1、工程管理概念手册目录一、工程部员工职责2-12二、工程部的职责和任务13三、组织结构工作图（已提供）13四、日常管理13-15（一）、计划管理13（二）、组织管理14（三）、协调管理14（四）、资料档案管理15（五）、安全生产管理15五、专业管理16-21（一）动力设备16（二）保安监控及楼宇自控系统17（三）消防系统17（四）厨房、洗衣房、健身房及清扫设备17（五）锅炉房17（六）装饰保新18（七）中、大修18（八）能源、管理及节能降耗18-20（九）对外委托保合同项目管理20-21六、岗位职责（已提供）21七、工作内容及程序21-79（一）强电专业21-32（二）设备专业32-41（三）弱2、电专业41-48（四）电梯49-55（五）土建专业55-62（六）锅炉63-75（七）中控室75-78八、专项管理制度78-98（一）工作分配及人员调配流程78-93（二）机房值班制度83-84（三）预防性维修制度84（四）设备巡回检查制度84（五）机房“动火”制度85（六）维修材料及工具领用制度85-86（七）机房锁匙管理制度86（八）交接班制度86-87（九）档案借阅制度87（十）应急应变处理解决方案88（十一）水质化验制度88-89（十二）卫生制度89（十三）备品备件采购制度89-90（十四）领料工作管理制度90（十五）二次装修审图重点91-98一、工程部员工职责工程部的职务是负责设备的3、运行管理、维修保养、更新改造、监督大楼二次装修工程质量等工作。工程的管理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与业户联系在一起。因此工程部管辖范围如下：1、负责大楼供配电系统、电梯、空调系统、冷热水系统及地面管道、锅炉蒸汽系统的运行管理、设备维护、保养和故障检修；2、负责大楼冷冻设备、送风排风设备的维修保养和故障检修；3、负责楼宇维护和公共部位、室内装修设施、门锁维修维护工作；4、负责大楼公共部分灯饰、灯具的维修、维护工作；5、负责大楼动力及各系统的设备更新和系统改造；6、负责油料、煤气及管道系统检查和设备的监督管理，对专业分包进行安全，监督等工作；7、负责组织实4、施公共部位设备、设施、场地的改造工程。甲）岗位责任制1）部门经理i）执行总经理的指示，直接对总经理负责；ii）对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的费用开支保持大厦管理及服务素质水平；iii）制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作及设备检修保养制度；iv）巡查大厦设备运作，掌握大楼工程人员和设备操作，审核每天工作如下：a）审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，分析原因，及时采取整改措施。b）审核各系统运行检测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以5、达到低成本，高效益的成功；c）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术及管理培训工作计划；d）现场巡查重点设备运行状况，发现影响大楼运作的重大故障，立即安排人员处理；e）审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程质量进度，发现问题及时采取措施；f）审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划执行。g）深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。2）工程师（主管）i）确6、保所管辖系统设备的安全运行是工程师（主管）的首要任务，工程师（主管）对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好一下各项管理工作：a）检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理；b）检查系统运行状况发现设备操作误差，立即纠正；c）检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正；d）现场督导工程施工，控制工程质量与进度；e）实地检查工程施工，控制工程质量与进度；f）实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；ii）设备发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织检修，做好技术把关工作，保证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响大楼正常运作时，迅速7、到达现场组织处理，并尽快提交事故报告给管理层；iii）负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施，保证系统安全运行，并节省能源费用；iv）负责制定系统设备日常维修计划和每年大维修保养计划以及配件购买计划，定期提交工程报告给经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；v）执行工程经理的指令，认真贯彻岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气（石油气、蒸汽、制冷剂）；五良好：使用性能良好，密封良好、润滑良好，紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属8、；vi）根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、专业技术知识培训；vii）审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零件更换记录整理归档；viii）掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断改造和完善系统，对系统的改造工程参与设计，监督施工，进行质量整改。3）技术员i）严格执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成工程师（主管）下达的各项工作任务；ii）管理好工作范围的设备，使设备经常处于良好状态，优质高效、低耗能、安全运行，是技术员的首要责任。对负责工作区域要严格做到三干净、四不漏、五良好；iii）做好日9、常安排的工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时群策群力，组织抢修，保证大楼的正常运作；iv）负责执行设备的年月检修保养计划和备用备件计划，做好设备的技术档案。设备检修、故障排除，更换零件部件情况应清楚地填入班组档案，每月定期交工程师（主管）审阅；v）做好考勤和维修台账，每月报办公室汇总。乙）各班组责任范围和岗位职责一、电工i）电工班负责范围a）供配电系统的运行管理；b）高低压配电柜、变压器、发电机及控制设备的维护保养及故障检修；c）水泵房、锅炉房电器设备的维护保养及故障检修；d）电梯、空调冷冻设备动力电源供给。配合其它人力资源运用，当其它班组人力或设备不足时，应积极配合；e10、）负责大楼各层用户主系统动力设备，电器的维护保养和故障检修工作；f）负责大楼范围内所有公共照明设备的保养和故障检修；g）负责应急发电机例行试运行及维修保养；ii）配电电工班负责范围a）严格遵守员工守则和各项规章制度；b）努力学习技术，熟练及掌握大楼供电方式状态，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能操作；c）努力做好设备的维修保养工作，确保设备安全运行；d）坚守岗位，定期巡查电器设备，密切监视中央信号屏情况，正确抄录各项数据并填好报表；e）对急修及时登记，并填好派工通知单通知维修班前往处理，做好每日工时材料统计工作；f）负责同变电站和供电局电力调度的业务联系，并做好记录；g）发生事故时，值班人员11、应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障；h）紧急停电事故未排除，不能进行交接班，交接两班的人员应共同工作，完成维修后才进行交接，并做好工作记录；i）请假、补休需提前七天报告工程师，并由工程师安排合适的替班人；j）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。iii）维修负责范围a）严格遵守员工守则和各项规章制度；b）努力学习技术，熟练地掌握大楼电器设备的原理及实际操作与维修；c）按时按质按量地完成工程师分配工作任务并按要求记录表格；d）出现事故应迅速返回配电房，积极协助其它配电操作员的工作；e）日班电工要负责灯泡备品清点，保证夜班备用，发现不足时要及时补充；f）严格执行灯光管理制度，中班巡视者交接班时12、负责填写交接班记录；g）交接班时如发生故障，交班者必须同接班者排除故障后才能下班；h）请假、补休需提前七天报告工程师，并由工程师安排合适的替班人；i）每月进行一次分管设备的维修保养工作；j）搞好班内外清洁工作。二、电梯1、电梯班a）所有大楼电梯的运行管理b）所有电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作；c）各电梯桥厢（不包括厢内）、井道及井道底、各梯整流器、电抗器及控制柜清洁；d）各电梯照明及内选、外呼、方向指示灯的巡查和维修；e）各自动门维护保养和故障检修；f）监督电梯保养进行例行检查维修及每年大修等工作。2、电梯工岗位职责a）遵守的各项管理规章制度及员工守则；b）密切监视和掌握各梯运行状态，13、当电梯出现突发事故时，即按规定采取有效的措施，在安全情况下尽快恢复电梯正常运行；c）监督专业电梯分包公司的工作，完成设备的定期保养项目；d）电梯当值人员接到故障报修后，应立即与电梯分包人员联系，尽快到位检修，同时做好电话记录；e）交接班时，应交代清楚各电梯及算动门的运行情况，并对钥匙、专用工具交接清楚；f）做好设备维修过程的详细记录及报销备件的记录，作为技术档案存档；g）填写“工作日报表”，并做好电梯机房、值班室桌面、地面、洗手间的清洁工作；h）遇到电梯困人故障时，首先通过对讲机和启动电梯桥厢应急广播装置，对被困乘客作解释，消除被困乘客恐惧心里，并通知消防中心，通过监控电视了解被困乘客情况，在14、安全情况下，同时迅速按照“电梯困人救援处理方法”把被困乘客放出。并通知电梯保养分包，检查电梯故障原因及进行维修。三、空调1、负责范围a）中央空调系统的运行管理；b）所有空调、通风设备的运行、维护保养和检修；c）所有大厦共用制冷设备的维护保养和故障检修（如湿垃圾房冷冻机等）；d）所有中央空调水系统的维护保养和故障检修；e）所有空调、电机及控制电器的维护保养和故障检修；2、空调运行工岗位职责a）值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题及时处理并报告工程师；b）执行工程师制定开关主冷冻机时间；c）按保养规程做好设备日常及每月保养工作，确保重点设备经常处于良好技术状态；d）每班值班人员必须对所有运15、行记录表检查并签名。除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡查范围内的设备、停机时间，停机修理原因在和停机开始及恢复正常运行状态的时间。每天由值班长负责将当天运行情况向工程部上报并累计当天设备运行台时，负责将当班发生的故障及维修内容详细记入班组技术档案本；e）值班人员必须严守岗位职责，服指挥，严守操作规程。对值班长安排的工作负责，不得擅离岗位；f）监督空调分包商进行日常空调主机系统维修保养及每年计划保养等工作，并向工程师提交现有分包工作进度及质量工作报告；g）认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况做到故障判断准确，维修快捷；四、锅炉班1、锅炉班负责范围a）负责锅炉蒸汽系统的运行管理；b）负16、责锅炉及其所属各种设备及所有蒸汽管道、阀门的维护保养和故障检修；c）负责锅炉监督分包对水质处理、洗涤水质处理和空调水质处理，化验检查。2、锅炉工岗位职责a）负责保证锅炉及其附属设备，包括除氧器、软水器、生软水泵、供油管、回水管、蒸汽管及其它阀门的安全正常运行和检修保养工作；b）负责锅炉燃油补充工作；c）严格遵守各部门的规章制度，坚守工作岗位，上班时间禁止做与本职无关的私事，锅炉房在任何时间都不得无人值班；d）严格执行“蒸汽锅炉安全技术检查规程”及“锅炉安全管理规程”，按规定做好巡检及各种运行设备参数记录；e）认真学习专业知识，提高运行及维修水平，要求到四会：会燃烧、会修理、会维护、会管理；f）17、勤检查、勤观察，保持锅炉燃烧工况稳定；g）做好锅炉设备保养工作，搞好环境卫生，实行文明生产，消减“跑”、“冒”、“滴”、“漏”；h）接到危险项目后，应立即前往检修，遇人力不足时，应及时报告部门及调度室，请求派员协助，确保锅炉系统正常运行；i）监督锅炉分包商进行日常紧急及每年定期保养维修工作。五、给排水1、机修班负责范围a）负责冷热供水系统、排水系统（上管道）、消防水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、热水加热器、管道、阀门及其附属设备）和泳池循环系统设备保养和故障检修；b）负责所有公共卫生间洁具，五金构件的维修保养；c）负责大楼所有手推车、机电工具的维修保养及五金构件的修理；d）负责风、电18、焊施工及机件加工、五金构件的小批量加工。2、机修班维修巡检岗位职责a）值班人员对给排水系统及机械设备的运行负直接责任，并及时完成当班维修项目；b）巡检时必须按制度所规定时间及检路线进行认真巡检，做好运行记录，发现问题立即报告工程师；c）执行工程师技术员的指令，严守操作规程，当班时间不可擅离岗位；d）接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真履行交接班手续，系统及设备运行状态未交代清楚，交班者不得下班。紧急故障未处理完毕不能交接班，有人替班方能离开岗位；e）认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处理迅速及时；f）因值班人员失职造成影响大楼运作或损坏设备，追究当班者19、责任。六、土建1、综合班负责范围a）负责家具、木器的修理和翻新；b）负责墙纸、地毯、天花、玻璃等各种装修的处理；c）负责墙壁、天花、金属构架的油漆的翻新；d）负责大理石、云石、瓷片饰面的修补；e）负责土建结构方面的渗漏水处理；f）在能力所能及的情况下，承担部门装修改造工程和木器家具的制作或改造。2、综合装修工岗位职责a）遵守员工守则，严格执行各项规章制度；b）服从派工安排，认真细致、保质、按时完成工作任务，工作中发现问题及时请示汇报，维修后认真写完工单，不得私接任务；c）热爱本职工作，努力学习技术，不断提高业务水平，做到一专多能，同事间相互沟通，团结协助；d）严格遵守操作规程，正确使用各种工具20、，发现不能修复的必须及时报告上级，不得带故障使用工具，对各类工具设备和自用工作做到勤保养和妥善保管；e）维修人员必须对日常维修的工作负责，做到及时、迅速完成各项小修和小件加工作任务，遇有紧急项目保修任务时，必须做到随报随修，不计较工作量和工作时间努力完成；f）维修人员应努力学习，不断提高自己的技术水平，做到一专多能，要认真注意维修质量，遇有故障必须小心处理，不得马虎了事，更不能有损原来的装修格调，遇有特殊问题必须及时向工程师（或技术员）或调度汇报；二、工程部的工作职责和任务工程部负责为大楼运营提供良好的设备设施，以保证大楼能够为客人提供一个良好、舒适工作环境。三、组织结构图（请参考管理预算）四21、日常管理（一）计划管理工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为：1）建立档案资卡将大楼内所有必须进入维修计划的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中的规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。2）编制设备计划维护总表将全部维保养记录表中的任务和时间汇总到计划维修总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。3）发出维修保养指令工作单维修保养指令工作单是根据计划维总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意；4）维护保养计划的落实跟踪检查维保工根据指令是完成任务必须在单上记录工22、作，包括所有时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽检，考核其工作质量。（二）组织管理大楼由各类设备组合而成（消防、给排水、空调、强弱电、电梯等），工程部按计划进行维修护养外，还要安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查、要训练员工充分利用计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，聆听设备运行时有否声音异常、触摸设备温升及振动情况如何，注意机械有否发出焦味和其它异味等等。不要只巡不查。总之，要加强员工责任感，才能完成巡回检查。巡回检查能否可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。如待设备已成故障或损23、坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快，也将要付出更大的维修费用。（三）协调管理1）加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工程职责及岗位，逐步实现一专多能，让员工感到自己在各方面的能力较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。2）合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适的岗位，努力使人与人之间感到在岗位正是自己可施展才能的地方。3）定期考核考绩，严格奖罚。要多表扬出色员工，以树立榜样。惩罚出错的员工，激发其积极性，使员工专心工作，不可再犯。4）主张团队工作精神，工作以完成目标为主，坚持完成整体工作，在团队内部强调24、协助。5）部门把任务下达到班组，奖励办法是表扬部门，奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上相互沟通、相互帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。（四）资料档案管理设备及资料的建档工作，是大楼搞好工程管理的一项重要的工作，其理由是：1）建档是汇集积累设备运行状态的最基本工作。2）档案是提供分析研究设备在使用期改进措施的资料来源。3）研究分析设备档案资料，可改进设备管理和检修的计划，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平。4）大楼内设备均应建立的设备登记卡。5）设备25、登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂、供应商、联系电话、地址、设备主要数据，其它数据、备件存放地点、维护保养要点、检修时间内容、事故分析等事项。认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。（五）安全生产管理为保障大厦用户或业主财产利益，保证大厦设备及操作员生命安全，大楼必须制定设备安全运行管理规定。从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：a）设立安全管理组织；b）进行安全教育及训练；c）定期或不定期实施安全检查；d）事故发生原因的调查和分析；e）调查分析结果的保存及公报，以增加员工运行知识；f）经常保持工作场所安全；g）提高工作人员对26、安全教育的兴趣；h）制定工作安全守则及奖惩规定；i）负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。五、专业管理（一）动力设备大楼的动力设备，包括大楼的配电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统。1）配变电系统大楼供电系统中主要配电设备有：a）变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。b）楼层的强电井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。c）紧急发电机、自动转换屏开关室及其附属设备。d）避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。e）室外照明及小动力设备等。2）暖通空调系统大楼中的暖通空调系统主27、要由下述设备组成：a）冷水机组及附属设备（包括制冷主机、冷冻泵、冷却泵、冷却塔等）b）交换设备（包括热交换器及热力循环泵）c）空调机组（包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调节阀等）。d）新风机组（包括过滤器、冷却器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等）。e）各类空调通风末端装置、变风量调节箱及风机盘管等。f）送、排风机、鼓风机等。g）空调水处理设备（包括水软化设备、补水设备等）。3）给排水系统a）给排水系统分饮用水（及自来水）、冷水、热水系统和直接饮用水冷水热水系统（有过滤、消毒、软化及反渗透等设备）包括水池、水箱、水泵、稳压罐、管道、阀门及设施等；还包括卫生间、浴室、茶水间、清洁间等28、房间给排水各种设备及卫生洁具。b）排水系统分污水排放管道系统、隔油井、废水排放管道系统、雨水排放系统。4）电梯手扶梯系统设有客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯手扶梯，解决人员、货物运输需要。（二）弱电及通讯系统1）有线通讯系统，如电话系统、电传、传真及自动电话交换机。2）公共广播系统，如紧急广播系统、公共音响系统、多功能影视音响系统、闭路电视系统，如共用无线接收系统、自办录像节目系统、卫星电视接收系统。3）保安电视，即保安监控系统、巡更系统。4）消防报警监控系统。5）楼宇自动化控制系统。6）电脑数据网络管理系统。7）停车场收费系统。8）门禁控制，可视对讲系统。（三）消防系统1）室内消防栓系统29、2）室外消防栓系统3）自动喷水灭火系统4）自动喷淋系统5）干式喷淋系统（高压及低压配电房使用）6）泡沫喷淋系统（储油缸等地方使用）7）低压二氧化碳气体系统（四）自助式洗衣房、健身房及娱乐设施房1）洗衣房设有湿洗、干洗、烘干、熨烫、成型设备。2）娱乐设施房内设有体育设施、男女健身房、乒乓球室、台球室、桥牌室等用房。（五）锅炉房分别供大楼温通设备、加湿空气处理、生活热水和供应服务式公寓洗衣房及厨房操作间用蒸汽。锅炉房内设置有氧气水箱、冷凝回水箱、给水泵、冷凝水泵、软化水设施、分汽缸等设备。（六）装饰保新大楼的装饰保新的工作量很大，其范围包括如下5个部分：1）建筑物的外表所有的地面，如地毯、木地板、30、地砖、花岗石地楼梯、公共区域。2）墙壁墙布、木墙、铝合金装饰板、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。3）天花乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。4）各种家具及隔断所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。5）装饰品工艺品、画面、饰物、灯具等。（七）中、大修1）根据设备设施所规定的大修、中修的周期按期执行。2）工程部专业技工能自己做的工作由工程部自己完成。3）专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。4）所有由专业公司进行的大、中修工作，工程专业人员应进行全方位的配合、跟踪、监察、质量检查、验收签字。5）所进行的大、中修工作应有详细记录并记入设备档案，存档。（八）能源、管理及节能降耗大楼的能源消耗费31、用占大厦整体支出的重要比重，因此节能是项非常重要的工作，如节能有效控制，大厦支出成本将大大降低，增加管理效益，节能主要靠加强来达到，而不影响用户服务质量。节能并非要损害用户的舒适感，而是减少大厦资源浪费。增加用户利益，保护地球环境。大能源控制管理应从如下几个方面入手：1）使设备、设施经常保持良好机能和状态譬如，大楼的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。供暖系统中，不少大楼冷凝水回收系统多数均不正常，这是因为忽略32、了冷凝水的回收是一项重要的节能措施。蒸汽经过热交换后（如蒸汽、厨房和洗衣房设备）排出的冷凝水，其热量均占蒸汽量的12%-15%左右，回收冷凝水就是回收了这部分热量，提高了蒸汽的热能利用率，节省了锅炉燃料。另一方面冷凝水是高质的锅炉水源，回收到锅炉可节省大量的水处理费用，又可减少锅炉排污的热损失，使锅炉的热效率提高2%-3%左右。因此，冷凝水的回收利用经济意义很大。2）更新耗能大的设备对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，而不是着重考虑买设备要花多少钱、应着重结算时盈亏，而不是最初成本。3）保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时33、进行修补，这无疑是能源极大浪费。只要保持外墙的完好或加以统一管理单元用户开窗工作，就可以减少冷或热能损失。4）确保保温层完好如冷冻管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。等别冷冻水管还会形成凝水、浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，造成不必要的损失。另外，合理的选择热水度，将生活热水控制60至65，也有利于保温，从而节约能源。5）合理的安排运行（大厦用户分期入伙）譬如变压器，通常应工作在60%-100%的负载情况下，工作效率最高，然而，目前大厦配置变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果用户分期入伙，可安排变压器按大厦电量分期启动，以满足变压器最大功率，如大厦使用率到达34、百分百，而每台变压器负荷均不足时工程考虑将低压配电柜连通，作为连网控作，并通知完全停用变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，常在关闭时不应开空调，只提供通风，而在举行活动前一个小时，打开空调，确保客人的要求，结束后，应随即关闭空调。排风机、大楼内公共区域及楼外广场照明时间的自动控制，可以最大效率地取得降能的预期效果，这也能节约许多能源。6）准时抄表，监视能源消耗有些漏水，平时较难觅察，如水池漏水，炉内漏水、空调机盘漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气、燃油的消耗量，积累数据，容易发现不正常。7）尽可能让机器满负荷工作教育员工及用户，在电器设备上节能，如洗35、衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下是绝对不经济的。8）采用先进的技术和管理设备如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头、能源回收装置等。（九）对外委托维保合同项目管理1）大楼重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业主管应亲临现场，工程部经理负责检查。2）大楼技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报大楼管理层，委托专业公司进行。3）委托专业公司时，应先询价、填表、审批、签约。4）专业公司维修、保养过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐掌握维修、保养的技能。5）各主管应详细记录维修保养的内容、方法、使用的36、工具、所花的人力、更换备件的详细材料，经工程部经理审阅、留档。6）所有由专业公司进行维修、保养的工作，专业人员应进行验收签字。六、岗位职责（已提供）七、工作内容及程序（一）强电专业大楼供配电主要由变压器，高、低配电配置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大楼的正常营业。按供电局有关规定供电，电压、变压器容量，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少于两人。大楼供配电概况：变压器：双路电源供入：备用发电机：电容器柜面高压配电装置面（手车式）低压配电装置面（抽屉式），低压应急开关柜面1）变压器a）操作规范i）电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行就成了其它各种设备正37、常运行的必要保证。ii）本大楼所使用的变压器为密封免维护变压器。Iii）变压器在运行前运行电流试验，冲击测试五次。（由供电局负责测试）Iv）本变压器本身具有保护功能即超温报警及超温跳闸功能。b）巡查制度i）应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发现异常应做好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级。ii）每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕迹，并及时作出相应处理。iii）各连接点应运作正常，记录异常变化，并作出相应配合。C）维护保养i）变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用节假日，每季进行一次停电清扫和检查，每年应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。ii）38、每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行测试。2）高压配电装置a）操作规范i）高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。ii）倒闸操作时应按要求填写操作票。iii）倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备熟悉者作为监护人，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填操作项目认真核对，执行监护。iv）送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相反，严禁带负荷接合隔离开关，拉动手车。v）真空开关两侧隔离开关操作顺序：送电先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应注意防止反送电。vi）防止带电荷接合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。vii）防止误入带电间隔。b）巡查制度i39、）每年应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变化，有无异常气味、声音或其它异常现象。ii）每年应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕迹。iii）隔离开关的固定接头与可动接头是否良好，接头深度是否一致，有无发热现象。iv）金属架构及设备外壳的接地，接零装置是否完好、可靠，有否松脱、腐蚀、断线现象。c）维护保养高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用节假日。每年进行一次停电清扫检查，对发现的缺陷和有异常现象的设备进行维修。3）低压配电装置a）操作规范低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同b）巡查制度每班应对以下内容进行巡视检查。i）各项仪表指示是否40、正常；ii）电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象；iii）三相电流是否平衡，三相电压是否正常；iv）各种低压电器有无异常声音及气味；v）空气开关，交流接触器减弧罩是否完好；vi）配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修通道是否保持通畅；vii）接地线连接是否良好；高低压配电装置的巡视检查同时进行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风湿度是否适宜，配电室的安全用具，消防设备是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。c）维修保养低压配电装置，每年均需进行一次停电检修，一般安排于每年供电局进行高低压设备及电缆绝缘测试时间。4）电容器a）操作规范i）41、正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路电开关。送电时，操作顺序相反。ii）事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过电容器的允许值。iii）电容器组开关跳闸后，不准强送，保护熔丝断后，未查明原因，不许更换熔丝送电。iv）电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次各闸时，必须在断开电源三分钟后进行。b）巡查制度电容器巡视检查工作应与电力装置和电力变压器的巡视检查结合一起，内容如下：i）电容器三相电流是否平衡，其误差不超过5%，电压是否超过允许值。ii）电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象；iii）外壳温度是否超过其允许值；iv）绝缘套管有无松动、藏污、闪络痕42、迹、各部位接头连接是不是良好，有无发热，变色现象；v）电容器组有无异常响声或放电火花；c）维修保养I）清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘；Ii）检查各紧固部位螺丝有无松动；Iii）检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好；Iv）检查空气开关的触头有无烧蚀现象；5）自动转换开关室及紧急发电机自动转换开关室正常工作时置于“自动”位置。发电机作为备用电源，在大楼双路供电出故障时启动，供应大楼紧急事故照明及供应、消防设备、消防梯、污水泵和保安等用电。为确保在使用时，发电机能一触即发，投入供电，每月一次对发电机进行空载试发电。并于每年供电局进行高压柜进行高压柜及电缆绝缘测试时，进行发电机负载运行，在负载43、运行前，操作员必须检查发电机燃油量，蓄电池，润滑油位是否正常。a）操作规范发电机投入运行后，应观察发电机运行情况5-15分钟，确实发电机无异常响音、油温、水温、电压、频率应正常，并记录运行设备资料。b）巡查制度I）每班应检查水温，蓄电池直流电压，润滑油位，燃油位是否正常；II）对蓄电池进行检查：电解液、比重是否正常；iii）对辅助设备检查：电池连接线开关、油箱、油管、排烟管道是否正常；iv）检查完毕后，如有需要，对蓄电池进行电解液补充、充电；c）维护报告随时注意水温及油位变化，补充燃油。6）空调机房强电箱及风机、水泵强电箱a）操作规范I）维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及强电控制箱44、功能及设计参数详细了解。Ii）在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作业，必须有工程师授权及安排配电操作员进行监护。Iii）检查人员必须使用电压等级相同的合格安全工具进行操作检查。Iv）检查人员在切断电源时，应先断负载电源后断供电源，严禁带负荷拉合开关。V）对于影响大楼用户，公共照明及大楼运作等维修应安排于大楼非办公时间内，并得到工程师授权，不允许操作造成大面积停电。Vi）在停电检查时要挂标识牌。Vii）严禁连续启动大型发电机及大负荷的电器设备。（如主空调制冷机，必须按设备技术说明操作）。Viii）在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开。Ix）停电后必须使用合格的电器逐相验45、电。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验下层后验上层。X）对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示灯无电为止。Xi）电器设备的指示灯和电压表只能作为参考不能作为设备无电的依据。Xii）检查人员必须保证人身安全及设备安全下才能进行操作。Xiii）操作人员应听从监督人的指挥，监督人不在时应停止做其他工作，监督人发现操作人不正确的操作，有权令其停止工作。Xiv）监督人要随时提醒操作人注意安全，需要工作转移时要设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备的安全。Xv）工作结束后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有影响电器安全及人身安全后方可送电。送电后观察电器设46、备的运行情况，一切正常后方可离开现场。Xvi）测量电流时正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换档。测量时应使导线位于钳口中央并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位安全距离，以免发生触电危险。每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表的损坏。Xvii）测量电压时应正确使用万用表，量度开关应选择在正确电压档上开选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测设备的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表的金属部分。B）巡查制度I）检查人员必须定期按时巡查，每七天一周期。Ii）检查内容包括：强电47、箱内部的主开关、主线路、交流接触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线、指示灯、仪表，并做好记录，认真填写记录表。Iii）在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处理的应马上采取临时措施并上报。必要时应停止设备运行。Iv）检查中负荷不得超出设备的额定值，导线及开关等应无过热冒烟、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设备配套的设施相互匹配。V）巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导交给的各项巡查任务。巡检完成后及时向领导汇报巡查情况及所发现问题，认真填写巡查记录表并上交工程师确认。C）维修保养I）及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如：主开关、接触器48、热继电器、指示灯、转换开关等。Ii）所换的零件必须与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣产品或不配套的零件。Iii）保养人员在做完设备保养后，应认真填写保养记录，并上报工程部秘书建档。Iv）保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关不许乱动。V）认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。Vi）严禁带电拉动导线以免发生触电危险。7）（空调、风机、水泵的）电动机a）操作规范I）维修人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指标、电动机功率转速、所带动设备的情况、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘级以及强电箱与之匹配的情况。Ii）设备在试转前要进49、行一下检查工作：1）人工盘车以确保正常运行；2）要检查电源电压是否正常，有无过低及缺相现象；3）检查电动机是否完好合格，热继电器整定值是否在规定范围内；4）与电动机相连接电器线路有无松动现象，发现问题及时处理；5）检查启动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、接触是否良好；6）检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，连轴器是否紧固。7）转动装置、电动机及设备周围有无杂物；8）电动机及起动装置的接地、接零是否可靠；9）对停用三个月以上的电动机进行电力绝缘测试及机械检查，合格后方可使用。Iii）严禁频繁起动电动机，以免引起电动机发热，影响使用寿命。Iv）起动多台电机时，应按功率大50、小，从大到小逐起动，不可同时启动，以免因起动电流过大造成短路跳闸。V）、电动机通电源后，发现不能起动或速度低及声音不正常等现象应立即停止运行并进行检查。Vi）电动机轻载起动不应连续超过3次，每次重新启动需要相隔3分钟，重载不应超过2次。Vii）由于电动机不能启动，请操作员立刻通知工程师，安排进行维修工作。电动机接通电源后不应用手直接转动械件部分。b）巡查制度I）巡查人员维修设备，按照巡查计划，按时巡查，并认真填写巡查记录表。Ii）动力设备巡查内容如下：1）电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象；2）机组有无强烈振动，转速是否急刻下降，有无异常响声；3）电源电压是否正常，是否缺相；4）电流是否正常51、，是否超负荷运行；5）散热是否良好；6）轴承是否损坏，皮带是否过紧；7）外壳接地是否良好；iii）每半年认真测试电动机绝缘正确使用绝缘测试表，应选用500V兆欧表，测量时，应先切断电源，使用绝缘测试表应水平放置并远离磁场，进行开路和短路试验，测量前对设备先进行放电，E端字接设备地线；即可得到稳定的读数设备。Iv）发现问题应及时向领导汇报并妥善解决，故障严重时立即停止设备运行。c）动力设备维护保养运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一小修，一年大修一次，按维修计划表进行。小修内容包括：清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补52、换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，测试电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷装置是否完好。大修内容包括：电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽契有无松动匝间有无短路及烧伤痕迹。检查通风冷却装置是否完好，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，发现轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常，线阻过热老化应重新限制。线阻受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设备。8）分层配电设备a）操作规范i）操作人员应熟悉分层电器并各开关的作用及所控制电路的，严禁在53、不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止误操作造成人为大面积停电。ii）操作人员要正确使用万能表、钳形表及绝缘测电表等仪器。iii）需停电时要先停负荷停电原则，严禁带负荷拉合开关。iv）出现开关掉闸时，应先查明原因，排除故障后方可送电。v）当进行电器检修时，应先停电然后用合格的测电仪器进行验电。vi）要实行授权的维修工作制度，以保障各维修员生命及设备安全。vii）影响大厦运作及用户使用要先征得领导同意，未经许可不可擅自工作。viii）对外包维修工作要实行监督制度，负责人或主管在监护时不应做其它工作，并随时提醒分包单位维修员注意安全并及时纠正操作人员的错误，必要时令其停止工作。ix）54、检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地线及标示牌，确认无误后方可送电。x）送电后应观察电气设备运行情况，确保正常后方可离开现场。b）巡查制度i）认真检查配电房所有电气设备及开关仪表是否正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动，发现问题及时处理，并认真做好巡查记录，填写检查记录表。ii）巡查人员要认真检查，不投机取巧，对作弊者要严肃处理。iii）巡查人员要听从领导安排按时定期检查。iv）巡查中要测量电源及带电设备电流并做好记录，检查开关及导线容量是否与用电设备匹配。v）巡查人员要持证上岗，严禁违章操作。vi）巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。b）维修保养55、i）按维修计划定期清扫配电房中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及所带设备运行电流，观察开关导线运行情况，应定期进行绝缘测试。ii）每年进行一次维护保养（按每年维修计划进行）。iii）配电房电柜应有可靠接地，截面不小雨1.5MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。iv）柜内编号应齐全，连接采用端子排。v）配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。vi）柜体上使用的各种连接坚固体君应镀锌。9）室外照明定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期间，充分利用自然采光，在可能改造情况下，对路灯及集中控制的照明宜采用光控或微机机控。（二）给排水设备专业156、）水泵房蓄水池大厦蓄水池是为大厦提供消防用水，生活用水及空调用补水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池清洁及安全防范是工程部的重要工作之一。a）蓄水池的清洗工作应每年进行4次，时间宜在双休日的夜间进行。b）对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作；i）通知物业部，由物业经理授权发出通告，通知客户停水。ii）通知保安部停水、加强消防监视。iii）通知强专业人员配合并准备照明用具。iv）检查清洁水池分包商，准备好必备用具：吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨靴、消毒液。c）清洗步骤：I）进行清洗水池时，工程部人员将关闭所有冷水泵、热水泵、消防水泵的自控电源。Ii）排走水池57、内余水，待水池水位降至最低点。Iii）监督分包对所有清洗工具进行消毒。（分包单位负责）Iv）监督分包对蓄水池进行清洗。（分包单位负责）V）监督分包清洗完毕，进行消毒。（分包单位负责）Vi）监督分包最后再用清水清洗一遍。（分包单位负责）Vii）清洁完成后，工程部人员须打开蓄水池进水阀门。Viii）打开所有生活、消防水泵的自控电源，使水池满水。Ix）让分包单位抽出水皮，作为政府验水之用。（分包单位负责）d）对蓄水池的清洗保养作出完成的记录。e）平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。2）冷、热水水泵a）生活水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年58、更换新油。b）保养内容：I）检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。II）检查盘根是否渗水。III）检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。IV）观察压力表指示是否正常。V）检查水阀门和进水系统是否畅通。VI）听水泵机组运行时有无异常杂音。VII）注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。VIII）如有紧急维修情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。c）填写保养记录。3）消防水泵a）消防水泵的保养及试运行每月进行一次，平时要随时注油，有需要时应更换新油。b）保养内容：I）检查泵体清洁情况；II）检查各种螺丝联结是否牢固。III）观察压力表显示是否正常。IV）检查盘根是59、否漏水。V）检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。VI）听水泵运行时有无杂音。c）填写记录卡。4）加压水泵a）加压泵及电气控制设备应每月进行试运行及每年进行一次维修、保养。b）保养内容：I）观察压力表指示有无异常显示。II）检查加压泵盘根是否漏水。III）检查机械运转是否正常。IV）检查机械控制设备有无断路现象。V）检查电气控制是否灵敏。c）填写保养记录卡。d）如发现电路故障，应请电工配合维修。5）污水井潜水泵a）要随时对污水井潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次试运行检查。检查是否有污堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。b）保养内容：I）检查自控和手控是否运转正常。II）清理隔油器。III）清理污60、水井中的杂物。IV）清洗泵体。V）检查水泵是否被杂物堵塞。c）填写保养记录卡。6）化粪池a）应与环卫局签订化粪池清理及处理粪便合同，由环卫局专人负责、定期清理。b）每年配合环保部门做排水检测。7）设备运行管理操作规范a）在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。b）在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备使用性能和操作方法，按照设备说明书规定的工作步骤，起动并使设备正常运转。c）在设备运行中，设备人员不仅要配合空调的风机盘管的抢修和安装，还要配合二装工程的设装和移位工作的顺利完成。8）室外喷水池制定每日喷水池启、停时间表，如情况需要用手控制程序喷水。要有61、专人定期捞取水池内漂浮物，每日定时启动药水泵及反动过滤沙缸，并以试剂检查水质酸碱度及氯气浓度，如有需要，可喷一次去泡剂。每年换水，排放完污水后，彻底清刷水池四壁、管道和池底，然后注入清水。清洁及换水管冻裂，对喷水嘴做除垢处理。此外，为保持排完水后水池美观，建议在池内摆放云衫等常青树。9）设备运行的巡查制度a）设备运行的巡查应每天进行。b）由每天值班的人员负责巡查设备运行情况。c）巡查低点：宁水池、水箱间、污水井和潜水泵、煤气表房、自来水井。d）巡查内容：蓄水池、冷水泵、热水泵、消防水泵、水箱、电气控制设备污水井、潜水泵设备是否正常运行及大楼的用水、用煤气数量。e）若发现情况异常，立即做出处理并62、报告上级主管作出维修方案。f）巡查完毕后，作出巡查记录。10）自助式洗衣房为保证人身设备安全，人员操作时严格遵守洗衣房、有关安全操作规程。除大楼所提供之公共用电及用水等设施外，所有设备均由各专业指定专人负责。11）暖通空调专业a）制冷供暖部分I）冷冻机操作规范开机前的准备：1）查看冷冻机组显示屏及楼宇自控电脑程序是否有异常情况。2）故障显示正常后，再查看冷冻机设定水泵、循环压力和温度是否正常，并检查所有冷水管道闸阀已在正常开关位置。3）如果水压和温度正常，先开启冷却水泵、水泵启动运转正常10分钟后，再启动冷冻泵。4）等水泵运行五分钟后再开冷冻机的启动键。5）机组起动后注意观察电流和冷冻机负载情63、况，如发觉在不正常噪音，应立刻停止冷冻机运作。开机后：1）在全系统负载正常后，每2小时巡查并记录一次机组的运行数据。2）机组负载正常后，每2小时巡查并记录一次机组的运行数据。3）根据负载情况的大小，随时调整冷冻机的出水温度，便于机组达到最佳的运行状态。停机操作：1）根据运行时间的要求，将机组电源开关关闭；2）关机后半小时内不能再次起动冷冻机。巡查制度开机前必检查与机组有关的压力、润滑油及油量，温度并做好记录。开机后随时注意机组运行情况有异常情况应及时向有关领导反映。机组运行正常后，必须按时巡视检查，认真填写各仪表的检查记录。维护保养（由空调分包负责）监督空调分包对冷水机组每运行一周期就必进行依64、次保养。保养的主要内容为：1）机组清扫；2）马达电源检查；3）更换过滤器监督空调分包对冷水机组每运行一年就必须进行一次全面的保养、保养内容为：1）更换全部冷冻机油；2）更换过滤器；3）清洗水室；4）检查电器备件；5）检查冷冻剂渗漏情况及进行维修；6）全面检查所有温度感应器及冷冻机载保护器；7）主机电脑控制屏检查，并记录现有运行情况。ii）冷却塔操作巡检制度每日定期巡视检查冷却塔；查看风机、风机皮带是否正常完好；洒水状态是否完好，布水是否均匀；检查填料是否完好；调整自动补水浮球的高度；散热片是否阻塞。维护保养制度每年入冬前必清扫和排出塔体和管道内的水，防止冻坏塔体。（冬季室外温度低于4）每年夏季65、运行前必须检查塔体是否有损伤和漏水并进行修补。检查风机和电机是否正常，调整和换风机皮带；对冷却进行运行前的清扫；清洗散热片。b）制冷供暖部分i）空调机组1）空调机组的操作：各场所的人员，可根据气候、温度、客业户的感觉，来开启或关闭。（一般空调主机出水温度为7-9，回水温度为10-12）2）空调机组的操作空调过滤器：1）过滤材料的更换；2）过滤材料的清洗；冷热盘管：1）盘管的清洗；2）盘管漏水情况的检查；3）冷水进、出电控制阀门的检查；4）温度计的调整及检查；5）冷冻水管疏通；6）冷凝水盘清洗；3）每月巡视、检查内容：转动装置的检查、调整和更换；过滤器拆下、清洗；保温材料层的检查；冷凝排水管的疏66、通；冷凝水盘清洗；ii）风机盘组大楼写字间采用的是风机盘管集中供水式空调系统，房间稳定由客户通过房间内置的温控器来自行调节。风机盘管的维护保养主要包括水路系统（进水、回水及凝水），盘管设备及温控装置。（1）巡查制度风机盘管的巡查应定期进行，发现问题及时解决。巡查周期详见下表：巡视检查项目检查/维修内容周期空气过滤器冷热盘管片送风机滴水盘管道电动二通阀清洗清洗运转是否正常/清洗凝水是否通畅有无堵塞及滴漏开关是否正常2次/年2次/年1次/年2次/年随时2次/年（2）风机管盘的清洗公共地方对风机管盘的过滤器应定时进行清洗外，还应对盘管的热交换叶片进行清洗，叶片很容易集尘，集尘后将使热交换性能降低，风67、量减小，不能满足房间内温度的要求。使用清洗剂清洁叶片清洗工作应两年进行一次，时间应选择在换季期间进行。（3）操作巡查规范值班人员每天必视检查两次空调机组的运行情况。1、听机组运行声音是否正常；2、查各风门是否符合要求；3、风机皮带松紧度是否合适；4、管道、节门、压力表、温度计是否正常；值班人员进入机组检查时必须确认已切断机组电源，防止出现伤人事故。维修人员进行维护需要停止机组运行时，须通知物业管理处。iii）空调系统的维护保养1）每年夏季进行完后，必须对冷水系统进行保水检修；冷冻机组的冷凝器，蒸发器管道的清洗。冷冻机组的检查空调冷冻剂及机油量。空调机组散热叶片清洗。冷水系统的补水。2）每年冬季68、采暖期过后需对热水系统进行保水检修；热交换器的清洗保养。热水系统的保水。空调机组翅片的清扫及渗漏检查。c）送风及排风部分风机：1叶轮的清扫；2轴承的更换；3皮带的检查和更换；4风机螺丝的坚固；5百叶及保护网情况；电机的保养1控制线路的检查；2控制电器的检查；3电机绝缘的测试；4电机轴承的加油；风机柜维养制度1机组每运行三个月，必须对风机的轴承进行加油保养；2空调机及风机，必须使用厂家制定型号的润滑油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油；3风机每运行三个月，就必须进行加油保养及电机和皮带的调整。d）机房管理制度冷冻机房值班制度1认真遵守冷冻机房各项制度。2值班期间认真巡视检查各空调机组，并做认69、真记录。3要认真记录冷冻机组运行状况，并及时汇报异常情况。4严禁长时间占用电话聊天。冷冻机房交接班制度从事冷冻机组运行值班的人员，必须严格遵守安全工作制度，以确保工作人员的安全，防止发生各种可能发生的人身及设备事故。现根据冷冻机房具体情况，制定以下安全工作规程，值班人员应熟悉并掌握下述知识和技能：1冷冻机组的组成、设备性能、运行方式和操作步骤。2各设备的运行、巡视、事故处理等工作制度。3消防设备的使用方法。（三）弱电专业1消防系统大楼采用的是自动控制及湿式自动喷水系统和机械防、排烟系统。为确保大楼的防火安全，所以消防设施、管道均应定期巡视、维护保养和测试。（1）火灾自动报警机大楼现使用自动报控70、制机，它能自动检测并显示报警点的位置、编号及报警类和状态。除此之外它还能自动检测各种机内故障显示出来。便于故障维修，在火警状态下还可自动报出火警地点及类型，便于巡查。i）操作规范1主机的日常监视及操作由保安部及工程部经过操作培训的消防人员负责。并且在报警后迅速到报警地点确认现场状况及发生原因。2当主机发生机内故障时立即通知工程部维修人员，并及时指定消防分包人员取得联系。3立刻安排维修，使大楼能在最短时间内恢复消防保护。如短期内不能完成维修工作，工程部主管需立即通知管理处及保安部，以加强保安巡逻。ii）巡查制度1消防控制中心监视确认日志发生日期年月日发生时间事件的类型时间发生的详细地址事件发生原71、因交接班次确认人员2消防控制中心主机及手动台工作日志检查项目正常工作状态检查结果备注工作电影指示灯报警音响显示窗水泵指示灯卷窗门指示灯断电指示灯空调指示灯非联动指示灯主备用电源电压CRU终端故障开关注意干线故障延时确认消火栓起动盘内故障电源异常屏蔽变更灵敏度延时变更保险丝填写人签字：日期年月日3每日巡视各层手报、探头、正装送风口、排烟排风口、消火栓按钮的外观是否完整，状态是否正常，是否与主机显示状态一致。iii）维护保养1每季度第一个星期由工程人员打开机柜门，检查外部接线是否有松动或其他问题，观察各部分是否工作正常。（注：除工程部相关人员外其它人员不可随意打开机柜及触摸内部电气元件，开关和接线72、）2测量各部分后备电池及UPS电流及电压。3对电脑控制点打印机进行测试。4主机表面应保持干净，机柜周围不得堆放物品，检查柜的出线，出线应整理清楚并放置在地板下面，线槽应将盖子扣好，以免线路受损。5对软件控制点进行全面操作检查，以确定软件控制未有损坏。（2）自动喷水系统大楼采用的湿式灭火系统由闭式喷头管道系统，报警装置和供水设施等组成让系统在管道内均充满有压力的水。管道井内设有水流指示计，监视水流的动态。由于管网内常年充满水，因而建筑物内常年温度4。此种系统具有结构简单、使用可靠、管理方便、灭火速度快、灭火控制率高、经济的特点。其中有自动喷水系统用的稳压泵，喷淋泵和喷淋头等。I）操作规范由指定消73、防分包商每月进行消防水泵试运行检查。对水管系统进行压力等检查，每年更换消防水一次，并对消防用水缸进行洗洁。在消防设备上，进行整体闭门及消防讯号检查。Ii）巡查制度自动喷淋系统日常巡视检查的主要内容是：检查系统各工作部件的外观状况，管道是否漏水，阀门开、闭是否正常，试运水泵的控制系统是否完好，并由巡检人员提高日常巡检报告。Iii）维修保养消防用稳压泵及喷淋泵，应每一日安排巡查并由制定消防人员进行每一年运行测试及大保养。Iv）喷淋系统的测试每季由消防分包进行无压试运行，并每年更换喷淋系统水，以观测稳压泵、喷淋泵、停稳压泵、喷淋泵的工作状况。并试压和监视消防主机显示报警和控制是否正常，并做出测试报告74、且由消防操作人员及分包签字。（3）消火栓系统I）操作规范A）消火栓系统平常处于联动状态，由大楼的消火栓内破玻璃式按钮远程起泵方式，即平常按下消火栓按钮时只是消防中心显示信号且启动水泵。B）非消防人员不得打开消火栓或将其内部物品移做它用。Ii）日常巡查制度，清点消火栓内设备。Iii）维护保养消火栓泵的维护、保养与喷淋泵类似，由消防分包负责，工程部监督。Iv）每年进行消防栓内设备检查，保证接水软管无损坏及所有消火栓阀门能正常运作。（4）机械防、排烟系统大楼采用的是正压送风及机械排烟相结合的方式。I）操作规范a）各正压送风口，排烟口，平常应处于关闭的位置，并且是联动的，当遇有火情时将其置于联动控制自75、动打开。b）正压送风机和排烟排风机平常也是不开的，处于联动状态，遇有火情时，联动将启动。c）空调防火阀和排烟防火阀的动作也应按防火需要而开启或关闭。Ii）巡查制度a）检查各风口、风阀的完好情况和状态。b）每月开启风机，记录电机电流是否正常，开启后再放回自动状态，检查电机及风机有无异常声音，皮带是否完好，有无老化现象等。并作检查记录。（此项工作由设备专业人员完成）iii）维护保养每年由指定分包检查风口、消防、风阀、风机的检查与维护，并提交鉴定报告。（5）线路部分i）操作规范a）工程人员对线路进行检查时，应带齐所有工具。b）检查完后应将线路端口接好，使其接触正常。c）应将每层的中继器箱内接线图贴于76、箱门上，以便查线路时用。d）发现控制模块、信号线或手报，探头等缺损现象应及时补救。ii）巡查制度每天对各层中级器箱竖井进行巡查。其中：a）竖井内外应保持整洁，门锁完好，照明正常。b）中级器工作正常，巡检信号正常，电源线电压正常。c）接线有无松动及破损现象。d）线槽是否完好，槽盖是否也扣好了。e）检查竖井内是否有水或其它情况。（6）工程人员每月要对车库干式喷淋系统、锅炉房泡沫喷淋系统和配电室及发电机房的二氧化碳气体灭火系统进行系统压力检查及阀门位置检查。（7）消防系统维护为确保大楼防火安全，所有设施均应定期试验，以一年为一个完整周期。大楼消防分区系统，以每月进行一次系统消防设施的测试及维修工作。77、I）检测内容a）每年分期对系统内每一个探头进行人为报警测试或加湿测试，观察测试结果，并监测主机显示及线路是否正常。b）每年对每一个手动报警系统进行分期测试，并监测主机显示及线路是否正常。c）对区域内所有风口风阀做人为手动和主机操作及联动风机及复位测试，并测量风口风速及风压。d）对区域内卷帘门作手动及联动测试。e）对系统内断电、停空调进行测试，此项要有电工、空高作业人员配合。（并安排于非办公时间进行）f）每年应按高压、低压分别做消火栓喷水试验两次，并测量压力大小和人工模拟消防水泵故障，检查消防水泵自动切换功能，及检测信号和控制是否正常。g）对所有测试进行记录和系统主机显示记录。h）每年对整个大楼78、所有探头做清洗一次，分批清洗。i）每年一次对探头灵敏度检测及对灵敏度值大不到要求的探头进行更换。j）每年年底出具整个系统测试报告。iii）巡查制度每天对各层中继器箱竖井进行巡查。其中：a）竖井内外应保持整洁、干净，门锁完好，照明正常；b）中继器工作正常，巡查信号正常，电源线电压正常。c）接线有无松动及破损现象。d）线槽是否完好，槽盖是否也扣好了。e）检查竖井是否有水或其它情况。2楼宇自控系统a）随时掌握大楼内机房，设备的运行状况，制定节能方案并掌握设备运行情况及时调整能耗至最低。b）检测新风机和空调机组送风温度、混合温度、回风温度、风门温度、冷热水阀开度及排风温度、并做出时间间隔记录，加以对比79、分析，发现问题及时处理。平时定期做好温控、温度传感器、电动开关、冷冻开关、执行器、门、DDC箱及相应配电箱等硬件设备的清理与维护工作。c）制定排风、风幕、室外及公共区域照明系统的运行时间段方案，确保定时启、停，切实做到节能运行。定期做好配电柜及控制箱的清理维护工作。d）检测各水箱及蓄水池水位高度：各生活水泵、消防水泵、喷淋水泵及潜水泵的启、停状况。平时做好配电柜及控制箱的清理维护工作。e）检测热交换系统中的热力泵的运行状况，一、二级水泵的供、回水温度及差压平衡开关的开度数值。做好温度传感器类设备的维护，确保水温读值精准；定期对执行器、线体DDC箱及相应配电箱的清扫与测试。f）检测制冷系统中冷水80、机组控制器及冷冻泵、冷却泵、冷却塔风机的开关状态、冷凝器、蒸发器、冷却塔进、出水蝶阀的开度膨胀水箱高、低位状态、软化水调节阀开关的状态及分集水器调节阀开关度等数值。定期做好传感器、执行器、阀体、DDC箱及相应配电箱的清扫与测试工作。g）每日对控制设备进行观察，将全部监控点审查，当发现故障，立刻进行维修系统全面检查；每月对中央操作站及网络进行检测维护。h）每年要求保养分包商从新量度所有数据控制点状况，并作出相应调校，使系统能按真实数据进行自动化运作。（四）电梯1电梯运行管理操作规范I）检查客梯运行情况是否正常，检查客梯呼救电话是否畅通。Ii）做好巡查记录，保持值班室整洁，非工作人员严禁进入机房。81、Iii）监督电梯维保分包人员对电梯进行保养与维修；Iv）值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现“困人”故障时如何及时把客人放出电梯的操作规程和技巧。V）电梯锁匙由专人负责，不得转借遗失。Vi）二次装修运送装修材料：（1）要有工程部有关负责人签字的电梯使用许可证。（2）必须使用消防梯，不得占用客梯。（3）运送时间必须避开员工用梯高峰。（4）运送完毕必须把电梯打扫干净。Vii）例行保养要认真填写“保养单”并由保养人签字。Viii）开启电梯外层门时，必须使用专用钥匙，门开启时要站稳身体不前倾。Ix）在公共井道工作时，必须牢记相关升降机仍在运行。严禁跨越机外工作，必要时停止升降机再工作。X）在82、机顶底坑工作时必须断开相关电源保护开关。Xi）两个或多人工作时必须由专人指挥，听从命令相互照应。Xii）进行明火或烧焊前，必须清洗现场，将易燃品移走，在明火工作时，禁止进行其他喷油或有易燃品油漆工作。Xiii）检修完电梯要上下运行几次确认无故障后方可运行。2电梯维修保养计划（由专业电梯分包负责，工程部负责监督活处理）i）客梯保养周期每两星期一次。ii）客梯保养内容为（详见升降机保养单）1）各层外门门框是否完好。2）电磁迫力状态是否良好。3）机箱控制指示灯是否良好。4）井道照明是否良好。5）电气盘、保险丝是否良好。iii）电梯保养分包完成维修保养后，必须填写保养单，由工程部主管验收确认。iv）电83、梯每两个月对轿顶井道、路轨进行清扫注油一次。3电梯运行巡查制度（电梯分包负责）i）发现问题及时处理，并作好巡查记录。ii）维修保养（1）机械减速器、电动机运行检查、维护保养、加油。（2）抱闸制动及间隙调整，销轴润滑。（3）控制屏所属电器、接触器继电器、整流器、保险丝等电器触点检查、更换，清理积尘，更换保险丝。（4）导轨擦洗、加油轨间检查、支架松动检查。（5）曳引抡、异向轮、反绳轮工作表面检查。（6）限速器、异向轮加油，安全钳灵活性检查。（7）轿门、应门、门锁与门触头安全可靠性检查。（8）限位开关与极限开关灵活可靠性符合标准，安全绳淋油。（9）动力铜缆检查调整。（10）操纵箱与召唤按钮、指示灯检84、查于调整。（11）安全开关、平层感应器、相对位置可靠性检查与调整。4工作规程a）每日工作程序i）值班人员每天交接班前：a）检查客梯运行情况是否正常。b）检查客梯热线电话是否畅通。c）询问值班记录。d）查看值班记录。ii）值班人员应了解并尽快熟悉电梯的一般工作原理和安全保护装置的性能，掌握电梯出现故障“困人”时如何及时将客人放出电梯的操作规程和技巧。监控盘由保安部负责和发现问题应立即与电梯分包维修联系。iii）做好值班记录及故障记录。保持值班室整洁，保持机组及设备清洁，非工作人员，谢绝入内。不得擅动机组设备及相关控制线路等设施。iv）监督电梯分包维修人员对电梯进行保养与维修。b）每月保养内容工作85、标准条项保养内容保养要求11）曳引机地脚螺栓等紧固件紧固；2）减速器电机轴承加油（对货梯）1）曳引机运行平稳无杂音；2）减速器，电机承油位正常无漏油；21）检查抱闸起动、停车制动是否灵活可靠1）制动时，闸瓦紧抱制动轮；2）电动机起动松闸同步；31）控制屏上行交流接触器触头检查；2）继电器，动作可靠性检查；3）保险丝更换；4）电器清灰；1）接触器触头无污垢，凹坑蚀痕铁心磁环无断裂，吸全良好噪声小；2）继电器触头无尘埃无烧焦情况；3）控制屏所有电器无积灰；41）限速器、导向滑轮加油；2）安全钳每月润滑；3）转动安全钢丝润滑1）限速器每旬加油一次；2）导向滑轮每月加油一次；3）安全钳每月加油一次并应86、保证灵活可靠；4）转动钢丝绳应无锈；51）轿门、厅门、门锁和门触头安全可靠性检查；2）开门机构传动状况检查；3）门转轴主门琐传动琐每月加油一次；4）开关机链轮加油1）所有门启闭轻便灵活开门机动作时无跳动摇摆；2）厅门锁动作灵活开关后不能打开；3）门锁开关联锁可靠、有效；4）门传动轴、锁轴、门上滑轮每月加油一次；5）开门机链轮每月加油一次；61）限位开关、极限关可靠性检查1）极限开关触头接触良好无烧损，每月检查一次。71）操纵箱按钮开关灵敏可靠正确性检查；2）楼层灯显示检查。1）所有召唤按钮动作正常灵敏、可靠。2）召唤指示灯显亮每月检查三次。81）客用电梯发生应急故障修理排除1）当客梯发生故障接87、到用户电话，应立即设法排除并做好记录。c）每季、每年保养内容及要求工作条项保养内容保养要求1减速器、电动机轴承每年清洗换油一次用煤油洗后再加油2抱闸间隙检查与调整上下间隙均匀，每季实测一次0.7mm3控制屏电器清灰每季清扫一次4槽轮磨损检查每季一次当绳与槽底距离1mm51）导轨擦油加油；2）道靴间隙检查；3）支架松动检查；1）每季擦洗一次；2）每季测定一次；3）每二季检查一次；61）限位、极限开关越程检查；2）安全绳淋油；1）每季试验一次；2）每季淋油检查一次；7戈引钢丝检查与调整戈引绳张力均匀每季度检测一次。钢丝绳无锈蚀每季用20#机油浇淋一次。8取下操纵箱面板清扫开关积灰，擦除开关触点烧蚀88、污垢每季一次9平层感应器插放插入相对位置调整清除感应器，安全开关积灰每季检查、调整清灰一次要求感应器有效平层准确10安全钳试刹每年试刹一次，有效d）困人的处理方法（电梯分包负责，如客人在电梯内出现影响生命安全情况，电梯员才作出“放人”操作）因电梯故障而造成的困人有三种现象，根据不同的情况，列出三种排除故障“放人”的操作规程。当街道困人事故电话，应用礼貌用语询问电梯位置楼层出故障，同时观察讯号指示灯及钢丝绳红色指示灯，作为“放人”准备判定。i）若电梯停在平层区域，有以下两种处理方法：将“正常检修”开关转换一下，电脑板红绿灯均亮时，一般电梯已打开。值班人员慎重起见到故障层应再检查一下，以确定电梯无89、困人，并向客人致歉，再将电梯停止运作，并检查出故障原因。如并无客人困于电梯内，应将电梯门关闭，并停止电梯运作，待电梯分包进行维修。ii）轿顶处理法：将电梯动力电源切断，用专用三角锁匙打开故障层厅门。站稳后半蹲于轿顶中央，用礼貌用语告知客人已进行故障排除，请稍候。在轿顶将“正常检修”开关转换一下，可望把门打开。将电梯门关闭，并停止运作电梯待电梯分包进行维修。iii）若电梯停在非平层区域，有以下两种处理方法：a）机房处理法：将机房内的“急停开关”按下。根据故障层楼的情况，手动作出向上或向下运行，把轿厢平层（以钢丝绳的红色线为参考）。将“正常检修”开关转换一下可望将门打开。b）轿顶处理法：切断动力电90、源，于机房用手动作出向上或向下盘动，将电梯拉到平层。用专用三角锁匙打开故障层之厅门。用礼貌用语，告知客人已进行故障排除，请稍候。将电梯门关闭，并停止运作电梯，待电梯分包检查。6机房和井道管理i）根据使用单位的具体情况，在机房内可有维修人员值班管理，其他人员严禁入内。ii）机房和井道应当干净，与水箱和烟道隔离，通风良好，机房顶应有保暖层，寒冷地区考虑采暖，并有充分的照明（照明电源与控制线路分别铺设）iv）机房内应保持整洁，除检查维修所必须的简单工具、仪器和灭火装置外，不应存放其它物品。v）井道内除规定的电梯设备外，不得存放杂物。vi）电梯长期不使用时，应将机房的总电源短开。7紧急情况的处理在发生91、以下三种严重情况时，需经有关部门严格检查，修复鉴定后方可使用。i）当电梯发生严重的撞顶和蹲底时。ii）发生地震时微震和轻震对电梯的破坏不大，可是轿厢或对重的道靴有可能脱开导轨，或一部分电线被切断，此时开动电梯就可引起意想不到的事故。iii）发生火灾时对设有可作消防员专用的电梯，应尽快将延迟层楼的乘客运送到安全层站，并把各层厅门关闭，防止火势向其它楼层蔓延，将电源切断。（五）土建专业1土建组规章制度i）树立规范的服务意识，以提供优质服务，为客户创造舒适的工作环境。ii）树立优良的工作作风，不擅自离岗，不到非工作区域活动，以免影响客户的正常工作。iii）着装整洁，举止文明，以创造员工在客户心目中的92、形象；iv）保证安全施工，严格遵守各工种的操作规程，避免发生工伤事故，做到现场文明施工。v）定期在公共区域内做专业工作巡视，通过检查发现问题及时解决。vi）及时完成派工单并及时返回工程部，有问题及时反馈给工程主管。vii）本专业人员在使用机具时要注意爱护，严格按正规的方法操作，避免造成不必要的损失。viii）做到专业机具定时检查、保养和维修，防止机具本身造成损坏，延长机具寿命。ix）油漆、稀料及其它油工工具用料，必须单独存放且注意环境通风和安全防火措施。2土建专业工作内容i）大楼天花顶板的养护a)巡视、检查、维修、养护：石膏板污迹、下垂、更换、调整。b)纸板石膏板、矿棉板、开裂、污迹、下垂。c93、)金属板吊顶修补、调整。d)开花角线：开裂、变形、污迹。e)修补、翻新。ii）墙面部分a）大楼内墙开裂、污迹、修补、翻新、喷涂、油漆。b）大楼外面幕墙维修由专业公司做维保。iii）踢脚部分碎裂、脱落、更换、粘贴。iv）门a）普通门开裂、变形、油漆、更换。b）修补、更新、油漆，以及普通门锁的修理、更换。c）旋转门、金库门、钢制中空金属门、电动锁、磁卡琐、机械锁等均由专业公司做维保。v）地面a）地毯的开胶、破损、加胶、更换。b）地砖破损修补。vi）其它a）如栏杆油漆翻新、扶手修补、隔板修缮、办公桌椅修理等。b）大楼应留出适当的备品备件以备土建专业更换使用。vii）公共区域及土建设施小规模装修变动管94、理办法a）目的：为确保工程部在运行中大楼公共部分装修上有一个通畅的施工过程，保证大楼公共部分秩序和正常的办公业务，加强大楼日常管理工作，保证大楼内部所有客户的利益，特制定以下管理办法，使管理工作处于受控状态。b）范围：由工程部自行制定施工的装修改造工程。c）职责：由工程部工程师负责。d）工作程序：d.1由工程部自行施工或牵头的施工工程管理。d.1.1提前由专业工程师报计划和费用预算。或针对装修改造工程推荐至少三个以上施工单位今进行招标。d.1.2依据实施方案，费用报价，工程部负责人及财务审核人共同会审，按大厦程序会签审批。确定开、竣工日期。审批通过后，通知相关部门（物业部、保安部），以保持大楼95、的清洁、保安及消防安全。d.1.3若遇影响客户正常办公的装修工程施工，要由物业部人员负责通知客户，说明原因，并征得客户的谅解。保证工程的顺利完成。d.1.4运送施工材料必须使用消防电梯，并避开员工用梯高峰。d.1.5在施工区域内，应加设隔墙、围栏等设施，以分隔用户、访客与施工场地。在施工区域应有明显表示及警告指示，以提醒用户或访客小心行经施工区域。d.1.6施工期间，均要严格遵守大楼施工管理暂行规定的各项条款。d.1.7由工程部负责对外承包的工程，工程部内部必须备存施工方案、合同、消防、安全协议。d.1.8施工期间，对产生巨大噪音、气味及影响用户或访客安全、大楼进出入等工作，应安排于非大楼办公96、时间进行，以免对用户造成滋扰。d.1.9对所做工程进行工程验收，严把工程质量关。d.2用户或小业主房间内自行委托装修单位的施工工程d.2.1严格按照大楼办理装修工程的程序执行把关。d.2.2按照大楼施工管理暂行规定进行监督、检查、对工程进行验收。d.2.3客户房间内装修，保修期过后，发生问题需找工程部维修的工程均属有偿收费服务。d.2.4客户占用公共区域、改动门位及封门（不影响结构、消防及有关政府部门规范等），必须写明申请并由发展商、客务部及公司相关领导以书面同意方可进行。d.2.5坚决贯彻消防法规按消防分区，封闭到顶的房间内，必须有烟感和喷洒设施。d.2.6装修施工时间须延长时，施工方提前与97、大楼保安部联系，并获得保安部人员的文字批准。viii）大楼施工管理暂行规定第1条为加强大楼的日常管理工作，保证大楼内部秩序和正常办公业务，特制定本规定。第2条本规定适用于大楼内的产权所有者向施工单位发包的任何装修改造、设备安装等工程。大楼所属的其它工程亦可参照本规定进行管理。第3条用户或小业主带同装修分包在办理完手续后，小范围施工可向物业部申请并填写施工申请表。物业部在对相关手续和资料审核后，在申请表上签字确认。第4条用户、小业主或分包将改造项目施工申请表和施工方案送至工程部，由工程部专业人员对施工方案和相关专业图纸提出参考意见。第5条工程部对施工方案提供参考性意见，有对可能影响到整个系统或其98、它客户的在消防安全、电器控制、信息通讯、空调通风、渗漏等方面的问题时，可提出强制性措施。客户应根据此意见并依照原有设施配备及现场状况，共同确定合理的施工方案，以达到满意的工程效果。第6条工程开工前，用户、小业主或分包应会同工程部人员对施工区域内的设施状况进行检查记录。确定进场施工日期，并将施工进度表在部门备存。第7条施工时应遵守建设工程施工现场管理四项基本标准、建设工程施工现场消防管理办法等项法规及各类施工管理规范，切实搞好施工现场管理和工程质量。并遵守大厦管理规则及工程施工安全守则。第8条施工时严格按照已确定的施工方案和国家技术规范等要求进行作业，确定现场负责人及安全员。第9条施工现场内不可99、储藏过量易燃易爆品，所有现场使用易燃品须指定专人负责，储藏位置应有足够自然通风及灭火设备，储藏位置应在非大厦结构墙等位置，并加上临隔墙及危险品指示牌。施工现场严禁吸烟。动明火作业应提前到保安部开具动火证。电器焊工应持证上岗，并确定看火人和防火措施。第10条施工所用的材料应符合消防规范的要求，根据需要储存相关材料（如壁纸、地毯、垂帘等）的防火检测证明。第11条施工临时用电必须使用装设有效保护装置的施工阀箱，起容量不得超过施工区域的电阀容量。不得随意乱拉临时电线，必要的临时线应使用双护套电线及挂于天花高度位置，使电线不易受到搬运货物等工作破坏，并减少触电意外。第12条为不影响客户正常办公，防止污染100、和噪声影响，施工过程中，在每周一至周五，早八时至晚六时期间，不得进行油漆、电锯、电锤、剔斧等项作业。第13条为保证施工现场周围的清洁卫生，施工区域以外不得堆放施工材料和设备。第14条施工垃圾及时清运，禁止将其存放或遗弃在大楼所属的任何公共区域内。第15条自觉接受保安人员的检查。携带器材物品离开大楼时，需按规定办理出门条。第16条禁止乘坐客用电梯，乘坐消防电梯时也应避免开上下班高峰及用餐时间。第17条施工现场不得大声喧哗、追逐打闹、酗酒赌博，在施工区域以外禁止坐卧、闲逛、吸烟、聊天、窥探其他办公房间、触动毁坏大楼公共设施。第18条施工人员违反本规定的，工程部将根据实际情况核定赔偿金额，或进行罚款101、处理。3土建专业设备运行管理操作规范i）专业设备使用必须有工作经验的人方可操作，以避免错误操作而引起不必要的安全事故，或对机具造成的损坏。ii）对本专业所使用的各种设备，每个人员需进行必要的设备知识培训，保证能够独立进行正常操作。iii）台钻的安全操作规程a）使用前，须认真对设备进行全面检查。保证活动部位均加有润滑油，确保灵活可靠且电器部分启/停安全可靠，卡具完好。b）严禁戴手套操作，且操作时扎紧袖口或戴套袖，须戴防护眼镜，员工须戴安全帽。c）操作时，须将钻头及加工件卡紧，严禁用手直接持工件进行削钻。d）操作完后，须停车后，取下加工件和卸下钻头。e）装/卸钻头须用卡头，勿用它物拆装钻头。f）操102、作完毕，应切断电源，拉掉空开，并将台面清扫干净。iv）沙轮机的安全操作规程a）操作前，须认真检查砂轮是否装配可靠，砂轮切削面是否平整，防护罩是否牢固。启动、停止开关是否完整。b）根据工件的材质，合理选用砂轮的品种。c）操作时须戴防护镜，严禁人与砂轮正对，人与砂轮保持夹角大于45。d）操作时，使工件缓慢接触砂轮，严防用力过猛。e）严禁用砂轮磨削工件和薄铁板等；f）使用过程中如发现有异常声音，应立即停机检修。g）使用完毕后，切断电源，清扫现场，保持良好的工作环境。v）射钉枪a）射钉枪必须由经培训考核合格的人员按规定程序操作。b）使用时必须与固件保持垂直，且紧靠基体，用力顶紧，才能发射。射钉要与活塞103、和枪管配套使用。c）在薄墙、轻顶射钉时，对面不得有人停留和经过，要设专人监护，防止射穿基体伤人。d）发射后，钉帽不要留在被竖固件的外面，如遇以上情况时，可以装上威力小的射钉弹，不装射钉，再进行一次补射。e）每次用完后，必须将枪机用煤油浸泡后，擦油存放，防止锈蚀。f）射钉枪发生卡弹等故障时，应停止使用采取安全措施后由专业人员进行检查修理。g）射钉弹属于危险爆炸物品，其保管、发放、领取和使用都须有相应的规定，并设专人负责。vi）手持电钻a)电钻的电源线不得有破皮漏电，使用时应戴绝缘手套。b)钻薄工件要垫平垫实，钻斜孔要防止滑钻。c)操作时应用杠杆加压，不准用身体直接压在上面。d)使用冲击电钻时应注104、意：1）钻头应顶在工作面上再打钻，不得空打和顶死。2）钻孔时应避开混凝土中的钢筋。3）必须垂直地顶在工件上，不得在钻孔中晃动。4）使用钻孔直径在25mm以上时，作业场地周围应设护栏，在地面以上操作时应有稳固的平台。vii）平刨机a）作业前，检查安全防护装置必须齐全有效。b）刨料时应保持身体稳定，双手操作。刨大面时，要按在料上面手指必须离开刨口50mm以上；刨小面时，手指不低于料高的一半，并不得少于30mm，严禁用手在料后推送。c）被刨木料的厚度小于30mm，长度小于400mm时，应用压板或压棍推进。厚度在15mm，长度在250mm以下的木料，不放在平刨上加工。d）刨削量每次一般不得超过1.5m105、m。进料速度保持均匀，经过刨口时用力要轻，禁止在刨刃上方回料。e）被刨木料如有破裂或硬节等缺陷时，必须处理后再拖刨。刨回料前，必须将料上钉子、杂物消除干净。遇木搓、节疤要缓慢送料。严禁将手按上节疤上送料。f）刀片和刀片的螺丝的厚度、重量必须一致，刀架夹板必须平整贴紧，合金刀片焊缝超出刀头和有裂缝的刀具不准使用。刀片紧固螺丝应嵌入刀槽内，槽端离刀背不得小于10mm。紧固刀片螺丝时，用力应均匀一致，不得过松或过紧。g）机械运转时，不得进行维修，更不得移动或拆除安全挡板进行刨削。严禁带手套操作。（六）锅炉1.交接班制度i）交接班人员一定要严肃认真做好交接班工作。ii）交班人员交班时要主动介绍本班次运106、行情况，有无设备问题，交班前应搞好锅炉房环境卫生。iii）如交班人员交代不清，留有隐患、工具不全或委托他人交班的，接班人员均可拒绝交班。iv）交班人员应检查提前十分钟到岗，精神饱满，不得饮酒。如酒后接班，交班人员不得交班并呈报值班工程师。v）接班人员应检查锅炉压力表、安全阀、水位计、给水泵、排污阀是否正常，灵敏、可靠，锅炉是否变形、漏煤气、漏蒸汽和其他不正常现象。vi）交班、接班发生问题，接班人员应向上级提出处理意见，接班人员接班检查不清时，发现问题由接班人员负责。vii）贯彻执行三交三不交的交班制度；a）交代上级主管部门的通知及指示。b）交代设备本班的运行情况。c）交清本班发生的运行情况。d107、）运行记录不清不交。e）发生问题没上报、没措施不交。f）工具不齐全、交代不清不交。2.巡回检查制度在保证安全运行的前提下，切实搞好供汽、供暖工作，确保设备完好，杜绝跑冒滴漏，按时巡检，消除隐患，避免任何事故发生。i）检查内容：设备运行情况，仪表指示灯数字、管道阀门、开关位置是否有变化、所需润滑的油位、轴承温度、电机、水泵、控制箱温度、轴承以及其他异常现象及时发现处理并上报。ii）设备运行中，对锅炉主体、燃气系统每小时检查一次，如设备发生异常情况，应增加巡回检查次数，必要时随时检查。iii）能够正确掌握设备运行情况，及时发现运行中发生的异常情况，并做出正确的判断。iv）巡回检查要严肃认真不允许马108、虎大意，并按要求和规定认真填写巡回检查记录。3.锅炉房检修、维护、保养制度i）操作人员必须熟悉设备性能、作用，做到操作熟练、准确，用好设备、关好设备、修好设备。ii）锅炉点炉、停炉必须严格执行技术操作规程，做好充分准备工作，对锅炉主体及附属设备认真检查，如有不正确情况应及时联系处理。iii）对锅炉本体实行每年两次检修保养，包括冲洗炉内污垢，检查锅炉本体是否完好、水管胀管的结构程度和有无变形、安全阀的灵敏度校验及修理，水位表的检验、压力表的校验等，并将检查结果记录在案。iv）保证定期、定时排污，排污应在低负荷、高水位时进行，要密切注意水位变化，排污前先使排污管预热。v）定期对所属设备进行保养（每109、月一次），做到润滑清洁、紧固、防腐工作和停炉小修工作，努力提高设备的完好率。vi）定期给油（两星期一次）每天清扫卫生，做到管路整齐、标志明显、无跑冒滴漏、无泄漏、无积尘、无杂物。vii）对锅炉的各项自动保护每半年校验一次。viii）对设备的检修、保养要认真，做好修理记录、积累经验。4运行记录制度i）锅炉运行记录是锅炉运行的重要资料，必须认真负责地进行填写，书写要整齐，字迹要清楚。ii）记录中各项数据必须反映运行的真实情况，决不允许任意涂改。iii）填写记录必须按规定时间填写，不得任意延误或提前时间。iv）出现异常数据，除应认真记录外，还应及时进行检查处理，并在记录中证明检查结果和处理效果。v）110、记录应完整地交给主管进行分析，在对全月记录进行综合分析后保存备查，不得丢失（一般保存五年）。vi）发生事故后，必须认真填写记录，向上级领导汇报，不得有任何差误，违者严格考核。vii）认真填写各项记录：a）锅炉及附属设备运行记录b）交接班记录。c）水处理设备及化验记录。d）管理人员检查记录e）检修记录f）事故记录5.水处理化验制度本锅炉水处理设备采用一级钠离子交换器，用树脂作交换剂填料，食盐作再生剂。I）保证水质软化符合规定标准；Ii）认真对下列设备进行巡回检查和维护保养：盐池、离子交换器、盐水泵、水箱、化验仪器。要达到机体齐全、完整、作用灵敏可靠、卫生清洁、文明生产、安全运行。Iii）交班制度111、按交接班检查内容实行双重交接，交班负责检查，接班负责验收。Vi）软水化验过程：（由专业分包负责）专业分包每月进行锅炉及软水池，化验软水，并提交报告，作为软水处理指标。V）炉水周小时化验一次，软化水周小时化验一次。当软化水快要失效时，随时化验。VI）认真填写交接班和巡回检查及化验记录。Vii）搞好化验室清洁，各种药品要设专人保管，加琐以防发生其他问题。Viii）服从主管调动，化验员与锅炉操作人员搞好关系。6.锅炉运行前的准备I）卸下人孔盖，检查锅炉内部是否有锅垢、外来物质等。Ii）观察人孔接合面并保证人孔的安全可靠。Iii）检查所有装配体和前后手是安全的、严格坚固的。Iv）检查所有电器接头是牢固112、的。V）打开通向压力表和压力开关的旋塞。Vi）关闭主蒸汽阀门。Vii）保证液位指示玻璃管上的蒸汽和水的旋塞是开着的而排污阀是关闭的。Viii）打开进水阀门供软水，如使用给水泵应检查给水泵的转动方向，由电机尾端看它应该是逆向转动。检查的最好简易的方法是一人观察电机，同时另一人接通水泵一秒钟。7.“警告”假如水泵在无水情况下运转，即使是几秒钟也会受到损伤I）启动给水泵（水温5080）。Ii）检查水位表，确认水位（自动水漂应把水位控制在正常水位线之间。Iii）检查水位是否正常，低水位和超水位报警是否灵敏可靠。V）检查燃料供给系统：a）检查煤气主阀门的开关位置是否正确。b）检查炉前后煤气阀门开关位置。113、c）检查点火电磁阀门前的阀门开关位置。d）检查煤气管路各连接部位以上煤气系统均进行仪器检漏，确保无泄漏。e）煤气过滤器有无杂物，应清洗干净。Vi）检查安全附件及阀门：a）检查压力表旋塞是否开启，并经过校验；b）拉启安全阀，不得贴住并应有铅封经过校验；c）送气阀是否关闭，排气阀是否打开；vii）检查控制箱：a）控制箱内电路、保险应合上接通。b）控制箱上各电路开关的位置应正常。c）检查各中间继电器的连接情况。d）检查控制箱内给水、风机等各路保险。e）检查控制箱两侧的压力限制器和压力调节器。8.点火i）“警告”ii）当燃烧器点火时，永远站在燃烧器的一侧决不要直接站在燃烧器的后面。iii）将控制箱电源114、制运开关打到合的位置，复位铃声响，按下复位消铃；iv）将运行按钮打在手动（小火）位置上。v）程序控制器启动风机，对炉堂前吹扫（吹扫时间4850秒）；vi）前吹扫完毕风门自动关小，点火电磁阀吸合同时高压脉冲点火，将火种点燃（10秒）；vii）光电管监视到火种，主煤气电磁阀开启小火点燃。viii）如一次点火不成功，复位铃响运行停止。ix）按下复位消铃程序控制器，继续对炉堂进行后吹扫20秒。x）后吹扫完毕乘车控制器运行复位至运行正常指示灯亮。9烘炉i）锅炉在点燃后，应保持小火燃烧运行，20分钟后，可停止燃烧。每隔20分钟燃烧停止间继运行，逐渐升温24小时后，可升压2KG。ii）检查人孔、手孔有无渗漏115、并坚固螺丝。iii）继续升压，每升压2KG可挺炉30分钟，交替运行。iv）升压至7.9KG可调节压力控制器开关应自动停炉。v）待升压排放泻压后，可将燃烧器钮打在自动（大火）位置进行燃烧，升压至7.6KG时应自动转为小火运行。vi）经过烘炉和运行后，确认可保证安全运行，即可开始供汽运行。警告：供汽中，当开启第二台炉时，产汽压力必须与第一台炉的压力接近等压（正负0.01MP）时，方可进行并炉。10运行与并汽i）确保燃烧器开关和给水泵处于自动位置，在调制燃烧器的场合下，燃烧器调制开关应处于自动位置。ii）松开主截止阀等候几秒钟，然后每次四分之一打主蒸汽阀门，直至全部打开，然后再关上四分之一圈，当压力116、下降时，燃烧器将在限制和控制压力装置的指令下，做出响应这些装置在适应大楼负荷要求的限制内是可调节的。iii）压力表锅炉自动控制在6.8-7.6KG之间，每星期冲洗压力表一次。iv）冲洗方法：确认压力表指针位置关闭压力表考克，开启排水考克，冲洗表关闭排水考克1-2分钟，再打开压力表考克。v）每班冲洗水位计（两次）冲洗方法：首先确认水位打开放水旋塞，冲水器联管、玻璃管、关闭水旋塞冲洗汽联管和玻璃管打开水旋塞关闭汽旋塞，冲洗水联管打开汽旋塞缓慢关闭防水旋塞，使水位上升至正常水位，冲洗完毕。vi）每周手提排放安全阀一次，每月自动排放试验一次，确保安全阀灵敏可靠。自动排放试验方法：a）应先关闭压力限制器117、管路上的小阀门，再将阀门后小打开泻压；b）将运行钮打在自动位置上，使压力升高8.1KG时安全阀起跳，回座压力应控制在7.6KG试验两次。c）设专人监视压力表读数。d）安全阀试验完毕后，将压力限制器管路上的小阀门缓慢打开。vii）排污每班两次。排污方法：a）早上看炉之前排污一次。b）每天中午11：30-12：30分为排污时间，可将压力降压2KG以下，手动上水在高水位置。c）排污完毕小火燃烧30分钟以上，再打开自动位置（大火）。d）增加对高位水箱水位、冷凝水池温度的监视。11.正常停炉i）关闭锅炉过夜，应关闭过锅炉本体截止阀，让锅炉的燃烧器开关和给水泵为停止位置。ii）如果较长时间停炉，应提高水位118、，然后关闭所以阀门，将开关置于“关”并打开主隔离器。iii）在完成以上方法时，再按如下顺序进行：a）使水位玻璃管放空；b）清洗光电元件；c）检查燃烧器头，如有必要加以清洗；d）清洗锅炉后部的观火镜玻璃。iv）在隔离开关处断开通向燃烧器和控制器的电源，在适当场合关闭燃气升压器。v）关闭所有手动燃烧器阀门。起动时：a）在隔离开关处接通向燃烧器和控制器的电源，在适当场合关闭燃气升压器；b）打开所有手动燃烧器的气阀；c）将燃烧器开关置于“ON”接通位置。d）检查燃烧器是否起动，假如起动循环没有开始，可能控制器没有发出指令信号，必须给以改正。e）如起动时发生闭锁，操作重调，如经过三次努力燃烧器仍未启动，119、通知值班工程师，长期搁置锅炉。锅炉应关闭和停用在前一天保养（干法）。12“警告”i）重要的是保证在打开人孔前锅炉要通风，由于在锅炉内形成真空，当人孔固定螺母和连接件完全松开时，没有通风会导致伤害操作人员。除非已经过一段合适的时间让锅炉及炉膛充分通风，否则决不能进行锅炉和炉膛的内部检查。应当检查锅炉房的通风有无任何限制，直接通外界的锅炉房房门应保持开着，以保证锅炉房内有充分的新鲜空气供应。要采取预防措施，永远确保不存在来自危险的烟雾，对锅炉人员以及检查锅炉内部的人员造成危害。ii）通风后，锅炉人孔应该打开，并打开排放阀，当水位下降，锅炉仍湿热时，应使用软管清洗锅炉内部。iii）打开渣门并清楚油渣120、和废屑。iv）当锅炉冷却时，锅炉内部应尽可能干净。v）取下水位控制器浮漂，消除控制器小室内的沉淀物和腐蚀并使之干燥，重新组装时，阀门应保持开着。vi）为防止冷凝水，打开人孔和渣门使暖空气在炉内有一个好的循环因而防止了腐蚀。vii）如开置锅炉多于两个月，锅体一侧的表面涂油或涂上油性漆，烟道管道上也要刷油或油漆，包括锅炉的壳体和气体回流箱的门，任何封密材料应当更新，并将上一层石墨以防止下次使用时粘住。viii）如可以应清扫烟窗并在锅炉出口处紧挨烟窗下放置一容器，以防雨水进入锅炉。ix）泵和辅机应当排空干燥，在搁置期间，所有电机和风扇每周转二、三圈，使轴长时间处于一个位置。13.湿法i）作为上述干法121、的一种替代方法。锅炉可以完全装满水。ii）必须将锅炉完全满水，直至顶阀，水面与壳顶之间无空气存在。iii）水必须彻底去气，投入正确比例的化学药剂。iv）每隔一、二周实行检查，以确保任何时候都有除氧化学剂存在和锅炉满水。注：如用亚硫酸钠吸收氧，必须将锅炉提高到正常工作温度，因为在冷态下亚硫酸钠不能有效工作。14紧急停炉注：由于锅炉运行在自动程序控制操作并带自动闭锁装置的连锁保护，在运行出现任何情况时会自动报警停炉，并在控制箱上有明灯显示，操作人员应根据显示及停炉现有状态迅速做出正确判断，并进行处理。i）煤气压力不稳火焰忽大忽小，风机声响异常或长时间炉鸣。ii）三次点火不着。iii）煤气泄漏，锅炉122、房内有异味，挥发性气体存在。iv）压力表指示针跳动，不稳定，造成压力显示不准确。v）燃烧设备、保温层严重损坏，危及锅炉运行及人身安全。vi）如上述经过处理，未恢复正常，立即请示工程师，采取紧急停炉。15一般要求i）对电器设备如发现问题应及时通知工程师，主管由专业人员实行检修任何人员不得随便修理。ii）学习和实习人员不准单独操作。iii）当检修人员处理故障时，任何人员不能自合闸或启动设备。iv）岗位人员正常操作时，应互相联系确认后方可启动。16事故处理报告制度。i）一般事故应如实填写事故执行登记记录。并由主管组织分析研究事故原因和责任，应由责任人做出书面检查由主管向工程师、总监汇报。ii）重大事123、故造成停炉影响供汽要及时向总经理及锅炉监察机关报告，对事故原因做到三不放过即事故原因分析不放过，责任者与群众没受到教育不放过，没有防范措施不放过，对责任者要根据情节轻重和经济损失报请总经理。iii）爆炸事故，一旦发生，首先以抢救伤者和保护国家财产为主，具体做法规定如下：a）报告锅炉检查机关。b）报告总经理、工程部总监、保安部。c）断电抢修救受伤人员并及时送往医院进行抢救。d）抢救大楼财产，尽量减少事故造成的损失，不使事故蔓延成灾。e）保护事故现场，通知上级派专人负责保护好现场，任何人不得破坏现场以免给事故调查造成困难。f）详细填写事故报告，上交总经理和劳动局备察。g）造成事故的主要领导和直接责124、任者听候处理。17煤气调压站岗位责任制i）调压站值班人员，须经过培训考试合格方可独立工作。ii）值班人员必须坚守岗位，遵守安全操作规程。iii）非工作人员禁止入内。iv）负责调压站的运行管理和防护工作，认真观察压力变化，发现问题及时处理。v）负责压力和流量的记录，掌握全大楼的用气情况。vi）值班人员和维修工作人员必须身体健康经过特殊工种训练，熟悉煤气特性及煤气中毒救护知识。vii）调压站内严禁吸烟，周围禁止明火并悬挂“严禁吸烟”、“危险”等警告标志。值班岗位及工作现场保持整洁，通风良好，严禁堆放易燃、易爆物品。viii）认真巡视，发现有漏气现象、建筑漏气站并及时处理。ix）定期定时对设备、设施125、进行保养，保证设备完好。（每半年进行一次）x）随时观察煤气限压器，发现放散时，应及时进行调整，防止大量跑气。18煤气调压站维修检查制度i）参加调压站维修人员必须经过特殊工种培训。ii）维修人员不得少于两人。iii）进行检修时要打开全部门窗加强室内通风，尽量减少漏气，清洗更换过滤器内的填料在室外操作。iv）在室内煤气严重污染的情况下，操作时应戴防毒面具。v）站内需要动火时，必须制定专项方案，经上级主管部门及总经理批准后，方可实施。施工现场应有保安部及工程师在场监护实施。vi）调压器检修以后，应即刻投入运行，值班观察不得少于两个小时。vii）为保证调压器的正常供气，对运行的调压器每季度进行一次维修126、保养。viii）调压器必须采用防爆灯，电话和其他电器开关必须在调压站室外。19热交换系统安全操作规程。i）先开加热器、循环水的进出口阀门，开放散验证出水，关闭散阀。ii）用回水泵向热水采暖系统给冷凝水，压力3.2KG/CM2，停回水开循环水泵。iii）检查换热器前后阀门是否打开，旁路微开。iv）在开供气阀门时，要微开，然后逐步打开，注意观察进出口温度计。v）正常运行后，关闭旁路阀门。（七）中控室1中控室的工作内容和责任范围i）随时监视大楼动力设备的运行状况，采集相关信息；正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大楼设备的正常运行。ii）安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题127、。iii）接收、分派、处理各部门的工程请修单，对客户的有偿服务项目核定收费标准；全面负责面向客户的日常维修工作。iv）保管、出借设备机房、水箱间等重要部位的房门锁匙。v）全面掌握部门大型工程项目的进展情况，设备维修保养状况，对外工程合同的履行情况等等，可随时向有关部门或上级提供工程部的实时运行概况。vi）中控室是部门乃至大楼的重要部位，未经值班长允许，非专业人员禁止进入值班室操作间，严禁在值班电脑上编辑、打印外来软件。vii）值班主管负责安排中控值班员的班次，检查人员到岗值班情况，进行每日派工单的统计和反馈，对值班员进行楼宇自控系统的操作培训。viii）维修主管负责合理分派维修人员处理当日的派128、工单，检查其他完成情况，协助值班主管进行统计，对维修人员进行专业技能和服务意识的培训。ix）为保证信息通畅，中控室电话一般情况下不予外借，专业人员须严格控制私人电话的数量和时间。x）中控室禁止吸烟，主管须安排好室内的卫生保洁工作。2中控室值班制度i）中控室人员须着工服按时到岗。值班人员要坚守岗位，当班期间因故临时离开时，必须有专业人员接替；交接班期间若接班人未到时，当班人员则不能离岗；ii）值班主管应合理安排值班员的用餐时间，做到工作期间岗不离人，确保为大楼提供及时有效的服务。iii）中控室值班员当班时间应坚守职责，对往来电话作到迅速、热情、礼貌应答，电话铃响不得超过三次。iv）中控值班员对派129、工单应作到及时分派、登记，并将其完成情况于次日反馈到派送部门；对每日派工情况进行统计，按时报送有关上级，为促进公司的规范化管理，值班人员有权拒收表达不清、不符合程序的派工单。v）值班人员不得用中央主控电脑做与楼宇自控无关的工作；未经值班长统一，严禁编辑、打印外来软件，不得允许非专业人员进入操作间或操作电脑。严禁利用电脑玩游戏。vi）值班人员在当班期间通过主控电脑合理采集关键数据，监视主要设备和重点部位的实时情况。发现问题及时处理；全天工作结束前，须对上述信息做最后巡查，并将注意事项通知相关专业值班人员。3中控室运行操作规范i）派工单和客户服务收费的执行程序a）派工单需由B级部经理或主管工程师以130、上级别人员签发，为客户服务的派工单由客务部以上级别人员签发；除特殊情况（着火、跑水、停电、伤害事故等）外，中控室一般不直接受理客户的工程请修，但要予以耐心解释。b）派工单应注明地点、请修内容或问题、故障的现象，以利于分析原因，缩短处理时间。c）派工单第一联由签发人留下，第二联由中控室登记存档，第三联由值班员分派给维修人员处理；若请修内容属于向客户收费的项目，则由中控室主管级以上人员开具服务收费单，一并交给维修人员。d）维修人员完成请修内容后，在派工单上签名返回中控室，未完成的内容须说明原因，有收费项目的则由客户在收费单上签字确认，留下第二联，其余一同返回。e）中控室依派工单第三联进行统计工作，131、汇报给有关上级，此联一般于次日返还给签发人与第一联核销；若有收费单，则第三联留存，第一联交至财务部；ii）中控室维修人员要听从值班员的调度，接到派工单后携带所需工具器材，按达标工时到达现场和完成工作；在客户于派工单上签字后，应随即返回中控室待命，不得随意游逛。iii）维修人员除特殊情况外均应乘坐服务梯到达现场，为客户服务时要注意自己的仪容仪表和言行举止，进入客户房间时应先按门铃或敲门，主动向客户问好，说明自己的维修任务，得到客户允许后方可工作。iv）维修过程处理问题要果断准确，动作熟练迅速，尽可能减少对客户造成的影响，无特殊原因不得使用客户的电话等办公设备，不得擅自动用客户物品。v）服务完毕后132、，应当认真恢复工作现场，最终得到客户签字认可后方能离开，必要时中控室应联系管家部清理现场。遇到暂时不能解决的问题时，应向客户作耐心的解释工作。vi）中控室值班人员应认真完成当日的派工和返单登记的电脑操作，值班和维修人员在工作过程中均不得擅自藏匿、撕毁、退还派工单，维修人员禁止私自进行未做派工登记的请修工作。vii）中控值班员应认真做好值班记录，写明发生的重要情况，当班期间若通过控制主机改变了某些设备的运行情况，则应在记录中予以证明。八、专项管理制度（一）、工作分配及人员调配流程i）工作分配流程a）工程部各专业主管工程师分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排133、，形成大楼设备正常维修保养计划表。b）工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。c）各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。d）各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。e）各专业主管和班领班，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。f）在134、工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。ii）人员调配流程a)正常情况下，按工程师的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身班组工作。b)由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商即可相互调派人力、工具等。c)工程部经理完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从。d)如技工本身要求调班换组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签意见，上报工程部经理，工程部经理有决策权。e)工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。iii）135、日常报修流程a）外部门请修单，一律经由中央控制室登记、记录收到时间，由值班员标上达标工时。工程部发出请修单也经中央控制室登记、记录收到时间，由组长标上达标工时。b）以上请修单按以下规定分列优先工作次序：优先次序种类做出反映的时间（1）与消防和人身安全有关8分钟内到达现场并立即完成（2）与客人有关30分钟内完成（3）设备故障影响到客人60分钟内完成（4）一般维修本班范围完成（5）大修一周内完成（6）新工作申请按员工能力允许c）急修单应马上或在24小时内维修完工。一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，须每周填报七日以上积压单，由中控室汇总，报工程部经理及总经理。d）请修单工作范围大，工作量超过1136、0个以上或影响大楼正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。e）请修单完工后由组长每日汇总交中控室注销返回各部门，注销时应注明时间。f）对不能完成的请修单由值班员注明原因退回各部门，新工作应附上空白新工作申请表后退各部门。g）各部门提出的跟踪表由中控室值班员填写，将未完工项目交值班长决定计划完工时间，该询问表一般应次日返回各部门。h）各专业工程师对请修单实行计划管理，定额达标工时，注明要求完工日期。专业工程师不允许将请修单积压在自己的抽屉里。除大项目或未明了技术要求的项目外，一般均应分配到员工手里，所有请修单应挂在专业跟踪板上，员工不能按期完工的请修单应提前通知专业工程师，写明原因，并由专业工程137、师重新分配。iv）物资采购、领用与报废流程a)物业采购流程各专业组根据维修保养需要，填写“物资采购表”，经工程部经理审批后，报财务部，财务部检查仓库，如无此存库，财务审批后转采购部采购。对于常用的消耗品，应由各专业工程师根据日平均使用理量定最低库存限量，同库房管理员监督检查。对低于最低库存限量的物品及时申报购买。I）工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。II）工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质资价高，性能低劣的产品。III）对大宗用品或长期进行需用的物资，应与信誉好的供应商签订供货协议，形成长期的协作关系。IV）所有优惠、折138、扣、赠送、回扣均归大楼所有。V）国外采购或金额较大的采购，应追加履行总经理室报批手续。VI）无论是自提还是送货，均经仓库验收。VII）验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。b)物资的领用流程I）凭各专业组织用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。II）贯彻先进先出的发货原则，防止物资久存和老化。III）对有一定的经济价值的物品，应以旧换新。c)物品的报废流程I）物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，应进行审查鉴定，经批准后方可报废处理。II）报废物资需进库，统一进行残值处理，收入应归财务入帐，不得自行处理。139、v）档案管理工作流程a）档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索管理和检修规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平的有力措施。b）因此大楼的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂的设备均应建立设备登记卡，应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损坏名称规格及维修要求，记录谁维修、保养、故障的记录。c）为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为大楼的重要财富，档案管理作为程序可依如下10个步骤：1）点数；2）登记；3）整理；4）分类；5）立案；6）编目；7）典藏；8）防护；9）应用；10）定期清理。140、vi）费用控制流程a）工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。b）财务部应根据上年度的实际费用情况，考虑物价上涨的因素，审核批准。c）按季度进行计划费用的比较，无论是少支出或是多支出，工程部均应书面分析理由，以利采取相应的控制措施。d）将维修费用及能源消耗分摊到各个部门，以激励各部门认真保护设备和节约能源。e）用年维修费率来考核工程部的工作，以防止多换零配件而减少修理。维修费用率=100%f）对费用控制确有成效者，给予奖励。vii）设备投资决策程序a）提出投资方案：投资方案应包括投资的目的、投入与产出的估算、“货比三家”的建议。b）审核：投资方案出台后，财务人员要进行审核，分析投入与产出141、的估算是否正确，是否会引起其他投资，周转资金是否足够，如有缺口如何解决。经审核后，财务部门对设备的投资方案提出建议；c）决策：财务部门审查确认后要上报管理部门审批，需用资金较多的设备需由总经理决策，并报分管局或董事会批准。d）执行：项目批准后，要及时付于实施，从严控制预算费用，并力求节省。e）复审：在执行投资决策，付与实施过程中，管理人员还应重新考虑这个投资项目的合理性，如发现与当初投资方案有重大出入等情况必须重新进行再决策。保密须知：i）工程人员到保密区域工作必须持工作单，如无工作单，任何人不得到保密区域去。ii）进入保密区工作，不准乱动与工作单无关的设备设施，不看与工作单无关的任何东西。i142、ii）如涉及到保密性的东西，不得向任何人宣讲。iv）如有泄密发生，一经查出，将承担一切法律责任。（二）、机房值班制度i）未经领导批准，员工不得私自引外单位人员到机房内参观。ii）经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则上不允许拍照和摄像。除非总经理室特批，方允许进行。iii）值班人员要密切注意设备运行状态，做到腿动、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。iv）要严格按照巡视规定，准点抄录设备各运行数据，认真做好记录。v）值班人员必须严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特别禁止的是食品vi）在机房内不允许接用临时电器设备，不允许随意挪动消防器材，不允许未经批准，143、使用电焊、气焊，不允许在机房吸烟。vii）保持机房清洁卫生，搞好文明生产。（三）预防性维修制度i）大楼设备管理最有成效的经验是：立足于预防，即“预防为主，防重于治”。ii）无论什么设备均应严格按照产品说明书规定的保养项目进行日常保养。iii）各班组必须制定有关分管设备的预防性维修计划，作为技工全年的安排，是工程部最具权威的指令性文件。iv）员工要严格按照预防性维修计划执行。v）管理层要严格按照预防性计划检查。（四）设备巡回检查制度i）大楼设备分布在大楼的各个部门，要安排技工巡视各设备现场。ii）要制定技工巡查路线、巡视时间。iii）要制定巡回检查表格，规定应记录的数据和状况，这些数据和状况的获144、得必须是视觉、听觉、触觉、嗅觉均发生作用。iv）管理层对技工的巡回检查要进行抽查。v）巡查后，技工应迅速返回，不得在其他部门逗留，要登记巡查时间。vi）因故无巡查者应向主管申报。vii）进入其他部门的工作区域，如洗衣房、厨房、要接受该部门经理的领导。（五）机房“动火”制度i）在机房因维修需要，需动用电、气焊时，均需报告消防中心，领取动火证后，方可作业。ii）在“动火”作业时，保安部应派人至现场，且配备有防火器材。iii）电、气焊工必须持证操作。iv）烧焊地点周围清除5米的任何易燃、易爆和可燃物质。v）电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道上，必须设立专用电线。vi）焊割的地点与乙炔发生保145、持5米以上的距离。vii）工作完成后，立即切断电源、气源，清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。（六）维修材料及工具领用制度i）各班组根据工作需要，配备个人常用工具和小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。ii）所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具卡上签字。iii）所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。iv）所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。v）专业工具未经培训不得随意使用。vi）146、较大型的专业工具应随用随借，当日归还。vii）新增加的工具必须由总监批准后，方可购买。新工具在领用时也必须进行登记、建账签字。viii）所有工具实行丢失赔偿的原则。ix）领用维修材料及工具均应填写领用单，经专业主管审批后方可去仓库领取。x）未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于大楼外。xi）凡出大楼的材料及工具均应有部门经理签署的出门证，并交保安检验。xii）多余材料应及时退库。xiii）有回收价值的备件应以旧换新。xiv）员工在调离公司时，全部工具必须如数交回。（七）机房钥匙管理制度i）凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。ii）凡不是24小时值班的147、机房，钥匙应有一套在24小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。iii）不允许私配机房钥匙。iv）无关人员不得借用机房钥匙。v）机房钥匙一旦遗失必须立即申报。vi）无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。vii）饮用水水库、水箱的钥匙只允许少数专人领用。（八）交接班制度i）接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好工作牌，正点交接班。ii）接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。iii）交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫148、生、交设备运行动态，双方要办签字手续。iv）如在搅拌时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告经理室，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。v）在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时接班，经理室要追查原因，视具体情节做出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。vi）接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告经理室，统筹安排。（九）档案借阅制度i）工程技术档案是大楼的重要财富，人人都要149、爱惜。ii）无关人员不得借阅档案资料。iii）未经批准，不得将大楼的有关档案资料借出。iv）大楼重要的档案资料保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。v）档案资料节约要履行借阅手续。vi）每次限借1本，经工程经理批准后才可变通。vii）借期为1个月，到期应办续借手续。viii）所借出档案资料，借阅人不得画画涂涂，需保持版面清洁。（十）应急应变处理解决方案i）发现紧急事故应马上报告给有关专业值班室及有关人员。ii）总工、专业工程师、专业人员必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因。iii）总工或专业工程师应沉着、冷静、果断地作出事故处理方案并通知事故有关部门给予协助。iv）在总工或专业工150、程师一人的指挥下进行事故处理。v）专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面。vi）事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。发现问题及时组织专业人员处理。vii）确认事故及连锁反应全部得到处理后，应马上恢复正常运行。viii）事故引起的遗留问题安排各专业尽快妥善处理。ix）对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝以后再发生同类事故的方案。x）将事故发生的全过程以报告形式整理出来，上交上级主管部门及本部门存档、备案。xi）对事故全过程提出奖、惩及建议性方案，上报上级主管部门。xii）如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工151、的安全教育日。（十一）水质化验制度大楼里用水场所很多，如锅炉用水、冷冻机用水、冷却塔用水、采暖器用水，还有生活饮用水等。因为水是一种很好的溶剂，所以自然界中并无真正的纯水，而各种场所的用水，为对人体和设备有利，均规定了各种用水的水质标准，为此大楼必须进行水质化验。i）水质化验和水质处理是一项技术性强的工作，化验时，应认真，数据才准确。ii）要爱护所有化验仪器及化验药品，努力节约，降低成本。iii）水质化验工作是每天需要进行的，如水质达不到标准，要努力使水处理运行正常，如通过努力，仍存在问题，应及时上报工程部，以便取得社会上水处理部门的协助。iv）要负责水质化验场所的清洁卫生。v）不允许吸烟和吃152、零食。vi）某些药品是有毒的，操作时应注意安全。（十二）卫生制度i）工程部机房卫生是搞好设备管理的前提。ii）要严格规定，每天对机房和机器设备进行1次卫生工作，每月1次大清扫。iii）工程部地域及各机房不准悬挂和晾晒衣物。iv）只允许在规定的场所吸烟，烟头不得乱丢，不允许烟缸中堆满烟头，要提倡文明。v）技工着装要清洁、领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。vi）工作场要清洁、整齐，不允许乱堆杂物。vii）讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。（十三）备品备件采购制度i）应有所有设备的维护、操作、使用说明书。ii）根据说明书内所制定的易耗、易损配件清单，结合大楼所配备的设备的数量，提出至少应保153、证3-5年所需的备品备件清单。iii）国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品卑件，无须进口。iv）国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压，提出合理的最低限额。v）同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。vi）考虑到进口配件供货周期长的因素，一些重要设备的配件必须有一定量的库存。（十四）领料工作管理程序i）根据派工单所需材料开出领料单，注明使用地点及所需材料的品种、规格、数量。ii）由有关专业主管工程师或主管签字确认。iii）经工程部经理签字确认方可到库房领料。iv）工作完成后由使用方在派工单上签字认可，交回中控室统一保存。v）在领料单上签字者，要对所用材料把154、好关。vi）每位签字者对所领材料都要承担责任。vii）如发现所领材料做它用，所有签字者将承担处罚责任。viii）视情节轻重将处以过失直至除名处罚。ix）特殊情况下由经理或主管工程师做特殊处理，事后补办正规手续。x）不涉及客户所用材料，各专业应开出工作单，完工后由主管工程师或主管签字，交中控室保存。（十五）二次装修审图重点二次装修电器专业审图标准和建议之施工做法要求i）设计必须符合民用建筑电器设计规范JGJ/T16-92，民用建筑照明设计标准GBJ133-90和高层民用建筑设计防火规范GB50045-92。ii）设计图中应包含所有电器系统的系统图、布线图、平面图，如照明、插座、事故照明、电话电视155、电脑网络等。iii）注明选用材料的材质、名牌、型号、数量等及施工工艺流程说明。iv）国产电箱应有二部一委证书，进口配电箱应有商验证明，单相开关通断能力大于6KA，三相开关最小通断能力大于30KA。v）配电箱应选用金属配电箱，在设计和使用中配电箱内应预留开关空位，所有照明，插座线路不得混用并且插座线路均应加装漏电开关，空调控制加漏电开关。vi）开关容量，整定电流与导线载流量应匹配，照明线不应小于2.MM2插座线不应小于4MM2，接地线截面不应低于1.5平方铜心线，接点处理要求使用端子，各支路电流设计不应大于16A。vii）选用灯具应尽量选用同一名牌产品，日光灯建议采用电容补偿产品。viii）电156、线管要求使用镀锌金属管，至分线箱（盒），灯箱应使用铁制蛇皮管，软管连接，且两端均应做护口处理。ix）室内原有的事故照明日光灯等必须保留，位置应设在室内公共区域的居中位置，电池盒必须加装金属盖，为了满足消防要求，移位电线管必须使用符合要求的金属管，且金属管上应涂符合要求的防火涂料。x）插座和灯具开关面板应尽量选用同一名牌的产品，插座从通用性考虑，建议选用与大厦相同的13A。xi）所有插座（含电话、电视）同一室内的设计均应等高（离地面距离），所有开关面板（含空调温度温控调节器）距地面距离应一致且开关按键“开”“关”朝向也应统一。xii）风机盘管用电，使用电线管将电源线送至距各风机一米以内，作出带保157、险的出现盒即可，温控开关用线应使用1.5MM2软线，不应使用单股铜线。xiii）烟感器和喷淋头，应与现有系统、牌号、规格一致。原有烟感头安装原则上应在预留软管半径范围内移动，若超出此界限范围的移位、增补，其设计和施工由消防局备案认可的专业施工单位进行。探头分布平面由业户自选设计。业户由公共区域接入通讯线路，由物业管理处指定的专业施工单位承作室外公共区域部分，业户在室内进线处安装接线箱，做为进户分界。电视线路进户后应通过分配（分支）器做分界后，再行配接排布。电话线和中继线建议使用AT&T5类线。xiv）格栅灯盘必须6吊筋四根，上面用角铁固定在混凝土上（不准使用吊链铁丝悬浮）。xv）天花上的线管必158、须按施工规范固定，所有照明灯具外壳都要与大楼的接地线连通。xvi）地面只能使用专用防水插座，不许用墙面替代地面插座使用。xvii）装地插时，地板上挖沟深度不得超过4CM。xviii）木制灯箱槽必须涂上防火涂料，电源线要穿铁制蛇皮管。xix）烟感探测器的布置原则：距离及突出物的水平距离不应小于0.5M，距送风口，新风口的水平距离不应小于1.5M，尽量靠近回风口位置。xx）消防正常应急两用灯，其中一支灯管加装隔镍电池，放电时间不少于45分钟。从灯主电源多穿一根电源充电线连接电池，不允许将电池电源线接在大楼应急照明电源上。强电所有线管，线盒均要求做焊接跨接地线，保证接地完好。xxi）灯盘要求做接地线159、。二次装修消防给排水专业审批标准和建议之施工做法要求i）消防栓灭火系统根据规范“室内消火检应设计在明显易于取用地点”要求：a）公共区域不被占用（如加隔断墙等）。b）小火栓门不被装饰物掩盖，加入消火栓门墙面装修一致时，应设置明显的消防标志。ii）自动喷淋灭火系统根据规范及深圳市建筑设计研究院现场设计组的要求，规定如下：a）喷淋头的位置必须随着到吊顶以上隔墙的分隔做相应调整，如移位、增加。b）图中说明喷淋头是否有移位、增加。c）图中注明重新布置后的喷淋头距离的位置、尺寸。d）增加的喷淋应现有系统牌号、规格一致。e）喷头间距应符合以下要求：I）不大于3.6M，也不小于2M。II）距墙不大于1.8M，160、也不小于0.6M。III）吊顶内净空大于0.8M，且有电线、电缆或可燃物时，吊顶内需加设喷头（此喷头可不计入第（4）条中）。IV）不同管径与允许安装的喷头数量可按下表要求：管径（公称直径）允许安装的喷头数（个）DN251DN323DN404DN5010DN7016DN8032DN10060V）每个报警阀所带的喷头数不超过800个。iii）室内给排水系统给排水设施若要增加或改动，必须有卫生间给排水详图，图中管径、管道坡度、管材及连接方式等必须符合规范要求，要求完善的设计说明，所选管材要与现状管材一致。冷水、热供水、热回水采用紫铜管，中水采用镀锌管，下水采用铁管。各业户冷水、热供水、热回水均要求加161、水表。二次装修空调专业审图标准和建议之施工做法要求i）图纸必须符合“采暖通风与空气设计规范”（GBJ19-87）和“高层用建筑设计防火规范”（GB50045-92）。ii）图纸必须有防火源设计的新风入口的位置、尺寸、冷（热）供回水的入口、出口位置和管径、冷凝水排水的位置和管径、风机盘管的数量，图纸应说明所选用材料的名称、材质、规格和性能。iii）图纸应含新风管道图，包括风管位置和数量，以及必要的风阀。原则上每一个分隔房间都应当设计新风口。iv）图纸应含冷（热）供、回水管道图，冷凝水排放管道图，包括水管位置、尺寸（管径）、坡度走向和必要的阀门，软接头。v）图纸应含风机盘管布置图，包括送风口、回风162、口，每一个分隔房间均应有送、回风口。vi）对于该设计室内空调部分，应注明各房间内置人员和设备发热量。vii）新风量及换气次数，除必须符合国家规范外也必须符合本大楼原设计要求。viii）使用材料：a）保温：采用符合国家建筑标准材料。b）水路系统采用铜管或镀锌管，冷凝水管要求设计有一定坡度，以利于冷凝水排放，冷凝水管路弯位置应改为三通加丝堵。c）供回水管与风机盘管连接处采用空调专用软连接管。d）进出水阀门，采用耐高压25KG/M2，耐热85，耐冷7的专用铜阀门，应提供注明水阀门工作压力的合格证。e）原有室内风机盘管采用不小于32分支采用20的管材，干管与主阀门连接处应加装活接或法兰，以保证当主阀门163、损时能维修更换。f）打压冲洗合格，经工程部检查后，方许与大楼主管连接。ix）施工守则：a）水路连接好后，进行冲洗，标准为出口目测，无杂物、颗粒、焊渣，水不混浊为准。b）打压，需至15KG/C，保持15分钟，压力降不大于0.5KG/C。以上两项在进行时通知空调专业人员在场确认，并填写报告，打压报告必须有业主签字并及时返回工程部。c）在上述两项完成后，方可进行管路保温。d）所使用材料必须合格，保温管路不得留有缝隙和破损。e）在全部确认后方可打开进出水路阀门。x）新风要求：a）新风必须采用通过风管，风口垂直下送方式，原则上每一隔断房间最少有一个新风口。室内总新风阀任何人不得擅自调整，新风口尺寸建议采164、用100X200形式，并带有调节阀门。b）回风采用独立风管，并带有过滤网，尺寸上保证维修便利。本处不接受天花顶栅回风。过滤网须采用多层金属网。c）风机盘管风路系统不应采用软连接，如确实需软连接时，应使用符合防火要求之帆布连接。xi）预留检查口：预留检查口，必须考虑到风机盘管的维修方便，位置应置于风机风轮略后处。xii）新风、排风、排烟管路必须采用镀锌钢板，接口采用角铁法兰螺栓连接。xiii）回风口面积不得小于6000X600，并每一送风口应配一回风口。二次装修土建专业审图标准和建议之施工做法要求i）在装修平面布置图中，应注明轴线位置、平面尺寸、面积数、家具布置情况、房间名称或功能。ii）在天花165、吊顶中，应表明灯位、灯型尺寸、数量、送/回风口位置、喷淋、烟感位置，如需做天花藻井的，则应对藻井的做法、尺寸、标高及与灯、空调烟感、喷淋的关系作出注明。iii）新做隔墙应使用轻体结构，注明所用材料及做法，还应注明隔墙高度（是否到顶）。iv）房间及楼层内的管井、消防、机电门不能封闭。v）说明装修所用材料（顶棚、墙面、地面，如使用墙纸、地毯、木地板等），还应提供所用材料的阻燃试验报告，如有拆改墙体、门口，或损伤原有建筑中的墙、梁、柱、板等应在图中有所说明。vi）图中应说明有无使用大型重物或产生强烈振动机器设备（如保险柜、大型文具柜）等资料、重量、安装位置及方法。vii）有无要求在楼板上穿管或穿钻洞166、方能安装的设备，不可作出任何结构（所有公共设备的管缝）及外观（如外围灯、窗户、阳台、外墙等）之更改，以维护物业之外观整齐、条理、美观。viii）如需在楼板、墙安装膨胀螺栓，规格不应大于直径12MM，所有承重结构柱均不允许剔斧破坏。ix）不论何种吊顶均应预留检查口（风机盘管、集中接线盒），以备检修，轻钢龙骨吊顶应用不小于6钢筋作吊筋，施工应符合规范要求，铝合金龙骨如用铅丝做吊杆，则应在调平后绑紧。x）所有需拆改卫生间、茶水间、房门的工程，均应在开工前提交业主委托书及承诺书，待批准后方可施工。xi）吊顶、隔墙工程在最终封板前应请工程师有关人员对电器、消防水、电、空调等项目进行隐患验收，合格后方准封167、板。xii）所有隔墙木封板、木制灯盒必须涂刷三遍防火涂料，经隐检合格后方许进入下一步施工。xiii）所有对卫生间、茶水间进行改造的，均应对更改后卫生间、茶水间做闭水试验，经检查合格后方准进行面层施工，如须新做防水，建议使用聚氨酯涂膜或SBS改性油毯冷做法施工，新防水层做完后，也须做闭水试验检查，由于闭水试验引起的楼下渗漏所造成的任何损失均应由拆改的业主及施工商承担。xiv）每个办公单元留门樘数应符合消防规范要求。xv）更改后的玻璃门应用强化玻璃及符合消防条例。xvi）除主门外，单元其余之木门向公共走廊方向不能封闭或做任何更改。xvii）玻璃门框之物料可用镜铜，其余物料要再经审批。xviii）走廊墙身不许安装任何招牌，只可在原项目设计之招牌位安装公司名牌。xix）所有不符合施工规范及本要求的，会对今后的使用、维护留有隐患的，应由业主或施工商签署确认书，应当提供新设计门口的立面图，对原结构的加固措施和有关说明文字。