1、物业管理公司汽车产业园区管理规章制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 一、 公 司 概 况XX是为适应汽车产业发展的形式，创新做强XX汽贸市场、迎接随入世而来的汽车消费商机，根据XX市整体规划，由XXX实业集团抽资建设的XX地区规模巨大、功能齐全，具有先进营销模式、国际商务水准的大型汽车贸易服务综合园区。承担园区物业管理的是 公司。凭籍XX物业管理的成功经验，对物业管理行业深刻、透彻的理解及物业管理处工作人员严谨务实、不懈努力、不断学习的工作精神，物业管理处将竭诚为商户担供尽善尽美的管理服务。物业管理公司下设一室五部2、：1办公室：负责人事劳资，档案文书接待来访，投诉及行政事务管理等工作。2商户服务部：负责办理商户入驻手续和商户日常的联络及园区服务项目的开发经营，提供特约服务，代办服务，中介服务以及开展适合园区的商业网点和服务工作。3管理部：负责园区内房屋建筑、公用设施巡检、供水供电、环卫、绿化管理和二次装修审批、监督。4保卫部：负责园区内的消防以及管理组织园区治安、交通、车辆及24小时巡逻，加强安全防范的管理服务工作。5工程维修部：负责园区房屋、土地、共享设施维修、共享设备运行、商户室内报修、特约维修等。6财务部核算部：负责财务收支的核算，加强管理，努力做好各项费用收缴、催收、加速资金周转及日常财务工作。物3、业管理公司拥有一支精明、高效的管理服务班子，对园区的房屋、土地、公建设施、环境卫生、治安交通、园林绿化等实行统一管理，并选配了一批有专长、懂技术、敬业精神强的技术工作人员，包括锅炉、土建、水工、电工工程师、管道维修工、司炉工、清洁工等，物业管理公司将积极主动的开展全方位的优质服务，一流的管理，我们将以质量求生存、以品牌求发展、以服务求信誉，来赢得客户的信赖。园区物业管理公司现有员工 人，其中管理人员 人，专业技术人员 人，全体员工均经过了岗前培训教育，始终坚持：“用户至上、服务第一、竭诚奉献”的行业宗旨，履行“服务至诚、精益求精、热情奉献、温暖商家”的管理目标，实行“管理无盲点，服务无挑剔，用4、户无怨言”的服务标准管理好园区。以最大限度满足商户经营居住和办公生活需求，实行：“以业养业，自我发展”的新型管理模式。公司在健全组织机构的基础上，完善了物业管理的各项规章制度，并以严格的管理、优质的服务、逐步创立精品形象。使商户在座享XX天时、地利、人和等带来的无限商机和最大利润的基础上产生归属感。我们的服务承诺是：值班室电话铃响三声必须有人接听；接到报修电话10分钟内赶到现场；垃圾随时清理，确保整洁卫生；员工配带工作证上岗；欢迎商户监督批评。为把XX的服务推向新的更高层次，给商户提供一个绿色的交易休闲环境，完善的终身服务体系，并感受到现代化高科技先进的脉搏，享受智能化带来经营生活上的便利，我5、公司全体人员竭诚欢迎各位商户的亲临指导，共同推进XX的蓬勃发展。一管理模式流程示意图一、管理方式物业公司采取董事会监督下的总经理全权负责制，实行垂直职能形式，确保董事会目标、计划正确、快捷实施，方便于总经理全面掌握情况，正确指挥、制定指标、安排计划、收集信息、采取措施、监督检查、等一系列运作程序，保证公司经营适应社会、适宜市场，以市场机制调节公司行为，修正管理方式和策略。这将是公司生存和发展的客观规律。二、管理运作流程总经理确定目标拟定实施方案副总经理分解工作下达工作计划公司管理部门工作分解到人执行计划管理部门落实计划执行情况月度例会汇集，制定改进措施。其运作图示为总经理计划及指令管理部门分解6、到人过程监督工作例会反馈情况三、物业管理方式图示物业公司园区商户联合协会物业管理便民绿化园区商户维修社区文化保安保洁省市政府物业主管部门政府相关部门市物业协会四、管理运行机制公司的管理过程是一个统一协调的系统工程，总经理既是工作的指挥者，同时也是监督的检查者。在整个过程中要不断地检查、判断、纠正、总结，提高管理的高效性。从而保证公司在经营管理上适应市场运行：1、独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的专业化企业化管理方式。2、公司用人原则，宁可破格求才，不用庸人旷职，重业务，重能力，不拘一格，任人为贤。3、实行工作目标责任制度，把工作效益考核考评与个人工资相挂起钩来，按劳取酬“多劳多得”提倡精7、神鼓励和物质激励协调并用。4、公司坚持“以人为本、无情管理、有情教育”关心员工的生活学习，发挥员工团队合作精神，增强企业的凝聚力。5组织员工的政治、业务、技能培训，提高工作能力、掌握新理论，新技术，新信息。多方位提高员工素质，工作能力，提升公司“超越自我”发展生存的理念。四企 业 文 化企业管理是一种文化，也是企业生存和持续发展的关键。随着市场经济的发展和人们对物业消费认识的提高，它表现了一个企业内在素质的外表形象，并不断的创新与提升，使企业具有强大的凝聚力和社会形象扩散力，这将是一种最新的管理思想和经营理念。公司所制订为：企 业 精 神团结务实 诚信高效 开拓创新 优质奉献企 业 宗 旨服务8、第一 商户至上 严谨求实 争创一流服 务 标 准 管理无盲点 服务无挑剔 商户无怨言管 理 目 标1、 规范化管理 依法制定管理制度2、 制度化管理 依法约束管理行为3、 塑造企业品牌 提升企业现象4、 以人为本管理 创新管理理念5、 加强知识管理 培养和引进人才6、 智能化管理 完善现代功能五文明服务用语一、接待商户时：您好！请进。请坐。您有什么事情需要我吗？对不起。抱歉。让您久等了。请问您贵姓？请问您住在哪儿？请提宝贵意见。欢迎光临！这件事情需要XX部门来办，请随我来。欢迎再来！谢谢！再见，以后有什么事情随时和我联系。不客气，没关系。请问您找那一位？对不起您找的人不在，请改日来。请您留下电9、话我们随时联系好吗？我们一定把这件事向领导反映。谢谢合作！二、接电话时：您好！我是XXX部XXX。请稍等。能告诉我您的单位和姓名吗？请您改拨XXXXXXX电话。三、维护秩序时：请不要乱扔杂物。请你爱护花草。请不要在墙上乱涂乱画。请不要乱倒垃圾。请出示出入证。对不起打扰了。谢谢！请走好。请不要在便道上停车。四、在商户办公场所时：按门铃或敲门，对不起，打扰您一下。我是物业公司XXX，能进去吗？得到商户允许后，方可进入商户办公场所。谢谢！六文 明 忌 语不知道。少废话。现在没空。现在不办。这事我不管。到一边等着。爱找谁找谁去。少罗嗦真讨厌。快点。你听见没有。别问我。找领导去这事我不管。七员 工 守 10、则一、关心公司，热爱本职工作；尽职尽责，无私奉献。二、上班时间内，必须保持着装整齐、整洁，仪表端庄，精神饱满。女不穿奇装异服，不浓妆艳抹，男不留胡须、长发、不坦胸开怀，上班时必须佩戴工作卡。三、服务至诚，文明礼貌，对待商户访客、同时均应以诚相待，保持彼此间的良好关系。说话要得体，办事要彻底，及时解答和解决商户提出的各种意见和要求。四、必须严格遵守考勤制度，不得无故迟到、早退。五、管理人员不得在当班时间内为个别商户做职责范围以外的及对私人服务的工作。六、不准损坏公司信誉及对公司有欺诈及不诚实行为。七、不得向商户或与公司有关的任何人士接受或索取任何形式的礼物或小费。八、热情、周到、主动、高效为商户11、服务。八员工职业道德规范按照“团结务实、诚信高效、开拓创新、优质奉献”的企业精神和“管理无盲点、服务无挑剔、商户无怨言”的服务标准，规范公司工作人员的职业道德如下：1、严守信用，履行承诺，真诚为商户着想，认真履行岗位责任，说到做到，言行一致。2、主动热情的接待商户，做到生人熟人一个样，忙时闲时一个样。3、着装整洁，仪表端庄，精神饱满，文明礼貌，弘扬敬业精神，端正工作态度。4、接待商户时使用文明服务用语，不能冷淡人，不能刁难人，不能取笑人，不能报复人。5、诚信无欺，遵守纪律，为商户服务不索要礼物，不拿一针一线，维护公司的集体利益。6、敢于同一切违法犯罪行为作斗争，遇到突发事件，要见义勇为，挺身而12、出，保护商户的生命财产安全。7、刻苦学习和钻研业务知识技能，练就过硬的服务本领，全心全意的做好本职工作。 九员工行为规范 一、职业道德要求1、敬业爱岗。勤奋敬业，积极肯干，热爱本职岗位，乐于为本职工作奉献。2、遵守纪律。认真遵守国家政策、法规、法令，遵守公司规章制度和劳动纪律。3、认真学习。努力学习科学文化知识，不断提高业务技术水平，努力提高服务质量。4、公私分明。爱护公物，不谋私利，自觉维护公司的利益和声誉。5、勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。6、团结合作。严于律已，宽以待人，正确处理好个人与集体、同事的工作关系，具有良好的协作精神，易与他人相处。7、严守秘密。未经批准，不13、向外界传播或提供有关公司的任何资料。二、服务意识要求1、文明礼貌。做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。2、主动热情。以真诚的笑容，主动热情地为用户服务，主动了解用户需求，努力为用户排忧解难。3、耐心周到。员工在对商户的服务中要耐心周到，问多不烦，事多不烦，虚心听取用户意见，耐心解答用户问题，服务体贴入微，有求必应，面面俱到，尽善尽美。三、仪容仪表要求1、保持衣冠整洁，按规定要求着装，将工作卡端正地佩戴在左胸前。2、工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。3、男员工头发不盖耳朵，不遮衣领，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好衣扣裤扣，紧束领带（大箭头垂到皮带扣处为准），衬衣下摆放进裤内。4、14、女员工头发不过肩、不留怪异发型、不留长指甲、不染指甲、不浓妆艳抹、不穿黑色或带花丝袜。5、员工不得在大庭广众下化妆、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠伸懒腰。四、行为举止要求1、站立时，自然挺立，眼睛平视，面带微笑，双臂自然下垂或在体前交叉。2、坐立时，上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前缩后仰，摇腿翘脚。3、行走时，眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，男走平行步，女走一字步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰搭背。4、在各种场合，见到上级领导或商户都要面带微笑、主动问好。5、进入上司或用户办公室前，应先用手轻敲3下，得到同意后再进入，进入后不得随意翻动室内物品。6、乘电梯要先15、出后进，禁止在电梯内大声喧哗。二、管 理 部 门 职 责一办公室职责1、负责公司月度工作计划下达，协调各部门之间的工作关系。2、负责安排各种定期会议和经理召集的临时会议，做好会议纪录并检查落实决议的执行情况。3、负责公司文件的草拟和打印、传递工作；文件收发登记、传阅和保存工作及公司板报的定期更换。4、对公司保存的各种资料要分类建档保管，编制索引目录。遇有缺项的主要资料，要向有关领导报告，及时追索补充。5、接待来信、来访、来人参观等工作，态度和蔼热情，有礼貌，介绍公司情况并做好登记工作。6、负责公司的人事劳资工作，建立员工劳资档案，办理员工的劳动合同及工资核定工作，严格按规定编制工资发放表，不徇16、私情。7、严格执行考勤制度，负责劳动纪律检查，对违纪违法人员随时向领导汇报；负责员工的工作成绩、工作态度、工作作风、业务技能的考察工作，建立档案，为员工的提级、升资和奖励提供依据。8、配合考核组做好各部门的检查考评工作，并执行奖惩。9、负责公司员工的培训，企业文化与理念的建议与宣传，不断提高员工的思想觉悟和业务水平。10、负责多功能厅的租用，和内部安排使用等管理工作。11、做好公司的后勤工作，保证各部门办公用品的发放与管理，管理好本公司的固定资产。并按时完成总经理交办的其它工作。二管理部职责管理部是物业公司负责监督园区公共部位的清洁、绿化、公用设施，接待商户投诉，代办邮政服务，协助园区安全保卫17、消防等工作的职能部门。它是商户服务部部分服务项目的具体执行及延伸拓展。职责如下：一、负责检查、监督清洁人员搞好园区环境卫生，以清洁质量为依据每日评估、每周小结，凡发现不符合清洁质量标准的，限期整改。二、监督园区房屋及公用设施的运行情况，并监管理园区商户的室内外装修。三、配合当地派出所及有关部门搞好园区综合治理。四、组织专业人员，按园区环境规划，做好园林绿化工作，适时修剪、喷药、补充花草，保持园区优美环境。五、监督检查本部门房管、保洁、绿化员工履行岗位职责，遵守规章制度，完成工作任务，定期进行考核、指导、提出改进意见，提高员工服务质量和工作效率。六、组织员工学习业务和专业技能，不断提高本身素质18、；关心员工生活，培养员工热爱集体、团结奋斗的团队精神。七、配合保安部做好突发事件及特殊天气的应急处理。八、按规范服务流程，工作程序严格管理严格考评；不断总结，不断改进，不断提高服务质量。三工程维修部职责1、主要负责园区公共设施维修，商户室内设施有偿服务，对外小型安装工程、锅炉运行等工作。2、做好园区公建设备的运行安排，对园区内公共管线进行检查、维护、保养、维修，保持上水、下水、煤气管线的通畅，摸清需要大中修和抢修的项目，及时编报房屋设施修缮、养护、维修预算计划并组织实施。3、负责园区内的土建、电器线路、电梯、水、暖、煤气、通信设备的维修、保养、检查工作；遇有暴雨、雪、冰冻等突发气候变化，要对整19、体设施进行巡查、及时发现和解决出现的问题。4、建立健全商户情况档案、了解房屋建筑施工结构，园区平面图、管线图等资料齐全，做到抢修时准确及时。5、负责对商户内水、电、气、暖设施进行维修、保养。维修人员要昼夜值班，接到报修电话10分钟到达现场，不得拖延，保证小修不过夜，问题较大不能及时修复时，要向商户耐心解释，并向领导汇报，积极组织抢修。6、上门服务的维修操作人员必须持证上岗，要文明礼貌、尽职尽责，保证维修质量。做到商户满意，树立良好的服务形象，不准乱收费、不收受财物，完工后要将现场清扫干净，携带派修单经商户签字后交回备案，商户满意率要达到98%以上。7、按时上报规定的各种报表，填写工作日记，建立20、商户维修台帐，测算修理项目价格，编制年、季、月维修工作计划并总结上报。8、开展对外维修项目有偿服务。承接外部任务时，要经主管经理批准，要留足人员，不得影响园区的维护工作。9、每月按时登记园区水电总表支出数，做好和有关部门的核对工作。园区所有用户的水电费，每月20日至22日抄查底数，23日报送财务。10、做好园区平时每日巡视检查水电使用情况，防止跑、冒、滴、漏现象。11、确保锅炉、水泵、送变电等工作按经济技术指标安全运行，正常供应；对设备定期检查、保养、清洁、润滑、紧固、确保设备完好；平时认真填写设备运行纪录，根据运转情况，采取有效技术措施，降低能源消耗。12、团结协作、爱护公共设施及工具，节约21、使用材料，达到最佳使用效果。四保卫部职责1、负责管辖园区范围内商务大楼、地下室、配电室、消防监控室，空调机房、一环、二环、三环各专卖店、1#、2#、3#维修车间、综合服务大楼、轮胎办公楼、车管办公楼、检测车间、车管大厅、二手车、水泵房、发电机房、锅炉房等整个园区的人身财产、消防设施、公共设施、交通秩序、车辆出入及停车场安全保卫工作。2、维护园区范围内正常的业务工作秩序，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，对园区范围内寻衅滋事、扰乱秩序的人员及时制止、阻拦直至扭送公安机关。3、保卫人员必须严格按照甲方所制定的岗位职责、考核办法、管理制度执行，坚守岗位、站岗服务、礼貌带人，文明值勤、规范操作。上岗时必须22、着装整齐，举止端庄，认真负责，勇于同一切违法犯罪行为做斗争。4、XX保卫科系集团保卫处直属分支机构，接受其业务指导，日常工作接受XX公司领导并与物业公司衔接，服从物业公司安排，严格履行请销假制度，加强组织纪律，做到一切行动听指挥，保证做到召之即来，来之能战，战之必胜。5、园区范围内的值勤时间执行全天候24小时保卫服务，提供不间断性巡逻，发现问题必须10分钟赶到现场解决；如发生重大案件，保卫人员必须负责保护现场，并及时向集团保卫处、物业公司报告、公安部门报警，并积极配合组织实施。6、门岗保卫人员要严格执行出入证管理制度，严防“三无”人员进入商务大楼二、三层办公区域内，对出入人员携带物品和车辆认真23、检查，对来访人员履行规定登记制度。7、流动岗保卫人员按规定区域和路线认真巡查登记，发现可疑人员和非正常现象要果断处理，及时报告。做好防盗、防抢、防劫工作，保护公共设施，维护园区的经营和工作秩序。8、告知装修施工人员，必须到物业管理部办理出入手续，如发现无证人员一律不得进入施工现场，严格检查施工动用明火情况，对违规现象及时发现制止，并及时向物业管理部汇报。对其进出厂的车辆及材料和设备工具等进行认真检查，并做好登记。9、严格执行消防条例，检查维修消防设施器材，保障正常使用，负责认真做好防火工作及火灾隐患的处理。10、负责园区安全措施及超市大楼安全监控设备的管理和操作。11、严格执行园区停车场、停车24、位及商务大楼展区的停车管理规定，保证各种交通标识导向线清晰醒目。指挥进入园区车辆务必停在车位区域内，不得越界停车，保护好车辆的安全，如有损失、丢失，必须照价赔偿。12、对出入园区的车辆要认真进行检查、登记。属商品车辆一律凭经销商家开具的出门证予以放行；属使用车辆务必停在指定泊车区内，不得越界停车，保护好车辆的安全，如有损失丢失，必须照价赔偿。13、负责做好园区上牌拓号的车辆秩序管理工作，严格按照有关规定标准认真收费，并将所收款项于当天下午17点交与财务结算，做到帐实相符，日清月结。14、负责做好园区露天场地和超市楼展厅商户车辆的出入、验收和交接手续，认真填写车辆存放表，并于次日早8点交到物业部25、。15、保卫人员必须做到认真负责、坚持原则、不得私自脱岗，严禁喝酒，严禁在执勤时睡觉、打扑克、哗众打闹、扎堆聊天。16、保卫人员按规定时间负责在早、晚开启和关闭园区擎天柱、铁艺、路灯及超市楼公共区域内照明；同时早晚开启和关闭超市楼里公用区域的热水器，在夜班巡逻、检查过程中如发现有未关闭的门锁、灯或空调等物时，应及时关闭。17、必须严格执行换岗交接班制度和公物使用制度，如有违纪者视其情节给予处罚。18、负责承担园区自行车棚中午12点13点、下午19点以后及节假日全天的看管工作。19、负责园区大门口三包区域和自身卫生责任区的卫生扫除工作。20、如遇其它突发事故不能处理时，要速与物业管理部有关人员联26、系。21、保卫人员有责任对如下违规现象进行监督、检查、制止：（1） 乱扔果皮、纸屑、烟头。（2） 随地吐痰。（3） 点燃明火取暖、烧杂物。（4） 擅自接电、接水。（5） 未经允许挖土、取土。（6） 未经允许不得上商务楼顶层楼面或私自进入地下室。（7） 将建筑垃圾在非指定地点乱堆乱放。（8） 在非指定区域洗车（包括草坪、环路）。（9） 乱贴广告、条幅、招牌等。（10）严禁在公共露天场所修车、换油。（11）交通要道、消防通道未经许可，一律不得停车。（12）园区执行“宽进严出”外运物品必须凭物业部出具的出门证方可放行。五财务部职责 财务部是物业管理公司财务管理和会计核算的执行部门，是对公司的经济业务27、事项进行会计核算，实行财务监督、组织、安排、使用各类资金提高资金利用效率，以实现最优经济效益的职能部门，财务部工作的主要职责是：1、根据物业管理公司的经营特点合理组织财务活动。2、依法合理筹集资金，并有效使用资金，提高资金使用效益。3、建立健全内部管理制度，完善经济核算，尽可能降低消耗，增加盈利。4、正确计算和反映经营管理成果，合理组织分配并依法缴纳国家各项税收。5、实行财务监督、执行国家各项财经政策，法规和企业内部财务管理规定、审核公司各项开支，对预算开支标准和各项经济指标按照财务管理大纲进行监督。6、做好各项财务预算、控制、核算、分析和考核等工作。7、加强资金管理，准确反映财务收支情况，及28、时进行清理债权债务的核算工作。定期向总经理报告资金周转情况。8、熟悉物业收费标准，进行收费核算，回收率达到95%以上，做好售电抄表计量、计费和收、催、结欠款工作，并做到收费对帐程序管理，数字准确，核算清楚。9、按照国家有关税收政策、标准和上级有关规定，上缴各种税费。10、熟悉本职工作，提高业务水平和工作能力，严格管理会计帐薄、凭证和其它资料，做好保密工作。六商户服务部职责商户服务部具有协调、沟通、公关、服务等职能，是物业公司对商户的执行与反馈并提供多种直接服务的部门。物业公司主要对商户服务是通过商户服务中心的业务程序和服务环节来完成的，它是物业公司与商户之间的桥梁，是物业公司的窗口。职责如下：29、1、提供园区管理咨询服务，受理商户投诉、办理商户迁入、搬离、室内装修及装修后验收的申请手续，商户资料的派发手续等工作。2、负责园区内外经营开发和公关联络工作，建立经营信息台帐和追踪开发纪录，并定期向主管经理汇报。3、制定开发项目计划，组织安排已承揽项目、人员招聘和前期准备工作，并做好经营核算和远景规划设计。4、开展多种延伸服务项目的开发，包括中介服务、销售点代理、超市、园区便民服务网点的经营开发工作，做好园区整体服务规划。5、负责园区车位出租经营业务，协助招商部做好招商工作。6、负责签订办理各类出租合同，并建档保管定期检查履行情况。7、定期向经理汇报各个项目的经营进展情况。8、积极慎重做好新项30、目的可行性报告和市场调查，给经理决策提供科学依据。9、办理领导交办的其它服务经营业务等工作。三、管理部门负责人职责一总经理职责1、负责公司全面经营管理工作，按公司的经营规划，制定公司整体经营管理目标计划；参与重大经营项目的开发工作。2、制定公司工作任务，审定公司各项管理制度和管理方案，主持召开工作会议及成本分析会议。3、建立健全公司组织机构，任免管理人员，主持公司例会，及时解决管理中出现的问题。4、负责公司资金筹集，控制资金运行情况；负责控制成本费用开支；审批各项费用报销。5、检查、协调各管理部门工作运行情况；定期召集经营管理情况汇报会议。6、以身作责，关心员工，努力提高公司凝聚力，调动员工的31、工作积极性，使员工以高度的热情和责任感完成好各项工作。二副总经理职责一、协助总经理制定工作计划，当好领导参谋，发挥助手作用，掌握公司各项工作的落实情况。二、贯彻落实上级指示精神和公司的各级规章制度，按照总经理的安排，积极做好科室之间的协调工作，催办、督查、落实、完成好日常事务。三、负责管理制度和方案编制；月度工作计划安排、检查考核等工作；定期召开月度工作计划会和季度汇报会。四、负责经营计划编制、经营项目开发、对外承揽锅炉运行服务，供应水电暖等工作。五、严格按照公司制定的服务程序，经常深入工作弟一线，检查每个岗位的工作情况，发现问题及时汇报、解决。六、加强公司与商户的联系，及时为商户排忧解难，把32、物业管理工作置于商户监督之下，从而集思广益，将反馈的意见，要求，建议、投诉及时逐条整理综合、研究、妥善解决。七、督促检查安全保卫和消防工作，做好经常性防事故保安全教育，抓好公司各个工作面的安全检查。八、负责维修、抢修工作安排，定期对员工进行业务培训与考核，不断提高员工的整体素质和服务技能。九、积极主动工作，以身作则，关心职工，协助总经理做好职工的思想政治工作，主动提出合理化建议。十、完成好总经理交给的其它各项任务。三办公室主任职责一、在总经理及主管的领导下，负责公司日常行政管理、人力资源、后勤保障等工作，当好领导的参谋和助手。二、负责公司各类印章的管理工作。三、认真做好政府各职能部门、集团、商33、户的接待来访工作，协调各方面的关系，正确处理有关问题。四、负责监督检查职工签到、出勤情况，汇总考勤，为工资发放提供依据。五、组织公司董事会，经理办公会、办公例会并安排部属人员做好会议纪录。六、监督、检查、指导本部门员工工作，定期进行考核。七、完成公司领导交办的其它工作任务。四管理部部长职责一、认真贯彻物业管理法规、政策、方针，执行公司各项规章制度、管理标准、工作流程、考评细则，落实工作目标责任。二、制定本部门的工作计划，加强对本部门保洁、绿化、房管等员工的监督、检查、指导工作。三、督促检查本部门员工履行岗位职责，遵守各项制度及工作进展情况，并进行考核指导。四、定期汇总业务报告和工作总结，并提出34、改进工作的管理措施。努力提高管理服务水平。五、组织本部员工学习业务知识和专业技能，努力提高每个员工的工作效率和服务质量。六、关心本部员工生活情况，帮助他们解决实际困难，培养员工热爱集体、团结奋斗的团队精神。五工程维修部长职责1、编制年、季、月维修工作计划，按月统计上报实际完成工作报表，填写维修台帐，进行有偿服务项目估价，提出材料工具规格及需用量计划，商报批购。2、认真抓好本部门日常工作安排，协调部门人员带领其完成园区房屋的水电暖维修保障任务，与其他部门取得联系共同为商户做好服务工作。3、熟悉掌握园区的水电暖设施、设备的运行情况及管理状态，及时准确安排维修计划，做到心中有数，有隐患及时排除。4、35、主动热情为商户和解答并解决维修上出现的问题。5、分配维修人员的当日工作，对所管人员进行工作业绩考核。6、全面负责锅炉房、变电所，深井泵房的技术、生产等行政管理工作。7、采取多种技术措施，降低能源消耗，保证各项经济技术指标的完成。掌握材料的消耗规律，坚持勤俭节约方针，制定上报材料定购计划，合理安排材料领报，杜绝各种浪费想象。8、定期对所属人员进行安全防事故教育，严格落实各项规章制度，严格操作程序，防止事故发生。9、按时参加公司各种会议并及时传达贯彻会议精神，编制设备检修计划，检查落实总结，按月填报各种报表并进行经济核算总结。六财务部部长职责一、严格执行会计法、财经纪律和财务制度，负责公司的财务管36、理和成本核算工作。二、制定财务管理制度：编制年、季财务收支计划；按时编制报送财务会计报表并进行财务分析。三、严格执行现金管理制度，处理好现金收付存缴和银行支票结算工作。四、加强资金管理，准确反映财务收支情况，及时进行清理债权债务的核算工作。定期向总经理报告资金周转情况。五、严格按规定审核采购、借款、票据使用等报销单据，对食堂收支帐务进行核算。六、建立综和各种帐薄和有关科目，登记及时准确，帐帐、帐物相符。七、熟悉物业收费标准，进行收费核算，回收率达到95%以上，做到售电抄表计量、计费和收、催、结欠款工作，并做到收费对帐程序管理，数字准确，核算清楚。八、按时编制员工工资表，编制财务报表，进行各种库37、存的盘点。九、按照国家有关税收政策、标准和上级有关规定，上缴各种税费。十、熟悉本职工作，提高业务水平和工作能力，严格管理会计帐薄、凭证和其它资料，做好保密工作。七商户服务部部长职责1、在总经理、副总经理的领导下，负责商户服务部的工作，贯彻执行物业管理法规、政策，执行公司各项管理规章制度。2、编制商户服务经营计划和项目开发计划，对本部门工作进行统筹安排。3、负责对外联络，扩大经营范围，增加服务项目，提高经济效益。4、督促、检查指导本部门员工履行岗位职责，遵守规章制度并进行考核指导。5、定期汇报商户服务经营状况并进行总结，提出改进工作措施，提高服务经营水平。6、组织本部门员工学习商户服务经营业务知38、识，努力提高业务技能、工作效率和服务质量。7、处理商户投诉，定期收集商户意见，建议并反馈至各职能部门。8、根据商户入驻园区后的需求，结合园区实际情况，及时提出单项服务实施方案，报公司领导审批。9、每日对商户工作人员数量进行调查和统计，适时建立餐饮、客房、通信、报刊征订、医疗服务、洗衣房、车船票预定等服务项目、全方位提高服务档次。10、组织部门员工对各项服务工作进行交叉检查，保证各项工作处理及时，衔接到位。八保卫部部长职责1、全面贯彻实施园区的治安消防工作。2、及时向公司领导及保卫处汇报具体工作。3、 在保卫处防火总负责人的领导下组织保卫部认真完成消防十项职责。4、遵循“群防群治”原则，组织实施39、各项安全防范措施。5、亲临现场并处理发生在园区的重大治安案件和事故。查清案件原因，总结教训，并将事发经过及处理办法以书面形式向总经理及保卫处汇报。6、国家法定节日期间，组织有关部门对园区的消防设施、设备进行一次维护保养，对园区各场所进行一次全面的消防安全检查，对检查出的问题填发整改通知书，并落实整改情况。7、每年组织保卫人员进行一次消防训练，组织全公司开展一次消防演练，并进行一次消防实操训练。8、及时调查处理用户对保卫部、保卫人员的投诉。9、每天审阅当值记录薄、交接记录薄、监控记录薄、收费工作薄，发现问题及时解决纠正处理。10、负责每天监督、检查、指导本部门员工的工作，纠正工作偏差，对工作失职40、或违纪的员工提出处理意见，报送公司人事部门。11、每天对班组的工作进行评估并做好记录。12、每半年对本部门员工进行一次考核。四、 职 工 职 责一工程技术管理人员职责1、认真做好园区规划、设计和维修工程的监理工作，为园区商户创造良好的生活环境。2、对中、大修工程要认真监理，严格执行国家有关的建筑安装工程施工规范和XX市修缮工程施工技术操作规程，把好施工质量关，切实保证园区商户的安全。3、负责做好园区的工程预结算和房屋档案及房屋报表工作。4、负责园区内公用设施的规划设计工作。5、努力完成领导交给的其它工作任务。二工程维修人员岗位职责1、熟悉园区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施，清楚水41、电暖消防系统的管线走向、分布状况以及管线控制位置、设备的性能和使用状况。2、思想稳定，立足本职，加强业务技术知识的学习，熟悉掌握供电、供水、供暖等技术；热爱本职工作，热情接待每一位商户，服务周到，高标准、高质量的为商户服务。3、统一着装，仪表整洁，佩戴工作证，做到不留长发、胡须，树立良好形象。4、经常巡视园区，掌握公共设施及消防设施的运行和完好状况，发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施的完好无缺。定时定期对未入住的房屋及设施进行检查，防止发生跑、冒、滴、漏，保证室内设施完好。5、保证上、下水系统、排污管道和供电系统畅通无阻，设备运行正常，确保按时供水、供电，各42、种设备干净无积尘，设备室环境卫生整洁，使用安全无隐患。遇有停水、停电要提前通知商户。6、水、电、暖维修人员必须持证上岗，并严格遵守安全条例和操作规程。7、及时满足商户的维修需求，解答商户问题时态度热情，接到派工单10分钟内赶到现场，做到急修不过夜，排除故障准确无误，小修小补应及时完成。上门维修应态度热情，服务周到，爱护商户的财产，维修时工具要轻拿轻放，在商户处不准拉家常，不准抽烟、喝水、吃东西，更不允许接受商户送给的钱物，对于因不慎损坏商户物品的，要照价赔偿。8、严格执行公司规定的各种维修管理费、特约服务收费价格标准，并及时上交财务，给商户开具收据，如有收费不交或向商户索要小费者，一经发现，按43、收取额的10倍处罚。未经派工不得干私活。9、严格按公司规定办事，凡属商户反映维修人员的有关违纪问题，根据违纪事实，对当事人给予处理。10、爱护公物，自觉维护公司形象，团结互助，工作不扯皮，执行公司的规章制度，服从领导的工作安排，协助部门领导做好交办的其它工作。11、认真及时填写维修日志，提出好的建设性意见或合理化建议。12、积极完成部门领导和公司领导交办的其它工作。三物业管理部值班人员管理制度1、值班时间为：星期天早8：00至晚6：00；夜班晚6：00至次日早8：00；2、严格执行公司各项管理规定，要有高度的责任心、敏锐的洞察力。3、值班人员必须坚守岗位，随时接听报修、投诉、来客来访的接待，认44、真做好当班记录。4、负责实施突发事故的抢修、处理。5、负责突发事件的协调解决，如不能解决时应及时向有关领导汇报请示并积极与相关部门取得联系配合处理。6、负责监督检查保安人员值勤巡视，认真做好查岗、查哨及园区各公共场所电源、上下水管等设施的检查管理。7、严格按照排班顺序轮流值班，当班人不得擅离职守，需要调整时必须请示部门主管领导批准。8、当班人员通讯工具必须开通，不得关机，如发现有关机或联系不上等情况，一经发现视其情节严肃处理。9、值班人要与锅炉房保持联系，并负责与锅炉房带班人员一起验收燃煤入库，确保煤质与重量如实记录，如有弄虚作假，将按有关规定严惩。10、值班人有责任对锅炉房带班人员及司炉工进45、行工作检查，认真查阅锅炉房设备检修、保养、运行、水处理、事故及交接班的各项记录。11、联系方式：物业公司负责人：张小平田 兵赵 华曹利建张建华李小俊吴建云闫晓宇6943781 孙培信公司负责人：张元隆王文平工程部负责人：王建华保卫处负责人：张计宏四保安员岗位职责1、保安员上岗需着制式服装，佩戴胸卡，做到仪表端正；坚守岗位不擅离职守，作风正派；遵纪守法，遵守上下班时间及执勤、巡逻、值班、交接班纪律；执勤中要提高警惕，纠正违章和处理问题时做到言行规范，讲原则，讲方法，以理服人，以礼待人，文明执勤，禁止与商户和顾客发生争吵现象。2、执勤保安员要认真做好防火、防盗、巡查工作，发现不安全因素立即查明情况46、排除险情，并及时向主管领导报告，确保园区安全，维护正常的治安秩序。3、巡逻执勤保安员实行24小时轮流巡视和巡查，巡视园区时要勤走、勤查、勤问，发现形迹可疑的人员及时进行盘问、追查，必要时按章检查其所带物品。执勤中要以敏锐的职业警觉注意观察人、事、物，发现其它可疑情况应加倍警惕，并及时与班长取得联系或上报领导；发现偷盗、破坏等违法犯罪分子要勇于斗争，决不能临阵脱逃，坚决杜绝重大案件和事故的发生。4、爱护监管好设施设备。防止撬门偷盗、损坏公物等事件的发生；熟悉了解园区的防火设施，开展安全检查，及时消除火灾隐患，随时注意火警，制止燃放明火，掌握消防安全防护知识，熟悉消防器材的位置和操作使用保养方法。47、做到发现火情早，报告报警准确及时，组织人员行动快，扑救应急措施周到。5、严格履行值班登记和交接班制度，对本班发生的各种情况，及要认真处理，又要认真做好值班纪录，遇有紧急情况，要及时向上级领导请示报告，值班中发生、处理的各种情况需作详细记录，按时交接班并主动介绍本班情况和上级指示，明确下一班需要处理的有关问题。不得迟到、早退更不准误、漏班。积极配合其他班组保安员做好安全防范工作，把好大门关。6、礼貌地指挥进出车辆并认真检查，指挥、监视园区车辆按规定路线行使，确保通道畅通无阻，防止交通事故，并做好车辆的停放管理工作，防止撬、盗车事件的发生。保持门岗岗亭的整洁及设施、标识完好；同时积极向商户做好治安48、保卫宣传。7、对运载贵重物品或搬家出园区的车辆，凭管理部签发的临时出入证经确认后予以放行；对于带出园区或在园区起卸的较大物品，凭单位证明、本人证件与单位联系核实后方可放行。8、对进入园区的车辆和人员要认真进行盘查，决不放过任何疑点，做到无死角、无遗漏、无疑点，严格控制外来车辆及闲杂人员、游商进入园区。对进入园区施工的人员，要凭管理部签发的临时出入证、施工许可证确定后予以放行，以确保园区商户生命财产安全。9、回答访客的咨询，必要时为其向导，协助解决商户困难。五保洁员岗位职责树立企业良好形象为商户提供健康、舒适的环境，就有必要建立科学合理的保洁管理制度。保洁人员应熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫49、生情况，按照清洁卫生标准对园区的清洁卫生实行全面管理。1、对园区的环境卫生按标准和要求进行全面清洁，同时对楼宇外观及外部公共设施记录并报告完损情况，确保任何时候卫生情况均能达到卫生标准。2、楼外保洁员主要负责园区的道路、绿地、花坛、人行道、卫生间的卫生保洁工作，同时对公共部位的垃圾及时清理，做到对其责任区内的卫生每日清扫一次并保洁，达到责任区内无杂物，无死角，对所产生的当日垃圾必须做到一日三清，并及时清运到指定地点，对可能寄生传染菌的地方，应及时进行消毒。3、保洁人员对商户乱堆乱放杂物或有损环境卫生的行为有权制止，促其整改，如不停劝阻者须及时向主管领导反映，以维护整洁的园区环境。4、楼内的卫生50、是指公共走廊、电梯间、卫生间、楼层走廊和楼梯、扶手、玻璃、地面、台阶等，这些地方的保洁工作很重要，必须保持清洁。5、走廊的保洁卫生包括走廊地毯、走廊地面和走廊两侧的防火器、报警器、垃圾桶等，同时防火楼梯要保持畅通及干净。所有走廊地面、地毯、墙体保持无痰迹，垃圾桶、痰盂桶外表保持清洁。6、电梯是客人上下楼的工具，所以必须保持电梯内外的清洁，应做到无异味、不间断的擦抹。7、卫生间是楼层工作人员清洗各种玻璃器具的地方，这里的保洁员包括地面、墙体卫生和清洗池内外的卫生及镜台、镜面的擦拭等，保持脸盆、镜面的清洁，镜台、镜面应做到污水痕，墙体、地面保持清洁同时洒消毒液。8、工作间是物品存放的地方，各种物品51、要分类摆放，保持整洁。六商务大楼管理员岗位职责1、严格执行公司管理规定，做到有章必依，统一着装，佩戴胸卡，注重仪表，树立良好形象。2、按规定要求，保质、保量、高标准的完成本人所负责区域内的卫生清扫保洁工作，包括清扫楼道、楼梯扶手、公共通道及地下室，擦拭公共门窗玻璃，定期擦拭公共照明设施等。3、楼管员要具体做到楼梯扶手、楼道每日清扫一遍，每二日擦拭一次；门窗玻璃和公共照明设施每月擦拭一次，确保责任区内卫生无死角。达到楼梯扶手无灰尘，楼道地面无痰迹，环境整洁，墙壁无尘挂，楼梯门、电梯保持结净，对所在责任区的垃圾桶每日清洗，保持结净。4、按实际领用清洁用品，精打细算，节约使用，减少损耗，降低服务成本52、。5、遵纪守法，遵守劳动纪律，按时上下班，不迟到早退，坚守岗位，不擅自离开，有事或外出必须请假。6、团结友爱讲文明，发扬互助精神，支持同事工作，对商户礼貌相待，杜绝发生争吵现象。7、爱护公共设施，保证分管区域设施完好无损。8、发现或拾到商户丢失的物品，立即上交公司，寻找失主。七绿化员岗位职责1、熟悉掌握园区的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量。2、钻研学习花草树木种植专业技术，掌握花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植及更新的方法，做到因地制宜科学种植，不断提高绿化管理养护水平。3、加强对花草树木的管理，要定期培土、施肥、浇灌、补苗、除杂草和防治病虫害，确保花草树木生长茂盛；要会剪草、剪枝53、设计及造型。4、做到绿化场地不留杂物，不被践踏，不被偷窃，对损害花草树木的行为要及时制止和处理，保持整洁的绿化环境。5、爱护绿化工具，专人管理防止丢失和损坏，经常对工具进行保养维护，以确保良好的使用。工具、肥料、农药应购买适当，提倡勤俭节约。6、爱岗敬业，责任心强，关心园区绿化建设，制定绿化管理工作计划。根据绿化养护管理的有关规定，做好宣传、检查、监督工作。在努力完成本职工作的同时，积极配合保洁员搞好环境卫生，并积极完成领导交给的其它工作任务。八义务消防员职责物业公司全体员工都是义务消防员，必须履行消防员职责：一、认真学习有关消防知识，掌握各种器材的操作及使用方法。二、经常对商户进行防火宣传54、教育活动，深入开展安全检查，做到及时发现，及时报告。三、做好消防器材设备的检查，保证设备处于完好状态，制止各种违反消防法规的行为，并根据情节提出处理意见。四、一旦发生火灾事故，公司全体员工不管上班、下班，都必须到现场参加抢救工作，尽所其能，不得借故逃避。五、发生火灾事故，必须采取下列紧急措施；1、立即向119报警。2、组织人员抢救险情，采取各种措施，力争把火扑灭。3、组织群众撤离危险区，并协助消防队工作。4、做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫，进行破坏。九地下停车库管理员职责1、管理员必须认真学习地下停车库有关管理规定，搞好车辆进出检查登记，按卡停车。2、管理员根据管理部提供的车位号牌，及55、时做好建档、挂牌工作，保证进库车辆及时入位。3、管理员不论任何情况均不得擅自离开岗位，不得有睡觉、看书、听录音机等违规行为。4、管理员要熟悉和掌握各种消防设施、器材的使用、保养和维护，车库内严禁烟火，确保车库安全。5、管理员负责车库内的卫生清洁工作，每日交接前要清扫车库一次，每周三、六进行卫生大扫除，平时要做到随脏随扫。6、管理员要严格履行交接程序，早晚班交接时，要重点交接库内车辆数量、车况、车位与牌号是否一致，并签字将交接表交办公室。十锅炉工岗位职责1、熟悉设备结构性能，掌握操作技能，会维护、保养、确保锅炉及附属设备的安全运行。2、严格遵守锅炉安全操作规程，不得违章操作。3、按时供暖，做到商56、户满意，根据气候变化调节供暖，搞好节能降耗。4、锅炉运行时不得擅自离开工作岗位或其它与工作无关的事情，谢绝外来人员进入运行区，防止发生意外。5、经常保持设备及工作场所的清洁卫生。6、认真执行交接班制度，真实填写运行纪录。7、经常巡回检查锅炉及附属设备的运行情况（每2小时一次），做到：巡检一次运行设备，排放一次风室积灰，清理炉排前部细灰一次；排放一次尾部烟道排管积灰，每周一手动试放一次安全阀。每周一对运转设备加油一次。要求：日检经常化，巡回检定时化。十一锅炉维修工岗位职责1、掌握各种设备的原理、构造、性能、使用和保养维修方法，具有较好的维修保养技术，保证修理质量。2、对设备进行巡检，确定巡检的内57、容、方法、路线，发现隐患及时排除，并进行定期保养和维护。修旧利废降低维修保养成本。3、主动承担其它对外任务，为公司节约开支增创效益。4、不断创新改进，对设备进行技术改造，杜绝跑、冒、滴、漏。保证设备的良好运行。十二上煤工岗位职责1、按锅炉使用要求及时上煤，不得过多或过少。2、检查煤中是否有铁丝、石块、雷管等其它影响燃烧和引起不良现象的杂物，发现时立即挑出。3、正确使用上煤设备，保证上煤设备使用正常，运转中严禁将手或工具伸入设备内，以免发生人身事故。4、严格执行上煤安全操作规程。5、每班必须对操作现场进行一次清理，保持环境整洁。6、定时对上煤设备进行加油、检查，爱护设备，精心作业。十三水泵工岗位58、职责1、保持水泵房长期的卫生清洁，禁止任何人进入水泵房。2、保证24小时上水供应，检查水表、电器、水泵、表箱的运行状况，防止发生空转或过载运行发生。3、检查水处理消毒药液是否缺漏，保证供水卫生标准，采取防范措施，确保水池水质不受外界污染。4、定期对水泵等设备进行保养、润滑，保证设备的正常运行。5、填报运行纪录，将当月用水量上报公司，并分析是否有跑水现象。十四水处理化验工岗位职责1、严格遵守水处理备安全操作规程，掌握低压锅炉水质标志，保证锅炉进水、给水水质，严禁不合格的水进入锅炉。2、锅炉给水、炉水一般2小时化验一次水质，用水量增加时增加化验次数，并将化验结果及时填写运行纪录，并督促司炉工及时排59、泄。3、经常检查软化水箱水位，保证存水量能满足锅炉用水。4、妥善保管和使用化学药品、试剂、仪器，防止丢失、损坏、失效。十五房管人员职责1、认真学习和掌握国家和省市有关部门的房产管理政策、规定和知识，制定园区房产管理办法，做到有章可循，有据可查。2、熟悉园区房屋建筑结构、栋数、装潢、建筑的面积和房管规定，做到所管楼宇栋数清楚，了解房屋状况，定期上报房屋动态表。3、经常深入园区巡视检查房屋使用情况，了解听取商户意见和要求，发现问题及时提出解决方案进行解决处理，并做好回访等相关服务。4、建立园区住房档案、台帐，做到制度、图、帐、卡、册与房屋建筑相符，存档资料齐全，图卡、户卡管理有序，帐物相符，能准确60、提供各种数据。5、做好新接管房屋设施等财产的验收工作，了解房屋质量和设备配置情况，并进行检查、维护、保养、清洁。6、协助商户办理入住手续，做好商户房屋装修的监督检查，对改变房屋用途，擅自乱搭乱改及二次装修等进行审查和管理，制止违章装修问题并及时报告处理。7、加强对装修人员、临时出入人员、车辆等手续的办理，按规定办理押金、收费手续，杜绝漏管、漏收、弃管和不公道的收费现象。8、定期对园区房屋设备进行安全检查，提出修缮养护维修建议。9、树立管理形象，礼貌待客，服务规范，向商户宣传房产政策规定解答并解决商户提出的各种有关房产等问题，对自身无法解决的及时上报领导尽快解决。10、定期向上级领导汇报房屋管理61、情况和存在问题，提出建设性意见，提高物业管理水平。十六财务核算部主办会计职责1、财务部主办会计，负责协调、研究、布置和检查各项财务会计工作，以身作则，遵守财经纪律和各种规章制度。2、负责对财税部门方面的工作，加强与税务专管员的联系合作。3、负责稽核公司的记账凭证和需要内部转账的事项。以及做好登记总分类账、二级明细账，和各类帐薄的对帐工作。4、负责检查监控本公司使用的发票，以及印签使用情况，严格按照使用范围开发票，按照有关规定审核印章的使用。5、安排和检查落实各项财经纪律，具体做好日常财务管理工作。6、按规定日期编制各期会计报表，及时报送有关部门；同时编制内部财务活动分析报告，并具体写出编报说明62、，随时向公司领导提供必要的管理依据。7、负责协助领导和有关部门做好相应的工作。8、负责检查，督促各项收费的核算工作。9、完成公司领导交办的其它工作。十七财务管理人员职责1、贯彻执行国家颁发的财经政策、财经纪律和公司制定的制度。学习业务知识，提高管理水平。2、根据物业管理的核算要求，及时合理的编制年度财务收支计划，严格掌握财务收支情况，合理使用各种经费。3、建立健全各种帐薄和有关科目，编制汇总财表，准确的反映财务收支情况。登记帐薄及时准确，做到日清月结，帐帐相符报表齐全、内容完整、无差错。4、加强现金管理，严格执行公司规定的报销、采购、借款、票据使用制度，遵守支票使用和银行结算规定。做到各审批手63、续齐全，支出项目用途清楚，经常核对库存现金和支票使用的情况，及时到银行对帐。5、熟悉了解严格掌握物业管理服务项目收费标准，经常核对商户应交各种费用的情况，做好抄表计费和收、催、结欠款工作。做到认真核实计量，计费明晰，帐面整洁，内容清晰，不串户，不重户，不错帐。6、按照国家有关税收政策、规定和上级主管部门的有关规定明确标准，及时上交各种税费。7、认真学习财务有关知识，强化自身业务素质提高业务水平和工作能力，严格管理会计帐薄、凭证和其它资料，做到熟悉本职工作，各种资料、凭证齐全、整洁，严守保密规定。十八办公室办事员职责1、贯彻领导意图，根据公司安排起草各类文件，按时完成文件上报和分发工作，及时反映64、和收集各种信息，并做好资料整理工作。2、妥善处理商户和群众的来访接待、协调工作，并将处理意见做好记录。3、做好文书档案、资料的归档保管工作，做到查阅方便，专人负责，妥善保管。4、做好员工考勤、请销假的督查和工资计发、统计工作。5、组织召集各类人员会议，做好会议记录和整理决议纪要工作。6、做好办公用品、维修用材料的购买、保管、领法工作，健全出入库手续，做好实物明细账的登记入帐工作。7、根据公司需要编制办公用品、维修用材料的需要计划，及时报请领导审批，并做好职工福利的统计、发放工作。8、管理好工作用车辆，协调处理好公司日常的行政事务性工作。十九炊事员职责1、 把好食物验收关。禁止食用过期、变质的劣65、质食品。2、 主付食品加工应符合标准，按营养卫生程序制定食谱。3、 严格执行作息时间，按时开饭，并保持饭菜温度适宜。4、 食物、食具要清洁，按规定消毒，生熟食物、用具要分开。5、 做到剩菜、剩饭不过量，厨房卫生做到饭前饭后彻底清理。6、 环境卫生做到每日一小搞，每周一大搞，保持洁净，并做好防鼠、灭蝇工作。7、 保持个人卫生，操作时穿戴工作衣帽，操作前肥皂水洗手。8、 管理好厨房的一切物品，并完成好职责范围内的各项任务。二十公司食堂管理实施方案一、员工就餐须知：1、公司员工午餐时间：11：3012：30，确因工作需要无法按时就餐时，应提前与物业公司食堂联系，以便炊事员做好准备工作。2、爱护餐厅公66、物，自觉维护餐厅卫生。3、文明就餐，按需取量，杜绝浪费现象。4、公司员工因身体不适，希望根据自身情况进行调剂，可告知食堂安排炊事员单独服务。5、工作餐时间员工不得饮酒，严禁在餐厅内吸烟。6、公司员工未经许可不得进入食堂工作间。二、炊事员要求：1、炊事员必须身体健康、无传染性疾病、无不良习惯。2、炊事员应认真学习食品卫生法规，努力做好食堂餐饮卫生工作。3、要求保持个人卫生，勤剪指甲、勤洗澡，容貌整洁。4、工作时间必须将工作服穿着整齐，不准穿着工作服外出、上卫生间。5、严格执行厨房设备使用安全方法进行操作，工作结速后应认真关闭液化气钢瓶开关和电器设备、自来水开关。6、文明服务，礼貌待人，态度和蔼。67、7、杜绝加工、制作变质食物和饭菜。三、卫生要求：炊具要求：1、厨房内应保持清洁，物品用具摆放有序。2、各类用具应保持清洁，无油污、见本色。3、生、熟食品加工要分案操作，厨具不得混用。4、食品原料、半成品、成品、餐具、工具、容器等必须定置存放，生熟分开使用，使用后洗净消毒，保持清洁。餐厅环境卫生要求：5、餐厅内应始终保持清洁，做到无鼠害、无苍蝇、无异味。6、餐厅用具定置摆放、保持清洁，不得随意挪作其它用途。7、餐厅地面、墙面、桌面、玻璃、门窗、炊具用品，应执行公司的卫生管理制度要求。8、就餐人员应爱护公共设施，自觉维护餐厅卫生。四、员工就餐标准：参照公司办公室下发的公司员工午餐补贴标准执行。五、68、客饭准备程序：1、公司各部门招待客饭应以书面形式报请公司领导批准，将批准结果交公司办公室，由公司办公室向物业公司下发客饭通知单，并注明就餐时间、人数、标准、准备内容等。2、公司招待客饭的费用由办公室财务部借支，并于当日向食堂结算。3、食堂应向办公室提供正式票据，以便于办公室进行审批和报销。六、餐厅采购制度：1、餐厅应每周确定菜谱，基本做到菜肴花色不重，荤素搭配合理。2、餐厅所需大宗粮油、蔬菜要组织集中采购。3、餐厅所需零购的蔬菜、副食、调味品等由食堂采购员根据每周的菜谱适量采购，控制采购次数和数量，避免造成浪费。七、帮厨制度：因特殊情况炊事员不在岗或公司招待客人时间安排较紧，公司办公室应及时通69、知各部门人员帮厨。八、意见征求制度：为了把员工餐厅办得更好，园区食堂应建立就餐人员意见征求制度，定期或不定期征求员工意见和建议，认真听取、合理采纳、改进工作。物业管理部岗位职责张小平（部长）1、 负责物业管理部全面经营管理工作。按照公司的总体思路，制订物业管理部的整体经营管理目标计划，组织实施。2、 建立健全物业管理部的组织机构，参与公司对物业部的重要经营决策和管理人员的任免。3、 安排布置物业部的工作、任务，审定物业部各项管理制度和管理办法。4、 负责物业管理部的资金筹集，控制资金运行情况，负责控制成本费用开支，审批各项费用报销。5、 检查、协调各管理部门工作运行情况，定期召开物业部例会，及70、时解决经营管理中出现的问题。6、 以身作责，关心员工，努力提高物业管理部的凝聚力，调动员工的工作积极性，使员工以高度的热情和责任感，完成公司领导交给的各项工作和任务。段贵秀（技术顾问）田兵（部长）1、负责园区三产业务的开发管理工作。2、根据公司经理办公会各项决议，制定工作计划，努力完成各项分解任务。3、在现有机构设置的基础上，开阔思路，增添新的服务项目，不断提高对集团、各子公司及入驻商户的服务意识和服务质量。4、加强本部门员工的业务培训和操作水平，努力提高工作效率。5、主动征求各经销商的意见和建议，提高服务标准，将适时可行的开发项目列出实施方案，提交公司领导审议。6、定期对各部门进行监督检查，71、及时发现问题、解决问题，使各部门协调一致，共同实现公司的总体目标。赵华（主办）1、 负责协调保安公司对园区实施治安、消防等综合治理。2、 负责协调保安公司管理组织园区交通秩序，出入车辆存放及24小时巡逻，加强安全防范工作。3、 负责园区房屋建筑附属设施、公用设施巡检，有问题及时反馈报修。4、 负责组织安排园区环卫、清扫、保洁、绿化管理工作。5、 协助商户服务部做好商户入驻服务工作。6、 做好物业部各项经费预算、核算、结算和财务部核对的工作。7、 负责园区房屋钥匙的管理核对。8、 负责物业部的员工考勤记录工作。9、 做好园区房屋钥匙管理的具体工作。10、协助做好物业部的管理工作，完成领导交给的其72、它任务。（办事员）1、 负责提供园区管理咨询，办理商户入驻手续和商户日常的联络、搬迁、装修的管理工作和所有资料的档案归档。2、 负责园区服务项目的开发经营，组织提供特约服务、代办服务、中介服务，及开展商业网点和便商服务工作。3、 负责做好各项费用的收交、催收工作，回收率必须达到90%以上。4、 做好物业部的接待来访、商户投诉，及时为商户排忧解难，定期和不定期的收集商户意见，及时反馈，答复处理。5、 做好对外接待公关工作，负责协调与集团、各子公司、公司各部室及各商户之间的联络协调工作。刘荣生（主管会计）1、处理好日常经济业务所发生的原始凭证，正确及时地审查单据，做好会计分录。2、积极组织全面经济73、核算，参与经营决策。3、负责向本单位领导报告财务状况和经营成果。4、办理各种款项的结算业务，并负责利润的总分类核算和明细核算。5、按照国家会计制度的规定和本单位实际情况，正确使用会计科目和设置总帐帐户，并正确及时地登记总帐。6、按时做好结帐工作，控制各分帐的数据，每月核对帐目，保证帐帐、帐实、帐表相符。7、定期组织进行实物盘点，清查固定资产，保证资产不流失。8、正确编制会计报表、决算报表，保证数据准确无误。9、定期、不定期进行经济活动分析，当好领导的参谋的助手。10、抽查各业务中的经济核算业务，自理好内部及外部的业务关系。11、组织会计档案的事理、归档，保证会计资料的完整无损。12、拟定成本费74、用计划，核算产品成本，编制成本费用报表。13、编制成本费用计划，核算产品成本，编制成本费用报表。14、及时、准确记好往来明细帐、结算余额，月末与总帐核对，保重到准确无误。15、经常与有关关位核对往来款项，发现问题及时解决。16、通过往来款项的及时结算，了解企业资金来源及占用情况，加以分析、研究，及时制定出相应措施，以利加速资金周转。17、按期编制各种会计报表，按时上报。18、定期按上、中旬及月末报出应收应付款项明细表，为领导提供真实、准确、完整的会计信息。19、妥善保管会计资料、凭证、帐薄、报表、定期整理、归档。20、定期进行经济活动分析、数据准确可靠，找出增利减利因素，提出合法措施，为领导决75、策服务。李俊芳（出纳员、办公文秘）1、 负责物业部所有档案、资料归档和文秘工作。及时反映和收集各种信息并能妥善处理商户和群众的来访接待，并将处理意见做好记录。2、 做好会议记录和整理会议纪要工作。3、 除做好本职工作以外，完成领导交给的其它任务。4、 按照国家有关现金和银行结算制度的规定，办理现金收付和银行结算业务。5、 严格遵守现金开支范围，非现金结算范围不得用现金收付，遵守现金库限额，超限额现金规定及时送存银行。6、 根据会计制度的规定，在办理现金和银行存收付时，认真审核原始凭证、编制记帐凭证，根据记帐凭证逐笔顺序登记现金和银行存款日记帐，结出余额，严格指定日清月结和核算规定。7、 掌握银76、行存款余额，不准签发空头支票。8、 保证库存现金和各种有价证券的完整列缺，如发生短缺，属出纳人员责任的由出纳人员赔偿。9、 保管好财务印鉴、空头支票，并按规定使用。10、支付各种款项，必须由经办人事先填制请款单。11、每日报告货币资金收付、结存情况，供领导掌握资金动态的真实情况。闫晓宇（公司保管、食堂会计员）1、 做好办公用品、维修用材料的够买、保管、领用工作，健全出入库手续，做好辅助帐登记工作。2、 根据公司需要编制办公用品、维修材料的需要计划，及时报请领导审批，并做好职工福利的统计、发放工作。3、 根据管理员下发的采购计划，对采购实物进行清点、核对，并办理入库手续。4、 对粮油、调料、蔬菜77、及用具用品进行分类登记，并合理摆放和保存。5、 每日对库存物品进行检查，保证粮、油、蔬菜的数量准确、质量完好。6、 做好库房的保洁卫生工作，定期进行防潮、防疫记录，并将登记表按周向管理员汇报。王晋冀（办事员）1、 做好园区发放投递邮件和征订报刊的收发工作。2、 负责多功能厅活动场所的管理和使用。3、 负责万国经理办公室及商务楼地下室、多功能厅保洁工作。4、 负责商务楼大屏幕的信息管理播放工作。5、 负责园区早操音响播放工作。6、 完成领导交办的其他工作。张建华（司 机）1、 根据部门需要，进行合理安排，保证食堂和其它部门的车辆使用。2、 定期对车辆进行安全检查和清洁保养工作。3、 严格遵守各种78、交通法规，保证人员、车辆、物品的安全。4、 不断加强业务学习，及时对车辆进行调整和修理，节约油料，提高驾驶技能。曹利建1、 负责组织安排广播音响的播放。2、 负责园区房屋建筑公用设施巡检，供水、供电、供暖工作。3、 负责组织实施园区内所有房屋及附属公用设施，公用设备运行，室内报修，特约维修等工作。4 、负责组织实施园区内所有房屋及附属公用设施，公用设备检修养护。5、 负责消防、监控设备、通讯设备的运行操作和维修技术指导。6、 协调配合工程部做好园区的各项工程实施及设施安装和交接工作。7、 协助做好物业部的管理工作，完成公司领导交给的其它任务。李小俊刘慧杰孙培信吴建云安 文（维修人员）1、 掌握79、园区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施，清楚水电暖消防系统的管线走向、分布状况及管线控制位置、设备的性能和使用状况。2、 每天派专人对园区各建筑物、构筑物进行巡检，及时向商户了解使用情况，掌握公共设施及消防设施的运行和完好状况，发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时向部里报告组织抢修，以确保公共设施的完好无缺。定时定期对未入住的房屋及设施进行检查，防止发生跑、冒、滴、漏，保证室内设施完好。3、 保证上、下水系统、排污管道和供电系统畅通无阻，设备运行正常，确保按时供水、供电，各种设备干净无灰尘，设备室环境卫生整洁，使用安全无隐患。遇有停水、停电要提前通知商户。4、 水、电、暖维修人80、员必须持证上岗，并严格遵守安全条例和操作规程。5、 及时满足商户的维修需要，解答商户问题时态度热情，接到派工单10分钟内赶到现场，做到急修不过夜，排除故障准确无误，零星维修应及时完成。上门维修时态度热情，服务周到，爱护商户的财产，维修时工具要轻拿轻放，在商户经营场所不准聊天，不准抽烟、喝水、吃东西，更不允许接受商户送给的钱物，对于因不慎损坏商户物品的，要照价赔偿。6、 严格执行公司规定的各种维修管理费、特约服务收费价格标准，并及时上交财务，给商户开具收据，如有收费不交或向商户索要小费，一经发现，按收取额的10倍处罚。未经派工不得干私活。7、 每月2022日前完成对水电表查抄核对工作8、 爱护公81、物，自觉维护公司形象，团结互助，工作不扯皮，执行公司的规章制度，服从领导的工作安排，完成部门领导交给的其它工作。程金花（内）李润花（内）李贵林（内）张改萍（内）闫春兰（内）赵福贵（外）（保洁员）1、 对园区的环境卫生按标准和要求进行全面清洁，同时对楼宇外观及外部公共设施记录并报告损坏情况，确保任何时候卫生情况均能达到卫生标准。（全有）2、 个人卫生仪表仪容整洁。服装整齐统一，物品摆放有序，地面无杂物，环境卫生清洁，无杂物无死角，公司发放物品要保管合理，妥善使用，随时清道垃圾，勤擦垃圾筒，检查园区所管辖范围，公用设施，确保完好无损。检查督促施工人员及时清理装修垃圾，做到无杂物、无纸屑，装修施工材82、料无乱堆乱放现象。（全有）3、 园区大门之里到超市大楼台阶之外，二环厅店之前、地下通道、南北停车场地范围内公用设施、垃圾桶、宣传牌、指示牌，均应无杂物，清洗干净。（外保）4、 负责园区的道路、绿地、花坛、人行道、卫生间的卫生保洁工作，同时对公共部位的垃圾及时清理，做到对其责任区内卫生每日清扫保洁。达到责任区内无杂物，无死角，对所产生的当日垃圾必须做到一日三清，并及时清运到指定地点，对可能寄生传染菌的地方，应及时进行消毒。（外保）5、 保洁人员对商户在公用场所乱堆乱放杂物或有损环境卫生的行为有权制止，促其整改，如不停劝阻者须及时向主管领导反映，以维护整洁的园区环境。（全有）6、 楼内的卫生是指公83、共走廊、电梯间、卫生间、楼层走廊和楼梯、扶手、玻璃、地面、台阶等，这些地方的保洁工作很重要，必须保持清洁。（内保）7、 走廊的保洁卫生包括走廊地毯、走廊地面和走廊两侧的灭火器、报警器、垃圾桶、电表、开关、应急灯、指示牌等，同时防火楼梯要保持畅通及干净。所有走廊地面、地毯、墙体保持无痰迹，垃圾桶、痰盂桶外表保持清洁。（全有）8、 电梯是客人上下楼的工具，所以必须保持电梯内外的清洁，应做到无异味、不间断的擦拭干净。（内保）9、 卫生间是楼层工作人员清洗各种玻璃器具的地方，这里的保洁包括地面、墙体卫生和清洗池内外的卫生及镜台、镜面的擦拭等，保持脸盆、镜面的清洁，镜台、镜面应做到无水痕，墙体、地面保持84、清洁同时洒消毒液。（内保）10、工作间是物品存放的地方，各种物品要分类摆放，保持整洁。（内保）11、员工应牢记服务第一、商户至上的服务宗旨，爱岗敬业、礼貌待人。严格遵守执行公司的各项规章制度，具有强烈的团体精神，团结互助，尊重支持领导，服从管理，有令比行、有令比止，不断提高自身素质，树立公司良好形象。（全有）王有生（绿化工）1、 掌握园区的绿化面积和地带，花草树木的品种和数量。加强对花草树木的管理，要定期培土、施肥、浇灌、补苗、除杂草和防治病虫害，确保花草树木生长茂盛；要会剪草、剪枝、设计及造型。2、 做到绿化场地不留杂物，不被践踏，不被偷窃，对损害花草树木的行为要及时制止和处理，保持整洁的绿85、化环境。3、 爱护绿化工具，专人管理防止丢失和损坏，经常对工具进行保养维修，以确保良好的使用。工具、肥料、农药应购买适当，提倡勤俭节约。4、 负责园区喷泉早晚开关、设备控制室的管理和保洁。5、 定时将园区内花草树木浇剪，同时每天巡护检查超市大楼内，公司领导办公室花草树木浇剪。6、 负责园区大门外两侧绿荫停车场的清洁卫生。7、 爱岗敬业，责任心强，关心园区绿化建设，制定绿化管理工作计划。根据绿化养护管理的有关规定，做好宣传、检查、监督工作。在努力完成本职工作的同时，积极配合保洁员搞好环境卫生，并积极完成领导交给的其它工作任务。师润虎（存车处）1、 严格执行自行车、摩托车存车暂行管理办法爱岗敬业、86、严格执行公司的各项规章制度。2、 个人卫生仪表整洁，服装整齐统一，物品摆放有序。自行车棚内地面无杂物，实行门前三包，环境卫生清洁，要尊重车主，礼貌待人。3、 严格执行开关时间。开关时间为：早7：00晚19：00，中午12：0013：00，由保安负责，交班时必须做交接手续，必须交牌再领车，否则发现丢车由管理员负责。王望珍（食堂管理员、采购）1、 负责职工食堂及对外餐厅各项原料、用具用品的采购工作。2、 根据管理员下发的采购计划，及时对市场的原料价格进行询价和掌握，为管理员下周计划提供可靠依据。3、 对采购计划中的项目根据需求管理安排采购时间，保证食堂各项工作的及时供应。4、 月底对全月的采购物品87、进行分类汇总，作为管理员月成本分析的可靠依据。5、 对每次的采购物品及时办理入库手续，协助保管员做好物品的清点记录工作。6、 全面负责职工食堂及对外餐厅的各项管理工作。7、 根据食堂及对外餐厅的发展状况，制定工作计划，每月对经营情况作出成本管理分析报三产部主管领导。8、 加强厨师、厨工的服务意识和操作水平，制定培训计划，不断提高厨师、厨工的工作效率。9、 主动征求内部员工和外部来宾的意见和建议，根据实际情况增添服务项目，满足大家的用餐需要。10、 负责食堂的卫生保洁、用电、防火等检查工作，定期向部门主管提交检查结果。11、 严格执行粮油进货和借款登记制度。12、 定期作出日供量分析，合理调整员88、工用餐菜谱，使员工吃的满意，吃的放心。13、 每周作出原料采购计划，提高部门主管领导审议。范 宾王 伟郑梅英郝有凤赵海霞吴变香（厨 师）1、 负责食堂及对外餐厅的主、副食制作、烹饪工作。2、 根据实际需求，列出原料准备清单，交由厨工提前做好配菜准备工作。3、 及时听取就餐人员的意见和建议，合理调整饭菜的口味，充分满足用餐人员的需要。4、 加强业务培训，不断提高厨工的业务能力和烹饪技巧，努力培养后备厨师。5、 每天列出粮油、蔬菜采购计划，经管理员批准，由采购员负责办理。保安人员（20 人）1、负责管辖园区范围内商务大楼、地下室、配电室、消防监控室，空调机房、一环、二环、三环各专卖店、1#、2#、89、3#维修车间、综合服务大楼、轮胎办公楼、车管办公楼、检测车间、车管大厅、二手车、水泵房、发电机房、锅炉房等整个园区的人身财产、消防设施、公共设施、交通秩序、车辆出入及停车场安全保卫工作。2、维护园区范围内正常的业务工作秩序，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，对园区范围内寻衅滋事、扰乱秩序的人员及时制止、阻拦直至扭送公安机关。3、保卫人员必须严格按照甲方所制定的岗位职责、考核办法、管理制度执行，坚守岗位、站岗服务、礼貌带人，文明值勤、规范操作。上岗时必须着装整齐，举止端庄，认真负责，勇于同一切违法犯罪行为做斗争。4、XX保卫科系集团保卫处直属分支机构，接受其业务指导，日常工作接受XX公司领导并与物业90、公司衔接，服从物业公司安排，严格履行请销假制度，加强组织纪律，做到一切行动听指挥，保证做到召之即来，来之能战，战之必胜。5、园区范围内的值勤时间执行全天候24小时保卫服务，提供不间断性巡逻，发现问题必须10分钟赶到现场解决；如发生重大案件，保卫人员必须负责保护现场，并及时向集团保卫处、物业公司报告、公安部门报警，并积极配合组织实施。6、门岗保卫人员要严格执行出入证管理制度，严防“三无”人员进入商务大楼二、三层办公区域内，对出入人员携带物品和车辆认真检查，对来访人员履行规定登记制度。7、流动岗保卫人员按规定区域和路线认真巡查登记，发现可疑人员和非正常现象要果断处理，及时报告。做好防盗、防抢、防劫91、工作，保护公共设施，维护园区的经营和工作秩序。8、告知装修施工人员，必须到物业管理部办理出入手续，如发现无证人员一律不得进入施工现场，严格检查施工动用明火情况，对违规现象及时发现制止，并及时向物业管理部汇报。对其进出厂的车辆及材料和设备工具等进行认真检查，并做好登记。9、严格执行消防条例，检查维修消防设施器材，保障正常使用，负责认真做好防火工作及火灾隐患的处理。10、负责园区安全措施及超市大楼安全监控设备的管理和操作。11、严格执行园区停车场、停车位及商务大楼展区的停车管理规定，保证各种交通标识导向线清晰醒目。指挥进入园区车辆务必停在车位区域内，不得越界停车，保护好车辆的安全，如有损失、丢失，92、必须照价赔偿。12、对出入园区的车辆要认真进行检查、登记。属商品车辆一律凭经销商家开具的出门证予以放行；属使用车辆务必停在指定泊车区内，不得越界停车，保护好车辆的安全，如有损失丢失，必须照价赔偿。13、负责做好园区上牌拓号的车辆秩序管理工作，严格按照有关规定标准认真收费，并将所收款项于当天下午17点交与财务结算，做到帐实相符，日清月结。14、负责做好园区露天场地和超市楼展厅商户车辆的出入、验收和交接手续，认真填写车辆存放表，并于次日早8点交到物业部。15、保卫人员必须做到认真负责、坚持原则、不得私自脱岗，严禁喝酒，严禁在执勤时睡觉、打扑克、哗众打闹、扎堆聊天。16、保卫人员按规定时间负责在早、93、晚开启和关闭园区擎天柱、铁艺、路灯及超市楼公共区域内照明；同时早晚开启和关闭超市楼里公用区域的热水器，在夜班巡逻、检查过程中如发现有未关闭的门锁、灯或空调等物时，应及时关闭。17、必须严格执行换岗交接班制度和公物使用制度，如有违纪者视其情节给予处罚。18、负责承担园区自行车棚中午12点13点、下午19点以后及节假日全天的看管工作。19、负责园区大门口三包区域和自身卫生责任区的卫生扫除工作。20、如遇其它突发事故不能处理时，要速与物业管理部有关人员联系。21、保卫人员有责任对如下违规现象进行监督、检查、制止：（1）乱扔果皮、纸屑、烟头。（2）随地吐痰。（3）点燃明火取暖、烧杂物。（4）擅自接电、94、接水。（5）未经允许挖土、取土。（6）未经允许不得上商务楼顶层楼面或私自进入地下室。（7）将建筑垃圾在非指定地点乱堆乱放。（8）在非指定区域洗车（包括草坪、环路）。（9）乱贴广告、条幅、招牌等。（10）严禁在公共露天场所修车、换油。（11）交通要道、消防通道未经许可，一律不得停车。（12）园区执行“宽进严出”外运物品必须凭物业部出具的出门证方可放行。三、 管 理 制 度一接待来访投诉制度为加强物业公司与广大商户的联系，及时为商户排忧解难，把管理工作置于商户监督之下，从而集思广益，及时总结经验教训，不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉制度。1、物业公司在商务大楼设立投诉信箱，广为宣传投95、诉的办公地点、投诉电话，让商户投诉有门，信任物业公司。2、商户日常来访和投诉由值班室负责接待，建立日常来访和投诉记录，值班电话二十四小时接待。3、任何管理人员在遇到商户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心细致地做好解释工作，当商户有不理解园区的规章制度时，要晓之以理，动之以情，让商户理解并支持物业公司的工作。4、对商户来访和投诉按以下程序处理：（1）管理、服务上的正常要求，必须立即给予答复，并限期解决。（2）需要报请领导研究的三天以内答复。（3）对商户投诉应立即展开调查，处理结果应于三天以内通知商户。商户投诉处理程序按相关文件商户投诉处理标准作业规程处理。5、公司管理和服务人员必须树立96、“商户至上，服务第一”思想，对商户来访和投诉热情接待，笑脸相迎，禁止粗暴、冷漠的态度对待商户。6、对接待来访投诉工作的检查由公司总经理亲自负责。二商户投诉处理标准作业规程一、公司分管经理负责重要投诉。二、管理部负责协助分管经理处理一般轻微投诉及每月的投诉统计、分析、汇报工作。三、办公室负责投诉现场接待工作。四、接待投诉时，接待人员应严格遵守“礼貌、乐观、热情、耐心、平等”的服务方针，严禁与商户进行辩论、争吵。五、投诉处理流程图如下：接待投诉作投诉记录重要投诉作出承诺上报分管经理分管经理组织解 决归档并进行回访轻微投诉作出承诺上报主管管理部组织解决重大投诉上报总经理召开办公会议总经理组织解决六、97、投诉界定：1、重大投诉：（1）公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或效果有明显差错，经商户多次提出而得不到解决的投诉。（2）由于公司责任给商户造成重大经济损失或人身伤害的。（3）有效投诉在一个月不得合理解决的投诉。2、重要投诉：指公司的管理服务工作不到位，有过失而引起的投诉。3、轻微投诉：指因公司的设施、设备和管理水平有限给商户造成生活、工作轻微不便而非人为因素造成的影响，可以通过改进而较易得到解决或改进的投诉。七、当接到商户投诉时，接待员首先代表被投诉部门向商户表示歉意，并立即在商户投诉意见表中做好详细记录。八、记录的内容包括：（1） 投诉事件的发生时间、地点；（2） 被投诉人或被投诉部门；98、（3） 投诉事件发生经过（简单明了的叙述）；九、接待商户时要先请入座，耐心倾听商户投诉，并如实记录必要时通知分管经理出面解释，注意力要集中，适时地与商户进行交流，不应只埋头记录。十、投诉的处理承诺：1、 重大投诉，当天呈送公司总经理进入处置程序；2、 重要投诉，接待后1小时内转呈分管经理进入处理程序；3、 轻微投诉，不超过2天或在商户要求的期限内解决。十一、接待员根据投诉内容10分钟内将商户投诉意见表发送到被投诉部门，领表人在投诉处理记录表签收记录。接待员应将重大投诉及重要投诉当天转呈公司总经理或分管副总经理。十二、被投诉部门负责人在时效要求内将内容处理完毕，并按商户投诉意见表对投诉处理过程做99、好记录。在投诉处理完毕的当天将商户投诉意见表交回。接待员收到处理完毕的商户投诉意见表后，应在投诉处置记录表中记录。十三、接待员收到被投诉部门投诉处理的反馈信息后，将情况上报分管经理，并在当天将处理结果通报给投诉的商户。十四、管理部在投诉处理完毕后安排回访。在每月30日前对投诉事件进行统计、分析，将统计、分析结果上呈分管经理，并将商户投诉意见表汇总后存档。十五、轻微投诉一般在2日内处理完毕，超时需经分管经理批准。十六、重要投诉一般在3日内处置完毕，超时需经公司总经理批准。十七、重大投诉应当在2日内给投诉的商户明确答复，解决时间不宜超过10日。四电话接听规定1、有来电，务必在三声之内接答。2、接电100、话先问好、报单位，后讲“请问能帮您什么忙？”不得倒乱次序。3、通话时，听筒一头置于唇下约五公分处，中途若需与他人交谈，应用另一直手捂着话筒。4、必要时要做好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。5、对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线，不得用力掷听筒。6、在岗位上不得打私人电话，家人有急事来电话，应从速简洁结束通话。7、对话要求按本手册“文明用语”一节规定办。五会 议 制 度为加强公司经营管理，提高工作效率和效益，全面掌握公司所属部门及岗位工作的情况，总结工作的经验及教训，研究制定改进措施，促进各项规章制度落实，保证各项工作任务的完成，特订有关会议制度。一、公司董事会办公会议，于年101、初一季度内，由董事长主持，办公室安排会务，全体董事参加。二、经理办公会议，每季初5日前，由总经理主持，办公室安排，各位副总经理及各部门负责人必须参加。其主要内容是：1、听取各部、室分管工作负责人工作汇报；2、研究解决各部、室急待解决的有关问题；3、分析研究公司的工作形势及经营方面的有关问题，制定改进措施；4、根据总经理的意图，安排部署当前有关工作任务，提出具体的要求；5、定期分析公司检查考评的情况，评定各岗位奖金数额。三、部、室会议：由各部、室负责主持召开，原则上每半月召开一次，其主要内容是：1、根据公司工作安排，检查分析工作落实情况，总结经验及教训；2、定期听取各班组长的工作汇报，了解掌握各102、项任务的进度，以及时加强指导，讲评本部门工作情况，表扬先进单位和个人，批评较差的单位和个人；3、安排部署本部门的有关工作，研究完成任务的有效措施；4、定期考评本部门各岗位工作情况，检查各项规章制度落实；5、及时汇总本部门的日常工作情况，做好向公司汇报的材料准备。四、班务会：由班长主持，原则上每周召开一次，具体召开的时间由各班长决定。其方法采取以班长讲评与员工共同总结讲评相结合，其会议的内容是：1、检查总结一周任务完成情况，肯定成绩，找出不足；2、根据本周存在问题，研究改进的措施，确保任务完成；3、分析总结安全防事故的情况，把事故苗头消灭在萌芽状态，堵塞漏洞，确保安全无事故；4、奖惩严明，表扬本103、周工作突出的同志，对于违纪及工作表现不好的同志要给与批评，促其改进；5、领会领导意图，传达贯彻公司及部门有关工作要求和注意事项，结合实际安排部署下周工作任务。五、其它会议1、月度工作计划会，每月5日召开，由分管副总经理主持，管理部安排，各部门负责人参加。2、每年6月份、10月份由管理部组织、副总经理带队，各部门派员，对各辖区进行综合大检查。3、每年3月底和7月底前，由财务部安排总经理主持，召开经济活动分析会。4、每月第一、三周五下午为公司政治业务学习时间，由各部门或办公室召集，安排内容并组织学习。5、其它专业及临时性会议，由总经理同意后，办公室安排召开。六、公司总结大会：公司总结大会原则上每月104、召开一次，全体员工参加，由总经理或分管工作的副总经理主持，其会议主要内容是：1、主要总结讲评当月工作任务完成的情况，肯定成绩，表扬先进单位和个人，做到奖惩严明，调动全体员工的积极性；2、公布当月检查考评的结果，明确每个员工当月的工资数额；3、安排部署下步的工作任务，并提出具体要求和保障措施。以上会议召开时间，遇有特殊情况，另行通知，各部、室、班召开会议时可灵活掌握，公司召开会议由办公室负责召集。八、会议召开规定：1、工作例会必须在规定期限内召集。2、会议参加人在接到通知后，携带准备资料按时到会，不能参会者要向主持人请假。3、会议由安排部门做好记录，撰写会议决议，会议纪要等会议公布资料，并做好决105、议制定情况和检查落实。六印章使用规定一、印章使用规定1、公司印章各类分公司公章、财务专用章、各部专门用章。2、保管办法。公司公章，由综合办公室指派专人掌管和鉴印，财务专用章、经理名章由财务部指定专人妥善掌管和鉴印。二、印章使用范围1、凡以公司名义发出的报告、通知、通告、公函等对外行文和各种报表资料用公司公章。2、财务结算、支票等使用专用章。3、需要使用经理名章，原则上由经理本人签字或分管领导签字方可盖章。一般性的例行规定文件或固定报表等，必须经办公室主任审查签字批准盖章。财务用经理名章，由负责财务的科长批准盖章。4、部门章，一般只限于公司内部使用，不对外行文。三、使用印章权限按照行文规定，签发106、的公文公函、便函、报表、资料等须经总经理或分管经理批准盖章。使用各部门章，须经负责人签字后盖章。有下列情况之一者不予盖章：1、未经经理或负责人签发的公文、公函、便函及报表材料等。2、公文有遗漏文种、编字、编号、受文机关或年、月、日等情况者。3、不符合行文规定要求或字迹潦草、模糊不清、涂改过着。4、不带原稿存根或原稿无签发人签字者。5、附件经过签发人签字而正文原稿未经签发者。6、属于内部抄、阅性质、不发出的剩余文件。7、文末年、月、日与正文相距不宜太宽，否则不予盖章。监印员要熟悉用印规定，把紧关口，杜绝差错。四、盖章要求1、盖章位置应在文件底端齐年压月之处。2、领导名章应盖在不压领导姓名之处。3107、已签发的公文底稿和复制的正式公文均需盖章。七办公用品低值易耗品 材料购买领发管理办法为提高公司管理素质，加强经济核算，节约费用开支，搞好办公用品材料的计划、采购与发放，特制定本制度。1、为避免盲目采购造成的积压，各使用部门要指定专人于每月25日前向办公室提出下月的办公用品材料领用计划，以便采购、贮备、供应。2、办公室每月汇总各部门领用物品材料计划，结合库存情况，决定采购和印刷数额及时办理。若临时特殊需要的用品，可追补计划，随时领取。3、管理人员必须经常了解使用部门对采购物资的使用意见，不断改进工作，提高服务质量。4、采购人员在采购物品时，要严格按照计划和领导的安排，在限期内完成采购任务，要有108、全局观念，处处精打细算，在保证质量不影响办公使用的前提下，尽量节约经费开支。5、建立严格的入库登记手续，物品购回后，采购人员如数填写入库单，凭发货票、购物明细、实物交保管员验收入库，经总经理审批到财务报帐，不论任何人未经同意及未经保管员入库，购买的物品财务人员不予报销。6、采购回物品要及时办理入库手续，对不合格产品要及时办理退换。7、建立清库对帐制度，半年进行一次，年终总结入账，库存物品转下年使用，清仓后对长余物品办盘盈手续上账，对丢失、报损物品查明原因，明确责任，经领导批准，做盘亏处理，分别注销账目。8、低值易耗品要指定专人管理，建立帐薄，及时记账，并按期进行对帐清点，做到帐、物、款相符；每109、年进行一次清理，对已失去使用价值的，要及时处理，防止帐实不符。八员工培训制度员工培训，是物业公司不断提高管理水平，改进服务质量，提高员工素质的一项关键性工作，特制定制度如下：一、员工培训工作由劳资部负责拟定方案，编制培训计划，协助配合管理部、维修部、经营部做好资料编写、师资人员聘请工作。二、对新聘用的员工要进行36天的上岗培训，培训内容为：1公司情况介绍；2、公司各项规章制度及劳动纪律；3、岗位服务标准；4、业务技能。三、公司员工每年要进行一次业务技术培训和考核工作，培训内容按各个岗位标准确定，考核其实际操作能力，评定技术等级，进行评分全面考核。四、新技术、新业务专业培训，按物业公司配备的新型110、设备范围，进行管理、维护、检修知识技能的培训提高。五、公司员工除上岗培训外，调职和升职都必须做新岗位的予岗培训，并观察岗后的实际情况。六、各种培训均以书面答题形式和现场考核，以便掌握每个员工的实际工作情况。七、建立员工培训档案及考核评定记录，存入个人档案。九人事劳资管理办法根据政府部门劳动法规，为加强人事劳动管理结合公司物业管理的实际制定本办法。1、按照公司机构编制提出用工方案，按标准聘用符合条件的员工，任何人不得拉亲帮友，徇私情，严格按招收条件逐级聘用。2、公司与员工必须签订劳动合同并建立员工档案。3、新招员工实行1至2个月见习期，并要经岗前培训方可上岗工作，对技术和关键岗位，还须持技术等级111、证、技能培训证、上岗操作证和职称证明等有关证件上岗。4、建立人事劳资档案，定期对员工进行考评考核，进行业务技能评定工作。5、公司员工要严格遵守劳动纪律，执行考勤制度。迟到、早退五次，扣发一天工资。有事必须按请假程序办理手续，无故不请假七天以上，视为旷工，按奖惩条例处理。6、员工劳动工资标准按公司工作分配办法执行。工资的发放与考评、考核结果挂钩，由总经理审批。7、公司要关心员工生活，建立员工情况登记表，组织开展家访、旅游、文娱、送生日蛋糕等活动，创建大家庭的温暖氛围。十岗位技能工资分配办法为充分发挥工资的“保障、激励、调节”作用，调动公司管理服务人员和经营业务人员的工作积极性，在严格考核的基础上112、，建立起有效的激励分配机制，结合公司实际，对公司各类人员的岗位技能工资分配提出如下意见：一、分配原则：本着“宏观调控、按劳分配、平稳过渡、正常增长”的原则，实行“效率优先、兼顾公平、多劳多得、少劳少得、不劳不得”的分配办法。二、分配形式：采取岗位工资（基薪）、技能工资加劳效工资（提成）相结合的形式，在员工编制岗位的基础上，以岗位定薪，以劳效定酬，与考评结果挂钩。三、挂钩办法：（一）岗位工资与考评结果挂钩；劳效工资与自己实现的服务质量挂钩。职能管理服务人员与公司实现的总体效益挂钩；业务、服务、维修人员与个人实现的工作量挂钩。（二）岗位工资1、职能管理人员岗位工资标准如下：财务人员、干事 元；出纳113、员 元；部门负责人 元；副总经理 元；总经理 元。职能管理人员的岗位工资与总公司当期总体任务完成情况的百分比挂钩。2、服务、维修人员：岗位工资标准如下：保安员 元；保洁员 元；楼管员 元；绿化员 元；炊事员 元；电工 元；管工 元；锅炉工 元；班组长 元；队长 元；带班员 元。（三）技能工资：工程技术人员，根据劳动技能高低发放技能工资，其标准如下：电工、管工等有技术证书人员加 元。（四）劳效工资：1、劳效工资是各类人员活化劳动的报酬收入及岗位工资、技能工资外的服务收费提成部分。2、职能管理人员的劳效工资，有分管经理根据其贡献、责任、表现、业绩考核后以奖金、奖励的形式，有总经理审批，综办按表发放114、。3、服务维修人员的劳效工资提成以当月实际收费为基数，按10%计算提成额。是部门核定的，部门负责人按部门完成收费提成；由部门提取根据其职员实现的收费、结合工作业绩、努力程度、劳动纪律和遵守公司规章制度等情况列入部门管理体系进行分配，以提高部门的整体组织水平。是个人核定的，按个人完成收费提成。（五）按上述三项之和为各类人员当月应发的岗位技能工资。（六）经理津贴：考虑公司目前的实际情况，对公司的总经理、副总经理给予适当的津贴，以填补通讯、交通等费用，按月发放，发放标准为：总经理 元/月，副总经理 元/月。四、考核办法：1、职能管理人员：与其工作质量及效能考核挂钩，按其工作性质，要求正常出勤以保障公115、司各项工作的正常运行，在工作需要是不分时间，应随叫随到。在正常的工作时间内缺勤或请事、病假的，按劳动纪律管理办法扣发。职能管理人员的考核主要以月、季或临时工作任务完成质量、出勤、劳动纪律、劳动效率、服务态度和技术水平作为考核依据，实行末位淘汰制进行阶段性考核。2、服务维修人员：以百分制考评结果，按月考核，按月兑现，上不封顶，下不保底。五、岗位技能工资发放形式：1、各类人员的岗位技能工资实行岗位月薪制，另设职务津贴和电话费包干非按月发放，每月十日发放上月工资。2、岗位技能工资的核算由财务部每月5日前将各部门或个人的提成额，核算清楚，各部门将各自的考评打分表汇总统计得分，总经理审批后，交综办计算统116、一制表发放。3、员工个人的考勤违纪扣罚等均按月从工资中扣除。4、对于公司临时加班的情况，可以根据公司效益酌情考虑。六、本办法于2003年 月 日经公司领导会议审批通过。于2003年 月 日执行。十一物业管理有限公司工资标准职 务人数基本工资保险金工龄工资技能工资通讯费补助工资午餐补助奖 金扣款合计考核特奖提成30%经 理135001001003001004100副经理230001001001501006900部 长7200010010010010016800技术顾问120001001001001001002500管理员110001001001001001001500司 机18001001005117、01050保卫人员378001001005010042550出 纳170010010050950办事员1700100100501001050厨 师11000100200501350副厨师2800100100502100炊事员25001001001400服务员25001001200保洁员94001001005400绿化员1600100100100900绿化员1400100100600电 工110001001001001001001500电 工1800100501001001150水暖工19001001001001001001400水暖工2800100501001002300季节工65001001118、004200合 计81100900其它补助夜班、星期天每晚、每天20元值班人员行政人员实行轮休说 明1、 每月按25.5天计算，属国家法定节假日按国家有关规定执行。2、 员工保险金随工资一并发放，由个人自行办理社会保险。3、 奖金栏中考核和特奖两项属部长级的由分管经理考核；属员工级的由各部部长考核。4、 每位员工任职满一年加30元。5、 奖金栏中的提成是按年度责任目标考核和超额完成效益的30%提取。十二奖惩及辞退条件为确保公司程序化管理，强化员工组织程序意识，引入激励机制和约束机制，制定本条款如下：1、公司员工在服务经营、加强管理方面提出合理化建议，经济价值在10万元以上者，经公司办公会议评定119、，可给予员工提升二级技能工资、奖金3000元；经济价值在5万元以上者，提升一级技能工资、奖金1000元；经济价值在1万元以上者给予奖金500至1000元；经济价值在1万元以下者，公开表扬并给予适当奖励。2、公司员工在抢险、抢修工作中有突出表现或发现并堵塞了重大浪费漏洞者，经公司办公室会议评定，可给予300至1000元的奖励。3、解决了重大技术难题者，经办公室会议评定可给予提升工资、奖金和表彰的奖励。4、对工作勤恳、踏实的员工，能钻研业务胜任本职工作者，经评议可给予晋升职务或发放奖金。5、为严肃劳动纪律，对在工作中有漫骂商户、偷盗财物等行为，情节严重的立即辞退，并追究其经济或治安责任；情节较轻的120、批评教育做出书面检查，公开道歉或进行适当的经济处罚。6、无故旷工三天，累计旷工五天以上者要按章辞退；经常不能坚守岗位者，要进行劝退。7、公司员工经考核，综合素质差，不能胜任本职工作的，劝其调离或辞退。8、公司员工有对本职工作不负责、敷衍了事、服务态度恶劣、经多次批评教育屡教不改者要办理辞退。9、为加强公司员工的风险意识，遵循风险与利益共存，因此决定向每位员工收取风险抵押金，经理3000元、副经理2000元、部长1500元、员工800元。10、部长级以上，执行年薪工资制，每月只法工资的80%，年终按业绩兑现。十三劳保用品管理及领用制度1、公司根据工种的不同酌情分发劳动保护用品；劳动保护用品的使用121、年限及分发时间均按工种制定。2、劳动保护用品均由办公室管理人员根据库存及需求情况提出采购计划，经办公室主任审核，公司经理批准后购买，尽量做到物美价廉，保证质量。3、劳动保护用品指：毛巾、手套、工作布、洗衣粉、肥皂、衣服等。4、劳动保护用品做到专人专用，领用时部门统一领用由部长签字，个人领用由本人签字。5、分发劳动保护用品目的：劳动保护作用，劳动保护用品不能随便乱扔、乱放、存放整齐有序。同时每位员工应提高成本意识，均应做到爱护、爱惜、节约使用。6、每位员工预扣劳动用品保证金500元。（从工资中逐月扣发，每月100元）如因工作调离或在我公司任职未满一年者，酌情扣除。手套毛巾衣服棉背心被褥洗衣粉大衣122、棉鞋雨鞋行政人员线1付/半年1条/半年3套/1年无1套/长期1袋/2月值班无无司炉人员布1付/2月1条/3月1套/1年1年/1套无1袋/1月无1双/1年无保洁人员胶1付/半年2条/3月2套/1年无无2袋/1月无无无维修人员线1付/2月1条/3月3套/1年无无1袋/1月无无部门公用保安人员棉1付/半年1条/3月1套/1年无1套/长期1袋/2月值班值班无厨师胶1付/2月1条/3月1套/1年无无1袋/1月无无1双/2年十四劳动纪律管理制度为规范劳动管理，严格劳动纪律，加强考勤力度，提高工作效率，做好服务工作，结合公司实际制定本办法：一、全体职员必须自觉遵守劳动纪律，按公司要求提前十分钟到岗，按时上下123、班，不迟到，不早退，不脱岗不无故旷工，坚守工作岗位，做好本职工作。二、公司执行劳动纪律与岗位职责相结合的考核办法，对各岗位逐级进行考核打分，月、季、年末根据考核得分和实际出勤天数，结合考评细则及分配办法纳入劳动收入的分配，同时，亦作为职员考核和评选先进的重要依据，真正做到奖勤罚懒，鼓励先进，促进各项工作任务的完成。三、考勤办法：1、由综合办牵头公司分管领导、管理部等组成公司考勤组，负责定期或不定期抽查考勤。对违纪职员，除要如实进行登记外，并按考勤罚则进行处理，及时通报抽查情况。2、正常考勤采取挂表个人签到，部门负责人检查，公司考勤组抽查相结合的方法进行。3、考勤罚则：职员迟到、早退、脱岗在15124、分钟（不含5分钟）以上者，每次扣除5元工资，中层干部扣除10元；在30分钟（不含30分钟）以上者，每次扣除10元工资；无故旷工半天、一天、二天者，分别扣除20元、30元、40元工资，无故旷工三天者，按照XX省企业职工奖惩条例解除其劳动合同。部门负责人发生上述现象，加倍处罚。各部门负责人必须坚持原则，一视同仁，认真负责，严格考勤，一经发现有弄虚作假，考勤不实的情况，每次扣除部门负责人20元工资，并将其作为考评干部组织原则性的重要依据。以上扣款考勤组当场开据扣款通知，由财务部从当事人下月工资中扣除。4、各部门应每月5日前将上月“考勤统计表”如实报送综合办，逾期不报者，每次扣除部门负责人20元工资和125、部门其他人员10元工资。5、公司要求全体职工在工作时间内，一定要精力集中，全身心投入工作，不准在工作区域或岗位上闲谈、聊天、下棋、打扑克以及做些影响工作或不文明的举动，一经发现，如批评教育仍不改正者，将加重处罚。四、请假、销假制度：1、职员要严格执行请、销假制度，公司采取填写员工请假单的方法进行，如发现不履行手续者，职员个人按旷工处理；对部门负责人每次扣除20元工资。职员办理了请假手续，假满如遇特殊情况可以续假，不续假、不销假者按旷工处理。2、事、病假的规定：职工请事、病假半天以内由部门负责人批准；一天以内由分管经理批准；一天以上由总经理批准，并在请假条上签字，由部门妥善保存，每月随考勤表一并126、送综合办。如遇特殊情况，来不及办理请假手续的，必须口头请假，随后及时补办请假手续。工作时间一般不能远离工作岗位，但遇有紧急事件，可请临时假。3、各种假期的待遇：职员请事、病假按实际天数每日扣除10元工资，每月请事假累计二天（不含二天）以上，请病假累计四天（不含四天）以上者，按本人日岗位工资标准扣除。五、会议规定：1、时间要求：公司通知召开的各类、各级会议，参会人员必须按通知要求的时间参加，以减少不必要的时间耗费，提高时间效率。对无充分理由迟到5分钟（不含5分钟）以上者，每次给予扣款20元的处罚。2、无故不到者，一般员工扣除30元，经理扣除50元。3、会场要求：开会期间，要认真做好笔记，不得交头127、接耳，保持会场的严肃活泼气氛，保持会场秩序，保证会议质量和效果。4、会议迟到罚款，由召集人登记名单及罚款金额，考勤组通知财务部从本人下月工资中扣除。六、本办法结合公司自身情况而定，如与总公司有冲突时将执行总公司的有关规定，或不断修改完善。十五劳务用工协议甲方单位：地址：法定代表人（委托代理人）：乙方姓名：出生年月：司炉上岗证号：住址：甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，经吴家堡村委会协调组委派，就有关劳务用工事宜，达成协议如下：一、 用工期限：本协议为季节性用工协议。期限从 年 月 日至 年 月 日止。二、 工作内容：甲方根据本园区供暖工作，安排乙方从事烧锅炉、上煤、出渣、补水、零星维修等工128、作。乙方必须服从甲方安排，尽心尽责烧好锅炉，确保冬季取暖工作正常运转。三、 工作要求：1、严格执行各项规章制度，保证锅炉正常安全运行。2、要爱护设施、设备，做好锅炉设备的日常维修、保养工作，并认真做好各项记录。3、严格按照规程操作，保证锅炉正常安全运行。4、加强工作责任心，对设备要做到经常巡视，发现故障要及时报告物业部带班人，并积极配合抢修。5、严格交接班制度，不准迟到早退、旷工、脱岗，不准冒名顶替，未经许可，不得随意将园区物品带回家。6、节约用水、用电、用煤。7、按照甲方有关管理规定，做好煤场清理以及责任卫生区域清洁工作。8、司炉人员必须身体健康，着装持证上岗，年龄在50周岁以下，同时具有五129、年以上烧炉经验。四、工作时间和劳务报酬：1、实行两班制，每天12小时，实行月工资，每月500元（含午餐补助在内）；如遇法定节假日，另发放一天补助工资。2、上述劳务报酬包含甲方应支付的所有费用，甲方不再承担其它任何费用。五、劳保福利：1、每两月发放毛巾一条，洗衣粉一袋，帆布手套一付。2、五个月取暖期发放工作衣一套，棉被心一件，布棉鞋一双。3、乙方人员在甲方工作期间，除上述以外，一切人身保险及其它福利待遇均由乙方自行负责。六、奖惩：1、乙方人员如因人为因素或不按规程操作，发生故障造成损失的，一律从本人工资中扣除。2、公司随时组织有关人员对锅炉供暖温度做不定期抽查，若达不到规定值，每查到一次扣罚60130、元。3、每月按班组实践考评，完成工作突出者，可按月发放班组奖金100元。七、乙方人员在甲方工作期间，若发生违纪现象不能胜任者，甲方有权随时解除劳务协议；同时若因乙方工作不负责或自身原因，给甲方造成较大经济损失或发生事故，甲方将追究乙方责任，依法诉讼司法部门。八、本劳务用工协议，一式四份，办公室、财务部、物业公司、本人各执一份。甲方： 乙方：十六财务管理制度财务管理制度是公司经营管理的核心，合理安排资运营，准确反映经营成果，方能为公司领导提供决策依据。为加强对财务管理，特制定本制度。1、公司财务部设主管会计和出纳员各一人，按岗位职责分工，办理具体业务事宜。2、公司实行一支笔审批制度，凡资金使用、131、费用报销、财务计划及会计报表、物品购置、备用金借款等都要由总经理审批。3、每年初，三月底前，财务部编制上年度财务报表向董事会报告资产负债和损益状况，并由总经理主持编制利润分配方案或弥补亏损方案，及本年度财务收支预算。4、每月十五日前，要按规定报送上月会计报表，每半年由财务部组织、总经理指出召开经济活动分析会一次，反映经营状况，提出降低成本、节约费用开支等各种措施。5、财务部要严格按照财务制度登记帐目，切实做到手续完备、凭证齐全、数字准确、日清月结，每月要作一次帐目核对工作，并定期向总经理汇报资金运作情况。6、出纳员要做好支票的收支、保管和管理工作，及时进行现金日记账和支票的登记，定期与银行对帐132、及结算，督促内部费用报销，清理还款，做到日清月结。7、公司财产、物品、机具必须认真登记和妥善保管。财务部按规定提取折旧和监督报废，保证公司资产不流失。8、公司实行费用支出指标控制办法，财务部对各部门要分别立帐核算，行使监督和指导的职能。十七费用报销管理办法为了合理使用和控制资金，严格执行财经纪律，增收节支杜绝浪费，特制定经费开支、备用金借款、费用报销等管理办法如下：一、在公司范围内所有借款、伎用支票、费用报销等事项，均实行总经理一支笔审批的管理办法和财务负责人审核的管理程序。二、经常费用开支和专项业务开支费用，经总经理批准计划或预算后，由财务负责人监督，分次拨款，总经理审批。三、借用支票、现金133、和报销开支费用，经总经理审批后，财务负责人核对用途、数额、凭证无误后，由出纳员支付。四、费用报销标准1、备用金借款一般不超过500元，如数额较大要提前申请。2、公司员工外出办事，原则上不准乘坐出租车，如遇抢修送款等特殊情况，可持批准单报销，有经理特许者例外。3、公司领导及有关人员每月报销手机费不超过 元，住宅电话费不超过 元，超过部分一律自行负责。4、公司经批准的维修人员、采购员、管理人员每月可报销公用电话IC卡费 元，传呼机费100%。5、公司员工去外省市办事，可乘坐硬座快车，路途超过8小时可搭乘硬卧车厢，外省市出差补助费省会以上城市每人每天元，县市城市 元；住宿费每人每天不得超过 元，结余134、部分的50%可补贴在补助费内。五、费用报效时，必须附有字迹清晰的正规发票、明晰单据等凭证。除小量的蔬菜、水果、扫帚等商品可用收据或白条外（需有一内部员工证明）其余一律不得使用白条。六、购置物品、材料、工机具等报销时，必须附有保管员入库验收单。七、费用管理要严格遵守财经纪律，任何人不得公款私用和私自改变用途。十八费用收缴核算管理办法为确保公司资金运转，加强各种物业管理经营费用的收缴工作，根据公司实际，特制管理办法如下：1、本期费用收取截止日期，应定在收费期最后一个月为截止日期，也是收费的统计报告日期。超过截止日期后的交费，均列入欠费回收。2、收费员在收费期内收到现金应逐日交纳，手中存留现金不得超135、过100元。3、财务收款员对收费员每次交款要开写收据，并分别记帐。4、收费截止后5天，收费员应做出汇总统计报告，并进行初步分析收缴情况。5、收费统计报告要按收费项目分别登记应收、实收、欠费和上期欠费回收数额，有收费员对照台帐汇总，一试三份报财务部、分管副总经理、总经理各一份。6、费用收缴核算分三块分别进行，财务部分析收缴差额和欠费回收的比率，掌握资金营运；收费员分析费用收缴差额原因和应收实收差额原因，提出改进措施；分管副总经理分析应收基数和收费率达不到标准的原因，提出加强收费的管理办法。上述三块的核算都要有书面报告，交送总经理，并在当月业务例会上公布。7、收费员和财务收款员要建立收缴款台帐、统136、计报表的账目，做到数字相符，手续完备，定期核对，准确无误。十九 XX区门岗治安防范工作标准 来客接待先问“好”，不卑不亢有礼貌。 “三无”人员要盘查，身份来历要知道。亲朋会客先登记，电话联系不能少。酗酒滋事人常有，机智灵活错不了。出租车辆严入内，耐心解释要周到。头脑清醒莫冲动，紧急情况有预兆。事情重大需请示，紧急情况要报告。牢记职责保平安，规章制度少不了。 忠于职守为“物业”，防范标准要记牢。二十保安管理制度1、保安人员主要负责园区人生财产、安全保卫、消防设施、交通秩序及停车场管理工作和整个园区公共照明的开关工作，严格执行相关法律、法规、条例。2、保安人员要坚守岗位，礼貌待人、文明执勤、规范操137、作。3、保安人员必须做到24小时执勤，并不间断巡逻。4、门岗保安人员要求衣冠整洁、精神饱满、举止端庄、站岗服务。5、门岗保安员要严格执行出入证管理制度，严防“三无”人员进入商务大楼内，对出入人员携带物品和车辆认真检查，对来访人员履行规定登记制度。6、流动岗保安人员按规定区域和路线认真巡查，发现可疑人员和非正常现象要果断处理，及时报告。做好防盗、防抢、防劫工作，保护公共设施，维护园区的治安管理。7、告知装修施工人员，必须到物业管理部办理出入证手续，如发现无证人员一律不得进入施工现场（商务大楼内），严格检查施工动火情况，对违规现象及时发现制止，并及时向物业管理部汇报。8、严格执行消防条例，检查维修138、消防设施器材，保障正常使用，认真做好防火工作。9、遇突发事件和火灾等事故要冷静处理，先及时上报物业管理部，同时拨110或119并积极组织实施和抢救。10、严格执行园区停车场、商务大楼展区停车管理规定，各种交通标识导向线清晰醒目。指挥进入园区车辆务必停在车位区域内，不得越界停车，保护好车辆的安全，以免造成不必要的损失。11、对出入园区的车辆要认真进行检查、登记。属商品车辆一律凭商家开具的出门证予以放行；属使用车辆一律凭物业管理部发放的车辆通行证通行。12、保安人员必须做到，认真负责、坚持原则、不得私自脱岗、严禁在执勤时睡觉、打扑克、哗众取宠。13、保安人员负责在早7点，晚7点时开启和关闭公共区域139、内照明及公共区域热水器。同时在夜班巡逻、检查过程中如发现有未关闭的灯空调等物时，应及时关闭。14、必须严格执行交接班制度和公物使用制度，如有违纪者视其情节给予处罚。15、如遇其它突发事故不能处理时，要速于物业管理部有关人员联系。16、如遇其它突发事故不能处理时，要速与物业管理部有关人员联系。二十一工程维修部巡检规定（一）工程部巡检规定为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部各系统必须对所辖设备进行日常巡检。1、运行值班人员必须按本规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。2、运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。3、运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志140、上依顺序做好巡查情况和结果记录。4、运行值班人员应根据当班设备的具体规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。5、运行值班人员应根据当班设备的俱体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。6、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。7、发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。8、系统工程师每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追141、究当事人责任。（二）操作流程图巡视检查流程图设备责任人巡查流程图巡视检查流程图每小时一次 每小时一次每小时一次每小时一次 高压室，变压 空调机房、电梯 凉水塔 垂直电房发电机房、低 机房压室巡视检查流程图（三）相关记录表工程部巡查签到表设备管理规定（一） 设备管理规定1、设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度。由各系统工程师按保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交领班实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由各系统工程师根据设备的性能等规划编制维修方案，交领班执行。4、小修项目如一般的零部件修补或更换，由系统工程师负责；中142、修项目、大修项目如关键主件检修或更换，由系统工程师负责。5、为切实保证工程质量，小修项目由领班检查验收；中修项目、大修项目由工程师监督、验收。6、如巡查保养中发现有可导致严重故障的缺陷事项，必须立即填写记录表格，上级工程师整改。7、每日巡检保养后必须填写相应的表格，由工程师负责监督执行。8、每月由工程师召集管理员巡查工程维修部所管辖范围，对设备、卫生、安全等状况进行评比，选出当日的优秀维修员，对发现的问题，限时整改。工程部巡检签到表日 期白 班夜 班系统工程师签 名时 间设备情况签 名时 间设备情况卫生情况签 名时 间12345678910111213141516171819202122232143、425262728293031二十三机房管理规定工程维修部辖下的设备机房有两大类型：一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是生产重地，后者是机要重地。1机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。2凡易然易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围入口通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。5机房钥匙是专用钥匙，144、未经该系统工程师批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。6未经部门领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；未经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接持，主动配合，做好记录，并应立即通知系统主管或部门领导。8保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。9严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落145、实安全措施，不得在机房内进行火类作业。10机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11各机房工作员工必须按要求如实认真填写表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。12严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。 二十四设备机房防火规定1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易然物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易然物品。3、需要动为作业时，由系统工程师填写机房动火作业申请表，总工程师签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易然物品，施工后认真检查，确无火种方能离开146、。4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任做辖区内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的为灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附机应记录上报总经理。8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳147、及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面报公司领导。 二十五机房卫生管理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光面光洁无尘。 二十六层间配电房管理制度 1、层间配电房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。2、配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。148、3、工程部每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。4、工程部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和坚固接线端子。5、检查和保养结束后填写楼层电房设备检查表。 二十七转、停电通知用户工作规程（一）计划、停电1、供电局、停电，工程部接到通知后应立即报告总经理。2、因施工需要停电，工程部须至少提前24小时将停电计划书面上报总经理。3、总经理审批后，管理公司拟发转、停电通知书，由管理部派至用户。4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应经总经理批准启用园区广播系统紧急通知通用户。（二）事帮转、停电1、园区因供电局故障发生停电，工程部须立即向总经理报告，经总经理149、批准后，启用园区广播系统向用户解释原因。事后，工程部应立即向供电局索取解释函，并转呈总经理。2、因园区内部事故引起停电，工程应立即排除故障恢复供电，并即时口头向总经理，报告，经总理批准后，启用大厦广播系统向用户解释大原因。工程部于事后12小时内向经理提交书面报告。3、事故转、停电后24小时内，管理公司拟定解释函，交管理部送达用户。 二十八停电、限电管理规程1、停电、限电的审批权限为总工程师以上。2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并少提前24小书面通知受影响的用户。3、总工程师应安排足够的人员处理转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交主管工程师签名。5、150、转、停后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。二十九临时用电管理规程 （一）用电申请用户应事先向管理公司以上书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。（二）公司审批用电申请须经工程部审批。（三）接线及送电经批准后，用户自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确定认电表读数及填写是表启用单。（四）停电及折线用户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电折线，并确认电表读数，填写电表停用单。（五）计费方式1电表计费，由用户自备并按151、指定们置接线，每月计费一次，不足一月，按折表时用量计费。2无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。 三十供配电运行安全操作规程（一）双回路供电供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电气联锁，当主供电源停电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上确反供电运行方式。（二）电源转换1停电应按先停低压后停高压，送电应按载先高后低压原则执行。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌然后反备用电源受电开关合闸受电。2为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实行全供152、，应首先将停电回路电源退出支行状态，挂上“来禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行关态，并合闸供电，电源转达换的操作，应在3分钟内完成，完成后，应在一次结线图板上正确反映供电支行方式。（三） 发电机供电1为防止发电机向变压器倒送电，发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关设有电气联锁。只有在市面上电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主、备供受电天关应退出支行状态，并分别县挂“严禁合闸”的警示牌。2市电恢复供电，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。此时，停止发电机后应先将发电机受电开关退出运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。 153、三十一供配电设备运行管理规定1每天定期巡查供配电系统设备，包括（高、低压室，变压器室，发电机房），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。2发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知主管工程师安排处理。3用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上处理。4未经主管工程师同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管工程师批准并做记录。5严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。6高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。7与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺失立即追究外，借钥匙应做好登记154、并按时追收。 三十二供配电设备维修保养规程1、严格照供配电系统设备保养计划进行辖区的保养。2、主管工程师每年12年制订下一年度的设备保养计划。3、督促承判商对外判高压部分设备如期保养，并有详细记录。4、工作过程应严格遵守电气作业规程。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。6、各系统的维修保养以不影响大厦正常营运为原则，特殊情况，须报主管工程师，及时通知受影响的用户。7、保养结束后，应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。8、压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米155、以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。三十三电房倒闸操作制度1倒闸操作必须根据强电工程师或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备各称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。2停电拉闸操作必须按照开关 负荷侧刀闸 母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反，如变压压器，需要停电时，应先停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔开关（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。3倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内：（1） 应拉合156、的开关和刀闸。（2） 检查开关和刀闸的位置。（3） 检查接地线是否拆除。（4） 检查负荷分配。（5） 装拆接地线。（6） 安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。（7） 切换保护回路和检验是否确无电压等。4操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板和接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。 5操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作完一项，作一个记号“”，全部操作完毕后进行复查。6倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。7操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随157、意解除闭锁装置，应立即向值班副责人报告，弄清楚后再操作。8电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。9下列各项工作可以不用操作票：（1）事故处理。（2）拉合开关的单一操作。（3）拉合接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操作均应记录薄内。10操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。上述操作票保存3个月。三十四供电突发性事故的应急措施一外线故障1、园区设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压158、和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。3、检查PT柜和变压器出线柜是否正常。4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。二内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式1211灭火器灭火，1人向159、消防中心报告）。2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，保证大厦设施用电。4、向工程部主管和急修班报告规则故障经过和处理情况。5、工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。（三）市电全停1、当两路市电全停，启动发电机。2、退出市电联系开关，合上电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水量等。3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。4、做好记录，及时向上级领导报告。5、市电失压，发电机如不能正常自动启动160、，则用手动启动。（四）通知用户供电系统紧急故障发生后，主管工程师预计修复时间，并按转、停电通知受影响的用户。三十五配电室管理制度1、为保证配电室设备的正常运转，配电室必须建立日常巡视制度并做好记录。2、必须坚持每日记录电压、电流、电表行数，检查电器运行的声音时是否正常有异味等。3、空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复或试送一次。4、必须配置应急灯具和专用消防设施。5、供电回路开关的标志要明显，停电拉闸要挂牌。6、安全防护工具要保持完好和齐备。三十六水暖、管道管理规定一、 安全用水、供水管理制度根据市安全用水管理的有关规定，结合本商务楼的具体情况，对商务楼供水管理规定如下：1、凡属商务161、楼范围内的供水系统（即自来水公司向商务楼供水总表以内的）一律由管理公司管理。2、用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。3、用户不可随意更改商务楼供水管道。4、有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：（1）私自装表接水或绕表接水者，出当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大厦损失。（2）私自启动水表的封印影响准备计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿商务楼损失。（3）私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿商务楼损失。5、商户违反安全用水规定，拒绝管理公司机电维修人员检查，不采纳安全用电意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其162、他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。二、 商务大楼节水、用水措施1、严格按照节水办所批复的用水量，不超标用水。2、在各洗手间、茶水间张贴接水标语，加强用户节水意识。3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。4、每天抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。5、做好下水池、天面凉水塔、膨胀水箱的防漏措施。三、 工程部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水审批权限为总工程师以上。2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。 3、主管工程师应安排足够的人员处理停、限水工作。 4、停水前应将地下水池注满。5、停水期间工程人员应每两小163、时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免吸空，并立即通过紧急广播通知受影响用户。5、 当班人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。四、 给排水设备（设施）操作规程（一）生活水泵操作规程1、检查控制柜电压表是否指示正常位置。2、检查水池水位是否正常。3、检查水池液压进水阀是否正常。4、检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。5、仔细阅读交班记录。6、泵组选择开关每日轮换一次。7、将恒压泵开关打向自动（AUTO）位置，将主泵开关打向自动（AUTO）位置。8、观察电流是否正常，泵体是否有异声。9、待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动（AUTO）位置。10、每次开启主泵时应排气。11、严164、禁乱动其他开关和按钮。（二）污水泵操作规程1、控制箱上转换开关拨到“手动”位置。2、控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。3、控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。4、将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。五、 给排水系统运行管理规定1、经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。2、每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。3、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否165、良好等。6、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。7、发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管工程师，并留在现场观察。8、每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。六、 给排水系统维修保养规程1、给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。2、主管工程师每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。3、维修及保养过程如要限、停水，需提前通知会受影响用户。 4、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。5、供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证园区供水。6、污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。7、所有系统的维修保养工作结166、束后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵设备检查表。8、给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应马上通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。七、 水池水箱管理规程1、水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合格证。2、由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化验报告，经防疫站认可。3、清洗水池水箱人员须持健康证等有关证件，并经防疫站认可。4、水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置。5、水池水箱清洗时如需停水，应至少提前24小时通知受影响的用户。6、定期检查水池水箱的状况，防止溢漏、渗漏。6、 开启水池水箱盖须主管工程师同意。八、 污水167、井管理规定1、污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。2、严禁向污水井内抛杂物、小便。3、工程部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日记上。4、发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取像应措施降低水位。5、污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。6、污水泵每季度检查和保养一次。九、 化粪池管理规定1、化粪池每年由指定的专业公司清洁一次。2、化粪池入口铁盖应盖好，并保证铁盖完好；未经主管工程师批准不得开启化粪池盖。3、清理化粪池工作应安排在非办公时间的白天进行。、4、化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。5、化粪池内的沼气充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防168、爆燃。十、 水池清洗工作标准1、排空水池，关闭进水和出水阀，打开池底排空阀，无排空阀时需用抽水泵。2、当水池排空到一定程度时，利用剩下的0.30.5m水带水清洗，加清洗剂对池壁及池底进行洗刷，使池壁达到用手触摸无腻感，然后将洗刷后的污水排走，再用清水冲洗干净。3、对池壁进行消毒，用含氯量300克/升的消毒药物喷于池壁周围，停留30分钟至1小时，然后用清水冲洗干净。4、放入自来水井投入维持消毒用的消毒药物。一般水消毒维持浓度为含氯0.3毫克/升。5、检查池盖和溢流孔、排气孔等是否有防蚊、防尘纱网，池盖是否密封和加锁。6、清理水池上方及其周围的杂物，使水池周围环境整洁。、7、对清洗后的水池水采样，169、并送检。8、填写清洗记录，归档管理。十一、给排水系统故障排除措施（一）给水系统故障处理1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。（二）排水系统故障处理1、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2、雨水管堵塞，先170、用沙包拦截，防止溢水流入电房和电梯等，组织疏通排水管并用水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。十二、给排水系统应急处理方案（一）给水系统1、 水泵（1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。（2）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。（3）及时报告主管工程师安排维修。2、 气压罐（1）发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。（2）由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。（3）即刻报告主管工程师安排维修。3、 垂直管网（1）发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。（2171、）排空管网积水后，更换或修补破损管道。（3）如一时无法修复应报告主管工程师。4、 下水池出水管（1）发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。（2）即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。5、下水池进水管（1）发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。（2）即刻报告主管工程师，由其安排维修并于事后写维修报告。（二）排水系统1、污水井（1）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。（2）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。（3）即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。2、排污管道（1）排污管道漏水应172、立刻用布绑紧裂口。（2）关闭破裂管对上的用水设备。（3）调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。（4）报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。3、通知用户（1）给排水系统发生故障后应马上由主管工程师预计修复时间。（2）4小时可修复的故障应马上由服务中心通过消防广播通知受影响的用户。（3）需超过4小时修复的故障，管理公司应书面通知受影响的用户。三十七空调系统管理一、风机房管理规定1、严禁无关人员进入风机房。2、风机房设备由工程部空调班负责维护及日常巡查。3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。5、空调员每天两次巡查风机房，173、发现问题及时修理，并记录在新风机系统检查表上。二、空调系统检查巡视内容1、设备巡查（1）巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。（2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。2、空调机房（1）主机是否正常，油温是否在正常温度（5060），油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力（1013）。（2）巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、压差继电器、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。（3）空调控制室内，观察模拟屏有无故障显示，水泵起174、动箱有无故障指示，计算机有无故障报警蜂鸣。3、水塔、水箱检查（1）凉水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发生噪音，风扇起动电柜有无故障指示。（2）膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、风机等检查（1）新风机：检查运行时有否发生噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。（2）分体机：运行时有否发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。三、空调系统操作规程（一）开机程序1、检查电源、三相电压是否有380V。2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力均为12/cm2。3、检查并确保需用主175、机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。4、检查冷却塔补给水是否正常。5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至38时需要加开凉水塔风扇。7、检查膨胀水箱补水是否正常。8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。9、启动冷冻水泵和冷却水泵。10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差（约1/cm2）。13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。14、检查主机、油温是否在5560之间。如果主机长时间停机，需176、要确保对主机供电6小时以上加热机油。15、启动主机（按主机控制屏AUTO按钮）。16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。（二）关机程序1、关机前记录主机运行数据。2、按停主机。3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。四、空调系统运行管理规定1、空调系统的设备运行由空调组负责，强电工程师进行监督。2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管工程师批准，不得擅自更改运行参数。3、按商务楼空调运行时间表准时启停空调系统177、。4、在不影响商务楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。五、空调系统维修保养规程1、空调班负责商务大楼空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。2、主管工程师每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管工程师。4、设备维修过程所要更换零件，必须做详细记录。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。8、系统保养以不影响商务大楼正常营运为原则。178、对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。9、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表、冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。六、中央空调系统应急处理方案（一） 冷水机组1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。2、发现故障的技工将情况报告主管工程师并联系设备保养商维修。3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。（二） 水泵1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵开启动主机继续供冷。2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录179、在当值日志上。3、水泵故障较严重，应报告主管工程师，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。（三） 凉水塔1、水塔电机故障（1）巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机，转开备用电机。（2）发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。（3）属较严重的故障应报告主管工程师，由其组织维修，并在事后作维修报告。2、水塔穿底漏水（1）巡查技工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。（2）立刻将情况报告主管工程师，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。3、水塔溢漏（1）巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。（2）浮球开关损坏则即刻180、停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。（3）将情况报告主管工程师，由其组织人员维修并在事后作维修报告。（四） 管网系统1、400mm管道（1）发现或接报400mm管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。（2）现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。（3）用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。（4）将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。（5）报告主管工程师，由其安排抢修并在事后作维修报告。2、水平管网（1）发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将181、事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。（2）现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水浸入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。（3）用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。（4）报告主管工程师，由其安排抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内的伸缩节（1）发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵（2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。（3）报告主管工程师，由其组织维修，并在事后作维修报告。4、空调机房内的管道（1）发现或接报空调机房内182、管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。（2）用薄铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。（3）用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。（4）开启机房内对应管道底的排水口排水。（5）注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。（6）报告主管工程师，由其组织抢修。（五） 通知受影响用户事件发生后，主管工程师认为4小时内可修复的应通过紧急广播通知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理公司书面通知受影响用户。三十八维修工标准作业规程一、 目的规范商户安装、维修程序，确保高效率、高质量的完成商户的安装、维修工作。二、 适用范围适用于183、物业公司辖区内商户的安装、维修工作。三、 职责维修部部长负责检查商户安装、维修工作的实施情况。四、 程序要点（一）水电维修人员为商户进行安装、维修时的基本要求。1、水电维修人员为商户进行安装、维修时，要严格遵守本标准作业规程。2、水电维修人员为商户进行安装、维修时，要做到如下两点：（1） 自觉维护公司及商户的利益，不做损害公司名誉的事；（2）不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细的汇报给维修部组长或维修部部长，请求支援解决。3、水电维修人员进入商户家中维修时应征询商户意见，尽量恢复维修前原貌原样，如改动应征得商户的同意方可进行。如果不能满足商户的要求，则应向商户解释清楚并表示歉意，尽量取得商户184、的谅解。4、水电维修人员进入商户家中安装、维修前，首先应设计好安装或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的反工或引起商户投诉。5、水电维修员接到商户安装、维修通知单后，应在15分钟内准备好安装、维修所需材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与商户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。6、水电维修员来到商户门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到商户时要先问好，简洁说明事由征得商户同意后方可进入室内进行安装、维修。7、水电维修员进行安装、维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎后（用塑料185、布废报纸等）尽量使噪音降低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉戏打闹。（二）商户水电煤气的维修（1）检查测量日光灯两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；（2）检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器。（3）检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如果则应更换同规格的光管；（4）检查日光管管脚是否接触良好，是否应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；（5）检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如果则应更换一个同规格的镇流器；（6）维修工作完成后应开灯试验，目光管闪烁不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。2、开关维修（1186、）计算用电负荷，如已超载则要求商户相应减少负荷，否则应申请增容；（2）拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后在逐一检查，直至故障排除。（3）拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；（4）试验开关应开闭正常。3、电表维修：（1）计算商户是否超载用电，如果则要求商户增容；（2）对电表加负载实验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表：电表不转；电表转的异常快或慢；电表里面冒烟；电线接线柱烧穿。（3）电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；（4187、）安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；（5）做好新旧电表底数的记录。5、 水嘴、闸阀维修：（1）关掉水嘴、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀；（2）拧开水嘴或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀；（3）在水嘴回水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或闸阀；（4）开水实验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。5、水表维修（1）关闭水表前的闸阀，排空管内的水、拆下水表；（2）拆开水表，检查滤网是否被赃物堵住，如是则应清楚赃物；清洁水表读数盘，从新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更188、换一个新水表；（3）装好水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；（4）水表安装完毕后进行通水实验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；（5）做好新旧水表启用底数的记录。6、 煤气灶维修 （1）开启不着火：开启时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；清楚空气进气门赃物。（2）燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头赃物；清楚空气进气门赃物。（3）漏煤气：如软管接头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总漏煤气则应拆换点火器总成。7、坐厕水箱维修：（1）水箱浮球阀漏水：用水轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高189、浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。（2）水箱出水胶塞漏水：调整胶塞位置；如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。（三）安装、维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾状如塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各种物品的原来状态（位置）。（四）全部工作完成后，水电维修员要实验安装维修后的效果给商户看，实验次数不少于3次；同时要给商户讲解应注意的事项，如果商户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至商户满意为止。（五）确认一切正常后，水电维190、修员应礼貌的请商户在维修通知单上签名确认。如果商户对此次安装、维修收费有异议，水电维修员应根据维修项目收费规定向商户做出先详尽的解释，消除商户不必要的疑虑。（六）水电维修员离开商户家时，应礼貌的向商户道别，谢谢商户的支持、配合与谅解。（七）水电维修员回到维修部后要及时在维修通知单上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。（八）做好维修通知单登记工作。（九）公共场所及收楼时遗留的水电安装、维修项目可按上诉程序要点实施，完工后由水电维修员做好维修整改工作单与公共设备设施维修（制作）通知单的记录，有仓管员做好维修整改工作单登记表与公共设备191、设施维修（制作）通知单登记表。三十九维修工作流程图 商户报修登记 维修部 派工 维修工 持单 商户处所 维修 商户报修办公室 归档商 户 回访 维修部 交单 维修工 签单 四十锅炉房管理制度为确保锅炉的安全运行，保证正常供暖以及设备和司炉人员的安全，特制定以下制度：1、锅炉房内严禁闲杂人员进入，严禁在锅炉房内会客、接友。2、司炉工应佩证上岗，坚守岗位，严禁串岗、脱岗、以及在岗上打闹、下棋、打扑克等，如又发现扣发当日工资，发现三次以上者，出口发当月工资外，并予以停工。3、司炉工在上岗前四小时及上岗时严禁喝酒，工作时严禁睡觉，如有发现，扣发当日工资，发现二次以上者，除扣发当月工资外，并予以停工。4192、司炉人员应听从管理人员、代班长的指挥，严格按操作规程进行操作，严禁随意操作，乱动电气及设备。5、严格交接班制度，并做好要求的各项记录。6、保持锅炉房内外的卫生，并保证设备的干净整洁。7、树立全心全意为商户着想的思想，维护商户的利益，搞好供暖工作，对商户提出的意见和建议应虚心听取，做到文明礼貌，服务耐心周到，严禁和商户发生争吵、打闹。四十一司炉人员交接班制度1、接班人员按规定班次和规定时间提前15分钟到锅炉房，做好接班准备工作，并了解锅炉运行情况。2、交接班时，如果接班人员没有按时到达现场，交接人员不得离开工作岗位。3、交接者，需做到“五交”和“五不交”。“五交”是：（1）锅炉燃烧、压力、水位193、和温度正常；（2）锅炉安全附件、报警和保护装置，灵敏可靠；（3）锅炉本体和附属设备无异常；（4）锅炉运行记录资料、备件、工具、用具齐全；（5）锅炉房清洁卫生，文明生产，交接班时一定要将现场卫生清理干净。“五不交”是：（1）部交给喝酒和有病的司炉人员；（2）锅炉本体和附属设备出现异常现象时不交；（3）在处理事故时不进行交班；（4）接班人员不到，不交给无证司炉人员；（5）锅炉压力、水位、温度和燃烧不正常时不交；4、交接班时，由双方共同按巡回检查路线逐点逐项检查，将要交接的内容和存在的问题认真记录在案。5、交接者在交接记录签字后又出现的设备缺陷，应接班者负责。 四十二锅炉房岗位责任制度为确保锅炉的安194、全进行，保证正常供暖以及设备和司炉人员的安全，特制定以下制度：1、锅炉房内严禁闲杂人员进入，严禁在锅炉房内会客、接友。2、司炉工应佩证上岗，坚守岗位，严禁串岗、脱岗、以及在岗上打闹、下棋、打扑克等，如又发现扣发当日工资，发现三次以上者，出口发当月工资外，并予以停工。3、司炉工在上岗前四小时及上岗时严禁喝酒，工作时严禁睡觉，如有发现，扣发当日工资，发现二次以上者，除扣发当月工资外，并予以停工。4、司炉人员应听从管理人员、代班长的指挥，严格按操作规程进行操作，严禁随意操作，乱动电气及设备。5、司炉人员必须认真负责烧好锅炉，做好除尘器出灰，锅炉上煤，出渣机出渣，以及炉渣上车外运，确保锅炉整体良好运行195、。6、按照排污管理规定，每班排污一次，安全阀电动放气每周一次。7、锅炉的除水温度必须保持70摄氏度，回水温度保持50摄氏度。8、负责锅炉和大门外院内的卫生，每班交接班对工作场地必须打扫干净，保持清洁。9、司炉带班班长全面负责，严格按照司炉人员交接班制度，提前15分钟到岗，了解锅炉当班运行情况，并认真做好交接班工作。10、代班班长全面负责操作间（控制室）工作，同时详细认真做好各项运行记录登记工作。11、代班班长应认真、准确无误的做好收煤登记工作，同时协助分管经理做好锅炉节水、节电的管理工作。12、代班班长负责所有设备巡回检查，并监督组织司炉人员安全操作，确保各种设施的安全运行，如有突发事件应及时196、向分管经理汇报，同时全力以赴，积极组织抢修。13、树立“敬业”精神，搞好供暖工作，对商户提出的意见和建议应虚心听取，做到文明礼貌、服务热心周到、严禁和商户发生争吵、打闹。14、除完成上述本职工所以外，还应积极完成公司领导交给的其它工作任务。四十三食堂管理制度 1、早7：15前准备好早餐，8：00供应完毕；午餐12：00准时供应。2、使用的米面应保持卫生，不能有杂物，米必须彻底淘洗干净。3、蔬菜该去皮的去皮，该清洗的清洗，确保安全卫生，烂叶、黄叶应全部去掉，切菜时注意刀具、案具及盛放器具的洁净，切好后不是马上下锅的一定用干净盆或布盖好，保证此工序蔬菜不受污染。4、做饭时注意时间、火候，避免饭菜夹197、生、发硬、不熟。认真掌握定量，依据报饭人数决定饭菜多少，卖饭完毕，饭票由二人以上清点入匣，定期上交财务部。5、下午6：30上班，清理卫生，准备第二天用米、面、蔬菜等。食堂用料即将用完时，需提前列出清单，报主管领导审批后购买；食堂需增加用具时，列出计划，写明名称、用途等上报主管领导审批。6、炊管人员要切实搞好灶具和室内地面的卫生，严格执行卫生制度，防止食物中毒，卖饭时不得吸烟、言谈、嬉笑，饭菜有严重质量问题，追究炊事员的责任，并赔偿全部经济损失。7、服务态度要热情、大方，说话和气，不得出现与职工顶撞、冲突以及态度恶劣等事件。8、工作时物品要轻拿轻放，爱护一切设施，保护保存好所有器具、用品、原料和198、成品，发现人为损坏、丢失或拿来送人情的，照价赔偿。9、下班离开前要关闭炉灶、水、电、门窗，做好防火、防水、防盗工作，若因疏忽食堂发生损失或被盗，必须究其责任，并按损失金额赔偿。四十四园区清洁卫生监督管理规程一、清洁卫生管理规程为监督清洁公司或保洁员的清洁工作，确保园区环境整洁，特制定如下管理规程。1、管理部门负责检查监督清洁园区和保洁员的卫生清洁工作。2、管理员以清洁质量标准为依据，检查园区各区域的卫生状况，对清洁质量作出评估，记录与每日清洁检查评估表内。3、管理部部长每周会同清洁公司主管巡查园区各区域卫生状况，巡查结果记录于每周公共区域卫生清洁抽查表内，双方签认。4、管理部在清洁卫生的检查过199、程中，凡发现不符合清洁质量标准的，应迅速通知清洁公司或保洁员处理，并进行复检。5、月末，管理部部长根据每日清洁检查评估表进行统计，以评定当月清洁公司或保洁员的清洁质量，将统计结果记录于清洁质量月总结表。6、管理部将清洁质量月总结表交清洁公司或保洁员，反馈存在的问题并上报公司领导。（二）清洁质量标准1、 正门、广场花槽：槽内无垃圾、无杂物，槽体侧面及槽边无污迹、无积尘。地面：无污迹、无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物。阶梯：无污迹、无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物。扶手：无污迹、无水迹。墙面：无污迹、无乱张贴物。门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。指示牌（包括园区招牌）：无污迹、无积200、尘、无乱张贴物。消防栓：无污迹、无积尘。出入口栏杆：无污迹、无阻塞。2、 洗手间地面：无污迹、无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物。墙面：无污迹、无水迹、无雪迹、无乱张贴物。天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。窗户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。洗手盆：表面光洁、无污迹。镜面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。尿槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。厕座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无堵塞。厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无201、霉迹。门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。3、茶间地面：无污迹、无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物。墙面：无污迹、无乱张贴物。天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。洗手盆：无污积、无茶叶及杂物。垃圾桶：垃圾不可超过桶盖。地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。4、电梯厅及走廊地面：无脚印、无水泥迹、无香口胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。墙面：无污迹、无乱张贴物。铜牌：无污迹、无积尘、无铜油迹。水牌及指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。门户（管井门、隔烟门、厕所门）：无污迹、无积尘、无乱张贴物。垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹202、；烟灰缸盖上无烟头、杂物；桶内垃圾不得超过桶口。消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。5、露台（包括天台、平台、阳台）消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。地面：无杂物堆放、无垃圾、无污迹。6、园区幕墙玻璃表面光洁无迹、无明显尘积、无乱张贴物、无悬挂物，窗户保持关闭。7、垃圾房无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可作废品回收的垃圾，要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。四十五园区绿化管理制度一、接国家规定，人均绿化面积应达到1m2，由物业部派专人进行绿化养护工作。二、做到203、园区内常年有绿。乔、灌、草等保存率应在95%以上，常年绿地应达国家规定的标准。发现短缺的要求及时补充。三、对于草坪、花卉应适当浇水、施肥、养护。四、按时修剪枯枝，保证整体造型看起来要求高低整齐、美观。五、根据植物的特性和季节要求，适量喷洒农药、消灭病虫害。六、使用无公害弄农药。七、对于摆放的盆栽要保持花盆的清洁，定时修剪造型，保证造型优美。八、保持园区环境优美。四十六钥匙管理办法物业管理处、管理部、保安部、接待处管着园区公共设施的各种钥匙，其中包括商户信箱钥匙、洗手间钥匙、走火梯钥匙、各出入口钥匙及部分设备紧急状态时使用的钥匙。为规范钥匙管理，特作如下规定：1、钥匙共分为两套，一套为备用钥匙，204、存放于各部门钥匙柜内；另一套为工作常用钥匙。接待处钥匙分为备用钥匙，存放在接待处；另一套有仓库管理员负责保管。2、管理部、保安部对钥匙实行专人负责制，由两部门文员负责对钥匙统一管理。文员每月核查钥匙的数量和标签，发现钥匙数量减少或标签模糊不清，应重新配合或贴上新的标签，以便识别。3、管理员、保安员在领到钥匙后，要小心使用，妥善保管。使用过程中钥匙若断裂应及时向部门主管报告，因保管不善造成钥匙遗失须追究责任。两部门主任加强钥匙管理，做好钥匙交接工作。因管理不善或交接不清造成钥匙遗失应追究当班负责人的责任。4、员工因工作需要取出钥匙柜内的钥匙，须向钥匙管理员申请领用，管理员将钥匙交给领用人，并在钥205、匙领用登记薄上做好记录，钥匙归还后注销登记。5、商户服务部负责办理商户的借匙配用手续，商户在借匙申请上注明归还日期，方可借匙。若商户逾期不归还，则由商户服务部负责促催。6、工程维修部位商户更换信箱锁后，留一把钥匙由管理部保管，以作备用，管理服务中心应将此情况告知商户。7、在非办公时间，急需领用维修材料，工程维修部值班工程师到管理部领取仓库备用钥匙，同管理部主任进入仓库领材料，并做好记录。开启后的仓库备用钥匙由管理部保管，第二天交管理服务中心重新封好备用钥匙，交管理部存放。四十七仓库管理制度（一）公司仓库管理1、所有采购的物料，都必须先交仓管员验收。仓库员查验单据和实物是否相符，拒收不合格或与单206、据不符的物料。2、物料验收合格后入仓，仓管员填写收料单，属固定资产或低值易耗品的填写财产登记卡。3、正常办公时间领料：（1）10元以下的一般物料，由领料人按需要量填写领料单领取。（2）10元以上的一般物料，由领料人填写领料单，领料人和主管或负责人签单后领取。（3）个人工具，由领料人填写工具领用登记卡，领料人和主管签名后领取。（4）固定资产，公司审批由仓库员填写财产登记卡，保管人签名后领取。4、非办公时间领料（1）仓库设两个门锁，钥匙由仓管员封存后交管理部保管，每次领料启封后要交仓管员重新封存。（2）需要领料时工程维修人员和部门负责人须同时到场，分别打开指定的门锁，同进同出。（3）工程维修人员领207、料后要填写非办公时间领料登记本，工程人员和管理部主任签名。（4）工程维修人员和管理部主任分别锁好各自的门锁。（5）工程维修人员在事后一天内补办领料手续。5、仓库按财务制度要求建帐，仓管员凭收料单和领料单逐笔登记库存明细帐，并结出库存余额。每月中旬前编制上月收发存报表，报送财务一份。对固定资产和低值易耗品，按领用部门编制清单，领用部门、仓库、财务部各持一份。6、常用品设最高和最低库存量。达到最低库存量时申请采购，采购不超过最高库存量。非常用品按实际需要储存。7、做好防盗、防火、防水、防尘、防鼠、防虫工作。8、物料贴标签，分类存放，固定位置。9、每月5号前，仓库员对上月库存情况盘点一次，防止物料积208、压、过期、变质。财务部每半年对仓库进行一次全面盘点。10、在员工离职时，收回工具、制服、钥匙等使用期一年以上的用品，办理财产登记卡保管人的移交手续。11、仓库员每月盘点实物后与库存明细账账面数相核对，须做到账实相符。若账实不符，应做好盈亏记录，查找原因，采取措施，堵塞漏洞。12、盘盈的材料物品重新登记入帐；盘亏的材料物品由仓管员列出清单，提出处理意见，书面报人事部经理，经人事部、财务部、总经理审核批准后作核销处理。（二）工程维修常用品备件管理1、工程维修部每月在仓库借出规定品种和数量的常用品备件，由维修部工程师负责管理和领料审核，维修人员填写领料单，经主管签名后领料。紧急情况需要的可先领料，事209、后一天内补办领料手续。2、每月15日工程维修部把上月的领料单交仓库员汇总审核，并按上月领出的品种和数量补充当月的备件。3、财务部每季度对工程维修部备件情况至少实地盘点一次，并与领料记录相核对。（三）采购管理1、100元以下的物料，由办公室根据需要直接安排采购。100元以上的，申购人填写采购申请单后，先交仓管员签名确认无库存也无代用品，再按顺序经申请部门主管、财务部主管、副总经理、总经理签名批准。2、需要急情况采购，而总经理又不在时，300元以下的物料，经部门主管同意后，先购买后补办申请手续。300元以上的物料，经总经理同意后，可先采购后补办申请手续。3、常用物品由仓管员在库存达到最低库存量时申210、请采购；非常用品由需要的部门申请采购。4、采购应确保物料质量符合要求，常用物品价格不高于公司货比三家后确定的价格。5、公司每年12月对物料采购工作进行总结，对物料供应商进行评估。 四十八仓库材料保管规定为进一步完善仓库管理制度，保证公司仓库材料的使用率，从而更好地为园区工程维修服务，现制定如下管理规定：1、材料入库，应根据材料的具体性能，分类存放在清洁干净的货架上，不能上货架的要有地台垫底，不得与带酸、碱类材料混放。2、每月盘点时要检查材料的腐绣情况，发现问题及时处理；应坚持先进先出，轮换发货的原则。3、镀锌管件材料螺纹部分应涂防锈剂并存放在货架上，以免受空气侵蚀。4、各类螺钉，应在罗纹部分涂211、防锈油并存放在有防潮纸的盒内，以免防锈油脂干涸而影响材料寿命。5、建筑小五金（如拉手、锁等）应注意保护镀层，防止剥落。保管中包装盒必须完整。6、各类阀件，大规格的可存放在干燥地坪上，小规格的放在货架上。阀件密封面上的保护层应保持完整，以免影响密封。7、电器材料要存放在干燥、洁净的地方。8、橡胶类应避免受热和与溶解性油料接触。四十九仓库防火安全规定为加强仓库的安全管理，现作出如下管理规定：1、办公室主任是仓库的防火责任人，仓库管理员具体负责仓库的安全防火工作。2、仓库管理员熟悉储存物品的分类、性质、保管业务知识和防火安全制度，掌握消防器材的操作使用和维护保养方法，做好本岗位的防火工作。3、仓库管212、理员应参加仓储业务消防知识的培训，经考试合格方可上岗。4、库存物品应当分类、分堆储存。每堆占地面积不宜大于100平方米，堆与堆间距不小于1米，堆与墙距不小于0.5米，堆与顶（梁）、柱的间距不小于0.3米，主要通道的宽度不小于2米。5、易燃易爆和一般物品以及容易相互发生化学反应或者灭火方法不同的物品，必须分间、分库储存，并在醒目处标明储存物品的名称、性质的灭火方式。6、仓库员应对入库前的物品认真检查，确保无火种等隐患后，方可让其入库。五十材料领用、购买监督管理规定为了更好地监管公司维修材料的领用、购买和使用，杜绝管理上的漏洞，减少管理成本，特作如下规定：1、各部门用料需填写领料单，经部门主管审核213、，确认领料数量、用途无误后方可批准领料，各部门主管须跟进物料使用情况。2、对用户维修由相关部门下单，工程维修部领料，完成维修后，管理部再进行验收的同时，监管材料是否得到合理使用。3、各部门进行内部改造装修和增填文件柜等，由部门提出申请，交工程维修部和管理部核定，报公司领导审批。核实用料时应实事求是，不能因工作方便而人为增大损耗，否则一经发现将给予行政处分。4、每月25日工程维修部各班组须将剩余和回收材料填写退料单（红、蓝二联）、领料单，交仓管员入账。红单作为退料依据，蓝单作为班组存料依据。材料存放地点不变，各班组存放的物料由总工程师、管理部每月2次随意抽查并核实用料。5、仓库补仓的材料单价由管214、理部主办定期进行市场监管；工程部维修申请购买的材料，由总工程师对单价进行监管。五十一档案管理一、 档案管理制度为严格公司档案管理，保证档案管理有效性、规范性，特制定如下管理制度。（一）档案范围1、各部门制定的管理规定。2、工程维修保养合同。3、大厦社区文化。4、人事调动。5、主任级以上管理人员的调动、晋级、变动。6、重大事故报告。7、重大采购合同。（二）各部门档案范围1、行政办（1）通知、会议纪要、请示、报告、领导讲话、讨论通过的文件、重要照片、大厦社区文化。（2）党支部会议记录、纪要、报告，工会改选，党员情况统计表。（3）公司年度、季度、月份工作计划、总结。（4）公司部门经理、系统工调函及任215、免报告。（5）公司重大投诉报告、处理决定。（6）通报表扬。（7）机构设置、改名称、印章合并和启用，扩大营业范围报告、批复。（8）公司颁布的各种规章制度、条例、决定、规定。（9）公司简报、信息、通讯及报刊剪辑。（10）公司大事记。（11）公司固定资产说明书。2、人事部（1） 中级职称、员工技工职称资料。（2） 员工培训计划、培训实施方案、考核规定。（3） 上级机关对劳动工资、人事制度的指示、通知、计划。（4） 员工工资管理办法、方案、规定和实施细则。（5） 员工的奖励、处分的决定和通报。（6） 职工调资、转正、定级、考核等文件。（7） 员工花名册。（8） 采购合同。3、保安部（1） 上级公司消防216、治安工作，通知、批复等。（2） 大厦重大消防、治安报告及相关文件。（3）分局、保安办、保卫科、消防局授予的先进集体及先进个人称号资料。4、财务部（1）上级、本公司关于财务管理，各种费用开支的规定、办法、通知。（2）大厦管理费调整的请示、通知。（3） 上级及本公司关于清点、财税大检查、验收等的通知。5、工程维修部（1） 工程维修保养承包合同。（2） 工程重大技改项目、图纸。（3） 工程重大事故报告。（4） 工程重大投诉处理资料。（5） 处判工程合同。（6） 重大意外造成的大厦局部损失情况报告。（7） 大厦维修资料。6、管理部（1） 合同（防蚁、绿化、清洁）。（2） 写字楼、商场等管理规定。（3217、） 重大投诉、重大事故处理报告。7、服务中心（1） 用户资料。（2） 重大投诉处理意见。（3） 装修指南。（4） 用户手册。（三）文件材料归档要求1、各部门在管理工作中形成的文件材料，要根据不同年限要求，归档存放在部门。各部门文员将原件及副件各一份交公司行政办归档。2、文件材料要准确地反映各项管理的相关内容和过程。3、文件材料必须层次分明，符合其形成规律。4、文件材料要符合文件格式及书写标准，禁用圆珠笔、铅笔起草和批改。（四）归档时间1、每年的12月2930日各部门文员按归档范围将文件集中上报公司行政办统一归档。工程类文件材料在任务完成或工程竣工后一个月内必须整理归档。2、管理工作中的文件材料218、，应在第二年3月前将上年度超过部门保管期的文件材料归档集中管理。3、公司重大会议和活动的文件材料应在结束后7天内归档。4、会计档案由财务部保存3年，期满后集中管理。5、声像文件材料应在各项活动后将正片和负片随时归档。（五）档案保存期的鉴定1、公司的档案按保存期分为永久和短期两种。划分的基本原则为：（1） 对公司有长远利益价值的档案应永久保存。（2）对公司在一定短期保存，按年限分为1年、2年、3年、5年、10年。（3）凡介于两种年限保存期限之间的档案，其保管期限一律从长。2、公司的档案鉴定由档案鉴定小组负责分管档案工作的副总经理或总工程师任组长，人事部和各部门有关人员组成鉴定小组。3、鉴定工作一219、般为2年进行一次。4、销毁档案必须从严掌握，慎重从事。对经鉴定确定无保存价值的档案，由人事部提出销毁报告，经鉴定小组鉴定，鉴定小组组长签名后销毁。二、档案借阅制度为进一步规范文件资料管理，防止文件资料丢失，特制定如下管理规定。1、文件中心资料原则上仅限在文件中心内查阅，特殊情况需借出的资料须经公司主管领导批准。2、借阅的文件、证书、图片、音像等资料，必须在文件借阅登记表上登记后方可借阅。3、借阅期限不得超过两周，到期必须归还；如需再借，应再次办理续借手续。4、借阅文件资料的人员必须爱护文件资料，并要保证文件的安全性与保密性，不得擅自涂改、勾画、剪裁、转借或损坏，否则将追究借用人责任。5、借阅的220、文件交还时，须当面清点核对，如发现遗失或损坏，应立即上报公司主管领导。6、外单位借阅文件，须经公司总经理书面批准，并办理了借阅手续后方可借阅。7、外单位摘抄卷内档案，应经总经理同意，对摘抄的材料要进行登记。8、档案一般不允许复制。凡需复制、复印档案材料的，需经总经理批准。三、相关记录档案销毁申请单档案销毁申请单申请部门申请日期年 月 日销 毁 档 案 名 称文件号原 因部门主管（签名）日期： 年 月 日签定小组组长签名日期： 年 月 日五十二停车场管理规定一、 停车场管理守则1、车辆进入本停车场停泊，须按规定读卡交费，并服从车场管理人员调度。2、车况不良或车辆漏油不得进入车场。3、不得携带易燃221、易爆、剧毒等危险品进入车场。4、车辆进入后，按车场的指引箭头、提示语或管理人员指挥行驶，不得逆行，退速5公里/小时。5、不得在停车场内加油、修车。6、爱护停车场设施设备，不得乱丢垃圾杂物等；若损坏车场设施设备，须照价赔偿。7、车辆须泊入指定车位，不得跨车位停泊，否则按所占车位交费。8、驾驶员离开前须检查车门、车窗是否关好，不得在车内存放贵重物品；若车况有问题，须在车辆检查登记表上签名认可。9、不得在停车场内长时间停留或在车内睡觉。10、车辆不得堵塞停车场行车道，否则管理公司将采取强制措施疏通车道，一切后果由该车驾驶员负责。11、驾驶员遗失电脑磁卡，须出示本人身份证、驾驶执照和行驶证登记后方可222、离场。时租车辆电脑磁卡失效或丢失，按人口处管理人员登记的入场时间计算停车费，月租车须将失效卡交收费处，并向发卡处联系补办。二、停车场管理规程（一）车辆出入管理规程1、车场出入口当值人员须对每一辆出入车辆登记，登记内容包括车牌号码、出入车场时间，并用“S”和“Y”来区分时租车和月租车。2、车场入口当值人员须制止超出入口限高铁杆、装载易燃易爆危险物品、车况不良、漏油等车辆入场，以免发生危险或造成车道堵塞。3、非本公司工作人员不得在行车道上行走，车场出入口当值人员须做好劝阻工作。4、车场出入口处当值人员须提示车主先交费后取车，以免因交费而引起车辆阻塞。5、车辆出场时，车场出口处当值人员指挥车辆顺序排223、列，确保车辆正常出入。6、出入车道发生车辆阻塞时，出入口当值人员负责疏通车辆，保持车道畅通。7、出入口读卡机故障，影响车辆正常出入时，出入口当值人员须迅速通知领班到场处理。若故障一时排除不了，当值领班拆下拦车臂杆，疏通车道，并报工程部抢修。（二）车辆泊位与检查规程1、车场出口当值人员须引导车辆泊位，不得跨位停泊。2、及时提醒客人关锁好门窗，带走贵重物品。3、按规定认真检查车况，发现问题，请驾驶员在车辆检查登记表上签名确认。（三）车场巡查规程1、低层巡楼保安员每小时对车场及后围非机动车车库例行巡查。2、车场出口当值保安员每20分钟对车场例行巡查。3、保安经理、主任每日对车场及后围非机动车车库例行224、巡查两次。4、保安领班每次巡岗须对车场例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。（四）闭路监控规程1、车场实行24小时闭路监控，由收费员监控工作。2、收费员对监控发现的问题要即时通知巡查保安员处理，必要时定镜录像。（五）人工起杆规定1、当车主持时租卡或时钟卡（计时卡）插入出口读卡机不能进机时，由收费员通知出口保安核查车主所持卡是否有效，如是有效卡，应报请带班主管或领班同意后，人工起杆。起杆后，取回不能过机的卡，并在卡上写上“不能过机”字样，交收费员保存，作为核查依据。2、其他特殊情况需使用人工起杆时，须经带班主管或领班同意。3、每次使用人工起杆，须在当值记录本上详细记录。（六） 临时手动计费225、程序1、车辆进入车场时，入口岗用对讲机通知当值领班用打卡机按计时卡序号打卡后，将计时卡交车辆驾驶员。2、车辆驾驶员离场前到入口打卡处打卡，并在15分钟内到收款处交车辆停车费。3、出车口保安员在车辆离开时收回计时卡，核对是否超时。4、出车口保安员在交班时将收回的计时卡交收款处。（七） 月租车磁卡使用管理规定1、月租磁卡为月租车辆进出车场的凭证，持卡人须妥善保存。因持卡使用或保存不善造成月租磁卡失效的，管理公司将收回失效磁卡，由持卡人与发卡处联系更换。2、月租磁卡仅限本车使用，不得转借。如发现使用月租磁卡的车辆牌号与登记在册的月租车辆牌号不相符，管理公司有权将磁卡收回作废，借用磁卡者须按时租缴纳停226、车费。该月租卡原持有者须向发卡处重新申请补办，并缴纳制作费。3、月租磁卡通常使用3个月主动到发卡处更换一次，以避免因磁卡失效而进出场不便。4、月租磁卡持有人应按磁卡使用期限，及时续租。月租磁卡过期失效后须按5小时/次缴纳停车费。5、月租磁卡须随手携带，因忘记带月租磁卡或丢失磁卡而不能出场的车辆应按时租交费。6、若月租磁卡因不慎丢失或损坏不能出入场时，应在出入场前及时同管理公司联系，并且服从车场保安人员指挥，不可阻塞通道。（八） 相关记录停车场车辆检查登记表停车场车辆检查登记表 年 月 日 星期 班 值班员：检查项目车牌号前 后照明灯外壳标志轮胎玻璃后视镜转向灯出场时间车主认可签名三、停车场收费227、管理规定（一）收费标准1、时租车辆按小时计算。不足1小时的按1小时计费，超过1小时15分按2小时计费，以此类推。2、时租车辆先交费后取车，交费后15分钟内必须出闸离场，超过15分钟仍未离场，另外计收停车费。3、时租车辆电脑磁卡失效或丢失，按入口处管理员登记的入场时间计算停车费。（二）免费处理规定1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在计时卡上签字，以便财务查核。2、所有经公司认可的特种票（每张票券值10元），收取后必须妥善保存，作为财务核数凭证。3、军警或特种车牌车辆，除因执行任务由公司领导或部门主管在计时卡上签名的可免费外，其他一律不能免费。4、非办公时间，由带班主任、领班用电话向领导、主管汇228、报，经同意后，才能作免费处理。5、所有作免费处理的时钟卡，经出口读卡机后，收费员要立即通知出车口保安用钥匙打开出口读卡机，收回原卡交收费室保存，并在卡上写上“免费”字样，留作财务部核查依据。（三）过夜车辆的收费规定由22：00开始停泊至次日8：00的车辆，按夜间收费标准收费。（四）收费室交接班规定1、交班时，交班人按总结带上打出的金额总数如数交下一班，并填写车场收费岗每日交接表、车场收入月报表、停车票使用情况表，并在交班人一栏签名。接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。2、接班人接班时，应当面点清金额及票据，认真辨别钞票真伪，交班后发现有错误或假钞，由接班人负责。3、每天夜班接班后，到出车口打229、开读卡机，将一天的磁卡取回打包封好，由早班交财务部核查。（五）财务结算规程1、周一至周五早班下班后，收费员负责将当日中夜班款项和票据一起盘点清楚，由领班指派的保安员陪同送款至银行，随后将票据表格交公司财务部。2、周六、周日、节假日为14：30，当值领班将当日早班及前日中、夜班款项用公司存折存入银行。星期一或节假日结算后的第一天财务人员上班时，早班领班将存折送交财务部。3、财务部指派专人负责核算每日的收费情况。（六）相关记录车场收费岗每日交接表（表31）车场收费月报表（表32）停车票使用情况表（表33）表31 车场收费岗每日交接表班次：交接物品金额数量或发票号码交接人接班人现金特种票停车券发票其230、他表32车场收费月报表日期本日合计早班中班夜班收入金额现金特种票当值收入金额现金特种票当值收入金额现金特种票当值收入金额现金特种票123456789101131表33停车票使用情况日期本月领用本月使用期末结余金额号码早班中班夜班金额号码1234531制表： 审核人：四、停车场突法事件应变措施（一）停电1、立即将停电区域及详细情况报告当值带班主任、领班及部门主管或消防中心当值保安，报告工程部并了解停电的原因。2、收费系统停电，应通知出入口岗位当值人员，使用手动计费。3、使用紧急照明，保证各通道照明。（二）收银系统1、立即知会部门主管或当值主任、领班，并记录故障时间。2、尽快报工程部维修，恢复正常231、使用。3、未能恢复使用前，通知出入口岗位当值人员，使用手动计费。4、按手动计费操作程序收取停车费。（三）火警1、以最快的方式通知大厦消防中心，说明起火的确切地点和起火性质。2、疏散起火现场一带的客人。3、运用就近的消防器材尽快将火焰扑灭或控制火势蔓延，等候消防人员到场。4、保护起火现场，等候专业人员进行调查。5、由经理以上职级的人员决定是否向公安消防局报警。6、如火势扩大，难以控制，车场员工应协助指导车场客人以最安全快捷的途径离开车场到安全地点，并提防有人趁火打劫。7、如出现人员受伤，应积极抢救。（四）消防系统故障1、立即通知监控中心值班人员，详细说明故障情况。2、耐心向在场客人做出解释。3、232、采取措施（如使用沙包拦水，立即关水闸等），避免故障引致大厦设备损坏。（五）斗殴等暴力事件1、保持冷静，以最快方式报告领班或监控中心，简要说明现场情况（如地点、人员数量、斗殴程度、有无使用武器等）。2、如能控制现场，即时处理。否则，监视现场并和监控中心保持联络，等待上级的指令和增援人员到达。3、处理过程中应保持克制态度。除正当防卫需要，一般情况下应尽量避免与人发生争吵或武力冲突。4、事件中如有人员受伤，要及时组织抢救。5、尽可能将争执双方留下或将肇事方截获，等候上级处理。（六）盗窃等破坏事件1、应以最快方式报告监控中心或带班主管，简要说明现场情况（地点、人员数量、人员财物损失情况等）。2、保持冷233、静，如能处理的可将有关人员带往保安部调查处理；如不能即时处理，则应监视现场，等候其他岗位支援及上级指令。3、保护现场不受破坏，以待有关单位调查取证。（七）醉酒者1、在报告监控中心或上级的同时，尽力稳定控制醉酒者的情绪。2、劝告醉酒者离开车场范围。如醉酒者无理取闹，可使用强制手段请其离开大厦。3、 在处理醉酒人员时一定要保持冷静、克制态度。（八）车辆碰撞1、将肇事司机留在现场。2、立即通知当值主任或领班到现场处理。3、暂时扣下肇事人员的有关证件，等候上级前来处理。（九）失卡、卡损毁1、耐心向失卡或卡损毁的客人解释公司的规定。2、按车场入口岗位登记的时间作遗失卡处理并收取停车费。3、如客人蛮不讲理234、，可通知当值主任、领班协助处理。（十）车道堵塞1、在不违反公司原则的情况下，以最快捷的方式疏通出入车道。2、如遇到“问题车辆”可先暂扣司机证件，将车辆安排到不堵塞车道的地方再行处理。（十一）电梯故障1、通知监控中心当值人员。2、在电梯口摆放通知或指引。3、通知入车口当值人员。4、入车口岗接通知后应向入场客人做适当指引。5、收款员在收取停车费后应向客人做出适当的解释和指引。（十二）水浸1、立即报告当值主管或监控中心带班主任及领班。2、尽快使用就近防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。3、耐心向客人解释劝慰，尽量为客人解决水浸带来的实际困难。（十四）军、警车辆不按规定停放或不交停车费1、235、向驾驶员说明公司规定。2、如难以独自处理，则尽快通知当值主任、领班到场处理解决。3、尽力将驾驶员留在现场。4、保持冷静、克制、有礼，不使用过激的语言及不礼貌行为与驾驶员争执。重大事件总结表由：致：日期：事件发生经过：事件发生主要原因分析：事件处理措施：事件预防措施：报告人：五十三消防工作手册一、临时动火、焊割作业安全管理规定为规范在大厦范围内从事临时动火、焊割作业的单位或个人，根据中华人民共和国建筑消防管理规则及省、市消防主管部门有关规定，特制定本规定。（一）申请需在大厦范围内进行临时动火、焊割作业的单位或个人，必须提前向管理公司提出书面动火申请时列明动火作业时间、范围、内容及操作者姓名，并承236、诺遵守大厦一切规定，同时提交操作者的有效操作证书复印件。管理公司接到申请后两个工作日内审批。审批申请过程中若认为有必要，管理公司可以要求申请人提交操作者操作证原件及消防部门的有关批文原件，以供查验。（二）分级审批管理根据用火的危险程度，把审批动火管理权分为1、一级动火须由用火部门防火责任人会同工程维修部、保安部认真检查施工现场，定出可靠的防火措施，填写一级动火申请单（重大动火项目要写出专题备忘录），由管理公司防火总负责人签批后，报当地公安消防监督部门审批，经现场检查确认措施可靠，逐条落实后，方可批准动火。2、二级和三级动火必须由用火部门防火负责人制定消防措施，填写动火申请单后，报管理公司防火总237、负责人批准，工程部、保安部现场检查、监督。3、焊接和切割（简称焊割）属于明火作业。公安消防管理部的规定，从事烧焊的作业的人员，必须持有当地部门培训后发放的焊工证，方可上岗烧焊。（三）动火作业的“八不”、“四要”和“一清”1、动火前“八不”防火、灭火措施不落实不动火。周围的易燃杂物未清除不动火。附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火。凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存的油质不动火。凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火。凡储存有易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易燃、易爆危险的不动火。在高空进行焊接或开始焊割作业时，下面的可燃物品未经清理或未采取保护238、措施的不动火。未配备相应灭火器材的不动火。2、动火中“四要”动火前要指定现场安全负责人。现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。动火人员要严格执行安全操作规程。3、动火后“一清”动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭，留守现场1530分钟才能离开现场。（四）违反规定的处理在大厦范围内进行临时动火、焊割作业的单位或个人，违反本规定时，管理公司有权视其情节轻重采取以下处理措施：1、限时整改；2、责令立即停止动火作业；3、移交消防管理部门处理。二、装修施工场地消防安全规定为加强装修施工场地的消防管239、理，保证装修施工场地及大厦用户人身财产安全，特制定此消防安全规定。1、施工现场须安修的实际面积和使用材料配备一定数量的2以上灭火器。配备标准：100以下配23支；100以上34支；半层56；全层810支。2、施工现场严禁吸烟及使用明火烧杂物、弯胶管等。3、禁止将易燃、易爆、带腐蚀性、有毒等危险物品带入大厦内。4、装修工程所需有机溶剂、油漆等只允许带进当天装修所需用量，当天离开时一律带走，不得储存、堆放在大厦内。5、严格遵守安全用电规定，不得乱拉乱接电线或超负荷用电。6、室内布装电线须使用阻燃性绝缘导线，并穿硬塑料管或钢管进行明、暗敷设，绝缘导线的绝缘强度应符合电源电压要求，电源电压为380V的240、应采用额定电压为550V的绝缘导线，电源电压为220V的应采用额定电压位250V的绝缘线。7、室内装修须严格按消防安全要求，使用不燃或难燃的防火材料，不得使用易燃材料。8、动明火烧焊的单位，在计划烧焊动火作业前须先向管理公司工程部提出申请，严格按临时动火焊割作业安全管理规定作业。9、未经申请批准，不得擅自改动触动烟感器、喷淋头、紧急广播喇叭和消防栓等消防设备。10、室内装修间隔必须符合消防安全规定，如间隔封顶、间隔内无烟感喷淋的必须加装等。11、装修施工不得遮挡消防设施、疏散指示标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散走道的正常使用。12、为避免施工场地粉尘过大引起烟感报警，每日施工前报经保安部同意241、后须用胶纸袋将烟感器包住，每日施工结束后须将包装物取掉，恢复烟感器的正常工作状态。13、每日施工结束离场前，须通知保安部当值领班到场进行室内消防安全检查，确认无安全隐患后方可锁门离开。三、消防工作制度为加强消防管理，确保大厦用户生命财产安全，根据中华人民共和国消防法工作手册，制定本制度。（一）建立消防安全委员会根据中华人民共和国消防法的规定，结合大厦实际情况，成立消防安全委员会，总经理担任防火负责人，各部门主管为防火责任人，工程技术人员负责消防设施维护管理，以保安部为主体建立义务消防队。1、大厦防火总负责人的职责（1） 领导消防安全机构，贯彻执行消防法则。（2） 组织制定各项消防工作规章制度。242、（3）组织、布置、检查、总结消防工作，并定期向当地公安、消防监督机关报告消防工作情况。（4）组织防火安全检查，整改火险隐患。（5） 对员工进行消防宣传教育。（6） 组织、领导义务消防队开展消防工作。（7） 组织对消防设施器材的管理。（8） 组织制订紧急状态下的疏散方案。（9） 组织扑救初期火灾和指导安全疏散。（10）调查火警事故，协助公安消防监督机关调查火灾原因。2、各部门防火责任人职责（1）当好管理公司防火负责人的参谋，配合防火总负责人贯彻、执行消防法则。（2）根据消防总负责人指示，组织消防演练。（3） 建立防火档案。（4）消防总负责人的领导下，开展消防宣传，检查并督促整改火灾隐患。（5）负243、责消防工作巡查。（6） 督促落实各项消防规章制度。3、各班组防火责任人职责（1）各班组防火责任人逐级向上一级负责，做到“谁主管，谁负责”，对消防器材、消防设备设施实行层层承包管理。（2） 组织员工定期进行消费知识学习和消防业务培训。（3） 每日检查自己管辖区域的消防设施、设备。（4）每日检查器材位置、编号、数量是否相符，有无过期、损坏及丢失，及时做好记录并报告保安部。（5）要求员工做好灭火器材清洁，保持外表干净美观，摆放整齐。（6）教会员工学习使用一般灭火器材及火警处理的操作技能，做到“一灭火，二抢救，三疏散，四保护”。（7）检查走火通道是否畅通，消防设施是否被堵塞或占用，及时处理或报保安部。244、（8） 配合保安部做好各项防火工作。4、负责消防设施维护管理的工程技术员职责（1） 确保消防供水系统、消防栓等设备完备。（2） 确保火灾自动报警系统、自动灭火系统完备。（3）保证烟感和温感探测器、水喷淋喷头、防火门、防烟门、防火卷闸、防排烟设施、消防水枪和水带、疏散标志和指示灯消防设施完备。（4）定期保养、维修大厦消防设备设施。5、义务消防队（1）迅速行动组：由保安部当值主管、工程部系统工程师、管理部经理、部分当值保安员及工程当值人员，管理部、行政人事部的男员工组成。迅速行动组发现火灾，应进行初期火警扑救，防止火势蔓延。不能控制的火警，应实施救火程序。（2）救护疏散组：由各部秘书、文员和财务部245、员工组成，负责抢救伤员和重要文件物资并疏散大厦人员。（3）保卫组：由保安部部分保安员组成。火警发生时，负责保卫大厦内重要部位及把守各通道口，防止外来者进入大厦范围内，并带领消防队员到火警现场。（4）指挥部（组）：由总经理、副总经理、总工程师、保安部经理、管理部经理组成，负责火场灭火指挥工作。四、定期消防安全检查制度（一）定期消防安全检查制度为规范大厦的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1、公共区域、公共设施消防安全检查（1）每月末及节日前，对大厦各层公共区域、公共设施进行安全检查。（2）检查工作由公司消防总负责人组织，工程、保安、管理部门负责人参与。（3）检查项目为各层所配备的消防246、灭火器材、消防栓设施是否齐全、有效。（4）检查各层配电室、风机房、茶水间及顶层电梯机房的电器等设施设备是否齐全、有效。（5）检查各层走廊、电梯厅、走火梯是否畅通，走火梯门、烟感探测器、指示灯是否正常。2、各层公司房间内消防安全检查（1） 检查各公司房间内是否有违反消防安全条例的事项。（2） 公司房间内所使用的电器是否符合安全规定。（3） 公司房间是否按规定配备一定数量的灭火器。3、后期区域消防安全检查（1） 检查设备层各消防栓、灭火器是否完好。（2）检查各机房、电房设施设备是否运转正常，机房、电房内所配备的灭火器材是否完好。（3）检查各走廊、走火通道是否畅通，指示灯及烟感报警系统是否正常。4、247、检查中发现大厦内各种设施设备有变异，或其他违反消防安全规定的问题，要立即查明原因，及时处理。不能立即解决的，由管理公司出整改通知书，限期整改。（二）相关记录班组级防火安全检查表班组级防火安全检查表项目名称时间星期发现隐患情况整改情况负责人签名月日班组检查一二三四五六七部门分部意 见说 明1、三级防火检查，即班（组）长和员工每天班前班后对本岗位、地段自查一次；由部（分部）防火责任人每周检查一次，由班组长或地段防火责任人登记签名，每星期报保安部一次；各部防火责任人每月组织有关负责人检查一次。2、发现隐患应立即整改，难以整改的向上级部门防火责任人报告。3、检查内容：应根据本岗位特点，着重做好切断电源248、清理易燃杂物、检查是否遗留烟头火种或其他隐患等工作。五、 消防教育培训制度为贯彻落实“预防为主，防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。1、管理公司对在职员工的消防知识培训每年不少于两次。2、管理公司对新入职员工的消防知识培训，培训率要达100%。3、对员工的培训包括以下内容：（1） 学习消防理论知识。（2） 熟悉使用常用灭火器材。（3） 开展消防综合演练。4、保安部保安员、重点岗位员工、领班及领班以上职位员工必须参加市消防协会组织的消防知识培训，培训费用由公司支付。接受培训的员工必须在本公司服务一年以上，服务不足一年者须退还培训费。5、管理公司每年至少两次对用户开展消防教育培训。内容包括：249、（1） 大厦防火工作的各项规定。（2） 手提式灭火器的使用方法。（3） 消防应急通道位置及紧急情况时的疏散方法。XX汽车贸易服务园 XX汽车贸易服务园来客登记 来客登记 来人姓名性别年龄来人姓名性别年龄来人单位或 地 址电话 第来人单位或 地 址电话去何部门去何部门进门时间进门时间出门时间 号出门时间来人携带何物接见部门签字来人携带何物接见部门签字五十四关于园区劳务用工聘用管理办法按照国家劳务用工有关政策，结合园区所处的经济地理环境，为缓解晋源区吴家堡劳务人员就业压力，带动地方经济共同发展，特对园区劳务用工聘用做如下规定：一、园区劳务用工岗位指：清洁工、绿化工、勤杂员、维修工、服务员、专卖店内250、保卫人员等岗位技能要求相对单一的熟练工。二、集团驻园区各公司及园区各商户的劳务用工聘用均需到园区物业公司办理相关手续，并由物业公司协调对外招聘。三、物业公司根据用人单位提出的岗位要求，通过吴家堡村委协调组组织到物业公司应聘，录用后由物业公司代表各商户签订劳务用工协议，协议期间如不能胜任工作，物业公司可随时退回吴家堡村委协调组负责调整。四、园区商户在园区进行开业庆典或商品促销活动时，同等条件下可优先考虑吴家堡组织的力所能及的庆典活动（指锣鼓队、氢气球、彩旗等）。五、招商部在对外招商时，应认真向商户说明园区劳务用工的有关管理规定及办法，并做好解释工作，以便商户能够理解、支持。六、招聘流程：招商部向251、入驻商户说明 用人单位提出岗位要求 物业公司审查 吴家堡协调组组织招聘 物业公司组织用人单位面试 合格签订劳务协议、培训上岗。七、本办法自2003年11月5日起执行。 七、物业管理委托合同本合同当事人甲方（委托方）：XX汽贸服务园有限公司乙方（受托方）：XX物业管理有限公司园区地址：XX市新晋祠路488号一、 物业委托范围万国汽车贸易服务园总面积达18万平方米。其中现有：1、商务大楼建筑面积13219；志国星建筑面积3800；一环建筑面积7000；二环建筑面积7340；三环建筑面积26310； 综合楼建筑面积5900；附属设施建筑面积2000；场地面积18000，其它面积79769，其余随着基252、本建设竣工验收后再移交。2、绿化带18000；花池2座；绿摆2000盆。3、附属设施、水泵房、锅炉房、水井、配电室、消防监控、花粪池、污水池、垃圾池、花棚。 二、 委托管理事项1、园区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼道、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、扶手、台阶等；2、园区公用设施、设备的运行及其维修、养护和管理。包括：园区给水工程、雨、污水管网、上下管道、落水管、供暖干线、锅炉房；供电系统、公用照明、路灯、动力用电、保安消防设施、电梯养护、中央空调、园区智能化控制系统设施设备等；3、园区公共设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括：道路、化粪池、自行车棚、花棚、垃圾池等；4、园区内、253、外绿化花木的布置、养护和管理；5、园区公共环境卫生：园区道路、周边马路、大门、公用场地每日清扫，全天保洁。电梯、楼梯、扶手、公共走廊、过道、大厅、公共部位、公共卫生间设专人清扫和保洁；外幕墙每年保洁两次，玻璃幕墙每年34次；公共卫生间提供厕纸、烘手机、皂液等服务；组织消杀灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭虫工作。6、治安防范管理： 园区24小时设有治安防范管理员；实行24小时巡视检查、门岗值勤、安全保卫、防止偷盗、防止火灾；设有消防保安监控，对商务大楼的主要出口实行监控录像；有自动消防系统，良好的备用状况；指挥车辆的停放和看护，保持园区良好的交通秩序。负责园区出入车辆的收费和管理工作。7、负责园区综合治理、254、广告、摊点，举办各类促销活动的管理。8、负责园区房屋二次装饰、装修的审批和管理工作。9、结合园区服务，提供用户代办服务。包括：水、电、暖、宽带网、电梯、空调等。10、负责代办园区直属内部（集团、万国、轮胎公司）房屋租赁合同的签订与管理和收费工作。11、负责园区房屋出租的收费工作（物业部留2%服务管理费）。12、负责员工活动中心（多功能厅）的管理使用。13、负责园区广播音响、电子屏幕的播放和管理。14、负责承担超市楼、地下室、车库的管理使用，及办理保管车辆出入库手续。15、协助主管部门，配合招商部做好商户租赁、入驻的管理工作。16、负责代办园区各类邮件、报刊收发、征订工作。17、协助主管部门，配255、合吴家堡村委协调组做好XX综合治理的管理工作。18、结合园区服务，提供中介服务及店内有偿服务和根据商户需要，提供商业网点、医疗、交通、通讯、维修等特约服务。三、委托管理期限委托管理期限为三年，自二四年一月一日起至二六年 十二月三十日止。四、 双方权利和义务（一）甲方的权利和义务（万国公司）权利：1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；2、依法享有所租用物业的使用权；3、制定商户手册、公约，并要求商户和物业使用人遵守；4、审定乙方拟定的物业管理制度；5、检查乙方管理工作的实施及制度的执行情况；6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划，财务预算及决算；7、委托乙方管理的房屋设施、设备应达到国家验收标256、准要求；8、在合同生效之日起 七 日内向乙方提供5900 平方米建筑面积的经营性商业用房（综合楼），无偿使用由乙方按每月每平方米 1 元租用，其租金收入用于物业公用维修。9、在合同生效之日起 八 日内向乙方提供500 平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第 项执行（办公用房、公共休息厅）； 无偿使用；按建筑面积每月每平米 元租用，其租金收入用于 。10、有权按有关规定及物业公司制定的房屋装饰装修管理办法进行室内装饰装修；11、商户有权聘请自身经营管辖区内的劳务人员，但必须到物业管理处备案及办理有关手续；12、有权检查房屋建筑公用部位、公用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施状况257、，建议物业管理公司及时修缮；13、有权要求物业管理公司协调处理公用部位的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的问题。14、有权参加商户大会，并拥有对本物业重大管理决策的建议权；15、有权要求物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理费收支情况；16、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；17、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 10 日内向乙方提供；18、当商户和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责协调催收或其它方式偿付；19、协调处理本合同生效前发生的遗留问题： ； ； ； ； ；义务：1、在使用、经营、转租所拥有物业时，应遵守物业管理法规258、政策、有关规定执行；2、房屋租赁期间，防火安全，门前三包，积极配合综合治理及安全，保卫等工作，应执行当地有关规定并承担全部责任和服从物业管理公司的监督检查和统一管理；3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；4、按规定缴纳物业管理服务费；5、商户如需要进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定；6、商户如请物业公司对其自用部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用；7、明白并承诺与任何第三人在建立合法使用、维修、改造所承租物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理的有关规定和本公约，并承担连带责任；8、明白并承诺商户及经营商户同意的其他使用人与物业公司在本物业内不存259、在人身、财产保管或保险关系（另有专门公约规定除外）；9、在本物业范围内，不得有下列行为：1）擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板进行违章凿、拆、搭、建；3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）；4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、通讯、排水、排污、消防等共享设施；5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质；7）践踏、占用绿化地，损坏、涂化园林建筑小品；8）影响260、市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；9）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；10）利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。（二）乙方的权利和义务（物业公司）权利：1、根据有关法规和政策，结合园区物业实际情况，制定物业管理制度、管理规定、商户手册、公约并书面告知乙方； 2、根据租赁合同向乙方收取物业管理费用；3、有权制止违反本物业的物业管理制度和商户手册的行为；4、物业公司有权委托专业公司承担本园区的保洁、保安管理与服务；5、有权制定本物业的房屋装饰装修管理办法，并提前将装饰房屋的注意事项和有关规定书面告知商户，与商户签订261、房屋装饰装修管理公约；6、向商户提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护的特约服务及其他代办服务，并根据有关收费标准明确报修、合理收费。义务：1、对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通、园区设施等项目进行维修、养护、服务与管理；2、建立健全物业管理档案资料；3、编制物业管理服务年度计划及财务年度预算、决算；4、负责编制物业管理年度资金使用计划及管理计划；5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大、中、修方案，经双方议定后由乙方组织实施；6、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关262、部门批准方可实施；7、每半年向商户公布一次物业管理费用收支情况；8、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。五、物业管理要求1、园区物业管理必须通过契约的形式，依照合同明确物业管理的范围、职责、权利和义务和主管部门签订的园区管理目标责任书，对园区实施经营管理与有偿服务。2、按照园区各项管理要求，不断完善各项规章制度，制定商户公约，管理办法及工作岗位考核标准。应用现代化管理手段，智能化进行科学管理。3、物业管理人员要求整体素质高，遵守职业道德规范，在职员工分期分批接受物业管理专业培训，有较高的服务意识、事业心和开拓精神。六、物业管理服务质量1、房屋管263、理及维修标准（1）保证园区房屋外观整洁；（2）园区有明显的标志、示意牌及引路方向平面图；（3）房屋建筑类完好率达到95%以上；（4）无违反规划私搭、乱建现象；（5）园区统一实施物业管理，综合治理。用户装饰房屋必须申报并遵守物业管理的有关条例执行；（6）房租、物业、水、电、暖、宽带网、电梯、空调、清洁等各项费用，回收率达90%以上；（7）房屋零星维修、一般公用设施维修及时率达95%以上，合格率达100%，并建立回访制度和回访记录；（8）园区有关建筑和公用设施、附属工程、图纸资料整理齐全归档，随时可查；（9）接到维修派工单，10分钟内赶到现场，做到急修不过夜，小修及时完成，排除故障准确无误。2、 264、公共设备管理（1）园区所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理较完善；（2）设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；（3）蓄水池要有完善的管理制度和措施；消防系统设备完好无损，可随时启用；（4）锅炉供暖设备运行正常，保持室内温度不低于16。3、 公共设施管理（1）公共配套服务设施完好，不得随意改变用途；（2）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常；（3）园区内道路畅通，路面平坦整洁，污废水排放畅通；（4）保持园区内良好的交通秩序；消防通道不得随意乱停乱放。4、绿化管理（1）园区公共场所绿摆按照有关规定及季节要求及时更换，摆放整洁、造型优美；（2）园区绿化布置合理，按照国家达标要求265、人均1平方米以上；（3）各种植物成活率达85以上；（4）绿化管理及养护措施责任到人，无破坏、无践踏及随意占用现象。5、环境卫生（1）园区内环卫设施，垃圾桶、垃圾池干净整洁，能够正常使用；（2）园区内垃圾日产日清，没有违反规定饲养家禽现象；（3）保持园区公共场所、楼梯、扶手、大厅、地下室等公共部位保持清洁，没有乱堆乱放的现象；（4）园区商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱写乱画现象。6、治安、保卫管理（1）园区内实行全天候24小时保安服务管理；（2）危及商户安全处有明显标志和防范措施；（3）园区内尽可能无重大火灾、刑事和交通事故。7、用户和物业使用人对物业管理满意率达85%以上8、文化娱乐（266、1）根据本园区实际情况制订管理公约和有关管理规定，商户能自觉遵守；（2）园区内商户团结互助，支持和配合物业部的工作；（3）园区内有娱乐场所和设施，物业部经常组织开展健康有益的园区文体活动。9、物业管理经济效益（1）2003年园区以基本建设、招商为主，物业管理前半年介入熟悉，后半年开始管家验收移交；（2）2003年经济指标控制亏损30万，2004年持平，2005年开始盈利；（3）以物业为主，开展多种经营，创办园区商业网点，为商户提供方便服务，拟办园区便利诊所、洗衣房、快餐店、咖啡屋、商务中心（打字、复印、特快专递、代办邮政）、便利超市、中介服务（室内保洁、节日庆典、劳务介绍）、园区旅店（餐饮、桑267、拿、旅游）、园区植物园（绿色植物的租售）；七、物业管理的服务费用1、物业管理服务费包括：公共设施设备日常运行维修及保养；环境卫生管理；绿化维护管理；治安防范管理，根据XX市城市物业管理服务收费指导办法规定，园区商务大楼3.00元/月，园区商房1.8元/月，园区场地1.00元/月，商务展厅4.00元/月（注：展厅物业管理费4.00元/月，含水、电费，其余不参与。对入驻园区商户优惠政策为：2003年10月1日前入驻的商户从合同生效之日起第一年收取费用的50%，第二年收取费用的80%，第三年及第三年以后收取费用的100%）。2、园区尚未出租的空置产房以及场地、土地按租（用）户收费标准的50%向房产主268、管部门收取，根据XX省城市住宅物业管理服务收费暂行办法第12条规定，园区商务大楼1.50元/月，园区商房0.90元/月，园区场地0.50元/月，园区土地0.50元/月。3、煤气费、有限电视费、上网费，按国家定价执行。4、水费，按XX市自来水公司有关规定经营性用水分四类：一类1.70元，二类2.50元，三类2.80元，四类10.50元。园区收费标准：二类水价2.50元，附加费（10%）0.25元，排污费0.25元/吨，收费标准3.00元/吨。5、电费，参照供电局有关商业用电收费标准加法定公摊系数。园区收费标准：1.00元/度。6、取暖费，根据XX市人民政府办公厅（1994）第89号文件“XX市人269、民政府办公厅关于城市集中供热收费管理的规定”第二条。园区区域供暖非住宅用房按建筑面积3.50元/月。7、空调，参照XX市城市物业管理服务收费指导办法。园区收费标准：2元/月。8、电梯，参照XX市城市物业管理服务收费指导办法。园区收费标准：40元/月（其中商务大楼一层商户、吊层商户不收）。9、园区车辆管理，按XX市物价局收费规定：凡入住园区的商户和长期出入园区的机动车辆，按月交纳停车费。a、露天车位：大型机动车每辆每月50元，小型机动车每辆每月30元。b、室内车位：大型机动车每辆每月100元，小型机动车每辆每月60元。c、摩托车每辆每月10元，自行车每辆每月5元。凡进入园区的临时车辆及办理车检、270、挂牌、上户的车辆、小轿车、小面包车、每次收费1元，七座以上的旅行车或客货车每次收费2元，大型车每次4元，临时过夜车辆，大型车每晚30元，小型车每晚20元（时间：晚20：00早8：00）。10、代办服务、特约服务明码标价，原则上低于市场价。11、房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：房屋共用部位的小修、养护费用，由物业费承担；大中修费用，由拨付维修基金承担；更新费用，由拨付专项维修基金承担。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业费承担；大中修费用，由拨付维修基金承担；更新费用，由拨付专项维修基金承担。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由物业费承担；大中修费用271、，拨付维修基金承担；更新费用，由拨付专项维修基金承担。公共绿地的养护费用，由物业费承担；改造、更新费用，由拨付专项维修基金承担。附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由物业费承担；大中修费用，由拨付维修基金承担；更新费用，由拨付专项维修基金承担。八、物业管理考核指标1、园区房屋建筑、附属设施、公用设施完好率达85%；2、加强园区安全防范综合治理，重大案件发生率尽可能为0；3、清洁保洁率达90%；4、用户满意率达85%；5、服务优良率不低于85%。九、违约责任1、乙方违反合同或公约，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应法律责任；2、乙方违反272、合同或公约，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退所有费用，退还利息并支付违约金；3、甲方违反合同，甲方义务条款中规定的，乙方有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，乙方可采取停水、停电、停气等催缴措施；对本物业公共利益造成损失的，乙方有权要求责任人予以赔偿并按损失额的10%承担违约金；4、甲方不按规定缴交物业管理服务费的，处以每日千分之一的滞纳金；逾期三个月拒绝缴交的，乙方可采取停水、停电、停气等催缴措施；5、甲方违反合同或公约，使乙方未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。十、其他事项1、为维护公众、乙方、使用人的切身273、利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理；2、在本合同执行期间，如遇不可抗拒外，致使合同无法履行，双方按有关法律规定处理；3、本合同内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行；4、本合同在履行中如发生争议，双方协商解决；协商不成的，可向XX市仲裁委员会申请仲裁；5、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力；6、本合同自签字盖章之日起生效；甲方签章： 乙方签章：代 表 人： 代 表 人：时 间： 时 间： 联274、系电话： 联系电话：八、房屋租赁合同出租方： （以下简称甲方）承租方： （以下简称乙方）为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商一致签订合同如下：一、甲方将新晋祠路488号 租给乙方。二、租赁期限为 年，从 年 月 日起至 年 月 日止。如合同期满该房屋出租，同等条件下乙方优先。三、年租金为 元。收费标准：2.20元/天。四、租赁期内乙方应自觉遵守园区物业管理公约，按照商户手册制定的双方权利和义务及有关管理制度、管理规定执行，按时交纳有关费用。1、物业管理费，参照XX市城市物业管理服务收费指导办法执行。收费标准：商务大楼每月3元/； 园区商房每月1.8元/。园区场地土地每月1元/；商务展厅每275、月4元/。备注：商务展厅收费标准每月4元/，含公摊面积、水、电费，不含空调、取暖、维修及其它费用。2、水、电费每月按实际用量或分摊交费。收费标准：按经营用水3元/吨；按经营用电1元/度。3、取暖费，按“XX市人民政府办公厅关于城市集中供热收费管理的规定”执行。收费标准：区域供暖非住宅用房按建筑面积每月3.50元/。4、空调费，按实际使用月份单价2元或分摊交费。5、电梯费，按每月40元/室交纳。备注：一层、1/2层免收。6、凡入住商户和长期出入园区的业务办公用车，按月交纳停车费。收费标准：露天存放大车每月50元/辆，存放小车每月30元/辆；地下停车场存放大车每月100元/辆，存放小车每月60元/276、辆；摩托车每月10元/辆，自行车每月5元/辆。租赁期间，如遇政府调整供能价格，双方再重新商订有关代办费标准价格或按新的标准协商后执行。五、付款方式：1、房屋租金一年一结，于每年起相对应的一周内付清；2、物业管理费、水费、电费、电梯费、空调费等，一月一结，于每月5日前付清；3、取暖费每年冬季10月30日前一次付清。六、本着谁交费谁受益、先交费后使用的原则。如不按期交纳上述费用，逾期一天按1%收取滞纳金；逾期一月甲方发出催款通知书，接催款通知书10日内仍未交者，甲方有权采取措施，直至交清。七、租赁期间，室内的改造和维修费用由乙方负责。八、该房屋只供乙方自用，未经甲方许可，不得转租。租期内如改变房屋277、结构，须经甲方批准实施方案。否则一切责任由乙方自负，并赔偿甲方的一切损失。九、合同期满，房屋原有设施及二次装修由甲方无偿接管，乙方所安装的设施可自行拆走。乙方须使所租房屋保持整洁、完好无损，否则，乙方照价赔偿。十、乙方在租赁期内，必须遵纪守法、自主经营、独立承担民事责任，不得进行任何违法活动，如有违反，一经发现，甲方有权终止合同，并责令乙方交出房屋，其余后果由乙方自行负责。十一、由于乙方责任，人为造成房屋及设施的损坏、损毁，一切责任由乙方自负。十二、合同执行期间，若有不可抗力的因素，（如地震、政府行为、甲方主管部门统一规划或调整等）造成合同终止执行，甲乙双方均应配合做好善后事宜。如预交房租有剩278、余可退还乙方。十三、未尽事宜，协商解决。十四、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 负责人签字： 负责人签字： 经办人签字： 经办人签字：年 月 日底下的不要地下停车场管理规定为保持良好的车场秩序，确保车辆安全，特制定车场管理规定，请大家自觉遵守执行。1、以购买车位的商户，凭卡到车场入口处办理登记、挂牌手续，建立车位停车档案。2、凡进入地下停车场的车辆，必须持有车位卡，一车一卡，凭卡入场入位。3、地下停车位只能用作停放车辆使用，不能改作它用，也不能自行增设其他设施。4、为确保车辆的安全和维护停车场的正常秩序，车辆务必停在车位线内，不得越界停车，也不得以任何理由占用他279、人车位。5、所有车主均应积极配合管理人员做好卫生保洁、安全管理工作，不得在地下车场修车、洗车，使用明火和有违反消防规定的行为。6、地下停车场，除车主和管理人员之外，其他闲杂人员均不得进内逗留、闲谈、玩耍。配电室管理制度1、为保证配电室设备的正常运转，配电室必须建立日常巡视制度并作好记录。2、必须坚持每日记录电压、电流、电表行数，检查电器运行的声音时否正常有异味等。3、空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复或试送一次。4、必须配置应急灯具和专用消防设施。5、供电回路开关的标志要明显，停电拉闸要挂牌。6、安全防护工具要保持完好和齐备。维修工标准作业规程一、目的规范商户安装、维修程序，确保高280、效率、高质量的完成商户的安装、维修工作。二、适用范围适用于物业公司辖区内商户的安装、维修工作。三、职责维修部部长负责检查商户安装、维修工作的实施情况。四、程序要点（一）水电维修人员为商户进行安装、维修时的基本要求。1、水电维修人员为商户进行安装、维修时，要严格遵守本标准作业规程。2、水电维修人员为商户进行安装、维修时，要做到如下两点：（1）自觉维护公司及商户的利益，不做损害公司名誉的事；（2）不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细的汇报给维修部组长或维修部部长，请求支援解决。3、水电维修人员进入商户家中维修时应征询商户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如改动应征得商户的同意方可进行。如果不能满足281、商户的要求，则应向商户解释清楚并表示歉意，尽量取得商户的谅解。4、水电维修人员进入商户家中安装、维修前，首先应设计好安装或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的反工或引起商户投诉。5、水电维修员接到商户安装、维修通知单后，应在15分钟内准备好安装、维修所需材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与商户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。6、水电维修员来到商户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。见到商户时要先问好，简洁说明事由征得商户同意后方可进入室内进行安装、维修。7、水电维修员进行安装、维修时，要把有碍操作的物282、品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎后（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。（二）商户水电煤气的维修（1）检查测量日光灯两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；（2）检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器。（3）检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如果则应更换同规格的光管；（4）检查日光管管脚是否接触良好，是否应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；（5）检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如果则应更换一个同规格的镇流器；（6）维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁不超过3283、次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。2、开关维修（1）计算用电负荷，如已超载则要求商户相应减少负荷，否则应申请增容；（2）拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后在逐一检查，直至故障排除。（3）拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；（4）试验开关应开闭正常。3、电表维修：（1）计算商户是否超载用电，如果则要求商户增容；（2）对电表加负载实验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表：电表不转；电表转的异常快或慢；电表里面冒烟；电线接线柱烧穿。（3）电表安284、装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；（4）安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；（5）做好新旧电表底数的记录。4、水嘴、闸阀维修：（1）关掉水嘴、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀；（2）拧开水嘴或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀；（3）在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水嘴或闸阀；（4）开水实验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。5、水表维修（1）关闭水表前的闸阀，排空管内的水、拆下水表；（2）拆开水表，检查滤网是否被赃物堵住，如是则应清楚赃物285、；清洁水表读数盘，从新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；（3）装好水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；（4）水表安装完毕后进行通水实验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；（5）做好新旧水表启用底数的记录。6、煤气灶维修（1）开启不着火；开启时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；清楚空气进气门赃物。（2）燃烧火焰为红色：清洁炉头管路及炉头赃物；清楚空气进气门赃物。（3）漏煤气：如软管接头处漏气则应整改处理接头处；如点火器总漏煤气则应拆换点火器总成。7、坐厕水箱维修：（1）水箱浮球阀漏水：用水轻轻抬高浮球286、阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。（2）水箱出水胶塞漏水：调整胶塞位置；如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。（三）安装、维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾状如塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各种物品的原来状态（位置）。（四）全部工作完成后，水电维修员要实验安装维修后的效果给商户看，实验次数不少于3次；同时要给商户讲解应注意的事项，如果商户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进287、行整改直至商户满意为止。（五）确认一切正常后，水电维修员应礼貌的请商户在维修通知单上签名确认。如果商户对此次安装、维修收费有异议，水电维修员应根据维修项目收费规定向商户做出先详尽的解释，消除商户不必要的疑虑。（六）水电维修员离开商户家时，应礼貌的向商户道别，谢谢商户的支持、配合与谅解。（七）水电维修员回到维修部后要及时在维修通知单上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。（八）做好维修通知单登记工作。（九）公共场所及收楼时遗留的水电安装、维修项目可按上诉程序要点实施，完工后由水电维修员做好维修整改工作单与公共设备设施维修（制作）通知288、单的记录，有仓管员做好维修整改工作单登记表与公共设备设施维修（制作）通知单登记表。锅炉房管理制度为确保锅炉的安全运行，保证正常供暖以及设备和司炉人员的安全，特制定以下制度：1、锅炉房内严禁闲杂人员进入，严禁在锅炉房内会客、接友。2、司炉工应佩证上岗，坚守岗位，严禁串岗、脱岗、以及在岗上打闹、下棋、打扑克等，如又发现扣发当日工资，发现三次以上者，出口发当月工资外，并予以停工。3、司炉工在上岗前四小时及上岗时严禁喝酒，工作时严禁睡觉，如有发现，扣发当日工资，发现二次以上者，除扣发当月工资外，并予以停工。4、司炉人员应听从管理人员、代班长的指挥，严格按操作规程进行操作，严禁随意操作，乱动电气及设备。289、5、严格交接班制度，并做好要求的各项记录。6、保持锅炉房内外的卫生，并保证设备的干净整洁。7、树立全心全意为商户着想的思想，维护商户的利益，搞好供暖工作，对商户提出的意见和建议应虚心听取，做到文明礼貌，服务耐心周到，严禁和商户发生争吵、打闹。司炉人员交接班制度1、接班人员按规定班次和规定时间提前15分钟到锅炉房，做好接班准备工作，并了解锅炉运行情况。2、交接班时，如果接班人员没有按时到达现场，交接人员不得离开工作岗位。3、交接者，需做到“五交”和“五不交”。“五交”是：（1）锅炉燃烧、压力、水位和温度正常；（2）锅炉安全附件、报警和保护装置，灵敏可靠；（3）锅炉本体和附属设备无异常；（4）锅炉290、运行记录资料、备件、工具、用具齐全；（5）锅炉房清洁卫生，文明生产，交接班时一定要将现场卫生清理干净。“五不交”是：（1）部交给喝酒和有病的司炉人员；（2）锅炉本体和附属设备出现异常现象时不交；（3）在处理事故时不进行交班；（4）接班人员不到，不交给无证司炉人员；（5）锅炉压力、水位、温度和燃烧不正常时不交；4、交接班时，由双方共同按巡回检查路线逐点逐项检查，将要交接的内容和存在的问题认真记录在案。7、 交接者在交接记录签字后又出现的设备缺陷，应接班者负责。锅炉房岗位责任制度为确保锅炉的安全进行，保证正常供暖以及设备和司炉人员的安全，特制定以下制度：1、锅炉房内严禁闲杂人员进入，严禁在锅炉房内291、会客、接友。2、司炉工应佩证上岗，坚守岗位，严禁串岗、脱岗、以及在岗上打闹、下棋、打扑克等，如又发现扣发当日工资，发现三次以上者，出口发当月工资外，并予以停工。3、司炉工在上岗前四小时及上岗时严禁喝酒，工作时严禁睡觉，如有发现，扣发当日工资，发现二次以上者，除扣发当月工资外，并予以停工。4、司炉人员应听从管理人员、代班长的指挥，严格按操作规程进行操作，严禁随意操作，乱动电气及设备。5、司炉人员必须认真负责烧好锅炉，做好除尘器出灰，锅炉上煤，出渣机出渣，以及炉渣上车外运，确保锅炉整体良好运行。6、按照排污管理规定，每班排污一次，安全阀电动放气每周一次。7、锅炉的除水温度必须保持70摄氏度，回水温292、度保持50摄氏度。8、负责锅炉和大门外院内的卫生，每班交接班对工作场地必须打扫干净，保持清洁。9、司炉带班班长全面负责，严格按照司炉人员交接班制度，提前15分钟到岗，了解锅炉当班运行情况，并认真做好交接班工作。10、代班班长全面负责操作间（控制室）工作，同时详细认真做好各项运行记录登记工作。11、代班班长应认真、准确无误的做好收煤登记工作，同时协助分管经理做好锅炉节水、节电的管理工作。12、代班班长负责所有设备巡回检查，并监督组织司炉人员安全操作，确保各种设施的安全运行，如有突发事件应及时向分管经理汇报，同时全力以赴，积极组织抢修。13、树立“敬业”精神，搞好供暖工作，对商户提出的意见和建议应293、虚心听取，做到文明礼貌、服务热心周到、严禁和商户发生争吵、打闹。14、除完成上述本职工所以外，还应积极完成公司领导交给的其它工作任务。食堂管理制度1、 早7：15前准备好早餐，8：00供应完毕；午餐12：00准时供应。2、 使用的米面应保持卫生，不能有杂物，米必须彻底淘洗干净。3、 蔬菜该去皮的去皮，该清洗的清洗，确保安全卫生，烂叶、黄叶应全部去掉，切菜时注意刀具、案具及盛放器具的洁净，切好后不是马上下锅的一定用干净盆或布盖好，保证此工序蔬菜不受污染。4、 做饭时注意时间、火候，避免饭菜夹生、发硬、不熟。认真掌握定量，依据报饭人数决定饭菜多少，卖饭完毕，饭票由二人以上清点入匣，定期上交财务部。5、 下午6：30上班，清理卫生，准备第二天用米、面、蔬菜等。食堂用料即将用完时，需提前列出清单，报主管领导审批后购买；食堂需增加用具时，列出计划，写明名称、用途等上报主管领导审批。6、 炊管人员要切实搞好灶具和室内地面的卫生，严格执行卫生制度，防止食物中毒，卖饭时不得吸烟、言谈、嬉笑，饭菜有严重质量问题，追究炊事员的责任，并赔偿全部经济损失。7、 服务态度要热情、大方，说话和气，不得出现与职工顶撞、冲突以及态度恶劣等事件。