1、物业服务公司员工奖惩管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录员工奖惩制度4第一章 总 则4第一条：为维护企业和员工的利益，正确实施奖惩办法，保证全面、准确、及时地贯4第二章 奖 励5第六条：符合下列条件之一者给予奖励：5第三章 处 罚64、无正当理由，延误公事，致使企业发生损失或造成不良影响者；76、对自己所掌握的公司秘密私自泄露，造成重大损失者；73、各类工装样式143、工作期间员工遇特殊情况需着便装时，须得到经理的准许。142、物业总公司根据当月工装需求总量，确定配置方式和价格。151、员工工装在配发前，须2、到库房办理入出库手续。154、物业总公司服务品质部负责对本制度执行情况进行核查。161公共绿地管理：214及时清理绿地内的枝叶和杂物，保持绿化环境整洁；211环卫工：25临时商业租赁管理规定284、各物业公司经理对本规定的实施负有检查和纠正的责任。281、临时商业招租范畴是指租赁临时商户所经营业务的涵盖范围；285、临时商户所经营业务或产品不得有碍小区公共环境和秩序。281、经营部管理员负责接待经营商户和租赁业务洽谈事宜；295、商户凭经营许可证到经营部指定的经营场地开展经营活动；294、商户对场地相关设施设备造成损坏的，要根据情况予以赔偿。291、宣传手段或形式要文明和健康，符合物业管理有关3、规定；296、禁止商户在树木、绿化带或其它管线上悬挂、张贴宣传制品；307、 维修完毕后，请住户检查试用直至用户满意。3311、 需住户购件或维修工取料的维修项目，按相关规定执行。331、 设备分类：344、设备设施的档案管理：354、设备事故类别：.一般事故（直接损失在00元以下）362、考核指标：A.设备完好率：热能、供电、供水在90%以上。373、交接班制度：交班作者下班前，负责清扫卫生，完成本班次交班设备运转记371、 司炉必须熟悉和掌握茶炉的性能、吨位、使用方法。393、 操作间严禁非工作人员出入，严防坏人破坏投毒。3910、严禁在配电工作室内堆放易燃易爆品及其它杂物。428、再次合4、上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。433、先检修勿需关停变压器的部分，关掉空气开关。444、安全用具不能任意作为他用，更不能用其它工具替代安全用具。462、巡视内容为：464、进出高压室要随手关门，防止小动物和无关人员入内。461、各物业公司维修部为室外金属设施刷漆养护的归口管理部门；501、所辖范围内所有室外金属设施设备、构筑物等；503、检查及质量要求：501、司炉必须熟悉和掌握常压锅炉的性能、吨位、使用方法。513、操作间严禁非工作人员出入，严防坏人破坏投毒。516、凡遇住户携物出入有困难时，值勤人员应主动帮助。523、值勤礼节用语具体按保安工作管理制度礼节用语规范执行。543、岗位5、值勤情况及值班记录填写由组长执行。544、除严冬下雨等特殊情况，值勤人员不得随意进入岗亭。547、对业主的出租车辆待客点排序停放，要做到有规有序的管理。542、巡逻执勤工作中禁止出现与工作无关的动作和不良行为。552、对违规车主应礼节到位，做到有理、有节。551、执勤人员接到住户或值班室报警后应在2分钟内赶到事发现场。561、常规检查语言简洁明了，处理时间不超过3分钟。561、盗窃、匪警等应急处理582、火警事件处理593、遇急症病人的处理594、触电事故的处理595、水、暖、煤气事故处理601、顾客接待管理：612、设备、设施、器材、服装等管理613、场馆环境卫生管理62领物（料）单652、6、自备工具以不影响工作质量为准，自行及时更新。66、公用工具丢失由责任人照价赔偿；661、 租赁洽谈712、 协议拟定713、 出租会签714、 协议签订715、 房屋交付716、 租金催缴717、 协议变更728、 协议终止729、 收费月报7210、 租况明示7211、工作回访724、 每套出租房租赁押金不低于该房月租金额。732、管理部主管负责卓达人报发放工作的具体安排和检查。741、各公司指定专人、专区负责发放，并做好登记。742、工程施工时，要对每位员工进行工程量化，各班组长负责实施；743、不具备制作、施工条件的，由物业公司报费用。待批示后，找施工755、所有工程签订施工协议后，按规7、定余留5%的工程质保金；767、为节约费用、保证质量，一般工程由采购部提供材料，以清包工形76费用催缴规定76 员 工 守 则 XXXX-001一、热爱公司：自觉维护公司的利益、形象和信誉，顾全大局，专心投入，群策群力，为卓达事业发展努力工作。二、遵纪守法：自觉遵守国家法律、法规，维护社会公德，遵守公司规章制度。三、主动工作：对工作不推诿、不拖拉，认真、负责、主动、热忱地为住户服务，积极为工作开展提出合理化建议。四、团结协作：工作中对主管领导要尊重服从，对同事要乐于协助，不搬弄事非，不破坏团结。五、诚实敬业：保守公司的商业机密，不在外兼职，不营私舞弊，不收受赂贿和回扣，不损公肥私。要爱护公物，8、不占用工作时间办私事，私事不得使用公司的办公、交通、生产、娱乐等设备、设施。六、整洁端庄：工作时间应衣着整洁、举止端庄，要自觉保持工作场所的环境气氛和场地清洁，不得在上班时喧哗谈笑。七、虚心好学：要自觉读书学习，加强自身文化道德修养，善于总结经验，乐于听取意见，不断提高工作能力、业务技能和自身修养。八、坚持原则：对损害公司和他人合法权益的人和事，不迁就，不依附，要敢于抵制，批评和揭露。员工奖惩制度 XX XX-002第一章 总 则第一条：为维护企业和员工的利益，正确实施奖惩办法，保证全面、准确、及时地贯彻落实公司各项规章制度，调动全员积极性，维护正常的工作秩序和提高工作效率，促进企业健康、快速9、发展并有利于员工的个人发展，特制定本条例。第二条：坚持精神奖励和物质奖励并举；坚持思想教育与经济处罚相结合，实行“惩前毖后，治病救人”的方针。第三条：奖惩原则：有功必奖，有过必罚；小过即改，既往不咎；制度面前人人平等。第四条：本制度适用物业公司全体员工，若有与集团制度相抵之处，以集团制度为准。第二章 奖 励第五条：奖励分为精神奖励和物质奖励。二者可单独使用，也可同时并用。第六条：符合下列条件之一者给予奖励：1、 在完成工作任务、提高工作效率、保证工作质量、遵守规章制度、修旧利废、降低消耗等做出成绩者；2、 积极提出合理化建议，被采纳后有成效者； 3、 生产、经营等方面管理有方，取得显著成绩者；10、4、 创新、创效、解决难题，为企业做出重大贡献者；5、 受住户表扬，经核查属实者；6、 在人品、道德、责任、个人修养等方面表现突出者；7、 维护国家、企业、住户财产、人身安全、排除重大隐患、减少损失者；8、 主持正义、抵制歪风邪气，揭发坏人坏事，维护企业形象、贯彻执行各项规章制度等方面作出 成绩者；9、 住户有难，挺身而出，不顾个人得失，表现突出者；10、 拾金不昧，捡到（巨额）物品，如实交还者；11、 对突发性事件不顾个人安危，及时妥善处理，事迹突出者；12、 维护国家政策方针、法律法规，事迹突出者；13、其它方面表现突出和做出成绩者。第七条：根据受奖者事迹、成绩及其作用和影响大小，实施奖励11、。奖励标准如下：1 表现突出，做出贡献者，予以表扬，并可给予 50100元奖励；2 成绩显著，有较大或重大贡献者给予书面表扬，并予以1001000元的奖励；3 有特殊贡献，堪称楷模的予以书面表扬，并予以10005000元奖励，并上报集团公司。第三章 处 罚第八条：处罚分为行政处罚和经济处罚，二者可以单独行使，也可同时并用。第九条：员工有下列行为之一者，予以口头批评，警告或处以10-15元罚款，重触者。按第十条处罚。1、工作时间聚众闲聊，大声喧哗，发生口角，不服管理者； 2、迟到、早退或委托他人签到、受委托为他人签到者；3、无故旷工一天以内者（参照工作考勤制度确定）；4、中午喝酒影响工作者（陪同12、客人就餐等特殊情况或经批准的除外）；5、吵架、谩骂、斗殴未致伤者；6、聚众赌博或有伤风化者；7、工作时间私自外出、擅离职守者；8、工作时间偷睡懒觉、看闲书、杂志和报纸；9、违犯公司规定，不佩戴上岗证、牌者；10、违犯就餐规定，浪费饭菜者；11、工作效率低下，完不成工作任务者；12、挑拨离间，造谣惑众，诬陷他人，破坏团结，尚未造成严重后果者；13、不准时参加会议，不遵守会场纪律者；14、工作不认真，敷衍马虎致使工作出现差错者；15、与住户发生纠纷，影响企业形象者；16、其它方面行为不良，情节较轻者。第十条：员工具有下列情况之一者，予以书面批评，可并处50-200元的罚款，重触者按第十一条处罚：113、无故旷工三天以内者；2、打架斗殴、致人轻伤者；3、工作失职或因主观原因造成各种较大、重大事故，负有主要、次要责任者；4、无正当理由，延误公事，致使企业发生损失或造成不良影响者；5、对上级指示，有不同意见，虽经陈述未被采纳，而擅自违抗指挥者；6、工作弄虚作假，产生不良后果者；7、浪费企业财力物力或办事疏忽，把关不严，使企业受损害者；8、住户举报行为不良，服务态度恶劣者；9、工作相互扯皮，严重影响工作的当事者；10、其它方面表现不好，情节严重，给企业造成较大损失者；第十一条：员工有下列情况之一者，通报批评，并予以200-2000元罚款，重触者上报集团处理：1、未经上级领导同意，私自向住户承诺某些14、事项，给企业造成重大损失者；2、私自泄露企业商业机密者；3、出自故意或过失，造成企业财产大量损失的破坏性行为；4、在业务往来中私自收受回扣、手续费的受贿行为；5、利用职务便利，自己经营或为他人经营与本企业同类的营业项目，获取非法利益的非法经营类的营业行为；6、对自己所掌握的公司秘密私自泄露，造成重大损失者；7、违反交通安全管理法规，发生交通事故致使人员伤亡或企业财产遭受损失的交通肇事行为；8、在签定合同、协议的过程中，严重不负责任，被诈骗致使企业利益遭受重大损失，或在履行合同协议中失职被骗的当事者；9、严重违反公司纪律和规章制度，营私舞弊，给企业利益造成损失的失职行为；10、其它方面表现恶劣、15、情节严重，给企业形象和财力带来重大损失者。第十二条：员工具有下列行为之一者，予以除名，上报人力资源部、总裁办公室。造成损失的予以赔偿，并应处以2000元以上罚款，触犯刑律的依法追究刑事责任：1、违反规章制度，不服从管理，强令工人违章冒险作业，因而发生伤亡事故或造成其它后果严重的重大责任事故的行为；2、对已发现劳动安全设施的事故隐患不采取预防措施，因而发生伤亡事故造成其它后果的重大安全事故行为；3、违反国家建设工程质量监督管理制度，在从事土木建筑、管道线路设备设施安装、建筑装饰装修和大型维修项目等施工中，不认真履行职责，降低工程标准，不严格把关，造成工程重大安全事故的行为；4、私自伪造，变造金融16、票据、票证或股票、债券的行为；5、以非法占有为目的，秘密窃取公司财产的盗窃行为；6、利用职务之便，将公有财产占为己有的职务侵占行为；7、煽动住户到企业闹事，情节严重者；8、心术不正，结营私党，败坏风纪，造成恶劣影响，产生严重后果者和其它违法犯罪行为，给企业造成重大损失者；9、不思悔改，连续犯错误达三次者；10、其它方面表现很坏，情节极其严重，给企业造成极大损失者；第十三条：对于员工违犯条例中未列举的其它严重失职或违法行为，可据事实情节造成的后果，比照有关条款处理。值班工作制度 XXXX003一、值班时间为：中午11：55下午上班；晚间为下午下班后至次日8：00；二、值班人员应提前五分钟到岗，认17、真办理交接班手续，做到交接清楚，责任明确。三、接待住户要起立，面带笑容，礼貌热情，微笑服务。四、值班人员在第三次电话铃响之前必须接听电话，讲话语气要和蔼，答话内容要清晰。五、重要的电话（119、110、秩序部）值班人员要做到熟练记忆，必要时做文字记录。六、严禁非工作人员使用值班外线电话。七、值班人员要认真填写值班记录，并及时处理各种问题。八、带班人员要以身作则，忠于职守，妥善并正确处理突发事件，必要时立即向上级领导请示汇报。九、值班人员严禁替岗、代岗，如遇特殊情况需经上级领导批准，否则按旷工处理，发生问题后果由责任者自负。十、晚间值班人员在0：00后方可休息，但有电话须立即接听。十一、值班人员18、注意保持床铺卫生整洁，应着装休息。员工考勤制度XXXX004一、员工考勤工作指定专人负责，由部门负责人监督执行。二、员工上班无特殊情况者，一律按时签到。三、严格保管签到簿，考勤负责人到上班时间准时收管签到簿并进行检查登记。四、员工本人亲笔签到，严禁他人代签，如有代签行为，除视被代签人迟到或旷工，并按员工奖惩制度相关条款处理。五、晚到、早离五分钟视为迟到、早退，五分钟以上视为旷工。六、无故迟到、早退每月累计三次视为旷工一天，确有特殊原因者，须向领导说明。七、严格病、事假制度。事前由本人递交请假条，经领导签字后为有效假条，若确实来不及递交假条的，事后必须由主客领导出据证明。八、工作需要外出无法签到19、者，必须由主管领导出据证明。九、工作一年以上员工可享有每月三天有薪病假，过月作废，其它员工病假为无薪假。十、员工休病假，三天内由医疗单位出据诊断证明；三天以上必须有县级经上医院证明；急诊须有急诊证明，并按事假审批程序办理请假手续。十一、事假一天由部门负责人批准；一天以上三天以内由经理批准；三天以上由集团主管负责人批准；中层以上干部休假必须由集团主管负责人批准；班组长以上员工批准休假前，必须妥善安排好本部门班组的工作。十二、员工病事假每年不超过六次，累计不超过三十次，超过者按辞退处理。每次休假结束后必须到请假部门办理销假手续。十三、累计三天旷工按除名处理，旷工一天扣罚两天工资。十四、每位员工必须20、严格执行考勤制度，以身作则，互相监督，如有弄虚作假、欺骗隐瞒出勤行为，按有关条例予以重罚。电话使用制度XX XX005一、禁止员工用企业电话办理个人私事。二、严禁拨打信息台电话，拨打长途电话要做好登记。三、外线电话非企业员工不得拨打，因公电话应做纪录。四、树立效率观念，电话语言要简洁，严禁短话长说拉家常。五、外线电话由专人负责，认真做好重要通信纪录，无故多支的话费由负责人垫付。六、电话费使用注意节约，内线电话能解决问题的，绝不用外线电话，严禁在通话中嬉闹、逗乐。七、通话中要文明用语，维护企业形象。八、内线报修电话禁止长时间占用。九、爱护电话设施，使用电话要轻拿、轻按、轻放。十、下班后，非值班人21、员禁止使用外线电话。十一、违反一、二条款者，处以十倍罚款。 车辆使用制度 XX XX006 为规范物业公司车辆管理，提高办事效率，本着节约、高效的原则制定本制度。一.车辆使用范围：1 物业公司经理、助理、办公室办事用车；2 财务人员办事用车；3 工作需要接送客人用车；4 一般员工在指定范围以外，根据工作需要委派车辆；5 紧急情况用车。二.车辆使用制度：1 一般性用车（财务除外）须提前一天提出申请，便于协调统一，合理安排；2 经申请同意后，应到办公室认真填写派车单，司机凭派车单和注明的地点、时间行车。司机在派车单中注明每次按计程器行程公里数。发现用车人如以假理由申请派车者，对用车人将予严肃处理。22、 3 无派车单行车一律视为私用自用车，以8元/公里的罚金由司机和乘车人各支付50%；4 市区内出车由办公室负责人批准，市外出车须经理批准同意，赴外地市须经总经理批准；5 上班时间，非出车的车辆停放在指定位置；晚上下班以后，车辆按指定位置停放，否则造成的后果由司机负责。6 派车单由司机保存，每月底上交办公室，由办公室对月耗油、行程公里数等进行核定、登记。7 申请用车前，应事先与办事部门电话联系，避免车辆跑空，浪费人力、时间和能源。三、司机工作制度：1、按时上班，如出车在22：30以后，无特殊情况次日可推迟30分钟上班；2、行车前认真检查车况，行车中注意交通安全，工作热情、周到；3、严格执行派车单23、行驶制度，按时按地准时返回；4、工作期间严禁饮酒，严守公司机密；5、严禁私自用车，禁止车辆外借和允许非司机人员驾驶车辆；6、节假日或请假时间（一天以上者），应将车辆钥匙交办公室负责人保管。岗位培训制度 XX XX007一、培训目的：通过岗位培训，使全体员工对本职能专业知识与业务能力达到标准的需求，能够胜任本岗位工作。二、培训时间为周末或其它业余时间。三、培训内容主要包括岗位职责、业务技能、企业文化、理念及管理制度。四、培训形式：1、学历教育：通过中专以上较系统的教育，培养中高级物业管理专业人才。2、上岗培训：为新聘用的物业员工提供上岗前的全面培训。时间至少为一个月，并安排入职导向培训，其内容为24、：A、介绍企业发展史，讲解企业文化、经营理念和宗旨；B、本企业的组织机构；C、安全与保安知识；D、环境卫生知识；E、员工手册宣讲；F、物业服务意识；G、参观了解新的工作岗位及周边环境。H、在职培训：为在职员工提高履行职责所必备的知识和技能提供经常性的培训。I、外派培训：根据实际工作需要，进行专项性的学习、考察、采访、培训。J、交叉培训：帮助员工增长本职工作以外的经验知识，丰富其管理水平全面发展，K、为承担更复杂更繁琐的工作任务而实施高层培训。五、培训的组织与实施：由主管领导或办公室主管分管培训教育工作，并负责执行； 六、组织培训的原则：1、统一规划、分步实施逐步推开；2、实行多层次、多形式、多25、渠道；3、先培训、后上岗，理论实践相结合。4、长期培训与短期培训相结合；5、脱产培训与在职培训相结合。六、培训人员必须按时参加培训，遵守培训纪律，虚心学习，做好笔记，定期总结。七、考核办法以笔试与技能测试相结合。八、无故不参加培训，违犯培训纪律，考核不及格者予以处罚以至辞退。 员工工装管理制度 XX XX008为规范员工工装管理，展示物业服务形象，特制定本制度。一、工装配置标准1、工装按季节分为夏装、春秋装和冬装；工装按岗位分为行政类和工勤类。2、主管以上岗位、办公室、房管班、文化场馆、大厦（设备人员除外）配发行政类工装，其它岗位配发工勤类工装。3、各类工装样式类别夏装春秋装冬装其他女工勤类天26、蓝色半袖套装天蓝色长袖套装天蓝色长袖套装男工勤类天蓝色半袖套装天蓝色长袖套装天蓝色长袖套装女行政类藏蓝色套裙藏蓝色西装；白色衬衣男行政类白色衬衣藏蓝色西裤藏蓝色西装领带注：各类各季工装配置标准为2套。 二、着装时间规定1、春秋装着装时间为3月-5月和9月-11月；夏装着装时间为6月-8月；冬装着装时间为12月-次年2月。2、着装换季的具体日期由物业总公司根据实际天气情况进行具体通知。3、工作期间员工遇特殊情况需着便装时，须得到经理的准许。三、工装费用管理1、工装费用由公司和个人各负担50%。工作不满3个月（以正式上岗时间为准）离职的，员工全额退还公司负担的费用，工装归员工个人所有；工作满3个月27、离职的，员工不再退还公司负担的费用，工装归员工个人所有。2、工勤类工装带有物业标识，员工离职时，由所属办公室将物业标识拆除。3、秩序维护员的工装管理以秩序维护部工装管理制度为准，厨师工装按集团劳保用品管理办法执行。四、工装更新时限类别夏装春秋装冬装女工勤类2套/3年2套/3年2套/3年男工勤类2套/3年2套/3年2套/3年女行政类2套/3年2套/3年男行政类2套/3年2套/3年注：各类工装在更新时限内，须注意节俭并保持洁净，如损坏，由员工自费制作或购买。五、工装购配程序1、员工正式上岗后，由员工所在部门办公室负责统计，在当月15日前将工装申请报物业总公司。2、物业总公司根据当月工装需求总量，确28、定配置方式和价格。3、当月配置需求总量在30套以下的，各物业公司根据物业总公司确定的配置方式和价格，将费用列入下月工作计划。批准后，由各物业公司自行配置。4、成批次购买或更换，由物业总公司专项报批，批准后由物业总公司统一制作或购买。5、各物业公司办公室按物业总公司下发的工装统计台帐格式，负责建立工装登记台帐。六、管理制度1、员工工装在配发前，须到库房办理入出库手续。2、员工着装应整洁，不得敞口、挽衣袖、挽裤腿，不得歪斜或系扣不整；严禁敞胸露怀和工便装混穿；上衣纽扣系到距领口的第二个纽扣位置；着行政类工装的人员上衣下摆不得外露，要搭配黑色或棕色皮鞋。3、未经允许，员工着工装时不准私自佩戴帽子、围29、巾等其它饰物。4、工勤类工装严禁转借公司以外人员。5、因公差或外出办事，当事人可以根据需要着便装，但必须注意形象。6、除参加集体活动以及临时要求外，男行政类员工可以不扎领带；7、因工装丢失、损坏等，必须在三日内提出申请，并限期备齐。七、罚则1、发现工勤类工装外借，对工装持有者处以200元处罚，对公司形象造成损坏的，对责任人予以重罚并辞退。2、员工离职，工勤类工装未收回或未拆除物业标识的，对所属物业公司相关人员处以100300元罚款，并限期追回。3、发现不按规定着装者，每次处以50100元罚款，并追究相关人员责任。 入户维修回访制度 XX XX09 一、目的：明确责任，完善工作程序，提高服务质量30、。二、适用范围：各物业公司维修部业务。三、职责：1、接待员负责住户报修项目的分类、派工、协调与回访；2、维修人员负责对住户报修项目及时进行入户维修与保养；3、维修部主管每周至少一次对回访记录进行检查（注明检查日期、检查人），发现问题，及时解决；4、物业总公司服务品质部负责对本制度执行情况进行核查。四、工作程序：1、每日，接待员根据住户报修记录进行分类。须经维修部领导协调的，由维修部主管安排，接待员能自行安排的可直接派工。维修工接收派工单，并遵照“入户维修工作规程”入户维修；2、维修人员入户后，按公司维修程序予以维修，并确保质量；对因各种原因暂时不能维修的项目，要及时向主管领导汇报，并直至维修任31、务完成为止；对当日未能完成的维修项目要报接待员登记，以备次日再派人维修；3、接待员根据报修记录，于维修后三日内对住户进行电话回访，回访率60%以上,投诉回访率100%；4、回访中发现住户不满意情况，接待员要当日以书面形式交由维修部主管负责处理；5、维修部主管对回访记录每周至少检查一次，发现问题，及时协调解决；6、物业总公司每月至少对各公司入户维修工作质量及回访记录进行一次检查，发现问题，及时纠正；对违纪人员，视情节予以批评或处罚。 文印、档案室管理制度 XX XX010一、打字、复印管理文印室属保密部门、未经办公室允许，非工作人员不得随意进入或逗留；经允许进入文印室人员，不得随意翻阅与己无关的32、文件和资料，否则，管理人员有权制止或请出。1、 打印、油印和复印10张以上者，需申请办公室批准后进行；10张以下者，经文印管理员同意后方可。凡打印、油印、复印者，均应严格进行登记、记录。2、 文印员负责文印室内的计算机、打印机、复印机、油印机等设备和配件的管理，其它人员不得擅自动用。3、 集团以外的打印、复印、油印业务，根据打印的规格数量按规定到财务室交纳费用，凭收款单据办理打印业务。4、 按照规定，文印用品由文印室工作人员统一向集团文印室申请，并附出上期领用材料的使用说明，批复后办理领用。严禁浪费和私用文印用品，特别是纸张的使用必须严格把关，文印员对领取文印纸张数量应与使用登记数量、对外业务33、量、发放数量和结存数量基本持平并定期汇总，防止丢失和浪费。一经查出浪费和私用，对相关人员予以追究。5、 文印打字管理人员必须严守机密，如发现泄密行为，视情节程度，除赔偿造成的损失外，还将给予行政处罚。 二、档案资料管理：1 档案管理员在接受档案室移交的档案时，要按档案内容目录及档案材料逐件逐项核实清楚，在档案收件簿上，接收人一档中签字后收入柜中存档。2 按小区住宅编号和销售，房管建立对应的档案帐目，做到帐帐相符，帐物相符，摆放整齐、调用迅速。3 对房屋产权人发生变更时，要及时做出档案相应的变更，做好变更登记，确保档案的准确无误。4 档案室内做好防火、防潮、防霉、防盗等工作，要经常查验，发现问题34、及时采取有效措施。5 调阅档案时，要认真填写调档纪录，详细记录调阅，档案名称、借阅人、借阅时间、归还时间。6 对借阅的档案必须有经理或上级相关部门负责人签定批准的依据方可调阅，并及时在调入和调出、回收的记录簿上详细登记。对已调出的档案超期者必须进行催收。7 档案管理员要做好保密工作，非档案工作人员不得入内。如发现泄密行为，视情节程度给予经济或行政处罚。房管工作管理制度XX XX011一、热爱本职工作，有高度的责任感和事业心，时刻维护公司和住户的利益，秉公办事，不循私情。二、刻苦钻研业务，掌握了解住户的家庭基本概况，有针对性地为每个住户服务到家，恪守“业主至上、服务第一”的宗旨。三、熟悉公司所辖35、领域内的各类房屋，掌握户型、面积、布局、楼号、结构、室内外设施状况、水电暖煤气缴纳标准等相关情况。四、认真做好住户入住接待工作，仔细检查室内各项设施的使用状态，认真填写入住交接清单，并对住户递交社区各项管理规定，（入住手册、公共契约、房屋装修规定等等），使业主和客商对公共制约的管理规定做到心中有数，有依有据地遵照执行。五、房管员应对所辖区域的楼号、单元、户数了如指掌，对房屋建筑基本知识应逐步掌握，对各种管线网络走向做到心中有数，以便快捷、有效地为住户提供服务。六、对住户和客商反映的问题要认真及时处理，不能处理的要向主管领导请示汇报，并做好文字记录；对于问题的处理要坚持回访制度，回访率达到60%36、以上。七、住户用水、用电、采暖、煤气等费用收缴，房管员代收时，必须准确无误，严格按表走字收缴。收取的钱款要当日交财务室，需次日交的要妥善保管，发生问题由个人负全部责任。八、对常住业主每月抄表和收费率不低于95%；对不常住的住户每两月必须抄表一次，收费率应达到95%以上。九、配合维修人员，参与对楼房验收的交接工作；对未办入住的闲置房屋，要管好钥匙，定期检查，尤其是采暖期开始时节，更要注意水浸、滴漏事件发生。十、配合销售人员对客户购房看房，做到积极、主动、热情。十一、住户入住装修要办理好装修协议，按规定催交装修押金，及时宣传文明装修，并对装修过程负责指导、咨询、检查、监督的责任。对于违章装修者要按37、规定给予处罚。十二、房管员对所辖区域每日至少巡视一遍，检查乱搭乱建、乱涂乱画、张贴广告、乱设摊点、随意晾晒衣物等有碍观瞻的违规行为进行劝阻和制止。同时应对不安全的隐患（如窗台放置杂物等）及时予以纠正。十三、工作中注重企业形象，仪表整洁，文明用语，礼节规范，态度诚恳，争做每位住户的贴心人。绿化工作管理制度 XX XX012一、目的完善制度，明确责任，提高工作效率及工作质量。二、适用范围各物业公司（处）绿化班三、职责 1绿化工认真执行公司制度,按要求做好各类苗木的绿化、养护工作。2绿化队长负责绿化工作的全面管理，并做好各项制度的落实与监查工作。2-1按制度要求，对油料、各类农机具等，指定专人保管、38、使用，并做好登记。3管理部主管对“绿化工作制度”的执行情况进行监督，确保各项任务的顺利完成。四、管理要求1公共绿地管理：1熟悉掌握小区的绿地面积及合理布局，充分利用和发展绿地面积，保证绿地率达到35%以上，绿化覆盖率达到40%以上，绿化完好率达96%以上，并且按不同花草树木的特性，合理种植品种和数量；2熟悉花草树木的名称、特性和培植方法,对较为名贵、稀有或数量较大的品种，在适当醒目位置，标示其名称、种植季节、生长特性、管理方法等，以便住户和客人欣赏和增长科普知识；3针对不同品种的植被特性，按时进行浇灌、培土、施肥、排水、清除枯枝死叶、消灭病虫、清除杂草和修剪造型等，不断丰富和提高绿化内容；4及39、时清理绿地内的枝叶和杂物，保持绿化环境整洁；5对遭受损害的花木要及时进行修补、扶持和补栽,确保绿地环境的观瞻效果；6经常巡视绿地状况，制止任何人践踏草坪、倾倒垃圾、污物污水、攀枝折花，或用树木晾晒衣物等行为；2.绿化机具管理1正确使用和自觉爱护绿化机具，尽力减少损耗和不必要的损坏；2绿化机具和机动三轮每日出、入库存放，都要进行检查，使用人要做登记，使用完毕入库前要进行除垢处理,分类摆放整齐；3机具发生损坏、丢失时，要及时向主管负责人报告，对损坏丢失的时间、地点、原因、状况等做好纪录；能进行使用的，要及时修理，保证正常使用，机具使用完好率应保持在90%以上；4绿化机具禁止对外借用，特殊情况须经主40、管领导签字批准，并履行规定手续后方可借用；在借用过程中发生损坏和丢失时，要照价赔偿并做文字记录；5绿化机具有专人进行管理，定期检查、维护和保养，长期不使用的机具；要按规定进行必要的维护；6建立健全机具管理台帐，分类造册登记,定期盘点检查。3.浇灌用水管理1合理安排浇灌时间，避开用水高峰，缓解居民用水与绿化浇灌可能发生的冲突；2绿化浇灌需启用大流量用水时，必须事先向相关人员取得联系，经允许后方可启用；3浇灌过程中应维持开启时的基本流量，严禁私自加大或减少流量，保持水压稳定；在关闭流量前，应事先向相关人员联系，经允许后方可全部关闭，防止水压过高引发的设备设施损坏，否则，由此造成的损失由操作者承担责41、任；4绿化工在浇灌时，必须手持水管，严禁放任自流，以杜绝资源浪费。对不按规定执行者，一经发现，立即辞退，同时对物业主管处以200元罚款。4.绿化库房的管理:1非指定人员禁止进入绿化库房动用机具和各类消耗物品；2库房内要保持清洁卫生，物品分类摆放整齐，对易燃品有毒药品和其他消耗品严加管理，每周进行一次彻底清扫；日常保持库房内通风、防晒、防水、防锈、防尘；3机具各类配件要登记造册纪录，不经允许不得擅自动用或私自挪用；4绿化机具和配件消耗品的库存量应掌握节俭原则配置，不准大量库存积压。五、管理程序5.1绿化队长每周至少对整个小区的绿化养护情况进行一次检查，发现问题，及时纠正；5.2管理部主管每半月至42、少对整个小区的绿化情况进行一次检查；对各种农机具、油料的管理、使用保养及各种记录，每季度检查12次，发现问题，及时纠正；5.3物业总公司对各公司“绿化工作制度”落实情况，每季度检查一次；对不严格执行制度的人员，一经发现，从重处罚，同时，要追究相关人员的责任。剪草机使用与维护制度 XX XX013一、目的 规范剪草机维修与保养，确保机体处于良好工作状态，以延长使用寿命，特制定本制度。二、适用范围物业总公司所属各物业公司剪草机的维修与保养。三、职责（一）管理部(未设部的部门由经理指定)为剪草机使用与维护的归口管理部门。（二）管理部主管负责制定剪草机维修保养计划及保管方案，并指定专人负责。 （三）物43、业总公司管理部负责对所属公司剪草机的使用、维修、保养及制度落实情况予以检查。四、剪草机使用与保养制度 （一）剪草机必须指定专人负责、使用和保养； （二）使用人应在熟悉机器的工作性能和操作规程后方可使用，不得擅自操作； （三）操作人在使用机器前，应彻底清除工作区域内的石块、树枝、铁丝及其它障碍物，以免损伤刀片； （四）不得在运转过程中及停机2分钟内添加汽油，加油时要远离烟火； （五）每次启动前，应检查油位及其它主要部件，严禁带故障作业； （六）在清理和检查机体时，需摘下火花塞后方可进行； （七）剪草机使用达100小时后，必须对各部件进行一次彻底的检查，做到维修保养到位，确保机器正常运转； （八）44、按剪草机使用规定添加相应标号的汽油、机油，以免影响机器的寿命； （九）作业中，要经常注意剪草机有无异常现象，若有异常声音及零部件松动等情况应立即停机进行检修； （十）转移作业场地时，应使剪刀片停止转动，以确保安全； （十一） 每天使用完毕后，必须把机壳外部清洁干净，以防堵塞，影响操作；（十二）剪草机长期不用时，应放尽机内汽油，并按规定检查保养后，存放于干燥清洁的地方。五、检查验收 每年夏、秋两季，物业总公司将对各物业公司剪草机使用与保养情况进行检查，对不认真执行本制度的部门及个人，视情况予以通报或处罚。环卫工作管理制度 XX XX014一、目的规范环卫工作管理，明确责任，提高工作效率及工作质量45、。二、适用范围各物业公司管理部和环卫队。三、职责1环卫工：1遵章守纪，爱岗敬业，克己奉公，团结协作，为保证社区的环境卫生状况处于最佳状态。2严格按照本职规定的标准，保质保量地完成本区域的清洁卫生工作。3楼宇清洁组应按工作标准规定，对所属区域的卫生，必须做到23天清理一遍，包括地下室、走廊、台阶等扫擦一遍；楼梯栏杆、扶手抹净一遍，达到墙壁、窗台无尘土、无蜘蛛网、无污迹、无乱写乱画及小广告张贴物。4公共区域清洁应按工作标准规定做到“七不见”（不见积水、不见积土、不见垃圾、不见杂物、不见漏堆、不见烟头、不见人畜粪便）、“七净”（路面净、路沿净、便道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净、绿化带净）。每个46、所属区域每天普扫两遍，重要地段三遍以上，做到：不得擅离岗位，扫完本区后，反复巡查，发现垃圾及时清理。5社区公共设施，如垃圾箱、果皮箱、信报箱、标牌、电杆、健身器械等，做到每23天清擦一遍。重大活动和节假日，视情况增加清擦遍数。6社区日常生活垃圾，收敛运至指定对方地点，当日垃圾，当晚清运出区。7对社区的垃圾箱、果皮箱、公用厕所应及时喷药，灭蝇灭蚊灭鼠，做到夏季每周23次，冬季每周一次。8做好各类药品清洁剂的保管工作，使用不浪费，存放不贬值，并做好使用登记记录。9建立健全各项工作制度，每月底制定下月计划重点，每月8、18、28日为全班集中抽测检查日，检查结果上墙公布，评定成绩，优异者表扬，对同一区47、域若连续两次检查不合格者，公司应实施“末位处罚制”，同时认真做好检查记录。10员工因特殊情况需要请假的，要事先找替代人，替代人须由经理面视同意，替代时间不超过三天；替代时间内，替代人发生安全事故等一切责任，由被替代员工本人承担。3.1-11坚持每周(或每月9、19、29日)例会制度，讲评上周（前段时间）工作，安排下周（下段时间）工作。2环卫班长：1负责“环卫工作管理制度”的贯彻与执行。2协助主管领导巡回检查垃圾清运工作的完成情况。3确保人员在岗率，人员变动时，做好交接及培训工作。3管理部长（主管领导）：1负责“垃圾清运操作规程”的按章执行与监查。2负责“环卫工作管理制度”的按章执行与监查。3负48、责对住户乱栽乱种等现象进行协调与处理。四、工作程序4.1环卫队长每日至少对小区环境卫生状况检查一次，发现问题，督促相关责任人及时纠正。4.2管理部主管每周至少3次对整个小区卫生状况进行监查，发现问题及时纠正，确保小区环境良好。4.3物业总公司品质管理部对各公司制度落实情况进行不定期检查，发现问题，视情况予以处罚和通报。 经营工作管理制度XX XX015一、经营管理工作必须具有强烈的创收意识，千方百计地利用现有条件积极开展商业网点经营，达到便民利民，为企业增加创收，达到物业公司逐步自养的目的。二、根据集团和公司的租赁政策及指导价格，利用各种潜在商机，积极对外宣传，招商引资，热情接待来访客商，努力49、协调各种问题的解决。三、公开、公平、公正地对待经商客户，一视同仁，不优亲厚友；认真制定租赁合同条款，互利互惠，共同发展，互创效益；合同条款应符合法律法规及相关规定，不得出现漏洞损害公司的利益。四、建立健全商业网点管理的规章制度，确保管理制度化、正规化、规范化；定期或不定期巡查商业网点的卫生、产品质量、销售物价、服务态度等经营状况，规范其经营行为，维护消费者利益和集团的社会信誉；并配合卫生防疫检测部门进行例行的检测工作，对于违规经营者，采取相应的处理措施。五、不断学习先进单位的管理经验，拓宽思路，开源创收，弥补物业管理的经费支出；经常进行市场分析调研和预测，调整经营项目，对行业信息加以收集、整理50、，拿出行之有效的方案，为主管经理的决策提供准确的依据，逐步实现以业养业。六、严格对客商租赁费用和水暖电费抄表计费工作，每月费用收交率必须达到98%以上，努力完成下达的任务指标。七、认真填写经营摊点登记；对各项收费及时催交填报，每月和财务室对账清点，并做好各种登记和记录的妥善保存。八、经常对商业网点使用的设施进行检查，敦促及时保养维修。听取客商的合理化建议，积极改变经营作风。临时商业租赁管理规定XX XX016为规范临时性商业网点的租赁活动，保障公司、住户和商户的利益，发展繁荣有序的社区经济，制定本规定。一、适用范围：临时性商业网点租赁活动的管理。二、管理职责：1、各物业公司经营部为临时商业租赁51、活动的归口管理部门；2、各物业公司秩序维护部负责临时商户人员的证件办理与查验； 3、办公室对临时经营商户负有业务资格审查和经营行为监督的责任；4、各物业公司经理对本规定的实施负有检查和纠正的责任。三、临时商业招租范畴：1、临时商业招租范畴是指租赁临时商户所经营业务的涵盖范围； 2、临时商户经营业务须符合国家法规和本小区物业管理规定的许可范畴；3、临时商户经营业务不得与卓达集团的业务相雷同或相冲突，如房地产经营与开发、物业管理、房产中介等；4、临时商户所经营业务或产品不得带有融资或变相融资性质（保险除外）；5、临时商户所经营业务或产品不得有碍小区公共环境和秩序。四、临时商业租赁业务流程：1、经营52、部管理员负责接待经营商户和租赁业务洽谈事宜；2、租赁业务达成共识后，经营部负责填写临时商业租赁会签单，报办公室主管、财务部主管和经理会签；3、经营部带领商户凭签署完毕的临时商业租赁会签单到财务部交纳相应费用，财务部同时留存临时商业租赁会签单；4、商户凭财务部出具的收费单据到秩序维护部办理经营许可证；5、商户凭经营许可证到经营部指定的经营场地开展经营活动；6、办理续租的商户，需持原交费单据提前1日到经营部和财务部办理；7、办理退租时，商户须持交费单据于当日或次日到经营部和财务部办理；8、经营部办理商户退租业务时，应到租赁场地查验租赁场地相关设施，确认场地设施完好后，方可办理退租事宜。五、临时商业53、租赁场地：1、室外场地主要设在广场、经营市场等小区宽阔地带，室内场地主要设在未出租商铺内；2、场地不得影响车辆和行人通行，不得影响供水/供电/供气/通信等设施的正常使用和安全；3、租赁商户应保持租赁场地的环境卫生，凡因经营活动影响租赁场地或周边卫生状况的，经营部应视情况予以处理；4、商户对场地相关设施设备造成损坏的，要根据情况予以赔偿。六、临时商业宣传守则：1、宣传手段或形式要文明和健康，符合物业管理有关规定；2、宣传所用载体（条幅或展牌等）不得影响居民正常生活秩序，不得有碍小区公共设施设备的安全和使用；3、禁止商户进行入户宣传或上门直销产品；4、禁止商户进行叫卖式宣传；5、禁止商户擅自超出租54、赁场地散发传单、推销商品，擅自在小区公示栏、单元门口、入户门口张贴宣传品；6、禁止商户在树木、绿化带或其它管线上悬挂、张贴宣传制品；7、商户利用影音制品进行宣传时，所产生音响不得影响住户的正常生活。七、临时商业租赁价格：1、各物业公司据所辖区实际情况，制定各自的临时性商业租赁指导价格。2、临时性商业租赁指导价格须由各物业公司经理办公会通过，方可执行。3、临时性商业租赁指导价格原则上为每年（1月份）修订一次，并报物业总公司备案。八、特别提示：本规定的三、五、六款同样适用于小区的非临时性商业经营活动。附： 临时性商业租赁会签单 编号：租赁单位租赁时间年 月 日 时 年 月 日 时租赁场地位置： 面55、积： 经营业务宣传形式租赁费用租赁金额： 元；押金： 元；证件工本费： 元总计： 大写： 仟 佰 拾 元 角 分会签意见经营部：办公室：财务部：经理：财务管理制度XX XX017一、认真贯彻执行国家有关财政法规和财经纪律。二、在财务主管领导下，根据现行国家会计制度规定的会计科目设立帐户，并按规定的会计制度和会计核算形式处理各项经济业务，各项业务手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚。每月终要编制总账目余额平衡表，与有关明细帐核对，保证帐帐相符。三、及时对内部往来科目业务挂帐，做到及时核对，适时核对，适时结清。对外部往来单位和个人的各项预收，预付，应收，应付款项，要严格按时设置二级科目，准确、及56、时给予结算，对长期挂帐应查明原因，认真清理后向财务主管反映汇报。四、按照会计报表的规定，按时、按质、按量地做好年度、季度、月度的资产负债表，损益表和其它报表的编制工作。五、按照国家会计制度的规定，对会计凭证、帐簿、报表和其它会计资料，要集中分类妥善保管，分别排列，以利查阅。六、每月应将相关收支情况，费用收缴情况及时向主经理汇报，并配合相关部门有关人员对费用收支情况核对列明。七、在处理各项经济业务过程中，要自觉遵守宣传、维护国家财政制度和企业的财经纪律，不断提高思想水平和业务工作能力。八、做好电脑硬件和软件的管理工作，各类数据妥善保存。九、妥善管理各类印鉴，对每日库存现金不得超出规定限额。十、严57、守保险柜密码秘密，严格管理各类空白支票，认真办理领用登记和销帐手续。维修服务规程 XXXX018一、 接待：1、 物业公司值班接待员负责日常小型维修项目的分类、派工与协调。2、 维修部主管负责召开各班长参加的每日晨会，安排大型维修项目的作业和指导。3、 维修部主管和相关人员对日常维修项目进行抽查，对派工单实施情况的落实进行审核和统计。二、 维修规范：1、 维修人员接住户或接待值班员通知，五分钟内赶到接待中心领取派工单接受维修任务。2、 维修人员收到派工单3分钟内备好所需工具，包括干净脚套1付、干净毛巾1条、干净抹布1条、干净台布1块，塑料袋1个。3、 身着整洁工装，佩带上岗牌，按员工行为规范要58、求标准到达需维修住户门前。4、 入户前需轻按门铃三遍（如无门铃，可用手轻扣房门）最多不超三遍，第一次与第二次相隔5秒、第二次与第三次相隔15秒，并站立于离猫眼1米处等待。5、 待住户开门后，首先向住户问“您好！”并做自我介绍，凭维修派工单礼貌客气询问相关的维修项目，在用户首肯后，佩戴脚套入室维修。6、 维修前，应在合适位置展铺台布，并将工具袋置于台布上。维修时，要保持住户室内环境整洁，尊重住户家庭习俗，严禁高声作业喧哗，不得要求住户协助维修，严禁借用住户物品，不得在住户室内闲逛延留。7、 维修完毕后，请住户检查试用直至用户满意。8、 将所有维修垃圾装入塑料袋内带走，把所维修部件和周围环境抹净清59、扫，并用干净毛巾将手拭净，请住户在维修派工单上签字。9、 离开时要对给住户带来的不便表示歉意，并向住户致意“再见”后，轻关门离开维修住户。10、 维修人员应将签好的维修派工单及时交给接待中心值班员。如因特殊原因未修好或未修的，需在维修派单中注明，填写清楚。11、 需住户购件或维修工取料的维修项目，按相关规定执行。12、 如维修住户家中无人，需在住户门缝留置维修告知单，另行约定维修服务时间。设备、设施管理制度XXXX019 各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，60、有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。一、 设备管理组织机构物业总公司设备工程主管分公司（处）设备维修主管电工班 水暖班 瓦工班 热力站 二、 设备设施技术资料管理 设备、设施管理资料，主要指其应具的台帐、卡片、档案等的建立和管理。1、 设备分类： A供暖、供热水设备； B供电设备； C给排水设备； D通讯设备； E交通运输设备； F办公设备 G生活设备 H机械加工设备 I土建设备 J社区文化宣传设 K社区文娱健身设施 L其它设备2、 设备设施编号：使用部门编号01编号01设备设施分类号3、 A、已经安装完毕并验收合61、格的设备设施，在转入固定资产的同时，均应由设备管理员统一建帐登记。台帐、卡片一式两份，由主管部门和财务部各执一份。 3、设备设施台帐和卡片的管理：台帐和卡片由设备管理员管理，财务部由分管设备的财会人员负责。B、集团新添设备设施和退出使用的设备设施，凭有关凭证，记入台帐卡和销帐注销卡片。C、设备设施折旧、大修、事故、内部调配、调出、报废等，都应根据有关凭证登记在卡片内，集团内部调配转移时，卡片随机转移接收单位。4、设备设施的档案管理： 设备档案包括设备一生的规划、设计、制造、购置、安装、使用、维修、改造直到报废过程中所形成的图纸、文字、使用说明、计算数据、科技参数、凭证照片、记录文字等文件资料，62、通过收集整理签字归档建立而成。是综合记载设备设施管理成果，是完善管理的重要依据和条件。A：要为每台设备建立档案，一台设备一个档案，袋内主要内容为：设备选型和技术经济论证报告书；设备购置意向书和竞标内容；购置合同或协议签字副本；设备验收合格证；设备装箱单及开箱检验记录；进口设备索赔相关资料；设备安装记录和验收移交记录；设备登记卡片；设备调试、运行记录；设备故障分析报告、事故报告；设备定期检查和监测记录；设备维修、检修工作记录；设备报废申请和记录、其它记录。B、设备施档等管理原则和办法：设备设施档案内主管单位资料室统一管理，设备设施档案应建立目录和索引。设备档案原则上不外借，只供查阅，特殊需要，需63、经主管单位领导批准。三、设备设施的日常管理：、 新置设备设施一经验收应及时入库妥善保管。、 在用设备设施分级管理，责任落实到部门、班组和个人。四、设备的日常使用和维护：1、设备在使用操作过程中，操作人员必须熟练掌握设备的结构、性能、维护和技术、安全等方面的业务知识，熟悉所操作的设备的关键部位，严格遵守本工种的技术安全规程。2、设备的日常维护保养要落实到人，表面保持整洁，安装要牢固可靠，部分设备设施要按时加油，润滑油装置种类齐全并符合技术规定。3、设备在使用过程中，操作人员必须做到；“三好”；即管理好、使用好、维修保养好。五、设备的调迁、租赁、报废：1、集团设备因需要内部调迁使用部门，必须由主管64、领导批准，交接双方共同检验设备现状，签字并移交附属设施物品。2、集团的设备向外租赁，需先交押金。在合同或协议中对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等明确体现，经集团总裁批准后方可租赁。3、设备报废由使用部门提出申请，有关负责人、技术人员和财务管理人员进行技术鉴定，并写出报告，经总裁批准后方可办理报废手续。六、设备事故：4、设备事故类别：.一般事故（直接损失在00元以下） .设备大事故（直接损失在000元以下） .重大设备事故（直接损失在000元以上）5、事故责任划分：A.由于人为原因或操作者违规造成的设备事故。 B.因设计、制造质量不好、安装不当造成的属质量事故。 C.设备在正常使用下，因65、自然灾害或非人力所能抗拒的灾害造成设备事故属自然事故。6、设备事故处理：A.一旦设备发生事故，设备管理员组织操作员、技术人员、有关领导共同分析原因，确定事故类别、责任并写出报告和处理意见。 B.一般事故由主管单位领导做处理决定。 C.大事故和重大事故由集团总裁签署处理决定。七、设备的维修保养：1、要根据本部门所管设备的性能特点，使设备的维修保养各项规定落实到人，多人操作的设备每一台都要有专人负责，集团公用设备指定专人保管维护，根据设备实际使用情况建立日常检查保养制度和定期检查保养制度以及日常巡回检查制度。2、考核指标：A.设备完好率：热能、供电、供水在90%以上。B.故障停机率小于3%。C. 66、一、二级保养完好率98%以上。D.巡回检查率达100%。3、交接班制度：交班作者下班前，负责清扫卫生，完成本班次交班设备运转记录并签字；接班操作者必须提前十五分钟到达岗位，对照交班记录认真检查设备运转情况，发现问题及时提出，必要时拒绝接班，请主管负责人协调处理。设备运转记录应字迹清晰、描述真实，各类记录不准撕毁和丢失。设备设施巡回检查制度 XXXX020一、巡回检查值班人员要有高度的责任感，具备对专业设备设施的业务技能有较强的鉴别能力。经常加强理论和实践学习，提高对缺陷设备设施的判断能力和检查质量。二、重要设备设施按巡回检查路线每小时检查一次，并认真何做好记录。三、巡回检查时，必须严格执行安全67、规程。四、巡回检查时应同时进行设备清洁，加换润滑油，调整冷却水等工作。五、巡回检查中发现设备设施缺陷时，应及时报告班长处理，同时详细填写记录日志。六、巡回检查中，要重点检查运行方式改变、变更操作、运行参数异常、缺陷消除后的设备设施。七、每次巡回检查后，认真准确地填写巡回检查记录。泵房检修管理制度 XX XX021一、 泵房除维修工作人员外，其它人员禁止入内。二、 泵房检修时，应保持场地整洁，检修人员的工作服，应清洁干净无油污，使用的工具应清洁干净。三、 水泵本体保持无油迹，设备正常运行时，无渗油、漏油现象，新装阀门内外保持干净整洁，管道内不得有任何杂物。四、 上水管道检修时，应保持场地清洁卫生68、，绝不允许任何杂物进入管道；上水管阀门井应保持清洁，不得有杂物存在。五、 新装设备必须进行检测验收。六、 积极配合供水单位及时对供水系统的检查维修保养和水质检测。七、 做好各项检测、验收、维修、保养记录，妥善保管。发现问题及时向主管领导请示汇报，迅速处理。八、 供水系统发生故障需停水维修时，应提前1-3天通知住户和相关方做好蓄水准备。茶炉管理制度 XX XX022茶炉为特殊压力容器，危险性极大，重大事故发生率很高，为保证茶炉安全、稳定、长效运行，要求必须由经过专业培训并有劳动部门颁发证件的司炉人员负责操作，司炉工应做好如下工作：一、 严格执行茶炉操作规程1、 司炉必须熟悉和掌握茶炉的性能、吨位69、使用方法。2、 必须坚守岗位，不得脱岗和私自换班，并做到及时排污，要求一炉一排，尽量减少水垢的积存。3、 操作间严禁非工作人员出入，严防坏人破坏投毒。二、 严格遵守规定的时间供水制度1、 按规定时间及时供应开水，并按规定严格收取水票。2、 按水票管理制度，月底及时将本月水票统计好交经营部门。3、 认真做好运行记录，对水、燃油和其它耗材做好盘点统计。三、 搞好岗位清洁卫生，每天必须打扫两遍，保持设备、设施整洁，每两月定期洗炉一次。四、 对于茶炉运行中出现的问题和隐患应及时采取有效措施并上报主管处理。电、气焊工管理制度 XX XX023一、 电、气焊工必须持焊工操作证上岗作业，必须穿着统一工作装70、佩戴上岗证，绝缘手套和胶鞋必备。二、 电、气焊作业前，必须检查作业周围有无易燃品和易爆等危险物品；在易燃易爆区域作业时，必须配备灭器具，并有专人监护，同时顾及非工作人员弧光伤眼监护。三、 高空作业时要配备安全保护装置和安全用品，地下管道焊接时要具备通风条件。四、 电、气焊工作业时，不得擅离职守，不准干私活，不得嬉笑打闹；作业用料要精打细算，勤俭节约，并做好用工用料记录。五、 要爱惜保护工具设备，设备工具出现故障及时维修或填写工具维修申报单。六、 工作中要注意周边环境卫生，达到下工活底清，平时要注重设备、工具的维护保养，保持整洁状态。七、 电焊机焊把线绝缘要良好，氧气瓶、乙炔瓶之间距离要符合安全71、规定，严禁在烈日下曝晒；氧气表、乙炔气表指示数据要经常检测，保证准确无误，防止失效失灵。八、 对外的业务作业，要凭据主管领导签证依据，并按有关规定计取工本费和材料费，及时填报作业记录并妥善保管。九、 不断钻研电、气焊技术，提高专业水平，适应工作需要。电工管理制度 XX XX024电气工作管理是技术性，安全性很强的项目，为保证所辖领域内电气设备、设施的正常运行，促进电气设备、设施检查、维修工作的正常化，规范化、科学化，做到安全用电万无一失，制定以下管理制度： 一、强电项目：1、持证上岗，严格遵守电气操作规程，熟练地掌握企业电气设备的原理及实际操作与维修。对工作认真负责，忠于职守，对业务不断钻研，72、精益求精。2、在所属领域内，保障小区的照明，动力、变配电等设备设施的保养维修和安全运行，并负责全部配电系统各种小电器的维修。3、坚守岗位，定期巡视各电器设备，密切监视总配电房的各项工作情况，正确抄录各项数据并认真填报各类报表。4、对所有维修项目应随叫随到，及时修理，做好维修派工单的登记，对每月工时，耗料等做好统计工作。5、重大电气设备设施的安全和检修时，要配合工程人员和供电机关部门进行检测，监督并有专人参加。6、需提供应急用电时，应迅速赶到配电房，起动发电设备，尽快恢复送电，及时处理故障。7、发生事故时，应保持头脑冷静，并立即上报主管，严格按操作规程及时排除故障，事故未排除时不得进行交接班。873、维修和保养电气设备设施时，班长要采取相应的技术和安全措施，对作业人员进行安全、技术交底，严防人身和设备事故发生。维修后电气设备和线路要精心检查，无误后方可拆除安全屏蔽和标识牌，投入正常运行。严禁在处于工作状态的电气设备上进行工作。9、对各种违章、违规用电事件严肃查处，认真做好节电，降耗工作，注意原材料的节约，在保证设备正常运作的基础上延长使用寿命，减少零配件的消耗，妥善保管养护所有设备和工具。10、严禁在配电工作室内堆放易燃易爆品及其它杂物。11、接收报修要求，应首先查询维修内容，备好工具和电气维修材料，迅速赶往报修地点，维修完毕后，认真填写维修派工单作好记录妥善保管，对不能如约维修的项目，74、要写明原因报主管领导处理。二、弱电项目1、熟悉掌握所辖区域弱电电器设备的原理及实际操作规程，对工作认真负责，刻苦钻研业务技术，精益求精。2、对本单位的通讯、消防、音像装置、电脑宽带系统、电传机、电话机、电视机、复印机、打卡机等设备设施的电路系统维修保养。对无力解决的故障，应向主管领导申报，由厂家、商家专业人员迅速排除故障。3、对企业举办大型活动时，配合有关部门，安装电源和音像设备，确保线路通畅无误。4、对所管辖的设施设备维修时，注意原材料使用的节约，在保证正常运作原则下延长使用寿命，降低消耗。5、努力学习和掌握科技发展新动态，及时提出推广新技术，新工艺、新材料的建议，制定切实可行的节能措施，适75、应企业发展需要。三、值班制度1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，并按规定巡视设备运行情况，如需离开值班室去巡查或抄表时，应通知同值人员。2、密切注意电气设备运行状态，做到眼勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。2、发现电气设备设施故障时，如当班人员无法修理，应立即报告主管负责人组织处理。3、发现电气设备设施故障时，如当班人员无法修理，应立即报告主管负责人组织处理。4、值班人员接到维修报告后，应通知电工维修人员在三分钟赶到现场。5、早、午、晚就餐时间是值班的薄弱环节，所有运行机房都应有人轮换值班。四、变压器保养规程：1、为确保变压器的正常运行，处于运行和停运的变压器每年例行保养一次76、，投运变压器在投运前增加保养一次。2、投入备用变压器，断开变压器侧断路器，取下起动按钮的控制线，悬挂标准警示牌。3、断开变压器高压侧的真空断路器，合上接地开关，对变压器进行充分放电，然后锁住高压柜，并悬挂标示牌。4、进入干式变压器室，首先应检查外壳、垫及垫片，检查瓷套弯有无破损、放电现象，电缆及母线有无变形现象，有破损的应予更换。5、重新紧固引线端子，销钉、接地螺丝，进出母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，用手触摸无任何凹凸不平的感觉后，用干净抹布擦去灰尘，薄抹凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺母。6、用吹风机吹去变压器及配件上的灰尘，用干净抹布拭净，并检查消防设施及通风系统是否77、良好。7、断开高压侧的接地开关，锁好高压开关栉，用2500V摇表测定绝缘电阻。如测定值不合格，应拆下连接电缆头端子，重新测定。8、再次合上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。9、接上低压侧断路器起动按钮控制线，重新挂上“禁止合闸”标牌，防止向变压器反送电。10、断开高压侧接地开关，再次检查变压器现场各类控制线，完全无误后，合上高压真空断路器，让变压器试运行。11、取下高侧警示标牌，再次检查变压器室及变压器周边有无遗留工具，做好工完活底清，撤离现场。12、详细做好保养试运行记录并妥善保存。13、安全注意事项：A摇测绝缘电必须两人以上进行。B在未对变压器充分放电前，严禁触摸。C严格防止向变压器反送78、电及变压器向运行中的母排送电。D严禁随意合闸，作业中应穿绝缘胶鞋，戴绝缘手套操作。五、低压配电柜保养规程：1、为确保低压配电柜的正常安全运行，每年总体检查、检修、保养一次，以最少的停电时间完成检查保养。2、正式检修前应办理工作手续，征得主管领导批准同意，并提前一天通知住户和有关人员的停电时间。3、先检修勿需关停变压器的部分，关掉空气开关。4、取出抽屉柜，检查抽屉中的自动空气开关，接触器，紧固所有接线，触点凹凸不平部分用细锉镗平，有损伤不灵的弹簧垫片应进行更换，检查主回路的铜鼻是否接触牢固，清洁灰尘后放回配电柜中，母线合上空气开关，检查控制和指示部分。5、检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用179、0mm2以上导线逐个把电容器对地进行放电，然后检查和紧固接触器，电抗器、电容器的接线螺丝，检测接地装置是否良好，修锉触点，用吹风机进行除尘清洁，再后合闸进行指示部分和自动补偿的调试。6、在检修电柜及联络柜中的断路器，应先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器，重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定，灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查修锉触头表面，检查内部弹簧，垫片，螺丝有无松动，变形，脱落，并进行更换、清洁除尘的处理。7、检查母线、变电柜时，应逐个断开低压侧的负荷 ，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，挂上“禁止合闸，有人工作”的警示标志牌，检查无误后，80、拉开市电与发电机联锁柜中的市电隔离开关，然后对电柜边的母排线路用10mm2以上导线短接并挂地线，紧固母排螺丝，有松动的应修整或更换。8、对母排接触处要重新擦试干净，抹上凡士林，用完好无损的弹簧垫片加以紧固，检查母排间绝缘子、间距、接连处有无异常，检查电流、电压互感器的二次绕组的可靠性。9、操作完毕送电前应拆除所有接地线、短接线，检查是否有工具留在柜内，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器的高压SF断路器，取下警示标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关，让发电机自行停电，做好工完话底清后撤离作业现场。10、注81、意事项：A检修人员必须对整个配电柜的电气械联锁情况熟悉并会操作。B母排检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。C检修中应详细了解哪些线路是双线供电。D工作前必须验电，并设专人监护。E及时填报检修工作票，并认真填写检修，保养记录。六、电气安全用具使用规程1、根据电压的高低和不同的防护部门，防护条件来造反电气安全用具。2、绝缘安全用具必须按规定定期作预防性试验，不合标准的安全用具严禁使用。3、使用绝缘手套时，应将上衣袖口套入手套内，穿用绝缘靴时应将裤管套入鞋筒内，穿用绝缘鞋时裤管不能过长超过鞋底外沿，更不能长及地面，同时应保持布质的干燥。4、安全用具不能任意作为他用，更不能用其它工具替代安全用具82、。5、安全用具使用完毕后，应擦拭干净，妥善保管，要防止受潮、受污或损坏。七、高压开关倒闸程序：1、合上计量柜上、下刀闸；2、检查501开关确在断开位置。3、合上5011刀闸，检查确已合好。4、合上5015刀闸，检查确已合好；5、合上501开关检查仪表指示情况是否正常。拉闸操作与合闸程序相逆进行。八、高压设备巡视制度：1、值班电工每班必须对高压设备巡视一次，巡视中必须有两人在场并做好巡视记录。2、巡视内容为：A变压器温度是否正常，音响有否异常；B油阀管路是否有漏油现象；C各个仪表指示数据是否正常；D变压器各连接线和连接点有无变色情况。3、巡视时不得作任何其它工作，不准打开高压开关柜，要和高压带电83、体保持一定的安全距离（有遮栏的0.35m，没遮栏的0.7m）4、进出高压室要随手关门，防止小动物和无关人员入内。九、发电机运行制度1、操作人员必须熟悉发电机性能和各个部件的作用。2、发电机一经转动，严禁在发电机上和附近作任何检修工作。3、经常检查发电机的机械部分是否正常，发电机的换相器，励磁线圈，碳刷等有无异常现象。4、检查电压表、频率表等仪表指示数据是否正常，各点温度有无异常。5、监视发电机所带的负荷 情况和音响变化等。6、自备发电与市电的阀闸操作应按规定执行。十、机电设备特殊维修的规定：由于某些机电设备结构与技术性精密特殊，复杂性高，在目前现有的技术力量对某些设备的关键部位还不能适应自行维84、修的情况下，为防止盲目对某些设备进行维修造成不必要的损失，特作如下规定：1、发电机组的电气控制部分、柴油机、变压器、高压开关柜、低压开关柜等电气设备发生故障时，值班人员应及时报主管领导，不得擅自进行维修，必须由主管领导批准，委托专业人员维修。2、对变频调速供水电脑部分，多级水泵解体、冷却塔解体、对讲系统、电视天线系统、电梯运转系统等发生故障需要维修时，必须向工程部或主管领导批准，委托专职人员进行维修。供配电设备设施运行管理操作规定XX XX025一、目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。二、适用范围适用于物业管理公司供配设备设施的运行管理。三、职责3.1维修部主管负责85、配电设备设施运行的实施情况;3.2维修部电工组组长负责供配电设备设施运行管理工作;3.3变配电室值班电工负责供配设备设施的运行管理。四、工作程序4.1巡视监控变配电室值班电工每8小时巡视高压开关柜、变压器两次（每4小时巡视一次），中班（8小时）巡视配电柜、电容器三次；每周巡视落地箱、电表箱一次。变配电室值班电工应按规定的频次进行检查巡视,监控并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行记录上。巡视内容)变压器油位,油色是否正常,密封处是否漏油,变压器运行是否超温(85C);b)有无异常响声或气味;c)各种仪表指示是否正常,指示灯是否正常;d)单相、三相电压是否在额定值的10%范围以内，是否86、超载运行；e）各种接头是否有过热或烧伤痕迹；f）防小动物设施是否完好；g）接地线有无锈蚀或松动；h）各种临时用电接线情况；i）各种标示牌、标示物是否完好；j）用具是否齐全，是否存放于规定位置；k）开关管辖区域内路灯、灯饰及时为修好辖区内路灯。4.14对于巡视中发现的问题,当值变配室值班电工应及时采取整改措施加以解决,处理不了问题应及时如实地汇报给组长或主管,在组长或主管的协调下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施保养标准作业规程的相关规定。4.2异常情况处置触电处置。发现有人触电时，当值变配电值班电工应头脑清醒，保持镇静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急87、抢救。a) 电源开关拔去插头或熔断器;b) 用干燥的木棒竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳/斜口钳等)剪断电线;c) 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住,使触电者脱离电源;d) 触电者尚未失去知觉，则必须保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；e）触电者尚未失去知觉,但呼吸尚存,应使其舒适、安静地仰卧、将上衣与裤带放松，使其容易呼吸；若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送医院抢救；f）触电者呼吸、脉搏及心跳均已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行直到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。配电柜自动空气开关跳闸的处置:a) 跳88、闸原因(短路或过载);b) 疑处逐个检查,确认故障部位或报告主管,请求支援解决;c) 如故障已排除应立即恢复供电;变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规格处置。变配电房发生水侵的处置:a) 视进水情况,拉下总开关电源或高压开关;b) 堵住漏水源;c) 如果漏水较大,应立即通知维修部主管,同时尽力阻滞进水;d) 水源堵住后,应立即排水;e) 排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干的干净抹布擦拭,热风吹干,自然通风、更换相关管线等)；f）确认湿水已清除（如各绝缘电阻达不到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现则可投入正常运行。4.3停电时,小区备用发电机应在5分钟内启动,提供89、应急照明。同时，变配电室值班电工应检查发电机各部位性能（油位、油温、水温等）。4.4变配电室管理非值班人员不准进入机房,若需进入须经维修部主管批准,并在值班人员陪同下方可进入。机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材并禁止吸烟。每天打扫一次机房卫生,每月清洁一次机房内和设备、设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。机房内应通风良好,光线足够,门窗开启灵活,防小动物,设施完好。对机房都应做到随时上锁,钥匙由当值班电工保管,值班电工不得私自配钥匙。4.5交接班要求接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人员交待,并察看供90、配电设备设施运行记录，检查物品是否齐全，确认无误后在供配电设备设施运行记录上签名。4.6当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在供配电设备设施运行记录表内。电工组组长在每月3日之前将上一个月的记录整理成册后交办公室存档，保存期二年。五、记录 供配电设备设施运行记录。 室外金属设施刷漆管理规定 XX XX026一、 目的为加强各物业室外金属设施装饰管理，确保公共设施的美观和正常使用，特制订本规定。 二、适用范围所属各物业公司三、职责1、各物业公司维修部为室外金属设施刷漆养护的归口管理部门；2、维修部主91、管负责对室外所有金属设施的养护情况进行检查，每年检查不少于3次，并作记录，确保设施设备性能良好；2、物业公司经理对所有室外金属设施的养护情况，每年巡查不少于1次，发现问题及时督促维修部整改。三、 管理规定（一）检查及刷漆范1、所辖范围内所有室外金属设施设备、构筑物等； 2、刷漆时间（每年两次）：3月154月15日；9月1510月15日；3、检查及质量要求：所有室外金属设施设备平时做到无破损变形、无污迹、无乱贴乱画、无起皮等现象，且颜色一致；颜色要求A室外（小区内）金属设施均根据公司要求颜色统一涂刷；B小区内井盖颜色： 污水井：黑色 雨水井：灰色 消防井：红色 供热井： 黄色 热力井：黄色 供水92、井：天蓝色 电力井：绿色刷漆工作程序：A准备 除锈刷漆前，必须用废旧报纸等铺设地面，以防油漆污染；B 除锈 用钢丝刷、纱布打磨金属设施表面，以达至物体本色及表面平整、干净；C刷防锈漆 刷1遍，确保金属物体表面均匀，无色差（使用工具：油漆、刷子、稀料）；D刷面漆 刷2-3遍面漆，确保金属物体表面颜色均匀一致。E工程完毕 认真检查工作现场，对因施工造成的垃圾和污迹要及时清理，确保地面洁净；（二）峻工验收工程完毕后，由各公司维修部联合监察室、物业总公司等相关部门对施工质量进行验收，对不合格部位限期整改，以至达到质量要求为止。四、 检查与处罚 1、各物业公司办公室（或指定专人）对维修部执行本规定情况进93、行自查，以便及时整改；3、物业总公司品质管理部负责对所有室外金属设施的不定期抽查和质量验收，确保室外金属设施设备运行良好；对检查中不达标的公司及个人，将处以100-1000元处理。五、 说明本规定自2006年9月1日起执行。常压生活锅炉工作管理制度ZYWY XX027常压生活锅炉为特殊压力容器,危险性较大,重大事故发生率很高,为保证常压生活锅炉安全、稳定、长效运行，要求必须有经过专业培训并由劳动部门颁发证件的司炉人员负责操作，司炉工应做好如下工作：一、 严格执行常压生活锅炉操作规范（WYGS-043）1、司炉必须熟悉和掌握常压锅炉的性能、吨位、使用方法。2、必须坚守岗位，不得脱岗和私自换班，并94、做到及时排污，要求一炉一排，尽量减少水垢的积存。3、操作间严禁非工作人员出入，严防坏人破坏投毒。二、严格遵守规定的时间供水制度1、按规定时间及时供应开水，并按规定严格收取水票。2、按水票管理制度，月底及时将本月水票统计好交经营部门。3、认真做好运行记录，对水、燃油和其它耗材做好盘点统计。三、搞好岗位清洁卫生，每天必须打扫两遍，保持设备、设施整洁，每两月定期洗炉一次。四、对于常压生活锅炉运行中出现的问题和隐患应及时采取有效措施并上报主管负责人处理。门岗执勤制度 XX XX028一、门岗值勤着装规范：门岗值勤人员统一穿着制式服装，保持警容严整。具体要求按保卫工作管理制度着装规范执行。二、人员进出管95、理规范：1、门岗值勤人员上岗45天内，应熟悉小区住户的基本情况，包括姓名、楼号住址、相貌特征、家庭基本状况、拥有车辆等。2、公司员工、住户出入门岗，应凭上岗牌和居住证；装修施工、经营商户凭临时出入证；看房的客户由销售人员带领并在门岗登记后方可进入。3、公司员工、住户的亲友来访时，由接见人领入或电话联系，并进行登记后方可进入；对外地口音人员要仔细盘问。4、对于其他人员无证、无由者不得进入小区，要耐心做好解释工作。5、当有关单位人员对小区进行考察、学习、参观、调研时，首先应与公司领导联系同意并验明真实身份进行登记后，方准予进入。6、凡遇住户携物出入有困难时，值勤人员应主动帮助。三、车辆出入管理规范96、1、小区住户车辆，应刷卡进出、无卡车辆换证；车辆出入。验卡验证验人，不允许“人情车”随意出入。2、外来车辆一律驶入指定停车场；物业公司机动车辆外出按物业公司车辆管理办法执行。3、特殊车辆如警车、急救车、押款车等可视情放行，送货车辆依据具体情况掌握，原则上能不进的尽量不进。4、凡带出的摩托车、自行车要严格检查，如汽车后备箱、客货车斗内的摩托车、自行车，要仔细检查锁、钥匙是否一致，对可疑的要查清后才准予放行。5、工商、城管、报社、电台等相关单位车辆进入小区时，需请示公司领导，同意后验明身份证件，方可放行；领导不同意时，拒绝入内。6、对外来驶入小区的各类车辆，门岗要对其司机提示限速、禁鸣、排污、车容97、停放等有关规则。四、物品出入管理规范：1、住户大型物品带出须由业主本人、房管员、总值班员签字认证后方可放行。2、施工物资、施工人员物品带出时，须由施工负责人、工程部负责人、物业总值班员签字认证后，方可放行。3、商户经营物品外出须由经营者，经营部负责人，物业总值班员签字认证后，方予放行。4、门岗对带出物品，无相关部门负责人签字者，一律不准放行；对有签证的带出物品，要认真核对物品与签证是否相符，对不符签证者，有权拒绝带出。五、门岗值勤礼仪规范：1、值勤人员在早6：0022：00期间，一律为正立姿势或跨立姿势；换证、盘查、登记后，迅速恢复正确姿态。2、晚22：00次日晨6：00期间，可采取坐姿，但98、上身应挺直；值勤期间不得挖耳、抠鼻、抖动、摇头晃脑等，保持警容良好形象。3、值勤礼节用语具体按保安工作管理制度礼节用语规范执行。六、交接班规范1、接班时由组长带队，检查着装、警容，二人成行，三人成列，以起步走的队列向门岗行进。2、接班人员距门岗10米时，由组长下达立定口令，然后发布接班命令，各人朝各自岗位行进；距交班人员五步时立正敬礼，交换位置后再敬礼。由交班组长整队按接班要求队伍返回。3、岗位值勤情况及值班记录填写由组长执行。七、其它要求：1、门岗值勤人员除吃饭、去卫生间外，不得擅自离岗；执勤时间不得睡岗。2、早上吃饭时间轮流就餐，每人不得超过20分钟，7：30前值勤人员应全部就位。3、对门99、岗周围环境要时刻保持卫生整洁，岗亭设施干净明亮，随时保证门岗监测系统的完好率。4、除严冬下雨等特殊情况，值勤人员不得随意进入岗亭。5、严格按出入口分行道管理行人、车辆行驶路线，以交警规范手势指挥行人车辆出入，避免交通堵塞和事故发生。6、对堵塞大门口的各类车辆，妨害通畅的出租车要及时规劝疏导，防止影响行人和车辆的出入。7、对业主的出租车辆待客点排序停放，要做到有规有序的管理。8、凡有省、市、区各级政府官员及相关领导进入小区时，应迅速通知有关领导做好接待准备工作。八、做好来人来访登记表、车辆进出登记表、值班记录、物品进出签证单的填写、保管和上报工作。巡逻岗执勤制度 XX XX029一、着装规范：巡100、逻岗执勤人员统一穿着制式服装，保持警容严整，具体按“保卫部着装规范”执行。二、交接班规范：1、交接班由组长整队，检查着装和警容。然后以齐步走队列向岗位前进。交接班地点在6#楼东、14#楼西、30#楼西、39#楼东。2、当接班人员到达交接地点后，距交班人员5步，互相敬礼由交班队员简要介绍当班巡逻情况并填写值班记录后，接班执勤人员上岗。交班人员列队带回。三、巡逻岗位姿态规范：1、巡逻执勤人员分骑车巡逻和步行巡逻。早6：0018：00为步行巡逻时间；18：006：00为骑自行车巡逻时间。步行巡逻时保持起步走基本姿态，精神饱满，气宇昂扬；骑车巡逻上身坐姿正直，精神充沛，对周边的人和事物观察要细微，检查101、时要仔细，语言规范热忱，但应保持威严风度。2、巡逻执勤工作中禁止出现与工作无关的动作和不良行为。四、机动车辆和自行车管理规范：1、巡逻值勤人员负责本区域的车辆停放和行驶，具体参照小区车辆管理规定执行。2、对违规车主应礼节到位，做到有理、有节。3、对机动车没锁车门、车窗的车辆，应立即通知车主，如联系不通应及时上报主管负责人，对自行车未锁的车辆，亦应通知车主，联系不上者，可暂推警务室门外暂管。五、对陌生人员管理规范： 1、巡逻人员在本区域内发现陌生人，应立即上前查问，并与门岗取得联系，在确认其身份后可让进入住户家中；对不明身份者应立即护送请出小区，或向上级相关部门报告。2、对装修、施工、经营者在小102、区内闲逛时，除劝阻制止外，还应检查是否持有或佩带出入证，如果有证不戴者，第一次提出警告，第二次没收其证件，请出小区；对于无证人员，立即护送出小区并向上级相关部门报告。3、对于非住户和客商的闲杂流动陌生人员，应严加查问，根据实际情况酌情处理。六、接警、出警管理规范：1、执勤人员接到住户或值班室报警后应在2分钟内赶到事发现场。2、到现场后，一要保护现场，二要立即了解情况，三要及时向主管领导汇报，四要根据现场情况冷静处理，五要在公安机关到来后积极协助处理。七、执勤礼节参照员工行为规范执行。八、安全管理规范：1、防火：搞好消防宣传，及时检查保养消防设施，制止儿童玩火，发现火险隐患及时消除和上报。2、防103、盗：经常检查各种车辆的车锁、车门、车窗是否锁好关好，地下室是否有可疑人员，夜间是否有人爬墙扒窗。3、防事故：禁止在主干道上练习开车，对车速过快者加以制止，公共健身设施不得违规使用，路面绿地各种井盖盖好到位等。九、其它管理规范：1、常规检查语言简洁明了，处理时间不超过3分钟。2、早晨吃饭时间每人不得超过20分钟，班前一刻钟上岗人员必须全部到位。3、执勤人员吃饭或大小便时，必须向组长请示，工作时间内不得无故离岗。4、对破坏公共设施违法犯罪人员，毫不留情地制止和抓获送公安机关处理。消防工作管理制度 XX XX030为增强住户、客商、员工对突发火灾事件的应急反应能力，确保人身财产减少损害，特制定消防应104、急方案如下：一、火情发现及报警程序：凡发生火警情况，要保持清醒头脑，及时采取边扑救，边报告的措施；火情较小有能力扑救的应及时抢扑；火情较大时则应迅速通知保卫值班室或接待值班室，立即拨打火警电话“119”。全体保安人员进入现场扑救和控制现场。二、各种情况的应急措施1、一旦衣帽着火，要尽快脱掉或撕下，也可就地打滚压灭火焰；亦可用湿麻袋湿被毯把着火人包住息火，或迅速用水浇灭，迅速抢救受伤人员。2、如发生电气火灾：A迅速切断电源，保证灭火顺利进行；B禁止无关人员进入现场，防止发生触电事故；C正确使用灭火剂（干粉、卤代烷、二氧化碳等）扑救；D采取安全防护措施进行灭火。3、发生煤气、液化气泄漏时：A显示泄105、露信号；B划出警戒范围区域；C对飘散的气体进行吹扫；D进行控制，迅速疏运易燃易爆等危险物品。4、如火情较大，但距地面较近，可就近使用消火栓扑救；如距地面较高，则应全力配合消防部门进行扑救。三、救火时的人员安排1、救火时，在市区消防部门未到之前，现场指挥者是职位最高的领导；消防部门到现场后，全力服从消防专业人员的指挥。2、灭火人员一般分为五个组：A灭火组。B抢救组。C供水组。D后勤组。E警戒组。（维持秩序、防止物资丢失）。四、灭火的基本方法：应根据火情不同，采取相应灭火方法。1、冷却灭火法；2、隔离灭火法；3、窒息灭火法；4、抑制灭火法；5、其它。五、在火灾扑灭后，对火灾现场进行控制，配合消防队106、或公安机关进行现场的清理和勘察，并作好火灾事件记录。突发事件和异情处理制度 XX XX031一、物业公司经理办公室负责组织员工进行突发事件和异情处理的管理、指挥、抢险、监督及培训工作。二、各岗位值班人员应严守岗位，随时待发。秩序维护部负责安全防范；维修部负责水、暖、电、煤气等设施设备抢修；其它人员应听从上级领导调遣，随时参与救护或抢险。三、突发事件和异情处理1、盗窃、匪警等应急处理A、员工遇有公开使用暴力或其它手段进行打、砸、抢、坑、骗等损害公司或个人财产安全的犯罪行为时，要保持头脑清醒，镇静，设法制服罪犯或急呼救援。B、若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上或无法追捕时，要看清人数、衣着、相貌、身体107、特征、所用交通工具等情况及时报告保安部或公安机关，重大案件应立即拨打“110”电话报警。C、案发现场的要严密保护现场，任何人不得擅自移动任何物品，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场或自己盲目进入现场。D、记录目睹者提供的所有线索情况；记录受害人损失物品数目及价值；询问受害人其它线索和怀疑对象等情况。E、若是运动过程作案，没有固定现场的，对犯罪分子遗留下来的各种物品、作案工具等，应用夹钳或专用工具提取，妥善装入塑料袋中保存交公安机关处理，切不可将其他人员指纹留在物品上。F、当事人或现场有人受伤，要立即设法救护尽快送往医院急救，并报告公安机关。2、火警事件处理A、参照消防应急108、方案实施。B、做好安全防范维护，严防坏人混水摸鱼，趁火打劫。C、火灾现场若困有人员，应本着“先顾人、后财产”的原则；若室内无人无钥匙开门情况下，由主要指挥者决定是否破门而入。事后应向当事者作解释。D、火灾善后问题应积极协助有关部门查明原因进行妥善处理。3、遇急症病人的处理A、发现后应立即通知主管领导，并设法通知病人家属和单位。B、如情况危急，应速拨打“120”急救电话，及时送往医院。4、触电事故的处理A、发现有人触电应立即切断电源，未断电源前切不可人体接触被触电人，应用绝缘物品把电线挑开或拉开触电者。B、对触电人进行人工急救，并迅速通知“120”急救处理。5、水、暖、煤气事故处理A、跑水事件应109、立即查找出水源头，并关闭有关阀门；若下水道堵塞，应立即疏通；同时观察附近电源，如发生浸水应立即断电，以防水浸导电伤人。B、对水暖干支管网应熟悉掌握，一旦泄漏立即进行有效控制和修复。C、煤气、液化气泄漏应首先划定警戒区域，防止火源蔓延并疏运易燃易爆品，及时显示警示标志；同时应保护好现场以便查明原因。四、作好各类事件的记录，可参照火灾事件记录改用。文化场馆管理制度 XX XX032文化场馆管理工作是社区文化建设重要组成部门，是社区建设的形象窗口，关系着社区居民文化素质修养的体现和精神文明建设的反映，是实施公民道德公约承诺的重要阵地，为把社区的文化体育娱乐活动持续健康发展，文化场馆管理制度制定如下：110、一、 遵纪守法，爱岗敬业，对文化服务工作认真负责，一丝不苟，对业务知识，刻苦学习，精益求益，树立“顾客至上，服务第一”的思想，为提高全民文化素质修养，增加企业效益，确保企业社会形象努力工作。二、经常了解和掌握社会文化市场的信息和动向，收集顾客的意见和建议，为制定文化活动的工作计划提供参考资料和合理化建议，把社区文化建设不断推向新的高度。三、积极参与配合社区节假日各种重要文化活动，周密、谨慎地完成领导布置的各项任务。四、努力学习各种专业的相关业务知识，掌握专职工作的应知、应会，熟练地组织和指导顾客活动的参与。五、各项工作的管理制度1、顾客接待管理：A文化场馆工作人员接待小区住户和客商，要文明礼貌111、，讲求礼仪，规范用语，态度热情，争做为顾客服务贴心人。B严格执行文化场馆各种活动项目的规章制度和各项收费规定，不优亲厚友，不谋求私利，收费登记帐目清楚，定期上交核对，争为集团物业以业养业创收。C严格执行场馆开放和关闭的作息时间，按时作好对顾客的来往迎送。D认真做好各类宾客友人来访的接待，对他们提出的问题和咨询认真解答，主动宣传企业优良服务和先进设施功能，不断提高集团社会知名度；同时注意收集意见和建议，及时向上级领导反馈汇报。E认真做好场馆安全防范工作，经常进行防火、防水、防盗、通风等工作的检查，确保顾客人身和财产安全。F在每次重要来访或重大活动后，应将有关资料、图片等整理归档，妥善保存，以便查112、阅使用。G对不遵守场馆规章制度的顾客，首先要耐心解释和劝阻；违规情节严重者，必要时通知保安人员交公安机关处理。2、设备、设施、器材、服装等管理A文化场馆的设备、设施、器材、服装等的配置，是保障顾客进行各种活动的必备物品，是集团斥巨资精心购置配备，工作人员要倍加爱惜，精心保护，及时维修和清理，各类设备设施器材服装等要专人管理，责任到人，损坏丢失，追究责任。B对各种设备、设施、器材、服装等，要经常进行巡回检查和测试，发现问题，及时维修；非力所能及的精密设备，严禁私自拆卸，应申报上级领导批准后由专业人员进行调试检修。各类设备、设施、器材、服装等，其使用完好率应达到95%以上。C场馆设备、设施、器材、113、服装等是企业公有财产，任何人不得私自使用或转借他人；如有上级领导特批者，应办理借用登记手续，注明归还日期，若有损坏丢失，应照价赔偿并追究外借人责任。D加强对各种设备、设施、器材、服装等的购置登记和盘点工作，每季、每半年、年终都要进行盘点一次，做到账物相符，账账相符；对于无法修理的报废物品，事先应向上级领导作文字申报，列明名称、规格、型号、数量、价值及报废原因，经批准同意后方可到财务室和资产管理处办理报废销帐手续。E各种设备、设施、器材、服装等，要经常进行清理擦试和清洗，保证外观整洁，使用灵便，清洁干净，不得有灰尘，污垢，油渍，受损等现象存在。F遵守各种设备器材料使用操作规程，管理运作要标准化、114、程序化、制度化、规范化；使用中要充分 发挥利用率，尽力降低各种能源和原材料消耗，提高和延长配件的使用寿命。3、场馆环境卫生管理A文化场馆是社区文化活动的公共场所，是接待外来人员的形象窗口，代表着企业的整体形象，清洁卫生首当其中，工作人员应对场馆环境卫生工作严加管理，一丝不苟，分工协作，认真负责。B场馆内要时刻保持地面无杂物，无污渍；墙面、顶面洁净无污痕；窗台、暖气片、管道、标牌、门窗玻璃等无尘无锈，洁净明亮；设备设施摆放整齐有序，各种器材无缺损，无污迹；垃圾箱、果皮箱污物随时清倒。C对衣冠不整、形象差劣、携带污染物品和宠物入场的顾客，工作人员要及时劝阻，禁止入内，防止污染源影响环境卫生。D地下115、通风设施由专人负责，按规定时间，定时启动和关闭，既要保证场馆通风良好，又要防止噪音扰民。E场馆工作人员要率先垂范，以身作则，首先从自向举止行动、仪表仪容做起，严以律已，认真负责，为保持场馆文明、整洁、优美、欢乐的文化氛围而努力。土建维修管理制度 XX XX033一、热爱本职工作，对工作认真负责，任劳任怨，刻苦钻研业务技术，树立“为上帝服务”的公仆意识，不利用工作之便谋取私利。二、工程维修项目，要精打细算，修旧利废，对市场行情反复调研，多快好省地编制维修预算。三、维修中精心作业，不粗制滥造，节约原材料，节省工时，保证维修的质量和按期完成，不准擅用公司材料干私活。四、爱护工具和机械设备，正确使用各116、种机具，平时注意机具的保养和维修，故意损坏机具和丢失要折价赔偿。五、严格按照维修服务工作规程作业，做好现场的清洁卫生工作。六、树立强烈的企业意识，文明施工，顾客至上，作业时尽力不影响他人；公共场所作业必须设置标示牌，必要时加围栏或护绳；自觉做好施工场地收尾工作，达到下工活底清，以保持小区优美整洁的环境。七、对日常报修的维修工作要做到及时，迅速完成各项修理加工任务，遇有故障必须彻底处理，不得马虎、敷衍，不得损坏原有的功能和格调。八、严格遵守操作规程，认真执行安全制度，把“安全第一”放在作业首位。九、不准私接任务，不干私活，认真填写维修派工单。库房管理规定XX XX034一、目的规范仓库的管理，为117、正常的物业服务和后勤保障及时提供合格物品。二、适用范围适用于物业服务及河北集团公司所需采购的物品储存的管理。三、职责 3.1库房保管员负责物品的储存控制。 3.2总工办或各使用部门负责所需物品的进货检验。四、管理规定4.1出入库手续)采购物资办理入库手续前,采购员首先进行盘点,通知总工办或使用部门进行进货检验、调试。检验、调试内容包括：品种、型号、规格、外观、技术文件数量、质量状况等，只有检验合格的物品，才能办理入库手续；）入库物品应采用包装标识，如标识不清则应悬挂物品表示卡注明品名、规格、型号、合格证号或质量状况、产地及入库时间；）对入库物品、库管员应填写入库单并及时登记入账；）领用物品时，118、零用部门应填写领物（料）单，注明品名、规格、数量、用途，经所在部门负责人签字批准后，方可领出。库管员应及时销账；）发料时库管员应认真审查核对领用物品的名称、规格、型号、数量及质量状况，防止错发、漏发、混发；）对有储存期要求的物品要保证先入先出，防止过期、变质；）维修用料及保修期内住户、公共设施施工用料凭维修派工单到库房办理领用手续，超过保修住户用料凭物业公司财务室开具的收据办理领用手续。4.2物品码放要求)库内物品要分区、分类码放整齐，保持防火通道畅通 ；）库存物品应尽量上架，上轻、下重，保持货架稳定、易取；）怕潮湿的物品，如需放在地上，应采取防潮措施（如铺垫防潮层）；）易燃、易爆、有毒物品应119、严格按化学危险品管理规定储存。4.3库房环境要求)室内应防暴晒和风雨侵袭，屋顶不得漏雨，墙面不得渗水，室内保持干燥通风；）不准使用电炉等明火或大功率发热设备，配备足够消防器材，并保证在有效期内。4.4每半年对库物品进行一次盘点，保持帐、卡、物一致。五、相关文件ZGB-008 化学危险品管理规定六、记录 入库单 领物（料）单 物品标识卡工具管理制度XX XX035一 目的为规范工具管理，明确责任，特制定本制度。二 适用范围物业公司工具分为自备工具和公用工具两类：自备工具为员工上岗前按公司规定自费购备的具；公用工具为公司根据工作需要由公司购备的工具。本制度适用于公用工具的管理。三 职责1、库房为公120、用工具的归口管理部门。2、库房负责公用工具的出入库登记备案。3、班组长负责本班组公用工具的使用、管理与维护。四 管理制度1、自备工具由员工在上岗后2日内自费购备（见附1）；公用工具由公司根据工作需要购置或更新。2、自备工具以不影响工作质量为准，自行及时更新。3、公用工具的购置、维修、报废、更新由班组长提交书面申请，按集团相关程序报批。4、公用工具独立建帐，入库时注明工具的名称、数量、品牌、型号、价格、购置日期、使用年限等；出库时填写工具保管卡，使用人、库房、固定资产各一份。5、班组长为各班组公用工具的第一责任人，班组长可按工具使用情况确定直接责任人。6、公用工具的使用、维修、保养、存放及校验,121、要严格参照说明书进行，并做好记录。7、特殊技能要求的公用工具，由具备相关资格的人员使用。8、公用工具执行以旧换新或以旧申请购新制度。9、工具维护卡及说明书由库房保存。10、价值500元以上工具的维修、报废须由经理现场检验核准。11、各班组公用工具（如拖拉机）的相互借用，须办理借用手续。12、辞职人员须经过库管核实公用工具持有和使用情况。13、所有公用工具均须办理登记，并以书面形式确定责任人。五 处罚、公用工具丢失由责任人照价赔偿；、因公用工具使用或存放不当等原因造成损坏的，由责任人自费维修或照价赔偿，影响工作者予以100-500元处罚。、因故意造成公用工具损坏的，由责任人双倍赔偿，情节严重的予122、以开除处理。、未按规定对工具进行检修、保养，造成工具使用寿命缩短、损坏，甚至引发事故的，由责任人承担全部责任。、责任确定不明确或不到位的，追究库房和主管领导责任。6、其他情况参照相应规定追究责任。附：1自备工具明细 自备工具明细岗 位自 备 工 具名 称规 格数 量管理类手机-1钢笔-1计算器-1房管员手机-1碳素中性笔-1计算器-1手电7#/5#/1#选其一1电（梯）工平钳-1尖钳-1螺丝刀一字1螺丝刀十字1电工刀-1试电笔-1工具套-1 水暖工平钳-1螺丝刀一字1螺丝刀十字1布剪刀-1活口扳手6寸1活口扳手12寸1管钳12寸1手锤2.5磅（含）以下1瓦 工大铲-1抹子-1手锤2.5磅（含）123、以下1平钳-1螺丝刀十字1螺丝刀一字1木 工手锯-1推刨-1平钳-1盒尺-墨斗-1螺丝刀一字1螺丝刀十字1 注：热力站工人参照上述工种配置。 餐厅管理制度 XX XX036一、员工食堂工作人员要有良好的服务意识和高度责任感，工作认真负责，爱护公共财物，团结协作，遵章守纪，态度热情，服务周到。二、严格执行戴证入餐的规定，外来人员经主管领导批准后方可就餐。三、调剂好饭菜品种，按季节不同预定每周食谱，保证按时开饭，掌握用餐人数，开饭时间不断档，尽量少剩饭菜，保障员工吃热、吃饱、吃好。四、严格遵守食品卫生法，搞好厨房餐厅卫生，保证员工不吃变质食品，防止食物中毒。五、饮食品的购置要精打细算，货比三家；加124、强烹调技术的学习提高，努力降低成本，提高饭菜质量和服务质量。六、加强食堂库房物品的管理，防虫、防霉、防潮、防火，各类物品要定期盘点检查，做到帐物相符，收支持平。七、服务周到，一视同仁，配发饭菜要做到领导和员工一样，生人熟人一样，自己和大家一样，不得优亲厚友，看人下菜碟，要配餐认真，份量均匀。八、遵守安全操作规程，合理使用操作炊具，节俭使用各类原材料，合理使用水、电、燃油等能源，最大限度地降低伙食成本。九、经常听取员工对食堂工作的建议，进行合理改进，不断提高业务水平。十、严格食品进出登记，不收受回扣；每月收支账目清楚，明细平衡，及时向主管领导汇报食堂收支盈亏情况，与财务部门账账相符。十一、及时检125、查维修和报修厨房灶具、设备设施工作，故意损坏或丢失者，要追究当事人责任。员工就餐管理规定XX XX037 为了规范员工餐厅的就餐秩序，营造一个优雅、和谐的就餐环境，特制定本规定：一、 员工餐厅是集团给员工提供的一个半福利非营利机构，非本集团员工不得入内就餐。二、 就餐员工严格按就餐范围进入指定餐厅，不得窜换。三、 集团员工凭上岗证进入餐厅就餐，员工就餐必须遵守餐厅管理制度和就餐时间，尊重餐厅工作人员，爱护公用就餐设施和用具。四、 进入餐厅必须着装严整，严禁衣冠不整者或穿拖鞋人员进入餐厅。五、 所有就餐员工必须自觉养成饭前洗手的习惯。洗手时必须使用洗手液，双手反复搓洗，以达到除菌、消毒的目的，严126、禁不洗手使用公共用具，防止交叉污染。六、 员工就餐必须遵守秩序，自觉排队打饭，不得拥挤、插队、吵闹，严禁在打饭时说话，避免将唾液、细菌带入饭菜。七、 用餐期间尽可能不要谈话，严禁高声喧哗。八、 用餐时须将残留物放在餐盘，就餐完毕倒在餐厅的垃圾桶内，餐具整齐地摆放在指定位置。九、 保持良好的就餐习惯，用餐完毕自觉将凳子摆回原位，保持餐桌洁净。十、 未经同意，任何人不得进出食堂操作间，以免传染疾病。十一、 如违反上述规定，餐厅工作人员有权责令其按照规定进行改正，损坏器具照价赔偿；不听劝阻者第一次处以100元罚款，并在全集团通报批评；第二次，处以300元罚款，给予严重警告；第三次，罚款800元，取消127、就餐资格。十二、 员工自盛饭菜根据自己的食量，可分次打饭，严禁浪费。如发现员工剩饭剩菜，第一次全集团通报批评，并处以100元罚款；第二次发现，罚款500元，取消就餐资格。十三、 员工生病，需提前通知餐厅，餐厅为生病员工专门准备病号饭。车库管理制度 XX XX038一、车库管理员要坚守岗位，有事离岗，应经主管领导批准或其他警卫人员顶替后方可离开，要服从领导，听从指挥，忠于职守，遵纪守法。二、按公司规定的停放办法指挥车辆行驶和泊位，禁止外来未办手续的车辆随意出入或停泊。三、配合经营部门作好停车泊位的收费管理工作，认真核对费用收据。四、指挥车辆停放时，动作要规范，举止语言要文明，进场车辆要认真检查，128、作好记录，出场车辆确认无误后方可放行并填写驶出时间。五、车管员必须时刻警惕，发现可疑车辆和人员，要及时盘问和处理，对现行犯罪，应挺身而出，保护企业和住户的财产不受损失。六、认真填写车辆存放记录，妥善保存，以备及时调用。七、经常检查检测车场防火设施和器具，确保消防安全工作不存在隐患。八、对停车场的环境卫生工作及时清理打扫，做到整洁有序。职工公寓管理制度XX XX039一、住宿员工必须遵守员工公寓管理制度，宿管对违反员工公寓管理制度的违规行为提出批评，记录在案，严重者报主管领导处理。 二、员工必须统一在指定的宿舍、规定的铺位上住宿，按时熄灯就寝；三、严禁在宿舍内存放易燃、易爆、剧毒等危险物品，不得129、存放无关的废弃旧物；不准乱接电线和私装电炉、电扇、电饭煲等，不得在宿舍内烧煮任何食品；不准为他人保管来历不明财物。四、配合秩序员密切注意出入人员，发现可疑情况要及时上报和就地处理，做好防盗、防火、防水等安全防范工作。五、时常对宿舍内的设施进行检查保养，发现跑、冒、滴漏等情况要随手处理或报维修人员迅速维修，确保能源节约利用。六、搞好本宿舍内务卫生，物品被褥摆放整齐洁净；实行轮流值勤制度。七、公寓内不得大场喧哗、严禁在员工宿舍内赌博和进行其它非法活动。八、公寓钥匙要妥善保管；定期或不定期对员工宿舍进行检查，并作好员工宿舍检查记录；对使用设施用品进行领用登记。九、公寓管理人员要对各宿舍的能源消耗定期130、检查，记录在册；对各种设施实施检查维修记录。房屋租赁工作管理制度 XXXX-040为进一步规范房屋租赁工作，确保租赁计划目标的实现，在原有相关制度的基础上，特制定本制度： 一、 工作职责1、 经营部负责房屋租赁业务的实施和跟踪；2、 财务部负责相关费用的核收；3、 房管员负责房屋及室内设施、钥匙的交接。二、 工作程序1、 租赁洽谈根据房屋的位置、面积、价格、租赁期限等与来访者进行洽谈，同时记录于租赁来电来访记录表中，并跟踪至租赁成功或对方取消租赁意向。要求到现场看房者，经营部安排并陪同看房。商业经营房采取公开招标的方式进行租赁。2、 协议拟定根据双方达成的条件，拟定房屋租赁协议。承租方需出示身131、份证或政府批文或工商营业执照等有效证件，并提供证件复印件。3、 出租会签填写房屋出租会签单，并将拟定的房屋租赁协议及证件复印件附后按顺序送交各会签人，各会签人对该房的出租以及房屋租赁协议无异议后签字。4、 协议签订根据签署完毕的房屋出租会签单，由协议双方签章，并加盖骑缝章。5、 房屋交付房管员接到签署完毕的房屋出租会签单后，现场填写出租房屋验收交接单，并确认无误后向承租方交付租赁房屋的钥匙。6、 租金催缴每月底向承租方送发交款通知书，如无法书面送达的，需电话通知，并做好记录。对逾期未交款的承租方，每日进行电话或现场催缴。如需采取强制措施的，需提前经领导同意并书面通知承租方。7、 协议变更在协议132、实施期间发生的有关价格、面积、期限等的变更，如属我方提出的，应经公司领导批准后通知承租方，并做好记录；如属承租方提出的，应提供书面的文件，按协议的评审程序重新审批。8、 协议终止协议租赁期限结束，不再续租的，由经营部填写退房会签单，按顺序报会签人签署意见后退房。协议期间停租的，按协议条文执行。房屋回收承租方退房的接收由房管员按房屋交付时的出租房屋验收交接单的项目进行现场验收。若房屋经过两次装修，对房屋的主要设施（墙面、地板、窗口、水电设施等）进行重点验收，正确填写出租房屋验收交接单上的归还验收记录。协议外的情况报公司领导处理。房管员验收合格后收回钥匙，并在退房会签单上签字。承租方搬离时，房管员133、应在现场提供适当的帮助及监督其搬离，防止造成公司利益的损失。费用结算 承租方退房时要将所有应交费用结清后，方可将押金退还。经营部负责协助承租方办理退房手续。9、 收费月报每月10日前填写出租房屋租金收取统计月报表，经财务确认后报经理。10、 租况明示按承租的变化情况及时更改及编制租赁情况一览表。11、工作回访 经营部在每月催缴租金的同时，征求承租方对租赁工作的建议或意见，做好记录并负责落实。 每年至少组织两次承租方意见调查活动，由承租方填写房屋租赁服务工作意见书。三、 管理规定： 1、 租赁工作必须严格遵循先立协议后进驻、先交费后后交房的原则，如出现违反本制度规定程序的行为，追究当事人责任；2134、 房管员为待租房钥匙的管理者，仅凭签署完毕的房屋出租会签单及规定手续交接钥匙。如出现未按程序交接钥匙情况，追究当事人责任；3、 凡出现租赁户欠费时间达20天者，经营部负责强行责令其停止租赁；如出现欠费达30天者，经营部负责与租户解除协议。（本条需在合同中注明）；4、 每套出租房租赁押金不低于该房月租金额。四、 相关记录1、租赁来电来访记录表2、房屋租赁协议3、出租房屋验收交接单4、交款通知书5、出租房屋租金收取统计月报表6、租赁情况一览表7、房屋租赁服务工作意见书8、房屋出租会签单9、退房会签单其中2、3、8、9项原件在档案室存档。五、本制度相关条款适用于场地出租、车位出租、商业条幅悬挂等。135、 卓达人报发放管理制度 XX XX041 一、目的为规范卓达人报的发放程序，确保发放质量，特制定本制度。二、适用范围物业总公司所属各物业公司三、职责1、管理部（未设部的部门由经理指定）为卓达人报发放与监督的归口管理部门。2、管理部主管负责卓达人报发放工作的具体安排和检查。 3、物业总公司服务品质部负责行业部门寄发和所属公司落实本制度的监查。四、管理制度1、各公司指定专人、专区负责发放，并做好登记。2、各公司在接到通知后2日内领取卓达人报，并在5日内发送到户。 3、未经物业总公司服务品质部批准，不得随意设点发放；如需指定地点发放时，需提前请示并通知住户。4、各公司根据规定数量领取卓达人报，且每次136、的发放率应达到100%，住户收报率不得低于100%。 五、检查验收 物业总公司服务品质部不定期对各公司的发放情况进行抽查， 收报率低于95%的，处以每次100元罚款；住户收报率低于90%的，每次处以200元罚款；对收报率连续三次低于95%的，对发报人予以辞退。施工管理制度 XX XX042一、物业实施的施工1、根据工程量，物业总公司有能力施工的工程，由采购部购进材料，物业公司自行安排施工；2、工程施工时，要对每位员工进行工程量化，各班组长负责实施；3、对急需完成的诸项工程，要无条件地加班、加点予以完成；如总裁制定的紧急工程、小区供热、供水、管道发生跑水等；4、物业公司员工，不分工种，要做到一专137、多能；特殊情况，需要各部门、班组密切配合，圆满完成施工任务；5、对施工过程中不服从指挥、不负责任、消极怠工、没按要求完成工作任务并造成一定损失的人员，视情节予以处罚或辞退；6、各项工程施工前，在施工现场的明显部位均应安设施工警示标志，夜间须有警示灯光，有易产生噪音、灰尘污染的工程，要采取有效措施，并告知相关方。7、工程完成后，有各公司维修部指定专人配合物业总公司、监察室进行质量验收；对工程施工中因不严格把关，给公司造成损失的，要追究相关人员的责任；二、对外承包的工程 1、大项工程，各物业公司报费用，物业总公司把关，经各级领导审批后进行招标，最后交由施工队施工；2、对危险性较大的工程，经分公司把138、关，总公司审核，待预算费用审批后，交由施工队进行施工；3、不具备制作、施工条件的，由物业公司报费用。待批示后，找施工队制做。例如：塑钢窗制做等；4、对工程造价在6000元以上的工程项目，要组织三家以上施工队进行公开竞标；5、所有工程签订施工协议后，按规定余留5%的工程质保金；6、对施工单位没有按公司要求施工的，一经查出，必需返工，同时视情节决定处罚额度；7、为节约费用、保证质量，一般工程由采购部提供材料，以清包工形式对外承包；8、工程施工过程中，由各物业公司维修部派人进行监督施工，施工完毕后，由物业公司、总公司、监察室联合进行验收；9、支付款程序，带工程验收合格后支付工程款，工程款在3000元139、以上的，经预算审核后支付。费用催缴规定 XX XX043为了确保各项管理费用的及时收缴，保障管理的正常运转，特制定本规定：1、管理处的各项管理费用一般为每月一收。当用户不能如期缴交有关费用时，管理处应及时采取相关催缴措施。2、当用户当月费用银行无法划帐时，收款员统计欠费用户清单交管理员于月底前填制催款通知单通知用户。3、当第二月仍无法通过银行划帐时，管理员再次填制催款通知单，并上门送催款通知单，并要求用户签收。空置物业，管理员应通过电话通知用户。4、当用户拖欠费用三个月时，由收款员提供欠费用户清单交管理员再次填制催款通知单，并上门进行劝导及了解拖欠原因。对空置物业及拒交者通过寄挂号信催缴方式，保留法律依据。5、当用户拖欠费用三个月以上六个月以下时，管理处主任应亲自上门进行催缴工作，对于拒交者按照业主公约和管理合同的规定进行催交。6、当用户用户连续六个月不交纳时，管理处应统计欠费名单报公司发送律师函，并要求用户签收，限期交纳，过期未交向人民法院申请追缴。(1)对长期未入伙，又无联系地址及电话的，指定专人到开发公司查询。(2)对于用户拒绝签收的行为，应注明拒签时间、地点、理由及其姓名。(3)收款员于每月底做好统工作，编制收费情况一览表、欠费用户一览表、收缴率等报管理处主任及财务部。管理处主任审核后，将每月收缴率报公司。