1、管家部工程维修工作手册编 号0.1文件目录版/次A/O页 次第1页 共4页序号 程序文件名称 文件编号1 工程管理制度 xx GJ 01-xx 2 工程前期介入标准作业规程 xx GJ 02-xx3 接管验收标准作业规程 xx GJ 03-xx4 渗漏处理标准作业规程 xx GJ 04-xx5 土建维修操作标准作业规程 xx GJ 05-xx6 室内维修操作标准作业规程 xx GJ 06-xx7 共用设施巡检制度 xx GJ 07-xx8 设备颜色管理规定 xx GJ 08-xx9 设施设备分类和编码规定 xx GJ 09-xx10 设施设备管理规程 xx GJ 10-xx11 工程档案管理标2、准作业规程 xx GJ 11-xx12 工程维护部工作监控标准作业规程 xx GJ 12-xx13 工程维修部值班管理作业规程 xx GJ 13-xx14 水泵房管理制度 xx GJ 14-xx15 给排水设备操作规程 xx GJ 15-xx16 给排水系统维护保养规程 xx GJ 16-xx17 二次供水卫生制度 xx GJ 17-xx18 配电房安全管理制度 xx GJ 18-xx19 低压配电控制柜维修保养规程 xx GJ 19-xx20 干式变压器维护保养规程 xx GJ 20-xx21 高压倒闸操作规程 xx GJ 21-xx22 柴油发电机房管理制度 xx GJ 22-xx23 柴3、油发电机运行操作规程 xx GJ 23-xx24 柴油发电机保养规程 xx GJ 24-xx25 电梯安全操作规程 xx GJ 25-xx文件目录编 号0.1版/次A/O页 次第3页 共4页26 电梯困人救援规程 xx GJ 26-xx 27 电梯维修保养规程 xx GJ 27-xx28 电梯运行管理制度 xx GJ 28-xx29 电梯机房管理制度 xx GJ 29-xx30 对讲门禁系统维护保养规程 xx GJ 30-xx31 防盗监控系统维护保养规程 xx GJ 31-xx32 巡更系统维护保养规程 xx GJ 32-xx33 道闸系统保养作业规程 xx GJ 33-xx34 火灾报警控4、制系统维护保养规程 xx GJ 34-xx35 消火栓、喷淋系统维护保养规程 xx GJ 35-xx36 风机运行及维护保养制度 xx GJ 36-xx37 消防系统检查保养标准作业规程 xx GJ 37-xx38 空调机房管理规定 xx GJ 38-xx39 空调运行操作规程 xx GJ 39-xx40 空调保养操作规程 xx GJ 40-xx41 监视和测量装置控制标准作业规程 xx GJ 41-xx42 监视和测量装置管理规定 xx GJ 42-xx43 监视和测量装置自检规定 xx GJ 43-xx44 防避雷设施管理标准作业规程 xx GJ 44-xx45 设施设备应急处理程序 xx5、 GJ 45-xx46 业户家庭安装/维修作业规程 xx GJ 46-xx工作手册修改记录编 号0.2版/次A/O页 次第1页 共1页工作手册修改记录序号修改通知单编号修改程序文件名称修改章节号修改内容修改后版次更改人及日期批准人及日期工程管理制度编 号xx GJ 01-xx版/次A/O页 次第1页 共 7页1.0 目的明确设施设备维修人员应遵循的工作制度。2.0 适用范围 适用于对维修人员的日常工作指导。 3.0 职责3.1 管家部主管负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；3.2 维修班长负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查；3.3 维修人员负责工程设备管理制度的执行。4.06、 程序4.1 维修班工作制度4.1.1 认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报管家部主管 ；4.1.2 认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交管家部主管 ；4.1.3 在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；4.1.4 遇自来水爆管、煤气事故等突发事件，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告管家部主管 ；4.1.5 在办公区等地维修时，不得高声喧哗；4.1.6 在接到物业服务中心下发报修受理单或通知后，应立即前往处理；4.1.7 爱护工具及设备，节约材料和零配件，减少的费用开支，服从主管调度；4.1.8 严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规7、程；4.1.9 每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成，其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生，并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排；4.1.10 按照设备维修保养计划进行设备维修、保养，决不允许以学习为名而损坏设备；4.1.12 按期完成物业服务中心安排的工作任务。4.2 维修班交接班制度4.2.1 按规定着装，提前10分钟到达交接班现场，认真阅看交接班记录，是否存在未完成维修项目；4.2.2 接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；工程管理制度编 号xx GJ 01-xx版/次A/O页 次第2页 共 7页4.2.3 严格执行作息制8、度，按时交接班；4.2.4 严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；4.2.5 接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；4.2.6 交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；4.2.7 班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见； 4.2.8 交接班内容包括：a) 异常运行和设备缺陷事故处理情况；b) 仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件情况；c) 未完成工作或需移交工作情况；d) 交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。4.2.9 填写交接班记录表4.3 材料管理制度4.3.1 为确保工程工作的顺利开展，提高工作效率，节9、能降耗，特制定本制度：4.3.2 维修所有工具材料的发放都由管家部工程领班负责。4.3.3 库管员对材料的领用、使用、回收、借用、归还等都应作好记录，如有遗失，应由责任人照价赔偿，否则，由库管员负责。4.3.4 由库管负责于每月检查工程人员库房工具配备、遗失情况并上报申购。4.3.5 维修组所有人员应于每月底之前对下月所应配备材料向管家部主管作反映，以便统一安排申购。4.3.6 由库管于每月底之前收集下月应备材料，并由物业服务中心上报综合部、管家部下月申购情况表。4.3.7 由库管负责在综合部对已购材料领、发、库存，并做好记录。材料发放采用“先进先出”法。4.3.8 由库管负责在综合部每月核对10、材料领用具体数据，并上报当月领用情况表、材料具体使用情况、库存情况（每月25号）。4.4 工具管理制度工程管理制度编 号xx GJ 01-xx版/次A/O页 次第3页 共7页4.4.1 领用工具时应填写工具领用登记表；4.4.2 对工具实行个人负责制，领用者应爱护工具，对损坏的工具经管家部主管确认后方可旧换新，非正常损失、损坏的由领用人负责赔偿；4.4.3 对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理；4.4.4 对于报损的工具由物业服务中心定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)；4.4.5 绝缘棒、绝缘手套、绝缘鞋等绝缘工具及监视、测量工具定期送检。4.5 特约维修管理规定4.5.1 维修11、工作人员接到维修命令后20分钟内（特殊情况应向管家部说明情况，由楼宇管家向业主解释）准备好工具箱（所携带的工具应保持干净）上门服务，应穿着整洁的工作服，佩戴工作牌，注意礼貌服务。持报修受理单按门铃（敲门），待住户开门后先说“您好”，经同意后方进屋维修；4.5.2 维修人员进门时须穿鞋套；4.5.3 维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；4.5.4 若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；4.5.5 若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.5.6 严禁接受业主任何形式的馈赠12、和向业主索取报酬；4.5.7 维修结束后，观察一段时间无异常，请业主检查验收，并在报修受理单上签署维修结果和维修服务意见；4.5.8 重要维修项目管家部主管需亲到现场督导；4.5.9 将报修受理单返回管家部，并做好维修记录。4.6 房屋维护制度4.6.1 各物业服务中心工程技术部应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量；4.6.2 维修人员依据定期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写日常巡查记录表，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作；工程管理制度编 号xx GJ 01-xx版/次A/O页 次第4页 共7页4.6.3 定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，13、养护修缮内容包括维护、中修、大修、更新、改造；4.6.4 加强修缮工程质量把关，确保修缮质量；4.6.5 建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；4.6.6 加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能。4.7 缺陷设备运行管理制度4.7.1 在每日的例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于缺陷设备设施登记表中；4.7.2 对一般的轻微的影响不大的缺陷应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知，报批管家部主管；4.7.3 对一般的轻微的影响面宽的缺陷应尽量的将维修时间安排在下班后或住户休息后进行，在此之前应将需更换的材料全部准备好，并将维修时间通告所有商家/业主，而且以14、书面形式上报设备管家部主管 ；4.7.4 对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知管家部主管和所有商家/住户，同时立即着手进行维修，并以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报项目经理；4.7.5 对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕；4.7.6 对需进行外委修理的设备设施，应上报物业服务中心与公司，并限期维修完毕。4.8 工程报告制度4.8.1 下列情况报告工程领班：a) 客户的维修投诉；b) 主要设备非正常操作的开停；c) 主要设备除正常操作外的调整；d) 设备一般性故障或停机检修；工程管理制15、度编 号xx GJ 01-xx版/次A/O页 次第5页 共 7页e) 运行人员短时期离开岗位；f) 检修人员的工作去向；4.8.2 下列情况必须报告物业服务中心管家部主管 :a) 重点设备除正常外的调整；b) 采用新的运行方式；c) 主要设备发生故障或停机检修；d) 系统故障及检修；e) 重要零部件改造、代换或加工处理；f) 原材料的购进及工具的领用；g) 外协联系；4.9 维修人员安全操作管理制度4.9.1 部门所有人员必须树立安全防范意识，协同安管人员做好各种设备的治安保卫工作。吃苦耐劳，文明服务，自觉维护公司的形象声誉；4.9.2 未经管家部主管批准，外来人员不得进入机房、配电室、空调机16、房、水泵房等各要害部位，经批准进入者，必须办理登记手续，并由部门有关人员陪同进入；4.9.3 闲杂人等禁止进入上述各要害部门，如因工作需要必须进入时，须征得值班人员同意，并接受检查。严禁携带易燃物品进入上述要害部门；4.9.4 工程维修人员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查。发现不安全因素，及时报告，限期解决。不准私自开动不该开动的各种开关设备，工作中严禁吸烟；4.9.5 各机房不得随意配备钥匙，各机房要由值班人员专人负责，无人时必须锁好门窗，电工交接班时钥匙必须一起交，当班工程人员必须做好工作场地清洁卫生和生产有关的一切工作；4.9.6 电气试验时17、必须戴绝缘手套穿绝缘鞋，带电高空作业时必须由二人进行，做好特别安全防护工作。带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好绝缘手套，穿绝缘鞋，穿长袖和长裤的工作服，并有专人监护。不允许在潮湿场所进行带电工作；工程管理制度编 号xx GJ 01-xx版/次A/O页 次第6页 共 7页4.9.7 电气作业时，在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上；4.9.8 雷电时严禁进行任何电气设备的维修工作，在易燃易爆场所必须使用防爆灯，调换灯泡时必须停电作业。在炽热高温场所作业时，必须做好通风降温措施，使用易燃油类或挥发性液体，须加强监护；4.9.9 各岗位值班人员、维护人员除负责所属设18、备安全运行外，还必须负责所属工作范围内的安全检查，发现不安全因素及时整改；4.9.10 禁止在小区吸烟；4.9.11 需要在非用火区用火作业，应经部门主管同意后方可施工，施工中应派专人负责消防安全，施工 结束后认真检查，确认无火种后方可离开；4.9.12 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏应立即报告消防中心；4.9.13 发现火警时应立即报告消防中心，并尽力扑灭初期火灾；4.9.14 工程服务中心门要始终保持消防设施、设备的正常运转，发现问题及时整改；4.9.15 各维修人员上岗时，必须正确穿戴劳保用品，使用安全工具；4.9.16 登高作业必须系安全带，梯子要有防滑措施，要有安全监护人；419、.9.17 工程维护部所有人员，班前及当班时一律禁止饮酒；4.9.18 新员工（包括临时工），上岗前必须进行安全教育，合格后方可上岗。4.10 设施设备完好率、维修及时率、返修率统计规则4.10.1 每月对管理区域内的设施设备完好情况进行检查统计，完好率不得少于98%；4.10.2 维修人员在接到维修任务时应20分钟内赶到现场进行维修，工作完成须将维修派工单及时返回管家部；4.10.3 楼宇管家每月应对当月维修情况采用电话回访方式进行调查，调查率不得低于30%，经过调查的返修率不得超过1%，维修及时率须达到100%。4.11 水电表抄读规程4.11.1 为确保水电费的顺利收缴，统计月水电的消耗20、，特制定此制度；工程管理制度编 号xx GJ 01-xx版/次A/O页 次第7页 共 7页4.11.2 工程维修人员规定在每月20至25日对住户、商家的用水用电量进行统计抄表；4.11.3 在抄表过程中对有问题的水电表进行统计并及时上报管家部主管 处理；4.11.4 根据小高层水表安装情况，可能有部分小高层用户的水表不能在规定日期内抄表，应及时统计未抄表户数并交与客户中心联系业主约定时间后再行抄写；维修人员不得在水电表抄表记录上乱填写数字；4.11.5 业主对水电用量有不清楚的地方，维修工作人员应及时再次查看水电表读数并做好解释工作；4.11.6 对抄写完成后的水电表应由维修班长汇总后及时上交21、公司财务部。4.12 空置房巡检管理制度4.12.1 为了确保空置房的完好，制订本制度；4.12.2 月中由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空置房巡视记录表；4.12.3 对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录；4.12.4 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-013 报修受理单 xx-GC-018 工具领用登记表xx-GC-019 日常巡查记录xx-GC-020 交接班记录xx-GC-001 房屋建筑本体保养维护记录表x22、x-KF-024 装修巡查记录表xx-GC-021 缺陷设备登记表xx-GC-022 水、电表抄表记录表xx-GC-023 机电设备台帐xx-GC-010 设备设施抢修（中修、大修）记录表xx-GC-024 空置房巡查记录表xx-GC-025 设备维修记录xx-GC-026 事故报告记录表xx-GC-027 设备保养记录表 工程前期介入标准作业规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第1页 共9页1.0 目的在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。2.0 适用范围适用于公司接管的所有23、项目。3.0 职责3.1 物业服务中心负责工程前期介入目标、方案制定、人员配置、实施；3.2 公司归口管理部门负责审定工程前期介入目标、方案、人员配置，并督促实施，检查。4.0 程序4.1 由物业服务中心成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案； 4.2 人员及资源配置；4.3 参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要；4.4 对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容：4.4.1 物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等）；4.4.2 后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案；4.4.3 防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理24、；4.4.4 对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；4.4.5 水、电、气供应量符合地域特点和发展需要；4.5 参与设备选型及安装方案审定；4.5.1 控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；4.5.2 设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；4.5.3 安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。4.6 使用的各种材料、备件是否符合质量要求；4.7 参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，工程前期介入标准作业规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第2页 共 9页及时发现不合格项及产生不合25、格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录；4.8 参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录；4.9 现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、洗手间闭水实验等；4.10 雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改；4.11 设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录；4.12 参与竣工验收和接管验收; 严格按照接管验收标准进行接管验收；4.13 尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备；4.14 物业服务中心应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查。经验收符合要求的，视为通过并作好记录；验收不合格时，双方协商处理办26、法，商定时间复验，并作好记录；4.15 工程竣工验收后，开发公司工程部按交付验收应具备的条件和应提交的资料提前做好交付准备，物业服务中心在接到其书面通知后进行最后复检，详细内容如下：4.15.1 资料部分(准备)4.15.1.1 产权资料： a) 项目批准文件；b) 用地批准文件；c) 拆迁资料； d) 房屋分产权清册。4.15.1.2 质保、技术资料部分：a) 竣工图(包括总平面.建筑.结构.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸)；b) 地质勘察报告；c) 工程合同及开、竣工报告；d) 图纸会审记录； e) 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；f) 隐蔽工程验收签证；g) 沉27、降观测记录；工程前期介入标准作业规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第3页 共9页h) 竣工验收证明书；i) 钢材.水泥等主要材料的质量保证书;j) 新材料、构配件的鉴定合格证书;k) 水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书;l) 砂浆，混凝土试块试压报告; m) 供水、供暖、煤气管道的试压报告。4.15.2 工程实体部分4.15.2.1 总平面:a) 道路路面不应有积水, 空鼓和断裂现象; b) 明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象; c) 室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要 求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳28、妥并设置井圈; d) 化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm; e) 单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求; f) 群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。4.15.2.2 房屋主体结构:a) 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构 的开裂或相邻房屋的损坏; b) 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值; c) 钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规 定; d) 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有29、明显裂缝。4.15.2.3 房屋建筑部分：a) 墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角； b) 门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度；工程前期介入标准作业规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第4页 共9页c) 楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和 起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；d) 砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷；e) 油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象；f) 凡与水接30、触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、洗手间、盥洗间必须做24小时闭水试验）；g) 外墙立面不得漏水；h) 烟道、通风道畅通无阻塞物；i) 晾衣架安装牢固，摇臂应灵活无卡涩。4.15.2.4 房屋水、电、气、视、讯；a) 给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气） 压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与洗手间 工程施工验收规范的要求；b) 地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通c) 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活； d) 照明器具等低压电器安31、装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；e) 配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对 地绝缘不得小于1M/KV，并提供测试记录及报告； f) 配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏；g) 各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验 收规范的要求；h) 电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，满足用户端设备接收的标 准，并提供末端标准数值；i) 煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。4.15.2.5 给水系统工程前期介入标准作业规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第5页 共9页32、a) 给水系统上下水管网试压，冲洗完毕，附属设备安装齐全；b) 生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发 许可证；c) 水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格；d) 空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好；e) 启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常；f) 开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求；g) 给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏是否畅通。4.15.2.6 排水系统a) 各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试33、验报告；.b) 各排水管道附件齐全、无遗失；c) 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕；d) 抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常；e) 各层地漏口、排水口排水畅通；f) 管道接口及管道粘接良好，无滴漏。4.15.2.7 循环水泵a) 水泵设备安装平稳，运行时无较大震动；b) 管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行；c) 循环泵、加压泵、空载运行正常；d) 系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好；e) 启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试；f) 系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。4.15.2.8 供电系统a) 配电设备、发电设备安装基座牢固，检34、修方便，试运行良好，产品资料齐备； b) 按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全,系统已可正常投入运行；工程前期介入标准作业规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第6页 共 9页c) 各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作 接地不得混淆不清，接地电阻值合格；d) 关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立；e) 关闭配电室各出线回路总开关；f) 合上高压总开关，送上低压配电柜电源；g) 逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；h) 分别合上各分路回路总开关，观察其电压、35、电流值；i) 启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换；j) 检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求；k) 电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；l) 室温湿度、变压器温升等相关数据；m) 测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值；n) 室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。4.15.2.9 消防系统 a) 消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防36、要求，并且有消防部门检验合格证； b) 火灾自动报警系统依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况；开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况；编好各个探测器的地址码、部位码在主机上，使主机码正常运行；填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度；做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。工程前期介入标准作业规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第7页 共9页c) 联动系统依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量；开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常；37、逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果；在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求；做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。d) 喷淋系统管网已试压，冲洗完毕；整个管网属设备安装完毕；喷淋泵，空载运行合格；稳压装置启动正常；关闭各层安全信号阀；启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况；逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；各类报警信号的显示；调试压力开关，水力警铃；分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启38、泵的逻辑关系；检测泵接合器的进水情况；做好调试记录，记录好系统设备运行情况。e) 普消系统管网已试压、冲洗完毕；各类附属设备已安装；稳压装置启动正常；泵电源到位，空载运行合格；打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水柱喷射距等；工程前期介入标准作业规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第8页 共9页检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况；做好调试运行记录。4.15.2.10 弱电系统a) 网络提供经检验合格的设备，并能使用；中心应能输出信息到户内点位；所有综合布线符合安装规范要求；户内信息点位插口完好。b) 闭路电视系39、统提供经检验合格的设备，并完好能使用；光纤线路应符合大厦专项要求；提供放大器件应能满足放大信号要求；户内信息点位插接口完好；户内都能收到本地电视节目及有线电视节目。c) 电话电话线路自户内无短路、断路现象；户内电话盒点位应完好正常。d) 可视对讲提供完好并能使用经检验合格系统设备；综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统要求；楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功都完好，并能使用。e) 安全防卫提供经检验合格，并能完好使用设备，设备应自动防干扰；综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误；工程前期介入标准作业40、规程编 号xx GJ 02-xx版/次A/O页 次第9页 共9页红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。4.2.15.11 停车管理系统a) 提供完好经检验合格，并能使用的设备系统；b) 栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统；c) 道闸处布线至设备系统应符合安装规范。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-014 工程遗留问题处理记录表xx-GC-015 工程遗留问题月度处理进度统计表接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第1页 共 16页1.0 目的规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准。2.0 适用范围适用于各41、物业服务中心对所有新建物业接管验收工作。3.0 职责3.1 公司领导负责接管验收工作的指导、监督。3.2 物业服务中心验收小组/人员负责严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向开发公司提出整改要求。4.0 程序4.1 定义接管验收：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。5.0 接管验收规程5.1 公司在接到开发公司提出的接管验收邀请后，公司应责成物业服务中心于510个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，并回复是否同意接管验收；如同意接管验收，公司与开发公司约定时间验收42、。5.2 物业服务中心按约定的时间以资料移交清单、房屋接管验收表（水）、房屋接管验收表（电）、房屋接管验收表（土建）、公建接管验收表、园林绿化接管验收表、设备接管验收表、工程整改记录单、接管验收明细表、验收遗漏问题统计表所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，一般每人每天验810套房，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。5.3 如验收有不合格的项目，物业服务中心应将验收单复印件交开发公司签收，开发公司应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由开发公司提出，随时提出，随时复43、验。5.4 物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第2页 共 16页5.4.1 资料5.4.1.1 产权资料a) 项目批准资料。b) 规划许可证。c) 投资许可证。d) 土地使用合同。e) 施工许可证。f) 用地红线图。 g) 用水、用电、用气指标批文。 5.4.1.2 技术资料a) 住宅区规划图、小区竣工总平面图。b) 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。c) 单位工程竣工验收证明书。d) 地质勘探报告，沉降观察记录。e) 地下管网竣工图。f) 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），44、随机专用工具清单。g) 电缆铺设记录。h) 线路及电力电缆试验记录。i) 发电机、电动机检查试运转记录。j) 电气设备试验调整记录。k) 电气设备绝缘检查。l) 电气设备送电验收记录。m) 防雷接地电阻检测记录。n) 防雷引下线焊接记录。o) 水、卫生器具检验合格证。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第3页 共16页p) 通风机风量测量调整记录。q) 空调器性能测定调整记录。r) 环保达标验收许可证。s) 消防验收许可证。T) 房屋测绘验收资料。u) 房屋验收记录。v) 绿化平面图。w) 供水合同。x) 供电、供气协议书许可证。Y) 有线电视、通信设施合格证。z45、) 电梯准用证。5.4.2 房屋5.4.2.1 内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。5.4.2.2 顶棚（层高，开间尺寸）验收标准基本同内墙面.各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头应相46、等，允许偏差小于10mm。5.4.2.3 地坪地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第4页 共16页5.4.2.4 进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；47、框与扇，扇与扇搭接宽度为1.52.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。5.4.2.5 阳台除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。5.4.2.6 洗手间、厨房间墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪48、平整。洗手间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。5.4.2.7 塑钢门窗门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。5.4.2.8 公共部位（楼梯走道）a) 墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整49、，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。b) 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第5页 共 16页缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。c) 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。d) 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实， 油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。5.4.2.9 外墙a) 墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口50、，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。b) 窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。c) 空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。d) 阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。e) 外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月51、亮弯型状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。5.4.2.10 屋面a) 光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。c) 飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。d) 屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。5.4.3 给排水、电器部分5.4.3.1 给水管a) 每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与52、管子接触紧密。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第6页 共 16页b) 给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。c) 水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm。d) 明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆。e) 所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。5.4.3.2 排水管a) 排水管每户洁具留口位置准确，厨房、洗手间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm。b) 检查口位置正确，清扫方便。c) 排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。d) 所有排水管灌水通球试验做到不渗53、不漏，排水通畅。5.4.3.3 空调、雨落管a) 按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。b) 管道支承件的间距应统一，立管直径75 mm以上的支承件间距不大于2m。c) 立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。d) 所有管道不堵不漏，排水通畅。e) 雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。5.4.3.4 煤气管a) 管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。b) 立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。c) 管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆。d) 煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。e) 煤气管每层加管夹，安装位置准确54、牢固。5.4.3.5 避雷带a) 避雷带规格符合设计要求，4 mm（厚度）25mm（宽度）镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为宽度的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范要求，圆钢焊接搭接倍数为圆钢直径的6倍。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第7页 共16页b) 全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。5.4.3.6 配电箱a) 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）b) 配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允55、许偏差3mm。5.4.3.7 开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）a) 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。b) 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。5.4.3.8 阳台灯具安装上下对齐5.4.3.9 电器回路测试a) 绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。b) 通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。5.4.3.10 配电柜、盘a) 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。b) 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安56、装位置正确，固定牢固。c) 所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。d) 手车或抽屉式开关柜在推入或抽出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。e) 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。f) 盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。g) 操作及联动试验正确，符合设计要求。h) 验收时应提供下列资料和文件:工程竣工图制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第8页 共 16页安装技术记录，调整试验记录。5.4.3.11 电缆a) 电缆规格应符合规定，排列整齐57、，无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。b) 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。c) 电缆终端、电缆接头应接牢固。d) 接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。e) 电缆沟内应无杂物，盖板齐全。f) 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。g) 验收时应提交下列资料和技术文件：设计资料图纸、竣工图。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。电气试验清单。5.4.3.12电动机的验收要求a) 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。b) 电机转子应灵活，不得有碰卡声。c) 润58、滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。d) 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。e) 电机转动方向要符合要求，无杂声。f) 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。g) 验收时应提供下列资料和文件：制造厂提供的产品说明书； 检查及试验记录；合格证件及安装使用图纸等技术文件；调试验收记录报告。5.4.3.13 电梯接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第9页 共 16页a) 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。b) 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。c) 钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。d59、) 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动论应无摩擦。e) 导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。f) 轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。g) 导靴要能保证电梯正常运行。h) 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过 -1+2mmi) 层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。j) 厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。k) 电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开。l) 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。m) 电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。n) 电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。o) 各种安全保60、护开关必须固定可靠且不能采用焊接。p) 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。q) 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。r) 轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。s) 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。t) 安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。u) 电梯启动、运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。v) 运行控制功能达到设计要求。w) 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。曳引机工作正常。x) 在验收时应提供下列资料和文件：电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。制造厂提供的随机文件和图纸。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/61、次A/O页 次第10页 共 16页电梯检查及电梯运行参数记录。电梯运行准用证及检测报告。5.4.3.14 发电机组a) 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好。b) 配件齐全，标识清楚。b) 设备表面完好无损伤，设备安装牢固。c) 机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。 d) 在验收时应提供下列资料和文件：发电机类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。制造厂提供的随机文件和图纸。运行调试记录。环保检测记录。5.4.3.15 水泵a) 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。b) 离心泵和轴流泵的安装应水平。c) 出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。d) 底座与传动轴、62、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。e) 电动机转子轴孔与转动轴间隙应均匀。f) 离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。g) 电动机的电流不得超过额定值。h) 运转中无较大振动，声音正常，每个连接部分不得松动或泄露。i) 滚动轴承最高温度不得超过70，滑动轴承不能超过60。j) 验收时应提交下列资料和文件：制造商提供的产品说明书。合格证及安装图纸等技术文件。安装技术记录。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第11页 共 16页调整试验记录。5.4.3.16 可视门对讲室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图象清晰，电控63、锁开启灵活，可视摄像头必须满足白天、夜间图象的清晰，访客呼叫键采用直按式。5.4.3.17 背景音乐系统室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。5.4.3.18 闭路电视监控系统系统必须可与周界防越报警系统联动进行视频录象。摄象机必须 安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图象清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。5.4.3.19 周界红外报警系统系统的配置必须满足招标书上的功能要求，安装可靠牢固，报警点与沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。5.4.3.20 电子巡更系统信息钮要布64、置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。5.4.4 室外总体部分5.4.4.1 室外排水工程a) 室外管道及窨井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。b) 窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。c) 各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。d) 管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。5.4.4.2 行车道路a) 沥青路面：道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。雨水口篦子、检查井盖等高出路面部分，不应大于5MM。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第12页 共 16页道路宽度允许偏65、差50MM；厚度允许偏差5MM；横坡允许偏差0.35/100。表面平整度2M靠尺检查，允许偏差7MM。b) 混凝土路：混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm。混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mm。路面坡度符合设计允许偏差小于0.15%，无积水现象。5.4.4.3 小区景观、小品a) 按图布置各景点，坐标位置正确。b) 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须单独计量,水泵要作试压，灯光布置系统须66、作线路绝缘测试和通电试验。c) 小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水现象。5.4.4.4 配套设施各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设必须满足物业管理的要求5.4.4.5 绿化工程a) 植土壤的检查标准：栽植土及地下水位深度：大、中乔木100CM；小乔木和大、中罐木80CM；小罐木、宿根花卉60CM；草本地被、草坪、一、二年生草花为40CM。（种植耐水湿植物除外）栽植土壤块径：大、中乔木8CM；小乔木和大、中罐木6CM；小罐木、宿根花卉4CM；石砾、瓦砾等杂物块径：树木5CM；草坪、地被、花卉1CM。地形标高：全高100CM为567、CM；全高101CM299CM为20CM；全高300CM为50CM。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第13页 共 16页土地平整、排水坡恰当，无积水。土壤基本无石砾、瓦砾等杂物。b) 植物材料质量标准：树木姿态掌上长势：树杆挺直、树冠完整、不脫脚、生长健壮、根系茂盛，土球完整、包扎正确牢固、裸根树根系完整。草块每边应在30CM左右、厚度不小于2CM、杂草少于5%、无病虫害、长势良好。花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。c) 树木栽植质量标准：放样定位68、符合设计要求，偏差不超过5%。树坑坑径大于土球或裸根系40CM，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝流梢正确。d) 树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。e) 草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：栽植放样符合设计要求，放样偏差不超过5%。土地平整，表土块小于2CM，排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施妥腐熟基肥。草坪满铺留缝间隙11.5CM，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀，草块与土壤密结、平整。草坪切边线条清晰、平顺自69、然。花坛、草木地被的高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。5.4.4.6 围（护）栏（墙）：a) 安装牢固；焊点平滑，无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致.接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第14页 共 16页b) 设计安装围栏应设立监视系统和报警系统的安装位置。5.4.4.7 公园椅：a) 在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。b) 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。5.4.4.8 单（摩托）车棚：a) 在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况相吻合。b) 存70、放点设置合理的照明。c) 存放点应设置固定支持物，与小区的风格相区配。d) 电动单车棚内应考虑充电位及插座。5.4.4.9 清洁配套设施：a) 在小区道路周边及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应与小区风格相区配。b) 室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。c) 住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。d) 电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。e) 地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水。f) 天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。g) 应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源71、及排水功能和排气设施，大小与小区实际情况相区配，同时，异味不影响住户。5.4.4.10 车库：a) 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。b) 地下车库出入口应设置防洪闸。5.4.4.11 公布栏：小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第15页 共16页5.4.4.12 消防系统：a) 所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验b) 消防栓系统应在最高位置设置自动排气设备。c) 所有消防阀门应标明控制区域。d) 消防泵应设置带负荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环72、管。e) 防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常 声音。f) 消防控制中心应安装空调。g) 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。h) 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。i) 防火门：公共部位防火门钥锁应通用。门开、关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中。5.4.4.13 泳池：a) 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。b) 泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。c) 泳池周边应设置救生圈，照明应足够。d) 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸73、尘口数量。e) 泳池周边的配套设施完好无损。5.4.4.14 商铺：a) 每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。b) 应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。c) 商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施。d) 应设置垃圾桶。接管验收标准作业规程编 号xx GJ 03-xx版/次A/O页 次第16页 共16页e) 公共通道应采用节能灯。5.5 注意事项5.5.1 物业接管验收应在项目竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。5.5.2 物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电、74、消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将问题解决在接管验收之前。5.5.3 为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，开发公司应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。6.0 相关文件7.0 相关记录xx-GC-002 资料移交清单xx-GC-003 房屋接管验收表（水）xx-GC-004 房屋接管验收表（电）xx-GC-75、040 房屋接管验收表（土建）xx-GC-007 公建接管验收表xx-GC-008 园林绿化接管验收表xx-GC-035 设备接管验收表xx-GC-036 工程整改记录单xx-GC-037 接管验收明细表xx-GC-038 接管验收遗漏问题统计表渗漏处理标准作业规程编 号xx GJ 04-xx版/次A/O页 次第1页 共 2页1.0 目的规范渗漏处理程序，确保渗漏处理质量。2.0 适用范围适用于公司所管项目的渗漏处理。3.0 职责3.1 管家部主管负责具体渗漏问题方案的制定及处理的组织；3.2 维修人员负责渗漏问题的处理实施。4.0 程序4.1 门窗四周4.1.1 原因：上下口坡度不够，形成倒76、坡。处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求；坡度够但砖缝不密实的重新勾缝；4.1.2 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂；处理方法：将缝剔开（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶；4.1.3 原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂；处理方法：在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。4.2 屋面4.2.1 原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去，造成积水渗漏。处理方法：面层凿开，重新找坡（），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水。4.2.2 原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏77、。处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水。4.2.3 原因：防水层未做保护层或保护破裂。处理方法：重做防水后，用1：2水泥砂浆做保护层。4.2.4 排水管周边渗漏。渗漏处理标准作业规程编 号xx GJ 04-xx版/次A/O页 次第2页 共 2页原因：出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净；用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度。4.3 外墙4.3.1 原因：砖空鼓或脱落。处理方法：将空鼓的砖剔掉，重新基层并贴砖。4.3.2 原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光。处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净，1：1水泥砂浆勾缝，表面拖78、光，RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。4.4 洗手间及厨房4.4.1 原因：给水管接头处或有砂眼渗漏。处理方法：重新连接或更换管件。4.4.2 原因：装修破坏防水层。处理方法：防水修补或重做。4.4.3 原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏。处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。排水管接头处重新连接。4.4.5 原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏。处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道。4.4.6 原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。处理方法：墙面防水层高度不低于1.8m。5.0 相关文件6.0 相关记录土建维79、修操作标准作业规程编 号xx GJ 05-xx版/次A/O页 次第1页 共4页1.0 目的规范房屋土建问题处理程序，达到快速、准确地处理问题的目的。2.0 范围 适用于本公司所管理的房屋、设施的土建维修。3.0 职责3.1 管家部主管 负责土建维修方案的制定及维修的组织；3.2 维修人员负责土建维修方案的具体实施。4 .0 程序4.1 勒脚4.1.1 墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法:4.1.2 清除疏松部分，至实体为止；4.1.3 用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；4.1.4 恢复勒脚饰面。4.2 梁柱板主体4.2.1 露筋的处理办法：a) 剔除露筋周边杂80、物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；b) 用钢丝刷清洁干净；c) 充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；d) 用20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。4.2.2 裂缝的处理办法:a) 裂缝处凿开，用清水清洗干净；b) 用纯水泥浆涂刷；c) 水泥砂浆打底找平；d) 恢复做面层。4.3 墙体4.3.1 墙体裂缝的处理办法：土建维修操作标准作业规程编 号xx GJ 05-xx版/次A/O页 次第2页 共4页a) 将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形；b) 清除槽内杂物，然后充分喷水湿润；c) 均匀地涂刷一道素水泥浆；d) 用1:3水泥砂浆填缝、抹平；e) 墙体饰面修复。4.3.2 墙体饰面缺损的处81、理办法：a) 将缺损饰面及周边松散层一并凿除；b) 清除周边杂物；c) 充分喷水湿润破损面；d) 均匀地涂刷素水泥浆；e) 用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。4.4. 楼梯间及门窗4.4.1 踏步缺损的处理办法：a) 将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润；b) 均匀地涂刷一遍素水泥浆；c) 用1：2水泥浆作好基层；d) 修复饰面。4.4.2 栏杆（扶手）破损的材料办法a) 检查施工工艺；b) 按原工艺进行修复；c) 饰面恢复。4.4.3 门窗损坏的处理办法：a) 检查门窗的附件是否齐全；b) 检查有无配件损坏；c) 更换配件；土建维修操作标准作82、业规程编 号xx GJ 05-xx版/次A/O页 次第3页 共4页d) 检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。4.5 天线、避雷设施4.5.1 屋面避雷设施锈蚀的处理办法：a) 用砂纸除锈；b) 均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准。c) 如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。4.6 小区道路4.6.1 饰面破损的处理办法：a) 凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)；b) 将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2.5水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤83、直。抹去砖鏠多余泥浆；c) 勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；d) 修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。4.7 雨水管道堵塞、渗漏的处理办法：4.7.1 如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅；4.7.2 如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳；4.7.3 如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。4.7.4 如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接；4.7.5 最后修复地坪及饰面。4.8 化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：84、4.8.1 如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物；4.8.2 如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故；土建维修操作标准作业规程编 号xx GJ 05-xx版/次A/O页 次第4页 共4页4.8.3 如池壁破损，应先通知有关用户停用洗手间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。4.9 电缆沟沟内积水、沟盖损坏的处理办法：4.9.1 沟盖板损坏，应按原设计规格制作(放足钢筋)。并按设计要求把损坏的盖板换掉；4.9.2 如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积85、水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常；4.9.3 如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。4.10 雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法：4.10.1 盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉；4.10.2 沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；4.10.3 如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层；4.10.4 杂物堵塞，应及时清除杂物；4.10.5 池(井)壁损坏，抽干池里的水，并清86、理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。5.0 相关文件6.0 相关记录室内维修操作标准作业规程编 号xx GJ 06-xx版/次A/O页 次第1页 共3页1.0 目的规范水电维修工作程序，为其操作提供基本方法，以达到快速、准确维修的目的。2.0 适用范围 主要适用于公司所辖物业的水电维修工作。3.0 职责3.1 管家部主管 负责维修操作规程的执行及督导；3.2 维修人员负责维修操作规程的实施。4.0 程序4.1 灯具线路维修4.1.1 光源损坏或老化：断开电源，用万用表检查灯丝，更换光源；4.1.2 灯头接触87、不良：断开电源，用测电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装上，接触牢固后送电；4.1.3 开关接触不良：将开关断开，打磨开关触头或更换开关，故障排除后，即可检查送电4.1.4 保险丝熔断或跳闸：检查线路电流，若电流大于额定值，则需降低负载或更换开关及保险装置；4.1.5 同一回路无电：首先检查电源开关是否跳闸，再检查线路是否出现断路或短路现象，逐一排除故障，检修完毕后恢复供电；4.1.6 灯具面漆脱落：表明处理，生锈处应用砂纸打磨后，均匀涂刷防锈漆两道，干后涂刷面漆两道，有条件时应进行表面磨沙处理。4.2 隐蔽水管渗漏4.2.1 查找漏点；4.2.2 检查渗漏原因；4.2.3 闭室内88、水阀，排空管道余水；4.2.4 凿开漏水处墙面，更换破损水管；4.2.5 打压测试，管道加压0.5Mpa，稳压20分钟，压降不超过0.05Mpa；室内维修操作标准作业规程编 号xx GJ 06-xx版/次A/O页 次第2页 共3页4.2.6 试压合格后，打开水阀，修复开凿的墙面及装修饰面；4.3 阀门漏水4.3.1 查找漏点，关上水阀；4.3.2 如因阀门螺栓松动而漏水，紧固螺丝即可；4.3.3 阀门压盖内盘根松动时，拆除压盖，更换盘根即可；4.3.4 阀门元、配件损坏，更换阀门；4.3.5 维修完毕后，打开阀门，反复开关数次检查是否漏水；4.4 水龙头漏水4.4.1 检查漏水原因，关上前级阀89、门；4.4.2 如因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处缠几道生料带，再把水龙头装上扭紧；4.4.3 阀芯破损，更换阀芯；4.4.4 水龙头损坏已无修复价值时，应更换水龙头；4.4.5 检修完毕后，打开前级水阀，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水；4.5 浴缸、坐便器、洗涤盆堵塞4.5.1 检查堵塞原因；4.5.2 一般堵塞可用皮揣子揣通；4.5.2 不能揣通时使用疏通机疏掏直到通畅为止；4.5.3 严重堵塞无法疏通应更换排水管；4.5.4 打开前级水阀；4.5.5 反复放水，检验排水是否畅通。4.6 面盆、洗菜盆漏水4.6.1 检查漏水位置，查明漏水原因，关闭前级水阀；4.6.90、2 软管断裂漏水：应更换软管，并把接头接好；4.6.3 接头漏水：检查水龙头或接头处是否有破裂损坏，更换水龙头或接头；4.6.4 去水器漏水：检查漏水位置，重新拆装，更换密封不好的垫圈；室内维修操作标准作业规程编 号xx GJ 06-xx版/次A/O页 次第3页 共3页4.6.5 打开前级水阀，反复通水检查，看相关部位接头是否漏水，排水是否畅通。4.7 维修注意事项4.7.1 维修人员接到住户报修工作后应在最短时间内准备好工具和材料前往用户处进行维修，如手头工作紧，且又为必须先做之事，应先进行安抚；4.7.2 身着干净工作装、带上鞋套、佩带工作牌、进户前先按门铃（或敲门）并说明来意；4.7.391、 首先确定故障部位和原因，根据实际情考虑处理办法，保证故障及时彻底解决；4.7.4 维修完毕，及时将维修时产生的垃圾清走，保证工程部件和周围环境的整洁；4.7.5 工作完毕后，观察一段时间无异常，请用户对所维修的设施进行试用和验收，请用户在维修单上签署维修质量和服务态度的意见；4.7.6 将签好的维修派工单交管家部，并做好维修记录。5.0 相关文件6.0 相关记录共用设施巡检制度编 号xx GJ 07-xx版/次A/O页 次第1页 共3页1.0 目的为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患。2.0 适用范围 主要适用于公司所辖物业的工程日常巡查工作。3.0 职责3.1 管家部主管负责维修日常92、巡检的督导；3.2 维修人员负责日常巡检的实施。4.0 程序4.1 管家部主管负责按本制度实施督导工作，具体执行定期检查项目一览表；4.2 工程领班应将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并填写好日常巡查记录表；4.3 巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延；4.4管理人员、安管、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题应及时报告管家部主管 ，由管家部主管 安排处理；4.5 对影响物业管理区域白天管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；4.6 对一些工艺要求较高、物业服务中心难以自行解决的工作项目，报公司同意后可安排委外施工，管家部主管 负责对进度、工艺质量93、及造价进行监控；4.7 做好巡视检修相关记录；4.8 公司不定期组织对各物业服务中心共用设施管理现状开展评比，促进管理水平提高。共用设施巡检制度编 号xx GJ 07-xx版/次A/O页 次第2页 共3页4.9定期检查项目一览表周期序号检查内容五年1饰面和抹面2马赛克外墙面，清洗一次3室外喷涂墙体、墙面喷涂一次三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2电子对讲门刷漆一次3木门、窗油漆一次每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)3顶棚94、4屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)5楼板、地面砖6消防栓(打油、上漆)7木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗8信报箱每年刷漆一次(根据需要)9房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次10设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次11室外消防栓(全面试放水检查一次)半年1天台扶栏2公共防盗网3明、暗沟(全面检查)4给排水管道(含绿化用水管阀)5化粪池每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口35%消防栓的开箱试水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配电房、电梯房)半月1公用电器半周1电子对讲门共用设施巡检制度编 号xx GJ 07-xx版/次A/O页 次95、第3页 共3页每日检查1室外建筑小品、标识牌2车棚、车架3雨、污水井、盖4高压钠灯、汞灯及其它公共照明5水景设备6儿童游乐设施7道路(水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)8垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站9室外各类围墙护栏10楼梯、扶手11公共门窗12其他备注：检查结果填入日常巡查记录表，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。5.0 相关文件6.0 相关记录 xx-GC-019 日常巡查记录表设备颜色管理规定编 号xx GJ 08-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的便于区分各系统设备，利于工作管理和维修管理。2.0 适用范围 适用于公司管理项96、目的给水系统、消防系统、天燃气管道系统、供配电设施设备、电梯系统。3.0 职责3.1 管家部主管 负责制定颜色管理规定，并监督实施；3.2 工程维修人员负责实施。4.0 程序序号设 备 名 称油 漆 颜 色附 注1消火栓泵红色2喷淋泵红色3生活泵蓝色深蓝色4消火栓泵电机灰色深灰色油漆5喷淋泵电机灰色深灰色油漆6生活泵电机灰色深灰色油漆7潜水泵电机本色8空调水泵电机蓝色深灰色油漆9空调主机原色10电梯曳引机、电机本色11设备底座黑色12高区喷淋管红色明管“高喷”二字+箭头13低区喷淋管红色明管“低喷”二字+箭头14高区消火栓管红色明管+“高消”二字+箭头15低区消火栓管红色明管+“低消”二字+箭97、头16生活管道绿色17煤气管道黄色明管+黄色环+“石油气”三字+箭头18气体消防管红色19空调冷却水管绿色 20空调冷凝管银灰色银粉漆21阀门本体黑色22阀门手轮红色23单流阀黑色24排污阀黑色25联轴器本色26防护罩黑色27控制箱、开关箱本色28配电柜、控制柜本色29各种支架红色防锈漆30电缆槽架红色31室内接地扁钢黄绿双色100mm宽度，黄绿相间的条纹32屋面避雷带银灰色银粉漆33天线支架银灰色银粉漆34风机本色35送风阀红色防锈漆36排风阀红色防锈漆37防火阀红色防锈漆38送风管本色防锈漆39排风管本色防锈漆40百叶本色41排水管本色42中水管本色说明：1、 适用于设备房内所有设备及管道98、。 2、 管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体， 字的大小按管道直径的0.5倍考虑，箭头的长度按管道直径考虑。 （直径80mm，长度为管径的2倍；80mm，长度为200mm。）3、所有的文字和箭头一律用黑色或红色油漆，箭头的方向以水的流向为准。4、色环的宽度：管径150mm，色环宽度为50mm，色环间距1.52M； 管径150mm，色环宽度为70mm，色环间距2.02.5M。管井内的管道色环间距每层一道。5.0 相关文件设备设施分类和编码6.0 相关记录设施设备分类和编码规定编 号xx GJ 09-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的对物管范围内的设备设施进行统一99、的分类、编码，便于对设施日常的维修、保养。2.0 适用范围 适用于公司管理项目的设施设备管理。3.0 职责3.1 各设备设施的管理责任人负责按分类和编码规定具体实施对设备的编码、标示；3.2 工程人员负责设备设施分类和编码规定的审核报主管批准,并由维修工（或指定人员）应按设备编码顺序建立设备台帐；3.3 管家部主管负责对设备的标示进行监督。4.0 程序4.1 编号规则(001、002、开始) 设备设施序号 设备设施类别编号 项目代码4.2 设备类别编号: DYG-低压配电柜 FJ-风机 GL锅炉 DJ对讲系统 KZ电气控制柜 DT电梯B水泵 BYQ变压器 KT空调 GYG高压配电柜 FDJ发电100、机 4.3 设施类别: CP-草坪灯 TY-庭院灯 TS-特色灯柱 SS-射树灯DM-地埋灯 SX-水下灯HT-花台灯 S-射灯设施设备分类和编码规定编 号xx GJ 09-xx版/次A/O页 次第2页 共2页YS-延时 B-壁灯 QB-跷板 T-筒灯 D-吊灯 XD-吸顶5.0 相关文件6.0 相关记录设施设备管理规程编 号xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第1页 共9页1.0 目的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。2.0 适用范围公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3.101、0 定义3.1 日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3.2 一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3.3 二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对102、电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3.4 中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对服务中心分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。3.5 大修工程设施设备管理规程编 号xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第2页 共9页103、 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。3.6 设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3.7 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3.8 状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4.0 设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）： 级设备：电104、梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5.0 设备管理模式采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结105、合的管理模式。5.1 对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包设施设备管理规程编 号xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第3页 共9页含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。5.2 对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5.3 对于级设备，采取事后维修，每年一次保养。序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年106、三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302风机每月每季每年五年八年0403电梯半月每半年每年三年六年0504发电机半月每季度每年五年八年0605干式变压器每季每年/0706空冷水机组半月每半年每年三年六年0807火灾报警系统每月每季每年/0907气体灭火系统每月每季每年/1007消防联动控制柜每月每季每年/1108公共天线系统每月每半年每年/1208对讲报警系统每月每季度每年/1308防盗监视系统每月每季每年/1409低压配电柜半月半年每年/1509高压开关柜每月每年/1613交通道闸每月每季每年三年六年1717BA系统每月每季每年/6.0 设备的建帐 6.1 品质管理部发放物业代码107、，服务中心给所管物业的全部设备编号，并用EXCEL编设施设备管理规程编 号xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第4页 共9页制机电设备统计表，录入电脑，通过网络传输到信息中心服务器或将软盘报品管部。6.2 服务中心对所管理的所有设施设备都应建帐；6.3 品质管理部对全公司设备设施建帐。7.0 设备质量缺陷整改 新入伙的服务中心，机电设备接管后，由品质管理部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，签订设备质量缺陷整改委托合同，整改达到物业公司标准后，由品质管理部验收，通过后，再与供方签订公共机电设备维修保养合同。7.1 设备标识管理7.1.1 设备标牌 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。108、对新入伙的物业，服务中心可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。7.1.2 设备的颜色设备一律按附表设备颜色规定的要求颜色进行刷漆。7.1.3 设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。7.1.4 设备标识牌由品质管理部统一设计。8.0 设备使用管理8.1 物业公共设备的操作使用权归服务中心，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得服务中心同意。8.2 服务中心维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本服务中心管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、109、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。8.3 服务中心机电主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。设施设备管理规程编 号xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第5页 共9页84 重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经品质管理部批准。90 设备维修保养管理91 计划9.1.1 维修保养计划9.1.1.1 供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报服务中心，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。服务中心审核、调整后110、，与服务中心保养范围内的计划汇总，于每年12月下旬报品质管理部审批，审批后的设备保养计划品质管理部、服务中心、专业公司各保留一份。 9.1.1.2 设备中修、大修、更新改造计划由品质管理部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。9.1.1.3 品质管理部根据月检报告，定期组织专家对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。9.1.2 检定计划9.1.2.1 电梯检定计划由品质管理部制定。9.1.2.2 计量器具检定计划由品质管理部制定。92 实施9.2.1 服务中心维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、中海有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公111、共机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录，服务中心维修班负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。9.2.2 发现设备故障（不属于维修班负责维修范围内的故障维修），维修班应用设备故障问题转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给服务中心答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给服务中心一书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，品质管理部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写设备外委维修申请表，报品质管理部经理审核,呈报主管副总经理批准后，设施设备管理规程编 号112、xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第6页 共9页再进行修理。若公司进行发包，由服务中心填写设备外委维修申请表按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由品质管理部组织招标。 关键设备发生故障，造成小区/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。服务中心/供方首先应电话通知品质管理部门，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。9.2.3 设备中修、大修、更新改造工程由品质管理部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质管理部组织有关人员（相关服务中心技术113、人员、品质管理部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。93 检查9.3.1 维修保养检查9.3.1.1 维修班人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用设备故障问题转呈单提交专业公司解决。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由服务中心维修班班长检查，按同类设备的30比例进行抽样，并填写保养检查记录；、级设备的“一级保养、二级保养”计划执行情况由物业服务中心机电设备主管检查，按同类设备的30比例进行抽样，并填写保养检查记录。 9.3.1.2 设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属、级设备由服务中心组织检定并备案；属级设备由114、服务中心机电主管检定，所有设备检定记录服务中心都应备案。 9.3.1.3 质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检记录。评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。9.3.1.4 设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质管理部组织。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、服务中心、品质管理部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。设施设备管理规程编 号xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第7页 共9页9.3.2 设备的检定 9.3.2.1 115、对于电梯，品质管理部每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。9.3.2.2 有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，服务中心须保护好计量表、柜上的铅封。9.3.2.3 计量器具万用表、钳形电流计由品质管理部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等由服务中心自行送检，将检定证书原件送品质管理部存档。10.0 设备安全管理10.1 持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。11.0 设备封存及报废管理11.1 设备封存 拟封存的、级设备由服务中心报品质管理部，服务中心计划安排设备封存前的处116、理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。服务中心应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。11.2 设备报废 对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修班填写设备（机具）报废单，报品质管理部经理审核后呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上写明。报废的设备及报废件，服务中心应妥善保管，并统一填写报废设备、器件清单，清单每半年上报公司品质管理部，由品质管理部确认有利用价值的统一调配、回收。 12.0 组织对供方的控制12.1 供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。1117、2.2 品质管理部每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。设施设备管理规程编 号xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第8页 共9页12.3 当发生严重投诉或事故时，品质管理部须组织人员对供方的质量体系进行审核。12.4 日常检查、监督服务中心服务中心按本规程要求执行，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修，予以确认，在保养、维修记录上签字。服务中心的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。130 设备技术档案资料管理13.1 设备运行记录、巡查记录、值班记录由服务中心填写保存。服务中心实施保养、维修的设备118、，由服务中心保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。 13.2 机电设备月检记录由质量管理部保管。13.3品质管理部保存、级设备维修记录，设备诊断记录，设备完好率评定统计记录。 14.0 相关文件及记录14.1 机电设备统计表 14.2设备(机具)购置申请表14.3设备(机具)验证单 14.4设备(机具)外委维修申请表14.5设备维修记录14.6设备报废单14.7设备保养计划表14.8、级设备保养记录14.9、级设备保养检查记录14.10级设备保养、检查记录14.11设备完好率统计表14.12设备完好率统计汇总表14.13电梯月检表14.14消防设备月检表119、14.15机电设备月检表设施设备管理规程编 号xx GJ 10-xx版/次A/O页 次第9页 共9页14.16公共机电设备维修保养合同14.17设备故障问题转呈单14.18工程竣工验收证明14.19报废设备、器件清单14.20楼宇接管验收移交工程资料清单14.21工程资料借阅单14.22公共机电设备验收单工程档案管理标准作业规程编 号xx GJ 11-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的规范公司各物业服务中心设备档案管理。2.0 适用范围公司各物业服务中心。3.0 职责3.1 工程维修工负责规程的组织与实施；3.2 管家部主管负责对规程执行情况的监督与指导。4.0 程序4.1 设备120、档案建立4.1.1 工程维修人员在接管物业后应将管辖范围内主要设备设施建立机电设备台帐，并在建档后的三个工作日内将台帐移交公司办公室存档；4.1.2 工程维修人员应在接管物业后将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号，所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；4.1.3 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡；4.1.4 设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此管家部主管 应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废或更换零部件及检查情况及时分别在设备台帐或设备卡上予以登录；4.1.5 设备台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由综合部保存，管家部保存复印件。4.2121、 设备的购置管理4.2.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置；4.2.2 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则；4.2.3 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行；4.2.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行；4.2.5 新添设备由工程维护部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求；4.2.6 采购设备应按照公司相关规定进行采购；工程档案管理标准作业规程编 号xx GJ 11-xx版/次A/O页 次第2页 共2页4.2.7 采购设备到达后，由管家部工程组进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理；4122、.2.8 经验收符合要求的采购设备按本规程相关规定纳入台帐、建立卡片等进行日常管理。4.3 设备状态标识4.3.1 管家部工程组应对设备状态进行标识，防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏；4.3.2 设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等；4.3.3 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；4.3.4 设备状态改变，标识应随之改变。4.4 设备的停用和封存4.4.1 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：A 多余设备；B 设备功能已不能满足提供服务需要的设备；4.4.2 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他行式对其状123、态的损坏；4.4.3 工程维护部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性；4.4.4 管家部主管 应填写设备停用或封存的报批单，经项目经理审核报公司批准后实施。4.5 设备的报废4.5.1 无修复价值的设备应予报废；4.5.2 报废设备应由工程维护部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：管家部主管 、设备运行人员、项目经理等；4.5.3 管家部主管应填写设备报废审批表，经公司领导批准后实施；4.5.4 需报废设备在未获报废批准前，应悬挂“待报废”标识；4.5.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识；4.5.6 管家部工程组应将批准的设备报废审批表报公124、司财务部一份。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC -023 机电设备台帐工程维护部工作监控标准作业规程编 号xx GJ 12-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的加强设备设施运行及维修工作管理的监控，确保维修工作质量。2.0 适用范围适用于管家部工程维修人员。3.0 职责3.1 项目经理负责设备运行维修管理工作的全面监控和指导；3.3 管家部主管负责设备运行维修管理的业务指导、检查、考核；3.4 工程班长负责维修组日常业务操作的落实。4.0 程序4.1 项目经理监控要求4.1.1 每月对小区内各设备设施运行管理工作进行一次全面检查，特别是重点部位的检查,包括高低压配电室、水125、泵房、中控室及电梯机房的安全运行管理，并予以记录，就有关问题提出指导意见；4.1.2 监督管家部主管 、工程班长的工作状况，及时调整设备管理工作业务架构，不断完善监督机制；4.1.3 通过与顾客、业主的沟通、回访，及时了解、掌握维修工作人员的职业道德、沟通能力及服务水平，并给予有效的培训和指导；4.1.4 及时核查安排工作的落实情况，跟进重大事项的处理结果；4.1.5 每季度组织对设备设施运行管理巡查工作进行评估，确保设备设施的安全运行。4.2 管家部主管监控要求4.2.1 检查本部门对设备运行管理制度的落实情况、工作规程执行情况，发现问题及时处理；4.2.2 每周对各设备房及设备运行情况进行126、一次全面检查，发现问题应及时安排整改和处理。对各岗位质量记录进行一次全面检查，并予以留言评估；4.2.3 每半月对小区各公共区域设备设施运行情况组织一次全面检查，对存在的问题安排及时进行维修处理；工程维护部工作监控标准作业规程编 号xx GJ 12-xx版/次A/O页 次第2页 共2页4.2.4 每周召开一次工程维护部工作会议，对本周工作情况进行总结，对下周工作进行安排；4.2.5 组织安排本部门的培训工作，不断提高维修人员的服务意识及维修技能。4.3 工程班长要求4.3.1 严格执行管家部的交接班制度，对维修组的工作状况进行评议，并提出改进要求；4.3.2 检查交接班的执行情况，确保各设施、127、设备的正常运行；4.3.3 每天对各岗位的质量记录必须进行一次全面检查，及时纠正不合格现象；4.3.4 监督维修人员的考勤、纪律和工作状态，并予以记录；4.3.5 监督所有维修人员的服务意识及维修质量，及时纠正违章行为；4.3.6 严格执行月考核制度，公平公正地评价各维修人员；4.3.7 每月全面检查、收集各岗位的质量记录交管家部主管审核存档。5.0 相关文件6.0 相关记录工程维修部值班管理作业规程编 号xx GJ 13-xx版/次A/O页 次第1页 共3页1.0 目的 规范值班管理，确保值班质量。2.0 范围适用于物业管理公司服务中心机电维修部值班工作。3.0 职责3.1 机电维修助理负责128、对值班工作的监控。3.2 机电维修部领班负责值班工作的具体安排和检查。3.3 机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。4.0 程序4.1 交接班操作。4.1.1 交班人员提前20分钟做好交班准备：a) 检查设备并确保运行正常；b) 搞好值班室和设备房卫生工作。4.1.2 接班人员提前15分钟到达值班岗位。4.1.3 接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a) 发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；b) 确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。4.1.4 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应注意聆听，如有疑问可向交129、班人提问，直至双方清楚。4.1.5 接班人查看上班的机电运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。4.1.6 交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确认。4.1.7 交接完毕后所发生的问题由接班人负责。4.1.8 有下列情况之一不能交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；b) 接班人未到岗，交班人不准下班；工程维修部值班管理作业规程编 号xx GJ 13-xx版/次A/O页 次第2页 共3页c) 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d) 在倒闸操作和事故处理过程中；e) 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协130、助。4.2 值班操作要点。4.2.1 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。4.2.2 坚守岗位，不得串岗。4.2.3 按有关运行管理作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4.2.4 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。4.2.5 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修主管同意并签字方可调班。4.3 停送电操作要领。4.3.1 正常情况下的倒闸操作：a) 机电维修主管提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；b) 运行组接到通知后，一天内完成以下工作：立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情131、况实地考察其可行性；若不可行应立即汇报情况，并说明原因；若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知客户服务中心。c) 客户服务中心接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户；d) 倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；e) 在确定时间内，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：停电：先停负荷开关，后停隔离开关；送电：先送隔离开关，后送负荷开关。f) 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；工程维修部值班管理作业规程编 号xx GJ 13-xx版/132、次A/O页 次第3页 共3页g) 做好各项相关记录。4.3.2 紧急状态下的倒闸操作：a) 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作，根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；b) 停电后立即通知机电维修主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；c) 做好各种记录，重大事故应立即报告服务中心主任。4.4 值班房、设备房卫生管理制度。4.4.1 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。4.4.2 各专业值班人员负责各自专业设备房133、的卫生清洁工作：a) 水电工负责配电房、水泵房卫生清洁卫生；b) 空调房负责空调机房卫生清洁工作；c) 电梯工负责电梯房卫生清洁工作。4.4.3 接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4.4.4 各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。4.4.5 机电维修主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。5.0 记录 xx-GC-020交接班记录。 6.0 相关文件 水泵房管理制度编 号xx GJ 14-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的保证设备房规范管理及二次供水设备正常运行，保障用户日常生活不受影响。2.0 适用范围适用于项目二次供水水泵房134、的管理。3.0 职责3.1 管家部主管 负责检查、监督设备运行状态；3.2 工程维修工负责设备日常巡视与运行、保养。4.0 程序4.1 设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作；4.2 非工作人员进入水泵房必须经管家部主管和项目经理批准后，由专人陪同方可进入；4.3 保持良好的通风、照明以及应急照明在停电状态下的正常使用，门窗开启正常无破损；4.4 泵房内各类水泵、各类开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志简单易懂、正确无误，高压用电设备有危险标志，并安有防触措施；4.5对水泵进行日常巡视 、检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查水泵控制柜的指示灯，观察水泵压力表压力并填写好水泵135、房巡检记录表；4.6生活水泵每星期进行轮换运行一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在消防灭火状态下能正常启动；4.7 生活水泵、消防泵主接触器开关元件每月检查清洁一次；4.8不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经管家部主管 同意方可进行；4.9消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，选择开关应置于自动状态；4.10 消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物，水泵房机组每月清扫一次，设备外表无锈、无积尘、水、油渍；4.11水池观察孔盖好并上锁，钥匙由值班员管理，透气管用纱布包扎，防杂物掉入水池中；4.12 管道每年年底12136、月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘；4.13 按照设备维修保养计划表进行维修保养。给排水设备操作规程编 号xx GJ 15-xx版/次A/O页 次第1页 共3页1.0 目的为了及时处理给排水设备设施突发性故障，确保设备性能稳定，保证给排水系统正常运行。2.0 适用范围适用于所接管项目给排水设备、设施的运行管理。3.0 职责3.1 管家部主管负责制度的制定及设备运行管理；3.2 维修班长负责制度的执行及运行安排；3.2 设备运行人员负责给排水设备设施的操作、巡查、记录、异常情况及时报告。4.0 程序4.1给排水设备运行管理规程4.1.1维修人员负责给排水系统的操作、运行监控并记录给排水137、设备（设施）启动时的各项技术数据，倾听机械部件运转时有无异常情况，每日最少应对给排水设备巡查一次，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力表指示并记录于水泵房巡检记录表中；4.1.2 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍；4.1.3给排水维修人员每两小时巡视一次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井；4.1.4在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给管家部主管，请求协助解决；4.1.5管家部主管 负责给138、排水设备综合管理，包括收集设备的技术资料、档案，材料的采购计划、零星设备配件的编制，并与公司衔接外委修理事宜；4.1.6停水管理工作程序：A 因市网停水、维修等原因造成停水，应提前提醒业主/住户及商家储存生活和经营用水；并由管家部主管 通报物业服务中心所有人员知晓，以便做好解释工作；B 由管家部提前24小时将书面通知贴于单元大门侧告示板上以告知用户；C 因突发事件停水，应立即将书面通知贴于大门口的告示板上，并在1小时内联系有关部门处理并由管家部做好用户的停水解释工作；D 检修完毕，恢复供水后，将单元及告示牌上的停水通知及时取下。4.1.7给排水设备运行检查表给排水设备操作规程编 号xx GJ 139、15-xx版/次A/O页 次第2页 共3页序号项目巡 检 内 容定期检查保养内容与要求质 量 标 准一供水泵检查水泵运行、水泵控制柜、检查阀门、避震接头、压力表、止回阀检查控制箱元器件检查接地装置、防护罩每月检查、清洁一次，检查其运行情况、流量、扬程等主要参数，电机绝缘测试，电流检测。每季进行润滑加油、补漏保养。每年作大保养一次，保养范围：全面检查、轴承清洁加油、泵体润滑油更换、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺栓以及避震器磨损度。控制柜箱：内外清洁、紧固连接线接点、检修空气开关、接触器触头、检查各电气元件、检测绝缘电阻等。止回阀：检查阀体、紧固连接螺丝等。各水泵运行主要参数（流量、扬程等）140、符合出厂要求。管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象，机械轴无漏水，盘根轴封滴水不成线。电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠、无缺损，电机绝缘电阻大于0.5M。二水箱管道及附件检查进出阀门检查溢水管，排污阀检查水箱盖检查管道、水箱外观各水位控制器，信号传感器、PLC程序控制器等每月进行一次全面检查，确保各设备正常运行。生活水箱每年清洗两次，并进行水质化验。每年进行一次压力表校验。管道中所有的减压阀门、压力表、过滤器等附件每年保养一次，保养范围：补漏、加油。外围141、外露管道每年整理、油漆一次。水质良好，符合卫生防疫要求。各浮球阀自动启闭灵活、可靠。各进出阀门启闭活动有效，无渗漏。溢水管畅通，箱底排污阀良好。减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效。各管道设备等无锈蚀，无渗漏。压力表读数准确。三层面设备检查卫生洁具检查给、排水管路每月一次全面检查层面给排水管道。每月一次检查坐便器低水箱零件。每月一次试用洗手间洁具功能，检查延时冲洗阀。盥洗室各水龙头齐全有效，无渗漏。坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏。所配置的各附件齐全。各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。四排水系统检查排水管道、检查口、排水横管检查排水泵及控制检查集水井、明沟每月一142、次检查污水排水泵，检查其工作情况是否正常，测量绝缘电阻、接地功能与运行电流。每年一次污水排水泵大保养，保养范围；全面检查、轴承清洁加油、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝等。每半年一次检查室外排水井，及时清理杂物等。各排水管道畅通，无渗漏、堵塞。各检查口标记清楚，操作方便。各排水横管无倒返水，排水畅通。排水泵运行与控制正常有效。给排水设备运行检查一览表五机房环境保护机房、配电柜环境清洁检查机房工具及消防器材机房、设备全面清扫，1次/月机房、设备清洁，无积尘、水积、油渍，无乱堆杂物和易爆、易燃物品。消防设施及各工具完好有效。4.2 给排水设备操作程序A、给水设备、水泵操作流程示意图设置管道压143、力为正常值，水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置开启进水阀开启出水阀按控制柜上“启动”按钮，开动水泵供水当管道压力接近设定值时，将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行。按水泵控制柜上的“停止”按钮，水泵停止供水。B、排水设备（潜水泵）操作流程示意图按控制箱上“停止”按钮，水泵停止排水按制控箱上转换开关拨到“手动”位置按制控箱“启动”按钮，开启水泵排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态5.0 相关记录xx-GC-012水泵房巡检记录表 xx-GC-034设备运行状态月报表给排水系统维护保养规程编 号xx GJ 16-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.144、0 目的确保给排水设备（设施）处于良好状态，保证生活用水的需要。2.0 适用范围适用于所接管项目给排水设备、设施的维修保养工作。3.0 职责3.1管家部负责向用户通知停水情况；3.2管家部主管负责给排水设备（设施）保养计划的制定和综合管理及检查监督；3.3维修人员负责给排水设备（设施）的操作、监控、记录、维修保养。4.0 程序4.1管家部主管每年12月份编制下一年度设备维修保养计划表及制定大、中修计划；4.2管家部主管组织进行周检、月检，并于每月组织相关人员对给排水设备（设施）进行一次检测工作，填写设备运行状态月报表；4.3管家部主管组织维修人员按照设备检查保养计划表要求进行维修保养；4.4给145、排水维修人员按设备维修保养计划表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于水泵房巡检记录表、设备保养记录表；4.5给排水设备故障的排除一般不超过8小时，若8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报物业服务中心协调解决；4.6凡是夜间发生的，不影响业户，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由给排水维修人员隔天进行维修；4.7管家部主管提供工作指导及检查监督；4.8需停水进行维修保养时，按停水管理工作程序执行。4.9给排水设备设施检查保养表序 号项 目保 养 内 容周 期01水泵机组外观擦洗、除污半月压力表指示不正常、更换不定期测试、检查、紧固半年水泵如渗漏，146、更换盘根填料不定期机械润滑，加润滑油半年给排水系统维护保养规程编 号xx GJ 16-xx版/次A/O页 次第2页 共2页02管道如渗漏，补漏如锈蚀，防锈、刷漆不定期03阀门如漏水，紧固螺丝如锈蚀，除锈、润滑月04台盆，小便池，马桶如渗水，维修如损坏，更换月05水箱清洗，损坏维修半年06潜水泵止回阀坏维修，网罩清洁不定期或月07井盖外观除锈，油漆，方向规范季08雨污水管道、化粪池定期检查清掏检查每季、清掏每年5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-027 设备保养记录表xx-GC-012 水泵房巡检记录表二次供水卫生制度编 号xx GJ 17-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目147、的保证二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2.0 适用范围适用于接管项目二次供水的管理。二次供水是指从一次配水网引入的水通过二次供水装置再次(或多次)提供给用户使用的生活用水。3.0 职责3.1管家部主管负责提出年度水池（箱）的清洗消毒申请及二次供排水操作人员的健康体检、业务培训的组织、联系工作。并负责联系卫生部门的水质检查联系工作；3.2工程维护人员向管家部通报水箱清洗情况，由管家部负责发出停水通知，并向用户或单位解释停水原因。4.0 程序4.1二次供水卫生管理的要求4.1.1给排水工作人员负责水池（箱）的管理，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、加锁，水口干净148、，并申办二次供水卫生合格证；4.1.2新建、扩建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计审定和工程验收。4.2每年至少两次对水池（箱）进行清洗及消毒，清洗、消毒完毕后应进行水质化验。4.3通知管家部在每次水池（箱）清洗消毒计划实施前一天张贴停水通知；4.4放水为确保用户的正常用水，放水时间必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时，并记录在水池(箱)清洗及消毒记录表开始放水时间和结束时间；4.5二次供水的清洗消毒程序通过外委方进行，根据双方签定的协议，工作程序和施工安全由乙方负责，保证清洗后的 水质达到国家卫生标准，并向物业服务中心提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测报告；二次供水149、卫生制度编 号xx GJ 17-xx版/次A/O页 次第2页 共2页4.6注水在清洗工作结束后，开闸向水池（箱）注水，以达到标定水位高度。并加盖加锁；4.7记录和报告4.7.1由管家部主管 负责安排整个清洗消毒的工作的协调配合，并负责记录清洗、消毒工作的全过程监控；4.7.2卫生防疫站的卫生检测结果报告单、水池（箱）清洗检测报告单原件交由办公室存档备查。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-033水池(箱)清洗及消毒记录表配电房安全管理制度编 号xx GJ 18-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的保障供用电设备安全，防止事故的发生，满足用户正常用电需求。2.0 适用范围 适150、用于所管项目配电房的安全管理。3.0 职责3.1物业服务中心管家部主管 负责配电房设施设备的日常管理，制度制定及督导、检查工作；3.2 维修班长负责配电房值班安排及巡查工作；3.3 值班电工负责值班工作及制度的执行。4.0 程序4.1配电室内供配电设备由电工执行24小时操作、监控、记录，认真执行交接班制度，发现问题及时解决，抄填高、低压配电运行记录时，应监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行；4.2非工作人员进入配电室，须经管家部主管 或项目经理批准后，在电工陪同下方可入内；4.3保持良好的通风及照明，门窗开启灵活；4.4消防设施完备，保证应急灯停电状态下能正常使用，配电室内禁止吸烟，151、危险警示标识明显；4.5保持配电室清洁卫生，做到地面、墙面、门窗、设备无积尘、无水渍、无油渍，防小动物设施齐全完好；4.6不得擅自更改配电室设备线路及器材，若要更改须经管家部主管 或项目经理同意后，方可更改；4.7对机房应当做到随时上锁，钥匙由当班值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。5.0 相关记录： xx-GC-011电运行记录表 低压配电控制柜维修保养规程编 号xx GJ 19-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的 保障供用电设备安全，维护电力系统稳定、经济运行，防止事故的发生。 2.0 适用范围 适用于所管项目供配电设备设施管理。3.0 职责3.1物业服务中心管家部主管 负152、责供配电系统设备的日常管理，设备的日常保养，月度巡检，重大问题的组织解决；3.2物业服务中心维修班负责供配电设备的操作和保养；4.0 程序4.1严格按照供配电系统设备保养计划进行设备的保养；4.2工作过程应严格遵守电气安全作业规程，停电管理程序；4.3低压配电柜设备一般情况下由专业电工负责维修保养，高压配电柜、变压器申请外委修理，对高压柜、变压器由专业电工负责外部环境的保养、清洁；4.4电工按供配电设备检查保养计划要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于设备保养记录表、高、低压配电运行记录表；4.5根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、坚固接线端子等保养工作；4.6各系统的维修保养以不影响物153、业管理区域正常运行为原则，特殊情况、须报告领导，及时通知受影响的用户；4.7维修保养结束后，应将有关工作情况记录在高、低压配电运行记录表上；低压配电控制柜维修保养规程编 号xx GJ 19-xx版/次A/O页 次第2页 共2页4.8低压配电柜检查保养序号检查保养项目保 养 内 容周 期01配电屏清洁月02电器仪表外表清洁，显示正常，固定可靠月03继电器、交流接触器外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音压接良好、标号清晰、绝缘无变色、老化月04控制回路压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化月05指示灯、按钮、转换开关外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活月06绝缘设备（鞋、手套等）在指定位置放好，154、完好无损月07电容无功补偿功率因数0.9以上，电容接触器完好，电容补偿三相平衡月08母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年09配电屏对地测试接地良好,应小于4欧。年5.0 相关文件6.0 相关记录 xx-GC-027 设备保养记录表xx-GC-011 电力运行记录表干式变压器维护保养规程编 号xx GJ 20-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的 保障变压器设备正常运行，维护电力系统稳定、经济运行，防止事故的发生。 2.0 适用范围 适用于所管项目供配电设备设施管理。3.0 职责3.1 物业服务中心管家部主管 负责设备保养计划的制定及日常巡检和重大问题的组织解决；3.2 物业服务中心155、维修班长负责按保养计划安排设备的保养工作及巡查和设备的管理；3.3 物业服务中心维修班负责供配电设备的操作和保养。4.0 程序4.1 保养前须填写配电室工作票经管家部主管 批准后方可进行操作；4.2 在巡视检查过程中，可通过仪表、保护装置及各种指示信号等了解变压器运行情况；4.3 检查变压器的响声是否正常，绝缘套管是否清洁、有无破损；4.4 检查一、二次母线不应过松过紧，接头接触良好，不过热；4.5 检查变压器三相电流的平衡情况；4.6 检查变压器三相温度是否正常；4.7 停电清扫检查4.7.1 清扫瓷套管及有关附属设备；4.7.2 检查母线及接线端子等连接点接触情况；4.7.3 摇测绕组的绝156、缘电阻以及接地电阻。4.8 变压器的检修4.8.1 变压器的小修至少1年一次；a) 测定线圈的绝缘电阻；b) 清扫瓷套管和外壳，发现瓷套管破裂，胶垫老化应及时更换；c) 拧紧引出线的接头，如发现烧伤，应用砂布擦光后接好；d) 检查变压器的接地是否良好，地线是否腐蚀，腐蚀严重时应及时更换。干式变压器维护保养规程编 号xx GJ 20-xx版/次A/O页 次第2页 共2页4.8.2 变压器的大修周期（变压器一直在正常负荷下运行，可考虑10年大修一次）a) 检查铁芯、线圈、分接开关和引出线；b) 清扫壳体，必要时重刷油漆；c) 检查控制测量仪表、信号和保护装置；d) 装配变压器按试验规程规定的项目进157、行测量和试验；e) 试验合格后将变压器重新投入运行。4.9 以上保养完毕须在设备保养记录表上进行记录。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-009 工作票 xx-GC-027 设备保养记录表高压倒闸操作规程编 号xx GJ 21-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的 熟练掌握高压倒闸规程确安管全操作。2.0 适用范围 适用于所管项目高压供配电设备设施管理。3.0 职责3.1管家部主管 负责高压配电系统设备的日常管理、规程制定及督导检查工作；3.2 维修班长负责高压倒闸操作、监护工作的安排及检查；3.3 配电运行人员负责规程的执行。4.0 程序4.1 高压倒闸时须严格执行配电室158、工作票填写制度经主管批准后方可进行操作,操作完毕须在高压配电运行记录表上进行记录；4.2 送电前认真检查各高压开关是否断开，然后再按高压开关低压总开关各分路开关送电，停电则相反；4.3 送（停）电操作时，至少应有2人在场；4.4 送（停）电操作时，必须关上开关柜门；4.5 除特殊情况外，禁止带负载停电；4.6 倒闸时必须穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋并有监护人；4.7 高压送电操作程序4.7.1 操作10KV母线PT柜，用手柄顺时针摇入手车，控制屏上指示灯应指示接合；4.7.2 操作10KV进线柜（开关柜），用手柄顺时针摇入手车，控制屏上指示灯应指示接合； 转动进线柜储能开关储能，储能指159、示灯亮，表示已储能；然后顺时针转动进线柜分合闸控制开关到合闸位置。合闸指示灯亮，表示已合闸，并观察高压带电显示装置是否三相带电；4.7.3 操作10KV计量柜，用手柄顺时针摇入手车，控制屏上指示灯应指示接合；4.7.4 操作10KV各支路（变压器）柜，用手柄顺时针摇入手车，控制屏上指示灯应指示接合，转动支路进线柜储能开关储能，储能指示灯亮，表示已储能；然后顺时针转动进线柜分合闸控制开关到合闸位置。合闸指示灯亮，表示已合闸，并观察高压带电显示装置是否高压倒闸操作规程编 号xx GJ 21-xx版/次A/O页 次第2页 共2页三相带电。4.8高压停电操作程序4.8.1 操作10KV各支路（变压器）160、柜，反时针转动支路进线柜分合闸控制开关到分闸位置；分闸指示灯亮，表示已断开，然后用手柄反时针摇出手车，控制屏上指示灯应指示断开；并观察高压带电显示装置是否三相带电。4.8.2 操作10KV计量柜，用手柄反时针摇出手车，控制屏上指示灯应指示断开。4.8.3 操作10KV进线柜（开关柜），反时针转动支路进线柜分合闸控制开关到分闸位置；分闸指示灯亮，表示已断开，然后用手柄反时针摇出手车，控制屏上指示灯应指示断开；并观察高压带电显示装置是否三相带电。4.8.4 操作10KV母线PT柜，用手柄反时针摇出手车，控制屏上指示灯应指示断开。4.8.5 操作完毕须在所停电的配电柜上挂上“禁止合闸”标志。5.0 161、相关记录 xx-GC-009 工作票xx-GC-011电力运行记录表柴油发电机房管理制度编 号xx GJ 22-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的 通过对机房的规范管理保证设备的正常运行。2.0 适用范围 适用于所管项目发电机房的管理。3.0 职责3.1物业服务中心管家部主管 负责发电机房设施设备的日常管理，制度制定及检查工作；3.2维修班长负责发电机房值班巡查及工作安排；3.3值班电工负责值班工作及制度的执行。4.0 程序4.1值班人员每天必须对发电机房进行日常巡视，作好相应记录，要求非工作人员严禁入内；4.2检查发电机机油油位、水箱水位、柴油油位是否合乎标准要求；4.3电瓶电162、压或电瓶充电器、电瓶水液位都应在正常范围内；4.4检查输配电控制柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，各线路接触应紧固，控制柜内外清洁无灰尘；4.5如遇停电在物业公司领导同意下，值班人员应迅速启动发电机组供电；4.6每月发电机组空载运行二次，运行时间15分钟，以便及时发现问题，并保证蓄电池有足够容量使发电机起动；4.7每次试机或投入运行均要做好运行记录；4.8机房内严禁烟火，消防设备设施完好，保持发电机房内通风、照明设施完好，以及应急灯在停电状态下的正常使用。机房内卫生由值班人员每天打扫一次，确保机房地面和设备外表的清洁，无油污积水；4.9 机房内不能堆放任何杂物，更不能存放易燃易爆物品163、；4.10 按照维修保养计划对发电机组进行定期维修保养；4.11 遇紧急情况时维修人员应立即到位排除故障，保证设备正常运行。5.0 相关文件6.0 相关记录柴油发电机运行操作规程编 号xx GJ 23-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的 通过对发电机的运行操作，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等正常运行，满足用户应急安全用电的使用需求。2.0 适用范围 适用于发电机日常保养及紧急停电安全运行。3.0 职责3.1供配电人员负责发电机的操作、监控、记录；3.2管家部主管 负责柴油发电机的安全业运行及检查监督。4.0 程序4.1发电机组运行操作规程4.1.1在发电机164、运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查；4.1.2润滑部分：检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位且不会添加过量（HI位置）；4.1.3冷却系统；检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5cm位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤；切勿在水箱水温高热时往水箱加冷水，避免惊缸。4.1.4燃油系统：请确定油箱是否加满柴油、油路是否畅通；4.1.5在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题165、后，迅速手动启动发电机；4.1.6启动程序：a) 在发电机控制盘上启动运行启动：按下“start”，自动预热10秒，激化预热器，发电机自行起动。当发动机组启动后，各项指标达到正常后，才可合上负载开关；如果不能起动，起动时间不要超过57秒。保持每隔10秒，重复开机步骤。如果起动了4 次柴油发电机运行操作规程编 号xx GJ 23-xx版/次A/O页 次第2页 共2页仍未着车，则要停下来参看柴油机手册。b) 停机方法正常停机：要停机时，先把发电机组输出负荷开关扳下“off”(柄向下)，让发电机组在无负载情况下运转5分钟以便冷却。然后按“Stop”停机，发电机组即会停止； 紧急停机：如按下紧急停机按166、钮或控制旋钮拧到“Stop”(停机)位置，发电机组立即停止。在再起动之前，控制旋钮拧到“Stop”(停机)位置，紧急停止按钮顺时针旋转复位及确认消除警报。4.1.7 运行操作须在发电机组运行记录上进行记录。4.2安全运行规程4.2.1为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照本文件“运行操作规程”进行工作；4.2.2做好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等；4.2.3操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温；4.2.4发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温167、度及机械系统运行情况；4.2.5发电机在运行中操作人员不得擅离职守；4.2.6发电机不准超负荷运行；4.2.7保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的容量进行检查；4.2.8若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。5.0 相关文件6.0 相关记录 xx-GC-028发电机组运行记录柴油发电机保养规程编 号xx GJ 24-xx版/次A/O页 次第1页 共3页1.0 目的 通过对发电机的保养，使发电机随时处于正常状态并延长其使用寿命。2.0 适用范围 适用于日常保养、维修及清洁。3.0 职责3.1管家部主管 负责柴油发电机组保养计划的制定及检查监督；3.2 维修班长负责保养计划的执行安排及检查；168、3.3 值班电工负责发电机清洁、维修保养。4.0 程序4.1值班电工负责柴油发电机维修保养，重大维修外委修理；4.2管家部主管 每年12月制定下年度柴油发电机组设备检查保养计划，并按运行情况制定中修、大修计划；4.3值班电工按柴油发电机组设备检查保养计划要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于设备保养记录表，零部件更换及大修情况同时记录于设备零部件更换及大修记录表；4.4每月空载运行二次，每次15分钟；4.5平时要保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，蓄电池内液体是否足够，润滑机油油质油量正常；4.6故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决重要部位故障，应将故障原因、解决方案169、书面上报管家部主管 和项目经理；4.7管家部主管 负责工作指导和检查监督；4.8运行检查及保养周期柴油发电机保养规程编 号xx GJ 24-xx版/次A/O页 次第2页 共3页保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1检查机油位1检查冷却水位2检查空气及机油滤清器1检查电瓶充电系统1排出柴油过滤水分1检查冷却水和防锈剂1检查驱动皮带张力11检查燃油油位4检查电瓶液位及比重1检查发电机头排风口1更换润滑油和滤清器1检查水箱管路有无松脱或磨损1更换柴油滤清器1清洁冷却系统1发电机外部170、清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H；机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤清器更换燃油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对断路器的固定螺丝紧固，发电机电源输出端与电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养柴油发电机保养规程编 号xx GJ 24-xx版/次A/O页 次第3页 共3页5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-027 设备保养记录表xx-GC-010设备设施抢修171、（中修、大修）记录表电梯安全操作规程编 号xx GJ 25-xx版/次A/O页 次第1页 共3页1.0 目的确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。2.0 适用范围适用于各物业服务中心电梯的运行管理。3.0 职责3.1 管家部主管 负责电梯设备的安全管理及相关制度的制定督导和检查；3.2 电梯设备责任人负责电梯的日常巡视工作，发现问题及时处理，无法解决的故障报告管家部主管 ，并及时通知电梯维保单位进行维修，并对电梯维保单位的维修及定期保养工作质量进行监督。4.0 程序4.1 电梯安全操作规程4.1.1 电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作；4.1172、.2 电梯维修人员应按照电梯日常巡视检查表对电梯进行检查；4.1.3 开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层；4.1.4 严禁在电梯运行中开启厅门；4.1.5 每日按照要求对电梯进行巡视检查，发现问题立即处理；4.1.6 电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源；4.1.7 严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行；4.1.8 手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回原处；4.1.9 检修时，必须有两人以上，协调配合、相互提醒确安管全；4.1.10 维修时，如机房无人必须锁上机房门；4.1.11 进入轿顶、底坑173、作业时，必须切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动,以免挂伤；4.1.12 检修时的短接跨线，完工后必须拆除；4.1.13 更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）；电梯安全操作规程编 号xx GJ 25-xx版/次A/O页 次第2页 共3页4.1.14 电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由维修人员保管。4.2 操作注意事项4.2.1 全自动运行a) 进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/手动开关置于自动状态；b) 将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按所174、需楼层，电梯即可正常运行；4.2.2 手动运行a) 将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。电梯呈开门状态；b) 按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电梯进入手动状态运行；4.2.3 安全运行程序a) 监控中心安管员24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知电梯维修人员，杜绝乘客的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯；b) 电梯维保人员应按照电梯检查保养表进行检查保养，并作好记录，电梯维修人员还应督促外委电梯公司按照合同要求进行相关的工作；c) 维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示；d) 任何人不得在电梯机房、轿厢、井道内玩耍、吸烟、打闹。4.2.4 运行175、异常a) 当发生火灾时监控中心安管员打开消防开关，将电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修人员应当迅速关闭无消防功能的电梯；b) 当发生地震时根据震前预报由电梯维修人员关闭所有电梯，地震后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行；c) 当电梯进水时电梯安全操作规程编 号xx GJ 25-xx版/次A/O页 次第3页 共3页底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。d) 电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-029 176、电梯日常巡检表电梯困人救援规程编 号xx GJ 26-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的 电梯出现故障时能安全及时解救被困人员。2.0 适用范围 公司各物业服务中心。3.0 职责3.1 管家部主管 负责规程的制定及检查、督导；3.2 维修人员负责规程的执行。4.0 程序4.1 切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标示牌；4.2 检查电梯机房内情况是否一切正常；4.3 机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的平层标记，确定轿厢停放的位置；4.4 如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米：4.4.1 用专用厅门钥匙开启厅门；4.4.2 轿顶用人力开启轿厢门；4.4.3177、 协助乘客离开轿厢；4.4.4 重新将厅、轿门关妥。4.5 如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出乘客：4.5.1用对讲机通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭；4.5.2 用抱闸扳手前：A 确保电梯总开关已切断；B 确保所有厅门、轿门已关好。4.5.3 使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮；4.5.4 将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准；4.5.5 再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，178、轿厢会由于自重而移动，为电梯困人救援规程编 号xx GJ 26-xx版/次A/O页 次第2页 共2页了避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动，以免发生意外；4.5.7 慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。4.6 使用厅门钥匙开启前，必须确保轿厢地坎与厅门地坎相差小于100毫米才能让乘客离开轿厢；4.7 当所有乘客离开电梯后必须把厅、轿门关好；4.8 操作时尚应注意：如果轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正确方向移动。4.9 发生火灾、地震、停电且应急不能及时供电梯运行的特殊情况179、，致多台电梯同时停梯、困人，并需盘车解救时，中控室在得到应急求助信号联系工程人员解救时，应讲明停梯困人情况，工程人员在人手紧张的情况下应同时通知安管人员进行安抚。5.0 相关文件6.0 相关记录电梯维修保养规程编 号xx GJ 27-xx版/次A/O页 次第1页 共3页1.0 目的确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。2.0 适用范围适用于各物业服务中心电梯的运行维修管理。3.0 职责3.1电梯设备责任人负责电梯的日常巡视工作，发现问题及时处理，无法解决的故障报告管家部主管 ，并及时通知电梯维保单位进行维修，并对电梯维保单位的维修及定期保养工作质量进行监督；3.2管家部主管 180、应每月根据合同规定和电梯运行状况对电梯维保单位保养情况进行评估，并将评估结果及要求书面知会电梯维保单位，同时报公司备案；3.3在保养合同到期前三个月，由项目经理组织相关人员对电梯维保单位进行评估，确定合同是否续签，并报公司审批。4.0 程序4.1 维修保养工作过程中，严格遵守电梯安全操作程序；4.2 电梯设备责任人按电梯日常巡视检查表内容进行日检、周检，机房每周打扫一次；4.3 电梯维保公司按电梯维保合同对电梯作周、月、季、年保养，按电梯维修保养工作程序规定记录；4.4 日检4.4.1日常巡视项目每天检查控制柜和电机温度是否过高，空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常；4.4.2每天巡视客梯、181、货梯的运行情况，如有异常需立刻停止使用并及时处理或通知服务供方处理，做好对服务供方维修、保养的监督工作，并做好记录。4.5 周检4.5.1 电梯设备责任人每周清洁机房一次；4.5.2 电梯设备责任人或服务供方应每周一次对电梯的主要机构和设备检查其动作的可靠性和工作的准确性，并进行必要的修正和润滑，其内容包括：电梯维修保养规程编 号xx GJ 27-xx版/次A/O页 次第2页 共3页a) 轿厢按钮和停车按钮检查其动作，要求动作可靠，操作轻便；b) 轿厢照明应良好，光亮足够、信号(指示器、方向箭头)准确；c) 平层机构检查平层准确度，要求平层误差在7MM以内；d) 轿厢门检查门的开关动作，要求开182、关门灵活，舒适感好。自动门检查门的重开线路(按钮、安全触板、光电管等)；e) 厅门检查门锁是否灵活，接点之间是否正常，在必要时进行调节更换；f) 检查门导轨中有无污物；g) 检查制动闸的情况，制动盘与制动瓦之间的间隙是否正常及有否磨损，必要时调整或更换制动瓦；h) 曳引机和电动机 检查油位是否在油位线上，必要时添加润滑油；i) 接触器 检查触头、衔铁接触情况是否良好，有无熔焊和积碳；j) 检查驱动电动机有无异常噪声和过热现象，轴承温升不超过80摄氏度；k) 导向轮、选层器 检查其润滑、运行情况；l) 检查开门机磁笼是否灵活，电磁力是否足够。4.5.3 电梯设备责任人或维保承包方每2周清洁各电梯183、轿顶、底坑各一次，做到无积尘。4.6 季度检 4.6.1 机房a) 维护人员应对其一般重要机械和电气装备进行蜗轮蜗杆减速箱及电动机轴承端润滑检查是否正常；b) 制动器动作是否正常、制动瓦与制动盘之间的间隙是否正常；c) 曳引钢丝绳是否渗油过多而引起滑移；d) 限速器钢丝绳、选层器钢带是否磨损、锈蚀；e) 继电器、接触器、选层器等工作情况是否正常，触头及主要部件紧固螺钉有否松动。4.6.2 轿厢顶和井道a) 检查门的操作、调节和清洁门驱动装置的部件，如电动机皮带轮的皮带、电动机、磁笼、速度控制开关、门悬挂滚轮、安全开关和弹簧等；电梯维修保养规程编 号xx GJ 27-xx版/次A/O页 次第3页184、 共3页b) 清洁轿门、厅门门坎和上坎(门导轨)；c) 检查全部门刀和门锁滚轮之间的间隙与直线度情况；d) 调节和清洁全部厅门及其附属件，如尼龙滚轮、触杆、开关门铰链、门滑轮停止块、门与门坎之间的间隙等；e) 检查并清洁全部厅门门锁和开关触点，以及井道内的接线瑞子；f) 检查对重装置和轿厢联接件(补偿链)；g) 检查轿厢、对重导靴的磨损情况和安全钳与导轨的间隙，必要时予以调换和调整；h) 检查每根曳引钢丝绳的张紧是否正常，并做好保洁员作。4.6.3 轿厢内部a) 检查轿厢操纵箱上的按钮和停车按钮的工作情况；b) 检查轿厢照明、轿厢信号指示器、方向指示箭头、蜂铃的工作情况，必要时调换灯；c) 检185、查轿厢门的开关动作情况(按钮、安全触板、光电管、关门限制器等)；d) 检查紧急照明装置；e) 检查并调节电梯起动、运行、减速和停止是否舒适良好；f) 检查平层准确度；g) 层站检查停靠层厅门旁的按钮及厅外层楼指示器的工作情况。4.7 年检电梯在运行一年之后，维保单位须负责由技术监督局对电梯的年度技术检验工作，物业服务中心电梯设备责任人应予配合，按要求检查电梯的机械、电气、安全设备的情况和主要零部件的磨损程度，磨损量超过允许值或损坏的部件须更换。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-029 电梯日常巡检表xx-GC-006 服务供方设备保养维修记录电梯运行管理制度编 号xx GJ 28-x186、x版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。2.0 适用范围适用于各物业服务中心电梯的运行管理。3.0 职责3.1 管家部主管负责制度的制定及督导、检查；3.2 电梯设备责任人负责电梯的日常巡视工作，发现问题及时处理，无法解决的故障报告管家部主管，及时通知电梯维保单位进行维修，并对电梯维保单位的维修及定期保养工作质量进行监督；4.0 程序4.1 遵守公司各项规章制度，按照安全操作规程操作，杜绝事故发生；4.2 熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查，提高维修技能；4.3 严格按照设备维修保养计划对电梯进行维修、保养，并作好记录；187、4.4 应有两人同时对电梯进行维修保养，两人间要配合协调，互相提醒，确安管全；4.5 每天上、下班高峰期前，应巡视电梯，发现问题及时处理；4.6 对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录；4.7 做好电梯的保洁，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅；4.8 出现火警时，应及时停用电梯消防电梯除外，将消防电梯降至一楼，使之处于消防状态；4.9 电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层；4.10 协助、督促电梯维保单位搞好电梯的维修保养工作；4.11 当电梯年检期临近时，通知维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保188、单位整改不合格项目；4.12 妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告；4.13 保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。5.0 相关记录电梯机房管理制度编 号xx GJ 29-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。2.0 适用范围适用于各物业服务中心电梯机房设备设施的运行管理。3.0 职责 电梯责任人负责对电梯机房设备设施的每日检查，并作好电梯日常巡查记录。保证电梯随时处于正常状态。4.0 程序4.1 电梯机房内所有设备非电梯维修工作人员、电梯公司专业人员，禁止操作；4.2 非工作人员进入机房，须经管家部主管189、和项目经理批准后，由电梯维修人员陪同，方可进入；4.3 保持良好的照明和通风，保持机房内温度适宜，保持门窗开启灵活无破损；4.4 保持机房内整洁，不准堆放杂物；4.5 消防器材完备良好，并放置在易取处，机房内严禁吸烟；4.6 因电梯维修保养造成停机，应在一楼放置告示牌。5.0 相关文件6.0 相关记录对讲门禁系统维护保养规程编 号xx GJ 30-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的保证所管项目对讲门禁系统处于正常工作状态，保障业主人身、财产安全。2.0 适用范围 适用于公司管理项目的对讲门禁系统的管理。3.0 职责3.1 管家部主管 负责对讲门禁系统设备设施管理的监督检查；3.2190、 维修班长负责对对讲门禁系统保养维护进行安排，及时将设备的异常状况记录，并告知设备责任人进行处理； 3.3 设备责任人应按设备运行保养计划表进行维修保养，填写设备保养记录表，对发现的问题及时处理或及时通知维保单位处理。4.0 程序4.1 检查可视对讲每条分支通话、图像是否正常；4.2 检查管理平台主机在通话时，其音质与图像是否达标；有无声小、图像滚动不稳定故障；4.3 检查管理平台主机与各单元门口机的串线频率是否超高；4.4 各可视门口机在通话、开锁时是否可靠动作；4.5 检查管理平台是否能及时收到住户的报警联动信号，应按设备运行保养计划表定期测试；4.6 检查可视对讲系统一、二次供电是否安全191、可靠；4.7 检查各接线端子有无松脱现象；4.8 维保完后应及时填写设备保养记录表。5.0 相关记录 防盗监控系统维护保养规程编 号xx GJ 31-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的保证所管项目防盗监控系统随时处于正常工作状态，保障业主人身、财产安全。2.0 适用范围 适用于公司管理项目的安防设施设备管理。3.0 职责3.1 管家部主管 负责防盗监控系统管理工作的监督检查；3.2 维修班长负责对防盗监控系统保养工作进行安排，及时将设备的异常状况记录，并告知设备责任人处理； 3.3 设备责任人应按设备运行保养计划表进行维修保养，填写设备保养记录表，对发现的问题及时处理。4.0 192、程序4.1 每周检查系统不间断电源的开启情况；4.2 检查系统的不间断电源供给的负载电压情况；检查红外探头、监控摄像机一、二次供电是否可靠；4.3 检查红外探头护罩是否完好、紧固；4.4 每周检查红外探头动作是否安全、可靠；4.5 摄像机图像是否正常，有无强干扰信号；4.6 各摄像机在键盘调控时，旋转与变焦是否正常；4.7 红外报警系统联动摄像头时主机切换联动是否正常、有效；4.8 硬盘录像机录像时，其格式与设置是否正确；4.9 各红外监控设备应保持一定的清洁度，应按照设备运行保养计划表定期保养，并填写设备保养记录表，设备维修记录表；4.10 各摄像机立杆或支架应定期查看、加固。5.0 相关文193、件6.0 相关记录巡更系统维护保养规程编 号xx GJ 32-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的保证所管项目巡更系统随时处于正常工作状态，保障业主人身、财产安全。2.0 适用范围 适用于公司管理项目的安防设施设备管理。3.0 职责3.1 管家部主管 负责巡更系统管理工作的监督检查；3.2 维修班长负责对巡更系统保养进行安排，及时将设备的异常状况记录，并告知设备责任人处理； 3.3 设备责任人应按设备运行保养计划表进行维修保养，填写设备保养记录表，对发现的问题及时处理。4.0 程序4.1 检查巡更器电量是否正常；4.2 检查巡更器充电器输出电压是否正常；4.3 检查巡更点是否有效，194、对无效的巡更点进行及时更换；4.4 检查巡更点指示牌是否脱落；对已脱落的指示牌及时补上，并清洁外观；4.5 对备用的巡更器应每月充一次电并放置好；4.6 应每季度检查一次巡更器的内置电池是否漏液，对漏液的电池及时更换；4.7 维修保养后及时填写设备保养记录表。5.0 相关记录道闸系统保养作业规程编 号xx GJ 33-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的规范道闸系统的保养程序，确保道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。2.0 范围适用于物业服务中心各岗亭道闸的保养工作。3.0 职责3.1 机电维修员负责组织监督道闸的保养工作。3.2 机电维修部维修人员具体负责依据此规程实施各道闸的保养工195、作。4.0 程序4.1 保养内容：4.1.1 修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。4.1.2 取下齿轮箱顶盖，打开齿轮箱门，对各转动轴加润滑油。4.1.3 补充齿轮箱内机油。4.1.4 全面紧固电线接头、修锉电器触点。4.1.5 检查电容器有变质漏油时，立即替换。4.1.6 检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。4.1.7 打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关紧固。4.1.8 全面抹擦箱内各部件灰尘。4.2 保养周期：服务中心机电维修部维修工应按下列频次保养道闸系统：4.2.1 修整挡车杆，每月检查保养1次。4.2.2 给各转动轴加润滑油，每月检查保养1次。4.2.3 补充齿轮箱内机油，每月196、检查1次。4.2.4 紧固电线接头，修锉电器触点，每月检查保养1次。4.2.5 检查电容器，每月检查保养1次。4.2.6 检查箱门、箱盖密封，每月检查保养1次。4.2.7 查验齿轮磨损及限位开关紧固，每年6月及12月各1次。4.2.8 全面抹擦箱内各部件灰尘，每月检查保养1次。4.3 本规程作为机电维修员工的绩效考评的依据之一。5.0 相关文件5.1 设备综合管理作业规程。5.2 公共设施安装/维修作业规程。火灾报警控制系统维护保养规程编 号xx GJ 34-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的保证所管项目火灾报警控制系统，随时处于正常工作状态。2.0 适用范围 适用于公司管理项目197、的消防设施设备管理。3.0 职责3.1 管家部主管 负责对火灾报警控制系统保养进行指导与监督；3.2 维修班长负责对火灾报警控制系统保养进行安排，及时将设备的异常状况记录，并告知设备责任人处理，不能处理的问题及时汇报管家部主管并通知消防维保单位；3.3 设备责任人应按设备运行保养计划表进行运行保养，并填写设备维修记录表、设备保养记录表，对发现的问题及时处理。4.0 程序4.1 每月应检查一次消防报警控制柜，并检测UPS电源切换系统，并对蓄电池组进行充放电试验，清扫控制柜内飞尘；4.2 每月应检查一次火灾报警控制器功能、性能；通过火灾报警控制器上的手动检查装置，检查火警、各类故障监控功能、消声功198、能和打印功能是否正常；4.3 检查UPS电源能否自动切换，检查所有指示灯、信号灯、显示器开关等是否正常；4.4 每季应对系统中安装的火灾探测器、模块、按钮等进行全面检查；采用专用检测仪分批对火灾探测器加烟或加温试验，检查火灾报警控制器的声光、显示等报警是否正常，报警区域、探测点号是否准确；4.5 对失效的火灾探测器及时维修更换；4.6 设备保养维护后应及时填写好设备维修记录表、设备保养记录表。5.0 相关文件6.0 相关记录消火栓、喷淋系统维护保养规程编 号xx GJ 35-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的确保消火栓、喷淋设备（设施）处于良好状态，保证保障业主人身财产安全。2.199、0 适用范围适用于所接管项目消防系统的消火栓、喷淋设备、设施的维修保养工作。3.0 职责3.2 管家部主管 负责消火栓、喷淋设备（设施）保养计划的制定和综合管理及检查监督；3.3 维修人员负责消火栓、喷淋设备（设施）的监控、记录、维修保养，发现问题及时向管家部主管 汇报并通知维保单位处理。4.0 程序4.1 维修人员每周至少一次对消防喷淋系统进行巡查，并填写日常巡查记录表，以了解设备运行情况，巡检内容如下：4.1.1 消火栓泵增压泵a) 检查阀门、避震接头、压力表、旁通阀；b) 检查运行情况；c) 检查电气控制和各元件；d) 检查管道、设备外观。4.1.2 喷淋泵喷淋管道a) 检查管道附件和各200、阀门；b) 检查运行情况；c) 检查电气控制和器件；d) 检查接地装置、防护罩；e) 检查喷淋头规格、安装；f) 检查管道水压。4.1.3 消防接合器、消火栓管网a) 检查各层消火栓及附件；b) 检查启动报警系统；消火栓、喷淋系统维护保养规程编 号xx GJ 35-xx版/次A/O页 次第2页 共2页c) 检查顶层消火栓出水压力；d) 检查户外立式消火栓；e) 检查消防进水管网、阀门。4.2 每月由消防维保单位与维修班、安管部一起对消火栓、喷淋系统进行一次全面检查，并填写消防系统检查记录表、设备保养记录表，检查内容如下：4.2.1 每月一次检查、保养消防水泵、喷淋泵工作压力，润滑部位加注润滑油201、；4.2.2 绝缘性能测试，接地保护测试，运行电流测试；4.2.3 控制柜内清扫，检查面板标志符合要求、指示灯、按钮、开关等保持良好；4.2.4 每月试验运行消防泵、喷淋泵检查消防泵启动、出水、流量、压力是否正常；4.2.5 检查、保养报警阀及附件设施：清除报警阀、过滤器的杂质；进出口压力表、压力开关、信号阀、水力警铃等必须保持良好，动作可靠、灵敏；4.2.6 检查消防水泵接合器：外观检查接口、附件完整、无渗漏；安全阀、放水阀清除水锈；阀门加注润滑油、保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷油漆；4.2.7 检查消火栓外观并防锈刷漆，定期放去锈水清除杂质；4.3 每年检查一次消火栓、喷淋系统联动；4.4202、 每年检查一次管网系统和管路附件。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-019 日常巡查记录xx- GC-030 消防系统检查记录表风机运行及维护保养制度编 号xx GJ 36-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的保证所管项目的送、排烟风机得以正常运行。2.0 适用范围 适用于公司管理项目的设施设备管理。3.0 职责3.1 管家部主管 负责对送、排烟风机运行及保养工作进行指导与监督；3.2 维修班长负责对送、排烟风机运行、保养进行安排，及时将设备的异常状况记录，并告知设备责任人处理；3.3 设备责任人应按设备运行保养计划表进行运行保养，并填写风机运行记录表、设备保养记录表，对203、发现的问题及时处理。4.0 程序4.1 风机运行4.1.1 各送、排烟风机在风机房应每月手动运行2次；4.1.2 各送、排烟风机在消防监控中心远程自动运行不得少于1次；4.1.3 运行完风机后并填写好风机运行记录。4.2 风机保养4.2.1 按保养计划进行风机保养，并对维保单位的保养工作进行监督；4.2.2 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好；4.2.3 坚固各部分松动的螺丝及联轴器；4.2.4 检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点；4.2.5 手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检修；4.2.6 调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；4.2.7 检查与更换各接合面间的垫片和204、密封填料；4.2.8 清洁电机及风滤器和机壳内部；4.2.9 向转动部分加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性、稳定性；4.2.10 检查调节阀的机械开闭状态，开闭角度标志；风机运行及维护保养制度编 号xx GJ 36-xx版/次A/O页 次第2页 共2页4.2.11 手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音；4.2.12 各远程控制箱（含箱内原件）全面检查；4.2.13 连续三次停开机检查手动、自动控制的正确性、可靠性；4.2.14 连续运转30分钟，验证风机运转正常，每半年对风机进行一次定期保养检修，并填写设备保养记录表。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC205、-031 风机运行记录xx-GC-027 设备保养记录表消防系统检查保养标准作业规程编 号xx GJ 37-xx版/次A/O页 次第1页 共3页1.0 目的保证所接管项目的设备设施得以正常运行，保障业主商家人身生命财产安全。2.0 适用范围 适用于公司管理项目的消防系统管理。3.0 职责3.1 控制中心值班员负责24小时对消防主机与联动柜监视与操作，及时将设备的异常状况记录，并告知设备责任人或通知维保单位处理；3.2 设备责任人应每天对消防主机与联动柜进行巡视，对发现或被告知的问题及时处理或通知维保单位处理；3.3 管家部主管 负责对维保单位的维保质量进行评估；3.4 项目经理负责对安全部、管206、家部工程组、维保单位的作业行为进行协调、指导与监督。4.0 程序4.1 设备责任人每天至少一次对消防系统进行巡查，并填写日常巡查记录表，以了解设备运行情况，巡检内容如下：4.1.1 喷淋头有无漏水，自动与手动报警器有无遗失，消火栓内水带水枪是否缺少；4.1.2 消防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置；4.1.3 水泵电控箱电压是否正常，指示为多少；4.1.4 观察各压力表的指示，并作比较看是否正常；4.1.5 控制中心正常与否，有无异常报警等；4.1.6 干粉灭火器数量、是否使用及使用数量。4.2 每月由维修班与安管部一起对消防系统进行一次全面检查，检查内容如下：4.2.1 观207、察火灾报警器(包括区域报警器或楼层显示)和联运控制装置，各种显示是否正常，时钟是否正确；4.2.2 火灾报警器和联动装置的各种功能是否正常，如：主备电转换、自检、消声、复位、查地址、查容量、探头、屏蔽、开启、对讲等；消防系统检查保养标准作业规程编 号xx GJ 37-xx版/次A/O页 次第2页 共3页4.2.3 模拟火灾响应和故障报警试验，查一个防火区，查探测和手动按钮；4.2.4 消防通信检查，检查通话是否清晰、准确；4.2.5 检查水系统压力表是否正常；4.2.6 检查阀门有无跑、冒、漏、滴的现象；4.2.7 开启一个末端试水阀放水，检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作，消防控制室208、报警显示是否正常；4.2.8 防火分隔现场控制按钮及遮拦是否完好；4.2.9 防火分隔手动和现场电动开启卷帘门，观察设备运行情况，门有无卡、碰、擦情况，延时限位是否正常，电动机运行有无异常；4.2.10 排烟、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象，风机能否正常工作。4.3 定期检查4.3.1 除进行以上检查外，还应由公司组织进行季检、年检，并填写消防系统检查记录表，检查内容如下：4.3.2 启动消防水泵、排烟风机、正压风机，观察设备运行是否正常，各阀门启闭是否灵活，电控箱及消防联动控制台及各种显示是否正常；4.3.3 备用设备自动投入功能试验，检查是否正常；4.3.4 输入电源为双电源时，还应进行该209、功能检查；4.3.5 火灾事故广播检查：检查选层广播切换功能，采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常，有无不响喇叭；4.3.6 检查声光讯响器有无不响不亮的现象；4.3.7 消火栓放水试验，检查各阀门启闭是否正常，测试出水水压是否符合要求；4.3.8 联动控制台功能是否正常；4.3.9 消火栓泵、自动喷淋泵在联控台上显示是否正确，在各控制启动时，能否正常启动；4.3.10 防火卷帘门手动和联动试验、检查其控制功能、延时、反馈、信号开启是否正常；4.3.11 通风、空调防排烟设备联动控制检查，分别进行手动和联动试验，其联动逻辑关系和功能应符合要求；消防系统检查保养标准作业规程编 号xx GJ 3210、7-xx版/次A/O页 次第3页 共3页4.3.12 消防电梯及其它联动设备均要求进行手动和联动控制检查，查其功能和显示应符合要求；4.3.13 普查水系统各阀门位置是否正常，有无锈蚀和卡死；4.3.14 自动喷淋系统末端试水阀和消火栓箱阀，排放污水，冲洗管道；4.3.15 水泵、风机及管道、阀门、防火卷帘门等应进行全面检查、维护、保养；4.3.16 加装灭火器内干粉等。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-019 日常巡查记录xx- GC-030 消防系统检查记录表空调机房管理规定编 号xx GJ 38-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0目的保障空调设备正常运行，使用户感到满意211、。2.0 适用范围 适用于空调设备运行管理。3.0 职责3.1 物业服务中心管家部主管 负责相关文件的制定，对责任人进行现场抽查、指导；3.2 维修班长负责对维修空调机房管理制度进行贯彻、督促检查；3.3 维修人员负责管理制度的执行。4.0 程序4.1 非工作人员进入空调机房须经管家部主管 或项目经理批准后，由空调维修人员陪同，方能进入；4.2 空调机房内机电设备由空调维修人员负责操作，其他人员不得擅自操作；4.3 运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机；4.4 消防设备完好，机房内严禁吸烟；4.5 保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物；4.6 空调维修人员应根据气212、温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的；4.7 保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。5.0 相关文件6.0 相关记录空调运行操作规程编 号xx GJ 39-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0目的为了规范空调开、关机的操作，确保及时、可靠供冷。2.0 适用范围适用于各物业服务中心空调的运行管理。3.0 职责3.1维修班长负责综合分析机组运行参数，判断机组运行状态，采取必要措施处理异常情况，解决一般技术问题，及时向领导报告，提出维修建议方案。3.2维修人员根据负荷大小，规范操作空调主机，作好各项记录。4.0 程序4.1开机准备4.1.1检查前一班的记录，注意有无故障停机和维修保213、养的记录，不准随意启动带故障的设备。4.1.2检查机房冷冻、冷却水系统阀门的位置是否正确，打开欲开启设备的进、出水阀。4.1.3检查膨胀水箱水位及冷却塔水位是否正常。4.1.4检查电源电压是否正常，正常电压应该在380V10%，即在342V418V之间，电压超高不准开机，否则容易击穿主板。4.2开机操作4.2.1打开欲开启主机两端冷冻、冷却管上的电动蝶阀，打开相应冷却塔出水电动阀及其风机，再启动相应冷却泵、冷冻泵。4.2.2各设备启动间隔约在1分钟左右，在前一台设备已投入正常运行，各项参数趋于稳定以后，再开启当前的设备。4.2.3观察塔、泵的各项运行参数是否正常，如系统内有积气，电流是否正常等214、。4.2.4检查冷水机组的冷冻、冷却水进出口压差，正常值应为0.080.1Mpa之间。4.2.5按主机面板上的按钮“ON”后松手，显示屏将显示“启动程序已开始”。4.2.6压缩机启动后，全面检查控制室和主机面板上的各项参数是否在正常值，按时现场检查主机、水泵和凉水塔的运行状况并作好空调主机房操作记录及水泵冷却塔运行记录，发现异常情况即时处理，重大问题及时向上级汇报。4.3停机操作4.3.1按主机面板上的按钮“OFF”停机。空调运行操作规程编 号xx GJ 39-xx版/次A/O页 次第2页 共2页4.3.2三分钟停冷却塔风扇、冷却水泵。4.3.3为节约能源，房间的空调如果要求在某一时刻停机，主215、机可于该时间提前2030分钟停机，而冷冻水泵不停机（利用余冷），此时可以改变关泵时间，即等主机停机三分钟后关冷却泵、凉水塔风扇，而冷冻水泵数十分钟后关闭。4.3.4如在夜间运行，当冷冻水温度在78间，可停主机三分钟后停凉水塔风扇、冷却水泵。4.3.5待冷冻水温升至17左右时，按顺序开凉水塔风扇、冷却泵、冷冻泵、主机。4.3.6停机后应继续保持冷水主机处于预热状态，以便再次启动。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-041空调系统水泵冷却塔运行记录xx-GC-042空调机房运行记录空调保养操作规程编 号xx GJ40-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0目的为了规范空调维修保养工作，216、确保空调系统各项性能完好2.0 适用范围适用于所管项目空调设备设施管理。3.0 职责3.1 物业服务中心管家部主管 负责设备保养计划的制定及日常巡检和重大问题的组织解决；3.2 物业服务中心维修班长负责按保养计划安排设备的保养工作及巡查和设备的管理；3.3 物业服务中心维修班负责空调设备的操作和保养。4.0 程序4.1维修班负责大厦空调设备的维修工作，并按空调系统保养计划做好设备保养。4.2当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行调整和排除，不能排除应立即向上级主管报告。4.3根据系统设备的特点，重点做好除尘、防锈、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。4.4设备维修过程所要更换的零件和充灌的制217、冷剂，必须详细记录。4.5工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。4.6排放气体和焊接管时，注意防火用电安全。4.7系统保养以不影响正常运营为原则，对突发障故应在短时间内排除。4.8系统的保养工作结束后应填写设备保养记录表4.9日保内容4.9.1对机组进行清洁保养。4.9.2对管道、闸阀、仪表的保养和检查。4.9.3检查控制电柜各线路接头是否有松脱的现象及电器发热情况。4.9.4检查管路分接头、阀门处是否冷煤有泄漏。4.9.5检查水泵、电机的工作状态有无异常。4.9.6对温度计、压力表及其它仪表的检查。4.9.7对风柜的电机检查，皮带的松紧，过滤网的清洁。4.9.8对冷却塔、218、风机盘管、过滤网进行清洁保养。空调保养操作规程编 号xx GJ 40-xx版/次A/O页 次第2页 共2页4.10月保内容4.10.1清洗公共区划空调机尘网，每月清洗两次冷却塔。4.10.2检查排风机、新风柜、冷却塔加注润滑油，调整三角皮带。4.10.3对水泵加注润滑油，控制电柜进行清洁除尘。4.10.4对水管过滤网进行清洁，对水质进行检查。4.10.5对水处理过滤灌进行反冲清洗，对控制电柜进清洁除尘。4.10.6每月的运行情况，发现现问题及时解决，不能解决的提出方案，并报告上级.5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-019 日常巡查记录xx-GC-027 设备保养记录表监视和测量装置控219、制标准作业规程编 号xx GJ 41-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1.0 目的通过对监视和测量装置的定期检定，保证仪器的计量、测试准确有效。2.0 适用范围本程序适有于对公司各需要定期检验的监视和测量装置(以下简称监测装置)的管理。3.0 职责3.1 工程维护部负责定期组织对监测装置进行校验，并建立相关档案；3.2 各使用部门负责按规定正确使用、维护监测装置。4.0 程序4.1 监测装置范围序号装置名称使用地点1万用表维修用检测仪器2兆欧表维修用检测仪器3钳形电流表维修用检测仪器4高压验电器维修用检测仪器5绝缘工具(绝缘棒、绝缘靴、绝缘手套等)维修用防护工具6直尺维修用检测工具7压力表220、管道压力测量4.2 监测装置的购置采购部门在指定合格供方中购买各部门所需的监测装置，购回的监测装置应交工程维护部送法定检定机构检定合格后方可使用，工程维护部负责对监测装置的使用人员进行使用及维护指导。4.3 监测装置的管理4.3.1 工程维护部于每年年底制定下年度监视和测量装置检定计划，经项目经理审核并报公司批准后实施；4.3.2 工程维护部负责建立监测装置汇总表，明确记录各装置的检定日期及检定周期，监视和测量装置控制标准作业规程编 号xx GJ 41-xx版/次A/O页 次第2页 共2页并在规定周期内将检测装置送相关法检定机构进行检定或校准，保证其精度符合技术要求，经检定或校准合格的监视和测221、量装置方可使用，工程维护部应做好监测装置的检校记录；4.3.3 工程维护部主管负责组织人员对监测装置进行巡检，保证监测装置正常使用；4.3.4 各物业服务中心应指定专人负责监测装置的日常使用维护，发现未经检定合格或已过检定周期或已失效或损坏的监测装置应及时送相关法定检定机构进行维修、检定、校准；4.4 各使用部门应妥善保护监测装置的检定合格标识。5.0 相关文件6.0 相关记录xx-GC-016监视和测量装置汇总表监视和测量装置管理规定编 号xx GJ 42-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1 目的保证监视和测量装置、仪器的计量、测试准确有效。2 适用范围适用于公司各物业服务中心监视和测量222、装置。3 职责3.1 工程维护部确保各水、电、气表铅封完整；3.2 工程维护部负责计量器具的送检；3.3 专业工程师制定检验计划，并按时监督校验；3.4 电力局、自来水公司、煤气公司负责对小区内各水、电、气表进行检验。4 程序4.1 值班维修人员每月抄表时检查水、电、气总表，确保其铅封完整，如不完整立刻通知相关公司，并书面记录，报主管；4.2 工程维护部专业工程师对工程维护部所拥有的各类监视和测量装置制定检验计划，工程维护部员工送检；4.3工程维护部员工配合电力局、自来水公司、煤气公司负责对小区内各水、电、气表进行检验。5.0 相关文件监视和测量装置自校规定6.0 相关记录监视和测量装置自检规223、定编 号xx GJ 43-xx版/次A/O页 次第1页 共2页1 目的保证监视和测量装置、仪器的计量、测试准确有效。2 适用范围适用于公司各物业服务中心监视和测量装置。3 职责3.1 工程维护部专业工程师制定自校规程；3.2 工程维护部维修班长制定监视和测量装置的检定计划并负责实施外检和自检。4 程序4.1 公司采购一块1.5级精密压力表作标准器具，每年到标准计量局送检一次。检定合格后，管家部工程组在仪表背面贴上有效使用标签，做好记录并专人管理，做为控制压力表的对比检定标准。未经工程维护部批准，任何人不得随意借出或出仓作其它用途；4.2 管家部工程组将对用于测量控制的仪表按一定时间间隔用标准表224、进行检测；4.3 测试应在同等客观条件下，用标准仪表与被测仪表对同一量值进行测量，并分别读取数据，用以下公式进行计算： 标准仪表读数值 被测仪表读数值 % 被测仪表精度值 标准仪表精度值 被测仪表的量程值满足上述结果为合格，否则为不合格；4.4 对检测不合格的控制仪表，应及时做报废处理，并用经检定的合格品予以更换；4.5 温度计的自检方法：将被检温度计与合格温度计同时放入同一盆水中,观察两温度计的读数。反复在不同温度的水中试验三次，每次记下被检温度计与合格温度计的读数及读数差值，如三次平均误差不超过0.5摄氏度，则被检温度计检定合格；4.6 直尺监视和测量装置自检规定编 号xx GJ 43-x225、x版/次A/O页 次第2页 共2页4.6.1 将被检直尺与合格直尺放在同一光滑水平面上,其起始端一致,并紧邻相置；4.6.2 观察被检直尺与标准直尺的刻度。并记录下被检直尺与合格直尺的读数及差值；4.6.3 按上述操作反复三次，如三次平均误差不超过0.5厘米，则被检直尺检定合格。4.7 压力表4.7.1 将一三通阀一头连接合格压力表，一头连接打压机，另一头连接被检压力表；4.7.2 将被检压力表的指针调整在起始位置“0”处；4.7.3 将空压机通电打压观测合格压力表与被检压力表指针的摆幅值并记录；4.7.4 在不同压力段如上测试三次，两表三次读数差值的平均值小于或等于0.02Mpa则被检压力表226、合格。5.0 相关文件监视和测量装置管理规定6.0 相关记录xx-GC-017监视和测量装置自校检测表防避雷设施管理标准作业规程编 号xx GJ 44-xx版/次A/O页 次第1页 共1页1.0 目的为避免房屋建筑物遭受雷击损害，同时确保房屋电气设备和用电的安全。2.0 适用范围适用于公司各物业服务中心。3.0 职责3.1 物业服务中心管家部主管 负责防避雷设施管理工作组织与执行；3.2 维修人员负责防避雷设施设备的日常巡视保养；3.3 公司负责防避雷设施设备管理的监督与指导。4.0 程序4.1 每年应在雨季到来之前进行一次避雷装置的检测工作。由物业服务中心申报，经公司批准后由相关质检部门进行227、检测。合格证由公司存档，物业服务中心留存复印件；4.2 物业服务中心工程维护部维修人员应对避雷设施进行日常巡视检查，内容包括：4.2.1 避雷网、避雷带相互间的连接要焊接牢固，不能开焊脱节；4.2.2 引下导线与上下导体的连接须牢固可靠，地极夹板不能有锈蚀或接触不良现象；4.2.3 埋入地下部分的地极导体及地极母线不能暴露在地面上；4.3 检测时，在进行接地极的测试前要将引下导线与地极的引上导线连接点断开，测试完毕要做出详细测试记录；4.4 避雷针接地极的接地电阻值，应用接地电阻测定器测定，当测定的电阻值超过规定时，应采取补救措施，使接地电阻值得到改善，保证避雷设施能起到安全防范作用。4.5 228、对经检查测定失效的避雷装置，以及丢失、损坏了的接闪器、导线和接地极等，应及时予以修复。5.0 相关文件及相关记录 xx-GC-032 防雷设施检测表 设施设备应急处理程序编 号xx GJ 45-xx版/次A/O页 次第1页 共4页1.0 目的规范设备在故障状态下及紧急状态下的处理程序，避免造成设备事故。2.0 适用范围公司物业服务中心。3.0 职责3.1 物业服务中心管家部主管 负责各设备设施应急处理程序的落实与检查；3.2 物业服务中心工程维修人员负责设备设施应急处理程序的执行；3.3 项目经理负责设备设施应急处理程序的监督检查与指导。4.0 程序4.1 供电事故应急处理4.1.1 触电处置229、 发现有人触电时，当值变配电值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：a) 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；b) 用干燥的衣服或绝缘塑料垫住，将触电者脱离电源；c) 防止触电者在断电后跌倒；如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；d) 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；e) 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死230、亡，应当立即对其进行人工呼吸，人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.1.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置 判断跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告班长/主管，请求支援解决；如故障已排除应立即恢复供电。设施设备应急处理程序编 号xx GJ 45-xx版/次A/O页 次第2页 共4页4.1.3 变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理规程处置；4.1.4 变配电房发水浸时的处置 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知管家部主管 ，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应231、立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等）；确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。4.1.5 “市电”停电时的处置 当值变配电室值班电工应按柴油发电机运行及维修保养规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过10分钟。4.2 给排水事故应急处理4.2.1 主供水管爆裂的处置 立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房设备；立即通知管家部主管 。综合部联络供水公司进行抢修；管家部负责通知相关的用水单位和业户关232、于停水的情况；在管家部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；供水公司修好所爆部位水管后应由维修工开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松劲现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。4.2.2 水泵房发生水浸时的处置a) 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知管家部主管 ，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；设施设备应急处理程序编 号xx GJ 45-xx版/次A/O页 次第3页 共4页f) 确认湿233、水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；g) 如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.2.3 “市电”停时的处置 维修人员应立即启动应急柴油发电机，并进行巡视监控。从“市电”停到重新正常供水定时间为15分钟。4.3 电梯事故应急处理4.3.1 当火灾发生时a) 中控室值班人员打开迫降开关,将消防电梯全部降至基站；b) 消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯；c) 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。4.3.2 当发生地震轻微的地震对电梯破坏不大,震级较强时,可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨，有一部分导线可能切断，一些元件可能会误动作。a) 电梯维修工应尽快将电梯停在安全234、楼层，把乘客引导到安全地方；b) 运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；c) 当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用；d) 如果电梯因其他原因失去控制或发生超速而无法掌握时，乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢， 各项安全装置将自动起保护作用，会制停轿厢；e) 当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。4.3.3 当电梯进水时a) 底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；b) 当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源235、；c) 电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。4.4 空调事故应急处理设施设备应急处理程序编 号xx GJ 45-xx版/次A/O页 次第4页 共4页4.4.1 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置a) 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；b) 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；c) 救护人员应穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人一组，确安管全；d) 对于不同情况的中毒者采取不同的方法：对头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；e) 如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；236、f) 如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用20%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗；g) 排除泄漏后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正常运行。4.4.2 中央空调机房发生水浸时的处置a) 视进水情况关掉中央空调机组,拉下总电源开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知管家部主管 ，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；e) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；f) 如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.5 消防事故应急处理4.5.1 当237、消防主机出现异常情况(如水浸入),应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源,以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁；4.5.2 当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时, 立即关掉相关设备的电源,迅速用干粉或“1211”灭火器扑灭。5.0 相关文件6.0 相关记录 xx-GC-039 停水/电/气/试消防设施申请（通知）单 业户家庭安装/维修作业规程编 号xx GJ 46-xx版/次A/O页 次第1页 共9页1.0 目的 规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。2.0 范围 适用于物业管理公司辖区内住户家庭安装/维修工作。3.0 职责3.1 机电维修主238、管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况。3.2 机电维修领班负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。3.3 机电维修部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。4.0 程序4.1 水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求。4.1.1 水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守物业服务中心员工服务管理作业规程。4.1.2 水电维修员进行户家庭安装/维修时，要做到如下两面点：a) 自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；b) 不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长或机电维修主管，请求支援解决。4.1.3 水电维护员进行住户家庭维修应征询住户意见，尽量恢复维修239、前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。4.1.4 水电维修员进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成洋必要的返工或引起住户投诉。4.1.5 水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净等），按与住户约定的时间提前5分钟（特殊情况除外）。4.1.6 水电维修员来到住户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用轻轻。见业户家庭安装/维修作业规程编 号xx 240、GJ 46-xx版/次A/O页 次第2页 共9页到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意事方可进入室内进行安装/维修。4.1.7 水电维修员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮好、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。4.2 家庭维修。4.2.1 日光灯维修：a) 检查测量日光管两端电压是否良好，否则更换一个启辉器；b) 检查启辉器管脚接触是否良好，否则整修启辉器座；c) 检查启辉器电容是否打穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；d) 检查光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换241、；e) 检查镇流器是否烧断、或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；f) 维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。4.2.2 开关维修：a) 计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；b) 拉下总电源开关，用万用表检查有列短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后逐一检查，直至故障排除；c) 拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；d) 故障全部排除后，换上一个同规格的开关；e) 试验开关应开闭正常。4.2.3 电表维修：a) 计算住户242、是否超载用电，如是则要求住户增容；b) 对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；c) 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；业户家庭安装/维修作业规程编 号xx GJ 46-xx版/次A/O页 次第3页 共9页d) 电表安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；e) 会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。4.2.4 水咀、闸阀维修：a) 关掉水咀、阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；b) 拧开水咀或闸阀，如密胶垫损坏则应更换一个同规格的胶垫；如阀杆磨损243、严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；c) 在水咀或水管螺牙段缠水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀；d) 开水试验，螺牙连接处应不漏水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。4.2.5 水表维修：a) 关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；b) 拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；c) 装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；d) 水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表转动灵活。e) 会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记244、录。4.2.6 煤气热水器维修：a) 开机时不着火： 检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常，否则应更换电子打火总成； 检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。b) 开机时有“嘭”的爆炸声： 先关闭煤气瓶阀门；业户家庭安装/维修作业规程编 号xx GJ 46-xx版/次A/O页 次第4页 共9页 用电风筒吹干高压打火线； 调整点火间隙； 开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拆开叫磁阀修理（加润245、滑油、擦除脏物）； 打开煤气瓶阀门。开机点火正常，反复试35次。c) 燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；d) 先导阀门控制的煤气热水器维修： 开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀； 开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物）。4.2.7 煤气灶维修：a) 开机不着火： 开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；清除空气进气门脏物。b) 燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头脏物；清除空气进气门脏物。c) 漏煤气：如软管接头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。4.2.8 坐厕水箱维修：a) 水箱246、浮球阀漏水：用手轻轻抬高浮阀杆如能止漏，则应调整浮球杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀如不能止漏则应修整浮球封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。b) 水箱出水胶塞漏水业户家庭安装/维修作业规程编 号xx GJ 46-xx版/次A/O页 次第5页 共9页调整胶塞位置；如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。4.2.9 电热水器维修a) 开关跳制：电热棒生锈或老化导致漏电，此时则应更换同规格的电热棒；如是开关本质量问题则应更换同规格的开关。b) 电热水器不热水，如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。4.2.10 油烟机维修：a) 检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电热247、棒；b) 检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同规格的电动机；c) 检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；d) 检查电动机温度保护器是否烧坏，哪烧坏则直接短接温度保护器。4.2.11 空调器的维修：a) 询问住户关于空调器的故障情况；b) 检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；c) 观察电器元件、接头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；d) 观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；e) 用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂248、；f) 观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；g) 用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器； h) 用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30。C）：低压为0.490.54 Mpa，高压为1.171.37 Mpa；业户家庭安装/维修作业规程编 号xx GJ 46-xx版/次A/O页 次第6页 共9页i) 用钳形表测量运转电流，比较249、测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；j) 全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。4.3 空调器安装。4.3.1 窗式空调器安装：a） 在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外行尺寸决定；b） 根据空调器的外形尺寸，用4040mm的铝角钢制作一个支撑架；c） 根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；d） 将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高510mm；e） 窗式空调器的室外部分的上面安装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；f） 用软泡或硬泡绝250、热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；g） 试运转窗式空调器，确认一切正常。4.3.2 分体式空调器的安装：a) 根据室外机的外形尺寸，用4040mm的铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙为250mm为宜）；b) 打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；c) 室内机组的安装：用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。业户家庭安装/维修作业规程编 号xx GJ 46-xx版/次A/251、O页 次第7页 共9页d) 室外机组的安装：根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；用膨胀螺栓固定支撑架；把室外机组安装在支撑架上。e) 室内机组的管路连接：喇叭口连接时，一定要将两管同心对正，然后用手将螺母套入，最后用扳手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（16mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了）；管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶袋包严。f) 排除空气：用扳手卸252、下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接管螺母；全部打开液体阀和气体阀，然后再将液体阀和气体阀关3圈，装回液体阀的堵帽。g) 系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；h) 将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；i) 试运转：开机试验，过35分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。4.4 给水管的安装。4.4.1 根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑253、如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。4.4.2 安装水管前的准备工作：业户家庭安装/维修作业规程编 号xx GJ 46-xx版/次A/O页 次第8页 共9页a) 根据住户家庭安装/维修通知单领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；b) 辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）；c) 借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。4.4.3 给水管安装要领：a) 整个给水管安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；b) 给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁；c) 给水管每米垂直偏差应2mm，横向偏差应1mm（吊线尺量）；d) 冷、热水管的254、安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；e) 给水管每两米及拐弯处应加管码固定；f) 刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话）；g) 试水时应整个管路没有一处渗漏水。4.5 安装/维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品原来状态（位置）。4.6 全部工作完成后，水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不少于三次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户255、有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户满意为止。4.7 确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在住户家庭安装/维修通知单上签 名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议，水电维修员应根据机电维修部制作维修项目收费规定向住户作出详细的解释，消除住户不必的疑虑。4.7 水电维修员离开住户家时，应礼貌地向住户到别、谢谢住户的支持、配合与谅解。4.8 水电维修员回到机电维修部后要及时在住户家庭安装/维修通知单上做好维修记 录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修员姓名以备日后查询。业户家庭安装/维修作业规程编 号xx GJ 46-xx版/次A/O页 次第9页 共9页4.9 机电维修部做好住户家庭安装/维修通知单登记工作。4.10 公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由水电维 修员做好维修整改工作单与公共设备设施维修（制作）通知单的记录，由仓管员做好维修整改工作单登记表与公共设备设施维修（制作）通知单登记表。5.0 记录xx-GC-013 报修受理单6.0 相关文件 物业服务中心员工服务管理作业规程。