1、1.0质量目标2.0工作范围工程部是直接为业主提供工程维修服务的部门，其主要职责是保证小区所有设备、设施处于有效的监控及良好的运行状态，对小区的设备、设施进行日常维修和保养维修，满足业主正常的日常工作物质生活需求。3.0组织架构图（略） 4.0岗位职责4.1工程部职责1、在项目经理的领导下,全面完成各级领导下达的任务。2、负责新区的所有设备的管理工作，协助外单位搞好施工及改造工作。3、保证新区的正常经营，设备正常运转，确保设备设施长期处于良好的运行状态，保证业主正常生活。4、负责水、电及各种设备的运行、维修、保养。5、在维修、保养的同时还要负责安全、防火、环境卫生，节能降耗，提高经济效益。6、2、负责管理新区重大活动的组织、安全、保障工作，并且要先制定方案，对用电、用水设备要先检查是否使用合理。重大活动结束后，工程部应组织人员在使用部门的配合下，及时拆除设备并清理现场，使其恢复原貌。4.2工程部经理岗位职责完成新区各级领导下达的各项任务，协助外协单位共同完成管理处的各项工作，新区各公共设备设施及业主家所有设施运转正常，保障新区业主正常生活。工作内容1、 熟悉小区内楼宇、各类设施、设备的分布情况，建立、 健全设备设施台帐。2、 负责制定编写本部门的（作业指导书）。3、 负责（作业指导书）不适用条款的更改，执行文件更改程序。4、 负责安排、监督下属的工作情况、工作质量，跟踪工作完成情况。53、 负责与公司各管理部、物业中心几院相关部门的对接，跟踪落实遗留问题的 解决。6、 协助总经理和有关政府部门进行沟通，加强周边工作联系。7、 制订本部门的工作计划，物资采购计划。8、 负责根据设备、设施的使用特性、送检时限，编制送检计划与大中修计划，并全面领实施。9、 负责安排制定、审核本部门的年度、月度费用计划。10、 负责制定、安排本部门员工的培训计划，跟踪计划的落实结果。11、 做好员工的评定工作，对所属员工的行为负责，对本部门员工的晋升做出建议。12、 负责解决入户维修所发生的问题，协助客服部解决有关的投诉。13、 负责工程方面有关投诉的回访工作，进行回访记录。14、 与其他部门加强沟4、通，随时提供工程方面的法规和技术支持。15、 负责新区水、电及各种能源总体消耗费用的数据统计记录，上报总经理。16、 及时完成上级领导交办的各项工作。17、 按时参加评审和内审。4.3工程部主管 岗位职责主要负责工程部的日常管理工作，配合经理完成公司交办的各项事务，负责检查下级各专业班组的工作完成情况，确保小区各种设备设施高效运转，业主生活正常。工作内容1、 熟悉小区的所有设备设施的分布情况，了解小区楼宇的各项配套设施，了解小区各种设备的使用功能、运行方式。2、 负责配合部门经理编写工程部作业指导书。3、 负责跟踪检查工程部作业指导书的执行情况，并将检查结果及时反馈上级，并协助部门经理完善各项5、管理制度。4、 安排本部门的日常工作，传达经理下达的各项工作指令。5、 负责制定工程部的日常工作计划，制定下月物资采购计划。6、 协助经理制订工程部的全年工作计划，年度设备运行费用测算及年度设备保养计划。7、 负责监督员工的工作完成情况及各部门的工作排班、检查考勤。检查日常工作记录、设备运行记录等。8、 负责处理突发事件，员工安全教育，工作培训等。9、协助部门经理做好工程部的团队工作。4.4工程部文员 岗位职责完成经理、主管下达的各项任务和工程部日常内务，处理工程部报修及库房管理工作。工作内容1、按人事部的规定，及时上报考勤、工资、报表及各种计划、文件的送达。2、负责工程部的有关内部文件、外部6、文件、资料的保存。3、负责接待内外来访人员。4、协助经理、主管作好年度计划及各种其他计划，并负责各种设备资料的存档工作。5、及时安排经理、主管的业务及会务，做好记录，并及时上报部门领导。6、要执行请示汇报制度，不能私自处理职权以外的事务，做好内勤工作。7、负责工程部与各部的各种维修程序的流转。8、负责本部门的工作调度。4.5电工领班 岗位职责完成经理及主管下达的各项工作指令，带领员工做好新区各项电器设备设施的维护、保养工作，保证新区供电设备正常运行。工作内容1、 负责安排本组人员的日常工作，并对工作结果负责。2、 熟悉小区楼宇、各类设施、设备的分布情况，在工作中及时检查了解员工的工作质量以及安7、全意识，保证人身安全。3、 负责向工程部主管汇报每日工作完成情况，本组的工作计划。4、 要了解员工的技术特长和工作情况，合理分配工作，使个人的技术与能力得到有效的发挥。5、 对本岗位的员工进行技术指导和监督，严格执行安全操作规程。6、 协助主管解决与本组、本专业有关的客户投诉。7、 在新接收设备设施时负责对电气部分执行检查验收工作。8、 掌握新区内所有电气设备运行方式 ，提出节能降耗的合理化建议。9、 每月定期向主管上报需补充的工具及维修用材料计划。10、负责对采购入库的电器材料进行检验，向库房管理员出具检验结果。11、负责新区电力总体消耗费用的数据统计记录，上报主管。12、遇本部门无法解决的8、问题应立即上报主管，特别紧急时上报公司主管领导，并协助各级领导共同完成问题的最终解决。4.6综合领班 岗位职责完成经理及主管下达的各项工作指令，带领员工做好新区各项设备设施的维护保养工作，保证新区水、暖及新区的各项设备设施正常运行。工作职责1、 遵守公司各项规章制度的要求，对本组员工进行专业实践培训与考核。2、 在工作中及时检查了解员工的工作质量以及安全意识，保证人身安全。3、 检查员工各种记录表填写的真实性，保存原始记录，将检查好的工作记录交本部门存档保存。4、 要了解员工的技术特长和工作情况，合理分配工作，使个人技术与能力得到有效的发挥。5、 对特殊岗位的员工进行技术指导与监督，严格执行安9、全操作规程。6、 在日常维修工作中，总结安全操作方法，带领组员高效的完成工作任务。7、 每周要有工作总结，要对员工进行服务意识、岗位安全教育。8、 在新接收设备设施时负责对给排水及各种管道部分执行检查验收工作。9、 掌握新区内水利设备运行方式的调整，提出节能降耗的合理化建议。10、 负责新区自来水总体消耗用的数据统计记录，上报主管。11、 每月定期向主管上报需补充的工具及维修用料计划。12、 负责对采购入库的水暖材料进行检验，向库房管理员出具检验结果。4.7工程部电工 1、确保供电系统设备安全运行，是全体电工的职责。2、负责配电室、高压柜、 变压器、低压柜及控制设的运行。按时巡视、准确记录、定10、期维护、保证设备正常运行。3、负责小区各配电间的控制柜、强电井、控制盘、所有动力系统、照明系统的巡视检修、维护工作。4、负责机房的电器系统的巡视、检修、维护工作。5、负责庭院照明系统的巡视、检修工作、负责白班后晚班应急报修工作。6、负责每年一次的配电系统的测试、调整、清扫工作。7、负责配电系统各种计量仪表，每二年一次的检测工作，各种测量仪表安全用具，每年一次的检测工作。8、负责住宅楼避雷系统，每年一次的检测工作。4.8工程部水暖工 岗位职责在物业工程部经理、主管及领班的领导下，负责新区水类设备的运行、维修、保养 ，与水暖组全体员工共同配合，保障新区用户供水、暖正常。工作内容1、 负责按规定巡视11、新区内各水泵的运行情况，保证新区供水设备的正常运行。2、 负责巡视消防系统的储水设备，保持规范水压。3、 按时巡视、准确记录，熟悉设备运行情况，做到眼尖、耳尖、手快、脑活、及时发现和处理隐患。4、 发现设备故障，当班人员无法处理时，应报告上级人员组织处理。5、 负责对新区的各种水系统设备的运行、维护、巡视、维修。6、 保持值班室整洁卫生，认真填写当班情况做好交接班记录。7、 负责每年一次的配水系统的测试、调整、清扫工作。8、 发生系统设备故障时，应积极配合电工抢修设备。9、 配合保安部，定期实验消防系统的启动能力。10、严格遵守（作业指导书）的有关规定，不得擅离职守，上班不做与本岗位无关的任何12、事情。4.9工程部电梯维修工 1、严格执行管理制度，按照维修、保养技术要求对电梯进行周、月、季、半年的维保工作，并及时做好保养、维修记录； 2、严格遵守安全操作规程，出现故障应及时上报有关人员，参与调查与分析会议； 3、工作中若发生解决不了的故障应及时上报维修负责人，协助解决； 4、若电梯出现故障，应尽快赶到现场，及时修理，以保证电梯尽快投入正常运行，并做好故障记录备案待查； 5、维修人员必须监守自己的工作岗位，始终保持对电梯正常运行的高度负责精神。 6、负责检查监督外包保养公司的工作内容及工作质量。4.10综合维修工 1、在工程部综合领班的领导下，实施具体巡视保养维修工作。2、遵守公司及本部13、门的各项规章制度和要求。3、在工作中在提高工作质量的同时，要提高安全意识，保证人身安全。4、负责对新区业主装修方案的检查、巡视及验收工作。5、 掌握新区内各种建筑特点，提出节能降耗的合理化建议。6、在新接收设备设施时负责对房屋结构、土建施工质量、门窗安装质量个部分，对室内外装修工程执行检查验收工作。7、配合其他工种完成维护保养，恢复建筑面积。8、遇无法解决的问题应立即报告领班，特别紧急时上报公司主管领导，并协助各级领导共同完成问题的最终解决。9、严格遵守（作业指导书）的有关规定，不得擅离职守，上班不做与本岗位无关的任何事情。5.0规章制度5.1设备设施管理规定围绕公司的经营方针做好小区的设备设14、施的管理，保证小区设备设施处于良好的运行状态，满足小区业主的需求。贯彻执行国家及政府职能部门有关小区设备设施安全运行，能源消耗的法律法规规定。工程部根据小区内业主需求制定设备运行工作管理、制度，加强设备设施的检修维护、保养工作，保证达到设备设施完好率目标。做好小区水、电能源消耗的跟踪、控制、实施最大限度的节能，做好部门之间工作协调及时向有关管理部门上交有关报告和报表，及时完成客户报修投诉的检修和处理，实现公司的质量目标。一、强电专业小区供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，其安全可靠性直接影响到大楼的正常营业。按供电局有关规定：供电电压在6KV以上(6KV)，变压器容量在560KVA以15、上(包括560KVA)的变配电室，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少于两人。小区供配电概况双路供电,互为联络。变压器1250KVA双路电源供入10KV高压设备维护保养1、变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小的季节，利用节假日，每年进行一次停电清扫和检查，每两年应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。2、每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。在20时，绝缘电阻的最低值为300M，良好值为450M。1、电容组维护保养运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查、其内容如下： 清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘； 检查各紧固部位的螺丝有无松动； 检查保护装置的动作情况及熔丝是否16、完好； 检查空气开关的触头有无烧蚀现象；2、机房强电箱及风机、水泵强电箱维护保养 及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如主开关、接触器、热继电器、指示灯、转换开关等。 所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低容量或不配套的零件。 保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录并上报工程部秘书建档。 保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关的不许乱动。 认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理。 严禁带电拉动导线以免发生触电危险。3、（风机、水泵的）电动机维护保养 运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维17、护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，根据启用时间，制定维修保养计划。 小修内容包括清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，摇测电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷却装置是否完好。 大修内容包括电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路。烧伤痕迹，检查通风冷却装置是否完好，检查有无扫膛现象，检查转子鼠笼有无断裂，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，发现轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常18、，绕组过热老化应重新绕制。绕组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设备。4、室外照明定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期。合理确定照明使用时间，充分利用自然采光，路灯及集中控制的照明宜采用光控或微机控制。二、暖通专业负责小区内的上水、下水、排水、暖气的供水等各种水路管线的维护保养。1、各机房管理条例 消防机房、水泵机房、热力站等都是物业的要害部门，要确定安全责任人；配备适当的灭火器材。 值班人员必须坚守岗位，按操作规程作业，不得擅离职守。若处理事情离开值班室，需带上通讯工具，便于随时联系。 不得将无关人员带入机房，不得在机房内会客。 机房内禁止吸烟，禁19、止使用明火。 严禁带入易燃、易爆、有毒、有害物品。不得存放与机房作业无关的物品。 定期检查、保养设备及阀门，使之保持良好的状态。 严格执行交接班制度，设备发生故障要及时排除。2、热力站维护保养制度：1）、随时检查设备运行情况，及时进行保养，使设备处于良好的运行状 态。2）、每年供热前进行一次系统检查试验： 电机摇测； 压力表送检测中心进行检定； 水泵加油及盘车； 检查更换压力表、温度计及阀门；3）、每年供暖结束，对设备进行全面保养： 软化水箱清理； 板式换热器的清洗保养； 板式换热器保养； 除污器清理。5.2工程巡视制度为确保新区内的各种设备、设施的正常运行。工程部能及时发现问题并迅速的处理各20、种事故隐患，提高新区内的各种设备、设施的能动性及运行效率。提高新区内的住宅环境及标准，使业主能够在舒适的环境下生活。为搞好此项工作，特制定如下规定：一、每天对消防泵房进行巡检1次，每月对消防泵房的消防栓泵、喷淋泵进行盘车。 二、消防栓稳压泵房每天巡检1次，每月对消防泵房的消防栓泵、喷淋泵进行盘车。 三、生活水无负压供水泵房每天进行3次巡检分别为8：00、16：00和22：00。四、低压配电室和接室每周进行巡检1次。五、新区内的换热站在11月次年4月每天进行2次巡检，时间为9：00和21：00。其余月份为每天进行1次巡检。六、每单元B1热力间每周进行巡检1次。七、新区内的弱电机房每周进行巡检1次21、。八、低压配电箱及配电柜的巡检工作应与工程部电工巡检工作同时进行。九、地下室的污水泵及电梯的排污泵每月进行巡检1次，同时对污水泵进行倒泵。十、电梯的运行巡检应每天进行2次。5.3日常工作管理制度1. 所有员工应提前到岗做好班前的准备工作，上班后严禁进食。2. 每天上班后，由主管及领班安排当班员工当天的工作。3. 如当天的工作无法完成时，应在派工单上注明，并向领班说明原因。4. 所有员工的日常工作由领班、主管指派方可执行，并持派工单到所保修单位进行修理。5. 工作完成后，由保修人在派工单上签字，修理人员签字，并交回办公室做存档，同时填写当天日报。6. 未经领导批准、指派，不得私自外出从事维修和安22、装工作，违反者后果自负。7. 所有工种必须按照本工种的安全操作规程进行操作。8. 各工种人员在接到报修单时起，就要对此维修项目负责，保证安全，保证质量，完成工作当日内不得返工。9. 工作完成后，不得在其他部门长时间逗留，应立即回办公室等待下一项工作安排。10. 员工如有事需要休息时，应提前向领班请假，如有计划安排的须经经理同意批准后，方可休息。11. 在任何情况下，经理、主管、领班有权调动任何工种的员工参加抢修和维修，以及其他大型活动。打破工种界限，员工应无条件服从。12. 值班人员要严格按照规章制度值班，并做好值班记录，交班时要将值班情况向领班或主管汇报。13. 办公室的内务工作由文员负责，23、并管理好所有文件、图纸、报修单及各种报表，所有上级转发文件应立即向经理汇报。14. 工程部24小时有人值班接听电话，此项工作由文员、值班人员及全体员工参加。15. 接听外来电话时应问清来电单位及人员，并分类做好电话记录，填写来电时间和接电人签字，以便工作正常运行。5.4工具管理制度1、目的： 为更快更好的为业主服务并持久保证服务质量，特制定本制度。2、适用范围通常维修工具的发放由个人保管，在库房建立个人领用工具台帐。3、职责：a) 个人使用工具因正常磨损达到使用的年限执行以旧换新的管理制度。b) 由专业组领班检查属于正常损坏的，以旧换新，领班在工具台帐上签字确认。c) 员工离职时由主管或领班检24、验工具是否齐全良好。d) 专用工具、测量仪器由领班负责领用保管。e) 员工应爱护工具，正常损坏工具以旧换新，认为损坏工具照价赔偿，丢失工具照价赔偿。f) 不得将工具借出或携带回家，因工具影响正常工作属个人过失。g) 特种工具由库房管理员统一保管，员工使用工具需办借用手续。当天借用，必须当天下班前归还，严禁未经批准转借或移做他用。4、因工作需要补充新工具的，由经理审核采购申请。5.5电梯安全管理规定1. 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止随意操作。2. 电梯工每天对各电梯全面巡视不少于一次，发现问题及时上报通知工程维修领班，并及时处理。3. 特别是发现安全隐患时，要立即报领导及维保公司的维修工。425、. 相关部门及工程部组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行凭审，凭审合格后方能承担电梯维修保养工作。5. 电梯工负责对维保公司维修工作质量进行监督检查。6. 在指挥中心设有监控点，保证电梯发生故障时能监控到，以便及时通知抢修。7. 电梯发生困人故障时，严格按（电梯困人的解救方法）（突然停电时电梯的应急处理）执行。8. 经劳动局监测不合格未取得（安全检验合格证）的电梯严禁投入使用。 5.6高压设备安全运行制度1. 高压设备运行操作人员必须经过培训合格，并持有北京地区的高压电工本及入网许可证，方可上岗参与高压供电设备的管理。2. 经部门经理的同意，电气组领班安排正常停电检修。3. 电气组人员负责高26、压变配电设备的巡查、定期清扫等日常运行管理工作。4. 严格执行运行操作规程，并做好操作记录。5. 值班时要经常巡视，如发现问题及时上报领导并与供电部门联系，采取有效措施迅速控制故障范围确保供电安全。6、监守岗位，做到不脱岗、不串岗。5.7供水卫生管理制度 水泵房是生活用水的供水源，必须严格执行市防疫站的有关规定。1、直接从事供水，管水和供水设施清洗消毒等卫生维护工作人员，每年必须一次健康检查，取得健康合格证后，方可上岗。2、健康检查由市卫生行政部门确定的医疗卫生机构负责。3、水泵房应保证水质标准及室内卫生，做到无积水、无杂物、无积尘，饮用水消毒器要保持正常运行，消毒灯管定期更换。4、水泵要有安27、全措施，检查口要锁好，要人走锁门，无关人员禁止入内。每检查一次控制阀门开启是否有效。5、操作人员应做到熟悉系统状况，正确使用设备，熟知各项标准和规定。6、操作人员、上岗人员一旦患有传染性疾病，应立即换岗。5.8二级库房管理制度所有材料均应分门别类登记造册，并建立有关账目由库房管理员统一负责。1、日常领料，由领用人填写（物品领用登记表），由库房管理员核对派工单后发放。2、单价金额较高的材料必须由部门主管签字批准后方可发放。3、特殊情况下，凭借条领取，然后尽快补办有关手续。 4、库内材料按工种分类分批次码放整齐，有防潮要求的特殊保存。5、新入库材料要单独包装，必须清点检验，工程用料由专业领班进行试28、装检验 。6、对节约材料者予以表扬或奖励，对浪费材料者给予批评和处罚。7、对弄虚作假，私自拿用，偷窃材料者，一经查获给予严惩。8、工具领用执行（工具管理制度）。9、属于维修项目的材料出库，原则上要执行以旧换新。10、每月25日前向行政办公室上报正常维修物品采购申请单5.9 值班宿舍管理制度1、为保证宿舍干净整洁，要求做到每天有人做值日。2、值班宿舍为值班或休息使用，即工程部本部门使用，在任何情况下，不得有外人在此住宿、休息。3、不得将工具材料带入宿舍内。4、不得将与工作无关的私人用品带入宿舍内。5、在宿舍内不得有任何非法行为。6、在白班正常工作时间内，不得进入宿舍休息，在夜班值班时24：00以29、后，在没有维修单的情况下，可以临时休息，如有工作应立即投入工作。如有违反以上任何一条，都应按公司有关制度做相应处理。5.10电话管理制度为保证公司领导和各部门的工作关系，确保各部门之间和业户的正常工作关系：1、 工程部电话严禁私事使用。2、 外协单位人员须经本单位人员同意方可使用。3、 公事电话不允许长时间占用，严禁电话聊天现象。4、 对上级的通知及指示、部门之间的工作关系、客户的联系电话应及时记录并及时做好相应的处理。5、 员工确有私事需使用电话，须经理同意，并尽量减短通话时间。6、 接听电话使，应首先报出本单位全称，从始至终使用文明用语。对上述规定违反者，将按情节轻重予以相应处罚。5.1130、逐级报告制度1、所有员工必须严格执行公事报告处理程序，逐级上报。2、下列情况报告领班：a.主要设备非正常操作的开、停。b.主要设备除正常操作外的调整。c.设备发生故障或停台检修。d.部件改造、代换或加工修理。e.运行人员短时间暂离岗位。f.维修人员工作去向。g.对外班组联系。h.突发事故的发生。3、下列情况必须报告主管：a.重点设备除正常操作外的调整。b.采用新的运行方式。c.主要设备发生故障或停台检修。d.系统故障及检修。e.重要零部件改造代换或加工修理。f.领用工具、备件、材料（低值易耗品例外）。g.加班、换班、补休、病假。h.外协联系。I.突发事故的发生。4、下列情况必须报告经理：a.重31、点设备发生故障或停台检修。b.影响营业的设备故障和施工。c.系统运行方式较大改变。d.重点设备主要零、部件改换。e.系统及主要设备技术改造或移位安装。f.系统及设备增改工程及外协施工。g.领班以上人员调整及班组重大组织结构调整。h.主管病、事假、补休、换班。I.突发事故的发生。5、下列情况必须报告总经理：a.设备的更换、报损、报废。b.重点设备的大修。c.设备原材料请购计划。d.设备年限到期或存在隐患。e.重要设备出现事故。f.突发事故的发生。6.0标准作业规程6.1员工入户维修规程1、入户维修员工保持工服的整洁，上岗后先查验工具箱内必备工具是否齐全可用。检查应备物品如：鞋套、手套、白布、垃圾32、袋、等是否齐备。查验无误后等待维修通知。2、所有工作人员在接听电话时,拿起话筒后应首先说：“您好,这里是“物业工程部。”3、接到维修通知后,携带工具箱到发单处接单。所有维修项目所涉及的跟单人员，及维修人员必须在专门负责人处登记。（夜间在物业值班室）4、入户维修人员接单后,应确定维修项目带全维修工具和备件。携带维修单，前往业主家维修。无维修单,严禁私自入户维修。（夜班除外）5、入户前,维修人员对自己的工装及工牌进行自检。到户后,轻轻敲门并与业主说明来意，经业主允许，换好鞋套后，方可进入业主家。6、入户后，先将工具带放置维修点附件，将工具放置其上，再对报修的部位、设备进行细致的检查，准确判断故障的33、原因，真正做到及时、准确 。7、在维修中注意爱护其他设备和业主家的物品，尽量保持业主房间的整洁，力避损毁。若维修中灰尘碎屑等可能要落到业主家的家具、电器等物品上时，需先用白布将其苫好，方可进行维修工作。8、在整个维修过程中，维修人员与业主交谈应用服务用语：“您好、对不起、请、再见”等。对系统运行方面的问题不做具体答复有关技术方面的询问，请工程主管级以上人员作答。9、工作完成后自检质量，确定无其它问题后对现场进行清理，将施工废料、垃圾等物装入自带的垃圾袋中放在楼层垃圾间，用清洁布将工作点周围擦干净，做到场清料净。10、上述工作完成后，请业主检查，没有问题后请业主在维修单上签字。6.2电梯维修安全34、操作规程1、 电梯维修主要对电梯机房，电梯运行状况、电梯安全彻底巡视检查，发现问题及时处理。2、 爱护各种资料，保持资料完好无污染。3、 按厂家推荐保养表，逐项认真实施保养。4、 电梯出现大的故障的情况下，立即通知专业电梯公司进行抢修，并向主管经理汇报。5、 熟练掌握电梯困人解救方法，被困人解救后，要当面表示歉意，尽快查出问题，给予排除。6、 必须保证轿箱门、梯内照明、电眼、安全门触板、电截刀等安全措施可靠完好，确保警铃、对讲机畅通完好，严禁线路跨楼。7、 按标准问题巡视电梯口井，不能积水，确保电梯安全运行免受损失。8、 电梯出现任何故障或检修时，应设置安全遮拦。6.3电工安全操作规程1、电工35、必须具有一定的电器技术知识，并持有电工操作证。2、上班时必须穿绝缘鞋。3、高空作业时必须系安全带，禁止上下投掷物件，使用梯子要有防倒、防滑措施。4、要在线路上检查、拆改、安装等情况时，必须事先通知配电室，按规定办理停电手续。工作前，要进行验电、接地线，并挂“警告牌”。5、送电前要检查作业人员是否全部撤出，并清理现场，才能通知配电室送电，严禁临时送电和电话通知送电。6、使用喷灯时要防火，不得在电导线、电器设备、变压器、油开关和其它易燃地点使用。7、凡需要安装临时线时，经工程部门批准后，必须由配电盘、配电箱内引出，不准在电源上直接引临时线。8、整改、检修电器设备要断电、挂“警示牌”，验明确实无电后36、，才能进行工作。 6.4电梯日常巡视规程1、 每天对电梯的运行进行巡视检查记录。2、 按要求检查所有上电梯人员所运送货物的种类、包装与重量。3、 禁运物品有：超长、超重及危害他人有毒有害危险品，各种散货。4、 按照电梯的标准运送人数。5、 检查电梯上所有控制装置及安全性能。6、 检查电梯紧急制动系统。7、 要做好电梯的安全保卫工作。8、 要及时制止违章行为。9、 要给业主或施工人员做解说工作，必要时请安全员协助工作。10、 发现系统有问题或严重违章行为，要及时上报有关领导。6.5水暖工值班规程1、 值班人员必须监守岗位，不得擅自离岗，按规定巡视设备运行情况。2、 密切注意设备运行状态，做到腿勤37、眼尖、耳尖、手快、脑 活、及时发现和处理隐患。3、 值班人员接到维修通知时应及时前往修理，且应通报值班人员所去地点及维修内容。4、 发现设备故障，当班人员无法处理时，应报告上级人员组织处理。5、 吃饭时间是值班的薄弱环节，所有运行值班人员都应轮流吃饭，以确保安全6、 值班人员不得私自调班，因特殊情况需要调班时，必须提前向上级领导申请。7、保持值班室卫生，做好交接班记录。6.6电工值班规程1、确保供电系统安全运行，是全体值班人员的职责。2、负责配电室、高压柜、 变压器、低压柜及控制设的运行。按时巡视、准确记录、定期维护、保证设备正常运行。3、负责小区各配电间的控制柜、强电井、控制盘、所有动力系38、统、照明系统的巡视检修、维护工作。4、负责机房的电器系统的巡视、检修、维护工作。5、负责庭院照明系统的巡视、检修工作、负责白班后晚班应急报修工作。6、负责每年一次的配电系统的测试、调整、清扫工作。7、负责配电系统各种计量仪表，每二年一次的检测工作，各种测量仪表安全用具，每年一次的检测工作。8、负责住宅楼避雷系统，每年一次的检测工作。6.7值班巡视工作规程6.7.1工程部值班水工每天巡检路线工程部值班室换热站23#楼1单元B1热力间23#楼2单元B1热力间23#楼单元B1热力间无负压供水站10#楼4单元B1热力间10#楼单元B1热力间9#楼5单元B1热力间10#楼2单元B1热力间10#楼1单元B39、1热力间9#楼2单元B1热力间9#楼1单元B1热力间22#楼1单元B1热力间9#楼3单元B1热力间9#楼4单元B1热力间22#楼2单元B1热力间36#楼1单元B1热力间22#楼3单元B1热力间36#楼2单元B1热力间37#楼消防顶稳压泵房消防泵房工程部值班室37#楼B1热力间6.7.2工程部值班电工每天巡检路线：37#楼低压配电室及接室37#楼B1弱电间弱电井工程部值班室换热站水泵房弱电井37#楼电梯及机房弱电井37#楼B1及B2的配电箱、柜及污水泵弱电井消防泵房弱电井23#楼1单元低压配电室及接室23#楼2单元低压配电室及接室23#楼2单元B1弱电间弱电井23#楼3单元低压配电室及接室23#40、楼B1及B2的配电箱、柜及污水泵弱电井23#楼地下排烟风机房弱电井10#楼低压配电室及接室10#楼B1弱电间弱电井10#楼地下排烟风机房弱电井9#楼5单元低压配电室及接室9#楼2单元低压配电室及接室9#楼B1弱电间弱电井9#楼地下排烟风机房弱电井10#楼B1及B2的配电箱、柜及污水泵弱电井9#楼B1及B2的配电箱、柜及污水泵弱电井22#楼2单元低压配电室及接室22#楼B1弱电间弱电井22#楼地下排烟风机房弱电井22#楼B1及B2的配电箱、柜及污水泵弱电井23#楼电梯及机房弱电井10#楼电梯及机房弱电井9#楼电梯及机房弱电井36#楼低压配电室及接室36#楼B1弱电间弱电井36#楼地下排烟风机房弱41、电井36#楼B1及B2的配电箱、柜及污水泵弱电井工程部值班室22#楼电梯及机房弱电井22#楼电梯及机房弱电井6.7.3换热站巡检程序1、 每天由值班人员对换热站机房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、 巡检内容： 换热主泵的进出口压力； 软化系统的运行情况； 换热系统的各阀门开关位置是否正常； 板换、管线及各阀门是否有跑、漏、滴、冒的现象； 泵体、单流门是否有跑、漏、滴、冒的现象； 控制柜的各项指示灯是否正常； 各水泵控制柜开关是否有拉弧、氧化、松动等现象； 各种水泵的运行声音、泵体颜色及气味是否正常； 电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象； 机组有无强烈振动，转速是否急剧下降，有42、无异常响声； 电源电压是否正常；是否缺相；散热是否良好； 电流是否正常，是否超负荷运行； 外壳接地是否良好；4、 巡检人员应定时定点的对换热泵房进行巡视，发现问题及 异常现象及时向上级汇报。5、 如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少 损失及影响。6、 换热站巡视检查应同时进行，检查换热站的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，消防设施是否齐备，换热站本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.4 B1热力间巡检程序1、每周四由值班人员对B1热力间进行巡检；2、按照规定认真填写巡检记录单；3、巡检内容：1) 检查供水及回水的压力是否正常；2) 检查供水及回水的43、温度有无异常；3) 检查管线及各阀门是否有跑、漏、滴、冒的现象；4) 检查管线内有无异常声音；4、巡检人员应定时定点的对B1热力间进行巡视，发现问题 及异常现象及时向上级汇报。5、如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响；6、热力间巡视检查应同时进行，检查热力间的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，热力间本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.5低压配电室和接室巡检程序1、 每天由值班人员对换热站机房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、巡检内容： 每日值班人员应对以下内容进行巡视检查； 各项仪表指示是否正常； 电路中各个连接点，有无过44、热、发红、变色的现象; 三相电流是否平衡，三相电压是否正常; 各种低压电器有无异常声音及气味; 接室的刀闸有无拉弧、氧化及变色等现象； 空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好; 配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修通道是否保持通畅; 接地线连接是否良好;4、巡检人员应定时定点的对B1热力间进行巡视，发现问题及异 常现象及时向上级汇报。5、如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响。6、低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查低压配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异45、常现象。6.7.6 生活水无负压供水泵房巡检程序1、 每天由值班人员对生活水泵房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、 巡检内容：1) 检查供水主泵的进出口压力；2) 供水系统的各阀门开关位置是否正常；3) 管线及各阀门是否有跑、漏、滴、冒的现象；4) 泵体、单流门是否有跑、漏、滴、冒的现象；5) 控制柜的各项指示灯是否正常；6) 各水泵控制柜开关是否有拉弧、氧化、松动等现象；7) 各种水泵的运行声音、泵体颜色及气味是否正常；8) 电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象；9) 机组有无强烈振动，转速是否急剧下降，有无异常响声；10) 电源电压是否正常；是否缺相；11) 电流是否正常，是46、否超负荷运行；散热是否良好；12) 外壳接地是否良好；4、 巡检人员应定时定点的对生活水泵房进行巡视，发现问题及异常现象及时向上级汇报。5、 如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响；6、 生活水泵房巡视检查应同时进行，检查生活水泵房的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.7消防栓稳压泵房巡检程序 1、 每天由值班人员对消防稳压泵房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、 巡检内容：1) 检查补水泵的出口压力；2) 稳压系统的各阀门开关位置是否正常；3) 管线及各阀门是否有跑47、漏、滴、冒的现象；4) 泵体、单流门是否有跑、漏、滴、冒的现象；5) 控制柜的各项指示灯是否正常；6) 稳压泵的电接点压力表所设控制压力值是否准确；7) 电接点压力表内有无拉弧、粘连等现象；8) 补水泵控制柜开关是否有拉弧、氧化、松动等现象；9) 补水泵的运行声音、温度、泵体颜色及气味是否正常；10) 机组有无强烈振动，有无异常响声；11) 电源电压是否正常；是否缺相；12) 电流是否正常，是否超负荷运行；散热是否良好；13) 外壳接地是否良好；4、 每月的最后一周的周五对消防补水泵进行调换。5、 巡检人员应定时定点的对生活水泵房进行巡视，发现 问题及异常现象及时向上级汇报。6、 如事故紧急48、巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响。7、 生活水泵房巡视检查应同时进行，检查生活水泵房的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.8消防泵房巡检程序1、每天由值班人员对消防泵房进行巡检；2、按照规定认真填写巡检记录单；3、巡检内容：1) 检查消防栓及喷淋水泵的进出口压力；2) 消防栓及喷淋系统的各阀门开关位置是否正常；3) 管线及各阀门是否有跑、漏、滴、冒的现象；4) 泵体、单流门是否有跑、漏、滴、冒的现象；5) 控制柜的各项指示灯是否正常；6) 电源电压是否正常；是否缺相；7) 控制柜开关49、是否有拉弧、氧化、松动等现象；8) 消防栓泵、喷淋泵在点动实验时的运行声音、温度、泵体颜色及气味是否正常，电流是否正常，是否超负荷运行；散热是否良好；9) 消防栓泵、喷淋泵在点动实验时机组有无强烈振动，有无异常响声；外壳接地是否良好；4、 每周五对消防泵房的消防栓泵、喷淋泵进行盘车，在盘车是需将控制柜内的总电源关闭、消防栓及喷淋的分支空开关闭，方可进行操作,操作完成后对配电柜内的电源进行恢复。5、 每月的最后一周的周五对消防栓泵、喷淋泵进行点动实验。在点动实验前先进行盘车的操作过程。正常后先关闭要点动水泵的上水截门，打开该泵的泻水截门，然后对该水泵进行点动实验，观察水泵是否运行正常。6、 巡检50、人员应定时定点的对消防水泵房进行巡视，发现问题及异常现象及时向上级汇报。7、 如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响。8、 消防水泵房巡视检查应同时进行，检查消防水泵房的门窗是否完整齐全，消防蓄水池有无漏水痕迹，照明是否良好，通风温度是否适宜，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.9弱电机房巡检程序 1、 每天由值班人员对弱电机房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、 巡检内容：1) 每日值班人员应对以下内容进行巡视检查;2) 各项设备指示是否正常；3) 电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象;4) 各设备运行时有51、无异常声音、气味等现象； 5) 各路空气开关是否完好;6) 配电装置及弱电电器表面是否清洁，操作、维修通道是否保持通畅;7) 接地线连接是否良好;4、 巡检人员应定时定点的对弱电机房进行巡视，发现问题及异 常现象及时向上级汇报。5、 如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少 损失及影响。6、 弱电机房的巡视检查同时应进行，检查弱电机房的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，消防设施是否齐备，配电装置及弱电控制柜本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.10低压配电箱及配电柜的巡检程序1、 每天由值班人员对换热站机房进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；352、 巡检内容：1) 每日值班人员应对以下内容进行巡视检查；2) 巡检时应密切注意各项仪表指示是否正常；3) 电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象;4) 各种低压电器有无异常声音及气味;5) 空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好;6) 配电装置内电器表面是否清洁，线路有无松动现象， 开关有无发热现象;7) 接地线连接是否良好;4、 巡检人员应定时定点的对B1及B2的配电箱、柜进行巡视，发现问题及异常现象及时向上级汇报。5、 如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响。6、 低压配电装置的巡视检查同时应进行，检查低压配电箱、柜的门是否完整齐全，临近照明是否良好，通风温度是53、否适宜，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.11地下室污水泵的巡检程序 1、 每天由值班人员对地下室污水泵，进行巡检；2、 按照规定认真填写巡检记录单；3、 巡检内容：1) 控制柜的各项指示灯是否正常；2) 各水泵控制柜开关是否有拉弧、氧化、松动等现象；3) 污水泵的运行声音、温度是否正常；4) 机组有无强烈振动，转速是否正常，出水口压力是否正常；5) 电源电压是否正常；是否缺相，散热是否良好；6) 电流是否正常，是否超负荷运行；7) 外壳接地是否良好；4、 每星期五对备用污水泵，进行点动实验并将使用电机和备用电机进行调换。5、 巡检人员应定时定点的对污水泵，进行巡视54、，发现问题及异常现象及时向上级汇报。6、 如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响。7、 污水泵巡视检查应同时进行，检查配电箱的门是否完整齐全，临近照明是否良好，通风温度是否适宜，污水泵控制箱本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。6.7.12电梯及机房的巡检程序 1、每天由工程部电工对电梯及机房巡检至少1次,对巡检时发 现的各类问题及安全隐患及时解决,严禁拖延。2、检查电梯运行中无明显的震动、抖动、摇摆、噪音等异常现象，空载、满载、超载装置是否正常，运行中是否有门刀，碰门轮的现象。3、轿箱内的照明、风扇、选层按钮显示、开关门速度是否正常。4、按照规定认真填写巡检记录55、单；5、电梯机房巡检内容：1) 控制柜的各项指示灯是否正常；2) 各水泵控制柜开关是否有拉弧、氧化、松动等现象；3) 电梯的主电机运行声音、温度是否正常；4) 主电机运行时有无强烈振动，转速是否正常；5) 主电源电压是否正常，备用电源是否正常，散热是否良好；6) 电流是否正常，是否超负荷运行；7) 外壳接地是否良好；6、巡检人员应定时定点的对电梯及机房进行巡视，发现问题及异常现象及时向上级汇报。7、如事故紧急巡检人员，有权先进行正确的事故处理以减少损失及影响。8、电梯巡视检查应同时进行，检查电梯机房的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，控制箱本身和周围，有无影响安全运行的异物和异56、常现象。6.8装修检查验收规程 业主装修施工竣工，申请退装修押金前，由业主填写装修竣工验收申请表，由工程部具体执行检查验收，严格按照装修管理规定进行，如水、电、天然气、墙体、防水等装修验收检查记录项目：1. 装修许可证及各种手续齐全。2. 室内改动部分（如天然气管道、水表、下水管道、暖气设备、烟道、电器设备及各种墙、地漏）是否合格。3. 所有装修中的包封情况，以及维修方便。4. 卫生间防水工程做蔽水实验应24小时，下水做通水试验5. 提供水、电线路改造图纸。6. 检查电路时应带负荷试验。7. 检查有无破坏主体结构行为，及违章建筑、及其他违章行为。对记录情况，应由业主及装修施工方签字确认。将装修57、检查验收记录单及时交到客服部前台。 6.9维保工作管理规程为了确保物业设备设施能够正常使用，满足用户要求。所有物业设备设施在保修期内，由施工单位进行统一维修保养。1、 房屋接管验收后，所检查的房屋及其他设备设施存在的所有问题，经检查确认后开维保通知单，并限期整改。2、 业主入住后在验房时经双方确认的工程质量问题，由物业工程部通知客服开维保通知单，或业主报修并由客服开维保通知单。通知施工单位限期整改。3、 施工单位必须按照物业及业主的合理整改要求进行整改，并按维保通知单中的时限完成本维修项目。4、 施工单位完成维修工作的同时要及时通知物业工程部或客服部，并由物业工程部派专业人员进行检查验收。5、58、 工程验收合格后，由物业客服部通知业主进行检查确认。6、 工程完成后由物业相关部门将维修记录保存。6.10房屋交付验收工作规程 业主入住验收空房，由工程部具体执行。1、 接到验房通知后，到前台接单借取钥匙并同业主一同验房。2、 按建筑规范术语填写验房单。3、 对业主提出的相关的问题给予客观的解答，并正确记录。4、 验房结束后，请业主本人在验房单上签字确认。5、 对验房单上的房屋质量问题，应立即通知建设方有关部门，限 期整改，及时通知业主具体落实整改时间并记录存档。6、 追踪整改结果，另外还要解答业主提示的相关问题，并最大限度的协调处理，并给予必要的安全提示。7、 将验房结果及时通知前台发单人，59、还钥匙。6.11接报修流程物业检查业主报修工程部施工单位维修工人施工单位工程部通知客服部派单发单、催单派工完成返单工程复验完成返单7.0紧急处理预案7.1处理“电梯困人”紧急解救预案1、切断机房电梯总电源，并挂上“正在维修”的示意牌。 2、检查电梯机房内情况是否一切正常。3、机房必须有足够的照明，查看钢丝绳或钢带上的楼层标记，确定电梯停放的位置。 4、停于接近厅门位置，且高于或底于楼面不超过0.5米时： 1）用专用厅门钥匙开启厅门；2）厅门用人力开启；3）协助乘客离开轿厢；4）重新将门关妥。5、如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至近离层门，然后按上述步骤救出乘客。移动轿厢的具体方法如下：60、1)利用对讲机通知乘客保持镇静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭后，方可移动轿厢。2)使用抱闸扳手前： A、确保电梯总电源开关已切断。 B、确保所有厅门、轿厢门已关好。 3）使用抱闸扳手，必须由二人操作，一人控制松闸而另一人转动手轮。4）将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准。5）再次提醒乘客救援工作正在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移动，为了避免轿厢上升或下降太快了发生危险，操作时应断续动作(一橇一放)，使轿厢逐步移动，以防发生意外。6） 慢61、慢提升或下降轿厢，直到接近厅门平层为准。7） 特别提醒：如轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力盘绞，使轿厢向正确方向移动。6、在确保轿厢地坎与楼层地坎之差小于100mm时，使用紧急门钥匙开启厅门，让乘客离开电梯。7、当所有乘客离开电梯后必须把厅门关好并锁紧，等待专业维修人员进行故障排除,并在厅门前摆放警告标志。8、遇有其它复杂情况，应等待电梯专业人员到达处理。7.2处理“设备电气火灾”发生时的紧急预案1、设备电气火灾前期预防:水、电值班人员每日对新区内的公共设备、公共区域、设备机房进行认真巡视检查一次。2、处理程序162、）接到事故报警A、值班人员接到业主或某处故障应立即赶往现场，确认事故的具体情况。B、保持镇定，确认现场的事故的影响范围，进行事故范围内的断电处理及相应的紧急处理并上报部门主管。 C、若条件允许，可使用手提灭火器进行扑灭或阻止火势的蔓延。D、如火势不能得到控制，应立即通知安保部主管向公司总经理报告。准备疏散楼内的各层业主，以确保全体业主的安全撤离出楼。注：疏散时严禁乘坐电梯。3、工程部在火灾时的职能1）高压配电室值班人员应密切观察各项仪表有无异常，听从“临时消防指挥小组”下达的各项指示。2）水专业领班立即启动相应的消防栓泵或喷淋泵以保障楼内的消防用水，密切观察各项仪表有无异常并及时通知“临时消防63、指挥小组”。3）发生火灾的同时检查该楼或单元的电梯是否有人员被困在内，如果有人员被困按照“电梯困人”紧急解救预案进行处理。4）电专业领班立即进入低压配电室密切观察各项仪表有无异常，听从“临时消防指挥小组”下达的各项指示。5）水、电专业各派出一人协助本专业领班完成“临时消防指挥小组”下达的各项指示。注：除公司总经理以外工程部员工无权报火警 1197.3处理“高压突然停电”紧急预案1、突然停电事故的预防:高压配电室值班人员，每2个小时对高压配电室的设备、设施进行认真巡视一次。维修值班人员，每天对小区内的各项重点设备、设施进行认真巡视检查。2、突然停电事故的发生:1）外路突然停电：首先应上报上级主管64、领导，然后按规定断开各路负荷开关，最后投入备用电源及变压器，带全站负荷。A、高压备用断路器投入运行的操作步骤：a 先查明事故原因，确认突发事件的原因后；b 拉开配电室内各路低压负荷开关；c 拉开原突然停电高压侧断路器的电源，再投入高压侧备用断路器；d 合闸时，红色合闸指示灯亮，断路器机械分合闸指示在合闸位置；e 合备用变压器，合配电室内各路低压负荷开关；f 恢复供电后，密切关注各项仪表的变化；h 严格遵守相关的各项操作规程，严禁违章操作。B、注意事项：a 穿好工作服，带高压绝缘手套，使用高压基本安全用具及相关的准备。 b 高压值班人员操作，作业人员2人以上。2）变压器温度急剧上升，绕组内部短路65、，瓷态管处弧光短路等，造成断路器掉闸。则应按操作程序投入备用电源备用变压器使之保证正常供电，换后再检查故障变压器能修复的修复，不能修复的更换新变压器；A备用变压器投入运行的操作步骤：a先查明事故原因，确认突发事件的原因后；b拉开配电室内各路低压负荷开关；c拉开原超温变压器高压侧断路器的电源，再投入备用变压器；d合闸时，红色合闸指示灯亮，断路器机械分合闸指示在合闸位置；e合备用变压器，合配电室内各路低压负荷开关；f 恢复供电后，密切关注各项仪表的变化；h严格遵守有关规程，严禁违章操作。B 注意事项：a穿好工作服，带高压绝缘手套，使用高压基本安全用具及相关的准备。b高压值班人员操作，作业人员2人以66、上。3） 继电保护高压侧突然停电，继电保护断电说明主电路有过流现象，所以根据情况，采取措施，减少负荷、降低主电流，注意观察电流变化情况。A高压断路器投入运行的操作步骤：a 先查明事故原因，确认突发事件的原因后；b 拉开配电室内各路低压负荷开关；c 合闸时，红色合闸指示灯亮，断路器机械分合闸指示在合闸位置；d 合变压器，合配电室内各路主要低压负荷开关；e 采取措施，减少负荷、降低主电流，注意观察电流变化情况。f 恢复供电后，密切关注各项仪表的变化；h 严格遵守有关规程，严禁违章操作。B 注意事项：a穿好工作服，带高压绝缘手套，使用高压基本安全用具及相关的准备。 b 高压值班人员操作，作业人员2人67、以上。3、工程部1）突然停电的同时检查各单元的电梯是否有人员被困在内，如果有人员被困按照“电梯困人”紧急解救预案进行处理。2）电专业员工应尽力配合相关值班员工，进行系统的恢复工作。7.4、处理“突然停水”紧急预案1、突然停水事故的预防:水暖值班人员，每工作日对小区内的各种用水设备、设施进行认真巡视一次。每天对B2至16层的各项重点设备、设施进行认真巡视检查。2、突然停水事故的发生: 1）外线没水A检查外线供水管线进水口是否正常；B检查外线供水管线各出水口是否正常；C检查外线供水口压力是否正常；2）加压水泵不启动A检查生活水加压水泵电源是否正常；B检查生活水加压水泵电源控制柜显示是否正常；C检查68、生活水加压水泵电源控制柜内的变频器是否正常；D检查生活水加压水泵电机是否正常；3）生活水泵控制系统事故A检查生活水加压水泵低压控制柜主电源是否正常；B检查生活水加压水泵低压控制柜二次控制线路是否正常；C检查生活水加压水泵低压控制柜内过热保护及继电保护；以上各种事件的发生，应尽快排除故障恢复供水。3、生活水系统漏水的发生:1) 生活水系统设备主管线漏水,由于系统漏水量大于供水量，造成小区内所有高层没水，需查明原因。2) 生活水系统各自楼内单元设备漏水,查明后原因后将关闭分支开关，系统自动补水恢复小区的内部正常供水。4、工程部：水专业员工应尽快查找原因，由电专业员工配合，进行系统的恢复工作。如发生69、以上各项事故，工程部将在第一时间内通知客服部，由物业部做出统一安排并通知相关部门。7.5处理“水路漏水”的紧急预案当客服部接到业主或巡楼员报漏水时通知工程部，工程部员工应立即赶往漏水的报修具体地方，进行实地确认。如发生漏水事故1、 接到漏水事故后立即通知上级领导，工程部人员应立即赶往事故地点进行确认漏水 的种类。2、 确认漏水的种类后，立即到该项水的最近阀门处进行关闭，以减少业主或公司的经 济损失。3、 关闭阀门后，检查漏水的原因并及时予以取证已保存，为事故的解决保存证据。4、 及时进行现场的扫水处理，以免影响面的扩大。5、 上报公司领导事故的处理过程及结果。7.6处理“燃气泄漏”的紧急预案为70、防止火灾的发生，当业主或中控室报燃气泄漏时，工程部立即到报警的具体地方，进行实地确认。如发生燃气泄漏1、 接到燃气泄漏报警后立即通知上级领导，工程部人员应分两路同时出发，第一路直 接去报警房间进行检查和疏散，第二路去该单元的一层时刻等待一路人员的消息做紧急处理。2、 第一路进入房间内立即将所以门窗打开进行换气，室内严禁任何明火的产生，同时 疏散房间内的所有人员。注：此时必须关闭对讲机及手机。3、 检查厨房的燃气管线的泄漏情况，关闭户内的燃气开关，如无法处理立即离开该房 间，离开后立即打开对讲机通知第二路人员。4、 第二路人员接到第一路人员报房间内无法处理后，立即关闭该单元一层的燃气总阀 门。571、 上报公司领导事故的处理过程及结果。7.7工程部处理高空“坠落物”紧急预案为加强员工的安全防范意识，预防和处理小区内发生高空“坠落物”的安全隐患和事故，特制定此预案。此预案为针对高空“坠落物”前期预防和发生后处理的工作标准和行为规范。工程部全体员工要认真遵守和执行此。1、预防高空“坠落物”的发生通过加强对大厦主楼墙面及空调机位的巡视检查工作，预防高空“坠落物”的发生。巡视检查工作的具体规定如下：1) 巡视检查工作的范围：A、小区内所有楼外墙及外立面的石材、墙面砖、窗户、玻璃、挑檐的顶板及各种灯具和挂件。B、顶层的瓦片、空调设备、雨水管、避雷及空调机位上放置的物品。2) 巡视检查工作的时间和周72、期：巡视检查工作责任人，每周星期一和星期五对小区内楼墙面和空调机位巡视检查两次。3) 巡视检查工作的责任人：由工程部领班和一名空调水暖工共同完成对大厦主楼墙面和空调机位的巡视检查工作。4) 巡视检查工作的工具及使用：巡视检查工作的工具为望远镜一台；使用时要爱护望远镜，使用后主管要妥善保管好望远镜，避免造成意外及人为损坏、丢失的发生。5) 巡视检查工作的质量要求：A、 严格按照预案中规定的时间和周期要求，进行巡视和检查工作。不得擅自漏巡漏检或不巡不检，遇特殊情况，不便巡视检查，应及时向部门领导汇报并做好后续补巡检工作。B 、认真按照预案中规定的工作范围，进行巡视和检查。不得擅自减少范围内的巡视检73、查项目，对范围内的巡视和检查项目不得遗漏。C、遇特殊天气如大风等情况时，要做好事前、事中、事后的巡视检查工作。6) 巡视检查工作的质量记录：巡视人要认真填写工程部预防高空坠物周期巡视记录，如检查未发现异常请在相应的栏目内注明未见异常；如检查发现有异常，要在备注栏内说明情况并立即向工程部领导进行汇报。工程部预防高空坠物周期巡视记录见附表。7) 巡视检查工作中发现安全隐患及其它异常情况的处理程序及步骤：A、巡视检查人要立即向工程部经理、主管做详细的汇报，并做好记录。B、工程部经理、主管要立即与巡视检查人一起赶赴现场，对发现的安全问题、隐患及其它异常情况进行确认。C、确认后，工程部经理或主管，要立即74、向公司领导进行汇报，并迅速向保安部、基建办领导进行通报。D、当发现的安全隐患及其它异常情况较严重时工程部各岗位员工，要迅速提供对现场进行围挡所需的警示牌。2、发生（或可预见发生）高空“坠落物”时1）当发生高空“坠落物”时，工程部经理或主管要立即向公司领导进行汇报，并迅速向保安部、基建办领导进行通报。2）工程部经理、主管要迅速赶赴事故现场，指挥员工进行现场围挡工作。工程部库管员要立即提供出围挡所需的围绳，并赶赴现场。协助做好现场围挡工作。3） 工程部电工值班人员要立即携带高空作业警示牌赶赴现场。协助做好现场警示工 作。4） 工程部要积极协助保安部，做好现场的围挡、行人及车辆的安全疏导工作。5） 75、工程部要积极协助基建办，做好安全隐患及其它异常情况的勘察、制订整改方案 及施工中的配合工作。6） 事后要认真分析发生高空“坠落物”原因，并将该事故的情况汇报公司领导。为 公司顺利解决此问题提供必要的材料。7.8突然停电时电梯的应急处理本住宅区如发生突然停电，电梯当班人员应作如下应急处理：1、立即与中控室值班员取得联系，查明哪部电梯有人呼救，立即到有人被困的电梯投入解救工作。2、工作人员在首层用三角钥匙打开外厅门，并高声询问，与被困人员取得联系，并前往该被困人员所在的楼层，用三角钥匙打开外厅门，将被困人放出给予安慰。3、送电后，电梯当班人员应逐楼层巡视电梯恢复情况，视察电梯有无外呼、外显指示，电梯运行是否正常。4、若电梯无外呼、外显时，应及时到电梯机房，检查电源是否送到配电柜，若是配电第一次空开有电，住接触器不吸合，应检查控制回路保险是否有电，若电梯电源控制无电，则按停电应急处理措施办理。7.9事件处理报告程序一、员工在工作中遇有特殊情况，应尽快处理，自己无法处理的问题应及时上报主管领导。二、主管部门根据情况调动其他员工进行处理，主管部门无法处理的及时上报总经理。三、总经理协调各方，组织力量解决问题。四、各分管负责领导，各负其则迅速解决各类突发事件，事件得以解决后，应及时向上一级领导汇报完成情况，并做好相关记录。