1、XX网网 商业计划书商业计划书做草根们自己的房地产网站 Page 2全文概述全文概述 商品房作为一种商品，中国又是以家庭为重的民族，商品房将是一个永久不衰的市场。对于普通家庭，买房供贷是一个头等大事，所以都希望能买到合意的房产。但是房地产行业的素质较低，特别是二手房市场，使得普通购房者对开发商、中介怨声载道。最近国家调控政策频频出台，势在稳定房价，理性化购房者。政策出台后，市场成交量急减，房价也在蠕降，购房需求在不断累计，预计一年内可能会达到供需平衡点。中国房产需求量非常大，单以居于二线城市的杭州市而言，2007年成交5.8万套，2008年3.3万套，2009年10.3万套，2010年1-4月2、成交2万套。预计在稳定的市场行情下，杭州每年的成交量约在4-5万套之间。以均价100万一套的金额估算，每年成交金额约在400-500亿。对于房产行业商家而言，市场行情好的时候需要投入资金宣传推广，在行情不好的情况下更是需要加大宣传力度。整个房地产市场就如同一块大肥肉，众人虎视眈眈，如何才能异军突起？Page 3目前中国的房地产行业网站以搜房网为首，主要是以迎合开发商宣传、二手房中介推广信息为主，开发商、中介也就成了房产网站的主要收入来源。在这个前提下，网站的信息以吸引浏览者为主，误导性在所难免，业主维权的声音永远是打压的对象。XXXX网将会是什么类型的房地产网站？网将会是什么类型的房地产网站？3、以“草根们自己的房地产网站”为口号，在普通购房者心中树立起“自己人”的形象，打造一个购房者沟通交流、指引并服务购房者的平台。XXXX网的主要创收方向：网的主要创收方向：二手房：二手房交易代办，主要包括代办费、抵押垫资、银行返点等；新房：组织购房团活动等，按出售套数反现；线上收入：商家推广方案，广告收入等；Page 4XX网网 商业计划书商业计划书(简版简版)Page 5XXXX网是什么？网是什么？传统房地产中介银行资源互联网技术结合模式结合模式普通购房者现今房地产行业从业者及房地产网站，大部分以开发商、卖房者为主要服务对象，对一般购房者或多或少存在有欺瞒、误导行为，缺少正面的沟通引导。XX网就4、是要打破常规，突出自己的核心价值。XX网 打造购房者沟通交流、指引并服务购房者的网络平台以房地产信息为基础，运用传统产业、互联网技术和银行资源结合的创新商业模式，降低交易链成本、提高公信力、优化整合客户资源，从而给用户提供一个更安全、更优惠、更多增值服务的中介服务。Page 6XXXX网做什么？网做什么？XXXX网的主要服务网的主要服务:XX网的口号：网的口号：二手房服务：建立高素质经纪人团队，为买卖双方提供查档、资金监管、提前还贷、评估、按揭贷款、置换、抵押、水电煤气过户等一站式服务，交易过程透明公开。新房服务：组织看房团、团购活动，为购房者创造最实惠的价格；做草根们自己的房地产网站Page5、 7XXXX网的目标是？网的目标是？目前房地产市场价格居高不下，从业人员素质参差不齐、购房者相关专业知识不足等情况，造成房产市场混乱、弊漏多，不少购房者对开发商、房产中介怨声载道。XX网的目标是：1、坚持草根立场，做购房指引、服务者；2、建立高素质专业服务队伍；3、为二手房交易双方提供购房一站式服务，交易过程透明公开；Page 8为什么选择杭州做试点？为什么选择杭州做试点？作为阿里巴巴、淘宝网的起源地，电子商务行业在杭州如火如荼般发展，因此，杭州市民对互联网业务、服务接受程度非常高。比如，通过本人入职二手房中介公司摸底，二手房信息线上发布比重高，占总房源量90%以上，精明的购房者可以不通过中介6、公司找到合适的房源，最终以自配对形式到中介公司办理过户手续。基于对杭州市场的基本了解，本人感觉杭州市作为XX网业务实现的基础条件很合适。Page 9商业发展概述商业发展概述 一、市场潜力和收入模式一、市场潜力和收入模式 二、二、XX网基本情况网基本情况 三、主要竞争对手三、主要竞争对手 四、融资说明四、融资说明 五、经营计划五、经营计划 六、风险控制六、风险控制Page 10一、市场潜力和收入模式一、市场潜力和收入模式2010年，中央政府出台各类新政严控房地产市场，预计在调整稳定的情况下，杭州每年新房、二手房成交量可在4-5万套（新房、二手房约各占50），均价在1.2-1.5万元之间。年 份27、007年2008年2009年2010年1-4月商品房（套）58,00933,733103,23719,966均价（元）9,38811,79815,00714,882 近年杭州商品房成交数据：近年杭州商品房成交数据：数据来源：杭州房管局下属网站 杭州透明房产网 Page 11在互联网飞速发展的今天，涉及金额庞大的房地产行业无疑是一块巨大的肥肉。而目前房地产网站主要是房产行业的宣传渠道，交易仍通过传统地面业务开展，两者无直接的利益关系。放眼未来，融合两者的新业务形式将形成并逐步完善。购房者获取房产信息看房/选房购房网站传统中介购房者获取房产信息看房/选房购房网站传统中介Page 12网站拿什么与中8、介公司竞争（一）立场不同 中介公司由于参差不齐的素质，口碑日益下降，在越来越多人眼里中介公司只是唯钱视图的服务者；XX网的草根立场将是打动客户的先决条件；（二）推广不同 以网站为基础、网络为媒介，最大化推广业务范围、客户群体。（三）收费不同 以网络资源为主，减少过多的硬件、人力投入，合理整合资源降低成本，为用户提供一个更安全、更优惠、更多增值服务的中介服务。Page 13主要收入来源：主要收入来源：二手房业务收入二手房业务收入:（1）找房业务：为购房者提供找房、议价等专业服务，收取服务费用；（2）房产置换服务：为买卖双方提供查档、资金监管、提前还贷、评估、按揭贷款、过户、抵押、水电煤气过户等一9、站式服，收取服务费用；新房业务收入新房业务收入:（1）线上推广：分析楼盘优劣，指引购房者，从售楼方获取推广费用；（2）团购、看房团：组织或促成团购、看房团展开，从售楼方获取合作收入；网站收入网站收入:（1）广告收费：新房推广方案，广告收入等 Page 14XX网初期发展三大步：网初期发展三大步：（一）XX网整体业务规划、完善，网站推广；二手房业务开展，建立小区物管处合作网，拟定并完善各部门配合流程；新房业务整体业务制定，完成相关资源铺垫工作；（二）提升XX网在杭州范围知名度；二手房业务推广，形成网络中介品牌效应，调整收费及业务提成；新房业务正式开展；（三）拓展XX网知名度；二手房业务实现部门当10、月盈利目标；新房业务实现创收目标；Page 15二、二、XX网基本情况网基本情况XX网目前未注册公司运营，也无业务内容展示，自3月上线以来，网站流量稳定上升，以基本内容形式累计网络资源。主要栏目概要：新 房：各楼盘最新资料推广展示，提供售楼方单独管理后台，可对 楼盘资料、价格、新闻、户型等资料更新维护。二手房：二手房行情、新闻、交流及购房指引；注册用户自行发布、管理二手房信息；租 房：出租房行情、新闻、交流及租房指引；注册用户自行发布、管理租房信息；杭州社区：用户交流租房、二手房、生活琐事，吸引用户增加粘滞度；Page 16董事会董事会新新房房部部发展部发展部业务部业务部技术部技术部人事部人事11、部二二手手房房部部租租赁赁部部设设计计部部开开发发部部人人事事部部财财务务出出纳纳发发展展部部推推广广部部XX网部门设置计划：Page 17XX网人员介绍站长：李华安站长：李华安 男，男，3030岁，广西工学院岁，广西工学院 计算机科学与应用专业计算机科学与应用专业2002年7月毕业于广西工学院计算科学与应用专业，在IT行业工作多年，计算机技术全面过硬，有管理、经营和指挥才能，有强烈的创新意识、决策能力。近年工作情况：（1）2005.02至2006.08 主流网（曾获天使、IDG投资）任项目策划 主要负责电子杂志项目的策划、DEMO创新制作；（2）2006.10至2007.10 蜗牛网 任网站12、策划 主要负责房地产网站策划、管理技术团队；（3）2007.12至2009.10 房易网（多次天使投资）任互联网部经理 主要负责管理技术团队、客服人员，与业务部门配合宣传、业务等工作；（4）2009.12 到杭州 入职杭州某品牌房产中介公司2个月 任职房产经纪人 Page 18 开发：杨志刚开发：杨志刚 男，男，3030岁，山东大学岁，山东大学 计算机专业计算机专业2002年7月毕业于山东大学计算机专业，从事软件开发、网站开发多年，专长计算机软件开发，思路敏捷、责任心强，曾任主流网、房易网开发主管。现任职于威海市瀚霖信息技术管理咨询公司，兼XX网技术支持 设计：苏曙光设计：苏曙光 男，男，2613、26岁，广州美术学院岁，广州美术学院 艺术设计专业艺术设计专业2005年7月毕业于广州美术学院，擅长美术设计，设计作品简洁大气。曾任房易网设计师。现任职于深圳多订网，兼XX网设计支持 业务：正规经纪人资质人员业务：正规经纪人资质人员 多名多名本人入职某品牌房地产中介公司结识多名有意合作的资深房地产经纪人。Page 19三、主要竞争对手三、主要竞争对手竞争对手（一）传统中介公司传统中介公司对房产行情把握性强，一对一交易服务到位，一个高素质中介人员能帮助购房者买到满意的房产。目前购房者的主要途径就是通过传统中介公司，主要依附于自身的专业性与银行资源；竞争对手（二）搜房网 搜房网以房地产家居行业为基14、础发展而来，是中国目前最大的房地产家居网络媒体、房地产信息服务企业。截止2008年12月，搜房已圆满实现“百城战略”，扩张至104个城市。主要盈利方向以楼盘宣传推广、中介用户收费等；XX网主要的竞争对手有：Page 20竞争对手（四）安居客 安居客是一个网上找房信息服务平台，主要收费客户群是已注册的经纪人、经纪公司，以大量二手房信息数据为基础，配以小区房价等数据分析功能，辅助购房者进行挑选。竞争对手（五）杭州19楼 杭州知名的社区网站，用户忠诚度高，对用户号召力强，常与众商家联合促销，效果不错。目前19楼网站单独设立房产部门，开始经营房产板块。竞争对手（三）住在杭州网住在杭州网是浙江在线下属网15、站，做为浙江省内较早的房产网站，在浙江房地产行业内有较大的优势并拥有多名专业记者和主持人，在杭州有一定的号召力。盈利模式与搜房网类似；Page 21竞争对手竞争优势竞争劣势传统中介公司 一对一服务性强，房产直接交易操作性高 受地域限制大，业务素质参差不齐搜房网 房产类影响最大网站，知名度高，盈利模式、运营已很稳定 宣传角度以本身收费用户（售楼方、中介公司）为主，缺少亲民度，目前无直接二手房业务住在杭州网 杭州本地最大的房产网站，知名度高，有一定号召力 宣传角度以本身收费用户（售楼方、中介公司）为主，缺少亲民度，目前无直接二手房业务安居客 中介行业权威网站，房源广，找房方便 只提供平台，服务人员16、仍以传统中介人员为主杭州19楼 杭州本地最大的网上社区，民众号召力强 房产类运营以售楼方为主，逐渐脱离网站根本立场XX网 明确的草根立场，为购房者提供更安全、更优惠的中介服务 新网站知名度低，业务部门仍未组建，未知困难多Page 22XX网主要竞争优势：（一）价格优势：1、找房、置换业务区分以提高服务质量及数量（注：目前杭州找房、置换业务为单个经纪人全包办）；2、减少店面、硬件、人员投入，降低成本；3、定价为目前市场中低收费，增加竞争优势；（二）素质优势：1、统一规范接待（线上、线下）人员，增加服务质量；2、建立高素质的经纪人团队，找房、置换业务单独化，各尽其能服务流程化；（三）推广优势：1、17、所有房源线上推广，独家房源特别加强推荐，最大化宣传范围；Page 23三、融资说明三、融资说明XX网的投资款项主要用于组建公司、业务前期铺垫、网站开发运营等工作，投资将依照天使投资模式，融资120万并出让30股份。XX网成功运营一年以后，投资方可自由选择继续追加资金或者要求清算股权退出。（一）投资预算（100万元人民币）1、基础设备：服务器及托管费用1.5万，办公电脑采购5万，桌椅、办公用品及宽带费用2万，电话费3万，合计11.5万；2、办公场地租用约10万；3、公司注册费用0.5万，注册资金30万；4、人力成本：技术部、发展部人均3000元，约10人共36万，业务部人均1500元，约6人共118、0.8万；合计40.8万；5、水电财务杂费约15万；6、网站、业务推广约20万；Page 24（二）投资方监督管理权投资方可安排财务人员监控费用支出情况，对XX网财务行为加以约束，以保证资金安全分配使用。投资方可进行分期投资，但初始启动资金不少于80万，以便于初期注册公司、办公场地、人员招聘、业务推广等工作。网站成立一年后将进行首轮风险投资，预计融资500万，出让20股份，天使投资方持股比例对应缩减为24。XX网成立三年内所获盈利不将进行分配，以用于网站自身发展储备资金，但天使投资方可自由选择退出（按银行利息计算本息）。Page 25四、经营计划四、经营计划（一）XX网三年计划目标第二年目标：19、稳固XX网业务及影响力，实现与房地产其他相关行业的业务对接；在其他城市设立分站，以加盟形式设立分部，扩大XX网业务范围；第三年目标：巩固XX网品牌；利用“高诚信度社区论坛”拓展业务类型；第一年目标：推广XX网品牌及业务，在杭州范围内形成一定号召力的房地产网站，二手房业务达到部门盈利，新房业务现实创收。在杭州市内设置公司总部，以技术部、业务部为主，二手房部配以主要的房产经纪人及客服人员，主要负责找房业务、过户相关业务、接待工作等。初期以二手房业务为主，新房业务预计在前4到6个月时间宣传及铺垫后正式开展。Page 26前3个月6个月9个月12个月技术根据业务阶段需求，开发对应产品；二手房完成与各小20、区管理处合作意向；完善各部门配合流程；开展业务；业务推广，达成二手房过户业务品牌效应；根据实际情况调整收费及业务提成；达成部门盈利目标新房完成整体宣传效果，在杭州具备一定号召力正式开展新房业务实现新房业务创收（二）各部门计划目标Page 27（三）XX网激励机制对管理层及关键人员：采取期权出让形式，实行长效激励机制。对业务、普通员工：实行季度考核制度，对优异者形式季度奖励；若年内多次活的奖励，将在计划期权范围内少量的逐步出让，保持员工积极性。Page 28五、风险控制五、风险控制政策风险中国楼市调整政策接近尾声，尽管政策效果尚需时间观察，但房价上涨已受遏制，只是调整幅度和时间取决於已有政策执行21、及后续政策推出。在商品房供需较为平稳的市场环境下，XX网的业务能凭借竞争优势最理想的开展。若房地产市场再转入到不平衡的情况下，XX网业务侧重点也要随之变化：供大于求，业务调整为推广宣传为主；反之则以交易相关服务为主；经营管理风险 XX网的业务开展主要根基于网站的推广宣传、业务服务质量。网站宣传策略是否得当与否关系业务推广，业务服务质量影响网站声誉口碑。网站推广任务制定从阶段化、细节化处理，未能达到阶段化目标则必须进行调整；以经验丰富的经纪人为部门主管，预先制定服务细节，遇到问题时及时处理，事后调整服务条款。Page 29行业竞争风险XX网竞争对手发展可能性分析：（一）传统行业 拓展网络业务服务对于传统行业而言，若拓展网络业务服务可以发挥其专业性、人员优势型，但需要面对利润的缩减。预计在业务量没有受到较大影响之前，传统行业网络化可能性较低，XX网则需要在这段时间内进行累积。（二）房地产网站 开展相关业务各大网站同时也在寻找新业务的创收点，如：09年深圳搜房与交通银行合作“二手房自主交易”项目，买卖双方可到交通银行网点签订二手房交易合同，直接办理申请贷款手续。但因缺少实际交易服务，项目未获预期效果而搁置；与影响力大的房地产网站相比，XX网缺少知名度，开展相同业务则缺少竞争，XX网需要紧抓前期的空白阶段发展自身资源，之后以自身资源与各大网站进行合作；Page 30 联系联系