1、房产公司施工图设计指引及工程造价管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一章 设计管理 151.1施工图设计任务书编制办法16一、方案规划16二、设计任务书的内容16第一篇 高层项目总图、建筑专业施工图设计指引18第一章 总则40一、设计范围40二、设计依据40三、设计基础资料41四、施工图设计文件质量和深度要求41五、施工图设计过程控制要求要求41第二章 总图设计41一、 总体规划41二、 设计规模及组成41三、总平面布置41四、总图竖向42五、 消防42六、室外环境42七、道路设计43八、配套设施432、第三章建筑专业43一、综合要求43二、 住宅单元编号及户型平面组合43三、外立面44四、平面功能房：44五、装修标准44六、节能设计44第四章结构专业44一、设计原则44二、设计荷载44三、 基础设计45四、上部结构45五、其他要求45六、配合要求46七、 含钢量、砼用量控制标准46景观设计任务书编制办法47二、设计依据及设计标准49三、开发理念49四、设计原则49五、设计要求50六、设计成果及深度要求50七、设计周期51八、其他51一、总则0三、施工图纸的存档、移交0一、成本目标10二、成本控制办法10一、总则13二、适用范围14三、对接内容14四、对接标准14七、奖惩办法14八、附则14一3、成立土地购置团队：15二、工作分工及流程如下：15AA营销AA房产开发项目综合配套对接流程19第二章 工程施工管理2121 质保期内的房屋维修管理办法21附件：1、质保期内房屋维修申请单2222 项目管理实施细则2423 工程管理实施细则31第一章 对施工企业质量管理体系的管理控制31一、项目管理机构：质量管理体系、技术管理体系的控制31第二章 对监理企业现场监理职责的要求31第三章 地基基础32一、现场抄平记录：32第四章 基坑回填土及密实度试验32第五章 散水控制措施32第六章 砌体与结构部分33一、砖砌体：33二、模板工程33三、钢筋隐蔽工程34四、砼工程34第七章 轴线标高34一、对4、施工找平、放线的控制34第八章 装饰安装阶段质量、安全管理细则35一、内墙抹灰工程35二、塑钢门窗安装质量控制35三、玻璃安装36四、外墙保温36五、屋面保温36六、屋面防水36七、地面工程36八、厨卫间防水37九、地暖铺设37第九章 样板工程管理办法371、目的372、使用范围373、样板分部（分项）工程识别、审核375、质量记录376、其他规定：38第十章 工程使用原材料38第十一章 建筑电气施工管理及质量控制措施38一、电气工程中一些具体的质量控制措施38第十二章 建筑电气安装工程质量管理细则40一、电气安装工程的前期质量管理40二、主要电气设备材料的质量管理40第十三章 建筑给排水、采5、暖施工管理及质量控制措施421、工程施工前期阶段432、土建基础主体结构施工阶段433、主体装修施工阶段434、工程验收阶段446、地暖施工的质量控制要求：44第十四章 消防工程施工管理及质量控制措施45一、消防工程施工质量控制45第十五章 通风与空调471、通风机的安装472、材料选购473、施工过程控制474、支架及吊架制作485、风管及支架的安装486、支、吊架的间距，若设计无规定时，应按下列规定执行：487、通风与空调设备安装488、工程竣工验收49第十六章 铁艺工程管控工作要点49一、工厂焊接制作49二、工厂除锈烤漆50三、现场安装50第十七章 园林绿化管控工作要点50一、测量工作监6、督50二、材料质量监督50三、道路结构层质量监督50四、绿化工程质量监督51五、路缘石施工质量监督51第十八章 发包方对分包与总包配合问题的管理办法51一、施工前准备工作：51二、施工阶段：52第十九章 竣工工程资料收缴管理办法522.工程资料必须与工程进度同步并做到真实、准确不得缺相。52第二十章 安全生产管理制度53十、安全细则53第一章 总 则54第二章 适用范围55第三章 物业交付范围55第四章 项目交接验收标准551、国家建设部颁布的相关房屋质量标准；554、具体交接验收标准见附件一、附件二。55第五章项目交接验收流程554、具体交接流程见附件三55第六章 项目交接验收时间551、对7、所有项目交接验收时间必须在十日内交接完成；553、 出现以下情况，双方可进行有条件交接：55第七章 交接异议解决办法562、如因如下三种情况导致交接无法继续时，采用7-4方法解决。56第八章 奖惩办法561、本交接制度与各主体年度经营目标责任书挂钩。563、对于双方交接验收后出现的问题，按以下办法进行考核：56第九章 附则57乌鲁木齐住宅工程质量分户检验指引57一、分户检验的依据、内容57二、分户检验程序、方法及要求57三、核查要求58附件1、AA房产开发与物业管理交接验收流程图58第三章 造价管理6331 开发建设项目结算审核办法63附件1：结算审核流程6632 开发建设项目资金管理办法728、年开发资金支付计划明细会签表74支票74已付货币合计74欠货币74设计74规划设计小计74景观装饰小计74质检监理小计74美居小计74综合配套小计74车款74车款小计74工程款合计74材料合计74前期7433 工程保修金清算管理办法78主体工程保修金清算业务流程7934 折抵业务管理办法802、 04年以前的各类遗留折抵业务：81折抵房流程83第四章 质量安全管理8441 工程实施阶段的工程质量管理制度84第六章 资产管理8661 房地产资产管理办法86第一章 总则86第二章资产登记确权86第六条 公司购置土地须及时办理相关确权手续，包括：86第三章房地产交易87第十八条 房地产转让行为包括：9、87第十九条 对有下列情况的房地产，不得进行购置：87第四章 在建房地产的管理88第五章 存量房地产的使用及维护89第三十九条 房地产管理职责包括：89第六章 房屋的拆除及报废89第七章 房地产产权、产籍资料档案管理90（一）房地产权属档案的归档范围包括：90（二） 房地产建设工程档案的归档范围包括：91（三） 房地产使用管理档案的归档范围包括：91第八章 盘点清查92第九章 奖惩规则92第十章 附则92第六十九条 此办法自下发之日起执行。92第四条 企业主要经营者在办公资产管理工作中的主要职责：92第五条 企业相关职能部门在办公资产管理工作中的主要职责：92第九条 办公资产的归属及数量的确定10、93第十条 办公资产的计价方法93第十一条 办公用资产的入库、保管、出库、退库93第十二条 办公资产的调拨和迁移94第十三条 办公资产资产的处置94第十四条 此办法自下发之日起执行。94第七章 档案管理9471 档案管理制度94档案归档整理流程图106第八章 人事管理11181 人事管理制度111附件1.招聘管理流程11282 公文处理暂行规定117附件：房产集团公文签批流程12183 行政办公规范管理制度12284 培训管理办法123附件5：培训管理流程124年度房产开发集团培训计划125附件3： 培训申请表126培训协议书127第一章 设计管理1.1施工图设计任务书编制办法一、方案规划（一11、）目的为规范、指导工程设计任务书的编写工作，特制定本方案。（二）方案编写原则1遵守国家有关法律、法规及标准。2准确反映企业的建设意图。二、设计任务书的内容（一）工程概况（略）（二）经济指标1用地面积。2建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）。3总投资控制。4市场定位。（三）城市规划的要求1建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求。2各类建筑所占比例。3建筑高度、层数。4建筑体型、景观及环境的要求。5占地系数、绿化系数、容积率的要求。6防火间距及消防通道。7主要及次要出入口与城市道路的关系。8日照、通风、朝向。9对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求。10停车场及车库面积。11对市政、煤气、12、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求。（四）建筑的风格及造型1建筑的特色、共性与个性。2建筑群体与个性的体型结合。3建筑的立面构图、比例与尺度。4建筑物视线焦点部位的重点处理要求。5外装饰的材料质感与色彩。（五）使用空间设计方面的要求1使用空间的平、剖面形状及组成。2使用空间的尺度、空间感。3使用空间序列、导向、功能。4合理利用使用空间的要求。（六）平面布局的要求1各组成部分的面积比例及使用功能的要求。2各使用部分的联系与分隔要求。3水平与垂直交通的布置与选型要求。4出入口布置要求。5防火、防烟、安全疏散及消防指导中心。6人防设施。7辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机13、房及管井的要求。（七）建筑剖面的要求1建筑标准层高度。2有特殊使用层要求的高度。3建筑地上、地下高度满足规划及防火要求。（八）室内装饰要求1一般用房的装饰要求。2重点公共用房的装饰要求。3对有特殊使用要求的装饰。（九）结构设计要求1地基基础的设计要求。2抗震结构的设计要求。3主体结构体系的选择。4人防和特种结构的设计要求。5结构设计主要参数的确定。（十）设备设计要求1对煤气设置、调压站及管网的要求。2给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备。3排水系统管网、污水处理及化粪池等。4空调、采暖、通风的要求。5电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求。6电信系统的电话、电传、14、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等的要求。（十一）消防设计要求1消防等级。2消防指挥中心。3自动报警系统。4防火及防烟分区。5安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间。6防火材料、设备及器材的要求。（十二）环境设计要求1总体环境设计要求。2中心规模及标准。3环境设施设计要求。（十三）图纸要求1总体平面图、单体各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面图。2人车流分析、景观分析。3环境设计总图、小区中心环境设计图纸。4结构、水、电、消防、人防专业图纸。附件1： AA_项目（高层）施工图设计指引编制单位：AAAA房地产开发有限公司 年 月 目 录第一章 总15、图、建筑专业第二章 结构专业第一篇 高层项目总图、建筑专业施工图设计指引目 录1重点提示22总平面设计22.1道路设计22.2竖向设计32.3综合管网32.4配套设施43户内空间53.1砌筑材料：53.2门53.3窗、空调百叶及护栏设计：73.4厨房设计：93.5卫生间设计：103.6阳台及顶跃露台：133.7空调154公共空间174.1顶层屋面（含上人屋面和非上人屋面）：174.2标准层交通、设备核：174.3入户大堂及电梯厅：194.4架空层：214.5车库设计：214.6商业和会所：234.7小区入口及围墙：245建筑标高25重点提示应保证强规控制性要求。施工图的面积指标应控制在规划审批16、文件所规定的范围内。消防问题按消防部门意见设计。首层大堂及电梯厅 电梯前室、商业及会所之公共走道净宽应考虑两边干挂石材的预留量。总平面设计道路设计住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应3米，并应作无障碍设计，同时应明确各栋建筑物出入口踏步、坡道的具体作法；其余高出路面的建、构筑物且无人行出入口的一侧与车行道路的距离均应2m。小区车行道宜采用沥青路面，双车道宽6米，单车道4.5米，人行道宽1.5米，坡度变化处应设计缓坡。不推荐道路停车。车道坡度8%，坡度接近高限时应增加减速带设计，并应在道路一侧设步行梯道，每段梯步不少于3级，梯道每升高1.21.5m宜设置休息平台，宽度不小17、于1.5m。角度90度的急转弯道，弯道处的车道宽度应满足最小6M的转弯半径。机动车道上的排水沟沟盖板宜选用高强复合材料，不宜选用水泥盖板。竖向设计为避免场地内出现倒坡，竖向设计图中除了应标出所有车行道的坡度、坡长以及边坡点位置外，还应标出住宅单元出入口至小区道路之间人行通道的坡度、坡长以及变坡点。住宅室内外高差一般为1050，当下层为底商时为450。所有住宅单元的入口大堂（门厅）标高必须高于室外地坪(景观完成面)不少于300mm。室外入户大堂层高，不应小于3.6米，有条件的建议做到4.5米。（内部门厅同住宅或底商层高，33层塔式住宅楼如受到建筑总高度消防限高的限制，大堂标高高于室外300mm）18、。高度大于2m的挡墙和护坡的上缘与住宅间水平距离不应小于3m，其下缘与住宅间的水平距离不应小于2m。应明确切坡、开挖、回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。应明确挡土墙走向、标高以及排水盲沟和集水井等具体做法。综合管网如项目分期开发，需要首先根据项目整体的修建性详细规划完成综合管网的总体方案，并在此整体综合管网的框架下，完成各分期的综合管网施工图设计。如项目各分期不同时交房验收，一方面必须保证先行交付使用的各期管网在建成后能独自运行、验收，另一方面要与后续建成的各期管网实现平顺、经济、合理的连接。如遇场地内有周边场地过境管、线，且不能迁建到小区外时，在小区综合管网自成体系的基础上，19、采取“等径还管”原则提供相应的过境管、线设计。园区内的综合管网应布置在用地红线范围内。当遇市政绿化、城市排水干管等控制线时，管网和构筑物也均不应占用或进入控制用地范围。当确有困难时，设计方当与甲方相关人员充分沟通，并协助、参与甲方与有关职能部门、机构的沟通工作。应明确道路两侧及小区内雨水排水系统作法，室外大范围的平台、广场、踏步及由室外到室内的道路变坡处，应设截水沟及篦子，形成排水管网。各管线检查口应避开私家花园、单元出入口。并不宜设在道路下。综合管网通过地下车库结构变形缝处的处理方法应明确。 一般情况下给水、排水管线要求从建筑物北侧进入，天燃气、采暖从建筑物南侧进入。配套设施应明确小区内包括20、公厕、垃圾站、托儿所、社区用房、物业用房、门卫、地下通风口、排烟口等配套设施的平面位置、标高及具体作法。开闭所应结合总图独立设置，并应结合地形采取必要的景观遮挡措施，不应设在小区入口附近。户内空间砌筑材料：砌筑材料：（1）建筑外围护墙、分户隔墙、以及客厅、餐厅、卧室、书房等主要功能以及户内其它隔墙均采用200mm厚加气混凝土块或陶粒砌块。（特别说明：厨卫靠近楼板面墙体起始处应浇筑200高C20混凝土翻沿，宽度要同厨卫间墙体。门窗洞口等处需采用混凝土砌块加强。）（2）厨房、卫生间及户内管井内隔墙宜采用100mm加气混凝土块或粘土空心砖。（3）在设置有空调室外机搁板的墙体处，应采用实心砖。砌筑原则21、：（1）当户内隔墙连接有200mm，且250mm厚的结构短肢时，其户内隔墙宽度同该结构短肢。（2）当客厅或饭厅与其它房间隔墙有柱或墙时，应优先保证两厅墙面的平整。（3）当主卧与次卧隔墙有柱或墙时，应优先保证主卧墙面的平整。（4）当卧室与两厅以外的房间隔墙有柱或墙时，应优先保证卧室墙面的平整。（5）当厨房与卫生间隔墙有柱或墙时，应优先保证厨房墙面的平整。（6）户内管井布置不应影响相邻两厅或卧室隔墙的完整，不应出现小阳角。门选材要求：（1）入户门应选用钢制防盗门（2）防火门根据防火规范要求设计（机房出屋面外门采用钢制门）。（3）阳台与厅、卧室之间的门宜采用塑钢门联窗。（增加候补）（4）厨房与生活阳22、台间的门宜采用铝合金平开门，门高1m以上应安装玻璃，并宜结合厨房窗统一设计。（5）首层单元门宜采用铝合金玻璃门。门洞口（1）入户门1200x2400(子母门)/1000x2400（单扇门），安装于门洞外樘。（2）卧室门 900x2100，特殊楼栋900X2400。（3）景观阳台门采用落地推拉门，该洞口上缘标高应与窗洞口上缘统一。两侧应设计墙垛。（4）生活阳台门 800x2100，宜与厨房窗统一设计。（5）厨房门如条件容许，宜直接开向餐厅，洞口尺寸为1600x2100，如面宽不能达到该要求，则门洞为800x2100。（6）卫生间门 800x2100。（7）佣人房门（如有） 800x2100。（823、）入户大门以及套内主要功能房间的房门应设计门垛，以便门套安装，门垛尺寸宜100。开启方式. 入户门均应外开（有疏散要求的均为开向疏散方向）。直接开向走廊的门应结合户型的设计，保证外开门不影响走廊的疏散宽度。. 客厅开向景观阳台的门应采用落地推拉门。. 其他房间开向景观阳台的门，如条件允许，宜采用落地推拉门，确有困难，可采用单扇外开门，但不应影响阳台的使用，且宜与窗统一设计。. 生活阳台门应采用单扇外开门。窗、空调百叶及护栏设计：选材要求：. 门窗： 型材标准：铝合金/塑钢型材，表面处理为静电粉末喷涂。（待定） 玻璃标准：结合二次能耗计算以确定选用标准。（待定）. 空调百叶： 型材标准：铝合金制24、品，表面处理为静电粉末喷涂。. 阳台和露台栏杆 采用玻璃栏板不锈钢/铝合金。（待定）. 户内栏杆（不含阳台和露台栏杆） 型材标准：铁通栏杆，外做防锈漆。窗标高（H为楼板结构面标高）（卫生间窗详3.5节卫生间设计部分）：. 外窗洞口底标高统一为:落地窗H+0.200.30m（以满足上下两层窗间墙距离800mm为原则），凸窗H+0.50m，其它窗H+0.90m。. 除卫生间窗以外的窗洞口上缘标高宜尽量统一，一般应为H+2.4m2.5m。窗尺寸：. 相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，主卧室宜采用凸窗，窗洞口宽不小于1800，次卧室窗洞口宽不小于1500。(根据立面及节能计算确定). 如凸窗下安装有空25、调室外机，凸窗板外侧至外墙结构面距离650mm保温层厚度装饰面层厚度。. 如凸窗下不安装空调室外机，凸窗板外侧至外墙结构面距离宜为550mm。. 挑板平行于窗洞口平面两侧应相对窗洞口各出挑200，且凸窗上板外挑尺寸宜大于下板50100mm。窗开启方式：. 厨房窗的开启面积应大于房间面积的1/10。. 住宅套内窗的开启方式：一般采用推拉方式，窗洞宽度小于700mm的宜采用平开方式。. 落地窗、凸窗从楼面标高算起，1100mm以下部分应设计为固定窗. 平开窗的开启扇，单扇净宽不宜大于0.6m，净高不宜大于1.4m。推拉窗的开启扇，其净宽不宜大于0.9m，净高不宜大于1.5m。其它要求：. 高厅户型26、和顶跃的挑空高窗宜通高，其中段不宜露梁。. 飘窗安装位置：凸窗外边安装于板内100mm处，窗下空调百叶宜安装于板内50mm100mm处。. 所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸，门窗立面应表示分格及开启方式。. 窗楣应设滴水槽。. 两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。. 窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。. 窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。 . 位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。厨房27、设计：（炉灶和天然气的位置关系）. 厨房净面积不应小于5平方米；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m, 双排布置时净宽不宜小于2.2m。. 厨房应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后）。. 橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在24003000之间。厨房主要设备尺寸表设备名称 长（mm） 宽（mm） 高（mm）灶台 800 500550 650700洗涤台 9001200 500550 800操作台 4001200 500550 800吊柜（普通） 4001200 300350 500调料 4001200 300350 28、350400抽油烟机 800 300350 . 冰箱位宽度不小于800，并不应遮挡窗户采光；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。. 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗，设吊柜处的窗垛面最小宽度不小于400。. 厨房楼面标高应低于餐厅标高50mm. 厨房内不应设置中间梁。. 厨房应设排烟道，烟道开孔标高不应低于2500mm，排烟道尽量设于平面凹槽内。为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇或100通风洞口。排气烟道选型表：a.适用层数指实际装有排气道的建筑楼层数。b.本表排气道一般为每层一节，加工长度为层高减6mm，施工如有困难时可改为两节。c.如实际安装排气道的建筑层数超过35层，排气道外型尺29、寸可另行计算确定。（9）煤气表宜设置于生活阳台。（10）如条件允许，厨房与其相联的厨房服务阳台之间宜预留排水孔，孔径75mm，孔底距离厨房楼面标高20mm。卫生间设计：卫生间应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后），交房时可不做。布置原则如下：（1）洗面盆：宜作台盆，设二个卫生间的户型,明确次卫为柱盆,主卫为台盆;卫生间洗面盆中心距侧墙不小于400。（2）沐浴：a. 标准主人卫生间设浴缸套内80以下户型，浴缸尺寸不小于750X1500；套内80以上户型，浴缸尺寸不小于750X1700；b. 公共卫生间设淋浴间套内80以下户型，淋浴间不小于850X850；套内80以上户型，淋浴间不小于8530、0X1000；c. 燃气热水器不设在卫生间内d. 淋浴间内地漏位于淋浴头位置下部居中,并距墙400e. 应注意淋浴间浴帘或挡板与卫生间窗户的关系，浴帘或挡板不应设在外窗处；（3）坐便器：宽度不小于800(国家规范)；（4）地漏：及排水坡度情况应在详图中表达清楚，厨卫门口应标明门口线；（5）主管：有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如坐便器），尽量避开卧室墙面布置；立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。（6）排气口：卫生间外墙宜预留100洞，孔洞上缘为梁底标高，用于卫生间排气、排风，洞外加铝合金百叶遮挡。卫生间窗一般要求洗脸盆处墙面一般会设置梳妆镜，故卫生间窗应避免设在洗脸盆上方。普通卫生间窗（1）31、窗上缘标高宜为H=2.1m，以避免住户卫生间吊顶后对窗的遮挡。（2）在卫生间外墙H=2.32.5m间，宜设计排气口，排气口外部应采用铝合金百叶遮挡。（3）如窗洞口宽度小于700mm，宜采用平开窗或上悬窗（4）如遇需要通过该窗进行空调室外机的搬运、安装，开启扇应大于2扇卫生间观景凸窗（1）下缘高度应该和浴缸高度协调，一般宜为H=500600mm（2）为了保证卫生间的通风、排气需要，卫生间凸窗的凸出部分，不应占用该卫生间的整个外墙面，应保证有大于250mm的墙体，以安排通风、排气口。排气口不应低于H+2.3m。3.5.1 卫生间结构降板标高：主卫只考虑安装抽水马桶，H-300mm；次卫应考虑安装蹲32、便器，H-450mm。交房时不回填，但应预留“陶粒”回填荷载。卫生间内应避免有梁穿过,有梁穿过时应注意降板与梁的关系；卫生间墙面应做防水，高度为楼面标高以上1.8米。管线布置1、穿越厅、房进入下沉式卫生间的给水管线预埋位置标高不应低于H+2700mm，以避免2、管线标高过低给装修带来困难。建议采用卫生间次梁（多数为临走道等次要空间一侧的次梁）向卫生间一侧偏移400MM（轴线距离）。 给水管、排水管、煤气管不应发生冲突阳台及顶跃露台：一般设计要求1、非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。2、进深大于1500的阳台挑梁宜设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。3、阳33、台栏板下部应设高100mm，宽150的挡水；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。4、观景阳台宽度不宜小于1500。5、顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。6、各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素，并应注意避免相邻户型之间的视线干扰。7、阳台的所有墙面天棚部分使用的材料和做法，应按外墙方式考虑其耐久、防潮、保温等。8、开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。厨房服务阳台：1、厨房应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后）。2、配置要求：洗衣机、拖把池、IC智能气表及热水炉/器、地漏。入户花园阳台：入户花园应做降板设计，降板高度300mm，并预34、留300厚种植荷载以方便业主绿化，交房时不回填。顶跃露台：1、按种植屋面设计，预留盆栽种植物荷载。房间上部设保温层。2、当顶跃露台进行防水和保温处理后，当其室外标高高于室内地面时，其入口应加设高于室外100mm的门槛。3、若露台下层为阳台、厨房、保姆间等非主要功能房间，可考虑降板处理。4、顶跃露台的出入口上部应结合立面设置600宽雨蓬。开向露台、屋面临空面的窗，应设置400宽雨蓬。5、顶跃露台不应出现无外墙依附的底层商业餐饮及户内厨房的排烟道。6、顶层露台的栏杆设计高度应注意露台防水、保温等的厚度。7、出露台门上缘至露台完成面高应2000mm，顶层结构设计需要注意该处之梁底标高。空调住宅、商业35、幼儿园、会所等一般宜采用分体式空调，条件允许的应提供机械通风。户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。平面设计要求1、卧室、客厅（1）采用分体式壁挂空调，出风口不宜直接对向床头；室外空调机位应在隐蔽位置考虑，避免影响建筑立面，暖通专业应该与建筑专业核对空调室外机位是否满足通风散热要求，是否方便安装。（2）空调冷媒管如埋在混凝土中的宜采用DN652.5钢管，如埋在砌体中的宜采用753PVC管，管中心距地2300mm，向外倾斜20mm，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管，平面图中应详细标明留洞定位。空调穿墙洞应靠近空调外机冷凝水管及空调室外机，以便空调安装。空调管宜在室外且不宜穿越其它房36、间或长距离跨越阳台等。（3）阳台推拉门到墙边应留200宽的门垛，避免空调管穿玻璃。空调室外机位1、空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）；2、不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；3、如空调室外机放置于凸窗下时，其凸窗板上所开洞口尺寸不应小于4001100mm，其留置位置应考虑护窗栏杆及外保温层的影响。其高度应满足与房间匹配的不同功率室外机安装需要。4、空调冷凝水应有组织排放，主管的布置应隐蔽，并方便支管接入，空调冷凝水管宜与相邻阳台排水立管就近合并。5、位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；6、如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度宜不小于7037、0,高宜不小于1100。7、如立面设计了遮挡空调室外机的百页，百页外侧应高于内侧，且百页净距应100mm。常用分体空调室内、室外机参考尺寸型号 室内机 室外机长 高厚 长 高 厚1匹 800 250 180 800 560 2401.5匹 900 280 180 800 560 240 2匹 1150 320 200 850 880 350 2.5匹 1200 350 200 890 900 350注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。决定采用中央空调的单位层高应3200mm。公共空间顶层屋面（含上人屋面和非上人屋面）：种植屋面，其屋面保温节能措施需根据节能要求具体确定。38、非种植屋面，空调房间均设置保温层。无外墙依附的商业餐饮厨房及户内厨房排烟道应高出上人屋面不小于2米，且距离女儿墙边不小于3米，并设防风雨罩。有外墙依附的排烟道和排风道高度应与该外墙高度平，并与立面协调。上人屋面的卫生间排气管、烟道等应统一高出屋面2米。屋面设备箱体、机房等设置应有防止儿童攀爬措施。标准层交通、设备核：特别提示1、剪刀梯中间墙的壁厚应为150mm2、剪刀梯的开间宜为2800mm(2600mm)电梯设计：1、应根据我司提供的相关技术参数进行设计。2、电梯底坑不应为砖砌体并作好防水处理，应设计独立的排水系统（不应和污水排水系统雨水排水系统有直接的管道相连）。3、电梯筒体井道不应采用空39、心砌体砌筑。4、墙、板预留洞应满足电梯安装要求，应明确呼叫盒预留洞位置、尺寸及预留洞处结构钢筋的处理措施。5、机房应设置空调位置及吊钩；非消防电梯与消防电梯不能共用机房，机房间应采用防火墙分隔。6、电梯机房应设置防雨通风百叶窗及排风扇，百叶窗且不应在迎风面设置。同时机房还7、应考虑空调设备的预留洞、电气管线及插座。8、电梯机房应满足通风和散热需要，明确风扇或制冷窗机安装作法。9、相邻两层站高度11米内无停靠层站门时，应设安全门。10、相邻电梯井道之间在顶层和底层隔墙上应设风压泄压孔洞。11、应明确轿箱内摄像？、电话（三方通话）等做法，电梯机房至控制管理中心（消防控制室）应设计有视频线、电话线。40、（1）自动扶梯宽度尺寸应预留装饰余量，单梯两边各预留200mm，双梯两边各预留200mm。（2）在确定扶梯支撑梁的牛腿高度时，应从地面标高往下减50mm。（地面层装饰厚度）。（3）设计应注意顶层层高满足电梯冲顶高度电梯厅及走廊1、一梯两户和一梯三户的板楼标准层电梯厅内应无中间梁。2、电梯厅埋地管线应避让防火门两侧门框的安装点，避让距离不小于200。疏散楼梯间：1、首层疏散楼梯一般应开向入户大堂，如确需直通室外，应首先考虑开向架空层，如无架空层，应设计雨棚。2、住宅疏散楼梯梯段净宽应保证1.2米，楼梯口完成面净高2200。3、剪刀梯靠内墙设置单面扶手。水、强、弱电管道井设计：1、防火门和管井检修41、门的门洞顶标高均应统一2、每层管道井内楼板结构面均与同楼层电梯厅一致，门洞应设置高“砖砌门槛”，高度应与踢角线高一致，宜200mm。3、管道井内壁应为水泥砂浆抹灰压光。（注：地下室、商业和会所部位管道井同）如水井内墙（靠近户内主要功能房间的墙体）为砖砌墙体，应满做防水砂浆消防？1、消防前室及消防楼梯的防火门开启后不应遮挡电梯门。2、过道和电梯前室内消防给水立管或消火栓箱宜暗装，设计图应明确预留孔洞位置、尺寸、标高及具体做法。如条件允许，消防栓箱宜嵌入管道进内，箱背砌筑100厚“粘土实心砖”。3、消防立管和消防栓箱不宜设于外开户门背后入户大堂及电梯厅：塔楼首层大堂及电梯厅：1、标高要求：大堂室内42、应高于室外道路300mm以上。2、出入口及门窗设计：（1）大堂只设一个直通室外的出入口，门洞净尺寸1.8米2.4米，并设单向门禁系统，即大堂外设置读卡器，大堂内只设置开启按钮。（2）大堂与电梯厅、室外道路间应保证无障碍通行。（3）电梯厅防火门和管井检修门的门洞顶标高均应统一。（4）其它要求：大堂内应设休息区域，不设接待台。大堂应设背景音乐系统。板楼首层大堂及电梯厅：1、标高要求：大堂室内应高于室外道路300mm以上。首层大堂与电梯厅的建筑完成面应统一。2、出入口及门窗设计：（1）大堂只设一个直通室外的出入口，门洞净尺寸1.6米2.4米，并设单向门禁系统，即大堂外设置读卡器，大堂内只设置开启按钮43、。（2）大堂与电梯厅、室外道路间应保证无障碍通行。（3）电梯厅防火门和管井检修门的门洞顶标高均应统一。3、其它要求：（1）大堂内应设休息区域，不设接待台。（2）应在门厅外墙靠近大门处设置专用信报箱，信报箱建议采用外投内取方式，应结合立面设计雨棚，并设照明系统。（3）大堂应设背景音乐系统。单元门厅的管道井设计：1、设备检修门、消防栓箱等应设于隐蔽处2、通过入户大堂室内的水平管线应靠边墙（梁）布置，以保证室内净高。3、外露燃气管、给排水管（特别是雨污水管）、排烟及风口、室外设备箱体等设备或管线应避让首层大堂出入口的可视范围。单元入口：1、单元入口不应在上层住宅阳台下设置，且出入口上部应结合立面设置44、雨蓬，雨蓬挑宽不小于1.2米。2、如单元入口设台阶，则台阶踏宽300、踏高150，且邻侧应增设1.5米宽可通行轮椅车的残疾人坡道。3、单元入口室外道路不应设置管井，外露的设备箱体应避让架空层入口位置。单元入口应设照明系统。车库设计：车库布置要求1、地下车库结构设计时应尽量规整，柱距满足使用要求；建议采用78008000mm柱距。具体可参考下表？停车类别小轿车中型客车两柱间停车数123123柱间最小净距（m）2.44.87.23.16.49.32、机动车与非机动车出入口应分开设置，两个出入口净距离不宜小于5m。坡道设计1、坡道数量：（1）50辆以下地下车库可只设一条单车道坡道；（2）51100辆45、地下车库可只设一条双车道或二条单车道坡道；（3）101200辆地下车库设二条单车道坡道；（4）201500辆地下车库设二条双车道坡道。2、坡道坡度（按规范修改）？（1）直坡道起始段缓坡坡度宜为67，长度3.66.0m；（2）中段坡度1314；（3）弧线坡道起始段应采用竖曲线半径不小于22m的缓坡连接，中段坡度1112；直段坡道横向找坡1；（4）弧段坡道横向找坡5。3、坡道宽度：（1）直线坡道：单车道不应小于3.0m，双车道不应小于5.5m；（2）曲线坡道：单车道不应小于3.8m，双车道不应小于7.0m,其中里圈不应小于4.5m，外圈不应小于4m。4、坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施。5、地下室46、车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板应选用高强度复合材料盖板，而不应采用的水泥盖板；排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。地下车库出入口设计：1、小区内的车库出入口不设岗亭，只采用车行道闸及读卡系统进行识别。2、车库出入口设计避免让业主在坡道上刷卡。3、车库出入口室内外坡道侧墙应设照明系统。4、坡道出入口净高度不小于2.4m高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过； 其它要求：1、地下车库内的防火卷帘与侧壁金属边框应采用砖砌封堵。2、设计应综合考虑车库范围内布置的设备用房、排气口等设备管、间的位置和相互关系，及其冒出地面部分与环境的关系。3、设计应考虑设备吊装的需要商业和47、会所：商业：1、商业顶板且非架空层部位设500厚覆土层。（有商业需求的可预留，无商业需求的不预留。）2、每商铺店面均应预留店招及玻璃门的安装位置，同时预留电源线路。3、公用设备房门窗或管道检修门不应设于商铺内，且与独立商铺无关的管线不应穿越该商铺，商铺净高：（1）首层层高4.5米？（待定）（2）二层层高4.2米（3）其余各层4.2米4、商业公厕：不设空调系统、设残疾人厕位。会所：1、宜按分体空调考虑2、会所内的体育运动场馆（如室内羽毛球、壁球等）应首先考虑自然通风，确有困难可设置机械通风，不设空调。3、公用设备房门窗或管道检修门不应设于会所独立房间内。4、卫生间不设空调系统、设残疾人厕位。小区48、入口及围墙：小区入口：1、小区入口应结合景观设计设置岗亭和门卫房。2、小区入口道路应避免设置管井（如检查井、阀门井、过线井等等）。小区永久性围墙：1、应设照明系统。2、距离围墙较近的室外管网不应与墙基相碰，管线穿墙须考虑是否影响墙基埋深要求。建筑标高位置建筑完成面标高户内空间厅房H厨房H-0.05下沉式卫生间次卫H0.30，主卫H0.45阳台入户花园H-0.2景观阳台、厨房服务阳台。H-0.1顶跃下层露台厅房结构面标高构造厚度公共空间标准层电梯厅H架空层（首层大堂结构面标高0.50）构造厚度商业商铺及会所H1室外平台H1-0.05（水泥砂浆找坡完成面最高点）说明：1. 顶跃结构层高应为3米，其49、顶跃下层露台结构不降板，考虑做门槛。2. 当顶跃下层厨房在其标准层厅房之上时，结构不宜降板。3. 当顶跃上层卫生间在其下层厅房之上时，结构不宜降板。4. 当顶跃上层的卫生间、衣帽间及露台在其下层室外顶棚之上时，应整体结构降板，以保证顶跃下层的顶棚平整。第二篇 高层项目结构专业施工图设计指引1材料应用：1.1钢筋的选用梁：梁钢筋：热轧钢筋d10 用HPB235级钢筋，fy或f/y =210N/mm2；10d16用HRB335级钢筋, fy或f/y =300N/mm2；d16用HRB400级钢筋, fy或f/y=360N/mm2；箍筋HPB235和HRB335、冷扎带肋钢筋柱：HRB335，箍筋H50、PB235和HRB335墙：纵筋HRB335、箍筋HPB235和HRB335（边缘构件）大样钢筋（如空调板，凸窗等）：受力钢筋按实际计算情况采用一级或二级钢筋，分布钢筋采用一级钢筋，不采用三级钢和冷扎扭钢筋。板：板筋采用冷轧带肋钢筋。CRB550，fy或f/y=360N/mm2，厚板允许HRB400。1.2混凝土强度等级：地下室：挡土墙：C30;梁:C25-C35;框架柱：不宜大于C50；地上部分：梁、板：C25-C30；剪力墙：不宜大于C50；柱：同本层剪力墙；1.3墙体材料选用： 外墙采用200MM厚的页岩多孔砖，容重取为_kg/M3；分户墙采用200MM页岩多孔砖，容重取为_ kg/M351、； 户内分隔墙采用100MM和200MM厚的页岩空心砖，容重取为_ kg/M3；厨房和卫生间除外墙面外，均采用100MM或200MM的页岩实心砖，容重取为_kg/M3。对管井的墙体，尽量采用页岩实心砖，以便于管道支架及表箱的安装。1.4主要构件截面尺寸：柱：主要根据建筑使用功能和计算确定；梁：房间内主要功能房间不宜现梁，砌体可平齐主要房间梁一侧砌筑，建筑外围梁高按建筑立面要求统一。楼板： （1）一般房间：100MM；（2）带转角阳光窗的房间：100120MM；（3）内筒（电梯间、楼梯间周围）：110MM120MM；（考虑埋设管线等）。2设计荷载：2.1设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规52、范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需征得委托方同意；2.2二次装修楼面荷载标准值统一按附表数值进行统一，并在图纸注明二次装修时不得超过附表数值。2.3室内地下室顶板考虑施工临时堆放材料或作临时工场的荷载，并在图纸中说明，荷载值取_5_kNM2，此荷载为临时荷载标准值，不与使用活荷载及二次装修荷载同时考虑；2.4地下停车库顶板覆土荷载按实计算，活荷载考虑_4_kNM2，有行车道则按行车荷载考虑；2.5遇特殊荷载取值需同委托方商量确定；2.6验证每平方米建筑面积的总荷载是否合理，并告知委托方。格式详见附表一、二，由于建筑功能原因造成的荷载变化另行确定。3基础设计 3.1 地下室墙53、体：（1）混凝土强度等级：C30；有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。（2）受力钢筋：HRB335，分布钢筋：HPB235、HRB335；（3）混凝土挡墙计算（提供计算书）：当为一层地下室时，宜考虑框架柱的支承点作用；框架柱应考虑填土对柱的作用确定截面及配筋；当为多层地下室时，可以仅考虑楼板及基础的作用，挡土墙按连续梁计算；计算地下室外墙时，其室外地面荷载取值为_10_KN/M2。（4）防潮层以下的砌体应采用MU10的粘土实心砖和M7.5的水泥砂浆。3.3 基础型式：（1）桩基础：桩的承载力计算：泥岩采用天然单轴抗压强度标准值，砂岩采用饱和单轴抗压强度标准值54、；混凝土强度等级不宜超过C30；（2）独立柱基及条型基础：当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；混凝土强度等级不宜超过C35；（3）筒体基础：覆土较浅时，采用筏板基础；筏板基础厚度、配筋、砼强度以计算为准；覆土较深时，采用桩与基础深梁的型式；3.4地梁：刚性基础可不设置地梁地梁截面及配筋按地梁连接柱的最大轴力的1/10，按轴心受拉构件计算；混凝土强度等级不宜超过C30； 剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件时，可按深受弯构件计算、配筋；托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按连续梁或简支梁计算。3.5结构防水处理：（1）地下室混凝土的抗渗等级同基础要求。（2）底板和外墙等所有迎水面的55、构件都必须进行抗裂计算，裂缝宽度按照规范控制，钢筋尽量采用直径小、间距密的布置，间距一般控制在150mm以下。（3）对基础和地下室等需要防水的构件，合理采用混凝土外加剂，根据结构特点，合理设置后浇带或伸缩缝，并应考虑防止这些后浇带或膨胀带接点处的裂缝的措施。（4）所有迎水面构件受力钢筋保护层的厚度作50mm。3.6地下室及地下车库：(1)地下车库车行干道上的梁高，应保证在设备专业（管道、桥架、风管、设备）安装完后净高不少于2.30M。(2)地下车库停车区域的粱高，应保证在设备专业安装完后净高不少于2.20M。(3)地下车库沿停车横排方向的柱截面宽度不应大于600MM，如计算需要时可考虑做矩形截56、面柱子。(4)车库次梁高度不宜大于600MM，如计算上无法通过，可采用上翻梁布置，具体排水方案与水专业协商。(5)地下车库内消防喷淋系统的管道宜采用穿梁布置（地下车库所有设备管线穿梁布置后，必须汇总提供给结构专业校核），通风管道应避开车行干道布置。(6)地下车库顶板厚度不宜小于120MM，混凝土强度等级不宜小于C30且应采用双层双向配筋，每个方向的钢筋配筋率不少于0.25%。地下室车库顶板的配筋应进行裂缝开展的计算，裂缝宽度控制在0.2MM以内。(7)地下车库侧壁结构应采用防水混凝土并设置一道柔性防水层，侧壁的构造厚度不应小于250MM。(8)地下室侧壁的防水混凝土，其抗渗标号一般为S6。防水57、混凝土结构应进行混凝土的裂缝开展计算，其计算裂缝宽度应满足规范要求。(9)所有穿越防水混凝土侧壁的管道孔洞，应绘出孔洞的防水节点详图，以指导施工，防止孔洞处渗漏。除现各专业管道需穿越侧壁应留的孔洞外，为防止今后需在侧壁上增加管道孔而容易产生漏水现象，故需在侧壁上预留一些孔洞，有关的要求详见施工图设计指南的水电部分。(10)地下室底板在挖方区的部位应按地坪要求设计，在填方区的部位按构造设置钢筋混凝土底板。(11)设计中应采用取各种技术措施，满足规范中对结构设置伸缩缝的要求，地下室伸缩缝的设置需与建筑专业协商处理。(12) 设计图中应对基础、地下室的回填提出明确的施工质量要求及检测要求。3.7车道58、部分（1）设置在车行道下的井及管沟或在行车荷载扩散范围内的井和管沟，应充分考虑行车荷载对其结构强度的影响。（2）在车行道下的井或沟道，其盖板除应考虑能承受道路行车相应的荷载外，还应考虑其盖板放置的稳固性。（3）在有装饰面层处的井盖，应在井盖上留有可铺设与原地面装饰面层相对应的尺寸或措施。（4）设置在绿化草坪中的井盖，应留有井盖上可供铺设草坪绿化的尺寸或措施。室外的管沟及井，其地坪活载除车行道外均按10KN/计算。4.上部结构平面布置4.1独立及联排别墅、花园洋房和多层住宅优先考虑异形柱框架结构，小高层和高层住宅优先考虑带部分短肢的一般剪力墙结构，特殊情况应同委托方共同商讨新的结构方案或设计院提59、出新的方案请委托方确认。4.2剪力墙结构的剪力墙布置需优化，结构布置宜规则、对称，严格控制结构的扭转变形，按一般装饰要求控制层间位移，在满足规范的前提下尽量减少墙的数量，减少墙、暗柱、连梁的配筋，并应按计算结果和构造要求分段配筋；4.3在分户墙的上下在不影响美观及使用的情况下尽可能设梁，门窗的上帽头上一般也应设梁。4.4餐厅和客厅之间尽量不设梁，做成整板。4.5商住楼、居住楼的电梯前室及较长的过道，装修后净高须保证不低于2.35M，过道上的梁应预留导管，以便于水管、强弱电管线穿过，保证天棚吊顶高度，并应对穿管的梁进行加固。跃层、机房、楼梯间等出屋面门的高度必须考虑到屋面找坡、防水、隔热等构造层60、高度，需加高300MM进行预留。4.6地梁、桩顶拉梁、承台梁的顶面标高，应结合上下水管的埋深及底层卫生间管道必须的安装深度来确定。4.7不宜在卧室和厅的上部顶棚设梁(上翻梁除外)，确保净空高度。若结构要求无法避免，应征得甲方同意。4.9同户内发生上层是卫生间，下层是卧室厨房或厅等特殊情况，应将该卫生间的楼板下沉，在本层下沉空间布置排水管道。4.10单元进厅处，可能设置多种表箱，如布置不周会严重削弱墙体强度及墙面美观，应由建筑及设备专业出表箱排列图，结构出墙体留洞图。4.11现浇钢筋混凝土楼板的厚度，严格按照规范要求进行设计，不得出现过厚或过薄。4.12楼板的配筋采用分离式配筋；4.13建筑构件61、，包括装饰构件，优先考虑采用钢筋混凝土结构，并出结构详图。施工图设计委托中，应将钢结构、膜结构等特殊结构、强夯基础、铝合金门窗、栏杆等进行委托，总包设计单位应对其负责确认及审核；4.14女儿墙应采用钢筋混凝土女儿墙，根据高度合理设计截面及配筋。4.15结构图纸中应包含结构留孔图及孔边钢筋加强图，且应在总说明中明确加强钢筋的锚固长度，不必全部锚入支座；4.16卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具的摆放、给排水水平管与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗；4.17凸窗窗套做法为整体后浇，提高整体防水性能及克服一次现浇带来的施工过大偏差，厚度取为8062、MM；4.18结构设计中需有防止质量通病的措施的说明，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求；4.19对顶部覆土绿化的地下车库，宜采用梁板式结构，用建筑找坡满足排水要求；4.20对超长结构是否设缝需进行专题研究，图纸中详细注明施工注意事项；4.21对小区内埋深较大的水泵房、地埋式污水处理站，需综合考虑施工方案，进行技术经济比较后确定其结构方案。4.22施工图涉及到钢网架、电梯及其它设备予留的孔洞、机坑、基础、埋件等一定要写明：“有关尺寸在浇筑混凝土之前必须得到设备厂家签字认可方可施工。” 首层进厅因许多管线未在地下预留走廊；造成在施工完成后的返工；（应在前期充分考虑预留各专业的走廊，并对标高63、关系进行分析固化，特别是垄断行业）。4.23不同楼层的框架梁柱和剪力墙的截面、配筋及混凝土强度等级应按实际计算进行优化。4.24现浇钢筋混凝土楼板的厚度，双向板宜控制在短跨的1/35，单向板宜控制的短跨的1/30；一般情况，厨房、卫生间、阳台采用100MM，跨度小于3900MM的板采用110MM，跨度为3900，小于4200MM的板采用120MM，跨度为4200MM，小于4600MM的板采用130MM。如确需调整，需征得甲方同意。5.上部结构配筋5.1 板配筋板筋采用冷轧带肋钢筋。最小配筋率为0.20%和45ft/fy中的较大值。板支座与板中配筋由计算决定，支座配筋不宜超过计算面积的1.05，64、支座配筋不应超过计算面积的1.1，跨中配筋不宜超计算面积的1.1异型板按有限元程序进行核算，并进行配筋，角部附加放射筋。屋面板最小厚度为120MM，配筋为双层双向X150并应满足最小配筋率要求，不够时附加钢筋X150。在有转角窗处，由于钢筋砼墙体未封闭，该转角处楼板应有具体的构造技术措施。对板上暗梁或板内加强板带按计算配筋。5.2剪力墙布置及配筋剪力墙布置及配筋尽量控制在200MM厚，对于特殊的部位，在规范允许的范围内（轴压比及墙体稳定性验算）应满足建筑功能要求。剪力墙、短肢剪力墙、暗柱（1）剪力墙：除计算配筋外，其它配筋见下表：一、二、三级四级框支剪力墙拉筋加强部位非加强部位加强部位非加强部65、位200厚墙81508150815081506600250厚墙8150815081508150101506600300厚墙1015010200101508150101508600350厚墙10150101501015010200101508600（2）短肢剪力墙：除计算配筋外，其它配筋见下表：纵筋按全截面配置，纵筋间距150MM-250MM，一般取200MM。当间距大于200MM时，要特别复核边缘约束区的配箍率。全截面纵筋配筋率：1.2（加强部位）；1.0（非加强部位）端部配箍率在底部加强区及上一层，应满足约束边缘构件配箍率。在其它楼层尚应满足构造边缘构件箍筋配置要求。短肢剪力墙当纵筋间距为266、00MM时，一般可按以下原则处理：约束边缘构件端部（含转角处）400MM（边缘约束区）范围内，箍筋设计成封闭箍，其余范围对应每一根纵筋设箍筋或拉筋。在边缘约束区内，应复核配箍率；构造边缘构件范围内，箍筋对应每一根纵筋拉结。（3）暗柱：短肢剪力墙按全截面配筋。各墙肢长度均大于8倍墙厚时，暗柱分开。但应保证暗柱边至边距离不小于600MM。否则合并该暗柱。剪力墙长度一个方向大于8倍墙厚，另一个方向长度小于58倍墙厚，仅当短边方向暗柱净距小于600MM，该墙肢纵筋全截面配置。否则，宜设置暗柱。但对于角部墙体肢长较短（特别是翼墙长度小于3倍墙厚）时，应加强配筋，可按全截面配置。（4） 剪力墙顶暗梁暗梁纵67、筋可由相应连梁、框架梁纵筋延伸；暗梁截面取为bX500，配筋上下各316，箍筋8200MM。5.3梁配筋框架梁（梁宽200MM）：上部角部纵筋：宜采用16及以下的钢筋作为通长筋；箍筋：两肢箍。宜采用8（框架梁）、6（次梁）（根据计算确定）。 梁设计与配筋与墙或柱相交的梁两端支座均不满足梁上部纵向钢筋的水平锚固长度0.4LaE时，计算时宜将支座设为铰节点，设为次梁。梁宽小于等于300MM时其跨中架立钢筋为（212）。框架梁，梁宽大于等于400MM时其跨中架立钢筋为(212), 通长纵向钢筋为2根直径同支座钢筋的钢筋。梁宽大于等于400时其跨中架立钢筋为(412)。梁支座与跨中配筋由计算决定，支座68、配筋不宜超过计算面积的1.05，支座配筋不应超过计算面积1.1，跨中配筋不宜超计算面积的1.05，跨中配筋不应超计算面积的1.1。梁负筋（通长筋）应采用直径14及以下的小直径钢筋进行配置。连梁跨高比不小于5时,宜按框架梁设计。附表一：楼、屋面外荷载统计（不包括楼板自重）内容项次厚度（MM）荷载值（kN/M2）客厅、卧室恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰20X220x0.04=0.8合计:1.80活载g2.00厨房恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰20X220x0.04=0.84防水0.6合计:2.4活载g2.00卫生间（回填350MM）恒载p1吊顶0.42面层0.63269、0厚双面抹灰20X220x0.04=0.84回填材料35017x0.35=5.95合计:7.75活载g2.00露台（覆土根据建筑定）恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰20X220x0.04=0.84200厚覆土20020x0.2=45防水1.3合计:7.30活载g3.00屋面（上人屋面)恒载p1吊顶0.4240厚C20细石砼4025x0.04=1330厚挤塑聚苯板保温层300.54找坡层3520x0.035=0.7合计:2.60活载g3.00阳台恒载p1吊顶0.42面层0.6320厚双面抹灰4025x0.04=0.8合计:1.80活载g2.50附表二：墙体荷载统计（根据具体采用材料70、容重复核）墙 体层高（m）厚度（mm）荷载值(kN/m)标准层内隔墙（100MM厚）1墙体自重310011.0x0.1x(3-0.4)=2.86220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.08合计:4.94标准层内隔墙（200MM厚）1墙体自重320011.0x0.2x(3-0.4)=5.72220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.08合计:7.8标准层卫生间、厨房隔墙（100MM厚)（全实心砖）1墙体自重310017x(3-0.4)x0.1=4.42220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.08合计:6.50标准层卫生间、厨房隔墙（200MM厚71、)（全实心砖）1墙体自重320017x(3-0.4)x0.2=8.84220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.08合计:10.92标准层外墙(贴瓷砖)1墙体自重32008.0x0.2x(3-0.4)=4.16220厚双面抹灰34020x0.04x(3-0.4)=2.083外墙装饰(按0.65KN/m2)30.65x(3-0.4)=1.69合计:7.93标准层外墙（玻璃幕墙）1玻璃自重(按1.5KN/m2)31.5x(3-0.4)=3.92栏杆0.5合计:4.4附件2：AA_项目施工图设计任务书编制单位：AAAA房地产开发有限公司年 3 月 目 录正文部分：第一章 总则第二章 72、总图专业第三章建筑专业第四章结构专业第五章电气专业（暂缺项）第六章给排水专业（暂缺项）第七章燃气、采暖通风与空调专业（暂缺项）附件部分：政府文件（批文、意见书等）图纸资料（基础资料、条件图等相关图纸）（同时提供电子文件）规范规定AAAA房地产开发有限公司项目施工图设计指引其他支持性文件（报告、表格等）参考项目资料第一章 总则一、设计范围AA房地产开发的_项目住宅楼及其附属用房(地下车库（非人防可以用、机电设备等)，商业用房，场区内总图，管网、道路。二、设计依据民用建筑设计通则GB 50352-2005高层民用建筑设计防火规范GB 5004595（2005年版）住宅设计规范GB 50096-1973、99（2003年版）住宅建筑规范GB50368-2005汽车库设计规范JGJ 10098汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 5006797地下工程防水技术规范GB 501082001屋面工程质量验收规范GB 502072002方便残疾人使用的城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 50-2001、J 114-2001夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 134-2001、J 116-2001新疆区、市规划管理技术规定（2005年版）商业建筑设计规范国家、新疆相关各种设计规范新疆区、市建筑工程设计专家审查意见书新疆区、市建委对该项目初步设计的批复三、设计基础资料1、_项目经批准的初步设计图纸74、；2、_项目地质详勘报告； 3、_项目周边道路标高及雨污水设计图；4、甲方提出的本项目施工图设计任务书；5、甲方提出的本项目施工图设计指引；6、甲方提出的与本项目有关的其它合同、资料。四、施工图设计文件质量和深度要求1、符合中华人民共和国建设部批准的建筑工程设计文件编制深度的规定（二零零三年四月）。2、符合AAAA房地产开发有限公司对施工图纸的有关深度要求。3、提交的图纸和电子文件必须做到各专业统一编号，查阅便捷。4、设计成果提交：应在正式出图前_天，以非正式的白图形式和电子版（各二套）提交甲方审查。与甲方进行充分沟通，作出必要的修改并经甲方认可之后才能正式出图。5、预审施工设计图（白图形式和75、电子版）应有以下内容：、各专业施工设计图、主要大样图、设计说明、措施表等；、建筑、结构与安装管线的综合合图；、遇特别复杂的部位或可能影响建筑使用功能的部位，加出综合布线剖面图（具体部位以会议纪要形式明确）。五、施工图设计过程控制要求要求1、设计过程中按照各个专业间相互提交设计中间成果的时间点作为阶段控制节点，均应在提交成果前报甲方相关设计管理人员备案审查，设计过程中随时与甲方相关设计管理人员保持沟通。2、设计过程中各个专业间的协调讨论会应邀请甲方相关设计管理人员参加，并将讨论结果报甲方相关设计管理人员。第二章 总图设计一、 总体规划1、交通组织：动静态交通应组织合理，对居住不造成干扰。2、无障76、碍设计：无障碍设计的内容和深度应满足国家规范要求。3、安全性考虑：水景、泳池边界宜有护栏或绿化处理。二、 设计规模及组成设计单位应严格控制面积指标，确保面积不得超出初步设计确定的面积范围。机动车、非机动车停车数量应根据项目具体容量严格满足规范要求。三、总平面布置1、住宅平面布局及沿街商业的平面布局，参考报初步设计通过的总图和初步设计有关批复。 2、在总平面图中规划要求标注建筑物间的距离,后退建筑红线或道路红线的距离,道路开口宽度，地下车库距离道路红线距离等尺寸均需标注清楚。3、小区入口应充分考虑人流的聚散和入口景观的需求，同时避免周边闲杂人群驻留，不宜设置尺度过大的入口广场，同时注意规避人车流77、线交错的问题。4、园区的入口位置及进入各幢楼的入口位置需结合景观综合考虑，适当避免入口广场成为周边人流的集散地，影响小区内部的安全和居住舒适度。5、住宅车库入口位置详报初步设计通过的总图。车库入口设置需结合景观设计。6、 地下室的平面位置详报初步设计通过的总图。 7、有关规划方面的所有问题需设计院提前协助甲方与 规划局沟通取得规划认可,并确保施工图审查的通过.四、总图竖向 1、室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及中心景观的关系，总图与单体室外标高必须协调。2、应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。3、应明确各建筑物出入口踏步或坡道的设计并出详图。4、综合考虑园区内地表雨78、水排放、注意地下室顶板的找坡、滤水层的设置，画出典型的剖面图、雨水盲沟的详图与布置图。五、 消防1、消防车道的坡度：满足国家及新疆相关规范要求。各管线检查口尽量设于绿化中。2、将消防车道和绿化景观有机结合，既有利于景观的营造又有利于消防车停车和扑救操作等。3、明确地下室各空间的功能，结合实际使用功能划出安全通道。4、地下室空间的尾气和排风口不能对一层住户造成影响。5、尽端式回车场应满足不小于_m_m。6、地下车库楼梯应满足双向疏散设置，复核地下部分的疏散距离，复核商铺的疏散宽度和距离。7、以上消防方面的问题需设计院提前协助甲方与 市消防部门沟通，并获得消防主管部门的认同，确保施工图审查的通过。79、六、室外环境1、建筑间距应满足防火间距、日照间距，各工程管道占地宽度等的设计要求。2、应明确道路两侧及小区内雨水排水系统做法，如设置雨水口，应明确雨水口的设置位置和做法并出详图。3、室外工程雨水管井的设置应考虑尽量不影响路面的美观。4、室外庭院设置在地下室顶板上，当覆土层按照_mm厚度考虑荷载，排水措施设计前须征求甲方景观意见。5、给、排水管的布置应尽量隐蔽，绝对要避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）；立管应避免遮挡开窗和各种留洞。6、应注意与景观设计单位的衔接和配合。地下车库顶板以覆土_mm考虑，局部大型树种及采光井位置应与景观协商确定，大型树种覆土深度按_mm考虑80、。七、道路设计1、住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应_m，并应作无障碍设计，同时应明确各栋建筑物出入口踏步、坡道的具体作法；其余高出路面的建、构筑物且无人行出入口的一侧与车行道路的距离均应_m。2、小区车行道宜采用沥青路面，车道宽_m，坡度变化处应设计缓坡。、坡度8%的车道，应增加减速带设计，并应在道路一侧设步行梯道，每段梯步不少于3级，梯道每升高_m宜设置休息平台，宽度不小于_m。、角度90度的急转弯道，弯道处的车道宽度应适当扩大并作缓冲带设计。、机动车道上的排水沟沟盖板宜选用高强复合材料，不宜选用水泥盖板。八、配套设施1、应明确小区内包括公厕、垃圾站、托儿所、社区81、用房、围墙、门卫、地下通风口、排烟口等配套设施的平面位置、标高及具体作法。2、总平面设计时，应在小区入口附近设置直接对外的物业管理用房（客户接待中心）。第三章建筑专业一、综合要求1、设计单位项目负责人应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等务必以最美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图务必相吻合，确保所有专业的统一。将梁用虚线标注在建筑平面图上。2、建筑指标：计算应符合现行规范、规定及技术要求，指标数据应准确；尤其是建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，并对最终结果负责。建筑面积计算应严格按照面积测量的有关面积计算的相应规定，并附详细的计82、算书。每户建筑面积中应明确标注出套内面积、公摊面积等组成部分，尤其是对于栋公摊面积的计算应有详细的分解、包括大堂面积、核心筒面积、外墙面积等以及分解到每个户型的比例及具体的面积等。电梯前室装修后净高须保证不低于_3_m,当不能满足要求时，过道上的梁应预留导管，以便于水管、强弱电管线穿过，保证天棚吊顶高度。3、设计说明：、应说明厨房、卫生间、阳台、楼电梯间降板尺寸。、应说明楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗、外墙贴面、单元门及进户门开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件做法。、门窗表的数量及形式不得有误，且门窗立面形式须与平83、面编号相符。厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计院盖章确认。、门窗详图中务必注明：窗户的分格尺寸及构造保证空调外机能从相应窗户处通过并进行安装（按格力空调为准）。二、 住宅单元编号及户型平面组合1、 住宅单元的编号：根据物管和公安局要求对住宅单元分别编号。 住宅户型编号参考甲方统一提供的户型编号。2、户型的调整根据甲方的要求进行相应调整，并兼顾结构、水电等各专业的要求和规范。三、外立面1、外立面设计应明确外墙面的材质、颜色，明确裙房、窗台、挑板、 线条檐口等细部装饰做法。建筑立面转角和不同材料交接处要有详细做法。2、立面应标出分格缝划分间距和做法。3、面砖墙面需标明铺贴方式大样。4、变形缝、雨84、水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。主立面严禁出现立管，其它立面做隐蔽处理。5、卫生间排水立管原则上设于户内。6、应注意消除下沉花园的立面、结构及后期装修、景观施工的设计问题。四、平面功能房：要求详设计指引五、装修标准 依据甲方提供的住宅交付标准。六、节能设计1、外窗保温隔热设计，屋面保温隔热设计，外墙保温隔热设计，给排水节能设计，暖通节能设计，电气节能设计均须满足国家和乌鲁木齐市对于节能设计的要求。2、准确计算出公共体形系数，屋面和外墙热惰性指标。3、外墙保温技术措施需验证混凝土构造是否可行，同时考虑面砖铺贴的安全性。4、补充电气方面的节能说明。5、必85、须使用动态计算软件进行节能设计。保温系统选择、相关参数（高层采用 _，厚度不大于_mm），节能计算必须经甲方认可。第四章结构专业一、设计原则1、结构设计需满足国家及新疆市现行结构设计规范强制性条文的要求，确保结构设计技术先进、安全可靠，顺利通过政府部门的检查和审图单位的审查：2、结构设计需满足建筑功能要求，结构布置、结构构件尺寸要与建筑使用功能相适应，避免竖向构件局部突出、水平构件影响净高、完整的功能空间出现结构构件的情况。3、结构设计需经济合理，结构体系受力明确、传力简捷，做到精心设计，不断优化，含钢量控制在合同要求范围之内。4、结构设计需保证设计质量，避免由于设计原因造成开裂、渗水、不均匀86、沉降等质量通病的发生；二、设计荷载1、设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需由甲方确认。2、楼面荷载考虑二次装修和找平层，并在图纸注明二次装修时各功能房间不得超过的荷载数值。3、墙体材料的自重：多孔砖取_KN/m3；外墙填充材料多孔砖取_KN/m3；内墙填充材料内隔墙为多孔砖取_KN/m3；分户墙为多孔砖取_KN/m3；卫生间、厨房及管井填充材料多孔砖取_KN/m3； 4、地下室顶板、裙房顶板覆土无特别注明处按覆土厚度_m考虑，活荷载考虑_kN/m2，如为行车道则按行车荷载考虑（参照总平或景观图纸）。5、遇特殊荷载取值需同AA商量后确定87、。三、 基础设计1、局部软湿陷性黄土 用扩底墩，可采用换土或其他方法处理，处理方法需经过技术经济指标分析并经AA同意后择优采用。2、对基坑回填土需提出施工质量要求（施工单位很难做到层层夯实）3、设计人员需参加基坑验槽，检验地基土是否符合设计要求。4、基础形式根据_项目地基处理方案会议纪要要求设计，如确需调整，需征得甲方同意。要以会议纪要形式提供。四、上部结构1、剪力墙结构的剪力墙布置需优化，对优化过程要留档留底，结构布置宜规则、对称，严格控制结构的扭转变形，按一般装饰要求控制层间位移，在满足规范的前提下尽量减少墙的数量，减少墙、暗柱、连梁的配筋，并应按计算结果和构造要求分段配筋。外挑阳台优先考88、虑梁板式结构受力体系。2、建筑构件，包括装饰构件，优先考虑采用钢筋混凝土结构。并出结构详图，如确需采用钢结构，需征得委托方同意，并出钢结构详图，不得标注“专业厂家设计”。3、尽量用砖砌女儿墙代替钢筋混凝土女儿墙，设置配筋压顶和构造柱，并对女儿墙下部砌体进行加筋处理。4、各专业预留预埋应在结构图纸中明确注明，预留孔应注明孔边钢筋加强图。设计院要严格预留孔，如没预留产生后果由设计院负责。5、板用钢筋采用冷轧带肋钢筋，梁受力钢筋使用三级钢。6、结构设计中需有防止质量通病的措施的说明，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求。五、其他要求1、结构图上墙体厚度、柱子尺寸、门窗洞口尺寸、楼梯定位尺寸和标高89、等应与其他专业相应构建外形和几何尺寸一致。2、对顶部覆土绿化的地下车库、裙房，宜采用梁板式结构，建筑找坡；顶部不覆土的地下车库、裙房，宜采用梁板式结构，结构找坡。3、在设计地下室和地下车库等地下构筑物时，需充分考虑施工及使用中的不同工况，考虑必要的抗浮防洪措施。4、对超长构件是否设缝需进行专题研究，图纸中详细注明施工注意事项。5、对地下室顶板侧墙砼抗裂措施需进行专题研究，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求，并征得甲方同意。6、对小区内埋深较大的水泵房、地埋式污水处理站，需综合考虑施工方案，进行技术经济比较后确定其结构方案。7、住宅卧室内天棚板下不得有梁露出，若因结构确实需要，梁高应尽量小90、，或采用大板结构形式。8、阳台及板下无管式卫生间应明确降板尺寸：、卫生间结构相对降板_450_mm。、厨房结构相对室内结构降板_mm。、阳台结构相对室内结构（室内厅、室）降板_mm。9、电梯井内部尺寸应上下一致，井壁厚度变化台阶应置于井道外侧； 10、地下生活水池、污水池的盖板应便于检修，应明确盖板施工图。11、绿化平台及屋顶花园的现浇楼板，采用结构找坡，出具大样图。12、与外墙装饰有关的纵横装饰线条的结构尺寸应扣除建筑抹灰及装饰面层的尺寸。六、配合要求1、 在设计过程中结构计算工作完成后应向业主提交结构设计计算书，其中应包括以下内容：（1）设计依据；（2）结构计算总信息表；（3）荷载取值；（91、4）楼地面（含地下室）、屋面荷载计算资料；（5）地基基础计算资料；（6）地下室计算；（7）每层梁、墙、柱配筋简图；（8）每层板配筋简图；（9）柱底内力图。2、如设计单位不便提供资料的，业主在需要时可到设计单位查询，设计方应积极配合。3、结构方案最终确定后应向业主提供梁、墙、柱、板布置简图并取得业主认可。4、业主如确有需要，设计方应提供单体的结构建模、计算电子文件。七、 含钢量、砼用量控制标准1、在满足结构设计规范和相关技术要求的前提下，通过精心设计、精确计算、合理布筋。、要求结构主体每平方米建筑面积结构含钢量应控制在_kgm2，砼用量应控制在_m3m2；、地下室每平方米建筑面积结构含钢量应控制92、在_kgm2，砼用量应控制在_m3m2。2、如超出合同标准，需向委托方说明情况，分析原因，并得到甲方的确认。1.2面积核算办法一、在各小区户型方案确定后，针对每一个户型逐一计算户型暂定面积。二、小区各栋楼建筑平、立、剖面确定后，将各栋楼电子版文件传至测绘公司进行测绘计算，待测绘公司出具简易测绘报告后进行审核，审核无误后交给领导签字确认，领导签字确认后交给销售公司业管部。做好销售的准备工作。三、将建议测绘报告数据汇总后提供给各项目主管，由各个项目主管核对总图中经济技术指标。四、小区各栋楼施工图发至规划设计部后，通知测绘公司前来领图纸，再次按照施工图纸核算测绘面积，若有同前面测算的电子图纸不符的，93、问清设计院具体情况，核实后要求测绘公司重新出具简易测绘报告，审核后再次发给业管部和前期部。这次出的简易测绘报告经审核后汇总提供给前期部办理审图批准书面积。五、待小区各栋楼施工图发至各相关部门后，会同预算部一起测算各栋楼施工合同面积及地暖面积。汇总后分小区出具表格。六、各小区楼栋至一层以上后带测绘公司去现场进行实地测量，准备好数据待前期部通知后出预测正式测绘报告。七、各小区各栋楼主体全部施工完成后带测绘公司去现场进行测量，测量完毕后出具实测正式测绘报告。附件3：景观设计任务书编制办法景观装饰工程部年3月23日目 录一、 项目概况二、 设计依据及设计标准三、 开发理念四、 设计原则五、 设计要求六94、 设计成果七、 设计周期八、 其他一、 项目概况（略）二、设计依据及设计标准1、建筑设计单位提供的条件图。2、设计深度需符合“以人为本、美观适用”，同时满足消防要求。3、其他国家现行有关规范三、开发理念1、景观与营销概念设想2、开发建设分期四、设计原则1、景观设计基本原则1.1、为减少外界干扰和起到一定的保护作用，采用常绿阔叶树形高大的树种，列植成隔音减噪保护绿化带，以形成一个天然的绿化屏障。并配套考虑园区绿化区供、排水系统。1.2、整体的和谐统一原则。根据建筑方案所表达的有趣大方的建筑形式，仔细研究建筑与环境的关系，强调将建筑融入环境，建筑与环境相互衬托，同意和谐，交相呼应，相得益彰。环境95、小品要生动活泼、形式多样，体现楼盘文化，成为环境的点缀和烘托。1.3、植物景观设计要形成“以人为本”的优雅高品味居住环境空间，提升环境优化的功能。设想业主从一个空间过渡到另一个空间，各个空间节点景观相交辉映、相映成趣。1.4、在绿化树种的选择上要实地择树，在树种的选择上要考虑季相的变化，为在近期弥补绿荫少的状况可考虑栽种一定比例的速生树。主、次干道行道树各成特色。主轴植物种植要简洁规整，既要有庄重的气氛又不失活泼大气的效果，隔离带中绿化布景以精品，展现亮点。连接道路可考虑广植开花繁茂的植物，夏季遮阳，冬季采光。1.5、从建筑的空间围合形态上，应注意人在不同空间场所中的心理体验与感受的变化。各栋96、建筑内庭在富有生命的自然中创造出具有生命活力的多元化感悟空间。同时注重内庭景观与园区大景观的相互渗透。2、创新与特色的原则一方面方案设计当中好的创意需通过具体的手段实现，另一方面在小品细部和材料设备的选用方面也需发扬创新与特色的原则。3、经济性原则扩初设计阶段需要在保证使用功能与效果的前提下，对材料的选择进行多种方案的比较，严格控制合理的造价。五、设计要求5.1设计提炼出一个鲜明的具有文化内涵的推广主题（名称）。这个主题应与营销要求相配合并赋予其深厚的文化内容，同时突出自然环境与居住环境良好结合。5.2、景观设计需密切配合建筑设计，一是有利于环境、交通、会所等整体设计，达到最佳效果；二是便于功97、能与标高的整体解决，减少设计上不必要的冲突和反复。5.3、设置不同功能性质休憩场所，以满足不同年龄层次人休闲和活动的要求，例如儿童及老人活动场所。5.4、在进行景观设计时，尽量将人防出口、检查井、通风井、地下车库出入口等突出地面的构筑物合理利用、巧妙装饰，以化解对整体环境的影响。廊架设计美观大方；入口及门卫房朴素简洁；停车场管理房设计；景观小品、地面铺装的形式色彩；围墙要求通透。5.5、交通设施：道路系统，要流畅，便于限速和造景；同时考虑消防通道的畅通；停车场要求考虑遮阳措施，停车场部分等道路要以行人安全为原则；考虑道路铺设色彩以及道路与建筑两边关系的处理。5.6、社区内步道系统的设计要充分考98、虑行人的舒适要求、视觉要求等，处理好园路与建筑、植被、设施、座椅等之间的关系。5.7、住宅入口大堂周边景观设计应适当精细化处理，或在适当位置设置休闲座椅等。5.8、景观照明考虑艺术化，要求灯光造型美观、高雅、新颖、独特。可与室外小品设计风格统一，形成社区特有的设计符号。5.9、背景音乐应烘托活动场地气氛；特色园径考虑加入背景音乐，营造轻松浪漫的散步空间。5.10、植物设计充分考虑时间的影响，兼顾近期和长期的景观效果，注意植物和种类的合理搭配，包括花期、颜色、气味等，使四季都有理想的景观效果。六、设计成果及深度要求6.1、概念设计阶段（1）用地特征及景观现状分析图（2）小区交通分析图（表达车、人99、节点与绿地的关系）（3）色彩总体平面图（4）景观空间、植被等设计意向图（5）局部景观剖、立面图（6）手绘局部景观透视3-5幅（A3图幅）（7）设计说明6.2、扩初设计阶段（1）深化方案平面图（彩图）（含架空层部分）（2）标高图、排水图（3）定位图（4）水景、喷泉方案概念（5）铺地、台阶方案概念（6）材料示意图（7）局部重要景观剖面、里面图（含空架层部分）（8）提供主要景观材料样板及材料图片（9）初步工程成本概算表（10）材料供应商资料（11）扩初（方向性）植物布置平面图（乔木、灌木、草坪位置）（12）植物目录表（13）植物组和意向图片6.3、施工图设计阶段（仅列景观专业）平面图（A2）（1）100、总体平面图（含架空层部分）（2）详图指引图（含架空层部分）（3）定位图（4）标高、排水图（5）剖面、里面图（含架空层部分）（6）灌溉给水图（7）材料示意图（8）园林照明图（9）背景音乐广播分布图细部图（A3）：（10）铺地、台阶详图（11）岗亭、道牙、花槽、座椅、背景、围墙详图（12）水景、喷泉详图（13）泳池、戏水池详图（14）栏杆、花架详图（15）其他园建（活动场地或构筑物处理设计）的详图（16）照明灯具图片及有关资料（17）修改的材料样板（18）室外家具、艺术小品示意图片与清单软背景平面图（A0）：（1）禾木种植图，并附植物名录及数量（2）灌木及地被植物种植土，并附植物名录及数量（3）土101、壤造型详图及效果意念图片（4）软景规范说明及植物保养说明七、设计周期（略）八、其他提供文件清单园林景观、室内、室外设计及施工流程规划设计部营销公司景观装饰工程部招标采购中心设计单位综合配套前期部施工单位1.3设计图纸资料管理制度一、总则为防止图纸资料的误用，遗失，乱修改等隐患的发生，杜绝公司的机密外泄，特制订本制度。1、规划设计部是图纸、技术资料的管理部门，负责设计变动、修改及发放、回收报废及销毁等方面的管理和监督工作。2、规划设计部负责图纸、技术资料在生产过程中的办法、使用、周转、移交、回收等管理工作。3、图纸资料由设计单位签发到规划设计部，由规划设计部项目负责人协助图纸管理人员将图纸资料清102、点认可后签收。4、规划设计部将图纸下发到相应的开发项目部、前期部、预算部、综合配套部等，各部门的相关负责人当面清点图纸和技术资料数量，并在图纸和技术资料发放或回收记录上签字认可。5、在生产过程中，如有图与技术资料的遗失现象，使用者应报告开发部负责人，由施工班组负责人查明原因后，并作出处理意见，由规划设计部确认后，方可补发，费用由损失方予以支付。6、项目竣工后，图纸和技术资料统一由规划设计部负责人整理好后上交到房产档案室保存。图纸发放规定（后附图纸分发流程图）设计图纸发放范围：（详见附表）施工图纸一经发放，不再回收，失去时效，自动作废。设计图纸接收与发放，记录在“文件收发记录”表上。图纸发放有效103、性标识：1）施工图纸以设计单位有效图章为准。2）零星工程图纸以规划设计部项目负责及部长签字为准。三、施工图纸的存档、移交 工程竣工后，根据公司档案室移交的要求，由规划设计部对图纸进行整理、移交。相关记录表式 1）到图登记表 序号项目 名称图纸 名称图号出图日期到图 份数设计 单位交图 日期备注2）图纸发放登记表 序号项目名图纸名称图号交图日期领图日期领取份数领取人签名备注3）图纸借阅登记表借用日期文件名称份数借阅部门借阅人签字归还日期备注4）作废图纸回收记录表序号文件名称份数交图部门交图人回收日期回收理由5）废图销毁记录表序号文件名称份数销毁部门监督部门负责人销毁日期销毁理由图纸分发明细单部门104、所需资料份数(份）说明备注前期部建筑施工图3办理审图批准书需叠图一套，散图一套；办理规划手续需一套；由前期部提供数据结构施工图2办理审图批准书需叠图一套，散图一套；由前期部提供数据强电（电气）施工图2办理审图批准书需叠图一套，散图一套；由前期部提供数据弱电施工图2办理审图批准书需叠图一套，散图一套；由前期部提供数据给排水施工图2办理审图批准书需叠图一套，散图一套；由前期部提供数据消防通风施工图2办理审图批准书需叠图一套，散图一套；由前期部提供数据平立剖图1办理规划手续由前期部提供数据总平面图5办理规划手续需1份；办理竣工规划认可书需2份；办理预售许可证2份，并需电子版的1份；由前期部提供数据1105、:200单元组合平面图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据层平面图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据地质勘察报告3办理审图批准书需2份；办理竣工规划认可书需1份由前期部提供数据鸟瞰图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据楼栋效果图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据户型图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据位置图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据设计变更2办理审图批准书需2份由前期部提供数据设计合同7办理施工许可证需备过案的设计合同原件6份；办理竣工规划认可书需设计合同原件1份由前期部提供数据地质勘察报告合同7办理施工许可证需备过案的地勘合同原件6份；办理竣工规划认可书需地勘合同106、原件1份由前期部提供数据预算部建筑施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据结构施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据强电（电气）施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据弱电施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据给排水施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据消防通风施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据设计变更1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据综合配套部建筑施工图1消防建审（叠图）强电（电气）施工图6消防建审、电气报审、防雷报审（叠图1套）弱电施工图3107、消防建审、电气报审、防雷报审（叠图1套）暖通施工图1消防建审（叠图1套）给排水施工图1消防建审（叠图1套）消防通风施工图1消防建审（叠图1套）设计变更3消防建审、电气报审、防雷报审设计院资质及设计人员资质2消防建审、防雷报审地质勘察报告1防雷报审各专业光盘、消防专篇、承诺书1消防建审建筑、电气1各专业需要开发公司施工现场2套套用图纸如果是一个施工单位需追加一套图纸，如果是两个以上就每栋楼追加5套竣工验收1套监理2套施工公司1套规划设计部建筑施工图1存档用叠图结构施工图1存档用叠图强电（电气）施工图1存档用叠图弱电施工图1存档用叠图给排水施工图1存档用叠图消防通风施工图1存档用叠图地质勘察报告1108、存档设计变更1存档各专业光盘1存档质检部由各项目部提供竣工图纸由质检部提供意见汇总建筑施工图12叠图3套结构施工图10叠图2套强电（电气）施工图16叠图3套弱电施工图13叠图3套给排水11叠图3套消防通风施工图11叠图3套平立剖图1总平面图51:200单元组合平面图1层平面图1鸟瞰图1楼栋效果图1户型图1位置图1设计变更7设计合同7地质勘察报告合同7地质勘察报告5设计院资质及设计人员资质2消防专篇、承诺书1建筑、电气（强弱电）、暖通、给排水、消防等电子版1各专业光盘2图纸分发流程工程项目设计院来文技术资料登记图纸发放（12套）编目、成册、保存移交集团档案室预算部一套前期部二套（其中叠图一套）综109、合配套部二套（其中叠图一套）开发项目部六套规划设计部存档一套设计变更（8份）预算部1份开发项目部6份规划设计部存档1份1.4图纸会审制度为协调规划设计各有关专业，以达到整体一致，准确合理，避免错、漏、碰、缺，各专业之间应对有关图纸实行会签，特制订本制度。1.目的：1.1通过图纸会审，使设计图纸100%符合有关规范要求。1.2通过图纸会审，使建筑规划、结构、水电配套等设计做到经济合理、安全可靠。1.3通过图纸会审，做到图纸表达清楚、正确无误，确保工程施工按期按质完成。2.范围：公司新建项目所有土建及配套图纸。3.职责：3.1规划设计部负责组织设计院、施工、监理、综合配套等有关单位参加图纸会审。3110、.2规划设计部负责对工程中的技术难点问题组织有关专家咨询评审。3.3规划设计部负责与设计院联系，提出甲方要求，并配合施工单位进行图面解释工作。4.程序：4.1规划设计部收到设计院图纸并审阅后在移交单上签署审阅意见移交工程部文件管理员（包括图纸清单）。4.2项目部文件管理员将图纸分发给施工、监理单位及工程部有关专业工程师。4.3项目部专业工程师负责监督施工单位对设计图纸进行阅读。4.4项目部项目主办工程师及各专业工程师也须对设计图纸进行审阅并记录于工作日记。4.5在甲方、施工、监理等单位均对图纸熟悉之后，规划设计部组织设计院、施工单位、监理单位及综合配套部等进行图纸会审。4.6图纸会审及工程施工111、过程中，如遇技术难点问题，工程部邀请有关专家作专题咨询。4.7图纸会审记录由施工单位负责，并由施工单位资料员做好图纸会审记录单交规划设计部、监理、设计院签字盖章。5、图纸会审人员：下列人员必须参加图纸会审。甲方：规划设计部部长、规划设计部各专业负责，现场负责人员及相关专业技术人员；设计人：项目负责人及各个专业设计人；监理人：项目总监及各个专业监理工程师；承包人：项目经理及各个专业技术负责人； 跟踪审计人员：现场负责人员及各专业技术人员。 预算部：项目负责人员。5.1、图纸会审时间：设计图纸分发后14个工作日内。5.2、图纸会审前3日内，甲方、设计方、跟踪审计单位的各个专业的工程技术人员针对看图112、发现的问题或对图纸的优化建议以文字性材料，发给设计人。设计人对提出的所有问题必须分类规整、认真分析研究并以书面形式答复。 5.3、图纸会审中各单位提出的问题或优化建议在会审会议上必须经过讨论作出明确结论，对需要再次讨论的问题，在会审记录上明确最终答复日期。 5.4、图纸会审记录由施工单位技术人员负责整理，并与会审参加单位充分沟通，7日内提请各单位签字盖章后，提交给规划设计部项目负责，由规划设计部统一发放相关部门。 5.5、图纸会审可采用全部图纸集中会审、分部图纸会审、分阶段图纸会审及分专业图纸会审，具体会审形式由发包人确定。 5.7、作废的图纸设计以书面形式通知，各个施工单位自行处理，不得影响113、施工。6、图纸会审关键问题6.1土建部分：基坑开挖及基坑围护。基础形式的选择。主体结构中的结构布置选型、钢筋含量、节点处理等问题。四大渗漏：屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水、门窗防水。内墙粉刷。楼地面做法。土建与各专业的矛盾问题。工程施工中的可行性问题。6.2配套部分：给水管供水量及管道走向、管径要满足最不利点供水压力需要，且满足美观需要。排水管的走向及布置是否合理。管材及器具选择是否符合规范及甲方要求管材及器具选择是否符合规范及甲方要求。消防工程设计满足美观及消防局要求。水、电、煤、消防等设备、管线安装位置设计合理、美观且与土建图纸不相矛盾。煤气工程满足煤气公司的审图要求。总体图纸布局、管位114、布置合理，管材选用合理。用电设计容量和供电方式符合供电局规定要求。强、弱电室内外接口满足电话局、供电局及设计要求。室内电器布置合理、规范7.检查：在施工过程中，工程部项目主办人员及各专业工程师须定期检查按图施工的情况，如发现新问题及必要的调整及时反馈给设计院，并通过设计院进行设计调整或确认，再发正式文件通知施工、监理等有关单位执行。7.有关文件：7.1现行建筑设计规范大全。7.2现行建筑施工规范大全。8.相关表单：参会签到记录姓名部门时间负责专业修改记录页码修改日期修改人修改状态修改单号生效日期编制： 审核： 批准：日期： 日期： 日期：1.5图纸内部会审制度审阅图纸的要点如下：1、各专业自审115、：1.1图面数据准确无误。施工图得分设计文件是否全面完整，设计深度是否满足施工要求，是否符合国家及地区有关现行规定。1.2工程结构设计是否安全可靠、经济合理，有哪些合理的改进意见。1.3 基础设计与地质勘察资料中的地质条件是否一致。1.4 根据业主工期要求必须进行季节性施工的项目，要审查是否适合季节性施工要求，是否需要从利于施工或确保效果方面对设计进行变更。1.5 施工图纸各部位尺寸、标高是否统一、准确无误。设计说明与图纸是否一致。1.6图面数据具有足够的深度（特别是足够的剖面图与详图），没有漏掉尺寸。1.7图中选用的新材料、新技术、新工艺表示清楚（新材料的技术标准、工艺参数、施工要求、质量标116、准能够施工且标注清楚）。1.8设计施工图纸符合实际情况，施工时无困难，且能保证质量。1.9设计施工图纸中采用的材料、构（配）件能购买到。1.10图中选用的设备没有淘汰产品。2、各专业互审：2.1管道等其它专业需要在土建楼板、墙壁上预留的孔洞，在土建图纸上予以标注，尺寸、标高准确。2.2各专业之间，尤其是设备专业和土建专业图纸上的轴线、标高、尺寸统一，无矛盾之处。2.3其它专业需要在土建图纸中预埋的铁件、螺栓，在土建图纸上予以标注，尺寸准确。2.4电气埋管布置和走向与土建图纸合理恰当。3、图纸内部会审完成后，由规划设计部负责整理并汇总，在图纸会审前提供设计单位，设计单位在与施工单位图纸交底时需考117、虑内部会审意见。1.6图纸变更管理管理制度设计文件更改的提出1、 甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。此项需规划设计部项目负责用统一格式发送至设计院，项目负责人及部长必须签字，若涉及到综合配套变也需综合配套负责人签字认可。3、 施工方如有需要提出变更的位置需通过监理同规划设计部的工作联系函提出书面申请。4、 设计更改的实施（1）设计变更形式：1）由甲方提出的变更为“项目变更通知”。2）设计变更的运行：1）由规划设计部、综合配套部在“设计变更通知”上签字，设计院根据甲方要求出具变更，由规划设计部项目负责人协同图纸管理人员将变更通知发放至项目部，项目监理（接收人）在变更通知原件上签收，118、原件交档案室保存，设计部保留签收记录的原件一份。涉及到综合配套变更需综合配套负责人签字认可，并由规划设计部统一发放存档。2）“设计变更通知”和“项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资料中一并体现。专家咨询会议报告项目名称编号咨询专题建设单位建设单位参加人员时 间地 点咨询专家签名：咨询会议结论： （写不完请接附页）编制： 第 页.共 页1.7设计环节的成本控制办法一、成本目标在规划设计阶段，将成本意识融入到规划设计阶段，从规划阶段合理把控成本二、成本控制办法1、 总体规划设计方案阶段，单体方案需考虑结构成本，从结构形式、平面布局、装修标准、优化设计方案。优秀的项目设计方案是项目盈利的119、保障。在设计过程中，要进行方案优化，应从技术、经济、市场的角度对项目总体布局、功能分区、结构形式、户型结构、建筑节能、材料和设备选用等多方面进行对比，尽量采用标准化和系列化的设计，充分考虑施工的可能性和经济性。通过方案优化，做到在满足使用功能的前提下，尽量节约投资。 2、在初设阶段，对比基础形式，优化基础方案，从初始控制成本。3 、施工图设计合同与设计院签订限额设计合同，对含钢量进行控制。加强技术沟通、实行限额设计。要按照批准的投资估算控制初步设计，用批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，严格控制不合理变更，以保证总投资不被突破。实120、践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平、确保投入产出比最大的有效途径。 4 、施工图设计阶段对于钢筋型号、梁板配筋给出统一要求，若因为现场钢筋材料不到位，使得含钢量超标，不在设计成本控制范围内。5、加强图纸审核，控制设计变更。开发公司应要求设计单位在出图前加强对设计图纸的审核，提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。因此设计图纸的不足或缺陷在出图前加以克服，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程各实施过程中，设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。 6、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（121、包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。1.10设计方案评审办法1目的：确定规划设计方案评审的操作办法。2适用范围：本办法适用于规划设计阶段概念性、修建性规划设计方案的评审。3经办部门：规划设计部4参与部门： 规划设计部、综合配套部、招标采购部、预算部、审计部、销售公司项目总监、现场项目总监5内容：为控制规划设计质量，确定规划设计方案，需进行规划设计方案评审，具体操作内容如下：5.1会议召开条件：在完成招标公告并和招采中心确定开标时间、地点后方可开标5.2会议要求：（1）会议应以参标设计院规划设计方122、案的介绍和评议为主题，经济标主要由相关部门另行安排时间开标5.3评审会人员组成：人员分类 人员组成 备注内部评审人员划设计部项目负责人、规划设计部各专业相关人员 ，预算部、审计部、招采中心集团分管副总、规划设计部部长，销售公司项目总监5.4议程安排：（1）由规划设计部，重点介绍项目背景、公司对项目规划方案的方向性设想、存在的问题及项目操作难点等内容。（此时投标单位应不在会场）；（2）由各投标单位分别介绍方案，并留出20分钟左右的提问时间；（3）与会者就投标方案发表意见，范围宜主要集中于AA房产集团项目规划设计方案简评表中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见（4）方案评定：采用记名投票的方式123、对投标方案进行评审5.5会议结论及知会：（1）会议结论通过投票并附方案简评的方式得出，由招标采购部负责统计和整理。在集团分管副总和项目部第一负责人的投票不一致时，由规划设计部负责协调工作，无法取得统一时，视为条件不具备，应重新安排方案设计和评审。（2）结论知会：会议结论应由规划设计部在会议结束后3天内作出，以规划设计部文件的形式发文给中标单位5.7 内部专业人员评委名单：人员所在部门人员姓名人员职务房产集团设计规划部房产各职能部门 AA房产集团项目规划设计方案简评表AAAA房地产开发有限公司项目规划设计简评表内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规124、划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本1.11集团公司房产开发与房产营销工作对接制度一、总则 为提高AA房产以客户需求为中心的市场化运作水平，切实建立起“研发-营销”型管控模式，强化房产营销对房产开发的方向性引导作用，理清双方在前期规划、开发与销售环节的责权利，特制订本对接制度。二、适用范围（一）本制度适用于AA房产开发集团负责建设的所有在建、待建、委托代建项目。（二） 在建项目是指本制度实施前正在建设的所有施工项目，包括上年结转和本年新开发项目；待建项目是指已列入开发规划，将要开工125、建设的项目；委托代建项目是指由房产开发集团接受第三方委托代为施工管理的项目。三、对接内容（一）前期土地资源获取；（二）项目规划设计（包括户型、容积率、建筑类型、结构等）；（三）综合配套设施（包括小区绿化、园林景观、管网设施、智能化管理系统等）；（四）销售配套条件（包括售楼中心、样板间建设，预售许可证取得）等方面。四、对接标准双方在进行项目对接过程中，按照以下标准进行：（一）国家有关部门颁布的相关房屋规划建设标准；（二）本地区房屋建设部门颁布的相关房屋规划建设标准；（三）AA房产开发按照国家、行业、本地区标准制定的相关制度；（四）AA集团的特殊要求。五、对接流程和时间（详见附件一、二、三、四）六126、对接异议处理（一）双方要严格遵守项目对接流程，切实履行各自应当承担的责任，不推诿，不扯皮。（二）若出现对接内容超出附件规定，以及出现客户投诉双方协商无法达成一致的，双方共同将纠纷问题以书面形式上报AA集团董事局或总裁班子，由总裁班子决策形成处理意见，双方按决策后意见执行，不得再提出异议。七、奖惩办法（一）本制度分别与房产开发集团、营销公司年度经营目标责任书挂钩。（二）在每个项目对接过程中，双方需对每次对接情况进行书面记录备案，关键结点的确立方案以书面形式上报集团。（三）对于双方在对接过程中出现的责任纠纷问题，按以下办法进行考核：1、双方在流程执行过程中，如因工作滞后给集团造成损失的，按照损失127、额度的20%对责任主体进行经济处罚。2、双方按照对接流程积极配合，所有项目的开发与销售均有效衔接，达到了集团年度经营目标责任书要求，年终给予通报表扬，并分别给予双方50000元奖励。八、附则（一）房产开发和房产营销应参照本制度，制订具体的实施细则，确保项目对接工作在实际工作中能有效落实。（二）集团指派相应职能部门对于项目对接情况进行不定期的督查。（三）本制度自下发之日起执行。（四）本制度最终解释权归集团董事局和总裁班子。附件一：土地购置工作分工及流程一、成立土地购置团队：主要成员：实业投资集团执行董事、副总裁董金山，副总裁马岩，副总裁赵亮，董事杨铁军，房产集团财务总监崔瑞丽，前期部赵兵瑞为主要128、成员。二、工作分工及流程如下：1、土地购置团队的工作由副总裁马岩总负责。2、前期部负责提供土地信息（包括国有土地招拍挂信息、其他单位土地合作、转让信息等），应详细提供土地位置、价值条件、规划条件、周边环境等相关资料。此项工作由副总裁马岩及前期部赵兵瑞负责。3、营销公司根据上述土地信息进行市场前期调研，包括项目定位、规划类型、销售单价等，此项工作由副总裁赵亮负责。4、财务部门、预算部门根据上述信息进行项目的可行性分析，包括项目销售利润率的测算、土地购置价格区间的确定、土地购置过程中涉税风险的分析等，此项工作由房产集团财务总监崔瑞丽负责。5、召集土地购置研讨会，讨论项目可行性及购置土地的具体工作安129、排并形成会议纪要，此项工作由副总裁马岩负责。6、会议纪要经土地购置团队成员会签后，上报实业投资集团批准后实施。营销公司房产开发集团设计院将规划建议书告知营销公司规划建议书再完善，七个工作日内达成一致。在两个工作日内三方签字确认完成规划建议书：主要确定内容（见流程说明），需盖章确认。下达设计任务书房产集团依据规划建议书及国家设计规范形成规划方案委托书。施工图设计委托书总体规划建议书确认通过通过未通过通过通过反馈通过规划方案设计施工图设计未通过设计方案初审（确定项目售楼中心与样板示范区、社区用房位置内部评审附件二：AA营销AA房产开发项目前期规划对接流程流程操作说明一、AA集团下达项目启动要求3日130、内，营销公司根据市场调研结果，相关领导签批盖章后向房产开发集团提出规划建议书，规划建议书需明确以下内容：1、项目的准确定位 2、建筑风格与立面 3、园林的风格与形式 4、项目的配套设施 5、户型面积占比与部分户型建议 6、商业面积占比与形式（集中商业或商铺）7、车位占比 8、项目的文化内涵 9、销售推广的主思路 10、物业用房的要求11、对幼儿园真实使用情况的建议二、房产开发集团收到规划建议书后，7日内组织房产集团规划设计部、景观装饰工程部、综合配套部、前期部，结合控规、周边配套条件及规划建议书内容，与营销公司共同讨论，7日内形成最终规划思路。三、房产开发集团依据规划建议书及国家设计规范形成规131、划方案委托书初稿。四、规划设计部与设计院对委托书初稿进行讨论确定，形成规划设计任务书后交设计院进行规划方案设计。五、设计院完成规划方案设计后转房产开发集团进行内部评审，由规划设计部3日内汇总评审意见反馈给设计院，设计院修改后重新进行房产内部评审。六、规划方案房产开发集团内部评审完成后，组织设计院、营销公司对设计方案进行审定，确定项目售楼中心与样板示范区、社区用房位置，如有修改意见反馈设计院，设计院在两日内进行修改，三方签字确认。七、经房产集团确认后规划设计部向设计院下达施工图设计委托书，设计院完成施工图。附件三：AA营销AA房产开发项目园林与销售配套对接流程营销公司房产开发集团提出园林风格以及132、要求，项目公共部分与售楼中心装修风格以及具体要求，并形成建议书及时反馈意见并参与项目验收营销公司确认方案论证营销公司盖章确认进入施工管理确定中标单位发布招标公告进入招标程序制作招标公告招标方案确定无异议签字认可，如招标方案内容有调整，销售公司应提出修改意见。签收并整合意见，形成初步方案通过流程操作说明一、房产开发集团、设计院、营销公司对规划设计方案进行审定，确定项目售楼中心与样板示范区、社区用房位置并再次确认户型与面积比例，三方签字确认后，15日内营销公司对园林风格、项目公共部分与售楼中心装修风格提出具体要求，并形成项目园林规划、样板区、项目公共部分装修和标准、售楼中心、样板间装修建议书经相关133、领导签批盖章后向房产开发集团提出，建议书需明确以下内容：（一）园林方案要求： 1、园林的风格； 2、与项目的文化内涵的对接； 3、园林中元素表现手法的要求； 4、各楼栋间的园林侧重的比重；（二）园林样板示范区方案的要求： 1、小而精； 2、元素的表现手法要多但要相融； 3、做好计划统筹；（三）售楼中心和公共面积装修： 1、装修风格与项目统一； 2、招标时注意所含项目； 3、售楼中心装修方案定稿前与策划部提前沟通； 4、注意计划统筹。二、房产开发集团收到建议书后，7日内组织房产集团规划设计部、景观装饰工程部、综合配套部，结合规划方案及建议书内容，签收并整合意见，形成初步方案。三、初步方案形成后，134、组织营销公司对方案进行论证，并根据营销公司意见进行修改。四、房产开发集团根据确定的方案制作招标公告并转营销公司确认。五、房产开发集团招标采购中心发布公告，进入招标程序。六、房产开发集团确定中标单位，签订合同，开始施工。七、样板间、售楼中心的装修采取开发、销售共同确定方案、房产集团进行招标的方式进行。建设费用开发公司承担，样板间、售楼中心的主体建设由房产开发负责，主体完工后开发公司向营销公司进行移交，后期精装修、内部软饰由营销公司按照招标方案监督中标单位落实实施，所购软饰付款须经销售公司签字确认，由开发公司支出。附件四:AA营销AA房产开发项目综合配套对接流程营销公司房产开发集团提出项目综合配套135、要求以及示范区配套方案，并形成建议书营销公司确认营销公司盖章确认及时反馈意见并参与项目验收进入施工管理进入招标程序，确定中标单位制作招标公告签收并根据要求进行讨论和论证流程操作说明一、房产开发集团、设计院、营销公司对设计方案进行审定，确定项目售楼中心与样板示范区、社区用房位置并再次确认户型与面积比例，三方签字确认后，15日内营销公司对项目综合配套、示范区综合配套提出具体要求，并形成项目综合配套、示范区综合配套建议书经相关领导签批盖章后向房产开发集团提出。二、房产开发集团收到建议书后，7日内组织房产集团规划设计部、景观装饰工程部、综合配套部，结合规划方案及建议书内容，制定招标公告制定招标公告并经136、房产集团签字确认后转营销公司确认。三、房产开发集团招标采购中心发布公告，进入招标程序，确定中标单位。四、房产开发集团负责组织施工建设，营销公司可及时反馈意见并参与项目验收。第二章 工程施工管理21 质保期内的房屋维修管理办法2009年AA房产集团因发展需要，企业链调整，经营板块细化，物业公司脱离AA房产集团，物业集团公司成立。在此背景下，为严格房产集团房屋维修管理制度，加强各自成本控制，以2005年房产集团内控管理制度为基础，进一步明确自2009年起质保期内房屋维修范围、原则，完善房屋维修业务流程,制定本管理办法,房产集团各部门须严格遵照执行。一、工程维修范围房产开发集团开发建设的房屋、商铺、137、车库、公共部位及配套设施等出现的质量问题。二、工程维修程序1、维修普查及申报小区物业对所需维修的楼宇及设施的承建单位、竣工时间、需维修部位及基本情况、业主入住时间及质保期内是否经过维修等写出书面报告报物业公司主管领导批准后转欣信公司。欣信公司分管维修的副总组织综合业务部质保金管理团队、规划设计部、质量安全部、预算部、预算审计部、招采中心相关管理团队协同物业公司维修管理部门对物业集团提出需要进行维修的项目进行普查，核定维修工程量并制定维修方案。由欣信公司上呈房产开发公司领导批示。 2、维修方案的确定欣信公司维修管理团队负责对楼宇工程及设施产生质量问题性质的预判，负责调查落实、方案制定等等维修工作138、实施前相关阶段性工作开展的总协调。其中：一般性质量问题，由欣信公司维修团队（房产公司质量安全部及物业公司质检处）现场核查落实后制定维修方案，报集团规划设计部审核并签字确认同意后执行；属重大质量问题的，由集团规划设计部负责出具维修方案。3、维修价格的确定按照确定的维修技术方案，由欣信公司维修管理团队和招采中心及预算管理部门进行维修工程的定价及招标。紧急抢修工程先由物业公司安排及时抢修同时报欣信公司，由物业公司及欣信公司组织相关部门确定抢修工程量及价格。4、维修工程质量验收物业小区、物业质检处、欣信公司维修管理团队共同负责维修工程实施阶段的现场质量的检查和监督，房产质量安全部做不定期的巡查。维修工139、程竣工后，由维修单位填写竣工验收报验单及资料报欣信公司及质量安全部进行验收。三、工程维修流程1、物业小区详细记录业主投诉的质量问题并及时通知物业公司工程部做出判定，属质保期内维修范围的项目，（质保期外的项目由物业公司负责维修，维修费用从维修基金内支出）由物业小区填写信息单报物业工程部核实并呈物业公司领导审批后转欣信公司。2、欣信公司在接到维修申报信息单经房产公司领导批准后，由欣信公司维修团队向原承建单位或原维修施工单位发出书面联系函，告知原承建单位或原维修施工单位在限定期限内（三天内）履行维修回访义务。3、原承建单位或原维修单位接到联系函或接到电话通知后无正当理由不积极配合、拒签联系函的，在联140、系函规定的限定期限已超过3天时，由欣信公司另行委派维修队伍进行施工，发生的维修费用在原施工单位质保金内扣除。4、针对联系方式不明确的施工企业，欣信公司将以登报告知方式通知，在告知规定的限定期限已超过7个工作日时，（紧急抢修工程除外）由欣信公司委派施工队进行维修，发生的维修费用在原建单位或原维修单位质保金中扣除。5、维修工程结束，维修施工单位填写维修工程量（四联单），后附欣信公司维修派工单。物业小区、物业质检处、欣信公司维修管理团队及房产质量安全部等单位现场负责人签署质量检查、工程量等有关核实意见。6、维修合同签订时，相关鉴定部门维修费用扣款意见应签署明确。同时，欣信公司应将信息联络单、联系函（141、原承建单位或原维修单位）及相关通知证明、抢修通知记录、维修单等凭据移交综合业务部保修金清算团队，以备保修金清算时提供合法、有力的扣款依据。7、所有维修项目执行国家质保期限规定。附件：1、质保期内房屋维修申请单发出单位：发出人：发出日期：信息情况描述（注明竣工日期、原建单位、业主入住时间、维修内容、发生时间、部位）：通知原建单位回访维修情况（见填写内容要求1）：小区（大厦）主任签字： 日期：业主意见：物业分公司经理复核意见： 签名： 日期：物业工程部审核意见：签名： 日期：物业集团领导复核意见：签名： 日期：房产质检部审核意见：签名： 日期：房产综合业务部复核意见：签名： 日期：房产集团领导复核142、意见：签名： 日期：填写内容要求：承建单位质保期内是否回访；回访人员姓名、联系方式；回访维修质量鉴定结果。附件2、质保期内房屋维修竣工验收单小区名称： 序号： 栋 单元 室承建单位：竣工日期：维修内容土建：电器：水暖：物业管理处业务员： 物业管理处主任： 开发公司（物业工程部）： 维修方案工序及工程量预算部： 开发公司（物业工程部）：质检部：派工维修单位： 派工单位： 维修日期： 工期： 天预算根据维修方案及工序核算暂控价：预算部经理：维修验收意见施工单位意见：签字：质检部意见：负责人签字：物业分公司意见：经理签字： 业主意见：签字：22 项目管理实施细则一、总则为响应公司年强化质量年的号召，143、特制定此管理办法。自工程项目初设开始，至项目竣工的全过程，工程中涉及的技术、经济、质量安全的全部活动。是为从事工程项目管理的公司员工明确工作目标，工作范围和工作质量。二、现场管理1、三通一平由项目总监负责组织现场场地平整工作，规划好现场道路。由水、电监理配合前期部及综合配套部办理用水、用电手续，并接通水、电、路。2、总图管理各项目在开工前，应根据施工现场的总体布局由施工单位提交施工总平面布置图，并附说明。施工单位报来的总图由监理单位审定后，报项目监理部。项目总监确认后，按同意后的图纸实施。3、现场协调项目总监是现场协调的第一责任人，现场协调包括：工程开工前及开工后由项目部及前期部与政府部门的城144、建、市政、环保、环卫、公安、街道办事处、居委会等单位协调。与开发小区周边单位的工作协调。各施工单位之间的协调，各专业施工协调。涉及公司内部其他部门的业务情况报告。4、文明现场，安全管理项目总监为文明现场安全施工的第一责任人。项目总监监督施工单位做好文明施工、把安全工作放在第一位，并对各施工单位文明现场、安全工作进行管理。三、技术管理1、图纸会审工程开工前，由项目部组织设计、施工、监理等单位进行设计交底并会审图纸。会审前，参加人员应熟悉图纸，对图纸中出现的问题向设计人员提出。2、设计变更管理由现场发现问题后提交规划设计部解决，收到变更后，项目部执行变更。3、材料代换工程中出现的材料代用由施工单位145、提出，监理公司、设计单位认可，监理主任初审，项目总监审批并上报主管领导。4、图纸领取由项目部在设计室领取和向施工单位、监理单位下发均有登记。四、施工技术管理1、开工报告工程施工前，由施工单位填写开工报告，项目部审批。2、施工组织设计施工组织设计由施工单位编制，监理公司审核签署意见，项目总监审定，由项目部监督施工单位实施。3、隐蔽工程验收施工单位自检合格后报监理单位及项目部验收合格后进入下一道工序。4、经济签证管理（1）、由现场进行确认工程量并由施工单位、监理单位、甲方签字。（2）、由项目部对所签证的数据真实、准确。5、项目日志由监理主任认真填写项目日志，其内容如下：（1）、日期、星期、气温等情146、况。（2）、工程开、竣工日期、施工图交接日期。（3）、施工部位日形象进度，分部分项工程的起止日期材料供应情况。（4）、工程中出现的问题及质量事故情况，发生的原因，采取处理的措施及处理结果。（5）、重要工程施工部位的特殊质量要求，工艺方法和施工方法。（6）、有关领导对工程生产技术方面所作决定。（7）、日常处理的工作。（8）、应该记录的事件。6、技术资料档案（1）由项目部监督施工单位整理竣工资料。（2）工程竣工后，一个月内由施工单位报送竣工资料，交公司质检部。7.交工验收由项目组织，设计、施工、监理、城建、消防及物业公司关部门进行验收。工程应达到如下要求才能进行验收（1）、工程已经过质检站认证，认147、证中提出的问题已经解决落实。（2）、工程项目已按合同、规范和设计图纸要求全面施工完毕，达到国家验评标准规定的并能满足使用要求。（3）、工程项目中各种设备、设施达到技术要求转运正常。（4）、建筑物周围建筑垃圾清理干净，场平路通。（5）、技术资料、竣工图齐全。8、工程回访（a）、竣工验收合格后，由项目部督促施工单位按合同约定定期对所竣工的项目进行回访，并填写回访记录报项目部。（b）工程回访保修单应填写如下内容：（1）、施工单位，工程开、竣工日期。（2）、保修时间、保修项目、保修范围按有关规定执行。（3）、保修期内，工程出现质量问题，施工单位应及时维修，未及时处理维修的所造成的损失，发生的费用及责任148、由施工单位承担。五、质量管理1、质量目标所有分部分项、交、竣工工程质量必须达到国家验评标准，交工工程的项目必须完善，水通、电通，窗明地净无使用功能上的缺陷。消除质量通病，保证使用功能。验收时出现的不合格项目，一律书面通知返工，未返工前，不得进行下道工序，不得进行验收签字。2、质量负责制总监为项目质量的第一责任人。监理主任为现场质量负责人。各专业监理为各专业质量负责人。3、工程质量要求（1）、组织贯彻执行技术标准、技术规范、规程、规定、质量验收标准。（2）、组织和处理工程中存在的质量问题和技术问题。（3）、对主要工程项目的施工方案，施工组织设计，设计变更，材料代用进行审批。六、进度管理1、计划管149、理项目的计划工作由项目部根据工程情况编制的ERP项目工程总进度计划。（详见ERP计划）2、计划控制公司的年度计划通过各个单项工程来实现，而月计划和周计划的落实是保证年计划的关键。A月计划的控制（1）、根据各单项工程总进度计划来编制月进度计划。（2）、各施工单位于每月20日报送当月进度报表时，同时报送次月进度计划。公司调整后，反馈给各施工单位。（3）、月进度计划是指令性计划，各施工单位必须完成。（4）、各施工单位如不能完成月形象进度目标和产值计划，当月工程款只能支付实际完成工作量的80%左右。（5）、次月或竣工时总进度目标能按计划实施，可补付暂扣工程款的20%。（6）、各施工单位的月进度计划由总150、监、主任、监理签署意见后报预算部。B周计划的控制由项目部负责：由项目部根据进度计划编制周进度计划上报公司运营管理部，并考核上周进度计划控制效果。C周例会的主要内容：（1）、各施工单位汇报上周计划执行情况、存在的问题。（2）、下达下周计划并进行简要说明。（3）、对工程中出现的质量、安全、进度、材料、资金、劳动力等问题做出决议。七、工程分部、分项交接验收管理由工程项目部监督施工单位按分部分项工程的验收流程向监理单位报验。八、工程监理公司管理1、公司新开工项目均委托工程监理公司进行工程监理。2、监理公司应执行国务院关于建设工程质量条例的有关规定，及监理公司的管理制度。3、监理公司应及时反馈工程的进度151、质量等情况。4工程项目的隐蔽工程进场材料验收，月进度报表、进度计划的审核等工程程序。九、工程安全管理1、项目部每天在质量管理过程中加大对施工过程中的安全管理工作。2、项目部每周进行现场临舍、临水、临电、施工设备及安全围护大检查至少两次。3、项目部对塔吊等大型运输设备每月检查地脚螺栓不少于三次。4、项目部加大门卫管理制度，不戴安全帽禁止进入施工现场。5、施工单位为现场第一责任人，责任到人，奖罚分明。6、项目部督促施工单位对进场工人进行三级安全教育。7、杜绝重大安全事故的发生。 十、工程项目责任制1、项目部总监职责负责项目施工组织与管理，项目施工组织与管理，项目实施监控与报告，项目的完工报告。（152、1）、确定项目监理机构人员的分工和岗位职责；主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，并负责管理项目监理机构的日常工作；（2）、审查分包单位的资质，并提出审查意见； （3）、检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况可进行监理人员调配，对不称职的监理人员应调换其工作； （4）、主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令； （5）、审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划； （6）、审核签署承包单位的申请、支付证书和竣工结算；审查和处理工程变更； （7）、主持或参与工程质量事故的调查；调解建设单位与承包单位的合同争议、处理索赔、审批工程延期； （8）、组织编写并签153、发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结； （9）、审核签认分部工程和单位工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收； （10）、上级交办的其它工作。2、项目部主任职责负责相关工程验收签证和工序质量验收质量验收评定工作（1）、参与相关专业施工图设计会审；（2）、对相关专业工程重要施工部位进行旁站监督参，参加分部工程的验收评定工作； （3）、按设计图纸及有关规范标准,对承包单位的施工工序进行检查和记录,对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录；（4）、检查专业承包单位投入工程项目的人力、材料、主要材料设备及运154、行情况，并做好检查记录；（5）、从施工现场直接获取工程计量的有关数据，并签署有关凭证，检查工程施工人员技术资质，检查工程材料和设备生产许可证或产品合格证及现况；（6）、监督水电安装工程的预埋和预留孔洞的落实情况；（7）、检查工程施工项目安全文明施工管理及现场情况，违反规定及时向项目经理报告；（8）、对工程经济签证和相关工程计量进行现场检查测量，并提交数据给工程项目经理；（9）、上级交办的其它工作。3、项目部监理职责为了确保工程质量，对工程进行监理。（1）、在监理主任指导下主持日常安全监理工作；（2）、协助建设单位对投标单位进行安全资质审查确认；（3）、审查承包单位提出的安全技术措施，并监督实施155、； （4）、组织定期的项目安全检查，整理记录，对安全隐患进行监督整改、验收；（5）、参加检查监理，作好记录；（6）、监督承包单位按规定搭设安全设施，超重机械和施工电梯等，正确操作使用；（7）、监督承包单位和监理单位及时整理现场安全管理资料；（8）、检查确认安全防护服装用品、设施等，符合国家质量标准；（9）、上级交办的其它工作。十一、工程建设的三大控制管理工作1、投资控制管理：（1）、认真分析市场行情和有关图纸及技术资料，根据国家有关定额规定及估价，合理计算并控制投资造价。（2）、加强施工管理和质量管理，节约原材料、控制直接费用，避免质量事故，降低成本。（3）、严格控制和审核、设计变更、工程量及156、造价。（4）、本着安全、经济、适用的原则，对工程的各项经济技术指标进行审核控制。（5）、严格掌握各项预算外费用及经济签证，公平合理，事实求是。（6）、认真审定工程竣工决算，重点审核高估冒算，套用不合理的定额标准部分，维护公司的利益。2、工程进度控制管理：（1）、根据工程总进度目标和总控制目标，审核施工单位的施工方案、项目施工总进度计划和单位工程施工进度计划。要重点审定月、周作业计划，根据形象进度要求，审核项、量、工料，做到施工合理正确。（2）、开好协调会并实行工作例会制度。认真检查上周计划完成情况，制定下周工作计划，分析上周计划未完成的原因，制定弥补措施，对发现的问题，要及时处理解决，每周例会157、有纪要。（3）、审核施工单位的工程用款计划，核对完成的工程量，并签发月工程进度款计划。（4）、要全面掌握工程进度、质量、投资完成情况，熟悉现场状况，有效地进行现场管理。（5）、按月计划监督，检查劳动力的配置及完成计划所需的机械设备，对施工人员和设备，提出合理建议，并落实检查，以保证月计划按时完成。3、质量控制管理：质量管理是重点工作。（1）、对原材料质量的监督管理：对工程所用的每一种原料，都要认真审查生产厂家有关数据资料，是否有“三证”，对重要的材料和半成品，如砼、砖、砂浆钢材等质量，都要认真抽样复检，并作为工程验收签证的依据。（2）、对质量管理体系的监督管理：审查施工单位的质量保证体系，并要158、健全质量管理责任制，做到施工前有标准，施工中有检查，施工后有考评，要严格执行“三检”制度。（3）、施工质量的监督管理：要严格执行国家有关的施工质量规范和标准，对施工工艺和安装数据等要进行监督、检查，发现问题要立即改进措施；对不符合质量要求的项目，有权要求返工，直到保证工程质量为止。（4）、要认真做好图纸会和技术交底，发现问题及时提出并解决，不能影响施工工期。（5）、工程质量验收签证：认真做好每一道工序的签证，尤其是隐蔽工程的验收及签证，在质量验收中，根据施工单位申报的原始资料和竣工报告，要认真审查，并检测试验资料，定位复测资料，工作必须认真负责，并确保工程质量等级，争创优良工程。附：建设工程质159、量、安全流程图。一.工作流程 准备阶段督促前期部用地规划许可证的办理督促前期部建筑红线的办理督促前期部工程规划许可证的办理督促前期部施工许可证的办理督促、协助规划设计部对规划总图的办理督促、协助规划设计部对施工图的办理督促、协助综合配套部完成各项招标工作前期招标确定监理前期招标确定土方施工单位 前期招标确定主体施工单位前期招标确定配套施工单位前期招标确定甲供材料供应商三通一平（道路、水、电）实施阶段土方公司进场 （平整场地）主体施工单位进场（搭建临设、配合放线）联系测绘院放线（主体单位配合）土方开挖（清槽后、地勘、设计院、质检站验槽） 基础施工主体封顶达到四层、按揭下帐安全达标、主体中检配套工160、程施工-交接工作面- 施工进场验收阶段五方认证（达到一次性验收合格）质监站验收（达到一次性验收合格）竣工备案入住维保阶段交付物业集中入住回访维修（满足要求 无投诉）23 工程管理实施细则第一章 对施工企业质量管理体系的管理控制一、项目管理机构：质量管理体系、技术管理体系的控制按照国家法律、法规以及规范要求，施工企业资质与承接工程规模相匹配，项目必须配备满足建设需要的项目管理机构，管理机构依据设计、施工规范以及质量验评标准对质量、进度、投资、安全进行有效的控制与管理。检查项目如下：1、项目经理：1人，根据工程规模配备一、二级建造师资格并有执业注册证。2、技术负责人：（主任工程师）1人，具备中级职161、称，并有五年以上同类工程规模的施工经验。3、施工技术员：土建：（多层最少人数为1-2人/每栋，初级以上职称，三年以上工作经验，小高层及高层配备最少人数为2-3人/每栋，初级以上职称，三年以上工作经验。电气：项目配备1-2人，初级以上职称，三年以上工作经验。设备：（给排水）项目配备1-2人，初级以上职称，三年以上工作经验。4、质检员：1-2人，取得质检员上岗证。5、安全员：1万以下1 人，2万以下不少于2人，5万以下成立安全管理小组，具备安全上岗资格证。6、资料员：1-2人，取得资料员上岗资格证。（必须固定于现场）7、材料员：1-2人。8、预算员：最少一人，取得相应上岗资格。第二章 对监理企业现162、场监理职责的要求中标监理单位受建设单位委托并代表建设单位对质量、进度、投资、安全及工程建设合同进行全面管理，协调内外相关单位关系，依照现行法律法规、监理规范，委托监理合同行使监理管理职责。检查控制要求：一、现场监理机构必须配备满足工程规模数量的各专业监理工程师。二、现场（小区）配备常驻总监理工程师一名（国家注册人员）。三、向建设单位提供监理规划、监理细则。四、向建设单位每月提供监理月报。五、根据工程规模定期召开监理例会。六、有详细的监理日志。七、对质量、进度、安全，监理工程师有定期、无定期的检查记录及监理通知单。八、实施监理规范所包含的所有旁站监理范围及有真实的旁站监理记录。九、按照监理规范做163、好见证取样工作。十、提供工程质量评估报告第三章 地基基础一、现场抄平记录：为确保现场抄平记录真实、合理、有效，做到参建各方相互监督，共同抄测，参建各方人员共同签字、确认留底保存，为工程决算做第一手资料。1、检查要点（1）、未通知甲方代表、监理方的，对所计数据资料不予认可。（2）、抄平过程中弄虚作假的，蓄意加大方量的，所计数据资料不予认可。2、基坑开挖：按照审批认可的施工组织设计文件及岩土工程勘察报告进行控制，确保满足施工要求及安全。（1）、土方开挖过程中按安全规范要求做好边坡防护。（2）、对于直接影响安全操作的和人身安全的，将做出停工处理，待项目安全防护整改完毕，相关方共同验收合格后，方可进行164、下道工序。（3）、人工清槽（坑）后，做好抄平记录，为确保现场抄平记录真实，合理、有效。做到参建各方面相互监督，共同抄测，参建各方人员共同签字、确认留底保存，为工程决算做第一手资料。（4）、出现与设计不符情况应立即通知甲方，以便地勘与设计方共同到现场进行研究处理，尽量能降低施工成本的增加。3、垫层施工：（1）、现场土质情况（除桩基以外）基底存在同一柱（条）基内标高无法（一致）满足规范要求的情况，特别要求必须确保垫层、基础截面尺寸、标高满足设计要求。（2）、有防腐、防水要求的基础，重点检查防腐、防水的完整性及功能不能破坏。（3）、经要求项目不及时整改和整改不到位的，造成不能满足设计、规范要求的，由165、责任方进行返工。（4）、基础施工验收完毕，尽快回填，尽可能做到基础混凝土的自然养护为后续主体施工提供有利操作场地。第四章 基坑回填土及密实度试验我公司近几年交工楼栋的散水部位，陆续出现了大量断裂，不均匀下沉现象，主要原因是由于基坑垃圾、生活垃圾未清理或清理不彻底，回填土材料不符合要求，回填土未按要求分层夯实，未做密实度试验，造成的散水下沉返工不仅给公司增加了重复开支费用，而且引起了住户投诉，给公司带来了负面影响。为了保证回填土的质量，现通知所有在建项目，基坑回填时必须将基坑内的垃圾清理干净，由质检部检查确认后，方可进行回填，回填土质需符合设计要求，分层每30进行夯实，每层夯实遍数不少于3-4遍166、，由现场监理进行旁站监督，回填至设计标高时，通知质检部进行回填土密实度试验，结论合格试验费用由房产公司支付，结论不合格费用由施工单位支付。第五章 散水控制措施首先将建筑物四周的回填土按厚度不大于30公分进行分层夯实，以免产生下陷造成散水出现裂缝，在散水施工时应按图纸要求严格控制施工配合比，浇筑时应采用机械振捣，严禁采用人工振捣情况，保证砼的密实度并在浇筑时设置伸缩缝，伸缩缝按长度不大于6米设置一道，散水与墙体应断开，在浇筑完毕后应加强养护，并将伸缩缝内用沥青砂浆填缝，坡度按3留设。第六章 砌体与结构部分一、砖砌体：1、在砌筑前应提前浇水并保证砖的含水率在1015之间；2、砌筑砂浆配比正确，应由167、试验室出具的砂浆配合比例单，并控制砂中的含泥量不大于5；3、砌筑时上下错缝墙面平整度垂直并保证砂浆的水平灰缝饱满度应不小于80，为提高墙体的抗剪力应保证竖向灰缝的饱满度，并保证墙体轴线的正确，砌筑时并保证不出现瞎缝、假缝和通缝现象；4、砌体拉结筋规格型号符合要求及压入墙体内长度符合设计要求和规范要求。5、严禁不同材料混砌,丁字墙及转角处需增设构造柱；120砖墙及100加气块墙端部需增设构造柱；120砖墙砌至梁底时不得顶砌，采用45度至60度斜砌砖；陶粒或加气块砌至梁底时需留23厘米的空隙，填塞干硬性砂浆，且需设间隔1.2米同墙宽0.2x0.2米的砼抗震块。6、门窗洞口按规范要求预埋砼固定块。7168、窗压顶厚度严格按照规范要求设置。8、厨卫间墙下止水台应0.3米高、同墙宽。9、控制检查要点：（1）砖及砌块的出厂合格证及认定证书；（2）砂浆的配合比及强度；（3）砂浆饱满度；（4）砌体的垂直、平整度；（5）砌体砌筑方法及游丁走缝；（6）拉结筋设置；（7）砌体的轴线标高控制。（8）砌体及砼的有效养护二、模板工程1、模板工程在施工前必须有模板支设方案，拆除必须有拆除方案。2、模板的安装应具有足够的承载能力，上下层支架的立柱应对准并铺设垫板；3、模板板面平整接缝不应漏浆、模板板面应干净并涂刷隔离剂，模板内的杂物应清理干净；4、对跨度不小于4m的现浇梁、板应按设计要求起拱1/10003/1000；5169、模板拆除时混凝土强度应符合设计要求，悬臂构件混凝土强度应大于等于100时方可拆除。6、模板及其支架：报废模板及刚度强度不能满足要求的支架不允许使用。不符合施工组织设计要求的模板、支架不允许进场、使用。7、为了确保砼构件成型满足设计、规范要求，每一模板检验批、验收申请（施工单位自检合格的基础上）要从垂直度、平整度、截面尺寸、堵漏（双面胶带粘贴情况），以及标高、轴线进行全面检查、复测。8、未通知甲方代表、监理方的，对所计数据资料不予认可。9、模板、支架体系：为了确保砼浇筑过程中变形不超出规范要求，重点检查模板支撑架体的稳定性，重点检查模板支撑架体是否符合施工组织要求。三、钢筋隐蔽工程1、钢筋的品170、种、级别、规格和数量应符合设计要求，做到不遗漏位置正确。构造柱及边挺数量与图相符，钢筋表面不得有颗粒状和片状老锈；2、钢筋的搭接长度、箍筋的加密应符合要求，在浇筑混凝土时，钢筋避免踩踏，并有专业人员跟踪作业对钢筋进行检查；3、对于要求机械连接时，上下钢筋应同心，不得出现拆角错位现象墩头应光滑不得有裂缝、流淌现象；4、同一连接区段内，纵向受力钢筋的接头面积百分率应符合设计要求。5、为了确保钢筋隐蔽工程符合设计和规范要求，每一钢筋检验批、验收申请（施工单位自检合格的基础上）要从钢筋的型号、下料、数量、绑扎方式、焊接等方面进行全数检查、测量，并检查构造钢筋绑扎和钢筋保护层实施情况。6、未通知甲方代表171、监理方的，对所计数据、资料不予认可。四、砼工程砼工程在原材料合格的前提下，重点检查浇筑过程中密实性和到位性。监督检查浇注成型砼构件养护措施的实施及实施时间，按照检验批进行检查验收，重点检查缺损部位修复的落实。1、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷，不宜有一般缺陷，对已出现的严重缺陷或一般缺陷应由施工单位提出技术处理方案，并经监理认可后进行处理，对已处理的部位应重新验收。2、现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差，混凝土设备基础不应有影响结构性能和设备安装的尺寸偏差，对超过尺寸允许的偏差且影响结构性能和安装，使用功能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理单位认可后进行处理，对处理172、的部位应重新验收。3、砼进场同时必须随车带有砼合格证文件，经要求项目不及时整改和整改不到位的将给予经济处罚。4、严格控制砼进场时间，必须在钢筋、模板检验批验收合格后方可同意砼进场。5、检查砼浇筑过程中砼防裂措施实施情况。（1）未按措施对砼进行均匀振捣的，要求项目及时整改。（2）未按措施对砼进行收抹的，要求项目及时整改。（3）未按措施对砼进行薄膜覆盖的，要求项目及时整改。（4）在砼强度未到1.2牛/平方厘米时严禁上人、上物。（5）砼浇筑后需不间断浇水养护七天。第七章 轴线标高一、对施工找平、放线的控制1、每一层（段）施工放线完成后，施工单位对测量资料提出报验单，监理方抽查放线数据。未通知甲方代表173、监理方的，对所计数据、资料不予认可。2、每一层（段）施工标高找平完成后，施工单位核查测量资料，提出报验单，监理方抽查放线数据。3、原始测量资料、桩点保护设置轴线桩点和高程控制点，设置护桩和保护标志，妥善保护至竣工。4、控制房间方正和净空高度5、在主体施工完毕后，要求各小区监理对所管辖的各栋号的每个房间的实际开间、进深及室内的净空高度进行实测、实量，并将检查结果绘制成表留底保存，待主体中检后抹灰工作开始时，对照实际测量结果针对各个房间进行冲筋打饼，并在打饼后在进行检查测量。必须保证房间达到方正后再进行大面积抹灰，净空高度不够的房间，如果局部板过厚，可以采取适当剔凿，如果施工时标高不够在地面垫层174、施工时适当减薄并在地暖管表面铺设钢板网保证房间的净空高度。第八章 装饰安装阶段质量、安全管理细则为了加强施工现场的质量、安全的管理，使施工单位的质量、安全管理体系能够充分发挥管理职能，确保工程安全、保质、保量、按期完工。重点控制如下：一、内墙抹灰工程1、大面积抹灰工程开始前必须先做样板间，不做样板间严禁大面积展开工作。2、基体表面残缺、清理完毕，报监理验收，灰尘、污垢和油渍清理干净、架眼洞、预留洞堵塞严实、柱过梁等凸出墙面的砼剔平后进入下道工序。3、吊垂线、套方、贴饼、冲筋完毕后，报监理验收，符合要求后进入下道工序。4、底层灰完毕后，报监理验收，无空鼓、脱层、垂直度、平整度符合规范后进入下道工175、序。5、罩面灰完毕后，报监理验收，无空鼓、脱层，与底层粘接牢固、垂直度、平整度（4mm）、阴阳角垂直度符合规范后进入下道工序。二、塑钢门窗安装质量控制首先按图纸要求弹好门窗中线，并弹好室内50线，安装时门窗及其相邻的上、下、左、右洞口应保持通线，洞口应横平竖直，门窗固定片的位置应距门窗角中横框及中竖框150-200mm，固定片间距不应大于600mm，不得将固定片直接装在中横框、中竖框的挡头上，安装时应采取防止门窗变形的措施，并应调整门窗的水平度、垂直度和直角度，调好后用木楔临时定位。门窗框与洞口之间的缝内应采取岩棉、发泡聚苯乙烯等弹性材料分层填塞门窗内外侧，贴砖抹灰时应用片材将抹灰层与门窗框临176、时隔开，厚度为5MM，抹灰层应超出门窗框，但不影响开启，坡度向外待抹灰层硬化后将嵌缝膏挤入抹灰层与门窗框缝隙中，在施工中门窗框扇上严禁支脚手架，悬挂重物，并严禁蹬踩门窗扇框。检查要点：1.门窗进场须提供产品合格证及检验报告；2.固定件及五金件的质量符合规范要求；3.同层窗的水平、垂直达到规范要求；4.洞口周边软连接符合规范要求；5.组合件、压条拼缝符合规范要求6.固定件的间距要符合规范要求；7.门窗的开启灵活度符合规范要求。三、玻璃安装玻璃应选用无气泡、划痕、玻纹等瑕庇的玻璃。玻璃不得与玻璃槽直接接触，应在玻璃四边垫上不同厚度的垫块，双层玻璃时，玻璃夹层四周应嵌入中隔条中，中隔条应保证密封、不177、变形、不脱落。玻璃槽及玻璃内表面应干燥、洁净。密封条必须与玻璃全部贴近，压条与型材接缝处应无明显缝隙，接头缝应小于1MM，密封条与玻璃及玻璃槽口接触应平整不卷边脱槽，玻璃夹层有灰尘和水汽。检查要点：1.材料及质量符合设计要求；2.尺寸规格符合规范要求；3.现场进行三项性能试验，提供相应的合格报告。四、外墙保温1.外墙保温所用苯板（挤塑板）、粘胶剂、网格布必须有出场检验合格证和进场复验报告，每车苯板（挤塑板）进场必须检查容重及规格型号，不合格材料坚决退场。2.基层处理完毕后，报监理验收，垂直度、平整度符合规范后进入下道工序，挂线、粘贴苯板（聚苯板）或挤塑板完毕后，报监理验收，粘接面积不低于60，178、垂直度、平整度符合规范后进入下道工序。3.安装固定件、苯板（聚苯板）或挤塑板找平完毕后，报监理验收，保温层平均厚度无负偏差后进入下道工序。4.涂抹粘结砂浆、铺贴网格布、涂抹罩面砂浆完毕后，报监理验收，外墙立面垂直度（4mm）、表面平整度（4mm）符合要求后进入下一道工序。五、屋面保温1.基层清理、弹线找坡、管根固定完毕后，报监理验收，坡度符合设计后进入下道工序；2.隔气层完毕，报监理验收，涂刷均匀无漏刷后进入下一道工序。3.保温层铺设完毕，报监理验收，符合要求后进入下道工序。六、屋面防水1.基层清理完毕，报监理验收，符合要求进入下一道工序。2.涂刷基层处理剂完毕，报监理验收，无漏刷符合要求后进179、入下一道工序。3.附加层施工完毕，报监理验收，女儿墙、管根、阴阳角泛水高度不小于250mm符合要求后进入下道工序，不符合规范要求必须整改。4.每层防水卷材铺贴完毕，报监理验收，符合要求后进入下道工序。5.蓄水试验（不小于24小时）、淋水试验（不小于2小时）完毕，报监理验收，无渗、无漏，符合要求后进入下道工序。七、地面工程剔除地面上的落地灰并用水冲洗干净，大开间房屋及地面与墙相交门洞口处设立伸缩缝，地暖管上部砼最低处不应小于30MM，防止地暖管热胀冷缩时管线周围产生裂缝，在地面浇筑完毕24小时后洒水养护并不得小于7天。1、楼面清理完毕，报监理验收，垃圾浮土、灰尘清理干净后进入下道工序。2、地暖管180、铺设、地面分隔缝（需要设置的）砼标高点设置完毕，报监理验收，符合设计及规范要求后进入下道工序。3、楼地面施工完毕，报监理验收，局部空鼓面积不超过400cm2平整度（4mm）符合要求后进入下道工序。八、厨卫间防水1、基层清理完毕，报监理验收，符合要求后进入下道工序。2、涂刷基层处理剂完毕，报监理验收，无漏涂、漏刷符合要求后进入下道工序。3、附加层施工完毕，报监理验收，管根、阴阳角处等细部做法符合要求后进入下道工序。4、防水卷材铺贴、蓄水试验（不得少于24小时、蓄水深度最高点不少于20mm）完毕，报监理验收，泛水高度不得小于300mm、铺贴的层数、厚度、蓄水时间符合设计及规范，无渗、无漏后进入下道181、工序。九、地暖铺设1、地面基层清理凹凸面的填补，报监理验收，符合要求后进入下道工序。2、铺绝热层局部钢筋网敷设，加垫管及卡子固定，绝热层间隙不得大于5mm，绝热层胶带应粘接平顺、紧密、无脱落现象，报监理验收。3、敷设加热管，加热管应按设计图纸要求间距排管敷设，敷射间距误差10mm。加热管固定间距、直线段间距以设计规定，弯曲段间距以设计规定。在分水器连接处应加柔性护管，在穿墙洞处应设套管。报监理验收，符合要求后进入下道工序。4、浇筑填充层，低温热水地板辐射供暖系统压力试验合格后，方可进行豆石砼填充层浇筑，豆石砼填充层标号不低于C15，填充层施工时采用方木垫七合板作为过车道，防止施工压伤管线，严禁182、重型施工机具进场。填充层施工养护过程中系统应保持不小于0.4Mpa压力。报监理验收，符合要求后进入下道工序。第九章 样板工程管理办法1、目的为了加大工程质量控制力度，充分体现事前控制原则，加强工程质量细节管理，落实质量责任，实施样板工程管理制度，提高工程质量，使产品（工程）让广大用户满意。2、使用范围新建、改扩建、维修工程，涉及结构安全、使用功能、新材料、新工艺、观感质量、关键部位、容易发现质量通病的分部（分项）工程及设计、建设、监理单位指定的其他分部（分项）工程，应执行本办法。3、样板分部（分项）工程识别、审核4、样板工程施工工艺、质量标准等内容经审定后，可按照该工艺标准进行大面积施工，施工183、质量必须达到样板工程质量标准。5、质量记录（1）样板分部（分项）工程施工方案（施工单位）（2）样板分部（分项）工程施工方案审核表（监理单位）（3）样板工程质量评价表（监理单位）（4）控制点或共检点验收记录（施工单位）6、其他规定：（1）开工前施工单位应向建设单位提交应执行本办法的分部（分项）工程名称。（2）执行本办法的分部（分项）工程内容应动态管理，施工过程中按第3条规定随时增设。（3）样板工程质量记录应突出事前控制的原则，内容详实，与工程同步，质量记录作为工程交工资料的一部分，装订成册。第十章 工程使用原材料1、对工程所需原材料、构配件进场前检查和控制，工程材料、半成品、构配件应在进场前提交184、样品，经监理方认可后才能采购订货。未通知甲方代表及监理方进行验收确认的，责令将进场工程材料、半成品、构配件退场。2、凡进场工程材料、半成品、构配件均应有产品合格证、检验报告、技术说明书，在工程材料、半成品、构配件到货24小时前，将资料报监理方审核。3、施工单位必须按规范要求进行抽样送检，满足见证取样规定。未经抽样试验、复检的，责令工程材料、半成品、构配件不得使用。第十一章 建筑电气施工管理及质量控制措施随着用电设备的日新月异和种类的增加，电气安装技术也越显复杂。电气工程是当代建筑工程中的重要组成部分，要提高建筑工程整体质量，就必须提高电气工程的质量。要使电气工程建设达到预期的目的，必须把握好设185、计、施工及运行管理等实施过程的每一个环节。充分应用自己的专业水平深入、细致的搞好电气工程的及时、质量、进度、签证、安全管理工作。严格执行施工验收规范、操作规程和质量检验评定标准，从各方面采取措施，预防和控制影响工程质量的各种因素，坚持以“质量控制”为核心，重点抓质量控制。电气质量管理要树立为用户服务的思想，正确处理好质量、数量和成本的关系。把质量管理工作贯彻于工程管理的全过程，以质量管理为中心环节，实行全面管理，把电气工程各方面的管理工作转移到“质量第一”的轨道上来。加强质量管理的各项基础工作，如质量、质量责任制、质量情报工作、检验测试手段和方法等，使质量管理检查工作得以顺利进行。一、电气工程186、中一些具体的质量控制措施1、把好审图关：设计单位提交设计图纸后，建设单位电气部门主管人员应审核电气设计指标、设备布置、强电和弱电电路布线等。第一阶段的审图应着眼于总体性、方案性等重大原则问题。如这一关不能严格把关，就势必造成一边建设一边修改或建成后马上改，造成浪费。在完成第一阶段的审图后，第二阶段的审图即为技术交底和开工前的准备，设计单位向施工单位做一次较全面的图纸说明。2、做好设备选型：灯具选择要特别注意其电气性能指标，使其具有安全、实用、美观的综合性能。灯具必须看样定货，以选择合适的产品。工程材料、器件和设备质量，是保证工程质量的先天因素，电气管理人员须认识电气设备和材料的种类、型号、规格187、的不同，性能和标准也有所不同。材料设备质量的好坏直接影响着电气工程的质量，因此必须对设备材料严格按质量标准和设计要求进行订货、采购、运输和保管，这其中某个环节处理不当都将会影响工程质量。3、主体施工阶段：严把电气管材、线盒的质量关，将不合格材料拒之于工程之外。每次进材料都应填报审表，经监理审查合格后方能用于工程。为不影响结构、保证保护层厚度，预埋电线管不能敷设在钢筋的外侧，管路在同一处交叉不能超过三条，线管不能并排绑扎在一起。管与管、管与盒连接应牢固、紧密，要防止堵塞，绑扎必须牢固。住宅部分的墙体上一般均有开关和插座，墙体定位必须准确。强弱电的线盒间距符合要求。4、安装及调试阶段：要求先对配电188、箱、线盒内压线做样板，布线整齐、压接牢固，多股线搪锡，然后在全面展开，防止做了大量工作后才发现存在的问题，返工困难，而且影响进度。接地线的连接，接地端子的预留应符合规范要求；外墙的金属门窗、栏杆防及屋面的金属大件部分防雷做为关键，搞好工序衔接，防止遗漏；设备外壳接地应完善。5、强化电气技术措施及要点，在使用电压高于36V的手电钻时，要戴绝缘手套，穿绝缘鞋并检查其是否有损坏；在施工中拆除的电线要及时处理，用绝缘带包扎带电线头；高空作业前要检查安全带的牢固程度，检查扶梯有无防滑措施；登高作业时，不能随意往下扔东西，要使用工具袋进行传递。6、基础施工阶段的质量控制：在基础工程施工时，应及时配合土建做189、好强、弱电专业的进户电缆穿墙管及止水挡板的预埋、预留工作。这一工作要求电气专业应赶在土建做墙体防水处理之前完成，避免电气施工破坏防水层造成墙体今后渗漏；对需要预埋的铁件、吊卡、木砖、吊杆基础螺栓及配电柜基础型钢等预埋件，电气施工人员应配合土建提前做好准备，土建施工到位及时埋入，不得遗漏。电气施工安全装中，管理人员只有努力提高自身的素质和专业能力，才能把好质量关。7、装修阶段的质量控制：在砌筑隔墙之前应与土建工长和放线员将水平线及隔墙线核实一遍，因为将按此线确定管路预埋位置及各种灯具、开关插座的位置、标高。抹灰之前，电气施工人员应按内墙上弹出的水平线和墙面线，将所有电气工程中预埋孔洞按设计和规范190、要求核实一遍，符合要求后将箱盒稳定好，将全部暗配管路也检查一遍，然后扫通关路，穿好带线，堵好管盒。抹灰时配合土建做好配电箱的贴门脸及箱盒的收口，箱盒处抹灰收口应光滑平整。8、设备安装环节的质量控制：由于电气工程专业性强，在工程投资少、时间紧、作业面宽、工程繁杂、质量要求高的情况下，若不分轻重环节，势必造成人、财、物的浪费。在监控过程中，应认真学习、因地制宜、总结经验、分析工程实际、抓住工程中的关键环节、坚持报难制度、处理解决关键性质量问题、避免施工中的偷工减料和系统混乱状态的发生。配电装置：配电装置是电气工程的核心，它如同人的心脏，一旦出了毛病，人员和设备就无法正常工作，造成供电可靠性下降，整191、个工程失去安全感。为此，对配电装置从设备进货到安装调试都要毫不轻松，严格按图施工和规范验收。电力电缆：电缆时输送电能的载体，若质量不高，就会造成火灾等事故的频繁发生。工程中电缆集中、数量多，规格从4-185ram2的三芯至五芯电力电缆不等，如不分门别类、严格审查，就会出现施工混乱、以次充好，造成运行中电缆过热、发生危险的现象。配电箱：配电箱是接受电能和分配电能的表量，也是电力负荷在现场的直接控制器。要使工程中的动力、照明以及弱电负荷能正常工作，配电箱的工作性能至关重要。工程中配电箱型号复杂、数量多，大部分配电箱还受楼宇、消防等弱电专业的控制，箱内原理复杂、设制严格。电气系统施工队多个专业又有自192、己的使受用特点，在设计中受各方干扰的情况较多，会造成设计修改通知单增加，配电箱内的设备和回路修改多。若施工单位在订货时只考虑按蓝图订货而忽视修改，在安装时只顾对号入座而不仔细地进行技术审核，就满足不了有关专业功能的要求。甲方、监理方应对现场的配电箱按设计修改通知单逐一核对，纠正开关容量偏大或偏小、回路数不够的错误。电气设备的上下级容量配合是相当严格的，若不符合技术要求，势必造成系统运行不合理、供电可靠性差，埋下事故的隐患。9、电气工程施工的安全管理：要坚持“安全第一、预防为主”的方针，编制针对本工程的安全技术措施及安全组织措施，对施工人员进行安全技术交底，并设专职持证上岗的安全员。建立施工组织193、设计和安全用电技术措施的编制、审批制度，并建立相关的技术档案。建立技术交底制度，向专业电工、各类用电人员介绍施工组织设计和安全用电技术措施的总体意图、技术内容和注意事项，并在技术交底文字资料上履行签字手续，注明交底日期。建立安全教育和培训制度，定期对专业电工及用电人员进行用电安全教育和培训，凡上岗人员必须持有劳动部门核发的上岗证书，严禁无证上岗。电气工程中应把“质量第一、安全第一”放在首位，应根据工程的自身特点，对施工中的每一个环节都要实施有效的动态控制，做好技术交底，认真管理好从材料采购、施工过程到工程验收的全过程，并且建立良好的质量监督体系，提高电气工程的工程质量。第十二章 建筑电气安装工194、程质量管理细则电气安装是工程中的一个有机组成部分，其施工质量的优劣直接影响着建筑工程的质量水平，及时、完整、有序地抓好电气安装工程的质量管理，是创建优质工程的基础。一、电气安装工程的前期质量管理电气施工图的质量控制电气施工图必须符合国家现行的有关设计规范和当地电力、电讯、有线电视等主管部门的要求;同时电气施工图应满足建设单位的使用功能。工程组织施工前必须熟悉电气施工图;审查施工图中的重点，包括变配电房、配电系统、管线敷设、配箱盘、防雷、接地等;核实主要电气设备、材料的使用规格和要求，对变配电房、有线电视机房、通信机房等机房位置、管线走向等在施工前通过当地主管部门审查认可，并明确施工要求。及时与195、其他专业协调会审，解决各专业间的错、碰、漏等问题。重点做好与土建专业的协调，尤其是做好设备安装基础、变配电室地坪和电缆沟、土建留洞和预埋管、柱内钢筋的防雷引下线、底板钢筋和桩基础钢筋作为接地系统的焊接以及重复接地等内容的技术交底。二、主要电气设备材料的质量管理住宅小区的建设，各种电气设备材料的品种、规格较多，用量较大，为确保电气设备材料的质量和安全性能，以及降低成本，宜进行统一管理、统一采购。电气设备材料的采购部门要根据电气施工图设计的型号、规格，按照电气施工的具体要求，做好预算，在采购时要做好数量的控制。采购的设备、材料应经过当地质检部门检查测试合格。对进货到场的设备、材料，要做好防雨、防锈196、防腐、防碎等防护工作。1、施工队伍的全面管理检查施工单位的技术力量和人员素质，施工资格和上岗证书，技术装备，以及安装工程的施工计划、进度安排、质量控制要求、安全用电管理等管理措施，确保合格的施工队伍进场施工。2、电气安装工程的现场施工质量管理现场施工质量管理是电气安装工程的核心。在工程施工前，对所有施工单位的技术人员就施工内容、安装要求、隐检要求等质量控制细则统一交底。施工时应根据相关电气安装标准、图集、规范施工，严格要求材料质量和施工质量，协调施工中碰到的问题，及时做好隐蔽工程的检查、记录等。根据某小区的施工质量管理经验，现场施工质量控制、管理的重点要做好以下几个方面。（1）、配管电气管材197、均采用阻燃PVC硬塑管，含氧指数大于27，所用管子管径、材质符合设计要求，对不合格或伪劣品，应及时清退出场。施工中，线管的弯管保证不小于规定的弯曲半径(不小于6d)，煨弯时必须用弯管器，扁圆偏差控制在允许的范围之内，无明显的皱折，对施工中不合格者及时返工。配管连接采用专用的外接件，长度不小于3倍的线管直径，并用专用的PVC胶水粘结，接口处要求套接紧密，粘结牢固。线管埋入混凝土、砖墙的深度符合标准，其四周保护层厚度不少于20 mm;预埋中凡通过接线盒敷设的管子，能不断开的则先不断开，待线盒整理时再进行断开，保证各种管子畅通，避免水泥砂浆等物进入管内。线管进入线盒、箱要平直，并在盒、箱内外加锁紧螺198、母护口，保证线盒、箱内整齐、美观;箱、柜内引入管子较多时，可在箱、柜内设置一挡板，将管口挡在挡板上，待管子固定后，箱、柜内管口长度即可一致。在与土建交叉作业中，在楼地面上的管线敷设后要加强保护，在需要用车的地方，铺设过道，防止人踩、车轧、落地重物的打击，如有不慎将管线碰坏，立即通知电工，及时修复，确保管线的施工质量。（2）、敷线所用导线和电缆应与施工图要求的型号、规格相同，并符合质量要求。导线采用分色施工，以保证相线、中性线(N)和保护线(PE)不混淆。导线分色统一规定为：三相相线、A相黄色、B相绿色、C相红色、中性线蓝色、保护线黄绿相间色，单相相线红色，开关控制线绿色，从而保证施工时各导线间199、的严格区分。敷线时线管内导线严禁有接头，导线接头处必须设接线盒。导线联结采用压接工艺，压接帽规格必须与导线规格一致，压接时有专用的压接钳，多股导线理顺后烫处理。接入开关、插座的导线长度不得小于15 cm，接入同一接线桩的导线数量不宜超过两根，否则加过渡联结线，导线的铜芯不得露出接线柱外，保证开关、插座接线的安全可靠。（3）、防雷与接地小区均为多层建筑，按三级防雷建筑物设计，接地采用基础联合接地体，因屋面是铺设水泥彩瓦的坡屋顶，为确保屋面的美观效果，屋面接闪器采用12 mm镀锌圆钢作为明设避雷小针，10mm镀锌圆钢作为暗敷避雷带，小针净高250 mm。施工时要抓好基础接地体、柱内引下线和屋面接闪200、器的安装质量：（1）基础联合接地体的焊接，重点控制底板钢筋、桩基础钢筋的焊接部位、焊缝质量、搭接长度、底板钢筋与柱内主筋是否连接成电气通路、利用柱内主筋作引下线的位置与电气施工图是否一致等，做好隐蔽工程的检查记录，并用简图示意，标注焊接钢筋的部位、数量；（2）各层柱内主筋的数量是否符合设计和规范的要求，做好隐检记录，并用简图示意；（3）屋面避雷带和避雷小针安装时，应做好安装计划，与土建施工密切配合，重点控制避雷小针安装的净高和小针之间的安装间距、小针与避雷带焊接以及避雷带之间焊接的搭接长度和焊缝质量，避雷小针焊接要保证小针针体垂直，针尖成一线。（4）、配电箱以及开关、插座、灯具安装配电箱、盘的201、安装方式、安装标高和平直度等符合设计和规范要求，箱、盘内导线的长度要留有规定的余量，多根导线用绑扎线绑扎成束，接入接线桩的导线数量不超过两根，接入零线和保护线母线排的导线要有垫片和弹簧垫圈，箱盘内电气件安装牢固平整，接线保持整齐美观。所有配电箱、盘以及开关插座和面板安装牢固，面板平直，紧贴墙面。配电箱、盘安装结束后各面板及时标记相应的名称和编号，各出线回路标注回路编号和功能，其文字应通俗易懂、书写规范。相线接开关，开关接线与开关标记的开、关状态相一致，插座接线保证左零右相，在开关、插座内导线的长度不小于15 cm，灯具安装时注意螺口灯头的接线，相线应接在中心触点的端子上，零线接在螺丝纹的端子上202、，圆台木材质合格，作防腐处理，且安装牢固；灯头线的最小线芯截面符合施工规范的要求。（5）、隐蔽工程的检查和记录电气隐蔽工程的安装应主动、及时配合土建分层分段施工，对需要有技术指标的隐蔽工程，如接地电阻，在隐蔽前做到测试合格，以确保其满足设计和规范的要求。隐蔽工程须及时隐检，当场记录，检查中发现不符合要求者，限期整改后重检至合格为止，否则不予隐蔽，对未经隐检而隐蔽的工程，视为不合格。3、电气安装工程的后期质量管理现场施工基本结束后，还应做好后期质量管理，对所有配电箱、盘、开关、插座等设施在工程竣工前做全面的清理，保证箱、盘、盒内无污物，面板整洁，各配电箱、盘的名称、编号、功能等标记齐全、清晰。检203、查施工单位完成绝缘电阻测试、接地电阻测试、漏电保护测试和通电测试的测试项目的测试以及测试报告的编制。督促施工单位对所有隐蔽工程检查的隐检单，各种电气技术资料、合格证书、质量保证书、各类设备、材料的测试报告等资料的整理汇总，并整订成册。督促施工单位根据工程实际施工情况编制完整的工程竣工图，整理汇总，装订成册，作为工程验收的依据和建设单位今后维修的原始资料。电气安装工程的质量管理不仅涉及人、材、物，还涉及到时间和空间，任何一个环节的疏漏都会影响工程的质量，是一项全面细致的工作，它贯穿于工程的整个过程。通过全过程的质量管理，可以及时发现各个环节中可能出现的质量问题，有效地控制安装工程中的一些通病，提204、高住宅电气安装工程的质量。第十三章 建筑给排水、采暖施工管理及质量控制措施 在高层建筑安装工程中，给排水分部工程虽然从工程量和投资角度上看是较少的，但是在建筑产品的质量投诉中，却占有较大的比例。虽然这些质量问题没有直接发生在建筑主体施工阶段，可是许多问题的产生与建筑主体施工阶段有着必然的联系：在主体结构施工阶段，给排水工程的施工量较小这时候的主要工程就是预留、预埋，可承包方从领导至项目负责人对此普遍不够重视，甚至有些项目部在此阶段连基本的给排水专业人员也不配备。由此出现大量的预留洞位置不准，预留套管位置不准，甚至漏留洞口、漏埋套管，给工程留下了质量缺陷和事故隐患，这些问题出现后，在管道及设备安205、装时，就到楼板、剪力墙上凿洞，造成建筑主体结构千苍百孔，面目全非不仅浪费了大量的人力、物力、还降低了卫生间楼板等结构的承载能力;有些承包方因预留错误，在不能凿打梁柱时勉强使用原来的预留洞，勉强安装，致建筑外观留下永远的遗憾，有的还留下漏水的隐。患。实际上，在建筑主体施工阶段给排水工程的施工也是一个非常关键的内容。给排水施工质量的好坏不但直接影响到整个给排水分部工程的质量，而且影响到住宅整体的质量和安全，必须对此有足够的重视，并采取切实可靠的措施，保证给排水工程的施工的质量。1、工程施工前期阶段首先必须熟悉施工图及设计意图、要求，熟悉、了解室内给排水管道与室外给排水管道的连接位置，管道过基础、墙206、壁、楼板的位置标高和施工方法;了解设计图要求的主要材料规格、型号及质量标准，以及建设方或施工单位投标时承诺采用的材料品牌，严格控制工程进场的主要材料，为工程施工质量打好最基本的、最关键的基础。2、土建基础主体结构施工阶段在排水系统的排出管及给水系统引入管穿越建筑物基础处、地下室或地下构筑物外墙处，专业给排水工程师应跟踪检查是否按设计及施工规范要求预留了孔洞和设置了合格的套管(对有严格防水要求的需采用柔性防水套管一般防水要求的采用刚性防水套管无防水要求的设预留孔即可)，并要求管道安装完成后其上部净空不得小于建筑物的沉降量，一般不宜小于150mm.在首层室内地面回填及捣制混凝土前，应要求分包单位安207、装完成埋地的给排水管道，注意伸出地面管道的垂直度及对照图纸有无遗漏，安装位置是否符合现场要求。给水管必须做水压及通水试验，当符合要求时应及时办理隐蔽工程验收手续，并将各预留管临时封堵好，配合土建堵孔洞和回填土。要求所有埋地金属管，在安装前按设计要求做好防腐处理。敷设好的管道应及时进行灌水试验，注意观察管道水满后水位是否下降，检查管道各接口及管子本身有无渗漏。检查管道过墙壁和楼板处，是否按要求设置了金属或塑料套管(排水立管穿楼板处需设置钢套管)，注意检查各预留孔洞和套管位置及大小是否符合图纸及现场要求，有无遗漏。安装在一般楼板处的套管，其顶部高出装饰地20mm即可，而安装在卫生间及厨房内的套管其208、顶部应高出装饰地面50mm，套管底部应与楼板底面平安装在墙壁内的套管，其两端应与饰面平。3、主体装修施工阶段主体装修施工阶段是给排水设置系统安装的阶段，管道经过建筑物的结构伸缩缝、抗震缝及沉降缝时要求设置补偿装置;安装U-PVC塑料排水立管时必须按设计、图纸要求的位置设置伸缩节，如无设计要求，伸缩节间距不得大于4m.在立管安装前，要求先打通该立管各楼层预留的孔洞，自上至下吊线，并弹出立管安装的垂直中心线，作为立管安装的基准线。立管安装后，均应检查其是否位于立管安装的垂直线上，在该立管垂直度及与墙之间的距离符合要求后，用管卡固定好。及时将各层孔洞按施工规范及设计要求修补好。排水立管上应按规定设检209、查口，检查中心距地面一般为1100mm，并应高于该层卫生器具上边缘150mm;排水立管底部的弯管处需按要求设支墩。穿墙套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实，且端面光滑。注意检查是否有管道的接口设置在套管内。首层埋地管，地下室底板、电梯坑排水管，直接安装在楼板内的排水管，沉箱内排水管，吊顶内排水管，直接安装在墙体内的空调冷凝水管等排水管道在隐蔽前需做灌水试验，其灌水高度应不低于底层地面高度，满水15分后，再灌满延续5分，液面不下降为合格。当符合要求时及时办理隐蔽工程验收手续，排水立管及水平干管需做通球试验，通球直径不得小于排水管管径的2/3，通球率必须达到100%。排水管道的各合流处应采用斜三210、通或顺水三通。要求生活污、废水排水管安装时不得穿越卧室、门厅等房间。雨水斗与基层接触处要留宽20mm、深50mm的凹槽，嵌填密封材料;同时要求在水落口周围直径500mm范围内做成不小于5%的坡度。厕所、盥洗室、卫生间、未封闭的阳台以及建筑物的管道技术层内应设置地漏，并将其安装在地面的最低处，无存水弯的地漏应带水封且水封深度不能小于50mm.当清扫口设置在楼板或地坪上时应与地面平，污水管起点的清扫口与污水横管相垂直的墙面的距离，不得小于150mm.4、工程验收阶段建筑给排水系统除根据外观检查、水压试验、通水试验和灌水试验的结果进行验收外，还须对工程质量进行检查。对管道工程质量检查的主要内容包括;211、管道的平面位置、标高、坡向、管径管材是否符合设计要求管道支架卫生器具位置是否正确，安装是否牢固;阀件、水表、水泵、等安装有无漏水现象卫生器具排水是否通畅，以及管道油漆和保温是否符合设计要求，给排水工程应按检验批、分项、分部或单位工程验收。5、管道穿过结构伸缩缝、抗震缝及沉降缝敷设时，应根据情况采取下列保护措施： (1)在墙体两侧采取柔性连接。 (2)在管道或保温层外皮上、下部留有不小于150MM的净空。 (3)在穿墙处做成方形补偿器，水平安装。6、地暖施工的质量控制要求：对地暖工程的质量验收是地暖工程中非常关键和重要的环节。地暖工程的质量验收一般分为内部验收和现场监理验收两个部分。验收内容主要212、分为主控项目和一般项目两个部分。其中主控部分主要包括：地面下敷设的盘管埋地部分不应有接头；盘管隐蔽前的水压试验；加热盘管的弯曲状况。一般项目包括：分集水器应安装合理；加热盘管管径、间距和长度应符合设计要求，间距偏差不能大于10毫米；防潮层、防水层、绝热层及伸缩缝应符合设计要求。以下部分（保温层、反射层、盘管层、边墙保温层、膨胀缝、伸缩缝、护套软管、防水胶套）工作开始后，地暖公司的内部质检人员应对所完成的工作进行严格、细致、认真的检查和验收。重点检查主控项目的全部内容和一般项目的1/2/3项，发现问题应及时整改，待内部验收合格后，方可报请监理（建设单位）专业技术人员验收，若有设计变更的项目，必须213、在图纸会审阶段提前签证。在现场监理验收阶段，应在地暖施工和土建施工垫层完毕并经水压试验合格后开始，该工作应由建设单位专业技术负责人2或委托监理工程师完成。本阶段是相关方面对地暖作业和土建作业的共同验收，也是关系到地暖质量最重要的阶段。对于主控项目所要求的内容，必须严格执行，这也是保证地暖质量的第一边关口，其中地暖管边无破损和不渗漏是验收内容的重中之重，一般项目的要求部分同样重要，设计工作的结果体现在采暖期间，但是管边的间距布置与填充层作业时工程合格的必要条件。首次采暖期开始之前，必须提前控制运行调试工作的计划和实施，避免业主装修过程中人为破坏地暖管边。另外，设备的运行和调节也必须格外注意。竣工214、图纸和交工资料也是不可缺少的档案资料。水压试验是地暖中的重要环节，也是水暖中的一个重要环节，已被列为监理单位的主控项目，在大纲规范中也做了重点要求，盘管隐蔽前必须做水压试验，试验压力为工作压力的1.5倍，但大于等于0.6MPA，检验方法：稳压1小时内压力下降不大于0.05MPA且不渗不漏。第十四章 消防工程施工管理及质量控制措施消防工程是增强各类大型或重大筑物预防、抗御火灾能力的安全工作。消防系统能否正常运行, 将直接关系到国家和人民生命财产的安全。而要使整个消防系统维持长期可靠而稳定的运行, 则是需要从设计到施工到维护阶段所涉及的有关单位须通力协作、各尽其责方可实现的。一、消防工程施工质量控215、制1、施工准备阶段的质量控制在这个阶段施工单位应做好图纸自审工作, 找出图纸设计中存在的, 影响今后施工、验收和使用的隐患, 主要如下:（1）、检查系统中使用的管材及连接方式、管路的坡度等是否符合有关规范要求;（2）、喷淋头的选型、设置场所、安装朝向是否符合有关规范要求;（3）、探测器的选型、设置场所、保护面积是否符合有关规范要求;（4、）各消防控制设备如防排烟设备、防火卷帘门、消防水泵的联动控制方式是否符合有关规范要求以及当地消防部门的规定。在建设单位组织的消防部门、设计单位参加的图纸会审中, 将自审中发现的问题提出, 经各方商讨后形成书面纪要, 作为施工与验收的依据。2、施工过程质量控制主216、要从人、机、料、法、环五个要素进行控制, 通过完善的质量管理体系对消防工程产品质量进行测量、分析、改进。（1）、人-参与消防工程施工的人员工程项目参与各方员工素质是工程质量的基本保证。一般应选择具有消防工程施工经验的施工人员, 否则应对其进行岗前培训, 主要包括消防工程施工技术培训以及安全生产知识培训。并且在各分项工程开始前应对施工班组进行技术交底, 使其领会设计意图、设计变更的要求, 执行和满足施工规范、规程、工艺标准、质量评定标准和建设单位的合理要求。（2）、机-施工机械和检测仪器包括施工机械, 测量仪器, 检测仪器等。常用施工机械应定期进行维护保养, 使其保持完好状态。配备经检验合格的仪217、器, 对所敷设线缆的绝缘电阻、火灾探测器的性能等进行测试。（3）、料-工程材料、设备消防工程使用的所有材料与设备必须符合设计要求并应从具备良好的信用和质量管理体系的厂家中选取, 并应具备材料证明书或合格证, 消防专用产品应为公安部消防产品信息网上网产品, 并严格按物资进场验收程序进行验收, 严防不合格物资进入施工现场。（4）、法-施工质量管理制度和施工组织设计a.施工质量管理制度建立完善的施工质量检验制度, 隐蔽工程检查验收制度, 施工技术复核制度, 质量责任制, 并在实施中得到有效落实, 实物质量符合设计、合同和强制标准要求。工程施工中发生了质量问题(事故) 要按程序及时进行处理, 不留隐患218、, 且质量责任明确, 项目质量技术管理人员均应持证上山岗。现场质量管理应处于受控状态。b.施工组织设计应根据工程特点编制有针对性、可操作性强的施工组织设计, 工程的重要部位和施工阶段及专项应有施工方案, 施工方案中应明确有关的施工工艺与技术要求、工程成品、半成品的防护措施, 工程项目按照施工组织设计方案的要求组织实施。c.文件和资料管理应做好消防工程项目有关文件和过程施工记录的管理工作, 确保施工中所使用的图纸与规范的有效性,并收集保管好消防工程从建审开始形成的有关文件和记录, 如建筑设计防火审核意见书、消防设施审核意见书、图纸自(会) 审记录、施工组织设计(方案)、主要材料或设备质量合格证明219、文件、隐蔽工程检查记录、水压试验记录、绝缘电阻测试记录、施工技术复核记录, 技术质量问题(事故) 论证处理记录, 建筑材料、构配件、设备进场检查验收记录, 报告, 分部、分项工程质量验收资料等。（5）、环-施工内外环境在施工组织设计中编制可操作性强的确保安全生产和文明施工的技术保证措施并严加落实, 与土建总承包单位、其他专业承包单位共同缔造一个整洁有序、安全有序的施工现场。（6）、消防工程产品质量的测量、分析和改进对企业而言, 任何产品只有有效才拥有生命力, 应通过完善的、可靠运行的质量管理体系按PDCA 循环方法对消防工程产品质量进行测量、分析和改进; 对常见的消防工程质量问题进行分析, 并220、采取预防措施; 对新发生的消防工程质量问题进行剖析, 采取纠正措施;建立质量问题与对策台帐, 消除引起质量问题的隐患,促使消防工程质量的持续改进与提高。3、验收阶段的质量控制 为确保消防工程一次性通过消防部门的验收, 消防工程报验前, 应做好验收前的各项准备工作, 主要如下: (1)落实土建专业与消防相关的作业是否已竣工,如防烟楼梯间或封闭楼梯间、管道井分隔、防火卷帘门等的施工是否已经完毕; (2)做好消防系统各子系统的调试与整体联动调试工作, 检查水泵接合器、室外消火栓的有关阀门是否安装正确, 均已开启。 (3)各消防设备的电源是否已到位。 (4)各消防联动设备的联动关系是否已按设计及规范要221、求设置, 并经自检正常。 (5)有关的标志是否已完备, 如水泵接合器、水泵属何系统的标志。 (6)工程竣工图、竣工资料(包括建审意见) 是否已完备。 4、消防工程的服务质量控制 为确保消防系统的可靠运行, 提高顾客满意度, 应从以下几方面着手提高消防工程的服务质量: (1)调试验收阶段做好业主消防系统管理人员的培训工作, 必要时协助业主建立消防管理制度。有道是授人以鱼, 不如授人以渔, 作为施工单位不可能全职协助业主进行消防系统的维护, 因此培训好业主方消防系统管理人员, 使其熟悉本工程消防系统的组成与原理、消防系统的日常维护、报警处理程序、消防系统操作规程是做好售后服务的关键。 (2) 定期222、做好上门回访工作。由于调试验收阶段的培训基本上是理论为主, 而要熟悉整个消防系统的维护工作需在实践中不断学习, 因此在验收后应定期上门回访, 认真解答业主方人员提出的问题, 及时解决出现的故障, 并做好记录。 (3)故障响应速度要快。在收到投诉电话时, 维护人员应在最短时间内赶赴现场, 对出现的故障应进行分析, 如属消防系统操作人员违规操作应予以耐心解释, 并教其正确的操作方法; 如属施工质量或材料质量问题, 应认真查找原因, 并制定纠正与预防措施, 以防同样问题在其他工程中出现。 (4)加强对售后服务人员的选拔和培训工作。售后服务人员是直接面对顾客的一线工作人员, 其素质及表现反映了一个企业223、的文化与实力。因此应选择责任心强、服务态度好的技术人员进行专业培训, 提高服务质量, 从而提高顾客满意度。第十五章 通风与空调1、通风机的安装通风机应安装隔减振装置安装隔振的地面应平整，各组减振器承受荷载的压缩量应均匀，高度误差应小于2mm。通风机的机身不得承受风管及其他构件的重量，风管与机身连接时，中间要装有柔性接管，风管与机身连接不得强迫对口。通风机的传动装置外露部分应设计防护罩；直通大气的风机的进风口或进风管路，应加装保护网等安全措施。2、材料选购小型阀门选用铜质球阀、不锈钢阀门等，可显著降低漏水，并给以后系统调试、日常维修带来诸多方便。空调系统中水系统应用自动排气阀较多，老式铸铁自动排224、气阀体积较大，易漏水，使用不便，弊病较多，一般可选择动作可靠，体积较小的铜质自动排气阀为好。管材的选择：目前市场上可供选购的镀锌管材品种较多，其品质差距较大。在高层住宅工程中若选用镀锌管，应选用热镀管，并应注意检验管材内部镀锌层的质量。多层建筑空调水系统管道施工中，也可考虑使用复合管和塑料管材，铝塑复合管有较好的阻氧性能，在这种管材其他性能满足设计要求时应优先选用。3、施工过程控制钢板风管加工制作其厚度小于或等于1.2mm可采用咬接；大于1.2mm可采用焊接。镀锌钢板及含有保护层的钢板可采用咬接或铆接。施工中钢板或镀锌钢板及不锈钢板的厚度应符合设计及规范要求。风管及部件不得有空洞、半咬口和涨裂225、现象。焊缝表面不得有裂纹、烧穿现象及明显咬肉等缺陷。风管表面应平整，圆弧均匀，折角平直。加固装置应牢固，不应扭曲翘角。咬口缝应紧密、平直、均匀、纵向咬口缝应交错；纵横咬口缝处不应有裂缝和明显凸瘤。风管单角咬口的手工加工按照有关操作规程。4、支架及吊架制作风管各种支、吊架，当设计无规定时，应参照标准构件图进行加工。同系统、同规格的每排风管的支、吊架的形式应一致。其尺寸应按风管中心距墙、柱或楼板的实际距离确定。埋墙支架，埋入墙内的部分为150-200mm。夹墙支架，双头螺栓的直径不得小于12mm。抱柱支架，双头螺栓的直径不得小于12mm。吊架，一般用直径为10-12mm的圆钢作吊筋、吊环。吊环煨制226、后应将对口处焊接。用调节螺栓调整其标高或松紧度。立管支架埋入墙内部分一般为150mm为宜。支、吊架的卡箍用扁钢制作，其尺寸应与风管断面相符。吊架的吊杆应顺直，不得扭曲。支、吊架接合点的焊缝应饱满，不得有咬肉、夹渣、结瘤等现象，焊缝表面严禁有裂纹。5、风管及支架的安装通风管道的安装，应以安装好的通风设备为起点，顺序依次进行。安装前，应按设计要求参照加工草图对管道线路及支、吊架进行放线、定位置、定标高、定坡度。先在墙或柱子上画出风管中心线，再依次画出各个支架或吊架的位置、标高。水平管道的坡度，若设计无规定，输送正常湿度的空气时，可不考虑坡度；输送相对湿度大于60%的空气时，应有1%-1.5%的坡度227、，坡向排水装置。管道底部不应有咬口，若有咬口须用锡焊。立管中心线应根据水平风管、弯头、三通等组装的实际尺寸确定。风管及部件的法兰盘不得固定在支、吊架上，也不得放在墙内或楼板内。不得在建筑物的金属结构上任意焊接支、吊架。6、支、吊架的间距，若设计无规定时，应按下列规定执行：对于水平风管，该间距不得大于3m，对于塑料风管，该间距以1.5-3m为宜。对于竖直风管，该间距不得大于4m。当建筑物每层高度在4m以上时，每层的风管固定件不得少于2个。风管水平安装，直径或长边尺寸小于等于400mm，支吊、架间距不应大于4m；大于400mm，不应大于3m。7、通风与空调设备安装l 风机盘管安装：风机盘管安装前应228、逐台进行水压试验，试验压力为系统工作压力的1.5倍，但最小不小于0.6MPa；当工作压力大于1.0 MPa时，为工作压力加0.5 MPa。定压后观察3min不渗不漏方可。l 卧式风机盘管安装：（1）风机盘管安装进、出水管及进、送风采用软连接，与风机盘管连接的供水、回水、冷凝水三根管道的坡度应符合设计要求。（2）风机盘管安装过程中的检查及验收：a.安装前的检查及验收：风机盘管进入施工现场后，由业主、监理、施工三方首先检查其型号、规格、技术参数是否符合设计要求。然后应逐台进行单机三速试运转及水压检漏试验。同时检查机械部分有无摩擦、换热器有无变形、锈蚀。b.安装施工过程中的检查、验收：风机盘管水系统229、及风系统安装完毕后。应检查其吊架安装的位置高度是否正确、牢固。c.单机试运转及调试过程中的检验：主要检验风机盘管的三速、温控开关的动作是否正确，并与风机盘管运行状态一一对应。8、工程竣工验收（1）、工程完工后应作好安装验收批、子分部、分部工程的验收，施工各环节竣工前施工单位应进行自检，并做好记录，立卷建立工程档案。（2）、通风与空调工程竣工验收时，应检查竣工验收的资料，一般包括下列文件及记录：a.图纸会审记录、设计变更通知书和竣工图；b.主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检（试）验报告；c.隐蔽工程检查验收记录；d.工程设备、风管系统、管道系统安装及检验记录；e.管道试验记230、录；f.设备单机试运转记录；g.系统无生产负荷联合试运转与调试记录；h.分部（子分部）工程质量验收记录；i.观感质量综合检查记录；j.安全和功能检验资料的核查记录。第十六章 铁艺工程管控工作要点一、工厂焊接制作下料拼装控制尺寸点焊满焊铆固校正打磨毛刺注意要点：1、用模具控制下料尺寸的准确性做到一个批次的材料尺寸一致。2、制作胎具严格按照图纸尺寸，加工误差不超过3mm并且控制好对角线尺寸，误差不超过5mm。3、焊接面要光滑平整没有气孔夹渣。4、校正焊接好的栏杆平整度控制在5mm以内。5、用角磨机磨光焊口和切割的毛刺。二、工厂除锈烤漆除锈除尘除油刮腻子喷底漆烘干喷面漆烘干包装注意要点：1、用喷砂机231、或酸洗方式除去构件的浮锈做到不留死角。2、用压缩空气吹除构件表面的灰尘等杂质。3、用汽油清洗构件表面油污。4、喷两道防锈底漆待完全烘干干后再喷面漆，漆层厚度不低于100um。工厂制作、除锈烤漆后，运至现场对成品质量进行检查，需符合以上要求。三、现场安装测量安装位置放线安装固定铁件安装构件测量平整度测量垂直焊接补漆包装防护膜1、用水准仪控制安装线的位置和准确性,误差不超过3mm。2、按照图纸尺寸将固定铁件安装到位，误差不超过3mm。3、铆固或焊接构件，安装前检查构件的编号不能有错安或误安。4、用水平管和靠尺检查安装的平整性。5、补漆的时候要先打磨需要补漆的位置除掉焊渣，浮锈然后再补底漆自然干透后232、再补面漆。6、包装安装完毕的构件以防止二次污染，做到全部覆盖。7、全部安装完成后，组织施工单位及监理单位进行验收，合格后对资料进行签认，并要求施工单位做好成品保护工作。第十七章 园林绿化管控工作要点一、测量工作监督要求承包人一切施工放样测量工作均要按批准的方案实施。且要先行自检、互检，合格后复核。二、材料质量监督对路面基层材料、混凝土、石材等主要材料进场后进行检查。三、道路结构层质量监督1、土基层质量监督工作流程（1）、检查已铺土的含水量，有无不适用材料。（2）、确定土方的调运或废弃。（3）、复核放样资料。（4）、当因气候条件影响使开挖后土层无法按规范要求进行压实工作时，将立即通知承包方停止作233、业，直到气候条件变好方可同意继续施工。2、砂石质量监督工作流程（1）、检查结构层控制标高是否正确，坡度控制是否合理。（2）、检查施工方压实机具结合和压路机施工工艺是否合理，初压后是否存在有小面积的弹簧、松散、集料堆移现象，现场针对处理是否及时且有效。3、混凝土质量监督工作流程（1）、检查测量放样的正确性，如结构层控制标高是否正确、坡度控制等技术指标是否符合设计要求。（2）、审查施工单位申报的混凝土浇筑报审表和专项施工方案是否可行。（3）、模板安装检查和加强钢筋布置检查是否符合设计和规范要求。（4)、检查混凝土浇筑完成后的平整度和坡度。4、商品沥青混凝土结构层质量监督工作流程（1)、检查下承层、234、透层或基层、测量放样。（2)、试铺段质量抽检、审核试铺段施工总结。（3)、分项工程开工后，现场监控运输、测温、摊铺、碾压、接缝。（4)、分项工程结束后，检查验收，并签认中间交工证书。四、绿化工程质量监督1、验收种植土的质量是否符合要求。种植植物的土壤应含有有机质、土中不应含有盐、碱及垃圾等对植物生长有害的物质；在缺少表土或厚度不足的表土层上种植植物时，应要求施工方撒铺土壤达到最低土层厚度，且土壤经过批准使用的。2、树种和苗木的选择和验收。进场的苗木应符合设计图纸的规定。单株植物必须带原土栽植；裸根植物，应将根部侵入调制的泥浆中，待粘满泥浆后取出，必须衬以青苔或草类，用竹筐或草袋包装。3、栽植过235、程中的质量检查。4、栽植后对树、苗的管理检查。5、绿化工程交工验收。五、路缘石施工质量监督1、检查进场路缘石成品的质保资料是否齐全。2、检查进场路缘石成品的外观、几何尺寸、混凝土强度是否符合要求，保证安装后线型顺畅、圆滑美观。3、铺砌过程中质量检查，砌筑材料是否强度是否符合要求，槽底基础和后背填料必须夯实，缝宽均匀，勾缝密实。4、中间检验，签认。第十八章 发包方对分包与总包配合问题的管理办法一、施工前准备工作：1、由发包方现场发出通知，要求分包单位在 日内进场，并携带合同，及有关资料，报现场核验。2、由建设单位组织监理、施工单位、分包单位主要负责人，进行现场交底，分包单位报施工方案（包括安全）236、及现场管理人员名单，及身份证复印件。3、水、电、垃圾清运费，根据任务量大小，由监理方、分包单位、总包共同协商确定押金数额，由分包单位交总包。对押金相关费用的结算，由分包现场确认。4、材料管理：所有材料进场须监理、建设方、施工单位三方联合验收，方可使用。投入使用后的材料，若发现不符合国家标准及合同要求，由责任方承担责任及相关损失。5、各材料使用单位，对各自材料有保管责任。材料进场应遵守总包现场管理规定。6、例会制度：总包与分包应根据进度情况，参加每周召开的现场例会。二、施工阶段：1、分包单位应根据总包进度计划，编制本单位进度计划，报建设方与监理审核确定。2、总包与分包单位均应严格执行已确定进度计237、划，若未按计划进行，承担相应责任。3、因客观原因影响计划实施的，应提前1天书面报现场发包方，经确定以后调整计划，并通知对方，避免造成损失。4、夜间施工：分包要进行夜间施工，应在当日下午6：00以前，把内容及部位，以书面形式通知总包。5、交接验收：总包与分包工序完成后，应按程序、按计划以书面方式交接。未办交接视为本工序未完成。6、成品保护：双方在施工过程中应将对方的成品与半成品，进行工作面交接，双方应有书面、文字记录，分清责任。交接后仍负有各自产品的质量责任。要求施工各方应有相应的措施，保护各自成品与半成品。7、交接资料：在验收的同时，应将相关资料报验，分包单位应按规定提供相应份数的合格资料，并238、及时汇入总包单位。8、施工各方应严格按JGJ59-99标准及市文明施工现场规定执行。9、分包进场前应向总包提交安全施工组织设计，重要部位施工方案，并报监理审核。10、总包方必须对进场的分包方进行书面技术交底，对分包方的安全、文明施工进行管理。11、分包方进场后应遵守总包的有关安全、文明施工的规章制度，未经同意不得使用对方设备、配电系统，尤其不得以任何借口破坏现场安全防护设施。12、竣工验收在五方验收及质检站验收时，分包方必须按时参加。对以上条款配合单位可参照执行未尽事宜发包方、监理、总包及分包现场协调解决。第十九章 竣工工程资料收缴管理办法近两年在市建委、房管局的严格要求下，要求各项目在竣工后239、15日内必须到市质检站、城建档案馆、房产局进行备案，该项目方可办理房屋产权证书。因我公司历年开发量较大，加上资金问题，项目均存在手续变更、滞后或不全的现象，各项目在交工后均未及时办理竣工备案手续，我公司各项目竣工备案手续很不完善。为了不影响竣工各项目产权的办理工作并完善各项目资料备案工作，我部门针对资料不全对情况，提出管理办法：1.各项目根据工程量必须配专职资料员，资料员一律不得兼职，资料员必须具备工民建专业基础知识并经过专业培训，持上岗证。发现兼职且没有上岗证的责令其7天内调配到位。2.工程资料必须与工程进度同步并做到真实、准确不得缺相。3.资料员必须及时收缴、整理好资料，在基础、主体、竣工240、验收前技术资料必须齐全。4.必须严格按照城建档案馆要求进行整理、装订资料，否则一律重新整理装订。5. 对检查中提到的问题应及时整改。6.各项目部竣工后必须配合公司去相关质量监督站备案完毕。第二十章 安全生产管理制度一、认真贯彻安全第一，预防为主的方针，执行上级有关安全生产的法令法规，落实总经理负责制，加强安全生产管理；二、施工单位必须成立安全生产领导小组，负责对施工单位的职工进行安全生产教育，制订安全生产实施细则和操作规程。实施安全生产监督检查，贯彻执行安委会的各项安全指令，确保生产安全。并按规定配备专职安全生产管理人员。三、对新入场工人，必须先进行安全生产的“三级教育”才能准其进入操作岗位。241、对改变工种的工人，必需重新进行安全教育才能上岗。必须建立教育记录档案，并进行安全技术交底及签字。四、项目经理对工程项目的施工危险性较大的分部工程应编制安全生产施工方案。对具有危险性分部工程应编制安全专项施工方案，并遵守审批、审核制度。五、从事脚手架、电梯、电气、起重、焊接、搅拌机、物料提升机、水暖、易燃易爆等特殊工种人员，必须进行专业安全技术培训，经有关部门严格考核并取得合格操作证后，才能准其独立操作。对特殊工种的在岗人员，必须进行经常性的安全教育。六、凡新建、改建、扩建、迁建生产场地以及技术改造工程，都必需安排劳动保护设施的建设，并要与主体工程同时设计、同时施工、同时投产(简称三同时)。七、242、施工现场所布局要合理，保持清洁、整齐。高处、临边的作业，必须有防护设施。八、导组织施工现场定期的安全生产检查，发现施工生产中不安全问题，组织指定实施，及时解决。对上级提出的安全生产与管理方面的问题，要定时、定人、定措施予以解决。九、发生事故要做好现场保护与抢救工作，及时上报，组织配合事故的调查，认真落实指定的防范措施，吸取事故教训。十、安全细则 （一）安全生产：1、安全生产方面的安全保障工作检查。（1）审查安全组织设计；（2）审查安全组织管理体系是否健全；（3）检查安全教育的落实工作（三级）；（4）检查安全制度和落实工作。2、安全生产措施检查：（1）检查脚手架防护网及网的搭设；（2）检查基坑支243、护与降排水；（3）检查模板工程的支护；（4）检查“三宝”“四口”防护；（5）检查施工用电安全及操作；（6）检查物料提升机与外用电梯安全使用；（7）检查塔吊安全及施工机具。3、资料审查：塔吊安检合格证，外用电梯的安检合格证，扣件的安检合格证和出场合格证等，基坑的支护方案，脚手架搭设方案及计算书，临电的安装方案等。以上涉及人身安全项目，根据情节的严重性给予：警告、通报，未按时限整改及整改不到位的给予重罚。 （二）文明施工内容：1、现场围挡；2、大门的设置；3、警卫室的设置；4、工作卡；5、场地硬化；6、排水； 7、绿化；8、宿舍；9、办公室；10、卫生间；11、医务室；12、垃圾箱；13、库房；1244、4、水泥库房；15、五牌一图；16、安全标志；17、消防措施、防尘、防噪音措施。（三）应急预案1、当工程项目发生重大质量事故（倒塌），重大安全事故（伤亡、脚手架起重设备倒塌），第一时间上报质量安全部（12小时内），质量安全部接到报告第一时间上报总经理、副总经理。2、现场由项目经理组织管理人员及工人，首先确保现场人员生命安全，组织好安全撤离工作。3、事故现场安排实施防止事态扩大的措施。4、保护好现场。5、施工单位现场要由应急预案、有应急小组机构成员名单，应急预案备入资料待查，现场要由火警119、急救120、报警110电话标志牌。24 房产开发与物业管理交接制度第一章 总 则1、随着AA房地产开发245、规模的不断扩大，所涉及的物业开发项目类型、需要服务的客户数量、客户类型以及客户提出的服务内容都在日益多样化和复杂化，对AA集团房产开发板块的开发管理及开发后服务管理提出了更高、更细致的要求。2、鉴于AA房产板块现有的“区域集中、全过程、多价值点”的经营模式，致使AA房产对终端购房及服务消费者的承诺成为AA品牌下的AA房地产板块全产业链、全过程的整体责任。3、为切实提高AA房产板块全产业链、全流程的开发及服务质量，从制度上建立起客户满意度的保证体系，并在出现客户投诉时能够快速从内部分清各主体的管理责任，必须建立起房产开发集团与物业管理集团的房屋交接标准及相应制度。4、本制度根本目的是为了理清房产246、开发集团与物业管理集团之间的长期形成的模糊边界，明确双方责权利，推动AA房地产开发及物业服务管理水平的提高，进而有效改善和提高AA企业品牌的社会公众形象。第二章 适用范围1、本制度适用于AA房产开发集团所有已竣工交付、将要交付及外部委托代管项目。2、已竣工交付是指本制度执行之前AA房产历年开发已交付物业管理的现有项目；将要交付是指从本制度执行后尚在开发还未交付的在建项目；外部委托代管项目是指非AA房产开发，由外部开发商按合同委托AA物业管理集团代为行使物业管理服务的项目。第三章 物业交付范围每个项目的以下部分，均作为双方房屋交接验收的主要内容：项目主体、项目公共工程、主体配套设施、设备部分、室247、内、室外设施等7个方面。第四章 项目交接验收标准双方在进行房屋交接验收时，按照以下标准进行：1、国家建设部颁布的相关房屋质量标准；2、在不违反国家和自治区相关法律、法规和规章制度的情况下，AA房产开发制定的质量标准；3、在不违反国家和自治区相关法律、法规和规章制度的情况下，AA集团的特殊要求。4、具体交接验收标准见附件一、附件二。第五章项目交接验收流程1、为改善原项目交接模式，彻底杜绝无标准、无明确流程、无责任边界以及无明确时间的交接现象发生，特制定以下交接流程。2、整个交接流程的主动方是房产开发集团，配合方是物业管理集团，整个交接过程根据实际需要设定为全面无条件交接、部分有条件交接、拒绝交接248、三个档次，由双方按照项目验收标准协商确定。3、交接双方必须严格按照交接流程操作，在流程的各个结点必须有详细的文字性的工作记录，特别是房屋移交通知、交接验收单、整改通知单、复验单等重要文件均须一式两份，双方共同签字确认，各存一份，并作为档案管理的一部分重要内容保存、备查。4、具体交接流程见附件三第六章 项目交接验收时间1、对所有项目交接验收时间必须在十日内交接完成；2、对有条件交接的项目，双方要协商确认交接过程中发现的问题并及时提出解决方案，房产开发集团要迅速整改，符合条件的部分十五日内交接完成、含整改部分的全部项目交接一个月内必须完成。3、 出现以下情况，双方可进行有条件交接：（1）、项目分期249、建设，部分达到入住条件；（2） 集团有特殊要求或者AA房产开发提出申请，要求提前交付AA物业公司进行管理；（3） 其它特殊情况。对于上述情况，可以对已完工部分进行交接，但已完工工程量不得低于总工程量的80%。第七章 交接异议解决办法1、双方在房屋交接过程中发现的房屋质量或配套问题，应按照验收标准划清责任。2、如因如下三种情况导致交接无法继续时，采用7-4方法解决。（1）、双方在进行房屋交接验收时，超出了附件一、附件二所规定的标准，双方无法达成一致意见；（2）、业主入住后出现客户投诉，双方按照附件一、附件二无法理清责任也不能协商达成一致意见；（3）、出现其他非附件一、附件二约定的，双方无法协商解250、决的问题。3、对上述提到的异议，双方可协商采用以下两种方式中的任何一种进行解决：（1）集团仲裁：房产开发移交小组与物业验收小组共同将纠纷问题以书面形式上报集团，集团公司将根据上报材料陈述的事实及双方的职能划分确定问题责任归属和解决办法，最后由集团董事局主席及总裁决策，双方按决策后方法解决问题，不得再提出异议。（2）第三方仲裁对于专业性工程问题出现纠纷时，经集团主要领导同意，可由双方共同聘请第三方机构对出现问题的原因进行认定，并出具书面确认报告，双方据此理清责任，分头解决。在进行仲裁过程中发生的费用支出，由对所出现的问题有责任的一方承担或者双方协商，按比例承担。第八章 奖惩办法1、本交接制度与各251、主体年度经营目标责任书挂钩。2、在房屋交接验收结束后，双方须以书面形式将交接验收结果上报集团。对于双方在验收过程中发现的质量问题，按以下办法进行考核：（1）、属房屋质量问题，但物业公司要求整改后，达到验收标准，并且未给集团造成经济损失的，不对房产开发公司进行处罚；（2）、对于整改后达到验收标准，但给集团造成了经济损失，按照损失额度的50%对房产开发集团进行经济处罚，并扣减房产开发集团主要责任人和直接责任人当年绩效奖金的20%；（3）、对于整改后仍达不到验收标准，导致物业管理困难，业主投诉较多的，按照未达到验收标准部分预算成本的50%对房产集团进行经济处罚，并扣减房产开发集团主要责任人和直接责任252、人当年绩效奖金的50%；（4）、对于无正当理由，房产开发集团拒绝对达不到验收标准部分进行整改，或者达到交接验收标准物业管理集团拒绝进行接收的，对双方的主要责任人和直接责任人各处以2000元罚款，并限期责令改正；拒不改正的，上报集团董事局和经营班子会议进行处理，并在全集团范围内进行通报批评。3、对于双方交接验收后出现的问题，按以下办法进行考核：（1）、由于在双方交接验收过程中没有发现该问题或者该问题隐患，双方都没有尽到各自责任，对双方主要责任人和直接责任人各处以2000元罚款。（2）、按照本制度涉及的验收标准规定，对产生问题的主要原因进行分析，如属房屋质量问题，按照目标责任书规定，对房产开发集团253、的房屋质量控制指标分数进行相应扣减；如属物业管理不善造成，则视造成损失程度追究物业管理集团主要责任人和直接责任人的经济责任，限额不超过损失额度，对物业管理集团的管理控制指标分数进行相应扣减。4、如在一个完整年度整个交接过程，房产开发集团交付的项目一次性交验合格率达90%以上，由集团在年终总结表彰大会上一次性给予房产开发集团50万元奖励。第九章 附则1、房产开发集团和物业管理集团应参照本制度，制订具体的实施细则或者办法，确保该项工作有效落实。2、集团指派相应职能部门对于房屋交接验收过程进行不定期的监督和检查。3、本制度自2010年元月1日起执行。4、本制度最终解释权归集团总裁班子。乌鲁木齐住宅工254、程质量分户检验指引为了贯彻落实乌鲁木齐市住宅工程质量分户检验管理规定（乌建发2008281号），加强住宅工程的质量管理，强化责任主体的质量意识，降低质量投诉，提高政府的监管效率，保障竣工住宅的使用功能，指导建设、施工、监理单位实施住宅工程质量的分户检验，结合本市实际，制定如下指引：一、分户检验的依据、内容住宅工程质量分户检验是指在工程竣工验收前由建设单位组织，施工、监理等单位参与，对每一套住宅及对应的公共部位进行的观感、功能等项目的质量检查验收，并出具分户检验合格证明的活动。分户检验应依据国家和自治区工程质量施工验收规范、技术标准以及经审查合格的施工图设计文件。分户检验的内容主要包括：（一）楼255、地面、墙面和天棚面层质量；（二）门窗安装质量；（三）栏杆安装质量；（四）防水工程质量；（五）室内空间尺寸；（六）给排水工程安装质量；（七）采暖工程安装质量；（八）电气工程安装质量；（九）其它可能产生质量缺陷或国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。二、分户检验程序、方法及要求1、分户检验前，施工单位应在室内将予埋在建筑物内的水管位置、强弱电进户管线的位置和用于室内空间尺寸测量的控制点、线做出标识（精装修房可附图标识）；2、分户检验应在单位工程竣工验收前进行。当住宅的某检验项目具备检验条件时，可以组织检验，相关检验和整改情况应记录在案，并最终记录在住宅工程质量分户检验记录内。3、分户检验应按256、照国家的有关施工验收规范要求及分户检验的相应规定，逐户、逐间、逐段进行检验。其观感检查应为目测观察及其实测实量的检查；4、分户检验前应准备好相关的检测工具，如：激光测距仪、靠尺、钢尺、小锤和漏电保护相位检测器等，检查工具应符合计量检定标准的要求；5、分户检验合格的，应及时完善签字及盖章手续；分户检验不合格的，须整改至合格；6、住宅工程质量分户检验合格证明（附表4）在房屋交付使用时应交给住户；7、分户检验中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，监督站将对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的将按照规定报主管部门对责任单位予以处理。三、核查要求1、在竣工验收前七个工作日，建设单位257、应将单位工程竣工验收监督申请书和住宅工程质量分户检验汇总表（附表5）报送质量监督站。2、住宅工程竣工验收时，验收组应对分户检验记录予以核查，抽查住宅总套数的3-5%、且不少于3套，同时检查该套所对应的楼（电）梯、通道、外墙、地下室。3、竣工验收前24小时，应对屋面和室内有防水要求的房间进行蓄水； 4、竣工验收核查时发现验收条件不符合相关规定、分户检验记录内容不真实或存在影响主要使用功能等质量问题时，应终止竣工验收，并责令改正，符合要求后方可重新组织竣工验收。附件1、AA房产开发与物业管理交接验收流程图房产开发集团运营管理部、质检部向物业集团物业工程部质检处下发房屋接管验收通知单双方成立项目验收258、小组并于两日内制定验收计划 物业公司按照主体、公共部位、配套设施、设备部分、室内、室外等单项进行系统检查，检查确认时间起始日至结束日控制在10日内。 验收无问题 验收有问题物业验收小组提出相应问题，并于两日内形成文字记录，转发房产开发集团复验不合格 房产开发集团进行问题汇总后并于三日内向项目施工单位提出整改通知 施工单位整改完毕后一日内通知物业公司复检验收小组复验整改后项目单项 物业验收小组与房产移交小组双方签字确认 进行交接 附件2：竣工资料表工程名称： 交接时间： 年 月 日 竣工资料交接情况备注齐全不齐全移交人：接收人：附件3、房屋图移交登记表工程名称： 交接时间： 年 月 日图纸资料名259、称交接情况备注齐全不齐全移交人：接收人：附件4、房屋钥匙登记表工程名称： 验收时间： 年 月 日楼号户数每户钥匙数是否全部移交备注是 否移交人：接收人：附件5、房屋设备移交清单工程名称： 交接时间： 年 月 日设备名称型号数量单位单价金额备注移交人：接收人：附件6、整改通知单工程名称:整改内容：备注：签字：年 月 日附件7、房屋设备登记表工程名称： 交接时间： 年 月 日设备名称设备运行情况备注正常不正常移交人：接收人：附件8、整改通知回执工程名称:施工单位：联系方式：已整改完毕内容：施工单位项目负责人签字（盖章）：日 期：验收签字监理：小区物业办：物业工程部：日期：日期：日期：备注：此回执单260、下发七日内需整改完毕并经相关部门验收签字后，交物业工程部存档。附件9：房屋验收登记表工程名称： 验收时间： 年 月 日小区房号房屋存在问题记录备注第三章 造价管理31 开发建设项目结算审核办法为严格企业内部管理制度，进一步加强对结算工作的管理，有效的控制工程造价，结合20072008年度开发建设实际，对工程结算审核工作的相关事项进行补充、修订、完善及明确，各相关部门须对照相关条款严格遵照执行。一、结算实行三级审核程序预算部（初审）审计部（二审）外审机构（终审定案）二、工作流程1、结算审核流程2、楼房暂控价制定流程招投标参考价编制流程 4、施工进度审核流程5、经济签证签字流程6、设计变更签字流程261、7、结算条件（1）、结算工程必须是验收合格并交工的工程（含分包工程）（2）、施工企业必须完成合同规定内容。方案经规划设计部相关负责人确认及集团主管领导签字认可后方可施工。若未办理审批手续的，一律不予结算。（3）、施工企业所报的结算必须实事求是，不得高估冒算，工程总价不得超过控制价的10%，（有重大变更的另行处理），如有超出，一律退回重新编制。（4）、结算书必须由项目总监、质检部负责人签字认可后，方可安排结算。（5）、经济签证须由现场监理、监理主任、项目总监、预算部负责人现场审核签字，报集团主管领导审批，且在15日内报送预算部备案，方可进入结算。所报结算资料必须一次报齐，在结算审定过程中不得增加262、或抽减资料，否则原资料无效。（6）、零星维修及配套工程，结算资料须项目总监（相关部门负责人）签字确认后方可安排结算。8、结算审核的依据：(1)、规划设计部、质检部及项目负责人签字确认的竣工图纸(2)、甲乙双方签订的施工合同、补充协议及招、投标文件(3)、现行的国家定额单位估价表及有关结算文件(4)、公司有关结算的规定(5)、规划设计部认可的设计变更(6)、开发公司认可的经济技术签证三、结算审核的要求：1、同一施工企业的工程项目不得由同一预算员审核结算。相同类型的工程项目分别由两个预算部的预算员审核，相互监督，以使最大限度的减少失误。决不允许预算人员参与施工企业的结算编制工作。2.竣工结算资料必263、须真实，如虚报工作量，经预算部、预算审计部核实确认后，报集团分管领导批准，转集团办公室扣发项目责任人当月绩效工资。3.工程进度的申报必须实事求是，对虚报、夸大进度的，一经核实，由预算部以专项报告形式报集团分管领导签字后，转集团办公室扣发当月绩效工资。4、审计部在预算审定的范围内审核预算部已审定的工程结算，合理调减。5、审计员核减的项目金额应做调整表，并附在各结算书后。6、结算经审计部审定后，按审计结果由预算员填报“工程结算一览表”扣除保修金，甲供主材，劳保统筹、垃圾、维修、消费卡及多领主材等后作为报送外审机构的结算数据。7、结算书一式六份，审计部一份，财务部二份，档案室一份、施工企业两份。8、264、“工程结算一览表”一式六份，审计部一份，财务部二份，档案室一份。施工企业两份。四、结算资料的要求为使结算资料管理系统化、规范化，对符合结算审核条件的工程结算资料内容明确如下：1、施工单位送审结算资料：（1）结算书：一式两份原件，封面需列出项目名称、结构形式、建筑面积、总造价、各专业单位工程造价；编制说明需明确工程范围、工程概况、编制依据等需要说明事项；预算员需签字（或盖章）、单位必须签章。（2）甲乙双方签订的工程施工合同与补充协议；经招投标的项目需附招标文件、中标通知书、及投标文件；（3）装订成册竣工图纸一套；（4）图纸会审记录、设计变更、经济技术签证（须开发公司副总签字）资料需装订成册并编页265、码。（5）分部分项工程量计算书。（或图形算量文件）a：结算书与资料必须字迹清楚书写（或打印）整齐。项目名称准确，不得合并同类项。经济签证必须按所编页码逐页计算，不得合并计算。b：所有结算资料必须一次报齐，在结算审定过程中不得再增送或抽减资料。否则原资料无效，重新签字申请。2、预算部送审计部结算资料：（1）结算书；一式六份，封面需列出项目名称、结构形式、建筑面积、总造价、单位工程造价；编制说明需明确工程实际开工竣工日期（并附形象进度说明）、工程范围、工程概况、审核依据等需要说明事项；结算调减明细表；预算工程师、部长审核签字。（须附电子文档）（2）甲乙双方签订的工程施工合同与补充协议；经招投标的项266、目需附招标文件、中标通知书、投标文件；（3）装订成册竣工图纸一套；（4）图纸会审记录、设计变更、经济技术签证资料需装订成册并编页码。（资料变动需附说明）（5）双方认可的分部分项工程量计算书（或图形算量文件）3、审计部送外审结算资料：（1）结算书；封面需列出项目名称、结构形式、建筑面积、总造价、各专业单位工程造价；编制说明需明确工程范围、工程概况、审核依据等需要说明事项；审核调减明细表；审核工程师、部长审核签字。（须附电子文档）（2）甲乙双方签订的工程施工合同与补充协议；经招投标的项目需附招标文件、中标通知书、及投标文件；（3）装订成册竣工图纸一套；（4）图纸会审记录、设计变更、经济技术签证资料267、需装订成册并编页码。（资料变动需附说明）（5）工程量计算书（或图形算量文件）五、施工进度审核1、进度审核的条件：经现场监理、监理主任（专业工程师）、项目总监（相关部门责任人）、集团分管领导签字的施工企业月进度申请表。2、进度审核的原则、预算员现场核实的形象。、依据合同条款计算出应付进度款3、进度报表，各单位工程进度审核完毕后，预算部分小区做出进度汇总表预算部经理审核，签字后上报，经营管理部和财务部。4、将每一期工程进度审核的数据资料，作为工程结算的依据。在报第一个月工程进度时，须附合同，无合同均不予审核进度。进度审核必须认真把好折抵、下浮、保修及统筹控制关。5、由预算部依据施工图编制预算，作为268、基础数据来衡量设计优劣、控制工程造价、支付工程款及进行竣工结算的依据。六 、工程项目取费标准：1、所有施工企业的取费标准一律依据合同及补充协议规定执行。2、零星配套工程一律按四类取费，下浮3%。3、所有项目结算时，冬季施工费以项目总监、主管工程师及集团主管领导签字认可的实际施工天数计取。4、包干价的确定：2007年之前的工程按公司原规定执行，2007年之后的工程由招标确定。七、设计变更的结算要求1、所有变更须由设计院、规划设计部负责人、集团分管领导签字认可。2、同一工程项目相同部位的设计变更只认可一次，若出现多次变更，须说明原因，属违反公司规定的，须对签发设计变更的责任人进行处罚，由预算部核实269、后，以专题报告形式报集团主管领导批准，扣发责任人当月岗位工资。附件1：结算审核流程结算审核流程图施工企业预算部审计部外审机构集团领导上报结算工程师部长资料员工程师部长外审机构集团领导附件2：楼房暂控价制定流程楼房暂控价制定流程图规划设计部预算部审计部集团领导提供图纸及 方案部 长工程师部 长工程师集团分管 领导附件3：招投标参考价编制流程 招投标参考价编制流程图招标采购中心预算部提供招标公告及图纸方案开 标工程师部 长附件4：施工进度审核流程施工进度审核流程图施工企业开发公司（相关职能部门）预算部综合业务部集团领导上报月进度申 请 单 项目总监（相关部门负责人）监理主（专业工程师）现场监理部长270、预算 工 程 师综合业务部及财务分管领导附件5：经济签证签字流程经济签证签字流程图施工企业开发公司（相关职能部门）预算部集团领导上报资料项目总监（相关部门负责人）监理主任（专业工程师）现场监理部长分管领导附件6：设计变更签字流程设计变更签字流程图设计院规划设计部预算部集团领导设计变更 通知单 部长资料员工程师部长分管领导32 开发建设项目资金管理办法为严格企业内部管理制度，以财务管理为中心，加强内控管理力度，进一步规范资金支付流程，有效控制资金使用，努力降低开发成本，增强制度可操作性，在2007年资金管理办法的基础上，结合年具体实际进行修订、补充和完善，各成员单位须严格遵照执行。一、支付依据1271、以合同及补充协议作为工程款及材料、设备款支付的基本依据（1）、任何工程项目施工前必须经过严格的招投标程序，签订相应的施工合同，无施工合同不予付款；任何材料、设备供货前必须经过严格的招投标程序，签订相应的供货合同，无供货合同不予付款。（2）、合同中约定的暂控价、包干价或招标价。（3）、合同中约定的付款方式及结算办法。（4）、合同中约定的折抵、下浮、劳保统筹费、质保金的标准及比例。（5）、经济签证内容。（6）、相关资料完备。2、以预算进度作为工程款支付的审核依据（1）、施工企业必须在每月20日前向预算部提供截止当月20日的工程进度申报资料，预算部严格按开发建设项目结算审核办法及施工合同条款对施工272、单位所报工程进度进行审核、填报,在当月25日前将进度表电子版交综合业务部，纸制版由预算部负责人审核签字后于当月30日前交综合业务部、财务部作为次月支付工程款的依据。（2）、各施工企业必须在规定时间内向预算部上报进度资料，否则预算部可拒绝审定进度款，由此引起的后果由施工方自负。预算部在规定的时间完成进度表审核及签批工作，准时报房产综合业务部工程款核算团队，避免对次月资金计划编制工作的影响。该项工作将作为对预算部阶段性考核内容。（3）、预算部必须严格以合同为依据进行预算工作，若施工单位所报工程量无相应的施工合同，预算部应拒绝审定。如确有特殊原因，需附审报进度批准表（详附表）。（4）、无论任何工程，273、在施工过程中，相对合同中所规定的工程内容都可能发生或增或减的变更。对于工程内容增加的变更，单项工程金额在20万元以上的将进入工程进度。对于工程内容减少的变更，规划部专业主管及项目总监应及时详细的以书面形式通知预算部，预算部在审核当月进度时，不能再简单套用合同包干价，应及时核算出减少部分的工程量并在当月进度中扣除，避免由此引起最终工程款超付。（5）、为便于相关部门核对，减少因预算员疏忽引起失误，预算汇总报表应按（附表一）中的要求填写。3、以结算作为工程款支付的最终依据 （1）、预算部严格按开发建设项目结算审核办法对施工单位所报工程结算进行审核。（2）、任何工程完工后，必须待工程结算完毕，双方财务274、对账后支付欠款。4、以招采中心和综合业务部共同确认的实际供货量为材料款支付的审核依据。（1）供应商应及时向招采中心上报当月供货量（附按甲方要求签字确认的收条），由招采中心核算后及时交综合业务部复核，以双方签字、确认的数据作为次月材料款支付依据，该项工作截止时间为当月22日。（2）各材料供应商应于当月22日前及时递交当月供货收条， 否则招采中心可拒绝审定供货量，由此引起的后果由供应商自负，招采中心应分批及时核算收条并转交综合业务部，避免积压至截止日前集中转交，从而导致综合业务部来不及复核、上帐，对次月资金计划编制工作造成影响。二、资金支出计划 （1）、资金支出计划是按集团财务部要求，由房产综合业275、务部按月定期上报，作为控制资金支付的依据。（2）、为使资金使用做到合理、公正、透明，以房产综合业务部工程及材料款核算团队提供的各承建单位及项目支付、欠付汇总表为主要依据，由各项目总监、相关职能部门及招采中心结合现场实际情况填报次月计划支付金额，补充次月工程进度及材料供应计划内容，房产综合业务部负责人审核、整理、汇编支付计划明细表，报房产集团各级领导调整、签批，最后形成开发资金支付计划明细会签表（详附表一），并于当月底准时报财务部。（3）、资金计划一旦形成，次月资金签批将严格按照计划支付，若投资集团缩减资金计划，原则同比例调减。如遇特殊情况，则需在资金申请单 “特殊情况”一栏中作特殊原因说明。 276、（4）、资金计划执行情况由房产综合业务部及财务部共同监督。三、支付签批流程，1、详见流程图2、资金申请单标准（1）、请款单位应按附表中的要求认真如实填写相关内容并按其规定的流程申请资金 。（2）、资金申请单分为以下四类（详附表二、三、四）：房产开发建设项目零星支款申请单、前期费用申请单、水电费申请单四、监督管理机构及应承担的责任 房产综合业务部与房产财务部为资金支付的共同监督管理机构，若在资金支付过程中，不符合以上资金管理办法中的规定及要求，房产综合业务部及财务部有权拒绝支付，由此影响工程进度，由责任方自负。房产综合业务部应对工程款支付情况作认真、详细的登记，按各项目、施工单位及供应商建立明细277、帐目，承担资金申请单的填写、审核、经办、统计及财务手续等相关义务。附表1：年开发资金支付计划明细会签表分类收款单位小区名称工程内容合同编号合同价按合同应付货币按进度应付货币累计已付货币按进度按合同欠货币3月计划备注支票已付货币合计欠货币设计规划设计小计景观装饰景观装饰小计质检监理小计零星工程零星工程小计美居美居小计综合配套小计车款车款小计工程款合计材料材料合计前期前期合计3月计划支出总计附表2：房产开发建设项目零星支款申请单申请时间： 年 月 日支付对方单位名称：合同编号：工程项目：合同金额：按合同应付货币：累计已付：欠货币:本月计划：本月已付：请款金额（大写）： 小写:￥项目负责人：请款经办278、人：综合业务部：核算主管:房产开发集团分管领导意见： 房产开发集团总经理意见：房产开发集团董事长意见：财务会计：财务复核：实业投资集团财务领导意见：备注（附件说明）：此表仅供内部使用，对外无效。附件3：房产开发集团前期费用（设计、鉴定等）用款申请单申请时间： 年 月 日 AAAA房产开发集团合同号： 项目名称：项目部： 项目部负责人：支付单位名称：合同签订人：合同总价形式：1.暂控价 2.包干价 合同总价金额（大写）：预算（结算）情况：其中应付货币： 累计已付货币： 请款金额（大写）请款经办人： 请款单位负责人： 经营管理部复核：房产开发集团分管领导意见：房产开发集团总经理意见：房产开发集团董279、事长意见：请款单位财务负责人： 财务主办人：财务部负责人意见：集团公司财务总监或副总监意见：备注：1、本表中“工程项目”必须有唯一确定的小区名称及工程内容。 2、为利于执行2004年集团领导提出的项目管理制度、准确核算项目成本，方便集团领导准确判断资金使用是否合理，各部门必须按照要求如实填写本表中的相关内容。否则，财务有权拒绝支付，因此影响工程进度，责任由各部门自负。附件4：水电费资金申请单申请时间： 年 月 日 AAAA房产开发集团请款单位： 合同号：款项用途： 费 所属时期： 支付方单位名称： 小区或项目名称： 民用： 商业用： 施工用： 总金额： 收款情况： 请款金额（大写）： 小写： 280、元 带票据情况特殊情况说明：票据张数：相关原始资料：请款单位负责人： 请款经办人： 房产开发集团分管领导意见：房产开发集团总经理意见：房产开发集团董事长意见：请款单位财务负责人： 财务主办人：财务部负责人意见：集团公司财务总监或副总监意见：集团公司总裁或总经理意见： 1、请款经办人申请资金时，必须携带发票或相关原始资料，方可申请用款。备 2、请款单位负责人必须根据上月资金预计单的资金项目方可审批资金申请单。 3、对特殊情况领用现款或银行支票，必须在57天内携带发票及相关原始资料在财务部门报销清帐 4、凡超过规定的期限未能及时清帐，财务部门立即发出清帐通知单，并限期3天内清帐。注 5、如不按上述281、规定清帐的单位或员工，集团领导及财务部门有权拒绝签发资金申请单用款意见。 6、此表一周内有效，超出期限需重新填写申请表，此单据对外无效。登台帐各项目部及相关职能部门综合业务部复核房产集团分管领导房产集团总经理资金支付流程图房产集团董事长集团财务审批，办理支票签发支票入帐后流程图一、33 工程保修金清算管理办法为进一步规范工程保修金清算业务程序，客观公正、公平合理、合法的解决工程预留保修金支付问题，维护企业的根本利益，降低支付成本，尊重合作方的基本权益，特制定本办法。一、工程保修金返还界定1、工程保修金的数额是甲乙双方按照建设工程施工合同中约定的比例，以工程结算定案后预留的金额为准；2、工程结算282、已完且质保期届满后双方清算工作完成时，扣除因工程质量问题而产生的各类相关事宜处理解决的费用，剩余款项予以返还。二、清算具备条件1、工程已通过竣工验收且已交付物业公司；2、按照双方签订的工程建设施工合同中约定的质量保修期限已届满且工程结算工作双方已完成。三、清算工作启动条件1、承建单位提出书面申请且已与AA房产公司签订保修金清算协议；2、房产综合业务部保修金清算团队根据五方认证中建设单位签字的竣工日期，由主管签字确认施工合同中约定的保修期限已届满；3、质检部在承建单位书面申请上签字确认工程竣工验收资料已交齐；4房产综合业务部负责人签批同意清算工作开展意见。四、工程保修金清算、核查内容及范围承建方283、与建设方签订的保修金清算协议中第三条所表述的所有内容（后附协议书样本）。五、主体工程保修金清算业务流程，详见流程图二。六、零星及配套工程保修金清算流程，详见流程图三。七、清算工作需配合单位（部门）清算工作的核心部分在于核算工作的严谨、科学以及为核算工作的顺利开展而准备的各种核算依据的收集、采集和整理取证的具体性和完整性，必然需要相关部门的紧密配合，为保证集团的整体利益不受侵害，各相关部门有责任和义务向保修金清算团队提供清算工作必要的材料、资料、报告取证依据。需配合部门有：维修管理团队、档案管理团队、客服中心、质检部、预算部、审计部、综合配套部、物业公司（工程部、经营部、各小区物业管理处）等。附件1：主体工程保修金清算业务流程施工单位书面申请综合业务部审核是否满足清算条件综合业务部收集资料，完成基础表开展核查工作，双方认定落实项目、数据否符合异议部分房产集团领导审定、签批意见综合业务部依据前期清算结果和异议签批意见出具结论房产集团领导审核签署意见附件2：零星及配套工程保修金清算流程施工单位书面申请综合业务部审核是否满足清算条件向物业公司发协查通知物业公司核实签署相关意见、盖章否符合34 折抵业务管理办法为严格企业内部管理制度，进一步规范折抵业务的工作流程，明确折抵工作的范围、职责及审批的权限，使实业投资集团各成员企业所发生的折抵业务均纳入规范化的统一管理。在2005年折抵管理