1、世界民居博览园项目可行性研究报告世界民居博览园项目可行性研究报告Opinions and suggestions on the partys mass line educational practiceAccording to the central and provincial, municipal unified deployment, according to municipal Party committee about carrying out the partys mass line educational practice activity in the citys implem2、entation opinions, the spirit of the partys mass line educational practice activities from 20* in January to 99 months, carried out at all levels of departments and directly affiliated institutions and grass-roots party organizations. According to my actual County, the county to carry out the educat3、ion practice put forward the following implementation opinions.First, the overall requirementsCounty county education practice to the eighteen Party of eight, the spirit of the the third Plenary Session of the 18th CPC Central Committee as the guidance, conscientiously implement the spirit of genera4、l secretary Xi Jinping book series of important speech, earnestly implement the Central Committee really, opinions and advice , party implementing the guiding ideology of opinions to determine the objectives and requirements, step method, in accordance with the look in the mirror, dress up, wash bat5、h, cure treatment, the general requirements of for the people pragmatic honest people as the theme, in carrying forward the spirit of Zhuanglang Zhuang, improve their work style, service to the masses of the people, the foundation of consolidating grassroots, promote transformation across efforts, t6、o further implement the central eight regulations and The opposition party and government austerity waste regulations , double section provincial regulations, municipal provisions of the twelve plan and the implementation measures for on improving the work style of close ties with the masses law, hi7、ghlight style building, carry out the whole wind spirit, resolutely oppose formalism, bureaucracy, hedonism and wasteful extravagance to solve the problems, Party members and cadres of the style and the masses of people strong, the Ministry of Party members and cadres to further improve their thinki8、ng and understanding, to further change the style of the wind, the masses to close, honest and pragmatic people honest image to further establish the foundation to further reinforce the basic level. Style of the building of the new results to promote the construction of a powerful force of the count9、y and the ecological culture of the county and county construction.In educational practice activities of the unit is mainly: the county and below county departments under the organs, enterprises and institutions directly under the township, street, and community, village, non-public economic organiz10、ations, social organizations and other grass-roots organizations. Agencies and branches, each single unit, follow the rules on internal institutions. Educational practice with step by step.To adhere to the county leadership, leadership and leading cadres to focus on outstanding catch to directly con11、tact the service of the masses of law supervision departments and window units, service industry, educational practice, pay attention to grasp the heavy towns, streets and villages, community education activities and the masses of grassroots groups in close contact to strengthen, and the majority of12、 Party members, cadres and the mass line line Marx doctrine view of the masses and the partys education.Always speak seriously as a basic attitude, adhere to positive education, to carry out criticism and self criticism group, adhere to the pragmatic, more emphasis on leadership, pay more attention 13、to the layers of the demonstration, more focus on the four winds, solve the problem, pay more attention to open the door, the participation of the masses, pay more attention to the classification guidance. Orderly, pay more attention to the cooperation and cohesion driven, more strict requirements o14、n injection, really supervision practice, ensure education practice is not empty is not empty is not partial, not as a mere formality.Two, the key point of the taskThe main task of the countys education practice is to seize against four wind this focus on centralized solve outstanding problems asked15、 County, township leadership and leading cadres of the four winds, the disadvantages of the style, scale behavior to a large scale investigation, overhaul, cleaning greatly. At the same time, respond to the concerns of the masses, safeguard the interests of the masses, pay attention to solve practic16、al problems, solve the people around the unwholesome tendencies especially on eat, take the card, Yong lazy luxury, extravagance and waste fees, privileges and other issues, timely and effective, without any discount to solve, to improve the style of real implementation of the requirements of real t17、o the grassroots, real let group Benefit the public.(a) focus on solving the four winds outstanding issuesThe central and provincial requirements, the county leadership and leading cadres of key performance concept is not correct, do not dare to play, to engage in image project, political project, a18、 leadership guide, a set of ideas, orders and prohibitions, and a policy, there are countermeasures county. The units directly under the heavy focus on solving Yung lazy drag, buck passing skin, work is not implemented, the service is not active. The dynamic problem of law enforcement and supervisio19、n departments and window units, service industry mainly solve the door hard, ugly face, something difficult, and arbitrary charges, fines, levies, and breach of privilege, chinakayao, not the problem of law. The township, street The collar of leading bodies and leading cadres to solve key does notth20、eir own conditions to develop the correct road, the maximum to avoid investment risk, gain profit.(three) vigorously promote the brand. To establish brand awareness, awareness of the use of brand, brand value, brand acquisition performance, enhance the competitive strength. Concentrated manpower, ca21、reful planning, packaging and publicity of a number of unique, market influence and coverage of the brand, the implementation of key breakthroughs, to enhance the competitive strength, walking business road the competition of alienation and characteristics, the pursuit of stability and development o22、f the market.(four) to promote the integration of resources. To further broaden their horizons, effective integration of resources within the group, the city resources, other industries and regional resources, mutual trust, mutual benefit, seeking win-win principle, in the framework of national poli23、cies and regulations, strict inspection and argumentation, legal consultation, examination and approval procedures, strict regulation of economic activities, attract injection the social investment to the industry group, to achieve leveraging the development, ensure that the value of state-owned ass24、ets.(five) to strengthen the construction management personnel. Strengthen the management of education and training of cadres and workers of the existing business, firmly establish the concept of the market, enhance the sense of crisis to adapt to market competition, the sense of urgency, improve th25、e ability to respond to market competition, improve management and operation of the market. At the same time, according to the need of industrial development, vigorously the introduction of high-quality management management personnel, and strive to build a high-quality professional management team,26、 hard work, and promote the entire workforce knowledge structure, age structure, structure optimization and upgrading ability, enhance core competitiveness, adapt to the need of market competition.(six) seriously study the policy for policy. Serious research about social support the development of c27、ultural undertakings in the country and the XX policy, especially the policy of industrial development, financial investment policy, financial policy and tax policy, and actively seek policy, projects and funds, enterprise and industry group mission to promote leapfrog development.III目 录第一章 总 论11.1 28、项目背景与概况11.2 主要建设内容和规模51.3 项目的定位及目标客户61.4 项目财务指标7第二章 项目宏观形势分析82.1 城镇旅游发展背景82.2 区域旅游发展背景9第三章 市场可行性分析103.1 交通区位条件分析103.2 政策环境条件分析113.3 自然环境条件分析11第四章 建筑方案134.1 设计依据134.2 项目设计主题和开发理念134.3 项目总体规划方案144.3.1 规划设计原则144.3.2 项目结构和布局144.4 建筑设计154.5 结构设计164.6 给排水设计17第五章 节能节水措施185.1 用能标准和节能规范185.1.1 相关法律、法规、规范和产业政29、策185.1.2 设计标准和规范195.2 能耗状况和能耗指标分析195.2.1 建筑能耗内容和构成205.2.2 项目能耗指标205.3 节能措施和节能效果分析215.3.1 建筑节能技术215.3.2 采暖系统的保温节能措施225.3.3 建筑节能技术、材料、工艺的应用225.4 节水措施235.5 节电措施23第六章 环境影响评价256.1 设计依据、目标及原则256.1.1 设计依据256.1.2 环境保护目标256.1.3 环境保护原则266.2 环境现状及环境影响因素分析266.2.1 环境现状266.2.2 环境影响因素分析276.3 环境保护防治规划286.3.1 施工期间污染30、处理措施286.3.2 运行期间296.3.3 环境监督管理30第七章 劳动卫生与消防317.1 指导思想317.2 职业安全卫生健康对策与措施317.3 消防设计32第八章 项目实施进度348.1 项目实施进度安排348.2 项目实施过程控制措施34第九章 项目招投标369.1 工程项目招标投标概述369.2 工程项目招标投标因素分析379.3 招标依据409.4 招标范围409.5 招标方式41第十章 投资估算与资金筹措4210.1 投资估算4210.2 资金筹措43第十一章 财务评价4411.1 项目评估依据4411.2 财务评价基础数据的选择4411.3 经营模式4511.4 盈亏平衡31、分析4811.5 净现值分析4911.6内部收益率分析50第十二章 社会评价5112.1 项目对社会的影响分析5112.2 风险分析5312.3 社会评价结论54第十三章 研究结论与建议5513.1 可行性研究结论5513.2 建议55附录1：56附录2：57附录3：58附录4：59第一章 总 论1.1 项目背景与概况1 项目名称世界民居博览园项目2 策划管理单位概况单位名称：香港百花投资控股有限公司单位性质：股份公司注册资金：港币10亿单位住所：香港九龙旺角道33号凯途发展大厦7楼04室业务范围：项目投资及融资、风险投资、投资管理、融资上市、私募融资等法定代表人：*单位简介：香港百花投资控股32、有限公司是一家集房地产投资开发、旅游综合开发、文化产业项目开发、矿产开发、农业和林业投资、生物科技项目投资及酒店餐饮、互联网项目投资等于一体的大型综合性国际化企业集团。公司自成立以来，在中国大陆、香港等地区先后成功策划、开发、运营数个大型项目，实现运营资金总额达几十亿元人民币，积累了丰富的旅游地产项目、养殖种植业综合开发经验。公司成立以来，不断创新发展，呈现出高位发展的良好态势。目前公司正在着手策划、投资、开发运营多个大型、超大型乃至世界级投资项目，如中华乌骨羊养殖基地建设与加工项目、世界民居博览园项目、锦绣世界旅游开发项目、金铅矿项目、富硒生态养殖种植产业园项目等，引起了投融界的高度关注。公33、司立足香港，辐射大陆，连接世界，矢志成为一家拥有一流管理团队、雄厚资本实力以及卓越业内声望，具有敏锐的洞察力、娴熟的资本运作能力、广阔的国际化视野的高科技产业投资与整合的引领者，打造一个在创投行业国内一流、国际知名的投融资服务旗舰。百花投资依照国际规范进行市场运作，为国内企业及各界人士提供风险投资、资金融通、基金管理、资产管理、项目评估、财务顾问、上市筹划等专业服务。公司投资服务方向主要为国内外旅游地产、基础建设、环保产业、医药、新能源、新材料、农产品加工等领域的高新技术项目。项目具体由香港百花投资控股有限公司的控股子公司陕西天利生态科技开发有限公司进行操作建设。3 可行性研究报告编制依据 与34、委托方签订的咨询协议； 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 城市房地产开发经营管理条例； 房地产项目经济评价方法； 国务院关于加快发展旅游业的意见。4 编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对世界民居博览园项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5 项目建设的必要性 项目建设符合国民经济发展在宏观经济企稳回升的前提下，针对房地产市场的房价、地35、价过快上涨问题，中央出台了一系列调控政策，如关于遏制房价过快上涨的通知、“国十一条”、“新国十条”等。在房地产市场调控政策日趋严厉，住宅用地调控从紧的政策背景下，旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。国务院关于加快发展旅游业的意见提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展，已经开始走上转型增效的成熟道路，逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临，为旅游地产提供了广阔的发展平台。2009年年末召开的中央经济工作会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了36、前所未有的战略高度，摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降，服务和享受型消费比重不断提高，消费结构升级持续时间相对缩短，转换速度加快。由此可见，我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。为应对国际金融危机的冲击，2008年年末国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发改委公布的数据，在我国4万亿元投资计划中，1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据显示，城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量为5.92台，37、在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言，未来在中国某些经济发达城市5年之内将会进入5个人一辆车的时代。我国基础设施的改善，特别是公路网络的完善，致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显，这为旅游地产的开发铺平了道路。本项目符合国家有关大力发展旅游业的政策，无论从扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构、改善居民的生活环境、陶冶居民的艺术情操等方面看，建设本项目的前景都是十分看好的，对建设环境友好型、经济战略型、旅游休闲型社会具有较大的意义。 项目对城市建设将起到促进作用拟建项目严格按照国务院批准的商洛市城市总体规划和商洛市实施城市化战略的决定明确的城市定位，依据商洛市城市发38、展“十一五”规划纲要为指导，在商洛市城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境烘托主题的目的。旅游地产的核心在于旅游项目的发展，旅游地产的发展与旅游行业政策的支持息息相关，而旅游行业作为具有明显比较优势的现代服务业，在国际金融危机和国内“调结构”、“扩内需”的背景下，旅游业的重要作用愈发凸显出来。早在2007年的时候，国家旅游局就发布了关于进一步促进旅游业发展的意见，以推动中国旅游业从粗放型经营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，而“十二五”规划更是将其定位为国民经济战39、略性支柱产业。该项目是商州区重点建设项目，符合区域发展的要求，符合有关国民经济和社会发展的总体规划、专项规划、区域规划的要求，而且项目最终实现的目标与各项规划的内容一致、协调，将对商州区的城市建设起到很好的促进作用。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而房地产投资每增40、加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，房地产建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为商州区重点建设项目工程之一，将为增加商州区当地社会就业岗位作出一定的贡献。1.2 主要建设内容和规模项目拟总规划用地30平方公里（45000亩），投资162.8亿元，集国际会议、文化交流学习、餐饮娱乐、旅游休闲、医疗教育、度假居住于一体，能同时接待数万人会议、休闲、娱乐与居住，是一个功能齐备、配套完善的大型生态休闲旅游场所。园区内主要建设项目有：特色商业街、儿童游乐园、商山洛水国际大酒店、欧美风情园、亚洲特色民居主题园、中国特色民居主题园、生41、态养殖观光园、农业观光种植园、商务会议中心、世界宗教文化展览中心、世界名酒博览馆、各种展览馆暨大型交易中心、学校以及医院、森林墓园等配套设施。园区建成后，在园区内设立园区管委会、园区物业管理公司和世界民居博览园管理有限公司。办公地点就设在园区内，方便园区的日常管理。景区管委会和物业管理公司均由世界民居博览园管理有限公司统筹管理、部署。其中物业管理公司包括：自来水公司、装修装饰公司、天然气供应公司等分支机构。设立这些机构旨在为园区内居民、游客以及团体开办活动等提供应有的服务和必须的支持。1.3 项目的定位及目标客户1 项目定位发展定位：西安东南主要的休闲旅游度假基地，以世界特色民居文化为主要特点42、的高品质中高级、以发展旅游度假、天然生物提取加工为主的生态型西安第二生活区。发展思路：打生态牌，走生态路，大力发展生态农业、生态旅游业，将生态资源优势转化成经济优势，发展绿色产业富民富区，实施生态经济立区发展战略。发展目标：将腰市镇发展成为西安东南具有世界特色、地方特色和世界文化内涵的休闲度假区。集可持续发展的城市经济、完善的基础设施、高效能的社会服务、独特的城市风貌、高质量的生态环境和高水平的物业管理于一体，真正成为西安第二生活区和国际化的旅游小镇。 将腰市镇打造成国内、国际会议中心和休闲度假胜地； 企业主休闲度假、退休养老居住的首选园区； 进一步将腰市镇打造成类似于达沃斯、博鳌等国际水准的43、会议中心，能接待国际首脑会议的、世界一流的、独一无二的、集世界文化之大成的旅游小镇； 世界城镇化示范小镇 以旅游带动地方经济发展的示范镇。总之，世界民居博览园项目的定位是以世界特色民居文化为主要特点的高品质的会议、休闲、旅游基地，为中高档游客提供休闲放松的旅游环境和优质服务，高品质的旅游项目策划、高标准的旅游项目建设、高层次的配套设施建设水平，必将腰市镇打造成为世界顶级的现代化旅游城镇。 2 目标客户世界民居博览园的消费者就是全国以及海内外收入水平中高层的群体，园区将成为游客周末、节假日休闲、度假的首选场所。各级政府、机关单位、公司团体都是我们的潜在消费者，也是我们开发的重点，将成为客源构成的44、绝对主力。1.4 项目财务指标序号项目单位金额备注1总投资额亿元162.8 2总融资额亿元30.003项目总收入亿元277计算期内（不含建设期）4项目净利润491.435计算期内（不含建设期）5项目总税收亿元29.7393建设期内5营业净利率%33.0计算期内6静态投资回收期年6.78计算期内（含建设期）7动态投资回收期年7.36计算期内（含建设期）8财务净现值亿元132.834计算期内9财务内部收益率%58.65 计算期内第二章 项目宏观形势分析在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介的基础之上，主要对城镇旅游背景、旅游业发展背景等方面进行重点分析。2.1 城镇旅游发展背景旅45、游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径。近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。46、上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。该项目选择在商州区腰市镇区域内，主要47、是依托该镇独具特色的旅游及生态环境和得天独厚的交通条件，结合城镇化改造，加之其小城镇建设中形成的农业科技园、工业园等遥相呼应，形成以旅游产业链与现代农业的互补，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。文化旅游小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇化建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等廉价用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地集约化经营，促使其价值综合提升。2.2 区域旅游发展背景商州区以江山生态环境风景区为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，48、但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快商州区经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进世界文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的世界文化旅游基地。文化旅游小镇是具有高品位的自然地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住与旅游观光并重的生态休闲、居住旅游园区，打造独具世界异域风情度假品牌。第三章 市场可行性分析商州区作为文化旅游小镇的外部环境，其49、良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。3.1 交通区位条件分析本项目地坐落在陕西省商洛市商州区腰市镇，腰市镇位于商州区北部，东邻洛南县，南接板桥镇，西连大荆镇。面积197平方千米，人口3.4万人，辖31个行政村。距商洛市区21千米，省会西安90公里。毗邻312国道，洛洪公路，以及新建的沪陕高速穿腹而过，交通十分便利，景点有江山风景区。商州区地处陕西东南部，秦岭南麓，丹江源头，是商洛市政治、经济、文化中心。既是全国生态环境建设重点试点示范区，又是国家南水北调重要水源涵养区。商州山清水秀，风光旖旎。商州地处我国南北自然分界线秦岭的腹地，地跨长江、黄50、河两大流域，气候温润，冬无严寒，夏无酷暑。境内山清水秀，风光迷人，大云寺、仙娥湖、秦王山、静泉山、砚池河溶洞等自然景观和人文景观多姿多彩，自古就是文人墨客会集胜游之地。唐代诗人白居易曾三游商州，由衷发出了“我有商州君未见，清泉白石在胸间”的咏叹。商州近省城而未染尘嚣，处深闺而不衍靓丽，是大自然赐予的天然“氧吧”。目前，国家已把该区确定为全国生态建设试点示范区，国家南水北调重要水源涵养区。全区宜林地500万亩，其中有林地200多万亩。商州作为陕西东南的门户，西合铁路，沪陕、福银高速穿境而过，向西北已融入西安一小时经济圈，向东南接长三角一天交通圈，随着西商二线的开通，商州将成为全省高速公路密集区。51、作为商洛市中心城市，西安的第二生活区，商洛政治、经济和文化中心，商州通讯、供电、宾馆、购物、娱乐设施一应俱全，金融服务快捷，交通、物流、人流等优势非常明显。未来五年，商州旅游产业开发的总体思路是：围绕建设具有世界特色的中国最佳生态休闲旅游地，着力打造集自然观光、休闲居住、养生度假、国际会议为一体的生态休闲旅游板块。3.2 政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央提出大力发展文化产业，有利于其文化旅游开发建设的政策支持；第三，商洛作为多52、元化文化城市，国家系列战略措施的实施为文化旅游小镇旅开发，产业结构调整、区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链（生态农牧业等）及基础设施建设的有力支持；第四，商洛文化产业的大发展将为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。3.3 自然环境条件分析项目区属于暖温带半湿润季风山地气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。气候情况见下表：所属气候区域暖温带半湿润季风山地气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份7、8、9月年均降水量725.5毫米最冷月均气温0.3最热月均气温24.8极端最低气温-14.8极端最高气温39.9年平均气温12.8平均相对湿度66%无霜期天53、数186天年日照时数2123.8小时年平均风速3.5米/秒年最多风向南、西南风空气质量优综合而言，本项目适宜借助江山旅游文化作为增长极，以成熟配套为启动点，以旅游产业为爆发点。依托便利的交通优势、开放的政策条件和优美的自然环境大力开发具有世界各地民居特色的纯生态园区-世界民居博览园项目，将为商州地方经济文化发展起到巨大推动作用。第四章 建筑方案4.1 设计依据城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版）民用建筑设计通则 GB50352-2005高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97城市规划编制办法4.2 项目设计主54、题和开发理念世界民居博览园项目是以世界民居文化为灵魂，用世界各地特色文化来包装项目，形成其独特的卖点。项目集会议、学习、餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，能同时接待数万人学习、休闲、娱乐与会议，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲游乐场所。园区主要建设项目有：广场、商山洛水大酒店、欧美风情园、亚洲特色民居园、生态养殖观光园(欧式牧场)、生态种植观光园（美式农场种植中草药等）、国际商务会议中心、各种展览馆（世界名酒博览）暨交易中心（秦岭药市）、森林墓园、学校以及医院、居民安置区、农贸市场、超市等配套设施。 项目的开发理念是由原始到现代，由中国到世界，整体勾画出世界民居博览园的多文化、多民族、纯生55、态社会形态，形成极强的感召力和吸引力。让游客既能观赏、休闲、娱乐和度假，又能参与教育、学习、展览和科技交流等活动。满足旅游者求新、求知、求奇、求美和求趣等个性化的需求，努力打造高档次、有吸引力的大型旅游主题公园，引导大型主题公园发展与未来城市建设的新潮流。4.3 项目总体规划方案4.3.1 规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市运营的商业视角规划园区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对园区的穿越破坏。（5）古代文明与现代科技完美结合，打造即体现古代文明又有现代科技56、的建筑，经济适用。4.3.2 项目结构和布局旅游+地产，即：生态养殖、种植、观光旅游+商务、度假、人居地产。依托商州区腰市秦岭风景区生态资源和优质的人居环境，打造以世界文化旅游和生态旅游度假为基点，以生态休闲养生为卖点，以世界各地民居建筑为载体，以高品质生活为主题的文化旅游项目。 独具特色的园区布局。以世界地图东西两半球各大洲位置为基本布局，各地传统民居贯穿整个园区，包括欧洲风情园、亚洲特色民居主题园、非洲特色民居主题园、大洋洲特色民居主题园以及中国五十六个民族传统民居园区等。 更多的广场和绿化开放的空间。园区内曲径通幽、步步为景，设计地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园区风景，并形成57、独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 充分考虑商州的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 优良的配套服务设施。园区内设有专业的物业公司管理，物业公司下设自来水公司、天然气供应公司、装修设计公司等为园区的需要提供服务；另外园区内设有高级幼儿园，对园区内及周边的儿童提供早教的场所；园区内亦设有健康医疗中心、医院等为园区及周边的人群提供医疗服务等。4.4 建筑设计1 主要规范及标准建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ958、4-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002人民防空地下室设计规范 GB50038-942 建筑风格及立面特点依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；再用文化砖加以装点，让建筑具有古朴和深沉的特色，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学。建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露59、台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。著名建筑采用复制的办法照搬原建筑。4.5 结构设计1 指导思路在结构设计中充分考虑以下内容： 使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2 结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3 结构选型6层以上的多层建筑采用框架结构，4-6层的多层建筑根据地质条件和是否有地下车库（或地下室），确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均需用现浇梁板结构。4 地下室设计地60、下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5 使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。4.6 给排水设计1 设计规范建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（03年版）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001（05年版）建筑设计防火规范 GB50016-2006室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006 国家和本地区现行61、的有关规范、规程、标准等 2 给水设计园区给水由香港百花投资控股有限公司全资子公司xxx自来水公司自来水系统提供水源，给水、污水和雨水就近与园区路上的城市管道连接，建议给水管分别从两条道路上引入，以实现双路供水。三层及其以下为低区供水，有专用管网保证其水量和水压。三层以上又成一区，由一组变频机组供水。3 污水和雨水排放地段内污雨水分流。本设计中排出的污水主要是生活污水，室外设化粪池，待处理后，排入城市污水管道，雨水有组织外排，裙房屋顶雨水有组织内排水，在室外集中后排入城市雨水管。第五章 节能节水措施根据国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）、以及国家发改委、科技部、财政部、建设部、62、国家质检总局、国家环保总局、国管局、中央管理局关于印发“十一五”十大重点节能工程实施意见的通知（发改环资20061457号）的有关精神，该项目主要从以下几方面考虑分析：5.1 用能标准和节能规范5.1.1 相关法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法律法规和政策包括：中华人民共和国节约能源法；中华人民共和国可再生能源法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国清洁生产促进法；中华人民共和国水污染防治法；能源标准管理办法；节约用电管理办法；节能中长期专项规划。 产业政策： 产业结构调整指导目录（2011年本）； 国务63、院关于加强节能工作的决定（国发200628号）； 中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）；关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；中国节能技术政策大纲（国家发改委-科技部2006年12月）；国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国发200565号）；国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知；“十二五”节能减排综合性工作方案。5.1.2 设计标准和规范民用建筑节能设计标准 GB50352-2005居住建筑节能设计标准 DBJ14-037-2006外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2004建筑照明设计标准 GB50034-200464、建筑采光设计标准 GB/T50033-2001用能单位能源计量器具配备和管理通则全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 给水排水全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 电气全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇 建筑5.2 能耗状况和能耗指标分析有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，其撰写的可持续性建筑一书中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗50%的水资源、对80%的农业用地的损失负责。大力发展节能型住宅，住宅建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，使之达到资源有效利用、环保与可持续发展。建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有65、相互联系的联动效应。就建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能性。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，可以有效的节约能源。该项目消耗种类为建材；主要消耗钢材、水泥、多孔砖。项目建成后主要耗用能源为水、电、太阳能、沼气、地热。5.2.1 建筑能耗内容和构成建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗电量，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、电气、炊事等方面的能耗，电气主要包括照明、电梯等。我国建筑能耗主要是采暖和空调制冷，约占三分之二。表5-1我国建筑能耗构成比例建筑能耗构成采暖空调热水供应电气炊事各部分所占比例（%）65151465.2.2 项目能耗66、指标围护结构传热指数围护结构传热指数是衡量建筑热工性能的主要指标，按照民用建筑热工设计规范GB50176-93，项目围护结构传热系数取值参照下表：表5-2 国内外居住建筑标准中国围护结构传热系数限值比较 单位：W/(m2.)国家和地区屋顶外墙外窗中国北京居住建筑0.45（四层及以下）0.60（五层及以上）0.45（四层及以下）0.60（五层及以上）2.80夏热冬冷地区（长江中下游建筑）0.8-1.01.0-1.52.5-4.7英国0.160.352.0德国0.200.20-0.302.0美国（相当于北京采暖度日数）0.190.32（内保湿）0.45（外保湿）2.04瑞典（南部）0.120.1767、2.005.3 节能措施和节能效果分析本项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源（太阳能与地热能），并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气的污染，以实现可持续发展的目标。5.3.1 建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3，屋面传热系数=0.60W/(m2.k)。外墙：普通68、内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)。门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)。楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)。5.3.2 采暖系统的保温节能措施园区供热将采用高热效率的地源热泵(热效率为80%)、高密度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自69、力式流量控制器等措施，达到供热系统部分节能的要求。园区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。园区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网70、自动调节创造条件。房间散热器选用铝合金暖气片。5.3.3 建筑节能技术、材料、工艺的应用地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。5.4 节水措施根据现行建筑给水排水设计规范GB5071、015-2009，室外给水设计规范GB50013-2006选取给水用水定额。通过调查收集和掌握准确的水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用供水压力提供依据。各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。设置地下水箱，回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗。回收优质杂排水，经中水处理后回用于冲厕及绿化、景观用水等。项目建设范围全部敷设中水管道。5.5 节电措施1 电气线路的选材电气线路的选材、配线应与建筑物的用电负荷相适应，并应符合安全和防火要求。配电设计应节约有色金属，本项目合理地选用铜铝材质的导体。2 变压器选型变压器台数的确72、定除根据负荷特点和经济运行选择外，还应满足节电条件，如随季节变化较大的负荷、集中负荷较多，或具有大量的一级、二级负荷，应考虑选用二台或二台以上的变压器，本项目采用节能S11系列变压器。3 照明实施绿色照明，对节约电能，消除污染，创造良好的光环境，使人们在舒适的环境中从事他们的工作与生活，对消除疲劳，提高工作效率与生活质量起很大作用。该项目在物业管理运行中，采用节能型高效LED灯具及其电器附件和配线器材，确定科学的照明控制模式，根据照明场所的特点，选用定时节能开光、调光器、光电自动控制器、限电器、电子控制装置等节能措施。屋内住宅选用T8高频荧光灯管。综上，该项目按居住建筑节能设计标准DB（J）673、3-2007、公共建筑节能设计标准GB50189-2005所进行的节能措施，达到在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与八十年代初设计建成的公共建筑相比，全年采暖和照明的总能耗住宅减少65%，商业减少50%。第六章 环境影响评价6.1 设计依据、目标及原则6.1.1 设计依据中华人民共和国环境空气质量标准 GB3095-1996中华人民共和国城市区域环境噪声标准 GB3096-93中华人民共和国大气污染物综合排放标准 GB16297-1996中华人民共和国污水综合排放标准 GB8978-966.1.2 环境保护目标将园区建设成为具有全球风情、空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿74、色园区。实行环保与经济建设同步持续发展。1 空气质量环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。2 地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3 环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜4045dB,夜间3540dB）。4 固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%。5 生态保护覆盖率100%。6.1.3 环境保护原则1 与自然和谐共存原则园区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造75、成的影响。 2 生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。 3 区域发展原则尽可能将园区与地方特色经济相结合，将景区建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。4 高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现经济和环境的“双赢”局面。 5 软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括园区环境管理体76、系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。建设“智慧”城镇。 6.2 环境现状及环境影响因素分析6.2.1 环境现状1 水环境质量项目地水质纯净无污染。2 空气环境质量项目区域主要空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。3 固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和畜禽粪便，目前均为有效处理（全部用于生产生态有机肥）。4 声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。6.2.2 环境影响因素分析1 项目施工期项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内77、都将会对周围环境造成一定影响。 材料及土石方运输车辆噪声； 现场施工噪声； 运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气； 施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘； 施工作业产生的生活污水； 挖掘土方等产生的固体废弃物； 施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临78、时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。2 项目建成后污染分析 废气园区建成后废气主要有饭店、厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。 废水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。 废渣园区建成后，其排放的主要固体污染物有畜禽粪便和生活垃圾。6.3 环境保护防治规划6.3.1 施工期间污染处理措施施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。1 施工机械运行时的噪声辐射源强在75115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工景区界噪声限制标准，79、如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。2 对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。3 施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、排至污水处理厂，防止对周围环境的污染。6.3.2 运行期间1 废气治理加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。2 水污染防治污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，80、加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。3 噪声污染整治合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强园区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。4 固体废弃物治理加强游客生活及园区遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，用乳酸菌生态技术处理垃圾、污水、养殖场畜禽粪便，畜禽粪生产沼气后再生产有机农肥，变废为宝，固体废弃物综合利用率达到100%81、。5 环境卫生设施旅游观光区的公共厕所按每平方公里不少于3座设置，公厕间距为800-1000米，积极推广生态公厕。沿景区道路设置垃圾箱，其间距为：游客中心50m，景点区道路100m。6.3.3 环境监督管理1 按照中华人民共和国环境影响评价法，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量；2 集中污水处理，积极推行清洁生产运营，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和污水处理设施建设；3 进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；4 组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；5 进区项目要完善环保检测制度。第七章 劳动卫生与消防7.1 指导思想以82、科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。7.2 职业安全卫生健康对策与措施1 安全施工保障措施 选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。 对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。 建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备83、水平和执法能力。 建立健全项目安全施工应急救援体系。 建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。 建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2 职业卫生健康对策与措施 建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。 建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。 研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。 落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。 加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。 建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3 消防设计1 设计依据与原则建筑设84、计防火规范 GB50016-2006建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001火灾自动报警系统设计规范 GB50016-98建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2 总体消防设计本工程为多栋、多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在园区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上疏散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可85、能性。3 室内装修防火室内消防应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4 消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，园区内设不小于4米的环状道路。5 水量室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S6 室外消火栓系统园区的四周按规范设置室外消火栓。7 室内消火栓系统园区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并86、有2股水柱同时达到室内任何部位。8 自动喷水系统园区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第八章 项目实施进度8.1 项目实施进度安排在项目开发建设上，采取分段和分期建设的方法。第一阶段2年后即可开门纳客，即2013年5月完成项目立项，6月至9月完成部分设计，10月1日开工，主要工程有： 居民安置房建设； 旅游步道、山体旅游景观建设； 水库及自来水工程建设； 美式农场建设（种植观光园）； 生态养殖观光园建设（乌骨羊养殖项目等）； 电力、道路等基础设施建设；（7）农贸市场、超市商场建设。第二阶段用3年时间完成后面基本项目的开发建设，即2015年10月开始建设如下工程： 商业街建设工程； 商山洛水大87、酒店建设项目； 各种特色民居建设项目； 森林墓园建设项目； 学校、医院、疗养院建设项目； 其他高档住宅建设项目。8.2 项目实施过程控制措施1 项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种: 建立项目实施进度报表； 派出常驻人员，现场进行检查； 定期召开现场会议。2 项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，88、而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出人人满意的工程园区。3 项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第九章 项目招投标9.1 工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用89、竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1 招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2 招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷90、款资金本息不能如期收回。3 招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4 招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5 招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化。公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WT91、O和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。9.2 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着公司在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1 公司与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，公司应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，公司与其委托的招投标92、机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，公司与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，公司在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果公司与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现公司利益最大化。2 招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。公司在93、项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，公司也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3 招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足公司的不合理要求，违反94、国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4 招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从公司利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合公司的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急公司之所急，想公司之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5 业务素质高，专业分配合理的专家评委为95、招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6 做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并96、不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与公司保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，公司与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访公司，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将公司的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。9.3 招标依据根据中华人民共和国招标投标法、陕西省发展97、和改革委员会制定的陕西工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及陕西省实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标： 施工单项合同估价在100万元人民币以上的； 重要设备、材料等物资的采购，单项合同估价在50万元人民币以上的； 勘察、设计、监理等服务，单项合同估价在30万元人民币以上的； 单项合同估价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1000万元人民币以上的。9.4 招标范围序 号名 称招 标 情 况备 注不招标招标1项目勘察、设计2土方工程3桩基工程施工4土建工程施工5装修装饰工程6水电工程7园区绿化、景观塑造8园区道路及基础设施施工9重要设备、建筑材料98、等物资的采购10项目监理9.5 招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，园区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算1 法律依据 国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；投资建设项目可行性研究指南（试用版）国家发改委；民用建筑可行性研究与快速报价曹善琪主编；工程设计收费基价表国家发展计划委员会、建设部；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城市房地产管理法；城镇土地估价规程中华人民共和国国家标准GB/T18508200199、。2 投资估算结果特色商业街（占地200亩），投资1.2亿元；儿童乐园（占地100亩），投资0.5亿元；五星级大酒店（占地50亩），投资3亿元；旅游度假酒店（占地50亩），投资0.8亿元；美式农场（占地20000亩），投资1亿元；休闲垂钓园（占地5亩），投资0.5亿元；国际会展中心（占地25亩），投资1亿元；世界五大宗教文化展览中心（山顶：占地500亩），投资1亿元；世界名酒博览馆（酒窖：地下），投资1亿元；疗养医疗中心（占地150亩），投资0.8亿元；生态养殖观光园（占地10000亩），投资1亿元；森林墓园（占林地1万亩），投资1亿元；居民安置小区（占地100亩），投资2亿元；大型交易市场：100、秦岭中药材交易市场（占地50亩）、农副产品交易市场（占地50亩）、建材市场（占地50亩），投资1亿元；基础设施（绿化、道路等）建设投资1亿元；特色民居（占地15000亩），建筑面积1000万M2，投资145亿元；其中包括欧洲风情园（投资37.5亿元，建筑面积250万M2）、亚洲特色民居园（投资30亿元，建筑面积200万M2）、非洲特色民居园（投资10亿元，建筑面积100万M2）、大洋洲特色民居园（投资15亿元，建筑面积100万M2）、中国特色民居园（投资37.5亿元，建筑面积250万M2）、世界古代民居园（投资15亿元，建筑面积100万M2）；其他费用1亿元；合计总投资为162.8亿元，包括工101、程费用、前期费用、土地费用、报建费、监理费、设计费、不可预见费、销售费用等。10.2 资金筹措项目总投资为162.8亿元，全部由香港百花投资控股有限公司自筹解决。具体是公司股东投资与资金市场融资，全面解决项目建设资金。第十一章 财务评价11.1 项目评估依据 建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（第二版）； 国家现行的财税制度和有关法规 。11.2 财务评价基础数据的选择营业税：税目为销售不动产；收入5%（此处视为流转税）；城建税：税目为城建税；流转税7%；教育费附加：税目为教育费附加；流转税3%；堤防费：税目为堤防费；流转税2%；地方教育附加：税目为地方教育附加（原“地方教育发展费”）；流102、转税1.5%；价格调节基金：税目为价格调节基金；从09年开始征收，收入0.1%；印花税：税目为其他营业账簿；账簿数目5元/本；房产税（城市房地产税）：从价征收；交易价格1.2%；土地使用税：针对各公司储备土地的级别征收；须查对应的价格，按亩征收（见附录1）；企业所得税：收入15%25%（其中20%为应税所得率，25%为基准税率）；折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为15.5%；基准收益率计算公式：11.3 经营模式世界民居博览园项目将采用多元化的经营模式，通过多渠道实现项目的收益，具体经营模式如下：1 销售对园103、区建设的美式农场、特色民居、森林墓园进行销售，有如下好处： 充分利用社会资源； 减少自营风险； 提前实现销售有利于投资回收。具体方案：美式农场：每单元售价1000万元，可实现销售额2亿元；特色民居（个人、团体会所）：每平方米售价6000元，可实现销售额600亿元；森林墓园：墓地1000元/座，共30万座，可实现销售额3亿元。2 自营或招商（出租）除销售的特色民居以外其他的所有商业用途的地方都可以用来自营或者招商，主要包括商山洛水国际大酒店、江山旅游度假酒店、特色商业街、超市、医院、学校、特色民居商务会所等。3 门票以及其它收入世界民居博览园项目，预计开业初期年接待人数平均每年为200万，门票收104、入年均2亿元；旅游综合收入，按照国外一流主题公园游客消费比例，其他消费一般为门票的2-3倍，以此推算，其他收入预计开业后年均收入5亿元，合计年收入为7亿元；到2025年年接待人数800万，达到稳定。 4 活动计划 促销活动园区能不能吸引消费者，除了文化建设外，还有一个重要的东西就是园区有没有吸引人的活动。活动的设计新颖、有吸引力，是消费者来此消费的重要理由。因此，我们应以连续不断的节日活动吸引消费者，充分挖掘世界各地节日的特点，多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，构建特色文化标识，使园区文化更具体、更丰富。让消费者逐步形成一种到园区休闲游玩以及过节的新潮流。 公关活动通过广告让很多105、人了解我们的园区，下一步是近距离接触重点团体客户。此阶段，公关将起到立竿见影的效果。公关方向：政府部门。将他们的会议、庆典活动放在园区举行。各大企业、公司。举办他们的庆典活动、联谊会、员工培训、拓展训练等。社会团体。承办他们的一些学术交流会。如艺术交流会、学术交流会、研讨会等。各地旅行社。与之合作在国庆、五一等重要节日举办大规模商业娱乐活动，吸引更多的海内外游客。 社会活动承办一些影响力重大的社会活动。如西部论坛、中国房地产峰会、文化论坛、宗教文化交流、大型艺术节颁奖等国际交流会议，有助于提高项目区的国际知名度和影响力。总而言之，世界民居博览园项目建成后，将获得门票、餐饮、住宿、购物、休闲、教106、育、医疗、商务会议等多种收入，旅游收益将会大幅度增长；预计开业后年接待人数200万，门票收入2亿元；旅游综合收入，按照国外一流旅游小镇游客消费比例，其他消费一般是门票的2-3倍，以此推算，预计开业后其它收入年均为5亿元，平均每年实现净利润3亿元，实现政府税收5000万元，到2025年接待人数800万，达到稳定；特色民居利润和税收见附录2；总利润及税收分析见表11-1；表11.1 总利润及税收分析 单位：亿元收入名称收入总收入税收金额总税收成本净利润总利润特色民居25027727.062529.739315072.937591.435门票收入20.0601.8143旅游收入50.5212504.107、57875美式农场20.225110.7749森林墓园30.3117511.68825酒店151.55873.89.641311.4 盈亏平衡分析当其他条件不变，特色民居销售均价下降32.68%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为67.32%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升48.625%时，也能保持盈亏平衡。11.5 净现值（NPV）分析净现值指投资项目在计算期内各年净现金流量现值之和。计算公式为：式中t表示计算期数，NCFt表示第t期时发生的净现金流量，i表示与净现金流量相适应的折现率。净现值实质表108、明投资项目在满足投资者最低报酬率要求下，项目的费用流量不断为收益流量所回收的程度。NPV0，表明投资项目的收益流量不仅能够收回其费用，满足折现率规定的盈利要求，还可以得到以现值表示的超额利润，投资项目可行。NPV0，表明投资费用知道项目寿命期终了仍未被完全回收，项目的收益流量尚不能完全补偿项目费用流量及满足折现率对项目占用资金的盈利要求，项目不可行。NPV=0，表明项目实现的收益正好能够补偿项目费用流量及满足折现率对项目占有资金的盈利要求，项目盈亏平衡，选择可行或不可行均不影响项目的总体价值。由于该行业的基准收益率约为12%，故选取12%作为本项目的折现率，计算期设定为10年。从总投资的角度，109、计算得出，本项目NPV=132.834亿元，项目可行。11.6 内部收益率（IRR）分析内部收益率指在项目计算期内，使投资现金流入现值之和等于现金流出现值之一和的折现率。计算公式为：公式中：CI为现金流入量C0为现金流出量（CICO）t为第t年的净现金流量n为计算期年数一个项目的内部收益率代表了在整个项目的生命周期之内，初始投资为投资者带来的真实报酬率大小，同时也真实反映了项目的盈利能力。IRR 大于基准收益率时，项目可行；IRR 小于基准收益率时，项目不可行；IRR 等于其准收益率时，项目可以接受也可以不接受。经计算，本项目总投资财务内部收益率为58.65%，远大于基准收益率12%。第十二章110、 社会评价12.1 项目对社会的影响分析项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1 项目对当地居民生活的影响本项目坚决贯彻生态原则、文化原则与经济效益原则并重，力求以较少的投入塑造出环境优雅的生活居住、旅游休闲空间。项目总体建筑设计布局合理、使用功能齐备、配套设施先进，是一个高标准的现代化生活休闲度假区。项目建成后将改善原有居民的居住品质，为商州区大变样和城乡规划发展的后续工作及和谐社会建设做出贡献。这不仅有利于社会稳定，同时也会促进物质文明、精神文明和政治文明建设。不仅如此，项目的建成在促进经济发展的同时也会带动111、当地常住居民人数的聚集和增加，目前腰市镇有常住居民3.4万人，预计在项目建成后的几年内人数会激增到10万人。并且该项目亦会拉动当地旅游业的发展，实现每年到此旅游人数的倍增，带动当地经济的发展，实现当地居民经济收入的提高。从大局着眼，本项目的建设有利于提升政府形象，美化城市环境，改善城市面貌，实现城镇化目标，促进商州区总体发展，将收到一举多得的效果。2 项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设需要钢材、木材、水泥等建筑材料，该地区的建筑材料承销商将从中受益。项目建成后可以增加当地的就业机会，实现当地居民参与后期项目园区的物业管理、园区清洁及绿化等工作，为解决当地的剩余劳动力和带动地方经济发展作112、出贡献，为当地居民和政府实现可观利益。项目建成后无疑是一个百利无一害的项目，对其他利益群体没有不利影响。3 项目对所在地区文化、教育、卫生的影响本项目建设实施过程中，积极推广先进的科学技术，开展培训、教育工作，这样可以提高当地居民运用先进技术的能力，提高群众的综合素质，使其传统的思维方式和观念发生变化，促进精神文明建设和社会进步。项目的实施，改善了原有住户居住品质和带动一方经济发展，优化了城镇环境，进一步促进了城镇城市化发展。4 项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响本项目在建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、供电、给排水等设施。建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量113、减少对当地居民的不利影响。表12-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对所在地区居民生活水平、生活质量和收入的影响较大提高所在地区居民生活质量2对所在地区不同利益群体的影响较大建筑材料承销商将从中受益3对所在地区文化、教育、卫生的影响较大加速社会文明进步4对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响较大增加或占用当地的基础设施建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响12.2 风险分析1 政策风险及防范近期国家对旅游地产各项政策变动频繁，其中有的政策对旅游地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹114、划。2 销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格结合世界各地的传统民居建筑和著名建筑。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对旅游地产项目而言，可尽快完成园区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购买、租赁者以信心，从而进一步刺激有动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3 工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自115、有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定位较适中，在周边具有较强的竞争力，加之若严格控制园区开发的成本，采用有力的多元化的营销策略，缩短营销周期，能将项目风险控制到较低水平。12.3 社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给公司带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，提供上千个就业岗位，解决当地剩余劳动力问题，为政府排忧解难，在承担社会责任的同116、时也会对当地发展产生积级的影响。 第十三章 研究结论与建议13.1 可行性研究结论1 市场分析结论世界民居博览园的创意方案，突破了固有的思维定式，所提出的理念具有原创性和前瞻性，具有创意新、立意高、规模大、文化厚等特点。该方案对地方政府，当地居民以及投资商具有极大的吸引力，可操作性强，前景看好，项目的建设将创造巨大的经济效益和社会效益。 在可操作性方面，世界民居博览园的创意，既是打造未来文化旅游的急先锋，又为后代留下了一份“大作品”和“重要财富”，具有极强的前瞻性。该创意可以按照“政府推动、企业主办、市场运作、社会参与、实现共赢”的原则进行来建设这个有可能引起全世界关注的项目。2 经济分析结论117、通过财务评价分析，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。13.2 建议本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制建筑物建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响园区按时完工建设。 53附录1：特色民居建筑销售利润分析（前期主要利润）建安成本（元/M2）1200118、建筑每平方米土地价格150绿化每平方米土地价格150销售单价（元/M2）250030004000500060001683建筑面积（M2）10000000占地面积（亩）15000容积率1成本费（亿）150销售额（亿）250300400500600168.3营业税（亿）12.5152025308.415城建税（亿）0.8751.051.41.752.10.58905教育费附加税（亿）0.3750.450.60.750.90.25245堤防税（亿）0.250.30.40.50.60.1683地方教育附加税（亿）0.18750.2250.30.3750.450.126225价格调节基金（亿）0.250119、.30.40.50.60.1683房产税（亿）33.64.867.22.0196土地使用税（亿/年）0.25企业所得税（亿）9.37511.251515.37522.56.31125总税收（亿）27.062532.17542.950.2564.3518.050175利润（亿）72.9375117.825207.1299.75385.650.249825临界点销售价格（元/M2）168357附录2：土地费用明细名称占地面积土地价格土地费用特色商业街200亩10万/亩0.2亿儿童乐园50亩0.05亿五星级大酒店50亩0.05亿旅游度假酒店50亩0.05亿美式农场2000亩2亿特色民居15000亩1120、5亿休闲垂钓园5亩0.005亿国际会展中心25亩0.025亿国际宗教展览中心500亩（山顶）待定世界名酒博物馆地下待定疗养医疗中心150亩0.15亿生态养殖观光园10000亩10亿森林墓园10000亩（林地）待定居民安置小区100亩0.1亿大型交易市场150亩0.15亿总占地面积（包含林地和山地）38280亩总土地费用27.78亿（注：以上总土地费用未加林地、山顶和地下费用）附录3：名 称单元建筑面积（M2）数量（个）总规模（M2）占地面积投资成本土地单价土地成本特色商业街10万/亩2000万“舌尖上的中国”商铺6006036000200亩5000万民间工艺品/酒吧80050400005000121、万购物超市100001100002000万儿童乐园1000万世界青少年文化交流中心1100亩5000万儿童游艺乐园1儿童科普乐园1高级幼儿园10000110000商业模块15.243亿+山顶+地下商山洛水国际大酒店8000018000050亩3亿江山旅游度假酒店1500011500050亩8000万美式农场50亩202000亩1亿休闲垂钓园15亩0.5亿世界五大宗教文化展览中心1山顶1亿国际展览中心90001900025亩1亿疗养医疗中心1150亩0.8亿世界名酒博览馆1地下1亿大型交易市场50亩3150亩1亿高档住宅区欧洲风情园1250000015000亩37.5亿亚洲特色民居主题园1200122、000030亿非洲特色民居主题园1100000010亿大洋洲特色民居主题园1100000015亿中国特色民居主题园1250000037.5亿世界古代民居主题园150亩0.5亿生态模块2亿+林地生态养殖观光园110000亩10000亩1亿森林墓园110000亩10000亩林地1亿安置模块1000万居民安置小区1100亩100亩2亿附录4： 项目建成后年收入项目建成后年收入项目名称 2015年 2020年 2025年（达到稳定） 接待人数 200万 500万 800万 门票收入 2亿 5亿8亿 旅游收入 5亿 10亿20亿 经营费用 2亿 5亿10亿 政府税收1.6亿 3.3亿6亿 年净利润 3.4亿 6.7亿12亿