1、第一篇 开工前阶段第一章 土地取得获得土地使用权是房地产项目开发建设的基础。本章主要围绕：一级土地市场和二级土地市场土地的取得所涉及的项目市场调查和地块调查，土地取得过程控制以及土地使用权登记三大环节的工作。基本流程总图： 房产市场调查土地市场调查项目地块调查项目构思二级土地市场土地实体取得过程控制一级土地市场土地使用权获得过程控制出让土地使用权登记 第一节 市场调查和项目构思本节主要介绍意向拿地前所进行的房产市场调查、土地市场调查、项目地块调查以及调查后形成项目构思的前期工作。一、房产市场调查1、工作目的通过三观（宏观、中观、微观）房产市场调查，有目的、有步骤、系统地收集真实、有效的资料，并2、进行客观的分析，为经营决策者提供客观、准确的市场信息，保证拿地决策的正确性、客观性。2、工作联系对象2.1 国家宏观经济和房产市场。2.2 所在城市建设规划状况与经济发展状况。2.2 地块所在区域房产市场状况。3、工作内容3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行房地产市场调查内容的提纲编写。3.2 进行房产市场调查，完成调查报告。3.3 控制房产市场调查内容的品质、进度。4、工作程序4.1 政策环境调查，内容主要包括：国家房地产政策、省（市）及土地所在区域房地产开发经营方针和政策、房地产开发经营管理法律和法规、房地产税收政策、城市建设规划现状和未来城市规3、划发展状况。4.2 经济环境调查，内容主要包括：项目所在区域以往、当前和未来经济结构运行状况（趋势）、城市基础设施建设状况和未来发展战略、人口、居民收入、消费结构、消费水平状况。4.3 社区周边环境调查，内容主要包括：项目所在区域位置和交通便利状况、居住人群状况、文化氛围、商业、医疗和教育配套等调查。4.4 项目所在区域房地产市场需求和消费调查，内容主要包括：房产开发和销售现状、数量、不同物业消费群体构成状况、消费行为目的、商品房和二手房租售价格、商品房入住率、房产市场的总需求量、饱和点和需求发展趋势、未来3-5年的开发量和供应量、房产属性和分布状况、产品品质状况。5、应注意的问题5.1 平时4、应注意对相关各类政策、信息的收集，并做到及时更新。5.2 可以充分利用集团资料库资源，也可以借助外援资源力量，确保所提供信息的成熟性和准确性。二、土地市场调查1、工作目的通过对土地市场的调查，为经营决策者提供有效合理的土地取得方式、途径和价格信息。2、工作联系对象2.1 国家对土地出让的政策、当地的出让程序和方式。2.2 意向地块所在地土地市场现状等。3、工作内容3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行土地市场调查内容的提纲编写。3.2 进行土地市场调查，完成调查报告。3.3 控制土地市场调查内容的品质、进度。4、工作程序4.1 土地法律、法规调查，内容5、主要包括：国家土地宏观调控状态、国家土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、省（市）国有土地使用权出让和转让办法、土地管理权限有关规定、土地资产评估办法。4.2 土地交易规则调查，内容主要包括：4.2.1 招标、拍卖、挂牌竞买人须知。4.2.2 招标、拍卖、挂牌程序和规则。4.2.3 出让土地使用权转让必备条件和必备资料。4.3 土地交易市场调查，内容主要包括：项目所在城市当年供地计划和供地状况、项目所在区域同属性土地招标、拍卖、挂牌情况、近期同属性土地出让金价格及面积增加导致补缴出让金评估价格。5、应注意的问题5.1 平时应注重对土地政策的收集和更新，勤于对土地6、交易信息的汇总和对比分析，为项目的拓展提供信息保障。5.2 平时应注重参与当地社会的土地交易活动，丰富实践经验。三、项目地块调查1、工作目的通过对项目地块的调查，为经营决策和后续规划设计等工作提供依据。2、工作联系对象意向地块。3、工作内容3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等，进行项目地块调查内容的提纲编写。3.2 负责项目地块状况调查，完成项目地块（可行性）调查报告。3.3 控制对项目地块调查的质量、进度。4、工作程序4.1 调查内容主要包括：征地面积、用地面积、宗地面积、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套要求和面积、土地出让年限及用途、土地出让金的构成、配7、套费构成（大市政配套费、绿化配套费等）、起价、竞标保证金、中标价履行时间。4.2 现场踏勘调查，内容主要包括：地上建筑物拆除状况、土地地形、用地四至、用地界限、周边市政管线到位情况、场地外现状道路、河道水体、高压线、架空管线、地下管线井盖、地质状况。对二级市场土地或毛地出让需在上述4.1、4.2项基础上视情增加4.3、4.4、4.5项调查内容。4.3 拆迁土地状况调查：政府对该地块上的拆迁有关文件规定、拆迁进程、拆迁能力预估、拆迁时间预估、回迁安置面积预估、后续拆迁费用预估、征地综合补偿费等。4.4 土地权属调查：土地使用权获得形式及其有效性、合法性，土地使用权者土地出让金的履行情况、土地抵押8、借款状况、与第三方进行土地相关合作情况调查，用地四边界确认状况、土地登记状况等。4.5 土地开发进度调查：拆迁状况、勘测设计条件、设计单位、规划和建筑方案设计状况等。5、应注意的问题5.1 政府招标、拍卖、挂牌的土地信息可以从政府部门直接取得。5.2 二级土地市场的土地相关资料和潜在问题（包括土地所有单位的债权债务）相对比较复杂，务必在调查中了解清楚。 四、项目构思1、工作目的通过项目构思，对项目定位、开发规模、成本测算、销售价格形成初步框架，编制项目可行性报告为决策者拿地提供依据。2、工作联系对象意向地块和相关要素。3、工作内容3.1 汇总房产市场、土地市场、项目地块的调查报告。3.2 根据9、集团项目拓展的有关规定和要求，确定项目有关指标，形成项目构思框架。3.3 编制项目可行性报告。4、工作程序4.1 目标客户定位构思。4.2 规划和建筑定位构思：建筑类型（多层住宅、高层住宅、别墅等）、规划布局、建筑面积、户型配比、公建配套、车位配置等。4.3 合作方式构思：组建项目合作开发公司合作或土地使用权转让合作或其他形式合作。4.4 开发计划构思：分几期开发、每期开发位置与规模、每期开发时间等等。4.5 经济估算：项目总成本（土地成本、前期成本、工程成本、管理费用、财务费用、税金），项目总收入（可售面积，销售单价预测），项目盈利情况，经济和财务评价。4.6 综合以上各项内容，编制项目可行10、性报告。注：部分经济估算内容可参照产品策划书或可行性研究报告投资估算模板。5、需要注意的问题5.1 充分借助集团公司各项人力资源，提高工作质量和效率。5.2 项目可行性报告作为项目构思的最终成果，其质量如何取决于前述的房产市场调查、土地市场调查和项目地块调查的质量高低，要重视三项调查的重要性。第二节 土地取得过程控制本节主要介绍一级土地市场土地使用权获得和二级土地市场土地实体获得过程控制，以及各类土地合同（协议）签订工作。本节所称的一级土地市场土地使用权获得是指通过土地招标、拍卖、挂牌形成获取的土地使用权；二级土地市场土地实体取得是指以共同出资、利润共享、风险共担的项目合作，以及以土地使用权转11、让等形式的涉及土地实体的合作。一、一级土地市场土地使用权获得过程控制1、工作目的通过一级土地市场土地使用权获得过程控制，确保意向土地取得，并有效控制土地取得成本。2、工作联系对象2.1 土地管理部门。2.2 土地取得相关的各个环节。3、工作内容3.1 负责招标、拍卖、挂牌土地竞买前相关条款的政府沟通、协调工作。3.2 参与招标、拍卖、挂牌土地竞买及竞买前各项手续办理。3.3 根据法定代表人的授权，签订土地出让合同。4、工作程序4.1 做好地块调查（参见项目地块调查内容）。4.2 进行地块背景调查和地区优惠政策沟通。4.3 了解参加竞买单位和个人有关状况。4.4 分析土地出让合同和补偿协议的有关12、条款。4.5在上述工作的基础上，根据地块具体情况，提出合理报价，经集团公司领导审定后，参与报价竞争等具体工作。 5、需要注意的问题5.1 合理利用公司优势，对土地出让合同和协议中不明确的条款应及时向土地管理局和规划局咨询，并得到明确。5.2 注意运用招标、拍卖、挂牌的方法和技巧。5.3 开发区管理委员会作为出让方签订的土地出让合同应被市、县人民政府土地管理局部门追认后才能有效。二、二级土地市场土地使用权获得过程控制1、工作目的通过二级土地市场土地使用权获得过程控制，确保土地取得的安全性，以及土地成本的可控性。2、 工作联系对象2.1 土地管理部门、土地合作单位。2.2 土地取得相关的各个环节。13、3、工作内容 3.1 参与以土地实体为合作基础的合作项目调查。3.2 负责与合作方就合作形式和内容进行沟通和谈判。3.3 负责合作项目相关合作协议的起草。3.4 根据法定代表人授权，负责合作开发项目协议的签订。4、工作程序4.1 合作方背景调查：工商登记内容，股东背景，企业资信状况，累计开发项目状况，企业债权债务，税收优惠政策，企业组织架构。4.2 意向合作商谈：合作方式，管理模式，利润分配和风险承担，土地使用权变更登记期限和费用承担等。5、需要注意的问题5.1 重视合作方的背景调查。5.2 依靠集团法律事务部资源，律师参与协议、合同的起草和修改。第三节 国有土地使用权登记 土地中标后，受让方14、按合同规定交纳了出让金，并取得方案设计（不需要初步设计审查的项目）或初步设计政府审查意见后，应进行建设项目用地预审、审查并办理土地使用权登记。 一、建设项目用地预审1、工作目的通过建设项目用地预审，取得建设项目用地预审意见，该意见是办理建设用地审批的前置和重要依据。2、工作联系对象市国土资源局（土地规划耕地保护处）。3、工作内容 3.1准备下列资料：3.1.1计划立项文件。3.1.2建设用地规划许可证及附件、附图。3.1.3 1:1000建设用地规划红线图1份（原件）。下列资料，根据不同情况提供3.1.4若涉及西湖区风景区用地的，需提供风景名胜区选址意见书。3.1.5涉及征地拆复建项目用地，须15、提供市征迁办出具的并经征用处确认后的证明文件。3.1.6属开发性安置项目用地，须提供市政府批准文件及征用处核准表。3.1.7违法用地需补办项目用地，须提供查处结果文件文件。3.2建设项目用地预审报批。4、工作程序4.1 填写建设项目用地预审申请表。4.2携上述3.1所列材料到市国土资源局办理建设项目用地预审。4.3 领取建设项目用地预审意见书。5、应注意的问题建设项目用地预审时应同步准备建设项目用地审批材料。项目办理审批依据：中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、中华人民共和国国土资源部令第七号。二、建设项目用地审批1、工作目的通过建设项目用地审批，取得建设项目用地审批意16、见，该意见是办理土地使用权登记的前置和重要依据。2、工作联系对象市国土资源局（土地利用处）。3、工作内容 3.1准备下列资料：3.1.1 建设用地预审意见。3.1.2建设单位资质证明、营业执照。3.1.3计划立项文件、规划设计批复。3.1.4建设用地规划许可证及附件。3.1.5 1：1000规划红线图。3.1.6 1：500总平面布置图。3.1.7 勘测定界图及勘测定界资料。3.1.8 实地踏勘表。3.2下列资料根据不同情况提供：3.2.1 涉及西湖风景名胜区用地的，需提供西湖风景名胜区管委会(市园文局)出具的审查证明材料。3.2.2 涉及“三资”企业项目用地，需提供土地出让合同；属招拍挂出让17、，需提供土地出让合同和土地开发补偿协议。3.2.3涉及已农转用项目办理用地审批手续的，需提供市征迁办出具的办理具体建设项目用地审批手续通知、征地补偿协议、“一公告一登记”。3.2.4如涉及征用集体存量土地的，需提供市征迁办出具的征地补偿协议；涉及征用撤村建居村土地的，需提供市征迁办出具的经济补偿协议。3.3负责与建设项目用地审批管理部门的工作协调。4、工作程序4.1填写建设项目用地申请表。4.2携上述3.1、3.2所列资料到市国土资源局办理建设项目用地审批受理手续。4.3与土地测绘管理部门及时协调委托勘测定界，做好勘测定界记录。4.4土地测绘院完成勘测定界资料后，及时与征迁办联系，办理勘测定界18、资料确认。4.5勘测定界资料确认后委托测绘管理部门进行实地踏勘，填写实地踏勘表，并再转征迁办确认。4.7领取建设项目用地呈报表。5、应注意的问题5.1 工程系统人员应参与勘测定界，做好记录。5.2 以上审批材料一般为一式六份，其中国土局存档三份，其余三份建设用地呈报表交规划局、国土局地籍处、建设单位。项目办理审批依据：中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例。三、国有土地使用权设定登记国有土地使用权设定登记的内容主要包括：土地权利人的姓名、名称、地址、土地登记类别；土地权属性质、来源；土地座落、四至及地号；土地用途、面积、等级、地价；使用期限、终止日期；建筑面积、容积率、建筑19、物类型、建筑占地面积、建筑密度；土地分类面积；土地它项权利。1、工作目的国有土地使用权设定登记，取得国有土地使用权证，保障土地权利人的合法权益。2、工作联系对象市国土资源局（土地登记交易中心、地籍处）。3、工作内容 3.1国有土地使用权证的申领。3.2协调宗地测绘和土地四至确认。3.3土地契税申报和交纳。3.4土地登记及相关部门的协调。3.5准备下列资料：3.5.1企业营业执照或机构代码证。3.5.2委托人和受托人的身份证。3.5.3宗地测绘资料原件3份(含地籍调查资料，若宗内2-3种用途的，需提供4-5份宗地图)。3.5.4建设用地呈报表。3.5.5建设用地规划许可证及附件 (含规划红线图)20、。3.5.6已经通过用地复核验收的，需提供复核验收合格证2份。3.5.7 属出让土地设定登记的，还需提供土地使用权出让合同1份，出让地块的报刊登记公告，契税缴款书第六联。3.5.8属毛地出让或划拔的，需提供拆迁补偿协议书和地上建筑物拆迁由本单位负责的承诺书。3.5.9出让合同中有多种用途的，需提供各种建筑面积说明。3.5.10交地协议书。3.5.11宗地地籍调查界址确认表，宗地草图。4、工作程序4.1 填写土地使用权登记申请表、土地登记委托书、法人资格证明书。4.2携上述3.5、4.1所列资料到市国土资源局办理国有土地使用权证。4.4 领取国有土地使用权证。5、需要注意的问题5.1 以上审批材21、料一般为一式二份。 5.2 土地使用权登记受理后，应及时委托土地测绘院进行宗地测绘。宗地测绘时工程部做好宗地定界记录；完成宗地测绘后，应与土地登记信息中心及时联系，协调四至单位办理宗地确认；宗地四至确认并经土地使用权登记初审后，应协调土管局地籍处进行出让地块的报刊登记公告（公告期为15天）。5.3 出让合同中涉及多种建筑用途需做建筑面积说明的，应尽量采用房管部门的测绘面积计算方式，以较正确地区分不同性质的建筑面积，便于各个部门计算口径统一。 5.4 土地契税交款凭证是办理土地使用权登记的前置条件。全额支付土地出让金后，应办理土地契税交纳。5.5 对于可以进行分期开发建设的项目，建议采用分期登记22、，便于资金周转和后续各项手续办理。四、国有土地使用权抵押和注销抵押登记国有土地使用权设定抵押和注销抵押是指：土地抵押给金融机构或信托机构以申请借款及归还借款后需办理的国有土地使用权证设定抵押和注销抵押手续。1、工作目的1.1办理国有土地使用权证抵押和注销抵押登记，有利于保障权利人权益。1.2为土地抵押项目借款和还款提供有效证明。2、工作联系对象2.1市国土资源局。3、工作内容 3.1办理国有土地使用权证抵押和注销抵押登记。3.2土地登记部门的沟通协调。3.3准备下列资料：3.3.1抵押双方企业营业执照或机构代码证。3.3.2抵押双方委托人和受托人的身份证。3.3.3土地使用证。3.3.4属抵押23、登记的，还需提供借款合同书、抵押合同书、土地资产评估报告或抵押双方土地资产估价协议书各1份；外商投资企业、股份制企业、有限责任公司应提供董事会决议（附董事会名单）。3.3.5如属共有土地使用权抵押的，还需提供土地共有人同意的书面意见。3.3.6如属划拨土地使用权抵押的，国有企业需提供主管部门或国资管理部门同意的书面意见；集体企业需提供主管部门同意的书面意见；3.3.7 如属集体土地使用权抵押的，需提供集体土地所有者同意的书面意见。3.3.8属注销抵押登记的，需提供他项权利证明书、银行还款证明。若抵押未放款的，需提供解除抵押合同书。3.3.9在建工程或地上有简易建筑物的土地使用权抵押，需提供抵押24、双方关于抵押标的不包含地上建筑物的承诺意见。4、工作程序4.1填写土地使用权抵押或注销抵押登记申请表、双方土地登记委托书、双方法人资格证明书。4.2根据需要携上述3.3、4.1所列部分资料到市国土资源局办理国有土地使用权证抵押和注销抵押登记。4.3领取国有土地使用权证和他项权利登记证书。5、需要注意的问题土地设定抵押只能抵押给金融机构，如果要将土地抵押给信托机构的，信托机构须具有信贷业务资格，同时经银监会批准同意。五、闲置土地认定和处置闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设，或者虽已动工开发建设但投资额或者开发建设总面积等不符合规定25、要求的建设用地。1、工作目的1.1熟悉闲置土地的有关认定原则和处置办法，有利于正确规避土地闲置问题，有效控制土地的成本，避免土地被收回的风险。2、工作联系对象 市国土资源局。3、工作内容：3.1熟悉闲置土地的认定： 3.1.1未经市、县（市）人民政府同意，超过国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定的动工开发日期未动工开发建设的；3.1.2国有土地有偿使用合同未约定或建设用地批准文件未规定动工开发日期的，从国有土地有偿使用合同或建设用地批准文件生效之日起满一年未动工开发建设的。3.1.3 已动工开发建设，但开发建设的面积不足应开发建设总面积三分之一或者以投资额不足总投资额25%，且未经批26、准中止开发建设连续满一年的。3.1.4 法律、行政法规规定的其他情形。3.2了解闲置土地的几种处置方案：3.2.1政府收购进行土地储备。3.2.2延长开发建设时间，但最长不得超过一年。3.2.3改变土地用途，办理有关审批手续后继续开发建设。 3.3 避免因被认定为闲置土地而被政府收回或被经济处罚。4、需要注意的问题4.1动工开发建设是指已领取施工许可证，并进场施工。4.2国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定分期开发的，按分期开发范围核定闲置土地面积。4.3土地闲置满两年，具备下列条件的，经原批准具体建设项目用地的人民政府批准，可以延长开发建设时间，并限期动工开发建设，延长期限最长不超27、过一年。4.3.1以出让方式取得土地使用权，土地使用权者已按出让合同金额或者部分支付出让金，开发前期工作准备就绪，资金落实，已基本具备开发建设条件的。4.3.2经批准征用的农民集体所有土地和以划拨方式取得的国有土地使用权，土地使用者已经完成征地补偿安置，或者完成房屋拆迁工作量三分之一以上，资金落实，基本具备动工开发建设条件的。4.4以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。第二章 规划和建筑设计规划和建筑设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。这三个阶段的工作和28、审批又与领取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证互为因果，紧密联系。基本流程总图：签订国有土地使用权出让合同或土地合作协议方案设计审批初步设计审批领取建设用地规划许可证施工图设计审批建设项目用地审查领取建设工程规划许可证领取国有土地使用权证第一节 方案设计前本节主要介绍土地出让合同或土地合作协议签订至方案设计前阶段的前期工作，主要包括：项目立项、勘测设计条件申领、设计评审或招标。基本流程：签订国有土地出让合同或土地合作协议项目立项申领规划勘测设计条件设计单位确定委托规划和建筑设计一、项目立项 项目立项是指项目建设筹建单位或项目法人，根据国家的房地产开发规划和具体要求向政府主管部门提出要求建设29、的的申请并获得批准的过程。1、工作目的1.1 通过主管部门的审查，获得立项批复文件，取得项目建设的合法依据。1.2 为申领规划勘测设计条件提供依据。2、工作联系对象市发展改革委员会。3、工作内容3.1编写项目立项申请报告。3.2与主管部门进行联系和协调。3.3获得项目立项批复。3.4准备下列资料： 3.4.1营业执照。3.4.2国有土地使用权出让合同或经政府同意协议出让供地的批准文件。3.4.3西湖风景名胜区项目需提供三委四局联席会议审查意见。4、工作程序4.1编写项目立项申请报告，并报公司相关领导批准。基本内容：建设的必要性，建设单位、建设内容和建设规模，总投资和筹资方式。4.2携3.4、430、.1所列资料到省或市发展改革委员会办理建设项目立项计划。4.3取得立项批复和计划。5、需要注意的问题5.1对同一宗地分几期开发或多宗地合并开发的项目根据不同情况可一并申报项目立项计划，并说明项目分几期开发、各期的时间计划、建筑指标、指标统一核算等内容。5.2项目规划指标等内容调整后，应及时办理立项变更；同时每年11月份左右应按规定结转下一年计划，做到项目立项计划的及时更新。5.3项目办理审批依据：国务院关于投资体制改革的决定、浙江省固定资产投资管理暂行办法、浙江省重点建设项目管理办法、*市社会性固定资产投资项目计划管理暂行办法杭政办20034号。二、勘测设计条件勘测设计条件俗称建筑红线图，是方31、案设计和初步设计的依据，也是规划部门根据城市规划整体要求结合建筑设计规范，对项目设计提出相应的要求，主要包含：建筑控制线、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、机动车出入口与配置、特殊条件等。1、工作目的获取勘测设计条件，为方案设计和初步设计提供依据。2、工作联系对象市规划局（用地管理处、市政工程管线处）。3、工作内容3.1建设项目勘测设计条件申领。3.2与勘测设计条件审批部门进行沟通协调。3.3准备下列资料：3.3.1土地权属证明(属于招拍挂出让地块项目应提供土地出让合同及公证书)。3.3.2 当年计划文件（原件）。3.3.3 意向位置的1：1000地形图二份（其中一份需划定规划四线32、并用铅笔标出拟建位置）。3.3.4 身份证明(复印件)及授权委托书。3.3.5按照国家有关规定须预先取得的有关专业管理部门的审批意见。4、工作程序4.1 到市规划局购买项目区域地形图1/1000地形图后，凭国土资源局的项目宗地图到市规划局办理项目四线二份。4.2 编写申请勘测设计条件的报告，填写建设项目规划设计条件申请表（不需征地）或建设项目定点、规划设计条件申请表（需征地项目）和授权委托书，并报公司相关领导批准和授权。4.4 携3.3、4.1、4.2所列资料到市规划办理规划勘测设计条件。4.5 勘测设计条件取得后连同市国土资源局的宗地测绘资料到规划局工程处办理道路四线坐标。4.6 根据勘测设33、计条件用地范围购买一定范围内的周边基础测绘数字化成果。4.7 协调规划设计院进行地形标高测绘，并取得地形标高测绘成果。4.8 到城市规划管线办购买用地边界管位布置图及相关市政管线图。4.9 汇总勘测设计条件、宗地测绘资料、道路四线坐标、周边基础测绘数字化成果、地形标高测绘成果、边界管位布置图、相关市政管线图等全部资料，提供给规划设计部和设计公司，委托进行规划和建筑设计。5、需要注意的问题 5.1 规划勘测设计条件成果是影响项目建设指标最关键的要素，因此在勘测设计条件申领前应与集团多沟通明确集团对项目开发的整体规划思路，如指标是否统一平衡，对规划指标和设计条件的基本要求。5.2 在条件申领中应积34、极与政府部门沟通，结合集团要求，在规范允许范围内使指标做到最合理化。 5.3规划勘测设计条件的有效期为1年，因此在条件取得后应抓紧设计和会审。项目办理审批依据：中华人民共和国城市规划法第30条、浙江省实施规划法办法第22条、*市城市规划管理条例第13、14条。三、设计单位确定1、工作目的通过对相关设计公司的筛选，确定设计水平高、服务质量好的设计公司，提供优良的设计方案。2、工作联系对象2.1 市建设委员会设计处2.2 设计评审专家3、工作内容3.1与市建设委员会设计处协调设计方案审查。3.2与各设计审查部门的协调。4、工作程序4.1 填写设计方案招投标(或方案竞选)申请表，并报公司相关领导批准35、。4.2 协调落实设计方案审查或设计招投标专家名单及会场确定。4.3 协调设计方案和招标文件的送达和专家沟通工作。4.4 协调设计公司准备设计文书资料、电子文档和汇报材料、效果图展板。4.5 协调市建设委员会召开设计方案审查或招投标，主要落实会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议记录。4.6 取得设计评审或招投标评审结果（专家评审会议纪要或主管部门批复）。 5、需要注意的问题5.1 对公司意向设计方案需提前进行专家沟通。5.2 为缩短办事时间，建议与市建设委员会协调，专家评审会议纪要初稿可由我公司先行起草送审参考。第二节 方案设计阶段本节主要介绍从方案设计出图至方案设计获准批复36、期间的前期工作，主要包括：方案设计会审、日照分析委托、环境影响评价委托、交通影响评价委托、方案公示等。对于不需要经过初步设计审查项目，在方案批复取得后可以直接办理建设用地规划许可证、建设用地审查和国有土地使用权证。其相关内容将在初步设计阶段一并介绍。基本流程： 方案设计内部评审通过委托日照分析方案设计会审方案设计修改建设项目用地预审领取方案设计批复方案设计公示委托交通影响评价委托环境影响评价建设用地规划许可证申领修改后的方案设计沟通和确认建设项目用地审批国有土地使用权证申领一、方案设计会审 方案会审是指：由市建设委员会组织相关政府主管部门根据中华人民共和国建筑法、城市规划管理技术规定和设计规范37、法律法规对设计方案进行审查，并提出设计修改意见的联合审查。方案设计会审是政府对方案同意并批准的必要程序。1、工作目的1.1 通过政府各主管部门的会审，确保方案设计在与公司内部审查意见基本一致的前提下获得政府各部门认可。1.2 取得方案会审批复。2、工作联系对象2.1 一般住宅项目参加单位有：市建委、市规划局、市环保局、市卫生局、市抗震办、市人防办、市消防支队、市交警支队、市发改委、市国土局、市园文局、市城市管理办公室、市房管局、市电力局等。2.2 公建项目一般要求增加行业主管部门等。3、工作内容3.1 负责方案设计会审前与各主管部门的沟通。3.2 协调市建委和规划局组织方案设计会审。3.3 38、根据会审意见进行方案修改后的再沟通和协调。3.4 审查材料准备： 3.4.1 立项批文或项目可行性研究批复复印件。3.4.2 市规划局核发的项目勘设红线复印件。3.4.3 专家评审会议纪要（仅限设计招投标项目）。3.4.4 方案设计文件（含电子版）。3.4.5 效果图。3.4.6 日照分析图。3.4.7 总平面图、管线综合图、绿化平面布置图提供蓝图。4、工作程序4.1 公司内部对方案设计审查修改，并报公司相关领导批准。4.2携上述3.4所列资料到市建委和规划局受理，落实召开方案审查会议通知（参加人员、时间和地点）。4.3方案送达各相关政府部门，并与评审人员进行方案交流、沟通。4.4落实会场布置39、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议记录。4.5 协助设计公司准备设计文书资料、电子文档和汇报材料、效果图展板。4.6方案审查主要内容包括（但不限于）：4.6.1是否符合勘测设计条件各项要求。4.6.2是否达到设计深度规范要求。4.6.3总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注拆迁范围线、土地权属范围线、规划四线、建筑控制线等。4.6.4是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。4.6.5是否与当年有效计划一致。4.6.6 是否符合建筑安全间距和居民日照。4.6.7 消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。4.640、.8 人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。4.6.9 机动车和自行车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。4.6.10 绿化指标是否达到要求，计算是否准确。4.6.11排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。4.6.12是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。4.6.13 电力变配电房位置设计是否合理。4.6.14 生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。4.6.15 天然气室内设置是否合理。4.6.16 场地管线布置是否合理。4.6.41、17 公建配套是否满足政策和规范要求。4.7根据会审中各部门提出的意见，协调设计单位进行设计修改；可以修改的内容，修改完善后应与相关部门进行沟通确认；对确实无法满足方案批复的，应根据设计所涉及的内容与相关部门进一步沟通，确保最终在初步设计阶段能通过。4.8 取得市建委和规划局关于方案设计的批复。5、需要注意的问题5.1 加强与会审单位的沟通，将有关政策和信息及时反馈给设计单位。5.2在方案设计审查前后，应积极与设计单位和政府审查部门进行沟通，确保缩短方案设计时间，优化方案设计成果。5.3 对简单的项目在方案设计前应做好沟通，方案尽量细化，便于经主管部门同意后直接进入施工图设计。5.4 方案设计42、审查会议结束后对一些确定的修改意见可以协调设计单位先行调整，以便缩短设计周期。5.5 尽可能协调相关部门省略对方案设计以后的交通影响评价。5.6项目办理审批依据：中华人民共和国建筑法、杭政199810号、杭政办发2001300号。二、委托日照分析日照分析是指：具相关资质的专业技术部门利用计算机采用分析软件，模拟指定日期（大寒日或冬至日）的某一高层建筑、高层建筑群对其北侧某一规划或保留地块的建筑、建筑部分层次的日照影响情况或日照时数情况。日照分析主体建筑指：对客体建筑产生日照遮挡的建筑；日照分析客体建筑指：在拟建建筑遮挡范围内，被遮挡需进行日照分析的居住等有日照要求的建筑。1、工作目的1.1 通43、过委托专业技术部门对日照进行分析，指导设计人员有针对性地设计出符合规划要求（某一特定日的日照时数）的方案。1.2 委托完成日照分析报告。这是规划管理部门进行建筑管理（审核方案和初步设计，核发建设工程规划许可证）的重要依据。2、工作联系对象具相关资质的专业技术部门。3、工作内容3.1日照分析报告编制单位的选择。3.2日照分析报告编制的委托。3.3日照分析相关材料的提供。3.4日照分析编制单位的协调。3.5 根据日照分析范围，准备日照分析报告编制所需的资料：3.5.1覆盖所有主客体建筑范围的电子地形图（范围一般在拟建建筑高度2倍之内）。3.5.2拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文件44、（附有建筑坐标和屋顶标高）。3.5.3 已确定的客体建筑的平、立面图（必要时附有详细的窗位尺寸）。3.5.4 已确定的主体建筑的总平面图和屋顶平面图（附有各屋顶详细标高）。3.5.5 已确定纳入主客体建筑范围的在建或已批未建建筑的资料。4、工作程序4.1 根据市规划局建筑设计要求，与编制单位协调确定日照分析范围和主客体建筑。4.2 携上述3.5所列资料到经选择的日照分析编制单位办理委托，并签订委托合同。4.3 协调日照分析的合理计算，并领取日照分析报告，支付合同费用。4.4 日照分析报告转交设计单位进行设计确认或调整。5、需要注意的问题5.1 一般情况下仅高层建筑需要进行日照分析，多层建筑只需45、符合住宅间距。5.2 第3.5.1款规定的主客体建筑资料可按有关规定向市城建档案管理部门收集或请具备规定资质的测绘单位测绘；第3.5.3、3.5.5款规定的主客体建筑资料可按有关规定向市规划管理部门收集。5.3在日照分析编制过程中，应积极协调编制单位和设计单位进行沟通，确保节约方案设计时间，优化方案设计成果。5.4办理依据：城市居住区规划设计规范、*市城市规划管理技术规定。三、委托环境影响评价1、工作目的委托专业评估单位进行环境影响评价，完成符合要求的环境影响评价报告，并获主管部门批复（或认可）。2、工作联系对象 2.1市环保局；2.2环境影响专业评价单位。3、工作内容3.1 负责环境影响评价46、编制单位的选择、委托、协调和相关规范的收集。3.2提供相关材料：勘测设计条件、全套建筑图、方案文本或批复等。4、工作程序4.1根据拟建项目的具体情况，从资质、效率、费用、沟通程度等方面比较选定环评编制单位并办理委托。4.2 协调设计单位与环境影响评价单位，根据环境影响评价结果进行设计修改，最终应根据设计的可修改性协调环境影响评价编制。4.3 协调环境影响评价编制单位与环保部门获准环境影响评价报告，通过初步设计和施工图审查。5、需要注意的问题 同等条件下，可由环保部门指定单位进行环境影响评价编制，便于审批沟通。四、委托交通影响评价1、工作目的根据方案会审意见，委托专业评估单位进行评价，完成符合要47、求的交通影响评价报告，并获主管部门批复（或认可）。2、工作联系对象2.1 市交警支队。2.2 交通影响评价单位。3、工作内容3.1 负责交通影响评价编制单位的选择、委托、协调和相关管理规范的收集。3.3 提供相关材料：勘测设计条件、地下建筑平面图、建筑总平面图、地上一层建筑平面图、建筑指标。4、工作程序4.1根据拟建项目的具体情况，从资质、效率、费用、沟通程度等方面比较选定编制单位并办理委托。4.2协调设计单位与交通影响评价编制单位，根据交通影响评价结果进行设计修改，最终应根据设计的可修改性再协调交通影响评价编制。4.3 协调交通影响评价编制单位与交警部门获准交通影响评价报告，通过初步设计和施48、工图审查。5、应注意的问题 同等条件下，可由交警部门指定单位进行交通影响评价编制，便于审批沟通。五、委托景观分析景观分析是指：具相关资质的专业技术部门利用计算机采用分析软件，模拟计算某一高层建筑、高层建筑群对其周边景观保护区景观影响状况。1、工作目的1.1 通过委托专业技术部门对景观进行分析，指导设计人员有针对性地设计出符合规划要求的方案。1.2 委托完成景观分析报告。这是规划管理部门进行建筑管理（审核方案和初步设计，核发建设工程规划许可证）的重要依据。2、工作联系对象具相关资质的专业技术部门。3、工作内容3.1景观分析报告编制单位的选择。3.2景观分析报告编制的委托。3.3景观分析相关材料的49、提供。3.4景观分析编制单位的协调。3.5 根据景观分析要求，准备景观分析报告编制所需的资料：拟建建筑的总平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文件（附有建筑坐标和屋顶标高）。4、工作程序4.1 携上述3.5.1资料到经选择的景观分析编制单位办理委托，并签订委托合同。4.2 协调景观分析的合理计算，并领取景观分析报告，支付合同费用。4.3 景观分析报告转交设计单位进行设计确认或调整。5、需要注意的问题5.1 一般情况下景观分析仅限于景观保护区域或政府规定的范围。5.2在景观分析编制过程中，应积极协调编制单位和设计单位进行沟通，确保节约方案设计时间，优化方案设计成果。5.3办理依据：城市居住区规划50、设计规范、*市城市规划管理技术规定。六、方案设计公示1、工作目的协调规划部门，在项目设计前或方案设计（初步设计）审查前以及取得批复后，进行批前公示，向建设项目周围居住居民告知建设内容和规模，获得他们的认可，减少居民投诉，同时以便顺利进入施工图设计和建设工程规划许可证的申领。2、工作联系对象2.1 市、区规划局。2.2 建设项目所在地的社区街道及居民。3、工作内容3.1方案公示制作的委托、公示方案的解释和居民关系协调。3.2与公示方案制作、管理部门的工作协调。3.3方案公示相关材料的提供：总平面图蓝图二张；总平面图、立面图和剖面图电子文件一套；规划指标；方案设计（初步设计）批复（如已取得）。4、51、工作程序4.1 携上述3.3所列资料到规划指定制作部门办理公示方案制作。4.2 协调区规划局和街道社区到方案公示现场查看，并记录方案公示现场实景。4.3 负责整理方案公示有关群众合法意见，并就一般意见做好解释工作。4.4 方案公示结束后，协调街道开具方案公示过程证明，并连同方案公示现场实景记录提供给市、区规划局，领取方案批复或进入下一步设计。4.5 将公示后的方案、方案公示现场实景照、方案公示证明收集后交公司统一保管。5、需要注意的问题 方案公示时间一般为7天或10天。第三节 初步设计本节主要介绍从初步设计出图至初步设计获准批复期间的前期工作，主要包括初步设计审查及相关联工作。基本流程：修改后52、的初步设计沟通和确认方案设计获准 初步设计会审委托初步设计初步设计内部评审国有土地使用权设定登记初步设计获准建设用地规划许可证申领建设项目用地预审建设项目用地审批一、初步设计会审 初步设计会审是指：由*市建设委员会组织相关政府主管部门根据中华人民共和国建筑法、城市规划管理技术规定和设计规范、法律法规对经设计方案审查通过并进行修改和深入的初步设计进行审查并提出进一步修改的一种联合审查。1、工作目的1.1 通过政府各主管部门的会审，确保方案的规范化和合法化。1.2 取得初步设计批复。2、工作联系对象2.1 一般住宅项目参加单位有：市规划局、市环保局、市卫生局、市抗震办、市人防办、市消防支队、市交警53、支队、市发改委、市国土局、市园文局、市城市管理办公室、市房管局、市电力局等。2.2 公建项目一般要求增加行业主管部门等。3、工作内容3.1协调市建委组织初步设计会审。3.2负责初步设计会审后的修改、沟通和协调。3.3初步设计审查材料准备：3.3.1立项批文或项目可行性研究批复复印件。3.3.2 市规划局核发的项目勘设红线复印件。3.3.3 方案设计批复。3.3.4 初步设计文件（印刷版和电子版各二套）。3.3.5 效果图。3.3.6 日照分析图。3.3.7 总平面图、管线综合图、绿化平面布置图提供蓝图。3.3.8 交通影响评价批复（方案审查时有交通影响评价要求的项目）。3.3.9 环境影响评价54、报告批复。4、工作程序4.1 公司内部对项目初步设计审查修改，并报公司相关领导批准。4.2 携上述3.3所列资料到市建委受理，并落实召开初步设计审查会议通知（参加人员、时间和地点）。4.3 协调初步设计文件送达各相关政府部门，并与评审人员进行方案交流、沟通。4.4 落实会场布置、会议人员联系和接送、会议签到、会场服务、会议记录。4.5 协助设计公司准备初步设计文书资料、电子文档和汇报材料、效果图展板。4.6初步设计审查主要内容包括：4.6.1 是否符合勘测设计条件各项要求。4.6.2 是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。4.6.3 是否达到设计深度规范要求。4.6.4 其余审查内容可参55、照方案设计审查的内容。4.7根据初步设计会审中各部门提出的意见，协调设计单位进行设计修改；可以修改的内容，修改完善后应与相关部门进行再沟通确认；确实无法满足审查意见，应根据所涉及的内容与相关部门进一步沟通，确保通过初步设计审查。4.8 根据初步设计意见修改、完善交通影响评价和环境影响评价报告，确保通过施工图审查。4.9上报修改后的初步设计，取得市建委关于初步设计的批复和附图，并认真核实初步设计批复有关内容和图纸。4.10将初步设计批复及附图及时转交设计单位，作为施工图设计依据。5、需要注意的问题5.1 对一些规模较小的多层住宅等项目力求争取省略初步设计审批程序。5.2加强与初步设计会审单位的沟56、通，将有关政策和信息及时反馈给设计单位。5.3在方案设计审查前后，应积极与设计单位和政府审查部门进行沟通，确保缩短初步设计时间，优化初步设计成果。5.4初步设计修改、确认、批复需要一定的时间，期间可以与设计单位沟通，对已经确认的设计内容可以先行进行施工图深化，缩短设计时间。5.5项目办理审批依据：中华人民共和国建筑法、杭政199810号、杭政办发2001300号。二、申领建设用地规划许可证1、工作目的申领建设用地规划许可证，该证是办理项目用地审查和土地登记、申请银行贷款的重要依据。2、工作联系对象市规划局（用地管理处、市政工程管线处或各城区规划分局）。3、工作内容3.1负责与建设用地规划许可证57、审核和发证部门的工作协调。3.2负责申领建设用地规划许可证。3.3准备下列资料：3.3.1 1：1000地形图二份。3.3.2 规划设计条件通知书中要求取得的有关协议条件。3.3.3 建设项目勘设红线图，图上附带规划设计条件（复印件）。 3.3.4 方案设计批复（包括附图，复印件）或初步设计批复（包括附图，复印件）。 4、工作程序4.1填写建设用地规划许可证申请表。 4.2携上述3.3所列资料到市规划局申领建设用地规划许可证。4.4 领取建设用地规划许可证及附件、附图。5、应注意的问题 5.1建设用地规划许可证及附件、附图取得后应认真审查，不要因笔误而造成证件失真。5.2 项目办理审批依据：中58、华人民共和国城市规划法第31条、浙江省实施规划法办法第26条、*市城市规划管理条例第14条。第四节 施工图设计本节主要介绍从施工图设计出图至建设工程规划许可证领取期间的前期工作，主要包括：建筑预定位与建筑定位，消防、人防、环保、卫生审查，施工图交叉审核，绿化和交警审查，建设工程规划许可证申领，工程告示，灰线检验、地名命名等。基本流程：施工图交叉审核消防、人防、环保、卫生审查绿化、交警审查建筑预定位初步设计获准委托施工图设计施工图内部评审 领取建设工程规划许可证建筑定位地名核准工程告示灰线检验 一、环境影响评价文件审批1、工作目的1.1通过环境影响评价文件审批，取得审批意见，指导设计与施工，并作59、为项目建成后环保验收的重要依据。1.2确保设计与施工规范化、房产品的人性化，维护品牌房产的声誉。1.3 环评审批意见是办理建设工程规划许可证的前置依据。2、工作联系对象市环保局（建设项目管理处）。3、工作内容3.1协调环境影响评价报告和环境影响登记表的审批。3.2准备下列材料：环境影响报告书、立项批文、规划红线复印件、建设项目总平蓝图、环评单位的资质证书。4、工作程序4.1 填写环境影响登记表。4.2 协调环境评价编制单位携上述3.2、4.1所列资料到市环保局办理审批。4.3 负责领取环境影响评价文件审批意见。4.4将环境影响评价文件审批意见转交设计单位，转达项目工程部按有关意见落实执行。5、60、需要注意的问题5.1建设单位在取得环境评价报告后，必须协调设计单位和总师室对报告进行认真查阅，确保切实可行；同时在确认的环评书（表）或登记表上盖章并签署意见。5.2 一般情况环境影响评价文件审批由环评报告编制单位负责送审。5.3 建议随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审批意见切实可行。5.4项目办理审批依据：中华人民共和国环境保护法第13条；中华人民共和国环境影响评价法第22、 24和25条；建设项目环境保护管理条例第9、10和13条。二、施工图消防审核1、工作目的1.1 施工图消防审核意见是办理建设工程规划许可证的前置依据，也项目竣工验收的61、重要依据。1.2通过施工图消防审核，取得审核意见，指导设计与施工。2、工作联系对象市消防支队（防火处建审科或大队）。3、工作内容3.1负责施工图消防报批。3.2负责与消防支队的工作协调。3.3准备下列资料：3.3.1立项批文。3.3.2初步设计批复（或方案设计批复）。3.3.3勘测设计条件。3.3.4总平面图。3.3.5全套施工图纸（土建、水、电、暖通、消防系统），钢结构建筑需要结构施工图。4、工作程序4.1 协调设计公司填写建筑消防设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核报表、高层民用建筑设计防火自审专篇。4.2携上述3.1.3、4.1所列资料到市消防支队办理建筑工程消防审批。4.3领取62、建筑工程消防审核意见书。4.4 将建筑工程消防审核意见书复印件交设计单位，工程部负责联系落实有关审批意见。5、需要注意的问题5.1 随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审核意见切实可行。5.2 消防审批专业性较强，建议在与审批部门作技术性沟通时请设计人员一并前往。5.3项目办理审批依据：中华人民共和国消防法第10条。三、施工图卫生审查1、工作目的施工图卫生审查认可书是办理建设工程规划许可证的前置依据，通过施工图卫生审查，取得审查认可书。该认可书也是项目竣工验收的重要依据。2、工作联系对象市卫生局（卫生监督所）。3、工作内容3.1项目施工图设计卫63、生报批。3.2与市卫生局的工作协调。3.3准备下列材料：计划文件、勘设红线图、总平面图、日照分析报告、全套施工图。4、工作程序4.1 填写建设项目设计卫生审查申请书。4.2 协调设计单位编制项目卫生专篇。4.3携上述3.1.3、4.1、4.2所列资料到市卫生局办理项目施工图设计卫生审查。4.4 领取建设项目设计卫生审查认可书。4.5 将建设项目设计卫生审查认可书复印件交设计单位，工程部联系落实有关审批意见。5、需要注意的问题5.1 建议随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审查认可书的有关意见切实可行。5.2项目办理审批依据：中华人民共和国传染病64、防治法、中华人民共和国食品卫生法、中华人民共和国职业病防治法、中华人民共和国公共场所卫生管理条例、中华人民共和国化妆品卫生监督条例、国务院放射性同位素与射线装置管理条例、*市审批制度改革若干规定（*市人民政府令第155号）。四、施工图人防审查1、工作目的1.1施工图人防审批意见是办理建设工程规划许可证的前置依据，也是项目面积预测绘、项目预售许可证办理以及项目竣工验收的重要依据。通过施工图人防审查，取得审核意见书。1.2确保设计与施工规范性、房产品的人性化，维护品牌房产的声誉。2、工作联系对象市人防办（工程处）。3、工作内容3.1负责施工图设计人防报批。3.2 负责与市人防办的工作协调。3.3 65、准备下列资料：3.3.1 初步设计批复（含附图）。3.3.2 防空地下室及其上一层全套施工图（包括建施、结施、设施、水施、电施）。3.3.3地面平、立、剖和污水、废水、雨水导流图。4、工作程序4.1 填写*市人民防空单元工程登记表。4.2 携上述3.3、4.1所列资料到市人防办办理施工图设计人防审核。4.3 领取人民防空工程设计审核意见书。4.4将人民防空工程设计审核意见书复印件交设计单位，工程部联系落实有关审批意见。5、需要注意的问题5.1与地方主管部门积极沟通，了解人防面积计算依据，同时根据各地不同政策控制，力争人防设备缓装。5.2随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔66、接工作，压缩审批时间，并确保审核意见切实可行。5.3项目办理审批依据：浙江省实施中华人民共和国人民防空法办法第14条。五、施工图交叉审核1、工作目的施工图交叉审核意见是办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的前置依据。通过施工图交叉审核，取得施工图设计文件审查合格书。2、工作联系对象2.1 具有施工图设计文件审查机构资格的设计或咨询单位。2.2 设计公司。3、工作内容3.1 协调设计公司选择施工图设计交叉审核设计单位。3.2施工图设计审核费用的申请与支付。3.3施工图设计审查合同报批（按照集团合同审批流程有关规定执行）。3.4施工图设计审查和设计单位的协调。4、工作程序4.1 负责提供全套67、施工图设计和初步设计（或方案设计）。4.2负责取得施工图交叉审查初步意见，转交设计公司对审查初步意见签署反馈设计意见（同意修改、相关解释说明），再将反馈记录单交回交叉审核设计单位。4.3取得审查合格书、审查结果报表、施工图审查记录单。5、需要注意的问题5.1建议选择公司长期合作的施工图设计文件审查机构。5.2施工图审查工作量较大，审查单位尽职与否对工程质量和项目效益影响较大，应注意过程沟通。5.3对审核单位提出的审核意见，应督促设计公司予以修改、完善。六、建筑预定位计算1、工作目的1.1通过建筑预定位计算，取得建筑预定位计算成果，确保设计有效性和准确性。1.2预定位成果是办理建设工程规划许可证68、的前置依据。2、工作联系对象市规划局勘测设计院。3、工作内容3.1建筑预定位计算的委托（受托单位：市规划局勘测设计院）。3.2协调设计公司与市规划勘测设计院。3.3准备下列资料： 3.3.1 初步设计批复文件（含附图）。3.3.2 勘测设计条件。3.3.3 征地放样资料或宗地资料。3.3.4 四线坐标数据。3.3.5 建筑施工图（总平面图、层平面图、地下室平面图）。4、工作程序4.1携3.3所列资料到市规划局勘测设计院办理预定位委托。4.2取得初步定位计算成果，转交设计单位确认、核实后，再反馈规划勘测设计院出正式建筑定位计算成果。4.3支付费用后，取得建筑定位计算成果，转交设计单位，工程部负责69、做好下一步现场建筑定位准备工作。5、需要注意的问题5.1建筑定位计算成果出来前务必先请设计公司帮助核实，确保定位计算成果与建筑设计一致。5.2注意建筑定位计算（按照建筑轴线）与建筑验收（按照建筑外包线）的协调。七、申领建设工程规划许可证1、工作目的1.1 为办理项目招投标、开工提供前置依据。1.2 为项目开发建设和项目验收交付提供最重要的文件证明。2、工作联系对象市规划局（建筑管理处）。3、工作内容3.1 负责建设工程规划许可证（含附件和附图）的申领。3.2负责市规划局的工作协调。3.3准备下列资料：3.3.1立项文件。3.3.2 勘设红线图。3.3.3 初步设计批复（直接进入施工图设计的项目70、，提供方案设计批复）。3.3.4 全套施工图，另加1：500总平面图四份、建施图一套。3.3.5 管网综合总平面布置图。3.3.6 土地使用权属证明。3.3.7 施工图审查报告。3.3.8 建筑预定位计算成果。3.3.9 环境影响评价报告审批意见。3.3.10 建筑工程消防审核意见书。3.3.11 建设项目设计卫生审查认可书。3.3.12 人民防空工程设计审核意见书。4、工作程序4.1 填写建设工程规划许可证申请表。4.2携上述3.3、4.1所列资料到市规划局申领建设工程规划许可证。4.3 领取建设工程规划许可证及附件和附图。5、需要注意的问题 5.1建设工程规划许可证及附件和附图取得后应认真71、审查各项内容，不要因笔误而造成证件失真。5.2 为缩短办事时间，建设工程规划许可证的申领可与环境影响评价报告审批、建筑工程消防审核、建设项目设计卫生审查、人民防空工程设计审核工作同步进行。先请规划部门对施工图进行审核，待取得上述审核意见后，再进入程序审批。5.3 随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保建设工程规划许可证及附件和附图的有关审批意见有利于项目的建设和其他后续程序。5.4项目办理审批依据：中华人民共和国城市规划法第32条；浙江省实施规划法办法第28条；*市城市规划管理条例第26、27、28条。八、绿化指标审查1、工作目的通过绿化指标审核72、，取得绿化指标审查意见书，指导景观施工，并为项目竣工验收提供依据。2、工作联系对象*西湖风景名胜区管委会绿化处。 3、工作内容3.1绿化指标的审查报批。3.2市绿化办的工作协调。3.3准备下列资料：3.3.1勘设红线图。3.3.2绿化方案总平面图及电子图。3.3.3地下层平面图。4、 工作程序4.1 编写绿化指标审核申请报告。4.2 携上述3.3、4.1所列资料到市绿化办办理项目绿化指标审批。4.3负责领取项目绿化指标审查意见。4.5将项目绿化指标审查意见和绿化方案总平面图转交项目部，按照有关意见落实项目景观施工。5、需要注意的问题 5.1注意屋顶绿化占绿化指标的控制比例。 5.2注意绿化面积73、计算方式。 5.3建议在景观概念设计出来后再进行绿化指标核定。5.4项目办理审批依据：*市城市绿化管理条例第9、10、12条。九、施工图交警审查1、工作目的通过施工图交警审查，取得审核意见书，指导设计与施工，并为项目竣工验收提供依据。2、工作联系对象市交警支队。 3、工作内容3.1 施工图交警报批。3.2 市交警支队的工作协调。3.3 准备下列资料：计划文件、勘设红线图、设计批复、总平面图、车库平面图。4、工作程序4.1 填写建筑工程交通设计施工图审核申请表。4.2 携上述3.3、4.1所列资料到市交警支队办理项目建筑工程交通设计施工图审核。4.3 负责领取建筑工程交通设计施工图审核意见。4.74、4 将建筑工程交通设计施工图审核意见复印件交设计公司，转达项目工程部按有关意见落实执行。5、需要注意的问题5.1在设计中应协调设计注意机动车库柱网间距和车位净距。5.2 随时跟踪各个审批环节和审批内容，及时做好设计与审批部门的衔接工作，压缩审批时间，并确保审核意见切实可行。5.3按照有关比例进行机动车和自行车面积核算。5.4项目办理审批依据：*市市区道路交通管理条例。十、建筑工程规划告示1、工作目的1.1通过建筑工程规划告示，完善规划审批手续，获得建设项目周围居住居民的认可。1.2 为办理灰线检验提供前置条件。2、工作联系对象2.1区规划局、市规划局信息中心。2.2 建设项目所在地的社区街道。75、3、工作内容3.1建筑工程规划告示牌制作的委托。3.2建筑工程规划告示牌与规划许可证内容的核实。3.3与区规划局、市规划局信息中心、项目所在地的社区街道工作协调。3.4准备下列资料：3.4.1 总平面图蓝图二张。3.4.2 总平面图、立面图和剖面图电子文件一套。3.4.3 建设工程规划许可证及附件、附图。4、工作程序4.1 携3.4所列资料到市规划局信息中心办理建筑工程规划告示牌制作委托。4.2 完成告示牌制作后，协调区规划局和街道社区到建筑工程规划告示现场查看，并记录建筑工程规划告示现场实景。4.3将建筑工程规划告示现场实景照片存档。5、需要注意的问题建筑工程规划告示牌应委托施工单位妥善保护76、。十一、建筑定位和灰线检验1、工作目的1.1通过建筑定位和灰线检验确保建筑施工范围定位正确性。1.2 为项目0.00检测提供依据。2、工作联系对象2.1 区规划局。2.2 市规划测绘院。3、工作内容3.1协调建筑定位和灰线检验。3.2建筑定位成果图制作费用的申请与支付。3.3市规划测绘院和区规划局的工作协调。3.4准备建筑定位资料：建筑预定位计算成果图、建设工程规划许可证及附件、附图。3.5 准备灰线检验资料：建设项目灰线报验表、建设工程规划许可证及附件、附图。4、工作程序4.1携3.4所列资料到市规划测绘院联系建设工程现场定位。4.2联系市规划测绘院现场实测定位。4.3协调市规划测绘院出具建77、筑定位初步成果图，工程部进行确认后，再出具建筑定位成果图。4.4携3.5款材料及4.3成果到区规划局办理灰线检验。4.5与区规划局协调，进行现场灰线检验。4.6 灰线检验通过后，到区规划局在建设工程规划许可证附图上加盖灰线检验合格章。5、需要注意的问题灰线检验后加盖合格章这项工作容易遗漏，应及时完成。十二、项目地名命名1、工作目的1.1取得地名使用批准书，为合法使用地名（楼盘名）提供保障。1.2地名使用批准书是办理项目预售和交付时办理产权的重要依据。2、工作联系对象市（区）地名办。3、工作内容负责地名申报和市（区）地名办的协调工作。4、工作程序4.1 根据公司策划部提供的经集团领导审批同意的地78、名命名意见，编写标准地名命名的报告，并填写标准地名命名审批表。4.2 携上述4.1所列资料及项目总平面图、建设工程规划许可证和附件、附图到区地名办办理地名命名。4.3 领取地名命名批准书。5、需要注意的问题5.1 取得地名命名批准书后应认真核对各项内容，确保其内容与建筑总平一致。5.2 地名命名应在项目取得建设工程规划许可证时立即办理，以免重名。第三章 专业设计本章主要围绕景观设计、精装修设计、综合管线设计、电力设计报批环节，介绍有关前期工作规程。一、景观设计1、工作目的通过景观设计与绿化审批的协调，既确保景观营造品质，又满足规范要求，提供业主良好的生活和工作环境。2、工作联系对象*园林文物局79、（绿化处）、景观设计公司。3、工作内容3.1 向景观设计公司提供项目绿化指标要求等。3.2绿化指标的审查报批。3.3市绿化处的工作协调。4、工作程序4.1 项目在委托景观设计前，与绿化审批部门协调，明确绿化指标及其计算方法。4.2 提供协调勘测设计条件、规划总平面图、地形图和上述4.1款材料给委托进行景观设计的单位。4.3景观概念设计经公司内部评审通过后（建筑施工图已经完成），参照绿化指标审查的有关规定，准备材料，向市绿化处进行绿化指标报批。4.4 根据绿化指标报批的结果，深入景观初步设计。4.5 景观工程即将结束时参照绿化验收规定，进行绿化验收。5、需要注意的问题5.1对于景观设计不能满足绿80、化指标时，应通过修改景观设计或调整绿化指标协调得以统一。5.2景观设计应与管线设计相协调，统筹考虑最佳方案。二、精装修室内设计1、工作目的协调精装修室内设计与规划、消防、卫生防疫、环保、房管等部门的审批，确保产品品质，满足各项规范要求。2、工作联系对象2.1市规划局。2.2市消防支队。2.3市卫生局。2.4市环保局。2.5市房管局。3、工作内容3.1负责精装修室内设计的消防、卫生、环保、规划部门等部门的报批。3.2负责可能因精装修室内设计滞后引起规划和建筑设计变更的审批与备案。3.3负责协调精装修楼盘室内空气质量检测。3.4负责精装修室内设计和施工部门的工作协调。4、工作程序4.1 精装修室内81、设计施工图消防审批。4.1.1填写建筑内部装修设计防火审核申报表。4.1.2应准备的材料：4.1.2.1经原建筑设计单位签证认可的装修平、立、剖面设计图，装修节点详图，水、电暖通消防系统图纸。4.1.2.2建筑物总平面图、楼层平面图，消防设施布置图和经消防部门审批的建筑工程消防审核意见书。4.1.2.3 产权证明。4.1.2.4 装修装饰材料的燃烧性能及有关证明。4.1.2.5 协调精装修室内设计单位填写建筑工程消防设计防火自审表。4.1.2.6 大于3000平方米的高层建筑装修项目，应协调精装修室内设计单位提供*市高层民用建筑设计防火自审专篇。4.1.3携上述4.1.1和4.1.2款材料到市82、消防支队办理精装修室内设计消防审批。4.1.4 领取消防设计审核意见书。4.2 建筑装饰装修工程施工许可申领（室内）。4.2.1办理质量、安全监督。4.2.2办理竣工档案承诺书。4.2.3 资料准备：4.2.3.1施工、监理中标通知书；4.2.3.2施工、监理及相关廉政合同；4.2.3.3 进杭施工单位，提供进杭施工单位承包工程通知单。4.2.4 填写建筑装饰装修工程施工许可申请表。4.2.5 协调资金管理部办理资金证明及工程款支付履约保函。4.2.6 携上述4.1.4、4.2.1、4.2.2、4.2.3、4.2.4、4.2.5、款材料及房屋产权单位的证明到市建委办理建筑装饰装修工程施工许可证83、（室内）。4.2.7领取建筑装饰装修工程施工许可证（室内）。4.3因精装修室内设计滞后（指：建筑施工图审批通过，但尚未建造到设计变更的楼层时）需要对建筑设计进行设计变更的项目审批，视变更内容分别到规划、环保、卫生等部门办理批后修改审批。具体参见施工阶段篇中设计变更处理。4.4因精装修室内设计滞后（指：建筑施工图审批通过，但尚未建造到设计变更的楼层时）房屋已经对外销售，导致销售面积变化的，除分别到规划、环保、卫生等部门办理批后修改审批和图纸备案，通过销售部处理好已与购房业主的关系，还需到房管局测绘部门办理面积测绘以及产权确认和预售许可证变更。具体参见施工阶段篇中设计变更处理。5、需要注意的问题584、.1精装修室内消防设计必须由经公安消防监督机构审查登记备案的具有装修设计资质的单位设计。5.2建议精装修室内设计应尽量超前，力求与建筑设计同步，至少确保精装修概念设计评审通过后再出建筑施工图并进行报批。三、室外综合管线设计1、工作目的协调室外综合管线设计与给排水、天然气、电力、电信、有线电视等部门审批，确保产品品质，满足各项规范要求。2、工作联系对象2.1管线设计单位。2.2*市自来水公司。2.3*市然气（集团）公司（营业分公司、管网分公司）。2.4*市城市管理办公室（市排水养护公司）。2.5*市电力局。2.6浙江省电信有限公司*市电信局（区域电信分局）。2.7*市数字电视公司。3、工作内容385、.1综合管线设计单位的选择。3.2综合管线设计委托。3.3 协调召开室外综合管线会议。3.4 负责综合管线设计费用的申请与支付。3.5准备下列资料：3.5.1综合管线设计委托书。3.5.2建筑功能说明、污水排放量、与场地相邻室外管线布置图、室外管线接口位置。3.5.3建筑总平面图、建筑平面图、建筑户数说明。4、工作程序4.1携上述3.5所列资料委托设计单位进行综合管线设计。4.2 完成综合管线设计后，请建筑设计单位提出相关意见，再将意见反馈给管线设计单位调整后，组织自来水、天然气、排水公司、电力、电信、有线电视等部门召开综合管线设计审查会议。4.3 做好会议通知、会议安排、会议人员联系和接送、86、会议签到、会场服务、会议记录。4.4 根据会议协调精神修改设计。4.5 经工程部、总师办、建筑设计确认后，领取综合管线设计图。5、需要注意的问题 5.1 室外综合管线设计在地下室施工时必须完成，确保管线接口预留。5.2 室外综合管线设计应与景观设计衔接好，特别应处理好窨井设置的位置。四、电力设计1、工作目的协调电力设计（公变）或电力设计审核（专变），确保产品品质，满足各项规范要求。2、工作联系对象市电力局。3、工作内容3.1电力设计委托或委托审查。3.2电力设计与建筑设计的协调。3.3电力设计费用的申请与支付。3.4与电力部门的协调。3.5准备下列资料：3.5.1电力设计或电力设计审查委托书。87、3.5.2建筑功能说明、用电量指标。3.5.3建筑总平面图、建筑平面图、建筑电气施工图、建筑户数说明、初步设计批复（方案设计批复）。4、工作程序4.1携上述3.5所列资料委托市电力局对公变进行电力设计，对专变进行电力设计审查。4.2 根据电力设计或电力设计审查初步结果，协调修改电力设计方案。4.3 根据电力设计方案修改意见，进入下一步设计或设计审查。4.4经工程部、总师办、建筑设计确认后，完成电力设计。4.5 电力施工和验收阶段应根据电力设计方案，安排电力进场施工、电力开通和电力资产移交等工作。5、需要注意的问题电力设计应在建筑方案设计时同步介入，确保电力设计和配电房设置的合理性。第四章 施工88、许可证申领本章主要围绕建筑工程施工许可证的申领，介绍各项规费的缴纳程序和标准等相关前期工作。一、规费审核与缴纳1、工作目的通过规费审核和缴纳为项目办理建筑工程施工许可证和商品房预售许可证提供依据。2、工作联系对象市建设工程质量安全监督总站、市建委、市墙体改革领导小组办公室、市白蚁防治研究所、市散装水泥办公室、市人防办。3、工作内容3.1调查各项规费审核和缴纳应提供的材料、规费的计算方式、收款单位等。3.2根据调查结果填写缴费申报单，并报相关部门核准。3.3各项规费的申请与支付。3.4准备下列资料：3.4.1 高教费、市政设施配套费、小区配套费、绿化费审核应提供的材料 3.4.1.1 计划文件。89、3.4.1.2 建设工程规划许可证（包括附件附图）。3.4.1.3土地证和土地出让合同。3.4.1.4拆迁许可证。3.4.1.5 建筑施工图（以建筑施工平面图为主）。3.4.1.6其它必要的证明文件。3.4.2 墙改费的审核应提供的材料：3.4.2.1建设项目批准文件。3.4.2.2建设工程规划许可证。 3.4.2.3建筑施工图及结构说明。3.4.3白蚁防治费的审核应提供的材料：3.4.3.1建设工程规划许可证复印件。3.4.3.2建筑设计总说明。3.4.3.3总平面图。3.4.3.4 底层平面图（单体房屋建筑各一张）。3.4.3.5正立面图（单体房屋建筑各一张）。3.4.4散装水泥专项基金审90、核应提供的材料:3.4.4.1建设项目批准文件复印件。3.4.4.2建设工程规划许可证复印件。3.4.5人防结建费审核应提供的材料:3.4.5.1建设工程规划许可证（复印件）。3.4.5.2当年度的建设计划文件（复印件）。 3.4.5.3项目建筑施工图（建施图审批后退还）。 3.4.5.4分期施工项目需提供建设主管部门的批文。3.5与各规费管理部门的协调。4、工作程序4.1填写下列材料，并报相关领导审核批准：4.1.1 市政设施配套费、小区配套费、高教费、绿化费申请表。4.1.2 市发展新型墙体材料专项资金缴款表。4.1.3 新建房屋建筑白蚁预防缴费审核单。4.1.4*市散装水泥专项资金缴款表91、。4.1.5人防结建费审核单。4.2携上述3.4、4.1款材料分别到市建委房地产开发管理处、市墙体改革领导小组办公室、市白蚁防治研究所、市散装水泥办公室、市人防办办理缴费审核，审核通过后办理缴费。4.3缴费标准如下表：*市各项建设规费情况统计表内 容房地产开发的商品房项目住宅非住宅高教费10元/市政设施配套费90元/140元/*市规划区范围内以出让方式取得土地使用权的免交小区配套费 50元/小区配套自行平衡的免交绿化费 8元/自行绿化的免交墙改费预交10元/白蚁防治费1.6元/（砖混或框架结构）散装水泥专项基金预交1.5元/说明：以上除高教费按照地上建筑面积为基数缴纳外，其它项目均按照总建筑面92、积缴纳。人防建结费：（一）新建十层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室。（二）除第（一）项规定以外的新建居民住宅楼（包括整体拆建的居民住宅楼），按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室。依据合理布置、平战结合的原则，经权限部门批准，可以在同项目规划范围内，部分或全部易地建设按应建防空地下室建筑面积的二分之一修建6级（含）以上防空地下室。（三）除（一）、（二）项规定以外的其他新建民用建筑，一次性规划地面总建筑面积在2000平方米（含）以上的（分期建设的应合并计算），按照地面总建筑面积的4修建6级（含）以上防空地下室。（四）开发区、工业园93、区、保税区和重要经济目标区等除 （一）、（二）项规定以外的其他民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积（分期建设的应合并计算）的4修建6级（含）以上防空地下室。（五）*市区所辖重点城镇除（一）项规定以外的新建居民住宅楼（包括整体拆建的居民住宅楼），按照地面首层建筑面积修建6B级防空地下室；其他新建民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积（分期建设的应合并计算）的2修建6级（含）以上防空地下室。（六）新建防空地下室的抗力等级和战时用途由县级以上人民防空主管部门确定。人防工程易地建设费标准城市人防工程易地建设费（元/平方米）*市6级及以上30006B级2000*市区所辖重点城镇6级及以上20006B级94、10004.4缴费办理后，将发票和各项规费核准单交回财务入帐。5、需要注意的问题5.1 墙改费和散装水泥限袋费退费时涉及施工单位用砖发票和施工决算资料，建议退费事项列入施工合同中，明确对方义务；办理这两项费用的交纳后，应将费用审核和缴费凭证复印件连同退费应提供的材料和要求告工程部。5.2非经营性公益事业及公共设施建设项目免交高教费、市政设施配套费、小区配套费、绿化费。5.3各项规费可在建设工程规划许可证取得后就进行填表报相关部门审核。审核通过后，在施工单位中标公示期间可以办理缴纳手续。二、工程招投标1、工作目的通过协助工程部和成本管理部对*市区范围内国有和集体所有制单位投资或参与投资的总建筑面95、积在500平方米以上或总造价在50万元以上的建设工程施工进行招投标，为办理工程质量安全监督注册和建筑工程施工许可证提供依据。2、工作联系对象*建设工程招标办。3、工作内容3.1根据有关政策规定，协调招标办确定最有利的招标方式。3.2根据公司确定的招标方式，进行招标核准登记。3.3 招标核准登记通过后，协助工程部进行招标信息发布。3.4工程部发放资格预审文件，确定合格的投标申请人，进行招标文件备案及发售，并组织投标单位进行现场踏勘，同时根据需要做好补充招标文件；施工单位编制并提交招投标文件，公司组织开标、评标，确定中标人。3.5协助工程部和中标人进行招标投标情况报告备案，并提交相关备案资料。3.96、6建设工程中标人确定后，市招标投标管理办公室即在交易中心建设工程中标公示栏中将建设项目、中标人名单、项目经理等予以公示，接受监督公示期限为二天。3.7公示期结束后，取得中标通知书。4、应注意的问题4.1在招投标过程中应积极配合工程部、成本管理部协调招标办，确保招投标结果有利于公司产品建设和经济效益等。4.2在中标公示期间应协调施工单位积极准备办理质量安全监督注册和建筑工程施工许可证相关材料，便于尽早取得开工证明。三、工程质量安全监督注册1、工作目的1.1通过协助工程部和施工单位办理工程质量安全监督注册手续，为办理建筑工程施工许可证提供依据。2、工作联系对象2.1市建设工程质量安全监督总站。3、97、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1 经备案认可的施工中标通知书、监理中标通知书。3.1.2施工图设计文件审查报告、批准书。3.1.3 施工合同、监理合同。3.1.4施工组织设计和监理计划。3.1.5 施工人员意外伤害保险凭证 。3.2办理工程质量安全监督注册手续。4、工作程序4.1填写建设工程质量安全登记表和建设工程开工安全生产条件备案表。 4.2携上述3.1资料料及质量监督费用到市建设工程质量安全监督总站办理工程质量安全监督注册手续，资料齐全并缴纳质量监督费用（按照总建筑面积0.9元/计算）后并领取建设工程质量安全监督书。5、需要注意的问题5.1 质量安全监督注册应在中标通知书公示3天到98、期后即可受理。5.2在取得中标通知后应协调施工单位立即办理施工人员意外伤害保险。四、签订建设工程竣工档案移交承诺书1、工作目的1.1签订建设工程竣工档案移交承诺书，为办理建筑工程施工许可证提供依据，并为项目验收时档案移交打好基础。2、工作联系对象*市城市建设档案馆。3、工作内容3.1准备下列资料： 3.1.1建设工程规划许可证复印件。3.1.2市政道路、小区建设项目另需提供建委批准的市政道路、小区道路地下管线初步设计方案批复文件。3.1.3工程建设单位及施工单位城建档案管理人员上岗证；没取得上岗证的，需在签订建设工程竣工档案移交承诺书之前办理培训班报名手续。3.2协调签订建设工程竣工档案移交承99、诺书。4、工作程序填写建设工程竣工档案移交承诺书两份及建设工程登记表一份，报公司批准，盖建设单位公章及法人章。与*市城市建设档案馆签订建设工程竣工档案移交承诺书。5、需要注意的问题5.1 项目在确定中标单位前就应建立档案管理制度，中标后应按照工程档案管理要求加强档案管理。五、申领建筑工程施工许可证1、工作目的取得建筑工程施工许可证，该证是项目开工建设的合法依据。2、工作联系对象*市建委。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1银行出具的工资保证支付账户存款凭证（由施工单位提供）。3.1.2建设资金到位证明。3.1.3建设用地批准手续。3.1.4建设工程规划许可证及红线图。3.1.5有拆迁的，100、其拆迁进度符合施工要求证明。 3.1.6配套费、教育费缴费凭证及票据；3.1.7防空地下室建设费核定单。3.1.8发展新型墙体材料专项基金缴款表；3.1.9白蚁预防缴费审核单；3.1.10散装水泥专项资金缴款表。3.1.11施工图审查合格证。3.1.12建设工程质量安全监督书。3.1.13施工合同、监理合同。3.1.14施工中标通知、监理中标通知书。3.1.15进杭施工单位承包工程通知单。3.2负责建筑工程施工许可证的申领。4、工作程序4.1与资金管理部提前沟通，确定工程建设合同担保并出具证明文件。4.2 填写施工许可申请表。4.3携上述3.1、3.2、4.1所列资料到市建委办理并领取建筑工程101、施工许可证。5、需要注意的问题5.1 应与工程部积极配合，协调工程部请施工单位提前准备相关材料。5.2 建筑工程施工许可申请表中，施工现场是否具备施工条件栏，应由施工企业主要技术负责人在申请表上签署意见，并加盖单位公章；施工组织设计栏，由总监理工程师或建设单位的主要技术负责人在申请表上签署意见，并加盖单位公章；其它资料栏由城建档案馆加盖竣工档案承诺书专用章。5.3 施工许可内容与招标内容是一致的，若分次招标的，应分次办理施工许可证。5.4 施工围墙和施工临设一般情况下是不需要办理临时工程许可证和施工许可证的，但应在施工单位提供的施工组织方案中对具体内容进行明确。但因施工临时占用道路的，应视具体102、情况办理临时占道交警大队和市政部门的审批手续，并按规定交纳占道费用。六、临时建设工程规划许可证办理1、工作目的在施工场地里建设除施工组织方案内明确的施工临时建筑外的非永久性建筑（如：临时销售部等）应办理临时建设工程规划许可证，使其具备合法性。2、工作联系对象 *市规划局（建筑管理处、市政工程处或各城区规划分局）。3、工作内容3.1填写临时建设工程规划许可证申请表，并报公司领导批准后盖章。3.2应准备的材料：3.2.1授权委托书及身份证明。3.2.2规划批准的勘设红线图，附带规划设计条件。3.2.3勘设条件中要求征求的有关行政主管部门的审查意见书和有关协议。3.2.4有相应资质的设计单位设计的总103、平面图1：500四份、全套施工图一套和建施图一套。3.2.5土地使用权属证明。3.3携上述3.2、3.1款材料到市规划局协调办理并领取临时建设工程规划许可证。4、应注意的问题非施工临时建筑的设置应与施工临时建筑、景观施工、市政管线施工以及工程进度等综合考虑。第二篇施工阶段前期工作贯穿于项目的施工阶段。施工阶段的前期工作主要有三个方面。一是设计变更的处理和协调，主要是因建筑设计或其他原因导致与原审批的内容不一致，需要采取的相应设计变更处理和协调；二是施工进程中某些重要节点的处理和协调，主要是接受政府相关部门现场检查并通过验收的处理和协调；三是预售许可证的申领。第一章设计变更处理设计变更是指施工图104、经政府职能部门审查批准以后，由于各种原因而对原设计图纸进行修改的行为。施工阶段设计变更的目的是：解决原先各阶段设计中规划和建筑设计不够完善、室内外各功能空间或布局不够合理、利益没有实现最大化、成本没有得到有效控制等问题。设计变更的主要内容有：各项规划指标的调整；公共部位或各户内功能的调整；施工图设计的优化。设计变更的处理，对专业程度要求较高，因此，要周密考虑并利用各方面的资源进行协调处理，以确保设计变更的目的得以实现。第一节规划指标调整在政府规划部门颁发的勘测设计用地红线中，有比较明确的勘测设计条件，如：用地性质、用地面积、用地红线和建筑控制线范围、建筑面积、容积率、建筑高度、建筑密度与绿化率105、等。施工阶段中对建筑面积和建筑高度两项指标的增加或变化比较常见。一、建筑面积增加建筑面积增加，有两种情况，一种是施工面积超原有批准指标，另一种是增加楼层等原因而增加建筑面积。如果不及时到政府部门重新审批，则会在发现后被罚款、拆除或罚没。1、工作目的使增加的建筑面积合法化。 2、工作联系对象市计委、规划局、建委、房管部门、土管局、消防、规划等部门。3、工作内容进行项目的重新审批并补缴出让金。4、工作程序4.1如因超面积导致建筑物高度改变，则要委托专业部门进行日照分析并使其符合要求。4.2将调整后的建施图和书面报告送报市计委和市规划局。4.3市计委和市规划局同意后，将修改后的建施图报卫生防疫和消防106、部门审查。4.4审查通过后报市规划局进行建施图调整和建设工程规划许可证修改。4.5到市建委进行规费缴交和施工许可证调整。4.6到市房管局进行面积测绘和登记调整。4.7根据当地情况，视情到市土管局办理土地出让金的补缴手续。5、注意事项5.1一旦面积增加，要及时了解清楚，增加的建筑面积要尽早和政府部门联系面积增加审批的最优程序和方案。5.2超面积而引起补缴地价款要及时，避免土地市场价格上涨而缴交更多的土地款。5.3增加面积的原因一定要给政府相关职能部门比较圆满的说法，以取得其谅解与支持。二、建筑高度增加建筑高度增加通常是由于原设计方案没有用足容积率指标或建筑之间轮廓线不协调，为增加效益或完善设计而107、采取增加建筑层数所引起。1、工作目的使拟增加高度的建筑获得职能部门的认可，取得批准文件，为建设、验收、使用取得合法依据。2、工作联系对象市规划局、消防支队。3、工作内容对拟增加建筑高度的内容与相关政府职能部门沟通，报审材料并审批。4、工作程序4.1与规划、消防部门进行初步沟通，了解高度增加的可能性。4.2如职能部门初步同意增加高度，起草书面报告报市规划局，并负责协调催办，取得市规划局批复。4.3协调建筑设计公司进行建施图的修改和结施图的强度复核和修改。4.4委托专业部门进行因高度增加而对周边建筑的日照影响分析。4.5将修改后的相关施工图报消防部门审批，取得审批意见。4.6填制批后修改审批表，连108、同修改后的施工图和消防意见报市规划局对规划许可证进行修改。5、注意事项5.1总高度不受限制的建筑高度突破，主要考虑日照影响及和周边建筑是否相协调。5.2总高度受限制的建筑高度突破不要轻易进行。5.3因高度增加而增加建筑面积则要按建筑面积增加的方式办理。5.4对已售房屋的客户构成合同履约违约需视情进行告知和善后工作。第二节 功能调整功能调整是指在房屋施工过程中，由于各种原因需要对局部房屋原设计的使用功能进行调整、完善。由于原施工图已经在各职能部门备案，房屋功能的调整需得到职能部门的认可，否则将会给竣工验收造成被动。一、配套设施一般小区的配套设施有：室内外泳池、室内外健身场所、餐饮、娱乐、绿化、自109、行车库、机动车泊位、配电房、供水房、监控中心、有线电视、电信交接间、消控中心、进出小区的车辆管理模式和进出小区大门的功能要求等等。上述这些配套设施在项目建成交付以后体现的作用是非常重要的，但是在项目开工前的设计阶段深入的深度往往不够，导致产品的缺陷。所以施工阶段中对配套设施的功能需进一步明确和调整，以达到最合理的程度。1、工作目的使配套设施的使用功能更趋合理并合法化。2、工作联系对象公司内部各职能部门和市规划部门。3、工作内容在项目实施过程中，审核配套设施功能的合理性，对合理性欠妥的内容提出修改意见，协调修改并组织报审。4、工作程序4.1由项目实施部门审查建施图的各项配套设施的合理性并提出建议110、。4.2组织设计、物管等专业部门对各项配套设施逐项进行评审并提出修改意见,最后形成会议纪要。4.3由相关设计单位修改完成后，再次组织评审，予以完善。4.4前期部门将修改完善后的设计图纸到规划、卫生防疫、交警等部门进行修改报批。5、注意事项5.1设计阶段中应就配套设施的功能进行研究完善并落实于建施图，力求避免施工阶段调整或减少调整。5.2配套设施的调整要尽量在预售许可证领取前完成，避免日后业主对公司的投诉。5.3对已售房屋客户构成合同履约违约需进行及时告知和善后处理工作。二、建筑公共部位各类建筑的底层架空层、底层大堂、楼梯、电梯前室、信报箱、强电箱、弱电箱、水表箱、库房等公共部位的功能合理性会直111、接影响到日后业主使用和物业管理的方便程度，在项目实施过程中，要对施工图及其建筑公共部位的功能布置进一步评审并提出修改意见，使之合理和完善。注意事项：1、底层架空层：既可以是活动空间，亦可以是景观空间，要关注功能空间的合理性和协调性。2、底层大堂、电梯前室、库房和信报箱要关注使用的方便和舒适程度。3、关注强电箱、弱电箱、水表箱使用后管理的方便程度。4、关注楼梯宽度、台阶高差、转角台阶的舒适度，特别是在前后两幢之间有半地下车库的多层公寓。其底层楼梯的净高是否符合舒适使用的要求非常重要，在施工时务必引起重视，避免引起日后单元内业主的集体投诉，有效的解决办法是抬高底层住宅的高度。三、户内功能调整户内各112、功能空间是业主日常生活起居的最主要空间，要满足居住者安全、私密、舒适、实用的心理需求，具体反映到各功能空间是否做到动静分区，各功能区域的交通流线是否合理，每一个功能空间是否满足使用者的需求。一般来讲，在建筑初步设计的过程中，设置多少功能空间，各功能空间的基本尺度及如何布置等内容都是经过评审的，一般不会有大的问题。但是每一个功能空间是否完全能满足居住者的需求，在建筑设计阶段会因各方面的原因而不足。对此，为了使户内各功能空间真正满足日后居住者的需求，做到精致完美，在项目开工后，还要对每一个功能空间的合理性，进行认真分析和仔细研究，克服合理性欠缺的方面并予以调整。建议做法如下：1、毛坯房交付的房屋待113、施工图设计完成后，委托有经验的精装修设计单位，对不同的户型进行各功能区域平面布局设计、并组织评审。2、各功能区域平面布局具体尺寸完成后，请建筑设计单位根据精装修设计的方案修改建施图、水电施工图、结构施工图、主要内容有：室内各功能空间分隔墙调整，门框调整、通水、排烟及管道井的调整、窗户的开启位置调整等等。3、施工图调整完成后，一方面以联系单的方式给施工单位，另一方面，尽快到政府相关职能部门进行调整审批。4、对于精装修楼盘，在初步设计完成后，就直接进入精装修设计，使得在进入施工图设计阶段，各功能区域布局已基本完善。注意事项：1、要特别重视精装修设计单位和建筑设计单位之间在设计阶段前后的协调。2、要114、对图纸修改的进度和施工进度进行有效的协调。3、对已售房屋客户构成合同履约违约需进行及时告知和善后处理工作。第三节施工图优化设计项目在施工过程中，现场管理人员需对即将实施部位的图纸进行更仔细的分析与研究，同时随着电梯等设施设备的进一步明确，参与项目建设人员会从安全性、舒适性、经济性等角度出发，对结构施工图提出优化设计。1、工作目的在确保安全的前提下，对预留门、洞、机位等尺度和钢筋用量及砼标号进行优化。2、工作联系对象设计公司。3、工作内容解决施工图中不够经济、不够合理的问题。4、工作程序4.1根据施工图中不够合理的部位要求进行调整。4.2协调设计单位进行修改，修改完成后请专家或公司领导审定。4.115、3协调设计单位以联系单的方式给建设单位，经集团公司成本管理部门、工程管理部门会签后交施工单位实施。5、注意事项5.1现在结构设计普遍采用计算机进行计算，对于一些钢筋用量或砼标号与经验数据有较大出入时，建议设计师用其他方法进行校核。5.2电梯的品牌、型号、门洞、轿厢等详细尺寸要尽早确定，及时反映在施工图中。第二章施工过程协调项目在施工过程中随时会受到环保、执法、市容环境，市政、交警、质检、安检等各政府职能部门的检查和验收。因此在施工过程中要切实做好和各政府职能部门的沟通和协调工作，以取得其理解和支持，确保项目建设的顺利进行。第一节有关环节审批一、施工出入口设置临时施工出入口是指在施工过程中供施工116、用机动车从市政道路进出工地的出入口。1、工作目的经过交警和市政部门的批准，合法使用机动车出入口。2、工作联系对象市交警支队、区市政管理所。3、工作内容根据规划批准的建筑施工许可证复印件、建设项目总平面图、建筑施工平面布置图和申请报告，到交警或市政部门办理临时占用手续。4、工作程序4.1根据工程施工需要和周边道路情况提出临时施工出入口的位置和宽度要求。4.2就上述要求向市交警支队、区市政管理所进行咨询，获原则同意后携带3.1所列资料正式提出申请。4.3市交警支队对申请进行审查，同意后在总平面图上明确临时出入口位置、宽度并签署意见。4.4取得市交警支队批复意见后，制定施工方案和施工期间交通疏导措施117、，将方案报所在区交警大队和市政管理所审批并联系确定施工时间。4.5根据批准方案和时间安排施工。5、注意事项为便于申请及节约投资，临时出入口位置拟设置在规划永久出入口处。二、挖掘城市道路许可在项目基础设施施工的过程中，有时因敷设地下管线而挖掘市政道路，需办理相关审批手续。1、工作目的使挖掘城市道路合法化，确保项目按期竣工交付。2、工作联系对象市公安交通管理部门、市政设施管理综合处。3.工作内容3.1准备下列资料：3.1.1施工方案和交通组织方案。3.1.2挖掘中涉及煤气、热力等地下管线的，提供监护措施等相关材料。 3.1.3申请报告。3.1.4有关此项目的批准文件。3.2根据施工方案和交通组织方118、案，申请相关职能部门批准。4.工作程序4.1根据实际情况编制施工方案和交通组织方案。 4.2就上述方案征求交警和市政部门意见并报批。4.3根据交警和市政部门的批准内容安排施工。三、夜间施工许可当建设工程因生产工艺上要求（浇灌砼、深基坑土方开挖等）或赶工需要连续作业时，应向环保部门提出夜间施工申请。未经审批擅自夜间作业的将被行政执法管理局查处。1、工作目标申领夜间施工许可证，使必需的夜间连续施工合法化。2、工作联系对象工程所在地环保主管部门。3、工作内容3.1施工单位负责资料准备和办理。3.2项目公司协助办理。4、工作程序4.1施工单位根据实际情况向当地环保主管部门提出申请。4.2项目公司从建设119、方角度予以支持配合。4.3获批准后工程部督促施工单位将批准内容予以公示并严格按批准时间和内容进行施工。5、注意事项5.1严重噪声污染的尽量避免安排在夜间施工。5.2要以积极主动的姿态协调好工程所在区域行政执法和环保部门的关系。5.3和施工单位的配合要紧密。四、工程渣土准运工程渣土运输，需凭市容环卫部门颁发的工程渣土准运证，无工程渣土准运证，由环卫部门和交警查处。1、工作目的申领工程渣土准运证，使渣土运输合法化。2、工作联系对象市容环境卫生监管中心。3、工作内容3.1施工单位负责办理。3.2项目公司协助。4、工作程序4.1施工单位根据工程需要向主管部门提出申请并按要求准备资料。4.2项目公司从建120、设方角度予以支持配合。4.3获批准后工程部督促施工单位严格按批准时间和路线进行运输。5、注意事项5.1渣土运输时，车辆（船）必须达到密闭化运输的要求。5.2要处理运输路段交警部门的关系，并尽量避免上下班高峰期。第二节重要节点验收每一幢建筑从基础施工开始，到结顶至最后单体竣工，政府相关职能部门特别是建筑工程质量安全监督站，要对建筑施工过程中各个重要节点进行验收。因此施工阶段中对每个节点的验收要提前主动联系政府相关职能部门，使得项目建设顺利进行。一、0.000检测1、工作目的通过主管部门的检测，对建筑位置和标高进行确认，为工程施工和规划验收提供依据。2、工作联系对象2.1区规划局2.2市规划局测绘121、院3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1 建设工程规划许可证。3.1.2 验灰线时的定位测量成果。3.1.3待验建筑剖面图。 3.2协调0.00 检测工作。4、工作程序4.1 待验建筑主体施工至0.00前，备齐检测所需资料到区规划分局申请检测并填制申请表。4.2根据0.00完成的具体时间与区规划分局、市规划局测绘院约定现场定位测量时间。4.3市规划局测绘院按约定时间到现场进行定位测量。4.4 如测量结果符合要求，市规划局测绘院将检测合格单内部传递给区规划分局。4.5持规划许可证附图去区规划分局加盖0.00检测合格章。5、需注意的问题该项工作容易疏忽，需事前进行工作安排，确保日后规划验收顺利122、通过。二、中间结构验收当项目建设主体结构完工后，向建筑工程质量安全监督站申请中间结构验收。1、工作目的组织中间结构验收。2、工作联系对象市建筑工程质量安全监督站。3、工作内容3.1组织验收。3.2组织施工单位、监理单位准备验收的工程资料。4.工作程序当项目建设主体结构完工后，向建筑工程质量安全监督站提出中间结构验收。5、需注意的问题5.1为了不影响建设工期，应提前与建筑工程质量安全监督员协商约定时间。5.2督促施工单位、监理单位及时完成工程资料整理，并提前交质监员审查。三、单体竣工验收单体竣工验收是指房屋建筑主体基本建成后，由建筑工程质量安全监督站组织的、设计、施工、监理、建设等各方参加的对主123、体工程的质量和完工情况和相关资料进行检查、确认的过程。1、工作目的确认工程主体已经完工并符合相关质量、规范要求。相关各方签章确认的纪录表是办理竣工备案的依据之一。2、工作联系对象建筑工程质量安全监督站，设计、施工、监理单位。3、工作内容组织各项验收工作。4、工作程序4.1施工单位出具工程竣工报告、包括结构安全、室内环境质量和使用功能抽样检测资料等合格证明文件、以及施工过程中发现的质量问题整改报告等。4.2勘察、设计单位出具工程质量检查报告。4.3监理单位出具工程质量评估报告。4.4当项目建设完工后，工程部负责向建筑工程质量安全监督站提出竣工验收。督促相关单位及时完成工程资料整理，并提前交质监员124、审查。4.5市建筑工程质量安全监督站组织设计、施工、监理、建设等各方对主体工程的质量和完工情况和相关资料进行检查，各参与单位在纪录表上签章确认。4.6工程竣工后，质量监督部门编写工程质量监督报告和安全生产、文明施工评价报告。质量监督部门在建设工程竣工验收合格后七个工作日内向竣工验收备案机关和委托的建设行政主管部门报送建设工程质量监督报告和安全生产、文明施工评价报告。第三章预售许可证申领预售许可证是商品房合法预售的法律依据，预售许可证的申领是项目开始销售，实现资金回流的重要环节。在申领过程中，各职能部门在工程进度、面积预测、物业用房和物业基金核定（缴纳）、销售房号核查等方面有许多规定和要求。一、125、施工图人防红线确认1、工作目的1.1施工图人防红线是指人防部门在施工图上划定的人防设施范围，该红线图是测绘公司进行面积预测后出具预测绘成果的所需资料之一。1.2该红线图也是项目建成后人防验收的重要依据。2、工作联系对象市人防办（工程处）3、工作内容3.1提供下列资料： 3.1.1 总平图。 3.1.2战时人防地下室平面图。 3.1.3建筑物剖面图。 上述资料除提供蓝图外，还需提供A3幅面白图一套。3.2准备施工图人防审核意见及与市人防办的工作协调。4、工作程序4.1携施工图人防审核意见和3.1所列资料向市人防办工程处申请施工图人防红线。4.2市人防办根据相关规定在人防地下室平面图（蓝图）上划定126、人防设施范围并加盖印章。4.3负责领取红线图备用并复印留存。5、需要注意的问题人防红线确认范围应认真核对，确保正确，它是测绘面积分摊的重要依据。二、商品房预售面积测绘1、工作目的1.1通过预测，较为准确地掌握房屋建筑面积。1.2预测绘成果是办理商品房预售许可证的重要依据。2、工作联系对象 具有专业资质的房地产测绘公司。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1建设工程规划许可证。3.1.2人防红线图。3.1.3建筑平、立、剖面图及电子文本。3.1.4建筑公用面积分摊说明。3.2负责与房屋测绘公司的工作协调。4、工作程序4.1将上述资料交测绘公司并签订房屋预测绘委托合同。4.2测绘公司根据图纸对127、建筑面积进行预测，计算总面积并分列每套房屋建筑面积。4.3测绘公司完成测绘初步成果后，取回交成本管理部审核。4.4 审核通过后，由测绘公司报市产权交易登记管理中心测绘管理处进行预测绘成果备案。4.5在备案完成后取回测绘成果。5、需要注意的问题 5.1预测所需时间较长，建议尽早委托。 5.2*市房屋面积预测绘住宅为0.3元/平方米, 非住宅为0.5元/平方米。三、商品房物业管理用房预缴1、工作目的确定物业管理用房的位置和面积，取得物业用房预缴确认单，该确认单是办理商品房预售许可证的依据之一。2、工作联系对象 市房管局物业监管处。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1建设工程规划许可证（附图、128、附件）。3.1.2委托物业管理企业的物业管理服务合同。3.1.3物管用房承诺书。3.1.4预测绘成果报告。3.2办理商品房物业维修基金与用房的预缴。4、工作程序4.1根据预测总建筑面积，按3和4的比例分别计算出所需的物业办公用房和物业经营（商业）用房的面积。4.2根据物业用房面积和规划审批意见选定物业用房的位置和面积。4.3在总平面图上用图标和文字标明预留的物业管理办公用房和经营（商业）用房（*市规定商业用房必须为一层沿街商铺）的具体位置和面积，并在预留处加盖开发单位公章和法人签字。4.4在预留办公用房和商业用房所在层的平面图上用图标和文字标明物业用房的具体位置和面积，在标注处加盖开发单位公章129、和法人签字。4.5携上述材料（同时建议留复印件备查）到市房管局物业监管处办理商品房物业管理用房预缴并取得预缴确认单。5、需注意的问题5.1 为确保预缴物业用房面积的准确，在项目设计时应按比例计算和安排应缴交用房的面积。5.2在项目设计阶段应与房管部门沟通用房的位置，确保顺利办理商品房物业用房的预缴。5.3若房产只卖给一个产权人，则物业管理用房可以缓缴，并承诺日后房产由一个产权人变为两个产权人时补缴。四、商品房物业维修基金预缴1、工作目的预缴部分物业维修基金，取得物业维修基金预缴确认单，该确认单是办理商品房预售许可证的依据之一。2、工作联系对象 市物业维修基金管理中心。3、工作内容3.1准备下列130、资料：3.1.1建设工程规划许可证（附图、附件）。3.1.2物业管理企业签定的物业管理服务合同。3.1.3预测绘成果报告。3.2负责办理商品房物业维修基金预缴。4、工作程序4.1携3.1所列资料送市物业维修基金管理中心窗口。4.2物业用房预缴工作完成后，中心通知开发公司以总建筑面积为基数按比例预缴维修基金。4.3*市多层住宅按照3元/平方米，别墅按照4元/平方米，高层按照4元/平方米计算预缴。4.4取回预缴确认单。五、社区用房确定主管部门有可能会要求在预售前确定社区用房的位置和面积，相关内容参见第三篇第二章社区用房协议签订相关内容。六、商品房预售形象进度鉴证1、工作目的取得施工形象进度鉴证单，131、该鉴证单是办理商品房预售许可证的依据之一。2、工作联系对象市建委（房开处）。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1建设工程规划许可证（附图、附件）。3.1.2建设工程施工许可证。3.2办理商品房预售形象进度鉴证。4、工作程序4.1到市建委领取形象进度鉴证单并填写相关内容。4.2请施工和监理单位在相应栏目内签章确认。4.3将鉴证单送市建委并与经办人员约定到现场查看时间。4.4市建委派员到现场踏勘工程进度是否符合预售条件。4.5催办并领取商品房预售形象鉴证单。5、需注意的问题5.1*市要求多层项目在施工到完成项目结顶，高层项目施工到0.00，才具备办理商品房预售条件（各地对许可进行预售的形象进132、度要求不尽一致）。5.2市建委经办人员工作较忙，建议提前预约。七、申领商品房预售许可证1、工作目的通过申领取得商品房预售许可证，该许可证是商品房合法预售的法律依据。2、工作联系对象2.1市产权交易登记管理中心测绘处、产权审核处2.2市房管局市场处3、工作内容3.1负责资料准备和预售证申领工作。3.2需准备资料：3.2.1营业执照正本和副本。3.2.2房地产开发资质证书正本和副本。3.2.3土地使用证。3.2.4建设工程规划许可证及附件附图。3.2.5建筑工程施工许可证。3.2.6工程进度鉴证单。3.2.7标准地名批准使用证。3.2.8银行同意抵押土地使用证。3.2.9银行出具预售款监督方案。3133、.2.10物业基金缴交确认单。3.2.11物业用房缴交确认单。3.2.12拆迁安置情况详细说明。3.2.13申请项目计划文件。3.2.14设计批复。3.2.15建设用地规划许可证。3.2.16土地出让合同或建设用地批准书。3.2.17拆迁安置用房核查登记表。3.2.18房号清单。3.2.19建筑总平图。3.2.20商品房面积预测绘成果。4、工作程序4.1测绘公司完成商品房面积预测绘后，将预测绘成果电子版交市产权交易登记管理中心测绘处。4.2测绘处核查无误后予以备案，将预测绘成果转产权审核处，同时将预测绘成果上网待开发公司确认。4.3开发公司前期部会同销售部在网上对申请预售房源的房号、面积、性质134、（住宅、商铺、综合等）等信息以及保留房源进行确认。4.4产权审核处根据规划许可证等相关资料对测绘处转来的可售房源和开发公司在网上确认的销售房源进行审核，如无误则将审核后的可销售房号清单转市房管局市场处。4.5前期部负责填写商品房预售许可证申请表、委托书，连同3.2所列资料报市房管局市场处并进行相关联系协调工作。4.6市房管局批准同意预售后，先将可售房源在透明售房网上公示3天，第4日起可进行签约销售。4.7在网上公示的同时，前期部可领取商品房预售许可证。5、需要注意的问题 5.1所需资料中物业用房预缴工作与工作进度和公司效益关联较大，应及早进行准备。5.2产权交易登记管理中心所涉及的工作程序较为135、复杂，对批复、图纸等资料要求较高，耗时较多，应充分准备，提前联系办理，时间上留有余地。5.3 鉴于目前对有关配套设施的权属有所异议，故在签订房屋销售合同时，应明确界定开发商投资建设的配套会所、幼儿园、车库等设施的所有权。第三篇 交付前验收阶段交付前验收阶段的前期工作是指从取得工程单体竣工证明起至项目交付止所需办理各项验收手续。其作用和目的，一是通过政府职能部门对报验产品的检查、检测、验收、发证，使产品交付具有法律层面上的依据；二是促使建设单位对验收过程发现的不足之处及时进行整改，以求产品精制、完善，将更好的产品交付给客户；三是可以通过对验收过程中发现的问题进行分析总结，为以后项目的设计、建设提136、供经验和教训，提高工作品质和效率。根据*市相关管理职能部门的要求和规定，商品住宅项目交付需要取得约18个职能部门和单位的验收合格证明文件。主要是市公安局消防支队核发的建筑工程消防验收意见书、市规划局核发的建设工程竣工规划验收合格证、市卫生局核发的建设项目竣工卫生验收认可书、市环保局核发的建设项目环境保护设施竣工验收审批意见、市人防办核发的人防工程专项验收意见书、市城管办核发的排水接管施工许可证、市园文局核发的*市区建设项目配套绿地验收单、市城建档案馆核发的建设工程竣工档案认可意见书、市物业维修资金管理中心核发的*市物业维修基金和用房缴交确认单、市建委核发的房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案137、表、市公安局核发的建筑工程验收合格书、与所在街道签订的社区用房建设移交协议、区市政园林管理所核发的排水许可证、市燃气公司出具的通气证明、电力部门出具的通电证明、电讯部门出具的通讯证明、邮政部门出具的通邮证明、市建委核发的住宅区配套公建合同确认书等。第一章 验收流程图消防验收竣工验收备 案城建档案归 档规划验收社区用房协议签订配套公建用房确认面积实测物业管理用房缴交物业维修基金缴纳排污接管施工许可手续办理环保验收防疫验收交警验收绿化验收通电证明通讯证明通邮证明通气证明排水许可证交付人防验收第二章 综合类验收综合类验收系指其验收前提或验收成果与其他验收项目有关联关系的验收项目，其验收成果为其他项目138、验收的前提或需要其他项目验收成果作为其验收的前提。一项验收合格文件是另一项或几项验收工作的前提，互相之间呈串联关系，一项工作的延误会导致一连串工作的被动，必须提前进行筹划和准备。第一节 基础验收链基础验收链包含内容有消防、人防、规划、城建档案归档、竣工验收备案、社区用房协议签订、配套公建用房确认等验收项目，其验收内容较多、涉及面较广，一旦出现问题处理需要协调的工作量和难度较大，时间较长。一旦条件基本具备，应尽早预约安排验收。一、消防验收1、工作目的1.1通过主管部门的验收，对消防设施的施工质量和设备质量进行全面和专业的检查，查漏补缺、杜绝隐患，提高工程质量，维护品牌房产声誉。1.2验收合格后，139、取得建筑工程消防验收意见书，该意见书是规划验收、竣工备案的重要依据。2、工作联系对象2.1别墅、多层项目：市公安局各区消防大队2.2小高层、高层项目：市公安局消防支队3、工作内容3.1准备资料3.1.1从*市公共资源交易中心消防窗口领取建筑工程消防验收申报表、消防产品厂家确认单、消防给水、消防车道测试报告登记表格并填写相关内容。3.1.2建筑消防设计防火审核意见。3.1.3建筑工程初步设计说明消防专篇。3.1.4由专业消防检测部门出具的建筑消防设施检测报告、建筑消防电气检测报告。3.1.5由消防支队司令部出具的消防给水、消防车道检查报告。3.1.6消防工程施工企业的消防施工许可证复印件。3.1140、.7消防工程全套竣工图。3.1.8消防工程设计变更联系单、技术交底、图纸会审纪要。3.2.9消防工程隐蔽验收纪录、绝缘电阻测试纪录、消防设施系统测试纪录、调试报告，消防设施联动测试报告，消防设施维护管理及操作人员培训纪录。3.1.10消防产品生产许可证复印件、建筑防火材料、构件和消防产品质量检验报告、合格证明，主要消防产品、设备的生产单位对其产品的数量、型号及施工安装质量的确认报告。3.1.11填写建筑工程消防验收申报表中的相关内容，请设计、土建施工、消防设施施工、监理单位在验收申请表上签字并盖章确认。4、工作程序4.1在消防设施安装到位初步调试完毕、室外道路硬化基本贯通、消防设计审核意见基本141、落实、资料准备齐备后，将资料送办理中心消防窗口并与验收相关人员约定试水验收时间。在递交资料时，需要同时递交小区要求试水的申请报告、小区要求组织消防预验收的申请报告。4.2做好消防检测、试水、预验收现场准备工作：4.2.1督促施工单位按照设计要求将相应消防设施安装到位；配合消防检测单位对消防设施和电气进行检测、整改；出具建筑消防设施检测报告、建筑消防电气检测报告。4.2.2做好消防验收现场的清理、照明、设施设备的调试等准备工作；室外道路畅通，满足消防车辆行驶要求；消防登高场地按消防设计审核要求设置到位。4.2.3消防部门到现场进行试水试验，通知施工单位、监理单位人员在试水验收时到现场，听从试水验142、收人员指挥，对消防管路水系统进行验收试验，试验合格由消防部门出具试水报告。4.3市、区消防部门预验收人员到现场对消防设施进行预验收4.3.1通知施工单位、监理单位、设计单位、消防检测单位相关人员到预验收现场。4.3.2在预验收之前需检查各处消防有关的消防水泵、消防风机、消防电梯、消防联动报警设备处于自动待机状态；道路、照明正常；4.3.3布置预验收汇报会场，准备相关资料及图纸、建筑工程初步设计说明消防专篇、建筑消防设施检测报告、建筑消防电气检测报告在场可查。4.3.4建设单位工程部负责人、土建总包单位、消防施工单位、设计单位、监理单位做消防施工汇报总结报告、消防检测单位对其检测结果做总结报告，143、回答验收人员的有关问题，物管人员到时应参加该会议。4.3.5预验收人员到现场对消防设施进行察看验收，一般需要进行以下项目的试验：烟感试验联动、消防迫降联动试验、正压送风试验、风压测试，逃生应急设施、消防中心机房、消防泵房、消防楼梯、屋面平台、电气消防井道等消防设施部位的察看。4.3.6预验收人员就检查中发现的问题提出整改要求和意见。4.4工程部督促相关单位对整改意见在规定时间内进行落实整改完成4.5前期部根据工程整改情况，约定正式验收时间，工程部通知土建总包单位、消防施工单位、设计单位、监理单位、消防检测单位、物管公司相关人员到时参加会议。4.6市、区消防部门对消防工程进行正式验收，主要时对预144、验收会议提出的整改意见及要求的整改落实情况进行复查，视整改要求落实情况决定是否同意通过验收。4.7如通过验收，前期部负责到市公共资源交易中心消防窗口领取建筑工程消防验收意见书，签署*市城市火灾自动报警监控协调用户服务协议书（新建住宅小区根据杭公消2001135号均要求安装）5、办理时间验收合格后， 7个工作日内领取消防验收意见书。6.需要注意的问题6.1消防验收程序较复杂，专业性较强，要求较高，而消防验收又是各项验收的龙头之一，应尽早安排验收。6.2消防验收专业性较强，鉴于大部分消防施工单位与验收主管部门之间的关系较好，在按要求完成工程施工的同时，建议尽可能发挥消防施工单位的外援作用，提高验收145、工作效率。6.3验收之前有必要召开相关单位协调配合会议，避免验收时出现遗漏。二、人防验收 1、工作目的 1.1通过主管部门的验收，对人防设施的施工质量和设备质量进行全面和专业的检查，查漏补缺，杜绝隐患，提高工程质量，维护品牌房产声誉。1.2验收合格后，取得人防工程竣工红线图，该红线图是测绘公司进行面积实测、提供测绘报告所需的资料之一。1.3验收合格后，取得人防工程验收合格意见书，该意见书是人防工程合格交付的证明。1.4验收合格后，取得人防工程平时使用证，作为开发公司或物管公司平时使用人防工程的合法依据。2、工作联系对象市、区人民防空办公室（民防局）。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1从146、中心窗口领取建设项目情况表、人防工程专项验收申报表、人防单元工程登记表并填报相关内容。3.1.2人防工程设计审核意见。3.1.3防空地下室建设费用核定单。3.1.4人防工程全套竣工图（含总平面、建施、结施、风、水、电图，另附带A3图幅人防建筑平面图3张）。3.1.5人防工程设计变更、技术交底会议纪要。3.1.6人防隐蔽工程施工记录。3.1.7施工单位向建设单位出具的质量保修书（人防工程保修范围、保修期限、保修责任等）。3.1.8人防设备合格证。3.1.9工程定位资料。3.1.10填写建设项目情况表、人防工程专项验收申报表、人防单元工程登记表相关内容，请设计、施工、安装、监理单位在人防工程专项验147、收申请表上签署意见并加盖印章。 3.2 验收工作协调。4、工作程序4.1资料基本齐备后，将资料送办理中心市人防办窗口并与相关人员约定预验收时间。4.2做好预验收现场准备工作：4.2.1现场察看路线设计。4.2.2待验收人防工程现场的清理、照明、设施调试等准备工作。4.2.3通知施工单位、监理单位、人防设备生产厂家派员在预验收时到场。4.3市、区人防办按约定时间对人防设施进行预验收；4.3.1工程部负责汇报人防工程设计和建设情况。4.3.2预验收人员到现场进行对人防工程、设备进行察看、试验，建设、施工、监理单位和设备厂家接受检查并回答相关问题。4.3.3预验收人员就检查中发现的问题提出整改要求和148、意见。4.4工程部负责督促相关单位落实整改要求和意见。4.5根据整改工作完成情况与市人防办约定正式验收时间，工程部通知施工单位、监理单位、人防设备生产厂家派员到场。4.6市、区人防部门对人防工程进行正式验收，主要是对整改要求的落实情况进行复查，视整改要求落实情况决定是否同意通过验收。4.7如通过验收，前期部负责到办理中心市人防办窗口办理正式进件手续，取得受理单。4.8市人防办在规定工作日内出具人防工程竣工红线图和验收合格意见书。4.9物管公司与市人防办联系领取人防工程平时使用证。5、办理时间5.1预验收与正式验收时间间隔视整改落实情况而定。5.2正式进件后至核发竣工红线图和验收意见书的时间为 149、个工作日。6、需注意的问题6.1人防设施上的一些零件比较容易被盗丢失，建议在验收前进行进行认真检查、补齐；人防门等设施往往比较粗糙笨重，建议做好油漆、标志等工作。6.2为降低成本，一些人防设备往往缓装，应在建设阶段办妥批准手续，以免验收时被动。三、规划验收 1、工作目的 1.1通过规划部门对建筑的验收、认可、发证，取得房屋交付的法律依据。 1.2规划部门核发的规划验收合格证是办理其他专业验收和房产测绘、登记的必备依据。2、工作联系对象区规划分局、市规划局。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1到办理中心窗口领取或从网上下载并填报规划验收申请表、授权委托书。3.1.2建设工程规划许可证、施工150、许可证、勘设红线图。3.1.3规划验收申请报告。3.1.4经加盖竣工章的建设工程总平面图和平、立、剖面图。 3.2协调验收工作。4、工作程序4.1资料基本齐备后，负责将资料送区规划分局并与相关人员约定预验收时间。4.2负责做好预验收现场准备工作：4.2.1外立面察看路线清理。4.2.2上屋顶电梯、钥匙准备，非标准层、标准层、跃层房门开启。4.3区规划分局按约定时间派人到现场对建筑和报批图纸进行核对预验收检查，检查的重点是建筑外立面、屋顶平面、各层平面、建筑层高是否与规划局存档的原审批图纸相符。4.4区规划分局根据预验收检查情况对存在的问题进行分类处理：4.4.1一般性问题，开发公司出具情况说明151、，区规划分局予以认可。4.4.2涉及原审批内容改变又未经批准的：4.4.2.1.与市、区规划局沟通后，由开发公司向市规划局提出批后修改申请，市规划局对原批准建设内容进行调整。4.4.2.2与市、区规划局沟通后，由开发公司或区规划分局出具情况说明及处理建议报市规划局，市规划局予以同意认可。4.4.2.3市、区规划部门认为不符合或超出批后修改、事后认可范围和标准的事宜，由区规划分局移交市规划局法规处和行政执法部门，按有关规定进行处罚。4.5预验收通过后，前期部负责将申请规划验收所有资料送办理中心市规划局窗口，取回收件单。4.6市规划局将申请验收资料转区规划分局，区规划分局根据预验收情况予以办理验收152、手续并传市规划局。4.7市规划局窗口发放规划验收合格证，前期部凭收件单取证。5、办理时间5.1预验收时间视验收及问题处理情况而定。5.2办理中心市规划局窗口正式进件后至核发规划验收合格证时间为16个工作日。6、需注意的问题6.1工程施工中往往会对设计进行一些修改，这些修改在规划验收时已木已成舟无法整改，对验收工作带来许多障碍，处理这些事情除时间延误外还有可能带来经济损失。要避免这些被动，一是在设计和图纸审查时尽可能仔细一些，尽可能减少或避免修改，尤其是牵涉到外部和建筑指标的修改；二是对一些必须的修改，部门之间应及时沟通协调，争取在施工前得到原审批部门的认可；三是对未经审批但已经发生的修改分门别153、类进行归类和研究，对涉及外部和建筑指标的修改建议与市、区两级规划部门进行协商，尽可能争取内部低调处理，对其他修改建议争取区规划部门的认可。6.2由于消防验收工作往往滞后，为争取时间，规划预验工作可以尽早联系，为处理现场与图纸不符问题留出充足的时间，消防验收合格文件可争取在发证前补上。四、城建档案归档 1、工作目的 1.1通过对已完工房屋建筑图纸、资料的收集、整理、移交，建立完整的资料档案，为今后查阅、利用创造条件。1.2图纸、资料移交后，市城建档案馆出具档案认可意见书，该意见书是市建委办理竣工备案的依据之一。2、工作联系对象市城建档案馆。3、工作内容3.1从市城建档案馆领取*市建设工程竣工档案154、自检表、*市建设工程竣工档案专项验收申报表、建筑安装工程竣工档案移交书。3.2填报上述表格内容。3.3准备工程准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工图、竣工验收文件5个部分共138项文件、图纸、资料（见附件），并按照馆方要求格式进行整理、装订。4、工作程序4.1工程竣工、相关材料基本齐备后，前期部、工程部共同配合将档案送市城建档案馆。4.2市城建档案馆对工程竣工档案进行验收并提出验收意见。4.3开发公司根据验收意见进行补充或调整。4.4档案验收合格后，市城建档案馆将档案接受进馆，向开发公司出具建设工程竣工档案认可意见书。4.5建设工程竣工验收备案后，开发公司在三个月内向市城建档案馆移交竣工决算155、等竣工资料。4.6工程档案全部齐全后，市城建档案馆出具建筑安装工程竣工档案移交书、建设工程竣工档案验收合格证。5、办理时间5.1受理验收申请后3个工作日内提出验收意见。5.2验收合格当场出具认可意见书。6、需注意的问题6.1此项工作的特点是需提交的各类资料量多面广，涉及设计、审批、施工、监理、检验检测、验收等项目建设全过程，资料的收集、整理需要有相当的时间和耐心。6.2移交工作可分阶段进行，如有部分验收文件暂时尚未取得，可以争取在项目单位出具承诺函后先行核发认可意见书。6.3 根据集团公司要求，向城建档案馆移交的资料应全部备份留档，以保证公司档案的完整性。五、竣工验收备案 1、工作目的 1.1156、经过市建委审查备案的竣工验收备案表是市建委进行配套公建用房确认的依据之一。1.2该备案表是施工总包单位申请评杯的重要依据。2、工作联系对象市建委（工程处）。3、工作内容3.1准备下列资料：3.1.1从市建委工程处领取备案表。3.1.2城建档案馆出具的档案认可意见书。3.1.3规划、消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。3.1.4施工许可证。3.1.5填写备案表，请勘察、设计、施工、监理单位在备案表上签署竣工验收意见并加盖单位公章。3.1.6建设单位工程竣工验收报告。3.1.7勘察单位的质量检查报告。3.1.8设计单位的质量检查报告。3.1.9施工单位的工程竣工（质量检查）报告。3.1.1157、0委托监理工程监理单位的工程质量评估报告。3.1.11建设单位履约支付工程款材料。3.1.12工程质量保修书。3.1.13住宅工程提供住宅使用说明书或住宅质量保证书（或保修卡）。3.1.14诚信评议卡。 3.2备案工作协调。4、工作程序4.1资料基本齐备后，将资料送市建委工程处。4.2市建委经办人员核查备案材料是否齐全、有效，复核要求的在备案表上签署收讫，不复核要求的不予收件。4.3质量监督机构向市建委提供工程质量监督报告。4.4申请备案工程复核备案要求的，市建委在备案表上加盖“已备案”印章，前期部取回备案表，备案工作完成。4.5市建委发现工程各方主体在工程竣工验收过程中有违反建设工程质量管理158、规定行为的，或工程质量不符合验收标准的，将备案文件退回建设单位，在备案表中说明理由，责令停止使用，整改后重新组织竣工验收并备案。5、办理时间资料齐全、工程符合要求的，在15个工作日内办理完毕。6、需注意的问题市建委对此项工作要求较高，各项资料尤其是规划、消防、环保验收合格证明必须齐备，否则不予收件。六、社区用房协议签订 1、工作目的 1.1通过与街道签订社区用房协议，合理安排社区用房的位置和面积。1. 2社区用房协议是市建委办理配套公建用房确认的依据之一。1.3该协议也是市房管局办理商品房预售、产权初始登记的重要依据。2、工作联系对象项目所在街道办事处。3、工作内容根据楼盘具体情况和政府关于每159、100户居民配备30平方米社区用房的规定，选择适当位置和面积作为社区用房，在图纸上标示清楚，与街道沟通协调。4、工作程序4.1与街道联系，就公司初选的社区用房的位置和面积进行协商。4.2协商一致后，起草社区用房建设、移交协议，明确社区用房的面积、位置、交付时间、水电及物管费用支付等相关事宜。4.3准备与协议文字表述相同的标示社区用房位置的附图。4.4开发公司与街道签订社区用房建设、移交协议。5、需注意的问题6.1项目单位根据小区规模和社区用房配套标准，可在设计阶段即与设计单位进行沟通，选择适当位置安排社区用房并在图纸上予以标明，报规划审批。项目单位根据规划批准的图纸与所在街道进行沟通协商，就位160、置、面积达成一致，签订协议。6.2社区用房需无偿移交，其位置坐落对开发商效益影响较大，在保证社区工作能正常开展的前提下，尽可能不要占用可销售的住宅和商铺。6.3社区用房部分功能与会所类似，可进行协商安排以免功能重复造成浪费。6.4如因工程分期等原因导致社区用房不能按时提供，应安排临时周转用房。6.5社区用房需单独办理产权证，在设计、测量等过程中应予以注意。七、配套公建用房确认1、工作目的通过主管部门对物管、社区用房、自行车库等配套用房的核查确认，取得配套用房确认书，该确认书替代原综合验收合格证作为办理产权初始登记的必备手续之一。2、工作联系对象市建委（房开处）。3、工作内容3.1准备下列资料：161、规划验收合格证、竣工验收备案表、测绘成果报告、地名批准文件、社区用房移交协议、自行车库移交协议。3.2 与主管部门沟通协调。4、工作程序4.1规划验收、面积实测完成后，将相关资料送市建委申请确认，预约到现场察看时间。4.2做好物管用房、社区用房、机动车库、自行车库等现场的清理、照明等准备工作。4.3市建委通知市城管办、所在区政府（或街道办事处）对配套公建内容进行现场踏勘检查，主要检查社区用房、机动车库、自行车库等配套公建是否按规定完成。4.4市城管办、所在区政府（或街道办事处）根据现场检查情况在合同确认分项意见书上签署意见，开发公司按要求进行完善补充。4.5开发公司与街道签订社区用房移交协议。162、4.6开发公司和物业公司自行车库移交协议。4.7市建委核发配套公建确认书。5、办理时间资料齐备后至市建委核发确认书约需10天。6、需注意的问题6.1市建委经办人员比较繁忙，察看现场时间建议尽早预约。6.2配套公建用房主要是指社区用房，此项工作的要点是社区用房位置和面积的确认。一些原来与市建委开发办签订配套项目建设协议书的项目，原确定的配套用房面积与现在执行的每100户30平方米的标准差距较大，建议与建委进行充分沟通协商，争取按现行标准进行配备。第二节 面积实测和物业链该链主要包含竣工建筑面积实测、物业用房缴交和物业维修基金缴纳等验收项目。其验收主管部门特别是房管部门对相关资料要求较高，内部程序163、复杂，一旦出现问题协商余地极小，耗用时间较多。该类验收应注意提交资料的严密性，对办理过程要及时跟踪，及时催办，争取主动。一、面积实测1、工作目的 通过委托有资质的专业测绘机构对已完工建筑进行实地测量，得到实际建筑面积并出具测绘报告和分户平面图，该报告中载列的面积将作为房屋产权登记和物管用房核定、物业维修基金缴纳、配套公建确认的依据。2、工作目标市房地产测绘公司、市房产交易登记管理中心。3、工作内容3.1提供规划验收合格证（或受理单）、人防红线图、土地使用证、地名门牌证并与测绘公司签订委托测绘合同。 3.2提供与实际建筑一致的纸质平、立、剖面竣工图（需施工单位加盖竣工章）和电子文本。3.3出具公164、摊面积说明。3.4提供预售房号和预售面积清单。3.5核查测绘报告初稿。4、工作程序 4.1资料具备后，与测绘公司联系，提交资料，并就提交报告时间、测绘人员安排等与测绘公司进行协商。4.2测绘范围、提交报告时间、费用确定后，房产公司与测绘公司签订委托实测合同。4.3测绘公司测绘人员对建筑进行实地测量，时间由前期部联系确定，工程部负责做好交通、照明、房门开启等协助工作。4.4测绘公司进行内业作业，就实际建筑与图纸不符部分提出质疑，要求开发公司解释或提供职能部门认可意见。4.5测绘公司具体测绘人员提交测绘报告初稿，前期部负责取得初稿交集团公司成本部进行核查。4.6测绘报告初稿经测绘队、测绘公司质检科165、公司领导三级复检后由测绘公司送市房产交易登记管理中心测绘处审查备案。4.7通过备案审查後，测绘公司出具测绘报告。4.8开发公司支付测绘费用，取回测绘报告和分户平面图。5、工作时间多层住宅和商品楼20个工作日，高层综合楼30个工作日，多幢有联体裙房的高层商住楼50个工作日。6、收费标准根据实测所得面积按住宅0.8元/平方米、非住宅1.2元/平方米计收（*市标准）。7、需注意的问题7.1尽早委托。面积实测工作耗时极多，虽有规定工作日限制，但实际操作中会因资料不齐、问题和不同意见协商处理等因素而大大延长。为争取时间，应在工程单体竣工、施工单位提交竣工图、具备通行、照明条件时即与测绘公司联系委托进行166、测绘，其他材料可在测绘过程中补充。7.2注意竣工图质量。测绘公司对建筑与图纸吻合度要求较高，稍有不合就要求开发公司说明甚至规划部门确认，而且要求往往在各个复检环节中分几次提出，容易造成工作被动。其图纸依据是开发公司提供的施工图电子文本和加盖施工单位竣工章的纸质图纸，在准备竣工图时，凡涉及到平面、立面变化的修改均应将设计联系单附上并标明。7.3对影响较大的修改要提前了解，准备对策。测绘公司对因建筑尺寸、功能修改而导致面积变化较为关注，一般会要求原审批单位（市规划局）确认。因此，对此类设计变更应提前报批，争取主动。7.4面积要分清。按房管部门现行做法，建筑面积分幢核算。由于在办理规划许可证时比较注167、意重视总建筑面积，对分幢面积尤其是有裙房相连的分幢面积划分往往不够清楚，导致规划许可证上记载的分幢面积与实测分幢面积不一致，虽然总建筑面积不超，但有可能某几幢房屋单幢面积超出指标。7.4.1要求测绘公司尽可能按规划口径分幢。7.4.2如果因为图纸原因导致分幢面积与规划口径不符，应提前报规划部门对分幢面积进行调整。7.5 精装修项目应在精装修开始前委托开始面积实测工作，以免因精装修导致层高改变等影响建筑面积测定。二、物业用房核定1、工作目的通过主管部门对物业用房的核定，对物业用房的位置和面积范围进行确认，便于进行物业用房产权登记、移交和物业管理工作的顺利开展。2、工作联系对象市房产管理局。3、工168、作内容准备下列资料：3.1物业维修基金和用房预缴确认单。3.2规划许可证、规划验收合格证。3.3测绘成果报告。3.4物业用房交接清单。4、工作程序4.1取得规划验收合格证、测绘成果报告后，前期部负责将相关资料送市房管局三楼大厅“物业管理”窗口进件。4.2市房管局物业处负责物业管理用房缴交审核工作：4.2.1核查拟缴交的物业用房位置是否与原预留位置一致。4.2.2根据面积测绘报告核定需缴交的物业用房实际面积。4.2.3派员到现场对拟缴交的物业用房进行察看、核查。4.2.4出具物业管理用房缴交确认单内部传递给产权交易登记管理中心。5、办理时间收件起15个工作日内完成。6、需注意的问题6.1物管用房169、要求与规划许可证中审批内容相符，凡不相符的应及时对规划许可证进行调整修改。6.2由于工程分期等原因暂时无法按原核定单确认的位置提供物管用房的，可提供同等面积相同性质的房屋供物管公司临时周转使用，这部分房屋暂时不能进行产权初始登记。6.3暂时无法按规定比例提供物管用房和周转用房的，需与物管公司签订协议，向物管公司支付同类地段相同面积相应时段的房屋租金。三、物业基金缴纳1、工作目的缴纳物业维修基金，市物业维修资金管理中心出具物业维修基金缴交确认单，该确认单是产权初始登记的依据之一。2、工作联系对象市物业维修基金管理中心。3、工作内容准备下列资料：3.1物业维修基金和用房预缴确认单。3.2规划许可证170、规划验收合格证。3.3测绘成果报告。3.4物业用房交接清单。4、工作程序4.1取得规划验收合格证、测绘成果报告后，前期部负责将相关资料送市房管局三楼大厅“物业管理”窗口进件。4.2市物业维修资金管理中心负责物业维修基金缴纳审核工作：4.2.1根据面积测绘报告核定需缴交的物业维修基金数额。4.2.2发缴款通知书，开发公司缴纳物业维修基金。4.2.3出具缴交确认单内部传递给产权交易登记管理中心。5、办理时间自收件起7个工作日内发缴款通知书，收款后即时内部传递确认单。6、需注意的问题物业维修基金缴纳和物管用房核定在同一窗口收件，虽为两项不同的工作，但管理部门内部要求物管用房核定工作完成以后才予以办171、理物业维修基金缴纳手续，需注意衔接。第三节 环保链该链主要包含接管施工许可、环保、卫生防疫等验收内容。随着法律法规的不断完善，验收要求不断提高，前期部和工程部应注意配合，做好工作。一、接管施工许可 1、工作目的 1.1通过主管部门对小区污水排放量和排放口的审查、核准，确定小区污水接入市政管网的接口和口径，核发排水接管施工许可证，取得小区污水管道接入市政管道的合法依据。1.2排水接管施工许可证也是环保和卫生防疫验收的重要依据之一。2、工作联系对象市城市管理办公室、市排水管网养护公司。3、工作内容3.1准备下列资料： 3.1.1填写排水接管施工申请表。3.1.2经批复同意的不设化粪池试点申请表。3172、.1.3排水养护协议书。3.1.4小区污水管网平面图。3.1.5格栅井施工图。 3.2 接管许可工作协调。4、工作程序4.1小区污水管网设计完成后，将相关图纸资料送市城管办和市排水养护公司并与经办人员进行初步协调沟通，预约到现场进行实地察看时间。4.2做好拟接入的市政管网、拟建小区格栅井位置标示等现场准备工作。4.3市城管办会同市排水养护公司派员到现场对小区污水管道和拟接入的市政管道情况进行实地察看。4.3.1如条件许可，则由开发公司与市排水养护公司签订排水养护协议书，一次性缴纳市政排水管网养护费。4.3.2如条件不许可，市城管办与市排水养护公司提出调整要求，开发公司商管线设计单位对排污方案进173、行修改，重新申请。4.4市排水养护公司出具联系单给市城管办。4.5市城管办核发排水接管施工许可证，确定小区污水管接入市政管道的井号和口径，开发公司可据此施工。5、办理时间现场核查完毕，符合条件的，市城管办约一周内发证。6、需注意的问题6.1在综合管线设计阶段请设计单位根据小区排水量对拟接入的市政管道的情况和接入的可能性进行咨询，避免反复。6.2不设化粪池的小区，管理部门要求在接入市政管道前必须设置隔栅井，此隔栅井在今后操作是对景观和周边住户有一定影响，在设计和施工时应予注意。6.3在与市排水养护公司签订排水养护协议书，需按小区污水排放量一次性缴纳市政管道养护费，排水量由设计单位和项目单位根据小174、区规模申报，应予注意。6.4*市小区污水管道和市政管道接口每个要收取5000元费用，如设计许可，建议尽量减少接口。二、环保验收 1、工作目的 1.1通过环保部门的验收，对环保设施的施工质量和设备质量进行全面和专业的检查，查漏补缺，杜绝隐患，提高工程质量，维护品牌房产声誉。1.2验收合格后，取得竣工验收审批意见，该意见书是建筑工程合法交付的证明之一。1. 3该意见书还是市建委办理竣工备案的必备依据之一。2、工作联系对象市环保局、环境监测中心站。3、工作内容准备下列资料：3.1验收申请报告。3.2环评审批意见。3.3市城管办核发的排水接管依据。4、工作程序4.1资料基本齐备后，将资料送办理中心市环175、保局窗口并与相关人员约定现场检查时间。4.2做好验收现场准备工作：4.2.1现场察看路线设计。4.2.2待验收工程现场（排气机房、排气设施、排污设施等）的清理、照明、设施调试等准备工作；4.3市环保局按约定时间到现场对环保设施进行检查，检查的重点是建筑功能安排、污水废水废气排放、噪音水平等是否符合原环评审批意见的要求。4.4检查人员根据检查情况提出整改完善要求，有风机等噪音源的工程由市环保局开具联系单委托市环境监测中心站进行环境噪音监测。 4.4.1工程部负责督促相关单位落实整改要求和意见。 4.4.2前期部负责与市环境监测中心站联系约定现场监测时间。4.5市环境监测中心站到现场对环境噪音进行176、实地监测，住宅项目主要监测内容是风机噪音对居民的影响。 4.5.1噪音监测需在白天和夜间分二个时段进行监测，前期部负责联系协调。 4.5.2工程部负责做好监测现场照明、风机开启关闭等工作。4.6现场噪音水平符合要求的，市环境监测中心站出具监测报告送市环保局；如不符合要求的，需进行整改后重新监测。4.7前期部负责到办理中心市人防办窗口办理正式进件手续，取得受理单。4.8市环保局在规定工作日内出具竣工验收审批意见。5、办理时间正式进件后至出具竣工验收审批意见时间为10个工作日。6、需注意的问题6.1市环保局开具环保监测联系单时，建议协商要求监测项目不要过多。6.2噪音监测需分别监测白天和晚上的噪音177、水平，建议监测时予以陪同、积极配合。如发生超标现象，可争取要求进行多时段的复测，力求达标。三、防疫验收 1、工作目的 1.1通过主管部门的验收，对卫生防疫设施的施工质量和设备质量进行全面和专业的检查，查漏补缺，杜绝隐患，提高工程质量，维护品牌房产声誉。1.2验收合格后，取得卫生验收认可书，该意见书是房屋合法交付的证明之一。2、工作联系对象市卫生局“中心窗口”。3、工作内容准备下列资料：3.1从中心窗口领取并填写项目竣工验收申请书。3.2要求竣工验收的申请报告。3.3建设项目设计卫生审查认可书。3.4高层住宅提供日照分析报告。3.5市城管办核发的排水接管依据。3.6室内空气质量监测报告。3.7水178、质监测报告（二次供水）。3.8管材合格证、省疾病预防控制中心出具的检验报告。4、工作程序4.1资料基本齐备后，将资料送办理中心市卫生局窗口并与相关人员约定到现场检查时间。4.2做好验收现场准备工作：4.2.1现场检查路线设计。4.2.2待验收工程现场（供水机房、室内排水排污管道、小区污水排放口等）的清理、照明、设施调试等准备工作。4.3市卫生局按约定时间到现场对卫生设施进行检查，检查的重点是自动供水设备、排水排污排气设施布置等。4.4检查人员提出整改完善要求，督促相关单位落实整改要求和意见。4.5市卫生局核发卫生验收认可书。5、办理时间现场检查、整改完毕，资料齐全的，市卫生局3个工作日内核发认179、可书。6、需注意的问题6.1对废污合流、跃层上卫下厨等一些常见问题，建议做设计修改或采取结构措施。6.2对一些暂时无法整改的问题，可以争取由开发公司向市卫生局出具承诺函的方式予以过渡。承诺函的主要内容是承诺凡是应不达标内容引起的的投诉由开发公司进行解释并负全部处理责任。第三章 单项验收单项验收主要包含绿化和交警验收，其验收要求和程序相对较为独立，与其他验收项目的关联度不大，可视需验收的内容施工完成情况适时申请验收。一、绿化验收 1、工作目的 1.1通过主管部门对项目绿化的核查、验收，对项目绿化的面积、质量、进度等进行检查复核，有利于促使施工单位提高施工质量，加快施工进度。1.2验收合格后，市园180、文局出具建设项目配套绿化核查联系单，该联系单是绿化主管部门同意绿化交付使用的证明。2、工作联系对象市园林文物局。3、工作内容准备下列资料：3.1申请绿化验收报告。3.2项目建设年度计划、扩初设计批复、规划勘设红线图。3.3项目绿化指标审批意见。3.4经开发公司盖章确认的绿化竣工图（1:500）三份，图上应标明各宗绿地的面积。3.5绿地面积明细表、苗木明细表各二份。3.6反映绿地状况的照片若干。4、工作程序4.1资料基本齐备后，将资料送市园文局绿化处并与相关人员约定到现场验收时间。4.2做好验收现场准备工作：4.2.1绿化现场的清理、养护。4.2.2协调施工单位做好实地测量复核的人员、工具准备等181、配合工作。4.3市园文局按约定时间到现场对绿化进行复核检查，检查的主要内容：4.3.1绿化现场实际面积是否与竣工图相符。4.3.2竣工绿化是否与原审批意见相符。4.3.3绿化的配置和养护情况。4.4市园文局将现场复核情况与竣工图、面积清单、苗木清单进行核对、汇总、计算。4.5竣工绿化符合原审批意见的，市园文局出具建设项目配套绿化核查联系单。5、办理时间现场复核后10个工作日内出具核查联系单。6、需注意的问题6.1绿化验收应在绿化基本完成后申请。6.2平均覆土厚度大于等于1.5米的地下室顶上绿化可全部计算绿化面积，如不足1.5米则最多只能计算5个百分点，建议在设计和施工时加以考虑，尤其是地下室面182、积较大的项目。6.3竣工图作为验收和存档备查的依据，应与实地相符。二、交警验收 1、工作目的 1.1通过主管部门的检查、验收，规范小区与市政道路出入口及小区内部的交通秩序，消除交通安全隐患。1.2经过主管部门对小区停车位的核查、确认，取得合法启用的依据。1.3验收合格后，取得建设工程交通设施验收意见书，该意见书是小区交付合法交付的依据之一。2、工作联系对象市公安局交警支队。3、工作内容准备下列资料：3.1申请验收报告。3.2从中心窗口领取建设建设工程交通设施验收报告并填写相关内容。3.3计划文件、初步设计批复、交通设计施工审核意见。3.4总平面图（竣工蓝图）、停车库平面图（竣工蓝图）4、工作程183、序4.1资料基本齐备后，将资料送办理中心市交警支队窗口并与相关人员约定到现场核查时间。4.2做好现场准备工作：4.2.1现场察看路线设计。4.2.2待验收交通设施现场的交通标识设置、车位划线、清理、照明、设施调试等准备工作。4.3市交警支队按约定时间到现场对交通设施进行核查。4.4市交警支队对发现的问题提出整改完善要求。4.4.1工程部负责督促相关单位落实整改要求和意见。4.4.2前期部负责与交警支队协商妥善处理相关事宜。4.5市交警支队核发建设工程交通设施验收意见书。5、办理时间市交警支队承诺时限为7个工作日。6、需注意的问题6.1设计部门和审批部门对车位宽度执行标准的理解往往不一致，应在设184、计阶段就注意做好协调工作。6.2地下停车库中风机、风管对车位高度影响较大，容易引起业主投诉，建议在设计和施工时加以注意。第四章 专业验收专业验收系指由主管部门安排其所属专业单位进行施工，完工后由其自行检查、验收、出具证明的电力、电讯、邮政、燃气、市政排水工程验收。其验收要求和程序主要在其内部完成，前期部应与工程部配合，督促施工单位保质、按时完成施工任务，要求主管部门及时进行验收并出具证明。第五章 土地复核验收土地复核验收是指开发项目在房屋主体及围墙、道路等配套设施建成后，向国土资源主管部门提出申请，对项目（房屋）建设用地进行测定、确权、确认的过程。凡是*市区范围内进行建设项目用地的，无论是国有185、还是集体土地，无论是划拨土地使用权还是有偿使用的土地使用权，在项目竣工以后30天之内，建设用地单位必须向市国土资源局或土地所在区国土资源局申请建设项目用地复核验收。1、工作目的1.1通过国土资源主管部门对项目用地的复核验收，取得土地复核验收合格通知书，确认建设用地的合法性。1.2 土地复核验收合格通知书是办理分户土地证的主要依据之一。2、工作联系对象市国土资源管理局、市土地信息中心、有资质的测绘单位。3、工作内容3.1 向国土资源管理部门提出申请。3.2 委托有资质的测绘单位进行地籍测绘。3.3 国土资源管理部门和测绘单位的联系协调。3.4 需准备的资料：3.4.1 建设项目用地复核验收申请书186、。3.4.2国有土地使用权证（划拨土地可提供用地批准文件和用地红线图）、土地出让合同（出让土地提供）。3.4.3 建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证。3.4.4竣工房屋的用途、总建筑面积（以房管局提供的测绘资料为准）。3.4.5 地名办出具的标准地名文件。3.4.6 建筑面积实测报告。4、工作程序4.1 携3.4所列资料向国土资源管理部门提出申请。4.2 国土资源主管部门受理后，开发单位可选择有资质的测绘单位对待验收地块进行地籍测绘。4.3 测绘单位在完成现场实测后，形成宗地图初稿报市国土资源局地籍处审核。4.4 市土地信息中心会同市国土资源局地籍处到现场进行测绘和权属核实。4.5 市187、国土资源局地籍处对宗地图初稿进行审核确认。4.6 测绘单位根据地籍处审核确认意见形成宗地图报市国土资源局地籍处。4.7 市国土资源局向申报单位核发土地复核验收合格通知书，同时将相关资料转市土地信息中心供购房业主办理分户土地证。 5、需注意的问题 1、如建筑面积超出土地使用条件的（不含合理误差部分），应将相关问题处理完毕（处理办法见第二篇规划指标调整相关内容）后再办理复核验收手续。 2、因小区公用的道路等一般不参与分摊，会导致在办理分户土地证时同一小区内不同组团或建筑单体之间分摊到的土地面积比例不同，可能会导致部分业主的不解，应注意做好说明和解释工作。 3、土地复核验收完成时间涉及到向购房业主承188、诺的土地分证办理期限，如条件许可应早办理。第六章 房屋所有权初始登记房屋权属登记是指房产行政主管部门对房屋所有权以及权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋所有权初始登记是房屋权属登记的一个阶段，通常是指开发项目在完成各项验收后，由开发单位根据销售合同的约定向房产登记主管部门申请登记并取得房屋分户产权证书（公司名义）的过程。1、工作目的通过房屋产权初始登记，取得分户房屋所有权证（公司名义），为购房业主办理个人产权证提供条件。2、工作联系对象市房屋产权交易登记管理中心。3、工作内容3.1 向市房屋产权交易登记管理中心提出申请。3.2 办理过程中的催办协189、调。3.3 需要准备的资料：3.3.1房产交易产权登记申请表。3.3.2建设工程规划许可证原件。3.3.3国有土地使用证复印件。3.3.4建设用地规划许可证复印件。3.3.5施工许可证复印件。3.3.6白蚁防治证明文件。3.3.7单位营业执照。3.3.8工程规划验收合格证。3.3.9 土地复核验收合格通知书（在土地开发建设前，公司将整个地块按照各类用途向土地管理部门申报，并经批准领取了分用途的土地使用证的，不作为前置条件）。3.3.10住宅区配套公建项目建设合同履行确认（非住宅不提供）。3.3.11人防验收合格。3.3.12消防验收合格意见书。3.3.13经房管部门认可的测绘机构出具的面积实测190、报告。4、工作程序4.1 携3.3所列资料向市产权交易登记管理中心申请初始登记。4.2 市产权交易登记管理中心经办人员对报送的资料进行预审。4.3 根据预审情况补充资料或补办手续。4.4 资料或手续完备后，市产权交易登记管理中心正式受理登记申请。4.5 市产权交易登记管理中心对申请资料进行审核，审核完成后制作分户产权证（公司名义）。4.6 制证完成后，市产权交易登记管理中心通知开发商领取分户房屋所有权证（公司名义）。5、需注意的问题5.1市产权交易登记管理中心对各项资料要求较高，申请登记的各项指标要与批文相符，如有不符需提前处理完毕。5.2市产权交易登记管理中心内部机构、办事程序均较为复杂，应注意跟踪催办。