1、曹娥江旅游度假区概念性规划 规划简本C O N C E P T U A L P L A N N I N G F O R S H A N G Y U C A O E R I V E R T O U R I S M A R E A我们的愿景V I S I O NMASTER PLAN曹娥江旅游度假区概念性规划C o n c e p t u a l P l a n n i n g C o m p e t i t i o n f o rS h a n g y u C a o E R i v e r T o u r i s m A r e a总平面图0我们的愿景V I S I O N我们的愿景V I S2、 I O N关注环境、经济、文化、社会的可持续发展平衡，探索多方参与、效益综合的开发模式。引言PROLOGUE 回顾曹娥江旅游度假区发展大事记2 0 1 2 年7 月上虞市召开曹娥江旅游度假区策划方案专家咨询会。来自北京、杭州等地的一批国内知名旅游专家齐聚一堂，就度假区的规划定位和开发建设纷纷出谋划策。设想把度假区打造成为长三角最具山水田园特色的生态休闲旅游度假目的地，成为展示“精致上虞”建设的形象窗口和现代服务业发展的示范区。2 0 1 2 年1 1 月曹娥江旅游度假区可研报告省级联席审查会在杭州召开，会议同意通过上虞市曹娥江旅游度假区申报省级旅游度假区的可研报告审查。省级联席审查会议认为，3、设立上虞曹娥江省级旅游度假区，有利于加快浙江旅游新经济圈建设，整合利用上虞旅游资源和历史文化资源，带动绍兴乡村休闲旅游开发，促进上虞城乡统筹发展和经济社会发展，具有良好的经济效益、社会效益和生态效益。2 0 1 3 年1 月上虞市委、市政府召开全市旅游发展暨曹娥江旅游度假区成立大会。市委书记孙云耀在会上强调，全力推进上虞旅游大发展大提升，努力把上虞建设成为长三角最具山水田园生态特色的休闲度假目的地。会上，孙云耀向新成立的曹娥江旅游度假区管委会授牌，曹娥江旅游度假区是省委、省政府去年批准的唯一个省级旅游度假区，也是上虞市第三个省级开发区。2 0 1 3 年2 月上虞市举行曹娥江旅游度假区总体策划4、方案汇报会，明确度假区开发建设目标定位。市委书记孙云耀强调要以核心拳头产品引领度假区开发建设，把省级曹娥江旅游度假区打造成为长三角最具山水田园生态特色的休闲旅游目的地。随后，本次曹娥江旅游度假区概念性规划国际竞赛正式启动。2 0 1 3 年6 月召开曹娥江旅游度假区概念性规划国际竞赛方案评标会我方深圳市城市规划设计研究院以专家评分第一的成绩进入本轮深化设计阶段引言P R O L O G U E创建长三角最具山水田园特色的生态休闲度假目的地建设上虞城市伴生型旅游度假经济区本次规划设计为曹娥江旅游度假区的开发建设提供兼顾远见与实施的理想空间蓝图突破土地出让单一获利模式回归产业发展长期创富轨道曹娥江5、旅游度假区的开发建设有望开辟土地开发全新路径我们期望，藉本项目的实施，对上虞市的城市建设起到眼球吸引和积极的示范推动作用。对项目的基本态度：不应片面追求市场产品价值而去大规模的资源开采，应在维护和保持生态完整性的基础上，关注环境、经济、文化、社会的可持续发展平衡，探索多方参与、效益综合的开发模式。曹娥江旅游度假区概念性规划生活A Great Cityto Live Work&Play.工作游玩A G r e a t C i t y 本项目基本思路我们认为，本次规划设计的主旨，不是简单勾勒一个体现唯一性的旅游度假区空间蓝图，而是应该统筹于城市整体发展背景和目标战略下，寻求城市和景区相互促进、互惠6、共赢的开发路径和结构支持，提供目标定位清晰、主打特色鲜明，适应长期开发和多种市场需求的开发框架。因此，本项目的设计框架划分为三个部分：一、整体战略：立足三个特征优势的发展定位研判二、规划布局：创新生活特色体验的主题分区营造三、实施保障：对接开发实施落实的规划支撑系统0 1整体战略B A C K G R O U N D R E V I E W/立足三大特征优势的发展定位研判0 2规划布局C R E A T I N G E X P E R I E N C E/创新生活特色体验的主题分区营造0 3实施保障I M P L E M E N T A T I O N/对接开发实施落实的规划支撑系统0 1整体7、战略如何定义曹娥江旅游度假区?C O N C E P T U A L P L A N N I N G F O R S H A N G Y U C A O E R I V E R T O U R I S M A R E A立足三大特征优势的发展定位研判/三大特征优势/发展定位研判/核心发展策略至湖州至上海至杭州长虐曹娥江旋游三角旅游综合体促区区游新高地本项目的特征优势条件之一区位交通条件优越上虞城市地处环杭州湾的长三角核心腹地，随着嘉绍大桥、杭甬高铁的开通在即，上虞将迅速融入大上海2 小时都市同城生活圈，并与杭州、宁波等长三角区域中心城市形成半小时组团结构发展关系。判断：区域产业和经济发展基础、8、以及区位条件的改善，决定了上虞未来在三产服务业方面将面临广阔的发展需求和机会。小时都市生活经济圈 发展启示从同类型项目竞争来看，目前浙江省已建成的省级旅游度假区有2 1 个，而至2 0 2 0 年，还将新增3 0 个，类型覆盖自然山水、文化和海滨，本项目面临激烈的饱和竞争态势。判断：本案应纳入区域旅游战略，直接借势，从成功案例中寻找启发，建立项目的核心吸引力。山水风景休闲丽水瓯江风情旅游度假区、绍兴县鉴湖柯岩旅游度假区、平湖市九龙山旅游度假区、浙江绿谷莲都省级旅游度假区衢州信安湖旅游度假区、莫干山度假区、绍兴会稽山旅游度假区、廊氡省级旅游度假区、磐安云山省级旅游度假区、神仙居省级旅游度假区文化9、特色旅游长兴太景宁畲族风情省级旅游度假区黄琅滨海省级旅游度假区、牛头山省级旅游度假区、象山松兰山滨海旅游度假区温泉旅游上海浙江温泉湖度假旅游区大型风景名胜区休闲度假兴大湖图影蓿级旅游履假区、太湖图影省级旅游度假区、湖州太湖度假区、金华仙源湖旅游度假区、浙江省淳安千岛湖度假区千岛法信安城市自然VS本项目的特征优势条件之二半城半山的双重用地特性藉市民大道、三环路、江东路以及规划四环路等主干城市道路，项目基地与上虞市中心主城区仅1 0-1 5 分钟车程距离。有别于多数旅游景区远离城市的区位格局，本案打破了既往客群的消费心理门槛，更易形成较强的吸引力和城市认同感。判断：应突破现有红线边界，将景区开发纳10、入城市的发展结构进行考虑。从城市整体层面，对分区属性、交通、配套设施、社区规划等内容进行系统对接和开发界定。城市1 5 分钟3 0 分钟5 0 分钟 发展启示上虞过去以“商都”闻名，城市建设体现出效率和现代的特征。本案与城市近郊、丰富的山水资源和文化禀赋，使得本案成为重塑上虞美丽、健康、休闲个性本质，并能够进一步推动城乡一体化发展，接轨城市发展结构，突出先进制造业和现代服务业“双轮驱动”的发展目标，实践城乡经济多元化发展。规划区突出的环境特点为水域纵横，总面积达到7 1 0 公顷，约占到总规划面积的6 水体类型包括湖泊、湿地、河流、溪径等多种形式，水体品质为四类水或接近三类水标准；同时，山体、11、农田、村居等因素，构成了一幅典型的田园城市生活场景。判断：资源面积宽广、类型众多是优势，应进一步强调线索组织和主题性创造，拓展生态环境资源的附加开发价值，同时整合村庄发展以补充旅游活动体验及内涵。村田湖山水文化-虞山舜水古越文化-越窑青瓷孝德文化-曹娥寻父本项目的特征优势条件之三本土历史文化积淀丰富规划区内及其周边，拥有丰富的历史文化遗产资源。代表中国“丝绸之国”形象的瓷器青瓷制作地越窑；诠释“五四”新文化的空间载体春晖中学；象征中华爱情文化发源地祝英台故里；代表中国孝文化和上虞城市命名发源的孝女庙等等。诸多的文化遗产为主题旅游和综合体验之旅提供了重要支撑。判断：单一、分散的文化遗存资源并不能12、有效带动旅游消费，必须与生态环境资源、城市产业及相关资源形成串联，打造完整的旅游产品链。虞舜文化励精图治，悠远流长中华第一孝子舜帝青瓷文化梁祝文化东汉小仙窑，越窑青瓷发源地，开启了器费否只器素浩瀚辉煌的千年陶瓷文化篇章。世纪围涂浙东新商都三皇五帝时代秦汉民国近现代孝德文化东汉孝女曹娥，投江寻父，为上虞母亲河定名曹娥江。东山文化东晋名士谢安，不为功名隐逸于上虞东山，然国家危难之际，东山再起，取得淝水大捷。白马湖春晖文化清末明初，春晖四友执教于此，夏丐尊、朱自清白马湖、丰子恺子恺漫画 发展启示交通改善后，本案位于沪杭两小时旅游圈内，拥有江南的典型环境景观意象，以及丰富的人文资源，完全能够发挥更大的13、区域服务辐射作用，具有填补东线旅游统领性产品缺失的市场潜力。打造形成省旅游东线上的统领性门户产品。虞舜孝女英台故长三角旅游高地城市伴生型旅游竞合城景互动区域统领自然本底山水回归历史文化卷轴?休闲福地运动热地爱情圣地崇孝高地本项目的特征优势条件之一区位交通条件优越本项目的特征优势条件之二半城半山的双重用地特性本项目的特征优势条件之三本土历史文化积淀丰富三大特征优势条件解读之下的发展定位思考在长三角这一中国城市化最发达和最密集的地区，上虞依然罕有保留着这一方待开发的净土，但如何迎接未来不可避免的大开发趋势，又使得我们需要谨慎思考和反复斟酌，谋定，而后动!藉多方利益的了解和分析，我们认识到，作为上虞14、未来的城市重要拓展区块，曹娥江旅游度假区的开发与建设，不应仅仅关注开发带来的经济效益，城市设计的核心命题与任务，需要让每个人能够感受到城市生活的便捷、让每个人在生活中能够亲近和体验自然，让每个人能够对城市有家园的认同感和归属感，追求与提升市民的城市生活品质，建立真正为市民服务的城市乐园。区域统领长三角旅游高地旅游竞合城市伴生型休闲福地自然本底城景互动运动热地爱情圣地历史文化卷轴山水回归崇孝高地曹娥江生态旅游度假经济区功能定位以呈现乡村自然形态为本质，以山水田园风光为基质，集休闲度假、康体养生、商务会议、文化体验、亲水娱乐、生态游乐及风情人居于一体的综合性山水田园精品旅游度假区。战略目标“个十百15、千万”个一个曹娥江度假区，为城市建设提供22平方公里开发用地十吸引十个以上的大型旅游企业及地产开发企业进驻百政府投资百亿以上千总投资千亿以上万吸引年均游客量超过800万人次生态旅游+休闲度假文化养生品质居住先进产业+-生态旅游与休闲度假相结合-体验式产品与传统文化结合-自然生态与城市环境相结合-旅游开发与城乡经济相结合项目整体开发定义G O A L十十十+功能定位以呈现乡村自然形态为本质，以山水田园风光为基质，集休闲度假、康体养生、商务会议、文化体验、亲水娱乐、生态游乐及风情人居于一体的综合性山水田园精品旅游度假区。战略目标“个十百千万”个个曹娥江度假区，为城市建设提供2 2 平方公里开发用地16、十吸引十个以上的大型旅游企业及地产开发企业进驻百政府投资百亿以上千总投资千亿以上万吸引年均游客量超过8 0 0 万人次市和乡镇的转型，促进生态文明和城市品质的共同提升。-生态旅游与休闲度假相结合体验式产品与传统文化结合自然生态与城市环境相结合-旅游开发与城乡经济相结合0 2创新生活特色体验的主题分区营造规划布局曹娥江旅游度假区空间蓝图C O N C E P T U A L P L A N N I N G F O R S H A N G Y U C A O E R I V E R T O U R I S M A R E A/整体方案/九大特征板块/各版块发展要点土地利用规划图土地利用规划图5 017、 00 02 0 0 0用地平衡表用地名R(h a)建设用地百用地5 9%2 3.60.2 1%务设施用地中小学用地5 2.4 4.7 0%古迹用地1 5%售商业用地0 7.9 6发市场用地3 3.1 8餐饮用地5 6.4 2.8 3%旅馆用地7 1.1 7.3 1%务设施用地2 1.8 7.0 3%娱乐用地6 3.0 72康体用地4 5.6 4类工业用地设施6 9 0.0公用设施用地3 1 6.4 6.1 0%设用地MASTER PLAN曹娥江旅游度假区概念性规划C o n c e p t u a l P l a n n i n g C o m p e t i t i o n f o rS 18、h a n g y u C a o E R i v e r T o u r i s m A r e a总平面图A S T E R P LA1 分区特征三大主题策划，九大旅游板块规划提出“度假体验、生态养生、文化休闲”三大主题策划。契合分区环境的特点，分别赋予活力、雅致、幽静、乡土、动感、乐活、人文等场景意境，构建曹娥景区、人文运河城、环皂李湖度假区、祝家庄景区、生态森林体验区、生态农业观光区、白马湖文化旅游区、东西泊水上运动休闲区、小越湖旅游驿站等九大主题旅游版块。人文运河城结合梁湖镇产业升级，围绕杭甬运河设置的一个集创意产业办公、科技研发、生活居住、现代服务业于一体，它将为地区未来的产业升级19、提供强劲的能量与动力。B 曹娥景区曹娥景区是运河城体现历史人文特色的重要区域。养老主题社区将为未来本地区的老人提供高品质的服务。凤凰山的佛家文化主题游览是曹娥景区重要的资源。环皂李湖度假区环湖布置高端商务、会展、度假等功能，打造商务度假小镇及山地品上运动板块，拥有高品质的滨湖景观资源，它将是上虞旅游度假区项目的核心引爆点。小越湖旋游驿站东西泊水上动休闲马湖文化旅游区生态森林体验区EE c o l o g i c a l F o r e s t E x p e r i e n c e D I S T.生态农业观光区E c o l o g i c a l a g r i c u l t u r e20、 s i g h t s e e i n g D I S T祝家庄景区环湖布置高端商务、会展、度假等功能，打造商务度假小镇及山地品上运动板块，结合南侧祝家庄爱情文化游览区，它将是上虞旅游度假区项目的核心引爆点。E 生态森林体验区龙山公园和久负盛名的兰芎山联合构成了生态森林体验区，是体验山地休闲生活的重要场所，也是未来上虞城市公园绿地系统和城市防灾系统的重要构成部分。F 生态农业观光区结合现状基本农田和二都杨梅景区，打造上虞近郊生态农业示范园，包括私家农田、有机都市农业、农艺观光、农业集市、生态美食街等等。运汩城家庄景区环皂李湖度假区白马湖文化旅游区G与城市最接近的景区，是春晖文化的所在地，依托21、独特的自然与人文环境，主要面向城市居民，成为补充城市教育、游憩功能的重要组团。小越湖旅游驿站H展示上虞生活、文化的热闹门户，也是区域旅游的中间节点。配合现状产业提升，打造汽车主题文化小镇，并面向自驾游、区域游的客群建设素质拓展基地和低碳乐活度假区。东西泊水上运动休闲区强调滨水活动的多样性体验，同时也是全度假区二期建设的核心引爆点，打造动感体验公园，创造动态的水活动，辅以山地休闲运动公园；同时以渔家文化完善滨水生活的完整体验。依山湖，貌若西子美皂李湖度假区 Z A O L I L A K E R E S O R T皂李湖度假区 Z A O L I L A K E R E S O R T总平面图皂22、李湖国际会议中心 半山酒店高尔夫会所4别墅酒店高尔夫度假别墅区6山顶酒店湖滨爱情庆典主题广场8 皂李古镇9 商业水街1 0 梁祝文化游客服务中心1 爱情主题博览园 游艇码头1 3 商业综合体4 高尔夫度假社区服务中心1 5 山地湖景酒店1 6主题小镇7湖滨五星级酒店 商务会议旅游客群 企业团体旅游客群 高端休闲度假客群 主题城堡酒店 滨湖庆典小镇 度假别墅 湖滨庆典主题小镇 滨湖国际商务中心 皂李湖会议度假区 温泉水疗SPA、东方伊甸园、度假庄园 滨湖国际商务会议中心、山地湖景酒店综合体、白金级五星高端度假酒店 虞商会所、会展会议中心、环湖高尔夫社区半岛酒店山顶酒店别墅酒店依山湖，貌若西子美皂23、李湖度假区 Z A O L I L A K E R E S O R T项目主题湖滨庆典主题小镇滨湖国际商务中心皂李湖会议度假区客群定位商务会议旅游客群企业团体旅游客群高端休闲度假客群核心项目主题城堡酒店滨湖庆典小镇度假别墅衍生项目温泉水疗S P A、东方伊甸园、度假庄园滨湖国际商务会议中心、山地湖景酒店综合体、白金级五星高端度假酒店虞商会所、会展会议中心、环湖高尔夫社区半岛酒店山顶酒店别墅酒店总平面图一层平面图二层平面图【半岛酒店平面及意向图】总平面图一层平面图二层平面图总平面图一层平面图二层平面图【山顶酒店平面及意向图】入口总平面图一层平面图二层平面图【步移景异，串联湖区的滨湖休闲绿道】皂李24、湖和祝家庄作为一个统一的度假综合体，由一条完整的绿色滨湖休闲环串联。滨湖休闲绿道是皂李湖片区重要的公共项目，它的建成将为上虞市民营造一个优雅的滨湖游步道，使上虞市民能够在漫步湖滨的同时享受到湿地、草甸、人工驳岸、花海、运河、山丘等多种景观环境的步行体验。滨湖休闲绿道作为公共项目将免费向市民和游客开放。爱情文化公园田园步道寻爱情，游爱情圣地祝家庄/洪山湖景区 Z H U J I A Z H U A N G&H O N G S H A N L A K E T O U R I S M A R E A祝家庄/洪山湖景区 Z H U J I A Z H U A N G&H O N G S H A N L25、 A K E T O U R I S M A R E A总平面图景区入口牌坊 主题婚纱摄影基地花海观赏区 稻田观光游步道 商业广场6 药师寺祝府78红罗山书院9女儿街商业区0古城村落羡鸳湖会馆1 2初见院1 3 蝴蝶博物馆1 4 蜜月主题酒店1 5中华婚姻博物馆1 6新农村示范社区1 7思恋主题雕塑公园1 8酒吧街1 9乡村民俗娱乐区2 0民宿主题旅馆2 1湖山静心会所佛学文化交流中心渔樵园耕读馆2 32 4梁祝文化游客服务中心爱情主题博览园2 5 情侣游客群 阖家游客群 祝府 中华婚姻博物馆 浪漫情景酒店 爱情海 祝家庄爱情民俗村 婚纱摄影基地、思恋主题雕塑公园 女儿街商业区、药师寺、蝴蝶谷26、 相亲俱乐部、主题酒店浪漫情景酒店中华婚姻博物馆祝家庄寻爱情，游爱情圣地祝家庄/洪山湖景区Z H U J I A Z H U A N G&H O N G S H A N L A K E T O U R I S M A R E A浪漫情景酒店项目主题爱情海祝家庄爱情民俗村客群定位情侣游客群阖家游客群中华婚姻博物馆核心项目祝府中华婚姻博物馆浪漫情景酒店衍生项目婚纱摄影基地、思恋主题雕塑公园女儿街商业区、药师寺、蝴蝶谷相亲俱乐部、主题酒店祝家庄筑运河，听溪水潺潺人文运河城 C U L T U R A L C A N A L C I T Y人文运河城 C U L T U R A L C A N A L27、 C I T Y总平面图滨河五星级酒店 运河左岸社区3 水湾社区 青瓷文化展览馆5 游艇码头6 运河城娱乐综合体7 半山低碳社区8 可持续示范街区1 3都市滨水休闲商业街9生态岛公园1 4 水廊道公园1 0 滨水社区(城市吸纳型居住区)?蓝色水岸商业街区1 2 水上精品餐厅1 5 运河文化中心1 6传统文化工作坊 艺术设计相关从业人员 大众客群 青瓷文化展览馆 滨水生态社区 创智运河城 城南居住组团 主题会所、创意文化产业园、滨水休闲商业街、运河文化中心、游艇码头 低碳社区、沿江休闲带、生态蔬果基地、湿地公园、半山住区、休闲森林公园滨水生态社区青瓷文化展览馆创意文化产业园筑运河，听溪水潺潺人文28、运河城 C U L T U R A L C A N A L C I T Y项目主题创智运河城城南居住组团客群定位艺术设计相关从业人员大众客群核心项目青瓷文化展览馆滨水生态社区衍生项目主题会所、创意文化产业园、滨水休闲商业街、运河文化中心、游艇码头低碳社区、沿江休闲带、生态蔬果基地、湿地公园、半山住区、休闲森林公园滨水生态社区青瓷文化展览馆创意文化产业园2341567891011121314上虞市福利中心生态健康社区社区配套服务高档生态健康社区舜耕湖社区商业中心民间艺术馆孝德博物馆文化艺术中心古玩文化商业街入口形象广场人防中心企业会所预留指挥中心二期用地2345678911121314【岭光社区29、规划平面及意向】上虞市福利中心生态健康社区社区配套服务4 高档生态健康社区 舜耕湖6 社区商业中心民间艺术馆8 孝德博物馆9 文化艺术中心1 0 古玩文化商业街1 1 入口形象广场 人防中心3 企业会所1 4 预留指挥中心二期用地乐徜徉，享乐活人生小越湖旅游驿站 X I A O Y U E L A K E T O U R I S M小越湖旅游驿站X I A O Y U E L A K E T O U R I S M总平面图旅游集散中心 儿童素质拓展基地企业培训中心4飞行俱乐部5商业水街6水上主题餐厅7汽车4 S 店(原址改造)8汽车主题酒店9汽车营地1 0汽车创意研发基地?汽车文化博物馆1 230、酒吧街1 3低碳乐活度假区服务中心4低碳乐活度假区商务中心1 5水疗S P A 俱乐部1 6五星级度假酒店7流水别墅1 8高科技农业研发园区滨湖主题商务酒店1 9生态科技广场 区域自驾游客群 团体培训客群 汽车文化主题博物馆 素质拓展训练营 五星级度假酒店 汽车主题文化小镇 山地休闲运动公园 低碳乐活度假区 汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、汽车创意研发产业、低碳自驾车营地、汽车影院 滑草、攀岩、速降、山地自行车、定向越野 水疗SPA、五星级度假酒店、流水大宅、别墅、特色餐饮购物水街231五星级度假酒店素质拓展训练营汽车文化主题博物馆乐徜徉，享乐活人生小越湖旅游驿站 X I A O Y U E 31、L A K E T O U R I S M项目主题汽车主题文化小镇山地休闲运动公园低碳乐活度假区客群定位区域自驾游客群团体培训客群核心项目汽车文化主题博物馆素质拓展训练营五星级度假酒店五星级度假酒店衍生项目汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、汽车创意研发产业、低碳自驾车营地、汽车影院滑草、攀岩、速降、山地自行车、定向越野水疗S P A、五星级度假酒店、流水大宅、别墅、特色餐饮购物水街素质拓展训练营汽车文化主题博物馆03添彩邑，聚四季活力东西泊水上运动休闲区 D O N G X I L A K E P A R K0 3-体验综合开发环境的目标策略研究东西泊水上运动休闲区 D O N G X I L 32、A K E P A R K总平面图低碳生态社区 生态别墅3 社区中心广场4 绿色零碳酒店5可持续技术展示中心66 D 电影院 动感体验中心8 商业中心9 水剧场1 0 湿地游步道?水上会所滨水酒吧街1 21 3 渔人码头1 4 过山车1 5 水上儿童乐园1 6 水上运动俱乐部1 7 自由垂钓区1 8 茶田溪谷主题餐厅03 阖家游客群 年轻散客客群 水上动感乐园 临湖度假生态住区 垂钓者之家 水上动感乐园 滨水休闲度假 渔家文化体验园 儿童乐园、水公园、科技视频体验 欢乐水岸、湿地高端会所 烧烤、船屋酒家、渔人码头、度假木屋水上动感乐园临湖度假生态住区垂钓者之家添彩邑，聚四季活力东西泊水上运动休33、闲区 D O N G X I L A K E P A R K项目主题水上动感乐园滨水休闲度假渔家文化体验园客群定位阖家游客群年轻散客客群核心项目水上动感乐园临湖度假生态住区垂钓者之家衍生项目儿童乐园、水公园、科技视频体验欢乐水岸、湿地高端会所烧烤、船屋酒家、渔人码头、度假木屋水上动感乐园临湖度假生态住区垂钓者之家0 3-体验综合开发环境的目标策略研究思孝女，偿哺育之恩曹娥景区C A O E S C E N I C S P O T曹娥景区C A O E S C E N I C S P O T总平面图 舜耕公园(现状)孝女渔村孝女庙文化区 凤凰山游步道联丰寺6曹娥景区游船码头湖底庵(现状)8社区商34、业中心9社区文化中心1 0曹娥滨水花园社区?服务式公寓?养老主题社区1 3半山度假酒店1 4曹娥江度假酒店1 5滨江景观带1 6田园风情休闲区7滨江文化公园1 8保留村落 年轻散客客群 老年客群 孝女历史文化区 高端花园住区 养老度假休闲区 曹娥度假景区 高端生态度假 养老文化 虞舜文化公园、佛教文化休闲区 滨水休闲区、低碳社区 山居度假区、生态敬老院高端花园住区养老度假休闲区孝女历史文化区思孝女，偿哺育之恩曹娥景区C A O E S C E N I C S P O T项目主题曹娥度假景区高端生态度假养老文化客群定位年轻散客客群老年客群核心项目孝女历史文化区高端花园住区养老度假休闲区衍生项目虞35、舜文化公园、佛教文化休闲区滨水休闲区、低碳社区山居度假区、生态敬老院高端花园住区养老度假休闲区孝女历史文化区隐翠谷，得仁智兼修白马湖文化旅游区 B A I M A L A K E T O U R I S M A R E A白马湖文化旅游区 B A I M A L A K E T O U R I S M A R E A总平面图白马湖养生社区 传统文化艺术馆艺术社区4 国医堂疗养会所 田园度假别墅6 春晖中学 春晖历史博物馆8 民国风尚街9 培训中心0山地度假酒店养生度假农庄1 2国学主题酒店1 3湿地休闲会所4 山顶俱乐部1 5 湿地农业观光园 田园养生溪谷 白马湖生态湿地公园 春晖文化教育基地36、 高端度假客群 城市大众客群 国学医会所 湿地农业观光园 春晖国学小镇 半山度假酒店 樂龄养生社区，中医药文化养生康体体验高低、养生度假农庄 湿地科普体验、湿地垂钓区、水上木屋度假村 名人博物馆、国学会所、民工风尚街田园养生溪谷半山度假酒店湿地农业观光园隐翠谷，得仁智兼修白马湖文化旅游区 B A I M A L A K E T O U R I S M A R E A田园养生溪谷项目主题田园养生溪谷白马湖生态湿地公园春晖文化教育基地核心项目国学医会所湿地农业观光园春晖国学小镇半山度假酒店客群定位高端度假客群城市大众客群衍生项目樂龄养生社区，中医药文化养生康体体验高低、养生度假农庄湿地科普体验、湿37、地垂钓区、水上木屋度假村名人博物馆、国学会所、民工风尚街半山度假酒店湿地农业观光园品鲜果，乐田园农事生态农业观光区 A G R I C U L T U R A L T O U R I S M A R E A生态农业观光区 A G R I C U L T U R A L T O U R I S M A R E A总平面图游客中心生态旅游新市镇泰山杨梅基地4世外梅源休闲观光生态园5生态有机农场示范园区真山杨梅生态示范园6清隐寺(萝岩山)8杨溪生态公园9杨梅产品研发中心1 0田园溪谷度假村V I P 度假别墅区1 11 2城乡统筹示范村1 3满山红杨梅基地1 4状元岙杨梅基地张家岙杨梅基地1 6 法38、界寺7 田园半山会所1 8 山外山杨梅基地 生态农业示范区 杨梅基地 农业观光休闲客群 阖家游客群 生态有机农场 杨梅采摘园 农业美食街 生态旅游新市镇、农业在中体验园、茗茶幽谷 杨梅就装、杨梅加工手作坊、司机鲜果采摘、慢山溪谷杨梅采摘园生态旅游新市镇生态农业体验园品鲜果，乐田园农事生态农业观光区 A G R I C U L T U R A L T O U R I S M A R E A项目主题生态农业示范区杨梅基地核心项目生态有机农场杨梅采摘园农业美食街客群定位农业观光休闲客群阖家游客群衍生项目生态旅游新市镇、农业在中体验园、茗茶幽谷杨梅就装、杨梅加工手作坊、司机鲜果采摘、慢山溪谷杨梅采摘园39、生态旅游新市镇生态农业体验园育青山，留生气绵延生态森林体验区 M O U N T A I N F O R E S T A R E A生态森林体验区 M O U N T A I N F O R E S T A R E A总平面图多宝讲寺 龙山岭光休闲社区 龙山公园入口区4 龙皇堂 百花草甸休闲区6山地科普教育中心7兰芎山福仙寺8中药养生会所9山顶鸟巢酒店1 0 田园养生休闲区丛林探险区2 山地休闲俱乐部1 3 山顶会所1 4 漫山溪谷花园 山地森林体验 探险、徒步的户外爱好者 阖家游客群 龙山森林风景园 山林健身漫步、登顶观景、小火车、山顶特色酒店山地森林体验山林健身漫步山顶特色酒店育青山，留生40、气绵延生态森林体验区 M O U N T A I N F O R E S T A R E A项目主题山地森林体验客群定位探险、徒步的户外爱好者核心项目龙山森林风景园阖家游客群衍生项目山林健身漫步、登顶观景、小火车、山顶特色酒店山地森林体验山顶特色酒店山林健身漫步岭光社区岭光社区0 3实施曹娥江旅游度假区开发的核心要点C O M P R E H E N S I V E P L A N N I N GC O N C E P T U A L P L A N N I N G F O R S H A N G Y U C A O E R I V E R T O U R I S M A R E A适应统筹开41、发的规划系统/交通/景区规模/水系连通/城乡统筹/配套设施/分期实施计划与经济测算高速公路联系对外与景区的城市道路2种方式到达、5个对外交通接口、8个交通换乘点、8.5万平方的停车面积四环快速的选线尽量绕开旅游组团，隧道和局部高架的方式将对景区的影响减少到最低高速公路景区内部旅游环线四环快速交通合理设置景区入口四环快速将过境交通有效分流联系高速公路、公交场站与景区的主要路径构架对外交通路网体系避免过境交通对景区的割裂，优化四环路线位，与外围快速交通串联。同时改造现状乡道变景区内部旅游环线，串联旅游项目环线。2 种方式到达、5 个对外交通接口、8 个交通换乘点、8.5 万平方的停车面积四环快速的42、选线尽量绕开旅游组团，隧道和局部高架的方式将对景区的影响减少到最低H I GH I Gi H T东草P城东草站B UP EB高速公路联系对外与景区的城市道路高速公路景区内部旅游环线四环快速003现状道路新增道路景区内现状道路长度约124公里，规划道路长度189公里，新增65公里。AABBCDDC交通对接实施的路网规划景区内现状道路长度约1 2 4 公里，规划道路长度1 8 9 公里，新增6 5 公里。充分利用现有道路构建景区路网L O山L AG S H AA现状道路新增道路跨越萧甬铁路的交通节点设计沿0 0 3 乡道南侧的萧甬线铁路，是割裂南北联系的交通屏障。HACCG3四不路S h u a 43、nABm0 3 5 0CBBDDD在园区内提倡慢速舒适的交通系统，形成旅游环路外围串联，各主题景区内部道路通而不畅的内部交通体系，在提供一个便捷可达的旅游环线串接基础上，降低各度假区内机动车车速。构建完善的路网体系在园区内提倡慢速舒适的交通系统，形成旅游环路外围串联，各主题景区内部道路通而不畅的内部交通体系，在提供一个便捷可达的旅游环线串接基础上，降低各度假区内机动车车速。杭甬高速上虞下口市民大道东关互通人民西路环四环路一蒿坝互通高速公路景观大道城市主干道城市次干路城市支路2G S H A N00 3 乡兰弯山L A S N X I O N G S H A N百丰太道2景区内，提供公交巴士环线44、电动观光车、景观小火车、水上游船等多种旅游体验交通方式。公交巴士电动观光车水上游船景观小火车城市公交游客集散中心交通倡导多样的低碳公交出行景区内，提供公交巴士环线、电动观光车、景观小火车、水上游船等多种旅游体验交通方式。高铁上虞站H I G H T R H I n s T A T I o n城北客运站B u s s T A T I o n公交巴士环线国B U S U I N E城东首末站日U s5电动观光车C T R I C S I G H T S E E I N G C A汽车西站B u s s T A T i o n运码头水上巴士景观小火车T R A I N L N E城市公交系统国C 45、I T Y B U S L I N E公交巴士电动观光车水上游船景观小火车城市公交游客集散中心Section A综合风情绿道Section B山林风光绿道Section C滨水休闲绿道2条区域综合风情绿道为骨架；4条山林风光绿道、5条滨水绿道做串联交通S e c t i o n A 综合风情绿道S e c t i o n B 山林风光绿道S e c t i o n C 滨水休闲绿道三种风情的绿道升华旅游体验2 条区域综合风情绿道为骨架；4 条山林风光绿道、5 条滨水绿道做串联基于丰富的山水生态资源本地，融入城区现有的滨水线性绿色开敞空间网络，在旅游度假区内设置五条供步行、骑行者等户外活动使用的46、景观游憩绿道，串联主要的公园、自然山体、旅游景点。综合风情绿道E S Z E G R E E N V山林风光绿道M O U N T A I N G R E E N W A Y滨水休闲绿道+综合基地的生态条件、限制条件、视线景观等，形成开发建设策略分区。开发规模维持生态安全，形成建设分区综合基地的生态条件、限制条件、视线景观等，形成开发建设策略分区。生态条件分析综合分析规划区高程与坡度等生态因素，并结合水文情况，划定基本控制线，包括低敏感区(适宜建设区)、中敏感区(引导区)、保护控制区限制因素分析综合分析规划区的限制建设因素，包括高压走廊、基本农田保护区和风景文化名胜点等。生态控制分区开发现状条47、件高程敏感度坡度敏感度水敏感度基本农田风景名胜点高压走廊景观视线分析基地北侧的小越湖、白马湖和东西泊，拥有良好的湿地农田景观资源，是规划区视觉资源最丰富的平地区域；南侧的皂李湖和祝家庄，提供了山湖包围的低山丘陵景观视觉资源；大顶山和兰芎山拥有可鸟瞰景区的视点。视线景观优劣度农业景观风景名胜点山水资源可开发建设面积比例20可建设用地面积占总面积的20%，生态承载最大人口规模约为22万人。开发规模确定景区可建设用地2 2 平方公里可建设用地面积占总面积的2 0 生态承载最大人口规模约为2 2 万人。生态基底结构总量为5 4.4%控制建设开发区总量为2 5.6%适宜建设开发区总量为2 0%适宜建设用48、地占总量2 0%生态保育2 5控制建设2 0%适宜建设o?基本农田水十二2 5.6%控制建设5 4.4%b l u er e e水面/绿地生态系统类型占地面积(公顷)生态指标(m 2/人)生态承载力(人)不可建设基本农田1 8 4 7山林生态保育区3 4 3 7水体7 1 5适度建设适度开发区2 8 8 3可建设适宜开发区2 1 9 01 0 0约2 2 万人总计1 1 0 7 2.1约2 2 万人生态指标选取依据：风景名胜区规范G B 5 0 2 9 8-1 9 9 9禁止建设区此类区域以山林、水域保护用地或生态核心区域为主要的结构地块，在发展上要尽量避免人为活动进入干扰，容许科研必要的活动49、进入区域中，确保该域环境质量的第一要务。限制开发区此类区域以基本农田用地区域为主要的区域，在发展上需保持原有基本农田边界和面积，限制开发建设开发。适度开发区此类区域多为一般农田或生态敏感度分析为中低敏感度地区，区域内较适合发展农业体验相关的设施，例如低碳节能的生态休闲旅游体验园，或可供游客使用的开放空间、绿地等。适宜开发区此类区域范围多为建成区，少有基本农田或敏感度较高的自然资源，较适合发展城市功能或旅游相应的配套设施。禁止建设限制开发适度开发适宜开发可开发建设面积比例 2 0%经测算，水面率达到8%左右时，可满足景区内20年一遇的防洪设计标准水系连通基于防洪安全测算景区合理水面率经测算，水面50、率达到8?右时，可满足景区内2 0 年一遇的防洪设计标准洪量计算计算方法：设计标准：防洪标准：2 0 年一遇规划区雨水量计算采用浙江省绍兴市暴雨强度公式：q=2 1.0 3 2+0.5 9 3 l g P/(t+1 1.8 1 4)0.8 2 7 公式中t=t 1+m t 2设计暴雨强度L/(s h m 2);t 降雨历时(m i n);q-排涝标准：2 0 年一遇暴雨1 2 小时排出t 1 地面径流时间(m i n),取1 0 m i n;m 折减系数P 一设计重现期(年),本规划取值为2 01 8 02 4 小时雨量过程1 6 0雨水流量公式：Q=*F*q汇水面积(h a)q 设计暴雨强度51、L/(s h m 2);设计洪水总量：经计算得洪水总量为：9 9 6 万立方米1 4 01186421 1 1 3 1 5 1 7 1 9 2 1232 0 年一遇2 4 小时雨量过程图水面率控制现状水域丰水期总面积达到8 0 0 h a,现状水面率为7 根据皂李湖、白马湖等四大湖泊有关水文情况得知常年水面总面积为3 4 5 h a。水面面积越大，蓄涝能力越强，本次研究建议水面率控制在8?右，即水面面积控制在8 8 0 h a 左右为保证滞洪蓄涝要求，非汛期建议取中低值，汛期部分临湖或湿地区域可淹没，水面面积达到中高值。最容易汇水区域无洼地D E M 水流方向河网分级图分区降水量(m 2)径流52、系数 面积(h a)汇水量(m 2)估计水深(M)预计水面(m 2)通常水面(m 2)防洪水面(m 2)水面率(%)0.1 50.65 2 9 8 0 0 0 04 7 6 8 2 0 02 6 4 9 0 0 02 1 0 0 0 0 04 7 4 9 0 0 09.0%2 4 7 4 5 7 1.4 2 93 8 2 4 5 7 1.4 2 90.1 50.65 7 7 4 0 0 0 05 1 9 6 6 0 01 3 5 0 0 0 06.6%合计0.1 50.65 2 4 4 6 3 1.5 7 93 4 5 0 0 0 08 6 9 4 6 3 1.5 7 91 0 7 2 0 053、 0 09 9 6 4 8 0 07.9%5 2 9 8 H a5 7 7 4 H a汇水分区通过挖填方量的经济性分析，选取连通基地南北水系的最佳路径水系连通选取最经济的水系连通路径通过挖填方量的经济性分析，选取连通基地南北水系的最佳路径场地剖面分析在满足水系防洪排涝安全和保持自净化平衡的基础上，运用G I S 软件对其进行平均高程和土方平衡的经济高程等要素综合计算，得出将各条水系沟通的最佳路径及理想标高，探索其系统连接的可能性及连接方式，形成基地内南北贯通的水廊道系统。场地剖面分析兰芎山东侧打通8M隧道，将皂李湖北区通过特色涵洞与白马湖相连水系连通特色水道设计兰芎山东侧打通8 M 隧道，将皂54、李湖北区通过特色涵洞与白马湖相连形成基地内南北贯通、区域联系的水廊道系统按照自然汇水路径和水系最佳沟通路径，规划于兰芎山东侧打通8 M 隧道，将皂李湖北区通过特色涵洞与白马湖相连，使南北水系贯通，并在此基础上，结合水坝设路小型水闸，满足水位控制与小型游艇能够通行。+特色涵洞6.0.72.3.高米2 0 0 04 0 0 06 0 0 0地表轮廓线水纹线8 0 0 01 0 0 0 0图例现状水系规划水系。以水串景 以景筑城水系连通塑造汇水成湖的活水系统以水串景 以景筑城遍布全区的水系和多样化的水空间形态，为本案的多元功能和空间游线组织提供了可资利用的线索条件。运河水系：可以完全通航的水系，是串55、联活动的水脉。运河为C a n a l i s p u l s e湿地点 缀W e t k景观湖体：开敞水面，有较强的自净能力，用于文化庆典湖、会议门户商业休闲等。假、湖泊点L a k e s d o t t i n g小溪、汇水干溪：依势保留收集雨水的季节性溪道，有水也是景观干溪。无水时溪流 相S t r e a m f l o w p h a s e s e r i e s拆迁安置规模较小，基础设施不齐全的零星村庄，形成规模适度的15个新农村社区。城乡统筹从城乡角度统筹度假区空间拆迁安置规模较小，基础设施不齐全的零星村庄，形成规模适度的1 5 个新农村社区。统筹度假区内村庄，提升其建设水平56、，实现村景共赢规划区内共计4 4 个村庄，通过景区的开发建设进行土地整备、居民点安置、产业经济转型和人口就业转型，形成1 5 个农村新型社区，并将传统“农家乐”与本生态旅游度假区配套开发，实现合作共赢。统筹原则：就近安置原则、集约空间原则、规模适度原则规划方案中涉及旧村改造的村庄现状村庄处理方式分类指标表村庄处理方式拆除安置村庄名称朱山头村(下朱山村、林家岙、梅沙)、大库居委、外梁湖村、岭光村、倪家堡村(倪家堡村)、华东居委(村东侧)、禄泽居委、洪山湖居委(下山庄)、皂李湖村(黄家堡村、湖边建筑、运河南侧)、西湖村(屈家堡)、潘家陡村(刘家、倪刘村、罗岭村、澜岭口)、鲁溪闸村(茅家溪澹用地指标57、1 6 9.0 公顷村庄拆迁与合并百官街道村庄拆迁与合并规划一种探索不征地、不动居、农民不失地、不失业、不失利，离土不离乡的就地城市化新路径，推进城乡统筹协调发展，景村城一体化方式城乡统筹建立拆迁评估标准，整合乡村空间规划一种探索不征地、不动居、农民不失地、不失业、不失利，离土不离乡的就地村庄空间整合模式规划将保留人口规模2 0 0 0 人以上，独具特色、区位良好、建设现状较好以及确实需要扶持保留的村落；其他的将按照有机渐进、自觉自愿的原则，推进建设用地流转、置换，村庄最终复垦为农地。方式一：村庄拆迁通过对4 4 个村庄进行建设评估，拆迁人口数低于1 0 0 人、经济实力较弱、区位较远、交通不58、便利、配套设施不齐全、建设情况较差的村庄。拆迁评估标准拆迁评估标准：1.非中心村的自然村；2.自然村人口总数低于1 0 0 人或距；3.基础设施及配套设施不完善村庄；4.区位较远，交通不便利的村庄；5.建筑建造时间为1 9 9 9 年以前的，建筑质量较差的住宅。方式二：村庄合并扩张式合并、.联合式合并、扶贫式合并城市化新路径，推进城乡统筹协调发展，景村城一体化方式村庄安置百官街道曹娥街明确15个农村新型社区产业发展方向，带动村庄经济，完善基础设施，强化乡村品牌城乡统筹联动互补发展四大产业板块，社区产业方向，强化主导特色明确1 5 个农村新型社区产业发展方向，带动村庄经济，完善基础设施，强化乡村59、品牌四大产业发展导向以休闲旅游为主导，完善旅游产业链，拓展农业产业体系，升级改造乡村工业为文化创意产业，完善生活性服务业。形成区域旅游目的地和服务基地、生态农业生产加工集散服务基地、旅游地产的投资基地、上虞文化创意产业的新引擎。区域产业发展定位“三个基地，一个引擎”。四大产业板块：休闲旅游产业区、现代农业产业区、文化创意产业区、生活服务业区。四大产业板块与1 5 个农村新型社区产业主导方向农业百官街道商业服务业工业渔林业产业空间布局原则房地产优先布局原则、土地集约原则、适度弹性原则%1 2%主导产业4 8%农业种植2 4%社区产业比重四大产业空间分布及1 5 个农村新型社区产业主导方向严格保护60、耕地范围、以配套服务设施优先建设、因地制宜综合开发为前提，实现近远期分步骤开发“特色乡村分类以拆迁安置的祝家庄、新横塘村、贾家村为例农村类型村镇名称旅游型乡村自然资源旅游型乡村皂李湖旅游型示范村、白马湖旅游型示范村、小越湖村、西湖村、洪山湖村文化资源旅游型乡村祝家庄旅游型示范村、孝女庙旅游型示范村、春晖旅游型示范村、古里巷村特色农业旅游型乡村拗花山村、潘家陡旅游型示范村、鲁溪闸村、贾家村、杨溪村、杨梅旅游型示范村、二都村、孝丰村、新横塘村、边墩村、峧里村、西陡门村特色型乡村综合型乡村新驿亭综合示范村、新横塘村产业型乡村孔家岙产业示范村、岭南村、联桥村、五洲村、袍江村、朱山头村、倪家堡居住型乡村61、岭光、三村、一村、娥一、民丰、上沙、东光、大厍、外梁湖、华光、禄泽城乡统筹多种开发模式，“一业一品一味”特色乡村建设严格保护耕地范围、以配套服务设施优先建设、因地制宜综合开发为前提，实现近远期分步骤开发村庄开发建设开发时序：近期开发重点开发的旅游型乡村与特色型乡村，针对不同乡村发展方向，建议发展策划重点以及相应的建设内容。远期开发根据产业发展时序，重点建设休闲旅游型社区、文化创意型社区、现代农业型社区等。开发方式：B O T、B T、村企共建模式、村民自营模式开发主体：政府+企业；企业+农户；股份制；个体农户 特色乡村营造在村庄拆迁评估基础上，通过1 5 个农村新型社区划分，明确各农村社区的产62、业发展方向，带动社区经济，完善基础设施体系，基于社区内各乡村资源条件，强化乡村品牌，并通过面向多种主体的可操作的乡村开发模式，形成“一村一业一品一味”的特色乡村。特色乡村分类百官街道曹娥街道农村类型特色型乡村孔家孟产业示范村岭南村。联桥村民丰、上祝家手“一村一业一品一味”的特色乡村以拆迁安置的祝家庄、新横塘村、贾家村为例村庄开发建设方式、主体及时序图结合城乡统筹建设安排，提供城市社区和新农村社区两种不同层级的服务设施，满足不同区域、不同类型功能需求。规划预测2020年农村人口7.3万人，城镇人口12万人。参照标准 GB 50188-93城市化社区新农村社区基于人口规模，需配置16所中小学，2所63、医院等共计45万方的公共服务设施现状人口6.3万人规划预测农村人口7.3万人城镇人口规模12万人配套设施满足城市与乡村需求，配置服务设施基于人口规模，需配置1 6 所中小学，2 所医院等共计4 5 万方的公共服务设施人口规模预测结合城乡统筹建设安排，提供城市社区和新农村社区两种不同层级的服务设施，满足不同区域、不同类型功能需求。规划预测2 0 2 0 年农村人口7.3 万人，城镇人口1 2 万人。城镇人口农村人口市民村民游客现状人口6.3 万人规划预测农村人口7.3 万人城镇人口规模1 2 万人公共服务设施配套标准提升农村新型社区设施配套标准，推动城乡规划建设同步、品质建设同步、利益分享同步。64、类型城市社区教育设施初中、小学、幼儿园文体设施新背语动念疗设施中心医院管理及商业设施派出所、农贸交易市场、储蓄所市政设施站、消防站、邮政所、公共厕所、垃圾收新农村社区小学、幼儿园华动中心社区卫生服务站社区服务中心、社区警务室、社区菜市场便利店公共厕所、垃圾收集点、邮政所设施标示幼小中高窗口文体士+9 O 0市便 储菜件区七0参照标准 G B 5 0 1 8 8-9 3公共服务设施布局社区04合体育活儿园小小学中圾收集点邮改所自来水厂土王心子变电站消防所中心医院社区卫生服务站口6社区服务中心出所社区警务室农贸交易市场区菜市场儒所#城市化社区新农村社区酒店总规模96万方，商业餐饮娱乐设施规模24万65、方，停车面积8.5万方大型四、五星级酒店5间精品酒店15间中小型旅社20间停车场面积：8.5万方配套设施结合旅游客群需求，配置旅游服务设施酒店总规模9 6 万方，商业餐饮娱乐设施规模2 4 万方，停车面积8.5 万方旅游服务设施布局经测算，景区年游客量8 0 0 万，年过夜游客量3 0 0 万。根据度假区旅游客群构成特征以及旅游产品主题类型，为景区开发提供旅游集散、酒店、餐饮服务、商业购物、基础设施等旅游服务设施。酒店规模：总计9 6.5 万方四/五星级酒店：6 3 万方所需床位为5 4 2 5+2 0 1 4+5 2 6=7 9 6 5;客房数为(7 9 6 5/2)+(7 9 6 5/2)66、*1 0?7 9 6 5/2)*2.5?2 8 1;以8 0 平方米/床估算，总面积为6 3.7 2 万平方米；参照市场定位，约为5 间大型酒店(客房数超过5 0 0 间),1 5 间精品酒店(客房数介于3 0-8 0 间)及高端旅游地产项目；直接服务人员约为4 2 8 1/3=1 4 2 7(人)二/三星级旅馆：2 4 万方所需床位为1 9 7 2+1 4 3 8+3 9 4=3 8 0 4;客房数为(3 8 0 4/2)+(3 8 0 4/2)*1 0?3 8 0 4/2)*2.5?0 4 5;以6 5 平方米/床估算，总面积为2 4.7 3 万平方米；参照市场定位，约为1 间大型旅馆(房67、数超过5 0 0 间),2 0 间中小型旅馆(客房数介于3 0-8 0 间);直接服务人员约为2 0 4 5/1 0=2 0 5(人)其他类型(不包含露营区):9.5 万方所需床位为2 3 0 1+3 9 4=2 6 9 5;客房数为(2 6 9 5/2)+(2 6 9 5/2)*1 0?2 6 9 5/2)*2.5?4 4 9;以3 5平方米/床估算，总面积为9.4 3 万平方米；直接服务人员约为1 4 4 9/8=1 8 1(人);露营区则需容纳每日2 4 6 6 人商业、餐饮业设施：2 4 万方以6.0 平方米/人估算，共需2 4 万平方米停车设施规模：8.5 万方按每人1 平方米的比例68、估算，在度假区区出入口处共需4.7 万平方米的停车场面积。若考虑全度假区的周转率，且在未设置景区内部交通换乘公具的情况下，则在度假区内部尚须增设3.8 万平方米的停车空间。大型四、五星级酒店5 间精品酒店1 5 间中小型旅社2 0 间素质拓展基地低碳乐活度假区停车场面积：8.5 万方田口汽车主题文化小镇-东西泊渔家文化区Y 四百马生态湿地公园品春晖文化教育基地低碳生态示范城园溪谷N 油山地休闲运动0动感体验公园m 口间生态农业示范区龙山L O N G S H A N休闲森林公园兰穹山山L O N G S H A NL A N Q I O N G S H A NY 因区山水蔚蓝城O 田曹娥景区商69、务度假小镇瓷艾化产业基地器杭勇运河城 田目维罗纳小镇区口山地品尚运动公园山居度假区主题休闲湖区口口都杨梅基地五龙山W U LO NG S H Am 口祝家庄爱情民俗村图 例采亲篮球场会议展示中心游泳馆金高尔夫游乐场集计图困牙公园亲子乐园务服务毛球馆羽毛综合体育场馆商业零同业容昏情景度假生态旅游教育研究中心产业科研平台科学研发S O H O办公服务餐饮咨询服务骑马场划船室爬山服务处口酒按摩中心垂钓中心“十百千”：十个企业，百亿政府投资，吸引千亿市场资金开发模式“政企村”统筹型开发“十百干”:十个企业，百亿政府投资，吸引千亿市场资金政府主导土地一级开发，引进企业进行二级开发，结合旅游项目安排，鼓励70、“企业与村庄合作”的开发模式。大型景区旅游项目的开发模式一般有政府主导型开发、企业主导型开发和政企统筹型开发这三种开发模式，鉴于本项目面积较大，需要大量的投资成本，建议采用“政企村”统筹型开发。由政府进行基础设施建设，完成一级开发，引入旅游活动，并制定政策用以平衡公众使用和私人开发的关系。政府主要负责公共设施项目的开发营运，引入其他多家开发商进行营利性项目的开发运作。理想模式为调动政府与市场优势，各取所需，可达成双赢；但由于是由多家开发商进行产品开发，故在过程中须确保开发与规划目标一致。政府在前期投入较多，开发成本较大；企业前期投入较少，风险较低。但需要长期的资金投入和多年的持续开发，才能形成71、较高的知名度。曹娥江旅游渡图例经营性用地益性用地村合作用地保护性用地骨架道路土地分类图核心引爆项目带动引领的分期开发计划分期开发计划滚动开发实现投资回收核心引爆项目带动引领的分期开发计划各主题片区项目建设对园区整体拉动效果示意图拉动效果-创智运河城+滨江新岸线+生态农业示范区白马湖文化旅游区长三角旅游驿站环皂李湖度假综合体时间项目分期开发示意图皂李湖商务度假中心主题休闲湖区湖滨爱情庆典主题小镇环湖高尔夫社区祝家庄爱情民俗村青瓷文化产业基地创智运河城曹娥景区山居度假区山水蔚蓝城汽车主题文化小镇素质拓展基地山地休闲运动公园低碳乐活度假区蔚蓝港湾休闲社区水上动感乐园亲水生活区渔家文化体验园田园溪谷白72、马湖生态湿地公园春晖文化教育基地低碳生态示范城生态农业示范区满山红杨梅基地环皂李湖度假综合体文化创意基地宾江新岸线长三角旅游驿站东西泊水主题乐园白马湖文化旅游区态农业走廊 核心引爆项目品牌打造项目功能辅助项目开发时序(年)第一期第二期第三期皂李湖会议度假中心青瓷文化产米地黎一期开发以皂李湖商务度假中心第一作为引爆点，通过服务商务客期群的精品度假产品建立区域旅游高地，进而带动沿运河线的爱祝家庄爱情民俗村、青瓷文化产业基地、创智运河城的开发以皂李湖商务度假中心作为引爆点，带动沿运河线的祝家庄爱情民俗村、青瓷文化产业基地、创智运河城的开发檗上二期开发藉东西泊和小越湖打造动感乐园、低碳乐活度假区、满山73、红杨梅基地，服务以家庭和企业团队为对象的旅游产品，提升品牌活力魅力第开发藉东西泊和小越湖打造动感乐园，服务以家庭和企业团队为对象的旅游产品，提升品牌活力魅力三期开发围绕白马湖片区，放大湿地环境和国学文化背景优势，以明星建筑师集群设计作为吸引点，通过建立专属领域及奢华项目吸引高端人群第三自湖生态湿地公园围绕白马湖片区，放大湿地环境和国学文化背景优势，通过建立专属领域及奢华项目吸引高端人群“十百千”：十个企业，百亿政府投资，吸引千亿市场资金财务估算滚动开发实现投资回收“十百干”:十个企业，百亿政府投资，吸引千亿市场资金土地一级开发成本估算土地一级开发成本构成：:案铸案本动工作方案报批0 1-购买耕74、地等农用地征地费(青苗补偿费、耕地占用费等、支付给村民)。基地范围内进行开发，甲方将需要购买一部分土地，再租用部分土地发展沙滩、果园、运动场地、高尔夫球场，但不包括主干道、公用设施及部分保护林地0 2-购买宅基地的征地费(村民房屋拆迁补偿费)0 3-七通一平(场地内基础设施管线/地上设施/道路/场地平整，接入城市大市政)0 4-租用土地的租金0 5-熟地出让纯收益(即需征用土地的基准地价的政府分成)地本和需，插R 开发，酒，商业容关程宝设异器。占地区主母地的的品土地一级开发中的农地征地费为8.5 5 亿元，村民房屋拆迁补偿费为2.1 9 亿元，七通一平的费用为1 2.3 6 亿元，非征用土地租75、金6.8 6 亿元，熟地出让金为6.1 4 亿元，总计需要总成本为5 3.2 亿元。土地一级开发主体收益估算直接收益：借由土地出让所得收益间接收益：度假区营运后，旅游运营的收入、税收或股份和产业经营的收入、税收或股份假设政府将土地分三期全数出让，依据市场规律粗估其增长率，可得直接收益将为：税收效益包含房地产销售过程的营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、交易手续费等建设性收益；而上虞旅游发展公司的成立将因政府的入股带来营运的盈利；少数政府投入建设的项目则可为政府带来直接财政收入。土地一级开发的三期总收入为6 8.6 亿元。的9 7 1 9 4土地一级开发经济测算景区土地一级开发总成本为5 76、3.2 亿元，土地净收益为6 8.6 亿元，土地收益估计为1 5.4 亿元。土地二级开发成本估算土地二级开发成本构成：包括建筑/装修成本、前期费用和应急费用、不同类型的建筑面积、建筑单价和建筑成本如下所示，前期费用按照建筑成本的8?算。包括规划设计、勘察测量、宣传营销等费用。应急费用按建筑成本的5?算。土地二级开发中建筑成本为4 2 8.1 4 亿元，前期费用为3 4.2 3 亿元，应急费用为2 1.4 亿元，总成本投入为4 8 3.8 亿元。(一1用三量星是叁量量是是星意言量多量差置意暴言邕1 5计土地二级开发主体收益估算直接收益：旅游景区门票收入、旅游地产销售收入参考其他同性质的旅游度假区77、，可得出旅游接待人次与旅游收入的比例约在6 0 6 5 元/人次之间，以每日基本游客量8 2 2 2 人次估算，可得日旅游收入为4 9 3 3 万元，年旅游毛收入为1 8 亿元，扣除税收及运营成本等支出，可得净收入约为5.8 亿元。间接收益：酒店、商业等其他相关配套产业收入依据房产市场的现状，长三角中小城市的度假型地产销售价约在2 0 0 0-3 0 0 0 元/平米，且具有极大的升值空间，年增长率约在1 2?5?右，未来随长三角居民对度假生活的重视，年增长率将达到1 5?0 比较其他度假区案例，并考量各类型地产销售市场规律，各种费用的计算见右表。二级开发的直接收益为5.8 亿元，间接收入为6 2 5.4 3 亿元，总收入为6 3 1.2 亿元。1 4 7 8 56 5 5 0结物要稚的层计意属星意略1 2 4 62 1,0 6 66 2 5 4 3 1 7土地二级开发经济测算土地二级开发的总成本为4 8 3.8 亿元；二级开发的净收益为6 3 1.2 亿元；所以土地二级开发的收益为1 4 7.4 亿元。