1、 住宅小区前期物业管理委托合同第一章 总则第一条 本合同当事人 委托方： 房地产开发有限公司（以下简称甲方） 地 址： 邮 编： 4电 话： 受托方： 市物业管理有限公司 （以下简称乙方）地 址： 邮 编：电 话： 甲乙双方根据我国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方开发建设的下述物业委托乙方进行前期物业管理服务事宜，经过充分讨论和友好磋商，达成以下共识，并签订本合同，以资双方共同信守。第二条 物业基本情况 物业名称： “”住宅小（以下简称本物业）物业类型：普通多层、多层复式住宅、低层住宅及商业用房 座落位置：(详见总平面图)占地面积：约69700平方米 建筑面积：约85162、8平方米 物业管理用房面积：按商品房总建筑面积的3配置总户数：502户 总幢数：29幢第三条 乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第二章 委托管理事项 第四条 房屋共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（含楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道。 第五条 房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括给排水管道，供电、供气、电信、有线电视、宽带网络等线路，消防设施，路灯照明，沟，渠，池，井，露天停车位，建筑小品，标识，宣传牌，信报箱，公益性文体设施。 第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外给3、排水管道、化粪池等。 第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 第八条 公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐和教育场所。 第九条 公共环境卫生，包括上述公共场所、共用部位、共用设施及设备的清洁卫生，卫生消杀，垃圾的收集和处理，果壳箱的保洁 。 第十条 交通与车辆停放秩序的管理。 第十一条 维持治安及公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区内车辆停放管理、交通秩序管理和消防安全管理 。 第十二条 管理与本物业相关的工程图纸、业主及物业使用人档案与竣工验收资料。 第十三条 组织开展本物业社区文化娱乐活动。每年大型活动不少于1次、小型活动不少于5 次。 第4、十四条 负责向本物业业主和物业使用人提供本合同第二十条规定的物业管理服务（见附件 “”住宅小区物业管理服务内容及质量标准），并收取费用 (详见本合同第二十一条) 。 第十五条 在当事人提出委托时，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备提供维修、养护等有偿服务。 第十六条 其它委托事项： 1、 本物业生活垃圾的归集由乙方负责，清运由乙方负责与环卫部门签订本协议的有效期内的清运协议。 2、本物业路灯照明设施的维修养护及电费由乙方牵头与路灯管理部门处理，费用已含在物业管理费中。 第三章 委托管理期限第十七条 委托管理期限为两部分。首期从委托合同签订之日起至2005年9月30日。次期从20055、年10月1日至2006年9月30日止，如果这期间本物业业主委员会成立，并选聘出新的物业管理公司接管本物业，则本合同同时终止。第四章 双方权利义务第十八条 甲方权利义务 1、在业主委员会成立之前，代表业主负责制定临时公约，并配合乙方与商品房买卖合同一并签订，要求业主和物业使用人遵守； 2、审定乙方拟定的物业管理制度； 3、检查监督乙方管理服务工作的实施、制度的落实执行情况及承诺指标执行情况； 4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告； 5、按照甲方住宅质量保证书、住宅使用说明书的要求，委托乙方管理服务的房屋、设施、设备符合国家相关验收标准，保障业主和物业使用人正常使用。保修期内6、如存在质量问题，由甲方负责返修。 6、在房屋竣工交付时配置不低于商品房总建筑面积3的物业管理用房，供本小区物业管理公司无偿使用； 7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案资料，并于小区竣工验收时移交乙方；8、协调、处理本合同生效前发生的本物业遗留问题： （1）、 对于综合验收、接管验收时提出的各项遗留问题在规定的时间内办理完结 ；（2）、 不将未缴纳的有关水、电、气、通讯、通信增容等配套费用遗留给乙方处理。 10、协助乙方做好政府有关主管部门和专业单位对本物业管理的相关协调工作； 11、不擅自占用和改变本物业的公用设施使用功能 。12、 在小区内配置用于物业管理服务并按民用水电标准收费的水7、电源，便于乙方对本物业卫生、清洁及绿化养护，费用由乙方承担。 第十九条 乙方权利义务： 1、本合同签订生效起七日内将驻本小区的物业管理负责人 及有从业资格的其他员工名册、组织架构报市房地产管理局备案；物业管理负责人在合同期内发生变更前必须经甲方书面同意。2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定本物业管理制度，履行物业管理服务事项；并派专人在甲方售楼处负责与业主签订本物业前期物业管理服务协议、业主临时公约等相关文件； 3、对业主和物业使用人违反法规、规章和临时公约的行为进行劝阻、制止并限期整改或提请有关部门处理； 对造成损失的有权要求责任人承担赔偿责任； 4、事先经甲方书面同意，乙方可选聘专营8、公司承担本物业的特殊专项管理业务(小区保安必须由乙方自理)，但不得将本物业的管理责任转让给第三方； 5、负责编制本物业公用部位、公用设施设备年度养护计划和维修方案，保修期外，经甲乙双方议定并报市房产管理局批准，由乙方负责组织实施，有关费用在本物业公共维修基金中列支；6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，通过签订房屋装饰装修管理服务协议与其书面约定有关限制条件，并负责检查监督； 7、负责编制并报甲方审定物业管理年度管理计划、财务预算及决算报告； 8、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目； 9、向业主和物业使用人提供规范标准、细致入9、微的保姆式人性化物业管理服务； 10、不擅自占用和改变本物业的公用设施使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套设施，须事先征求业主和物业使用人意见，经甲方书面同意并报市房地产管理局等有关主管部门批准后方可实施； 11、本合同终止时，乙方必须向市房地产管理局或业主管理委员会移交全部物业管理用房等固定资产、物业管理的全部档案资料及物业管理服务费和公共维修基金的结余部分款项； 12、向业主或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务； 13、依据前期物业管理服务协议向业主收取物业管理服务费，并有权依法对逾期或拒不缴纳物业管理服务费的业主或物业使用人加收滞纳金或依法提起诉讼；14、本10、合同期内，本物业达到成立业主委员会条件的，应由乙方牵头并配合市房地产管理局组织业主委员会筹备事宜，所需费用由乙方先行支付，待业主委员会成立后，统一向各业主分摊。第五章 物业管理服务内容及质量标准第二十条 乙方保证向本小区全体业主和物业使用人提供以下物业管理服务内容及质量标准。(详见本合同附件 “观邸”小区物业管理服务内容及质量标准) 第六章 物业管理服务费用和维修费用支付第二十一条 物业管理服务费是指为完成本合同第二章所规定的委托管理事项而发生的费用，由服务成本、法定税费、人员工资构成。本协议前期费用由甲方向乙方支付，费用仅含四名保安工资及服装费，支付的金额与方式为：四名保安工资按月结清；四名11、保安服装费于本合同签订时一次性付清。1、本物业的每月物业管理服务费收取标准暂定为：普通住宅 0.30 元/平方米、复式住宅0.5元/平方米，低层联排住宅0.8元/平方米，商业用房1.00 元/平方米，上述收费标准经当地物价部门及房管部门批准后由乙方向业主或物业使用人收取，乙方与市物价部门及市房地产管理局协调，使物业管理服务费达到上述收费标准。 2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按上述收费标准的50%向业主或物业使用人收取(含交房时甲方最多不超过150套未售出房屋)。 3、业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，根据按日千分之五加收滞纳金。 4、露天车位：各类小轿车、小型汽车、小三卡、边三轮、12、摩托车、自行车停车管理费用标准按当地物价局核定的标准收取； 5、临时停车：各类轿车、小型汽车、2.5吨货车以下按当地物价局核定的标准收取；2.5吨以上汽车、客车、卡车不得进入小区，摩托车、电动车、自行车不收费；6、特约服务：对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，向当事人按事先约定价格收取费用。 7、装璜垃圾清运费、装修保证金等按当地房管局及物价局的相关规定执行。 第二十二条 甲方同意乙方无偿使用本物业的配套管理用房，乙方不得将管理用房转作其他用途。第二十三条 房屋保修期满后的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用： 1、房屋共用部位的日常养护13、维修、更新费用，由乙方承担。 2、房屋共用设施、设备的日常养护、维修、更新费用，由乙方承担。 3、房屋公用部位、公用设施、设备的维修基金，由甲方在本物业交付时向市房地产管理局交清，用于保修期满后本物业共用部位共用设施设备的维修，乙方使用时向市房地产管理局申请支付。第二十四条 乙方对物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务，应事先公布收费标准，由当事人按实际发生的费用计付。第七章 违约责任 第二十五条 甲方违反本合同的约定，致使乙方无法完成本合同附件规定的物业管理服务内容及质量标准，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权单方终止本合同；造成乙方经济损失的14、，甲方应给予对方经济赔偿。 第二十六条 乙方违反本合同的约定，未能达到本合同附件约定的物业管理服务内容及质量标准(目标)，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。 第二十七条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准或扩大收费范围的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方包括声誉在内的利益损害的，乙方应承担相关法律责任并给予经济赔偿。 第二十八条 甲乙双方任何一方无契约或未经对方同意单方提前终止合同的，违约方应向对方赔偿伍万元的违约金；造成对方经济损失的，还应给予经济赔偿。 第二十七条 甲乙双方的其他约定如下：1、甲方除履行本合同所列的权15、利和义务外，其余及以后所有涉及物业管理的事项(包括本合同乙方的经营盈亏)，在本合同期内由乙方负责自行处理，并承担相应的责任，与甲方无涉。2、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。由此对乙方造成的经济损失由甲方向乙方进行赔偿。3、本合同期内，凡有涉及甲方责任的问题发生时，乙方可以先采取临时措施应急反应，并将相关情况立即通报甲方处理。乙方采取临时应急措施而发生的费用或损失，由甲乙双方另行协商处理。第二十八条本物业的物业管理服务工作由乙方驻的分公司负责执行，乙方对其分公司的权利和义务16、承担全部直接的法律责任。在本合同托管期限内，先生为乙方常驻分公司的主管负责人，负责与甲方进行本物业的所有业务联系，并承担相应责任；乙方如对其工作岗位进行调动，应事先书面通知甲方，并告知具体原因。第二十九条市房地产管理局作为本物业的行业主管部门，有权对甲乙双方履行本合同各自的权力和义务进行管理、检查和监督。 第八章 附则 第三十条 双方约定自本合同生效之日起到房屋交付使用之前15日，根据本合同委托管理事项，办理完交接验收手续。 第三十一条 合同期满后，乙方全部完成本合同约定的义务和本物业管理服务内容及质量标准，并且成绩优秀，大多数业主和物业使用人满意度良好，可与业主管理委员会优先续订本物业委托管17、理合同。 第三十二条 本合同未尽事宜双方可以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第三十四条 本合同正本连同附件共十六页，一式三份，甲、乙双方各执一份，向市房地产管理局备案一份，具有同等法律效力。 第三十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力或情势变更，致使本合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；协商或调解不成的，本合同可自行终止，甲乙 双方互不追究对方责任。 第三十六条 本合同在履行中如发生争议，甲乙双方应协商解决或报请市房地产管理局进行调解，协商或调解不成的，甲乙双方中任何一方均有权向沙市区人民法院起诉。第三十七条 本合同经甲乙双方签章并报市房地产管理局备案后生效。 附件： “观邸”小区物业管理服务内容及质量标准 甲方：(签章) 乙方：(签章) 法定代表人： 法定代表人： 授权代表人： 授权代表人： 年 月 日