1、地产公司开发部门岗位职责、流程和工作表格编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 房地产开发的相关制度及流程和工作表格一、组织架构及目前的人员配置根据目前地产公司的开发及发展需要，目前情况下做如下组织架构编制（以下配置因企业而定）：1、设置总经理办公室：共6人 配置岗位：总经理1个，副总经理2个（分别分管：规划设计、工程，成本及营销），总经理助理1个，外联经理1个。外联专员1个。 2、设置规划设计部：共6人 配置岗位：规划设计部经理1个，规划设计师1个（现阶段可由经理兼）结构设计师1个，建筑设计师1个，景观装饰设计师1个，图2、文资料管理1个。 3、设置工程管理部：共7人（视建设项目大小增加人员） 配置岗位：工程管理部经理1个，土建工程师1-2个，电器工程师1个暖通工程师1个，弱电工程师1个，装饰工程师1个、工程文员1个。4、设置成本合约部：共5人配置岗位：成本合约部经理1个，土建造价工程师1个、安装造价工程师1个；招标1个、合同管理1个。5、设置营销管理服务部：共10-12人配置岗位：营销管理服务部经理1个，策划专员1个，销售主管1个、客服主管1个、按揭专员1个，案场经理1个。销售4-6人6、设置行政人事部：共5人 配置岗位：行政人事部经理1个，行政专员1个，人事专员1个，后勤管理1个，专职司机1个。7、设置财务部3、：共3人配置岗位：财务经理1个，会计1个，出纳1个。目前情况下可以将工程和设计部门的相关人员进行合并，进行一人多岗的配置。二、各职能部门的工作职责1、行政人事部职责1.1.行政事务管理:负责公司的各类公文处理与文件控制；负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；负责公司印章的管理；负责公司的办公设备、用品管理；负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳及驾驶员的管理；负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等；负责公司对外公共关系管理；负责公司书刊、报纸订购管理；其他后勤服务。1.2.资产管理（办公类）负责办理公司固定资产及低值易耗品的审批手续、采购、发放、4、登记建档工作；负责办理公司各部门的固定资产及低值易耗品的转移、报废手续；负责组织固定资产及低值易耗品的盘点。 1.3.档案管理:负责公司各类档案的整理、归档的归口管理。1.4.人事管理:负责本单位的人员招聘；组织本单位员工的绩效管理的组织、考核以及结果汇总整理及上报；员工薪资发放等工作；负责本单位员工日常管理工作。1.5.计划和绩效管理:组织本单位年度经营计划、季度工作计划的编制并汇总上报；负责本单位员工的绩效考核工作并汇总上报。2、规划设计部职责2.1.产品设计研究：负责公司各业态创新产品的设计研究；制订和完善名门地产特色的产品系列；新材料新工艺新方法的研究和引进。2.2.设计管理：负责概念5、性规划设计、方案设计、扩初设计及施工图设计任务书编制，并向相关单位进行设计交底；负责并跟踪管理设计的全过程，协调设计单位、公司各部门之间的配合关系，保证设计进度与质量；组织各类设计方案的技术评审并向相关单位和部门反馈评审意见，最终获得修正后的设计资料；负责协调解决施工图设计阶段之前各专业的技术问题处理；负责建筑材料的选型定板工作；负责审定设计单位提供的项目主要功能性材料清单，参与主要材料的招标采购；配合景观装饰设计工作；指导和协助项目公司采购材料的选型工作；在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；负责各类设计资料内部使用中的交底、变更和评审。规划阶段的报批手续办理：配合外联部进行与规划设6、计相关的报批报建手续办理2.3工程设计：施工图设计阶段技术支持，负责解决施工图设计阶段各专业的技术问题处理；负责设备的选型定板工作；工程技术支持，制订开发相应施工技术标准；负责审定设计单位提供的项目主要功能性材料清单及设备参数，参与主要设备的招标采购；在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；参与对涉及重大建安成本变更的评审。 2.4.产品监督：负责对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例，并及时纠正。2.5.售楼处与样板房装饰设计及管理根据营销中心需求编制售楼中心与样板房的项目总控计划；依据总控计划负责售楼中心样板房的设计、施工、软装、景观示范区全过程管理工7、作。2.6.景观装饰工程的设计及管理负责解决景观、装饰施工与设计的技术问题，在项目实施过程中为项目提供技术服务与支持；为公司工程项目配置相应景观、装饰工程师，协助施工单位完成景观、装饰工程。对景观、装饰工程质量、效果进行监理把控； 3、工程部职责3.1.施工前准备阶段：负责组织施工组织设计的评审。3.2. 进度管理：负责编制详细的施工进度计划；负责监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整；负责相关部门与项目有关的工作计划的制订、实施等工作。3.3. 质量管理：在项目实施过程中，负责为项目提供技术支持服务；按照工程质量管理制度对工程质量进行管理；负责审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情8、况，并对监理工作进行考核；负责组织对关键工序、关键部位的施工方案的审核；负责制订工程使用原材料的实验、检验制度与程序，并定期对工程质量管理制度的执行情况进行检查；负责一般设计变更的审核；参与重大设计变更的评审；负责采购材料的验收；负责组织施工各阶段的工程验收；负责组织重大质量问题的处理，并提出解决方案。3.4.安全文明管理：负责按安全文明生产的要求对施工现场进行管理；负责施工现场社会治安的综合治理；负责监督施工单位建立符合公司品牌形象要求的工地环境。3.5. 施工单位和监理单位的监督：负责对施工单位和监理单位的检查考核，监督责任单位提出整改计划并对整改计划完成情况进行验证。3.6. 综合验收：9、负责组织规划/建筑质量/消防/电梯/人防/环保/交通/绿化/供水/强电/弱电/燃气/通信/市政设施(小区道路、排水)等专业验收,并取得相应验收合格证明；负责组织竣工验收并取得工程项目竣工验收备案证书。3.7.工程签证管理：负责项目现场的施工工程签证管理3.8.工程档案管理：负责项目工程档案的收集和整理，竣工档案的整理和申报，取得档案竣工验收合格证书。4、成本合约部职责4.1.成本管理：配合落实项目总体目标成本；编制项目预算；负责根据施工合同，编制工程款年、季、月度支付计划；负责核对供应商材料清单及施工单位完成工程量，并核算工程进度款，办理支付手续；负责对项目成本控制信息进行统计、归档，制订月度10、动态成本报表并备案；负责根据项目竣工结算计划，按时将工程结算资料移交至档案工程管理部门，并完成工程结算分析报告。4.2.供应商管理：负责组织工程供方的资质预审；施工过程中负责对供应商的服务质量进行监控、考评等。4.3.招标管理：按照标采购需求制订采购计划；参与项目招标组织工作，包括招标文件编制、审查、评标等工作；组织对潜在投标人的考察及审查工作；参与编制标底或拦标价；参与开标、评标、定标工作；负责招标及评标资料的立卷及归档。 4.4.材料及设备采购：按计划负责项目（零星）设备及材料采购工作的实施；并做好材料出入库登记。4.5.项目合同管理：负责洽谈权限范围内的相关合同；负责签定合同，并严格按照11、合同规定落实各项工作；负责对项目相关合同执行结果进行统计、评估分析，并反馈至相关部门；负责建立合同管理台帐。 5、营销管理部职责5.1营销外联业务：负责收集广告、营销代理、媒体代理等与项目销售相关公司的资质，并进行资质预审，参与这些公司的选择工作；负责处理与销售相关的代理公司、广告公司、媒体等外部合作单位的工作。 5.2.售前管理：负责营销策划方案的编制并报批；根据批准后的营销策划方案拟订销售计划；进行销售展台、售楼中心布置方案策划与实施；负责策划和管理销售环境、销售的物料和资料的准备并实施。5.3销售过程管理：负责项目销售全过程的沟通联系；负责监督代理公司按照代理协议开展销售工作，并对销售过12、程进行监控，把控销售房源及销售价格；配合拟订公司年度销售工作计划，执行项目整体销售策略、营销方案、广告计划等。5.4销售信息管理：负责收集有关销售信息，并对信息进行初步分析；负责定期将销售情况的分析结果反馈。5.5签订销售合同及产权办理：负责拟订补充协议，签订销售合同；负责办理销售后的相关产权办理工作，包括：转移登记、面积预测、面积实测、合同登记和两书购置等。协助业主办理相关手续。5.6.售楼处及样板房管理： 配合售楼处及样板房软装布置方案策划和评审；配合售楼处及样板房的验收；负责售楼处及样板房的使用管理和处置。5.7销售过程及售后客户服务：配合建立销售客户服务标准和服务流程；负责收集、维护客13、户信息资料；负责销售过程的客户关系管理；负责项目交房后有关业主投诉与纠纷的处理及工程维修返修协调工作；负责销售档案的建立和管理；监督并协调物业公司的工作；配合开展公司的客户满意度调查；实施客户活动。6、财务部职责6.1.研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。负责公司年度财务预算的执行；6.2.负责准确及时地编制和报送各类会计报表，编写财务分析报告；按照财务核算制度的要求如实记录各类数据，真实反映公司业务活动和资产债务情况；负责公司收入、成本、费用等业务的核算，编制财务报表，及时反映企业运营情况，协助公司项目申报工作；6.3.执行往来业务的财务结算，各14、部门的账务处理，督促账款回收，保证企业日常运营的顺利开展；6.4.负责固定资产及专项基金的管理，会同公司有关部门办理固定资产的购置、转移、报废等财务审核手续，正确计提折旧，定期组织盘点，做到账、物相符；负责会计档案的管理工作，根据有关规定，对公司财务收支进行严格监督；负责公司财务外部关系的协调，负责税务筹划。6.5.负责公司项目的资金赢资工作，保证项目的资金需求。7、总办职责7.1协助总经理负责贯彻执行公司及行业有关政策、制度；负责公司管理标准及规章制度的编制及修订并实施；7.2. 根据公司发展规划，负责制订公司年度经营计划并报批；负责跟踪、调整及协调各项目年度计划、季度计划、月度计划；负责收15、集、整理公司年、季、月度综合报表，编制公司综合报表并上报。7.3.项目报批报建工作：组织签订土地使用合同；负责办理土地证等相关手续；负责办理项目实施过程中所有报批报建事务；负责项目实施过程中市政专业公司对接；负责组织施工组织设计的评审及批准工作。7.4.负责项目前期土地信息的收集；负责项目前期拆迁工作；7.5.协助总经理在获取土地过程中的手续办理；组织进行项目投资评估。 三、工作流程及表格1.通用管理表格 工作联系单（内部） 公司/项目/部门接受部门发出部门发出时间事项事项内容 发出部门签字部门负责人总经理签收备注 备注：此工作联系单为内部工作联系单1.相关部门在接到“工作联系单”的二十四小时16、以内要提出初审意见进行回复，如果没有回复，默认接受工作联系单内的内容安排。 2.跨公司的部门发布“工作联系单”，须由发布公司的总经理签批，公司内部门发布“工作联系单”，须有发布部门的负责人签批。工 作 审 批 表 公司/项目/部门工作内容提出部门 经办人： 日期：部门负责人：日期：提出公司相关部门总经理： 日期：集团相关部门分管副总裁总裁董事长注：1.公司所有部门的工作事情必须在工作审批后进行； 2.相关部门在没有专业表单的情况下使用此表单；工作联系函 编号：接受公司发出部门发出时间事项事项内容 发出部门负责人签字总经理签批主管副总裁签批总裁签批签收备注 备注：1.相关公司在接到“工作联系函”17、的二十四小时以内要提出初审意见进行回复，如果没有回复，默认接受工作联系单内的内容安排。 2.本表适用于对外公司之间的工作来往。、XX公司/部门会议通知单会议名称会议时间会议地点会议组织会议主持参加单位/部门（人员）会议内容会议要求会议审批注：1、公司层面会议经分管副总裁审批，报总裁办备案；2、部门层面会议经公司总经理审批，并报总办备案，需邀请集团分管领导参加的应报分管领导批准。2、专用表格2.1.项目投资开发流程及表格2.1.1项目城市评价报告成果标准项目城市评价报告成果标准石家庄市（2007-2009）文件编号版 本 号生效日期城市评价报告成果标准 (盖控制专用章处)修改状态修 订 情 况生18、 效 日 期IIIIIIIVV起 草职 务日 期审 核职 务日 期审 核 职 务日 期以下指标和内容是项目拓展部提交的城市评价报告中所必须涵盖的部分。除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对目标城市的现状和发展前景进行详尽说明。目 录一、前言城市印象该部分是对城市情况进行的介绍，包括位置、面积、自然景观、人口、GDP排名、支柱产业、房价水平、外地房地产企业进入情况、房地产开发状况、人们消费习惯、商业情况等。要求拓展人员给出城市整体评价，以及进入该城市的理由。二、市场分析（城市房地产市场趋势评价定量指标）1、国土局近三年房地产土地供应量城市土地基准价格或区域价格比较近三年新增建设用地可19、建面积近三年新开工面积2、房管局近三年房地产竣工面积近三年房地产批准预售面积近三年房地产销售面积3、市场表现（1）宏观人均GDP人均可支配收入人均储蓄余额人均居住面积（2）微观近三年房地产销售价格及增幅标志性楼盘价格走势三、城市概况及分析（城市房地产市场趋势预测辅助定性指标）1、支柱产业分析2、民营经济发展评价3、自然景观及交通发展概况4、未来城市规划及重大建设项目5、重大城市活动及经济发展规划6、城市商业概况及评价2.1.2. 土地信息采集表土地信息采集表项目联系人：实地考察日期：宗地名称位置（详见附图）区域位置土地编号四至范围东南西北地段土地所有权归属国有土地使用权归属土地方土地使用年期交20、易方土地规划用途技术指标(根据对方阐述)占地面积（平米）.建筑覆盖率%机动车位建筑面积（平米）其中：住宅容积率.商业公厕垃圾站土地渊源土地现状周边环境合作方式及条件合作方式土地价格周边可拓展土地付款条件交地标准市场经济测算备注项目判断意见总经理意见分管副总意见总裁意见后续跟进情况记录最终成交情况2.1.3项目信息通报项目信息通报 填报单位： 填报日期：详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项21、目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开22、听证会等。2.1.4.项目市场定位建议草案任务书2.1.5.项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）填写日期项目名称一、指标统计指标类型指标单位任务书建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积（计容积率）平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米需注明个数基本指标规划容积率覆盖率%绿化率%总户数户车位数（其中地面停车）个土方平衡挖方量立方米填方量立方米挖填方差量立方米边坡支护米二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面23、积建筑面积层高层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住宅超高层住宅合计备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型内外部装修标准、设施设置商业会所幼儿园小学物业用房其它不计容积率配套占地面积建筑面积层高层数结构类型装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积三、其他说明：建筑概况1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、主要产品类型分布：多层、高层，还是联排别墅，及各种产品的楼栋数，各个楼栋大堂及电梯专修标准；3、各种占地的配比是否恰当，车位布置是否合24、理；4、商业物业独立布置还是沿裙楼布置，商业人流入场考虑，是否布置扶梯、中央空调。园林小品标准其他配套设施内容及规模单独占地体育设施规模和标准说明总体装修标准包含内墙装饰、外墙装饰、厨卫装饰的标准；节能和环保型建筑材料选用的考虑。备注其他必要文字说明四、签 字 栏填 表校 对审 核签 收备注：本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明建 造 标 准建筑类别 类型1 类型2 类型3 类型4 举例 层数/层高 7层/3.2M 结构类型 框架 土建部分地基处理 强夯等 基础 C20钢筋混凝土桩承台、砖基础 外墙 加气混凝土砌块墙，一砖 内墙 加气混凝土砌块墙，1/2砖 柱 C25钢筋混凝土矩形柱、425、00*600 梁 C25钢筋混凝土单梁 板 C25钢筋混凝土有梁板、C30预应力钢筋混凝土空心板 地面 混凝土垫层 楼面 水泥砂浆 屋面 水泥砂浆平面、水泥珍珠岩保温层、石油沥青油毡防水、混泥土板架空隔热层 门窗 木镶板门、铝合金推拿窗 外墙装饰 外贴马赛克 内墙装饰 混合砂浆、仿瓷涂料 橱卫装饰 地面砖、抽水坐厕 安装部分给排水消防电气采暖燃气空调智能化电梯2.1.6.项目可行性报告房地产项目可行性报告公司名称： 完成日期：第一部分：项目总论1.1项目概况地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性26、市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；项目周边的社区配套l 教育：大中小学及教育质量情况。l 医院等级和医疗水平l 大型购物中心、主要商业和菜市场l 文化、体育、娱乐设施l 公园l 银行l 邮局l 其他1.2项目规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，27、并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他第二部分：市场研究2.1本市房地产市场现状对当地房地产市场现状进行简单表述：当地房地产产市场板块划分；主要热点区域，住宅、商业、办公等物业的销售情况，销售价格，2.2项目所在板块市场分析2.2.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.2.2区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销28、售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.2.3区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。2.3项目定位方案市场定位目29、标市场定位项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标价格定位：项目 销售均价 （元/） 出租均价 （元/月） 可租售面积（） 备注写字间配套功能停车场住宅销售 第三部分：项目开发方案3.1初步规划设计思路设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。市场公共配套设施配置方案3.2项目实施进度计划在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综30、合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表1开发进度模拟表时间项目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工-3.3合作方式及条件合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方式：例如：一次性买31、断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定3.4项目资金来源序号项目金额（万元）比例1自筹资金【】【】%2信托计划投资额【】【】%2银行贷款【】【】%3部分销售收入【】【】%4总投资【】【】%第四部分：投资估算与融资方案4.1销售收入估算物业功能销售总价(万元)销售单价(元/平方米)住宅商业车位 合计序号年份第1年第2年第3年合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元32、)4.2项目税收政策税 率税 种税 率营业税土地使用税（二类）土地增值税（预缴）房产税土地增值税（清算）城市建设税/费企业所得税（预缴）教育和卫生附加费企业所得税（清算）地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税4.3项目土地费用项 目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合 计土地成本滞纳金各种配套费契税等税金拆迁补偿合计4.4总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用33、（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为万元（方案1），（方案2）。4.5现金流量及成本利润序号项目名称：第一年第二年第三年合计1资金来源1.1 自有资金1.2销售收入1.3 出租收入1.4 信托融资1.5 银行贷款1.6 其他来源2资金运用2.1 土地出让金2.2 开发建设投资2.3 销售费用2.4 项目管理费用2.5 经营税金及附加2.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税2.8 所得税2.9 信托融资收益2.10 信托融资本金2.11 银行借款本金偿还2.12 银行借款利息支付3净34、现金流4累计净现金流成本利润表科目金额(万元)销售面积单方(元/平方米)营销费用财务费用管理费用土地增值税营业税及附加销售净利率%投资利润率%项目IRR%第五部分：不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析35、和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，5.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如：A、住宅销售的平衡点是（15487-8472）36264+13003300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊36、入其他建筑）B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算，保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。5.2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为37、目标值，已知售价增加10，净现金流量现值增加20，则售价的敏感系数=20/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。5.2.1变动因素一成本变动成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：经济指标 预测成本90% 预测成本 预测成本110% 预测成本120%总投资毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 5.2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）38、一定百分比来比较，如：经济指标 预测售价90% 预测售价 预测售价110% 预测售价120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率第六部分：研究结论与建议6.1结论根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见：项目投资财务评价指标项目总投资项目总收入项目资金峰值股本投资项目税前利润项目税后净利润 销售净利润率%总投资净利润率%项目IRR%股本投资获利倍数6.2建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。对可行性研究中尚未解决的主要问题39、提出解决办法和建议。对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。相关的注意事项及建议表 _项目报告评审单项目评审内容项目评审时间项目评审地点参与部门评审意见*部门 负责人： 日期：备注2.2规划设计表单宗地自然条件表 表一填表人： 填写日期： 年 月 日项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高已移交40、宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌已移交宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置 已制作宗地绿化分布图绿化的定位已制作宗地水体分布图水体的定位已制作部门负责人审批说明：1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案设计阶段进行规划方案设计的基础资料。2. 投资分析阶段，若政府提供的 “宗地红线图”、“宗地地形图” 深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图。3. 本表由项目拓展负责填写。宗地自然条件表表二填表人： 填写日期： 年 月 日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最 高 最 低 平 均41、 城市风向主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气质量宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差，需进行检测噪音宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测水文宗地内有无地表水池塘 水渠宗地周边有无地表水江 河 湖 海 水渠周边地表水常年水位(黄海高程) M周边地表水最高控制水位(黄海高程) M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况水质良好 水质较差，需进行检测 特殊地下物冲沟有 无暗河有 无古墓有 无化石有 无污水处理设施有 无地下军用设施、管线有 无地下油罐房有 无其它大型地下建筑物、有 无部门负责人审批说明：1依据宗地社会条件表一（表）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源42、时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。宗地社会条件表表一填表人： 填写日期： 年 月 日项目名称图纸名称 内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征已移交区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划已移交区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线已移交周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等已移交周边道路断43、面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已移交周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施 ：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施已移交市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等已移交部门负责人审批说明：1. 本表所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案阶段进行方案设计的基础资料。2. 本表由项目拓展负责填写。宗地社会条件表 表二填表人： 填写日期：44、 年 月 日项目名称 当地政策法规要求日照间距系数消防间距 无特殊要求其它间距 无特殊要求建设工程用地许可证总用地面积 ha 暂无要点总建筑面积 m容积率建筑密度绿地率车位总数 限高要求 层 或 m 配套的名称与面积要求退红线要求部门负责人审批竞争楼盘设计信息表 表一楼盘名称位置规划总用地面积M总建筑面积M容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M住宅产品类型 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 小高层 高层 其他住宅结构形式会所面积M会所个数商业面积M 租 售幼儿园班小学班景观 周边自然景观有 无景观设计面积M包含项目游泳池室外M室内M水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球45、场个羽毛球场个其它说明：针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表表二该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称 规划建筑方案施工图景观方案施工图 室内装修部品标准 室 外 墙面一墙面二窗白铝 彩铝 塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住 宅 室 内 毛坯房 标准装修提供 不提供 装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表表三户型 编号户型种类面积(M)实用率(%)比例备注1234546、6主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1. 实用率 国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积按规定应分摊的公共建筑面积）。2. 单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3. 单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。说明：此表由营销完成。编制责任人会签： 日期：项目设计基础资料移交评审表资料名称评审内容责任部门移交确认确认日期自然条件*宗地城市位置图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*宗地区域位置图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*宗地红47、线图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*宗地地形图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部*宗地现状照片是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目拓展部宗地绿化分布图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*宗地水体分布图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*城市气温及风向是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部空气质量及噪音是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*水文是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*特殊地下物是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部社会条件区域现状图是否满48、足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部区域总体规划图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*区域交通分析图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*周边交通分析图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部周边道路断面图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部周边公共设施图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*市政管线图是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*当地政策法规要求是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目事务部*建设工程用地许可证是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否项目公司竞争楼盘*竞争楼49、盘列表是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否市场研究部*竞争楼盘设计信息表是否满足设计要求：是否是否是最新版本：是否市场研究部其它评审记录签名：说明：*项为必选项。 概念设计任务书目录一、 项目基本情况二、 项目定位与开发理念三、 项目技术经济指标四、 总体规划设计原则五、 交通与流线规划六、 群体空间形态规划七、 景观规划八、 公共配套规划九、 分期建设十、 投资限额十一、 规划设计成果十二、 进度安排十三、 附件清单一、项目基本情况1项目概况1）项目位置2）占地面积3）地块周边状况4）其它2项目优劣势分析优势1）地形优势2）主题概念优势3）周边生态环境景观优势4）周边公交系统及配套设施50、优势5）其它劣势1）地形劣势2）环境影响劣势3）周边不良景观劣势4）周边公交系统及配套设施劣势5）其它二、项目定位与开发理念1客户定位2主题定位3物业类型4开发理念三、项目技术经济指标1技术经济指标：占地面积：拟建建筑面积：其中： 住宅：商业：会所：停车场（库）：其它配套设施：建筑容积率：建筑覆盖率：建筑类型：车位数：户数：绿化率：2户型配置（营销部提供）3配套设施四、总体规划设计原则1前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做中国一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。2均好性：在51、设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。3人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。4经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方52、案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。5规范性：设计方案必须遵守有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。五、交通与流线规划1.出入口位置建议：2.交通与流线规划建议：3.设计要求：六、群体空间形态规划1.建筑群体空间组织:2.住宅规划的空间秩序感：3.小区立面的整体性和连续性：4.居住领域的可识别性：5.其它七、景观规划1.景观规划的主题和理念：2.景观系统的整体性和连续性：3.景观设计的丰富性和层次感：4.会所及销售环境的景观设计：5.社区各主要入口及商业街、广场53、等主要公共区域的景观效果：6.其它八、公共配套规划1会所：建筑面积控制在 左右，内部功能设置包括： 会所位置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性,成为社区的视觉中心。2.商业配套设计要求：建筑面积控制在 左右，满足小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费如综合超市）和休闲性（如专卖店、鲜花店、咖啡厅等）两种，位置设计结合居住功能考虑。商业内容包含： 等等，立面要求统一规划设计。3其它：如小学、幼儿园等。其他相关配套设施：垃圾中转站、物业管理办公处等。其设计要求参相关的设计规范。九、分期建设考虑分 期开发，首期54、开发建设以 为主；保证整个社区在不同阶段有机的完整的生活环境和视觉印象并使得每一期开发时均有各自的亮点。十、投资限额（成本管理中心提供）十一、规划设计成果提供完整的规划方案图册（A3图幅）其中：1）报公司方案图册一式8份。2）报建方案图册一式8份。内容包括1方案设计总说明，包括：1）基本设计概念2）详细建筑设计说明：功能分析、交通分析、通风分析、绿化分析、景观分析、日照阴影分析（与相应的分析图对应）3）技术经济指标（包括总建筑面积，住宅、商业、会所、停车场（库）、以及其他配套设施的建筑面积分项指标、层数及高度，覆盖率，容积率，绿化率；车位数；各种户型的建筑面积、实用率；等）4）结构、设备说明555、）投资匡算 2地块位置图3地块现状图4彩色总体平面布置图(要求场地规划分析图)5方案分析图包括：功能分析、交通分析、绿化分析、通风分析、景观分析、日照阴影分析；6竖向规划图7.住宅、会所及其它建筑意向性设计图8.外部街景立面图（主要类型各一份）9.场地剖面图（纵、横向、景观主轴各一份）10彩色效果图1）整体鸟瞰图（一份）2）景观设计效果图3）建筑单体透视效果图（主要类型3-5份）4）主、次入口，商业步行街效果图（各一份）11户型分布图12报建模型一个（比例1：500）（带罩）包含以上规划内容的数据光盘两份。十二、进度安排规划设计阶段需提交的中间过程设计成果需提交的过程设计成果提交时间审核确认时56、间备注十三、附件清单用地红线图（电子版）地形测量图（电子版）其它设计交流信息记录表记录编号：FYDC-R-SJ-006专业 建筑 设备安装 景观 室内装饰阶段设计单位名称地点时间参加人员设计信息交流内容序号内容要求完成时间1234记录人： 审批人： 时间：验证1234记录人： 时间：注：本表适用于与设计单位进行设计信息交流的记录。项目概念方案技术评价表 FYDC-R-SJ-007 时间： 填表人：一满足市场营销方面的内容评分理由陈述1技术经济指标满足甲方经济技术指标要求：1）物业类型比例；2）地下车库面积；3）总建筑面积；4）总户数；5）配套设施面积；6）户车比。2规划与营销主题的关系1）建筑57、与景观充分融合。2）景观主题与概念策划是否吻合。3）充分保护及利用现有景观资源。3交通组织1）交通流线合理便捷，并与商业及服务配套等有效结合。4物业分布与分期开发1）不同售价物业类型在区内分布的合理性，及相互之间的关系和谐。2）宗地资源与不同售价物业分布的匹配度。3）商业服务与社区配套设施布置的服务有效性。4）物业的分期开发与项目经营测算的匹配度。5销售示范区1）设置有效的示范区：包括销售大厅，销售样板间，景观示范区。2） 销售人流与施工人流组织的合理性。3） 示范区形象是否有冲击力。6户型使用标准的满足1) 户型分布及面积指标是否符合市场的产品建议书要求。（参见设计任务书附件）2) 户型功能58、配置是否满足市场的产品建议书中的使用标准。（参见设计任务书附件）7立面风格与市场策划的关系1） 整体风格应紧扣策划定位要求，主题鲜明。2） 立面风格的创新性。3） 立面总体协调性。综合得分营销部门建议二满足技术方面的内容评分理由陈述1要点及规范1）政府部门规划要点：建筑退线；容积率；限高；绿地率；建筑密度。2）满足消防要求：防火间距；消防车道及登高面的设置。3）满足建筑日照间距要求。2规划结构1） 规划思想（手法）的先进性。2） 空间组织有序列感，有标识性。3） 车行道路骨干清晰，辐射均匀，道路网密度适宜。4） 人行系统与景观系统、车行系统的衔接关系。5） 停车布置合理：停车方式的经济性；停车59、场的位置服务均好；出入口的设置和装置合理，便于管理。6） 公共设施空间分布的合理性。7） 景观手法与使用功能是否匹配。8） 开发分期与规划结构的结合关系是否合理。3管理模式1） 分级管理体系的设置是否清晰合理。2） 管理模式是否有效，并具有经济性。3） 分期开发的管理模式是否合理。4户型设计1）厅房是否方正，厨卫布置得当，使用方便；动静分区合理，私密性好；公共交通是否紧凑，实用率高。2）充分考虑朝向、景观、通风设计（客厅、主卧朝向及景观要好；户内有穿堂风）。3）户型的创新性（采用入户花园、空中花园、错层跃层等设计手法；创造个性化空间）。4）结构梁柱布置应合理，不影响使用及美观，平面功能可灵活改60、变。5）设备管井布置应合理，空调机、热水器位既满足功能需要，又不影响立面美观。5技术设计1) 土方平衡设计合理性。2) 技术配套设施形态与位置设计合理性。3) 保温、遮阳和降噪等新技术新材料采用的合理性与经济性分析。综合得分技术方面建议三满足成本方面的内容评分理由陈述1目标成本分析1） 目标成本与规划/建设要求内容对应的一致性。2） 目标成本与建设标准和项目特征对应的一致性。3） 目标成本水平合理性。4） 目标成本计算汇总无误。5） 目标成本文件符合集团深度和格式要求。2投资效率分析1) 投资效益与其他同类项目对比成本水平与售价的关系，同时反映售价和成本水平的合理性。2) 本项目中，各类物业或61、建设内容贡献的收益对比，反映各部分建设内容的投资效益，同时也反映规划设计内容的合理性。3与预控目标关系分析1) 是否反映总体及指标数据对比出集体数值的高低、幅度。2) 出现不同之内容及原因的合理分析3) 此种变化与售价变化之关系以及对投资效益的影响。4细节控制1）是否完成成本目标细分。2）是否明确重要指标。3）是否形成控制指导意见。综合得分成本方面建议说明：1、本评议表分为市场、设计和成本三大项，分别由决策层（全部填写）、营销部、规划设计部和成本管理部填写（填写本专业）；外部专家可根据其专业特长选择全部填写或部分填写。2、每项综合评分为5分制。5分表示“很好”，4分表示“好”，3分表示“一般”62、，2分表示“差”，1分表示“很差”。 3、在每大项评分时，分别按每栏给出一个得分，然后累计总和再除以栏数得出综合分。设 计 成 果 评 审 表FYDC-R-SJ-008 项目名称： 专业 建筑设备安装 景观 装饰阶段设计单位名称参加评审人员评审意见序号内容实施方式完成时间责任人1234记录人： 时间：技术部门审核意见：工程副总审核/审批：总经理审核意见：分管副总裁审核意见：总裁审批：验证123验证人： 时间：说明：1、本表由规划设计部汇总相关部门评审意见后填写；2、本表在项目竣工后保存2年。3、仅施工图设计成果由工程副总审批，其他设计成果审核审批顺序为：技术部门-分管副总-总经理-分管副总裁-63、总裁。方案设计任务书二零一 年 月目 录 一、项目名称 二、项目概况 三、区域概况 四、项目定位五、开发理念六、项目技术经济指标及要求 七、设计依据八、方案设计基本原则九、总体规划原则十、交通组织原则十一、单体设计原则十二、商业设计原则十三、设备专业要求十四、结构专业要求十五、提交设计文件要求 1 项目名称： 2 项目概况：2.1 项目位置 2.2 用地组成2.3 总用地面积:3 区域概况：4项目的定位4.1客户定位 ：4.2主题定位 ： 4.3物业类型 ： 5开发理念 5.1先进性： 5.2独特性： 5.3实用性： 5.4经济性： 6项目技术指标及要求6.1 改造区域土地面积： 6.2 土地64、用途： 6.3 建筑容积率： 6.4 建筑覆盖率： 6.5 小区绿地率： 6.6 建筑退红线： 6.7 计入容积率的总建筑面积： 6.8不计入容积率的建筑面积：6.9 建筑高度： 6.10 机动车停车设置标准： 停车位： 6.11 户型配置户型单位建筑面积户型套数比功能备注单身公寓要有生活阳台，可不设景观阳台。厨房面积可相对减小，放大客厅开间。1房2厅1卫2房2厅1卫（小）浴室预留浴缸位。设置观景阳台和凸窗，注意与景观面的结合。注意通风、采光。厨房和浴室面积比例相对提高。2房2厅1卫（大）3房2厅2卫（小）主人房浴室预留浴缸位，公卫有则更佳。 的三房要比 的三房视觉上有明显的宽敞感。如增加 的65、客厅开间。设置观景阳台和凸窗，注意与景观面的结合。注重通风、采光等生活要素。厨房和浴室面积比例相对提高。3房2厅2卫（大）4房2厅2卫顶层特殊户型设计合计100说明：6.12 商业配套设施配套商业面积总体设置 m2。商业类型：临街设置商铺 平方米，其他商业 平方米。商业项目设置：娱乐、休闲、购物、美食为一体的综合商业。商业面积分配：商铺尽量能做到可以自由分割组合。一楼高度为6米左右，可设隔层，宽度不少于4米，外街铺进深不大于15米，内街铺进深可适当短一些，宽度大一些。根据市场供求状况建议以一楼商铺面积为可以自由组合的3050平方米之间较切近市场。商业形态通过合理的设计规划，引入口岸人流，充分发66、掘该地块商业价值。6.13 其他配套设施： (a)幼儿园： 平方米 (b)康复中心： 平方米 (c)社区活动： 平方米 （1）居委会： 平方米 （2）党员活动用房： 平方米 （3）社区警务室： 平方米 （4）社区综治办： 平方米 （5）老人之家（人体活动、残疾人活动用房等）： 平方米 （6）图书室： 平方米 (d)邮政网点： 平方米 (e)环卫用房： 平方米（可根据具体情况调整），位置要求为转运垃圾时尽量减少对居民的影响； 7 设计依据7.1 用地红线图；7.2设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及深圳市有关法规、规范方面的要求； 7.3 本设计任务书的要求。8方案设计的基67、本原则9 总体规划原则 9.1建筑总体布局、造型、色彩应注重城市与区域设计，应充分考虑与周围地块的协调关系。 9.2合理处理住宅、商场、环境场地之间的关系。商场要对外经营，应具有开放性；而居住区将实行封闭式管理，私密性较强。规划要求做到公共空间开放，居住空间保持私密性。9.3要充分考虑新建筑对周边已建住宅的日照遮挡，要满足国家规范对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，处理好新旧建筑的关系。9.4 在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；9.5 商业是提升片区改造环境的重要影响因素：在设计时应充分考虑商业环境氛围，通过合适的设计挖掘该地块的商业价值、68、提升居住的生活品质。9.6 考虑泛光照明设计及其对片区的视觉影响。设计范围10 交通组织原则 10.1应注重处理小区主要出入口的位置，考虑商业人流与居住人流的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系。10.2 保证消防车道及扑救面对坡度的要求； 10.4合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计； 10.5住宅与车库之间要建立方便的联系； 10.6合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。11 单体设计原则 11.1建筑单体设计以满足使用功能、实用率高、成本低为总设计原则。11.2建筑单体平面要求形体规整、布局紧69、凑，尽量减少交通及辅助用房面积。11.3建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。11.4住宅公共前厅考虑自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。11.5塔楼的结构设计应充分考虑首层、二层商业大空间的要求,尽量不设置转换层。11.6设备用房、车库尽量安排在地下室。11.7建筑立面风格原则上以 风格为主。11.8充分发挥色彩与材料质感的装饰作用。11.9细部设计是支撑产品档次的关键之一，设计方案要对其予以充分重视，对建筑立面的窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑。12 商业设计原则 1270、.1强调目标客户心理。12.2 商业外立面原则：。12.3 平面设计需考虑集中商业卫生间设计、商铺卫生间位置示意。12.4 考虑自动扶梯设计。12.5 商铺空调室外机的位置安排合理，对立面及使用无较大影响。13、设备专业要求13.1、管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装； 13.2、立面尽量不设立管，设立管时应考虑遮挡，设集中管井，位置合理，布管规整；13.3、套内无排水立管穿楼板现象； 13.4、每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、主卧室、父母房等设置电视、电话插座各一个，书房设置电视、电话及宽带网络接口各一个。主卧卫生间设置一个电话插座71、；13.5、水、电户外计量；燃气表及调压器等设于厨房阳台，燃气管由厨房阳台接入，洗衣机、热水器位置均预留在厨房阳台，厨房内设一个燃气管接口及燃气报警器；厨房阳台及安装热水器及燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置； 13.6、水泵房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理； 13.7、应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置； 13.8、变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便； 13.9、空调机房应根据设备情况留足面积与空间； 13.10、发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；发电机烟气的排放管井应由地下室直接上升至建72、筑物最高点，中间不应转接；13.11、强弱电竖井应尽量分开设置，因强弱电竖井内设备管线较多，其净空面积应不小于1.5平方米。弱电竖井内设备及管线布局合理，无交叉现象。宽带网络线路应根据最长线路不大于90米的要求，在竖井内设置相应的机柜安装位置； 13.12、每户内设对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管； 13.13、各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。 13.14、空调冷凝水立管根据建筑方案考虑是否埋墙。14、结构专业要求14.1.初步的结构方案及可能选用的基础型式的说明。 14.2.结构统一技术措施说明。14.3.估计是否需申报超限高层建筑工程抗震设防专项审查。14.4.详勘任务73、书。15、提交设计成果要求 所提交的方案设计必须符合中国及深圳地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方及政府要求，最终获得甲方及政府确认。方案图纸应采用公制单位标注，汉语简体版文字说明，R14以上CAD版本；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。经过调整的方案设计应至少包括以下内容：15.1、总平面图设计，包括： 用地红线位置及角点坐标，场地标高； 建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等； 红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置； 消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等； 日照分析图。15.2、单74、体建筑平面图（1：100）。 标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致； 绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台； 各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置； 标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高； 地下室车库及车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数； 剖切线位置及符号； 住宅的标准层、标准单元层典型户型应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积； 各防火分区的划分；各项配套设施的平面划分，并标明各项面积指标。15.3、立面图（1：100），注明外墙材料及颜色。 四向立面图并注明名称； 表示立面外部的轮廓，如门75、窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。 沿街商业立面展开图。15.4、剖面图（1：100） 剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。 绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等； 注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）； 有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。15.5、彩色透视图3张（鸟瞰图、落马洲大桥及口岸地铁广场方向透视图） 15.6、建筑模型1：250 15.7、设计说明书，包括 设计依据： a、76、计划投资立项批准文号。 b、土地用地红线图，建设用地规划许可证。 c、业主签发的设计任务书。 总图设计说明 a、工程位置和环境的说明。 b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。 c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。 d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。 e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标（格式请按附表渔农村项目主要技术经济指标表）。XXX项目主要技术经济指标表 规划指标名称 单位 指标数值 备注 总用地面积 平方米 总建筑面积 平方米 计容77、积率面积 平方米 住宅面积 平方米 商业面积 平方米 配套设施面积平方米 其它 平方米 一层地下室面积 平方米 架空层面积 平方米 容积率 建筑覆盖率 % 小区道路占有率 % 绿地率 % 地面停车位占有率 % 立体绿化面积 平方米 总户数 户 总停车位 辆 停车位布置方式 车位比 停车位/户 建筑设计说明 a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。 b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。 c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表.项目户型结构表；.各栋户型技术经济指标表）； d78、.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。.项目户型结构表(格式请按附表二，表中数值为举例) 附表二，表中数值为举例 住宅总建筑面积#T1总面积#T4总面积#T7总面积#总 套 数#T2总面积#T5总面积#T8总面积#内庭院面积#T3总面积#T6总面积#T9总面积#户型编号ABCDE类 型单 房一房一厅二房一厅二房二厅三房二厅套 数面积比套 数套数比.各栋户型技术经济指标表(格式请按附表，表中数值为举例) 塔楼编号T1#层总面积#使用率#架空层面积(另计)#户型编号1A11B11B21C11E1核心筒面积大堂面积机房面积其它面积户内面积#数 量#建筑面积#79、标准层面积#总套数 #注：套内建筑面积计算若为两户的分隔墙，以轴线计，其余均以外墙计；户型性质指是否带花园（标明平层或2层通高）、工人房、双主卧等。材料选择设计说明 结构设计说明给排水设计说明电气设计说明弱电设计说明暖通设计说明消防设计专篇158乙方应提交10套调改后的A3文本方案设计文件给甲方。另附电子光盘文件三套。15.9. 方案设计图纸目录15.10 设计进度安排 备注：以上任务书可以根据项目情况进行调整初步设计任务书目录（模板）一 项目概况二 设计依据及标准三 经济技术指标四 设计原则五 总体要求六 各专业设计要求七 建筑成本控制八 建筑设计造价概算九 设计成果及设计周期要求附件：本文80、件为XXX项目施工图设计任务书，本文件所列技术经济指标及要求为扩初、施工图设计的基本要求。一、项目概况1项目名称：2发展商：3建设地点：4占地面积：5建设内容：6建设周期：二、设计依据及设计标准1、市规划国土局方案审批意见书（附件）2、市消防局方案审批意见书（附件）3、市人防办建设意见征询单（附件）4、市规划国土局扩初设计审批意见书（附件）5、市消防局扩初设计审批意见书（附件）6、市人防办扩初设计审批意见书（附件）7、市其他行政部门审批意见书（附件）8、本项目设计的技术经济指标以本任务书第三节有关规定为准9、设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市有关设计标准及81、规定10、设计深度需符合国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求及甲方的其他要求。11、其他国家现行有关规范三、建筑技术经济指标1技术经济指标总用地面积：计容积率建筑面积：其中：住宅面积：配套设施面积：建筑容积率：建筑覆盖率：建筑层数：总体布局要求：机动车泊位数：其它：2户型配置要求（营销部提供）3配套设施要求四、设计原则 1创新与特色的原则2细致周到的原则3建筑经济性原则4其它五、总体设计要求1总体布局1.1需按照国家日照规范要求进行日照测算（扩初设计完成）。1.2建筑严格按照规划设计要点退红线并满足规划设计要点要求。1.3总图中应做好消防车道及消防车等高面设计，注意人车分流；在82、满足规范的同时，尽量减少对环境的影响。1.4对地形复杂的项目，需对场地的标高进行详细的设计，综合考虑各方面的因素确定场地的标高，做到经济、合理。1.5户型设计中开窗及花园需尽量避免周围环境、景观不利因素的影响。1.6垃圾中转站需设在小区的下风向，减少对住户的干扰。1.7物业管理用房的设置需便于小区的管理，方便住户的使用。1.8需对场地的排水进行综合设计，做到通畅简洁；尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。1.9对小区内综合管线进行有机的组织，小区检查井、雨水井等室外管井不允许设在环境里。尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计巧妙处理。1.10景观设83、计需密切配合建筑设计，一是有利于环境、交通、会所等整体设计，达到最佳效果；二是便于功能与标高的整体解决，减少设计上不必要的冲突和反复。2.地下车库2.1层高设计：综合考虑结构梁高、设备管道及建筑面层标高等因素，保证车库净高_米。2.2车库坡道出入口高度不小于_米。2.3地下车库防火分区的划分除必须满足国家规范以外，尽量减少对停车位的影响。2.4地下车库除必要的设备用房、管井、出入口、坡道、汽车通道等空间以外，其他空间尽量布置停车位，做到经济合理。2.5需研究地下车库底板的防排水措施，做到经济合理。2.6地下车库及人防出屋面部分采光井、疏散口等构筑物，需尽量隐蔽，并结合环境进行设计。3环境设计384、.1充分利用场地内现有植被，能保留的尽量保留，并进行一定的改造，使环境绿化具有天然优美的景观效果。3.2考虑到景观中的植物元素在很长一段时间内处于生长状态，所以要求在设计中充分考虑时间的影响，兼顾近期和长期的景观效果。3.3注意植物种类的合理搭配，包括花期、颜色、气味等，使四季都有理想的景观效果。3.4在设计中考虑植物生长的最小土层厚度（以有关部门颁布的标准为参考）。3.5设置不同功能性质的休憩场所，以满足不同年龄层次居民休闲和活动的要求。3.6有特殊强化的广场式空间，以突出广场的功能性，满足高尚社区的使用和审美要求。3.7应注意各个标高层次的景观效果，结合地形形成有各个景观主题的空间序列。385、.8在进行景观设计时，尽量将人防出口、检查井、通风井等突出地面的构筑物合理利用、巧妙装饰，以化解对整体环境的影响。4交通道路系统4.1道路系统满足交通、消防等方面的要求。结合地形，合理的选择道理坡度及断面形式，减少土方量。4.2需对小区的人行系统进行规划设计，做到简洁通畅，方便住户出入。4.3人车分流，人行道尽量按无障碍标准规划，包括园林中的步道适当考虑无障碍设计。4.4从地下车库可直接乘坐电梯到达各楼层，地下层的电梯厅设门禁系统。5智能化小区管理5.1小区建立封闭式管理模式，小区出入口设置岗亭或门禁系统。5.2小区按智能化标准规划，设置物业管理中心，规划设计提供有限面积的房屋。物业管理服务中86、心对小区进行智能化集中管理，包括设置小区火灾自动报警系统及保安监控管理中心。6市政综合及总图设计6.1对分期报建开发的项目，机电及市政综合应与分期开发相协调。主要系统的变电所、分变电机房、泵房应与之配合。6.2环保：提供小区生活垃圾的处理设计。垃圾中转站设计考虑水、电、通风和方便装卸、易于清理等因素。6.3管网综合：为进行单体建筑施工图时的管网综合与小区系统衔接，规划小区公共管网相关各系统的管网综合平面图及高程图。6.4 竖向设计：对于地形复杂的场地，凡是地形变标高处，均需要设计出图。 六、各专业设计要求建筑专业要求1住宅单体设计1.1结构布局合理，可适应平面布局的变化。1.2着重研究底层大堂87、的结构和空间效果，提供兼顾经济性及展示、使用效果最佳的方案。1.3屋面和地下防水设计满足规范要求。1.4合理组织雨水排放，雨水口尽量设于隐蔽处。1.5每层公共部分考虑垃圾的收集储放空间。2单元户型设计2.1采用分体空调的普通楼盘层高不低于2.8米，档次较高的可为_米。若采用户式集中空调层高不宜小于_米。2.2主要功能房间开间需与户型定位相匹配，深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3米。2.3对于受噪音影响较大的位置，需考虑采用隔音通风窗，降低噪音的影响。厅房的地面对于中高档物业可以考虑地面隔音做法。2.4户式集中空调需考虑主机的位置，减少噪音及散热对住户的影88、响。分体式空调冷凝水的排放方式根据每种户型的实际情况，综合考虑立面、室内空间的效果等因素进行设计。集中式排放方案需着重考虑冷凝水管、冷媒管对室内空间的影响。2.5需研究室内的家俱布置方式，做到合理实用，并考虑住户使用时的灵活性。户内设备、电器装置的设置要根据家俱布置的方式进行设计，避免产生使用上的不便。2.6厨房的各项设备布置应符合食品储藏准备调理烹饪配餐餐桌的工艺流程，操作面应符合人体工程学原理，并依此进行详图设计。厨房内设置橱柜、调理台、洗涤池、煤气灶、冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机、垃圾处理器等厨房设施的安装位置及电源插座位置。厨房设计必须考虑中西厨同时使用的空间布置形89、式。厨房采用集中竖向排烟道。厨房需设置地漏。2.7生活阳台各种管道的布置须尽量减少对日常使用的干扰。2.8卫生间洁具的布置应符合人体工程学原理,公用卫生间内设施包括淋浴间、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置；主人房卫生间除设置浴缸、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置外，尚需根据户型定位提供其它设施。如下例：淋浴间台式洗脸盆座便器净身器浴缸蒸汽浴75平方米105平方米120平方米135平方米150平方米165平方米180平方米注： 代表设置 代表不设置主人房卫生间设施布置需较宽裕。150、165、180平方米户型主人房卫生间淋浴设施按单人蒸汽浴设施考虑（尺寸要求：_）卫生间采用整体降90、板设计；需考虑排风扇的设置位置；需预留镜前灯电位及剃须刨插座；有淋浴的卫生间应分设两个地漏。2.9有对视的卫生间窗需采用磨砂玻璃；卫生间立管的设置必须在保证外立面整洁的前提下，尽量设在建筑物凹角。2.10提供各塔楼的户型分布图及详尽精确的面积计算图和分配表。3立面造型3.1近人尺度范围内的立面、入口、大堂和架空层顶部等重点部位需精心设计，提供局部放大图。3.2外立面主要材料的采用需提供多种选择建议。3.3外立面设计需将各种材料的饰面画出详细的分割设计图,详细标注各种尺寸、颜色、材料、做法；尤其需注意转角处与不同材料交界处的细部处理。3.4在立面如窗台、阳台等部位设计花池时，应注意尽量保证立面的91、清洁美观。3.5需注意各种立管的位置，尽量设在建筑物的凹角处，必须保证立面的整洁美观。3.6立面设计需考虑空调机的隐蔽，减少对立面的影响。3.7对特殊部位墙地面交接、窗台、窗顶、装饰构件、屋顶、女儿墙等节点均需提供设计详图。4消防及人防按照消防及人防部门的批文及与消防及人防部门沟通所提出的意见进行修改深化设计，注意人防地面上出入口的设计应尽量减少对环境的影响。5.公建设计要求6其他要求6.1 扩初设计阶段，建议建筑专业主要细部大样图均设计出图，不引用标准图集。结构专业要求（一）设计总说明1、 工程概况：建筑位置 、面积 、建筑总高度 、层数 ，结构形式 ，结构抗震设防类别 、设防烈度 、抗震等92、级，建筑物合理使用年限，人防工程等级。2 工程地质情况：地质概况，场地土类型、场地类别、地下水的标高及对混凝土有无侵蚀性、抗震安全性评价、基础施工要求等。场地的设计标高0.000相当的绝对标高值与总平面图上标注的一致。3 设计的依据：设计所遵循的规范规程、楼地面活荷载取值，若考虑人防，还应注明人防各构件等效静荷载的取值。特殊的荷载取值应有任务书，初步设计审批文件或工程设计单位正式文件的规定。4 设计所采用的材料的品种、规格、型号、强度等级等要求。5 分类说明建筑各分部分项的设计要点、构造及注意事项。钢筋混凝土基础、墙、柱、梁、板等构件的制作方法，如保护层厚度。钢筋弯钩要求，接头、锚固、节点构造93、等符合规范、规定。砖石砌体的砌筑要求、砌筑顺序、圈梁、构造柱、拉结钢筋符合规范、规定。6 需说明施工时特别注意的地方。如基础施工的要求、转换层、超长结构、后浇带、预应力张拉、钢结构等问题。7 对图中未交代而要在施工过程中与工艺安装、设备工种配合预埋、预留的埋件、孔洞要提出了配合施工的要求。在一定范围内的统一埋件和统一的洞口加筋正确。8 构件代号表中的代号与详图中采用的一致。9 对框架梁、次梁的设计说明。应注明框架的抗震等级，框架节点详图，梁、柱的钢筋锚固，其它需注明的平法图例。构件代号表中的代号与详图中采用的一致。（二）. 各部分结构设计统一要求1 基础部分a. 基础部分的设计图纸应包括基础布94、置平面图和基础详图。b. 基础应尽量根据地质报告采用天然基础。若在软土地区，应计算沉降量对主体结构的影响。基础所采用的混凝土强度等级应不大于C30,高层建筑的基础混凝土采用C30。有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。c. 基础的埋置深度应满足规范要求。对天然基础，基础埋深一般不小于建筑高度1/15，采用桩基时，一般不小于建筑高度的1/18。若不满足，应有抗倾覆和抗滑移的计算和措施。1.1 基础平面图 基础平面方向、柱网、墙柱大小等与建筑一致。管沟穿处墙身的留洞，洞顶过梁，管沟转角处过梁，上部有墙横跨管沟处的过梁标注清楚、准确。 各设备基础、地坑的平面尺寸，与95、轴线的关系要注明。在平面上、埋深标高上和房屋基础无矛盾。当埋深低于建筑物基础时，符合该处土层允许的放坡尺寸，不符合时采取相当的措施。 当与相邻子项建筑物紧挨时，两个子项在相连处的基础在平面、埋深方面无矛盾，以及两个子项基础的相互影响的计算；当采用公共基础时，有关的轴线号、尺寸、柱墙尺寸、编号应注明、无误。 当上部钢筋混凝土结构采用筏基、箱基时：.1 纵横方向各墙的厚度，柱、梁尺寸，编号，与轴线关系标注齐全、准确。.2 两个方向画出小剖面，注明标高、垫层厚度、底板厚度。.3 底板上坑、沟的平面尺寸标注清楚，都有小剖面或另有剖面详图表示各部分的尺寸。.4 各柱下的细部尺寸标注清楚。.5 板厚一般不96、小于400mm或对照各地区的经验取值，并按抗冲切要求验算所取板厚是否合理。若抗冲切不够，可局部加厚底板。.6 筏板的基础的钢筋间距宜为150mm。 当为桩基时：.1 桩的平面布置，中心尺寸，与轴线的关系，桩承台的尺寸标注齐全，符合桩基构造要求。.2 桩端进入持力层的深度与要求符合规范和勘察资料。.3 基岩顶面等高线与勘察资料一致。.4 当采用标准设计的预制桩时，选用的标准图集号、桩号正确。.5 对预制桩的单桩承载能力或打桩时的贯入度要求交代清楚。对端承灌注桩桩端进入硬持力层的最小要求交代清楚，符合规定。 附注说明.1 设计标高0.000相当的绝对标高数与总平面图一致。.2 基础持力层所在的标高97、，其土层性质，地下水情况，地基承载能力与 勘察报告提供的一致。.3 关于验槽，遇到特殊情况的处理交代清楚。.4 基础材料的选用恰当。.5 如有各工种配合施工要求的交代清楚。.6 如有沉降观测要求时，观测的要求，测点的布置交代清楚。.7 有施工后浇带时，后浇带的位置，后浇的时间，施工要求，混凝土的质量交代清楚。.8 有关桩基的设计要求都应详细注明，如护壁构造、最后三阵每阵贯入度、桩端扩大头等。1.2 基础详图 钢筋混凝土筏基、箱基.1 筏基底板，箱基底、顶板的配筋，符合有关规范规定的构造要求。.2 底板有地坑、地沟时，两个方向的配筋都有交代，顶板有留洞时， 洞口加筋符合要求。.3 墙的剖面图中，98、其剖面号，剖视方向，截面尺寸与平面图一致，沿高度方向的尺寸，标高标注准确。予留插筋与上部结构一致。.4 当不绘制墙的立面图时，墙的剖面数量是否足以表示各种不同类型墙的截面和配筋，墙中洞口加筋或上下过梁的配筋交代要清楚。.5当绘制墙面的立面图时，其轴线尺寸与平面图一致，高度方向尺寸，标高准确，门窗洞尺寸、标高与建筑图一致，各部分的配筋标注准确。 桩基.1 桩详图各部分尺寸，配筋数量与深度标注齐全，符合构造要求。.2 桩头插入承台的深度，钢筋的锚固符合要求。.3承台各部分尺寸，配筋标注齐全。.4附注中对材料的要求，预制桩的打桩要求。灌注桩的成孔要求恰当。2 地下室部分2.1非人防部分 地下室部分图99、纸应包括底板及其它各层结构平面图（模板图、板配筋图、梁配筋图）、墙柱定位图、外墙详图及其它构筑物详图。 首层楼板应考虑施工堆载不小于10KN/M2。室外部分考虑覆土，也应计算抗裂。 外墙详图上应注明外墙上的所有留洞图，并采取防水措施。 地下室除上部结构传下来以外的构件，所采用的混凝土强度等级一般不大于C30。 保证主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，不得小于2.0米。汽车坡道入口处的的净高不小于2.2米。 地下室混凝土的抗渗等级同基础的要求。底板、外墙及地下室顶板等所有迎水面的构件都必须进行抗裂计算，裂宽限制在0.2mm以内，钢筋尽量采用直径小、间距密的布置，间距一般控100、制在150mm以下。对基础和地下室等需要防水的构件，一般不采用混凝土外加剂。根据结构特点，合理设置后浇带或膨胀带，并应有措施防治这些后浇带或膨胀带节点处的裂缝和渗漏。2.2 人防部分若有人防要求，图纸应有人防专篇。图纸包括与人防有关的所有图纸。人防部分的图纸应包括人防布置平面图、人防顶板、底板平面图、人防口部详图、人防构件详图（人防临空墙、人防楼梯、防倒塌棚架）、人防安装配合、战时封堵等要求。人防的布置尽量不影响车道，少影响车位。人防顶板的荷载取值由规范确定，厚度一般取200mm。配筋构造为0.3%。底板的人防荷载分有无桩基础。有桩基础时，人防荷载和地下水不同时考虑。人防临空墙厚度一般取250101、300mm，其它人防隔墙厚度取200250mm。 DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理。 排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙。 结构平面图部分的要求详见地上部分。3地上部分地上部分的结构体系应根据建筑的抗震类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。住宅若采用框架异形柱结构，结构设计应严格遵循国家及地方的相关规范、规程、标准及规定。上部结构的图纸应包括各层结构平面图（模板图、板配筋图、梁配筋图）、上部结构墙柱定位图、墙柱配筋平面图及墙留洞图、节点详图、楼梯详图等。上部结构的混凝土强度等级应从下到上102、逐渐递减。梁板混凝土强度等级一般不大于C30，自下而上部逐渐减小。转换层一般不大于C40。3.1 结构模板图 模板图中，应有板标高、板厚度、板留洞，梁编号、尺寸、定位，梁上留洞，建筑有关的线脚，各构件的定位（阳台、窗台等）。并应与各专业对图会签，以免洞口错留或遗漏，线脚与建筑不吻合。 板标高不同时，应用图例表示不同板的标高。阳台、雨篷挂板等的标高与建筑图是否一致。 伸缩缝、沉降缝、抗震缝的位置、尺寸交代清楚，与基础平面图一致。 每层冷热给水管应敷设在本层结构板保护层和找平层中。若预埋在结构板内，一般应采取措施防止裂缝出现，如加大板厚或适当增加配筋量。应使交叉层数不大于2层。 构件布置在满足建筑103、要求的同时尽量使室内空间 “无梁无柱”，或使主要房间不露梁露柱，提高空间利用率和美观。 户型平面中在可能前提下客厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。 客厅有跃层时，跃层应尽量用大板结构，以增加下层净高，减少压抑感。 框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300。 厨卫地坪作结构降板（一般降50）时，相应梁面一般也需作降低处理，避免梁面突出地面。但应注意梁的搁置方向。 若卫生间下面为主要房间时，应做大降板。 卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。 凸窗窗套做法为整体后浇，厚度为60。 山墙处的空调位104、挑板由上一层框架梁吊下，板面低于冷凝管留洞标高。 所有设备专业在板、梁上的留洞必须预留，不能后凿。尽量留在对结构影响最小的地方，并且应有加强措施。相邻上下层留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐。3.2 结构板配筋图 配筋图中，应有每块板的配筋。钢筋应编号。负筋应标出长度，从梁边开始标。板面标高不同时，负筋不能拉通。条件不成熟时，板筋不采用冷轧带肋钢筋。 板跨大于3.6米时，应计算板的挠度，对此应采取相应的结构或施工措施，采用级钢筋配筋。 建筑物长度较长时（大于40米），建筑物端部两跨最好通长配筋。 计算板配筋时，边支座为简支。当相邻板跨有高差时，支座也为简支。 屋面板或露台必须进行105、抗裂设计，配筋尽量采用直径小、间距密（不大于150）的布置。应有至少30%的拉通钢筋。 首层板作为上面结构的嵌固端时，板厚不宜小于180mm，混凝土强度等级采用C30，应双层双向配筋，且每层每向的配筋不宜小于 0.25%。 板的阳角处应上下配放射状斜筋。 板的负筋长度一般为短净跨长度的1/4（从梁边起算），但在应力集中处或端部，可适当增加负筋长度，负筋数量不增加。 梁、板的配筋应控制在合理的范围内。 板上开洞时，应有配筋加固措施。3.3 梁配筋图梁配筋图中，应注明梁的断面尺寸、上下配筋、箍筋、腰筋、抗扭钢筋等。 梁面标高不同时，应注明梁的不同标高。 弯筋、吊筋的位置、直段长度是否已注明或有统一106、交代。3.4 柱配筋图所有墙柱的布置尽量满足建筑的功能、少影响建筑的使用，并满足地下室停车的要求。 柱纵剖面图中对柱子每层楼板面标高，高度的分段尺寸，钢筋接头位置、长度、钢筋的锚固要求，沿高度方向各区段的箍筋直径、间距、尺寸范围等标注齐全、准确。 节点区的尺寸与柱子各方向相交梁的尺寸一致。 柱子每层都要有相应的剖面表示截面尺寸、配筋，与平面图表示的一致，节点区的箍筋形式另有交代。 纵向钢筋的布置符合构造要求，箍筋的形式、间距符合构造要求。 短柱的箍筋符合构造要求。 竖向钢筋焊接要求。3.5 剪力墙详图（包括电梯井剪力墙） 剪力墙平面图中墙与轴线的关系、门洞、墙垛的尺寸和建筑平面一致。暗柱尺寸和107、暗柱详图一致，暗柱布置合理。 剪力墙立面图中对应每层楼板面标高，高度的分段尺寸，门洞尺寸标注齐全、准确。设备预留洞（预埋管）的尺寸，标高和设备提供的资料一致，不得后凿。 墙体的厚度满足构造要求和轴压比的要求即可。一般二十几层的建筑200厚即可。如果墙体厚度超过200，上下可实行变厚度。分布筋应双排布置，厚度大于500时，一般应配三排筋。拉结筋间距不大于600。底部加强区的分布筋和拉结筋适当加大。 剪力墙纵横向钢筋的布置符合构造要求。（横向筋伸入暗柱的形式）变截面处的钢筋的锚固、搭接交代清楚，符合构造要求。 抗震墙的边缘构件应分构造边缘构件和约束边缘构件。配筋若非计算要求，满足规范的最小要求即可108、。 短肢剪力墙（长度为58倍的墙厚）的抗震等级应提高一级采用。 若抗震墙的长度不大于3倍墙厚，应按柱的要求进行设计。 顶层连梁的纵向钢筋的锚固范围内应设置箍筋。 连梁超筋时，刚度应折减。应按最大的受弯承载力来配置抗剪钢筋。 所有连梁和框支梁均必须满足剪压比的要求。其余连梁的配筋若非计算要求，按最小配筋率配置即可。 当剪力墙上开洞，暗柱错开上，下对不齐时，墙体削弱部位要有加强措施，预留洞、预留管处要有暗柱或钢筋加强或已在总说明中说明。3.6 转换层 如果上下有转换时，框支墙的厚度应不小于上部墙体厚度的2倍。框支梁的宽度应不小于2倍的上部墙体厚度。框支梁的高跨比应根据框支梁的形式确定。一般取1/6109、，当墙体开洞在梁的跨中或上部墙体不开洞，框支梁的高跨比还可以减小。 框支层的楼板一般取180mm厚，除阳台外，不降板，配筋双层双向大于0.3%。 对框支梁，应采取措施防止或减少裂缝的开展，腰筋一般在在底部的1/2梁高范围内，采用18200，在顶部的1/2梁高范围内，采用18150。混凝土强度一般不宜大于C40。(三) 配合要求1.在结构计算工作完成后应向业主提交以下计算成果：结构计算总信息；每层结构计算简图；每层荷载图；每层梁墙柱配筋简图；每层板配筋简图；柱底内力图（提供Nmax和D+L 两种工况）。2.结构施工图正式出图前和出图后向业主提交两次相应图纸电子文件。 注：其他要求及做法应满足国家110、及地方有关规范、规定、要求。给排水专业要求1、给水系统1.1 分别从_路及_路市政供水干管引二条DN200给水管，在小区内成环状布置，环状管网上须设置合理的阀门，以保证维修时供水的安全，环状管网上按消防要求设置地上式室外消火栓。1.2 地下室设水池和泵房，采用生活消防合用水池。消防泵房设直接通往室外出口，泵房内电控设备设独立电控小间集中设置，电控小间地面高出泵房150200mm。水池溢流在采取卫生措施后直接排至小区雨水管系，同时，水池溢流应有信息反馈至管理用房。水池内考虑导流墙等防水质变坏措施，泵房内设水池液位显示装置。泵房内设置集中试水管路并接至水池，该管路上应设压力表和阀门，供各水泵日常试111、验和检查使用，水池无水时应有信号反馈至泵房，使水泵无法启动。1.3 小区内小高层住宅三层及三层以下由市政供水，小高层住宅三层以上及高层住宅按高、中、低三个区分别设变频供水系统。1.4 设管道直饮水系统和净化站，直饮水由变频调速设备及管道送入各户厨房，提供饮用烹饪用水，直饮水处理工艺考虑采用超滤或纳滤系统，并保证水质有较好的口感和持久的消毒性。要保持小区干管和塔楼立管内的直饮水不断循环，以保证其水质。1.5 按给水分质各自独立水表，高层生活水表每层集中设置在管道井内，管道直饮水立管及水表设于每户厨房边阳台上，所有的直饮水水表考虑采用远传抄表系统并设抄表间。1.6 每户热水由各户燃气热水器供应，热112、水供应范围为厨房洗菜盆、洗脸盆、沐浴盆、浴缸。1.7 高层住宅管道井内应考虑排水措施及照明，管井的空间大小应考虑维修及抄表方便。1.8 分户给水支管的敷设应考虑维修方便及不易于被损坏。2.排水系统2.1 采用雨、污分流排水系统，污水经化粪池后排入莲花西路市政污水干管。雨水由立管排下后与小区雨水管汇流入_市政雨水干管（注：_雨、污水管网及检查井位置、井号、标高详见管网图）。2.2 阳台地面排水应与天面雨水管分开独立设置，阳台地面排水排入污水系统。2.3 在保证排水畅通的前提下，可将部分排水立管设在建筑凹槽内等隐蔽位置。2.4 高层住宅雨、污水立管设消能装置。2.5 室外雨、污水排水井盖应尽量避开113、绿化而布置在硬地上。2.6 排水方式在保证排水畅通的前提下，还应满足建筑美观的要求。3.泳池及室外环境3.1 室内泳池采用燃气加热，室外泳池与室内泳池均设游泳池循环水系统与水处理机房。3.2 室内外泳池水处理系统采用二氧化氯消毒工艺。3.3 室外大面积草地设计自动喷灌设施。对于其它绿化，需每隔一定距离设置人工洒水龙头。3.4 室外绿化排水在满足美观前提下，可综合考虑多孔管与雨水暗沟等排水方式。4.消防设计4.1 按国家有关规范和西安市消防局方案、扩初批文要求进行设计。4.2 在层高不足情况下，喷淋支管可以穿梁布置。4.3 住宅内消火栓箱、立管、阀门等一律暗设或在隐蔽处设置。4.4 高层住宅屋面114、设置高区消火栓系统稳压装置及泵房。4.5 地下车库采用水成膜泡沫喷洒灭火系统。4.6 室外消火栓与水泵结合器之间的距离应满足1540M以内的要求。4.7 屋面消火栓管道的敷设须考虑与屋面布置整体协调，并避免穿过私家花园。5.人防设计按人防规范和市人防有关规定执行。6.其他6.1水泵房、管道直饮水净化站、泳池机房内均设可靠的地面排水措施及清洁用冲洗地面龙头。6.2 管道直饮水净化站源水进水、泳池补水、室外绿化用水均须各自设独立水表以计量用水量。6.3 给排水设计须满足建筑户型灵活布置要求。6.4 为方便日后施工及维修，给排水管道尽量敷设在本层内，不对下层住房产生影响，可考虑采用厨卫楼板下沉或局部115、下沉处理等技术措施。6.5 给排水专业各指标参数应按西安市有关规定执行。6.6 给水、消火栓立管及室内消火栓均应按规范要求考虑减压措施。暖通专业要求（一） 空调与通风1、会所及商业等配套设施进行中央空调系统设计；2、冷却塔及空调机的设置位置应考虑到其噪音对环境的影响；3、住宅进行分体壁挂或柜式分体空调设计，同时三房以上大户型增加户式中央空调设计，空调设计包含空调室内外机、冷媒管、冷冻水管及冷凝水管等布置；4、 住宅空调设计应考虑空调的最佳效果及设备管道对室内的影响；5、 空调室外机搁板的位置及大小、空调室内机的安装位置、冷媒管冷冻水管及冷凝水管的预留管预留洞均须根据空调机选型提交土建专业进行设116、计，空调室外机搁板的位置务必考虑到空调室外机的尺寸大小及安装方便；6、 空调室内机的安装位置应比室外机安装位置高，空调室外机不应重叠安装；7、 空调室外机若采用百叶或其它材料遮挡，须充分考虑空调室外机的散热问题，空调专业须将空调室外机左右前方的遮挡物的设置要求提交土建专业进行设计；8、 住宅大堂、消防控制中心、电梯机房、物业管理用房、值班室、小型商铺等根据建筑形式分别进行空调设计；9、 所有分体壁挂或柜式分体空调室内外机之间的冷媒管长度不应大于4米；10、 地下汽车库及各设备用房进行机械送排风系统设计；11、 住宅卫生间、公共卫生间、电梯机房等进行机械排风系统设计；12、 住宅厨房进行变压式排117、油烟系统设计；13、 公共厨房进行排油烟及通风系统设计；14、 会所等淋浴间由给排水专业进行太阳能热水系统设计；15、 发电机房必须进行环保治理设计，发电机烟气采取湿式处理，烟气须排至建筑物最高点以上；16、 进行室内泳池锅炉房设计，包含所有设备及管道系统，充分考虑锅炉烟气的排放及管路与给排水专业的接驳；17、 严格按高层民用建筑设计防火规范及西安市消防局有关规定进行防排烟系统设计；18、 建筑专业采用开窗进行自然排烟的楼梯间及前室需要考虑天井的烟囱效应及开窗位置与相邻设施的防火距离；19、 采用开窗进行自然排烟的防烟楼梯间每五层有效可开启窗面积之和必须大于五平方米，请建筑专业核实；20、 采118、用开窗进行自然排烟的防烟楼梯前室及消防电梯前室有效可开启窗面积必须大于二平方米，请建筑专业核实；21、 采用开窗进行自然排烟合用前室有效可开启窗面积必须大于三平方米，请建筑专业核实；22、 按人防规范和西安市人防有关规定进行人防设计；23、 土建专业进行地下室各专业设备及管道综合布置设计，暖通专业配合；24、 建筑专业设计的空调室外机位应仅上下为砱板，其余面均应开敞通透，以保证空调室外机通风散热良好；25、 空调专业与其它专业之间的条件图等往来资料均须经甲方审核确认；26、 须在规定时间内向甲方提供设计计算书；27、 分批对设计文件图纸进行设计、校对及审核，分批提供给我司进行确 认，以节省时间119、缩短设计周期；28、 初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及西安市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备管道布置大样图、管道井大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。（二）、燃气1、 住宅进行燃气管道系统及燃气智能安全监控系统设计，燃气表、燃气调压器、燃气电动阀安装于厨房阳台墙上，报警器安装于厨房内，报警器的安装位置应考虑到橱柜的设置；2、 公共厨房进行燃气管道系统及燃气智能安全监控系统设计；3、 室外燃气管道沿外墙安装，尽量布置在建筑物凹角处，并须经建筑专业认；4、 所有燃气管道及监控系统管线穿墙孔洞须表120、示清楚，并提交给土建专业进行预留套管，预留套管须规整；5、 厨房燃气灶具按嵌入式考虑；6、 燃气热水器位置预留于厨房阳台墙上；7、 燃气管道接至厨房燃气灶具及燃气热水器预留位置；8、 室内泳池锅炉房进行燃气管道系统及燃气报警系统设计，燃气表、燃气调压器、燃气电动阀安装于调压室，报警器安装于锅炉房及调压室，燃气管道接至锅炉燃烧器；9、 土建专业进行室外地下综合管网的布置设计，燃气专业配合；10、 土建专业进行厨房阳台墙面各专业设备及管道的综合设计，燃气专业 配合；11、 土建专业在进行厨房橱柜的设计时须考虑到对燃气报警器及燃气灶具连接软管的影响；12、 燃气专业与其它专业之间的条件图等往来资料均121、须经甲方审核确认；13、 须在规定时间内向甲方提供设计计算书；14、 燃气系统及设备材料的设计须按照国家有关规范及西安市建设局与燃气公司的有关规定进行；15、 分批对设计文件图纸进行设计、校对及审核，分批提供给我司进行确认，以节省时间缩短设计周期；16、 配合甲方进行燃气报批报建等工作；17、 初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及西安市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、庭院管网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等；18、 设计开始前须向甲方提供专业负责人、设计、校对、审核人员的名单及以上人员经西安市122、建设局确认的燃气工程设计人员执业资格证。电气专业要求（一）电气工程设计项目1.10KV供配电及10/0.4KV变电所2.应急电源系统（采用备用发电机组作为应急电源）3. 0.4KV电力配电系统4.照明系统5.防雷与接地系统6.室外干线及照明系统7.有线电视系统8.电话配线系统9.宽带网络系统10.火灾自动报警系统11.安防智能化系统：包括：可视对讲系统、闭路电视监控系统、门禁管理系统、防盗报警系统、停车场管理及收费系统等12.背景音乐及公共广播系统13.电子公告栏14.其他（二）电气设计要求110KV供配电及10/0.4KV变电所1.1 10KV高压电源由_路引入，高压采用环网供电方式。环网柜123、采用_产品。1.2变电所应尽量靠近负荷中心设置，并考虑进出线方便，整个小区设置两个变电所。1.3低压配电柜建议采用_型抽屉式开关柜。框架开关采用_公司的产品。塑壳开关采用_产品。低压柜内各回路应按照使用功能的不同合理分配，各抽屉的高度应根据断路器的大小确定。1.4低压配电柜进出线电缆采用_方式。1.5用电负荷： 二室两厅 6KW 三室两厅 7KW 四室两厅 10KW 大户型平面复式 12KW 车库、裙房、会所等公共建筑的负荷按手册的推荐值计算。1.6变配电房的门应根据设备的大小确定，并考虑设备运输的路线。1.7配电房内的风管应综合考虑桥架、母线槽及层高的关系，合理布置，最好不要穿越配电房。1.124、8变电所内的灯具不宜设置在设备的上方。1.9户式集中空调采用2应急电源2.1采用备用发电机组作为消防应急电源，发电机房的设置应综合考虑进排风方便及对建筑立面的影响。整个小区设置一个发电机房，并放置在一期工程内。发电机房应考虑排水措施。发电机房门的大小应考虑发电机组搬运情况。2.2与发电机房内无关的风管应尽量不穿越发电机房。如必须穿越时，也应综合考虑发电机房进风、排风及层高的关系，合理布置。2.3电气专业中各设备的容量应与水、空调专业的容量统一。2.4住户配电箱宜将总开关设置为漏电开关。2.5户内配线应符合最新规范的要求，特别是安全接地系统。30.4KV电力配电系统 3.1由低压柜引出的线路，在125、地下室内采用电缆桥架敷设，在室外敷设的电缆采用铠装电缆埋地暗敷设或采用镀锌钢管保护埋地暗敷设。3.2住户电表箱的设置，在强电竖井内每三层设置一个。强电竖井内分配至各住户的垂直干线，可采用插接式母线槽或预制分支电缆。强电竖井内的其它电缆，采用电缆梯架或电缆桥架敷设。3.3住户配电箱内开关采用_公司的产品。4照明系统 4.1塔楼顶部设置泛光照明。4.2公共走廊及楼梯间的照明采用人体红外感应开关控制。为满足消防要求，部分灯具的红外线感应开关应具有消防功能，在发生火警时能强制点亮。4.3电梯前室的照明灯具应满足足够的照度，管线一次敷设到位，二次装修时不再开槽。4.4疏散楼梯内每层设置楼层疏散指示灯（带126、楼层显示）。4.5地下室车道灯采用壁灯，并结合反光标志牌（路标）使用。5室外干线及照明系统5.1室外干线用的人孔井及手孔井应考虑排水措施。5.2室外干线应根据地形高差的不同合理选用敷设方式，并预留足够的进入建筑物的孔洞。5.3室外照明应结合园林景观来设计，并预留足够的容量。5.4室外照明配电箱的安装位置，应根据园林景观的分区，合理设置。不同照明功能的灯具，应分不同的回路控制。灯具控制回路采用定时控制，分不同的时间段控制灯具的开关。5.5室外照明回路应考虑使用漏电开关。6有线电视、电话及宽带网络系统6.1考虑在户内设置一个弱电总箱，连通弱电竖井和户内弱电线路。6.2弱电竖井内的设备及线路布置，应127、根据各个系统的情况绘出详图，避免出现线路交叉、设备布置混乱等情况。6.3在地下室应考虑设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的安装位置。6.4有线电视、电话、宽带网络等的进线方向在_路_面通讯井。6.5每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、主卧室、父母房等设置电视、电话插座各一个，书房设置电视、电话及宽带网络接口各一个。卫生间设置一个电话插座。6.6引入每户的有线电视视频线为两根，主卧室和客厅各一根。7火灾自动报警系统7.1火灾自动报警系统按照国家相关规范设计。7.2火灾报警系统产品暂按_设计，但也要考虑设计的普适性。7.3由联动柜引出的控制线路均采用24V128、。24V/220V的转换继电器均在各设备箱内就地安装。7.4火灾报警系统应考虑在火灾时控制相关灯具的开启。8安防智能化系统8.1可视对讲系统：在各小区大门、各单元大门口及地下车库进入塔楼核心筒的防火门处均安装可视对讲门口机，每户户内安装可视对讲室内分机，监控中心安装管理员机，在各单元首层大堂设置对讲管理员机。所有设备均联网运行。对讲产品暂按_设计，但要考虑系统的普适性。8.2每户内埋设防盗报警系统用的管线。其中在主卧室、客厅设置紧急求助按钮，阳台设置被动式红外感应探头，出阳台的落地玻璃门、进户门等处安装门磁。8.3门禁管理系统：在各小区大门、各单元大门口、由地下室车库进入各塔楼核心筒的防火门处129、塔楼通向室外的疏散楼梯口等处设置门禁系统读卡机。8.4闭路电视监控及保安系统：小区围墙处防止非法侵入采用摄象机监控与主动式红外对射探头相结合的方式。在首层电梯大堂、电梯轿厢内均安装一台摄象机，在地下车库及小区内部分地方设置摄象机，及时监控小区内发生的紧急事件。8.5停车场管理及收费系统均与门禁系统一致，采用一卡通非接触式IC卡。8.6每户应设置门铃。9背景音乐及公共广播系统9.1在小区内、会所等处设置扬声器，监控中心设置CD唱机、功放等设备。9.2背景音乐设备与消防广播联网运行，平时消防广播可播放背景音乐，火灾时切换为火灾紧急广播。10电子公告栏10.1 在各单元首层大堂设置电子公告显示屏，130、并与管理中心联网，以便管理处能及时发布相关信息。11在室外工程中，各种管线变标高的地方应绘出详图。12其他未尽事宜，按照国家相关规范设计。七、建筑成本控制1、设计内容应符合本任务书第三节有关建筑经济技术指标的规定。2、外墙材料的选择兼顾外观效果、耐久性、维护保养和材料成本等方面的因素。3、限额设计要求：（详附件）八、建筑设计造价概算1扩初设计阶段要求提供各项建造成本概算书，包括建筑材料及装修。2施工图设计阶段要求提供各项建造成本预算书，包括建筑材料及装修。九、设计成果及设计周期要求项目扩初设计、施工图设计成果及深度除满足国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求外，同时必须满足甲方以131、下要求。（一）设计成果各专业要求：1建筑专业1.1 总图 总平面图 1:500包括建筑布局、场地标高、道路、场地排水、竖向设计、土石方平衡等。 各变标高处局部剖面图 1:50 管线综合图 1:5001.2 住宅单体 各层平面图 1:100 厨房、卫生间放大平面图 1:50 空中花园（两层高）放大平面图 1:50 楼梯间放大平面图 1:50 各向立面图 1:100 立面放大图 1:50 排砖图 1:50 门、窗、幕墙分割详图 1:50 幕墙构造详图 1:10或更大 特殊做法详图 1:10或更大 主要剖面图 1:100 墙身剖面详图 1:20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、132、女儿墙、机房等部位。1.3 公建部分 各层平面图 1:100 卫生间放大图 1:50 楼梯放大图 1:50 各向立面图 1:100 立面放大图 1:50 排砖图 1:50 门、窗、幕墙分割详图 1:50 幕墙构造详图 1:10或更大 特殊做法详图 1:10或更大 主要剖面图 1:100 墙身剖面详图 1:20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。环境构筑物平、立、剖面图及详图1.4 地下室 各层地下室平面图 地下室停车位布置图 地下室防火分区、防烟分区图 人防地下室平面图 地下室楼梯、坡道放大图 1:50 半地下室开敞面立面图 1:100 立面放大及排砖图133、；特殊部位详图 1:50或更大 主要剖面图 1:100 出地下室顶板构筑物立、剖面图 1:502结构专业专业的设计成果应满足国家要求的扩初设计报建要求，并应满足有关的法律、法规、规范、规程要求；2.1. 设计说明2.2 基础及结构选型经济及技术比较报告2.3 本工程设计中可采用的新材料、新工艺、新技术建议书；2.4 基础布置平面图、地下室底板平面图及地下室各层结构平面图2.5 首层结构平面图、转换层结构平面图、标准层结构平面图、屋顶结构平面图；柱和墙定位平面图2.6 结构施工图设计计算书（书面及电子文件）3给排水专业3.1 室外给水排水总平面图3.2 室外给排水管断面大样及高程图3.3 地下车134、库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图3.4 地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图3.5 生活水池、消防水池、水泵房、卫生间管井，水箱间等大样图3.6 生活给水、污水、雨水系统图3.7 消火栓、喷淋消防系统图4暖通专业4.1 空调通风初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及西安市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备大样图、管道井大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。4.2 燃气初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及西安市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、庭院管135、网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。5电气专业电气部分设计深度：除按照国家标准要求完成所需的图纸外，还需向我方提供电气负荷计算书、强弱电竖井布置大样图、地下室干线平面图、室外干线平面图、变配电房平立剖面图等。（二）设计周期要求施工图设计任务书目 录十 项目概况十一 设计依据及标准十二 经济技术指标十三 设计原则十四 总体要求十五 各专业设计要求十六 建筑成本控制十七 建筑设计造价概算十八 设计成果及设计周期要求附件：本文件为XXX项目施工图设计任务书，本文件所列技术经济指标及要求为扩初、施工图设计的基本要求。一、项目概况1项目名称136、：2发展商：3建设地点：4占地面积：5建设内容：6建设周期：二、设计依据及设计标准1、市规划国土局方案审批意见书（附件）2、市消防局方案审批意见书（附件）3、市人防办建设意见征询单（附件）4、市规划国土局扩初设计审批意见书（附件）5、市消防局扩初设计审批意见书（附件）6、市人防办扩初设计审批意见书（附件）7、市其他行政部门审批意见书（附件）8、本项目设计的技术经济指标以本任务书第三节有关规定为准9、设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市有关设计标准及规定10、设计深度需符合国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求及甲方的其他要求。11、其他国家现行137、有关规范三、建筑技术经济指标1技术经济指标总用地面积：计容积率建筑面积：其中：住宅面积：配套设施面积：建筑容积率：建筑覆盖率：建筑层数：总体布局要求：机动车泊位数：其它：2户型配置要求（营销部提供）3配套设施要求四、设计原则 1创新与特色的原则2细致周到的原则3建筑经济性原则4其它五、总体设计要求1总体布局1.1需按照国家日照规范要求进行日照测算（扩初设计完成）。1.2建筑严格按照规划设计要点退红线并满足规划设计要点要求。1.3总图中应做好消防车道及消防车等高面设计，注意人车分流；在满足规范的同时，尽量减少对环境的影响。1.4对地形复杂的项目，需对场地的标高进行详细的设计，综合考虑各方面的因素138、确定场地的标高，做到经济、合理。1.5户型设计中开窗及花园需尽量避免周围环境、景观不利因素的影响。1.6垃圾中转站需设在小区的下风向，减少对住户的干扰。1.7物业管理用房的设置需便于小区的管理，方便住户的使用。1.8需对场地的排水进行综合设计，做到通畅简洁；尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。1.9对小区内综合管线进行有机的组织，小区检查井、雨水井等室外管井不允许设在环境里。尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计巧妙处理。1.10景观设计需密切配合建筑设计，一是有利于环境、交通、会所等整体设计，达到最佳效果；二是便于功能与标高的整体解决，减少设计139、上不必要的冲突和反复。2.地下车库2.1层高设计：综合考虑结构梁高、设备管道及建筑面层标高等因素，保证车库净高_米。2.2车库坡道出入口高度不小于_米。2.3地下车库防火分区的划分除必须满足国家规范以外，尽量减少对停车位的影响。2.4地下车库除必要的设备用房、管井、出入口、坡道、汽车通道等空间以外，其他空间尽量布置停车位，做到经济合理。2.5需研究地下车库底板的防排水措施，做到经济合理。2.6地下车库及人防出屋面部分采光井、疏散口等构筑物，需尽量隐蔽，并结合环境进行设计。3环境设计3.1充分利用场地内现有植被，能保留的尽量保留，并进行一定的改造，使环境绿化具有天然优美的景观效果。3.2考虑到景140、观中的植物元素在很长一段时间内处于生长状态，所以要求在设计中充分考虑时间的影响，兼顾近期和长期的景观效果。3.3注意植物种类的合理搭配，包括花期、颜色、气味等，使四季都有理想的景观效果。3.4在设计中考虑植物生长的最小土层厚度（以有关部门颁布的标准为参考）。3.5设置不同功能性质的休憩场所，以满足不同年龄层次居民休闲和活动的要求。3.6有特殊强化的广场式空间，以突出广场的功能性，满足高尚社区的使用和审美要求。3.7应注意各个标高层次的景观效果，结合地形形成有各个景观主题的空间序列。3.8在进行景观设计时，尽量将人防出口、检查井、通风井等突出地面的构筑物合理利用、巧妙装饰，以化解对整体环境的影响141、。4交通道路系统4.1道路系统满足交通、消防等方面的要求。结合地形，合理的选择道理坡度及断面形式，减少土方量。4.2需对小区的人行系统进行规划设计，做到简洁通畅，方便住户出入。4.3人车分流，人行道尽量按无障碍标准规划，包括园林中的步道适当考虑无障碍设计。4.4从地下车库可直接乘坐电梯到达各楼层，地下层的电梯厅设门禁系统。5智能化小区管理5.1小区建立封闭式管理模式，小区出入口设置岗亭或门禁系统。5.2小区按智能化标准规划，设置物业管理中心，规划设计提供有限面积的房屋。物业管理服务中心对小区进行智能化集中管理，包括设置小区火灾自动报警系统及保安监控管理中心。6市政综合及总图设计6.1对分期报建142、开发的项目，机电及市政综合应与分期开发相协调。主要系统的变电所、分变电机房、泵房应与之配合。6.2环保：提供小区生活垃圾的处理设计。垃圾中转站设计考虑水、电、通风和方便装卸、易于清理等因素。6.3管网综合：为进行单体建筑施工图时的管网综合与小区系统衔接，规划小区公共管网相关各系统的管网综合平面图及高程图。6.4 竖向设计：对于地形复杂的场地，凡是地形变标高处，均需要设计出图。 六、各专业设计要求建筑专业要求1住宅单体设计1.1结构布局合理，可适应平面布局的变化。1.2着重研究底层大堂的结构和空间效果，提供兼顾经济性及展示、使用效果最佳的方案。1.3屋面和地下防水设计满足规范要求。1.4合理组织143、雨水排放，雨水口尽量设于隐蔽处。1.5每层公共部分考虑垃圾的收集储放空间。2单元户型设计2.1采用分体空调的普通楼盘层高不低于2.8米，档次较高的可为_米。若采用户式集中空调层高不宜小于_米。2.2主要功能房间开间需与户型定位相匹配，深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3米。2.3对于受噪音影响较大的位置，需考虑采用隔音通风窗，降低噪音的影响。厅房的地面对于中高档物业可以考虑地面隔音做法。2.4户式集中空调需考虑主机的位置，减少噪音及散热对住户的影响。分体式空调冷凝水的排放方式根据每种户型的实际情况，综合考虑立面、室内空间的效果等因素进行设计。集中式排放方案144、需着重考虑冷凝水管、冷媒管对室内空间的影响。2.5需研究室内的家俱布置方式，做到合理实用，并考虑住户使用时的灵活性。户内设备、电器装置的设置要根据家俱布置的方式进行设计，避免产生使用上的不便。2.6厨房的各项设备布置应符合食品储藏准备调理烹饪配餐餐桌的工艺流程，操作面应符合人体工程学原理，并依此进行详图设计。厨房内设置橱柜、调理台、洗涤池、煤气灶、冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机、垃圾处理器等厨房设施的安装位置及电源插座位置。厨房设计必须考虑中西厨同时使用的空间布置形式。厨房采用集中竖向排烟道。厨房需设置地漏。2.7生活阳台各种管道的布置须尽量减少对日常使用的干扰。2.8卫生间145、洁具的布置应符合人体工程学原理,公用卫生间内设施包括淋浴间、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置；主人房卫生间除设置浴缸、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置外，尚需根据户型定位提供其它设施。如下例：淋浴间台式洗脸盆座便器净身器浴缸蒸汽浴75平方米105平方米120平方米135平方米150平方米165平方米180平方米注： 代表设置 代表不设置主人房卫生间设施布置需较宽裕。150、165、180平方米户型主人房卫生间淋浴设施按单人蒸汽浴设施考虑（尺寸要求：_）卫生间采用整体降板设计；需考虑排风扇的设置位置；需预留镜前灯电位及剃须刨插座；有淋浴的卫生间应分设两个地漏。2.9有对视的卫生间146、窗需采用磨砂玻璃；卫生间立管的设置必须在保证外立面整洁的前提下，尽量设在建筑物凹角。2.10提供各塔楼的户型分布图及详尽精确的面积计算图和分配表。3立面造型3.1近人尺度范围内的立面、入口、大堂和架空层顶部等重点部位需精心设计，提供局部放大图。3.2外立面主要材料的采用需提供多种选择建议。3.3外立面设计需将各种材料的饰面画出详细的分割设计图,详细标注各种尺寸、颜色、材料、做法；尤其需注意转角处与不同材料交界处的细部处理。3.4在立面如窗台、阳台等部位设计花池时，应注意尽量保证立面的清洁美观。3.5需注意各种立管的位置，尽量设在建筑物的凹角处，必须保证立面的整洁美观。3.6立面设计需考虑空调机147、的隐蔽，减少对立面的影响。3.7对特殊部位墙地面交接、窗台、窗顶、装饰构件、屋顶、女儿墙等节点均需提供设计详图。4消防及人防按照消防及人防部门的批文及与消防及人防部门沟通所提出的意见进行修改深化设计，注意人防地面上出入口的设计应尽量减少对环境的影响。5.公建设计要求6其他要求6.1 扩初设计阶段，建议建筑专业主要细部大样图均设计出图，不引用标准图集。结构专业要求（一）设计总说明1、 工程概况：建筑位置 、面积 、建筑总高度 、层数 ，结构形式 ，结构抗震设防类别 、设防烈度 、抗震等级，建筑物合理使用年限，人防工程等级。2 工程地质情况：地质概况，场地土类型、场地类别、地下水的标高及对混凝土有148、无侵蚀性、抗震安全性评价、基础施工要求等。场地的设计标高0.000相当的绝对标高值与总平面图上标注的一致。3 设计的依据：设计所遵循的规范规程、楼地面活荷载取值，若考虑人防，还应注明人防各构件等效静荷载的取值。特殊的荷载取值应有任务书，初步设计审批文件或工程设计单位正式文件的规定。4 设计所采用的材料的品种、规格、型号、强度等级等要求。5 分类说明建筑各分部分项的设计要点、构造及注意事项。钢筋混凝土基础、墙、柱、梁、板等构件的制作方法，如保护层厚度。钢筋弯钩要求，接头、锚固、节点构造等符合规范、规定。砖石砌体的砌筑要求、砌筑顺序、圈梁、构造柱、拉结钢筋符合规范、规定。6 需说明施工时特别注意的149、地方。如基础施工的要求、转换层、超长结构、后浇带、预应力张拉、钢结构等问题。7 对图中未交代而要在施工过程中与工艺安装、设备工种配合预埋、预留的埋件、孔洞要提出了配合施工的要求。在一定范围内的统一埋件和统一的洞口加筋正确。8 构件代号表中的代号与详图中采用的一致。9 对框架梁、次梁的设计说明。应注明框架的抗震等级，框架节点详图，梁、柱的钢筋锚固，其它需注明的平法图例。构件代号表中的代号与详图中采用的一致。（二）. 各部分结构设计统一要求1 基础部分a. 基础部分的设计图纸应包括基础布置平面图和基础详图。b. 基础应尽量根据地质报告采用天然基础。若在软土地区，应计算沉降量对主体结构的影响。基础所150、采用的混凝土强度等级应不大于C30,高层建筑的基础混凝土采用C30。有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。c. 基础的埋置深度应满足规范要求。对天然基础，基础埋深一般不小于建筑高度1/15，采用桩基时，一般不小于建筑高度的1/18。若不满足，应有抗倾覆和抗滑移的计算和措施。1.1 基础平面图 基础平面方向、柱网、墙柱大小等与建筑一致。管沟穿处墙身的留洞，洞顶过梁，管沟转角处过梁，上部有墙横跨管沟处的过梁标注清楚、准确。 各设备基础、地坑的平面尺寸，与轴线的关系要注明。在平面上、埋深标高上和房屋基础无矛盾。当埋深低于建筑物基础时，符合该处土层允许的放坡尺寸，不符151、合时采取相当的措施。 当与相邻子项建筑物紧挨时，两个子项在相连处的基础在平面、埋深方面无矛盾，以及两个子项基础的相互影响的计算；当采用公共基础时，有关的轴线号、尺寸、柱墙尺寸、编号应注明、无误。 当上部钢筋混凝土结构采用筏基、箱基时：.1 纵横方向各墙的厚度，柱、梁尺寸，编号，与轴线关系标注齐全、准确。.2 两个方向画出小剖面，注明标高、垫层厚度、底板厚度。.3 底板上坑、沟的平面尺寸标注清楚，都有小剖面或另有剖面详图表示各部分的尺寸。.4 各柱下的细部尺寸标注清楚。.5 板厚一般不小于400mm或对照各地区的经验取值，并按抗冲切要求验算所取板厚是否合理。若抗冲切不够，可局部加厚底板。.6 筏152、板的基础的钢筋间距宜为150mm。 当为桩基时：.1 桩的平面布置，中心尺寸，与轴线的关系，桩承台的尺寸标注齐全，符合桩基构造要求。.2 桩端进入持力层的深度与要求符合规范和勘察资料。.3 基岩顶面等高线与勘察资料一致。.4 当采用标准设计的预制桩时，选用的标准图集号、桩号正确。.5 对预制桩的单桩承载能力或打桩时的贯入度要求交代清楚。对端承灌注桩桩端进入硬持力层的最小要求交代清楚，符合规定。 附注说明.1 设计标高0.000相当的绝对标高数与总平面图一致。.2 基础持力层所在的标高，其土层性质，地下水情况，地基承载能力与 勘察报告提供的一致。.3 关于验槽，遇到特殊情况的处理交代清楚。.4 153、基础材料的选用恰当。.5 如有各工种配合施工要求的交代清楚。.6 如有沉降观测要求时，观测的要求，测点的布置交代清楚。.7 有施工后浇带时，后浇带的位置，后浇的时间，施工要求，混凝土的质量交代清楚。.8 有关桩基的设计要求都应详细注明，如护壁构造、最后三阵每阵贯入度、桩端扩大头等。1.2 基础详图 钢筋混凝土筏基、箱基.1 筏基底板，箱基底、顶板的配筋，符合有关规范规定的构造要求。.2 底板有地坑、地沟时，两个方向的配筋都有交代，顶板有留洞时， 洞口加筋符合要求。.3 墙的剖面图中，其剖面号，剖视方向，截面尺寸与平面图一致，沿高度方向的尺寸，标高标注准确。予留插筋与上部结构一致。.4 当不绘制154、墙的立面图时，墙的剖面数量是否足以表示各种不同类型墙的截面和配筋，墙中洞口加筋或上下过梁的配筋交代要清楚。.5当绘制墙面的立面图时，其轴线尺寸与平面图一致，高度方向尺寸，标高准确，门窗洞尺寸、标高与建筑图一致，各部分的配筋标注准确。 桩基.1 桩详图各部分尺寸，配筋数量与深度标注齐全，符合构造要求。.2 桩头插入承台的深度，钢筋的锚固符合要求。.3承台各部分尺寸，配筋标注齐全。.4附注中对材料的要求，预制桩的打桩要求。灌注桩的成孔要求恰当。2 地下室部分2.1非人防部分 地下室部分图纸应包括底板及其它各层结构平面图（模板图、板配筋图、梁配筋图）、墙柱定位图、外墙详图及其它构筑物详图。 首层楼板155、应考虑施工堆载不小于10KN/M2。室外部分考虑覆土，也应计算抗裂。 外墙详图上应注明外墙上的所有留洞图，并采取防水措施。 地下室除上部结构传下来以外的构件，所采用的混凝土强度等级一般不大于C30。 保证主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，不得小于2.0米。汽车坡道入口处的的净高不小于2.2米。 地下室混凝土的抗渗等级同基础的要求。底板、外墙及地下室顶板等所有迎水面的构件都必须进行抗裂计算，裂宽限制在0.2mm以内，钢筋尽量采用直径小、间距密的布置，间距一般控制在150mm以下。对基础和地下室等需要防水的构件，一般不采用混凝土外加剂。根据结构特点，合理设置后浇带或膨胀带156、，并应有措施防治这些后浇带或膨胀带节点处的裂缝和渗漏。2.2 人防部分若有人防要求，图纸应有人防专篇。图纸包括与人防有关的所有图纸。人防部分的图纸应包括人防布置平面图、人防顶板、底板平面图、人防口部详图、人防构件详图（人防临空墙、人防楼梯、防倒塌棚架）、人防安装配合、战时封堵等要求。人防的布置尽量不影响车道，少影响车位。人防顶板的荷载取值由规范确定，厚度一般取200mm。配筋构造为0.3%。底板的人防荷载分有无桩基础。有桩基础时，人防荷载和地下水不同时考虑。人防临空墙厚度一般取250300mm，其它人防隔墙厚度取200250mm。 DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处157、做变径处理。 排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙。 结构平面图部分的要求详见地上部分。3地上部分地上部分的结构体系应根据建筑的抗震类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。住宅若采用框架异形柱结构，结构设计应严格遵循国家及地方的相关规范、规程、标准及规定。上部结构的图纸应包括各层结构平面图（模板图、板配筋图、梁配筋图）、上部结构墙柱定位图、墙柱配筋平面图及墙留洞图、节点详图、楼梯详图等。上部结构的混凝土强度等级应从下到上逐渐递减。梁板混凝土强度等级一般不大于C30，自下而上部逐渐减小。转换层一般不大于C40。3.1 结构模板图 模158、板图中，应有板标高、板厚度、板留洞，梁编号、尺寸、定位，梁上留洞，建筑有关的线脚，各构件的定位（阳台、窗台等）。并应与各专业对图会签，以免洞口错留或遗漏，线脚与建筑不吻合。 板标高不同时，应用图例表示不同板的标高。阳台、雨篷挂板等的标高与建筑图是否一致。 伸缩缝、沉降缝、抗震缝的位置、尺寸交代清楚，与基础平面图一致。 每层冷热给水管应敷设在本层结构板保护层和找平层中。若预埋在结构板内，一般应采取措施防止裂缝出现，如加大板厚或适当增加配筋量。应使交叉层数不大于2层。 构件布置在满足建筑要求的同时尽量使室内空间 “无梁无柱”，或使主要房间不露梁露柱，提高空间利用率和美观。 户型平面中在可能前提下客159、厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。 客厅有跃层时，跃层应尽量用大板结构，以增加下层净高，减少压抑感。 框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300。 厨卫地坪作结构降板（一般降50）时，相应梁面一般也需作降低处理，避免梁面突出地面。但应注意梁的搁置方向。 若卫生间下面为主要房间时，应做大降板。 卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。 凸窗窗套做法为整体后浇，厚度为60。 山墙处的空调位挑板由上一层框架梁吊下，板面低于冷凝管留洞标高。 所有设备专业在板、梁上的留洞必须预留，不能后凿。尽量留在对结构160、影响最小的地方，并且应有加强措施。相邻上下层留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐。3.2 结构板配筋图 配筋图中，应有每块板的配筋。钢筋应编号。负筋应标出长度，从梁边开始标。板面标高不同时，负筋不能拉通。条件不成熟时，板筋不采用冷轧带肋钢筋。 板跨大于3.6米时，应计算板的挠度，对此应采取相应的结构或施工措施，采用级钢筋配筋。 建筑物长度较长时（大于40米），建筑物端部两跨最好通长配筋。 计算板配筋时，边支座为简支。当相邻板跨有高差时，支座也为简支。 屋面板或露台必须进行抗裂设计，配筋尽量采用直径小、间距密（不大于150）的布置。应有至少30%的拉通钢筋。 首层板作为上面结构的嵌固161、端时，板厚不宜小于180mm，混凝土强度等级采用C30，应双层双向配筋，且每层每向的配筋不宜小于 0.25%。 板的阳角处应上下配放射状斜筋。 板的负筋长度一般为短净跨长度的1/4（从梁边起算），但在应力集中处或端部，可适当增加负筋长度，负筋数量不增加。 梁、板的配筋应控制在合理的范围内。 板上开洞时，应有配筋加固措施。3.3 梁配筋图梁配筋图中，应注明梁的断面尺寸、上下配筋、箍筋、腰筋、抗扭钢筋等。 梁面标高不同时，应注明梁的不同标高。 弯筋、吊筋的位置、直段长度是否已注明或有统一交代。3.4 柱配筋图所有墙柱的布置尽量满足建筑的功能、少影响建筑的使用，并满足地下室停车的要求。 柱纵剖面图中162、对柱子每层楼板面标高，高度的分段尺寸，钢筋接头位置、长度、钢筋的锚固要求，沿高度方向各区段的箍筋直径、间距、尺寸范围等标注齐全、准确。 节点区的尺寸与柱子各方向相交梁的尺寸一致。 柱子每层都要有相应的剖面表示截面尺寸、配筋，与平面图表示的一致，节点区的箍筋形式另有交代。 纵向钢筋的布置符合构造要求，箍筋的形式、间距符合构造要求。 短柱的箍筋符合构造要求。 竖向钢筋焊接要求。3.5 剪力墙详图（包括电梯井剪力墙） 剪力墙平面图中墙与轴线的关系、门洞、墙垛的尺寸和建筑平面一致。暗柱尺寸和暗柱详图一致，暗柱布置合理。 剪力墙立面图中对应每层楼板面标高，高度的分段尺寸，门洞尺寸标注齐全、准确。设备预留163、洞（预埋管）的尺寸，标高和设备提供的资料一致，不得后凿。 墙体的厚度满足构造要求和轴压比的要求即可。一般二十几层的建筑200厚即可。如果墙体厚度超过200，上下可实行变厚度。分布筋应双排布置，厚度大于500时，一般应配三排筋。拉结筋间距不大于600。底部加强区的分布筋和拉结筋适当加大。 剪力墙纵横向钢筋的布置符合构造要求。（横向筋伸入暗柱的形式）变截面处的钢筋的锚固、搭接交代清楚，符合构造要求。 抗震墙的边缘构件应分构造边缘构件和约束边缘构件。配筋若非计算要求，满足规范的最小要求即可。 短肢剪力墙（长度为58倍的墙厚）的抗震等级应提高一级采用。 若抗震墙的长度不大于3倍墙厚，应按柱的要求进行设164、计。 顶层连梁的纵向钢筋的锚固范围内应设置箍筋。 连梁超筋时，刚度应折减。应按最大的受弯承载力来配置抗剪钢筋。 所有连梁和框支梁均必须满足剪压比的要求。其余连梁的配筋若非计算要求，按最小配筋率配置即可。 当剪力墙上开洞，暗柱错开上，下对不齐时，墙体削弱部位要有加强措施，预留洞、预留管处要有暗柱或钢筋加强或已在总说明中说明。3.6 转换层 如果上下有转换时，框支墙的厚度应不小于上部墙体厚度的2倍。框支梁的宽度应不小于2倍的上部墙体厚度。框支梁的高跨比应根据框支梁的形式确定。一般取1/6，当墙体开洞在梁的跨中或上部墙体不开洞，框支梁的高跨比还可以减小。 框支层的楼板一般取180mm厚，除阳台外，不165、降板，配筋双层双向大于0.3%。 对框支梁，应采取措施防止或减少裂缝的开展，腰筋一般在在底部的1/2梁高范围内，采用18200，在顶部的1/2梁高范围内，采用18150。混凝土强度一般不宜大于C40。(三) 配合要求1.在结构计算工作完成后应向业主提交以下计算成果：结构计算总信息；每层结构计算简图；每层荷载图；每层梁墙柱配筋简图；每层板配筋简图；柱底内力图（提供Nmax和D+L 两种工况）。2.结构施工图正式出图前和出图后向业主提交两次相应图纸电子文件。 注：其他要求及做法应满足国家及地方有关规范、规定、要求。给排水专业要求1、给水系统1.1 分别从_路及_路市政供水干管引二条DN200给水管166、，在小区内成环状布置，环状管网上须设置合理的阀门，以保证维修时供水的安全，环状管网上按消防要求设置地上式室外消火栓。1.2 地下室设水池和泵房，采用生活消防合用水池。消防泵房设直接通往室外出口，泵房内电控设备设独立电控小间集中设置，电控小间地面高出泵房150200mm。水池溢流在采取卫生措施后直接排至小区雨水管系，同时，水池溢流应有信息反馈至管理用房。水池内考虑导流墙等防水质变坏措施，泵房内设水池液位显示装置。泵房内设置集中试水管路并接至水池，该管路上应设压力表和阀门，供各水泵日常试验和检查使用，水池无水时应有信号反馈至泵房，使水泵无法启动。1.3 小区内小高层住宅三层及三层以下由市政供水，小167、高层住宅三层以上及高层住宅按高、中、低三个区分别设变频供水系统。1.4 设管道直饮水系统和净化站，直饮水由变频调速设备及管道送入各户厨房，提供饮用烹饪用水，直饮水处理工艺考虑采用超滤或纳滤系统，并保证水质有较好的口感和持久的消毒性。要保持小区干管和塔楼立管内的直饮水不断循环，以保证其水质。1.5 按给水分质各自独立水表，高层生活水表每层集中设置在管道井内，管道直饮水立管及水表设于每户厨房边阳台上，所有的直饮水水表考虑采用远传抄表系统并设抄表间。1.6 每户热水由各户燃气热水器供应，热水供应范围为厨房洗菜盆、洗脸盆、沐浴盆、浴缸。1.7 高层住宅管道井内应考虑排水措施及照明，管井的空间大小应考虑168、维修及抄表方便。1.8 分户给水支管的敷设应考虑维修方便及不易于被损坏。2.排水系统2.1 采用雨、污分流排水系统，污水经化粪池后排入莲花西路市政污水干管。雨水由立管排下后与小区雨水管汇流入_市政雨水干管（注：_雨、污水管网及检查井位置、井号、标高详见管网图）。2.2 阳台地面排水应与天面雨水管分开独立设置，阳台地面排水排入污水系统。2.3 在保证排水畅通的前提下，可将部分排水立管设在建筑凹槽内等隐蔽位置。2.4 高层住宅雨、污水立管设消能装置。2.5 室外雨、污水排水井盖应尽量避开绿化而布置在硬地上。2.6 排水方式在保证排水畅通的前提下，还应满足建筑美观的要求。3.泳池及室外环境3.1 室169、内泳池采用燃气加热，室外泳池与室内泳池均设游泳池循环水系统与水处理机房。3.2 室内外泳池水处理系统采用二氧化氯消毒工艺。3.3 室外大面积草地设计自动喷灌设施。对于其它绿化，需每隔一定距离设置人工洒水龙头。3.4 室外绿化排水在满足美观前提下，可综合考虑多孔管与雨水暗沟等排水方式。4.消防设计4.1 按国家有关规范和市消防局方案、扩初批文要求进行设计。4.2 在层高不足情况下，喷淋支管可以穿梁布置。4.3 住宅内消火栓箱、立管、阀门等一律暗设或在隐蔽处设置。4.4 高层住宅屋面设置高区消火栓系统稳压装置及泵房。4.5 地下车库采用水成膜泡沫喷洒灭火系统。4.6 室外消火栓与水泵结合器之间的距170、离应满足1540M以内的要求。4.7 屋面消火栓管道的敷设须考虑与屋面布置整体协调，并避免穿过私家花园。5.人防设计按人防规范和市人防有关规定执行。6.其他6.1水泵房、管道直饮水净化站、泳池机房内均设可靠的地面排水措施及清洁用冲洗地面龙头。6.2 管道直饮水净化站源水进水、泳池补水、室外绿化用水均须各自设独立水表以计量用水量。6.3 给排水设计须满足建筑户型灵活布置要求。6.4 为方便日后施工及维修，给排水管道尽量敷设在本层内，不对下层住房产生影响，可考虑采用厨卫楼板下沉或局部下沉处理等技术措施。6.5 给排水专业各指标参数应按市有关规定执行。6.6 给水、消火栓立管及室内消火栓均应按规范要171、求考虑减压措施。暖通专业要求（一） 空调与通风1、会所及商业等配套设施进行中央空调系统设计；2、冷却塔及空调机的设置位置应考虑到其噪音对环境的影响；3、住宅进行分体壁挂或柜式分体空调设计，同时三房以上大户型增加户式中央空调设计，空调设计包含空调室内外机、冷媒管、冷冻水管及冷凝水管等布置；4、 住宅空调设计应考虑空调的最佳效果及设备管道对室内的影响；5、 空调室外机搁板的位置及大小、空调室内机的安装位置、冷媒管冷冻水管及冷凝水管的预留管预留洞均须根据空调机选型提交土建专业进行设计，空调室外机搁板的位置务必考虑到空调室外机的尺寸大小及安装方便；6、 空调室内机的安装位置应比室外机安装位置高，空调室172、外机不应重叠安装；7、 空调室外机若采用百叶或其它材料遮挡，须充分考虑空调室外机的散热问题，空调专业须将空调室外机左右前方的遮挡物的设置要求提交土建专业进行设计；8、 住宅大堂、消防控制中心、电梯机房、物业管理用房、值班室、小型商铺等根据建筑形式分别进行空调设计；9、 所有分体壁挂或柜式分体空调室内外机之间的冷媒管长度不应大于4米；10、 地下汽车库及各设备用房进行机械送排风系统设计；11、 住宅卫生间、公共卫生间、电梯机房等进行机械排风系统设计；12、 住宅厨房进行变压式排油烟系统设计；13、 公共厨房进行排油烟及通风系统设计；14、 会所等淋浴间由给排水专业进行太阳能热水系统设计；15、 173、发电机房必须进行环保治理设计，发电机烟气采取湿式处理，烟气须排至建筑物最高点以上；16、 进行室内泳池锅炉房设计，包含所有设备及管道系统，充分考虑锅炉烟气的排放及管路与给排水专业的接驳；17、 严格按高层民用建筑设计防火规范及市消防局有关规定进行防排烟系统设计；18、 建筑专业采用开窗进行自然排烟的楼梯间及前室需要考虑天井的烟囱效应及开窗位置与相邻设施的防火距离；19、 采用开窗进行自然排烟的防烟楼梯间每五层有效可开启窗面积之和必须大于五平方米，请建筑专业核实；20、 采用开窗进行自然排烟的防烟楼梯前室及消防电梯前室有效可开启窗面积必须大于二平方米，请建筑专业核实；21、 采用开窗进行自然排烟174、合用前室有效可开启窗面积必须大于三平方米，请建筑专业核实；22、 按人防规范和市人防有关规定进行人防设计；23、 土建专业进行地下室各专业设备及管道综合布置设计，暖通专业配合；24、 建筑专业设计的空调室外机位应仅上下为砱板，其余面均应开敞通透，以保证空调室外机通风散热良好；25、 空调专业与其它专业之间的条件图等往来资料均须经甲方审核确认；26、 须在规定时间内向甲方提供设计计算书；27、 分批对设计文件图纸进行设计、校对及审核，分批提供给我司进行确认，以节省时间缩短设计周期；28、 初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、175、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备管道布置大样图、管道井大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。（二）、燃气1、 住宅进行燃气管道系统及燃气智能安全监控系统设计，燃气表、燃气调压器、燃气电动阀安装于厨房阳台墙上，报警器安装于厨房内，报警器的安装位置应考虑到橱柜的设置；2、 公共厨房进行燃气管道系统及燃气智能安全监控系统设计；3、 室外燃气管道沿外墙安装，尽量布置在建筑物凹角处，并须经建筑专业认；4、 所有燃气管道及监控系统管线穿墙孔洞须表示清楚，并提交给土建专业进行预留套管，预留套管须规整；5、 厨房燃气灶具按嵌入式考虑；6、 燃气热水器位置预留于厨房阳台墙上；7、 燃176、气管道接至厨房燃气灶具及燃气热水器预留位置；8、 室内泳池锅炉房进行燃气管道系统及燃气报警系统设计，燃气表、燃气调压器、燃气电动阀安装于调压室，报警器安装于锅炉房及调压室，燃气管道接至锅炉燃烧器；9、 土建专业进行室外地下综合管网的布置设计，燃气专业配合；10、 土建专业进行厨房阳台墙面各专业设备及管道的综合设计，燃气专业配合；11、 土建专业在进行厨房橱柜的设计时须考虑到对燃气报警器及燃气灶具连接软管的影响；12、 燃气专业与其它专业之间的条件图等往来资料均须经甲方审核确认；13、 须在规定时间内向甲方提供设计计算书；14、 燃气系统及设备材料的设计须按照国家有关规范及市建设局与燃气公司的有177、关规定进行；15、 分批对设计文件图纸进行设计、校对及审核，分批提供给我司进行确认，以节省时间缩短设计周期；16、 配合甲方进行燃气报批报建等工作；17、 初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、庭院管网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等；18、 设计开始前须向甲方提供专业负责人、设计、校对、审核人员的名单及以上人员经市建设局确认的燃气工程设计人员执业资格证。电气专业要求（一）电气工程设计项目1.10KV供配电及10/0.4KV变电所2.应急电源系统（采用备用发电机178、组作为应急电源）4. 0.4KV电力配电系统4.照明系统5.防雷与接地系统6.室外干线及照明系统7.有线电视系统8.电话配线系统9.宽带网络系统10.火灾自动报警系统11.安防智能化系统：包括：可视对讲系统、闭路电视监控系统、门禁管理系统、防盗报警系统、停车场管理及收费系统等12.背景音乐及公共广播系统13.电子公告栏14.其他（二）电气设计要求110KV供配电及10/0.4KV变电所1.1 10KV高压电源由_路引入，高压采用环网供电方式。环网柜采用_产品。1.2变电所应尽量靠近负荷中心设置，并考虑进出线方便，整个小区设置两个变电所。1.3低压配电柜建议采用_型抽屉式开关柜。框架开关采用_公179、司的产品。塑壳开关采用_产品。低压柜内各回路应按照使用功能的不同合理分配，各抽屉的高度应根据断路器的大小确定。1.4低压配电柜进出线电缆采用_方式。1.5用电负荷： 二室两厅 6KW 三室两厅 7KW 四室两厅 10KW 大户型平面复式 12KW 车库、裙房、会所等公共建筑的负荷按手册的推荐值计算。1.6变配电房的门应根据设备的大小确定，并考虑设备运输的路线。1.7配电房内的风管应综合考虑桥架、母线槽及层高的关系，合理布置，最好不要穿越配电房。1.8变电所内的灯具不宜设置在设备的上方。1.9户式集中空调采用2应急电源2.1采用备用发电机组作为消防应急电源，发电机房的设置应综合考虑进排风方便及对180、建筑立面的影响。整个小区设置一个发电机房，并放置在一期工程内。发电机房应考虑排水措施。发电机房门的大小应考虑发电机组搬运情况。2.2与发电机房内无关的风管应尽量不穿越发电机房。如必须穿越时，也应综合考虑发电机房进风、排风及层高的关系，合理布置。2.3电气专业中各设备的容量应与水、空调专业的容量统一。2.4住户配电箱宜将总开关设置为漏电开关。2.5户内配线应符合最新规范的要求，特别是安全接地系统。30.4KV电力配电系统 3.1由低压柜引出的线路，在地下室内采用电缆桥架敷设，在室外敷设的电缆采用铠装电缆埋地暗敷设或采用镀锌钢管保护埋地暗敷设。3.2住户电表箱的设置，在强电竖井内每三层设置一个。强181、电竖井内分配至各住户的垂直干线，可采用插接式母线槽或预制分支电缆。强电竖井内的其它电缆，采用电缆梯架或电缆桥架敷设。3.3住户配电箱内开关采用_公司的产品。4照明系统 4.1塔楼顶部设置泛光照明。4.2公共走廊及楼梯间的照明采用人体红外感应开关控制。为满足消防要求，部分灯具的红外线感应开关应具有消防功能，在发生火警时能强制点亮。4.3电梯前室的照明灯具应满足足够的照度，管线一次敷设到位，二次装修时不再开槽。4.4疏散楼梯内每层设置楼层疏散指示灯（带楼层显示）。4.5地下室车道灯采用壁灯，并结合反光标志牌（路标）使用。5室外干线及照明系统5.1室外干线用的人孔井及手孔井应考虑排水措施。5.2室外182、干线应根据地形高差的不同合理选用敷设方式，并预留足够的进入建筑物的孔洞。5.3室外照明应结合园林景观来设计，并预留足够的容量。5.4室外照明配电箱的安装位置，应根据园林景观的分区，合理设置。不同照明功能的灯具，应分不同的回路控制。灯具控制回路采用定时控制，分不同的时间段控制灯具的开关。5.5室外照明回路应考虑使用漏电开关。6有线电视、电话及宽带网络系统6.1考虑在户内设置一个弱电总箱，连通弱电竖井和户内弱电线路。6.2弱电竖井内的设备及线路布置，应根据各个系统的情况绘出详图，避免出现线路交叉、设备布置混乱等情况。6.3在地下室应考虑设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的安装位置。6183、.4有线电视、电话、宽带网络等的进线方向在_路_面通讯井。6.5每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、主卧室、父母房等设置电视、电话插座各一个，书房设置电视、电话及宽带网络接口各一个。卫生间设置一个电话插座。6.6引入每户的有线电视视频线为两根，主卧室和客厅各一根。7火灾自动报警系统7.1火灾自动报警系统按照国家相关规范设计。7.2火灾报警系统产品暂按_设计，但也要考虑设计的普适性。7.3由联动柜引出的控制线路均采用24V。24V/220V的转换继电器均在各设备箱内就地安装。7.4火灾报警系统应考虑在火灾时控制相关灯具的开启。8安防智能化系统8.1可视对讲系统：在各小184、区大门、各单元大门口及地下车库进入塔楼核心筒的防火门处均安装可视对讲门口机，每户户内安装可视对讲室内分机，监控中心安装管理员机，在各单元首层大堂设置对讲管理员机。所有设备均联网运行。对讲产品暂按_设计，但要考虑系统的普适性。8.2每户内埋设防盗报警系统用的管线。其中在主卧室、客厅设置紧急求助按钮，阳台设置被动式红外感应探头，出阳台的落地玻璃门、进户门等处安装门磁。8.3门禁管理系统：在各小区大门、各单元大门口、由地下室车库进入各塔楼核心筒的防火门处、塔楼通向室外的疏散楼梯口等处设置门禁系统读卡机。8.4闭路电视监控及保安系统：小区围墙处防止非法侵入采用摄象机监控与主动式红外对射探头相结合的方式185、。在首层电梯大堂、电梯轿厢内均安装一台摄象机，在地下车库及小区内部分地方设置摄象机，及时监控小区内发生的紧急事件。8.5停车场管理及收费系统均与门禁系统一致，采用一卡通非接触式IC卡。8.6每户应设置门铃。9背景音乐及公共广播系统9.1在小区内、会所等处设置扬声器，监控中心设置CD唱机、功放等设备。9.2背景音乐设备与消防广播联网运行，平时消防广播可播放背景音乐，火灾时切换为火灾紧急广播。10电子公告栏10.1 在各单元首层大堂设置电子公告显示屏，并与管理中心联网，以便管理处能及时发布相关信息。11在室外工程中，各种管线变标高的地方应绘出详图。12其他未尽事宜，按照国家相关规范设计。七、建筑成186、本控制1、设计内容应符合本任务书第三节有关建筑经济技术指标的规定。2、外墙材料的选择兼顾外观效果、耐久性、维护保养和材料成本等方面的因素。3、限额设计要求：（详附件）八、建筑设计造价概算1扩初设计阶段要求提供各项建造成本概算书，包括建筑材料及装修。2施工图设计阶段要求提供各项建造成本预算书，包括建筑材料及装修。九、设计成果及设计周期要求项目扩初设计、施工图设计成果及深度除满足国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求外，同时必须满足甲方以下要求。（一）设计成果各专业要求：1建筑专业1.1 总图 总平面图 1:500包括建筑布局、场地标高、道路、场地排水、竖向设计、土石方平衡等。 各变187、标高处局部剖面图 1:50 管线综合图 1:5001.2 住宅单体 各层平面图 1:100 厨房、卫生间放大平面图 1:50 空中花园（两层高）放大平面图 1:50 楼梯间放大平面图 1:50 各向立面图 1:100 立面放大图 1:50 排砖图 1:50 门、窗、幕墙分割详图 1:50 幕墙构造详图 1:10或更大 特殊做法详图 1:10或更大 主要剖面图 1:100 墙身剖面详图 1:20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。1.3 公建部分 各层平面图 1:100 卫生间放大图 1:50 楼梯放大图 1:50 各向立面图 1:100 立面放大图 1:188、50 排砖图 1:50 门、窗、幕墙分割详图 1:50 幕墙构造详图 1:10或更大 特殊做法详图 1:10或更大 主要剖面图 1:100 墙身剖面详图 1:20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。环境构筑物平、立、剖面图及详图1.4 地下室 各层地下室平面图 地下室停车位布置图 地下室防火分区、防烟分区图 人防地下室平面图 地下室楼梯、坡道放大图 1:50 半地下室开敞面立面图 1:100 立面放大及排砖图；特殊部位详图 1:50或更大 主要剖面图 1:100 出地下室顶板构筑物立、剖面图 1:502结构专业专业的设计成果应满足国家要求的扩初设计报建要189、求，并应满足有关的法律、法规、规范、规程要求；2.1. 设计说明2.2 基础及结构选型经济及技术比较报告2.3 本工程设计中可采用的新材料、新工艺、新技术建议书；2.4 基础布置平面图、地下室底板平面图及地下室各层结构平面图2.5 首层结构平面图、转换层结构平面图、标准层结构平面图、屋顶结构平面图；柱和墙定位平面图2.6 结构施工图设计计算书（书面及电子文件）3给排水专业3.1 室外给水排水总平面图3.2 室外给排水管断面大样及高程图3.3 地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图3.4 地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图3.5 生活水池、消防水池、水泵房、卫生间管井，水箱间190、等大样图3.6 生活给水、污水、雨水系统图3.7 消火栓、喷淋消防系统图4暖通专业4.1 空调通风初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备大样图、管道井大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。4.2 燃气初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、庭院管网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。5电气专业电气部分设计深度：除按照国家标准要求完成所需的191、图纸外，还需向我方提供电气负荷计算书、强弱电竖井布置大样图、地下室干线平面图、室外干线平面图、变配电房平立剖面图等。（二）设计周期要求设计图纸会审记录（一）FYDC-R-SJ-013 项目名称：工程名称建设单位施工单位监理单位设计单位勘查单位建筑面积 m2 工程造价 万元层数结构类型会审地点承包范围会审时间图纸编号参加会审单位名称参加人姓名（签字）设计图纸会审记录（二）序号图纸设计内容会审意见修改内容设计人员签名： （盖章） 年 月 日 记录人：说明：、 本表由规划设计部汇总相关部门评审意见后填写，经相关人员会签后发施工图设计单位进行施工图修改；、 本表在项目竣工后保存2年。 景观设计任务书目192、录一、 项目概况二、 设计依据及设计标准三、 开发理念四、 设计原则五、 设计要求六、 设计成果七、 设计周期八、 其他 一 项目概况1.1名称：1.2开发商：1.3地点：1.4占地面积：规划建设用地面积为平方米1.5设计内容：具体内容详见合同书1.6景观建设周期：-年-年（预计）二 设计依据及设计标准2.1建筑设计单位提供的条件图。2.2设计深度需符合国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求及甲方的其他要求。2.3其他国家现行有关规范。三 开发理念3.1景观与营销概念设想3.2开发建设分期四 设计原则4.1 创新与特色的原则 一方面方案设计当中好的创意需通过具体的手段实现，另一方193、面在小品细部和材料设备的选用方面也需发扬创新与特色的原则。4.2 经济性原则扩初设计阶段需在保证使用功能与效果的前提下，对材料的选择进行多种方案的比较，严格控制合理的造价。五、设计要求5.1设计提炼出一个鲜明的具有文化内涵的推广主题(名称)。这个主题应与营销要求相配合并赋予其深厚的文化内容，同时突出自然环境与居住环境良好结合。5.2景观设计需密切配合建筑设计，一是有利于环境、交通、会所等整体设计，达到最佳效果；二是便于功能与标高的整体解决，减少设计上不必要的冲突和反复。5.3 设置不同功能性质休憩场所，以满足不同年龄层次人休闲和活动的要求，例如儿童及老人活动场所。5.4在进行景观设计时，尽量将194、人防出口、检查井、通风井、地下车库出入口等突出地面的构筑物合理利用、巧妙装饰，以化解对整体环境的影响。5.5社区内步道系统的设计要充分考虑行人的舒适要求、视觉要求等，处理好园路与建筑、植被、设施、座椅等之间的关系。5.6住宅入口大堂周边景观设计应适当精细化处理，或在适当位置设置休闲座椅等。5.7景观照明考虑艺术化，可与室外小品设计风格统一，形成社区特有的设计符号。5.8背景音乐应烘托活动场地气氛；特色园径考虑加入背景音乐，营造轻松浪漫的散步空间。5.9植物设计充分考虑时间的影响，兼顾近期和长期的景观效果，注意植物种类的合理搭配，包括花期、颜色、气味等，使四季都有理想的景观效果。五 设计成果及深195、度要求6.1项目扩初设计成果及深度除满足国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求外，同时必须满足甲方以下要求。6.2概念设计阶段（1）用地特征及景观现状分析图（2）小区交通分析图（表达车、人、节点与绿地的关系）（3）彩色总体平面图（4）景观空间、植被等设计意象图（5）局部景观剖、立面图（各二个）（6）手绘局部景观透视3-5幅（A3图幅）（7）设计说明书6.3扩初设计阶段（1）深化方案平面图（彩图）（含架空层部分）（2）标高图、排水图（3） 定位图（4） 水景、喷泉方案概念（5） 铺地、台阶方案概念（6）材料示意图（7）局部重要景观剖/立面图（含架空层部分）（8）提供主要景观材料样板196、及材料图片（9）初步工程成本概算表（10）材料供应商资料（11）扩初（方向性）植物布置平面图（乔木、灌木、草坪位置）（12）植物目录表 （13）植物组合意象图片6.4施工图设计阶段(仅列景观专业) 平面图（A2）： (1)总体平面图（含架空层部分） (2) 详图指引图（含架空层部分） (3) 定位图 (4)标高、排水图 (5)剖/立面图（含架空层部分） (6) 灌溉给水图 (7) 材料示意图 （8）园林照明图 （9）背景音乐广播分布图 细部图（A3）： (10)铺地/台阶详图 （11）岗亭/道牙/花槽/坐墙/景墙/围墙详图 （12）水景/喷泉详图 （13）泳池/戏水池详图 （14）栏杆/花架详197、图 （15）其他园建(活动场地或构筑物处理设计)的详图 （16）照明灯具图片及有关资料 （17）修改的材料样板 （18）室外家具/艺术小品示意图片与清单软景平面图（A0）： （1）乔木种植图，并附植物名录及数量 （2）灌木及地被植物种植图，并附植物名录及数量 （3）土壤造型详图及效果意念图片 （4）软景规范说明及植物保养说明七、设计周期八、其他8.1 提供文件清单设计变更审批单（一类变更） 项目名称： 变更名称施工单位归属合同名称归属合同编号变更原因提出部门 技术中心 项目管理部 发展中心 营销中心 成本中心 设计院 乙方 监理 总裁 技术部门意见专业设计工程师： 部门经理：日期： 日期：营销198、部门意见部门经理：日期：拓展部门意见主办专员 ： 部门经理：日期： 日期：工程部门意见项目总监： 部门经理：日期： 日期：成本部门意见专业工程师意见：部门经理：日期： 增加 零费用 减少 万元（大写）费用应由 承担工程副总审核总经理审核总裁审批董事长批准设计变更审批单（二类变更）FYDC-R-SJ-016 项目名称： 变更名称施工单位归属合同名称归属合同编号变更原因项目/工程部意见专业工程师： 部门经理：日期： 日期：项目/销售服务部意见部门经理：日期：成本合约部意见专业工程师：日期： 部门经理：日期： 增加 零费用 减少 万元（大写）费用应由 承担副总审核总经理审核 分管副总裁审核总裁审批二199、类变更造价5万元以内的总经理签批，5万元以上的分管副总裁签批，10万元以上的总裁签批。设计变更审批单（三类变更） 项目名称： 变更名称施工单位归属合同名称归属合同编号变更原因提出部门 营销 商业 物业营销部门意见项目销售服务部经理： 经理：日期： 日期： 商业/物业管理部门意见经理日期：技术部门意见专业工程师： 经理：日期： 日期：成本合约部意见专业工程师意见：部门经理：日期： 增加 零费用 减少 万元（大写）费用应由 承担公司意见 项目/副总： 日期：总经理审核项目/总经理： 日期：总裁审批5万元以内的总经理审批，5万元以上的总裁批准材料分类明细表 项目名称： 材料大类材料细类是否需定板封样200、使用的项目及位置规格编号备注A建筑类材料外墙地砖规划设计部（实样）石材规划设计部（实样）进户门、户内门规划设计部（实样）铝合金（塑钢）窗规划设计部（实样）门锁规划设计部（实样）玻璃制品规划设计部（实样）金属材料规划设计部（实样）五金配件规划设计部（实样）厨卫设备工程技术部（实样）自动车库门规划设计部（产品目录）外墙涂料规划设计部（实样）屋面瓦规划设计部（产品目录）B常用设备及器材通风空调工程技术部（目录）游泳设施工程技术部（目录及图纸）住户配电箱电力部门指定（实样）工程技术部提供太阳能设备工程技术部（目录）喷泉设备工程技术部（目录）热水设备工程技术部（目录）抽油烟机工程技术部（目录）煤气炉工程201、技术部（目录）排风扇工程技术部（目录及实样）管道直饮水设备消防部门指定（实样）工程技术部提供中央吸尘系统工程技术部（目录）泛光照明灯具工程技术部（目录及图纸）C智能设备一卡通管理系统工程技术部(目录及实样)可视对讲系统工程技术部(目录及实样)闭路监控系统工程技术部（目录及实样）LED显示屏工程技术部（目录及图纸）成品烟道规划设计部（厂家）阀门工程技术部（厂家）给水管材工程技术部（厂家）排水管材工程技术部（厂家）防水材料工程技术部（厂家）电线电缆工程技术部（厂家）PVC线管工程技术部（厂家）硅胶工程技术部（厂家）发泡剂工程技术部（厂家）防水油膏规划设计部（厂家）保温材料规划设计部（厂家）屋面瓦规202、划设计部（厂家）舒布诺克砖规划设计部（实样）E定点采购供应商电梯工程技术部（目录）开关面板工程技术部（实样）洁具规划设计部（目录及实样）涂料规划设计部（目录）发电机工程技术部（目录）F装饰材料木地板景观装饰部（目录及实样）地毯景观装饰部（目录及实样）塑胶地板景观装饰部（目录及实样）石材景观装饰部（目录及实样）墙地砖景观装饰部（目录及实样）室内门规划设计部（目录及实样）门锁景观装饰部（目录及实样）玻璃制品景观装饰部（目录及实样）吊顶材料景观装饰部（目录及实样）金属材料景观装饰部（目录及实样）五金配件景观装饰部（目录及实样）涂料景观装饰部（目录及实样）厨卫设备工程技术部（目录及实样）家具景观装饰部203、（目录及实样）配饰、陈设品景观装饰部（目录及图片）装饰灯具景观装饰部（目录及图片）壁 纸景观装饰部（实样）面板插座景观装饰部（目录及图片）G景观材料儿童游乐设施景观装饰部（目录及图片）园田桌椅景观装饰部（目录及图片）垃圾桶景观装饰部（目录及图片）雨污水井盖工程技术部（目录及实样）树穴盖板景观装饰部（目录及图片）自行车停放设施工程技术部（目录及图片）雕 塑、小品景观装饰部（目录及图片）信报箱、牛奶箱景观装饰部（目录及图片）彩色混凝土路面工程技术部（目录及图片）园建用铺地砖景观装饰部（目录及实样）灯具景观装饰部（目录及图片）钟楼工程技术部（目录及图片）植草砖（板）、人造草景观装饰部（目录及实样）楼204、宇导视系统景观装饰部（目录及图片）园建石材景观装饰部（目录及实样）苗木、花卉景观装饰部（目录及图片）设计工程师技术部门负责人分管理领导总经理备注：1、 对于主要的甲供材料，如进户门、铝合金（塑钢）门窗、阳台栏杆等，要写明除整体封样外还必须提供相应的五金配件、型材断面等等；2、 此表在方案扩初阶段由技术所属职能部门负责填写，随施工图纸发放。本表为模板，细项材料可依据图纸据实调整。材料/设备选型计划表 项目名称： 序号材料/设备名称选型确定内容确定时间1工程桩标准图集图号，数量2铝合金门窗、塑钢门窗完整的门窗统计表，门窗型图，型材壁厚要求，型材颜色（以色卡为准），型材表面处理方式，玻璃功能要求，玻205、璃厚度，五金配件品牌、颜色。3外墙涂料颜色（以色卡为准）、涂料种类4阳台栏杆节点大样图（包括预埋件详图）材质，表面处理，色卡，型材规格尺寸5空调百叶节点大样图（包括预埋件详图）材质，表面处理：烤漆、粉喷，色卡，型材规格尺寸6屋面瓦颜色，材质，品牌7进户门颜色（以色卡为准），材质，门窗表、门下预留高度、表面工艺处理：烤漆、喷涂，木饰面油漆：清水、混水8单元门 门窗表，设计要求（表面处理，型材壁厚，玻璃厚度，五金配件，颜色等）9墙砖颜色，材质，尺寸10楼梯地砖颜色，材质，尺寸11门厅地砖颜色，材质，尺寸12电梯载重量，层站数量，梯速，井道尺寸，层高，功能要求，运行方式，对轿箱的装璜要求13智能化系206、统小区主、次入口的布置、围墙（临时围墙）的设计要求14室外景观材料/设备包括信报箱、垃圾桶、室外座椅、儿童玩具等材料/设备的设计详图主办设计师意见技术能部门负责人意见分管副总经理意见总经理意见总裁审批说明：1、 项目所有需要选型定板的材料/设备，应在此表中完全列入；2、 涉及水暖、电气材料/设备部分由技术专业工程师负责填写；3、 此表经工程副总/总工签署意见后发给招采进行选型。材料/设备选型定板单（建筑设备景观装饰） 项目名称： 日期： 编号材料名称使用部位功能性能要求材料规格型号参考价格成本目标采购方式备注备 注1. 技术职能部门组织材料/设备的选型。（技术部门对使用部位、功能性能要求、材料207、规格负责，成本部门对成本目标负责，招采对参考价格、采购方式负责）2. 本表经审批后由审核签字部门/人员各存一份。3. 此表在项目竣工后保存2年。设计工程师设计部负责人营销部经理招采负责人成本部经理技术分管领导工程分管领导总经理设计任务书签批表 项目名称 任务书内容简述设计公司名称设计开始时间设计结束时间技术部门拟稿人 部门审核专业会签 审核会签营销部门工程部门成 本公司分管领导物业公司总经理分管副总裁总裁施 工 图 审 查 意 见 表 项目名称： 专业 建筑 安装 景观 装饰阶段规划方案建筑方案初步设计施工图方案设计施工图施工图初步设计施工图方案设计施工图设计单位名称参加评审人员评审意见设计部208、负责人审核意见：工程部负责人意见：成本部负责人意见：营销部负责人意见：分管副总经理意见：总经理审批意见：说明： 本表由主导设计部门汇总相关部门评审意见后填写； 本表适用于公司内部、外部对设计节点图纸进行评审的记录。 本表在项目竣工后保存2年。设 计 任 务 书 评 审 表 项目名称： 专业 建筑 设备安装 景观 装饰阶段设计单位名称参加评审人员评审时间评审意见序号内容责任人1234记录人： 时间：技术部门经理审核意见：分管领导审核：总经理审批：验证123验证人： 时间：说明：、 本表由技术职能部门主办工程师汇总相关部门评审意见后填写；、 本表适用于公司内部、外部对设计任务书进行评审的记录。、 209、本表在项目竣工后有技术部门资料员保存2年。售楼中心和样板房建议书1. 售楼中心选址建议，依据项目情况选择合适位置建立售楼中心。2. 售楼中心面积建议，根据工程体量和接待量及功能需求估算使用面积。3. 售楼中心功能需求建议，售楼中心内要满足客户接待、洽谈体验、产品展示（包括但不限于项目形象展示、规划展示、户型展示、工法展示、建材展示等）、认购签约、销售办公、储藏等功能。4. 售楼中心布局建议，布局合理，便于展示和人流动线。5. 售楼中心内销售动线建议，依次满足客户来访、接待、销讲、推介、洽谈、体验、认购、签约、休憩等需求，并尽量形成环形或半环形动线，避免交叉；6. 售楼中心装修风格建议，依据建筑210、风格做到风格、调性一致，并能在装修中细化和提升建筑品质。7. 售楼中心内部特殊建议，饰品、绿植等提升品质的包装。8. 售楼中心外部特殊建议，外部包装提高项目昭示性和项目品质，是否建立示范园林和休憩体验区等。9. 样板房形式建议，确定样板间的展示形式，选择工法样板间、清水房、情景样板间、实景样板间等。10. 样板房户型选择建议，根据户型配比提出样板间户型选择。11. 样板房套数建议，根据户型配比及项目体量提出样板间套数。12. 样板房装修风格建议，根据户型及建筑风格和营造的生活方式提出样板间的装修风格。13. 样板房布置要求，依据样板间装修风格提出内部饰品及家具布局的布置要求14. 样板房其他细211、节建议，提出看房通道建议等细节建议。说明：根据不同项目情况就以上共同方面提出建议，如有个案特殊要求，直接添加补充建议。2.3工程管理表单现场签证审批单编号： 项目：合同名称变更部位及适用范围合同编号提出部门： 项目公司 乙方 监理 是否有费用：是 否 变更事项签证类型 施工单位估算费用: 设计变更： 设计错漏 口 设计优化 口 签证原因现场需要： 突发事件 口 施工困难 口 不可抗力影响 口 合同补充内容 口甲方要求： 公司要求 口 工程管理过失 口营销需要： 客户要求 口 策划要求 口其 他： 政府部门要求 口 其他原因 口（须说明）： 签证复核现场工程师：签证上报资料 项目/工程 技术部经212、理：造价工程师施工单位报送签证编号： 正文 张附图 张 无 造价工程师成本合约部经理根据上述签证内容，我方核算将引起工程造价增加（减少） 金额 ： 元 副总经理总经理 总裁董事长施工后 签证实施时间备注：本表由项目工程部主导组织填写。执行情况执行情况项目/工程技术部： 项目/成本合约部：项目/公司主管副总经理：工 程 通 知 单编号： 项目： 自：项目/公司 致： 单位 先生分发予下单位：连附件Email连附件 Emailoooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo工程名称：合同名称：总承包工程项目说明（可附页） 谨启签 收总包：监理：注：以上方格内有“”的213、单位须在此指示上签收，并请签回本单副本，以供本司存档。项 目 工 程 月 报项目名称： 记录编号：项目名称类别年月日序号（工程形象图片）编制： 审核： 编制日期： 年 月 日抄报单位： 抄送单位： 1.工程进度控制1.1本月完成描述本月工地进度情况：1.2下月计划1.3进度的主要问题及对策影响工程进度的原因：2.工程质量控制2.1质量情况2.2施工队伍评价2.3质量文件2.4质量专题会议2.5奖励罚款2.6质量问题的主要对策描述存在的质量问题及对策3.工程投资控制3.1投资情况本月投资情况，本月施工产值及支付金额。下月投资计划，下月计划施工产值 元，计划支付额，附相应的支付工程清单。投资及资金214、流量图。3.2签证情况本月签证共 份，累计 份，主要签证内容：3.3成本分析潜在或发生的影响成本的因素及事件：4.安全文明施工描述安全文明情况，潜在的安全隐患5.工程材料、设备管理5.1工程材料、设备质量控制5.2工程材料、设备计划5.3工程材料设备进场6.需各方协调备忘7.项目/工程部内务7.1.工程人员情况描述当时组织架构情况7.2工程人员变动情况7.3.工程大事记7.4气象数据.本月气象记录：白天26272829303112345678910晚上26272829303112345678910白天111213141516171819202122232425晚上111213141516171215、819202122232425注：每天分为白天（7:00AM-7:00PM），夜（7:00PM-第二天7:00AM）。雨天指连续时间四小时以上下雨； 大雨指日降雨量在50mm以上。图例如下:晴天阴天雨天台风大雨 .统计： 晴天 天，阴天 天，雨天 天，台风 天，大雨 天。工 程 质 量 事 故 报 告项目名称： 记录编号：项目名称类别年月日序号工程名称承包方合同名称合同编号监理单位设计单位发生时间发生地点预算金额伤亡情况事故情况及主要原因项目工程拟处理意见 成本部意见工程管理部/副总经理总经理 备注月 度 工 程 质 量 控 制 评 分 表 项目： 项目权重内容项目部已报完成分项工程部分现场资216、料完整、及时20%检查项目天数比率抽捡天数“完整且及时”天数“不及时”天数“不完整”天数检查结果得分施工管理日记日记1共计抽捡施工管理日记 天。 “完整且及时”的天数计 天，占 (a)； “不及时”的天数计 天，占 (b)； “不完整” 天，占 (c)。日记2日记3日记4日记5评分办法8a3b0c，若施工管理日记与监理日记、施工日记有较严重出入，此项不得分其他资料抽检比率抽捡数量“完整且及时”数量“不及时”数量“无”数量检查结果工程例会会议记录共计抽捡现场资料 份。 “完整及时”的数量计 份，占 (A)； “不及时”计 份，占 (B)； “根本没有”计 份，占 (C)。对监理/施工方的交底记录217、对监理/施工方的检查评比记录及整改通知材料进场验收记录及复试报告试块检测报告分项工程质量评定记录评分办法12A5B0C工程实体质量30%检查项目分值评价结果扣分值备注扣分得分观感质量2好/一般/差0/1/2成品保护措施4 处未保护(n)/_ 处保护但不到位(m)2n/0.5m扣完为止现场实测数据9在允许范围内偏差较大 处(n)/偏差严重n/9扣完为止重点质量控制项目15应采取措施处未采取_处(n)/措施不到位_处(m)5n/3m扣完为止说明评分时必须填写必要数据,不需填写数据者在评价结果上打“”。 现场实测数据应有数据记录并附后，重点质量控制项目见附表。现场质量保证条件15%检查项目分值评价结218、果扣分值备注扣分得分计量及配合比控制5无配合比牌/配合比错误/计量工具不全/计量人员操作马虎5/5/5/5扣完为止物料保管4保管条件及方式不合格 项(n)2n扣完为止样板间引路制度落实情况6未按样板间引路制度执行 项(n)3n扣完为止说明评分时必须填写必要数据,不需填写数据者在评价结果上打“”。上月整改意见跟踪20%序号整改内容要求/实际完成时间整改评定备注得分1对上月的每一项整改内容,项目部在整改完成后通知工程管理部进行评定，工程管理部按照整改完成的及时性、效果、标准等指标给每项整改意见进行评分。整改及时并效果良好得90100，只保证整改及时性得6090，只保证整改效果得3060，都不能保证219、得0分。234567评分办法各整改评定的平均分20在建分项工程15%序号不合格项备注得分1检查人员须填写不合格项内容，应包括不合格项出现位置、不合格项简单描述；在建分项工程每发现一处不合格按13分酌情扣分，扣完为止；对不合格项必须在本月整改意见中提出整改意见并跟踪23456检查参加人员签名项目总经理签名：合计得分日期安全事故报告表 项目： 项目名称事故时间事故描述：事故原因： 编制（施工单位）签名日期监理单位审核意见签名日期项目审核意见签名日期工程理部审核意见签名日期分管副总意见签名日期公司危机处理小组意见签名日期整改落实情况：监理单位： 项目/公司：改进措施：地产/项目公司：月度工程安全文明220、施工检查评分表 项目： 评分内容权重评分项目满分满分标准扣分标准扣分分值检查结果得分加权得分安全20%脚手架25脚手架搭设与进度相符，必要位置均设置到位脚手搭设不及时或未设置每处3脚手架搭设规范、合同双方会议纪要要求、搭设整齐搭设不符合合同要求（材质、悬挑）每栋3脚手架接地、基面满足要求接地不符合要求/接地未设置/落地未采用硬地坪2/3脚手架围网布置齐全、洁净、无较大面积破损安全网设置不全每处/不整齐/网污染严重/网严重破损每处3/2/2安全防护25洞口邻边防护到位未设防护措施/防护措施达不到要求3/2靠近单体的施工场地防护架搭设规范未设置防护架每处/防护架达不到安全要求每处3/2高层建筑安全221、兜网搭设到位未设置每处/设置不全每处/网出现破损每处4/2/2劳动保护25高空操作安全带配置每发现一人0.5现场施工人员安全帽、安全鞋佩戴齐全每发现一人0.5防火措施25生活区、办公区消防栏设置符合要求每缺少一处3脚手架上每层设置灭火器、加压送水设备灭火器每缺少一处/水管无水或水压过小2/2文明施工80%场地规划15分区明显、严格、布置整齐、工料堆放有序场地布置规范程度26场地内各施工单位围挡设置整齐、规范，无倒塌、缺口等现象施工粗糙、出现破损13各施工单位规划统一，入口、塔吊、龙门架、脚手架、围挡等样式统一样式不统一个别与整体不符每处/花样繁多，无标准1/5材料堆放20材料堆放整齐，区分明显222、材料堆放混乱24水泥、钢材、砌块等有可靠防雨措施无可靠措施每处/有措施但作用不明显4/2材料标签设置明显、按检验阶段区分明显没有设置标签/标签每缺少一处/无检验阶段划分每种4/1/1工具堆放5工具库房搭设规范、标牌清楚随意搭设、无标牌每处1工具堆放分区明确、堆放整齐、标牌齐全无管理状态、随处堆放、无标牌每处1机械设备15机械设备标牌、操作规程设置到位每缺少一处2专人操作、专人围护无专人操作，随便使用5安全保护装置齐全无接地、防护罩等安全措施每处1卫生状况15施工厂区地面平整、洁净，无扬尘现象场地高低不平，卫生状况不好24办公区布置合理、分区明确干净卫生办公、住宿功能混乱每处/卫生状况差2/13223、食堂、餐厅、厕所等场所环境卫生、灭蝇措施可靠卫生环境差13施工、生活垃圾分开堆放、清理及时垃圾堆放混乱，清理不及时，异味较大13工地入口设置硬地坪，设置车辆冲洗装置无硬地坪每处/硬地坪不平整，出现破损每处/无冲水装置或形同虚设每处2/1/2安全标识5工地、栋号入口等重要位置安全标识设置齐全缺少必要安全标识每处每个1上墙资料5项目部上墙资料齐全，更新及时资料每缺一项/更新不及时每项1/1施工单位上墙资料齐全，更新及时资料不全、更新不及时每单位1水电管理15临时用水管线作暗埋处理，现场无常流水等浪费现象管线不暗埋每处/长流水现象每处/漏水现象每处0.5/2/0.5电线线路假设规范整齐，道路上方加高224、处理，并设置标牌电线布置混乱每处/架设不规范每处1/0.5配电箱、电闸、分线盒符合安全用电要求不符合规范和公司规定要求每处1施工道路5主要道路硬覆盖到位、专人负责养护覆盖不到位，无专人养护13道路平整、通畅，无障碍道路高低不平、不通常12检 查 综 合 得 分检查人员签字项目/主管副总经理签字：日期房屋维修任务单 项目： 项目名称房号承诺维修任务的维修周期维修施工单位维修施工单位负责人/联系方式维修任务的完成时间物业公司负责人确认签字 项目公司负责人确认签收维修施工单位负责人确认签收维修任务描述（物业公司填写）：（可详见附件）第一次维修记录（施工单位填写）：（可详见附件） 维修人签字： 日期 225、：第二次维修记录（施工单位填写）：（可详见附件） 维修人签字： 日期 ：第三次维修记录（施工单位填写）：（可详见附件） 维修人签字： 日期 ： 第一次维修成果确认施工单位负责人：项目/公司负责人：物业公司验收意见：（可详见附件） 验收人：第二次维修成果确认施工单位负责人：项目/公司负责人：物业公司验收意见：（可详见附件） 验收人：第三次维修成果确认施工单位负责人：项目/公司负责人：物业公司验收意见：（可详见附件） 验收人：备 注此表由物业公司填写并跟踪落实，一式三联，第一联存物业公司，第二联存地产/项目公司，第三联存营销服务部。房 屋 移 交 单 ：项目名称正式楼号施工楼号开工日期竣工日期建筑226、性质 层数 结构总建面接收日期公寓商业办公机动车位配套用房及其他户型套数面积套数面积套数面积地下地上备注：产权单位盖章：物业公司盖章：营销部门经办人： 项目/公司经办人： 年 月 日房屋验收记录单 项目名称： 房号： 座 号 初验日期： 查 验 项目验收结果复验记录进户门墙 面顶 棚地 面门窗、玻璃暖气上水系统开关插座有线电话地漏及下水（通水）其它（可详见附件）初验小结（可详见附件）约定复验时间：物业移交小组成员签字：项目代表：技术部门代表：物业公司代表：营销部门代表：日期： 复验小结（可详见附件）复验结果日期：物业移交小组成员签字：项目公司代表：技术中心代表：物业公司代表：营销中心代表：日期227、：备注此表由物业公司填写，物业移交小组成员签字后，第一联存地产公司，第二联存物业公司，第三联存营销部门。材料设备验收单 项目： 材料设备名称： 供货性质： （ ）甲供 （ ）乙供 验收时间：供货单位(盖章)：送货人： 负责人：收货单位（盖章）：收货人： 项目负责人：监理单位（盖章）：验收人： 总监：甲方（项目盖章） 甲方是否参加验收：是 否 项目/公司工程部验收人： 项目/公司成本合约部验收人：交货地点交货时间品名型号规格小计数量备注验收结果： 1、合格 2、不合格 不合格处理：1、退货 2、降级使用 3、违约索赔 4、单价下调 项目总经理批准：不着 项目/公司工程技术部经理意见：签字： 日期228、： 项目/公司成本合约部经理意见：签字： 日期： 公司技术部门意见：（选型定板材料降级使用时需技术部门确认）签字： 日期： 总工程师意见：签字： 日期：分管副总意见：签字： 日期：填写说明：1、各单位应在接到本单后48小时内完成审核。2、高压柜、低压柜、变压器、发电机、水泵、口径大于80的阀门必须由甲方现场工程师参与验收。3、供货单位在申报结算资料时需附上本单原件及相对应的货品价格清单备查。4、若同批货物中有部分不合格且需降级使用，应在备注栏注明数量。材料设备出（入）库单 项目： 序号材料设备名称型号规格出（入） 库数量出（入） 库时间单价金额备注12345678910111213141516229、17项目/公司工程经办人：日期：项目/公司工程部经理：日期：项目/公司成本合约经办人：日期： 项目/公司成本合约部经理：日期：项目/公司采购经办人：日期：项目/公司采购部经理：日期：完工分部分项工程验收明细表 编号： 工程名称 施工单位申报序号分部分项工程名称图文/文号备注施工单位盖章：监理单位意见（签章）：建设单位意见项目/公司工程工程师：项目/公司工程部经理：成本合约部经理：总经理/副总经理：使用单位意见注1：此表作为工程决算的必备表单，施工单位要详细申报每一个分项工程，此表内未表达的分项工程将不予决算。此表可按分部工程分阶段申报；注2：此表“文号”是指设计变更单编号、现场签证单编号、通知230、单编号、工作联系单（工程中使用的）编号等工程文件编号。零星工程审批表项目名称 编号提出部门： 项目/公司 使用方 其它 是否有费用：是 否 施工单位估算费用: 零星工程类型说明本次工程需要原因1： 口 简要说明： 其他原因 口（请说明）： 零星工程内容描述零星工程复核主导部门项目负责人技术负责人成本合约部分管副总经理总经理分管副总裁/总裁抄送零星工程合同签批表密级 不迟于日签出项目名称合同名称合同报价合同编号合同各方经办部门主办意见项目/公司相关部门项目总经理/公司副总经理技术部门成本部门总经理分管副总裁总裁注1：按零星工程管理流程报相关人员审核及审批，对于勿需相关人员审核栏可打“”；注2：若231、意见或修改内容过多，请另附件，并在签名时注明有附件。合同编号： 项目 零星工程施 工 合 同项目名称：甲 方：乙 方：日 期项目零星工程施工合同甲方：_乙方：_依据有关法律法规，遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，结合本工程具体情况，经甲、乙双方平等、友好协商，就 工程施工达成如下协议，以资共同遵守。一、工程概况1.1 工程名称： 1.2 工程地点： 二、承包范围及方式2.1 承包范围： ；2.2 承包方式：包工、包料、包质量、包安全、包文明施工、包验收合格、包工程质保等。三、工期3.1 工期： （括号内大写）个日历天（含法定节假日）；3.2 开工日期：以甲方现场代表/现场监理工程师下发的开232、工令为准；（或具体日期）；3.3 竣工日期：甲方现场代表/现场监理工程师发出开工令之日起的第_（大写）个日历天。如施工过程中发生工期顺延情况，则竣工日期为甲方现场代表/现场监理工程师发出开工令之日起的第_（括号内大写）个日历天加签证顺延工期；（或具体日期）；3.4 若经甲方确认后由于乙方原因造成的未按约定期限完成施工，则每拖延一天甲方在结算款中扣除乙方_元的违约金。四、质量标准4.1 工程质量标准：按施工图设计、有关书面技术文件要求及现行国家、行业、地方施工质量验收统一标准、规范达到“合格”标准。五、合同价款、付款方式及结算方式5.1 本合同固定总价为：￥ 元，大写： ，该价款包含完成本工程所233、需的一切费用，且无论发生何种情况均不予变更；5.2 付款方式：工程完工，验收合格且竣工结算完成后，付至结算总价的 %，余5%为质量保证金，质保期按国家相关规定，本工程的质保期为_(大写)年，质保期满经甲方或甲方委托的第三方确认清算完毕后一次性付清（无息）；5.3 结算方式：工程完工验收合格后，乙方必须根据甲方要求提交完整的竣工结算资料，竣工结算资料包括本工程的施工合同、验收报告、竣工图纸、乙方申报的结算书等与本工程结算相关的内容，结算资料整理齐全后，先交甲方工程技术部确认后送至甲方预算部按甲方程序办理竣工结算，且乙方提交的结算资料必须是原件；5.4 乙方要求甲方付款时，必须按甲方要求提交付款申234、请并完成付款审批程序，按本合同指定的收款账户进行结算，提供本合同全额的合法合规的建安工程发票（付款至结算价95%时，应提供含质量保证金在内的全额发票）及未拖欠工人工资证明，否则，甲方有权拒绝付款。六、技术要求及图纸6.1 技术要求：6.1.1_；6.1.2_；6.2 图纸：6.2.1 甲方向乙方免费提供施工图纸_套，提供图纸的日期为_；乙方未经甲方同意，不得将甲方提供的施工图纸及有关技术文件转借给第三方，工程结束后作为乙方存档资料；6.2.3 甲方不得将乙方提供的竣工图纸和竣工资料及技术文件转借或转让给第三方，不得重复使用；6.2.4乙方超出本合同6.2.1款约定需要增加图纸套数时，甲方可代为235、复制，所需相关费用由乙方承担。七、甲、乙双方的权利及义务7.1 甲方委派_（姓名）_（电话）为甲方现场代表，在授权范围内行使本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；7.2 乙方委派_（姓名）_（电话）为项目经理，负责本合同的履行；7.3 乙方不得转包、分包或肢解分包本工程,否则，甲方有权终止本合同，乙方承担甲方由此造成的一切经济损失；7.4 乙方对自行采购的所有进场材料、设备的质量负责，所有材料、设备必须符合国家、行业规范的要求，并具备产品合格证和检验检测报告；7.5 乙方施工过程中未经甲方同意，不得随意拆改原建筑结构及各种设备管线等；7.6 乙方必须承担自行施工造成的垃圾清运工作及费用，否则236、，甲方有权安排第三方进行清理工作，费用从结算款中扣除；7.7 乙方的施工用水用电必须按规定计量，若不计量，结算时按本工程结算总价的3%（水1%,电2%）扣除；7.8 如乙方拒不执行甲方现场代表、现场监理工程师的指令或对甲方现场代表、现场监理工程师采取言语挑衅、身体侵害等粗暴行为的，视为严重违约导致本合同无法履行，除放弃对已完工程量追索工程款的资格外，造成实质伤害的还须承担民事、刑事责任。八、安全文明施工及保险8.1 乙方必须按国家和地方有关规定,采取严格的安全防护和防火措施,并承担由于自身原因造成的财产损失和伤亡事故的责任和由此发生的费用；8.2 若发生重大伤亡事故,乙方必须及时通知甲方；8.237、3 乙方必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并为施工场地内自有人员生命财产和施工机械设备办理保险，支付保险费用；8.4 甲方负责对乙方安全规范作业、文明施工情况进行检查。对乙方及其有关人员发生的违章、违法行为和存在的问题，甲方有权制止、教育、责成其限期整改，必要时每次按责任违约给予500元的经济处罚，在本工程结算款中予以扣除；8.5 乙方必须严格按照建设工程安全生产管理条例、建筑机械使用安全技术规程和国家相关法规、规范性文件进行施工，执行“一标四规范”和本工程项目当地城市文明建设、安全文明施工的有关规定。确保安全施工、派专职安全员负责具体的安全性工作，并做好安全教育宣传工作，严防安全隐患238、，杜绝伤亡事故和火灾的发生。若本工程施工过程中因乙方原因受到行政执法相关部门处罚或发生安全事故，乙方须承担相应的违约责任；8.6 本工程施工现场用电必须按施工现场临时用电安全技术规范（JGJ46-2005）执行，设备机具应有接地、接零装置，线路布置为“三相五线制”，安全防护措施到位。乙方所属管理人员和施工人员、与乙方有关的第三方人员在现场发生伤亡事故，其经济责任、法律责任和其它民事责任等均由乙方承担；8.7 乙方自行处理劳动用工和与此相关的所有归属劳动法和劳动合同法领域的事务。甲方无须也不应该为乙方或乙方所聘用员工负担任何关于工资、福利、伤亡、保险、统筹、医疗、劳动保护等属于劳动法或相关法律、239、法规、规章所调整的生产关系带来的义务。乙方应对其劳务工人进行有效管理，若出现乙方劳务工人上访或围堵甲方办公地点（公司、工地项目部、售房部等）给甲方造成影响的除乙方承担相关责任外且每次处罚壹万元。九、工程移交及质量保修9.1 工程完工经竣工验收合格后，乙方按甲方要求的格式填写工程移交证书和工程维修约定单一式三份，经各方（甲方、乙方、甲方委托或业主委员会选定的该项目的物业公司）签字盖章后，各执一份；9.2 质量保修范围：乙方承包施工的工程均属保修范围；9.3 在质保期内，如因乙方施工原因出现质量问题时，乙方在接到甲方或物业公司通知（电话、电报、书面通知、传真等）四十八小时内赶到现场维修或用同品牌档240、次的材料免费更换，否则甲方或物业公司有权安排其他人员进行维修，费用从质量保证金内双倍扣除，不足部分由乙方另行支付。对甲方或第三人造成损失的乙方应赔偿甲方或第三人的损失。若为人为破坏、操作不当、现场设备丢失等原因所致质量问题，则由甲方承担更换配件费用，乙方负责免费维修。十、争议的处理10.1 因履行本合同发生争议，由双方当事人本着平等、诚信、友好态度协商解决。若协商不成，甲、乙双方约定提交上海仲裁委员裁决，该裁决是终局的。十一、其他11.1 本工程的现场监理工程师为_（姓名）_（电话），在甲方授权范围内行使本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；11.2 本工程所使用的材料的品牌、规格型号、材质241、_十二、合同生效与终止本合同一式捌份，甲方执陆份，乙方执贰份，均具同等法律效力。甲、乙双方盖章后合同生效，双方责任和义务履行完毕后自行终止。甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 地址： 地址：电话/传真：电话/传真：开户行： 开户行：账号：账号：签约日期： 年 月 日签约日期： 年 月 日2.4成本合约管理表单 (项目名)成本控制指导书 XXXX公司201 年 月目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；说明：目标成本：目标建材成本标准材料名称说明规格单位目标价格人防门元/樘入户门元/樘防盗门元/樘防火门元/樘外墙瓷砖元/平米外墙涂料元/平米外墙外保温元/平米附表一：报批报建费用明细前期费242、用计划序号费用名称费用标准收费部门成本目标指标(元/)项目总控制目标成本(万元)说 明费用(元/)一土地证12345二规划许可证12345三施工许可证12345四房管局12345五其它费用1避雷2人防345合 计目 标 成 本 审 批 表 项目： 项目名称项目范围项目总价附件成本合约负责人目 标 成 本 明 细 确 定 审 核相 关 部 门 会 签成本负责人营销技术工程外联行政人事财务总经理分管成本副总裁总裁审批备注工 程 结 算 资 料 确 认 单 项目： 工程名称 施工单位按合同执行情况1、工期：满足现场要求a、合同工期： 年 月 日 年 月 日 实际工期： 年 月 日 年 月 日 工期延243、误/缩短： 天 ，奖/罚： 元b、控制工期：奖/罚 元 原因： 2、质量： 合同要求： 实际验收等级： 奖/罚： 元 经办人：按施工组织设计施工情况未按施工组织设计施工情况：(垂直运输工具，脚手架，模板，土方等) 经办人： 按图纸要求施工情况未施工部分： 经办人： 甲方分包工程有，无项目名称： 经办人： 甲供材料设备有，无材料/设备名称： 经办人： 甲供材料领用情况材料/设备明细：（或汇总清单附后，共计 页） 经办人： 甲控材料设备有，无材料/设备名称：(或汇总清单附后，共计 页) 经办人： 三方材料设备采购有，无材料/设备名称：发票提供方： 经办人： 签证变更复核确认情况签证：共 份 ，其中244、属于变更的签证 份 意见：变更：共 份，其中设计院变更 份，甲方变更 份意见： 经办人：扣款有，无a、b、 经办人： 项目负责人确认签署注：填表人为此项工程主办人，各专业填写相应栏目。工 程 结 算 工 作 交 接 申 请 单 项目： 本组经办的以下工程项目已竣工验收，符合办理结算的条件，请成本安排竣工结算。工程名称承包方合同名称合同开竣工日期合同编号实际开竣工日期工程质量其他序号项目内容签 署 意 见一工程(材料、设备)合格证明资料公司（材料设备）： 签字： 年 月 日二现场验收情况项目/工程部： 是 否另附验收补充意见 签字： 年 月 日监理公司：是 否另附验收补充意见 签字： 年 月 日物业公司：是 否另附验收补充意见 签字： 年 月 日三档案资料移交物业公司： 签字：