1、投资有限公司信息大厦项目申请报告目 录第一章 项目承办单位基本情况11.1 项目名称与建设地点11.2 项目承办单位基本情况1第二章 拟建项目情况22.1项目建设背景22.2市场预测32.3项目建设地点52.4建设规模及建设内容52.5建设条件52.6工程技术方案112.7公用工程设计17第三章 项目选址及土地利用353.1 项目用地选址353.2 土地性质、土地利用现状及相关规划情况353.3土地利用指标情况353.4 土地出让价格35第四章 环境和生态影响分析364.1建设地点环境现状364.2采用的环境保护标准364.3项目对环境的影响364.4环境保护措施374.5 环保措施的预期效果2、38第五章 节能、节水分析395.1节能分析395.2 节水分析43第六章 经济和社会效果分析466.1投资估算466.2资金筹措466.3财务评价476.4社会效益分析48附 表6-1总投资估算表6-2项目资金使用计划与资金筹措表6-3借款还本付息计算表6-4 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表6-5固定资产折旧费估算表6-6 无形资产及其他资产摊销估算表6-7 总成本费用估算表6-8 利润与利润分配表6-9 项目财务现金流量表6-10 项目资本金现金流量表6-11 财务计划现金流量表 6-12 产负债表6-13 敏感性分析表 6-14 经济评价指标汇总表 附 件1.企业营业执照（副本）3、2.组织机构代码证（副本）附 图1、场址区域位置示意图2、厂址总平面布置图曹妃甸国际生态城信息大厦项目第一章 项目承办单位基本情况1.1 项目名称与建设地点1.1.1 项目名称：xx信息大厦建设项目1.1.2 建设性质：新 建1.1.3 建设地点：本项目拟选项址在建xx城东南部，占地面积为100亩。1.2 项目承办单位基本情况项目承办单位名称：xx投资有限公司法人代表：李x注册资本：1亿元人民币，首期出资3000万元企业类型：国有独资单位概况：第二章 拟建项目情况2.1项目建设背景2.2市场预测2.2.12.2.2规划2.2.3目标市场确定2.3项目建设地点2.4建设规模及建设内容2.4.1建4、设规模该项目计划总占地面积66666.67平方米（折100亩），总建筑面积66000平方米，其中地上建筑面积60000平方米，地下建筑面积6000平方米。2.4.2建设内容该项目为生态城信息大厦，共一栋，主体建筑地下部分整体设计，主要包括中国移动营业大厅、中国联通营业大厅、手机、电脑、数码产品等配件的销售场所、地下停车场等。2.5建设条件2.5.1xx区经济建设概况开发建设曹妃甸是党中央、国务院和河北省委、省政府顺应国家能源、交通发展战略，调整优化我国北方地区重化工业生产力布局和产业结构，加快推进环渤海地区经济一体化发展，引领现代工业走循环经济之路做出的重大战略决策。曹妃甸工程先后被河北省、唐5、山市列为“一号工程”；2005年10月，被列为国家首批发展循环经济试点产业园区。2006年3月，被列入国家“十一五”发展规划。 曹妃甸工业区初步规划面积为310平方公里，将立足京津冀、背靠“三北”（华北、西北、东北）、面向世界，充分发挥地理区位、深水大港、资源组合和产业后等优势，认真组织实施“依港促工、重化立城、港城互动”战略，大力构筑现代港口物流、钢铁、石化和装备制造等产业集群，建立健全交通、供水、供电、通信、用地、环保六大基础支撑体系，努力把曹妃甸建成现代工业先行区、腹地发展龙头带动区、经济增长方式转变创新区、与国际市场接轨开放区和循环经济示范区。 从1992年开始启动曹妃甸工程的前期工作6、，累计投入资金6000多万元，先后完成了50多项工作成果和科研课题，聘请14名院士和3500多名专家、学者反复论证、研讨和优化，为国家科学决策提供了大量科学翔实的依据和定性结论。为适应曹妃甸全面开发建设的需要，2005年10月8日，经中共河北省委批准，曹妃甸工业区党工委、管委会正式挂牌成立，从此曹妃甸开发建设进入了新的阶段。从2005年开始，曹妃甸正式拉开大规模开发建设序幕。今后五年，工业区计划完成开发建设投资1500亿元左右，到2010年国内生产总值达到560亿元以上，财政收入达到70亿元以上，港城建成区面积达到90平方公里。2.5.2曹妃甸国际生态城建设规划曹妃甸国际生态城的建设总体上可分7、成三个发展阶段。在这三个阶段内，生态城的空间布局和开发时序遵循“功能分区、分散布局、综合配套、组团发展、有机融合、由西向东，由南到北”的原则，逐步推进，最终完成150平方公里的用地。近期（2008年2010年），为基础设施和起步区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，坚持依港建城、以城促港，快速推进基础设施建设，形成6万人左右的人口规模。中期（20112015年），为加速建设阶段。在30平方公里的一期建设区内完成生态城建设示范模式，构建起唐山南部核心城市雏形，形成30万人左右的人口规模。远期（2020年以后），全面完成曹妃甸国际生态城建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100万人口、150平8、方公里面积的城市规模。2.5.3自然条件1、气象条件曹妃甸地区属于大陆性季风气候，具有明显的暖温带半湿润季风气候特征。极端最高气温36.3，极端最低气温-20.9，多年年平均气温11.4。多年年平均降水量554.9mm，最大年降水量934.4mm，最大一日降水量186.9mm。降水多集中在夏季，69月的降水量为408mm，约占全年降水量的74%。曹妃甸地区冬季盛行偏西北风，频率为47%，平均风速为5.1m/s；春、夏季盛行偏南和东南风，频率为49%和64%，平均风速为5.1m/s和6.6m/s；秋季多偏西南风，频率为34%，平均风速为4.9m/s。海域受台风(热带气旋)影响不大，平均每三年出现9、一次，但有时一年可发生两次。据统计台风(热带气旋)仅发生在7、8月份，台风(热带气旋)期间的风速可达25m/s，并可引起附近海岸较大幅度的增水。曹妃甸地区能见度低于1km的雾日数平均每年有9d，多发生在11月翌年2月，此期间雾日约占全年的77%；最长连续雾日数为3d。年平均相对湿度66%，7月份相对湿度较高，为79%；11月份相对湿度最低，为60%。2、水文条件潮汐曹妃甸海域的潮汐性质系数为0.77，属不正规半日混合潮。最低潮面在当地平均海平面下1.77m，在黄海平均海平面下1.71m。 波浪 曹妃甸海域的常浪向为S，频率10.87%；次常浪向为SW，频率7.48%；强浪向为ENE，最大波高410、.9m，该方向波高H4%1.5m的出现频率为1.63%；次强浪向为NE，最大波高4.1m。潮流曹妃甸海域潮流性质为不规则半日潮流，运动形式基本呈往复流，其流向与海底地形有密切关系。在浅滩外侧基本与岸线一致，涨潮时的流向在曹妃甸甸头西侧向西而略偏北，东侧向西略偏南；落潮流向则反之，在甸头以西流向东略偏东南，甸头以东流向东略东北。2.5.4地形、地貌曹妃甸位于滦河三角洲平原海岸，具有双重岸线的特征，其中内侧大陆岸线为沿滦河古三角洲前沿发育的冲、海积平原；外侧岛屿岸线与大陆岸线走向基本一致，为沙质海滩，其南段的曹妃甸沙岛由12个小沙岛组成，西南段最大，高程3m（当地理论最低潮面起算，下同）左右，内外11、岸线间为宽阔的浅水泻湖。曹妃甸沙岛位居渤海湾北岸岸线转折处，尤如矶头和岬角，紧贴渤海湾-20-30m深槽。本项目场址地建港区后方位于滨海浅滩之上，北接古滦河三角洲的前缘，由北向南跨越滨海浅滩、浅水泻湖二个地貌单元，南接曹妃甸沙岛。地形平坦，地貌单一。根据中国地震记录，该地区历史上少有地震发生，属建筑抗震有利地段，地震基本烈度为7级，故按7度设防进行抗震设计。2.5.5工程地质的特征拟选场址未发现地层有明显断裂、破碎等构造，周边5公里范围无断裂发育带，场区地震裂度7度。场地埋深20米地层结构可满足建场岩土施工条件。2.5.6交通本项目位于曹妃甸工业区内，疏运条件便捷。疏港铁路可与京山、京秦、大秦12、三条国铁干线相连。公路疏运，境内相互连接的京沈、唐津、唐港三条高速公路沟通全国高速公路网，并辅以11条国道和省道。可直接向华北地区用户供应进口铁矿，节约铁路往返运输费用。水路疏运方面，曹妃甸港区位于环渤海港口群体中间地带，至各港距离适中，水上中转运输条件便利。曹妃甸毗邻京津冀城市群，距唐山市中心区80公里，距北京220公里，距天津120公里，距秦皇岛170公里。交通便利发达，铁路有京山、京秦、大秦等国铁干线东西贯通，唐遵、卑水、汉南、滦港4条国铁支线南北相连；公路与京沈、唐津、唐港高速和正在建设的沿海高速、唐承高速互通。从国际海运看，曹妃甸港区25万吨级矿石码头实现了国内外通航，距韩国仁川港413、00海里，距日本长崎680海里、神户935海里，与矿石出口国澳大利亚、巴西、秘鲁、南非、印度等国海运航线也十分顺畅，构成了运输便捷、成本较低的海陆一体化的交通运输体系。2.5.7曹妃甸配套基础设施建设情况1、供电、采暖南堡开发区220千伏变电站引出110千伏线路68公里，并在曹妃甸建22万千瓦变电站，安各庄500千伏变电站向曹妃甸实施220千伏供电，电力供应充足。场区由曹妃甸工业区集中供热。 2、通讯：初期建设方案为建立模块局2处，总容量4000门，总投资2870万元。目前，架设了唐海五农场到林雀堡的通讯光缆，在林雀堡和曹妃甸分别设置了GSM和CDMA移动通讯基站，无线信号以覆盖全岛，并在林雀14、堡开通了宽、窄带交换机608门，现已投入运营。3、给排水：目前，该区给水工程正在加紧进行，该工程包括取水工程、输水工程、净水工程及配水工程，计划年供水8200万立方米，以陡河水库为水源地，输水管道输水距离95公里。目前，工程已完成唐海县至林雀堡段23公里管道安装。唐海至丰南段完成管道基础31公里。4、排水：本项目产生的污水排入厂区内的污水处理池，经处理达标后排入市政污水管网，地面雨水排入雨水管网。2.5.8建筑材料本项目处于燕山山脉与平原交接地带，岩矿储量极为丰富，多为石灰岩、石英砂岩、花岗片麻岩等，皆为理想的筑路材料，丰润、遵化、迁西、迁安、滦县是主要产地，且规格齐全，数量充足并具备充足的开15、采条件和运输条件。唐山市河砂储量较大，砂质好，主要以从滦河河道取砂为主，迁安、遵化盛产河砂，砂质均为石英砂，以中、粗砂为主，细砂在道路沿线附近区域内取用即可满足道路建设要求。唐山钢铁集团公司各家企业生产多种规格的普通钢材，本项目普通钢材可于唐山市内采购。唐山市是建材生产基地，水泥工业十分发达，各种标号水泥不仅数量充足，而且质量稳定可靠，为降低工程造价，按照就地取材的原则，本工程所用水泥可以完全由唐山市内供应。2.6工程技术方案2.6.1总图设计设计原则本规划设计以“时代特色和地方性经济环境”为主题，以21世纪初叶的经济发展水平为依据，积极采用新观念、新产品、新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益16、的同时力求创造适合地方性、舒适、安全、优美、方便的商务环境，促进该地区经济的整体发展。充分考虑地区和周围人文自然环境的特点，体现时代特点和地域风貌，引导地方文化形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的并为人们提供通讯服务及产品的交易场所。应处理好建筑与自然景观环境之间的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响；重视地方气候条件和景观因素。合理组织场外步行和活动场地，进一步提高场外公共设施水平；通过景观设计为消费者创造宜人的空间环境，为休闲、娱乐提供多样的空间。总图布置总平面布局该项目规划用地为66666.667平方米，按照因地制宜，节约土地的原则进行规划设计，依该场地形状进行合理布置17、。建筑物四个方位均设有出入口，其中主出入口布置在西南，面向经六路。建筑物周边布置道路、绿化、停车位及景观小品。道路交通该区域机动车交通围绕建筑物形成环路，并将整个区域内的建筑物与周边城市道路连接起来，交通便利，并且设有消防通道，满足消防规范的要求。绿化景观本项目区域绿化景观遵照以人为本的原则进行布置。主出入口视线方向设计中心广场，广场上布置花坛、喷泉、雕塑及广场绿地，形成气派的主入口景观。在大厦的周边，建筑物与停车场之间用绿化带隔开，临近公路的四周覆盖绿化，辅以小簇的树丛，形成一派具有绿色生命力的风景线。2.6.2工程方案1、平面设计生态城信息大厦地上部分（10层)：1层：主要布置中国移动营业18、厅业务办理区、业务办公区、话费缴纳区、等待休息区、奖品活动区、查询排号区等；2层：主要布置中国移动入网区、移动手机定制机、手机及其配件的销售区、手机售后服务及维修区；3层：主要布置中国联通营业厅业务办理区、业务办公区、话费缴纳区、等待休息区、奖品活动区、查询排号区等；4层：主要布置中国联通入网区、移动手机定制机、手机及其配件的销售区、手机售后服务及维修区；5-6层：主要为品牌手机销售区、手机售后服务及维修区；7层：笔记本销售及售后服务区；8层：品牌台式电脑销售及售后服务区；9层：组装电脑及其配件销售及维修区；10层：数码产品及其配件的销售及售后服务区；地下部分（1层）：地下一层：主要布置汽车库19、设备动力用房。本项目考虑曹妃甸地区综合信息大厦使用功能等多样化要求，拟设建设可以作为移动、联通等通讯服务大厅及手机、电脑销售于一体的综合信息大厦。2、竖向交通设计共设各类楼梯七部，自动扶梯一部，客用电梯两部，送货电梯两部，其他楼梯分布在各功能区，兼顾交通及消防疏散的作用。平时竖向交通主要由客梯解决，火灾时人员通过两部疏散楼梯疏散。3、无障碍设计该工程属于商业大厦，无障碍设计采用规范为城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001），无障碍设计范围包括建筑物入口、入口平台、门厅、大堂、侯梯厅、电梯轿箱、公共走道、餐厅、公共卫生间等部位。本工程室内外高差均为30 mm，主要出入口设残疾人坡20、道；除地下一层外，大厦首层至三层各设有无障碍卫生间一间；大厦设无障碍电梯二部；无障碍标志及满足拄盲杖者通行与使用要求的无障碍设计由精装修考虑；走道与残疾人用公共卫生间地面、无障碍客房地面与客户卫生间地面高差不大于15mm，并应以斜面过度。4、立面设计在建筑立面设计上重点进行主要出入口及整体特色的强化，突出主体印象特点，展现现代建筑的艺术特点，突出主体定位。建筑风格上体现现代化的浓厚商业建筑气息，建筑造型新颖别致、力求创新，建筑色彩简洁明快，在变化中寻求统一，以简洁的几何线条来体现建筑的性格，创造与周围环境和谐的建筑形象。5、结构设计本工程结构设计为钢筋混凝土框架结构，建筑耐久年限二级。该建筑物21、外墙采用加气混凝土砌块墙250厚，外贴30厚聚苯板，内墙采用加气混凝土砌块墙220厚，卫生间等局部隔墙采用100厚陶粒混凝土空心条板。根据“中国地震烈度区划图”，该区域地震动峰值加速度G0.15g，地震动反应谱特征周期S=0.40g，按7度设防，因此建筑物结构抗震设计应按照上述数据进行设计。6、装饰装修内外装修采用高档材料，工艺精致，色调协调，应符合信息大厦的设计标准。47河北瑞和项目管理集团有限责任公司技术经济指标表序号项目单位数量备注1总用地面积m2666672总建筑面积m2660002.1.1其中：地上建筑面积m2600002.1.2地下建筑面积m260003建筑物占地面积m26000422、绿化占地面积m2233335道路及地面硬化m237334其中:景观占地面积m2500 商品宣传活动区m25000 自行车库m210006停车位个2906.1其中：地上个1606.2地下个1307建筑系数%98容积率0.999绿化率%352.7公用工程设计2.7.1给水水源本项目水源拟由纬二路城市自来水管网直接接入，水质、水量可满足项目用水需要。给水经调压后由城市给水管网送至用水部门。生活、消防采用统一给水系统。给水管采用衬塑钢管，直埋敷设。用水标准流动人员用水：20l/人次；工作人员：100l/人d；绿化用水按1l/m2d计算；浇洒道路场地用水按0.5l/m2d计算；消防用水量：室外25l/s23、室内15l/s，消防按2小时考虑；未预见用水量按日用水量的10%。用水量计算用水量情况详见表2-1：项目用水量表。表2-1 全场用水量表序号名称用水量用水单位用水小时日均用水量（m3/d）时变化系 数最大时用水量（m3/h）备注标准单位1工作人员用水100l/人d2001220.0025.02流动人员20l/人d500210.00212.55浇洒道路场地用水0.5l/m2次40667.0220.331.010.26绿化用水1l/m2d20000220.001.0107未预见及漏损7.033.77取上述水量的10%8合计77.3741.439室内消防用水15l/s2180.001.054.0火24、灾延续时间2h10室外消防用水25l/s2180.001.090.0火灾延续时间2h由上表可知，本项目最高日用水量77.37m3，最高日最大时用水量41.43m3。项目年用水量2.79万 m3。一次消防用水量360m3，其中室内消防水量180m3，室外消防水量180m3。消防系统本工程应遵循建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）；高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2001年版）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；人民防空工程设计防火规范进行设计。本项目同一时间内火灾次数1次，室内消防用水量15l/s，室外消防用水量25l/s，火灾持续时间2h；自动喷淋25、20 l/s，火灾持续时间1h 。一次灭火用水量360m3，拟设地下消防水池一座。该大厦所有公共区域全部设烟雾报警器和自动喷淋系统，符合消防规范的相关要求。2.7.2排水本项目年废水日排出量为2.23万m3。废水经污水处理池处理达标后排入城市污水管网，对周围环境不产生影响。该项目实行雨、污水分流。雨、污水收集后排入纬二路的雨、污水管网。2.7.3通风与空调唐山市地区室外设计参数夏季：空调干球温度32.7，湿球温度26.2，通风温度29，室外风速2.3m/s。冬季：空调干球温度12，相对湿度52%，通风温度5，室外风速2.6m/s。空调冷热源冷源由设于该大厦屋顶的热泵型可变制冷剂流量的空调（VR26、V）系统统一供给。热源由设于地下一层的热交换间提供。一次则由市政热力网提供95/70高温一次水。二次则回水温度6050。采暖热负荷估算采暖热负荷情况详见表2-2：采暖热负荷计算表采暖热负荷计算表序号采暖单位采暖面积（m2）采暖热指标（W/m2）采暖热负荷（KW）1信息大厦66000.004529702小计66000.0029703管网热损失5%148.5合计3118.5经计算，该项目采暖面积66000平方米，总采暖热负荷3118.5 KW，供热热源采用市政热力管网，经地下中央空调转换后供往各房间。热力管线由纬二路供热管道接入。管道敷设采用聚乙烯外壳直埋保温管，管道最小埋深为0.7m。通风系统各27、层办公区、交易区、服务区的新风由湿热交换器送至各处，维持正压并压入走廊回风口回收，剩余风量由各层公共厕所、开水间排出，排风口处设带回风流阀的吊顶式排气扇，总排风机设在屋顶。变电室设置机械送排风系统。地下车库按照排风6次/小时，送风5次/小时设置机械送排风系统。地下车库排风系统兼消防排烟系统，平时作为排气，火灾时转为排烟用。在首层各主要出入口处设置空气幕。2.7.4供电1、电源该项目耗电为室内各类设备用电和室外照明用电，拟由纬二路引入。2、供电系统该工程供电系统包括空调制冷系统、应急照明电源、消防及保安监控中心电源、通信及网络机房电源、保安设备电源、消防设备电源、电梯电源、重要场所照明电源、污水28、泵电源等。 用电负荷计算详见表2-3。3、供电负荷计算表2-3 电力负荷计算表序号用电单元工作负荷（KW）需要系数（Kx）功率因数COS计算系数tg计算负荷年利用小时数年耗电量（kwh103）有功（kw）无功（kvar）视在（KVA）1照明负荷3300.000.60.750.881980.001742.40144047520002空调负荷3132.360.60.750.881879.421653.8990028191243其他负荷360.000.60.750.88216.00287.28432015552004场区照明4.0010.71.024.004.08216086405预留发展50.0029、0.40.80.7520.0040.4021606合计6796.364079.423687.65913.507同时系数0.900.750.903671.473318.884949.218电容器补偿-2107.299补偿后低压侧负荷0.950.333671.471211.593866.22经计算，本项目用电总功率约为6796.36KW。据此计算全场低压侧电气计算负荷为：有功功率3671.47KW，无功功率3318.88KVAR。经采用电容器无功补偿，补偿后有功功率为3671.47KW，无功功率1211.59KVAR，视在功率3866.22KVA。补偿后功率因数可达0.95。项目拟安装2台200030、KVA和1台1250KVA变压器,以满足曹妃甸生态城信息大厦用电需求。4、低压电力配电系统变压器低压母线采用分段运行方式，母线间设置自动联络开关。一般用电负荷采用分区树干式配电与放射式配电相结合，部分较重要的负荷以及大型用电设备采用放射式配电，全部重要负荷、消防设备等均由配电室引出专用供电线路，双路供电并在末端互投。5、照明系统该项目照明分为一般场所照明、立面和景观照明、智能化照明、应急照明。一般照明严格按照建筑照明设计标准GB50043-2004要求的照明标准进行设计。立面和景观照明通过采用不同的灯光配置，使建筑物与整体环境相适应，体现该建筑作为唐山市标志性建筑的特点。各会议室、首层大厅等区31、域的照明均采用智能化照明控制技术，对场所功能照明、景观照明等实现集中智能控制，提高对照明系统的控制管理水平，达到节约能源的目的。配电机房、消防泵房、各弱电机房均设置备用照明，以保证在正常电源因故失电后仍维持正常工作。大厦大厅、全部通道、楼梯间、主要出入口均设置疏散照明和疏散指示标志，以保证在正常电源因故失电后人员的安全疏散。2.7.5防雷接地该建筑应按防雷建筑设计规范进行设计。2.7.6智能化弱电系统该项目智能化弱电系统分为建筑设备监控系统和综合安防系统。建筑设备监控系统功能为系统动态图像显示、数据采集、能耗管理、报表打印、动力设备的启停控制与监视、各类参数的实时控制与监视、参数与设备非正常状32、态的报警等。其监控范围为冷热源系统、空调系统、给排水系统、送排风系统、电梯系统。综合安防系统集成CCTV控制、防盗报警管理、巡更管理、门禁管理、考勤管理、停车场管理等功能，纳入到本工程的综合安防系统包括的子系统为：闭路电视监控系统；防盗报警系统；巡更系统；停车场管理系统。各系统采用模块化结构，单独设置，可以独立运行。2.7.7信息网络系统该项目信息网络系统包括计算机网络系统、电话系统、信息发布与查询系统。计算机网络系统采用分层的结构，分为核心层网络、楼层接入层网络。引入到客户终端数据达到100Mbps应用。电话系统根据需求数量，建立本地电信模块局，通过综合布线系统平台运行，除为内部办公人员通讯33、服务外，同时提供IC卡或投币式公用电话服务。模块局系统直接由电信部门实施、管理，由经六路接入。信息发布与查询系统设置在一层入口前厅、主要通道，通过大屏幕显示屏、触摸屏等方式，显示面向公众的相关信息。2.7.8其他辅助设施该项目其他辅助设施包括有线电视系统、会议系统、公共广播系统、无线信号增强系统等。2.8项目实施进度安排根据工期要求，该项目建设期拟定为24个月，其中建设工期16个月，于2009年10月份开工。工程建设进度安排如下：申请报告审批、环保评估、现场勘察3个月；初步设计报批2个月；施工图设计报批1个月；工程招投标，具备开工条件1个月；完成工程施工、设备安装与调试16个月；竣工验收1个月34、。工程实施进度表单 位：月序号时间项目1234567891011121314151617181920212223241完成立项报告审批、环保评估、现场勘察2方案设计3施工图设计4工程招投标5工程施工、设备安装、室外工程6竣工验收2.9劳动安全与消防2.9.1建设工程施工安全建设工程安全生产管理，必须坚持“安全第一，预防为主”的方针，这是国家在建设工程安全生产工作中“以人为本“思想的体现，是国家对保护劳动者权力、保护社会生产力高度重视的具体体现。1、工程施工中应执行的安全规程建筑机械使用安全技术规程（JGJ33-2001）；建筑安装工人安全技术操作规程；塔式起重机安全规程（GB5144-94）；35、建筑基坑支护技术规程（JCJ120-99）；建设工程施工安全规程（DB13(J)45-2003）。2、施工中必须遵守的基本规定施工单位必须建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，并制定相应安全生产规章制度和操作规程，同时，应当设立安全生产管理机构，并配备专职安全生产管理人员。施工单位应当根据建设工程施工特点、范围，对施工现场易发生重大事故的部位、环节进行监控，制定施工现场生产安全事故应急救援预案，建立应急救援组织或者配备应急救援人员，配备必要的应急救援器材、设备，并定期组织演练。施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、基坑36、边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放等危险部位，设置明显的安全警示标志。施工企业必须为从业人员提供各国家标准或行业标准的劳动防护用品。作业人员必须按照使用规则佩戴、使用劳动防护用品。各级施工管理人员和施工技术人员都应熟悉施工安全规程，操作人员必须熟悉施工现场安全管理规定及岗位安全操作规程，不得违章指挥和违章作业。垂直运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、其中信号工、登高架设作业人员等特种作业人员，必须按照国家有关规定经过专门的安全作业培训，并取得特种作业资格证书后，方可上岗作业。在施工组织设计中，编制安全技术措施和施工现场临时用电方案，对达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工37、方案，并附有安全验算结果，经技术负责人、总监理工程师签字后实施，由专职安全生产管理人员进行现场监督。施工过程中，如果发生工程变更等情况，影响安全施工时，施工组织设计或专项施工方案应及时进行修改、补充和完善。施工组织设计或专项施工方案应根据人员状况、工程结构、施工方法、施工环境、作业条件、使用的材料、机械设备等情况进行安全性分析，从管理、技术、防护设施等方面制定预防事故发生、消除不安全因素的针对性措施。2.9.2消防安全1、设计依据本项目贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针，主体建筑消防设计采用规范为：建筑设计防火规范GBJ16-87；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2001年38、版）；人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）。2、主要技术措施本工程建筑防火类别：高层一类；耐火等级：一级。本工程消防控制室位于大厦首层南侧，设有直接通向室外的出入口；建筑间距均满足上述规范对防火间距的要求；本工程建筑周边设消防车道，消防车道宽度为4m。防火分区：本工程防火设计按高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2001年版）第1.5.1至5.1.5.4规定进行。安全疏散：大厦每层设有两个防烟楼梯作为安全出口，每部楼梯均通至屋面；大厦的首层、二层及三层每个防火区均设有两个以上的安全出口；地下室每个防火分区均保证有一个防烟楼梯间作为一个安全出口，防火墙上设一个通向相邻防39、火分区的防火门作为第二个安全出口；疏散楼梯间及走道、疏散门的宽度均满足规范要求。消防电梯：大厦设有两部电梯兼做消防电梯；消防电梯的载重量为1050kg，梯速2.00m/s，首层至顶层运行时间60m/s；消防电梯与防烟楼梯间共用前室，前室面积大于10m2。防火构造：所有防火分区间均用防火墙分隔，防火墙上开设的门均为甲级防火门，所有空调机房、风机房均做防火隔音门，耐火极限为1.2h；消防水泵房、电梯机房均做甲级防火门；开向楼梯间及前室的门均做乙级防火门。按建筑物性质的不同采用不同的供电负荷等级，火灾照明和疏散指示灯采用蓄电池作备用电源；消防用电设备采用单独的供电回路，消防用电设备的配电线路穿管保护40、。3、管理措施制定消防安全制度结合本项目建筑特点及性质，制定有效可行的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使员工及入住客人时刻保持警惕性。定期组织防火检查，及时消除火灾隐患定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理41、。按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。2.10项目招标方案本项目将根据中华人民共和国招标投标法、河北省实施办法并结合建设单位意见制定招标投标方案。本项目采用公开招标方式进行，招标范围包括：工程勘察、设计、建安工程、工程监理。本项目将委托有相应资质的招标代理机构组织招标。具体内容见下表“招标基本情况表”。河北省建设项目招标方案和不招标申请表表2-4项目名称曹妃甸国际生态城信息大厦建设单位曹妃甸国际生态城投资有限公司项目承办单42、位负责人及电话李扬；8829918建设内容信息大厦建筑面积66000m2，项目建设地点和时限曹妃甸国际生态城；2年。总投资额29223万元资金来源及构成全部企业自筹9223万元, 贷款2000万元合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察、设计637建筑工程19009安装工程118监理334设备802重要材料拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网、河北日报。 情况说明： 建设单位（盖章）年 月 日211 组织机构与人力资源配置1、组织结构总经理副经理副经理副经理投资发展部营销策划部材料采购部工 程 部销 售 部预 算 43、部财 务 部人 事 部办 公 室本项目的工作开展实行总经理负责制，将主要设置办公室、人事部、财务部、材料采购部、预算部、工程部、投资发展部、营销策划部、销售部九个职能部门，各部门之间相互协调，相互配合，为完成同一个目标而发挥作用。 图2-1 机构设置图2.8.2劳动定员根据本开发项目的特点，本项目实行总经理负责制，设总经理1人，副经理3人，分别负责项目的财务、市场营销、工程施工、内部管理，项目定员拟定总人数为38人。详见表2-5 劳动定员表劳动定员表表2-5序 号部 门管理人员一般人员备 注1总经理室12副总经理室33办公室13文秘人员4人事部12招聘培训5投资发展部12 具体负责项目可行性研44、究、规划设计和方案设计6销售部12租售人员7营销策划部14负责项目可行性研究、项目总体思路策划、销售策略制订和执行8财务部12会计出纳9材料采购部14负责项目建设所需建筑材料、设备等的采购10工程部14参与项目前期设计，制订项目施工计划，现场指挥施工工作等11预算部12负责项目开发成本控制、工程合同管理、预（结）算管理等合计1325本项目部分经营和管理人员从企业原有岗位调配，其它人员可从当地应往届高校毕业生和当地劳动力市场择优录用。新上岗人员应进行岗前培训，经考试合格后方可上岗。 曹妃甸国际生态城信息大厦项目第三章 项目选址及土地利用3.1 项目用地选址该项目位于曹妃甸国际生态城东南部，交通条45、件便利。 3.2 土地性质、土地利用现状及相关规划情况本项目场址土地性质为建设用地，土地利用现状为空地，项目用地符合曹妃甸新区土地利用总体规划。3.3土地利用指标情况占地面积：66667m2;建筑占地面积：6000m2;总建筑面积：66000m2；建筑系数：9%；容积率：0.99；绿化率：35 %3.4 土地出让价格根据国土资发（2006）307号文件关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知规定，唐海县土地资源等别为12等，每平方米土地最低出让价为120元，每亩最低出让价为8万元。本项目房地产土地获得方式为出让取得，参照本地工业用地出让价格，本项目用地出让价格按30万元/亩计算。 第四章 46、环境和生态影响分析4.1建设地点环境现状本项目所在地为曹妃甸国际生态城内，附近无水源地，自然保护区、文物景观等敏感点，环境现状良好。4.2采用的环境保护标准（1）建筑项目环境保护管理办法（86）国环字第003号（2）建筑项目环境保护设计规定（87）国环字第002号（3）环境空气质量标准GB30951996（4）大气污染物综合排放标准GB16297-1996（5）地面水环境质量标准（GB383888）（6）污水综合排放标准GB8978-1996（7）污水排入城市下水道水质标准CJ18-86（8）城市区域环境噪声标准GB30961993（9）建筑施工场界噪声限值GB1252390（10）城市区域环47、境振动标准（GB1008088）4.3项目对环境的影响 4.3.1施工期 本项目在施工建设过程中，对环境会造成一定的影响，其主要的影响因素包括：汽车运输扬尘、材料堆置产生的无组织粉尘、施工弃土及建筑垃圾、施工机械排放的废气、施工队伍的生活污水、施工设备和作业噪声。4.3.2运营期项目在运营过程中产生的污染物主要是小区居民日常生活产生的污染物，主要是居民生活燃气产生的废气、生活污水、日常生活垃圾。4.4环境保护措施（1） 对于项目施工过程中，造成的粉尘污染，将采取以下的防护措施：a.车辆运输弃土、石灰、砂石时，加盖苫布；b.对施工场区和道路定时洒水；c.使用商品混凝土，以减小扬尘及噪声影响；d.48、开挖的土方即时清运。（2） 项目施工过程中，产生的弃土将首先用于小区绿化，其余外运。产生的建筑垃圾将按照环卫部门的要求运至指定的垃圾填埋场予以处理。对于项目运营过程中产生的生活垃圾，将在小区内设立若干垃圾箱，定期集中送至垃圾转运站，然后由市区环卫部门负责运至指定的垃圾厂，予以处理。（3）项目施工过程中，将采取一些措施预防噪声污染，包括：合理安排施工布局，高噪声作业夜间禁止进行；在施工场界设置维护设施，采取立面密闭网的维护方式，以减小对周围环境的影响。（4）项目施工和运营过程中，产生的生活污水将首先经化粪池处理，在水质符合污水排入城市下水道水质标准（CJ18-86）后再排入市政污水管网。（5）对49、于项目施工过程中产生的废气，要严格控制排放标准，如有必要，加装净化装置。运营过程中，将有选择的引入环保、高效的居民生活燃气，以减少对环境的污染。4.5 环保措施的预期效果通过实施以上的环保措施，项目在施工和运营过程中，将切实保护环境，达到环保部门制定的各项环境保护标准，环保效果明显。另外，项目建成后，还将采取一系列绿化美化环境的措施，使环境质量得到进一步提高。第五章 节能、节水分析节约能源、节约用水都是我国资源利用方面的重要政策，也是每一个项目应遵循的准则。本项目在设计、施工、运营过程中始终以节约能源、节约用水为宗旨，通过选用合理的设备和材料，切实的使能耗量和用水量降到了最小，并达到了国家制定50、的相关标准。5.1节能分析5.1.1节能设计规范十一五节能中长期专项规划中国节能技术政策大纲（国家发改委、科技部2006年12月）全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（建质2006277号）河北省节约能源条例（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）民用建筑节能设计标准（JGJ26-95）公共建筑节能设计标准（GB25189-05）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法（GB7107）建筑照明设计标准(GB500342004) 城市道路照明设计标准（CJJ45-2006）建筑采光设计标准GB/T50033-2001热51、力输送系统节能监测方法（GB/T 15910-1995）泵类及液体输送系统节能监测方法（GB/T 16666-1996）企业供配电系统节能监测方法（GB/T 16664-1996）5.1.2项目用能分析本项目建设的是商用楼。主要能耗是建筑施工用电和大厦内日常生活用能（包括气和电，其中气包括冬季供暖蒸汽，用电主要包括公共照明用电和配套设备用电）。5.1.3节能设计标准本项目为体现节约能源、合理用能的宗旨，在设计时采用了一系列的节能标准，从而确保了节能工作能够落到实处。在建筑节能方面，本项目设计将严格依据公共建筑节能设计标准、绿色建筑评价标准和十一五节能中长期专项规划进行，严格遵守国家十一五”期间52、建筑节能50%的规划标准，采用一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。按照这些标准，本项目设定了具体的外墙体、楼面、外门窗节能设计传热系数限值见表5-1。外墙体、屋面、外门窗传热系数限值表表5-1 序号部位传热系数W/（mK）体形系数0.300.41外墙0.600.50.452屋面0.550.450.403外门2.04外窗窗墙面积比0.23.20.2窗墙面积比0.33.20.3窗墙面积比0.42.80.4窗墙面积比0.52.5在照明节能方面，本项目将依据建筑照明设计标准(GB500342004) 和城市道路照明设计标准（CJJ45-2006）进行设计。在设备节能方面，本项目将根据热力输送系统节能53、监测方法（GB/T 15910-1995）、泵类及液体输送系统节能监测方法（GB/T 16666-1996）和企业供配电系统节能监测方法（GB/T 16664-1996）选购所需设备。5.1.4节能措施根据所确定的节能标准，本项目采取了一系列具体的节能措施：（1）因地制宜地选择朝向，采用合理建筑体形及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，重点推广外保温墙体，积极开展对建筑物的节能规划，充分考虑使用新型建筑节能材料。主体建筑的墙体及屋面尽量采用双层彩钢板中间夹超细玻璃棉板，屋面保温层达到避免结露的厚度。窗户采用中空LOW-E玻璃保温窗，降低取暖能耗。（2）在保证冬季内热环境,改善夏季热舒适条件54、和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高用能效率。重视改善夏热冬冷的室内热环境，提高建筑物的保温隔热性能，尽量使用自然采光和自然能风。（3）机电设备所配电机均采用国家推荐的节能型产品。对于水泵设备，采用变频器，根据负荷变化调整用电量，以降低电能损耗。（4）变电站选用节能型低损耗SCB9型变压器，配电室配置无功功率自动补偿屏；另外，在具体建设过程中将各低压变配电室建在用电负荷中心里，以减少线损。（5）采用节能型光源。照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源。走廊及楼梯间照明采用定时供电、声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的。场地照明尽量55、选用太阳能LED光源。（6）采暖系统在大厦外和地沟中的管道，采用聚氨酯发泡材料保温，降低管道冷热损失；大厦内管道采用超细玻璃棉管壳保温，保护层为铝铂玻璃丝布，以减少热能损耗。（7）采暖热交换器采用波管式换热器。这种换热器传热效率高，是传统管式换热器的2-3倍，可以回收低温热源，同时，因传热元件口径大，波形呈流线状，压力损失小。所以，波管式换热器在节能方面效果非常明显，是一种高效、节能的先进热交换设备。5.1.5 节能效果分析本项目将本着节约用能、合理用能的原则，严格执行以上的节能措施。通过以上具体措施的实施，本项目将获得非常明显的节能效果，达到所确定的各项节能设计标准。5.2 节水分析5.2.56、1项目节水设计规范中华人民共和国水法（2002年）中国节水技术政策大纲（2005年）节水型城市目标导则（1996年）城市节约用水管理规定（1998年）河北省城市节约用水管理实施办法（1993年）河北省人民政府令1998第12号河北省全社会节约用水若干规定河北省城镇生活用水定额表（2002年）5.2.2项目用水分析本项目用水主要是建设施工用水、施工队生活用水、大厦工作人员和流动人员日常生活用水、消防、绿化用水和冬季取暖用水。本项目用水将由曹妃甸新区自来水公司供应。5.2.3节水标准本项目以河北省城镇生活用水定额表（2002年）等设计规范作为依据，确定了具体的节水标准。其中，建筑施工用水应控制在157、.0m3/平方米；施工队的日常生活用水在用水少的月份应控制在110升/人日，在用水多的月份应控制在130升/人日；冬季取暖用水应控制在1.4 m3/1周期10 m2。5.2.4节水措施为达到所确定的节水标准，本项目制定了一系列具体的节水措施。（1）在项目的规划设计阶段，合理规划地表与屋面雨水径流途径，降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水渗透量。 （2）施工时在搅拌机、车辆清洗处、隧道排水口设置沉淀池，排出的废水经二次或三次沉淀后，作二次使用或派作其他用场，同时，在用水设备上安装计量水表，积极开展节水竞赛活动。（3）混凝土养护采用较为节水的雾喷技术，从而取代较为费水的大水漫浇的传统方式，同时，58、在施工过程中，采取塑料薄膜覆盖的方式以防止水分蒸发后再次洒水。（4）大厦内的供排水设备尽量采用节水型，首先考虑使用国家推荐的节水型设备，减少不必要的用水损失。各种卫生陶瓷全部采用节水型新型产品。产品包括：水嘴（水龙头）、便器及便器系统、便器冲洗阀等产品。如坐便器采用只耗水6升的节水型坐便器，每次冲水可节约13升，大大减少水源的浪费。（5）场区的地下输水管道，要选用优质管材，防止因管材质量不合格，而导致供水系统发生严重的跑、冒、滴、漏损失。（6）在场区内各水池、水箱的溢流水位处均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。（7）场区内的园林绿化供水设备尽量选用喷淋、滴灌等新技术设59、备，以节约绿化用水。 5.2.5节水效果分析以上的节水措施涉及到了项目的规划设计、施工建设、设备安装三个阶段，节水效果显著，且持续时间长。在切实执行以上措施后，项目节水效果非常显著，达到了所确定的各项节水标准。另外，以上措施的执行使节水效果不仅体现在了建设施工的过程中，也体现在了大厦的使用阶段，效果持续时间将非常长远。第六章 经济和社会效果分析6.1投资估算6.1.1编制依据1、本估算按照建设部发布的建标2000205号“关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知”编制；2、本估算其他费用按河北省建设项目概算其他费用定额(2004年)进行估算；3、本估算规划数据和建筑安装工程费用依据建设单位提供60、的规划方案和建设标准。6.1.2投资估算1、土地面积100亩；土地使用费为3000万元/亩。土地使用费由土地出让金、契税、物业公共管理资金构成。2、规划设计及前期工程费按国家和地方有关规定，参照现市场价格估列；3、预备费率按8%进行估算。6.1.3项目总投资估算项目估算总投资为29223万元，其中建设投资27968万元，建设期利息1135万元，流动资金120万元。详见附表6-1:建设投资估算表。6.2资金筹措本项目总投资为29223万元，其中，企业以自有资金投入9223万元（包括流动资金120万元）,申请银行长期贷款20000万元。详见附表6-2:总投资计划及资金筹措表。6.3财务评价6.3.61、1基础数据1、建设规模：开发建设面积60000平方米。2、开发建设周期：据项目开发建设安排，本项目开发建设周期为2年。3、项目投资与资金筹措：本项目总投资为29223万元，其中，企业以自有资金投入9223万元（包括流动资金120万元）,申请银行长期贷款20000万元。6.3.2开发成本、销售价格、销售进度及收入、土地增值税、经营税金及附加、利润。1、开发成本：项目成本为30993万元。2、销售价格根据工程所处位置、周围化环境条件和信息产业发展的趋势预测，考虑销售风险和工程建设成本等综合因素，商铺按9000元/计。3、销售进度及收入本项目商铺计划在3年内完成销售，每年销售比例分别依次为33%、362、5%、32%，收入总计54000万元。4、税金根据国家相关政策，项目土地增值税（商铺为60%）、营业税率5%、城市维护建设税率7%、教育费附加4%、所得税率25%（按销售收入计）。据此计算，该项目土地增值税、营业税金及附加共计10749万元，所得税3065万元，税后利润9193万元。详见附表6-4、附表6-8。6.3.3经计算，项目经济指标如下，指标计算详见附表-5、附表-6。财务内部收益率 （税前） 16.1%财务净现值（ic=12%）（税前） 2288万元投资回收期 （税前） 4.0年总投资收益率 10.5%投资利税率 19.8%从该项目经济指标可以看出，经济效益较好，该项目是可行的。6.63、4社会效益分析该项目的实施，符合产业政策和区域经济发展规划，符合曹妃甸功能定位和总体规划要求，对改善投资环境、拉动经济增长提高该地区品味起到积极的作用，项目具有良好的社会效果。目 录第一章 总 论1第一节 项目概述1第二节 可行性研究的依据3第三节 可行性研究的范围和内容3第五节 技术经济指标4第二章 项目背景和建设的必要性5第一节 项目提出的背景5第二节 项目建设的必要性7第三章需求分析及服务规模与标准9第一节需求分析9第二节服务规模与标准10第四章项目选址及建设条件13第一节 项目选址13第二节项目区自然条件13第三节项目区社会经济条件18第四节项目区基础设施状况20第五章规划设计和建设方案23第一节 设计依据和目标23第二节 规划方案分析25第三节 建设方案31第六章消 防46第七章环保和劳动安全卫生47第一节 环境保护47第二节 劳动安全卫生48第三节 建议50第八章节能分析52第一节 概 述52第二节 节能设计依据52第三节 能耗分析53第四节 节能措施54第九章项目组织管理和实施进度58第一节 项目组织管理58第二节进度计划安排60第十章招投标方案62第一节招标管理62第二节项目招标基本情况65第十一章投资估算与资金筹措66第一节 投资估算66第二节 资金筹措70第十二章效益分析71第一节 经济效益71第二节 社会效益73第十三章结 论75