1、青岛市沙港湾G22地块规划设计方案中铁广场（总部办公、酒店、商业综合体项目）,2,基地位置与现状分析,市场定位与概念构思,规划设计及分析,建筑生命周期与可持续发展,楼层规划与功能分析,建筑立面设计与建筑空间展示,建筑技术图纸,3,基地位置,青岛市是中国北方重要的港口城市，崂山区位于青岛市的东北部，濒临黄海。而我们的项目基地位于崂山区沙子口沙港湾片区。沙港湾片区依山傍水，景观资源丰富，西接石老人国家旅游度假区，东临崂山风景名胜区，是崂山区旅游线路的重要节点，区位优势突出，具有滨海旅游城市的区位条件和景观特色。,4,基地区位分析,5,景观资源分析,基地位置极佳，处于崂山风景区的门户位置，M4号线的2、终点站，北部靠近滨海大道、南部紧邻崂山路。是崂山区沿海一线上最后一块可开发利用的地块。,6,周边现状,2.96Ha,项目基地北靠原崂山路，南邻新规划崂山路，规划用地呈三角形，东西长290M，南北进深170M，总用地面积2.96Ha。,原 崂 山 路,黄 海,新规划崂山路,基地现状,7,视线与景观分析,项目周边景观资源丰富，东向、南向看海，西向、北向看山360度景观资源极佳。,烟台山,崂山山脉,沙子口湾,沙子口湾,烟台山,沙港湾,8,市场定位与概念构思,9,周边资源,M,10,项目定位,周边大量规划及已建居住区,环沙港湾旅游度假区,地铁M4号线周边,崂山旅游专线穿过,周边配套还未形成,海景、山景3、景观资源丰富,我们用什么去打造该地块价值优势？,固定人口为商业增加可能,作为沙港湾旅游区的延续,交通便利为办公、居住增加便利,文化、旅游的休憩点,周边需要配套设置,适合开发酒店或住宅,主题：文化、商业、旅行 该项目定位为崂山旅游专线的一个中转站；作为环沙港湾旅游度假区的延续；为周边居住区提供便利；适合做包含酒店、办公、住宅、公寓及多种业态功能的城市综合体。,11,推理气泡图,通过我们对项目周边调研，分析市场走势，最终定位为城市综合体项目。根据我们的市场定位，考虑到甲方的利益最大化，我们对整个项目做了认真的研究：1.沿海酒店：海景度假与西侧酒店作为呼应，周边景观丰富，提升酒店的品质。2.酒店配4、套：健身、休闲、SPR、会所等配套可服务于酒店，也可独立经营，多种选择降低投资风险。3.怡商怡居：办公空间面积小、总价低好销售，为小型企业提供好的办公场所。青年公寓、养老公寓，第二居所休闲度假的好去处。公寓不限购不限贷也是日后的经营理念。4.集中商业：引进某大型超市提供快消品为本盘及周边居民提供便利；引进某品牌折扣店也可作为旅游地产的延伸商业。5.特色餐饮及酒吧街：作为沙港湾餐饮街的延续。,?,独栋式办公,养老公寓,怡商怡居海景房,LOFT公寓,集中商业配套,健身中心,主题商业街,主题度假酒店,SPR休闲,会所,配套餐饮,酒吧及特色餐饮,大型超市,特色餐饮,海鲜街,酒吧街,茶文化,集中停车,15、2,小结,优势：1、借助大国企品牌带动该地块及周边地块的品牌效应，提高地块价值。2、企业在青岛落户可以带动地方政府财政收益。大企业办公区会产生扎堆效应，我们给企业分享周边地域优势、景观资源的同时，企业为政府增加税收不可忽视。3、借助M4号线优势，为办公人员带来交通的便利，同时增加大量办公人流，为商业增加了可能。,总部式办公楼,五星级度假酒店,优势：1、该地块是崂山区沿海一线上最后一块可利用开发的地块，周边景观资源突出，开发潜力极大。2、地块处于崂山风景区的门户位置，是进入崂山景区的必经之路，游客为酒店日后经营增加了可能。3、五星级酒店的品牌效应会拉动周边地块升值，也是崂山区政府的点睛之笔。,16、3,青岛市办公区分布情况,14,办公区分布图,A.香港路周边中央商务区 B.山东路周边办公区 C.市北区CBD D.海尔路周边办公区,A,C,B,D,定性的源起：青岛市目前办公楼分布情况调研。,15,办公楼带动趋势,世联国际对青岛市写字楼市场的数据分析。,目前，青岛市区内的写字楼市场现状：1.交通拥堵，城市主要道路交通压力大.2.停车难，目前拥有私家车的上班族越来越多，停车问题难解决。3.物业租金高，坐拥老城区的办公楼，商业已经成熟，带来租金上涨的压力。4.景观资源恶化，高容积率的建筑在沿海一线越来越多，视线私密性降低，光污染严重，使办公区的品质降低。我们地块的办公楼优势已经浮出水面。,16,7、总部办公区分析,首创空港总部办公楼区位图,目前，青岛市区内的已建成总部办公基地，位于青岛流亭机场附近，楼座最高9F，最低4F，低密度办公区。相对于我们地块位置，距离市区较远、周边配套不齐全、紧邻机场噪音大、景观资源稀缺等。,17,青岛市五星级酒店分布情况,18,五星级酒店分布图,A.丽晶大酒店.B.颐中皇冠假日酒店.C.香格里拉酒店.D.万达艾美酒店.E.汇泉王朝大酒店.F.八大关宾馆.G.海尔洲际酒店.H.海景花园大酒店.I.麒麟皇冠大酒店.J.海景花园酒店.,目前青岛市五星级酒店共17家，其中10家集中在青岛市区范围，胶南、黄岛和即墨各新建1家、城阳3家，胶州少海湖附近拟新建1家。然而紧靠8、崂山风景区有利的景观资源和每年大量的游客的优势，只有一家酒店并且已经使用多年，目前来看酒店设施已经跟不上时代的发展。,定性的源起：青岛市目前五星级酒店分布情况调研。,19,中国未来酒店业趋势,未来3-5年的新增供给量增长达到了16%，其供应将主要集中在高星级酒店。,截止到2012年底，据不完全统计，包括喜达屋、希尔顿、万豪等在内的主要十个品牌的国际高端酒店公司近5年将在国内开设不少于623家酒店。其中75%的增量将出现在一线城市以外地区，二三线城市显现出来的经济力量使得其成为高端酒店发展的地域增长点。,国家“十二五”规划明确规定，旅游业作为国家战略性产业。一个高端品牌酒店，对于一个地区的经济发9、展是不言而喻的。,据中国人民日报不完全统计：中国的富裕家庭将从2008年的160万户增加到2015年 440万户。中国的旅游人数将由2012年的29亿人次增加到2015年的33亿人次。,20,拟入驻青岛的世界酒店品牌,21,规划设计及分析,22,概念构思,整个设计的构思起源于一副年画中的三条锦鲤。锦鲤属观赏鱼，俗称“水中活宝石”、“会游泳的艺术品”。：该项目。,概念构思,在本次规划设计中，我们首先定义的是总部办公楼的位置，为确保该地块视线、景观、位置最好的位置，将塔楼做成了V字形。然后将就点的A座与海面垂直布置，争取更好的看海视线。将B座扭转45做成正南北向，考虑到酒店的景观，把该塔楼的位置做10、成东西向，平摊海景、山景、通风与日照。我们这样的处理手法是将海景视线做到了极致。最后，我们根据塔楼位置推敲了两个裙房的位置，顺应两个V字形的布局同时出现了3个景观广场。并且这个布局也有拥抱大海的感觉，也有海纳百川的寓意。,一期用地：9990平米二期用地：19592平米,24,彩色平面图,25,交通分析,26,人流分析,27,空间分析,28,建筑天际线分析,6F,7F,8+3F,11+3F,16+2F,H=46.8,H=54.9,H=67.8,用地西侧是已建成度假酒店，建筑层数为7层，为了表示我们对别人的尊重，我们最西侧的酒店塔楼层数为8+3F，这个层数对于使用者不会感觉到压抑感。从天际线上看我11、们建筑的整体感觉是层层递进的，也有步步高升的寓意。,29,主要经济技术指标,30,楼层规划与功能分析,31,总部办公楼楼层规划及功能分析,32,33,办公区楼层规划图,酒店功能分区与楼层规划,酒店功能分类：1.培训活动室、企业展示2.CEO办公区3.职员办公区4.办公配套服务5.内部餐厅,34,办公区楼层规划图,停车场,办公大堂,18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F,图书区咖啡吧,次入口,厨房、后勤中心,员工餐厅、健身中心,CEO办公区,平层大空间办公区,跃层式花园办公区,停车场,配套商业服务流线分析,科研类DIY办公区,银行超市区,次入口,培训活动、企业展示区,35,办12、公区楼层规划图,停车场,办公大堂,18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F,图书区咖啡吧,次入口,厨房、后勤中心,员工餐厅、健身中心,CEO办公区,平层大空间办公区,跃层式花园办公区,停车场,跃层式花园办公区流线分析,培训活动、企业展示区,科研类DIY办公区,银行超市区,次入口,36,办公区楼层规划图,停车场,办公大堂,18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F,图书区咖啡吧,次入口,厨房、后勤中心,员工餐厅、健身中心,CEO办公区,平层大空间办公区,跃层式花园办公区,停车场,办公区流线分析,培训活动、企业展示区,科研类DIY办公区,银行超市区,次入口,37,13、办公区楼层规划图,停车场,办公大堂,18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F,图书区咖啡吧,次入口,厨房、后勤中心,员工餐厅、健身中心,CEO办公区,平层大空间办公区,跃层式花园办公区,停车场,员工餐厅及后勤厨房流线分析,科研类DIY办公区,银行超市区,次入口,培训活动、企业展示区,38,五星级酒店楼层规划及功能分析,39,39,40,酒店区楼层规划图,酒店功能分区与楼层规划,酒店功能分类：1.酒店客人流线2.酒店公寓流线3.宴会流线4.会议中心流线5.餐饮娱乐类流线6.后勤厨房流线,41,停车场,酒店大堂,会议中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐厅,商14、务中心,茶艺阁,咖啡,厨房、后勤中心,SPR水疗、健身中心,四季中餐厅,港式茶餐厅,大宴会厅,日韩料理,设备转换层,酒店客房,设备转换层,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭厅,停车场,酒店入住客人流线,酒店门厅,宴会门厅,酒店区楼层规划图,42,停车场,酒店大堂,会议中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐厅,商务中心,茶艺阁,咖啡,厨房、后勤中心,SPR水疗、健身中心,四季中餐厅,港式茶餐厅,大宴会厅,日韩料理,设备转换层,酒店客房,设备转换层,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭厅,停车场,公寓入住客人流线,酒店门厅,宴会门厅,酒店区楼层规划图,43,停车场,酒店大堂,15、会议中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐厅,商务中心,茶艺阁,咖啡,厨房、后勤中心,SPR水疗、健身中心,四季中餐厅,港式茶餐厅,大宴会厅,日韩料理,设备转换层,酒店客房,设备转换层,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭厅,停车场,宴会厅客人流线,酒店门厅,宴会门厅,酒店区楼层规划图,44,停车场,酒店大堂,会议中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐厅,商务中心,茶艺阁,咖啡,厨房、后勤中心,SPR水疗、健身中心,四季中餐厅,港式茶餐厅,大宴会厅,日韩料理,设备转换层,酒店客房,设备转换层,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭厅,停车场,会议中心客人流16、线,酒店门厅,宴会门厅,酒店区楼层规划图,45,停车场,酒店大堂,会议中心,14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F,全日餐厅,商务中心,茶艺阁,咖啡,厨房、后勤中心,SPR水疗、健身中心,四季中餐厅,港式茶餐厅,大宴会厅,日韩料理,设备转换层,酒店客房,设备转换层,酒店客房,酒店云端大堂行政酒廊、家庭厅,停车场,就餐与休闲区客人流线,酒店门厅,宴会门厅,酒店区楼层规划图,46,建筑生命周期与可持续发展,47,绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。建筑碳排放的标准计算方17、法是生命周期评价(LCA)。,建筑的生命周期,合理的节能减排措施能够有效延长和优化建筑的生命周期。,48,节能措施,49,可再生能源技术投资成本降低,经济性分析,随着科技的进步，可再生能源技术投资成本逐年降低，太阳能，风能，光伏太阳能，地热能的投资成本均有大幅下降。使用节能技术的房屋开始投入的成本较大，但是综合效益明显。房屋造价比一般建筑高出约3%，但由于节能和优化组合，每年的运营费用可节约50%以上。节能建筑带给我们的好处是一次支出，终身受益。,50,太阳能系统,太阳能既是一次能源，又是可再生能源。它资源丰富，既可免费使用，又无需运输，对环境无任何污染。为人类创造了一种新的生活形态，使社会及18、人类进入一个节约能源减少污染的时代。中国比较成熟太阳能产品有两项：太阳能光伏发电系统和太阳能热水系统。,太阳能热水系统是利用太阳能集热器，收集太阳辐射能把水加热的一种装置，是目前太阳热能应用发展中最具经济价值、技术最成熟且已商业化的一项应用产品。,太阳能发电是利用电池组件将太阳能直接转变为电能的装置。在广大的无电力网地区，太阳能发电可以方便地实现为用户照明及生活供电，一些发达国家还可与区域电网并网实现互补。,51,地源热泵空调系统,地源热泵是利用地球表面浅层水源和土壤源中吸收的太阳能和地热能，并采用热泵原理，既可供热又可制冷的高效节能空调系统。,地源热泵投入费用,52,雨水回收灌溉系统,雨水收19、集与利用系统是指收集、利用建筑物屋顶及道路、广场等硬化地表汇集的降雨径流，经收集输水净水储存等渠道积蓄、利用雨水，为绿化、景观水体、洗涤及地下水源提供雨水补给，以达到综合利用雨水资源和节约用水的目的。,53,LOW-E中空镀膜玻璃,Low-E玻璃又称低辐射玻璃，是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品。其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有优异的隔热效果和良好的透光性。,54,屋面种植绿化,屋顶绿化既要为植物的生长创造有利条件，又要保护屋面，满足屋面作为建筑维护构件的功能。屋顶绿化的构造是在建筑物或构筑物结构楼板、保温隔热20、层和屋顶防水层之上增加了为植物生长所必需的构造做法。目前在屋顶绿化实践中出现的构造层有：植物层，种植基质层，过滤层，排水层，保护层，防穿刺层，隔离层，防水层等,55,智能建筑系统,智能化建筑是将建筑、通信、计算机网络和监控等各方面的先进技术相互融合、集成为最优化的整体，具有工程投资合理、设备高度自控、信息管理科学、服务优质高效、使用灵活方便和环境安全舒适等特点，能够适应信息化社会发展需要的现代化新型建筑。,国内已建与在建楼宇带有“智能”色彩的有数千幢，仅上海约有400幢。从智能建筑物用户分布的行业来看，目前主要用于金融业、行政机构、商业、公共建筑、高级住宅、信息枢纽、交通枢纽等。,56,建筑立21、面设计与建筑空间展示,57,建筑形象及空间设计方案一,58,鸟瞰效果图,59,海上透视图,60,办公楼沿街透视图,61,办公楼主入口细部,62,酒店主入口细部,63,酒店次入口细部,64,酒店塔楼细部,65,酒店观景露台细部,66,酒店入口广场细部,67,建筑形象及空间设计方案二,68,鸟瞰效果图,69,海上透视图,70,办公楼沿街透视图,71,酒店主入口细部,72,办公楼入口细部,73,酒店主入口细部,74,酒店入口广场细部,75,塔楼细部,76,塔楼细部,77,建筑技术图纸,78,总部办公楼建筑功能平面设计,79,总部办公楼,80,总部办公楼,81,总部办公楼,82,总部办公楼,83,总部办公楼,84,总部办公楼,85,总部办公楼,86,五星级酒店建筑功能平面设计,87,五星级酒店,88,五星级酒店,89,五星级酒店,90,五星级酒店,91,五星级酒店,92,五星级酒店,汇报完毕谢谢,93,