1、综合交通枢纽物业项目 T2、T4 塔 楼初步设计商业策划建议书说明：以下对首期产品所有规划设计建议，需设计院最终根据地块情况落实为准。一、商业部分1、组团 1：案名建议打造集购物、旅游、休闲、艺术、特色娱乐为一体的人文风尚汇独栋群，开放 式购物街区。在外形设计上通过不规则的几何外形和，赋予每幢建筑独特的外观和个性；尝 试性的大量运用玻璃等材料，打造一种更具实验性的外观，也为项目未来经营调整 提供更多可塑空间。项目商业布局上，由多幢低密度的时尚建筑布局而成 ，并以小巷、广场等相互 连接，打造出一个大型开放式休闲商业街区，让人们既可以尽享休闲娱乐购物的乐趣， 又可以在购物间隙找个静谧的小花园歇歇脚2、，人们漫步其中，总能找到新的去 处，体会到探游的乐趣。人性化的合理布局，告别传统的摩天大楼式样的封闭型商场，整体设计又突显 了空间的开阔。首期产品商业发展规划建议1) 首期产品商业发展定位汇集人文、艺术、国际化娱乐、展示、体验、多场景、多主题的滨海 24 小时 国际动感娱乐体验 商业 BLOCK定位阐述： 打造为集国际水平的餐饮、购物、演艺、展示功能的时尚、休闲文化娱乐中心，结合艺术展馆、博物馆，在建筑形态上实现中西文化的融合； 城市夜生活的首选场所，各式各样的文艺表演、娱乐活动最集中的地方，这里有独具特色的全日制剧场、酒吧、音乐俱乐部(持续整夜)，还包括各式 中餐、印度特色、西餐、印度尼西亚3、餐饮及各种海鲜在内的美食。 博物馆、剧场、美术馆、各类展览及发布会汇集，体现深圳国际化都市文化与历史。 都市旅游、城市庆典活动目的地：标志性的城市建筑，多样化的国际精品酒吧，音乐吧、艺术馆，集生态、休闲、娱乐、体验为一体的都市休闲场所， 垂直立体的空中花园和文化休闲场所，使本区域成为深圳的新标志，都市旅 游及城市庆典活动目的地。2) 目标客户群定位：本项目客群是拥有中高消费能力的高收入人群、对生活品质有着更高要求的高 知识人群、家庭及商务客群、国内、港澳及周边区域的旅游人群，主要为以下 三类 核心客户为 CBD 区域工作的中高端商务消费群、居住人群； 通过枢纽到达本区域的外来商务人群、旅游人群4、； 因本项目特色休闲娱乐目的性消费吸引而来的本市及周边区域客群。3) 整体建筑设计要求 设置 4 层连廊体系连接独栋商业街区 将独栋商业与 T1/T2/T3 塔楼裙楼作为一个整体考虑人流动线与交通体系， 借助平台、连廊建立闭合的环形人流动线。 中庭增设电梯，以便更好的服务庭院的环路 独栋商业街区内部可设置下沉式庭院，通过通道与地铁出口进行连通。 建筑风格方面：在外形设计上通过不规则的几何外形和，赋予每幢建筑独特 的外观和个性；尝试性的大量运用玻璃等材料，打造一种更具实验性的外观， 也为项目未来经营调整提供更多可塑空间。 本区域商业消费有时尚、年轻、国际化、追求品质的特点，建筑风格更具个 性、色5、彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现城市财富和生活风尚， 多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。4) 首期商业发展特色及亮点规划： 整个项目业态包括餐饮、购物、娱乐和休闲配套服务；白昼与夜晚分别以不 同的业态为主题，使得整个商业街区 24 小时充满了不同的商业活力。 充分利用白天与夜晚的不同景致，将白日的零售、旅游、休闲餐饮与夜晚的 娱乐、餐饮相结合，形成昼夜超人气的旅游景致和娱乐胜地。 世界餐饮的集聚地打造，以餐饮、各色酒吧与现场音乐秀为主的业态，引进 世界级时尚娱乐品牌以及知名电子的音乐品牌酒吧，增加文化元素，吸引人 流。 针对旅游者市场，不定时地还会举办德国啤酒节等风格各异的活动6、来吸引人 们的驻足，同时还有跳蚤市场、街头杂耍等特色城市活动，创造了别具特色 的城市休闲娱乐氛围。 特色娱乐设施建议引进特色的娱乐设施，如 G-MAX 蹦极跳娱乐项目 等，形式上与传统娱乐项目反差较大，却能吸引了非常高的人气 重视滨水带的景观利用和陆上娱乐设施的开发，将对于景观更为敏感的业态 (餐饮、娱乐)置于可观河景的一面，将水景对于商业的提升作用最大化。 利用了双界河视线景观面，建造了特色的露天景观餐厅及酒吧，将商业与自 然环境很好地融合在一起。6)各业态工程条件初步参考建议：业态面积范围示意品牌排烟上下水排水排污用电信息点层高承重软餐饮-烘 焙50-15085C、仟 吉面包管径不小于407、cm40cm上水:管径32MM水压：不低于3.5KGF/M2管径：110M M管径： 110MM污水排放到业主方的化粪池和隔油池用电量：大于120kw3相5 线2 通四芯电话线层高3.5M以上楼板承重：大于 350kg/ 软餐饮-咖 啡/甜品50-200星巴克、 满记甜品无上水:管径 32MM 水压：2.5-3.5KG F/M2管径：110M M管径： 110MM污水排放到业主方的化粪池和隔油池用电量：65KW-100KW3相5 线2 通四芯电话线层高3.5M以上楼板承重：大于 350kg/ 西式快餐300 -500 KFC、麦 当劳烟管:截面不小于800*600mm(或截面积不小于 0.5 8、)排风量： 12000m3/h上水:管径 50MM 水压：2.5-3.5KGF/M2日供水量:不低于 30吨管径：150M M管径： 150MM污水排放到业主方的化粪池和隔油池用电量：大于250KW开关容量：不小于500A3相5 线2-4 通四 芯电 话线层高3.5M以上楼板承重：大于 450kg/ 特色餐饮300 -500 禾绿寿司、南小馆烟管:截面不小于500*600mm 排风量：15000m3/h-20000m3/h上水:管径 50MM 水压：2.5-3.5KG F/M2管径：110M M管径： 110MM污水排放到业主方的化粪池和隔油池用电量：大于250KW开关容量：不小于200A3相9、5 线2-4 通四 芯电 话线层高3.5M以上楼板承重：大于 400kg/ 大型中餐1500 以上翡翠酒家烟管:截面不小于2000*900mm排风量：大于10 万 m3/h上水:管径 50MM 水压：2.5-3.5KG F/M2管径：200M M管径： 200MM污水排放到业主方的化粪池和隔油池用电量：大于250KW开关容量：不小于200A3相5 线2-4 通四 芯电 话线层高5M以上楼板承重：大于 450kg/ 美食广场1500 以上大食代烟管:截面不小于1200*1000mm 排风量：15000m3/h-20000m3/h上水:管径 80MM 水压：2.5-3.5KG F/M2管径：16010、M M管径： 160MM污水排放到业主方的化粪池和隔油池用电量：大于350KW3相5 线2-4 通四 芯电 话线层高3.5M以上楼板承重：大于 450kg/ 美容美发 SPA、足浴30080 0 琉璃时光、TONY& GUY无上水:管径 40MM管径：110M M管径： 150MM污水排放到业主方的化粪池和隔油池用电量： 100KW 3相5 线2-4 通四 芯电 话线层高3.5M以上楼板承重： 大于350kg/跨界书店50080 0 西西弗无上水:管径 32MM 水压：2.5-3.5KG F/M2管径：110M M管径： 110MM污水排放到业主方的化粪池和隔油池用电量：65KW-100KW311、相5 线(按照软餐饮 要求)2-4 通四 芯电 话线层高3.5M以上楼板承重： 大于400kg/小型零售100 以 下创意零售店、便利店、品牌零售无无无无用电量：不少于15KW3相5 线2-4 通四 芯电话线层高3.5M以上楼板承重： 大于350kg/中型零售20030 0屈臣氏、品牌综合 店无无无无用电量：不少于30KW3相5 线2-4 通四 芯电话线层高3.5M以上楼板承重： 大于350kg/银行300-600中国银行、恒生银行需要满足装卸钞、押金线路的有关安全要求2、 组团2：T4 写字楼配套商业1)写字楼裙楼商业发展定位：高端商务配套2)目标客户群定位：本项目所在区域中高端商务消费群312、)整体建筑设计要求： 商业裙楼部分 2F 至 3F 增设扶手电梯 高楼层餐饮业态铺位需考虑独立的货运动线系统二、写字楼部分1、写字楼定位1)首期写字楼整体定位：先锋领袖之作 商务双子星 双子塔标志性，打造枢纽北大门昭示形象； 兼顾自用和市场化，塑造地铁集团优质资产平台。2)T4 塔楼定位 先期入市产品，满足先期入驻中小型企业和大型企业分支机构的需求； 双子塔南塔，以销售为主； 深圳高端的标准甲级写字楼。3)写字楼目标客群定位根据目前企业入驻最新情况，金融业占比 60%，现代物流占比 15%，信息服 务占比 10%，科技及其它专业服务占比 15%，预计未来本项目的客户群主要来自 金融行业、信息服13、务、科技服务、文化创意等相关企业，其中金融行业为主力客户。 根据调研和行业经验，把本项目首期目标客群分为两类：租赁客户和购买客户，其需求特点和需求面积分析如下：客户类型租赁客户购买客户自用客户投资客户需求特点 关注产品硬件，使用便利性； 地理位置方便； 非成熟商务区域的租赁客户 成本控制意识较强； 行业是否集中； 外资企业注重物业品质形象 重视结合自身需求选择 物业，注重物业的性价比 和档次形象； 也有部分带有投资性的 自用客户较看重物业未 来升值潜力和投资回报 率 投资门槛、区域增值 性、性价比是投资型 目标客 群的 核 心关 注点； 务实理 性是 这 类客 户的共同特征客户行业 预测 国际14、/国内龙头金融企业； 国际知名科技类企业； 外资专业服务企业； 知名物流企业； 香港中小服务类企业； 区域实力科技类； 通讯企业； 大中型实业贸易类企业； 担保/信贷类企业 大 型 实 业 集 团 企 业； 上市传 统制 造 业企 业； IPO/Reits 资产配置 类企业典型客户 需求面积1005000 3001500 100500 (中小 型企业)35 万 (大型集 团、上市公司)根据项目首期南北塔楼的入市阶段不同，其目标客户群将存在一定的差异。预计在 T4 塔楼在 2018 年下半年入市时，区域发展尚处于发展初期，区域环境面貌一 般，各种配套设施不完善，尤其在各大企业尚处于观望更多的中央15、特批“更特殊的 政策”的情况下，导致不会有太多大规模的企业总部搬迁，因此，此阶段办公企业 以公司办事处、办公点为主，预计对实际使用面积的需求有限，但其中有实力的企 业除了自用之外，还有很大一部分有投资的需求，因此也可能产生大面积购买的需求。结合项目区域特点，预计未来北塔楼的目标客户群主要来自粤港地区及深圳本地,，包括： 注册在的本地及香港大型金融机构办事点； 符合准入并且符合税收优惠政策的中小企业；外商和中小型港资企业 ； 专业房地产投资客 ； 与金融相结合的现代物流业企业、IPO 级科技类企业、文化创意企业、电信 企业及医疗教育企业等。2、写字楼亮点打造1)双子塔产品考虑首期将和周边项目做差16、异化产品，且打造项目整体的北大门形象，从首期展示 项目的独特性和昭示性，建议写字楼从建筑设计方面考虑打造成双子塔形象，辅以 生态和科技理念的衬托，突出项目在区域内的唯一性，满足国内外大企业对大面积 总部办公的市场需求2)空中商务村 两栋写字楼从外观上相互呼应，相辅相成； 建筑形态一致而可将两栋分别定位，适应市场变 化； 可零可整，机动灵活； 毋庸置疑被称为当地的“地标枢纽建筑”。考虑金融企业和专业服务企业等客户对办公产品形态和空间的需求，打造符合企业要求而又具有市场前瞻性的写字楼产品，建议写字楼部分楼层打造成空中商务村(Multi-Storey Village)，满足国内外大企业对大面积总部办17、公的市场需求。空中 商务村特点： 以 2-3 层为一个空中单元，不受周 边企业影响； 单元内设有上下层楼梯，空间独立； 带有独立接待大堂，空间设置灵活； 满足企业档次形象要求。根据统计，不同等级的总部对办公面积要求存在差异性。针对本项目入市时间，预 计未来入驻的总部先以分公司或地区总部为主，建议空中商务村的单元面积控制在1500-3000m2 ，以 2 -3 层的复式户型呈现企业级别全国总部地区总部分公司机构名称永旺集团中粮集团新世界发展有 限公司德勤永华毕马威华振中国建材企业类型跨国企业内资企业港资企业跨国企业跨国企业内资企业预计办公面积5000 -8000m23 万 m23000 m21518、00-2000 m21500-2000 m22500 m2预计标准总部人数预 计 500 人目前北京总部中粮广场办公面积约 3 万预计公司人数 约 200-300 人各地分公司人数约150-200 人各地分公司人数约 150-200人预计分公司人数200-250 人3)公共空间在电梯厅、楼层北面角部及转换楼层设置小面积公共休闲空间，如空中花园、屋顶 花园的设置，有利于提高办公物业的市场溢价。3、写字楼单元设置1)单元分割T4 塔楼以中小面积分割单元为主考虑到项目入市时处于开展初期，区域商务氛围有待培育，预计入市的客户将 以中大企业的分支机构为主；另外在前期以销售为主的情况下，针对购买者，需控 19、制投资总价。根据市场调研，目前投资客户主要青睐中小户型面积。因此，以销售 为主的 T4 塔楼建议以中小户型为主力户型，80-200 及 200-300 的开间面积 控制在 60%左右。T4 塔楼单元分割建议开间单元面积面积比例小开间280-150 m10%中小开间2150-200m20%中开间2200-300m30%中大开间2300-500m20%大开间半层面积10%无间隔楼层整层面积6%复式楼层复式(空中商务村)4%合计-100%2)写字楼单元亮点 户型方正，使用率高，用开放式设计、无封闭式隔墙，具有高使用率，空间组 合灵活参考案例华润城华润置地大厦 标准层面积： 1759.94m2 单元分20、割： 低区一层 6 户面积区间： 内部柱距跨度大，空间组合灵活参考案例 嘉里建设广场二期标 准 层 面 积 ：2000m2面积分隔：400-500m2柱 跨度 9 部分单元采用复式(空中商务村)参考案例伦敦苍鹭大厦独立空中大堂，彰显企业形象；大柱距， 分隔灵活。3)写字楼单元排布4、写字楼大堂设计考虑到未来主要办公人群通过地铁进入写字楼，建议写字楼在负一楼和一楼分别设 置大堂，“双大堂”设计一方面凸显写字楼品质，同时可以更好的实现写字楼空间 与地下、地面空间的有机互动和联系。1)主大堂 主大堂设置在地面首层，面积约 800m2 ，层高建议按 15-18 米设计，宽阔、气 派的大堂有利于展现项目21、标志性形象，建议选取高档建材，如大理石地砖、挂 石、灯光照明系统等的精装修； 办公物业首层主入口设置: 双子塔主入口分别设置在两栋塔楼的内侧，主入口门 对门设置 T4 塔楼主入口设置在大堂北侧； 一楼除了写字楼大堂外，应考虑预留部分面积用作商业用途，并合理设置动线。2)次大堂 次大堂设置在负一楼，面积约 500 m左右，设置智能门禁系统，高效之余保证 私密安全，选用的装饰风格及材质与主大堂一致，但档次可略低于主大堂 考虑到项目属于交通枢纽物业，办公物业与地铁、商业人流存在互动关系， 建议设置与地铁相联的地下门厅，设置智能门禁到达系统；同时写字楼 B1 层布 局应结合周边商业情况设置； 电梯前厅22、：宽敞舒适的装修，配置合理的指示，如电梯按钮、楼层平面图、楼 梯指引等。5、写字楼其他公共空间设计 1)办公设计要求 开间以提高单元实用率为原则，兼顾灵活的户型间隔设计，避免产生不便于使 用的尖角位； 办公物业主入口设置应降低周边道路交通的干扰，便于人流到达，同时应具有 一定的昭示性。总体而言，办公物业主入口设置主要考虑以下原则： 主入口的设置应兼顾考虑到片区主要枢纽交通人流的来去方向和动线； 兼顾商业裙楼的商业需求，应将商业价值较高的面留给商业； 结合景观资源，设置在景观面较好且具有一定昭示性的地方； 考虑写字楼周边的车行交通影响。2)公共配套设施 客梯：考虑到项目属于交通枢纽项目，人流比较23、复杂，建议设置部分可直 接抵达地下停车场的专用电梯，在保证物业形象、不对物业造成干扰的前提下， 建议另外提供访客乘坐的公共电梯到地面大堂等公共空间； 卫生间：设置公共式卫生间，考虑专设残疾人洗手间、CEO 行政洗手间等，其 中 CEO 行政洗手间在半层、整层及复式楼层内设置。另外，建议增加女洗手间 厕格数的配比； 停车库：充足停车位，合理的车流动线设计，停车库进出入口设计应避开城市 主干道，不应垂直于道路，避开商业价值最大化面，避免与人流主动线交叉； 简易装修，预留顶部管道铺设空间； 茶水间：公共区域配置茶水间，考虑留有上下水点位； 员工食堂：包括员工餐厅及厨房，饭堂面积约 700-800m224、，建议员工餐厅设置 在商业价值较低的位置，例如一二层商业边角候场位、写字楼 3-4 层的商业裙 楼等等，建议在项目多个位置分别设置，每 1-2 栋写字楼设置一个员工餐厅以 满足部分办公人群的日常就餐问题。6、物业发展建议1)标准层面积：标准层设计应参考甲 A+ 级写字楼标准，考虑合理的实用进深尺 寸，并根据国家相关法律法规，从经济性和科学性的角度，考虑防火分区的合理划分；设计院可做标准层多方案比较，建议控制在 2200-2800m2 ；2)标准层净高: 可控制在 2.8 米以上； 3)在符合相关建筑规范的前提下，适当考虑建筑面积设置的灵活性以提高物业的 使用率，例如部分楼层内部挑高设计、适当预25、留楼顶面积、避难层空间灵活设置等； 4)实用率68%；其中建筑高度 200 米以上的写字楼实用率控制在 68%-70%，200 米以下的写字楼实用率控制在 70%-75%； 5)应保证局部办公位置的多方向视线不受遮挡； 6)以设置公共卫生间为主，考虑 CEO 套间卫生间的布置； 7)电梯设置：电梯厅净高2.8m，合资国际知名品牌电梯；每部电梯最大载重量 1350 千克；每部电梯平均服务面积约4,500m2 ；电梯平均等候时间35 秒； 8)走道设置：走道宽度 1.8 米；9)机电设置：电力配置高于 100 VA /每平方米，双路供电(配备后备电力供应设 施)；布线系统，网络地板，一般楼层地板高26、度大于 150mm；配备网络机房通信 设施，每 30 平方米，最少一条电话线同时配有 DDN/ISDN/ASDL 和光纤； 10)空中商务村：建议在较高楼层针对总部企业，设置少量空中商务村，约占总建 筑面积的 4%，约 2-3 个单元，每个单元面积控制在 1500-3000m2 ，每个单元约 占 2 层-3 层，以复式形态呈现，内部带有大堂及上下楼梯； 11)幕墙设计：采用中空 LOW-E 玻璃幕墙设计；12)空调系统：T4 塔楼未来考虑销售，建议采用 VRV 空调，便于用户使用； 13)写字楼设计满足国际 LEED 绿色建筑认证标准；14)满足 5A 写字楼设置标准，即 OA 办公自动化系统27、CA 通讯自动化系统、FA 消防自动化系统、SA 安保自动化系统、BA 楼宇自动控制系统。三、公寓部分1、首期公寓定位1)公寓整体定位世界滨海湾区国际精英铂金公馆 位于深圳最具发展前景的核心区位 ； 公寓物业与 5 条轨道交通无缝连接，真正的地铁入户物业 ； 拥有多元城市稀缺景观资源优势，汇集湾一线无敌海景、双界河水廊道及市政公园于一体 ； 打造绿色建筑最高标准双认证 中国 3 星级绿色建筑认证和英国BREEAM 生态建筑认证 ； 深圳唯一的会呼吸的商务公寓建筑，打造恒温、恒湿、恒氧的科技高效的生态居住空间； 大尺度大开阔的居住空间，畅享尊崇、优质生活品质。2)公寓目标客群定位 目标客户群：28、. 核心目标客群：深圳本土富裕阶段以及注册的房地产企业，金融企 业、私企企业等的高管；. 重要目标客群：珠三角从事制造业、贸易、电子科技行业的工厂主；全 国各地的企业老总；. 机会客群：以香港、北上广等一线城市的高端投资客群以及国内的顶级 物业投资者，包括社会名流及演艺明星。 置业目的：根据对深圳目前高端公寓的客户构成及其需求特点分析得出，2/3 的高端公 寓置业客群为高端投资客群，倾向选择中小户型公寓，面积在 80-180 平米 区间，购买主流价格集中在 600-1200 万元/套；1/3 为顶级置业客群，主 要用于自用商务接待或自住为主，倾向于选择中大户型公寓，面积集中在 300-500 29、平米或以上，购买主流价格集中在 2000-5000 万元/套。根据问卷访谈资产过亿的人士，主要为企业主，各公司高管人员等富裕人群对商务 公寓的购买目的以及价格承受能力，以便更好地指导本项目的户型定位。经访谈得 知，约 2/3 的富裕客群购买商务公寓用作投资升值，对总价较为敏感，能承受的总 价区间在 1 千万元左右；约 1/3 用作自用用途，用于自住或者商务会所，成熟的总 价区间普遍在 2 千万元以上。3)公寓档次定位档次定位：中高端公寓随着商务公寓的爆发式增长 ，公寓市场逐步多元化，2013 年更是迎来了高端公寓 的发展元年，深圳公寓市场出现档次分化，并有逐步高端化的发展趋势，本项目位 于核心30、商务区核心地段，占据优越的海景景观资源，具备打造为中高端以上公 寓的居住条件。1)户型配比建议结合市场典型的商务公寓户型配比，本项目产品定位高端，但所处区位尚未成熟， 因此更宜采取谨慎的户型定位策略，以中小户型、中大户型的产品定位为主，控制大户型设置的比例。结合本项目发展商务公寓的自身条件： 本项目区位优势、自身大规模配套优势、景观资源优势、交通条件优势，区位未来发展前景优势明显，具有打造高端商务公寓的条件； 但本项目所处区域目前尚处于开发建设期，配套缺乏，商务公寓难以以顶级商务公寓定位，更宜以高端定位； 本项目为大规模项目开发，资金压力大。公寓为 1 期产品，也是现金流最好的产品，公寓更宜以31、中小户型、中大户型产品为主，以达到快速回笼资金支持后 期项目的开发。本项目公寓户型为：户型描述户型面积(m2 )房型套数面积套数套数比例面积面积比例中小户型70 -90 (含 90 )1 房 1 厅 1 卫27242.1%2244028%110 -140 (含 140 )2 房 2 厅 1 卫、1+2 房 2 厅 2 卫26641.2%3379043%140 -200 (不含 200 )1+2 房 2 厅 2 卫、3 房 2 厅 3 卫、3+1 房 2 厅 3 卫507.7%875011%中大户型200 -240 3+1 房 2 厅 3 卫、4 房 2 厅 3 卫446.8%892011%2632、0 -350 4+1 房 3 厅 3 卫60.9%19202%大户型350 -400 4+1 房 3 厅 3 卫、5 房 3 厅 3 卫81.2%30004%合计646100%78820100%2)户型亮点建议及户型设计要求序 号面积段户型基本信息户型设计亮点及设计要求基本房型卫 生 间厨房工 人 房170 -90 (不含 90 )1 房 1 厅 1卫 1 厨及1+1 房(1卧室 1 书房)2 厅一 卫中厨无户型设计亮点： 客厅、餐厅空间独立，有限空间打造完美居家功能；宽敞主卧，独立衣帽间；动静分区，空间方正；空间集约化利用，打造 1+1 灵动空间，书房卧室转换灵活。设计要求：主打高拓户型，增33、加其自由改造的可能；控制阳台及厨房面积；方正间隔增加其实用性；讲究待客空间的大气；尽量设置在东侧及北侧，对景观面要求相对较低。2110 -140 (含 140 )2 房 2 厅 1卫、1+2房2厅 2 卫一卫/二卫中厨无户型设计亮点： 180 度全幅海景景观；客厅卧室落地玻璃窗设计，尽享开阔海景景观；客厅、餐厅空间独立，有限空间打造完美居家功能；空间集约化利用，空间使用灵巧； 阳光书房，科学采光。设计要求：实用主打户型；亮点在增加其可视面，如客厅及卧室落地玻璃窗可看 海或水廊道或内部花园；讲究待客活动区的开阔性及舒适感；控制厨房及阳台面积；大面积户型设置在西侧海景景观面优的方向，小面积户型则设34、置在东侧靠空中花园两侧3140 -200 (不含 200 )1+2房2厅2 卫、3 房 2 厅 3 卫、二卫/三中厨无户型设计亮点：270 度双景观，海景、河景尽收眼底； 180 度海景客厅观景阳台，俯瞰变化，尽显时代精英风范；3+1房2厅 3 卫卫精巧玄关设计，提升物业品质；套房设计，空间私密；2+1 设计，打造灵动生活空间 。设计要求： 区分动静空间；讲究主卧的视野；接待空间的大气、开阔；厨房较小户型大，讲究干湿分区及实用性。讲究阳台的实用性；尽量设置在拥有景观面的西侧。4200 -240 3+1房2厅 3 卫、4 房 2 厅 3 卫三 卫中西厨有户型设计亮点： 占据优越景观位，270 度35、双面景观；套房设计，空间私密； 中西厨设计，满足多样化需求；设置独立保姆房，主仆动线分离。设计要求：讲究主卧及接待空间的视野； 中厨及储物间尽量归一侧；西厨以备简易早餐，以开放式设置；客厅开阔；餐厅及厨房的互动；厨房大，讲究干湿分区，有储物间；讲究阳台的视野；建议设置在公寓西北角或西南角景观优越的位置。5260 -350 4+1房3厅3 卫三 卫中西厨有户型设计亮点：套房设计，空间私密； 中西厨设计，满足多样化需求；设置独立保姆房，主仆动线分离；多媒体空间、书房等辅助功能空间设计。设计要求：讲究主卧及接待空间的视野； 中厨及储物间尽量归一侧；西厨以备简易早餐，以开放式设置；客厅开阔；餐厅以 136、0 人桌设置合适空间；厨房大，讲究干湿分区，有储物间；楼层较低、中区高，可设计为 3.6 米；增加超大落地窗设计，增加可视面； 阳台讲究开阔及视野；增加主卧的视野面，主卧空间开阔、大气； 设入户门厅；入户门大，以 1.8 或 2 米设置。6350 -400 /400 以上4+1房3厅3 卫、5房3 厅 3 卫三 卫中西厨有户型设计亮点： 270 度双景/180 度全幅无柱客厅，海景/河景尽收 眼底；家庭私密空间与社交开放空间两大区域空间分离；套房设计，空间私密； 中西厨设计，满足多样化需求；独立工人房，主仆动线分离 。设计要求：打造最高至高品质；设置私人星际泳池及星空私家花园；强调主卧视野及舒37、适度；强调待客空间的舒适及空间感；讲究动静分区；讲究阳台的视野及空间感；厨房大与保姆房归一側；厨房增加操作间或储物间；设入户门厅；层高设为 3.6 米。11、入户门大，以 1.8 或 2 米设置；稀缺珍藏户型，建议景观利用最大化。3)户型排布本项目公寓平面布局原则 将中大户型及大户型产品尽量设置在公寓的高层，并建议设置在景观价值最高的西侧、西南侧及西北侧； 将户型面积相对较小的产品尽量设置在公寓的低层、景观价值较低的东侧； 达到双面采光效果的四个角落建议设置大户型产品，中部仅能一面采光，建议设置中小户型产品。高区电梯4部服务4户避难层中高区避难层消防电梯 1部和安 全楼梯避难层大堂SN公寓EW38、观景面宽、景观视野最好观景面窄、景观视野一般 公寓塔楼四面的观景面与景观视野不同， 导致公寓房型的布置也有所侧重； 据规划设计判断， 西侧和北侧的观景面最 宽阔，景观资源价值最大，其中西侧高层 可观无遮拦观海景、北侧可观公园景观；东侧和南侧因受周边建筑阻挡，观景面较 窄，景观资源一般本项目公寓竖向布局建议：高区中高区电梯4部服务10户中低区低区电梯 4部服务14户4)公寓装修建议本项目一期公寓产品以大户型350m 、 400m及以上中小户型、中大户型110m、140m、175m、 200m、 240m、 320m中小户型80m、90m、125m、 140m、175m深圳湾一号户型装修实景深业上39、城户型装修实景高品质形象入市，主力户型带装修成本控制在 4000 - 6000 元/m2 精装修，大平层采取毛坯交房，可根据客户喜好自行装修令 参考案例：深圳湾一号 深业上城 金地大百汇 东海国际公寓4000-6000 元/ (毛低区约 10000 元/ 8000- 10000约 20000 元/ 坯交房，客户也可委托 ，高区毛坯交房 元/开发商代为装修标准东海国际户型装修实景刀装修案例 1：东海国际公寓东海国际装修标准地面过道/客厅/工作阳台/卫生间/厨房地面：西班牙米黄大理石卧室地面：胡桃木实木复合地板户内门白色哑光漆面实心木门，配不锈钢门锁卫浴五金洗面盆及龙头、座便器：美国品牌“KOHL40、ER”；浴缸及龙头：西班牙品牌“JACOB DELAFON”橱柜橱柜：门板：美国品牌“KOHLER”Bristol 造型高、光白烤漆、台面：Caf Laurent 大理石，嵌瑞士品牌“FRANKE”双孔洗菜盆，美国品牌等空调大金冷暖型 2HP 分体式风管机开关插座德国品牌“SIEMENS”装修案例 2：深圳湾 1 号案例：深圳湾 1 号装修标准地面电梯厅/过道/客厅/饭厅/卫生间/厨房地面：进口石材景观阳台地面：户外木地板卧室地面：实木复合地板户内门系统门：欧洲进口高端专业喷绘断桥铝合金提升推拉门，并集成进口专业微通风器，门玻璃采用双银 LOW-E 空铜化双层超白玻璃卫浴五金龙头：dombra41、cht o hansgrohe座厕，洗手盆：billeroy & blanco o rodi橱柜橱柜：buithoup or siemalic水槽，水龙头：miele or subzero or gaggenou空调户内设冷热变频多联机(家用中央空调)开关插座进口品牌3、大堂设计大堂是公寓项目给予客户产品第一印象的地方，决定公寓项目的整体基调、品味和 定位，是促进客户成交的一个关键环节。结合深圳现有高端公寓的大堂设计，建议 本项目无论从面积上、层高上、装修设计上给予客户高端的震撼感觉，打造大气、品质、奢华的档次格调。物业名称深业上城大堂面积1000 大堂层高大堂风格现代简约、凸显品味大堂装饰选42、用天然石材和木材作地台和墙身饰面；此外大堂内展示一系列精致艺术雕塑品，大理石弧形主楼梯、优雅宁静的局部水景及垂直绿化墙东海国际公寓1500 13.7m高奢华贵、凸显尊贵欧洲著名艺术品牌 LASVIT 进口水晶吊灯，施华洛世奇水晶面墙；西班牙金虎眼石挂壁，手工刺绣屏风等奢华细节中心 天元16m高奢华贵、凸显尊贵对地下室及架空层大堂空间进行优化，打造“三重立体大堂”，从中国传统的玉玺中汲取灵感令 大堂特色体现本项目的交通枢纽属性及特色双大堂设计 首层大堂：设有知名冷暖空调，石材或高档地砖地面，建议面积 500-800m2左右，局部挑高 9-12 米； 次大堂： 考虑到项目属于交通枢纽物业，与地铁相43、联，存在竖向交通要求。建议-1 层、-3、 -4 停车层设置具有接待功能的地下门厅作为接待大堂， 同时设置智能门禁到达系统，建议采用普通精装，面积控制在 20-30 m2 左 右。令 大堂功能设置堂公寓大刀 公寓首层 裙楼主要 面积 优 先考虑排布商业，公寓大堂 部分应包括：. 公寓首层主大堂：500-800 m2；中空面积 100 -200m2；. 会客厅：40-50m2；. 监控室:约 20m2另外， 裙楼首层除了考略商业及公寓 大堂设置， 应考虑配套服务设施的摆 放，考虑在商业价值低的位置设置社 区警务室一个，初步建议建筑面积设 置约 100m2，具体面积请参考深圳相 关建筑设计规范及规44、定社区警务室会客厅监控室令 大堂装修公共部分根据高端住宅及一线城市商务公寓项目设计仿照星级酒店装修标准，其中：刀 首层主大堂. 大堂设计应凸显高雅，空间分割要好，并具有开放性和现代感；. 大堂无论是家具、灯饰还是地毯的选择一定要有现代感；. 材料建议采用石材，突出项目的品质感。刀 次大堂建议采用普通精装，风格设计与主大堂一致。4、会所设计本项目首期公寓会所将独立运作，建议设置在公寓裙楼的 5 楼会所设置参考案例： 功能设置：健身馆、儿童娱乐区、阅览室、棋牌室、红酒雪茄馆、 艺术品鉴赏、私人影院等； 设置原则：动静分区， 不相互形成干扰； 装修建议：与公寓高档定位相匹配，装修材料的选着请借鉴公寓45、 单元的配置； 面积设置: 800m2。项目有无会所经营模式会所面会所功能深圳湾一号有对外经营2 个会所，共约 6000m2特色餐饮、音乐厅、时尚 T 台、健身房、游泳池、红酒鉴赏室等深业上城有对内经营2 个会所，共 约 4000m2游泳池、 健身房、 舞蹈室、 瑜伽室、咖啡吧、烧烤区、酒吧、阅读室、多功能厅(游戏室、棋牌室)等金地大百汇有对外/对 内经营3 个会所(2 个商业会所 对外经营、1 个社区会所 对内经营)游泳池、 健身房、 阅读室、 舞蹈室、 瑜伽室、阅读室、多功能厅等共约东海国际公寓 有 对内经营8000m2恒温泳池、健身房、空中篮球场、 舞蹈室、瑜伽室、多功能厅(游戏 室、K46、TV 影音室、斯诺克桌球室)等5、绿色智能建筑 科技节能 ： 智能双开电梯、日立户式变频高效环保中央空调； 太阳能热水系统、双层中空 LOW-E 玻璃； 生态环保： 屋面雨水回集系统、精装修工厂化施工； 智能安防 ： 五重门禁安防系统、供电保障系统； 全屋家居智能控制系统 ： 公寓的卧室、起居室等均使用了电动开启窗，与家庭智能控制系统驳接，开启关闭实现智能化管理。6、物业管理采用 24 小时管家式服务物业，以满足商务客群对时间与效率的严苛要求； 服务内容：房屋设施维修与保养、家居清洁服务、交通服务、商务服务等。物业服务内容24 小时大堂礼宾服务著名香港裁缝上门量身订制服务24 小时交通安排服务上门化妆及发型设计服务24 小时医疗护理服务香港日常生活用品代购服务中、英、粤语等多种语言对接亲友入住前的房间整理及环境布置服务尊享名贵房车接送收楼礼遇免费 WiFi赠送首次入住居室清洁及设备安检服务专业健身教练及私人陪教新入住介绍及周边设施向导服务家居设施安全定期检测，如烟感、燃气炉、空调专业保安及深夜护送服务家居电气安全定期检测，如电气、漏电保护器等外出度假房屋管理服务24 小时家居设施报修服务自助洗衣服务中心空气净化服务24 小时中港直通车服务短期家具储存服务