1、 项目施工总平面布置规划指引 项目施工总平面布置规划指引 1 范围 本指引适用于集团下属区域公司和项目公司。 2 职责 2.1 项目公司负责在全景计划评审前编制完成项目施工总平面布置规划并绘制项目施工总平面布置图，报产品中心工程管理线评审。 2.2 项目公司负责落实评审通过的施工总平面布置。 2.3 产品中心工程管理线负责施工总平面布置规划评审，并对过程实施进行指导。 3 项目施工总平面布置规划原则 3.1 项目施工总平面布置主要以有利于项目开发总体进度推进，有利于各施工区域施工和有利于房源的销售为原则。 3.2 项目施工总平面布置应尽量控制在红线内，根据方案设计要求及建筑构造特点合理划分标段2、施工，各标段应避免相互影响施工。 3.3 平面布置合理，施工场地占用面积少。 3.4 合理组织运输，尽量减少二次搬运。 3.5 施工区域的划分和场地的临时占用应符合总体施工部署和施工流程的要求，减少相互干扰。 3.6 充分利用既有建（构）筑物和既有设施为项目施工服务，降低临时设施的建造费用。 3.7 临时设施应方便生产和生活，办公区、生活区和生产区宜分离设置。 3.8 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应避免管线交叉。 3.9 符合节能、环保、安全和消防等要求。 3.10 遵守当地主管部门关于施工现场安全文明施工的相关规定。 3.11 符合集团相关标准。 4 项目施工3、总平面布置规划主要内容 4.1 项目施工总平面布置规划主要内容应包括周边环境分析，分期、分标段的划分，样板区、样板房的布置及交通组织，围墙、出入口（包括引入场外道路）、场内主干道的布置，工艺样板展示区布置、配电室、变压器布置，办公区、生活区临设布置，各施工区域内施工配套临建、设施等布局筹划，塔吊、人货两用电梯等大型机械、设备布置等内容。 4.2 项目公司应根据项目的不同阶段对施工总平面进行规划，及时对施工总平面布置进行局部调整，并绘制项目总平面布置图，项目施工总平面布置规划应分以下六个阶段进行布置和调整。 4.2.1 项目前期阶段施工总平面布置规划，其内容应包括周边环境，分期、分标段的划分，样4、板房位置，配电室、变压器位置，水源驳接口位置及管径，各标段开工时间及预售条件，样板房、样板区位置及开放时间，各栋楼主体封顶时间，办公、生活区域，出入口位置等。 4.2.2 项目地下室施工阶段施工总平面布置规划，其内容应包括周边管线，外围围墙（与基坑上坎线的距离等），出入口（包括引入场外道路）位置，出土口位置，施工道路布置，塔吊布置，生活区、办公区临设区域等。 4.2.3 项目主体施工阶段施工总平面布置规划，其调整内容应包括人货两用电梯布置，材料加工、堆放位置，主体阶段生活区、办公区完善，样板房、样板区位置及开放时间，各栋楼主体封顶时间，工艺样板展示区位置，施工道路等。 4.2.4 样板区开放后5、施工总平面布置规划，其调整内容应包括样板区的交通组织路线，停车场位置，临时通道，临时材料堆放场地，场内主干道等设施。 4.2.5 景观、精装修施工阶段施工总平面布置规划，其调整内容应包括景观施工区域的范围，施工时间，临时材料场地的位置和场内主干道的布置等。 4.2.6 部分楼栋交付后项目施工总平面布置规划，其调整内容为已交付区域的围挡，项目出入口位置，场内主干道等。 5 项目施工总平面布置规划要点 5.1 分期、分标段布置 5.1.1 根据建设工程的投资规模、复杂程度、工期要求、产品类型、出图计划等影响因素，项目的开发建设可考虑分期、分标段实施，以达到缩短工期、降低现金流需求。 5.1.2 分6、期、分标段应考虑利于项目的投资规模和融资计划。 5.1.3 分期、分标段应考虑利于报批报建工作。 5.1.4 分期开发的划分具体要求为： a） 当项目建筑面积小于 100000m2 时不宜分期； b） 当项目建筑面积大于等于 100000 m2 时，可以考虑分期，每一期建筑面积原则上不少于 80000 m2 ，剩余建筑面积可计为一期； c） 在前期策划时，原则上应避免将不同的类型产品（指施工周期完全不同的产品）划为一期。如确实存在，则以标段进行划分。 5.1.5 标段开发的划分具体要求为： a）根据项目特点，以有利于工程的质量、进度、成本控制为原则，合理划分标段； b）标段划分应考虑布置上的安7、全性、合理性，并确保分标段后不产生质量、安全隐患； c）标段的划分应合理，避免标段过小导致施工单位不能发挥规模效益而提高报价，也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。 5.2 样板区、样板房布置 5.2.1 样板区布置主要由入口接待处、停车场、现场售楼处、样板景观区、参观通道、单元入口及门厅、样板房等组成。 5.2.2 样板区的规模大小应依据项目整体定位，市场营销策略以及开发进度等因素结合前期资金投入情况决定。项目公司可根据项目规划特点予以内容和面积上的调整，样板区参观时间宜控制在四十分钟至一小时之间。 5.2.3 样板区选址应考虑楼盘的展示效果、与样板房联系的紧密程度、看房参观8、通道的组织以及施工进度和施工场地管理方便等因素，具体内容如下： a）临近外部道路的最佳交通流线处，且为易识别区域（结合户外广告导引）； b）方便安排参观者停车及接待的区域； c）应考虑不影响施工进度； d）组团区域（样板景观和样板房）选择应包含样板房所有房型； e）样板区的景观应具有一定的代表性； f）样板区的位置应靠近售楼处，且易于组织与施工通道互不干扰的看房通道； g）看房通道如能穿过好的景观区域则更佳； h）应考虑集团工程营造标准强制性条文和产品的特性，如规划布局具有中轴线的法式住宅项目，样板区应设置在中轴线上，结合景观展示，平面布置时应充分考虑不影响样板区的展示，确保样板区开放后道路通9、畅。 5.2.4 样板房选址应综合考虑以下因素： a）所选位置应方便参观，且处于样板区范围内； b）从入口经售楼处至样板房距离不宜过长； c） 从样板房至售楼处应有安全、快捷且易围合的通道； d） 在无电梯或电梯未开通的情况下，所选样板房楼层位置不宜高过四层，如多层顶层带阁楼的房型，则应把通道作重点的包装，使通道不至显得过长； e） 不同套型的样板房应尽量集中在同一楼栋或相近楼栋； f） 样板房所选位置应有较好的视线景观，如能借景主要样板景观段则更佳； g） 临时性搭建样板房选址应保证所需的使用年限，应具备足够的样板房使用面积及景观场地且不影响施工。 5.2.5 售楼处选址应考虑以下因素： a10、） 售楼处的建筑外观和风格应与楼盘的类型，档次相匹配，通常可利用今后的小区会所，将其布置成售楼处； b） 如施工进度许可，小区主入口作为形象入口配合样板房的推出，售楼处的选址离小区主入口不易太远，也可搭设临时的形象入口； c） 售楼处入口处应考虑停车场的位置，并且离样板区不宜太远。 5.3 围墙、出入口（包括引入场外道路）、场内主干道布置 5.3.1 施工外围围墙设置要求： a） 施工外围围墙应沿着规划用地红线搭设，用安全、牢固的材料搭设，围墙外立面应做好楼盘宣传，确保项目工程实施全过程满足公司及当地政府对施工现场安全文明施工的要求； b） 外围围墙在施工单位进场之前统一施工，墙面广告根据形象11、要求统一规划，外侧围墙施工方不得随意占用。 5.3.2 施工标段间内部围墙设置要求： a） 标段间的隔墙由各标段的施工单位施工，围档可采用可拆卸标准围板，便于现场灵活调派； b） 围挡材料可采用砌体、彩钢瓦、栅栏、彩色定型钢板等硬质材料，禁止使用彩条布、竹笆、安全网等易变形材料，做到坚固、平稳、整洁、美观，并应连续设置； c） 内围墙安全文明标化由总包单位负责，围墙上可设立宣传栏，对安全文明、质量等知识进行宣传； d） 围墙距基坑较近部位可以优先考虑轻质围墙，确保安全及围墙荷载对基坑的影响。 5.3.3 出入口设置要求： a） 出入口设置应考虑样板区与施工出入口之间的关系，土方开挖期间的出入口12、位置，施工出入口的数量等。出入口应设置在与建筑物有一定距离的部位，施工主干道应考虑项目开发进程等； b） 出入口设置应根据整个项目的特点，标段的划分，各标段考虑不少于两处施工出入口，并考虑场外交通引入，留有足够的转弯半径，并设置冲洗设施。 5.3.4 场内主干道布置要点： a） 布置时应根据项目总平面规划图，提前考虑修建永久性道路的路基和简单路面的硬化施工，如果条件可以，在施工区域内形成环路，如果某阶段未能设置环路，在道路末端设置回车场； b） 施工主干道布置应考虑场地内标段的划分、样板区的位置、景观施工及楼房交付的先后情况等。 5.4 工艺样板展示区布置 5.4.1 展示区宜布置在工地主出入13、口附近，展示区规模根据项目实际情况确定。 5.4.2 展示区场地应硬化，并合理组织交通流线。 5.4.3 工艺样板内容根据项目实际情况确定，并对工艺进行详细说明。 5.4.4 工艺样板展示宜采用定型化、可重复利用的产品。 5.5 配电室、变压器布置 5.5.1 临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用 315KVA 的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。 5.5.2 临时总变电站应设在高压线进入工地处，避免高压线穿过工地。 5.5.3 设置临时总变电站时应充分考虑满足各标段的施工用电要求。 5.5.4 总配电室应设置在地势相对较高处，避免雨汛期间配电房内14、积水过高损坏设备。 5.6 项目办公、生活临设布置 5.6.1 项目现场办公室选址和布置应遵循就近、不影响工程施工、节俭办公和功能完整性的原则。 5.6.2 项目现场办公室宜设在工地入口处或场外，选址要求距离工地现场的距离不宜大于 1 公里，便于日常施工管理。 5.6.3 项目现场办公用房应根据拟驻场人员配置情况设计办公室、会议室、食堂、餐厅、卫生间、浴室和值班休息室。 5.6.4 分期开发的项目宜根据分期开发的进程合理安排场地搭建，项目现场办公区域宜选择在不影响各项分期工程的开发、不影响工程实体施工、小区道路、看房路线的区域。 5.6.5 根据项目工程当地的气候条件和现场实际情况，可选用彩钢15、房和砖混结构，项目规模较大、开发周期较长或位于恶劣气候高发地区的临设搭建可采用砖混结构建筑。 5.6.6 现场办公室应充分考虑工程部办公功能所需要的水、电、通讯、邮政、环境状况、使用面积等硬性指标。 5.6.7 项目现场办公尽量选择房屋租赁的形式，选择使用公共物业用房等永久性建筑；若搭设临时办公用房则需要考虑场地平整、风向上口、安全围护、排水和交通便利等因素。 5.6.8 选择租赁和使用永久性建筑的办公场所，要充分考虑使用功能、面积的需求和动静分区，同时也要重点考虑安全、卫生和使用便捷。 5.6.9 项目公司应根据实际情况设置单独的宿舍区。 5.7 施工配套临设、设施等布置 各标段施工总平面布16、置具体由施工单位完成，具体布置应满足项目公司的要求，由项目公司负责审核，施工总平面布置图应包括生活区、办公区的布置，大型机械、设备的布置，现场加工场地、堆场布置，场内临时道路布置，场内临时用水、用电线路布置等内容。 5.7.1 生活区、办公区布置 5.7.1.1 项目公司应考虑项目的生活区场地，具体布置由总承包单位进场后，绘制施工总平面布置图上报项目公司审核，审核同意后由总包单位施工完成。 5.7.1.2 各标段施工人员的生活区和办公区所需的场地较大，具体数量应根据施工单位进场高峰期人数确定，项目公司应考虑各标段施工单位的办公区、生活区的布置空间，如果场地内无法满足要求时，考虑场外租用布置。 17、5.7.1.3 生活区、办公室和施工区应相对独立，现场无条件时，现场只设置办公用房，生活区另行租用场地。 5.7.1.4 施工人员生活区（宿舍）与施工区应分开设置，如果条件允许，宜设在施工区域外，并避免设在不利于健康的地方。 5.7.1.5生活区不宜距离施工现场过远以便日常施工。 5.7.1.6 施工单位生活区应考虑门卫、宿舍、食堂、餐厅、卫生间、浴室、小卖部、洗衣区和活动区等，食堂宜布置在生活区内。 5.7.2 大型机械、设备布置 5.7.2.1 项目公司工程管理部应充分考虑整个项目的塔吊、人货两用电梯等大型机械的布置，防止各标段间塔吊交叉影响，确保塔吊施工安全。 5.7.2.2 大型机械、18、设备由各施工单位根据施工图纸确定位置，绘制施工总平面布置图，上交项目公司进行审核，审批通过后施工单位负责实施。 5.7.2.3 塔吊布置要点，应包括以下内容： a） 塔吊布置不仅要考虑工作面的覆盖范围、可吊物件的运输和堆放（如有钢结构等大型构件时，应考虑大型构件的吊装），在条件允许的情况下，每幢楼均应设置塔吊，以满足吊装的需求； b） 高层（多层）设置自升式塔吊时，应结合结构图考虑塔吊的附墙，确定塔吊的位置，确保各塔吊的交叉安全施工； c） 各标段之间，标段内群塔作业的交叉影响； d） 布置塔吊时，应考虑主体结构封顶后，影响拆除塔吊的各种因素； e） 确定垂直运输设备的位置（塔吊、井架、门架）19、受现场工作面的限制，同时影响现场材料仓库、材料堆场、搅拌站、水、电、道路的布置； f） 材料堆场、仓库、搅拌场地的位置尽量在起重机的半径范围之内，并且运输、装卸方便。 5.7.2.3 人货两用电梯布置要点，应包括以下内容： a） 人货两用电梯布置应满足各栋楼的二次结构，粗装修、精装修施工的垂直运输需求； b） 施工电梯设置时，尽可能布置在有门窗洞口的地方，以避免墙体的留搓和拆除后的修补工作； c） 固定的垂直运输设备中卷扬机的位置不能距升降机过近，以便司机视线开阔。 5.7.3 现场加工场地、堆场布置 5.7.3.1 加工厂场地布置，应以满足施工材料方便使用、确保现场交通运输通畅的前提下安全防20、火、运输简便、最大限度的减少场内的二次搬运、不影响建筑安装工程施工的正常进行为原则。 5.7.3.2 生产用地主要应考虑钢筋、木工等材料加工场地，钢筋、方木、模板、砌体、安装管材、设备等材料堆放场地。 5.7.3.3 钢筋原材堆放、加工、成品堆放场地布置要求，应包括以下内容： a） 钢筋原材料堆放场地、加工棚、成品堆放场地应合理布置，便于吊装及加工，视现场情况，可分散设置多个加工场地； b） 钢筋原材料堆场布置时应考虑钢筋运输车的停放及钢筋装卸，且停放处应处在塔吊可承受吊装范围内； c） 钢筋加工棚主要用于成型钢筋、调直、切断、机械连接钢筋，并设置加工棚； d） 成品堆放区位置应考虑在塔吊可吊21、装区域范围内。 5.7.3.4 模板、方木原材堆放、加工场地布置要点，应包括以下内容： a） 加工棚布置应视木材加工的工作量、加工性质和种类决定是集中设置还是分散设置多个加工棚； b） 堆放区均应考虑在塔吊可吊装区域范围内。 5.7.3.5 砌体材料专用堆场应设在施工电梯附近，并及时安排人员将砌体材料搬运至施工所需部位。 5.7.3.6 混凝土标准养护室设在施工区域内混凝土车进出方便的位置，内配空调、增湿器、温度计、湿度计、混凝土振捣台等设备，满足现场标养试验室条件。 5.7.3.7 施工现场设置机修用房、工具库房、危险品仓库、安装库房等，满足现场生产需要，如果生活区在场外设置，现场应设置班人22、员宿舍，以满足现场值班需要，主要用于塔吊司机、施工电梯司机、临时电工等现场必须的值班人员住宿。 5.7.4 场内临时道路布置 5.7.4.1 场内施工道路布置以方便施工，不影响样板区的施工及销售为原则。 5.7.4.2 施工区域内尽可能形成环路，如果未能设置环路，在道路末端设置回车场。 5.7.4.3 材料堆放场地、加工场地，仓库、人货两用电梯等应通过临时道路贯穿。 5.7.4.4 场地内临时施工道路以及生产加工场地及堆放场地进行硬化地坪，所有硬地面边设置良好的排水沟。 5.7.5 场内临时用水、用电布置 5.7.5.1 项目公司委托自来水公司安装水表和总阀，根据现场实际情况，各标段设置一个水23、表井，管网一般沿道路布置。 5.7.5.2 施工组织设计应包含临时用电的计算，选择合理的变压器和临时总用水量的计算，计算时考虑消防用水，选择管径。 5.7.5.3 施工单位根据可利用的电源，设置标段配电室。 5.7.5.4 水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，大型设备、加工场地、仓库和各楼层等均应设置配电箱，采用较短路线，同时应避免管线交叉。 6 项目施工总平面布置注意事项 6.1 项目建设总平面实行动态管理，项目公司工程部定期对现场平面进行实录、复核，调整其不合理的布置。 6.2 项目建设总平面图布置时，项目公司应对项目周边环境的资料进行整理，合理划分期、标段，样板区的位置选择，变压器24、的位置，办公区、生活区位置的布置等。 6.3 分期开发时项目公司应考虑临时性房屋布置及拆除时间，以免影响工程开工和权衡考虑成本。 6.4 布置塔吊时，项目公司还需考虑各栋楼之间先后施工的相互交叉及整个项目的群塔交叉。 6.5 基坑边设计堆载时，项目公司负责审核应满足设计荷载。 6.6 样板区、样板房应视为一个单独的子项，项目公司应提前选择样板区的位置。 6.7 应充分考虑景观施工区域的先后顺序和外脚手架搭设形式及底层拆除时间，防止因底层脚手架未拆除而影响景观的施工。 6.8 部分楼房交付后，应做好防护措施，施工区域灰尘相对严重的场地及噪音大的机械应尽可能远离交付楼房。 7 项目施工总平面布置图25、绘制要点 7.1 随着项目的开发进展，施工现场的面貌将不断改变，应按不同阶段对项目施工总平面布置图进行补充和调整。 7.2 周边环境绘制要点 7.2.1 标示场地周边市政道路现状情况及用地红线与道路的实测关系。 7.2.2 标示出给、排水、燃气、通信、热力、有线电视、市政 10KV 电源现状点位坐标及接入距离，对标高敏感点位需标出相应标高，如雨污水井的井底标高。 7.2.3 标示出自用地红线外 50 米起算范围内的全部现存或正在使用的建、构筑物，如高压线、军用光缆、城市供水水源井、农村道路、民房、文物保护点等。 7.2.4 对场地内及周边的主要水文地质特征进行描述，如岩溶地质、地下水位高度、红26、线外岩体稳定性等。 7.3 各阶段项目施工总平面布置图绘制要点 7.3.1 项目前期阶段施工总平面布置图绘制要点，应包括以下内容： a） 周边环境的内容； b） 项目建设用地范围内的地形状况； c） 拟建的建筑物、构筑物以及其他设施的位置和尺寸； d）配电室、变压器位置，标示使用变压器的型号，功率； e）标示提供的水源驳接口位置及管径、明确驳接口的标高； f）分期、分标段的划分； g） 各标段对应的面积、开工时间、达到预售条件的时间，出预售条件（如别墅需主体封顶方可办理预售许可证等）； h） 样板区（售楼处）、样板房在建筑总平面图上的位置及开放时间； i）项目公司办公生活区域； j）施工单位办27、公生活区域。 7.3.2 项目地下室施工阶段施工总平面布置图绘制要点，应包括以下内容： a） 周边环境的内容； b） 外围围墙（与基坑上坎线的距离等）； c）基坑围护的类型； d）出入口（包括引入场外道路）位置； e）出土方向，出土口位置； f）塔吊位置； g）钢筋、模板等堆放、加工场位置及范围； h）搅拌场地的布置； i） 地下室施工阶段施工道路布置； j） 地下室施工阶段施工的生活区、办公区。 7.3.3 项目主体施工阶段施工总平面布置图绘制要点，应包括以下内容： a） 人货两用电梯等大型机械布置； b） 钢筋、模板等堆放、加工场位置的调整； c）施工单位生活区、办公区的完善； d）样板区28、主体完成时间、精装修开工时间、具体开放时间； e）各栋楼主体封顶时间； f）土方回填后施工道路布置调整。 7.3.4 样板区开放后施工总平面布置图绘制要点，应包括以下内容： a）样板区（售楼处）、样板房实施的交通组织，停车场的位置； b）样板区精装修、景观施工后施工主干道调整； c）样板区围墙布置，看房通道的围档； d）样板区精装修、景观施工后材料堆放场地布置的调整，灰尘较大的材料堆放应远离样板区。 7.3.5 项目景观、精装修施工阶段施工总平面布置图绘制要点，应包括以下内容： a） 景观施工区域施工顺序； b） 景观、精装修施工后主干道调整； c）材料堆放场地布置的调整； d）施工出入口布置调整； e）各楼房交付时间。 7.3.6 部分楼房交付后施工总平面布置图绘制要点，应包括以下内容： a）已交付的楼房围挡防护措施； b）地下室车库进出口位置； c）施工出入口布置调整； d）场内主干道调整。 11