1、中国杭州?武林商圈有机更新及空间发展规划研究2010.11成果稿局编号:2009-ZL-054 项目编号:2009-A-070中国杭州?武林商圈有机更新及空间发展规划研究2010.112010.11武林商圈，杭州三大商圈之一，在省、市行政职能和交通等因素的促动下，快速发展成熟，并成为杭州最重要的城市商业、文化中心。但是，随着城市规模不断扩大，城市发展重心向东转移，武林地区开始面临着外忧内患。一方面城市东部钱江新城城市新中心及钱塘江两岸一系列新城的建设使武林商圈原有集中的商务、商业职能得到分解；另一方面武林商圈内部发展空间不足为产业提升和功能置换带来相当的难度，发展空间与产业提升之间的矛盾日益突2、出。面对外来的挑战和内部更新改造的压力，武林商圈将何去何从？为此，受杭州市规划局和下城区政府的共同委托，由杭州市城市规划设计研究院与阿特金斯顾问（深圳）有限公司上海分公司合作，从协助政府部门决策的角度，结合武林商圈现实情况和杭州城市发展的基本思路，从战略高度上研究探讨武林商圈未来的产业发展方向和相应的空间引导策略，力求通过开发时序、建设重点的引导为武林商圈的可持续发展提供参考，为下一步武林商圈地区重要地段的更新改造提供指引。本次研究项目自2009年6月26日召开项目开题会，经过前期详细的现场调研、项目编制单位间多次的沟通交流、6月底与下城区相关部门领导访谈、7月上旬与杭州大厦、百大、银泰等相关3、领导访谈、7月中旬与市贸易局相关领导以及武林路时尚女装街管委会相关负责人访谈，中间多次与市规划局进行中间交流汇报并于会后对研究报告进一步修改完善，于2009年11月12日形成中期审查稿并开展中间审查会。同时，于2009年12月17日开展本项目下城区政府意见征求会。会后编制单位根据两次会议要求进行研究报告的深化与完善，于2010年4月形成送审稿。2010年4月19日，规划局组织相关专家及职能部门召开研究审查会，会后编制单位根据会议纪要对研究报告再次进行深化与完善，形成本次研究项目报批稿（2010年6月）并报规划局审批。最终于2010年11月形成本次研究项目成果稿。前 言目录1.背景研究.02514、.1 研究背景.0261.2 研究目的与意义.0291.3 研究范围界定.0301.4 研究研究依据.0342.现状剖析.0352.1 区域位置.0362.2 产业发展现状.0372.3 功能体系发展现状.0452.4 商业发展现状.0492.5 空间结构发展现状.0572.6 政策规划.0622.7 其他因素.0702.8 总体评价.0773.案例借鉴.0793.1 国际案例借鉴.0803.2 国内案例借鉴.0983.3 国内外案例借鉴总结.1064.产业更新.1114.1 市民期望评价.1124.2 有机更新定位.1144.3 产业更新策略建议.1194.4 商业更新策略建议.1345.总5、体策略.1685.1 武林商圈与杭州其他商圈的差异化定位 1695.2 武林商圈与湖滨商圈的商业联系策略.1725.3 武林商圈与湖滨商圈空间联系策略.1735.4 武林商圈与西湖的空间联系策略.1745.5 武林商圈整体空间策略引导.1756.空间更新.1766.1 武林商圈产业发展诉求及动力机制.1776.2 武林商圈有机更新总体策略指引.1856.3 武林商圈空间更新潜力剖析.1866.4 武林商圈空间更新具体策略.1886.5 武林商圈产业与空间规模预测.2056.6 武林商圈空间交通优化研究.2086.7 基于政府职能视角的商圈发展引导.2216.8 武林商圈近期行动计划.222.专6、题研究.2287.1 专题研究1 武林商圈商业调查研究.2297.2 专题研究2 武林商圈市民评价问卷调查分析.2667.3 专题研究3 地铁及其对都市中心区发展影响专题研究.2797.4 专题研究4 武林商圈城市空间满意度调查分析287人们对一个城市的印象，往往来自其中心城区美国“城市土地协会（ULI）”1.背景研究1.1 研究背景1.2 研究目的与意义1.3 研究范围界定26?武林商圈从城区边缘的交通集散地发展到今天的城市中心，杭州三大商圈之一，既与杭州城市发展政策、导向密切相关，也是公共交通支持下内部产业自主更新的必然结果。?经过三十年的发展，武林商圈已发展成为杭州名副其实的城市中心地区7、和文化商业商务区，沿主要街道、武林广场周围布置了大量的商业、金融业、办公用地。土地级差效应使该地区具有很高的土地价值，同时也带来了更新改造的难度。?武林商圈由于聚集了大量的商业、办公、文化设施，交通流量巨大，是杭州重要的人流集散地。依据轨道交通线网规划，地区将有三条地铁线经过。?商圈内现状以公共服务设施用地和居住用地为主，并有武林广场、西湖文化广场等大型广场、运河旅游码头，是展现城市风貌的重要窗口。1.1 研究背景1.1.1 商圈发展背景27?1980年代中后期，杭州城市发展中心北移和对外交通枢纽的建立奠定了武林商圈发展的经济基础，人气度的提升增强了区域商业发展的可能性。?1990年代初期，市8、政府的进驻确立了地区发展信心，随着城市范围扩大而成为地理中心，环境逐步得到改善，对外交通枢纽功能被城市公共交通枢纽所取代，城市政治、经济、商业和文化中心地位得到强化。?21世纪初，商业与商务功能已高度集聚，核心作用进一步加强，已成为杭州名副其实的商业核心区，确立了三大商圈的领先地位。同时交通、环境、与已有住区的矛盾、发展空间不足等问题日益突出，亟待解决。产业结构较单一，文化、商业服务业为主导，武林广场周边商业业态清晰，但在向外围延续扩散的同时，显现出无序、混乱的状态。空间结构清晰，以武林广场为中心的城市特色鲜明。产业结构走向多元化，办公、金融、商业、文化娱乐全面发展，大型百货业迅速崛起，商战硝9、烟弥漫；同时住宅也开始见缝插针式建设。以武林广场为中心的空间结构仍然清晰，沿街的商业空间特色更加鲜明。产业走向高端化、多层次，体系更加完善，商业与商务并行的结构更加鲜明；随着钱江、黄龙商圈的崛起，市中心商务定位开始走向混沌，但商业空间扩张迅速。空间结构随着西湖文化广场的建设，其与武林广场的空间联系一直未得到更好的解决。1.1.2 商圈发展历史28?商业吸引力大于环境吸引力；?城市其他商务中心区的发展；?道路改造的实施难度非常大；?历史建筑空间及地方文脉未能得以显现；?建设周期与快速发展的不匹配，地区交通压力大；?政府搬迁的可能性为地区商务办公发展带来不确定性。武林商圈在过去近30年间所面临的挑10、战大多来自不断增加的居住人口，变革时代多变的政策、价值观和思想，社区构成的多样性，经济的快速发展等。当城市迈向“钱塘江时代”，武林商圈又将何去何从？1.1.3 面临主要问题29?尽管武林商圈未来发展面临着诸多内在问题以及外来因素带来的挑战，但同时武林商圈已经发展并积聚了丰厚的资产和资源，杭州市政府、下城区政府也正努力通过制定一系列的规划和举措来刺激地区新的变革。?因此，本次项目研究的意义旨在 从地区经济、产业运作角度出发，制定一个能够引导武林商圈有机更新与空间发展的规划研究课题，作为商圈未来发展及整体环境改善的指导性纲领，以此保障武林商圈的更新改造走向行动，同时推动武林商圈向“长三角南翼最具活11、力与吸引力，高度繁华时尚的现代大都市核心商圈”方向发展。?划定武林商圈核心范围及影响范围，并对远景空间拓展方向进行合理预测；?在现状充分调研基础上，明确武林商圈现状总体评价及发展定位，拟定发展策略；?通过对国内外相关典型商圈案例的深入解剖，分析其功能定位、成功模式及关键驱动要素、产业类型构成及比例，为武林商圈未来发展提供借鉴；?深入研究武林商圈与杭城其他各大商圈的发展现状，凸显武林商圈的产业与空间特质，实现商圈之间错位发展；?结合杭城产业发展趋势及特色，对武林商圈未来产业构成及业态进行详细研究，确定产业类型比例，并凸显地域特色；?研究确定商圈空间发展容量及产业空间分布，提出规划调整策略及用地优12、化方案；?对商圈交通组织进行深入研究，结合地铁建设契机，完善地区交通体系及慢行体系；?制定近期行动计划，为商圈具体地块下一步规划提供合理指导。1.2 研究目标与意义1.2.1 项目研究意义1.2.2 项目研究目标301.3.1“商圈”的定义以及空间界定的研究方法?商圈，是指一个商业项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也就是一个商业项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业项目吸引消费者的有效空间范围。“商圈”的专业定义?本研究中的“商圈”概念，显然不同于上述的严格定义。综合分析，本研究所谓的“商圈”，实际上是商业中心和商务中心的集合。?因此，我们从商业中心和商务中心两个层面分别界定武13、林商圈的范围。本研究中的“商圈”概念?商业中心，是聚集在一定范围内,具有多种职能,能够满足人们一定购物和服务需要的商店群，是商业业态在空间上聚集形成的互相影响的商业集合。?商业中心的空间界定方法：1.客群集聚原则商业集聚带来的规模效应，是商业中心形成的重要因素。同一商业中心的各种商业店铺都是促成商业集聚的构成元素。如果商业店铺或者店铺集群不能为一个商业中心的客群聚集做出贡献，那么它们自然也不属于该商业中心；2.空间连续原则同一商业中心内，各种商业业态、店铺在空间上连续的，不能超过顾客的步行范围；3.商业密度原则商业设施的空间密度、顾客密度高，是商业中心的基本特征。商业中心的商业密度，从中心向外14、围递减，当递减到与一般街区的商业密度相近时，也就到达了商业中心的外围边界。商业中心空间界定方法?商务中心空间界定方法和原则，与商业中心大致相同。商务中心空间界定方法1.3 研究范围界定311.3.2 武林商业中心的范围?商业密度大，客流密度高，支撑商业中心辐射商业能级的核心区域?核心区范围：延安路沿线、武林广场周边以及杭州大厦在环城北路两侧的部分核心商业区武林商业中心的范围，按照核心区、次级区、外围区3个等级来划分。?商业密度比较大，客流密度较高，支持商业中心核心区域的补充区域?次级区范围：武林路沿线、中山北路沿线，密度桥路、湖墅南路、庆春路围成的区域，包括西湖文化广场次级商业区?商业密度和客15、流密度高于一般街区的商业中心的外围区域?外围区范围：文晖路、中河路、庆春路、环城西路围成的区域外围商业区核心区次级区外围区321.3.3 武林商务中心的范围?商务高度集中，代表商务中心能级的核心区域?核心街区：延安路沿线、庆春路沿线、武林广场周边以及西湖文化广场核心商务街区武林商业中心的范围，按照核心商务街区、次要商务街街区、外围区3个层级来划分。?商务比较集中，支撑商务中心的次级区域?次级街区：朝晖路沿线、环城北路路、体育场路沿线、凤起路沿线次级商务街区?辅助支撑商务中心的次级区域?外围区范围：文晖路、中河路、庆春路、环城西路围成的区域外围商务区核心街区次级街区外围区331.3.4 武林商圈16、范围界定综合武林商圈商业中心、商务中心不同层次的空间影响范围，将其影响范围进行叠加复合，从而最终得出武林商圈的范围：?核心范围：北至西湖文化广场、南至庆春路、东西至延安路两侧沿街用地界限，总面积为0.86平方公里。其中包括西湖文化广场、武林广场、杭州大厦、运河码头、电信大楼、银泰百货、杭百大楼、嘉里中心以及延安路沿线建筑用地空间。该范围为武林商圈的核心影响范围，是商业商务最为集聚、人气最为旺盛、产业高度发展的区域。?影响范围：北至文晖路、南至庆春路、东至中河快速路、西至环城西路以及莫干山路，总面积3.58平方公里。该范围主要是由周边城市主要干道所围合而成的武林商圈直接影响范围。?本次研究主要是17、在武林商圈的影响范围基础上，对其未来发展与空间更新进行研究与规划，同时对商圈的未来可能拓展空间进行一定预测。34相关规划与研究主要有：?杭州市城市总体规划（2001-2020）?杭州市下城区分区规划?杭州市下城区发展战略规划?武林天水单元控制性详细规划?杭州市楼宇经济空间布局规划?杭州（武林）中央商务区概念性规划设计?杭州市百井坊地区有机更新城市设计?杭州商业特色街试点规划之武林路?杭州慢行交通系统规划?杭州市武林地区慢行系统规划?武林商圈提升改造规划?武林天水单元公共开放空间系统规划等等本次武林商圈有机更新与空间发展规划研究主要是在现场大量实证调研的基础上，结合该商圈及所在地区已经编制或正在18、编制的相关规划、研究，作为主要依据，以便规划与研究的可实施性及可操作性。1.4 研究依据同时，本次研究将在研究结论的基础上，对武林商圈地区所涉及的单元控规调整提出一定的建议与意见，以指导地区下一轮控规的调整与编制。2.1 区域位置2.2 产业发展现状2.3 功能体系发展现状2.4 商业发展现状2.5 空间结构发展现状2.6 政策规划2.7 其他因素2.8 总体评价2.现状剖析36武林商圈在长三角的区位武林商圈在下城区的区位武林商圈在杭州的区位武林商圈在老城的区位武林商圈地处长三角西南翼杭州市主城区核心区域，南邻上城区，西连西湖区，东接江干区，毗邻西湖，紧靠浙江省的政治中心省委省政府。武林商圈内19、外交通边界，区域内的文晖路、环城北路、庆春路是杭州城区东西向的主要通道；中河快速路、中山北路、延安路是杭州市城区南北向的重要通道。武林商圈已成为杭州的城市中心，西湖文化广场也将成为“生活品质之城标志性广场”、杭州市新地标、武林商圈是杭州市具有国际水准的顶端商业中心、文化中心以及信息中心，拥有集中的商务办公区、文化产业发展区及高品质的酒店业、零售业、专业服务业等高端业态。武林商圈与周边具有完善的功能关系。吴山商圈湖滨商圈武林商圈，延安路庆春路两大功能序列的有机组成和重要的承载者。2.1 区域位置37全球第二次产业大转移，全球金融危机蔓延，中国经济转型以及杭州由”西湖时代“向“钱塘江时代”的过渡发20、展，均为下城区的更新发展带来了新契机与挑战。2.2 产业发展现状国際社会国際社会中国Grater上海国际中国长三角地区杭州市中国经济正在面临由出口导向型经济向国内市场开拓型经济的转型期中国经济正在面临由出口导向型经济向国内市场开拓型经济的转型期全球正在经历继制造业转移之后的第二次产业转移浪潮，加之全球金融危机蔓延，中国整体金融局势稳定，为此中国正抓住历史机遇，大力发展IT、金融等高附加值产业全球正在经历继制造业转移之后的第二次产业转移浪潮，加之全球金融危机蔓延，中国整体金融局势稳定，为此中国正抓住历史机遇，大力发展IT、金融等高附加值产业全国经济最重要的增长极，民营经济发达，中小企业数量众多，21、率先实现量的增长到质的发展的经济转型全国经济最重要的增长极，民营经济发达，中小企业数量众多，率先实现量的增长到质的发展的经济转型下城区大力发展现代服务业，加快调整经济结构，提升城区功能，服务杭州及浙江大力发展现代服务业，加快调大力发展现代服务业，加快调整经济结构，提升城区功能，整经济结构，提升城区功能，服务杭州及浙江服务杭州及浙江杭州都市圈实现”西湖时代“向”钱江时代“发展的跨越，“单中心”向“多中心”发展实现”西湖时代“向”钱江时代“发展的跨越，“单中心”向“多中心”发展2.2.1 区域产业发展38数据来源：东方早报世博日报所做“长三角16城市的调查”，ATKINS综合分析杭州服务经济的首位22、度领跑长三角十五城，金融业集聚发展具备较好基础。基于调研数据进行的聚类分析，可以将长三角15城市服务经济首位度划分为三类，杭州的首位度位居长三角前列（上海除外）：?第一类：杭州，服务业增加值占浙江省的24.61。?第二类：苏州、宁波、南京、无锡，这些城市的服务业增加值占所在省的比重，除苏州市为20.06%外，其余三市均不足20。?第三类：台州、绍兴、南通、嘉兴、常州、扬州、镇江、湖州、泰州、舟山等10座城市，其服务经济首位度都低于10。排名城市服务经济首位度1杭州24.62苏州20.13宁波18.34南京17.05无锡16.36台州9.17绍兴9.08南通7.79常州7.210嘉兴7.211扬23、州4.912镇江4.613湖州4.114泰州4.115舟山2.42.2.1 区域产业发展39?从全球城市发展的历史和现状看，在不同的发展阶段上，城市经济功能发生相应的演化，城市中心城区也在其中承担相应的不同功能，但均表现为向整个城市的经济发展和总体功能提供服务。?2008年杭州人均GDP达到8,699美元，已经进入后工业化时期，中心城区的产业结构设置应以“提升城市功能、体现城市繁荣”为原则。?根据城市的一般发展规律，作为杭州中心城区的武林商圈地区应重点发展信息、科技、服务、金融等生产经营服务功能，为整个杭州市，乃至浙江省的经济功能提升提供支撑和服务。杭州正步入后工业化时期向服务型城市转型，中心24、城区将集聚发展区域性的生产、生活等服务性功能。十九世纪二十世纪初50年代时间工业或工商业型城市前工业社会工业化阶段服务型城市后工业化时期信息城市城市中心区发展阶段特征80年代城区主要功能：农业为主导，未起到经济中心的作用城区主要功能：工业生产、商业贸易城区主要功能：商贸、流通、信息、服务、金融等经营服务功能强化，生产功能弱化信息化阶段城区主要功能：信息流通、管理与服务功能未形成真正意义城市人均GDP8,000美元2.2.2 杭州产业发展阶段40城区名称地区生产总值（亿元）单位面积生产总值（亿元/km2）三产增加值（亿元）三产比重（）深圳市福田区1044.813.39765.5373.27 广州25、市越秀区1021.231.12990.0296.95 北京市东城区662.2926.09621.4593.83 上海市黄浦区398.2832.09331.5283.24 南京市白下区264.29.56233.788.46 杭州市下城区261.678.32200.3277 宁波市海曙区2388.08190.2979.95 中心城区是都市经济圈和城市功能的重要承载基础，其发展水平在一定程度上代表和象征着城市的综合实力和核心竞争力，选取国内部分经济发展水平较高的副省级以上城市中心城区与下城区对比，评判区域经济发展水平。?总体而言，下城区经济实力与发达地区差距仍然较大，越秀、福田区属于第一梯队，东城区26、黄浦区属于第二梯队，下城区仅处于第三梯队；?三产增加值与比重均偏低，服务业的发展需进一步加强；?2007年固定资产投资额78.7亿元，居第七位；社会消费品零售总额295亿元，居第四位。与国内发达城市中心城区相比，下城区生产总值与三产比重均偏低，有较大的提升潜力。?数据表明，与其他中心城区的比较中，下城区的单位面积地区生产总值仅位居中游。但三产比重仍然偏低，固定资产投资总量偏小，服务业的发展需进一步加强。2.2.3 下城区产业发展41细分数量备注金融银行16中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、商业银行、光大银行等证券20银河证券、东方证券、浙江证券等保险公司7中国人保、平安保险、太平洋保险27、等商贸大型商场4杭州大厦、百货大楼、国大百货、银泰百货超市8专业市场26中介机构会计、审计所19资产评估机构6法律事务所35餐饮酒店五星级酒店1四星级酒店6三星级宾馆9中高档餐饮21?经初步统计，目前以武林广场为中心的杭州武林商圈高度指数从2003年的0.72提高到2.22，密度指数从32%提高到59%；?以武林广场为中心的2.5平方公里核心区域内，2006年度每平方公里财政总收入、地方财政收入产出分别达到了4.18亿元和2.46亿元；2008年度每平方公里财政总收入、地方财政收入产出分别达到了15.86亿元和8.44亿元；?武林商圈聚集的商贸企业已聚集国际国内知名品牌近4,000个，社会消费28、零售额占杭州市的30%以上，杭州大厦、杭百大楼、银泰百货的单位面积营业额跻身全国十强；?庆春路、延安路区域则集聚了杭州市70%的银行总部和省市分行。?整体来看，杭州武林商圈内商务区内的大型商业设施集聚现象明显并产生出集聚效应，但商务设施的分布在地域上分化并不明显，与商业区相互混杂，影响了功能的高效运作。?未来武林商圈应对商务功能给予强化和集聚，承担杭州市管理、金融运作、专业化生产服务等职能。武林商圈发展现状表明，总体商业发展水平较高，而商圈的商务功能主要依附于金融产业的发展，在空间上的集聚效应不明显。2.2.4 武林商圈产业发展42商圈产业空间集聚度低、空间连贯性差、步行公共空间严重缺乏、人行29、与车行空间干扰严重、剩余可建设空间稀缺。?空间现存主要问题土地级差效应明显，改造实施难度高；人流、车流集中，交通空间拥挤，亟待拓展；社区居住空间比例过大，且多为老旧住区，改造难度较大；产业空间分布不尽合理，整体较为分散；商业空间自身吸引力不足，商业配套空间（餐饮）不足；停车空间严重缺乏，大量商业步行空间被停车空间吞噬，静态交通空间有待增扩；属旧城区，公共开放空间缺乏，人均公共空间严重不足；商业步行空间多处断裂，缺乏连续性；街巷空间尺度不佳；历史建筑空间未能得到显现，在保护的基础上未实现可持续利用，文化光芒黯淡。2.2.5 武林商圈产业与空间发展43?空间挖潜存在问题位于城市中心区，空间改造成本30、巨大；居住空间与商业空间混杂交错，功能较为混杂；位于杭城老城区核心，可拓展空间十分有限；大量市级配套设施集聚商圈，带来大量人流的涌入，增加了外迁难度及空间的更新。2.2.5 武林商圈产业与空间发展44从所占建筑面积比例看，居住仍然是武林地区比较重要功能，而商业、商务的功能相对偏弱，与武林城市中心区地位有落差。?武林商圈目前的功能结构（建筑面积所占比例）为商业27%、商务31%、住宅42%；?武林商圈的提升在很大程度上依赖于对其区块内居住小区改造，增商（商业、商务）减居有着现实性的需求。武林商圈功能构成（建筑面积）273142商业商务居住2.2.5 武林商圈产业与空间发展45随着杭州城市的空间拓31、展及功能调整，杭州商圈竞合发展的层次日益丰富，城市商圈的功能不断演化。商务聚集区市级商圈次商圈其他商圈1.武林商圈2.黄龙商务圈3.钱江新城CBD1.武林商圈4.吴山商圈5.湖滨商圈6.城北商圈7.大关商圈8.秋涛路四季青商圈9.城西商圈10.萧山商圈11.滨江商圈12.下沙商圈13.余杭商圈?杭州市域内商圈逐步形成三级商圈：主商圈、次圈和外围商圈；?延安路沿线的武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈构成了杭州市级商业中心；?杭州已经形成3大商务聚集区：武林商圈、黄龙商务区、钱江新城CBD。?武林商圈，既是杭州市级商业中心的重要构成部分，同时也是杭州主要的商务聚集区之一。2.3 功能体系发展现状2.3.32、1 杭州商圈竞合46商圈商业市场地位商务市场地位综合地位武林商圈杭州商业市场的领导者；集中了半数百货商场，包括全国经营状况作好的前3家商场杭州商务市场的跟随者；商务整体规模较小、布局分散、目前的杭州城市中心，复合了商务功能的杭州行政、综合商业、文化中心湖滨商圈杭州商业的跟随者；旅游商业特色鲜明，但目前商业功能定位模糊，缺少整体协作，改造空间大不具备全市范围的竞争力拥有最佳西湖旅游资源的商业区吴山商圈杭州商业的跟随者；成功的旅游休闲商业中心，餐饮、仿古旅游商业、酒吧处于细分业态市场的领导者不具备全市范围的竞争力曾经的城市综合商业中心，目前经营成功的旅游休闲商业区黄龙商圈不具备全市范围的竞争力目前33、杭州商务市场的领导者；写字楼整体大、品质高，已形成品牌和规模效应目前的杭州商务中心，复合了商务和体育功能CBD规划中的重要商业中心建设中的杭州CBD规划建设中的杭州行政、商务、商业、文化中心武林商圈竞争定位提升现有百货、完善功能业态、进一步强化杭州综合商业的市场领导者地位发挥城市中心的区位优势，加强高端写字楼建设，提升商务氛围，建设杭州重要的商务聚集区以地铁建设和政府搬迁为契机，加强市场导向的城市功能建设，建设杭州的城市之心武林商圈在杭州商圈竞争格局中的地位：2.3.2 武林商圈的地位47延安路承载着杭州中心城区的千年演变史，城市中心的不断北移促成了商圈格局的北向发展。清河坊南宋 公元12世纪34、解放路20世纪10年代武林广场20世纪90年代?公元1148年，南宋定都杭州。筑九里皇城，开十里天街?“前朝后市”，前朝是指“前有朝庭”，即凤凰山南宋皇城，后市指“北有市肆”，即河坊街一带?清河坊成为杭州最早的城市商业中心，历经元、明、清，长盛不衰?公元1918年，解百前身“国货陈列馆”开业。?杭州商业从此进入现代商业时代，百货成为商业的代表?延安路解放路，替代清河坊成为杭州新的城市商业中心?1989年杭州百货大楼开业，1998年银泰武林店开业，1999年杭州大厦 开业?杭州城市北部的住宅大规模开发，人口重点向北转移；此时前后市政府北迁至环城北路。两者带动城市中心北移?杭州城市商业中心从此移至35、武林广场，中心优势仍然在不断加强2.3.3 武林商圈的发展演变48延安路3大商圈市场实际运作中，形成了各异的市场特征。武林商圈无可争议的城市商业中心?百货是城市商业中心的代表业态，武林商圈的百货商场无论是数量还是经营状况在杭州具有领先优势，超过其他商圈的总和?餐饮、娱乐等商业设施不足?商业空间连续性不足，也太较为单调?公共空间不足，停车不便吴山商圈成功的餐饮旅游特色商业中心?近十几年，吴山的零售业一直处于衰落状态，西湖银泰的开业有望恢复吴山零售业?餐饮、休闲娱乐等市场优势明显?河坊街是杭州最成功的旅游商业街湖滨商圈人气旺生意不如人意，商业定位亟待整合?湖滨路商业街规划开发标准高，但商业定位及业36、态与西湖目前实际游客客群存在脱节?延安中路沿线中低端商场人气旺，但商业品质难以适应未来城市发展?庆春路沿线大型商业设施定位模式，经营状况不尽理想2.3.4 三大商圈现状对比49武林商圈：四大百货及武林女装街等特色街区奠定了其市级商业中心的地位，业态构成丰富，满足各个不同阶层人群的消费需求。?武林商圈，是杭州最重要的商业中心，大型百货集中度高26758121222343庆春路文晖路No名称经营状态主要业态档次主要客群白鹿鞋类批发市场营业鞋类销售市场低档周边低收入居民杭州大厦ABCD座开业百货商场高档杭州及周边城市富裕阶层百盛百货计划引进百货商场中高档 杭州市民武林广场地下商业在建国大广场规划改建37、百货商场中高档 杭州年轻人杭州百货大楼规划扩建百货商场中高档 杭州中老市民银泰武林店规划扩建百货商场中高档 杭州年轻人嘉里中心规划建设大型购物中心武林路时尚女装街营业服装专卖店中档杭州年轻女性孩儿巷婴童特色街规划建设妇婴用品专卖店杭州孕妇婴童中山北路创意文化商业特色街营业创意设计、时尚品牌店、休闲娱乐中档设计师、市民*数据来源：Atkins综合分析123457222321682.4 商业发展现状2.4.1 武林商圈商业现状50?武林商圈商业业态目前主要有百货商场和特色商业街2种。?百货商场，是商业市场的高端形态。百货商场特色商业街?杭州商厦?杭州百货大楼?银泰武林店?国大百货?百盛百货（规划）38、?嘉里中心（规划）?武林路时尚女装街?中山北路创意文化商业特色街?孩儿街婴童商业街（规划）2.4.2 武林商圈商业业态构成51No名称经营状态档次主要客群杭州大厦ABD座开业C座在建高档杭州及周边城市富裕阶层百盛百货计划引进中高档杭州市民国大广场规划改建中高档杭州年轻人杭州百货大楼规划扩建中高档杭州中老市民银泰武林店规划扩建中高档杭州年轻人嘉里中心规划建设123456已建成的统一经营的商业单位规划建设的统一经营的商业单位百货/购物中心：武林商圈的大型商业项目主要围绕武林广场布局，极化发展态势明显，对片区的辐射力不足，且基本以百货零售业态为主，业态单一化发展。14536252商业街：武林商圈区域39、大多商业街区的延展受制于空间及交通的影响，没有形成连续、有机的商业氛围，基本以一层临街商铺为主，商业空间狭窄，业态能级低。No道路等级红线宽度1环城北路快速路60米2体育场路主干道4050米3文晖路主干道30米4庆春路主干道40米5凤起路次干道32米6朝晖路支路25米7百井坊巷支路20米8孩儿巷支路16米9狮虎桥路支路20米10龙游路支路14米11教场路支路13米No道路等级红线宽度A中河路快速路4060米B延安路主干道60米C环城西路主干道42米D莫干山路主干道42米E湖墅路次干道32米F中山北路次干道16米G武林路次干道22米?武林商圈东西方向主要道路?武林商圈南北方向主要道路13245640、7891011CBEDFGA53T 威胁?武林商圈内共有8居住组团：?1 半道红居住组团?2 青园居住组团?3 大家苑居住组团?4 戒坛寺巷居住组团?5 皇亲苑居住组团?6 仓桥居住组团?7 竹竿巷居住组团?8 仙林苑居住组团?武林商圈总居住人口8万余人。21345678武林商圈居住组团分布：社区商业?武林商圈内商业发达，中心商业替代了部分社区商业的功能；?社区仍然需要得到重视，主要包括：?理发、干洗等社区服务商业?早餐餐厅等社区餐饮业?日用杂货、菜场等社区零售业2.4.3 武林商圈社区商业分析54*数据来源：杭州武林商圈市民调查，Atkins综合分析武林商圈的百货商店是市民最喜欢去的消费场所41、，表明大型百货对于中心商圈的重要意义，也说明武林商圈在大型百货业态上的优势地位。?市民在武林商圈喜欢去消费场所的分析：?在10个选项中，市民在武林商圈最喜欢去消费场所是百货商场（63.9%）；?此外，市民在武林商圈最喜欢去消费场所依次是专业市场（38.1%）、特色购物街（29.5%）、高档购物中心（28.3%）、特色餐饮店（27.9%）。?市场调查显示，在武林商圈百货商场是市民最喜欢去消费场所，受欢迎程度远高于排在其后的专业市场、特色购物街、高档购物中心等。?市民在武林商圈喜欢去消费场所的统计分布百货商场专业市场，如服装、鞋城等特色购物街，如女装街等高档购物中心特色餐饮店酒吧、咖啡店、茶座等精42、品服饰店中小型便利店饰品店高档精品店，如家居用品店、化妆品店等11.5%11.9%14.3%20.9%22.5%27.9%28.3%29.5%38.1%63.9%0%10%20%30%40%50%60%70%2.4.4 市民问卷调查分析55市民对武林商圈比较满意的方面主要集中在零售商品的品类众多、可选择性强，这是中心商业区应保留的基本特征。?市民对武林商圈满意方面的分析：?据统计，在11个选项中，市民对武林广场最满意的方面是商品种类齐全（49.6%）；?此外，市民对武林广场满意的方面依次是商品流行度高、紧跟时尚（42.6%）、购物空间舒适（37.3%）、流行商品种类多（36.1%）、交通方便（43、33.6%）。?市场调查显示，市民对武林商圈满意的地方是商品种类齐全、商品流行度高紧跟时尚、购物空间舒适；?市民对武林商圈满意度低的地方是整体服务态度佳、常举办各种活动、停车方便。*数据来源：杭州武林商圈市民调查，Atkins综合分析?市民对武林商圈满意方面的统计分布商品种类齐全商品流行度高、紧跟时尚购物空间舒适流行商品种类多交通方便人多、热闹聚集行业门类多样商品或服务价格合理停车方便常举办各种活动（促销、特卖会等）整体服务态度佳7.8%13.1%13.9%17.2%20.1%25.0%33.6%36.1%37.3%42.6%49.6%0%10%20%30%40%50%60%56人多拥挤及商品44、档次的高低混杂是导致市民对武林商圈不满意的主要原因，这要求商圈更新中需要合理引导商业业态及人流。?市民对武林商圈不满意方面的分析：?据统计，在11个选项中，市民对武林广场最不满意的方面是人太多、太杂（49.2%）；?此外，市民对武林广场不满意的方面依次是购物空间拥挤（39.3%）、停车不方便（29.1%）、商品或服务价格不合理（25.0%）、高低档商品混杂（22.5%）。?市场调查显示，市民对武林商圈不满意的方面集中在：人太多太杂、购物空间拥挤、停车不方便、商品或服务价格不合理、高低档商品混杂。*数据来源：杭州武林商圈市民调查，Atkins综合分析?市民对武林商圈不满意方面的统计分布人太多、太45、杂购物空间拥挤停车不方便商品或服务价格不合理高低档商品混杂仿冒品太多交通不方便流行商品太雷同聚集行业门类太杂商品整体档次不高整体服务态度不佳6.1%6.6%7.4%9.0%13.1%19.3%22.5%25.0%29.1%39.3%49.2%0%10%20%30%40%50%60%57?上世纪末城市发展从围绕西湖的上城区向北、西、东拓展促进了武林商圈从商业单一功能向商业、商务办公结合功能发展，并奠定了武林商圈的商业“王者”地位；?同时黄龙、庆春路沿线等商务圈的快速发展，城市从“西湖时代”迈向“钱江时代”后，钱江两岸商圈的未来发展，市中心级差地租等房产开发因素的综合作用下，可以预见武林商圈的商业46、商务等优势将受到比较大的挑战。杭州从“西湖时代”向“钱江时代”的发展，推动城市向多中心、组团式的结构演化，对武林商圈的商业、商务优势形成较大压力。2.5 空间结构发展现状2.5.1 杭州商圈空间演变58武林商圈空间发展结构基本形成，后续发展的空间灵活度不足。2.5.2 武林商圈空间结构当前武林商圈“一心、一带、两轴、三街区、多居住组团”的整体空间结构基本形成：“一心”即以武林广场为中心，与其周边商业设施所形成的商业核心，是整个武林商圈的活力之心，也是当前人流密集度最大，商业氛围最浓厚的地区；“一带”即运河景观带；“两轴”指延安路商业、商贸主轴以及武林广场东西向所构成的商业商贸轴；“三街区”即47、武林路女装特色街区、由凤起路、庆春路及延安路构成的“工字型”金融商务街区以及中山北路创意文化商业特色街；“多居住组团”即青园居住组团、大家苑居住组团、戒坛寺居住组团等八个居住组团。但仍存在许多问题有待提升与解决：?商业商务核心内部人流、车流混杂，相互联系不够紧密，未形成高度紧凑的城市综合体；?五大片区内公共空间严重缺乏，特别是居住片区内，人均公共空间不足；?八大轴线空间连续性较差，延安路商贸主轴断裂现象明显；?武林路时尚女装街整体空间功能单一，缺乏停留空间及休憩娱乐空间，同时产权关系较为复杂，优化提升；?整体片区相对商业空间，商务空间数量偏少，未形成较为集中的商务节点或片区；?片区空间立体化发48、展程度仍处于较低水平，地下空间利用率极低。59?通过对武林商圈商业商务功能建筑空间分布进行分析后可知，商业商务型建筑大多沿主要的几条道路延安路、凤起路以及庆春路布置，同时围绕武林广场商业商务建筑也形成了集聚，但大多以商业建筑为主，商务功能相对比较较小；?通过分析武林商圈楼宇经济的空间布局可知，商务楼宇大多布置在武林广场周边、庆春路以及凤起路沿线，其他地区规模相对较小且分散。空间条件限制造成的商业界面割裂及商务集聚不足是武林商圈的重要特征。2.5.3 商圈空间条件限制60武林商圈现状道路机非分隔情况图?武林商圈现状道路主要以主干路及小巷为主，两者占据了较大的比例；?其中，大多数主次干道均为机非分49、离道路，小巷及部分城市支路为机非混行道路；?主干道对商圈人流的隔断以及人流对车流的阻断较为明显，片区内交通较为拥挤；?缺少慢行专用道，道路两侧人行空间狭窄，人行道连续性差。区域内纵横交错的主干道对商圈人流的隔断明显，片区内交通较为拥挤。武林商圈道路网结构示意图2.5.4 武林商圈交通现状61【增加空间的类型】?大多数被调查者认为最需要增加的空间类型为公园绿地，其次为商业步行街，两者占据了所有选项的63.4%；可见，大多数居民对于公园绿地的需求最大。【需要增加公共空间的地区】?在对需要增加公共空间的地区进行统计分析时发现，大多数被调查者认为住区内是最需要增加公共空间的地区，占到了31.3%；其次50、是交通枢纽及商业街区，分别占到了22.0%和20.0%；大多被调查者认为办公街区不太需要增设公共空间。【商业及其他公共空间存在的问题】?对多项选择“武林商圈商业及其他公共空间存在哪些问题”进行统计分析后发现，各选项频数及百分比都相对较为接近，其中座椅少被选中几率最高，在所有388个选择结果中占到17.5%，从概率角度也可以看到，有45.9%的人认为武林商圈公共空间存在座椅少的问题；其次是人太多太拥挤，占到了388个选项中的15.7%，从概率角度可以看出，有41.2%的人认为人多拥挤是主要存在的问题；活动设施少、遮阴乔木少、人太多太拥挤、供踩踏的草坪少也都是较为突出的问题。选项频率百分比有效百分51、比累积百分比体育运动场所2013.313.313.3公园绿地6140.740.754.0广场1711.311.365.3商业步行街3422.722.788.0其他1812.012.0100.0合计150100.0100.0选项频率百分比有效百分比累积百分比商业街区3020.020.020.0交通枢纽3322.022.042.0办公街区1812.012.054.0住区内4731.331.385.3其他2214.714.7100.0合计150100.0100.0从市民角度，对武林商圈的公共绿地、步行街区、休憩设施等有明确需求。15.70%15.50%12.90%17.50%5.40%7.70%2.52、60%15.70%7.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%活动设施少遮阴乔木少供踩踏的草坪少座椅少汽车停车场少服务设施少人气不足人太多太拥挤自行车停车场少活动设施少遮阴乔木少供踩踏的草坪少座椅少汽车停车场少服务设施少人气不足人太多太拥挤自行车停车场少41.20%40.50%33.80%45.90%14.20%20.30%6.80%41.20%18.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%活动设施少遮阴乔木少供踩踏的草坪少座53、椅少汽车停车场少服务设施少人气不足人太多太拥挤自行车停车场少活动设施少遮阴乔木少供踩踏的草坪少座椅少汽车停车场少服务设施少人气不足人太多太拥挤自行车停车场少2.5.5 市民问卷调查分析62杭州市域总体要求：?杭州主城，以内聚性第三产业为主，重点发展旅游服务、商贸、金融、信息咨询等第三产业和高新技术产业，创造发展空间，提高环境质量，突出国际风景旅游城市和国家历史文化名城特色。规划城区布局结构要求：?主城是全省的政治、经济、文化、科教、信息中心和旅游中心。重点发展以旅游服务，商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业和高技术产业、新型都市工业，提升城市品质，增强城市活力，促进城市繁荣。?下城区：杭州54、主城的组成部分之一，规划职能导向为以第三产业为主，重点发展旅游服务、商贸、金融、会展、信息咨询等产业，提升城市品质，增强城市活力。基于杭州城市总体规划，下城区将重点发展第三产业和高新技术产业。2.6 政策规划2.6.1 杭州市总体规划视角63?规划形成“一主、三副、十个居住片区、三大生态绿地、四条景观轴线”的布局结构；?一主：武林商业、商务区，属市级公共中心；三副：即一个区级主中心（和平）行政、会展中心区和两个区级副中心（东新）生活居住公共中心、（华丰）科研中心区。下城区分区规划下城区发展战略规划?下城区规划形成“两核、三圈、两带、七个居住片区”的空间发展结构；?其中武林商圈为“两核”之一，重55、点发展商贸商务功能，同时也是杭州市级的商务商贸中心，通过部分用地功能的调整和改造，引进国内外知名企业总部和分支机构，进一步强化和提升。基于下城区分区规划和发展战略规划，武林商圈地区重点发展商贸商务功能。2.6.2 下城区相关规划视角64?下城区作为主城区的重要组成部分之一，是目前杭州市政府所在地，同时也是杭州市商业和商务最集中的区域，在杭州未来经济发展“中兴”格局中，具有独一无二的商业和金融地位。?其中，武林商圈作为下城区商业和金融业的集聚区和承载地，未来产业发展重点为商业如何提升，金融地位如何充实，其它配套服务业产业如何协同发展。在杭州“中兴”格局中，武林商圈将重点承担提升商业及金融等高端服56、务性产业。?拱墅区：新兴中心城区，重点发展汽车业、物流业、房地产业等；?下城区：政治、经济文化中心，重点发展商业、金融、会展业；?江干区：未来杭州重点发展区域，发展高新技术产业、房地产业等；?上城区：杭州古城遗址，重点发展现代商业、旅游业；?西湖区：旅游胜地，重点发展旅游业、休闲娱乐服务业等。65门类发展重点主要布局大旅游产业西湖、西溪、国际会展中心等西湖区、西溪湿地、三江两湖风景区等文化创意产业文化娱乐、新闻、动漫、出版等中心城区金融服务业金融机构齐全、市场发达、辐射功能强劲的“长三角”区域性金融中心钱江新城、延安路、庆春路等商贸服务业推进商业特色街区，培育58家大型商贸企业集团武林商圈、湖57、滨地区等信息服务与软件业扶持行业信息化应用软件服务业的发展，打造“中国数字娱乐之都”下沙、临平等中介服务业引进国际著名的会计、法律、咨询、评估等中介企业，发展工程咨询、房产中介等中心城区等社区服务业加强社区就业服务，完善社区卫生保障网络等房地产业加快住宅产业现代化，完善房地产用地管理制度，优化住房供应结构等现代物流业大力推进第三方、工商合一、商商合一的新型物流业态下沙、康桥、萧山航空工业园区等科技服务业培育自主知识产权和知名品牌下沙、江南高新技术服务区等?2009年4月，杭州出台关于实施“服务业优先”发展战略进一步加快现代服务业发展的若干意见，加大政策支持，突出发展十大重点领域；?在杭州市确定58、的现代服务业十大重点产业中，文化创意、金融服务、商贸服务业、中介服务等均明确指向武林商圈地区。基于杭州现代服务业发展政策，武林商圈应重点发展金融、商贸、中介服务业等。2.6.3 杭州现代服务业政策视角66按照规划，延安路商业在未来将继续保持杭州城市商业中心的核心地位。杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要规划了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。?杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心。?3个市级商业副中心?临平市级商业副中心?下沙市级商业副中心?江南城市级商业副中心?4个区域商业中心：?庆春东路区域商业中心?拱宸59、桥区域商业中心?翠苑区域商业中心?滨江区域商业中心2.6.4 杭州商业布局规划视角67杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要规划中的市级商业中心以延安路为轴,贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈,组成“一线三圈”。?规划中的市级商业中心以延安路为轴,贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈,组成“一线三圈”商贸区。?该规划范围为东至中山中路,西至湖滨路、环城西路,南至吴山广场,北至西湖文化广场。?市级商业中心网点建设的总体目标是:继续提高商业集聚程度,推进网点布局战略调整,提升商业设施品位,提高新型业态比重,完善服务功能,增强现代气息,形成高度繁华的现代大都市商业中心。武林商圈湖滨商圈吴山商圈2.60、6.5 延安路三大商圈特色视角68杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要规划要求：要利用该地区紧靠西湖景区,商业人流集聚,市场活力强劲,人文历史丰富,地铁交通贯通等资源优势,把“一线三圈”连结成一个整体,形成既具有各自区位特色,又能发挥连动互促效应的商业格局。商圈现状规划目标规划重点发展业态湖滨商圈市级商业中心的核心区块按照将“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游”融为一体的要求,拓展服务领域,完善服务功能,提升业态品位,将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈湖滨路：沿湖休闲观光区延安路：以服务于中高档消费层为主体,的时尚购物区东坡路：丝绸服饰区吴山61、路：旅游纪念品珠宝饰品的特色购物区平海路：中西风味美食区武林商圈现有大型百货店为主体,是目前市区商业最繁华地区要严格限制再建大型百货店；将结合地铁1号线站(场)、地下车库及武林广场地下商城建设,以武林商圈为核心,打造杭州(武林)中央商务区品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业,在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施吴山商圈依吴山,傍西湖,地理优势突出，商业面积达30万平方米要借助地理、旅游、交通、文化等优势,加大招商力度,引进有实力的企业及知名品牌,充分利用现有商业设施开设形成以商贸为主、商务为辅的与武林商圈相对应的新商圈专卖店、专业店、特色店;扩大休闲、文化娱乐场所2.6.5 延安路三大商62、圈特色视角69杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要规划要求：要利用该地区紧靠西湖景区,商业人流集聚,市场活力强劲,人文历史丰富,地铁交通贯通等资源优势,把“一线三圈”连结成一个整体,形成既具有各自区位特色,又能发挥连动互促效应的商业格局。2.6.6 杭州商业特色街面规划视角702.7 其他影响因素杭州市政府搬迁将增加武林商业商务发展空间，改善商业商务设施的空间连续性，降低道路压力；但同时也会对武林商圈业态带来不利影响。总体而言对武林商圈利大于弊。直接影响政府部门及来往客人产生的会议、接待、餐饮等消费直接减少影响商务活动，特别是与政府往来密切的行业政府搬迁显示出城市拓展的方向和63、城市中心的转移，从而影响居民的空间分布直接影响业态酒店、会议设施、高档餐饮/娱乐设施商务写字楼零售、餐饮、娱乐间接影响业态零售等酒店、餐饮、零售等影响程度分析政府及相关客户对高端餐饮/娱乐设施、会议设施影响很大；对酒店有较大影响；对零售、中低档餐饮/娱乐影响小对商务影响较大，主要影响大型国有企业总部和与政府来往密切的企业。武林商圈目前尚不具备优势的商务集聚优势，靠近政府是目前重要的商务优势。对商业影响比较小。以武林商圈为核心的居住区已经形成，政府搬迁以及钱江新城的开发对现有居住区影响不大，不会改变武林商圈辐射范围内的居住人口影响程度评价3居民分布转移2相关商务减少1政府消费减少1政府搬迁影响程64、度指示：很弱中等很强2.7.1 杭州市政府的搬迁71居民通勤模式将随着地铁的修建而改变，无环放射式轨道交通的建设将促进公共交通体系的发展，从而带动中心城区居住及其他功能的轴向疏散，促进中心城区城市功能的调整。专题：无环放射式轨道线路将交通流引入城市中心，有利于形成强大而密集的城市中心，极大地促进市区向外发展；美国著名的BART(Bay Area Rapid Transit System)，旧金山海湾地区快速运输系统。杭州地铁发展规划杭州地铁的修建将加速生活方式与城市功能的转变，驱动城市中心区功能的转换。2.7.2 杭州地铁的建设与开通72轨道交通对武林商圈的影响轨道交通与商业项目商用物业客流量65、客流的集聚增加消费的可能客流构成包容性最强，对于客流的构成无特殊选择，人流的集中有助于消费的发生以及消费氛围的塑造地铁的通达性无特殊选择，通达性的提升有助于各类人群的集中需求级别商用物业对地铁的需求弹性最大，也是地铁开通的最大受益者。73轨道交通对武林商圈的影响轨道交通与商业（续）角度影响商业影响范围?轨道交通可以带动区域的商业规划和整合，放大区域商圈范围空间角度?轨道交通连接着城市中心办公区和非市中心的住宅密集区，使得轨道交通沿线商业具有多元化发展机会，可满足商务与生活的不同功能需求，实现由纯粹的公共交通到日常消费空间的转换时间角度?轨道交通客流高峰集中在早晚的特定上下班高峰时段消费群体?轨66、道交通作为大众交通工具，目前阶段还难以调动高收入阶层融合到轨道交通客群中来?以白领上班族为代表的大量人流易通过轨道交通形成聚集，成为轨道交通商业特定的消费群体消费模式?轨道交通聚集的人流最重要的特性就是快速流动性，这就决定了绝大部分轨道交通商业的消费模式是快捷、便利、经过式消费?轨道交通的便捷性，大量轨道交通上盖物业可以摆脱非传统商业街区缺乏消费人流的劣势，借助轨道交通的优势吸引大量消费者?从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求。一般来说，地铁的客流要比其它交通方式更为密集，也更偏于高价。同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目67、的诞生，使沿线商业环境更加成熟；?从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显；?从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费流，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。74?微观尺度：办公物业对与站点距离更敏感，地铁的开通将促进站点周边办公物业的发展。办公人员步行交通目的明确，对距离最为敏感右图可见，办公物业对距离最为敏感?宏观尺度：地铁作为交通工具对办公物68、业类型的细分具有引导、辅助作用。地铁扩建、经济发展优势、政府区划以及企业规模的扩大等诸多综合因素，将促使城市功能与办公需求转向城市周边地区随着市中心地区的办公成本的走高，大型办公空间的租户将被迫寻求进驻城市周边地区的写字楼地铁开通将对中心区商务办公物业有一定的挤出效应，高租金自然分离出适合城市中心区发展的产业，如生产性服务业、金融业等轨道交通对武林片区的影响轨道交通与办公深圳一期地铁车站地域内的物业地价增幅分布051015202530354045100M200M300M400M500M距地铁站距离/M地价增幅/%办公商铺住宅75轨道交通对武林片区的影响综合评价杭州地铁将在武林商圈建设一个地铁指69、挥控制中心和武林广场站、西湖文化广场站、凤起路站三大枢纽站点。地铁的开发建设，给武林商圈内的有机更新改造带来新的机遇与风险。聚拢人流/商流?如果武林片区商业能级足够高，商业特色明显，交通条件的改善可以更有效吸纳周边客群；?在地铁站点周边可形成高能级商务办公的集聚；?案例：上海徐家汇、新五角场。疏散人流/商流?交通便捷性的改善驱动新居住功能的外迁，带动商业副中心发展，而疏散中心区的客群；?离散中心商务区的部分功能，分离出新的办公集聚区；?案例：改造前的五角场。2.7.2 杭州地铁的建设与开通76本次武林商圈研究范围内历史文化遗迹众多，内有大量的历史文物、近现代标志性建筑、自然景观等人文资源，有利70、于建设独具人文特色的规划管理单元，亦有利于营造群众的文化精神家园。其中已列入文保单位（点）的有18处，详见右图。对于此类建筑，应在保护修缮的基础上，进行有效的更新。对于历史文保片区，应结合相关产业，进行整体更新，在有效保护的基础上，引入适宜该地区、富有特色的业态类型，提高人气，打造独一无二的商业产业片区。对于历史建筑，应秉承“保护历史的真实性风貌的完整性和生活的延续性”原则，正确处理历史建筑保护与现代化建设、地区发展的关系。同时，对部分古树名木、古井等进行保护。整治古树周边的环境，改善立地条件。拆除古树周边的违章建筑，扩大绿地面积，营造富有品质的开放公共空间。2.7.3 老城保护杭州拥有80071、0多年文明史，2200多年的建城史和220多年的建都史，悠久的历史给杭州留下了丰富的历史文化遗产，1982年杭州成为首批国家级历史文化名城。悠久的历史和众多的历史文化遗存，给杭州留下了丰富的非物质文化遗产。772.8 总体评价?市民高度认可的城市中心?武林广场/西湖文化广场是市民活动中心?公共交通线路站点众多?繁华的城市中心?杭州商业中心?商务聚集区?不能代表杭州最佳的城市风貌?市民游客休憩空间不足?交通拥堵严重，车位不足，停车杂乱?占据城市半数现有大型百货?大型百货/商业街错位定位，形成合力?商业经营好，人气旺?商业设施空间联系不足，游线不连贯?商业业态不完善，娱乐餐饮业态不足?商业竞争仍不72、足，商业管理有改进空间?文化传媒产业具备优势?金融产业比较集中?行政办公密集?公共办公规模小，尚未形成商务氛围?高端写字楼不足，与城市中心形象不符?商务与商业尚未功能互动武林商圈现状总体评价78S 优势?区位条件优越，处于杭州老城区的中心,周围居民密集,消费能力强?商业发达，在杭州以及浙江拥有首屈一指的商业市场号召力。集中了杭州经营状况最好的大型百货商场，数量超过杭州的一半?拥有一定的商务基础，拥有相当数量的写字楼、多家高星级酒店。文化传媒产业具备优势，金融产业比较集中，行政办公密集?公共交通发达，未来有3条地铁通过W 劣势?区域空间发展趋于饱和，多种功能混合，产权关系复杂，居民数量过大，改造73、难度大?商业设施空间联系不足，游线不连贯。商业业态不完善，娱乐餐饮业态不足。商业竞争仍不足，商业管理有改进空间?商务较为分散，总体规模较小，市场竞争力不足?道路交通压力过大，停车困难?政府部门和部分商业设施的迁出，将提供改造空间?地铁开通，改善公共交通状况，增强武林商业的辐射能力?地铁地下空间，将增加商业空间，同时改善地面商业设施的连续性?西湖文化广场地投入使用和嘉里中心的建设，将近一步提升?钱江新城的开发，远期可能改变杭州中心区的城市格局，城市中心可能从武林广场向钱江新城转移?钱江新城规划开发大量的商业项目，远期可能对武林商圈产业一定竞争?市政府的迁出，会明显影响武林商圈的商务集聚，减少酒店74、高端餐饮娱乐的消费，在一定程度上影响武林商圈的商业发展?相邻的湖滨商圈、吴山商圈的改造，可能会对武林商圈产生一定竞争，带走部分客流T 威胁O 机会武林商圈SWOT分析3.案例借鉴3.1 国际案例借鉴3.2 国内案例借鉴3.3 国内外案例借鉴总结80国外具代表性的城市中心区成功模式及关键驱动要素借鉴研究?巴黎第八区（香榭丽舍大街）?丹佛下城区（第16大街）?东京银座?香港中环3.1 国际案例借鉴81地理位置：巴黎第八区位于巴黎市偏西北部的老中心城区，塞纳河右岸，从古到今一直是法国政治、经济、文化的中心城区，省市政府的所在地，人口约12万，著名的凯旋门、爱榭丽舍宫、香榭丽舍大街等都在该区。核心区75、规模：以香榭丽舍大道为中心的核心区面积约为3.9 km。功能定位：本世纪50年代前，第一、第八和第九区的银行和金融服务业已基本形成继伦敦后的欧洲第二大金融中心。而第八区除了发达的金融产业外，还是巴黎的中心商业区，居住功能逐步下降。法国最具景观效应和人文内涵的片区。功能特色：商业、商务、时尚、文化、历史。主要产业：金融业、文化艺术产业、服装奢侈品产业。3.1.1 巴黎第八区（香榭丽舍大街）82第八区发展历史及沿革、原因初始阶段本世纪50年代前，第一、第八和第九区的银行和金融服务业已基本形成继伦敦后的欧洲第二大金融中心。发展阶段50年代后，商务办公建筑发展的压力自内城向西部格郎大街(Grands 76、Boulevards)和第十六区的中高级住宅区侵蚀发展，国际公司总部、专业事务所以及国际组织机构在此聚集形成为集中的办公区；巴黎社会很快就发觉商务办公区的无限制发展对保护巴黎城市历史风貌的巨大压力，地方政府开始对城市天际线进行严格控制，但中心区内发展商务办公建筑、吸引跨国公司和国际机构的压力依然存在。新城建设与老城区更新从60年代起，作为整个大巴黎城市轴线扩展战略的一部分，巴黎开始选址在西郊的德芳斯区(La Defense)建设一个大型的商务中心扩展区。经过30年的建设，该区形成了由30余幢办公楼和350万平方米建筑组成的欧洲大陆最大的新兴国际性商务办公区；与此同时，70年代巴黎城的第一条地铁77、线的贯通带动了香榭丽舍大道两旁奥斯曼式建筑的兴盛，现在这些古典的建筑大都已成为巴黎的高档餐馆、高级饭店或高档写字楼的所在；巴黎市政府于1992年2月启动整修工程，工程主旨在于恢复香榭丽舍散步大道的原貌，为行人腾出活动空间。83第八区的核心巴黎香榭丽舍大街功能高档精品购物街区位于卢浮宫与新凯旋门门连心中轴线上的香榭丽舍大道是一条集高雅及繁华，浪漫与流行于一身的世界上最具光彩与盛名的道路。休闲娱乐区道路两旁商贾云集，既可在其中消遣娱乐，又可采买购物，同时也可以欣赏这个有着百年历史的人间第一美丽大道的万种风姿。法国的中央金融商务区巴黎香榭丽舍街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电78、影院、奢侈品商店和高档饭店。历史文化街区从卢浮宫远望香榭丽舍，可以通过协和广场和凯旋门直望到巴黎郊外拉德芳斯区的新凯旋门，街道两边的19世纪建筑，仿古式街灯，充满新艺术感的书报亭都为这条大道平添一种巴黎特有的浪漫气息。84地理位置：丹佛市中心。核心区规模：全区涵盖第十六、十五、十七等丹佛核心的中心区街道，尤其市第十六街全长约1,311米，是北美著名的商业步行街区。功能定位：丹佛市的商业中心。功能特色：商业零售、办公、休闲、娱乐等。主要产业：零售业、餐饮业。3.1.2 丹佛下城区（第16大街为中心）85丹佛下城区（以第16大街为中心）国际案例借鉴1.86丹佛下城区发展历史及沿革、原因发展第一阶段79、-自发形成1890年以后，丹佛市就成为落矶山山脉周边地区的首要商业中心，其中尤以第十六街的商业活动最为繁盛。发展第二阶段-城市急剧发展20世纪60年代以后，由于市郊许多大型公园式购物中心的迅速扩展，再加上市中心区停车困难、上下班高峰时段车辆四处拥塞与污染等问题日益严重，十六街的周边都市环境开始逐步恶化，不仅产生了许多空间死角，也使得商业活动行为明显地衰退；丹佛市也面临了与其它许多以私人汽车为主要交通工具的美国城市相同的问题，如城市规模不断扩大蔓延、市中心逐渐空洞化等。民众纷纷迁居至郊区，商业活动行为跟着外移；下班后的市中心缺乏人气及商业活动，也使得入夜后的市中心公共安全让人堪忧；而市中心的空洞80、化不但造成了建筑物的闲置浪费，而且使得市中心应有的人际互动魅力消失，进而造成经济上与社会文化上的种种损失。发展第三阶段-城市修缮性发展从1992年开始，丹佛的市中心开始往十六街的下城区(Lower Downtown)拓展。通过对维多利亚式历史建筑物的保护、修缮与再利用，以及对闲置的工厂厂房等的改造，成功地将餐厅、艺廊、书店、精品店、酒吧与办公事务所等带动进驻，使得原本衰落的下城区有了重生的契机，更增加了市中心地区的人气与商业活动机会；例如，位于十六街旁的赖玛瑞广场(Larimer Square)是著名的历史街区。整条街廓由维多利亚式的旧建筑物组成，建筑物保存良好；街区设置了休憩设施与绿化，将道81、路转化为临时性徒步空间，并且严格控制历史街区内的视觉景观与空间环境品质，是一处民众优雅漫步、用餐、喝咖啡、购物、办公与居住的良好场所。87丹佛下城区的中心第16大街功能丹佛知名购物街区十六街作为丹佛出名的步行街，宽度二十四米，位于市中心商业区，是丹佛著名的商业购物街；整条商业街以购物、休闲、餐饮、娱乐为主；作为步行街，通常只有免费接驳公车穿梭其间，目不暇接商店、咖啡馆、乐器店、餐馆、电影院及五颜六色的休闲设施沿十六街两侧排布；采取分区规划、街灯与绿树交错、色彩搭配等设计手法及丹佛伙伴组织的经营管理理念，成功地再造了一条商业繁荣、交通便捷、景观丰富的步行街，为居民提供了一个舒适宜人的都市空间环境82、，带动了邻近街区的发展；丹佛市十六街杰出的规划设计与开发管理，同时也带动了邻近的十五街、十七街的商业繁荣发展，为市中心区带来了更多的商业契机与活力；丹佛市十六街以充满人文精神且富有变化的街区景观、良好的公共建设与公共艺术设施等成功地塑造了丹佛的都市意象。而政府与民间的通力合作、事前拥有周详的计划与执行策略，加上团队维护管理的力量，是丹佛市成功的关键所在。88地理位置：日本东京中央区的西部，在新桥与京桥两桥间。核心区规模：银座商业中心总占地面积为39.5公顷，银座大道南北长1200米，东西宽500-600米。功能定位：日本最繁华的商业、商务中心。功能特色：东京银座是许多百年老铺与本土品牌的发祥地83、，也是全球的金融中心。主要产业：金融业、保险业、中高端零售业、娱乐业、餐饮业文化产业。3.1.3 东京银座89东京银座发展历史及沿革、原因发展第一阶段-填海形成银座最早是填海形成的，银座作为地名是因为1612年德川幕府在今银座一、二丁木一代设有银币铸造所，与日本桥一代的金座相对应，俗称银座町；发展第二阶段-地震重建1923年关东大地震以后，银座地区重建，形成东西向7条街，南北向11条街，南北向24个街坊的网格形状；发展第三阶段-高速发展银座的繁荣从二十世纪六十年代日本经济高速发展开始，当时各类商业设施大道3780家，商店与餐饮大道1752家，平均每日来购物旅游的人流大道55万人次；银座的繁荣还84、得益于发展的交通体系，特别是和地铁的发展密切相关，日比谷、有乐町、丸之内线多条线路，1964年奥运会前夕，在银座四丁目道路交叉口完成综合地铁车站的建设；发展第四阶段-逐渐成熟银座的主要道路，在周末会被封闭，成为日语称作步行者天国的行人专区。银座设有多家百货公司，包括和光、三越、松屋百货、松坂屋、春天百货银座等，高级品牌专门店如爱马仕、Gucci、Chanel，亦有各式饮食店及高级餐厅，高级夜总会等。90东京银座功能世界知名购物街区银座寸家特产商店，2000家饭店，1600多家酒吧和歌土寸金，是全日本最昂贵的黄金地段，也是世界品牌汇集的地方；在银座大道上百货公司、厅堂店号鳞次栉比：有四家大百货公85、司，500舞厅，还有约30家剧院和100多处画廊；大百货公司包括松屋百货、春天百货、银座三越、和光百货、著名的华盛顿鞋店等全部在这条道上，形成一片璀璨光华的商业聚集地。全球知名金融商务街区银座是东京最繁华的商业区，区域内集中了日本的甲级办公楼以及高星级酒店，是世界知名的中央商务区，以金融、保险、银行产业为主，有东京的心脏之称。?银座大道全长一公里半，北起京桥、南至新桥，大道两旁的百货公司和各类商店鳞次栉比，专门销售高级商品；?银座大道后街有很多饭店、小吃店、酒吧、夜总会。有买文具的百年老店伊东屋（Itoya），日本第一间面包店木村屋总本店；?从1970年8月起，银座大道禁止一切车辆通行，成为步86、行商业街，街上有许多茶座，游客可以坐在街心饮茶谈天。入夜后，路边大厦上的霓虹灯变幻多端，构成了迷人的银座夜景。91东京银座形成的借鉴性因素?银座商业中心的形成与发展，也同样受惠于优越的地理位置和便利的交通条件，多条地铁线和高速公路线贯穿于此，形成四通八达的交通网络。?银座居现代消费文化的顶峰，具有以下几个显著特征：拥有众多享誉全国的商业老字号；世界最大的画廊街，共有不同规模、种类各异的综合、专业画廊约300家；日本最大的展览设施街；日本地方大众媒体的中心；银行密度最高的商业中心。?空间特色：网格状街；连屋化，即每个街坊的沿街面由二三栋长条式、较大规模的建筑组成，这种街区整体开发方式在日本城市建87、设史上尚属首次；步、车道分离。奠定了今日银座商业中心的基础，街道格局和宽度沿至今日。92地理位置：位于香港的中西区。核心区规模：1.25平方公里。功能定位：香港的政治及商业中心，众多银行，跨国金融机构及外国领事馆都设在中环。功能特色：中环是香港的政经中心及高级购物商业区，在中环有为数众多的金融中心、各种各样的餐饮食肆和品牌时装专卖店。地标性建筑：远东金融中心，力宝中心，中银大厦，汇丰银行，交易广场，国际金融中心，中环中心。主要产业：金融业、零售业。3.1.4 香港中环93香港中环CBD发展历史及沿革、原因发展第一阶段-军事基地早在1841年英国人占领香港的时候，英国人便率先在中环建立其军事基地88、，并迅速地兴建了多条主力干道。在今下亚厘毕道的山坡，早在1841年开埠时己划为政府专用地段，作为港英政府象征的港督府便坐落在政府山的中央位置。历史上，中环属于维多利亚城的一部分。发展第二阶段-填海工程远在第二次世界大战前及战后初期，位于香港岛北岸的中环，已经是当时香港的主要商业中心。由于土地不敷应用，在德辅任内1887年至1891年，中环进行了多次填海工程，今日的香港会所，皇后像广场、立法会大楼等，也是在填海工程所建成的。发展第三阶段-标志性CBD形成1970至1980年代是中环的全盛时期，当时中环不断兴建多层式摩天大厦，包括各银行总部，加上金融市场开始兴旺，不少香港主要的商业活动均在中环进行89、，不少香港人都以在中环上班为荣。发展第四阶段-CBD外延由于中环土地即使多次填海都始终不能满足需要，加上中环办公室的租金一直都居高不下，这个港岛的主要商业区，便逐渐的扩展至上环、金钟及湾仔北岸，而人流也就慢慢的不及以前。不过贵为香港的心脏和金融市场中心，中环的商业活动仍然相当频繁。94香港中环CBD功能香港知名中央商务区中环区是传统意义上的CBD，是香港的金融中心。这一区域聚集了大量的高档写字楼及大量的金融公司及其总部；中环区是一个主要的交通中心，建有3条地铁，一条电车轨道，以及一条机场高速公路；中环区集中了香港30%的高档写字楼，约210万平方米；中环的写字楼都为高层建筑，并且在核心区全是甲90、级或顶级写字楼。香港中高端购物街区中环区一个主要的特色是长达7公里的步行街区，联系起了将周围的40座写字楼、商场和酒店大楼；中环区的商业大都瞄准高端市场；中环区的公寓相对较少，在中环区，有大量的高级酒店，很多都提供会议设施。95香港中环CBD形成的政府性因素香港政府一直都积极致力于推动香港成为一个旅游城市以及重要的国际商务中心。改善建设环境中环区和湾仔区正在进行配套设施改造，将为CBD的扩张和交通网络的连接提供可能、在一些传统的商业区规划步行街。资金支持资金来源于香港创新与科技委员会，它大大的提高了香港的开发水平和竞争力。制造业和服务业都可以得到为科技创新和升级而设立的6.4亿港元的创新和科技91、资金。土地及基础设施建设支持的组织投资建立一批机构来帮助私人部门提高他们的科技水平，如提供孵化器，扶持科研与开发（技术及生物技术），培训，咨询服务，认证服务等。961.巴黎第八区丹佛下城区东京银座香港中环核心区规模约3.9平方公里第十六大街全长约1311米南北长1200米，东西宽500-600米1.25平方公里功能定位法国最具景观效应和人文内涵的老城区，商业、商务协同发展城市中心商业区，以商业为主导功能日本最繁华的商业、商务中心香港的政治中心商业中心功能特色商业、商务、文化、历史商业、休闲、商务、居住百年老铺与本土品牌的发祥地，也是全球的金融中心香港的政经中心及高级购物商业区主要产业金融业、文92、化艺术产业、服装奢侈品产业零售业、餐饮业金融业、保险业、中高端零售业、娱乐业、餐饮业、文化产业金融业、零售业主导力量高档精品购物街区休闲娱乐区法国的中央金融商务区历史文化街区北美著名购物街区世界知名购物街区全球知名金融商务街区香港知名中央商务区香港中高端购物街区3.1.5 中心城区的功能定位97综合分析以上五个国外知名片区改造的实例，不难发现，对于一个老城区的重新规划和改造，以下因素将对项目整体改造的成功起到比较大的影响作用。合理的商业规划例如巴黎香榭丽舍大街广场、街道、商业之间的完美融合，打造出一条既充满深厚历史文化感，又彰显时尚气息的法国地标；例如丹佛第十六大街，通过步行系统，引入多种适宜93、的商业业态，创造出一个舒适宜人的都市商业空间环境；功能的复合共生例如东京银座CBD区域，融合商务、购物、会展、文化等多种城市功能融为一体，形成“城中城”独特的功能形态和项目特色，讲求用地的复合开发；空间的整合利用例如香港中环，交通设施、街道、楼宇之间在空间上的整合，增加了空间的利用效率及价值；公共交通的改造例如东京银座，多条轨道交通线路与地面地下车型系统的结合，形成立体的交通换乘系统，有效分散了中央商务区的交通压力；地标项目的营造一座标志性的建筑往往能增加区域的影响力，成为区域的名片，例如中银大厦；政府的支持因素例如香港中环，政府性的支持性政策和措施，能有效推动片区的开发和发展。3.1.6 国94、外城市中心区成功的要素98国内具代表性的城市中心区成功模式及关键驱动要素借鉴。?南京东路商圈?徐家汇商圈?南京新街口商圈?宁波三江口商圈3.2 国内案例借鉴99?长三角城市群的城市中心区已经形成以上海为核心商圈和以南京、杭州为区域级商圈的层级化和网络化发展格局；?上海作为区域核心城市，拥有多个辐射整个长三角、甚至全国各地的核心商圈，包括人民广场商圈（南京东路和南京西路）、陆家嘴商圈和徐家汇商圈等，各商圈之间定位、主导功能、目标客群均有不同；?南京和杭州作为区域级商圈城市，苏州和无锡作为次区域级城市，均有12个主要市级商业中心。长三角北翼沪宁沿线，除上海和南京之外，还有无锡、苏州等次区域级商圈，95、层级较为丰富；长三角南翼沪杭沿线，缺少次区域级商圈，在此背景下，杭州武林商圈作为杭州市商业环境最成熟的区域，辐射范围可涵盖嘉兴、湖州、绍兴等地区。长三角一体化发展形成了区域密集的城市商圈，以上海商圈为龙头、各城市商圈协同的分层发展态势已基本形成。2.陆家嘴商圈南京东路商圈徐家汇商圈苏州观前街商圈无锡中山路商圈南京新街口商圈杭州武林商圈100?南京东路商圈是上海的传统商业中心，历史悠久，具有广域商圈特性、网格化商街特点和综合性功能特征三大特征；?2007年，南京东路进行商业结构调整、支马路开发、优秀品牌引进、立面装修改造等措施，使南京东路的业态、品牌、服务等得到进一步提升。占地面积3.2平方公里96、建筑面积比例主要商业项目来福士广场、世茂百联、新世界、宏伊广场、置地等区域特征品种齐全的商业设施和商务、会展、酒店等商业业态大型购物中心、商业街消费层次低、中档主要产业金融保险、商业贸易、旅游服务、房地产特点与评价商业步行街，以街铺为主目标消费群以游客和本地中低消费能力居民为主，总体定位中档未来供应将以功能置换、品牌调整为主近年品牌调整速度加快，越来越多的品牌旗舰店和时尚流行品牌开始进入该地区，这是未来的发展趋势之一南京东路商圈3.2.1 南京东路商圈101占地面积1平方公里建筑面积比例主要商业项目港汇广场、太平洋百货、美罗城、东方商厦等区域特征大众化、年轻型消费商业业态大型购物中心，餐饮娱乐97、设施齐全消费层次中档主要产业金融保险、商业贸易、电子信息、房地产特点与评价最早依靠轨道交通成为人气最旺的商圈之一，莘庄方向沿线大量住宅项目的开发，为徐家汇商圈带来大量消费客流各项目间错位经营是徐家汇商圈成功的因素之一，但该优势正在逐渐弱化新轨道交通的建设将使徐家汇地区成为交通枢纽中心并带来更多的人流，使商务商业氛围更趋成熟、完善，整个商圈的档次也将逐步提升?徐家汇商圈是上海的核心商圈之一，正形成以综合消费、综合服务功能为主的商圈；?商业设施的平均租金56.5元/平方米/天，空置率仅为0.2，是上海各大商圈中空置率最低的区域（数据截止至2008年9月）。徐家汇商圈3.2.2 徐家汇商圈102?新98、街口商圈素有“中华第一商圈”美称，商业密集度高，百货零售业竞争激烈；?新街口商圈的商业层次分明，由外圈、内圈两部分组成，内圈（由中央商城、南京新百、商茂百货、万达购物广场等组成）的核心聚拢效应和外圈（金鹰国际、东方商城、大洋百货、金陵百货等组成）的辐射形成互动。占地面积3.6平方公里建筑面积659万平方米比例商务：商业：居住48：18：34主要商业项目金鹰国际购物中心、东方商城、南京新百、金陵购物中心等区域特征大众化、年轻型消费商业业态大型购物中心，餐饮娱乐设施齐全消费层次中、高档主要产业金融保险、商业贸易、旅游服务特点与评价南京新街口业态齐全，商业密集度高影响辐射力大。新街口商业街区的销售额99、有30是南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、常州等城市的消费者实现的历史悠久，文化内涵丰厚3.2.3 南京新街口商圈103占地面积0.7平方公里商业建筑面积100万平方米主要商业项目天一广场、银泰百货、东方商厦等区域特征大众化、年轻型消费商业业态大型购物中心，餐饮娱乐设施齐全消费层次低、中、高档主要产业商业贸易、电子信息、房地产、文化创意特点与评价宁波唯一的城市商业中心，也是宁波最繁华的中心区宁波老外滩所在地，文化底蕴丰厚三江口商圈3.2.4 宁波三江口商圈104徐家汇商圈南京路商圈南京东路南京西路占地面积1km23.2km21.8km2区域特征休闲娱乐、商务、历史街区历史建筑、百业综合、文100、化娱乐商务、国际高端品牌商业业态百货店、大型购物中心、专业街、专卖店大型百货店、专卖店、休闲街购物中心、大型百货店、专卖店消费层次中高档低中高档高档主要产业商业、休闲娱乐、信息技术、金融服务商业、休闲娱乐、生产性服务、专业服务、信息技术商业、酒店会展、信息技术发展历程9294年，东方商厦、太平洋百货等十大项目全面完成9498年，汇金百货、美罗城等项目完成98年至今，以港汇广场的建设为代表1980年代1997年，商务办公和宾馆接待区19972004年，梅龙镇广场竣工2004年至今，金融业全面开放，高端物业大量上市上海主要商圈特征对比以南京路为核心的上海中心区商圈已成为国际化商业商务协同发展的现代101、服务业集聚核，引领长三角核心商圈的发展。3.2.5 小 结105杭州武林商圈南京新街口宁波三江口商圈无锡中山路商圈苏州观前街商圈占地面积3.6km23.6km20.7km23.2km21.3km2区域特征商业、商务百业综合商业高度集聚，设施完善城市经济中心历史建筑、文化内涵商业业态百货店、大型购物中心、专业街大型购物中心、专业街、专卖店购物中心、商业街、广场综合性商场、专卖店综合性商场、专卖店、特色街消费层次中高档中高档低、中、高档中高档低中高档主要产业商业贸易、金融保险等商业、电子信息服务、金融、专业技术服务商业贸易、电子信息、房地产、文化创意商业、金融、信息服务商贸、旅游、休闲娱乐?200102、8年，长三角地区社会消费品零售总额达到17397亿元，增幅20.6，首次超过投资增幅和出口增幅；?目前长三角地区已经形成以上海为核心，南京、无锡、苏州、杭州等城市的商圈为支撑的长三角区域商圈体系；?上海市的南京路商圈、徐家汇商圈和陆家嘴以及无锡中山路商圈、南京新街口商圈、苏州观前街商圈、杭州武林商圈，其区域特征、在城市中的地位虽各有不同，但商业业态、主要产业体系仍然表现出了极大的趋同性。长三角地区其它一线城市主要商圈特征对比武林及南京新街口作为区域性的中心商圈，其商业与产业功能主要服务于片区经济发展与消费需求。1063.3 国内外案例借鉴总结：城市中心区的理想高端的产业体系城市中心区在其发展过103、程中，也伴随着产业不断优化调整，形成金融产业及与其关联度高的专业服务业的集聚全面的功能要素城市中心区作为城市发展的缩影，一般集聚了完善的功能要素，商业功能、业务（商务）功能、文化娱乐功能、居住生活功能、交通功能、休闲功能合理的空间模式便捷的外部交通通达性（尤其是地铁导入）、人车行的合理组织，及便利的中心区停车设施。以人行系统有效串接人流，驱动片区整体发展。地标性项目引领作用也不可小觑多元的商业业态城市的中心区是一个城市最主要的购物与休闲商业区，一般集聚了购物、饮食、休闲、娱乐等丰富的商业业态，形成层次多元的商业氛围适宜的策略引导在中心城区发展与复兴中，既需要政府给出科学的规划指引，也需通过政府104、与市场主体的紧密合作，推动片区持续的发展活力城市中心区关键成功要素城市中心区的理想城市中心区的理想107世界级城市及国内中枢城市商业商务中心区功能集聚城市规模商业商务中心区构造大规模城市（人口在100万以上）世界级城市国内大规模城市（大城市地方中枢城市）全体功能构成功能构成（按从业者计算）商业 15-20%商务 60-70%其他 10-20%商业 25-30%商务 60-70%其他 5-10%都市功能综合商业功能、业务（商务）功能、文化娱乐功能、居住生活功能、交通物流功能、休闲功能商业功能集聚量（店铺饮食店从业者数）9-16万人（批发零售业务）4-20万人集聚密度（店铺饮食店从业者密度）1.2105、-3.9万人/k1.0-2.0万人/k功能的内容产品销售功能（购物功能、产品批发功能），饮食服务功能（一般饮食功能、娱乐饮食功能）中枢的商业设施（大型零售店）10-20家世界著名的百货店，高级专卖店的分布店铺数 10-25家店铺面积 15-50万文化娱乐功能功能的内容文化教育功能（文化服务功能，教育服务功能，文化交流功能），娱乐体育功能文化设施美术馆，博物馆 3-5家剧场，音乐厅 20-40家电影院 10-20家世界水准的高质量设施美术馆，博物馆 2-6家剧场，音乐厅 少数电影院 12-45家文娱设施面积8-30万m2108世界级城市及国内中枢城市商业商务中心区功能集聚（续）城市规模商业商务中106、心区构造大规模城市（人口在100万以上）世界级城市国内大规模城市（大城市地方中枢城市）商务功能集聚量（办公楼从业者数）30-80万人10-55万人集聚密度（办公楼从业者密度）8万人/k以上3.5-6.5万人/k功能的内容【特征功能】国际中枢管理业务（跨国企业总部等）国际金融保险交易中枢业务国际商品交易业务（贸易、期货交易相关）国际会议区域商务功能（知识、技术密集型服务业）前台办公室系统（客服）功能信息生产流通（媒体产业等）【经济业务功能】中枢管理业务地域营业管理业务知识、技术密集型服务知识创造业务金融交易中枢金融服务【信息交流业务功能】信息生产流通信息通信处理会议【行政司法业务功能】国家行政业107、务地方行政业务司法业务居住生活功能功能的内容居住功能（居住功能，住宿功能），生活服务功能（医疗福利设施，基础生活服务功能）居住人口约6万人约2-8万人其他功能交通物流功能交通据点功能、停车功能、物流功能休闲功能公园、广场、绿地等开放空间109城市中心商业街的形成分析从巴黎香榭丽舍大街发展案例看城市中心商业街发展历程：?香榭丽舍田园大道创建，当时称为皇后林荫大道；1616年，开辟成皇室田园大道?香榭丽舍大道进行了规划工作，开始成为了巴黎最有威望最重要也最具诱惑力的一条街道，沿线的土地和物业当时分属不同的所有者；1724年，自发积聚形成形成重要街道?香榭丽舍大街成为市政府的资产并重新进行了规划，铺108、设人行道，安装路灯和喷泉，成为法国第一条林荫大道；1828年，物业收归公有，街区改造提升?拿破仑三世扩建巴黎，道路扩宽，兴建广场和纪念建筑，香榭丽舍大街成为“法兰西第一大道”；?此后时装店、化妆品店、银行、高档轿车行、高级夜总会等逐渐进驻，成为巴黎重要的商业大道；18511869年，拓宽后成为法国第一商业大道?香榭丽舍两侧商家和居民代表组成 的“香榭丽舍委员会”，于1989年提出“拯救香榭丽舍计划”，以保护历史文化遗产，抵制过度商业化的消极影响；?1992年2月巴黎市政府启动整修工程，1994年9月竣工。整个工程耗资2.4亿法郎（约合3700万欧元），此外大道两侧商家自己出资整修门面所耗300109、0万法郎（约合460万欧元）。1994年，文化保护与商业更新实现街区复兴1992-1994年香榭丽舍大街整修工程的具体措施?一、取消路边停车侧道，兴建一个拥有850个车位的地下五层停车场，把腾出的4公顷路面拓为人行道；?二、重铺人行道路面，用浅灰色间有小蓝点的花岗石铺设，给人以宁静沉稳的感觉；?三、拓宽人行道后，再种两排梧桐树木，大道两侧就有了4排树木，出现绿树掩映的散步大道景观；?四、给大道重置“家当”，包括重新安装路灯、长椅、公共汽车候车亭、海报柱、报亭等。工艺美术设计师们将奇巧构思与传统风格结合，融现代风格与古典情调于一体。新“家当”基调为灰黑色，配件则用发亮的深色铸铁，保持着典雅庄重的110、风格，忠实于香榭丽舍的传统形象。110起步阶段发展阶段成熟阶段复兴阶段综合案例研究，城市中心商业街发展历程，可分为4大发展阶段：街区形态交通商业多种物业形态自发建设，缺少功能联系商业物业逐渐增多，租金上升，部分物业推出商业物业成为街区主要物业形态，租金明显高于周边街区街区形态形成识别性表示，注重人性化的空间尺度和公共空间道路主要满足于街区的交通要求商业发展车流人流增加，道路扩宽与车流增加同时进行，开始出现拥堵步行系统趋于完善，公共交通与机动交通发达便利公共交通、步行系统与商业实现有机对接，通过车辆通过其他道路实现疏导以便利店、餐馆等小型商业自发形成商业集聚一定规模，大型商业开始入驻商业规模形成111、集聚优势，多种业态平衡发展，空间布局合理城市文化得到重视，实现与商业与均衡发展杭州武林商圈巴黎香榭丽舍大街?按照上述城市中心商业街发展历程的分类方法，杭州武林商圈尚处于“发展阶段”，面临着商业业态不完善、空间分布合理、道路交通拥挤、步行不畅、街区物业不合理、居住和行政功能过多、商务功能不足等问题；?根据城市中心商业街研究成果，杭州武林商圈的改造不仅符合未来城市中心商业街成熟阶段的要求进行更新，同时可以从巴黎香榭丽舍大街复兴等国际案例中得到借鉴，注重人性化城市空间尺度和公共空间的建设，保留和培育城市文化，从而杭州武林商圈的进一步提升奠定基础。城市中心商业街的形成分析（续）4.产业更新4.1 市民112、期望评价4.2 有机更新定位4.3 产业更新策略建议4.4 商业更新策略建议112*数据来源：杭州武林商圈市民意向调查，Atkins综合分析理想武林：繁华的城市中心，多元的生活方式?市民对武林商圈整体期望的分析：?市民对武林商圈整体期望集中在繁华的城市中心（57.4%）和丰富多元的生活方式（50.4%）；?此外，市民对武林商圈整体期望还包括时尚消费的最前沿（36.1%）、体现杭州悠久历史与时代交融的城市风貌（33.2%）功能复合的综合商业中心（32.4%）、杭州的商务中心（25.4%）。?市民对武林商圈整体期望的统计分布繁华的城市中心丰富多元的生活方式时尚消费的最前沿体现杭州悠久历史与时代交融113、的城市风貌功能复合的综合商业中心杭州的商务中心?市场调查显示，市民对武林商圈整体期望是繁华的城市中心和丰富多元的生活方式。4.1 市民期望评价25.4%32.4%33.2%36.1%50.4%57.4%0%10%20%30%40%50%60%70%113理想与现实之间：武林商圈与理想的城市中心区有较大落差，尤其是商业业态、空间发展等需要系统性提升。?总体上看，武林的现状无论是从功能、产业、商业，还是从空间等维度，与理想的城市中心区都有较大差距；?产业功能角度相对较好，尤其是在产业高端化方面更是代表了杭州的最好水平；?空间条件的限制性因素对武林发展影响比较大，尤其是目前的空间集聚度及连续性的不足114、及静态交通的不足，对商业、商务优化发展形成比较大阻碍；?从目前商业业态的，武林商圈商业目前在杭州商圈中具有一定的引领性，但在多元化、国际化及配比合理性上都有较大不足。主要指标细化指标分值权重综合分值功能体系全面性3.54 30%3.13 特色突出3.19 30%配比合理性2.77 40%产业发展高端化3.62 30%3.33 复合性3.23 20%差异度3.15 20%集聚度3.23 30%商业业态多元化2.92 25%3.11 引领性3.77 25%国际化2.69 20%配比合理性3.00 30%空间条件宜人性2.88 20%2.88 标志性3.92 10%可达性3.62 20%灵活度3.2115、3 20%适配度2.69 20%政策策略系统性2.92 40%3.18 连贯性2.92 20%市场化3.58 40%3.133.333.112.883.1812345功能构成产业发展商业发展空间条件政策策略114武林商圈更新发展的策略原则:?提升 引领：优势产业、业态提升优化，引领杭州市高端服务业的发展趋势；?化散 为整：整合目前的商业、商务界面，形成丰富的、连续型的商圈氛围；?变疏 为汇：提升商业、商务集聚能级，以轨道交通的导入为契机集聚功能；?化竞 为合：全面超越杭州其它商圈，商业上突出多元性及引领性、国际化。4.2 有机更新定位产业的提升调整消费的结构升级商圈的竞合格局资源的约束条件4.116、2.1 有机更新发展原则115?长三角南翼：以长三角南翼的广大腹地为主要辐射服务区域；?活力与吸引力：集聚国内外多元的人流/客流，提供丰富、特色的购物、休闲商务等空间；?亚洲一流：在亚洲的顶级商圈中具有一定地位与影响力，无论是从空间构造，还是产业与服务上形成自身特色；?多功能：形成商业、商务、居住、文化娱乐、休闲等多种功能的有机复合，价值共生；?中心商业区：杭州中心商圈，引领杭州商业业态、模式的发展。长三角南翼最具活力与吸引力的高度繁华时尚的现代大都市核心商圈。长三角南翼最具活力与吸引力的高度繁华时尚的现代大都市核心商圈。4.2.2 武林商圈总体更新定位116繁华时尚之区，杭城焕彩天堂。117117、消闲天堂消闲天堂商务天堂商务天堂人居天堂人居天堂城市综合体杭州大杭州大厦厦购物城购物城百大银泰商贸百大银泰商贸综合体综合体餐饮餐饮休憩休憩购物购物凤起路凤起路TODTOD综合体综合体庆春路金融庆春路金融街街居住居住相关配套相关配套武林居住社区武林居住社区百井坊街巷居住社区百井坊街巷居住社区孩儿巷孩儿巷居住社区居住社区办公办公会展会展酒店服务酒店服务城市广场武林广场武林广场西湖文化广场西湖文化广场百井坊巷风情美食百井坊巷风情美食街街武林小广场武林小广场嘉里中心综合体嘉里中心综合体运河亲水休闲绿廊运河亲水休闲绿廊延安路金延安路金融融大道大道西湖文化广场商务集聚区西湖文化广场商务集聚区浙江省展览馆浙118、江省展览馆西湖文化广场会展中心西湖文化广场会展中心高星级商务酒店群高星级商务酒店群经济型经济型酒店集群酒店集群酒店式公寓酒店式公寓邻里商业邻里商业公共设施公共设施主题购物街武林路时尚女装街武林路时尚女装街孩儿巷婴童商业街孩儿巷婴童商业街中山北路创意文化商业特色街中山北路创意文化商业特色街延安路活力中央大街延安路活力中央大街休闲美食区4.2.3 功能与产品有机更新谱系118商务天堂武林商圈产业更新策略建议商务办公、商务交流、商务休闲、商务居住的有机结合，实现便捷高效服务，塑造灵动、多样的商务空间，让杭州中心区的办公成为一种享受。119产业遴选库确定根据杭州第三产业发展现状、下城区第三产业发展基础119、武林商圈产业现状以及杭州市相关政策和规划等维度进行借鉴，确定产业遴选库：1.旅游服务2.商贸3.金融4.会展5.信息咨询6.文化创意7.专业服务8.房地产9.社区服务10.现代物流4.3 产业更新策略基于杭州城市功能对武林商圈产业发展要求基于杭州三产发展现状对武林商圈产业发展要求基于武林商圈商业商务要素对武林商圈产业发展要求基于杭州现代服务业发展政策对武林商圈产业发展要求旅游服务商贸金融会展信息咨询文化创意专业服务房地产社区服务现代物流4.3.1 武林商圈产业更新遴选120遴选模型构建思想：（1）融合产业与区域经济发展自适应过程（2）产业发展的选择与政策、基础条件、片区功能转型、产业发展前景120、等因素是一个内生的选择过程（3）不同阶段，区域产业经济的发展内在逻辑要求不同代表产业门类代表指标系数代表产业序号（i=1，2，315）代表区域发展阶段（j=1，2，3）代表指标序号（k=1，2，3，4，5，6）112233445566ijijkijkijijijijijijijijijijijijYxyxyxyxyxyxyxy=+模型构建模型解析yijxk遴选模型构建和指标构建4.3.1 武林商圈产业更新遴选121一级指标二级指标解释备注发展条件产业基础现有产业基础是未来产业规划的重要依据（）产业发展要求是针对片区已具有或未来能通过努力可以提供的（）采用赋分法（分分），分数越高说明，进行产业遴121、选时，某一指标对该产业的发展越重要资源发挥能否充分有效利用现有资源环境适配产业与环境是否容纳发展机会政策导向产业发展符合各层面产业政策导向和产业发展规划的力度市场需求市场对产业的需求度发展价值空间价值提升对区域整体发展的促进作用区域带动性对其它相关产业的带动作用产业能级提升形成产业集聚，经济效益不断提高能力指标体系4.3.1 武林商圈产业更新遴选遴选模型构建和指标构建122产业遴选结果?根据综合评价结果，商贸业得分最高，就其发展基础也是武林商圈最具优势的产业，在未来武林商圈的发展中，仍然确定为主导产业；?金融、会展和专业服务业得分均超过或接近于9分，表明在武林商圈内，金融、会展和专业服务业具有122、一定的发展基础，符合政策导向，并对区域整体形像、空间价值提升等均具有较大的促进作用，确定为武林商圈的基础产业。指标权重旅游服务商贸金融会展信息咨询文化创意专业服务房地产社区服务现代物流发展条件产业基础20%51087668667资源依赖度10%5888878898环境适配8%91099898788发展机会政策导向20%810101010101010910市场需求15%9101099910788发展价值空间价值提升10%9910109910978区域带动性9%991010989978产业能级提升8%7910109109879综合评价100%7.449.539.328.978.428.399.07123、7.967.638.284.3.1 武林商圈产业更新遴选123商业文化会展业专业服务业金融业?专业服务业：资产管理会计审计咨询法律信托管理财务管理风险投资?文化会展业：会议展览创意产业会展服务宾馆酒店文化休闲?金融业：国有商业银行分支机构城市和股份制银行地区总部外资银行分支机构大型券商分支机构专业保险商业为核，产业为体。?商业城市综合体精品百货主题商街休闲娱乐精品店4.3.2 武林商圈产业发展门类124武林商圈主导产业的集聚发展，将促进零售休闲、商务办公、酒店公寓、高尚居住等功能的丰富提升。业态形态产业细分产业商务办公楼企业总部办公交易平台金融业国有商业银行分支机构城市和股份制银行地区总部外资124、银行分支机构大型券商分支机构专业保险会展展馆会议中心商务酒店商务办公楼文化会展业会议与展览文化创意会展服务商务办公楼SOHO办公LOFT办公商务酒店服务式公寓专业服务业资产管理、会计审计咨询法律、信托管理财务管理、风险投资购物中心专业店商业街休闲中心商业零售餐饮娱乐125通过产业、商业、居住等功能带动的人口，形成武林商圈完备的产业内生循环系统。旅游人口杭州本地旅游人口国内外其它地区旅游人口 旅游居住 游玩 商业居住人口武林本地居住人群武林本地居住人群 居住 商业 办公 公共设施商业人口武林本地人口及产业人口消费杭州其它地区人口消费杭嘉湖绍、浙江地区人口消费 商业 旅游 休闲产业人口武林会展、文125、化等产业升级发展 办公 商业 居住 现代服务业高地商务办公、企业总部、创意办公、酒店等 商贸零售高地购物中心、综合商场、特色商业街区等 中心城住区住宅、服务公寓、社区商业等 旅游休闲服务平台酒店、休闲服务设施等区域形成完备的产业内生循环系统功能需求126金融产业发展策略：庆春路重点吸引外资金融机构，延安路主要集聚中资金融机构。武林商圈作为杭州金融业发展规划“一区两带”的重要组成部分，是将杭州打造为长三角南翼金融中心的重要平台之一，也是下城区打造“金融中心”的重要支撑平台，金融业应成为武林商圈的主导产业之一。武林商圈金融业未来重点支持地方金融机构总部、国内外各类金融机构和分支机构，同时大力培育金126、融服务业，吸引会计事务所、投资咨询、资产评估和信用评级等中介服务机构等入驻，坚持以服务中小、民营企业为特色，与上海国际金融中心错位发展、优势互补、同步成长。?其中，庆春路金融气氛浓厚，与人民银行、银监会、外汇管理局较近，并直接与钱江新城CBD金融中心相连接，优势明显：加大吸引外资机构力度，力争形成以具有行业领导力和区域影响力的金融机构为主，中外金融机构共同发展的多元化金融机构体系；重点发展债权、保险交易和信贷市场；培育发展金融服务业体系。?其中，延安路沿线集聚四大国有银行中的三大银行，商业配套设施齐全：未来继续吸引金融机构的集聚，重点吸引中资银行区域总部、金融中心入驻，发挥集聚效应；完善金融服127、务功能。127专业服务业发展策略：国内外金融中心的主导产业与机构均由金融机构和专业服务机构组成。国际金融中心金融机构类别专业服务机构国内银行国外银行证券保险人才服务商务服务法律服务会计服务管理和公共关系其它纽约7002101366/26231991112伦敦250245173/世界四大会计师事务所在伦敦金融城均设有总部；世界15大律师事务所中的5家事务所源于伦敦金融城法兰克福200200/770/新加坡4575130190专业服务业发达，法律和会计行业贡献较大东京15670/香港310700180法律、会计及核数服务占6.9%；建筑、测量、工程策划服务，工程及技术服务占比2.9%；其他专业服务128、，达到16.9%上海地区国内银行国外银行证券保险金融要素市场专业服务外滩31711152律师事务所51家，会计事务所15家陆家嘴1551221265/128专业服务业发展策略：金融产业发展中普遍形成核心金融功能与专业服务功能相互支撑的格局，专业服务功能成为金融中心的必备条件之一。类别说明对应产业市场交易功能由不特定多数的交易者之间的相互竞争而产生的交易功能（短期金融市场、资本市场的交易）核心金融功能：银行、证券、保险等面对面交易功能特定顾客与金融机构、证券公司之间进行的一对一的交易功能（銀行存款、贷款等交易）业务中枢管理功能统筹管理金融机构、证券公司的业务活动（分为前台和后台）保管结算功能证券129、等的集中保管结算功能金融产品系统开发功能金融产品开发、信息提供系统等的开发功能金融服务功能支撑金融机构、证券公司业务活动的各种金融相关服务功能专业服务功能：咨询、会计、法律、IT服务、教育培训调查研究功能与产业、经济、企业相关的调查、研究等功能人才培训研修功能对金融从业人才的专业知识和技巧的教育与研修功能信息通讯处理功能对主营业务（汇兑、票据等）处理、综合办公系统、国际信息通讯系统、顾客管理系统、公司内部系统等的管理和控制功能金融中心的形成，需要专业服务业的支撑。武林商圈作为杭州打造区域性金融中心的核心承载地之一，在金融机构相对集聚的前提下，专业服务业的发展成为影响武林商圈金融业持续发展的重要130、因素；根据国际及国内案例借鉴，武林商圈专业服务业主要应包括：会计、律师、咨询、评估等。129会展业发展策略：复合片区商业、商务发展，重点开展专业型展会，完善会展服务，大力引进会展机构和复合型会展人才。3?据测算，会展本身的效益一般只占综合效益的10左右，相关的食、宿、行、购物、娱乐、广告、旅游等收入占90，会展业已经成为衡量一个城市国际化程度和经济发展水平的重要尺度。?2006年，下城区会展直接收入2400万元，举办展览119个，展览总面积100万平方米，分别占全市的50%和55%，每年承担西博会50以上的会展项目；?武林商圈现有会展场馆浙江展览馆（3500平方米）和即将投入使用的西湖文化广场131、（2.5万平方米），总面积占下城区展馆面积比重近50。武林商圈会展业发展策略：?挖掘展览和会议功能，重点发展专业性展会，与上海的会展业形成错位发展；?充分发挥武林商圈地处核心区块，位置优越，配套设施相对成熟的优势，进一步完善商务、餐饮、住宿、购物、娱乐等会展服务；?着力引进知名会展中介机构和复合型会展人才，促进武林商圈乃至整个杭州市会展业的发展。会展业发展现状与前景良好武林商圈是下城区会展中心重要组成部分130?一核：?西湖文化广场（武林广场）：专业服务业及会展业集聚核，沿运河北向带动北部片区（创意产业）商务的发展；?带动办公、酒店、会展等的发展。?三带：?延安路：银行等金融集聚带；?庆春路：132、银行等金融集聚带；?凤起路：银行分支机构集聚带。4.3.3 产业空间集聚（商务）发展策略建议131消闲天堂武林商圈商业更新策略建议融合历史传统与现代时尚，链接国际时尚潮流，融入体验式休闲的先导理念，打造杭州都市购物休闲的中心领地。132?杭州武林商圈现状商业业态比例示意图餐饮其他零售娱乐文化服务?国际成功商业区商业业态面积比例图丰富业态做强零售业在继续扩大杭州武林商圈百货商场经营优势的基础上，同时利用市场规律引入服装、珠宝、电子产品等品牌专卖店，增加儿童、3C等单门类商场，丰富业态，自大作强零售业。大力提升餐饮业市场比例充分利用餐饮延长消费时间、连贯商业节点作用，大力发展餐饮业，实现现代餐饮与133、传统美食的并存，经济便利餐饮与高端餐饮结合。同时以独立大型餐饮店为节点，吸引目的餐饮消费客群。逐步推进市场化文化娱乐业武林商圈现有的杭州剧院、西湖文化广场等文化娱乐设施已具备一定基础，建议逐步引进市场运作的文化娱乐服务业，在开业初期通过减免租金/税收等扶持有市场前景的项目，把武林商圈建设成杭州高品位商业的中心。餐饮20-30%其他零售30-40%娱乐文化服务20-30%4.3.4 杭州武林商圈业态规划策略133杭州是吴越南宋古都，历史上文化发达商业繁荣，特色商业众多。?龙井茶?天堂伞?张小泉剪刀?天竺筷?王星记扇子?南宋定胜糕?西湖绸伞?西湖藕粉?昌化小核桃杭州特色商品店铺示例?杭白菊?杭州刺134、绣?颐香斋?亨达利钟表?广和顺鞋料店?都锦生?采芝斋?张同泰药店?叶种德堂国药号?富春美食坊?山里农庄?米家香?西湖春天?新街坊?羊汤饭店?麒麟阁杭州特色餐馆示例?王润兴?状元馆?喜得宝?荣宝斋?天外天菜馆?天香楼餐馆?翁隆盛茶号?万隆腌腊店?天禄堂药店?益元参号?邵芝岩笔庄?毛源昌眼镜店?景阳观酱菜店?边福茂鞋店?高义泰?朱养心膏药店?楼外楼?奎圆馆?皇饭儿?严州府?船老大?川味观?冠江楼杭州特色文化娱乐示例?小热昏?隔壁戏?双簧?唱春调?堂名?杭州评话?杭州评词?杭州滩簧?杭曲?说唱?西湖景?独脚戏?的笃班?武林班?鹦哥戏杭州评话杭州滩簧王润兴状元馆天竺筷王星记扇子4.3.5 杭州特色商业135、建议134?一心：都市广场商业中心集聚区?武林广场：节日广场?西湖广场：文化广场?五街：主题街区主题零售休闲街?延安路：活力中央大街?武林路：时尚女装街?中山北路：创意文化特色街?百井坊巷：商贸特色街?孩儿巷：婴童商业街?多点：邻里商业都市生活配套商业4.4 商业有机更新策略4.4.1 商业有机更新总体空间格局135都市广场：武林广场/西湖文化广场集聚了杭州最主要的零售百货及文化设施，但空间割裂造成各类设施的“各自为战”，且休闲娱乐等业态供给严重不足。武林广场/西湖文化广场*数据来源：Atkins综合分析?交通状况：环城北路、体育场路等核心道路，地铁1、3号线，运河水上交通等各种交通方式纵横交136、错；?道路周边业态：?杭州最主要的中心商业区，集中了杭州2/3的大型百货；?杭州大厦酒店、浙江饭店的中高档酒店密集；?杭州日报报业集团总部；?特征分析：?杭州的商业高地，城市型商业集聚区；?存在问题：?杭州大厦极化发展，与其它商业设施没形成有机协同；?商业业态单向化发展，主要以服装、化妆品及生活用品的零售为主，休闲餐饮娱乐供给严重不足；?城市开发空间（广场及运河）对周边商业氛围的活化作用不明显；?城市道路对商业的隔断严重，未形成连贯、有序的商业氛围。4.4.2 都市广场更新136都市广场武林广场：功能业态更新建议项目构建项目特征/开发内容主要目标客户杭州大厦：购物城高端购物、休闲、消费以奢侈品137、消费的高端专卖店为主，同时丰富商业功能，导入高端品牌餐饮、健康会所、精英俱乐部等业态，为杭州乃至浙江成功人士打造一个集购物与休闲消费为一体的层峰殿堂杭州乃至浙江成功人士国大城市广场：综合体主题购物、休闲高端精品商品购物中心，旗舰店及高端休闲美食等杭州乃至浙江成功人士百大银泰：商贸综合体时尚购物、消费以时尚百货零售为主导，丰富提升美食餐饮、休闲、儿童教育与娱乐等业态杭州中高端主流消费人群/旅游人群武林广场：节日广场休闲服务及展示展销、地下时尚商城开放式的休闲餐饮下沉式溜冰场及体育休闲娱乐设施（如极限运动等）时尚主题餐吧品牌展销节事活动以丰富的活动安排及开放、近人的空间构造吸引各类人群向中心区集聚138、杭州市民、旅游人群等武林广场：城市综合体集聚区?武林广场地铁站（1、3号线交会）的开发建设所带来的空间优化契机，以及主要城市干道（环城北路、体育场路等）的交通优势；?针对高端消费群体、城市中层主流消费人群和旅游人群的购物、休闲、娱乐等多层次需求，打造以时尚零售购物为主，休闲、娱乐等并重的业态丰富的一站式消费和休闲中心；?通过整合空间与交通优化形成多个地标性的城市综合体，引领杭州市商业的发展；?优化现有商家结构，导入更多国际、国内主流品牌商家，如玛莎百货、百联集团等；?地铁导入带来的地下空间开发机遇，应重点应对商业人流组织、停车及商业业态的丰富优化。137杭州大厦购物城业态更新借鉴案例：香港太古139、广场（Pacific Palace）?金钟太古广场处于香港心脏地带，位于金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，给客人带来无限的交通便利；?太古广场也是香港名媛、年轻才俊的聚脚点，包括一百六十多间零售店铺及食肆、三家百货公司及一所四屏幕电影院，精华所在广场三楼，一如世界各地著名的名店大道，荟萃了国际名牌时装、古玩珍藏和高级奢侈精品，穿梭于LV、CD、Gucci、Prada、Chanel、Cartier、Burberry、Tiffany&Co.、Celine、Hermes难免不怦然心动，喜欢大牌但又怕误买赝品的人士最合适在此选购；?如果逛累了，可到位处商场中心，环境优雅宽敞、经常有明星光顾的Co140、va咖啡店坐坐，另外广场每层都有特色食肆，提供美、法、意、日、泰、粤、京及沪菜选择，或到“香港西武”内的美食广场吃快餐；?太古广场不仅是一个购物饮食商场，更是一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外大片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等；?太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场。138太古广场：丰富、高端的商业业态为成功人士提供了一个融购物、休闲、餐饮等功能于一体的“时间消费场所”。太古广场商业业态设置：商业业态面积占比商业业态品牌占比商业类型所占面积(单元)品牌个数服饰3610箱包皮具64钟表/珠宝/饰品84工141、艺/家居/礼品4.53书籍/影音/电器用品5.52餐饮18.510童装玩具21美容/健身64运动用品52服饰39%钟表/珠宝/饰品9%箱包皮具7%工艺/家居/礼品5%书籍/影音/电器用品6%餐饮20%运动用品5%美容/健身7%童装玩具2%服饰24%钟表/珠宝/饰品10%箱包皮具10%工艺/家居/礼品8%书籍/影音/电器用品5%餐饮25%运动用品5%美容/健身10%童装玩具3%139武林广场地下商业发展借鉴案例：日本东京八重洲地下商城?八重洲地下街分两期建成（1963-1965年和1966-1969年），是日本规模较大的地下街，总建筑面积为7万多平方米，加上连通的地下室，总建筑面积达到9.6万平142、方米；?东京八重洲地下空间位于城市道路和广场下方，是日本至今为止最大的地下商业街之一，设置出入口总数42个，每个出入口平均服务面积435平方米，室内任何一点到出入口的最大距离30米；?八重洲地下街层高5米，分上中下三层，上层是由各类商店组成的商业街，主要为出租店铺，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。有4条地铁线在此交汇，商店通道近1.2万平方米，是东京规模最大的商业街。整个地下空间与东京车站和周围16幢大楼相连通；?八重洲地下街是东京最早的几条地下街之一，平均每天接待顾客4.4万人次，因兼过街通道，每天经过这里的人流高达45万人次。另外地下街中有四个引入自然光的休143、息空间，分别是“花之广场”、“石之广场”、“光之广场”、“水之广场”；?八重洲地下街设有240多个店铺，由生活杂货、服饰及餐饮类组成，其中餐饮类业态占比率最高。140都市广场西湖文化广场：功能业态更新建议项目构建项目特征/开发内容主要目标客户西湖文化广场会展、办公、酒店、购物、休闲以商务办公功能为主导，导入与商务配套的会展、酒店、公寓及商务休闲设施，打造武林商圈商务的核心地标生产性服务企业、商务人士杭州发动机厂地块商、居、业复合，与文化广场的联动发展引导商务、商业设施的开发向西湖文化广场集聚，通过运河廊道及步行设施，形成与西湖文化广场的联动生产性服务企业、商务人士、坤和中心、华浙大厦商务、商业144、与杭州大厦联动发展的高端商业零售及休闲等功能，高端商务等高端人士、服务企业、商务人士运河亲水休闲绿廊开放公共绿地、休闲餐饮设施等充分利用运河两岸的绿地空间及坤和水上客运中心的集散功能，形成城市开放型的休闲、餐饮、娱乐等业态集聚发展杭州市民、办公室白领、游客等文化广场：商务商业集聚发展核?展览馆：大型展销活动及商务、酒店功能；?商业零售：商务及地铁客流的商业需求；?运河：做足水文章，打造文化广场及坤和、杭动厂围合的运河景观与亲水型开放休闲空间；?北部商务集聚核，商业复合。141西湖文化广场发展借鉴案例：日本博多水城?背景：日本历史上最大的私营地产开发项目，美国捷得设计公司设计，合作开发还有两座宾145、馆、两个大型商场、一栋商务中心和一个剧院；?规模：占地250万平方英尺（23.2公顷），建筑面积26.7万平米；?功能及业态：建筑功能包括购物、休闲娱乐、文化、办公和宾馆等内容，商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。142建筑主要特点：?不同功能建筑设施之间贯穿了一条人工河道，巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。故取名“水城”。该设施试图把福冈市的三块步行街区融合为一个整体，同时体现出周围环境的细小尺度和肌理；?弯曲的人工河道中部是一个半露天的中庭，以该中庭为中心，从地下一层到四层共有120多家餐馆和专卖店，中庭上还有一个水上146、舞台，经常举行演唱、杂技等展示活动。西湖文化广场发展借鉴案例：日本博多水城143西湖文化广场发展借鉴案例：日本博多水城144*数据来源：Atkins综合分析商业、商务功能间杂，各类业态分散分布，商业流线严重隔断，难以形成连续性的商业氛围。延安路?道路等级：主干道；?红线宽度：60米；?交通状况：连接武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈的核心道路；?道路周边业态：?沿线连接了杭州最主要的中心商业区，集中了杭州2/3的大型百货；?杭州大厦酒店、浙江饭店的中高档酒店比较密集?集中银行、电信等众多大型企业的在浙江或者杭州总部；?省外经贸委、杭州政府综合办公楼、省市科协等众多政府办公楼；?特征分析：?杭州最重要147、的商业商务集中区；?存在问题：?沿线商业区域较为分散，临街商业多处受到割断，商业流线不连续；?公共写字楼不足，且品质不高，与杭州现有高端写字楼相比有较大差距。4.4.3 道路街道更新145巴黎香榭丽舍大街业态分析1?圆形广场（Rond-point des Champs Elysees）把香榭丽舍大街分成东西两段，东段主要是历史建筑和绿地，西段则是著名的商业街，全长1180米。戴高乐广场凯旋门圆形广场香榭丽舍大街（西段）数据来源：巴黎香榭丽舍大街主页www.champselysees.org，Atkins综合分析从世界级商业街区业态研究借鉴武林商圈业态规划146?零售香榭丽舍大街，是巴黎奢华商业148、的标志，集中多家世界知名度的百货商场和期间遍布了为数众多、门类多样的专卖店，包括多家世界品牌的旗舰店。香榭丽舍总共有332 家店铺，其中102 家是服装店，几乎全是目前在国际上最流行的品牌。百货商场，如春天百货、老佛爷百货；专卖店，品牌时装、奢侈品、珠宝、化妆品、轿车、艺术品、古董店、设计服装店；超市，如药妆超市、Monoprix。巴黎香榭丽舍大街业态分析2?餐饮香榭丽舍大街散布着很多各具特色的餐馆和茶馆/咖啡店，是朋友聚会享受美食的区域，也是国际游客体验巴黎风情的重要方式；餐馆，既有典雅高贵的顶级餐馆，也有随意便利的快餐店和皮萨外卖店。同时涵盖了多国美食菜肴，包括法国菜、意大利菜、中餐、非洲149、菜等；咖啡店/茶馆，凝聚着巴黎风情的各色咖啡店，是市民和游客最常光顾的。147?酒店香榭丽舍大街两侧集中了众多风格多样、品质各异的酒店：精品酒店Boutique Hotel 设计酒店宫殿改造的酒店观景酒店浪漫的度假酒店经济性小旅馆巴黎香榭丽舍大街业态分析3?娱乐设施香榭丽舍大街聚集了一些极具巴黎风格的休闲娱乐设施，是巴黎市民休闲娱乐的重要区域，也是国际游客向往的旅游目的地。酒吧，如Montecristo、Sens、Bound、剧院/影院，如Cinema UGC，Cinema Balzac、CinmaGaumont Champs-Elyses Marignan、著名的丽都Lido舞场/迪厅，如S150、tringfellows、Le Queen、Club 79、VIP Room、Les Planches、LEtoile、Keur Samba、Le Milliardaire148?丰富的商业形态汇集了不同群体不同时段的消费需求成熟丰富的商业街区，不仅要有百货商场，还要专卖店、餐饮，满足消费群体和游客多样的消费需求。此外，酒吧、迪厅、剧院、夜总会，填补晚间商业活动的空缺，形成了全天候的商业中心。巴黎香榭丽舍大街业态分析小结?商业自发集聚与规划引导的结合商业规划对商业发展非常，但商业规划必须符合市场发展规律、以消费需求为基础，脱离市场规律的规划常常事与愿违。巴黎香榭丽舍大街的规划充分尊重市场规律，151、引导商业集聚，促进商业的进一步繁荣。?现代商业与历史建筑和传统文化相得益彰香榭丽舍大街，集中了凯旋门、波旁宫、图勒里公园、玛德琳娜大教堂、爱丽舍宫、市府大厦等名胜古迹。现代商业的发展中保留了优秀历史建筑的原貌，同时融入现代商业，使得现代商业与历史建筑和传统文化相得益彰。?商业活动与节时庆典推动旅游/商业人气集聚香榭丽舍大街每年的国庆游行、环法自行车赛终点冲刺、商家每年冬夏两季的统一打折促销活动，总能集聚众多游客和消费着，提升和维护香榭丽舍大街的知名度。149东京银座业态分析1?银座，是日本具有代表性的繁华街区，经营一流商品的著名百货店和品牌店等鳞次栉比，被人称作“成人街”。而餐馆和酒吧的特点也152、是以高级店和老店居多。?而餐馆和酒吧的特点也是以高级店和老店居多。每逢星期日，大街上便禁止车辆通行，可以悠闲从容地逛街购物。?在银座大街的两旁不但坐有4家大百货公司，500家特产商店，2000家饭店，1600多家酒吧和歌舞厅，30余家剧院和100余处画廊。*数据来源：商业地产赢家的探秘：翰卓德投资丛书，Atkins综合分析零售43%餐饮26%娱乐服务31%?东京银座商业业态面积比例*150东京银座业态分析2?百货商场在银座，拥有1611年创业的“松坂屋”、1673年创业的“三越”以及1925年创业的“松屋”这三家具有悠久历史的老店。特别是最近，这三家百货商店都纷纷侧重于发展地下层的食品卖场，在153、那里您会发现很多别处根本无法品尝到的世界各国的美味食品。?品牌专卖店/专业商店银座集中了众多国际品牌消费品的品牌旗舰店，如银座苹果店、lv、阿玛尼、无印良品等；银座有单门类的专业商店，如Bic Camera 有乐町店本馆（家电商场）、Dosankoplaza（特产店）、Washita商店（特产店）、博品馆玩具公园（玩具店）。松坂屋三越松屋Printemps银座?餐饮银座汇集闻名世界的美食，涵盖日餐、中餐、西餐、东南亚等不同地域风味的美食。?文化娱乐银座文化娱乐非常丰富，是日本时尚娱乐的先锋，同时保留了日本传统文化，集聚了1600多家酒吧和歌舞厅，30余家剧院和100余处画廊，国际时尚与传统文化154、交相辉映。151延安路：功能业态更新建议项目构建项目特征/开发内容主要目标客户凤起路TOD综合体时尚购物、消费以时尚百货零售为主导，丰富提升美食餐饮、休闲，结合孩儿巷重点导入儿童购物、教育与娱乐等业态杭州主流消费人群/旅游人群/家庭消费购物嘉里中心（TOD）高端购物、休闲、消费、商务、酒店、服务式公寓等以高端百货为主，融合商务、购物、休闲娱乐等功能杭州乃至浙江成功人士、时尚人士沿街精品店精品购物、休闲借助节点型关键驻商（购物中心、百货等）的拉动作用，集聚国内外知名品牌开设其在杭州、浙江的旗舰展示店，形成连续的商业氛围杭州主流人群及旅游人群街头贩卖休闲商品、餐饮重点以街头饰品零售、餐饮零售等为主155、，对商贩的数量及售货地点应有明确的规定和限制购物、旅游人群延安路：活力中央大街?延安路商业商务夹杂分布的现状及狭隘的人行空间严重影响了商业界面的展开与延续，而受制于现状空间条件的限制，可大规模更新的灵活度不足；?延安路商街商业更新可借助地铁交通的导入与改善及嘉里中心的规划建设，从点上予以突破，建立新的商业制高点，以点带线，推动商业的突围；?采取有序的引导与管理措施，导入街头摊贩业态，提升延安路的活力，形成连续的商业氛围与界面，引导商业人流的共享。152凤起路TOD综合体发展借鉴案例：香港圆方 Elements?项目名称：圆方Elements?项目位置：东涌线九龙站上盖?交通状况：商场下方设东涌156、线、机场快线的车站前往香港岛、东涌、香港国际机场?开 发 商：港铁公司、新鸿基地产?建筑面积：11万平方米（B1-3F）?开业日期：2007年10月?项目特点：商场特设了逾四万平方尺的天窗，采纳天然光，令室内与外融为一体；顶层更设有户外园林公园，令人恍如置身都市绿洲；商场内部则锐意打造成欧洲式的双层复式商舗街，令人如置身欧洲享受购物乐趣。购物通道最阔更达三十七米，令空间感更强，环境更舒适；商场划分为五个以金、木、水、火、土五大特色元素，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身：金区顶级名牌及世界级餐馆木区健康及美容服务、时尚品味、健康生活概念水区多姿多彩的环球美馔火区动感娱乐地带土区国际流157、行服饰153延安路庆春路：嘉里中心业态梳理杭州嘉里中心?占地面积：6.73万平方米；?建筑面积：地上17.6万平方米，地下10万平方米；?主要功能：?大型商场 10万平方米（地下一层、地上四层）；?1幢85米高五星级酒店5万平方米；?1幢63米高写字楼2万平方米；?2幢60米高服务式公寓。?总投资：约50亿元人民币；?原址用途：浙江大学湖滨校区；?土地出让时间：2005年10月8日；?土地出让金额：24.6亿元；?开发商：香港嘉里集团；?工程进展：尚未开工；?说明：有报道称建筑高度将控制在56米以下，最新的设计方案建筑控高在48米以下。154*数据来源：Atkins综合分析武林路：已形成女装专158、卖业态的集聚发展，业态较为单一，商业价值没有完全发挥。武林路?道路等级：次干道；?红线宽度：22米；?交通状况：通行情况良好，凤起路以南为向北单行；?道路周边业态：?沿途居民住宅占到主要路段；?沿街底层均改为商铺，以及部分整体改建/开发的商业设施；?特征分析：?杭州时尚女装街，业态为女装鞋帽为主，涵盖鞋帽、餐饮、娱乐等。?存在问题：?零售占到商业业态的绝大部分，餐饮娱乐虽有所增加，但规模仍然不足；?武林路商业街总体长度过长，中间缺少休憩场所，易造成顾客疲劳，影响顾客停留时间（目前普遍逗留时间约12小时）；?与人流量大的延安路/西湖缺少商业联系，难以将其人流吸引到武林路；?商铺产权分散，难以进行159、统一的规划更新。155武林路：已形成女装专卖业态的集聚发展，业态较为单一，商业价值没有完全发挥。*数据来源：武林路时尚女装街管委会，Atkins综合分析武林路时尚女装街?目前规模：?武林路1680米；?龙游路245米；?商户数量：600户；?营业面积：7.8万平方米；?年销售额：19亿（2006年）；?主要细分业态百分比（按商户数量）：?女装（45.5%）?鞋类（28.4%）?男装（6.2%）?饰品（6.2%）?箱包（4.3%）?目标客群：杭州青年女性；?近期规划：?都锦生地块武林服饰城?鞋城地块?疾控中心地块?杭州嘉里中心?群众艺术馆改造156武林路：功能业态更新建议项目构建项目特征/开发内160、容主要目标客户女子品牌服装店服装购物以杭州及浙江在女装上的优势，重点引入杭州本土女装品牌的旗舰店，形成街区发展的次主力店，带动女装街的发展年轻时尚女性、旅游人群女子用品店女性用品、饰品 鞋类 饰品年轻时尚女性、旅游人群女性文化休闲设施文化、交流 女子书屋 休闲茶馆 精品影院 情侣酒吧时尚女性、旅游人群女性康体健身中心健康、休闲 健身会所 瑜伽馆 SPA会所 时尚发廊 美容美体馆杭州时尚女性武林路：时尚女装街?充分利用武林路已经形成的品牌效应，优化女子时装街的品牌结构；?导入与女性消费相关的休闲、餐饮、健康等新的业态，形成与原有业态的互补；?拓展二层商业空间，为杭州时尚女性打造一站式的购物休闲体161、验街区。157*数据来源：Atkins综合分析中山北路：有一定历史的传统商业街，商业自发集聚，业态布局分散中山北路?道路等级：次干道；?红线宽度：16米；?交通状况：通行情况较好；?道路周边业态：?沿途居民住宅占到主要路段?用一定数量的政府和单位的办公楼?商业以底层店铺为主?特征分析：?中山北路是杭州历史悠久的商业街，历史文化底蕴深厚，南端保存有一定数量的历史建筑和商业老字号?商业自发集聚，业态布局分散?存在问题：?中山北路商业历史悠久，但缺少可视的历史遗迹较少，传统老字号多以搬迁所剩无几?周边区域开发强度高，改造成本较高?商业布局散乱，业态缺少特色，整体规模小，主要服务周边居民和写字楼办公人162、员158中山北路：功能业态更新建议项目构建项目特征/开发内容主要目标客户老街印象老杭州生活展示展示老杭州生活的老字号餐饮、生活用品零售等，最具杭州本土商业特色杭州市民、旅游人群艺术体验DIY体验创意工坊、动漫设计体验、陶艺馆、画廊、艺术家部落等文化商业文化商品售卖书画艺术（装帧）店、首饰精品店、文碟音像店、三味书屋等休闲饮食休闲餐饮、特色餐厅新引入咖啡馆、酒吧和特色港式餐厅等，引导其与百井坊巷形成多层次的互补发展中山北路：创意文化特色商业街?依托杭州开放包容的城市特性，将创意艺术文化融入中山北路的历史，实现艺术与商业、现代与传统、怀旧与时尚、东方与西方等众多要素的汇聚与融合。?不仅作为最具杭州163、生活气息的老街，也为艺术家创造自由发挥与展示的空间，同时也将酒吧、品牌专卖店、艺术画廊、餐饮等更富现代品位的休闲娱乐设施融入其中，提供更为丰富的体验感受。159中山北路创意产业改造借鉴案例：上海田子坊融文化创意工作室和特色商铺为一体的创意产业坊.?田子坊位于泰康路210弄，原是上世纪50年代典型的弄堂工厂，2000年5月，在市经委和卢湾区政府的支持下，田子坊进行了规划、改造，开发旧厂房2万余平方米，并形成了以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色，如今，田子坊被外界称为“上海的苏荷”，并荣获2006年度中国创意产业大奖。项目概况租金水平1?主要定位于视觉艺术、工艺美术和室内设计；?创意产业164、工作室、画廊和艺术商品街；?工艺品商店已有40余家，入驻的工作室、设计室有20余家，如陈逸飞工作室、乐天陶社、杰米陶艺工作室等；?片区成熟后带动了周边居民区的改造，居住功能逐步向商业功能转换，以酒吧、咖啡厅、特色餐饮等为主的业态开始在片区聚集功能定位23?田字坊在2005年陈逸飞去世后租金开始飞速上涨，目前入住该区的工作室和商铺租金差异较大，范围在2-60元/平米/天，主体集中在5-8元/平米/天。160*数据来源：Atkins综合分析百井坊巷：底商为主，餐饮有一定特色，受制于空间狭窄，缺乏可持续性百井坊巷?道路等级：支路；?红线宽度：20米；?交通状况：武林商圈东西方向支路，车流量小，路边停165、车较多；?道路周边业态：?沿途居民住宅占到相当数量?商业以底层商铺为主，东侧主要是餐馆聚集区，西侧包括餐饮和小面积专卖店?特征分析：?处于银泰、杭百南扩地段；?历史悠久，有一定文化沉淀，但目前缺少可视的历史遗迹；?存在问题：?商业比较散乱，不成规模，品质较低，缺少特色；?道路较窄，不利于商业高强度开发；?周边现有住宅开发强度大，拆迁改造成本较高。161百井坊巷：功能业态更新建议项目构建项目特征/开发内容主要目标客户餐饮街店餐饮荟萃为食客提供品牌美食、特色中式餐饮，并导入日本料理和意大利菜等的国际美食选择，形成多元化的餐饮选择家庭人群、白领人群、商务客群休闲设施（可形成与中山北路的联动）酒吧、咖166、啡店 咖啡店：上岛咖啡、绿野仙踪、冰激凌店等 酒吧：Jazz吧、热吧、氧吧等 茶馆：一茶一座、茶艺学校白领商务人群、旅游人群、年轻时尚一族百井坊巷：商贸特色街?基于百井坊巷原有的品牌餐饮，把握百井坊巷更新改造的契机，逐步培育百井坊巷在美食、休闲等业态的发展，形成紧靠商业核心区的餐饮配套街区。162*数据来源：Atkins综合分析孩儿巷：小规模底商为主，受儿保影响，交通杂乱，无法有效组织商业人流孩儿巷?道路等级：支路；?红线宽度：16米；?交通状况：武林商圈东西方向主要干道，车流量大，高峰时段道路拥挤；?道路周边业态：?沿途居民住宅占到相当数量?商业为底层商铺，小面积专卖店为主?特征分析：?临近167、省儿童医院，妇幼用品在底层商铺中有一定的积聚?孩儿巷是省儿童医院主要出口道路，平时非常拥挤?存在问题：?商业比较散乱，不成规模，品质较低?道路较窄，交通非常拥挤，不利于商业开发?周边现有住宅开发强度大，拆迁改造成本较高163孩儿巷：以独生子女为中心的特色家庭组织方式，凸显中国现代家庭以子女为导向的购物、休闲、娱乐、教育等特色需求。中国传统家庭中国现代家庭特殊情况现代社会家庭?家庭（宗族）主义?热衷家庭生活?归属感?孝道?长幼尊卑?独生子女压力?以子女为中心?生活条件明显改善?个人价值?自由?轻松?娱乐?平等164孩儿巷：功能业态更新建议项目构建项目特征/开发内容主要目标客户儿童主题购物中心时尚168、购物、消费、教育以婴幼儿用品、服饰、玩具、书籍及孕产妇的用品等为主，附带开设早教、学龄前儿童的品牌教育杭州及周边婴幼儿、儿童家庭儿童娱乐中心儿童休闲、娱乐以体验型的儿童休闲、娱乐为主，为孩子打造一处寓教于乐的童趣天地杭州及周边婴幼儿、儿童家庭儿童品牌专卖店品牌服饰、用品集聚国内外著名婴幼儿、儿童f服饰、用品的品牌，形成特色主题杭州及周边婴幼儿、儿童家庭孕产妇用品专卖店孕产妇服饰、用品、化妆品等充分利用省儿保的资源，集聚孕产妇各类特色性用品、服饰等专业品牌，为孕产妇提供一站式的购物场所孕产妇家庭孩儿巷：婴童商业街?围绕现代家庭儿童的购物、休闲、餐饮、娱乐等需求，突出儿童特色主题的商业业态导入；?169、重点导入儿童型的品牌百货、品牌娱乐等，打造杭州特色的儿童购物、娱乐街。165孩儿巷儿童购物案例借鉴：宝大祥青少年儿童购物中心概况?宝大祥青少年儿童购物中心立足强大的青少年儿童购物专业主题店的品牌形象；?经营的大类涵盖了青少年运动、休闲类的服饰系列、童装、童鞋、婴幼儿服饰及用品、玩具、礼品、饰品、文具、音像图书、电脑软件等。166孩儿巷儿童娱乐中心案例借鉴：上海星期八小镇?概况地理位置上海莘庄，距市中心约半小时车程建筑面积5,000M2，远期7,000M2设施模拟成人世界，近50个体验场馆目标客群上海及周边有3-13岁孩子的中高收入家庭票价孩童票(130/周日、180/周末）、大人票（50）日均170、接待500-600名儿童?深谙儿童心理：?从儿童期望长大的角度出发，在产品设计上，为儿童提供了一个体验成人角色的空间，突出了儿童教育与体验经济相结合的特色。?知名品牌合作：?以冠名或实体经营方式，吸引各大品牌，如蒙牛、湾仔码头、东方航空等，大大减少了运营公司的投资与风险。167案例：上海星期八小镇5.总体策略5.1 武林商圈与杭州其他商圈的差异化定位5.2 武林商圈与湖滨商圈的商业联系策略5.3 武林商圈与湖滨商圈空间联系策略5.4 武林商圈与西湖的空间联系策略5.5 武林商圈整体空间策略引导1695.1 武林商圈与杭州其他商圈的差异化定位武林商圈湖滨商圈黄龙商圈钱江新城商业能级?无可争议的杭171、州商业中心?杭州主要商业中心之一，整体上不具备与武林商圈竞争的基本条件?居民及办公客群配套商业?在建主要业态?百货商场?服装商业街?百货商场?商业步行街?服装批发市场?休闲餐饮街区?餐饮?休闲娱乐?小型零售业?在建主要客群?为杭州居民为主，辐射浙江高端消费者?以杭州游客为辅?为杭州居民为主，以西湖游客为辅?周边居民及办公客群?经营状况?杭州及浙江最繁华的商业中心?拥有杭州经营状况最好的3家大型商场，人气最旺生意最好的商业街?业态较单一，餐饮娱乐不足?高低档商业混杂，客群难以共享，总体上人气较旺但生意差?高端商业脱离游客群体，定位过高经营差；低端商业经营较好，城市更新面临淘汰压力?西湖新天地经营172、较好，规模小，对周边商业带动少?餐饮经营状况好?其他业态生意一般?1.商业现状比较1705.1 武林商圈与杭州其他商圈的差异化定位武林商圈湖滨商圈黄龙商圈钱江新城整体定位?杭州城市中心，市级综合商业中心，复合商务和行政办公功能?杭州重要商业中心，休闲旅游目的地?生活/办公配套商业?杭州CBD，杭州行政、商务、商业中心商业能级?杭州市级商业中心?杭州重要商业中心之一，居民商业与旅游商业符合商业中心?社区级商业中心，未来可升级为区域商业中心?市级综合商业中心近期商业发展重点?提升百货商业能级?完善休闲餐饮等业态?加强商业设施的空间联系?改造低端商业设施?改善湖滨国际名品街经营状况?建设大型城市综合173、体?大型Shopping Mall近期新建商业项目?杭州大厦扩展?杭州百货大楼、银泰武林店扩展?武林广场地下商业空间建设?西湖文化大厦商业部分?嘉里中心商业部分?武林路提升改造?中山北路、孩儿巷、百井坊巷商业改造?天阳明珠商业中心、工联精品服饰城、杭州龙翔服饰城更新改建?杭州湖滨国际名品街招商?万象城?来福士广场2.商业发展比较1715.1 武林商圈与杭州其他商圈的差异化定位武林商圈湖滨商圈黄龙商圈钱江新城商务能级?杭州主要商务聚集区之一；?除庆春路外，商务很少?目前杭州商务中心；?建设中的杭州CBD商务设施?商务整体规模较小、布局分散?以大型银行、电信等国有企业的办公设施为主?集中了杭州目前174、一半以上的高端写字楼，商务氛围成熟?写字楼总体整体大、品质高，已形成品牌和规模效应?未来中高端写字楼的主要集中地近期商业发展重点?发挥地处目前城市中心的区位优势?依托现有商务基础，发挥与商业中心结合的环境优势?发挥紧邻政府部门的服务便捷的优势?行政办公等公共设施搬迁，提供商务发展空间?加强高端写字楼建设，提高商务集聚，发挥整体品牌优势，构建有特色有优势的杭州重要商务聚集区?建设中高端写字楼差异化定位?市级商业中心，复合城市文化中心，行政办公及商务聚集区的城市繁华中心?旅游商业街区及城市商业聚集区?市级商务中心?新城模式开发的、未来杭州行政中心、文化中心，及重要的商业聚集区3.商务发展比较172175、5.2 武林商圈与湖滨商圈的商业联系策略?商业空间的连接，是加强武林商圈与湖滨商圈商业联系的重要措施?武林商圈主要通过延安路、武林路、中山路3条南北方向的道路与湖滨商圈发生联系，建设中的地铁将是加强空间联系的又一重要方式?应填补商业的在空间上的连续向，引导商业客流在武林商圈和湖滨商圈间流动1.空间联系?武林商圈和湖滨商圈在业态上各具优势，有很强的互补性?武林商圈，百货发达，居民消费占据主导，中高端零售在浙江处于绝对领导地位，但短期内休闲餐饮设施不足?湖滨商圈，休闲餐饮设施较为完善，但中高端零售设施生意差，可分享武林商圈中高端客流，弥补湖滨商业发展的不足2.业态互补?武林商圈和湖滨商圈在业态不同176、，决定了客群构成的差异，通过商业空间的连续，促进客群共享，实现商圈间的双赢?武林商圈，中高端消费的居民占据客群主体，同时集聚了浙江相当数量的高端消费群体。湖滨商圈，汇集了散布高中低端的零售消费群体，游客数量较多?实现客群共享，可增加商圈的整体客流量，增加销售额；丰富消费者的消费选择，提高满意度和消费额；加强商业竞争，促进商业管理改进3.客群共享1735.3 武林商圈与湖滨商圈的空间联系策略中山北路延安路武林路东坡路武林商圈主要通过3条南北方向的道路与湖滨商圈发生联系，形成3条商业联系轴，实现业态互补、客流共享，形成规模集聚优势：延安路：都市大商业联系轴。?延安路是杭州城市中心商业的中心线，自然177、也是武林商圈与湖滨商圈、吴山商圈联系的主轴；?在建的嘉里中心，是武林商圈与湖宾商圈承上启下的关键节点；?目前湖滨商圈延安路沿线的明珠商业中心、工联精品服饰城、龙翔服饰城商业品质低，是与武林商圈互动的主要障碍。武林路-东坡路：时尚商业联系轴。?在武林路南端选择建设较大规模的主力店，可有效的联系武林路和湖滨商圈的客流；?位于湖滨商圈的西湖国贸中心、西湖时代广场的改造升级，可明显改善两个商圈的联系。中山北路-中山路：文化商业联系轴。?规划建设的中山北路印记街，可与在建的中山路历史文化街两成一体，进而沟通河坊街的历史文化商业；?从整体上对中山北路-中山路进行统一商业规划，可有效对整条商业街进行整体定位178、不同地段的业态分工和联系。174武林商圈多种方式与西湖发生联系,连通游线、共享客群。5.4 武林商圈和西湖的空间联系策略?武林商圈外围的环城西路临近西湖；?武林路，是重要的西湖对应道路。武林路，是特色女人街，具备一定的旅游价值，有条件吸引部分西湖客群；?武林商圈通过环城西路、龙游路、校场路、庆春路与西湖发生联系，是西湖客群和武林客群联系的主要通道；?建议加强史文化建筑和景观、特色旅游商业的实现龙游路、校场路旅游通道的建设，通过历武林路与西湖的紧密联系。近期主要是道路联系?远期考虑利用现有的新河，通过开挖新渠、船闸等方式与西湖乃至京杭运河连通，形成杭州完整的水上旅游线路；?届时，将有条件形成极179、具江南水乡风格的旅游线路，带动沿线旅游商业的发展。远期考虑增加水路联系环城西路武林路庆春路龙游路校场路主要联系道路旅游商业街远期旅游水路1755.5 武林商圈的整体空间发展策略引导?重点构建杭州延安路中央商业街，武林商圈主要通过延安路向南发展与湖滨、吴山商圈连为一体，共同构建杭州中央商业街；?武林路，中山北路两条重要的特色商业，与湖滨商圈、吴山商圈的对接，实现旅游客群的联系；?借助地铁建设，重点建设站地商业，与现有商业设施连成一片，形成完整的商业动线。商业空间策略?重点建设武林广场中心商务区和延安路商务街,实现商业商务的和谐促进，并向南发展延伸至吴山广场；?借助西湖文化广场，向北部蔓延，形成运180、河商务带；?完善庆春路金融街，借助嘉里中心构建庆春路-延安路商务核；?依托地铁优势，构建凤起路商务街区。商务空间策略6.空间更新6.1 武林商圈产业发展诉求及动力机制6.2 武林商圈有机更新总体策略指引6.3 武林商圈空间更新潜力剖析6.4 武林商圈空间更新具体策略6.5 武林商圈产业与空间规模预测6.6 武林商圈空间交通优化研究6.7 武林商圈近期行动计划177武林商圈当前的空间现状远未能承载未来商圈产业的发展诉求，地区空间亟待更新改造。6.1.1 武林商圈产业发展诉求?根据武林商圈未来的定位，其将发展成为长三角南翼最具活力与吸引力，亚洲一流的多功能中心商业区，成为繁华时尚之区，杭城焕彩天堂181、；对于商圈产业的发展提出了很高的要求；?消闲天堂、商务天堂以及人居天堂是未来武林商圈产业发展的主要目标；而商业为核，产业为体成为了商圈产业发展的重要方向；最终形成商业、金融业、文化会展业以及专业服务业高度复合的城市产业富集区；?多类型产业的高度发展，自然对商圈的空间承载力提出了较高的要求，如何在空间拓展上满足未来产业的发展诉求，成为武林商圈空间更新的重中之重。商业文化会展业专业服务业金融业商业为核，产业为体?武林商圈当前的空间现状远未能承载未来商圈产业的发展诉求，地区空间亟待更新改造。?如何在空间拓展上满足未来产业的发展诉求，成为武林商圈空间更新的重中之重。6.1 武林商圈产业发展诉求及动力机182、制178?对商圈内现有建筑空间进行更新难易度分级，形成不同级别更新改造区，推动商圈更新；?将不同空间改造难易区与商圈不同发展阶段进行结合，形成近中远期商圈潜力空间及改造重点区域，为不同时期商圈产业发展提供空间；?分析不同建筑空间与不同产业之间的适宜度，为产业空间布局提供依据，从而推动武林商圈适宜的产业空间更新；?梳理城市交通空间、地下空间与慢行空间，拓展商圈辐射范围、提高商圈品质的同时，也使商圈内各要素实现空间串联；?结合城市发展大事件及重要片区更新，带动商圈影响力的整体提升，从而带动商圈空间的进一步更新。6.1.2 武林商圈空间更新动力机制179不同的产业类型、各异的产业业态及规模，对于空间183、的需求，特别是建筑空间的需求提出了不同的要求。6.1.3 武林商圈产业规模与空间需求?不同产业业态与建筑空间需求配比产业与空间存在的相互促进相互联系的密切关系，不同的产业对空间存在不同要求，同样，不同的空间需要结合适宜的产业才能得到充分利用，体现其价值，并实现规模效应和人气的集聚。对武林商圈未来主导产业及其二类产业所需空间规模进行明确，提出符合武林商圈发展规模的业态形式，十分有必要。对区位及交通均十分敏感，沿街建筑空间较为适宜；建筑内部应流线明确，具有较好的导向型及开放性；能满足较大人流的集聚；不同商业业态形式结合不同建筑空间大小设置；商业建筑不同楼层应结合不同业态形式；利用地下空间设置部分适184、宜的商业业态；商业对区位十分敏感，周边应有较充足的静态停车空间；以沿街高层或多层建筑为主；建筑空间一般较大；建筑空间设置需具有一定的安全与防护功能；建筑空间具有半开放性的特点；金融业对区位不太敏感；建筑空间以中高层办公建筑为主，部分业态形式可结合社区内公建设置；交通应较为便利；单个建筑空间一般不宜过大，具体应根据不同服务业等级进行配置选择；可与其他产业类型共享同一建筑物；专业服务业对区位不太敏感，周边交通应十分便利；建筑应具有较大的开放性与共享性；导向性及流线设计对于该类建筑十分重要；能够满足高峰人流的快速集聚与扩散；建筑层高一般不宜过高；该类产业一般不与其他类型产业共享同一建筑物，建筑空间具185、有特殊性与专业性；文化会展业180注：本研究中对于产业中小类划分是在国家统计局行业分类标准的基础上，根据武林商圈未来发展需求而进行了归类总结而成?商业大中小类产业（细分）建筑空间需求指引零 售百货零售超市零售专门零售餐 饮正餐服务快餐服务饮料服务娱 乐室内娱乐室外娱乐健身娱乐夜总会、歌舞厅、KTV、游艺厅等游园、水上乐园、广场主体活动等综合型健身中心、游泳馆、保龄球馆、球类活动室、训练场馆、滑雪馆等宾馆、饭店、酒店、酒楼、饭馆等中式快餐店（外婆家）、西式快餐店（肯德基）、自助式餐馆（巴西烤肉）茶馆、酒吧、咖啡厅、冷饮店等百货大楼、购物中心、百货商场等大型超市、综合性市场、便利店等服装专卖店、婴186、童专卖店、日用品专卖店、文体图书专卖店、汽车专卖店、家电家具专卖店等需要大型开敞式建筑空间，规模需在2万-10万平米左右，可利用地下空间拓展商业空间大型超市在1-3万平米左右，小型便利店仅30平米左右，不同等级适宜不同建筑空间小型服装专卖店仅需20平米，大型专卖店如婴童专卖店则可达5000平米，适宜集聚发展宾馆、饭店及酒店等餐饮规模较大，所需建筑空间一般需在6000平米以上，基本位于大楼的2-4层；小型饭馆大多为单栋小型建筑或沿街底层，面积一般在1000平米以下；快餐店根据经营规模的大小一般在300平米至1000平米之间，大多位于沿街底层或办公建筑的6-8层；茶馆与咖啡厅等小型特色餐饮店有单栋187、与大楼2-4层等不同的建筑空间需求，规模在300-800平左右；酒吧大多利用地下空间设置，或位于在景区周边、特有的街道区域内，面积在200-800平米左右；夜总会、KTV等建筑面积大多与其经营规模有关，一般在5000平米-1万平左右；游艺厅相对较小，大多与电影院结合设置，规模在500平以下游园、水上乐园等活动依托于城市公园、广场、滨水空间，规模不定，但一般不宜过小；健身休闲等专门体验馆的建筑面积大致在2000平米-1万平米左右大类中/小类业态形式建筑空间及规模大型多层商业建筑空间、沿街建筑底层空间大型高层酒店宾馆多层沿街商业建筑商住底层建筑空间多层商业建筑顶层或地下空间、大中型场馆建筑6.1.188、3 武林商圈产业规模与空间需求181?金融业中小类产业（细分）建筑空间需求指引银行业国有独资银行股份及城市商业银行境外银行证劵业证劵经纪与交易证劵投资、咨询证劵市场管理保险业四大国有商业银行总行及支行广发、浦发、招商、杭州银行等渣打、花旗、汇丰银行等银行根据其不同的等级职能，其建筑规模需求大小也各不相同；四大国有商业银行总行大多选择大型独栋建筑1-3层作为其银行金融办公所需，所需建筑面积一般高于3000平米；城市商业银行及境外银行所占用面积较小，大多在2000平左右；分支行建筑面积大多在1000平以下；人寿、非人寿保险保险辅助服务其 他金融信托与管理财务管理邮政储蓄证劵公司总部 分支机构 营业189、部各类证劵咨询公司、投资公司证劵管理机构、监督部门人寿保险公司及分支机构保险代理、咨询、评估公司信托投资管理公司、租赁公司财务管理公司、融资服务公司各级邮政储蓄机构（杭州联合银行）证劵公司总部大多设置于单独一栋大楼，办公及相关建筑面积均大于5000平米；证劵公司分支机构大多设置在高层办公楼内，建筑面积几百到几千不等；各类证劵咨询投资、管理以及监督公司机构大多位于办公楼内，建筑面积500-1000平米；大型人寿保险公司、非人寿保险公司的城市总部机构大多独立设置在沿街的大型独栋建筑内，建筑面积几千平米至上万平米不等；分支机构及其他保险代理公司，建筑面积较小，大约在1000-2000平米左右；各类信190、托管理公司、金融租赁公司以及财务管理公司大多位于大型办公建筑内，根据不同规模需求，配置不同建筑空间，面积有几百平米至几千平米不等；邮政储蓄机构大多位于沿街多层建筑底层，用地面积在500-1000平米左右；中类小类业态形式建筑空间及规模大型高层商务楼底层空间、沿街多层办公建筑高层办公商务楼办公空间、商住建筑底层空间办公商务楼商住楼底层SOHO空间多高层办公商务楼、商住建筑底层、服务型公寓6.1.3 武林商圈产业规模与空间需求182市场调查与经济咨询职业中介律师及相关法律服务公证服务?专业服务业中小类产业（细分）建筑空间需求指引企业管理企业管理投资与资产管理法律与咨询调查服务会计、审计服务中介服务191、企业集团、企业集团公司总部财务管理、信托公司、资产管理公司、风险投资公司等企业总部大多位于大型独栋高层建筑内，建筑面积从几千平至上万平不等，此类建筑大多沿街布置或位于总部园区内；财务管理、风投公司规模较小，建筑面积300-1000平米，可设置于SOHO公寓；旅行社其 他知识产权服务广告业服务外包各律师事务所、法律救助中心等会计咨询、资产评估公司、审计以及税务咨询公司等市调公司、经贸咨询、企业策划公司、创意服务、心理咨询等各级公证处劳务人才市场、职业就业中心及各类人才公司等国际、国内旅行社知识产权事务所广告策划设计、宣传、代理公司各类软件、服务外包企业律师事务所大多位于多层或高层办公楼、酒店内，192、建筑面积大概在200-500平米；咨询评估公司等大多规模较小，除特殊规模较大之外建筑面积均在500-1000平米内，位于商务办公楼或SOHO公寓内；市调、策划公司、公证处等规模均较小，可位于沿街办公建筑或住区公建内，建筑面积大多在800平米以内；人才市场需要较大的建筑面积，且应具有较强的集散能力，建筑面积应大于3000平米；各类人才公司规模相对较小，建筑面积可在300-800平米左右；旅行社面积根据规模等级在200-600平米知识产权事务所一般规模较小，可设置在大兴商务办公楼、会所、SOHO公寓内，建筑面积200-500平米左右；广告设计代理公司及各类外包企业对于建筑空间的要求也不高，规模均不193、大，200-500平米左右，可设置在办公楼、服务式公寓内；中类小类业态形式建筑空间及规模高层商务楼、服务式公寓、沿街多等办公楼、住区公建大型多层建筑空间、沿街商业底层高层办公楼商住楼底层SOHO公寓高层商务楼SOHO公寓LOFT空间6.1.3 武林商圈产业规模与空间需求183?文化会展业中小类产业（细分）建筑空间需求指引新闻出版业新闻业出版业文化艺术业文化创作与表演图书文化展馆创意产业广播电视电影业各通讯社、新闻单位工作站等各类图书出版社、报纸期刊出版社、音像制品出版社等各类与新闻相关的通讯社、工作站对于建筑空间规模的要求比较灵活，大多面积都不大，对区位也不十分敏感，面积为300-800平米左194、右各类报刊杂志出版社大多位于独栋多层建筑内，建筑空间根据不同报社规模有所差别，大概在1000-3000平米左右；影视制作与发行影视放映会议及展览服务会议服务展览服务各类艺术工作室、演艺厅、剧院、音乐厅、其他文艺表演场所等图书馆、文化馆、纪念馆等动漫工作室、创意设计室等广播影视机构、影视制作公司、影视发行公司各类影院、影楼博览会、交易会、商品交流会等各类型展览会及服务艺术工作室、艺术创作场所以及部分创意产业公司可结合改造后的工业厂房LOFT或历史建筑空间设置，对区位及交通相对不太敏感，建筑面积小至200平米，大则超过2000平米；剧院、音乐厅、文化馆等一般独立设置，位于独栋建筑内，面积根据等级规195、模，适宜即可；大型国有电视台一般选择独栋建筑入驻，或位于高层办公楼内，建筑面积需求较大；影视相关的私营公司机构可设置在大型办公楼内或一些SOHO公寓、服务型公寓内，规模一般较小，面积在300-800平米左右；影院一般位于大型百货的顶层或沿街商业建筑的二三层空间，建筑面积在3000平米左右；会议交流与展览会根据其规模大小一般可选择大型的展馆、体育场馆、酒店或者会所，建筑面积变化较大，从几百至几万平米不等；相关服务机构与其他文化办公机构规模类同大/中类小类业态形式建筑空间及规模多层商业建筑SOHO、LOFT 历史建筑空间高层办公楼商住楼底层SOHO公寓高层商务办公楼服务型公寓多层商业建筑大型多层场196、馆建筑、商业商务建筑6.1.3 武林商圈产业规模与空间需求184?不同建筑空间适宜的产业类型不同规模及位置的建筑空间同样具有与之相适宜的产业，形成产业与空间的互促；适宜产业发展的空间形式与规模更能促进各类产业的发展壮大。?大型建筑空间：百货零售业、办公、文化娱乐业、金融业、宾馆酒店、会议展览、新闻影视等产业；?临街型中小型建筑空间：特色餐饮业、文化休闲业、经济性酒店相关产业、娱乐体验、动漫展示、咨询调查以及中介等产业；?沿主要街道底层建筑空间：奢侈品专卖、高级订制、连锁餐饮、特色服装业、旅游服务相关产业；?住区内及周边底层建筑空间：住区配套商业、邻里中心式服务业等；?历史建筑及周边空间：旅游业197、特色商业、文化艺术、绿色体验等相关产业、服务咨询业等。6.1.3 武林商圈产业规模与空间需求1856.2 武林商圈有机更新总体策略指引根据当前商圈的发展现状及未来产业发展诉求，提出武林商圈空间更新的总体策略，为未来空间更新与产业发展提供指引。?挖掘商圈空间更新潜力，划分空间更新类型，为产业升级、规模发展提供空间上的支撑；?整合商圈内主要产业空间，形成集聚化、规模化的发展态势；?增强主要类型的零售综合设施，包括餐饮、住宿和娱乐、办公等，尽力提供多元化的产品和服务吸引尽可能多的客群；?修整区域内的基础设施，提供更为完善的公共交通、更多的停车场、出租车站点和绿地，对有条件的主要商业街拓展步行空间；198、?开展特别的活动（如购物节、广场音乐节等），推出营销计划，以大事件营销的方式与手段，吸引更多人的注意，增加商圈客流量与购买力；?借助地下空间的开发，重点拓展、完善商业、商务设施的人行交通组织；?打造坚固的政企合作关系，使各相关利益方，从居民、商人、政府及商业组织，共同协商制定、并推动综合的片区发展规划。186通过现状及未来发展可能，审视武林商圈未来空间更新潜力，为商圈及产业发展提供可靠依据。6.3 武林商圈更新潜力剖析6.3.1 空间更新潜力等级划分?对武林商圈各地块空间更新潜力进行系统的评价，划分不同的更新潜力等级，从而反应商圈内地块的更新难易度，为商圈未来产业的规模与集聚发展、产业空间规模199、的发展潜力提供一定的依据及有利的保障。?本次研究对空间更新潜力等级的划分主要是在对商圈地区进行深入的调研分析基础上，结合地区现状发展状况以及未来的发展规划，以及空间更新的可能性，将武林商圈内各地块按空间更新的潜力等级划分为四类，分别为：保留优化地块、一级改造难度地块、二级改造难度地块以及三类改造难度地块。0 保留优化地块对其产业空间品质、商业设施水平以及慢行系统进行优化、梳理与提升；1 一级改造难度地块武林商圈远期产业空间增加的主要来源、大多通过工厂、机关单位、学校等整体搬迁，采用地块整体更新方式，因此产业空间较为集聚，适宜发展多样化、丰富的产业类型及富有活力的空间；2 二级改造难度地块主要是200、对商圈内部分居住、工业等非商业、金融业、服务业用地进行功能的置换，转化为适宜武林商圈发展的产业空间；对商圈内原商业、金融业和服务业产业空间进行更新升级，最终实现武林商圈产业空间的更新置换与提升，实现产业空间的连续化与品质化；3 三级改造难度地块武林商圈近中期内可以进行整体改造或较大面积改造的地块，可以形成连片、系统的产业空间，由于近期改造更新的地块面积大多较大，因此其产业空间类型较丰富，建设量较大。一级改造难度地块一级改造难度地块保留优化地块保留优化地块二级改造难度地块二级改造难度地块三级改造难度地块三级改造难度地块近 期中 期远 期长 期187基于现状及未来发展诉求，将武林商圈各地块空间更新201、难易度划分为四个等级，为商圈产业落地及发展时序提供必要的依据。注：部分地块内存在两种不同更新难易度的，则划入占主体改造难度的分区。6.3.2 武林商圈空间更新难易度分区?根据武林商圈空间更新潜力的等级划分，将商圈空间内各地块的更新难易度进行分区，形成商圈空间更新难易分区图，对应四个更新潜力等级，共划分为四个地块分区：一级改造难度地块保留优化地块二级改造难度地块三级改造难度地块保留优化提升区：主要包括改造成本巨大，在规划期内改造难度极大的地块或地块已经进行了详细规划设计，正在施工建设或即将提上建设日程的地块，对此类地块主要是进行保留、优化提升，总共面积为183.98公顷，占总地块面积的65.6%202、；一级改造难度区：主要是指在近期内改造难度大，但在远期可以进行较大改造的地块分区，面积为27.2公顷，占总地块面积的9.8%；二级改造难度区：主要是指在近中期内功能可以得到置换提升、二层或更高层空间可以得到置换的地块分区，面积为24.92公顷，占总地块面积的9.0%；三级改造难度区：主要是指在近中期内可以对地块整体或局部空间和建筑进行拆除新建、更新改造的地块，面积为42.09公顷，占总地块面积的15.6%。1886.4 武林商圈空间更新具体策略在武林商圈空间更新难易度分区基础上，对具体分区、地块进行具体策略的指引，将产业与空间进行有效结合，实现武林商圈更新与提升。功能优化（保留提升区）功能置换203、（二级难度）地下空间慢行系统及公共空间功能整合（一级三级难度）189对武林商圈内更新难度位于保留区内的地块进行功能的优化提升，完善其产业空间类型、丰富其产业业态形式，增强其空间配套设施水平。6.4.1 功能优化策略引导?对武林广场周边商业零售空间进行功能与品质的提升，提高其产业的能级，实现商圈核心商业氛围的升级；?引导商务办公功能向西湖文化广场周边区域集聚，特别是专业服务业、文化办公类产业以及保险业等功能的空间集聚；?中河路快速干道沿线的土地更新适当加强以商务功能为主要导向，与其交通支持能力相协调，同时与沿西湖的开发强度和高度控制相一致，缓解近湖滨区域的此类开发诉求；?近湖滨地块的更新策略应的204、侧重于在现状建筑保留的基础上进行功能的优化，以休闲，文化，商务配套和旅游配套服务为主，保留滨湖地区的城市风貌和空间肌理；?提升老小区的生活品质，打造武林商圈符合宜居生活品质的住区；?保留并有效利用历史建筑空间，结合产业与公共空间，实现历史建筑的保护与复兴。百井坊地区改造意向1906.4.1 功能优化保留优化提升区?保留优化提升区总共用地面积为183.98公顷，占总地块面积的65.6%；其中商业用地面积约33公顷，商务办公用地面积约28公顷，餐饮休闲娱乐等用地面积约6公顷，居住及配套设施用地面积约106公顷，广场公园用地面积约11公顷；?保留西湖文化广场及其周边白马大厦、华浙大厦、坤和中心、时代205、大厦、东风大厦、浙江教育大厦等写字楼的商务办公空间，引导商圈内影视文化产业、专业服务业以及部分金融产业向其内集聚，提高其商务空间利用率，完善商务办公周边配套产业空间；?保留武林广场周边杭州大厦、百大、国大、银泰等百货零售空间以及瑞豪酒店、海阔酒店、纳德大酒店等餐饮休闲空间，对其商业能级、业态形式进行升级优化；对百井坊巷内住区进行庭院整治改造；?保留中河路沿线及周边的国际大酒店、五矿大厦、茂泰大楼、意盛商务大楼、中国银行、金山大酒店以及广利大厦等商务、酒店产业空间，充分利用快速路的交通支持能力，形成完整的商务空间立面；?保留庆春路沿线金融产业空间，为庆春路金融街形成奠定基础；?优化更新中山北路两206、侧产业空间，形成富有历史记忆的杭州印记街。?推动嘉里中心高端酒店、会展、公寓、文娱设施的建设，侧重旅游及商业休闲服务功能，全面对接湖滨商圈；?保留优化各社区的主要住区，在尽量减少拆迁成本的基础上，将部分居住空间转化为公共空间与服务配套空间，提高居住品质；?对武林广场、武林小广场、市民公园、中大广场、环北公园、运河码头等公共空间在保留的基础上，提升其空间的吸引力与共享性，形成人性化、富有品质的城市公共空间；?保留天水堂、司徒雷登故居、天主教区等历史建筑空间，在保护的基础上结合休闲餐饮产业，实现空间的复兴与再利用。191基于多类型产业空间复合角度，采用成片开发建设的策略，从整体结构上对武林商圈内重207、要的片区核心进行产业空间的整合，形成高度集聚的产业空间。6.4.2 功能整合策略引导?武林商圈产业空间的功能整合主要分为近期与远期两个阶段进行，分别对应与空间更新潜力的三类改造难度区以及一类改造难度区；近期主要集中于西湖文化广场、武林广场周边以及中山北路的更新改造，远期更多的则是武林路与延安路两侧较大地块的更新改造。?西湖文化广场周边地块的更新主要是将其他功能空间转化为商务办公服务功能的产业空间，与其周边保留优化的商务空间共同构成整个武林商圈的商务环；?武林广场周边地块的更新主要是将其他功能空间转化为商业及配套服务功能，与保留优化商业空间构成一个综合性的商业服务核；?中山北路利用近期改造地块底208、层及二层空间，形成融文化创意工作室和特色商铺为一体的创意产业坊；?延安路的功能整合大多位于远期，主要是丰富延安路两侧的商业业态，形成更多餐饮娱乐等商业配套空间，特别延安路南段，以承接湖滨商圈，形成两侧商业空间，中间配套空间的格局；?武林路的功能整合主要是沿线较大片区的开发，形成较为复合的商业空间，并丰富步行空间。1926.4.2 功能整合三级改造难度区?三级改造难度区总共用地面积为42.09公顷，占总地块面积的15.6%；改造后，商业用地面积约13公顷，商务办公用地面积约15公顷，餐饮休闲娱乐等用地面积约4公顷，广场公园用地面积约1公顷，居住及其他配套设施用地约9公顷；?杭州汽车发动机厂地块近209、期将被绿城进行整体改造，规划建议改造为以商务功能空间为主，集商务会议、SOHO公寓、商业休闲、餐饮娱乐于一体的综合体；?铁资大厦（已拆除）、文晖路中河路交叉口西南地块均改建成以商务功能为主的产业空间，共同构成以西湖文化广场为中心的商务环；?百井坊巷地区的部分改造、武林广场右侧地块的改造是构成武林广场综合商业核的重要组成部分，同时其底层及二层空间也是中山北路创意产业街的组成部分；?利用白鹿鞋城、武林服饰城、武林鞋城的空间改造，充分利用沿街建筑二三层空间，形成零售、餐饮和娱乐复合的商业空间；?借助市民政局、外经贸局、疾病预防中心、电信大楼等单位的外迁，将其空间改造成为商业空间，并尽量留出部分公共空210、间，形成富有吸引力的商业片区；?利用大型工业企业集团、学校的外迁，将其大面积的工业办公、教育空间改造为商业零售街区，使商圈内商业步行空间更加丰富多元。1936.4.2 功能整合一级改造难度区?一级改造难度区总共用地面积为36.2公顷，占总地块面积的12.8%；改造后，商业用地面积约14公顷，商务办公用地面积约10公顷，餐饮休闲娱乐等用地面积约12公顷；?将原环北小区内部分破旧住宅进行拆除，结合凌云航空大酒店的改造，结合近期改造的白鹿鞋城，共同形成复合、多元的商业空间；?改造天都大酒店及其周边酒店，搬迁杭州报业集团，拆迁胭脂新村老旧住区，形成较为系统、功能复合的商业商务综合空间，同时将其沿中山北211、路沿线的建筑底层空间改造成具有动漫或其他创意主体的产业空间，成为中山北路创意街坊的组成部分；?利用安吉路学校、十四中的搬迁以及省建筑设计院的异址，形成武林路沿线较为系统、大型的商业休闲片区，应充分利用武林路商业氛围，形成富有特色的商业慢行空间；?借助省卫生厅、儿保医院的远期搬迁，打造延安路东侧商业配套服务集聚区，一方面为延安路两侧其他商业空间做配套，同时承接南侧湖滨商圈，形成延安路商业空间的延续；?进一步改造百井坊地区，结合银泰百大商贸综合体，进一步完善片区功能，形成商贸配套及餐饮娱乐区。194基于产业空间的连续性与集聚性，采用“减法”与“置换”的空间更新策略，对武林商圈内各功能用地进行更新，212、形成内具有连贯性与品质的产业功能空间。6.4.3 功能置换策略引导?武林商圈不可能无限制的承载各种功能的增长和集聚，对产业空间进行控制、置换与优化，是武林商圈健康发展的重要一环；?控制医疗、基础教育等公共资源的规模和能级上调，此类设施应逐渐转化为社区级别，从而有效减少此类诉求的集聚和增长带来在该地区的居住诉求的增长，达成逐步疏解老城区居住人口集聚的压力；?搬迁城市政府机构等机关单位，拓展商圈有限的可利用空间，将其置换成更具价值的产业空间；?梳理、优化沿延安路的商务、商业功能，以地铁导入的契机，整合延安路两侧点状商业商务空间，减少其他空间对商业空间的隔断，提升延安路作为核心商业轴线的功能；?深度213、挖掘延安路东西两侧的次级道路沿线建筑空间潜力，应充分利用孩儿巷、狮虎桥路以及百井坊巷沿街建筑底层及二层建筑空间；?置换武林路、中山北路南北两端的建筑底层以及二三层功能空间，利用丰富的历史建筑空间和商业空间，形成具有特质、立体化、多样化的产业空间。195?二级改造难度区总共用地面积为24.92公顷，占总地块面积的9.0%；改造后，商业用地面积约12公顷，商务办公用地面积约9公顷，餐饮休闲娱乐等用地面积约4公顷；?搬迁市政府、省农业经济服务中心，置换省农机大楼，改造混堂桥住区，与武林小广场一起形成具有丰富产业空间与公共空间的商业商务片区；?置换省展览馆、科技馆产业功能，形成具有文化展示、商业服务、214、休闲餐饮于一体的商业会议及展示空间；?搬迁成人科技大学、省经贸厅、市政府办公楼内相关机关部门，置换延安路沿线大量办公酒店底层及二三层建筑空间，形成以商业百货零售为主、餐饮娱乐文化功能为辅的、以步行空间为主的延安路综合商业空间；?置换百井坊巷、狮虎桥路两侧建筑底层及二层空间，形成以餐饮娱乐为主体的特色商业街区；?置换孩儿巷两侧建筑底层及二层空间，同时结合省二轻大厦的功能更新，形成以婴童玩乐为主、富有特色的欢乐亲子街；?置换武林路南北两端的建筑底层及二层空间，利用林氏家宅等历史空间，形成富有吸引力的商业步行空间，同时承接北端的武林小广场休闲空间以及南侧嘉里中心大型商业商务空间；?置换中山北路沿线建215、材工业设计院、下城区建设区、天水派出所及进出口公司建筑空间，形成与创意产业相关联的文化创意空间；改造华园宾馆、金苑宾馆，形成以动漫及周边为主题的特色住宿餐饮空间。6.4.3 功能置换二级改造难度区196从产业空间整合角度，对武林商圈整体慢行系统、通过性慢行道路、慢行系统立体化、公共空间等提出具体引导策略。6.4.4 慢行系统策略引导?在商圈内为通过性的慢行交通（主要是自行车）设置独立的走廊，结合地铁和公交枢纽设置成分的自行车停车场?缩减延安路的机动车道断面；?凤起路、武林路、中山路等主要道路慢行空间的独立设置，缓解道路断面过宽的视觉效果；?减少商圈内慢行系统高差变化，慢行系统确保连续性；?立体216、交通侧重结合地铁站和地下物业的综合开发，将地下步行街系统化，而非空中连廊；?武林路结合地下公共通道建设，逐步实施武林女装街的非机动化；?对东西向的支路和街坊通道，实施交通宁静化策略；?沿西侧次级道路增加旅游和休闲接待容量，打造湖滨地区的富有亲和力的文化休闲及商业气氛，提供更安全的步行环境。197基于商圈内文保建筑以及绿地公园广场 的特色“历史景观商业”路径的营造。6.4.4 慢行系统策略引导?杭州是有名的旅游城市，除了自然风光的体验，城市文化的体验也是不可缺少的，而武林商圈是杭州市现代的商务、商业、服务中心，同时也有很多散落期间的历史文化保护建筑，这些都是一个城市的记忆，是了解一个城市历史和文217、化的重要途径，相信游人们是不会错过这种独特的体验之旅。因此，特色路径的规划设计尤为重要。?研究认为，应充分利用现有特色历史空间，在现状保护的基础上对历史特色空间进行再利用；主要是将历史空间与商业空间进行结合，通过特质空间与商业氛围的有机融合，实现人气的集聚；同时利用片区内的慢行系统，将此类“历史商业”空间进行有机串联，形成一条完整的“历史商业”路径，实现商圈空间的拓展与产业的发展。?根据历史文化保护点的分布以及公共空间的分布，分析叠加得到七个重要的节点空间，串连得出休闲旅游特色路径。从西湖风景区出发，途径教场路历史地段张同泰药店龙兴寺经幢天主教堂武林广场西湖文化广场，最后再沿京杭运河与古新河河218、道的慢性路径返回西湖风景区，值得提出的是此路径主要分为两个路段，一个是城市文化体验路段，一个是风景体验路段，其中城市文化体验路段除了可以领略到城市记忆外，还可以经过小吃一条街百井巷街，以及商业街延安路等。?除了保证非机动车道以及步行道路的连续性等以外，在此类路径内，还需要增加一些可识别性，如在环境设施、标识系统、自行车停放点等。1986.4.5 公共空间策略引导?对商圈内公共空间采用“挖潜、整合、控制、提升”的规划策略；?强化商圈有特色的慢行系统构建，提升地区交通可达性；?利用商圈内运河等水系资源，构建水上交通系统、步行系统以及类型多样、空间共享的公共开放空间系统；?将武林商圈内慢行交通节点与219、公共空间进行连接，提高公共空间的可达性及开放性；?充分利用商圈内丰富的历史建筑空间，强化对历史环境的保护和再利用，形成富有特质的公共空间，使之融入城市功能，重新焕发历史的光芒；?结合街巷空间更新改造、结合商业文化空间构建、结合公共开放空间更新改造、与杭州旅游发展有机结合。商业步行空间体育公共空间地下公共空间住区公共空间水绿公共空间广场公共空间199基于轨道交通站点及大型综合体的建设，充分挖掘武林商圈内地下空间资源，结合商圈未来发展与定位，打造具有特色的地下空间体系。6.4.6 地下空间串珠式布局?武林商圈串珠式地下空间主要是基于轨道交通站点的建设契机以及大型百货、购物中心、商业街区等地下商业空220、间的拓展而实现公共空间面积的增加。?未来武林商圈串珠式地下公共开放空间总面积将达16.35公顷，占总面积的33.7%，人均面积达2.61平方米。?除轨道交通的开发外，串珠式地下空间潜力主要来自于现状地块的更新改造、混合功能的综合开发和土地高强度开发。地下空间轨道交通站点轨道交通线路200在串珠式地下空间布局规划的基础上，进一步明确商圈远期地下空间的规模容量，为下一步规划提供一定的参考。6.4.6 地下空间串珠式布局?结合轨道交通规划与建设，未来武林商圈地下空间布局主要分成两大片区分布。其一是以轨道武林广场站为中心的地下空间分布片区，是武林商圈内地下空间规模最大、分布范围最广的片区；另一个片区为221、依托轨道凤起路站以及武林路时尚女装街所形成的地下空间片区，该片区位于商圈南部，是武林商圈与湖滨商圈地下空间系统的衔接与过渡区。?依托武林广场轨道站点的地下空间片区是武林商圈内未来最先形成的地下空间体系，共涉及武林广场、西湖文化广场、展览馆、杭州大厦、银泰百大、国大、百井坊巷等地块，远期地下空间面积将达到9.12公顷（用地规模）。该片区内地下空间主要为三层，其中地下一层主要为开放空间及商业零售、餐饮空间空间，地下二层主要为地铁空间及商铺，地下三层则为停车及交通空间。?依托凤起路轨道站点及武林路的地下空间片区是武林商圈南部重要的地下空间片区，它是沟通武林商圈与湖滨商圈的重要通道，同时也是商圈南侧商222、业发展的重要增长极，共涉及嘉里中心、武林服饰城、庆春路沿线等地块，远期地下空间面积将达7.23公顷（用地规模）。该片区地下空间为两层，地下一层为商业、餐饮空间，地下二层为交通、停车空间，地铁空间与二层交通停车空间同属一层，布局错位。2016.4.6 地下空间线形布局?改变武林商圈各地块内单一的地下空间串珠式的联系模式，增加沿道路一侧设置贯通的、统一标高的线形地下通道模式。?线形地下通道的主要功能如下：联系地铁车站和地面公交枢纽之间的专用通廊；与地面连续商业界面相对应的地下商业街，增加商业面积；地下出租车上下客区，减少对地面道路的占用；地下车库公共联通道和出入地面通道；分流穿越式交通的地下道路。223、延安路地铁车站地面商业街地下通道地面商业街地下通道202表 各分区产业规模数据初步统计计算（单位：ha/万平方米）6.4.7 各潜力分区产业规模构成 用地规模比例27812111266267用地规模合计22252186234.5建筑规模合计 建筑规模比例401841512三级改造难度区用地规模254912二级改造难度区用地规模36121014一级改造难度区用地规模1771110362829保留优化提升区用地规模合计广场公园居住配套餐饮娱乐商务办公商业零售?鉴于地区所处区位的特殊性，同时考虑到西湖控高的影响，参考地区控规指标，确定商业零售类用地容积率按3.5计算，商务办公类容积率按3.0计算，餐224、饮娱乐容积率按2.0计算，居住按2.0计算。203近期集聚提升?武林广场周边商业空间规模化及类型多元化优化武林广场周边百货零售产业空间，提升其能级与影响力，增加餐饮娱乐等其他服务配套业，形成高度复合发展的产业空间；?百井坊巷步行商业空间的塑造百井坊巷地区部分地块近期进行更新改造，结合银泰、百大百货，形成百货零售、餐饮、娱乐等多类型的步行商业空间；?嘉里中心产业空间立体化建设嘉里中心与轨道交通站点、武林鞋城的结合，形成立体化的产业空间，打造地区高品质的商业步行区；?大型工业企业集团搬迁杭汽发、印刷集团等大型企事业单位的近期搬迁，将为武林商圈产业的规模集聚及拓展提供空间的支持与可能；依据用地空间更225、新难易度及产业发展要求，武林商圈空间更新主要分为近中远三阶段进行，不同阶段结合不同产业与空间更新方法。6.4.8 空间更新时序中期置换搬迁?沿街建筑更新刺激商业步行街形成整合更新延安路两侧建筑空间，减少其他功能空间对商业空间的隔断，形成连续的商业步行空间；挖掘次级道路两侧建筑空间，形成富有产业特色的步行街道；?历史建筑空间的重塑与利用?大中型企事业单位的搬迁市政府、省经贸厅、综合办公楼等单位的搬迁，为武林商圈中期产业空间的规模复合发展以及空间拓展提供了保障；?二层建筑空间的功能置换充分利用武林路、中山北路以及百井坊巷等道路沿街建筑的二层空间，将其居住或办公空间转化置换为商业空间，实现商业空间的226、拓展，形成具规模与吸引力的步行街区；204远期整合优化?结合地铁打造立体化的产业空间?学校、医院等部分大中型基础服务设施的外迁安吉路实验小学、十四中、儿保医院等单位的外迁，为武林商圈远期产业空间的规模复合发展以及空间拓展提供了保障；?老旧小区的改造拆建胭脂新村，环北小区部分居住建筑拆除，改建成商业商务产业空间；长期优化提升?西湖文化广场周边商务办公的空间集聚完善西湖文化广场周边商务功能空间，提高商务空间利用率，其他商务功能向快速路及庆春路集聚；?老旧小区的改造拆建对商圈内旧小区内部进行空间更新，增加配套设施，完善产业配套；?优化交通空间，完善慢行系统及公共空间。近期中期远期长期空间更新时序6.227、4.8 空间更新时序205结合商圈未来发展定位及目标，形成“一核一环两带四心五轴多点”的产业功能结构，明确各产业功能空间布局。6.5.1 产业功能结构?结合武林商圈当前的发展状态及未来的发展态势，商圈整体形成“一核一环两带四心五轴多点“的产业功能结构，带动整个商圈及周边地区产业的整体发展与提升。?一核：由武林广场及其周边百货零售、餐饮娱乐等商业、服务业构成的综合性商业服务核；?一环：由西湖文化广场及其周边大量的商务办公空间所构成的商务办公U形环，与”一核“形成相互交错包围的态势；?两带：即延安路及其周边地区构成的商业娱乐综合步行带；运河及周边绿地公园、广场和码头构成的休闲景观带；?四心：由武林228、小广场和市政府改造、百井坊巷改造、十四中和建筑设计院改造以及嘉里中心建设所构成的四大商业商务综合片区，形成商圈的四心；?五轴：武林路时尚步行轴、中山路历史创意轴、百井坊巷餐饮休闲轴、孩儿巷亲子娱乐轴以及庆春路金融文化轴。6.5 武林商圈产业与空间规模预测206在产业规模与空间需求分析基础上，结合武林商圈现状及未来发展需求，将具体产业业态进行空间落地，形成不同类型不同规模的产业空间布局。6.5.2 产业空间布局?零 售：主要为武林广场周边的百货零售空间及孩儿巷、武林路、中山北路两侧的底层零售空间；?餐饮娱乐休闲：主要为百井坊巷及武林路两侧的餐饮娱乐休闲空间；?商业复合：零售、餐饮及娱乐的产业复合229、空间，主要位于”四心“地区以及延安路南段东侧；?金融业：沿庆春路及中河路布置；?商务办公类：主要为专业服务业空间以及一些文化空间，位于西湖文化广场周边地区；?会 展：主要依托广场（武林广场、中大广场、武林小广场等）及大型绿地布置；?商业商务综合类：以重要的大型企业、机关单位、学校的外迁所形成的大片空间为依托而形成商业、商务高度复合的空间，位于武林广场周边、杭汽发地块、市政府地块、十四中地块以及嘉里中心等。注：地块内若存在多种产业类型，但产业规模差别较大，则以主要产业作为地块产业空间类型判断基准零售空间餐饮娱乐休闲空间商业复合空间金融业空间商务办公空间会展空间复合产业空间2076.5.3 用地性230、质调整（对下一轮地区控规调整的建议）?根据武林商圈产业空间布局，将原控规用地进行优化调整。?主要是将部分居住空间调整为商住混合空间；?增加商业商务用地面积；?增强沿江绿带的控制，保证大型公共空间；?局部设置街头绿地或公园绿地，增加商圈品质；?调整用地后，商业用地面积占到整个商圈用地面积的47%左右，商住混合用地占总面积的12%左右。2086.6 武林商圈空间交通优化研究6.6.1 国外典型城市商圈交通优化案例研究商圈路网密度?香港旺角商圈旺角位于弥敦道北端，属九龙早期发展的地区，是香港人流最旺盛的地区，区内有香港最古老的一些街道，该区域内舒适的道路尺度和街区尺度，使这里成为步行和购物的最佳境地231、。其道路网密度约16.9km/km2。?日本东京银座商圈银座是日本东京中央区的一个主要商业区，以高级购物商店闻名，是东京其中一个代表性地区，同时也是日本有代表性的最大最繁华的街。银座地区形成了沿主演大街南北方向较宽、纵深东西方向较浅的格网状街区布局，规整有序、简洁明快，银座两侧人行道宽阔，周日又禁机动车通行，故有“步行者的天堂”之称，其道路网密度约为24.4km/km2。香港旺角商业区16.9km/km2日本东京银座商业街区24.4km/km22096.6 武林商圈空间交通优化研究6.6.1 国外典型城市中心区交通优化案例研究商圈路网密度?丹麦哥本哈根丹麦哥本哈根是丹麦政治、经济、文化的中心，232、全国最大和最重要的城市，是北欧最大的城市，也是著名的古城。哥本哈根市发展以控制中心城区机动车出行为重点。提倡非机动化的交通模式步行和自行车，这种交通模式也是接驳轨道交通系统的有效方式。哥本哈根的中心城区保持着中世纪的街道布局和许多老式的建筑，人行路网已经成为全球最大和最成功的人行路网之一；另外，一个不断扩展的自行车设施网络，有效地补充了现有完善的行人设施。在哥本哈根，接近轨道交通车站的出行中，非机动化的模式占据了相当大的比例，这也体现出了创造一个行人和自行车城市的价值。其道路网密度约19.22 km/km2。?瑞典斯德哥尔摩斯德哥尔摩作为瑞典首都，同时也是瑞典最大的城市，是城市发展与轨道交通协233、调发展的典范，超过一半的斯德哥尔摩居民都乘坐地铁或公交车上下班。一般，高密度的住宅区分布在轨道交通车站的周围，最大程度地方便居民，低密度的住宅区通过人行道和自行车道与轨道交通车站相连，斯德哥尔摩道路呈现一种“窄道路-高密度-小街区”的特征。其路网密度为17.04 km/km2。2106.6 武林商圈空间交通优化研究6.6.1 国外典型城市中心区交通优化案例研究路网密度香港旺角日本东京银座路网密度香港旺角日本东京银座武林地区武林地区（km/km2）14.924.414.924.410.21（现状）10.21（现状）17.0419.22丹麦哥本哈根瑞典斯德哥尔摩（地区）17.0419.22丹麦哥本234、哈根瑞典斯德哥尔摩（地区）11.27（规划）11.27（规划）商圈路网密度?综合以上案例分析，结合杭州居民平均出行距离，建议把武林商圈内的干道网密度提高到不小于4.06.0km/km2，支路网密度宜控制在14-18 km/km2之间。?同时，在商业中心区（武林商圈）控制在15km/km2以上的的路网密度是比较舒适的，是适合慢行交通方式的理想路网密度。2116.6 武林商圈空间交通优化研究6.6.1 国外典型城市中心区交通优化案例研究商圈步行（慢行）体系?法国巴黎由于公交系统发达，巴黎市区无车户的比例始终保持在30左右，每天市内流动人口中逾1/2步行，约1/3借助公交。?一条4.5公里的绿化步行235、道在市区的心脏部位第十二区，巴黎市政府从1988到1999年期间，逐步规划实施建成了一条占地面积10公顷的绿化步行道。这条绿化步行道包含了占地3.3公顷的四个花园。它建设的目的是为了连接从巴士底广场（la place de la Bastille）和到万赛纳林地（le Bois de Vincenne），给步行者服务的道路型公园。?香榭丽舍大街香榭丽舍大街全长2.1公里，连接了巴黎最重要的几个公共空间：卢浮宫、圆形广场和凯旋门，同时还包含了具有各种城市功能的地下系统。改建计划主要集中在靠近凯旋门的1200米长的部分，改善行人的环境条件是这个项目的关键目标，原来的停车道和汽车入口被取消，街道两旁236、的人行道从原来的12米拓宽到24米，行道树也从一排增至两排。但是仍然具有行车的功能，停车的功能也被保留下来只是变成了5层的地下停车场，最终整个步行区域面积达47300平方米。2126.6 武林商圈空间交通优化研究6.6.1 国外典型城市中心区交通优化案例研究商圈步行（慢行）体系?斯特拉斯堡公共交通与步行系统的发展紧密结合斯特拉斯堡着重于提倡公共交通与步行优先的规划整治活动。通过公共交通条件的改善与城市管理，最终完全封闭了市中心的机动车交通；沿着主要得轻轨线路的带状城市公共空间，使得市中心成为一个步行者的天堂：那里有狭长弯曲的街道，历史遗迹，传统建筑。?一条4.5公里的绿化步行道在市区的心脏部位237、第十二区，巴黎市政府从1988到1999年期间，逐步规划实施建成了一条占地面积10公顷的绿化步行道。这条绿化步行道包含了占地3.3公顷的四个花园。它建设的目的是为了连接从巴士底广场（la place de la Bastille）和到万赛纳林地（le Bois de Vincenne），给步行者服务的道路型公园。?香榭丽舍大街香榭丽舍大街全长2.1公里，连接了巴黎最重要的几个公共空间：卢浮宫、圆形广场和凯旋门，同时还包含了具有各种城市功能的地下系统。改建计划主要集中在靠近凯旋门的1200米长的部分，改善行人的环境条件是这个项目的关键目标，原来的停车道和汽车入口被取消，街道两旁的人行道从原来的1238、2米拓宽到24米，行道树也从一排增至两排。但是仍然具有行车的功能，停车的功能也被保留下来只是变成了5层的地下停车场，最终整个步行区域面积达47300平方米。2136.6 武林商圈空间交通优化研究6.6.1 国外典型城市中心区交通优化案例研究商圈步行（慢行）体系?德国慕尼黑德国的慕尼黑市于1963年就确立了“促进市中心的城市生活”的规划设计目标。之后，大力发展城市的交通设施，包括城市地铁和市郊快速铁路的建设，以及与城市公共汽车、有轨电车相结合，连成覆盖全城的高效快速、舒适安全的公交服务体系，从而为老城中心区的步行街建设创造了条件。另外，在中心区步行系统的周围，沿老城边缘建设快速环路，环路的交叉口239、设立人行地下过街道。南北、东西向两条铁路线在中心区进入地下，并在中心区的玛利亚广场交汇，地下交通的车站均布置在步行区的附近。更为方便的是，从步行街区以外进入商业街也可乘地下公共车辆直达，完善的地下及地面交通换乘体系使步行区与城市的其它空间连为一体，步行交通的连续、安全也得到了最大限度的保障。?英国：限制汽车，鼓励骑行为了缓解城市交通，减少环境污染，英国部分城市将向大排量机动车征收高额“环保税”。如果这些汽车进入市中心，车主将为此支付最高一天25英镑(约合50美元)费用。环保税将主要针对大客车、四轮驱动汽车和豪华轿车等大排量车辆。根据部分城市酝酿中的计划，每公里二氧化碳排放量超过225克的车辆进240、入城市中心，每天收费25英镑；每公里排量在120克以下的环保性汽车可以免费进入市区，其他车辆则收费8英镑(约合16美元)。伦敦交通办公室估计2000年至今，伦敦骑自行车的人数比例已经上升了52%，这个数据是基于骑自行车通过泰晤士河的人统计出来的。在过去五年中，骑自行车的人数翻了一番，而在交通事故中被撞死或严重受伤的比例却下降了40%。2146.6 武林商圈空间交通优化研究6.6.1 国外典型城市中心区交通优化案例研究经验小结?注重非机动车交通政策、战略的研究。?一项政策和战略规划措施的提出前，广泛征求非机动车使用者的意见。?积极发展和引导自行车+公共交通模式。?有些国家详细制定非机动车设施标准241、和设计指南。?非常注重自行车系统的交通管理。并制定相应的管理条例。?非常重视鼓励非机动车出行方式的宣传，对男性中小学生骑车者进行专门的安全教育。印制自行车系统使用指南手册。?高度强调和重视自行车交通的安全性。对机非混行道严格控制机动车车速。?改建或新建自行车道时优先考虑学校附近，公园绿地等休闲性质的公共空间，图书馆博物馆等公共文化场所，到已有非机动车道、轨道、公交线的连接线，自行车事故多发路段。?尽量利用原机动车道路的富裕空间，控制投资水平，但在大流量的城市主干道沿线的规划保留地和中小学校附近设置非机动车专用路。?非常完善的自行车道标识和指示系统。?在主要的非机动车发生吸引源设置安全的非机动车242、停放设施。?严格控制已有的非机动车道的空间。?为骑车换乘公交上下班的市民提供方便的换乘点和租赁点。?鼓励在地铁等其它交通工具上设置非机动车设施。?改进信号交叉口，使机动车和非机动车更为协调。2156.6 武林商圈空间交通优化研究6.6.2 交通支撑圈层策略引导?武林商圈地区不能承担所有的交通集聚。?以湖滨为中心，设立三个交通策略圈层：1 湖滨圈层以非机动化为主要目标，视具体情况实现全步行化，非高峰时段非机动化，或夜间/周末非机动化等交通管制策略；2 过渡圈层以公交优先和交通宁静化为主要目标，减少通过性的机动化交通，提高面向湖滨地区的非机动交通可达性和安全性；沿路提供适量的限时沿路停车空间，提高243、休闲餐饮等配套设施的吸引力；3 外部缓冲圈层结合地铁车站建设修建大型智能化停车库，支持大型商业商务综合体，对机动化交通进行有效截留。123湖滨圈层过渡圈层缓冲圈层2166.6.3 商圈交通策略引导外部交通与内部交通?尽量减少外部交通,如环城北路、体育场路等对武林商圈的穿越，降低人、车流相互干扰；?在商圈外围周边，如环城西路东侧部分地块内，中河路以西部分地块内，设置停车空间，引导外部车流在商圈外围停留，采用公共交通等形式进入商圈；?将商圈内部分街道，如武林路、百井坊巷及孩儿巷等设置为全天候或时段性步行街；?完善竹竿巷小区、皇亲苑等社区内部支路网系统，提高商圈内各地块可达性；?完善商圈内道路两侧步244、行体系，特别是延安路、中山北路以及凤起路等道路，降低其他因素对人行空间的隔断。商业交通与商务交通?正确处理商业交通与商务交通之间关系，商业交通注重停留性，商务交通更多的是通勤性，因此应根据地块不同功能设置不同的交通模式，西湖文化广场周边更多偏向于商务交通，武林广场以南则更偏重商业交通；?武林广场及延安路北段两侧交通应增设更多人行设施，提高人流的驻留时间，活跃商圈人气的同时，增加商圈气氛；?西湖文化广场及北侧商务组团、庆春路及中河路沿线商务带周边的交通应增设更多地下停车空间，满足办公、商务人士需求；?在低等级道路如武林路、中山北路、孩儿巷等道路两侧亦设置商业空间，在高等级道路如文晖路、中河路等两245、侧更多的设置商务空间。快速路片区主干道片区次干道片区支路217核心区交通与辐射区交通?核心区是整个商圈商业、商务最集聚所在，因此在武林商圈核心区内应设置更多的沿街步行空间，增加延安路等主要道路两侧人行道宽度，实现大规模人流的集散，同时满足更多的沿街餐饮商业空间需求；?核心区亦更多的采用步行或人车混行的慢行道路，道路车速限定在较低速度，以降低对商业商务人流的隔断；?辐射区更多的以特色街区形式吸引人流涌入，因此大多购物者目的较为明确，购物时间相对核心区短，停留时间更少，可适当增加机动车道，以提高交通效率；?在核心区与辐射区之间设置更多的支路系统，如竹竿巷社区等，实现核心区人流向辐射区的疏解，同时增246、强两者之间的联系。6.6.3 商圈交通策略引导地面交通与地下交通?武林商圈范围内目前规划已有三条轨道交通线路，并设置多个站点。轨道交通的建设为商圈地下空间拓展提供了契机，因此更多的结合地下轨道站点，设置更多地下步行街，同时通过地下廊道将不同商业综合体、百货大楼的地上空间通过地下交通进行串联，实现地下地面交通的系统化；?地下步行空间增加与地面空间的联系，可增加不同形式的半地下广场、玻璃顶等形式，实现地下地面步行空间一体化。快速路片区主干道片区次干道片区支路核心区辐射区218?对于土地高密度开发的武林地区及公建客流吸引力较强的特征，常规公交系统无法运输如此大规模的客流，而小汽车交通更是武林地区不能247、承受之重，应倡导以轨道交通为支撑的公建用地开发模式。?武林地区的客流集散不可能以纯粹的慢行交通为主导，而应结合公交系统，打造公交+慢行的交通出行链。?进一步完善支小路的开放性建设，通过背街小巷、庭院整治等工程，提高支小路，特别是武林路特色街、中山北路、孩儿巷及百井坊巷等街道的慢行通行空间；?更加注重机动车与非机动车、机动车与行人之间的物理隔离，提高人行空间的安全性。?针对人行道中断的现象，特别是延安路两侧，应分别采用适当减少绿化、骑楼改造、构筑物移位、机动车与非机动车停放整治、以及平衡人行道与非机动车道用地等方法进行改善，消除人行道中断现象，保障连续、公平的通行空间。?更合理考虑过街设施的位置248、间距、宽度等关键问题，同时对于立体过街设施还应更慎重考虑其型式的选择。同时，过街设施的设计应更加精细化，如人行横道涂料的色彩、横道线间距及宽度问题都应更精细，对于立体过街设施，照明设计、遮阳设计、楼梯口朝向等都是考虑的重点。6.6.4 商圈交通具体策略219?现状武林地区道路红线范围内施画的机动车停车位约有70余处，停车泊位约2350个，公共停车场（库）6个，停车泊位747个。6.6.4 商圈交通具体策略?公共停车场主要为小汽车提供停车服务，现状区域内公共停车场严重缺乏，造成车辆寻找车位时间多，道路无效交通量大，加剧交通拥堵。同时，公共停车场的不足使得大量的非机动车和人行道被占用，划设停车位249、，影响慢行交通的正常运行以及慢行交通参与者的安全。建设公共停车场，增加停车供应，将有助于保障武林商圈交通的顺畅及安全。?按控规，研究区域内将新建10处公共停车场，共计停车泊位1733个，相当于现状路边停车位的74%，将大大缓解区域内停车紧张、停车位占用机动车道和非机动车道的问题，可释放较多的人行空间，控制对人行步行空间的占用，提高武林商圈交通的服务水平和安全性。?积极推进公共自行车服务点建设，提高公共自行车覆盖率。公共自行车服务点应紧密结合公交站点设置，同时在居住区内合理布点，方便市民利用公共自行车出行或换乘公交，鼓励步行，促进公交发展，构建绿色、健康的出行方式。220?本研究认为，武林商圈的250、交通问题是整个地区未来发展的瓶颈，如何突破交通的束缚，完善商圈交通路径与设施，是实现商圈健康、可持续发展的关键。?武林商圈应在本研究交通策略及地区其他相关交通规划研究的基础上，结合轨道交通线、站点等因素，制定商圈动静态交通的专项研究，并对商圈现状交通进行影响评价，对未来商圈交通发展作出交通预测影响评价，形成相应的专项研究报告。6.6.4 商圈交通具体策略2216.7 基于政府职能视角的商圈发展引导?引导商务服务类空间更多的向西湖文化广场周边布置；?引导商业娱乐类空间更多的向延安路沿线重要节点布置；?拟定历史建筑的修复与更新策略，进行保护基础上的再利用，通过招商，引进部分商业服务业，打造特色空间251、；?完善商圈内步行空间的设施，更多的设置座椅等人性化的休憩设施；?加强商圈内机动车显形管理，加大节假日机动车进入商圈的限制力度，大大提高商圈内停车费用，鼓励大多数人选择公共交通进入商圈；?在限制机动车进入商圈的同时，取消重要道路如延安路两侧的停车空间，使商业人流得以延续；?通过政府的协调角色，加大主要商业街道两侧非商业空间的搬迁，以优惠补贴的形式，将非商业空间置换为商业空间，实现商业街面的连续性；?通过政府出面，对商圈内滨水空间、广场空间进行复兴与打造，定期举办与商圈息息相关的展会、购物节，吸引人气；?加强商圈内老旧小区的庭院改造，通过拆迁部分居住空间置换为公共空间的形式，实现住区的品质化，同252、时也降低了商圈内的居住人口及密度；?注重商圈内夜景灯光的规划设计，实现繁华商圈的夜景形象。222结合商圈更新规划，采用大事件营销策略，提出近期具有代表性的行动计划，以带动武林商圈的产业发展与空间更新。6.8.1 行动计划6.8 武林商圈近期行动计划?结合地铁的武林广场改造计划；?嘉里中心综合体打造计划；?杭汽发地块整体更新改造计划；?电信大楼地块商务地标建设；?浙江展览馆更新改造计划；?宏都宾馆地块更新改造计划；?部分大型企事业单位的搬迁，如浙江印刷集团、市政府综合办公楼；?百井坊巷的更新改造计划。223嘉里中心主要采用独立开发商整体改造更新的方式。?产业：商业、办公、餐饮、休闲与公寓结合的多253、样化高度复合的产业综合体；?用地：用地面积6.7公顷，用地性质调整为C2；?空间：结合轨道站点，实现地面地下一体化开发；部分高层办公楼及公寓；?交通：地面与地下交通相结合；内部应设置支路级东西通道；部分地面停车；?慢行：地块四周全步行空间；内部广场；地下步行街。6.8.2 各典型地块更新方式杭汽发地块主要采用独立开发商整体改造更新的方式。?产业：以商务功能为主，集商务会议、SOHO公寓、商业休闲娱乐综合体；?用地：用地面积约18.2公顷，用地性质调整为C1/C2；?空间：高层商务办公楼为主，辅以服务式公寓楼、商业零售超市、配套设施等；?交通：增设南北向城市道路打通体育场路与文晖路；设置大量地下254、停车；?慢行：沿运河设置公园绿地等形式公共空间，并完善体育活动等配套设施。224电信大楼地块主要采用独立开发商整体改造更新的方式。?产业：以商务与会议为主，辅以底层零售、餐饮及宾馆等；?用地：用地面积3.9公顷，用地性质调整为C1/C2及U3/C1;?空间：高层塔楼结合底层大面积群楼的建筑空间，构成武林广场周边高层群；?交通：地下结合轨道站点与武林广场地下连通，南侧设置过街天桥与百货相连；?慢行：增强地面与武林广场空间的联系，形成商圈慢行系统重要节点。武林广场地块采用保留、调整改造的更新方式。?产业：以高端服装、设计品牌展示为主，辅以会务、餐饮、零售等；?用地：用地面积5.1公顷，其中展览馆用255、地面积1.3公顷；用地性质为C7及G1/S2?空间：地面展示空间及地下商业零售空间为主；?交通：地面地下步行一体化空间；北侧设置地面停车；地下三层设停车空间；?慢行：武林广场改造为下沉式广场，与地铁站点结合；设置地下过街廊道与北侧运河码头公园进行联系；6.8.2 各典型地块更新方式225百井坊巷地块以拆除新建为主，保留改造（庭院改造）为辅的更新方式。?产业：以餐饮、娱乐休闲等配套产业为主，辅以办公商务等；?用地：用地面积10.5公顷，用地性质为C2及R2等；?空间：多层商业建筑，二层连廊；部分历史空间与居住空间；?交通：东侧设置一城市支路缓解延安路交通；地下空间与百货大楼相连；?慢行：结合历史256、建筑形成水绿和广场空间；二层连廊实现二层步行空间系统化。市政府综合办公楼地块保留并进行内部产业空间置换的更新方式。?产业：以楼宇经济、商务办公为主，辅以餐饮、休闲、零售等；?用地：用地面积为2.1公顷，用地性质调整为C1或C1/C2；?空间：保留原办公楼格局进行局部更新，打造杭城楼宇经济空间；北侧餐饮空间?交通：东侧设置城市支路沟通南北；将停车空间引入地块内部解决；?慢行：沿延安路一侧及百井坊巷沿线设置较宽人行空间；6.8.2 各典型地块更新方式226宏都宾馆地块采用部分新建、部分保留、部分优化置换的更新方式。?产业：商务办公及居住为主，辅以商业零售及餐饮等；?用地：用地面积约2.8公顷，用地257、性质调整为C/R；?空间：多高层办公和公寓楼；底层商业空间；结合地铁站点形成地下商业街；?交通：结合地铁站点形成地面地下一体化步行体系；?慢行：结合运河绿地形成宜人的公共空间及滨水步道；结合地铁形成地下步行街。浙江印刷集团地块采用整体搬迁、拆除新建的独立开发更新方式。?产业：以商务功能为主，集商务会议、体育运动、服务公寓，商务运动综合体；?用地：用地面积约6.8公顷，用地性质调整为C2或C4等；?空间：高层商务办公楼为主，辅以运动场馆、服务式公寓楼、商业零售等；?交通：地块中部预留南北向城市道路；?慢行：结合北侧绿带空间，形成绿化公共空间并与北部运河公园呼应；内部设置体育公共空间，满足居民及商258、务人士需求。6.8.2 各典型地块更新方式227独立开发商整体改造产业：商务为主，商业休闲综合体；用地：18.2公顷，C1/C2；空间：高层商务办公楼为主；交通：南北向城市道路；地下停车；慢行：沿运河公园绿地采用保留、调整改造的更新方式产业：高端服装、品牌展示；用地：5.1公顷，C7及G1/S2；空间：地面展示空间、地下商业零售；交通：地面地下步行一体化空间；慢行：下沉式广场；设置地下过街廊道；采用部分新建、部分保留、部分优化产业：商务办公及居住为主用地：2.8公顷，C/R；空间：多高层办公楼；底商；交通：地面地下一体化步行体系；慢行：运河滨水步道；地下步行街。采用独立开发商整体改造更新的方式259、产业：复合产业综合体；用地：6.7公顷，C2；空间：高层办公楼及公寓；交通：地面与地下交通结合；地面停车；慢行：四周步行街；内广场；地下街。采用独立开发商整体改造更新方式产业：商务与会议为主，底商；用地：3.9公顷，C1/C2及U3/C1;空间：高层塔楼结合底层裙楼；交通：结合轨道站点与武林广场连通；慢行：商圈慢行系统重要节点。采用整体搬迁、拆除新建独立开发产业：商务运动综合体；用地：6.8公顷，C2或C4等；空间：高层商务办公楼为主；交通：地块中部预留南北向城市道路慢行：北侧绿化公共空间；体育空间。拆除新建为主，保留改造为辅产业：餐饮娱乐休闲等配套产业为主用地：3.9公顷，C2；空间：多层商260、业建筑；历史空间；交通：东侧城市支路；地下空间；慢行：历史建筑，水绿和广场空间。保留并进行内部产业空间置换产业：楼宇经济、商务办公为主；用地：2.1公顷，C1或C1/C2；空间：保留原办公楼格局、局部更新交通：东侧城市支路；停车内部解决慢行：延安路百井坊巷沿线宽步道；6.8.3 近中期行动计划图7.1 专题研究1：武林商圈商业调查研究7.2 专题研究2：武林商圈市民评价问卷调查分析7.2 专题研究3：地铁及其对都市中心区发展影响的专题研究7.3 专题研究4：武林商圈城市空间满意度及居民户外活动调查分析.专题研究2297.1 专题研究1：武林商圈商业调查研究230按照规划，延安路商业在未来将继续261、保持杭州城市商业中心的核心地位杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要规划了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心杭州商业布局规划解读?杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心?3个市级商业副中心?临平市级商业副中心?下沙市级商业副中心?江南城市级商业副中心?4个区域商业中心：?庆春东路区域商业中心?拱宸桥区域商业中心?翠苑区域商业中心?滨江区域商业中心231杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要规划中的市级商业中心以延安路为轴,贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈,组成“一线三圈”延安路市级中心规划解读?规划中的262、市级商业中心以延安路为轴,贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈,组成“一线三圈”商贸区。?该规划范围为东至中山中路,西至湖滨路、环城西路,南至吴山广场,北至西湖文化广场?市级商业中心网点建设的总体目标是:继续提高商业集聚程度,推进网点布局战略调整,提升商业设施品位,提高新型业态比重,完善服务功能,增强现代气息,形成高度繁华的现代大都市商业中心武林商圈湖滨商圈吴山商圈232杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要规划要求：要利用该地区紧靠西湖景区,商业人流集聚,市场活力强劲,人文历史丰富,地铁交通贯通等资源优势,把“一线三圈”连结成一个整体,形成既具有各自区位特色,又能发挥连动互促效应的商263、业格局延安路3大商圈规划解读商圈现状规划目标规划重点发展业态湖滨商圈市级商业中心的核心区块按照将“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游”融为一体的要求,拓展服务领域,完善服务功能,提升业态品位,将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈湖滨路：沿湖休闲观光区延安路：以服务于中高档消费层为主体,的时尚购物区东坡路：丝绸服饰区吴山路：旅游纪念品珠宝饰品的特色购物区平海路：中西风味美食区武林商圈现有大型百货店为主体,是目前市区商业最繁华地区要严格限制再建大型百货店；将结合地铁1号线站(场)、地下车库及武林广场地下商城建设,以武林商圈为核心,打造杭州(武林)中央商务区品牌专卖店264、专业店及中小型餐饮业,在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施吴山商圈依吴山,傍西湖,地理优势突出，商业面积达30万平方米要借助地理、旅游、交通、文化等优势,加大招商力度,引进有实力的企业及知名品牌,充分利用现有商业设施开设形成以商贸为主、商务为辅的与武林商圈相对应的新商圈专卖店、专业店、特色店;扩大休闲、文化娱乐场所233杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要规划要求：要利用该地区紧靠西湖景区,商业人流集聚,市场活力强劲,人文历史丰富,地铁交通贯通等资源优势,把“一线三圈”连结成一个整体,形成既具有各自区位特色,又能发挥连动互促效应的商业格局杭州商业特色街规划解读23265、42.1武林商圈商业研究?1980年至1990年，杭州商业处于发展非常初级的阶段，期间杭州发展了众多小型商业网点，但其业态类型主要是日用杂货店、菜场、百货店、洗染店、食品店等传统商业；仅能满足人们的基本生活需求。1980199020102000?90年代初至90年代中期，杭州商业开始繁荣，杭州零售业涌现了百货大楼、杭州大厦等众多大中型百货商场，改变了杭州只有解百一家大型百货的格局；这些商业物业大多集中在延安路及解放路上。传统小型商业网点大型百货发展百货重组/扩张外来品牌进入?90年代中期至1998年，由于众多雷同的百货存在，同质化竞争严重，众多百货开始调整重组，并有部分百货退出市场。同时，杭州266、百货业也向外开始扩张，在杭州及周边城市设立分店或输出管理。?2004LVMH集团旗下的路易威登正式进入杭州市场，随着当年杭 州 大 厦 B 楼 的 开业，杭州的零售业有了质的飞跃，整个城市的时尚品味得到提升，零售市场进入另一个快速发展阶段。改革开放以来，杭州市商业随着地区经济的发展大致经过了四个主要阶段，商业业态经过不断的整合与优化，形成以武林商圈高端业态为核心引领的发展格局。2352.1根据零售业的发展规律，杭州商业发展正处于零售市场快速发展的阶段。初级市场成熟市场?多个大型商业中心?奢侈品市场快速发展?国际化品牌大规模进入?强调购物体验?现代化的购物中心?连锁经营快速发展?中高档市场得到快267、速发展?品牌认知度提高?国际化品牌开始进入市场?出现了较大规模的零售类物业?连锁经营品牌进入市场?奢侈品市场得到发掘?出现了小型的零售类物业?批发市场较为盛行?以满足基本生活需求为主?缺乏品牌认知度杭州?按照市场发展一般规律，零售业市场发展过程可分为以下4个阶段?杭州是浙江经济最发达的城市，零售业市场发展更为成熟。杭州受制于城市规模带来零售业市场较小、发展水平与上海、北京等城市的零售业相比还存在一定差距236*这里的中心商业，主要是指商业辐射范围超过周边居民的市级商业中心和区域商业中心，大型百货以及包含百货的购物中心是此类商业中心的代表业态。延安路商业集中区城东商业集中区城西商业集中区?杭州中268、心商业分布在延安路、城西、城东3大商业集中区?延安路商业集中区杭州目前唯一的市级商业中心，沿延安路从南到北包括武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈?城西商业商业集中区城西是杭州近年人口快速聚集的区域，居民消费能力强。代表商业包括西城广场、规划建设杭州城西银泰和深国投商业中心等。?城东商业商业集中区杭州正大力开发的钱江新城连同庆春路区域正在形成区域级商业中心，代表商业包括银泰庆春店、规划的华润万象城、凯德置地的来福士及庆春广场二期。杭州中心商业现状分布?针对武林商圈的特点，Atkins重要研究以大型百货商场、大型购物中心作为商业业态代表的中心商业中心?近年人口向西向北的聚集带动了城西商业的发展，钱江新城269、的开发推动城东商业的建设市级商业中心区域商业中心237No百货地址杭州大厦ABD武林广场杭州百货大楼延安路546号银泰武林店延安路530号国大广场延安路619号西湖时代广场庆春路239号利星名品广场平海路125号湖滨名品街东坡路湖滨路杭州解百解放路261号元华购物中心延安路189号银泰西湖店延安路89号西城广场文二路551号银泰庆春店景昙路太平门直街123456789101112?大型百货，是中心商业的代表业态，直接反映出了商业中心的规模和能级?杭州目前已经建成大型百货主要分布在延安路商业中心、城西商业中心、城东商业中心?杭州主要现有大型百货?分析可知，延安路沿线集中了杭州超过80%的现有大型270、百货门店，销售额则占据更高的比例。*本列表只含有具备现代百货基本形态的百货物业，不含分散产权的、经营百货门类商品的零售市场从大型百货的分布格局看，目前延安路片区集中了杭州80的大型百货门店，仍然是杭州商业中心腹地。123457 68 9101112市级商业中心区域商业中心2.1*数据来源：Atkins综合分析238No百货地址百盛百货西湖文化广场杭州大厦C武林广场国大广场（改建）延安路619号杭州百货大楼(扩建)延安路546号银泰武林店(扩建)延安路530号嘉里项目延安路353号深国投商业中心 古墩路银泰城西店丰潭路萍水路五福新天地新塘路凤起东路华润万象城钱江路江锦路来福士广场钱江新城市民广场271、?延安路商业中心和城东商业中心是未来几年大型百货投放市场的主要区域?杭州主要规划/在建大型百货从杭州规划/在建的大型百货看，分散化趋势明显，未来城东、城西商业中心将随片区发展成熟而不断提升能级。?在未来几年内，延安路沿线的城市商业中心地位将会得到进一步加强。236891011745市级商业中心区域商业中心112356781094112.1*数据来源：Atkins综合分析239延安路承载着杭州商业中心千年演变史，城市中心的不断北移促成了商圈格局的北向发展。清河坊南宋 公元12世纪解放路20世纪10年代武林广场20世纪90年代?公元1148年，南宋定都杭州。筑九里皇城，开十里天街?“前朝后市”，前272、朝是指“前有朝庭”，即凤凰山南宋皇城，后市指“北有市肆”，即河坊街一带?清河坊成为杭州最早的城市商业中心，历经元、明、清，长盛不衰?公元1918年，解百前身“国货陈列馆”开业。?杭州商业从此进入现代商业时代，百货成为商业的代表?延安路解放路，替代清河坊成为杭州新的城市商业中心?1989年杭州百货大楼开业，1998年银泰武林店开业，1999年杭州大厦 开业?杭州城市北部的住宅大规模开发，人口重点向北转移；此时前后市政府北迁至天目山路。两者带动城市中心北移?杭州城市商业中心从此移至武林广场，中心优势仍然在不断加强2.1240?延安路沿线商业，习惯上从北到南分为武林、湖滨、吴山3个商圈，具体划分界限273、不尽相同。?Atkins综合分析后，为方便研究，以庆春路、解放路作为武林、湖滨、吴山3个商圈的划分界线。并以此作为本报告商业研究的基本前提条件。吴山、湖滨与武林商圈构成了延安路沿线主要的商业分布格局。267511121310141617181520819252122232426271943武林商圈湖滨商圈吴山商圈庆春路解放路1已建成的统一经营的商业单位已建成的分散经营的商业聚集街区2022 规划建设的分散经营的商业聚集街区规划建设的统一经营的商业单位32.1*数据来源：Atkins综合分析241?吴山商圈，百货规模仅次于武林商圈，同时聚集了杭州最重要的旅游休闲商业吴山商圈：依托旅游资源及市区中274、端消费群体，集合了以解百、元华等为代表的百货业态及河坊街、高银巷等特色街区，是杭州的旅游休闲商业中心。No名称经营状态主要业态档次主要客群元华商城营业百货商场中低档 周边居民解百营业百货商场中档杭州市民西湖天地营业休闲餐饮中档休闲市民/游客涌金广场营业超市/餐饮中低档 周边居民银泰西湖店营业服装市场中高档 杭州南部居民中山中路在建仿古旅游商业街中档休闲市民/游客南山路营业酒吧街中高档 休闲市民/游客高银街营业餐饮街中档市民/游客河坊街营业仿古旅游商业街中档游客/市民161718202526271924清河坊解放路1617181920242526272.1*数据来源：Atkins综合分析242吴275、山商圈商业特征分析杭州休闲商业的中心?以南山路酒吧街、高银餐饮街、清河坊旅游商业街为代表吴山商圈，是杭州休闲商业最集中的区域?在与其他商圈的错位竞争中，自发的形成了能够发挥自身优势的适宜商业定位大型百货发展空间受限?居民向北部集聚带来城市中心的北移，吴山商圈大型百货发展受到限制?解百、元华商城、银泰西湖店经营状况与武林商圈的百货商场相比有明显差距传统商业中心、历史文化丰富?清河坊、中山中路是历史上杭州传统的商业中心?历史遗迹众多，文化底蕴深厚，很多商业开发成功的与传统文化相结合旅游商业是重要特色?充分利用临近西湖的区位优势，发展与西湖游客客群相一致的休闲旅游商业?西湖天地、清河坊成为重要的旅游276、目的地2.1243?湖滨商圈，布局分散，改造空间大，目前是延安路沿线3个商圈中规模较小的一个湖滨商圈：以其高档的定位、高品质的建筑、特殊的建筑层高等特点，吸引了多家国际一线品牌集聚，高档休闲餐饮、娱乐业密集，是杭州高档消费集聚地。1112131014159解放路庆春路No名称经营状态主要业态档次主要客群西湖国贸中心 停业西湖时代广场 营业百货折扣店中档杭州市民天阳明珠商业中心营业服装市场中低档 周边年轻人工联精品服饰城停业服装市场低档周边低收入居民杭州龙翔服饰城停业服装市场低档周边低收入居民利星名品广场 营业百货商场中高档杭州中高收入居民杭州湖滨国际名品街营业百货专卖店步行街高档杭州富裕阶层9277、1011121315142.1*数据来源：Atkins综合分析244湖滨商圈商业特征分析高档百货与低端服装市场共存?以杭州湖滨国际名品街、利星名品广场为代表的高档百货，与天阳明珠商业中心、工联精品服饰城、龙翔服饰城等低端服装市场在一个商圈中共存未来商业改造空间大?工联精品服饰城、龙翔服饰城已经停业以待拆除?地铁建设带动沿线更新，特别是地铁站点的商业改造人气虽旺，经营状况不尽如人意?杭州湖滨国际名品街、利星名品广场定位高端，不处于传统商业中心，市场影响力有限，与西湖主要客群无法形成互动?天阳明珠商业中心、工联精品服饰城、龙翔服饰城一度人气很旺，但毕竟是商业发展中过度形态，发展能力有限?西湖国贸中278、心定位模糊，经营状况一直不佳商业集聚未形成客流共享?湖滨东部商业设施布局分散?西湖大众化游客与沿湖高档百货难以实现客流分享?高档百货与低端服装市场客群不同2.1245?武林商圈，是杭州最重要的商业中心，大型百货集中度高武林商圈：四大百货及武林女装街等特色街区奠定了其市级商业中心的地位，其业态构成丰富，满足各个不同阶层人群的消费需求。26758121222343庆春路文晖路No名称经营状态主要业态档次主要客群白鹿鞋类批发市场营业鞋类销售市场低档周边低收入居民杭州大厦ABD座开业C座在建百货商场高档杭州及周边城市富裕阶层百盛百货计划引进百货商场中高档 杭州市民武林广场地下商业在建国大广场规划改建百279、货商场中高档 杭州年轻人杭州百货大楼规划扩建百货商场中高档杭州中老市民银泰武林店规划扩建百货商场中高档 杭州年轻人嘉里中心规划建设大型购物中心武林路营业服装专卖店中档杭州年轻女性孩儿巷规划建设妇婴用品专卖店杭州孕妇婴童中山北路规划建设创意产业特色街123457222321682.1*数据来源：Atkins综合分析246武林商圈商业特征分析武林商圈是杭州的城市商业中心?武林商圈百货集中度高，商场档次和人气处于绝对优势，在杭州消费者具有不可替代的地位城市商业中心地位将继续增强?按照现有规划，武林商圈的百货将进一步得到加强，业态将逐渐丰富?地铁的建设将进一步将强中心商业的辐射能力，地下步行条件将得到280、改善休闲娱乐餐饮不足?休闲娱乐设施很少，与该地区百货发达不成比例?大型餐饮设施主要设置在酒店中，不能满足现代消费者需求中高档大型百货密集?以武林广场为中心的武林商圈，目前集中了6栋大型百货单体建筑，百货商业面积占到了杭州1/3以上?武林商圈集中了杭州单店销售额最高、人气最旺的3家百货商场2.1247杭州中心城区主要商业中心比较分析武林商圈?占据城市半数现有大型百货，市民美誉度高?大型百货/商业街错位定位，形成合力?商业经营好，人气旺无可争议的杭州商业中心湖滨商圈?高端湖滨商业与低端商品市场同处一个商圈，定位模糊，规模不足?湖滨高端零售业与西湖游客客群不符，人气虽旺生意差?地铁建设正在带动地铁站281、点大型商业的改造改造空间巨大的商业谷地吴山商圈?与传统文化成功结合的旅游商业经营成功，已成为重要旅游目的地?西山路成为杭州最主要的酒吧聚集区?大型百货规模和经营状况仅次于武林商圈成功定位的休闲商业集中区城东?庆春广场商业中心初具规模?钱江新城开发促进居民和消费向城市东部集聚?钱江新城规划建设多项大型商业设施将与庆春广场形成商业合力发展迅速的城市商业副中心248杭州中心城区主要商务中心比较分析黄龙商圈?杭州目前最主要的商务聚集区?集中了杭州目前一半以上的高端写字楼，商务氛围成熟?没有中心型商业设施，尚未商务商业合力杭州目前的城市商务中心CBD?按照规划，CBD将分布在钱塘江两岸，规模宏大?市政府282、的迁入将促进钱江新城的商务开发?与目前城市中心有一定距离，CBD能否成功有赖于政府的支持力度和配套设施的进展规划中的未来商务中心武林商圈?除庆春路沿线外，公共写字楼整体规模小?金融、电信的总部大楼比较集中?规划在建写字楼较为分散，还难以形成商务氛围城市中心的商务洼地庆春路?金融行业集中，拥有金融街声誉?公共写字楼聚集，以中档为主?商业以低端为主，改造空间大金融业密集的商务街249武林商圈目前商业的主要业态构成2.2?武林商圈商业业态目前主要有百货商场和特色商业街2种?百货商场，是商业市场的高端形态?百货商场的集聚，直接体现出武林商圈城市商业价值极值区的中心地位百货商场特色商业街?杭州商厦?杭州283、百货大楼?银泰武林店?国大百货?百盛百货（规划）?嘉里中心（规划）?武林路时尚女装街?中山北路历史文化商业街（规划）?孩儿街婴童商业街（规划）250武林商圈主要商业设施研究2.2?开业时间：1999年?建筑面积：55-60万平方米（包括一期和二期）?市场定位：中国第一的城市综合体?年销售额：40亿（2008年）?主要客圈：?杭州及周边城市富裕阶层?杭州中高收入的消费者?发展规划?2008-2009年，整合杭州大厦AB座、坤和大厦和华浙广场的裙房部分,通过天桥和连廊连接?2009-2012年，租赁浙江展览馆的商业部分，建成武林广场的地下商城?2012-2015年，建设杭州大厦二期工程?优势?率先284、引进高端品牌带来的巨大品牌优势?优越的区位条件?地铁、游船、地面道路的交通优势?不足?与百大、银泰等其他步行连接不畅?停车条件很差63杭州大厦C座(租赁坤和大厦裙楼)4杭州大厦D座(租赁华浙大厦裙楼)2杭州大厦B座1杭州大厦A座5租赁浙江展览馆商场部分6地铁地下商场7杭州大厦二期远景规划534621杭州大厦*数据来源：Atkins综合分析2512.2武林商圈主要商业设施研究?开业时间：1989年杭州百货大楼开业，1998年银泰武林店开业?营业面积：杭百2 万平方米，银泰武林店3.3万平方米?说明：银泰作为第二大股东持有杭百20%股份，杭百由银泰委托管理?年销售额：杭百15亿，银泰武林店20亿（285、2008年）?主要客圈：?杭百：杭州中老年客群?银泰：杭州轻年时尚客群?发展规划?年内实现杭百与银泰廊道连同?近期规划改造，杭百与银泰百井坊向东拓展?优势?定位明晰，消费者认知度高?多年经营形成的顾客忠诚度高?不足?百大、银泰经多次改造扩建，内部布局流线不畅?商场内部空间布局已有所落后杭州百货大楼/银泰武林店统一管理有利于发挥杭百和银泰的整体规模优势百井坊的改造将为杭百和银泰拓展更多商业空间*数据来源：Atkins综合分析2522.2武林商圈主要商业设施研究杭州嘉里中心（在建）?占地面积：6.7374万平方米，?建筑面积：地上17.6万平方米，地下10万平方米?主要功能?大型商场 10万平方米286、?1幢85米高五星级酒店5万平方米?1幢63米高写字楼2万平方米?2幢60米高服务式公寓?总投资：约50亿元人民币?原址用途：浙江大学湖滨校区?土地出让时间：2005年10月8日?土地出让金额：24.6亿元?开发商：香港嘉里集团?工程进展：尚未开工?说明：有报道称建筑高度将控制在56米以下*数据来源：Atkins综合分析253武林商圈主要道路沿线业态研究2.21324567891011CBEDFGANo道路等级红线宽度1环城北路快速路60米2体育场路主干道4050米3文晖路主干道30米4庆春路主干道40米5凤起路次干道32米6朝晖路支路25米7百井坊巷支路20米8孩儿巷支路16米9狮虎桥路支路287、20米10龙游路支路14米11教场路支路13米No道路等级红线宽度A中河路快速路4060米B延安路主干道60米C环城西路主干道42米D莫干山路主干道42米E湖墅路次干道32米F中山北路次干道16米G武林路次干道22米?武林商圈东西方向主要道路?武林商圈南北方向主要道路254武林商圈主要道路沿线业态研究2.2环城北路?道路等级：快速路?红线宽度：60米?交通状况：武林商圈东西方向主要干道，车流量大?道路周边业态：?市政府、体育馆、西湖文化广场、浙江展览馆等公共设施?酒店、餐饮等旅游服务设施?杭州大厦BCD座?运河景观绿地?特征分析?杭州中心区重要城市快速路，沿途布置了市政府以及杭州标志性的西湖文288、化广场、武林广场等?沿线的运河、广场、绿地等开放空间规模大，是重要的城市景观道路?与中河路交界处的浙江印刷集团地块未来可开发?存在问题?道路宽阔、车流量大，不利于商业人气集聚?沿线的运河、广场、绿地的景观价值如何与商业价值互动提升有待研究*数据来源：Atkins综合分析2552.2武林商圈主要道路沿线业态研究体育场路?道路等级：主干道?红线宽度：4050米?交通状况：武林商圈东西方向主要干道，车流量大，高峰时段道路拥挤?道路周边业态?多家高星级酒店?政府部门办公大楼、多功能办公楼?杭州百货大楼、杭州国际大厦等大型百货?武林广场、小武林广场等公共绿地?特征分析?城市主干道，沿线拥有较多的办公大楼289、和酒店，街道繁华人气较旺，?沿线开发强度高、建筑密度大，改造更新难度大?存在问题?车流量大，交通拥挤?步行过街不方便，道路两侧商业连接不畅*数据来源：Atkins综合分析2562.2武林商圈主要道路沿线业态研究庆春路?道路等级：主干道?红线宽度：40米?交通状况：武林商圈东西方向主要干道，杭州公共写字楼最集中的区域之一?道路周边业态?公共办公楼、银行大楼?多家高星级酒店?西湖时代广场、明珠商业广场等商业设施?临街底层商铺?特征分析?杭州著名的金融街，是目前主要的商务聚集区，?沿线建筑普遍年代较新，建筑质量良好?除嘉里中心地块外，沿线可开发用地较少?大型商业较少，而且经营状况不佳?存在问题?部分290、区段商务商业开发不足，连续性不足?商业设施经营状况不佳，利用效率不足*数据来源：Atkins综合分析2572.2武林商圈主要道路沿线业态研究凤起路?道路等级：次干道?红线宽度：4050米?交通状况：武林商圈东西方向支路，交通非常拥挤?道路周边业态?沿途居民住宅占到相当数量?包括浙江饭店等酒店?部分政府部门办公楼?数栋公共写字楼?商业以底层商铺为主?特征分析?多业态物业混合，尚未形成规模?部分建筑年代较久?在建设的地铁二号线将通过凤起路，并在延安路口与地铁一号线换乘?存在问题?商业主要临街底层商铺为主，业态缺少特色，而且不具备规模优势，没有具备较强吸引力的主力商家?商务办公多数品质较低，且尚未形291、成规模*数据来源：Atkins综合分析2582.2武林商圈主要道路沿线业态研究百井坊巷?道路等级：支路?红线宽度：20米?交通状况：武林商圈东西方向支路，车流量小，路边停车较多?道路周边业态?沿途居民住宅占到相当数量?商业以底层商铺为主，东侧主要是餐馆聚集区，西侧包括餐饮和小面积专卖店?特征分析?处于银泰、杭百南扩地段?历史悠久，有一定文化沉淀，但目前缺少可视的历史遗迹?存在问题?商业比较散乱，不成规模，品质较低，缺少特色?道路较窄，不利于商业高强度开发?周边现有住宅开发强度大，拆迁改造成本较高*数据来源：Atkins综合分析2592.2武林商圈主要道路沿线业态研究孩儿巷?道路等级：支路?红线292、宽度：16米?交通状况：武林商圈东西方向主要干道，车流量大，高峰时段道路拥挤?道路周边业态?沿途居民住宅占到相当数量?商业为底层商铺，小面积专卖店为主?特征分析?临近省儿童医院，妇幼用品在底层商铺中有一定的积聚?孩儿巷是省儿童医院主要出口道路，平时非常拥挤?存在问题?商业比较散乱，不成规模，品质较低?道路较窄，交通非常拥挤，不利于商业开发?周边现有住宅开发强度大，拆迁改造成本较高*数据来源：Atkins综合分析2602.2武林商圈主要道路沿线业态研究延安路?道路等级：主干道?红线宽度：60米?交通状况：连接武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈的核心道路?道路周边业态?沿线连接了杭州最主要的中心商业区，293、集中了杭州2/3的大型百货?杭州大厦酒店、浙江饭店的中高档酒店比较密集?集中银行、电信等众多大型企业的在浙江或者杭州总部?省外经贸委、杭州政府综合办公楼、省市科协等众多政府办公楼?特征分析?杭州最重要的商业商务集中区?存在问题?沿线商业区域较为分散，临街商业多处受到割断，商业流线不连续?公共写字楼不足，且品质不高，与杭州现有高端写字楼有较大差距*数据来源：Atkins综合分析2612.2武林商圈主要道路沿线业态研究武林路?道路等级：次干道?红线宽度：22米?交通状况：通行情况良好，凤起路以南为向北单行?道路周边业态?沿途居民住宅占到主要路段?沿街底层均改为商铺，以及部分整体改建/开发的商业设施294、?特征分析?杭州时尚女装街，业态为女装鞋帽为主，涵盖鞋帽、餐饮、娱乐等。?存在问题?零售占到商业业态的绝大部分，餐饮娱乐虽有所增加，但规模仍然不足?武林路商业街总体长度过长，中间缺少休憩场所，易造成顾客疲劳，影响顾客停留时间?与人流量大的延安路/西湖缺少商业联系，难以将其人流吸引到武林路?商铺产权分散，难以进行统一的规划更新*数据来源：Atkins综合分析2622.2武林商圈主要道路沿线业态研究武林路时尚女装街?目前规模：?武林路1680米?龙游路245米?商户数量：600户?营业面积：7.8万平方米?年销售额：19亿（2006年）?主要细分业态百分比（按商户数量）?女装（45.5%）?鞋类（295、28.4%）?男装（6.2%）?饰品（6.2%）?箱包（4.3%）?目标客群：杭州青年女性?近期规划：?都锦生地块武林服饰城?鞋城地块?疾控中心地块?杭州嘉里中心?群众艺术馆改造*数据来源：Atkins综合分析2632.2武林商圈主要道路沿线业态研究中山北路?道路等级：次干道?红线宽度：16米?交通状况：通行情况较好?道路周边业态?沿途居民住宅占到主要路段?用一定数量的政府和单位的办公楼?商业以底层店铺为主?特征分析?中山路是杭州历史悠久的商业街，历史文化底蕴深厚，南端保存有一定数量的历史建筑和商业老字号?商业自发集聚，业态布局分散?存在问题?中山路商业历史悠久，但缺少可视的历史遗迹较少，传统296、老字号多以搬迁所剩无几?周边区域开发强度高，改造成本较高?商业布局散乱，业态缺少特色，整体规模小，主要服务周边居民和写字楼办公人员*数据来源：Atkins综合分析264武林商圈社区商业分析T T 威胁?武林商圈内共有8居住组团?1 半道红居住组团?2 青园居住组团?3 大家苑居住组团?4 戒坛寺巷居住组团?5 皇亲苑居住组团?6 仓桥居住组团?7 竹竿巷居住组团?8 仙林苑居住组团?武林商圈总居住人口8万余人2 21 13 34 45 56 67 78 8武林商圈居住组团分布社区商业?武林商圈内商业发达，中心商业替代了部分社区商业的功能?社区仍然需要得到重视，主要包括?理发、干洗等社区服务商业297、?早餐餐厅等社区餐饮业?日用杂货、菜场等社区零售业*数据来源：Atkins综合分析2657.2 专题研究2：武林商圈市民评价问卷调查分析26616.4%12.3%10.2%10.2%20.5%12.3%18.0%武林广场西湖文化广场百井坊武林路湖滨商圈吴山商圈其他*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析61.1%38.9%男性女性?Atkins委托杭州专业市场调查公司，进行关于武林商圈的市民问卷调查?杭州规划院对市民问卷调查提供有力协助?关于武林商圈的市民问卷调查，共收回合格问卷244份?据统计，受访者中61.1%是男性。这与男性逛街时比较空闲，更容易接受问卷调查有关?消费能力298、最强的30-49岁的受访者，占到了总数的63%?调查问卷采集地点的统计分布?调查问卷受访者年龄的统计分布?调查问卷受访者性别的统计分布32.8%30.3%20.5%4.1%12.3%18岁（含）以下19-29岁30-39岁40-49岁50岁以上消费者调查受访者构成分析126770.1%17.6%9.8%2.5%武林地区杭州市，但不在武林地区长三角内（江浙沪）其它省市国内其它省市（除长三角以外地区）?调查问卷受访者受教育程度的统计分布?调查问卷受访者个人月收入的统计分布?调查问卷受访者居住地的统计分布20.9%17.6%0.8%57.4%3.3%3,000元及以下3,001元-50,00元5,0299、01元-10,000元（含）10,001元-20,000元（含）20,000元以上?据统计，受访者中60.6%具有大专以上学历?57.4%的受访者月收入在3,000元及以下，月收入超过10,000元的受访者占到总数20.9%?27.5%的受访者来自杭州以外的地区29.5%54.5%6.1%9.8%初中以下高中（职）专科或大学硕士（含）以上消费者调查受访者构成分析2*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析268消费者前往武林商圈购物的驱动因素分析1.会来武林商圈是因为商家众多，选择性高2.会来武林商圈是因为这里人多、热闹3.会来武林商圈是因为此商圈的商品具有流行指标4.会来武林商300、圈是因为此商圈的货品有独特性5.会来武林商圈是因为此商圈的货品较其他地方低廉3.99 3.48 3.73 3.45 2.40 平均指数0%20%40%60%80%100%1不同意2345很同意?消费者前往武林商圈消费的驱动因素分析显示：?商家众多、选择性高是最重要的驱动因素，高达42.2%的受访者对该选项表示很同意?除此以外，商品流行和人多热闹是第二大、第三大驱动因素?5个驱动因素中，货品较其他地方低廉是最为次要的驱动因素，仅有18.9%的受访者认同该因素，高达52.5%的受访者不认同这一因素?消费者前往武林商圈购物驱动因素的统计分布*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析26301、96.一个商圈的硬件环境，例如：街景，会影响消费欲望7.一个商圈的广告宣传会影响你来消费的欲望8.一个商圈的大众运输工具便利性会影响你来的欲望9.若商圈有举办活动例如活动表演，你会热心参与3.65 3.45 3.77 3.02 平均指数?消费者前往武林商圈购物的影响因素分析显示：?5个影响因素中，大众运输工具便利性是最重要的影响因素，高达60.7%的受访者表示同意这一影响因素?商圈的硬件环境、广告宣传是第二大、第三大影响因素?4个驱动因素中，商圈举办活动表演对消费者吸引能力最弱，有32.4%的受访者认同该因素，34.8%的受访者不认同这一因素?消费者前往武林商圈购物影响因素的统计分布0%20%302、40%60%80%100%1不同意2345很同意消费者前往武林商圈购物的影响因素分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析27010.武林商圈的摊贩太多以致街道拥挤11.摊贩的存在可使商圈更多元化12.整体而言，武林商圈可以激发您的消费动机13.整体而言，武林商圈可以满足您的消费活动3.42 3.28 3.52 3.44 平均指数?消费者对武林商圈购物的评价分布?对武林商圈的摊贩的评价，47.5%的受访者认同摊贩太多以致街道拥挤，同时43.9%的受访者认同摊贩的存在可使商圈更多元化?50.4%的受访者认为武林商圈可以激发消费动机，只有15.2%受访者不认同这一观点?45.5%303、的受访者认为武林商圈可以满足消费活动，18%受访者不认同这一观点?消费者对武林商圈购物评价的统计分布0%20%40%60%80%100%1不同意2345很同意消费者对武林商圈购物的评价分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析271?消费者对武林商圈的总体评价分析?在8个评价选项中，对武林商圈的总体评价受访者认可程度最高的是，武林商圈是最繁华的地方，有73.8%的受访者认同该观点?此外，有65.6%的受访者认为武林商圈是杭州的城市中心，54.9%的受访者认为武林商圈是杭州商务商业中心?此外，有10.7%的受访者认为武林商圈混乱、拥挤?消费者对武林商圈的总体评价的统计分布最繁华304、的地方杭州的城市中心杭州的商务商业中心最能代表杭州城市风貌混乱、拥挤杭州政治文化中心城市形象差走向衰落2.0%2.9%9.4%10.7%31.1%54.9%65.6%73.8%0%20%40%60%80%?消费者调查显示，武林商圈是被多数消费认为是杭州最繁华的地方，是杭州的城市中心，是杭州的商务商业中心。消费者对武林商圈的总体评价分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析272?消费者对武林商圈吸引力评价分析?在7个评价选项中，对武林商圈吸引力评价受访者认可程度最高的是商品种类齐全，有50.4%的受访者认同该观点?有49.2%的受访者认为武林商圈流行性商品种类多，48.0%的305、受访者认为武林商圈交通便利?消费者对武林商圈吸引力评价的统计分布商品种类齐全流行性商品种类多交通的便利性折扣促销活动商圈形象商圈设计与氛围停车方便性?消费者调查显示，商品种类齐全、流行性商品种类多、交通的便利是武林商圈主要吸引力?消费者对武林商圈的停车条件、形象和氛围评价相对较低14.3%22.1%29.9%32.8%48.0%49.2%50.4%0%10%20%30%40%50%60%消费者对武林商圈吸引力评价分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析273?消费者对理想城市中心商圈期望的分析?据统计，在9个选项中，消费者认为理想城市中心商圈的应该具备的 功 能 依 次 是306、：休 憩（69.7%）、娱乐（66.0%）、购物（54.9%）、餐饮（51.6%）、文化活动（43.4%）、充足的停车场（41.0%）、都市景观（36.5%）、商务办公（16.0%）、居住（7.0%）?消费者对理想城市中心商圈功能期望的统计分布休憩娱乐购物餐饮文化活动充足的停车位都市景观商务办公居住?市场调查显示，多数消费者都认可城市中心的商圈应该具有休憩、娱乐、购物、餐饮的功能7.0%16.0%36.5%41.0%43.4%51.6%54.9%66.0%69.7%0%20%40%60%80%消费者对理想城市中心商圈功能期望的分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析274?307、消费者对武林商圈满意方面的分析?据统计，在11个选项中，消费者对武林广场最满意的方面是商品种类齐全（49.6%）?此外，消费者对武林广场满意的方面依次是商品流行度高、紧跟时尚（42.6%）、购物空间舒适（37.3%）、流行商品种类多（36.1%）、交通方便（33.6%）?消费者对武林商圈满意方面的统计分布商品种类齐全商品流行度高、紧跟时尚购物空间舒适流行商品种类多交通方便人多、热闹聚集行业门类多样商品或服务价格合理停车方便常举办各种活动（促销、特卖会等）整体服务态度佳?市场调查显示，消费者对武林商圈满意的地方是商品种类齐全、商品流行度高紧跟时尚、购物空间舒适?消费者对武林商圈满意度低的地方是整308、体服务态度佳、常举办各种活动、停车方便7.8%13.1%13.9%17.2%20.1%25.0%33.6%36.1%37.3%42.6%49.6%0%10%20%30%40%50%60%消费者对武林商圈满意方面的分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析275?消费者对武林商圈不满意方面的分析?据统计，在11个选项中，消费者对武林广场最不满意的方面是人太多、太杂（49.2%）?此外，消费者对武林广场不满意的方面依次是购物空间拥挤（39.3%）、停车不方便（29.1%）、商品或服务价格不合理（25.0%）、高低档商品混杂（22.5%）?消费者对武林商圈不满意方面的统计分布人太多309、太杂购物空间拥挤停车不方便商品或服务价格不合理高低档商品混杂仿冒品太多交通不方便流行商品太雷同聚集行业门类太杂商品整体档次不高整体服务态度不佳?市场调查显示，消费者对武林商圈不满意的方面集中在：人太多太杂、购物空间拥挤、停车不方便、商品或服务价格不合理、高低档商品混杂。6.1%6.6%7.4%9.0%13.1%19.3%22.5%25.0%29.1%39.3%49.2%0%10%20%30%40%50%60%消费者对武林商圈不满意方面的分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析276?消费者在武林商圈喜欢去消费场所的分析?在10个选项中，消费者在武林商圈最喜欢去消费场所是百310、货商场（63.9%）?此外，消费者在武林商圈最喜欢去消费场所依次是专业市场（38.1%）、特色购物街（29.5%）、高档购物中心（28.3%）、特色餐饮店（27.9%）?消费者在武林商圈喜欢去消费场所的统计分布百货商场专业市场，如服装、鞋城等特色购物街，如女装街等高档购物中心特色餐饮店酒吧、咖啡店、茶座等精品服饰店中小型便利店饰品店高档精品店，如家居用品店、化妆品店等?市场调查显示，在武林商圈百货商场是消费者最喜欢去消费场所，受欢迎程度远高于排在其后的专业市场、特色购物街、高档购物中心等11.5%11.9%14.3%20.9%22.5%27.9%28.3%29.5%38.1%63.9%0%10311、%20%30%40%50%60%70%消费者在武林商圈喜欢去消费场所的分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析277?消费者对武林商圈整体期望的分析?消费者对武林商圈整体期望集中在繁华的城市中心（57.4%）和丰富多元的生活方式（50.4%）?此外，消费者对武林商圈整体期望还包括时尚消费的最前沿（36.1%）、体现杭州悠久历史与时代交融的城市风貌（33.2%）功能复合的综合商业中心（32.4%）、杭州的商务中心（25.4%）?消费者对武林商圈整体期望的统计分布繁华的城市中心丰富多元的生活方式时尚消费的最前沿体现杭州悠久历史与时代交融的城市风貌功能复合的综合商业中心杭州的商务312、中心?市场调查显示，消费者对武林商圈整体期望是繁华的城市中心和丰富多元的生活方式25.4%32.4%33.2%36.1%50.4%57.4%0%10%20%30%40%50%60%70%消费者对武林商圈整体期望的分析*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合分析278中心商圈应具备休憩、娱乐、购物、餐饮等功能?市场调查显示，消费者认为理想城市中心商圈应该具备的功能依次是：休憩（69.7%）、娱乐（66.0%）、购物（54.9%）、餐饮（51.6%）、文化活动（43.4%）、充足的停车场（41.0%）、都市景观（36.5%）、商务办公（16.0%）、居住（7.0%）百货商场是武林商圈最313、受欢迎的商业?消费者在武林商圈最喜欢去消费场所是百货商场（63.9%）、专业市场（38.1%）、特色购物街（29.5%）、高档购物中心（28.3%）、特色餐饮店（27.9%）消费者认为武林商圈是杭州最繁华的城市中心?武林商圈是被多数消费认为是杭州最繁华的地方，是杭州的城市中心，是杭州的商务商业中心?消费者对武林商圈满意的地方是商品种类齐全、商品流行度高紧跟时尚、购物空间舒适消费者希望武林商圈是繁华城市中心和丰富多元生活方式?市场调查显示，消费者对武林商圈整体期望集中在繁华的城市中心（57.4%）和丰富多元的生活方式（50.4%）消费者调研总结*数据来源：杭州武林商圈消费者调查，Atkins综合314、分析2797.3 专题研究3：地铁及其对都市中心区发展影响专题研究280?地铁速度为每小时3040 公里，车辆编组为410节，在高峰时单向输送能力可达每小时37 万?轻轨的单向输送能力可达每小时1-3万?公共汽车的单向输送能力为每小时1万01234567地铁轻轨公交各交通工具单项运输能力 单位：万人/小时杭州将成为一个”地铁生活“的城市281居民通勤模式将随着地铁的修建而改变，无环放射式轨道交通的建设将促进公共交通体系的发展，从而带动中心城区居住及其他功能的轴向疏散，促进中心城区城市功能的调整专题：无环放射式轨道线路将交通流引入城市中心，有利于形成强大而密集的城市中心，极大地促进市区向外发展美315、国著名的BART(Bay Area Rapid Transit System)，旧金山海湾地区快速运输系统杭州地铁发展规划地铁的修建将加速生活方式与城市功能的转变，驱动城市中心区功能的转换28201020304050607080轨道相交地区公共中心地区成熟居住区城市外围区通勤娱乐购物业务其他?一般意义上来看，轨道站点按所处区位的可划分为四类：轨道相交地区公共中心地区成熟居住区城市外围区?按照区位的差异，轨道交通客群存在一定变化，但通勤客流是轨道交通的最主要客群?地铁对城市中心区的娱乐购物功能提升的作用，明显高于对其它区域的影响上海轨道交通客群抽样调查 2003轨道交通对武林商圈的影响轨道交通客316、群的出行目的283项目商用物业客流量客流的集聚增加消费的可能客流构成包容性最强，对于客流的构成无特殊选择，人流的集中有助于消费的发生以及消费氛围的塑造地铁的通达性无特殊选择，通达性的提升有助于各类人群的集中需求级别商用物业对地铁的需求弹性最大，也是地铁开通的最大受益者轨道交通对武林商圈的影响轨道交通与商业284?微观尺度：办公物业对与站点距离更敏感，地铁的开通将促进站点周边办公物业的发展办公人员步行交通目的明确，对距离最为敏感右图可见，办公物业对距离最为敏感?宏观尺度：地铁作为交通工具对办公物业类型的细分具有引导、辅助作用，分离中心区商务办公的需求地铁扩建、经济发展优势、政府区划以及企业规模的317、扩大等诸多综合因素，将促使城市功能与办公需求转向城市周边地区随着市中心地区的办公成本的走高，大型办公空间的租户将被迫寻求进驻城市周边地区的写字楼地铁开通将对中心区商务办公物业有一定的挤出效应，高租金自然分离出适合城市中心区发展的产业，如生产性服务业、金融业等051015202530354045100M200M300M400M500M距地铁站距离/M地价增幅/%办公商铺住宅深圳一期地铁车站地域内的物业地价增幅分布轨道交通对武林商圈的影响轨道交通与办公285在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征，车站附近地产的价值高于位于区间的房地产在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高318、，呈现出正态分布的特征，车站附近地产的价值高于位于区间的房地产接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显理想状态发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不明显发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不明显结论：地铁开通将加速城市中心区居住功能的外溢城市成熟中心区域房价增长幅度项目与地铁站的距离系数城市偏远319、区域通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离5-10分钟的步行距离轨道交通对武林片区的商圈轨道交通与居住286杭州地铁将在武林商圈建设一个地铁指挥控制中心和武林广场站、西湖文化广场站、凤起路站三大枢纽站点。地铁的开发建设，给武林商圈内的有机更新改造带来新的机遇与风险聚拢人流/商流?如果武林片区商业能级足够高，商业特色明显，交通条件的改善可以更有效吸纳周边客群?在地铁站点周边可形成高能级商务办公的集聚?案例：上海徐家汇、新五角场疏散人流/商流?交通便捷性的改善驱动新居住功能的外迁，带动商业副中心发展，而疏散中心区的客群?离散中心商务区的部分功能，分离出新的办公集聚区?案例：改造前的320、五角场轨道交通对武林商圈的影响综合评价2877.4 专题研究4：武林商圈城市空间满意度及居民户外活动调查分析288?本次规划共发放问卷172份，回收152份，其中有效问卷150份，达到了统计学上样本的基本要求，保证样本的科学性。但由于时间和人员有限，被调查者的年龄段不够分散，问卷数量未达到理想数字。?问卷发放目的：了解武林商圈居民及前来武林商圈活动的其他人员对于该地区空间满意度及户外活动需求的情况，同时对不同类型人员对于该地区需求情况的比较。?问卷发放方法：街头及社区内随机发放?问卷发放区域：武林商圈?问卷发放对象：武林商圈地区居民及前来武林商圈地区活动的人员?问卷样 本 量：实际回收152份321、，有效150份?问卷统计处理：SPSS软件统计描述分析、频数分析及交叉分析问卷发放基本情况289时效性?项目组于2009年7月中旬完成问卷发放工作，问卷发放集中在数天之内，因此本问卷调查分析结果存在阶段时效性（2009年7月）。?尽管问卷发放数量不是非常巨大，但已经达到统计学上保证样本处理科学性的数值，因此能够在一定程度上体现武林天水地区居民及前来活动的人员对现状公共开放空间的评价和需求情况。以下针对问卷调查的重点问题进行解析：290?从被调查者居住地分析结果可知，调查者中八成以上为杭州本地居民，其中有接近一半的人居住在武林天水地区，保证了问卷分析结果的有效性与针对性。在被调查者中，31.3%322、的人有固定的工作时间，学生占据三成，不工作的人占了1/4左右。由于发放问卷大部分时间在白天，因此住区内有大量退休老人，成为被调查者的重要组成部分，同时他们也是住区公共空间的主要使用者。居住地及职业类型 选项频率百分比有效百分比累积百分比武林商圈以外杭州地区5838.738.738.7武林商圈地区7248.048.086.0杭州以外地区2013.313.3100.0合计150100.0100.0表 被调查者居住地分布情况表 被调查者工作类型分布情况选项频率百分比有效百分比累积百分比上学4429.329.329.3不工作3724.724.754.0弹性工作时间2214.714.768.7有固定工作323、时间4731.331.3100.0合计150100.0100.0291?从对被调查者最常使用交通工具的统计结果可知，39.3%的人选择公共汽车作为主要出行工具，可见公共交通仍为武林商圈地区居民最常使用的交通工具；其次为私家车及自行车、电瓶车，分别占到了22.0%及15.3%；以步行为主的人也占到了较大的比例，为18.0%；出租车由于其成本昂贵的等因素为居民最不常选择的出行交通工具。?对于武林商圈地区涞水，其周边最富吸引力的空间，大多数人均选择了西湖，接近四成；其次为西湖文化广场；武林小广场相比正在修缮的武林广场来说目前在居民眼中更富吸引力；商业街也是其中一个富有吸引力的空间；相比而言，武林商圈324、地区的社区空间吸引力严重不足。最常使用交通工具、最富吸引力的空间表 被调查者最常使用交通工具表 被调查者认为武林周边地区最富吸引力的空间选项频率百分比有效百分比累积百分比步行2718.018.018.0私家车3322.022.040.0公共汽车5939.339.379.3自行车/电瓶车2315.315.394.7出租车85.35.3100.0合计150100.0100.0选项频率百分比有效百分比累积百分比西湖5436.036.036.0武林广场1610.710.746.7武林小广场1711.311.358.0西湖文化广场2919.319.377.3小型社区空间53.33.380.7商业街261325、7.317.398.0其他32.02.0100.0合计150100.0100.0292?被问及常去的公园或广场时，被调查者选择较为平均，除了西湖以外，其他备选公共空间频率都较为接近，离家最近的社区公园或广场是大多数被调查者常去的公园广场中除西湖以外的第二选择，可以看出社区公共空间在居民心中占据较为重要的地位。?不常去的公园与广场，原因有很多，其中距离是一个最主要的原因，占到了25.3%，其他如拥挤、交通等因素也是主要的原因。常去及不常去的公园广场表被调查者常去的公园广场表被调查者不常去其他公园广场的原因选项频率百分比有效百分比累积百分比西湖4530.030.030.0武林广场1812.012.326、042.0武林小广场2214.714.756.7西湖文化广场2416.016.072.7离家最近的社区公园广场2516.716.789.3其他1610.710.7100合计150100.0100.0选项频率百分比有效百分比累积百分比距离远3825.325.325.3交通不便2416.016.041.3太拥挤3120.720.762.0缺乏特色1912.712.774.7景观设施差42.72.777.3收费高42.72.780.0其他3020.020.0100.0合计150100.0100.0293?被调查者常去的体育活动场所统计结果显示，住区周边的学校是居民最常去的体育活动场所，其次是街头的体327、育活动设施与场地，市区级的体育中心是普通居民最少去的体育活动场所，这与其昂贵的收费及可达性、便捷性有关。?交通不便、设施差以及收费高是被调查者不常去一些体育活动场所的三大主要原因，分别占到了23.3%、20.0%以及15.3%；运动项目单一目前还不是被调查者选择体育活动场所的主要考虑因素。常去及不常去的体育活动场所表被调查者常去的体育活动场所表被调查者不常去其他体育活动场所的原因选项选项频率频率百分比百分比有效百分比有效百分比累积百分比累积百分比家附近的健身点2416.016.016.0学校3523.323.339.3街头3221.321.360.7收费场馆1711.311.372.0市区级体328、育中心117.37.379.3其他3120.720.7100.0合计150100.0100.0选项频率百分比有效百分比累积百分比交通不便3523.323.323.3收费高2315.315.338.7运动项目单一106.76.745.3设施较差3020.020.065.3其他5234.734.7100.0合计150100.0100.0294?被调查者中最经常去的商业购物场所为大型百货商场，这也正是武林商圈地区所具有的优势；其次为街头的特色小店、商业街及其他，分别占到26.0%、16.7以及18.7%。从中也可看出，一些综合性的超级市场也正成为武林商圈地区居民购物的重要选择对象。?通过分析不常去其329、他商业购物场所的原因的统计结果可知，人多太拥挤成为了首要原因，占到总数的26.7%，其次为商品类型太少、停车不便等其他因素。可见，人们对于商业公共空间自身空间的宽敞性以及停车的便捷性是其前往购物的几个主要原因。常去及不常去的商业购物场所表被调查者常去的商业购物场所表被调查者不常去其他商业购物场所的原因选项频率百分比有效百分比累积百分比大型百货商场5838.738.738.7商业街2516.716.755.3街头特色小店3926.026.081.3其他2818.718.7100.0合计150100.0100.0选项频率百分比有效百分比累积百分比距离远1912.712.712.7交通停车不便201330、3.313.326.0太拥挤4026.726.752.7商品类型太少2516.716.769.3购物环境差138.78.778.0消费太高106.76.784.7其他2315.415.4100.0合计150100.0100.0295?在调查者住区附近5分钟步行范围内是否有公共开放空间的调查中可知，超过六成的人在其住址的周边存在着一定的公共空间，由此可见武林商圈单元内公共空间的覆盖率相对比较高，可以覆盖一半以上住户。?大多数被调查者均认为有必要在其住区附近增加公共空间，对于公共空间的需求较为明显。分钟步行范围内公共空间/是否增加公共空间表 被调查者住区附近分钟步行范围内是否有公共 空间表被调查者331、居住地附近是否要增加公共空间选项频率百分比有效百分比累积百分比有9362.062.062.0没有4932.732.794.7不确定85.35.3100合计150100.0100.0选项频率百分比有效百分比累积百分比需要11677.377.377.3不需要3422.622.6100.0合计150100.0100.0296?大多数被调查者认为最需要增加的公共空间类型为公园绿地，其次为商业步行街，两者占据了所有选项的63.4%；可见，大多数居民对于公园绿地的需求最大。?在对需要增加公共空间的地区进行统计分析时发现，大多数被调查者认为住区内是最需要增加公共空间的地区，占到了31.3%；其次是交通枢纽及332、商业街区，分别占到了22.0%和20.0%；大多被调查者认为办公街区不太需要增设公共空间。增加公共空间的类型/需要增加公共空间的地区表 被调查者居住地附近要增加的公共空间类型表 被调查者认为需要增加公共空间的地区选项选项频率频率百分比百分比有效百分比有效百分比累积百分比累积百分比体育运动场所2013.313.313.3公园绿地6140.740.754.0广场1711.311.365.3商业步行街3422.722.788.0其他1812.012.0100.0合计150100.0100.0选项选项频率频率百分比百分比有效百分比有效百分比累积百分比累积百分比商业街区3020.020.020.0交通枢333、纽3322.022.042.0办公街区1812.012.054.0住区内4731.331.385.3其他2214.714.7100.0合计150100.0100.0297?对多向选择“武林商圈地区公共空间存在哪些问题”进行统计分析后发现，各选项频数及百分比都相对较为接近，其中座椅少被选中几率最高，在所有388个选择结果中占到17.5%，从概率角度也可以看到，有45.9%的人认为武林商圈地区公共空间存在座椅少的问题；其次是人太多太拥挤，占到了388个选项中的15.7%，从概率角度可以看出，有41.2%的人认为人多拥挤是主要存在的问题；活动设施少、遮阴乔木少、人太多太拥挤、供踩踏的草坪少也都是较为突出的问题。公共空间存在的问题表武林商圈地区公共空间存在哪些问题武林商圈地区公共空间存在哪些问题存在问题ResponsesPercent of Cases频数百分比概率百分比选项活动设施少6115.7