1、房地产集团项目会议发展进度控制管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 通 告本管理制度（项目管理20xx年10月A/0版）自签字之日起正式生效，公司各部门、地盘必须遵照执行。本管理制度为XX发展（XX）有限公司专门制定之内部执行文件，版权所有，未经同意不得翻印。本管理制度的发放及修改由公司总经理全权负责，任何单位有修改意见，应经总经理审批。 董事总经理：二xxxx年十月十八日项目管理制度修改记录表序号： 修改日期页 码章 节修 改 内 容 摘 要新 版此页放封面以下，按顺序放好。批准人： 日 期： 目 录XM00项2、目发展部组织架构与工作职责1XM01项目会议制度4XM02项目前期工作程序6XM03项目发展进度控制工作程序8XM04项目验收工作程序11XM00 项目发展部组织架构与工作职责1. 组织架构经理项目助理文员项目副经理（地盘经理）各职能部门地盘2. 部门工作内容2.1 参加项目的市场定位工作。2.22.3 参加制订项目总体规划方案。2.42.5 编制项目总体发展计划，并定期或根据项目发展状况适时修订。2.6 在财务部、合约管理部、物资管理部、经营销售部、工程技术部协助下编制项目成本控制目标，并按季度检讨、更新。2.7 根据项目总体发展计划，在工程技术部的具体协助下，完成报建工作。2.8 参加项目3、各阶段的设计评审工作，督促设计管理部按计划完成各阶段施工图设计。2.9 参加选择设计单位、监理单位、工程分判商、供应商、销售代理商、广告商等。2.10 负责工程施工进度和质量控制。2.11 参加营销策划、价格制订、广告制作及发布等营销工作。2.12 参加评审设计管理部工程增减和装饰设计变更指令。2.13 参加促销活动方案的制订及费用评审。2.14 联合工程技术部组织项目通过政府验收。2.15 组织地盘和物业管理单位完成物业交接。2.16 完成项目发展总结报告。2.17 地盘的职责。各岗位职责2.18 经理2.18.1 对部门各项工作和各个环节负责。负责对部门员工的绩效考评，关注员工的个人发展，4、激励员工的工作热情。2.18.2 安排部门员工的分工与协作，批办来函。2.18.3 审阅、签发外发函件，审批发往其他部门的内部存档的格式文件。2.18.4 组织制定部门的管理制度，负责向本部门和其他部门员工解释管理制度，了解管理制度的执行情况，适时修订管理制度。2.18.5 负责对其他部门的协作配合。2.18.6 主持编制项目总体发展计划。2.18.7 组织讨论并审核项目成本控制目标。2.18.8 主持项目发展例会，召集项目发展评审会。2.18.9 适时检讨项目发展状况，针对存在的问题，落实具体措施。2.18.10 随时掌握项目报建工作进展情况，及时与工程技术部解决报建工作中出现的困难。2.15、8.11 根据项目发展需要，处理好项目对外公共关系。2.18.12 组织协调工程技术部和地盘办理政府验收手续。2.18.13 注意收集业户和业界对本项目的评价意见，为项目的后期发展和公司其它项目发展提供建议。2.18.14 起草项目发展总结报告。2.18.15 完成领导交办的其它事项。2.19 项目助理2.19.1 向相关部门搜集资料，起草项目总体发展计划，并根据项目发展状况调整、更新。2.19.2 编制项目成本控制目标，定期调整。2.19.3 做好项目发展会议纪要，按经理指派跟进落实会议决定事项。2.19.4 及时编制项目发展月报，交经理审阅后签发。2.19.5 协助经理与工程技术部完成报建6、工作。2.19.6 协助经理和其他部门处理好项目对外公共关系。2.20 文员2.20.1 负责文件、图纸、合同的收发、登记、传递、立卷、归档。2.20.22.20.3 负责部门文件、合同的打印、复印、装订、分发、登记工作。2.20.4 保管部门印章，维护公用办公设备。2.20.5 负责部门办公用品的申报、领取、分发。2.20.6 为其他员工查阅文件、资料。2.20.7 领导交办的其它事项。XM01 项目会议制度3. 项目发展周例会3.1 会议时间：每周一次，具体时间各项目自行安排。3.2 参加人员：项目主管领导、工程总监、经营销售部、设计管理部、工程技术部、合约管理部、物资管理部。3.3 主持7、人：项目主管领导或项目经理。3.4 会议内容：3.4.1 各部门汇报上周工作落实情况，并提出工作中遇到的问题。3.4.2 主管领导或项目经理对各部门提出的问题作出协调或原则性处理。3.4.3 各部门提出下周工作计划或工作设想。3.4.4 主管领导或项目经理传达公司指示，并布置下步安排。3.5 会议纪要：项目助理负责整理会议纪要，项目经理/项目助理根据会议纪要检查各部门工作的落实情况，并作相应协调。4. 项目发展评审例会4.1 会议时间：每月一次，定在每月的第一周。具体时间各项目自行安排。4.2 参加人员：总经理、项目主管领导、设计总监、工程总监、经营销售部、设计管理部、工程技术部、合约管理部、8、物资管理部。4.3 主持人：公司总经理。4.4 会议内容：4.4.1 各部门汇报工作进展，总经理依据项目发展计划、项目月报检查整个项目的具体推进情况。4.4.2 经营销售部提出营销工作下月的设想或具体安排。4.4.3 工程管理部提出在报建过程中遇到的困难或问题。4.4.4 总经理从公司角度对项目发展作出战略部署。4.5 会议纪要：项目助理负责整理会议纪要，主管领导、项目经理根据会议纪要布置、督促、检查各部门下月工作，并作相应协调。5. 会议纪律5.1 与会人员应预先安排好工作，作好会议准备，按会议时间、会议地点准时出席会议。5.2 与会人员/部门如因公务不能出席会议或迟到，应事先知会项目助理。9、5.3 项目评审例会会议期间，各部门人员必须将手机关闭或转至无声。XM02 项目前期工作程序1. 目的在项目正式实施前，明确项目发展的目标；进行市场细分，确定消费者定位以及消费者定位；对项目发展的进度、成本以及各种资源进行初步规划；完成项目发展的风险评估；以此为依据完成概念设计、指导方案设计任务书的编制。2. 职责划分（依据为弱矩阵结构）2.1 经营销售部项目专案员负责牵头分析、研究市场细分和消费者需求；2.2 概念设计的负责部门是设计管理部；2.3 项目发展部牵头进行成本及进度规划，财务部和工程技术部负责协助；2.4 项目发展部负责对项目发展进行风险评估。2.5 项目发展部负责前期工作的统筹10、。3. 适用范围适用于公司发展项目的前期准备工作。4. 工作程序4.1 项目发展部的组建在公司做出土地购买决定后，依据投资决策阶段编制的项目可行性研究，公司应组建项目发展部，任命项目经理以及视需要任命项目助理，开始进行项目前期工作。4.2 根据公司对项目发展的期望，项目发展部制定项目的发展目标，即赢利目标和市场品牌目标，报公司董事会批准后生效。4.3 项目发展部协助经营销售部进行市场定位：4.3.1 参与市场调查；明确项目先天的特征；4.3.2 参与讨论市场形势分析及市场细分工作，确定项目发展的消费群定位；4.3.3 参与讨论消费群体的特征和需求预测。4.3.4 在必要的情况下，协助经营销售部11、选择适当的中介机构，共同确定消费群定位及消费群需求分析。结合消费群定位及其需求分析的结论，参与讨论项目发展的市场定位，初步明确项目发展的基本要求，如户型比例、户型面积等，完成市场定位报告。4.4 项目发展部协助设计管理部进行产品定位和概念设计：4.4.1 市场定位（即消费群定位及消费群需求分析）完成后，以市场定位为依据，督促、协调、参与项目发展的产品定位，完成项目的概念设计。4.4.2 项目概念设计由设计部提出，项目部、经营销售部等有关部门参与讨论。4.4.3 概念设计为项目的发展方向贴上标签，指导项目的方案设计以及深入设计；4.4.4 作为项目发展整合营销的中心着眼点。贯彻于项目发展的始终，12、统一项目发展过程的宣传推广。4.4.5 依据概念设计的理念，由设计管理部完成项目发展设计任务书。4.5 编制成本初步规划根据以往项目发展的经验以及项目发展初步定位、发展目标，在财务部的协助下，由项目发展部负责完成项目发展的成本初步规划。4.6 编制项目发展的进度初步规划根据以往项目发展的经验，在工程技术部的协助下，由项目发展部负责完成项目发展的进度初步规划。4.7 编制人力资源和资金初步规划根据以往项目发展的经验，在其他部门的协助下，由项目发展部负责完成项目发展的人力资源初步规划，一个好的项目发展应该具备资金使用计划。4.8 上述规划经总经理审批后，作为项目发展的指导基准依据。4.9 项目发展13、的风险评估在项目正式实施前，项目发展部应对项目的发展进行风险评估，如评价项目发展期内重大政治经济事件的影响，经济发展趋势、社会发展动向、国家政策制度的因素的反映等。4.10 审批。将上述的工作汇总，形成项目发展纲要，报总经理批准后实施。5. 记录5.1 项目发展目标。5.2 项目发展市场定位报告。5.3 概念设计报告。5.45.5 项目发展纲要。XM03 项目发展进度控制工作程序6. 定义及适用范围本程序定义的项目发展进度计划，特定指公司地产开发项目各环节需公司相应职能部门配合的时间进度，包括报建、设计、分判、施工、甲供物资供应、销售、验收等进度计划内容，区别于项目的质量计划、资源计划、费用预14、算等其他管理计划，是项目计划的组成部分，适用于公司各地产开发项目的进度管理。本程序确保在合理的发展期完成地产项目从可行性研究、设计、施工到物业移交等开发工作，并在保证项目综合质素和不因此而增加开发成本的条件下，适当缩短发展期。进度控制的主要任务是编制进度计划并控制其执行。7. 职责7.1 项目发展部负责在项目立项后和项目实施前的启动阶段，根据项目详细可行性研究报告和公司的总体发展要求编制项目发展总体计划，确定项目的总发展期、项目的分期要求及各期发展规模，确定各期入伙时间及各发展期报建、设计、分判、施工、甲供物资供应、物业销售、验收、物业移交等各阶段时间控制的基本要求等，项目分期入伙时间应经过各15、部门评审，项目发展总体计划经公司总经理审批后执行。7.2 项目发展部负责根据项目总体发展计划编制项目分期发展的详细进度计划，内容包括各阶段（报建、设计、分判、施工、甲供物资供应、物业销售、验收、物业移交等）的详细工作分解及时间要求，项目分期发展计划经项目主管领导审批后执行。7.3 项目发展部负责组织各部门及公司领导对相关计划进行评审，并根据评审意见修改相关计划。7.4 项目发展部负责在项目的实施过程中协调各职能部门执行进度计划并检查执行情况，在项目发展周例会及月度评审会上报告进度偏差，分析原因并制定纠正措施，必要时调整总进度计划。7.5 各职能部门根据项目分期发展的详细进度计划制定本部门相应的16、工作计划，分解计划任务，落实人员安排并根据部门工作需要制定相应的工作计划表（每周、月度及总体工作计划表等）。7.6 各职能部门负责在项目的实施过程中跟进本部门工作进度，因本部门工作影响总体进度并造成关键线路进度偏差时应同项目发展部协调执行纠正措施并报告项目主管领导。7.7 各职能部门应制定每月工作计划并在每月25日前抄送项目发展部。8. 工作程序8.1 确定项目发展计划控制的工作范围，如是否包括可行性研究阶段的时间控制、市场调查和市场定位等因产品导向或市场导向要求的时间进度、规划方案及建筑方案的确定过程、项目开发报建、工程施工、物业销售、物业移交等过程控制的内容。8.2 确定项目发展计划的总目17、标，包括总发展期、分期发展目标、各期入伙时间、各发展期报建、设计、分判、施工、甲供物资供应、物业销售、验收、物业移交等各阶段时间控制的里程碑，为保证各控制目标的客观、严肃和合理，应确保各目标经过相关部门评审和确认。8.3 评审各控制环节的进度关系，明确各职能部门工作需其它部门配合的紧前工作关系，建立系统的控制体系，明确各项工作的协调和搭接关系。8.4 按WBS要求分解工作目标，确保各分解任务能够按部门职能划分独立完成，必要时将任务分解到责任人。8.5 项目经理应定期召开项目发展进度例会，对影响进度的各种因素和各部门工作进度进行分析，制定措施和明确跟进责任人。项目经理应跟据需要向主管领导报告实际18、进度和计划进度的偏差情况。8.6 由于各种因素影响造成关键线路进度偏差时，在项目发展月度评审会讨论和确定纠正措施。9. 进度计划的实施9.1 项目经理和各部门经理应检查和审核各进度计划是否协调和互相衔接，检查和审核各层次各阶段计划的合理性。9.2 各部门应根据本部门工作需要分解项目发展计划的各时间控制要求，应就各任务要求向本部门责任人交底。9.3 项目发展部审核各部门编制的阶段性计划，如月进度计划、周进度计划等。10. 进度计划的验证10.1 项目经理应切实跟踪检查各项工作的实际进度，经常地、定期地准确掌握实际进度情况。10.2 制定和执行项目发展工作例会制度，协调和检查进度计划的执行情况，119、0.3 必要时根据工作需要不定期召开各种协调会。10.4 项目发展部对进度拖后情况及发展趋势，制定相应对策，分析原因必要时书面报告公司主管领导。XM04 项目验收工作程序项目交楼流程共分五个部分：项目竣工对外验收及竣工资料整理、项目竣工内部验收及整改、项目质量见证周活动、小业主收楼、交楼后的维修。11. 项目竣工对外验收及竣工资料整理（见附表项目竣工验收流程）12. 项目竣工内部验收及整改在各分包工程全部完成，且经地盘工程师和监理公司进行全面检查后，由项目部组织公司工程技术部、设计管理部、合约管理部、物资管理部、地盘、监理公司及各分包单位对工程质量进行检查，对存在的问题，要求各分包单位限期整改20、。内部验收及整改期为10天。内部验收及整改完成后，可安排小业主见证活动。13. 项目质量见证周活动13.1 目的宣传XX地产品牌，促进楼宇销售，增加发展商、物业公司与小业主之间的交流，以保证顺利交楼。13.2 活动日期原则上定在工程竣工验收后，正式交楼前一个月之内，具体时间根据项目工程进展情况由项目主管领导/项目经理确定。13.3 活动地点项目售楼现场13.4 活动流程13.4.1 小业主携带本次活动邀请函及本人有效身份证前往售楼现场。13.4.2 接待处人员确认业主身份后，派员陪同小业主前往名下单元进行质量见证。13.4.3 质量见证过程中若有质量问题，在住宅小区房屋维修工作表中记录。13.21、4.4 接待人员陪同小业主返回现场，并将维修工作表汇总。13.4.5 小业主对所购单元提出的有关咨询由相关部门负责答疑。13.4.6 住宅小区房屋维修工作表按每半日汇总一次既送地盘工程维修小组。13.4.7 地盘维修小组安排有关分包商进行修改。活动流程图小业主维修小组陪同见证名下物业接待处送别小业主返回接待处作好有关记录设计咨询物业管理咨询其他咨询工程咨询咨询处13.5 活动人员/部门及相关任务安排13.5.1 项目主管领导、公司其他领导13.5.2 项目发展部A 负责活动的组织、策划及现场整体协调工作B 指挥工程维修小组工作C 派员对小业主工程方面的咨询进行答疑13.5.3 物业管理处A 负22、责小业主的接待、陪同及质量问题的记录B 负责对物业管理方面的咨询进行答疑C 负责工程维修工作的跟踪D 负责现场保卫及钥匙保管13.5.4 经营销售部A 负责受理小业主的各种咨询和投诉B 解决相关纠纷C 安排与销售有关的各项工作D 及时向有关领导汇报工作13.5.5 设计管理部负责对设计方面的咨询进行答疑14. 交楼流程交楼流程1.明确交楼时间、地点负责部门：项目部1. 确认业主是否按合同缴清楼款及滞纳金；2. 确认业主是否缴清政府税费及带收代付费用；3. 财务部在收楼表上盖章认可。负责部门：公司财务部1. 确认业主的身份及资格；2. 确认业主是否遵守房地产商品房买卖合同之条款；3. 发放质量保证卡、住宅使用说明书；4. 经营销售部在收楼表上盖章认可。负责部门：经营销售部1. 缴清各项入伙费用（详清参阅物业公司收楼须知）；2. 管理处财务部在收楼表上盖章认可。负责部门：管理处财务部1. 签署有关文件；2. 签署物业管理服务协议；3. 确认是否签署交楼验收记录表；4. 管理处在收楼表上盖章认可；5. 陪同业主对其物业单位进行验收，并记录有关质量问题，双方在验收记录上签署。负责部门：管理处向小业主交钥匙负责部门：管理处15. 交楼后维修（见工程技术部有关保修工作的程序）。附件：项目竣工验收流程