1、房地产公司各岗位职责、流程图及管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第 一 部 分- 7 -一、总经办- 7 -二、办公室- 7 -三、财务部- 7 -四、经营管理部- 7 -五、工程部- 7 -第 二 部 分- 8 -第一章 总经办岗位职责- 9 -一、总经理办公室工作内容- 9 -二、总经理职责- 9 -三、总工程师岗位职责- 9 -四、总经理办公室秘书岗位职责- 10 -五、总经理办公室档案管理员岗位职责- 10 -第二章 办公室岗位职责- 11 -一、 办公室工作内容- 11 -二、办公室主任工作2、职责- 12 -三、办公室总务工作职责- 12 -四、办公室文秘职责- 13 -五、办公室驾驶员岗位职责- 13 -六、厨房工作人员制度- 13 -七、门卫职责- 13 -第三章 财务部岗位职责- 14 -一、财务部工作内容- 14 -二、财务部经理岗位职责- 15 -三、 财务会计岗位职责- 16 -四、出纳员岗位职责- 16 -第四章 经营管理部岗位职责- 18 -一、经营管理部工作内容- 18 -二、经营管理部经理的岗位职责- 18 -三、经营管理部职员的岗位职责- 19 -四、经营管理部材料保管员职责：- 19 -第五章 工程部岗位职责- 19 -一、工程部工作内容：- 19 -二、工3、程部经理岗位职责：- 19 -三、专业工程师岗位职责- 20 -四、档案资料岗位职责（兼职）- 20 -五、项目经理岗位职责- 20 -第六章 经济管理部岗位职责- 21 -一、工作内容：- 21 -二、经济管理部经理岗位职责- 21 -三、 预算工程师岗位职责- 21 -四、 档案管理岗位职责（兼职）- 21 -第七章 营销中心岗位职责- 22 -一、营销中心工作内容- 22 -二、营销中心经理岗位职责- 22 -三、营销中心销售主管岗位职责- 23 -四、营销中心置业顾问岗位职责- 23 -五、营销中心客户服务专员岗位职责- 24 -六、现场财务岗位职责- 24 -第 三 部 分- 25 4、-工程施工过程管理流程- 26 -第 四 部 分- 42 -第一章 人事管理制度- 42 -一、总则- 43 -二、人事管理机构及内容- 43 -三、员工招聘- 43 -四、员工的权利及义务- 44 -五、员工的任免、调配和解聘、辞退- 47 -第二章行政管理制度- 49 -一、总则- 49 -二、工作制度- 49 -三、公司财产、办公用品管理- 51 -四、公章、介绍信使用管理- 51 -第三章 财务管理制度- 52 -一、总 则- 52 -二、财务会计机构、人员和制度- 52 -三、资金管理及成本、费用管理- 53 -第四章 成本管理制度- 54 -一、总则- 54 -二、成本管理责任制-5、 55 -第五章 经济管理制度- 56 -一、总则- 56 -二、工程招投标管理- 56 -三、经济合同- 56 -四、项目建设用款审核- 57 -五、现场签证事项审核- 57 -第六章建设工程招标管理制度- 57 -一、总则- 57 -二、招标管理机构及职能- 58 -三、招标工作程序- 58 -四、奖惩条例- 59 -第七章 经营管理部材料设备管理制度- 60 -一、总则- 60 -二、采购计划及市场调查- 60 -第八章 工程管理制度- 60 -一、总则- 60 -二、工程施工技术、质量管理- 60 -三、签证管理- 64 -第九章 档案管理制度- 65 -（三） 政府部门下发的盖红章的6、文件正本必须交办公室存档。- 65 -工程技术档案管理制度- 66 -（一） 组织机构：- 66 -（二） 职能- 66 -第十章 员工绩效管理制度- 67 -一、总则- 67 -二、考核实施- 67 -三、考核等级划分- 68 -第十一章 会议管理制度- 68 -一、目 的- 68 -二、会 议 类 别- 68 -三、会议的准备- 69 -四、会议记录- 69 -五、会议室管理- 70 -六、附 则- 70 -第十二章 营销中心管理制度- 70 -营销中心行政管理制度- 70 -一、总则- 71 -二、定义- 71 -三、工作时间- 71 -四、加班- 71 -五、请假- 71 -六、考勤管7、理- 71 -七、附则- 72 -四、值班人员在值班时间须做好详细的来客登记与电话接听记录。- 72 -七、值班人员在值班时间不准接待私客，不得私用公司电话。- 72 -三、周例会是指营销中心每周定期召开的工作会议。- 73 -四、每月例会是指营销中心每月定期召开的工作会议。- 74 -营销中心安全管理制度- 76 -一、案场专设保安人员，负责维护销售现场人员和财产的安全 。- 76 -一、总则- 77 -二、营销中心用品的采购- 77 -三、营销中心用品的领用- 78 -四、营销中心用品的保管- 78 -五、营销中心电话的管理- 78 -六、案场计算机的管理- 78 -一、总则- 79 -二8、处罚方式- 79 -三、处罚权限- 79 -四、处罚细节- 79 -五、处罚实施- 83 -六、附则- 83 -一、总则- 84 -二、考核办法- 84 -三、考核要求- 84 -四、附则- 84 -一、案场工作纪律- 90 -二、营销中心礼仪规范- 91 -一、总则100二、电话接待规范100三、现场接待规范101四、附 则102一、总则103二、培训组织103三、培训纪律和要求104客户接待制度105一、总则105二、接待秩序105三、接待规则106四、接待要求107五、电话接待108六、接待次数计算108一、总则110二、日常管理110三、参观管理111一、总则112二、报表管理1129、一、总则113二、认购书113三、商品房买卖合同114四、延迟签约协议书116三、本协议书及其附件与认购书具同等法律效力。117一、总则117二、全员营销奖励117三、其他奖励118四、附则118一、总则118二、业绩分配原则118三、业务交叉处理119四、恶性竞争处理120五、附则121一、总则121二、提成比例121三、提成结算122四、提成发放122五、附则123第 五 部 分123第一章 公司其他制度124总经理办公室文件往来及人员出入管理规定124三、凡报送总经理办公室的文件须字迹清楚、条理明晰、重点突出。125四、 报销程序：每月发放工资时，按电话费补助发放。125一、 车辆管理：10、125二、 车辆使用：126三、 驾驶员管理：126四、费用管理：127五、违规与事故处理：127一、 公文规则127二、 公文格式与要求127三、 公文程序128四、 收文程序128五、 发文程序128第二章 各种附件及附表129各种行政附表1292、此单存办公室，作为考勤依据。131第 一 部 分公司人员机构设置一、总经办（一）总经理（二）总工程师（三）总经理秘书（四）总经理档案员二、办公室（一） 办公室主任（三） 办公室总务（四） 办公室秘书（五） 司机三、财务部（一） 经理（二） 会计（三） 出纳四、经营管理部（一） 经理（二） 职员（二） 材料保管员五、工程部（一） 经理（二） 各专11、业工程师1、土建2、安装六、经济管理部七、营销中心（一） 销售总监（二） 销售经理（三） 销售代表第 二 部 分各 部 门 岗 位 职 责第一章 总经办岗位职责一、总经理办公室工作内容（一）协助总经理综合协调各部门工作和处理日常事务；（二）根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施；（三）参与企业发展规划的拟订、年度经营业计划的编制和企业重大决策事项的讨论；（四）汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核；（五）负责处理企业行政文书，做好收12、发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作；（六）负责对各部门文秘资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作；（七）负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作。二、总经理职责（一）执行公司章程；（二）全面负责公司的经营管理。（三）组织和制定公司生产、年度经营、发展、财务、人事、劳资、福利等计划，主持制订公司年度预、决算报告；（四）代表公司对外签署合同和协议；（五）定期审阅经营计划工作报告、财务报表等；（六）任免公司高级职员、部门经理（主任）；（七）任免和调配公司、管理人员、财务人员、业务员等；（八）决定员工的奖惩、定级、升级、加薪、招工、调工（干）、雇用或13、解雇辞退；（九）聘用专业顾问人选；（十）批准机构设置、调整或撤销；（十一）签发日常行政、业务和财务等文件；三、总工程师岗位职责（一）主管房地产项目建设工程技术业务，全面负责房地产开发建设过程中的技术设计等工作；（二）负责提出房地产开发、建设的大、中型项目的可行性报告和审核小型项目的可行性分析报告；（三）组织研究工程技术及施工工艺操作规程和标准；（四）提出设计要求，委托设计，审查方案，主持图纸会审工作；（五）确认设计变更、处理施工技术问题、办理工程技术洽商。（六）确定工程招投标的标底，参与招投标工作；（七）协助经济管理部、工程部处理图纸中涉及施工过程的重大技术问题，签发处理重大技术问题的修改通知14、书；（八）及时解决较大的工程质量事故，提出处理意见和改进措施；（九）主持工程的竣工验收工作；（十）完成总经理交办的其他工作，四、总经理办公室秘书岗位职责（一）完成总经理交办的各项事务。就总经理交待的事务只对总经理负责，保证总经理与各部门之间上传下达的畅通。（二）负责转交办理各部门与总经理之间的文件往来。由总经理室发出的各种文件，负责及时反馈各部门在实际执行过程中的问题及建议并了解执行情况。（三）负责相应的会议记录，并将各部门对每次会议的落实情况及时向总经理汇报。（四）负责起草总经理交办的各种文件，整理总经理办公室的文件。搜集、整理、提供相应的信息资料，为总经理对公司各项问题做出决策提供依据。（15、五）积极协调好与各部门的各种关系，为开展总经理交办的各项任务创造良好的条件。对于公司外部需会见总经理的人员，做好接待工作。（六）公司印章、介绍信及文件档案的管理，公司各种证件年检，财务年检。（七）、完成总经理交办的其他工作。五、总经理办公室档案管理员岗位职责（一）档案法要求，将前期可行性报告、国土局用地许可证、国有土地有偿使用合同、原状地形图、规划红线图及其它相关文件整理。（二）将工程的初始规划方案、规划局初审意见，详细规划方案及其它相关文件整理归档（三）将工程的方案设计图、初步设计图、扩大初步设计图、施工图、施工图抗震审核单及其它有关文件整理归档。（四）将城建主管部门批复项目立项报告、规划许16、可证、建设许可证、施工许可证及其它有关文件整理归档。（五）将项目报建表、招标文件、标底、投标书、中标通知书及其它有关文件整理归档。（六）将施工过程中的图纸会审记录、会议纪要、设计变更通知单、工程技术核定单、质量事故处理通知单、隐蔽工程验收记录、管道清洗、试压、试水记录、 电阻测试记录、设备调试、试运行记录、建筑材料及设备的出厂合格证、材质证明、复检报告、使用说明等技术资料整理归档。（七）将地质勘测报告、装基验收报告、基础工程、总体工程验收报告、水电检测记录、工程竣工验收单及其它相关文件整理归档。（八）负责有关文件、联系单、变更单、图纸等的复制、文件工作；做好会议记录，编写会议纪要、负责电话记录17、文件传真等内务工作。（九）编写每月工程大事纪要，将工程进展、工程质量、存在和需要解决的问题及时给有关领导和部门。（十）完成总经理交办的其它事宜。第二章 办公室岗位职责一、 办公室工作内容（一） 公司人事管理工作1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；2、协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；3、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作；4、协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力；5、负责员工工资的管理工作；6、负责正式员工劳动合同的签订；7、负责保存员工相关个人档案资料；8、负责为符合条件的员工办理养老保险和大病统筹等相18、关福利；9、根据工作需要，负责招聘临时工及对其的管理工作；10、负责为员工办理人事方面的手续和证明。（二） 公司行政管理工作1、制定公司行政管理制度、汇编公司各项制度、监督检查各部门执行的情况；2、负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；3、根据董事会批准的行政费用总额度，每月制定公司行政费用预算，并严格控制行政费用的支出；4、负责公司资产的管理，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收、使用登记及定期检查使用情况的制度；5、负责公司印章和介绍信的管理，严格执行印章和介绍信的使用规定；6、负责公司文件的管理工作；7、根据公司行政管理制度，做好电话、传真和复印机等设备的使用和管理；819、负责公司车辆的管理和调度工作；建立车辆档案，做好车辆的维修、保养工作，定期检查车辆使用情况，加强对司机、非司机的安全教育工作；9、负责公司外围环境卫生的管理；10、负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理；11、负责员工食堂工作的管理；12、负责对外的接待及票务、住宿等工作；13、根据总经理的指示，积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议；14、负责公司大事纪工作；15、负责信访接待工作；16、负责对派出所、安委会、居委会等单位的联系工作； 17、负责办理营业执照、代码证、统计证、税务证等的换发年检工作。二、办公室主任工作职责（一）完成公司领导交办的各项工作；（二）负责公司的人事管理20、工资管理工作；（三）负责公司的财产管理工作；（四）督促检查各部门执行公司规章制度情况；（五）行政费用的计划预算编制及使用情况的审核；（六）公司的所有后勤保障，即：车辆安排、安保、食堂、接待、票务、办公用品购置等。（七）完成总经理交办的其他工作。三、办公室总务工作职责(一) 负责填报公司行政管理费预算审批表。(二) 负责办公用品、低值易耗品和公司其它物品的采购及保管和发放工作。做到帐物清楚、管理有序。(三) 负责管理员工食堂帐物及日常工作。(四) 协助办公室主任完成以下工作：1、公司的人事管理工作，包括人员招聘、岗位变动、解聘、人事档案、劳动保险等项工作。2、协调公司对外联络和应急事物，及相关21、单位的公关协调。3、办公设备、车辆、办公环境、宿舍的日常管理。4、公司的保安工作，确保公司财产安全。5、与村委会、派出所、居委会的联络。6、完成主任交办的其它事务。四、办公室文秘职责（一）打印公司文件，并负责办公室电话、传真、复印机等设备的使用权用与管理；（二）负责报刊、信件的发放、转送工作；（三）保证各部门联络畅通，并了解各部门工作内容；（四）负责考勤登记工作；（五）登记公司员工外出内容；（六）布置公司会议的会场，负责通知参会人员会议时间、地点，做好会议记录；（七）热情接待来访人员，做好信访工作；（八）积极参与各项活动，协助办公室主任处理应急事。五、办公室驾驶员岗位职责（一）认真遵守公司的各22、项规章制度，不迟到、不早退、努力完成各级领导分配的任务。（二）认真遵守本市公安交通管理部门制定的法规、法纪。（三）保持车容整洁、车辆机械性能良好。（四）不酒后开车，不闯红灯，不驾驶机械失灵的车上路。（五）每日养成自查、自检车辆的良好习惯。（六）提高驾驶技能，维护城市道路交通的畅通。六、厨房工作人员制度（一）保持仪容整洁及个人卫生。（二）不购买及不做原料不新鲜的饭菜及副食品，做到生、熟分开。（三）厨房内用具定期消毒，厨房餐厅内卫生坚持每日清扫和每周大扫除一次。（四）工作时间内不串岗。（五）餐厅工作人员每年定期检查身体，并执张掖市卫生防疫站饮食健康证上岗。（六）购买物品要帐、物分明，物品妥善保管，23、厉行节约。（七）制定餐厅菜谱，经常征求大家的意见，改进餐厅工作。七、门卫职责（一）遵守公司各项规章制度，按时上岗接班，对管辖区域的安全负有重大责任，必须树立高度的事业心和责任感，在岗上不睡觉、不吸烟、不擅离岗位、不做与执勤无关的事情。（二）值班人员在执勤中要认真负责，发现异常情况要果断处理，消除隐患，并向领导汇报，对未经批准进入管辖区域的任何人有权询问，并拒绝其进入管辖区域。（三）值班人员要提高警惕，与坏人坏事作斗争，保护公司财产。（四）礼貌待人，语言文明尽量避免于其他人员发生争执，问题难以解决时及时上报上级处理。（五）对出入人员严格控制，对外来人员要详细询问，做好登记纪录。（六）外部人员来公24、司联系工作时须执工作证、介绍信或有关证件，办理登记手续，出门时主动交回会见人的签字登记单。（七）值班人员要对出入人员携带物品和车辆进行检查，对出门手续不完备者有权查明情况，暂扣物品，并及时向领导报告，发现违纪行为的人员应立即制止，情节严重和不听劝阻者将情况纪录，及时报告公司领导。（八）值班人员上岗期间要认真负责，注意岗位形象，见到领导要热情礼貌。夜间要对重要部位严格细致的检查，对发现或发生事情一切都要写在记录本上确保万无一失。（九）严禁将易燃易爆危险品带入公司，特殊情况必须领导审批。（十）熟悉地形地貌和消防设施的分布及使用常识，遇到火灾及其他事故，及时报告领导并采取措施、保护现场。（十一）每天25、早六点起床，分三班，早七点正式上班，晚十二点把门锁死。第三章 财务部岗位职责一、财务部工作内容（一）参与制定本公司财务制度及相应的实施细则。 （二）参与本公司的工程项目可信性研究和项目评估中的财务分析工作。（三）负责总经理所需的财务数据资料的整理编报。（四）负责对财务工作有关的外部及相关部门，如税务局、银行、等联络、沟通工作。（五）负责资金管理、调度。编制月、季、年度财务情况说明分析，向公司领导报告公司经营情况。（六）负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款。负责销售楼款的收款工作，并及时送交银行。（七）负责每月转账凭证的编制，汇总所有的记账凭证。（八）负责26、公司总账及所有明细分类账的记账、结账、核对，每月5日前完成会计报表的编制，并及时清理应收、应付款项。（九）协助出纳做好楼款的收款工作，并配合销售部门做好销售分析工作。（十）负责公司全年的会计报表、帐薄装订及会计资料保管工作。（十一）负责银行财务管理，负责支票等有关结算凭证的购买、领用及保管，办理银行收付业务。（十二）负责先进管理，审核收付原始凭证。（十三）负责编制银行收付凭证、现金收付凭证，登记银行存款及现金日记账，月末与银行对账单和对银行存款余额，并编制余额调节表。（十四）负责公司员工工资的发放工作，现金收付工作。二、财务部经理岗位职责（一）具体负责本公司的财务会计工作1、对各项财务会计工作27、定期研究、布置、检查、总结。严格遵守财经纪律和公司各项规章制度。不断改进和提高财务会计工作水平。2、督促本公司加强定额管理、原始记录和计量检验等基础工作。3、认真审核会计凭证和会计报表，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚、报送及时。（二）组织制定本公司的各项财务管理制度1、制定的各项财务管理制度应便于各部门管理和核算并有利于提高经济效益2、随时检查各项财务制度的执行情况，发现违反财经纪律、财务会计制度的，及时制止和纠正，重大问题应向公司领导汇报。3、及时总结经验，不断完善各项财务管理制度。（三）组织编制本公司的财务收支计划，按时报送公司领导，并检查各部门执行情况1、在编制财务收支计划前28、，应要求各职能部门提供切实可行的收支计划明细表，经审核验证后据此编制本公司的财务收支计划和编制说明。2、经总经理审批的财务收支计划，应组织有关职能部门严格实施，不得随意突破。3、资金掉要如实反映矛盾和问题，有效利用现有资产，保证经营活动正常进行。（四）组织编制本公司的成本计划和费用预算，并将各项计划指标分解下达落实并检查执行情况。1、编制的成本计划应现金合理，费用预算应厉行节约，费用开支不突破规定范围。2、在本公司总经理的组织下，应将成本计划和费用预算案项目分解，逐步落实到各职能部门。3、设计必要的台帐及时反映、分析计划或预算执行情况。并向各职能部门反馈。（五）充分运用会计资料，分析经济效果，29、提供可靠信息，预算经济前景，为公司领导决策提供依据。（六）组织本公司财务人员学习政策法规和业务技术，负责财会人员的考核。（七）负责协调财务和各部门的工作，多与其他部门联系、协调，把财务工作纳入正轨。（八）负责保管公司财务专用印鉴，并按公司财务制度使用印鉴。（九）负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款。 （十）完成公司领导交办的其他工作。三、 财务会计岗位职责（一）设置和登记总帐和各明细账，并编制各类报表。1、编制总账科目余额表，并与有关明细账核对，保证帐帐相符。2、编制会计报表。各种会计报表做到数字真实，计算准确，内容完整，及时使报送政府有关部门。3、协助30、办公室建立低值易耗品台帐。4、各类帐户设置应做到齐全、明晰、同时设置和登记固定资产明细表（二）根据公司财务管理制度和会计制度，登记总账和明细帐，账户应按币种分别设置。（三）会同其他部门定期进行财产清查，及时清理往来帐。1、根据本公司财务管理制度，负责设计下发清查明细表，定期组织对固定资产、低值易耗品、库存商品和物资、应收帐款、银行存款和现金进行盘点清查。2、对盘盈、盘亏、报废毁损、坏帐损失，应查明原因，分清责任，专项报告。按规定的审批权限批准后方的进行会计处理。（四）编制和保管会计凭证及报表。负责编制公司的转账凭证、记账凭证并分月编号，做到规格化。每月终了，要整理会计凭证和资料，集中保管。年终31、办完财务决算后，应将全年的会计资料收集齐全，整理清楚，分类排列，以便查阅。需要归档的会计资料，应按有关规定及时归档。（五）负责控制财务收支不突破资金计划，费用支出不突破规定的范围。（六）会同有关部门拟定固定资产管理、材料管理、资金管理与核算实施办法。对于固定资产、商品、材料、低值易耗品等手法、转移、领退和保管，都要会同有关部门制定手续制度，明确责任。（七）负责成本核算和利润核算1、拟定本公司成本核算办法，编制成本、费用计划，加强成本管理的基础工作，核算成本和费用。2、编制成本、费用报表，编制利润计划，办理销售款项的结算业务；负责销售和利润的明细核算。3、正确计算销售收入、成本费用、税金和利润以32、及其他各项收支。（八）完成财务经理交办的其他工作。四、出纳员岗位职责（一）办理现金收付和银行结算业务：严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据有关人员审核签章的收、付款凭证，进行复核，办理款项收付。对于重大的开支项目，必须经过会计主管人员、公司领导审核签章，方可办理。收付款后要在收付款凭证上签章。（二）库存现金不得超过银行核定的限额，超过部分要及时存入银行。不得以 “白条”抵充库存现金，更不得任意挪用现金。（三）严格控制签发空白支票。如因特殊情况确需签发不填写金额的转账支票时，必须在支票上写明，收示单位名称、款项用途、签发日期、规定限额的报销期限，并由使用支票人在支票登记薄上签章。逾33、期未用的空白转账支票，要及时收回注销。不得将空白支票交给其他单位或个人签发。对于填写错误的支票 ，必须加盖“作废”戳记，与存根一并保存。支票遗失时，要立即向银行办理挂失手续。（四）编制和保管会计记账凭证。根据审核无误的收、付款原始凭证，填制记账凭证，记账凭证的内容必须填齐，附有原始凭证。填制会计凭证的字迹必须清晰、工整并正确使用会计科目。要妥善保管会计凭证，应按编号顺序，折叠整齐，按月装订成册，加盖封面、封底、盖章归档。（五）登记现金和银行存款日记账。1、根据记账凭证，逐笔按顺序登记现金和银行存款日记账，做到日清日结。现金的账面余额要同时与库存现金核对相符。银行的账面余额要及时与银行对帐单核对34、，月末要编制“银行存款余额调节表”，使帐面余额与对帐单上余额调节相符，对于未达帐项要及时查询，要随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票。不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算。2、出纳员不得兼管收入、费用债权、债务帐薄登记工作以及稽核工作和会计档案保管工作。（六）保管库存现金和各种有价证券。对于现金和各种有价证券，要确保其安全和完整无缺，如有短缺，要负责赔偿，保险箱密码要保密，保管好钥匙，不得转交他人。（七） 保管有关地税、国税的计算机代码印章、空白收据和支票出纳员所管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。签发支票所使用的各种印章；财务章、法人印章由财务经理负责保管。对于空白收据35、和空白支票必须严格管理，专设登记薄登记，认真办理领用注销手续。（八） 完成财务部经理交办的其他工作。第四章 经营管理部岗位职责一、经营管理部工作内容（一）负责提出建设项目的可行性研究，并委托建设项目的总体规划、详细规划、市政方案规划及施工图设计、单位工程的施工图、小区内部市政工程图设计。协助总工程师编制小区建设施工组织总设计。（二）根据公司的要求，负责向政府申报项目建设计划。（三）负责办理征用土地的相关手续。（四）负责办理方案的报批并办理领取执照的手续。（五）负责确定征地界限及拆迁范围，组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作。（六）在总工程师的主持下，参与技术交底，会同设计单位做出年度设计36、进度计划，并办理好设计洽谈。（七）办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工。（八）工程竣工后，会同有关部门及时办理客户入住手续。（九）做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。（十）负责材料设备的市场调查、招标、合同谈判等的具体工作。（十一）按材料设备合同负责催货、运输、验收、支付、仓储、保修。（十二）对进口物资负责报关、商检。（十三）办理已供材料价差签证。（十四）监督材料设备采购合同执行情况。（十五）参加设备试运行。（十六）负责收集、整理、保管好材料设备档案（包括合格证、说明书、随机技术文件、运转记录等）。（十七）负责加工材料设备的管理。（十八）负责设备备件及专用工具的管理。二、经营管理部37、经理的岗位职责（一）规划管理工作1、根据公司项目总体开发的要求，在总工程师的指导下，负责项目开发的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。2、负责公司与政府各专业部门的协调工作。3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。（二）项目规划设计工作1、按照总工程师对建设项目提出的具体实施步骤，向设计单位委托项目设计工作，并安排好出图计划。协助总工程师做好图纸技术交底的准备工作。2、协调各专业的设计工作，提供设计单位所需的项目开发相关资料。（三）征地拆迁工作按公司计划做好征地拆迁的调查、测算工作，负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决征地拆迁工作38、中出现的问题。（四）负责本部门于公司其他部门之间的工作协调，对经营管理部的所有工作全权负责，严格管理本部门员工，及时纠正本部门员工的缺点与错误，制定本部门工作计划，建立良好的工作秩序。（五）完成总经理交办的其他任务。三、经营管理部职员的岗位职责（一）掌握政策法规，恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系。（二）熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。（三）具备项目开发相关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作，并及时发现设计工作中的问题，提出解决问题的途径。（四）及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作，确保档案移交的完整性。（五）认真执行公司及本部门的各项管理制度，完成本岗39、位工作任务。四、经营管理部材料保管员职责：1、协助部门经理完成材料设备采购、运输、验收、入库、仓储、出库等工作。2、掌握施工进度，了解设备材料使用情况为下一步工作做准备。3、负责本部门的资料保管，建立各种资料台帐，供给施工方的材料随时清算核对，为工程决算时扣除施工方工程款提供凭证。4、完成本部门接待、环境卫生等日常工作。5、完成经营管理部经理交办的其他工作。第五章 工程部岗位职责一、工程部工作内容：（一）制定工程施工组织总计划（二）项目工程现场管理及质量保障（三）工程竣工验收二、工程部经理岗位职责：（一）工程部经理全面负责工程部的日常管理工作。（二）协调好设计、施工、监理各单位之间以及与公司其40、他部门之间的工作。（三）负责主持工程例会的召开，组织审查施工组织设计、施工方案、进度计划、发现问题及时协调解决。（四）协助审核预算、签证工程量和进度部位，检查付款申请与进度是否相符。（五）协助解决市政配套工作中的技术问题。（六）完成总经理交待的其他工作。三、专业工程师岗位职责（一）专业工程师负责本专业范围的工程进度、施工质量的控制。处理好施工中的技术、质量问题。（二）协调各施工队伍之间的场地、施工用水、用电及进度配合等问题。（三）督促监理公司监督施工质量、日常巡检、参加死点检查、隐蔽验收、中间验收和竣工验收。处理质量事故。（四）监督协调施工单位的安全生产和防火、防盗工作。（五）监督预埋、预留工41、作，保证正确无误。四、档案资料岗位职责（兼职）（一）资料档案员负责收集、整理、管理好施工档案。（二）做好图纸和技术文件的收发工作。收发台帐记录。（三）按档案管理制度的规定收集、整理、保管好工程档案。 五、项目经理岗位职责（一）制订项目施工进度计划、材料需求计划和资金需求计划，并组织实施；（二）负责工程现场的工作，对工程项目的质量、工期、安全生产、文明施工、场容等进行全面管理；（三）负责工程总包及专业承包单位的考察、资格预审及招标的组织、实施工作，并负责对总包、专业承包及监理单位的日常监督与评审（四）负责接收项目的规划设计，参与结构及施工图纸设计的审核工作；（五）负责随时跟进施工队的进度状况，发42、现问题须及时；（六）对安全施工、文明施工进行监督检查，及时处理各种质量、安全事故；（七）参与造价管理部、材料设备部的预决算方案审核、材料选用及价格审查，管控项目成本；（八）负责施工方案、工程变更、材料代用、经济签证等的审核工作，严格控制工程造价；（九）负责审核工程进度款及保修金等费用；（十）组织各项工程的验收及移交，督促工程备案，移交档案资料。第六章 经济管理部岗位职责一、工作内容：（一）招标工作（二）合同的谈判、编制及保存（三）预、决算（四）项目建设用款审核及现场签证审核事项二、经济管理部经理岗位职责（一）经理全面负责经管部日常管理工作。（二）主抓核算，即预决算、项目用款拨付、现场签证核定等43、，对二次审定上报文件的审定签署及部门内工作进度、组织分工及工作质量负责。（三）主抓合同管理、经济档案管理、招投标等项工作，并负责编制部门内的文件。（四）依据合同法等有关法律、法规及公司要求，组织参与合同谈判。负责合同条款的拟定并按程序上报审批。合同生效后，负责合同的传递、存档。在合同执行过程中，依据实际完成工程量情况按程序上报审批工程付款，并相应设立台帐，认真实施。（五）负责部门档案管理工作。（六）完成总经理交办公的其他工作。三、 预算工程师岗位职责（一）土建、安装预算工程师负责编制所有工程的预决算。各项按规定交付的前期、后期开发配套费用及取费标准、费率和工程取费以及实际预决算工程量，包括材料44、设备的单项、总项报价等均以预算工程师核定无异为基础。（二）负责招标工程的标底编制及其他与招标工作有关的文件、资料准备。（三）负责审核施工单位上报的月度工程量，作为工程进度款的支付依据，对施工过程中实施有效的成本控制。（四）负责现场签证的工程量的审核和价值量的计算。（五）完成部门经理交办的其他工作。四、 档案管理岗位职责（兼职）（一）负责公司和各部门文件收发、转送、登记、存档。（二）负责全部合同、协议、招投标文件、预算书的登记分类存档。（三）负责其他资料的保管。第七章 营销中心岗位职责一、营销中心工作内容（一）正确掌握市场1、定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。2、收45、集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。3、负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行透彻的分析。（二）确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划。 1、完成公司下达的销售任务为目的，确定销售目标，制定销售计划。2、监督计划的执行情况，将销售进展情况及时反馈给总经理。3、根据项目的卖点（卖点是可以创造的）和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。4、完善房地产营销策划方案，制定执行系统并监控执行结果。（三）管理销售活动1、制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。2、营销队伍的组织、培训与考核。3、客观、及时的反映客户的意见和建议，不断完善工作46、二、营销中心经理岗位职责营销中心经理的主要职责是组织、安排、落实销售部的各项工作。领导完成项目销售工作。具体内容分为以下几项：（一）负责营销中心行政管理，组织协调营销中心各项日常工作。（二）负责营销中心工作时间、人员安排，管理、监督销售部工作纪律。（三）负责业务员工作行为，形象规范管理。（四）负责工作环境卫生监督、管理。（五）负责营销中心销售业务管理：1、定各阶段销售目标，根据市场状况及时调整销售策略及销控计划，策划组织实施各项销售工作。2、组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客户等回馈信息，为公司决策提供依据。3、定期组织安排房地产市场调查与分析，提出市场调查报告，全面掌握市场情况，47、为公司经营决策提供依据。4、协调配合业务员与客户的谈判，监督接待、谈判签约等销售进程，促进成交，审核合同条款。5、组织每周销售例会，总结销售情况。6、负责组织业务培训及考核。7、制定并组织销售业务流程、监督实施。8、制定并组织填写各类销售统计报表，监督建立客户档案管理。9、处理各种突发事件，完成公司交办的其他工作任务。（六）做结佣函，每月统计销售人员佣金、工资情况，列明细表。（七）完成总经理交待的其他工作。三、营销中心销售主管岗位职责营销中心销售主管一名，协助经理负责处理并完成每日的行政事务工作。具体工作职责如下：（一）每日9：00前完成前日来电、来访的确认工作，如发现问题汇报经理。（二）每日48、11：00前完成剪报及前日剪报资料收集工作、核对销控。（三）每日下午17：30前完成当日白班作业的汇总工作。（四）常规工作如下： 1、负责销售发票、保留单、认购单、合同的使用控制及归档保管。2、负责每日的记帐。3、负责复审每日签约的合同、认购单、保留单。4、负责营销中心的排班及考勤管理、记录。5、负责会议的记录、文稿撰写等文秘工作。6、负责填写工作日志、销售日报及销控表的核对和填制、销售统计工作。7、负责营销中心办公用品的管理。8、配合经理完成销售及经理交办的其他工作四、营销中心置业顾问岗位职责（一）了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规，熟悉房地产市场情况。（二）了解并掌握项目的各项情况，49、作到了如指掌，忌一知半解。（三）依照公司要求完成各阶段销售任务。（四）依照销售工作流程，负责接待、看楼、谈判，能独立完成整个业务流程。（五）催收成交客户的后期房款，办理相关手续。（六）及时反馈客户情况及销售中各种问题。（七）配合销售经理完成市场调查及信息反馈工作。（八）按照公司要求填写相关表格，并建立客户档案。（九）严格遵守公司和销售部各项规章制度及管理办法。（十）学习、吸收新知识，不断提高自己的业务水平，在工作中学习，在学习中更好的工作。五、营销中心客户服务专员岗位职责（一）负责接待客户的来电、来访的投诉、问题反馈等，按权限答复问询（二）建立客户投诉档案，定期总结出现的问题，及时反馈领导并提50、出改进建议；（三）负责客户服务的各项日常行政事务管理；（四）协同客服主管处理客户投诉、退房、房屋维修等工作事宜；（五）负责办理购房签约、按揭贷款、退房等手续；（六）协助客服主管建立客户投诉档案，及时提出客户服务及其他工作改进建议；（七）负责有关客户问题联络单据的传递、投诉处理通知下发等工作；（八）完成领导临时交办的其他工作。六、现场财务岗位职责（一）负责现场认购金和房款如实、准确、安全、妥善的收存并准确无误地开具收款票据；（二）负责保管销售合同、客户资料等，定期录入上报公司相关管理部门；（三）负责客户交款情况的统计、汇总和上报；（四）负责对客户回款情况的管理和监督工作；（五）负责置业顾问业务提51、成结算，汇总及上报；（六）负责审核原始凭证；（七）销售情况的统计，汇总，上报和信息录入。（八）完成领导交办的其他工作任务。第 三 部 分公司内部职能流程图工程施工过程管理流程施工监理施工单位结构施工施工监理施工单位安装、装饰施工施工监理施工单位组织市政配套施工施工监理项目经理组织竣工验收施工单位、监理参加施工单位、监理参加开始施工单位放灰线项目经理编制施工总体进度计划项目经理组织施工项目经理及其他相关部门施工检查、技术指导项目经理及其他相关部门施工检查、技术指导项目经理及其他相关部门施工检查、技术指导项目经理准备验收项目经理实施验收项目经理通过验收项目经理办理备案结束工程进度控制管理流程总工程52、师制定工期总目标总经理审核总工审核项目经理向承包单位下达施工目标配合项目经理审核通过施工单位按计划方案组织施工配合分析一致项目经理签发偏离计划通知书配合施工单位组织施工能施工单位按期完工项目经理调整工期计划开始相关单位配合施工单位编制工程施工进度计划与施工方案项目经理组织检查计划执行情况、实际进度与计划对比分析是否施工单位纠正进度计划通过不能总经理审批总工审核项目实现总目标施工单位实现工期目标结束工程技术验收管理流程开始项目经理接收验收申请施工单位提出验收申请项目经理向设计、质检等部门发出参与验收通知工程部收到参与验收通知工程部进行技术验收准备工程部展技术文件审核和工程现场审核工程部根据审核结53、果提出技术方面的审核结论和改进建议工程部经理审核施工单位配合项目经理汇总技术、质检等部门的审核意见施工单位进行整顿、改进否核项目经理验收合格是核工程部将技术验收资料汇总、分类和保存结束工程竣工验收管理流程开始相关单位与监理单位配合项目经理根据工程进度计划与施工方案编制验收计划施工单位按照施工方案组织施工施工单位施工结束，提出验收申请项目经理接到验收申请不合格项目经理审核施工单位返工或处理合格项目经理组织技术、质量等相关部门以及监理单位实施验收相关单位与监理单位配合施工单位提供相关技术文件配合现场技术审核项目经理工程现场验收项目经理汇总技术、质检等部门的审核意见否项目经理验收合格施工单位进行整顿54、改进是施工单位工程移交项目经理工程移交项目经理将验收资料汇总、分类和保存结束材料设备采购工作流程开始相关单位提出意见经营管理部收集汇总需求信息通过相关单位提出意见总经理审核经营管理部经理审核经营管理部制订采购计划经营管理部制作招标书和合同文本经营管理部对供方考察和资格审查经营管理部组织评标经营管理部确定中标方经营管理部签订合同执行合同总经理审批经营管理部材料设备验收财务支付货款经营管理部资料汇总保存结束工程款项支付流程开始施工单位提出付款申请工程部审核付款申请预算人员核定付款金额审核申请表的内容项目经理填写付款意见审核付款申请手续编制会计凭证和报表总经理审批财务部经理审核办理付款业务施工单位55、收款信息反馈及时传达付款信息财务汇总保存付款资料结束行政经费控制流程开始经济管理部编制年度行政经费预算总经理审批财务审核经济管理部分解行政经费控制目标总经理审批财务审核经济管理部审核各部门提出行政经费申请各部门行政费用支出财务部办理报销手续经济管理部编制行政经费统计台账经济管理部将经费控制情况纳入部门绩效考核经济管理部考核结果反馈结束商品房销售内部认购流程开 始客户填写优惠权登记表客服陪同客户到财务部门办理交款手续现场财务收款、盖章客户参加排号或抽签客户选定认购单位客服与现场财务确认房源现场财务确认房源客服填写内部认购书客户确认内部认购书条款并签字营销经理审核认购书并签字总经理审核认购书并签字56、客服陪同客户到财务办理交款手续现场财务收款、盖章客服将单据交回现场财务现场财务录入认购信息结 束商品房销售签约管理流程开 始销售代表预约客户营销主管组织合同的谈判销售代表准备签约审批资料营销主管审核律师顾问审核销售代表陪同客户到财务部门交款财务部收款员收款准备正式销售合同现场财务人员审核客户签字公司委托代理人签字销售代表负责签约后的后续工作结 束商品房销售按揭贷款办理流程开 始银行工作人员带贷款合同过来客服专员预约贷款银行销售代表预约客户及客服专员收集审核按揭贷款资料客户在按揭贷款合同上签字公司总经理在按揭贷款合同上签字客服专员履行按揭贷款盖章手续银行工作人员将资料上报银行审核放款客服专员取回57、进账单和按揭贷款合同结束商品房销售后加名减名更名流程开 始客户提出更名意向销售代表指导客户填写更名申请书提交营销经理审核提交总经理审核销售代表陪同客户办理相关手续财务收取更名手续费现场财务更改销售信息结 束商品房销售延迟签约申请流程开 始营销经理审核销售代表上报营销经理客户提交延迟签约书面申请销售代表与客户签署延迟签约协议书客户确认延迟签约协议书条款、签字营销经理审核延迟签约协议书并签字销售代表陪同客户到财务部门办理手续现场财务收款、盖章销售代表将单据交回控台现场财务录入相关信息结 束房款收据遗失补办流程营销经理签字确认现场财务核实客户缴款记录开 始销售代表收到客户收据遗失补办申请专利销售代表58、通知客户提交书面申请销售代表陪同客户到财务部门办理手续财务部门补开收据并对收据遗失补办申请书签字报总经理审批并签字资料返回现场财务，现场财务录入收据遗失补办信息结 束营销中心基本工作流程市场调研，确定目标客户群体，提出产品定位、规划、户型等方面的建议制定销售策略、推广策略、价格策略，做好销售前期准备工作组建销售团队，制订部门规章制度，培训销售人员根据销售策略，实施具体销售行为，完成销售目标为客户提供售后服务，维护良好的客户关系进行销售总结，为下一项目的销售提供参考第 四 部 分公 司 各 项 管 理 制 度第一章 人事管理制度一、总则为了加强公司人事管理，使人事管理标准化、制度化，特制定本制度59、。二、人事管理机构及内容（一）公司的人事管理工作由办公室具体负责。（二）办公室在人事管理上直接向总经理负责，与各部门的关系是协调、指导、服务的关系。（三）人事管理的主要内容是：1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；2、协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；3、协助公司领导和各部门做好员工的考查、任免、调配工作；4、协同各部门对员工进行培训，提高员工的素质和工作能力；5、统一管理和调整员工的薪金；6、保存员工的个人档案资料；7、为员工办理人事方面的手续和证明等。（四）管理部门每月对公司工作人员进行一次考核，综合其基本情况和主要业绩，对各种能力做出评估，听其60、上下级对其的评估，填出员工培训（考核）报告，为公司储备和提供人才。三、员工招聘（一）员工招聘1、房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则，面向社会公开招聘，所聘员工一律实行劳动合同制。2、聘用的基本条件（1）思想品德端正，遵纪守法，作风正派。（2）具有高中以上文化程度（其中大专以上者占2/3以上），并具有与所聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。（3）有开拓创新意识，有事业心和责任感。（4）身体健康、五官端正、举止文明。3、招聘程序（1）员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人员须向办公室提出用人计划，经总经理批准后实施。（2）应聘人员填写求职申请表，并附61、上工作简历，职称证书和最高文凭（A4纸）复印件。（3）办公室面试、审查、签署意见。（4）部门经理进行面试、审查、签署意见。（5）总经理审核，签署意见。（6）批准录用后，由办公室安排签订劳动合同。（7）具体程序按员工调入、调出管理规定有关条办理。（二） 劳动合同1、试用期新员工一般要经过三个月试用期，试用期内双方签订用工协议，待转为正式员工后签订劳动合同。2、劳动合同期限根据岗位性质、工作需要及员工的具体情况而定。合同期分为短期、中期、长期、无固定期限或以完成一定的工作为期限的劳动合同。3、劳动合同解除在劳动合同期限内，甲乙双方可以解除劳动合同，但必须符合劳动合同中所规定的解除条件，并按劳动合同62、中的规定办理解除合同手续。4、劳动合同期限届满需要延续合同应提前三十天书面通知对方，经双方协商同意后，办理延续手续。任何一方不同意延续，合同即行终止。5、劳动合同终止依照劳动合同中所规定的条理执行。6、劳动争议甲乙双方在履行合同中发生劳动争议，当事人应在自劳动争议发生之日起三十天内，以书面形式向公司人事部门申请调解，经调解达成协议的，当事人应履行；调解不成，当事人要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十天内向甲方所在地区劳动仲裁委员会申请仲裁。四、员工的权利及义务（一）公司员工1、凡是按照本制度办理聘用手续、在公司各部门从业、并领取薪酬的人员，都是房地产开发有限责任公司的员工。2、司员工有义务63、做到：（1）热爱祖国、遵守国家和政府的各项政策法规。（2）热爱和关心公司，维护公司的名誉、荣誉和权益。（3）忠于职守，认真履行职责，提高工作效率，讲求经济效益。（4）团结协作，努力上进，服从上级领导，遵守公司的各项规章制度和纪律，以最佳的工作姿态为公司做贡献。3、与义务相一致，房地产开发有限责任公司员工享受相应的工资、福利和有关待遇的权利；有享受节假日和休息的权利；有向各级领导反映有关情况和提出合理化建议的权利；有辞职的权利。（二）员工工资1、工资形式与发放形式（1）员工月工资=基本工资+浮动工资+全勤工资+岗位工资+岗位补助（2）年工资=月工资12个月工资+年终绩效考核工资（3）公司实行月发64、薪制度，每月5日为发薪日。（4）工资调升条件公司依据员工的能力、绩效考核成绩、贡献等，可上下浮动员工工资。此外，在正常情况下，每年有适当调升，具体条件如下：部门或个人超额完成年度任务、指标或定额的；在某一项经营、业务中创造出突出经济效益或有重大贡献的；遵守公司规章制度，无违法乱纪行为和严重过失的；2、员工工资等级职 务基本工资岗位工资岗位补助备 注总经理260020001200部门经理、总工程师、总会计、总经济师22001000600如工作到第二年补助为：750元部门主管、工程师、会计、出纳1800500300依次累推一般员工1400200150司机1000200150备注：在公司工作一年正常65、上调工资以外每多工作一年同工资等级情况下每月发150元，岗位补助。3、全勤工资的发放（1）全勤工资为员工月工资中的10%；（2）员工当月出满勤，无迟到、早退、请假现象每月全勤工资按时发放。（3）员工当月如出现请假，暂扣当月全勤工资，待年底如请假、缺勤不超过15天，补发全勤工资，否则扣除当年暂扣全勤工资。4、员工浮动工资的发放（1）公司每月从员工工资应发额中扣除10作为浮动工资，每半年发放一次。（2）员工离开公司时，须办理完规定的各种手续，然后发给浮动工资。对于受到除名或开除处分的员工，公司有权取消其浮动工资，作为对公司损失的补偿。5、年终绩效考核工资的发放（1）年终绩效考核工资为年工资的10066、。（2）员工绩效考核发放，每一年发放一次。（3）年终奖发放条件：员工年终绩效考核成绩总分80分以上者。（4）有下列情况之一者，不发或扣发年终绩效考核工资：年内因个人原因辞职或被公司辞退的；工作有重大失误或给公司造成直接经济损失的；职权范围内或上级安排布置的单项工作任务完成不好的；年终考核不能胜任本职工作的；全年事假、病假累计15天以上的。（三）员工福利1、人身意外保险，每人每年200元的保险单。2、 年休假每人每年病假事假不超过15天者，补休够15天为止。3、 有薪假期公司规定的休息日。4、 电话费补助每人每月30元。(四)员工培训1、培训方式及内容岗前培训：即员工在正式受聘前需进行公司规章制67、度、工作程序、本部门经营情况及一般业务知识的培训。在职培训：即员工在工作岗位上结合工作和需要进行培训。离职培训：即对部分员工进行新技术、新项目的培训，对专业性很强的技术人员进行深化训练。2、培训方法（1）岗前培训和在职培训：由办公室牵头，部门经理制定培训计划并组织实施；（2）离职培训和外出参观学习：由办公室牵头，部门经理制定培训计划，报总经理批准，办公室组织实施；（3）员工的培训考核由办公室备案，将作为员工考核、奖励、提拔等根据之一。3、由公司出资培训（含境内、外实习、进修）的员工，在培训期满后工作未满规定的服务期年限，因个人原因辞职或自行离职的，需按公司规定承担违约责任，赔偿培训费用，具体办68、法详见员工调入、调出管理规定。(五)奖惩1、公司将根据国家有关法律、法规以及公司的实际情况，制定员工奖惩条例。2、对于模范遵守公司规章制度，以及有突出贡献或某些方面有突出成绩者，给予奖励。奖励项目：嘉奖、加薪、授予荣誉称号。3、对于有触犯国家法律、法规，违反公司规章制度，有过失错误者，给予处分。处分项目有：批评教育、警告、行政记过处分直至开除。对于一年内有三次警告，两次行政记过处分的员工，公司可以解除劳动合同。4、建立员工的人事档案，及时记录员工在公司的业绩、培训、考核和奖惩情况，加强对员工的动态管理，做为公司选拔人才的依据。五、员工的任免、调配和解聘、辞退（一）员工聘用、解聘、任免、调配等的69、审批权限1、部门经理以上人员的聘用、解聘、任免、调配等由公司总经理批准，部门经理以下人员的聘用解聘、任免、调配等由部门经理审核报总经理批准执行。2、 员工的聘用、解聘、升职、降职和调配必须严格按照董事会规定的编制、名额及程序进行。（二）员工升职1、升职条件（1）将任职务的职位出现空缺；（2）由于公司发展需要增加新的部门或职位；（3）其他原因引起的职位空缺等。2、升职者应具备的条件（1）具有在公司工作的良好业绩，经济效益明显，工作效率高，计划性强；（2）具有与新任职务所相适应的领导能力、组织能力和业务能力；（3）具有做好新职工作的自信心、责任心；（4）个人品德好，团结协作精神强；（5）身体健康。70、3、升职审批权限及程序1 根据业务需要和职位空缺，升职人员需填写人事任免申请表；2 升任部门副经理、业务主管的由公司总经理研究批准；3 升任部门经理的由总经理审核、批准。（三）员工免职或降职具有下列情况之一者，可以办理免职或降职1、调任新职务的。2、不能胜任所担任职务的。3、违反国家法律或不遵守公司制度和纪律，已经不适合继续担任该职务的。4、公司裁减项目、部门、职务的。5、其他原因等。（四）员工的调配1、调配权限：部门经理具有在所辖范围内调配员工的权利，总经理具有在全公司范围内调配员工的权利。2、调配程序：由需调配部门经理填写“人员变动申请表”，经批准后报办公室备案，业务主管以上员工须报总经理71、批准。（五）员工的解聘1、有下列情况之一者，公司可以解聘员工：（1）双方一致同意的；（2）员工不能胜任（3）员工自行提出变动工种或调整工作，经研究无法另行安排的;（4）员工患病1个月以上不能复工或经治疗不能从事正常工作的；（5）公司因生产、经营、技术条件发生变化，无法安排富余人员或需要裁减员工的；（6） 其他原因。2、因以上原因被解聘的员工，可享受如下补偿：（1）工作满6个月的，发给半个月工资（2）工作满7个月不足一年的，发给一个月工资；（3）工作满1年不足2年的，发给一个半月工资；（4）工作满2年以上的，发给二个月工资。（六）员工的辞职有下列情况之一者，员工可以申请辞职1、认为专业不对口，不72、能发挥技术专长的；2、认为劳动条件恶劣，危害员工安全与健康的；3、认为条件和福利差（因工作不能胜任被降职、降级者除外）；4、认为公司侵犯了员工的合法权益的；5、员工脱产学习或到境外定居的。（七）员工的辞退有下列情况之一者，公司有权将其员工辞退1、违反公司保密纪律和工作纪律，影响正常工作秩序的；2、由于员工未履行职责或有失职、过失行为，给公司造成经济损失或严重后果的；3、工作态度恶劣，损害公司利益和形象的；4、有贪污、盗窃、欺诈、赌博、腐化、营私舞弊等违法行为和劣迹的；5、无理取闹、打架斗殴，严重影响社会秩序或犯有严重错误，受到记过以上处分的。（八）员工的除名1、员工违法犯罪，视为自动解聘，公司73、立即将其除名或送国家司法部门处理。2、员工自行离职（一年内旷工10天以上或无故旷工3天以上），公司予以除名处理，一切后果有自行离职者自负。3、没有完成公司下达的工作任务者。4、员工不服从部门经理，部门经理不服从总经理的命令及管理者。（九）办理辞职或辞退手续的程序1、凡要求辞职者，本人须在离开工作岗位前30天以书面形式向所在部门提出申请报告，并填写员工离职审批表交所在部门。经部门经理批准后，送办公室审核，报总经理批准。2、凡被公司辞退的员工，接到公司通知后，由辞退部门经理填写员工辞退审批表，送办公室审核，被辞退者按通知时间办理离职手续。3、凡辞职或辞退的员工，均须按照“员工调出交接手续清单”中的74、要求，向公司结清费用、债务、交清物品以及所负责部门的帐目、文件等。4、凡未按规定提前30天申请辞职者，公司扣除该员工一个月工资。5、凡辞职、辞退的员工所欠公司的物品、债务、费用、罚款及帐目、文件等，如不按时按规定清还，公司有权从该员工工资、奖金或浮动工资中扣除，情节严重的公司有权追究法律责任。第二章行政管理制度一、总则为保证房地产开发有限公司正常的工作秩序和各项业务的顺利进行，针对本公司的特点及要求，特制定本行政管理制度。二、工作制度（一） 工作时间1、公司上班时间为周一至周六的8:0018:00,每天中午12:0014:30为休息时间。2、根据公司的工作需要，各部门经理需要员工加班，员工必须75、服从否则按旷工处理。（二）考勤制度1、公司所有员工采取指纹考勤，每天四次由办公室主任负责统一监督和考核。2、员工因病、事或其它情况，需要请假时，应履行提前请假手续，(病假急诊可由家人代请)部门经理审核签字后于每月月底最后一天报办公室，员工请假三天以内(含三天)由部门经理审批，三天以上报总经理审批，员工工资将按实际出勤天数发放。3、考勤统计是公司对员工考核及工资发放的重要依据，任何人不得弄虚作假，办公室有权对各部门考勤情况进行检查、核对。4、员工要严格遵守劳动制度，不得无故迟到、早退、缺勤。5、员工要严格遵守劳动纪律，在工作时间不得做与工作无关的事，不得随意串岗、聊天等。如有违反，即作违纪处理。76、（三）请销假制度1、员工请事假、病假及其它各类假，均应事先请假，事后销假。具体要求按关于员工各种假期的管理规定执行。2、员工因业务需要外出工作，要由部门经理统一安排，部门经理外出工作，应及时通告主管领导。（四）着装、礼仪、礼节规定1、 员工在工作时不得着运动装、牛仔装、紧身裤等休闲服装（工作服除外），做到服装整洁、举止端庄、精神饱满。2、员工之间应互相尊重、互相帮助，要用自身言行树立公司形象。3、员工在接待来电、来访时要用礼貌用语，不得在办公场所大声喧哗，吵闹或使用粗鲁语言。（五）环境卫生、安全保卫制度1、各部门应负责各自办公室的清洁卫生。所有的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清77、洁，每日工作结束时应将个人桌面收拾干净。2、各部门均设专人负责办公地点的安全、保卫、消防工作，定期检查，及时消除存在的隐患。同时，每一位员工对公司的安全、保卫、消防中存在的问题均要及时汇报、协助处理的义务。（六）各种办公设备的使用制度1、电脑、复印机、传真机、长途电话、车辆均由办公室指定专人负责保管、维护。2、因工作需要使用电脑、传真机、复印机、长途电话的，必须征得部门经理同意后，由办公室对其使用情况进行登记，并安排专人管理。3、车辆由办公室统一管理调度。各部门经理因公外出，原则上派车，在公司车辆调派不出的情况下，部门经理外出可乘坐出租车。员工有急事因公外出用车，要填写“用车申请单”，经部门经78、理签字后由办公室安排，在公司车辆调派不出，而办事地点超过3公里以上或者1公里以内没有公交车辆的情况下，部门经理可以批准员工乘坐出租汽车，并凭“用车申请单”报销。4、任何人不得因私使用各种办公设备，若因特殊情况需要使用者，须经办公室主任同意，并填写使用单，费用自理。（七）严守公司业务机密制度各级员工不得向外人泄露公司的经营策略、财务收支、经营成果、领导资料、员工经济收入及其他有关商业秘密和内部情况。各部门经理要经常对员工进行职业道德教育，做到不该问的不问，不该讲的不讲。如有违者，公司有权追究责任。三、公司财产、办公用品管理（一）公司财产、办公用品由办公室负责管理，并建立财产、办公用品购买、使用登79、记制度。（二） 各部门经理对各部门所使用的公司财产及办公用品负有指导正确使用、妥善保管的责任，对员工有损坏公司财产的行为应提出严肃批评，并予以制止。对情节严重的应及时做出处理。如有遗失和损坏，应由当事人酌情赔偿。（三）各部门需购物品须按月提出购买计划，由部门经理按照“合理、必须、节约”的原则填写物品购买申请，注明购买原因、数量及预算价，按相关程序和管理权限报有关领导审批 。（四）各部门购买物品计划，经审批后交办公室统一采购，专用或特殊用品需自行采购时，应事先征得办公室核准。（五）各类物品采购后由办公室负责总务人员验收、登记、入库。（六）员工领用物品均需填写“物品领用单”。单价在100元以上物品80、，员工在离开公司时应予以收回。属非正常损失或遗失的，应同当事人酌情赔偿，赔偿由办公室会同财务部门核定，大额赔款可分期在工资中扣除。办公室每年要会同财务部门对固定资产以及使用年限在一年以上的低值易耗品进行一次清点。办公室有责任不定期检查部门保管、使用各类物品的情况。（七）物品报废须由使用部门经理填写“报废申请单”，由办公室会同财务部门审核，报有关领导批准后执行。（八）所有物品的调配、办理执照、缴纳管理费、租金、参加财产保险、和车辆维修及更新等事项均由办公室统一负责。四、公章、介绍信使用管理（一）公司公章、介绍信由总经理秘书负责保管，部门印章由部门经理负责保管。（二）公司及部门印章的刻制、启用、停81、用及销毁应报总经理批准。（三）印章使用要求1、凡属经济合同文本需盖公司公章和公司合同专用章的应事先经过总经理批准。2、凡属对外公文需盖公司公章的，应事先经总经理签字批准。3、凡需携公章外出办事，应事先征得总经理签字批准，用后立即退回给总经理秘书。4、凡属一般例行公事、联系业务等需加盖公司公章的，需经总经理批准。5、凡属因公需要加盖部门印章的，须经部门经理同意。6、部门印章只适用于不发生任何经济责任的一般业务往来。7、各类公章的使用均应建立登记制度。（四）介绍信使用要求 1、介绍信均由办公室统一保管出具，开具介绍信须经办公室主任批准。2、因公出差需带加盖公司公章的空白介绍信，要有总经理签字批准。82、如有剩余介绍信应交回办公室注销，如丢失所造成的后果有当事人负责。第三章 财务管理制度一、总 则（一）为加强公司的财务管理，规范会计核算工作，统一管理各项资金，正确、及时、完整的反映公司财务状况和经营成果，提高公司经济效益，根据法律、法规、公司章程及公司有关决议，制定本制度。（二）财务部系公司职能部门，公司财务部有权对财会人员进行考核，并有权向公司提请对有突出贡献的财务人员进行奖励，对不称职的财会人员进行撤换。（三）财务管理的基本原则是建立、健全公司内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳国家税收，保证股东权益不受侵犯。其基本任务时，做好财务收支的计划、控制、83、核算、分析和考核工作、筹措资金、有效运用资金，提高企业效益。（四）公司财务部应认真分析、反映本公司财务计划执行情况和执行国家有关企业财务法规得情况，及时发现存在的问题，并分析产生原因，提出解决的办法和措施。（五）逐步采用现代化管理办法，如责任会计、目标利润、计算机管理等，不断提高财务管理水平和工作效率。（六）财务人员应当好公司领导的参谋，为公司聚财、理财、用财出谋划策，严格把好财务收支关，为提高公司效益努力工作。二、财务会计机构、人员和制度（一）财务机构及人员设置1、依照健全、有效的原则设置财务会计机构，配备财务会计人员，依法办理财务会计工作。2、财务人员因故离辞职时，须办理交接手续，不得中断84、财务会计工作。一般财务人员变动应事先征得公司领导批准，并办理财务人员登记手续。3、公司根据实际需要，设置财务部及财务部经理，主持本公司的财务会计工作。财务部经理由总经理提名任免。财务部成员按业务活动的需要划分岗位设置。（二）财务会计制度1、人员考核：（1）公司每月对财务人员业务水平、工作业绩等方面进行绩效考核。财会人员要进行总结和自评。（2）公司财务部应建立财会人员考核档案，作为晋级及奖惩的依据。2、财务部制度的建立：（1）财务部应根据中国有关法律、法规、公司章程结合公司具体情况，制定公司财务制度，包括财务收支管理、固定资产管理、流动资产管理、成本费用管理、开支标准与审批程序、内部控制、稽核制85、度以及印签、支票、发票、会计档案等管理制度。（2）公司的财务制度应报公司总经理批准。3、财务工作要求：（1）公司财务部按财政部规定的格式、内容和时限，定期向主管财税机关报送财务会计帐表、年度报表应附有中国注册会计师的审计报告。（2）公司财务部应于每月七日前向公司领导报送财务报表。（3）公司应于每月二十五日向公司总经理报送月度“收支计划表”，“资金支付预算表”，待批准后按批准额执行。（4）公司财务部应按国家的财务会计制度设置帐户；应定期核对帐户，定期财产清查，保证帐实相符；应规范本公司的会计核算和财务行为保证各种报表数据的正确性、真实性、完整性和及时性。三、资金管理及成本、费用管理 （一） 资金86、管理1、公司用款按用款计划拨付。经公司总经理同意使用所收的售楼款，帐务处理上仍计作拨付。售楼款未经公司总经理批准不得退款。2、非计划用款要专门向决总经理请示报告。3、公司接到总经理签字支调配资金通知，应立即照办，不得延误。4、公司将非公司业务之用的资金调出公司系统，应总经理书面批准。如系口头通知，需补办书面批准手续。非经总经理批准将资金调出系统，有关人员以严重过失论处。5、各币种之间的兑换一律经公司领导批准。不得私自进行外汇买卖业务。6、公司要积极筹措、运用和管理好各类资金，保证工程项目的需要。（二） 成本、费用管理1、公司的工程项目款项的支付一律实行申请、审批手续，公司财务部对经总经理批准支87、付及签字的预算内的申请付款款项，办理付款手续，对未经申报及申报后未经批准的款项，即不符合财务手续的款项，财务部有权拒付。2、严格进行工程成本和管理费用的管理和控制。从材料设备采购、日常开支到工程预算，应进行全过程管理和控制，努力降低工程造价。不得超标准支付工程款项。3、财务部在工程付款记账方面按不同供货单位、按不同承包单位，分别设置预付款和应付帐款明细账。预付帐款用于归集我公司对各供货商及承包单位的预付购货款和预付工程款的详细记录，应付帐款反映我公司对供货单位及承包单位所欠债务的详细记录。在合同最后一次付款时必须经财务部和经营管理部确认实际付款情况并报总经理审批后方可付款。4、公司的管理费用，88、包括：办公费、业务费、工资、房租等，采取在经总经理批准的预算内，按实报销的形式，由总经理批准、财务部负责执行，公司财务部控制使用，不得随意突破限额。凡属国家规定应于支付的费用如：税务、财政、会计常年咨询费按实列支、会议等在发生时单独申报预算交总经理批准。5、购入的低值易耗品，一次性摊入费用后，应由办公室相应建立实物台帐。6、重视固定资产的管理，所有固定资产由办公室登记造册，专人管理和使用，每年清核一次。督促员工做好日常维修保养工作，节约修理费用，防止毁损和盘亏。7、对外签订材料、设备、工程承包、劳务等方面合同应严格按照公司经济管理工作实施办法执行。第四章 成本管理制度一、总则（一）为了加强公司89、的成本管理，降低消耗，提高企业的经济效益，根据公司财务管理制度的有关规定制定本办法。（二）成本管理的基本任务是：通过预测、计划、核算和分析，正确反映经营成本，促进企业各部门加强管理，寻找降低成本，减少消耗的途径，提高企业的经济效益。（三）公司在成本管理中必须遵守国家有关财经法规，遵守财税部门关于成本范围的规定，坚决服从和严格执行总经理的各项指令。（四）公司总经理对公司的成本管理负全面责任，经济管理部、经营管理部、工程部对项目成本负有与其职能相对应的直接责任，在做好成本管理工作的前提下，公司应在成本管理中逐步推行目标成本管理。二、成本管理责任制（一）管理责任建立的原则1、公司应按照分级、归口管理90、权责结合、责任到人的原则，建立和健全与实际情况相适应的成本管理责任制。2、公司以总经理批准的项目目标编制项目预算成本。项目预算成本经由总经理批准后即为项目的目标成本下达，由公司总经理全面负责实施。3、公司各部门在总经理的领导下应结合本部门的职责参与公司的成本管理。（二）成本管理责任分工：1、经济管理部：（1）根据总经理批准的项目总体目标和规划，组织编制目标和规划的预算成本；（2）总经理下达目标成本后，经济管理部应牵头会同有关部门一起进行目标成本的指标分解，并把分解指标和实施责任落实到部门和个人。（3）经济管理部应与财务部、工程部、经营管理部门一起对成本进行跟踪，分析和控制，并每月提供书面分析91、报告送总经理审阅。2、财务部：（1）参与公司项目可行性研究和项目评估中的财务分析工作。（2）参与经济理管部和工程部、经营管理部对总经理下达的目标成本进行的指标分析。（3）组织公司的成本核算，及时、准确地为经济管理部、经营管理部，工程部门进行成本分析与控制提供核算资料。（4）每月编制成本报表，在次月七日前报总经理。3、工程部（1）在总经理批准项目目标和规划后，按目标成本要求，在本部门经理主持下，进行目标成本分解，组织实施落实到个人。（2）在保证质量的前提下，努力降低成本，减少消耗，提高经济效益。4、经营管理部：（1）对前期开发过程中应交纳的各项费用，做到合理、必须。（2）对后期配套过程中应交纳的92、各项费用做到严格控制。（3）办公室：在总经理下达给公司管理费用指标内，安排好管理费用的开支。 第五章 经济管理制度一、总则（一） 为规范公司经济管理工作，确保项目的合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度：（二） 经济管理工作是以对公司的经济工作过程中实施有效管理。控制和监督为目的，由经济管理部具体实施。二、工程招投标管理（一）工程建设施工单位和甲供材料、设备的供应单位的选择，必须采用公开招投标（包括邀、议标）的方式进行，任何招标须有3个以上施工单位（供应厂家）参加竞、议标。（二）组织机构。建设工程招标时，公司成立招标小组总经理任组长，小组成员由总工及经济管理部、财务部、经营管理93、部、工程部、等部门经理组成；其他项目招标时，可根据项目规模的大小及重要和复杂程度，由公司领导临时任命招标小组领导成员招标工作。由该小组拟定招标工作计划，组织招标工作成员实施，并对招标工作质量负全责，直至招标工作结束。（三）招标管理机构的主要职能和责任。应对编制招标工作计划、起草招标文件、编制标底及主要经济条款和合同谈判负责；经营管理部负责办理有关招标手续；工程部、经营管理部对施工组织、材料设备技术参数及质量、施工及供应能力等技术要求负责，领导小组对投标单位的考查及确定、开标、评标、定标、合同签定负责。有关部门具体职能按工作计划执行。（四）招标工作的具体操作按公司制定的建设工程招标管理制度执行。94、其他项目的招标参照该办法执行。三、经济合同（一） 公司所有的建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳的各项费用及总包管理范围内的“分包事项”在取费、工期、付款方式等方面视合同管理。（二） 预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取的真实性、准确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内，因工作责任心不强形成误差的，要追究当事人及主管领导的责任。（三） 编审人员编制出预算表，经济管理部，工程部经理、总工程师、总经理审核签署无异后生效执行。（四） 材料设备的报价及支出均需由经济管理部预算审核并逐级上报批准后执行。（五） 其它经济开支均列入经济管理部的审核范围，并95、按程序逐级审批管理部对各项经济预算设立台帐，如有超出应作出超预算分析报告，并按审批程序得到批准，据以调整。 四、项目建设用款审核（一） 建设用款指前后配套用款、缴纳的各项费用、工程款及材料设备款。其用款由相关承办部门根据用款内容，做用款申请单（申请单附后，用款申请人、用款部门经理签署）报经济管理部专职审核人员根据政策缴费依据、缴费率、已完工程量、材料设备价格抽测等，比照合同付款方式进行审核。（二）经济管理部审核后，编制资金用款表或专项用款申请单，财务部经理、总经理审批签署无异后执行。（三） 承办部门对所申请用款对应的工程形象进度的实完工程量、材料实际需用量及前期和配套用款事项等的真实性负责。经96、济管理部对付款事项中取费率、单价、总价等事项的核定负责。（四） 公司财务部经理必须依据总经理据用款支付授权，予以支付。五、现场签证事项审核（一）工程施工急需安排的临时用工和零星工程，根据实际情况需调整设计的分项，可采用工程联系单形式作为合同的补充据结算。（二）工程联系单均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项，属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理（属设计变更由总工签署）签署意见后报经济管理部审核。（三） 签证金额在20000元以下的，按现场专业承办人工程部经理经济管理部经理总经理的审核程序办理，方可纳入决算依据。（四） 超过20000元以上的签证事项，应采用97、补充合同，按合同审批程序办理。（五） 对于现场签证的增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量的变化及材料用量的变更所发生的事项的真实性负责，经济管理部对所提报的增减内容的实际工作量、单价、总价的核定负责。第六章建设工程招标管理制度一、总则（一） 为了加强公司建设工程招标工作的管理，促进招标工作顺利健康的进行，特制定本管理制度。（二） 凡本公司报建的建设工程，建筑面积在2000以上或投资额在50万元以上的，除特殊情况外，均须按本条件进行招标。（三） 公司的建设工程招标工作由公司招标工作领导小组负责实施。二、招标管理机构及职能 （一） 招标管理机构的组成1、 名称：招标工作领导小组（以下简称招98、标小组）2、招标小组由总经理任组长；小组成员由总工及经营管理部、财务部、工程部、经济管理部各部门经理组成。（二） 招标管理机构的主要职能：1、 根据张掖市关于建设工程招标管理的法规、制度以及合作公司的决定，对本公司建设工程招标工作进行组织管理和具体实施。2、对须由市建委审批开工且须实行招标的建设工程，负责以下各项具体工作：（1）负责制定工程招标工作计划总经理办公室；（2）编制起草招标文件；（3）办理有关招标手续；（4）编制标底、确定招标方式；（5）组织投标企业报名及考察投标企业；（6）开标、评标、定标；（7）报总经理批准后签订工程承包合同。三、招标工作程序（一） 进行本公司建设工程招标工作，应99、遵循下列程序：1、凡按规定应实行招标的本公司建设工程，由招标小组到市招标办进行招标登记。2、由招标小组有关人员牵头落实招标前的准备工作。具体包括以下几个方面：（1）向有关部门办理建设用地规划许可证。组织完成拆迁工作，实现“三通一平”；（2）落实建设工程所需外部市政、公用设施条件；（3）组织有证设计单位完成施工图。施工图预算或设计概算，并向有关部门领取建设施工许可证。3、由公司招标小组牵头组织编制招标文件并报总经理审核签署批准后，由招标小组报市招标办核准。具体包括以下内容：（1）招标工程综合说明；（2）确定招标方式草案报总经理审查确定；（3）由经营管理部确定甲供材料范围（包括特殊材料）与设备地供100、应方式以及材料价差处理方法；（4）由经济管理部提出工程款项支付方式及预付款的百分比并报招标领导小组组长审核确定；（5）由经济管济部编制现行张掖市建筑安装市政工程合同文本内容需修改和添加的条款；4、经济管理部负责编制标底文件后直接报公司总经理签署后由招标小组报市招标办核准。5、招标小组持市建委有关部门签有“同意招标”的建设工程开工审批表“招标申请书”及招标文件，向市招标办提出申请。6、按市招标办批准的招标方式，由公司招标小组发出招标通知和向拟选择的投标企业发出投标资格预审通知书。7、由招标小组审查投标企业资格并将审查结果报公司总经理审核后向市招标办提请审查投标企业的资格，方能确定投标企业。具体包101、括以下几个内容：（1）由财务部落实投标企业的注册合格情况及其他经济性指标；（2）由经济管理部审查落实投标企业经营管理情况；（3）由工程部审查落实施工企业承包同类工程的经历；（4）由经济管理部与拟投标企业进行经济条件谈判，并报招标小组审核；（5）投标企业必须书面承诺我方提出的有关条件后方能正式参加投标。8、由公司招标小组向经市招标办核准的投标企业发招标通知书。9、由公司招标小组向投标企业分发招标文件和施工图并由财务部收取押金。10、由工程部组织投标企业踏勘现场。11、由公司招标小组主持召开招标会议，向投标企业介绍招标工程情况，解答有关问题。12、由公司招标小组负责接收、审核投标企业送交的投标书并102、编写审核报告。13、由公司招标小组主持召开开标会议。14、由公司招标小组进行评标、决标并将决标报告报请总经理审查确定，总经理签署后由招标小组报请市招标办审核。15、由公司招标小组向投标企业发出中标或未中标通知书。16、由公司经济管理部会同工程部、经营管理部、财务部负责与中标企业进行合同条款谈判，并将谈判结果报招标工作领导小组组长审查。17、由公司招标小组按总经理签署批准的合同条款及授权与中标企业签订正式合同。18、由公司招标小组会同中标企业持合同正式文本，向市招标办缴纳招标管理费。（二） 招标工作各阶段工作期限按由总经理审查通过的招标工作计划严格执行。四、奖惩条例（一） 在招标工作中表现突出，103、为公司节约了招标费用和建设成本的个人和部门，给予一定的奖励。具体办法另行规定。（二） 由于在招标工作中玩忽职守、受贿行为给公司造成浪费和损失的，将追究个人或部门的行政责任并进行行政和经济处罚。（三） 由于在招标工作中的重大失误或泄露标底，擅自启标篡改投标书内容，给公司造成巨大损失的，将加重处罚直至追究刑事责任。第七章 经营管理部材料设备管理制度一、总则（一）为了确保施工需要，加强材料、设备采购管理，节约开发资金，特制定本管理制度。（二）工程设备、材料采购工作在总经理领导下由经营管理部会同工程部、经济管理部、财务部共同完成。二、采购计划及市场调查（一）所有工程用甲供设备、材料、配件由工程部在使用104、前一个月根据设计要求、施工图及施工预算书编制甲供材料、设备表，（如有需要另附尺寸图纸）报总工审核同意，交经营管理部。（二）经营管理部根据工程部提供的材料、设备清单进行市场调查，编制采购计划（包括资金计划）交由经济管理部、财务部审核后报总工审核确定。（三）设备、配件、材料的采购必须先进行市场调查，择优择廉选购。（四）一般材料、设备采购由经营管理部审核后实施。（五）重要设备及大宗物资的市场调查报告由总工审核后报公司总经理审核。第八章 工程管理制度一、总则（一）确保公司建设工程按期、保质顺利竣工，特制定管理制度。（二）工程管理由总经理牵头，总工程师、工程部、经营管理部、经济管理部配合实施。二、工程施105、工技术、质量管理（一）责权划分1、建设单位（1）协调施工、监理、设计单位的关系。（2）根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。2、施工单位（1）严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。（2）及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。3、监理单位（1）根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位的106、施工质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令。监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。（2）确认施工质量。并对已确认的施工质量负责（但并不免除施工单位对施工质量的责任）。（二）技术质量管理方针三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、确保质量。（三）技术质量管理体系1、建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理系统。2、管理系统的人员必须到岗，职责必须划分明确、管理到位。（四）图纸收发和审核1、工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。2107、各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。3、图纸审查要点：（1）要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确。（2）重要构造是否合理。（3）图纸、文件是否互相矛盾。（4）执行标准、规范是否明确。（5）土建与安装的衔接有无问题。（6）现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。（7）有无危及安全的因素。（五）设计交底设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。（六）施工组织设计1、施工组织设计由施工单位编制。由监108、理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。2、施工组织设计应包括下列主要内容：（1）工程概况；（2）施工总平面图；（3）综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；（4）施工方法及技术措施；（5）季节施工措施；（6）质量保证措施；（7）安全技术措施；（8）环保及文明施工技术措施。3、施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。（七）技术交底由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。（八）施工管109、理严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工管理。（九）设计变更1、 变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行。2、施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。（1）图纸错误（2）合理化建议（3）施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。3、不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。4、设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。（十）材料检验1、 主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、110、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。2、指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。3、建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。（十一）技术检验施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。（十二）隐蔽验收1、上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位111、必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。2、 监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。3、工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。4、隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。（十三）中间验收某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。（十四）设备试运转1、具备下列条件方可进行试运转（1）安装工作完成，并经质量检验合格；（2）技术文件规定的112、检验工作完成并合格；（3）试运转方案编制完毕；（4）测试量具，工具齐备。2、试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。3、 试运转记录应完整归档。（十五）竣工验收1、竣工验收条件：（1）合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准；（2）档案齐备。2、竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。3、竣工验收应填写验收单。（十六）质量评定1、质量评定按建筑安装工程质量检验评定标准按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。2、质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。（十七）持证上岗1、需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证113、人员操作。2、建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。（十八）质量保证资料施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写“回忆录”和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。（十九）质量事故1、发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。2、质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。3、事故处理完毕，施工单位应写出事故报告114、，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。对处理结果进行检查、登记备案。（二十）计量1、施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。2、 监理应对在用的量具的“检定合格证”进行检查、登记。（二十一）分包工程质量分包单位的资质由建设单位和监理确定，分包工程质量由总包单位负责，分包单位的施工技术由总包单位出具。三、签证管理（一）管理职能1、总经理负责签证工作的领导和审批。2、工程部负责确认工程签证的实物量。3、经济理管部负责审查工程签证的金额，确认材料价差补偿范围、种类及预算量，负责确认价差签证。（二）办理签证的范围和依据1、下列情况可以办理工程签证：（1）施工单位依据设计院或建设115、单位出具的设计变更图、洽商记录、变更通知而变更施工。（2）由于建设单位的责任引起的停工，返工损失。（3）施工单位应建设单位的要求从事施工范围之外的作业。2、办理价差签证必须同时具备下列条件：（1）施工单位自行采购并实际用到工程上的材料、加工件或半成品。（2）合同预算中对该品种的材料，加工件或半成品没有包死价格，并规定可以计算价差。3、造价增加小于等于2000元的项目只办理技术洽商，不办理签证。4、计算工作量时，必须同时计算增、减工作量。第九章 档案管理制度行政档案管理制度一、文件档案工作办公室总负责，各部门协助管理。二、文件档案的处理（一） 各类公文材料收文由办公室统一处理。办公室由专人负责公116、文的签收、拆封、筛选、登记、拟办、呈阅、付阅、分办、催办、收集、立卷等工作。（二） 各类文件档案得整理、利用、统计、保护工作由办公室统一负责，以确保档案的完整及价值的发挥。（三） 政府部门下发的盖红章的文件正本必须交办公室存档。（四） 各部门每月月底前将重要的、有价值的文件、合同等编号、分类登记造册，交办公室统一保管。（五） 各部门的各类专业档案，如工程技术档案、财务档案、人事档案等由各部门自行管理。各部门应在立档后，将总目录及卷内目录交办公室一份，以便查阅、利用。（六） 各类文件档案要妥善保管，任何人不得擅自携带机要文件回家或去公共场所，避免泄露、丢失等不安全事故发生。三、 各部门上报的行文117、，要按照公司统一规定的格式执行，具体详见关于行文程序的管理规定。四、 各类公文办理程序（一） 一般下级报上级部门的请示类文件，应在三天之内回复，紧急文件应当天回复。（二） 上级对下级的指示类文件，应按指示精神在规定的期限内办理，处理结果及时向有关领导汇报。工程技术档案管理制度一、 工程技术档案管理由工程档案管理小组负责实施。二、 管理机构及职能（一） 组织机构：1、 房地产开发有限责任公司成立以总工程师为首的工程档案管理小组，该管理小组由下列人员组成：组长：总工程师组员：经营管理部、经济管理部、工程部的经理及各部门指定的档案员。2、 参与本项工程的其它公司均要指定专人分管档案工作，并建立相应的118、档案机构和管理制度，配备能胜任的档案工作人员，以保证高质量地管理好本项工程的档案材料。（二） 职能1、总工程师负责整个工程的档案管理工作，组织制定本项工程的归档范围、管理制度、收集整理工程前期文件，组织审查、接收各单位编制的档案文件。在检查汇总后由有关部门向城建档案馆移交。2、勘测设计单位应做好工程项目的勘测、设计文件的收集整理工作，并按要求向建设单位工程部移交档案。3、各施工单位负责收集、整理自己承包范围内的施工技术文件和竣工图，汇总后经监理单位审核合格后移交建设单位总工办。4、监理单位负责工程监理文件的收集整理。在建立工作完成后移交给建设单位总工办，并负责审核施工单位的竣工文件。三、 管理119、内容与要求（一） 归档办法；（二） 管理要求；（三） 竣工图的编制；（四） 归档范围、收集保管单位、保存期限（见附表）；（五） 工程档案使用；（六） 汇总上报。四、行政、工程档案只允许部门经理借阅供阅，需总理审批。第十章 员工绩效管理制度一、总则（一）目的为建立科学有效的内部激励机制，充分调动员工的积极性，不断提高企业整体管理水平和经济效益，确保完成企业的各项工作任务，特制定本制度。（二）考核实施原则1、透明原则：考核流程、考核方法和考核指标是清晰明确的。2、客观原则：考核依据是符合客观事实的，考核结果是以各种统计数据和客观事实为基础的，尽可能避免由个人主观因素影响考核结果的客观性。3、沟通原120、则：考核者在考核时，需要与被考核者进行充分沟通，听取被考核者对自己工作的评价与意见，使考核结果公正合理。4、时效原则：员工考核是对考核期内工作成果的综合评价，不应将本考核期之前表现强加于本次考核结果中，也不能取近期的业绩或比较突出的一两个成果来代替整个考核期的业绩。（三）考核实施部门考核小组组长、成员负责考核的组织协调与日常管理。二、考核实施 （一）考核分类 企业绩效考核分为企业考核、部门考核和中工考核三个层次。1、企业考核主要从企业经营目标、业绩目标和利润指标等方面进行。2、部门考核主要从管理指标、客户指标、财务指标、质量指标、技术指标等方面进行。 3、个人考核主要从定性和定量两方面进行。 121、（二）考核关系在对员工的考核中，以直接上级对直接下级的考核为主，同时也根据考核内容与考核对象的不同做出适当的区分。（三）员工考评1、自我考评：定期考评前，员工完成自我报告书送交直接上级，作为考评参考。2、上级考评。3、日常记录：直接上级负责为每一位员工填写重要事件记录卡，累积考评素材。（四）管理人员考核(每月一次) 该类人员的考评方式分为以下四种1、自我考评，撰写述职报告。2、上级考评(直接上级)3、下级考评(直接下级)。4、同级考评。（五）考核结果反馈直接上级将最终考核结果反馈给被考核者，双方就考核结果面谈。直接上级明确指出被考核者的成绩、优点及需改进的地方，听取被考核者的意见并详细记录。（122、六）考核结果争议处理1、被考核对考核结论有异议时，须向人力资源部提出正式书面报告，具体说明产生异议的项目及理由。2、考核主管负责对考核者和被考核者进行调解。调解无效时，由考核主管向考核者的上级报告，并呈述自己的意见，由考核者的上级进行裁决。三、考核等级划分（一）一般员工个人绩效考核结果按部门分组，所有部门经理编为一组，各组按照分数排序后分为90分为优、80分为良、70分为中、60分为基本合格和60分以下为不合格五个等级，使各等级的数量尽可能接近正态分布。（二）凡有下列事项之一的员工，其成绩不得列入优等。1、曾受任何一种惩罚者2、迟到、早退共达三次以上者3、请事假者，旷工者。4、未完成工作任务者123、。（三）凡有下列事项之一的员工，其成绩不得列入中等以上。1、在考核年度曾受记过以上处分者。2、迟到、早退共达十次以上者。3、请事假超过十日或病假超过七日以上者。4、旷工达两日以上者。第十一章 会议管理制度一、目 的为规范企业会议管理，提高会议质量，降低会议成本，特制定本制度二、会 议 类 别（一）总经理办公会1、总经理办公会是由总经理本人或委托人定期召开的工作例会。2、参加人员为总经理、财务经理、项目经理及相关的部门负责人。3、时间原则上定为每周一次。4、总经理办公会由总经办通知，并做好会议的相关准备工作。5、会议纪要由行政管理部负责整理，并于次日呈总经理审阅后发放至各有关部门经理。（二）部门124、例会1、部门例会是由各部门负责人定期召开的工作例会。2、例会时间由各部门根据部门工作特点合理安排，以不影响日常工作的正常进行为原则。（三）部门联席会议1、部门联席会议是由总经理或各职能部门经理发起报总经理同意后召开的跨部门协调、协作专题会议。2、会议由办公室通知，并安排时间、地点。会议纪要由行政管理部负责整理，并于次日呈总经理审阅后发放至各有关部门。（四）其他会议管理1、办公室每周应将企业例会和各种临时会议，统一编制会议计划并印发给企业领导和各部门及有关服务人员。2、凡办公室已列入会议计划的会议，如需改期，或遇特殊情况需安排其他会议时，召集单位应提前一天报请办公室调整会议计划。3、对于参加人员125、相同、内容接近、时间相适的几个会议，办公室部有权安排合并召开。三、会议的准备（一）所有会议主持人和召集单位与会人员都应分别做好有关准备工作(包括拟好会议议程、提案、汇报总结提纲、发言要点、工作计划草案、决议决定草案、落)（二）会议应按规定时间准时如开，组织会议的部门会前应准备好会议议程及有关内容，并负责维护会议纪律。（三）参会人员准时参加会议并签到，准备好与会议有关的资料，做好会议记录，对要求传达的会议内容要及时进行传达。（四）会议涉及机密事件，所有与会者要严守保密制度，不得外传泄密，否则按有关规定处理。（五）会议形成的决议应由牵头部门及时书面通知有关执行部门，并负责监督落实情况。四、会议记录126、（一）会议记录遵照“谁组织，谁记录”的原则，如有必要，主持人可根据本原则及会议议题所涉及业务的需要，临时指定会议记录员。（二）总经理主持的企业例会、临时行政会议原则上由总经理秘书负责会议的记录工作，总经理另有规定的，依据总经理指定的办法实行。（三）会议记录员应遵守的规定1、做好会议的原始记录及会议的考勤记录，根据需要整理会议纪要2、对会议已议决事项，应在原始记录中括号注明“议决”字样3、会议原始记录应于会议当日、会议纪要最迟不迟于次日呈报会议总经理及部门经理审核签名。五、会议室管理（一）会议室由办公室负责管理，各部门如因会议需要使用会议室，须事先向办公室申请，由办公室统筹安排。（二）会议室卫生127、由办公室安排人员负责进行，在每次会议召开前后均要进行卫生打扫，并做好日常保洁。（三）会议室电子设备的管理、使用和维护由办公室专人负责，其他人不得随意操作，否则造成设备损坏应按价予以赔偿。六、附 则本制度由办公室负责解释，自颁布之日起执行。第十二章 营销中心管理制度营销中心行政管理制度营销中心员工守则一、遵守国家法规、法令，遵守公司各项管理规章制度，自觉维护公司利益。二、切实服从上级领导的工作安排和调配，不得随意拖延、拒绝或终止工作。三、敬业爱岗，尽职尽责、勤奋进取，按时保质完成销售目标和销售任务。四、团结协作，发扬团队精神，主动协助其他同事工作，建立良好的合作关系。五、待人接物热情有礼，着装仪128、表整洁大方，为客户提供文明、优质、高效的服务。六、爱护公共财物，自觉维护良好的办公环境，保持统一规范的办公秩序。七、严格保守公司机密，不得向外界透露有关公司或项目机密。八、以公司利益为重，不得做任何有损公司 及客户利益的事情。九、讲求诚信，信守承诺，严禁向客户承诺有关本项目不详、不实事宜。十、时刻注意自身的素质，努力学习，不断提高业务技能和服务质量。营销中心考勤制度一、总则(一)为保证营销中心正常工作秩序，加强员工考勤管理，特制定本制度。(二)本制度适用于营销中心全体营销人员及客户服务人员。二、定义(一)迟到：是指因私人原因而导致不能按规定时间上班的行为。(二)早退：是指因私人原因，无办理请假129、手续而在下班时间前，擅自离开工作岗位的行为。(三)擅离职守：是指在工作时间未经批准而擅自离开工作岗位的行为。(四)旷工：是指因私人原因且未请假而擅自不来上班的行为。三、工作时间(一)案场实行每日8小时工作制，由营销中心根据项目实际情况具体排班。(二)案场实行调休制，由营销中心经理根据实际情况安排调休。调休时间一般安排在周一至周五，周六、周日原则上不安排调休。(三)有特殊情况需在周六，周日调休或临时申请调休的，须经营销中心经理批准同意，未经指认擅自调休者，视为旷工。(四)房展会、节假日、广告日或有推广促销活动等特殊情况的，由营销中心经理视项目具体情况调整上下班时间及休息安排。四、加班(一)为提高130、工作效率，案场不提倡加班特殊情况需加班的，应填写“加班卡”，交由部门经理签字生效后方可计入考勤。(二)加班人员可申请调休，申请调体须先填写“调休单”，交由部门经理签字后方可调休。(三)调休单只调休凭证，不得转让。五、请假(一)事假：病假、事假须提前申请，如急诊可由家人代请，由营销中心经理审批核准；事假不足半天者按半天计；员工每年请假不得超过15天。(二)凡外出人员。在外出之前须填写“外出登记表“并由营销中心经理签字确认主可外出（若经理不在现场，则由销售主管代签）；返回时，须注明返回时间。严禁工作时间外出办私事，擅自离岗视为旷工。(三)员工请病假、事假扣除当日工资；急诊需提供正规医院开具的证明。131、(四)私自调班、调休按旷工计算。六、考勤管理(一)案场实行上班打卡制，不得迟到、早退，无故缺勤、离岗。因公事不能及时打卡，应提前向售楼部经理报告，得到批准后按批准时间到岗签到。(二)严禁托人或代人打卡，一经发现，托人打卡者和代人打卡者均按旷工处理。(三)迟到3次按旷工1次计算；迟到超过1小时按旷工 1次计算。(四)早退3次按旷工1次计算；早退超过1小时按旷工 1次计算。 (五)撤离职守3次按旷工1次计算；撤离职守超过1小时按旷工 1次计算。 (六)旷工不到半天者按旷工半天处理，不到1天者按1天处理；1个月内旷工3次或连续旷工2次者。视为严重违反公司规章制度。(七)有关考勤管理的处罚措施参见营销132、中心处罚条例七、附则(一)本制度未尽事宜，由营销中心经理根据实际情况予以补充。营销中心值班制度一、案场每日安排3人值班，值班人员及工作时间由营销中心部经理根据各项目实际情况具体确定。二、若值班期间有客户来访，值班人员应自觉顺延下班时间，直至客户离去。值班人员不得以下班时间作为怠慢客户的理由三、值班时间视为正常上班时间，值班人员在值班时间内必须遵守正常上班时间的一切规章制度。四、值班人员在值班时间须做好详细的来客登记与电话接听记录。五、值班人员须注意防火，防盗，保障营销中心所有物品和用电的安全，并做好记录。六、值班人员不得随意前往办公区，如遇紧急情况须及时汇报营销中心经理，并请求处理指示。七、值133、班人员在值班时间不准接待私客，不得私用公司电话。八、值班人员晚上下班前，必须检查并关好所有电器开关，用水开关，并交代保卫人员锁好门，窗后方可离去。九、轮值安排不得随意变动，如有特殊原因需要改动，须报营销中心经理批准后方可执行。十、销售主管应做好值班期间的监督检查工作，确保值班期间的正常工作秩序。营销中心例会制度为保证案场营销中心工作的顺利进行，充分提高工作效率，确保快速的信息平台作业与灵活务实的策略调整机制，特制定本制度。一、营销中心的例会分为日例会、周例会、月例会、展销会、推广会及其他必要的会议。二、每日例会是指营销中心每日定时召开的工作会议，包括早会和晚会。各项目可根据自身的实际情况确定召134、开早会或晚会，或者一并召开早会和晚会。（一）时间：由各项目视具体情况统一安排。（二）地点：营销中心（三）主持：营销中心经理或营销中心主管。（四）出席人：营销中心全体营销人员（正在接待客户的营销人员除外）。（五）早会主题：1、检查营销中工作人员的仪容仪表、出勤情况。2、通报前一天销售情况。3、公布销控。4、布置当日工作重点，强调注意事项。5、当日推广部署及当日的培训计划。（六）晚会主题：1、总结当日的营销中心情况。2、讨论当日营销中心中遇到的问题并提出解决方法。3、汇总当日各营销中心代表销售业绩，填写“营销中心日报表”。三、周例会是指营销中心每周定期召开的工作会议。（一）时间：由各项目视具体情况135、统一安排。（二）地点：营销中心（三）主持人：总经理。（四）出席人：营销中心全体人员。（五）会议主题：1、总结本周销售情况，安排下周销售指标。2、对本周营销中心工作进行总结分析，包括客户更进，成交业绩，特殊个案分析，客户意见，并提出合理化建议。3、讨论本周营销中心过程中存在的问题，并提出合理化建议。4、对本周(近期)房地产市场形势进行分析探讨。5、营销中心人员之间进行相互交流探讨。6、部署下周工作计划，传达公司的各项工作布置。7、提交工作周报表。8、进行相关政策法规，法律文件。四、每月例会是指营销中心每月定期召开的工作会议。（一）时间：由各项目视具体情况统一安排。（二）地点：营销中心（三）主持人136、：项目总监。（四）出席人：营销中心全体人员。（五）会议主题：1、总结当月营销中心情况，分析探讨当月销售中存在的各种问题。2、对重大项目营销中心推广活动的分析总结。3、对市场客户及业主源状况分析。4、竞争项目营销中心动态分析。5、提交月度工作总结及下月工作计划，布置下月度工作。6、分析营销中心人员营销中心指标完成情况及制定月培训计划。五、展销会，推广会，由各项目视具体情况统一安排，并向营销中心备案。（一）主持人：总经理（二）出席人：营销中心全体及需办理协作的相关部门人员。（三）会议主题：1、展销会分工：部门内部人员分工及相关协作部门人员分工。2、明确活动内容和流程安排。3、明确优惠政策，对外宣传137、策略和统一口径。4、其他应注意的事项及思想动员。六、营销中心经理，公司上级领导可根据实际需要组织召开工作例会。七、工作例会必须专备会议记录薄，由会议主持人指定人员认真记录会议时间，参加人员及会议内容。八、各级例会坚持考勤制度，五特殊原因不得请假，因特殊原因不能参加的，应事先办理书面请假手续，否则视为旷工。无故不参加例会的，根据公司相关规定进行惩处。九、与会人员应遵守会议纪律，开会期间手机一律改为震动。会议中途不得接打电话，无故离席，不得大声喧哗，不得无故早退。十、对无故不参加工作例会，不了解相关内容二而出现的违规，违纪事件，公司将按有关规定严肃处理。营销中心卫生管理制度为维护营销中心的良好形象138、，保持良好的工作环境，促进营销工作的顺利进行，特制定本规定。一、营销中心是楼盘的形象代表，对购房者的第一印象有重大的影响，所有营销中心工作人员均有义务保证其干净整洁，达到五净，三齐，两无的标准。（一）五净即：地面净，门窗净，办公家具净，销售道具净，墙壁净。（二）三齐即：室内整体布局整齐，物品摆放整齐，工作资料存放整齐。（三）两无即：无污迹斑点，无杂乱物品。二、个人办公区域的情节卫生由个人自行负责，公共区域的情节卫生由保洁人员负责。三、每天开始工作前，所有案场工作人员均应做好各自办公区域内的情节卫生，并达到以下标准：（一）保持各自办公桌椅的干净与整洁。（二）私人物品统一放置到抽屉或其他隐蔽位置，139、并保证清洁整齐。（三）个人资料及营销中心工具一律放入个人抽屉并妥善保管，抽屉内不得存放任何与工作无关的物品。四、每天开始工作前，保洁人员必须做好案场公共区域的清洁卫生，并达到以下标准：（一）门，窗玻璃清晰透明，无任何污染及擦洗痕迹。（二）地面清洁，确保无灰尘，纸屑等杂物，无脚印和水迹。（三）谈判桌椅 ，沙发，茶几摆放整齐 ，桌面干净整洁，除宣传资料，花卉及烟灰缸外，不允许有其他杂物。（四）前台台面干净整洁，台面物品摆放整齐，不得有任何与工作无关的杂物。（五）沙盘干净整洁，做到无灰尘，污垢及杂物，清洁时注意保证沙盘的安全。（六）水池内保证无漂浮物，保持水的洁净，定时定量给予换水。（七）营销中心大140、厅内，外的任何地方及角落不得留存有损大厅整体形象的整洁。（八）营销中心中心的所有花草应及时浇水与养护，并保持花盆的情洁。（九）营销中心大厅门外台阶应始终保持清洁，无垃圾及杂物。五、营销中心代表接待客户之后，应自觉整理谈判现场卫生，做到桌椅归位，烟灰缸清理干净，桌面资料摆放整齐。六、保洁人员应随时检查案场卫生状况，时刻保持营销中心的卫生。工作时间内，只能在没有客户在营销中心部时方可打扫卫生，不得在客户面前拖地板。七、案场人员不得在营销中心抽烟，且不许在控台吃东西，大声喧哗，打闹等。八、营销中心每月进行一次全面大扫除，由营销中心经理根据实际情况组织实施，所有案场人员均应积极参加。九、客户服务主管负141、责监督，知道保洁人员的工作，如保洁人员的工作表现无法达到岗位要求，应及时与营销中心经理协调，提出整改要求，甚至调换保洁人员。十、保洁人员必须遵守案场的各项管理规章制度，不迟到，不早退，服从领导的管理 ，执行上级命令，具体工作时间有各案场根据实际情况安排。十一、保洁人员在工作期间必须按规定着装(佩戴工作牌)，对待客户应微笑，有礼貌，使用文明用语。十二、保洁人员必须遵照保洁工作标准及保洁流程要求，认真负责做好责任内区域环境的清洁，保洁工作，坚守工作岗位，工作期间一律不得做于工作无关的事。十三、保洁人员必须注意保护好责任区内的各类物品，且将办公物品，器材摆放整齐。十四、保洁人员应自觉维护案场的良好形142、象和卫生环境，为客户提供力所能及的帮助，随时保证营销中心拥有一个清洁，整齐，明亮的办公环境。十五、保洁人员在每日下班前应对自己所负责的卫生去进行检查，符合法规定要求后方可下班。营销中心安全管理制度为进一步加强学生现场的安全管理，维护销售现场人员和财产的安全，促进案场销售工作的顺利进行，特制定本制度。一、案场专设保安人员，负责维护销售现场人员和财产的安全 。二、案场保安人员的工作有客户服务主管负责监督，指导。如保安人员的工作表现无法达到岗位要求，客户服务主管应及时与营销中心经理协调沟通，提出整改要求，甚至调换保安人员。三、保安人员应自觉遵守案场的各项规章制度，服从命令，听从指挥，不得无故缺岗。四143、保安人员在执勤工作中，应忠于职守，着装统一整洁，行为规范化，不得出现不文明言行，不得于客户发生争执。五、保安人员对营销中心大厅及门前区域的安全负责，有权利和义务组织闲杂人员进入大厅。六、保安人员负责接待迎送看房客户。当有客户进入接待大厅时，保安人员应及时将们打开，微笑示意并敬礼。七、当有不当或不法人员在营销中心大厅或门前滋事时，保安人员应对其劝阻；当无法劝阻是，应迅速向上级领导报告。八、保安人员应经常检查，发现，报告并及时消除各种不安全隐患，防止火灾，爆炸等事故或抢劫，盗窃等不法侵害案件的发生。九、保安人员应以标准的交通指挥动作指挥客户车辆的停放，对待定的目标进行看护和守卫，同时保护客户安全144、。十、保安人员不应玩忽职守，工作失职而造成的工作失误及重大事故，将追究其相应责任。营销中心用品管理制度一、总则（一）为了合理利用资源，杜绝浪费及维护正常的办公秩序，根据营销中心的具体情况特制定本制度。（二）本制度所指的营销中心用品包括但不限于：1、办公用品。2、营销道具。3、礼品。4、营销现场以及样板房内的各类饰品。5、其他为营销中心配置的用品。6、本制度适用于营销中心全体员工。二、营销中心用品的采购（一）营销中心的营销用品统一由行政专员负责购置，发放和保管。（二）进驻案场时，由营销经理负责草拟“营销用品采购清单”，经总经理审核同意后，交由营销部购置。（三）进驻案场后，因购置需要须购买营销用品145、时，由申请人填写“物品请购单”，并按下列权限报批后，交由行政专员负责购置。1、采购金额不超过（含）1000元，须报营销中心经理审核批准。2、采购金额超过10000元，须报总经理审核批准。（四）填写“物品请购单”时，应尽可能明示物品的名称，规格，产地，质量，等级，估计价格等内容。（五）未经授权，批准，擅自采购的物品不予报销。三、营销中心用品的领用（一）营销中心用品的领用用以履行节约，管理合理，满足购置需求为原则。（二）个人领取销售用品时，应填写“营销中心用品领用单”并签字。（三）所有员工都有责任和义务保管，爱护公司财务，小心使用，不得随意破坏和浪费。对于一些固定放置用品，未经营销中心经理允许，不146、得擅自搬动。（四）所有公物，设备一律不得私自借用。因购置需要而借用时，应天邪“营销中心用品借用单”经营销中心经理批准后方可借用。借用营销中心用品后应及时归还。（五）物品自然损耗，需及时上报；属个人原因损坏和丢失，需照价赔偿。因物品自然损耗而领用物品时，须先将旧物品上交，再领取新的物资。（六）带客户参观样板房时，应自觉维护样板房内的物品。发现有破损的物品时，及时与样板房保洁人员联系。发现客户在参观样板房时有不慎行动者，应善意提醒。四、营销中心用品的保管（一）为做到营销中心申领物品发放管理有序，及时调整领取物品数量，营销主管须每周进行物品盘点，并填写“营销中心营销用品盘点表”。（二）营销中心员工因147、调、离职而离开案场，应向营销主管上交所领取的各类营销用品，并填写“调离职人员物品移交清单”，双方交接签收。（三）楼盘结案时，应向营销主管上交所领取的各类营销用品。五、营销中心电话的管理（一）营销中心电话作为对外联系业务及信息沟通的工具，必须为工作需要。（二）一般情况下，不允许用营销中心电话在工作时间内打私人电话。（三）长途电话是为了便于联系外地客户而设置，应在节约的原则下进行使用，通话要做到长话短说，达到目的即可。（四）使用营销中心电话拨打长途电话时，打电话人应做好登记记录（姓名，电话号码，是由，时间，打电话人）。（五）不得将营销中心电话借于他人使用。如来访客户需要借用案场电话，需营销中心主管148、批准。（六）不得利用营销中心电话打声讯台或聊天。六、案场计算机的管理（一）营销中心计算机及软件由营销中心主管指定专人管理，并负责维护和升级。 （二）营销中心全体员工都应正确掌握计算机的基本操作和软件的正常使用。（三）为经管理人员同意，外来光盘等不得在营销中心计算机上使用，以免带来病毒。（四）营销中心管理软件设有使用权限，未经许可不得越权使用软件。营销中心处罚条例 一、总则（一）为加强营销中心管理工作，严肃营销中心现场的工作纪律，提高员工的服务意识，特制定本条例。（二）本条例适用于营销中心所有员工。 二、处罚方式（一）对不能达到岗位职责要求，或违反各项管理制度的员工，营销中心有权予以处罚。 （二149、）处罚的方式有经济处罚与行政处分两种。（三）经济处罚为罚款。（四）行政处分分为：警告，记过，降级，解除劳动合同。（五）以上两种处罚可分别施行，也可合并施行。 三、处罚权限（一）经济处罚由营销中心经理审批后执行。 （二）行政处分由营销中心经理提出处分意见，报公司总经理核定后执行。 四、处罚细节（一）员工有下列情节之一者，给予30元每次的经济处罚；情节严重的根据实际情况，给予100500元的处罚。1、上班迟到者。2、上下班不打卡者。3、外出不报备者。4、仪容仪表不符合营销中心规定者。5、在接待大厅大声叫喊或扰乱秩序者。6、不使用文明用语，说脏话，粗话者。7、开会或培训无故缺席或迟到者。8、工作时间150、闲聊或做于工作无关的事情者。9、工作时间在接待大厅进食者。10、在禁烟区，接待大厅等公共区域内吸烟者。11、随地吐痰或乱扔杂物，破坏环境卫生者。12、工作时间因精神状态不佳而影响工作者。13、不服从上级的指挥与监督者。14、不及时接听电话，起始语不正确者。15、接听来电语气生硬，吐字不清晰，不及时填写来电登记表者。16、电话中回答详细的房价及销控状况者。17、来电所找人员不在时，接听电话者不做记录，不转告者。18、服务态度不佳，引起客户不满者。19、不尊重客户，讥笑，议论客户，在客户面前指手画脚，交头接耳者。20、不及时填写来访登记表，填写内容不详实，不完整者。21、工作表单（如认购书，缴款单151、）等相关资料填写错误或填写不规范者。22、在履行工作职责时，遇到危机事件或不正常情况不及时想主管汇报者。23、未能及时传达，执行公司下发的文件者。24、在所管辖区域内，有长明灯，长流水者。25、下班后所管辖区域门窗未关，电器（空调，计算机等）电源为切断者。26、不自觉维护案场卫生环境，客户离开后不及时清理桌面，桌椅，设施未归位者。27、未按案场指定位置，随意摆放物品或杂物者。28、不按公司规定执行办公用品，5S，合理化建议，培训等制度的管理要求者。（二）员工有下列情形之一者，给予警告处分，同时给予经济处罚，罚款200元。如造成损失者，应承担赔偿责任。1、擅离职守者。2、消极怠工者。3、妨碍案场152、工作秩序，经劝告不改正者。4、不能按时完成工作任务，且不及时上报，阻碍正常工作者。5、因管理，监督不力，影响工作的正常开展者。6、接待客户态度冷淡，擅自减少服务流程者。7、因工作失误而引起客户不满并投诉着。8、不妥善保管客户资料，不慎遗失客户资料者。9、私自动用或损坏营销中心的消防安全者。10、伪造病假证明或无病谎开病假证明者。11、对客户委办事宜处理草率或任意搁置不办者。12、未经主管同意擅自答应客户要求者（如打折扣，延迟签约时间，变更付款方式等）。13、怂恿客户找开发商保留房源，要求优惠者。14、未经许可，在营销中心计算机上私自安装，外来软件者。15、对信息系统中原始录入不及时，不准确而使153、相关工作受影响者。16、计算机设备发生故障私自拆卸计算机者。17、工作时间内浏览与工作无关的网站，网上聊天，打游戏或利用计算机听音乐，看电影者。18、私自将公司文件资料或其他物品带出公司者。19、1个月内经济处罚3次（含）以上者。（三）员工有下列情节之一者，给予处分，同时给予经济处罚，罚款300元。如造成损失者，应承担赔偿责任。1、故意损坏公司财物者。2、主管管理不力，不能有效监督，开展工作或解决投诉者。3、对客户有虚构，夸大，不实的承诺，且尚未造成损失者。4、对投诉事实拒不承认者。5、修改案场计算机系统设置，造成计算机系统无法正常运行者。6、私自插拔计算机内部线缆，导致硬件设备损毁者。7、未154、经允许，私配营销中心钥匙（大门，办公室，文件柜等）者。8、泄露公司秘密事项，但采取补救措施，尚未造成损害者。9、年度内警告2次以上者。（四）员工有下列情节之一者，给予记过处分，同时给予经济处罚，罚款500元。如造成损失者，应承担赔偿责任。 1、醉酒上班者。2、1个月内迟到，早退5次者。3、因工作失误而引起客户不满、投诉、造成客户及公司损失，情节轻微者。4、对客户有虚构、夸大、不实的承诺，且已造成损害者。5、因指挥、监督不力而影响公司形象，并造成事故情节较重者。6、不服从主管合理指导，屡教不改者（1个月内超过3次）7、不服从上级领导工作安排及工作调动者。8、对能够预防的事故不积极采取预防措施，致155、使公司利益受到较轻损失者。9、泄露公司秘密事项对公司利益造成损害者。10、年度内累计警告3次者。（五）员工有下列情节之一者，给予记过处分，同时给予经济处罚，罚款1000元。如造成损失者，应承担赔偿责任。1、委托他人或替他人打卡者。2、全年累计旷工达3天者。3、对正常申诉打击报复 ，经查属实但情节轻微者。4、擅自损毁、涂改、伪造项目档案资料，对公司利益造成损害者。5、故意损毁、遗失客户资料，对公司利益造成损害者。6、携带易燃、易爆等危险、违禁物品进入营销中心者。7、虚报业绩、瞒报事故而蓄意妄取成绩、荣誉或个人私利者。8、故意造成对同事失和领导失察以致他人工作受阻，公司利益损害者。9、对能够预防的156、事故不积极采取预防措施，致使公司受到较重的经济损失者。10、因未能妥善处理客户投诉，对公司声誉造成重大损失者。11、严重违反营销中心规章制度、操作规程、服务标准者。12、未经许可而修改计算机程序数据结构，造成案场计算机系统无法正常运行者.13、年度内累计记过2次者。（六）员工有下列情节之一者，给予降级处分；1、未能胜任岗位职责或严重违反公司规定者。2、季度考评分在60分以下者。3、年内累计记过2次者。（七）员工有下列情节之一者，视为严重违反规章制度，公司有权解除劳动合同；1、试用期期间被证明不符合录用条件或能力较差、表现不佳而不能保质保量完成工作任务者。2、全年累计旷工达3天以上者。3、患有非157、本职工作引起的疾病或非因公负伤，医疗期满后，经医疗部门证实身体不适，不能胜任本职工作者。4、工作能力明显不适应本职工作需求者。5、不服从公司或主管工作安排者。6、年度累计记大过2次者（八）员工有下列情节之一者，视为严重违反规章制度，公司有权解除劳动合同；情节严重的追究其引起经济损失，并视情节移交司法机关处理;1、对公司有严重的欺骗行为者。2、玩忽职守，致使公司蒙受重大经济损失者。3、对同事或主管暴力威胁、恐吓，妨碍团体秩序者。4、对同事或主管恶意攻击或诬陷、伪证、制造事端者。5、辱骂、殴打客户，对投诉客户进行打击报复者。6、盗用或随便向外人泄露口令，窃取公司信息资料者。7、泄露公司机密事项，已158、对公司利益造成严重损害者8、伪造、编造或盗用公司印鉴，严重损害公司利益者。9、向客户索要礼品、钱款、财物者。10、假公济私、滥用职权，肆意挥霍公司财产造成较大经济损害者。11、偷盗、侵占同事或公司财物经查实者。12、在执行公务和对外交往中收取回扣、索贿、受贿者。13、在公司内煽动怠工或罢工者。14、造摇惑众诋毁项目、公司形象者。15、涉嫌炒卖或与他人串通炒卖房号或期房者。16、以受利益为目的，为已购房客户再次转卖房源者。17、私自携带公司客户大卡、客户资料离开工作场所，造成公司严重损失者。18、利用公司网络及办公自动化系统窃取或泄漏公司资料，造成公司严重损失者。19、在职期间受治安拘留，经查确159、有违法行为者。20、对员工的正常申诉进行打击报复，且报复时情节严重者。21、未经许可兼认其他职务或兼营与本公司同类业务者。22、参加非法组织，经劝告不改者。23、严重违反公司各项规章管理制度者。（九）员工被处罚时，根据其主管的责任大小，给予主管相应的领导责任处罚。五、处罚实施（十）部门经理及主管必须对下属人员违规行为的处罚管理负责；发现员工有违规行为时，部门经理及主管可提出处罚措施，报总经理审批后执行；总经理发现则直接做出处罚决定。（十一）客服专员发现员工的违规行为而其他主管未发现，客服专员必须及时把情况反映给总经理，经审批后做出处罚；若发现部门经理及主管有违纪行为，客服专员有权对主管的违规行160、为做出处罚建议，上报总经理审批后执行。（十二）客服专员接到办理处罚手续的通知后，属经济处罚的要开据“经济处罚单”，并写明违纪情况，经第21条项目总监签字审批经，当事人签字确认；当事人收到罚单后，直接将罚款交至客服专员处，纳入部门活动基金。（十三）警告及以上的行政处罚审批；由办公室依据处理结果，在公司公布，同时执行相应处罚，（十四）若处罚的违规事项在公司其他管理制度中另有规定的的，则违纪者只接受一次处罚。六、附则本条例未尽事宜，由营销中心经理根据实际情况予以处理。营销中心考核制度 一、总则（一）为了公正、客观、科学的评价员工的工作能力、工作态度、工作业绩，完善激励机制，特制订本制度。（二）本制度161、不包括对项目总监的考评管理，项目总监的考评管理由公司另行规定。（三）本制度适用于除营销中心经理以外的营销中心所有员工。二、考核办法（一）营销中心考评实行员工自评、上级主管复核制。（二）营销中心考评分为月度考评和年度考评。月度考评时间为每月的25-30日。年度考评的时间为每年12月25-30日。（三）考评具体内容依据员工岗位有所不同、普通员工的考评见附表.“普通员工绩效考核评估表”；主管、经理的考评见附表2“管理人员绩效考核评估表”（四）考评采用评分制，每一项的考评分值参见附表1、表2.三、考核要求（一）员工本人应本着实事求是的原则，对自己的工作行为表现给予客观、公正的评价。（二）上级主管应本着162、客观、公正的原则，根据考评内容给予正确的评分，不可带有个个偏见和私心考评方法为日常观察、面谈、员工调查等（三）考评成绩作为员工晋升、加薪、奖惩的依据，所有员工均应认真对待。（四）考评人员应注意保密制度，考评结果未经项目总监评定，决不允许泄露。（五）营销中心考评作为公司人事考评的重要组成部分。考评结束后，各级主管应将考评表交于营销中心经理。 四、附则本制度未尽事宜，由营销中心经理根据实际情况予以补充。附表1 普通员工绩效考核评估表姓名性别工号部门职位上级主管入职时间考核项目要素说 明分值自评工作能力（25）工作技能（1）准确而全面地掌握所有工作需要的知识技能（2）能掌握比较专业的工作知识技能（3163、）对大部分工作熟悉，唯独欠缺比较专业的知识（4）只懂基本工作及略懂其余的工作5处理问题能力（1）能完善地处理和解决工作中的问题（2）能较好地处理和解决工作中的问题（3）能处理和解决工作中的问题，但偶有不当（4）遇到问题常不知所措，处理不当4计划能力（1）能科学合理地制定工作计划，工作进展有条不紊（2）工作计划制定较合理，工作进度基本有条不紊（3）工作计划制定不太合理，工作进度偶有零乱（4）没有制定工作计划，工作进展较零乱4判断能力（1）能利用既有知识，经验迅速而准确的判断事物（2）能利用既有知识，经验较准确的判断事物（3）基本上能利用既有知识，经验来判断事物，但偶有失误（4）正确判断事物的能力164、较差，常有判断失误3理解能力（1）能准确理解和领会上级领导的指示和意图（2）能较准确理解和领会上级领导的指示和意图（3）能基本理解和领会上级领导的指示和意图（4）常不能理解和领会上级领导的指示和意图3创造能力（1）对其职责或职责以外的问题均有独特的解决方法（2）会注意去寻找完成任务更好的方法（3）偶尔就已有的方法或程序提出新的使用方法（4）绝少提出新概念或建议3沟通技艺（1）善于主动与客户沟通交流，能及时了解客户所需及要求（2）能主动与客户沟通交流，了解客户所需及要求（3）与客户沟通交流尚有欠缺，有待加强（4）绝少与客户进行沟通交流3工作表现（25）规章制度（1）执行规章制度一丝不苟（2）能按165、要求遵守公司的规章制度，没有违反（3）一般能遵守公司的规章制度（4）偶尔有违反公司的有关规章制度4责任感（1）对本职工作能认真负责的完成，责任感非常强（2）对本职工作能较认真完成，责任感较强（3）能完成本职工作，但偶尔有失（4）经常对本职工作不负责任，责任感较差4培训考核（1）工作技能有很大提高（2）工作技能有较大提高（3）工作技能有提高（4）工作技能无提高4积极主动（1）非常积极主动接受并完成工作任务（2）比较积极主动接受并完成工作任务（3）接受并完成工作任务但积极主动性一般（4）接受并完成工作任务但积极主动性差3服从性（1）能绝对服从上级领导的指示和安排（2）能服从上级领导的指示和安排（3166、）通常能服从上级领导的指示和安排（4）对上级领导的指示和安排服从性较差3团队合作（1）与员工能合作并能激发其他员工完成任务（2）了解自己的任务，乐于与同事合作，以达成目标（3）清楚自己的任务和角色，一般能合作良好（4）对自己的角色和任务缺乏了解，不会主动与他人合作3企业文化活动（1）能积极活跃参加企业文化活动，并予以支持（2）能响应活跃参加企业文化活动（3）经常不参加公司组织的企业文化活动2合理化建议（1）能积极活跃参加企业文化活动，并予以支持（2）能响应活跃参加企业文化活动（3）经常不参加公司组织的企业文化活动2品德维护公司利益（1）能经常维护公司形象，公司声誉及利益，能举报违规行为（2）能167、维护公司形象，声誉及利益（3）一般能经常维护公司形象，声誉及利益（4）言行举止对公司声誉及形象有一定损害4保密（1）保密意识很强，公司资料，信息保管很妥当（2）保密意识较强，公司资料，信息保管较妥当（3）保密意识一般，公司资料，信息保管欠妥当（4）保密意识差，公司资料，信息被外泄4诚实（1）在工作中从没有隐瞒行为，从不弄虚作假（2）在工作中没有隐瞒行为，不弄虚作假（3）在工作中偶尔有隐瞒行为，弄虚作假行为4敬业乐业（1）热爱本职工作，对工作感到十分自豪（2）比较热爱本职工作，对工作感到比较自豪（3）对本职工作的热爱程度一般，没有自豪感（4）对公司及本职工作没有归属感3完成工作任务量（1）能超额168、完成工作计划定额及临时指派的工作任务（2）能如期圆满地完成工作岗位所要求的工作定额（3）能基本完成工作岗位所要求的工作定额（4）离完成工作岗位所要求的工作定额尚有不少差距15工作质量（1）完成工作正确性高，交付的工作足可信任，极少需要重做，也极少需要督导（2）工作正确，符合要求，很少有错误，交待事项执行良好，需要督导之处很少（3）工作正确度符合最低要求，工作质量达到平均水平，需要一定的督导（4）工作不经心，易犯错误，工作质量勉强可以接受10工作效率（1）交付任务能提前完成，速度快而准确（2）交付任务能如期完成，速度很快（3）交付任务需催促方能完成，（4）任务逾期完成，工作速度很慢（5）任务再三169、催促也不能完成10总分主管评述附表2管理人员绩效考核评估表姓名性别工号部门职位直属上司入职时间考核时间项目要素说 明分值自评主管工作能力计划性（1）能按上级指示制定和提出切实可行的计划（2）计划有顺序、有条理（3）能主动有计划地完成本职工作3责任感（1）忠于职责，认真负责搞好每一项管理工作（2）办事不推诿，能主动承担责任3组织能力（1）能采取有效的方法组织、激励下属完成工作任务（2）能与部门员工保持良好关系，使部门具有较强的凝聚力3处理问题能力（1）处理问题考虑全面，方式灵活多变（2）处理问题果断恰当3知识面（1）具备所担当的职务的一般知识及其他全面的知识（2）具备执行职务工作所必须的专业知识170、3公关能力能与外单位或有关部门建立起有好的合作关系有广泛的社会关系和较强的社交能力3工作能力（30分）协调沟通能力（1）能根据工作目标，提出多种解决方案（2）及时而有效地作出决定（3）所做决定的准确度高3判断能力（1）能根据工作目标，提出多种解决方案（2）及时而有效地作出决定（3）所作决定的准确度高3理解能力（1）能认识本身职责范围，能准确把握上能批示及意图（2）正确地掌握问题的所在和事务的相互联系，并能做出相应的结论或对策3表达能力（1）具有一般报告、方案及公文的写作能力（2）能就有关的观点、意见及思想对上下级进行清楚的解释说明3团队能力（1）具有整体意识，考虑问题不限于本部门局部利益（2）171、能协调本部门员工团结一致完成组织目标，并共同进步3原则性（1）处理公正客观，敢于批评指正不良现象（2）严格按有关制度程序办事（3）能对下属工作及时监督和检查3积极性（1）非常主动地完成工作任务（2）能主动开展新的工作领域3服从性能服从上级领导的指示和按排3规章制度（1）带头履行公司各项规章制度（2）能监督下属执行各项规章制度3支持企业公正（1）积极参加企业文化活动（2）支持公司举办各项文娱活动和公司企业文化的建设3处事公平公正（1）公平对待下属（2）公正客观各项事务和问题3品德维护公司利益（1）能维护公司形象及声誉（2）能督促他人自觉维护公司形象及利益5奉献精神（1）能以公为重，不计较个人得失172、（2）兢兢业业，先人后已3诚实（1）处事待人真诚，从不阳奉阴违，玩弄虚假（2）说话真实守信，实事求是3事业心（1）具有强烈的工作成就欲望（2）认真负责地对待所从事的工作3个人修养（1）具有良好的职业精神和道德（2）言谈举止大方得体，尊上、敬平、爱下3廉洁从不假公济私和牟取不正当利益3工作业绩（30分）工作目标完成量20工作效率与质量10重要事例说明请列举对考核者某项得分的重要事项的说明总分营销中心工作规范制度 一、案场工作纪律（一）员工应以“热情、专业、诚实、负责”的工作态度完成本职工作，积极维护项目品牌形象和公司声誉，并接受上级的指挥与监督，如有意见应于事后述明核办。（二）遵守员工日常形为规173、范，不得在营销中心进食或吸烟，不得在营销中心公共区域内化妆、修剪指甲等，不得伏案睡觉，不得将私人物品摆放在公共区域，不得在营销中心内乱丢垃圾或随地吐痰。（三）遵守考勤制度，准时上班，不得随意迟到、早退、旷工、外出须经批准。（四）尊重客户，对所有来访客户一视同仁，热情接待，严禁以貌取人，冷落客户；严禁与客户争吵或使用侮辱性语言。（五）尊重上级，尊重同事，对上级领导应以职务相称，同事之间更应相互尊重，用语文明规范。（六）爱护案场各项公共财物，培养节约精神，如有人为损坏情况发生，损坏人须照价赔偿。（七）工作时间内，不得浏览非房地产专业网站以及做任何与工作无关的事；不得在卖场大声喧哗、嘻闹、玩牌、下棋174、；不得趴、靠控台。（八）具备良好的职业操守，实事求是地向客户推介项目，不做虚假、不实、夸大的回答；不做公司书面确认的任何形式的不实介绍或承诺；不得以何理由向购房客户索要礼品、钱款、财物等。（九）不得以任何形式和任何理由参与房地产投机行为，也不得以收受利益为目的，为已购房客户再次转卖房源。（十）员工在职期间，不得利用公司的各项资源，兼职组织或参与任何竞争企业的组建及运作，一经发现，立即开除，并通过法律途径追究其经济及法律责任。（十一）遵守商业机密，不得以任何方式披露、使用公司及个案的商业秘密，包括但不限于客户名单及买卖等相关文件、合约及其复印件；且不得披露公司在行业运作中的专业技能及信息等。（十175、二）营销中心经理及营销中心主管负责监督和考核员工的日常行为规范，客服专要做好协助、执行的工作。对于上级主管未发现的违反营销中心各项管理制度的行为，客服专员应立即纠正，或参考有关制度进行经济处罚；情节严重的，由客服专员报营销中心经理，由营销中心经理进行经济处罚或行政处分。（十三）遇到紧急或危机事件时，营销中心人员须维护好营销中心秩序，并及时向营销中心经理汇报，予以妥善处理。二、营销中心礼仪规范营销中心礼仪规范见表6-1项目内容规 范仪容卫生(1)勤洗澡，保持身上无异味(2)勤洗头，不得留有头屑(3)勤修脸，不得留胡须头发(1)勤修剪，梳理整齐(2)男士头发长度前不能遮额，两侧不能过耳，后不能盖衣176、领；女士过肩长发及头发蓬松要扎起，头发前不能过眉，两侧要露耳。(3)不得染怪异发色，不得梳怪异、新潮发型(4)不抹过多的发胶使头发过硬脸部(1)眼角不可留有眼屎不能有不干净的东西留在眼睛附近(2)女士的眼睛化妆不能过于夸张，以淡妆为宜(3)眼镜要保持干净，不得有破损情况(4)鼻子要保持干净，鼻毛不可露出鼻孔(5)耳朵内须清洗干净(6)男士胡子要刮干净，不可留大鬓角(7)经常涂唇膏，保持嘴唇润泽，避免嘴唇干裂起皮(8)每天刷牙2次，保持牙齿洁白和口腔清新，不留异物；如果明显能看出烟熏的痕迹，应清洗干净(9)平时最好涂护肤膏，不要让脸上皮肤太干涩或油光手部(1)常洗手，保持双手整洁，手腕也要清洗干177、净，以保持袖口的整洁(2)勤剪指甲并精心修理，指甲不要留的太长，露出指端稍许即可，男士不超过1MM，女士不超过2MM(3)指甲造型不要太怪，亦不要着色（除透明色外）(4)手指保持干净，没有多余的手指死皮；平时常用热水清洗，并擦些护手霜，保持手湿润，柔滑化妆(1)女士要化淡妆，忌浓妆艳抹、给人自然、美丽、精神好的感觉(2)用餐后要及时补妆(3)不得涂艳丽指甲油，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水饰物(1)不可佩戴过多的饰物(2)佩戴饰物时，款式要端庄大方、以淡雅为主(3)男士不能佩戴耳饰(4)女士的耳饰不能过于夸张，应该保持保守且能体现端庄、大方的风格(5)佩戴项链或者其他饰物（如护身符）不能178、露出制服其他(1)保持口气清新。不可食用有异味的食物，也不能饮酒(2)工作时不得照镜子、涂口红等(3)注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满，容光焕发仪表仪态仪态基本要求(1)营销中心人员必须着标准制服上岗，不可着休闲装及休闲鞋(2)衣着整齐干净，熨烫平整，无污迹和明显褶皱(3)扣好纽扣，结正领带，衣袋中不可有过多的物品(4)衣袖、裤管不能卷起衬衫(1)衬衫要及时更换，注意袖口及领口是否有污垢或破损(2)衬衣袖口可长出西装外套0.5-1cm，不能过长，否则会显得格外局促，缚手束脚西装(1)正式场合男士应着装西装，着色以稳重的深色为佳，款式为流行款式(2)所穿西装应合体，领子应贴近衬衫领口且低于衬179、衫领口1-2CM(3)西装应熨烫笔挺，男士西装第一棵纽扣要扣住，女士西装纽扣必须全部扣住(4)西装上衣的长度垂下手臂时与虎口相平，上衣口袋不要插笔，两侧口袋最好不要放东西 ，特别是容易鼓起来东西，如香烟、打火机等 (5)西裤的长度以穿鞋后距地面1CM为宜，束黑色皮带(6)西装上衣领子最好不别徽章，饰物以少为佳领带(1)领带的质地以真丝为佳 (2)领带着色不宜太鲜艳，图案不太夸张(3)领带的打法要严谨，长度以下摆正好遮盖皮带扣为佳(4)非正式场合，可不打领带，但此时衬衫最上面的一颗扣子应该不系，而且里面不应穿高领棉毛衫，以免衬衫领口敞开露出一载棉毛衫来，有碍观瞻(5)要避免“斑马搭配”或“梅花鹿180、搭配”，所谓“斑马搭配”就 条纹领带配条纹西装或条纹衬衫，所谓“梅花鹿搭配”就是格领带配格西装或格衬衫裤子(1)裤子应与上衣相配，上下搭配合理(2)裤线要烫直，折痕清晰(3)裤型 不紧不松，合身为宜(4)裤子不可太短，要盖住鞋子，且线条明显(5)腰带的皮质要好，腰带扣不要过于花哨显眼鞋袜(1)鞋袜须搭配合理，两者都不要太华丽(2)皮鞋要保持干净、光亮、无破损，不准在案场内穿跑鞋、凉鞋、拖鞋(3)鞋面的颜色应该与西服相匹配(4)袜子要素雅，最好选择深色，避免穿白袜子，因为它很可能分散客户的注意力(5)女士丝袜要高于裙子下摆（最好穿连裤袜），无论是坐还是站，都不能露出大腿，否则会给人轻浮不信任的感181、觉(6)不要穿有断丝或破洞的丝袜，宜在随身包里备一双丝袜(7)鞋子上不小心粘上的泥土要及时清理工牌(1)营销中心员工上岗必须佩带由公司统一制作的胸卡或工号胸牌，在上衣左上角工整别卡(2)未配带工牌者，不得接待客户女士注意事项(1)套装是目前最适合职业女性的服装，但要避免过分花哨、夸张的款式(2)女式西服不可做得太长，也不可做得太短，以充分体现腰部、臀部的曲线美，又不至于过于暴露(3)女士着装不应过分时髦(4)女士着装不应过分暴露(5)女士着装应避免过分潇洒或过分可爱站姿(1)躯干：挺胸、收腹、立腰、提臀；颈项挺直、头部端正、微收下颌。切忌歪脖、斜腰、挺腹、含胸、抖脚，重心不稳(2)面部：头正，182、两眼平视，嘴微闭，面带笑容，目视前方(3)四肢：两臂放松，自然下垂，双手可放于身体两侧、腹前或背后，虎口向前，手掼自然弯曲，不要两手插兜；两腿绷直，脚间距与肩同宽，脚尖开度外微分；膝盖自然挺直，小腿向后发力；两脚跟相靠，女性两脚分成“V”字形，脚尖开度为45-60，男性两脚与肩同宽，身体重心主要支撑在脚掌、脚弓上，不要偏移；女士穿旗袍时，可站成丁字步型，领略收，双手交叉于肚脐位置；如果站立时间过长，感到疲惫时，不将一条腿向前或是向后半步，让身体重心轮流放在两条腿上(4)不得身体东倒西歪，重心不稳；不得耸肩驼背，左摇右晃；不得倚墙靠壁坐姿(1)上体自然坐直，两肩放松，两腿自然弯曲，双脚平落地上，183、双膝应并拢，男士可稍分开，但女士的双膝，脚跟必须靠紧，两手半握拳放在膝上或双手交叉放在膝间，小臂平放在坐椅两侧的扶手上，注意由肩到臂，紧贴胸部，胸微挺，腰要直，目平视，嘴微闭，面带笑容，大方，自然(2)入座时，要轻而稳，轻盈舒缓，从容自如，若着装用物将裙子稍拢，勿坐下后再站起整理裙子；注意落座的声音要轻，不要猛地墩坐，如同与别人抢座，特别是忽地坐下，腾地站起，如同赌气，容易造成紧张气氛(3)落座时要保持头部端正，上身平直，双目自然平视，双腿自然弯曲，不要耷拉肩膀、含胸驼背、前俯后仰。给人以萎靡不振的印象(4)腿的摆法也不能忽视，两腿应笔直向前，两膝分得太开、抖动腿脚、两腿并拢或八字、两膝外展或184、两脚放到座椅下等，都是非“礼”的动作(5)坐姿的选择要与不同的场合相适应；如从宽大的椅子（沙发）时，要注意不要坐得太靠里，应坐椅子的2/3,不要靠背，休息时则可轻微靠背；若因谈话等需要侧身时，上体与腿应同时转动，幅度不宜过大(6)女士入座时，注意两膝不能分开，两脚要并拢，可以交叉小腿；如果跷腿坐，注意不要跷得过高，不要把衬裙露出来，还应注意将上面的小腿向后收，脚尖向下；起立时，双腿先后收半步或右脚先向后收半步，然后站起，注意动作不要迅猛，也不要双手扶腿站起(7)落座时，不可交叠双腿（跷二郎腿）(8)离位时，要将座椅轻轻抬到原位，再轻轻落下，切忌拖或推椅行姿(1)起步时，以站姿为基础，上身略微前185、傾，身体重心在前脚掌上；大腿动作幅度要小，主要靠向前弹出的小腿带出步伐，忌讳挺髋扭臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显的正反“八字步”(2)行走时：要上体正直，头部端正，双目平视前方，挺胸，收腹，立腰，重心稍向前傾，面带微笑，双肩平稳，双臂以肩关节为轴前后自然摆动，舞动幅度以30-40CM为宜(3)女士行走时两脚行走迹线应正对前方成一条直线即常说的一字步，或尽量走成一条直线，形成腰部与臀部的摆动而显优美，千万不要走成两条直线；相反，男士则要走成两条直线而不能走成一条直线(4)男性脚步要利落、稳健；女士要自如、匀称，轻柔，有明显的节律和步韵感(5)步幅要适当，着装不同步幅也要有所不同。一般行走的186、速度标准是：男子步幅40CM左右，女子步幅30CM左右，不宜太大；男子速度每分钟108-110步，女子每分钟118-120步，男子脚跟离地2-3CM；女子脚跟离地3-4CM(6)行走时不要抽烟，不要吃零食(7)走廊、楼梯等公共通道，员工应靠左而行，不宜在走廊中间大摇大摆；几人同行时，不要并排走，以免影响客人或他人通行，如确需并排时，并排不要超过3人，并随时注意主动为他人让路，切忌横冲直撞(8)行走中，在任何地方遇到客人，都要主动让路，不可抢行；在单人通行的门口，不可两人挤进，遇到客人或同事，应主动退后，并微笑着做出手势“您先请”(9)在走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说187、“对不起”待客人闪开时说声“谢谢”，再轻穿过(10)给客人做向导时，要走在客人前三步远的一侧，以便随时向客人解说和照顾客人；与客人、同事对面擦过时。应主动侧身，前点头问好蹲姿(1)下蹲时，左脚在前右脚稍后（或右脚在前左脚稍后），两腿靠紧向下蹲(2)左（右）脚全脚着地，小腿基本垂直于地面；右（左）脚跟提起，使脚撑地；右（左）膝内侧靠于左（右）小腿内侧，形成左（右）膝高而右（左）膝低的姿势(3)臀部下沉，基本以右（左）腿支持身体；男士下蹲时，两腿之间可有适当距离；但女士无论采取哪种蹲姿，都要注意将两腿靠紧，臀部向下，特别在着裙装时更要注意，以免尴尬握手（1）上下级之间，上级伸手后，下级才能伸手相握188、（2）长辈与晚辈之间，长辈伸手后，晚辈才能伸手相握（3）男女之间，女士伸手后，男士才能伸手相握（4）在多人同握手时，不要交叉握手，就应待别人握完再伸手（5）握手时应双目注视对方，切不可斜视或低头，当手不洁或有污渍时应事先向对方声明并致歉（6）正确的握手需要有正确的姿势。行握手礼时上身应稍微前傾，两足立正，伸出右手，距离受礼者约一步，四指并拢，拇指张开，向受礼者握手；礼毕后松开，距离受礼者太远或太近，都不妥，将对方的手拉近自己身体区域也不妥；握手必须上下摆动，而不能左右摇摆（7）要站着握手，除非两人都坐着；如果坐着，有人走来和你握手，你必须站起来（8）握手时应大方地伸出右手，稍用点力握住对方的手189、掌，不可只握手指（9）握手的时间通常是3-5秒钟。匆匆握一下就松手，是在敷衍；长久地握着不放，又会让人尴尬（10）别人伸手欲与你握手，而你不伸手，是一种不友好的行为（11）握手时应该伸出右手，绝不能伸出左手（12）握手时不可以把一只手放在口袋递名片（1）递名片时，名片的正面应对着对方，名字向着客户，最好拿名片的下端，让客户容易接收，并可以迅速阅读名片上的信息（2）递名片时，要保持中速，不可过快；要用双手拿名片的角位。自然地从胸前递向客户，让客户在接收名片时感到你对他的尊重。千万不可将名片直接放在桌子推向客户对方（3）递送名片时，应配合自我介绍，防止手动嘴不动，例如“我姓陈，请多多指教”或者“我190、叫王,你叫我就可以了”接名片（1）用双手接名片，绝不可用单手，以表示礼貌（2）接过名片后应点头致谢，不要立即收起，也不应随意玩弄和摆放，而应认真读一遍，要注意对方的名字 、职务、职称，并轻读不出声，以示敬重（3）在接收客户名片后，一般应将名片放在桌面上，以便在交谈时忘记客户姓名或职务时顺便看一下。此时一定要注意，名片要放正，并放在自己视野能及的范围内，最好不被文件压着，以避免不小心掉在地上上下楼梯（1）下楼梯前先停一停，扫视片刻楼梯后，小心掌握行走的快慢（2）不要低头看梯，而是眼睛平视前方（3）引导客户上下楼梯时，扶手一边应让给客户行走（4）交际场合，上楼时尊者、女士在前；下楼时则相反上下轿车191、（1）上车时要侧身，先坐到车座上，而后将双腿、脚同时挪入车内，再将身体调整好（2）下车时，也应侧身，移到车门，然后一只脚踏在地上，眼睛看前方，以手的支撑力移动另一只脚，头部自然伸出，起身立稳后，再缓步离开（3）要主动为客人开启、关闭车门，并让客人先上先下低处取物（1）拿取低处物品或拾起落在地上的东西时，最好走近物品，上体正直、单腿下蹲，利用蹲和屈膝的动作，慢慢低下拿取，以显文雅，不要只弯上身，跷臀（2）给客人送茶水，饮品时，如是低矮茶几，也应使用蹲姿递物与接物（1）应当双手递物和双手接物（五指并拢），表现出恭敬与尊重的态度（2）递接物品时注意两臂夹紧，自然地将两手伸出（3）递剪刀，刀子或其他尖192、利物品时，应手拿尖头部位递给对方，让对方方便接取（4）递笔时，笔尖不可指向对方（5）递书、资料、文件、名片等，字体应正对接受者，便于对方看清使用手机（1）将铃声降低，以免惊动他人（2）铃响时，找安静、人少的地方接听，并控制自己说话的音量（3）如果在车里、餐桌上、会议室、电梯中等地方通话时，尽量使谈话简短，以免干扰别人（4）如果手机响起时，有人在你旁边，必须道歉说“对不起，请原谅“然后走到一个不会影响他人的地方，把话讲完再入座（5）如果有些场合不方便通话，就告诉来电者，不要勉强接听而影响别人日常活动(1)推行文明管理模式，管理人员对下属应举止文明，言行有度(2)上班时间必须使用礼貌用语，对主管或193、上司主动问好，尊称职位(3)对客户服务时，不得流露出厌烦、冷淡的表情，要友好、热情、精神饱满和风度幽雅地为客户服务，不得与客户发生争吵(4)案场内不得大声喧哗、手舞足蹈、一惊一乍(5)和客户打招呼要主动，不卑不亢(6)保持公共卫生，不得随地吐痰或乱扔杂物。咳嗽或吐痰时，用纸巾掩住口部(7)接待客户时不得照镜子、涂口红等；不得在客户面前打哈欠；不得在客户面前整理头发、衣服等。服务用语规范见表序号项目服务用语参考规范1接听电话时（1）您好，华大房地产营销中心（2）不好意思，让您久等了2电话客户找人时（1）请稍等，我帮您转接（2）我明白了！我会帮您转达给他/她（3）好的，请稍等一下，他/她马上来（4194、）对不起，他/她人（对方要找的人）不在，我可否帮您转达（5）对不起，他/她现在有事情无法接电话，我让他/她晚点给你回电话，可以吗（6）请问您有什么事情？可以让我转告他/她吗（7）好的，我一会转告他/她的（8）好的，您过一会再打过来好吗（9）请您留下电话号码，我让他给您回电话好吗3电话结束语（1）我们位于军分区西南角，具体情况请您来营销中心我给您做详细介绍好吗（2）非常感谢您的咨询，欢迎光顾我们的营销中心（3）随时恭候你的光临（4）谢谢4见到客户步入销售大厅时（1）先生（小姐），早上好/中午好！晚上好！欢迎光临华大房地产营销中心（2）您好，这边请（3）您请喝水（4）您好，请问人什么可以帮到你的吗195、（5）王先生，您好，您今天精神不错，一定是人逢喜事吧5询问客户是否第一次来（1）请问您是第一次来看们营销中心吗（2）请问上次是谁接待您的（3）您稍等，我帮您联系（4）请您稍等一下，让他继续帮您介绍，这样会对小区有一个连续的了解6要了解客户时（1）请问，先生/小姐您怎么称呼（2）您在哪里高就（3）您从商很多年了吧（4）看您面熟，您是哪个单位的呀（5）这位女士品位、眼光 这么好，是您太太吧（6）您打算自用还是投资（7）看您穿的这么高贵，月收入一定很可观吧（8）目前哪些楼盘有幸有您的投资7介绍项目时(1)您看，这是我们项目的沙盘(2)来，我给您介绍一套最合适您的，您一定会满意的(3)您看咱们地地下位196、置(4)我们小区的开发商是华大房地产开发有限公司，是三级房地产开发商，信誉很好8赞美客户时（1）先生/小姐，您真有眼光（2）您说的很对，我又增长不少知识（3）我要向您多多学习这方面的知识（4）像您这样的成功人士，选择我们的楼盘是最合适的（5）您是我见过对楼盘最熟悉的客户（6）先生/小姐，您真是快人快语（7）您给人的第一印象就是干脆利落（8）先生/小姐，您真是满腹经纶啊（9）您话不多，可真正算得上是字字珠玑啊（10）您太太（先生）这么漂亮（英俊潇洒）好让人羡慕哦（11）您的小公主（小皇帝）这么聪明，应该有个书房9当客户赞扬楼盘时（1）确实如此，您真有眼光（2）您真有眼光，这个户型最大的优点就是您197、讲的（4）谢谢，我们将努力把工作做得更好10客户赞扬我们的工作做的好时（1）您过奖了，这是我应该做的（2）您过奖了，还请您多给我们提意见，多帮助我们才好（3）非常感谢您的鼓励（4)谢谢，您的肯定让我们更加感到一种责任，如果不把工作做好，对不起您的这份信任11当客户就某些地方提出质疑时（1）很高兴您能提出意见（2）您的意见非常合理（3）您的观察很敏锐（4）很高兴您能如此坦率（5）您的担心我们能理解实际情况是（6）不知道我讲清楚了没有，如果有不明白的地方欢迎您随时提出来（7）我这样解释您是清楚了吗？欢迎您对我们的工作随时监督、批评、指正（8）我们的愿望是一致的，都希望尽力把项目形象塑造的尽善尽美，198、欢迎您随时提出宝贵的意见（9）结于你的建议和要求，在不违反的关规定的前提下，我们都交待尽量地考虑和安排（10）待我们公司商议后，我将及时给您答复，好吗？12当客户提出自己不熟悉的问题时（1）对不起，这个问题我不太清楚，请你稍候，待我咨询部门主管或部门经理后再给您答复，好吗？（2）对不起，部对这个问题最有解释权（3）对不起，请稍等一下（4）对不起，这个问题我不太清楚，我带您到工程部（或物业管理部）问一下专业人员，好吗？（5）您真的很细心，我还是第一次遇到这个问题，非常感谢您能替我们想到，请允许我向上级请示后再答复您，好吗？13当客户提出不合情理的要求或对某项规定不愿履行时（1）对不起，为了客户共199、同的利益，也为了维护您的利益，请您能理解、支持我们（2）请您放心，您提的这个问题我会向上级汇报的14当客户提出优惠时（1）对不起，公司没有这方面的先例，请您能理解，好吗（2）对不起，公司都是定价销售，也希望得到 您的支持，非常感谢（3）对不起，定价销售是我们的制度，请您支持我的工作，我也会用最好的服务来回报您，好吗（4）先生，如果您一定希望得到折扣，是否也希望我们在工程质量上给您同样的折扣呢，肯定不，那何不如让我们用最好的工程质量、一流的售后服务、优美的社区及商业环境来让您得到最大的实惠呢（5）我不得不很抱歉地告诉您这个价格实在是没有办法（ (6）对不起，公司采用定价销售制对每一位客户都是公平200、的，这样您也会住得放心，您不用担心有人花比您少的钱却和你拥有同样的位置，是不是15当客户提出某项问题，而公司也暂无明 确规定时对不起，公司正就这个问题广泛收集客户意见，以便公司做出更符合大多数客户意愿的决定16当客户提出要看房时请稍等，为了您的安全，我给您（你们）拿安全帽17当需要主动要求客户看现场时(1)请您到工地实地看一下吧，以便有更直观的感觉(2)眼见为实，咱们一块到工地和样板房去看看，好吧18当请客户留下联系电话时(1)请您留下一个电话号码，以便我们能将最新的信息向您通报，好吗？谢谢(2)为了我们更好地为您服务，请您留一个电话号码，好吗，谢谢(3)我们过段时间会有个促销活动，届时会推出201、一些特价房，很适合您的，您可以留下您的电话号码，我好通知您19当客户确定签协议时(1)(自用时）恭喜您，买到了这么好的一套房子(2)(投资时）恭喜您，有了一个优秀的投资项目(3)(为儿女购房时）恭喜您，您真是一位关心儿女的好长辈(4)(父母购房时）恭喜您，您的选择给他们带来最终的满意和幸福(5)您的选择，是我们的荣幸(6)感谢您的选择，我们将把工作做得更好，让您最终一定满意和放心(7)欢迎您随时到工地批评，指正(8)有空就来坐坐20请客户填“客户档案”时为了更好地对您跟踪服务，请您配合我们尽量详细填写这个表格，这张表格内容我们绝对保密，不对外宣传21当客户准备离开售楼处时(1)您慢走(2)您走202、好(3)您走好！一路平安（外地客户）(4)希望我们的介绍您还满意(5)无论买与不买，都希望我们能成为朋友(6)随时恭候您再次光临(7)希望再次与您见面(8)有什么不明白的地方，请您随时给我打电话(9)别忘记了让您的朋友一起来发财(10)希望能认识更多像您这样有品位的朋友22请求道歉时(1)对不起，这套房子刚卖出去(2)不好意思，您的话我还没有听明白(3)请您稍等(4)麻烦您了(5)打扰您了(6)有什么意见，请您多多指教(7)介绍的不好，请多多原谅23禁忌用语（1）您自己看吧（2）我们绝对不可能出现这种问题（3）这肯定不是我们原因（4）我不知道（5）这么简单的东西您都不明白（6）我只负责卖楼，其203、他的我不管/不负责（7）这些房屋质量差不多，没什么好挑的（8）别人住的挺好的啊（9）想好了没有，想好了赶快交钱吧（10）没看我正忙着吗，一个个来（11）您先听我解释（12）您怎么能这样讲话（13）您相不相信我客户接待行为规范一、总则（一）为规范营销中心的营销业务，提升营销服务质量，特制定本规范。（二）本规范适用于营销中心所有营销中心人员及客户服务管理人员。二、电话接待规范（一）营销人员在接听营销中心电话前必须做好相应的准备，调整情绪，准备好纸和笔。（二）广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题，准备好问答语。（三）一般情况下同，应在电话铃响起3声内接听电话；因特殊204、情况起过3声，应向客户表示歉意，请求客户谅解。（四）接听电话时，就将姿势端正，保持微笑，态度和蔼，声调柔和，语音亲切，吐字清晰，语速适中，话语简洁，注意使用礼貌用语。（五）接听电话时，先问好，后报项目名称，再讲“请问能帮您什么忙？”不得倒乱次序，且要带着微笑接电话。（六）回答客户问题时，应注意扬长避短，巧妙地融入产品卖点；要认真傾听客户讲话，积极回应，不得随意打断客户谈话；要学会引导客户，变被动回答为主动介绍，主动询问。（七）通话时，随时记录对方所有的要点，对于一些不是特别清楚的地方，可适当简单复述一遍以确认。（八）接听电话时，不得与他人搭话。如万不得已，应向对方说明后用手后捂住电话，以免引起205、误会；当信号出现问题时，不得大声叫喊。（九）避免口头禅，不允许对着话筒打哈欠、咳嗽、肆无忌惮的大笑，更不能用不耐烦的口气来对待每一位打电话的客户。（十）如果客户要找其他营销人员，应礼貌转接；如果客户要找的人正好不在或抽不开身，应向客户表示歉意，询问客户是否有急事需转告，并及时将客户的留言记录下来，以免时间长忘记转告给当事人，叫人接听电话时，不许远距离大声叫喊，而应走到被叫人身边去说，放话筒时要轻缓。（十一）如果电话突然中断，要立即回拨，向客户道歉并说明引起通话中断的原因，而不要等客户再次打来电话，才表示歉意。（十二）通话结束后，要向对方表示谢意；要等对方先放下电话，自己再轻轻放下电话，绝对不可206、以莽撞地挂断电话，理不可以重重地扣上电话。（十三）邀约客户时，尽量使用“选择式”方法，明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。（十四）接听营销中心电话时间不要太长，尽量控制在2-3分钟，尤其是广告日，更应尽量缩减通话时间。（十五）通话结束后，要及时填定来电登记表。三、现场接待规范（一）在营销中心等待迎接客户时，应时刻保持戒备状态，随时注意有没有客户进入营销中心。（二）迎接客户时，应仪表端正，态度亲切，热情接待；个人的营销资料和营销工具应准备齐全，以随时应对客户的需要。（三）当看到客户向营销中心走来时，保安或迎宾人员应主动拉开营销中心的大门，面带微笑，以温和的语气向客户致欢迎词；如果发现有207、客户在门外观望，或者犹豫不决不知道要不要进来的时候，应走到门口，主动向客户打招呼。（四）对于所熟悉的客户，不能以一句简单“欢迎光临”草草了事，而应以尊称致之，并给以亲切的问候或恰当的赞美。（五）如果是下雨或是下雪的天气，应主动帮助客户收拾雨具；如果客户手提重物或抱有大件物品，同样要主动上前帮客户拎东西，以减轻客户的负担。（六）如果客户是2人以上同，不可忽视对其他人的招呼应对，不能让客户有被冷落的感觉；无论是否真正的看房客户，都应礼貌对待。（七）引导客户入座时，要主动为客户拉开椅子；移动椅子的时候动作要轻，尽量不要拖动以避免制造刺耳的声音，最好是把椅子稍微往上提一点再慢慢地放下。（八）安排客户入208、座时，应注意将客户安置在一个视野舒适并且便于关照的空间范围内；要先等客人入座后，自己再坐下；自己入坐时，不能造成太大的声响；入座后，不能翘二郎腿或两手靠椅背。（九）客户就座后应及时给客人 上茶（水），上茶（水）时注意不要使用有缺口或裂缝的茶杯；茶水温度要合适（70左右），浓淡适中；茶水不能倒太满，沏入茶杯七分满为限；使用一次性纸杯时，要使用杯托，以方便客户饮用；上茶时要特别小心，不要将茶具放在文件等重要的物品上；端给客户时，手尽量远离杯口；上茶时，应从身份或辈分高的开始上茶，在未给客户上茶之前，不能给同事或自己上茶；谈话间，如果发现客户喝完杯中的水，要及时给客户加水。（十）尽量选择在接待客户的209、初期，尚未开始洽谈之前，向客户索要名片并递上自己的名片，传递名片与接收名片时，应符合相应的礼仪规范。（十一）与客户交谈时，要面带微笑，不可暴露内心的不快和烦躁；看着对方说话，并诚意的回答对方的问题；多多称呼客户的姓名，但绝对不能交错。（十二）介绍产品时，要实事求是，不应有夸大、虚构的成分；注意观察客户的表情态度和客户的反应，有针对性的进行介绍；切忌长篇大论，喋喋不休，而应与客户保持互动，一边说一边观察客户的反应，及时调整自己的介绍方式，用客户喜欢的方式进行沟通。（十三）客户提出异议时，要认真倾听，表示理解，适时地给予反应；要让客户把话讲完，不能随意打断客户的谈话，更不能表现出不耐烦，绝对不允许210、和客户发生争吵。（十四）带看现场时，应结合工地现况和周边特征，边走边介绍；尽量多说，让客户始终为你所吸引，带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全，并嘱咐客户带好安全帽及其他随身物品；道路不平或过马路时，应注意提醒客户（十五）与客户告别时，应提醒客人不要遗留随身物品；礼貌地将客人送到营销中心门外，并使用“请你走好，再见”或“谢谢您光临，再见”等礼貌用语，目送离开，如果下雨，客户需要打车，在情况允许的情况下应主动帮忙客户叫车，打伞送客户上车；无论与客户是否成交，营销人员都应态度亲切，始终如一（十六）接待完客户后，应及时填写“来访客户登记表”，详细记录来访客户的情况，以备今后查阅（十七）给211、客户打电话时，应准备好谈话内容，设想客户可能提出的问题并做好准备；选择恰当的时机打电话，当客户表示不方便时要及时道歉收线；打电话的时间不能太长，通话时间不要超过5分钟，最好控制在3分名钟左右四、附 则本制度未尽事宜，由营销中心经理根据实际情况给予以补充员工培训制度一、总则（一）为加强培训教育管理，帮助员工提高职业技能和职业素质，使员工达到岗位需要的技能与要求，特制定本制度。（二）本制度适用于营销中心所有员工。二、培训组织（一）员工在职期间，公司及部门根据未来的发展和需要及员工自身的情况，针对不同层次、不同类别的员工，有目的地组织各类培训。凡部门在职员工都有权利和义务接受公司安排的各种在职培训。212、（二）部门各级管理人员要将培训当成提升部门作战能力、实现公司人才战略的大事来抓。（三）组织培训时，要避免只讲形式，为培训而培训。培训组织者在确定培训内容时必须要有针对性，能确实提升部门员工的业务素质和业务技能。（四）部门领导人可以根据实际情况采取多种培训形式，主要包括委外培训、内部培训、自我学习。1、委外培训是指委托或参加外部相关机构（包括但不限于行业管理部门、管理顾问公司）组织的培训课程或外聘行业专家或专业培训机构进行培训。2、内部培训是指公司内部或部门内部自行举办的各种培训课程。3、自我学习是指员工自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。（五）每个员工在招聘入职后，都要先进行上岗培213、训，在上岗培训考核通过后才能正式上岗工作。上岗培训由各具体部门经理、主管共同负责，其培训内容包括：1、企业文化企业管理制度。2、岗位职责。3、素质要求4、行业基本知识5、职业规范 6、基本技能7、业务技巧8、项目培训9、其他相关培训（六）营销中心经理及下属部门负责人应根据本项目实际情况制定相应的培训计划，制定培训计划时应适当的听取部门员工的合理意见，并结合工作需要和员工实际业务素质情况进行确定。部门员工可以对培训的内容或形式提出意见和建议。（七）销售人员培训及考核工作由营销中心经理全面负责，包括制定培训计划、确定培训内容、安排培训讲师和场地、检查培训考勤和培训考核等。（八）除固定形式的培训外，214、营销中心经理及下属部门负责人还可以各种形式将培训内容贯穿在日常工作中，通过制定工作计划、分配工作、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径在日常工作中对下属员工进行培养、指导。（九）营销主管可利用早会或例会，针对普通性的小问题做出培训。（十）营销主管可针对个别员工工作的不足进行个别培训。（十一）因工作需要委派员工参加业务技术培训的培训费由公司承担，经部门经理签字报销。（十二）为员工提供专项培训的内容、费用、服务费、违约金等由双方签订协议另行约定。（十三）对参加上岗培训、定期培训、专题培训的营销人员，每一次培训完毕，部门都要对营销人员进行培训考核。培训考核分为笔试和模拟实战考核两种形式，根215、据培训的具体内容而定。考核评估可根据实际情况采用100分制或等级制（A、B、C）,75分或B+以上为合格。（十四）对于上岗培训考核不合格的，将被延迟10天上岗，安排10天的再培训，之后再次进行考核，考核仍不通过者将被辞退。（十五）培训考核成绩作为员工考核的依据。培训的绩效将作为部门经理或主管的绩效考核内容之一。（十六）所有培训和考核都要有相应的资料留底，由培训组织者负责存档备查。（十七）所有计划外的集中培训需报请现场经理审批同意。（十八）部门经理或主管应随时对员工的培训考核成绩做出汇总和分析，并结合分析结果制定下阶段的培训计划。三、培训纪律和要求（一）员工应按照公司的规定和安排参加培训，自觉遵216、守各项规章制度，认真学习，圆满完成培训任务。（二）员工享有参加培训的权利，也有接受培训和培训他人的义务。员工有义务向其他员工传授所学的知识和技能。（三）除积极参加公司和部门组织的各项培训外，公司及部门提倡和鼓励员工在提高专业知识、工作技能和综合素质方面进行自主学习。（四）员工要求严格服从公司的统一安排，不得自作主张、私自离岗参加任何形式的培训学习和培训（五）培训实施部门要做好课堂管理，制备教材，保证良好的环境，准备必要的培训设备及辅助材料。（六）培训授课要落实到人，由培训实施部门组织备课，必要时还要组织授课人试讲。需外请专家、培训机构的，应先报请项目总监批准后方可执行。（七）培训实施部门应建立217、企业培训资源体系，做好教案编排，完善培训教材库、培训案例库和试题库，为持续的做好培训工作奠定基础。（八）培训实施部门组织培训工作时要准备充分，注重过程，讲求效果，防止形式主义。（九）参加培训的员工应签到，因故不能参加者须办理请假手续。无故旷课、迟到、早退的员工应按照公司的奖惩规定进行处罚。（十）员工应遵守纪律，保持课堂安静，认真听讲，做好学习笔记。（十一）根据培训内容和要求，培训实施部门可以组织相应的考试和测试。培训考试成绩记入个人档案，作为上岗、转正、转岗、升职、降职的重要依据之一。（十二）参加培训的员工对培训过程中获得的技术、资料等要保密，不得私自拷贝、传授或转交给其他公司或个人。客户接待218、制度一、总则（一）为提高服务质量，保证案场的正常接待秩序，特制定本制度（二）本制度适用于营销中心所有营销人员。二、接待秩序（一）案场客户接待以个人或组为单位排序，进行轮值接待。轮值顺序根据营销主管制定的“客户轮值表”确定。（二）营销主管负责监督调整现场客户接待的秩序，尽量做到公平合理，并保证每个来访客户能及时得到营销人员的主动接待。（三）在外出展示或重大活动期间，有营销经理决定客户接待方案和顺序。（四）营销人员必须严格按照当日“客户轮值表”的顺序接待客户。当值营销人员应清楚自己的轮值顺序，主动补位。（五）当天最后一位轮到接待客户者，排在其后一位轮值顺序的营销人员为次日首位轮值者。（六）根据本制219、度相关规定可以补充轮值的，有营销主管根据实际情况安排排位，不得自行排位。（七）请假、休假或因其他个人原因不在销售现场，视为自动放弃本日或本次轮值机会，不予补充轮值。营销人员因公司或领导安排的其他公务而导致离开现场并错过轮值机会，可以给予补充轮值。三、接待规则（一）每组客户由专人全程服务，无特殊情况不得出现一组客户多人接待的现象，若一组客户同行人数过多，营销主管可指定其他营销人员协助接待。（二）来访客户指明由某营销人员接待的，接待完毕后，如果该销售人员尚未轮空的 ，则继续按轮值顺序接待；如果该营销人员已被轮过去，则视为本轮轮空，自动转到下一轮继续轮排。（三）当值营销人员在接待客户时，需第一时间询220、问客户是否曾经到访并由谁接待过。若客户明确指定营销人员的，应主动将客户转交给指定的营销人员负责接待。而当值营销人员继续排位。若来访客户指定的销售人员不在，则由当值营销人员继续接待。当值营销人员的此次接待视为协助接待，不视为接待名额，保留其该轮轮值机会。（四）以作登记或已成交的老客户带新客户来访，如老客户指定原营销人员接待的，则需礼貌转交新客户，反之则视为正常轮值接待。已退房客户再次来访时，如客户现场点名，则由原营销人员接待， 则重新计为新客户，由当值营销人员负责接待。（五）客户到访时，轮值营销人员在客户进门时能认出客户的，不计顺序优先接待。（六）当值营销人员在接待新客户时，遇上老客户来访，可自221、行委托其他销售人员或由未轮值营销人员协助接待。协助接待的销售人员不视为接待名额，保留其该轮轮值机会。（七）非因客户要求，营销人员不得中断正在接待客户。如因客户强烈要求更换营销人员的，成交业绩归属后者。（八）老客户执行首次接待负责制，即由原营销人员继续负责接待；已接待过的老客户如一个月内未做回访且无跟踪记录的即为新客户，由当值营销人员负责接待。（九）营销人员有责任、有义务在其他人员需要的情况下，做好客户的协助接待工作，其接待新客户机会保留。（十）营销人员有义务帮助其他销售人员促成交易。四、接待要求（一）当值营销人员在接待客户前，必须做好准备工作，并主动迎接客户。（二）当值营销人员接待客户时，要严222、格按照公司统一的营销说辞，不得对客户做任何不负责任的承诺。（三）当营销人员接待客户时，要严格使用规范的营销用语。不该在客户面前说的决不允许说。（四）接待客户时，应充分发挥团队合作精神，相互配合与协助，共同开展业务工作。协助接待的营销人员应在第一时间将客户情况告知原营销人员。（五）营销人员必须掌握专业知识和本楼盘的所有资料，不得出现原则性错误。接待客户时，遇到客户提出的问题超出自己的管理范围或难以处理的，须向主管提出申请，不擅自给客户承诺（如打折、延迟签约时间、变更付款方式等）。（六）接待完客户后，当值营销人员必须礼貌送别客户走出营销中心，不得在客户背后 谈论、辱骂或取笑客户。（七）接待完客户后223、，当值营销人员应及时将接待桌整理干净，收拾物品，将使用座椅、设施归位，保持良好的卫生状况。（八）接待完客户后，当值营销人员须在“客户轮值表”，上作客户标记，并按轮值顺序排在最后一位。（九）接待完客户后，当值营销人员应按要求填写“来电访客登记表”，以备今后查阅。（十）任何上门客户均视为正常客户，不能挑客、抢客，不得令客户受冷遇。同行来营销中心了解情况或事先没有说明来意的均算排位，但严禁以消极态度对待；如主动说明来意确实与售楼无关，由末位出面接待，而轮值营销人员继续排位。（十一）不得以任何理由中断正在接待的客户，而转接其他客户。但因营销人员人手不足时，应主动兼顾接待。（十二）尊重客户，不得伤害客户224、自尊心，不得讥笑客户和议论客户，不得在客户面前指手划脚、交头接耳，不得与客户发生争执或在客户面前发生争执，不得在客户面前争抢客户。（十三）不得在其他营销人员接待客户的时候，主动插话或帮助介绍，除非得到邀请或进行营销配合。（十四）不得递名片给他人的客户，除非得到当值营销人员的同意。若客户主动要求，事后必须及时知会原营销人员。（十五）不得以任何理由阻止客户落定，不得怂恿客户找开发商保留房源或要求优惠，不得做出损害公司利益的行为（十六）不得在成交后因营销人员之间发生争执而向客户查核当时成交或登记情况。（十七）营销人员应建立自己的文件夹（项目资料、图纸、客户资料等）,并妥善保管。（十八）营销人员在成交225、期间和成交后，应全程协助客户和有关部门同事办理下定、补定跟进、签约、催款等手续。营销人员如不能亲自到现场跟进，则必须通知营销主管安排同事帮忙跟进。五、电话接待（一）营销电话由末位轮值营销人员负责接听（二）营销人员有义务做电话咨询，并鼓励客户来访现场营销中心除非来访客户有指定营销人员，否则以当值营销人员做为接待人。（三）客户来电所找营销人员正在接待客户时，应留下对方联系方式待该营销人员接待完客户后告知，不得打断该营销人员与客户之间的谈话。（四）客户来电所找营销人员不在营销中心时，应按接听电话的规范要求为客户提供服务。六、接待次数计算（一）每一组新客户视为一次有效接待。（二）工作时间以外接待的客户226、不计入接待次数。（三）找人、推销或老客户回访时，不计入接待次数。（四）公司及关联单位人员的接待不计入接待次数。（五）协助其他营销人员接待客户不计入接待次数。（六）老客户直接再次订房接待不计入接待次数。（七）值班期间接待客户以值班人员为主，不计入接待次数。（八）老客户带来的新客户如指名找某位营销人员，则由该营销人员接待，且计入接待次数；如不指名，则按顺序接待，计入接待次数。（九）如两组以上客户相约一起看房，视为一组新客户，计入接待次数。销控管理制度一、营销中心工作由销售中心经理统一负责执行。销售中心经理不在现场时，由营销主管具体执行，并第一时间知会现场财务。其他人员不得随意修改销控表。二、项目总227、监、营销中心经理有权根据拟定的具体销控措施和销控方位，并审批后，书面告知营销主管具体执行。公司高管人员有权要求营销中心保留房位，但须提供公司总经理、亲自签发的房屋内部预约保留单。工程部根据施工特殊要求需进行保留暂不发售的房位，须填写内部预约保留单，由工程部经理签字确认报总经理审批后交由营销中心执行。除上述三种情况外，公司内外，任何人无权要求进行房位保留。营销中心所有员工均不得向任何人承诺进行房位保留或变相保留。三、营销人员给客户介绍房源时，应采取喊控方式，报现场财务确认房位后，方可给客户推荐。四、客户下定单前，必须经现场财务再次进行房位确认，然后签署认购单，待客户交定金并经财务确认后，在销控表228、上做售出标志。五、营销中心现场有销售表公开展示的，现场财务必须及时跟新销售情况，使在现场的所有营销人员都清楚房源的认购情况。六、客户要求暂时保留房位时，营销人员须于现场财务联系，确认该房位尚未售出，才能申请保留。营销人员不得在现场财务不知情的情况下自行为客户暂时保留房位。七、暂时保留房位后，如客户及时下定并认购，现场财务需及时更新“销控表”；如客户未及时下定并认购，营销人员需及时反馈给现场财务，取消该单位的保留登记，否则因此产生的后果由负责人承担。八、营销人员不得蓄意参与任何形式的“炒楼”或私下洽谈转让房号。九、营销中心经理、现场财务每天晚会时应该核对房源，确保销售房源无错。样板房管理制度一、229、总则（一）为规范样板房的管理，保持样板房的整洁、有序、品质完好，展示公司的良好形象，有力促进公司营销，特制定本制度。（二）本制度适用于营销中心全体员工。二、日常管理（一）样板房营销人员为样板房的直接负责人。其主要职责包括；1、负责样板房访客的接待，并在营销人员无暇接待访客询问时给予必要的解说。2、负责样板房的物品保管。3、负责样板房的设备设施报修、协调。4、负责样板房清洁工作，保持现场整齐、清洁。5、根据制定的工作操作流程完成每天的工作。6、负责样板房各项表格的登记，并在每月月底汇总上报营销中心经理。7、根据营销中心经理的要求，完成其他工作。（二）样板房管理员由客户服务主管直接领导，向客户服务230、主管负责。（三）样板房管理员应遵守营销中心的各项管理规章制度，上班必须着公司统一发放的制服，制服保持清洁，无破损。穿着时做到衣着整齐，并在指定的位置佩带卡。（四）工作时间内，样板房管理员不得在样板房内东靠西歪，不得坐在、斜靠或躺在床上或桌子上，不得与前来样板房的人闲聊，不得随意摆动样板房的物品。（五）样板房管理员应注意维护样板房内的各项物品，定时或不定时的检查，并填写物品核查记录单。发现样板房内物品有损坏时，应及时上报客户服务主管处理。（六）样板房管理员应定时或不定时地检查室内外保洁情况，包括地面、玻璃、摆饰物品等，如发现不洁应及时清理。（七）每天早上上班时，样板房管理员应做好样板房对外开放的231、前期准备工作，包括；1、核查各项物品是否完好。2、打扫样板房卫生，整理样板房内的物品。3、打开并检查样板房内除台灯外的所有灯具、窗帘及影音设备。4、开启背景音乐，调整音量并保持音乐持续播放，音量调整到可听见即可。5、准备好拖鞋，以备客户参观使用。（八）每天下班前，样板房管理员应做好样板房结束开放的清理工作；1、将阳台上摆放的物品收进，放至固定位置。2、关闭所有门窗，拉上窗帘。3、清点核对鞋套数量。4、参照各房间物品清单，检查清点样板房内的物品，并填好物品确认单。5、关闭影视厅等设备。6、收起样板房内部的小饰品、鞋套等物品并将其放于样板房内指定地点。7、将抽湿机放到固定位置并打开开关，接好水桶，232、确认抽湿机在正常工作。（九）样板房内部不允许有空岗情况发生，若有事情需要离开样板房时必须先用对讲机告诉客户服务主管，安排接岗人员到达后才可以离开。（十）样板房内的物品由样板房管理员与客户服务主管每周核对一次。（十一）不许在样板房内大声喧哗、退搡。（十二）不许随意挪动样板房内的家具摆设。（十三）任何人不可在样板房内休息。（十四）未经许可，不得带无关人士进入样板房。（十五）未经许可，样板房内禁止拍照。三、参观管理（一）客户参观样板房必须要有销售人员陪同。无营销人员陪同样板房管理员有权阻止。（二）营销人员带客户参观样板房时，应注意样板房的卫生，自觉维护样板房内的各项物品。（三）有客户在样板房内参观时233、，如样板房内有施工人员，样板房管理员应要求其暂停施工并清理施工场所。（四）当客户进入样板间时，样板房管理员应主动递上拖鞋或其他保护性工具。（五）客户在样板房内参观时，管理员除开启影院或其他特殊情况外，应按相应的礼仪规范立于进户门处，面部保持微笑，以迎接下一批客户。（六）发现客户在参观样板房时有不慎行为者，营销人员应该要善意提醒。有儿童随同前来，营销人员应提醒儿童，不可随意挪动样板房内的物品。（七）客户离开样板房时，样板房管理员应向客户礼貌告别，并请陪同营销人员在访客登记表上签字。（八）客户参观完样板房后，样板房管理员应及时巡视样板房，根据各房间物品的图片清单做好物品复位工作，包括摆饰物品位置、234、桌椅、挂画等。（九）带看样板房的业务员在接待时间内对样板房内的物品负有保管责任。发现物品损坏时，须立即告知样板房的管理员。（十）样板房内不允许吸烟。如发现有客户在样板房内抽烟，营销人员应礼貌制止。销售报表管理制度一、总则（一）为准确实时监控营销中心销售情况，为营销策划提供支持，促进销售目标的顺利实现，特制定本制度。（二）本制度适用于营销中心所有员工二、报表管理（一）各部门经理及主管、营销策划人员根据工作需要，可以自行编制相应管理表格，交由有关人员据实填制。（二）各部门经理及主管、营销策划人员在发放需要填制的表格时，应向责任人明确提交表格的具体时限。（三）各部门经理及主管、营销策划人员应向表格填235、制人详细指导如何填制表格。（四）营销中心所有员工均有责任、有义务认真填制好相关表格，并及时上交。（五）有关人员在填制表格时，应本着实事求是的原则，据实填写，不得弄虚作假，不得马虎应对。（六）除有明确具体提交时限的表格外，原则上，日报的上报时间为次日早上9:30以前；周报的上报时间为每周星期一9:30以前上报上一周销售周报；月报的上报时间为每月2日9:30以前上报上一月份销售月报。遇有节假日，上报时间可以顺延。（七）对于公司领导或其他部门要求填制的表格，有关责任人也应认真填制，并及时上交。成交签约管理制度一、总则（一）为规范楼盘销售的成交签约管理，切实维护公司与客户的合法权益，特制定本制度。（二236、）本制度适用于营销中心的成交签约管理业务。二、认购书（一）认购书是客户认购我公司所售楼宇而签署的一份过渡性买卖协议。在签署商品房买卖合同前认购书作为买卖双方权利和义务的约定，签署商品房买卖合同后，认购书与商品房买卖合同具有同等法律效力。（二）认购书只适用于我公司公开发售的住宅、商铺(裙楼)及车位。非公开发售的我公司楼宇，只能签署内部认购登记书。（三）认购书由公司法律部起草，营销中心、营销中心经理、总经理审定后确定印刷文本及版式，之后由办公室安排印刷。（四）有关部门要求修改认购书条款时，应以书面报告的形式阐明条款变更的原因，经公司领导批示后送法律顾问，由法律顾问负责对认购书条款作出修改。并重新印237、制。（五）认购书应在楼盘推售前一个月印刷好，以便有充足的时间组织营销人员对认购书填写规范的培训；对于有待调整的认购书，营销中心应及时跟进。（六）认购书印好后一次性移交给营销中心合同管理员保管。认购书交接时，办公室应做好认购书的编号登记工作，以便下次印刷时延续使用认购编号。（七）营销中心应设立认购书管理台帐，台账内容应包括：从办公室领出的认购书数量、编号及经办人，销售经办人在合同管理员处领用认购书的数量、编号及领用人姓名及已签认购书派发至各相关部门时的签收登记等。（八）营销中心在与客户签署认购书时，应严格按照认购流程办理相关手续。（九）法律顾问及营销中心共同制定认购书填写范本。营销中心应组织相关238、人员进行认购书填写的培训工作。（十）客户决定购买某一单元，经办的营销人员应先向办公室确定认购书的价格，并为客户详细计算并解释购房税费、银行按揭费、入住费用等各项相关收费。（十一）营销人员必须按公司规定的该楼盘定金金额要求客户落定，如客户的现金不足，营销人员可争取客户以公司规定的最低定金落定。（十二）如客户的现金少于公司规定的最低定金，必须取得营销中心经理的同意后才可受理，否则不予认购。（十三）填写认购书时，必须按营销政策的规定明确填列各条款，做到真实、不遗漏、不缺项，严禁擅自增加条款或承诺。特殊情况需填写特需申请单，并报请营销中心经理同意且由其签名确认。（十四）填写认购书时，需与客户再次确认认239、购书上的认购房号、总楼价款、付款方式和付款时间，并提醒客户阅读注意事项。（十五）填写认购书时，要注意客户的通信地址、邮编、固定电话、移动电话及付款方式和付款时间，并提醒客户阅读注意事项。（十六）填写认购书时，书写一定要整齐、清晰，不得涂改，不得计算错误。优惠折扣应符合当时的营销政策及优惠措施，在列明优惠折扣的同时还应在认购书恰当的位置注明相应的折扣名称，以便审核人校对。（十七）经办营销人员对填写的认购书有第一复核的责任。（十八）营销经理应严格审核营销中心所签署的每一份认购书。审核内容主要包括：1、认购书第一联的字迹是否清晰可辨。2、房号、面积是否书写正确。3、客户的联系方式是否正确，“乙方签字240、日期”是否为当日4、优惠折扣、价格是否准确、有效，是否符合公司的规定。5、首付款、剩余款计算、书写是否正确。6、各分期付款计划的时限与金额是否正确，有无擅自延期，各期金额的总和是否与折后价一致；最后一期应交款日期是否滞后于交楼日期。7、认购书的内容填写是否完整，是否有擅自增加条款或承诺等。8、其他约定是否恰当合理。（十九）营销人员不得私自废除认购书，如需废除的，经办营销人员须在认购书上注明作废原因，报请营销中心经理同意并由其签名确认后方可作废。三、商品房买卖合同（一）所售楼宇符合相关规定后，营销中心应及时组织签约工作。签约是指开发商与客户签署张掖市国土资源和房屋管理局监制的商品房买卖合同的标准241、文本及买卖双方商定的补充协议。（二）商品房买卖合同标准文本由法律顾问于取得预售许可证后，到张掖市房地产交易中心购买以便备用。（三）商品房买卖合同标准文本的条款约定及补充协议，由营销中心根据项目的实际情况具体拟定，经总经理审定后，由办公室存档，下发至营销中心（四）有关部门要求修改或增加商品房买卖合同条款及补充协议条款时，应以书面报告的形式阐明条款变更的情况及原因，由法律顾问负责修改，经重新会签后，由办公室存档、下发至各营销中心。（五）商品房买卖合同标准文本的条款及补充协议的条款约定应在换签前一周确定，以便营销中心有充足的时间组织营销人员对其填写规范和解释说辞的统一进行培训。（六）商品房买卖合同由242、营销中心合同管理员负责保管，合同交接时应做好编号登记工作。（七）营销中心应设立商品房买卖合同管理台帐，台帐内容应包括：领取合同数量、编号及经办人，经办营销人员领用的数量、编号及经办人，已签并备案合同派发至各相关部门时的签收登记等。（八）营销中心在与客户签署认购书时，应严格按照签约流程办理相关手续。（九）商品房买卖合同标准文本的条款约定及补充协议审定后，由各营销中心组织签约律师、营销人员培训。（十）商品房买卖合同填写必须按审定的条款明确填列，做到不遗漏、不缺项，严禁擅自增加条款或承诺。（十一）填写商品房买卖合同时要注意业主的通信地址、邮编、固定电话、移动电话、付款方式和相关日期，严禁无业主联系方243、式的现象出现。（十二） 营销中心合同管理员担任会同的审核、客户档案资料、合同管理工作审核内容主要包括：1、房号是否书写正解，是否与认购书填写的记号一致。2、单价与面积之积是否与合约价一致。3、内容填写是否完整，是否有擅自增加条款或承诺等。4、首付款、剩余款是否计算、书写正确。5、各分期付款计划的时限与全额是否正确，有无擅自延期，各期金额的总和是否与折扣一致；最后一期应交款日期是否滞后与交楼日期。6、优惠折扣、价格是否准确、有效，是否符合公司的规定。7、业主的联系方式是否准确，“乙方签字日期”是否为当日。8、交房日期是否正确。9、预售许可证号、土地使用证号、建设工程规划许可证号、施工许可证号是否244、正确。10、土地使用年限是否书写正确。11、商品房买卖合同每份字迹是否清晰可辩。12、补充协议是否正确签订，补充条款中约定事项是否符合甲方要求。13、甲乙双方是否签字盖章。14、和约书份数是否正确。四、延迟签约协议书（一）延迟签约协议书是指客户在我公司认购宇单元后，在未签署商品房买卖合同前，客户提出延迟签署商品房买卖合同，为了一步明晰双方权益，公司与客户应签署一份法律文件（二）提出延迟签约的客户必须是非按揭客户，按揭客户原则上不得延迟签约，如有特殊原因需延迟，须经项目总监审批同意（三）提出延迟签约的客户必须承诺按时足额支付各期房款及综合税费（四）延迟签约协议书中的延迟期限不得跨年度，不得超过实245、际交楼日期（五）延迟签约协议书由法律部拟定，经总经理批准后印刷并分发至各营销中心。（六）营销中心在与客户签署延迟签约协议书时，应严格按照延迟签约申请流程办理相关手续。（七）签署延迟签约协议书时，销售人员应向客户重申有关我公司延迟签约的规定，并按要求填写，字迹必须清晰，不得涂改，填好延迟签约协议书后将商品房买卖合同复印件附后(商品房买卖合同条款须填写完整)。（八）营销中心经理审核延迟签约协议书的填写内容，确认无误后由客户签名，并送项目让公司财务加盖销售专用章。（九）未签署延迟签约协议书的客户必须按认购书的规定按时签署商品房买卖合同。对于因客户自身原因导致逾期签约，而事先又未提出任何申请的，视为客246、户违约处理。附件：延迟签约协议书延迟签约协议书（样文）发展商(甲方)： 认购方(乙方)： 乙方于 年 月 日与甲方签订“楼宇认购书”(以下简称“认购书”)，认购甲方开发的 号商品房(以下简称“该房地产”)，认购书规定乙方应于 年 月 日与甲方签订商品房买卖合同。现乙方因自身原因申请延迟签约，甲乙双方特就此签订本协议书，以资信守。一、乙方已仔细阅读本协议书后附的商品房买卖合同复印件的内容，承诺履行该合同条款，并无任何异议。二、乙方保证按下述第 种约定与甲方签订商品房买卖合同。1、 年 月 日前。2、甲方书面通知乙方所指定的日期前。如乙方未按上述期限履行签约义务，甲方有权单方面取消认购书，同时乙方247、应向甲方支付房价款总额的20%作为违约金，且乙方不得向甲方索还所交的全部手续费及其他综合费用，甲方有权另行出售该房地产，乙方对此没有异议。三、本协议书及其附件与认购书具同等法律效力。四、本协议书一式三份，甲方二份，乙方一份，自双方盖章签字之日起生效。发展商(甲方) 认购书(乙方)经办人： 日期：销售奖励办法一、总则（一）为提高营销人员的工作积极性，创造一个有序竞争的工作团队，促进营销目标的顺利实现，特制定本制度。（二）本制度适用于营销中心所有营销人员。二、全员营销奖励（一）为调动公司全体员参与营销的积极性，按时完成项目营销，尽快回笼资金，公司执行全员营销奖励办法。（二）营销中心非直接营销人员或248、公司其他部门员工介绍的客户(本人及直系亲属除外)，在成交后介绍人按成交额的1计算提成。（三）介绍人必须客户上门前通知营销中心经理，统一安排接待。未按规定通知的，不予承认。（四）销售提成的结算以回款金额为前提。具体如下：1、一次性付款购房的，在全款到帐后，予以结算销售抽成。2、按揭贷款购房的，在收到全额首付款且办完按揭贷款手续后，予以结算销售抽成。3、分期付款购房的，在收到全额首期款项后，予以结算销售抽成。（五）销售提成为一次性结算。在满足上述回款条件的下个月一次性结算提取。（六）如果所介绍并成交的客户退房，销售提成不予结算；若销售提成已经发放，已发该笔销售提成应返还公司。公司有权从员工下月工资249、中扣除。（七）如果所介绍并成交的客户换房，根据前后业绩具实结算，多退少补；已发放提成大于换房后的实际提成，差额部分应返还公司，公司有权从员工下月工资中扣除；已发放提成小于换房后的实际提成，差额部分在下次结算中补足。（八）公司领导指定的购买客户，由营销经理中心指定营销人员负责接待，公司视其情况给予适当奖励。三、其他奖励（一）为奖励业绩突出的营销人员，设立“冠军销售奖”，具体如下：1、每月销售业绩第一名的为月度销售冠军，将给予奖励人民币2000元。2、每季销售业绩第一名的为季度销售冠军，将给予奖励人民币3000元。3、年度销售业绩第一名的为年度销售冠军，将给予奖励人民币5000元。（二）为鼓励员工250、参与管理的积极性，对提供有关营销管理、业务方面的书面建议且被采纳的，给予奖励2003000元/次的奖金。（三）为公司提出合理化建议，致使成本下降、售价上升、品牌提升，由部门向公司申请公司奖励。四、附则本制度未尽事宜，由项目总监根据实际情况予以处理。业绩分配制度一、总则（一）为合理判定客户归属，创造一个有序竞争、公平合理的工作团队，特制定本制度。（二）本制度适用于营销中心所有营销人员二、业绩分配原则（一）营销人员按照客户接待制度的要求所接待的新客户，其成交业绩全部归属该营销人员。（二）老客户来访时，由于原营销人员不在现场或无空接待而由其他营销人员根据客户接待制度负责协助接待时，分以下两种不同情况251、处理：1、当日成交的，业绩由当事营销人员和原营销人员各分50%。2、当日未成交的，业绩全部归属原营销人员。（三）对于营销主管安排使用营销中心电话跟进公共资源的客户，负责联络的营销人员可以让客户到现场找自己。若客户到现场后没有找联络的营销人员，则视为公共资源，可由其他营销人员跟进，成交后不拆分任何业绩。（四）公司其他部门职员或外来公司人员介绍的客户，原则上由营销主管安排营销人员接待，成交后的佣金由营销人员和介绍人平分。（五）开盘、房展会等重大活动期间，新客户的业绩分配方案由营销经理视具体情况确定。（六）老客户再次购房，其业绩归属第一次接待的营销人员。（七）成交签约时，营销人员必须在场，营销主管负252、责记录营销人员的名字，并有义务判断其真实性，以此作为业绩评判的依据。三、业务交叉处理（一）为树立团结互助的团队精神，有关业务交叉由营销人员自行解决；协商不成，由营销主管根据实际情况分配处理。（二）营销人员发现撞单后，应事先进行友好协商，成交后按事先达成的一致意见分单；达不成一致意见的，根据实际发生的情况由营销主管进行业绩比例分配。营销主管应本着公平、公正、公开的原则，根据客户追踪情况进行合理判断，妥善处理。（三）如遇到两个或两个以上的客户对同一房源有意向时，以先交定金者为准。（四）由于客户原因而导致同组客户由一名以上的营销人员分别接待并后继跟进，则成交后业绩平分。同组客户的判断标准为：1、家庭253、购房时，夫妇、父母、子女等直系亲属视为同一客户；其他亲属原则上不作同一客户处理，特殊情况由营销主管根据实行情况判定。2、企业购房时，股东及公司高管层视为同一客户，其他不作为同一客户处理。非上述两种情况，不判定为同组客户。非同组客户成交，用业主姓名判别是哪一位营销人员的客户，其他营销人员不分业绩。（五）在接待过程中，因客户要求更换营销人员，则业绩全部归属后来接待成交的营销人员。（六）因营销人员的服务水准差或服务不到位而导致客户放弃购买意愿(判断标准由营销主管确认)，如其他营销人员重新介入并最后成交的，业绩全部归属后来接待成交的营销人员。（七）团体购房的，若单位负责人未出面而由员工自行购房，则成交254、业绩归具体接待的营销人员；若第一接待的是该团体负责人，则成交业绩归属第一接待的营销人员。（八）若营销人员已调本公司其他部门工作，其原有的老客户来营销中心回访由当值营销人员负责接待的，分以下情况处理：1、当日成交的，业绩由当值营销人员和原营销人员各分50%。2、当日未成交的，业绩全部归属原营销人员。3、若客户距原营销人员调离2个月后成交，无论是否当日成交，业绩均归当值营销人员。（九）若营销人员已调离本公司，其原有的老客户来现场回访由当值营销人员负责接待的，成交后业绩全部归当值营销人员。（十）老客户再次来现场时，由客户自身原因未找原营销人员而由当值营销人员负责接待并且成交的，经查实后，业绩由原营销255、人员和当值营销人员各分50%。（十一）营销人员可在其客户成交后，对给予其帮助的营销人员提出奖励申请，营销中心视情况给予奖励。（十二）如发生其他原因造成的业绩确认问题，由营销主管根据具体情况在第一时间处理，处理结果将在每日晨会上公布。（十三）营销人员在业绩确认方面发生矛盾时，要绝对服务营销主管的调解与评判。如认为营销主管判定不公，可书面向营销中心经理陈述，请求处理。四、恶性竞争处理（一）营销人员在知情的情况下刻意隐瞒真相，导致原营销人员的老客户流失，则成交后佣金全部归原营销人员。（二）营销人员因争夺客户而在客户面前进行争吵的一方或双方，业绩不再确认为期所有。造成不良影响的，另根据有关制度予以处理256、。（三）营销人员不得私自分割业绩。如为个人利益相互交换客户，一旦发现，业绩视为无效；同时取消月度销售冠军评比资格，并根据有关制度予以惩处。（四）营销人员不得以打折等恶性竞争手段争夺业绩，一旦发现，业绩视为无效；同时取消月度销售冠军评比资格，并根据有关制度予以惩处。（五）营销人员不得随意抢接客户，否则接待的客户视为无效业绩，成交业绩转给接待顺序中应接待的营销人员。五、附则本制度未尽事宜，由营销中心经理根据实际情况予以补充。销售提成制度一、总则（一）为提高营销人员的工作积极性，提升营销服务质量，促进营销目标的顺利实现，特制定本制度。（二）本制度不包括工资待遇及各项奖励。有关工资待遇及福利根据公司的257、相关制度执行，有关奖励根据资金管理制度执行。（三）本制度适用于营销中心所有营销人员。二、提成比例（一）营销提成以业绩为基础。业绩的确认根据“业绩确认制度”执行。（二）营销人员的提成与指标的完成情况挂钩，根据指标的完成情况给予不同的提成比例。指标由项目总监根据进度制定，平均分配给每一个营销人员。具体如下：1、当月完成指标50%以下的，提成比例为业绩的0.5；2、当月完成销售指标50%80%的，提成比例为业绩的0.6；3、当月完成销售指标80%99%的，提成比例为业绩的0.7；4、当月完成销售指标100%的，提成比例为业绩的0.8；5、当月超额完成指标的，在指标内按业绩的0.8计算抽成，超额完成部258、分按业绩的1计提抽成。（三）营销主管的提成以其所领导的营销团队的销售业绩为基础，根据指标的完成情况给予不同的提成比例：1、当月完成指标50%以下的，提成比例为业绩的0.1；2、当月完成指标50%80%的，提成比例为业绩的0.12；3、当月完成指标80%99%的，提成比例为业绩的0.14；4、当月完成指标100%的，提成比例为业绩的0.16；5、当月超额完成指标的，在指标内按业绩的0.16计算抽成，超额完成部分按业绩的0.2计提抽成。（四）营销经理的提成以整个销售团队的销售业绩为基础，根据指标的完成情况给予不同的提成比例：1、当月完成指标50%以下的，提成比例为业绩的0.1；2、当月完成指标50259、%80%的，提成比例为业绩的0.12；3、当月完成指标80%99%的，提成比例为业绩的0.14；4、当月完成指标100%的，提成比例为业绩的0.16；5、当月超额完成指标的，在指标内按业绩的0.16计算抽成，超额完成部分按业绩的0.2计提抽成。（五）提成按月计担，单独计算，不予累加。三、提成结算（一）提成的结算以回款金额为前提。具体如下：1、一次性付款购房的，在全款到帐后，予以结算抽成。2、按揭贷款购房的，在收到全额首付款且办完按揭贷款手续后，予以结算抽成。3、分期付款购房的，在收到全额首期款项后，予以结算抽成。（二）如果已成交客户退房，该笔业绩做无效处理，提成不予结算；若提成已经发放，已发该260、笔提成从下月提成(或保证金)中扣除。（三）如果已成交客户换房，根据前后业绩具实结算，多退少补。已发放提成大于换房后的实际提成，差额部分在下次结算中扣除；已发放提成小于换房后的实际提成，差额部分在下次结算中补足。（四）营销中心经理、营销主管、营销人员被依法解除劳动合同或辞职、离职的，未签约的业绩不予确认；已签约未回款的业绩，待回款后按应计提成的50%结算。（五）营销中心经理、营销主管、营销人员调离本项目的，至调离之日前完成认购手续但仍有续服务环节(指签约、按揭办理)未完成的业绩，营销提成按80%结算，其余20%提成用于奖励后续服务的人中；至调离之日前已完成所有服务环节的业绩，营销提成按100%结261、算。（六）临时调配人员成交的业绩，客户的后续服务由营销中心经理视情况分配给本项目营销人员进行(业绩提成均归该营销人员所有)，同时营销中心经理应在部门奖励基金中分配部分奖金用于奖励临时调配人员。（七）公司员工本人及直系亲属实现的销售不予计算提成。（八）公司指定客户实现的销售原则上不予计算提成。四、提成发放（一）提成的发放时间为：第月5日发放上月提成。（二）提成的发放比例为：次月发放上月个人提成的70%，公司暂留30%作为保证金。保证金作为用于客户退房、索赔以及因营销人员违反公司制度给公司造成经济损失等事项的经济保证。这里的退房是指当月出现退房情况，而当事营销人员已领取销售提成并离职的。（三）营销262、中心经理、营销主管、营销人员如中途正常离开公司，须提前1个月向公司递交辞职报告，经批准并在办理好交接手续且无欠帐或违规处罚行为的，按规定发放未结提成。（四）营销中心经理、营销主管、营销人员因个人原因导致被解除劳动合同的，未领取的提成(含保证金)不再发放。（五）营销中心经理、营销主管、营销人员如中途不辞别或未获批准辞职而离职的，未领取的提成(含保证金)不再发放（六）营销中心经理、营销主管、营销人员因公司行为而被辞退的，在办理好交接手续且无欠账或违规处罚行为的，按规定发放未结提成(含保证金)（七）在交房前离职的营销人员，从公司暂扣30%的保证金中扣除10%，用于奖励后续跟进服务的营销人员。（八）所263、有离职人员剩余的营销提成均纳入部门奖励基金，根据营销中心资金管理制度予以分配。（九）营销人员所得提成，应按国家规定缴纳个人所得税，在发放时由公司代扣代缴。五、附则本制度未尽事宜，由营销中心经理根据实际情况予以补充。第 五 部 分其他制度及各种制度附件、附表第一章 公司其他制度总经理办公室文件往来及人员出入管理规定随着公司各方面工作的开展，总经理办公室文件往来及人员出入日益增多，为了促进各方面工作有序的开展，加强总经理办公室的管理特制定本管理规定。一、 总经理办公室为公司最高行政部门，公司内部人员有义务和责任保障总经理工作效率。二、 除特殊情况外，凡各部门报送总经理审阅批示的文件须有总经理秘书视264、不同情况转交办理。三、凡报送总经理办公室的文件须字迹清楚、条理明晰、重点突出。四、凡与总经理办公室的重要文件往来都须有收发记录，由总经理办公室发出的文件，总经理秘书负责审查落实情况。五、 公司外部人员除特殊情况外，须有总经理秘书问清来人工作单位、姓名及来意并通报总经理获允许后方能进入总经理办公室，否则，不得随意出入。以上条款各部门严格遵守执行。 关于电话费报销的管理规定为加强行政费用的控制管理，现就有关电话费用报销事宜做出如下规定：一、 总经理的手提电话费用每月报销30元；二、 部门经理的手提电话费用每月报销30元，超出部分自理；三、 其它工作人员根据工作需要，由部门经理提出申请，经总经理批准265、后，每月方可凭手提电话费单据报销30元，超出部分自理；四、 报销程序：每月发放工资时，按电话费补助发放。车辆及驾驶员管理规定为加强对本公司机动车和机动车驾驶员的管理，保障交通安全，根据国家有关法规，结合公司具体情况，制定本规定。一、 车辆管理：（一） 公用车辆由办公室统一管理调度。（二） 公司车辆晚上办完事，应将车开回公司地下停车场，如确因工作需要，特殊情况须事先征得总经理同意，否则后果由驾驶员自负。（三） 对公司车辆建立档案制度，并定期、定点对车辆进行维修、保养。（四） 车辆维修、保养须事先填写申请单，将有关修理、保养项目报总经理批准后方可送修。（五） 若车辆临时发生紧急故障，可由当值司机采266、取应急措施处理，然后报告总经理。（六） 公用车辆原则上不得外借或私用，特殊情况须征得总经理批准。（七） 公司为专人配用的专车，正常情况下由专车使用人调度外，但同样执行本规定，并在特殊情况下经总经理批准可以由办公室调用。二、 车辆使用：（一） 部门经理以上因公用车，原则上派车，其他人员因公用车须由用车部门填写车辆使用申请单并经部门经理批准，提前半天报办公室安排。若出车行程较远，应提前一天报办公室，办公室依重要性顺序派车。（二） 公司车辆由公司指定的司机驾驶，未经公司任定的司机不得驾驶公司车辆，特殊情况须经总经理批准。擅自驾驶公司车辆后果自负，并按违规处理。三、 驾驶员管理：（一） 驾驶员要重视交267、通法规学习，培养自觉遵守交通法规和增强交通安全意识的责任。在地区安委会的领导下，公司将经常组织驾驶员学习交通法规。（二） 驾驶员应到公司办公室备档，并与公司签定安全协议书，由公司任定为可当值司机，方可驾驶公司车辆，未经任定私自驾驶公司车辆，后果自负。并按违约处理。（三） 驾驶员要经常对车辆进行安全检查，及时排除不安全因素，确保车况的完好；平时要对车辆进行爱护和保养，保持车辆的整洁。（四） 驾驶员出车要按用车人行驶路线行驶，中途不得私自处理其它事宜，并认真填写工作日记并由用车人签字。（五） 驾驶员要加强自我修养，提高职业道德，坚持安全礼让，中速行驶，做到不开快车、不强行超车、不酒后超车、不酒后开268、车、不疲劳驾驶、不让非司机驾驶，做到不发生任何交通事故和违章。（六） 驾驶员要自觉遵守交通法规，服从交通民警指挥，发生交通事故和交通违章，除交通管理机关依法处罚外，公司也将按有关规章制度对当事人给予一定处罚。（七） 驾驶员应严格遵守公司的各项规定，严守保密纪律，不该说的不说，不该问的不问；在未接到办公室的通知，不准私自出车；坚决杜绝开私车。如有违背，一切后果自负。四、费用管理：（一）因公出车时所发生的汽油费、过桥费、停车费由驾驶员如实填写支出凭证，连同出车单一起报办公室审核，总经理审批，财务报销。（二）汽油票由办公室统一购买，并根据车辆用油情况负责发放。（三）驾驶员外出餐费，如需自行支付的，凭269、单据报销每餐30元，超出部分自理。五、违规与事故处理：在下列情形之一的违反交通规则或发生事故，由驾驶员负担经济损失，并予以行政处分直至辞退。1、无证驾驶。2、未经许可将车借予他人使用。3、违反交通规则。4、意外事故造成车辆损坏，在扣除保险金额后，视实际情况由公司负担。5、因个人原因发生交通事故后，如需向受害当事人赔偿损失，扣除保险金额后，其差额由驾驶人负担。关于公文程序的管理规定为保证公司正常的办公秩序，提高工作效率，在公司逐步建立起规范的行文程序，现对有关公文的程序和格式作如下统一要求，望各部门认真参照执行。一、 公文规则（一） 一般不得越级行文，必须越级行文时，应抄报越过的主管领导或部门。270、（二） 呈报的公文应一文一事。（三） 公司对外统一名称：公司名称：房地产开发有限责任公司项目名称： （四） 正式对外公文、签署合同一律应用公司全称。二、 公文格式与要求（一） 公文格式凡正式对内、外公文，一律统一格式、统一编号。后附发文格式。凡对外公文编号统一为：张市华房开司2011号（二） 公文要求公文标题：简明扼要，注明文件种类（请示、报告、信函等）。文字内容：应简练准确，不能用大概、可能及不准确的数字反映真实事件。公文落款：应署名承办部门及部门经理的签字，注明呈文年月日及是否急件。书写要求：字迹工整，书面干净，不得用铅笔书写，不得将带有涂改的文字搞或未定稿件呈报公司领导。三、 公文程序（271、一） 凡以公司名义外发的公文，由拟稿人按发文格式撰写后，交本部门经理及相关部门核对签字，公司领导签发，办公室负责统一编号。（二） 凡属对内的报告、请示等，以部门名义拟文，经部门经理签署意见后送交办公室进行登记和送交有关领导审批。公司领导审批后的呈报原件存档办公室，复印件退回呈报部门存档，呈报部门根据公司领导意见及时做出处理。（三） 呈报公文的部门要主动询问报批情况。一般呈文应于两日内查询，急件应在当日查询。（四） 凡借阅、调用、复印公司文件，须经公司领导批准，部门文件须经部门经理批准，并办理登记手续。四、 收文程序（一） 凡各部委、张掖市有关部门的文件、函电、批复、指示等，一律由办公室签收、登272、记。（二） 凡送交公司的函电，由办公室拆封、登记，并送公司领导或有关部门阅办。（三） 总经理批阅的函电，一般由办公室转交承办人或存档。（四） 凡办公室存收的文件，要分类保管，以便随时提供查询，年终立卷、归档。五、 发文程序（一） 以公司名义发出的函电，由办公室登记、编号和存档。（二） 以部门名义发出的内部公文，由本部门指定专人登记、编号和存档。（三） 凡发往国内外的传真文件均应填写统一的格式，属于本部门业务范围的有部门经理批准后发出，属于公司名义的公文由公司领导批准后发出。（四） 无论是收到还是发出的传真文件办公室均要复印留底，同时登记，以便有案可查。第二章 各种附件及附表 各种行政附表房地产273、开发有限责任公司员工出差申请表年 月 日申请部门申请人出差事由及人数出差地点交通工具出差时间预借金额补助标准备注批准人部门经理签字总经理签字注：此表一式两份，一份留办公室作考勤备查，一份个人保存作报销依据房地产开发有限责任公司员工请假申请表年 月 日部门姓名假别请假事由时间批准人部门经理签字总经理签字注：1、假别指：事假、病假、公假、婚假、丧假、生育假、年休假等；2、此单存办公室，作为考勤依据。房地产开发有限责任公司购置固定资产申请表申请部门：序号物品名称型号数量单价总价购买时间支付形式123456789101112申请事由：年 月 日部门经理审核意见总经理审批意见填表人： 申请日期：房地产开274、发有限责任公司购置低值易耗品申请表部门：序号物品名称型号数量估计单价估计总价购买时间支付形式申请事由：年 月 日办公室主任审核意见：总经理审批意见：部门经理： 填表人; 年 月 日注：200元以上的低值易耗品报总经理批准；200元以下的低值易耗品报办公室主任批准。房地产开发有限责任公司员工领用办公用品登记表序号物 品 名 称数 量领用时间签 名房地产开发有限责任公司物 品 移 交 表序号物 品 名 称数量状 况经 手 人备 注房地产开发有限责任公司员 工 履 历 表年 月 日姓名性别民族照片籍贯出生年月婚否文化程度政治面貌健康状况身份证号档案所在地原单位及部门职务职称现单位及部门职务职称家庭地275、址联系电话个人简历年月至年月学校或单位职务离职原因家庭情况姓名年龄关系工作单位或学校报到时间转正时间离职时间备注：注：表格填妥后一星期内将身份证复印件、职称复印件、学历复印件等交办公室存档。房地产开发有限责任公司临 时 工 登 记 表姓名性别年龄文化程度婚姻状况户口所在地家庭地址工作部门工资待遇联系电话工 作 简 历 年月至年月工作单位工作性质离职原因用 工 协 议本人同意到贵公司做临时工工作，明白公司的各项规章制度及纪录，并保证自觉遵守。如有违纪行为或因工作需要，公司可随时辞退，本人无条件服从、照办。 立约人签字： 办公室签字（盖章）： 房地产开发有限责任公司求 职 申 请 表编号: 姓名性276、别出生年月身高政治面貌文化程度专业职称婚姻状况家庭地址户口所在地身份证号联系电话邮编学 历 及 工 作 简 历学校及公司名称性质职务年月至年月专业离职原因个人专业及爱好：申请职务: 个人要求:是否同意三个月试用期: 申请日期:请详细填写表格内各项内容，字迹清楚。房地产开发有限责任公司公 司 面 试 审 核 意 见编号： 年 月 日姓名性别出生年月求职岗位评 语优秀一般不好外 表谈 吐业务状况外 语文字水品计算机应用审核意见备注用人部门意见：办公室意见：总经理意见：房地产开发有限责任公司公司印章保管登记表领用部门印章枚数领用人领用时间批准人印章图样备注注：此表两联，一联存总经理秘书备案，一联由印277、章领用人保存房地产开发有限责任公司人事任免/调动通知书编号：姓名性别年龄现岗位职务任免/调动后岗位、职务部门部门职务职务待遇待遇执行日期房地产开发有限责任公司员工转正通知单_女士、先生：经过3个月的试用期考核，公司认为您基本符合公司录用条件，同意自201_年_月_日转为公司正式员工，年薪暂定为_万元。根据国家劳动法和公司人事管理制度的有关规定，将为员工办理“养老统筹”“失业保险”等相关福利，但要求员工必须具备张掖市正式户口和个人档案关系存在“张掖市职业介绍服务中心”的条件。因此，望您接到此通知后，尽快将个人档案转入“张掖市职业介绍服务中心”，以便公司为您办理相关福利待遇。不具备以上条件者，福利278、自理，公司概不负责。 年 月 日房地产开发有限责任公司员工转正审批表 年 月 日姓 名现任部门现任职务到岗时间试用期工资转正工资部门主管审批意见：部门经理审批意见：总经理审批意见：房地产开发有限责任公司驾驶员安全责任书为加强对本公司机动车及机动车驾驶员的管理,保障交通安全和公司车辆完好,根据公司具体情况,特制定本责任书。一、 公司车辆由公司指定的驾驶员驾驶（特殊情况须总经理批准，办公室备案），并由办公室统一管理调度，驾驶员必须服从管理。二、 驾驶员必须保证所驾驶的车辆车况良好，发生交通违章及时报办公室处理解决。三、 驾驶员随时接受公司车管人员对车辆的检查、询问，并对提出的问题做出解答。四、 专职司机和非专职司机驾驶公司车辆，发生交通事故等，经交通管理部门鉴定，属个人责任的，所发生的一切费用及责任均由本人承担，公司概不负责。五、 公司按规定对车辆进行年审、定期保养及驾驶员考评工作。六、 本责任书一式两分，公司及负责人各执一份。责任人签字： 公司车管人签字：