1、昆之门昆之门 项目产品建议项目产品建议 报告分析思路 原方案分析原方案分析 产品定位建议产品定位建议 办 公 办 公 酒 店 式 酒 店 式 公 寓 公 寓 裙 楼 商 裙 楼 商 业业 产 品 定 位 产 品 定 位 平 面 规 划 平 面 规 划 户 型 建 议 户 型 建 议 配 套 建 议 配 套 建 议 其 它 其 它 结合市场情况比较 产品规划建议产品规划建议 方案财务分析 原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成. 写字楼写字楼 酒店式公寓酒店式公寓 商业商业 原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成. 产品组合产品组合 楼层楼层 总面积总面积 标准层面积标准层面积 层高2、层高 写字楼写字楼 3 3- -2424层层 3000030000 12001200 3.83.8米米 酒店式公寓酒店式公寓 3 3- -2525层层 3120031200 13001300 3.43.4米米 裙楼商业裙楼商业 1 1- -4 4层层 2000020000 50005000 一层一层5.4 5.4 二层二层4.54.5 地下空间地下空间 2 2层层 2200022000 1100011000 3.43.4- -3.63.6米米 总建筑面积：104000平米 地下：22000平米 地上：82000平米 调整后的产品和面积组合调整后的产品和面积组合 原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组3、成，经过深入市场研究，我们认 为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。 兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、 资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险 相对较大。相对较大。 从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍 大，规划安排也需要调整。大，规划安排也需要调整。 原方案问题点 首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。 建议方案解决的问题点建议方案解决的问题点 建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业 高铁高铁 城铁城铁 高速高速 区域规划吸引的客户区域规划吸引的客户 交通规划影响的客户交通规划影响的客户 经济环境带来的投资类型客户经济环境带来的投资类型客户 产业结构调整催生的客户产业结构调整催生的