1、XXXX粤港澳粤港澳XXXX区电影港（区电影港（XXXX粤港澳粤港澳XXXX区电影博物馆）项目区电影博物馆）项目可行性研究报告广东省广东省XXXX国际工程咨询有限公司国际工程咨询有限公司二二年十一月二二年十一月目 录第一章项目总论.i11.1 项目背景.11.2 项目概况.5第二章项目建设的背景和必要性.112.1 项目建设背景.112.2 项目建设的必要性.13第三章市场现状与案例分析.203.1 行业市场发展状况分析.203.2 项目区域环境与市场前景分析.343.3 粤港澳XX区影视产业发展机遇.443.4 优秀案例借鉴.473.5 XX集团发展文化创意产业优势.613.9 小结.63 2、第四章项目定位、价格预测与建设规模.644.1 项目 SWOT 及开发前景分析.644.2 项目定位.654.3 项目服务群体分析.674.4 类似物业发展情况与价格预测.694.5 项目建设内容与建设规模.73第五章项目选址与建设条件.755.1 项目场址.755.2 建设条件.79第六章工程技术方案.876.1 项目组成.876.2 规划方案.89ii6.3 改造建筑方案.1036.4 新建建筑方案.1086.5 结构方案.1146.6 电气工程.1186.7 给排水及消防工程.1246.8 通风空调工程.1306.9 燃气工程.1366.10 弱电工程.136第七章节能篇.1407.1 3、用能标准和节能规范.1407.2 能耗状况和能耗指标.1407.3 节能措施和节能效果分析.142第八章环境影响评价.1468.1 编制依据和标准.1468.2 项目污染源分析.1478.3 污染防治措施.1488.4 结论.151第九章劳动安全卫生与消防.1529.1 劳动安全.1529.2 卫生措施.1529.3 消防措施.153第十章经营管理与组织机构.15410.1 项目经营运作模式.15410.2 组织机构.15510.3 人力资源配置和人员培训.156第十一章项目实施进度计划与招投标.15811.1 项目实施进度.15811.2 项目招投标.159第十二章投资估算与资金筹措.1604、12.1 投资估算.16012.2 资金筹措.164第十三章财务评价.17513.1 编制依据.17513.2 财务评价.17513.3 财务评价结论.181第十四章社会效益评价.19214.1 社会效益分析.19214.2 项目与所在地互适性分析.19514.3 社会风险分析.19514.4 社会效益评价结论.196第十五章风险分析.19715.1 风险因素识别.19715.2 风险因素的防范及转移.198第十六章结论与建议.20116.1 结论.20116.2 建议.204附件.204附件一：中共广东省委宣传部关于对XX文化产业园名称的批复.205附件二：穗国土规划业务函20182974.5、211附件三：广州供电局有限公司海珠供电局关于XX电影制片有限公司地块项目用电变更征求意见的复函.220附件四：广州市海珠区住房和建设税务局关于对XX电影制片有限公司地块内古树名木征求意见的复函iii.221附件五：广州市规划和自然资源局关于XX电影集团有限公司全资子公司XX电影制片有限公司改制土地资产处置项目所涉及的土地权属审查和土地估价结果初审意见的复函iv.223附件六：项目效果图.230XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告第一章项目总1论1.1项目背景1 1.1 1.1 1项项目目名名称称XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目。1 16、.1 1.2 2承承办办单单位位概概况况项目承办单位：XX电影制片有限公司。注册资金：人民币 2049.2 万元。地址：法人代表：。经营范围：广东省内电影的流动放映；广东省电影放映经营，收集、整理、储存和发布影视专业技术人才供求信息；影视专业技术人才经纪、招聘、培训、资源开发与管理咨询；经营演出及经纪业务；转售水电业务及水电安装维修；停车场经营；自有影视作品版权贸易；国内贸易。XX电影制片有限公司是XX电影集团有限公司全资子公司，前身为广州电影制片厂，1956 年经国家批准组建，1958 年 5 月正式投产，1961 年更名为XX电影制片厂，1985 年变更为XX电影制片公司，实行企业管理。27、006 年 4 月经省人民政府批准，转制为XX电影制片有限公司。经过 60 多年的发展，形成了影视创作、制作和加工各类影视片、广告片及音像出版等一整套完整的产业链。2011 年 5 月，按照集团“深化体制改革，做强市场主体”的总体要求和统一部署，实行了主业辅业剥离。目前，公司的主要任务是筹建运营XX粤港澳XX区电影港和做好现有物业的运营管理，围绕XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告XX电影制片厂的浓厚历史文化，打造具有XX特色的电影文化产业基地2。1 1.1 1.3 3可可行行性性研研究究报报告告编编制制单单位位1 1.1 1.4 4可可行行性性研研究究报报告8、告编编制制依依据据1、投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）;3、党的十八届中央委员会向中国共产党第十九次全国代表大会的报告；4、国务院关于文化产业发展工作情况的报告；5、中共广东省委宣传部 广东省文化和旅游厅关于印发广东省关于加快文化产业发展的若干政策意见的通知；6、粤港澳XX区发展规划纲要；7、中共广东省委 广东省人民政府关于贯彻落实的实施意见；8、广东省建设文化强省规划纲要（2011-2020 年）；9、广东省推进“粤港澳XX区文化圈”建设三年行动计划（2019 2021 年）；10、广州市人民政府办公厅关于9、加快文化产业创新发展的实施意见（穗府办规201828 号）；XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告11、广州市城市更新办法（广州市人民政府令第 134 号）；12、国家和地方的相关政策和法规；13、委托方提供的项目相关资料3。1 1.1 1.5 5项项目目提提出出的的理理由由与与过过程程自 2002 年提出建设“文化大省”以来，广东省一直致力于建设“文化大省”，并陆续启动一大批文化产业工程、投资项目、大型文化活动、文化创意产业园，搭起了广东文化产业发展的外部舞台。广州、深圳、佛山等各地各种创新的文化创意产业园区蓬勃发展，涉及娱乐业、演艺业、创意设计业、工艺美术业10、网络文化业、数字文化业、文化科技业、文化制造业、文化会展业、文化旅游业、文博业、文艺培训业、音像业、动漫业、游戏业、玩具业及对外文化贸易等。广东省建设文化强省规划纲要（2011-2020 年）明确提出，加快建设羊城创意产业园、XX文化创意产业园（现更名为“XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）”）、南方报业传媒文化创意产业园、南方影视传媒集团影视创作基地、广东数字出版中心、广东工业设计城、广东广告创意基地、广东原创音乐基地、广东印刷和可录光盘生产基地建设。规划的实施推进了各项文化事业繁荣发展。电影产业作为文化产业的主要细分领域之一，近年来健康繁荣发展，已成为建设文化强国、弘扬社11、会主义核心价值观的重要一环。近年来，得益于国民经济的持续快速增长以及国家对文化产业的支持，整体电影文化与产业环境持续改善。作为文化娱乐市场重要组成部分的电影市场已连续多年实现电影票房的快速增长，同时，吸引了各类社会资本积极进军电影行业，从而进一步推动了电影行业的良性快速XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告发展4。XX电影集团是华南地区历史最长、规模最大、实力最强的综合型电影企业。作为新中国设立的六大国有电影厂之一，多年来在电影创作生产、终端建设、平台打造等方面取得长足发展。为贯彻国家发展文化产业，广东省建设文化强省的战略思想，XX电影集团着力抓好广东 4K 电12、影创作中心、院线影城、XX文化创意产业园（现更名为“XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）”）、“XX星光城”影视文化综合体等基础工程建设，致力做强做优电影产业内容、渠道和终端“三箭齐发”，建设独具特色的全产业链现代电影集团，为推动中国电影繁荣，为广东建设文化强省、电影强省贡献积极力量。XX电影制片有限公司是XX电影集团有限公司全资子公司。经过60 多年的发展，形成了影视创作、制作和加工各类影视片、广告片及音像出版等一整套完整的产业链。2011 年 5 月，按照集团“深化体制改革，做强市场主体”的总体要求和统一部署，实行了主业辅业剥离。当前，XX电影制片有限公司的主要任务是筹建运13、营XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）和做好现有物业的运营管理，围绕XX电影制片厂的浓厚历史文化，打造具有XX特色的电影文化产业基地。目前，项目已完成了XX电影制片公司地块发展策划及整体概念方案设计、XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目定位报告。XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目设计方案以及其他工作正在加紧推进。为进一步推进项目的进展，XX电影制片有限公司委托我司编制XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）可行性XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告研究报告，作为项目向有关银行融资贷款的依据。14、1.2项目概5况1 1.2 2.1 1建建设设地地址址本项目位于海珠区新港中路 354 号XX大院内，毗邻广州塔，处于广州新中轴南端核心位置，地铁 3 号线和 8 号线换乘站上盖，位置优越，交通便利，周边商业和生活设施配套完善。1 1.2 2.2 2建建设设规规模模与与建建设设内内容容XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目位于广州市海珠区丽影广场南侧，建设包括东、西两个地块：西侧地块AH030906（以下简称地块一）和东侧地块 AH031003（以下简称地块二）。本项目可建设用地面积为 49999 平方米，建设内容包括新建建筑、拆除建筑和保留改造建筑三大部分。项目拟拆除建筑面15、积13042.11 平方米。新建与改造总建筑面积 163094.98，其中新建总建筑面积 140644 平方米（含计容建筑面积 90333 平方米，不计容建筑面积 50311 平方米）；拟保留改造建筑面积 22450.98 平方米（含地上建筑面积 18361.48 平方米，地下建筑面积 4089.5 平方米）。按地块分情况如下：地块一可建设用地面积为 35886 平方米，总建筑面积 144331.97 平方米（其中新建建筑面积 140644 平方米，保留改造建筑面积3687.97 平方米）。新建内容包括影视XX区电影中心，XX区融媒体中心，XX电影院以及配套的地下停车场、道路广场、绿化等。保留16、改造建筑为旧行政楼（澳嘉）和大摄影棚，建筑面积为 3687.97 平方米。XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告地块二可建设用地面积为 14113 平方米，无新建建筑，保留改造建筑物为星光城和录剪楼，保留改造建筑面积为 18763.01 平方米（6其中地上建筑面积为 14673.51 平方米，地下建筑面积为 4089.5 平方米）。项目主要建设规模及内容表 1.2-1序号项目单位数量备注项项目目总总体体建建设设情情一一况况1可建设用地面积499992总建筑面积163094.983计容建筑面积108133.484不计容建筑面积54961.55新建建筑面积1406417、46拆除建筑面积13042.117保留改造建筑面积22450.98地地块块一一建建设设情情二二况况1可建设用地面积358862总建筑面积144331.973计容建筑面积94020.974不计容建筑面积503115新建建筑面积1406446保留改造建筑面积3687.97三三地地块块二二建建设设情情况况1可建设用地面积141132总建筑面积均均为为保保留留改改造造建建18763.01筑筑3计容建筑面积14112.514不计容建筑面积4650.55地上建筑面积14673.516地下建筑面积4089.51 1.2 2.3 3主主要要建建设设条条件件项目所在区域属南亚热带季风气候，对项目建设影响不大；项18、目地块位于广州大道以东、新港中路以南，地铁 3 号线从场地内南北向穿过，并在场地北侧设置有客村站地铁站点，交通条件优越。华南快速、新光快速、环城高速临近地块，为项目提供了更为高效、便捷的XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告交通系统；项目建设用地周边配套设施成熟，供电、供水、排污管网以及雨水排放设施较为完善7。1 1.2 2.4 4项项目目投投入入总总资资金金及及效效益益情情况况1 1.2 2.4 4.1 1投投资资估估算算项目建设投资为 221694 万元，其中建筑工程费用 83722 万元，设备购置及安装工程费用 22401 万元，工程建设其他费用 106019、17 万元，预备费 9554 万元。项目总投资 233612 万元。其中：建设投资 221694 万元，建设期利息 11404 万元，铺底流动资金 514 万元。项目投入总资金 234812 万元。其中：建设投资 221694 万元，建设期利息 11404 万元，流动资金 1714 万元。1 1.2 2.4 4.2 2资资金金筹筹措措项目建设需投入总资金 234812 万元。资金来源包括：（1）项目自有资金 94433 万元，其中用于建设投资 92719 万元，用于流动资金 1714 万元。（2）拟通过银行贷款 140379 万元，其中用于建设投资 128975万元，用于建设期利息 1140420、 万元。1.2.4.3财务盈利能力分析经计算本项目的综合盈利能力指标：项目投资财务内部收益率：11.13%（所得税前）；项目投资财务净现值（ic=8%）：65712 万元（所得税前）；项目投资回收期：10.42 年（所得税前）；项目资本金财务内部收益率：11.52%；总投资收益率（平均）：11.69%；XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告项目资本金净利润率：19.57%。项目的盈利能力基本可以满足投资者的要求。1 1.2 2.4 4.4 4偿偿债债能能力力分分析析项目贷款期 16 年,计划从计算期第 4 年起安排还本付息，按照等额还本付息方式还款，至计算期第 21、16 年还清全部贷款本息。利息备付率 2.0 以上，偿债备付率 1.30 以上，项目具有良好的负债清偿能力8。1 1.2 2.4 4.5 5社社会会效效益益项目的建设有利于促进广州市文化产业发展，促进区域经济的结构调整和经济发展方式转变，推动区域经济社会全面发展；有利于改善周边居民生活环境；有利于增加当地就业岗位，提升劳动就业率，项目社会效益显著。1 1.2 2.5 5主主要要技技术术经经济济指指标标项目技术经济指标表 1.2-1序序号号类类别别单单位位指指标标备备注注一项项目目技技术术指指标标（一）项项目目总总建建筑筑指指标标1可建设用地面积49999.002总建筑面积163094.983计22、容建筑面积108133.483.1其中：地上计容面积104444.483.2地下计容面积3689.004不计容建筑面积54961.504.1其中：地上不计容面积561.004.2地下不计容面积54400.505地上建筑面积105005.486地下建筑面积58089.507建筑基底面积19978.578绿化面积18588.309道路广场硬地面积11432.1310停车位个1368.00（二二）地地块块 A AH H0 03 30 09 90 06 6 技技术术指指标标（地地块块一一）XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告序序9号号 项项目目单单位位总总规规模模新新23、建建保保留留改改造造备备注注1可建设用地面积35886.002总建筑面积144331.97 140644.00 3687.973计容建筑面积94020.9790333.003687.973.1其中：地上计容面积90331.9786644.003687.973.2地下计容面积3689.003689.000.004不计容建筑面积50311.0050311.000.004.1其中：地上不计容面积0.004.2地下不计容面积50311.005地上建筑面积90331.9786644.003687.976地下建筑面积54000.0054000.000.007建筑基底面积14353.578绿化面积1435424、.409道路广场硬地面积7178.0310容积率-2.622.6211绿地率-40.00%40%12建筑密度-40.00%40%13停车位个1258（三三）地地块块 A AH H0 03 31 10 00 03 3 技技术术指指标标（地地块块二二）序序号号项项目目单单位位数数量量备备注注1可建设用地面积14113.002总建筑面积18763.013计容建筑面积14112.513.1其中：地上计容面积14112.513.2地下计容面积0.004不计容建筑面积4650.504.1其中：地上不计容面积561.004.2地下不计容面积4089.505地上建筑面积14673.516地下建筑面积4089.25、507建筑基底面积5625.008绿化面积4233.909道路广场面积4254.1010mmm容积率-1.00111建筑密度-39.86%40%12绿地率-30.00%30%13停车位个110（四四）本本期期经经济济指指标标1投入总资金万元234812项目总投资 233612 万元1.1建设投资万元2216941.2建设期利息万元114041.3流动资金万元17142项目资本金万元9443340%3银行贷款万元1403794建设工期年2.55年均营业收入万元454436年均总成本万元178517年均经营成本万元87528年均利润总额万元246449项目投资财务内部收益%11.13所得税前XX粤26、港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告10率10投资回收期年10.42所得税前项目资本金财务内部收益11率%11.5212偿债备付率1.3013利息备付率2.014借款偿还期年16含建设期XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告第二章项目建设的背景和必要11性2.1项目建设背景当今世界正在经历一场广泛而深刻的产业结构转型升级变革。随着发达国家产业结构的转型升级和全球产业布局的国际转移，发达国家把人才资源更多地投入到富有创造性的工作，在全球范围内掀起知识经济与创意经济的浪潮，导致以信息产业为代表的高新科技产业和以文化产业为代表的高新创意产业27、乘势崛起。现阶段，很多国家都把发展文化产业作为寻找新的经济增长点的有效途径。经济强国在输出商品、技术、资金和管理时，也大规模地输出自己的文化，故许多国家也相应制定文化发展的新战略加以应对。我国近年来也推出了一系列大力支持文化产业发展的政策。2012 年，十八大报告就提出要扎实推进社会主义文化强国建设，推动社会主义文化大发展大繁荣。要深化文化体制改革，解放和发展文化生产力，发扬学术民主、艺术民主，为人民提供广阔文化舞台，让一切文化创造源泉充分涌流，开创全民族文化创造活力持续迸发、社会文化生活更加丰富多彩、人民基本文化权益得到更好保障、人民思想道德素质和科学文化素质全面提高、中华文化国际影响力不断28、增强的新局面。2014 年 2 月发布国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见，提出了增强创新动力、强化人才培养、加大财税支持等措施。2014 年 11 月发布关于继续实施支持文化企业发展若干税收政策的通知（财税201485 号）对从事文化产业支撑技术等领域的文化企业，按规定认定为高新技术企业的，减按 15的税率征收企业所得税。2015 年 9 月，文化部正式牵XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告头起草文化产业促进法，这是我国首部文化法，该法的出台将弥补现有法律体系中文化法的空白。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议明确29、指出“公共文化服务体系基本建成，文化产业成为国民经济支柱性产业”。由此可见，我国文化产业在国民经济中的支柱地位日趋明显，产业集约化程度、资本实力和投资价值正在不断提高12。广东省深入贯彻国家关于推进建设“文化强国”的战略部署，自2002 年提出建设“文化大省”以来，广东省一直致力于建设“文化大省”，并陆续启动一大批文化产业工程、投资项目、大型文化活动、文化创意产业园，搭起了广东文化产业发展的外部舞台。广东省博物馆新馆工程、省立中山图书馆扩建工程、广东海上丝绸之路博物馆等重大文化基础设施项目陆续上马；中国（深圳）国际文化产业博览交易会、南方国际文化产业论坛等大型文化会展高潮迭起；金钟奖、中国国际30、纪录片大会、中国音像博览会等“文化名片”相继打上“广东印记”，成为代言广东文化新形象的品牌；广州、深圳、佛山等各地各种创新的文化创意产业园区蓬勃发展，涉及娱乐业、演艺业、创意设计业、工艺美术业、网络文化业、数字文化业、文化科技业、文化制造业、文化会展业、文化旅游业、文博业、文艺培训业、音像业、动漫业、游戏业、玩具业及对外文化贸易等。广东省建设文化强省规划纲要（2011-2020 年）明确提出，加快建设羊城创意产业园、XX文化创意产业园（现更名为“XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）”）、南方报业传媒文化创意产业园、南方影视传媒集团影视创作基地、广东数字出版中心、广东工业设计城、31、广东广告创意基地、广东原创音乐基地、广东印刷和可录光盘生产基地。XX粤港澳XX区电影港（XX粤港澳XX区电影博物馆）项目可行性研究报告粤港澳XX区发展规划纲要 提出深化粤港澳文化创意产业合作，有序推进市场开放。完善大湾区内公共文化服务体系和文化创意产业体系，培育文化人才，打造文化精品，繁荣文化市场，丰富居民13文化生活。作为全国八大国有电影集团之一的XX集团，是全国文化体制改革先进企业，是华南地区历史最长、规模最大、实力最强的综合型电影企业，60 多年来拍摄了 1000 多部影片，荣获华表奖、金鸡奖等 260 多个国内外奖项，确立了XX在中国影坛的重要地位。为贯彻国家发展文化产业，广东省建设文32、化强省以及推进大湾区文化产业发展的战略思想，XX电影集团着力抓好广东 4K 电影创作中心、院线影城、XX粤港澳大湾区电影港（XX粤港澳大湾区电影博物馆）、“XX星光城”影视文化综合体等基础工程建设，致力做强做优电影产业内容、渠道和终端“三箭齐发”，建设独具特色的全产业链现代电影集团，为推动中国电影繁荣，为广东建设文化强省、电影强省贡献积极力量。2.2项目建设的必要性2 2.2 2.1 1项项目目建建设设符符合合广广东东省省建建设设文文化化大大省省、文文化化强强省省的的规规划划要要求求自 2002 年提出建设“文化大省”以来，广东省一直致力于建设“文化大省”，并陆续启动一大批文化产业工程、投资项33、目、大型文化活动、文化创意产业园，搭起了广东文化产业发展的外部舞台。广东省博物馆新馆工程、省立中山图书馆扩建工程、广东海上丝绸之路博物馆等重大文化基础设施项目陆续上马；中国（深圳）国际文化产业博览交易会、南方国际文化产业论坛等大型文化会展高潮迭起；金钟奖、中国国际纪录片大会、中国音像博览会等“文化名片”相继打上“广XX粤港澳大湾区电影港（XX粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告东印记”，成为代言广东文化新形象的品牌；广州、深圳、佛山等各地各种创新的文化创意产业园区蓬勃发展，涉及娱乐业、演艺业、创意设计业、工艺美术业、网络文化业、数字文化业、文化科技业、文化制造业、文化会展业、文化旅游业、34、文博业、文艺培训业、音像业、动漫业、游戏业、玩具业及对外文化贸易等14。广东省建设文化强省规划纲要（20112020 年）提出，要繁荣发展文学艺术。巩固影视、动漫、音乐、摄影、美术创作在全国的优势地位，推动文学、戏剧、舞蹈、曲艺、杂技、书法等跻身国内先进行列，着力培育引领时代潮流的名家大师，涌现一批在国际国内具有广泛影响的优秀文艺作品，推动群众文化的活跃开展，打造文艺粤军。本项目将重点打造大湾区电影艺术体验中心、星光大道、文化广场、创意工作室、影视数字技术基地、电影城、主题体验馆、主题休闲中心、岭南风情园林等多组建筑设施，建设成为以影视和音乐为主题的创意产业聚集区，形成既相互关联又自成特色的创35、意办公、文化展示和休闲娱乐三大功能区，为入驻企业提供专业化基地服务和高品位工作环境，同时为公众营造一个体验创意文化与影视艺术的休闲胜地，并带动周边文化、旅游、商贸业发展，成为广州市、广东省乃至整个南中国地区最具吸引力和影响力的文化产业新地标。项目的建设有利于促进广州市、珠三角区域的文化创意创新产业发展，符合广东文化大省建设的要求。2 2.2 2.2 2划划的的要要项项目目的的建建设设符符合合广广州州市市建建设设文文化化强强市市培培育育世世界界文文化化名名城城规规求求广州是有着 2000 多年历史的古老名城，它高度重视对岭南优秀XX粤港澳大湾区电影港（XX粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报36、告传统文化的发掘、保护和利用。在广州建设国家中心城市的新机遇下，传统商贸和制造业面临转型升级，文化产业作为现代服务业的重要内容，正成为经济发展的新增长点。近年来，广州市委、市政府高度重视和发展文化产业，大力推进全市文化体制改革，出台扶持政策，不断加大对公共文化和文化产业的投入，使广州市文化创意产业呈现良好发展势头。市社科院发布的广州蓝皮书：广州文化创意产业发展报告（2019）指出，2018 年，广州文化产业增加值占 GDP 比重进一步提高，支柱性产业地位进一步提升。为了推进全市文化产业的快速发展，近年来广州高度重视文化产业的顶层设计，在财政、税收、金融等方面加大对文化产业的政策支持，并制定了重37、要的纲领性文件广州市关于加快文化产业创新发展的实施意见，以及针对电影、动漫游戏、文化产业园区、实体书店、博物馆等一系列配套政策文件，初步形成“1+N”的文化产业政策体系。全市现有文化创意产业园区（基地）约 222 个，包括广东国家音乐产业基地、广州国家广告产业园区等 16 个国家级文化创意产业园区（基地），广州 TIT 纺织服装创意园、黄花岗信息园等 10 个省级文化创意产业园区，以及太古仓创意园、1850 创意园、XX琶醍啤酒文化创意艺术区等 20 个市级文化创意产业园区。从发展趋势看，2020 年，文化产业增加值规模将15达到 1660 亿元。文化产业的整体实力和市场竞争力日益提高。根据 38、广州市人民政府办公厅关于加快文化产业创新发展的实施意见（穗府办规201828 号），广州市将打造一批形象特色鲜明、吸引力强、城市名片式的产、城、人、文和谐融合的特色文化街区，建成一批业态集聚、价值创新效应突显的文化产业园区，培育一批主业突出、具有核心竞争力的骨干文化企业，推进一批创新示范、辐射带动能力强的文化产业重大项目和平台，集聚一批创新引领、创XX粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告意丰富的文化产业人才，加快构建统一开放、竞争有序、诚信守法、监管有力的现代文化市场体系，使文化产业成为引领支撑经济社会发展的强大引擎和重要增长极。未来 5 年，全市文化产业增加值努39、力实现年均增长 12，稳步提升文化产业占全市生产总值比重；到 2035年，文化产业成为全市重要的战略性支柱产业，文化产业的综合竞争力明显增强，基本建成国际性文化产业枢纽城市16。本项目将现有“XX电影集团大院”实现升级改造，打造珠影粤港澳大湾区电影港，通过本项目建设，能够充分利用文化市场信息，形成对于文化资源的吸纳能力，同时有效消化高新技术，提高文化产品的创新能力，并直接面对庞大的市民社会和潜力巨大的城乡文化消费群体，增强文化产业的辐射能力，从而促进广州市城市现代化进程。将促进影视和音乐等大文化行业的发展，将有助于提升广州市文化创新能力，符合广州建设文化强市培育世界文化名城规划的要求。2 2.40、2 2.3 3项项目目的的建建设设有有利利于于实实现现珠珠影影集集团团产产业业结结构构的的升升级级优优化化十八大以来，中国文创产业发展态势良好，得到国家政策、经济、社会、科技等条件的支持，随着消费升级、以及全民文化意识的提升，文化创意产业总体营收规模不断扩大，供给呈现缺口。随着文化创意产业的蓬勃发展，我国文化创意产业园区的建设2012 年时出现井喷态势，达到 1457 个，至 2018 年，全国正常运作的园区接近 2600 个。其中由国家命名的文化创意产业各类相关基地、园区超过 350 个。在政府的积极引导下，我国文化产业已经初步形成了以国家级文化产业示范园区和基地为龙头，以省市级文化产业园区41、和基地为骨干，以各地特色文化产业群为支点，共同推动文化产业加快发展的格局。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告珠影集团是一家集电影创作生产、电影宣发放映、电影融媒体和影视文化关联产业协同发展的综合性电影公司。旗下拥有XX电影频道、XX电影制片有限公司、珠影影视制作有限公司、广东省电影公司、XX影业传媒股份有限公司、广东XX影视版权开发有限公司、广东珠影演艺有限公司、广州珠影网络文化信息服务有限公司、广东珠影文化产业投资有限公司和北京珠影影视文化有限公司等多家公司。面对目前复杂的市场环境和潜在的发展机遇，公司制定了清晰的战略发展方向，致力于建设主业突出、结构合理42、专业强势、创新驱动，拥有广泛品牌影响力和可持续发展能力，独具粤港澳大湾区特色的全产业17链现代电影集团。本项目是该集团公司在大文化产业布局上的一大力作，项目立足于广州中轴南部核心区域，凭借大湾区协同发展以及中国影视产业跨越式发展的双重机遇，以珠影影视文化产业链为核心引擎，将影视、文化、科技、艺术、娱乐、科教、创意多维跨界融合，打造粤港澳大湾区电影港，项目建设完毕将成为以影视科技为核心竞争力、以大众体验为差异化特色的创新影视产业文化园区。本项目将成为珠影集团业务发展新的增长极，进一步提升珠影集团的品牌价值和核心竞争力。2 2.2 2.4 4项项目目建建设设有有利利于于推推动动粤粤港港澳澳大大湾43、湾区区文文化化圈圈建建设设习近平总书记在党的十九大报告中指出：“文化是一个国家、一个民族的灵魂。文化兴国运兴，文化强民族强。”文化能为人民提供坚强的思想保证、强大的精神力量、丰润的道德滋养，必须不断加强文化建设。中共广东省委 广东省人民政府关于贯彻落实的实施意见提出“共建人文湾区”，要“建立珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告粤港澳大湾区文化合作工作机制，促进大湾区文化事业与文化产业发展。加强与港澳在广播影视生产、演艺人才交流等方面的合作，推动建设影视文化和音乐产业基地，探索中外合作摄制电影片相关审批绿色通道。加强大湾区艺术院团、演艺学校及文博机构交流，支持博44、物馆、美术馆合作策展。支持建立大湾区演艺联盟，便利艺术院团在大湾区内跨境演出。”。广东省推进“粤港澳大湾区文化圈”建设三年行动计划（2019-2021）提出从五个方面加快打造大湾区文化产业圈：其一，建设XX两岸文化创意产业带。其二，打造大湾区文化会展品牌。其三，培育富有活力的文化新业态集群。其四，推动全省300 多个文化园区不断融入大湾区建设，湾区文化产业园区功能不断18完善。其五，联手打造大湾区世界级旅游目的地。项目立足广州中轴南部核心区位，籍借大湾区协同发展以及中国影视产业跨跃式发展的双重机遇，以电影产业为龙头，以珠影影视文化产业链为核心引擎，触发“影视”与文化、科技、艺术、娱乐、科教、创45、意的多维跨界融合，打造既“惊艳”城市青年的“影视文创潮地”，又“引领”全国产业链的“影视创新产业综合体”。项目的建设有利于带动湾区影视产业的发展与交流，促进粤港澳大湾区文化圈建设。2 2.2 2.5 5项项目目建建设设是是贯贯彻彻实实施施广广州州市市城城市市更更新新的的需需要要城市发展到一定阶段，城市更新就作为城市自我调节机制中的重要环节存在于城市发展之中。广州市作为国家中心城市之一，城市更新建设是广州市城市发展与建设的重点工作内容之一。根据城市的实际需要，稳步推进城市有机更新进程，是当前广州市城市规划工作重点关注的内容。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告146、9为了激活土地的再次利用，进一步提升土地集约化利用水平，形成广州市经济发展的二次动力，广州市制定出台了广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见、广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见、广州市人民政府关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见、广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见、广州市城市更新管理办法等相关政策文件，积极推动广州市城市更新。随着城市改造更新工作的日益推进，“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。城市更新工作的目标是优化城市空间、改善人居环境、传承历史文47、脉、发展社会经济，推进差异化的城市更新。通过存量用地的开发利用、存量空间的有机修补，实现从建筑、功能、经济等物质空间层面到人文、历史、小区邻里、风俗等非物质层面系统更新，实现社会综合效益和长远利益。本项目建设，属于海珠区城市更新项目，项目建成后，将打造“珠影粤港澳大湾区电影港”，成为集聚影视产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的影视创意产业园，为广州旧城区注入新的发展活力。项目建设，将有效推进广州市推进海珠区城市更新改造工作进程。项目建成后，将以影视文化为主题，吸引上下游产业的企业聚集，打造影视全产业链基地，同时衍生发展娱乐旅游功能，项目将集影视剧本创作、剧本孵化、影视教育、影视发48、行、影视投资、影视宣传、影视设备租赁等产业或业务内容为一体，形成影视文创产业综合体，有效驱动粤港澳大湾区影视文创产业发展。项目的建设是贯彻实施广州市城市更新的需要。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告20第三章市场现状与案例分析3.1行业市场发展状况分析3.1.13.1.1我国我国文化产业发展文化产业发展现状和现状和趋势趋势文化产业是以创造力为核心的新兴产业，具有原创性、融合性强、产业关联度高等特征。文化产业价值链主要包括创意生成、产品开发与制作、商业推广、最终消费等环节。通过推进文化产业与相关产业融合发展、文化价值链纵向延伸和文化价值链横向发展等途径，可拓宽49、文化价值链，促进文化发展。近年来，随着文化强国战略的实施，我国文化产业不断发展。国家统计局数据显示，2014 年至 2019 年，我国文化产业逐年增长。2019年全国规模以上文化企业实现营业收入 86624 亿元，按可比口径计算比上年增长 7.0%，保持平稳较快增长。分行业类别看，文化及相关产业 9 个行业的营业收入均实现增长。其中，增速超过 10%的行业有3 个，分别是：新闻信息服务营业收入 6800 亿元，比上年增长 23.0%；文化投资运营文化投资运营 221221 亿元亿元，增长增长 13.8%13.8%；创意设计服务创意设计服务 1227612276 亿元亿元，增增长长 11.3%150、1.3%。分产业类型看，文化制造业实现营业收入 36739 亿元，比上年增长 3.2%；文化批发和零售业文化批发和零售业 1472614726 亿元，增长亿元，增长 4.4%4.4%；文化服；文化服务业务业 3515935159 亿元，增长亿元，增长 12.4%12.4%。分区域看，东部地区实现营业收入 63702 亿元，比上年增长 6.1%，占全国比重为 73.5%；中部、西部和东北地区分别为 13620 亿元、8393亿元和 909 亿元，分别增长 8.4%、11.8%和 1.5%，占全国比重分别为15.7%、9.7%和 1.0%。2019 年全国规模以上文化及相关产业企业营业收入情况细表51、珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告21表 3.1-1随着文娱消费需求崛起，国家“十三五”规划指出，“到 2020 年，文化产业将成为国民经济支柱性产业”，多重利好之下，文化产业进一步发展壮大，市场对娱乐产业的需求也进一步被激发。另一方面，BAT 相继加码文化娱乐产业，一时间文娱行业成为资本风口，呈现出内容形式和结构的多元化、年轻化。旅游、文化艺术、新闻出版、电影等产业共同发展。广阔的市场空间也吸引越来越多的巨头企业和创新创业企业的加入，各大细分领域独角兽企业频现，中国文娱产业结构日趋完善和丰富。兴建文化产业园逐渐成为我国各地区竞相发展文化产业的主要模式。至 52、2018 年，全国正常运作的园区在 2500 个左右。其中由国家命名的文化创意产业各类相关基地、园区超过 350 个。在珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告22政府的积极引导下，我国文化产业已经初步形成了以国家级文化产业示范园区和基地为龙头，以省市级文化产业园区和基地为骨干，以各地特色文化产业群为支点，共同推动文化产业加快发展的格局。随着文化产业逐渐成为我国国民经济的支柱性产业，文化产业将继续保持较快速度的增长。3.1.23.1.2文化创意产业发展概况文化创意产业发展概况文化创意产业 Cultural and Creative Industries，是一种在经53、济全球化背景下产生的以创造力为核心的新兴产业，强调一种主体文化或文化因素依靠个人（团队）通过技术、创意和产业化的方式开发、营销知识产权的行业。文化创意产业通过依靠创意者的智慧、技能和天赋，对文化资源进行重塑与提升，通过知识产权的开发和运用，生产出高附加值的产品以创造社会财富、促进经济发展、增加社会就业的产业。文化创意产业具有其他经济产业所无法比拟的重要特征，一是知识密集型特征，文化创意产品以文化、创意理念为核心，是人的知识、智慧和灵感在特定行业的物化表现，人才和技术构成了产业发展的基石和动力;二是高附加值特征，技术创新和研发属于产业价值链的高端环节，文化创意产品一旦得到市场的认可，就可以在全球54、范围内传播，市场价值成倍提升，还可以拓展相应的衍生品市场;三是高度融合性特征，文化创意产业是经济、文化、技术等相互融合的产物，具有高度的融合性、较强的渗透性和广泛的辐射力，不仅能带动关联产业、促进区域经济发展，还可以辐射到社会各个方面，提升人民群众的文化素质。此外，文化创意产业还具有资源消耗低、环境污染小、需求潜力大等特征，发展前景非常广阔。现阶段，文化创意产业发展珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告23初具规模，产业化发展已形成集聚。1 1、全球文化创意产业空间分布格局概况、全球文化创意产业空间分布格局概况全球文化创意产业发展极不均衡，主要集中在以美国为核心55、的北美地区，以英国为核心的欧洲地区和以中国、日本、韩国为核心的亚洲地区。其中美国占市场总额 43%，欧洲占 34%，亚洲、南太平洋国家占19%(其中日本占10%和韩国占5%，中国和其他国家及地区占4%)。图 3.1-3全球创意产业空间分布格局情况2 2、我国文化创意产业发展概况、我国文化创意产业发展概况十八大以来，中国文化创意产业发展态势良好，得到国家政策、经济、社会、科技等条件的支持，随着消费升级、以及全民文化意识的提升，文化创意产业总体营收规模不断扩大，供给呈现缺口。当下中国文化创意产业具有游戏动漫、音乐音频等行业共同发展的特点。现阶段，我国文化创意产业园区主要分布在六大区域，由此形成了中56、国六大文化创意产业集群：环渤海文化创意产业集群(北京)、长三角文化创意产业集群(上海、南京、杭州和苏州)、珠三角文化创意珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告24产业集群(广州和深圳)、滇海文化创意产业集群(昆明、大理和丽江)、川陕文化创意产业集群(西安、成都和重庆)以及中部文化创意产业集群(长沙)。另外，还有新增的山东、安徽、福建、天津、河北和河南等地。图 3.1-4国家级文化创意产业园区地理位置分布情况近年来，加快文化创意产业发展已经成为重要的国家战略。国务院和有关部委相继出台了有关产业支持政策和指导意见。国家对文化创意产业的政策支持，尤其是财政、税收、金融57、支持政策的不断完善与创新，对于加强我国文化创意产业总体战略和规划，加快产业对外开放，提高文化创意企业整体竞争力发挥了重要作用。2014 年 2 月发布的 国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见指出要引导集约发展。依托现有各类文化、创意和设计园区基地，加强规范引导、政策扶持，加强公共技术、资源信息、投资珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告25融资、交易展示、人才培养、交流合作等服务能力建设，完善创新创业服务体系，促进各类园区基地提高效益、发挥产业集聚优势。鼓励各地根据资源条件和产业优势，明确发展重点，科学规划建设融合发展集聚区，打造区域性创58、新中心和成果转化中心，同时，在税收方面也制定了优惠政策。“十三五”时期，我国提出要推进文化业态创新，大力发展创意文化，促进文化与科技、信息、旅游、体育、金融等产业融合发展。2017 年，文化部颁布文化部“十三五”时期文化产业发展规划、关于推动数字文化产业创新发展的指导意见等，均指出要大力发展文化创意产业，为鼓励利用存量房产兴办文化创意产业，文化部“十三五”时期文化产业发展规划指出鼓励将城市转型中退出的工业用地根据相关规划优先用于发展文化产业。鼓励将旧厂房、仓库改造成文化创意场所，推动落实在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。文化创意产业在我国国民经济体系中，逐渐承担着越来越重59、要的任务。随着我国新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程的加快，文化创意产业已贯穿在经济社会各领域各行业，呈现出多向交互融合态势。推进文化创意和设计服务等新型、高端服务业发展，促进与实体经济深度融合，是培育国民经济新的增长点、提升国家文化软实力和产业竞争力的重大举措，是发展创新型经济、促进经济结构调整和发展方式转变、加快实现由“中国制造”向“中国创造”转变的内在要求，是促进产品和服务创新、催生新兴业态、带动就业、满足多样化消费需求、提高人民生活质量的重要途径。当前，科技和金融助力的新兴文化业态已成为推动文化产业升级的重要途径，文化资源与科技和金融结合已成为壮大文化产业的重要手段，文化和科技60、融合的示范基地已成为推动文化产业发展的重要载体。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告26文化创意产业主要包括广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体。本项目为珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目,涉及的产业主要为影视及相关产业。项目建设通过影视产业引领，深度融合相关产业，拓宽产业发展面和价值提升链条。3.1.33.1.3我国电影产业我国电影产业发展情况发展情况电影产业健康繁荣发展，是建设文化强国、弘扬社会主义核心价值观的重要一环。近年来，得益于国民经济的61、持续快速增长以及国家对文化产业的支持，整体电影文化与产业环境持续改善。作为文化娱乐市场重要组成部分的电影市场已连续多年实现电影票房的快速增长，同时，吸引了各类社会资本积极进军电影行业，从而进一步推动了电影行业的良性快速发展。1 1、票房收入及分布情况、票房收入及分布情况近年来，中国电影行业迎来了历史性的爆发。从能够直接反映市场规模的电影票房数据来看，2013 年初，中国电影市场规模已经成功超越日本，并成为仅次于美国的世界第二大电影市场，且增长率仍然高达 35%以上，远远超过美国 6%的增长率。2014 年度全国电影票房收入再创历史新高达到 296.4 亿元，同比增速达 36.2%。2015 年62、12 月 4 日，中国电影国内票房市场首次突破 400 亿元大关，全年票房达到 440.7 亿元。2019 年全国电影总票房 642.66 亿元，同比增长5.4%。城市院线观影人次 17.27 亿，较 2018 年略有增长。2019 年新增银幕 9708 块，全国银幕总数达到 69787 块。银幕总数全球领先的地位更加巩固。虽然 2019 年电影票房市场增速放缓，但从中长期来珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告27看中国电影票房仍将维持较高的增长速度。我国电影票房市场近年来保持高速增长的态势，观影人次从2012年的 4.4 亿，增长 2018 年的 17.1663、 亿，年均复合增长率达到 25.5%。国内电影票房从 2012 年的 170.7 亿元增长到 2019 年 642.7 亿元，年均复合增长率达到 20.85%。中国电影产业在国民经济新的发展形势下实现了快速增长。以电影票房收入衡量，我国电影市场已经成为仅次于美国的全球第二大电影市场，银幕总数居全球领先的地位。图 3.1-52014-2018 年中国电影国内票房情况按省份票房统计，票房前 10 名的省份依次是：广东（89.05 亿元）、江苏（59.92 亿元）、浙江（50.18 亿元）、上海（38.39 亿元）、四川（37.31 亿元）、北京（36.14 亿元）、山东（28.80 亿元）、湖北（64、28.51 亿元）、河南（25.92 亿元）、福建（21.54 亿元）。前 10 名省份票房合计占比 64.91%。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告28图 3.1-62019 年度分省票房占比图2 2、观影人次情况、观影人次情况2019 年，观影人次 17.3 亿，较 2018 年略有增长;放映场次11620.97 万场，比 2018 年增长 13.17%；观影人次 17.281 亿，比 2018年增长 0.58%；全国电影院线(不含农村)平均票价 34.38 元，比 2018年上涨 1.45 元，涨幅 4.4%。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电65、影博物馆）项目可行性研究报告29图 3.1-72010-2019 年中国电影观影人次情况3、电影票价根据电影票房及电影观影人次分析，2014 年-2019 年电影票价在33-36 元/人次。预测近几年全国电影平均票价不会有太大起伏。图 3.1-82014-2019 年中国电影票价情况珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告30图 3.1-92019 年全国电影票房影院排名在深化改革、结构调整的背景下，我国电影产业进一步走向成熟，产业发展整体走入集约化、内涵式、可持续发展的转型轨道。电影产业面临着极好的市场机遇，发展潜力巨大。3.1.43.1.4我国音乐产业发展情况66、我国音乐产业发展情况音乐产业对一个国家的文化产业发展状况起到了至关重要的作用。音乐产业与电影电视、动漫游戏、演艺表演等行业密切相关，不仅是文化产业中创意程度最高的，也是最基础性的，是最容易被人民群众接受的文化艺术形式。据2019 中国音乐产业发展报告，2018 年中国音乐产业总规模约为 3747.85 亿元，同比增长了 7.98%，不仅连续三年高于同期 GDP增速，也创造了近五年增速新高。在核心层产业稳定增长的带动下，“音乐+”产业融合发展模式提振了实体产业和消费市场；关联层、拓展层产业扭转了承压态势，同比增长了 6.78%和 12.21%，这表明充分挖掘和释放音乐文化消费潜力，是推动中国音乐67、产业步入黄金发展期的关键。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告31中国音乐产业细分行业的市场规模估算表 3.1-2行业类别细分行业市场规模（亿元）核心层音乐图书与音像13.38音乐演出182.21音乐版权经纪（管理）5.46数字音乐612.42关联层乐器产业424.5音乐教育培训产业852.7专业音响产业557.2拓展层广播电视音乐市场82.3卡拉 OK 市场1010.7影视剧游戏动漫音乐产业7.08合并3747.95备注：数据来源于2019 中国音乐产业发展报告（总报告）3.1.43.1.4其它相关文创产业发展情况其它相关文创产业发展情况除了电影、音乐产业两68、大重要的文创产业，游戏、动漫、短视频等也是文创产业的重要组成部分。2018 年，中国手机游戏用户规模达到 5.65 亿人、短视频用户规模达 5.01 亿人、动漫用户规模达到2.76 亿人。1 1、游戏、游戏游戏产业是文化产业中的重要组成部分，也是最容易共通的文化服务产品，具有很强的拓展能力。市面上游戏，不少素材和主题来源于影视。手机游戏可通过在游戏场景和人物等符号的设置中添加中国文化特色元素，达到潜移默化的传播效果。2018 年，我国游戏产业规模达到 1455 亿元，同比上年增长 26.4%。2019 年达到约 1576 亿元，同比增长 8.3%。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博69、物馆）项目可行性研究报告32图 3.1-82014-2019 年国产游戏规模及预测图 3.1-92014-2019 年国产手机游戏用户游戏规模及预测2 2、短视频、短视频短视频是指在各种新媒体平台上播放的、适合在移动状态和短时休闲状态下观看的、高频推送的视频内容，几秒到几分钟不等。内容融合了技能分享、幽默搞怪、时尚潮流、社会热点、街头采访、公益教育、广告创意、商业定制等主题。由于内容较短，可以单独成片，也可以成为系列栏目。短视频利用剪辑技巧和创意，或制作精美震撼，或搞笑鬼畜，有的加入解说、评论等元素。也是不少广告主利用新媒体短视频热潮植入新媒体原生广告的一种方式选择。珠影粤港澳大湾区电影港（珠70、影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告33图 3.1-10短视频传播方式3 3、动漫产业、动漫产业动漫产业，是指以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业。2014 年以来，我国动漫内容生产实力进一步提升，类型和题材日趋多元化，在国家政策、资金、基地建设扶持背景下，动漫生产集群带和产业区培育初现端倪，动漫展会和交易气氛活跃。在媒介融合背景下，动漫生产与移动终端和互联网结合日益紧密。2071、18 年中国二次元用户规模约 3 亿人，其中核心二次元用户超过 8000 万人，人数逐年递增。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告34图 3.1-11动漫产业图谱3.2项目区域环境与市场前景分析3.2.13.2.1广东省经济与影视产业发展概况广东省经济与影视产业发展概况3.2.1.13.2.1.1广东省经济发展概况广东省经济发展概况改革开放以来，广东经济取得了飞速的发展，经济总量连续多年在各省份中遥遥领先，成为中国乃至世界最充满经济活力的地区之一。2019 年全省实现地区生产总值（初步核算数）107671.07 亿元，比上年增长 6.2%。其中，第一产业增加值72、 4351.26 亿元，比上年增长 4.1%，对地区生产总值增长的贡献率为 2.6%；第二产业增加值43546.43 亿元，增长 4.7%，对地区生产总值增长的贡献率为 33.6%；珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告35第三产业增加值 59773.38 亿元，增长 7.5%，对地区生产总值增长的贡献率为 63.8%。三次产业结构比重为 4.0:40.5:55.5，第三产业所占比重比上年提高 0.7 个百分点。2019 年，广东人均地区生产总值达到 94172 元。图 3.2-12000-2019 年广东省地区生产总值及增长情况面对错综复杂的国际形势和不断加大73、的经济下行压力，当前广东加快经济结构转型的势头不可逆转，低成本、低附加值且缺乏核心竞争力的制造产业将不可避免地受到国际金融危机的冲击，从而迫使向高附加值、高科技含量的转型，这是广东面临的机遇和挑战。3.2.1.23.2.1.2广东省影视产业发展概况广东省影视产业发展概况改革开放以来，广东影视产业经历了一个从小到大，由弱到强，产业规模不断扩大产业门类逐步齐全的发展历程。进入新的世纪以来，广大人民群众对精神文化消费的热情更加高涨，为新闻出版、广播影视等文化产业提供了广阔的发展空间，使广东影视产业与全省经珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告36济保持同步快速发展。目74、前，无论在规模、资产总额，还是从效益及劳动生产率等方面，广东影视产业的发展都在国内居于前列，并且已经由产业发展的初级阶段走向规模集约化的产业成长阶段。作为文化产业主要内容的影视产业，广东省发展相对较快。2010年，广东省南方文化产权交易所股份有限公司在广州成立。2010 年 7月，广东省通过广东省建设文化强省规划纲要（2011-2020），提出要把握大势，与时俱进，肩负起建设文化强省的历史使命。多年以来，广东的小说、电影、电视、音乐、美术、图书风靡全国，传媒出版业、动漫游戏产业等领先全国。2018 年，广东游戏产业收入占全国的七成以上。截至 2018 年，广东动漫行业连续八年引领全国。根据2075、18 年中国省市文化产业发展指数，广东省文化产业发展综合指数位列第一方阵。广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议提出，要实施重大文化工程，大力发展文化产业，发展骨干文化企业和创意文化产业，培育新型文化业态，把文化产业培育成国民经济支柱性产业。其中，影视文化承担着重要的角色。总体而言，广东的影视产业具有创新、集聚、引领等特点。广东在影视产业方面拥有诸多优势，如优势子行业连续多年领跑全国；规模大，占 GDP 总量的比例高；市场化程度高；文化氛围较为活跃，对外来人才具有吸引力。但长期以来，广东影视企业也在一定程度上存在大而不强的问题。随着南方传媒的上市，广东影视企业将向既大又强的方向发展，广76、东影视产业和影视事业将进一步蓬勃发展、提质增效。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告373.2.23.2.2广州市广州市文化产业文化产业与影视产业与影视产业发展概况发展概况3.2.2.13.2.2.1广州市文化产业发展概况广州市文化产业发展概况为贯彻中央发展文化产业，增强国家整体实力和竞争力的战略思想，实施广东省委建设文化大省规划纲要的战略，广州市委市政府自2000 年以来高度重视文化产业的顶层设计，积极参照国内外先进城市发展文化产业的经验，立足于城市文化资源和经济布局的特点，在财政、税收、金融等方面加大对文化产业的政策支持，并制定了重要的纲领性文件广州市关于77、加快文化产业创新发展的实施意见，以及电影、动漫游戏、文化产业园区、实体书店、博物馆等一系列配套政策文件，初步形成“1+N”的文化产业政策体系。广州建设文化强市培育世界文化名城规划纲要(2011-2020年提出，要把建设文化强市培育世界文化名城作为推进国家中心城市建设的重要内容、推动广州科学发展的重要目标。到 2020 年，广州市文化产业生产总值占全市生产总值比重达到 12以上，文化产业成为广州的重要支 柱产业和战略性新兴产业，把广州培育建设成为文化产业跨越发展的“创意之都”；探索建立文化创意、影视制作、数字动漫、工业设计、传统工艺美术、新技术、新传媒等专业培训基地，使文化人才培养与市场需求同步78、发展。2018 年 11 月出台的广州市关于加快文化产业创新发展的实施意见明确了广州文化产业的高端战略定位，提出到 2035 年，文化产业成为全市重要的战略性支柱产业，提出巩固和壮大数字内容产业、打造动漫游戏产业之都、推进传媒影视融合发展、建设全国艺术产业中心、培育全球文化创意设计之城、打造全球文化装备制造中心、超前布局文化产业前沿领域，基本将广州建成国际性文化产业枢纽城市。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告382018 年 9 月印发了广州市扶持电影产业发展暂行规定，提出大力扶持影片创作，鼓励出品优秀电影作品，推动电影作品高新技术应用，大力引进和培育电影人79、才，鼓励电影投资，设立影视综合服务单位为电影企业更好地提供服务等。2018 年 10 月，广州市文广新局印发了广州市博物馆扶持资金管理办法，规范和加强广州市博物馆扶持资金的分配和管理，在新建博物馆项目、扩建博物馆项目、运行奖励项目中择优给予扶持。出台了广州市关于支持实体书店发展的实施意见，通过租金补贴、项目补助等方式，完善实体书店布局、打造新型人文生活空间、建设文化地标、提升实体书店核心竞争力，大力支持实体书店的发展。随着文化产业政策的实施和文化战略的稳步推进，广州市文化创意产业已经初具规模,2010 年,文化、新闻、出版和广播电影电视事业取得新成就：成功举办第九届中国艺术节、第十五届广州国际80、艺术博览会等大型文化交流活动。在国际和全国性专业文艺评奖中,广州共获奖 54 项。2011 广州市人民政府承办中国（广州）文化创意博览会，集中邀请国内知名文化创意产业企业，全力打造中国高端文化创意产品交流平台，成为促进和拉动中国文化创意产业发展的助推器。目前，广州文化创意产业发展迅猛,已经成为广州新的支柱产业。据2018 年中国广州文化发展报告，广州文化消费呈逐年扩大趋势，人均文化消费水平在全国处于前列。2017 年，北京、上海、深圳的城镇居民人均文化消费分别为 4055 元、4534 元与 3092 元，分别占人均消费性支出的 10.5%、11.3%和 8.4%。广州的同期数据分别为 50481、0元、13.1%，在文化消费金额与占总消费性支出的比例上均超过北、上、深，在全国一线城市中位居前列。但与上海，北京相比，广州因文化创意产业高端人才缺乏，尤其是综合素质较高的复合型人才的缺珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告39乏，而导致了文化产业创新能力的不足。3.2.2.23.2.2.2广州市影视产业发展情况广州市影视产业发展情况2018 年，广东省电影票房首次突破 80 亿元，连续 17 年蝉联全国榜首。作为省会，广州的电影票房也名列前茅，2018 年，广州电影票房收入超过 20 亿元，位居全国第四。在院线方面，目前全国一共有 48 条院线，票房前十名广州82、占了三席。除了是电影票房的重镇，广州还有多姿多彩的影展，总有影迷捧场。一系列影片面向市民展映，即便是纪录片这样的小众类型，同样有一批“铁杆粉丝”。2019 年 12 月，各类电影活动密集地“扎堆”在广州，为电影产业营造了良好的创作和发展氛围：“电影编剧的盛会”“第十届中国影协杯暨第一届中国聿影计划推介之夜”在广州举行。资深电影人丁荫楠、张思涛、芦苇、许还山、陶泽如、杨亚洲、陆川等齐聚一堂，共同对这一年的编剧优秀佳作及新人青年编剧予以推介；作为“2019 广州文交会”系列重磅活动之一，“粤港澳大湾区电影行业大会暨电影之夜”在广州国际媒体港举行。来自全国各地的著名电影制作机构和电影人黄晓明、姚晨、83、宋佳、张颂文等一起亮相现场；优秀剧本推介会在广州增城举办，耐安、李霄峰等著名制作人、编剧参与其中；2019 中国（广州）国际纪录片节在广州闭幕。走过 17 个年头，根植于广州的中国（广州）国际纪录片节已经成长为亚洲规模最大的国家级纪录片专业节展；第十六届广州大学生电影展“青穗之夜”上，郭富城、宋祖儿等亮相舞台，接受来自年轻人的致敬；民族电影广州展映活动开幕，万玛才旦执导的气球等 15 部优秀的民族电影陆续上映。一系列丰富多彩、不同规模类型的电影盛会接连登场，大咖云集，珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告40在交流互鉴中凝聚创作共识，让广州电影产业氛围浓厚，活力84、十足，再度擦亮电影事业产业的“广州标识”，也折射出广州电影产业欣欣向荣的发展活力。3.2.2.33.2.2.3广州市影视企业办公需求趋势分析广州市影视企业办公需求趋势分析在文化创意产业方面，广州市已初步建立了层次分明、支持得力的文化产业政策支撑体系，构筑起文化创意产业持续快速发展的良好环境。本报告结合相关文献资料及现场调研资料，分析得到广州市文化创意企业办公的共性要求，可以作为未来广州市文化创意类企业办公需求的趋势。现阶段，广州市尚无大型、成熟的影视产业集聚区，作为文化创意产业主要组成部分的影视产业，未来需求趋势可借鉴文化创意类企业办公需求的趋势。1 1、对公共休闲及交流空间的需求、对公共休闲85、及交流空间的需求文化创意产业是高附加值产业，其核心生产要素是信息和知识，特别是文化和科技等无形资产。文化创意类企业对创意灵感要求较高，办公人员属于知识型员工，善于进行自我组织、自我管理，更喜欢宽松、灵活、自主的工作环境，要求拥有较大的公共休闲区，能提供交流和放松的场所。以腾讯科技与南方传媒大厦为例，均设计了公共的休闲场所，例如咖啡厅、公共图书室、纯粹的休闲区等。腾讯科技南方传媒大厦图 3.2-3文化创意企业公共休闲场所珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告412 2、艺术与商务需求兼顾、艺术与商务需求兼顾文化创意类企业办公场所相对一般商务企业一般更具设计感与艺术86、气息，一方面凸显企业的定位，另一方面满足文化创意工作人员的心理需求。如广州市白云区 COCO 大院文化创意产业园，它是集商业、休闲娱乐和文化创意产业为一体的综合园区，建筑类型包括独栋别墅、底层露台写字楼、平层办公楼、LOFT 上下两层工作室等多种物业形式。建筑风格多样，独立院落，闹中取静，园区充满怀旧的后工业感和当代艺术气息。办公场所的艺术特质主要体现在设计的线条、色彩搭配、装饰品及家具、建筑物外形及造型等方面。往往以上方面的和谐搭配会集中凸显办公场所的特质，营造艺术、轻松、独特的空间感，使办公场所在满足商务需求的同时，也具有艺术特质。图 3.2-4COCO 大院文化创意产业园办公室内外部装饰87、特色珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告423 3、集会及展示空间需求、集会及展示空间需求文化创意产业园区基本的前提是文化生产与消费活动的呈现，文化产业的核心内容是创意，而创意灵感的获得往往来自于与其他同行相互接触的刺激，在众多的活动中特别是多样化文化聚会地点的出现，通常能充分提供人们之间的相互交流以获取灵感。因此，文化创意企业写字楼除了具备标准的通讯、电力等基础设施配置外，由于有展示、发布、交流会、培训等各类需求，需要会议中心、展览厅、会所等功能场所，其中对于现场需要音频和视频等多媒体展示方式的，还需要现场布局相应的音频及视频设备，以满足各类活动的需求。以信88、义会馆和 1850 创意园为例。信义会馆能为产品展览、商务会议、新闻发布会等场地提供场地租赁业务，信义会馆拥有丰富多元的新媒体系统和安全的视讯设备，多种选择的场地组合，保留部分工业特征，穿插现代设计元素，充满艺术韵味，是广州市目前颇具影响力的文化创意活动场所。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告43图 3.2-5信义会馆1850 创意园由 76 栋错落有致的厂房车间组成。单栋建筑面积由100 平方至 3000 平方，现有广告媒体、建筑设计、艺术创作、文物交易、工艺品设计、时装设计、电影制作、软件开发、音乐、表演艺术、出版、电视广播等多个创意行业。园区设有四个展89、馆，能为服装、珠宝、电影、音乐、舞蹈、书画、现当代艺术以及各个行业的新品上市发布会、学术研讨会等提供空间场所。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告44图 3.2-61850 创意园3.3粤港澳大湾区影视产业发展机遇粤港澳大湾区发展规划纲要 提出深化粤港澳文化创意产业合作，有序推进市场开放。完善大湾区内公共文化服务体系和文化创意产业体系，培育文化人才，打造文化精品，繁荣文化市场，丰富居民文化生活。粤港澳大湾区相关规划的提出让三地的影视产业迎来了新一轮的发展机遇。2018 年 7 月 10 号，广东省人民政府下发粤澳合作框架协议 2018 年重点工作通知，提出落实90、粤港澳大湾区发展规划，并促进文化创意投资合作。2018 年 8 月，由粤港澳大湾区文创产业联盟主办、深圳影域文化投资有限公司承办、大湾区 11 座城市影视产业相关协会协办的“2018 粤港澳大湾区影视产业发展论坛”在珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告深圳会展中心举行，论坛致力于在大湾区 9+2 城市间展开全方位、多样化的影视交流，在技术、资金、人才培养上展开深层次合作，建设粤港澳大湾区影视文化品牌，从而形成辐射全国、影响亚洲乃至世界的粤港澳大湾区影视圈。目前恰逢粤港澳大湾区发展的重要时机，广东处在改革开放前沿，拥有大量优秀的电影人才，较多的影视机构、较好的文91、化传统，广东的影视产业将迎来蓬勃发展。目前，粤港澳大湾区具有影响力的影视文化产业园不多，主要包括XX钢琴创梦园、增城 1978 电影小镇、南海影视城、西樵国艺影视城、罗浮山影视文化产业基地等。但以影视龙头企业推动的影视文化产业园目前还没有45。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告46图 3.3-1粤港澳大湾区影视产业园珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告473.4优秀案例借鉴3.4.13.4.1横琴丽新创新方横琴丽新创新方-影视主题创新综合体影视主题创新综合体1 1、项目概况、项目概况（1）地理位置：创新方位于横琴中心地带，离92、长隆国际海洋度假区 10 分钟车程。（2）项目背景。项目分 5 期建设。总建筑面积约 142 万平方米。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告48（3）功能布局。项目按文化主题场馆、文化工作室、总部等分类建设，各主题分类之间相互区别，又协同发展。（4）项目特色业态包括娱乐体验与高端配套 2 部分。娱乐体验娱乐体验+高端配套高端配套珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告49（5）其他特色配套。1）与文创相关的特色商家。涉及时尚、文化艺术创意科技以及娱乐周边产业。2）独家跨境巴士服务一期建设与环岛旅运携手独家经营往返香港至横琴的跨境巴93、士服务，促进粤港澳成为国内外旅客一程多站的目的地。2 2、项目特色、项目特色业态业态1）皇家马德里足球体验中心。体验中心面积规划约 12000 平方米，除了各种与足球相关的互动体验单元亦兼备特色餐饮设施及零售店。体验中心融合育、娱乐与高科技元素，以 VR 和 AR 带动不同的模拟足球训练体验。另设皇家马德里足球俱乐部历史博物馆、各种技巧挑战游戏及体育娱乐设施，为珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告50参与者提供互动足球验。2）哈罗礼德国际学校横琴哈罗礼德学校融合了英国和中的教育风格，以“启智人生启智人生”为理念，为学生打造全球化视野。校园面积 52500 平方94、米，预计于 2020 年 9 月开学，预计总招生额约 1500 名。学校同时招收内地、港澳及外籍学生，其特别设计的全球教学课程涵盖幼儿园至高中，并以双语授课。学校具备国际优质师资团队，并为中籍教提供培训。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告513 3、案例借鉴、案例借鉴1）致力成为粤港澳的文创孵化基地顺应大湾区规划，致力于成为粤港澳台的文创孵化基地，同时借助自贸区和横琴新政策，尝“进口娱乐”头啖汤。广州 2018 年制定了扶持电影产业发展的政策，本项目有机会发展广州电影产业空间及人才培养，引领大湾区影视产业发展。2）引入国际知名娱乐 IP 及运营商，成为项目的95、核心竞争力项目引入的狮门娱乐、国家地理两大 IP 娱乐，带来超过 55 个主题体验，成为大湾区乃至全国主题公园以外最丰富的娱乐主题空间之一，并实现娱乐与商业的最大化结合尝试。引入国际娱乐运营商威秀公司和 IP2 公司，为 IP 的原味呈现和持续运营，提供强有力的保证。3）国际教育成为亮点和增值点通过皇家马德里足球体验中心和哈罗国际礼学校，为大湾区居民提供优质的国际化体验和教育，响应大湾区的国际化定位。教育培训是未来商业的强劲增长点，本项目可有效将电影产业与教育结合，考虑在利用珠影资源以外，引入具有国际领先水平的电影教育学资源和机构，鼓励合作办学。3.4.23.4.2西安大西安大悦悦城城-旧改项96、目旧改项目1 1、项目概况、项目概况（1）地理位置项目所在的曲江新区，是一个以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，周边有著名的景点大雁塔。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告52（2）项目背景西安大悦城的前身，是一座以半开放环形动线为主 MALL，由 7座独立建筑体组成。由中粮集团开发建设，总体量约 14.65 万平方米，2018 年 12 月开始运营。（3）文化主题应用：古都文化融入现代商业西安大悦城毗邻西安城市名片大雁塔和大唐不夜城，漫步此地，会感受到古韵与时尚交锋的强大气流。外立面采用传统仿古式建筑屋顶、U 型玻璃幕墙和庑殿顶的结合，融古今风采，带给97、人们多文化、多空间交织的视觉冲击。西安是古丝绸之路的起点，室内空间设计运用了这一元素，将“丝绸”元素贯穿室内每个空间，用丝带装点、串联各个场景，用丝带勾勒出流畅动线。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告532 2、项目特色业态、项目特色业态（1）三大主题街区1）天幕流光小镇:全城表白示爱圣地对于原先已是城中热门话题的天幕，商场进行了设备升级，运用定制影片，配合场内声光电系统，带来震撼的感官体验。天幕和主动线在东西两端交汇，将原本相互独立的区域中央广场贯通。2）查特花园：360观赏大雁塔的露天平台位于建筑物 4 楼，因地制宜结合大雁塔作为特殊 IP，打造一个3698、0观赏大雁塔的露天平台。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告543）勿空街区：全国首个西游文化主题街区西安处在玄奘文化的发源和传承地，“勿空”谐音于游 IP 中的“悟空”。该主题街区汇集精致小食、网红茶饮，以及文创手作和特色伴礼是专为年轻人游客定制的主题街区。将大话西游的元素根植于更年轻化元素，例如投影在地板上的字、悟空雕像等。3 3、案例借鉴、案例借鉴（1）取舍有道的改造创新。按照精确的定位，在保留传统屋檐等古都元素的基础上，对内部空间进行大幅度抽柱改造，尤其对人流动线、室内外衔接空间等方面，不因旧有硬件而妥协。（2）古都文化的沿用和挖掘。顺应毗邻大雁塔、大99、唐不夜街等区位优势，将古都文化融入建筑、内装、主题街区和天台景点等，形成自身强有力、有记忆点的大 IP。（3）清晰明确的客群定位。着实瞄准 18-35 岁年轻客群，抓准新一代消费群体的心理，讲求消费环境、格调营造，打造各类沉浸式场景，从而吸引年轻人逗留、消费。（4）主题街区的复制和定制。大悦城主题街区 IP 已然建立，本项目在已有成功的主题街区基础上进行整体植入，在效率和效果上都得益保障；几大主题街区分布在不同楼层，有效拉动了人流的垂直走动，提升各楼层位置的商业价值。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告553.4.33.4.3广州广州 TITTIT 创意产业园100、创意产业园1 1、项目、项目概况概况（1）地理位置。广州 T.I.T 创意园位于广州市海珠区新港中路397 号，前身为创建于 1956 年的广州纺织机械厂。（2）项目背景。2007 年积极响应市政府“退二进三”政策，遵循“修旧如旧、建新如故”的原则，对历史建筑活化利用，形成绿色生态原貌、纺织工业元素与时尚创新创意的完美融合。园区现有占地面积约 8.5 万，建筑面积 4.5 万。（3）文化主题应用。园区定位主题“时尚、创意、科技”，以服装时尚产业为依托，创新创意等新兴业态为加速动力，科技互联网为主导产业。通过传统行业与互联网思维的融合，打造充满活力、可持续发展的产业集群生态圈。2 2、项目特色业101、态项目特色业态广州 TIT 国际服装创意园以广州 2200 多年的历史积淀与服装文化底蕴为背景；以紧邻的广州新电视观光塔的国际性吸引力为重要依托；以时尚、创新、科技为主题；集创意、艺术、文化、商业、旅游体验于一体，把具有传统纺织工业历史的老厂房着力打造为主题突出、品味独特的创意园区。TIT 创意园定位国家级孵化器（苗圃孵化器加速器总部中珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告56心），以时尚创意创新创业科技互联网三大板块为发展方向，打造2-3 家具有全球影响力的知名企业，3-4 家国内 A 股上市公司，形成总部经济圈。最终把 TIT 创意园打造成“园林式、开放型、102、智能型、示范型”的“时尚、创意、科技”并举的创意产业园。3 3、案例借鉴、案例借鉴（1）主题明确。创意园以广州 2200 多年的历史积淀与服装文化底蕴为背景;以紧邻的广州新电视观光塔的国际性吸引力为重要依托;以服饰、时尚、创意、文化、艺术为主题;以吸引国内外时尚界著名设计师、名模、名企、名牌进园发展为目标;以新产品发布、时尚设珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告57计、信息咨询、专业培训等多功能服务为纽带，集创意、艺术、文化、商业、旅游体验于一体，把具有传统纺织工业历史的老厂房着力打造为主题突出、品味独特的南中国现代纺织服装时尚业的高端服务名片，着力构建涵盖华103、南地区、辅射东南亚的服装设计、研发、发布与展示的专业平台，最终成为集聚服饰创意的高端要素和引领文化时尚的全国知名的中心领域。（2）幽静且文艺的创意园。创意园坚持修旧如旧、尊重历史的原则，保留了纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素，日景和夜景有不同的感受。创意园既为城市增添了色彩，很好地改造了老旧的厂房，改善了周围居民的生活环境，同样也填补了相关产业的空白，创意园本身就是一个一举多得的创意。（3）清晰明确的目标定位。瞄准年轻的创业、办公人员，打造有活力，有创意的创意园。通过引进腾讯公司、联合文创和法国高等服装设计学院等公司，以及配套树德生活馆，纺园公寓等，吸引大量年轻人和年轻企业入驻。3.4.3.104、4.4 4西影电影产业集聚区西影电影产业集聚区1 1、项目概况、项目概况（1）地理位置。西影电影圈子地处西安曲江新区核心区西安市雁塔区西影路 508 号，毗邻大雁塔，坐拥曲江、小寨“双商圈”，并优享电影园区和曲江新区“叠加政策”优势。（2）项目背景。项目占地 146 亩，总建筑面积 20 万平方米，依托西影集团（原西安电影制片厂）老厂区空间，精心打造的一个集影视生产、教育培训、文化旅游、产业配套为一体的影视文化主题产业园区，由西影大厦、西影 TIME、西影电影艺术体验中心、胶片电影珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告58工业馆、光影剧场、西影艺术培训中心、电影105、主题酒店等业态空间组成。（3）文化主题应用。电影主题公园+商业综合体+庭院式休闲空间。集聚区共布局 12 个承载产业功能的建筑。改造一新的西影苏式办公楼、摄影棚和西影电影艺术体验中心等建筑典雅时尚，完整保存了 1958 年的建厂风貌，镌刻 60 年来西部电影创作生产的文脉记忆，被列入第二批西安市近现代著名建筑保护名录。西影 TIME 包含 8 个国际一流影厅以及电影书吧、声音小镇、科技体验和主题餐厅等，将成为电影文化潮流体验打卡地。西影电影艺术体验中心，布局电影老爷车博物馆、大话西游奇妙屋、电影制作技术科普体验区、世界电影放映机收藏博物馆、胶片电影工业馆等功能展区，打造一个集电影收藏、研究、展106、览、教育、娱乐为一体的“活”的电影艺术互动体验空间。星光大道、1958 广场、蒙太奇庭院、天珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告59明广场、南草坪等将为广大市民和游客提供近距离感受电影艺术的公共文化空间。作为推动电影产业集聚发展的重要支撑，西影电影产业集聚区还将搭建“七大产业服务平台”，为入园企业提供艺术创作、政策咨询、资源对接、影视投资、人才培训、法律咨询等专业性、综合性、一站式服务。目前，一批影视企业已入驻园区。2 2、项目、项目特色特色业态业态（1）影视产业集聚中心西影大厦。建筑面积 5 万，地上 23层，高 99 米。其中 3-16 层面积约 2 万，107、100-1500 可自由分割精装修灵活办公空间，主要招商业态为影视、文化、金融、互联网、共享办公等。配套设施包括审片室、影音室、共享餐厅、数码展示零售中心、Story house 主题书吧、停车场。（2）大西安唯一的电影主题商业综合体西影 TIME。建筑面积 3.5 万，地上 4 层。1-3 层主要招商业态为休闲餐饮、快时尚、儿童娱乐、影视文创等。4 层为中影国际影城，共设 8 个时尚映厅，1 个巨幕影厅、1 个 VIP 影厅、6 个主题影厅，近 1300 座。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告603 3、案例借鉴、案例借鉴（1）西部电影文化新地标。项目致力108、于重塑影视产业发展生态，打造环境更优美、配套更齐全、服务更贴心的影视产业聚集发展平台。同时为西安打造一个独具特色的电影体验中心、时尚潮流地和城市公共空间，一处历史与现代相融合，传统与时尚交相辉映的电影文化新地标。（2）商业办公与休闲娱乐功能相互补充、错位发展。产业办公大楼，集聚电影企业、创作人才，是电影人的新家园。西影 TIME 包含 8 个国际一流影厅以及电影书吧、声音小镇、科技体验和主题餐厅等，将成为电影文化潮流体验打卡地。（3）引入培育知名影视文化企业。项目将引进培育 50 家至 80家骨干影视文化企业，持续壮大影视产业规模，聚集西部乃至全国的电影产业资源，为中国电影产业和电影事业繁荣发109、展贡献西部力量。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告613.4.3.4.5 5案例启示案例启示参考案例，本项目聚焦影视产业，以打造大湾区影视产业园为目标，以建设影视主题园区、影视制作、影视拍摄基地为抓手，充分将商业模式融入到产业园中，从而能够在影视产业链上附加值较高的环节，获得最佳收益。3.5珠影集团发展文化创意产业优势珠江电影集团为全国八大国有电影集团之一、全国文化体制改革先进企业，是华南地区历史最长、规模最大、实力最强的综合型电影企业。珠影集团已形成了电影创作生产、电影宣发放映、电影融媒体、影视文化关联产业四大业务单元，拥有广泛品牌影响力和可持续发展能力，110、是独具粤港澳大湾区特色的全产业链现代电影集团。电影创作生产。影视创作生产是推动珠影振兴的首要主战场。集团始终坚持以人民为中心的创作导向，关注现实题材，坚持精品战略，加强主旋律重点影片的孵化研发与创作生产，努力创作出品思想精深、艺术精湛、制作精良，社会效益和经济效益相统一的影视佳作。围绕新中国成立 70 周年、澳门回归 20 周年、全面建成小康社会、建党 100 周年等重要时间节点，重点推进电影我爱你，中国 大同头号追缉中国兵王猎鹰特战队醒狮及电视剧幸福是奋斗出来的阳光灿烂的年华等多个电影项目创作拍摄。2018年以来，参与投资出品熊出没无双无名之辈流浪地球老师好反贪风暴 4等 10 余部影片。广111、东 4K 电影创作中心一期已投入运营，2018 年以来制作影片 11 部，初步具备了剪辑、特效、调色、录音、混音、数字母版制作等生产能力。电影宣发放映、主导珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告62运营的中影南方电影新干线院线 2018 年度实现票房 41.98 亿元，全国排名第四位。截至目前，院线加盟影城 836 家，直营影城 20 余家，银幕数 5030 张。广阔天地农村院线积极推动电影进农村、进校园、进企业，2018 年完成农村电影公益放映近 6 万场。积极创新影院建设模式，在全省遴选一批中心镇，结合新时代文明实践中心建设，通过“政府扶持、企业运作，公益为112、主、委托运营”的方式，建设一批乡镇影院文化综合体试点，既作为深入宣传习近平新时代中国特色社会主义思想的重要载体，又将影院等公共文化基础设施向乡镇基层覆盖，进一步丰富基层群众精神文化生活电影融媒体。集团旗下珠江电影频道是广东省唯一的专业电影频道，拥有 1400 多万有线电视用户、200 万 IPTV 用户，覆盖近 1 亿电视观众，是广东省内电影播放量最大的电视频道，收视率长期稳居广东省级频道前五名。接下来将积极开拓“电影+电视+互联网”融媒体业务，推动珠江电影频道与多芒网、百川网等深度融合，充分发挥融媒体影响力，积极打造适合电视、互联网传播的原创节目，集聚网络原创视听内容，举办相关综艺活动，开展113、影视融媒体营销全案服务，建设全媒体播发与互动交流的影视娱乐综合平台。影视文化关联产业。以珠影影视文化产业链为核心引擎，积极开拓与之相关联的“大电影”产业，重点推进珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）建设、珠影星光城系列项目拓展、珠江交响乐团音乐演出、青少年演艺教育培训等项目。作为珠影振兴的主战场之一，目前正全力推进珠影文化创意产业园二期建设，筹建粤港澳大湾区电影博物馆、华南区域标杆性影院、多功能演艺厅等项目，打造“电影+科技+金融+旅游”的产业园区，集聚一批电影创作孵化、拍摄制作、宣发放映、器材设备、投融资等企业入驻，为粤港珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项114、目可行性研究报告63澳大湾区和华南地区影视剧拍摄制作提供全方位、全流程、一站式服务。3.9小结综上所述，在国际金融危机、大众创业、万众创新的新形势下，我国文化产业逆市增长，尤其是北京、广东、上海等省市的影视产业，呈现较好较快发展的形势，已经成为新的经济增长点。粤港澳大湾区相关规划的提出也让大湾区影视产业迎来了新一轮的发展机遇。要抓住机遇推动广东影视产业超常发展，必须建立现代的影视产业创新、影视文化创意园区，充分发挥其产品创作和产品推广的作用。广州市委市政府立足于城市影视资源和经济布局的特点，大力发展影视产业的同时坚持“扩张体量”和“提升质量”并重，推动影视创意产业专业化发展。珠影集团拥有发展电115、影相关的影视创意产业的资源和优势，提出本项目建设，完全符合以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，满足日益增长的文化产业发展需要，可促进经济和社会协调发展，同时也迎合了粤港澳大湾区大力发展影视产业的需求和走势。本项目周边有较多的产业园区和创意产业园，加上粤港澳大湾区、广州市、海珠区政府影视创意产业政策的推动，项目已聚集了较好的发展氛围和环境。经初步判断，从国家政策扶持，规划层面，区域现有资源，文化历史积淀等层面来看，本项目均具备一定的产业活力基础，适合发展影视创意产业园。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告64第四章项目定位、价格预测与建设规模4.1项目 S116、WOT 及开发前景分析根据国家与地方现行的相关政策，结合项目所在地的投资环境，并考虑项目建设定位、和相关产业的发展前景与自身特点，对本项目进行 SWOT 分析，详见表 4.1-1。项目 SWOT 分析表表 4.1-1优势优势(Strengthen)(Strengthen)1、项目区位条件优越，海珠区新港中路、新城市中轴线核心位置。是海珠区文化创意经济带的重要节点；2、珠影集团具有强大的品牌优势，影视文化资源和文化产业发展基础，是华南地区历史最长、规模最大、实力最强的综合型电影企业，具有雄厚资金实力；3、周边目前已形成一定创意产业园氛围，且运营情况良好，为本项目未来发展符合自身条件的创意产业园项117、目提供了基础；4、项目具有良好的文化产业发展环境，位于珠江西岸创意产业带上，有 TIT创意园、“龙腾 18”电子商务产业园、海珠创意产业园、太古仓、红专厂等发展成功的创意园集群；5、项目所在区域具有良好的综合交通条件，双地铁，周边公交路线众多，承担海珠区重点枢纽功能；6、大学集群资源：项目 3 公里范围覆盖 7 所高校，同时是番禺大学城最便捷可达到市区商业地之一。劣势劣势(Weakness)(Weakness)1、地下空间受到分割，地下难以呈现集中式大规模文化街区；2、距离主干道有一定距离，且受到丽影广场及周边住宅楼隔断，可视性不足。机遇机遇(Opportunity(Opportunity)1118、文化产业为全球朝阳产业，政策红利不断，创业孵化器将持续受益；2、国家、省、市支持发展文化创意产业；3、广州市和广东省政府对本项目开发建设的重视和支持，将有效提升项目基地的竞争力；4、企业自身提升发展要求。威胁威胁(Threaten)(Threaten)1、丽影广场等周边商圈对本项目形成一定竞争效应，要避免错乱定位和产业同质化；2、租金的提高会使其逐渐失去作为文化创意基地的功能。通过 SWOT 分析，项目未来发展需要利用影视文创主题，发挥产业优势，以产业驱动综合体创新运营，以影视产业链实现跨界化、大众化；通过发挥公共交通、化解车流压力；通过利用高校群体注入活力元素，确定年轻族群定向；通过影视创119、业产业联动其他物业，同时珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告65打造自带人流的逛游目的地，规避体量及内向劣势；通过特色引领、彰显差异化主题，从而规避社区家庭型消费竞争，化解竞争威胁；通过择优服务，以精品调性筛选目标人群，从而化解市场威胁。4.2项目定位4.4.2 2.1.1项目发展定位项目发展定位通过前述对项目发展环境和市场前景的分析，反映出文化产业发展势头旺盛、文化产业衍生产品消费水平不断提高、文化产业发展有强大的政策支持，尤其广东文化产业在全国的重要地位和独特的发展优势；本项目拟以此为契机，充分利用广东作为华南中心地区、国际贸易大窗口的贸易优势、人才优势、120、信息优势，发挥项目建设单位的品牌和技术强势，为广东乃至全国文化产业及其衍生产业提供发展平台；打造影视文化创意产业集群，提供产业配套服务。项目整体定位为“中国影视文化新地标”、“粤港澳大湾区电影港”、“中国电影博览大街”、“国际电影科技空间”、“全民光影体验中心”，实现项目在空间、产业、文化三个维度的更新，打造广州市城市更新样板。具体如下：（1）中国影视文化新地标依托珠影集团以及珠江电影频道、珠江电影制片有限公司、珠影影视制作有限公司、广东省电影公司、珠江影业传媒股份有限公司、广东珠江影视版权开发有限公司、广东珠影演艺有限公司、广州珠影网络文化信息服务有限公司、广东珠影文化产业投资有限公司等旗下121、公司，按照“突出特色，创新发展，集群发展”的发展思路，构建影视文化产业创意园。同时，致力将园区打造成为广州顶尖、广东一流、国内前列、国际知名的影视文化产业创意园区，成为海珠区、广州市、珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告66广东省乃至中国的文化新地标、文创产业新平台、影视新天地、创客新空间。（2）粤港澳大湾区电影港打造以影视主题型文化创意产业园区，整合影视产业链以及相关联产业链上下游企业与从业人员，配备完善的文创公共服务平台，构建产业生产与产业消费的互动发展模式；（3）中国电影博览大街以最大限度保留现有或遗留建筑、设施和生产线为核心，以标志建筑、文化设施、制作122、车间、后期加工、剧组现场等环节为节点，形成开放式、游逛式、互动式的中国电影博览街。同时与商业动线有机结合，充分发挥观光、科教、娱乐等功能。（4）国际电影科技空间以电影科技中心为“核心载体”，创新多功能科技影院，完成高科技影院、影视线下活动场、综合演艺剧场以及大湾区电影节举办地等功能设置。（5）全民光影体验中心以影视产业大众化、线上影视线下化、影视娱乐体验化为切入点，通过娱乐化、科技化、IP 化的业态，创造多维环境，让大众消费接触、学习和享受影视文化。4.4.2 2.2.2主营业务规划与产业链布局主营业务规划与产业链布局项目立足于广州中轴南部核心区位，借助粤港澳大湾区发展以及中国影视产业跨跃式发123、展的双重机遇，以珠影影视文化产业链为核心引擎，触发影视与文化、科技、艺术、娱乐、科教、创意的多维跨界融合，打造影视文创潮地和引领全国产业链的影视创新产业综合体。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告67项目将构建中国首个创新影视产业生态圈，“文化博览”科教圈、“影视科技”产业圈和“大众体验”消费圈，相互叠加、互动，涵盖影视全产业链的 6 大主力领域，形成园内有机生态自循环。并以“影视走向人”为核心灵魂，构建产业与大众互动的新经济模式，致力打造集中国电影博览大街、国际电影科技中心和全民光影体验天地为一体的中国影视文化新地标。项目产业链六大主力领域如下：商业办公：如124、珠影及关联企业办公、中国电影中心研究所、影视软件技术服务中心、影视 IP 登记及交易中心、产业金融影视投融资机构等；创投空间：如众创空间、影视产业孵化器、大众微电影俱乐部、KOL 工作室/直播间等；文艺产业：如文创主题集合书店、影视文创展览（主题展/常年展）、珠影大众电影节、艺术品/装置集群、星光大道等；文创类商业：如互联网院线线下体验店、新媒体 IP 线下体验店、影视 IP 室内娱乐、影视衍生品零售、影视主题餐饮等；影视演艺：大湾区电影艺术体验中心、多功能科技影厅、国家/国际电影节、科技电影大会、影荟广场（红毯、商演、选秀等）；科教产业：珠影博览大街、珠影星光教育中心、北影影视培训中心、文艺125、培训（声乐/形体/舞蹈/表演等）。4.3项目服务群体分析4.3.14.3.1服务群体定位服务群体定位本项目立足广州中轴南部核心区位，借助大湾区协同发展以及中珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告68国影视产业跨跃式发展的双重机遇，以珠影视文化产业链为核心引擎，触发“影视”与文化、科技艺术娱乐教创意的多维跨界融合，打造既“惊艳”城市青年的“影视文创潮地”，又“引领”全国产业链的“影视创新产业综合体”。项目建成后，将立足大湾区，辐射国内外，重点引入文艺、科教、创投、影演、商办、商业等涵盖影视全产业链的 6 大主题领域中企业，形成“文化博览”科教圈、“影视科技”产业圈126、“大众体验”消费圈，进而构建中国首个创新影视产业生态圈。打造具有珠影特色的影视产业创新综合体。1、文艺领域业态企业：包括文创主题集合书店、影视文创展览（主题展/常年展）、艺术品/装置集群等；2、科教领域业态企业：影视教育中心、影视培训中心、文艺培训中心（声乐/形体/舞蹈/表演/等）等；3、创投企业集群：通过打造众创空间、影视产业孵化基地、大众微电影俱乐部、KOL 工作室/直播间等，引进与影视产业紧密关联的创业企业、工作室等；4、商办领域业态企业：珠影及关联企业办公、中国电影中心研究所、影视软件技术服务中心、影视 IP 登记及交易中心、产业金融影视投资机构；5、商业领域业态企业：互联网院线线下127、体验店、新媒体 IP 线下体验店、影视 IP 室内娱乐店、影视衍生品零售店等；6、影演领域业态企业：大湾区电影艺术体验中心、科技影厅等。4.3.24.3.2有意向入有意向入驻企业情况驻企业情况通过对广东珠影影视制作有限公司、广东省电影公司、珠江影业传媒股份有限公司、广东珠江交响乐团有限公司、广州珠影网络文化珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告69信息服务有限公司、广东珠江影视传播有限公司、广东朱茵文化产业投资有限公司、广东珠影演艺有限公司、台山市珠影星光城开发有限公司、珠江电影制片有限公司、珠江电影集团有限公司等企业的调研访谈，各企业对本项目都有一定的办公场地128、需求。此外，西安电影制片厂有限公司、陕西西影文化旅游发展有限公司、峨眉电影制片厂有限公司、长春电影集团有限公司、内蒙古电影集团有限公司、陕西西影东方文化旅游发展有限公司、深圳市益田旅游商业集团股份有限公司、北京市通商（深圳）律师事务所、世邦魏理仕物业管理服务有限公司广州分公司、广州亚美建筑设计有限公司等公司已与项目建设单位达成初步入驻意向。4.4类似物业发展情况与价格预测4.4.14.4.1周边物业情况周边物业情况1、周边创意园物业市场价格现状周边创意产业园方面，目前已形成一定创意产业园氛围，且运营情况良好，为本项目未来发展符合自身条件的创意产业园项目提供了基础，但需要考虑差异化发展。根据满堂129、红、安居客等中介机构资料以及其他调研资料，广州市海珠区创意产业园部分物业租金及定位情况如下表所示。广州市海珠区创意产业园物业出租价格情况表 4.4-1序号创意园分布所属区域租金（元/m2月）备注1TIT 纺织服装创意园海珠175-232定位服饰、时尚、文化，邻近本项目2珠影蓝谷创意园海珠120创意培训，位于本项目范围内3江 1984海珠138-200临近江边，规模较小4唯品同创汇海珠110-140本项目以南，大塘地铁站5氪空间（TIT 创意园）海珠280-400按卡位出租，提供共享办公基础服务6太古仓海珠80-150以展贸、电影、游艇、餐饮、旅馆等高珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影130、博物馆）项目可行性研究报告70序号创意园分布所属区域租金（元/m2月）备注端业态为主7海珠创意产业园海珠140-180为各类科技/创意企业提供孵化、产业化集聚的平台和创意的空间8珠江琶醍啤酒文化创意产业园海珠300-350具现代格调的啤酒文化艺术平台及高端餐饮休闲娱乐地带2、周边商圈物业价格情况项目周边商圈商业办公与创意办公物业价格情况如下：珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告71珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告72项目周边各不同类物业租金水平表 4.4-2序号物业类型项目名称租金地址1办公TIT 创意园150-200 元131、/m2月2办公丽影广场会展时代120 元/m2月3办公珠影蓝谷创意园120 元/m2月4办公广州国际媒体港约 150 元/m2月海珠区阅江西路 218 号5办公天德广场185-240 元/月 猎德6办公南方传媒大厦125-135 元/月 五羊邨7办公远洋大厦128-170 元/月 珠江新城8办公邦华环球贸易中心（高区）185-230 元/月 琶洲西区9办公邦华环球贸易中心（中区）155-180 元/月 琶洲西区10办公越秀金融大厦约 200 元/m2月珠江新城东11办公乔鑫国际约 185 元/m2月珠江新城东12办公保利克洛维（低区）约 135 元/m2月东风东路，珠江新城西13办公广州国际金132、融中心（西塔）高区约 240 元/m2月珠江新城中14办公周大福金融中心（东塔）中区约 260 元/m2月珠江新城中15商业丽影广场约 400 元/m2月海珠区新港中路 356 号16商业珠影星光城约 350 元/m2月海珠区新港中路 354 号4.4.24.4.2电影院场地租金电影院场地租金经项目组询价，广州市金逸影城在同类地段场地租金约 100 元/（场地出租不包括装修）。西影电影产业集聚区影院场地租金为70 元/，租金每两年增长 3%。建议本项目参照广州市金逸影城场地租金，按 100 元/出租。4.4.34.4.3博物馆门票博物馆门票根据网上公开资料，上海电影博物馆门票价 60 元/人次133、；西影艺术体验中心门票价格 90 元/人次，目前年客流量能达到 8-10 万人次；珠江英博国际啤酒博物馆门票价：50 元/人次。本项目博物馆为体验式博物馆，并非单一的参观式博物馆，特色在于影视体验和枪械的独一性。目标客户群体主要是大中小学校的研学教育，党校学员，企业、政府员工的红色教育。因此，参照以上特色博物馆，项目博物馆门票价格建议为 50-90 元/人次。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告734.4.44.4.4门票价格预测门票价格预测综合前面区域环境与市场前景分析及项目的定位评价，参考目前广州市同类物业的租金价格及项目所在地的开发成熟度等情况，并考虑未134、来几年房产租金价格走势等因素，按照市场预测的稳健原则，并进一步提高项目市场竞争力，拟定项目相关物业租金价格预测如表4.4-3 所示，并作为报告后面章节的分析基础。项目各类物业出租价格预测表表 4.4-3序号业态类型租金备注1创意办公、影视工作室120-200 元/m2月2商业350-425 元/m2月3电影院租金80-100 元/m2月4博物馆50-90 元/人次4.5项目建设内容与建设规模4.4.5 5.1.1项目建设内容项目建设内容本项目可建设用地面积为 49999 平方米，建设内容包括新建建筑、拆除建筑和保留改造建筑三大部分。项目拟拆除建筑面积13042.11 平方米。新建与改造总建筑面135、积 163094.98，其中新建总建筑面积 140644 平方米（含计容建筑面积 90333 平方米，不计容建筑面积 50311 平方米）；拟保留改造建筑面积 22450.98 平方米（含地上建筑面积 18361.48 平方米，地下建筑面积 4089.5 平方米）。项目由两个地块组成：地块 AH030906（以下简称地块一）和地块 AH031003（以下简称地块二）。其中地块一可建设用地面积为 35886m，总建筑面积 145398m，保留改造建筑（旧行政楼和大摄影棚）面积 3688m，新建建筑面积140644m，建设内容包括新建大湾区电影中心、大湾区融媒体中心、珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤136、港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告74珠影电影院以及配套的地下停车场、道路广场、绿化等。地块二可建设用地面积为 14113m，无新建建筑，保留改造建筑（录剪楼、星光城及地下室）面积为 18763.01m。4.4.5 5.2.2项目建设规模项目建设规模项目主要建设内容及规模详见表 4.5-1。项目主要建设、改造内容及规模表 4.5-1序号建设内容单位建筑面积基底面积备注一一新建地上建筑新建地上建筑86644.0086644.001大湾区电影中心36000.00100002大湾区融媒体中心45644.003珠影电影院5000.002500二二新建地下建筑面积新建地下建筑面积54000.005137、4000.001“广州记忆，匠心广州”影视主题街区商业3689.00-1F，计容2地下停车场 114311.00-1F3地下停车场 218000.00-2F4地下停车场 318000.00-3F三三改造地上建筑改造地上建筑18361.4818361.481录剪楼（地块二）3566.9118702星光城（地块二）11106.603755计容面积10545.6 3旧行政楼（澳嘉）（地块一）2783.409494大摄影棚（地块一）904.57904.57四四地下建筑改造（星光城）地下建筑改造（星光城）4089.504089.50地下车库地下车库-1F-1F五五项目总指标项目总指标1可建设用地面积49138、999.002总建筑面积163094.983计容建筑面积108133.484其中：地上计容面积104444.485地下计容面积3689.006不计容建筑面积54961.506.1地上不计容建筑面积561.006.2地下不计容建筑面积54400.507地上建筑面积105005.488地下建筑面积58089.509建筑基底面积19978.5710绿化面积18588.3011道路广场硬地面积11432.1312停车位个1368珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告75第五章项目选址与建设条件5.1项目场址5.1.15.1.1项目地点及地理位置项目地点及地理位置本项目位139、于海珠区新港中路 354 号珠影大院内，毗邻广州塔，居规划的广州新中轴南端核心位置，地铁 3 号线和 8 号线换乘站上盖，位置优越，交通便利，周边商业和生活设施配套完善。项目具体地理位置以及项目区位见图 5.1-1 和图 5.1-2。图 5.1-1项目所在地理位置项目位置项目位置珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告76图 5.1-2项目区位图5.1.25.1.2场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别及占地面积本项目用地权属为珠江电影集团股份有限公司，总用地面积约12.39 万平方米，计划分两期开发。一期主要是生产区域改造，二期是住宅改造。其中项目第一期改造140、范围总占地面积为 57930 平方米；第二期改造范围总占地面积为 66007 平方米。本项目为一期工程（见图 5.1-3），不涉及征地及拆迁等问题。项目总用地面积为 57930 平方米，其中道路面积 7931 平方米，可建设用地 49999 平方米，分为两个地块，分别是 AH030906 和地块AH031003。其中地块 AH030906 可建设用地面积为 35886 平方米；地块 AH031003 可建设用地面积为 14113 平方米。目前项目 57930 平方米土地已获省政府同意采取作价出资（入股）方式进行配置，并明确土地作价以省级国家资本金形式注入制片公司。项目相关土地和房产已办理不动产141、证登记。项目位置项目位置珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告77图 5.1-3一期改造范围图5.1.35.1.3场址现状场址现状项目场址位于广州市新港中路，丽影广场南侧，地铁 3 号线和 8号线客村站上。项目现状建筑主要包括星光城、剪影楼、旧行政楼（澳嘉）、大摄影棚、冲印车间等以及其他配套用房，建筑于 1957 年至1988 年陆续建造。目前场址内相关厂房设施明细见表 5.1-1，现状见图 5.1-4。珠江电影制片厂厂房设施明细表表 5.1-1序号房屋名称建筑面积层数基建时间备注1.文化娱乐中心41911965 年准备拆除2.动力车间北平房34511958 年142、准备拆除3.素材仓库64911973 年准备拆除4.图书馆507021973 年准备拆除5.实业大楼382.5841981 年准备拆除6.动力车间213.5311958 年准备拆除7.武器库493721979 年准备拆除8.冲印车间87831972 年准备拆除9.冲印车间后楼41931972 年准备拆除10.旧行政楼（澳嘉）2783.4031960 年计划保留改造11.大摄影棚904.5711964 年计划保留改造珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告78序号房屋名称建筑面积层数基建时间备注12.录剪车间3566.9131958 年计划保留改造13.星光城151143、96.16计划保留改造园区部分建、构筑物现状见下图所示：珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告79图 5.1-3项目场址现状照片5.2建设条件5.2.15.2.1地形、地貌条件地形、地貌条件海珠区位于珠江三角洲冲积平原北部，西北部往东为一系列略有起伏的低丘岗峦，最高处的圣堂岗海拔 54.3 米。东南部为平原，河网密布，海拔 10 米以下。地貌类型可分为低丘、台地和平原。低丘珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告80海拔一般约 50 米；台地分二级：一级海拔约 40 米左右，主要分布在新村、台涌、石榴岗、仑头一带；另一级海拔约 20144、 米，分布在南石头、沙溪、康乐、敦和、大塘、赤岗一带。平原海拔 10 米以下，大片分布在东南部地区，一般海拔只有 45 米，今海珠岛实为全新世(约 1 万年)以来以几个基岩小岛为核心，由北江、西江带来的河流冲积物，以及由广州溺谷湾的海水带来的海积物，逐渐淤积而成，其海平面为沉积基面。它没有三角洲上放射状的水系，区内河道多是回环曲折，潮涨水满，潮退水浅的水网区，故称为三角洲平原。区内土壤主要分三个土类：赤红壤、潮沙泥土和菜园土。本项目位于海珠区北部，属红岩台地，台地的地势起伏不大，但往往成带成片分布，项目地块老旧建筑物拆除后较为平整。5 5.2.2.2.2气象条件气象条件地块区域气候属于南亚热带145、季风气候。由于四周环水，气候具有海洋性较强的特点。大部分地区不受“城市热岛”效应影响，年平均气温 21，最热为 7 月，平均气温 28.4，最冷月为 1 月，平均气温 13.3，年温差 15.1。全年无霜期长达 338 天，年平均降雨量约 1700 毫米。每年 48 月是夏季风盛行季节，9 月至次年 3 月盛行冬季风，有时会受热带风暴和台风侵袭。5 5.2.3.2.3工程地质条件工程地质条件由于地块勘测工作尚未开展，具体地质情况需等地勘报告后再做分析。目前项目尚未开展地质勘查，项目所在区域尚未发现特殊地质，但地铁 3 号线从项目地块内由南向北穿过。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博146、物馆）项目可行性研究报告81图 5.2-4地铁 3（8）号线与项目地块位置示意图5.2.45.2.4交通、区位条件交通、区位条件1）项目交通项目地块位于广州大道以东、新港中路以南，地铁 3 号线从场地内南北向穿过，地铁 8 号线在项目北侧东西方向经过，并在场地北侧设置有客村站地铁站点，可以无缝驳接地铁 3 号线和 8 号线，交通条件优越。华南快速、新光快速、环城高速临近地块，为项目提供了更为高效、便捷的交通系统。同时，项目往北通过广州大桥、猎德大桥快速快速连接珠江新城、金融城，往南通过客村立交快速到达番禺区，处于天河、海珠、番禺三个区的交通结点上，使本项目的地理位置尤其显得独天得厚。项目周边交147、通路网情况如下图所示。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告82图 5.2-1项目周边路网情况2）项目区位条件目前广州新城市中轴线将向南拓展，新中轴线南段控制性详细规划显示，新中轴线南段以“岭南特色，花城绿轴”为主题，整体功能定位为“具有岭南特色的行政中心，文化、休闲、公共活动区和高品质多元生活区”，具体细分为七个功能片区，包括：旅游观光区（其中有电视塔、第一领事馆区），行政办公区（有第二领事馆区、大塘综合商务中心等），以及生态公园区、生态果园区、休闲商务区、创意文化区、综合功能区。项目正居当中，见下图。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可148、行性研究报告83图 5.2-2 广州新中轴线规划图项目周围人口密集，方圆五公里内有珠江新城、琶洲电商聚集区、天河体育中心等重要金融、商业、娱乐聚集区；方圆十公里内有广州东站、广州站等交通枢纽，另外还有中山大学、暨南大学、华南师范大学、广州大学城等人才聚集区。据统计，项目 0.5 公里半径范围内8 万人，1 公里半径范围内 25 万人，3 公里半径范围内人口数量约 175万人（见图 5.2-3）；3 公里半径范围内住宅约 450 个，写字楼 261个，商业网点 61 个(见图 5.2-3)。并且项目位于地铁客村站上，2018年日均客流量近 32 万人。同时项目位置有商业氛围浓厚的丽影广场，201149、8 年日均客流量超过 10 万人次，也可以为项目带来巨大的人流量。由此可见，项目区位得天独厚，不可复制。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告84图 5.2-3 项目周边人口密度情况图 5.2-4 项目周边业态情况5.2.55.2.5规划条件规划条件本项目由两个地块组成：地块 AH030906（以下简称地块一）和地块 AH031003（以下简称地块二）；其中地块一可建设用地面积为35886m，地块二可建设用地面积为 14113m。按照规划文件穗国土规划业务函20182974，地块规划指标如表 5.2-1 所示。具体位置见图 5.2-2。项目地块规划指标表表 5.150、2-1序号项目地块 AH030906地块 AH031003备注1用地面积35886m14113m珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告85序号项目地块 AH030906地块 AH031003备注2容积率2.6213限高120m100m4建筑密度40%40%5绿地率40%30%6计容建筑面积94021m14113m图 5.2-1项目地块规划位置图5.2.65.2.6公共设施条件公共设施条件1、给水：本项目地块附近供水管网较为完善，其中项目地块二可利用现有公用设施满足需求。地块一可从新港中路的市政给水干管上引接，基本满足本项目建设期及建成后的生活、生产、消防用水需求151、。2、排水：目前该区域的市政排水管网较为完善，雨水排放直接接入新港中路市政雨水管。项目建成后的污水排入市政污水管网并集中排入到沥窖污水处理厂处理，沥滘污水处理厂隶属于广州市净水有限公司，日处理污水 50 万立方米。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告863、供电：本项目建成后用电量较大，需增加 10KV 高压配电房，可从市政 10KV 线路引接。此外，场地内原动力车间即将进行迁建，拟初步迁至大摄影棚附件，迁改完成后可作为施工用电的电源。4、供气：项目地块附近有市燃气公司的中压燃气供应管道，燃气工程接驳位置在丽影大厦南侧，可沿南侧道路从北往南至本项目用地，满足项152、目用气需求。5、项目场址场外交通条件便利，外来建筑材料、设备，可直接运至施工现场附近。综上所述，项目场址条件基本满足建设要求。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告87第六章工程技术方案6.1项目组成本项目建设内容包括新建建筑、拆除建筑和保留改造建筑三大部分。项目拟拆除建筑面积 13042.11 平方米。新建与改造总建筑面积163094.98，其中新建总建筑面积 140644 平方米（含计容建筑面积 90333 平方米，不计容建筑面积 50311 平方米）；拟保留改造建筑面积 22450.98 平方米（含地上建筑面积 18361.48 平方米，地下建筑面积 40153、89.5 平方米）。6.1.16.1.1拆除和保留改造建筑拆除和保留改造建筑珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）原为珠江电影制片厂厂址。2011 年，项目纳入广州市三旧改造范围。场内现有部分建于五、六十年代建筑，由于年代久远，外观破旧，外墙剥落，存在较大的安全隐患，没有保存价值，需在本次改造中一并拆除。另外有部分认定为工业遗产和有历史传承意义的建筑则进行保留改造。1 1、拟拆除建筑、拟拆除建筑本项目拟拆除建筑如下表所示，总计拟拆除面积 13042.11 平方米，具体拟拆除建筑如下表所示。项目拟拆除建筑一览表表 6.1-1序号序号房屋名称房屋名称建筑面积建筑面积层数层数基建时间基154、建时间备注备注1文化娱乐中心41911965 年拟拆除2动力车间北平房34511958 年拟拆除珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告88序号序号房屋名称房屋名称建筑面积建筑面积层数层数基建时间基建时间备注备注3素材仓库14811973 年拟拆除4图书馆64921973 年拟拆除5实业大楼507041981 年拟拆除6动力车间382.5811958 年拟拆除7武器库213.5321979 年拟拆除8冲印车间493731972 年拟拆除9冲印车间后楼87831972 年拟拆除合计13042.112 2、拟保留改造建筑、拟保留改造建筑其中，旧行政楼（澳嘉）改造利用空155、间较大，大摄影棚是珠江电影制片厂的核心建筑，具有较高的文化底蕴和历史价值。录剪楼结构保存完好，目前仍在使用中。星光城是网红美食打卡地，美食 IP 已成型，并在同步寻求文化元素的平衡。项目拟保留改造总建筑面积为 22450.98 平方米，具体如下所示：项目拟保留改造建筑一览表表 6.1-2序号房屋名称建筑面积层数备注1旧行政楼（澳嘉）2783.43位于地块一2大摄影棚904.571位于地块一3录剪车间37033位于地块二4星光城15196.1位于地块二4.1星光城地上建筑面积11106.6地上 6 层4.2星光城地下建筑面积4089.5地下 1 层5合计22450.986.1.26.1.2新建建156、筑新建建筑本项目拟新建建筑面积140644（其中计容建筑面积90333），全部位于地块一。主要包括大湾区电影中心、大湾区融媒体中心、珠影电影院等。1-6 层为裙楼，6 层及以上为塔楼，建筑最高高度约 118m。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告89裙楼建筑群呈“L”型的综合体，占地面积约 12500，地上建筑面积为 86644，地下建筑面积为 54000。项目新建内容及规模见下表。项目新建建筑内容与规模表表 6.1-2序号建设内容建筑面积基底面积单位备注一大湾区电影中心3600010000m主要布置在塔楼，包括影视工作室、电影梦工厂、影视产业培训等二大湾区融157、媒体中心45644m主要设置在裙楼，部分在塔楼三珠影电影院50002500m主要设置在裙楼四地下建筑面积54000m1地下商业部分3689m-1F2地下停车场50311m-1、-2F、-3F，部分兼做人防五合计14064412500m6.2规划方案6.2.16.2.1规划依据规划依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、城市规划编制办法(建设部令第 146 号)；3、广州市城市更新办法（广州市人民政府令 第 134 号）；4、广州市旧厂房更新实施办法；5、广州市城乡规划技术规定；6、广州市城市总体规划（2011-2020 年）；7、广东省文化产业振兴规划（2011-2015）；8、广州市城市规划管158、理实施细则；9、穗国土规划业务函20182974；10、国家、省、市其它有关规划规范、规程。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告906.2.26.2.2规划目标规划目标1、立足广州中轴南部核心区位，凭借粤港澳大湾区协调发展以及中国影视产业跨越式发展的双重机遇，以珠影影视文化产业链为核心引擎，触发“影视”与文化、科技、艺术、娱乐、科教、创意的多维跨界融合，打造影视文创潮地和影视创新产业综合体。2、将原有以影视制作产业为主的生产加工、企业办公区改造成一个集聚文化创业、文化投资以及文化消费于一体的产业集聚地、国家级文化产业示范基地；3、将原有以制作、加工、生产、仓储159、为主的厂区改造成一个功能完善、设施配套的、以影视文化、光影科技、影视文化教育培训、办公为主的文化产业创新创业孵化园区；5、将原建筑外表陈旧、朴素、建筑功能单一、建筑环境杂乱的厂区改造成一个生态环境优美、建筑功能多元、建筑外表活泼的时尚“影视创新产业综合建筑群”，重塑影视产业发展生态，打造环境更优美、配套更齐全、服务更贴心的影视产业集聚发展平台。6.2.36.2.3规划原则规划原则1、本项目的改造及规划应符合广州市、海珠区的总体规划、区域控制性、修建性详细规划及可持续发展的要求，协调好与城市经济、环境及社会发展之间的关系。2、在以原有建筑的总平面布置为主的前提下，结合场地周边原有的绿化、道路交通160、，增加景观绿化面积、优化交通组织流线，提高项目环境质量，创造良好的影视文创和教育培训氛围。做到以人为本、珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告91方便宜人，强调人与自然的融合，创造人性化的自然环境。3、完善园区内的道路系统、停车场设施，合理的组织车流、人流，并符合消防及疏散的要求。建筑及道路应符合无障碍设计要求，设置必要的残疾人坡道等设施。4、建筑内部交通组织合理优化，与外部交通建立良好的协调与统一，保证人流、车流整体顺畅、合理，保证办公、创新创业环境的舒适与自然。6.2.46.2.4业态功能规划业态功能规划1 1、功能结构、功能结构根据项目策划定位，本项目规划161、四大功能区：（1 1）大湾区电影中心：）大湾区电影中心：主要包括影视工作室、电影梦工厂、影视产业培训等，面向专业的影视制作、培训单位，高端定位，创造高附加值产品。（2 2）大湾区融媒体中心大湾区融媒体中心：全力打造业态丰富、文化多样、传播有效,具有特色的文化产业阵地，通过影视产业大众化（影视制作、影视教育、影视发行等）、线上影视线下化（互联网影视大咖线下实验最前线等）、影视娱乐体验化实现影视产业的大众化+商业化，打造全民光影体验天地，让大众消费接触、学习和享受影视文化并实现营收，以文化产业带动经济发展，以经济发展促进文化传播影响。主要业态类型如下：1）爱国主义实弹射击教育培训中心；2）红色记忆162、”主题餐厅：可选取延安、井冈山、照金、广州四珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告92地为主题；3）珠影影视 IP 线下体验及影视 IP、版权交易中心；4）电影服装相关的设计师品牌服装店；电影、年代、演出服装的购买及租赁店；电影后期制作及特效制作相关的写真、摄影、摄像的艺术家工作室；摄影、摄像、录音、灯光、音响等影视器材销售、维修、租赁店；电影化妆相关的化妆师、美容师工作室及相关产品的销售；光影娱乐：8K 体验馆、光影体验馆、5G/VR体验馆等；5）光影主题空间、家庭娱乐、文化体育探险（急速塞车、潜水、攀岩等）；（3 3）珠影）珠影电影院电影院：主要包括国际音乐163、电影科技中心、多功能厅等，该功能区以创新多功能科技音乐、电影院为核心载体，依托华南电影科技和珠江交响乐团优势，带动园区电影产业的发展。（4）影视制作体验中心：包括体验式电影博物馆+枪械博物馆，大摄影棚体验中心。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告93通过以上各大功能区的打造，推进形成园区影视文化产、学、创、研、投全产业链的电影科技中心。怀旧电影 VR 互动墙、广州交响乐玻璃排练室、广州最大摄影棚威亚体验/绿幕成像体验、星光大道、枪械博物馆、都市文化剧场、配乐道具体验、后期制作体验室、72家房客剧组驻点现场以及高科技巨幕影院等标志性空间，文化设施，制作车间节点164、，构建一条开放式、游逛式、互动式的中国电影博览大街。并赋予观光、科教、娱乐、商业等功能，带动人流在整体项目内的良性循环。2 2、业态结构、业态结构珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告94项目业态目标为“构建中国首个创新影视产业生态圈”，包括大湾区电影中心、大湾区融媒体中心、珠影电影院、影视体验中心等业态功能。项目涵盖影视全产业链的6大主力领域：办公、创投、文艺、商业、影演、科教，包括以下方面：办公：珠影及关联企业办公、中国电影中心研究所、影视软件技术服务中心、影视IP登记及交易中心、产业金融影视投融资机构等；创投：众创空间、影视产业孵化器、大众微电影俱乐部、K165、OL工作室/直播间等；文艺：文创主题集合书店、影视文创展览（主题展/常年展）、珠影大众电影节、艺术品/装置集群、星光大道等；商业：互联网院线线下体验店、新媒体IP线下体验店、影视IP室内娱乐、影视衍生品零售、影视主题餐饮等；影演：多功能科技电影院、国家/国际电影节、科技电影大会、影荟广场（红毯/商演/选秀等）等；科教：珠影博览大街、珠影星光教育中心、北影影视培训中心、文艺培训（声乐/形体/舞蹈/表演等）。产业链的六大主力领域依托华南电影科技优势，以珠影影视文化为创新基地，发展产、学、创、研、投、展全产业链，相互融合、扩展、升华，形成园内有机生态自循环。6.2.56.2.5总平面规划总平面规划由166、于地块二现有建筑已达规划容积率，无新建建筑。本项目拟新珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告95建建筑面积 140644，全部位于地块一。根据穗国土规划业务函20182974规划条件，项目区域范围内的规划可用地面积为35886m。现状保留的旧行政楼（澳嘉）及大摄影棚合计面积为3687.97m。在满足规划条件的前提条件下，项目新建计容建筑面积为 90333m。规划拟在地块南侧新建大湾区电影港综合体，1-6 层为裙楼，7层及以上为塔楼，建筑最高高度约 118m。1-6 层为裙楼，6 层及以上为塔楼，建筑最高高度约118m。整个大湾区电影港综合体建筑呈“L”型，占地面167、积约 12500，地上建筑面积为 86644，地下建筑面积为 54000。同时在项目地块东侧预留大型步行广场，不仅让项目前端有开阔的视野，建筑物进深感较好，同时也可举办各种露天文艺活动、大型影片路演，另外在紧急情况下也可是人流快速得到疏散。项目整体主要分三大功能区：大湾区电影中心、大湾区融媒体中心及珠影电影院。具体功能划分见下表：项目新建建筑功能划分表表 6.2-1序号项目建筑面积（m）备注一一新建地上建筑新建地上建筑86644.0086644.001 1大湾区电影中心大湾区电影中心36000.0036000.00影视工作室、电影梦工厂、影视工作室、电影梦工厂、影视产业培训等影视产业培训等2 168、2大湾区融媒体中心大湾区融媒体中心45644.0045644.002.1爱国主义实弹射击教育培训中心45644.002.2“红色记忆”主题餐厅：暂选取延安、井冈山、照金、广州四地为主题。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告96序号项目建筑面积（m）备注2.3“珠影时光”书吧2.4珠影影视 IP 线下体验及影视 IP、版权交易中心。2.5影视衍生品授权，引进，设计研发，销售中心2.6电影服装相关的设计师品牌服装店；电影、年代、演出服装的购买及租赁店；电影后期制作及特效制作相关的写真、摄影、摄像的艺术家工作室；摄影、摄像、录音、灯光、音响等影视器材销售、维修、租赁169、店；电影化妆相关的化妆师、美容师工作室及相关产品的销售；光影娱乐：8K 体验馆、光影体验馆、5G/VR 体验馆等2.7动漫体验中心及产品销售中心电竞体验中心及电竞产品销售中心2.8光影主题空间、家庭娱乐、文化体育探险（急速塞车、潜水、攀岩等）2.9其他3 3珠影电影院珠影电影院5000.005000.00二二新建地下建筑面积新建地下建筑面积54000.0054000.001“广州记忆，匠心广州”影视主题街区商业3689.00计容面积2地下停车场 114311.003地下停车场 218000.004地下停车场 318000.00结合保留的旧行政楼（澳嘉）和大摄影棚等园区工业遗产，通过在园区布置一170、系列的有代表性的建筑，形成中国国际电影博览大街，使园区形成一个有机整体。项目新建总平面规划及建筑效果图见图6.2-3。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告97图 6.2-3项目新建建筑效果图6 6.2.6.2.6地下空间规划地下空间规划1、地下停车位需求地下停车面积需求：按广州市国土资源和规划委员会关于申请规划设计条件的复函-穗国土规划业务函20182974 号的规划车位控制指标，地下停车库按商务办公、商场、娱乐餐饮、影剧院等类型的建筑面积进行配建，停车位数量测算见表 6.2-3。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告98项目车171、位数量测算表表 6.2-3序号分类非机动车位（个）机动车位（个）临时车位（个）1商务办公120458102商场5757113餐饮、娱乐206515274影剧院64105115展览馆博物馆1353937车位合计582117462考虑到地下空间需建设人防工程，且需配置水电机房、电梯间、配电间等设备用方面，新建部分机动车按 40m/泊，非机动车按 1.5m/泊计算：123640+5821.5=50313m。受地块红线及地铁红线退让影响，根据初步方案，地下拟布置三层，按每层 18000m布置，地下室建筑面积为 54000m，其中地下一层 商 业 面 积 为 3689m，因 此 本 项 目 拟 布 置 172、地下 车 库 面 积 为54000-3689=50311m。可提供机动车停车位约 1258 个，基本可以满足停车需求。2、地下人防工程根据广东省实施规定：新建10 层以上或基础埋置深度达 3 米以上的 9 层以下民用建筑，应建相应于首层建筑面积的防空地下室。本项目停车库设置在地下三层，根据车库建筑设计规范（JGJ-100-2015）的相关规范，停车库层高一般设计为 3.5m，因此可以判断本项目的基础埋置深度将达 7m 以上，应当按照首层建筑面积建设防空地下室。初步估算人防建筑面积需求为 12500。本地块地下车库面积为 50311m，满足人防建设面积需珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电173、影博物馆）项目可行性研究报告99求。根据战平结合的原则，人防在平时可兼做地下车库。6.2.76.2.7道路交通系统道路交通系统珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目地块一进一出的道路与城市道路新港中路相连，并且处于地铁广州地铁 3 号线和 8 号客村站出口位置，交通非常便利。项目路网布局主要从以下方面考虑：根据项目用地性质的要求，保证道路的自然流畅，便于人流、物流运输；综合考虑地块改造建设对道路的要求，在尽可能的情况下保证地块的完整。1、车行系统项目内部实行人车分流。车辆经新港中路从地块西北侧进入地下停车场，由地块东北侧地下停车场出口进入新港中路，与人行流线分离。项目对车行系174、统的更新将按标准并结合实际情况进行完善，合理布局停车场等设施。地下停车设置在地下 1-3 层。3、步行系统主要步行区由园区内几个建筑群的道路广场组成，结合地铁站出入口，主要布置规划如下：1）一个主入口两个次入口 项目正门的现有主入口继续作为商业街区的人流主入口。西侧人行次入口，主要满足产业办公的人行出入口。东侧人行次入口，作为补充。2）两个地铁口均可直通项目 客村地铁站在新港路南侧有两个出入口，目前均连通丽影广珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告100场，有机会与项目直接连通。3）扩大 D 出口进入项目空间 项目连通 D 出口需穿过丽影广场地下通道，争取扩大 175、D 出入口进入丽影广场和项目的通道。增加地铁进入丽影广场和项目的展示面和空间，弱化从地铁进入项目的距离感。4）打造人流聚集的商业广场 两个地块之间的商业广场将成为人流聚集的中心。未来将是项目重要的公共活动场地和商业增值空间。图 6.2-4园区步行系统示意图另外园区内通过各个建筑物的空中连廊，与广场绿化空间融为一珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告101体，为人们提供了开阔的绿色步行空间，步行流线将整个园区串连为一个整体。6.2.86.2.8绿化景观系统绿化景观系统拟建珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目景观环境的规划设计强调整体性和序列感，176、突出影视光影广场、特色商业等大众参与部分的灵动与活跃，增强孵化办公、教育培训等专业服务部分的静谧与典雅，注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成，充分利用现状的地形地貌，结合用地布局形成“动静结合、和谐统一”的景观结构。6.2.96.2.9主要技术指标主要技术指标项目总指标见 6.2-5，地块一主要技术指标见表 6.2-6，地块二技术指标见表 6.2-7。项目总指标表 6.2-5序号项目单位总规模1可建设用地面积49999.002总建筑面积163094.983计容建筑面积108133.483.1其中：地上计容面积104444.483.2地下计容面积3689.004不计容建筑面积54961177、.504.1其中：地上不计容建筑面积561.004.2地下不计容建筑面积54400.505地上建筑面积105005.486地下建筑面积58089.507建筑基底面积19978.578绿化面积18588.309道路广场硬地面积11432.1310停车位个1368.00珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告102地块一（AH030906）技术指标表表 6.2-6序号项目单位总规模新建保留改造备注1可建设用地面积35886.002总建筑面积144331.97140644.003687.973计容建筑面积94020.9790333.003687.973.1其中：地上计容178、面积90331.9786644.003687.973.2地下计容面积3689.003689.000.004不计容建筑面积50311.0050311.000.004.1其中：地上不计容面积0.004.2地下不计容面积50311.005地上建筑面积90331.9786644.003687.976地下建筑面积54000.0054000.000.007建筑基底面积14353.578绿化面积14354.409道路广场硬地面积7178.0310容积率-2.622.6211绿地率-40.00%40%12建筑密度-40.00%40%13停车位个1258地块二（AH031003）技术指标表表 6.2-7序号项目179、单位数量备注1可建设用地面积14113.002总建筑面积18763.013计容建筑面积14112.513.1 其中：地上计容面积14112.513.2地下计容面积0.004不计容建筑面积4650.504.1 其中：地上不计容面积561.004.2地下不计容面积4089.505地上建筑面积14673.516地下建筑面积4089.507建筑基底面积5625.008绿化面积4233.909道路广场面积4254.1010容积率-1.00111建筑密度-39.86%40%12绿地率-30.00%30%13停车位个110珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1036.3改造180、建筑方案6.3.16.3.1设计依据设计依据1、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；2、无障碍设计规范（GB50763-2012）；3、办公建筑设计规范（JGJ/T67-2019）；4、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；5、广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T15-83-2017）；6、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；7、公共建筑节能设计标准 广东省实施细则（DBJ15-51-2007）；8、国家及省、市有关环保、卫生、消防、交通、市政、绿化等的法规及规范。6.3.26.3.2改造目标改造目标1、依据建设单位对项目要求进行建筑方案改造设计，结合地域181、气候特点，遵循生态建筑设计原则，依托自然环境，创造一个亲切宜人的集文化创业、文化投资以及文化消费于一体的产业集聚地、国家级文化产业示范基地；2、改造建设成为一个功能布局合理、分区明确，远近结合、智能型、现代化、信息化的影视文化产业创新创业园区；3、场区总平面空间规划及建筑形体设计应充分利用原规划及原建筑的特点，改造成具有鲜明的标识性，同时也应具有其自身的个性和较为统一整体形象。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1046.3.36.3.3改造思路改造思路1 1、旧行政楼旧行政楼影视博物馆影视博物馆项目的大旧行政楼（澳嘉）为原珠江电影制片厂的核心建筑物，改造成体182、验式电影博物馆和枪械博物馆。体验室博物馆将着眼于电影工业的过去、现在和未来，让游客置身于电影之中，了解电影制作过程并提供相关的互动体验，让游客体验到电影的魔力。枪械博物馆馆内集枪械收藏、展览、研究等于一体。涵盖了各个历史阶段的代表性枪械和冷兵器械，系统地再现中国古代及近现代国防活动的漫漫历程。项目将瞄准大中小学校、党校学员，企业、政府员工，打造广东省爱国主义教育基地和国防教育基地。2 2、星光城星光城主题餐饮主题餐饮星光城现为主题餐饮区，是网红美食打卡地，美食 IP 已成型，并在同步寻求文化元素的平衡。项目拟结合整个园区风格，进行外立面、公用设施等局部改造，使建筑能够更加融合进珠影的文化概念体183、系。改造后将引入主题文化，优化体验，改造为环境宜人、体验独特的特色主题餐饮区。3 3、大摄影棚大摄影棚影视体验影视体验中心中心大摄影棚拟改造为影视体验中心，业态类型拟定位为威亚体验、绿幕成像体验、电影场景声光体验、电影全景 VR 沉浸体验、黑科技“红地毯”、互动触摸屏等，提高消费群体的娱乐性。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告105吊威亚体验绿幕成像体验互动触摸屏电影全景 VR 沉浸体验电影场景声光体验黑科技“红地毯”4 4、录剪录剪楼楼工业文化遗产工业文化遗产录剪楼目前是办公场地，有多家企业、工作室进驻办公，涉及数字音画、影视制作、影视灯光器材等领域。已申184、报工业文化遗产，采用修旧如旧的方式进行微改造。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1066.3.46.3.4项目更新改造方案项目更新改造方案6.3.4.1改造风格项目的改造强调建筑风格相互协调和配套服务功能的合理搭配，以突出珠影集团历史文化底蕴、凝聚影视文化产业为目标，以珠影集团的品牌、实力和项目为基础，打造具有区域特色的影视文化创新产业，带动区域文化产业链条的健康发展。拟通过对改造范围内建构筑物进行合理的更新和拆除规划，对原有建构筑进行形体塑造，色彩运用，材料选择，在不改变建筑结构、不损失建筑功能的前提下，创造怀旧、古朴、庄重的建筑形象，突出项目文化创意定位185、，赋予文创办公、观光、科教、娱乐等多重功能。项目设置室外景观广场，运用景观石雕、影视设备雕塑等建筑小品增强室外景观多样性，同时，通过设置合理的步行道路，增强建筑内部与外部空间的联系。采取开放式、游逛式、互动式形式打造的中国电影博览大街，见图 5.2-1：1）影视创意办公：充分利用旧行政楼（澳嘉）原有建筑的独特历史，打造具有厚重历史感的影视博物馆，成为影视文化的传播者。2）艺术体验中心多功能厅：大摄影棚保留了大量电影制作历史工具，可结合电影制作工艺过程，开发影视作品创作独特的艺术体验中心。3）打造工业遗址保育：打破传统室内“博物馆”的形式，顺应园区现有或遗留建筑和设施，最大化保留原生产线的布局珠186、影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1074）博览科教使命：沿途节点包括标志建筑、文化设施、制作车间、后期加工、剧组现场等环节，赋予观光、科教、娱乐等多重功能5）商业良性互动：与商业动线有机结合，带动人流在整体项目内的良性循环图 6.3-1电影博览大街示意图6.3.4.2建筑物改造本次更新改造项目将保留旧行政楼（澳嘉）和大摄影棚建筑，将这部分建筑改造成以体验式电影博物馆和枪械博物馆，摄影艺术体验中心多功能厅（威亚体验/绿幕成像体验）。根据建筑物情况，项目拟改造建筑物方案如表 6.3-1 所示：园区改造建筑物方案表表 6.3-1序号序号改造建筑物改造建筑物建筑面积187、建筑面积（）层高层高拟改造方案拟改造方案1旧行政楼（澳嘉）2783.43电影博物馆和枪械博物馆。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告108序号序号改造建筑物改造建筑物建筑面积建筑面积（）层高层高拟改造方案拟改造方案2大摄影棚904.571打造影视体验中心多功能厅：1）设置影视工业遗产、以交互式和沉浸式的场景，威亚体验、绿幕成像体验，探索电影和电视制作过程的各个阶段，从编剧、布景设计、视觉效果到后期制作等。2）可采取互动功能和展品，不仅可以看到各电影中的正式服装、布景和模特，观众还能够与各种元素进行互动。3录剪楼3566.913改造成创意办公4星光城地上部分11188、106.64 层1）重新打造庭院空间，以主题餐饮替代重餐饮业态，结合自然和艺术元素，形成高品质的休闲体验空间；2）调整和完善餐饮业态的建筑条件，如卸货区、隔油池、排烟、上下水等条件。尽量将卸货区设置在地下。餐饮业态布局结合烟道设计，油烟必须经烟道高空排放。3）重新调整人流动线，完善垂直交通，平层之间通过内外连廊的方式实现人流通。5星光城地下部分4089.51 层车库改造为 110 停车位6.4新建建筑方案6.4.16.4.1设计依据设计依据1、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；2、无障碍设计规范（GB50763-2012）；3、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；189、4、剧场建筑设计规范（JGJ 57-2000）;5、文化馆建筑设计规范（JGJT 41-2014）；6、建筑设计防火规范（GB50016-2014）(2018 年版)；7、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2015）；8、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1099、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）；10、广州市建设项目停车配建指标规定（穗国土规划规字20186 号）；11、关于申请规划设计条件的复函-穗国土规划业务函 20182974 号；12、珠影粤港澳大湾区电影港（190、珠影粤港澳大湾区电影博物馆）策划定位报告；13、其他相关设计规范及建设单位提供的有关设计基础资料。6.4.26.4.2设计原则设计原则1.规划设计要求。符合园区总体规划要求，项目建筑设计力求做到与周围环境、文化建筑风格相协调。2.平面布局设计。按照“先进、经济、绿色、高档”的原则，力求建筑物功能齐全，平面布局科学合理，空间布局丰富且有弹性，设施设备先进，便于管理和维护。3.立面设计。立面应强调空间的整体性、风格的统一性，体现珠影影视文化建筑风格特点，妥善处理功能、技术与形象的关系，营造良好的影视氛围，打造甲等高端写字楼。4.交通组织设计。功能分区明确、交通流线清晰流畅。交通组织及门禁系统需按使191、用需求独立设置，充分考虑建筑物出入口布置、道路系统及无障碍设计，便于人流的进出和应急疏散。5.节能与绿色建筑。重视建筑节能减排，充分利用自然通风和天然采光，采用安全的环保材料、可再生能源及成熟的节能技术措施，珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告110以适应循环经济和可持续发展的需要，达到绿色建筑广东省二星 B 标准，尽量降低能耗。6.满足有关消防、环保、卫生防疫等专业规范要求。不同功能用房的耐火等级应符合国家现行标准、规范的要求。6.4.36.4.3建筑方案建筑方案1 1、大湾区电影中心、大湾区电影中心大湾区电影中心建筑面积为 36000，拟布置在地块南侧，位192、于大摄影棚东北侧地块。建筑单体的设计概念均来源于电影相关元素，比如电影盒子，电影胶片，电影镜头等。是无数个面向未来的电影工作室，也是珠影粤港澳大湾区电影港的“灯塔”。建筑高约 118m，楼体色调以浅绿为主色，简约而优雅；外形设计撷取电影胶片元素，交错叠加，盘旋而上，契合建筑功用。作为中国影视文化新地标，电影中心不仅是珠江电影集团及其下属企业的总部大厦，更是园区内影视企业聚集的智能化共享办公空间。中心集聚电影产业链上下游，为影视企业资源对接与共享提供便利条件，同时还配有电影主题书吧、影视创意咖啡厅、智能化多功能厅、杜比全景声混录棚、观影审片室等功能空间。中心主要招商业态为影视工作室、电影梦工厂、193、影视产业培训、文化、金融、互联网共享办公等。2 2、珠影电影、珠影电影院院珠影电影院是粤港澳大湾区电影港项目重点打造的与电影主题密切相关的文化商业空间，规划面积约 5000，共计约 17 个影厅，其中包含 1 个多功能厅+巨幕厅、2 个巨幕厅、3 个中型普通影厅、1珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告111个 VIP 贵宾影厅和约 10 个同档期点播影厅，满足不同人群的观影要求和影院排片数量要求。其中超大巨幕厅品鉴影厅将成为珠影电影院主打的特色空间，以区别周边乃至广州的任何一家电影院。超大巨幕厅的空间和硬件设施能满足乐团演出、典礼晚会、剧场等其他除电影放映以外194、的功能，未来将是珠影群星汇聚的场所。品鉴影厅是珠影作为老牌电影制片厂独特的文化符号，借鉴制片过程中电影人审片的概念，给人一种深度参与电影的观影感受，也可作为珠影与业内各界专业人士深度交流电影的场所。以下是对每个影厅的面积、可容纳人数、费用的具体策划和估算：影厅类型影厅类型数量数量净面积净面积层高层高座位数座位数备注备注超大巨幕/多功能厅1 个约 1500 不大于 800 人/厅中国巨幕影厅2 个不大于400净高 12.5m不少于 200 人/厅VIP 影厅1 个70 约 30 人/厅中型影厅3 个200 150 人/厅品鉴影厅10 个70 小于 10 人/厅总计总计1717 个个3670367195、0/18401840 人人3 3、大湾区融媒体中心、大湾区融媒体中心大湾区融媒体中心由南侧塔楼的裙楼和北侧建筑群组成，各栋建筑通过空中连廊组成一个整体。南侧塔楼的裙楼，裙楼主要业态为文化产业配套。主要功能包括光影娱乐、8K 体验馆、光影体验馆、5G/VR 体验馆、影视主题的科技、服饰、文创旗舰店、影视 IP 娱乐及餐饮等。北侧珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告112建筑群主要功能涵盖了影视主题餐厅、光影主题空间、家庭娱乐、动漫主题、运动探险等以影视为主题，演艺演出为支撑，各种生活体验娱乐为一体的综合建筑群。影视演艺剧场与商业配套结合，形成泛文化商圈，在园区形196、成有机生态自循环，也支持了地区文化设施建设，极大的丰富了人民群众的生活。具体功能布局见表 6.4-1。大湾区融媒体中心功能布置一览表表 6.4-1序号建设内容建筑面积单位备注1爱国主义实弹射击教育培训中心4500m2“红色记忆”主题餐厅：暂选取延安、井冈山、照金、广州四地为主题。3000m3“珠影时光”影视主题咖啡+轻食+书吧+书店2344m4珠影影视 IP 线下体验及影视 IP、版权交易中心。2000m5影视衍生品授权，引进，设计研发，销售中心2000m61、电影服装相关的设计师品牌服装店。2、电影、年代、演出服装的购买及租赁店。3、电影后期制作及特效制作相关的写真、摄影、摄像的艺术家工作室197、。4、摄影、摄像、录音、灯光、音响等影视器材销售、维修、租赁店。5、电影化妆相关的化妆师、美容师工作室及相关产品的销售。6、光影娱乐：8K 体验馆、光影体验馆、5G/VR体验馆等10200m7影视主题餐厅5000m8动漫体验中心及产品销售中心电竞体验中心及电竞产品销售中心6000m9光影主题空间、家庭娱乐、文化体育探险（急速赛车、潜水、攀岩等）6000m10珠影影视文化艺术中心（珠影集团及下属 11家公司，展示、推广、业务承接及销售中心）4600m1111大湾区融媒体中心大湾区融媒体中心合计合计4564445644m m珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告11198、34 4、地下建筑、地下建筑根据地块规划条件，拟在地下一层布置有广州地方特色的“广州记忆，匠心广州”影视主题街区；其余地下空间布置机电设备间、消防水池及地下停车场。地下空间按照以上功能需求及规划条件，其功能布置如表 6.4-2所示。地下室功能布置一览表表 6.4-2序号建设内容建筑面积单位备注1“广州记忆，匠心广州”影视主题街3689m-1F2地下停车场 114311m-1F，部分兼做人防3地下停车场 218000m-2F4地下停车场 318000m-3F5地下建筑面积合计地下建筑面积合计5400054000m m根据以上分析，地块一新建建筑总体平面功能布置见下表6.4-3。项目新建建筑总体平199、面功能布置一览表表 6.4-3序号序号项目项目单位单位建筑面积建筑面积备注备注一、大湾区电影中心一、大湾区电影中心3600036000建筑建筑高高 118118m m1 1塔楼部分塔楼部分1.1影视工作室130001.2电影梦工厂150001.3影视产业培训8000二二、大湾区融大湾区融媒体中心媒体中心4564445644裙楼裙楼部分部分1爱国主义实弹射击教育培训中心45002“红色记忆”主题餐厅：暂选取延安、井冈山、照金、广州四地为主题。3000珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告114序号序号项目项目单位单位建筑面积建筑面积备注备注3“珠影时光”影视主题咖200、啡+轻食+书吧+书店23444珠影影视 IP 线下体验及影视 IP、版权交易中心。20005影视衍生品授权，引进，设计研发，销售中心200061、电影服装相关的设计师品牌服装店。2、电影、年代、演出服装的购买及租赁店。3、电影后期制作及特效制作相关的写真、摄影、摄像的艺术家工作室。4、摄影、摄像、录音、灯光、音响等影视器材销售、维修、租赁店。5、电影化妆相关的化妆师、美容师工作室及相关产品的销售。6、光影娱乐：8K 体验馆、光影体验馆、5G/VR体验馆等102007影视主题餐厅50008动漫体验中心及产品销售中心电竞体验中心及电竞产品销售中心60009光影主题空间、家庭娱乐、文化体育探险（急速201、赛车、潜水、攀岩等）600010珠影影视文化艺术中心（珠影集团及下属 11家公司，展示、推广、业务承接及销售中心）4600三、珠影电影三、珠影电影院院50500000四、地下建筑四、地下建筑54000540001“广州记忆，匠心广州”影视主题街区3689-1F2地下停车场 114311-1F，部分兼做人防3地下停车场 218000-2F4地下停车场 318000-3F6.5结构方案6.5.1设计依据1、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）;2、混凝土结构设计规范（GB50010-2010)（2015 年版）；3、建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；4、建筑地基处理202、技术规范（JGJ79-2012）;珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1155、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；6、建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；7、建筑抗震设计规范（GB50011-2016）；8、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2018）；9、全国民用建筑工程设计技术措施结构(2009)；10、建筑地基基础设计规范(广东省)（DBJ15-31-2016）。11、其他相关设计规范及建设单位提供的有关设计基础资料。6.5.2结构物设计基准期限本工程主体结构的设计基准期限为 50 年，设计使用年限 50 年。6.5.3荷载取203、值根据建筑结构荷载规范（GB50009-2012）结合广东省建筑结构荷载规范（DBJ15-101-2014）中的有关条文规定取值如下：1、风荷载根据建筑结构荷载规范（GB50009-2012），本工程地面粗糙度类别为 C 类。基本风压：W00.35kN/；风荷载标准值：WZUSUZW0。2、竖向荷载本项目多层建筑的楼面均布活荷载按建筑结构荷载规范（GB50009-2012）第 5.1.l 条取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑，屋面均布活荷载按建筑结构荷载规范（GB50009-2012）第 5.3.l珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告116条取值，恒荷载按实际204、计算。荷载标准值表表 6.5-1序号建筑项目荷载标准值(kN/m2)备注1珠影电影院4.02餐饮2.53服饰、零售、娱乐3.54大厅、走廊、疏散楼梯、门厅、展厅、博物馆3.55卫生间2.56通风机房、电梯机房7.07不上人屋面0.58上人屋面2.06.5.4结构设计安全等级根据建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008），本工程建筑抗震设防类别划分为标准设防类（丙类）；根据建筑结构可靠度设计统一标准，结构安全等级为二级。根据建筑地基基础设计规范，地基基础设计等级为乙级。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2016），建筑场地类别划分为类，场区地震基本烈度为 VI 度，抗震设防烈度为 205、VI 度，设计基本地震加速度值为 0.05g,抗震等级为三级。6.5.5结构及基础形式本项目建筑结构设计须符合技术先进、安全适用、经济合理、确保质量的基本要求，在满足建筑方案的前提下，在结构的可靠与经济之间选择合理的平衡，优化设计，使结构可靠、安全，满足各种预定的功能要求。由于本项目建筑物对安全性能要求较高，建议采用钢筋混凝土框架结构，楼板为现浇钢筋混凝土梁-板结构,与钢筋混凝土柱珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告117形成框架。项目基础形式将根据项目工程地质条件和建筑层数、性质等综合进行确定。本项目拟建建筑物大多为多层建筑物，因此在满足地基稳定性的前提下，206、基础类型优先采用位于天然地基上的浅基础。持力层建议为含碎石粉质粘土层,建议采用桩基础，可选择 PHC 管桩或冲孔灌注桩，采用中风化灰岩作为持力层。本项目拟建设 3 层地下室，大湾区电影中心为地上 28 层结构，地下室能满足整体抗浮要求，大湾区融媒体中心为地上 5-6 层结构，柱底荷载小，基础类型可采用 PHC 管桩，管桩受压兼做抗拔。6.5.6临近地铁沿线的保护措施因本地铁 3 号线从项目中间穿过，因此在桩基础及地下室施工时，尤其要注意地铁的红线范围。避免深基坑施工过程中对运行中的地铁和周边环境造成影响。对基坑周围的环境进行保护，应该确保技术到位、经济达标、安全系数高。首先应该做到积极防护，而207、并非进行事后处理，即充分调动设计的合理性和施工的稳定性，使基坑变形的可能性降到最低；其次，根据施工周边的地铁线路和环境因素，设定基坑的安全变形区间并采用多种方法加以固定；最后，需要针对上述方式从根本上预防深基坑的变形等不利因素，将负面影响降到最低。对基坑周围地铁和环境保护的主要方法有以下几点。（一）在桩基施工及基坑开挖前，按程序申报给地铁公司批复，珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告118确定地铁红线范围，制定 临近地铁侧施工专项技术方案设计、临近地铁施工应急预案等技术方案，启动项目周围的地铁工程实时在线监控技术。（二）深基坑施工时，将土层进行分块挖掘，应用时208、空效应原理，将土层的抗变形能力充分发挥，以便土体减少移位。而针对地铁沿线两侧的土体，需要坚决依照“分层挖掘”、“分块施工”、“对称建设”和“施工限时”等指标，使用抽条式间隔挖土，且要保证分块挖掘时的土方大小适中。同时，在施工期间，必须做到对地铁线路进行切实保护，加强对其的监测力度，如果遇到安全事故能够第一时间抢险，确保工程的绝对安全性。（三）对基坑周围管道线路的保护在维护设计环节中，就要做好对管线的排查、维护。设计的同时应该准确安置监测点和检测设备，如遇轻型管道线路，可以采取迁移法，将其换至安全的、不影响施工的地段，或者径直挖出暴露，对其变形位置进行跟踪处理、及时调节，待该工程完工后再填埋；如209、遇口径较大、无法迁移的管道线路，可采取隔断法处理，如果管道的水平移动符合要求而沉降无法实现时，可采用注浆法处理，加强施工监测，并保证注浆法的深度比影响界限高。6.6电气工程6.6.1设计依据1、民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1192、低压配电设计规范（GB50054-2011）；3、供配电系统设计规范（GB50052-2009）；4、通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；5、20kV 及以下变电所设计规范（GB50053-2013)；6、电力工程电缆设计规范（B50217-2007）；7、210、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；8、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；9、建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；10、其他相关设计规范及建设单位提供的有关设计基础资料。6.6.2负荷等级本项目的消防、安防设施、信息化系统、重要设备、事故照明、电梯、多功能高科技影院、多功能综合发布厅、博物馆等为二级负荷，其他办公室、空调负荷、一般照明等为三级负荷。6.6.3负荷预测项目用电负荷估算采用负荷密度法计算，由于地块二建筑保留改造后基本保留原业态模式，原有负荷基本可以满足。因此本次负荷预测主要考虑地块一的建筑用电负荷，包括大湾区电影中心、珠影电影院、大湾区融媒体中心以211、及其他配套辅助用房等功能建筑。项目计算用电负荷为 12480W，用电估算详见表 6.6-1。项目用电量估算表表 6.6-1序号 项目面积（）负荷密度（w/）负荷预测 kW需要系数计算负荷 kW珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告120序号 项目面积（）负荷密度（w/）负荷预测 kW需要系数计算负荷 kW1大湾区电影中心（塔楼办公部分）3600010036000.725202大湾区融媒体中心（娱乐、文艺中心）4064412048770.8541463大湾区融媒体中心（餐饮中心）50001206000.855104制片厂专用负荷50000.8542505珠影电影院212、50001206000.74207旧行政楼（澳嘉）2783.41002780.71958大摄影棚904.571201090.7769地下商业36891204430.939810地下停车场50311157550.752811道路广场7178.0310720.64312绿化14354.4101440.68613充电桩（慢充）272700019040.3571充电桩（快充）1164000046400.4185614小计1560015乘同时系数0.81248016无功补偿后低压侧1386617计算变压器容量计算变压器容量17000170005.6.4供配电系统本项目主供电源从新港中路 10kV 线路供213、电，拟由广东电网有限责任公司广州供电局负责建设实施，延伸至项目红线范围。此外，项目范围内将新建一个高压开关站及配套设备基础，将 10kV 电压引至园区新建设的 10kV 高压开关站（开闭所）。本项目主供电源从新港中路 10kV 线路供电，拟由广东电网有限责任公司广州供电局负责建设实施，延伸至项目红线范围。此外，项目范围内将新建一个高压开关站及配套设备基础，将 10kV 电压引至园区新建设的 10kV 高压开关站（开闭所）。根据负荷估算，拟建项目需装设变压器总容量为 17000kVA，依珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告121照接近负荷中心，减少线路损耗，降低214、电压损失的原则，按照项目的总体规划布局以及园区功能分布特点，本项目拟设置两个 10kV 高压配电室，在新建建筑负一层设置两个高压配电室，装设 6 台 2500kVA干式变压器，2 台 1000kVA 干式变压器。10kV 电源经变电所 10/0.4kV变压器降压后，以 0.4/0.23kV 电压向用电负荷供电。根据项目用电负荷的预测和分布情况，考虑到供电半径，合理进行变电所的配置，初步规划在大湾区电影中心塔楼的负一层设置一个高压配电室，装设 4 台 2500kVA 干式变压器，其中 2 台变压器为珠江电影制片厂专用变压器，采用双电源供电；另外在大湾区融媒体中心位置地下一层设置一个高压配电室，装215、设2台2500kVA和2台1000kVA干式变压器。变压器选用低耗节能产品，接线组别为 D.Yn12 的干式变压器，负荷率控制在 70-85%。各变电所除负责本栋建筑供电外，合理负责周边建筑的供电。10kV 高压侧在总配电室进线柜后设专用计量柜集中计量，380/220V 低压侧总计量在低压进线柜设电度表。园区内 10kV 总配电室采用单回路供电，单母线不分段，至各分变电站的线路采用放射式与树干式相结合的方式。有两台变压器的分变电站，低压设母联，故障时可手动联络。根据功能分区和用电性质，从低压柜引出双回路采用放射式和树干式供电方式；消防和安防用电设备的电源均采用双电源供电，在用电点末端自动切换。216、采用低压干式电容器在各变电所 0.4kV 母线集中补偿，补偿后10kV 侧功率因数可达 0.9 以上。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告122本项目有大型演出场所、大型电影院以及电影制片公司，为保证二级负荷供电，拟建项目装设 1 台 1000kW,1 台 1250kW 的柴油发电机组作为二级负荷的备用电源。当电源中断供电时，能在 30 秒内自动启动柴油发电机组保证重要负荷供电。发电机电源进线开关与市电联络开关之间装设自动切换装置，并设置机械及电气联锁，防止市电电源与发电机并列运行。在需要消防应急照明的场所，选用配蓄电池作应急电源的照明灯具。从总开关站至各分变217、电站的 10kV 线路采用铜芯铠装交联聚乙烯电缆，截面为 3120-3185mm2为宜，低压出线电缆应根据负荷大小，计算容量来选定。6.6.5照明应根据场所使用功能的不同，合理选择光源的光效、寿命等光电指标，优先采用高效节能型光源，照明采用 LED 灯。主要功能用房平均水平照度要求如表 6.6-2 所示。主要功能用房平均水平照度要求表 6.6-2序号功能用房名称对应照度（Lx）备注1办公室、工作室、会议室300智能照明系统，根据实际情况调节灯光照度2博物馆、多功能影院、多功能综合发布厅1503零售、购物中心3004餐饮2005光影娱乐空间300根据需要进行调节6地下车库757监控室3008走廊218、楼梯间50珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告123楼梯间及其前室、疏散通道、安全出口应设事故照明和疏散指示标志。消防控制室、发电机房、消防水泵房、配电房设保证正常工作的应急照明，应保证正常照明的照度。用于安全疏散的应急照明，其照明不低于 0.5Lx。应急疏散指示灯及楼层指示灯均自带蓄电池，应急供电时间不少于 30min。一般照明配电线路采用阻燃型导线，应急照明配电线路采用防火型导线。6.6.6动力配电及控制一般动力配电线路采用阻燃型导线，消防动力等重要负荷配电线路采用耐火型导线。动力设备电气装置采用效率高、能耗低、噪声低、性能先进的电器产品。对重要的设备与219、仪器应配置备用电源。6.6.7防雷接地本项目建筑物应采取防直击雷和防雷电波侵入的保护措施。屋顶明敷25毫米4毫米热镀锌扁钢组成不大于10米10米网格作避雷带，避雷带与柱内主筋焊接。防雷引下线利用钢筋混凝土中的两根主筋，主筋之间水平连接线用 40 毫米4 毫米扁钢焊接。垂直采用搭焊，每根引下线与基础底板主筋可靠焊接，接地电阻不大于1 欧姆。沿建筑物四周的引下线在室外地坪以上 0.3 米处预埋连接板40 毫米4 毫米扁钢，作为测试卡子，地坪以下 0.8 米处预埋连接板40 毫米4 毫米扁钢，连接人工接地极。建筑物高度超过 30 米部分外墙上的栏杆，金属门、窗等较大金属物直接或通过金属门、窗的预珠影220、粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告124埋铁与防雷装置相连。在变压器高、低压侧各相上设置避雷器；用电设备接地电阻不大于 1 欧姆；低压配电系统的接地形式采用 TN-S 型。所有配电箱内均设置电涌保护器作过电压保护；配电箱插座回路设总漏电断路保护；部分室外高杆灯上端应设置避雷针，利用灯杆基础做接地体，接地电阻不大于 10 欧姆。6.7给排水及消防工程6.7.1编制依据1、城市给水工程规划规范（GB50317-2000）；2、城市排水工程规划规范（GB50318-2000）；3、城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；4、室外给水设计规范（GB50013-221、2006）；5、室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016 年版）；6、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009 年版）；7、广东省用水定额。6.7.2设计范围1、生活给水系统；2、排水系统（污水、废水、雨水）。6.7.3给水系统1、设计原则（1）给水工程根据项目所在地供水规划并结合周边现有市政条件，力求做到设计方案先进、经济、实用、环保、节能。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告125（2）供水管采用生活、消防分别设置。（3）给排水设备选型应考虑技术先进、维护方便、经济合理的原则，体现科技、环保、可持续发展的理念。（4）给排水系222、统应采取节能节水技术措施，各个用水点及卫生间采用节水型用水设备。2、水源根据项目所在地区的市政管网规划及走向，合理接入市政管网作为项目用水水源。3、用水量根据广东省用水定额确定本项目的用水量标准为：配套服务水量标准：6L/m日，时变化系数：Kh1.5；办公用房水量标准：5.2L/m日，时变化系数：Kh1.2；餐饮用水量标准：145L/餐位，时变化系数：Kh1.5；电影院水量标准：11L/m日，时变化系数：Kh1.5；博物馆水量标准：8L/m日，时变化系数：Kh1.5；道路广场用水量标准：2.1L/m日，时变化系数：Kh1.2；浇洒绿化用水量标准：1.1L/m日，时变化系数：Kh1.2；未预见用223、水量：按总用水量的 10%计。项目用水主要考虑项目办公人员用水、空调补水、绿地广场用水等组成。经测算，本项目最高日用水量为 1678m/d，最大时用水量199.6m3/h。拟建工程日用水量详见表 6.7-1。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告126用水量估算表表 6.7-1序号类别数量（m）综合用水用水量用水时数小时变化数最大时用水量定额 L/.日（m3/d）1办公用房360005.2187101.222.52产业配套用房41548.576249121.531.23餐饮8689145L/餐位315121.539.44电影院50001155121.56.95博224、物馆2783.4822121.52.86公厕13100013241.20.77道路广场7178.032.11561.23.08绿地14354.41.11661.23.29停车库5031121016116.810空调补水55210155.211小计1525181.41210%未预见15318.11313总计总计16781678199.6199.64、管线敷设结合原有给水管网的供水方向，适当调整和优化给水线路，完善给水管网管道质量。室外绿化及道路清洗用水水管宜敷设在人行道或草坪底下；管道外壁距建筑物内墙的净距不宜小于 1m，且不得影响建筑物的基础。5、卫生洁具坐式、蹲式大便器采用低水箱，一次冲水量225、小于 6L。公共卫生间洗手盆采用红外感应式水龙头，小便器采用暗装红外感应冲洗阀，坐式、蹲式大便器采用低水箱，一次冲水量小于 6L。卫生洁具应选用节水型产品。6.7.4排水工程1、排水体制珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告127建筑物的排水系统采用分流制，即分为生活污水排水系统和雨水排水系统。2、排水量本工程项目生活污水排水量按生活用水量的 90%计算，排水量详见排水量表 6.7-2。项目工程排水量表表 6.7-2序号排水部门排水量备注最大小时(m3/h)平均小时(m3/h)最高日(m3/d)1生活排水1807215103、污水排水系统拟建项目的粪便污水先经化226、粪池预处理，然后与其它生活污水排入周边配套的市政污水管道。污水管道按不满流设计，其设计最大充满度为 0.55-0.75，最小设计流速为 0.6m/s，最大设计流速为 5m/s，污水管道采用管顶平接。4、雨水排水系统场区内采用雨水口、雨水检查井与雨水管道相结合的城市型雨水排放系统。雨水设计流量参照广州市暴雨强度公式计算：0.6782510.88(1 0.471lg)(/.)(10.302)PqL S hatp设计重现期（a），采用 2 年。t降雨历时。室内屋面排水采用 5min；室外排水系统按下式计算：珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告128t=(t1+mt2227、)式中：t1地面集水时间，采用 10min。t2管渠内雨水流行时间（min）。m折减系数，采用 m=2。地面径流系数，采用 0.75。雨水管道按满流设计，最小设计流速为 0.75m/s，最大设计流速为 5m/s，雨水管道采用管顶平接。建筑物屋面雨水经雨水斗和雨水口收集后，先排入区内的雨水排水管道系统中，最终排至市政雨水排水管道中。5、排水管道材料及敷设方法生活污水排水立管及各排水单元内的排出管、雨水排水管道室内部分均采用 UPVC 塑料排水管，胶粘连接；污水排水管道在排水管道转换层部分的排水横吊管及横吊管以下的排水主管均采用排水铸铁管，卡箍连接。室外排水管采用 HDPE 双壁波纹排水管，环型橡228、胶密封圈承插连接。6.7.5消防系统1、消防水源及消火栓系统本项目消防用水由市政给水管网供给。室内消火栓用水量采用20 升/秒，火灾延续时间按 2 小时考虑；室外消火栓用水量采用 40升/秒，火灾延续时间按 2 小时考虑。2、消防用水量按规范要求，消防用水量按建筑物同一时间内一次火灾计算，其珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告129消防用水量如表 6.7-3 所示。项目消防用水量估算表表 6.7-3灭火系统名称消防用水量火灾延续时间最大一次灭火需水量室外消火栓灭火系统40L/s(108m3/h)2h288m3室内消火栓灭火系统20L/s(144m3/h)2h1229、44m3自动喷淋灭火系统30L/s(216m3/h)1h108m3总计540m33、自动喷水灭火系统项目设计喷水强度 12L/min.，作用面积 300，自动喷水灭火系统消防用水量为 30L/s，火灾延续时间 1.0h。每个防火分区设水流指示器和监控阀，所有控制讯号均传至消防控制中心。每防火分区至少两个独立安全出口，分区之间的门采用甲级防火门及特级复合防火卷帘。4、室外消火栓消防系统建筑室外消防管网宜呈环状布置，从市政给水管道引入。在室外总体的适当位置设置地上式消火栓，消火栓间距不超过 120m。5、二氧化碳灭火系统在变配电房等设置二氧化碳灭火系统。二氧化碳设计浓度按58计算，抑制时间视防护区230、内对象而定。防护区内设置感温、感烟探测器的火灾自动报警系统。若防护区内发生火警，由感温、感烟探测器传至消防控制室，确定火警后，由控制器打开选择阀，然后启动容器阀，向防护区内喷射二氧化碳灭火。6、灭火器设置珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告130拟建项目建筑物按 建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的要求，设计时按规范的规定在各建筑各层按规范的规定配置磷酸铵盐推车式干粉灭火器，同时按要求配置防烟、防毒面具。6.8通风空调工程6.8.1设计依据1、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2016)；2、建筑设计防火规范（GB50016-231、2014）（2108 年版）；3、建筑防烟排烟系统技术标准（GB51251-2017）；4、建筑机电工程抗震设计规范（GB50981-2014）；5、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；6、公共建筑节能设计标准 广东省实施细则（DBJ15-51-2007）。6.8.2设计参数1、室外设计参数（地区：广州市）：广州市室外设计参数表表 6.8-1干球温度（）湿球温度（)相对湿度（)室外风速（m/s)大气压（hpa)空调采暖通风夏季33.5-3127.7最高 83-1.81004.5冬季5713-702.41019.52、室内设计参数室内空调设计参数表 6.8-2功能夏季冬季新风量m3232、/h.人办公用房0.2565260.20401830珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告131功能夏季冬季新风量m3/h.人配套用房0.3065260.20401820门厅0.3065280.20401810注：室内平均风速；室内相对湿度；室内温度。6.8.3空调系统冷负荷项目中央空调冷负荷涉及办公用房以及配套用房，办公用房的空调面积按 80%进行估算，配套用房按全部面积估算，项目中央空调冷负荷为 20730kW，约合 5887RT。项目空调冷负荷估算见表 6.8-3。项目中央空调系统冷负荷估算表 6.8-3序号功能区面积指标单位指标冷负荷备注W/kWRT1办233、公用房3600013037441063空调面积按 80%计2配套产业化用房649112301493042403电影院500030015004264博物馆27832005571585合计1086942073058876.8.4空调系统1、空调冷热源拟更新项目各建筑功能区将根据需要装设多联机中央空调。项目共配套 4 台 1000RT 离心式水冷冷水机组和 4 台 500RT 螺杆式水冷冷水机组，制冷方式采用电制冷冷水机组，要求冷水机组的冷冻水及冷却水均可变流量运行，以节省空调水泵的运行能耗。冷水机组冷冻水供回水温为 7/12，热回收进出水温度为 50/55。2、空调水系统项目空调末端水系统采用一次234、泵变流量系统。冷水机组和板式换珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告132热器的冷热水入口均设电子水处理仪和自动冲洗排污过滤器。空调末端水系统均采用两管制水平同程垂直异程，系统定压及补水由冷冻机房的真空脱气定压补水装置来实施。6.8.5通风系统1、排风系统建筑各出入口、厨房间进出门口处均设贯流风幕。浴厕、厨房设排气风扇。楼梯间及其前室、电梯前室设机械正压送风，走廊设机械排烟系统，确保火灾发生时人员能安全疏散。高低压变配电房、水泵房、柴油发电机房设独立机械送排风系统。各层公共卫生间设吸顶式排风扇，排至排风竖井，汇总后由屋面排风机排至室外。各区域进排风设计指标表表 235、6.8-4序号区域排风换气次数（次/小时）补风换气次数（次/小时）1变电室12122配电室4自然补风3厨房40324电梯机房10自然补风5柴油发电机房506水泵房657餐厅2自然补风2、排烟系统防烟楼梯间及其前室、设置机械防烟系统（加压系统），走廊在两侧各设置一排烟系统。厨房灶具上方设置排烟罩，另设送风量 50%的补风量，经过滤后的新鲜空气补入厨房。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1336.8.6消防、排烟系统1 1、防烟系统设计、防烟系统设计（1）本项目的下列场所或部位设置防烟设施：封闭楼梯间、疏散楼梯间（2）自然通风设施a.项目所有封闭楼梯间及疏散楼梯236、间采用自然通风设施。b.采用自然通风方式的封闭楼梯间、防烟楼梯间；其自然通风设施满足防排烟标准第 3.1.6 条、第 3.2.1 条要求。c.采用自然通风方式的前室采用自然通风方式；其自然通风设施满足防排烟标准第 3.2.2 条要求。d.所有可开启外窗方便直接开启，设置在高处不方便直接开启的可开启外窗，在距地面高度 1.3-1.5 米的位置设置手动开启装置。（3）机械加压送风设施a.项目所有防烟楼梯间采用机械加压设施。b.防烟楼梯间、前室（包括独立前室、共用前室、合用前室、消防电梯前室）的机械加压送风的计算风量满足 防排烟标准 第 3.4.5条-第 3.4.8 条的规定；c.设置机械加压送风系237、统的封闭楼梯间、防烟楼梯间，在其顶部设置不小于 1m 的固定窗。靠外墙的防烟楼梯间，还在其外墙上每 5层内设置总面积不小于 2m 的固定窗。d.楼梯间采用直灌式加压送风系统的，其设置符合 防排烟标准第 3.3.3 条的规定。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告134e.机械加压送风系统的设计风量不应小于计算风量的 1.2 倍。2 2、自然排烟设施自然排烟设施（1）满足自然排烟条件的场所采用自然排烟系统，自然排烟窗（口）的面积、数量、位置、结构型式均按防排烟标准要求设置。（2）所有自然排烟窗（口）设置手动开启装置，设置在高处不方便直接开启的自然排烟窗（口），在距238、地面高度 1.3-1.5 米的位置设置手动开启装置。净空高度9 米的中庭、建筑面积2000 的营业厅、展览厅、多功能厅等场所，增加设置集中手动开启装置和自动开启装置。（3）建筑空间净高6m 的场所，设置有效面积该房间建筑面积 2%的自然排烟窗（口）。（4）建筑空间净高6m 的场所，设置自然排烟窗（口），有效排烟面积满足防排烟标准中表 4.6.3 中排烟量及风速要求。（5）当公共建筑仅在走道或回廊排烟时，在走道两端（侧）设置面积2 的自然排烟窗（口），且两侧自然排烟窗（口）距离走道长度的 2/3。后简称（走道或回廊排烟 1）。3 3、机械排烟设施机械排烟设施（1）不满足自然排烟条件的场所采用机械239、排烟系统，机械排烟风机、排烟管道、排烟阀门、排烟口（面积、数量、位置）均按防排烟标准要求设置。（2）沿水平方向布置的机械排烟系统按每个防火分区的机械排烟系统独立设置。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告135（3）建筑空间净高6m 的场所，每个防烟分区的排烟量按60m3/（h.m2）计算，且15000m3/h。建筑空间净高6m 的场所，每个防烟分区的排烟量按根据场所内的热释放速率以及防排烟标准第 4.6.6 条-第 4.6.13 条的规定计算确定，且表 4.6.3 中排烟量数值要求。（4）当公共建筑仅在走道或回廊排烟时，走道或回廊的机械排烟量按13000m3/240、h 设计。后简称（走道或回廊排烟 1）。（5）当公共建筑房间内与走道或回廊均设置排烟时，走道或回廊的机械排烟量按60m3/（h.m2）计算，且13000m3/h。（6）排烟系统的设计风量该系统计算风量的 1.2 倍。4 4、防烟分区的设置防烟分区的设置（1）防烟分区采用挡烟垂壁、结构梁及隔墙来划分；防烟分区不跨越防火分区。（2）防烟分区净高3m 时，防烟分区面积500，长边长度24m；净高3、6m 时，防烟分区面积1000，长边长度36m；净高6m 时，防烟分区面积2000，长边长度60m；走道宽度2.5m 时，其防烟分区长边长度按60m 设计。（3）采用自然排烟时，储烟仓的厚度空间净高的 2241、0%且500mm；采用机械排烟时，储烟仓的厚度空间净高的 10%且500mm；同时储烟仓底部距离地面的高度安全疏散所需的最小清晰高度（按防排烟标准第 4.6.9 条计算）。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1366.9燃气工程6.9.1设计依据1、城镇燃气设计规范（GB50028-2006）；2、建筑设计防火规范（GB50016-2014）。6.9.2用气量项目燃气主要用作配套餐饮的厨房用气，年用量约为 1.5 万立方米。6.9.3燃气源与管材根据实际情况，气源由市政燃气管引入。燃气管道室外一般采用PE 管，横穿道路或埋深太浅设钢质套管保护，室内一般采用镀锌242、钢管，穿墙或楼板预埋套管保护。6.10 弱电工程为体现该建筑先进的功能、高效的管埋及广泛的交流，考虑将现代智能楼字控制技术、通信技术、计算机技术、网络技术引入中心。项目智能管理系统主要包括综合布线系统（GCS）、广播系统、楼宇自控系统（BAS）、保安管理及停车场管理系统、火灾自动报警系统（FAS）等。各智能管理系统建设应设计简单、方便维护和节省投资。6.10.1综合布线系统（GCS）综合布线系统（GCS）选择开放式星型拓扑结构，应能支持电话、数据、图文、图象等多媒体业务的需要。综合布线系统主要由工作区、配线子系统、干线子系统、设备间、管理、建筑群子系统组成。本项目设计时要根据其特点来确定水平和243、骨干布线系统的类型。还要与建珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告137筑专业密切配合，以确定楼层尺寸、楼层数、主配线架距离、最大水平布线距离、主配线架和设备间的位置等综合布线系统设计的重要参数。每个工作区要有足够的信息插座，可供同时使用计算机网络、电话及其他通信设备。骨干网络系统：骨干网络系统布线采用单膜光纤或多纤光膜连接至中心附近接口。楼宇系统：楼字的市线系统均采用标准模块化设计，由水平配线子系统、垂直干线子系统、工作区、设备间子系统、管理子系统组成。以超五类或六类双绞线连接到信息端口，以保证 100Mbps 的数据传输速度至桌面，有特殊要求的则需要保证 1244、000Mbps 的数据传输速度。系统应具有兼容性、开放性、灵活性、扩充性、模块化、易维护性和经济性。6.10.2建筑设备自动化系统（BAS）本项目建筑设备自动化系统中央操作站设在消防控制室内，建筑设备自动化系统采用直接数字控制技术，运用自动化仪表、计算机过程控制技术和网络通讯技术，对机电设备运行进行自动检测、监视、优化控制、数据统计管理和事故报警记录。计算机网络对供配电系统、照明系统、空调系统、给排水系统、电梯设备、火灾报警及联动控制系统、保安监控系统等进行集中管理以期达到节省能耗、减轻人力、信息共享，实现设备管理自动化，确保建筑物的环境舒适。BAS 将以分布式集散控制，对各种设备监控功能如下245、：珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1381、供配电系统：电源监视、各变压器工作状态显示、故障报警、电气测量。2、照明系统：对立面照明自动控制、对室外照明自动控制、对公共场所照明自动控制。3、空调系统：通过各主机控制器的通讯口进行集中监控，新风温度、湿度的集中检测和变频控制。4、给排水系统：生活水池水位显示与极值报警，集水、污水池水位显示与极值报警，集中供水装置供水压力，流量显示，各种水泵启停控制，运行状态显示，故障报警。6.10.3安全技术防范系统本项目安防监控总机房设在配套用房内，与消防控制室合用，安全防范系统包括闭路监视系统和巡更系统。在电梯轿箱内、楼246、梯间、一层大堂、重要的走廊处均设置监视摄像机。中心主机系统采用全矩阵系统，所有视频信号可手动或自动切换。6.10.4广播系统本项目广播机房设在配套用房内，与消防控制室合用。火灾应急广播与背景音乐共用一套音响装置。末端广播分专用火灾应急广播、背景音乐兼火灾应急广播。火灾时，应自动或手动打开相关层火灾应急广播，同时切断背景音乐广播。6.10.5火灾自动报警系统本项目建筑物火灾报警系统为一级，消防控制室设在配套用房内，消防控制室内设报警控制盘，通过二总线接受智能化感烟探测器珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告139发生的信号并报警，内设城市 119 专用火警电话。在247、变配电房、弱电中心、电梯机房等处设置专用火警对讲电话，在除卫生间等区域内外安装烟感探测器，并按消防规范要求每层设置楼层显示器及一定数量的带插孔手动报警按钮。火灾区域报警及联动控制装置可接收智能化感烟、感温探测器、手动报警按钮、水流指示器及消火栓按钮的报警信号，当火灾确认后，可手动或自动启动消防泵、喷淋泵、防排烟风机，关闭空调风机，并接收其动作返回信号，以实现对消防区域状态的监控及灭火功能。6.10.6火灾漏电报警系统本项目在所有强电井内楼层总配电箱进线处加火灾漏电报警模块，采用专用通讯线穿 SC25 管在强电井内明敷串联，并经弱电桥架引至安防监控总机房。6.10.7楼宇智能化管理系统楼宇智能化248、管理系统由楼宇自控系统、消防自动报警系统、公共广播及应急广播系统、电视监控系统、门禁管理系统、巡更系统、入侵报警系统、停车场管理系统、一卡通系统、中央集成管理系统、弱电防雷接地系统等多个子系统组成。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告140第七章节能篇7.1用能标准和节能规范1、中华人民共和国节约能源法；2、中国节能技术政策大纲（2011 年）；3、广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（粤府办200829 号）；4、广东省节约能源条例（2010 年修订版）；5、综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；6、建筑照明设计标准（GB50034-201249、3）；7、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；8、公共建筑节能设计标准 广东省实施细则（DBJ15-51-2007）。7.2能耗状况和能耗指标7.2.1项目能源供应分析1、供电条件近年来，广州市致力建设“结构优良、技术先进、安全可靠、适度超前”的现代化电网，保障了广州经济社会发展的用电需求。广州供电局连续三年荣获全国供电可靠性 A 级金牌。截至 2019 年底，广州供电局拥有 110 千伏及以上变电站 364 座、主变容量 8689 万千伏安，110 千伏及以上输电线路 7564 千米。供电面积 8694 平方公里，供电客户数 605 万户，电网最高负荷达 1917 万千瓦，20250、19 年，广州电网供电量 931.08 亿千瓦时。广州市的用电量呈稳定增长，通过错峰用电、加强能源基础设备建设等措施，使广州的电力供求局面得到较大缓解。广州市电网涉及珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告14110 个行政区和 2 个县级市，供电面积 7434 平方公里，供电客户数 513万户，电网最高负荷达 1586.1 万千瓦，2015 年完成供电量 740 亿千瓦时。广州市电网安全生产纪录最高达 955 天，状态监测和状态检修达到国内先进水平。项目位于海珠区北部带，靠近琶洲会展中心，项目更新改造后用电量增量较大，应保持与相关部门沟通，确保项目及周边用电供应251、。2、供水条件项目所在区域市政自来水由广州市自来水公司提供。该公司现有水厂 7 间、西江原水管理所 1 个、供水管理所 5 个、加压站管理所 1个、辅业单位 8 个；供水面积 518 平方公里，管网总长 5690 公里，其中 DN300 以上管线长度为 2459 公里，设计综合生产能力 465 万立方米/日。目前，广州形成了东江、北江、西江三江并举的优质水源新格局，中心城区供水质量明显改善，实现了广州中心城区城市供水安全保障能力的全面提升，目前广州市出厂水水质 100%达标，管网水水质综合合格率达 99.98%。项目用水将继续沿用原有给水管网接入点。项目用水不大，区域市政管网供水可以满足项目用252、水的需求。7.2.2项目能耗指标分析1、改造过程中能源消耗种类和数量分析由于项目为更新改造项目，工程改造过程中的能耗主要由以下几个部分组成：（1）建筑构件拆除及场地改造时所耗的用水用电；（2）设备安装过程中的用水及用电；（3）施工阶段的生活及办公用水用电。更新改造过程中的主要能耗为施工能耗，施工能耗源于施工场地珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告142的施工安装用水、用电；生活能耗主要为建筑物内照明及空调和相应的工作人员生活用水、用电；同时还有场地浇洒水、室外照明等。本项目更新改造过程中所消耗的能源在本报告不作考虑。2、运营过程中能源消耗种类和数量分析由于项目253、柴油用量较少，故本项目考虑电能、新鲜水和燃气三种能耗，并转换为标煤的单位。项目年总能耗约为 4148 吨标煤，具体如下表所示。项目能耗情况表表 7.2-1序号能源种类年消耗量折算标煤系数折合标煤（吨）备注1电3301 万 kWh0.1229kg/kWh40572新鲜水57.8 万 t0.0857kg/t503燃气3.1 万 m31.3284kg/m3414合计41487.3节能措施和节能效果分析7.3.1节能措施1、建筑节能措施（1）建筑设计应充分利用自然光，使自然光线能充分进入室内，减少人工照明，节省电能消耗。（2）对项目内建筑物进行合理布局，充分利用自然采光和自然通风，门窗开口位置、面积和254、开启方式要有利于自然采光和自然通风，降低空调制冷和照明能耗。（3）项目建筑物应尽量采用南北朝向，屋面采用刚、柔防水保温隔热屋面，外墙体选用空心水泥砖和复合砖等轻质墙体材料。（4）建筑每个朝向的窗墙面积比不能大于 0.70，外窗可开启面积不应小于窗面积的 30，外窗的气密性不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB7106-2008）规定的 4 级。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1432、供配电系统节能措施（1）根据负荷容量，供电距离及分布，用电设备特点等因素合理设计供配电系统，做到系统尽量简单可靠，操作方便。项目变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电255、半径，减少线路损耗。（2）所有变配电系统设备采用节能、高效型设备，实现变配电系统的经济运行。对于动态变化的负荷，如风机、水泵等，采用变频器控制，根据负荷大小实时调节电能供应。（3）在变配电房配备无功补偿装置或设备进行自动补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。3、照明系统节能措施（1）按照建筑照明设计标准（GB50034-2013），严格控制各个场所的照度值与照明功率密度值。（2）一般照明采用直接照明方式，所有照明灯具、光源、电气附件等均选用高效、节能型，提高照明效率。室内照明灯具尽量采用高效节能荧光灯管，大空间照明采用金属卤化物灯，路灯照明光源采用 LED 灯。（3）在灯具控制方式上，采取分256、区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，对公共区域、大开间、外部环境照明灯实行自动控制与集中管理。（4）项目路灯控制方式采取时控、光控和手控三种方式，应根据实际情况，选择一种或数种方式结合使用，并按不同道路的需要设全夜灯和半夜灯。4、通风空调系统节能措施（1）空调系统采用节能型产品，制冷性能系数（COP）和能效比（EER）应符合相关规范要求。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告144（2）对于动态变化的负荷，如空调器、新风机等采用变频器控制，根据负荷大小实时调电能供应。（3）空调风管保温材料采用铝箔玻璃棉毡保温。空调冷冻、冷凝水管采用 B1 级橡塑257、保温管套保温，其性能指标均满足或优于橡塑保温材料国标规定的技术标准。（4）各建筑物收集空调冷凝水给空调冷却塔补水。5、给排水系统节能措施（1）采用市政自来水给水管网供水，供水压力暂按不低于0.2.5Mpa 估计。充分利用市政压力，3 层及其以下由市政水压直接供水，4 层及其以上采用变频控制恒压供水设备。（2）项目内污水管网及雨水管网的规划、设计应原则上采用以重力流为主的方案，以节省能源消耗。室外采用雨污分流。厨房废水采用一体化的油脂分离器做预处理。（3）设置雨水回收利用系统。可收集相对清洁的屋面雨水，经过处理，可用于本工程大面积的绿化、路面广场浇洒、汽车库冲洗地面用水，以节约宝贵的水资源，同时258、，可减少地面径流量，降低对市政雨水管网的冲击负荷。（4）生活用水器具采用节水型。如洗手盆采用延时自动关闭的水龙头、冲洗厕所选用节水型水箱等。（5）铺设给排水管道时，选用质量好的管材，同时加强日常的管道检漏工作，杜绝长流水现象。6、其他节能措施（1）项目选用清洁能源，并选用高效节能的炉具，使燃料得到充分燃烧和利用，以节省燃气的消耗。（2）在项目投入运营期间，应采用智能化控制系统，通过计算珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告145机对建筑物内的照明控制系统、给排水系统、消防喷淋系统和动力设备运行系统等进行合理调控，达到最佳节能效果。（3）项目设置能源管理机构，配备259、专职能源管理人员，对能源工作进行统一布置和管理，并加强项目节能宣传工作，倡导低碳环保的工作生活方式，培养员工的节能意识。（4）采用智能化管理系统，防止水池满溢而未及时处理，保证水泵正常运行。水池溢流水位均设置报警装置，防止进水管阀门故障时，水池长时间溢流排水。（5）绿化灌溉采用滴灌、渗灌、低压管灌等节水高效的灌溉方式7.3.2节能效果分析项目年总能耗约 4148 吨标煤，单位面积综合能耗为 25 千克标煤/平方米年。本项目通过采用一系列的节能技术，项目能耗在同类建筑中处于合理水平，提高项目能源利用效率，减少能源的浪费，实现低碳环保的生活方式。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）260、项目可行性研究报告146第八章环境影响评价8.1编制依据和标准8.1.1编制依据1、中华人民共和国环境保护法；2、建设项目环境保护管理条例；3、广东省建设项目环境保护管理条例；4、广东省地表水功能区划(试行方案)；5、建设单位提供的有关资料；6、国家和地方有关设计规范。8.1.2执行的环境质量标准和控制标准1、环境质量标准（1）环境空气质量标准（GB3095-2012）；（2）地表水环境质量标准（GB3838-2002）；（3）声环境质量标准（GB30962008）。2、控制标准（1）广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）；（2）城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-200261、2）；（3）广东省大气污染物排放限值（DB44/27-2001）；（4）工业企业厂界环境噪声排放标准(GB12348-2008)；（5）建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523-2011)。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1478.2项目污染源分析8.2.1施工期污染源1、废水施工废水主要包括拆除过程中降尘和清洗的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水、输送系统冲洗废水及施工人员的生活污水和厕所冲刷水。废水成分相对比较简单，污染物浓度低，对周围水环境质量的影响不大。2、废气施工期产生的扬尘主要来源于项目建设期阶段的建筑构件拆除和物料装卸与运输。具体包括墙262、体、露面等构件拆除的扬尘及现场堆放扬尘、建筑材料搬运及堆放扬尘、施工垃圾的清理及堆放扬尘、车辆及施工机械来往造成的道路扬尘。扬尘的大小与现场施工条件、管理水平、机械化作业程度及天气状况等诸多因素有关。3、噪声建筑施工期噪声源主要来自拆除改造、施工机械运转、设备动力噪声。此外建筑材料、建筑垃圾的运输也可引起交通噪声的增加。本工程施工中采用的机械有挖掘机、推土机、装载机、平地机、压路机、混凝土搅拌机等。4、固体废物固体废弃物包括项目建设期间施工人员的生活垃圾、废建材、散落的砂石料、工程土、混凝土等，以及运营期间丢弃的纸张、餐盒、塑料袋等。这些固体废物长期积压可能导致蚊蝇、臭气、疾病的危害。8.2.263、2运营期污染源1、污水项目建成后污水的主要来源为入驻企业员工日常生活污水。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1482、废气项目建成后废气主要来源于发电机运行时产生的燃油尾气。3、噪声污染项目建成后产生的噪声主要来源于中央空调机组、风机、发电机以及声乐教学、培训等。4、固体废弃物污染项目产生的主要固体废弃物包括生活垃圾、食物残渣、办公垃圾。8.3污染防治措施8.3.1施工期污染治理措施本项目将按照“三废治理与生产装置同时设计、同时施工、同时建成使用”的原则，严格贯彻执行国家和地方有关环境保护的法规和标准。1、污水处理项目产生的生活污水、车辆、设备冲洗水等，污水264、量不大。把工地污水汇集于沉淀池，经隔渣和一定时间的沉淀处理后用于施工循环使用。2、扬尘处理为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降到最小程度，建议采取以下防护措施：（1）建筑构件的拆除改造过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应经常洒水防止粉尘；回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防止粉尘飞扬。（2）施工现场 100%围蔽，工地沙土不用时 100%覆盖，工地路面珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告149100%硬地化，拆除工程 100%洒水压尘，出工地车辆 100%冲净车轮车身，施工现场长期裸土 100%覆盖或绿化。（265、3）加强回填土方堆放场的管理，要制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时清运。（4）运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。（5）对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。3、噪声在项目施工阶段，施工单位必须按国家关于建筑施工工场界噪声的要求进行施工，并尽量分散声源。施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，施工机械的作业时间严格限制在 6:00-12:00、14:00-22:00；高噪声作业区远离声环境敏感区，266、并进行围挡隔声处理，以减少噪声的影响。必须在夜间施工可能影响周围噪声环境时，应对施工机械采取降低噪声措施，同时也可在工地周围设立临时的声障装置。4、固体废弃物固体废弃物包括丢弃的纸张、餐盒、塑料袋等。采用“日产日清”的方式，由城市清洁车定时运走。8.3.2运营期污染治理措施1、污水排水系统采用分流制，污水和雨水分别采用独立的排水系统。项目的粪便污水先经化粪池预处理，餐饮含油废水经过隔油隔渣预处理，然后与其它生活污水排入周边配套的市政污水管道，最终输送至珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告150区域城市污水处理厂集中处理后达标排放。2、废气项目餐饮油烟废气经抽油267、烟机收集并处理，最终经专门烟道至楼顶向高空达标排放。建议项目的备用发电机采用含硫率低于 0.2%的 0轻质柴油为燃料，保证使用时燃烧彻底，同时将燃油尾气经水喷淋（添加表面活性剂）净化装置处理，由内置烟道引至建筑楼顶高于天面 3 米达标排放。3、噪声项目首先应在设备选型时选用低噪声设备，同时优化项目总平面布局，使噪声污染源合理布置，最后可对强噪声设备采取减振、隔声、吸声、消声等措施，如中央空调制冷压缩机组应加装进风、出风消声器，在通风管网的送回风口处安置消声器，影视文化场地的装修采用吸音消声措施等，以最大限度地降低噪声，使项目噪声达到相应排放标准，对周围声环境质量影响较小。在项目运营期间，应完善268、项目的车辆管理制度；合理规划项目内的车流方向，保持项目内的车流畅通；禁止项目内车辆随意停放，限制项目内车辆的车速，禁止车辆鸣笛等。4、固体废弃物项目建成投入使用后产生的固体废弃物采取分类处理方法。废弃办公文具、废弃报刊纸张等有回收价值的，可交废物回收公司回收；无回收价值的办公生活垃圾和食品废弃物由环卫部门统一收集外运处理。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告1518.4结论综上所述，在各项污染治理措施切实逐项落实，并加强污染治理设施运行管理的前提下，本项目在施工期和营运期都保证各种污染物达标排放，对周围环境质量影响较小。同时，项目实现旧厂房向文化创意产业转型升269、级，符合国家、地方的环保标准，因而本项目建设在环保的角度上是可行的。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告152第九章劳动安全卫生与消防9.1劳动安全1、拆除前认真做好技术交底，对不需要拆除的项目进行保护。仔细查阅原建筑的工程设计、电缆线路以及给排水管道等方案，分批次、按顺序进行内部拆除，拆除过程中禁止高空抛物。2、工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操作。3、施工期和营运期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维270、护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；各类电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。4、高空作业、高辐射作业、带电操作应严格按照操作规程进行、并按规定用好安全带、防护镜等劳动保护用品。5、项目内管线缆沟按规范要求设计和施工，各类电缆、管线的敷设要按规范要求保持一定的空间距离。各交通要道设置指路牌，危险地段设置安全警示牌。9.2卫生措施1、各入驻企业内部的清洁卫生由各自负责，交接部位的卫生采取分区域负责制，公共区域的卫生由项目管理机构负责，从而保持项目内良好的卫生状况。2、项目内入驻企业的设计和建设按工业企业设计卫生标准（GBZ1-2010），在建设271、和运营过程中都应注重各类人员的工作环境，珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告153适当配备防暑降温、吸尘降噪、电离辐射等方面设备和装置，控制经营过程中产生的各类职业危害，保障工作人员的身体健康。3、各入驻企业内部均应按规定配置卫生间，各功能区和公共场所应合理设置公共厕所。4、项目管理机构应按有关规定配备必要的药品和设施，以方便员工就医和应对紧急情况的发生。5、按有关规定向员工发放劳动保护用品，对有害工种要定期组织身体检查，对员工定期组织身体普查。9.3消防措施按照中华人民共和国消防法有关规范的要求，逐步建立起消防法规健全、宣传教育普及、监督管理有效、基础设施完272、善、技术装备良好、抢险救援有力、管理体制合理、人员训练有素的城市消防体系。因此本项目在消防方面应采取以下措施：1、消防应贯彻预防为主，防消结合的原则，尽量从源头上消灭火灾，将火灾危害控制在最小范围内。2、进入项目的各企业应认真贯彻执行中华人民共和国消防法及广东省制定的机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定。3、项目各建筑物应做好防火分区，各建筑物周围的道路应设计为环形道路，道路的设计应符合消防车行驶要求，而项目内各主、次和支干道也要符合安全防火规范的要求。4、入驻企业的装修要用非易燃材料，并根据其使用性质，火灾危害性，设置适量和适用的灭火器材。配电室、电控室等不宜用水的地方，应配置化学粉末273、灭火器材，并根据需要装设自动喷淋灭火系统。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告154第十章经营管理与组织机构10.1项目经营运作模式本项目将以粤港澳大湾区电影港为载体，以文化创意、电影科技为主导，面向国际，通过园区活化旧址文化、整合影视产业链、融合海珠商圈，打造中国影视文化新地标，健全的配套服务系统以及灵活的运作机制，集聚广州电影产业，打造粤港澳大湾区集社群、平台和服务于一体的文化产业集聚地，推动广州文化产业的创新发展和产业结构的优化升级。项目经营运作管理方式以上述目标作为指导思想。项目建设由珠江电影制片有限公司作为投资方，以影视、创业、服务、生活、艺术、文化274、创新聚集地为核心理念，打造面向大众的光影服务全产业链，吸引国内外知名文化创意企业和重大文化产业项目进入园区，形成多种业态组合进行开发经营。按照本项目的建设宗旨，兼顾项目建设单位的经济效益和项目的可持续发展，项目园区内各类物业的经营模式主要采用自营和出租模式，拟通过项目招商，吸引社会创新影视企业与创业人才及专业经营机构入驻，结合珠影集团自身优势资源，共同促进与繁荣项目市场。项目各功能区经营模式如下：1、大湾区电影中心该部分物业包括办公和产业化配套经营两类。经营模式为对外出租。2、大湾区融媒体中心：规划业态类型包括爱国主义实弹射击教育培训中心、珠影时光书吧、影视 IP 线下体验中心、动漫体验中心275、等，珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告155经营模式为对外出租。3、珠影电影院包括多功能厅、巨幕厅和多个普通影厅，经营模式为场地出租。4、“广州记忆，匠心广州”影视主题街区位于负一层，依托现有星光城浓厚的商业氛围，进一步增强珠影的商业吸引力，开发为影视主题的特色商业发展空间。经营模式为对外出租。5、改造物业包括录剪楼、星光城、旧行政楼（澳嘉）、大摄影棚。星光城主要为原有商业的保留，珠影星光城商业氛围浓厚，商业吸引力相对较高，改造后继续按商业出租。录剪楼改造成创意办公出租。旧行政楼（澳嘉）改造成博物馆，售票经营。大摄影棚是会兼顾文化与商业功能，结合目前的功能改276、造成影视体验中心，按面积出租。6、停车位：按车位数收取租金。7、物业管理：项目建设单位设立物业管理部门管理园区相关物业，并收取适当的物业管理费。10.2组织机构广州珠江电影制片有限公司是本项目的建设和管理机构。本着机构简洁、人员精干、注重效率的原则，本新建项目设一名总经理、三名副总经理，负责组织和领导项目的日常经营和管理工作。根据项目的发展战略和业务需要，应设置人事行政部、财务部、产业运营中心、等管理职能部门，负责项目的开发建设、运营管理、物业招商、行政综合管理和财务管理等工作。项目组织机构图见图 10.2-1 所示。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告156277、图 10.2-1项目园区组织机构图10.3人力资源配置和人员培训10.3.110.3.1劳动定员数量与技能素质要求劳动定员数量与技能素质要求根据项目建设单位的机构设置规划以及未来业态的经营模式，项目管理层及各主要职能部门劳动定员约为 50 人，普通员工 100 人。项目建设及运营过程中，管理机构将根据项目的实际要求，提出增减雇员的计划，并提交公司管理层讨论决定。项目管理层及各主要职能部门劳动定员详细情况见下表。项目劳动定员表表 9.3-1部门名称部门名称配备人员数配备人员数量（名）量（名）备备注注总经理1负责项目的统筹管理副总经理32 名协助总经理负责项目的建设、管理，1 名负责项目财务监管项278、目开发10负责项目的开发建设管理，协助、监督项目施工单位进行项目的开发建设财务部4负责项目及园区的财务管理行政服务部6负责项目人力资源招聘及管理，内部行政制度的拟定和实施，内部固定资产管理等，对外宣传、接待、文秘、档案、信息调研、人力资源管理等珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告157部门名称部门名称配备人员数配备人员数量（名）量（名）备备注注物业管理部16水、电、设备、环境卫生、保安等一系列物业后勤配套服务信息管理部5计算机网络管理及相关专业技术信息服务等市场部5市场拓展、招商引资，项目洽谈，企业进驻审批，收集各类科技、经济信息和市场情报，企业工商注册服务等279、合计50项目总经理及副总经理由集团公司批准任命，中层管理人员按条件由公司任命或社会择优招聘的方法解决。对管理和技术人员，要求素质高，既有较强的行政管理能力和技术管理能力，又有协作精神。主要运营岗位人员应具有专业技术或专科以上同等学历。由社会招聘雇员时，应以有相应工作经历者优先。项目建成后开始招募各位员工，新员工经入职培训合格后才可上岗工作。10.3.210.3.2人员培训人员培训1、职前培训（或叫上岗前培训）一般而言，对新员工都应进行统一的职前培训，包括：（1）一般性的职前培训。主要目的是让新员工了解公司的概况，如组织架构、运作系统、经营理念、发展规划和员工的权力义务等。（2）专业技术培训。主280、要是对新员工上岗前的操作技术的培训，目的是让新员工能够尽快适应新的业务工作。2、在职培训主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告158第十一章项目实施进度计划与招投标11.1项目实施进度本项目总工期计划为 3.5 年，其中工程建设期 2.5 年。项目将建设大湾区电影中心、融媒体中心、艺术体验中心、商业街区及室外附属设施。在确保工程质量的基础上，项目的进度计划力求紧凑，施工期加强建设管理，以利于缩短建设周期，按期按质完成项目建设。项目将按照广州市工业与民用建筑的标准执行基建程序，以“统一规划、分步实施、整体完281、成”为原则，项目实施各主要阶段进度安排如下。项目总工期为 3.5 年，工程建设期 2.5 年，其中：1、2020 年 1 月9 月，完成项目前期准备工作；2、2020 年 10 月2020 年 12 月，进行项目勘察设计及招投标工作；3、2021 年 1 月2023 年 5 月，项目建筑建设、装修改造施工；4、2023 年 3 月6 月，项目竣工验收。项目实施进度建议详见下表。项目总体实施进度表表 11.1-1珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告15911.2项目招投标根据中华人民共和国招标投标法和广东省实施办法等的有关规定，本项目的工程建设、货物采购和相关服282、务根据实际情况采用适宜的招标方式。项目招标方案见表 11.2-1。招标基本情况表表 11.2-1内容内容招标范围招标范围招标组织招标组织形式形式招标方式招标方式不采用不采用招标方式招标方式备注备注全部全部招标招标部分部分招标招标自行自行招标招标委托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标勘察设计建筑工程设备购置及安装工程监理其他珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告160第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.112.1.1投资估算编制范围投资估算编制范围本投资估算范围为珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目。投资估算包括项目范283、围内的新建建筑物、建筑物装修改造、室外配套工程及外围环境整治工程。项目建设的总投资按照建设投资、建设期利息和铺底流动资金估算。建设投资按建筑工程费用、设备购置和安装工程费用、工程建设其他费用和预备费用分别估算。12.1.212.1.2投资估算投资估算编制编制主要主要依据依据1、国家发展改革委、建设部以发改投资200611245 号关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）；2、广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）；3、广东省安装工程综合定额（2018 年）；4、广东省园林建筑绿化工程综合定额（2018 年）；5、项目工程建设期 2.5 年，本次可研报告建设期按 2.5 年。12284、.1.3工程费用估算1、建筑工程费用按工程量或参照同类工程采用单位建筑工程投资估算法估算。2、土地费用根据 广州市规划和自然资源局关于珠江电影集团有限公司全资子公司珠江电影制片有限公司改制土地资产处置项目所涉及的土地珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告161权属审查和土地估价结果初审意见的复函，项目土地估价结果如下：（1）设定土地取得方式为出让的条件下（容积率按照 14 本不动产权证设定为 0.3431，用地性质按照建设用地规划许可证设定为文化艺术团体用地，新标准代码为艺术传媒用地）的土地估价总地价为 845778000 元。（2）设定土地取得方式为划拨条件下285、（容积率按照 14 本不动产权证设定为 0.3431，用地性质按照建设用地规划许可证设定为文化艺术团体用地，新标准代码为艺术传媒用地）的土地估价总地价为 582775800 元。（3）设定土地取得方式为出让条件下（按照关于申请规划设计条件的复函，容积率设定为 AH030906 地块2.62、AH031003 地块1，用地性质设定为 AH030906 地块为商业用地兼文化设施用地、AH031003 地块为商业用地）的土地估价总地价为 1509969800本项目土地取得方式为划拨，项目按照关于申请规划设计条件的 复 函 中 容 积 率 要 求 建 设。项 目 土 地 增 值 部 分 为150996286、9800-582775800=927194000 元。项目土地作价入股费用暂按92719 万元算。3、工程建设其他费用：（1）项目拆除费用：按 60 元/m2估算；（2）建设单位管理费：按基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504 号）文有关规定估算；（3）可研编制服务费：按合同额；（4）环境影响评价费：参考原国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）文有关规定估算；珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告162（5）项目节能评估费：参考市场价格估算；（6）社会稳定风险评估费：参考市场价格估算；（7）项目规划287、设计费：参考市场价格估算；（8）工程勘察费：按设计费的 30%估算；（9）设计费：根据关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），参考原工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）并结合市场情况进行估算；竣工图编制费按设计费的 8%估算；施工图技术审查费根据（发改价格2011534 号）按勘察设计费的 6.5%估算；（10）防雷设施图纸审查费：根据广东省防雷设施检测服务收费标准，按建筑面积 0.1 元/m2估算。（11）防雷设施检测服务费：参照广东省防雷设施检测服务收费标准，并结合市场价格估算；（12）工程造价咨询费：按广东省物价局关于调整我省建设工程造价咨询288、服务收费的复函（粤价函2011742 号）文有关施工阶段全过程造价控制的收费标准并结合市场情况进行估算；（13）工程监理费：根据关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），参考原建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）并结合市场情况进行估算；（14）招标代理服务费：参考原招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980 号）文相关规定估算；（15）基础设施配套费：根据广州市住房和城乡建设局关于进一步加强城市基础设施配套费征收管理的通知（穗建规字20193号）文的规定估算；珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报289、告163（16）绿色建筑咨询服务费：按广东省建筑节能协会关于发布的通知（粤建节协201309 号）规定估算；（17）BIM 设计全过程咨询费：按广东省建筑信息模型（BIM）技术应用费的指导标准（粤建科函20172390 号），广东省住房和城乡建设厅关于开展建筑信息模型 BIM 技术推广应用工作的通知（粤建科函20141652 号）文的相关规定估算；（18）高可靠性供电费：按广东省发展改革委员会关于降低我省高可靠性供电费用及临时接电费用征收标准的通知（粤发改价格函20175068 号）文有关规定估算；（19）检验检测费：按工程费的 2%估算；（20）测量测绘费：参考市场价格估算；（21）地质灾害290、危险性评估：参考市场价格估算；（22）水土保持编制费：根据关于开发建设项目水土保持咨询服务费用计列的指导意见（保监200522 号）文，并结合市场价格估算；（23）场地准备及临时设施费：按工程费用的 1%估算；（24）工程保险费：按工程费的 0.3%估算；（25）放线、验线、竣工费：参考市场价格估算；（26）房屋测绘费：按测绘工程产品价格国测财字(2002)3号文有关规定估算；（27）地籍地形调查、测绘费：参考市场价格估算；4、基本预备费按工程费用和工程建设其他费用（不含土地费用）之和的 8%估算。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告16412.1.4投资估算291、1、建设投资估算项目建设投资为 221694 万元，其中建筑工程费用 83722 万元，设备购置及安装工程费用 22401 万元，工程建设其他费用 106017 万元，预备费 9554 万元。项目建设投资估算见表 12.1-1。2、建设期利息估算项目借款本金 128975 万元，建设期利息按 4.9%计算，计算建设期利息为 11404 万元。3、流动资金估算流动资金按分项详细估算法估算，项目流动资金 1714 万元，其中铺底流动资金 514 万元。项目流动资金估算详见表 12.1-2。4、项目总投资项目总投资 233612 万元。其中：建设投资 221694 万元，建设期利息 11404 万元292、，铺底流动资金 514 万元。项目总投资估算表见12.1-3。5、项目投入总资金项目投入总资金 234812 万元。其中：建设投资 221694 万元，建设期利息 11404 万元，流动资金 1714 万元。12.2资金筹措项目建设需投入总资金 234812 万元。资金来源包括：（1）项目自有资金 94433 万元，其中用于建设投资 92719 万元，用于流动资金 1714 万元。（2）拟通过银行贷款 140379 万元，其中用于建设投资 128975万元，用于建设期利息 11404 万元。项目投入总资金使用计划与资金珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告165293、筹措详见表 12.2-1。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告166项目建设投资估算表表 12.1-1单位：万元序号工程或费用名称技术经济指标估算价值（万元）单位规模单价（元）建筑工程费设备购置及安装工程其他费用合计一工程费用83722224010106123（一）（一）新建地下工程新建地下工程540005400063396339279822798262496249342321土建工程54000463925050基坑支护及土方开挖5400010005400基础与结构工程54000350018900人防工程125006007502装饰工程540005432932294、商业室内普通装修2582500129商业公共区域精装修11072600288车库装修5031150025163安装工程5400014505511电气工程540003001620给排水与消防工程540003501890商业区空调3689450166停车库通风工程50311150755珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告167序号工程或费用名称技术经济指标估算价值（万元）单位规模单价（元）建筑工程费设备购置及安装工程其他费用合计弱电工程5400020010804充电桩个41018000739（二）（二）新建地上工程新建地上工程8664486644661666164295、36014360113727137270 057328573281 1大湾区电影中心大湾区电影中心36000360007646764622068220685456545627524275241.1土建工程360003500126001.2装修工程3600083521.2.1公共区域精装修10800260028081.2.2室内普通装修25200120030241.2.3幕墙工程12600200025201.3安装工程4896电气工程36000260936给排水工程36000150540消防工程36000200720通风空调工程360004501620弱电工程3600030010801.4电梯台296、163500005601.5绿色建筑（二星级）360002509001.6抗震支架3600060216珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告168序号工程或费用名称技术经济指标估算价值（万元）单位规模单价（元）建筑工程费设备购置及安装工程其他费用合计2 2大湾区融媒体中心大湾区融媒体中心45644456445923592319673196737361736127034270342.1土建工程456442200100422.2装修工程456448353公共区域精装修1369326003560室内普通装修319515001598幕墙工程15975200031952.297、3安装工程6801电气工程456442601187给排水工程456442301050消防工程45644200913通风空调工程456444502054弱电工程456443001369燃气工程45644502282.4手扶梯台163500005602.5绿色建筑（二星级）4564422010042.6抗震支架45644602743 3珠影电影院珠影电影院5000500055405540186018609109100 0277027703.1土建工程500025001250珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告169序号工程或费用名称技术经济指标估算价值（万元）单位298、规模单价（元）建筑工程费设备购置及安装工程其他费用合计3.2装修工程5000940470室内装修1500800120幕墙工程175020003503.3安装工程720电气工程5000260130给排水工程5000230115消防工程5000200100通风空调工程5000450225弱电工程50003001503.4电梯台190垂直升降梯台225000050扶梯台43500001403.5绿色建筑50002201101103.6抗震支架50006030（三）（三）改造升级工程改造升级工程22451224512599259934113411242524250 058353.13.1建筑外立面改造299、建筑外立面改造224512245180080017961796179617963.23.2建筑内部改造及装修建筑内部改造及装修22451224511615161516151615星光城11107200222旧行政楼（澳嘉）27833000835珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告170序号工程或费用名称技术经济指标估算价值（万元）单位规模单价（元）建筑工程费设备购置及安装工程其他费用合计录剪楼3567800285大摄影棚9051200109地下室改造40904001643.33.3安装工程安装工程2425242524252425电气工程22451200449给300、排水及消防工程22451230516通风空调工程224514501010弱电工程22451200449（四）（四）室外工程室外工程300203002029082908872987290 00 087298729绿化与景观工程（含海绵城市）1858814902770高低压变配电系统kVA1700015002550室外给排水30020100300室外电气工程30020125375道路广场11432650743泛光照明177258001418标识标志牌185881222综合管线改迁项13000000300外水接入项150000050外电接入项11500000150珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大301、湾区电影博物馆）项目可行性研究报告171序号工程或费用名称技术经济指标估算价值（万元）单位规模单价（元）建筑工程费设备购置及安装工程其他费用合计燃气接入项150000050二工程建设其他费用1060171060172.1拆除费用130426078782.2土地费用92719927192.3建设期市场营销费用106110612.4建设单位管理费111711172.5可研编制服务费63632.6环境影响评价费36362.7项目节能评估费40402.8社会稳定风险评估费50502.9工程勘察费7327322.10工程设计费243924392.11施工图审查费1591592.12防雷设施图纸审查费、防302、雷设施检测服务费16162.13造价咨询费8208202.14工程建设监理费134413442.15招标代理服务费128128珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告172序号工程或费用名称技术经济指标估算价值（万元）单位规模单价（元）建筑工程费设备购置及安装工程其他费用合计2.16基础设施配套费9529522.17绿色建筑咨询服务费88882.18BIM 设计全过程咨询费4924922.20检验监测费212221222.21测量测绘费30302.22地质灾害危险性评估50502.23水土保持编制费50502.24工程保险费3183182.25场地准备及临时设施费303、106110612.26放线、验线、竣工费15152.27房屋测绘费19192.28地籍地形调查、测绘费1818三预备费用955495543.1基本预备费用955495543.2涨价预备费用00四建设投资合计8372222401115571221694珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告173项目流动资金估算表表 12.1-2万元珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告174项目总投资估算表表 12.1-3序号序号工程或费用名称工程或费用名称估算价值估算价值合计合计建筑工程费建筑工程费安装及设备工程费安装及设备工程费其他费用其他费304、用1建设投资83722224011155712216942建设期利息114043铺底流动资金5144 4项目项目总投资总投资（1+2+31+2+3）2336122336125流动资金17146 6项目投入项目投入总资金总资金（1+2+51+2+5）234812234812项目投资计划和资金筹措表表 12.2-1单位：万元珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告175第十三章财务评价13.1编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资200611245 号）；2、投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215号）；3、国家有关政策、法规。13.305、2财务评价13.2.113.2.1基础数据选择基础数据选择1、项目计算期项目计算期为 20 年（包括建设期）。2、财务价格（1）收入基础项目总建筑面积 163094.98，包括大湾区电影中心、大湾区融媒体中心、珠影电影院、地下建筑及改造建筑。大湾区电影中心面积 36000，主要作为影视工作室、电影梦工厂、影视产业培训等功能用房，经营模式为按面积出租。大湾区融媒体中心 45644，主要是动漫体验中心、电竞体验中心等产业配套面积，经营模式为按面积出租。珠影电影院 5000，规划为 1 个多功能厅+巨幕厅、2 个巨幕厅、3 个中型普通影厅、1 个 VIP 贵宾影厅和约 10 个同档期点播影厅。经珠影306、粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告176营模式为按面积出租。项目新建地下面积 54000，其中 3689 为“广州记忆，匠心广州”影视主题街区，50311 作为地下停车库，可提供 1258 个停车位出租。经营模式为自营按车位出租收费。项目改造地上建筑面积 18361.48，其中录剪楼 3566.91，改造成创意办公，按面积出租；星光城 11106.60，改造后继续经营主题餐饮，按面积出租；旧行政楼（澳嘉）2783.4，改造成电影博物馆和枪械博物馆，售票经营；大摄影棚 904.57，改造成威亚体验/绿幕成像体验等影视体验中心，按面积出租。项目改造现有地下停车库 4307、089.5（位于星光城），改造后约110 个停车位，经营模式为自营按车位出租收费。此外，项目还有物业管理费收入、充电桩租赁收入、广告收入等。（2）税率租赁部分销项税税率 9%，物业管理费、广告收入等其他收入销项税税率为 6%，固定资产工程费用部分进项税税率 9%，工程其他费用部分进项税税率 6%，自来水进项税税率 9%，用电进项税税率 13%，城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，房产税出租部分按租金收入的 12%，自用及自营部分税率 1.2%，企业所得税率25%。（3）所得税优惠：根据国务院办公厅关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业和进一步支持文化企业发308、展两个规定的通知（国发办2018124 号文），经营性文化事业单位转制为企业后，五年内免征企业所得税。2018 年 12 月 31 日之前已完成转制的企业，自 2019 年 1 月 1 日起可继续免征五年企业所得税。因此，本项目自 2019 年起 5 年内暂不考虑所得税。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告177（3）基准收益率参照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的研究成果，根据企业的融资成本，并结合项目所属行业实际情况，项目税前财务基准收益率取 8%。13.2.213.2.2财务评价财务评价13.2.2.113.2.2.1营业收入及税金估算营业收入及税金309、估算项目物业分为自营物业和出租物业。各物业用房的面积、租金和收入测算前提情况见下表。项目出租物业面积及租金情况表 13.2-1序号序号物业物业规模规模起始年起始年租金租金租金说明租金说明1大湾区电影中心36000 120 元/.月参照周边办公租金，租金每三年增长10%，2023 年营业 3 个月，出租率 50%，2024 年出租率 70%，之后每年增长 10%，满租率 95%2大湾区融媒体中心45644 300 元/.月参照周边商业租金，租金每三年增长10%，2023 年营业 3 个月，出租率 50%，2024 年出租率 70%，之后每年增长 10%，满租率 95%3珠影电影院5000 100310、 元/.月参照金逸影城等电影院的场地租金，2023 年营业 3 个月，出租率 100%，满足率 100%。4“广州记忆，匠心广州”影视主题街区、星光城14795.6 300 元/.月参照周边商业租金，租金每三年增长10%，2023 年营业 3 个月，出租率 80%，2024 年出租率 90%，2025 年出租率 95%，满租率 95%。5地下停车位1258 个2000 元/个.月参照珠影现有停车租金，租金每三年增长 10%，2023 年营业 3 个月，出租率 95%，满租率 95%。6录剪楼（创意办公）3566.91 120 元/.月参照现有蓝谷创意园租金，租金每三年增长 10%，2023 年311、营业 3 个月，出租率50%，2024 年出租率 70%，之后每年增长10%，满租率 95%7旧行政楼（澳嘉）电影博物馆2783.4，180 人次/日65 元/人次年休息日 115 天，平均按 400 人次/日，年工作日 250 天，平均按 80 人次/日。日均客流量 180 人次。门票价格每三年增长 10%，2023 年经营 3 个月。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告178项目计划于 2023 年 6 月竣工验收，2023 年 7-8 月商户装修，2023年 9 月免租一个月，自 2023 年 10 月开始收取租金。根据以上租金及出租率估算项目营业收入、312、税金及附加详见表13.2-2。13.2.2.213.2.2.2成本估算成本估算1、外购燃料及动力：项目自营部分主要为旧行政楼（澳嘉）改造的电影博物馆、地下停车场以及室外能耗，项目年耗水量 4 万吨，耗电量 49 万度。用水按 3.46 元/m3计，电价按 1.02 元/度计。2、工资及福利费：管理人员 50 人，人均 30 万/年，其他工作人员 100 人，人均 7 万元/年计。人均工资每五年增长 10%。3、维修费：前五年为保修期，之后按工程费的 0.2%计提。4、其他费用：（1）管理费用：按工资及福利费用的 15%估算；（2）市场推广费：前三年按 800 万元/年，三年之后按每年 200万313、元估算。（3）房产税：自用及自营部分按房产原值的 70%及 1.2%税率估算，出租部分按租金收入的 12%估算。5、折旧费：新建房屋自用部分残值率取 5%，建筑物折旧年限按8大摄影棚多功能厅904.57100 元/.月场地只能整体出租，并限定业态范围，参照电影院场地租金，租金每三年增长10%，2023 年营业 3 个月，出租率 100%，满租率 100%。9改造地下停车位110 个2000 元/个月租金每三年增长 10%，2023 年营业 3 个月，出租率 95%，满租率 95%8其他收入8.1物业管理费108694.4828 元/.月包含代交水电费差价8.2其他收入包括广告收入、充电桩租赁收314、入、中庭收入等，按经营性收入的 8%珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告17940 年，设备的折旧年限按 15 年，其他折旧年限按 20 年。6、摊销费：出租部分为开发产品成本，按房地产项目的有关财务和会计制度结转为经营成本，新建房屋摊销年限为 40 年，改造部分摊销年限为 20 年。土地摊销年限为 50 年。7、财务费用：项目建设期（2021-2023 年）不还息不还本，从2024 年开始还本付息，运营期利息按利率 4.9%计算。项目总成本费用估算详见表 13.2-3。13.2.2.313.2.2.3利润总额及利润分配利润总额及利润分配企业所得税率按 25%315、估算，法定盈余公积金按税后利润的 10%估算。项目利润和利润分配详见表 13.2-4。13.2.2.413.2.2.4盈利能力分析盈利能力分析经计算本项目的综合盈利能力指标：项目投资财务内部收益率：11.13%（所得税前）；项目投资财务净现值（ic=8%）：65712 万元（所得税前）；项目投资回收期：10.42 年（所得税前）；项目资本金财务内部收益率：11.52%；总投资收益率（平均）：11.69%；项目资本金净利润率：19.57%。以上指标表明项目的盈利能力基本可以满足投资者的要求。项目投资现金流量表详见表 13.2-5。13.2.2.513.2.2.5清偿能力分析清偿能力分析项目贷款期316、 16 年,计划从计算期第 4 年起安排还本付息，按照等额还本付息方式还款，至计算期第 16 年还清全部贷款本息。利息备付率 2.0 以上，偿债备付率 1.30 以上，项目具有良好的负债清偿能力。借款还本付息估算表详见表 13.2-6。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告18013.2.2.613.2.2.6不确定性分析不确定性分析1、敏感性分析选取对项目效益影响较大的因素建设投资、经营收入本和经营收成本进行单因素敏感性分析，具体如表 13.2-10 所示。敏感性分析表表 13.2-10序号序号不确定因素不确定因素变化率变化率财务内部收益率财务内部收益率（税前317、税前）敏感系数敏感系数基本方案011.131建设投资1010.050.9741-1012.381.11852经营收入1012.521.2442-109.671.31543经营成本1010.850.2556-1011.420.2563敏感性分析表明，在上述三个因素中，经营收入和建设投资相对经营成本更敏感。本项目建设单位作为影视行业龙头企业，具有品牌和影视相关资源的优势，对项目的成功开发起着至关重要的作用，可有效降低经营风险。同时，建设单位需对建设投资进行控制，通过项目管理和招投标方式对项目建设进行质量、工期和成本的控制，确保项目投资运营达到既定的目标。2、盈亏平衡分析盈亏平衡点（BEP）=年固定318、总成本/（年销售收入年可变成本年销售税金及附加）100%。项目计算期第 5 年后进入正常经营年，项目正常经营年盈亏平衡点最高为 40.99%，表明项目在达到预计销售收入的 40.99%以上有盈利。珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告18113.3财务评价结论本项目综合盈利能力基本可以满足投资者的要求，偿债能力较好，并具有一定抗风险能力。附表：表 13.2-2营业收入和营业税金及附加估算表表 13.2-3总成本费用估算表表 13.2-4利润和利润分配表表 13.2-5项目投资现金流量表表 13.2-6借款还本付息表表 13.2-7项目资本金现金流量表表 13.2319、-8项目财务计划现金流量表表 13.2-9资产负债表珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告182营业收入和营业税金及附加估算表表 13.2-2单位：万元序号序号产品名称产品名称规模规模计算期计算期202320232024202420252025202620262027202720282028202920292030203020312031203220322033203320342034203520352036203620372037203820382039203920402040一一营业收入营业收入57425742 2905229052 3209532095 3320、833538335 3985139851 3985139851 4383643836 4383643836 4383643836 4821948219 4821948219 4821948219 5304153041 5304153041 5304153041 5834558345 58345583455834558345（一）（一）经营性收入经营性收入48944894 2453324533 2701227012 3214832148 3336533365 3336533365 3670236702 3670236702 3670236702 4037240372 4037240372 403321、7240372 4440944409 4440944409 4440944409 4885048850 488504885048850488501 1大湾区电影中心大湾区电影中心36000360006486483629362941474147513251325417541754175417595959595959595959595959655565556555655565556555721072107210721072107210793179317931793179317931租金（元/m2月）12012012013213213214514514516016016017617617619319322、3193出租率（%）50%70%80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%2 2大湾区融媒体中心大湾区融媒体中心456444564420542054 1150211502 1314513145 1626816268 1717117171 1717117171 1888818888 1888818888 1888818888 2077720777 2077720777 2077720777 2285522855 2285522855 2285522855 2514025140 25140251402514025140租金（元/m2月）3003323、00300330330330363363363399399399439439439483483483出租率（%）50%70%80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%3 3旧行政楼（澳嘉）电影博旧行政楼（澳嘉）电影博物馆物馆2783.42783.4105105421421421421463463463463463463510510510510510510561561561561561561617617617617617617678678678678678678门票（元/人次）656565727272797979878787959595105324、105105每日客流量（人次）1801801801801801801801801801801801801801801801801801804 4珠影电影院珠影电影院50005000150150600600600600660660660660660660726726726726726726799799799799799799878878878878878878966966966966966966租金（元/m2月）100100100110110110121121121133133133146146146161161161出租率（%）100%100%100%100%100%100%100%100%1325、00%100%100%100%100%100%100%100%100%100%5 5影视主题街区、星光城影视主题街区、星光城14795.614795.6106510654794479450605060556655665566556655665566612361236123612361236123673567356735673567356735740874087408740874087408814981498149814981498149租金（元/m2月）300300300330330330363363363399399399439439439483483483出租率（%）80%90%95%95326、%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告183序号序号产品名称产品名称规模规模计算期计算期2023202320242024202520252026202620272027202820282029202920302030203120312032203220332033203420342035203520362036203720372038203820392039204020406 6录剪楼（创意办公）录剪楼（创意办公）3566.913566.91646436036041141150327、8508537537537537590590590590590590649649649649649649714714714714714714786786786786786786租金（元/m2月）120120120132132132145145145160160160176176176193193193出租率（%）50%70%80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%7 7大摄影棚大摄影棚904.57904.57272710910910910911911911911911911913113113113113113114414414414414328、4144159159159159159159175175175175175175租金（元/m2月）100100100110110110121121121133133133146146146161161161出租率（%）100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%8 8停车出租停车出租780780311931193119311934313431343134313431343137743774377437743774377441514151415141514151415145674567456745329、6745674567502350235023502350235023租金（元/个月）13681368200020002000220022002200242024202420266226622662292829282928322132213221出租率（%）95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%（二）（二）其他收入其他收入84884845194519508350836187618764866486648664867134713471347134713471347848784878487848784878488632863286330、328632863286329496949694969496949694961 1物业管理费物业管理费108694.48108694.48 4574572556255629222922361636163816381638163816419841984198419841984198461846184618461846184618508050805080508050805080558855885588558855885588费用（元/m2月）28.028.028.030.830.830.833.933.933.937.337.337.341.041.041.045.145.145.12 2广告、充331、电桩租赁等其他广告、充电桩租赁等其他收入收入3913911963196321612161257225722669266926692669293629362936293629362936323032303230323032303230355335533553355335533553390839083908390839083908二二增值税增值税万元万元0 00 00 00 00 00 0226622663382338233823382372537253725372537253725410341034103410341034103451845184518451845184518销项税万元45222332、812518300531223122343434343434377837783778415541554155457145714571进项税万元4522281251830053122312211695353535353535353535353三三增值税附加增值税附加万元万元0 00 00 00 00 00 02722724064064064064474474474474474474924924924924924925425425425425425421城市维护建设税（7%）万元0000001592372372612612612872872873163163162教育费附加（3%）万元000000333、681011011121121121231231231361361363地方教育费附加（2%）万元000000456868757575828282909090珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告184总成本费用估算表表 13.2-3单位：万元珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告185工资福利及外购燃料动力估算表表 13.2-3（附 1）单位：万元珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告186利润和利润分配表表 13.2-4单位：万元珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告187项目投资现金流量表表 13.2-5单位：万元珠影粤港澳大湾区电影港（珠影粤港澳大湾区电影博物馆）项目可行性研究报告188项目借款还本付息表表 13.2-6单位：万元珠影粤港澳大湾区电影港（珠