1、xx公司商业地产项目招商操作手册目录商业地产项目招商操作手册1第一章招商行为指导书2一、目的2二、范围2三、定义说明2四、招商总流程2五、招商行为指导书3六、招商后续服务工作10*招商服务代理合同11一、 项目概况11二、服务形式、期限11三、甲方责任11四、乙方责任12五、服务费用12六、广告预算13七、合同终止与违约处置13八、其他条款13第一章：区域经济环境的分析和生活结构研究141、城市背景分析142、城市经济环境分析14第二章：区域城市结构与城市发展规划调查14第三章：房地产市场环境分析143、商业地产市场分析144、写字楼、酒店地产市场分析14第四章：区域零售业结构的市场调查与分析2、141、 城市商业、市场环境分析14第五章：消费者消费行为的调查15第六章：项目条件分析15第七章：项目发展定位152、业态总体规划153、招商客户群体定位及招商渠道15第八章、操盘策略15附件四：招商客户拓展类表格18第四条：甲方将在展厅符合交付装修前三个月告知乙方具体承租商铺的商务20第六条：本认租协议一式肆份，甲乙双方各执二份。20附件七：租赁合同签约审核表23第一章招商行为指导书一、目的规范各项目招商部的招商行为及过程管理，为各项目招商提供一套标准化的行为指导规范。二、范围适用于本公司各个项目招商部三、定义说明1、项目：x公司代理的房地产招商、企划、销售的楼盘、物业2、项目招商部：在楼3、盘营销中心负责项目的招商服务工作的团队3、招商总监：全面负责则项目招商，管理各个工作环节的责任人，项目招商总监通过协调与项目开发商各个部门和联系公司总部的工作关系，完成项目部招商各个环节的工作。4、招商经理：负责招商现场管理方面的工作，协助项目招商总监日常工作。5、招商主管：协助招商经理及项目招商总监工作的开展，负责招商小组管理方面工作。6、招商专员：开发新客户及客户现场接待、洽谈、签约、缴款、归档等招商业务事宜；负责商户入驻手续及图纸审核、装修跟进工作；运营现场事宜之管理、建立并维护良好的商户关系；了解及跟踪市场的动态并完成有关的市场跟踪报告；按时完成上级交办的其它工作。7、行政文员：在楼盘4、营销中心协助招商总监、招商经理负责招商部行政工作。8、招商部会议：项目招商运作的讨论审议会议，是项目招商操作的常规会议。四、招商总流程1、招商前期招商项目组成立招商代理合同签订市场调研、项目定位、业态定位招商计划制定、商务条件确定招商与经营管理办公室确定招商团队组建招商团队培训、考核招商道具准备、制作招商手册招商统一说辞、答客问2、招商实施招商摸底、商家资源收集商家谈判进度跟踪管理目标商家意向确定签订租赁合同租赁保证金、租金收取（交由开发公司财务部收取）3、交付开业商家资料、租赁合同移交经营管理公司商家提交装修方案、办理进场装修协助开业全案总结与财务分析五、招商行为指导书1、项目招商部成立签订5、代理合同任命招商总监任命项目招商经理项目其他人员招聘团队组建公司与开发商签订招商代理合同有总经理召开会议，并成立项目部，项目招商总监由总经理直接任命，招商总监接受任命，全面负责该项目的整体招商实施、招商业绩达成、与开发商、公司进行沟通、协调和管理等工作。招商经理由招商总监提名，由总经理在项目招商部会议上给予任命或经总经理批准后任职。项目招商部应在项目进驻案场前一个月进行项目其他人员的招聘、面试、培训、考核、上岗工作。项目招商部成员必须严格按照公司的相关保密制度，在保密期内对项目的调研、策划、定位等工作进行高度保密。附件一：招商代理合同范本2、代理合同移交项目招商总监应及时和公司行政部进行招商代6、理合同移交。3、商业定位A、项目招商总监接受任命后，应即使组织项目部招商成员针对项目开展调研工作。B、市场调研应该针对项目整体招商推广策略、广告诉求、产品定位细化、目标客户定位、招商周期控制、租金价格等做详细的资料收集、分析。附件二：项目调研内容4、招商目标、商务条件、业态规划确定A、项目招商总监根据项目商业定位，根据业态规划做好每个业种不同梯度（正常分为三个梯度）需要引进的商户、品牌，并与公司进行交流、讨论、调整。B、招商总监应该根据市场调研以及当地商业实际情况做好项目整体业态规划，并与公司进行探讨、调整，并报开发商审批。（1）业态定位，第一原则是满足当地消费需求。（2）结合开发物业的实际情7、况，进行适度超前的规划。（3）对现有级别城市的商业体量要进行非常详实的摸底，并进行业种配比，根据配比的具体情况，结合不同城市的成功运营案例，对项目进行业态规划定位。C、招商总监根据市场实际情况以及建设项目的具体情况，制定好租赁政策及租金，及时与公司进行探讨、调整，并报项目开发商审批备案，租金的制定参考以下相关要素。（1）整体经济发展态势，经济大环境确实会对租金起到一定性的作用，这因素是我们需要考虑进去的。 （2）区域，区域的成熟度、区域的发展潜力，这些方面也决定了租金的预判条件。 （3）地段，地段是租金预测的先决条件，不同地段的租金价位是不同的，核心商圈的地段就决定其价值所在。（4）交通条件，8、交通讲究通达性，得充分判断项目交通的通达性强与弱。（5）项目自身硬件设施，所谓硬件设施，我们指项目建筑基本条件（建筑层高、门宽、进深、楼板载重）、停车配套、活动广场、市场内交通条件、广告展示面、绿化条件、公共配套设施（卫生间等）甚至考虑到铺位的采光（是否西晒）、遮阳、遮雨程度，另外建筑的形态也对租金有很大的影响，单层店铺租金价值肯定高于一托二、一托三建筑。（6）提到硬件设施，必定会想到软件设施，说白了硬件再好，没有好的软件也是白搭，其实这就得提及到从统一业态规划、招商、企划、物管、运营方面，这就看经营管理公司的实操能力。（7）周边租金水平以及专业市场租金水平，其实这两点是我们作为参考的依据，毕9、竟不同地段、不同市场阶段表露出来的租金价值并不能作为我们租金预判的主要依据。（8）商铺的销售价格因素，商铺的销售价格其实也决定了租金水平一个很重要的因素，当然，反过来可以如此讲，租金是支撑商铺价格的一个非常重要因素，这两者是紧密相连的，商铺的价值点其实都是要去考虑上面因素，商铺销售价格是体现商铺价值的重要因素，这里面说得价值并非简单说租金这块。（9）开发成本因素，所谓开发成本，包含地价、建安成本、营销成本、税务成本、财务成本，这我们也做了整体财务测算，成本论是对于商铺的租赁价格也起到很关键性作用。（10）招商经常会提及，放水养鱼、低开高走，其实这是为了吸引商户的策略，这也是影响到对租金预判，从10、开发商角度期望租金高点，投资客也希望租金高点（对自己投资商铺的价值有信心，虽然做返祖，但他也希望高），但是经营户期望低，那么作为第三方的招商公司只能采取独立思考的角度，综合各个方面因素，来做价格均衡。5、拟定招商计划招商计划拟定招商内部会议进行讨论形成决议制定开业倒排计划按照计划开展工作阶段性总结并做下阶段计划招商总监负责全程招商筹备工作，在完成市场调研后，拟定项目全案招商思路及计划，并召开会议进行讨论，招商部全体成员提出综合意见并形成决议，提报开发公司审批执行。招商总监针对思路计划制定开业倒排招商计划表通过招商部会议公布并分配各个招商小组的工作内容。开业倒排计划表可因阶段推广实际情况，经现场11、会议讨论修正。招商经理按照计划进度开展工作，并根据实际执行情况及时反馈招商总监，总监根据阶段性工作情况做总结，并安排下阶段计划。附件三：开业倒排计划表6、招商办公室确认及进场准备工作作为楼盘形象展示的主要场所，不仅仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的商铺租赁签约地点。功能区域划分：沙盘展示区（与销售共用，楼盘模型）、影音播放区、洽谈区、办公区、签约区、茶水区、卫生间、会议室等功能区招商部墙体展示内容：项目鸟瞰图、招商宣传、业态规划图、招商平面图、招商流程图以及运营理念图，另外办公室内有招商部的规章制度、员工岗位职责等招商部配备的招商道具：楼书、招商折页、招商平面12、图、资料袋、来访登记表、来电登记表、租赁合同样稿、经营管理合同样稿、招商进驻流程表等招商部配备办公设备：办公桌椅、电话、电脑、复印打印一体机、文件柜、饮水机、空调等常规办公设备。7、团队组建A、根据不同项目制定不同的组织架构，正常项目组织架构为总监招商行政企划项目招商架构三大部门，招商、行政、企划，招商设置招商经理、招商主管、招商专员，由经理对部门进行管控，行政根据不同项目进行配置，正常项目设置1名人员进行行政管理，原则上行政直属招商总监管理并需紧密配合招商经理的工作，企划部门设置文案、平面设计，原则上超20万项目还应设立活动专员。B、对外招聘的员工报行政部后，办理相关上岗手续。C、新聘请员工13、需要进行试用及考核，考核机制根据不同的项目制定不同的考核标准。8、培训新员工入职安排培训内训外训（经理、招商主管带领拜访客户）实操演练考核新员工进入公司应该按照规定接受培训，项目总监应向公司报送团队培训需求纲要，并拟定培训计划，安排相关师资力量开展专业培训，团队如需要参加公司外的培训，需要报请公司批准（总经理审批），项目招商部应根据团队成员的不同情况和项目特质，安排新近员工进行岗前市场调查活动（走访别的楼盘招商部）。9、考核培训安排考试不合格培训考试合格试用转正考核转正（考试合格的情况下直接转为试用，就无需再做培训）招商经理负责对项目部的培训效果和团队的市场调查进行深度考核，考试合格准予上岗，14、不合格者应该进行再次培训或降级处分。招商专员试用期结束时，招商经理应该安排进行转正考核，填写员工转正申请表薪资变动申请表上报招商总监审批，招商总监应该根据公司的相关规定进行审批，所有招商专员正式接待客户前必须通过岗前培训考核，否则不得接待客户。10、招商材料准备A、根据项目情况需要制定招商说辞，并培训统一招商人员说辞，并根据项目实际情况做好项目招商答客问。B、项目招商经理应根据部门实际需求，向开发商申购招商部的基本物品（1）办公用品：计算器、笔记本、文件夹、打孔器、订书机、订书钉、复写纸、透明胶、双面胶、剪刀、美工刀、铅笔、涂改液、签字笔、卷尺、红外线指示笔等（2）日常用品：托盘、纸筒、卫生纸15、烟灰缸、资料夹、报夹（3）清洁用品：抹布、卫生纸、垃圾桶、垃圾袋、扫把、拖把、洁厕用品、空气清新剂等C、招商经理应该对招商部门的财产进行登记管理，物品的领用管理必须登记在案。D、与开发商应该研究保全方案，确保招商处的财产安全。E、招商材料准备（1）招商经理应该指派专门人员对现场招商资料进行更新补充。（2）招商经理负责检查现场招商材料的完整性。（3）行政人员负责对招商材料进行分类、规整。（4）招商经理负责检查每个招商专员招商文件夹资料是否完整、更新个人招商材料参考表：个人招商材料说明项目地理位置图、项目总平图、项目鸟瞰图（彩色）、业态规划平面图、各楼层平面图、招商说辞、面积表、租金一览表、优惠16、条件表（开发商审批文本复印件）、项目大事件实录、企业实力介绍、店铺交房装修标准材料规格基本上以A3A4公共材料租赁合同、经营管理合同、市场公约、项目总平图、项目鸟瞰图、项目部分立面效果图、项目地理位置图、租控表、可租赁情况落位图、答客问、统一说辞需要准备电子档的CAD图纸，以便发送给客户做设计用途，合同不允许客户带离招商部 11、招商行为规范 A、招商摸底、商家资源收集，招商摸底在组织架构完善、人员培训完成后即开始实施，由项目招商经理组织具体实施，主要了解本地以及周边商户对本项目的认知以及具体要求（如规模、定位、规划、租金、面积、进驻意向等）B、商家资源收集与招商摸底同时进行，主要收集目标客户17、意向商户资的资料。附件四：招商拓展客户登记类表格C、接待流程电话接听项目简单介绍了解客户基本情况了解客户需求约定时间现场洽谈做好客户来电登记表客户来访接待项目详细讲解做好客户情况、需求了解（第一次来访，如已来访或已经拜访过、电话沟通过的，则省略此流程）为客户推荐铺位带看现场做好客户档案汇报业务情况。招商接待工作按当日排班的既定次序接待新客户，招商部业务电话接听后，招商人员应立即填写客户来电登记表，接待现场客户应该填写客户来访登记表并根据客户的来访形式填写客户追踪表，需要重点注明推荐铺位，并向招商经理做汇报，具体表格看附件四。招商专员在接待工作完成之后，应马上进行登记，判断客户成交等级，并在当18、日的例会中以口头汇报形式向招商经理简要反映接待情况，招商经理在招商例会中要根据接待情况做好汇总，并针对每个客户做好跟踪安排。D、追踪管理接待完成已成交分析汇报接待完成未成交上门拜访再次约访判断无效分析汇报（客户并不会无效，而在于你的跟进情况，任何客户都不允许放弃追踪，或许其本身没进驻，但也会推荐朋友进驻，这就要求所有人员，对客户的拜访要有持续性的耐心）接待完成未成交上门拜访约访成交分析汇报所有成交客户，希望每位员工在例会上，根据客户的特性做好分享工作。在接待完成之后，招商专员应该按照标准填写客户来访登记表以及客户跟踪表，尤其第一次来访客户，应该详细记录客户特征、经营品牌、经营地址（安排好上门拜19、访工作）以及需求，并且对项目的看法、建议应该及时记录在案，并尽量约定好上门拜访客户的时间，对每次客户的追踪拜访，应该做好记录。招商经理应该根据招商专员客户追踪记录中统计招商成败原因，做好分析报告，并提交给项目招商总监。12、谈判管理A、招商专员应该在开发商审批下发的租赁政策范围内进行有关的商务条件谈判（具体商务条件以招商总监签发的商务条件文本为准）任何超出租赁政策范围的商务条件，招商专员应向招商经理汇报，招商经理对任何申请进行分析研讨，在觉得非常必要的情况下，可建议招商总监向开发商做申请，招商总监根据项目实际以及商家品牌号召力等向开发商提出申请备忘录，开发商批准同意后，方可与客户办理签约手续。20、B、超出权限的任何承诺，招商专员应征得招商经理或招商总监的同意，任何未经同意的承诺，绝对不允许与客户进行签约，并将追究承诺的后果和责任。C、根据不同项目的特性，会做不同的安排，如果开发周期比较长的项目，前期会采取与客户签订合作意向协议的形式，兴旺国际建材城项目工程开发周期并不太长，且经营业态为建材家居，相对而言，直接采取签约形式会更理想。为了让大家更了解招商的全过程，在附件中有合作意向协议附件。附件五：合作意向协议13、租赁合同签订A、签订租赁合同应该注意相关细节：商家需要提供个人身份证，而关于商家品牌资料、品牌授权代理书、营业执照等应事先做好收集核实，所有签约年限、租金、装修期、免租期、付款21、方式、合同履约保证金、产品质量保证金、物业管理费、水电费缴付等全部按照开发商审批的政策执行。附件六：租赁合同样稿B、客户对合同有疑问的条款，招商专员应该做好条款解释，任何对外承诺需要现场招商经理同意，不得随意增加补充条款。C、合同签订中的谈判可根据品牌的知名度、商家的影响力情况邀请招商经理、招商总监协助合同谈判。D、合同签订后，招商专员应再次审核，并按照租赁合同审批单的审批流程提交审批。E、有关合同填写的失误和审核，按照招商部相关规定执行。F、在合同移交前，招商部应做好复印存档工作，客户合同、票据、证件应留1份复印件存档。附件七：租赁合同签约审核表14、收款A、租赁合同签订同时会收取客户缴交的22、租金、合同履约保证金以及产品质量保证金（产品质量保证金根据不同项目而定）B、收款有两种形式，其一由招商专员带领客户到财务部门缴交费用，并由财务部开具收款收据，其二招商专员带领客户到开户行把保证金款项汇入项目指定的账户，并凭借汇款凭证到财务部开具收款收据（转账汇款支持多样化形式）15、招商工作管理A、招商总监定期向公司提交工作报告、工作计划。B、招商经理每周汇总招商情况及相关数据，并做好招商经理每周工作报表。C、招商经理根据工作计划，带领招商专员完成招商任务指标，协助招商专员的招商工作，安排以及监督招商专员的工作计划和工作进度。16、合同移交A、招商文员应及时整理好合同移交于开发商、经营管理公司23、的相关工作人员，并及时做好复印存档工作。B、开发商、经营管理公司相关工作人员将客户的合同资料全部用专用档案袋编号管理，招商文员应填写合同移交表让开发商、经营管理公司工作人员签字确认，并保留招商部存档。C、招商文员每周应向招商经理、招商总监提报移交手续工作进度表。六、招商后续服务工作1、交房进场装修A、根据具体交房日期，协调租赁商家在一周内前来经营管理公司办理交房进场手续B、协调租赁商家至经营管理公司办理进场装修手续，并交纳相应的装修保证金，同时签订相关的经营管理协议。2、协助开业A、协助经营管理公司进行开业3、项目结案达到结案条件资产移交财务移交项目结案、人员撤回结案报告报告审核报告存档后续工24、作。附件一：招商代理合同范本项目编码：0595-15081010 分类号：PP项目地点：x*招商服务代理合同xx房产营销策划有限公司x年5月甲方： 乙方： 经友好协商，甲、乙双方就甲方开发的位于* 项目（以下简称本项目）的招商服务代理事宜达成以下条款，并签订本合同。一、 项目概况1、项目名称： 2、项目地址： 3、主要指标：（1）建筑用地面积： （2）总建筑面积： （3）商业招商面积： （该面积以商铺实际测绘面积为准） 二、服务形式、期限1、乙方为甲方开发的“*”项目的招商服务独家代理单位（甲方不得再委托乙方以外的第三方，且任何形式及渠道的招商均视为乙方的业绩）。2、招商服务代理期限： 年 月25、 日至 年 月 日。三、甲方责任1、甲方须保证该项目在该地区开发及招商之合法性,如招商不合法而导致的甲乙双方与购房客户的损失均由甲方承担。2、负责本项目的建设工作，确保工程进度如期推进。保证该项目能正常运营和招商（无任何权利上的瑕疵且不受任何第三方追索，如抵押、出租、拖欠工程款等）。履行已承诺的房产交付的质量标准和交付时间。3、取得建设和出租该项目所需一切证照和条件，提供该项目证照复印件以及租赁合同、商铺租赁价格表（含租金、租期、保证金等主要租赁条件）、位置图、户型图等文件、资料。4、收取租金，同时负责对外开具发票，审核、确定乙方提交的本项目的策划推广、广告营销、以及运营与招商业绩等图文稿件、26、报告申请等。5、负责各类广告的发布和制作、礼品制作，与乙方共同组织各类活动，制作建筑模型、建筑效果图等（包含三维动画），并承担产生的费用。6、建成适合本项目运营招商要求的办公室（营运招商中心），负责办公室的内、外装修，配备办公桌椅、电脑、复印机、空调、视听设备、电话等，承担使用过程中的水电、电话、网络等费用。6、承担本项目招商过程中产生推广费、差旅费、重要商户应酬开支、特殊商户的让利、交通费等。7、负责招商部的保安和保洁人员配备。8、按约定支付招商服务费用、招商佣金给乙方。9、甲方指定陈彬为双方联络人，与乙方招商总监进行工作沟通。四、乙方责任 1、就本市场业态定位、业种配比、招商执行、营销推广27、运营及物业管理服务等提出建议并形成报告文本。2、负责相关市场信息的收集、整理，并结合经验判断，对项目销售、招商所处不同阶段提出意见。3、阶段性提交该项目招商的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；4、实施该项目招商服务过程中的各项日常管理工作；5、与客户签订该项目招商的相关合同；6、对所涉及甲方商业机密予以严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布甲方的经营、招商策略及企业动态；7、未经甲方同意，不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。8、项目招商运营策划及现场招商业务操作。9、对本案产品提出完善及增设配套元素提出建议。10、制定各个阶段招商策略，提出合理广告28、计划及费用预算。11、负责本案招商必需的广告平面设计图稿及文案稿撰写(不含菲林输出打样)， 图稿及文稿须提交甲方确认、制作。12、负责客户拓展、客户接洽、签订招商合同、协助催缴招商租金，并在代理期间，根据甲方的要求，执行对客户的通知工作。13、与甲方共同组织各类活动。 14、制定各单元的租金价格、优惠措施等招商商务条件以及商铺租赁合同，并经甲方确认后代理招租，未经甲方许可,乙方不得低于租金价格招租。15、每周向甲方提交招商签订表、周报表、总结及工作计划，每月向甲方提交月工作计划及总结。16、乙方向客户提供的承诺，设计的广告、报导，均必须事先征得甲方认可。 17、维护甲方信誉，若因乙方的原因导致29、甲方信誉受损，乙方承担相应的责任。 18、乙方自行招聘的租赁人员，乙方自行签署聘用合同并进行独立管理，其全部人员工资、福利、佣金、提成、奖励、保险等均由乙方自行承担解决，与甲方无关。乙方应保证其雇员知晓他们与甲方并无任何劳动关系，并保证甲方免于乙方雇员提起的任何诉讼、仲裁和追索。五、服务费用服务费用由招商服务月费、招商佣金两大部分构成。1、 招商服务月费按月计取，每月为 。 2、招商佣金：2.1甲方委托乙方作为该项目商业招商的服务单位，招商服务费按入驻商租金 计提。3、服务费用支付方式：（1）招商服务月费：按月支付，每月5日前甲方向乙方支付当月招商服务费用。（2）招商佣金：商铺签约面积占商铺可30、租赁总面积比例50%后开始支付。此后招商佣金按月支付，乙方在每月28日前将当月的招商业绩交甲方核对报备，每月5日前甲方向乙方支付前一个月招商佣金。六、广告预算1、本项目招商推广费用由甲方承担，按招商需要，由乙方提交方案申请，甲方批准后执行。2、乙方根据招商进度、运营情况和工程进度做出推广预算，并本着节省有效的原则，逐月编制使用计划，经甲方审核、确认后，协助甲方组织实施，在实施过程中，乙方应协助甲方选择媒体及相关制作单位。七、合同终止与违约处置1、由于不可抗力造成合同不能履行或不能全部履行合同，双方互免承担违约责任，且可提前终止合同，但甲方需要支付乙方已履行期间的招商服务费及招商佣金。2、甲、乙31、方若无故提前终止本合同，违约方应赔偿守约方人民币贰拾万元的违约金。3. 本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方将赔偿因此给对方造成的一切经济损失。4.甲方如发现乙方于招商代理过程中有任何未经甲方许可之招商行为，甲方首先可书面告知乙方并给予乙方十四天的整改期，若期满乙方仍未修正，则甲方有权责令乙方停止继续代理该物业，并书面通知乙方终止本合约。5. 在合同有效期内，若乙方未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构或委托分销，乙方应向甲方支付违约金人民币50万元整（大写：人民币伍拾万元整）。同时，甲方有权单方面终止本合同，但已产生的招商代理费甲方应按本合同约定向乙方结算。6. 甲乙32、双方解除合同或合同到期时，应在解除或合同到期之日前15天内签署该项目的撤场协议、办理相关撤场事宜且完成未结算代理费的对数结算工作。7、服务期限满时，结算完毕，甲、乙双方均可终止本合同。8、合作期间及结束后一年内，甲乙双方均不得不经对方书面同意确认聘任对方公司职员，否则视为违约，违约方应支付给守约方人民币20万元。9、本合同终止，双方应再签订相应的终止协议或条款。合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，相互不再承担任何经济及法律责任。八、其他条款1、本合同如有未尽事宜，双方可进行友好协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2、如履行中产生纠纷，双方应本着友好的态度互相谅解，协商解决，33、如协商不成，提请“泉州仲裁委员会”依其仲裁规则仲裁解决。3、本合同壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，每份皆具有同等的法律效力。本合同自双方签章后生效。甲方： 乙方：代表： 代表：签约时间：签约地点：附件二：项目调研内容第一章：区域经济环境的分析和生活结构研究1、城市背景分析（1）城市基本概况行政区划（2）城市地理区位（3）人口民族（4）旅游资源、娱乐等2、城市经济环境分析（1）城市近几年地区生产总值（2）三大产业结构占比（3）社会固定资产投资情况（4）近几年财政总收入概况（5）全社会消费品零售总额（6）城镇居民、农村居民可支配收入情况（7）城乡居民储蓄存款余额第二章：区域城市结构与城市发展规划调查34、1、城市城市总体规划2、城市的性质、功能、特点以及交通体系、道路情况3、城市城市商业网点规划第三章：房地产市场环境分析1、房地产市场开发总体概况2、住宅地产市场分析（1）城市住宅市场楼盘分布情况（2）城市住宅楼盘供应情况（3）典型楼盘个案3、商业地产市场分析（1）商业楼盘分布情况（2）商业楼盘供应情况（3）未开发商业楼盘体量（4）典型商业楼盘个案4、写字楼、酒店地产市场分析（1）写字楼、酒店分布情况（2）写字楼酒店个案分析第四章：区域零售业结构的市场调查与分析1、 城市商业、市场环境分析（1）商圈调研、分析（2）业种、数量、配比（3）租金、经营面积、建筑概况以及特殊要求（4）商场2、零售市场的35、特点3、零售业的发展趋势分析4、 各个业种商户访谈（1）经营需求访谈（2）投资需求访谈（3）对城市商业环境的看法和建议第五章：消费者消费行为的调查1、不同品类零售品个人消费总额分析2、消费能力分析3、消费习惯、消费形式分析4、未来消费模式的期望第六章：项目条件分析1、项目场地条件2、SWOT分析第七章：项目发展定位1、项目总体形象定位2、建筑形态建议（1）不同业种单店经营面积（门宽、进深、层高等）（2）建筑立面（3）场地内交通组织、活动空间（4）景观、绿化2、业态总体规划（1）业态配比情况（2）业种组合以及业种规划落位（3）各个不同业种先期开业规模3、招商客户群体定位及招商渠道第八章、操盘策略36、附件三：开业倒排计划表开业倒排计划表编号阶段工作内容2015年2016年0708091011120102030405060708091011121动工建设前前期策划规划市场调研论证2初拟业态组合及分布3规划设计方案讨论、修改4初拟主力商户、次主力商户名单5初拟商务条件8确定规划设计方案9确定商业运营管理模式11确定开发节奏12项目建设中全面招商开展招商团队进场招商团队培训、制度规范等13具体业态及品牌落位项目卖点、招商说辞14相关契约、文本拟定15拟定招商平面图16拟定工作进度计划17确定推广方案18制作宣传品19企划推广形象宣传阶段招商正式启动阶段品牌进驻宣传开业宣传商品营销21招商一阶段（37、开展意向性沟通）招商商务条件确定22招商二阶段（商户跟进）招商说明会主力商户签约仪式23招商三阶段（正式签约）合同报批反馈、区位调整及确定24招商四阶段（收官、补位）27项目装修期商家装修期发图（商铺平面图）28商家设计稿收取29商业运营公司工程部审稿30商家修改31装修方案审定32进场装修手续办理33进场装修34装修监管35装修验收36试营业39开业前开业促销方案提出及确定40商家促销优惠条件谈判及报批41开业宣传42正式开业（或试业）附件四：招商客户拓展类表格NO: ZS-KHGZ-001*客户跟踪表 客户编号：公司名称地址客户姓名性别年龄段职位联系方式经营品类经营品牌需求面积其它要求经营38、情况推介铺位客 户 拜 访 记 录 表初访 拜访日期： 拜访地点：二次拜访 拜访日期： 拜访地点：三次拜访 拜访日期： 拜访地点：四次拜访 拜访日期： 拜访地点：五次拜访 拜访日期： 拜访地点：NO: ZS-KHDJ-002*客户来电登记表序号客户姓名经营品类经营品牌经营性质需求面积联系方式来电时间备注1234567891011NO: ZS-KHLF-003*客户来访登记表序号客户姓名品牌（类别）经营性质需求面积联系方式来访时间备注12345678910NO: ZS-ZSZB-004*招商周报表周接待客户数：周拜访客户数：周电联客户数：意向客户：推介面积：汇报人：签约客户：签约面积：汇报日期：39、问题反馈：建议反馈：客户名称拓展类型品牌（品类）经营性质需求面积联系方式推介位置备注附件五：意向租赁协议意向承租协议 甲方(出租方)： 地址： 电话： 传真： 乙方(承租方)： 地址： 电话： 身份证号码： 第一条：甲乙双方在正式签订租赁合同之前，自愿签订本协议。 第二条：乙方意向承租甲方位于 “*” 层_ _号的商铺，意向承租建筑面积约_ _ 平方米，意向进驻品牌 。第三条:乙方在本协议签订时，须向甲方交纳承租意向金人民币 元，乙方拥有对该店铺的优先承租权。第四条：甲方将在展厅符合交付装修前三个月告知乙方具体承租商铺的商务条件及相关的商场管理规定，具体告之形式以短信告之为准，如若乙方无疑义，40、双方签订正式租赁合同；如乙方在接收甲方的商务条件短信通知5天内未给予答复，本协议作废，甲方退还乙方缴交的意向金。 第五条：如在签订正式租赁合同时，乙方对品牌进行变更，需要取得甲方的审核认可，如乙方变更的品牌与商场经营不吻合，本协议作废，甲方退还乙方缴交的意向金。第六条：本认租协议一式肆份，甲乙双方各执二份。备注：_。甲方（签字盖章）： 乙方（签字）：_年_月_日 _年_月_日签约地点： 附件六：租赁合同商 铺 租 赁 合 同编号：甲方（出租方）：身份证号： 地址： 电话： 乙方（承租方）：身份证号： 住址： 电话： 公司名称： 营业执照号： 联系电话： 联系人 根据中华人民共和国合同法、中华人41、民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就房产的租赁达成如下协议：一、租赁房产基本情况甲方同意将位于 路 号，房号 的房产租赁给乙方使用，建筑面积为 平方米。二、 房产用途和管理规定 1、乙方租赁的店铺经营范围为 ，乙方必须遵守该区域的经营要求；租赁期内，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺的经营定位。 2、合同生效后的 天内，乙方必须保证上述房产中的商铺开张并正常营业，如遇不可抗力因素，则开业时间可以顺延，但必须用书面形式告知甲方。 3、开业后，乙方必须保证持续的营业时间。三、 租赁期限和免租期 租赁期限为 年，自20 年月日起，至242、0年月 日止。 免租期为 月，自20 年月日起，至20年月 日止四、 租金 1、乙方应于本合同签定时一次性向甲方支付保证金计人民币 元整。合同期满后，如乙方无任何违反本合同约定之行为，则甲方将该保证金无息退还乙方。 2、房产租金，（按建筑面积计算） 第一年（ 年 月 日至 年 月 日），按每平方米 元/月，合计租金 元/月计算； 第二年（ 年 月 日至 年 月 日），按每平方米 元/月，合计租金 元/月计算； 第三年（ 年 月 日至 年 月 日），按每平方米 元/月，合计租金 元/月计算； 1）租金每 结算一次，由乙方于每 头个月的8日前交付给甲方。如乙方逾期支付，则每逾期一天按月租金的1%向43、甲方支付违约滞纳金，逾期超过20天，甲方有权采取停水、停电或解除合同等措施。 2）该房产租赁期间产生的相关税费全部由乙方承担；甲方应提供有关证件，供乙方办理营业所需的手续和证照。 3）交付期限 甲方的入场通知或公告，视为交付行为。五、维护责任 1、甲方必须保证使用前水电到户。 2、房产出现建筑质量问题，由甲方负责维修。因乙方管理使用不善造成房产损坏，甲方可协助进行维修，维修费用由乙方承担。 3、乙方如需对甲方的设施进行改装、调换或增设，须事先向甲方申报，甲方同意后方可实施。涉及到房产隔墙改动的在租赁期满后由乙方恢复原貌。六、装修事项 1、本合同生效后的10天内，乙方应提报书面装修方案至物业公司44、审批，办理装修手续方可进行施工，施工必须遵守物业公司和政府的相关管理规定。 2、乙方在安装广告牌或店招前，应到物业公司填写广告设置申请表，并提供设计方案、效果图，经物业公司和政府有关部门审批后，方可安装。 七、关于商铺租赁期间的有关费用 在商铺租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任： 1、水、电费；电话费；有线电视费；物业管理费； 2、物业管理费：乙方应于商铺交付之日起交纳物业管理费，由物业公司向乙方直接收取；管理费收取标准参照上饶物价局审核批准的收费标准。 3、政府有关部门征收本合同未列出但与使用该房产相关的费用。八、租赁期满 1、租赁期满后，本合同即终止。如乙方要求继45、续租赁，则须提前三个月以书面形式向甲方提出，在同等条件下乙方享有优先租赁权。 2、租赁期内，甲方有权处理（转让、抵押）该房产，但应当保证房产的权利继受人继续履行本合同。权利继受人要求将甲方名称变更时，乙方不得有异议。九、因乙方责任终止合同的约定 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同、没收保证金并收回房产，甲方因此而遭受的损失，由乙方负责赔偿： 1、未经甲方同意，将房产转租他人或调换使用； 2、擅自拆改承租房产结构或改变承租房产用途； 3、欠租金累积达一个月； 4、利用承租房产进行违法活动； 5、故意损坏承租房产； 6、严惩违反有关管理规定，经甲方书面告知仍不纠正的； 7、被国家有关部门查封、禁46、止营业。十、双方的违约责任 甲方： 1、甲方未按本合同约定的时间将上述房产供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的1%向乙方支付违约金。逾期一个月以上，则视甲方不履行合同，合同解除，甲方除向乙方支付的违约金外，还应向乙方支付一个月租金做为违约赔偿金； 2、在租赁期限内，甲方因非本合同第十条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方应向乙方支付租赁期内所剩月份的租金总额的100%作为违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。 乙方： 1、乙方未按合同约定的时间接收商铺的，每逾期一天，乙方应按月租金的1%向甲方偿付违约金。逾期一个月以上，则视乙方不履行合同，合同解除，乙47、方除向甲方支付的违约金外，还应向甲方支付一个月租金做为违约赔偿金； 2、在租赁期限内，乙方擅自解除本合同提前退租，必须提前三个月通知对方，否则乙方应向甲方支付租赁期内所剩月份的租金总额的100%作为违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。十一、提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素导致合同无继续履行的可能时，本合同终止，乙方的经济损失甲方不予补偿。十二、其他条款本合同在履行过程中，需向一方送达的任何文件及通知，通讯地址以本协议列明地址为准，如有变更，应书面48、通知对方，邮政局出具的挂号投送收据，将有效证明该通知已送达收件人。十三、补充条款 十四、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。十五、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方另行协商解决。协商不成时，按以下方式处理： 1、向当地仲裁委员会申请仲裁； 2、向人民法院起诉。十六、本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等效力；本合同于乙方向甲方支付完上述约定款项后生效。甲方签章： 乙方签章：甲方代理人： 乙方代理人： 签约日年月日签约日 年月日附件七：租赁合同签约审核表租赁合同签约审核表项目：* 日期：商家名称：品牌联系方式租赁情况租赁期限：免租期：其它条款或条件店铺编号建筑面积（）租金单价（元/月.）首期应缴租金（元）第一年第二年第三年123456租赁保证金总额（元）78910招商经理审核：招商总监审核：开发商财务审核：开发商总经理：