1、GMS管理体系文件之一南通XX投资开发有限公司GMS管理总手册受控状态：受 控 号：持 有 人：文件编号： YHTZGMS01A发布日期： 20xx年 月 日实施日期： 20xx年 月 日 编制人： 审核人： 批准人：目 录1 颁布令22 公司简介33 术语与缩写44 管理体系文件说明55 公司组织机构图66 公司各部门岗位设置与职责范围76.1 职责和权限的说明76.2 各部门岗位设置86.3 各部门职责范围10 综合办公室10 财务部10 成本合约部11 发展规划部12 工程管理部12 营销策划部13 项目部（本地）14 项目部（异地）146.4 公司招标委员会组织规则156.5 20052、年公司定岗定员标准196.6部门工作接口关系表217 测量、分析与改进277.1 GMS体系文件管理程序297.2 GMS管理体系内部审核程序337.3 客户满意度测量程序357.4 GMS管理评审程序361 颁 布 令本公司根据房地产开发的过程要求和产品的特性，根据相关法律法规，结合公司的实际，编制完成了公司GMS管理总手册、岗位说明书手册、行政事务管理手册、人力资源管理手册、供方管理手册、项目管理手册、销售与客户服务管理手册、财务管理手册和品牌管理与文化建设手册等系列GMS全面管理体系文件，现予以批准颁布实施。本手册和各管理手册对管理体系的过程顺序和相互作用进行了描述，对各管理过程的控制编3、制了程序文件，是公司管理体系的法规性文件，是指导公司建立并实施各项管理的纲领和行动准则。公司全体员工必须遵照执行。本管理手册自日起二零XX年 月 日起实施。董事长：日期：二零XX年 月 日2 企业简介（略）3 术语与缩写GMS管理体系文件等同采用GB/T 19000-2000 idt ISO 9000：2000 质量管理体系 基础和术语标准中给出的术语，另包括下列术语：1、管理体系、体系GMS管理体系。2、GMSGMS是General Management System，即全面管理体系的英文简称。3、开发公司、本公司、公司南通XX投资开发有限公司。4、各部门、各职能部门公司所属综合办公室、发展4、规划部、工程管理部、营销策划部、成本合约部、财务部、项目部和项目公司等管理体系所覆盖的各部门。5、异地项目公司异地项目公司是由本公司全额投资开发，在异地进行开发并注册的独立法人企业。公司各职能部门对异地项目公司行使监督管理职能。6、合作项目公司合作项目公司是由本公司控股（或参股）进行本地或异地开发的独立法人企业。合作项目公司由公司总经理直接进行协调管理。公司各职能部门对异地项目公司行使合作管理职能。7、子体系指GMS全面管理体系中行政事务管理、人力资源管理、供方管理、项目管理、销售与客户服务管理、财务管理、品牌管理与文化建设等各子体系。4 管理体系文件说明1 目的、范围1.1 目的本手册和各管5、理手册识别并规定了房地产开发管理体系的要求，通过体系的有效运行，包括持续改进的过程而达到公司总的方针和目标，以实现公司持续发展壮大的需要。1.2 GMS管理体系覆盖的组织范围本手册和各管理手册适用于“南通XX投资开发有限公司”房地产开发全过程和所涉及的所有岗位人员的控制和管理。1.3 GMS管理体系适用产品范围本手册和各管理手册描述的管理体系要求适用于“南通XX投资开发有限公司”所提供的住宅、商业楼等房地产产品。包括其策划、实施、销售、租赁和物业交接的全过程。1.4 GMS管理体系文件的范围本公司管理体系根据房地产开发过程的要求和产品的特性，结合公司的实际情况和要求进行编制，包括了一下系列体系6、文件： a） GMS管理总手册（YHTZ GMS01A）；b） 岗位说明书手册（YHTZ GMS02A）；c） 行政事务管理手册（YHTZ GMS03A）；d） 人力资源管理手册（YHTZ GMS04A）；e） 供方管理手册（YHTZ GMS05A）；f） 项目管理手册（YHTZ GMS06A）；g） 销售与客户服务管理手册；（YHTZ GMS07A）；h） 财务管理手册（YHTZ GMS08A）；i） 品牌管理与文化建设手册（YHTZ GMS09A）。2 GMS管理体系文件的管理2.1 本手册和各管理手册为公司的受控文件，由总经理批准颁布执行。2.2 公司管理体系文件的管理的所有相关事宜均由7、公司综合办公室统一负责。未经公司综合办公室批准，任何人不得将管理体系文件提供给公司以外人员。所有文件的持有者离开工作岗位时，应将手册交还综合办公室，并办理核收登记。2.3 各管理体系文件的持有者应使其受到妥善保管，不得损坏、丢失、随意涂抹。2.4 在体系文件使用期间，如有修改建议，各岗位人员应汇总意见，及时反馈到综合办公室。综合办公室每季度最后一个月的28日（节假日提前）对体系文件的适应性、有效性进行评审，必要时应对体系文件进行修改，执行GMS体系文件管理程序的有关规定。5 公司组织机构图董 事 长总 经 理财务总监项目部项目公司副总经理招标委员会总工程师营销策划部工程管理部发展规划部成本合约8、部财务部综合办公室注1：图中实线代表指挥关系，虚线代表业务指导关系注2：虚框代表非常设机构6 公司各部门岗位设置与职责范围6.1 职责和权限的说明本章规定了公司各部门的岗位设置和部门主要管理职责范围和权限。公司各级管理人员和各岗位人员的职责和权限以岗位说明书的形式予以描述，见各岗位岗位说明书。公司将根据公司的发展需要和各级人员的能力对公司各级管理人员、部门的职责和权限在适当阶段（每年）进行相应调整。经公司总经理办公会研究决定，确定2005年度公司各岗位职责范围（见6.3“公司各部门职责范围”）。6.2 各部门岗位设置1、综合办公室总 经 理综合办公室主任人事主管办公室秘书行政主管2、发展规划部9、副总经理发展规划部经理市场调研员项目报建员建筑工程师3、工程管理部副总经理工程管理部经理土建工程师水电工程师给排水工程师材 料 员内 勤 员4、营销策划部副总经理营销策划部经理资料管理员策划主管客服主管销售主管6、成本合约部财务总监成本合约部经理造 价 员造价工程师7、财务部总经理财务总监财务部经理主管会计出 纳会 计6.3 组织职责分工及岗位设置6.3.1 综合办公室综合办公室是公司的行政后勤管理和人力资源管理部门，是总经理的参谋、助手，代表总经理协调公司各部门之间和公司与外部有关单位之间的关系，行使以下职权：1) 负责公司行政决议、制度的起草和打印工作，并组织贯彻、落实和检查，及时向总经理10、汇报实际情况；2）负责公司集体活动和外联活动的管理工作，拟定方案、编制预算，编写活动总结；3）负责公司文件、档案和证照的统一管理，并监督、指导其他部门的日常档案管理；4) 负责公司管理体系的建立、实施和持续改进，逐步树立按章管理的作风；5) 负责公司的对外宣传和品牌管理工作，按照总经理办公会通过的方案开展具体工作；6) 负责公司的法律事务，包括各类合同的合法性审核，合同纠纷处理，代表公司进行仲裁、诉讼，参与重大合同谈判等；7) 建立并实施人力资源管理体系，制定、执行公司的人力资源管理制度，包括招聘、培训、薪酬及考核等制度；8) 负责公司的招聘、解聘和集体培训工作，监督、指导各部门做好内部业务培11、训；9) 负责办理员工的社会保险、人事档案，发放各种福利和劳保用品；10) 负责公司危机事件的处理和总结，完善公司危机应对机制；11) 负责公司固定资产的有形管理，建立办公用品、固定资产及低值易耗品管理台帐，定期与财务部核对，并会同财务部定期盘点实物；12）负责公司办公环境和卫生管理，定期组织检查和考核；13）负责企业内保管理，确保公司有形资产和无形资产的安全；14）负责公司车辆的日常管理，并办理年审、保险和事故处理等相关手续；15）负责公司行政印鉴管理，办理用印手续，确保印鉴安全；16）负责编制公司管理费用预算，审核其他部门办公费用支出，采购和发放各项办公用品（用具）；17）负责公司通讯和信12、息系统建设，维护硬件设备，加强使用管理；18）负责公司文字处理和秘书工作，对各部门对外提供的文件进行审查；19）负责公司接待管理工作，合理安排食宿，厉行节约；20) 完成公司领导交办的其他事宜。6.3.2 财务部财务部是公司财务的主管部门，全面负责公司财务的计划、预测、决策、控制、核算、分析等工作，行使以下职权：1) 全面履行对公司的资金收支、财务状况与经营收益进行核算管理的职责，并编制相关财务报告；2) 编制公司年度财务预决算，审定项目/子公司年度财务预决算；3) 处理与各类金融机构的存贷款业务，筹划资本运作，拓宽融资渠道；4) 参与公司重大经济项目的论证、重大投资项目的可行性分析、论证，并13、计算、评价项目经济效益的各项指标，完成项目的可行性报告的有关财务基础数据的测算；5) 对各项目进行财务核算和财务分析，及时提供有关财务数据；6) 负责公司资金的统一管理，审查各项资金收支，并对其合理性负责；7）负责纳税筹划和涉税业务的管理，降低纳税风险；8) 参与公司经济合同会签，负责审核付款条件和其他与财务相关的条款；9) 监督、检查公司财务管理制度在项目的执行情况；10) 根据已审核的本地工程进度预（结）算和合同付款要求支付进度款和进行结算，定期检查外地项目公司的工程进度款支付情况；11) 负责公司财务统计报表的汇总、编制、上报工作；12）负责公司及子公司员工工资管理与发放；13）负责公司14、会计电算化建设；14) 负责选择和委派项目公司财务人员，定期组织考核和内部审计；15）负责财务档案的整理、归档和临时管理，定期与综合办公室办理交接手续；16）负责处理与金融、工商、税务等业务单位的公共关系，改善企业生存环境；17) 完成公司领导交办的其他事宜。6.3.3 成本合约部成本合约部是项目成本的主控和管理部门，负责工程造价的估算、概算和二级核算，行使以下职权：1） 参与项目的可行性研究，协助进行项目成本概算，为投资决策提供依据；2） 参与设计方案的评审和施工图会审，提出设计特别是设计成本的改进意见和建议；3） 提出各项目的工程成本控制指标，进行动态成本控制，并监督、测量指标的完成情况，15、提出成本控制的改进意见；4） 参与招标的具体工作，负责编制标底，审核投标单位的工程量清单和预算书；5) 组织经济合同评审和会签，受总经理委托参与合同谈判，降低合同造价；6） 负责本地项目工程预结算的审核，签署工程进度款支付意见；7） 负责本地项目设计变更、工程签证的审核，签署核量和核价意见；8） 监督、检查异地项目工程预结算、设计变更、工程签证的审核工作，定期进行抽查或复审；9） 负责各项目工程资金预算的审核，参与公司资金预算的编制，提出工程款拨付意见；10） 项目竣工后，负责组织进行工程造价分析，提出工程造价管理改进意见；11） 委派造价员常驻施工现场，配合项目部/项目公司开展工作；12） 16、参加竣工资料整理，编制或审核竣工决算书，委托外部审计；13） 负责经济合同的日常管理，监督经济合同的实施情况；14） 负责预结算、经济签证等资料的保管、归档，项目结束后与综合办公室办理交接；15） 其他与本部门工作职责相关的、总经理和主管领导安排或委托的事宜。一、 项目成本控制和管理l 认真贯彻国家在工程造价方面的法规、政策，按照工程预算定额及省市有关文件规定，以公正、科学的立场编制和审查工程预决算，努力维护公司经济利益；l 对项目方案进行成本测算，参与项目可行性分析，对公司开发项目在经济上是否合理进行科学分析和论证； l 参与规划方案研讨和经济效益测算，参与扩初设计预审及施工图设计标准拟定；17、并对方案的成本、利润进行监控。l 认真审核施工图，对施工图中存在的疑问及时提出来，并认真做好预算工作，作为成本核算的基本依据；l 科学的将项目总成本分解，落实各部门成本控制的目标和责任，作为各部门成本考核的依据；l 审核销售部测算的营销推广费用；l 自己编制或委托编制工程标底，拟定招标文件和方案，参与选择施工队伍，审核工程部签订的工程承包合同；l 参与施工图的会审和交底；l 施工阶段经常深入施工现场，并及时掌握图纸修改情况；l 核算工程联系单所产生的费用，超过规定额度及时反馈给联系单主办部门，并立即向分管领导汇报，同时从成本管理的角度对工程变更提出建议；l 建立合同台帐，核实现场施工进度，根据18、合同规定控制工程进度拔款；l 工程项目竣工后，按公司工程结算管理办法做好工程决算工作。二、 信息收集及其他l 协调与建行、造价管理处、建管处、物价局等单位的业务往来关系，共同合理控制工程造价；l 协同上级定额主管部门进行工程造价、材料预算价格及工程预算定额的管理工作，并及时负责贯彻其文件规定，掌握定额及材差、费率的变动情况，在工作中及时补充调整；l 及时了解工程所需的新材料、新工艺、新设备及相关的造价，为项目决策提供依据；l 建立预决算台帐，不断搜集有关资料，对所审查的不同类型的工程进行造价对比分析，建立一套完整、准确、符合实际的技术经济指标体系，提高决算审查及工程方案阶段估算的准确性；l 协19、助销售部计算房型面积，尽可能的使销售面积与实际交付面积一致；l 做好竣工项目的相关总结工作。三、 完成总经理布置的其他工作6.3.4 发展规划部发展规划部是公司土地储备、项目开发手续办理、项目立项和规划设计的主控部门，是公司项目开发模式的策划部门，行使以下职权： 1） 负责搜集市场信息，寻找建设项目，并组织进行项目的市场调查；2） 组织编制项目可行性研究报告和评审，为投资决策提供支持；3） 负责策划和参加土地出让活动，为公司持续发展储备土地；4) 负责办理土地出让的相关手续和项目立项手续；5) 组织编制项目规划设计方案和组织评审，委托规划设计；6) 办理规划审批手续，取得“三证”；7） 负责编20、制初步设计方案，组织相关部门和专家评审；8） 负责编制项目的整体实施方案，监督方案落实情况；9) 组织项目后评价，编写项目后评价分析报告；10) 完成公司交办的其他事宜。6.3.5 工程管理部工程管理部是建筑设计和项目施工管理的主控部门，负责本地项目的直接管理和外地项目的监控和技术支持，行使以下职权：1) 组织编制项目的工程质量目标计划、技术标准和总体进度要求；2) 负责招标备案手续办理，是建筑设计、招标代理、监理单位、施工单位和主要材料设备供方招标的主控部门；3） 负责编制建筑设计委托书并组织评审，委托设计和进行设计过程管理；4） 负责邀请设计和施工方面的专家参与施工图阶段成果评审，协调设计21、变更的落实；5) 组织编制招标文件，配合公开招标活动，参与各投标单位的考察、洽谈，负责合格供方名册的建立；6） 受公司委托组建项目部或项目公司，协助项目部或项目公司开展前期工作；7） 参加图纸会审，整理会审记录，协调设计单位进行变更，及时发放设计变更通知和图纸；8） 对各项目的进度、造价和质量目标整体负责，定期组织项目的质量、安全文明、消防、卫生等专项检查；9) 定期召开项目协调会，解决项目存在的技术、配合和人员素质问题；10） 参加本地项目的直接管理，指导项目部各项工作；11） 监督项目公司的施工管理工作，通过专项检查和协调会掌握项目情况，发现异常及时通过公司领导协调解决；12) 负责本地项22、目的竣工、交付，参加异地项目的竣工、交付；13) 负责项目部/项目公司撤销后的项目管理工作；14) 负责甲供材料、设备的管理和控制，监督和抽查乙供设备、材料的验收情况；15) 完成公司领导交办的其他事宜。一 参与项目前期定位l 配合相关部门做好项目市场定位和产品设计工作；l 协助前期部做好方案扩初会审及放样工作。二 工程项目管理l 认真贯彻执行国家和地方的有关工程施工的政策、法令、法规，严格执行基本建设程序，办理工程施工前的有关手续；l 根据项目实际和公司整体计划，认真审核施工单位的施工组织设计，制定合理可行的项目进度计划表并遵照执行；l 做好工程项目的招标工作，包括施工单位的考察和确定等；并23、负责工程合同和配套设备合同的洽谈和签订工作。l 仔细审核施工图，组织安排施工图的技术交底，并督促相关单位出技术交底纪要；l 参与施工图会审；l 组织完成项目的“三通一平”；l 搞好施工现场的管理，严格控制材料质量关，监督监理公司做好材料化验、测试报告记录和归档等工作；l 深入施工现场，及时掌握各工地的施工情况，协调处理施工管理过程中的疑难问题；并及时提出确保进度计划的措施或调整整体进度计划；l 严格控制工程费用，对合同中未明确或新增加的工作量，应根据公司工程技术联系单制度执行，签发各施工工地的工程联系单，并落实工程联系单的实施情况；l 严格按合同规定，配合监理公司检查工程项目的工程质量、总体质24、量和工程进度； l 编制月度资金使用计划，按照工程实际进度和合同规定填写工程进度款拨付单，协助做好工程款的拨付；l 发现质量事故及时处理，并向上级汇报；l 做好工地的施工日记、晴雨表记录并整理归档；l 监督监理公司及时验收隐蔽工程，对工程质量有异议的应提出整改意见并督促落实；l 与监理单位配合，及时做好分部分项工程及单体工程的调试和质量验收工作；l 及时做好项目的后三通，并参与组织项目的单项验收；l 认真审核土建工程的竣工图；l 协助前期部，参与综合验收工作；l 认真做好竣工项目的项目总结工作；三 工程档案收集l 检查、督促施工单位做好工程竣工资料的归档和图纸回收，并移交总师办；四 信息收集l25、 了解房地产业技术应用最新动态，收集有关新技术、新工艺、新材料等方面资料，获取材料价格信息；l 收集市内外优秀小区信息资料； 五 售后服务l 根据销售部书面意见，做好保修期内商品房维修工作。6.3.6 营销策划部营销策划部是公司自销项目的营销策划、市场推广、现场销售、客户服务的主控部门，行使以下职权：1) 负责销售市场的调研及项目的营销方案的编制或委托编制；2) 负责建立销售策划、销售代理、广告代理及物业管理公司等单位的合格供方名册；3）负责本地项目的策划和销售工作，根据公司要求确定异地项目的销售方案；4) 负责审核项目的各类宣传资料和广告稿的真实性、合法性及其满足公司品牌宣传、定式文案设计要26、求的情况，并对各类宣传资料和广告稿进行备案；6) 负责销售统计汇总及“房帐”和房屋资产的管理；7) 负责整体接收工程管理部所移交的竣工项目及所需的相关资料。8) 负责建立客户信息资料库，管理客户资源；9) 负责销售合同的评审，就其中涉及客户利益或影响服务质量的合同条款提出审核意见，对构成要约的广告宣传内容等的合法性和准确性提出审核意见；10) 负责客户抱怨、投诉的受理及报修信息的传递；11) 定期汇总各项目的客户意见，指导进行客户满意度调查，并根据调研结果提出产品改进建议，指导异地项目的客服工作；12) 负责本地项目的预售许可证和房屋产权证证明单的办理，指导项目公司办理相关手续；13）负责与物27、业公司办理交接手续，考核物业公司服务情况；14）负责保修期内的维修落实工作，签署施工单位保证金支付意见；15) 完成公司交办的其他事宜。一、负责市场调研和项目定位l 对公司开发项目进行深入市场调研，提供周边配套环境分析、同类不同质楼盘的价格分析、市场销售趋势等的报告；l 参与规划方案设计工作，对开发项目进行市场定位，从市场营销的角度提出套型、面积分布比例、细部设计、形态等产品设计要求；确保项目利润最大化；l 根据规划方案，做好经济测算，并组织相关部门提供资料和信息，负责完成项目可行性分析报告。二、负责项目推广中的各项相关工作l 负责项目推广的委托工作，并签订项目广告推广合同，交办公室存档；l 28、协助、监督和审核代销公司制订项目整体及阶段性的推广计划及执行；l 负责与相关媒体的公关联络工作，做好新闻宣传支持工作；l 项目门户网站的建设及日常维护；l 组织公司内部相关部门，审核代销公司设计制作的各类广告内容的真实性；三、负责项目销售的前期准备及执行中的各项相关工作l 做好楼盘销售的委托工作，并签订代销合同，交办公室存档；l 确定销售底价，并协助财务部及时将销售价格报物价局备案；l 协助代销公司做好销售前的各项准备工作，包括样板房装修方案、销售点方案等，并监督实施；l 计算房型面积，与成本和约部计算结果对照，尽可能使销售面积与实际交付面积一致；l 负责办理产权预备案登记、预售许可证及备案登29、记卡，预售许可证待销售完毕交办公室存档；l 向地名办申办地名手续，领取门牌；l 负责编制项目销售阶段性目标，并监督、协助代销公司按时完成销售l 组织案前业务员的培训和各项设计图的交底等工作，检查、监督销售案场现场情况及销售人员向客户的承诺内容；l 监督、协调各案场的销售进展，编制月度销售报表，并综合分析及时把销售状况报总经理。l 组织相关部门研讨，力所能及的预测特殊套型或其他商品房销售中可能存在的问题，并在出售合同中予以解释，以解决可能出现的纠纷。四、签约及签约后服务工作l 负责做好案场销售点的各类表单、发票、台帐的汇总、存档及管理工作；并使用销售管理系统建立销售台帐；l 协同代销公司、财务部30、做好办理按揭的前期资料准备工作，将审核好的按揭资料交银行；l 负责做好公司外购房、收购房和商品房的实物保管工作，建立相应台帐，确保帐帐相符、帐实相符；l 会同物业公司做好已销商品房的交房工作，负责余房的销售及余款催讨工作；l 做好售后服务工作，对工程质量问题的处理，由工程部协助分清职责界限，提出书面整改措施，保修期内由工程部负责维修，按“二书”规定办理；l 负责处理购房引起的各类经济纠纷及法律事宜；l 负责办理已售房屋的产权证、土地证。五、信息收集及其他l 收集国内房地产市场信息，掌握相关城市房地产最新动态，获取国内优秀楼盘资料；l 广泛收集土地信息并进行初步分析，对基本符合公司开发条件的地块31、进行市场调研；l 收集本市房地产开发资料，特别是各类楼盘个案信息；l 建立完善房产营销方面的信息体系，并对所收集信息认真整理分析，每月一次以专题报告的形式分类报总经理；l 认真做好销售个案的总结工作。6.3.7 项目部（本地）本地项目部是本地开发项目的具体管理部门，负责“三控、两管、一协调”工作的具体实施，行使以下职权：1） 配合规划部门放线和验线，负责现场勘察；2） 负责项目开工前的各种施工和配套手续的办理；3） 协助政府部门进行征地和拆迁，负责现场的三通一平和临时设施建设；4） 组织各单位进场，审查各单位提交的施工组织方案和监理单位提交的监理规划方案；5） 参加图纸会审，监督施工单位落实设32、计变更；6） 负责现场各类供方的管理和协调，保证项目施工正常、顺利进行；7） 做好现场质量、进度、造价控制，按照技术要求和公司制度进行管理；8） 负责项目部人员管理和考核，接受公司其他业务部门的指导和考核；9） 负责施工过程中设计变更、工程签证的评审和确认；10） 负责审核预结算书，签署质量、进度符合意见；11） 组织阶段性验收，参加竣工验收和交付，整理竣工资料；12） 办理项目部撤销交接工作；13) 完成公司交办的其他事宜。6.3.8 项目部（异地）异地项目公司是异地开发项目的管理机构，具有相对独立的人事、财务和决策权，全面负责项目的手续办理、施工管理、销售和客服工作，行使以下职权：1） 负33、责项目所有手续的办理，证、照的申领和管理；2） 组织各类招标活动，确定30万元以下的供方；3） 负责项目相关供方管理，协调内外关系；4） 负责临时设施建设和施工现场的三通一平；5） 参加规划设计方案和规划设计图纸的评审，提出参考意见，接受发展规划部监督；6） 负责项目施工过程管理，接受工程管理部的监督、考核；7） 负责设计变更、工程签证和预结算书的评审，确认造价5万元以下的工程签证，接受成本合约部的监督和审核；8） 负责项目各类支出的计划和支配，接受财务部监督和审计；9） 负责项目的策划、宣传和销售工作，接受营销策划部的监督、考核；10） 组织阶段性验收、竣工验收和交付，整理竣工资料；11） 34、定期向总公司汇报现场管理情况，接受总公司的检查和审计；12） 办理项目公司撤销交接工作；13） 完成总经理办公会下达的其他任务。6.4 公司招标委员会组织规则第一章 总 则第一条 为了进一步规范公司招标工作，明确招标委员会的组成、职责，健全内部约束机制，保证供方选择质量，防范合作风险，根据国家和省市招投标法律法规，结合本公司实际制定本规则。第二条 本规则是公司招标委员会对公司本地项目部及下属项目公司超越授权权限的招标工作进行评审的工作规定。第三条 招标委员会公司设立的是非常设机构，是公司总经理领导下的所有招标工作的最高评审机构。第二章 机构设置和职责第四条 公司招标委员会成员由总经理、财务总监35、副总经理、成本合约部、财务部、工程管理部等部门负责人组成。招标委员会设主任委员一人，由总经理兼任；设副主任委员两名，由总经理聘任。各类供方招标委员会委员组成详见附表。第五条 原则上，总经理主持、参加各类招标工作。如有特殊情况，总经理可委托其他副总经理主持招标活动。无论总经理是否参加，总经理均具有否决权。进行本主管范围内的招标时，主控部门经理应出席会议，说明供方情况，在答辩咨询后应实行回避制度，不参与现场表决，但有半票表决权。第六条 招标委员会会议应严格按照月度工作计划进行。特殊情况，经主任委员同意，可随时召开。每次会议召开前两日，招标主控部门负责人应电话通知各委员。第七条 招标委员会会议应有36、三分之二以上的委员参加方可举行。供方选择意见必须获与会委员二分之一以上赞同、总经理同意后方可有效。第八条 招标委员会会议应由委员本人出席。委员因故不能出席，可以委托直接下级代为出席会议，委托人应对受委托人的意见负责。第九条 本着对公司负责的精神，各招标委员会委员应依据自身的管理职能，认真履行职责，恪守会议秘密，并提出评审意见。第十条 招标委员会职权（一）根据法律法规规定，招标委员会在各项目办理“建设工程施工许可证”前，负责确定公开招标的范围，负责按照“议标”方式选择招标代理单位，并选派评委参与政府招标管理部门组织的招标活动。（二）除了必须公开招标外，招标委员会负责界定邀请招标的范围。1、造价在37、50万元以上的单项工程、单项工程中总价款在30万元以上的材料设备的采购不具备公开招标条件的必须进行邀请招标。造价在50万元以下的单项工程的发包、单项工程中总价款在30万元以下的材料设备的采购鼓励进行邀请招标，也可进行议标，招标方式由招标委员会研究确定。造价在1050万的工程招标，本地项目由工程管理部负责招标，报总经理批准；异地项目由项目公司负责招标，报总经理批准。造价在10万元以下的单项工程的发包、单项工程中总价款在3万元以下的材料设备的采购，由项目部、项目公司决定供方单位，但应报公司工程管理部和成本合约部备案。2、本地项目属于招标范围的，由招标委员会召开会议研究确定中标单位；项目部负责提出招38、标计划；工程管理部负责组织工程招标的具体工作；项目经理参加评标小组并发出中标通知书。不属于招标范围，即由项目部确定的供方单位，项目经理承担全部责任；公司成本合约部参与合同洽谈，提出对供方的选择意见。3、确定异地项目的监理公司、策划代理、销售代理、项目管理代理、审计代理和物业公司等服务供方的选择方式；4、无论选择那种招标方式，均由项目部（公司）承担招标发生的直接费用。（三）对各项目部、项目公司的供方选择工作进行评价，研究确定改进措施并监督执行情况。（四）全程跟踪供方的签约、合同履行情况，决定合格供方名册的调整。第十一条 各类供方主控部门负责人、项目经理负责主控供方选择的日常具体工作，主要工作内容39、有：（一）组织编制或委托编制招标文件；（二）整理投标资料，审查标书是否符合要求，剔除不符合要求的标书； （三）负责通知招标委员会专业委员参加招标委员会会议；（四）组织安排召开招标委员会会议；（五）对投标单位进行说明和答疑（六）负责发出招标通知书（七）提请总经理或受总经理委托签订合同（八）配合供方的工作，切实履行合同（九）监督、检查、评价供方的履约情况，提出合格供方名册的调整意见。第十二条 主管领导指导主管部门、项目部的供方招标工作。第三章招投标文件的要求第十三条 招标准备阶段应编制好招标过程中可能涉及的有关文件，保证招标活动的正常进行。招标文件由供方主控部门负责人、项目经理负责组织编制或委托招40、标单利单位编制。第十四条 招标文件应由主管副总经理审定后，由主控部门或项目部发出。第十五条 主控部门或项目公司应严格按照要求审核投标文件。对不符合要求的标书，在预审后予以剔除。第四章 会议规程第十六条 招标委员会会议议程（一）与会委员签到，提交授权书（受托人），会议主持人检查到会委委员是否达到规定人数并作登记；（二）会议开始，主控部门负责人或项目部经理简要说明各投标单位的概况； （三）委员提问，主控部门负责人、项目部经理及主管领导答疑；（四）主控部门负责人、项目部经理及有关人员退场；（五）委员发表意见；（七）主持人就各位委员的意见进行归纳，形成会议初步意见；（八）委员对主持人总结的初步意见进行41、讨论和表决，超过委员人数二分之一以上的则通过，如有不同意见而未被采纳，应将此意见记入会议纪要；（九）会议结束。第十七条 会议纪要、意见书和审批意见：（一）招标委员会会议结束后，由招标主控部门整理会议记录，形成会议纪要和会议意见书；（二）会议意见书送总经理；（三）总经理对会议意见书进行答复；（四）主控部门受到答复后，与中标单位进行进一步洽谈，直到达成一致意见；（五）中标通知书经总经理审批同意后，主控部门发出中标通知书。第十八条招标委员会会议评审资料由主控部门负责归档保管，具体资料包括：（一）出席会议的人员名单及签到记录；（二）记录人员笔录的会议书面记录；（三）委员的评审意见书；（四）总经理的审批42、意见；（五）中标通知书；（六）投标单位报送的投标资料。第五章 附 则第十九条 公司各部门和具有实际控制权的项目部、项目公司应严格遵照本规则及公司有关招标的管理规定。未经公司招标委员会批准，各项目部、项目公司不得自行成立类似的招标机构。第二十条 公司参股的项目，外派董事应提请项目公司董事会按照本规则制定类似规则，并报公司备案。第二十一条 本规则由公司招标委员会负责解释。第二十二条 本规则自颁布之日起执行。公司招标委员会委员组成名单招 标 标 的总经理财务总监副总经理总工程师办公室主任财务部经理发展规划部经理工程管理部经理成本合约部经理营销策划部经理项目部（公司）经理物业公司经理必须公开招标的工程43、设备设计单位招标代理单位配套工程设计、施工单位市场调查、广告策划、销售代理单位物业管理顾问、物业管理公司、会所公司会计事务所、审计事务所印刷单位、活动庆典公司管理咨询公司、猎头公司、律师事务所公司长期战略合作伙伴个人供方注：1） 主任委员：总经理； 副主任委员：总经理聘任。 2） 主控部门负责人和项目经理不参与评审和表决，但可提出选择意见（半票）。 3） 公司长期战略合作伙伴和个人供方的选择除了由公司高管人员参加评审外，根据供方性质和类型，主控部门和相关部门可以参加。6.5 2005年公司定岗定员标准部门名称岗位名称岗位定员人数高管层董事长1总经理兼职财务总监1副总经理1总工程师1合计5个岗44、位4人综合办公室主任1人事主管（兼档案管理员）1行政主管（兼法务专员）1办公室秘书（兼IT管理、内勤、保管）1合计4个岗位4发展规划部经理1建筑师或规划师1项目报建员1可由部门经理兼市场调研员1可并入营销策划部合计4个岗位3人工程管理部经理1土建工程师1电气工程师1给排水工程师1资料、材料员1内勤1可由部门成员兼合计6个岗位5人营销策划部经理1营销策划主管1可由部门经理兼案场销售主管1客服主管1资料管理员1主管兼合计5个岗位4成本合约部经理1造价工程师1部门经理兼土建、水电造价员各一名2合计3个岗位3人财务部经理1财务总监兼主管会计1会计1出纳1合 计4个岗位3总 计31个岗位26人说明：1）45、 由于各项目部、子公司的规模等实际情况不同，定岗定员标准存在较大差异。各项目部、子公司、项目销售部定岗定员标准由项目部、子公司拟订定岗定员标准，报公司审批；2） 本标准未涉及物业管理公司。 6.6 部门工作接口关系表 综合办公室与其它部门工作接口关系表其它部门工作职责综合办公室工作职责通用条款1、遵守和执行公司行政制度和决议，并接受监督检查。2、积极参加和配合各项活动，提供相关资料和信息。3、接受监督和指导，定期与综合办公室办理交接手续。4、根据需要提供相关材料和证据，必要时出庭作证。5、提出用车需求，服从车辆调度，遵守用车规定。6、维护公司利益和公共环境，接受监督检查。7、提出人才需求计划，46、组织业务培训，负责试用期和日常考核的评价。8、正确使用通讯和信息系统，发现问题及时汇报。9、接受和参加考核，提供正确、客观的评价。10、按照用印制度办理用印手续。11、提交需求计划，按照要求领取，办理相关手续。12、接受审查，提供费用支出的相关数据和资料。13、执行公务招待的统一管理制度，并接受监督检查。1、监督、检查公司行政管理制度和决议的执行情况。2、组织集体活动和外联活动，编写总结。3、负责公司档案统一管理，监督、指导其他部门档案管理。4、负责公司的法律事务。5、负责公司车辆的日常管理。6、负责卫生、内保工作，监督检查各部门、项目部的工作。7、负责公司人力资源的统一招（解）聘（除异地）、47、入职培训、内部调剂和优化配置。8、负责公司通讯和信息系统建设。9、组织实施公司的绩效考核工作。10、负责行政印鉴的管理，办理用印手续。11、负责办公用品、劳保用品、福利等的采购、发放。12、负责公司管理费用预算，审查其他部门办公费用支出。13、负责公司公务招待的统一管理。财务部1、负责各项固定资产的资金形态管理，定期组织盘点。2、负责公司全面预算。3、负责财务档案的日常管理、归档和组织交接。4、负责财务印鉴的管理，按照用印制度使用各种印鉴。5、根据考核结果发放工资、奖金。1、负责各项固定资产的实物管理，配合定期盘点。2、负责公司管理费用预算。3、负责档案统一管理，定期接收财务档案。4、负责行政48、印鉴的管理，办理用印手续。5、负责考核，将总经理审核的考核结果报送财务部。发展规划部1、项目手续办理完毕后，及时将证照原始正本、文件等移交公司档案室保管，需要时再办理借用手续。1、负责公司文件、档案和证照的统一管理，根据需要办理借用或复印手续。工程管理部1、负责工程技术档案的日常管理、归档和组织交接。2、安排打字、复印等办理相关手续，接受文件审查。1、负责档案统一管理，定期接收工程档案。2、负责文字处理，审查工程管理部对外提供的文件。成本合约部1、 负责对经济合同进行审查，降低造价。2、 参与经济合同谈判，负责造价方面的处理。1、各类合同进行合法性审查，降低责任风险。2、参与重大合同的谈判，负49、责法律事务方面的处理。营销策划部1、参与策划方案的评审，提供技术支持。2、业务广告的策划，报批，设计、委托制作和结算。3、通过公司产品宣传树立公司品牌。4、售楼处撤销前，主动核对实物资产并办理交接手续。5、维护卖场环境，规范使用设备设施，提出维修要求。6、配合处理客户集体投诉、上访等事件。1、负责企业形象宣传材料和广告的策划，委托制作和结算。2、业务广告的审核、批准。3、负责公司品牌的建立、推广和维护工作。4、售楼处撤销期间，负责固定资产的回收。5、监督卖场环境维护，及时维修不能正常使用的设备设施。6、负责处理客户集体投诉、上访等事件。项目部本地1、负责现场人员的考勤管理。2、项目部撤销前，主50、动核对实物资产并办理交接手续。3、提交项目部人员调配计划和项目部撤消后人员安置方案。1、负责职权范围内各项工作，提供直接的服务和管理。2、项目部撤销期间，负责固定资产的回收。3、负责人员调配和项目部撤消后原项目部人员的安置。异地1、购置固定资产前提前申报并编制预算，在购置后一周内予以备案。2、严格执行预算管理制度。3、提出后勤服务和支持，并进行评价。1、负责固定资产购置的预算编制和登记备案。2、核定行政管理费用预算，并进行监控、考核。3、提供职权范围内的后勤服务和支持。财务部与其它部门工作接口关系表其它部门工作职责财务部工作职责通用条款1、参与预算的编制，严格执行预算。2、按要求提供统计数据资51、料。3、严格控制各项费用开支。4、参与公司及各投资项目的成本、效益分析。1、 根据制度要求办理手续领用各种票据。2、 据实填写报销单，并经部门领导审核。1、负责编制公司财务预算，并监督执行情况。2、负责公司的财务统计工作。3、对照合同和预算，复核、核准各项费用开支。4、组织公司及各投资项目的成本、效益分析。5、负责支票、收据、发票的保管，按照实际使用开具票据。6、负责审核报销单据和按照制度要求报销。综合办公室1、负责各项固定资产的实物管理，配合进行资产盘点。2、测算员工的薪酬、社会保险、福利，及时向财务部提供有关数据资料。3、严格控制行政管理费用支出。4、负责采购硬件和软件，提供维护。5、根据52、实际进行发放和采购。1、负责各项固定资产的资金形态管理，组织进行资产盘点。2、审核薪酬、社会保险、福利数据，办理以上费用支出。3、按照预算审批行政管理费用支出，及时提出预警信息。4、负责公司电算化建设，提出方案和采购要求。5、财务所用办公用品、用具根据需要申领或提请计划采购。发展规划部1、按照程序申请各项手续办理的所需费用。1、负责据实办理各项手续所需费用支出。工程管理部1、 根据工程进度形象表、供材料供货情况申请用款。2、 及时提交资金使用计划，配合财务预算工作。1、根据工程进度及供货情况的审核批复，按合同付款。2、编制季度、月度财务预算，提供资金保障。成本合约部1、提出各项目的工程成本控制53、指标，进行动态成本控制，并监督、测量指标的完成情况，提出成本控制的改进意见。2、审核工程预结算，提出工程款拨付意见。1、负责项目总成本的核算和分析，参与工程造价分析，提出工程成本控制意见。2、复核合同、预算和工程款拨付意见，保障资金供应。营销策划部1、负责销售统计汇总及 “房帐”管理。2、根据实际需要提出售房款的收取方案。1、核对销售数据，及时通报客户交款资料，检查“房帐”建立情况。2、审批售房款收取方案，确定收款方式并组织实施。项目部本地不设立财务部门。直接负责本地项目的财会工作，对各项目实行独立核算。异地1、根据项目目标，提出融资计划并具体实施。 2、负责委派财务会计、出纳的日常管理，接受54、财务监督。3、及时报送项目公司的报表。4、配合公司会计信息化的建设与推进工作。5、接受资金的统一调剂和管理。6、配合公司组织的内部审计。1、拟订公司融资计划。2、向项目公司委派财务会计、出纳。3、汇算审核项目公司的报表。4、负责项目公司会计信息化的建设与推进工作。5、核算资金占用费，负责公司、项目公司资金的统一管理。6、组织实施对项目公司的内部审计。发展规划部工作接口关系表其它部门工作职责发展规划部工作职责通用条款1、协助收集、提供土地信息。2、提供调研所需信息和资料。3、参加可行性研究报告的评审，从业务角度提出意见。4、参加各种方案的评审，从业务角度提出意见。5、参加项目后评价，提供相关资料55、和信息。1、负责搜集土地供应信息，多渠道寻找建设项目。2、负责前期市场调研，编写调研报告。3、编写可行性研究报告，组织评审。4、编制规划设计方案和初步设计方案，组织评审。5、组织项目后评价，编写项目后评价报告。综合办公室1、按照制度要求办理借用手续，及时催还。2、核实用印需求，根据审批要求办理用印手续。3、根据领导批示和制度要求，合理安排。4、接受发展规划部档案，指导日常档案管理工作。1、根据需要借用公司证照，办理各种业务手续，确保证照安全，及时归还。2、根据需要用印，办理用印手续并经审批。3、根据需要进行公关，提前申请领导同意，申请办公室安排。4、负责部门档案日常管理、归档，定期与办公室进行56、交接。财务部1、负责编制全面预算，拟订融资方案，保证资金使用。2、参与土地洽谈和资本运作。3、按照审批手续办理费用支出。4、审核报销单据，根据领导审批意见和预算报销。1、负责编制部门资金预算和资金使用计划。 2、负责土地投标、合作洽谈、资本运作工作。3、按照实际需要申请手续办理所需费用。4、按照规定及时报销各种费用。工程管理部1、负责现场勘察、现场放线、验线及后期维护。2、参与编制项目开发计划，按照开发计划组织施工。3、负责初步设计方案确定后的设计管理和阶段性评审。4、组织除规划设计单位以外的设计单位招标。1、组织征地、放线、验线工作。2、负责编制项目开发计划，监督落实。3、负责初步设计方案的57、评审和确定。4、组织规划设计单位的招标和管理工作，参与其他设计单位的招标。成本合约部1、制订成本控制指标，并进行考核。2、负责可行性研究报告中成本的概算，提供决策依据。3、参与编制和评审，控制造价成本，提出合理建议。1、遵守成本管理制度，提出成本管理改进的意见和建议。2、编制可行性研究报告，组织评审。3、组织规划设计方案和初步设计方案的编制和评审。营销策划部1、负责房地产销售市场的调研，并提供市场资讯。2、参与项目开发理念的策划和项目的市场定位研究。3、参与售楼部设计，提出装修、布局意见。 1、负责公司投资方向的研究、策划及土地市场调研工作及各项目前期的土地资源调查工作。2、负责提出各项目的开58、发理念、市场定位并予以细化和纠偏。3、负责售楼部的设计，提出设计要点并组织设计。项目部本地1、负责施工许可证的办理。2、负责办理供电、供水、人防、消防、供气、电信配套手续。当遇到困难时，向公司提出协办要求。1、负责办理土地出让、项目的立项、规划等手续。2、负责加强与政府土地、拆迁、城市规划、城市建设、供电、供水、人防、消防、供气、电信等职能部门的公共关系，协助项目部办理相关手续。异地1、负责项目立项、规划和施工许可证、预售许可证及水、电、煤气、暖气、排污、人防、消防等配套手续。2、根据公司发展规划，搜集当地的土地供应信息，加强与土地管理部门的沟通和联系，进行前期考察洽谈，积极寻找建设项目，要求59、公司主持合作洽谈或投标。1、代表公司参加土地投标，办理土地出让手续。2、研究项目公司的发展规划和项目拓展计划，负责土地合同洽谈，代表公司参加土地投标。 工程管理部与其它部门工作接口关系表其它部门工作职责工程管理部工作职责通用条款1、参加招标评审，提供各方面信息和支持。2、提供竣工验收所需的资料，参加验收，提出意见。3、提供相关供方信息，参与供方评价。4、根据综合办公室意见抽调相关人员组建项目部/公司。5、提供职责范围内的服务和管理。1、负责归口范围内的招标工作，编制招标文件，组织评审。2、负责组织竣工验收，审核竣工资料。3、负责工程有关的合格供方名录的建立和更新。4、受公司委托组建项目部/项目60、公司，提出人员需求计划。5、负责本地项目的直接管理，监管异地项目公司。综合办公室1、协助开展公关工作，合理安排各种活动。2、确保资源供应，及时提供和维护。3、提供文字处理服务，审核对外文件。4、审议实施方案，办理相关手续，接收固定资产和档案，安置人员。5、根据申请和审批意见，办理用印手续。1、提出公关需求，处理好与行业主管部门和政府部门的关系。2、提出资源需求(包括人员及工地现场所需设施)。3、提出文字处理申请，办理相关手续。4、提出项目部/公司撤销实施方案。5、根据需要用印，办理用印申请和审批手续。财务部1、依据合同拨付款。2、编制资金预算，拟定融资方案，提供资金保证。1、提出工程材料款、进61、度款拨付申请。2、编制资金需求计划。发展规划部1、参加阶段性评审，提出合理化建议。2、负责放线、验线工作。3、组织编制项目开发总体实施方案，监督方案实施。4、负责本地项目土地出让、立项和规划手续的办理。5、参与竣工总结，收集相关资料和信息，准备项目后评价工作。1、组织建筑设计阶段性评审，完善设计内容。2、负责现场勘察、现场放线、验线及后期维护。3、根据项目开发总体实施方案组织施工和现场管理。4、负责本地项目施工许可证以后相关手续的办理。5、项目竣工后进行总结，编写总结报告。成本合约部1、负责编制招标标底，审核投标书造价部分。2、组织经济合同评审和会签，签署合同文本使用意见。3、委派造价员现场工62、作，参加图纸会审、设计变更和经济签证的评审，签署造价审批意见。4、监督合同执行情况，审核预结算报告，签署付款意见。1、组织招投标，申请编制招标标底和审核投标书。2、提供合同文本，初步审议合同条款，申请评审和会签。3、组织图纸会审、设计变更和经济签证的评审。4、按照合同组织施工，提交预结算报告。营销策划部1、监督施工进度，按照施工进度组织宣传和销售活动。2、参加阶段性评审，从销售角度提出意见，发掘项目卖点。3、代表客户提出设计变更要求，及时告知客户设计变更。4、参加竣工验收。接受物业和相关资料。(如是XX物业接管则直接由工程部与物业公司交接)1、按照总体进度要求组织施工。2、组织建筑设计阶段性评63、审，完善设计内容。3、组织设计变更评审，及时通报设计变更情况。4、组织项目竣工验收，交付物业和相关资料。项目公司1、积极开展工作，及时汇报工作进展。2、接受监督和考核，按照计划完成目标要求的工作。3、配合各项检查工作，组织整改。4、组织竣工验收和交付工作，整理竣工资料。5、协助撤销工作，办理交付手续，提交人员安置方案。1、负责组建项目公司，协助前期工作。2、制订项目的质量、进度和成本控制目标，监督考核目标实现情况。3、定期组织安全、文明生产和卫生等检查，召开现场协调会。4、参与异地项目竣工验收和交付工作，审核竣工资料。5、组织撤销项目公司，办理移交手续。 成本合约部与其它部门工作接口关系表其它64、部门工作职责成本合约部工作职责通用条款1、负责本职责内的成本费用控制和分析。2、及时移交归口范围的合同文本，办理借用手续。3、申请和参加经济合同评审，从业务角度提出意见。1、负责工程造价控制和分析。2、负责经济合同的日常管理。3、组织经济合同评审，签署合同文本使用意见。综合办公室1、根据需要发放或复印成本管理所需资料，审查对外文件。2、监督和指导档案管理，接收移交的档案。1、根据需要借阅或索取相关资料。2、负责本部门档案的日常管理，主动办理档案手续。财务部1、负责项目总成本的核算和分析，提出工程成本控制改进意见。2、复核合同、预算和工程款拨付意见，保障资金供应。3、办理合同借用手续，审核经济合65、同的财务部分。1、负责工程造价控制，提出各项目的工程成本控制指标，进行动态成本控制。2、审核工程预结算，提出工程款拨付意见。3、负责经济合同日常管理，审核经济合同成本部分。发展规划部1、申请进行项目的概算和预算，严格控制项目投资。1、编制项目概算和项目预算，控制项目造价。工程管理部1、参加合同评审和会签，签订合同后办理移交和借用手续。2、按照合同组织项目管理工作，接受监督。3、监督造价人员的工作，组织图纸会审、设计变更和经济签证的评审，提出进度意见。4、申请编制竣工决算，整理竣工资料，配合审计工作。1、负责经济合同的管理和组织评审、会签。2、监督经济合同的执行情况，提出考核意见。3、委派造价人66、员配合现场工作，控制造价，签署进度款支付意见。4、项目竣工时编制或审核决算，委派进行外部审计。营销策划部1、严格按照合同管理各类供方，控制造价。1、监督经济合同的执行情况。项目部本地1、接受成本合约部的监督和检查1、负责本地项目的成本控制和合同管理。异地负责本项目工程造价的管理，包括：1、参与项目工程成本控制指标的制定，并进行责任分解。2、及时报送（用于邀请招标和议标的）标底；3、配合工程预结算、工程变更洽商的抽查或复审。4、项目竣工后参与组织成本分析。监督、评价项目的工程成本管理状况，包括：1、提出项目的工程成本控制指标，考核指标完成情况；2、监督、指导招标，抽查（用于邀请招标和议标）的标底67、；3、抽查或复审工程预结算、工程变更洽商；4、项目竣工后组织成本分析，提出工程造价管理的改进措施。 营销策划部与其它部门工作接口关系表其它部门工作职责营销策划部工作职责通用条款1、主动搜集、获取市场信息，并及时提供给营销策划部。2、参与项目开发理念的策划和市场定位研讨。3、在对外交往中积极宣传，参加宣传推广活动。4、主动提出项目营销策划、销售、客户服务的有效建议。1、负责房地产营销方面的市场调研。2、确定各项目的开发理念、市场定位。3、负责公司产品的宣传推广。4、征询项目营销策划、销售、客户服务的改进建议。综合办公室1、负责产品宣传资料、户外广告的审核。2、参与评审营销策划方案，从品牌建设方面68、提出意见。3、监督卖场环境，及时维修不能正常使用的设备设施。4、监督检查档案管理工作，接收移交的档案。5、审核培训计划、方案和预算，安排培训组织实施。6、接收移交的资产，办理相关手续。7、审查销售合同样本的合法性。8、协助处理客户投诉和上访，负责相关部门的联系协调。9、监督销售合同专用章、部门章的保管、使用情况。1、负责产品宣传资料、户外广告的文案和平面设计、制作。2、制定项目的营销策划方案并组织实施。3、维护卖场环境，规范使用设备设施，提出维修要求。4、负责销售合同、客户档案的归档、移交。5、提交培训计划和方案，编制预算。6、售楼处撤销前，主动核对实物资产并办理交接手续。7、提交销售合同样本69、，申请合法性审查。8、负责客户服务管理，接受客户投诉。9、严格销售合同专用章、部门章的保管、使用。财务部1、核对销售数据，及时通报客户交款资料；核对销售数据，检查“房帐”建立情况。2、按审批价格审核销售合同价。3、审核营销预算，按照预算控制支出，及时提供预警信息。1、负责销售统计汇总及 “房帐”管理。2、按审批价格签订销售合同。3、编制营销预算，严格控制实际支出。发展规划部1、负责公司投资方向的研究、策划及土地市场调研工作及各项目前期的土地资源调查工作。2、参与营销策划方案的评审，提供项目定位方面的意见。3、监督项目销售进度工作。1、负责房地产销售市场的调研，并提供市场资讯。2、负责项目营销策70、划方案的编制，发现和塑造产品形象。3、组织营销策划和销售工作，符合总项目进度要求。工程管理部1、负责售楼部的建设工作，组织验收和移交，配合完成前期审批工作。2、对设计思想进行交底，交流设计卖点，参与项目的市场推广和营销策划。3、及时传递设计变更信息。4、统计、研究业主的房屋改造情况和设计改进的意见和建议。5、移交施工单位相关资料和联系方式，负责双方的首次工作协调。1、参与售楼部建设和验收，提出装修和布局意见，负责前期审批手续的办理。2、对户型设计、景观设计等提出改进意见，发现产品卖点。3、代表客户提出设计变更要求，及时告知客户设计变更。4、提供客户反馈意见和业主满意度调查报告。5、负责保修期内71、维修工作的协调，签署尾款支付意见。成本合约部1、制订成本控制指标，并进行考核1、编制部门资金预算，按规定使用资金异地和委托销售项目1、负责编制项目的营销策划方案、促销活动、广告推广计划和费用预算，并负责实施。2、及时报审广告稿、宣传资料，刊登后报送备案。1、审核项目的营销策划方案、促销活动、广告推广计划和费用预算，提出主导意见，并负责监督实施和纠偏。2、负责将广告稿、宣传资料报送综合办公室审核，发布后相关资料的收集并和交存。7 测量、分析与改进测量、分析、改进在管理上的定义是测量：是指通过审核、管理评审活动将企业的年度经营管理总目标、各子体系管理分目标等目标实现情况、KPI指标完成情况、合同履72、约能力、员工满意度、客户满意度等进行测算，并与计划目标想对照的活动。业绩指标完成情况、满意度等是公司管理水平的全面反映。通过测量业绩指标完成情况、满意度等，能发现公司管理水平的高低。分析：是指研究测量结果、找出原因的活动。改进：是指针对测量、分析的结果，通过制定纠正和预防措施，使管理得到提升的活动。持续改进管理水平是公司的永恒目标。任何管理制度都是对当前存在的问题和将来可能发生的问题所做出的规定。也就是说，这种规定只是某一时点（颁布之日）上的静态的规定，而内外部环境等实际情况是不断发生变化的、是动态的，因此，任何管理制度具有滞后性。只有通过测量、分析、改进，才能使管理规定达到动态的稳定，才能符73、合实际，企业的管理水平才能不断提高。为此，公司编制了GMS体系文件管理程序、GMS管理体系内部审核程序、客户满意度测量程序和GMS管理评审程序。请切实遵照执行。以过程方法为基础的管理体系持续改进模式图：测量、分析与改进流程图内审发现的不合格日常各岗位汇总反馈意见内审管理评审原因分析执行原因体系不适宜责令严格执行并处罚修改文件会审文件批准文件执行新文件持续改进资源保障资源需求跟踪验证年度总目标完成情况体系分目标完成情况岗位KPI指标完成情况合同履行情况客户满意度调查情况员工满意度调查情况其他指标完成情况上次评审的验证结果内外环境的变化第三方审核结果执行未达到要求未执行调整目标目标不适宜7.1 G74、MS体系文件管理程序1 目的通过对GMS管理体系文件的控制与管理，确保文件的充分性和适宜性；确保在各使用场所可获得适用文件的有效版本。2 适用范围本程序适用于与公司所有与GMS管理体系有关文件和记录的管理。3 职责与权限3.1 综合办公室对公司所有GMS管理体系文件进行总体控制。3.2 公司总经理负责公司管理体系的批准、发布。3.3 副总经理负责分管范围内管理体系文件的审批。3.4 各部门负责相关文件的编制和修订。3.5 各部门负责人指定一名（兼职）文件管理员负责本部门有关GMS管理体系文件的管理。4 工作程序4.1 文件的构成本公司管理体系根据房地产开发过程的要求和产品的特性，结合公司的实际75、情况和的要求进行编制，包括了一下系列体系文件：a） GMS管理总手册（YHTZ GMS01A）；b） 岗位说明书手册（YHTZ GMS02A）；c） 行政事务管理手册（YHTZ GMS03A）；d） 人力资源管理手册（YHTZ GMS04A）；e） 供方管理手册（YHTZ GMS05A）；f） 项目管理手册（YHTZ GMS06A）；g） 销售与客户服务管理手册；（YHTZ GMS07A）；h） 财务管理手册（YHTZ GMS08A）；i） 品牌管理与文化建设手册（YHTZ GMS09A）。j） 公司其他为确保各管理过程有效策划、运行和控制所需的文件。4.2 文件的适用范围a） GMS管理总手76、册适用于房地产开发过程的管理。包括：公司的组织结构、职责权限；公司GMS管理体系测量分析和改进的要求和相关程序文件等；b） 岗位说明书手册适用于对本公司所有人员的对应岗位职责的确定；c） 行政管理手册适用于公司的行政事务管理；d） 人力资源管理手册适用于公司的人力资源务管理；e） 供方管理手册适用于公司的供方和采购管理；f） 项目管理手册适用于公司的各类项目工程管理；g） 销售与客户服务管理手册适用于公司的销售、客户服务管理；h） 财务管理手册适用于公司财务和审计管理；i） 品牌管理与文化建设手册适用于公司的品牌和企业文化建设的管理；j） 其他为确保各管理过程有效策划、运行和控制所需的文件是指77、任何为实施全面管理所发布实施各项管理文件和临时性文件。4.3 文件层次第一层次：GMS总手册和岗位说明书手册第二层次：7个管理手册第三层次：工作记录GMS每个单项管理体系所对应一个管理手册，每一个管理手册都相对独立、彼此联系、结构相似。4.4 GMS管理体系文件的制定、审核与批准 所有GMS管理体系文件在其发布使用前须经授权人员对文件的内容和其充分性和适宜性进行审批，以保证文件的有效使用。 GMS管理体系文件审核、批准权限：（见附录）4.5 GMS管理体系文件的评审与更新 对于GMS管理体系文件，编制完成后由综合办公室组织相关部门进行评审，评审采取会议或会签的方式进行。 对于公司所有GMS管理78、体系文件，由综合办公室组织相关部门每个季度，在GMS管理体系审核后，对文件的适宜性和有效性进行一次全面评审，根据评审结果决定是否修订。4.6 文件的打印4.6.1 打印文件要求页面设置为纸张A4，页边距分别为：上、下2.5厘米，左3厘米，右2厘米；纵向。4.6.2 页眉和页脚要求使用范本提供的样式，可适当更改框中标题的内容。4.6.3 正文和页眉之间一般空一行。正文段落行间距设置为行间距磅固定值为20磅。全文（包括句首数字标点）全部使用宋体，字号为五号。4.6.4 每段标题要求使用宋体小四，且加黑。字间距为标准。4.6.5 每句话前数字和句首第一个字空两格，句末使用句号。4.7 文件的发放 文79、件的发放a） GMS管理体系文件由公司综合办公室根据文件的使用需要对有关部门或人员发放。b） 文件的发放需填写文件发放回收登记表。4.8 文件的保管4.8.1 管理体系文件正本保存在综合办公室。 各部门/人持有的GMS管理体系文件由各部门文件管理员或批准的使用人负责保管，并由综合办公室和各部门文件（资料）管理员根据文件发放回收登记表保证相关场所或人员现场使用的文件是最新有效版本。4.8.3 受控文件破损严重影响使用或不慎遗失时，应重新办理申领手续，由文件（资料）管理员进行补发。 需临时借阅文件的人员，经文件管理部门负责人批准后，方可借阅文件。借阅者应在指定日期归还文件，到期不归还由资料管理员收80、回。重要原版文件一律不外借。4.9 文件的更改和修订4.9.1 公司GMS管理体系文件的更改a） 各级人员在工作实践中发现有必要对受控文件做出修改时，需填写文件修改申请表报综合办公室，经综合办公室协同原文件编制部门进行评审后决定。b） 修改建议被采纳实施时，按本程序重新审核、批准。c） 文件更改批准后，由文件管理员按原文件发放回收登记表收回需更改文件，按更改内容二日内完成更改。d） 文件更改后由文件持有者进行验证，并在已更改文件的文件更改通知单中签字认可。4.9.2 更改方法a） 由于打印原因造成的错字、漏字等文字差错，只要不影响对内容的理解，可以在换版或换页时纠正。当影响对内容的理解时，用细81、实线将错误内容划去，使划去部分仍能看清，然后在附近填写更改后的内容。b） 文件有较大更改时，可采取更换页码的方法，更换下的页码由更改人及时销毁。4.10 文件的换版与作废4.10.1 文件经多次更改或文件需进行大幅度修改时应进行换版，更换新版本，原版本作废。4.10.2 作废的文件由资料管理员按文件发放回收登记表收回并记录，作废文件加盖红色“作废”印章，由使用部门填写作废文件（记录）销毁单，报相关部门负责人，总经理批准后方可进行销毁。 需作为资料保留的文件，经文件管理部门负责人批准后，由资料管理员加盖红色“保留资料”印章方可留用并在文件发放回收登记表备注栏中注明。 对于换版文件应在文件编号中注82、明“A”、“B”、“C”等新版次号，并在文件封面注明实施日期。4.11 文件的保护 所有文件均应保持清晰，便于识别，严禁随意涂、写、改、划。记录、表格的管理参照本程序执行。 未经总经理批准，任何人不得将体系文件对外借出和复制。5 相关文件GMS管理体系内部审核程序GMS管理评审程序6 记录6.1 受控文件清单6.2 文件评审会签表6.3 文件发放回收记录6.4 文件修改申请表6.5 文件更改通知单6.6 文件修改记录6.7 作废文件（记录）销毁单6.8 体系文件评审意见书附录：GMS管理体系文件审核、批准权限序号文件类别制定部门审 核批 准1GMS管理总手册综合办公室部门负责人总经理2岗位说明83、书手册综合办公室部门负责人总经理3行政事务管理手册综合办公室部门负责人总经理4人力资源管理手册综合办公室部门负责人总经理5供方管理手册工程管理部部门负责人副总经理6项目管理手册工程管理部部门负责人副总经理7销售与客户服务管理手册营销策划部部门负责人总经理8财务管理手册财务部、成本合约部部门负责人总经理9品牌管理与文化建设手册综合办公室部门负责人总经理7.2 GMS管理体系内部审核程序1 目的验证GMS管理体系的符合性和有效性，是否得到持续地、有效地保持、实施和改进。2 适用范围适用于公司GMS管理体系所覆盖的所有区域和要求的内部审核。3 职责与权限3.1 总经理负责批准公司的年度审核计划和审核84、实施计划；批准GMS管理体系审核报告。3.2 总经理全面负责GMS管理体系审核的组织工作；选定审核组长及审核员，并审核年度审核计划、审核实施计划和GMS管理体系审核报告。3.3 综合办公室负责编写审核实施计划并组织实施；组织、协调审核活动的展开。3.4 审核组长编制、实施本次审核计划；编写审核报告。4 工作程序4.1 审核时机4.1.1 综合办公室经理负责策划各部门全年审核方案，总经理批准。每年审核至少两次。审核应覆盖初质量管理体系外的所有子体系，和体系覆盖的所有部门。4.1.2 出现以下情况时，总经理可以临时组织进行内部审核：a） 组织机构、管理体系发生重大变化；b） 出现重大工作失误，或客85、户对某环节连续投诉；c） 法律、法规及其他外部要求发生重要变更；d） 总经理认为有必要时。 临时审核可进行全面审核，也可进行对某一个或多个子体系，对一个或多个部门进行。4.2 审核前的准备4.2.1 总经理任命审核组长和审核组成员。审核应由与受审部门无直接关系的审核员负责。4.2.2 由审核组长策划审核并编制本次内部审核实施计划，交总经理审核批准。计划的编制要具有严肃性和灵活性，其内容主要包括：a） 审核目的、范围、方法、依据；b） 内部审核的工作安排；c） 审核组成员；d） 审核时间、地点；e） 受审部门及审核要点；f） 预定时间，持续时间；g） 审核报告分发范围、日期。4.2.3 审核组长86、于审核前三天将审核时间通知受审部门，受审部门对审核时间如有异议，应在审核前两天通知审核组长。4.3 审核的实施4.3.1 现场审核a） 审核组按各子体系制度检查执行情况评审表对受审核部门的程序和文件执行情况进行现场审核，将体系运行效果及不符合项详细记录在评审表中。b） 审核组长需每日召开审核会议，全面了解该日审核情况，对内部审核不合格报告单进行核对。c） 审核时审核员应保持审核的客观性和公正性。4.3.2 审核报告4.3.2.1 现场审核后，审核组长召开审核会议，综合分析检查结果，依据体系文件确认不合格项，并发出不符合报告，相关部门领导确认后，由相关部门分析原因，制定纠正措施，经审核员确认后采87、取纠正和纠正措施。审核员负责对实施结果跟踪验证，并报告验证结果。4.3.2.2 审核组填写审核不合格项分布表，记录不合格分布情况。4.3.2.3 现场审核后一周内，审核组长完成内部审核报告，交总经理审核批准。审核报告内容：a） 审核目的、范围、方法和依据；b） 审核组成员、受审核方代表名单；c） 审核计划实施情况总结；d） 不合格项分布情况分析、不合格数量及严重程度；e） 存在的主要问题分析；f） 对公司GMS管理体系有效性、符合性结论及今后应改进的环节。4.3.2.3 由综合办公室发放制度检查执行情况评审表、审核不合格项分布表、内部审核报告到各相关部门。审核结果要提交公司GMS管理评审。5 88、相关文件GMS体系文件管理程序GMS管理评审程序6 记录6.1 制度检查执行情况评审表6.2 内部审核实施计划6.3 审核检查表6.4 内部审核不合格报告单6.5 审核不合格项分布表6.6 内部审核报告7.3 客户满意度测量程序（见公司销售与客户服务管理手册中客户满意度测量程序）7.4 GMS管理评审程序1 目的按计划的时间间隔评审GMS管理体系，以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。2 适用范围适用于对公司GMS管理体系的评审。3 职责与权限3.1 总经理主持管理评审活动。3.2 副总经理负责向总经理报告GMS管理体系运行情况，提出改进建议，编写相应的管理评审报告。3.3 综合办公室负责评审89、计划的制定，收集并提供管理评审所需的资料，负责对评审后纠正、预防措施进行跟踪和验证。3.4 各相关部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需资料，并负责实施管理评审中提出的相关的纠正、预防措施。4 工作程序4.1 管理评审计划 每年至少进行一次管理评审（每次间隔时间不超过6个月），可结合审核后的结果进行，也可根据需要安排。 综合办公室于每次管理评审前一个月编制管理评审计划，报总经理审核批准，计划主要内容包括：a） 评审时间；b） 评审目的；c） 评审范围及评审重点；d） 参加评审部门（人员）；e） 评审依据；f） 评审内容。 当出现下列情况之一时可增加管理评审频次。a） 公司组织机构、产品范90、围、资源配置发生重大变化时；b） 发生重大工作失误，或客户有严重投诉或投诉连续发生时；c） 当法律、法规、标准及其他要求有变化时；d） 市场需求发生重大变化时；e） 总经理认为有必要时。4.2 管理评审输入管理评审输入应包括与以下方面有关的当前的业绩和改进的机会：a） GMS内部审核结果，包括外部咨询机构审核的结果；b） 年度目标完成情况；c） 体系分目标完成情况；d） 部门KPI指标完成情况；e） 合同履行情况；f） 客户满意度调查情况；g） 员工满意度调查情况；h） 其他指标完成情况；i） 改进、预防和纠正措施的状况，包括对内部审核和日常发现的不合格项采取的纠正和预防措施的实施及其有效性的91、监控结果；j） 以往管理评审跟踪措施的实施及有效性；k） 可能影响GMS管理体系的各种变化，包括内外环境的变化，如法律法规的变化，新技术、新工艺、新设备的开发或应用等；l） GMS管理体系运行状况，包括各子体系方针、目标的适宜性和有效性。4.3 评审准备 预定评审前五天，综合办公室以书面形式向总经理汇报现阶段GMS管理体系运行情况并提交本次管理评审计划，由总经理审核批准。 综合办公室负责根据评审输入的要求，组织评审资料的收集，准备必要的文件，评审资料由副总经理确认。 综合办公室向参加评审的人员发放管理评审计划，及本次评审有关资料。4.4 管理评审会议a）总经理主持评审会议，各部门负责人和有关人92、员对评审输入做出评价，对于存在或潜在的不合格项提出纠正和预防措施，确定责任人和整改时间；b）总经理对所涉及的评审内容做出结论（包括进一步调查、验证等）。4.5 管理评审输出 管理评审的输出应包括以下方面有关的措施：a） GMS各子体系方针、目标的评审结果和修订的方案；b） 组织结构、岗位和职责调整的方案；c） GMS管理体系文件评审的意见和修改的意见；d） 资源保障措施，包括设施设备、人员、财务、技术和信息的需求和措施等。 会议结束后，由综合办公室根据管理评审输出的要求进行总结，编写管理评审报告，经总经理审核批准，并发至相应部门并监控其执行。本次管理评审的输出可以作为下次管理评审的输入。4.6 改进、纠正、预防措施的实施和验证。综合办公室负责对改进、纠正和预防措施的实施效果在规定的期限内进行跟踪验证，填写管理评审改进措施验证报告单，报总经理。4.7 如果评审结果引起文件更改，应执行GMS体系文件管理程序。4.8 管理评审产生的相关的记录应由综合办公室按GMS体系文件管理程序保管，包括管理评审计划、评审前各部门准备的评审资料、评审会议记录及管理评审报告等。5 相关文件GMS体系文件管理程序GMS管理体系内部审核程序6 记录及保存期6.1 管理评审计划6.2 管理评审报告6.3 管理评审改进措施验证报告单6.4 签到表6.5 会议记录