1、商业物业服务合同甲 方：置业发展有限公司乙 方：商业顾问管理有限公司 甲、乙双方经过友好协商，订立商业服务合同，内容如下：一、服务范围甲方现就乙方独家为位于“MALL”商业物业 (以下简称“本项目”)提供商业策划优化及整体推广、招商代理、销售代理三个方面的服务工作。二、服务内容1、商业策划优化及整体推广部分1.1、商业策划优化主要工作内容：市场补充调研项目定位 销售策略 销售分割图 招商策略 业态布局 品牌落位图工程表现方面景观与历史、文化融合策划其他有关项目商业策划方面的服务内容（详细服务内容、工作成果及时间安排见附件一） 1.2、 整体推广主要工作内容 整体市场推广策略整体市场推广计划整体2、市场推广预算项目形象包装、策划、设计等推广执行其他有关项目推广方面的服务内容（详细服务内容、工作成果及时间安排见附件二）2、招商代理 招商策略及计划 招商培训 招商推广策划及执行 招商中心装修策划、布置 招商执行 其他有关项目招商代理方面的服务内容（详细服务内容、工作成果及时间安排见附件三）3、销售代理 销售策略及计划 销售培训 销售推广策划及执行 销售中心装修、布置建议 销售执行 其他有关项目销售代理方面的服务内容（详细服务内容、工作成果及时间安排见附件四）4、乙方对提交的合作团队和项目负责人（详见附件五）不得随意变动。5、上述的附件一至附件五之合同附件与本合同具有同等法律效力。三、服务期限3、3.1、商业策划优化及整体推广服务期限为：3.1.1、商业策划优化服务期限为：自本合同签定日起至2006-11-30日止3.1.2、整体推广服务服务期限：自本合同签定日起至本项目统一试营业后30天止3.2、招商代理服务委托期限为:合同签定日起至2007-12-31止3.3、销售代理服务委托期限为：合同签定日起至2007-12-31止四、服务费用支付标准及支付方式 商业策划优化及整体推广4.1.1、商业策划优化及整体推广服务报酬为人民币伍拾万元整；4.1.2、支付方式为：第一阶段：自本合同签订之日起五个工作日内支付￥10.00万元；于乙方完成市场补充调研、项目定位、工程表现等商业策划报告并经甲方4、签字确认后五个工作日内支付￥10.00万元；第二阶段：在乙方完成市场推广策划、销售策划、招商策划及景观策划等四份策略性报告并经甲方签字确认后五个工作日内每份策略各支付￥5.00万元；第三阶段：余下￥10.00万元平均到2007年1月到2007年5月每月支付，每月7日前支付￥2.00万元。招商代理4.2.1、甲方开发的主力店定义为大型超市或百货商场，其中百货品牌类同于新百百货商场或杭州银泰百货商场，面积在1.00万平方米左右；大型超市品牌类同于世界500强企业 ，最低不得低于苏果超市旗舰店、上海联华超市旗舰，面积不得低于5000.00平方米，否则双方将解除本合同，乙方须在本项目出正负零之前完成主5、力店招商任务。4.2.2、甲方承诺在乙方进行主力店招商过程中，给予租赁客户最多两年免租期作为优惠条件，若乙方能以不免租或少免租期的形式招商成功，甲方给予乙方30%的租金作为奖励。4.2.3、招商代理服务佣金按照乙方与租赁客户签定的租赁合同约定的平均月租金的1.5倍（不包括免租期）；4.2.4、成功招商以签订租赁合同且支付首期租金或定金为准。4.2.5、招商佣金每1个月为一结算支付期；乙方每月1日前向甲方提供上一个月的成功招商物业之清单，由甲方书面确认后，三个工作日后向乙方支付。（遇到节假日则相应顺延）4.2.6、甲方于乙方招商之日起，每月十五日前预付下月的招商服务费人民币伍万元整，该费用付至26、007年7月1日止。甲方所预付的招商服务费于甲方支付各期招商佣金时扣除招商佣金的50，直至扣足上述费用为止。4.2.7、没收的定金50%归乙方所得，具体支付方式按照4.2.5条款执行。4.2.8、客户如果是自己购买房产后自营或自行出租的或该客户与甲方合作经营的，乙方不收取招商佣金，但计入乙方完成的招商面积；甲方的关系客户，均视为乙方成功招商，甲方按实际价格结算招商佣金。4.2.9、 乙方须在每月7号前向甲方提交上个月的招商统计表及下个月的完成计划。4.2.10、合同招商总面积、招商策略、招商计划及招商条件等须由双方确认后才可执行，乙方不得变动，否则因此而造成的后果，乙方承担全部责任。4.2.17、1、乙方所派驻的招商团队不少于 8 人。 销售代理 4.3.1、销售佣金为合同销售金额的1.5及溢价部分的20；4.3.2、 销售佣金每1个月为一结算支付期：乙方每月1日向甲方提供上一个月的销售面积之清单，并由甲方于该月5日前对结算金额进行书面确认，于该月8日前由甲方按确认的结算金额向乙方支付。4.3.3、销售佣金和溢价按笔结算，具体如下：A、乙方在完成目标销售总额的30之前，每完成一笔甲方向乙方支付该笔销售佣金及溢价部分的70；B、乙方在完成目标销售总额的30至50%之间，每完成一笔甲方向乙方支付该笔销售佣金及溢价部分的80；C、乙方在完成目标销售总额的50至70%之间，每完成一笔甲方向乙方8、支付该笔销售佣金及溢价部分的90；D、乙方在完成目标销售总额的70%至85之间，每完成一笔甲方向乙方支付该笔销售佣金及溢价部分的100；E、乙方在完成目标销售总额的85后，视为乙方已经完成销售任务，且甲方于5个工作日内一次性结清剩余款项。 4.3.4、 没收的定金50%归乙方所得，具体支付方式按照4.3.2条款执行。4.3.5、乙方提供之销售清单，如无特殊情况，甲方逾期不予确认的，视为甲方默认相应的结算金额为佣金。4.3.6、关于退房：因乙方原因发生客户退房，乙方所结销售佣金及溢价分成应在5个工作日内返还给甲方；如因甲方原因发生客户退房，乙方所结销售溢价分成在下一期的销售佣金中扣除，佣金不退；9、如因客户原因发生客户退房，乙方所结销售佣金及溢价分成应在5个工作日内返还给甲方。上述三种情形，若乙方再将其销售，则重新计算佣金和溢价分成4.3.7、房屋买卖所发生的税金及各项费用，根据中华人民共和国有关法律、法规执行。4.3.8、销售成交以购房者签署购房合同并在甲方收到签约客户支付的首期房款为准。4.3.9、甲方介绍的关系客户，均作为乙方的正常成交。（其比例不得高于总销售之5%）。甲方按实际价格结算佣金和溢价奖励。4.3.10、合同销售总面积、销售计划、销售价格由甲方书面确认后作为合同附件，乙方按照该附件执行。4.3.11、乙方所派驻的销售团队不少于 12 人，并按照双方约定的销售团对负责人具10、体负责销售事宜。乙方销售团队进驻之前须协助甲方布置、装修销售中心，提供销售中心的装修方案； 4.3.12、乙方应在整体推广执行前1个月向甲方提交整体推广计划及预算。乙方提供的每个阶段的推广计划须由甲方书面确认后乙方才可执行。推广费用支付4.4.1、整体推广计划及预算须经甲方签字确认。本项目整体推广费用应为目标销售总额的2%左右。五、甲方权利及义务5.1、本合同履行期限内，甲方不得再委托第三人代理租售，否则，即使成交，仍应按照本合同有关约定支付乙方佣金和溢价，甲方自己进行销售和招商工作的亦按本条规定执行。5.2、甲方有权要求乙方在服务期限内提供与本项目相关的服务内容并提出合理的工作质量标准和时间11、进度。5.3、甲方有权对乙方提供的方案给予否定、质疑、要求修改以及批准的权利，乙方针对本项目所有的市场运作行为应事前得到甲方同意方可实施。5.4、甲方享有乙方提交方案的知识产权，但乙方拥有署名权。5.5、甲方有义务向乙方提供招商、销售所需要的各项证件，并确保其合法性，以达到招商、预、销售的标准。56、甲方应提供前期策划服务有关的信息资料。57、甲方应提供工程进度计划（见本合同附件），若甲方实际工程进度慢于工程进度计划，则甲方应补偿工程延误期间乙方招售现场的运营成本每月伍万元，并于下月5日前付清，委托期限及后续阶段性工作目标均相应顺延。5.8、招商过程中，甲方对乙方所提供客户应予配合及接洽，并在12、委托条件（包括但不限于租金、租期、付款方式等）上与乙方保持一致。5.9、甲乙双方协商确定各承租方店招位置并制作例图，同时甲方同意将各广告牌位置交与相对承租方无偿使用。5.10、甲方负责提供乙方合适的售楼处并承担售楼处的装修，提供售楼处所需硬件设施设备，（包括但不限于空调、电脑、打印机、复印机、传真机等），其它办公用品及易耗品由乙方自行负担。5.11、提供质量保证书、商铺使用说明书及标准商品房销售合同文本和租赁合同文本等，供乙方执行。5.12、负责对以乙方所提报告、计划、佣金结算等所需签字确认的文件资料及标 准合同外的附加条款的审核，审核期限为3个工作日，逾期未签字确认的，则视为甲方同意相应的内13、容。5.13、应依据乙方提供的行销方案，协助办理必要之政府及其它部门批准手续。5.14、甲方指派专人 代表甲方对于乙方需提报的所有文件及工作事宜进行签署确认。六、乙方权利及义务6.1、 本案租售比例、销售代理底价于乙方提供前期整体策划报告后经双方协商一致且由甲方书面确认，并以此价格作为参考制订销售一房一价表、乙方制订租金价目确定表、租赁条件确定表（作为本合同附件）。6.2、招售过程中所有涉及定金、意向金、首付款、预付租金等款项均由甲方收取，但应给乙方相应资料，乙方不得擅自收取。6.3、乙方负责策划设计本项目的楼书、招商手册、推广宣传单、展览板、认购须知及有关招售的平面资料样稿，乙方不另行收取设14、计费，乙方有权在相应资料上标注自己的名称。6.4、负责制定营销企划方案（包括销售广告宣传计划和促销活动计划）提交甲方，经甲方书面确认后作为本合同附件，甲方应按相应计划投入费用，否则乙方有权调整招售计划，且不视为乙方违约。6.5、在招商及销售过程中乙方不得对租赁方或购买者作出任何不切实际或未经过甲方同意的承诺。6.6、未经甲方同意，乙方不得修改甲方提供的购房合同及租赁合同中的任何条款，否则承担因此而产生的一切后果和经济损失。6.7、按月提交详细的招售报告、客户统计分析、媒介分析、策划及招售方面的检讨分析报告。6.8、在履行本代理合同中，有为甲方获得最大的市场效益和经济效益而尽其所能的义务，并对所15、有与甲方有关的信息和资料在未公开前负有保密义务。6.9、乙方应对合同登记、银行按揭工作给予甲方必要的协助。需指定一名负责人负责监控、协调及其它必要工作。负责人名单在乙方提交策划报告后书面通知甲方，该负责人代表乙方对日常的工作事务及有关文件的签署确认。6.10、于售楼中心（包括设施设备和办公用品的配置）与销售模型到位后且甲方书面通知后进驻售楼现场，乙方承担乙方驻场人员的工资、奖金费用。乙方进驻后2个月内，甲方保证取得合法预售的完备条件。若甲方延误取得合法预售的条件完备条件，则甲方应补偿在延误期间乙方招售现场的运营成本每日人民币贰仟元，并于下月5日前付清，委托代理期限顺延。七、违约责任71、因取得16、预售许可证延误、工程进度延误、房屋质量不合格、房屋交付延误及对客户和乙方的承诺未能实现引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，并承担由此发生的一切相关费用，且乙方完成相应计划可顺延。 7.2、甲方如未按约定条款支付给乙方合同约定费用的，则甲方应当向乙方支付违约金，违约金每日按应付金额的千分之五计算。若甲方延迟支付或不足额支付超过30日的，乙方有权解除合同。7.3、乙方若在合同期内提供的服务未能达到合同及附件约定之要求的，视同乙方违约，如达到根本违约的程度，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。7.4、如果乙方在招商过程中对甲方有欺诈行为或与客户联合损害甲方利益的，且达到根本违约程度的，则视为乙17、方违约，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。八、保密条款一方对因履行本合同而知悉的另一方的商业秘密负有保密义务，不得向第三方泄露，否则应赔偿由此造成的一切损失。但为本合同的目的而向有关中介机构、金融机构及监管机构披露商业秘密则不受前述限制。九、争议的解决由本合同或有关其履行所产生的一切争议，甲、乙双方应通过友好协商解决。十、适用法律和约定管辖本委托合同依照中华人民共和国有关法律拟定，如发生争议，双方不能圆满协商解决，将依照中华人民共和国有关法律，通过法律途径诉讼解决，由甲方所在地人民法院管辖。十一、本委托合同一式六份，由甲、乙方双方各持三份。本合同由甲、乙双方签字盖章后生效。甲方：置业发展有限公司 乙方：商业顾问管理有限公司(代表签字及盖章) (代表签字及盖章)代表人： 代表人：日 期： 日 期： 7