1、目录 第一章企业介绍与总则3第一节公司介绍3第二节总则3第二章开发部人员编制及岗位职责4第一节人员编制4第二节岗位职责4第三章开发部员工管理及工作汇报8第一节例会制度8第二节日报及周报制度9第三节奖惩制度11第四章直营店开发细则14第一节位置要求14第二节现有物业要求15第三节自建物业选址要求16第四节其他注意事项17第五章房屋租赁格式合同、中介合同等18第一节房屋租赁合同18第二节中介合同样本及注意事项18第六章直营店选址流程19第一节信息取得19第二节开发部项目考察19第三节酒店运营部项目评估19第四节工程管理部项目评估19第五节公司总经理最终确定项目20第七章直营店选址后评估标准21第一2、节项目情况说明表21第二节周边酒店及物业调查表23第三节标准测算表23第四节项目评估表24第八章物业招商计划、流程及合同26第一节开发物业招商计划26第二节开发物业招商流程26第三节开发物业招商合同26第九章人员培训及考核30第一节开发人员培训30第二节考核制度30一、绩效考核原则30二、绩效考核分类30三、绩效考核实施的职责分工31四、绩效考核主要项目的操作标准31五、绩效考核的结构及相关奖惩制度32第十章直营店业主关系维护35第一章 企业介绍与总则 第一节：公司介绍 XX市XX（集团）有限公司（简称“XX集团”）是2009年经XX市委、市政府批准、授权成立的一家投融资机构和国企公司，系XX3、市十大投融资平台之一。目前，XX集团拥有多家酒店、旅游景区、旅行社、广告公司及物业管理公司，总资产近15亿元人民币。公司针对当前旅游文化业发展的新特点、新形势,正在调整结构,整合资源,提高核心竞争力,致力于打造一个有贵州特色、有持续发展能力的知名旅游文化企业。 XX市XX（集团）酒店管理有限公司是XX市XX（集团）下属的全资子公司，注册资本500万元。本公司立足于“XX”酒店管理公司的核心理念，专业模式和强大管理平台，致力在XX营建能够满足和提升顾客居停品质的精品酒店及特色餐饮。第二节：总则一、 为加强投资管理、规范物业项目可行性分析报告标准与流程，提高项目可行性分析报告质量及执行偏差分析，特4、制定物业项目可行性分析报告标准与工作流程。二、 本制度适用酒店管理有限公司各相关部门。三、 本制度所指可行性研究分析报告指以自营的形式新拓展精品酒店、特许经营等参照此制度执行。第二章 开发部人员编制及岗位职责第一节 人员编制略第二节 岗位职责岗 位 说 明 书岗位名称开发经理 岗位代码XXXX-XX所属部门开发部晋升方向公司总监岗位等级经理直属上级公司总监直管下级开发专员间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要配合管辖区域内的开发经理对目标物业酒店进行开发，做好基层培训和管理，保证公司开业店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的开发与评估；配合开发专员开发有经营潜力的新址，5、帮助开发专员完成新址谈判工作及完成相关流程；完成对下属的在岗培训和指导工作；配合公司副总制定和完善开发的流程和制度；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助公司副总制定完成开发部工作流程；2.在公司规定的期限内完成公司布置的开发任务；3.在公司授权后，配合开发经理与业主洽谈开发合同；责任：1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司开发项目做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历大专以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：大专以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：3年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开6、发、招商租赁及销售；个性特征：团队合作精神强，专业的沟通技巧和销售语言，有很强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 岗位名称开发专员 岗位代码XXXX-XX所属部门开发部晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要搜索关于酒店物业的开发，调查当地相关地价，保证公司开业店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的开发与评估；收集有经营潜力的新址，负责新址谈判工作及完成相关流程；完成新址各类资料准备工作；开发合同前期的准备及存档工作；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助开发经理制定完成开发部工作流程；2.在开发经理规定的期限7、内完成公司布置的开发任务；3.在开发经理授权后与业主洽谈开发合同；责任：1.必须对公司开发项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：高中以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 岗位名称加盟专员 岗位代码XXXX-XX所属部门开发部晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级无间接管辖薪金标准填写日期核 8、准 人岗位概要搜索关于酒店物业的信息，调查当地相关地价，保证公司加盟店数及周期。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的调研与评估；开发有经营潜力的新址，负责新址谈判工作及完成相关流程；完成新址各类资料准备工作；与业主保持联系和协调后期各项服务工作；加盟合同前期的准备及存档工作；完成上级主管临时布置的工作；权责范围权力：1.协助开发经理制定完成加盟部工作流程；2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的开发任务；3.在开发经理授权后与业主洽谈加盟合同；责任：1.必须对公司项目的信息进行保密； 2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地9、产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：高中以上学历，房地产及市场开发专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 岗位名称招商专员 岗位代码XXXX-XX所属部门开发部晋升方向开发经理岗位等级专员直属上级开发经理直管下级间接管辖薪金标准填写日期核 准 人岗位概要搜索关于酒店物业的招商，调查当地相关地价，保证公司物业的租赁费用与周期最优。岗位职责对负责区域进行调研，在商圈内进行新址的评估；负责招商物业的谈判工作及完成相关流程；完成招商物业的各类资料准备工作；招10、商合同前期的准备及存档工作；完成上级主管临时布置的工作；在完成物业招商后，参与开发部工作。权责范围权力：1.协助开发经理制定完成招商部工作流程；2.在开发经理规定的期限内完成公司布置的招商任务；3.在开发经理授权后与租赁人洽谈招商合同；责任：1.必须对公司项目的信息进行保密；2.为公司运营做到最小的成本控制；任职资格性别不限年龄22-35学历高中以上婚姻不限籍贯不限技能房地产开发、房地产中介、招商租赁及销售语言中文教育背景：高中以上学历，房地产及市场招商相关专业；培训经历： 经 验：一年以上相关工作经验；技能技巧：房产中介、地产开发、招商租赁及销售；个性特征：性格开朗，有良好的沟通能力；较强的11、逻辑思维能力及吃苦耐劳的精神； 第三章 开发部员工管理及工作汇报第一节 例会制度一、 开发部人员应每周1次定期召开工作会议，由部门总监或经理主持，了解业务人员最新项目进展，分析困难,寻找解决方案。二、 开发部总监每周末应召集全体业务人员，召开部门周例会,了解本周工作进展，安排部署下周工作目标及计划。外地开发人员应以周报形式，及时汇报部门总监或分管副总工作进展情况，了解公司最新发展要求。三、 总经理或分管副总应每月召集全体开发人员，汇报公司最新开发进度，分析本月工作完成情况及制定下月工作目标。第二节 日报及周报制度一、 区域开发经理及开发专员应每日将当天工作情况以日报方式发送分管领导。工作记录日12、报表(日报表限当天下班前填写缴交完毕)工作日期: 年 月 日序时 间 起-止客户名称(工作项目)电 话 (备注内容)详 细 工 作 内 容客户要求事项或未完成工作事项等级接洽客户形式(打)客工开发拜访电话来访109:00-12:00 C4213:00-17:00E3今访问客户数翌日预计访问客户量本月签约目标: 本月目前工作(业绩)进度今日电话访问人数: 人当天A类客户数量本月累计A类客户数量超前正常落后目标 超前 正常 落后本月电话访问人数: 人翌日工作计划事项(一定要填写)及建议事项:主管交待及建议事项:1、在广场的专业市场周边扫街。2、寻找酒店的产权人和联系方式。3、做市场调研了解周边的宾13、馆和酒店的数量和客房入住质量4、填报表之时间 月 日 9：30 时 收报表者签名客户等级:A积极客户 B推动客户 C不可能客户 D原有的客户 E其它工作等级:1紧急重要 2紧急不重要 3重要不紧急4不紧急不重要 5其它部门主管: 直接主管: 工作执行者:二、 全体开发人员应每周制作开发周报，将本周工作重点，待解决问题及下周工作计划上报分管领导。第51周XX年12月18日上午下午XX年12月22日计划实际备注计划实际备主周一周二周三周四周五第52周XX年12月25日上午下午XX年12月29日计划实际备注计划实际备主周一周二周三周四周五第三节 奖惩制度开发部应根据公司整体开发目标，对各级员工制定工14、作指标。对于完成工作目标的业务人员，照绩效奖励方案，实施奖励；对于未能完成工作目标的，按照未完成比例，减少奖金，绩效工资，直至解除劳动关系。奖励方法一（高工资、低奖金）1. 开发部所有人员均采用项目奖励制度，与业绩挂钩，无其他固定奖金。项目奖励在租赁合同签约,房屋移交给我方且工程竣工后发放； 对区域经理和副总监的奖励于年终发放。 对当年度没有达到发放奖金要求的项目于达到要求时发放。3. 单项奖励基数 3.1 对开发经理的单项奖励基数方案年度签约项目数12345=6单项奖励基数5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000 6,250 3.2 对区域经理的单项奖励基数方案15、对区域经理的奖励基于其所负责区域的计划完成情况，1) 如果该区域计划完成或超额，则按每个项目4,000元核发奖金；2) 如果该区域计划完成80%以上，则按每个项目2,500元核发奖金。3) 如果签约项目少于计划的80%，则按每个项目500元核发奖金。 3.3 对总监的单项奖励基数方案对总监的奖励基于其所负责片区的计划完成情况， 1) 如果该片区计划完成或超额，则按每个项目2,000元核发奖金。 2) 如果该片区计划完成80%以上，则按每个项目1,200元核发奖金。 3) 如果签约项目少于计划的80%，则按每个项目500元核发奖金。4. 具体项目奖励金额的计算方法如下:1)项目奖励金额=单项奖励16、基数奖励系数(Bd);2)奖励系数(Bd)的计算方式为:Bd=合同完备系数(Bc)年限系数(By)其中:Bc= 0, 出现重大未竟事宜,致合同无法履行;Bc= 80%,出现未竟事宜,不影响合同执行,但增加公司成本(含工期延误);Bc= 95%,出现未竟事宜,得到及时处理、不影响合同执行且不增加公司成本、未造成含工期延误;Bc=100%，整个装修过程中未出现未竟事项。By=90%， 租赁年限少于15年；By=100%，租赁年限大于等于15年且小于18年；By=115%， 租赁年限大于等于18年。5.对区域经理以上人员的奖励计算方法：具体金额为:单项奖励基数奖励系数(Bd);单项奖励基数为相应职务17、人员所对应的基数;6.上面的奖励只针对直营店,合资店按50%计算;7.特许店每个项目按1000元进行奖励,不计入全年合计总数；区域经理以上将特许按0.2计入直营总数核发奖励。8.项目有介绍人的，介绍人得50%的奖励。按签约数进行排名,对区域第1名、个人排名第1、第2名进行特别奖励，具体额度如下：区域第130,00 个人第120,00 个人第210,00 对于特别好的项目给予特别奖励。特别好的项目，指根据开业后1年的经营情况进行测算，可以在2年半内收回投资的项目。好项目奖30,00 其中:开发人员70%,区域开发经理20%,主管总监10%.如果到时开发人员已离职的将不予奖励。奖励方法二（低工资、18、高奖金）业务员奖金制度每个项目奖金基数20000元1. 城市系数1.1. 各区域重点城市直营店系数：1.21.2. 其他城市直营店系数：1备注：重点城市为各区域重点开发城市。西南区域：太原西北区域：西安华东区域：上海、南京、杭州华南区域：广州(深圳)华北区域：北京、济南东北区域：哈尔滨(沈阳)2. 酒店规模系数2.1. 酒店客房数在100（含）至130（含）间范围内的系数：12.2. 酒店客房数在100至130间范围外的系数：0.83. 信息来源系数3.1. 业务人员独立获得项目信息并完成谈判签约的系数：13.2. 业务人员通过中介等途径获得项目信息，且支付中介费或项目介绍费的系数：0.53.19、3. 业务人员通过公司内部其他员工或外部人员介绍获得项目信息，介绍项目人员与项目跟进业务人员的奖金按照各方实际工作量及所做的贡献，按协商比例分配奖金。3.3.1. 介绍人员仅提供项目初步信息，由业务人员跟进洽谈成功的，介绍人员与业务人员按照0.2：0.8分配项目奖金。介绍人费用太少,积极性会降低3.3.2. 介绍人员提供详细项目信息，并协同业务人员跟进洽谈成功，且在关键谈判条件上为公司取得优厚条件的，介绍人员与业务人员按照0.5：0.5分配项目奖金。3.3.3. 其他公司开发人员提供详细项目信息，且在关键谈判条件上已经为公司取得优厚条件的，并在合同条款方面符合公司要求签约成功的，项目奖金全部归20、该介绍人员所有。4. 项目奖金计算项目奖金=20000*城市系数*规模系数*信息系数5. 超额奖励在公司规定的考核期限内超额完成项目开发的，超额部分项目按照项目奖金增发20%奖励。6. 各区域重要项目，由区域经理或主管参与协助全程谈判的，该项目奖金额20%归区域经理或主管所有。(区域经理和主管考核应该另外算管理的考核-也就是项目总数上)7. 领取时间及比例8. 签订正式合约的下一个月10日领取奖金总额的50%，门店开张领取奖金总额的30%，酒店正式开业当年年底，领取20%；超额奖金于酒店正式开业当年年底发放。9. 公司不参与投资的品牌管理输出项目，在公司未取得品牌特许经营权利，不能收取特许经营21、费用之前，按照每个项目5000元计算奖金；取得品牌特许经营使用权后，奖金制度另行制定。10. 个税：该部分奖金个税由公司代扣代缴。第四章 直营店开发细则第一节 位置要求（以下必须满足三项）一、 城市商务中心区域、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。二、 好的展示效果十字路口，主干道。三、 邻近城市标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。四、 交通便利，有地铁或三辆以上公共交通线路直达。五、 邻近城市知名的大学或在万人以上的教育区。六、 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。七、 邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、22、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。八、 交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性，车辆进出便利。第二节 现有物业要求一、 建筑面积在30008000平米。独栋建筑，位置好的可考虑裙楼或大楼中部分楼层，但底楼大堂位置应有方法解决。建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造，若为砖混结构，则原建筑物的房屋间隔基本合乎公司要求，套内面积在25平方米以内，3.3M*6.5M开间为最佳，无需重新间隔。物业结构适合进行改造，得房率高出房率为38平方以下，租金低的话可以放宽。二、 建筑物为长方体，建筑面积在50008000（京、沪、23、穗、深以外的城市面积最好在6000平方米以内）的范围内，可改造成100-200间客房，宽度或进深以14-15米左右为最佳，11-12米为次佳，进深在16米以上最好能开天井，改造后没有窗户的暗房比例原则上不超过20%，整栋建筑物外形以一字形、L形和工字形的板式结构为最佳。三、 楼顶和外墙最好可以设置户外广告位。四、 有充足停车场地，停车位和房间配比为1：102：10。五、 物业结构适合进行改造，得房率高，出房率为40平方以下，租金低的话可以放宽。六、 产权清晰，不是银行抵押物业。七、 水、电容量符合宾馆使用要求。电以每个房间2.5kw为最低要求，水的管径为100cm。八、 租赁期限不少于12年，24、个别位置好回报率高的可适当放宽条件。九、 物业租金应低于同时期相同地段其他品牌酒店或其他物业的租赁水平。十、 有足够的免租装修改造期限三个月为最低标准。十一、 业主配合程度高。十二、 营运测算表必须符合公司对投资回报的要求。运营测算表见附件。第三节 自建物业选址要求一、 至少三通一平，市政配套到位，位于红线内。 二、 占地面积15003000平方，具体面积视地理位置与价位而定。三、 该区域已经有一定的商流，土地性质最好不是划拨土地和军产。四、 该地块容积率符合改造后的需要建筑面积能够达到30008000。第四节 其他注意事项一、 尽量避免通过二房东签定租赁合同，不能避免的也应由房屋产权人出具同25、意转租的书面文件。二、 如遇到有转让费用的，尽可能让其将转让费平均分摊到租赁年限里。三、 尽量避免签定远期交房合同。对于位置符合公司远期发展战略的项目，要经常与业主保持良好的沟通联络，关注项目的时效。四、 应注意城市规划给物业将来周围环境带来的影响。五、 较为有利的动迁赔偿条款。六、 产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人，尽量避免有银行抵押的物业；整栋物业由单个业主持有产权最佳，由多人持有产权的，需提供经过公证的委托书委托一家签约。七、 如遇到国有或集体企业处于改制期或改制未完成的，需特别注意其员工安置所带来的问题。八、 以合资合作方式成立的酒店企业，须仔细考察合作方的经济实力、合作心态及社会26、背景；且仅限于重点城市优质项目，公司自己无法通过其他渠道获得，并对公司连锁酒店布局有战略意义的。九、 对于任何公司正在洽谈的项目或信息，应注意做好保密工作，以防横生枝节，引来对手的竞争。第五章 房屋租赁格式合同、中介合同等第一节 房屋租赁合同（见附件）一、 直接租赁合同样本二、 转租合同样本第二节 中介合同样本及注意事项一、 中介合同样本（见附件）二、 注意事项:1. 必须与具有房地产中介经营资质的房产中介公司签定中介合同。2. 支付中介费用一般不超过物业第一个月租金的30%，个别重点城市特殊项目最高不超过第一个月租金的50%。3. 支付中介费用的物业项目，一般不考虑再支付其他介绍费用。第六章27、 直营店选址流程第一节 信息取得 开发人员通过各种渠道收集相关物业信息。第二节 开发部项目考察一、 按照开发选址要求初步过滤信息，对于符合选址要求的物业，进一步收集该物业的相关数据，包括物业产权结构，地理位置，周边环境，结构图纸，排房设计，水电容量，消防状况物业外观照片，业主初步报价，租赁年限，付款条件，并通过市场调查了解该城市或区域商业情况，制作项目情况说明表。二、 根据情况现场或通过网络调研该物业周围同业竞争状况，酒店价格和入住率等相关数据，周边商用物业出售及出租价格，制作项目周边酒店及物业调查表。三、 根据排房数据及周围酒店价格数据，制作项目测算表。四、 根据上述综合信息，制作项目评估表28、。五、 开发经理根据上述4项表格和数据，对项目初步决策，符合条件的物业上报部门总监及分管副总经理。第三节 酒店运营部项目评估一、 负责物业的周边市场调查和评估，包括城市发展趋势、物业周边环境、同类酒店价格和出租率等。二、 该物业开业物品配套预算、运营后的年收入、成本和费用预算等。第四节 工程管理部项目评估一、 对项目工程现状进行评估，对该物业的装修投入和工程配套预算。二、 制定简要装修改造日程 。第五节 公司总经理最终确定项目一、 现场查看物业具体情况。二、 对项目的可行性报告进行审阅。三、 可行性分析报告内容以及提纲:1. 开发部、运营部、销售部、总经办等职能部门负责效益评价、可行性分析的审29、核和审定，以及分析报告结果的撰写和确认等。2. 各部门要求形成书面材料，并经责任人签字后报给使用材料的后续部门，最后汇总后报财务部可行性研究报告专管员。3. 可行性分析报告数据采集分工协作流程：序号部 门责任人需提供材料报送时间要求1开发部开发总监项目概况，产权证等材料报告出具前2天租金及租期、市场分析报告出具前2天2市场部市场总监市场分析报告出具前2天运营期能耗测算报告出具前2天3运营部运营总监装修投资外其他投资（如：物资配备等）报告出具前2天企业组织、劳动定员报告出具前2天市场分析;项目风险与防范措施报告出具前2天4总经理办公室总经理下结论2天内第七章 直营店选址后评估标准第一节 项目情况30、说明表产权人名称邮编地址联系人电话传真转租方名称邮编地址联系人电话传真房屋状况物业地址出房数房产证号商业性质是 否，解决方案：图纸有 否土地性质红线图有无总面积租用面积平面图有无场地面积我方面积平面图有无拆迁规划规划红线图是否转租是 否 解决方案是否抵押是 否 解决方案租期租金单元租金年租金有否递增其他约定租赁年限免租期交房日起租日付款方式有否押金其他约定配套设施设备水-吨/月原容量： ，管径DN 提供我方： 接入日期费用/负担电KVA原容量： ，线径： 提供我方：接入日期费用/负担煤/天然气原容量： ，提供我方：接入日期费用/负担有线电视有，无,约定:接入日期费用/负担市政供暖有，无,约定:31、接入日期费用/负担排污化粪池有，无,有否场地 有无进污水管网是；否，约定： 接入日期广告位租赁区域所有广告位归我方使用：是否特殊约定辅助用房租用范围所有辅房归我方使用： 是否特殊约定搭建：可否停车位租用场地可做停车场： 是否特殊约定楼顶广告位均归我方所有： 是否特殊约定其他设施消防许可证消防水箱消防水泵消火栓烟感房屋安全安全鉴定报告有,无/提供日期:需要结构加固否,是/完工日期:我方只租赁整栋物业的标准层中段楼层是否和业主协商的下水管走管方案： 和业主协商的透气管伸出方案： 和业主协商的并入大楼排水系统方案： 空调室外机安装位置墙体任意位置挂放是否/约定:烟道电梯有,无/电梯井有,无/井道位置32、有且业主认可并配合,无隔油池图纸总平面图租赁区域图建筑平面图立面图剖面图结构图水系统图电系统图消防施工图施工配合施工场地无,有/场地图有无,提供日期:卫生条件工地厕所有无施工用电无,有/ KVA,位置:提供日期施工用水无,有/管径DN ,用水量 吨/月,位置:提供日期其他其他事项第二节 周边酒店及物业调查表一、 周边情况调查表银行医院交通大型餐饮超市 二、 竞争对手情况酒店名称标准门市价执行价性价比硬件第三节 标准测算表请见附件第四节 项目评估表项目评估标准标准分评估分星级数备注位置10现有位置优越，符合宾馆选址需要10一般但符合宾馆选址需要5不好，不符合选址要求0未来位置1年内，可以符合要求33、51-3年内，可以符合要求33年以上0建筑物20结构适合改造5一般3不适合0形状适合改造2一般1不适合0状况新（5年以下）3一般（5-15年）2旧（15年以上）1改造容易3一般2难0能源满足宾馆使用7需要增容并可以作到5不能适合0产权10产权清晰清晰，证照齐全5不清晰，但可在期限内作好3不清晰0性质符合宾馆要求符合5需要变性且可在期限内作好3不符合，不能变性0租金5低于该地区市场价0.4元5低于该地区市场价0.2元3高于该地区市场价0.2元2高于该地区市场价0.4元1投资规模（以每平方的装修投资计算分值）101000元以下101000-1200元81200-1500元51500元以上0投资收益34、10非常赢利，回报率30%以上10赢利，回报率18%-30%8一般赢利，回报率12%-17%5不赢利，回报率12%以下0标识形象10广告牌好5一般4不好0业主配合积极5一般4不好0商务环境10环境一流区域，一流地段5一流区域，二流地段4二流区域，一流地段3二流区域，二流地段2客源有利于吸引商务客人5一般吸引3不利于吸引商务客源0交通10便捷性有利，方便5不影响3影响0停车位20个以上510-20个310个以下0特殊事件影响力5有利于宾馆经营5没有3不利于宾馆经营0总评分：（以星级来表示）总分值：说明：70-80分一般项目80-90分较好项目90-100分极好项目第八章 物业招商计划、流程及合同35、第一节 开发物业招商计划由于部分整体租赁的物业除满足酒店本身使用功能外尚有多余面积可供分租,转租,以抵消酒店的租赁成本;并可根据酒店的配套需求,引入其他相关业态作为酒店服务的补充。故需要由专人对酒店多余面积拟订招商计划，实施招商工作。第二节 开发物业招商流程一、 确定物业可供出租部分的产权面积二、 确定招商用途三、 寻找物业租赁方,洽谈租赁条件.四、 签定租赁合同,配合租赁方提供相关证明材料.第三节 开发物业招商合同招商合同范本（参考）时间： 出租方(以下称甲方)： 法定代表人及身份证号：营业执照号:注册或居住地址：邮编：电话：承租方(以下称乙方)： 法定代表人及身份证号：营业执照号: 注册或36、居住地址：邮编：电话：根据中华人民共和国合同法及有关法律、法规规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，就产权属于甲方的房屋租赁有关事宜进行协商，为明确双方之间的权利义务关系，特订立本合同。一、 房屋基本情况甲方出租的房屋位于_，建筑面积_m (使用面积_ m )。甲方同意按本合同之条款，将房屋所有固定装置，设备，电器等租赁于乙方做商务使用。二、 租赁期限1. 房屋租期为_ _年,自 年 _月 _ 日至_ _年 _月 _日。其中前_天为装修免租期。乙方自本合同签定之日起即可入住。2. 租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。3. 合同37、期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。三、 租金及支付1.每月租金为人民币_元，乙方每 个月缴纳一次租金。 乙方可以支票或现金形式支付租金。甲方开户银行： 收款人名称： 账号： 2.本合同一经签署，乙方应立即交付人民币 元作为第一次房租，并交纳相当于 个月租金的押金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金(无息)。若乙方私自提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。3.甲方在收到乙方租金时，向乙38、方提供交纳租金的正式发票或收据。4.所有与本合同有关之各项赋税，一概将根据中国政府有关规定由甲方或乙方各自承担及支付。四、 水电费、管理费、电话费和维修费的缴费办法1.出租房屋各项收费标准为：水： /吨，电： /度，煤气： /立方米，（其他： ）如遇政府价格调整，以政府调整新价格为准。2. 出租房屋的管理费由甲方每月自行向有关部门交纳；水电费、煤气费、电话费由乙方每月自行向有关部门交纳。3. 租赁期间，乙方引致租赁房屋内与房屋质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责；租赁房屋内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。五、 出租方与承租方的变更 1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第39、三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。六、 乙方的职责 1. 乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金-逾期付款违约金，滞纳金-违约金日为为实欠租金的 %。如拖欠租金 天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。 2. 在合同期内，甲、乙双方在因故需单方面终止合同时，须提前40、一个月书面通知对方。 3. 乙方在租赁期间，应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予经济赔偿。乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，在不影响房屋结构的前提下，需经甲方同意后方可进行。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。4. 乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并由甲方协助乙方办理相关手续，费用由乙方自理。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理。 5.租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设41、施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。乙方擅自更改房屋结构造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状。 6.租赁期满或合同解除后，乙方若已经搬出租赁房屋，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解下，均视为放弃，任凭甲方处置；若乙方逾期不搬迁，则甲方也有权处置乙方在已经解除租赁关系的房屋中的物品。7.乙方保证承租甲方的房屋作为商业用房使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。七、 甲方的职责1、甲方应在本合同签定起 日内向乙方出示出租房屋的相关资料原件和给乙方与原件一致的复印件。包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的42、身份证和出租许可证等。如日后因证件不全使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失，由此引发的纠纷由甲方独自承担。2. 甲方在租赁期内对本合同所指的房屋及设施进行维修保养；该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当或人为因素除外）。甲方进行维修须提前七天书面通知乙方，乙方应积极协助配合。3.甲方对本出租房所属的大厦或小区的安全和管理负责； 4.甲方保证乙方在本合同期内合法经营不受干扰。八、 违约条款1.租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，43、乙方还应负责赔偿。（1） 未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2） 未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3） 擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动的；（4） 拖欠房租累计 天以上的。（5） 拖欠应交纳的水费、电费、煤气费(天然气)及其他相关费用三个月以上的。2.在租赁期内，乙方逾期交纳水、电、煤气（天然气）及其他相关费用，每逾期一天，则应按上述费用的0.4%支付滞纳金。逾期达三个月以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。3.甲方未按本合同规定时间交付房屋供乙方使用的，每逾期一44、日，甲方按月租金的10%向乙方偿付违约金。逾期 天，则视为甲方不履行合同，乙方有权终止履行该合同。甲方除应按上述规定支付违约金外，还应对违约金以外的乙方实际发生的经济损失进行赔偿。4.租赁期满，乙方应在 日内交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付双倍日租金作为违约金。5.在租赁期内，甲乙双方任何一方擅自解除本合同，应按合同总租金的10%向守约方支付违约金，若支付的违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应负责赔偿。九、 免责条款租赁期间，若乙方因自然灾害或政府政策干预等不可抗力因素导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。经甲方确认后，本合同可自然终止，互不承担责任，甲方须将所有45、押金及预付租金无息退还乙方。 十、 其他条款1.甲方配备的室内电器、家俱等附属设施的数量、型号和装修的标准，以附件确认为准。 2.本合同如有未尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。 3.本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请甲方所在地工商管理部门或人民法院裁决。 4本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份，经过双方代表签章后生效。出租方： 承租方： 法定代表人盖章： 法定代表人章： 年 月 日 年 月 日商铺出租合同附件 甲方为乙方提供附属设施物品如下： 电器类： 家具类： 其他： 双方签字确认： 甲方法定代表： 乙方法定代表： 年 月 日 年 月 46、日 第九章 人员培训及考核第一节 开发人员培训职位公共课程专业课程（含酒店）市场/开发部所有职位新进成员关于“HOTEL”“INN”选址要求酒店的分类与简介酒店常用英文词汇服务与礼仪要求文员、员工、助理沟通选址要求顾客满意市场调研酒店安全与卫生经营测算专员人员管理谈判技巧时间管理公关学原理主管、部门经理领导风格去运营部、采购部、工程部实习处理特殊状况认知与保留面试与甄选教练式经理总监、总经理达到你的目标面试与甄选改进工作管理总经理的思考方式注：所有新进成员至少需进行英语培训。第二节 考核制度一、 绩效考核原则公司的绩效考核原则是：为公司部门组织变革和发展提供重要依据；为公司各项人事管理提供一个47、客观而公平的标准，并依据这个考核的标准决定晋升、奖惩、调动等；对员工起到激励、督促和导向的作用；依据考核的结果，有针对性地制定培训计划，达到提高员工素质地目标；二、 绩效考核分类1. 公司的绩效考核按时间分类大致分为：月度考核、季度考核、年度考核。在每个考核期内，根据公司人力资源部所提供的项目考核工具由相关考核部门进行阶段性考核；2. 公司考核分类的内容2.1. 月度考核内容：岗位KPI绩效考核、考勤绩效考核、工作态度绩效考核；2.2. 季度考核内容：个人成长绩效考核、员工满意度绩效考核；2.3. 年度考核内容：360度绩效考核三、 绩效考核实施的职责分工1. 人力资源部在绩效考核中的重要职责48、1.1. 设计和完善绩效考核方案；1.2. 对绩效考核的内容、目标等进行宣传，必要时对相关考核部门人员进行培训；1.3. 督促各考核部门按计划执行考评方案；1.4. 及时收集和整理考评信息，并总结出考评结果；1.5. 向公司管理者汇报考评结果，并根据高层者的建议与意见制定相应的人事政策；1.6. 对考评结果进行归档处理；2. 职能部门在绩效考核中的职责2.1. 负责实施本部门的考核工作；2.2. 对本部门的考核工作进行总结，就考核结果与人力资源部汇总，并就本部门考核过程中出现的问题与人力资源部协调；2.3. 根据考评结果和公司的人事政策对本部门的人事进行相应的调整；四、 绩效考核主要项目的操作49、标准1. 岗位KPI绩效考核操作流程岗位KPI绩效考核是职能部门负责人对部门人员每月工作任务完成进度、工作完成质量情况的一个客观评价。1.1. 每月月初1日由被考核人员根据部门负责人对于下一个月度部门的工作方向，被考核人员计划安排下当月工作任务计划并填写岗位KPI考核表；1.2. 部门负责人审核好岗位KPI考核表后汇总至人力资源部；1.3. 至每月30日人力资源部下发岗位KPI考核表至被考核人，通过自评及上级主管评分的方式进行评分，汇总至人力资源部实得分（自评分40上级主管评分60）/21.4. 岗位KPI绩效考核每月一次进行考核；2. 考勤绩效考核操作流程2.1. 每月30日由人力资源部汇总50、考勤记录；2.2. 考核分数由人力资源部依据实际出勤记录予以记分；2.3. 考勤绩效考核每月一次进行考核；2.4. 操作标准详见考勤综合绩效操作标准制度；3. 工作态度绩效考核操作流程3.1. 每月30日由部门负责人对部门员工进行考评；3.2. 每月30日考核分数由部门负责人填写后汇总至人力资源部；3.3. 工作态度绩效考核每月一次进行考核；3.4. 操作标准详见工作态度绩效操作标准制度；4. 个人成长绩效考核操作流程4.1. 每季度最后一个月由部门负责人对部门员工进行考评及被考评者自评；4.2. 每季度最后一个月30日将考核分数由部门负责人填写后汇总至人力资源部；实得分（自评分40上级主管评51、分60）/24.3. 个人成长绩效考核每季度一次进行考核；4.4. 操作标准详见个人成长绩效操作标准制度；5. 员工满意度绩效考核员工满意度绩效考核是指：对于公司管理岗位人员在管理岗位能力的评价，一般由被考核者下属或同级别人员进行考评。公司考评对象为：主管级、部门经理级、总监级、副总裁级等人员；酒店考评对象为：值班经理、主管、酒店经理等人员；5.1. 每季度最后一个月由人力资源部分配至相关人员对被考评人员进行考评；5.2. 每季度最后一个月30日将考评分数汇总至人力资源部；5.3. 员工满意度绩效考核每季度一次进行考核；5.4. 操作标准详见员工满意绩效操作标准制度五、 绩效考核的结构及相关奖52、惩制度1. 绩效考核列表考核维度考核项目目标值权重数据来源备注岗位方面岗位KPI工作进度 达标率100以上30岗位KPI绩效100209015805700岗位技能考核10分10平衡计分考勤绩效考核人事部10分10考勤绩效考核工作态度考核职能部门20分20工作态度绩效个人成长考核职能部门20分20个人成长绩效人事部5分5员工满意度公司员工5分5员工满意度绩效人员培养人事部5分5人力资源部统计季度无投诉人事部5分5减分项人事惩处公司各职能部门重大事件其他2. 岗位方面：2.1. 岗位方面的考核以部门完成季度工作指标为基础；该项考核项目由工作进度达标率、岗位技能考核组成；该项奖金以部门个人季度工作进53、度达标率确定；工作进度达标率 = 实际的完成工作进度 / 计划的完成工作进度；2.2. 绩效考核奖金由工资原有绩效奖金部分及各部门岗位项目奖金所组成；2.3. 工资绩效奖金部分每一季度改变一次，即本季度（连续三个月）每月工资部分绩效奖金季度绩效达标率奖金系数*工资奖金；工作进度达标率工资绩效奖金部分备注100%工资绩效奖金*（20%+100%）=100%工资绩效奖金*（10%+100%）90%达标率100%工资绩效奖金*100%80%达标率90%工资绩效奖金*80%70%达标率80%工资绩效奖金*50%达标率70%工资绩效奖金0元2.4. 实际的工作进度达标率报表及各项数据由人力资源部统计；254、.5. 各部门岗位项目奖金具体方案详见部门项目奖励暂行规定，每季岗位项目奖金数额累积至年终全额发放； 2.6. 若工作进度达标率本季度低于最低及格线70%,则本季度工资绩效奖金部分等于0元；2.6.1. 以上所指奖励，有产生如下情况的，按下列规则调整奖金计算公式：2.6.2. 若该员工中途调职，则该奖金计算至调职日；2.6.3. 若该员工因严重违纪被辞退或在奖金发放日前辞职，不发绩效奖金；2.7. 对于重大影响评估的客观因素，公司有权调整相应的工作达标指标；2.8. 连续两个季度未达到工作进度达标率预算及格线的，视为不胜任工作，公司有权给予降职、调职、劝退；3. 平衡计分方面：3.1. 考勤绩55、效检查：指公司对所属员工出勤状况的评分；该项考核由公司人力资源部考核；3.2. 工作态度检查：指公司对所属员工工作态度状况的评分；该项考核由公司各考评职能部门考核；3.3. 个人成长方面：个人成长考核是由员工自身及职能部门每季度一次对员工进行的关于员工自身技能、学历提高的一种记录；3.4. 员工满意度：指公司为提高管理者管理技能、了解部门管理现状，通过每季度一次不定期员工进行问卷抽查的调查方式；考核对象为公司管理层员工；3.5. 人员培养：指公司部门在一个季度内培养和输出12名资深专员或晋升1名主管，并通过人力资源部能力评估； 公司部门在一个季度内部门离职率低于公司离职率。考核对象为公司管理层56、员工；3.6. 平衡计分得分为加分项，工作进度达标率大于90%后计算加分项（若当月达标率低于90%，不算平衡计分项）；3.6.1. 考勤绩效 15% 完成工作进度达标率目标，即得 基本工资*60%*15%*岗位系数；3.6.2. 工作态度 15% 达到公司标准，即得 基本工资*60%*15%*岗位系数；3.6.3. 个人成长 20% 达到公司标准，即得 基本工资*60%*20%*岗位系数；3.6.4. 员工满意度 10% 达到公司标准，即得 基本工资*60%*10%*岗位系数；3.6.5. 人员培养 5% 达到公司标准，即得 基本工资*60%*5%*岗位系数；3.6.6. 季度无投诉 5% 达57、到公司标准，即得 基本工资*60%*5%*岗位系数；3.7. 岗位系数划分3.7.1. 公司专员/助理级别 岗位系数0.23.7.2. 公司部门主管级别 岗位系数0.53.7.3. 公司部门副经理级别 岗位系数0.73.7.4. 公司部门经理级别 岗位系数0.93.7.5. 公司总监/副总裁级别 岗位系数= 13.8. 如发现平衡计分项中各项数值存有弄虚作假情况发生，扣除当年所有奖金，并根据相关规定公司有权给予降职、调职、劝退；3.9. 平衡计分加分项若其中一点考核项低于该考核项目及格线，则不予加分计算。平衡计分加分项奖金不包含在工资绩效奖金之内；4. 减分项方面4.1. 人事惩处，书面警告每58、次100元，书面记过每次200元，不乘岗位系数；扣款部分金额于当月工资内扣除；4.2. 重大事件造成公司损失或不良影响的，每例扣除200元，不乘岗位系数；扣款部分金额于当月工资内扣除；4.3. 当月连续扣款额度超过300元，或一个季度年累积超过1000元，视为不胜任工作，公司有权给予降职、调职、劝退；5. 季度奖金计算公式及原则5.1. 月实发奖金工作进度达标率奖金平衡计分得分奖金减分项5.2. 每季度根据上一季度的工作情况及其他考核指标的考核后，进行年度360度的评级晋升工作，可上调，也可下调，情况严重的劝退。第十章 直营店业主关系维护由于直营项目一般都会签定10-15年的长期租赁合同，而物59、业业主一般在当地具有较多的人脉关系；在酒店开业前期与相关部门的关系处理，酒店开业证照办理，水电煤等配套设施的申请开通，酒店营运期间的物业管理和维护维修等，甚至租赁期结束后的续租条件等，都需要业主方的配合；在某些非独立租赁的物业，在物业保安，消防防护，水电维修等方面更需要业主的及时协助。在漫长的租赁期内，我们与房屋业主能否和谐相处，业主方能否及时尽力配合，将会对酒店长期营运业绩有较大的影响；所以，我们在租赁期间能否与业主方保持良好的合作关系，具有重大的意义。从开发部及以后的工程部门，营运部门，包括直营店总经理，因该在以下几方面与业主处理好关系：一、 开发部业务人员在前期开发时，应充分与业主沟通，60、使双方加深了解，发掘业主方在当地的资源优势，尽可能的利用业主能够提供的条件为酒店开业前期的物业交接、装修施工、水电到位、消防审核、证照办理上提供方便。二、 业务人员在与业主谈判租金支付条件上，在不违背公司财务原则的基础上，也尽量为业主方考虑合理避税，使对方在获得实际利益的前提下，更努力地协助我方前期工作。三、 工程部入驻物业开始装修期间，应及时积极主动与业主联络，因业主方对于物业结构，水电、管道的走向都相对了解，如能在装修施工中能积极配合协助，可以使工程施工少走弯路，节约施工时间，早日开业。四、 酒店开业时，邀请业主方参加开幕典礼，精美的装修改造不仅提升了物业档次，也能使业主感觉自己的物业在增值，同时利用业主在当地的人脉关系，多介绍客户。五、 酒店后期营运期间，酒店总经理应经常与业主保持联络，增进交流，协助业主向公司催讨租金，酒店日常庆典活动也多邀请业主参加，增强业主对酒店的关心程度，使业主了解酒店日常设施的使用状况，合理保养，发生故障时及时维修。六、 如果遇到业主方是大型国企或者集团的，可能集团还有大量可供我方开店的物业信息，对于这种业主，开发人员应与对方负责人取得良好关系，获取对方的信任，以取得对方后续物业信息。