1、商业计划书商业计划书 XX XX 博士博士博士 XXXXXX国家级科技成果孵化园区工业地产的兴起近年来，随着经济全球化、产业价值链的不断分解、以及空间专业化的加强，一种新的空间经济发展理念“工业地产”在我国主要开发区逐渐兴起，传统的工业开发区面临着向工业地产的战略转型。同时，国内一些大型的投资商和房地产开发企业意识到住宅地产、商业地产受限于土地储备、开发周期、宏观调控的影响，业务经营具有间断性，必须寻求可持续的经营业务，动作较快并有较强实力的企业已经把目光瞄准了工业地产，开始在全国范围内寻求合作项目，国际地产巨头也开始涉足国内工业地产领域。工业地产的兴起是城市土地集约利用的需求，是产业价值链不2、断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及城市政府规划引导的必然结果。工业地产反映了新经济理念，区域经济崛起、产业结构的升级。工业地产典型案例1：联东U谷北京金桥基地项目整个项目共分为五大区域：生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区。为企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施。至2010年底签约企业约500多家，其中包括多家世界500强企业。工业地产典型案例2：上海医谷现代商务园p医谷规划共计43套独栋写字楼，每套面积都在1016-3315平方米之间，均为4层，如此的空间体量刚好做适合中小型医疗医药行业的总部，或者是大型医疗医药企业在上3、海的研发中心或区域总部。p园区的规划比较灵活，打破常规的布局和曲线道路设计使园区空间更加人性化；车库全在地下，留出了大量地面公共空间；内部的休闲小径和水面增加了园区的灵气。p医谷内部有5300平米的配套综合商务中心，可提供的服务包括餐饮、购物、休闲健身及其他一些公共的服务，比如银行、邮局等。工业地产的商业模式p产品形式：倡导独栋的概念，具体的产品形式有独栋、双拼、多联等。p面积：建筑单体建筑面积多在15003500平米左右。p层数：层数以3-4层为主，最高达6层。p环境：景观环境优美，较多的开放休闲空间，北京硬质景观较普遍，上海多滨水空间。p配套：主要有职工食堂、零星商业、休闲健身等，相比国外4、差距较大，配套设施很多尚在规划中。p客户需求：国外多看重环境和配套，国内多看重位置和机会（优惠政策等）。p经营方式：与国外以出租为主不同，国内目前经营模式以出售为主。国有土地使用权50年，可办理独立的土地证和产权证，工业土地性质。工业地产与传统开发区发展模式的区别传统开发区发展模式政府主导，主要采取“租地卖地、税收分成”开发模式。受投资规模以及运营机制的影响，基本采取“建设一片、开发一片”的滚动开发思路，导致区域集聚效应差，土地利用效率偏低，单位土地产出与产业带动作用不明显。工业地产发展模式企业主导模式。采取的是“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的商业模式，则更容易形成产业的空5、间集聚，加快开发建设速度，增强对区域经济的辐射效应，促进区域产业联动。因此，要加快工业地产的发展，首先需要各级政府从战略高度重视，其次要出台政策文件、制定工业地产综合开发行动计划，尤其要鼓励打造工业地产产业链，形成工业地产的集聚效应和区域辐射效应，同时要从开发区的开发机制入手，打破制约工业地产发展的瓶颈，促进工业开发区由政府主导模式逐步向企业主导模式转变。科技成果孵化园区的概念科技企业孵化器是一种新型社会经济组织，20世纪50年代发源于美国，其主要特征一方面可以为在孵企业进行商业化战略发展或原创型开发提供短期、廉价使用的物理空间；另一方面具有能够为在孵企业提供公共服务与创业咨询的运行体系。主要6、包括：满足小型企业创办所需的基本服务，包括绝大部分硬件设施和少部分软增值服务较深层次的软增值服务，诸如咨询、资金、市场开发、信息、人才培训，以及与外界的交流等公共服务，如邮政、银行、律师事务所、企业咨询、评估、生产力促进中心、科技投资公司、中小企业担保公司、信息中心、ISO认证中心、技术产权交易中心、中小企业服务中心、专利事务所、人事代理机构、会计师事务所及餐厅、商店等中国科技企业孵化器的发展历程科技成果孵化园区在高新技术产业中的作用科技初创企业聚集地：2009年在孵企业50511家，其中：研发投入173.9亿元；申请专利4.1万件；获得财政资助67.7亿元；获得投融资企业10450家，资金17、04.7亿元高端创业人才培养地：2009年在孵企业从业人员101.2万人，其中：大专以上学历71万人；留学人员1.5万人，留学生企业7408家区域经济发展引擎：2009年毕业企业47286家，其中：83家上市；2009年首批创业板上市的28家企业中，有13家是毕业企业培养了施正荣、邓中翰、丁健、李彦宏、张朝阳等一批著名企业家战略性新兴产业育成地：尚德太阳能：3年时间将中国光伏产业与世界的差距缩短15年；中星微电子：结束了北京中关村“中国硅谷”的无“芯”历史；凯迪电力：10.3万元起步、国家税收超10个亿；科技成果孵化园区与工业园区的区别工业园区园区建设：建筑、设施、环境一般入园企业：以传统产业8、企业为主，基本上没有入园标准政府支持：政府优惠政策模糊，关注大企业服务体系：仅仅满足一般的园区管理科技成果孵化园区园区建设：高质量的建筑、设施和高品质的环境条件入园企业：以高新技术产业企业为主，对入园企业有严格的标准政府支持：政府优惠政策明确，对所有企业一视同仁服务体系：创新、创业孵化体制健全，服务体系完善；创业成本和研究、开发费用较低科技成果孵化园区的收入模式科技成果孵化园区收入模式地产开发收益：1、能够得到政府非常优惠的土地；2、通过项目主题包装和概念推广获得土地溢价增值；3、通过销售、出租或按需定制获得收益；园区管理收益：1、能够得到政府税收减免、房租补贴等优惠政策；2、能够从政府得到入9、园企业的税收分成；3、能够从政府的“孵化基金”等一系列鼓励措施中得到好处；4、能够从国家申请到资金补贴；5、能够从为园区企业增值服务中获得收益（例如协助申报项目、融资等）；项目投资收益：1、直接从科研人员手中获取高科技项目；2、以较低的投资获取较高的股权；3、通过阶段退出到达利润最大化。北京XX材料科技发展中心简介o成立于2000年，是北京市中关村创新性企业，主要股东为XX博士；o成立初期业务主要是新材料科技咨询。创建了“中国材料网”、“中国新材料商城网”、“中国新材料项目网”、“中国材料书城”、“中国材料文献网”和“中国材料人才网”等新材料专业特色网站，定期出版中国新材料发展年鉴，并从事中国10、新材料发展战略方面的研究；o2004年以后先后参与投资电子信息材料、生物医用材料、光伏材料等高科技项目，获得良好的收益；o2006年投资XX科技园孵化器项目，2010年被认定为国家级科技企业孵化器。并且是全国九家县域国家级孵化器（昆山2家、江阴、张家港、武进、姜堰、嘉善、垦利、三河、XX）中唯一市场化运作机制的；o2011年投资张家口先进制造技术研究院项目，得到了张家口市委、市政府的大力支持；o2011年参与投资东莞市新材料科技成果孵化园区项目（占地1100亩）；o2011年参与投资深圳市物联网创新园区项目（占地50亩）。北京XX材料科技发展中心管理团队oXX博士，董事长，清华大学教授，兼任国11、家现代材料科技信息网络中心主任、中国产学研合作促进会新材料专家委员会副主任兼秘书长、中国产学研合作促进会产业技术创新战略联盟专家委员会秘书长、中国新材料发展年鉴主编等职务。并担任国家新材料产业发展战略咨询委员会委员、国家863计划新材料项目评审专家、国家火炬计划新材料项目评审专家、国家中小型科技型企业创新基金新材料项目评审专家、国家重点新产品新材料项目评审专家以及浙江、山东、海南、北京、上海等多个地方的科技顾问。分别在1995年和2001年作为大会秘书长成功策划和组织了“首届海内外中华青年学者材料科学技术研讨及交流会”和“国际纳米材料科技高层论坛”，受到了时任国家主席江泽民的亲切接见。o田宗仁12、，总经理，北京大学管理学博士。在校期间曾任北京大学咨询学会项目部部长；获第五届“挑战杯”首都大学生创业计划竞赛特等奖；获第六届全国“挑战杯”中国大学生创业计划竞赛金奖；获马里兰大学史密斯商学院2008年中国商业计划书大赛“中国青年创业者奖”；清华大学中国创业者训练营首期学员。o程华容，技术总监，哈尔滨工业大学博士。先后在新加坡、韩国主持并负责完成多个国际化工公司的科研项目。o宛强，投资总监，北京大学光华管理学院工商管理硕士（MBA）。多年来一直从事投资、融资、投资银行等方面工作。曾主持过数十个融资及投资方面的项目，成功融资金额超过10亿元人民币，并有独立操作过企业在国内A股市场及海外市场上市的13、项目经验。北京XX材料科技发展中心竞争优势o成功运作XX国家级科技成果孵化园区的经验，其运作模式成为国家孵化器创新模式的示范；o拥有一支全国独一无二的孵化园区招商、服务、项目投融资的管理团队；o河北省环首都绿色经济圈为XX科技成果孵化园区规划11平方公里，第一期项目用地1000亩以零地价提供，并配套相关政策；o河北省冀州市在衡水湖畔以零地价提供300亩土地，并配套相关政策，希望中心投资成立冀州市科技成果孵化园区；o河北省沙河市在机场附近以零地价提供500亩土地，并配套相关政策，希望中心投资成立沙河市科技成果孵化园区；o湖北省黄冈市以零地价提供2000亩土地，并配套相关政策，希望中心投资成立黄冈14、市科技成果孵化园区；o内蒙古呼和浩特市在新城区以零地价提供2000亩土地，并配套相关政策，希望中心投资成立呼和浩特市科技成果孵化园区；o其他山西太原、山东烟台、江苏常熟等科技成果孵化园区项目也正在洽谈中。融资需求：发起成立科技孵化园区投资公司鉴于目前北京XX材料科技发展中心面临的重大战略机遇，北京XX材料科技发展中心董事会决定引入战略投资者，联合发起成立北京科技孵化园区投资公司（暂定名）专门从事全国范围内的科技成果孵化园区建设和管理业务，对战略投资者的要求如下：1、投资1亿元人民币（可根据项目情况逐步到位）；2、拥有丰富的地产开发经验；3、可最高拥有公司51%的股权。科技成果孵化园区项目融资风15、险规避任何投资项目都会存在一定的风险，对于我们的项目，在实施过程中可能遇到的风险有技术风险、管理风险、市场风险、政策风险、财务风险。我们需要做的就是努力甄别潜在的风险，分析其可能产生的影响，并事先有针对性地采取措施加以规避。一、技术风险规避办法：一是谨慎选择技术人员，确保组建一支优秀的专业技术团队；二是我们将制定较完备的技术服务计划，确保技术服务的质量；二、管理风险规避办法：为了使得公司在经营和管理方面达到较高水平，我们已经并将继续邀请更多富有经验的管理人才和熟悉科技企业孵化器的专业人士加盟，降低公司对关键人才的依赖程度。三、市场风险规避办法：我们将一直着重完善宣传册、网站等对外推广媒介。在夯16、实早期关系客户资源的情况下，我们将努力为客户提供最优质的产品和服务，以最快的速度占据市场先机。四、政策风险规避办法：为了尽量规避政策风险，我们将规范公司自身的运作方式，遵守国家现有的政策、法规，同时我们将时刻关注社会和经济环境的变动，及时做出相应的调整，做到与时俱进。五、财务风险规避办法：一要提高财务管理水平；二要建立完善的成本控制机制。XX国家级科技成果孵化园区项目介绍环首都经济圈上京西北地区唯一国家科技企业孵化器按照河北省人民政府“关于加快河北省环首都经济圈产业发展实施意见”的要求，以完成科技成果中试阶段为主要目标，在广阳、安次、涿州、三河、XX5个县（市、区），各规划建设一个科技成果孵化17、园区，每个园区规模不低于10平方公里，构建多元化的科技创业孵化平台；XX隶属河北省张家口市，位于中关村西北部，距北京市区125公里，是中华民族五千年文明的起源地，境内有黄羊山国家森林公园，XX国家科技成果孵化园区踞山而落，桑干河依园而过！XX国家级科技成果孵化园区交通优势XX作为环首都经济圈和环首都一小时交通圈的一部分，G6、G7高速，京化、京张高速，京涿一级路，109国道，342省道等干线构成了四通八达的交通网。每小时一趟的919公交车从北京德胜门直达XX。XX国家级科技成果孵化园区概览1XXXX国家级科技成果孵化园国家级科技成果孵化园环首都经济圈上的绿色硅谷环首都经济圈上的绿色硅谷XX国家18、级科技成果孵化园区概览2研发区：聚合大批科学家，追踪世界科技热点，兴建各类产品研发和中试机构，致力于开发具有广阔市场前景的高科技项目，不断创造出高科技成果，并为其提供创业指导和孵化。产业区：吸引各类高新技术企业入驻，并为他其提供基本商务、管理咨询、资本运作等全方位创业孵化服务，帮助其降低创业成本，减少创业风险，提高创业成功率；同时还可以为入园企业办理中国电信北京号段的号码。创业大厦：以服务为根本，我们在全面提供一流的科研环境的同时，倾力打造星级标准的项目交流中心、商务会所、会议展览、仓储物流等完备的设施满足入园企业日常办公的需求。生活配套区：秉承以人为本的理念，园区按照现代社区建设及企业管理的19、双重模式，以高起点规划、高标准建设集体育场馆、研究生公寓、员工宿舍楼、休闲娱乐为一体的多功能、全方位服务和绿色现代化生活社区。XX国家级科技成果孵化园区概览3独栋工业用房组团式布局，乐享花园式绿色办公环境！满足科研成果中试、生产制造、仓储、商务办公等需求，厂办一体，可分割组合使用。XX国家级科技成果孵化园区概览4XX国家级科技成果孵化园区享受的政策o自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。按照税法及其有关规定享受企业所得税优惠政策o科技部专项资金补贴公共技术服务o科技部专项资金支持孵20、化器平台建设o科技部专项资金、XX县孵化基金支持孵化器风险投资oXX县孵化基金支持科技创业担保公司XX国家级科技孵化园区享受的政策p每年安排孵化基金3000万元，支持孵化园工作p入孵企业研发、办公用房所发生的租赁费用，政府予以全额补贴p入孵企业所上缴的企业所得税、增值税、营业税、个人所得税地方留成部分，政府全额返还p政府为入孵企业创业提供贷款担保，并全额补贴贷款利息p入孵企业获得的每项发明专利，政府补贴3万元p入孵企业具有硕士学位的科研人员，免费提供廉租房一套，博士学位的科研人员给予5万元的安家费并以成本价提供创业公寓一套XX国家级科技孵化园区一期投资收益预测o创业大楼：5000平方米，精装修21、投资2000*5000=1000万元预计收益：出售1000平方米，按3000元/平米计，收入300万元o研究生宿舍：3000平方米，精装修投资1500*3000=450万元o独栋小楼：30栋，共计20000平方米，毛坯房投资1600*20000=3200万元预计收益：出售18000平方米，按3500元/平米计，收6300万元o专家公寓：40栋，共计20000平方米，毛坯房投资1600*20000=3200万元预计收益：出售19000平方米，按3500元/平米计，收入6650万元o市政配套环境建设：800万元总投资：9000万元。其中，建设投资8650万元，前期工作及管理费用350万元直接收益：4250万元其他收益：10000平方米的资产，价值3000万元；每年出租收益约300万元梦想成真谢谢！