1、成都市xx商场土地开发项目计划书报告/2010年计划书内容2009-5/国务院部分基建项目和商品住房项目的资本金比例被调低，而部分“两高一资”项目的资本金比例则被调高。其中值得注意的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。商品房项目资本金比例下调极大地缓解了开发商资金链紧绷的问题，对房地产市场回暖起到促进作用，并影响到房地产下半年的走势。2009-11/央行强调，将继续实施适度宽松的货币政策，妥善处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期之间的关系，防范化解金融风险，提高金融可持续支持经济发展的能力。引导货币信贷合理增长；合理把握信贷投放节奏，增强2、信贷支持经济发展的均衡性和可持续性，维护金融体系稳定；发展金融市场，促进民间直接投资；2009-12/国家税务总局自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；此次细则对5 年内普通型住房采用差额征收,保护自住性需求的意图明显,而针对5 年以外的非普通类住宅则仍按照差额征收营业税,体现了持续打击投机性需求的决心。08年在全球金融危机影响下，房地产行业出现大幅跌落；通过政策宏观调控且前期抑制的消费力，实现09年的持续热销，随之出现价格的3、快速上涨，促使政策针对抑制价格上涨速度过快出台一系列措施，从而出现近期一线城市成交下降的波动。一、2010年房地产市场政策分析2009年政策回顾一、2010年房地产市场政策分析政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，住宅产业政策高压已经形成。2010.2-32010.2.20 银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法；2010.2.20 个人贷款管理暂行办法出台；2010.3.8 关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知出台；2010.12010.1.10 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知出台；2010.1.12 央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；2009.122009.124、.92009.12.17个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50%；2009.12.23 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 出台；“4.15”新政新政新政出台背景成交量时间2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 成交量变化成交价格走势927利空政策出台收紧二套房贷及土地政策,火爆楼市快速降温08年6月利好策出台振兴楼市,政府补贴购房,5变2的营业税09年1月利好策出台放宽二套房信贷,7折利率正式执行及土地宽限政策09年底利空政策国四条,收紧二套房贷抬高开发商门槛,营业税2变510年4月利空政策银行取消7折利率及改善住房优惠5、,提高二套房贷5成首付及1.1倍利率从几次政策转向均对楼市产生重大方向性变化，目前政策基调已十分明亮即保量稳价保量稳价，严厉打击楼市投资、投机行为严厉打击楼市投资、投机行为，保证首置客户需求保证首置客户需求预计未来成交量将出现一定幅度下滑，但成交价格将平稳发展，即量跌价稳态势从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。未来不可能大幅下降。楼政市府房价高企房价高企调控出台成交量回落房价反弹房价反弹开发商投资热情遇冷开发商市场供需失衡市场供需失衡货币贬值货币贬值一、2010年房地产市场政策分析房价发展预测政策层6、面 政策的走向很大程度上影响市场走势，但目前房地产行业作为国家经济增长及地方财政的支撑点，且有刚性需求存在，总体向好趋势在近年是不会改变的，但是短期内受到政策影响较大，部分一线城市出现观望态势。经济层面 成都经济处于高速发展阶段，平均房价位于全国中等状态，但GDP增长率远高于全国平均水平，居民人均可支配收入等消费力指标保持快速增长，为房地产行业发展提供有力的消费支撑。规划层面 作为内陆城市，处于川渝经济圈龙头地位，潜力巨大；成都市四大交通枢纽实现中心城与周边组团逐渐融为一体，且因地铁的开通将跃上新的高速发展期，项目处于城市重点发展方向中，未来发展力度较大。市场层面 本案xx十字路口，土地资源的7、稀缺性是显而易见的，目前该板块商品住宅去化周期仅4个月，相对较快，均价处于城东区域较高水平。受区域发展因素的制约，目前区域内无高端成型办公物业、中高档大型商业物业和高端酒店，是市场的空白点。一、2010年房地产市场政策分析市场发展预测重要启示：根据政策基调看，未来楼市中端产品风险较大，而针根据政策基调看，未来楼市中端产品风险较大，而针对首置的经济型产品与终极置业的高端产品政策影响较弱对首置的经济型产品与终极置业的高端产品政策影响较弱;国家确认西部大开发的战略意义并加大投资力度国家确认西部大开发的战略意义并加大投资力度.就历次调控均未对商业物业作出任何限制，可见中央就历次调控均未对商业物业作出任8、何限制，可见中央政府对能持续产生经济效益的商业体持保护和支持态度。政府对能持续产生经济效益的商业体持保护和支持态度。因此，政策对商业物业不会产生影响，楼市投资客群因此，政策对商业物业不会产生影响，楼市投资客群必将转向商业物业投资，为商业物业发展商提供了巨大的必将转向商业物业投资，为商业物业发展商提供了巨大的商机与空间。商机与空间。一、2010年房地产市场政策分析二、项目介绍宗地土地经济指标总占地面积：15亩容积率：8.5（暂定，可上调）土地性质：商业用地可单独开发，也可做项目扩容开发，市规划局已有初步方案，如扩容约达到50-90亩的开发面积。宗地形状规则，现有现地表建筑面积1.63万平米，主体9、为“xx大厦”和“xx家具商场”。项目整体经济指标二、项目介绍 宗地处于成都市中心城区，东风路与一环路交接口内侧，该地块三面临街，其中两面临主干道。项目地块所在地宗地土地位置二、项目介绍项目四至xx大厦家具商场成都饭店中国电信成都娇子音乐厅为地块所在处为地块所在处地块周边商业氛围成熟。地块周边商业氛围成熟。与成都饭店、娇子音乐与成都饭店、娇子音乐厅相对望；毗邻著名的厅相对望；毗邻著名的春熙路、红星路步行街春熙路、红星路步行街、王府井百货、太平洋、王府井百货、太平洋百货、蜀都大道、东大百货、蜀都大道、东大街和各大型休闲娱乐场街和各大型休闲娱乐场所。所。地理位置非常优越，办地理位置非常优越，办公、10、交通出行和生活购公、交通出行和生活购物都很方便。物都很方便。二、项目介绍项目交通一环路：项目通向其他区域的主要交通干道，主要行驶车辆为轿车、公交车、小型货车等车辆。xx路：为项目通向“红星路”、“春熙路”最为快捷的通道。，主要行驶车辆为轿车、公交车、小型货车等车辆。大交通环境：位于成都市一环路主干道内侧，成渝高速的交通要道，及地铁2号线出口附近。小交通环境：是东门方向到市中心必经要道，距离繁华商业街春熙路仅1.5公里（3分钟车程/步行10分钟），距离天府广场3公里；与成都人文景观“大慈寺”仅3分钟步行距离；距离成都景观标志电视塔仅4-5分钟步行时间；离上海世贸集团正在整理开发的600亩土地也只11、有5分钟步行距离；距离东大街（西部金融一条街）仅5分钟步行时间，交通极其方便。金沙车站成仁公交站桂溪公交站火车北站全兴路十陵镇污水处理厂机车车辆厂五桂桥公交站双流机场至华阳和平小区项目区域公交站密布，步行距离内分布有约20条公交路线，通往全城各个区域，公共交通方便快捷。公共交通私家车交通项目临近一环、二环、xx路、玉双路以及东大街延线等交通干线，私家车交通便利性高。二、项目介绍项目交通二、项目介绍项目区域空气质量成都市城区空气质量日报（成都市城区空气质量日报（2010.02.21）成都市环境监测中心站成都市环境监测中心站区域API指数首要污染物空气质量等级锦江区69可吸入颗粒物良青羊区75可吸12、入颗粒物良金牛区73可吸入颗粒物良武侯区78可吸入颗粒物良成华区64可吸入颗粒物良高新区67可吸入颗粒物良中心城区(平均)71可吸入颗粒物良附：API指数即：空气污染指数。其主要分级标准如下：一级，API小于50，空气质量优；二级，API51100，空气质量良好；三级，API101150，为轻微污染；API151200，为轻度污染；四级，API201300，为中度污染；五级，API大于300，为重污染；项目处于锦江区。根据成都市环境监测中心站环境质量监控：2010年1月22日-2月21日（共31天），锦江区区域空气质量优良(API100)的天数为28天，轻度污染为3天，环境空气质量达标率为9013、%；三、项目前期运做完善股权收购对项目的开发前景及周边市场，做了全面的调查分析。对目标公司的财务经营现状、职工明细、资产清单及历史由来等做了全面深入的调查了解。对目标公司股权拥有人及对应资产的合法性、有效性、真实性核查完成。完善了股权交易，结合上述工作了解情况，在公证处签定全面收购股权协议，预防了收购中的法律风险，保证了对该项目的绝对控制权。该土地为“春熙路片区”内的上好地段，也为后期项目如要做扩容开发占据了战略至高点，达到了战略上的排他性。三、项目前期运作资金平台依托资金平台，能加快项目顺利实施。按每年确定的投资回报率获得项目投资收益，到期后归还投资本金。每年终获得项目股权收益，直至合作结束14、。投资回报入股形式合作方式合作方式建议资金方派人监督管理使用资金，以保证资金的合理使用。建议资金方派人监督管理使用资金，以保证资金的合理使用。三、项目前期运做有效的经营管理团队xx先生：公司总经理xx先生曾就职于上海第四建筑工程公司。中国房地产学会理事成都市房地产协会理事成都市建设与开发协会理事四、项目收益分析项目技术指标项目技术经济指标表项目技术经济指标表项目项目指标指标备注备注总出让面积（）10,000.0515.00土地出让面积（）10,000.05容积率8.5暂定，可上调总建筑面积（）85,000车位比0.80总建筑面积（）85,000地上建筑面积（）85,000写字楼建筑面积（）4915、,000商业建筑面积（）36,000公共配套用房面积（）200可售住宅面积（）49,000可售商业面积（）36,000四、项目收益分析项目成本测算项目总成本：预计投入10.8亿序号项目名称每计算单位单位计算数量或基数总计(万元)1土地取得费用 30,000.00 地价款 2,000.00 亩 15.00 30,000.00 2勘查设计和前期工程费 40.00 元/平米 85,000.43 340.00 3工程费用 46,205.43 地下室 2,500.00 元/平米 20,000.00 5,000.00 地上建安工程 2,000.00 元/平米 85,000.00 17,000.00 水电工16、程 180.00 元/平米 105,000.00 1,890.00 景观工程 30.00 元/平米 85,000.00 255.00 弱电系统 100.00 元/平米 85,000.00 850.00 高速电梯 320.00 12.00 0.38 自动扶梯 50.00 10.00 0.05 中央空调 360.00 元/平米 85,000.00 3,060.00 消防工程 400.00 元/平米 105,000.00 4,200.00 玻璃幕墙 1,200.00 元/平米 85,000.00 10,200.00 装修 2,000.00 元/平米 18,750.00 3,750.00 4开发间接费17、 9,108.40 8%元/月113855 9,108.40 5加计15%万元 125,241.00 18,786.15 6销售费用 3,566.80 2%总销售额 3,566.80 7 7项目总成本项目总成本万元万元 108,006.79 108,006.79 四、项目收益分析项目成本测算项目净利润：预计3.15亿8项目销售收入万元 178,340.00 商业用房 36,000.00 元 25,000.00 90,000.00 写字楼 49,000.00 元 17,000.00 83,300.00 地下车库 12.00 420.00 5,040.00 11销售税费5.75%万元 10,25418、.55 12毛利 60,078.66 13土地增值税30%18,023.60 土地增值税可扣除部分 118,261.34 增值额 60,078.66 增值额占扣除部分的比例50.80%14所得税前利润 42,055.07 15企业所得税25%10,513.77 1616所得税后利润所得税后利润 31,541.30 31,541.30 17总成本利润率38.94%18总成本净利率29.20%企业目标企业目标发展建议发展建议实现合理利润，一般开发商的利润在20-25%之间（全额投资计算）；快速回笼资金，规避市场风险，利润缩减为15-20%；树立项目品牌，衍生公司品牌。通过上述分析，目前市场健康发展，经济良好运行，房地产项目是目前最具投资意义的行业；短期受政策影响小幅度波动，长期向好。根据保守原则的投资测算，项目净收益为3.15亿，总成本净利率为29.2%，已获取了较好的收益。争取更高的建设指标，进一步降低楼面地价成本，创造更大的利润空间。五、项目结论Thanks报告/2010