1、 溪口民国风情街项目可行性研究报告溪口民国风情街项目可行性研究报告二一八年五月二一八年五月溪口民国风情街项目可行性研究报告 I I 目目 录录 第第 1 1 章章 总论总论 .1 1 1.1 项目背景.1 1.2 项目概况.6 1.3 问题和建议.10 第第 2 2 章章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模 .1111 2.1 市场需求分析.11 2.2 建设规模.20 第第 3 3 章章 场址选择与建设条件场址选择与建设条件 .2121 3.1 项目区位置.21 3.2 场址现状.21 3.3 土地利用合理性分析.21 3.4 建设条件.23 第第 4 4 章章 民国风情街景区规划方案概述2、民国风情街景区规划方案概述 .2929 4.1 民国风情街景区规划原则和功能定位.29 4.2 功能业态分区.30 4.3 交通组织.32 4.4 竖向设计.33 第第 5 5 章章 工程方案工程方案 .3535 5.1 工程方案确定原则.35 溪口民国风情街项目可行性研究报告 IIII 5.2 工程方案.35 第第 6 6 章章 总图运输与公用工程总图运输与公用工程 .4444 6.1 总图布置.44 6.2 公用工程.46 第第 7 7 章章 节能分析节能分析 .5050 7.1 节能分析依据.50 7.2 能源使用及供应情况.51 7.3 节能措施.52 第第 8 8 章章 环境影响分析3、环境影响分析 .5656 8.1 环境现状.56 8.2 环境保护依据标准.56 8.3 环境影响分析.56 8.4 环境保护措施.58 8.5 环境影响分析小结.60 第第 9 9 章章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 .6161 9.1 危害因素和危害程度分析.61 9.2 安全卫生防范措施.62 9.3 消防设施.64 第第 1010 章章 项目管理、实施计划与招标项目管理、实施计划与招标 .6666 10.1 项目管理.66 10.2 项目实施进度.66 溪口民国风情街项目可行性研究报告 III III 10.3 项目招标方案.69第 11 章 投资估算与资金筹措.71第 11 4、章 投资估算与资金筹措.7111.1 投资估算.7111.2 资金筹措及使用安排.74第 12 章 财务评价.75第 12 章 财务评价.7512.1 财务评价依据及有关说明.7512.2 财务效益计算.7512.3 盈利能力分析.8112.4 项目偿债能力分析.8112.5 不确定性分析.8212.6 敏感性分析.8212.7 财务评价结论.83第 13 章 社会影响分析.84第 13 章 社会影响分析.8413.1 社会影响效果分析.8413.2 项目与所在地互适性分析.8513.3 社会风险及对策分析.85第 14 章 风险分析.87第 14 章 风险分析.8714.1 项目主要风险因素5、识别和分析.8714.2 防范和降低风险的对策.87第 15 章 结论与建议.89第 15 章 结论与建议.8915.1 主要结论.89溪口民国风情街项目可行性研究报告 IV IV 15.2 问题和建议.90附图：附图：附图1 项目区位图 附表：附表：附表 1 投资估算表 附表 2 项目投资计划与资金筹措表 附表 3 项目还本付息计划表 附表 4 流动资金估算表 附表 5 营业收入、增值税金及附加估算表 附表 6 运营成本估算表 附表 7 利润和利润分配表 附表 8 项目投资现金流量表 附表 9 固定资产折旧费用估算表 附表 10 单因素敏感性分析评价指标汇总表 附件：附件：附件 1 企业法人6、营业执照 项目总平面图 附图2 附件 2 土地出让合同 溪口民国风情街项目可行性研究报告 1 第第 1 1 章章 总论总论 1.11.1 项目项目背景背景 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 溪口民国风情街项目 1.1.1.1.2 2 承办单位概况承办单位概况 企业名称：宁波溪口旅游景区项目开发有限公司（以下简称“公司”）成立日期：2017 年 10 月 企业住所：奉化市溪口镇公园路 1 号 注册资本：10000 万元 法人代表：成尧光 公司类型：有限责任公司 经营范围：旅游项目开发；旅游景点经营管理；餐饮管理服务；酒店管理服务；影视文化项目的开发（影视制作除外）；影视策划；舞台艺术造型策7、划；初级农产品、服装、日用品、工艺品、建筑材料、建筑装饰材料的批发、零售；票务代理；会议服务；展览展示服务；文艺表演服务；工艺品设计；广告设计、制作、发布；文化艺术交流活动策划；物业管理服务；室内外装潢设计；房屋租赁；房地产信息咨询；企业管理信息咨询；市场调查；经济贸易信息咨询；建筑工程项目管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。为全面整合溪口旅游资源、聚集各方投资开发建设，宁波市溪口旅游开发股份有限公司成立宁波溪口旅游景区项目开发有限公司，全力开溪口民国风情街项目可行性研究报告 2 发打造本项目。现公司本着“一流质量、一流服务、一流设施、一流管理”的经营宗旨，致力于将其8、打造为溪口旅游发展里程碑式项目。1.1.3 可行性研究报告编制依据 1.1.3 可行性研究报告编制依据 1、投资项目可行性研究指南；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、浙江省旅游业发展“十三五”规划；4、宁波市国民经济和社会发展第十三个五年总体规划纲要；5、宁波市旅游业发展“十三五”规划；6、奉化市国民经济和社会发展第十三个五年总体规划纲要；7、溪口景区配套区控制性详细规划（2010-2030）；8、奉化溪口雪窦山风景名胜区旅游产业发展规划 9、国家相关规划、政策及法律、法规。1.1.4 项目提出的过程和主要理由 1.1.4 项目提出的过程和主要理由 1、项目提出的过程 1、项目提出9、的过程 国务院确定旅游业是我国经济社会发展的综合性产业，是国民经济和现代服务业的重要组成部分。通过改革创新促进旅游投资和消费，对于推动现代服务业发展，增加就业和居民收入，提升人民生活品质，具有重要意义。国家正在密集出台支持旅游发展的法律政策。浙江省政府也出台关于加快培育旅游业成为万亿产业的实施意见等支持政策。宁波、奉化地方政府也提出发展特色旅游业态、强化宣传推广、开展活动营销等具体发展旅游业的措施。同时，可以预见的政策将在土地、财政、溪口民国风情街项目可行性研究报告 3 金融、产业配套、企业上市、融资融券、人才培养以及收购整合等方面出台力度更大、更全面的支持政策。根据国家、省、市等旅游业相关发10、展规划，宁波市溪口旅游开发股份有限公司提出发展规划方案，明确指出发展溪口旅游辅助品牌。公司将在当地政府的支持下，通过发挥公司自身的优势，支持和引导溪口整体旅游集聚发展和旅游资源集约利用，积极建设新的民国风情街、文化娱乐演艺、知名酒店民宿、特色餐饮等相关旅游产业辅助品牌，并最终形成围绕溪口景区的品牌集群。构建全方位发展旅游产业要素，使得传统的“吃、住、行、游、娱、购”和新型的“商、养、学、闲、情、奇”旅游发展要素基本齐全，丰富旅游产品，着力提升服务水平，扩大市场份额，提升营收营利。通过深层次开发旅游文化产业，挖掘和延伸民国文化内涵，打造融合旅游、文化、购物、娱乐、住宿、餐饮等于一体的多功能综合民11、国风情游览街区。2 2、项目提出的主要理由项目提出的主要理由 （1 1）项目）项目建设是建设是打造民国风情，探索旅游文化新业态的打造民国风情，探索旅游文化新业态的需要需要 文化创意产业在旅游领域的拓展和延伸，成为旅游发展的新引擎，反过来，旅游的发展也为文化创意产业的繁荣创造了新机遇、新动力。在旅游产业集群化发展及文化创意产品特点的背景下，文化创意旅游已经成为旅游景区、旅游企业及相关部门共同参与的新领域、新热点。中国旅游已经从传统走马观花式的观光游向以文化为主题导向的“文化深度游”、“文化休闲游”转变，并出现了以世界遗产为核心主题的专项旅游产品。溪口民国风情街项目可行性研究报告 4 溪口旅游集团12、积极拓宽旅游经营边界，完善旅游服务功能，整合现有资源要素，深层次开发旅游文化产业，加快景区转型升级步伐，努力把溪口建设成为集旅游休闲度假为一体的旅游目的地。本项目就是通过挖掘溪口文化背景，将山水与人文紧密融合，形成以蒋氏故里为核心、民国文化为主要内容，改变以往过去纯粹山水观光旅游的概念，实现转型升级，引进旅游新业态，开发产业创意、影视文化及文旅结合的民国风情文化主题类旅游产品，打造溪口民国文化小镇，发挥溪口对台的交流窗口作用，积极打造海峡两岸交流合作基地。（2）项目建设是提升景区档次、配套条件和推动旅游事业发展的需要（2）项目建设是提升景区档次、配套条件和推动旅游事业发展的需要 本项目通过溪口13、民国风情街规划区域土地整理、道路、公用管线、绿化等基础设施建设，将推进规划区招商引资和景区中酒店、特色餐饮、休闲、娱乐、购物等配套设施及景观房产建设，通过文化创意和历史建筑复原，将极大地改善景区形象，提升溪口景区的整体品质，增加对游客的吸引力。溪口景区甚至奉化区域内，无论是“吃、住、行、游、娱、购”旅游六要素，还是“商、养、学、闲、情、奇”旅游新六要素，均十分缺乏。溪口景区目前为止没有一家星级酒店，也没有成规模、成气候、成品牌的其他各类酒店，没有同时可以容纳 100 人以上的就餐专门的饭店（餐饮机构），也没有购物、文化娱乐、休闲度假、体验等旅游产品。项目建设将有效地完善溪口景区配套条件，弥补特14、色住宿业态短板，提升景区档次，进一步吸引国内外特别是长三角游客，增大两日游、多日溪口民国风情街项目可行性研究报告 5 游比重，扩大溪口景区品牌影响和经营规模，拉动整个景区旅游业发展。（3 3）项目建设符合国家产业政策和区域发展规划）项目建设符合国家产业政策和区域发展规划 旅游业由于具有消耗资源少,投资效益高,综合拉动强,发展前景好等优点,被称为“无烟工业”，是典型的低碳产业。旅游业的兴起,是经济发展,社会进步和人民生活质量提高的重要标志。本项目为溪口民国风情街建设项目,项目建设有利于促进产业优化升级和人口,资源和环境协调发展，符合国家大力发展低碳经济的产业政策和产业导向。项目建设属国务院批准的15、 产业结构调整指导目录(2011 年本)鼓励类第三十四条、第 2 款“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”项目和第 3 款“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”项目，符合国家产业政策。宁波市自然人文资源十分丰富，发展旅游业与宁波作为我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城的总体定位非常吻合，是宁波市经济社会发展的重要内容。本项目符合宁波市委,市政府提出的建设更加宽裕,更高水平的小康社会和率先提前基本实现现代化要求，符合宁波市“十三五”旅游业发展规划提出的“加快历史文化遗产保护和开发，重视历史文化的传承16、发展和文化旅游产业的培养”要求，符合奉化市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出的加快建设产业集聚区和特色小镇。其中，溪口雪窦山风景名胜区重点发展生态旅游、休闲旅游、休闲农业等产业，打造海内外著名旅游目的地、特色产业集聚区。规划建设“四沿”特色小镇之一溪口民国风情街项目可行性研究报告 6 的“民国文化小镇”。项目实施符合区域经济社会发展规划。（4）项目建设是促进溪口城镇化进程和经济社会发展的需要（4）项目建设是促进溪口城镇化进程和经济社会发展的需要溪口镇是宁波市卫星镇，项目建设将按照“人口集中、产业集聚、要素集约、功能集成”要求，促进溪口景区建设，加快溪口镇建成现代化小城市，实现由“镇”17、向“城”的战略性转变，有利于促进溪口城镇化进程。项目建设将极大地提升景区旅游配套功能，推动景区旅游业、餐饮、住宿、休闲娱乐、商贸业发展，促进区域经济结构优化，增加国家、地方的财政收入和社会就业及农民收入，有利于促进溪口镇经济社会又好又快发展。1.2 项目概况 1.2 项目概况 1.2.1 项目基本情况 1.2.1 项目基本情况 1、建设地点 1、建设地点 项目选址位于宁波市溪口风景区内，地块位于中兴西路北侧，公园北路东侧，奉通路西侧，新一街临街建筑南侧。2、项目性质 2、项目性质 新建 3、项目主要建设内容 3、项目主要建设内容 项目一期主要建设工程包括主要建设内容由主体工程、配套工程、附属工18、程及公用工程组成。其中，主体工程包括商铺、酒店、民宿和主题馆等；配套工程包括游客服务中心、紧急医疗中心、物业管理用房、消防控制室、公厕、三网广电机房、变配电房、垃圾房、警务室等；公溪口民国风情街项目可行性研究报告 7 用工程包括供配电、给排水、消防、暖通、弱电等工程；附属工程包括道路、绿化景观、停车场等。项目二期主要建设内容由主体工程、配套工程、附属工程及公用工程组成。主体工程包括酒店、商铺、婚庆礼堂、剧院、主题馆等；配套工程包括变配电房、垃圾房、公厕等；公用工程包括供配电、给排水、消防、暖通、弱电、人防等工程；附属工程包括道路、绿化景观、停车场等。1.2.2 项目主要建设条件 1.2.2 项19、目主要建设条件 1、自然生态条件 1、自然生态条件 溪口景区属典型的亚热带季风气候特征，气候温和湿润，四季分明，地层分布以中生代的火山熔岩为主。地貌由多种类型构成。山峦起伏连绵，地形变化复杂。山水林瀑美不胜收。景区良好的自然生态条件将为本项目建设提供多种便利。2、社会经济条件 2、社会经济条件 2016 年，根据 国务院关于同意浙江省调整宁波部分行政区划的批复（国函2016158 号），撤销县级奉化市，设立宁波市奉化区。2016年 11 月 17 日奉化区举行揭牌仪式，正式融入宁波大都市区。奉化在撤市设区的大背景下，按照“一年一个样、三年大变样、五年奉献一个新奉化”要求，2017 年，全区生产20、总值 549.93 亿元，人均生产总值 10.77万元，财政一般预算收入 71.03 亿元，城镇居民年人均可支配收入 48910元，农村居民人均纯收入 28008 元，多年来农业生产增效增收，工业经济效益持续提高，商贸旅游业发展迅速，经济社会条件十分有利于本项溪口民国风情街项目可行性研究报告 8 目建设。3 3、交通运输条件、交通运输条件 项目区地理位置优越，交通便捷。溪口至宁波栎社国际机场仅需 30分钟车程，至宁波高铁站和奉化高铁站分别约 40 分钟车程，距离宁波白峰码头 95 公里，距离上海 237 公里、杭州 172 公里、台州 164 公里、温州265公里、金华196公里，江拔线（S321、09）横穿溪口，甬金高速（G1512）在溪口镇东、西辟有两个出口，在建的宁波轻轨奉化线直通溪口，世界最长跨海大桥一一杭州湾大桥使溪口纳入了沪、杭、甬两小时交通“金三角”区域。4 4、公用设施条件、公用设施条件 项目区供电条件、给排水条件、通信条件天然气供应条件良好，能满足项目对供电、给水、排水、通信、天然气供应的需求。5 5、用地条件、用地条件 本项目土地已通过浙江省土地使用权网上交易系统竞得，一期土地权属人宁波市溪口旅游开发股份有限公司（以下简称“开发公司”），二期土地权属人宁波溪口旅游景区项目开发有限公司。目前，开发公司已通过宁波市国土资源局等相关部门把一期的土地权属转给宁波市溪口旅游景区22、项目开发公司，相关程序完成后，项目进行统一备案。项目用地红线范围内现状为空地，地块内有水渠通过，土地权属清楚，不涉及拆迁和移民问题。项目用地性质为商业服务业设施用地，适建零售商业、餐饮、旅馆、康体娱乐等商业设施。场地形状规整、地势平坦、地质条件稳定，便于规划和建设。溪口民国风情街项目可行性研究报告 9 1.2.31.2.3 项目总投资与资金筹措项目总投资与资金筹措 1 1、总投资、总投资 项目估算总投资 100265 万元，包括建设投资 92938 万元，建设期利息 4410 万元，铺底流动资金 2917 万元。2 2、资金来源、资金来源 项目所需资本金 30265 万元，由业主自筹解决，银行23、长期借款 70000万元。1.2.41.2.4 项目项目建设建设工期工期 本项目拟分两期实施建设，一期计划于 2017 年 10 月开工建设，至2019 年 11 月完工，建设工期 26 个月；二期计划于 2018 年 10 月开工建设，至 2020 年 12 月完工，建设工期 27 个月。项目建设总工期 39 个月。1.2.5 1.2.5 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 项目经济指标汇总表，详见表 1-1。表表 1 1-1 1 经济指标汇总表经济指标汇总表 序号 项目 单位 指标 备注 1 项目总投资 万元 100265 1.1 建设投资 万元 92938 1.2 建设期利息 万元 424、410 1.3 铺底流动资金 万元 2917 2 项目总资金 万元 100265 3 资金筹措 万元 100265 3.1 企业自有资金 万元 30265 3.2 银行中长期借款 万元 70000 溪口民国风情街项目可行性研究报告 10 4 营业收入 万元 195187 5 营业税金及附加 万元 595 6 总成本与费用 万元 102198 7 利润总额 万元 88030 8 房产税 万元 4389 9 税后利润 万元 66022 10 年均总投资收益率（ROI）10.3%按计算期 11 年计算 11 年均项目资本金净利润率(ROE)21.8%按计算期 11 年计算 12 盈亏平衡点 6%税前25、 12 项目财务内部收益率 18.42%税前 14.86%税后 13 项目财务净现值 万元 41194 税前(基准折现率 8%)万元 38802 税后(基准折现率 6%)14 项目投资回收期 年 8.14 税前静态（包括建设期）年 8.99 税后静态（包括建设期）1.1.3 3 问题和建议问题和建议 1、项目承担单位应强化项目前期准备，加强资金管理，严格控制工程质量，抓紧建设进度，确保项目按计划时间竣工，并投入运行；2、项目承担单位应在落实自有资金的同时，抓紧落实项目信贷资金，以保证项目实施的资金支撑；建议金融机构给予信贷支持；3、项目建成后，对区域交通流将产生较大影响，特别是旅游旺季时，项目26、周边区块，车流将更加密集，建议交通管理部门加强管理，合理部署交通指挥人员，保证项目良好运营和周边交通畅通。溪口民国风情街项目可行性研究报告 11 第第 2 2 章章 需求分析与需求分析与建设规模建设规模 2.1 2.1 市场需求分析市场需求分析 2 2.1.1.1.1 我国旅游业已经步入爆发式增长期我国旅游业已经步入爆发式增长期 随着我国国民经济持续快速发展和人民生活水平不断提高，人们对旅游消费的需求持续上升，旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，为推动旅游城市经济增长和相关产业发展、产业结构调整、社会就业增加、投资环境改善和丰富文化生活、推动社会事业进步、促进社会文化与生态环境27、的改善、加强地区间的交流发挥了重要作用。国家旅游局中国旅游业统计公报数据显示，从 2006 年至 2015 年的十年间，国内旅游收入总体呈现稳步增长态势，收入从 2006 年的6229.70 亿元上升到 2015 年的 34195.10 亿元，年复合增长率达到19.00%。目前，我国已经跻身世界旅游强国之列，旅游业已经成为我国国民经济发展中具有重要地位的支柱性产业之一，进入全面发展期，全国有4/5 以上的省级行政区把旅游业确定为“支柱产业。”2017 年国内旅游总人数 50 亿人次，国内旅游收入 45661 亿元，入境旅游收入 1234 亿美元，中国已成为世界上第二大入境旅游接待国及第一大出境28、旅游客源国。研究表明，“当城乡人均收入超过 1000 美元，每增加 10%会有 1%用于旅游；当城乡人均收入超过 3000 美元，每增加 10%会有 25%用于旅游；一个国家或地区人均 GDP 超过 5000 美元时，旅游进入大众化日溪口民国风情街项目可行性研究报告 12 常性普遍消费阶段。2017 年，我国人均 GDP 超过 8000 美元，正处于旅游消费需求爆发式增长时期。”伴随着我国经济社会发展、居民收入增加、消费升级加快、“带薪休假”逐步落实，汽车时代全面来临，用于旅游的花费越来越高，旅游消费将成为一种刚需，旅游形式将由观光旅游向休闲旅游和度假旅游转变，大众旅游时代将全面来临。2 2.29、1.1.2 2 文化文化旅游旅游符合国家符合国家经济发展经济发展趋势趋势 国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定和国务院关于印发“十二五”国家战略性新兴产业发展规划的通知均指出，战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业。可持续性强、综合效益高、带动性强的文化旅游业是更为契合新常态发展的战略性支柱产业。文化旅游产业综合效益日渐突出，是实现伟大中国梦的重要推手，建设生态文明与美丽乡村重要抓手，稳增长、调结构、促转型的重要动力。旅游业对国民经济的拉动作用不断提高，在全面建设小康社30、会中的支撑作用不断提高，在生态文明建设中的引领作用不断提高，旅游业在“五位一体”总体布局中的地位更加突出。目前，中国经济发展长期向好的基本面没有变，经济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变，经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变，经济结构调整优化的前进态势没有变。党中央、国务院出台的加快发展旅游业的系列政策措施红利正在加快释放，我国人均生产总值已经突破 8000 美元，旅游市场需求的持续增长态势不会改变。溪口民国风情街项目可行性研究报告 13 宁波近年来接待国内旅游总人数年增长率及旅游总收入增长率均逐年稳定上升；2017 年接待国内旅游总人数的增长率为 18%左右，超过全国的增长率 1231、.8%；2017 年旅游总收入的增长 18%左右，超过全国的增长率 15.1%。本项目是以民国历史为背景的体验式文化旅游项目，集民国历史旅游、商业旅游、电影拍摄基地、休闲、观光、度假于一体。项目深度融入民国历史文化元素，形成带有浓厚的历史穿越色彩的旅游项目。本项目通过民国风情街区规划设计，展示民国历史风貌，民国建筑特色，展示民国市井城市形象，依据“历史文化现代演绎”的理念，将该街区打造成为城市商业旅游综合体。2 2.1.1.3 3 溪口风景区旅游业存在巨大的发展需求溪口风景区旅游业存在巨大的发展需求 溪口景区有着国家级风景名胜区、国家 5A 级旅游景区、海峡两岸交流基地等多项荣誉，溪口的旅游品32、牌具有较好的知名度，蒋氏故居有其不可复制的独一性和差异性，弥勒道场的元素在具有佛教文化背景的中国市场中能取得一席之地，而雪窦山水风光也在近几年的推广中取得了良好的口碑，集民国、山水、佛教于一体的溪口景区，有着一定的品牌优势。溪口作为宁波地区唯一的国家 5A 级旅游景区，在长三角地区有较高知名度，近年来，境内外市场均取得稳步增长的趋势，年接待海内外游客接近百万人次，其中接待境外游客超过 3 万人次，以韩国、台湾、香港为主，溪口景区拓展韩国市场已成为宁波地区典范案例。在国内市场方面，形成了以长三角为核心，中远程市场为辅的客源格局，浙江、溪口民国风情街项目可行性研究报告 14 江苏、上海客源位列前三33、，整体而言，溪口景区通过多年全方位、多角度的市场营销推广，取得了较高的市场人气。据宁波市溪口旅游股份有限公司统计，20142016 年景区票务中心门票收入分别为 1.23 亿元、1.24 亿元、1.26 亿元，每年景区票务中心门票收入稳中有升。2017 年，溪口景区接待游 481 万人次，同比增长12%，经营收入 1.36 亿元。根据中国社会调查组织的研究发现，宁波居民的生活幸福指数连年高于其他一二线城市，宁波市居民人均教育文化娱乐支出 3376 元，同比增长 16.4%，增速居八大类消费支出首位，且在文化娱乐分类中更加注重生活品质及文化的娱乐项目。这给旅游细分的休闲市场带来了很好的发展空间，34、聚焦短途旅行中的文化娱乐，是项目的一大机会所在。2.1.42.1.4 价格价格预测预测 项目完成后将形成商铺出租、酒店、民宿、文化演艺、影视拍摄、门票、停车费、特色产品、物业管理费用和广告收入等收入，价格预测结合奉化溪口实际情况，并参照溪口景区旅游基础设施及游客需求调研报告，详细如下：1 1、商铺出租、商铺出租价格预测价格预测 本次商铺出租价格调研了溪口镇同地块、同类型的三个区域：项目周边、蒋介石故居景区（武岭商业广场）和 1887 商业广场，共调研 20家商铺，有效问卷 15 份。商铺出租价格见表 2-1 和附件 4。表表 2 2-1 1 奉化奉化城区、溪口商业广场城区、溪口商业广场业态业态35、租金汇总租金汇总 溪口民国风情街项目可行性研究报告 15 名称名称 地址地址 面积面积 楼层楼层 租金（元租金（元/m m2 2/天）天）备注备注 溪口 1887 商业广场 中兴东路 567 号 50 1 8 一楼出租价格：8 元/m2；二楼三楼价格为2.5 元-4 元不等 千层饼店 武岭商业广场21-22 50 1-3 层 2 蒋介石故居周边街区 千层饼芋艿饼店 武岭东路 388 号 200 1 层 4.38 蒋介石故居周边街区 蒋家私房菜 百丈路 6 幢 1-2 号 300 1-3 层 2.05 蒋介石故居周边街区 广进超市 百丈路 77 号 35 1 层 0.54 蒋介石故居周边街区 小36、鱼烘焙 百丈路20幢2弄37号 50 1 层 1.56 蒋介石故居周边街区 教育旅行社 武岭商业广场 27 号 106 1 层 5.47 蒋介石故居周边街区 教育旅行社 武岭商业广场 30 号 80 1 层 6.85 蒋介石故居周边街区 武岭蛋炒饭 武岭商业广场 31 号 60 1 层 1.72 溪口大酒店附近沿街商铺 重庆小面 武岭东路 19 号 50 2 层 3.2 溪口大酒店附近沿街商铺 十年老店 武岭东路 40 号 200 1 层 2.47 房东为亲戚 蒋氏农家土菜馆 中兴西路 175号（溪口宾馆对面）50 1-2 层 3.28 项目区对面 均价均价 3.463.46 2 2、酒店、酒37、店、民宿民宿收入收入 本项目酒店收入主要为客房收入、餐饮收入和会议收入。民宿收入为客房收入。（1 1）客房）客房收入收入 根据需求报告调研情况，溪口四星级以上酒店、民宿的名称、床位、入住率、标间价格及配套设施，详见表 2-2。本项目定位在四星级以上，标间价格取值为 274 元/间，民宿标间价格取 579 元/间。表表 2 2-2 2 溪口溪口景区酒店基本信息景区酒店基本信息 星级 酒店名称 房间 床位 入住率 标间价格 配套设施 溪口民国风情街项目可行性研究报告 16 四星 岳林大酒店 121 181 70 245 餐饮、会务 太平洋大酒店 211 310 62 344 足浴、商场 爱伊美大酒38、店 117 190 52 246 餐饮、足浴、游泳、会务 五星 宁波银凤度假酒店 276 512 24 402 高尔夫、游泳馆、KTV、餐厅 奉化华信国际大酒店 230 330 52 398 餐饮、会务、KTV、足浴、游泳 均值 191 305 52 327 民宿 奉化漫休谷度假民宿 33 120 44 600 游泳池、烧烤、酒吧、生态木屋 奉化应梦斑竹民宿客栈 28 60 37 388 会议室，餐饮 溪口栖霞山居 12 50 42 769 休闲农家乐 均值 24 77 41 586 （2 2）餐饮收入）餐饮收入 溪口景区餐饮的类型、餐饮、最大就餐人数、人均消费和规模及业态，详细见表 2-3。39、本项目餐饮面积约占整个酒店客房面积的 40%，即3752 平方米，最大就餐位约 400 个，游客消费水平约为 85 元/人。表表 2 2-3 3 溪口溪口景区餐饮基本信息景区餐饮基本信息 类型类型 餐饮餐饮店店 最大最大就餐人数就餐人数 人均人均/元元 规模规模/m/m2 2 其他业态其他业态 中餐、地方菜 民国大食堂 400 80 3000 民国风情酒楼 300 100 1300 蒋家酒楼 600 100 1000 散客、宴席 阿龙饭店 800 120 800 盛兴隆饭店 500 100 1000 散客、旅游团 中式快餐 亿百味连锁快餐 250 50 2000 经典地方特色菜 民镇食府 6040、0 100 4000 土特产超市 均值 493 93 1871 （3 3）会议收入会议收入 溪口民国风情街项目可行性研究报告 17 会议收入包括租用会议场所费用、会议资料费、茶水费、餐费等。参照宁波、奉化区会务会议场地最大厅面积、容纳量、最低价格，见表2-4。本项目按最大厅面积 500，容纳人数为 400 人，最低价格定位为5000 元/天，即每平米约 12 元/天。表表 2 2-4 4 奉化区会议酒店汇总奉化区会议酒店汇总 星级星级 名称名称 最大厅最大厅面积面积（）会场会场数数 （间）（间）容纳容纳人数人数（人）（人）最低最低价格价格（元）（元）最低单价最低单价 （元元/天天）四星级 奉化41、爱伊美大酒店 500 1 400 5000 10 奉化太平洋大酒店 150 2 160 2000 13.33 五星级 奉化华信国际大酒店 700 9 450 5500 8.57 溪口银凤度假村 400 11 500 5000 12.5 3 3、景区门票价格、景区门票价格 2016 年，溪口蒋氏故居景区核定票价为 120 元/人，雪窦山风景区核定统一票价为 120 元/人，溪口风景区统票票价为 200 元/人。本项目参照奉价 2009-18 号文件，结合溪口景区同体量景点的门票价格，预测景区价格为 70 元/人。4 4、影视、影视拍摄收入拍摄收入 参照中国影视基地现状及初步分析，影视基地收入主要42、包括三个方面：一是影视剧外景拍摄的场租、提供的配套服务以及剧组食宿消费；二是以影视基地带动旅游业，通过收取门票、餐饮等获得收入；三是将影视基地本身打造成复合式产业链，把各种影视产业要素集聚到影视基地，将原来的拍摄基地打造成为拍摄、制作一系列产业链。本项目盈利模式定位为前期拍摄+观光型旅游模式，远期将基地打溪口民国风情街项目可行性研究报告 18 造成为复合式产业链。前期拍摄收入包括场租和服务费用，观光收入主要包括旅游门票收入。场租费用：每个剧组出租费用 4500 元/天，剧组拍摄周期为 60 天；婚纱摄影：每对新人 600 元/天，年约 5000 对新人拍婚纱；5 5、文化演艺、文化演艺收入收入43、 本项目共建设室内演艺场所四处，合计观众席位 800 个，参照溪口民国文化演艺秀梦回溪口及周边同类演艺价格，预测演出的平均价格为 60 元/人。6 6、特色、特色产品出售收入产品出售收入 其他收入主要包括地方特产专卖、地方特色小吃及工艺品等收入，根据奉化溪口景区旅游基础设施及游客需求报告中特产、特色小吃等人均消费水平、年收入等状况，详见表 2-5，判断本项目特色文化产品、小吃等人均消费、年收入状况。表表 2 2-5 5 特色特色产品产品汇总汇总 店名 地址 类型 人均/元 营业额（元/年）规模/平方 溪口三农超市 武岭东路 388 幢 10 号 特产专卖 50 300 万 500 蒋家龙门千层44、饼 武岭西路 80 号 特色小吃 30 45 万 300 王毛龙千层饼店 溪口武岭路 88 号 特色小吃 30 39 万 50 7 7、停车费、停车费用收入用收入 根据溪口景区旅游基础设施及游客需求报告，目前游客以自驾和客运汽车为主要出游方式，尤其本地游客主要都是通过自驾的方式前来，而外地游客主要通过客运汽车和火车两种方式，主要由于外地游客多为来自江浙一带。溪口民国风情街项目可行性研究报告 19 表表 2 2-6 6 游客游客出行方式出行方式 类型类型 自驾自驾车车 客运汽车客运汽车 本地游客 63.1%29.6%外地游客 29.8%32.4%根据区发改局 关于核定溪口武岭广场地下室停车场机动45、车停放服务收费标准的批复（奉价费20181 号）中地下停车收费标准：凡进入武岭广场地下室停车场停车的车辆不分车型，30 分钟（含）内不收费；3 小时（含）内 5 元/车次；3 小时至 6 小时（含）10 元/车次；6小时至 12 小时（含）15 元/车次；12 小时至 24 小时（含）20 元/车次；超出 24 小时的按标准累计收费，以此类推。本项目停车也为地下停车场，收费价格参照以上标准。8 8、物业、物业管理费管理费收入收入 物业管理费是使用人委托管理单位对商场的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与商场相关的服务所收取的费用。本46、项目物业管理费费用参照宁波、奉化等大型商场、旅游综合体的物业管理费用，详见表 2-7。表表 2 2-7 7 宁波市物业宁波市物业管理费用汇总管理费用汇总 名称名称 类型类型 物业物业管理管理费（元费（元/平方米平方米月）月）罗蒙环球城 旅游综合体 2.5 奉化银泰城 大型商场 1.8 鄞州世纪东方商业广场 大型商场 5.0 宁波欢乐海岸 商住混合 7 均值均值 4.084.08 溪口民国风情街项目可行性研究报告 20 9 9、广告位、广告位收入收入 广告位的投放包括户外广告和室内广告。户外广告包括商场 LED 显示屏、灯杆旗、墙体广告、LOGO 墙，滚动灯箱、连廊灯箱等；室内广告LOGO 墙、47、各连廊门头灯箱、室内灯箱等。广告位投放价格参照宁波、奉化商场、景区广告位招租价格，详见表 2-8。表表 2 2-8 8 广告广告位招商报价汇总位招商报价汇总 资源资源类型类型 资源资源标签标签 价格价格 鄞州万达商圈 商业区 LED 显示屏 128 万元/年 天一广场 商业区 LED 显示屏 168 万元/年 天一广场 商场内部 前台区域 3600 元/年 奉化站 火车站 广告座椅 600 元/年 2.22.2 建设建设规模规模 根据以上需求分析，本项目建设规模确定如下：项目总投资 100265 万元，总用地面积 109879m2，总建筑面积158028m2。其中，地上计容建筑面积 1140448、3m2，包括酒店面积 15632m2，民宿面积 14102m2，商铺面积 68139m2，婚庆礼堂面积 1179m2，剧院面积6144m2，主题馆面积 4970m2，游客服务中心面积 1682m2，物业管理用房面积 285m2，配套用房面积 1910m2；地下总建筑面积 43985m2。项目容积率 1.03，建筑占地面积 54390m2，建筑密度 45.90%，绿地率 20.02%。溪口民国风情街项目可行性研究报告 21 第第 3 3 章章 场址选择与建设条件场址选择与建设条件 3 3.1.1 项目项目区区位置位置 项目建设地点位于溪口镇，溪口宾馆北侧，公园北路东侧，奉通北路西侧，新一街临街建49、筑南侧，现状为空地，地块内有水渠通过，场地较为平整。图图3 3-1 1 项目拟建位置图项目拟建位置图 3 3.2.2 场址现状场址现状 本项目用地已通过浙江省土地使用权网竞得，用地红线范围内现状为空地，地块内有水渠通过，土地权属清楚，不涉及拆迁和移民问题。项目用地性质为商业服务业设施用地，适建零售商业、餐饮、旅馆、康体娱乐等商业设施。场地形状规整、地势平坦、地质条件稳定，便于规划和建设。3.33.3 土地土地利用合理性分析利用合理性分析 3.3.13.3.1 项目用地项目用地方案方案 本项目属于溪口风景区的民国风情板块，总用地面积 164.82 亩，溪口民国风情街项目可行性研究报告 22 一期50、占地 102.49 亩，二期占地 62.33 亩。商服地块业态布置由开发商根据溪口景区配套区控制性详细规划（2010-2030）要求和市场需求最终确定。溪口景区配套区控制性详细规划（2010-2030）根据溪口景区旅游配套要求，要求溪口景区配套区商服地块主要布局商业零售、餐饮、住宿、休闲娱乐、旅游服务、停车场、特色产品零售、美容、健身、金融、电信、贸易公司、商社及咨询机构等与旅游业和城市生活配套的业态。本项目拟新建建筑物 113570.58m2，其中，建筑物总占地 54390m2，新建道路、广场、停车位等场地用地 33491m2，新建绿化用地 21998m2。项目用地方案见表 3-1。表表 351、 3-1 1 项目规划用地构成表项目规划用地构成表 区域区域 指标名称指标名称 总面积总面积 用地面积用地面积 用地比例用地比例 项目区 新建建筑物 113570.58m2 54390m2 49.50%新建绿化 21998m2 21998m2 20.02%新建道路、广场等 33491m2 33491m2 30.48%总计总计 109879109879m m2 2 （164.82164.82 亩）亩）100%100%3.3.3 3.2.2 规划符合性分析规划符合性分析 本项目为民国风情街新建工程，项目建设符合国家产业政策，也符合宁波市“十三五”旅游业发展规划提出的“加快历史文化遗产保护和开发，重52、视历史文化的传承、发展和文化旅游产业的培养”要求，符合宁波旅游发展规划纲要提出的“以溪口-雪窦山风景名胜区为龙头,重点建设人文山水休闲度假区”要求，也符合奉化市建设“两地溪口民国风情街项目可行性研究报告 23 四城”的总体目标。项目实施符合区域经济社会发展规划。项目将按照溪口雪窦山国家级风景名胜区总体规划和溪口景区配套区控制性详细规划（2010-2030）要求实施，项目实施符合区域经济社会发展规划。3.3.3 3.3.3 规划设计条件规划设计条件 宁波市规划局奉化分局出台的 溪口宾馆及周边地块的规划设计条件中明确提出:建筑密度50%，容积率于 1.1，绿地率20%，建筑高度24 米，局部地标性53、建筑可适当突破高度。3.3.43.3.4 用地合理性分析用地合理性分析 本项目占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。项目符合规划设计条件要求。项目区以低层建筑为主，容积率 1.03，绿地率20.02，建筑密度 49.50%，均符合规划设计经济技术指标要求。详见表 3-2。表表 3 3-2 2 项目用地控制要求一览表项目用地控制要求一览表 序号序号 指标名称指标名称 单位单位 规划条件规划条件 项目指标水平项目指标水平 1 容积率 1.1 1.03 2 建筑密度%50%49.05 2 绿地率%20 20.02 3 3.4.4 建设条件建设条件 3 3.4.1.4.1 自然自然条件条件 项目54、区位于溪口景区内，属典型的亚热带季风气候特征，常年主导风向为东南季风。气候温和湿润，四季分明，雨水充沛，年平均降水量溪口民国风情街项目可行性研究报告 24 是 1370mm，年平均降水天数 150200 天，主要降水期集中于梅雨期 36 月和台风期 89 月。年平均气温 16 摄氏度，最冷的一月份平均气温在 4.5 摄氏度，最热的七月份平均气温在 28 摄氏度，全年无霜期可达280 天。它受到东部沿海气候的影响，每年夏末秋分时，会出现热带风暴等自然灾害。溪口景区地质构造属闽浙地盾的东北部，是华夏古陆的一部分。地层分布以中生代的火山熔岩为主。溪口景区地貌由多种类型构成。西北部的雪窦山属于括苍山系55、天台山脉的一部分。雪窦山则为四明山向东南逶迤伸入奉化境内的支脉。从商量岗至妙高台一带都是中生代形成的山地，山峦起伏连绵，地形变化复杂。溪口镇山多西南来，水多东北去，溪河盘旋，地形复杂。西部处天台山脉与四明山脉交接地带，多高山峻岭，黄泥浆岗海拔 976m，为境内最高峰。东北部地势平坦，河网纵横，土地肥沃，属宁奉平原，是水稻和经济作物重要种植区。溪口镇景区以镇建成区为中心，东起湖山桥，西挹翠屏山，北倚白岩山，南封溪南山，一脉剡溪横贯东西。前人描绘：“众山环翠，群涧澄练，民居宛若桃源仙境”。3.4.2 3.4.2 城镇规划及社会环境条件城镇规划及社会环境条件 宁波市奉化区地处长江三角洲南翼的东海之滨56、，溪口是宁波7大“卫星镇”之一，是宁波市副中心城市。2016 年，根据国务院关于同意浙江省调整宁波部分行政区划的批复（国函2016158 号），撤销县级奉化市，设立宁波市奉化区。2016 年 11 月 17 日奉化区举行揭牌仪式，正式融入宁波大都市区。2017 年，全区地区生产总值(GDP)549.93 亿元，按可比价格增长溪口民国风情街项目可行性研究报告 25 5.5%,人均地区生产总值 10.77 万元，同比增长 5.1%，财政一般预算收入 71.03 亿元，同比增长 13.0%，其中一般公共预算收入 42.94 亿元，增长 12.2%。城镇居民人均生活消费支出 32016 元，农村居民人57、均生活消费支出 16693 元，分别比上年增长 1.2%、11.6%。农业生产增效增收，2017 年实现农林牧渔业总产值 52.04 亿元，比上年实际增长 2.4%。全年粮食种植面积 1.22 万公顷，总产量 7.8 万吨，分别比上年增长 3.1%、3.2%；肉类总产量 15430 吨，比上年减少 15.6%；水产品总产量 15.94 万吨，比上年增长 1.6%。工业经济效益继续提高，2017 年全市完成工业增加值 306.18 亿元，比上年增长 10.2%，其中规模以上工业增加值同比增长 6.8%。全年实现自营进出口总额 22.20 亿美元，比上年增长 2.5%，其中区属工业增加值增长 1058、.1%。实现规上工业增加值 241.6 亿元，同比增长2.6%，其中区属规上工业增加值同比增长 10.8%；实现规上工业出口交货值 133.75 亿元，同比增长 14.9%。规模以上工业实现利润总额 28.19亿元，同比增长 16.1%。商贸旅游业发展迅速，2017 年实现社会消费品零售总额 161.95 亿元，增长 10.7%。组织企业和名特优产品进入宁波及以外的营销网络，奉化特产美食品牌“玉祥泰”已进入省高速公路服务区品牌合作目录。2017 年，奉化区编制了奉化区全域旅游发展规划及奉化区金海路“四季花香”美丽乡村风景线旅游项目策划等系列配套规划策划和全域旅游、民宿项目等招商手册，开发“赏花59、 采摘 民宿”手绘地图和“创建国家全域旅游示范区”手绘地图。全年新增 1 家四花级酒店应溪口民国风情街项目可行性研究报告 26 梦园宾馆，1 家四叶级客栈琴海缘，新建 7 个旅游停车场，新增溪口旅游集散中心经滕头至宁波火车站的 988 路旅游专线，建成覆盖全区的近1000 公里游步道系统。溪口镇、大堰镇成功创建省旅游风情小镇，星隆农业成功创建省果蔬采摘基地，滕头村成功创建省级老年养生旅游示范基地，徐凫岩房车营地成功创建省级房车旅游标准化示范营地。全年共接待国内外游客 2078.54 万人次，实现旅游总收入 172.07 亿元，比上年分别增长 15.9%和 25.7%。近年来，奉化积极实施城市化60、发展战略，城区道路格局已经形成；城市绿化率提高；城市框架迅速拉大，基础设施建设也得到了空前的发展。奉化市和溪口镇经济社会条件十分有利于本项目建设。3 3.4 4.3.3 交通运输条件交通运输条件 世界最长跨海大桥杭州湾大桥的建成与开通，将溪口纳入了沪、苏、杭、甬 2 小时交通“金三角”区域。目前，项目地已形成包含航空、铁路、公路、海运、轨道在内的立体化交通网络，交通优势日趋凸显。3 小时交通圈辐射范围通达江苏北部、福建福州以北地区、安徽东南部及江西东部，坐拥中国最强劲庞大的区域消费市场，覆盖 1 亿近程消费人口。航空：距离宁波栎社国际机场 30 公里；铁路：甬台温铁路在宁波设有宁波东、奉化、宁61、海 3 个站，项目地距离奉化站 25 公里；规划建设中的甬金铁路在溪口设有站点，预计 2020年建成开通，届时将极大程度增强溪口与浙中地区的联系；公路：33 省道、36 省道穿境而过，甬金高速在溪口设有东西 2 个溪口民国风情街项目可行性研究报告 27 出口；海运：距离中国大陆四大国际深水中转枢纽港之一的北仑港 35 公里；轨道：建设中的宁波轨道交通奉化线（S3）直通溪口，计划于 2019年建成通车，届时将成为宁波市第一条市域轨道交通线路。项目区具有十分良好的交通条件。详见附图 1-项目区位图。3 3.4.4.4.4 旅游区位旅游区位条件条件 溪口镇区特色明显，主要以旅游产业为支撑，镇区形态亦62、围绕旅游景点进行布局。其主要景点以蒋氏故居为代表的武岭路步行街、雪窦山、弥勒大佛、商量岗等为代表。溪口景区的特色是以蒋介石故居为一系列代表的民国风建筑，又有相关的历史与渊源，富有其特殊的色彩。3 3.4.5.4.5 公共设施条件公共设施条件 1 1、供电、供电条件条件 宁波溪口抽水蓄能电站为奉化市境内装机容量在 6MW以上的2座电厂之一，上网等级为 110kV，装机容量为 80MW。项目街区有 10kv 电力线通过，10kv 电源由溪口镇中压配电网提供。区内高压线均采用直埋式电力电缆，入地处理，敷设在电缆排管内。项目区需要的 10kv 电源可由项目区附近接线点接入。供电条件能满足项目对供电要求63、。2 2、给排水条件给排水条件 （1）给水条件 项目街区周围水网密集，水系发达。项目区可纳入溪口镇区域供水溪口民国风情街项目可行性研究报告 28 系统，城市用水由现状溪口水厂与规划奉化市第二水厂联合供水。生活给水管网沿城市道路布设，形成环状供水网，管径为 DN150-400。消防供水与生活给水采用同一系统，为低压制供水。沿城市道路设有地上式消火栓，设置间距不大于 120m，消火栓配水管最小管径不小于 150mm，最小供水压力不小于 0.15MPa。单个消火栓供水流量不小于 15L/s。项目区的给水条件能满足项目对给水要求。（2）排水条件 项目区周边已设城市污水管道，污水管道收集后，排至奉化市区64、污水处理厂进行集中处理。区内污水管道采用重力流管道收集，沿道路布设，管径为 DN300-600。项目区附近道路已设雨水管沿布设，管径为DN400-800。雨水就近排入水域，雨水主要受纳水体为剡溪。本区块防洪排涝主要依赖剡溪，河道控制宽度最小不小于 100m，河床底控制标高为-3.5m。项目区排水条件能满足项目区污水、雨水排放和防洪排涝要求。3 3、通信、通信条件条件 项目区固定电话和数据服务由区内模块局提供，项目区通信线缆可由项目区附近相应接线点接入。4 4、燃气条件燃气条件 燃气工程已列入规划，待条件成熟后，项目区接入燃气管道。溪口民国风情街项目可行性研究报告 29 第第 4 4 章章 民国65、风情街民国风情街景景区规划方案概述区规划方案概述 4.14.1 民国民国风情街景区规划风情街景区规划原则原则和和功能功能定位定位 4.1.1 4.1.1 规划原则规划原则 1、兼顾游与居的需求，丰富功能与业态。旅游商业内容通常以满足游客日常生活需要、购物消费需求和文化体验需求为主，为确保旅游淡季商业经营，应结合项目旅游休闲属性，满足本地居民休闲消费；2、尊重地域文化，突出主题特色。旅游商业地产开发应保留和挖掘当地文化特色与商业元素，尽可能应用当地的建筑元素，形成独特商业空间，突出商业主题定位，向消费者传递独特的价值理念；3、强化产品参与性，提供多种消费体验。旅游商业消费中，视觉和心灵的体验成为66、消费主体，产品的参与性与互动性设计性旅游商业的核心，主要表现为审美体验、娱乐体验和逃离体验；4、商业动线有收有放，缓解游客视觉、体验疲劳，局部节点主力店/大业态布局。旅游商业消费体验中，游客业态审美疲劳距离约 100-200m左右，在商业功能业态规划上宜匹配此距离设置核心节点，引入大业态，加强游客引导与分流，实现动线收放自如。4.4.1.1.2 2 功能功能定位定位 项目是以民国时代背景街区实景为载体，紧密联系溪口旅游三个核心资源，构建一个以“民国风情+蒋氏文化+溪口地域文化”为主题，覆盖全年龄段的旅宿商行一体的主题街区。景区规划以国内成功案例为前导，充分考虑景区发展的一般规律，以观赏型景点为67、起点，多元业态综合发展为前景目标，注重项目的差异化、溪口民国风情街项目可行性研究报告 30 可游性、现代景区完善配套等要点，活化地域历史文化资源，打造以旅游、商业、居住、行知合一+特色文化、儿童与亲子游玩为主打，能够主动吸引旅行、亲子、文化体验需求人群的综合项目，并使之成为溪口旅游最重要的必经之路。4.4.2 2 功能功能业态分区业态分区 项目形成的“9+1”主题区贯穿项目街区，将将动(闹)区、静(冷)区结合，每一处都是美景，每一处都有独特韵味。主题功能区详见表 4-1。表表 4 4-1 1 主题主题功能分区功能分区 主体主体名名 主体主体内容内容 主体主体名名 主体主体内容内容 十六铺十六铺68、 中华老字号街区 黄金时代 民国文化主题区 开埠码头开埠码头 洋人街，还原租界 猪笼城寨 还原老街坊“筒子楼”场景，主题性民宿为主 廻泷场廻泷场 特色小吃街区 黄埔军校 再现黄埔军校，场景化体验式青年旅社 爱眉小札爱眉小札 民国爱情主题区 童学妙玩 童学妙玩儿童+亲子体验区 花样年华花样年华 民国电影主题区 世外桃源世外桃源 网红流行元素网红流行元素+新零售落地业态新零售落地业态 （1 1）十六铺）十六铺 汇聚国内各地老字号商铺，并以十六家最为知名最具有代表性的老字号商铺作为主力，游览与销售并重，形成铺位即景点。（2 2）开埠码头）开埠码头 充满着民国特色的异国主题街区，业态组合以国外知名品牌69、洋快餐、西餐及西式体验为主。洋人街与那段年代亦密不可分。（3 3）廻泷场）廻泷场 诠释民国街巷场景，以特色小吃街为主要业态，当地特色餐饮为辅，为客流的聚集地，亦是项目必不可少的主要街区之一。溪口民国风情街项目可行性研究报告 31（4 4）爱眉小札）爱眉小札 民国知名人物为代表的爱情故事至今仍被人津津乐道。以民国爱情为主要元素，集合浪漫的配套业态，是吸引年轻人的保障。（5 5）花样年华）花样年华 体现民国时期的电影元素是可供娱乐的一大话题之一。将该区域各个业态以有民国时期代表性的电影主题作为打造亮点呈现。（6 6）黄金时代）黄金时代 民国文化、文学时期是中国文学史中当之无愧的黄金时代。该区域以70、文化场馆、书店、文创街区为主要业态，在此享受民国文化的熏陶。（7 7）猪笼城寨）猪笼城寨 猪笼城寨里的生活，大隐隐于市，汇集了各家百态。以青年旅社为主要业态，融入场景化的风格，人为塑造年代感，使之成为打卡圣地。（8 8）黄埔军校）黄埔军校 在此过一把军官瘾，情景化再现黄埔军校的诸多历史与场景。业态主要以青年旅社为主、体验游乐为辅，整体以黄埔军校场景作为主要亮点。（9 9）童学妙玩）童学妙玩 儿童在欢乐中成长，是每个家长共同的心愿。在这儿能让孩子在玩乐中体会历史、文化，在趣味性体验的同时学到许多知识和文化。（1010）世外桃源）世外桃源+1 1 桃元素与新零售、流行网红元素及民国结合，毫无违和感71、的组合必将引爆话题性，想什么就有什么，三只松鼠、杜蕾斯、网红直播间，这里是自由的业态组合之地，是一处另类的世外桃源。溪口民国风情街项目可行性研究报告 32 4.4.3 3 交通交通组织组织 1、交通设计原则 规划遵循“整体性与景观性并用原则，安全性与可达性兼容”规划原则，对不同的交通类型进行划分，做到景区周边人车合理管控、动静有别。景区内部为步行街区，设置紧急状态下消防车道。2、出入口设置（1）中兴西路与奉通路交汇处为项目东侧主入口，并在奉通路上设置一处游客到访地下车库出入口；（2）中兴西路与公园北路交汇处设置景观城门楼作为景区南侧主入口，为滨水三里长街方向人流创造条件；（3）公园北路与新一街72、交汇处为项目西侧主入口，并考虑与雪窦山景区旅游线路结合设置大巴停靠区；（4）新一街设置三处车库出入口，主要为游客到访地下车库出入口。3、消防通道 项目内部预留消防、救护等应急机动车道外，平时均为步行或非机动车通行，从而营造安全、洁净、安静的内部空间及氛围。4、车库 考虑到内部的交通安全性及景区氛围的打造，地面仅布置少量旅游大巴临时停靠位。主要车辆均停放在地下停车库，分区域管理，并通过专属扶梯到达地面，便于管理。5、停车系统 项目打造一处整体地下车库，分区管理，共可停放 1136 辆。地面考溪口民国风情街项目可行性研究报告 33 虑大巴临时停靠车位 4 个,货物装卸泊位 8 个。地下车库共设 473、 个 7 米宽出入口，满足要求。6、公建配套布置 根据项目地块规划设计条件，地上总建筑面积的 0.3%配置物业管理用房；根据项目景区商业特性设置游客服务中心、公厕、紧急医疗中心等。7、建筑退让 建筑布局退让红线满足规划要求，地上建筑均后退用地范围为：东侧建筑后退（奉通路）5 米，西侧建筑后退（规划公园北路）10 米，东侧、北侧后退红线外住宅满足宁波市城乡规划管理技术规定第三十六条，南侧建筑后退用地红线满足宁波市城乡规划管理技术规定第三十六条规定。地下室退让执行宁波市城乡规划管理技术规定。4.4.4 4 竖向竖向设计设计 4.4.4.4.1 1 道路设计道路设计 根据市政道路资料，项目用地周边道74、路标高控制点为新一街与公园北路交汇处，公园北路与中兴西路交汇处。用地整体西北高，东南低高差较小。街区内部的标高控制将与城市周边道路平缓相接，考虑场地现状标高情况及地下室建筑范围以及绿化覆土的需求，总体道路标高控制在23.619.10 之间，地下室顶板绿化平均覆土 1.2 米左右，并根据造景的需要作一定的起伏变化。单体建筑室内0.000 标高相对黄海高程，详见附图 2-总平面图。4.4.4.4.2 2 日照分析日照分析 项目均为商业建筑，满足对北侧、东侧居住用地的日照计算要求。溪口民国风情街项目可行性研究报告 34 4.4.3 4.4.3 外立面设计外立面设计 溪口民国风情街是以民国建筑风貌为特75、色的旅游街区，建筑风貌以上世纪民国时期建筑立面为参考，通过对民国时期文化元素，时代背景，建构技术的研究和发展，打造一座浓厚民国时期韵味的旅游小镇。设计中重点参照宁波当地民国时期建筑特色，并与南京、重庆、上海等区域建筑风貌做差异化设计，提升溪口民国风情街的独特地域性。宁波溪口民国建筑特色：（1）建筑高度较低，多为三层以下建筑；（2）作为第一批开放的通商口岸，主要以欧式古典风格为主；（3）宁波靠海，所以在相应的建筑风格也因地制宜采用了殖民地风格：坡屋顶，开敞的柱廊，较大的开窗面。4.4.4.4.4 4 建筑物无障碍设计建筑物无障碍设计 本项目尽量满足无障碍设计，街区内均为坡道设计，建筑入口均考虑坡76、道，无障碍楼梯，部分特殊功能建筑考虑设置无障碍电梯。溪口民国风情街项目可行性研究报告 35 第第 5 5 章章 工程方案工程方案 5.15.1 工程方案确定原则工程方案确定原则 1、根据节约用地、有利于场区合理利用、安全运行和环境保护要求规划项目场址。2、以市场为导向，根据国家产业政策、市场特点、专业化协作原则和配套条件确定功能定位和发展方向。3、根据实际需求，按照规模的合理性和外部条件相容性确定建设规模。4、建设方案必须体现先进性、适用性、可靠性、安全性、环保性和经济合理性。5、结合场址和现有条件，按功能要求、工程标准规范和经济合理原则确定工程方案。5.5.2 2 工程方案工程方案 5.2.77、1 5.2.1 主体工程主体工程方案方案 项目建筑风貌以上世纪民国时期建筑立面为参考，通过对民国时期文化元素，时代背景，建构技术的研究和发展，打造一座浓厚民国时期韵味的旅游小镇。项目主要建筑物共44幢，地上计容建筑面积114043m2，以商业建筑为主，景观建筑为辅。其中，一期主要建筑物 27 幢，地上计容建筑面积 60411m2；二期主要建筑物主要建筑物 17 幢，地上计容建筑面积 53632m2。溪口民国风情街项目可行性研究报告 36 根据项目 10 个功能业态分区，布置项目主体工程建筑，形成生态多样性功能分区。（1 1）十六铺（中华）十六铺（中华老字号街区老字号街区）。该区位于项目区西部主78、要入口处，是以整体项目门面形象所展示，老字号的传承意义、形象、口碑均有市场验证，并且能够配合街区制造景点，是项目的名片级亮点所在。老字号商铺形象稳定，承租能力强。亦可自带客流，游客甚至将慕名而来，为街区基石型业态。二楼亦可作为各老字号的产品展示区、发展历程博物馆、产品制作示范区等，扩大租赁区域。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-1。表表 5 5-1 1 十六铺十六铺楼楼栋分布、主要栋分布、主要业态业态及商铺及商铺代表代表 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 国内国内知名老字号商铺知名老字号商铺 十六 铺 1#、2#、3#、4#、7#、8#、14#、15#代表品牌 回春堂、胡庆余堂、老79、凤祥、瑞福祥、张小泉、恒顺、稻花香、王星记 周边配套 茶楼、戏台 次要业态 酒吧/演艺吧、宁波老字号、洋葱星球 体验点 呈现原老字号同一时期经典形态风格，使零售融入历史元素，成为一景（2 2）开埠码头。）开埠码头。该区位于项目区西南部，紧邻十六铺。开埠、租界区等元素是民国时期的重要组成部分，在此体现洋人街的场景，使之与古建风格形成碰撞。如星巴克在景区内的装修多以该景区建筑特色延伸，这亦是项目的一大看点之一。随处可见的商业，随处可见的洋品牌。但在这里，富有年代感的建筑一定能呈现一个不一样的洋人街，从而引起传播效应。主要楼栋为 11#、16#-18#。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-2。80、溪口民国风情街项目可行性研究报告 37 表表 5 5-2 2 开埠码头开埠码头楼楼栋分布、栋分布、面积及业态面积及业态类型类型 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 国国内内知名老字号商铺知名老字号商铺 开埠 码头 11#、16#、17#、18#代表品牌 McDonalds、Pizza-Hut、Subway、Starbucks、OCE、adidas 周边配套 茶楼、戏台、观景台 次要业态 酒吧演艺吧、主题轻食咖啡馆、洋葱星球 体验点 再现原有开埠码头的繁华场景，洋人街与民国时期建筑的碰撞是一大精彩亮点（3 3）廻泷场（特色小吃街）。）廻泷场（特色小吃街）。该区位于项目区东南部，是旅游型项目必不81、可少的一项重要业态，但目前大部分小吃街业态高度重合，同项目中爆点小吃基本呈现单一化格局。为此，丰富各小吃种类，并且做到不重合是一大关键，计划汇聚国内知名度高的各地特色小吃、本地特色小吃，每种小吃只做一样，并通过招商、后期管控实现控制，亦能作为亮点进行传播。通过挖掘各地网红小吃与历史悠久的知名小吃，并且配合本地特色小吃进行，在加上常态小吃的重新包装，是主要落地思考方向，综合来看，廻泷场必定是该项目客流集中度最高的区域之一。主要楼栋分布在 20#、21#、23#、25#、27#。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-3。表表 5 5-3 3 廻泷场廻泷场楼楼栋分布、栋分布、面积及业态面积及业态82、类型类型 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 汇聚国内各地特色风格小吃汇聚国内各地特色风格小吃 廻泷场 20#、21#、23#、25#、27#代表品牌 周记馄饨、缸鸭狗、猫耳朵、片儿川、老长沙臭豆腐、葱包烩、赵大有年糕 周边配套 中心广场 次要业态 宁波特色餐饮、民宿、创意工厂 体验点 每种不重合的小吃是最重要的亮点所在，将 全国各地的特色小吃纳入，成为吃货乐园（4 4）爱眉小札）爱眉小札。该区位于项目区东部，与世外桃源、童学妙玩区域之间。爱情是永恒的主题，并且包含各年龄段的经典故事。其有易包溪口民国风情街项目可行性研究报告 38 装、容易让游客产生共鸣的特点。蒋介石与宋美龄、鲁迅与许广平、83、林徽因与梁思成、徐志摩与陆小曼，无一不是经典的爱情童话故事。业态组合以相识、相知、相爱为贯穿主线，搭配初识咖啡馆（回味当初见面时的模样）、情侣影院（共同的甜蜜回忆）、情侣餐厅、钻石婚戒首饰（相爱）、婚纱（修成正果），搭配相关布展、小品等元素，经典故事的同时，加强消费体验，产生共鸣话题传播。现代爱情与民国爱情的融合，让整个经典爱情故事贯穿全区域，配合话题性的租户营销、爱情文化展览，书写一篇唯美的爱情。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-4。表 5-4 表 5-4 爱眉小札楼栋分布、面积及业态类型 爱眉小札楼栋分布、面积及业态类型 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 初识咖啡馆、情侣影院、84、情侣餐厅、钻石初识咖啡馆、情侣影院、情侣餐厅、钻石 首饰、婚纱配饰、女人街首饰、婚纱配饰、女人街 爱眉 小札 24#、37#、38#、39#、41#代表品牌 漫咖啡、I DO、青柠影咖、Miss爱情餐厅 周边配套 中心广场、礼堂、观景台 次要业态 民宿高端民宿、婚庆配套 体验点 浪漫约会、情侣回味、家庭共鸣互动，以民国经典爱情为引，让顾客享受爱情、回味爱情，产生共鸣（5）花样年华。（5）花样年华。该区域位于项目区核心位置。民国时期的魅力，唯有电影才能体现这些经典的十里洋场、纸醉金迷的市井风情，天涯歌女、摩登女性等经典电影，周旋、白光、胡蝶等耳熟能详的明星人物，都是可塑造的话题；搭配主题性的餐饮85、配套、体验场馆，给人以穿越的感受，并是拍照取景的最佳地点。电影是比较容易塑造的 IP之一，并且本身有美感的设计，比较容易让人产生拍照留念的欲望，是理想的场景塑造元素。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-5。表 5-5 表 5-5 花样年华楼栋分布、面积及业态类型 花样年华楼栋分布、面积及业态类型 溪口民国风情街项目可行性研究报告 39 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 电影主题餐厅、周边伴手礼卖场、微电影拍摄基地、潮电影主题餐厅、周边伴手礼卖场、微电影拍摄基地、潮流街拍工作室流街拍工作室 花样 年华 34#代表品牌 大电影餐厅、豆瓣线下店、金粉世家 周边配套 中心广场、戏台、观景台86、礼堂 次要业态 高端民宿、女人街 体验点 民国电影文化、反映民国时期的电影电视让人仿佛穿越回到民国。（6 6）黄金时代）黄金时代。该区位于项目区西北部，猪笼城寨西部。民国文化文学给现代文学产生的影响深远，是现代文学的基石，鲁迅、朱自清、胡适、沈从文、蔡元培，这些文学大师与文化、文学著作都是一段黄金时代的最好诠释。搭配大型书店、文创街区、文化体验馆等业态，传承一段经典。文化、文学的体验，不仅是感官度上的体验，亦是精神层面的升华，步入那段黄金岁月，聆听岁月的声音。主要楼栋分布在 6#。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-6。表表 5 5-6 6 黄金时代黄金时代楼楼栋分布、栋分布、面积及业87、态面积及业态类型类型 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 大型书店、文创街区、文化体验馆大型书店、文创街区、文化体验馆 黄金时代 6#、10#、13#、代表品牌 三联书店博库书店、麦加理想谷、猫的天空之城、19八3、不厌生活、一展空间 周边配套 戏台、茶楼、观景台 次要业态 文创主题街区 体验点 从黄金时代的文化、文字中体会时光荏苒。（7 7）猪笼城寨。）猪笼城寨。该区位于项目区北部，紧邻黄埔军校。“猪笼城寨”，有的也叫筒子楼。时代对筒子楼有着深厚的感情。“猪笼城寨”的格局布置在不同城市演绎着，体现了人们在城市中的生活状态。猪笼城寨是一种世态文化的诠释，亦能在主题性上产生极好的视觉、感觉触动88、，搭配主题住宿区，让年轻人体会过去的市井生活。酸、甜、苦、辣，世间百态，人世冷暖，在这里感受不一样的风情，是给年轻人警醒，亦是那段蹉跎岁月过客的追忆。主要楼栋分布于 5#、32#、33#。主要楼栋溪口民国风情街项目可行性研究报告 40 分布在 6#。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-7。表表 5 5-7 7 猪笼城寨猪笼城寨楼楼栋分布、栋分布、面积及业态面积及业态类型类型 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 大型书店、文创街大型书店、文创街区、文化体验馆区、文化体验馆 猪笼城寨 5#、32#、33#、代表品牌 未名主题客栈、自由国度、US Studio 原有配套 戏台、茶楼、观景台 89、次要业态 民宿、女人街 体验点 从场景到文化，从视觉到感觉，猪笼城寨里的世界，是一场市井生活的百态感受。（8 8）黄埔军校。）黄埔军校。该区位于项目区北部，猪笼城寨与童学妙玩之间。是民国时期的重要组成部分，亦曾出过许多抗日将领，具有一定纪念意义。整体将主题打造成主题性的军校体验+青年旅社的业态，真实还原军校的场景及生活状态，兼具功能性与体验性。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-8。表表 5 5-8 8 黄埔军校黄埔军校楼楼栋分布、栋分布、面积及业态面积及业态类型类型 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 大型书店、文创街区、文化体验馆大型书店、文创街区、文化体验馆 黄埔军校 37#、390、8#、代表品牌 百合楼、民国印象、武陵园饭店 原有配套 观景台、中心广场 次要业态 剧场、民国影院 体验点 场景与体验的高度融合，从功能性上延伸到游览，是必经景点之一。（9 9）童学妙玩。）童学妙玩。该区位于项目区东北角。童学妙玩里，倡导寓教于乐。业态以民国学堂课程体验、手工艺制作、儿童益智、亲子体验组成，在游乐中学习和成长是打造的主基调。在这里游玩、在这里体验、在这里学习、在这里成长，没有什么比陪着孩子快乐更让人觉得温暖的了。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-9。表表 5 5-9 9 童学妙玩童学妙玩楼楼栋分布、栋分布、面积及业态面积及业态类型类型 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业91、态 儿童游乐、儿童教育体验、儿童益智、亲子体验儿童游乐、儿童教育体验、儿童益智、亲子体验 童学35#、36#、代表品牌 马小跳主题乐园、民国学堂、悠游堂、泰迪之家、momo牧场 溪口民国风情街项目可行性研究报告 41 妙玩 40#、42#、44#原有配套 剧场、民国影院 次要业态 剧场、民国影院 体验点 儿童游玩、儿童体验是家庭出行的重要环节，作为吸引家庭消费的主要业态布局。（1010）世外桃源。）世外桃源。该区位于项目区东南角，以桃花、桃园为主景，搭配民国风的建筑和网红元素、新零售业态组合，使本身风格不一的各元素组成一个新的话题，是复古与流行的碰撞，必将擦出新的火花。所有业态根据市场流行元素92、随时更换，将网红元素时刻刷新。时下最火的各种网红与流行元素也将与街区融为一体，线上口碑效应能更好的为线下引流。最火的网红店是避免同质化又紧跟时代的最好诠释；每一个网红的印记都将在此被找寻到，体验历史与科技的完美结合。楼栋分布、主要业态和商铺代表详细见表 5-10。表表 5 5-10 10 世外桃源世外桃源楼楼栋分布、栋分布、面积及业态面积及业态类型类型 功能功能 楼幢楼幢 主要业态主要业态 同道咖啡厅、桃园眷村、栋梁、卫龙旗舰店、三只松鼠、同道咖啡厅、桃园眷村、栋梁、卫龙旗舰店、三只松鼠、良品铺子良品铺子 世外桃源 22#、23#、26#原有配套 中心广场 次要业态 创意工厂 体验点 毫无违和93、感的组合，让年轻人在这里不仅能够体验复古，更有时下最流行的元素哈话题，让复古景区也成为潮人的打卡圣地。5.5.2.2 2.2 配套工程方案配套工程方案 根据交通便利性及区块的功能性，本项目把游客服务中心、紧急医疗中心、物业管理用房、消防控制室、三网广电机房、警务室和公厕等设置在东南侧和西北侧，分别位于中兴西路和奉通路的交叉口、主干道路公园北路的东侧；配电房、垃圾房位于项目区内部南北 两侧；在景区内部道路交叉口设置垃圾回收桶，另外还有消防水箱、消防水池等。各配套设施用房楼栋号、面积详见表 5-6。溪口民国风情街项目可行性研究报告 42 根据浙江省实施办法要求，本项目在二期建地下一层人防工程 4694、00 平方米。表表 5 5-6 6 项目配套用房分布、建筑面积明细表项目配套用房分布、建筑面积明细表 配套用房配套用房 楼栋编号楼栋编号 面积（面积（m m2 2）游客服务中心 1#259 14#504 26#378 紧急医疗中心 1#36 26#63 物业管理用房 26#345 垃圾房 26#159 30#157 消防水池 25#218 消防控制室 26#70 水泵房 25#218 警务室 26#89 变配电室 9#178 21#215 30#205 36#127 37#168 三网广电机房 26#44 5.5.2.3 2.3 附属工程方案附属工程方案 附属工程包括道路、绿化景观、停车等。195、 1、广场道路、绿化景观工程、广场道路、绿化景观工程 项目道路及广场面积约 33491m2，主要供游客在地块内步行游憩，景观之间穿梭来往。街区内设有大面积绿化，绿化面积 21998m2，为街区使用者提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。2 2、停车场建设、停车场建设 项目实施后，项目区将形成 158644.42m2计容的建筑物，根据奉化市建设工程停车配建指标规定和宁波市民用建筑电动汽车充电设溪口民国风情街项目可行性研究报告 43 施和充电设备设置与设计技术规定 要求，项目共需配备机动车位 1128个，其中地上 12 个（大巴临时停靠车位 4 个,货物装卸泊位 8 个），地下 1116 96、个。非机动车停车位 1710 个，布置在景区主要入口附近。溪口民国风情街项目可行性研究报告 44 第第 6 6 章章 总图运输与公用总图运输与公用工程工程 6.1 6.1 总图总图布置布置 6 6.1 1.1 1 总图总图布置布置 1 1、项目组成项目组成 项目主要建设内容由主体工程、配套工程、附属工程及公用工程组成。主体工程包括酒店、民宿、商铺、婚庆礼堂、剧院、主题馆等；配套工程包括游客服务中心、紧急医疗中心、物业管理用房、消防控制室、公厕、三网广电机房、配电房、垃圾房、警务室等；公用工程包括供配电、给排水、消防、暖通、弱电、人防等工程；附属工程包括道路、绿化景观、停车等。项目总用地面积 197、09879m2，总建筑面积 158028m2，其中，地上计容建筑面积 114043m2，地下总建筑面积 43985m2。项目建筑占地面积54390m2，绿地面积 21998m2，广场道路用地面积 33491m2。2 2、主体建筑物布置主体建筑物布置 项目区布置紧凑合理，各建筑物主要立面朝南北，顺用地边界方向布置，这样不仅使建筑物获得较好朝向，而且使人流、物流顺畅、同时突出了外观形象，各建筑物平面布置见附图 2。3 3、对外出入口对外出入口 （1）项目景区游客大巴车人流集散主要集中在项目南侧和西侧（中兴西路与公园北路），小车入口主要集中在北侧（新一路与奉通北路）；（2）公园北路与中兴西路两侧沿街98、设置公交、大巴、出租车及小溪口民国风情街项目可行性研究报告 45 车临时停靠位，并在附近设置地下人行通道或过街天桥，组织人流；（3）车库出入口设置在北侧与东侧，为双向进出。4 4、项目区道路与消防通道、项目区道路与消防通道 项目区道路按主干、次干二级设置，形成环路，各主要建筑物四周均有主次干道通过，路网在项目区对外出入口处与项目区外道路连接，以满足交通运输要求，也为消防安全创造必要条件。5 5、绿化绿化 本项目建筑物四周布置条状绿色景观带和防护带，同时在场内布置块状绿化景观区（外部婚庆场地），绿化采取树、灌、草相结合，利用不同树种的净化空气、吸收粉尘、调节小气候、隔音除噪等功能，强化环境的自净99、能力和防止水土流失，从而使项目区的生态环境质量得到改善和提高。项目实施后形成绿化面积 21998m2，绿化率为 20.02%。6 6、结构设计、结构设计 建筑物设计使用年限：50 年；建筑结构安全等级：二级；人防等级：6 级。7 7、抗震设计、抗震设计 工程抗震设防类别：丙类建筑；抗震设防烈度：6 度；基本地震加速度值：0.05g。8 8、上部结构选型及抗震设防、上部结构选型及抗震设防 采用现浇钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级按四级。溪口民国风情街项目可行性研究报告 46 采用现浇钢筋混凝土梁板式楼屋盖。6 6.1 1.2 2 总图总图技术经济指标技术经济指标 项目总图主要工程项目经济技术指标100、见表 6-1。6 6-1 1 项目项目总图经济技术指标总图经济技术指标表表 序号 指标名称 指标水平 1 实际用地面积 54390m2 2 容积率 1.03 3 投资强度（不包括入驻主体投入）791.9 万元/亩 4 建筑系数 49.5 5 绿化系数 20.02 6.16.1.3.3 交通组织交通组织 1 1、场内运输、场内运输 项目区内各建筑物四周建有环形道路，设主干道和次干道，项目区西侧、南侧设物流主出入口，外接公园北路和中兴西路，场内运输顺畅。2 2、场外运输、场外运输 本项目位于宁波奉化区北部，景区游客出入均通过公路运输或公路连接空运、铁路、高速运输实现。项目设计运力主要依靠道路运输系101、统，项目区通过公园北路、中兴西路进入宁波、奉化公路网。项目区 309 国道，向东可进入宁波市区，向北经杭州湾跨海大桥可进入长三角主要城市，向西经 213 国道进入溪口景区的雪窦山、亭下水库等景点，并通过公路网、北仑港、上海港、宁波国际机场、上海虹桥国际机场、浦东国际机场、萧山机场等与各地连接，交通极为便利。6.26.2 公用公用工程工程 6.2.1 6.2.1 供、配电工程供、配电工程 1 1、供电、供电 溪口民国风情街项目可行性研究报告 47 本工程由城市电网引来 10kV 高压电源，电缆埋地引入。同时采用自备发电机作为备用电源；应急照明配置集中式蓄电池柜作为过渡。2 2、用电负荷、用电负荷102、 本工程的消防用电负荷、应急照明、信息（网络）中心等用电按一级、二级负荷要求供电。其它用电负荷均属三级负荷。3 3、变、变配电系统配电系统 根据建筑总图布置及负荷分布情况，拟分地块在地面设置高低压配电房和在地下车库设置柴油发电机房。项目共设置变电所 5 个：（1）在 9#楼设置变电所，设置 4 台变压器，容量为 4 台 1250KVA，面积为 176m2；（2）在 21#楼设置变电所，设置 2 台变压器，容量为 2 台 1600KVA，面积为 183m2，在 26#楼设置消防值班室，面积 50m2；（3）在 30#楼设置变电所，设置 2 台变压器，容量为 2 台 1600KVA，面积为 176103、m2；（4）在 36#楼设置变电所，设置 2 台变压器，容量为 2 台 1600KVA，面积 125m2；（5）在 37#楼设置变电所，设置 2 台变压器，容量为 2 台 1600KVA，面积为 120m2。高压进线电缆采用 YJV22-8.7/15kV 交联电缆，变压器至低压配电柜采用封闭式母线。4 4、电源电压和配电系统、电源电压和配电系统 本工程内所有的用电负荷均为低压负荷，供电电压为 380/220V。各溪口民国风情街项目可行性研究报告 48 用电设备的电源均引自变电所。对大容量的用电设备采用放射式供电，一般小容量的用电负荷采用放射式与局部分类树干式混合供电。消防用电设备、应急照明等重104、要负荷均有两路电源同时供电，并在末端设双电源自动切换箱。两路低压电源分别引自由不同高压供电的变压器低压侧。6.2.2 6.2.2 给排水工程给排水工程 1 1、给水、给水 本工程所需生产、生活、消防用水采用自来水，自来水由奉化区的市政给水管网引入，室内外消防用水由消防水池保证，项目区内供水系统采用环状布置。水源来自于新一街及中兴西路路市政给水管网。2 2、排水、排水 本工程采用雨污水分流制，雨水就近排入周边市政雨水管道。粪便污水经室外化粪池处理，厨房含油废水经隔油池处理后排入就近市政污水管道。6.2.3 6.2.3 消防工程消防工程 民国风情街区均为商业建筑，街区内部平时只为步行，结合景观道路105、设内部隐形环形消防主环道，宽 6 米，其转弯半径 9-12 米，并在节点位置设置 12X12 米的回车场，保证街区内每栋建筑均在 80 米消防车覆盖范围内，满足整个街区的消防扑救需求。新一街、奉通路、公园北路及中兴西路均设置消防车出入口。所有建筑之间及防火间距满足要求。消控中心消防泵房及消防水池分别设置，其中消防水池及消防泵房设在地下室，消防控制室设 26#楼。溪口民国风情街项目可行性研究报告 49 6.2.4 6.2.4 暖通工程暖通工程 1、空调 独栋商业、影/剧院等设置分体空调或预留 VRV 空调系统。2、通风 餐饮业态的商业其厨房配合土建设置排油烟竖井，屋顶高空排放。地下汽车库防烟分区106、设置独立的机械通风系统。地下车库排风及排烟系统通风量按换气次数 6 次/h 设计，补风由车库入口自然进风。变配电房、水泵房、发电机房及储油间、公共卫生间设置机械送排风系统,通风量按换气次数分别不小于 15 次/时、6 次/时、10 次/时、15 次/时，排风排至室外，补风从汽车库解决。3、排烟 地下室每个防烟分区均设置独立的机械排烟系统。防烟楼梯间及前室、合用前室加压送风系统，内走道及无窗房间机械设排烟系统。6 6.2.5.2.5 弱电与弱电与燃气工程燃气工程 1、弱电 项目弱电系统包括有线电视系统、综合布线系统、视频监控系统、防盗报警系统、出入口门禁系统、无线巡更系统、停车场管理系统、背景音107、乐、公共广播系统（兼应急广播系统）、火灾自动报警及消防联动控制系统、电气火灾监控系统、建筑设备管理系统、残卫求救呼叫报警系统、公共显示系统等。2、燃气工程 燃气工程已列入规划，待项目条件成熟后，项目区接入燃气管道。溪口民国风情街项目可行性研究报告 50 第第 7 7 章章 节能分析节能分析 7 7.1.1 节能分析依据节能分析依据 本工程以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和节能管理措施。工程在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范：7.1.7.1.1 1 相关法律、法规和规划相关法律、法规和规划 1、中华人民共和国节约能源法；2、中华人民共和国可再生能源法；108、3、中华人民共和国电力法；4、中华人民共和国建筑法；5、国务院关于加强节能工作的决定(国务院令 28 号)；6、节能中长期专项规划（发改环资20042505 号）；7、民用建筑节能管理规定(建设部令第 143 号)；8、关于印发太阳能在建筑中利用实施的若干意见的通知（浙建设2007117 号）；9、浙江省民用建筑节能设计技术管理若干规定（建设发2009218 号）；10、宁波市固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法（甬政发2010125 号）。溪口民国风情街项目可行性研究报告 51 7.1.7.1.2 2 产业政策和准入条件产业政策和准入条件 1、中国节能技术政策大纲（2006 年修订版）109、；2、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委、科技部、国家环保总局200565 号令）。7.1.3 7.1.3 相关标准及规范相关标准及规范 1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；2、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）3、建筑照明设计标准（GB500034-2004）；4、建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；5、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003，2010 年修订）；6、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-012）；7、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；8、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（110、GB50736-012）；9、建筑给水及采暖工程质量验收规范（GB50242-2002）；10、通风与空调工程施工质量验收规程（GB50243-2002）；11、空调通风系统运行管理规范（GB50365-2005）；12、综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；13、全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇（2009 年版）。7 7.2.2 能源使用及供应情况能源使用及供应情况 7.2.1 7.2.1 项目能源品种选用及使用分布项目能源品种选用及使用分布 1、能源品种选用原则 溪口民国风情街项目可行性研究报告 52 本项目根据国家相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本111、项目区域定位、住宅和外部条件等具体情况选择能源形式。2、能源品种选用 项目所需能源主要有水、电、燃气：水：生活用水、绿化道路用水、消防用水；电：照明、各类电器等耗电设备；燃气：主要用于餐饮业商铺等。7.2.7.2.2 2 能源能源供应情况供应情况 项目建设用地周边市政基础设施基本齐全，能源供应状况如下：供水：水源为市政自来水；供电：从市政电网引入 10kV 电源供电；燃气：已列入规划，待条件成熟后接入。7 7.3.3 节能措施节能措施 7.3.7.3.1 1 动力和空调节能措施动力和空调节能措施 1、优先选用国家推荐的节能型设备；禁止使用国家明令淘汰或者不符合强制性能源效率标准的用能产品、设备112、。2、在满足功率要求的前提下，尽可能选用高效低能耗的空调；合理布置分体空调系统室外机位，减少冷媒管道长度，减少冷量流失；室外机宜安装位置应方便定期或经常清洗冷凝翅片；定期清洗室内机的隔尘网，防止隔尘网堵塞，提高制冷效果；溪口民国风情街项目可行性研究报告 53 7.3.7.3.2 2 给排水专给排水专业节能措施业节能措施 1、采用市政管网直接供给，充分利用市政压力。2、采用性能优质的给水管材，有效避免水质的污染和不必要的浪费。3、选用节水型卫生洁具和配件，公共卫生间采用感应式水嘴和小便冲洗阀。避免不必要的浪费。4、采用雨污分流制。清洁雨水经景区雨水管网排入市政雨水管道。7.3.7.3.3 3 电113、气专业节能措施电气专业节能措施 1、合理确定相关场所的照明方式、照明种类、照明光源、照明灯具及其公用装置、照明数量和质量。2、照明设计要充分利用然光，室外道路照明选用与环境相适应的路灯和庭院灯，光源采用 LED 灯。灯具要根据需要选用合理的配光曲线（无眩光），光源采用高光效荧光灯或金卤灯；灯具控制采用时间、光照相结合的方式，以利节约电能。3、选用 S11 型节能变压器、无功就地补偿节电装置、低能耗导线等节能型配电设备及附件，合理选择导线截面，降低电网损耗，提高功率因素。变压器采购严格执行三相配电变压器能效限定值及节能评价值（GB20052-2006）标准规定。4、按照“分级补偿，就地平衡，分散114、补偿与集中补偿相结合”的原则，合理布局无功补偿位置和补偿容量。在低压配电房设置功率因数自动补偿装置使功率因数提高到 0.90 以上。溪口民国风情街项目可行性研究报告 54 7.3.7.3.4 4 节能管理措节能管理措施施 1、健全能源计量、监测管理，配备合格的能源计量器具、仪表，确保能源计量器具的配备和管理达到 用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）规定的国家标准。定期检查、校验能源计量器具要，确保受检率和合格不低于 95%。2、加强设备管理，杜绝各类能源的跑、冒、滴、漏，节约能源，提高能源综合利用率。3、定期开展节能教育，不断增强居民节能意识和节能自觉性。7.3.7.115、3.5 5 建筑节能建筑节能 1、项目总平面设计基本采用南北向布置建筑物，利于自然通风和采光，可减少主要建筑物受东、西向日晒。2、建筑物平面布置和内部区划安排在满足总体布局和项目功能要求的同时，使负荷中心尽量靠近能源中心，以减少管线长度，降低管线输送损耗。3、按外围道路条件和建筑物分布合理设置项目区道路和对外出入口，景区道路按主干、次干二级设置，形成环路，路网在景区对外出入口处与周边道路连接，以保证道路径直短捷、布置紧凑。4、主要建筑构造按照设计规范及功能要求设计，优先采用新型节能环保材料：混凝土：（1）低层及多层独立现浇结构单元：柱采用 C30C40 混凝土，梁板均采用 C30 混凝土。（2116、）地下室结构：采用 C30C35 混凝溪口民国风情街项目可行性研究报告 55 土，抗渗等级不小于 0.6Mpa.并加适量抗裂防渗剂。填充墙：卫生间等有水房间及楼梯四周采用 MU10.0 烧结页岩多孔砖，M7.5 水泥混合砂浆砌筑，其他墙体材料为 200(100)厚 MU7 增压加气混凝土砌块(B07 级)，专用砂浆砌筑，墙体材料必须满足浙江省新型墙体材料产品认定书。门窗：建筑物采用断热铝合金中空玻璃窗。采光：保证建筑物内部有足够的日照、自然通风，充分利用自然光，降低能耗。5、合理绿化，以减少外界的反射热和长波辐射的影响，改善环境。溪口民国风情街项目可行性研究报告 56 第第 8 8 章章 环境117、影响分析环境影响分析 8 8.1.1 环境现状环境现状 本项目位于溪口风景区、溪口三村内，项目区东侧、北部均为居民区，项目建设可能影响周边居民和景区交通。8 8.2.2 环境保护依据标准环境保护依据标准 1、地表水环境质量标准（GB3838-2002）；2、环境空气质量标准（GB3095-2012）；3、声环境质量标准(GB3096-2008)；4、污水综合排放标准（GB8978-1996）；5、治城市扬尘污染技术规范（HJ/T393-2007）；6、筑施工场界环境噪声排放标准（GB12535-2011）；7、波市建筑施工噪声管理办法（宁波市人民政府令（第44号）。8 8.3.3 环境环境影响118、分析影响分析 8 8.3.3.1 1 施工期环境影响分析施工期环境影响分析 1、对大气的影响 项目施工期间大气污染物主要来源于施工场地产生的粉尘以及施工机械和运输车辆产生的燃油废气。2、对地表水的影响 项目施工期污废水包括生活污水及施工废水，其中施工废水主要来溪口民国风情街项目可行性研究报告 57 源于施工场地整理期间冲刷雨水、作业面冲洗保养废水、机修含油污水、设备及车辆临时冲洗水等，若直接排放极易引起周围地表水富营养化。3、噪声对环境的影响 施工期噪声主要来源于施工机械设备和运输车辆的交通噪声。4、固废对环境的影响 施工期间产生的固体废弃物主要是各种建筑垃圾及生活垃圾。8 8.3.3.2 2119、 运营期间环境影响分析运营期间环境影响分析 1、对空气的影响 项目运营期大气污染物主要包括油烟废气和机车尾气。景区区域人员、机车聚集较多，餐饮业大量集聚及机车尾气无序排放将对空气质量产生较大影响；长期运营下，尤其是景区进入旺季时对周边空气质量也可能产生一定影响。2、对地表水的影响 项目运营期主要水污染物为景区卫生间废水、生活污水、餐饮废水等，经初处理后排入市政管道，影响较小。3、噪声对环境的影响 项目景区运营期噪声主要来源于旅游旺季时周边车辆交通噪声，若不进行噪声控制，极易对附近商业区以及居民区产生严重干扰。4、固废对环境的影响 本项目运营后产生的固体废物主要是商业活动所产生的一系列生活垃圾、120、房屋装修垃圾等，生活垃圾、装修垃圾均可进入市政环卫系统，引发的不利环境影响总体较小。溪口民国风情街项目可行性研究报告 58 8 8.4.4 环境保护措施环境保护措施 8 8.4.4.1 1 施工期间环境治理措施施工期间环境治理措施 1、对大气环境的治理措施 施工期车辆、机械排放的碳氧化合物和氮氧化合物等大气污染物，由于其排放总量不大，其污染程度和范围都比较有限。施工期间运输车辆行驶路线应尽量避开居民点和其他敏感点，对施工车辆进行密封运输，并采取相应防护措施，减轻由于施工车辆运行导致的二次扬尘等污染；在施工过程中对可能造成扬尘的搅拌、装卸等施工现场，要有具体的防护措施，以防止较大扬尘蔓延；特别注121、意不能随意乱丢、乱放垃圾；移居房装修材料选用环保型材料，以消除装修废气污染。2、对水环境的治理措施 为减小施工期废水对地表水水质的影响，施工场地积水、泥浆水应经沉淀处理后将上清液排放；施工场所应建设临时的简易生活设施、简易隔油池、室外公厕、化粪池，含油废水须经隔油处理后再汇同生活污水，经化粪池处理后纳入场地污水管，集中汇入城市污水管网。3、对噪声的治理措施 尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备；施工部门合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。对个别影响较为严重的施工场地，须采取临时的隔声围护结构或吸隔声屏障。4、对固体废弃物的治理措施122、 溪口民国风情街项目可行性研究报告 59 在建设期间合理布置垃圾收集装置，对场站内的生活垃圾进行专门收集，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染，生活垃圾最终由环卫部门统一清运、处置。施工期间产生的废建筑材料，按照宁波市建筑垃圾管理办法进行处理。8 8.4.4.2 2 运营期环境治理措施运营期环境治理措施 1、废气处理 为减少项目区车辆废气污染，应加强景区周边车辆秩序管制，保证车流、人流通道通畅和道路整洁，限制无关车辆进出，从而减少车辆尾气污染。2、污水处理 厕所污水经化粪池处理后达到 GB8978-1996污水综合排放标准三级标准后排入工业区污水管道；其他生活废水经过滤除杂处理，并经化粪池处理达到 123、GB8978-1996污水综合排放标准三级标准后，排入工业区污水管道。污水防治措施见下图：相关服务业产生的废水必须采取相应措施，达到污水入管标准后才可排放。3、对噪声的治理措施 优先选用低噪声设备，合理布局安置区内设备，对各种设备的电动机加隔声罩和消声器，确保噪声达到相关标准要求。建议住户选用低噪厕所污水 化粪池 工业区污水管道 过滤除杂处理 其他生活废水溪口民国风情街项目可行性研究报告 60 声空调，也减少空调噪声影响；进出安置区车辆，特别是夜间进出车辆不得鸣喇叭。4、固体废弃物处理 项目所有生活垃圾、建筑装饰垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用124、密闭垃圾桶运输至垃圾处理场处理。8 8.5.5 环境影响分析小结环境影响分析小结 项目建设对区域环境和生态的潜在影响因素少，只要按规定对有关污染物采取防治措施，项目能达到污染物排放标准和污染物允许排放总量控制指标，基本不会对周围环境和生态产生不良影响。溪口民国风情街项目可行性研究报告 61 第第 9 9 章章 劳动安全卫生劳动安全卫生与消防与消防 9 9.1.1 危害因素和危害程度分析危害因素和危害程度分析 危险因素是指能对人造成伤亡或物造成突发性损坏的因素，强调突发性和瞬间作用。有害因素是指能影响人的身体健康，导致疾病，或对物造成慢性损坏的因素，强调在一定时间范围内的积累作用。能量、有害物质125、的失控是危险因素、有害因素产生的条件，失控主要体现在设备故障、人为失误、管理缺陷、环境因素四个方面。本项目投产后,以下危险、有害因素可能对人体造成危害：1、变压器、变配电、开关柜和天然气输气管道的火灾、爆炸危险；2、输电线路、电动机以及各种照明设备等存在电气火灾的危险，易燃物资存放处是易发生火灾的场所；3、雷击可能引起火灾、爆炸、设备损坏等伤害事故；4、运转的设备以及在设备检修等作业时的机械部件或工具均有可能与人体发生接触，从而可能引起的夹击、碰撞、卷入、割刺等机械伤害；5、由于各类电气设备的缺陷、保护接地装置失效或操作失误、违章操作等均可能造成电气伤害事故；6、在多雨、潮湿、梅雨、高温季节，126、操作人员手持电动工具、移动式电动机具，有可能造成人身触电事故。特别在检修时，可能因安全组织措施或安全技术措施不完备而造成触电事故；7、电梯和高处平台等处，有发生人员高处坠落事故的可能性；溪口民国风情街项目可行性研究报告 62 8、高温季节，容易引起中暑危险；9、各种货物装卸和进出车辆易发生对人体伤害事故。上述危害因素以外的其他危害因素也可能对人体造成危害。9 9.2.2 安全卫生防范措施安全卫生防范措施 9 9.2.1.2.1 主要设计标准和规范主要设计标准和规范 1、中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第 70号）；、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（中华人民共和国劳动部令第 127、3 号）；、生产设备安全卫生设计总则（GB5083-1999）；、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）。9 9.2.2.2.2 安全防范措施安全防范措施 本项目将根据国家有关劳动保护的规定，充分考虑劳动安全和卫生，项目建设严格执行“三同时”规定，对可能引起火灾、电伤、机械伤害、摔伤等不安全因素，依据“安全第一，预防为主”的方针，积极采取有效的防范措施，努力创造一个安全、文明的劳动环境。1、防火防爆 建立和完善压力容器和易燃物品管理制度，确保压力容器、压力管道安装、维护和使用符合国家和地方有关规定，压力容器和管道按规定设置安全阀，并设置必要的安全连锁系统。同时应确保危险品采购、保管和使128、用符合国家和地方有关规定。防火措施见“6.3 消防设施”。溪口民国风情街项目可行性研究报告 63 2、防雷击 建(构)筑物均按建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）规定设置避雷系统。高层建筑按三类防雷建筑设计,屋面采用避雷短针和暗敷避雷网带相结合。并同突出屋面金属构件,金属管道及室内各竖向金属管道,支架,金属门窗预埋铁件和防雷装置可靠搭焊有关要求施工.避雷引下线利用柱内两根16 以上主筋,接地极利用地基基础内主筋及柱内主筋焊成一整体.其接地电阻不大于 1.垂直敷设的金属管道及类似金属物除应满足建筑物防雷设计规范规范第 11.3.6 条的规定外，应在顶端和底端与防雷装置连接。3、防机械伤129、害 保证景区步行道路宽敞顺捷；商业区考虑足够宽的安全通道，设置必要的照明装置；设备布置留足安全间距及安全操作位置；设备传动部分及设备联接处设置防护罩或防护栏杆；设备的电气控制设安全开关，危险部位设置必要的标志及危险警告指示。4、电气安全措施 场地内设施按照有关标准和规范进行布置。安置区低压配电采用TN-C-S 系统。在变配电所设置总等电位 MEB 箱一台,所有进出建筑物的金属管道均须同 MEB 箱联接。电缆桥架不少于两点接地，采用8 圆钢沿桥架通长接地。在电源进线柜设置浪涌保护器。并注意保证电气设备和线路绝缘良好。5、其他（1）商业区物业管理部门明确安全管理职能，配备安全管理人员，溪口民国风情130、街项目可行性研究报告 64 完善和切实实施安全管理制度，加强安全宣传，强化安全管理；（2）加强巡检维修，及时消除平台护栏、钢结构设施和钢制设备缺陷；（3）加强车辆进出管理，防止车祸事故发生。9 9.3.3 消防消防设施设施 9.3.1 9.3.1 设计依据设计依据 1、建筑设计防火规范(GB50016-2006)；2、二氧化碳灭火系统设计规范(GB50193-93)；3、火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98);4、建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)。9.3.2 9.3.2 消防措施消防措施 1、根据建筑设计防火规范（GB500162006），自动喷水灭火系统设计规范（131、B500842001），气体灭火系统设计规范（GB503702005）的要求，进行消防设计。2、项目在景区关键位置布设消防灭火系统设施，如设备用房、商业街区，历史建筑等位置，合理配置柜式气体七氟丙烷灭火系统、喷淋灭火系统、手提磷酸盐干粉灭火系统、消火栓灭火系统等。3、加强室内外消防给水设计、完善。项目消防给水由市政给水管道供给，景区内设置室外消火栓，停车场的室外消火栓沿停车场周边及停车场中心处设置，置喷淋灭火系统及气体灭火系统的区域需考虑消防报警联动系统的灵敏性。溪口民国风情街项目可行性研究报告 65 4、加强消防报警及联动系统建设，火灾自动报警系统的主要配套设备包括手动报警按钮，消火栓报警按132、钮，编码器，火灾显示盘，声光报警器及其它模块。设置感烟火灾探测器、感烟及感温探测器、集中报警控制系统和气态灭火控制盘。5、加强消防设施检查、保护和维修，定期进行自动报警系统、灭火系统检查和演练，减少的火灾隐患。加强对景区安全出口和消防通道的管理，确保突发事故下的疏散、救护，增强对消防灾害的应对能力。溪口民国风情街项目可行性研究报告 66 第第 1010 章章 项目管理、实施计划与招标项目管理、实施计划与招标 1010.1.1 项目管理项目管理 本项目建设由建设单位宁波溪口旅游景区项目开发有限公司成立专项小组，负责项目策划、项目申报、资金筹措、组织招标、项目管理及竣工预验收、文档管理等工作。工程133、建设应严格按照国家规范标准建设，实施合同管理制、监理制和竣工验收制；加强工程档案工作，从工程筹划到工程竣工验收各环节的资料要按规定收集、整理、归档。项目建成后，将由宁波溪口旅游景区项目开发有限公司统一运营管理。1010.2.2 项目实施进度项目实施进度 1010.2.1 2.1 建设建设工期工期 本项目分两期实施建设，一期计划于2017年10月开工建设，至2019年 11 月完工，建设工期 26 个月；二期计划于 2018 年 10 月开工建设，至 2020 年 12 月完工，建设工期 32 个月。项目建设总工期 39 个月。1010.2.2.2.2 项目项目实施进度安排实施进度安排 项目 2134、017 年 8 月底前完成项目研究、报批及前期准备，2017 年 9月底前完成土地权属统一工作，2017 年 10 月开始建设，项目实施进度作如下安排：1 1、一期实施进度安排、一期实施进度安排 （1）2017 年 10 月2019 年 6 月完成施工准备和建筑施工；溪口民国风情街项目可行性研究报告 67（2）2018 年 6 月2019 年 8 月完成室外工程；（3）2019 年 1 月2019 年 9 月完成设备比选、采购、安装、调试；（4）2018 年 9 月-2019 年 9 月完成项目准备；（5）2019 年 11 月项目交付使用；（6）2019 年 12 月试运营。2 2、二期实施135、进度安排、二期实施进度安排 （1）2018 年 10 月2020 年 10 月完成施工准备和建筑施工；（2）2019 年 5 月2020 年 10 月完成室外工程；（3）2020 年 2 月2020 年 11 月完成设备比选、采购、安装、调试；（4）2019 年 9 月-2020 年 11 月完成项目准备；（5）2020 年 12 月完工及联合运营。项目实施进度详见表 10-1。溪口民国风情街项目可行性研究报告 68 表表 1010-1 1 项目实施进度表项目实施进度表 序号 项目名称 2017年 2018 年 2019 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2136、 3 4 一 一期 1 项目研究、前期准备和勘察、设计等 2 施工准备和建筑施工 3 室外工程 5 设备比选、采购、安装、调试 6 项目前期准备 7 完工及试运营 二 二期 1 施工准备和建筑施工 2 室外工程 3 设备比选、采购、安装、调试 4 项目前期准备 5 完工及联合运营 溪口民国风情街项目可行性研究报告 69 1010.3.3 项目招标方案项目招标方案 1010.3.1.3.1 工程招标依据工程招标依据 1、中华人民共和国招标投标法；2、工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000 年国家发展计划委员会第 3 号令）；3、浙江省招标投标条例；4、浙江省人民政府关于严格规范国有投资工程137、建设项目招标投标活动的意见（浙政发200922 号）；5、浙江省人民政府关于进一步严格规范工程建设项目招标投标活动的意见（浙政发201439 号）；6、浙江省国土资源厅关于进一步加强和规范工程建设项目招标投标管理的意见；1010.3.2.3.2 工程招标方案工程招标方案 根据国家发展与改革委员会 工程建设项目招标范围和规模标准规定及浙江省招标投标条例精神，结合项目建设的标准要求较高，需要专业的团队进行实施及管理，本项目的勘察、设计、工程监理、工程施工及主要设备材料采购等必须进行招标。根据有关规定及项目实际情况，本项目的招标方案如下：（1 1）招标范围）招标范围 招标范围：勘察、设计、工程监理、138、工程施工及主要设备材料采购等。溪口民国风情街项目可行性研究报告 70（2 2）招标）招标组织形式组织形式 项目勘察、设计、工程监理、工程施工及主要设备材料采购等各项招标活动均按国家有关规定采用委托招标。（3 3）招标方式）招标方式 按以上招标范围的项目，采用邀请招标。（4 4）招标招标公告发布公告发布 根据国家招标法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。项目招标基本情况见表 8-2。表表 8 8-2 2 招标基本情况表招标基本情况表 项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 工程勘察 设计 工程施139、工 监理 采购 溪口民国风情街项目可行性研究报告 71 第第 1111 章章 投资估算与投资估算与资金筹措资金筹措 1111.1.1 投资估算投资估算 1111.1.1.1.1 投资估算依据投资估算依据 1、建设工程参照周边地区类似工程预结算指标确定；2、其它费用按浙江省工程建设其它费用定额及国家有关取费指标估算；3、由于项目投资前期有很多不可预见性,本项目基本预备费费率取8%，暂不计涨价预备费；4、银行贷款利率在人民银行五年以上贷款利率的基础上上浮 20%，按 5.88%进行估算；5、建设单位提供的相关资料。1111.1.1.2 2 建设投资估算建设投资估算 参照建设项目经济评价方法与参数（140、第三版）的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，本项目建设投资为 92938 万元，其中工程费用 70384 万元、工程建设其他费用为 18129 万元、预备费 4426 万元，铺底流动资金 2917 万元。详见附表1“投资估算表”。1 1、工程费用工程费用估算估算 项目工程费用70384万元，其中建筑装修工程费用共计55682万元，公用工程 11016 万元，附属工程 3685 万元。（1 1）建筑工程建筑工程 溪口民国风情街项目可行性研究报告 72 本项目建设工程包括包括地上建筑（含装修）费用、地下建筑费用、设备及元器件。其中，地上建筑包括酒店、民宿、商铺、婚141、庆礼堂和剧院、主题馆、游客服务中心、物业管理用房和配套用房，造价参照宁波市 2016 年、2017 年类似仿古类旅游建设项目进行估算，总费用为 28088万元；地下建筑包括地下车库和设备用房，造价参照奉化区普通房地产建筑项目进行估算，总费用为 17594 万元。设备及元器件主要包括演出设备、放映设备和服务设备等，价格主要参照象山影视城、横店等设备价格，总费用为 10000 万元。（2 2）公用工程）公用工程 本项目公用工程包括给排水、暖通、电力、消防、弱电、燃气等工程，造价参照奉化区房地产建设项目进行估算，费用为 11016 万元。（3 3）附属）附属工程工程 附属工程包括室外管网、广场道路、142、绿化景观工程和泛光照明工程等。其中，景观工程、泛光照明工程均为特殊设计，价格较普通高，总费用为 3685 万元。2 2、工程建设其他费用工程建设其他费用 （1 1）建设管理费）建设管理费 建设单位管理费：按财建2016504 号文采用差额分档累进制计算，计算基数为工程费用；建设管理其他费：按计标19135352 号、浙价服200377 号、计价格200219130 号、浙价服2003112 号、浙价服2009134 号、发改价格2011534 号文采用差额分档累进制计算，计算基数为工程费用；溪口民国风情街项目可行性研究报告 73 工程监理费：按发改价格2007670 号文采用插入法计算确定，计143、算基数为工程费用。（2 2）建设用地使用费）建设用地使用费 本项目用地面积为 109879m2，合约 164.82 亩，土地费用为 12659万元，分以下两块：第一块为商服用地，面积为 68329m2，合约 102.49 亩，土地使用成本为 7872 万元。第二块为商服用地，面积为 41550m2，合约 62.33 亩，面积为土地使用成本为 4787 万元；（3 3）前期咨询费）前期咨询费 主要包括项目建议书、可行性研究报告等编制费，按计价格199912133 号文采用插入法计算确定，计算基数为工程费用。（4 4）环境影响评价费用）环境影响评价费用 按计价格2002125 号文采用插入法计算。144、（5 5）勘察设计费）勘察设计费 主要包括勘察费和工程设计费，按计价格200210 号 工程勘察设计收费管理规定采用插入法计算确定，计算基数为工程费用。（6 6）场地准）场地准备及临时设施费备及临时设施费 按近年工程实际投入情况，按工程费用的 0.8%确定。（7 7）工程保险费）工程保险费 包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行 1995 年 1 月 1 日颁布文件，物质损失险按工程费用的 0.18%确定，第三者责任险按工程溪口民国风情街项目可行性研究报告 74 费用的 0.25%确定。（8 8）市政公共设施费）市政公共设施费 包括市政基础配套费按 100 元/m2进行估算，计算基数为总建145、筑面积。3 3、预备费、预备费 基本预备费按 5%计算，涨价预备费暂不列支。1111.1.3.1.3 建设期利息估算建设期利息估算 项目建设期贷款 70000 万元，贷款利率 5.88%，建设期 4 年，故建设期利息为 4410 万元，详细见附表 2“项目投资计划于资金筹措表”。1111.1.4.1.4 铺底流动铺底流动资金资金 铺底流动资金估算按详细计算法计算，铺底流动资金估算为 2917 万元，详细见附表 4“流动资金估算表”。1111.2.2 资金筹措及使用安排资金筹措及使用安排 本项目总投资（建设投资+建设期利息+流动资金）为 100265 万元，项目建设资金包括项目自有资金和债务资金146、，其中项目自有资金 30265万元，银行长期贷款 70000 万元。项目投入总资金及分年投资详见附表2“项目投资计划与资金筹措表”。溪口民国风情街项目可行性研究报告 75 第第 1 12 2 章章 财务评价财务评价 1 12 2.1.1 财务财务评价依据及有关说明评价依据及有关说明 1 12 2.1.1.1.1 评价依据评价依据 1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南（试用版）。1 12 2.1.2.1.2 财务评价范围财务评价范围 本项目财务评价范围包括建筑工程、附属工程、公用工程建设等。1 12 2.2 2 财务效益计算财务效益计算 12.2.12.2.1 1147、 计算期限计算期限 本项目分两期实施建设，且两期不间断施工建设，总建设期 4 年。一期 2017 年 10 月开工建设，2019 年 11 月竣工，12 月开始试营运。二期 2018 年 10 月开工建设，2020 年 12 月竣工，两期合并运营。故本项目计算期 11 年，建设期 4 年，合并运营期 7 年（一期项目运营期 9 年，二期运营期 7 年）。12.212.2.2 2 营业收入营业收入 项目营业收入为商铺出租，酒店、民宿、景区门票、影视拍摄、文化演艺特色产品、停车费、物业管理和广告等收入。本项目是宁波首个民国主题城市旅游商业综合体，又在溪口 5A 级风景区内部，旅游资源集群较好，是华148、东旅游主干线上的一颗璀璨明珠。此外，项目位于溪口溪口民国风情街项目可行性研究报告 76 风景区的核心区域，交通便利，周围景区集聚，是长三角地区居民休闲观光的“后花园”，客流量每年超过 250 万人次，预计商铺、民宿酒店、餐饮等对外租赁，将出现供不应求的情况。本项目分为试运营期和正式营业期，试运营期第一年按照正常年份的若 40%左右计算，试运营第二年按照正常年份的 60%左右进行估算。以下均为正常年份：（1 1）商铺出租）商铺出租收入收入 本项目商铺出租面积为 68139m2，出租价格参照商铺调研出租价格，详细参见价格预测部分之商铺价格分析。结合溪口景区商铺出租价格变化趋势，基价为 3.5 元/149、m2，并按照两年递增 3%，预计商铺出租第六年（正常运营年）营业收入 6044 万元，总收入 48276 万元。（2 2）酒店）酒店收入收入 酒店收入主要包括客房费用、餐饮费用和会议费用等。四星级以上酒店按照国内标准，客房面积占总酒店面积的 40%60%，配套公共面积（餐厅、休闲娱乐）占客房总面积的 50%60%，其余的面积就是设备间、人员工作室等。本项目酒店总面积 15632m2，则客房面积约 9379m2，标间按 45m2/个，则客房数量约 208 间；餐饮面积约 3752m2，会议室面积1200m2。1）客房收入：本项目客房价格参照奉化、溪口四星级以上酒店住宿价格，参照多家平均值约 32150、7 元/间，结合奉化溪口经济发展趋势，客房价格取值为 320 元/天，并按两年递增 8%估算。酒店客房入住率根据奉化、溪口周边酒店实际调研，本项目基准入住率 38%，按年 6%递增，最高入住率保持在 60%；溪口民国风情街项目可行性研究报告 77 2）餐饮收入：游客消费水平根据溪口景区旅游基础设施及游客需求报告中游客餐饮实际消费能力，溪口景区内人均餐饮消费为 93 元。结合奉化、溪口经济发展水平、通货膨胀率等，预测本项目的游客消费水平约 100 元/人，按照两年 3%递增。参照溪口周边餐厅实际，餐饮上座率基准 40%，按照年 6%递增，最大年上座率稳定在 60%左右；3）会议收入：本项目会议单151、价参照奉化、溪口四星级以上酒店会议规格，均值为 9.13 元/m2。本项目定位在四星级以上酒店，结合溪口景区发展前景，预测会务单价 10 元/m2，年对外出租天数为 100 天,按年10%递增，稳定在 180 天。根据以上估算，客房总收入约 9604 万元，餐饮总收入约 5206 万元，会议总收入 1475 万元，酒店总收入 16285 万元。（3 3）民宿收入民宿收入 根据浙江省人民政府办公厅关于确定民宿范围和条件的指导意见（浙政办发2016150 号）文件规定，民宿经营规模单栋房屋数不超过 15 间，建筑层数不超过 4 层，且总建筑面积不超过 800m2。本项目民宿总面积 14102m2，152、其中客房面积为 8447，配套公共（厨房、娱乐等）面积为 5655m2，客房建筑面积按 45m2/间，则客房房间数量 188 间。民宿标间价格参照溪口需求调研报告中奉化、溪口民宿现价的平均值 586元/间，取低于平均值的 580 元/间，入住基准率 40%，结合溪口民国景区知名度的提升，客流量增大，入住率按年 4%递增，最终稳定在 60%左右；客房价格按照两年 3%递增。根据以上估算，预计民宿自营总收入为 10422 万元。溪口民国风情街项目可行性研究报告 78（4 4）景区门票收入）景区门票收入 根据溪口多年旅客数据统计，年均客流量 250 万人次。民国风情街项目为新建项目，知名度相对其他景153、点较小，试运营培育期以免票的形式开施，正常年开始运营期客流量按照年均客流量的 40%计算。景区门票基价 70 元/人次，按年递增 8%测算，门票总收入约 58850 万元。（5 5）影视）影视拍摄收入拍摄收入 本项目盈利模式为前期拍摄+观光型旅游模式，前期拍摄收入包括场租和服务费用，观光收入主要包括旅游门票收入。场租费用：每个剧组出租费用 4500 元/天，剧组拍摄周期为 60 天，年约 40 个剧组，随着景区知名度提高，剧组数量按年 5%递增，预计场租总收入为 8480 万元。婚纱摄影：每对新人消费约 1000 元，年约 5000 对新人拍婚纱，并按年 5%递增，预计总收入 3926 万元。154、（6 6）文化演艺）文化演艺收入收入 本项目共建设室内演艺场所四处，合计观众席位 800 个，参照宁波周边其他同类演出，预测演出的平均价格为 60 元/人。按照一天四场，上座率 50%左右计算，上座率按按 5%递增，演出价格按年 3%递增，预计总收入 33827 万元。（7 7）特色产品特色产品收入收入 主要包括地方特产专卖、地方特色小吃及工艺品等收入，根据奉化溪口景区旅游基础设施及游客需求报告：特色工艺品、小吃：人均消费在 30 元左右，年营业额在 80 万；溪口民国风情街项目可行性研究报告 79 地方特产专卖：人均消费 50 元，年营业额约 250 万。随着景区知名度增加，客流量增加，结合155、消费通胀，人均消费水平按 2 年 3%递增，预计特色产品总收入 2941 万元。（8 8）停车费收入）停车费收入 参考奉化区发改局 关于核定溪口武岭广场地下室停车场机动车停放服务收费标准的批复（奉价费20181 号）中地下停车收费标准，收费 2 元/小时。本项目为新建旅游综合体项目，地下停车场 1136 个，结合溪口景区发展趋势，单个车位周转次数为 2.0，停车时长约 3.5h，随着民国景区市场名气的增长，单个车位周转次数按年 10%递增，价格按三年 10%递增，预计总收入 5726 万元。（9 9）物业）物业管理收入管理收入 本项目商场面积 68139，物业管理费费用参照宁波、奉化等大型商场156、旅游综合体的物业管理费用，取均值 4.08 元/月，结合奉化经济发展趋势，物业管理费价格按两年 5%递增，预计总收入 2453 万元。（1010）广告）广告位收入位收入 本项目广告位投放包括景区商场大屏、LOGO 墙、超市/剧院墙体、灯杆、电梯、商场入口等区域，各区域价格参照宁波、奉化商场、车站等广告位报价，本项目为溪口景区内，客流量客观，能满足广告位招商需求，根据同类项目估算经验和溪口旅游开发股份有限公司广告收入情况，本项目广告位年收入约 500 万元/年，结合民国风景区市场知名度的提高，广告位年收入按年 5%递增，预计总收入 4001 万元。项目运营期总营业收入为 195187 万元。详157、见附表 5“营业收入、营溪口民国风情街项目可行性研究报告 80 业税金及附加估算表”。2 2、总成本与费用、总成本与费用 项目成本费用包括商业经营管理费用、酒店经营管理、文化演艺费用、特色产品经营费用、营销推广费用、维修养护费用、人员工资福利费用、财务费用和折旧与摊销。（1）商业经营与管理费用按商业出租费用的 20%计算；（2）酒店经营与管理费用按客房与会议总收入的 20%和餐饮收入的45%总和计算；（3）文化演艺费用按文化演出费用的 25%计算；（4）特色产品经营费用按特产收入的 25%计算；（5）营销推广费用按营业收入的 7%计算；（3）维修、保养费按营业收入的 5%计算；（4）人员工资福158、利费用前期运营服务人员按 100-150 人计算，两期正式联合运营后按 350 人计算，工资按奉化区平均工资 6 万元/人，两年均递增 5%估算，人员福利总费用 16635 万元。（4）财务费用按银行利息 5.88%计算；（5）折旧与摊销包括建筑折旧、土地费用摊销。建筑折旧年限取50 年，残值率取 5%。土地费用摊销年限取 50 年。折旧、摊销计算方式为直线法；项目运营期总成本与费用为 102198 万元。详见附表 6“运营成本估算表”。3 3、利润估算、利润估算 溪口民国风情街项目可行性研究报告 81 从利润估算表看,计算期内项目利润总额 88030 万元，税后利润66022 万元，实现年均159、总投资收益率 10.3%，年均项目资本金净利润率21.8%。详见附表 7“利润和利润分配表”。4 4、相、相关税关税费费 本项目缴纳的相关税费包括城市维护建设税、教育费附加和房产税：1、城市维护建设税：按增值税的 5%计取；2、教育费附加：按增值税的 5%计取；3、房产税：本项目景区内部商业出租行业缴纳房产税，按出租物业收入的税 10%计取；详见附表 6“利润和利润分配表”。1 12 2.3 3 盈利能力分析盈利能力分析 经“现金流量表（全部投资）”计算，项目现金盈利指标如下：表表 9 9-1 1 项目盈利情况表项目盈利情况表 指标 所得税前 所得税后 项目投资财务内部收益率（%）18.42 160、14.86 项目投资财务净现值（税前 Ic=8%，税后 Ic=6%）41194 38802 项目投资回收期（年）8.14 8.99 项目税后财务内部收益率为 14.17%，大于银行贷款利率，同时，考虑到项目对溪口旅游业和区域经济社会发展的重大作用，项目是可行的。1 12 2.4 4 项目偿债能力分析项目偿债能力分析 本项目银行长期贷款 70000 万元，其中第三年贷款 40000 万元，第溪口民国风情街项目可行性研究报告 82 四年贷款30000万元，项目运营期资金回收为建设项目形成的商铺出租、酒店收入、门票收入、影视拍摄收入、停车及管理收入等，还款计划详见附表 3“项目还本付息计划表”，从表161、中可以看出，净现金流量均为正值，说明该项目一期有较强的财务生存能力和可持续经营能力。12.5 12.5 不确定性分析不确定性分析 盈亏平衡点表示项目经营的安全程度，指全部销售收入等于全部成本时的产量。以盈亏平衡点的界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。本项目的盈亏平衡点指数为 20%，表示项目盈利能力较强。该项目经济效益的主要影响因素：固定资产投资最为敏感，其次为经营收入，第三为经营成本的变动。项目收入和固定资产投资的变动对后期运营内部收益率、投资回收期以及净现值的影响较为敏感，增加出租面积或者增加售价或者减少固定资产投资都可以快速缩短投资回收期，提升内部收益率，项目运营162、期经营成本的变动对项目投资收益率投资回收的影响较弱。详见附表 7“利润和利润分配表。12.612.6 敏感性敏感性分析分析 从以下单因素敏感性分析图可以看出，影响该项目经济效益的几个主要因素当中，固定资产投资最为敏感，其次为经营收入，第三为经营成本的变动。从敏感性分析表和图还可以看出，项目收入和固定资产投资的变动对后期运营内部收益率、投资回收期以及净现值的影响较为敏感，增加出售地块的面积或者增加售价或者减少固定资产投资都可以快溪口民国风情街项目可行性研究报告 83 速缩短投资回收期，提升内部收益率，项目运营期经营成本的变动对项目投资收益率投资回收的影响较弱。详见表 10“单因素敏感性分析表”和163、“单因素敏感性分析图”。1 12 2.7 7 财务评价结论财务评价结论 综上所述，项目具有一定的盈利能力、抗风险能力和良好的偿债能力，项目财务上是可行的。溪口民国风情街项目可行性研究报告 84 第第 1 13 3 章章 社会影响分析社会影响分析 1 13 3.1.1 社会影响效果分析社会影响效果分析 1 1、项目建设对于当地居民收入和生活质量的影响、项目建设对于当地居民收入和生活质量的影响 本项目用地为招拍挂所得，现状为空地，不涉及拆迁，不影响居民的利益。工程将会建设一个现代化的城市商业旅游综合体。项目在建设期可以吸纳一定数量的施工人员、技术工程人员等劳动力参与建设，项目建成后，景区运营需要招164、纳一定数量的工作人员，后勤保障人员，为社会提供大量就业岗位，因此本项目能对增加就业起到一定的推动作用，并通过增加就业岗位，提高当地居民的收入。因此，项目建设有利于提高当地居民的生活质量水平。2 2、项目建设对于、项目建设对于区域区域经济的的影响经济的的影响 本项目以民国历史为背景开展体验式主题旅游，将项目打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿等为一体的城市旅游商业综合体和影视拍摄基地。在发挥原有旅游优势的基础上，本项目建设开发了更多更好的旅游产品，丰富了旅游产品的内涵，为奉化的文化旅游产业发展注入强劲的发展后劲。其次，发挥旅游业经济效应、带动效应、辐射效应、产出效应和长远效应，把奉化建设成为“165、海内外著名旅游城市”、“著名佛教圣地”和“长三角首选休闲旅游目的地”，基本达到国际化旅游城市发展水平。3 3、对城市发展的影响、对城市发展的影响 本项目按照旅游基础设施与城市基础设施同步建设、融合提升原溪口民国风情街项目可行性研究报告 85 则，加快健全了溪口镇的出行、住宿、餐饮、购物等旅游体验设施，有效推动了奉化区的城市化进程，完善了城市功能，为奉化融入宁波中心城区提供了新的发展动力。通过民国文化旅游产业融合发展，把奉化建设成为生态良好、环境优美的人间福地、宜居宜游的品质城市、文化强市。1 13 3.2.2 项目与所在地互适性分析项目与所在地互适性分析 项目区水、电等市政基础设施可以满足项目166、需要。项目设计、施工、监理等工程单位以及各类建材当地均能满足需求，且当地建材经销商、设计、施工、监理等相关行业人员是受益者，项目建设还会带动奉化区经济、旅游事业的发展。因此，项目建设能够得到相关利益群体的支持。项目的实施有利于推动城市经济和旅游事业发展，促进奉化区城市旅游基础设施的完善，实现奉化区全域旅游产生积极作用。因此，当地政府对项目建设也持支持态度。项目属于商业旅游综合体建设项目，能够完善城市旅游基础设施，提高旅游设施服务水平，吸引客流量，符合奉化区全域旅游开发建设的氛围。因此，所在地的社会环境、人文条件适应项目的建设与运营发展。综上，本项目与所在地的适应性较强，可以顺利实施。1 13 167、3.3.3 社会风险及对策分析社会风险及对策分析 本项目的建设具有显著的社会效益和经济效益。项目用地合法合规，不涉及征地拆迁工程，不触及历史文物等社会敏感点。经分析，项目主要社会风险包括对周边商业区、居民区的不利环境影响风险，资金溪口民国风情街项目可行性研究报告 86 风险等两个方面。不利环境影响风险主要为项目运营期，随着旅游旺季的到来，若对客流量不加控制，对秩序不加维护管控，可能对周边商业区经营，小区民众生活带来不利影响，从而产生对项目的敌对情绪引发的风险；资金风险主要为若项目资金断裂导致项目无法继续引发的民众敌对风险。针对项目不利环境影响方面，严格按照环境影响评价相关要求，采取各项环境保护168、措施，加强景区运营管理、周边治安环境管理，可以使得项目运营对商业区、居民区的影响较小，从而避免风险；项目资金风险，项目实施前期应获得妥善可靠的资金来源，获取资金保障，可以避免资金风险发生。因此，通过采取合理措施，本项目社会风险为可控。综合考虑项目的社会效益，项目应加快实施进程。溪口民国风情街项目可行性研究报告 87 第第 1414 章章 风险分析风险分析 1 14 4.1.1 项目主要风险因素识别项目主要风险因素识别和分析和分析 经研究分析，本项目主要风险因素在于市场、投资、融资和配套条件等方面，详见表 14-1。表表 1 14 4-1 1 风险因素和风险程度分析表风险因素和风险程度分析表 序169、号 风险因素 风险程度 说 明 1 市场风险 一般 1.1 商铺出租价格预测过高 一般 项目开发地块商铺、剧院、婚庆礼堂、地下车位出让价格取值稳妥，风险不大。1.2 客流量需求不足 较小 本项目位于溪口风景区内部，周边旅游景区集聚效应，且民国旅游小镇对外宣传比较充足，客流量具有很好的保证，风险不大。2 投资 一般 2.1 工程量 一般 项目工程量按相关规范估算，项目投资估算已安排5预备费，可消除工程量估算不足风险。2.2 工期延长 一般 项目工期比较同类项目安排，一般能按期竣工。2.3 价格上涨 一般 近期工程和建材价格基本稳定，项目投资估算已安排5预备费，可消除价格上涨风险。3 融资 一般 170、3.1 资金可靠性和充足性 一般 项目符合产业政策和发展规划，是溪口景区整体提升项目，社会效益、环境效益、经济效益良好，应该能获得金融机构贷款支持。3.2 利率上升 一般 目前，利率处下降周期，利率上升概率不大。4 配套条件 较小 4.1 水、电、气供应 较小 水、电、气供应已纳入规划，项目已安排水、电、气管线铺设，水、电、气供应风险较小。4.2 资金配套 较小 项目自筹资金基本落实，风险较小。1414.2.2 防范和降低风险的对策防范和降低风险的对策 经风险分析，针对风险因素提出防范和降低风险的主要对策，提请溪口民国风情街项目可行性研究报告 88 项目有关各方考虑。1、强化项目前期研究和准备171、，科学地拟定项目实施方案，加强与金融、土地等相关部门沟通协调，及时解决项目准备和实施过程中发生的各种问题，确保项目顺利实施和尽早投入运行；2、适时加大民国风情街景区配套区招商引资地块招商宣传和推介力度，扩大溪口景区配套区开发建设的影响，增强溪口景区配套区对国内外开发商的吸引力。3、加强与电力、电信等部门沟通，争取相关部门参与对区域管线铺设的投资。溪口民国风情街项目可行性研究报告 89 第第 1 15 5 章章 结论与建议结论与建议 15.1 15.1 主要结论主要结论 （1）项目建设是奉化区是打造民国风情，探索旅游文化新业态的要求，是提升景区档次、配套条件和推动旅游事业发展需要。项目建设建设符172、合国家产业政策和区域发展规划，有利于促进奉化城镇化进程和经济社会发展，为城市经济发展带来更多的机遇，对于构建文明和谐社会，全面建设小康社会具有重要意义。（2）项目选址和建设内容、建设规模充分考虑了周边经济发展的水平和广大群众的需求，项目功能布局和平面布置规范科学。（3）项目建设地点无不良地质情况，交通、水、电、通信等基础设施条件良好，能够满足项目建设运营要求。（4）项目实施将对附近商业区和居民区造成一定的环境和交通安全等不利影响，项目应按照环评要求，通过合理设置施工出入口、加强车辆管理等措施，确保满足相关要求。（5）项目一期建设工期26个月，二期建设工期27个月，项目一期建设完工后先进行试运营173、。项目建设安排紧凑，进度安排合理。项目总投资100265万元，由自有资金30265万元和银行借款70000万元解决。与同类同等规模工程相比较，项目投资合理，建设规模适中，所需资金有保障。（6）项目建设顺应当地发展要求，得到当地政府、居民、企业等的支持，社会风险较小，社会效益明显。因此，本项目是必要的，也是溪口民国风情街项目可行性研究报告 90 可行的。15.15.2 2 问题和建议问题和建议 （1）项目符合省市各级部门相关规划和政策，建议相关部门加快各项审批工作，优化项目方案设计、论证和公示，使项目尽快进入实施阶段。（2）在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，严谨论证，设计、施工要紧密配合174、；对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证；在设计和施工中，吸取周边类似项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程质量、工程进度，同时合理控制工程投资。（3）项目在溪口5A级景区内，周边又为居民小区，项目施工期应加强交通安全防范。项目运营期应加强交通、安全、治安维护，做好环境卫生管理，防止交通安全事故，避免影响周边治安和环境。（4）由于项目建设周期安排较为紧凑，建议建设单位抓紧时间落实资金安排，确保项目建设所需资金及时到位。（5）项目建成后，对区域交通流将产生较大影响，特别是景区进入旺季时，项目周边区块，车流将更加密集，建议交通管理部门加强管理，合理部署交通指175、挥人员，保证项目良好运营和周边交通畅通。（6）项目投入使用后，建议有关部门加强日常管理与维护工作，最大限度地发挥本项目的社会和经济效益。附图 1 附图 1 项目区位图 项目区位图 附图 2 项目平面布置图附图 2 项目平面布置图附表1序号工程项目名称占建设投资比例建筑工程 设备购置 安装工程其 它总 价数量单价工程费用工程费用45682456821729117291741074100 0703847038475.73%75.73%1 1建筑装修工程建筑装修工程456824568270007000300030000 0556825568215802815802859.91%59.91%1.11.176、1地上建筑地上建筑2808828088280882808811404311404330.22%30.22%1.1.1酒店、民宿83268326297342800元8.96%1.1.2商铺1499114991681392200元16.13%1.1.3婚庆礼堂37737711793200元0.41%1.1.4剧院2089208961443400元2.25%1.1.5主题馆1491149149703000元1.60%1.1.6游客服务用房37016822200元1.1.7配套服务用房632852200元1.1.8配套用房38219102000元1.21.2地下建筑地下建筑17594175941759177、41759443985439850元0元18.93%18.93%1.2.1地下车库1727417274431854000元1.2.2设备用房3203208004000元1.31.3设备及元器件设备及元器件0 0700070003000300010000100000010.76%10.76%1.3.1设备03850165055001项5500万元5.92%1.3.2元器件03150135045001项4500万元4.84%2 2公用工程公用工程0 07711771133053305110161101611.85%11.85%3.1给排水工程14386162054158028130元2.21%3.178、2消防工程12775471825114043160元1.96%3.3电力工程17707592528158028160元2.72%3.4暖通工程14386162054158028130元2.21%3.5弱电工程14386162054158028130元2.21%3.6燃气工程3501505001项500万元0.54%3 3附属工程附属工程0 025802580110611060 0368536853.97%3.97%4.1绿化景观工程33914548421998220元0.52%4.2广场道路工程61026187133491260元0.94%4.3室外管网工程855366122155489220179、元1.31%4.4泛光照明工程777333111055489200元1.19%工程建设其他费用工程建设其他费用1812918129181291812919.51%19.51%1建设管理费185618562.64%2.00%1.1建设单位管理费4284280.61%0.46%1.2建设管理其他费4124120.59%0.44%1.3工程监理费101610161.44%1.09%2建设用地使用费1265912659165亩77万元13.62%3可行性研究费54540.08%0.06%4勘察设计费139713971.98%1.50%5环境影响评价费25250.04%0.03%6场地准备及临时设施费3180、163160.80%0.34%7工程保险费2422420.34%0.26%7.1物质损失部分1011010.14%0.11%7.2第三者责任险1411410.20%0.15%8市政公共设施费158015802.25%1.70%8.1市政基础配套费15801580158028100元1.70%预备费预备费4426442644264426+5.00%5.00%4.76%4.76%1基本预备费44264426+5.00%4.76%2涨价预备金0不列支0.00%建设投资（+）建设投资（+）456824568217291172917410741022555225559293892938+100.00%比181、例（%）49.15%18.60%7.97%24.27%100.00%建设期利息建设期利息4410441044104410铺底流动资金铺底流动资金2917291729172917固定资产投资固定资产投资45682456821729117291741074102988229882100265100265投资估算表投资估算表单位：万元估 算 价 值 附表2项目名称合计第1年第2年第3年第4年1 1总资金总资金1002651002659294929492949294459154591535762357621.1建设投资929389294929441822325281.2利息44100011763234182、1.3铺底流动资金2917291702 2资金筹措资金筹措1002651002659294929492949294459154591535762357622.1项目资本金3026592949294591557622.1.1用于建设投资2293892949294182225282.1.2用于建设期利息441000117632342.1.3用于流动资金291729172.2债务资金700000040000300002.2.1流动资金借款02.2.1中长期借款7000004000030000单位：万元项目投资计划与资金筹措表项目投资计划与资金筹措表附表3序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年183、第6年第7年第8年第9年第10年一一借款还本付息借款还本付息1 1银行贷款银行贷款1.1期初本息余额400007000057446489403827926092119371.2长期借款7000040000300001.5长期借款应付利息1926811763234411633782878225115347021.6长期借款应还本金70000125548506106601218714155119371.7当期付利息1926811763234411633782878225115347021.8期末借款余额400007000057446489403827926092119370二二还本资金来源还本资金184、来源7413712554125548506850610660106601218712187141551415516075160751 1税后利润税后利润66022119051190575327532903790371056410564125321253214452144522 2固定资产折旧固定资产折旧811564964997497416231623162316231623162316231623单位：万元项目还本付息计划表项目还本付息计划表附表4单位：万元序号项目最低周转天数 周转次数 合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1 1流动资产流动资产174366837185、412073232625482756303032811.1现金3012137060601101942102272452641.2应收账款6015130124875361589172918972055226424561.3存货30541351463744034414745215601.3.1外购原材料及燃料60623411051132863083383633994291.3.2在产品201832414154043475055591.3.3产成品201838916174852576167722 2流动负债流动负债198589962422612863083383642.1应付账款5171985899186、62422612863083383642.2预收账款5720000000003流动资金154515936451830206422612448269229173.1流动资金当期增加额2917593521185234197186244225流动资金估算表流动资金估算表附表5项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1 1营业收入（含税）营业收入（含税）1951871951870 073117311803580352384023840259282592828448284483081930819339633396336843368431.11.1商铺出租收入商铺出租收入48187、2764827623002300243724376044604464076407699569957415741580968096858185811.21.2酒店收入酒店收入16285162859189189769761905190520342034229522952452245227682768293629361.2.1客房收入96045335651120118713591441165017491.2.2餐饮收入52063153346336717327768478981.2.3会议收入147570771521762032352712891.31.3民宿收入民宿收入104221042267767188、77057051321132113741374147114711530153016391639170517051.41.4景区门票收入景区门票收入58850588500 00 07000700079387938900290021020810208115761157613127131271.51.5影视拍摄收入影视拍摄收入12406124067117119489481580158016591659174217421829182919201920201720171.5.1场租费用84804866481080113411911250131313781.5.2婚纱摄影收入392622530050052189、55515796086381.61.6停车场收入停车场收入572657262592593803806976978448448448448448449289289289281.71.7文化演艺收入文化演艺收入338273382717521752189518954098409844324432479447945184518456075607606460641.81.8物业管理费用物业管理费用245324531441441441443433433433433613613613613793793793791.91.9特色产品收入特色产品收入2941294125025025025035035037137190、13933934174174424424684681.101.10广告收入广告收入400140013003003003005005005255255515515795796086086386382 2增值税及附加增值税及附加5955952525252572727777868694941041041131132.1增值税5945248247717772861935103911262.2城市维护建设税（税率5%）29712123639434752562.3教育费附加（税率5%）29712123639434752563 3房产税房产税438943892092092222225495495825826191、36636674674736736780780单位：万元营业收入、营业税金及附加估算表营业收入、营业税金及附加估算表附表6序号 项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1营业成本7597930423263856910224111751209213257143561.1商业经营管理费用96554604871209128113991483161917161.2酒店经营管理费用45592622795395746426847658121.3文化演艺费用84574384741025110811981296140215161.4特色产品经营费用73563638893981192、041101171.5营销推广费用136635125621669181519912157237725791.6维修养护费用97593664021192129614221541169818421.7人员工资福利166357307301330236025492753297332111.8其他营业成本125152122661518169618752073231225632折旧与摊销113616499741623162316231623162316233财务费用1485800411633782878225115347024总成本1021983692423614308152251567615966164193、14166815固定成本49625187222768599805878397442705464866可变成本52573182019605709716878378524936010195单位：万元总成本费用估算表总成本费用估算表附表7序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1营业收入195187731180352384025928284483081933963368432税金及附加570025727786941041133总成本102198369242361430815225156761596616414166814房产税438920922254958263194、66747367806利润总额8803034113552891010043120501408616709192697弥补以前年度亏损0000000008应纳税所得额8803034113552891010043120501408616709192699所得税（25%）2200785388822282511301235214177481710税后利润660222558266466837532903710564125321445211未分配利润660222558266466837532903710564125321445212累计未分配利润224229255852221190519437284753195、9039515706602213息税前利润10288834113552130261342014928163361824319971年均总投资收益率（ROI）10.3%3%4%13%13%15%16%18%20%年均项目资本金净利润率(ROE)21.8%8%9%22%25%30%35%41%48%盈亏平衡点6%9.23%13.03%8.51%7.43%6.54%5.86%5.15%4.50%单位：万元利润和利润分配表利润和利润分配表指标附表8序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入2698767311803523840259282844830819196、339631115321.1营业收入195187731180352384025928284483081933963368431.2回收固定资产71772717721.3回收流动资金291729172现金流出14763492949294441233495660217412808487029507102412.1建设投资929389294929441822325280000002.2运营成本497130206721825400675373627934866893482.3增值税金及附加59502525727786941041132.5房产税43890209222549582636674736780197、3所得税前净现金流量122241-9294-9294-36812-2692117819185152036422117244551012914累计所得税前净现金流量-9294-18588-55400-82321-64502-45987-25623-3506209501222415调整所得税25722008538883257335537324084456149936所得税后净现金流量96519-9294-9294-37665-278101456215160166321803319895962997累计所得税后净现金流量-9294-18588-56252-84062-69500-54340-3770198、7-19674221965191218.42%14.86%41194万元38802万元8.14年8.99年项目投资回收期（年）项目投资现金流量表项目投资现金流量表单位：万元1-所得税前；2-所得税后项目投资财务内部收益率（%）项目投资财务净现值（税前I=8%；税后I=6%）附表9序号项目名称折旧年限第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年折旧与摊销6499741623162316231623162316231建筑折旧50年1.1原值72097707286935867988666186524863878625091.2折旧费1370137013701370137013701199、37013701.3净值70728693586798866618652486387862509611393土地摊销50年3.1原值 12659124061215311899116461139311140108873.2摊销费2532532532532532532532533.3净值1240612153118991164611393111401088710634单位：万元固定资产折旧费估算表固定资产折旧费估算表序号指标名称-15%-10%-5%0%5%10%15%1营业收入变动1.1项目财务内部收益率(税后)12%13%14%15%16%17%18%1.271.2项目财务净现值(税后)25983200、万元30263万元34543万元38802万元43103万元47383万元51663万元2.201.3项目投资回收期（税后）9年9年9年9年9年9年8年0.132固定资产投资变动2.1项目财务内部收益率(税后)18%17%16%15%14%13%13%0.912.2项目财务净现值(税后)43598万元42006万元40414万元38802万元37231万元35639万元34048万元0.822.3项目投资回收期（税后）8年9年9年9年9年9年9年0.103经营成本变动3.1项目财务内部收益率(税后)14%15%15%15%15%15%15%0.183.2项目财务净现值(税后)36962万元37201、582万元38202万元38802万元39443万元40064万元40684万元0.323.3项目投资回收期（税后）9年9年9年9年9年9年9年0.084临界点(以项目税后内部收益率达到基准收益率为准)绝对变化相对变化营业收入变化临界点63.17%-36.83%固定资产投资变化临界点189.66%89.66%经营成本变化临界点-152.80%-252.80%附表10单因素敏感性分析评价指标汇总表单因素敏感性分析评价指标汇总表净现值敏感性分析净现值敏感性分析投资回收期敏感性分析投资回收期敏感性分析内部收益率敏感性分析图内部收益率敏感性分析图0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%-15%-10%-5%0%5%10%15%销售收入固定资产经营成本0万元10000万元20000万元30000万元40000万元50000万元60000万元-15%-10%-5%0%5%10%15%销售收入固定资产投资经营成本8年8年8年8年9年9年9年9年9年-15%-10%-5%0%5%10%15%销售收入固定资产投资经营成本