1、x二期C区工程管理规划手册置地（x）有限公司工程管理部前 言置地（x）有限公司工程管理部牵头编制了x二期工程管理规划手册，意在系统地总结x一期项目工程管理的经验，更好地完成x二期的各项工程建设任务，加强项目管理的团队建设和业务能力提升，做好项目管理的整体规划和对各项具体工作的前期筹划。本手册作为项目工程管理的工作指引之一，可以让我们的具体工作更加有条理、有计划、有目标。本手册对项目工程标段划分、工程合约分判、前期工作安排、工程管理难点及重点分析、工程进度管理、工程质量管理、工程技术管理、工程合约及过程成本管理、设计图纸及工程资料管理、安全文明施工管理、验收工作组织与管理、维保工作组织与管理等内2、容进行细致规划。由于时间紧迫、水平有限，在编写过程中难免存在遗漏和错误，我们将根据实际工作的经验再积累，不断进行知识总结，及时修订、完善，为公司后续项目的工程管理水平不断提升做有力之贡献。本手册作为置地（x）有限公司的内部管理文件，所有接触、使用本手册的人员均应做好保密，未经公司批准，不得复印、外传本文件的全部或部分内容。编制依据招标文件序号招标文件名称招标文件编号日期1x二期C区项目招标文件勘察报告1x二期C区项目岩土工程勘察报告2009-3公司发文及指引序号管理文件名称编号日期1工程合同管理办法2结算管理办法3签证管理办法4变更管理办法5简易招标和免招标管理细则6招投标管理办法7承包商后评3、价办法（在编）8甲供材料管理办法9甲定乙供材料管理办法（在编）10乙供材料质量监督检查细则（在编）11工程计划与进度管理细则（在编）12工程文档与信息管理办法（在编）13工程质量管理办法（在编）14工程样板引路管理细则15工程合同执行细则16现场日常管理细则（在编）17防渗漏体系18突发事件应急机制19质量事故处理办法（在编）20监理工作监管细则（在编）21外墙内保温技术文件22安全生产管理细则（在编）23维保工作管理办法（在编）24物业移交管理办法（在编）25竣工验收管理办法26过程质量检查与验收管理指引27集团标准工期计算指导28工程管理规划书编制指引29x公司铝合金门窗（带副框）工程技术4、指引x公司外墙装饰工程技术指引30x公司外窗洞口（带副框）施工方案指引规程、规范、法规 类 别名 称编号或文号规程规范规程规范国家建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007岩土工程勘察规范GBJ500212001工程测量规范及条文说明GBJ50026-2007地下工程防水技术规范GB50108-2001建设工程施工现场供用电安全规范GB50194-93建筑地基基础工程施工质量验收规范GB50202-2002砌体工程施工质量验收规范GB50203-2002混凝土结构工程施工及验收规范GB50204-2002屋面工程质量验收规范GB50207-2002地下防水工程质量验收规范GB50205、8-2002建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2002国家建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002电梯工程施工质量验收规范GB50310-2002民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001建筑工程项目管理规范GB/T50326-2006智能建筑工程质量验收规范GB50339-2003钢结构施工质量验收规范GB50205-2001锚杆喷射混凝土支6、护技术规范GB50086-2001行业钢筋焊接及验收规程JGJ18-2003回弹法检测混凝土抗压强度技术规程JGJ/T23-2001钢筋焊接接头试验方法JGJ/T272001建筑机械使用安全技术规程JGJ33-2001施工现场临时用电安全技术规范JGJ46-2005建筑施工高处作业安全技术规范JGJ80-91玻璃幕墙工程技术规程JGJ102-2003建筑工程冬期施工规程JGJ10497钢筋机械连接通用规程JGJ107-2003地方建筑安装工程资料管理规程砌体结构工程施工质量验收规程建筑工程清水混凝土施工技术规程混凝土结构工程施工质量验收规程建筑结构省优质结构工程质量评审标准建筑芙蓉杯工程质量评7、审标准建筑安装分项工程施工工艺规程标准标准国家硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥GB175-1999建筑用砂GB/T14684-2001建筑用卵石、碎石GB/T14685-2001轻集料及其试验方法GB/T17431.2-1998低碳钢热轧圆盘条GB/T701-1997钢筋混凝土用热轧带肋钢筋GB1499.2-2007钢筋混凝土用热轧光圆钢筋GB13013-91弹性体改性沥青防水卷材GB18242-2000建筑消石灰粉GB/T481-1998行业混凝土泵送剂JC473-2001砂浆、混凝土防水剂JC474-1999混凝土膨胀剂JC476-2001混凝土防冻剂JC475-1996法规国家房屋建筑工程和市8、政基础设施工程实行见证取样和送检的规定建建2000211#地方关于转发 房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定的通知企业目录x二期C区工程管理1工程管理部1前 言2x二期C区工程管理规划41项目概况41.1项目简介41.2工程标段划分51.3工程难点特点分析：61.4 主要合作单位82项目部门建设管理92.1项目经理部组织管理架构92.2项目经理部主要职责92.3项目经理部人力资源和办公设备计划112.4办公用品计划112.5项目经理部主要岗位职责12资料岗位职责133x二期工程合约规划143.1x二期工程合约规划141、工程服务类合同，有：142、前期工程合同，有：145、其9、它分包合同，有：143.2x二期主要甲供材料143.3x二期主要甲指材料153.4 x二期工程合约规划框架图154.项目部与各部门的协作164.1设计部协调164.2营销协调164.3企业发展部协调164.4成本协调174.4招标采购协调175 项目建设进度管理规划185.1 x二期C区工程进度管理目标185.2 标段划分及3A计划工程进度主要控制节点18公司销售经营计划配合215.3 总包的平面分区及进场顺序及施工场地临设布置225.4 基于项目开发3A计划体系编制的工程实施进度计划23工程计划管理与工程进度管理措施251、项目部里程碑进度控制计划252、项目部计划管理组织机构253、工程计10、划的修改254、销售配合265.4.2 对承包商关于工程进度的合同管理265.4.3 施工现场进度管理的具体措施27设计图纸出图进度协调措施316 工程质量管理规划346.1 x二期工程质量目标346.2 实现工程高品质管理的基本原则及保证措施346.3 实现工程高品质的管理重点356.4 关键质量指标监控及质量通病防治专项规划511、分户验收管理办法512、关键工序验收管理办法531、本图将根据工程不同阶段进行针对性调整；536.4.2项目建设关键质量指标监控546.5 开展质量管理活动，加强品质管理的学习和培训，倡导和树立质量意识627 工程技术管理规划637.1 项目部牵头组织承包商、监11、理单位编制科学、可行的施工组织设计637.2 项目部牵头组织监理单位编制针对本项目的监理细则647.3 做好图纸会审、设计交底和二次深化设计的管理工作657.4 协调组织施工单位编制关键工序的施工方案，做好施工方案审查667.5 各施工阶段的技术管理重点697.5 成品保护878 验收工作组织与管理规划878.1 施工过程中分户验收阶段划分87*栋*户型结构分户验收表888.2 项目竣工验收与竣工备案的组织与管理90竣工综合验收手续一览表928.3 竣工验收阶段的验收工作及整改工作管理939 安全文明生产管理规划979.1 x二期安全文明管理的目标979.2 文明施工管理规划内容979.3 未12、取得施工许可证手续前的安全管理989.4 安全管理责任落实989.5 现场安全管理工作具体措施1013、罚款不是直接针对违反安全管理的当事人，是处罚供方的。10110 工程图纸及工程资料管理规划10310.1 图纸管理10310.2 工程资料10411 工程合约及过程成本管理规划11111.1 工程合同付款管理11111.2 工程变更管理11111.3 工程量测量/计量与签证管理11212 工程保险规划11213 项目维保组织与管理规划11314项目经理部培训计划11614.1 项目工程管理规划手册培训11614.2 项目设计交底11614.3 合同有关内容培训11614.4 质量、进度控制培13、训1164.主讲：项目经理部全体人员开会讨论。11614.5 安全文明施工管理培训11614.6 案件培训1171.集团内部的案例培训1172.员工自身工作经验中总结的案例培训1173.外部及供方提供的案例培训11715.会议制度11715.1周例会制度11715.2紧急会议制度1173.对未按时到达会场的与会者进行处罚100元/人/次。11716 工程总结11816.1 工程管理及场地综合利用规划11816.2 质量管理总结11816.3 技术管理总结11816.4 工程计划和进度总结11816.5其他总结11817 附件119x二期C区工程管理规划1项目概况1.1项目简介置地xx项目可建设14、用地面积约603亩，位于x市星沙经济技术开发区，规划总建筑面积约120万平方米，共分三期开发，目前其一期已竣工入住。x二期位于项目的2号地块，地块四至为：北临星沙望仙路，南临行政支线，东西分别临东一路和东二路。规划总建筑面积约48.5万m2，计划分三区（A、B、C区）开发建设，在A、B区和C区之间为中心景观区。x二期各区建筑面积分布表分区标段栋号、层数、面积备 注A区A19号楼(34层，住宅， 13888m2)，10号楼(34层，住宅，16137m2)，11号楼(34层，住宅，16620m2)，14号楼(2层，商业，2612m2)A1标约4.6万m2A2地下室（1层，车库，35651m2)，515、号楼(34层，住宅，15762m2)，6号楼(34层，住宅，15033m2)，7号楼(34层，住宅，15033m2)，12号楼(34层，住宅，16137m2)A2标约14.6万m2A31号楼(34层，住宅，25114m2)，2号楼(34层，住宅，24362m2)A3标约4.9万m2B区B3号楼(2层，幼儿园，1889m2)，4号楼(34层，住宅，25264m2)，8号楼(34层，住宅，13402m2)，13号楼(34层，住宅，14262m2)，15号楼(34层，住宅，16516m2)B区约6.8万m2C区C116号楼(34层，住宅，28380m2)，17号楼(34层，住宅，17390m2)，116、8号楼(34层，住宅，17390 m2)，19号楼(34层，住宅，28758m2)，地下室（1层，车库，22411m2),5号商业（二层，商业，）6号商业（二层，商业，）C1区约11.7万m2C220号楼(34层，住宅，28672m2)，21号楼(34层，住宅，29543m2)22号楼(34层，住宅，28920m2)C2区约8.7万m21.2工程标段划分二期划分为三个区，依次为A、B、C，其中 AB区已于2009年总包进场施工，计划于2011年陆续竣工交房，C区按公司开发建设和市场营销进度的需要，将C区工程划分为两个标段进行建设，并计划于2010年9月底总包正式进场施工。具体交房入住日期，根据17、营销情况和客户服务品质的要求，分区错开安排。x二期C区由置地（x）有限公司投资建设；x方圆建筑工程设计事务所设计；C1标由x建设集团有限公司承建；C2标由x建设集团有限公司承建；xx建设工程咨询监理有限公司全程监理。项目总用地面积55891.6m2，规划总建筑面积203079.87m2，其中地上建筑面积179861.32m2，地下建筑面积23218.55m2，高层建筑共计34层。容积率：3.2，绿化率43%，住宅总面积174976.m2，住宅总套数：1614套，停车位：752辆。该场地地貌类型按其成因属剥蚀丘陵地貌，由粉砂岩构成，原始地貌为风化剥蚀残丘、沟谷地形，拟建场地原始地貌已破坏，上层为18、未经沉降完全的人工填土，场地内构造稳定性和重力稳定性良好，地下室及主楼采用桩基础，地下水类型为承压型，抗浮设计水位49.6米，因此地下室不考虑抗浮设计。1.3工程难点特点分析：1.3.1配合销售要求C2标需在2010年12月15日前达到10层节点开盘销售，为保证工程进度，需对施工工序安排进行优化，并要求施工单位在尽快完成场地布置形成生产力，不仅要加强前期材料及生产力投入，同时又要保证流水作业的流畅避免窝工。1.3.2配合销售要求C1标需在2011年3月达到10层节点开盘销售，车库与住宅楼主体南北侧分别进行贴建，不仅要保证地下室能在年底前完成顶板浇筑，同时又要优先保证主楼的进度，在工程前期总包单19、位要投入较大的人力及物力，且对现场施工组织及现场临时道路的规划提出了非常高的要求1.3.3x二期C区全部采用半地下车库，车库与住宅楼主体南北侧分别进行贴建，这样就造成场区内的基槽开挖范围很大，又因施工场地的狭小，给工地临建及临设的规划带来一定的困难，同时给后面正负零的填土。1.3.4项目外墙节点复杂，由于主体结构形式为框-剪结构外墙围护结构大部分为后砌填充墙相对于剪力墙结构增加很多渗漏隐患，另外建筑的不规则和外墙线条多且复杂，外墙装饰采用三色混砖与涂料，为保证外墙装饰效果，后期外墙装饰的外墙砖排版及细部节点处理需从砌筑阶段开始提前规划。1.3.5大量外部协调事宜穿插在整个建设周期内，不同楼栋的20、交付验收市政配套投入使用及业主的入住，项目需操作2次大型集中入住、4次工地开放，其中涉及报批、报验等关键节点50余次。整个项目施工周期内还存在大批证件、备案、审批的办理。1.3.6由于大量采用甲供材及甲分包，所以本工程协调问题非常复杂，很容易因此造成材料进场工序交接等问题的发生，不仅给工程进度带来很大的压力，同时项目因此承担很大的违约赔偿、进度索赔等风险。另外为满足保修期内质量问题责任判定，对各方交接工作面应做好提前规划。1.3.7本项目檐高约98米，由于施工安排大量交叉，高层防护及交叉施工的安全保护成为管控重点，即满足工程进度要求，又必须保证外檐施工交叉作业安全，对此需在结构阶段统一考虑外部21、围护方案及外檐工序安排。1.3.8由于整个C区的设备房都集中在地下室，地下室内消防、通风、弱电、强电等管道及设备安装多且杂乱，为考虑整体空间利用和观感效果，项目部工程师需对各专业管网安装进行综合和优化，这样给项目部工程师带来了很大的工作量。1.3.9因场地市政园林需提前介入，如何顺利组织好场地清理及回填工作，又不会影响到工程进度，因此，项目部需对场地布置提前规划。二期C区（建筑面积：20.4万）C1标(含地下室和5、6#商业楼)市政管线1段市政管线2段园林绿化2段园林绿化1段16#楼动力中心C2标市政管线3段20#楼（建筑面积：3072.3）园林绿化3段21#楼（建筑面积32090.35）2222、#楼（建筑面积17#楼（建筑面积：3072.3）18#楼（建筑面积32090.35）19#楼（建筑面积项目工程组成结构图1.4 主要合作单位合作内容单位名称联络人联系电话施工图设计x方圆建筑工程设计事务所韩晖总承包C1标浙江中天建设集团有限公司金向东C2标江苏中兴建设集团有限公司曹伯平施工监理x环宇建设工程咨询监理有限公司夏建学地质勘察x市化工设计研究院2项目部门建设管理2.1项目经理部组织管理架构 佃总项目经理：熊国姣项目经理：李子青土建主管：秦应兵水电主管：宋继燕土建主管：罗帅水电主管：宋继燕2.2项目经理部主要职责项目总体推动1) 根据项目关键节点计划要求，组织编制项目总控计划。2) 负23、责项目总控计划的推动和监控。3) 负责项目各专项计划的审核。4) 负责监控和协调项目的所有工作和问题。前期参与1) 参与设计各阶段的评审工作。2) 负责组织并参与工程总承包商、分包单位的收集、整理、考察并提交考察报告。3) 参与材料、设备供应商的选择与管理工作。4) 负责工程技术标的评审工作。5) 参与工程合同的签署工作。6) 负责职责范围内材料设备采购合同的签署工作。7) 负责职责范围内材料设备的采购实施工作。项目准备1) 负责施工前各项准备工作的实施和督促。2) 负责对项目参建人员的培训。3) 负责三通一平和临建工作。材料设备管理1) 负责编制材料设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行。2)24、 负责对材料封样的现场管理。3) 负责材料设备的验收。4) 负责不合格材料设备的退货工作。5) 负责与施工单位帐目的核对，并定期提供报表。6) 负责材料设备台帐建立、维护工作。7) 负责保存材料设备的质量证明文件和相关资料，并办理归档手续。工程进度管理1) 根据项目总控计划，编制施工总体进度计划及分项施工进度计划。2) 负责组织项目施工进度计划的实施。工程质量管理 负责工程质量管理，编制项目质量控制要点。 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核。 配合公司的工程质量检查，对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。安全文明管理1) 负责工25、程安全文明施工管理，监督施工单位按照合同要求落实安全文明施工管理。2) 现场巡视施工单位落实安全文明施工方案情况。3) 参与监理项目部组织的各种安全文明施工检查活动及会议。现场施工组织与管理1) 负责现场施工的组织与管理，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录。2) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实。3) 负责设计变更及签证的现场审核。4) 组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。验收管理1) 负责项目工程分部分项验收。2) 负责项目竣工验收。3) 负责项目工程竣工资料的收集、整理并完成项目竣工备案工作。现场技术管理1) 负责处理施工单位现场提出的26、技术问题，及时向上回馈重大技术问题。2) 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题。3) 负责及时与设计管理部联系，解决设计图纸中出现的问题。技术资料管理 按公司技术档案管理要求，负责对设计资料和工程档案资料进行建档和管理。 负责收集、归类、归档项目前期资料、项目图纸、配套设施设计、工程的技术数据、文件。现场成本管理1) 负责根据公司成本管理要求，保证公司建安成本的实现。2) 配合实施成本动态管理。其他1) 负责施工过程中现场周边各种关系的处理。2) 负责景观和装饰工程师的现场管理工作。2.3项目经理部人力资源和办公设备计划项目经理部人员表岗 位姓名电话项目经理工程主管土建工程师质量27、工程师电气工程师暖通工程师项目资料2.4办公用品计划蓝山项目部办公用品计划名称数量采购方式名称数量采购方式传真机1台总办提供文件框5个总办领取复印机1台总办提供A4纸1箱总办领取打卡机1台总办提供文件夹20个总办领取打印机1台总办提供插 板5个总办领取饮水机3台总办提供签字笔2盒总办领取空 调1台3P柜机总办提供铅笔10支总办领取电暖气1台总办提供订书器3个总办领取办公桌椅依据人员定人事行政部提供大订书器1个人事行政部领取三屉柜依据人员定人事行政部提供计算器4个人事行政部领取电话机3部人事行政部提供剪 刀2把人事行政部领取文件柜3个人事行政部提供壁纸刀2把人事行政部领取安全帽10顶人事行政部提28、供打孔机3个人事行政部领取荧光笔10支人事行政部领取名片夹5个人事行政部领取黑色白板笔5支人事行政部领取曲别针5盒人事行政部领取燕尾夹3盒人事行政部领取订书钉5盒人事行政部领取项目部印章项目申请人事行政部负责N次贴10个人事行政部领取卫生用品现场确定人事行政部提供双面胶5个人事行政部领取2.5项目经理部主要岗位职责项目经理职责根据公司的决策，该职位要领导项目的计划、组织和控制工作，确保项目的建设工作在预算范围内按时优质地完成，并有效协调和解决与项目有关的所有问题，从而使项目达3x二期工程合约规划3.1x二期工程合约规划为达到项目工程合同分判清晰，保证招标采购工作的有效开展，因此需要对项目的工程29、合约分判方案进行细致规划。合约分判采用“总包+专业分包”的通用分判模式，和专业分包尽量细化的原则，在各种资源配置和管理能力允许的范围内，以保证质量为前提，应尽可能细化分包，以达到降低成本的目的。x二期工程合约规划为：1、工程服务类合同，有：方案设计委托合同、施工图设计委托合同、园林景观方案设计委托合同、园林景观施工图设计委托合同、大堂及公共区域精装修设计委托合同、工程监理服务合同、招标代理委托合同、成本顾问服务合同、地质勘查委托合同、桩基检测合同；2、前期工程合同，有：土石方工程合同、桩基工程合同；3、总承包工程合同；4、指定分包合同，有：预应力工程分包合同、弱电智能化系统工程分包合同、铝合金30、门窗供应安装分包合同、防火门供应安装分包合同、入户门供应安装合同、电梯供应安装分包合同、消防工程分包合同、栏杆百叶供应安装分包合同、公区装修工程分包工程、外墙石材工程分包合同；5、其它分包合同，有：红线内小市政工程合同、配电工程合同、燃气工程合同、有线电视工程合同、园建工程合同、绿化工程合同、车库及交通标识系统工程合同、标识系统工程合同、信报箱供应安装合同、园区康体设施供应安装工程合同、垃圾桶及休闲座椅供应安装工程合同。3.2x二期主要甲供材料x二期拟实施甲供的工程材料有：钢筋、外墙面砖、外墙石材、外墙涂料、外墙伸缩缝盖板、屋面瓦、电缆、开关插座、户内配电箱及元件、户内弱电箱、地下室顶板排水板31、卫生间沉箱积水排除器、卫生间同层排水管件等。3.3x二期主要甲指材料l 总包合同指定品牌：水泥、商品砼、腻子、钢材、电线、给排水管、沉箱排水器、同层排水管件、阀门、水泵、水表、防水材料、防水涂料、保温材料、公装内墙涂料、烟风道、电缆线槽、桥架、电线线管、应急疏散灯、水箱等。l 指定分包合同指定品牌：钢材、铝型材、铝窗五金件、地弹簧、门禁、对讲、摄像头、显示器、车闸、弱电线缆、电缆线槽、桥架、风机、消防卷帘、喷淋、阀门、消防水管、消防水带、室外消火栓、风管、烟感器、水泵、内墙涂料等。l 其它分包合同指定品牌：钢材、水泥、商品砼、电缆、配电柜、环网柜、给水管、排水管、阀门、室外消火栓、成品化粪池32、埋地穿线管等。3.4 x二期工程合约规划框架图根据工程合约分判方案，绘制了x二期工程合约规划框架图，见下图。x二期工程合约规划框架图4.项目部与各部门的协作4.1设计部协调4.1.1成立项目对接协调小组，小组由设计部、成本部、工程部、采购部、销售部及项目经理部组成，每周五定期召开部门协调会解决技术类、图纸类、报批报建、成本与采购、等各专业问题。4.1.2在方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段，各专业工程师根据专业要求提供设计任务指导书，参与介入发现问题并提供专业意见，确保设计院的设计符合成本、专业技术、施工技术等各方面的要求。4.1.3项目经理部组织提供设计所需要的详勘资料、现场现状资料，配33、合提供设计所需的相关资料。4.1.4 充分征求设计部意见，协调营销部、项目发展部、成本部，制定3A计划。4.1.5项目经理部按照二级计划协助落实设计部在各阶段提供的设计图纸时间，每周及时提醒设计部，避免造成计划拖延。4.1.6项目经理部针对经常变更设计工作的情况，在可调控的时间范围内及时协调各部门做出相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。4.2营销协调4.2.1充分征求营销部意见，协调设计部、项目发展部、成本部，制定3A计划。4.2.2协助营销部、设计部做好C期工程开放、展示区的相关工作，并提供相关资料和施工意见。4.3企业发展部协调4.3.1充分征求企业发展部意见，协调设计部、营销部、34、成本部，制定3A计划。4.3.2在各阶段报建期间，协调设计部按时提供报建图纸，协助配合项目发展部做好报建工作。4.3.3在报建工作出现阻碍时，协调各方面关系，做好相关公关工作，确保报建工作按计划进行。4.3.4项目经理部按照二级计划协助落实项目发展部的报建工作，每周跟踪并及时提醒项目发展部。4.3.5针对报建工作容易出现政府性变动影响计划实施，在可调控的时间范围内及时协调各部门做出相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。4.4成本协调4.4.1充分征求成本部意见，协调设计部、营销部、工程部、项目发展部，制定3A计划。4.4.2协调成本部做好资金计划。4.4.3协调成本部、招采中心做好考察监35、理、总包、各专业队伍的考察工作。4.4.4协调设计部、成本部、招采中心配合做好各项招标工作。4.4.5协助成本部做好该项目成本分析及成本计划。4.4招标采购协调4.4.1充分征求招标采购中心意见，协调设计部、营销部、工程部、企业发展部，制定3A计划。4.4.2协调成本部做好资金计划。4.4.3协调成本部、招采中心做好考察监理、总包、各专业队伍的考察工作。4.4.4协调设计部、成本部、招采中心配合做好各项招标工作。4.4.5协助成本部做好该项目成本分析及成本计划。5 项目建设进度管理规划参与本项目工程建设的承包商、分包商、供应商单位多，影响进度控制的因素多且易变，导致施工进度控制复杂且不易有效把36、握；同时对施工进度有直接影响的因素不光有公司内部的设计、招采、成本，有各施工单位的现场施工组织能力及配合程度，还与项目建设相关的政府各职能部门，包括建设、规划、消防、电力、自来水、燃气、城管、质监等相关联，协调难度较大、接口关系复杂。因此，项目部如何在这个大型房地产项目中提纲挈领，运筹帷幄，科学组织，有效协调，做好施工进度控制工作，实现工程项目建设的工期目标，很值得我们去思考、探索和不断提高。本工程进度管理规划依据公司项目开发3A计划管理体系，从开发商项目部更好地完成工程管理的角度出发，通过编制项目发展进度计划、项目工程总进度计划、招标采购计划、设计出图计划、甲供材进场计划等进度计划，来对设计37、出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体规划，并对如何促使进度计划能够按期实施的管控措施进行预先安排。进行工程管理规划的主要目的是保证开发商的设计、合约、招采、营销、项目、物业等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置，节约工程成本以取得综合效益的提高。5.1 x二期C区工程进度管理目标x二期工程进度管理的目标设定为：全面按照公司的3A计划体系完成项目工程建设，AAA级工程计划及时完成率为100%，AA级工程计划及时完成率为90%，A级工程计划及时完成率为80%。5.2 标段划38、分及3A计划工程进度主要控制节点5.2.1 C区标段划分为满足公司结算要求，完成公司经营计划，在符合本地区规定，兼顾协调管理难度的情况下，将C区划分为两个施工标段，C1标段（含16#、17#、18#、19#四栋34层住宅楼及5#、6#两栋纯二层商业和C区整体地下室）委托浙江中天进行总承包施工管理，C2标段（含20#、21#、22#三栋34层住宅楼）委托江苏中兴进行总承包管理，并委托x环宇监理有限公司对C区项目进行全过程监理。二期园林展示区18#楼17#楼16#楼22#楼20#楼6#楼商业5#楼商业C区整体地下室19#楼21#楼x二期C区标段划分公司批准的项目开发3A计划确定的工程进度主要控制节39、点按照公司的计划管理制度，基于项目开发建设的3A计划体系，是项目开发建设各项工作计划管理的纲领性文件，也是项目工程实施进度控制应严格执行的控制性、约束性文件。1、根据项目发展总控3A计划确定工程主要控制节点，主要有：C1标C2标3A级节点工期完成时间工期完成时间总包开工1d2010-10-21d2010-9-27出0.00083d2010-12-2345d2010-11-11结构十层（预售）158d2011-3-895d2010-12-31结构封顶278d2011-7-6240d2011-5-25外装落架526d2012-3-10430d2011-11-30配套园建完成480d2012-1-240、3567d2012-4-15公共区装修完成540d2012-3-24480d2012-1-19配发电561d2012-4-14566d2012-4-14土建竣工540d2012-3-24480d2012-1-19备案完成623d2012-6-15597d2012-5-15交付入住761d2012-10-31735d2012-9-302、市政及园林分区段规划:市政及园林区段划分：项目包含内容计划开始时间市政管线1段C区整体地下室区域2011年8月园林景观1段2011年10月市政管线2段C1标段主楼之间及与地下室相交接处区域2011年11月园林景观2段2012年3月市政管线3段C2标段主楼南向和主41、楼之间及与地下室相交接处区域2011年11月园林景观3段2012年3月目的：1）缩短开发周期，加速产品实现能力。2）实现小区园林无生长期交楼入住，提高满意度。3）预留一定调整期，提升小区园建品质。4）合理安排工期，保证工序间无接缝衔接。专项问题及拟解决方案1）如何保证地下室部分在2011年10月份进行园林景观施工？a、在施工前，要求施工单位应充分考虑场地的限制因素，合理规划施工道路及材料堆放区，最大限度减小对后续填土的影响。b、根据施工进度安排，在2011年3月前完成地下室正负零顶板施工，在5月份完成施工缝混凝土浇注及预应力张拉，6、7月将根据现场实际施工情况进行分区填土。8、9月份进行园区小42、市政施工。10月份进行园林园建施工。2）在外立面未施工完成前，如何进行主楼周边土方回填及市政园建施工？a、二期各标段在施工前就要求施工单位各楼栋从四层以上做挑架，场地临时施工场地不设置在地下室顶板范围内，顶板上局部设临时材料堆场，基本保证顶板无障碍填土。b）对于楼栋周边周围，楼栋之间及临时施工道路处在总包施工完毕进行场地清理后再施工。局部有大树的，将采取砌围池的措施保证在年前完成大树种植。公司销售经营计划配合为满足公司结算要求，完成公司经营计划，在符合本地区规定，兼顾协调管理难度的情况下，将C区划分为两个施工标段，其中C2标段（20#、21#、22#栋）计划在2010年12月陆续开盘销售，C143、标段（16#、17#、18#栋）计划在2011年3月份开盘销售。专项问题研究：能否保证20#、21#、22#栋在12月份达到十层节点？ 1）C2标段包总在2010年9月27日进场施工，在签订合同时，将公司开发阶段的主要3A控制节点作为总包单位的施工进度工期，并与进度付款挂钩，引入罚款机制，以增强总包单位完成节点工期的决心。 2）根据现场实际情况，动员总包单位优化施工组织方案，加强前期投入，争取在10月底完成基础施工，在合理工期内进行抢工，同时避免出现窝工现象。2010年可售资源（72000m2）2010年可售资源计划销售面积计划开盘时间工程配套完成楼号面积20#楼286722867212月1544、日21#楼295431477012月22日22#楼289202867212月31日2011年可售资源（132000m2）2010年可售资源计划销售面积计划开盘时间工程配套完成楼号面积21#楼295431477016#楼283802838017#楼173901739018#楼173901739019#楼224111120519#楼：28672m218#楼：28672m217#楼：28672m222#楼：28920m220#楼：28672m221#楼：29543 m216#楼：28672m25.3 总包的平面分区及进场顺序及施工场地临设布置根据现有实际情况，C1总包浙江中天、C2总包江苏中兴利用原45、有场地布置，开始整个平面布局，搭建现场办公室，进行现场施工道路的硬化及材料堆场的搭设，C1总包于2010年10月2日正式进入场地进行施工，C2总包于2010年9月27日正式进场施工。x二期C区基础、主体阶段平面布置图x二期C区装饰阶段平面布置图5.4 基于项目开发3A计划体系编制的工程实施进度计划3A计划体系对项目分期分区进行了统筹安排，并对项目各分期分区工程建设的开工、正负零、达到预售条件、主体封顶、土建竣工、竣工验收、市政工程、园林景观工程、配发电、竣工备案、交楼入伙等主要节点进度进行了明确。具体工程进度计划编制，必须按照3A计划体系中确定的进度要求完成工程各重要节点，并将主要节点的进度计46、划分解成各项具体的工程内容的实施计划，从而编制出更为详细的工程实施进度计划。为了更好地对工程施工进度进行控制，在工程施工前项目部需要编制项目工程总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。在编制工程总进度计划时，应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解成多少中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物业形式、分期销售节点、合约标段划分等实际情况进行确定。充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证工程进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后。还需考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分部分项工程的工期安排要合理可行，合理工期需要保证，否则将无法保证工程质量。通过47、工程进度计划的编制，项目部可对总分包单位的工程总进度计划、单位工程进度计划、各专项工程进度计划进行审核和中间控制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。在工程招标文件，要求工程承包商在投标文件填报重要的工程节点，作为技术标的内容，并进行评判。在评标定标过程中，要就工程重要进度节点的完成时间和承包商达成一致，并在工程承包合同中予以确定，作为施工过程中对承包商的进度进行管理的合同依据。根据x一期工程建设实践经验的总结，通过组织相关专业部门的研讨，我们在x二期的工程承包合同中对工程施工的关键节点工期和总工期以及各节点包含的具体工程内容进行了明确约定。为保证可执行性，除了明确约定完成日期，还明确了各节48、点工程完成所需要的天数，在合同中明确了节点进度延误和总工期延误的罚款措施，并将重要工程进度节点设置为工程进度付款的节点。投标人所报的各节点工期及总工期作为评标内容之一，承包合同中约定的各节点工期及总工期作为合同执行和考核的依据。完成某工程节点指完成该节点所包含的全部工程内容和相关工作。如因项目开工日期变化，各节点完成日期可以相应调整，但按照日历天数计算的节点工期和总工期不予调整。在总承包合同中，我们设置了以下几个进度考核节点，包括其包含的工程内容和相关工作，分别为： 承包商进场：完成与桩基单位场地移交，完成场地封闭管理与施工道路硬化、完成现场办公区、材料堆放/加工区、生活区等临建搭设和平面布置49、。 到达0.000：包含从基坑土石方开挖、凿桩头至完成0.000楼板混凝土浇筑的所有结构施工，完成基坑土方回填，完成0.000验收。 主体到达*层：指*层结构顶板混凝土浇筑及相应的预留预埋完成。根据相关政策规定达到预售条件的要求，以及进度付款的需要，分别设置了主体到达5层（A1标段预售条件）、主体到达10层（A2、A3、B标段预售条件）、以及主体每达到10层设置为一个进度考核节点。 主体封顶：指屋面混凝土浇筑及相应的预留预埋完成，完成外墙垂直运输电梯安装。 主体验收：指(主体结构封顶后)完成所有(包括地下室)的砌体工程及构造柱、相应的预留预埋及预留孔洞、烟风道、管道井等，完成主体验收。 落外架50、到*层：指屋面工程完成，(按照图纸)包括但不限于：找平层/防水层/隔气层/保温层/找坡层/隔离层/屋面面层/屋面构架等。完成从顶层开始往下到*层的外立面(按照图纸，包括但不限于：外墙防水/抹灰，外墙面砖/涂料/石材、窗框/栏杆/空调百页安装、外墙造型构件安装、外墙管道安装、伸缩缝安装)。根据进度考核及进度付款的需要，设置有落外架到15层的进度考核节点。 外架落地：完成整栋楼的外立面，（按照图纸）包括但不限于：外墙防水/抹灰，外墙面砖/涂料/石材、窗框/栏杆/空调百页安装、外墙造型构件安装、外墙管道安装、伸缩缝安装。外架全部拆除、塔吊拆除、垂直运输设备拆除、地下室顶板覆土完成、场地平整完成。建筑51、物散水/排水沟/入口台阶/坡道完成。建筑垃圾清运及场地平整，影响市政、园林施工的临建临设拆除清运，市政工程具备进场施工条件。 初步验收：指楼栋内及地下室的土建、初装修、安装工程全面完成，包括但不限于：孔洞封堵；外墙保温；内墙抹灰；墙面/顶棚腻子；地面找平；给排水管道安装；电气安装；地下室墙面/地面(含车坡道)；厨房/卫生间/阳台/露台防水；水电安装工程；设备安装；油漆工程；入户门/防火门安装；外窗安装；楼内及地下室公共区域装修；建筑垃圾清运；防水检测(闭水试验)/给水打压/排水通球/外窗、外墙淋水试验及初步验收(指甲方、监理、物业的初步验收)。 竣工验收：所有合同内承包工程、指定分包工程全面完52、成，通过各项专业验收，包括但不限于：节能/防雷/电梯/消防/人防/供水/供电/室内环境/规划验收等，通过甲方的分户验收，通过竣工验收，通过物业接管验收并办理交接完成，工程资料通过档案馆验收。 竣工备案：通过综合验收，包括其它分包工程，包括但不限于：配电工程、燃气工程、市政工程、园建工程、园林工程等验收完成，取得建设工程竣工验收备案证书。在总承包合同中还约定总工期为：从开工令签发之日起至完成所有合同内承包工程、指定分包工程，并完成专项验收、竣工验收的总工期。 工程计划管理与工程进度管理措施1、项目部里程碑进度控制计划根据项目总体进度计划，为确保项目按期完成，对项目的关键线路中的3A计划及关键节点53、进行控制。项目综合计划所有二级节点均未项目阶段施工里程碑节点，引入进度完成率审核机制进行施工进度管理，严格与工程进度款挂钩。工程款支付=（工程产值-合同约定预留比例）X计划完成率2、项目部计划管理组织机构项目经理部成立计划管理控制小组。组长：熊国姣 副组长:李子青 组员：罗帅 秦应兵 宋继燕 刘钟泽。负责随时跟进1A计划、2A计划及总体施工进度计划的各时间节点。对计划进行实时监控。 3、工程计划的修改1）在计划实施过程中，每天、每周针对实施过程中出现需要调整的计划，及时提醒相关部门按时完成计划内容。2）计划实施过程中，不影响里程碑，造成中间环节的调整，则协调各部门进行相关计划的调整，进行部门之54、间的调整。3）计划实施过程中造成里程碑的拖延，拖延的部门需要提交拖延报告到公司，在每周召开的项目协调会上，由拖延的部门并且要协调各部门进行相关计划的调整。4)针对工程进度，由公司主管领导协调各项目部及相关部门负责人制定公司月工程计划，并在月底进行计划核实，并对各部门的工作完成情况进行考核。4、销售配合1）样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施，现场保障客户与工人分区分流。2）根据营销需要，配合营销部做好广告宣传工作。3）及时跟进营销对销售资源的要求，配合销售做好相关施工内容。5.4.2 对承包商关于工程进度的合同管理在工程承包合同中设立有关工程计划进度的约定以及工期延误的违约责任条款，原则上55、工程合同的进度款都应按照进度节点付款的方式。在工程合同中约定的各节点工期及总工期作为合同执行和考核依据。承包商除按本合同规定的总的竣工时间完成整个工程外，亦须按所规定的各阶段工期/节点工期完成各阶段工程，完成某工程节点指完成该节点所包含的全部工程内容和相关工作。因项目开工日期变化，各节点完成日期可以相应调整，但按照日历天数计算的节点工期和总工期不予调整。在总承包合同中，设立有如下有关工期延误的违约责任条款，作为项目部现场管理工程进度的合同依据。1、承包商应按合同约定的分步分项工程进行施工，因为其工期、质量、现场管理等原因达不到合同约定的分步进度要求，支付雇主每次5,000-30,000元作为违56、约金(具体金额由雇主确定)。2、因承包商原因未能按合同要求达到重要进度节点形象，按延误天数及每天人民币3,0005,000元向雇主支付节点误期违约金,且单次误期违约金上限为人民币100,000元，该违约金将在期中付款时扣除并计入结算金额。节点误期违约金的支付不减免承包商对合同工期的责任，也不应视为合同工期顺延的许可，也不减免承包商对总工期延误而应承担的总工期误期违约金。如关键进度节点的工期延误超过20天(不含20天)，雇主有权选择将部分工程内容委托第三方施工或终止承包合同，并按照合同向承包商主张索赔权利。3、承包商若未能在合同约定的总工期完成本工程，按延误天数及每天人民币20,000元向雇主支57、付总工期误期违约金，并在赔偿费核定后于当期期中付款时扣除并计入结算金额。总工期误期违约金无上限。4、当阶段工期/节点工期延误而整个工程的竣工时间如期完成时，阶段工期/节点工期误期违约金将退还予承包商，但“主体到5或10层（取得预售许可条件）”和“外架落地”两个节点工期的误期违约金不予退还；当阶段工期/节点工期延误及整个工程的竣工时间一并延误时，除支付阶段工期/节点工期误期违约金外，承包商还需向雇主支付整个工程的误期违约金。5、对于雇主所发之洽商变更指令，若涉及费用增减的，无论其总金额或者物料单价是否确定，承包商均应先予执行变更工作。不执行或延期执行，则每延误一天向雇主支付人民币3,000元作为58、违约金，且不设定上限；6、无论是整个工程的竣工时间还是阶段工期/节点工期，当承包商误期违约时，雇主除有权得到误期违约金以外，仍有权将部分工程委托另外的承包商承建以求尽早地完成工程，承包商必须无条件让出工地且做好交接工作。由此所造成的所有费用应由承包商支付给雇主。在指定分包、其它分包、供应分包合同中，也都要设立明确的节点进度要求和总工期进度要求，并设立相应的进度误期违约责任条款，项目部工程师要熟悉合同约定的进度要求，并监督承包商执行合同进度。5.4.3 施工现场进度管理的具体措施项目现场进度管理的主要任务是按照计划的要求对现场进行日常的、系统的、全面的控制，及时消除进度计划执行中的各种障碍和矛盾59、，协调各方面的工作，进行综合平衡，从而保证进度计划的实现。（1）月度、季度工程进度计划编制和执行在工程管理实际中，项目部要牵头组织编制项目工程进度的月度计划、季度计划，并对实际进度进行管控。因为各种因素的影响，工程实际进度和计划进度会发生一定的偏差，项目部一方面要积极组织、协调、督促进度滞后的单位及部门加快工作节奏，尽量减少进度的滞后。另一方面，也要根据工程建设的实际进度和客观情况，对工程进度计划进行调整和管理，项目工程总进度计划也需定期调整，以便更好地指导现场施工。（2）制定实施性进度控制计划，定期进行检讨。项目部要根据公司的3A计划、合同约定的工期计划、节点工程进度计划编制项目管理的月度、60、季度计划，并协调督促总分包单位将项目管理的季度、月度计划细化落实为施工单位的季、月、周等实施性工程施工进度计划，并按照业主项目部统一制定的格式、标准上报。在每周的监理例会上，要对上周工程进度与月度计划进行动态分析对比，分析原因，制定具体补救措施。在每月的生产调度会议上，要对上月的工程进度与进度计划进行对比，分析进度滞后原因，制定具体补救措施，并对下月的生产计划进行安排。在每月初，项目部将上月的实际工程进度完成计划的情况，以书面工作联系函的形式，告知施工单位其实际进度与计划的滞后情况，作为进度管理的过程文件之一。（3）在项目工程施工中，要本着“先地下，后地上；先土建，后安装；先超大设备、后一般设61、备；先主要结构，后一般结构；先管廊配管，后设备配管；先市政管道，后园建园林”的原则，组织平行流水、主体交叉作业，从而合理安排施工顺序。在工程管理中，要督促施工单位合理提前时间准备下道工序，做好设备、人员、材料的提前准备。比如，在主体结构施工到10层左右，即协调施工单位开始进行垂直施工电梯的安装，在主体结构施工到15层左右，即安排进行二次结构砌筑的样板施工，并协调施工单位开始砌筑粘土砖的订货。主体封顶之前，即协调施工单位开始外墙保温分包招标、保温样板施工，并开始保温材料的订货。在基本满足承包商施工对于临时场地的需要下，合理对场地进行规划，尽量争取提前进行地下室顶板的回填，为后续市政工程、园建园林62、工程的及早开工创造条件。在地下室封顶后,随即开始启动地下室的二次结构砌筑和抹灰、腻子、涂料、地面等后续土建工序，为尽早开始地下室内的机电、消防安装工程创造条件。（4）实行严格的“样板先行”制度，任何材料和施工样板都需确认后方可进行大面施工。在实际施工过程中，由于定样往往存在材料取样和样板确认来回反复多次的情况，故在工程开工前就先确定材料、施工样板则可以节约大量时间。（5）利用合同措施控制施工进度在合同执行阶段，严格按合同条件对施工进度进行检查，督促承包单位按期完成各阶段施工任务。严格进度款拨付签署制度，核定进度报表中的完成情况，确保进度款拨付数额与实际完成相吻合，既要保证承包单位的合理收益，又63、要防止超报、重报。严格合同管理，正确区分工期延误或延期的条件和责任，合情合理地办理工程延期申请。严格执行工程合同中的进度奖罚条件，根据设定的进度目标奖励政策，当实现目标后及时兑现，予以鼓励，以促进工程的施工进度。在施工高峰阶段适时组织劳动竞赛，激励施工人员的劳动热情。根据工程的具体进展情况，必要时组织一些的突击性活动，以保证关键线路上的各项工程正点“到达”。（6）加强技术管理，加快施工进度一是及时组织好设计交底和图纸会审，使施工人员做到事先心中有数，尽可能的消除设计缺陷，尽量减少施工过程中的设计修改，有效地保障施工的连续性。二是优化施工技术方案，要求承包单位及时编写施工技术方案。承包单位必须按64、批准的施工技术方案进行施工，在实施中不得随意改变。（7）加强对进度计划的控制和检查施工进度的检查实行“三循环滚动”的控制方法，即第一循环以周保月，第二循环以月保季，第三循环以季保年。在对计划执行情况进行检查时，项目现场工程师要抓住以下三个方面的工作，一是抓好对计划完成情况的检查，正确估测完成的实际量，计算已完成计划的百分率；二是分析比较，将已完成的百分率及已过去的时间与计划进行比较，每月组织召开一次计划分析会，发现问题，分析原因，及时提出纠正偏差的措施，必要时进行计划的调整，以使计划适应变化了的新条件，以保证计划的时效性，从而保证整个项目工期目标的实现；三是认真搞好计划的考核、工程进度动态通报65、和信息反馈，为领导决策和项目宏观管理协调提供依据。建立定期的进度巡查制度，如出现工期进度紧张的情况，为了切实控制施工进度，可以采取每天现场巡查的方式来了解各主分包单位的现场进度实际情况，通过实际进度与计划进度的对比，来发现现场施工进度控制方面存在的问题，例如：劳动力投入不够、材料供应不及时、各单位交叉施工的工作面移交不及时等。针对诸如此类的进度问题，当场提出解决办法，采取赶工措施，“短、平、快”地及时纠正进度偏差，使实际进度尽量沿着计划的轨道推行。（8）实行奖惩平衡制度现场进度奖惩平衡制度将施工进度与每月进度款挂钩。如未按照月进度计划或合同工期要求完成，则延缓进度款支付时间或扣减未完工程量款项66、，以督促施工单位加强施工进度管理。为了调动施工单位的进度管理积极性，除了合同约定工程进度奖金外，还可以在施工现场采取小额的进度奖惩平衡措施。例如：如某施工单位前期施工进度较慢则进行罚款，如其后期采取了有效的赶工措施则进行奖励，奖罚金额基本平衡；如某施工单位施工进度不能满足进度要求则进行罚款，如另一施工单位施工进度控制较好则进行奖励，奖罚金额也做到基本平衡。另外，在售楼抢工期间，可以采取向施工单位收取进度罚款、向施工班组工人直接发放现金奖励的方式，以充分调动现场施工班组人员的工作积极性。（9）施工进度控制的组织协调对施工单位采取多方式、多层次协调措施确保工程进度。对于将出现进度偏差的施工单位，应67、积极主动地采取多方式、多层次协调措施来保证工程进度。一般由项目部先进行协调，如果协调未果则需上升到公司层面来进行协调，施工单位作为被协调对象也采取逐级向上协调、出现进度滞后应及时约谈施压，直至到施工单位采取了满足进度要求的措施为止。为保证公司协调机制的有效开展，在投标阶段，除了项目管理人员以外，还要求投标单位提供其公司管理层负责分管本项目领导的联系方式，作为本项目的管理联系人，并要求在定标之前，与公司领导就后期的项目管理进行面谈，建立联系。要求施工单位设立公司层面的管理联系人，作为工程招标的条件之一。（10）计划调整由于雨季施工、劳动力和材料短缺、政府主管部门政策变化等原因仍有可能造成进度计划68、的延误，需要对后续进度计划进行调整，并采取工期补救措施，弥补前期进度延误工期。例如：当关键线路上的某项工程的施工时间比计划增加时，可调整后续工程进度计划，缩短部分非关键线路上的工期，将非关键线路上的机械、人员等资源调整、补充到关键线路的某项工程上，从而缩短关键线路工作任务的时间。又如：为了满足关键线路上后续工程按计划完成的要求，还可督促施工单位采取夜间加班、延长工作时间、重新增加新的机械和人员等措施来缩短后续关键工作任务的工期。 设计图纸出图进度协调措施1）、按照公司项目开发建设计划，设计部根据项目进度和招标工作的需要，制定详细的出图计划，并和设计院沟通协调，对设计院的制图人员、分工、出图措施69、等提出要求，以确保按正常的出图节点提供图纸。项目部根据实际工程进度，对设计图纸出图进度跟不上实际进度需要的，要在第一时间通知设计部，督促设计部加快出图进度。2）、在工程施工过程中，妥善、快速地解决设计变更。项目部发现设计问题后，要第一时间联系设计部，设计部及时到现场解决存在的问题，必要时还需协调设计院到场解决。解决现场存在的设计问题，切不可拖、等、靠，更不可按照错误的图纸进行施工，以免造成返工，造成工期的延误。 招标采购工作进度协调措施1）、按照公司项目发展计划，招采中心根据项目进度的需要，和项目部沟通，制定详细的招标采购计划，然后按照计划内部进行合理、细化的分工。项目部要严格关注招标采购计划70、的落实情况，并根据工程的实际进度，随时及时提醒招标采购中心有关招标采购工作的进度需求。2）招标采购过程中，招采中心要重点对参与投标单位的进度履约能力进行详细的背景调查，项目部要对技术标中的施工进度保障措施进行详细的审查，对不具备按进度要求完成施工的单位要坚决淘汰掉。3）、在招标阶段，施工单位往往对招标文件中的各项条件都一概答应，可合同签订后却常常对劳动力、材料设备等资源的投入措施难以落实。因此，在招标文件中需对分阶段工期节点和高峰期劳动力投入等作出明确要求，并明确处罚措施。另外，对于关键材料或供货期较长的材料设备，需要在合同中要求施工单位提前备货。4）、招采中心要根据将施工过程中无法保证进度的71、施工单位、材料供应商纳入黑名单，给在履约和材料供应方面做的比较出色的施工单位和材料供应商更多合作的机会。 项目开发进度协调措施（1）外部协调：企业发展部要根据项目发展规划，做好规划、报建、施工等手续办理工作，为项目正常开工做好准备。在项目实施过程中，项目部要与企业发展部密切配合，做好与政府职能部门的协调工作，为项目实施创造有利外部条件。（2）内部协调：项目部应随时了解设计、合约和报建进度的进展情况，并对进度问题进行及时协调。特别是预见到关键线路上的设计、合约和报建进度如有不能按时完成的迹象，应及时协调，召开项目协调会，主动与有关部门沟通协调等方式来督促设计，合约和报建进度的按期推进。总之，一个72、大型房地产项目进度控制成败的影响因素很多，其所需应对的措施和对策也会更多，我们不但要通过以上这些方法去对制定的进度进行跟踪和控制，还要在工作实践中通过经验的积累，不断发掘新的方法和措施，因地、因事制宜，采取切合实际的控制方法和手段，使工程进度始终处于受控状态，从而最终圆满地实现建设的工期目标。参与本项目工程建设的承包商、分包商、供应商单位多，影响进度控制的因素多且易变，导致施工进度控制复杂且不易有效把握；同时对施工进度有直接影响的因素不光有公司内部的设计、招采、成本，有各施工单位的现场施工组织能力及配合程度，还与项目建设相关的政府各职能部门，包括建设、规划、消防、电力、自来水、燃气、城管、质监73、等相关联，协调难度较大、接口关系复杂。因此，项目部如何在这个大型房地产项目中提纲挈领，运筹帷幄，科学组织，有效协调，做好施工进度控制工作，实现工程项目建设的工期目标，很值得我们去思考、探索和不断提高。本工程进度管理规划依据公司项目开发3A计划管理体系，从开发商项目部更好地完成工程管理的角度出发，通过编制项目发展进度计划、项目工程总进度计划、招标采购计划、设计出图计划、甲供材进场计划等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体规划，并对如何促使进度计划能够按期实施的管控措施进行预先安排。进行工程管理规划的主要目的是保证开发商的设计、合约、招采74、营销、项目、物业等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置，节约工程成本以取得综合效益的提高。6 工程质量管理规划6.1 x二期工程质量目标按照置地住宅质量评价标准，确保达到优良工程，一次收房率达到95以上。入住缺陷率户均小于1条。x二期C区确保获得x市优质结构奖，至少一个标段获“省优”工程，力争一个标段获得芙蓉奖。盖洛普客户满意度调查工程质量和维保服务的满意度在置地平均得分以上。第三方质量评价机构的评价相比x一期有明显提升。厨房、卫生间、管线穿墙穿楼板节点、屋面、外墙、地下室底板、壁板、顶板、窗等渗漏低于5%，75、门、窗、给水管线、电气管线、智能化系统、设备返修率小于5%。6.2 实现工程高品质管理的基本原则及保证措施6.2.1基本原则严格执行有关国家规范、标准和置地的企业质量标准，严格按照设计图纸施工，严格执行样板先行制度，严格执行100%分户验收。 质量保证措施1、供方必须提供质量管理体系、管理流程、管理措施、里程碑、关键节点管理办法给监理，由监理负责监督实施，甲方对里程碑、关键节点实施全面检查监督控制。2、按照建筑工程的规律，实行分项工程检查验收制度，分项工程检查验收流程为：供方施工班组：供方施工班组：自检供方：自检监理：全面检查；甲方：甲方专业工程师抽检（关键部位与监理一起全检）供方整改达到要求76、监理、甲方专业工程师：复检验收进入下一道工序。3、项目月度质量检查评估报告及各标段季度评比报告的解读，项目部组织监理、施工单位对本标段内月度完成工作内容进行检查，对现场安全文明施工及施工质量进行综合的分析，并将互检互评结果进行会议点评、张榜公布，对一些好的施工工艺进行推广，以此形成各施工单位之间比、学、赶、超的学习氛围。6.3 实现工程高品质的管理重点6.3.1 加强工程主要材料质量的把控和监督1）、对主要工程材料实施甲供或甲指，并严格材料样板管理。根据公司有关管理制度，主要的工程材料、设备按照公司招标采购和甲供材料的相关管理办法实行甲指或甲供。甲供或甲指材料，应要求供应商或承包商提供材料样本77、，经过公司确认后封样，在材料到场后，公司按照样板进行验收。甲供材料首批次进场，招标采购中心到现场参与收货，并就收货的标准、检查办法、使用表格等向项目部进行交底。甲供材料到场后，项目部负责组织承包商/分包商、监理、供应商对材料/设备进行验收。若涉及观感方面的验收，则由项目部通知公司设计管理部参与验收，封存有材料样本的，应与样本进行比对。对于甲指材料，项目部亦要参与验收和计量，并书面签证。要求承包商在申请付款或结算时提供项目部签证确认的甲指材料的进场使用清单，防止承包商在实际使用过程中更换甲指材料或只部分使用甲指材料。 设立材料样板室项目部在项目现场设材料样本室，安排专人对材料样本进行保管直至竣工78、结算完毕。各种材料样板要建立台账，并在样板上粘贴标签，说明材料名称、品牌、规格、使用部位、封样日期等内容。需要实施样板管理的材料见下表。 x二期需进行封样管理的工程材料一览表材料样板一览表l 入户门（含锁及配件）、防火门l 涂料、油漆l 墙砖、地砖、石材l 外墙砖粘贴剂、勾缝剂l 保温材料l 防水材料l 栏杆、百页及铁艺制品l 铝合金门窗及配件、泡沫胶、密封胶l 开关插座面板l 强弱电箱及箱内电气元件l 电线、电缆l 给水、排水管材及管件l 市政井盖l 园建工程铺装材料l 木质景观工程的木料l 植草格、排水板l 对讲主机、分机、摄像头、红外探头等l 精装修楼盘的各种装修材料项目部（招标采购中心79、配合）监督供应商按照合同约定和材料样本供应材料，监督承包商按照合同约定和材料样本使用材料，如发现私自更换材料的，应即时要求改正，并按照合同约定索赔。2）、材料替换的许可程序在销售阶段通过工法（工艺）样板间或售房合同等形式向购房客户承诺的材料，在后期招标阶段，应严格按照工法（工艺）样板间或售房合同承诺的品牌/规格/型号/颜色等进行招标和定标。如 需要变动的，由招标采购中心提出书面申请，说明管道材料封样管理 替换理由，经公司营销部门、项目部、设计管理部、成本管理部论证，工程总监审批后，报公司（副）总经理批准。在施工过程中承包商提出材料替换意见的，应提供书面文件，从材料性能、质量、施工工艺、造价变化80、等方面详细说明替换理由，监理单位签署意见后，经公司项目部、设计管理部、成本管理部论证，工程总监审批后，报公司（副）总经理批准。 铝合金窗封样管理 替换甲方指定的商品混凝土厂家的，由项目部牵头组织公司成本管理部、招标采购中心对拟替换的搅拌站进行考察，并牵头提交书面考察意见，经过考察各方/部门签署意见后，工程总监 审批，报公司（副）总经理批准。3）、钢筋外加工的许可程序原则上不同意承包商在场外加工钢筋。如确属施工场地条件限制不具备现场加工的条件，项目部应组织监理单位和公司成本管理部、招标采购中心对钢筋外加工厂家进行考察，并牵头提交书面考察意见，经过考察各方/部门签署意见后，报工程总监批准。4）、材81、料送检对按照相关规定需要送检的材料，如：砖、混凝土试块、砂浆试块、钢筋等，除严格要求承包商/供应商送检并提供检测报告以外，项目部应采取随机的方式，每种材料至少全程参与一次采样、封样、送检、试验旁站、取得数据的全过程。所有的材料取样、送检要求监理必须旁站见证。6.3.2 实行“样板先行”的工艺管理办法作好施工前的技术交底和质量交底，主要是结合图纸和一期工程一些好的做法进行交底，向施工提出明确的工艺要求和质量要求。重要工序均须先做工艺样板，项目部组织公司相关部门（设计部、成本部、项目部，供应加安装类的工艺样板需通知招采中心参加，影响观感质量和客户重点关注质量的工序，还需邀请营销部、客服部、物业公司82、参加）确认后，方能大面积施工。x二期需做施工工艺样板的工序一览表施工工艺样板一览表l 砌筑工程样板（样板层）l 内外墙抹灰工程样板l 内墙及顶棚腻子样板l 外墙保温工程样板l 外墙砖排砖、粘贴及勾缝样板（样板层）l 外墙门窗洞口贴砖、石材样板（样板层）l 屋面瓦安装样板l 涂料、油漆施工样板l 管道安装穿预埋套管工艺样板l 地面找平层内敷设管线样板l 防水工程样板l 楼面找平、收浆、压光样板l 甩浆拉毛施工样板l 卫生间沉箱同层排水管件安装样板l 楼梯踏步样板l 内装修墙砖、地砖、石材排版样板（样板层）l 空调百页安装、收口样板（样板层）l 阳台、楼梯栏杆安装、收口样板（样板层）l 防火门、管83、井门安装样板（样板层）l 入户门安装、塞缝样板（样板层）l 铝窗安装、塞缝、防水、打胶样板（样板层）l 厨卫间给排水、燃气管道安装样板（样板层）l 市政给、排水管道安装及接口样板l 园建铺装面层排版样板l 绿化种植土换填样板l 标识系统安装样板l 后开（批量）孔洞均需先做样板l 变形缝覆盖（墙面、屋顶）样板l 地下室地坪样板l 楼座入口门头、幕墙、台阶、残坡样板l 交楼标准样板（样板层）（清水房样板）l 精装修房屋各道工序均做工艺样板施工工艺样板需要从质量和效果两个方面确认。上述施工工艺样板如包含两道以上工序的，要分层/分工序体现施工工艺。针对一个总包单位总包，但实际各栋号为不同的施工班组（或84、劳务队）施工的情况，重要工序要按照楼栋号来做样板，而不是按照标段做样板，这样来统一各楼栋的工艺标准和质量，避免出现的一家总承包商，但各楼栋却出现工艺不统一、质量不统一的现象。施工单位对图纸/合同/规范所明确的工程做法或工艺进行修改的，须事先取得监理单位和我公司的书面同意。凡未经监理单位和我公司的书面同意，施工单位不按照设计图纸/合同/规范所明确的工程做法或工艺进行施工的，项目部应立即书面责令其改正，已实施的部分需返工整改，并按照合同约定向其主张索赔等权利。经过工艺样板确认的工程做法或工艺，和设计图纸/合同/规范对比有修改的，应按照工程变更的流程取得公司批准，并核算是否带来成本变化。 外墙砖粘贴85、及勾缝工艺样板 内墙腻子工艺样板6.3.3 工程质量重难点分析在过程质量管控中，项目部要大力宣传置地的高品质战略，树立以业主单位为质量管理主体单位的管理意识，建立以业主单位为主导的质量管理体系，确立以客户满意度为目标的质量管理目标。项目部应根据工程特点及业主关注点进行工程重难点分析，对特殊专项工程制定专项质量控制方案，结合施工详图依据发布的各类分项工程指引，制定可实施的专项质量控制方案。质量风险分析表风险分类后果风险系数解决方案关键词摘要结构工程回填土下沉造成室外管路断裂;堵塞后造成业主室内被泡;单元入口石材断裂；首层小院围墙开裂下沉单元楼周边散水及排水沟开裂下沉监理100%旁站监督；设定标准86、工期；现场取样监测结构尺寸偏差房间不方正室内交付时净空不够房间不方正，无法按准确位置排砖房间净空尺寸不够分户设置十字控制线；模板报验实测检查不低于50%；增设顶板厚度基准标尺；顶板标高、净高隔墙位置偏差框架柱尺寸洞口尺寸表观质量差砼表面不光滑影响评优、影响装修影响装修影响结构验收方案预控；控制模板周转次数；现场关注模板拼缝模板交界处高低差过大砼根部交接处漏浆外墙渗漏外墙穿墙孔渗漏入住后维修难度大采用公司推荐成熟做法；控制外围隔墙留洞；对容易造成渗漏部位加强防渗漏措施；严格依照防渗漏体系，制定施工方案；外墙填充墙渗漏外墙石材幕墙龙骨埋件渗漏外窗渗漏屋面渗漏防水层破坏造成防水渗维修困难二次闭水试验87、；泛水部位100%验收；严控防水基层隐蔽验收屋顶结构缺陷排水管穿顶板处后塞口处防水渗漏卫生间渗漏防水破坏造成渗漏维修困难，损失大防水闭水移交；二次闭水试验；泛水处做圆角管道周边防水封堵不严泛水渗漏外墙石材脱落石材安装不牢固外墙石材脱落伤人；石材外墙渗漏，修复困难；对石材安装节点工艺进行专项方案讨论，严格按规范要求施工，外墙石材全部采用机械式连接石材外墙渗漏裂缝控制隔板墙精装房，裂缝维修周期长，对客户正常生活影响大控制关键点，钢板网；墙拉筋；重点节点制定专项措施；新工艺、新做法，构造优化减少裂缝隐患施工洞后砌墙二次结构抹灰裂缝二次结构电水管路预埋裂缝精装成品破损木地板造成交付观感质量差系统性成品88、保护损坏造成质量群诉。合同明确成品保护义务；合理安排工序；覆盖、保护、签订保护协议、严格按照集团成品保护指引操作；阴阳角皮质软包壁纸铝窗、玻璃木质家具、木门墙砖、石材空鼓脱落维修困难给客户正常生活影响较大墙砖、石材脱落造成安全隐患基层质量控制；材料验收控制；交付前100%检查；一户一验重点控制；石材返碱容易形成系统性通病防碱处理；低碱水泥；抗碱外加剂；复合石材；壁纸发霉维修周期长基层干燥度；施工顺序；工期控制；木地板维修损失大基层清理；基层交接验收；成品保护设备安装管路渗漏地埋管路渗漏管路渗漏渗漏，造成损失巨大管路带压施工；精装前对隐蔽管路进行精装交底；排水管路冲水试验；一户一验重点验收；排水89、管路渗漏五金管件渗漏电管、电盒高度不一致管路不通管路进行通水试验，对管路接口管件及接口施工制定专项方案，制定专项验收方案。分项工程施工前由质量工程师组织监理、总包及相关分包进行相关类指引的学习，对上表中的重点控制项目形成符合本工程特点的实施方案。项目季度质量评估报告的解读，质量评估报告形成后一周内，由项目质量工程师组织，x项目部专业工程师、监理人员及总包、分包单位现场人员，学习x季度检查工程质量评估报告，指导xC区项目的阶段工程质量控制要点，形成方案措施，指导工程质量控制要点。6.3.4 项目部对工程质量进行全过程监管的具体措施1）、督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系，要求施工单位在工程90、一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员（多层一般每 3 万平米配备 12 名，高层一般每 5 万平米配备 12 名），质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。项目部协助树立施工单位质检员的权威，凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。要求质检员提出验收申请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时项目部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对多次出现质检员验收合格、经项目部复验不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。2）、对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗，对于一些91、对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。比如，对于铝合金门窗塞缝，工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影响至关重要，且塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此有必要对操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞缝工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严重；然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程观察其塞缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量。3）、旁站监理。为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩基础施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝92、重要设备安装等工程节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量进行全过程控制；另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而避免事态进一步扩大。定期检查监理工作日志及监理旁站记录。4）、现场巡视。项目部建立工程现场巡检工作机制。工程师应经常对所管工程进行日常巡检、旁站，并督促监理单位作好巡检和旁站。项目部每月应至少组织两次集体巡检，项目经理带队，项目部全体人员参加，还可邀请公司相关专业部门派人参加。集体巡检须有巡检报告和照片资料，并将巡检发现的质量、安全问题和不按照图纸/合同/规范施工的问题，发给各相关责任施工单93、位，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写整改通知单给施工单位，要求编制专项整改方案报监理单位和建设单位审核，经审核同意后再进行现场整改。现场巡视，一方面，可以弥补日常现场监督的遗漏，及时发现及解决现场存在的问题；另一方面，同联合验收一样，反映出发展商很抓质量的决心，从而触动现场质量意识的提高及责任心的加强。5）、质量管理重心前移、范围外移质量管理必须从抓住根本，抓住质量问题的源头。对原材料，严格执行原材料进场审批手续。对几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门/木地板等，将工厂加工过程纳入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加94、工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按公司指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。6）、设计问题协调。对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，项目部需要配合设计部，以审图记录的形式向有关设计部提出要求，然后由其转至设计单位，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。7）、质量事故的处理。对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经项目部认可，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。对一般的质量事故，由承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。6.3.5 施工段交接范围与标准计划（交房标准）在主体工程完成后，陆续开始外墙保温、外墙装饰、内墙装饰、门95、窗安装、水电安装、楼地面工程、栏杆百叶安装、公区装修、以及外围工程等后续工程实施。这个阶段，整个项目的参建单位多，交叉施工频繁，互相干扰影响严重。在此阶段，随着建筑成品的逐渐完成，成品保护问题是此阶段管理的重点与难点。因此要未雨绸缪，合理安排施工工序，严格工序交接制度。工序交接意义在于监控质量并减少各单位之间的扯皮。下道工序分包单位进场前，由项目部组织上下工序之间进行工作面交接，符合标准并双方签字后，方可进入下道工序。如，门窗安装前，应当组织土建单位与门窗单位进行工作面交接，门窗单位在复核洞口后，认为不满足设计和验收规范的，应提出由土建单位整改至达标。如遇剪力墙、砼梁柱不能更改时，应针得设计院96、同意后更改。特别是在土建阶段设计有变更，而门窗单位并不知晓，都需要在工作面交接阶段发现问题。需进行工作面移交的有： 门窗单位与土建单位 栏杆安装单位与土建单位 电梯安装单位与土建单位 强弱电安装单位与前期预留预埋单位 市政园林单位与土建单位 大堂装修单位与土建单位 防火门安装单位与精装修单位 入户门安装单位与精装修单位施工段交接范围与标准计划(交房标准)单位项目说明备注基础结构外檐屋面附属土方施工、护坡、地基处理土方开挖、地基处理、护坡由甲方分包专业单位负责实施。采用甲指乙分包形式、满足基础处理专业要求。结构工程基础结构总包方完成防水基层、防水保护层施工和基础防水基础剪力墙采用S6抗渗混凝土，97、核心筒及地下通道底板采用自粘式防水卷材地下室结构施工总包完成地下室混凝土结构，防水基层、防水保护层和防水施工。顶板后张预应力由甲方指定专业分包单位施工。地下室底板采用自粘式防水卷材，地下室及核心筒侧墙采用水皮优防水涂料主体结构、二次结构主体结构、二次结构由总包单位负责。（隔墙板或砌块、并包括烟风道，完成至水泥砂浆抹灰）。外墙内保温由总承包单位负责施工，具体做法及细部处理详见图纸及甲方技术指导书屋面结构、装修由总包单位完成至交付使用标准。屋面铁艺栏杆及构架安装由指定分包单位安装。外立面：外墙饰面（外墙涂料及面砖由总包单位施工），首三层石材，百叶，铁艺，雨棚，其中百叶，栏杆，雨棚由甲方分包专业单位98、实施。涂料、面砖主材、石材等主材甲供。入户门厅结构施工由总包单位完成；外墙石材、油漆、室内装修由精装修单位施工；门头单元门及幕墙由指定分包单位施工。石材甲供或甲指散水、首层室外台阶基础、结构、土建部分由总包单位负责，装修面层由甲方分包专业单位负责；室外回填土完成至散水、台阶范围，其余部分回填土由甲方分包专业单位负责。室外门廊、雨棚及地面精装修工程，甲分包精装单位施工外窗：预留窗口，完成至副框塞口、窗口抹灰收口、防水节点处理。外窗由甲方分包专业单位负责。超高部位防雷接地由总包单位负责预留预埋、焊接、测试。窗口收口涉及精装施工的全由精装单位负责，防水塞口节点处理由总包单位完成单元入口门厅地面：完成99、至垫层, 预留装修面层。面层由装修单位负责，装修单位由甲方指定专业单位墙面结构墙面（混凝土墙面完成缺陷修补）、砌体或轻质隔墙墙面完成至抹灰，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责，装修单位由甲方分包专业单位负责。完成结构验收，满足结构基层标准顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责，装修单位由甲方分包专业单位负责。完成结构验收，满足结构基层标准公共电梯厅地面总包完成结构地面修补，面层由甲方指定专业分包商进行精装修施工完成结构验收，满足结构基层标准墙面结构墙面（混凝土墙面完成缺陷修补、砌体或轻质隔墙墙面完成至抹灰），预留装修面层。面层由装修单位负责，100、装修单位由甲方分包专业单位负责。完成结构验收，满足结构基层标准顶棚预留装修面层。面层由装修单位负责，装修单位由甲方分包专业单位负责。完成结构验收，满足结构基层标准电梯电梯电梯由建设单位采购。由电梯公司负责安装。总包单位负责井道结构及预留预埋工作配合精装修及总包进度进行安装防火门防火门：预留门洞。由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。精装单位提供安装位置基准线，配合地面石材及收口瓷砖。楼栋内防火门采用木质防火门，装饰面由精装修单位施工，设备房防火门均采用钢制防火门单元门单元门预留门洞。由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总部单位负责。精装单位提供安装位置基准线，配合地面石材及收口瓷砖。入101、户门入户门总包预留门洞。入户门位由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。精装单位提供安装位置基准线，配合地面石材及收口瓷砖。栏杆安装飘窗、凸窗栏杆栏杆安装在开启扇前，高度满足规范和设计要求由指定分包栏杆单位安装，颜色及材料需做样板确认，阳台栏杆、入户花园、花苑栏杆栏杆在结构施工时采取预埋件形式，安装高度需满足规范和设计要求楼梯扶手栏杆及单元门头栏杆楼梯扶手栏杆采用靠墙扶手形式，单元门口栏杆根据单元门装饰效果确定材料、颜色、样式户内结构板墙面与室内交界处，用砌体隔墙隔离，并做内保温，120高20厚水泥砂浆踢脚户内结构板采用200厚加气砼砌块封堵门洞或洞口，隔墙处有梁的地方可以采用多孔砖墙102、面装饰同相应房间要求地面结构楼面（完成缺陷修补，达到规范要求），不做面层。顶棚结构楼面（完成缺陷修补，达到规范要求），不做面层。公共结构板墙面与室内交界处，用砌体隔墙隔离，并做内保温，120高20厚水泥砂浆踢脚，面层做外墙涂料地面结构楼面（完成缺陷修补，达到规范要求），不做面层。顶棚结构楼面（完成缺陷修补，达到规范要求），不做面层。入户花园墙面结构墙面（混凝土墙面、砌体隔墙墙面完成至抹灰），面层两遍腻子由总包单位施工，120高素水泥浆踢脚，上部腻子面平接地面做三公分找平层顶棚结构楼面（完成缺陷修补，达到规范要求），面层做两遍腻子厨房地面：完成至防水层，不做保护层总包单位完成防水层，防水层由沉箱103、底向上返至结构+100位置墙面：混凝土墙体（完成缺陷修补，达到规范要求）及砌筑墙体完成至水泥砂浆抹灰，不做面层，不做踢脚由总包单位施工。完成结构验收，满足结构基层标准顶棚：结构楼面（完成缺陷修补，达到规范要求），不做面层完成结构验收，满足结构基层标准门：预留门洞由总包单位完成。室内门由甲方分包专业单位负责。总包单位完成收口门洞口用实心砖砌筑厨房阳台墙面墙面做水泥砂浆，面层腻子两遍（不做涂料或面砖）地面地面不做防水层，面层两公分找平层阳台外侧用铝合金窗封闭，不做踢脚顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），不做面层窗：预留窗口（完成至副框塞口、窗口抹灰收口、防水节点处理）由总包单位施工。副框及104、外窗由甲方分包专业单位负责。总包预留窗口（完成至副框塞口、窗口抹灰收口、防水节点处理），窗边打胶甲方分包专业单位负责。门暂定为铝合金门总包负责预留门洞及安装后收口，打胶及面饰由门窗单位施工卫生间地面完成至防水层及防水保护层由总包单位施工，防水层由沉箱底向上返至结构+300位置墙面混凝土墙体（完成缺陷修补，达到规范要求）及砌筑墙体完成至水泥砂浆抹灰，靠外墙侧做内保温，防水位置作水泥砂浆，并留置一定搭接面完成结构验收，满足结构基层标准顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），不做面层完成结构验收，满足结构基层标准门总包预留门洞窗总包预留窗口（完成至副框塞口、窗口抹灰收口、防水节点处理）。窗由甲方105、分包专业单位负责。起居室、储藏室、卧室地面结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），完成至三公分找平层完成结构验收，满足结构基层标准墙面混凝土墙体和砌筑墙体完成至水泥砂浆抹灰，面层两遍腻子由总包单位施工完成结构验收，满足结构基层标准顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），面层两遍腻子由总包单位施工完成结构验收，满足结构基层标准门：总包预留门洞窗总包预留窗口（完成至副框塞口、窗口抹灰收口、防水节点处理）。外窗由甲方分包专业单位负责。花苑地面结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），面层做三公分找平墙面抹灰完成，面层两遍腻子顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），面层做两遍腻子门由总包预留洞口106、窗总包预留窗口（完成至副框塞口、窗口抹灰收口、防水节点处理）。窗由甲方分包专业单位负责。外窗待交房之后进行安装生活阳台突阳台墙面墙面抹灰（属室内外墙的做保温），面层贴外墙面砖，做120高20厚水泥砂浆踢脚细部收口则根据位置不同出具体做法，在进行外墙装饰时做样板层，根据整体效果调整局部收口地面地面结构修补，面层三公分找坡坡向地漏。顶棚顶棚结构面修补，面层二遍腻子生活阳台凹阳台墙面墙面抹灰（属室内外墙的做保温），面层做两遍腻子，刷120高素水泥浆细部收口则根据位置不同出具体做法，在进行外墙装饰时做样板层，根据整体效果调整局部收口地面地面结构修补，面层三公分找坡坡向地漏。顶棚顶棚结构面修补，面层二遍107、腻子商铺地面地面为水泥砂浆找平层毛面，或楼面为结构面(卫生间同)墙面混凝土墙及隔墙均不抹灰(卫生间同)顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求）公变室、专变室地面结构地面做找平，设备安装完后，做环氧树脂薄涂地面墙面结构面抹灰，面层二遍腻子，150高20厚水泥砂浆踢脚顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），面层两遍腻子消防水泵房、生活水泵房、水箱间地面结构地面做找平，设备安装完后，做环氧树脂薄涂地面墙面结构面抹灰，面层二遍腻子，150高20厚水泥砂浆踢脚顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），面层两遍腻子控制室地面结构地面做找平，面层铺防静电底板，弱电机房在设备安装前铺地板，配电房在设备108、安装后铺地板墙面结构面抹灰，面层二遍腻子，150高20厚水泥砂浆踢脚顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），面层两遍腻子楼梯间地面结构地面做找平，踏步不做防滑条楼梯间墙面根据完成情况再确定考虑做乳胶漆涂料墙面结构面抹灰，面层二遍腻子，150高20厚水泥砂浆踢脚顶棚结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），面层两遍腻子强电管线预留预埋、导线敷设、开关插座灯具安装、桥架安装、电力电缆敷设、户箱安装、表箱安装、公共部位照明动力箱柜安装表箱由供电局施工，公共部位灯具由精装单位安装，其它由总包完成。开关插座甲供采用西门子系列产品，户内灯具采用普通座灯头，电缆甲供。防雷接地及卫生间等电位基础底板接地极、109、防雷引下线焊接、屋面避雷带安装、均压环焊接、外墙金属门窗接地、地下室总等电位安装、卫生间局部等电位安装由总包单位负责施工，卫生间预留局部等电位端子箱。弱电工程线管预埋预留、线槽安装、导线敷设、面板安装、弱电箱安装、系统调试预埋工作在分包进场之前由总包施工，分包单位进场后由分包单位完成。线槽安装由总包完成，其它项目由分包施工。消防电气线管预埋预留、线槽安装、导线敷设、面板安装、弱电箱安装、系统调试预留预埋及线槽安装由总包负责完成，其它工作由分包完成。给排水孔洞、套管预留预埋、地下室及管井内户内给排水干管安装、管井内水表阀门安装、户内给水支管安装、卫生间同层排水安装、消防系统管道安装、消火栓安装总110、包负责所有孔洞、套管的预留预埋，生活给水按图施工到位，排水主干管及厨房排水支管由总包施工到位，消防水系统由分包单位施工，卫生间同层排水由分包单位施工。室内冷水给水管采用PPR管材，末端加丝堵。给水进户，一户一表，水表管井内安装。排水立管采用金德螺旋消音管，通气立管采用金德UPVC复合管.空调孔洞及雨水冷凝水管道由总包施工，明装在有贴砖面的外墙的雨水及冷凝水管道采用彩色UPVC管。天燃气工程燃气入户，一户一表燃气管道孔洞现场开孔，不预留6.4 关键质量指标监控及质量通病防治专项规划6.4.1项目建设过程质量监控1、分户验收管理办法实测实量与一户一档，建立“一户一验”实测实量表，监理工程师在房间具111、备整体验收条件后逐户逐项测量记录。将“一户一验”实测实量表与过程控制记录表结合起来，即形成“实测实量分户档案”。定期分析“实测实量分户档案”的记录数据，项目人员能够更加清楚工程是否存在质量隐患等，从而有效的控制任何一个施工阶段的实测实量结果。针对x地区及x公司实测实量主要问题点（结构工程实测实量计划表格）项目总包单位100%监理单位100%甲方100%具体要求（以层划分）房间方正（1）同一面墙作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。（2）所选2套房中方正度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。墙面垂直平整（1）剪力墙：任取长边墙的一面作为1个实测区。累计实测实量20个实测区。（2）当112、墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。顶板标高（1）同一功能房间砼顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。（2）同一实测区距顶板天花线30CM处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。选取5个实测值之间的极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。113、（3）所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。电盒位置（1）每一个功能房间作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。（2）所选2套房中同一室内底盒标高差的实测区不满足6个时，需增加实测套房数。预留管路开洞（1）每一个座便预留排水管孔作为一个实测区，累计实测实量6个实测区。（2）每1个座便器预留排水管孔距的实测值，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。（3）所选2套房中座便预留排水管孔距偏差的实测区不满足6个时，需增加实测套房数。门窗洞口（1）对于平外墙面的门窗洞口：同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，114、各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。（2）所选2套房中的外门窗洞口尺寸偏差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。地面水平（1）每一个功能房间地面都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。（2）同一功能房间地面的4个角部区域，按与墙面夹角45度平放靠尺，共测量3次。较大房间地面的中部区域需加测1次（3）所选2套房地面表面平整度的不满足6个实测区时，需增加实测套房数。楼板厚度（1）同一跨板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。每个实测区取1个样115、本点，取点位置为该跨板的中央部位。（2）所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。2、关键工序验收管理办法项目部设计“一户一验”实测实量表，甲方项目部及监理工程师在房间具备整体验收条件后逐户逐项测量记录。将“一户一验”实测实量表与过程控制记录表结合起来，即形成“实测实量分户档案”。重点工序分户检查图（以下称图）以楼号为单位，一式四份，要求各单位的重点工序分户检查图全部上墙；每道工序完成后，分包单位对所完成的工序进行全数检查，合格后在总包单位的图上进行标识；总包单位在分包单位检查合格的基础上进行全数复查，未发现不合格情况发生时在监理单位的图上进行标识；监理单位依照上述程116、序进行直至报建设单位，建设单位检查无误后方可进行下道工序； 1、本图将根据工程不同阶段进行针对性调整； 2、水电专业要求根据专业特点制定本图，并在施工中进行落实重点工序的控制。6.4.2项目建设关键质量指标监控u 结构工程质量控制u 防裂缝控制u 防渗漏控制u 机电管道及设备安装u 景观装饰工程u 结构工程质量控制要点：1）x二期C区项目采用的框剪结构特点：围护结构填充墙较多，结构平面节点相对复杂，外墙采用涂料及外墙瓷砖后外部围护结构预埋件设置等节点相对复杂。2）主体结构及框架柱，全部采用定型钢摸施工，标准层施工前分析外墙节点，对容易产生外墙渗漏、开裂的后砌筑填充墙部位，构造措施优化局部调整，117、适当考虑部分后砌墙与外围框架柱一同浇筑成型。对结构墙及框架柱的模板定位及调直增加控制线和实测实量检查线。3）外部填充墙涂料部位抹灰开裂，框-剪结构外围填充墙在涂料部位容易出现开裂、脱落、渗漏等情况发生，针对这一情况要求外墙抹灰部位全部增加满铺钢板网并与结构梁进行机械硬连接，基层抹灰采用防水砂浆。同时外部围护架的拉接点设置综合考虑后砌填充墙的分布情况，尽可能避免后期墙留洞，从而产生抹灰脱落、开裂隐患。4）石材挂件的预埋，外墙石材幕墙提前确定埋件位置图，在主体标准层施工前由总包单位进行预埋，监理进行钢筋工程隐蔽验收时重点检查埋件位置准确。避免后期重新对外部结构打眼安装调整埋件位置，造成渗漏、开裂、118、脱落、隐患。外墙石材接缝等节点充分考虑构造防水措施，石材拼缝进行防水处理。u 2、防裂缝控制要点：1）烟道管井及隔板墙裂缝主控项目；保证隔板墙养护龄期，板缝之间用钢筋卡具焊接固定板底缝内用C20细石混凝土填塞密实，板缝处粘贴50宽玻纤网格布，待板缝砂浆干燥后，再抹一层水泥砂浆，同时粘贴100宽玻纤网格布增强抗裂，转角附加层用200宽玻纤网格布；在粉刷作业时，在隔墙板板面上满铺一层玻纤网格布增强抗裂性能。 2）管控措施，作为二次结构阶段的关键工序验收，要求监理及总包做好过程监控和成品保护监督，项目部人员进行抽检。同时严控由于水电改造剔凿补洞造成的隔墙裂缝。3）施工洞后砌墙裂缝控制，建筑外围填充墙119、防裂缝控制作为本工程控制管理的重点，加强砌筑材料控制，合理进行施工部署，后砌墙接近梁、板底时留一定空隙，待砌完至少7天后用粘土实心砖将其斜砌挤紧。砌筑阶段：控制墙体的灰缝厚度和饱满度；按照设计或规范要求设置圈梁、构造柱或墙体拉结筋；控制上墙砌块的含水率。抹灰阶段：将结构与砌体墙交接部位剔凿成坡形，抹灰时加钉钢板网，外墙外侧满钉钢板网，分层抹灰，控制抹灰厚度并加强养护。4）同时考虑根据外墙填充墙图纸对于容易产生渗漏填充墙，考虑局部改为砼外墙一起与外部框架柱浇筑成形。5）钢板网的铺设作为防开裂的一项重要措施，是一户一档工作中要求100%检查的重点工序。故对钢板网的埋设要求如下：凡在结构施工时未预埋120、钢板网或未在梁上预留企口的部位均需剔凿出宽100mm、深20mm的范围，采取“射钉+铁片”固定，射钉间距根据实际情况确定，砌筑墙体上采用“普通水泥钉+铁片”固定。钢板网埋设完成后按照隐蔽工程重点工序报验流程验收，合格后方可进行下道工序。 6）填充墙抹灰裂缝控制，对于填充墙基层的充分湿润是保证抹灰质量的关键因素，除上述保证措施，对基层洒水湿润，抹灰层厚度，均作为关键控制点要求监理人员旁站监督。7）对于后期墙由于水电管路改造进行的开槽处理，要求开槽规范封堵挂网作为关键部位进行100%验收。u 3、防渗漏控制要点1）防水工程作为影响项目正常使用功能的最大隐患，必须强调“预控节点做法，监控施工过程，试121、验最终检验”为原则的三步控制法，对此进行100%检测验收。2）结构自防水，通过对最终图纸的研究分析主体外墙及地下室外墙节点做法，必须满足公司发布的防渗漏体系文件要求，地下室及结构自防水部位主控穿墙螺栓、墙体开洞、管路穿墙、施工缝的节点做法，对以上部位设置防水附加层，结构阶段主控防水砼的振捣密实及后续养护。3）室内卫生间防水，钢筋砼结构板的构造设计和顶板预留洞的设置是室内防水质量的重要控制点，在结构阶段结合精装工程卫生间地面的节点做法，充分预留砼顶板标高位置，满足卫生间构造下沉要求，同时对穿板留洞要求位置作为实测实量主要控制点并引入新的做法，保证留洞位置准确避免后期剔凿。同时应特别关注卫生间立管122、防水封堵的节点施工。4）外墙结构墙穿墙螺栓防渗漏作为结构外墙主控点之一，节点构造处理采用置地（合肥）公司推荐做法。对孔洞封堵作为100%隐蔽验收。另外外墙空调孔洞及排气管的封堵也是外墙结构防水的主控点之一，工程部管理人员根据设计图纸及现场实际情况，对节点构造处理进行了深化。对孔洞封堵作为100%隐蔽验收。5）外窗防渗漏做法要求为保证窗户安装可靠，节点防渗漏性能充分，带附框的窗户安装及洞口土建收口施工必须按照以下程序进行。（1）结构或砌筑窗洞口完成。经验收合格后，完成上下工序交接，门窗单位接收洞口。（2）钢附框安装要求金属附框采用固定片与洞口墙体连接固定。在金属附框的室内外两侧间隔安装固定片与墙123、体可靠连接。固定片宜采用Q235钢材，表面经防腐处理。厚度不小于1.5mm，宽度不小于20mm。金属附框固定片距角部距离不大于150mm,相邻两固定片中心距不大于500mm，固定片与墙体固定点的中心位置至墙体边缘距离不小于50mm。固定片与砌体洞口连接时，应采用塑料膨胀螺钉或特种钢钉（水泥钉）等方式，其长度不小于30mm，且不得打在砖缝内。附框与结构洞之间预留尺寸每边不大于10mm。附框安装需水平方向拉通线，竖向吊垂直线，确保附框安装位置准确,附框进出方向中心位置偏差不超过10mm,内侧宽度和高度尺寸偏差及对角线差值应符合下表规定。 金属附框尺寸允许偏差项目允许偏差（mm）检测方法钢附框高、宽124、3.0用卷尺检查对角线差值4.0用卷尺检查 按照国家规定进行防雷接地。副框必须采取可靠的（如加横、斜撑等）防变形措施，安装完成后，土建单位收口前，门窗单位要进行逐一排查。（3）土建单位进行附框外侧收口 如窗外口为涂料面层，则窗外侧水泥砂浆收口面与附框内侧平或低2-3mm，如窗外口为面砖面层，则窗外侧水泥砂浆收口面比附框内侧低10mm。（4）土建单位进行附框内侧收口窗框内侧用防水砂浆或水泥砂浆进行收口，收口面比附框内侧高5-10mm。（5）窗主框安装对50窗框，安装时主框外边线与附框外边线平齐安装；对于80系列窗框，安装时主框中心线与附框中心线对齐安装。主框安装需要挂线保证水平、垂直，主框在洞口125、内安装位置准确，并保证安装后主框和已粘贴完成的洞口侧边外墙砖的端线之间有10*10mm的凹槽。窗主框与附框之间预留3-5mm空隙，打发泡剂填缝，外侧打注防水密封胶。铝合金窗框与附框采用不锈钢螺钉连接，螺钉长度不小于26mm，连接螺钉距角部距离不大于150mm,相邻两连接螺钉中心距离不大于450mm，窗框与钢附框连接固定处，螺钉拧入前应在钉孔内注硅酮密封胶，以保证连接处密封。（6）窗框外侧收口 窗框外侧预留的10*10mm缝，待主框安装完成后可用外墙砖专用勾缝剂勾缝压实（勾缝前需确保基层干燥），在勾缝剂表面和窗框之间再打耐候防水密封胶。6）后砌填充墙防渗漏控制要点，重点关注砌筑结构的灰缝饱满度、126、墙外侧增加一道抹灰层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口的封堵和外保温层的防渗漏则是一个关键。对设计过程中出现的比较复杂的节点，标准节点库没有表示的，组织设计部、工程部、项目部研讨解决。对二次设计过程中的防水节点，监控二次设计单位按标准节点选用，并通知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式下发总包单位。7）投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建立以技术负责人为组长的防水工程质量管理小组，施工过程中严格落实北京区域防渗漏体系。施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善防渗漏专项施工方案。施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度。8）室内地埋管路渗127、漏，过程控制为主避免出现系统性渗漏发生，同时加强后期检查试验，在装修阶段进行管路带压施工保证交付前完全消除存在的渗漏。u 4机电管道及设备安装针对一期及二期AB的经验，为实现产品高品质要求，二期机电工程采取的相关措施： 人员安排，采取主要分包在技术上专人照管，跨区域管理。 加强技术管理，特别是图纸的深化及优化，如插座及弱电点位综合定位图、强弱电井布置大样图、地下室综合管网图、室外综合管网图、卫生间排水立管安装节点图、暗埋冷凝水管安装节点图等等。 加强变更及资料上的管理，要求所有建筑、建筑变更必须通过机电负责人的会签。 坚持样板引路制度，样板验收时要求各标段的分管主管及其它标段的施工技术人员都参128、加，达到各标段的标准统一； 定期或不定期召开机电专题会，及时发现问题并及时处理，及时完善各种流程文件； 建立相关变更的档案制度，及时检查变更的实施情况； 加强甲供材料、设备的管理工作； 加强与机电有关的如园林内、精装修内的水电专业的技术管理工作。 针对一期出现的问题二期给予特别关注（如电梯安装质量、变配电安装进度、燃气施工进度等） 加强分户验收中机电各系统的验收力度，深入机电各系统的调试工作。 加强工程后期施工临时水电的管理工作。 加强入住前机电各系统与物业移交及培训工作。 二期地下室综合管网深化图u 4景观装饰工程为加强景观及装饰方面的质量控制，实现高品质景观及装饰效果，公司成立了景观装饰部129、（具体见景观装饰部规划）。6.5 开展质量管理活动，加强品质管理的学习和培训，倡导和树立质量意识持续开展公司质量管理团队定期工地质量检查、评价活动。除了要求项目部现场工程师做好工程质量的日常管理，认真履行质量管理职责，做好质量旁站和质量管理以外，还将持续开展公司质量管理团队定期工地质量检查、评价活动。每月组织不少于两次，由项目经理带队，项目部全体成员参加、监理公司监理工程师参加的集体工地巡检活动。每月组织不少于一次由工程总监带队的集体巡检。争取每季度组织一次公司总经理带队的集体巡检活动。在x二期（A、B区）全面开工后，按月组织各个标段总包、监理参加的标段之间的互检、互评，并将互检互评结果进行会130、议点评、张榜公布。对质量优胜的标段授予流动红旗，突出者还可以给予一定的奖励。在工程完工后，对于质量优胜标段的承包商、分包商、监理单位授予优秀承包商（合作单位）的证书（牌匾）。组织“清水样板房”开放活动，每个区将安排3-5套房间，按照交房标准和企业质量标准先行实施完交房标准样板间（即：清水样板房），并向全体客户开放。在开放过程中，安排专人记录客户参观意见和建议。在交房入住前一个月左右，组织公司内部提前预验收活动。组织公司各部门（包括工程专业部门、非工程专业部门、营销客服部门、物业管理公司）提前进行项目内部预验收。特别是邀请公司非工程专业部门的广大员工参加，完全以客户的角度来检查和评价项目。更多争131、取和利用置地内部资源，提升质量品质 清水房样板意识和质量管理水平。组织公司相关专业人员到兄弟公司的优秀项目进行参观、考察、学习和交流。邀请兄弟城市公司、上市公司工程管理部到x来给公司各专业部门进行讲课，在工程建设的关键阶段，邀请上市公司工程管理部进行各方面指导。7 工程技术管理规划7.1 项目部牵头组织承包商、监理单位编制科学、可行的施工组织设计施工组织设计是直接指导现场施工作业的技术活动和管理工作的纲领性文件。虽然承包商在投标文件中都会报送施工组织设计，作为投标技术标的主要内容。但鉴于建筑市场的现状，很多施工单位在其组织内部，负责投标的商务部门和负责具体工程实施的项目部由不同的人员组成，负责132、投标的人员并不承担实际的施工，而且在投标阶段报送的施工组织设计大多格式化、标准化，条文化，既不切合项目实际特点，也不具备可操作性。因此，在确定中标单位后，项目部要牵头组织监理单位、施工单位一起编制符合项目工程的实际情况，符合项目工程的具体设计特点，针对项目工程的真正难重点，符合雇主要求的质量、进度要求，符合雇主的管理流程的施工组织设计。该项工作甚为重要，而不能将施工组织设计简单视为施工单位的工作而忽略。施工组织设计的编制过程，实际上就是参与工程建设的各方对本项目的工程进行详细分析、规划和达成进度、质量目标，达成管理措施共识的过程。编制施工组织设计应该作为承包商进场准备阶段的一项主要工作，项目部133、应高度重视，并切实落实到位。作为发展商项目管理得需要重点关注和把握的，施工组织设计中重点内容有：l 本项目工程的施工进度目标，根据公司的3A计划以及工程承包合同中有关进度和工期的约定，要求承包商编制重要节点工期计划、具体的施工进度计划和关键线路工序的提前准备和相互衔接的措施。l 本项目工程的质量目标，主要工序特别是工程难重点的施工技术方案和质量保证措施，尤其是结构尺寸控制方案（测量放线以及控制方案，防止结构尺寸偏差，保证垂直度、平整度的技术方案）、支模方案、大面积（大体积）混凝土分仓浇注的预设方案、外墙防渗漏方案（比如：穿外墙套管的安装方案、外墙施工孔洞的封堵方案、外墙砌筑保密实防渗漏方案）、134、卫生间和屋面防水防渗漏的技术方案（特别是穿卫生间楼板和屋面楼板的套管、管道、管井的根部防渗漏方案）、门窗洞口尺寸控制方案以及门窗防渗漏方案、抹灰腻子防空鼓裂缝的技术方案，以及观感质量实现和成品保护方案等等。l 本项目工程管理的安全目标，安全管理责任落实到人，安全管理的主要措施。施工组织设计编制完成后，要组织业主单位、监理公司、承包商的项目管理主要人员进行集体学习，达成管理共识，并协调承包商、监理公司、业主单位对施工组织设计签章确认。作为业主单位的项目部，参与施工组织设计的编制，是对业主单位要以总包的角色来管理工程的具体落实，项目部要对施工总体部署作出安排，对分阶段完成的建安量作出规划，采用科学135、可靠的施工技术及施工方案，对人力、机具、材料作统筹计划，进而对施工组织做到心中有数。各标段的施工组织设计作为本手册内容的附件7.2 项目部牵头组织监理单位编制针对本项目的监理细则监理单位进场后，应按照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同、工程建设强制性标准、置地住宅工程质量标准、置地对工程相关方质量管理要求、置地建设工程监理管理办法及相关行业监理规范的要求，结合工程实际，编制包括质量、安全、进度监理内容的项目监理规划大纲，按工程建设进度、分专业编制工程建设监理细则，明确质量安全监理的范围、内容、工作程序和制度措施，以及人员配备计划和职责等。监理公司应根据设计图纸以及客户质136、量满意，提出监理工作的难重点，对于施工难重点部位，要提出施工技术方案建议。特别是承担过公司前续项目监理工作的监理公司在监理细则中更是要将前期工程中存在的质量问题、施工工艺问题及监理工作本身存在的问题，进行专门总结，编制出有针对性、可实施的改进提升措施，并作为监理细则的重要内容。项目部应对监理公司提交的监理规划大纲和监理细则进行审核，并逐项监督其在实际工作中的落实执行情况。7.3 做好图纸会审、设计交底和二次深化设计的管理工作7.3.1 图纸会审及设计交底图纸会审及设计交底有助于及时发现设计问题并妥善解决，既能避免影响施工工期，又能避免主体施工后的敲、凿、补现象，对提高产品品质意义重大。 图纸会137、审：由项目部组织监理单位及承包商对图纸中错漏碰及设计未明确处进行清理，对重要部位施工措施进行商议，将基础图纸与上部结构图纸进行对比检查，将建筑与结构、建筑平面与建筑立面、建筑与安装、建筑大样与结构大样进行对比检查。 设计交底：由设计院对设计意图进行交底并解答各方疑问。7.3.2高度重视二次深化设计的组织和管理工作，需进行深化设计的有：l 外立面深化设计及交底外立面深化设计工作由设计部组织完成，并应在主体结构施工前完成。深化设计的深度应该达到指导现场实施。外立面深化设计交底及现场检查，应与主体结构施工同步进行，当主体结构施工至标准层后，需安排方案单位现场检查结构施工是否达到设计意图。l 栏杆、百138、叶及门窗深化设计l 外墙装饰深化设计（外墙石材、涂料、面砖粘贴方式等）l 公共区装修深化设计（地面做法、电梯门装饰、楼梯栏杆安装、楼梯踏步公共区防火门装饰等）l 大堂装饰深化设计l 会所外立面（石材、外墙砖、幕墙）深化设计l 楼栋入口深化设计（门头石材、幕墙、入口台阶、残坡、栏杆）l 园建重要景观节点施工深化设计l 市政与园林园建综合深化l 地下室机电管道和设备安装的综合深化l 室内机电点位布置图7.4 协调组织施工单位编制关键工序的施工方案，做好施工方案审查重要部位和主要工序，项目部均要协调相关施工单位编制和报送施工方案，项目部牵头组织监理单位、施工单位，必要时邀请公司设计管理部或设计院参加139、施工方案审查。主要施工方案有：序号专项方案名称备注1基础砼垫层施工方案2地下（包括地下室外墙）防水工程施工方案结合防渗漏体系操作指引3防水卷材砼保护层施工方案成品保护、考虑冬季养护对下道工序的影响。4施工测量、放线施工方案测量方案与实测实量检测线统一规划5钢筋工程施工方案6模板工程施工方案大模板设置与外墙防渗漏窗口门口做法统一考虑，满足实测实量要求7现浇砼工程施工方案重点考虑筏板基础砼与砼冬施保温8回填土工程施工方案结合施工总体规划，重点控制监理旁站措施。9桩基础工程施工方案重点控制大型机械施工安全措施10桩检测方案11基础土方开挖方案结合总体场区内土方配置要求，重点控制现场存土出土量12脚手140、架工程施工方案脚手架方案需满足外墙石材装修施工要求14现场临设方案（临水、临电、消防）15外保温施工方案结合外挂石材节点做法，16外墙石材幕墙方案结构阶段提前确定埋件位置图，作为方案深化的重点要求17冬季施工方案18雨季施工方案19群塔作业安全方案群塔安全作业，要求满足示范区开放的塔吊作业安全要求20现场安全文明施工方案根据工地文明施工指引要求进行方案设计21二次结构砌筑方案重点考虑二次结构防裂缝措施 22防裂缝专项措施方案根据防裂缝指引手册进行全项目防裂缝方案制定23防渗漏专项措施方案根据防渗漏指引手册进行全项目防渗漏方案制定24基坑支护施工方案由专业地基公司制定基坑支护方案设计，重点考虑雨141、季防雨排水措施25复合地基处理方案由专业地基公司制定地基处理方案，并进行专项方案讨论会26监理方案27屋面工程施工方案28公共区及大堂装修方案29外窗及阳台栏杆安装方案30外墙面砖粘贴方案31屋面工程施工方案32实测实量专项方案实测实量专项方案，要求确定部位确定方法，定人定岗分包单位的施工方案必须突出质量控制、成品保护、与总包配合三方面，其施工方案必须首先通过总包方审查，审查合格后报我司项目部审核。监理单位要根据分包单位施工方案，编制有针对性的监理实施细则，并报项目部审核。施工方案审查，主要是结合规范规程及置地企业标准，对施工方案能否达到预期目标进行审查。审查重点为：l 总工期安排、关键节点完142、成时间；l 质量管控措施、质量通病防治措施；l 分包单位管理措施、成品保护措施；l 结构分户验收方案。 对工艺要求复杂或施工难度较大的分部分项工程及易出现质量通病的部位，必须编制专项施工方案，主体结构施工阶段必须编制的专项施工方案有：l 模板工程施工方案l 外架施工方案（包括搭设、使用、拆除及计算书等内容）l 塔吊、施工电梯等施工设备的安装方案l 基础施工、设备拆除方案、屋面工程在水暖机电安装施工阶段，项目部要牵头组织相关施工单位对施工难重点编制施工方案，并监督执行，须编制专项施工方案的有：l 排水立管穿屋面板和楼板的套管施工方案和管道和混凝土结合部位的防渗漏方案；l 每套户型的户内给水管的敷143、设路由；l 电梯安装、调试施工方案（安装单位编制，总包商、监理、我司项目部审核）；l 火灾报警及消防联动系统施工方案（安装单位编制，总包、监理、我司项目部审核）；l 消防水泵安装调试方案（安装单位编制，总承包商、监理、我司项目部审核）；l 火灾报警及消防联动单调方案（安装单位编制，总包、监理、我司项目部审核）；l 火灾报警及消防联动调试方案（我司项目部编制）；7.5 各施工阶段的技术管理重点技术管理是质量保证的基础，只有在施工之前做好施工方案和工序工艺的提前筹划，在施工过程中加强技术管理，才能保证预定质量目标的实现。因此，项目部要高度重视工程技术管理工作，并充分协调、调动监理单位、承包商对技术144、管理的积极性。7.5.1主体施工阶段技术管理重点主体结构工程对项目质量影响重大。总结一期经验不难看出，很多后期装饰装修工程暴露的问题都与主体结构施工质量有关，如主体结构施工中门窗洞口预留偏差过大，导致后期凿补混凝土墙，给门窗防水带来很大隐患，再如飘窗板浇注尺寸不一，导致后期贴砖收口缝宽度不一，影响观感等。为此，项目部高度重视主体结构施工质量控制，将主体结构施工过程控制作为整个项目质量控制核心之一。1）、模板、钢筋及混凝土浇注施工的技术管理重点模板工程，主要控制模板垂直度、平整度、模板接缝，模板与楼面交界处不漏浆。项目部要重点落实施工单位投入的模板套数，防止因模板投入套数不够，导致拆模过早。在施145、工过程中，为保证混凝土的观感质量，项目部要重点关注施工单位在拆模后对于模板清理整平情况，监控模板周转次数，监控模板是否得到及时更新。项目部要求监理单位对板模板100%检查（非抽查），对周转次数多，不能继续施工的模板，坚决要求施工单位更换。一般情况下，一套模板的周转次数为56次。为保证厨房、阳台等房间降板尺寸准确，在降板位置，要求采用角钢吊模的方式，以确保降板位置轮廓清晰、线条顺直，避免二次修补带来的观感偏差及保证降板高度。 角钢吊模控制房间高低差 角钢吊模保证降板效果为防止混凝土浇筑时发生模板变形，要严格控制剪力墙模板第一排对拉螺栓距墙边及地面的距离（高度），距墙边第一排对拉螺栓距离控制在15146、 cm内，距地面第一排对拉螺栓高度控制在18cm内。在钢筋验收中，严格控制钢筋保护层，防止露筋，要特别关注钢筋间距、钢筋连接方式、钢筋搭接程度、钢筋保护层厚度、马镫钢筋数量，要特别关注施工单位对钢筋加工是否存在过度张拉的现象。为保证钢筋保护层厚度，楼板钢筋和剪力墙钢筋保护层均采用专用的塑料卡子来实现。二次砌体结构与主体结构间的拉结筋采用预埋方式取代后植筋，确保砌体与主体结构连接稳固。预埋拉结筋外露长度约30cm，便于拆模，拆模后再采取焊接接长拉结筋。在混凝土浇注前，要重点关注仓面是否清理干净，特别是桩承台浇筑前，要重点关注桩头端面是否凿毛以及是否冲洗干净。结构柱和剪力墙支模前，即要要求将柱墙脚147、端头凿毛及清洗干净。梁板浇筑前，也要关注和先期浇注的柱子或梁的交界面是否凿毛及清洗干净。在混凝土浇注中，要关注混凝土输送进仓的方式，特别是桩身或柱身混凝土，防止混凝土高空塌落导致混凝土离析。关注混凝土的振捣质量，要求不漏振。要控制底模拆除时间、后浇带模板拆除时间（底模要在后浇带浇注后并达到龄期拆除）。结构柱或剪力墙，要进行高标号砂浆的垫底，防止混凝土烂根现象。混凝土拆模后，要随即进行蜂窝、麻面的治理，并对混凝土表面进行清洗打磨，提高混凝土的观感质量。在主体结构混凝土浇筑使用稍大泡沫板替代电线盒，拆模后而后取出泡沫板，安装线盒，确保线盒安装位置准确等。 预埋阶段使用泡沫板替代线盒 安装时取出泡沫148、板，安装线盒对于外墙线条、屋顶造型等比较特殊的部位，项目部要牵头组织施工单位、监理单位共同编制支模方案。为保证将来外墙砖粘贴等后续工序的质量，严禁施工单位使用废柴油等油性物质作为脱模剂，应监督施工单位使用正规的脱模剂。为保证外墙效果，要求外立面大小线条、飘窗台板、空调板等与墙身混凝土一道支模一道浇注成形。项目部要联合监理公司对每个开间和洞口的结构尺寸进行实测实量。每五层层作为一个检验批，将收测结果反馈给承包方。收测表格见主体结构分户验收表格，重点收测数据: 混凝土的观感质量,包括蜂窝、麻面、孔洞、露筋等质量通病； 开间、进深、层高等关键数据； 预留孔洞（如电梯召唤洞及电梯门洞）尺寸、飘窗板尺寸149、等。 外墙线条一次浇注成形结合x一期及二期AB区经验，在x二期C主体混凝土施工阶段，有以下特别的明确要求：l 对宽度小于100mm墙垛，要求用混凝土现浇，避免使用砖砌，施工困难而且易造成今后裂缝和客户投诉。l 所有外墙上的线条、飘窗台板、门窗洞口要随主体墙身混凝土一道浇注成形，不允许存在一期工程中存在的二次浇注的情况。要特别注意三层以下外墙线条和窗台的平直、厚度。l 要重点关注卫生间沉箱降板尺寸，卫生间沉箱浇注时，要制做标尺用来控制板厚，防止出现一期出现过的因为板厚尺寸偏大，导致卫生间沉箱深度不够，给后期卫生洁具安装带来难度的情况。l 要特别关注外墙线条的造型准确，防止施工中产生错误，后期难以150、更改。l 特别关注水电安装在混凝土浇筑阶段的预留预埋点位的准确性，设计图纸必须要对点位进行精确的定位（包括安装距离、高度、尺寸），施工过程中对预留点位要实测实量，确保点位的准确性，避免后期凿补开裂。2）、砌筑工程的技术管理重点砌筑工程作好样板带路。针对二期多标段划分情况，可先选定一家施工样板，由项目部组织进行验收，合格后挂牌封样。各家再按照第一家的样板在自己标段内进行相同样板施工，由项目部组织验收，整改合格后挂牌封样。砌筑样板一方面是要统一砌筑工程本身的质量标准，比如：墙面平整度、垂直度、砂浆饱满程度，还有更重要的作用是通过砌筑样板，作为明确和统一各户型以及公共区域的建筑平面定尺定位的最后机会151、，同时通过砌筑样板来确定各户型的水电、弱电终端电位的位置。为达成以上目的，砌筑样板应保证每个户型做一个砌筑样板。对于砌体工程要特别注意，样板层完成后，项目部组织公司设计、营销、合约、物业等部门进行样板验收，重点是实物与合同附图是否一致，门窗位置及尺寸是否合理、管道位置是否合理、管井设置是否便于维修，预留预埋是否合理等。结合x一期的经验，在x二期的主体砌体施工阶段，有以下特别的明确要求：l 要明确压顶斜砖的砌筑时间要求，砌筑要做好匹数控制，关注施工单位砌筑为压顶砖的预留高度，以保证压顶斜砖的角度能够符合规范。鉴于空心粘土砖的规格（厚度）较大，不适合作为压顶斜砖，为保证压顶斜砖的砌筑密实度，可以要152、求承包商统一使用订制的斜角实心砖进行压顶砌筑。l 门窗洞口要求用实心粘土砖砌筑垭口（确保门窗安装固定及不渗漏）。l 为保证砌筑墙体的整体性，防止今后出现裂缝，要求所有在砌筑墙体上的管线预留预埋，要先砌筑墙体，待墙体达到一定龄期后，再开槽埋设管线。l 外墙、厨房、卫生间的墙体砌筑前统一做100mm高的细石混凝土反边（导墙）（如下图），并要求人工振捣密实，防止今后出现墙根渗漏现象。 l 户内强弱电箱、公区消防箱安装在分户隔墙上的，须保证在箱体后面砌筑不少于60mm厚的单砖墙，并和周边墙体一道砌筑完成，防止出现消防箱体直接从公共区域贯通墙体到户内的情况，也防止今后在户内出现沿箱体洞口周边出现墙面裂缝153、的现象，预留洞口上部须应设置预制过梁，不允许直接使用砖砌筑过梁。l 砌筑窗台要在粘土砖上做不少于100mm厚的细石混凝 预留洞口砌筑设置过梁土压顶，外窗台要做向外找坡10%（见下图），防止将来雨水沿窗户下沿渗漏。为保证将来外窗台墙砖粘贴后观感的统一，在浇筑外窗台100mm厚的细石混凝土压顶时，就要做到所有外窗台的标高、坡度、厚度的统一性，这样墙砖粘贴后，才能实现外观的统一性。避免出现一期局部出现的外窗台板厚度不一、坡度不一，影响整体观感的情况。 7.5.2装修装饰施工阶段技术管理重点1）做好样板带路在装饰装修阶段，样板带路显得尤为重要。因为装饰装修分部主要涉及观感和使用功能，稍有不慎，对产品品154、质会有较大影响。样板包括材料样板和施工样板，材料样板主要用于控制材料质量并体现整体装饰效果，施工样板主要指导大面积施工。 外墙砖样板：包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，为确保外立面效果的实现，公司对外墙砖定样工作非常重视，所以外墙砖的样品确认周期较长，往往会经历几轮的烧样、样品上墙、样品遴选，方能确定下来外墙砖的样品。再加上外墙砖材料样品确认后，还需要经过公司的招标采购程序，确定供应厂家，而且外墙砖生产加工一般需要30-50天左右的生产周期，因此必须事先考虑这一因素，尽早确定材料样板。在做外墙砖样板上墙的环节，务 必同时完成勾缝材料的选择、配比、上墙和定样。 外墙155、砖及勾缝样板材料样板确定后，由施工单位安排做施工样板，施工样板通过项目部及监理认可后，开始大面积施工。 铝合金门窗样板：包括材料样板和施工样板两方面。当材料选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程中可能会陆续发现型材和配件匹配方面的设计及技术问题，提前作样板有助于在大面积开工前有充裕的时间解决。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪些问题，并能及时暴露安装中存在的问题。 砌筑及抹灰样板：针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位开关线盒位置不合理、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然，156、便于寻求处理方案。 对新材料、新设备、新工艺等，也要先做样板，经过设计管理部、工程管理部、合约管理部等，通过试验和鉴定后，才可应用。 为保证整体质量效果的实现，在每个标段均要实施至少一层（3-5间）的交楼样板房（即：清水样板房），用以明确交楼标准，并要求承包单位以此为依照进行整改，保证交楼标准的统一性，实现客户质量满意的目标。2）、技术管理重点l 抹灰施工的技术管理的重点：抹灰施工时，项目部要重点关注： 基层清理是否到位，特别是现浇混凝土墙体的脱模剂是否清洗干净，是否提前做了拉毛处理，是否提前洒水湿润基层； 在抹灰前，是否认真做了贴饼冲筋，以保证抹灰的平整度； 在抹灰施工中，对抹灰分层厚度要进157、行控制，局部不平墙面如抹灰层过后，应进行挂网分层抹灰的方式进行处理。对砖墙和混凝土墙交接处、施工洞口封堵等不同材料交界面应采用加强钢丝网，抹灰分隔缝设计应符合设计要求。 在抹灰完成后，项目部要随即组织监理公司一道对抹灰面的平整度、垂直度进行实测实量，其尺寸偏差应符合置地的企业标准。 抹灰后，要重点关注对抹灰层的养护，防止空鼓、裂缝的产生。如：采用喷雾器喷雾湿润进行养护。为保证毛坯房交房时的观感效果，对于不做腻子的厨房和卫生间内墙抹灰，要先做门窗洞口周边的抹灰，并统一做成100mm宽的抹灰带，再做墙面的大面积抹灰，这样保证墙面大面积的抹灰与洞口相接处的抹灰交接整齐、统一，避免出现一期门窗洞口周边158、抹灰接口参差不齐，影响观感的情况。为保证房间及洞口阴阳角的方正，要求在抹灰前先检查结构的阴阳角方正情况，对于不方正的部位进行整改后才能进行抹灰。抹灰施工时要使用夹条夹板，先做出方正的阴阳角，再做大面抹灰，避免出现阴阳角不方正，后期通过腻子找补困难的情况。在外墙线条的抹灰施工中，要注意多级叠级造型的外墙线条，要求在每一级都要做出滴水线，防止日后雨水污染线条涂料。l 楼地面找平层施工的技术管理重点楼地面找平水泥砂浆，施工单位一般采用现场拌制，要严禁采用人工拌和方式，必须设置搅拌设备，并按照设计配合比进行生产，特别注意找平层砂浆的配合比，防止水泥用量不够，而导致后期地面起砂现象严重，为保证楼地面的观159、感质量，要求楼地面找平层要进行压光或抛光处理。严禁直接在楼内进行人工拌和。在楼地面施工前，项目部要关注结构面的清理是否干净，特别是房间四角是否进行了基层清理，防止房间四角产生空鼓。在施工过程中和完工后的检查阶段，项目部要重点关注楼地面找平层的表面平整度、找平层厚度、排水坡度设置、收口是否严密（如煤气管道收口）等。在找平层内敷设水管，在找平层施工时应支模留槽，或找平层施工完成后划线开槽，以保证开槽的观感质量。如在找平层敷设电路电线的，要求统一沿房间四周距离墙面不超过40cm布置，不得横穿房间地面布置。并在完成的楼地面上用油漆弹线喷字标画出“管线埋设区”，方便小业主将来装修。为保证楼地面和墙面交接160、阴角的观感，毛坯房的楼地面统一做100mm高的素水泥踢脚。为增强烟道、管道或套管穿楼板根部的防渗漏措施，可以采用在烟道、管道或套管的外侧结构面上做宽度为30-50mm左右，厚度为20-30mm左右的方形防水细石混凝土凸台。 找平层留槽敷设水管 毛坯楼地面做水泥踢脚 管道根部做凸台防渗漏l 内墙腻子施工的技术管理重点x二期为毛坯交房，按照置地的企业标准，毛坯房内墙面及顶棚为刮腻子两道。内墙腻子施工，需要重点关注和控制腻子面的平整度、垂直度、阴阳角、洞口方正。同时要特别关注施工单位所使用的腻子材料，避免施工单位使用劣质材料，造成腻子面出现爆灰、裂缝、掉粉等问题。还要关注和控制腻子层的厚度，防止局部161、因为基层不平而出现腻子层过厚的情况，而导致后期腻子容易开裂空鼓。对于局部基层不平，应监督施工单位先进行基层处理。要求施工单位在刮腻子前，对已经安装门窗框、开关插座进行贴纸带（美纹纸）进行保护，防止刮腻子施工污损门窗框、开关插座。为保证毛坯房观感效果，两遍腻子完成后，要求施工单位对腻子面进行适当打磨处理。l 抹灰、腻子裂缝、空鼓修补的技术管理重点对于墙面、顶棚的抹灰层、腻子面出现局部少量的裂缝、空鼓，必须在交房之前进行彻底整改。将裂缝、空鼓部位并加大一定范围剔除至基层，并冲洗干净浮灰，重新进行抹灰或刮腻子施工。对抹灰裂缝或空鼓部位进行修补，如属于砖墙和混凝土墙交接处、施工洞口封堵等不同材料交界面162、没有采用加强钢丝网或采用的钢丝网过细的，应重新挂网进行加强后抹灰。抹灰或刮腻子，须按照要求进行分层施工。为保证修补后的观感，减少修补痕迹对观感质量的影响，所有修补部位必须剔凿成方形进行修补，保证修补后的痕迹为规矩的方形。修补完成后应进行打磨，保证修补部位和周边的平整度。l 外墙面砖施工的技术管理重点外墙面砖施工的质量是保证外立面效果呈现的关键之一，在外墙砖施工阶段，项目部要对外墙面砖施工所用材料的质量、排砖排版、粘贴工艺、粘贴质量、勾缝质量、成品保护等作重点监控和管理。外墙砖粘贴所用的材料，都应事先进行封样，按照样板进行严格对照管理，包括：外墙面砖的材质、尺寸、颜色、专用粘贴剂、专用勾缝剂。在163、每批次材料进场时，项目部都要进行严格的验收，除了甲供的外墙面砖，对乙供的专用粘贴剂、专用勾缝剂，项目部也要进行验收，并对进货数量进行监管，防止施工单位私自更换材料。每批次外墙砖，在大面积粘贴前，都必须要进行小面积的试贴，并和材料样板以及以前批次的面砖进行比较，在确认颜色一致或色差在可接受程度内不影响外立面效果的情况下，方能投入大面积使用。每批次的外墙砖，应集中仓储，并尽量安装集中粘贴，不宜四处开花随意粘贴，这样可以尽量控制面砖色差对立面整体效果的影响。严禁不试贴，就直接大面积上墙。结合x一期的实际经验，对于多色混拼贴法的外墙面砖，做好几种颜色面砖的混砖尤为关键，因此项目部要对混砖工艺特别关注，164、并要进行直接监管，要求务必在地面混砖，严禁不混砖而直接上架粘贴。外墙面砖粘贴施工，项目部要重点监控粘贴工艺，要监督施工单位做好排砖排版，特别是门窗洞口的排砖，有排水要求的部位均应做滴水线。要监控施工单位按照规范工艺粘贴，特别是要满铺粘贴剂，严禁采用点粘法，避免墙砖空鼓和粘贴不实。要重点监控勾缝工艺，对于劈开砖、石材等吸水孔隙多渗漏性强的面砖，严禁采用擦缝方式进行填缝，务必采用勾缝方式。 l 铝合金门窗安装的技术管理重点为提升x二期铝合金门窗的安装质量，拟增设副框。相比一期铝合金门窗采用测量洞口，按照实测尺寸进行生产的方式不同，二期要求每个规格的窗型，必须保证统一尺寸，统一生产，不再测量洞口尺寸165、，要求土建施工预留门窗洞口尺寸必须准确，主体结构及砌筑过程中的洞口尺寸控制尤为重要，副框安装后的抹灰平整度和洞口方正度尤为重要。对于少量的不增设副框的铝合金门窗，仍采用后塞口，在室内外墙面装饰结束、洞口抹好底灰后进行，这样能使铝合金表面免受污染，门窗框不受损伤。结合一期经验，在铝合金门窗工程中，要重点关注外窗防渗漏，特别是外墙保温在窗框部位要断开，防止窗框直接压在保温层上，窗框固定件打穿保温层而形成渗漏通道。重点关注门窗的打胶观感质量，并提前做打胶样板，向门窗单位明确打胶的观感质量的标准，项目部要对打胶工人进行考核，要求门窗单位使用考核通过的专人负责打胶。还要重点关注铝合金门窗的成品保护。对于166、铝合金门，要关注门框和墙体的固定可靠性，因门扇自重较大，要适当增加门框的固定点。铝合金窗安装的技术及质量管理中还需要关注：门窗洞口尺寸交接、进场资料检查。在铝合金门窗安装后，项目部要重点协调门窗厂家及总包单位做好成品保护，尽量避免或减少门窗安装后的成品损坏。l 栏杆安装的技术管理重点结合一期的经验，栏杆安装，项目部需要重点监控栏杆材料是否符合设计要求，主要为：材料壁厚、规格、镀锌防锈、油漆质量及观感，重点关注预埋件数量、栏杆安装固定方式及固定是否可靠，重点关注栏杆高度是否达到验收规范标准，还需重点关注栏杆的成品保护工作。项目部要协调总包重视和做好栏杆安装后的土建收口，特别是装饰面层的收口，尤其167、是外墙砖的收口。l 空调百页安装的技术管理重点结合一期的经验，空调百页安装，项目部需要重点监控百页材料是否符合设计要求，主要为：材料壁厚、规格、观感，关注预埋件数量、安装固定方式及固定是否可靠，百页竖向的对中对齐，防止上下百页里出外进不在一条直线上。项目部要重点关注百页的安装位置，百页安装完成后距离空调挑板的外边沿为2-3cm即可，特别防止百页安装过于靠里，侵占空调板内部空间，导致空调机安装困难。重点关注百页的开启方式和开启方向，保证用户安装空调机时，能方便的开启百页放置机器。l 公区及大堂精装修的技术管理重点公区及大堂为精装修交付，项目部对精装修施工应重点监控装修材料，所有面层材料，包括：墙168、砖、地砖、石材、涂料、壁纸、灯具等都要进行封样管理，严格按照样板对材料进行验收和监管。墙砖、地砖、石材、壁纸、大型灯具实施甲供。在装修施工中，项目部需要重点监控的是施工工艺，尤其是装修饰面材料，墙砖、地砖的排砖排版、阴阳角、平整度、垂直度、门窗洞口的方正、木饰面的做工和油漆、石材面层的色差、开关插座安装整齐、成品保护。装修施工的技术及质量管理还需要关注：安装预埋、连接件数量、规格、位置连接方法和防腐处理符合设计要求，后置预埋件的拉拔强度符合设计要求。住宅楼宇的楼梯间一般为简单装修，结合x一期的经验，对于不贴砖的水泥踏步，要统一工艺做法。踏步面要压光，防止起砂，重点关注平整度和踏步阳角的方正，楼169、梯踏步的踏步面和踢脚面要一次完成，保持踏步面和踢脚面的颜色和质感一致。 楼梯滴水水泥踏步要做防滑条，每跑楼梯要做滴水。l 防火门、防盗门安装的技术管理重点在防火门、防盗门的安装施工中，项目部需要重点关注：样品封样、进场材料报验、门洞尺寸交接、门框安装牢固、门扇开启灵活、后塞缝密实、成品保护符合要求。结合一期的经验，项目部需重点把握好入户防盗门的安装时机，以及门锁的安装时机，尽量减少安装过早，导致防盗门以及门锁损伤较多的情况。在防盗门安装完成后，需组织厂家和总包单位特别注意做好成品保护。l 屋面工程的技术管理重点尽量采用倒置式屋面做法。结合一期的施工管理经验，在二期屋面工程的管理，注意做好以下方170、面的管理工作。要求承包商编制屋面工程的专项施工方案，防水防渗漏的技术措施和细部做法，特别是女儿墙、天沟、穿屋面的管道根部、屋面伸缩缝等容易渗漏部位防水保证和防水加强的技术措施，要求绘制细部节点图。项目部要高度关注屋面防水卷材的质量，虽然屋面防水卷材作为甲指材料，在合同中已指定防水卷材品牌，因市场上防水卷材以次充好和假冒伪劣产品较多，在承包商采购防水卷材时，工程主管一定要注意其采购的防水卷材的品牌、出厂证明、卷材厚度。在屋面工程施工过程中，项目部要重点关注防水卷材的铺贴工艺，包括：防水施工气候是否具备，基层处理，卷材铺贴搭接宽度、搭接方向以及搭接的工艺和质量，防水卷材和穿屋面管道、烟道、女儿墙的171、搭接工艺和质量。关注屋面找平层、找坡层的平整度、厚度，关注屋面天沟的起坡点、坡度、深度，保证屋面坡向、坡度正确，保证屋面雨水能够快速有效排走，且屋面和天沟均能做到没有局部积水现象。关注雨落口的安装位置、安装高度，特别是采用虹吸式屋面排水系统的雨落口。为保证女儿墙压顶雨水能有效排除到屋面内，防止污染外墙，女儿墙压顶要向屋面内方向找坡，且坡度不小于5%。穿屋面的烟道、电梯机房外墙、女儿墙、梁柱等突出屋面的立面和屋面保护层的结合，均要做成45度的圆弧形圆角。为减少温度裂缝，屋面保护层、女儿墙墙面、压顶抹灰及涂料，均设置合理的分仓，预留分仓缝，并用柔性防水油膏等材料嵌缝填充。 女儿墙根部屋面圆弧保护层172、 屋面保护层合理分仓 柱体下部屋面保护层做法机电专业要关注屋面避雷带、避雷针的安装位置，屋面所有金属材质均要进行有效的避雷接地。7.5.3水暖机电安装施工阶段技术管理重点1）重视和做好配电工程和燃气工程的提前设计介入配电工程和燃气工程，为当地的供电部门和燃气公司主控设计和施工，相对独立，且难以协调。在施工图设计阶段，施工图设计院一般不对配电工程和燃气工程进行设计，而供电部门和燃气公司在进行设计时，基本上是以我为主，常常按照己方最便利最经济的角度来进行设计和布置。所以在配电工程和燃气工程实施阶段，因为缺乏前期的沟通和介入，往往和前面已施工的土建存在很多冲突，需要调整或拆改的工作量大，且难以协调。173、所以，在施工图设计阶段，应协调施工图设计院就配电室位置、供电回路、电缆沟布置、电缆通路、桥架位置、燃气管道庭院通路、管道入户位置、户内管道位置、燃气表安装位置提出意见。公司设计管理部和工程管理部机电专业的相关人员，在供电部门和燃气公司进行配电专业设计和燃气专业设计时，要主动与对方取得联系，积极主动的介入，对就配电室位置、供电回路、电缆沟布置、电缆通路、桥架位置、燃气管道庭院通路、管道入户位置、户内管道位置、燃气表安装位置提出意见，尽量协调供电部门和燃气公司按照我公司的意见来进行相关设计。除了以上事项，在配电专业设计和燃气专业设计阶段，通过我们的提前介入，还要特别注意解决以下事项： 对供电要尽量174、考虑公变和专变供电的电缆桥架的合用，减少工程成本。 为方便物业公司日后的使用、维护、核算，尽量协调供电公司按照我公司的意见进行供电回路分配，尽量多的配置计量装置。 对专变系统的设备、材料的品牌、规格提出意见，主要包括：变压器、电缆、高压负荷开关、高压断路器、开关柜、环网柜等。要求供电部门使用我公司认可的材料和设备。 协调燃气公司按照对外立面影响最小的方式来布置燃气管线的入户路径，尽量将燃气立管入户位置布置在建筑凹槽内等较为隐蔽的部位。 协调燃气公司在布置户内燃气立管和燃气表位置时，尽量考虑方便住户日后装修和对厨房使用，使燃气立管和燃气表的位置更为合理。2）、牵头进行水暖机电安装工程的设计交底水175、暖机电安装工程，项目部要牵头分别组织多次设计交底，分别是： 组织施工图设计院对总包单位进行总承包范围的水电安装工程的设计交底； 组织施工图设计院对消防工程施工单位进行设计交底； 虽然配电工程和燃气工程的设计和施工都属于供电部门和燃气公司，作为发展商的项目部，也要主动牵头组织供电部门的设计院对其施工队伍进行交底，组织燃气公司的设计部门对其工程部门进行设计交底。3）、水暖机电安装工程施工的技术管理重点l 样板带路。要求样板带路，以样板带动各标段及全项目的施工，样板带路要注意细部尺寸、做法、水电管井的布置方式等的落实。l 严格原材料管理，水暖机电安装工程一旦发生质量问题，往往会造成较大的直接损失和客176、户投诉，因此从原材料开始就要严把质量关口。水暖机电安装工程的材料、设备，除了极少量的辅料外，主材要100%纳入甲供或甲指，要严格实行材料样品封样管理，要特别注意防止安装施工单位在施工中私自更换材料或设备。l 严格安装工艺管理，项目部要监督安装施工单位按照设计图纸以及预先编制的施工方案进行施工，严格按照工艺标准进行施工。l 水暖机电安装工程各分项的技术管理重点 室内配电安装的技术管理重点：总包承担的各住宅套内配电安装的配电箱、开关插座均为甲供。在安装过程中，要关注安装高度和位置的准确，保证每个开间的插座安装高度在一个水平上。要检查按照设计安装防溅盖的插座是否遗漏安装防溅盖。要对每套户型的配电回路177、是否正确，插座接线是否准确进行100%检查。 楼内给水安装的技术管理重点：管井内管道位置、水表安装位置是否方便查表、水表及表前表后阀门安装是否方便操作和检修、减压阀是否按照规定安装、给水系统打压试验、交付前冲洗和消毒并申请取得水质监测合格报告。 消防喷淋系统安装的技术管理重点：材料进场报验、阀门强度和严密性试验、水池、各种阀门安装、吸水母管水泵及泵前后阀门安装、屋顶消防水箱、减压阀、止回阀、湿式报警阀、水流指示器、管道焊接或丝接接口、管道支架、消防箱安装及箱体成品保护、喷淋末端试水装置位置、水压试验、消火栓试射、消防喷淋水泵单调等。 室外给水系统安装的技术管理重点：室外水表位置、埋深、管材防腐178、各专业交叉处标高处理、跨道路标高处理、室外消火栓位置等。 室外排水系统安装的技术管理重点：管道标高与坡度、检查井位置、金属管材防腐、管沟底部回填夯实、排水出户管标高与地梁及室外雨污接口井标高无冲突、排水管道灌水通水试验等。 配电工程的技术管理重点：供电部门负责施工的部分，项目部重点关注：进场设备与合同要求是否一致，施工配合与送电配合、配电箱柜箱体接地、箱间线路绝缘、配电箱柜箱电击保护、箱内开关及保护装置配置、回路编号及成品保护。开闭站及10KV电源外线路电缆敷设及设备安装、调试。开闭所至配电房10KV电缆敷设、配电房设备安装、调试。公配的低压电缆至一户一表箱设备安装及电缆敷设、试验。总包施工179、负责施工的部分，项目部应重点关注：配电房土建工程、配电房及电缆沟接地、重点设备基础、室内通风及照明设施符合配电房要求、桥架安装固定可靠、桥架及其支架接地，预留的检修接地端。 弱电工程的技术管理重点：预留预埋是否符合要求、线路是否通畅、系统功能调试、箱盒安装等。 防雷接地的技术管理重点：接地电阻测试、金属管道或构件与接地干线的跨接、金属门窗栏杆接地等。 燃气工程的技术管理重点：室内管道安装、煤气表安装位置、安装质量、管道穿楼面收口处理等。 室外综合管网工程的技术管理重点：为提高小区品质，结合x一期经验，在室外综合管网的设计阶段，要特别注意小区综合管网图纸和园建、园林图纸叠放综合，对给排水、雨污水180、消防、燃气、配电、有线电视、弱电智能化的室外管线和室外设施设备，要注意和园建园林做好相互位置、标高的结合： 将管线布置尽量和大树种植的位置相避开，避免因为管线的原因不能按照原设计将大树种植到位。 室外给排水管道布置尽量和大面积的园建铺装和水景区避开，以便将来发生管道渗漏后导致铺装或水景区的沉陷，以及难以开挖对管道进行维修。 将各种室外井盖的位置尽量布置在绿地中，尽量减少在铺装面和道路上的井盖。l x一期水暖机电安装工程方面的不足总结结合x一期的工程经验，在水暖机电安装各分项工程中，项目部要注意的细节管理，提升水暖机电安装各分项工程的细节品质。 排水立管是否存在漏装阻火圈，漏装伸缩节； 空调冷181、凝水立管是否对空调孔有遮挡，位置是否影响空调室外机的放置； 穿屋面的烟道、透气管、管道做突出屋面结构的细石混凝土刚性防水小台。穿屋面的透气管、管道是否做了钢架固定； 桥架是否固定牢固，桥架是否跨接，桥架内线缆是否摆放整齐、均匀，弱电线缆是否绑扎整齐，桥架穿楼板的防火封堵是否可靠； 接地扁钢的规格是否得到保证，接地是否可靠； 楼梯间的疏散指示灯安装位置是否合理、准确； 管道井的层间封堵是否遗漏； 地下室的风管端头是否设置防晃支架； 穿地下室外墙的管道是否设有止水套管，带振动的管道穿外墙是否采用了柔性防水封堵； 地下室内的各种管道安装的高度、位置是否合适；连接地下室和楼座的地下通道的管道应尽量沿两182、侧墙面布置，防止管道安装妨碍行人通行，侵占人行空间高度； 阀门的安装位置和方向是否便于开闭操作和维修作业，各种管道是否标明水流方向，是否标明阀门的开闭方向； 户内燃气表的安装位置和安装高度是否合适，是否方便业主今后装修和使用； 公共区域的消防箱的安装高度是否一致，突出墙面的尺寸是否一致； 金属管道的油漆的观感质量； 室外综合管网的阀门井、手孔井、检查井、线缆井是否设有排水管道，防止井内积水； 室外管网井的位置要和园建园林工程保持协调，尽量将井的位置设置在绿地内；设置在铺装面和道路上的井盖要保证和道路面层的平整度，防止井盖突出或低于铺装面和路面； 设置在道路中间或紧贴路边的方形井盖应做到和道路方183、向平行； 弱电系统和有线电视的室外分线箱，园林工程的室外配电箱，燃气工程的室外调压箱等设施的位置，尽量放在绿地中，或能够利用绿化进行遮挡的位置，避免室外设施的位置侵占停车位，或影响道路通行； 线缆井内的各种线缆要做到位置准确、绑扎整齐、标识清楚。 管道、管线跨越变形缝时，应设置变形补偿。5.5.4园林景观工程施工阶段技术管理重点优秀的园林景观设计效果和施工质量，是提升小区品质、改善居住环境、获得较高客户满意度的重要途径。园林景观工程的精细精美程度是工程质量的最直接体现。为提高园林景观品质，公司应尽可能提早启动园林景观的设计工作，紧密配合项目的规划和建筑设计的各阶段，及时完成园林景观的概念方案设184、计、扩初设计、施工图设计，保证园林景观设计成果。景观工程的设计工作并不能随施工图的完成而结束，要将设计工作继续延续至实施阶段。园林景观工程的施工图设计和现场实施，如果有可能委托给同一家有设计和实施能力的单位完成，对最后呈现的景观效果的保证则更佳。如施工图的设计单位和园林景观工程的实施单位为分开，则要求设计单位应派驻设计代表常驻工地指导施工，同时其设计主创人员对现场的设计服务也应得到保证。园林景观工程的施工管理的主要技术管理措施有： 对水景、园区入口、楼栋入口、铺装广场等主要景观节点部位进行深化设计。针对主要的景观节点，必须复核现场实际地形、标高、尺度，根据现场的测量结果，与设计图纸比对，进行深185、化设计。对园区的道路要特别进行纵坡方向的深化设计，保证道路各分段纵向坡度合理，与周边地形、道路关系顺接合理。 做好景观工程的综合管理。景观工程要对小区园区内所有影响景观效果的其它工程以及设施设备进行综合管理。园林景观的设计和园区市政综合管网的设计要综合考虑，合理布置园区综合管网，将园林景观图和综合管网图叠放比对，并在实施阶段再次比对确认。尽量避免将市政综合管线布置在音质铺装以及较大型的水景之下。尽量将各种井盖、室外线箱等放置在道路之外的绿地中，特别是要将井盖布置在铺装面之外，以保证硬质铺装面的完整和效果。对园区的健身器材、休息座椅、垃圾桶等位置要结合园林景观效果进行合适的位置定位。对园区内的非186、景观类和非业主日常使用的各种设施设备，如：燃气调压站箱、配电箱、开关箱的位置，要结合景观工程进行摆布，并通过景观园林手段进行适当的遮掩。 做好景观工程的质量和技术交底，工艺样板先行，特别是硬质铺装、景观墙、水景的施工工艺样板。 做好景观各节点的现场放线、放样，做好排版、定尺。铺装广场和道路工程，除了要放线做好其平面定位以外，还要对其垫层、基础层、铺装层的每一层做好道路沿线和广场四周的标高定位，保证各构造层厚度均匀、坡度和坡向正确。在自然地势存在高差的小区，应局部地势取平，保证小区入口、各楼栋入口、园区铺装广场等节点为相对水平，并通过现场放样，保证与周边地势、道路的圆滑顺接。对于铺装面要根据现场187、测量尺寸采用电脑排砖、排版，现场量尺放线等手段，对设计图纸上标注的尺寸及材料规格进行复核，按照复核后的尺寸进行材料的定尺加工或现场切割，方能保证原设计铺装图案的效果实现，保证铺装材料能做到严格的对中对缝，见下图示。 做好涉及效果和观感的各种面层材料的样板确认和封样管理。园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园建装修材料做出施工样板并及早确认。园建铺装面层，在实贴之前，必须要进行放线和排版，以保证铺装效果以及实现对砖对缝的要求。 对大型景石、假山、驳岸、雕塑、景观小品等创意节点的效果把握。在实施过程中，要188、及时协调设计单位的主创设计师对创意节点进行效果把握和确认。该类材料采购时，设计师和我司景观工程师应参与效果的把控。结合一期的经验，在二期园林景观工程实施阶段，应注意以下问题： 在自然地势存在高差的小区，应局部地势取平，保证小区入口、各楼栋入口、园区铺装广场等节点为相对水平，并通过现场放样，保证与周边地势、道路的顺接。 在园区的合适位置为园区保洁设置一定数量的园区保洁取水点。 道边的路灯应设置在距离道路边60-80cm的绿地，避免车辆刮蹭路灯。 在园林景观图纸上，要将园区健身器材、儿童活动场所、休闲座椅、垃圾桶，以及园区导向标识等设施设备进行综合布置。 在施工完成后，应结合物业管理的需要，对园区189、内的人行步道等非车行道及时设置挡车装置，设置一些防止行人抄近路踩踏草坪、小灌木的措施。 对市政、弱电、消防等单位已经实施的位置合理，影响景观工程的雨水井、检查井等各类井盖积极协调，进行位置调整，保证景观效果。 7.5 成品保护严格执行公司的成品保护办法，并将公司的成品保护办法作为工程招标文件和工程承包合同的内容，用以在合同中明确施工单位的成品保护责任。在实际工程管控中，要重点加强总包在成品保护方面的责任意识，协调督促总包对成品保护实施更具体可行的管理行为。二期成品保护将重点做好以下工作：1）、建立责权明确的成品保护制度。明确总包单位在成品保护管理方面承担主要责任，总包单位可通过审核分包单位施工190、组织设计中有关成品保护措施，督促分包单位完善成品保护方案。分包单位需密切配合总包单位的施工安排，其申请付款需首先得到总包单位签字，否则将不予办理支付工程款。 对楼梯踏步阳角用木板做保护2）、合理安排施工工序。项目部需合理安排分包单位进场，防止由于分包单位进场不及时，导致盲目施工和不合理赶工期。如在总包单位做地面找平层前，安排煤气安装单位进场打洞并预埋套管，减少后期打洞对防水层的破坏，也减少总包二次收口工作。再如，在总包单位贴外墙砖前，安排栏杆单位进场预留预埋，避免后安装栏杆对外墙饰面的破坏及增加总包后期收口工作。 3）、严格落实成品保护方案。要按照项目部编制的成品保护方案要求，督促施工单位认真191、落实。要根据产品的特点不同，分包采取 入户门保护“防护”“包裹”“覆盖”“封闭”等措施。 电气面板保护 精装修地面保护 精装修房间空调保护8 验收工作组织与管理规划8.1 施工过程中分户验收阶段划分在施工过程中，分阶段进行分户验收，及时组织各阶段的分户验收。按照结构阶段、砌筑阶段、装修阶段三阶段分别进行分户验收。按照分户验收标准要求，100全检，要求项目部和监理公司要做到实测实量，同时在具备条件的情况下，尽早启动物业公司工程部的提前介入，争取物业工程人员参加到施工阶段的分户验收。1）、结构阶段结构每施工完成5层，由施工单位自行组织按照现浇混凝土结构施工验收规范、置地标准要求及分户验收抽查点分布192、图进行自检，对结构外观质量、结构平整度和垂直度、结构净空尺寸（开间、进深、飘窗板尺寸等）、预留洞口(门洞、窗洞、管线洞、电梯预留洞等)、管线盒的预埋等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以楼层为检验批报监理单位。监理单位收到施工单位自检结果后，组织建设方、监理方对施工所报检查结果进场复检，并将复检结果反馈给施工单位。最终施工单位以监理单位反馈检查结果为依据，进行结构整改。 2）、砌筑阶段砌筑每完成5层，抹灰未进行前，由施工单位自行按照砌体结构施工验收规范、置地标准及分户验收抽查点分布图进行自检，对砌体外观质量、墙面平整度、垂直度、构造要求（构造柱、圈梁、墙拉筋、导墙、梁下斜砌收口等）193、净空尺寸、预留洞口、管线盒预埋等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，以楼层为检验批报监理单位。监理单位组织建设方、监理方对施工方所报检查结果进场复检，并将复检结果反馈给施工单位。最终施工单位以监理单位反馈检查结果为依据，进行砌筑整改。3）、装修阶段在每户住宅装修施工过程及完成后进行，由施工单位自行组织按装饰施工验收规范、置地标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对室内墙面抹灰、腻子、楼地面、飘窗台面、顶棚、门窗、玻璃、栏杆、净空尺寸、防水等；室外通道、栏杆、铺装、园林等；机电给排水、电气、采暖、燃气、智能化等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以每户住宅为检验批报监理单位194、验收。监理单位受到承包方分户验收资料后，进行复查。最后由项目部会同物业及监理单位共同进行分户验收。 *栋*户型结构分户验收表*栋*户型*号房入户花园客厅餐厅次卧主卧花池阳台厨房卫一卫二墙面1平整度/垂直度mm墙面2平整度/垂直度mm墙面3平整度/垂直度mm墙面4平整度/垂直度mm开间/进深/层净高窗洞口高/宽门洞口高/宽飘窗板尺寸空调板尺寸卫生间沉箱高度厨房、阳台降板尺寸空调孔洞预留高度公区电梯门洞高/宽备注*栋*户型砌筑分户验收表*栋*户型*号房客厅餐厅入户花园次卧主卧花池阳台厨房卫一卫二墙面1平整度/垂直度mm墙面2平整度/垂直度mm墙面3平整度/垂直度mm墙面4平整度/垂直度mm开间/进195、深/层净高窗洞口高/宽门洞口高/宽构造柱/圈梁/砖压顶外墙及厨卫细石混凝土导墙外窗细石混凝土窗台空调孔洞预留高度备注*栋*户型抹灰及楼地面分户验收表*栋*户型*号房客厅餐厅入户花园次卧主卧花池阳台厨房卫一卫二墙面1平整度/垂直度mm墙面2平整度/垂直度mm墙面3平整度/垂直度mm墙面4平整度/垂直度mm开间/进深/净高窗洞口高/宽门洞口高/宽空鼓/裂缝（处）门窗塞口楼地面平整度楼地面观感及起砂情况*栋*户型装修腻子分户验收表*栋*户型*号房客厅餐厅入户花园次卧主卧花池阳台厨房卫一卫二墙面1平整度/垂直度mm墙面2平整度/垂直度mm墙面3平整度/垂直度mm墙面4平整度/垂直度mm开间/进深/净高196、窗洞口高/宽门洞口高/宽空鼓/裂缝（处）飘窗台板平整度8.2 项目竣工验收与竣工备案的组织与管理8.2.1 实体工程的竣工验收组织1）、工程竣工验收前需完成各专项验收，包括：节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷接地检测、水质检测、天然气验收、室内环境检测等。根据一期之经验，项目部在上述专项验收中，要特别关注节能验收和消防验收的进度，对这两项验收工作要加大推进协调力度。2）、工程项目在施工过程中，项目部要注意对过程工程资料的管理，要求和协同监理公司对施工单位的过程资料进行经常性要求和检查，要求工程资料与工程实体进度同步。在工程进度款支付时，工程资料是否同步要作为批准付款的审核条197、件之一。在工程进度完工后，项目部要求监理单位配合施工单位组织进行资料初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，并在工程施工基本完成，进入验收和整改阶段，即要求施工单位进行竣工图编制。3）、项目部要求监理单位配合施工单位进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好工程竣工初验收记录报告。4）、监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见。5）、项目部负责牵头198、组织，制定验收方案，申请地方政府地区工程质量监督部门（质监站）参加，由质监站、项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组。协调施工单位提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。6）、项目部组织工程竣工验收。(a) 项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。(b) 验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。工程竣工资料要通过档案馆的初验收。(c) 验收组实地查验工程质量。(d) 由项目部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、199、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。7）、工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。8）、工程竣工验收合格后，项目部要确定竣工日期，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。8.2.2 项目综合验收组织与手续办理在工程竣工后，项目部及时通知和协调公司企业发展部组织项目综合验收的各项验收工作，取得各项验收手续的批准文件。根据x项目所在地x县的有关规定，需要办理的项目综合验收的各项工作及分工见下表。竣工综合验收手续一览表编200、号验收项目公司负责部门主管部门前置条件工作成果备注1房产面积实测企业发展部房产局完成外业测绘，取得实测报告为保证入住准备工作，在取得报告之前，最好先取得实测面积数据。2人防验收企业发展部人防办x县房地产开发项目联合验收审批表盖章3国土验收企业发展部国土局x县房地产开发项目联合验收审批表盖章4环保验收企业发展部环保局x县房地产开发项目联合验收审批表盖章5防雷验收企业发展部防雷办取得验收意见书6消防验收项目部消防大队消防工程验收，取得消防批复x县房地产开发项目联合验收审批表盖章x县规划管理局建设工程竣工规划验收申请表盖章7质监验收项目部质监站x县规划管理局建设工程竣工规划验收申请表盖章8建设局工程201、质量整体验收项目部建设局x县开发项目工程质量整体验收表盖章9城管验收园林验收企业发展部城管局x县城镇管理局单项验收表盖章市政验收x县房地产开发项目联合验收审批表盖章环卫验收x县规划管理局建设工程竣工规划验收申请表盖章竣工综合验收手续一览表（续）编号验收项目公司负责部门主管部门前置条件工作成果备注10竣工结算报告成本管理部竣工结算报告证明承包商提供盖章竣工结算证明11建设工程档案合格证项目部城建档案馆建设工程档案合格证12规划竣工测量企业发展部规划局规划竣工测量报告13规划验收企业发展部规划局1、建设工程竣工规划检查申请审核表（消防、质监、城管已签意见并盖章）；2、取得规划竣工测量报告及其电子文202、件建设工程规划许可证正本14换发施工许可证正本企业发展部建设局1、取得建设工程规划许可证正本；2、取得竣工结算审计报告；3、取得建设工程档案合格证；4、取得工程质量整体验收表换发施工许可证正本15组织联合验收审批现场会企业发展部16房产验收企业发展部x县房地产开发项目联合验收审批表盖章17县政府审批企业发展部县政府x县房地产开发项目联合验收审批表盖章18竣工验收备案表项目部建设局取得建设工程竣工验收备案表备注：x二期无人防工程，但按照相关政策规定，需办理人防验收手续。8.3 竣工验收阶段的验收工作及整改工作管理在工程竣工阶段，项目部要积极协调施工单位、监理单位和公司内部有关部门完成各项法定验收203、手续，取得验收文件，保证工程按期取得竣工备案手续。在工程竣工阶段，项目部更重要的工作是组织进行公司内部的各项验收与交接手续。按照置地的企业标准和工作程序，有效组织项目部、监理公司、物业公司、施工单位完成各项工程、部位、设备、系统的竣工查验、整改、验收、移交，并按照公司3A计划规定完成日期，实行逐项落实和销项管理，保证竣工阶段的各项工作按照计划且高质量的完成，实现项目按期交楼入住，实现一次交房率和客户满意度的目标。项目部要重点关注功能质量、观感质量以及客户关注的质量问题，要把对开间尺寸、门窗洞口尺寸、沉箱降板尺寸的检查，对阴阳角方正、房间方正、洞口方正的检查，对空鼓、裂缝、色差的检查，对成品污损204、破坏的检查，对渗漏部位的渗漏检查作为项目部质量检查的重点，要特别做好外墙、外窗的100%淋水试验、卫生间和屋面防水的闭水试验、给水管道的打压试验、排水管道的通球试验、管道冲洗作为重点工作逐项落实。在此阶段，项目部还有一项重要工作，就是做好和物业管理公司按照置地的企业标准和工作程序，进行工程实体、设施设备以及工程资料的交接验收与相关移交工作。并按照物业移交验收所提出的整改意见，组织施工单位进行整改落实，并协调监理单位一起对整改进行监管、督促，力争将工程质量问题在交楼入住之前予以解决，为提高一次收房率和客户满意度打下基础。*项目*标段竣工阶段后续工程与工作逐项落实及销项记录表分项墙顶腻子地面找平205、厨卫防水给排水燃气安装开关插座弱电完成入户门铝合金栏杆百页电梯门套公区装修专变系统公变系统*号楼*号楼*号楼分项防火门消防安装大堂装修信报箱标识系统外墙砖墙裙石材门头石材散水残坡、台阶给水打压排水通球通电电梯保护保洁*号楼*号楼*号楼*项目*标段*号楼验收和整改工作逐项落实及销项记录楼层及房号卫生间降板尺寸检查及防水闭水试验检查及整改墙、顶平整度、垂直度，阴阳角，水泥踢脚，空鼓检查及整改地面找平层检查及整改外窗、外墙淋水试验及渗漏整改010203040102030401020304010203041层2层.楼层及房号阳台、花园涂料或砖墙面检查及整改强弱电配电箱、开关、插座、照明功能检查及数量、206、观感检查及整改栏杆安装质量、油漆观感检查及整改空调百页安装质量、观感质量，开启检查及整改010203040102030401020304010203041层2层.楼层及房号入户门安装质量，开启、锁闭功能检查，观感检查，成品保护，及整改铝合金门窗安装质量开启、锁闭功能检查，观感检查，成品保护，及整改给排水管道、燃气管道安装检查及整改污损整改及保洁010203040102030401020304010203041层2层.楼层及房号钥匙移交物业公共区域01020304防火门电梯门套地砖、墙面消防楼梯栏杆保洁1层2层.*项目*标段外围工程与工作逐项落实及销项记录表项 目工程总量标注完成日期，并涂彩色准207、备土方、场地平整10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%市政工程给水管安装10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%室外消防栓10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%排水管安装10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%阀门井10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%雨水井10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%污水井10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%化粪池10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%雨水井10%20%30%4208、0%50%60%70%80%90%100%给水市政接驳排水市政接驳园建工程道路基础10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%铺装道路10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%沥青道路10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%园区铺装面积10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%围墙10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%园建构筑物10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%路灯、草坪灯10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%园区设施10%20%30%40209、%50%60%70%80%90%100%绿化工程大型乔木种植10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%中小乔木种植10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%灌木种植10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%草、花种植10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%*项目竣工验收与手续逐项落实与销项纪录表标段节能验收电梯验收防雷检测消防验收水质检测空气检测燃气验收四方验收面积实测规划验收综合验收竣工资料竣工备案备注：标注完成日期，并图彩色，以示该项工作完成；9 安全文明生产管理规划9.1 x二期安全文明管理的目标确保无重大210、伤亡事故，确保市级安全文明标化工地，至少一个标段申请获得x省安全文明工地。工地安全文明生产的管理相比二期AB区有明显提升，特别是在工地封闭管理、有组织排水、垃圾清运、场地硬化美化等方面相比一期有明显改善。9.2 文明施工管理规划内容文明施工是保持施工场地整洁、卫生，施工组织科学、施工程序合理的一种施工活动。实现文明施工，不仅要着重作好现场的场容管理工作，而且还要相应做好现场材料、机械、安全、技术、保卫、消防和生活卫生等方面的管理工作。（1） 施工主入口大门进出口设置大门，大门内侧设值班岗亭，门卫保安要穿保安服装。大门口应作硬地处理，车辆出入口位置设置车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲211、洗后才能驶入城市街道。（2） 临时围墙围墙高度不小于2M。在总包合同中有明确说明，现场临时围墙的包装宣传权归公司所有，宣传规划由营销部统一制定要求或设计。项目部要注意协调好各总包做好相邻标段之间的封闭围挡或围墙的设置。（3） 施工单位现场临时办公室施工单位现场临时办公室要求坚固、整洁、美观，并做好各房间的标识。办公室及办公室门口必须保持清洁，并由专人打扫。办公室四周以及顶部必须做好安全防护。（4） 排水、场地硬化与道路施工现场内场地应平整，路旁要有良好的排水措施，交通通畅，现场道路应有硬化措施且保持通畅。项目部要协调好各标段之间的有组织排水，对整个项目场地的排水进行整体策划，相邻标段之间的排水212、沟渠上下游要做好接口。（5） 卫生间项目现场应规划卫生间，卫生间由总承包商安排专人及时清理并保持清洁干净。（6） 售楼工程的文明形象规划1) 临街或面向售楼区域的外架安全网，应设置双层安全网或在售楼开放前更新；2) 开放或集中开盘日期，应尽可能回避从施工场地发出电锯、混凝土浇捣等噪音。3) 施工总平面布置时，不宜将施工塔吊、电梯井架布置在售楼开放区域视线内。4) 施工围墙与外架应兼顾考虑张挂销售广告或其他视觉标识的功能。5) 施工道路、施工人流尽可能避免与售楼卖场交叉；9.3 未取得施工许可证手续前的安全管理未取得施工许可证阶段，建设单位承受的安全责任风险较大，项目部需设置专职安全管理人员，项213、目应对现场严格安全管理，具体工作如下：(1) 对施工可能造成损害的毗邻建筑物和地下管线的应与相关管理部门签订保护协议，并对其采取必要的专项的安全防护措施。(2) 应对危险性较大的工程如（深基坑、高支模）加强监控管理，应有专职人员对其定期进行现场监控。(3) 应每周组织施工单位、监理单位参加的安全检查，召开安全生产会议，对发现的安全隐患由监理单位下发书面整改通知单，督促施工单位落实整改。(4) 应督促监理单位对危险性较大的施工工序、部位（塔吊安拆、起重吊装、爆破）等建立旁站监督。(5) 安全检查应重点检查施工大型机械、临时用电设施、脚手架、四口五临边防护等危险部位。(6) 安全领导小组应督促施工214、单位根据不同施工阶段和周围环境及季节、气候的变化，在施工现场采取相应的安全施工措施。监理单位应检查施工企业落实安全措施工作情况。9.4 安全管理责任落实按照建设工程安全生产管理条例(国务院令第393号)、关于落实建设工程安全生产监理责任的若干意见(建市2006248号)精神，落实建设单位、监理单位及施工单位的安全责任。l 建设单位的主要安全责任有：(1) 编制工程项目施工安全分析报告，应包括：工程项目安全作业环境、工程特点、安全生产和文明施工的管理目标等内容。(2) 督促设计单位对安全施工提出要求和建议。(3) 在施工合同中约定安全防护、文明施工措施费用支付计划。(4) 向施工单位提供施工现场215、及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下、地上管线资料，并经施工单位签收确认。l 监理单位的主要安全责任有：(1) 审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准；(2) 监理单位在实施监理过程中，发现存在安全事故隐患的，应当要求施工单位整改；情况严重的，应当要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的，工程监理单位应当及时向有关主管部门报告。l 施工单位的主要安全责任有：(1) 必须具有安全生产许可证；(2) 安全生产责任制度和安全生产保证体系健全；(3) 项目负责人、专职安全管理人员配备满足建筑施工企业安全216、生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法(建质【2004】213号)，具有安全生产考核合格证书；(4) 施工单位应当在施工组织设计中编制安全技术措施和施工现场临时用电方案，危险性较大的工程如基坑支护、高支模、脚手架、预应力张拉等须按照危险性较大工程安全专项施工方案论证审查办法(建质【2004】213号)制订专项施工方案，并报监理公司审查批准，深基坑、高支模、30M及以上高空作业需组织专家论证审查方案；(5) 有安全生产专项资金使用计划及保证措施；(6) 建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产负总责，总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自的安全217、生产方面的权利、义务；(7) 垂直运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、起重信号工、登高架设作业人员等特种作业人员，必须按照国家有关规定经过专门的安全作业培训，并取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业；(8) 施工单位负责项目管理的技术人员应当对有关安全施工的技术要求向施工作业班组、作业人员作出详细说明，并由双方签字确认；(9) 施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位，设置明显的安全警示标志。安全警示标志必须符合国家标准。(10) 施工单位对因建设工程施工可能造成损害的218、毗邻建筑物、构筑物和地下管线等，应当采取专项防护措施。(11) 为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险；(12) 制订有工程项目生产安全事故应急救援预案。在取得施工许可证，并办理安检备案手续后，安全生产责任主要由施工单位、监理单位承担。建设单位应参加主管部门的监督检查，并督促施工单位整改。并要求监理定期上报监理月报，月报中应有项目安全生产评价内容。工程开工前，项目部对总承包商施工组织设计中的安全文明要求进行审核，是否满足当地安全文明要求。同时还要负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存放于219、固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措施是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报项目部进行复查。项目部定期要对现场场地安全文明施工进行检查，每月底组织一次对现场施工单位的检查、评比工作。每季度组织一次工地安全检查，在重大节假日或国家有重大政治活动，如：两会、世博会、亚运会等重大活动来临之前，也要组织进行专门的安全检查，对安全生产工作进行专门部署。所有的安全检查和安全工作部署，都要形成书面文件存档。项目安全管理工作，要严格执行公司的应急预案及突发事件的快速反应处理机制，并在x二期的整个施工期，项目220、部牵头至少组织一次应急演练。9.5 现场安全管理工作具体措施供方的管理计划中须包括施工安全管理计划，供方须对施工现场内的所有安全事务负责。 供方进场前必须向甲方呈报有关安全管理资料，其中包括：安全管理架构及职责、各施工方案安全风险评估、必要的安全管理措施及完成时间、奖惩制度以及安全会议制度等。实施三级安全检查验收制度，其流程为：供方自检验收监理检查验收供方整改监理、甲方复查验收。三级检查验收流程中的供方环节必须达到98%并有自检验收记录，在规定的验收时间内供方整改必须达到100%的合格率，否则，供方应按合同支付违约金。甲方安全管理人员有权对违反安全管理规定的行为进行处罚，具体处罚办法如下表： 221、项目第一次第二次第三次第四次安全帽口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场通道/围栏口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场高空坠物口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场防火措施口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场易燃、易爆品保管口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场施工机械口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场施工用电口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款222、200元/人/次或责令供方清除工人出场说明：1、口头警告可以向供方违反安全管理的当事人发出，但必须向供方发出该工人违反安全管理的书面意见，并有相关的记录。2、书面警告、罚款及责令供方清除违反安全管理的当事人均是向供方发出的。3、罚款不是直接针对违反安全管理的当事人，是处罚供方的。4、供方处罚违反安全管理的当事人的额度不能超过甲方罚款数额的50%，但可以处罚当事人的班长、管理人员。5. 表中“项目”栏的具体要求见安全管理规定。10 工程图纸及工程资料管理规划10.1 图纸管理8.1.1 工程图纸（包括设计文件）发放所有发放到工程现场的图纸均由设计管理部经理书面签发至项目部，由项目部负责对监理单位223、承包商发放图纸，发放份数按照合同约定，并建立图纸发放签收记录。原则上周一至周四不允许向工地直接发电子版图纸，周五、周末或节假日因进度原因，向工地应急发放电子版图纸（或文件），节后的第一个工作日设计部必须补签发的书面图纸（或文件）。新的图纸对之前已经发放的图纸进行补充/修改的，设计管理部应随图纸同时发放有关图纸补充/修改关系的书面说明。新的图纸对以前已经发放的图纸进行完全替代的，设计管理部应随图纸同时发放有关将原图纸作废的书面说明。项目部在向监理单位、承包商发放图纸时，需将设计管理部有关图纸补充/修改或图纸作废的书面说明同时发放给监理单位、承包商。项目部应指派专人负责保管图纸，填写工程图纸清单224、，并定期进行整理和更新，且必须至少保存有一套全新的图纸作为档案资料。8.1.2 图纸会审及设计交底在工程开工前应进行图纸会审和设计交底工作，图纸会审和设计交底由项目部召集，设计管理部、成本管理部、招标采购中心、设计单位、监理单位、施工单位参加，由监理单位主持，主要是解决涉及施工方面的设计问题。图纸会审结束后，项目部牵头组织监理单位、施工单位形成图纸会审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件。在工程施工过程中的新增设计文件/图纸，如项目部（综合施工单位/监理单位的意见）提出需进行图纸会审和设计交底的，由项目部协调设计管理部进行图纸会审和设计交底，必要时请设计单225、位参加。在设计图纸发放给施工单位之前的公司内部图纸会审，由设计管理部牵头组织工程管理部（项目部）、成本管理部、招标采购中心参加，并可根据需要由设计管理部邀请外部审图公司参加，还可以邀请一两家既往合作关系较好，技术力量较强的施工单位协助审图。设计管理部应针对该阶段工作订立相关管理文件。为减少后期的成本浪费，所有工程变更（设计变更及工程洽商变更）在项目部和设计部均实施建筑专业与机电专业双签制度。同时为加强变更过程管理，保证变更文件不致因管理原因丢失，所有设计变更发放前，须经过成本部签字登记。10.2 工程资料项目部要高度重视对工程资料的管理，严格执行公司有关工程资料的管理制度。10.2.1 工程照226、片工程照片是工程过程记录资料的重要组成部分。公司为项目部配备数码照相机，项目部要安排责任到人负责此项工作。工程照片资料须有以下照片： 项目原始地貌，从项目四个方位和(具备拍摄条件)从高处俯瞰拍摄的项目地块原始地形地貌照片； 土方开挖，须有从基坑四个方位和(具备拍摄条件)从高处俯瞰拍摄的土方开挖（或场地平整）完成到设计开挖标高的竣工照片，另有反映开挖过程的照片3-5张。如土方开挖过程中遇到地质或水文地质变化，或出现古墓、文物等情况的，须进行照片记录。如因气候或地质情况影响，土方单位采取了与投标方案不同的开挖、降排水、运输措施的亦须进行照片记录。 基坑支护，须有反映基坑边坡处理和支护工程各道工序的227、照片，并有基坑各方向边坡支护完成后和(具备拍摄条件)从高处俯瞰拍摄的竣工照片。对和原来设计支护方案相比有变更的部位，须进行照片记录。 桩基工程，须有反映桩基各道工序的照片、有桩基完成后场地情况的照片、人工挖孔桩有井口堆土情况的照片。桩基施工过程中，如遇到原地质勘察报告未反映的地质情况或特殊地质，或有导致桩基单位采取特殊开挖方式或井壁支护方案的情况，必须进行照片记录。 主体施工（含主体结构、砌筑、抹灰、外立面），须有反映主体结构施工各道工序的照片，如：模板、钢筋、混凝土、砌筑、预留预埋、内外抹灰、外保温、外墙砖施工等。主体结构施工阶段须有反映每栋楼主体施工每周形象进度的照片。 门窗工程、装饰工程228、安装工程，须有反映施工各道工序的照片和工程完成的照片。 市政工程，须有反映开挖前原始场地、开挖、垫层、管道安装、回填、市政井/化粪池施工等工序的照片。 园林景观工程，须有反映施工前原始场地、景观工程施工各道工序的照片、园林景观工程的竣工照片。另外，在工程现场监管/巡查中，发现存在的质量缺陷、不按图纸/规范施工等情况，宜进行照片记录。工程照片应及时整理，转存到电脑，对照片资料进行编辑，将照片名称由数码相机自动生成的符号代码名称改编为文字名称，并在文件属性中记录拍照的日期、部位、工序、记录的主要内容等照片信息。为防止资料丢失，工程照片在编辑完成后，应在经办人电脑和项目信息资料管理人员电脑各留存一229、份。在项目竣工后，项目部应将记录重要工程节点的工程照片转发给公司档案管理部门作为公司项目开发的历史图象资料存档。10.2.2 重要工程资料的管理项目部应做好合同执行过程记录和各类资料管理，特别是可能造成合同违约/索赔/延期/变更/成本变动等情况，主要作用是为合同顺利结算做资料上的准备，避免或减少结算分歧。项目经理为工程资料准确性、完整性的第一责任人，并指派专人负责工程资料的收发、整理、存档、建账等工作。工程资料应及时入册（或档案盒），录入目录（书面和电子版），进行每月盘点，并将应交公司档案室存档的文件及时交存。对以下重要工程资料应特别注意做好资料的收集/记录/整理/存档工作。l 项目（及楼座）230、的钉桩放线记录项目经理牵头组织，公司企业发展部负责联系政府规划部门，公司设计管理部、监理单位、总承包商参加项目（及楼座）的放线定位工作（即：钉桩）。项目部应保存有项目（及楼座）的钉桩测量原始记录和成果文件。l 有关工期和进度的资料 开工令，由项目部代表公司签发给承包商（加盖公司公章或项目部章，并请工程监理单位、承包商署章），作为工程开工和计算工期的依据。 工程建设工期内的气象记录、停水停电记录，作为工期和施工进度核算的资料之一，停水停电须记录停水停电原因以及开始、结束时间。由项目部按自然月份记录，并要求监理单位、承包商签字署章确认。 工程进度管理资料，包括合同进度、年度进度计划表、月份进度计划231、表、月份进度计划完成情况记录、承包商月进度计划完成情况反馈。项目部应按照公司批准的年度进度计划进行进度管理，在每月底就下月工程计划和承包商达成一致，并协调承包商、监理单位签字盖章确认。当实际进度出现延误，项目部应及时督促承包商采取措施。每月初项目部应书面向承包商反馈其上月进度计划完成情况，告知承包商实际进度与月计划、与年度计划、与合同工期的偏差。同时，在对承包商根据实际进度编制的每份工程进度计划的批准意见中，均应书面说明并不代表对合同约定的进度和工期的修改。l 有关工作面交接的确认资料各承包商之间存在工作面移交的，项目部需组织协调相关承包商进行工作面交接互验，且有工作面移交确认记录，工作面移交232、双方、监理单位、项目部四方均签字署章确认。对交接中存在的需要整改事项，应予以书面记录。l 有关工程量测量/计量/核定的工程资料暂定数量的非总价包干合同及需要测量/计量工程量进行造价核定的工程变更，必须进行现场测量/计量，且有书面的过程记录资料。l 质量管理资料针对施工存在质量缺陷或不按照设计图纸/合同/规范施工的，项目部需用书面形式通知承包商进行整改、返工，并要求监理单位签字盖章确认，承包商签收。l 甲供材料管理资料甲供材料的需求计划、排产计划、进场收货记录、向承包商移交记录、退货记录。甲供材料的排产计划由招标采购中心根据项目部提交的需求计划编制，其余资料均由项目部负责相关工作并进行资料管理。233、l 工程变更管理资料工程变更申报审批文件、设计变更的设计图纸/设计文件、变更指令、变更签证、变更造价审核确认文件、变更统计台帐和报表都是公司有关工程变更管理的重要文件。工程变更必须履行公司内部申报、评估、审批程序，项目部要严格执行变更指令签发、变更签证的工作程序。在变更实施完成后，项目部应及时和承包商、监理单位对变更完成情况进行签证，在不超过五个工作日内填报签证单，完成变更执行反馈。成本管理部要对工程变更造价及早核算，凡可以根据图纸核算工程量的，除特殊情况外，应在变更实施之前和承包商书面核定变更造价，减少事后核价可能带来的意见分歧和利益风险。无特殊情况（除经公司同意外）不得将变更工程造价的审核234、工作后移至竣工结算阶段。项目部定期（每月）和成本管理部进行变更台账核对。l 违约和索赔资料项目部针对承包商/监理单位存在的不履行合同的违约行为，对照合同约定其应承担违约赔偿责任的，项目部需用书面形式通知承包商/监理单位其违约行为及索赔主张。l 竣工验收资料包括各单项工程的竣工验收/检测报告（如：节能、消防、人防、电梯、水质、室内环境等），整体工程竣工验收备案文件、规划验收文件等。除以上需项目部进行存档管理的工程资料外，项目部还应不定期对承包商/分包商的工程资料进行监督、检查。重点关注各承包商（总/分包商）作为竣工资料组成的各种工程资料，并作为工程主管的工作职责之一。在每次付款前，项目部均应协调235、组织监理单位对总包单位，协调组织监理单位和总包单位对分包商的工程资料是否齐全、准确进行审查，否则不得申报付款。项目部应协同监理单位、总包单位定期对各承包商/分包商的工程资料进行检查。以避免因为工程资料不齐备、不合格而影响工程验收、竣工备案以及工程结算。10.2.3 项目工程管理过程文件清单见下附表。工程合同执行阶段产生的文件、资料一览表序号文件/资料名称牵头/主控部门公司内会签部门签字/签收的合作单位备 注1交底合同交底会议纪要招采中心项目部、设计部、成本部、招采中心-2图纸会审纪要项目部设计、监理、承包商3关键工序、节点的工艺技术和质量交底项目部-监理、承包商4图纸发放图纸对内发放记录设计部236、-项目部、成本部、招采中心签收5图纸对外发放记录项目部-监理、承包商监理、承包商签收6工程图纸清单项目部-每月整理和更新7放线钉桩记录项目部-监理、承包商8工程测量/计量数据记录项目部成本部监理、承包/供应商9工作面移交确认记录项目部-监理、供应/承包商10监理月报项目部-监理单位编制，项目部审核并存档11工程管理月报项目部-12质量巡检报告项目部-监理、承包商13质量缺陷整改通知项目部-监理、承包商14安全管理文件项目部-监理、承包商通知、检查报告、整改报告，事故处理报告15工程管理会议纪要项目部-16工程进度管理开工令项目部-监理、承包商一份开工令对应一份合同17气象记录项目部监理、承包商237、以月为单位，每月或每次付款前报成本部18停水停电记录项目部监理、承包商以月为单位，每月或每次付款前报成本部19施工月进度计划项目部监理、承包商承包商的月进度计划经项目部批准。20月进度完成情况反馈项目部监理、承包商告知承包商实际进度与月计划、与合同总工期的偏差21节点进度记录项目部-记录各关键节点的完成情况22工程照片项目部-每周整理，编写摘要，记录照片部位、日期、工序、反映问题等内容23甲供材料甲供材料应供量成本部项目部/招采中心监理、承包商24供货（需求）计划单项目部成本部监理、承包商25排产通知单招采中心成本部监理、供应商、承包商26材料/设备进场记录单项目部-监理、供应商、承包商27材238、料/设备移交记录单项目部监理、承包商28工程变更工程变更申报审批表项目部/设计部项目部、成本部、设计部-设计变更由设计部，洽商变更由项目部申报29变更指令-工作联系单项目部监理、承包商/供应商30工程现场签证单项目部成本部监理、承包商/供应商31工程变更造价审核表项目部成本部-32变更统计报表成本部-按月统计33工程测量/计量数据记录项目部成本部监理、承包商/供应商34付款工程合同支付资金计划成本部-项目部、招采中心、设计部分别编制，报成本部汇总35付款申请项目部/招采中心成本部、财务部监理分包付款还需取得总包签字确认36合同款支付申报单项目部/招采中心-按流程申报和签字37结算结算申请资料项239、目部/招采中心监理、承包商/供应商工程合同由项目部，供应合同由招采中心负责38工程结算会签审批单成本部-按流程申报和签字39结算协议书成本部-监理、承包商/供应商40各类往来文件项目部/招采中心监理、承包商/供应商41各类工程验收文件项目部-监理、承包商42竣工资料项目部-监理、承包商/供应商由总包单位按照规定负责形成11 工程合约及过程成本管理规划11.1 工程合同付款管理工程建设类合同款的支付，由合同执行主控部门在审核确认合同对方单位的付款申请后履行公司内部申报程序。勘察、承造、安装（含供应加安装类合同）、监理、检测类合同的进度付款和结算付款由项目部申报，纯供应类合同的进度付款和结算付款由240、招标采购中心申报。工程类合同设预付款的，统一由招标采购中心负责预付款的支付申报。工程合同付款须在合同执行达到合同约定的付款条件后方能申报，付款的同时要求对方单位提供相应发票，无票则不支付。合同执行主控部门应严格审查进度、质量、工程资料等是否符合付款条件，成本管理部对工程进度是否达到付款条件，必须到工程现场进行复核，并严格审查付款应该具备的相关证明文件。在付款当期发生的应由合同对方单位承担的违约金/罚金，原则上应在当期付款中予以扣除。承包商同时执行两份（及以上）合同的，或指定分包合同对应两份（及以上）总包合同的，均分开申报付款审批手续。分包商的付款申请，应先取得监理单位和总包单位的签字确认后，项241、目部方能接收其付款申请。在支付最后一笔进度款前，成本管理部须对实际发生总价进行评估，如实际总价低于合同总价10%（含）以上的，应按照评估后的合同总价支付最后一笔进度款，余款转入结算。11.2 工程变更管理工程变更管理严格执行公司有关工程变更管理的规章制度和工作流程，严格控制变更的审批程序。加强图纸会审和样板先行，切实减少不必要的变更产生，尤其是不必要的返工产生，减少成本浪费。11.3 工程量测量/计量与签证管理需要现场测量/计量工程量的合同或工程变更，由项目部牵头组织，承包商、监理单位、项目部、成本管理部共同参与并当场书面确认，参与各方均持一份经各方签字确认的原始记录，且成本管理部需持原件。如242、测量数据需要内业整理，不能当场签字确认的，则将测量记录数据资料复印，成本管理部使用原件，承包商使用复印件进行数据内业整理，双方进行核对后签字确认。禁止未参加现场实际测量/计量过程而对承包商申报测量/计量结果予以确认的情况。土方工程须有的测量/计量资料：原始地形测量成果和开挖完成后的测量成果，基坑定位测量数据，作为计算土方工程量的依据；桩基工程须有的测量/计量资料：原始地面标高、井口标高、桩顶标高、井深、井径、空桩长度、超前钻深度；上道工序完成后的测量数据作为下道工序工程计量依据的，必须取得下道工序承包商的确认，如：原始地形测量成果要取得土方单位的书面确认，作为土方单位原始地面标高的依据；土方开243、挖完成的测量成果要取得桩基单位的书面确认，作为土方单位开挖完成成果的确认依据，也作为桩基单位原始地面标高的依据。对于绿化工程种植土回填，须有回填前原地面标高和回填后的地面标高，以确定填土厚度。凡是未按照上述要求形成的有关工程量测量/计量的数据和资料，成本管理部不得核定和承认。项目部在施工单位完成需要现场测量工程量的工程内容或工程变更后，要及时（在一个周内）完成书面签证手续，并提交给成本管理部。12 工程保险规划为加强建设工程风险管理，规避和减少或有风险和损失，公司可为项目购买适当的工程保险，如：建筑工程一切险、安装工程一切险、雇主责任或人身意外伤害保险等。成本管理部为公司工程保险管理的主控部门244、，牵头组织进行工程保险的论证、购买、培训、出险后向保险公司报案索赔、向承包商扣回相关保费等相关工作。成本管理部项目成本主管为项目工程保险的日常工作具体负责人。在出险后，按照以下分工负责开展相关工作： 项目部及时通知成本管理部，并按照公司有关突发事件报告制度同时向公司人事行政部和公司领导汇报； 成本主管联合项目部对现场拍照片或摄像，进行相关测量； 如涉及盗窃或丢失，成本主管联合项目部及时向公安部门报案并取得证明； 项目部采取一切必要的、合理的措施防止损失的进一步扩大；（项目部协调组织）在保险公司未进行查勘前，尽可能保留现场； 成本管理部协同项目部向保险公司提供证明损失的资料，如：事故经过、损失金245、额及发票、公安部门证明（盗窃）、消防部门证明（火灾）。13 项目维保组织与管理规划项目部项目经理是项目维保工作的第一责任人，物业公司为日常（正常）程序下维保工作的组织、牵头、协调部门，客户服务部要跟进维保工作，并对重点客户以及投诉客户进行及时的客户关系管理和投诉处理。在项目交楼入住准备阶段，项目部要就项目维保工作的组织与管理与总承包商及各分包单位进行专题布置，一般要经过多次会议的宣讲、培训、布置，必要时组织提前的演练，方能就维保工作的重要性及工作程序与施工单位达成一致。要求总承包单位设立维保组长，并统一对分包单位的维保工作进行监督、协调、组织和管理。在项目竣工交楼前，项目部要安排工程师作为维保246、工程师，负责项目维保工作的具体组织与管理，维保工程师一般为专职，暂不进入后期项目工程管理工作中，根据项目交楼入住进度和客户报修量大小等实际情况，一般维保的集中时间为集中交楼后3-6个月。借鉴一期经验，维保工作的基本工作流程为：l 报修：业主到物业报修，由物业负责接待，接待人员需复述业主报修问题、明确具体报修的位置。如业主报事中不属于工程维修的事项，物业公司用其它记录表格进行记录，并转入相应工作程序，不要记录在房屋维修记录单上。物业前台在业主报修时出示户型图，以便与业主确认报修的具体位置和部位，以减少目前出现的维修人员根据报修单，难以找到报修部位的问题。物业公示维保报修及查询电话，方便业主报修、247、查询维保情况。l 接单与派单：房屋维修记录单一式两份，一份物业存档，一份在每天下午5：30签发给总包单位，总包单位签收。总包单位应安排专人负责接单发单，当天报修，必须当天派单。总包单位接单后，由维保组长进行分类后，发给维修小组或分包单位进行维修整改。对于不予配合的分包单位，项目部应加强管理和协调，及时与该公司领导沟通、商谈以及停止支付分包单位工程款等措施加以控制。l 维修跟进，过程管理：对施工单位的维修及时性、维修情况应及时跟进。所有维修整改类报修（不需更换成品零件、产品的报修），必须于次日组织人员入户开始维修。对于没有及时入户开始维修的，予以一次一千元的罚款。关于是否入户开始维修，以物业的借248、用钥匙记录及物业工程抽查巡检、项目部抽查巡检的记录为准。物业公司代表公司进行相关处罚单的开具。项目部应牵头和总包单位一起经过讨论达成共识后，制定总包维保组长的岗位职责及处罚细则。对于维修过程，物业工程部应进行巡检和抽查，项目部的维保工程师和总包维保组长，也应进行上楼巡检和抽查，对于维修方法不对，维修工艺不好，维修质量不好的当场要求改正。维修必须采取彻底的维修方法和维修工艺，不能敷衍了事。比如：空鼓、裂缝必须进行相关铲除、贴绷带等维修方法，不能只在面层进行简单涂刷遮盖。项目部维保工程师和总包维保组长，必须对维修工人进行相关管理。对于较为复杂的维修项目，特别是牵涉到渗漏的维修，项目部维保工程师和总249、包维保组长，要对维修工人进行技术交底和过程管理。l 维修效率：除更换成品门、玻璃等相关维修需要时间较长，其它大部分的维修内容均能在7天内完成，而且客户的等待期也不能过长，因此除更换防盗门、铝合金、钢化玻璃等项目外，常规报修均须在7天内完成。l 回访与信息反馈：物业公司前台应及时向业主反馈维保的情况，对未及时修完项目应向业主说明原因、完成还需要的时间。最长每七天须向业主通报维修完成情况，同时施工单位应每天将完成的情况，以及按照原计划不能在7天内完成的维修项目及时向物业公司提供，以便物业公司进行信息反馈和回访。l 复检：对于施工单位的返单情况，物业公司应派专人进行复检，复检率应为100%。同时项目250、部也应对施工单位维保完成情况进行检查。通知业主验收之前，物业公司必须安排物业工程人员对维修进行检查和验收，只有在物业验收通过的情况下，方能通知业主验收。l 分歧判定：如在是否当修，以及维修质量是否合格等方面，物业公司和施工单位出现分歧，经过物业的沟通，仍不能达成一致意见的，由项目部（可联合监理公司）进行判定。l 维保工作中的客户关系管理： 重点客户以及产生了投诉的客户由客服部负责进行跟进沟通。一般性客户意见和简单投诉由物业公司牵头处理，客户服务部给予支持。 对于维修一次，没有维修好，需要二次维修的房号，物业公司知会客户服务部。对于维修两次，仍然没能修好，需要再次维修的，物业公司应在第一时间知会251、客户服务部，客户服务部对后续维修进行过程跟进。 对于是否当修与客户之间出现分歧，以及维修完成后物业验收合格但客户仍不接受的，坚持要按照客户自己标准维修或提出索赔等其它要求的，应及时启动客户服务工作程序，由客户服务部与客户进行沟通，项目部根据客户服务部沟通后报公司批准的意见，进行相关工程配合（比如：给予规范之外的整改）。 对同一部位的同一问题有超过20户业主报修的，物业公司就应组织开展专项检查，项目部制订专项维修方案，协调施工单位作为专项整改，重点解决。14项目经理部培训计划总则：为有效控制工程进度、质量、成本，应加强项目经理部员工对有关合同的理解、提高其专业知识和管理水平。14.1 项目工程管252、理规划手册培训1.培训时间：项目经理部正式成立。2.培训对象：项目经理部全体人员及监理、总包相关人员3.培训内容：介绍项目工程管理规划手册的主要内容。4.主讲：项目部14.2 项目设计交底1.培训时间：设计图纸交付项目经理部2.培训对象：项目经理部各专业工程师3.培训内容：方案及施工图交底。4.主讲：设计部14.3 合同有关内容培训1.培训时间：相应合同签署后，施工单位或材料进场前。2.培训对象：相关人员。3.主讲：招标采购部14.4 质量、进度控制培训1.培训时间：该项工程开始施工前。2. 培训对象：项目质量工程师邢如坤、现场各专业工程师。3. 培训内容：该项工程质量及进度控制要点、质量评定253、标准以及其他有关要求。4.主讲：项目经理部全体人员开会讨论。14.5 安全文明施工管理培训1.培训时间：该工程开始施工前、里程碑时间开始前。2.培训对象：项目经理部的全体。3.培训内容：该项工程安全文明施工管理要求。4.主讲：安全生产项目经理14.6 案件培训1.集团内部的案例培训 充分利用集团内部总结的大量案例，结合项目经理部的实际情况，与本项目的工程特点，选择适合本工程的案例组织员工培训。2.员工自身工作经验中总结的案例培训 项目经理部员工来自不同的公司，也有不同的工作经历，也总结了不少的经验教训，通过发掘内部员工的参与意识，积极倡导项目经理部内部员工总结案例，将有用的案例组织进行培训。提254、升员工的管理能力和预见能力。3.外部及供方提供的案例培训外部及供方均有大量的案例经验，与供方充分沟通，针对具体的案例组织员工及供方共同培训。15.会议制度15.1周例会制度1.项目经理部实行周例会，周例会定于每周五下午15：3017：30召开。2.项目工程监理例会。3.项目现场协调会。4.项目专题会议制度。15.2紧急会议制度1.紧急会议主要针对出现时间紧迫或发生紧急事件需要召开的会议。2.紧急会议召开方式以电话通知为主，会议召集人在电话通知参加会议者必须在电话约定的时间或限定的时间内到达会场。3.对未按时到达会场的与会者进行处罚100元/人/次。4.会议必须形成会议决议及事件负责人，事件负责255、人必须按会议决议要求在限定的时间内完成任务。16 工程总结工程管理总结是对项目工程实施过程的系统总结，通过总结不断提高项目管理水平，避免项目操作中发生重复的错误，使整个公司工程管理水平不断提升。管理总结主要包含以下几个方面16.1 工程管理及场地综合利用规划工程实施中比较记录场地实际布置策划与工程管理策划书进行差异率比较，测算成本差异率，分析差异原因及避免措施。其中对由于销售需求、设计变更、成本措施所产生的差异进行划分。16.2 质量管理总结由项目部在分期项目移交后二个月内，分析专项质量保证措施的效果，通过对比其它项目交付缺陷率、区域质量评估得分、实测实量得分；检验质量管理效果，在各分项工程完256、工后一个月内，总结专项方案的落实情况，并分析因此产生的成本增加与效果的对比分析，供公司项目参考。16.3 技术管理总结由项目部分析主要技术方案的可行性与最终效果检查，并检查技术管理体系的运行，分析工程的系统性质量缺陷控制效果或对原因从技术管理体系或技术措施方面进行评估总结。16.4 工程计划和进度总结由项目部计划管理专员组织工程各相关部门编制每月的进度计划及月进度计划的实施情况，并对标段各分项工程开工及完成情况进行统计分析，待项目竣工后，由项目部组织工程相关部门对公司3A计划与现场实际进度进行讨论，提出合理化建议，不断完善和改进公司3A计划体系。16.5其他总结包括文明施工总结；公司相关指引工作的落实情况；内部管理协调总结；监理单位使用工作总结；总包单位管理总结等。