1、 目录目录 一、车库前期策划篇 1.研读车位配建指标.3 2.估算车位盈利能力.3 3.降低车位配比.4 4.提升地面占比.5 5.停车方式优化.5 6.人防设计优化.7 7.车位价值转换.8 二、设计管控原则篇 1.集团限额设计要求.3 2.确定地库范围.4 3.确定地库出入口.5 4.确定柱网大小.5 5.车位布置原则.7 6.特殊车位的利用.8 7.设备用房的布置.8 8.减少地库埋深.8 9.降低覆土厚度.9 10.优化地库层高.10 第 2 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 一、车库前期策划篇 车位积存虽然表现于项目后期，但是很大程度上决定于车位指标、停车方式、建造成车位积存虽然2、表现于项目后期，但是很大程度上决定于车位指标、停车方式、建造成本、价值策划等前期因素。经过数据与案例验证，在投资阶段做好车位控制，能够更有效、本、价值策划等前期因素。经过数据与案例验证，在投资阶段做好车位控制，能够更有效、更经济的达到车位控制的目的。更经济的达到车位控制的目的。1 1 研读车位配建指标研读车位配建指标 车位指标包括两个方面：一个是以城市规划管理局文件城市规划管理技术规定为依据，在土地出让条件中明确的指标数据，其中包括不同建筑类型的停车位配建标准；另一个是由市政园林局要求的，为保证绿地率而设定的地面停车率。这两项指标在很大程度上限制了项目必须配建的地下车库面积。其中车位比通常有三3、种表现形式：用车位个数与小区的户数比例表示。用车位个数与总建筑面积比例表示。按车位个数与不同面积户型个数比例表示。清楚车位指标的多种表现形式，在前期投资阶段能更好地控制车位数量。2 2 估算车位盈利能力估算车位盈利能力 如实反映情况，明确判断车位是否具备盈利能力，决定车位多配还是少配。预判车位的售价和销售率，要考虑几点，即客户置业目的（自住、投资、刚需），客户机动车拥有数量，地下车位的替代产品数量（如地上车位、项目周边道路）等等。因此，我们参考周边项目车位的售价，来确定我项目的售价和销售率，一定要看到我项目和周边项目在以上几点上的不同，切不可仅仅看看周边车位好像售价很高，就武断地认为我项目售价4、也可以卖高价。估算方法有三个关键点：需要考虑车位在当地的受追捧程度、拥有量、地下车位替代品、周边车位售价和销售速度。实操中，较多项目出现仅看售价，不看销售周期，造成“有价无市”的情况。确定我司项目车位需求：包括客户置业目的（自住、投资、刚需）、我司项目车位比。准确判定定价、利润和去化周期。基于项目当地规划要求条件下，初步确定车位形式为地上停车楼/架空车位/地下车库/地下机械车位，从经济利润最大化角度推算合理车位数量。当成本预估小于车位预估售价时可适当多做，大于时则应取规范下限或通过降低配比、优化停车方式、优化设计等措施配置车位。车位综合成本预估：每平米车位成本=每平米建造成本+合理税费=3005、0元/平米 车位预估销售单价：每平米车位售价=3500元/平米 第 3 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 3 3 降低车位配比降低车位配比 降降配比之配比之一一：政府文件要先看政府文件要先看 在前期投资阶段时，必须充分了解当地规范，熟悉各相关规范中对车位指标的要求。最常见的如定向开发协议（含安置房开发）、城市规划管理技术规定、土地出让条件、国有建设用地使用权出让合同等文件。项目应该充分对比各种车位相关指标，争取按我司利益最大化的文件执行。如领誉项目，项目内存在284户安置房，这284户若按照政府文件对住宅车位配比要求应配车位255个。项目研究发现在动迁安置房定向开发协议中有约定：乙方提供上6、述定向安置房源时必须同时提供该小区配套的符合规划要求的地下汽车车位（非人防工程）140个。故项目以此说服政府284户安置房按此标准执行，减少车位115。降降配比之二：指标方式可以换配比之二：指标方式可以换 前文提及车位配比有三种表现形式：户数与车位的比例；车位与总建面的比例；车位与不同户型面积的比例。项目可根据自身产品特点，尝试与政府沟通变更车位指标形式，整体车位个数选择按最低标准配置。如贵港项目因全部为大于100户型，将政府原要求面积比1辆/100变更为户数比1:1，节省车位1191个。广安项目签订投资协议时将按户配置1:1.5改为按建面100/个布置以降低车位个数，节约地下室面积117247、 降配比之三：市场逻辑讲数据降配比之三：市场逻辑讲数据 若从政府文件、指标方式未能将车位配置数量调整为项目利益最大化。应充分了解项目所处当地竞品车位配比、周边车位去化情况、项目车位实际需求等，以市场逻辑为基础，在事实与数据的支持下，与当地规划部门沟通，达到降低车位配比或最少不应高于周边车位配比的目的。如新丰项目通过在交警大队、车管所调查调研项目周边车辆数据，说明新丰本地车辆较少，主要是外来车辆，而外来车辆不会进入小区停靠，因此说服政府降低了车位配比。碧桂园豪园利用当地竞品项目车位积存情况、项目利润被车位侵蚀情况说明较高车位配比将导致项目失去开发意义，最终实现车位配比由1:1降低为1:0.7。降8、降配比之四：户型微调车位减配比之四：户型微调车位减 南陵项目因政府规范车位配比90（含）以上户型1:1、90以下户型1:0.6，项目刚好存在90户型，前期通过召开四位一体会议，由投资、设计、营销和项目共同研究将户型中的90调整为89。降降配比之五：地块分配要合理配比之五：地块分配要合理 首先，项目根据各苑区户型特点，将车位配比合理分配。如在刚需产品客户对车位需求低，改善型产品可能实现车位溢价，在前期投资阶段，项目可根据苑区特点把车位配比有侧重的分配，避免后期车位结构性积存。第 4 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 其次，如果项目在一个框架协议下有多个地块，后期地块获取可能性低，可将车位适当9、匀给后期地块。如任丘项目，两个地块整体框架协议要求车位比为1：1，但其中一个地块预计拆迁时间非常久，因此将首期地块车位比做到1：0.57，减少了一期地块资金投入；后期如不获取，则可直接降低车位比。降配降配比之六：最后一步谈置换比之六：最后一步谈置换 在土地出让条件洽谈中，项目可在测算的基础上，以退为进的利用其他必须退让条件置换车位比降低条件。如桐城碧桂园以地价为筹码，原政府期望地价100万/亩，我司报价90万/亩，后经测算，提高土地价格至95万/亩，但是政府在车位配比条件上做出让步，允许我司1:0.6配置车位，且人防地下室可采用机械车位方案。最终该方案优化成本1148万。4 4 提升地面占比提10、升地面占比 提升地面占比之一：品质基础不能少，效果更具说服力提升地面占比之一：品质基础不能少，效果更具说服力 一一般政府会因绿地率要求或对居住品质要求以限制项目地面车位停车率，故项目在提高地面停车率指标时要以一定品质为基础，用规划效果打动政府部门，增加谈判成功率。如信丰项目优化设计方案，采用局部人车分流，保证主力产品舒适度。同时设置五重园林和景观中轴提高小区品质，最终方案获得政府认可，地面停车率由10%提升到60%。提升地面占比之二：政府文件是前提，仔细整理找凭据提升地面占比之二：政府文件是前提，仔细整理找凭据 合理利用当地规范文件：一方面利用例如规划条件或土地框架协议等，在拿地前事先与政府约11、定好地面停车率指标，另一方面，部分地区政府只对总体车位指标有要求，而对地面停车率无明文限制，可争取地面停车率最大化。提升地面占比之三：适时求助第三方，提升占比有依据提升地面占比之三：适时求助第三方，提升占比有依据 项目可适时借助第三方，如地质评估单位、交通评估单位等，通过第三方的专业文件 地址评估报告、交通评估报告等合理争取地面停车率。如湖北公安项目利用地勘报告中写明的项目地块不适宜开挖，并提出解决项目停车位的第二套方案长租项目西北角狭长地块用作地面停车位，以说服政府实现零地下车位。5 5停车方式优化停车方式优化 优化优化停车方式之一：地块高差怎么用，土方平衡做架空停车方式之一：地块高差怎么用12、，土方平衡做架空 自然地形有竖向高差的位置设置地库，一般有以下原则：a.避免填方，减少挖方，尽量考虑覆土统一。选择原始地坪低、设置地坪高的地段，利用此高差建半地下车库，能有效减少成本。b.当楼座与道路高差较大时，车库一侧的墙体可以作为挡土墙。利用地势高差建半地下车库，能有效减少成本。如六盘水项目，因地块地貌坡度较大，不适合建全地下车库，项目合理设计架空车库（不第 5 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 计容）节省成本2400万元。优化停车方式之二：地块平整要全埋，抬高优化停车方式之二：地块平整要全埋，抬高标高少开挖标高少开挖 如果项目地块内平整，可将地块正负零标高抬高，减少地下室开挖深度，节13、约土方成本。例如龙江项目，利用“地下室、半地下室各个面结构顶板露出室外地面起算基准点或室外地面的高度不超过1.5米，不计入容积率”的规范限值，把地下室整体上抬1.5米。最终项目土方工程减少5万m，成本优化110万元。抬高场地标高方案需要项目在前期兼顾规划局及人防办要求：a.地下、半地下室顶板到室外地面的高度不大于1.5米（否则要计容）；b.人防地库顶板底面不高于室外地面（全埋）；c.消防车道要以不大于8%的坡度进入场地。优化停车方式之三：架空车位多利用，不加成本不计容优化停车方式之三：架空车位多利用，不加成本不计容 项目利用架空层做车位时，相比较地下车库能节省约20%-40%建安成本。同时，架14、空层功能灵活多变，后期可做各种功能转换，满足项目需求，例如改为商铺、非机动停车、泛会所等。但是，架空层需前期与政府确认是否计容。如洛阳碧桂园租用红线外与河堤堤坝间的狭长地块，利用此地块的自然高差，建造35米宽的架空车库，在车库顶板做植被绿化以保证政府要求的绿化带。最终节约地库成本5500 优化停车方式之优化停车方式之四四：如需地下负二层，机械车位可利用：如需地下负二层，机械车位可利用 相较于地下二层车库，地下一层机械车位能够有效节约成本。当项目出现以下情况时，项目可向政府争取机械车位形式：（1）出现地块面积较小导致普通车位形式无法满足停车要求；（2）项目车位配比要求非常高，需规划地下二层车库；15、（3）项目地质条件导致难以开挖或不能开挖地下；（4）项目车位需求旺盛，车位属于极稀缺产品。目前机械车位的使用有两点思路：项目满足以上某种情况，且经成本测算后，得出机械车位更具经济性，实际上也严格按机械车位形式修建地库；项目在报建时采用机械车位方案以满足车位配比要求，后期根据实际车位需求再考虑何时安装，减少资源浪费与前期资金占用；如果当地有严格验收要求，再斟酌是否在验收时租用机械车位设备，以便顺利通过规划验收。如翡翠湾项目，因地块限制项目需设置局部地下二层才能满足车位数量要求，项目通过局部地面下沉增大净空高度，采用部分机械车位方案，达到车位指标要求。优化停车方式之优化停车方式之五五：停车楼可改配16、套，要算密度要计容：停车楼可改配套，要算密度要计容 对于停车楼，目前主要使用方法有：争取不计容，或容积率用不完，可以建停车楼，减少地下成本；项目所在区域雨水较多，容易倒灌，建停车楼更为安全；停车楼后期可改部分做商铺或配套，实现价值转化。第 6 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 若考虑使用停车楼，应首先研究当地政府规范是否对停车楼的有相关规定。若政府条款的描述可以突破，项目可进行成本测算，以决定是否采用停车楼方案。如安徽临泉利用政府文件条款中规定“鼓励使用地下空间建设地下停车设施，对于已建小区，原有商业、办公等用地，增建地下车库确有困难的，经规划行政主管部门批准，可以建设地面停车库（楼），其17、建筑面积不计入容积率”，争取到不计容停车楼方案。6 6人防设计优化人防设计优化 人防优化之一：先算自建或代建，成本利润走在前人防优化之一：先算自建或代建，成本利润走在前 根据我国法律法规规定，新建住宅必须按照一定要求修建人防地下室。因此项目应充分了解当地人防的计算规则、是否可采取人防易地建设等，针对可以选择人防自建或者缴纳人防易地建设费的地方，在投资定案阶段时，应对各种人防建设方案进行测算，选取最优方案。如任丘项目在成本策划阶段经测算发现，自建人防所需成本2458万元，缴纳人防异地建设费所需成本2365万元，故选取异地建设方案，节省成本93万元。人防优化之二：不让代建账难算，客观上找突破点人防18、优化之二：不让代建账难算，客观上找突破点 针对某些区域，政府对人防工程要求较高，且不可缴纳人防异地建设费，必须自建人防。项目经测算发现，人防地下室对项目成本影响较大，且项目工期较紧时，应积极从周边客观因素找准突破口，利用客观因素证明项目自建“不合适”，争取人防易地建设，优化成本。如容县项目认识到自建人防工程耗费工期较长，成本较高，而广西边境地区政府对人防又较为重视，政府无谈判空间。故项目积极寻找人防“不利”因素，最终发现项目周边土质松软，地质条件差，且周边有水库。后项目邀请第三方建筑设计勘察公司，出具书面地质说明报告，然后以此报告结果为由，以 广西壮自治区实施办法条款“建在流沙、暗河、基岩埋深19、很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的”为根据，成功说服政府项目不建人防地下室。人防优化之三：自建考虑调等级，巧用规范取低限人防优化之三：自建考虑调等级，巧用规范取低限 根据人民防空工程建设管理规定中要求，对各种民用建筑规范了防空地下室等级。而不同等级防空地下室对于项目的成本影响也是不同的。因此，降低防空地下室人防等级，对于项目成本控制有着重要意义。如在项目人防面积建设较大时，可将部分人防等级转化为物资库等级。如平顶山项目应建人防面积13189，项目跟人防办争取到建设一个4000物资储备库相比人员掩蔽工程能减少部分人防墙建设和相应滤毒设备投入，有效降低成本。针对地方人防办已有明确人防规则的，20、利用规则临界点，调整自身人防设计，降低人防等级；针对人防办无明文规范涉及到的人防要求，凡一切“建议、可以”等词句都存在谈判空间，可在合理合规的情况下巧妙利用规则。如伦教项目，因政府规定人防计算方法中，基础埋深小于3米与大于3米为不同算法（9第 7 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 层以下，基础埋深小于3米的民用建筑：1.总建筑面积达到7000平方时按地上部建筑面积的4%修建防空地下室。2.总建筑面积小于7000平方时，可按规定缴纳人防异地建设费。基础埋深大于3米的9层以下民用建筑，按照首层面积修建人防地下室）。项目吧别墅区域进行地下室局部抬高，使得基础埋深为2.9米，使得应建人防面积由1621、000降低至14000，减少人防成本200万元。人防优化之四：缓建、合建整盘看，优化设备是重点人防优化之四：缓建、合建整盘看，优化设备是重点 人防工程耗费工期较长，针对分期报建的项目，尽可能缓建人防，或调整人防工程至同一期或者同一地块建设，从而缩短首期工期，减少投入。当地方政府人防规范较为较严时，项目可从人防地下室 如吴江万科碧桂园将人防工程设置在二期，减少了一期的资金投入。如伦教项目将相邻两个地块人防合并到一个地块建设，减少了一套人防设备费用约60万元。7 7 车位价值转换车位价值转换 价值转换之一：先考虑别墅洋房赠夹层价值转换之一：先考虑别墅洋房赠夹层 报建时将地下一层报建为储藏室，有独立22、产权，满足了配比要求的同时能最大限度的美化环境，而且建造时间快、品质高，施工周期短，使用方便。后期改造附赠或销售给一层业主，增加首层洋房附加值，加速一层洋房去化，同时也解决了原来车位去化难的问题。价值转换之二：再考虑改为商铺做溢价价值转换之二：再考虑改为商铺做溢价 项目在后期可将部分地库改为商铺，与上层商铺打包销售。可充分利用商铺与住宅交接处柱网较密且不易排布车位的空间。前期报建时虽然按地下车库报建，后期改造成附加值更高的商业空间，与上层商铺捆绑销售，满足了配比指标的同时解决部分地库空间的去化问题。价值转换之三：再考虑用作储藏降配比价值转换之三：再考虑用作储藏降配比 由于结构原因，多层塔楼负一23、层地库柱网较密，将部分地库改造为储藏间赠送，将消极空间转化为增值空间。如翡翠湾项目，报建充分利用主楼下空间塞进车位，后期销售时变车位为赠送空间（储藏或功能房间）给首层住户。价值转换之四：最后考虑放配套价值转换之四：最后考虑放配套 地下室不仅只有停车功能，项目可根据当地政府要求的公建配套灵活使用。如珑悦项目将800配电房集中放置地下室，避免置于地面占用容积率，同时为防止负一层配电室被雨水淹没，在配电室下方设置局部负二层。如紫台项目将政府要求配建2000生鲜超市置于地下室，避免置于地面占用容积率，同时将生鲜超市纳入人防设施范围，释放了50余辆非人防有产权车位。第 8 页 共 16 页 内部资料 严24、禁外传 二、设计管控原则篇 住宅住宅地下地下车库的设计，必须贯彻以人为本的理念，做到其合理性与经济性相结合。通车库的设计，必须贯彻以人为本的理念，做到其合理性与经济性相结合。通过对地库的前期规划、建筑方案、结构设计和设备布线等的综合考虑，设计出既满足住户过对地库的前期规划、建筑方案、结构设计和设备布线等的综合考虑，设计出既满足住户需需求又满足求又满足集团限额集团限额要求的经济型地库。要求的经济型地库。1 1 集团限额设计要求集团限额设计要求 地下车库车位指标必须严格控制在集团限额，或由总工室落实的各区域限额标准内，如当地政府有规定的，按地方规定的最小尺寸设计，需附上当地政府文件。一、停车效率计25、算规则：停车效率计算规则：单个汽车停车位面积（停车效率）=（停车区面积+小区设备用房总面积+住宅塔楼下部无法停车面积）/地下车库总停车数 注：不含地下室赠送业主的面积、规划要求的自行车和摩托车面积、物业、办公面积。二、集团停车效率限额设计指标：集团停车效率限额设计指标：a)普通地下车库：单个汽车停车位面积（停车效率）33m/个 b)人防地下车库：单个汽车停车位面积（停车效率）36m/个 满足限额指标，不代表已经达到最佳方案，设计师应发扬工匠精神，力求更高的停车率！关于集团限额设计要求，详见附件：地下汽车停车库及附属设施设计和指标计算指引（2016年7月版）。第 9 页 共 16 页 内部资料 26、严禁外传 2 2 确定地确定地库库范围范围 一、地库地库避开避开首期展示区域首期展示区域 项目在设计之前应确定哪些为展示区，这对地库的布置范围有很大影响，展示区往往是售楼处和样板房。首期不做地下车库可大幅节省工期，对项目的尽快开盘有巨大帮助。如东江碧桂园凤凰湾 A 区项目：二、地库轮廓平直方正并地库轮廓平直方正并剔除剔除无用面积无用面积 车库轮廓线上要求平直方正，剔除无用的斜角面积；剔除停车使用率差，且设备机房无法使用的空间，这样对提高单车指标，节省地库造价、节约工程成本有直接的作用。在满足停车效率的情况下，应尽可能规整地库边界，减少边界周长，从而减少防水及回填成本。无实际用途，应修改地库轮廓27、 地下室轮廓示意首期开发区：样板楼、销售中心 第 10 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 3 3 确定确定车库出入口车库出入口 一、出入口宽度要求出入口宽度要求：单行汽车坡道的疏散宽度：4.0m 双行汽车坡道的疏散宽度：7.0m 二、出入口数量要求出入口数量要求：出入口数量应参照按国家规范最小值，尽量减少出入口数量，以便管理。不同分期地库可以连通共用车库出入口。三、出入口位置要求出入口位置要求：a)应以方便进出，视线无遮挡为原则，避免与市政道路车流交叉，造成拥堵；b)采用人车分流设计时，应与人行道分离，避免进入园区后再进入地下室；c)尽量远离住宅，以减小汽车噪声影响；d)避免出入口直对住户28、窗户，夜晚汽车射灯光线造成干扰。4 4 确定柱网大小确定柱网大小 柱网尺寸应符合停车模数，达到紧凑布置。柱网的尺寸选择对停车的效率及结构梁高等都有影响，选择一个合适柱网非常关键。一、住宅地下车库通常采用的柱网尺寸住宅地下车库通常采用的柱网尺寸：大柱网(A)：7.8mX7.8m 大小柱网(B)：7.8mX（6.0+4.85）m 第 11 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 建议：建议：选择大小柱网选择大小柱网或改进型小柱网或改进型小柱网。二、不同柱网的停车舒适性：不同柱网的停车舒适性：大柱网(A)大小柱网(B)改进型小柱网(D)小柱网(C）不同柱网形式柱子位置不同，对车辆的转弯半径有一定影响。29、三、不同柱网的经济性：不同柱网的经济性：小柱网(C)改进型小柱网(D)大小柱网(B)大柱网(A)。相对大柱网(A)，小柱网(C)可节省造价10%以上。注:在选取柱网形式的过程中，有时需牺牲经济效益来获取较舒适的停车体验，各项目可依据自身情况选取适合项目定位的柱网尺寸。小柱网(C)：5.2mX（5.9+4.9）m 改进型小柱网(D)：5.2mX（6.90+4.4）m 第 12 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 5 5 车位布置原则车位布置原则 车道两侧布置停车位车道两侧布置停车位 车位布置优化设计中应禁止出现两车道间单排停车情况，避免出现行车道靠边墙或设备用房占用停车位的情况。错误车位布置示30、意图（共布置停车位21个）正确车位布置示意图（共布置停车位35个，其中子母车位3个）根据示意图可知：错误的车位布置会大幅影响停车效率，1、设备用房不应占用可停车区域 3、不应出现车道靠墙，单侧停车的情况 2、两车道间不应出现单排停车的情况 第 13 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 6 6 特殊车位的利用特殊车位的利用 根据当地规范要求，充分利用角落，布置微型车位及子母车位，折算成标准车位指标，达到指标要求。一、微型车位微型车位 微型车位的停车尺寸比普通车停车尺寸要小，为 4100mX2200m，对于无法布置小型车位的空间，应考虑能否放置微型车位。配置标准每个地方可能会有所不同，折算标准需31、征得政府部门认可。二、子母车位子母车位 对于车位后方，不临车道的空间，可考虑能否放置子母车位。各地方对子母车位的认定及折算标准有所不同，应以当地规范为准，区别对待。7 7 设备用房的布置设备用房的布置 住宅小区常见的设备用房会有生活水泵防、消防水泵防、风机房、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在满足规范的前提下，尽量把设备用房放在地下车库。设备机房的排布应遵循下列原则：一、尽量利用角落布置，不占用停车道两边面积，应把最好的位置让给停车；二、风机房尽量布置在塔楼下方及其他不便停车的边角地带；三、为满足净高要求，部分设备用房可采用局部降低底板或抬高顶板处理；四、水泵房最好靠近水专业32、主管井及配电间，这样可以减少管线的长度来减少设备成本。8 8 减少地库埋深减少地库埋深 在满足规范规定的不计容的前提下，尽量让地库浅埋，主要好处有以下几点：一、地库浅埋可以减少土方开挖量，减少开挖成本；二、有利于地下车库抗浮，避免抗拔桩设计；三、节省了基坑围护成本和降水费成本，同时对地质情况的适应性也强。四、抬高地库标高，减少与周边道路的高差，可以减少汽车坡道长度，对地库的停车效率也是有利的。第 14 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 9 9 降低覆土厚度降低覆土厚度 一、决定地库覆土厚度决定地库覆土厚度的因素的因素一般有以下几点：一般有以下几点：a)当地绿化主管部门 不同地区绿化主管部门33、对覆土厚度的最小值有不同要求。覆土厚度达不到要求时，可能不计入绿地面积或按系数折减。b)景观设计要求 地下室顶板覆土厚度应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同，目的是尽量减少覆土荷载优化成本。目前集团景观设计要求：在基本覆土厚度的基础上堆坡 0.75 米高度种植大型乔木，堆坡 0.5 米高度种植普通小乔木。局部可采用下挖设计，增加地形立体感。但需注意覆土厚度达不到当地主管部门要求时，可能不计入绿地面积或按系数折减。（注：基本覆土厚度为当地绿化主管部门要求最小值。）c)管线布置要求 重力管走向及长度对覆土深度有一定要求。雨污管尽量避开机动车道，布置在绿化带中，绿化带中的覆土可按照雨34、污管的走向布置局部堆高，在满足规范要求前提下尽可能减少覆土厚度，节约成本。二、设计建议：设计建议：主席曾在森林城市项目中指示：车库顶板需要种树的地方采用堆土方式解决，景观应提前介入，确保种植大树定位到柱头位置，严格控制结构成本。覆土剖面示意图 第 15 页 共 16 页 内部资料 严禁外传 1010 优化地库层高优化地库层高 根据经验值，层高每降低 100mm,地下室综合成本可以节省造价约 30-50 元/，因此控制地库层高十分重要。地库的层高主要由以下几个部分组成（非人防区）：车库层高=顶板梁高+管线综合（通风、喷淋、电桥架等）+车库净高 2.2m+车库底板构造面厚度。因此可以得出控制地库层35、高的主要几点因素：一、降低结构梁高大小降低结构梁高大小 这与柱网的大小及跨度及覆土厚度有关，可考虑采用宽扁梁。二、压缩压缩管线综合高度管线综合高度 其中，管线综合应遵循以下原则：a)应尽量使“主风道”靠近车道外侧设置或者车位上空；b)风道下面尽量不设置喷淋；c)电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道上、下方；d)各类管线交叉点不要设在主梁和主车道处；e)排风机房尽量均匀布置，以减少风管的长度和高度；三、满足最小净高要求满足最小净高要求 a)车库：净高2.2m b)设备用房：根据各专业提资要求 四、减少减少底板底板面层厚度面层厚度 集团标准做法之一：车库地面不做找平层，现浇钢筋混凝土底板面抹平压光。不设找平层的做法不仅能减少地库层高，更能节省施工的工期和成本。第 16 页 共 16 页 内部资料 严禁外传