1、港中旅青岛海泉湾温泉度假区港中旅青岛海泉湾温泉度假区 概念规划与设计概念规划与设计 青岛产业经济研究青岛产业经济研究 青岛房地产运营研究青岛房地产运营研究 滨海度假旅游特征分析滨海度假旅游特征分析 区域旅游市场分析区域旅游市场分析 温泉度假发展模式温泉度假发展模式 珠海海泉湾借鉴珠海海泉湾借鉴 战略远景及构建原则战略远景及构建原则 前期背景分析前期背景分析 温泉度假研究温泉度假研究 战略建议战略建议 策划部分工作框架策划部分工作框架 高端居住物业高端居住物业 特色休闲商业特色休闲商业 功能项目策划功能项目策划 旅游度假市场旅游度假市场 温泉资源与周边状况温泉资源与周边状况 青岛海泉湾开发模式青2、岛海泉湾开发模式 青岛经济产业发展概况青岛经济产业发展概况 青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地 7720.34337.733206.582569.62185.12064018003600540072009000北京天津青岛大连济南石家庄2006年环渤海经济圈主要城市年环渤海经济圈主要城市GDP比较比较 单位：亿元单位：亿元 2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第八位 2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值/GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基地 青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大产业集群；每一3、集群都有数家国有企业和数家大型企业作为集群的龙头，带动着集群的发展 拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国驰名商标 数据来源：中国统计年鉴数据来源：中国统计年鉴2006年；年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报 41.2%47.6%52.8%23.9%39.4%0%12%24%36%48%60%大连青岛天津北京济南2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例比例 15768956869466774603254414891431740632563045009000135001804、00 上海 深圳 北京 天津 广州 杭州 宁波 青岛 南京 大连2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较年省会城市和计划单列市工业总产值比较 单位：亿元单位：亿元 青岛经济产业发展概况青岛经济产业发展概况 从制造大市到制造强市的转变从制造大市到制造强市的转变 2002-2006年青岛新技术产业发展状况年青岛新技术产业发展状况 1857.32329.18776.905001000150020002500200220052006青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关，年均增长33%以上 在经历了“十五”期间的快速提升后，高新5、技术产业规模基本接近山东省总量的1/4 单位：亿元单位：亿元 21.64%44.45%42.33%45.33%51.19%36.23%0.0%12.0%24.0%36.0%48.0%60.0%企业总量工业总产值资产主营业务利润税金高新技术产业快速提升 规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业）工业产值保持28.37%的年平均增长速度 六大集群产业创造效益能力显著 青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重 542.2825.5874.11063.31472.7803206409601280160020026、20032004200520062002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势年青岛规模以上企业增加值趋势 CAGR：28.37%数据来源：青岛市统计公报、数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查青岛市第一次经济普查 青岛经济产业发展概况青岛经济产业发展概况 产业高度滞后于城市发展阶段产业高度滞后于城市发展阶段 47.8%52.3%57.3%28.7%49.7%45.8%70%44%42%40%38%48%0.0%16.0%32.0%48.0%64.0%80.0%大连青岛天津北京济南石家庄第一产业第二产业第三产业2002-2006年青岛产业结构比例年青岛产业结构比例 2006年环渤海经济7、圈主要城市产业结构比较年环渤海经济圈主要城市产业结构比较 9.6%8.3%6.5%5.7%7.5%50.4%52.6%54.1%51.9%52.3%41.6%42.0%38.4%39.1%40.0%0%12%24%36%48%60%20022003200420052006第一产业第二产业第三产业2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发展中后期，城市化加速期。这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动”但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务业比重的上升空间，现代服务业发展不足 2002-2008、6年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重处于较低的发展状况 城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全方位服务。小结：青岛小结：青岛从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变 山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地 第三产业是城市辐射力的主要载体。大力发展第三产业，是发挥青岛城市中心功能的主要途径。青岛要实现城市的新的功能定位，就要把第三产业放在重要的战略地位，大力发展金融保险贸易、旅游、房地产、信息咨询等现代服务业。以9、高新技术和先进适用技术武装起来的现代制造业，将成为青岛经济发展新的增长点 增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发性技术，提升高新技术产品占工业总产值的比重 创新、发展现代制造业创新、发展现代制造业 创新、发展现代服务业创新、发展现代服务业 青岛市确定的总体城市功能定位青岛市确定的总体城市功能定位 可持续发展、创新型的经济体系的构建可持续发展、创新型的经济体系的构建 从制造之都到创新之都的嬗变从制造之都到创新之都的嬗变 提升城市核心竞争力提升城市核心竞争力 海泉湾的建设吻合青岛的功能嬗变海泉湾的建设吻合青岛的功能嬗变 青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况 青岛具备10、宜居城市的魅力青岛具备宜居城市的魅力 606264666870大连 厦门 绵阳 成都 武汉 杭州 上海 南京 青岛 重庆中国城市宜居评价指数中国城市宜居评价指数TOP10（2005）606468727680大连 上海 厦门 青岛 杭州 成都 北京 深圳 武汉 沈阳投资者中国城市宜居指数评价值投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005）数据来源：数据来源：零点研究咨询、商务周刊，零点研究咨询、商务周刊，20052005中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数）全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居11、的评价 5054586266704000元以上2000-3999元2000元以下在31个宜居城市评价中排第9位 排第11位 排第12位 青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲 2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升 从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10 高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性 青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况 宜居城市与房产发展状况存在反差宜居城市与房产发展状况存在反差 20062006年12、全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产投资比较房地产投资比较 数据来源：青岛统计局网站数据来源：青岛统计局网站 与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整体处于中下游水平，与其他城市有较大差距 2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位 2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米，位居第8位；销售金额为313.3亿元，位居第9位 2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居第10位 619557538461442366351337313286268232167 160 1580140280420560700成都广州13、沈阳深圳杭州武汉南京大连宁波西安青岛厦门长春济南哈尔滨单位：亿元单位：亿元 153313171244999959763 757737674629 622601433390260045090013501800成都广州沈阳南京武汉杭州深圳青岛哈尔滨大连西安宁波厦门长春济南20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产销售总面积比较房地产销售总面积比较 单位：万平方米单位：万平方米 20062006年全国年全国1515个副省级城市个副省级城市房地产销售总额比较房地产销售总额比较 11851067986876807726682 671 6676535384003312872420314、5070010501400沈阳成都广州武汉南京杭州宁波深圳哈尔滨青岛大连西安长春厦门济南单位：万平方米单位：万平方米 青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况 房产市场供需基本平衡，市场相对理性房产市场供需基本平衡，市场相对理性 竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市场的供需状况。2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态势，房产供需基本平衡 商品房施工面积商品房竣工面积，这是衡量房产市场供需平衡的另一常用指标。2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内 3.13.73.94.02.94.15、300.91.82.73.64.5200120022003200420052006注：施工面积反映了12年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比 1.181.261.041.131.041.100.8900.350.71.051.420002001200220032004200520060180360540720900竣工面积销售面积供需比（竣工面积/销售面积）20002000-20062006年青16、岛房地市场商品房供需比例值年青岛房地市场商品房供需比例值 数据来源：青岛统计局网站，数据来源：青岛统计局网站，2005年房地产产业地图年房地产产业地图 青岛房地产行业发展概况青岛房地产行业发展概况 居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级 872110075110891292015328734480569002988311945045009000135001800020022003200420052006城市居民人均可支配收入人均消费性支出20002000-20062006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出 CAGR17、：15.14%CAGR：12.93%青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率 与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出 2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20.5%，拉动非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高速增长的最主要的因素 居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级 青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时尚追求 青岛广大市民对居住的要求，正从有房住18、向住好房正从有房住向住好房转变转变 26.019.832.70714212835温州深圳上海成都青岛杭州重庆厦门北京福州济南南京宁波广州大连无锡武汉天津西安哈尔滨苏州长春沈阳20012001-20042004年全国年全国2323个城市人均居住面积比较个城市人均居住面积比较 单位：元单位：元 单位：平方米单位：平方米 数据来源：数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴 海泉湾的建设应该契合青岛的地产市场海泉湾的建设应该契合青岛的地产市场 区域旅游市场发展状况分析区域旅游市场发展状况分析 供给层面供给层面 旅游市场发展背景19、：青岛是山东旅游业发展的增长级旅游市场发展背景：青岛是山东旅游业发展的增长级 青岛是山东省旅游业的增长极、海滨休闲度假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的旅游景区；青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。20062006年年游客接待量占山东全省的游客接待量占山东全省的16.8%16.8%，旅游收入占，旅游收入占25.1%25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游总收入相当于全市GDP的9.6%。2006年主要城市旅游指标对比年主要城市旅游指标对比325.262.9101.78146.4147.850500100015020、02000250030003500青岛烟台济南威海潍坊050100150200250300350游客接待量（万人次）旅游总收入（亿元）19991999年年20062006年青岛旅游业各项指标年青岛旅游业各项指标 20062006年青岛各项旅游指标占山东省比重年青岛各项旅游指标占山东省比重 年度年度 游客接待量游客接待量（万人次）（万人次）增长率增长率（%）旅游总收入旅游总收入（亿元）（亿元）增长率增长率（%）19991999 1153-81.1 17.2 20002000 1311.57 13.75 100.5 23.9 20012001 1551.43 18.28 118 17.4 200221、2002 1836.7 18.38 150.52 27.6 20032003 1688.67-8 136.8-9 20042004 2209 31 207.7 52 20052005 2517 14 256.68 23 20062006 2887 15 325.2 27 游客接待量游客接待量（万人次）（万人次）所占比重所占比重（%）旅游总收入旅游总收入（亿元）（亿元）所占比重所占比重（%）青岛青岛 2886-325.2-山东山东 17193.1 16.8 1295.6 25.1 300300 800800 10001000 30003000 观光旅游观光旅游 参与体验旅游参与体验旅游 休闲度假22、旅游休闲度假旅游 人均人均GDPGDP （美元）美元）萌芽发育萌芽发育 较近距离田 园风光游 都市农业园为主 森林、园林游 排浪式消费热潮 世界旅游组织对旅游与世界旅游组织对旅游与GDP发展关系研究发展关系研究 青岛青岛 远距离体验式休闲度假 自然生态游 健康养生 教育、探险旅游 商务会议度假 中距离田园观光度假 农家乐 农艺学习、乡土文化 疗养度假“经济经济旅游旅游”发展发展ModelModel引导地区旅游需求能级提升引导地区旅游需求能级提升 从人均从人均GDP（05年青岛人均年青岛人均GDP为已超过为已超过5000美元）与武汉旅游发展阶段的对应关系来看，青岛已具备从美元）与武汉旅游发展阶段23、的对应关系来看，青岛已具备从休闲度假旅游向休闲度假旅游向参与体验旅游参与体验旅游过渡的重要时期，功能提升要求引入过渡的重要时期，功能提升要求引入商务、养生、主题体验性商务、养生、主题体验性等等要素要素 区域旅游市场发展状况分析区域旅游市场发展状况分析 供给层面供给层面 未来以商务、养生、主题体验为主的旅游产品将驱动区域旅游产业升级未来以商务、养生、主题体验为主的旅游产品将驱动区域旅游产业升级 区域旅游市场发展状况分析区域旅游市场发展状况分析 供给层面供给层面 观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新 产品类型丰富多样产品类型丰富多样 青岛海洋24、主题游乐产品升级换代，不断推陈出新青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新 主题主题 主要景点主要景点 工业园区游 海尔工业园、可口可乐公司、双星集团、青岛啤酒集团、澳柯玛集团、青岛港、华东葡萄酒庄园 书法修学游 青岛海洋大学、平度天柱山摩崖刻石、胶南琅琊台刻石、青岛崔子范艺术馆等 田园风光游 李沧区梅园游、即墨乡村民俗游、胶州艾山田园风光游、崂山北宅“山里人家”游 建筑博览游 老市区欧陆建筑风貌游、新城区现代建筑风貌游 宗教景点游 崂山太清宫、上清宫、太平宫、蔚竹庵等 名人故居游 八大关名人别墅 青岛主题旅游产品列表青岛主题旅游产品列表 在传统观光产品的基础上不断增加新的内容 城市观光、滨25、海观光和工业旅游观光产品成为亮点城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点 2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人次 青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点 青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的吸引点 2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接待量之最 青岛度假产品整体处于开发的初期青岛度假产品整体处于开发的初期 现有高尔夫等度假产品数量少 温泉度假产品也逐步由低档次的疗养向综合度假转变 游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低入境游客休闲度假的比例较低 区域旅游市场发展状况分析区域旅游市场发展状况分析 需求26、层面需求层面 国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈 客源集中在经济发达地区客源集中在经济发达地区：北京、江苏、上海、浙江、广东外省客源地游客消费高、停留时间长；商务目的占很大比重，增长迅速商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到17.86%，比2004年增长4个百分点。各种出游目的人均花费比较847.8611.61587.51623.7533.5685.51504928.6020040060080010001200140016001800观光游览 谈亲访友商务公务会议 度假休闲 宗教朝拜 文化教育其他国内游客来源地6%5.27、60%4.80%4.50%4.20%36.60%38.30%北京江苏上海浙江广东山东其他青岛国内客源比例6%5.60%4.80%4.50%4.20%36.60%38.30%北京江苏上海浙江广东山东其他国内游客需求特征国内游客需求特征 国内市场的开发潜力国内市场的开发潜力 主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈；按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标志，主要客源在主要客源在20102010年将全面进入度假时代年将全面进入度假时代。区域旅游市场发展状况分析区域旅游市场发展状况分析 需求层面需求层面 入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场入境旅游客28、源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场 入境游客客源分布43%26%7%6%18%韩国日本香港台湾其他 青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多余其他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁；奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长；商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到经济商务加上文化学术交流占到60%60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的占多数有关；停留时间较长：入境游客在青人均停留入境游客在青人均停留3.13.1天；天；景点到访率低。景点到访率低。如何满足入境商务旅29、游者的需求是本项目的重点；项目的设计针对主要目标客源群体日韩的消费特征；目前缺乏对海外游客具有强大吸引力的旅游产品和项目，青岛在针对海外青岛在针对海外市场的旅游开发上还有很大的拓展空市场的旅游开发上还有很大的拓展空间，延伸现有入境游客在青的消费间，延伸现有入境游客在青的消费；面向国际，设计高端度假产品，迎合不断扩大的入境市场。入境市场的开发的潜力入境市场的开发的潜力 入境游客特征入境游客特征 区域旅游市场发展状况分析区域旅游市场发展状况分析 需求层面需求层面 青岛旅游目标客源旅游偏好小结青岛旅游目标客源旅游偏好小结 1 出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强 参与30、性、娱乐性参与性、娱乐性 2 要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用 出游距离要求适中出游距离要求适中 3 居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高 度假设施舒适化度假设施舒适化 4 休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过渡为选择复合的旅游项目如养生度假等 旅游产品要求多元化旅游产品要求多元化 5 在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地选择范围更广 目的地选择广泛目的地选择广泛 根据相关 调研资料整理 细分市场细分市场 细分产品细分产品 银发人群银发人群 市场市场 青少年学青少年学生市场31、生市场 家庭出游家庭出游市场市场 党政机关党政机关（公务员）（公务员）市场市场 海外入境游海外入境游者市场者市场 都市白领都市白领市场市场 商务会商务会晤人群晤人群市场市场 高端企业高端企业市场市场 科技体验科技体验 大众大众观观光光 商务会议商务会议 温泉温泉养生度养生度假假 科普修学科普修学 节庆活动节庆活动 主题主题娱乐娱乐 体验体验 蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好 图例：弱 中 强 由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场家庭出游市场、都市白领市都市白领市场与商务会晤市场，另外，我们认为，高端企业市场与海外入境市场也场与商务会晤市场，另外，我们认为，高端企业市场与海外入32、境市场也是应该挖掘的重点细分市场是应该挖掘的重点细分市场 有不同客群的偏好，本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假 、商务会议与主题娱乐体验商务会议与主题娱乐体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆科普修学与节庆活动活动 总结：项目目标客源市场总结：项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵旅游产品分析矩阵 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 总结：项目目标客源总结：项目目标客源市场承载力分析市场承载力分析 其平均单套建筑面积在150平米左右 单套物业居住人口3.5人 区域常住人口50*10000/150*3.5=11667人 预计区域33、常住人口在预计区域常住人口在1000010000-1500015000人范围内人范围内 目前项目组预计高端居住物业规模在50万平米左右，根据规划容积率，居住物业建筑形态主要为小高层、多层及独栋别速，假设 目前项目总的可利用土地面积为1668.5亩，假设除居住用地外，其余区域作为景区的可游览面积，假设 由于海泉湾可达性较高，距离市中心较近，其人均滨海旅游地占用空间按照高密度标准为100-200平米/人，计算取中间值150 日周转量为1 区域旅游承载量1668.5*666.67/150*365271万人 预计区域旅游人口在预计区域旅游人口在250250-300300万人万人/年范围内年范围内 2034、06年青岛全年旅游人口为2886.45万人，假设未来青岛海泉湾的游客接待量占总的10%计算，项目年接待量约为290万 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴 （一）（一）山东半岛的层面：“黄金海岸”发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾山东半岛的层面：“黄金海岸”发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾 沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源 根据山东半岛城市群总体规划以及 山东省海滨旅游规划，山东省将重点实施“黄金海岸”旅游带建设计划，以青岛、烟台、威海、日照以青岛、烟台、威海、日照4 4个沿海城市为重点个沿海城市为重点，实施四大项目建设35、：烟台市区滨烟台市区滨海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿海综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿的综合开发的综合开发，以创造一体化的区域旅游品牌。城市城市 开发主题开发主题 主要客群主要客群 青岛 在大海、沙滩、阳光的基础上，深度开发购物、温泉、高尔夫产品 主要针对韩日等时常,同时与欧洲有着历史渊源，注意针对欧美及远东市场 烟台 蓬莱的海市蜃楼、岛屿旅游可以作为未来山东游船旅游的起始点 北方山海旅游和休闲度假需求客群 威海 位于中国最东端的，海洋温泉会成为康体保健旅游的优势中心 会议会务、保健康疗36、人群 日照 作为适合发展家庭度假的“黄金海岸”立足山东省，开拓京津及长三角地区的城市中等收入居民市场 附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位 烟台金沙滩旅游度假区烟台金沙滩旅游度假区 结合优秀海滩资源，以金沙滩海水浴场为核心，开发金沙滩海滨公园、海滨音乐广场、七彩城嬉水乐园等景点 青岛石老人国家旅游度假区青岛石老人国家旅游度假区 集避暑观光、度假休闲、会议疗养为一体，室内外刺激动感项目带动春、夏、秋三季的旅游度假热潮 威海荣城天鹅湖旅游度假区威海荣城天鹅湖旅游度假区 依托万亩林海、万只天鹅、万米金滩旅游资源，湖与海天然由大沙坝相隔，形成天然的万米海水浴场和37、沙浴场地 乳山市银滩旅游度假区乳山市银滩旅游度假区 礁奇滩曲，坡缓滩平，建有高档别墅与宾馆酒店，集海上风光、疗养度假、海味饮食于一体的海湾旅游综合体 威海石岛湾旅游度假区威海石岛湾旅游度假区 依托渔港发展渔俗文化，开发休疗别墅区，度假功能齐备，沙滩设计仿生建筑小品，塑造个性海滨游憩空间 青岛琅琊台旅游度假区青岛琅琊台旅游度假区 融服务、游乐、健身、避暑、疗养等功能于一体，分区功能明确；设置古代竞技设施，以体验式娱乐为主 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴 青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白38、点 名称名称 主要内容主要内容 石老人旅游度假区 山海风光、啤酒文化、渔村民俗、美食购物、海洋娱乐 薛家岛旅游度假区 山海风光、渔村民俗、海洋娱乐 琅琊台旅游度假区 水上娱乐、渔村民俗、滨海休闲 田横岛旅游度假区 滨海休闲度假 仰口旅游度假区 人文景观和名胜观光，滨海休闲和娱乐活动 崂山卧龙度假村 农家体验、景区观光 即墨温泉度假区 蔬菜温室、温泉疗养 青岛主要滨海旅游度假区青岛主要滨海旅游度假区 总结：包括青岛在内的整个山东半岛，未来需总结：包括青岛在内的整个山东半岛，未来需要培育可持续性的全新滨海度假模式，在现有要培育可持续性的全新滨海度假模式，在现有的度假产品中脱颖而出的度假产品中脱颖而39、出 没有形成品牌，缺乏具有国际知名度的产品体系 滨海旅游度假的淡旺季的波动大，缺少可持续的全新滨海度假理念加以支撑 度假产品数量众多，但主要是低档次的滨海娱乐产品 产品类型雷同，没有形成各自的核心特色吸引力，设施建设和配套产品不足 丰满的滨海度假产品尚待完善丰满的滨海度假产品尚待完善 全新的可持续性国际滨海度假发展模式，呈现全新的可持续性国际滨海度假发展模式，呈现什么样的特征？什么样的特征？国际滨海旅游度假景区发展趋势研究国际滨海旅游度假景区发展趋势研究 趋势特点一趋势特点一：四季均衡，平滑波谷四季均衡，平滑波谷 沉淀部分常住人口。国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实40、现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷 旅游季节 旅游景气度 传统理念 强调常年人口沉淀 山东半岛受季节性限制，地区旅游旺季为120天，过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅为30%-40%。平滑传统旅游模式下的波峰波谷平滑传统旅游模式下的波峰波谷 时序化的四季节事活动。通过节庆活动系列化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷的效果 1 2 国际滨海旅游度假景区发展趋势研究国际滨海旅游度假景区发展趋势研究 趋势特点二趋势特点二：游居业融合的游居业融合的“大旅游度假观大旅游度假观”以往单纯的旅游度假以往单纯的旅游度假 居、业有机融合游，提升旅居、业有机融合游，41、提升旅游度假能级游度假能级 核心功能外延 发展核心项目发展核心项目 酒店 休憩活动设施 旅游景区 住宅开发 培育中远期收益项目培育中远期收益项目 配套商务/商业设施 重点发展资金回流项目重点发展资金回流项目 核心功能外延 项目项目整体整体资金资金平衡平衡 项目项目发展发展资金资金供给供给 土地价值土地价值提升提升 原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造=居（业）与旅游度假相互融合 旅人之“情”（生活方式审美情趣）天然而成的“景”=更高审美情趣的体验之“境”全新的大旅游度假观全新的大旅游度假观 经营性物业收益特征经营性物业收益特征 多元化物业开发平滑收益曲线多元化物业开发平滑收益曲线 42、可售性物业收益特征可售性物业收益特征 可售性物业对总体开发收益的平滑作用可售性物业对总体开发收益的平滑作用 国际滨海旅游度假景区发展趋势研究国际滨海旅游度假景区发展趋势研究 趋势特点三：用地趋于复合趋势特点三：用地趋于复合 商务商务/商业用地比重商业用地比重 居住地产用地比重居住地产用地比重 旅游用地比重旅游用地比重 15%30%15%25%20%30%其他用地比重其他用地比重 15%20%国际滨海度假国际滨海度假模式模式 用地结构用地结构 *用地结构比重基于阿特金斯对新加坡用地结构比重基于阿特金斯对新加坡SentosaSentosa、法国、法国NiceNice、法国、法国GrimaudGri43、maud、香港愉景湾、美国香港愉景湾、美国TalegaTalega、法国、法国Val dEuropeVal dEurope、意大利的意大利的AmalfiAmalfi、美国美国Ocean CityOcean City的研究总结成果。的研究总结成果。国际滨海旅游度假景区发展趋势研究国际滨海旅游度假景区发展趋势研究 趋势特点四趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释 据统计，2003年仅北美市场就有200亿美元的产值 2004年美国有1.5亿人使用养身休闲产品，全年总销售额达240亿美元 养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品 养生休闲旅游产品市场份额：44、英国70%、意大利56%、法国60%、美国83%追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势，以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。家庭收入家庭收入 中高等以上收入中高等以上收入 年龄年龄 25-55岁岁 教育程度教育程度 35%-45%左右以上大学学历、左右以上大学学历、40%为大专学历为大专学历 度假原因度假原因 减缓压力；身体养护、个人健康减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、运动、健康饮食、按摩、水疗、45、瑜珈、美体瑜珈、美体 国际养生度假市场消费特征国际养生度假市场消费特征 滨海旅游滨海旅游 历史文化旅游 商务旅游 健康旅游健康旅游 日常旅游 1 2 3 4 特种病预防 康复旅游 养生休闲养生休闲 细分市场细分市场：SPA/健身/美体/营养/饮食/放松/冥想/心理调节/教育/医疗 滨海旅游产业链滨海旅游产业链 小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式 可持续性 国际滨海 度假模式 四季均衡四季均衡 通过节事活动、可售型物业，沉淀一定的常住人口，激发景区活力，保证景区可持续性发展 身心平衡身心平衡 在度假中养生，利用创新的滨海旅游度假产品，强调天人合一，调整身46、心 情境度假、游居合一情境度假、游居合一 攫取具有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为一体的空间场所，将人们的居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活，使游客完全融入和享受度假环境与氛围 青岛产业经济研究青岛产业经济研究 青岛房地产运营研究青岛房地产运营研究 滨海度假旅游特征分析滨海度假旅游特征分析 区域旅游市场分析区域旅游市场分析 温泉度假发展模式温泉度假发展模式 珠海海泉湾借鉴珠海海泉湾借鉴 战略远景及构建原则战略远景及构建原则 前期背景分析前期背景分析 温泉度假研究温泉度假研究 战略建议战略建议 策划部分工作框架策划部分工作框架 高端居住物业高端居住物业 特色休闲商业特色休闲商业 功能项47、目策划功能项目策划 旅游度假市场旅游度假市场 温泉资源与周边状况温泉资源与周边状况 青岛海泉湾开发模式青岛海泉湾开发模式 温泉旅游度假及发展总体趋势温泉旅游度假及发展总体趋势 温泉外延不断拓展，温泉温泉外延不断拓展，温泉TOWMTOWM的发展模式综合成长性最佳的发展模式综合成长性最佳 温泉疗养区 温泉旅游区 温泉TOWN 系统 多功能 保健养生 特定客群 中高端大众客群 泛客群 客群 功能功能 温泉洗浴，温泉疗养，温泉保健 温泉娱乐，温泉养生，温泉会议修养 温泉娱乐，温泉养生，温泉度假，温泉居住，温泉研究，温泉艺术 复合功能复合功能 发展模式发展模式 市场拓展 生命周期 资源依赖性 产品复合性48、 开发难度 综合成长性 温泉城镇 5 5 5 5 1 21 温泉度假区 3 1 3 3 3 13 温泉疗养区 1 3 1 1 5 11 温泉度假区 温泉城镇 温泉疗养区 温泉发展能量谱温泉发展能量谱 温泉度假发展模式专题研究温泉度假发展模式专题研究温泉温泉TOWNTOWN 聚焦温泉城镇聚焦温泉城镇:针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式 温泉城镇 特征：特征：与温泉复合的生活方式成为主要吸引因素 针对各类市场，财务贡献率最高的是富裕阶级及中产阶级 不同停留时间复合，短暂观光+周末休闲+度假+常住 优势：优势：固定受众的层次较多，容易形成互补性客群 产品49、开发中对于温泉条件的限制相对较小 产品生命周期的波动较小 吸引力随时间积淀而逐步提升 限制：限制：城镇产生发展不可控因素强 需要时间的积淀与整体风貌控制 居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游客双重不满 温泉城镇温泉城镇 温泉娱乐 温泉养生 温泉度假 温泉居住 温泉研究 温泉艺术 附：意大利附：意大利MeranoMerano小镇小镇 从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界 温泉度假区温泉度假区 温泉城镇温泉城镇 温泉疗养区温泉疗养区 1919世纪初世纪初 1919世纪中世纪中 2020世纪世纪 仅提供单一的温温泉疗养50、泉疗养SPA 欧洲贵族和美国商人进入，开始建立国际一流的酒店和开始建立国际一流的酒店和一系列有吸引力的社会节目一系列有吸引力的社会节目 建立了大批建筑，生活即度假状生活即度假状态吸引度假态吸引度假、常住人群，构成情境合一的生活方式和生活品位 成功转变成为温泉目的地温泉目的地 温泉情境度假温泉情境度假 生活方式生活方式 1 2 3 4 环境：居住、工作、度假 运动、健康 节事会议 特色SPA和酒店 1919世纪末世纪末 意大利意大利MeranoMerano小镇小镇 发展历程发展历程 珠海海泉湾发展状况剖析珠海海泉湾发展状况剖析:总体状况总体状况 创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很51、好体现创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现 珠海海泉湾珠海海泉湾 特征 大规模度假区 产品设置综合化，开始越过温泉度假区，有意识向综合性度假目的地靠拢 客源 中高端大众客群（家庭），会议客群 功能 娱乐，会议，度假，休闲，康体 优点 市场启动迅速，有规模效应和带动效应 不足 没有真正实现综合配套的效益 温泉疗养区 时间：开业一年 接待人数：302万人次，占到珠海总接待量的18%，景区接待量的50%。凸现大型度假区的规模优势和起爆能量。收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。温泉度假区 温泉城镇 珠海海泉湾珠海海泉湾 珠海海泉湾发展状况剖析珠海海泉湾发展状况剖析:主要设施52、的财务贡献率主要设施的财务贡献率 酒店温泉是主要收入来源，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作用未体现酒店温泉是主要收入来源，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作用未体现 游客游客接待接待比例比例 营业额营业额贡献率贡献率比例比例 占地占地比例比例 游客游客-经营收入经营收入贡献率贡献率 酒店 11%43%46.8%4 温泉 32%29%5.2%0.9 主题 游乐 30%18%20.8%0.6 娱乐康体及其他 27%10%16.7%0.37 温泉温泉 酒店酒店 主题游乐主题游乐 商业商业娱乐娱乐康体康体 利用率利用率 剧院 30-40%体检中心 3%（预期值比例）运动俱乐部 50%（预期值比例）珠53、海海泉湾发展状况剖析珠海海泉湾发展状况剖析:客源构成状况客源构成状况 客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高 酒店酒店 温泉温泉 乐园乐园 客源 预算 实际 预算 实际 预算 实际 团队 30%50%30%60%40%80%会议 35%20%-30%-商务 15%15%10%10%-散客 20%5%60%30%60%20%团队游客和散客在预算值和实际值之间有巨大差别。大量团队游客导致：当日游客往返率达到46.5%。停留时间不足导致大量设施利用率不高。旺季与淡季差别悬殊，资产利用率不足。消费集中，未能实现各个设施之间的互动。客源集中，辐射范围54、窄。深广珠三地占到62%，广东本地合计82%。停留时间短，度假模式观光化，人群沉淀不足，面临游客度假模式观光化，人群沉淀不足，面临游客流失的风险流失的风险 珠海海泉湾客源分布22%28%14%21%9%6%广州珠海深圳广东其他地区港澳台其他 会议客源开拓不足，使得大量相关设施处于闲置状态。直接影响游客的平均人次消费只有直接影响游客的平均人次消费只有120120元；这使得当初设想元；这使得当初设想的健康体检设施、酒店会议、温泉三位一体的模式大打折扣的健康体检设施、酒店会议、温泉三位一体的模式大打折扣 小结：珠海海泉湾对于本项目的启示小结：珠海海泉湾对于本项目的启示 项目之间缺乏联系、带动，综合配55、套的效益没有显现 客源区域化明显，缺乏多样性 客源还未走向高端，停留在观光休闲档次 珠海海泉湾还限于休闲范畴，情境式的综合度假理念未能实现 珠海海泉湾的不足 设计理念上跳出单向旅游观，把握度假旅游发展的趋势设计理念上跳出单向旅游观，把握度假旅游发展的趋势,使旅居合一使旅居合一,沉淀有重点客群沉淀有重点客群 注意各种复合功能的搭配与聚向营销，实现通过功能设置对客源的选择注意各种复合功能的搭配与聚向营销，实现通过功能设置对客源的选择 开发设计与开发过程全面考虑整体性，真正实现“综合”的价值开发设计与开发过程全面考虑整体性，真正实现“综合”的价值 对青岛海泉湾的借鉴 设计理念局限在旅游，尚未把握度假56、旅游的全新理念 开发步骤割裂旅游与居住，影响整体优势 没有通过功能设置实现对客源的整合与优化选择 不足原因分析 基地温泉项目开发机遇与空间基地温泉项目开发机遇与空间 基地内部温泉旅游资源评估基地内部温泉旅游资源评估 分布面积(KM2)总开采量亿(M3)日开采量(M3)中心水温(度)涌地水温(度)所含元素功能特点6.51.8735009360含有氯、氮、镁、氯化钠等30种化学元素对治疗风湿性、类风湿性、外伤性、肥大性关节炎、椎间盘突出、腰肌劳损、肩周炎、妇科病及各种皮肤病有保健效果温泉镇资源特点温泉镇资源特点 温度高，便于开发利用 海水温泉，氯化钠含量接近于自然海水 化学元素含量丰富，保健功能明57、显 温泉镇开发利用特点温泉镇开发利用特点 以吸引客群温泉洗浴为目的 已成为区域返季旅游度假的重要产品，冬季温泉旅游人群更多 促进酒店、度假别墅等其它物业的附加值提升 分配给本项目的温泉用水量有限（为分配给本项目的温泉用水量有限（为800800M3/M3/天），天），促使本案的温泉综合利用开发朝高端产品发展促使本案的温泉综合利用开发朝高端产品发展 基地温泉项目开发机遇与空间基地温泉项目开发机遇与空间 周边相关项目审视周边相关项目审视:高端化、主题情境化是项目发展契机高端化、主题情境化是项目发展契机 以温泉洗浴项目众多，项目开发雷同，缺乏特色 周边项目开发理念相对原始，档次较低 周边项目多数功能单58、一，相对与本项目竞争性较弱 青岛区域类似竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发青岛区域类似竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发展展 基地周边缺少以温泉基地周边缺少以温泉TOWMTOWM为发展特征的竞争性项目，这为本项目打造为发展特征的竞争性项目，这为本项目打造温泉情境小镇提供了机遇温泉情境小镇提供了机遇 区域温泉开发项目 类型特征 中、小型温泉宾馆 温泉疗养 国家、省市疗养（及休闲中心）院 温泉度假村 天泰海泉综合开发项目 休闲度假复合开发 温泉王朝 青岛阳光温泉度假城 和达依泉美庐项目 青岛温泉健诊中心 华鲁国际游艇俱乐部 温泉的复合开发成为发展趋势 高端、单一主题项目59、出现，将推动高端休闲度假消费市场 温泉片区 黄埠片区 鳌山片区 王哥庄片区 青岛海泉湾温泉度假开发模式建议青岛海泉湾温泉度假开发模式建议 超越珠海海泉湾，打造五彩旅居的温泉超越珠海海泉湾，打造五彩旅居的温泉TownTown 人 温泉疗养区 温泉度假区 温泉城镇 青岛海泉湾青岛海泉湾 1 2 3 4 居住居住 健康健康 工作工作 游乐游乐 珠海海泉湾珠海海泉湾 Merano 青岛海泉湾温泉度假开发模式建议青岛海泉湾温泉度假开发模式建议 青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计青岛海泉湾：五彩旅居环状能量谱设计 人 海洋温泉游乐海洋温泉游乐 温泉主题游乐产品 滨海休闲产品 绿色居住绿色居住 温泉居住产品60、 滨海居住产品 橙色工作橙色工作 LOFT MOHO 金色度假金色度假 会议产品 高端度假产品 紫色养生紫色养生 WELLNESS 养生产品 温泉游艇产品 青岛产业经济研究青岛产业经济研究 青岛房地产运营研究青岛房地产运营研究 滨海度假旅游特征分析滨海度假旅游特征分析 区域旅游市场分析区域旅游市场分析 温泉度假发展模式温泉度假发展模式 珠海海泉湾借鉴珠海海泉湾借鉴 战略远景及构建原则战略远景及构建原则 前期背景分析前期背景分析 温泉度假研究温泉度假研究 战略建议战略建议 策划部分工作框架策划部分工作框架 高端居住物业高端居住物业 特色休闲商业特色休闲商业 功能项目策划功能项目策划 旅游度假市场61、旅游度假市场 温泉资源与周边状况温泉资源与周边状况 青岛海泉湾开发模式青岛海泉湾开发模式 青岛房地产行业发展特征审视青岛房地产行业发展特征审视 居民收入提升驱动住房消费升级，房产市场供需基本平衡，相对理性居民收入提升驱动住房消费升级，房产市场供需基本平衡，相对理性 2001-2006年，青岛商品房当年市场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态势，房产供需基本平衡；商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64，房产供需平衡比处于合理区间内 3.13.73.94.02.94.300.91.82.73.64.5200120022003200420052006注：施工面积反映了12年后现房供应量，根62、据国内外经验，商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比 1.181.261.041.131.041.100.8900.350.71.051.420002001200220032004200520060180360540720900竣工面积销售面积供需比（竣工面积/销售面积）20002000-20062006年青岛房地市场商品房供需比例值年青岛房地市场商品房供需比例值 8721100751108912920153287344805663、9002988311945045009000135001800020022003200420052006城市居民人均可支配收入人均消费性支出20002000-20062006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出 青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率；06年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同比增长4.6倍，居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居民住房消费的升级 CAGR：15.14%CAGR：12.93%青岛房地产行业发展特征审视青岛房地产行业发展特征审视 旅游度假带动山东半岛第64、二旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展三居所迅速发展 根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。第三居所私密性强、彰显高端品质，集中体现高收入阶层度假需求，成为体验旅游阶段的重要发展趋势；第三居所注重与景区旅游元素结合，突出定制化和独特性，使需求从单纯的“游”转向“居在游中，居游结合”；在美国，第三居所被称为“Home From Home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。观赏旅游 主要用于日常居住、起居的住所 第一居所第一居所 并不经常固定使用的郊外别墅类住所 第二居所65、第二居所 休闲旅游 私密性强，在居住休憩、会客接待基础上，成为满足自我实现的心理需求的场所 第三居所第三居所 体验旅游 世界旅游组强对于房地产产品与人均世界旅游组强对于房地产产品与人均GDPGDP关系的研究关系的研究 800美元 1500美元 3000美元 人均人均GDP 旅游发展阶段旅游发展阶段 潍坊：2171美元 20052005年山东半岛主要城市人均年山东半岛主要城市人均GDPGDP水平水平 威海：5874美元 青岛：4428美元#即墨：3350美元 烟台：3883美元 青岛房地产行业发展特征审视青岛房地产行业发展特征审视 滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力滨海高端住宅呈带状66、分布，中低密度物业具发展潜力 城市东拓：城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移房地产开发方向东移；增值潜力：增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格价格远远高于市区房地产价格；政策引导政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺别墅产品更为稀缺；“90 平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发叠拼等类别墅楼盘的开发。规划将结合地形、地貌、当地文脉设计；城郊别墅和连排别墅是主要方向；室内空间功能划分更加具67、体，强调私密性、个性化与实用性；产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。青岛高端物业开发的趋势如下：青岛高端物业开发的趋势如下：青岛别墅开发主题青岛别墅开发主题 主题主题 代表代表 山景主题 100福国际山庄、金盟山庄 海景主题 仁泰旅游度假花园、水青木华 静水主题 百通的香溪庭院 山海融合主题 石湾山庄、山海天别墅 别墅均价：1.5万元/平米 高档公寓均价：8000元/平方米 青岛房地产行业发展特征审视青岛房地产行业发展特征审视 东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院 东部沿海版块由崂山68、和即墨构成，二者在发展的关联性和持续性上具有较强互补性，即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放即墨作为崂山高端物业开发的补充和释放，将有力推进东部沿海版块房地产开发；市南、崂山土地资源有限，即墨区代表未来青岛市高端物业发展方向，将发挥后发将发挥后发优势，打造青岛市的卫星城与后花园优势，打造青岛市的卫星城与后花园。市南区 崂山区 城阳区 即墨区 根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展；2000年以来，即墨房地产市场的快速发展即墨房地产市场的快速发展，房69、地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元；即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区青岛花园洋房和别墅区开发重点区域域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。即墨市高端物业价格（单位：元/平方米）即墨市高端物业价格（单位：元/平方米）80006000450030001200080006500500002000400060008000100001200014000独栋别墅联排别墅中端别墅高档公寓价格上限价格下限按照按照0505 年统计年统计 高端居住物业市场研究高端居住物业市场研究 青岛市高端物业组团评析青岛市高端物业组团评析 组团组团 主要特点主要特点 即墨区与其他70、组团关系评价即墨区与其他组团关系评价 发展潜力发展潜力 市南区市南区 临近中心商业区 具有环境资源优势而受到关注 但目前供应量有限 市南区与崂山区新增供应量逐年减少，新增楼盘一般规划用地较小，新增高档物业供应量将大规模移至即墨区；即墨市城东片区尚有大量沿海土地未被利用，随着滨海大道的建设和崂山隧道的开工，与市中心距离缩短，为未来该区域的房地产开发创造了有利条件；即墨与崂山一脉相承、山海相连，是崂山房产开发的适时补充和调剂释放。两者都处在快速发展期，未来空间潜力巨大，竞合关系明显。崂山区崂山区 启动较早，离市区较近 从1999年起房地产高速发展 开发重点集中，沿海岸线展开是房地产开发重要特色 城71、阳区城阳区 别墅的主要供应区 引领青岛人郊区置业进程 领先于即墨，房价高于即墨 即墨区即墨区 未来青岛高端住宅发展重点 引导青岛大盘郊区化开发 承接主城区高端住宅需求外溢 滨海置业偏好调查滨海置业偏好调查公寓套房20%滨海别墅类产品45%工作式公寓5%酒店式公寓30%项目居住需求主要来自山东半岛尤其是以青岛、威海为代表的高收入有闲阶层对类别墅产品与公寓套房的需求；敖山组团未来规划的工业园区与研发基地，作为相关人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一；客群重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，青睬能够与水上运动、高科技体验、高尔夫运动及相结合的居住物业。7.5%8.8%10.0%72、11.3%18.8%18.8%21.3%25.0%27.5%30.0%31.3%31.3%37.5%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%康体活动文化体验普通体育健身时尚表演养生体验民族风情娱乐体验温泉、SPA户外运动山野田园体验高尔夫练习场高科技体验水上运动配套复合项目偏好调研配套复合项目偏好调研 高端居住物业市场研究高端居住物业市场研究 需求特征：别墅与酒店式公寓较受偏好需求特征：别墅与酒店式公寓较受偏好,客群重视配套的生态环境客群重视配套的生态环境 高端居住物业市场研究高端居住物业市场研究 需求特征需求特征：近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与73、彰显身份并重近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重 根据市场随时抽样结果，23%的被访者已在郊区别墅项目中置业，倾向于选择与山海资源相结合倾向于选择与山海资源相结合的景区别墅的景区别墅，具有资源独占和不可复制的特征；环境、交通、个性化和身份象征环境、交通、个性化和身份象征是影响被访者购买的主要因素；第一次置业者注重实用性，面积是重要考虑因素，第二次置业者更希望通过环境与品质彰显身份；被访者对于别墅的认知主要包括以下三点：不选择别墅的原因不选择别墅的原因 选择别墅的原因选择别墅的原因 别墅必须满足多项功能要求，具有安全感；别墅应当具有顶级品质，彰显身份并实现自我价值；别墅既要有理念的内涵又74、要有建筑本身功能的合理布局，体现个性化生活方式。高端居住物业市场研究高端居住物业市场研究 项目高端物业需求来源及主要特征判断项目高端物业需求来源及主要特征判断 项目涵盖山东半岛的高端物业需求，以即墨为中心，辐射青岛、威海等地的富人阶层以及外籍人士，产生高端第一居所及旅游地产（第二/三居所）需求。分类分类 来源来源 主要特征主要特征 高端第一居高端第一居所需求所需求 即墨市居民对别墅产品的需求 以换房或改善居住质量为目的的自住购房 青岛市区的私营业主、高级白领等是北部别墅的购买主力 对稀缺资源和私密空间的需求 青岛市一小时经济圈内其他城市高端需求 交通发展引导的高端住宅需求 第二第二/三居三居所75、旅游度假所旅游度假需求需求 依托流亭机场的商务公出人员、结合区域产业规划产生产业人员需求 宜居宜业的产品需求 商务度假相结合的居住需求 威海、济南、大连等地流向青岛的旅游度假人群 看好青岛旅游业发展的投资购房 休闲旅游度假需求 外籍人士特别是韩国在青岛及周边区域工作、度假人群 休闲旅游度假 居业游相结合的物业偏好 高端居住物业板块发展主题建议高端居住物业板块发展主题建议 开发特征开发特征 主要居住产品主要居住产品 针对客群针对客群 重要符号重要符号 以海温泉为开发主题，结合康健疗养，开发结合海、滩、泉等符号的高端情境地产 养生康复别墅；湿地生态别墅；水岸果岭别墅；滨水景观别墅 威海、青岛、即墨76、等地改善型第一居所需求；环渤海湾高级商务人士和私营业主的第二居所度假需求 温泉、渔港 绿色象征着重生、生态与蓬勃的力量绿色象征着重生、生态与蓬勃的力量 绿色海泉绿色海泉/情境主题地产组团情境主题地产组团 本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、第二第二/三居所的旅游度假需求为主要服务三居所的旅游度假需求为主要服务客群，为其提供高端居住物业，包括酒客群，为其提供高端居住物业，包括酒店式公寓、店式公寓、VILLAVILLA与联排别墅等，成为亲与联排别墅等，成为亲山亲水、自成高格的栖居之境山亲水、自成高格的栖居之境 绿色海泉绿色海泉/情境主题地产组团情境主题地产组团 77、绿色海泉绿色海泉/情境主题地产组团情境主题地产组团 高端居住物业板块构建原则高端居住物业板块构建原则 赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享 平衡身心的“生命畅享”阐释阐释 情境地产情境地产 全程主题情境策划 价值取向互融于“境”强调具有旅游价值的空间场所与强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造生活方式的塑造。建筑形式在意境营造中具有更高的价值，为山东半岛高端二/三居所需求客群指引特定生活氛围的遐想 通过情境地产的导入来提升度假旅游功能，实现通过情境地产的导入来提升度假旅游功能，实现“生命畅生命畅享享”。充分发掘温泉养生与健康疗养的功能，为居住78、空间赋予特色的生活场景，特定的生活氛围；对基地内部景观资源的利用与呼应，成为营造“温泉度假+平衡身心”的情境核心 景观地产与旅游场所的情境合一景观地产与旅游场所的情境合一。以海温泉及其他旅游项目开发贯穿下的情境主题，与住宅结合升华为情境地产，将生活情境的全方位打造与营销推向极致 典型案例研究典型案例研究-BathBath温泉别墅温泉别墅 英国Bath所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名；皇家新月楼(Royal Crescent)是Bath与山温泉结合的高端度假别墅。Royal Crescent位于Bath西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式79、风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布；装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆；需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。高端居住物业市场研究及主题元素策划高端居住物业市场研究及主题元素策划 物业谱系物业谱系-空间区位的发展主题建议空间区位的发展主题建议 项目房地产开发之物业谱系项目房地产开发之物业谱系 第一居所 第二/三居所 产权式住宅 非产权式住宅 湿地/生态住宅 游艇养生住宅 水岸果岭住宅 游艇港口住宅 岛居体验住宅 滨水景观住宅 1 2 1 1 2 6 5 4 3 2 谱系属性谱系属性 左岸风尚：左岸风尚：服80、务于高端商务、游乐人群的酒店式公寓配套 1 2 2 6 东方巴斯：东方巴斯：中低密度高绿化率情境旅游地产小镇，打造“游居一体化”生活方式 2 1 1 3 2 2 1 1 2 2 6 南面临海地块南面临海地块 西面地块西面地块 北面地块北面地块 东面平东面平坦的滩坦的滩涂涂 西北面西北面现状虾现状虾池池 入海口入海口较为宽较为宽阔阔 主要是虾池，主要是虾池，平整后地势平整后地势平坦平坦 两条小河穿越其两条小河穿越其中，可以打造沿中，可以打造沿河景观带，提升河景观带，提升住宅价值住宅价值 现状为虾现状为虾池池 3 3 2 4 5 新后滩新后滩 山东半岛首席低密山东半岛首席低密 度游艇居住区度游艇居81、住区 附录：高端居住物业谱系附录：高端居住物业谱系 一般产业配套 高端居住物业 居住物业谱系居住物业谱系 第一第一居所居所 第二第二居所居所 第三第三居所居所 周边环境周边环境 空间形态空间形态 复合功能复合功能 主题营造主题营造 产权式物业 服务式公寓 度假别墅 LOFT/STUDIO 私人岛屿 游艇别墅 企业度假 交通便利、社区商业及服务设施 商业配套，家庭题材等主题乐园 旅游景观资源好，宜居宜业 社区自我服务能力强，商业配套能级高，融合游、购、娱 有闲阶段独享的景观资源 私密性好，能够使业主从容应对居住、度假、商务应酬 多层 小高层公寓 中低密度别墅 低密度别墅 跃层/花园式洋房 高层公82、寓 酒店式公寓 自由分割空间 社区商业 健身中心 主题公园 OUTLETS 酒吧/DIY商业设施 高尔夫球场 星级酒店 游艇码头 高尔夫、赛马场 家庭氛围，和谐生活 创意时尚生活方式 原生态景观资源与建筑的互融，稀缺性 特色休闲商业特色休闲商业/商务市场概况商务市场概况 青岛商业布局规划青岛商业布局规划 未来青岛市商业等级序列将呈三级分布：市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心；五大市级商业中心主要分布在市南、市北、四方及黄岛区；八大区级商业中心也均分布在青岛七区范围内 距离即墨最近的青岛市域商圈分布在城阳区，该商圈功能和辐射能级相对其他区域较弱 未来青岛商业中心空间分布未来青岛商业中心空83、间分布 青岛郊区五市商业发展较为缓慢，中青岛郊区五市商业发展较为缓慢，中心城区各等级商业网点对滨海旅游度心城区各等级商业网点对滨海旅游度假区商业的带动及辐射效应有限假区商业的带动及辐射效应有限 特色休闲商业特色休闲商业/商务市场概况商务市场概况 青岛市主要商业网点业态现状青岛市主要商业网点业态现状 业态中山路中山路辽宁路辽宁路台东台东李村李村香港中路香港中路百货商厦百货商厦31130购物中心购物中心12211大卖场大卖场00101大型超市大型超市00210专业店专业店111151专卖店专卖店58548112连锁店连锁店14223141青岛市目前几个主要商业网点的商业业态相似度较高，缺乏具有特色84、的商业业态支撑；较为先进的业态模式如购物中心、大卖场等商业业态较为缺乏，尚无法有效服务青岛市；传统商业网点业态结构过于单一，造成其商业辐射等级逐年下降；而新兴商业网点业态结构尚不完善，无法形成对城市整体的有效辐射 旅游度假区商业的发展，需要特色的旅游度假区商业的发展，需要特色的商业业态及经营模式支撑，从而形成商业业态及经营模式支撑，从而形成与中心城区的差异化发展与中心城区的差异化发展 特色休闲商业特色休闲商业/商务市场概况商务市场概况 青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然 0200040006000800010000120001985、901995200020012002200300.20.40.60.8人均可支配收入增长比例元/人 青岛人均可支配收入近几年均保持稳定增长 人均消费品零售额从2001年的4967元/人增长到2005年的10566元/人，平均增长率达21，明显高于全国平均水平 青岛市居民的恩格尔系数下降明显，从1992年的57.0下降到2003年的39.3，2004年下降到38.0，2005年又下降到37.6，消费结构不断优化，岛城居民生活在告别小康型的基础上，正大步迈向富裕型 住房消费、汽车消费、娱乐消费和健康消费成为岛城居民新的消费热点和亮点 4967561771078402105660200040006086、008000100001200020012002200320042005人均消费品零售额青岛居民消费水平不断提高青岛居民消费水平不断提高，消费结构消费结构不断升级及优化不断升级及优化，新兴商业业态的导入新兴商业业态的导入必然更好的促进岛城商业结构的调整必然更好的促进岛城商业结构的调整，使其能更好适应区域居民的消费增长使其能更好适应区域居民的消费增长。特色休闲商业特色休闲商业/商务市场概况商务市场概况 小结小结:海泉湾商业发展机遇海泉湾商业发展机遇 商业发展机遇商业发展机遇 OPPORTUNITIES 1 2 3 4 现有商业网点职能现有商业网点职能 现有商业中心职能以服务中心城区居民日常生活为87、主，对旅游度假区居民及游客的服务职能较弱 商业业态现状商业业态现状 零售商业业态种类多样，但是其组合缺乏合理性，各种业态对应的消费群体何提供的商品类别雷同，缺乏具有特色的商业业态支撑 居民消费水平居民消费水平 岛城居民消费水平提高迅速，消费结构逐步调整，旅游健康娱乐等新兴消费理念成为未来青岛居民消费的重要组成部分 商业布局规划商业布局规划 未来青岛三级商业中心序列对城郊五市辐射能级较弱，滨海旅游区具有自行发展特色商业业态的市场机遇 青岛商业发展的以上特征为本项目提供了新的机遇：需要新型商业业青岛商业发展的以上特征为本项目提供了新的机遇：需要新型商业业态的导入突显滨海旅游商业特色态的导入突显滨海88、旅游商业特色 特色休闲商业特色休闲商业/商务业态导入建议商务业态导入建议 “LOHASLOHAS”成为滨海商业成为滨海商业/商务开发新趋势商务开发新趋势 商业商业发展发展阶段阶段 第一次变革 第二次变革 以单纯服务于滨海旅游的简单商业为主，缺乏特色，档次较低 配套服务 休闲型商业成为主导，业态范围更广，服务设施逐渐完善 休闲商业 LOHASLOHAS？国际上滨海度假区商业开发的三次变革国际上滨海度假区商业开发的三次变革 第三次变革 概念概念：“乐活”源于新兴的有机生活方式（LOHAS，Lifestyles of Health and Sustainability，一种重视健康、向往和谐自然的优89、质生活方式），是伴随着大批的中产阶级消费升级而产生的。模式模式：国际流行的发展模式是将：国际流行的发展模式是将LOHASLOHAS生活理念与特色商业生活理念与特色商业-商务融合商务融合，打造打造COMPLEXCOMPLEX的混合功能的混合功能，倡倡导导“健康健康、环保环保、回归自然回归自然”绿色导向的商业绿色导向的商业/商务模式商务模式 特点特点：轻松、生态、环保、自由、健康 解读解读“LOHASLOHAS 乐活乐活”特色休闲商业特色休闲商业/商务板块导入业态建议商务板块导入业态建议 “LOHASLOHAS”与项目核心资源的对接与项目核心资源的对接 LOHAS 核心资源核心资源 回归自然的理念90、 健康的生活方式 轻松的消费方式 滨海 温泉 健康的生活方式健康的生活方式 温泉功能特色：养生、保健、美容 滨海广阔空间让人身心开阔 回归自然的理念回归自然的理念 滨海、温泉等自然资源成为新兴消费场所 优美的自然环境让人流连忘返 轻松的消费方式轻松的消费方式 游客更倾向于在优美的滨海度假环境中实现体验性消费 高素质倡导人群高素质倡导人群 消费层次更高，符合滨海、温泉休闲产品的消费特征 LOHASLOHAS 项目核心资源项目核心资源 特色休闲商业特色休闲商业/商务板块发展主题建议商务板块发展主题建议 橙色代表着夕阳照耀下的滨海与温泉橙色代表着夕阳照耀下的滨海与温泉 在橙色风情海泉中体验在橙色风情91、海泉中体验LOHAS全新生活理念全新生活理念 天同为主管利益的星座，也本板块商务天同为主管利益的星座，也本板块商务/商业功能相契合，并且也蕴涵了持续经营、商业功能相契合，并且也蕴涵了持续经营、基业长青的寓意。基业长青的寓意。橙色海泉风情乐活（橙色海泉风情乐活（LOHASLOHAS）商业商业/商务组团商务组团 橙色象征着繁荣、圆满与情趣 特色休闲商业板块项目构建特色休闲商业板块项目构建 主题项目构建 滨海购物休闲街区 海景MOHO移动办公聚落 温泉主题酒店式公寓 核心定位 旅游区商业服务为主旅游区商业服务为主，融入创意融入创意商业的展示，商业的展示，以“健康、环保、以“健康、环保、回归自然”的绿92、色为导向的回归自然”的绿色为导向的乐活乐活商业街区商业街区 滨海创意商务办公集群，将办公滨海创意商务办公集群，将办公空间与自然景观完美融合空间与自然景观完美融合 与宜居功能板块相融合，为未来与宜居功能板块相融合，为未来大敖山组团的产业及教育人群服大敖山组团的产业及教育人群服务，打造居业融合的全新生活方务，打造居业融合的全新生活方式式 主题特征 购物环保化、饮食有机化、娱乐购物环保化、饮食有机化、娱乐健康化、环境生态化健康化、环境生态化 针对青岛周边的知名企业，构筑针对青岛周边的知名企业，构筑各种创意建筑类型及办公方式各种创意建筑类型及办公方式，打造开放式商务空间打造开放式商务空间 温泉文脉符号93、与公寓的全面融合，温泉文脉符号与公寓的全面融合，特色水系与景观的塑造，娱乐与特色水系与景观的塑造，娱乐与康体设施的便利使用康体设施的便利使用 复合功能 滨海海鲜坊滨海海鲜坊 手工手工DIY工坊工坊 创意主题餐饮创意主题餐饮PUB 海泉海泉MOHO 滨海滨海LOFT Coffee Center 温泉主题酒店式公寓温泉主题酒店式公寓 温泉情景温泉情景SPA会所会所 海泉海泉CLUB 1 3 2 典型案例研究典型案例研究-上海中邦上海中邦MOHOMOHO 区位区位 北靠俞浦桃河，东邻浦东运河，属浦东金桥开发区南区 占地面积占地面积 120000平方米#商务楼商务楼 92588平方米#酒店式商务会所酒94、店式商务会所 6500平方米 商务楼容积率商务楼容积率 0.6 单体建筑数量单体建筑数量 28幢 户型面积户型面积 338/342/381 配套设施配套设施 网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅 建筑结构建筑结构 立方体设计和组合原则，户型采用裂层设计，田字结构 外立面外立面 玻璃、石材、木板 MOHO：集现代建筑、现代办公、现代生活于一体的移动办公模式，传递着无尽创造力之宅(Most Creativity House)LOHAS商业案例商业案例美国迈阿密美国迈阿密 COCOWALK购物街区购物街区 AMC剧院 购物中心的庭院 庭院周边的商铺 主要职能主要职95、能：购物、餐饮、娱乐 主要特征主要特征：商业设施商业设施：高级购物街店、16屏幕的AMC影剧院、艺术画廊、餐厅、咖啡吧、酒吧 商业形态商业形态：沿街商铺为主 将迈阿密特色的椰子树林与滨海小镇风情完美融合 开发的空间 宽敞的停车场 旅游度假市场研究及主题元素策划旅游度假市场研究及主题元素策划 工作框架工作框架 温泉养生度假细分市场状况研究温泉养生度假细分市场状况研究/主题元素策划主题元素策划 温泉养生度假细分市场发展机遇温泉养生度假细分市场发展机遇 温泉养生度假产品开发主题温泉养生度假产品开发主题 温泉养生度假板块功能与形象定位温泉养生度假板块功能与形象定位 温泉养生度假板块具体设施策划温泉养生96、度假板块具体设施策划 主题游憩度假细分市场状况主题游憩度假细分市场状况/物业形态研究物业形态研究 主题游憩度假细分市场发展机遇主题游憩度假细分市场发展机遇 主题游憩度假功能板块构建要点主题游憩度假功能板块构建要点 主题游憩度假板块功能与形象定位主题游憩度假板块功能与形象定位 主题游憩度假板块具体设施策划主题游憩度假板块具体设施策划 商务会议度假细分市场状况商务会议度假细分市场状况/物业形态研究物业形态研究 商务会议度假细分市场发展机遇商务会议度假细分市场发展机遇 商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块功能与形象定位 商务会议度假板块具体设施策划商务会议度假板块具体设施策划 温泉养生度假97、功能发展机遇（一）温泉养生度假功能发展机遇（一）目前以温泉为主题的养生度假产品处于能级跃迁的阶段目前以温泉为主题的养生度假产品处于能级跃迁的阶段 第一代第一代 小型温泉 豪华温泉度假区 第二代第二代 第三代第三代 客群特征：17至18世纪贵族阶层特权象征 客群特征：19世纪后期进入工业时代，中产阶层逃避工业污染和过渡拥挤的生活 客群特征：60年代健康生活理念传遍欧美，面向高端人群的豪华Spa度假区盛起 产品类型 帐篷Spa 倡导身、心、灵平衡的滨海综合性养生休闲度假区 第四代第四代 80年代后，养生休闲理念广泛被接受 为高端人群提供个性化健康服务和身心养护方案兴起 欧美国家 国内现状 温泉疗养98、院 疗养度假 主题或多功能化养生度假区，以温泉、生态资源为主 SPA、健身、美体、营养、饮食、放松、冥想、心理调节、教育、医疗 功能单一性 市场机遇市场机遇 温泉养生度假功能发展机遇温泉养生度假功能发展机遇 企事业、白领、私营业主、商务人员为重点客群企事业、白领、私营业主、商务人员为重点客群 在青岛与威海的受访人群中，企事业单位职在青岛与威海的受访人群中，企事业单位职员、白领、私营业主、商务人员出游比重最员、白领、私营业主、商务人员出游比重最高合计高合计68.9%68.9%；公务员和服务行业人员出游比；公务员和服务行业人员出游比重重14.4%14.4%；离退休人员为；离退休人员为10%10%；99、其中，企事业白领和商务人群消费能力最强，其中，企事业白领和商务人群消费能力最强，合计人均消费合计人均消费50005000元以上占元以上占80%80%以上；私营业以上；私营业主占主占74%74%；离退休人员消费能力相对较弱，占；离退休人员消费能力相对较弱，占40%40%游客居住地调查游客居住地调查其他省市17%香港特别行政区3%广东省80%游客职业情况游客职业情况企事业、白领28%私营业主14%商务人员22%农民1%公务员4%服务行业人员9%教师3%离退休人员9%其他10%人均度假消费人均度假消费0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%企事业、白领私营业100、主商务人群离退休人员2000元以内2001-5000元5001-10000元10000元以上企事业职员、白领、私营业主、商务人群出企事业职员、白领、私营业主、商务人群出游比重最高，消费能力最强，是本项目发展的游比重最高，消费能力最强，是本项目发展的重点客群重点客群 温泉养生度假功能发展机遇温泉养生度假功能发展机遇 针对不同的养生度假客群，打造差异化养生产品针对不同的养生度假客群，打造差异化养生产品 在青岛、威海、烟台三地的受访人群中，企在青岛、威海、烟台三地的受访人群中，企事业、白领人群养生度假主要动机为身心调事业、白领人群养生度假主要动机为身心调整，其次为减缓压力；私营业主、商务人群整，其次101、为减缓压力；私营业主、商务人群最主要动机为减缓压力；身体养护是离退休最主要动机为减缓压力；身体养护是离退休人群出游养生的最大动机；人群出游养生的最大动机；在企事业、白领人群中亚健康现象普遍存在，在企事业、白领人群中亚健康现象普遍存在，因此对美体、保健需求热切；商务人群对温因此对美体、保健需求热切；商务人群对温泉保健、养生知识培训课程有强烈的需求；泉保健、养生知识培训课程有强烈的需求；离退休人群对康复疗养偏好度最高离退休人群对康复疗养偏好度最高 养生度假动机分析0%10%20%30%40%50%企事业、白领私营业主商务人群离退休人员减缓压力身心调整户外运动内心朝圣身体养护养生产品偏好分析0%10102、%20%30%40%50%60%70%企事业白领私营业主商务人群离退休人员美体、保健保健养生、培训康复疗养健康饮食温泉养生度假功能发展机遇温泉养生度假功能发展机遇 中高端人群构成主流客群，追求全新健康的生活理念中高端人群构成主流客群，追求全新健康的生活理念 家庭收入 中高等以上收入 性别 女性65%，占主导 年龄 25-55岁 教育程度 35%-45%左右以上大学学历、40%为大专学历 度假原因 减缓压力；身体养护、个人健康心理调整、养生培训课程、户外运动、健康饮食、按摩、水疗、瑜珈、美体 主要功能类型 放松与回春 内心朝圣 健身与运动 生活方式修正 Wellness补充式疗法 大自然疗法 除103、了养生度假以外的活动 探险、培训、高尔夫、和家人一起 市场消费特征（以青岛为主要目标客群市场）：市场消费特征（以青岛为主要目标客群市场）：放松、回春、减缓压力放松、回春、减缓压力 生活方式的修正生活方式的修正 冥想、心里调节冥想、心里调节 温泉养生度假功能发展机遇温泉养生度假功能发展机遇 环渤海湾环渤海湾“综合性健康养生综合性健康养生”需求增长，消费群体日渐广泛需求增长，消费群体日渐广泛 目前环渤海城市群的消费者已经把养生休闲当作是一种保持和促进健康的必需品，寻求新鲜的体验是养生休闲度假产品最大的度假动机 国内大健康养生产业发展趋势国内大健康养生产业发展趋势 1 1 2 2 3 3 4 4 综104、合性养生休闲中心”概念开始流行，并得到迅速发展 家庭Spa假期奖日益增多 城市郊区型养生休闲休闲度假产品市场潜力巨大 男性消费者数量将逐渐增多 5 5 6 6 7 7 8 8 豪华养生休闲度假目的地日渐流行 政府、公司、组织以及团体的养生休闲度假市场日渐庞大 疾病治疗假期将成为养生产业发展的最快领域 养生休闲度假将与第二居所全面融合 基地温泉养生度假产品开发主题建议基地温泉养生度假产品开发主题建议 导入全新的导入全新的WELLNESSWELLNESS养生理念，引领中国滨海养生度假市场养生理念，引领中国滨海养生度假市场 WELLNESSWELLNESS养生理念：养生理念：终生致力于生活方终生致力105、于生活方式的改变式的改变 身、心、灵的平衡身、心、灵的平衡 提升品位，引领生提升品位，引领生活风范活风范 性灵、自我性灵、自我调整、教育调整、教育 健身健身 美容美容 美体美体 健康健康 营养营养 饮食饮食 身心放松、身心放松、休息、冥想休息、冥想 自我负责自我负责 养生培训养生培训 养养生生疗疗养养 养生居住养生居住 养养生生餐餐饮饮 基地温泉养生度假板块功能与形象定位基地温泉养生度假板块功能与形象定位 为环渤海湾企业家与顶级商务人士提供定制为环渤海湾企业家与顶级商务人士提供定制化、个性化养生服务的综合群落化、个性化养生服务的综合群落 引入引入WellnessWellness理念，倡导一种身106、心均衡的理念，倡导一种身心均衡的WELLNESSWELLNESS度假方式，度假方式，平衡身心灵平衡身心灵 复合互动式养生度假群落，为白领、商务人复合互动式养生度假群落，为白领、商务人士引领健康生活方式士引领健康生活方式,体验终极幸福体验终极幸福 天籁者，天籁为天之声响，非人所能闻见之天籁者，天籁为天之声响，非人所能闻见之声也。海排岸处而得悠远之声，游憩会意之声也。海排岸处而得悠远之声，游憩会意之时而得惬意之声，风鸣处则得苍翠之声，声时而得惬意之声，风鸣处则得苍翠之声，声声相伴，故名天籁声相伴，故名天籁 旅游旅游 板块板块 组团组团策划策划 产品业态产品业态 核心形态核心形态 主题特征主题特征 107、养生养生旅游旅游度假度假 紫色紫色海泉海泉/生命生命能量能量提升提升组团组团 WELLNESS CENTRE 融合滨海资源、身心灵平衡与健康生活方式于一体的标志性会所 养生度假板块标志性建筑，引领环渤海湾WELLNESS时尚生活 全景群落度假酒店 融入海洋、山、海资源，打造综合性休闲度假中心 以富有特色的建筑风格，形成错落有致的空间序列 企业度假基地 针对青岛的知名企业，打造一个针对企业的度假疗养基地 以水元素为空间符号，为企业人群提供一个养生、交流、康复场所 国际CEO CLUB聚落 针对企业的高端客群，打造一个融康复医疗、为成功亚健康人士打造特色康复度假产品 针对高端企业人群，营造放松、休108、闲、交流空间，构筑健康主题的大养生产业链 基地温泉养生度假板块具体设施策划基地温泉养生度假板块具体设施策划 紫色是七色色谱中能量最高的，象征着生生不息的蓬勃生命能级 0 旅游度假市场研究及主题元素策划旅游度假市场研究及主题元素策划 工作框架工作框架 温泉养生度假细分市场状况研究温泉养生度假细分市场状况研究/主题元素策划主题元素策划 温泉养生度假细分市场发展机遇温泉养生度假细分市场发展机遇 温泉养生度假产品开发主题温泉养生度假产品开发主题 温泉养生度假板块功能与形象定位温泉养生度假板块功能与形象定位 温泉养生度假板块具体设施策划温泉养生度假板块具体设施策划 主题游憩度假细分市场状况主题游憩度假细109、分市场状况/物业形态研究物业形态研究 主题游憩度假细分市场发展机遇主题游憩度假细分市场发展机遇 主题游憩度假功能板块构建要点主题游憩度假功能板块构建要点 主题游憩度假板块功能与形象定位主题游憩度假板块功能与形象定位 主题游憩度假板块具体设施策划主题游憩度假板块具体设施策划 商务会议度假细分市场状况商务会议度假细分市场状况/物业形态研究物业形态研究 商务会议度假细分市场发展机遇商务会议度假细分市场发展机遇 商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块功能与形象定位 商务会议度假板块具体设施策划商务会议度假板块具体设施策划 主题游憩度假功能板块发展机遇主题游憩度假功能板块发展机遇 目标客群趋于年110、轻化，定期外出休闲市场发展潜力巨大目标客群趋于年轻化，定期外出休闲市场发展潜力巨大 目标客群旅游年龄结构分析目标客群旅游年龄结构分析 2.0%2.5%3.5%67.0%65.0%65.0%29.0%33.6%34.2%3.9%5.0%2.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%青岛威海烟台18岁以下19-30岁31-50岁51岁以上在青岛、威海、烟台三地中，年龄在在青岛、威海、烟台三地中，年龄在19193030岁之间的市民出游的比例均在六岁之间的市民出游的比例均在六成以上，成以上，31315050岁市民出游比例约在三岁市民出游比例约在三成左右111、，成左右，游客出游呈现年轻化趋势游客出游呈现年轻化趋势 三地居民进行近郊休闲度假已经成为了三地居民进行近郊休闲度假已经成为了一种生活习惯，超过六成的受访者都会一种生活习惯，超过六成的受访者都会每个季度外出度假一次，约三成受访者每个季度外出度假一次，约三成受访者更是每月进行一次度假，更是每月进行一次度假，定期外出休闲定期外出休闲度假的市场空间挖掘潜力非常巨大度假的市场空间挖掘潜力非常巨大 10.08%12.84%7.32%20.65%24.94%17.56%38.54%30.86%38.05%21.91%20%26.83%7.81%11.36%10.24%0.00%5.00%10.00%15.0112、0%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%青岛威海烟台每周一次每月一次每季一次每年一次从没去过目标客群旅游出行周期分析目标客群旅游出行周期分析 目标客群旅游消费偏好分析目标客群旅游消费偏好分析 20%17%18%8%3%10%12%16%15%15%4%4%3%10%16%5%8%9%10%12%18%9%10%20%20%16%20%22%19%17%8%10%3%5%4%15%14%12%8%8%2%4%5%3%3%2%2%2%2%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%45 主题乐园 体验探险 乡土风情 古代文化 家庭活动 113、户外运动 城市发展 水上游乐 商业购物 其他 主题游憩度假功能板块发展机遇主题游憩度假功能板块发展机遇 开发时尚、动感元素开发时尚、动感元素+滨海主题游乐设施滨海主题游乐设施 结合客户需求偏好的调研与分析，项目开发结合客户需求偏好的调研与分析，项目开发与项目设置方面，应考虑到年龄层次的受众与项目设置方面，应考虑到年龄层次的受众比例，在滨海主题游憩度假板块中多融入年比例，在滨海主题游憩度假板块中多融入年轻、时尚动感的新鲜元素，增加项目活动的轻、时尚动感的新鲜元素，增加项目活动的趣味性、体验性和新奇性趣味性、体验性和新奇性 突出基地突出基地“海海+泉泉+水水”的特征，开发室内外的特征，开发室内外一114、体化的、主题型的、亲水体验的旅游设施，一体化的、主题型的、亲水体验的旅游设施，打造山东半岛首席主题游憩度假功能组团打造山东半岛首席主题游憩度假功能组团 在重点目标客群中，偏好度排在前几位的旅游产品分别是户外运动、主题乐园、体验型水上运动户外运动、主题乐园、体验型水上运动 主题游憩度假功能板块构建要点主题游憩度假功能板块构建要点 注入注入特色节事，平衡旅游波峰波谷特色节事，平衡旅游波峰波谷 春季春季 2 24 4月月 夏季夏季 5 59 9月月 秋季秋季 1010月月1111月月 冬季冬季 12121 1月月 生态拓朴、采摘 巴西烧烤 迷你沙雕 迷你高尔夫交流赛 劲爆海滩电舞 桑巴狂欢月 沙滩竞115、技球赛、夏日海滩健身季 近海潜水游 水上穿梭机、自由落体、水上摩天轮 大丰收渔人节 金秋海鲜美食节 激情十月啤酒节 温泉科技风情展 动感拉丁火舞节 水幕电影节 室内游泳锦标赛 高空跳伞、伞翼滑翔 重点导入春、冬淡季的旅游产品，起到淡季调峰作用 充分开发室内与半室内等人造设施，减少天气限制，创造多元化的滨海旅游产品 导入节事活动，充分利用民众参与性旺盛滨海旅游人气 主题游憩度假功能板块功能与形象定位主题游憩度假功能板块功能与形象定位 体现滨海风光带延断不断的活力，满体现滨海风光带延断不断的活力，满足人亲近自然的需求。以戏海、亲海足人亲近自然的需求。以戏海、亲海为主题，强调开放性的公共开放风貌为主116、题，强调开放性的公共开放风貌 象征着浪漫、梦幻与清澈，秉承象征着浪漫、梦幻与清澈，秉承“四四季均衡季均衡”的滨海度假理念，打造一个的滨海度假理念，打造一个不受季节与气候限制的海洋游憩天堂不受季节与气候限制的海洋游憩天堂 青岛开创性的四季海汤泉体验综合体。青岛开创性的四季海汤泉体验综合体。融入海洋、泉、海、滩资源；避开气融入海洋、泉、海、滩资源；避开气候劣势，打造独一无二的热能海水汤候劣势，打造独一无二的热能海水汤泉泉 天璇为代表运动与均衡的星座天璇为代表运动与均衡的星座 主题游憩度假功能板块具体设施策划主题游憩度假功能板块具体设施策划 旅游旅游 板块板块 组团策组团策划划 产品业态产品业态 核117、心形态核心形态 主题特征主题特征 主题主题游憩游憩度假度假 蓝色海泉蓝色海泉/度假印度假印象天堂组象天堂组团（一）团（一）；金色海泉金色海泉/游艇盛游艇盛事风尚组事风尚组团（一）团（一）四季海汤泉四季海汤泉 “温泉+海水”主题，通过人造“内海”，启动滑动的巨大玻璃罩壳，游人在戏水的同时可以欣赏海景 引入天然温泉，与海水资源相呼应，复合水滑梯等游乐设施，形成室内外互动的体验式游乐综合体，“山泉互通、海-水无碍”琴岛海之琴岛海之恋恋MINIMINI主题主题乐园乐园 以展现海泉文化的主题式乐园为主，复合海泉科技体验式会馆、温泉人文互动博览会馆、滨海PUB等，并且尽量与区域绿脉、水脉相结合，整个乐园通118、过雕塑、游憩设施，充分展现综合了青岛人脉、海洋文脉与温泉文脉的主题故事与互动场景 海泉科技体海泉科技体验式会馆验式会馆 将海泉的形成机制、自然类型以实验条件模拟出来，并且以声光电等多媒体形式加以体现，强调项目的参与与互动性 温泉人文互温泉人文互动博览会馆动博览会馆 从人文的角度，展现温泉的历史沉淀、相关的人文/神话故事场景及游憩设施等，强调游人与场景的互动 主题俱乐部主题俱乐部聚落聚落 青岛乃至山东半岛的游艇、帆船、远足俱乐部的聚集区 滨海嘉年华滨海嘉年华盛事轴盛事轴 开展创意的主题娱乐综合功能体，通过体验式创意活动的串接，导入新概念休闲方式 通过串接动感的海景水幕广场、滨海嘉年华演艺海景水幕119、广场、滨海嘉年华演艺互动中心互动中心 蓝色象征着浪漫、梦幻与清澈 黄色象征着光明、朝气与尊贵黄色象征着光明、朝气与尊贵 旅游度假市场研究及主题元素策划旅游度假市场研究及主题元素策划 工作框架工作框架 温泉养生度假细分市场状况研究温泉养生度假细分市场状况研究/主题元素策划主题元素策划 温泉养生度假细分市场发展机遇温泉养生度假细分市场发展机遇 温泉养生度假产品开发主题温泉养生度假产品开发主题 温泉养生度假板块功能与形象定位温泉养生度假板块功能与形象定位 温泉养生度假板块具体设施策划温泉养生度假板块具体设施策划 主题游憩度假细分市场状况主题游憩度假细分市场状况/物业形态研究物业形态研究 主题游憩度假120、细分市场发展机遇主题游憩度假细分市场发展机遇 主题游憩度假功能板块构建要点主题游憩度假功能板块构建要点 主题游憩度假板块功能与形象定位主题游憩度假板块功能与形象定位 主题游憩度假板块具体设施策划主题游憩度假板块具体设施策划 商务会议度假细分市场状况商务会议度假细分市场状况/物业形态研究物业形态研究 商务会议度假细分市场发展机遇商务会议度假细分市场发展机遇 商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块功能与形象定位 商务会议度假板块具体设施策划商务会议度假板块具体设施策划 商务会议度假功能板块发展机遇商务会议度假功能板块发展机遇 商务会议度假细分市场的发展趋势：商务会议度假细分市场的发展趋势：121、“风景名胜区风景名胜区+商务拓展度假商务拓展度假”高水准复合体验游憩设备的集会中心，通常拥有较大的市场占有率 在度假区（私人别墅）内举行会议，具有不拘形式、私密性和自给自足的感觉，刺激了度假设备的使用频率 利润丰厚，商务旅游度假的利润率高达20-30%，其中企业培训会议餐费比旅游团队高得多，遇到宴请人均消费水平将直线上升 国际企业商务拓展度假中心20世纪70年代起不断发展形成，企业商务与度假、休闲、娱乐等功能也在此过程中不断融合。从发展潮流看，“风景名胜区+商务拓展度假”是区域商务度假中心形成的重要形式之一。趋势、特征趋势、特征 商务型的酒店 高效适用的专门会议中心 会所、高尔夫等设施 著名风122、景名胜会议区：日内瓦、达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆、博鳌 企业商务拓展能级、配套设施企业商务拓展能级、配套设施 为 改 变 集会 场 所 景色 将 地 点迁 离 商 业集中地 类似“修道院”的僻静环境，以免受到其他活动的干扰 整合集会、用餐和娱乐,更好地利用开会期间的沟通。需要各种配合集会中心的游憩设施 以具有奖励性质的中小型公务和商务拓展活动为主 商务拓展服务的配套设施：“风景名胜区风景名胜区+商务拓展度假商务拓展度假”是区域旅游度假中心形成的重要形式之一是区域旅游度假中心形成的重要形式之一 商务会议度假功能板块发展机遇商务会议度假功能板块发展机遇 国内外发展经验：高端商务会议是区域发展的重要123、引擎和名片国内外发展经验：高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片 参加会议的支出 参加会议的意愿 一般会议参加意愿曲线 高端群体愿意购买与其身份、地位相符合的豪华产品和服务，展示经济实力，提升组织形象 当会议的品牌、产品和服务具有充分优势，出现参会成本出现参会成本越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为“范伯伦效范伯伦效应应”成功的高端会议成为旅游圣地的名片，是区域经济发展强成功的高端会议成为旅游圣地的名片，是区域经济发展强大重要引擎大重要引擎 高端会议的高端会议的“范伯伦效范伯伦效应应”解读博鳌论坛效应解读博鳌论坛效应 4 4倍倍 1.38倍倍 财政收124、入 工农业总产值 人均收入 3倍倍 博鳌镇发展相关经指标济的对比（博鳌镇发展相关经指标济的对比（2004/20002004/2000）博鳌亚洲论坛年会：形成观念和舆论传导效应 成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地 实现从政府会议向商务会议转移的多元化发展趋势 博鳌成为琼海、海南区域发展的重要名片、带动博鳌周边温泉休闲中心、度假中心的发展 商务会议度假功能板块发展机遇商务会议度假功能板块发展机遇 处于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的主要选择处于城市郊区的风景度假区是机构外出会议的主要选择 超过超过75%的企业选择风景区、度假区举办外出会议的企业选择风景区、度假区举办外出会议 16.125、28%46.51%18.60%18.60%0%10%20%30%40%50%市区内距离市区1-2小时车程大于2小时外省30.0%33.3%13.3%18.9%4.4%0%7%14%21%28%35%度假区或度假村度假区+专业会议中心风景区酒店城市商务酒店大型会展中心接近一半的机构选择距离市区接近一半的机构选择距离市区1-2车程举办会议车程举办会议 机构外地会议的主题活动机构外地会议的主题活动 3.75%6.25%8.75%10.00%13.75%17.50%23.75%33.75%36.25%38.75%0%10%20%30%40%50%体现公司档次特定产品发布体现品牌主体和品牌文化封闭环境产126、生工作效率激发创意与灵感招待客户或员工娱乐晚会研讨交流会培训阶段性总结表彰阶段性总结、培训、研讨会是机构外出会议的主要目的（超过1/3机构选择）娱乐晚会、招待客户、创意环境也是重要目的（超过10%机构选择）这些会议需求要求具有优美、轻松、休闲的环境资源。因此，风景度假区成为机构外出会议的首选。因此，风景度假区成为机构外出会议的首选。威海、青岛、烟台等三地超过50%受访者倾向于在山、海度假区进行商务旅游，景观条件和配套设施是吸引客群的重要因素 企事业单位职员和商务人员合计超过总样本量的50%，青岛地处山东半岛的核心位置，承接东北三省的会议需求，商务出游活动逐年增加，商务度假市场庞大 青岛以制造业127、为主导的产业结构面临升级与跃迁，企业拓展、培训与企业度假的功能易于发生外溢。因此适于发展特色商务特色商务休闲度假项目休闲度假项目 商务会议度假功能板块发展机遇商务会议度假功能板块发展机遇 商务拓展度假细分市场是本项目可行的切入点商务拓展度假细分市场是本项目可行的切入点 11.3%22.5%23.8%30.0%35.0%43.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%美食餐饮会议专业服务休闲娱乐设施住宿条件会议设施环境景观优美山海商务度假游的核心诉求调查山海商务度假游的核心诉求调查 0%10%20%30%40%威海青岛烟台企事业单位职员商务人员教师学生离退休人员其他威海、青岛128、烟台商务出游对象的调查威海、青岛、烟台商务出游对象的调查 服务于山东半岛及东北三省企业家与商服务于山东半岛及东北三省企业家与商务人士的商务休闲体验务人士的商务休闲体验 结合泉、海、滩等自然资源，以生态为结合泉、海、滩等自然资源，以生态为特色，针对周边的企业客户，打造企业特色，针对周边的企业客户，打造企业培训基地及企业拓展训练基地及适量的培训基地及企业拓展训练基地及适量的企业度假会所企业度假会所 企业家和商务人士享受生活的企业家和商务人士享受生活的CLUBCLUB区，区，景商合一，健康概念融于工作之中景商合一，健康概念融于工作之中 商务会议度假板块功能与形象定位商务会议度假板块功能与形象定位 129、天天 玑玑 商务会议度假板块具体设施策划商务会议度假板块具体设施策划 旅游旅游 板块板块 组团组团 策划策划 产品业产品业态态 核心形态核心形态 主题特征主题特征 商务商务会议会议度假度假 蓝色海蓝色海泉泉/度假度假印象天印象天堂组团堂组团（二）（二）温泉风情白金度假会议酒店 酒店、会议中心、康疗中心以及其他复合度假设施 展现海洋及温泉文化的主题设施内部化，强化酒店中会议设施及温泉产品的系列化，空间上临海灰空间的塑造，与海汤泉的过渡与衔接 金色海金色海泉泉/游艇游艇盛事风盛事风尚组团尚组团（二）（二）游艇生态总部基地 集合游艇商务沙龙活动区、主题会议活动中心、水疗养生中心、亚健康诊所及其他休闲130、娱乐设施 以游艇为符号，结合基地内部的旅游资源，发展生态研发商务设施 蓝色象征着浪漫、梦幻与清澈 黄色象征着光明、朝气与尊贵黄色象征着光明、朝气与尊贵 青岛产业经济研究青岛产业经济研究 青岛房地产运营研究青岛房地产运营研究 滨海度假旅游特征分析滨海度假旅游特征分析 区域旅游市场分析区域旅游市场分析 温泉度假发展模式温泉度假发展模式 珠海海泉湾借鉴珠海海泉湾借鉴 战略远景及构建原则战略远景及构建原则 前期背景分析前期背景分析 温泉度假研究温泉度假研究 战略建议战略建议 策划部分工作框架策划部分工作框架 高端居住物业高端居住物业 特色休闲商业特色休闲商业 功能项目策划功能项目策划 旅游度假市场旅游131、度假市场 温泉资源与周边状况温泉资源与周边状况 青岛海泉湾开发模式青岛海泉湾开发模式 1 3 4 5 6 会议牵引会议牵引 以青岛乃至山东半岛知名企业的会议度假需求为重点，打造环渤海湾的首席白金会议度假胜地以青岛乃至山东半岛知名企业的会议度假需求为重点，打造环渤海湾的首席白金会议度假胜地 情境度假情境度假 借鉴国外类似温泉旅游开发最新理念，借鉴国外类似温泉旅游开发最新理念，超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游 功能与产品，功能与产品，打造环渤海情境温泉滨海度假的五彩活力之城打造环渤海情境温泉滨海度假的五彩活力之城 四季均衡四季均衡132、 导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力 身心平衡身心平衡 打造环渤海温泉养生度假细分市场的领先者，提倡身、心、灵三者合一的打造环渤海温泉养生度假细分市场的领先者，提倡身、心、灵三者合一的WELLNESSWELLNESS度假方式度假方式 乐活生活乐活生活 导入全新的导入全新的LOHAS商业业态，形成具有戏剧化生活氛围的商业情调商业业态，形成具有戏剧化生活氛围的商业情调 项目六大构筑原则项目六大构筑原则 2 寓居于景寓居于景 形成旅游价值与人文居住融为一体的空间，塑造形成旅游价值133、与人文居住融为一体的空间，塑造环渤海旅居合一的温泉旅居天堂环渤海旅居合一的温泉旅居天堂 休闲度假休闲度假 和谐情境和谐情境 诗意栖居诗意栖居 温泉主题温泉主题 提升景提升景 区品质区品质 温泉生温泉生 活方式活方式 情境地产情境地产 温泉体验温泉体验 山东半岛海滨地标山东半岛海滨地标 生命能量提升生命能量提升 LOHAS商业商业 商务会议商务会议 游游 商商/业业 居居 项目开发六大主题项目开发六大主题 居、游、商有机协同的和谐滨海度假人居模式居、游、商有机协同的和谐滨海度假人居模式 1 温泉白金度假会议主题温泉白金度假会议主题 2 温泉养生温泉养生WELLNESS主题主题 3 乐活商业业态主134、题乐活商业业态主题 4 情境主题地产主题情境主题地产主题 5 游艇婚庆主题游艇婚庆主题 6 温泉文脉主题温泉文脉主题 中国滨海中国滨海 温泉主题情境度假示范基地温泉主题情境度假示范基地 环渤海湾环渤海湾 国际滨海度假共享节点首席温泉旅居胜地国际滨海度假共享节点首席温泉旅居胜地 山东半岛山东半岛 滨海旅游黄金枢纽滨海旅游黄金枢纽 战略高地战略高地 项目功能定位项目功能定位 项目形象定位项目形象定位 海泉湾海泉湾 五彩邑五彩邑 Galaxy Bay,Rainbow HubGalaxy Bay,Rainbow Hub 温泉情境城温泉情境城 尚邑旅居港尚邑旅居港 A.A.蓝色海泉蓝色海泉/度假印象天堂135、组团度假印象天堂组团 四季海汤泉 温泉风情白金度假酒店 水幕影像广场/嘉年华演艺中心 海之恋MINI主题乐园（温泉人文互动博览会馆、海泉科技体验式会馆、海泉科技体验式会馆、主题俱乐部聚落主题俱乐部聚落）滨海PUB街区 B.B.金色海泉金色海泉/游艇盛事风尚组团游艇盛事风尚组团 游艇港湾 渔家风情港湾 游艇生态总部基地 游艇港口第三居所 C.C.紫色海泉生命能量提升组团紫色海泉生命能量提升组团 温泉养生CENTER 全景养生度假酒店 温泉养生住宅 企业度假聚落 D.D.绿色海泉绿色海泉/情境主题地产组团情境主题地产组团 温泉养生住宅 水岸果岭住宅 游艇港口住宅 滨水景观住宅 E.E.橙色海泉橙色136、海泉/风情乐活商住组团风情乐活商住组团 滨海购物休闲街区 主题酒店式公寓LOFT公寓 海景MOHO移动办公聚落 策划总体结论及建议策划总体结论及建议 物业分类名称属性住宅类型规模建议第一居所东方巴斯 产权式住宅湿地生态住宅、游艇养生住宅、水岸果岭住宅、滨水景观住宅第二/三居所左岸风尚 非产权式住宅游艇养生住宅、滨水景观住宅新后滩产权式住宅游艇港口住宅、岛居体验住宅50万平米高端居住物业市场高端居住物业市场主题项目复合功能规模建议滨海购物休闲街区滨海海鲜坊/手工DIY工坊/创意主题餐饮PUB海景MOHO移动办公聚落 海景MOHO/滨海LOFT/Coffee Center温泉主题酒店式公寓温泉主题137、酒店式公寓、温泉情景SPA会所、海景CLUB20万平米商业商务市场商业商务市场细分市场核心产品规模建议温泉养生度假WELLNESS 温泉养生CENTER/全景群落度假酒店/企业度假基地/国际CEO CLUB聚落主题游憩度假四季海汤泉/琴岛海之恋MINI主题乐园/滨海嘉年华盛事轴商务会议度假温泉风情白金度假会议酒店/游艇生态总部基地15万平米旅游度假市场旅游度假市场项目组根据经验数据及周边客群承载力情况预测，给出各物业市场规模总体规模预测：宏观区位梳理宏观区位梳理 相关规划回顾相关规划回顾 规划关键问题与原则规划关键问题与原则 基地基地SWOTSWOT分析分析 规划结构与功能分区规划结构与功能分138、区 设计理念示意设计理念示意 城市设计总平及效果图城市设计总平及效果图 风貌意象和建设指标风貌意象和建设指标 专项图解及说明专项图解及说明 重要节点详细设计重要节点详细设计 前期分析前期分析 总体规划总体规划 城市设计城市设计 规划部分工作框架规划部分工作框架 概念性方案比选概念性方案比选 总体规划及专项总体规划及专项 青岛的区位分析青岛的区位分析宏观区位宏观区位 青岛在中国的区位：青岛在中国的区位：青岛位于青岛位于渤海经济圈渤海经济圈与东北与东北亚经济圈的交集，同时接受海亚经济圈的交集，同时接受海内外的经济辐射。内外的经济辐射。青岛也位于中国东部的青岛也位于中国东部的黄金黄金海岸海岸上，在沿139、海旅游开发中也上，在沿海旅游开发中也成为只要节点。成为只要节点。青岛在山东的区位：青岛在山东的区位：在沿海在沿海旅游经济带旅游经济带里是四大节点城里是四大节点城市市“日照、青岛、威海、烟台”“日照、青岛、威海、烟台”之之中点，是不容忽视的旅游集散城市，也中点，是不容忽视的旅游集散城市，也是本身旅游资源丰富的目的地。是本身旅游资源丰富的目的地。在山东省内，青岛也位于中部旅游资在山东省内，青岛也位于中部旅游资源源最集中的旅游轴线最集中的旅游轴线上，而且是起点位上，而且是起点位置，是山东对外的形象门户。置，是山东对外的形象门户。青岛的区位分析青岛的区位分析宏观区位宏观区位 青岛市的总体发展战略：青岛140、市的总体发展战略：近几年来近几年来,青岛市委、市政府提出青岛市委、市政府提出了了“拓展城市发展空间拓展城市发展空间、调整产业布、调整产业布局局,构筑大青岛构筑大青岛”的城市化推进思路。的城市化推进思路。青岛城市总体发展战略可以表述青岛城市总体发展战略可以表述为为：“一湾三极两翼”：“一湾三极两翼”一湾：一湾：胶州湾城市圈胶州湾城市圈 三极：三极：即墨莱西发展极即墨莱西发展极，胶州平度发展极胶州平度发展极，黄岛胶黄岛胶南发展极南发展极 两翼：两翼：东翼海滨旅游度假区东翼海滨旅游度假区，西翼海滨旅游度假区西翼海滨旅游度假区 回顾青岛回顾青岛一湾三极两翼一湾三极两翼 基地与青岛向东发展基地与青岛向东141、发展：青岛将以青岛将以“主城主城红岛红岛黄岛黄岛”联合组成的联合组成的强势核心强势核心向四向四周辐射增长，而东翼的增长尤为周辐射增长，而东翼的增长尤为突出，且资源优势显著。突出，且资源优势显著。基地所属的基地所属的鳌山组团鳌山组团是大青岛是大青岛构架向东发展的一个构架向东发展的一个重要节点重要节点和和翘动内地发展的支点。翘动内地发展的支点。回顾青岛回顾青岛向东发展向东发展 基地分析基地分析现状用地现状用地 水系水系 东部面海，河流及支流从东部面海，河流及支流从基地中心穿过。基地中心穿过。道路用地道路用地 滨海公路、泉海路和鹤山滨海公路、泉海路和鹤山路从基地中部和北部通过。路从基地中部和北部通过142、。沙滩沙滩 沿海有沿海有1010公顷左右的天然公顷左右的天然沙滩带状分布。沙滩带状分布。绿地绿地 目前确定绿地性质的是道目前确定绿地性质的是道路两侧的防护绿地。路两侧的防护绿地。生产用地生产用地 绝大部分完整陆地都被用绝大部分完整陆地都被用做养虾的水池。做养虾的水池。基地的用地面积基地的用地面积：由于天然肌理的分割以及高由于天然肌理的分割以及高速路的割断，基地被划分成速路的割断，基地被划分成6 6个个地块地块，总用地约，总用地约110110公顷公顷。其中其中可建设用地可建设用地面积初测总面积初测总共不超过共不超过8585公顷公顷。基地分析基地分析面积统计面积统计 基地基地SWOTSWOT分析分143、析优势因素优势因素 1.1.地理位置优越地理位置优越 2.位于机场半小时辐射圈内位于机场半小时辐射圈内 3.拥有拥有1km的海岸线及的海岸线及10ha沙沙滩滩 4.水系丰富，两河在此汇集水系丰富，两河在此汇集 5.西北部的温泉泉眼，提供每西北部的温泉泉眼，提供每天出水天出水800方的温泉方的温泉 6.山体绿化提升景观价值山体绿化提升景观价值 7.7.东北部的高端游艇俱乐部及东北部的高端游艇俱乐部及西部的高尔夫俱乐部，都可西部的高尔夫俱乐部，都可以提升该地区人气以提升该地区人气 基地基地SWOTSWOT分析分析劣势因素劣势因素 1.1.地块内部道路、水系等地块内部道路、水系等因素对基地的用地造成144、因素对基地的用地造成了严重的割裂了严重的割裂 2.2.滨海公路使内部地块与滨海公路使内部地块与海景有一定的隔离海景有一定的隔离 3.3.滨海风浪大，不易设置滨海风浪大，不易设置游艇类项目游艇类项目 4.4.该区域河流为山洪冲击该区域河流为山洪冲击而成，入海口处形成大而成，入海口处形成大量泥沙淤积量泥沙淤积 5.5.东北部新建的高端游艇东北部新建的高端游艇码头的落成与基地的建码头的落成与基地的建设有一定的竞争设有一定的竞争 宏观区位梳理宏观区位梳理 相关规划回顾相关规划回顾 规划关键问题与原则规划关键问题与原则 基地基地SWOTSWOT分析分析 规划结构与功能分区规划结构与功能分区 设计理念示意145、设计理念示意 城市设计总平及效果图城市设计总平及效果图 风貌意象和建设指标风貌意象和建设指标 专项图解及说明专项图解及说明 重要节点详细设计重要节点详细设计 前期分析前期分析 总体规划总体规划 城市设计城市设计 规划部分工作框架规划部分工作框架 概念性方案比选概念性方案比选 总体规划及专项总体规划及专项 关键问题与规划原则关键问题与规划原则 规划原则一规划原则一：基地东侧为公共海岸，西侧为适宜旅基地东侧为公共海岸，西侧为适宜旅游地产开发的完整地块。游憩是欢快喧游地产开发的完整地块。游憩是欢快喧闹的，而居住是要求恬静舒适的。所以闹的，而居住是要求恬静舒适的。所以应该有应该有公共性公共性功能地块和146、功能地块和私密性私密性功能地功能地块的块的划分与过渡划分与过渡。规划原则二规划原则二：由于基地被不可抗的天然要素及已经由于基地被不可抗的天然要素及已经建成快速路的割裂，成为互通性不高的建成快速路的割裂，成为互通性不高的几个地块，行人穿越势必对人身安全和几个地块，行人穿越势必对人身安全和交通都产生不利影响。因此每个地块应交通都产生不利影响。因此每个地块应该有该有相对完善的便利服务设施相对完善的便利服务设施，使得基，使得基本需求能在地块内获得满足。本需求能在地块内获得满足。关键问题与规划原则关键问题与规划原则 规划原则三规划原则三：项目应极力用好丰富的水体资源，打项目应极力用好丰富的水体资源，打造147、近人安全的亲水活动带，因此在造近人安全的亲水活动带，因此在利用利用现有水系现有水系的基础上，做好的基础上，做好水网的贯通，水网的贯通，避免不流通的死水。并处理好避免不流通的死水。并处理好与道路的与道路的穿插关系穿插关系，不宜与交通道路并行或重叠。，不宜与交通道路并行或重叠。规划原则四规划原则四：由于滨海地块的生态敏感度较高，由于滨海地块的生态敏感度较高，建筑的环境安全性也相应较高。总体来建筑的环境安全性也相应较高。总体来讲，讲，滨海路以东滨海路以东的滨海地块应采取的滨海地块应采取低密低密度低高度度低高度的开发，的开发，滨海以西滨海以西的内陆地块的内陆地块可以逐步可以逐步提高开发强度，提高开发强148、度，以到达一定的以到达一定的建筑空间活跃性。建筑空间活跃性。规划结构规划结构 骨架骨架：天然因素天然因素水网水网，和已建成的和已建成的干道网干道网形成基地既定的骨形成基地既定的骨架。架。脉络脉络：滨海设施形成游憩滨海设施形成游憩主动脉；而内陆的主动脉；而内陆的养生养生、生活和商业生活和商业设施设施形成度假和居形成度假和居住的静脉。住的静脉。肌体肌体：在骨架和主要脉络的启动下，各在骨架和主要脉络的启动下，各个活力核心引领一个个活力核心引领一个主题休憩或主题休憩或度假组团度假组团，形成整体和谐，主题，形成整体和谐，主题细化功能各自独立的有机体。细化功能各自独立的有机体。项目选址与功能分区项目选址与149、功能分区 A.A.蓝色海泉蓝色海泉/度假印象天堂组团度假印象天堂组团 四季海汤泉四季海汤泉 温泉风情白金度假酒店温泉风情白金度假酒店 B.B.金色海泉金色海泉/游艇盛事风尚组团游艇盛事风尚组团 水幕影院水幕影院/嘉年华演艺中心嘉年华演艺中心 风情港湾商业街风情港湾商业街 滨海美食聚落滨海美食聚落 C.C.紫色海泉生命能量提升组团紫色海泉生命能量提升组团 温泉养生温泉养生CENTERCENTER 国际国际CEOCEO度假聚落度假聚落 游艇第三居所游艇第三居所 全景度假酒店全景度假酒店 D.D.绿色海泉绿色海泉/情境主题地产组团情境主题地产组团 温泉养生住宅温泉养生住宅 水岸果岭住宅水岸果岭住宅 150、游艇港口住宅游艇港口住宅 滨水景观住宅滨水景观住宅 酒店式公寓酒店式公寓 特色会所特色会所 E.E.橙色海泉橙色海泉/风情乐活商住组团风情乐活商住组团 度假商业服务聚落度假商业服务聚落 海景公寓海景公寓 海景海景MOHOMOHO移动办公聚落移动办公聚落 城市设计引导城市设计引导 空间开放性空间开放性 保持地块对滨海区域的景观开放性，保持地块对滨海区域的景观开放性，通过绿化、水系、建筑高度差异等将通过绿化、水系、建筑高度差异等将滨海景观充分引入各个区域。滨海景观充分引入各个区域。沿路景观节奏性沿路景观节奏性 为充分调动滨海游憩的兴奋感，在滨为充分调动滨海游憩的兴奋感，在滨海公路两侧的风貌一致基础151、上，设计滨海公路两侧的风貌一致基础上，设计滨海公路两侧地块内部空间，通过不同的海公路两侧地块内部空间，通过不同的空间节奏变化，丰富道路沿线空间景观空间节奏变化，丰富道路沿线空间景观。城市设计引导城市设计引导 空间缝合性空间缝合性 滨海公路在空间上分割了整个基地，滨海公路在空间上分割了整个基地，通过运用对景，空间延续等设计手法，通过运用对景，空间延续等设计手法，将道路两侧的空间有机的结合起来，将道路两侧的空间有机的结合起来，可以使地块的整体感更为强烈。可以使地块的整体感更为强烈。水系的缝合水系的缝合 通过适当的设计手法将内部水系的通过适当的设计手法将内部水系的景观引入两侧地块，并同时运用对景，景152、观引入两侧地块，并同时运用对景，滨水建筑和平台的设计来缝合水系对滨水建筑和平台的设计来缝合水系对两岸的空间分割。两岸的空间分割。概念性设计概念性设计方案一方案一 概念性设计概念性设计方案二（推荐）方案二（推荐）方案比选方案比选功能串接功能串接 旅游地产 旅游地产 方案一的功能布局侧重于活动方案一的功能布局侧重于活动的的“亲海性亲海性”，将商业，活动设，将商业，活动设施，度假等都沿海岸线设置。施，度假等都沿海岸线设置。不足：居住和酒店主体因此不不足：居住和酒店主体因此不得不靠近高速，尤其第三居所的得不靠近高速，尤其第三居所的价值会收到影响。价值会收到影响。方案二的功能布局确保主要游方案二的功能布153、局确保主要游憩活动的憩活动的“亲海性亲海性”，而其他功，而其他功能的串接充分考虑人流分流的顺能的串接充分考虑人流分流的顺畅。同时第三居所的位置有一线畅。同时第三居所的位置有一线海景，价值挖掘充分。海景，价值挖掘充分。不足：滨海沙滩若为公共沙滩，不足：滨海沙滩若为公共沙滩，则要仔细设计推敲功能区与沙滩则要仔细设计推敲功能区与沙滩的界面。的界面。方案比选方案比选建筑肌理建筑肌理/空间秩序空间秩序 方案一的建筑空间更多注重营方案一的建筑空间更多注重营造围合、塑造院内景观，避风性造围合、塑造院内景观，避风性好，景观尺度精秀，因此视线以好，景观尺度精秀，因此视线以内敛式为主内敛式为主。不足：缺乏滨海特色154、，没有充不足：缺乏滨海特色，没有充分导入海景，视野不够通透。分导入海景，视野不够通透。方案二的建筑空间营造立足于方案二的建筑空间营造立足于整体空间的流畅线条，收放结合，整体空间的流畅线条，收放结合，充分考虑滨海特色，建筑界面向充分考虑滨海特色，建筑界面向海面展开，视野外张为主。海面展开，视野外张为主。不足：建筑迎风面大，后期要不足：建筑迎风面大，后期要充分考虑建筑的通风和保暖兼顾。充分考虑建筑的通风和保暖兼顾。小结小结 整体的空间秩序和功能流线采取方案二的路线深化。在此基础上汲取方案一的优点，如充分考虑滨海活动需求，和行为活动需要的设施。建筑和景观上力求大景小景相结合，有收有放，既有开阔视野和155、海景导入，又兼顾功能区内部精制宜人尺度的小景观。设计中考虑四季均衡，保证各个季节都能保证旅游人群有舒适安全的游憩场所。土地利用总图土地利用总图 用地平衡表用地平衡表 总用地（不含水体和高速）总用地（不含水体和高速）119公顷(含防护绿地)111.3公顷(总建设用地)用地性质用地性质用地类型代码用地类型代码 用地面积用地面积(ha)所占比例所占比例(%)居住用地R1,R223.119.41商业商务用地C12,C214.693.94C21.971.66R26.95.80养生度假设施C362.331.96行政用地C121.531.29文化娱乐用地C312.552.14酒店旅馆用地C2511.910.156、00停车场S312.662.24码头T410.990.83集散广场S24.23.53各类绿地G1,G242.735.88道路用地S113.4811.33商住混合用地专项规划专项规划道路系统道路系统 道路系统规划 道路系统以“结构清晰，层次分明，联系便利，互不干扰”为原则。如图设置：主干道主要承担对外交通 次干道承担分流和地块间互通 支路生活性和混行性 步行道行人安全性，兼顾消防用 道路断面设计道路断面设计 道路断面索引图 专项规划专项规划绿地系统绿地系统 绿地水系规划 绿地系统以“开放性，连续性，穿插性”为原则，分为道路防护绿地，滨水景观绿地，公共活动绿地和居住组团绿地。并且与硬质铺地、自然水157、体、人造水池相结合。缔造连续而不重复的绿地水系景观。植物配置植物配置 专项规划专项规划景观体系景观体系 景观体系规划 在滨海和滨水设计带状连续的景观带，并通过多样化的设计，使之成为滨水体验、休闲游憩及自然生态融合的滨水景观带。在基地的门户位置，塑造门户景观，树立品牌映象。随着流线的逐步深入地块设置景象各异的景观节点来保持兴奋的连续性。景观意向设计景观意向设计 专项规划岸线利用专项规划岸线利用 多样化的岸线利用：1.滨海游艇活动岸线 2.沙滩欢乐活动岸线 3.内河游艇泊船岸线 4.滨河景观休闲岸线 岸线利用方法岸线利用方法滨水空间的营造滨水空间的营造 滨水平台的处理：滨水平台的处理：护坡挡土，岸158、边架立餐饮平台，护坡挡土，岸边架立餐饮平台，推荐选用木质，造价经济，就地推荐选用木质，造价经济，就地取材，亲水感更强烈。取材，亲水感更强烈。岸线利用方法岸线利用方法泊船岸线的处理泊船岸线的处理 泊船岸线的处理：泊船岸线的处理：改斜坡为梯度平台，水岸即可泊船也改斜坡为梯度平台，水岸即可泊船也可步行。以植物造景来固土及防风浪。可步行。以植物造景来固土及防风浪。岸线利用方法岸线利用方法水上舞台水上舞台/栈桥的处理栈桥的处理 水上舞台的处理：水上舞台的处理：护坡挡土，岸边架立餐饮平台，推荐选用木质，造价经护坡挡土，岸边架立餐饮平台，推荐选用木质，造价经济，就地取材，亲水感更强烈。济，就地取材，亲水感更159、强烈。夜间的灯光设置，借助水的倒影，动感更加强烈。使景夜间的灯光设置，借助水的倒影，动感更加强烈。使景区本来没有生气的夜晚也充满活力。区本来没有生气的夜晚也充满活力。岸线利用方法岸线利用方法水景住宅的借景平台水景住宅的借景平台 滨水住宅的处理原则：滨水住宅的处理原则：住宅建议设置大面积露台出挑，延住宅建议设置大面积露台出挑，延伸到水面。凭栏临风的人有漂浮于水伸到水面。凭栏临风的人有漂浮于水面之感。面之感。沿岸除了护坡，也可多设置木栈道，沿岸除了护坡，也可多设置木栈道，即可作为亲水散步设施，岸边垂钓站即可作为亲水散步设施，岸边垂钓站台，也可作为栓船设施。台，也可作为栓船设施。宏观区位梳理宏观区位160、梳理 相关规划回顾相关规划回顾 规划关键问题与原则规划关键问题与原则 基地基地SWOTSWOT分析分析 规划结构与功能分区规划结构与功能分区 设计理念示意设计理念示意 城市设计总平及效果图城市设计总平及效果图 风貌意象和建设指标风貌意象和建设指标 专项图解及说明专项图解及说明 重要节点详细设计重要节点详细设计 前期分析前期分析 总体规划总体规划 城市设计城市设计 规划部分工作框架规划部分工作框架 概念性方案比选概念性方案比选 总体规划及专项总体规划及专项 城市设计总平面城市设计总平面 城市设计总平面城市设计总平面 整体效果图整体效果图 整体效果图整体效果图 整体效果图整体效果图 组团功能分区组161、团功能分区 城市设计意象蓝色组团城市设计意象蓝色组团 蓝色海泉/度假印象天堂组团 展现海洋及温泉文化的主题设施内部化，强化酒店中会议设施及温泉产品的系列化，空间上临海灰空间的塑造，与海汤泉的过渡与衔接 白金酒店及温泉休闲区 区位 布局 城市设计意象蓝色组团城市设计意象蓝色组团 白金酒店及温泉SPA别墅区 城市设计意象蓝色组团城市设计意象蓝色组团 通过轴线穿插，标志性体量引导体现白金酒店的亲海性。会议及散客核心功能空间的区分及联系，体现出变化与包容。海景酒店 海滨浴场 城市设计意象金色组团城市设计意象金色组团 “温泉+海水”主题，通过人造“内海”，启动滑动的巨大玻璃罩壳，游人在戏水的同时可以欣赏162、海景；从人文的角度，展现温泉的历史沉淀、相关的人文/神话故事场景及游憩设施等，强调游人与场景的互动；旅游区商业服务为主，融入创意商业的展示，以“健康、环保、回归自然”的绿色为导向的乐活商业中心 风情商业娱乐综合区 区位 布局 城市设计意象金色组团城市设计意象金色组团 四季海汤泉与风情商业娱乐综合区 城市设计意象金色组团城市设计意象金色组团 通过轴线穿插，标志性体量引导建立海汤泉，商业区和娱乐区的联系。通过开放空间与景观节点组成有机整体，并强化海景水幕广场。风情港湾 休闲购物街 休闲购物院落 室外戏水池 水上演艺中心 城市设计意象紫色组团城市设计意象紫色组团 为环渤海湾企业家与顶级商务人士提供定163、制化、个性化养生服务的综合群落 引入Wellness理念，倡导一种身心均衡的WELLNESS度假方式，平衡身体和心灵 复合互动式养生度假群落，为白领、商务人士引领健康生活方式,体验终极幸福 养生服务综合区 区位 布局 城市设计意象紫色组团城市设计意象紫色组团 养生服务综合区 城市设计意象紫色组团城市设计意象紫色组团 结合水形的自由曲线形体组合。水系与外界景观的有机融入。度假公寓 第三居所 风情港湾 游艇码头 生态总部基地 水院环境 城市设计意象橙色组团及行政区城市设计意象橙色组团及行政区 海景MOHO移动办公聚落和滨海创意商务办公集群，将办公空间与自然景观完美融合。温泉主题酒店式公寓与宜居功能164、板块相融合，构建融绿化与居住于一体的社区健康生活服务基地 海景办公生活区 区位 布局 城市设计意象橙色组团城市设计意象橙色组团 海景办公生活区 城市设计意象橙色组团城市设计意象橙色组团 功能串连。开放空间节点序列。度假公寓 海景公寓 MOHO移动办公 度假服务群落 城市设计意象绿色组团城市设计意象绿色组团 绿色海泉/情境主题地产组团 本组团以围绕青岛的第一居所改善需求、第二/三居所的旅游度假需求为主要服务客群，成为亲山亲水、自成高格的栖居之境 绿色居住组团 区位 布局 城市设计意象绿色组团城市设计意象绿色组团 绿色居住组团 城市设计意象绿色组团城市设计意象绿色组团 向心性的空间层次。发散性的景165、观通道。温泉住宅 滨水住宅 果岭住宅 养生酒店 果岭住宅 游艇住宅 旅游地产风貌图示旅游地产风貌图示(一一)：滨水游艇第三居所滨水游艇第三居所 旅游地产风貌图示旅游地产风貌图示(二二)：庄园果岭住宅庄园果岭住宅 旅游地产风貌图示旅游地产风貌图示(三三)：滨河景观住宅滨河景观住宅 旅游地产风貌图示旅游地产风貌图示(四四)：温泉养生住宅温泉养生住宅 技术经济指标技术经济指标 功能类型功能类型建筑面积（万建筑面积（万m）所属板块所属板块总用地（公顷）总用地（公顷）总容积率总容积率总绿化率总绿化率建设面积111.3ha住宅建筑面积45.85绿色旅游地产组团酒店公寓建筑面积5.36商业/商务建筑面积5.166、83公共设施建筑面积1.66小计小计58.758.7公寓建筑面积8.46橙色乐活商住组团商业/商务建筑面积3.21公共设施建筑面积0.87小计小计12.5412.54第三居所建筑面积9.86紫色生命提升组团度假村建筑面积3.39商业商务建筑面积3.25公共设施建筑面积1.98小计小计18.4818.48住宅面积0金色盛事风尚组团商业面积商业街5.4 演艺中心2.2 海鲜美食聚落0.5公共设施建筑面积0.92小计小计9.029.02商业建筑面积0.75蓝色度假天堂组团四季海汤泉建筑面积1.36酒店建筑面积8.78 会议等多功能厅0.62 别墅式高端客房区0.7公共设施建筑面积1.45小计小计13167、.6613.66住宅面积4.37行政办公地块商业建筑面积0.48办公行政建筑面积0.75小计小计5.65.6总建筑面积总建筑面积118总住宅面积（含酒店式公寓）总住宅面积（含酒店式公寓）73.973.935%35%30%30%35.80%35.80%35%35%43%43%42%42%30%30%44.344.31.331.338.98.91.431.4329.129.10.640.649.49.40.960.961.01.024.824.80.550.552.62.62.152.15开放空间分析开放空间分析 重点开放空间设计重点开放空间设计海景水幕广场海景水幕广场 海景水幕广场 区位 设计意168、向 重点开放空间设计重点开放空间设计海景水幕广场海景水幕广场 海景水幕广场 重点开放空间设计重点开放空间设计渔人码头渔人码头 渔人码头 区位 设计意向 重点开放空间设计重点开放空间设计滨水岸线滨水岸线 滨水岸线 重点开放空间设计重点开放空间设计海景社区中心海景社区中心 海景社区中心 区位 设计意向 重点开放空间设计重点开放空间设计海景社区中心海景社区中心 海景社区中心 重点开放空间设计重点开放空间设计海景社区中心海景社区中心 海景社区中心区域 建筑高度分析建筑高度分析 建筑功能分析（住宅，商业，设施）建筑功能分析（住宅，商业，设施）重点区域建筑风貌控制重点区域建筑风貌控制 重点区域详解重点区域详解蓝色海天堂组团蓝色海天堂组团 蓝色海天堂组团平面 重点区域详解重点区域详解蓝色海天堂组团蓝色海天堂组团 功能分区分析图 交通系统分析图 白金酒店综合体建筑方案白金酒店综合体建筑方案 白金酒店综合体建筑平面白金酒店综合体建筑平面 二层平面 白金酒店综合体建筑平面白金酒店综合体建筑平面 三层平面 五层平面 四层平面 六层平面 白金酒店综合体建筑平面白金酒店综合体建筑平面 酒店主体立面酒店主体立面 东北侧立面 沿海立面 酒店局部透视酒店局部透视 视点1 视点2 视点3 视点4 酒店局部透视酒店局部透视 视点5 视点7 视点6 谢谢！谢谢！