1、物业环境卫生维护行为准则、培训计划与规范管理方案编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编制单位： 编 制: 审 核： 批 准： 二XX年X月 目录一、 概论47二、 维护/保养的作用47三、 维护/保养的内容481、 检查492、 保养49四、 维护/保养所需的工具和材料501 清洗502 检查专用工具50五、维护/保养的步骤501、 送风系统502、 氟系统503、 填写维修/保养服务记录单详见表150六、 维保后的效果：51七、维护/保养合适的时机和所需的时间51中央空调管理方案及维护保养51一、空调用冷水机组维护保养及检修工作内容51（一）维护保养工作内容52、11.正常运转中的维护（每次）512.年度间停机后的保养（每年一次）52（二）检修工作内容52空气处理设备维护保养及检修工作内容52（一）年度维护保养工作内容52（二）检修工作内容53水系统维护保养及检修工作内容53（一）年度维护保养工作内容（每次）53（二）检修工作内容53维护保养方案5313、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。54中央空调清洗与保养的五大处理工艺59一、水泵不出水原因分析: 61二、水泵转速低 61三、水泵吸程太大62四、水流的进出水管中的阻力损失过大:62五、其它因素的影响 62六、常用简易的设备故障诊断方法63七、水泵跳闸故障排除 653采取的控制措施3、 671 无液体提供，供给液体不足或压力不足 682、水泵运行一会儿便停机693、水泵功率消耗太大704、泵的填料函泄漏太大715、轴承温度太高716、水泵填料函过热 717、转动部件转动困难或有磨擦 72十、水泵的选型要点72一、列出基本数据：737、在设计布置管道时，应注意如下事项： 74二、确定水泵流量扬程 流量的确定741、水泵流量调节的主要方式 773、电缆每年至少检查一次，若破损请给予更换。 79一、选择标准化水泵 80二、选择满足扬程要求的水泵 813正确的使用及维护851减小几何吸上高度hg（或增加几何倒灌高度）；873防止长时间在大流量下运行； 87一、 公司维修保养服务制度4、：891. 目的892. 适用范围893. 工作职责和要求894. 安全守则905. 文明生产90二、维修保养质量反馈信息处理制度。903、 电梯急修91三、保修期内的保养工作制度91二、 适用范围：工程部人员。92四、奖励制度：92（一）奖金奖励：每季度或年底公司评选优秀员工并予以奖金奖励。925、按照公司要求工作时必须穿着工作服并保持整洁得体。9210、全年度无违纪行为、无投诉、无甲方通告批评。93五、处罚制度：处罚方法：现金处罚、辞退开除。931、警告类处罚：937、 因严重违纪受到公司记过处分。94管理方案突出工作实施计划95第一章 管理服务的整体设想与策划95一、继续完善各项管理制度5、，细化岗位职责和考核标准。95三、落实回访制度，从多角度加强对员工的工作考核。96五、完善设施设备的管理制度，并制定相应维修养护计划。97六、加强护卫队伍的管理，树立公共秩序维护的新形象。97七、加强对清洁人员的培训和管理、实行片区责任制。98八、加强装修管理、严格控制乱搭乱建。98十二、维修养护计划和实施1001 房屋本体共用部位的养护100第二章 管理目标构建“文化社区”104（一）倡导“全员参与”的管理文化104（二）推广“平等互动”的服务文化104（三）营建“和睦亲善”的社区文化105三、 *小区管理模式105强调公众服务的规范化与特约服务的个性化106四、拟采取的管理服务措施106（6、）实施“质量、成本双否决”运作机制106（二）建立“加油站式”的员工培训机制106（三）实现与城市商业住宅区的资源共享107（四）建立“物业管理信息岛”107（五）倡导开放式的管理服务107（六）提供个性化的装修套餐服务108（七）构建服务平台客户服务中心109（八）构建网络化的物流链虚拟仓库109（九）致力于共用设施、设备的循环改进109人员管理措施110一、管理理念：111二、管理内容：111维修人员工具管理制度112一、劳动纪律113监督检查细则118一、物资申购制度120二、物资采购制度121三、物资入库制度121四、仓储管理制度121五、仓库管理制度122六、工具借用制度122七、物7、资领用制度123八、物资报废制度124九、物品盘点制度124企业管理-培训计划126一、人员配备及培训计划和内容126（1）人员配置表126（二）员工基本培训方案127二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制127（一）录用127(二)考核128(三)员工奖惩1283、年终评比和表彰，奖励先进集体和优秀员工。129三、人员上岗仪表、行为、态度标准129(一)仪表1293、保安人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持光亮，不赤脚穿鞋。129(二)行为1293、上班时间不吃东西、读报刊杂志。129（三）态度130(四)员工着装、标志130质量考核标准131四、火灾事故应急处理与措施140五、高处堕落事故应急处理8、与措施141六、触电事故应急处理与救援措施143七、重大环境污染事故应急处理与救援措施144八、中毒事故应急处理与措施145九、防汛防台应急处理与救援措施146十、施工升降机垂直运输中突发长时间停电应急处理与救援措施147十一、物料提升机垂直运输中突发长时间停电应急处理与救援措施148十四、 善后工作：火灾扑灭后，由保卫部协助公安消防项目：149消防安全及突发事件管理责任151一、工作要求151二、考核与奖惩152一、要求152二、考核及奖惩153移动式操作平台作业安全防护措施178悬挑式钢平台作业安全措施1783、应急救援预案启动条件1824、应急救援资源配备情况182（1）接警与通知1839、（2）对外应急求救183（3）警报和紧急公告183（4）事态监测184（5）警戒与治安184（6）人群疏散与安置184（7）医疗与卫生184（8）公共关系185（9）应急救援人员的安全1856、应急终止与现场恢复1857、应急预案培训与演练1858、预案的评审与改进186突发事件处置预案（高空坠落管理人员）188一.设备设施的承接查验189要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在189（一）查验范围189（二）查验要求1891.环境检查1892.设备查验1903.培训192要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在193（一）查验范围193（二）查验内容及标准193110、.给水系统1932.中水系统1944中水水质标准1943.排水系统1944.污水排水系统1955.管线夹层和楼层管井1953.检查楼层管井内管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。1967.检查方法1972.高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。1974.水泵安装应平稳，运行时无较大震动。198要求：承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在1982.按照绿化工程设计方案进行查验。198第一节 物业环境卫生维护的内容物业环境卫生维护是物业管理的重要组成部分，主要包括物业环境卫生维护的前期介入、物业环境卫生维护的验收接管、物业环境卫生的初次清洁、日常管理、特约委托服务、物业环境卫生特11、殊环境作业、物业环境卫生维护规定及环境卫生维护标识的制作等内容。物业环境卫生维护是一种专业性和技术性很强的作业，即要符合物业管理的服务性要求，又要符合清洁环境的技术性要求。 模式具有多样性：物业环境卫生维护作为物业管理内容之一，具有多种模式。物业管理公司可根据自己的机构设置及公司情况采取完全独立管理模式、独立管理模式、子公司管理模式或外包管理模式等。 管理具有服务性：在确保“绿色环保”的前提下，以“人”为中心，保持、改善并提高人们的办公、休闲或居住环境的整洁清爽；最大可能地满足人们对环境的追求。物业环境卫生维护是一个“过程”，它不但要求达到先前设定或预期达到的质量标准和洁净程度，更要求在操作的12、过程中给人以规范、和谐、体贴的感知认识。物业管理是一种人性化、规范化、立体化的人员密集型服务行业。因而物业环境卫生维护无论是从工作时间、工作方式、仪容仪表、举止行为、语言还是服务态度上，都应遵循服务行业的模式，以免给广大业主或住户带来不便。例如，为了避免在工作时给业主或住户造成影响，在开展物业的每一项环境卫生维护工作时就应大力提倡“零干扰”。 日常维护具有消费性：对于物业管理公司来说，环境卫生维护部门是一个消费性部门，在物业管理相对固定的情况下，费用支出的大小直接关系到物业管理公司管理成本的高低，因此在物业管理公司中控制环境卫生维护的成本尤其重要。当然，也有个别物业管理公司，由于环境卫生维护部13、门技术力量雄厚，可以通过开展对外经营及多种服务变成创收部门，但其中的环境卫生维护部分支出仍然具有消费性。 定期维护具有技术性：有专业的环境卫生维护队伍、有专业的管理人员；有与物业性质及质量标准相匹配的机具设备、工具药剂等物资配置；有严格的工艺流程及操作规范。环境卫生维护工作与物业管理的其他服务性工作相比，具有较强的技术性。环境卫生维护人员在从事这一行之前，都应先接受系统的理论与实操培训，掌握对机具设备的操作、清洁药水的分辨及用途；掌握对地面、墙面等不同的清洁方法，并通过提高综合素质进而提高自身能力。没有经过专业系统的培训、未掌握一定技术的环境卫生维护人员，很难将物业环境卫生维护工作做好。二、物14、业环境卫生维护服务的内容“物业环境卫生维护”是物业管理的重要内容之一，在物业管理中具有非常重要的地位和作用。按其服务性质及服务阶段可分为：“物业环境卫生维护的前期介入”、“初始环境卫生维护”、“日常环境卫生维护”、“定期环境卫生维护”、“专项环境卫生维护”、“特约委托服务”等。1、物业环境卫生维护的前期介入物业环境卫生维护前期介入的目的是从物业管理的角度出发，作为一种顾问的力量，确保物业的道路得到合理规划、公共设施设备及园林建筑得到合理的设计与配置，并减少由于规划设计及材料使用、施工等方面的不合理而造成日后管理困难等。 规划设计阶段的介入：此阶段主要从物业环境卫生维护的角度，针对物业规划及设计15、合理性、科学性、实用性等提供参考意见，避免由于规划设计的不合理而给日后的物业环境卫生维护工作增加压力。 施工阶段的介入：此阶段主要工作就是监督施工质量。针对一些隐蔽工程如排水、管线分布、道路等施工提供参考意见，避免由于施工不当而将一些隐藏的问题带入物业管理阶段，增加物业管理公司的负担。 工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入：此阶段从物业环境卫生维护的角度对存在的问题提出整改意见并督导改进，以达到清除物业管理存在的隐患为目的。2、物业环境卫生维护的验收接管：物业环境卫生维护的验收接管是物业的环境卫生由施工单位或委托单位移交给物业管理公司管理的手续。所建工程项目要符合设计要求和工程质量要求。物业管16、理公司对发展商移交的物业按性质可分为新建物业的验收接管和旧物业的验收接管。其内容包括公共设施设备的核对和环境卫生维护面积测量，道路验收，园林建筑的验收，墙面、地面的验收，排水系统的验收，卫生间、厨房、阳台的验收，门窗、楼梯、扶手的验收，环境卫生维护资料的验收等。3、物业环境卫生维护的日常管理：物业环境卫生维护的日常管理包括室内、外公共区域的环境卫生维护，墙面环境卫生维护，地毯的环境卫生维护，洗手间的环境卫生维护，清洁标识的制作等等。其中室外公共区域的环境卫生包括道路的环境卫生维护，街心花园、广场的环境卫生维护，绿化带的环境卫生维护，地下管井的疏通，化粪池的管理，喷水池的清洁，人工湖的清洁，游乐17、设施的清洁，路灯的清洁，塑料装饰物、标识、宣传牌的清洁，天台、雨篷的清洁，垃圾桶（箱）的清洁，排水明沟的清洁，信报箱的清洁，监控探头的清洁。室内公共区域环境卫生维护包括大堂的环境卫生维护，梯间通道的环境卫生维护，电梯的环境卫生维护，卫生间的环境卫生维护，办公室的环境卫生维护，室内车库和地下室的环境卫生维护，会所环境卫生维护等。4、高空外墙的清洗：大厦装设的玻璃幕墙、铝合金、大理石等新型装饰材料，由于环境、人为的影响，容易附着灰尘、污垢等，如不及时清洗，经日晒雨淋，污迹遍布大厦外表。而且由于城市环境恶化，城市上空充满各种废气和带有酸性或碱性的微粒，一遇雨水，水与这些气体和微粒发生物理或化学反应，18、变成具有腐蚀性的物质，时间一长，外表就会被腐蚀，故需对这些地方进行清洗。 5、有偿特约服务：有偿特约服务是物业环境卫生维护服务单位开展多种经营，实现创收的途径之一。它可以充分利用物业管理公司所有的环境卫生维护专业技术人员开展针对业主、住户甚至是本建筑物外的其他单位的环境卫生维护服务，包括办公室的环境卫生维护；家政服务；地面（人造大理石、天然大理石、木质地板）翻新打蜡抛光，做“晶面”，清洗地毯（针对酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅等）；环境卫生维护代管；环境卫生维护专业知识培训；建立环境卫生维护用品专卖店（包括环境卫生维护的日耗品、机器设备、工具、环境卫生维护药剂等）等。物业管理公司如果技术及资金19、力量雄厚，还可将环境卫生维护部注册成为一个子公司，除了承担本公司物业环境卫生维护外，还可承接外单位的环境卫生维护，开展对外的环境卫生维护服务，从而将公司的环境卫生维护部由一个消费部门变为一个创收部门。 办公室环境卫生维护及家政服务：服务形式多种多样，具有不同的服务类型。 单项清洁：地面（大理石、天然大理石，木质地板）翻新打蜡、抛光，做“晶面”和地毯清洗。一些高档酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅都拥有豪华的装修，而地面又极易受到污染破坏，一般的环境卫生维护难以达到其原有的光泽，这样就需要专业的技术人员、专用的机器设备和环境卫生维护药剂来对地面进行护养。 环境卫生维护代管：在一些高档会所、高级别墅区20、，由于业主较忙或没有专业技术人员对其维护、环境卫生维护，故很难达到其环境整洁的效果，此时物业环境卫生维护可开展家政或清洁代管服务。 物业环境卫生维护专业知识培训：包括常用工具、常用药水、机器设备操作、日常环境卫生维护的标准规程、安全操作规范、保养知识、环境卫生维护工作技巧、环境卫生维护工作的培训等。通过有偿培训，不仅可以丰富社会文化，也可以培训社区居民保护环境、爱护绿化的习惯，还能为公司增加收入。6、“绿色”环境卫生维护，将环保概念引入物业环境卫生维护，它除了常规物业环境卫生维护内容之外，还应融入下面几个部分： 控制空气质量，提高大气清洁度：现代物业各种配套设施较为完整，如酒楼、停车场、发电机21、空调等，由于燃煤、燃油对大气构成污染，应该取消燃煤和燃油方式取暖及炊事设备，降低尘埃及一氧化碳、二氧化碳、油烟的排放量，改用液化气作燃料，提倡使用无铅汽油，同时在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选配对尾气有吸收转化功能得植被和树种。提倡使用无氟空调、无氟冰箱，减少氟里昂对臭氧的破坏。 雨水、污水的排放、处理和再利用：就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政建设将雨水、污水进行处理，变废为宝，使雨水、污水成为小区的再生资源。比如，对排放的污水进行处理，确保排放达标，部分用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，多余部分及雨水存入景观水池备用，这样可减少污染又可节约水资源。 垃圾分类处理：随着经22、济的发展，城市规模的扩大，城市垃圾和工业固体废料成为我国城市主要环境污染物。物业环境卫生维护作为城市管理的重要组成部分，与此有关的垃圾大体可分两类：一是生活垃圾，另一是“工业”垃圾（主要是指固体废物，包括室内二次装修施工垃圾）。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合开发利用。如果简单地将过时的物品丢弃，无疑将生产新的污染源。为了减少新的垃圾污染，可在小区附近建立旧货市场，搞好“废物利用”，满足不同社会群体的消费需求。如在澳大利亚首都堪培拉，为了响应政府提出的无垃圾计划，许多社区都建有二手货商店。专门回收一般家庭淘汰的旧衣服、旧电视、旧家具等，稍加处理23、后售出。既为家庭增加了收入，又为低收入阶层提供了廉价物品，同时减轻了垃圾的污染。要在物业环境卫生维护工作中做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。通过垃圾分选，将收回的废纸、塑料、金属、玻璃等分别送往工厂再生产，通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电，通过将垃圾发酵生产农用有机肥，通过卫生填埋来还原土地，恢复生态。 (4)建立生态绿化带，美化小区：要根据不同物业的地理、建筑以及所处的气候等特征，设置相宜的绿地和绿化带，建立生态绿化系统，真正做到中国古代哲学家所倡导的“天人合一”境界，四处鸟语花香，使人和自然达到和谐的统一。应该说，绿地和绿化带起到的不仅是美化环境的作用，更重要的是保护了环境，如对二24、氧化碳、尘埃的吸收，水土的保护等。 (5)提倡使用洁净能源，做到节能降耗：太阳能是取之不尽的绿色能源，应该提倡并利用好太阳能，可以在居民住房、酒店等建筑上利用太阳能保热器取得生活用水，集中供热，这样可以降低热污染，便于维护管理。三、物业环境卫生维护的原则1、扫防结合，以防为主 在物业的清扫环境卫生维护过程中，“扫”当然很重要，但工作的重点并不是“扫”，而是“防”，即通过管理和宣传教育，纠正大众（业主、商家、顾客等）不良卫生习惯，防止“脏、乱、差”现象发生。因为优良的物业环境的形成，并不是物业管理公司单方面的努力能够成功的，它更多的是需要管理者和大众的共同努力。只有人们都养成了良好的卫生习惯，才25、能真正保证物业的环境卫生。物业管理公司要积极会同社会各种组织，引导人们参与到社区的精神文明的建设中来，从他们的基本素质、基本行为规范抓起，不断提高他们的环境卫生意识。第二节 物业环境卫生维护中的行为准则与规范一、行为准则1、严格按照各项工作流程及操作规范开展现场环境卫生维护服务工作；2、不得假借公司名义做有损公司声誉或利益的行为；3、严格遵守上下班制度，不得无故迟到早退；4、上班时间内，必须保持穿戴整洁，正确佩戴工号牌，做到仪表端庄及精神饱满；5、不允许在当班时间为个别业主做职责范围以外的私人服务工作；6、在进行环境卫生维护工作中，做到“三轻”、“四勤”，文明作业；7、不允许挪用、私分公司环境26、卫生维护用品及用品，拾到业主物品及时上交管理部门；8、正确使用环境卫生维护机具物品设备，做到环保、安全、归放整齐有序；9、自觉学习环境卫生维护知识，积极参加环境卫生维护岗位培训；10、处理与环境卫生维护卫生相关的其它事宜。 不锈钢洁亮剂 用于各种不锈钢、铝质材料，金属装饰品。 用法：先将本品摇匀，离清洁表面约15处喷洒，后用海绵、白布擦拭，直至完全吸收为止。 注意：擦拭要均匀，顺着纹路擦拭。切勿与眼睛接触，不要刺破瓶身或存储在高于49的环境中。浴厕环境卫生维护药剂： 用于浴厕内硬质表面的清洁和消毒：瓷砖、陶瓷、便池、浴缸、淋浴房等。 用法：将本品按15比例稀释，将本品稀释均匀后喷洒或擦拭于待清27、洁表面，然后用刷子或抹布等擦拭即可，无须用水漂洗.另还可用来清洗不锈钢上的污渍（按110比例稀释即可）。 注意：如不慎溅入眼内，立即用大量请水冲洗。皮肤接触后，用肥皂和大量清水冲洗，若不慎吞食，勿强行呕吐，喝大量的水或牛奶。避免儿童接触。 快速起蜡水 本产品可快速彻底去除硬质地面上的蜡层，包括陈年旧蜡和因经常性抛光而硬化的蜡面。其特殊配方可保证便于漂洗，不易残留，无刺激性气味，低泡沫。可用于大理石、花岗石等硬质地面及PVC等弹性地面的除蜡，也可用于地面污迹严重的地方的除污。但不可用于木质地板。 用法：按1：5配比，建议使用温水，可提高除污效率。 操作步骤：a、把将配比好的起蜡水均匀涂于地面，保28、证其全部湿润；b、待起蜡水停留5分钟左右，勿使其干；c、使用单擦机配合恰当3m起蜡垫除蜡，边角处可用3m百洁布配合环境卫生维护药剂去除残蜡；d、使用吸水机吸去地面污液；e、使用清水漂洗地面，彻底去除残留蜡、起蜡水和污物。 注意：建议使用时保持环境通风，避免眼睛和皮肤接触，避免吸入其蒸汽，不用时保持容器密封，避免儿童触及。 金属连锁性蜡，可提供具高亮度及坚韧耐用蜡面。适用于PVC、橡胶等弹性地面及大理石等各种石材地面。 用法：a、使用3m起蜡水和恰当起蜡垫去除原有蜡层，并用清水清洗干净；如初始清洁后打蜡,必须先清洁干净需打蜡物体。b、待地面彻底干燥后，用干净蜡拖将稀释后的蜡水均匀涂抹于地板上，等29、待约30分钟蜡层彻底干透后再上第二层，根据需要可上三到五层。勿将用剩的蜡倒回原容器再次使用；c、日常保养可使用尘推或润拖配合3m中性环境卫生维护药剂进行拖地、推尘。 注意：如不慎溅入眼内，立即用清水冲洗并寻医护。若不慎吞入，勿强行呕吐，喝两大杯水并寻医护。在良好通风环境使用，不用时请将容器封好。避免儿童接触。多功能环境卫生维护药剂 本品可用于以下硬质表面：地面、墙面、工作台面、桌面、家具、卫生洁具以及其他由金属、瓷砖、玻璃、塑料和不锈钢制成的硬质表面。它含多种高性能活性物，配方强力，可迅速、有效地清洁各种污垢和油渍，对皮肤温和，不损伤物品。 用法：将本品按1：5080比例稀释使用，可配拖把进行30、表面清洁，还可机洗地面及刮洗玻璃。 注意：如不慎溅入眼内，立即用大量请水冲洗。若不慎吞入，勿强行呕吐，喝两大杯水。避免儿童接触。润肤洗手液：本品气味芬芳、色泽怡人，不伤皮肤，无须加水，中性配方，长期使用有护肤作用。主要用于高级洗手间。环境卫生维护常用的工具一、环境卫生维护常用的工具概述物业清洗环境卫生维护服务，必须辅之以相应的环境卫生维护工具才能够完成，通常环境卫生维护常用的工具有水桶、毛巾、扫帚、垃圾铲、白洁布、清洁垫、铲刀、尘推、拖布、尘掸等。二、环境卫生维护常用的工具介绍1、擦拭类环境卫生维护工具 水桶：用于装工具或盛水。水桶是塑料制品，严禁摔打、重放，随时保持桶内、外洁净。 毛巾：毛巾31、有三种：白、蓝、黄。白色用于清洁桌面及其装饰等用品，蓝色用于墙身、踢脚线等的清洁，*用于清洁恭桶、小便池等。 使用方法：毛巾叠成16层，一面一面的翻面使用，顺着物品纹路擦拭。 特点：能够节约时间，有利于提高环境卫生质量及效率。 注意事项：严禁不同颜色毛巾混合使用；毛巾随时保持整齐干净；下班前要将毛巾清洗干净整理好，保持干燥，以免出现异味。 白布：用于清洁不锈钢、玻璃上的手印、水迹或污迹，以及擦拭铜等金属制品及红木家具。 使用方污：与毛巾一样拆叠成16层，顺着物品纹路使用； 特点：不易藏匿尘土颗粒，因此不易造成物品划伤； 注意事项：因白布易脏且不易清洗干净，因此要定期漂洗。 百洁布：用于粗糙的办32、公桌面、隔板、铝制品等物体表面，配清水或环境卫生维护药剂一起使用，起到清洁物体污迹的作用。 注意事项：不锈钢制品、瓷面、高档家具等光滑物体表面严禁使用。 鸡毛掸（尘掸）：用于扫去物体灰尘，可配伸缩杆一起使用。注意：严禁用于扫地面和有水的地方，用后清洁干净，并保持干燥。日常环境卫生维护范围内禁止在有客人时使用。2、清扫拖洗类环境卫生维护工具 扫帚配灰斗：是清扫垃圾和尘土的常用工具，清扫时先边角后中间空旷地带,在此主要讲防风撮箕的使用。 防风撮箕的使用方法: 左手提簸箕，握簸箕拉杆，右手拿扫帚，清收垃圾时，簸箕底部平贴地面，左手将拉杆向左后方向拉起，拉开盖子，把垃圾快速扫进，最后将簸箕提起，簸箕盖33、自然关闭。 特点：将垃圾污物隐藏在簸箕内，保证其美观；不会因起风而造成再次污染，有防风吹的作用。 注意事项：在使用当中扫帚不能往前推，以免扫帚分叉，减少使用寿命；用后要清洗干净规范放置，严禁灰斗在地上拖拉。 大扫帚：用于清扫广场、外围及大面积地方垃圾，用后放于防潮的地方。 特点：能快速的清扫完垃圾，但环境卫生质量不高，一般情况下建议日常环境卫生维护范围内不要使用。 严禁乱摆放，不能用于清扫沙浆水泥。 地拖：按其形状分为圆拖、扁拖（蜡拖），用于地面拖洗。 使用方法：右手握着拖杆头，左手握着拖杆的位置应在员工工衣的第四颗纽扣处。拖地时，先边角后中间，呈一字拖法，一边拖一边往后退，在拖地的同时要注意34、后面的行人。 蜡拖的特点：由地拖头、地拖夹、地拖杆组成，拆装方便，便于更换拖头、清洗晾晒；便于拖擦边角。 注意事项：勤洗，经常晾晒，保持干燥； 尘推：由尘推罩、铁架、杆组成，尘推罩一般用棉料制成，可用洗衣机洗涤，晾晒时注意梳理尘推罩毛发。 操作方法右手握着尘推杆头，左手握着尘推杆的位置应在员工工衣的第三颗纽扣处。来回一字推法，且前后之间约1/3的重叠，基本操作如右彩色框箭头所示： 特点：吸附地板上的尘埃、沙粒。使用前用静电除尘剂均匀地喷洒于尘推罩毛发表面，待8小时后，方可使用。当尘推罩沾附较多灰尘时，将尘推拿到隐蔽处,放在垃圾桶上扫净。尘推脏后要拿去清洗，干后喷上静电吸尘剂备用。 注意事项: 35、使用过程中,尘推时切忌中途提起和抖动；一般情况下,大堂每天至少使用3个尘推罩，其他岗位每天至少换2个尘推罩（雨天更多）。3、刷洗、刮洗类环境卫生维护工具 钢丝球及钢丝刷：钢丝球主要用于清洁物品表面的污迹，一般配钢丝刷一起使用，用于水泥地面或磨石地面。 使用方法:钢丝球可直接用手拿着配合水或环境卫生维护药剂清洁污迹；使用钢丝刷时，右手握柄，左手按住刷背，配合右手来回刷洗污迹。 特点：钢丝球及钢丝刷可分开单独使用。因其本身很粗糙，与粗糙物品接触后，增强摩擦力度，利于清洁表面污迹。 注意事项: 严禁用于陶瓷等抛光地面及不锈钢制品，在使用中不要用手去拉钢丝球，以免割伤手指。 地刷：用于清除地面的污迹及36、边角或扶手电梯槽缝污迹，用后要清洗干净，放于干燥的地方。 手刷：用于刷洗地毯上的小污迹和石材的线条边。 脸盆刷：用于刷洗脸盆的污迹，用后要把水挤干，不要长时间放在桶里面，以免出现异味。 厕刷：用于刷洗便池里面污迹和便池的边缝。注意：在使用过程中禁止敲打便池，用后清洁干净。 杯刷：用于刷洗口杯，用后要把水挤干，用完后要及时清洗干净及晾晒；以免出现异味和变色。 铲刀：用于初始清洁及铲除地面墙身上的水泥、污渍和胶。注意：在使用中，铲刀以与地面的角度不能超过45度，刀片用坏可及时换新但注意员工安全。 伸缩杆：伸缩杆一般用铝合金制成，有两节或三节，长度从2-27英尺均有，用于刮洗高位玻璃和高位的石材及天37、花清洁，可用伸缩杆配涂水器使用；高位管道用鸡毛掸和伸缩杆可扫去灰尘。注意：使用完伸缩杆后要擦干并按规定退回库房。 玻璃刮、涂水器：用于刮去玻璃上的水渍和污迹，与涂水器、玻璃环境卫生维护药剂或多功能环境卫生维护药剂一起使用。 使用方法：涂水器在环境卫生维护药剂中完浸透，用手轻挤涂水器毛套，用涂水器从上至下将物体抹湿，再用玻刮从上往下(可从左至右刮洗也可饶圈式刮洗,这视熟练程度而定)刮洗。 注意事项：涂水器抹水时不能一次抹太大面积，以免干掉；每刮完一个单元(以玻刮离开清洁物体为准)必须将玻刮上多余的水擦干，以免出现接头印迹；前后两次之间必须要有约三分之一的重叠。环境卫生维护常用的机器设备一、环境卫38、生维护常用的机器设备概述在所有的物业环境卫生维护行为中，科学地配置并使用必要的机器设备是提高劳动效率、提升环境卫生维护服务品质的重要工作内容，环境卫生维护常用的机器有单擦机、抛光机、吸尘吸水机、高压清洗机、升降机、全自动洗地机，地毯抽洗机等。下面将对常用环境卫生维护设备进行逐一介绍。二、环境卫生维护常用的机器设备介绍1、抛光机: 用于已打过蜡的地面的维护保养；花岗石、大理石的日常护理或晶面处理等抛光，有些地方可以利用喷壶把抛光蜡喷洒在地面上，再用高速抛光机抛光，使地面更加光亮。其它操作与单擦机大至相同。 2、吸尘器:吸尘器主要用于地面、地毯吸尘，是环境卫生维护中必备的机器设备。经常使用的吸尘器39、的种类有小吸尘器（常用于办公室清洁吸尘）、直立滚刷式吸尘器（用于长纤维地毯的吸尘）、背负式吸尘器（主要用于高位区域的吸尘）。 操作要领 解开电源线，把软管接驳机身，并接上吸尘耙头，插上电源； 按吸尘机电源按钮； 握好金属把柄，将吸尘耙自然平放在地面上，微带力拉动即可，吸尘时按以下方式进行； 吸尘时，从里至外，先边角后中间空旷地方，边吸边退，这样操作不会留下工作人员踏痕； 吸尘时，一般由前向后移动，横向移动，两个吸尘部位应有几公分左右的重叠部分； 吸尘工作完成后，请及时整理好机器上的主体和配件，并放置于隐蔽处； 掌握好耙头的角度，将吸尘耙向前伸，然后向自己方向慢慢拉动，这样，空气和灰尘容易进入，40、吸得干净，操作也方便； 对硬质地面吸尘时，把吸尘耙的的两个按键按下，将吸耙的毛刷伸出，这样在吸尘时，不会损伤吸耙；在对地毯吸尘时，再按吸耙按键，收回毛刷； 吸尘完毕后，关闭电源，取下软管及吸尘耙头，清洁尘罩及外壳。 注意事项 在工作前后阶段，要求员工手提吸尘器行走，不允许出现推、踢、拉着机器行走； 视不同的吸尘环境，选用不同的吸尘嘴，如清洁窄缝，电梯槽缝，铝合金轨等，则要用圆毛刷或长扁嘴； 工作时，不要让吸尘耙碰到墙壁或家具，不要让电源线绕在家具腿上，以防损坏家具； 移动机身时，不能拉着吸尘软管行走,以免出现软管断裂； 不能用吸尘机吸水，以免烧坏马达； 不能用吸尘机吸铁钉，玻璃片，小石块（较大41、）或其它较大垃圾等尖锐物体，防止损坏尘袋或堵塞管道； 定期做机内尘袋、尘罩、马达的环境卫生维护工作，否则影响吸尘效果，同时也会减少机器使用寿命； 吸尘完毕后，必须除去内部积存的垃圾和灰尘，清洁尘袋、整理电源线和接管等配件，最后用抹布擦净。 3、高压清洗机:高压清洗机主要用于外墙、广场、车场、塑料地垫等冲洗，它利用马达加压，使水枪喷出高压水流，冲洗物体表面，从而达到清洗的目的。 操作要领 首先把高压管连接好，并接到机身上，然后把吸水管接到水龙头或贮水大桶里，接好电源。 启动高压机，冲洗计划好的地方，冲洗时，一般从里到外向排水渠方向冲洗，一边冲洗，一边用水刮将地面上的水、砂刮透，如果地面上的垃圾较42、多，则先用垃圾铲将垃圾清除,再进行地面的冲洗。 注意事项 使用高压机，一定要电工接线和拆线，其他员工不得擅自接驳电源。 使用前要检查机器或高压管是否损坏。 使用完毕后，必须将高压管内的水放掉。 办公室的主要特点：办公人员多、写字台、文件柜、电脑操作台等家具多，文件办公用具多，废纸垃圾多，环境卫生维护时间受制约，办公室最好是客人办公前或下班后进行卫生维护。 日常环境卫生维护工具、物料：吸尘机、水桶、抹布、垃圾袋、玻璃工具、洗洁精（或洗衣粉）、洁而亮（洁加亮）、去污粉、地拖、人字铝梯等。 日常环境卫生维护项目： 清倒烟灰缸、纸篓等； 清扫地面； 抹净办公桌、文件柜、沙发、茶机等家具； 抹净门窗、窗43、台、隔屏玻璃、地脚线及墙壁表面； 抹净空调送风口及照明灯罩表面； 地毯吸尘或石、木地板拖地。 办公室环境卫生维护程序： 准备：进入办公室清洁前，一定要准备好环境卫生维护所需的环境卫生维护工具和物料； 进入：如果是客户上班前或下班后工作，最好23人互助，专人持锁匙开门，同时进入，门不要关闭，若室内有人，应先招呼，得到允许后再工作； 检查：进入办公室后，先查看有无异常现状，有无客户遗忘的贵重物品，有无已损坏的物品。如发现异常，应向主管报告后再工作或与客户说明，同意后再工作； 清倒烟灰缸、纸篓、垃圾桶、清倒烟灰缸时要注意，检查烟头是否完全熄灭，清倒纸箩，垃圾桶时注意里边有无贵重物品或危险品，并及时报44、告处理； 抹净：按从上到下，从里到外的顺序，抹净室内办公用具和墙壁、窗台等，抹布要按规定折叠、翻面； 整理：台面、桌面上的主要用品如电话、台历、台灯、烟缸等，抹净后应按客户原来的摆设放好，报纸、书籍可摆放整齐，但文件资料及贵重物品不要动； 吸尘或拖地：对地毯面需要吸尘，吸尘顺序是从里到外，先边角、桌下、后空旷地方，石或木地板则要拖抹，椅子等用具挪动后要复位，发现局部脏污应及时处理； 关门：环境卫生维护任务完成后，环境卫生维护人员环视室内，确认无遗漏，然后关灯、关门，或完成后与客人说明，并让客人检查满意后才离开； 记录：如实记录每人工作情况，主要是指环境卫生维护员姓名、客户房间号码，进出时间作业45、客户状态（无人、工作返回等）家具设备有无损坏等。 办公室清洁注意事项： 对办公室的日常环境卫生维护，由于受时间约束，需要在规定的时间内迅速完成工作。因此，必须制定周密的环境卫生维护计划，然后要求环境卫生维护人员按计划、动作利索快捷的完成工作； 为了减少往返搓洗时间，提高工作效率，地拖、抹布等环境卫生维护工具可多备几份； 如果是在客户下班后进入办公室做环境卫生维护工作，最好要求客户留人看守，若客户不能留人，最好由2人以上同时进出，共同工作，并注意不要做令人怀疑的动作，以免产生误会； 抹办公室时，桌面上的文件、物品等不得乱动，若要移开清洁桌面，则要复原。如发现手表、项链、钱包等贵重物品，应立即向主46、管报告； 吸尘机噪音大，室内吸尘工作尽量安排在客户上班前或下班后进行； 室内环境卫生维护时，未经客户允许绝对不能拿用客户的物品； 吸尘时不能动用电脑插座。 4、卫生间的环境卫生维护工作程序及操作规范 卫生间环境卫生维护的重要性：大厦内一般每层设有洗手间，洗手间是大厦内利用最频繁，最脏污的地方，客户不仅在洗手间内大小便，而且在洗手间梳洗化妆。因此，洗手间的卫生维护，也是显示大厦清洁保养水平的重要区域。 洗手间环境卫生维护工具、物料：水桶、抹布、厕刷、地拖、地拖桶、玻璃工具、洁厕精、洗洁精、百洁布、去污粉、伸缩杆。 洗手间日常环境卫生维护项目： 及时冲洗便池，不得留有脏物； 及时清倒纸篓、垃圾桶、47、保持纸篓或垃圾桶手纸不超过13； 不断拖抹地面，做到洁净、干爽； 定期擦洗云石、面盆、大小便池等卫生洁具； 抹净门窗、天花、墙壁、窗台、隔屏等； 清洗镜面，抹净洁具表面； 定期消毒，喷适量香水或空气清新剂，小便池内放入樟脑丸（卫生球）； 每一小时环境卫生维护一次，清理地面垃圾、积水等； 每月用干抹布擦灯具一次，清扫天花板一次，排风口一次。 洗手间环境卫生维护程序： 准备：工作前，应备好清洁洗手间工具物料； 进入：敲门，看是否里面有人，若有则稍候，若无则进入，把“正在清洁”的牌子挂在门上； 冲洗：进入洗手间，首先将所有便池放水冲洗一遍，然后喷洒洁厕精； 清倒：扫除地面垃圾，清倒纸篓，垃圾桶； 清48、洗：按照先镜面、云石台、面盆、后尿池、便桶的顺序逐个刷洗卫生洁具，卫生洁具要用专用刷子、抹布、百洁布、海绵块等工具配合专用环境卫生维护药剂刷洗； 抹净：用抹布抹净门窗、窗台、隔板、墙壁表面、烘干机等； 拖干：用地拖抹净地面，使地面保持干爽不留水迹； 补充：及时补充手纸、洗手液、香精球、垃圾袋等； 喷洒：按规定喷洒除臭剂、空气清新剂； 撤离：收集所有环境卫生维护工具、物料，撤去“正在清洁”的指示牌，把门窗关好。 注意事项： 清洁洗手间时，应在现场放置“正在清洁”指示牌，以便客户注意并予以配合； 清洁洗手间所用的工具应专用，使用后应定期消毒，并与其它环境卫生维护工具分开保管； 禁止使用碱性环境卫生49、维护药剂，以免损伤瓷面； 用洁厕药剂时，环境卫生维护人员应注意自我保护，环境卫生维护时戴胶手套和口罩，防止操作皮肤和预防细菌感染，环境卫生维护完毕后，要用肥皂洗手； 清洗洗手间，应避免客人使用洗手间的高峰期； 下水道如有堵塞的现象，应及时疏通； 注意洗手间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。 洗手间的环境卫生维护质量标准： 天花、墙角、灯具目视无灰尘，蜘蛛网； 目视墙壁干净，便器洁净无黄渍； 室内无异味、臭味； 地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮等。 5、楼层通道走廊、电梯厅的环境卫生维护工作程序及操作规范 走廊、电梯厅的特点：是进出的公共通道，其特点是人员来往频繁，经常处于不间断使用状态。 清洁50、范围：物业所有走廊通道地面、电梯厅地面，包括大理石地面、瓷砖地面、花岗石地面、水磨石地面、地毯、PVC橡胶地材等。 日常环境卫生维护工具与物料：水桶、抹布、地拖、地拖桶、洗洁精（全能水）扫帚、垃圾铲（撮子）、垃圾袋等。 日常环境卫生维护项目： 清扫地面上的垃圾、尘土； 抹净门窗、地脚线、窗台、墙壁和墙壁上的饰物，指示牌插座、形状盒等，花木叶子及花盆表面、消防栓； 清倒抹净电梯厅烟灰缸表面； 拖抹地面，大理石地面每两月打蜡一次，或每月晶面处理一次； 楼层走廊，电梯厅环境卫生维护程序： 先用扫帚清扫地面垃圾尘土，再用地拖拖净地面（如地毯地面则要吸尘）以后定时巡回环境卫生维护地面； 在巡回环境卫生维51、护过程中，拣去花盆内的垃圾（有的楼层可能没有花盆植物）； 清倒烟灰筒、垃圾桶，并抹净烟灰筒、垃圾桶表面，将南面拖净后，按原位摆好； 在两次巡回环境卫生维护的中间，依次抹净门、窗、窗台、墙壁、墙壁上的饰物、指示牌、风口开关盒、消防栓等； 每月用洗地机清洗或者用长柄刷沾上去污粉，对污迹较重的通道地面进行彻底清洗一次，并抹干净地脚线。 环境卫生维护质量标准： 大理石、云石、花岗石地面目视干净，无污渍有光泽； 水磨石和水泥地面目视干净无杂物，无污迹。 注意事项： 在清洁走廊、电梯厅时，不能用酸性强的药水，以免腐蚀大理石和云石； 洗刷走廊、电梯厅时，防止水流入电梯门和客户门内； 在清洗走廊、电梯厅时，洗52、地机与吸水机不要同时插在一条电缆线上，同时工作。因为电流过大，易跳闸。 6、消防楼梯的环境卫生维护工作程序及操作规范 日常环境卫生维护工具物料：扫帚、垃圾铲、毛巾、水桶、垃圾袋、全能水。 日常环境卫生维护保养项目： 清扫梯级的垃圾及尘土； 抹净扶手、护栏、墙壁、墙壁饰物； 抹净门窗、窗台、开头盒、消防栓、垃圾桶表面等； 拖抹净梯级。 环境卫生维护程序： 楼道环境卫生维护程序a、自上而下一级一级地扫，把垃圾从两边扫至中央或从外侧扫至靠墙的一侧，再扫到下一级；b、将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾桶，用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级。拖抹时，清洗拖把数次53、；c、备抹布一块，胶桶（装水）自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，经常清洗抹布；d、清洁消防栓、管，备鸡毛禅子一把，装水的胶桶一个，干湿抹布各一块。先用鸡毛禅扫消防管、消防栓上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦拭玻璃一次；e、清洁墙面、开关、电子门、信报箱等，用湿抹布从上往下擦抹电子门和信报箱、开关。擦抹时，清洗抹布数次，用干抹布擦抹配电箱、表箱上的灰尘和污迹；f、清洁窗户玻璃。备清洗玻璃的双面贴、清水一桶、环境卫生维护药剂，每月清洁一次。 注意事项： 清扫楼梯一般是从上到下退着工作，要注意安全，避免跌落事故； 清洗楼梯时，不能让垃圾、尘土等从楼梯边掉落下去，拖梯级时，54、地拖不能太湿，不能让脏水从楼梯边上流下而留下污水痕迹； 清洁楼梯时，应在楼梯使用量最少时进行，并竖立“正在清洁”指示牌，用护栏绳拦护，以防行人滑倒跌落； 清洁时，若见到行人上下，应主动礼让。 环境卫生维护质量标准： 目视楼梯无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网积尘、污迹等； 梯级每天清扫、每周拖抹一次，窗台及玻璃每月清洁一次。 6、电梯的环境卫生维护工作程序及操作规范 日常环境卫生维护工具物料：吸尘机、去污粉、全能水、毛巾、不锈钢油、不锈钢环境卫生维护药剂、玻璃工具、扫帚、垃圾铲。 垂直电梯保养程序（轿厢内）： 地面除尘去污，要视电梯地面材质，采用相应方法； 抹净电梯门表面，电梯内壁及指示牌； 55、抹净天花表面； 电梯门缝吸尘，槽底清理垃圾； 电梯表面涂上保护膜（不锈钢油）。 扶手电梯保养程序（自动步扶梯）： 抹净扶手带表面及两旁安全板； 踏脚板吸尘，再用地拖拖净表面，局部污垢附着物等用铲刀、百洁布、刷子等去除。 注意事项： 若电梯不锈钢上粘有胶、油漆等，不能用刀片去刮，以防损坏表面； 清扫扶手梯时，应在停止运行时进行，以确保安全。 7、停车场及岗亭的环境卫生维护工作程序及操作规范 日常环境卫生维护工具物料：扫帚、垃圾铲、全能水、高压机、高压管、水管、毛巾、水桶、刮水器。 停车场的清洁： 抹净地面垃圾、尘土； 抹净各种指示牌、招牌； 地面清除香口胶、油迹等； 抹净收费设备、收费亭、柱杆、56、消防设备、天花灯管等； 定期抹净天花、管道、冲洗停车场。 岗亭的清洁： 备好物料工具，按从上到下，由里到外的程序进行清洁； 把鸡毛禅子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘； 用扫帚清扫地面，用湿抹布抹值班桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗台及岗亭外壁，如果太脏，再抹一次； 用洗干净的拖把拖抹地面及过道。 8、墙身(主要指内墙面)的环境卫生维护工作程序及操作规范 内墙墙身的范围：一般情况墙身都是白涂、瓷砖、大理石、花岗石等，对于不同的墙身有不同的清洁方法。 日常环境卫生维护工具物料：铲刀、全能水、毛巾、水桶、刀片、玻璃工具。 日常保养程序：（瓷砖、大理石、花岗石）： 装好两桶水，其中一桶放入适量57、的全能水； 用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍； 用涂水器沿着墙壁从上到下来回涂抹，再用刮水器把水刮干； 用干毛巾擦抹缝间流出的水痕； 用干拖把拖干地面； 墙面清抹每周一次，墙面清洗每月一次。 注意事项： 用铲刀刮除墙面污垢时，注意不要刮墙面； 清洗大理石、花岗石墙面时，不能用酸性药水清洗； 大理石墙面要先除旧蜡才按此程序清洁，清洁后再封蜡。 标准：目视墙面干净无污迹，清洗后，用纸巾擦拭，墙面50厘米无明显污染。 9、垃圾的收集处理 垃圾收集的重要性：垃圾的收集是清洁保养的重要项目这一，如果垃圾收集处理不当，不仅影响美观，还容易产生臭味，滋生各种细菌、害虫、严重污染环境，影响人体的健康。 首58、先是垃圾的存放：根据各类型物业的场所具体情况，分别设置垃圾桶、垃圾箱、垃圾车 、烟灰筒、废纸篓、茶叶筐等临时存放的容器，垃圾应由业主直接收集到这些容器内。 存入容器按垃圾的种类和性质配备； 存入容器要按垃圾的产生量存置在各个场所； 存入容器要易存入，易清倒，易搬运，易清洗； 有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发； 垃圾收集存放容器四周（地面、墙壁）要保持洁净。 垃圾的收集清运：将物业内各场所存放容器内的垃圾收集起来，运送到垃圾集中站所去，收集清运垃圾时要注意： 及时收集清除大厦内所有垃圾，在正常情况下，垃圾桶内的垃圾不能超过桶的容积23； 收集清运垃圾时，用垃圾车或垃圾袋装好，不能将垃圾散落59、在楼梯和楼面上； 收集烟灰、烟头时，必须确诊烟头完全熄灭，或在收集起的烟灰、烟头上洒水，以防火灾； 收集清运垃圾时，要选择适宜的路线和时间，只能使用货运电梯，绝不能使用客用电梯； 环境卫生维护人员收集清运垃圾时，要注意卫生，戴口罩和防护手套，工作完毕后要洗手消毒。 垃圾池的清洁： 用铁铲将池内垃圾铲入车内，用扫帚将剩余垃圾扫干净后，打开水阀用水冲洗内外一次； 用去污粉或者洗衣粉撒在垃圾池内外瓷砖上，用胶刷擦洗污迹； 打开水阀用水全面冲洗垃圾池内外，同时用扫帚或胶刷擦洗； 用喷雾器喷敌敌畏药水，对垃圾池周围10米处进行消毒。绿化养护管理方案1.目的 为规范绿化养护操作管理,确保绿化养护效果,为业60、户(住户)提供一个风景优雅的居住环境。 2.范围 适用于安居物业所管辖各物业公司(管理处)的绿化养护管理。 3.职责 3.1 环境卫生部经理负责绿化养护的检查、考核; 3.2 绿化主管负责绿化养护的组织实施,日常绿化管理计划的制订及各岗位的考核; 3.3 绿化员负责本岗位范围内的绿化养护及本规范的实施。 4.工作内容 4.1 乔灌木 4.1.1 种植 4.1.1.1 根据各类苗木土球和树穴直径的大小,并在此基础上,加填土20-30cm来确定种植的高度; 4.1.1.2 新种的树木,由于回填的种植土疏松,容易歪斜、倒伏,因此行道树必须设立护树桩保护,护树桩一般以露出地面1.5-1.7m为宜,护树61、板一般靠非机动道方向绑扎。其他护树支架有竹子、木桩等,一般采用三角支撑方法; 4.1.1.3 乔灌木种植完毕后,均需在树苗周围浅挖一圆形保水圈,以直径60-80cm为宜,灌木保水圈大小以40-60cm为宜,深度均以3-5cm为宜。 4.1.2 浇水 4.1.2.1 乔灌木栽植后应即刻淋水,第一次灌浇应确保水能渗透根部;对片植花木洒水时,出水口应向上,角度保持60度半雾化喷洒,防止水的冲击力使新栽苗木倾斜倒伏; 4.1.2.2 对新种的植物,应每天淋透一次,直至植物成活; 4.1.2.3 淋定根水须淋够、淋透。 4.1.3 施肥 4.1.3.1 乔木应每年施肥一次,采用穴施或环施法,有机肥或复合62、肥均可; 4.1.3.2 观赏用的小灌木每年冬季应施一次有机肥,每年5-6月应追施一次复合肥,入冬前应施一次钾肥; 4.1.3.3 项目内乔灌木不应施用尿素等高氮肥速效肥。 4.1.4 病虫害防治 4.1.4.1 项目内乔灌木每月应喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂;应交替使用几种药物喷杀,避免重复用同一种药导致病虫产生抗药性; 4.1.4.3 对突发性病虫应及时有针对性地喷杀农药; 4.1.4.4 喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位; 4.1.4.5 项目内禁用国家禁止使用和刺激性特别强烈的农药。 4.1.5 修剪与整形 4.1.5.1 乔木修剪与整形 a.棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应63、剪除,其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除,修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤; b.对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时修剪; c.每年12月至次年2月应对乔木修剪,剪除徒长枝、萌蘖枝、重生枝、下垂枝,病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头枝等,并对树冠适当整形保持形状,对造型树木应每两个月修剪一次外形,以保持形状; d.修剪整形应达到均衡、完整树冠和促进生长的要求; e.剪下的枝叶应及时清除,集中运走。 4.1.5.2灌木修剪与整形 a.所有灌木应在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝的清剪及株型修剪工作;非观赏的造型灌木生长季应每25天进行一次修剪,以保持树冠丰满、树型美观; b.每天巡查中应及时64、修剪枯黄的枝叶; c.观花灌木应在花期过后进行重剪,避免在开花前重剪。4.2 时花 4.2.1 种植 4.2.1.1当播种幼苗长出4-5片真叶或扦插苗稳定生根后,应及时起苗上盆; 4.2.1.2起苗时应用食指或小铁铲将幼苗轻轻挖起,应特别防止将幼苗折断或损伤根系; 4.2.1.3在已装有培养土的花盆上,用食指或木棍挖穴,穴的大小要比栽种的幼苗根系稍大; 4.2.1.4先将幼苗植入穴中,再把周围的土移回穴中,土堆比周围稍高为宜; 4.2.1.5将上盆的幼苗移于荫棚或大树下,保养数日后再移于半荫阳光下加强保养; 4.2.1.6有些品种时花生长期间要移植2-3次,应依上述方法操作。4.2.2 浇水 65、4.2.2.1 根据不同品种对水分的要求,进行适时适量淋水; 4.2.2.2 注意水质,不允许使用污水; 4.2.2.3 根据天气温度变化及季节变化,选择合适的淋水次数和淋水量; 4.2.2.4 干透浇透。时花盆土发白时应浇水,浇到盆底渗出水为止,切忌拦腰水; 4.2.2.5 淋水时要严防泥浆溅污叶片或浇湿花蕾,以免引起脱叶或花朵腐烂早凋。 4.2.3施肥 4.2.3.1时花上盆前,配置的营养土中要施入一定的基肥; 4.2.3.2时花上盆后,追施液体肥料或粉末状、块状肥料; 4.2.3.3根外追肥,如喷施一定浓度的磷酸二氢钾或硫酸亚铁。 4.2.4杀虫 4.2.4.1时花的病虫害防治应坚持预防66、为主,综合防治的原则; 4.2.4.2一旦发现病虫害,应及时加以治疗,以防蔓延。 4.2.5修剪及整形 4.2.5.1 时花生长过程中,根据需要可选择以下修剪措施: a.剪梢。以控制时花株高而修整株形; b.摘芯。将单杆顶心摘除,促进腋芽长出,形成多分枝的丰满植株; c.除芽。将腋芽摘除,节省养分,促进花大色艳; d.除蕾。将时花下部花蕾摘除,保证顶花形大色艳; e.疏果。摘除一定数量果形不正和过小的果子,确保保留部分形大美观; f.剪根。在时花换盆过程中,进行适当疏根促其萌发须根,促进生长。 4.2.5.2 时花生长可根据需要选择作弯、支架、诱引及化学整形等整形方法。 4.3水生植物 4.367、.1种植 4.3.1.1 睡莲及荷花的种植,结合公司实际情况,睡莲及荷花的种植应在每年清明节前后采用分株法繁殖; a.挑选生长健壮的根茎,每隔约10cm(荷花2-3节)切成一段做种茎,每段应带顶芽和保留尾节; b.底入塘泥至缸深2/3处; c.将根茎沿缸内周边栽入,使首尾相连,贯芽略向缸中央; d.灌水深至5cm,放于阳光充足处,待泥土晒至开裂,再加水晒; e.当种茎新叶长高达25cm高以后,将荷花连盆移入水池指定位置。 4.3.1.2 凤眼莲的种植。春天将母株丛分离或将母株腋生小芽带根切下,投入水中即可; 4.3.1.3 金鱼藻的种植。将金鱼藻分成几丛栽于池底以后即可自播繁殖。 4.3.2 68、水生植物的日常养护 4.3.2.1 及时清除枯残枝叶及杂物; 4.3.2.2 对于因病虫等原因而造成整盆死亡的,应将其空盆撤出; 4.3.2.3 水生植物的施肥应在种植时或移入水池前10天施肥,施肥不应污染水质; 4.3.2.4 养有观赏鱼的水池不允许喷对鱼类有害的农药.这类水池的水生植物有严重病虫害时,应撤出后再喷药品处理。 4.3.3 水生植物的冬季管理 4.3.3.1 对于因不耐寒而干枯的水生植物,应在其冬季枯黄后将其泥上部分清除; 4.3.3.2 对于多年生耐寒水生植物应在每年2月底新芽长出前前泥上部分剪除;4.3.3.3 盆栽水生植物可以冬季连盆拿出水面,并在开春前补施一次基肥,待其69、新叶长出后再移入水中。 4.4 草坪 4.4.1 种植 4.4.1.1 可采用铺种方法栽植草坪,即把成块带土的草皮铺满地面; 4.4.1.2 铺草前,应施放底肥; 4.4.1.3 铺草时草块互相紧密相接。铺草时,发现草块上带有少量杂草的,应及时清除,如杂草太多,则应淘汰。 4.4.2浇水 4.4.2.1 特级、一级、二级草坪夏秋生长季每天淋水一次,秋冬季及阴天、雨后晴天视土壤湿度进行淋水; 4.4.2.2 三级草坪视天气情况淋水,以不出现缺水枯萎为原则; 4.4.3 草坪改良 4.4.3.1 草坪局部更换法: a.准备等同面积的同一品种的好草坪块;将要换地方的草坪草用铲铲起; b.将铲去草块的70、地方松土,施改土壤改良施肥; c.将接缘处的草切割整齐,撬高约1厘米后将新草块铺上; d.将新、旧草一起拍平使之吻合后铺上一层约半厘米厚的新沙; e.淋水,完成更换过程。 f.二级以上草坪如出现直径10cm以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该部分草坪的50%以上且无法用除草剂清除的,应采用局部更换法更换该处草坪草; g.二级以上草坪局部出现被踩踏导致生长严重不良,应采用局部疏草法改良; h.对于冬季出现枯黄的二级以上观赏性草坪每年11月中旬开始撒播冬季生长的黑麦草种,播种量标准为60m2/kg。 4.4.4 草坪施肥 4.4.4.1 常用肥料及特点: a.复合肥。分为速溶和缓溶两种,是草坪的主要用71、肥。速溶复合肥用水溶后喷施,缓溶液复合肥一般直接干撒,但施用缓溶复合肥通常会有局部烧灼现象,因此多用于要求较低的草坪; b.尿素。尿素为高效氮肥,常用于草坪追绿。但草坪使用氮肥过多会造成草坪草植株抗病力下降染病,且使用浓度不当易烧伤,因此不提倡多用; c.快绿美。整合型液体氮肥,具有肥效长、效果好的特点,且一般不会有烧灼现象,但价格昂贵。 4.4.4.2 肥料选用原则:一级以上草坪选用速溶复合肥、快绿美及长效肥,二、三级草坪采用缓溶复合肥,四级草坪基本不施肥。 4.4.4.3 施肥方法 a.速溶复合肥采用水溶法按0.5%浓度溶解后,用高压喷药机均匀喷洒,施肥量每公斤80m2; b.快绿美按说明72、浓度及用量稀释后,用高压喷药机喷洒; c.长效肥按说明用量用手均匀撒施,施肥前后各淋一次水; d.缓溶复合肥按20g/m2 使用量均匀撒施; e.尿素用水按0.5%的浓度稀释后用高压喷雾枪喷施; f.所有施肥方法均按点-片-区的步骤进行以保均匀。 4.4.4.4 施肥周期 a.长效肥施肥周期按肥料使用说明进行; b.没有施用长效肥的特级、一级草坪每月用速溶复合肥一次; c.快绿美及尿素只在重大节庆日、检查时才用于追绿,其他时间严格控制使用; d.二级、三级草坪每3个月施放一次缓溶复合肥。 4.4.5剪草 4.4.5.1剪草频度: a.特级草春夏生长季每五天修剪一次,秋冬季视生长情况每月1-2次73、; b.一级草生长季半月修剪一次,秋冬季每月剪一次; c.二级草生长季月修剪一次,秋季共剪两次,冬季不剪,开春前重剪一次; d.三级草每季剪一次; e.四级草每年冬季用割灌机彻底剪一次; f.一般草高达到8-10 cm时必须及时修剪,每次修剪约为草高的1/3。保持草高为5-8 cm。剪后不出现较大白班; 4.4.5.2 机械选用 a.特级草坪只能用滚筒剪草机剪;b.一级、二级草坪用旋刀机剪; c.三级草坪用汽垫机或割灌机剪;四级草坪用割灌机剪; d.所有草边均用软绳型割灌机或手剪。 4.4.5.3 在每次剪草前应先测定草坪的大概高度,并根据所选用的机器调整刀盘高度,一般特级至二级的草要遵循1/74、3原则(即每次剪草剪去长度不超过草高的1/3); 4.4.5.4 剪草步骤 a.清除草地上的石块、枯枝等杂物; b.选择走向,与上一次剪草走向要求有至少30度以上的交叉,避免重复方向修剪引起草坪长势偏向一侧; c.启动发动机,逐渐加大油门,放下刀盘,合上离合开始修剪,速度保持不急不缓, d.路线直,每次往返修剪的截割面应保证有10cm左右的重叠; e.遇障碍物应绕行,四周不规则草边应沿曲线剪齐,转弯时应调节至小 f.油门; g.若草过长应分次剪短,不允许超负荷动作。 4.4.5.5 边角、路基边草坪、树下的草坪用割灌机剪,但花丛、细小灌木周边修剪不允许用割灌机,以免误伤花木,这些地方用手剪修剪75、。 4.4.6 除草 主要靠人工除草为主,用小刀或铁钎将杂草连根拔出。大面积清除杂草也可用除草剂,二甲四氯、扑草净、除草醚等。 4.4.7 松土 给草坪松土能改善土壤通气状况,促进水分渗透,给草坪生长提供条件。松土宜在春季土壤温度适宜时进行,方法是草坪上扎孔打洞。采用人工扎孔,用带钉齿的木板或多齿的钢叉扎孔。如草坪面积较大,可采用草坪打孔机作业。 4.5花坛 4.5.1 补植 对于因市政工程、养护不当等造成的死苗要及时补植,一般应补回原来的种,并力求规格与原来相近。 4.5.2 浇水 补植后一个星期内每天淋水1次,施肥时加强淋水,一般情况下2-3天淋水1次。 4.5.3修剪与整形 一般每年2-76、3月份重剪一次,保留30-50厘米,以促进侧枝发芽,以后每个月根据花坛养护标准进行修剪造型,中间高、两边底,中间高度根据品种不同而异,一般50-80厘米高,形成曲面并有较好的园林美化效果。 4.6.4 光照 4.5.4 施肥 2-3月份重剪后以撒施基肥为主,以后根据生长的情况用复合肥进行追肥,结合雨天洒施0.1-0.15 kg/m2,晴天施肥时应保证淋足水,施肥方法与撒施为主。 4.5.5 松土除杂草 对于尚未郁闭的花坛,生长季节每月松土1次,除杂草2次,松土深度3-5厘米,非生长季节每月除杂草1次,为防止杂草长入花坛,影响植物生长,每年4-5月和8-9月在松土同时进行修边,修边宽度30厘米,77、线条流畅。 4.6 花卉 4.6.1 种植 4.6.1.1 播种的时间:一年四季均可播种,但以秋播及春播为好; 4.6.1.2 播种可采用盆播和苗床播:土壤须敲碎、均匀、平整; 4.6.1.3 苗床规格:长宽高:10米1.5米0.2米排水沟:0.30米宽,0.20米深; 4.6.1.4覆土:用筛子筛出细土撒在种子上; 4.6.1.5适宜温度:20-30,湿度:70%以上。 4.6.2 移植 须带土移植,如为袋苗须去掉胶袋后移植,覆土时应高于营养土1-2厘米。 4.6.3 浇水 不同花卉种类,不同生长季节,不同营养土而异。须注意浇水次数、浇水的时间及浇水量,要见干见湿,干湿适宜。春季:浇水量逐渐78、 增加,宜在午前进行;夏季:浇水量应充实,宜在早晨、傍晚进行;秋季:应少浇水,宜在午间前浇水;冬节:应控制浇水,宜在午后一二点钟进行。 4.6.4.1 阳性花卉:可日光直射,如太阳花、一品红等; 4.6.4.2 中性花卉:不宜阳光直射,如秋海棠、彩业叶草等。 4.6.5 松土、除草每半个月一次;4.6.6 摘心打顶根据不同花卉品种,做好摘心打顶工作,以保证开花数量及开花质量。 4.7 绿篱 4.7.1 补种 因缺株出现绿篱断层,须及时补种,尽量用盆苗以尽快封行。 4.7.2 浇水 施肥和补种需加强淋水,补植后一星期内每天淋水1次,一般冬季干旱季节安排2-3天淋水一次。 4.7.3 施肥 4.779、.3.1 项目内绿篱每年2月底施一次花生麸或其他有机肥,用量平均每棵30克,施完后用土将肥覆盖; 4.7.3.2 项目内绿篱要求每3个月施一次缓溶肥,施肥时应严防肥料粘在枝叶上或撒落路边,肥料不许成堆贴近植物根部; 4.7.4 病虫害防治 4.7.4.1 常见病害及其防治: a)白粉病。白粉病发作时用粉锈灵防治等药品; b)黑斑病。黑斑病发作用甲基托布津、代森锰锌、百菌清防治;煤污病。防治煤污病要清疏植株增强光照,喷杀蚧药和百菌清的混合液,结合防杀蚧壳虫同时进行。 4.7.4.2常见虫害及其防治; a)蚜虫。蚜虫发作时用氯氰菊酯类、万能粉防治等; b)螨虫。螨虫发作时用克螨特、速满酮、三氯杀螨80、醇等防治; c)蚧壳虫。蚧壳虫发作时用速扑杀、乐斯本等防治。 4.7.4.3项目内绿篱每月喷广谱性杀虫药及杀菌药品一次; 4.7.4.4绿篱喷药应用高压喷雾机进行,喷药时将喷药枪伸入绿篱内从叶背面喷。 4.7.5 修剪与整形 4.7.5.1项目内绿篱每年冬季应彻底修剪一次枯枝弱枝,并在开春前将高度压到定高点重剪一次 4.7.5.2 春夏生长季应定时修剪,平时对徒长枝进行局部修整。 4.7.6 松土除杂草 对未郁闭的绿篱每月松土除草1次,已郁闭的绿篱每月清除寄生藤 2-3次,养护面松土除杂草1次,为防止草坪长入,5-6月各修边1次,修边一定要整齐,美观。 4.8室内绿化 4.8.1 岗位负责人每81、日上岗后,首先巡查所有绿化室内布置及设备是否正常,发现问题及时处理; 4.8.2 室内观叶植物一般隔3天淋一次水,室外花卉每天淋1次;经常巡查,发现花卉有黄叶、枯叶,及时剪除,如有花卉死亡,上报领导及时更换; 4.8.3 定期更换室内植物位置及更换时花; 4.8.4 每天清花盘底碟水一次,每周清花缸底水一次。 4.8.5 注意事项 4.8.5.1 客人多时暂停工作,注意过往客人,不要防碍客人活动,更4.8.5.2 不能把水溅到客人身上; 4.8.5.3 每次淋水后,应随手用抹布或地拖把地下积水擦干; 4.8.5.4 运送花卉一次量不要太多,严防损坏花卉,并且要小心轻放; 4.8.5.5 换花时82、注意花型低面不要背向客人,化架、套盆要配合得体,注意有残缺的地方要尽量隐蔽好,花槽换花要注意高底整齐、疏密适宜; 4.8.5.6 换花时要做好盆花的修剪、整形和清除枯叶的工作,确保新换花卉的观赏效果; 4.8.5.7 换花时要注意盆花边盆面清洁,并随时带抹布,换室内花卉时,应抹净槽面及工作场地; 4.8.5.8 留意虫、病斑的活动情况,做好病虫的预测、预报工作,及时向领导反映汇报,确保病虫害到最小范围。 4.9 记录填写 4.9.1 绿化主管每25日之前制定出绿化养护月计划表。 4.9.2 每次草坪修剪养护,岗位需填写绿化每日工作记录检查表; 4.9.3 每次花卉繁殖,需由岗位填写绿化每日工作83、记录检查表; 4.9.4 病虫害防治,岗位需填写绿化每日工作记录检查表; 4.9.5 绿化施肥,岗位需填写绿化每日工作记录检查表。4.10 检查 4.10.1 绿化主管每日对绿化养护情况进行巡检,填写绿化每日工作记录检查表; 4.10.2 环卫部经理每月对绿化养护进行检查,填写绿化每月工作检查记录表。 5.质量验收标准 5.1 乔灌木类 5.1.1 枝叶繁茂生长旺盛,没有枯黄现象; 5.1.2 棕榈科植物全绿叶片每树叶子不少于3-5片,无干叶尖; 5.1.3 树冠结构合理、自然、美观没有枯枝、死节和徒长枝(树木更新复壮除外),保持成型; 5.1.4 树干、树头整洁,自然、美观,树兜周边的草高不84、高于周围草高的1/3。 5.2 地被类 5.2.1 生长正常、均匀,叶色鲜艳; 5.2.2无枯株、缺株,覆盖率100%; 5.2.3 修剪适当,符合各个品种的特性;外观整齐、自然、美观; 5.2.4 边线明显自然、流畅; 5.3 开花类 5.3.1 生长旺盛、均匀; 5.3.2 株行距适当; 5.3.3 不同品种修剪合理。开花期花能常开,外观美丽; 5.3.4 无枯枝、病虫枝叶,整体覆盖率达到90%-95%; 5.3.5 无露土、无杂草。 5.4 成型类 5.4.1 生长正常、枝叶茂密。没有枯枝、枯叶; 5.4.2 不同品种修剪合理,成型美观; 5.4.3 绿篱要有棱有角,线条流畅平直; 5.85、4.4 树头整齐,保持成型效果好,每次剪去的约为新生层厚度的2/3-1/4,不露老底; 5.5 草坪类 5.5.1 全年保绿期不少于350天,不出现明显的色斑和枯草斑; 5.5.2 调节好淋水和施肥,保持色调基本一致; 5.5.3 能及时修剪,每次修剪约为草高的1/3。剪后不出现较大白班;剪草间隔时间视草种、草类和季节定,符合剪草要求; 5.5.4 草剪后要及时施肥、喷药,无病虫害。 5.5.5 无明显杂草。维 修 保 养单体空调管理方案一、 概论空调经过长期运行及工作环境不好，换热器的铝翅片表面会粘附物（主要是积油腻、污垢、烟圬）会造成如下问题：1、严重影响管壁的传热效果降低换热效率；2、粘86、附物堵塞铝翅片，细菌易繁殖，使室内外机循环风量变小；3、制冷效率下降；4、压缩机电流过大，使能效比下降，用电量加大；5、严重时使压缩机卡缸，冷冻油长期在高温下失去润滑，从而使空调设备使用寿命缩短。二、 维护/保养的作用为了提高空调器室外机换热效率，防止或减少灰尘，空调器室内外机系统应定期清洗、保养，室内机应清洗、消毒。通过近年来在维修保养的经验来看，正确的保养方法可以起到极好的作用，主要表现在：1、 定期的清洗保养可以改善室内空气的质量，预防疾病的流行，创造健康的室内环境。空调系统经过长时间运行后，在内机的过滤器，过滤网和蒸发器部位会集聚大量的尘垢，极易滋生和繁殖病菌，再由风口吹入室内，对人体87、的健康形成威胁。2、 对系统的清洗和养护能够有效地减少噪音的污染。随着室内机回风口过滤网等部位附着的尘垢及纤维物质的沉积，堵塞了过滤网及翅片，还有风机叶片上的集尘，这些都大大增加了风机和电机的负荷，引发噪音。3、 可以提高系统设备的换热效率，提高冷热效果，实现有效节能。如果内外机的蒸发器和换热器长期不清洗，附着的尘垢会大大降低设备的导热系数，严重阻碍冷热交换的效率，此时，压缩机的负荷会急剧增大，耗能就会增加。4、 可以消除系统隐患，降低故障率，延长设备的使用寿命，花小钱，省大钱。空调系统的组成较为复杂，但主要由三部分构成，包括制冷系统、驱动电源和控制电路。无论哪个部分出了问题都会影响空调的正常88、使用，正确及时的维修和保养工作，会及时发现和处理三个部分的隐患，使机器始终处于良好的工作状态，故障率降低，寿命延长。三、 维护/保养的内容根据设备的状态，维保的工作主要包括检查和保养两大内容，具体为：1、 检查1） 运转压力：排气吸气压力2） 端子排或其接头有无老化松动，连机线是否脱、断；3） 内外机接口有无漏氟；4） 运转噪音是否正常；5） 绝缘电阻（或连机铜管对地之间有无交流感应电压）；6） 回风温度、出风温度、室外温度三者关系是否正常；7） 冷凝排水是否畅通；8） 过滤网是否脏堵、冷凝器是否脏堵；2、 保养1） 清洗内机面板、过滤器、蒸发器和主机的壳体、冷凝器等；2） 清除控制板的集尘，89、调整连线的接触状态和管线的位置等；3） 更换老化或损坏的零部件；4） 如有必要追加或更换冷媒和冷冻油。3、工作方法： 1室内机清洗过滤网采用消毒处理，一年两次。 2室外机清除灰尘或烟垢使循环风量畅通，一年一次。 3八项通检：端子排或其他接线头有无松动、老化现象；.运转压力；内外接口处有无漏氟；异常噪音检查；绝缘电阻；进出风温度、室外环境温度；水管排水是否畅通;内机过滤网是否畅通。 4采用空调器专用清洗枪，视散热片排管厚度来调整适当压力和喷嘴形状进行冲洗。最后我们会免费在清洗如新的空调器上加注专门的空调清新剂，让您长久拥有春天的温暖和清香的空气。四、 维护/保养所需的工具和材料1 清洗1）材料：90、金属清洗剂、自来水；2）工具：电动水枪、水桶、毛刷、抹布等。2 检查专用工具红外线测温仪、水银温度计、风速仪、分贝仪、复合表、钳型电流表、水管等。五、维护/保养的步骤1、 送风系统用毛刷或吸尘器清除风盘、过滤器、过滤网、出风口等部位的积垢和灰尘，将消毒剂和抗菌剂喷涂于这些部位，抑制细菌的繁殖和生长，保证室内空气的清洁；2、 氟系统1） 检查出回风温度、风速、系统的压力、电流、噪音等；2） 检查连接件的状态，有无松动、破损；连接线、保温层有否老化等；3） 清除内外机翅片的污物。2、 平时故障的维修，将有专业维修技师上门进行，原则上24小时内解决问题，由于配件供应问题，时间另行商定。3、 填写维修91、/保养服务记录单详见表1六、 维保后的效果： 1强制冷：可去除铝翅片上的污垢，增大传热面积，利于散热 2益健康：杀菌消毒，去除异味； 3低电耗：清洗后可节电5-20%； 4长寿命：降低噪音，减少负荷；七、维护/保养合适的时机和所需的时间一般在夏季使用前和秋季使用后进行维护和保养，对大型机组水和风管路部分一年至少一次，对于小型商用中央空调系统建议每年至少两次。中央空调管理方案及维护保养维护保养及检修内容：一、空调用冷水机组维护保养及检修工作内容（一）维护保养工作内容1.正常运转中的维护（每次）1）查压缩机冷冻油的油压及油量；2）系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理；3）检查有无不正常的声响、震动92、及高温；4）检查冷凝器及冷却器的温度、压力；5）检查各种阀门是否正常6）检查冷水机出入水的温度及压力；7）检查主电路上接线端子并压实；8）检查电气控制部分；9）检查机组润滑系统；10）检查各仪表、控制器的工作状态；11）保持设备处于清洁状态；2.年度间停机后的保养（每年一次）1）检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理或更换；2）检查及制冷设备安全保护装置整定值；3）检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充压缩机电机绝缘情况；4）检查并收紧电路上的各电线接点；5）查电气控制部分6）供以上内容检查报告（每年一次）（二）检修工作内容第一次维护保养之前由使用方和维保方双方如实对93、原设备及系统根据设备型号、运行状态（记录）、运行时限、现场状态进行系统评估，如需进行系统检修，费用由双方协商另外计收。冷凝器的去垢清洗检修费用由双方协商另外计收。超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。空气处理设备维护保养及检修工作内容（一）年度维护保养工作内容空气处理机、风机盘管的检查（每次）空气处理机、风机盘管的保养、加油（每年至少一次）清理管路、除污（每年至少一次）空气处理机的清扫、除尘（每年至少两次）（二）检修工作内容在检修保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态（记录）、运行时限、现场状态进行系统评估，如需进行系统检修，费用由双方协商另外计收。超出维94、护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。水系统维护保养及检修工作内容（一）年度维护保养工作内容（每次）冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件冷却塔一般保养性检修。水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、保温情况的检查及更换修理。（二）检修工作内容在维护保养之前由使用方和维保方双方如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态（记录）、运行时限、现场状态进行系统评估，如需进行系统检修，费用由双方协商另外计收。 超出维护保养范围的检修费用由双方协商另外计收。水塔填料全部取出，一次性去垢，费用由双方协商另外计收。 维护保养方案1、对中央空调进行维修保养时应95、按中央空调维修保养年度计划进行。2、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。3、冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。4、用500摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5M以上时则应拆修电机线圈。5、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。6、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次)；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。7、检查布水器是否布水均匀，否则应清96、洁管道及喷嘴。8、清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。9、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。10、拧紧所有紧固件。11、清洁整个冷却塔外表。12、风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。13、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。14、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。15、用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5 M,，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。6、清洁风机风叶、盘管97、积水盘上的污物。17、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。18、拧紧所有紧固件。19、清洁风机盘管外壳。20、冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。柜式蒸发器维修保养：a) 每周清洗一次空气过滤网；b) 清洁蒸发器散热片；c)清洁接水盘。水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢)：a)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)；b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；c) 酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次98、以上；d) 全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外围维修；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。电动机维修保养：a)用500摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M,以上，否则应进行干燥处理或修复；b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；c)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。水泵维修保养：a) 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；b99、) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。清洗水泵过滤网。拧紧水泵机组所有紧固螺栓。清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。节制阀与调节阀的维修保养：a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；b)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；c) 如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；d)检查法100、兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。电磁调节阀、压差调节阀维修保养：a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；b)电磁调节阀、压差调节阀：通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养：a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；d)检查装检测101、器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。控制部分维修保养：a)清洁控制柜内外的灰尘、脏物；b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；c)交流接触器维修保养：清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；清洁铁芯上的灰尘及脏物；拧紧所有紧固螺栓。d)热继电器维修保养：检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。e)自动空气开头维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M，否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属102、颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。f)信号灯、指示仪表维修保养：检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。g)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；h) PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油103、已变色则应彻底更换润滑油。检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。具体检查压缩机如下参数：a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5M以上)；b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)；c)压缩机油压(正常1015kgf/Cm2)；d)压缩机外壳温度(正常85以下)；e)吸气压力(正常值4.95.4kgf/cm2)；f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；h)检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。拧紧所有紧固件并清洁压缩机。中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则104、应由主管填写申请延时维修保养表经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。中央空调因维修保养等原因需停用时，应由工程部主管填写停用申请表，经主管经理批准后通知总务处，由总务处提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。中央空调清洗与保养的五大处理工艺（一）杀菌灭藻：通过加入杀菌药剂，清除循环水中的各种细菌和藻类。（二）生物剥离剂，将管道内的生物粘泥剥离脱落，通过循环将粘泥清洗出来。（105、三）化学清洗：加入综合性化学清洗剂。此种清洗剂具有缓蚀、分散、除垢的作用，对水的循环系统进行处理。这种处理方法，既能将管道内的锈、垢、油污进行清洗后分散排除，又可防止清洗剂对系统装置和管路的危害，提供一个清洁的金属表面。（四）表面预膜：投入预膜药剂，在金属表面形成致密的聚合高分子保护膜，以起到防腐蚀保护作用。（五）日常养护：加入综合性的日常养护处理剂，具有缓蚀、避免金属生锈的作用。日常养护处理剂中含有高分子络合阻垢剂，通过络合作用，防止钙镁离子结晶沉淀，延长机组的使用寿命，节水、省电，可提高制冷效率。另外，要定期抽检，以监控水质。中央空调清洗的五大效果（一）保护设备，延长使用寿命：可以防锈、防106、垢。避免设备腐蚀、损坏，特别是经预防处理后，使设备使用寿命延长一倍，投入缓蚀剂以后，可以使设备系统腐蚀速度下降90%。（二）减少事故发生，改善制冷效果：可杀菌灭藻，去除污泥，使管路畅通，水质清澈。同时提高冷凝器、蒸发器的热交换效率。从而，避免了高压运行，超压停机现象，提高了冷冻水流量，改善了制冷效果，使系统安全高效运行。（三）节能节水，减少成本：在去除水垢、阻止水垢形成，提高热交换效率的同时，减少了电能或燃料的消耗。水处理后还可以减少排污量，提高了循环水的利用率。从而，减少了生产成本。（四）大量节省维修费用：未经处理的中央空调，会出现设备管路堵塞、结垢、腐蚀、超压停机甚至发生故障。如：运行系统107、因腐蚀泄漏，产生溶液污染，则需要更换热装置和溶液，主机维修费一般需要20-50万元。经过处理后，既可减少维修费用，又可延长设备使用寿命，为用户创造更好的经济效益。（五）符合国家环保要求：政府环保部门规定，未经处理达标的水不能直接排放。经过处理的循环水，其水质达到国家环保要求的排放标准，可直接向外排放。这样，即可为业主节约费用，又可保护生态环境。同时，经处理的中央空调所供应的冷、暖气清新优质，更利于人们的身体健康。水泵管理方案一、水泵不出水原因分析: （1）进水管和泵体内有空气,水泵启动前未灌满足够的水，有时看上去灌的水已从放气孔溢出，但未转动泵轴交空气完全排出，致使少许空气残留在进水管或泵体中108、。 （2）与水泵接触的进水管的水平段逆水流方向应用0.5%以上的下降坡度，连接水泵进口的一端为最高，不要完全水平。如果向上翘起，进水管内会存留空气，降低了水管和水泵中的真空度，影响吸水。 （3)水泵的填料因长期使用已经磨损或填料压得过松，造成大量的水从填料与泵轴轴套的间隙中喷出，其结果是外部的空气就从这些间隙进入水泵的内部，影响了提水。 （4）进水管因长期潜在水下，管壁腐蚀出现孔洞，水泵工作后水面不断下降，当这些孔洞露出水面后，空气就从孔洞进入民进水管。 （5)进水管弯管处出现裂痕，进水管与水泵连接处出现微小的间隙，都有可能使空气进入进水管。 二、水泵转速低 （1）人为的因素。有部分用户因原配109、电机损坏，就随意配上另一台电动机带动，结果造成了流量小、扬程低甚至不上水的后果。 （2）水泵本身的机械故障。叶轮与泵轴紧固螺母松脱或泵轴变形弯曲，造成叶轮多移，直接与泵体磨擦，或轴承损坏，都有可能降低水泵的转速。 （3）动力机维修不灵。电动机因绕组烧毁，而失磁，维修中绕组匝数、线径、接线方法的改变，或维修中故障未彻底排除因素也会使水泵转速改变。 三、水泵吸程太大有些水源较深，有些水源的外围地势较平坦处，而忽略了水泵的容许吸程，因而产生了吸水少或根本吸不上水的结果。要知道水泵吸水口处能建立的真空度是有限度的，绝对真空的吸程约为10米水柱高，而水泵不可能建立绝对的真空。而且真空度过大，易使泵内的水110、气化，对水泵工作不利。所以各离心泵都有其最大容许吸程，一般在38.5米之间。安装水泵时切不可只图方便简单。 四、水流的进出水管中的阻力损失过大:有些用户经过测量，虽然蓄水池或水塔到水源水面的垂直距离还略小于水泵扬程，但还是提水量小或提不上水。其原因常是管道太长、水管弯道多，水流在管道中阻力损失过大。其原因常是管道太长、水管弯道多，水流在管道中阻力损失过大。一般情况下90度弯管比120度弯管阻力大，每一90度弯管扬程损失约0.5-1米，每20米管道的阻力可使扬程损失约1米。此外，有部分用户还随意水泵进、出管的管径，这些对扬程也有一定的影响。五、其它因素的影响 （1）底阀打不开。通常是由于水泵搁置111、时间太长，底阀垫圈被粘死，无垫圈的底阀可能会锈死。 （2）阀滤器网被堵塞；或底阀潜在水中污泥层中造成滤网堵塞。 （3）叶轮磨损严重。叶轮叶片经长期使用而磨损，影响了水泵性能。 （4）闸阀可止回阀有故障或堵塞会造成流量减小甚至抽不上水。（5）出口管道的泄漏也会影响提水量。 六、常用简易的设备故障诊断方法常用的简易状态监测方法主要有听诊法、触测法和观察法等。1、听诊法 设备正常运转时，伴随发生的声响总是具有一定的音律和节奏。只要熟悉和掌握这些正常的音律和节奏，通过人的听觉功能就能对比出设备是否出现了重、杂、怪、乱的异常噪声，判断设备内部出现的松动、撞击、不平衡等隐患。用手锤敲打零件，听其是否发生破112、裂杂声，可判断有无裂纹产生。电子听诊器是一种振动加速度传感器。它将设备振动状况转换成电信号并进行放大，工人用耳机监听运行设备的振动声响，以实现对声音的定性测量。通过测量同一测点、不同时期、相同转速、相同工况下的信号，并进行对比，来判断设备是否存在故障。当耳机出现清脆尖细的噪声时，说明振动频率较高，一般是尺寸相对较小的、强度相对较高的零件发生局部缺陷或微小裂纹。当耳机传出混浊低沉的噪声时，说明振动频率较低，一般是尺寸相对较大的、强度相对较低的零件发生较大的裂纹或缺陷。当耳机传出的噪声比平时增强时，说明故障正在发展，声音越大，故障越严重。当耳机传出的噪声是杂乱无规律地间歇出现时，说明有零件或部件发113、生了松动。 2、触测法 用人手的触觉可以监测设备的温度、振动及间隙的变化情况。人手上的神经纤维对温度比较敏感，可以比较准确地分辨出80以内的温度。当机件温度在0左右时，手感冰凉，若触摸时间较长会产生刺骨痛感。10左右时，手感较凉，但一般能忍受。20左右时，手感稍凉，随着接触时间延长，手感渐温。30左右时，手感微温，有舒适感。40左右时，手感较热，有微烫感觉。50左右时，手感较烫，若用掌心按的时间较长，会有汗感。60左右时，手感很烫，但一般可忍受10s长的时间。70左右时，手感烫得灼痛，一般只能忍受3s长的时间，并且手的触摸处会很快变红。触摸时，应试触后再细触，以估计机件的温升情况。用手晃动机件114、可以感觉出的间隙大小。用手触摸机件可以感觉振动的强弱变化和是否产生冲击，以及溜板的爬行情况。用配有表面热电偶探头的温度计测量滚动轴承、滑动轴承、主轴箱、电动机等机件的表面温度，则具有判断热异常位置迅速、数据准确、触测过程方便的特点。 3、观察法 人的视觉可以观察设备上的机件有无松动、裂纹及其他损伤等；可以检查润滑是否正常，有无干摩擦和跑、冒、滴、漏现象；可以查看油箱沉积物中金属磨粒的多少、大小及特点，以判断相关零件的磨损情况；可以监测设备运动是否正常，有无异常现象发生；可以观看设备上安装的各种反映设备工作状态的仪表，了解数据的变化情况，可以通过测量工具和直接观察表面状况，检测产品质量，判断设备115、工作状况。把观察的各种信息进行综合分析，就能对设备是否存在故障、故障部位、故障的程度及故障的原因作出判断。通过仪器，观察从设备润滑油中收集到的磨损颗粒，实现磨损状态监测的简易方法是磁塞法。它的原理是将带有磁性的塞头插入润滑油中，收集磨损产生出来的铁质磨粒，借助读数显微镜或者直接用人眼观察磨粒的大小、数量和形状特点，判断机械零件表面的磨损程度。用磁塞法可以观察出机械零件磨损后期出现的磨粒尺寸较大的情况。观察时，若发现小颗磨粒且数量较少，说明设备运转正常；若发现大颗磨粒，就要引起重视，严密注意设备运转状态；若多次连续发现大颗粒，便是即将出现故障的前兆，应立即停机检查，查找故障，进行排除。讲的很详细116、了，这些诊断方法需要较长时期的经验累积才能判断准确。补充 听诊可以用改锥尖（或金属棒）对准所要诊断的部位，用手握改锥把，放耳细听。这样作可以滤掉一些杂音。温度手感判定训练：用一结点式温度计，测出金属表面的50度，60度，70度，80度几种状态，对于低温时可以用描，考察手能接触的时间，根据不同时间来断定温度。对较高温度不能手摸时，可以淋少量的水滴观察水蒸发状态，然后记住这些状态。在诊断设备时使用，能得到较为准确的判断。 温度手感判定我在现代机电设备安装调试、运行检测与故障诊断、维修管理实务全书书中看到过，不过我想每个人的耐受能力可能各不相同，还是用总版主说的方法自己实际判断比较准确。 七、水泵跳117、闸故障排除 1：故障现象 发电厂125 mw机组自投产以来，水泵偶尔会发生一合闸即跳闸的问题，并无任何信号继电器掉牌。在排除了开关机构故障后，按常规方法检查电缆、二次回路接线和各继电器及其定值都正常，再次启动又往往成功。后怀疑是dcs系统软故障造成的，但改在控制盘上操作，仍会出现此现象。 2：试验查找原因 为查清楚此现象的原因，观察开关合闸过程中各表计的变化情况，以确认是何原因使其跳闸。试验其中电压表监视微机跳闸回路，毫安表监视差动继电器1cj、2cj动作情况，电流表监视热工保护回路。接好表计后，启动给水泵，经过一段时间的试验，终于有一次水泵一启动即跳闸，同时观察到毫安表的指针偏转了一下，其它118、监视表计没有反应，新换上的xjl-0025/31型集成块式信号继电器1xj亦动作掉牌，表明是由差动保护动作导致跳闸。 3：根源分析 差动保护动作，首先怀疑被保护设备内部有故障。通过常规检查，水泵电机及其电缆正常，差动继电器校验正常，电流互感器极性连接正确。在排除设备故障和接线错误的原因后，差动保护在电机启动过程中动作，表明在这过程中差动回路的差电流超过差动继电器整定值。正常情况下引起差动回路差电流的原因主要有两点：一是电机首尾两侧的电流互感器变比误差不同，存在一个很小的差电流，这个差电流小于电机额定电流id的5%。二是首尾两侧电流互感器二次负荷的差别也会引起其变比的差别，从而存在一个差电流。在119、水泵电机差动保护回路中的电流互感器负荷差别只是二次电缆长度的不同，大约相差50 m，并且在额定电流下，差动继电器的功率消耗不大于3 va，二次负载并不重。检查发现给水泵电机差动保护用的首尾侧电流互感器型号均为lmzbj-10，b级15倍额定电流，变比600/5，容量40 va，完全能满足二次负载的要求。 以上分析是基于正常运行的条件下，在电机启动时，情况又有所不同。电机启动时电流很大，首尾两侧的电流互感器可能饱和，此时由于各电流互感器磁化特性不一致，二次差电流可能很大。根据阿城继电器厂的lcd-12型差动继电器整定说明，继电器的动作电流整定值izd=i1kkin/n=0.063356/120=120、0.534a式中：i1首、尾端电流互感器正常运行时的最大误差，0.040.06；kk可靠系数，23；in电机额定电流；n电流互感器变比。应整定在1.0a的位置。在使用b级互感器的情况下，差动继电器动作电流整定在1.5a，制动系数为0.4时，差动保护在电机启动时仍偶尔会动作，是由于b级电流互感器磁化特性饱和点较低，抗饱和能力较低，不能满足差动继电器的要求。通常要求差动保护回路的电流互感器采用d级，d级互感器的饱和点高一些，没那么容易饱和，可以减小电机启动时流过差动回路的差电流。在更换为d级的电流互感器，同时把差动继电器动作电流整定在1.0a，制动系数为0.4后，再没出现过开关一合闸即跳闸的故障。121、 八、水泵机械密封故障处理与探讨 机械密封也叫端面密封，它是靠弹簧和密封介质的压力在旋转的动环和静环的接触表面上产生适当的压紧力，使这两个端面紧密贴合。端面间保持一层极薄的油膜，介质通过时阻力很大，阻止液体泄漏，从而达到密封的目的，同时对动环和静环有润滑作用。调整得好可以完全无泄漏。 1水泵机械密封的特点 水泵机械密封的主要优点是密封可靠，在一个很长使用周期中，泄漏很少；作用寿命长，一般能使用5年左右；维修周期长。但机械密封结构复杂，制造与安装精度高，成本高，对维修人员的技术要求高，由于输油管道上用的机械密封都是内装式，修理机械密封时往往要把油泵进行解体，工作量大。因此，保证机械密封工作可靠，122、延长机械密封的使用寿命非常重要。 2水泵机械密封易发生的问题 在使用过程中，机械密封易发生的主要问题是泄漏量超差和温度过高。用手触摸机械密封压盖，如果无法在上面停留，说明温度过高。泄漏量每侧不应超过60滴min，如果成线状流淌，则说明泄漏量过大，可确定是否观察运行；如果向外喷油，则应立即停机检查。 3采取的控制措施 3.1保证零部件质量 机械密封在出厂前须做密封性能试验，并有合格证。机械密封经过长期运行，使动环与静环磨损，弹簧与轴锈蚀磨损、密封胶圈磨损、老化、变形等，都能造成密封的泄漏，必须修理或更换新件。动环和静环的密封面不得有裂纹、掉角、划痕、麻点、飞边及偏磨，划痕、麻点不能贯穿整个密封端123、面。若使用修复的动静环时，动静环的凸台高度之和不少于3mm，且单个凸台高度不少于lmm，以免影响散热。动环安装后应保证能在轴上灵活移动，将动环压向弹簧后应能自由弹回，保持动静环的垂直和平行。动静环密封胶圈的规格符合图纸规定，表面不得有残损、厚薄不均及软硬不均现象，在大修时要更换密封胶圈。弹簧的外表面清洁无锈蚀，在使用前应进行长度外形检测和压力试验，每组弹簧在规定压缩长度的压力差应符合要求，每组弹簧在规定压缩长度的压力误差符合要求。自由长度允差不超过05mm，压缩量不能过大过小，要求误差2mm。密封套与泵轴不能采用同一种材质，两侧端面的平行度允差及与轴线的不垂直度允差不超过020mm。3.2保证124、有充分的冷却润滑 调整冷却管路调节阀开度，要确保机械密封冷却管路通畅，罐水泵时打开排空阀要排净密封腔内气体。3.3 保证安装精度 拆装水泵机械密封时，动静环要清洗干净，并在摩擦副面上涂抹少量清洁的润滑油，要兼顾高压端和低压端，严禁磕碰。静环压盖安装时用力要均匀，防止压偏，用塞尺检查，上下左右位置的偏差不大于005mm；检查压盖与轴外径的配合间隙，四周要均匀，各点允许偏差不大于01ram。安装水泵机械密封部位的泵轴的径向跳动不超过005mm。把和泵盖和密封端盖之前，要认真复核机械密封的安装定位尺寸，如果定位尺寸不符合要求，可在轴套间用钢垫调整，但钢垫精度要高，厚度差不超过001mm。测量机械密封125、套的径向跳动和密封面的端面跳动符合要求。对运行过的机械密封，凡有压盖松动使密封面发生移动的情况，则动静环零件必须更换，绝对不应重新上紧继续使用。因为在这样松动后，摩擦副原来的运动轨迹就会发生变动，接触面的密封性能就很容易遭到破坏。3.4调整端面比压 端面比压是关系到密封性能及使用寿命的重要参数，它与密封的结构型式、弹簧大小和介质压力有关。端面比压过大将加坏摩擦副；比压过小则易泄漏，往往由厂家给定一个适合的范围，端面比压一般取36kgcm2。调整比压就是调整弹簧的压缩尺寸。弹簧的自由长度用A表示，弹簧刚度产生单位压缩量时承受的载荷为k，规定要求的比压用P表示，这些都是厂家给定的参数。压缩后尺寸用126、B表示，则PA-13=k，得出13=A-ek，这就是弹簧安装压缩后的尺寸。如果弹簧安装后的尺寸过大，可在弹簧座与弹簧之间增加调整垫的厚度，尺寸过小则减少调整的厚度，调整垫的厚度用千分尺量取。 九、水泵故障诊断及消除措施 在检修过程中，水泵故障的诊断是一个关键的环节，以下给出几种常见故障及消除措施，供大家有的放矢地进行水泵故障的诊断。1 无液体提供，供给液体不足或压力不足 1.1水泵没有注水或没有适当排气，消除措施：检查泵壳和入口管线是否全部注满了液体。 1.2水泵速度太低 消除措施：检查电机的接线是否正确，电压是否正常或者透平的蒸汽压力是否正常。1.3水泵系统水头太高 消除措施：检查系统的水头127、（特别是磨擦损失）。1.4水泵吸程太高 消除措施：检查现有的净压头（入口管线太小或太长会造成很大的磨擦损失）。1.5水泵叶轮或管线受堵 消除措施：检查有无障碍物。1.6水泵转动方向不对 消除措施：检查转动方向。1.7水泵产生空气或入口管线有泄漏 消除措施：检查入口管线有无气穴和或空气泄漏。1.8水泵填料函中的填料或密封磨损，使空气漏入泵壳中 消除措施：检查填料或密封并按需要更换，检查润滑是否正常。1.9水泵抽送热的或挥发性液体时吸入水头不足 消除措施：增大吸入水头，向厂家咨询。1.10水泵）底阀太小 消除措施：安装正确尺寸的底阀。1.11水泵底阀或入口管浸没深度不够 消除措施：向厂家咨询正确的128、浸没深度。用挡板消除涡流。1.12水泵叶轮间隙太大 消除措施：检查间隙是否正确。1.13水泵叶轮损坏 消除措施：检查叶轮，按要求进行更换。1.14水泵叶轮直径太小 消除措施：向厂家咨询正确的叶轮直1.15水泵压力表位置不正确 消除措施：检查位置是否正确，检查出口管嘴或管道。 2、水泵运行一会儿便停机 2.1吸程太高 消除措施：检查现有的净压头（入口管线太小或太长会造成很大的磨擦损失）。 2.2叶轮或管线受堵 消除措施：检查有无障碍物。 2.3产生空气或入口管线有泄漏 消除措施：检查入口管线有无气穴和或空气泄漏。2.4填料函中的填料或密封磨损，使空气漏入泵壳中 消除措施：检查填料或密封并按需要更129、换。检查润滑是否正常。 2.5抽送热的或挥发性液体时吸入水头不足 消除措施：增大吸入水头，向厂家咨询。2.6底阀或入口管浸没深度不够 消除措施：向厂家咨询正确的浸没深度，用挡板消除涡流。2.7泵壳密封垫损坏 消除措施：检查密封垫的情况并按要求进行更换。 3、水泵功率消耗太大3.1转动方向不对 消除措施：检查转动方向。3.2叶轮损坏 消除措施：检查叶轮，按要求进行更换。3.3转动部件咬死 消除措施：检查内部磨损部件的间隙是否正常。3.4轴弯曲 消除措施：校直轴或按要求进行更换。3.5速度太高 消除措施：检查电机的绕组电压或输送到透平的蒸汽压力。3.6水头低于额定值。抽送液体太多 消除措施：向厂家130、咨询。安装节流阀，切割叶轮。3.7液体重于预计值 消除措施：检查比重和粘度。3.8填料函没有正确填料（填料不足，没有正确塞入或跑合，填料太紧） 消除措施：检查填料，重新装填填料函。3.9轴承润滑不正确或轴承磨损 消除措施：检查并按要求进行更换。3.10耐磨环之间的运行间隙不正确 消除措施：检查间隙是否正确。按要求更换泵壳和或叶轮的耐磨环。3.11泵壳上管道的应力太大 消除措施：消除应力并厂家代表咨询。在消除应力后，检查对中情况。 4、泵的填料函泄漏太大 4.1）轴弯曲 消除措施：校直轴或按要求进行更换。4.2）联轴节或泵和驱动装置不对中 消除措施：检查对中情况，如需要，重新对中。 4.3）轴承131、润滑不正确或轴承磨损 消除措施：检查并按要求进行更换。 5、轴承温度太高 5.1轴弯曲 消除措施：校直轴或按要求进行更换。 5.2联轴节或泵和驱动装置不对中 消除措施：检查对中情况，如需要，重新对中。 5.3轴承润滑不正确或轴承磨损 消除措施：检查并按要求进行更换。 5.4泵壳上管道的应力太大 消除措施：消除应力并向厂家代表咨询。在消除应力后，检查对中情况。 5.5润滑剂太多 消除措施：拆下堵头，使过多的油脂自动排出。如果是油润滑的泵，则将油排放至正确的油位。6、水泵填料函过热 6.1）水泵填料函中的填料或密封磨损，使空气漏入泵壳中 消除措施：检查填料或密封并按需要更换。检查润滑是否正常。 6132、.2）水泵填料函没有正确填料（填料不足，没有正确塞入或跑合，填料太紧） 消除措施：检查填料，重新装填填料函。 6.3）水泵填料或机械密封有设计问题 消除措施：向厂家咨询。 6.4）水泵机械密封损坏 消除措施：检查并按要求进行更换。向厂家咨询。 6.5）水泵轴套刮伤 消除措施：修复、重新机加工或按要求进行更换。 6.6）水泵填料太紧或机械密封没有正确调节 消除措施：检查并调节填料，按要求进行更换。调节机械密封（参考制造商的与水泵一起提供的说明或向厂家咨询）。 7、转动部件转动困难或有磨擦 7.1）水泵轴弯曲 消除措施：校直轴或按要求进行更换。 7.2）水泵耐磨环之间的运行间隙不正确 消除措施：检133、查间隙是否正确。按要求更换泵壳或叶轮的耐磨环。 7.3）水泵壳上管道的应力太大 消除措施：消除应力并厂家代表咨询。在消除应力后，检查对中情况。 7.4）水泵轴或叶轮环摆动太大 消除措施：检查转动部件和轴承，按要求更换磨损或损坏的部件。 7.5）水泵叶轮和泵壳耐磨环之间有脏物，泵壳耐磨环中有脏物 消除措施：清洁和检查耐磨环，按要求进行更换。隔断并消除脏物的来源。十、水泵的选型要点 第一节选用原则水泵是一种面大量广的通用型机械设备，它广泛地应用于石油、化工、电力冶金、矿山、选船、轻工、农业、民用和国防各部门，在国民经济中占有重要的地位。据79年统计，我国泵产量达125.6万台。水泵的电能消耗占全国134、电能消耗的21%以上。因此大力降低泵有能源消耗，对节约能源具用十分重大的意义。近年来，我们水泵行业设计研制了许多高效节能产品，如QBY泵、IHF泵、CQB泵、PF泵、FSB泵、2XZ泵、ZW泵等型号的泵类产品，对降低泵的能源消耗起了积极作用。但是目前在国民经济各个领域中，由于选型不合理，许多的泵处于不合理运行状况，运行效率低，浪费了大量能源。还有的泵由于选型不合理，根本不能使用，或者使用维修成本增加，经济效益低。由此可见，合理选泵对节约能源同样具有重要意义。所谓合理选泵，就是要综合考虑水泵机组和泵站的投资和运行费用等综合性的技术经济指标，使之符合经济、安全、适用的原则。具体来说，有以下几个方面135、：必须满足使用流量和扬程的要求，即要求泵的运行工次点（装置特性曲线与水泵的性能曲线的交点）经常保持在高效区间运行，这样既省动力又不易损坏机件。所选择的水泵既要体积小、重量轻、造价便宜，又要具有良好的特性和较高的效率。具有良好的抗汽蚀性能，这样既能减小泵房的开挖深度，又不使水泵发生汽蚀，运行平稳、寿命长。按所选水泵建泵站，工程投资少，运行费用低。第二节水泵选型步骤 一、列出基本数据： 1、介质的特性：介质名称、比重、粘度、腐蚀性、毒性等。 2、介质中所含因体的颗粒直径、含量多少。 3、介质温度：（） 4、所需要的流量 一般工业用泵在工艺流程中可以忽略管道系统中的泄漏量，但必须考虑工艺变化时对流量136、的影响。农业用泵如果是采用明渠输水，还必须考虑渗漏及蒸发量。 5、压力：吸水池压力，排水池压力，管道系统中的压力降（扬程损失）。 6、管道系统数据（管径、长度、管道附件种类及数目，吸水池至压水池的几何标高等）。如果需要的话还应作出装置特性曲线。 7、在设计布置管道时，应注意如下事项： A、合理选择管道直径，管道直径大，在相同流量下、液流速度小，阻力损失小，但价格高，管道直径小，会导致阻力损失急剧增大，使所选泵的扬程增加，配带功率增加，成本和运行费用都增加。因此应从技术和经济的角度综合考虑。 B、排出管及其管接头应考虑所能承受的最大压力。 C、管道布置应尽可能布置成直管，尽量减小管道中的附件和尽137、量缩小管道长度，必须转弯的时候，弯头的弯曲半径应该是管道直径的35倍，角度尽可能大于90。 D、水泵的排出侧必须装设阀门（球阀或截止阀等）和逆止阀。阀门用来调节泵的工况点，逆止阀在液体倒流时可防止泵反转，并使泵避免水锤的打击。（当液体倒流时，会产生巨大的反向压力，使泵损坏） 二、确定水泵流量扬程 流量的确定 a、如果生产工艺中已给出最小、正常、最大流量，应按最大流量考虑。 b、如果生产工艺中只给出正常流量，应考虑留有一定的余量。 对于ns；100的大流量低其不意扬程泵，流量余量取5%，对ns；50的小流量高扬水泵，流量余量取10%，50ns100的泵，流量余量也取5%，对质量低劣和运行条件恶劣138、的泵，流量余量应取10%。 c、如果基本数据只给重量流量，应换算成体积流量。高温重质油泵用机械密封的选用 对石化行业来说，高温重质油泵用机械密封的选用一直是一大难题，例如催化裂化油浆泵、回炼油泵、常压塔底泵、初馏塔底泵、减压塔底泵、延迟焦化的辐射进料泵等。高温重质油泵的介质具有以下共同的特点： 温度高：一般在340400；介质粘度大：在温度下一般运动粘度为（12180）10-6m/s；介质有颗粒：如催化剂、焦炭、含有砂粒等其他杂质。对于高温重油介质泵用机械密封。现在各个企业都采用焊接金属波纹管机械密封。现在使用情况较好的有DBM型、XL-604/606/609型、YH-604/606/609型139、等。波纹管材料采用AM350、INCONEL718、哈氏B、C等不锈钢；耐腐蚀高温合金等，有的波片采用双层结构，使其承压力从2MPa上升到5MPa，这些都有效解决了波纹管的失弹问题针对波纹管内侧结焦和结炭以及含固体颗粒等情况，解决的办法有关资料已做了相关说明，比如采用蒸汽吹扫、摩擦副采用硬对硬、采用外冲洗等等，这些在一定程度上起到了较好的作用，这里不再过多阐述。但是以前提出的各种方法再实际应用中由于种种因素的影响效果不够理想。为了更好的提高机械密封的使用寿命，节资降耗，针对各种情况，建议应把以下措施综合起来采用： a）将金属波纹管设计成旋转型结构，旋转的波纹管机械密封有自清洗的离心作用，这可以140、减少波纹管外围沉积和内侧结焦。 b）对摩擦副组对材料，建议使用硬对硬结构，一般采用碳化钨对碳化钨（其中选YG6-YG6）和碳化钨对碳化硅。选用硬对硬结构，必须注意以下几个问题： 1）冷却系统要保障，禁止冷却水中断，以防端面升高，润滑膜闪蒸而降低密封端面的润滑，加剧磨损； 2）机械密封在安装过程中，要给密封端面浇一些润滑油（机油或黄油均可）。以防止起泵时。密封端面由于缺乏润滑而造成的干摩擦； 3）采用清洁的外冲洗是解决溶剂颗粒堆积的比较有效的方法之一，但这种方法浪费较大，而且各种泵的介质、温度、压力（一般要求冲洗液压力比介质侧压力高0.070.12MPa）又各不相同，外冲洗系统结构就更繁杂，加之141、外冲洗设施的投入以及维护费用的消耗，有时会造成弊大于利，尤其是一些中小型企业。因此许多企业的封油系统弃之不用，或者就没有设这套系统，针对这些情况，建议使用配用隔离介质的多密封结构，如油浆泵、回炼油泵等，使用双端面机械密封，在两组密封端面之间充满隔离介质（干净的机油等）。 这种结构可有效地延长机械密封的使用寿命，一般可达60008000h以上。另外，采用这种考虑以下两点：靠近叶轮的一组密封端面材料选用硬对硬结构（如YG6-YG6）；而靠近机械密封压盖的一组密封端面既可选用浸铜或锑的碳石墨对碳化钨或碳化硅；对高温油泵选用的隔离介质，要具有热分解温度、自燃点、闪点高（一般在260以上）、热氧化稳定性142、好、高温蒸发损失小的特点。离心泵调节方式与能耗分析 通过离心泵与管路系统的特性曲线图分析了离心泵流量调节的几种主要方式：出口阀门调节、泵变速调节和泵的串、并联调节。用特性曲线图分析了出口阀门调节和泵变速调节两种方式的能耗损失，并进行了对比，指出离心泵用变速调节流量比用出口阀门调节流量可以更好的节约能耗，且节能效率与流量变化大小有关。在实际应用时应该注意变速调节的范围，才能更好的应用离心泵变速调节。离心泵是广泛应用于化工工业系统的一种通用流体机械。它具有性能适应范围广（包括流量、压头及对输送介质性质的适应性）、体积小、结构简单、操作容易、操作费用低等诸多优点。通常，所选离心泵的流量、压头可能会和143、管路中要求的不一致，或由于生产任务、工艺要求发生变化，此时都要求对泵进行流量调节，实质是改变离心泵的工作点。离心泵的工作点是由泵的特性曲线和管路系统特性曲线共同决定的，因此，改变任何一个的特性曲线都可以达到流量调节的目的。目前，离心泵的流量调节方式主要有调节阀控制、变速控制以及泵的并、串联调节等。由于各种调节方式的原理不同，除有自己的优缺点外，造成的能量损耗也不一样，为了寻求最佳、能耗最小、最节能的流量调节方式，必须全面地了解离心泵的流量调节方式与能耗之间的关系。 1、水泵流量调节的主要方式 1.1改变管路特性曲线 改变离心泵流量最简单的方法就是利用泵出口阀门的开度来控制，其实质是改变管路特性144、曲线的位置来改变泵的工作点。 1.2改变离心泵特性曲线 根据比例定律和切割定律，改变水泵的转速、改变水泵结构（如切削叶轮外径法等）两种方法都能改变离心泵的特性曲线，从而达到调节流量（同时改变压头）的目的。但是对于已经工作的水泵，改变水泵结构的方法不太方便，并且由于改变了水泵的结构，降低了水泵的通用性，尽管它在某些时候调节流量经济方便1，在生产中也很少采用。这里仅分析改变离心泵的转速调节流量的方法。从图1中分析，当改变水泵转速调节流量从Q1下降到Q2时，水泵的转速（或电机转速）从n1下降到n2，转速为n2下泵的特性曲线Q-H与管路特性曲线He=H0+G1Qe2（管路特曲线不变化）交于点A3Q2，145、H3，点A3为通过调速调节流量后新的工作点。此调节方法调节效果明显、快捷、安全可靠，可以延长水泵使用寿命，节约电能，另外降低转速运行还能有效的降低离心泵的汽蚀余量NPSHr，使泵远离汽蚀区，减小离心泵发生汽蚀的可能性2。缺点是改变泵的转速需要有通过变频技术来改变原动机（通常是电动机）的转速，原理复杂，投资较大，且流量调节范围小。 1.3泵的串、并连调节方式 当单台离心泵不能满足输送任务时，可以采用离心泵的并联或串联操作。用两台相同型号的离心泵并联，虽然压头变化不大，但加大了总的输送流量，并联泵的总效率与单台泵的效率相同；离心泵串联时总的压头增大，流量变化不大，串联泵的总效率与单台泵效率相同。 146、2、不同调节方式下泵的能耗分析 在对不同调节方式下的能耗分析时，文章仅针对目前广泛采用的阀门调节和泵变转速调节两种调节方式加以分析。由于离心泵的并、串联操作目的在于提高压头或流量，在化工领域运用不多，其能耗可以结合图2进行分析，方法基本相同。 2.1阀门调节流量时的功耗 离心泵运行时，电动机输入泵轴的功率N为： N=vQH 式中N轴功率，w； Q水泵的有效压头，m； H水泵的实际流量，m3/s； v水泵流体比重，N/m3； 水泵的效率。 当用阀门调节流量从Q1到Q2，在工作点A2消耗的轴功率为： NA2=vQ2H2 vQ2H3实际有用功率，W； vQ2H2H3阀门上损耗得功率，W； vQ2H2147、11离心泵损失的功率，W。 2.2变速调节流量时的功耗 在进行变速分析时因要用到离心泵的比例定律，根据其应用条件，以下分析均指离心泵的变速范围在20%内，且离心泵本身效率的变化不大3。用电动机变速调节流量到流量Q2时，在工作点A3泵消耗的轴功率为： NA3=vQ2H3 同样经变换可得： NA3=vQ2H3vQ2H311（2） 式中vQ2H3实际有用功率，W； vQ2H311离心泵损失的功率，W。 3、结论 对于目前离心泵通用的出口阀门调节和泵变转速调节两种主要流量调节方式，水泵变转速调节节约的能耗比出口阀门调节大得多，这点可以从两者的功耗分析和功耗对比分析看出。通过离心泵的流量与扬程的关系图，148、可以更为直观的反映出两种调节方式下的能耗关系。通过水泵变速调节来减小流量还有利于降低离心泵发生汽蚀的可能性。当流量减小越大时，变速调节的节能效率也越大，即阀门调节损耗功率越大，但是，泵变速过大时又会造成泵效率降低，超出水泵比例定律范围，因此，在实际应用时应该从多方面考虑，在二者之间综合出最佳的流量调节方法。 为何离心泵启动时要关闭出口阀？ 因离心泵启动时，泵的出口管路内还没水，因此还不存在管路阻力和提升高度阻力，在泵启动后，泵扬程很低，流量很大，此时泵电机（轴功率）输出很大（据泵性能曲线），很容易超载，就会使泵的电机及线路损坏，因此启动时要关闭出口阀，才能使泵正常运行。潜水排污泵的维护与保养 149、为了保证潜水排污泵的正常使用和寿命，应该进行定期的检查和保养： 1、更换密封环：在污水介质中长期使用后，叶轮与密封环之间的间隙可能增大，造成水泵流量和效率下降，应关掉电闸，将水泵吊起，拆下底盖，取下密封环，按叶轮口环实际尺寸配密封环，间隙一般在0.5mm左右。 2、潜水排污泵长期不用时，应清洗并吊起置于通风干燥处，注意防冻。若置于水中，每15天至少运转30min（不能干磨），以检查其功能和适应性。 3、电缆每年至少检查一次，若破损请给予更换。 4、每年至少检查一次电机绝缘及紧固螺钉，若电机绝缘下降请与本公司售后服务部联系，若紧固螺钉松动请重新紧固。 5、潜水排污泵在出厂前已注入适量的机油，用以150、润滑机械密封，该机油应每年检查一次。如果发现机油中有水，应将其放掉，更换机油，更换密封垫，旋紧螺塞。三个星期后，须重新检查，如果机油又成乳化液，则机械密封应进行检查，必要时应更换（与本公司售后服务部联系）。 注：机油为32#机械油。 6、潜水排污泵运行发生故障后，请按给出的故障排除方法排除，如仍不能解决，并不能确定原因时，不要私自乱拆乱修，应立即与本公司售后服务部联系。 小型水泵的选择与使用方法 摘要：近年，我国农用水泵的社会保有量大幅度增长，尤其是以潜水排污泵、自吸泵等为代表的小型农用水泵，由于价格低、易操作等优点深受广大用户青睐。但是，由于小型水泵的生产厂家众多，技术力量良莠不齐，致使产品151、质量优劣悬殊。再加上操作、使用不当等因素，使为数不少的用户产生了新的烦恼，甚至经济上出现了不少的损失。据统计，目前我国农用水泵每年生产数量的一半用来更换报废产品。因此，如何选择到一台经久耐用、称心如意的水泵和怎样延长水泵的寿命就成为广大用户十分关心的问题。小型水泵选择使用方法 一、选择标准化水泵 1、何谓标准化水泵 标准化水泵就是国家根据ISO的要求，制定、推行的最新型号的水泵。其主要特点是体积小、重量轻、性能优、易操作、寿命长、能耗低等。它代表着当前水泵行业的最新潮流。 2、如何选择水泵 用户选择水泵时，最好是到农机部门认可的销售点，一定要认清生产厂家。建议优先考虑购买充水式潜水电泵，并且看152、清牌号和产品质量合格证。千万不能购买三无（即无生产厂家、无生产日期、无生产许可证）产品，否则出现了问题，用户将束手无策。 3、什么牌水泵好 作为用户，由于受到专业知识的局限，很难定夺，最好的方法是咨询水泵方面的行家。如果实在无人咨询，不妨去咨询一些老的水泵用户，尤其是那些与自己使用条件相近者，买这些用户信得过、质量可靠而又比较成熟的产品，不失为一种明智的选择。同时，应根据当地的电源情况来决定用单相泵或三相泵。 二、选择满足扬程要求的水泵 1、水泵扬程选择 所谓扬程是指所需扬程，而并不是提水高度，明确这一点对选择水泵尤为重要。水泵扬程大约为提水高度的1.151.20倍。如某水源到用水处的垂直高度153、20米，其所需扬程大约为2324米。选择水泵时应使水泵铭牌上的扬程最好与所需扬程接近，这样的情况下，水泵的效率最高，使用会更经济。但并不是一定要求绝对相等，一般偏差只要不超过20，水泵都能在较节能的情况下工作。 2、铭牌扬程多大为好 选择铭牌上扬程远远小于所需扬程的一台水泵，往往会不能满足用户的愿望，即便是能抽上水来，水量也会小得可怜，甚至会变成一台无用武之地的闲泵。是否购买的水泵扬程越高越好？其实不然。高扬程的泵用于低扬程，便会出现流量过大，导致电机超载，若长时间运行，电机温度升高，绕组绝缘层便会逐渐老化，甚至烧毁电机。 三、选择合适流量的水泵 水泵的流量，即出水量，一般不宜选得过大，否则，154、会增加购买水泵的费用。应具体问题具体分析，如用户自家吃水用的自吸式水泵，流量就应尽量选小一些的；如用户灌溉用的潜水泵，就可适当选择流量大一些的。四、使用中应注意的几个问题 正确掌握使用方法是延长水泵寿命、减少经济损失的重要因素。 1、对于潜水排污泵 启动前应做一些必要的检查：泵轴的转动情况是否正常，有无卡死现象；叶轮的位置是否正常；电缆线和电缆插头有无破裂、擦伤和折断现象等。运行中要注意观察电压的变化情况，一般控制在额定电压的5范围以内。另外，潜水排污泵在水中的位置十分重要，应尽可能选在水量充沛、无淤泥、水质好的地方，垂直悬吊在水中，不允许横放，以免陷入泥中或被悬浮物堵塞水泵进口，而导致出水量155、锐减甚至抽不上水来。 2、对于自吸泵 应尽可能放置在通风较好的地方运行，以利于快速散热，降低电机温度。否则，长时间运行，极易烧毁电机。如某农户在使用自吸泵时，由于没有拿掉覆盖在电机上塑料薄膜，致使电机过热，烧坏了线圈。另外，在启动前，一定要检查泵体内的存水量，否则，不仅影响自吸性能，而且易烧毁轴封部件。在正常情况下，水泵启动后35分钟即应出水，否则应立即停机检查。 3、水泵维修 当水泵一旦出现了故障，切忌自己动手拆卸。因为自己拆卸时，一是不知故障在何处而造成盲目地乱拆一通；二是无专用工具而往往损害了本来完好的零部件。最好的办法是到有经验、有规模的维修点维修，并及时更换超龄零部件及某些易损件。正156、常情况下，水泵每半年应维修一次，杜绝带病工作。 4、非使用期存放 在非使用期，应及时将水泵提离水源，并排空泵内积水，尤其在寒冷的冬季。然后将其放置干燥处，有条件的用户也可以在水泵的重点部位涂上黄油，在轴承内加上润滑油，以防零部件锈蚀。另外，水泵的非使用期，并非越长越好。如果长时间不使用，不但极易锈蚀零部件，还会减少水泵的使用寿命。 水泵跳闸故障排除 1：故障现象 发电厂125 mw机组自投产以来，水泵偶尔会发生一合闸即跳闸的问题，并无任何信号继电器掉牌。在排除了开关机构故障后，按常规方法检查电缆、二次回路接线和各继电器及其定值都正常，再次启动又往往成功。后怀疑是dcs系统软故障造成的，但改在控157、制盘上操作，仍会出现此现象。 2：试验查找原因 为查清楚此现象的原因，观察开关合闸过程中各表计的变化情况，以确认是何原因使其跳闸。 试验其中电压表监视微机跳闸回路，毫安表监视差动继电器1cj、2cj动作情况，电流表监视热工保护回路。接好表计后，启动水泵，经过一段时间的试验，终于有一次水泵一启动即跳闸，同时观察到毫安表的指针偏转了一下，其它监视表计没有反应，新换上的xjl-0025/31型集成块式信号继电器1xj亦动作掉牌，表明是由差动保护动作导致跳闸。 3：根源分析 差动保护动作，首先怀疑被保护设备内部有故障。通过常规检查，水泵电机及其电缆正常，差动继电器校验正常，电流互感器极性连接正确。在排158、除设备故障和接线错误的原因后，差动保护在电机启动过程中动作，表明在这过程中差动回路的差电流超过差动继电器整定值。正常情况下引起差动回路差电流的原因主要有两点：一是电机首尾两侧的电流互感器变比误差不同，存在一个很小的差电流，这个差电流小于电机额定电流id的5%。二是首尾两侧电流互感器二次负荷的差别也会引起其变比的差别，从而存在一个差电流。在给水泵电机差动保护回路中的电流互感器负荷差别只是二次电缆长度的不同，大约相差50 m，并且在额定电流下，差动继电器的功率消耗不大于3 va，二次负载并不重。检查发现水泵电机差动保护用的首尾侧电流互感器型号均为lmzbj-10，b级15倍额定电流，变比600/5159、，容量40 va，完全能满足二次负载的要求。以上分析是基于正常运行的条件下，在电机启动时，情况又有所不同。电机启动时电流很大，首尾两侧的电流互感器可能饱和，此时由于各电流互感器磁化特性不一致，二次差电流可能很大。根据阿城继电器厂的lcd-12型差动继电器整定说明，继电器的动作电流整定值izd=i1kkin/n=0.063356/120=0.534a式中：i1首、尾端电流互感器正常运行时的最大误差，0.040.06；kk可靠系数，23；in电机额定电流；n电流互感器变比。应整定在1.0a的位置。在使用b级互感器的情况下，差动继电器动作电流整定在1.5a，制动系数为0.4时，差动保护在电机启动时仍160、偶尔会动作，是由于b级电流互感器磁化特性饱和点较低，抗饱和能力较低，不能满足差动继电器的要求。通常要求差动保护回路的电流互感器采用d级，d级互感器的饱和点高一些，没那么容易饱和，可以减小电机启动时流过差动回路的差电流。在更换为d级的电流互感器，同时把差动继电器动作电流整定在1.0a，制动系数为0.4后，再没出现过开关一合闸即跳闸的故障。 离心泵的使用及维护 离心泵作为输送物料的一种转动设备，对化工装置的生产，特别是对连续性较强的化工生产尤为重要。因各个厂家的设备管理水平参差不齐，离心泵的使用情况也各不相同。怎样提高离心泵的利用率、提高其使用寿命一直是困扰企业设备管理的重大问题。 1离心泵的结构161、设计 离心泵的生产厂家较多，有些离心泵的结构尺寸不够规范，配合间隙不是最佳值，会因装配误差导致元件的损坏包括叶轮、紧固件、轴承和机械密封。 叶轮后盖板上的平衡孔虽然会降低离心泵的效率，但它能减小叶轮两侧的压力，平衡一部分轴向推力。有的厂家往往会忽视这个问题，必将造成轴承的频繁损坏，缩短其使用寿命。 为延长轴承和密封的寿命，可以采取的改进措施是：加强离心泵及零部件的标准化、规范化；降低装配误差；改进设计特性，如减小轴长而加大轴径、采用较大的密封腔、应用大规格轴承，以及为改善润滑环境而加大轴承框等。过流部件、密封件的材质也非常重要，在设计选型时，要充分考虑流体的物性，以选择合适的材质。 2离心泵的162、安装 离心泵内部元件的装配精度必须按照标准进行，包括叶轮、密封、轴承等；在运输过程中，难免会造成离心泵内部元件松动，因此，在离心泵安装到基础上后，要找平找正。离心泵的出、入口连接好管道后，会产生应力，造成原对中找正发生偏差，要重新对中。如果对中不好，容易引起激震力，在运转中引起轴的径向运动、轴震动、轴偏移，使功率消耗增大，轴承和密封磨损，缩短其使用寿命。有研究表明，轴分离程度同轴度每255 mm直线度小于0005 mm时，旋转机器的寿命在100个月左右；当每255 mm直线度为0007 6 mm时，其寿命缩短为10个月；每255 mm直线度为127 mm时，其寿命为2个月。 3正确的使用及维护163、 31准确选择离心泵的流量、扬程准确地选择流量、扬程，可以确保离心泵在使用过程中处于最佳的性能状态。若离心泵在低流量状态下运转，在离心泵内会造成环流漩涡，并产生径向力，使叶轮处于不平衡状态，轴承负载加大，引起密封和轴承受损，严重的低流量还能使流体温度升高、涡轮和泵壳受损，并增加泵轴的偏斜，甚至使泵轴发生疲劳断裂。若生产上无法提高流量，可以考虑从工艺配管上增加回流，以达到调节流量的目的。 32要保证离心泵的润滑良好 离心泵大部分采用滚动轴承，而滚动轴承的元件滚动体、内外圈滚道及保持器之间并非都是纯滚动的。由于在外负荷作用下零件产生弹性变形，除个别点外，接触面上均有相对滑动。滚动轴承各元件接触面积164、小，单位面积压力往往很大，如果润滑不良，元件很容易胶合，或因摩擦升温过高，引起滚动体回火，使轴承失效，所以轴承时刻都要处于油膜的涂覆之中。轴承润滑通常用油槽或油雾进行润滑，为了保证滚动体和滚道接触面间形成一定厚度的油膜，采用中黏度的涡轮油国际标准化组织68级较适宜。在油槽润滑中，轴承部分浸在油中，油浸润高度以没过轴承底的50为宜。如果超过50，过量的油涡流会使油温上升，油温升高会加速润滑荆的氧化，从而降低润滑性能；如果低于50，则油对轴承的冲洗作用降低，润滑效果不好。除温度外，水和污染物也是影响润滑油质量下降的重要因素。有研究表明，在纯净的矿物油中只要含水分20 X 10。轴承座圈和滚动元件疲165、劳寿命就会缩短48。金属屑对润滑剂的污染也可以造成其性能下降。若泵轴与原动机轴对中不良，将造成甩油环偏斜，导致它与其他零、部件的摩擦碰撞，从而产生并甩出金属屑，进入润滑油中，使油质下降。所以要经常检查润滑剂的质量和油位，以确保润滑效果。新泵投用一次后应换油，大修时更换了轴承的离心泵也应如此。因为新的，轴承同轴运行跑合时，会有异物进入油内，因此必须换油，以后每季度更换一次，所用的润滑油一定要符合质量要求。：油雾润滑需要一套使油雾化并以雾状加到轴承上的装置。油雾系统的突出优点是能不断地将新油加到轴承上，同时在轴承箱内形成正压，阻止来自周围环境的污染物。但其需要新加装置，造价较高。使用并不广泛。 3166、3加强易损件的维护 密封圈、油杯大部分是塑料、机械密封等均为易损件。特别是机械密封，造价较高，但是其使用寿命直接关系到离心泵故障平均间隔时间的长短。流体水力负荷不断变化、污染物太多、轴偏转、频繁拆装修理等都是导致机械密封寿命缩短的重要因素，应尽量减少。对于输送含固体颗粒的离心泵，更应特别注意。一定要在停泵前，用清水冲洗，防止颗粒入密封，造成密封损坏。 泵的汽蚀 一、汽蚀现象 液体在一定温度下，降低压力至该温度下的汽化压力时，液体便产生汽泡。把这种产生气泡的现象称为汽蚀。汽蚀时产生的气泡，流动到高压处时，其体积减小以致破灭。这种由于压力上升气泡消失在液体中的现象称为汽蚀溃灭。 离心泵在运转中，若167、其过流部分的局部区域（通常是叶轮叶片进口稍后的某处）因为某种原因，抽送液体的绝对压力降低到当时温度下的液体汽化压力时，液体便在该处开始汽化，产生大量蒸汽，形成气泡，当含有大量气泡的液体向前经叶轮内的高压区时，气泡周围的高压液体致使气泡急剧地缩小以至破裂。在气泡凝结破裂的同时，液体质点以很高的速度填充空穴，在此瞬间产生很强烈的水击作用，并以很高的冲击频率打击金属表面，冲击应力可达几百至几千个大气压，冲击频率可达每秒几万次，严重时会将壁厚击穿。 在水泵中产生气泡和气泡破裂使过流部件遭受到破坏的过程就是水泵中的汽蚀过程。水泵产生汽蚀后除了对过流部件会产生破坏作用以外，还会产生噪声和振动，并导致泵的性168、能下降，严重时会使泵中液体中断，不能正常工作。 二、离心泵汽蚀基本关系式 离心泵发生汽蚀的条件是由泵本身和吸入装置两方面决定的。因此，研究汽蚀发生的条件，应从泵本身和吸入装置双方来考虑，泵汽蚀的基本关系式为 NPSHcNPSHrNPSHNPSHa NPSHa=NPSHrNPSHc泵开始汽蚀 NPSHaNPSHa 式中NPSHa装置汽蚀余量又叫有效汽蚀余量，越大越不易汽蚀； NPSHr泵汽蚀余量，又叫必需的汽蚀余量或泵进口动压降，越小抗汽蚀性能越好； NPSHc临界汽蚀余量，是指对应泵性能下降一定值的汽蚀余量； NPSH许用汽蚀余量，是确定泵使用条件用的汽蚀余量，通常取NPSH=（1.11.5）169、NPSHc。 三、装置汽蚀余量的计算 四、防止发生汽蚀的措施 欲防止发生汽蚀必须提高NPSHa，使NPSHa 1减小几何吸上高度hg（或增加几何倒灌高度）； 2减小吸入损失hc，为此可以设法增加管径，尽量减小管路长度，弯头和附件等； 3防止长时间在大流量下运行； 4在同样转速和流量下，采用双吸泵，因减小进口流速、泵不易发生汽蚀； 5离心泵发生汽蚀时，应把流量调小或降速运行； 6离心泵吸水池的情况对泵汽蚀有重要影响； 7对于在苛刻条件下运行的泵，为避免汽蚀破坏，可使用耐汽蚀材料不同类型的水泵，其故障的表现形式不一样，但概括起来，有以下5个共同特点。（1）流量不足. 产生原因：影响水泵流量不足多是170、吸水管漏气、底阀漏气；进水口堵塞；底阀入水深度不足；水泵转速太低；密封环或叶轮磨损过大；吸水高度超标等. 处理方法：检查吸水管与底阀，堵住漏气源；清理进水口处的淤泥或堵塞物；底阀入水深度必须大于进水管直径的1.5倍，加大底阀入水深度；检查电源电压，提高水泵转速，更换密封环或叶轮；降低水泵的安装位置，或更换高扬程水泵. （2）功率消耗过大 产生原因：水泵转速太高；水泵主轴弯曲或水泵主轴与电机主轴不同心或不平行；选用水泵扬程不合适；水泵吸入泥沙或有堵塞物；电机滚珠轴承损坏等. 处理方法：检查电路电压，降低水泵转速；矫正水泵主轴或调整水泵与电机的相对位置;选用合适扬程的水泵；清理泥沙或堵塞物；更换电171、机的滚珠轴承. （3）泵体剧烈振动或产生噪音. 产生原因：水泵安装不牢或水泵安装过高;电机滚珠轴承损坏；水泵主轴弯曲或与电机主轴不同心、不平行等. 处理方法：装稳水泵或降低水泵的安装高度；更换电机滚珠轴承；矫正弯曲的水泵主轴或调整好水泵与电机的相对位置. （4）传动轴或电机轴承过热. 产生原因：缺少润滑油或轴承破裂等. 处理方法：加注润滑油或更换轴承. （5）水泵不出水. 产生原因：泵体和吸水管没灌满引水；动水位低于水泵滤水管；吸水管破裂等. 处理方法：排除底阀故障，灌满引水；降低水泵的安装位置，使滤水管在动水位之下，或等动水位升过滤水管再抽水；修补或更换吸水管电梯管理方案一、 公司维修保养服172、务制度：维修部对本公司客户实行24小时服务制。其中8小时正常工作时间针对用户需要实行定点定员保养方式，其余时间实行紧急招修服务，绝不推迟怠慢，维修部员工针对客户不同梯种维保内容，严格按公司维修保养质量标准完成，维修部经理将直接参与维修保养质量指导、监督及检查工作，并按客户要求不断提供完善服务。所有维修员工必须一丝不苟地工作，对维修结果、故障原因、排除故障方法、防止发生措施，一一记录备案，实践公司：“我们的工作为用户，服务于用户”的售后服务方针。1. 目的该制度是为了有效地管理各维修片区，明确各自的职责，合理地安排任务，协调与相关部门的工作从而更加高效地完成工作而制定的；该制度的制定有利于保障日173、常工作的安全，防止事故的发生。2. 适用范围该制度仅适用于工程部对各维修片区的管理。3. 工作职责和要求3.1. 公司维保电梯按地理位置划分区域，各区域由片区主管负责，片区主管下设各个班组。3.2. 各个维修人员必须服从安排，完成各电梯的维修、保养及其它任务。3.3. 工程维修班组负责日常维修、保养的工作。3.4. 贯彻执行电梯技术条件和机械设备维修工程施工及验收规范等有关标准，使所维修、保养电梯能够达到国家、本企业的现行标准要求。3.5. 对维修、保养电梯的资料保管及收集工作，资料交工程部存档备查。3.6. 认真做好例保、维修、季检工作，协助公司做好安全质量检查监督工作。3.7. 片区主管必174、须配合工程部经理管理好电梯，及时向经理汇报工程进度，做好电梯的调试工作及解决维修上遇到的技术问题，确保电梯维保工程保质、保量按时完成。3.8. 做好有关服务工作，产品质量资料的收集工作，遇到情况及时向有关部门报告。3.9. 遵守公司的规章制度，各班组应爱护工具负责工地的材料保管。3.10.完成公司领导交办的其它工作。4. 安全守则4.1. 各施工班组应定期检查本组的工具、设备及各安全用品，确保其工作可靠，排除隐患，杜绝事故的发生。如发现存在问题的应及时报主管部门处理。4.2. 各班组在日常的工作中应严格遵守各项安全规章制度，时刻将安全放在首位，如有发现违反相关的制度将受相应的处罚。4.3. 注175、意日常生活用电安全，切忌麻痹大意造成人身伤害；应有防火意识，杜绝火灾隐患。5. 文明生产各班组应注意自身的言行，不能做出有损公司声誉的行为。二、维修保养质量反馈信息处理制度。目的：为了贯彻落实公司质量方针和目标，推行全面质量管理，及时解决处理客户反映的质量问题和其它要求，加强质量信息反馈系统的动作，特制定维修保养质量反馈信息处理制度。1、 公司设立质量投诉电话，专门接受在用电梯的质量反馈信息，电话号码：联系人：小胡2、质量保证部负责信息的处理工作，维修保养队专门提供期内保修服务，维保人员应业务精湛，行动迅速，服务优良。3、 电梯急修（1）在接到客户反映的电梯质量问题通知后，接障人应即填写电梯故176、障维修记录卡，在相应栏目中如实填报客户名称、联系人和电话、接障人、时间和报障内容。将用户反映的质量意见和问题，尽快报告给片区主管安排人员进行处理。（2）维保人员在维修过程，要求急用户所急，为用户提供优质服务，维修时必须挂检修停用牌示，遵守安全操作规程。尽可能以最快速度解除故障。（3）维保人员应填写“故障修理记录”中维修记录及建议内容，交用户确认签字，并于完成任务一个月内交回工程部，重大或未能及时解决的质量问题5小时内呈报工程维修部、由工程部召集技术骨干、共同协商、提出处理意见和解决办法。（4）工程部每月初应将上月处理好的电梯故障维修记录卡收集整理交资料档案室入档。三、保修期内的保养工作制度1、177、由片区主管根据实际情况，统一调度安排维保人员对电梯进行常规的维护与检修工作例行检查、检修和调整、使电梯保持良好工作状态。2、维保人员在接受任务后，应带好电梯保养记录，根据表中内容进行保养，完工后填好记录并在客户签名确认后交回工程部。3、工程部每月初应将上月处理好的电梯保修、保养定期检查记录表收集整理交资料档案室入档。工程部人员奖惩制度一、 目的： 为严明纪律，奖惩分明，提高员工工作积极性，提高工作效率和经济效益，特制订本制度。 二、 适用范围：工程部人员。 三、 原则：对员工的奖惩实行精神鼓励和思想教育为主、经济奖惩为辅的原则。四、奖励制度：奖励办法：奖金奖励、晋升提级。（一）奖金奖励：每季度178、或年底公司评选优秀员工并予以奖金奖励。评选标准：1、全勤上岗，并遵守员工手册电梯维修人员岗位职责电梯维修安全手册认真属实填写电梯维保工作单电梯急修工作单。2、无违纪行为、无投诉、无甲方通告批评。3、熟练掌握电梯维保工作流程及操作标准。4、尽职尽责，做好本职工作，服务热情，细心周到。使用文明规范用语。受到乘客及甲方点名表扬的，且有事证者。5、按照公司要求工作时必须穿着工作服并保持整洁得体。6、员工电话必须保证24小时畅通，并随时接受公司领导的临时工作安排。7、认真搞好电梯的月检、季检和年检工作,协助电梯质检部门人员做好电梯的定期检验工作。8、坚守岗位，无事应在本部门的工作室内待命，严格遵守劳动纪179、律。不得擅离工作岗位，不得在上班时做与本岗无关的事情。9、全年度能够保质保量做好本职工作，并遵守员工手册电梯维修人员岗位职责电梯维修安全手册认真属实填写电梯维保工作单电梯急修工作单。10、全年度无违纪行为、无投诉、无甲方通告批评。11、熟练掌握电梯维保工作流程及操作标准同时按要求做到全年度无过错。12、一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，且有事证者。13、向公司提出合理化建议，为公司所采纳，而有成效者。（二）晋升提级：1、连续工作满2年以上同时无严重违纪行为者。2、工作积极负责，并能够带领员工良好完成各项任务而成效者。3、维护公司利益，为公司争得荣誉，防止或挽救事故与经济损失有功，且有事证者。4180、有以上表现，公司认为符合晋级条件的予以晋级奖励。程序如下：（1）. 员工推荐、本人自荐或部门提名； （2）人事部和行政部审核； （3）公司总经理批审；五、处罚制度：处罚方法：现金处罚、辞退开除。 一：现金处罚：1、警告类处罚、2、严重违纪类处罚。1、警告类处罚：（一）纪律项：每发现一次，处罚当事人50.00元，由公司出具罚款单。1. 电话未按要求保证24小时畅通。2. 紧急维修未按要求时间到达。3.未按要求完成维保工作。4. 未按要求完成值班任务。5. 同一事件，两次口头警告者。6. 着装不整及未按公司要求使用文明礼貌用语。7. 不随身携带工具包，造成延误维保、急修工作。（二）工作规范项：（181、以公司质检人员抽检，单次单项为标准处罚）每项现金处罚10元。1、 未按公司要求属实仔细完整填写维保工作单。2、 未按公司要求属实仔细完整填写急修工作单。3、 轿厢内未按公司要求张贴安全检验合格证24小时服务承诺书乘客须知，并保持完整、干净。4、 机房、主机、控制柜清洁干净，无油污、杂物。5、 井道、轿顶清洁干净，无油污、杂物。6、 层门、地坎清洁干净，无油污、杂物。7、 底坑清洁干净，无油污、杂物。8、 电梯运行无噪音。9、 电梯五方通话畅通，警铃、应急照明有效。10、安全开关无故障，安全部件工作正常。11、 轿门运行良好，清洁卫生。2、严重违纪类处罚：每发现一次，处罚当事人100.00元以上182、现金罚款，由公司出具罚款单。1、 拒绝执行总经理、经理或部门领导决定或工作安排和调动指挥，或无理取闹，影响生产秩序工作秩序者。2、 无故缺勤空岗，当班时间做与工作无关事情。3、 行为或语言顶撞乘客及甲方人员。4、 被甲方投诉并产生罚款单的。以甲方开据罚款单为准，所罚款金额由该电梯负责班组人员共同承担。5、 因工作不负责导致设备损坏并造成经济损失者，由本人承担相应损失。6、 疏忽职守、违章操作，造成事故或经济损失者，由本人承担相应损失。7、 因严重违纪受到公司记过处分。二：辞退开除：员工有以下行为者，给予辞退开除。1、连续受到公司通告批评或甲方投诉且屡教不改者。2、擅离职守，导致事故，使公司蒙受183、重大损失。3、违反公司员工手册保密规定。4、利用工作便利谋取个人私利人员。5、擅自变更工作方法致使公司蒙受重大损失。6、造谣生事，散播谣言致公司蒙受重大不利。7、蓄意损坏公司或他人财物。8、其他重大过失或不当行为，导致严重后果。9、员工有上述行为，情节严重，触犯刑律的，提交司法部门依法处理。企业管理制度管理方案突出工作实施计划第一章 管理服务的整体设想与策划一、继续完善各项管理制度，细化岗位职责和考核标准。为保证能够科学地安排好人、事、物、时，少走弯路，提高工作效率和准确性，用最少的人、最短的时间、最低的费用、最佳的方法，办成最好的事。物业公司将在原有管理制度的基础上，结合兰苑花园物业管理工作184、的实际情况进行修改、完善，充实、细化各岗位职责的考核标准，用量化指标对员工进行考核，规范制度管理，避免奖惩的随意性。同时，通过细化各岗位职责，逐步达到“事事有人做，事事有人管，事事有结果”的要求。二、加强员工培训，建立长效的培训、检查、考核机制，提高服务水平。继续加强物业管理知识学习，不断提高员工自身修养和管理素质。近年来，国家加强了法律法规建设，各种法规不断出台，同时业主维权意识也在不断提高，所以我们佳和物业服务公司的员工必须加强法律法规的学习，提高自身修养和管理素质、管理水平，适应新形势，更好地为广大业主、住户服务。管理工作归根到底是由人来做的，要使物业服务工作持续达到一定的标准，除必要的185、岗前培训外，员工的在岗培训是必须的，只有加强了员工的在岗培训，才能使员工掌握日常问题的处理能力，加强员工的应变能力，才能使员工不断接受新知识，跟上时代前进的步伐。此外，物业公司将建立对员工的检查、考核机制，对员工的工作情况、培训效果进行考核，通过奖勤罚懒，给工作积极肯干、表现优秀的员工升级、升职的机会，对表现平庸、不求上进者给予淘汰，逐步提高物业服务的专业化水平。三、落实回访制度，从多角度加强对员工的工作考核。物业服务工作的好坏，应由社会及小区业主和物业使用人来评价，业主、住户反映的问题是否得到及时、有效的处理，处理结果业主、住户是否满意，业主、住户对物业管理人员的工作是否满意等等相关问题，计186、划通过对业主的回访和增设“物业管理服务意见箱”进行确认，一方面了解公司物业服务质量的优劣，利于我们改善自身的工作，另一方面，作为对各级员工考核的依据之一。四、抓人才储备，加强企业凝聚力建设，提高管理水平和服务质量。物业公司将加强对人才的开发、引进、储备工作，使公司物业管理工作持续、有效地运行在一个较高的水平上。对内部表现良好、有一定文化基础、肯学肯干肯动脑筋的员工进行提拔，提供一个发展展示自身的平台；同时，对外招聘一批有能力、懂管理的人员充实到员工队伍中，使物业服务水平得到一定程度的提升。物业公司人员流动性大是各物业公司普遍存在的问题，人员过于稳定易造成管理意识、思想的僵化，不利于公司的发展，187、流动性过大又会造成人员素质不高，管理素质低下，物业服务水平不稳定、难以提高。物业公司将通过各种方法加强企业凝聚力的建设，通过内部的棋牌比赛、羽毛球比赛、读书活动等加强员工的归属感、企业荣誉感，增强企业凝聚力，保持员工队伍的相对稳定，使物业公司的服务水平保持在一个相对稳定的水平上。五、完善设施设备的管理制度，并制定相应维修养护计划。制定设备设施维修养护计划，根据工作计划对小区设施设备进行维修养护；对日常巡视发现的问题及业主反映的设备、设施故障及损坏问题，及时安排人员维修处理，要求做到小修8小时内修复，及时率达95%以上，合格率达100%；需急修的一般质量问题4小时内修复，重大质量问题不超过72小188、时，及时率达98%以上，合格率达100%，保证小区设施设备的正常运行。加强电梯运行的监控和管理，选派相关人员专门学习电梯的维护。六、加强护卫队伍的管理，树立公共秩序维护的新形象。公共秩序维护工作是公司上下齐抓共管的一件大事，全体员工要时刻牢记安全第一，把消防、安全融入日常工作中。在本年度除了要定期进行消防演习外，我们还将加强对义务消防员、护卫队员等相关人的岗位责任、工作流程的培训。还将在公司内部开展“增强消防意识、牢记安全第一”的学习活动。届时将邀请消防部门的相关工作人员来为全体员工讲课，增强员工的消防意识、安全意识，学会遇险不惊、自如应对。（1）加大对占道停车、堵塞消防通道等现象的管理力度，189、对有如上违反有关规定的业户，予以反复说服和劝阻。（2）坚持“以防为主，防消结合”的工作方针，强化员工消防意识，做到警钟常鸣。认真落实好消防责任制，积极开展防火宣传，普及消防常识，提高防火警惕性。一旦发生火灾知道如何报警和使用灭火器材进行扑救。力争年内和消防部门联合开展一次全员培训和实际演习。加强对消防保安人员的选用，强化业务培训，提高专业技能，树立良好的护卫队伍新形象。每逢节假日前夕，都要进行有针对性的消防安全大检查，及时发现消防隐患和安全隐患。（3）用制度规范行为，不断提高护卫服务质量。建立健全各项规章制度并严格考核，整顿工作作风，严明纪律，提高队伍凝聚力、向心力和感召力，树立御景物业公司护190、卫的新形象。（4）加强对护卫人员的培训和教育，要求护卫巡逻人员按规定签到；护卫门岗加强对来人来访的登记、加强对物品进出小区的管理；巡逻护卫人员再做好本职工作的同时，要积极主动为小区业主提供必要的帮助，例如主动为进出小区的老年业主提拿物品；车场岗护卫人员加强对车辆停放的管理，对进入小区的车辆先进行检查，发现问题及时与车主联系，避免责任事故的发生。（5）设立流动红旗，按月进行评选，对收费率高、无业主投诉、未发生安全事故、各项工作好的班组发给流动红旗，并与年终奖挂钩，以此来提高护卫队员的工作热情和工作积极性。七、加强对清洁人员的培训和管理、实行片区责任制。加强对保洁人员的培训和管理，划分责任区，实行191、分片管理责任制，管理人员加强对保洁工作及乱堆乱放的检查力度，发现问题及时处理，保证小区环境面貌的整洁、卫生。八、加强装修管理、严格控制乱搭乱建。严格装修申请的审批程序，加强装修管理的宣传和检查，要求护卫门岗对进入小区的装修材料进行询问，对不允许安装的外挑式防护栏、阳台封闭材料，向业主和装修公司进行宣传和解释，避免违规装修材料进入小区，从源头上堵住违规情况的发生；管理人员每日对电梯楼的装修户进行检查，对业主卫生间、厨房的装修提出合理化建议，对拆墙打洞的违规装修进行劝说和制止，特别是对楼顶的乱搭乱建等违章行为要作重点控制，保证小区房屋结构安全和正常使用。九、加强物管法规宣传力度及物业管理服务费的收192、取力度，提高物业管理费收取率。物业管理的管理对象是物，服务对象是人。只有加强物业管理相关法规的宣传力度，物业服务工作才能得到广大业主和物业使用人的支持和配合，物管费收取工作才能取到事半功倍的效果。物业公司将通过各种方式加强国家法律、法规特别是物业管理法规的宣传工作，让物业服务工作得到广大业主的支持和理解。针对在前期工作中出现不同程度的业主、使用人拒交物业管理费情况，物业公司的工作中注重抓管理、抓自身建设，在为广大业主、物业使用人提供优质服务的基础上，加强物业管理服务费的收取工作。在催收以往欠费的同时，避免新欠费户的产生。通过宣传栏、设立业主意见箱，加强业主与物业公司、物业公司与业主的沟通与联系193、，形成良性互动，让业主理解、支持物业公司的工作，配合物业公司的工作，及时交纳物业管理服务费十、加强内部管理，合理配置岗位；提倡节能降耗，节约公司开支。根据电梯楼目前的情况，对物业公司人员设置情况进行认真核定，在保证各分公司工作正常进行的前提下，尽量精简人员设置，节省开支。加强内部管理，对小区路灯、楼道灯的开关灯时间进行控制管理，根据日照时间的不同及天气的变化及时调整开关灯时间，节约电费支出。此外，在日常工作中要做到节约每一张纸、每一滴水、每一度电，做到人走灯熄，杜绝长流水、长明灯现象。严格控制办公用品管理和使用，核定日常使用的办公用品、保洁用品、护卫用品的消耗量，使各种物品的使用量控制在一个合194、理的范围内。发动所有员工献计献策，对于在节能降耗方面有空出贡献的将报请房开公司给予奖励。开展修旧利废活动，废旧拖把2、3个拆开合成1个接着用，报废设备中能用的零件拆洗后再利用，做到不必开的灯不开、能少开的少开；办公区域做到人走灯熄、水停，并用奖惩规定加以约束；加强设备设施的日常巡视检查，按规定进行维护保养，保证设施设备的正常运行，杜绝设施设备不正常损坏造成维修费用的增高。十一、加强与各有关部门的协调与联系，确保各项工作得以顺利的开展。继续加强与物价局、城管局、房管局、环卫站、派出所、社区居委会单位的联系，取得各相关部门对物业公司工作的支持，对公司各种证照进行年审，使公司各项工作得以顺利的开展。195、针对电梯楼物业管理费过低的问题，积极与物价局对接，力争在年度内完成物业管理费的调价工作。十二、维修养护计划和实施1 房屋本体共用部位的养护序号项 目时间次数内 容1房屋承重及抗震结构部位每周一巡视检查，一般性问题及时处理，受损严重的委托专业公司处理。每季了解用户办公室内有无发现白蚁，适时安排杀灭工作，每年一检查房屋基础，发现异常即使处理。保证结构性能完好。2外墙面每周一1、 修补外墙面起鼓脱落部分；2、 处理外墙面局部渗漏；3、 处理外墙面大面积渗漏。每年一1、 雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2、 对于处墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注每25年翻新196、外墙面一次。3公共屋面每日一1、 检查雨水口有无堵塞，发现异常及时清通，2、 检查屋面有无积水；3、 检查隔热层，有损坏的及时修复；4、 发现防水层破损、老化造成屋面渗漏漏的，及时修复或更换。每月对不锈钢避雷网上不锈钢避油。每季一1、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。每年一1、 全面修补隔热层板，重新勾缝；2、 检修屋面防水层。3、 油漆圆钢避雷网。备注隔热层、防水层每15年全面翻新一次4吊顶每周一检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏即使修补。每月报一加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水侵、腐烂、胀裂、霉变的部分即使修复。5共用照明每日一1、检查照明灯具，发现损坏及时更换；197、2、检查有无私拉乱接现象，发现问题随时纠正。每月一检修线路，更换损坏、老化线路。6公共通道及门厅每周一1、 检查地面砖有无损坏、松脱；发现异常及时修复。2、 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理；每季一门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。每半年一1、 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复2、 补换损坏的地砖；3、 修复空鼓的地砖。每年一1、 油漆扶手；2、 对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。3、 更换门的易磨损部件。备注墙面20年铲除翻新一次。7大理石地面及墙面每月一进行抛光、晶面、打蜡处理。每年一更换污损、破裂的大理石。8木地板每月一打蜡。9上、下水主管每周一1、 巡视检198、查管道有无渗漏，发现漏水及时修复；2、2、 检查管道有无堵塞，保证上、下水通畅，发现问题及时清通；3、 紧固固定码。每年一1、 管道油漆；2、 加固固定码；3、 雨季前检查雨水口，修复、更换不合格部分。附：电梯、本体消防设施、机电设备归在房屋机电设备管理内。最终效果： 1检查共用部位是否完好； 2做好巡视检查记录； 3修补损坏设施； 4对过旧设施刷漆保护。 5确保大楼共用部位的完好正常使用； 6设备设施完好率达98%以上。记录：1建筑物巡视维护记录。2公共设施维修养护目的：规范公共设施的运行与维护保养管理工作，确保公共设施的正常使用。管理要点及措施。序号项 目时间次数内 容1路面路基每周一1、199、 检查路面有无积水；2、 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝；3、 检查路基有无塌陷；4、 发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每日一1、检查灯具完好情况，随时发现异常随时修理。每周一1、 检查路灯线路有无破损；2、 金属灯架松脱现象；3、 灯口、灯栅有无损坏；每季一1、 检查路灯线路有无短路烧毁现象；2、 检查路灯线路有无老化现象；3、 金属灯架有无锈蚀、每半年一1、 漆灯具支架，2、 油漆灯具线管一次。3停车场每日一1、 检查路面有无积水；2、 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝；3、 检查车道灯有无损坏；4、 发现异常及时处理或修复。每月一1、 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整；2、 限200、速牌、指示牌是否齐全、完整；3、 检查挡车器是否正常。4沟渠池井每周一1、 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时清理；2、 检查雨水蓖有无异常。每季一1、 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时请污；2、 检查井壁有无裂缝及塌馅，如有异常及时修复；3、 检查沟、渠断裂，如有异常有无修复；4、 井盖及雨水蓖刷漆。5、 检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5雕塑、建筑小品每周一1、 全面清洁；2、 检查有无破损，如有异常及时修复。3、 检查有无乱刻乱划现象，发现问题即使处理。6园林绿地每周一1 巡视草坪有无践踏现象；2 巡视苗木有无折断及歪倒现象；3 适时浇水；4 检查草木有无病虫害；5201、 发现异常及时处理。每季一1、 适时松土；2、 适时施肥，3、 适时时修剪。7连廊每周一保证畅通和结构完好，发现问题及时处理。每年一油漆护栏。8公用标志设施每周一1、 保证标识清晰、无污迹、无破损，发现异常及时处理。2、 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年一检查完好程度，加固。9垃圾中转站每周一1、 检查有无损坏，发现为题及时处理。10地下管网每半年一2、 管道刷漆；3、 检查管道保温层有无损坏；4、 管网支架完好；5、 检查或更换管网。最终效果： 1检查公共设施是否完好； 2做好巡视检查记录； 3修补损坏设施； 4对过旧设施刷漆保护。 5确保大楼公共设施的完好正常使用； 6设备设施完好202、率达98%以上。第二章 管理目标构建“文化社区”开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理203、效果。我们的设想是：（一）倡导“全员参与”的管理文化在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。（二）推广204、“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。（三）营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以205、取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把*小区创建为“精神家园”。三、 *小区管理模式1、 我们确立*小区的管理模式是：2、紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心,提供“质优价廉”的服务产品。3、倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链。4、 致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。在确定管理模式的基础上，针对*小区的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位206、物业管理的基本思路。我们的管理思路是：强调成本控制意识和成本管理程序强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进强调公众服务的规范化与特约服务的个性化致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境四、拟采取的管理服务措施结合*小区物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品的供给：（）实施“质量、成本双否决”运作机制我们公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两顶最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通过近三年207、的“质量、成本双否决”的运作，我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点的良好成果。我们将进一步结合*小区的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该小区的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务产品。（二）建立“加油站式”的员工培训机制由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工208、均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。（三）实现与城市商业住宅区的资源共享*小区是政府开发的较大型微利房社区，这将成为我们不可或缺的一项管理资源，我们可以充分借助这个有利条件实现与城市商业余额住宅物业管理资源共享，以便更好地满足业主的服务需求。*小区虽然在物业类型、开发速度、服务定位等方面与商业住宅小区存在一些差异，但为业主提供优质服务的目标是一致的，双方可在竞争的基础上充分开展合作，如管理信息使用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强209、携手、优势互补。（四）建立“物业管理信息岛”伴随IT产业的迅速发展，数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来。我们着力在*小区的物业管理中，实现管理手段的现代化和信息的网络化。构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛”，从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。我们拟逐步建立*小区网站（在二期施工结束后一并落实），并将各类管理服务信息定期输入并及时更新。政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网或本地电话网登陆网站，高速浏览管理处的管理情况，并获取服务资料，同时对管理处的工作业绩进行监督和指导，实现管理服务信息的多层面传递。（五）倡210、导开放式的管理服务物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在*小区我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。即：物业管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担政府社区行政管理和社区公益服务。对于管理处，我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督。对于业主大会、业211、主委员会，我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立。并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主、住户的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。（六）提供个性化的装修套餐服务国人生活品质的不断改进，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。但是，现阶段装修市场的不规范因素却让大部分业主、住户深感困惑。一方212、面，普通的业主、住户因为专业的限制，对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余力而力不足；另一方面，因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单位鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中，我们认为：物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色。为此，在*小区的装修管理上，我们竭诚为业主、住户提供完美的配套服务。我们拟通过公开招标的方式引入34家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主、住户推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主、住户。同时，根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、213、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的服务，以解业主的后顾之忧。（七）构建服务平台客户服务中心强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在*小区的服务形式上，我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心，由中心负责分类处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过管理服务中214、心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止；第三，中心24小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足。（八）构建网络化的物流链虚拟仓库物料管理的根本目的在于建立快速流通的物料供应渠道和实现物料消耗的最小化，从而保证服务提供的及时迅捷以及服务成本的有效降低。在此方面，我们主要遇过构建网络化的物流链虚拟仓库来实现。物业管理公司的物料配送部通过基于局域网平台的物料管理系统，对管理处物料的年度采购计划、价格、数量、品牌、供应商、安全库存量等实施远程监控。而同时，管理处所有物料的订单、入215、库、出库以及结算手续都是通过网络来完成的，物料的供应主要通过供应商送货上门。物料配送部和管理处的物料信息通过该系统随时交互和更新。一旦管理处物料的采购或使用超标，该系统将迅速响应并迅速加以修正，从而保证物料的消耗得到有效控制，成本有效降低。（九）致力于共用设施、设备的循环改进小区管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。根据我们对高层楼宇多年的管理经验，我们将*小区共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修：以消除各种运行隐患，保证设施、216、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）：以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。 在*小区共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。人员管理措施一、管理理念：为了加强物业公司车场运营管理，提高管理人员综合素质，力争做到制度化、程序化、规范化、科学化。特制定相关流程及管理办法。二、管理内容：包括：维修人员维修流程；维修人员岗位职责；维修人员管理制度；维修人员工具管理制度；维修人员日常工作规范；217、维修人员招聘标准；设施设备操作规范；维修人员培训；设备间进出管理制度；监督检查细则。维修人员维修流程认真倾听报修情况，并判别属有偿或义务 认真记录报修单位、报修设施、联系方式 派工维修 验收结果 电话回访，并对维修情况进行了解维修人员岗位职责1、负责完成对物业水电暖系统、空调、电梯等设施设备的巡查、报修、操作等工作。2、熟悉物业辖区内楼宇的结构、水施、电施等管线走向，并完成基础的绘图工作。3、负责房屋建设公用部分的养护、维修和管理工作。4、负责配套建筑、设施设备的养护、维修和管理工作。5、负责做好对资产及配套设施的修整、完善的监督工作。6、负责配合做好与相关部门对房屋、设备等的验收工作。7、负218、责编排公共区域资产、设施设备、水电暖的保养、维护计划。8、负责做好租户提出的各种报修工作。9、负责制定维护维修用品以及设备工具的采购计划。10、负责做好水电表的巡查及查表工作，针对核算结果进行分析并采取相应措施。11、负责日常维护工作日志记录工作。12、负责物业维修工具、设备及各种材料的准备、存放、领用、使用、核对工作。13、按月做好报修、维修记录的汇总工作。14、积极为租户提供维修服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。15、配合公司其他各项工作的开展。维修人员管理制度1、在维修过程中物品轻拿轻放，维修作业符合规范，不拖拉。2、严格按照日常工作规范执行，不得利用工作之便谋取私利，坚决杜绝不219、良现象发生。3、当班人员应提前10分钟到达工作场所，并进行设施、设备的检查工作。4、严格按照时间节点进行巡查，在巡查过程发现重大问题或更换贵重物件，及时与相关负责人进行反馈。 5、做好巡查记录，由巡查人员签字予以确认，严禁虚报、瞒报等现象。6、当班人员应做好维修室环境卫生的清扫及日常保洁工作，符合三项调查具体要求。7、不得擅自离岗、睡岗，严格按照公司要求着装。维修人员工具管理制度1、设备，维修主管根据维修需要支领备品配件，负责对备品配件使用情况跟踪监督。2、备品配件严格按照交旧领新原则，不得随意丢弃，好坏混放，杜绝损坏和浪费备品配件情况发生。3、各维修工段现场暂存备品配件必须严格使用制度，做好220、使用登记。4、维修工根据工作需要配备个人常用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由专人负责保管。5、所有的工具必须正确使用，特别是电动工具正确，合理使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不得违章使用。6、建立工具管理档案，建立工具报损制度，按照报损原因申请，所有工具依据交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一处理，不准外流 。维修人员日常工作规范一、劳动纪律1、遵守考勤制度，上班前必须在北门岗亭签到，不得漏签、代签。2、周一至周五（上午7:5012:00；下午13:5518:00） 周六（上午8:5012:00；下午13:5518:00）周日（上午8:221、0012:00；下午15:0018:00）3、遵守公司的作息时间，不迟到、不早退、不旷工。4、物业公司实行周日值班时间制，做好值班记录，零修、报修及突发事件的处理工作。5、因病、因事不能到岗，应在事前履行请假手续。工作时间如需外出或离开办公室，须向相关领导请示或向同事说明去向。6、如有开会提前10分钟到达会议场所，准时参加会议。7、班前、班中不得饮酒，在进行楼宇后，任何场所不得吸烟。8、工作时间，有事离开工作岗位时，要将办公桌上的文件资料摆放整齐，椅子归位；下班后，应按定置图将各类物品摆放整齐。9、不准往座椅靠背上搭衣物等任何物品。10、对于公共用品（如清洁工具），取用完后要进行清洁，有序归位222、。11、工作时间，不得吃零食、打瞌睡。12、不得串岗和聚集在一起谈论与工作无关的事。13、不得在工作时间干私活或看与工作无关的书籍、报刊杂志或上网看手机。14、在巡检时严禁乘坐电梯。15、下班离开办公场所，要检查电器设备电源是否切断，门窗是否关好。二、服务行为规范项目规范不允许要领仪容仪表1、工作时间内着本岗位规定制服及相关饰物，并保持制服干净、平整，无明显油污、破损、褶皱。正确佩带工牌。2、工具包统一挎在右肩处，并保持整洁。3、工作期间应保持积极良好的精神面貌。1、制服肮脏。2、满脸疲倦，不时打呵欠，一副无精打采的样子。3、冷淡，过分严肃或者是木讷的表情。规范着装，整洁大方，身体健康，状态良223、好，工具齐全。敲门进入租赁单位，敲门三声（敲门声音应适中），若没有应答，应等候5-10秒钟左右进行第二次按敲门。1、无人开门时，在门口大声喊叫。2、敲了一次门，无人开门便离开。3、等待时，在走廊走来走去。声音适中，礼貌等候。问候客户开门后，应表现主动，态度热情， 向好、客户点头问好，自我介绍，确认用户，出示工作牌，向客户表明身份，得到客户许可后，方可进入。1、语言不规范，随便，比如：“我是搞维修的”等。2、探头探脑，顾客还没说话就往屋里张望。 “我是金邦物业的维修人员，请问是您预约了维修吗？”。进入客户房间1、得到客户确认后，主动说：“请问现在可以开始吗？”。2、得到客户的许可后，说“谢谢”后224、，进入客户房间。在客户房间东张西望，乱摸客户房间物品。“请问现在可以开始吗？” “谢谢”开始服务1、进入客户房间后，主动询问：已知的服务事项。2、在客户交待完工作内容后，重复一遍服务内容，客户认为无误后说：“谢谢，我会尽快做完”。3、把工具袋放在不碍事的地方，开始服务。1、不清楚要服务的内容。2、主动伸手和客户握手。3、接听私人电话。4、忘记带必要的维修工具。“请问您需要我做些什么？”或重复已知的服务事项。“谢谢，我会尽快做完”。快捷，专业，谨慎。服务完毕1、服务完毕后，先收拾好服务工具及清理现场。然后找到客户说：“您安排的工作我已经完成，麻烦您检查一下。”同时做操作演示并介绍使用时应注意事项225、。2、客户确认后若满意，应说：“谢谢，麻烦您确认一下。”请签下维修单。3、若客户有异议，服务人员应尽量满足客户意见，并主动道歉：“对不起，我马上处理好。”4、客户签完单后，主动说：“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗？”。1、请客户签单时，没有带笔。2、对客户提出的不满意进行辩解。3、损坏客户物品刻意进行隐瞒。4、服务工具没有收拾好。清理现场，“您安排的工作我已经完成，麻烦您检查一下。” “谢谢，麻烦您确认一下。”双手递上签字单。“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗？”。告别1、客户应答没有后，主动讲“再见。”2、拿起工具出门，关门时，应面向客户主动讲：“打扰您了，再见！”并点头致意。替客户关好门226、后（注意关门声响）。1、没有帮客户关门。2、刚出客户家门就开始打电话或大声喧哗。3、遗漏物品在客户房间。主动关门，礼貌道别三、维修人员日时间节点内工作安排时间范围内容早上7：50到岗配电室、空调室卫生清洁工作配电箱体、空调配套所有设备、室内卫生8：10-9：00整体楼宇内进行巡查工作一、15层多功能厅全面巡查（水、电、暖、活动器械、墙体）； 二、1-15层踏步：照明、开关、窗户、扇、搭扣、墙体瓷砖、防火门； 三、电梯间：照明、开关、窗户扇、搭扣、墙体、暖气； 四、电梯：运行、照明； 五、每层竖井：照明、开关、线路、电表； 六、一层大厅：灯具、开关、墙体、地面瓷砖、旋转门 七、南消防踏步：线路、227、照明、开关、墙体9：00-9：30整体楼宇外进行巡查工作一、污水井、雨水井； 二、整体楼宇外立面： 三、通道路面、草坪灯、车棚； 四、楼宇灯带、消防监控室、北岗亭、门前岗亭、伸缩门；五、门面房夜间美化灯、车场地锁9：30-12：00报修、巡查问题、临时性工作一、对接到的报修单进行维修处理； 二、对巡查中的问题进行解决处理； 三、零时性工作任务的完成； 四、其它工作的完成。下午13：50到岗配电室、空调室卫生清洁工作配电箱体、空调配套所有设备、室内卫生14：10-15：00整体楼宇内进行巡查工作一、15层多功能厅全面巡查（水、电、暖、活动器械、墙体）； 二、1-15层踏步：照明、开关、窗户、扇、228、搭扣、墙体瓷砖、防火门； 三、电梯间：照明、开关、窗户扇、搭扣、墙体、暖气； 四、电梯：运行、照明； 五、每层竖井：照明、开关、线路、电表； 六、一层大厅：灯具、开关、墙体、地面瓷砖、旋转门 七、南消防踏步：线路、照明、开关、墙体：15：00-15：30整体楼宇外进行巡查工作一、污水井、雨水井； 二、整体楼宇外立面： 三、通道路面、草坪灯、车棚； 四、楼宇灯带、消防监控室、北岗亭、门前岗亭、伸缩门五、门面房夜间美化灯、车场地锁15：30-18：00报修、巡查问题、临时性工作一、对接到的报修单进行维修处理； 二、对巡查中的问题进行解决处理； 三、零时性工作任务的完成； 四、其它工作的完成。维修人229、员考核办法1、依据维修人员岗位职责、维修人员工具管理制度和维修人员日常工作规范，定期不定期的进行抽查。发现一次违反相关规定扣1分，50分为基础分，扣分超出50分，每分0.5元。2、按照公司绩效考核办法执行。维修人员的招聘（1）要求身体健康，年龄在35-50岁之间。（2）电工、管工、空调工或维修经验丰富的万能工优先，需有相关证件。（3）要求有责任心、思想进步、无不良记录和不良嗜好。设施设备操作规范空调机组操作规范（1）机组启动1-1确定冷冻、冷却水系统阀门已全部打开，水压正常；1-2启动冷冻水泵，冷却水泵，并确定水泵运行正常；1-3间隔5分钟后，启动机组；（A）启动机组显示屏上的（自动）模式，在230、上述情况下，开机需要最少时间为95秒；（B）已设定机组回水温度达到8时自动停机，水温超过其温度时，机组自动启动；（C）冷却水进水温度达到28以上需要人工启动冷却塔，保证冷却水温度30，出水温度35，人工来控制冷却塔的启停；（D）在机组运行了30分钟，系统稳定后，检查运行情况，并完成下面过程：（a）记录机组数据；（b）检查蒸发器和冷凝器压力并与显示屏的读书比较。（2）机组停机2-1 用停机键来执行正常的机组停机程序；2-2 10分钟后，停止冷冻，冷却水泵。注意事项：（1）在启动前要确定油箱之手啊预热了24小时，否则可能导致机组的损坏；（2）如果机组出现故障，请及时与厂家联系，切勿自行操作。设备间231、（配电室、空调机房、电梯机房）进出管理制度（1）设备间进出必须双人进出，一名操作、一名监督。（2）安全大检查或临时进入设备间，须向各站站长取得联系，告知相关维修服务人员进行检查。（3）维修人员不得擅自将钥匙转交其它人员，严禁单人进出设备间。维修人员的培训（1）每周三17:30对维修人员进行安全培训，同时了解工作情况。（2）提高维修人员遵章守纪，学习公司的企业文化及各项公司制度。（3）提高维修人员的服务意识，增强与人沟通的能力。监督检查细则1、按照日、周、月、年定期不定期的对维修人员日常工作规范进行考核。2、按照日、周、月、年定期不定期的对维修人员工作秩序、劳动纪律、环境卫生、仪容仪表、文明礼貌232、等进行监督检查。3、按照日、周、月、年定期不定期的对维修记录、设备运行情况、工具使用情况等进行定期检查与不定期的抽查，并做好监督检查记录，签字确认。4、按照日、周、月、年定期不定期的对配电室、空调室、电梯机房设备的运行情况进行监督检查，签字确认。物资管理制度为确保物业公司对物业的正常维修保养, 给业主/租户提供良好的工程服务, 物业公司需采购、储存各种工具、备品、备件、材料和原料等货物(以下统称为物品), 物品的申购、采购、入库、储存、出库、借用、归还、使用及报废程序示意如下图:-报废使用出库储存入库采购申购归还借用仓库管理示意如下图:-入库单出库单出库借用人入库仓库管理品种设置查询借用和归还233、物品金额品种查询物品有效期一、物资申购制度物资申购制度是为了确保以最少的物品储备来满足物业维修保养和工程服务的需要, 尽可能地压缩库存, 防止积压, 提高资金和仓库的利用率。1.1根据库存情况和日常维修的消耗记录, 设立常用消耗物品库存量, 一般以一个季度的消耗量的二倍。1.2各班组所需的物品, 均须按年分季做出计划, 经工程经理/主管批准后, 知会财务部, 并经总经理批准。1.3物业公司可设立维修零用金, 金额为人民币1,000元, 主要用于工程维修和日常维修所需物品的采购, 需动用维修零用金采购物品, 必须提前上报公司, 待公司批准后, 费用在1,000元之内, 可从零用金内支取, 1,0234、00元以上的由公司统一开具支票或转帐。1.4若遇设备/系统故障急修需要采购物品, 费用在人民币200元之内, 可先支取零用金后再上报公司。二、物资采购制度物资采购制度是为了在保证质量的前提下, 采购价廉物美实用的物品。2.1日常采购额度超过200元, 每年内第一次采购需找三家供货商比价, 同样的品牌的物品, 选择价格较低, 信誉较好的供货商采购, 跨年度采购必须重新比价。2.2在紧急情况和得到物业公司经理同意下, 可临时豁免。2.3若是业主指定或安排的采购, 需得到业主负责人的书面指令, 并保存归档备查。2.4凡购进物料、工具等, 尤其是定制品, 应先取样品, 征得使用人同意后, 才可进行采购235、或定制。三、物资入库制度物资入库制度是为了确保采购物品的质量, 办理完备的入库手续。3.1入库时需登记的内容为: 日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等于入库本上(表1), 并要与明细、发票相吻合。3.2入库时需开箱/盒查验物品的质量, 若仓库管理员无法把握时, 可请使用人协助, 并对查验的物品签字认可。3.3仓库管理员需将验收入库的物品分别堆放、编号。3.4燃油、锅炉、应急发电机等使用的汽油等燃料, 不需入库, 但供货商送油到地时, 仓库管理员要在现场核实油料的质量、数量。3.5所有设备可不进入食库, 但入库、出库的手续而参照物品的同样办理。3.6采购的设备开箱后, 若有技术数据236、和随机文件, 需交工程档案管理人员统一归档, 安装和使用人员需阅用这些数据, 可办理借阅手续。四、仓储管理制度仓储管理制度是为了确保仓库储存物品的质量。4.1物资在仓库内储存, 应按不同种类分别堆放, 并设置品种代码与之对应, 设立“物品的进、出、存货卡”(表2), 物品要先进先出, 定期翻堆, 当提货时可快捷的提出。4.2要节约仓容, 合理使用仓容, 对干货、温货、轻重、危险品需区分, 重载物品与轻抛物品不要混堆, 有挥发性物品与吸潮物品不要混堆。4.3仓库管理员要留意仓房的温湿情况, 注意防火安全, 确保所有物资的安全存放。4.4仓库管理员对仓储的物品应经常检查, 对滞存在仓库时间较长的物237、品要主动向部门领导反映滞存情况, 对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。五、仓库管理制度仓库管理制度是为了确保仓库储存物品的安全。5.1仓库系物品保管重地, 除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外, 任何人未经许可不准入仓库。5.2因业务、工作需要进入仓库的人员, 在进入仓库时, 必须办理入仓登记手续, 记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等, 进仓要有仓库管理员或工程部经理/主管陪同, 不得独自进入, 凡进仓人员工作完毕, 出仓时应主动请仓库管理员检查。5.3一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。5.4仓库周围及仓库办公地点不得会客, 其它部门的职238、工不得围聚闲聊。5.5仓库内堆放易燃易爆物品需采取相应的措施, 符合消防规范。仓库内不得存放私人物品。六、工具借用制度工具借用制度是为了确保正常使用。工具借用按时间分可分为临时借用和长期领用, 长期领用又可分个人领用和公共领用。6.1临时借用工具, 由使用人填写临时借用工具表(表3), 经批准后, 向仓库管理员申请领取, 并在员工工具借用登记本上登记。在交还时, 仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收, 签收时应检查工具及其附件是否完好无损, 若发现问题立即记录, 并向主管反映。6.2个人领用工具的品种根据需要配备, 由使用人提出申请, 经工程经理/主管批准后到仓库领用(表4), 并办理领用239、手续, 领用后个人负责使用保管, 离开公司时交还, 仓库管理人需作签收记录。6.3公共领用工具由主管/领班申请, 经工程经理/主管批准后, 到仓库办理领用手续(表5), 领用后由申请人或指定专人负责保管。6.4工具调换原则上以旧换新, 发生丢失和毁损, 由保管者写明原因, 向上一级领导报告, 不属人力不可抗拒的丢失和毁损, 由责任人按当时工具的价格赔偿; 属长期使用正常磨损或损坏, 金额在500元以内由工程部领导批准办理报废手续(表6), 超过500元需物业经理批准同意。6.5工具一律不得带出物业, 特殊情况经由部门领导批准同意, 办理正式手续后方可借出。七、物资领用制度物资领用指除工具以外的240、备品、备件、低值易耗品及设备等领用。7.1工作人员到仓库领料之前, 先要填妥物品领料单(表7), 注明数量、规格、名称、施工内容、安装位置等, 经工程经理/主管批准后到仓库领取。7.2物资领用一般原则上以旧换新, 但在实施过程中可先领后交, 若发生多领, 应主动归还。7.3若专案中确需新增的物品, 被盗或遗失的物品, 需在领料单上注明, 经工程经理/主管批准后备案。八、物资报废制度物资报废制度是为了明确物品报废程序。8.1工程部对所有设备除加强日常运行、维修和保养等工作外, 还应认真做好设备、材料的更新工作。8.2工作人员以旧换新的旧料, 如灯具、阀门和矿棉板等集中到一定数量作报废处理, 对有241、回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站, 所得款项交财务入帐。8.3申请设备报废, 经工程经理/主管同意后, 填写“固定资产报废鉴定书”, 经财务部和物业经理同意后方可报废, 若设备价值超过人民币5,000元, 还需报业主/业主委员会审核后方可报废。8.4设备报废需符合下列情况之一:-经预测, 继续大修后技术性能仍不能满足工艺(工作)要求, 并且大修需要费用相对更新设备较多的。严重影响安全, 又无法改造, 继续使用可能引起事故的。严重污染环境, 危害人体健康, 进行改造又不经济的。其它需淘汰或更换的设备。对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品, 仓库管理员应按年度报工程部领导批准报242、废, 价值超过500元, 需报经物业经理批准, 有关人员应吸取教训, 在以后的采购中加以避免。九、物品盘点制度物品盘点制度是为了确保仓库内储存的物品与账面物品余额相符, 并为采购提供依据。9.1为及时反映库存物品的数量, 配合编制采购计划, 节约使用资金, 仓库管理员应每月编制“仓库物品申请表”(表8)送交工程部领导, 每季盘点一次, 校核实物和仓库存货记录卡的余额数量是否相符。9.2仓库管理员应定期盘点库存中, 发现升溢或损缺, 应寻找原因, 并写出盘盈、盘亏报告, 若差额严重, 仓库管理员应承担相应的责任。9.3仓库管理员应制订最高储备品和最低储备量的定额, 数量上不能把握的需请有关人员协243、助。根据库存情况及时向工程部领导提出申购计划, 避免物资积压或短缺而影响物业的维护保养。9.4仓库内的各种物品应做到帐、物、卡三相符, 工程部经理/主管需监督库房的情况, 防止物品过多、过少、损坏或过期等情况。企业管理-培训计划一、人员配备及培训计划和内容（1）人员配置表管理处主任1人业务服务中心2人物业管理部工程维修部万能工1人水电工1人工程主管1人管家服务业主接待受理投诉服务调度与质量管理入住收费与文档管理 保安队长1人延伸服务1人班长2人门岗监控3人形象岗2人车管巡逻机动2人清卫人员2人绿化养护1人说明：（1）人员配置安排共计20人，门岗、巡逻、监控岗位实行24小时服务，人员实行3班2运244、转，保安班长负责本班保安管理工作和巡逻岗，兼管地面和地下车库巡视管理。业主服务中心和工程维修部工作时间为8:0020:00（夏季服务时间延长到22:00)。（2）专业技术人员均持证上岗。（二）员工基本培训方案序号培训类别培训时间培训内容授课方式考核方式培训目标1基本知识3天物业管理概念和理论、物业管理常用法规、员工手册、安全消防（熟悉小区消防设施位置、使用、报警与救援）、紧急事件处理方法。公司考核了解掌握物业管理基本知识2礼貌礼节1天礼节礼貌规范（仪表、行为、态度）、服务意识、职业道德、接待与处理投诉艺术。公司培养基本服务素质3岗位适应7天小区概况、岗位业务要求、岗位职责、公司规章制度、操作规245、范、规程等。公司考核了解公司管理模式，掌握基本操作技能。4从业上岗证按规定市城乡建委举办的物业管理专业培训市城建委考试确保持证上岗率打到80%以上5管理人员实务培训30天安排到物业顾问单位进行管理实务培训顾问单位考核使公司管理水平达到先进水平6服务意识实习7天安排到公司系统内培训跟班培训考核服务水平标准化、规范化二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制（一）录用1、管理层人员以内部选调为主，结合招聘有丰富物业管理经验和酒店服务经验的人员到管理岗位上来，以确保较高的物业管理服务水平。2、工程技术人员，采用内部选调具有敬业精神，乐意为业主服务的员工充当骨干。3、一般人员公开招聘，择优录用。优先招聘有物246、业管理专业学历或经验者，经上岗培训和业务考核，试用1-3个月，合格者正式录用。(二)考核1、按市建委物业小区管理处主任考核办法以及公司与管理处主任签订的年度目标管理责任书，全面考核指标完成情况，并与收入挂钩。2、对管理处实行月度考核，考核工资与业绩挂钩。对清洁、绿化、保安等岗位，实施日评、周评、季评，增强考核力度，规范、激励员工达到工作要求。3、推行“首问责任制”和“失职追究责任制”。即首位接待员工是第一责任人，由其给予督办，如果首位接待的员工不予办理或推辞受理，将追究其责任的制度。4、新员工试用期结束进行全面测评，未合格者视情况延长试用期或不予录用，延长试用者，需继续培训重新考核。5、员工实247、行岗位分级制，按级取酬，晋升时需评定，合格方予晋升。6、接受业主委员会的监督，管理处主任和员工的考核评议同时征求和参考业主委员会的监督反馈意见。(三)员工奖惩对员工的奖惩，根据考核的情况进行。具体内容包括:1、与工资挂钩。员工的工资收入分为两部分:基木工资和考核工资，考核工资依据考核情况发放。2、根据公司经营情况和员工表现、贡献，设立月度奖和年终奖，以鼓励员工努力工作。3、年终评比和表彰，奖励先进集体和优秀员工。4、制定严格的纪律和规章，并依照规定，对违纪违规的员工进行处分。5、对于表现差、考核评定不合格者，实行再培训和淘汰制。既体现人性化管理又保持公司的活力。三、人员上岗仪表、行为、态度标准248、(一)仪表1、按规定着装，佩带工作牌，工作服整洁挺刮，衣、裤兜中不装过多物品。2、男士前发不遮眼，不盖耳，后发不及领，不留小胡子与大鬓角。女士前发不遮眼，后发不过肩，不浓妆艳抹。维修人员与清洁工不佩戴任何饰物、留长指甲。3、保安人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持光亮，不赤脚穿鞋。(二)行为1、以立姿工作的员工，正确的立姿为:双脚与肩同宽，自然垂直分开，肩部平正，两眼平视前方，挺胸、收腹。2、以坐姿工作的员工，须端坐在办公台前，不翘二郎腿，不将腿搭在座椅扶手上，不盘腿，不脱鞋。3、上班时间不吃东西、读报刊杂志。4、面对住户表现出热情、亲切、真诚、友好，不卑不亢。和住户讲话时全神贯注，用心倾听并注意说249、话艺术。5、在为业主服务时不流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不以任何形式顶撞、讽刺、挖苦业主。6、来电话在三响之内接听电话，依次问好、报单位，说“请讲”，以后问清事由，并做好记录，如遇解决不了的或难以答复的问题，请示领导后再作答复，同时做好耐心解释。如需其他工作人员接听，先说“对不起，请稍等”，后通知该工作人员，不在远距离内大声喊叫。通话完毕，不先于对方挂机。7、处理投诉热忱接待、认真倾听、详细询问、心平气和、当场记录、尊重业主、忍耐克制。8、行走迅速，不要跑步，不挽肩搭背，不从业主二人中间穿行。同时进出门，让业主先行。请人让路先讲对不起。9、维修人员举止文明，凭维修单工作，进250、入业主家中先换鞋，完工后清理完维修场地，不接受业主的任何馈赠。10、如有业主走近，立即示意，不无所表示，等业主先开口。业主离开时，说“您走好”。（三）态度1、礼仪是员工对业主和同事的最基本态度。面带微笑，使用敬语，接听电话时先说“您好”。2、喜悦最恰当的表示方法是常露笑容。“微笑”是友谊大使，是连接业主的桥梁，它会使员工乐于敬业，并给人以亲切和轻松愉快的感觉。3、效率提供高效率的服务。高效率地完成工作，急业主所急，为业主排忧解难，籍以赢得业主的满意及管理处的声誉。4、责任一一无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，一切务求得到及时圆满的效果，给人以效率高和服务优的印象。5、协作一一是251、管理处管理的重要因素之一。各部门之间、员工之间相互配合，真诚协作，不自以为是，互相扯皮，同心协力解决疑难，维护管理处的声誉。6、忠实一一忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报、有错必改不提供假情况，不文过饰非，阳奉阴违。(四)员工着装、标志保安服装、清洁绿化服装、维修工服装、管理员服装管理处所有工作人员均佩戴带有公司司徽的工作牌。相关物业设施带有公司的司徽标志(如垃圾箱、工具车、指示牌等)。质量考核标准序号标准内容规定分值评分细则自评分值考评分值一合同履约情况15承接查验有组织开展承接查验工作，及时承接相关设备3符合3分，基本符合1.5，不符合不得分。前期物业委托合同、投标文件履约率达100%252、；确保服务按规范执行，安全生产。1.认真执行前期物业委托合同、投标技术文件约定事项，无敷衍了事、欺瞒、欺骗行为；8符合8分，未按发展商要求的标准、时间提交方案的，每次扣2分。对发展商提出的合理建议未按时整改的，每次扣2分。2.认真听取发展商提出的合理建议，及时改进；3.根据发展商要求，按时提交有关方案4.配合完成交铺、整改等工作商业水电费收缴1.租户入住前提出合理、可行的商业水电费（含公摊）收缴方案4未按发展商要求的时间提出该项不得分2.配合发展商办理水电表转名配合不及时不得分3.根据有关规定和标准收费和缴费，计数准确，各种收费凭证齐全。收缴及时得2分，未按时收缴不得分二综合管理37总体要求1253、建立健全各项工作制度、各岗位工作标准，有具体的考核办法及落实措施。员工行为规范，无违反规章制度的行为，无脱岗、缺岗、缺编现象。1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、员工统一着装，挂牌上岗，工作规范。管理人员、专业技术人员和特种作业人员有从业资格证书。熟悉应知应会知识，及时准确的回复访客、租户咨询，物管外判方（若有）掌握基本引导技巧，无推让现象。13、岗位对口员工熟练掌握报警、监控、门禁、消防等设施设备的操作。14、能提供各项物管质量记录，档案资料齐全，管理有序，无缺失现象。15、每提交本月完成情况，每季度及时提交上季度支出报表，每年提交年度（半年度）总结及下半年（半年度）工作方案。(含年254、度支出预算)5符合5.0，基本符合2.5，不符合06、各有各类突发事件的应急处理预案。重大安全、责任事故后，能及时启动紧急预案并有效实施，能在要求时间内以电话或其他方式向项目负责人汇报，无隐瞒现象1符合1.0，基本符合0.5，不符合07、不发生因管理原因造成安全、消防责任事故和刑事案件2符合2.0，不符合0二总体要求8、财务使用制度符合合同约定3符合3.0，基本符合1.5，不符合09、有能源节约管理规定及相关措施。1符合1.0，基本符合0.5，不符合010、业主方安排的各类书面、函件、通知、正式会议上安排的事项，以及书面通知的各项工作应按业主或双方认可的时间及要求完成3符合3.0，基本符合1.255、5，不符合011、作业时，容易危及人身安全的公共区域及施工现场应有明显的警示性标志及防范措施1符合1.0，基本符合0.5，不符合012、对商户物管满意度调查，每半年一次，双方共同参与方为有效，物业服务满意率应达90%以上。在收到满意度调查表15天内对业主、租户提出的整改要求给予落实反馈。1符合1.0，基本符合0.5，不符合013、各类投诉均形成书面记录，处理及时率100%，有效投诉月1次（有效投诉指因未履行或未能有效履行管理职责以及管理失职导致投诉的行为而影响到商场服务质量的）；所有投诉在受理后，应在30 分钟内做出安排，投诉24小时内做出回复，在5日内出具明确的书面处理意见。1符合1.0，基256、本符合0.5，不符合014、物业管理服务费用收缴率98以上8符合8.0，不符合0商业15、业主于活动前3个工作日将书面计划告知物管公司，若需物管公司提供配合方案，应于活动正式启动前1日将管理方案提交业主，并得认可。3符合3.0，基本符合1.5，不符合016、现场物品摆放有序、地面整洁，现场安全保障措施充分，秩序良好。活动中，所有工作人员礼貌待人，言语文明，行为规范，无有效投诉事件发生。活动结束后，能及时积极清理现场。17、配合业主方做好经营管理工作，如电影院夜场人流疏导写字楼18、提供为写字楼客户提供有偿服务，开展多种经营4符合4.0，基本符合2，不符合019、上下班高峰期有效进行电梯指引20257、保证报刊征订和报刊、邮件等分发及时准确，按时完成各项代收代缴任务21、积极配合发展商开展写字楼精神文明建设相关活动三房屋管理与维修养护91、确保房屋的完好和正常使用。无擅自加建、改变房屋结构现象1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、现场所有装修行为、活动符合国家、地方装修规定及公司相关装修管理规定1符合1.0，基本符合0.5，不符合0三3、及时完成各项零修、急修，零修合格率100%，急修15分钟内到达现场，一般维修不超过24小时，有报修、维修和回访记录。1符合1.0，基本符合0.5，不符合04、楼层电梯厅、地下车库、消防通道设有路标及安全指示牌；危险、隐患部位设置安全防范警示标志及维护措258、施，所有标志、指示牌清晰完整1符合1.0，基本符合0.5，不符合05、定期检查房屋共用部位的安全和使用状况。外观完好、整洁；楼内墙面、顶面粉刷层无明显剥落开裂；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无缺损；门窗玻璃无破碎、配件完好、开闭正常。1符合1.0，基本符合0.5，不符合06、各房屋渗漏水现象能及时发现，且及时上报业主，室内漏水由租户处理1符合1.0，基本符合0.5，不符合07、保持道路、广场、地下车库路面平整、无开裂和松动、无积水，积水不漫溢，积水井井盖无缺损。1符合1.0，基本符合0.5，不符合08、质保期内配合开发商物业整改2符合2.0，不符合0四共用设施设备管理11设施设备设备房清洁卫生259、2符合2.0，基本符合1，不符合0。所有设备房（间）门应处于关闭状态，不能影响物业形象，能有效的锁闭、开启各项维修处理及特约服务：及时率、合格率达100%，商户报修于10分钟内到达现场与商户了解具体情况，4小时内完成维修。(特殊情况需经营运确认后可延长)。急修（停水、停电、停气）3分钟内到达现场，维修记录齐全、真实且有回访记录。进铺规范，自备鞋套，维修完毕清扫。相关设施设备（照明、空调、电梯、出入口大门等）能按项目要求时间准时启用、关闭、撤用，误差时间2分钟内设备设施标识完好现场物管办公室需备有设施设备档案及场内图纸，场内设施设备需由标识及巡检记录，设施设备档案与设备标识一致。发电机组在故障停260、电的状态下，保证5分钟内提供消防紧急供电。1符合1.0，基本符合0.5，不符合0供配电系统变压器及高、低压开关柜供电正常，无故障停用现象1符合1.0，基本符合0.5，不符合0系统供配电、防雷设备设施完好，运行正常，无缺陷及安全隐患，能满足物业正常供电要求所有用电抄表数据准确。每月统一抄表，且于当月向业主提交所有电表数据（纸件及电子件），数据齐全、真实准确。公共区域照明（含广告灯箱照明）正常四给排水系统排水系统符合市政排放要求，无违反规定混流排放现象1符合1.0，基本符合0.5，不符合0非正常检修、维保状态时，系统能正常向各末端供水供水管道、阀门无渗漏、常流水故障排水口及管道畅通，无堵塞现象各类261、给排水设备设施完好，整洁，功能良好，运行正常，无缺陷及安全隐患，能满足正常使用要求所有用水抄表数据准确对历史遗留问题的漏水点，需定期半年开展专项检修维护一次，并保存维护记录。空调系统系统无故障原因造成停机1符合1.0，基本符合0.5，不符合0设备设施完好，运行正常，新风机、吊柜等运转无杂音、异常振动及漏水现象电梯系统系统设备设施完好，运行正常，符合行业技术标准。电梯能按时启用、停用，电梯运行正常，无因故障等原因造成停机现象 1符合1.0，基本符合0.5，不符合0各种安全保护装置齐全，功能正常，无安全隐患现象同一台电梯,每月同样故障造成停梯不能超过2次(含2次)电梯发生困人事件5分钟内到达现场处262、理设备表面清洁无尘、无油污，地面整洁，系统功能良好，满足正常使用要求轿箱无损坏、开关门运行正常、按钮和指示正常电梯保养、检修时，工作现场及相关楼层有警戒、提示标识，维修时，现场地面有相关防护油污措施消防系统消防、喷淋设备正常，管道供水率100%，非计划性维修保养时，能保证随时启用，且功能正常。管网在非施工或检修时应确保24小时有水，且压力正常。1符合1.0，基本符合0.5，不符合0设备设施完好，整洁，功能良好，运行正常，无缺陷及安全隐患，能满足正常使用要求消防主机功能运行正常报警装置地址编码与现场地址相符管道阀门“开”、“关”标识正确、齐全有指定的消防安全责任人1符合1.0,不符合0四智能化系263、统闭路电视监控图像清晰、无间断现象，图像可供查阅2符合2.0，基本符合1.0，不符合0闭路电视监控图像无数据丢失，无发生漏录的现象，录像时间与实际时间应相符合五保安、消防、车辆管理10安全、消防管理1、每季度初至少对物业进行一次全面的安全、消防检查，检查结果、复查结果均形成书面报告提交业主物管接口负责人。5符合5，基本符合2.5，不符合02、消防演习每年至少1次，实施后5日内提交总结报告，每半年一次对业主及商户进行一次安全消防培训及宣传3、消防器材标识清晰，消火栓各部件齐全完好，功能正常，无渗漏现象，消火栓门、锁、玻璃齐全，消火栓封条（合格证）完整，无残缺。手提灭火器压力符合要求，在有效期内。264、检查记录齐全，真实、准确，无漏检、漏签现象4、各类消防疏散指示灯、应急照明灯、出口指示灯及相关指示标识齐全、清晰、完好，功能正常5、公共区内主通道、消防通道无占用、堵塞及堆放物品现象6、公共区域消防门投入使用正常，无未关闭及不投入使用现象7、中控中心设备运行正常，值班人员反应迅速，监控录像储存按时间标准实行8、无未经许可的租户或外来人员在红线范围内违规经营现象车辆管理9、及时引导车流，车辆管理有序。2符合2.0，基本符合1.0，不符合0装修管理10、商场开业后，营业时间内公共区域无施工现象；写字楼正式运作后，白天装修不能有噪音、粉尘、异味。3符合3.0，基本符合1.5，不符合0。11、现场安全265、保障措施充分，秩序良好。装修活动中，所有工作人员礼貌待人，行为规范。各装修点，施工点均有立地式金属标示牌。12、开始装修时，现场安全人员负责消防安全监控并记录、工程人员负责按图纸进行施工监控并记录，如有违规施工必须在当时制止并上报相关负责人13、现场装修许可证等齐全，符合装修管理各项制度14、建筑垃圾堆放指定地点六环境卫生管理8室内公共部分1、清洁工具及公共物品摆放整齐，不影响物业形象2符合2.0，基本符合1，不符合0。2、保洁员工戴口罩、白手套，垃圾实行装袋化。商场部分：游览、观光、休闲等人流拥挤处保洁跟进及时，无聚集聊天现象。写字楼：每天最少清运两次，办公楼内垃圾分类处理日产日清，定期进行266、卫生消毒灭杀。3、地面整洁光亮，晶面亮丽，无晶面残迹及拖布等痕迹，无杂物、烟头、纸屑、无积水、水迹现象。4、外墙清洗时间按计划执行（业主更改的除外），清洗外墙需提前3天知会业主。5、2米以下墙壁、玻璃幕墙及墙体有关附属设施无污迹、无灰尘,纸巾擦拭50公分无污渍6、公共设施(排风百叶、灯饰、消防器具、垃圾箱等)、设备无锈迹、无灰尘、污迹等。7、公共绿化盆景无灰尘，花盆内无明显杂物8、垃圾箱内垃圾不超过容积2/3，箱顶烟头、杂物不超过2个/处。9、作业时，容易危及人身安全的公共区域应有明显的警示性标志和防范措施10、排水沟内无杂物、无淤泥、无堵塞现象室内公共部分11、电梯轿箱内地面清洁、无杂物，不267、锈钢板面定期用防锈油处理，且无手印、水渍，层门地坎槽内无杂物12、扶梯皮带无污渍,表面光亮13、办公区及管理用房地面、桌面、窗帘等设施清洁，无灰尘、污渍、蛛网现象室外公共部分14、广场地面整洁光亮、无杂物、无青苔、烟头纸屑500平米内不超过3处，垃圾滞留时间不超过10分钟。1符合1.0，基本符合0.5，不符合0。公共设施15、各类公共设施设备清洁无尘1茶水间16、茶水间地面清洁、无杂物、无脏污、无积水；排水口无杂物、堵塞现象，空气清新无臭味。1洗手间17、洗手间纸巾、洗手液能给予及时补充，无缺少现象，2符合2.0，基本符合1.0，不符合018、地面、台面、镜面清洁无水渍，且无杂物、无脏污、无积268、水现象六19、马桶、便池表面及内部洁净，无残留物等杂物20、室内空气清新，无异味，用具和设施洁净、功能良好21、垃圾篓不超过桶的2/322、墙面、天花,灯,挂画无污渍、无蜘蛛网,无灰尘23、墙面，隔板无乱涂乱画，无灰尘、蜘蛛网等污渍四害管理24、药品投放场所有明显的警示标识1符合1.0，基本符合0.5，不符合0。25、消杀前应有通知，且每次消杀有记录，记录齐全，无漏项26、场内目视无蝇、蚊、蟑等虫类七绿化管理51、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、盆栽植物叶片无枯死、枯枝、黄叶，无明显灰尘，绿化带及盆内无垃圾杂物2长势不好扣1.0，其它每发现一处不符269、合扣0.2分3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。1符合1.0，基本符合0.5，不符合04、对商场、写字楼公共区域（天台、屋顶）等路滑有管理措施并落实。1八公共关系维护51.积极维护与发展商、小业主/租户的关系。定期回访发展商，听取服务意见，及时改进服务不足，保证服务质量。3符合3.0，基本符合1.5，不符合02.有效维护与相关政府部门政府间的公共关系。有效协调物业管理方面与当地政府的关系。2符合2.0，基本符合1.0，不符合0合 计100突发事件处置预案突发事件处置预案（消防措施）（一）报警：项目部工人、值班人员发现火情后应立即向项目部消防中心和保卫部报警，根据火情可直接报270、“119”火警。电话报警时，不要惊惶失措，要沉着冷静，语言清晰的将火情发生的所在区域、燃烧物质、火势大小、有无人员伤亡、报警人姓名、项目、所在位置报告消防中控室。（二）接警：保卫部、消防中心接警后，应立即向项目部领导和消防应急指挥部报告，通知各工作小组和义务消防队启动应急预案。（三）处置：指挥各工作小组、义务消防队迅速集结，按照职责分工，进入相应的位置开展灭火救援行动。灭火方法有：1.冷却灭火法；义务消防队员赶到火场后，立即使用消火栓灭火，及时清理火场易燃物，用消火栓浇湿四周建筑物，降低火场温度。2.隔离灭火法：将易燃物与火源隔离。3.窒息灭火法：关闭门窗，用难燃材料压盖较小面积的火源。4.抑271、制灭火法：使用ABC干粉灭火器或二氧化碳灭火器扑灭火源。四、火灾事故应急处理与措施1）目的火灾事故一旦发生时，为确保项目部上下能全力处置火灾事故，及时、迅速、高效地控制火灾事故的进展，最大限度地减少火灾事故损失和影响，保护国家、企业及项目部财产和人员的安全，特制定本项目部火灾事故应急处理和救援预案。 2）组织 本项目部成立应急救援指挥小组，负责指挥及协调工作 3）职责（1）负责现场指挥，了解掌握事故情况、组况现场抢救工作。 （2）负责现场抢救伤员，及时通知当事人的家属，派人做好接待，善后处理工作。（3）负责现场保护，维护秩序，做好当事人周围人员的问讯记录。（4）负责联络调查，受现场指挥小组命令272、，立即报警119。（5）负责现场自查自纠，清除隐患，防止同类事故发生。4）事故处理救援措施（1）立即报警。施工现场火灾发生信息后，指挥小组要立即拨打119火警电话，以便及时扑救火灾事故、处理火灾事故，并及时通知工程管理部应急抢险领导小组。 （2）组织扑救火灾。施工现场发生火灾后，除及时报警以外，指挥小组立即组织义务消防队员和员工进行扑救，扑救火灾时要按照先控制、后灭火；救人重于救火；先重点、后一般的灭火战术原则。并派人及时切断电源，接通消防水泵电源，组织抢救伤亡人员、疏散人员，隔离火灾危险源和重点物资，充分利用施工现场中的消防设施器材进行灭火。 （3）协助消防队灭火。自救的基础上，当专业消防队273、到达火灾现场后，火灾事故应把指挥小组要简要地向消防队负责人说明火灾情况，并全力支持消防队员灭火，听从专业消防队的指挥，齐心协力，共同灭火。（4）现场保护。当火灾发生时和扑救完毕后，指挥小组要派人保护好现场，维护好现场秩序，等待对事故原因及责任人的调查。同时应立即采取善后工作，及时清理，将火灾造成的垃圾分类处理并采取其他有效措施，从而将火灾事故对环境造成的污染降低到最低限度。 （5）加强自查自纠。项目部要吸取事故的教训，加强对全体作业人员防火安全教育，提高作业人员的安全防火意识，同时加强自查自纠，消除隐患，防止同类事故的发生。 （6）立即组织安全自查自纠、消除隐患，确保施工安全；立即组织对全体施274、工作业人员的兴一反三防火安全再教育，提高安全防范意识，做到遵章守纪，防止同类事故发生。 五、高处堕落事故应急处理与措施1）目的为确保项目部高处堕落事故发生以后，能迅速有效地开展抢救工作，最大限度地降低员工及相关生命安全风险，特制定高处堕落应急处理与救援预案。 2）组织 本项目部成立高处堕落事故应急救援指挥小组，负责指挥及协调工作。 3）职责 （1）负责现场指挥，了解掌握事故情况、组况现场抢救工作。 （2）负责现场抢救伤员，及时通知当事人的家属，派人做好接待，善后处理工作。 （3）负责现场保护，维护秩序，做好当事人周围人员的问讯记录。（4）负责联络调查，受现场指挥小组命令，立即通知当地安全生产监275、督局。 （5）负责现场自查自纠，清除隐患，防止同类事故发生。 4）事故处理救援措施（1）高处堕落事故发生后，事故发现第一人应立即大声呼救，报告责任人（项目经理或管理人员）。 （2）接到报告后，立即召集应急指挥小组，开展抢救工作，（项目经理），各岗位人员迅速到场。（3）立即抢救伤员 现场抢救，同时通知医疗急救中心（打 120），应务必讲清受伤人数、受伤情况、工作地点，并派人到主要路口引导救护车，关指定医院，急救箱、担架（抢救受伤者须用担架）存放在办公室或医务室； 通知当事人的家属，做好接待工作，安慰、稳定家属的情绪； 积极做好善后处理工作。立即派人保护现场，设置警戒线、维护现场秩序、疏散人员、召276、集有关人员做好当事人周边的问讯取证记录，了解事故现场情况配合事故调查。 立即向上级领导（工程管理部、公司）报告，立即向当地的安全生产监察局、建设行政主管部门、公安局、派出所报告，配合做好事故调查、取证、处理。 立即组织安全自查自纠、消除隐患，确保施工安全；立即组织全体施工作业人员的举一反三高处堕落安全再教育，提高安全防范意识，做到遵章守纪，防止同类事故发生。六、触电事故应急处理与救援措施1）目的为确保项目部触电事故发生以后，能迅速有效的开展抢救工作，最大限度地降低员工及相关生命安全风险，特制定项目部触电应急处理和救援预案。 2）组织 本项目部成立应急救援指挥小组，负责指挥及协调工作。3）职责（277、1）负责现场指挥，了解掌握事故情况、组况现场抢救工作。 （2）负责现场抢救伤员，及时通知当事人的家属，派人做好接待，善后处理工作。（3）负责现场保护，维护秩序，做好当事人周围人员的问讯记录。（4）负责联络调查，受现场指挥小组命令，立即通知当地安全生产监督局。 （5）负责现场自查自纠，清除隐患，防止同类事故发生。4）事故处理救援程序 （1）触电事故发生后，第一发现人应立即大声呼救，同时立即切断电源或采取绝缘材料、干燥木材使触电人员脱离带电体，迅速报告责任人。 （2）接到报告后，立即召集应急指挥小组，开展救援工作（项目经理或管理人员），各岗位人员迅速到场。 （3）立即抢救伤员 现场抢救，做人工呼吸278、同时通知医疗急救中心（打120），应务必讲清受伤人数、受伤情况、工地地点，并派人到主要路口引导救护车，送指定医院，急救箱、担架存放在办公室或医务室； 派人随同救护车到医院，随时了解伤情，及时反馈伤者情况； 通知当事人的家属，做好接待工作，安慰、稳定家属的情绪； 积极做好善后处理工作。 七、重大环境污染事故应急处理与救援措施1）目的为了确保重大环境污染发生以后，我项目部能迅速、高效、有序地开展重大环境污染源的治理及善后工作，采取切实有效的措施及时控制污染源，及时制止重大环境污染应急准备和响应预案。 2）组织 本项目部成立应急救援指挥小组，负责指挥及协调工作。3）职责（1）任务是了解掌握险情，组织279、现场抢救指挥及对外联络。（2）任务是根据指挥组指令，及时调动抢险员、器材、机械上一线抢险。制定相应的处理方案及采用有效措施，确保能达标时方可继续施工。 （3）任务是保护我项目部及行来主管部门（环保部门）等外界的联络，做到上情下达，下情上传，并负责生活保障。 4）事故处理救援程序 （1）施工现场和基地发生一般的环境（如噪声超标）污染，项目部环境污染应急响应指挥部组织上相关人员及时处理、中止施工，并制定相应的处理方案及采用有效措施，确保能达标时方可继续施工。（2）当施工现场及基地发生为重大的环境污染，项目部应及时组织人员进行抢险，同时采取有效措施，切断污染源及时制止污染的后续发生，并及时上报集团公280、司。 （3）对很严重的环境污染发生（如火灾发生、大量有害有毒化学品泄漏）后，要首先保护好现场，组织项目部人员进行自救并立即向工程管理部上报事件的初步原因、范围、估计后果。如有人员在该严重的环境污染中受到人身伤害，则应立即向当地医疗卫生部门（120）电话求救。同时通知环保部门进行环境污染的检测。工程管理部指挥部人员赶赴现场，按各自职能组织处理事故。 （4）当火灾发生后遵循消防预案有关规定，采取切实有效措施最快速度切断火源，断绝火点，控制火势及熄灭火灾。并做好现场的有效隔离措施，及火灾的善后处理工作。及时组织分类清理、清运，最大限度地减少环境污染；当发生大量有害有毒化学品泄漏后，应及时采取隔离措施281、，采取适当防护措施后及时清理外运，或采取隔离措施后及时委托保部门处理、检测，以求将环境的污染降低到最低限度。 （5）立即组织安全自查自纠、消除隐患，确保施工安全；立即组织对全体施工作业人员的举一反三环境保护安全再教育，提高安全防范意识，做到遵章守纪，防止同类事故发生。八、中毒事故应急处理与措施1）目的施工现场人员多，饮食卫生关系作业人员的生命健康。一旦发现食物中毒事故，施工现场作业人员的生命健康将受到威胁和造成直接的经济损失。为确保我项目部中毒事故发生以后，能迅速有效地开展抢救工作，最大限度地降低施工作业人员及相关方生命安全风险，特指定本项目部中毒应急处理和救援预案。2）组织 本项目部成立应急282、救援指挥小组，负责指挥及协调工作。3）职责（1）任务是了解掌握疫情，组织现场抢救指挥。（2）任务是根据指挥组指令，及时布置现场抢救，对中毒人员地呕吐取样，保持与当防疫部门、建设行政主管部门的沟通，并及时通知当事人的亲属。（3）任务是维护现场秩序、保护事发现场、做好当事人周围人员的问讯记录，配合当地安全生产监督局、建设行政调查。 （4）任务是妥善处理好善后工作，按职能归口负责保持与当地有关部门的沟通联系。 4）事故处理救援程序 （1）当中毒发生后，事故发现第一人应立即大声呼救，并及时报告责任人（项目经理基地负责人或相关管理人员）。 （2）项目指挥部接到报告后，即令全体成员第一时间赶到现场，了解和283、掌握疫情应做到： 立即开展抢救工作，向当地卫生防疫部门（或120）电话求救，讲清中毒人员症状、发生时间、人数、项目地点，并到主要路口引导急救车到达现场，或组织人员由出租车协助抢救送往医院； 立即向工程管理部、公司应急救援领导小组，上报事故的初步原因、范围、估计后果； 维护现场秩序，保护封存现场、封存当天食堂剩余食物和留样，如有呕吐物，应利用净塑料袋等容器封存，供卫生防疫部门化验。（3）立即组织安全自查自纠、消除隐患，确保施工安全；立即组织对全体施工作业人员的举一反三饮食卫生安全再教育，提高安全防范意识，做到遵章守纪，防止同类事故发生。九、防汛防台应急处理与救援措施1）目的在遇到高汛期、强台风、284、暴雨“三兄弟”来临期间，确保施工现 场抗汛抗台抗暴雨的能力，最大限度减少经济损失和确保人身一命安全。积极抓好防汛防台工作的早落实，积极筹备抗灾物资，确保施工现场安全，特制定防汛防台应急处理和救援预案。2）组织 本项目部成立防汛防台应急救援指挥小组，负责指挥及协调工作。3）职责（1）负责现场防汛防台抗灾物资与器材筹备与管理和发放。（2）负责收集汛期台风警报的信息与通知，安排值班人员，组织、如集抢救小组。 第一组：总负责，施工现场高层塔吊、脚手架、物料提升机、施工升降机；具体由：a. 负责施工升降机；b. 负责物料提升机；c. 负责脚手架工程；d. 负责洞口、临边防护、高层临边堆物；e. 负责各类285、安全通道、防坠棚； 第二组：总负责防水排水及现场下水道疏通； 第三组：总负责临时用电、各部配电箱、抢救物资现场支援； 第四组：总负责办公区、生活区宿舍，后勤生活保障救护。 （3）负责组织汛期、台风、暴雨降临前安全检查预防工作。4）汛期、台风、暴雨造成的危害抢救程序，按其他职责实施 5）如发生触电事故，执行触电事故应急处理和救援预案。 6）如发生坍塌倒塌事故，执行坍塌倒塌事故应急处理和救援预案。 7）如发生高处坠落，执行高处坠落事故应急处理和求援预案。 十、施工升降机垂直运输中突发长时间停电应急处理与救援措施1）目的为确保施工升降机垂直运输中突发长时间停电后，能迅速有效地开展抢救工作，最大限度地286、降低机械伤害的风险，特制定项目部应急处理和救援预案。 2）组织本项目部成立应急救援指挥小组，负责指挥及协调工作。3）职责（1）负责现场指挥，了解掌握施工升降机垂直运输停置部位情况，组织现场抢救工作。（2）负责现场保护，设立警戒线，维护秩序，疏散人员。 （3）负责通知设备单位组织抢救，召集抢救人员，及时安全排除险情。4）事故处理救援程序 当施工升降机在运行中，突遇电源或其他电气（长时间）故障，使梯笼在停层之间突然停止，应采取以下紧急措施。 （1）操纵开关板至0位，切断总电源。 （2）由专业维修人员按如下步骤操作： 间断地用手拉开电动机尾端制动器门松闸把手，让梯笼通过重力下降，每次下降较短距离，下287、降速度不得超过额定运行速度； 将梯笼降到下面一个停层位置后，先把货物卸至楼层，乘楼人员离开梯笼； 继续用（1）条方法操作梯笼，梯笼每下滑 20 米，要停止一分钟，让电机制动器冷却，直至梯笼降至量低位置； 电源恢复接通后，要进行全面检查后才能正常作业。 （3）在抢险过程中，发生高处坠落事故，立即执行高处坠落事故应急处理与救援预案。 十一、物料提升机垂直运输中突发长时间停电应急处理与救援措施1）目的为确保物料提升机垂直运输过程突发长时间停电后，能迅速有效地开展抢救工作，最大限度地降低员工及相关生命安全风险，特制定项目部物料提升机垂直运输过程突发长时间应急处理和救援预案。2）组织本项目部成立应急救援288、指挥小组，负责指挥及协调工作。3）职责（1）负责现场指挥，了解掌握物料提升机垂直运输停置情况，组织现场抢救工作。（2）负责现场保护，设立警戒线，维护秩序，疏散人员。 （3）负责通知设备单位组织抢救，召集抢救人员，及时安全排除险情。4）事故处理救援程序 当物料提升机遇长时间停电，且吊笼在上部不能升降，应采取以下紧急措施。 （1）操纵开关板至0位，切断总电源；（2）由专业维修人员按如下步骤操作： 间断地用手按住、松开电磁吸铁，使吊笼通过重力下降，下降速度不得超过额定速度； 如吊笼中装有货物时，则将吊笼降至下一层楼层通道时，先把吊笼内货物卸至楼层内； 按（1）条方法操作吊笼，直至吊笼降至量低位置； 289、（3）在抢险过程中，发生高处坠落事故，立即执行高处坠落事故应急处理与救援预案。十二、组织疏散：如现场灭火负责人认为火势不能控制，指挥部立即做出疏散决定。十三、清点：处置结果后或在公安消防队到场后，及时清点人员和已疏散的重要物资，查清有无人员被困于火场中以及有哪些重要物资需要疏散，并将情况及时告知火场指挥员。十四、 善后工作：火灾扑灭后，由保卫部协助公安消防项目：1保护火灾现场；2查明火灾原因；3调查火灾损失。突发事件处置预案（消防责任）（1）接警后迅速做出判断，是否启动应急预案和求助业主及社会救援力量。（2）当发生紧急情况和重大火灾事故后，应由领导小组组长刘道华向应急响应中心发布应急救援命令，290、及时启动应急预案，并负责统一指挥。副组长协助指挥，组长不在时应委托一名副组长全面负责。（3）应急响应中心接到应急命令后应安排通讯员迅速通知相关部门和应急抢险队负责人，做好应急救援的各项准备工作，并严格按照应急预案的职责要求和工作程序采取报警、警报、紧急公告和迅速组织抢救等措施，投入救援活动之中。（4）综合办公室负责详细记录紧急情况或事故发生的时间、地点和人员伤害及灾害情况等，并迅速反馈给应急救援领导小组相关领导。（5）安全环保部负责配合、协助领导组织和协调救援工作，并负责向上级和当地有关部门报告，若有人员伤亡，应对伤亡情况进行调查和登记，并严格按照事故、事件和不符合项调查处理程序的有关规定组织291、上报和处理。（6）工程技术部和施工管理部负责对应急响应中心进行统一指挥和管理。一方面以优先救助伤为原则，协调各责任组迅速、有序地投入应急救援，并负责应急物资材料、应急队伍、设备、设施、个人防护用品等协调到位。另一方面，要迅速查明紧急情况或火灾事故发生的原因，并尽快制定相应的消防安全技术防范对策并实施，及早恢复正常施工生产。（7）计划合同部负责对发生的紧急情况和火灾事故所造成的经济损失（包括直接和间接）进行分析、评估和统计，及时做好记录并反馈给项目部相关领导。（8）财务部门负责应急救援所需各项经费的落实到位和支付。（9）各作业处、责任组、抢险队要严格服从项目部应急救援工作领导小组和应急响应中心的292、统一指挥和管理。消防安全及突发事件管理责任为了加强消防安全和突发事件管理，明确责任，依据中华人民共和国消防法和伤害事故处理办法等法律及安全管理制度，结合项目实际情况，特制本责任书。一、工作要求1、项目部为消防安全及突发事件管理单位，全面负责消防设施管理和突发性事件善后处理工作。2、加强各场所的消防管理工作。（1）组织定期检查灭火消防设备运转是否正常，若有损坏和短缺，要及时购置配齐。（2）督促有关人员检查各种设施的防火安全状况，看有无安全出口和疏散标志。检查公共场所门窗各种通道防护栏安装情况及开关是否正常；是否影响安全疏散和紧急求援。组织检测公用设施用电线路是否裸露、老化等。（3）与公安、消防等293、部门通力合作，通过专题讲座、等形式，深入开展消防安全常识宣传教育活动，提高消防安全防范意识和自我求助能力。3、组织处理好各种突发、应急事件。（1）种突发性事件应急预案，从制度和方式方法上确保事故的及时处理。（2）发生食物中毒或疑似食物中毒的，要负责及时向卫生防疫部门和教育主管部门报告，并采取措施及时求治病人，妥善处理好善后事宜。（3）参加组织的大型活动受到意外伤害或突发疫病，要及时发现并根据实际情况采取相应措施予以抢救。（4）发现传染性疾病后，要立即向疾控中心报告，并隔离病人，防止疫情漫延。4、发生其他突发性事件后，要视情节妥善处理，确保人身安全。二、考核与奖惩1、项目部安全工作领导小组负责考294、核消防安全及突发事件管理工作，结果纳入责任人年终考核之中。2、发现消防安全隐患而不及时采取必要措施造成严重后果，要负政责任或法律责任。3、发生意外伤害事故或食物中毒、传染性疾病等突发性事件后，不采取相应措施，或瞒报、漏报、谎报的，要追究责任人的相关责任。4、因其它原因引发的突发性伤害事故，责任人未协助处理或不予理睬，要报上级主管部门给予相应的行政处分。5、对于违反规定，玩忽职守、疏于管理，造成火灾或其它突发性事件的责任人，由主管部门按有关规定给予通报批评或行政处分；情节严重的要依法追究刑事责任。安全管理责任人为了加强治安保卫和项目管理工作，明确责任，依据国家有关法规和上级主管部门的相关规定及安295、全管理制度，结合实际，特制订本责任书。一、要求1、项目部为治安保卫及安全管理第一责任人，全面负责公共财物，治安及安全防范检查监督工作。2、加强治安保卫管理，加大检查督促力度。（1）门卫要认真履行岗位职责，做到二十四小时不离岗。并做好出入登记和传达工作，禁止闲杂人员和机动车辆进入内，门卫负责维护公物，并管理好自行车、摩托车、机动车等。（2）认真做好巡视工作。及时发现并制止各种违法违纪事件，确保人身及财物安全。（3）认真组织落实节假日安全值班制度，坚持督促、检查，防止坏人捣乱或被盗，保证假日安全工作。3、采取加固防盗栏和疏通排泄渠。加强巡视等措施，严防盗窃、洪灾等事件发生。4、组织人同经常检修各种296、设施、场所，及时排除安全隐患，防止各种伤害事故发生。5、加大锅炉房安全管理力度，督促锅炉工注意观察所有机械的运行、压力和温度情况，禁止上班时间饮酒、脱岗、会客，指导做好锅炉运行记录及供销水供暖设施的维修、更换、提高警惕，做到“八防”（防火，防爆，防毒，防触电，防烧伤，防燃烧不彻底，防机械事故，防锅炉内设备损坏）。严禁违章操作，确保用水取暖安全。6、抓好用电安全管理，组织检查电线线路及用电器，及时排除不安全隐患。要严格控制用电，杜绝违反规定用电。加大用电常识宣传力度，防止触电事故发生。7、指导保管员管理好，做好登记及维修工作，项目部主任要定期检查核对。若有损坏，需照价赔偿。二、考核及奖惩1、安全297、工作领导小组负责全面督促、检查指导、考核、治安保卫及管理工作，考核结果纳入项目部主任年终考评之中，并作为评选、晋级依据之一。2、因疏于管理、防范不严导致校产流失或治安案件发生，要负主要行政责任。3、不组织检查、不排除各种设施安全隐患，造成人员伤亡等重大事故，要负相应民事责任或刑事责任。4、出现被盗、触电、水灾等事故后不予理睬或善后工作处理吵当，要视其情节报主管部门严肃处理。5、其它原因引发的治安保卫和不安全事故，按有关安全责任制度追究责任。突发事件处置预案（消防方案）1 工作程序及要求1.1 总要求1.1.1 人人都是义务消防员，都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务，任何成298、年人都有参加有组织的灭火工作的义务。1.1.2 明确消防应急救援指挥和各专业及职责，应急救援指挥可根据应急工作的需要，设置指挥协调组、灭火行动组、安全疏散组、安全救护组、安全警戒组、后勤联络组；1.1.3 指挥协调组组长由管理处主任担任，各专业主管协助管理处主任担任副组长；灭火行动组组长由消防护卫部主管担任；安全疏散组由保洁绿化部主管担任、安全救护组由客服部主管担任，可兼任后勤联络组组长；安全警戒组组长由工程技术部主管担任；并确定各自任务分工和应急处置职责；（1）指挥协调组：明确各小组分工，要有很强的协调、指挥作战能力， 协调指挥。及时做好各小组之间的联系，及时向上级领导做好各小组工作汇报；（299、2） 灭火行动组：熟练的运用消防设施、设备，头脑冷静、处事果断，有过硬的实战作战、处置突发事件能力；（3）安全疏散组：熟练掌握消防知识，熟悉辖区内内安全通道、安全集合地点和辖区内内整体布局。责任心强，要有良好的组织能力和协调能力；（4）安全救护组：责任感强，懂得一定的临时伤员处理、伤口包扎等伤员安排工作；（5）安全警戒组：有责任感和耐心，军事过硬，熟练掌握各种警戒用品的使用；（6）后勤联络组：熟悉医院救护、消防灭火、公安等各部门的电话拨打程序，及时向指挥协调组汇报情况，并把上级命令及时的下达给各小组，由消防监控人员负责。1.2 处置原则1.2.1 快速反应原则，处置火灾情况上报要快，部署控制要300、快，预案落实要快；1.2.2 现场指挥原则，火灾发生后，指挥协调组组长应在第一时间亲临现场，全面掌握情况，准确分析局势，果断做出正确的指挥判断；1.2.3 明确责任原则，将物业管辖区域内分为若干个责任区，一旦发现异常情况，应按照责任区域的划分，定岗定位，先行自查，为指挥协调组做出快速反应提供依据；1.2.4 设置警戒原则，火灾一旦发生，要迅速疏散现场及周边人员，设置警戒，保护现场，禁止无关人员的进入；1.2.5 降低损失原则，处置方法要妥当，要以人为本，以确保人身安全和减少经济财产损失为重点，力求减少公司利益的损失及社会影响；1.2.6 基本装备原则，各管理处应为处置火灾提供应急广播、应急照明、防毒面具、灭火器等基本装备；1.2.7 协调配合原则，各专业之间要明确责任任务，按照预案进行分工，互相协调、通力配合，对火灾进行妥善处置；1.2.8 奖罚分明原则，依据原任务分工，划清权限职责，当火灾发生时，因未能履行职责、失职、渎职而造成人员伤亡或经济损失的，依据公司相关规定追究相关人员责任，必要时要追究其刑事责任；对在救援过程中做出贡献的员工进行通报表扬。1.3 信息通知与应急响应1.3.1 各分公司、管理处管理人员手机应保持21小时开机，并要保证值班人员熟