1、天津市宝坻区百银缘敬老生态城 可行性研究报告目 录建 设 宣 言3美 国 加 州 拉 古 那4第一章 总论61.1 项目名称61.2 项目位置61.3 自然资源61.4 历史人文71.5 交通环境71.6 未来发展101.7 社区人口101.8 投资主体及建设单位101.9 项目建设基本内容101.10 项目进度使用计划101.11 项目建设的主要经济技术指标101.12 编制依据11第二章 项目建设的背景及必要性122.1 项目建设的背景122.2 项目建设必要性122.3 市场与需求132.3.1老龄与社会132.3.2 现状与矛盾132.3.3 老人与需求142.3.4 地理与优势1422、.3.5 客户与群体152.4 开发合作意向152.5 开发模式分析162.6 赢利模式分析17第三章 项目建设内容及目标193.1 项目概况193.1.1 项目简介193.1.2 建设地点及占地情况193.1.3 建设规模213.1.4 建设内容213.1.5 操作方式213.1.6 操作平台223.1.7 交通、区位条件223.1.8 投资估算223.1.9 资金筹措223.2 建设标准223.3 工程进度223.4 项目管理233.4.1 项目公司233.4.2 建设顾问团233.4.3 项目协理233.4.4 政府支持23第四章 节能、消防和劳动、环境保护284.1 建设标准与指标283、4.2 节能、节水措施284.3 污水处理系统294.4 废弃物管理与处理系统294.5 能源系统294.6 消防措施304.7 劳动保护30第五章 项目组织机构和管理模式315.1 项目组织机构315.1.1 领导组织机构315.1.2 项目管理机构315.2 本项目的管理模式31第六章 投资估算326.1 投资估算费用说明326.2 开发建设投资估算326.3 投资估算编制依据32第七章 财务评价347.1 项目投资与效益评价347.2 项目社会评价35第八章 结论37 建 设 宣 言如果您希望自己的暮年生活悠闲从容，富有活力和韵味。如果您希望有一个幸福和充满诗意的老人生活新天地，在这里不4、仅是物质上的满足，更重要的是精神与文化上的享受，这是由平凡的老人组成的不平凡的社会，这是追求暮年幸福与阳光的老人城市，这就是天津宝坻百银缘敬老生态城、中国的拉古那。我们将以一流的投资理念，集社会智慧，融社会资本，造就一个全新的老人城市百银缘；以一流的生态理念，集蓝天白云，融青山绿水，造就一个全生态的老人城市百银缘；以一流的建设理念，集东方文化，融西方风情，造就一个全优的老人城市百银缘。我们用创意以全面的观点为老年提供未来；我们凭创新用一种全新的理念建设社区；我们凭创造为老年社区建设走出新路。百银缘代表老人的未来，百银缘一个老人城市的典范。美 国 加 州 拉 古 那-真正的老人城市在美国加州橙县5、的南部，有一处不大为世人知晓的地方。那里山峦起伏，树木繁茂，座落其间的数千幢精致别墅，房前屋后绿草如茵，鲜花盛开，它就是拉古那山庄休闲世界，一个退休老人居住的地方。拉古那创建于60年代初期，创始人是罗斯科尔梯斯。在短短30多年的时间内，这里由一片荒野，变成了一个集规模宏大的林园、舒适美丽的家园和设备齐全的乐园三位于一体的社区。目前，它占地2100英亩，拥有1.8万名居民，是世界上最大的由退休老人自治的区域。全美各地的退休者不断慕名来此定居，颐养天年。他们的平均年龄高达77岁，90多岁的老寿星不足为奇。休闲世界的老人均拥有一套舒适的住宅。这里的别墅多数是一二层建筑，由二套、四套或八套住宅组成。住6、宅有一室一厅、二室一厅和三室一厅的几种。每套住宅内，均有卫生间、厨房、阳台或天井。空调设备、热水器、冰箱、烤箱等一应俱全。这些住宅，居民可以买，也可租。若买，每月要付420480美元管理费，房屋外部的维修、室内设备的修理、更换、房产税、有线电视费、林园的维护、社区的安全警卫等问题均无需住户操心，统由社区管理部门解决。另外，住宅附近设有洗衣房和车库，居民有固定的免费停车位。社区内仅有两座多层的高楼，住在那里的人，多数缺乏生活自理能力，楼内的管理类似旅馆，服务项目比其它类型的住宅要多。休闲世界内柏油马路四通八达，路标醒目、路灯明亮。很多银发族成员自己驾车走亲访友、采购物品和办理各种杂事，潇洒得很。7、不愿开车的居民，可以免费搭乘社区的公共汽车。十多路公交车可抵达附近的医院、银行、餐馆、超市等服务性单位和园内的娱乐、健身场所。此地的居民一般均有医疗保险。健康状况尚可的老人，如患小毛病，可自己或在他人陪同下去医院就诊；如病情严重，也可请医生和护士上门诊治；如遇危急情况，急救车随叫随到。此外，老人社区并不乏活力。休闲世界内有六个大型俱乐部，含两个高尔夫球场、保龄球场、骑马场、五个游泳池、五个按摩浴池、健身房、乒乓球室、桥牌厅、舞厅、剧场、电影院等。这里还建有电脑室、画室、图书馆、缝纫车间、制陶工场、木工房和一千块园地，居民可以租用，种植蔬菜、水果等。老人们在此可以充分发挥各自的特长，按照个人爱好8、，圆各人的退休梦。社区内成立了235个社团和俱乐部，如老战士、文学、艺术、写作、历史、体育、音乐、舞蹈、戏剧、桥牌等等，更丰富了老人的社交活动。笔者在画室看到一位老者化装成圣诞老人，准备当一次模特儿，等候绘画爱好者来此习作；在制陶工场，一位华裔居民高兴地告诉我们，他无需用很多时间，就能做成一件工艺品，颇有成就感。当我们在园中漫步时，听到悦耳的乐曲，走近一看，原来是10多位身着盛装的老先生正认真地演奏管弦乐，20多位老太太围坐在几张桌旁，边欣赏音乐边喝咖啡，其乐无穷。社区有自己独立的电视系统，每周还出两份报纸。拉古那休闲世界的老人，不与儿孙们几代同堂。周末和节假日，有些子女携带孩子来看望老人，使9、他们不乏天伦之乐。这与中国流行的居住分开、假日团聚、经济独立、适当补助的风俗相类似。最近，居民们作出了一项重大决定。他们经过一年多的酝酿、讨论和申请，在1999年3月2日的地方选举中，投票通过该社区自今年3月24日起正式设市，取名拉古那伍兹（意为拉古那林园）。这一新市作为加州橙县的第三十二个市载入了史册。百银缘敬老生态城，设计规划出超越拉古那的理念，以融汇西方文化与东方风情相结合的特点，以全新的面貌呈现在世人面前。百银缘东方的拉古那。第一章 总论1.1 项目名称 百银缘敬老生态城1.2 项目位置本项目地块位于天津市宝坻区霍各庄镇内。(详见第三章)1.3 自然资源宝坻有丰富的自然资源。土质、水质10、地热条件较好，雨量集中，雨热同期，四季分明，冷暖干湿差异明显。土地资源： 全区土地总面积14.72万公顷。北部高山地区以普通潮土类居多，土壤质地为壤质，肥力较高，水肥气热比较协调，土层较厚，利于粮食、瓜果、蔬菜、药材等多种作物精作高产。中部以潮湿土为主，质地粘重，宜水稻、高梁、大豆、大葱、棉花、麻类种植。南部大洼地区为盐化潮湿土，地域广阔，宜耕期短，宜发展淡水养殖，种植抗盐碱、抗潮湿作物。东部大洼地区，多为粘质土，适宜小麦、水稻、大豆等作物的种植，该地区生产的“三辣”（五叶齐大葱、红皮蒜、天鹰椒）远近驰名，畅销国内外。水资源： 宝坻处在中国东部暖温带半湿润季风区，降雨受季风影响，雨量集中于711、9月份，多年平均降水量为614毫米，是中国三北地区地下水资源储量最丰沛的地区。多年平均开采量可达1.05亿立方米/年，而且水质优良。地表水年可调剂量为2.5-3亿立方米，多年平均径流量为15.35亿立方米。境内主要有潮白新河、青龙湾河、蓟运河等水系。南部为洼区，有条件建成几个中小型水库，发展以水为龙头的农业综合发展示范区。东部蕴藏极其丰富的奥陶系优质地下矿泉水，含水层为寒武系和奥陶系灰岩、白云质灰岩组成，可开采量为3650万立方米/年。 地热资源：境内有两个地热异常区，城区以东至新安镇异常区贮热面积232平方公里，天然可采量2.16亿立方米；城区南部的周良庄异常区，贮热面积202平方公里，热贮12、为基岩和第三系两个类型，基岩热水层贮热水18.8亿立方米，第三系地热层贮热水61.1亿立方米。水质清澈透明，含硫、硅、钙、铁、镁、等多种元素，可广泛用于纺织、印染、造纸、制药、食品加工等行业，还可用于采暖、 洗浴、医疗、开发旅游业和农业孵化、养禽、养鱼、温室种植等。 目前，地热资源得到广泛的开发与利用。2001年9月，香港合生创展有限公司和广东珠江房地产公司正式签订了合资合同，共同出资80-100亿元人民币，在宝坻地热旅游度假区内兴建“北国江南温泉城”，现已投入建设。 1.4 历史人文宝坻自金代置县以来，历经千年风雨，几度沉浮，终以物阜民丰、吸金纳银之地而博得“京东第一集”之美誉。宝坻自古是商13、业要地。据考证，早在4000多年前就被开发利用，秦城遗址等古迹遍布。2001年3月，国务院正式批准宝坻撤县设区，标志着宝坻又进入了一个新的发展阶段。 宝坻北依燕山、东近渤海，周围有着众多中外驰名的旅游区。其中：国际著名的旅游景点3个，东距北戴河和清朝皇家墓群东陵分别为1个小时左右的车程；北距承德避暑山庄3个小时的车程；北距盘山旅游区和古蓟州黄崖关长城只有45公里。1.5 交通环境宝坻地处京、津、唐三大城市中心和环渤海经济圈内，南距天津市区70公里，西距北京70公里，东距唐山80公里，地理位置得天独厚。港口：距中国北方最大的港口天津港98公里，距秦皇岛港160公里。机场：距北京、天津两大机场约714、0公里。铁路：津蓟铁路接驳全国铁路主干网，规划中的京津轻轨穿越全境。公路：京津塘、京沈、津蓟高速公路、津围、通唐、九园、宝平等12条国家级干道在区内交叉纵横。已修建的北京六环和即将兴建的天津大四环、蓟滨高速公路将进一步拉近宝坻到京津地区的距离。目前驱车一小时到北京CBD，半小时到天津CBD，1小时到保定，2小时到秦皇岛，3小时到石家庄、济南，5小时到沈阳。图1-1 交通环境分析图图1-2 区位结构图1.6 未来发展宝坻在综合分析自身条件、比较优势和面临的历史性发展机遇的基础上，确定在未来发展的空间布局上，要顺应资源集约开发、产业集聚发展、人群集中居住的发展趋势，重点打造“两个新城、六个组团和一15、批综合性城镇”。把城市化建设与新农村建设同步推进，以城带乡，城乡互动，突出重点，梯度推进，努力实现“双城驱动，组团拓展，城乡互融，联动发展”。1.7 社区人口规划建设一个1万人的老年城市。1.8 投资主体及建设单位中国房地产开发集团旗下天津中房世贸投资有限公司1.9 项目建设基本内容百银缘敬老生态城位于天津市宝坻区霍各庄镇。该项目占地842938.63m，约1300亩，建筑面积约180万m，总投资逾40亿元人民币。集保健、理疗、居住、旅游于一体，旨在建成国内最先进、最高级的老年人社区。1.10 项目进度使用计划整个项目分三期开发建设，预期三年完成。计划如下：一期工程建筑面积50万m，二期工程建16、筑面积40万m，三期工程建筑面积38.06万m。1.11 项目建设的主要经济技术指标本项目用地842938.63m，总建筑面积为1280575m，具体见下表：表1-1建设经济技术指标建筑用地（m）842938.63住宅配套796975283600总建筑面积（m）1280575(建筑面积上限为1288589.68）地上1080575地下200000各种商品房面积（m）独立别墅80000联排别墅160000酒店式公寓556975各项配套设施面积（m）医疗50000商业34000休闲70000老年俱乐部60000社区服务站25000酒店30000员工宿舍及管理用房14600绿地率40%容积率1.5517、建筑密度30%项目总投资（亿元）45.40 1.12 编制依据1、建设项目经济评价方法与参数；2、国家现行财税制度和价格体系；3、天津市城市总体规划及分区规划；4、项目用地范围内的规划要求；5、国家有关专业设计规范，地方有关部门提供的地质、地形、市政条件，投资方的资金筹措意向等基础资料；6、投资方组织完成的老年住宅产业大型专题报告；7、编制范围：本次研究对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、环保分析、投资估算及经济、社会效益等方面进行研究。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设的背景我国老年人口已超过1.4亿，占全国总人口数的10%以上，标志着我国已正式步入老年国家的行列。然而18、传统的老年居住模式却难于再适应当前老年人的养老居住形式，越来越多的老年人改变传统的观念开始走向老年住宅，从而促进城市居住社区老年服务设施的迅速发展。目前，我国老年住宅的开发建设还处于起步探索阶段，纯赢利性的老年住宅或公寓市场几乎接近空白，老年住宅这一产品存在巨大的市场发展空间。近年，国家民政部出台关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见，各地方政府因地制宜，制定从筹建到运营的多方政策支持，并通过各种方式加强对社会办养老机构的补贴。中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006）指出：把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。出台关于加快发展养老服务业的意见，制定引导老龄产业发展的税19、收、信贷、投资等各种政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等特殊政策。同时，国家商业银行和政策性银行要加大对老龄事业发展的信贷支持力度。2.2 项目建设必要性近年来北京、上海、广州等地的老年住宅公寓关注度不断提高，许多老年人和投资者对其表现出了浓厚的兴趣，一些展台前呈现出火爆的场面。可以预见，老年人的地产项目在未来一段时间内将成为一个新的热点开发项目。“老龄化”是个全球的难题，同时也是企业的商机。随着老年人越来越多，老年住宅的需求越来越大，这无疑是住宅的朝阳产业，也是房地产企业开辟的一条独特的发展之路。零点调查公布了对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行随机访20、问后的研究报告，报告表明，目前老年住宅市场需求加大，但市场供应却较为紧缺。调查结果图示：图2-1目前国内现有老年住宅项目都是占地面积在20万平方米以上的大项目，规划建筑面积最大的达到70万平方米，而且项目位置均位于郊区。这种现象表明，国内的老年住宅开发商在开发以售为主的老年住宅时均倾向于郊区大盘开发的模式，这主要是由于老年社区需要完善的配套设施及优良的居住环境而需要大地块开发，同时，大规模开发也有利于降低综合开发成本。未来几年里，我国养老设施与服务将继续走向社会化。从国内外老年住宅发展经验来看，我国老年人口基数大、发展速度快与经济发展水平相对落后的矛盾难以解决，“十一五”期间政府将继续立足于补21、缺型老年福利事业，低龄的、自理的、中高收入的老年人养老问题仍要自行解决，投资建设中高档养老机构，百银缘敬老生态城可以填补市场缺口。2.3 市场与需求2.3.1老龄与社会中国已经进入了老年社会，2004年在全国13亿人口中，60岁以上的老人占了10.9%，2005年这一比例将增至30%，2004年2020年，每年将有590万人进入老龄。这是一个不可忽视的社会问题。2.3.2 现状与矛盾中国的养老产业在社会上受到日益重视，在发展上取得日益进展，但从目前的养老资源分析，社会的需求和养老资源存在着巨大的反差，现有1000家私营养老院仅能容纳25万人，5000家国营养老院，容纳不足200万人。养老资源与22、设施远远满足不了社会的需求，矛盾日益突现。2.3.3 老人与需求1、家庭空间中国第一代独生子女的父母陆续进入晚年，由于各种原因，他们很少得到子女的照顾和宽慰，他们亟需要一个温馨的空间来安度晚年。2、环境空间随着城市居住人口的急剧膨胀和污染的不断加剧，城市在快速发展的同时，其环境质量也逐渐下降，空气污染，噪音污染等给老人增添了很大的烦恼，他们亟需要一个清晰的环境空间。3、生活空间现存的养老院只能满足基本的吃住条件，老人的精神生活考虑甚少，老人也要有丰富的精神生活来不断地丰富自己，提高生活质量，他们亟需要一个多彩的生活空间。2.3.4 地理与优势1、天时、地利宝坻悠远的历史文化、澎湃的大海激情、迷23、人的生态环境为建设一个高标准、新理念的百银缘敬老生态城提供了天时、地利。2、三小时生活圈目前从宝坻驱车一小时到北京CBD，半小时到天津CBD，1小时到保定，2小时到秦皇岛，3小时到石家庄、济南。周末家人团聚、探亲旅游皆可，是百银缘敬老生态城的地缘优势。2.3.5 客户与群体1、京津冀地区老年人伴随三小时生活圈的建成，百银缘敬老生态城可以吸纳更多来自北京、天津及其周边的退休老年人士安度晚年生活。2、全国范围老年人全国范围内，在政府与企业工作过的白领老人和私营企业的老人都具有很高的社会休养与生活品位。这是最可成为百银缘敬老生态城居民的客户体。3、国际范围老年人百银缘敬老生态城欲打造成具有国际品牌的24、老人城市，随着天津滨海新区的开发开放，依托天津大的国际知名度，结合宝坻特有的自然资源，百银缘便具有了吸引国际老人来此安度晚年的可能。几十万北京、天津白领退休人士，近百万全国白领老人，近千万国际老年人群，我们只要能争取千分之一的客户，我们就赢得了市场，中国就有了百银缘敬老生态城。2.4 开发合作意向 百银缘敬老生态城包含多种公共基础设施及相关配套公建群，所以与政府及相关行业间保持良好的沟通合作，是十分重要的。天津中房世贸投资有限公司与天津市政府、宝坻区政府就合作开发该项目进行了广泛深入的接触。此外，我公司还同与项目中包含公建群相关的银行、邮局、医疗、教育、劳动就业、交通、旅游、宗教、零售、娱乐等25、行业达成合作意向，共同实施项目开发工作。以老年人社区为基础，将其发展成为多元化、能够最大限度迎合消费群体的产业，无论对政府、开发商、消费者及市场经济建设，都是一个共赢的局面。 老年住宅产品必须体现出对老年人各方面需求的关注，百银缘敬老生态城秉承这个主要理念，致力打造成为全国最好的老年人社区，做全国老年社区的领跑者！2.5 开发模式分析老年住宅与普通住宅存在一定的差异性，因此，老年住宅的开发必须遵循“以人为本”的原则。老年住宅在项目住址规划、建筑设计、社区配套建设等方面都要本着“长寿住宅、可发展住宅、通用住宅”开发理念，切身为老年人量身订造一个安乐舒适的居住场所。新加坡、香港、日本、美国等国家地26、区都有比较成熟的开发模式。选址要求环境质量良好，环境符合老人心理上的需求，对老人有较强的吸引力交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便场地周边活动安全，不应为主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人活跃出入的娱乐区生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理地块应有足够面积，以满足开展户外活动的要求设计要求住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干27、道的噪音少，设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用处理好设施和住宅之间的关系，既要提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足设置有一定规模的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障老年人的生活中最需要的是精神寄托，满足这方面的需求需要多方面的配合。由于国内的老年住宅市场处于刚起步的阶段，北京、上海、广州等地的老年住宅项目多是参考了国外老年住宅的开发模式，特别是美国太阳城的开发模式，再结合我国老年人的生活方式加以改进。做得比较成功的项目有北京东方太阳城和北京太阳城等。无论是采取28、哪种开发模式，老年住宅的产品必须体现出对老年人各方面需求的关注，具体可以概括为以下10个方面：私密性社会交往可选择性清楚的方向性和明确的标识系统安全感和安全性可达性（无障碍）和易操作适度刺激性和挑战性适度的声光环境环境的熟悉性和连续性尺度适宜的细部2.6 赢利模式分析为了确保老年住宅开发的合理利润，老年住宅最好实行“一低二高”的运作策略。通常建设老年住宅投入的成本比普通住宅的投入成本高出一倍左右，因此决定着老年住宅租售方式比普通住宅更为复杂。老年住宅需要根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求29、。普通房地产产品都是通过产品销售来获取利润 的，但是，老年住宅的赢利模式确实由产品销售和物业服务两方面组成。产品销售赢利是一次性的，服务赢利则是长期性的，因此，单从赢利模式来说，这种新型的房地产项目形式突破了传统、单一、纯粹的地产，而是将地产与福利事业糅合起来的一种全新的复合地产。老年社区具有低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老人需求的同时向公众提供服务，这样一方面可实现长期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，另一方面还可最大限度地发挥公建设施和服务资源效能。为老年人30、提供养老服务的同时，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地特色资源规划公建设施。这样一方面减少了老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面还可增加社区收入，维持其正常经营，为老年人提供更优质的养老环境。第三章 项目建设内容及目标3.1 项目概况3.1.1 项目简介百银缘敬老生态城项目以“养生文化”作为整个片区发展的主题，围绕这一主题进行项目设置、设施配套及景观塑造，营造在京津塘地区甚至整个中国具有市场影响力的集保健、理疗、居住、旅游于一体的养生文化（敬老）生态城。3.1.2 建设地点及占地情况项目地块位于天津市宝坻区霍各庄镇，天津海31、滨国际商贸物流城内，距离津围公路200米，距津蓟高速出口2公里，距京沈高速出口4公里。（详见区位图）规划范围由5个地块组成，分别位于天津海滨国际商贸物流城规划宝中路两侧，鲍丘河沿岸，规划面积约84.29万平方米（1300亩），具体以提供的用地红线为准。现状用地自然空置，对本地块的规划要求如下：表3-1序号地块出让面积用途容积率使用年限1津宝（挂）20070299.5亩/66324.42平方米商业1.540年2津宝（挂）200705337.5亩/224982.45平方米商业1.540年3津宝（挂）200707464.7亩/309814.38平方米商业1.540年4津宝（拍）20071558.8亩32、/39246.87平方米住宅1.670年5津宝（挂）200727 303.9亩/202570.51平方米住宅1.670年合计1264.4亩/842938.63平方米图3-1 用地状况卫星图3.1.3 建设规模该项目占地约1300亩，总建筑面积1280575m，包括专为老年人打造的独立别墅、联排别墅、酒店式公寓，以及相关配套设施包括：医疗、商业、休闲、商务会馆等。3.1.4 建设内容独立别墅 80000m；联排别墅 160000m；酒店式公寓556975m；医疗机构 50000m（长寿园疗养院、医疗康复中心，兼作度假区的医疗急救中心）；商业广场 34000m（餐饮一条街、大型商场、银行、邮局、药33、店、超市、菜市场、洗衣店等）；休闲场所 70000m（老年大学、绿色农庄、会所、康体中心、各种球类活动场所、寺庙及教堂等）；老年俱乐部 60000m（太极拳俱乐部、声乐俱乐部、棋牌俱乐部、乒乓球俱乐部、书画俱乐部、交际舞俱乐部、手工制作俱乐部、秧歌俱乐部、门球俱乐部等）；商务酒店 30000m（养生文化主题度假酒店、养生文化馆、会议中心、标志性建筑物）；员工宿舍及管理用房 5000 m；社区服务站 25000m（劳务储蓄中心、社区卫生服务中心、家政服务、就业中心、班车服务、婚介服务、理财服务、旅游服务、图书馆、宾馆、幼儿园、房屋置换服务等）；地下面积 200000m（地下储藏室、车库等）。3.34、1.5 操作方式该项目由天津中房世贸投资有限公司独立开发建设。3.1.6 操作平台 中房集团旗下的控股公司天津中房世贸投资有限公司旨在充分发挥央企的优势和特点，与当地政府共同致力于打造全国老年社区的领跑者，造福于老人，造福于社会。3.1.7 交通、区位条件百银缘敬老生态城项目地块位于天津市宝坻区霍各庄镇。宝坻区位于天津市北部，东及东南与河北省玉田县、天津宁河相邻；南及西南与宁河、武清接壤；西及西北与河北省香河、三河相连；北及东北与天津市蓟县、河北省玉田县隔河相望。行政区域面积1450平方公里。宝坻地处京、津、唐三大城市中心和环渤海经济圈内，南距天津市区70公里，西距北京70公里，东距唐山80公35、里，交通便利。3.1.8 投资估算 该项目预计总投资为45.40亿元人民币。3.1.9 资金筹措该项目由天津中房世贸投资有限公司自筹资金建设。3.2 建设标准工程质量要求为优良。3.3 工程进度 项目预计2009年7月正式动工，计划于2014年9月实现竣工并交付使用。共分为三期建设，具体如下：一期：养生健康休闲中心,养生度假村。建设时间2009年7月至2011年10月（突出特色，打造品牌）；二期：养生文化会馆、商务会馆、养生休闲运动区。建设时间2011年11月至2013年9月（扩大规模，完善功能）；三期：商业中心区、高档生态居住区。2013年10月至2014年9月（综合配套，构筑和谐）。3.436、 项目管理3.4.1 项目公司股东出资在宝坻注册成立的“宝坻百银缘发展有限公司”为项目投资管理公司。项目公司成立后承担项目的权益与责任。3.4.2 建设顾问团由行业专家与社会知名人士组成的专家顾问团为项目提供咨询。3.4.3 项目协理1、联合国发展计划中心2、中国老年学学会3、中国建筑学学会4、深圳市勘察设计协会3.4.4 政府支持百银缘敬老生态城项目不仅是企业法人项目，而且也是社会公益项目。因此，特申请政府给予政策支持：1、将此项目列为重点工程。2、成立项目建设协调领导小组。3、交通、电力、市政设施配套方面给予支持。4、税收、银行贷款给予支持。5、土地指标给予优先安排。图3-2 建筑功能分区37、图图3-3 概念性规划图图3-4 景观绿地系统规划图图3-5 模型照片第四章 节能、消防和劳动、环境保护4.1 建设标准与指标该生态评估体系包括小区环境规划设计、能源和环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五大指标，其中： 小区环境规划设计从8个方面进行评估：小区区位选址、交通、施工、绿化、空气质量、降低噪声污染、日照与采光、小区微环境。 能源和环境有4个方面内容：建筑主体节能、常规能源系统的优化利用（采暖、空调、热水、照明系统）、可再生能源、能耗对环境的影响。 室内污染质量包括室内空气质量，室内热环境、室内光环境、室内声环境方面的评估，目的是改善室内环境质量，满足居住者健康舒适的要求。38、 小区水环境有6个指标：用水规则、给排水系统、污水处理与利用、雨水利用、绿化与景观用水、节水器具和设施。达到合理规划和建设小区水环境，提供安全、卫生、有效的供水、污水处理、回用系统，节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境的目的。 4.2 节能、节水措施在商业开发的过程中，我们将注意对节能、环保理念的实际应用。 第一，在建设时尽量提高社区的绿化率，努力保留原生植被和生态原貌，强调景观的自然性和艺术性的高度统一。 第二，节约用水，在满足生活需要的前提下，尽量减小水的用量，同时充分考虑水的二次利用问题。注意对雨、污水的收集、处理，充分利用中水资源，积极探索新型能源如太阳能、风能的利39、用。 第三，自设计伊始就高度重视开发建设的环保问题，并将其贯穿于整个开发建设过程之中，建设中要特别注意积极选用环保型建筑材料。 第四，强调开发的“以人为本”，从规划、建筑设计到施工以至销售各个开发阶段，都要充分了解客户需求，把满足客户需求作为各项工作的中心，要尽可能为客户提供人性化的产品和服务。同时注意积极引导社区文化建设，倡导健康的居住理念。第五，从设计到施工、选材的各个阶段都要注重高新技术和智能化系统的应用，努力提高建筑产品的科技含量。4.3 污水处理系统鉴于郊外农村和大型低密度住宅区，污水集中排放成本高，利用率低，在研究比较成熟的污水处理设备的基础上，推荐采用汉氏生活污水处理一体设备。汉40、氏一体化生活污水处理装置是经过多年的实践，逐步改进完善的一种专门针对远离城市排污管网，又不宜在当地建设污水处理厂的地区，独立的、一体化的，无需人员操作的生活污水处理装置。一体小型生活污水处理设备采用膜生物反应器（Membrane Bioreactor,简称MBR）技术是生物处理技术与膜分离技术相结合的一种新工艺，取代了传统工艺中的二沉池，它可以高效地进行固液分离,得到直接使用的稳定中水。设计中采用了以下措施：污水处理站内的污水，都经过专门污水管收集，排入调节池中。污水处理设备的选择上，除注意高效节能外，还应充分注意降噪。鼓风机选用噪音小、效率高的回转式风机，进出口均安有消声器；在设备安装中均设41、置减振装置，在设备与管道连接处均采用柔软性接头，最大限度地减少噪声。污水处理工段内的调节池有少量污泥产生，可定期经过吸泥车汲取后，集中外运，干化焚烧。4.4 废弃物管理与处理系统生活垃圾的收集全部袋装，密闭容器存放，收集率应达到100。垃圾应实行分类收集，分为有害物、无机物、有机物三类，分类率应达到50。提倡使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用）。4.5 能源系统根据本地区地理和气候特点，一年有四个月属于最冷和最热的季节，能耗最大的是门窗，故应选用符合国家产业发展方向的门窗材料。特别要选用隔音、导热（冷）系数小于1.0的产品。选用热隔桥氟碳烤漆中空玻璃铝合金门窗，导热系数达到2以下42、，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50%以上。水环境系统：设立中水系统、雨水收集利用系统等；景观用水系统要专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。气环境系统：室外空气质量要达到二级标准。居室内自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统。声环境系统：室内尽量采用自然光，居住区内防止光污染，提倡由新能源提供的绿色照明。热环境系统：冬季室内适宜温度：20至24；夏季：22至25。采暖、空调应该采用清洁能源。4.6 消防措施进行火灾危险性分析，在项目区域内的消防设计中认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有43、关规范和标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。 室外自用水管道上设有室外消火栓，各楼内设室内消火栓，在其它建筑物内均设置干粉灭火器等消防器材。 施工时进行火灾危险性分析，考察现有消防设施的实施范围和有效性，火灾时可利用现有周围消防设施，另外施工区域不得占用消防通道。4.7 劳动保护倡导文明施工和安全施工：加强材料有序堆放，要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围游人、机构的干扰和影响，及时协调解决施工中对环境影响问题，搞好卫生工作。 第五章 项目组织机构和管理模式5.1 项目组织机构5.1.1 领导组织机构工程建设领导小组全面负责项目建设的领导、规划和组织工作，对重大的技术、管理、44、业务规范和部门关系协调等进行决策。其主要职责包括：确定建设目标，审查项目建设方案，按照国家批准的建设方案组织实施；审查和批准建设任务和年度计划；协调与各有关部委的关系；负责项目实施中的协调、监督和检查。5.1.2 项目管理机构项目公司为天津中房世贸投资有限公司。5.2 本项目的管理模式本项目将采用现代企业组织方式实施项目建设和运作。第六章 投资估算6.1 投资估算费用说明土地费用：包括土地转让毛地价、契税、大市政工程费。前期工程费：包括市场研究费、勘察设计费、报批报建费、工程准备费、其他费用建筑安装工程费：包括介护公寓、介助公寓、自助公寓、养老居所、医护中心、服务中心、行政中心、休闲中心、组团45、中心、探亲设施建安工程费、装修及器具购置工程费小区市政建设费：包括室外给排水工程、中水工程、采暖系统及小区锅炉、燃气管道系统及调压站、强弱电管道敷设、智能化系统。园林环境费：包括绿化及建筑小品建设费、环境设计费、社区水景建设费、道路及广场建设费、室外照明及其他设施建设费。配套设施费：包括地下车库及人防建安工程费。开发间接费：包括物业完善费、不可预见费。期间费用：包括项目管理费、集团管理费用、项目推广费用。6.2 开发建设投资估算投资估算表如下：表6-1项目总投资（亿元）45.40 土地及相关费用（亿元）4.05 建筑安装费（亿元）35.53 相关税费（亿元）2.82 财务管理费（亿元）财务费、46、管理费、广告宣传费、不可预见费3自有资产（亿元）8.51 6.3 投资估算编制依据项目建设单位提供的本项目设计方案及相关说明。天津市建设工程预算定额及文件汇编、配套的市场价格信息。天津市建设工程费用；各相关建设部门的取费标准。其他类似工程项目的技术经济指标。第七章 财务评价7.1 项目投资与效益评价项目总占地1300亩，总建筑规模约128万，项目总建设周期为5年。表7-1建设经济技术指标建筑用地（m）842938.63住宅配套796975283600总建筑面积（m）1280575(建筑面积上限为1288589.68）地上1080575地下200000各种商品房面积（m）独立别墅80000联排别47、墅160000酒店式公寓556975各项配套设施面积（m）医疗50000商业34000休闲70000老年俱乐部60000社区服务站25000简易酒店30000员工宿舍及管理用房14600绿地率40%容积率1.55建筑密度30%停车位（辆）5000投资、收益一览表如下：表7-2投资收益一览表开发建设总投资（亿元）45.40 项目预期收入（亿元）58.91 各项税费（亿元）2.82 所得税前利润（亿元）13.50 净利润（亿元）10.69 年平均利润（亿元/年，税后）2.14 预计工期为5年成本费用利润率（税后）23.54%7.2 项目社会评价天津中房世贸投资有限公司兴建中高端养老社区对推动老年事48、业并落户天津市宝坻区有重要的现实意义与指导价值：首先，天津中房世贸投资有限公司兴建高端养老社区将完善天津、北京等大中城市的配套功能，减轻城市资源利用的压力，同时有效满足社会多元化需求；其次，高端养老落户宝坻对天津、北京等地区，乃至环渤海经济圈的社会稳定起到润滑剂的作用；最后，高端养老，尤其是建设百银缘敬老生态城，将是天津市在老年事业中高起点标志，树立全国性行业品牌和标准，扩大城市知名度和美誉度。百银缘敬老生态城建成后，将为老年人提供一个国内最好的社区，另外，她独具匠心的景观式设计将会成为一大亮点。该项目还能提供给相关行业一个优秀的发展平台，推动当地市场经济建设。同时，也能很大程度上缓解就业问题49、，有利于和谐社会的发展。第八章 结论通过以上的介绍，对天津市宝坻区百银缘敬老生态城项目可以从两个方面来分析，一是住宅主体及相关配套设施的完备程度；二是市场测算和发展前途。在项目建设上，要切身从老年人的需求出发，针对这个特殊的消费群体打造出最适合他们的产品，保证工程质量和工程进度，将敬老爱老体现在工作的每个环节。在市场上，经过投资、收益的估算，我们认为在老年住宅这个缺口相对较大的房产市场，会带来丰厚的回报。国家及当地政府的对老年人住宅建设的鼓励也会推动项目的良性运作。总的来说，老年住宅是一个为夕阳红服务的朝阳产业，而百银缘敬老生态城将会成为这一朝阳产业中最美丽的彩虹。我们会结合我国老年人自身的生活特点，从我国国情的实际需求出发，多一点对老人的关注，多一点设身处地的思考，老人的晚年就会多一份幸福，同时也给自己多了一分卖点，多了一分商机，在盈利于企业的同时，造福于社会、造福于老年人。第 38 页 共 38 页