1、太湖湾项目一期配套研讨,xxxx营销部,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,本案旅游区位,本案所依托的主要旅游资源是太湖。无锡太湖开发最早，区域旅游成熟度最高，其次是苏州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份额最小，发展也相对较为落后。,近期远郊旅游度假物业（第二居所）远期城郊生态宜居豪宅（第一居所）,本案物业属性,常州一体两翼的城市规划方向，以及重点开发太湖湾区域，常州太湖湾区位配套将逐渐完善。故远期将可能成为城郊宜居豪宅（第一居所）,常州太湖湾目前现有配套不成熟，缺乏旅游居住氛围。故近期只能定位远郊旅游度假物业（第二居所）,度假区与城市距离100-300公里,对于2、自驾车游客来讲，100-300公里是他们认为最适当的距离。100公里内无法让他们产生外出度假感觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的环境和氛围。300公里以上容易产生驾驶疲劳和厌烦。,本项目距离常州市区约40公里，距离无锡市区约25公里，在距离上不符合度假区的空间优势，故本案从长期发展来看，应该会从第二居所转变为第一居所。,角色转换远郊旅游度假物业逐渐转化城郊宜居豪宅,第二居所,第一居所,逐渐过渡,商业业态研判,商业体量判断,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,本案商业概况,基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区，而阶段性开发造成的前期项目人气不足。故本案商业开发一期3、部分应充分考量社区自用型商业角色。根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商业逐渐转型为综合的旅游度假商业。,作为旅游度假型商业考量,放眼全程观望整个项目，成熟后的商业需与旅游资源相呼应，成为旅游度假型商业为主导的商业类型，依据国际惯例，商业面积适宜控制在700-900平方米/千人；,本案在前期未形成成熟的旅游环境时，一期商业以社区自用型商业作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积的2%-3%；,作为社区自用型商业考量,功能配比需考虑项目作为新城的城市活力，需考虑项目的持续增值及生长的能力；,案例借鉴,本案商业体量配比依据,社区自用型与旅游度假型商业并存考量,根据项目的自身的特殊4、性，随着项目开发进度，本案社区型商业与度假型商业共同存在，满足两方面的功能需求，而根据现实情况来看，本项目一期的功能必然以社区自用为主，因此本案一期商业拟采用60%部分按照社区自用型规划，考虑到未来的发展需求另外部分要按照旅游度假型考虑；,本案自身商业体量配比依据,建筑面积与配套商业面积比例,建筑面积与配套商业的配比，圣芭芭拉为13:1，印象剑桥为47:1，竺山湖小镇为10：1。在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，成为了社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其商业面积配比对本案具有一定的指导意义。,人均配套商业面积分别5、为，圣芭芭拉4200m2/千人，印象剑桥2200m2/千人，竺山湖小镇2500m2/千人。在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，而是社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其人均商业面积更符合社区自用商业比例。,社区人口规模与配套商业面积比例,Seaside 美国南加州 Homestead 美国尤他州Kapalua 美国夏威夷 Amelia Island Plantation阿米莉亚岛（佛罗里达州）Kaanapalia美国夏威夷,通过国际案例揭示的度假区商业面积所占比例,通过对国际著名的大型综合度假型项目的商业调研，对本案6、有一定的指导意义。所调查个案目前均为成熟的旅游度假区。度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。分区开发的滨海度假区和别墅社区。,对本案商业体量的建议,片区成熟度目前居住人口较少，缺乏商业氛围未来区域发展方向为成熟的旅游度假区，区域人口集聚规模流动性较大,本项目商业功能的确定：,作为社区商业时面积确定总体量60%考虑,根据国际经验，旅游度假商业规模面积比例按700900m2/千人计算,商业功能前期以社区功能为主，兼具旅游度假型服务功能，为未来的区域商业代表,本项目一期建筑面积8万m2左右；,社区商业规模：960-1440m2,作为旅游度假商业面积7、确定总体量的40%考虑,辐射范围人口约1300人左右,社区商业总规模：364-468m2,项目一期推出商业部分(1300-1900)m2；本案一期规划7000多平米的商业，4000多平米的会所，计划一期先推出(1300-1900)m2，剩余部分根据市场情况再推向市场。,根据国内惯例，社区商业规模面积比例按建筑面积的2%-3%计算,商业业态研判,商业体量判断,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,商业业态配比依据,城市的边缘，基本无配套,区域条件,交通条件一般，旅游环境不成熟,项目定位,太湖边大型休闲度假居住区,高端项目、低密度,企业背景,政府企业背景,项目在产生经济效益的同时，需承担一定的8、社会职能，体现政府形象,为更好地发展项目，需向政府要相关支持条件，项目需准备相应筹码,完善的生活配套,区域性旅游支撑,不仅仅是楼盘，更是城市发展的一部分,新城规划的功能比例借鉴,同等条件楼盘功能比例借鉴，界定项目居住功能比例的最上限,案例借鉴,参照功能比例的上下限,业态选择依据,无锡圣芭芭拉商业业态指标参考,采用商业街形式布局，业态以大型超市为支撑，结合品牌专卖店、餐饮以及便利店等形式。是服务以圣芭芭拉社区为中心的片区型中心商业。,商业区域图,已招商品牌,无锡印象剑桥商业业态指标参考,商业推出时间较早，销售价格为6000元/平方米，位置在社区内部，服务对象主要为本项目自身居住客户，由于产品采用9、底商等形式，适合做便利店，品牌零售店，以及餐饮等。,商业实景图,商业部分全部售出；开发商正在进行统一招商；预计在08年下半年运营。,竺山湖小镇风情商业水街指标参考,目前已经具备开业条件，招商工作并未有实质性的进展，即使目前采用两年免租的优惠措施，目前仅有一家便利店开业，该商业街是片区内唯一商业，周边依托竺山湖水上乐园，以及其他居住型社区，规划业态以零售、餐饮、休闲为主。,商业实景图,目前仅有一家便利店经营；业主自行招商；规划业态以零售、餐饮、休闲为主。,参照环太湖区域别墅项目内部商业业态模式,环太湖区域别墅项目商业配套，以零售、餐饮、娱乐为主，其次配合以休闲、商务，主要满足自身需求，根据项目所10、处的位置不同，其辐射范围也不尽相同，比如圣芭芭拉和竺山湖小镇等均作为区域的商业中心。,作为旅游度假型商业考量,作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择SPA、健身会馆、特色品（体育类）专卖等；,针对社区内部居民消费，商业业态适合选择便利店，品牌零售店，书吧、娱乐以及餐饮等；,作为社区自用型商业考量,本案商业业态参考,社区自用型与旅游度假型商业并存考量,根据项目的自身特的特殊性，随着项目开发进度，本案的商业必然会有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案一期商业拟采用60%部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商业项目；,商业业态选择建议,一期选择性推出部分商11、业街；以传统社区自需型商业为主业态推向市场；根据项目的开发进度以及旅游氛围的逐渐成熟，后期规划业态着重考虑旅游度假性业态规划。,商业街部分60%部分按照传统商业业态规划，主要以餐饮、零售为主，其余部分考虑旅游度假性社区商业功能，如休闲类商业形式。通过对前期956亩居住区有效辐射，充分满足整个社区的商业需求。,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,对“亲近山水，回归自然”的呼声最高,自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜欢矫揉造作、经过包装的产品。自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。,度假区的产品偏好选择排序,度假区的特色选择排序,区域度假市场度假偏12、好一,对度假生活的意见：舒适度最为珍贵作为自然人的特征,75%的游客，最为看重度假区的舒适性。此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。,区域度假市场度假偏好二,对度假区关键特性的选择,关注健康、重视家庭、圈子立命作为社会人的特征,追求健康是有度假经历的人度假的最主要目的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重。家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的。70%的伴侣选择为朋友，40%为家庭成员。赶集式旅游逐渐被自驾游取代，又希望可13、随心所欲安排行程。自驾车出行度假占40%份额。,区域度假市场度假偏好三,度假目的选择排序,度假伴侣选择,度假出行方式,繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾,是在生活地休息购物？还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎，是珠三角目标人群普遍的假日生活现状。挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案。,区域度假市场度假偏好四,对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间,长三角人的假日至今没能满足这样的一个愿望：在某个地方，尽享家14、庭的温情、懒散和自在，又可以对着广阔的自然撒野和发呆。在某个地方，既可以和太太一同购物，和女儿一同玩耍，又可以沐浴着午后的阳光，听着涛声睡个懒觉。对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理,潜在的其他需求,海南大型旅游度假区亚龙湾,中西餐厅可容纳200人就餐；200平方米的专卖店为海南岛最大的高尔夫用品商店；男女更衣室能同时满足400名球员的使用；27间高尔夫客房有24个打位及数个草地打位的练习场海南高尔夫球场内唯一的沙滩软底泳池、草地网球场等休闲设施,亚龙湾拥有建筑面积达1万平方米的五星级会所集大堂、餐厅、客房、专卖店、更衣室等多功能于一体；,观澜湖高尔夫球会15、地理位置优越位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、东莞、广州1995年开启至今，已发展成为国际一流水准、亚洲最大的高尔夫社区,观澜湖高尔夫,最大的特色:高尔夫球会,会所Spa,会所泳池,日式旅馆,世界杯球场,维杰球场,费度球场,5个国际锦标级球场，出自五大洲冠军级设计大师手笔，世界各大洲风格汇聚于此；30万平方呎会所，游泳池、健身室、Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施。,娱乐运动休闲,51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场；康乐中心、SPA、儿童天地；百乐门夜总会、御花园、帝轩。,网球场,高尔夫练习场,SPA,16、百乐门夜总会,御花园,帝轩,接待设施:骏豪酒店,东南亚园林设计风格，315间豪华客房；10多间食肆汇萃东西方美食；同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所。,骏豪酒店,高级套房,塞维纳,多功能客厅,宴会厅,佐佐木,为旅游度假类服务考量,作为成熟的旅游商业配套，更注重的是休闲、娱乐。所以适合选择高尔夫练习场、客房、游泳池、会议室、特色品（体育类）专卖等；,为社区自身住户服务，关键在于满足自身需求。主要配置康体中心、健身馆、spa、游泳池、特色餐饮等设施。,为社区自身服务考量,其他配套业态参考,会所业态选择的关键,会所功能更侧重于旅游度假项目特性，注重提升档次，不仅要考虑经营范围恰当，更重要17、的是对内容品质的把控与经营，选择有实力的运营机构进行统一管理，确保会所的优质服务。,其他配套业态选择建议,会所功能注重居住与休闲度假主题相结合。由我方统一招商，统一管理，以维持会所整体形象。建议采用租售并存，以租促进销售的的操作模式，,会所建议以文体娱乐、养生保健、商务休闲为主。对于项目销售的前期而言，会所不仅是业主身份、社区形象的象征，更是承担着将多样化服务集合管理的作用。,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,概况,夏威夷,夏威夷大岛,茂宜岛,可爱岛,欧胡岛,摩洛凯岛,拉奈岛,夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成，其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷18、大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车程。,美国度假市场的客户需求演变滨海度假是最终趋势，高端客户是急先锋,2024-6-18,38,夏威夷旅游业发展，依赖良好规划、交通系统等基础设施的改善和世界性市场需求,1、二战后西方国家经济快速增长，工薪阶层产生了远途度假需求。2、大型喷气式客机投入商业运行也降低了旅游成本，并且把美国本土和日本飞到夏威夷的时间缩短为4小时。3、60年代中期日本政府开放了对于本国居民海外旅游的限制。4、7080年代西方各国货币对于美元的升值。,60年代90年代夏威夷旅游业飞速发展的原因,2024-6-19、18,39,夏威夷产业发展历程相互和谐的产业群形成的大旅游业促进当地经济腾飞,夏威夷的教训：由于过于依赖美国和日本市场，90年代初，夏威夷旅游业出现衰退,19911993年夏威夷旅游业的衰退原因：1、政府宣传力度不够造成旅游客源地的单一性2、此期间旅游客源地经济（美国、日本）的衰退3、美国本土客源旅游方式的变化和偏好的改变4、旅游新产品的出现,对策：夏威夷抓住历史机遇，根据市场的新需求，大力发展旅游业，走出一条超常规的发展道路,93年后夏威夷政府开始加大宣传力度，中国市场是主要宣传对象。,夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系,日本客户的特点：1、在91-920、3年的衰退期日本客户的兴趣不减，平均维持在每年20亿的消费开支。2、日本游客繁荣了当地的商业。日本游客在岛上平均逗留45天，西方游客平均逗留810天，但日本游客花销却比欧美游客多出34倍。,与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。而主要看中旅游娱乐设施。如各项赛事和生态体验之旅。初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低。主要是因为：1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方使人无意重游。2、近10年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。3、游客掌握了更多的信息，且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。,夏21、威夷政府投入大量人力物力向全世界推销自己的旅游产品,州旅游属每年都要投入2000万美元的促销费用，派出自己的促销员在伦敦、东京、法兰克福、香港等国际大都市全方位出击，把夏威夷的小册子摆满了那里的主要公共场所。请专业公司Marketing Garden负责亚洲、东南亚的推广。夏威夷的市场调查机构每年都要向州旅游属递交本年度来本地的游客满意程度调查报告，详细分析对于游客最有吸引力的地方和活动方式，游客最喜欢购买的农产品和最喜欢阅读的公共出版物，甚至游客来夏威夷的计划和形式也是调查的内容。在此基础上，夏威夷可以及时调整自己的各项服务。承办许多世界级的大型水上运动比赛，例如火奴鲁鲁马拉松比赛、职业高尔22、夫锦标赛、建伍杯赛等，粗略估计在夏威夷的比赛每年带来2.4亿美元的收入。,全球促销,外包专业推广,游客满意程度调查,承办世界赛事,提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵,利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性延长游客逗留时间，增强消费和重来可能定期更新旅游项目，保持新鲜度,瓦胡岛：WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆、滑水、潜艇旅行)茂宜岛：大自然的鬼斧神工可爱岛：天然热带植物园夏威夷大岛：5座火山在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高尔夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。其洁净的空气和23、高耸的火山使其成为世界上最重要的天体观测站和天文研究中心之一。夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。,*60年代初由摩门教会出资、某大学协助，在瓦胡岛西北部建立，其中仿效夏威夷、萨摩亚、塔西提、汤加、斐济、新西兰、马克萨斯7个南太平洋岛屿建造了7个村落，以展现各岛文化传统和风土民情。,HAWAII的经验,亚龙湾是中国目前引人注目的度假胜地,亚龙湾,亚龙湾经历十年蛰伏，从1995年开始逐渐走上良性发展轨道,国家旅游度假区在用地、税收、商贸、进口设备、外汇留成、开办旅行社等方面享有一系列优惠政策。国务院关于试办国家旅游度假区有关问题的通知(国发199246号文件),1996年后的十年发展历程，24、就是不断完善基础设施和项目配套的过程,承办96中国度假休闲游开幕式，是加速亚龙湾开发建设，树立亚龙湾度假旅游品牌，进而提升三亚和海南旅游形象的千载难逢的机遇。通过承办96中国度假休闲游开幕式，亚龙湾发展度假旅游的资源优势和巨大潜力得到中央领导和社会各界的承认。,大力投入基础设施建设外，不断推出各种旅游设施,筹资1亿元人民币，建成亚龙湾的标志性建筑 中心广场投入20多亿元建设道路、电站、供水排水管网、污水处理厂、燃气站和管道、光缆等数十家国际一流水平的滨海度假酒店一个国际标准的高尔夫球场一个占地面积约20万平方米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园蝴蝶谷等国家4A级旅游景区湖滨商业街,25、2003年，亚龙湾开发股份有限公司ROE2.9%，2004年3.4%。,争取各级政府和社会各界的支持，坚持高标准定位和品牌化经营,三亚市政府同意对亚龙湾内建设项目市政配套费予以减收优惠，并规定凡1998年底前报建开工项目免收市政配套费公司参照国家有关规定，就亚龙湾土地开发实现首次转让可适当延长免缴土地增值税期限问题，向政府税务部门提出申请，并最终于1999年8月获国家税务总局批准同意，继续免征土地增值税5年,积极争取政府有关部门支持，使区域内的发展商受惠良多受到社会各界的支持和认同从开发伊始就高标准定位，遵循品牌化经营,党和国家领导人江泽民、李鹏等曾亲临亚龙湾，对亚龙湾的开发建设提出具体明确的26、要求接待过许多外国政要、28个国家的党政代表团、39个国家的驻华外交官 受到各部委、海南省、三亚市领导，从专家学者、旅游业人士等社会各界的关怀与支持,在国际旅游市场形成自己的独有品牌，成为一个国际品牌度假区。同国际标准和国际惯例接轨，与其它国际著名热带海滨度假胜地竞争，开拓出广阔的空间。,构筑强有力资本平台：数次增资扩股，引入战略投资者，与投资者共赢,1993年,1995年,扩股增资，注册资本增加到3亿,首期开发的“五通一平”工程,增资扩股，吸引外资,公司变为中外合资股份制企业,全面展开基础设施建设,创建良好的旅游经营与投资氛围,为发展商提供服务和各种便利,开发商与发展商的“双赢”,股份制规范27、化改组,1992年,创立亚龙湾公司，全民股份制企业,注册资本1亿,公司化运作、市场化运营的开发模式，大大提高了开发效率；并实现管理信息化，提升管理水平有计划、高效益地开发有限的土地资源，在适当的时机以理想的价格，选择国内外有雄厚实力的知名发展商将土地转让出去，以实现公司的最大利益和巩固公司的长远利益 每年制订定量的土地出售计划，以平衡发展，避免酒店之间的恶性竞争，浪费国有资源改变过去单纯的土地转让，将经营方针定位在对度假区的综合性、全方位的旅游开发,市场化开发模式，十分重视控制土地出让节奏；改变单纯的土地转让，实现综合性的旅游开发,凯莱金棕榈,海底世界,天域,致远仙人掌,假日酒店,喜来登环球城28、,万豪,红树林,1996,2000,2005,国际品牌五星级度假酒店的引入，被业界认为是亚龙湾真正实现脱颖而出的关键要素。,承办重大的体育及文娱赛事，进行全球形象宣传，使其发展度假旅游的资源优势和巨大潜力得到社会各界的承认,96中国度假休闲游开幕式第二届全球化论坛第四届世界岛屿观光论坛APEC高官会议筹备会三亚传统国际铁人三项赛 2届BAT中国职业高尔夫联赛3届中国新丝路模特大赛总决赛8届香港三亚国际帆船赛,世界性赛事的频繁举行给亚龙湾带来了旅游收入和接待人数迅猛增长，但也有潜在问题,现在的情况是，只要能拿到一线海景的地块，你就不愁挣不到钱；开发商满腔热情，积极投资这些一线海景项目，从不仔细考29、虑什么样的项目才是市场最满意的。亚龙湾开发股份有限公司常务副总裁,进行合理开发的同时，以高标准保护环境，妥善安置原住民,保护亚龙湾宝贵的自然资源，在开发建设中制订一系列规章制度，形成了亚龙湾高标准环境保护的大框架 投资2000多万元，为湾内原住农民建成了高标准的安置区，成为亚龙湾新的景观度假区已解决3000多人的就业，其中包括湾内原住农民800多人（占30%）,苏州太湖国家旅游度假区的资源：十分丰富，融太湖、东山岛、西山岛、太湖大桥、光福、木渎风景区为一体。文化传统：宗教、军事、建筑、民俗、茶文化等；政府文化论坛项目的推动，使得挖掘和复兴苏州太湖国家旅游度假区的发展潜力：距离上海最近，开发程度30、最低，资源种类最丰富，资源保护程度最好。有潜力成为长三角的旅游度假中心。,长三角国家旅游度假区资源分析,岛,山,湖,山,湖,苏州太湖度假区,无锡太湖度假区,上海佘山度假区,旅游资源竞争优势,桥,湖,江,杭州之江度假区,苏州太湖国家旅游度假区定位：生态、休闲、国际、开放；实现“绿色太湖、文化太湖、健康太湖”。摘自苏州国家旅游度假区度假区总体规划,自然资源和文化底蕴丰富,是长三角最具发展潜力的度假区,苏州太湖国家旅游度假区,在旅游度假区范围内，旅游度假资源丰富但分散，度假区资源整合程度较低,消费者对太湖片区酒店的舒适性、可玩性和档次表示失望,通过调研发现，苏州太湖边酒店的实质性需求仍以度假为主，商31、务次要。企业商务主要为内部培训和会议，而外部接洽性商务活动相对较少。因此不必过分注重气派和身份等，更关注舒适性、酒店管理水平和可玩性等 高档次不等于有品味,西山宾馆人少、人气不足，给人的感觉冷冷冰冰。相比较，国外的度假宾馆酒店，人家都是小巧玲珑，但是热热闹闹的，地毯、壁灯、走廊等都给人以家的感觉，很舒适温暖，进门有沙发、钢琴、茶座，灯红酒绿的，关键是有热闹温馨的感觉。酒店不能盲目追求规模，气氛和人性化更重要。上海、无锡高端客户访谈,西山酒店玩性差，没什么值得让人留下来的东西，晚上黑漆漆的，比较无聊。海南各个酒店的活动非常多，公司出去玩也很尽兴，有可参与性质的篝火晚会，酒会、游泳、唱歌、咖啡吧等32、等上海、无锡高端客户访谈,舒适性、品味,酒店管理水平和可玩性,对于档次的硬性要求,当前太湖明珠酒店的档次、规模和经营服务水平已经与无法满足现有市场需求,经营现状出现非价格因素的客户流失，如舒适感欠缺，客房数量、宴会厅及会议室容量不足等年均入住率约20%，淡旺季波动较显著，总体处于非盈利状态非节假日时段主要通过拉动商务会议、培训类需求进行运营,经验：苏州太湖旅游度假区诸多别墅项目，未能有效利用区域整体资源，与旅游项目形成良好互动,各类型旅游度假项目权属分散，各自独立经营，互动较少。各度假项目缺乏对中上层人士的吸引力，特别是对回头客的吸引力差。度假酒店起点过低，与市场需求不相符，导致酒店盈利能力差33、，连年亏损。改造成本高昂，改造资金缺乏，形成恶性循环。太湖别墅属于资源单一型；靠山吃山,靠水吃水。资源是核心优势，配套具有封闭性，静态度假别墅项目主要依靠山、水等自然资源打造项目核心竞争力，突出真山真水的大环境，但社区小环境的营造不足；缺乏人文气息的营造。社区占有的自然资源完全内敛，缺乏人气。产品缺乏竞争力。忽视对社区内部公共空间的塑造和人的交流；产品主题雷同，均整合了酒店、游艇甚至马场等度假旅游方面的配套设施，但缺乏特色。正因为缺乏依靠区域建立起的整体吸引力，项目均基本进入持销期，后期销售速度放缓。知名度美誉度完全靠广告宣传，缺乏体验。上海人为主的外地客户为主要置业群体，本地人是小众置业者。34、,这些案例对本项目揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展，必须为区域准确定位，并在战略规划上打造五大致胜要素,提供多元化的旅游活动组合,保护生态自然和人文资产,投资兴建完善基础设施,执行多方位高起点市场推广,取舍有度的区域产业组合,根据需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。定期更新旅游项目，保持新鲜度。,评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与,规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重景观早期投入基础设施建设35、提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量,政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度,逐步剔除于本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才,根据工程进度恰当选择位置,分批推出合理控制节奏,经营方式和经营策略,根据工程进度选择恰当位置推向市场，如启动期内，内湖尚未完工，向北环境不成熟，则先选择推出太湖一侧商业,大型旅游度假型社区，其商业需要有一个相对其他项目较长的培养期一期商业和会所处于项目的启动期，而一期规划人口仅在1300人左右分批推出容易规避风险，且容易控制经营档次,放眼区域大环境，注重区域成熟对本项目的影响，本案应为太湖湾度假区的核心。侧重活动营销，通过项目自身旅游资源挖掘，把项目进一步推广。考虑区域发展方向，充分结合和利用多方资源，以加速旅游市场的成熟。,建议一期商业部分先推出2000m2根据后期进展再继续推出,根据工程进度，对推出部分做出选择,举办高尔夫邀请赛、小球运动推广等活动营销。,本案配套推广及运营建议,THE END,