1、WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划1渤海之心 未来之城 WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划2第一篇：背景研究 BACKGROUND STUDY第二篇：战略定位 STRATEGIC POSITIONING第三篇：功能策划 POSITIONING AND FUNCTIONAL LAYOUT第四篇：总体规划 CONCEPTUAL MASTERP2、LANNING 第五篇：片区详细规划 DETAILED MASTERPLANNING第六篇：分期实施策略 PHASING OF THE SCHEMEP.4P.8P.18P.38P.61P.89WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划3WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划第一篇：背景研究 bacKground studYWEST HARBOUR西港3、区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划4背景研究项目背景-西港东迁为了优化主城区布局，彰显组团式滨海城市特色。统筹规划市域海岸线，优化滨海岸线和城市空间布局。秦皇岛海港区重点推进开发区西延、东扩，与抚宁共建独立工矿区，与葫芦岛合作建设临港工业园区；实施“西港东迁”，将西港区4.55公 里岸线、4平方公里陆域规划建设为滨海旅游带；加快升级城市功能的开发，建设集商务会展、休闲度假、高档居所于一体的新功能区。西港区东迁之后，所占市中心城区近400公顷土地、4.5 公里海岸线将还给市民，从长远看有利于实现4、港口的可持续发展，也有利于拓宽港城发展空间、保护海滨环境。区位分析秦皇岛市作为一座历史文化名城，是我国北方地区著名的沿海港口型城市及风景旅游胜地，同时也是河北省政府着力开发的重点和热点地区，特别因其在“京津冀”和“环渤海经济圈”内的战略地位和辐射作用而备受重视。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划5城市结构秦皇岛市三大组团：北戴河组团、海港组团、山海关组团。并且三个组团以滨海大道作为纽带。其中海港组团以市中心组团为中心发散式分布了7个不同功能的小组团。形成了中心发散式5、有机结合的组团空间结构。区域及城市交通路网：一条高速公路：京沈高速。两条国道：G102国道、G205国道。三条铁路线：京山线、京秦线和大秦线。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划6城市自然环境山水城历史文化:小结：发展机遇秦皇岛将第一次获得拥抱海洋的机会，城市转型与产业更新的纪元即将到来区位优势坐拥渤海,毗邻京津,秦皇岛的地缘优势得天独厚经济支撑高速发展的经济快车将为港区改造提供充分的经济支撑自然条件山、海、城融为一体的自然条件为西港开发提供了良好的景观条件历史文化深6、厚的历史文化底蕴为西港区提供了宝贵的文化财富WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划7WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划第二篇：战略定位 strategic PositioningWEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划87、战略定位战略定位部分工作框架西港区自然条件与交通环境概况：始建于 1898 年，我国最大的能源输出港，环渤海散货中心港自然条件：天然深水良港 港阔水深，风平浪小，四季不冻不淤。港口共有 11.59 公里海岸线，水域面积 226.9 平方公里交通环境：基础设施和集束条件良好 铁路：京哈、京秦、大秦等干线直达港口并与码头配套；公路：主要依靠102、105国道。管道运输：有大庆经铁岭至秦皇岛港原油码头输油管道WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划9西港片区的文化及旅游资源 良8、好的港口资源条件成就了秦皇岛港口成为北中国对外开放的门户，沟通协调南北中国交流之窗口 港口发展促成秦皇岛形成了博大而多元的城市文化内部资源条件小结 天然的深水港和近煤源基地的区位，成就秦皇岛港成为世界第一大煤港 秦皇岛城市的历史始于海港。百年煤港成就秦皇岛城市近代历史，将远古传说与真实城市历史融为一体，形成了秦皇岛独特而博大多元的城市文化。环渤海视角下的秦皇岛环渤海介绍 环渤海区域范围：环渤海地区包括辽宁、山东、河北三个省和北京、天津两个直辖市 共有城市30余个，港口60余个。总面积52.112万平方公里，占全国国土的5.43，人口占全国人口的17.48。2006年地区生产总值达到5.5万亿元9、，占全国26%区位决定秦皇岛的角色 经济区位：位于以京津为核心的经济圈和沈阳为核心的经济圈的交界区 机遇：处于内环渤海海岸线的中间点；距离京、津最近的滨海休闲城市；坐拥冀北辽阔腹地日益重要的原材料和能源产地 威胁：环渤海经济发展过程中，南面沧州渤海新区、唐山曹妃甸迅速崛起，北面辽宁五点一线快速推进，秦皇岛亟待提高自身城市竞争力WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划10秦皇岛“一带四组团”下的海港组团 其中的“一带”，是指沿海经济带，“四组团”则是指山海关组团、海港组团、10、北戴河组团和西部新城组团。秦皇岛市“优化山海关组团，强化海港组团，净化北戴河组团，建设西部新城组团”的总体发展策略已经明确。海港区秦皇岛市的中心区，是全市政治、经济、文化的中心区；由于海港区优越的地理位置和交通条件，已形成了煤、油、金属、农副产品等大宗物资的集散中心；作为秦皇岛的中心城区，海港区一直以来肩负着秦皇岛整体发展的引擎效应，在“强化海港组团”的发展思路下城市功能将得到进一步增强，有力支撑其它三个组团的发展。“西港东迁”使海港组团获得战略性发展空间 西港片区位于海港组团由岸线向腹地发展的主轴线和秦皇岛市滨海发展带的交点之上，空间的战略地位重要；但多年作为能源运输港与城市功能未形成功能互11、动，阻隔城市的空间发展；海港区作为秦皇岛的中心区，城市功能在新一轮的发展中也需要得以提升；西港东迁后，将拓宽港城发展空间，优化主城区布局；西港将承担强化海港组团城市功能的重任，提升城市的公共服务品质；秦皇岛通过西港可彰显滨海城市特色、增强城市的竞争力；有利于保护海滨环境，促进城市的可持续发展；空间发展条件小结 环渤海经济区的整体提速，要求作为城市中心区的海港组团提高自身发展能力 西港东迁为海港组团临海发展提供战略性发展空间WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划11秦皇岛12、宏观经济分析 从河北省来看，秦皇岛的经济总量偏小，2005年GDP总量仅占全省的4.91%。但人均GDP达到了17171元人民币，位居全省第三，说明秦皇岛属于河北省经济发展水平较高的地区。但从经济发展速度来看，20002005年秦皇岛的年均增长率仅为11.49%，低于石家庄、唐山、沧州等城市，经济增长后劲不足。与其他城市相比，秦皇岛第一、第二产业在GDP中的比重是最小的，第三产业的主导地位十分突出，工业实力在省内相对偏弱。作为全国首批开放城市之一，承载着河北经济梦想之一的秦皇岛，在近年来发展速度却落后于河北省，在河北经济体系中所占的比重逐渐减少，寻找秦皇岛新的经济兴奋点势在必行。经济发展阶段的13、综合判定综合以上各项指标可以判定，秦皇岛正处在由工业化初期向工业化中期转变的过渡时期，即初步跨越工业化初期阶段，开始向工业化中期阶段迈进。预计到2010年将全面进入工业化中期的发展阶段。秦皇岛经济发展阶段特征WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划12秦皇岛产业基地及园区 秦皇岛全面进入工业化时代，海港组团在空间上形成工业环城模式 以海港城区为主的区域成为环城工业核心区，配套、支撑、引导工业发展秦皇岛已明确提出了要打造粮油加工、船舶制造、机械装备、玻璃生产以及干红葡萄酒生14、产五大基地，与各基地配套的产业园区也已经形成了一定的规模，加上各类县级工业园区的兴起，为秦皇岛未来发展提供了良好的区域经济基础。秦皇岛服务业发展分析 依托港口物流和旅游业的发展，秦皇岛的交通运输仓储和邮政业、批发零售、住宿餐饮业具有相对优势。金融等生产型服务业发展滞后，严重制约都市型经济的发展，秦皇岛主城区对生产型服务业的大力发展必将导致空间上传统工业的退城进郊趋势。本地化公共服务相关的产业，包括1）水利、环境和公共设施管理2）居民服务和其他服务业3）教育4）卫生、社会保障和社会服务里5）公共管理和社会组织等，占据相对优势数据来源：秦皇岛市统计局：秦皇岛统计年鉴2006；国家统计局：全国统计年15、鉴2007WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划13海港区服务业分析 作为秦皇岛的主要产业，旅游业集中在北戴河和山海关。依托于旅游业的海港区住宿和餐饮业劣势明显。作为秦皇岛的中心城市，以金融业和房地产业为代表的现代服务业，和以教育服务、卫生等在经济体系中并不占据优势秦皇岛及海港区服务业发展评析生产服务业秦皇岛工业加速期，地区生产性服务业发展滞后，作为地区经济中心的海港区，生产性服务在秦皇岛经济体系中并不占据优势，没有起到支撑地区发展的作用消费服务业作为典型的旅游城市，依16、托外在旅游业带动生活服务业在秦皇岛经济体系中占据优势，但这种优势主要集中在北戴河和山海关，作为秦皇岛中心城区的海港区，目前并不占优势。公共服务业海港区作为秦皇岛行政中心，卫生、教育等在经济体系中并不占据优势，随着地区产业和人口的增加，居民对于公共服务的数量和质量将进一步增加产业发展机会（一）消费服务业秦皇岛作为具有独特旅游资源的城市，依托旅游资源发展旅游产业并带动城市的批发零售、文化娱乐等产业，是城市经济发展的重要推动力。产业发展机会（二）生产服务业秦皇岛正在向工业化中期阶段发展，生产服务能够推动工业生产各环节更高效运行以及增加产出价值（高附加值），是经济发展的直接生产力。产业发展机会（三）总17、部经济基地 产业空间集聚是指同一类型或不同类型的产业在一定地域范围内的集中、聚合，其聚集的方式在产业不同发展阶段上呈现出不同的形式；在“强化海港组团”的总体发展思路下，西港城市公共服务功能的提升为总部经济提供良好的支撑；消费型服务业与生产型服务业的发展为总部经济的发展提供了关键的驱动因素；西港片区产业机会判定WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划14西港片区服务业发展模式西港swot分析优势 地理位置位于秦皇岛滨海发展带与海港组团城市纵向发展轴的交点，具有战略性空间角色18、；自然条件滨临渤海，地块内有坡地、沙滩、树木，地块东西各有汤河、新开河，拥有良好的自然条件；文化遗迹基地内部具有秦皇求仙、大小码头及工业建筑遗址等历史文化资源；地块规模地块规模较大，利于形成新的城市形象劣势 现状产业功能单一，对片区发展构成了一定限制；现状交通受到铁路线的阻隔，不利于与城市空间的连接；港区、市区现状行政分离，未形成港城一体化发展的机制；用地内部存在其它单位权属局部地块，对未来整体化发展有一定影响；机会 秦皇岛“一带四组团、打造河北经济第三增长极”的总体发展思路使得西港发展具有强有力的政府支持；环渤海区域的大工业化发展使得西港拥有长期持续的产业背景支撑；城市空间发展的需求和环渤海19、旅游消费升级的需求使得西港发展获得现实市场的强劲需求；挑战 项目开发量大，开发周期长，市场的判断的难度较大，开发存在一定风险性；在区域范围内存在着类似项目的同质化竞争；在开发过程中，存在着城市公共功能、公共空间与市场化的产品的均衡问题；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划15西港片区整体发展的意向定位 城市记忆保留海港组团区域是秦皇岛城市的发源地，西港的发展将沿袭、传承、保留这些城市宝贵的记忆，使其区域成为历史文化的中心;城市空间方向“西港东迁”给海港组团带来了新的机20、遇，城区南北发展的经济轴向更加凸显，西港将被赋予打造城市沿海商务经济中心的重任 城市功能提升西港建设将会对区域内资源进行开发、包装、整合，有效的将资源转化成实用功能。这将给海港组团城市功能带来根本性的提升，西港最终将会成为秦皇岛城市的“都市之心”西港发展角色定位 秦皇岛市层面：RBD（游憩商务区）+CBD（中央商务区）复合型的城市副中心 河北省层面：打造河北省第三个经济增长极的核心引爆项目 环渤海层面：环渤海区域重要的滨海都市形象节点WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规21、划16西港分期发展目标WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划17WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划第三篇：功能策划 Positioning and functional laYoutWEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规22、划18项目策划西港开发的策略模型城市触媒引发链式反应项目内容列表一、主题旅游度假区“华夏文明与海洋文明的碰撞”欧洲风情小镇中低密度居住区风情商业：特色文化商业+峭壁商业+海上商业 秦皇求仙遗迹：秦皇博物馆 工业遗址旅游：港口博物馆、玻璃博物馆、葡萄酒博物馆 精品酒店（设计型酒店）有轨电车 千年眼(海上摩天轮)滨海沙滩+海上运动欧洲风情小镇发展定位 总体描述充分利用滨海的独特自然背景，依托小环境进行个性化设计，形成风情街区、特色酒店、多种形式居住区镶嵌的散发浓郁欧洲地中海风情的特色小镇。主题定位以国际化视角，借鉴滨海风情小镇之成功案例，打造洋溢浓郁地中海风情的主题小镇，确保“原汁原味，尽善尽美”23、；功能定位集结高端居住、休闲、娱乐、康疗等功能于一体，打造多功能有机融合的综合旅居小镇；区别于一般性的地产开发项目。市场定位以环渤海地区庞大的高端休闲度假市场为主体，为其量身打造优质“品牌休闲区”、“第二居所”与“度假别墅”。同时，分流以秦皇岛市为旅游目的地的观光休闲旅游市场，成为为全国乃至世界游客预备的“滨海服务基地”。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划19风情小镇案例1：波托菲诺 波托菲诺是意大利西北的利古利亚滨海小镇。房屋外墙刷上鲜艳色彩,与绿色山丘和蓝绿色海24、水呈强烈反差。咖啡馆、面包店就将餐桌摆在碧蓝的海水边，海边山崖中布有特色的小bar。对于很多欧洲上流社会人士来说，波托菲诺就是他们梦想的天堂。风情小镇案例2：米克诺斯 米克诺斯是一座港湾滨海小镇，因航运繁荣的港口发展成为岛上的商业中心；兴起于30年前的观光业，让这座世外桃源的知名度打开后，整个城市就渐渐被各式精品时尚、纪念品店等包围；由于近雅典与其浓厚的海岛风情，一直是最受欢迎的希腊小岛之一。风情小镇案例3：法国尼斯 法国东南部城市和港口，滨地中海的利古里亚海。法国南海岸疗养胜地和旅游中心；重要的空运中心。尼斯可以说是世界上有钱人扎堆的中心。从海边的豪华别墅、商店里昂贵的商品，不难找到尼斯奢华25、生活的印记。小镇（一）中低密度居住区 在滨海地段打造多样化中低密度居住区，作为高端休闲度假的集结地和秦皇岛市特色旅游服务基地。以欧式建筑为特色，渲染地中海独有的绚丽色彩，配合碧海蓝天、葱茏树林，构建极尽浪漫与奢华的高端度假与居住组团。构建全方位高水平服务体系，以对接目标客户需求，如小型社区商业、小型医护中心等。小镇（二）风情商业街 以欧洲文化为特色、结合滨海独特的景观空间，打造尺度宜人的风情商业街区；风情街区是地中海风情小镇的灵魂所在，是小镇魅力、活力的集中展示区，也是实现小镇综合功能的重要手段。业态包括时尚服装、饰品、中西式餐饮、酒吧、咖啡、音像、书店等等；风情街区将明显区别于以购物为目的的26、传统商业街区：构建内涵丰富的休闲产品体系；注入风情歌舞巡游、街头艺术表演等活动内容；塑造风情独具的景观节点与街景小品；风情街产品系列：地中海风情酒吧、露天咖啡座、手工作坊休闲广场、小教堂、街头小品风情小镇局部意向WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划20秦皇博物馆 古代与现代的、东方与西方的差异性文化体验是旅游消费的更高层次，也逐渐成为国内中高收入人群的流行趋势；结合秦皇求仙遗迹，以秦始皇为主题建造秦皇博物馆，通过秦始皇人物为核心线索展开介绍中国历史上第一个统一的封建王27、朝的历史；展馆形象体现古代秦朝建筑风貌，内容包含：人物生平、秦朝军事经济文化生活、长城及兵马甬介绍等，同时结合商业性的文化产品系列如书籍、音像制品、仿古器具成为独具特色的吸引国际国内游客的旅游景点；工业遗址旅游 充分利用秦皇岛开港至今流传下来的工业建筑遗迹，进行保护性开发；结合原有建筑功能和秦皇岛本地资源优势，广泛收集整理相关文物资料，建设主题博物馆：港口博物馆玻璃博物馆葡萄酒博物馆等；博物馆内除固定图片、展品外，还可有手工艺表演、与参观者互动，并结合商业纪念品的开发成为特色的旅游景点；精品酒店：中西式风格精品酒店 精品酒店（boutique hotel）是一个独特的酒店类别，其大体上分为城市28、精品酒店、度假胜地精品酒店和历史文化精品酒店三个主要类型。boutique 在英语中有小而精致的含义，一般以5080间客房为宜，再小也无妨；客房是主要经营项目，配套设施不对外开放，私密性是精品酒店的核心要求；酒店装饰要符合主题的要求，陈设艺术品和工艺制品80以上应该是原作和珍品，所有陈设要体现设计思路；精品酒店投资单价高，设备耐久，对服务的要求较高；目标客源主要是喜爱精品酒店文化的高端国际商务和度假客人，房价标准一般不低于相同城市的五星级酒店平均价格。结合基地资源，分别以中式风格和西式风格为主题，形成特色的精品酒店群落；中式风格酒店以院落式布局，建设风格追求北方特色的厚重、朴实、大气的特点；西29、式风格酒店可有英式、法式、西班牙式等建筑风格，别具特色；中式酒店1-2家，总建筑面积1万平米；西式酒店3-4家，总建筑面积2-3万平米WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划21港区内有轨电车滨海沙滩+海上运动 滨海旅游源于海水沙滩带给游客不同与陆地城市的差异化空间体验；针对不同人群设置丰富的海上及沙滩游乐项目，这些游乐项目将为游客以难以磨灭的记忆：1、针对青少年人群的沙滩运动如沙滩排球等；2、针对中青少年的海上摩托艇、飞伞、香焦船等；3、针对儿童的儿童戏水区、海上气球等30、；二、商业娱乐区“欢乐海洋”滨海主题娱乐MALL：购物中心+主题乐园+酒店 海上游轮码头 室内沙滩北方滨海特色旅游项目 文化艺术中心 SOHO办公区 海景高档居住区西港滨海主题shopping Mall 以滨海消费娱乐为主题的第二代Shopping Mall，功能包括购物、餐饮、娱乐、会议、住宿等，辐射京津冀乃至北中国地区，目标成为“北中国第一个滨海主题Shopping Mall”；西港shopping mall由三大部分组成：购物中心、室内主题乐园、水主题酒店；西港shopping mall辐射商圈：经常性消费商圈：未来西港居住和工作人口共计约15-20万人基本性消费商圈：秦皇岛总人口30031、万旅游性消费商圈：京津冀地区旅游消费人口8000万将港区原有铁路改造成为有轨电车，再现工业化初期历史风貌，具有旅游功能并可解决港区内部交通问题。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划22案例1：加拿大西埃德蒙顿购物中心 西埃德蒙顿购物中心“世界第八大奇迹”西埃德蒙顿购物中心（West Edmonton Mall，简称WEM）位于加拿大艾伯塔省省会城市埃德蒙顿市西郊，地处第87大街和170大街交界处，毗邻Yellowhead Trail高速与Galgray高速，总占地4932、万平方米，有58个入口，相当于104个足球场那么大，总投资价值在12亿加元，被世界吉尼斯世界记录为“世界最大的购物中心”。WEM有超过800家商店、110家餐厅及许多世界级的游乐设施，包括世界水上公园、玻璃帷幕的规格溜冰场、迷你高尔夫球场等；WEM的规划理念是创造一种独一无二的形象，她把零售与休闲元素组合起来，融购物天堂与惊险刺激的娱乐为一体，并营造一种特殊的氛围；既能体验购物的乐趣，也能吸引旅游者领略异域的风情。WEM拥有7个购物主力店、3条主题商业街区、800多个商店；110个餐饮店；26个电影院、3D 影院；“深海探险乐园”、“水上世界”、“星河乐园”、“海洋生命洞穴”、“冒险高尔夫球场33、”等休闲娱乐设施。WEM还配置了325000具灯光设备和20000个停车位，其停车场是目前世界最大的停车场。其内部的商店、餐厅、旅馆、游乐场和人工湖都用玻璃制的圆屋顶覆盖着，即使在下雪而不能外出的严寒冬季，在这里也能得到愉快的享受。WEM建造整体工程分为四个开发期，历时17年。Ghermezian家族是WEM的投资商，三五集团是开发商，公司设立15个项目组从事零售、娱乐、旅游及其他项目。项目一期 1981年：占地250000平米，建筑面积106000平米，投资额2亿美金，三个主力店由 Eatons,Sears 和The Bay 百货构成；项目二期 1982年：占地320000平米，建筑面积1034、5000平米，投资额2.5亿美金；包括Zellers在内的240家店铺，大型娱乐设施“星河乐园”和“室内溜冰场”；项目三期 1985年：占地480000平米，投入12亿美元；主力零售店 The Brick and London Drugs，零售主题街区Bourbon Street&Europa Boulevard，大型娱乐设施“深海探险”、“水上世界”、“海洋生命洞穴”、“冒险高尔夫”、“海豚表演馆”；项目四期 1998年：占地490000平米，投入12亿美元；主力店包括Chapters、Starbucks、HMV、Famous Players和3D 影视厅。案例2：英国蓝水(blue wat35、er)购物中心 Bluewater retail center 英国，1999年3月16日，蓝水购物中心 欧洲最大和最有声誉的购物中心 占地96万平方，商场面积15.6万，330家商店和餐饮，12个电影院，停车场面积20万，可停车1.3万辆，人工湖泊9.2万，18条公交线，每天600多辆公交车，每年2600万人次 近似空心的等边三角形，3个角上是三家主体商店，由3条不同主题的购物长廊联结。三家主体店 John lewis 百货店（最大）Marks&spencer 百货店 House of fraser：时装和家用器皿 三个主题购物长廊 会馆厅(guildhall)：城市景观，礼品、书、服装、咖36、啡吧 漫步泰晤士河(thames walk)：水意（风帆、航标灯、泰晤士河），多媒体游戏、玩具、体育用品、街头时装、网吧、影院、攀岩。玫瑰艺廊(rose gallery)：肯特郡风情（英格兰花园），著名时装店WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划23超级购物中心（shoPPing Mall）发展简述 Shopping Mall起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。较新版本的美国词典释意：“37、在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”SHOPPING MALL被誉为“商业业态最高形式”，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。在美国，MALL的消费额占消费总额的60多，在欧洲是29，在日本是17，在台湾地区是9；据中国商业网点建设管理联合会最近公布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。现实中，中国MALL走出了两种模式。一种是以广州正佳为代表的城市中心派，而另一种是以华南MALL为代表的郊区派。前者是中国大部分MALL的选择38、，而后者延续了欧美郊区MALL的路线。2004年，国务院十四部委就中国购物中心分布进行调查，数据显示中国的购物中心70%-80%都在城市。城市中心区77%，城市边缘区18%，郊区5%。超级购物中心（shoPPing Mall）的基本类别 MALL在国际上可分为两个阶段：第一代的ShopingMall，主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物”；第二代的LivingMall，除保留第一代MALL的优势外，更增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游、会议、会展等其他非购物功能，以完成“一站式消费”。第二代MALL因功能更多，空间需求也更大，所以多为大型和超大型MALL。第一代主要是单一消费（购39、物），第二代主要是复合消费（多功能）；第一代主要是商品经济的载体，第二代主要是体验经济的载体。有业内人士认为，国际上第一代MALL起步在人均GDP10002000美金，我国2002年底已达到此标准；第二代MALL则起步在人均GDP30004000美金。中国十大shoPPing Mall排行（一）1.华南MALL号称“全球最大MALL”的华南MALL位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。2.北京金源时代购物中心全球最大单体MALL北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路40、，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。作为北京2003年60项重点工程之一，北京金源时代购物中心占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。3.兴力达商业广场这座上海最大的mall落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，由四川兴力达集团和新长征集团2002年共同投资建造。总建筑面积约为43万占地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元。4.正佳广场 位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、娱乐、会展、休闲等八大功能为一体的大型购物中心，总投资40亿元，占地5.7万平方米，总建筑面积是42万平方米。5.海南第一MALL海南第一MALL海口港集41、团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目，是海南省首个以MALL理念建造的大型主题式购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。2002年被列为海口市重点项目。总投资2.5亿美元，30万平方米的建筑面积，12万平方米的商业面积，一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娱乐主力店。6.上海正大广场上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002年开业。上海正大广场占地面积3.1万平方米，建筑面积24.1万平方米，地下3层、地上10层。7.深圳华润中心万象城位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城已于2004年12月42、9日开始试营业。这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。8.中华广场与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中心中山三路与较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一香港昌盛集团有限公司全额投资建成。中华广场2000年正式开业，地拥3.5万平方米，建筑面积达17万平方米，目前出租率达100%，日均人流量已达20万人次，逢节假日更是达到40万人次，年营业收入达20亿。9.爱家民族园购物中心北京爱家民族园购物中心于2005年8月20日正式43、开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall，爱家民族园购物中心总面积达16.8万平米，开发商为北京爱家投资管理（集团）公司。10.天河城广场广东天贸（集团）股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为“中国第一商城”。天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划24西港滨海主题Mall（一）购物中心 购物中心部分主要面对未来西港居住工作人口及秦皇岛市民，44、提供各种商品“一站式购物”的场所。此部分相当于第一代shopping mall；秦皇岛07年人均GDP已达到2200美元，超过发展第一代shopping mall的宏观经济条件，具备相应的市场基础；从区位选择上，结合西港豪华游轮码头停靠区域相应交通枢纽的规划，安排于交通便捷、形象突出的位置；总建筑规模10-12万平米；西港滨海主题Mall（二）室内主题乐园 主题乐园的目标客户以京津冀及北中国地区的旅游者为主；同时也面对秦皇岛本地消费者；针对北方滨海旅游淡旺季明显的特点，结合同纬度地区国际案例的研究，增加室内娱乐旅游项目，以增加淡季的吸引力；主题乐园除一般性项目外，还针对滨海旅游的特点，设计有水45、族馆，进行海洋主题的科普宣传；通过一系列针对儿童及青少年的主题娱乐项目的设置，使之成为吸引旅游者的中国北方地区最具特色的滨海主题乐园；总建筑面积3-4万平米西港滨海主题Mall（三）水主题酒店 以水为主题的大型主题度假酒店，通过特色的室内环境给客人难以磨灭的印象；在酒店内部结合体检中心、温泉中心、SPA美容等系列大型康体设施，形成疗养消费的完整体系；酒店内设有大中小型会议室，可满足不同规模会议需求；总建筑面积6-8万平米；客房700-800间左右；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港46、区概念性总体规划25海上游轮码头 游轮经济：现代游轮以大型豪华游船，实现跨国旅行，是旅游市场中的高端产品。被称为“无目的地的目的地”、“移动的微型城镇”、“海上流动度假村”。而游轮产业更被称为“漂浮在黄金水道上的黄金产业”。世界每年游艇经济收入超过500亿美元，美国的游艇经济产值达250亿美元，香港为40亿港元。据世界旅游组织统计，接待一位国际游客收入740美元，而游轮接待的收入高达1341美元；中国众多港口都市具有发展“游轮经济”的巨大潜力。统计显示，06年共有36艘各类国际游轮抵达上海，天津、青岛、大连、宁波、厦门、海口、深圳的港口也都陆续有游轮登陆。西港利用原有码头天然深水港优势打造游轮47、码头、辐射中国北方省市；重振秦皇岛高端旅游形象，成为环渤海地区最具有特色旅游目的地；室内沙滩北方滨海特色旅游项目 室内沙滩场-Miyazaki,Kyushu,日本 四季永恒的阳光享受。天空总是蓝色的,天气从未太热或冷。人工风力排岸浪花。并且有它自己的火山,每个小时,波浪冲浪启动于火山爆发,准备好去冲浪直到波浪消失。它有世界最大的可撤回屋顶。通过温度、风和湿气环境的控制将环境营造的非常舒适。soho办公区 针对中小型高端生产型服务业的各类型公司办公所需，提供可商可住的办公空间；目标客户包括以下类型：海景高档居住区 以中高密度的小高层为主体的居住社区；社区内部的配套商业、学校、运动会所等为未来高新48、技术产业人口提供“一站式的解决方案”，无任何后顾之忧；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划26三、文化与公共服务区“海阔天空”文化艺术中心 西港国际会展中心 西港投资服务中心 人才公园 生态型总部研发办公区 海景高档住宅区文化艺术中心 海上剧场：是举行大型文艺演出、联欢活动的场所，既可面对游客举行大型综合型的主题歌舞演出梦幻秦皇岛，也可面对市民举办各种演唱会、音乐会等；多厅影院：多厅影院票房收入占全国总票房的80%以上，已成为影院建设的主流。在一个大型的观演场所中多个49、小型观众厅可以同时上演不同的剧目迎合不同的口味观众，娱乐在时间上更具有随意性。多厅影院能给观众带来赏心悦目的心理感受及视觉冲击。商业：文化艺术中心内结合具有粘合性质的商业开发以提升整体的运营效率，业态包括风情餐饮、电子游戏、音像书籍等；总建筑面积5-6万平米WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划27秦皇岛西港国际会展中心定位我国展会城市布局 秦皇岛发展会展业的优势与机会在于：1、可依托环渤海区域大工业化迅速发展的产业背景，为企业发展提供平台；2、可发挥秦皇岛的优质滨海旅50、游条件，带动相关产业发展；3、可借助与北戴河暑期中央机关度假的互动作用；但与此同时，秦皇岛若发展大型会展业将受到北京、天津的有力的压制，因此必须依据城市资源特色，形成具有独特品牌的中小型会展；西港国际会展中心的意义在于：1、完善城市功能，提升城市形象；2、带动片区开发，为未来入驻企业总部提供营销平台；3、促进相关产业发展；会展能级定位：近期（5-6年）定位于专业型展会，中远期（10-15年）发展成为辐射环渤海的区域级展会；主题定位：依托区域经济在港口、钢铁、玻璃等产业的优势，主题可以定位为1、港口博览会港口经济与产业发展、城市发展等相关主题，辐射全国的专业展会；2、钢铁博览会钢铁行业发展、相关51、技术交流等主题，辐射全国的专业展会；3、玻璃博览会玻璃行业发展、相关技术交流等主题，辐射全国的专业展会；4、环渤海工业博览会以环渤海区域工业发展为主题，辐射环渤海地区的综合性展会；会展中心由会展会议、酒店、科技馆三大部分组成，总建筑规模10-12万平米；国际化会展设施：6-8万平米 以国际大中型展览和中小型会议的专业性为主要服务对象 设施构成：展览大厅、多功能会议厅、新闻中心 衍生交流及休闲设施：3-4万平米 五星级的商务酒店 养生休闲会馆 商务精英运动区 城市旅游设施：1万平米 东北亚工业科技馆WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangd52、ao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划28西港服务中心 行政办公中心：符合未来西港管委会的现代职能设置的现代化行政办公中心；企业投资服务中心：主要职能包括审批大厅为国内外客商在区从事各类经济活动提供相关的咨询和服务；招商中心履行政府赋予的招商引资协调工作的职能；企业信息调研平台调查和开发全区企业相关经济信息资源，为政府经济发展决策提供依据；市民服务中心：市民行政服务中心，改变了传统的仅仅作为集中审批窗口的定位，突出了政府服务、市民参与、政社互动的理念，强调政府权力运行的公开透明和以人为本的执政思想。生态型总部办公区 依托优质的生态环境、便捷的公共服务及的高品质生活环53、境吸引高级人才与高科技研发型临港产业总部企业的集聚，形成总部办公区，同时为下阶段形成综合型高强度的总部基地奠定基础；建筑形态为多层小体量的办公楼，建筑规模0.3-0.5万平米/栋;办公区内具有先进的信息基础设施，可满足多用途的信息处理需求；结合特殊的产业政策吸引高附加值企业的入驻；人才公园 以“人才的可持续发展”为核心理念，核心功能组成人才资源中心+图书馆，功能相当于城市的“开放式大学”；同时结合良好的建筑与景观设计，使之成为有魅力的对公众开放的城市公共空间；图书馆既包括强化适应新兴阅读习惯的人性化静态的阅览空间同时也包括强化社会教育和文化活动功能的报告厅、展览厅、会议室、多功能厅、培训教室等54、；人才资源中心功能包括：1、高级人才/行业专家信息库；2、人事档案管理；3、社会保障服务机构办公；4、人才交流市场；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划29四、总部经济商务区“舰队出海”大工业时代的全球化启航 填海酒店 双子大厦 总部基地写字楼群 商务酒店 滨水高级公寓填海酒店 设计灵感来源于秦皇入海求仙的传说，以“海上仙山”为主题，通过填海建成小岛，并在岛上建成白金五星级豪华酒店；酒店以环渤海乃至东北亚的高端商务、旅游客户为目标定位，是提供集顶级居住、特色休闲娱乐、55、顶级商务会议、美食餐饮、国际文化交流于一体的大型综合项目；案例研究-世界唯一的七星级酒店-泊瓷酒店-泊瓷酒店。迪拜的Burj Al-Arab酒店,音译泊瓷，又称阿拉伯塔。世界唯一的七星级酒店 全世界最贵的酒店,全世界（曾经）最高的酒店 酒店建在海滨的一个人工岛上，是一个帆船形的塔状建筑，一共有56层，321米高，由Atkins设计完成。以202套复式客房、200米高的可以俯瞰迪拜全城的餐厅以及世界上最高的中庭。客房面积从170平方米到780平方米不等，最低房价也要900美元，最高的总统套房则要18000美元。伯瓷的工程花了5年的时间，2年半时间在阿拉伯海填出人造岛，2年半时间用在建筑本身，使用56、了9000吨钢铁，并把250根基建桩柱打在40米深海下。外观如同一张鼓满了风的帆，一共有56层、321米高，是全球最高的饭店，比法国艾菲尔铁塔还高上一截。伯瓷是阿拉伯人奢侈的象征，亦是迪拜的新标志,在酒店内部装修中使用了26吨黄金 海底餐厅-坐潜水艇三分钟行程 空中餐厅，客人只需乘搭快速电梯，33秒内便可直达屹立于阿拉伯海湾上200米高空的AI-Mahara餐厅 机场巴士8辆劳斯莱斯接送。你甚至可以要求直升机接送，在15分钟的航程里，率先从高空鸟瞰迪拜的市容，欣赏壮丽的景观后，才徐徐降落在28楼的直升机坪。所有的202间房皆为两层楼的套房，全部是落地玻璃窗，随时可以面对着一望无际的阿拉伯海。W57、EST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划30双子大厦 作为城市最具标志性的建筑综合体，其内部功能包括：超星级酒店；购物中心；金融服务办公；豪华公寓；超高层双子座大厦易于形成标志性建筑，代表城市形象；可命名为：渤海湾总部大厦和渤海湾金融大厦 吸引最具实力的企业总部入驻，成为推动区域经济发展的核心枢纽WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划31双子大厦：建58、筑综合体一 城市建筑综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体；以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市建筑综合体常被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。大型建筑综合体因其位于城市人流、信息流、资金流等密集的核心地段，规模宏大，功能复合，形成互补优势，大大提高了59、物业的使用效率，因此又被称为复合型高效建筑。有专家预测，建筑综合体将成为建筑的主导形式，成为城市文明与经济实力的象征。大型建筑综合体将对城市形态、生活形态产生革命性的影响，其形态、体量、造型、空间等都将给这座城市带来新的感受、新的风尚，从而提升区域的整体价值。由于建筑综合体配套设施的辅助性与多功能性，可以将城市中的成功人士或城市中相当一部分的商业、办公、娱乐引入到，引入到大型建筑综合体中来，带来更多的聚集效应，提升地段的商务氛围与人气指数，从而给城市创造一个新的空间。这种空间将成为未来城市中最具活力的空间之一，也是最具影响的区域之一。总部基地写字楼群 企业可拥有单独冠名权的独栋产权式写字楼；写60、字楼群可通过地下空间进行连通，连通部分可满足交通需求及进行商业的开发；写字楼注重智能建筑的理念，拥有现代化的信息基础设施，满足各种企业所需信息处理需求；写字楼的设计中还引入生态节能理念，提供高效环保的工作空间；商务酒店 以滨水为特色、服务于总部经济区企业的商务型酒店；建筑形态突出信息时代特征，具有强烈的标志性；可结合滨海或内河的特点，设计酒店专属小码头，停靠豪华游艇，满足个性财富阶层商务交流的需求；滨水高级公寓 滨水高级公寓，吸引未来总部经济区中高层管理者入驻；高层公寓的产品形式，中高密度；通过环境打造、配套设施规划、高科技应用、社区文化的培养等系统性的方法塑造和谐的人居环境；WEST HAR61、BOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划32附件1：城市旅游业与rbd研究城市旅游业的起源1、最早在旅游研究中提及城市旅游业的重要性的是斯坦斯菲尔德（Stansfield,1964)，在其著作美国旅游研究中的城乡不平衡中首次阐述旅游业中一个不可忽视的领域城市旅游。到了70年代，西方学者开始认识到了城市旅游的重要性。2、旅游与城市在工业化社会实际上是相互背离的。高速的工业化，是城市环境恶化，人们工作生活紧张、压抑，推动人们逃离城市，回归自然。于是城市旅游功能推举与工业、居住、商业交通等基本62、城市功能之后，而转为主要的客源地。3、但随着后工业化到来，城市综合实力增强，环境改善，以及各种配套服务设施的完善、齐备，带来更多的商务、会议、国内外交流的客人，使城市能够提供非城市地区所没有娱乐、接待集散和辐射中心的功能；旅游开始“城市化”，城市成了旅游目的地和客源地的统一体。4、人们选择城市作为旅游目的地的原因：城市探亲访友；城市往往是旅游交通中转枢纽或终点站；商业、金融、工业、生产服务工的集中，带来会议、展览和商务旅游；城市提供了大量的文化艺术和娱乐方面的体验。城市旅游的定义目前“城市旅游”尚无公认的定义。但是城市旅游具有以下特征：以都是风貌、风光、风物、风情为特色的旅游都市旅游，以城市为63、目的的旅游活动。旅游者在城市中的旅游活动。利用城市服务设施提供专业化的旅游服务。因此，城市旅游基本可以定位为以都市风貌、风光、风物、风情为特色的旅游。城市旅游与城市发展关系 城市发展与城市旅游可以相互促进，游客的增长带动了基础设施、接待设施、商业设施、以及住宅等建设项目的投资，并吸引外来干涉的流动人口就业，加速城市化进程；在很多老工业城市转型过程中，都成功的通过发展城市旅游业，大大推动了城市的复兴。典型案例如英国的曼彻斯特、西班牙的毕尔巴鄂。毕尔巴鄂效应 上世纪90年代以前，毕尔巴鄂是西班牙一座靠海的工业小市镇，随着钢铁、造船业的衰退而没落，残旧的港口和工业区以及失业的人潮，搭建起“夕阳城镇”64、的街景。然而，这一幅破败的景象随着一座令人惊艳的美术馆的进驻而完全改观。由闪闪发亮的钛金属覆盖、有着透明玻璃墙幕和厚重质感的石灰岩，坐落在城市中心旁2.4万平方米的土地上，毕尔巴鄂古根海姆美术馆成为这个小城的重心。筹备4年、建造3年，请来国际建筑大师盖里精心打造，造价9000万美元的美术馆，吸引着欧洲庞大的艺术爱好者群体。1997年底，美术馆开幕，一年之内就吸引130万参观人潮：到第三年时，带来的经济效益已超过4.5亿美元、共吸引400多万游客，上缴政府1亿美元的税收。随着美术馆启用，城市的活力也跟着苏醒了，毕尔巴鄂市建起了机场、地下铁路、新的码头。短短几年之间，一个没落的小城市来了个奇迹般的65、大翻身，晋升成欧洲新的艺术文化中心。这一成就，也为建筑界和城市规划领域创造了一个新名词“毕尔巴鄂效应”，专门用来指此类前卫建筑成为城镇救星的现象。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划33游憩商业区rbd 游憩商业区（Recreational Business District，简称RBD）指的是具有游览和商业双重功能的区域。RBD最初由Stansfield和Rickert（1970）提出，他们在研究旅游区的购物问题时提出了游憩商业区这一概念，并将其定义为“为了满足季节66、性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区”。随着城市游憩内容的不断丰富，这一定义已不能完全表达城市游憩商业区的内容，现在比较受认同的游憩商业区（RBD）概念为：城市中以游憩和商业为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域。实际上，RBD所指的区域不仅仅是包含一个独立功能而存在的区域类型，更多的是与这个城市最能代表都市特征的区域CBD相融合，与这个城市的旧城改造相融合，从而形成的RBD、CBD、CBD中的RBD，亦或是RBD中的CBD。其中，与CBD的紧密结合与互促共生显得越来越重要。CBD因RBD的融合，形态更加丰满和吸引人；而RBD67、也因其在经济活动领域中的意义越来越突出，而成为CBD形成的主导诱因。RBD（游憩商业区）动力系统RBD（游憩商业区）产品体系案例：香港rbdrbd总体布局 伴随着香港的经济转型，城市的商务、零售、娱乐和休闲功能日益突出，中心地区独特的建筑环境、传统历史文脉和浓郁文化氛围成为中心区发展的潜力所在。香港的RBD地区有港岛、九龙和大屿山三个部分组成。三个地区实现不同的功能定位，相互补充，共同实现商业、商务和旅游、休憩的有机结合，超越了传统意义上的商业区，也促进了商业的进一步发展。港岛地区为商务集中区；九龙地区的娱乐休闲、购物观光功能较为突出；大屿山依托机场，以游憩功能为主。WEST HARBOUR西68、港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划34港岛rbd 港岛扩展的RBD包括上环、中环、湾仔和铜锣湾，原有商业区与南边山地的公园通过良好的交通系统结合成有机整体。原有金融服务和商业功能进一步加强，同时强调环境、居住和游憩的功能。高等级办公服务机构继续向中环一带聚集，低等级办公服务机构则不断外迁；公共设施用地所占比重提高，交通功能突出，可达性进一步加强，公园及广场等公共活动空间增多；核心以金融、行政、办公服务功能为主，东西部外围为商业、餐饮功能，南部外围以观光游憩功能为主。中环地区除了拥有密集的现代69、化办公楼宇、大型购物中心外，通过自动扶梯与近邻的半山相连，可乘缆车直接到太平山顶。2002年，41%的游客到访该地，名列香港各景点之首。皇后像广场（原名皇家广场），位于汇丰银行和前高等法院之间。工作日，虽然皇后像广场周边遍布高级写字楼，整个广场的使用者在任何时段都是以外地游客为主，主要从事观光、留影等活动。香港公园位于中环，占地8hm2，公园周边商厦林立：中银大厦、万国通宝广场、美利大厦、力保中心、太古广场等。由于地处香港岛的商贸、旅游核心区，香港公园的使用者以外地游客居多，大多数在花园广场、园景花园等处观光及留影。休假日为数不少的香港市民也在此休憩。九龙rbd 九龙的RBD主要集中于半岛西部70、和南端的尖沙咀。相对于港岛RBD而言，九龙RBD的酒店、商业和游憩功能更为突出。这是娱乐休闲、购物观光以及夜生活的黄金地带。区域内设施齐全，包括设备一流的香港文化中心、香港太空馆、亚洲最大规模的购物中心海港城，以及同为世界十大酒店之一的半岛酒店和丽晶酒店等。南北走向的弥敦道两旁密布酒店和各种商业服务设施；南端尖沙咀是九龙最繁华的地区，沿维多利亚港形成香港的标志，展现出集商务、零售、文化、娱乐和休闲活动为一体的后工业城市景观。尖沙咀为香港酒店最密集的地区而且正位于香港商业和饮食业最集中的地区，同时又是观赏港湾和香港岛全景的最理想的地方。近年来香港对尖沙咀地区的旅游开发有增无减，2003年斥资4071、00万港元在尖沙咀东部兴建长达440m的星光大道，成为香港一个最具特色的旅游景点。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划35大屿山rbd 大屿山的RBD尚未真正成型。其开发依托香港新机场，以迪斯尼乐园为核心，旅游、商业功能为主导建设香港新的游憩商业区，构成香港旅游新的吸引点和增长点。借助世界最著名主题公园的强大号召力，以旅游功能促进整个地区的发展。与都会区的城市RBD相比，大屿山的RBD功能组成更纯粹、主题更明确，主要服务对象为中国大陆游客、本港市民和东南亚游客。迪斯尼72、乐园的开放揭开了香港新的RBD地区的面纱，可以预见其会成为香港旅游发展再上新台阶的强力助推器。未来，大屿山东北地区，即机场与迪斯尼乐园会主要作为娱乐与康体用地。香港rbd空间形态演变 都市单核心聚集最初香港的中心区表现出高度集约的土地利用方式以及建筑功能多元化。经济活动集中于维多利亚港，城市围绕此核心发展。都市核心聚集与轴向扩展港岛城市的发展集中在北岸长约17km，阔约2001000m 的填海带，形成线状的发展。原有中心区地域范围逐渐扩展，转向跨街区、多轴向发展，中心建筑密度及开发容量不断提高，在平面拓展的同时，表现出立体生长的态势。都市核心再发展与向外扩散并存香港城市空间形态从圈层式的城市空73、间结构走向网络化的区域城镇空间结构，一个地域广大的大城市区域结构逐渐形成。香港都会区已有RBD空间的金融商业服务功能继续巩固，不断强化游憩功能，发展社区设施、休憩地、绿化地带等，从而改善环境，城市居住人口增长逐渐引向新市镇。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划36附件2：西港总部经济专题研究总部经济 某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区；使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重74、要影响的一种经济形态。地价成本内因 当企业的边际成本高于边际经济附加值时，就会导致企业外迁到地价低的区域；企业总部获得加值相对较高，居于“价值链”最高端地位，能够承受CBD或城市中心区的高端地价核心外围效应条件 CBD或金融功能区等核心区域具有集聚经济资源的优势，对企业总部有强劲的吸引力。知识经济助推器 企业总部具有技术创新和营销方面的比较优势，能够获取价值链中利润最丰厚、附加值最大的区段 以技术创新和先进的经营理念为主要特征的知识经济成为总部经济发展的重要助推器。经济效应聚集辐射效应产业乘数效应消费带动效应税收贡献效应社会资本效应国际案例国内案例西港总部经济区形成机制 WEST HARBOU75、R西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划37附件3：中心区开发强度及规模 伦敦/london uK 中心区总用地：4.3平方公里 核心区：0.4平方公里 总建筑面积：350万平方米 办公建筑面积：140万平方米 居住：24,000套 绿化率：20%多伦多/toronto canada 中心区用地：6平方公里 核心区：0.6平方公里 办公建筑面积：544万平方米 停车位：76923 容积率：新宿 东京/shinjuku tokyo 中心区总用地：2.7平方公里 核心区：0.56平方公里 办公建筑76、面积：180万平方米 就业人口：30万 绿化、道路占地：48.3%北京/beijing 中心区总用地：3.99平方公里 核心区：0.3平方公里 总建筑面积：1000万平方米 办公建筑面积：500万平方米 道路占地：39%绿化及开敞空间：25%上海/shanghai 中心区用地：3.3平方公里 核心区：0.8平方公里 总建筑面积：1000万平方米 办公建筑面积：420万平方米 道路占地：27.3%绿化及开敞空间：22%武汉/wuhan 中心区总用地：1.9平方公里 总建筑面积：666万平方米 办公建筑面积：460万平方米 绿化及开敞空间：19%WEST HARBOUR西港区strategetic77、 solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划38WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划第四篇：总体规划 concePtual MasterPlanning WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划39概念性总体规划用地范围道南片区本次规划研究范围为西起大汤河，东至新开河，北起河北大78、街，南至港区码头前沿海岸线，陆域总规划面积约10平方公里,核心规划区 6.7平方公里，其中岸线长约4.8公里。道南片区：河北大街以南，新开河口和汤河口之间的区域包括：东山片区、开滦路片区、耀华厂搬迁片区 火车南站片区 以及港务集团港口区域WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划40道南片区现状用地1160.62210.51341.62421.3556.846117.475.2280.9193.61104.831138.76125.581346.3514460.93151279、.911693.11030.541346.3514460.931512.911693.1613.291346.3514460.931512.911693.1613.29道南片区道路网络现状道路与城市干道网的联系 道南片区位于京沈高速与海岸线之间的海港片区，毗邻海港区主要东西向道路河北大街，并且市中心几条南北向交通要道包括西港路、红旗路、友谊路、文化路、民族路等均通向道南片区，作为纵向连接市区与港口海岸以及京沈高速路的纽带。但是其中只有民族路一条由南向北直接通向东山海边，其余均止于海滨路等其他非海边道路。海港区环线南路在港口区域东西方向穿过，以及河北大街由西向东沿基地北部穿过，在横向上连接基地与80、市区。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划41商业商务居住功能结构道南片区公共服务设施规划片区所在地区商业商务分布呈主体集中、零星发散式。商业商务集中区域位于海阳路和民族路交叉位置，包括太阳城、金三角、天洋商厦等等。而在东山浴场西北部及沿河北大街等等则零星分布一些商业商务建筑。在规划片区北部主体保留区域，分布有大量居住片区。除文化设施及商业商务功能建筑群以外，几乎都做居住使用。规划片区的现状功能结构主体为两大商业商务组团、环绕商业商务用地的居住组团和港口基地组团。两大81、商业商务轴线贯穿基地的东西和南北方向，使基地形成一个多功能组团集中式的有机组合体。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划42景观条件分析场地限制条件分析历史文化保护分析空间形态分析如图所示，规划片区东部有三块城市绿地以及沿规划区海岸分布的7个景观节点构成了港口沿线的绿地景观系统。但海景及由海景衍生出的自然滨海景观并没有得到充分利用。在生态方面，基地现状由于港口功能的特殊性，因此城市绿地并没有得到充分的应用。山海关机场距离基地西侧红线15.5公里，距离东侧红线10.9公里82、。在规划片区沿民族南路及东山滨海区域，零散分布了一些历史文化建筑。在规划方案的设计中应充分考虑到对历史文化建筑的保护，不能随意破坏和拆除。由于历史原因，道南片区一直是耀华玻璃厂和港区用地，大院式的空间结构导致城市主体空间与海岸线的隔离。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划43道南片区空间意向海港区环岛人民广场人民公园东山海滨港口基地综合评价优势：地势较平坦，只有东山公园附近有高差变化基地用地功能结构简单，易于用地整体化改造 铁路、高速公路和城市道路形成密集路网，交通路83、网便捷通畅各时期历史建筑提升基地的文化价值 劣势：用地功能结构单一道路交通网络混杂开放空间有限并且绿地率较低公共配套设施不齐备原港口用地，土地硬化，为改造过程增加成本和实施难度现状大量铁路线路，并因此造成道路的高架为，后续开发增加成本海港路北侧道路网络复杂，由于历史原因，形成很多“大院”，为西港区向城市主体空间整合带来难度WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划44规划结构梳理城市功能结构梳理功能结构片层结构，功能混合交通梳理多元网络，交通梳理景观渗透景观廊道，绿色脉络文84、脉传承百年秦港，特色水岸结合战略定位研究，在总体规划、分区规划等上位规划基础上，我们针对道南片区的功能结构、路网架构、文脉传承等层面进行了系统的梳理。基于总体规划对与西港区退出港口功能后的用地功能结构调整以及战略定位阶段提到的四步走的发展战略，本次规划区域自东向西可以分为四个城市纵向功能片层，每一片层在相应发展阶段形成主导功能，向城市腹地延伸，与主城结构相融合。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划45区域交通梳理结合分区规划中海港区城市环线规划，对穿越本次规划范围内的85、城市南环线路由选择进行了系统的梳理，最终选择结合现状的海滨路向东西向延伸，连接东港路形成未来的城市南环线。同时对联系本规划片区的5条纵向城市干线延长线路由分别进行了详细的论证，结合城市南环线形成片区主体交通骨架。绿色脉络梳理WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划46历史文脉梳理充分利用基地内丰富的历史文化遗迹，在空间设计中塑造历史文化廊道，延续文脉。并同时利用现状铁路的一段改造成为特色区内轨道交通系统，在提升旅游吸引力的同时也延续了港口文化的痕迹。1899190112186、928“”19121920WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划47针对道南片区有改造意向的城市片区，本次规划都有针对性地进行了充分研究，并结合总体规划战略进行了相应的解读：铁路南站及耀华厂片区尊重总体规划中建设集中绿地及居住区的考虑，开滦路片区规划建议在原规划基础上适当降低开发强度以保持历史风貌街区的空间适宜性，同样东山片区建议在原规划基础上适当降低开发强度以保持东山地区的风貌特色。铁路南站及耀华厂片区开滦路片区东山片区WEST HARBOUR西港区strateget87、ic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划48国际案例研究借鉴INTERNATIONAL CASE STUDY案例选择依据1.城市发展背景2.港口改造规模3.交通解决方案4.城市空间特色5.改造经营模式7.实施过程周期港口发展历程伴随着工业革命，滨水地区因其交通优势，成为工业、港口的聚集区，空前的繁荣，对经济效益的狂热追求往往造成对环境的破坏；世界排名前35的大城市中31个是滨水城市世界十大经济中心都是滨水城市WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west88、 harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划4919世纪末、20世纪初，伦敦码头区曾经是当时全球最大的港务综合区之一。二战以后，在英国工业总体衰退的大形势下，老码头已经不能适应新的航运技术和现代交通联系的要求，伦敦码头区逐渐衰退。开发区域位于泰晤士河两岸，西起伦敦塔桥，东至皇家码头，总占地22平方公里。开发于1981年正式启动，1998年结束，历时17年。开发目标是将该地区打造成“伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域”。开发战略主要包括以下8个方面：1.通过物质环境建设迅速改变码头区的面貌，吸引投资；2.利用有限的政府投资形成有力的经济杠杆，调动市场89、积极性；3.以市场为导向，在资金允许的前提下尽可能多地征购土地，以土地开发带动整个码头区的开发；4.投资建设关键的环境项目；5.开拓市场，积极营销；6.通过引导市场投资，刺激高档次的住宅需求，改善社区设施；7.改善道路、交通条件，使该区具有与伦敦其他地区同等水平的基础设施环境；8.滚动开发，自我推动。成功经验：一是在开发机制上，成立半官方性质的重建（开发）公司。二是将滨水区开发上升到促进城市复兴的战略高度，同时高度重视社会与环境效益。三实行市场导向，积极吸引私人投资。四是在土地利用与空间布局上，主张多功能复合与以人为本。五是坚持以文化为导向的营销策略。失败教训：规划缺失使滨水区开发陷入巨大困境90、。启示：1、珍视滨水区资源。2、延续滨水区文化。3、提升滨水区活力。4、强化滨水区开发管理。伦敦码头区1920221981199817“”8l1.2.3.4.5.6.7.8.WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划50巴尔的摩内港紧邻城市核心查尔士中心，用地12.8公顷，环绕内港港池，60年代初仓库占据主要滨水区位。70年代后，随着港口的集装箱化和深水化，这一港区逐渐被弃置。随着巴尔的摩城市中心更新的展开，内港毗邻市中心地段依托良好的滨水区位，建设了凯悦、23层查尔士中心91、南楼、联邦大厦、11层内港中心、地铁站以及十余幢其它办公楼。按总体规划及城市设计，在原加登船坞改造的奥丽公园设计了内港海上入口口门和环港滨水大道，联系序列公共空间直至对岸体育中心，形成毗邻市中心的富有生气的滨水公共活动中心空间。巴尔的摩内港与旧金山北部沿海滨水区、波士顿滨水区、纽约百特里商务园区等，成为国际滨水区结合城市中心开发的先导性范例，有力地推动了亚太地区更广泛、更大规模的开发热潮。巴尔的摩内港 被誉为“城市娱乐之祖”的巴尔的摩内港是巴尔的摩城市活力的源泉。在巴尔的摩内港规划设计过程中起到关键作用的因素是：1、构想设想发展远景，并且通过合理的规划来实现它2、核心力量个公共和私人联合投资将92、变为现实3、设计通过规划和设计人员的工作（许多设计公司参与了这项工作）4、持久长达30年的城市更新项目，而且仍然在进行之中。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划51混合性土地使用人车分流的交通组织提倡滨水功能的多样性和混合性，滨水地段分层分段，综合利用，同时提倡滨水活动的多样性；巴尔的摩滨水地区位于城市的中心区域，其与整个城市的的功能布局、交通组织等关系密切，改造开发规划从城市全局出发，并没有孤立考虑有意义的城市场所离不开丰富的活动，滨水地区的“人气”极为重要，其土地93、利用上不宜功能单一，应力求综合性和多元化，满足不同的需要，尤其是应当考虑“三产”的要求；充足的绿地，由于其位置的特殊性，滨水地区的绿化数量、品质均应当高于其他城市普通地区。在交通组织方面强调人车分流，优化步行环境，过境交通外移和公交优先 水岸空间可达性巴尔的摩改造过程之中特别强化城市腹地与滨水地区的步行联系，强化城市与滨水空间的活动联系及视觉联系，同时滨水地区要有足够大的容纳市民活动的场所；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划52悉尼达令港地区 达令港；现在是一个著名94、的旅游区。原来，这里是一个废弃的水陆联运铁路货场，占地50公顷。1984年澳大利亚政府决定予以改建迎接1988年建国200周年。达林港东邻悉尼CBD，规划为展览、会议、娱乐、休闲、旅游中心，按KeysYoung城市设计获奖方案，首先建成中心绿地、展览中心，商市、工艺博物馆、水族馆、航海博物馆等，初见规模开放后，又续建会议中心、两座旅游旅馆、一个信息中心和联系铁路客站、CBD的独轨环线，以及悉尼赌场。累计已投资30余亿澳元，年接待游客量已超过1500万人次。2000年澳运会期间，达林港作为庆典活动中心，基地也扩展为60公顷。达林港的城市设计以港池、Tumbalong公园为中心城市空间，围绕中心空95、间组织步行系统，联系上述各项公共建筑；新的城市空间注重与老城的空间整合通过城市设计建构完整的滨水公共空间，完善整个城市的公共空间体系；水岸空间形态从城市空间角度来说，悉尼滨水地区突出水岸开敞的空间形态特点，避免大量的、高密度的开发压迫滨水地区；在实体形态上宜做跌落处理，越靠近滨水地区尺度越近人，垂直于滨水地区体现空间层次滨水区域公共性悉尼的水岸设计强调让全体市民共同享受滨水地区，倡导“水滨公有”、“亲水为公共权益”等设计理念；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划53巴96、塞罗那港 barcelona de Port在1992年巴塞罗那奥林匹克运动会召开之前，威尔港作为城市里已废弃的老港口，布满了空置的仓库、工业厂房、废弃的垃圾倾倒场和轨道空地。通过大规模的城市复兴项目，这里被改造成为游艇停泊处和娱乐中心，开启了城市通往海滨的道路。海滨大道通入地下，步行街由哥伦布纪念碑延伸至巴塞罗那他社区。除了具有公共空间的各种特质之外，威尔港还提供了文化、运动、商业和休闲功能：玛热马格奴姆商贸中心，拉垮勒姆水族馆，威尔港巨幕影院，卡塔伦亚历史博物馆，马力泰姆博物馆，世界贸易中心，埃士卡大楼，Sant Sebasti海滩.。每年有超过万游客前来参观。许多大型活动在这里成功的举行97、。滨水空间塑造亲水性创造亲水的公共活动空间，亲水的活动内容（包括水上活动），同时设置亲水设施，营造亲水的视觉感受；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划54横滨21世纪滨水区 世纪的未来都市未来港口，位于邻接横滨市区中心部的滨水区域的现有公顷土地及填海造陆区的公顷土地，共计达公顷的用地上，建设之中的世纪的未来都市。横滨市开发的这个创造21世纪新城中心区的宏大工程，以其卓越的规划、城市设计和有效的开发实施而举世闻名。这一带原是临海的造船基地，1983年底开始填海造地和开发98、建设。规划开发范围186公顷，其中110公顷利用旧船坞和仓库，76公顷填海造地。其位置西南紧靠现有市中心，东北滨海，面对海湾大桥，景观壮丽。土地区划中贸易、商住用地87公顷，公园旷地46公顷，道路、铁路42公顷，港口11公顷。作为21世纪新区，规划以贸易和国际交流为核心，配置了商贸大厦、会议中心、展览中心、电讯港及多元信息中心、美术馆、海洋博物馆以及滨水步行绿化系统，与原有市中心结合，形成中央商务区。建筑规模达300400万平方米，连同毗邻地区改建，可达400500万平方米。估计耗资140亿美元。水岸风貌特色 场所感滨水地区的规划设计要充分体现地域性、本土性特色，要体现具体场地环境特色；WES99、T HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划55卡迪夫是威尔士首府，城市人口30万人。上世纪初，卡迪夫湾曾经是世界上最大的煤炭输出港，二战后日渐衰败。卡迪夫湾开发面积1089公顷，于1987年正式启动，1998年基本建成，历时11年。为保障海湾地区开发的有效运作，英国议会于1993年通过卡迪夫湾大坝法，给予卡迪夫湾发展公司充分授权，以强制购买土地、进行更新改造和经营管理。南格兰摩根郡为了促进海湾开发，不惜花费2800万英镑的代价将政府机关搬迁到海湾。卡迪夫湾开发的目标是“将卡迪夫发100、展成为世界上最佳的滨海城市之一；提高和强化卡迪夫乃至整个威尔士的形象和经济水平；促成卡迪夫城市中心走向滨水区”。在过去的20年中，投入到卡迪夫湾开发的资金达到24亿英镑，其中约80%为私人资金，政府投入只占20%左右；创造了29000个永久性工作岗位、6000个居住单位和54公顷的开放空间。今天的卡迪夫湾已经成为卡迪夫乃至威尔士经济发展的引擎和英国乃至欧洲知名的旅游景点，更重要的是卡迪夫湾的成功开发帮助卡迪夫实现了城市复兴的梦想，并顺利促成了卡迪夫城市空间结构的调整。卡迪夫湾 cardiff baY注重历史文脉延续卡迪夫湾在城市滨水地区改造过程中保留了诸多城市发展过程中的历史遗迹，要注重对历史101、遗存的保护、挖掘和利用，将历史元素组织进公共空间中；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划56London Canary Wharf-22km21719811998Baltimore Harbour0.128km23019631993Cardiff Bay-1.09km21119871998MM2121-241719832000BarcelonaDe Port19924.5km287464211WEST HARBOUR西港区strategetic solution fo102、r qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划57多方案思考 Brainstorming design processWEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划58方案1：流动空间 未来模式方案2：活力空间 北美模式方案3：人文水岸 欧洲模式WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划59方案 1流动空间未来模式方103、案 2活力中心北美模式方案 3人文水岸欧洲模式WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划60WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划第五篇：片区详细规划 detailed MasterPlanningWEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念104、性总体规划61规划理念导入 Merged Principalsa.新陈代谢b.Time O.Dc.立体城市基于城市是各种要素的流动的本质的理解本次规划改造并发展了已有的TOD（Transit-Oriented Development）开发模式，采用Time-Oriented Development即时间导向的开发模式。功能多样化绿化层次化地下空间等级化信息网络化新陈代谢是生命的基本特征。他们认为城市和建筑不是静止的，而是像生物新陈代谢那样处于动态过程中。城市无时无刻都在同外界进行着人员物质信及息能量的交换。城市的新陈代谢是基于建筑体的立体绿化和区域单元的绿地系统基础上的生态循环过程。WEST 105、HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划62生态可持续化发展原则土地利用混合使用土地原则交通模式公交主导的绿色交通网络生态网络建立完善的生态网络新陈代谢（Metabolism）新陈代谢是由享誉国际的日本建筑大师黑川纪章于20世纪60年代提出来的。他认为将人类视为仅次于上帝并控制整个自然界的理性生物的人本主义学说正面临着危机，我们应逐渐认识到人类的生存依赖于我们星球上许多生命形式的共生，我们也不再相信机器、科学技术和人类智慧是万能的。经过近30年的理论实践，他逐渐将其思想发展为更成熟106、的“共生理论”，强调建筑与人、自然共生共存等等，在国际建筑界产生了广泛的影响。黑川解释说，所谓“共生”，就是人和自然共生、城市与艺术共生、传统和现代共生他认为，如何处理好这些关系，是一个设计师必须考虑的问题。新陈代谢是生命的基本特征。城市无时无刻都在同外界进行着人员物质信及息能量的交换。新陈代谢也把城市和建筑看成一个动态的过程,主张引入时间因素,明确城市和建筑的各个要素的“周期”(Cycle),在周期长的因素上装置可动的周期短的因素。传统与现代自然与人生活方式与文化现在与未来黑川纪章：“人们传统上并不把物质本身看的很重要，我们知道任何事情艘不可能永远存在，然而，精神和建筑与它周围环境之间的关系107、却是永恒的”。新陈代谢（Metabolism）这里我们所应用的新陈代谢理论主要体现在三方面：城市绿地系统与建筑环境的能量循环和交换城市新旧建筑物共生与改造城市在时间流动作用下功能的新陈代谢交替 CommercialResidence201020152030WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划63Time O.D.Time-OD将从城市时间要素的分析等时线分析角度出发，严格控制城区的最大出行时耗，分析公共交通网络的运行和覆盖水平，找出运行水平较低和覆盖的盲区增加公共交通108、方式和线路，保证出行时耗在期望值以内。在 Time-OD的分析框架下所得出的方案将把城市划分为许多开发单元的组团，每个单元将紧密围绕站点和主要交通节点进行高密度开发，每个开发单元依据流量面密度混合组织功能，使开发单元功能综合，极大地降低了由于就业导致的通勤的需求，减少了人们对小汽车交通的依赖。在开发单元之间建构生态型的高速交通走廊，解决物流和小汽车交通，这里小汽车交通从传统的现代城市中的低效低速运行状态中解放出来的还原为高速交通工具，彻底解决小汽车病带来的交通和环境问题。（同时需要强调，在这种 Time-OD的规划框架下，小汽车不受排斥，而是物尽其用，让它成为城市交通中承担高速高效个体交通方式109、的一种。）道南片区港口原有的铁路线路将被改造成独具特色的城市陆上轨道交通，与传统的城市道路系统组成更加便捷的交通网络。陆上轨道交通设定时速在30km/h35km/h。将与汽车和公共交通并行于城市道路网络中。陆上轨道交通将穿梭于道南片区几个主要区域节点，在城市区域节点形成小范围的区域中心效应，不仅起到了联动交通的作用，更带动了道南片区城市附中心的形成及发展。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划64立体城市平面分区功能模式传统用地模式与信息时代下的用地模式比较 传统城市用110、地功能布局传统的工业城市的城市功能分区是建立在雅典宪章中生活，工作，休憩和交通四大功能上的。城市功能布局遵循着级差地租的经济规律并将人流、物流、信息流分开，造成城市低密度的无限扩散，使土地价值在二维空间上迅速流失。信息时代下城市用地功能布局 信息生命城却有着全新的解构方式。人流，物流，信息流在时空上的集聚不再成为技术上和意识上的瓶颈。土地价值可以通过高度的集聚而最大化。在单一节点上，人流，物流，信息流最大限度的聚合；在全局上，混合的城市功能在城市的时空投影将形成一系列自成系统又彼此呼应的向第三维度高度聚集的细胞能量体。流体在时空上的聚合点产生了城市的形态。这种聚合后的形态的形成过程可以通过城市111、土地性质在空间上的分布去解读。WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划65规划结构土地利用规划在综合考虑规划各层面元素的基础上，我们得到到了整个片区新的土地利用规划，其中大量采用了混合用地的土地利用模式，提高土地开发弹性，适应市场发展需求。总用地城市建设用地 类别名称 用 地 面积(ha)容积率建 筑 面 积(m2)规划区总面积690.8 居住用地120.5 1.7 209.3 商业金融用地58.0 2.0 117.3 混合用地170.8 1.9 328.8 混合用地(居112、住)102.5 1.9 197.3 混合用地(其他)56.7 1.9 108.5 文化娱乐用地13.3 0.9 12.6 行政办公用地3.0 1.0 3.0 绿地144.6 0.0 0.0 文物古迹用地1.2 0.1 0.1 市政设施用地1.0 0.1 0.1 对外交通用地16.0 0.4 6.4 旅游度假用地16.2 0.4 6.5 道路广场用地130.7 0.0 0.0 人工岛15.5 2.2 34.1 合计690.8 1.0 718.0 总用地城市建设用地 类别名称 用 地 面积(ha)容积率建 筑 面 积(m2)规划区总面积690.8 居住用地120.5 1.7 209.3 商业金融用113、地58.0 2.0 117.3 混合用地170.8 1.9 328.8 混合用地(居住)102.5 1.9 197.3 混合用地(其他)56.7 1.9 108.5 文化娱乐用地13.3 0.9 12.6 行政办公用地3.0 1.0 3.0 绿地144.6 0.0 0.0 文物古迹用地1.2 0.1 0.1 市政设施用地1.0 0.1 0.1 对外交通用地16.0 0.4 6.4 旅游度假用地16.2 0.4 6.5 道路广场用地130.7 0.0 0.0 人工岛15.5 2.2 34.1 合计690.8 1.0 718.0 WEST HARBOUR西港区strategetic solutio114、n for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划67交通专题：道路系统交通专题：交通流线在城市环线与5条纵向干道的路网架构下，通过一条干道将四个主要城市片区有机相连，并通过相对规整的支路网组织形成有效的道路交通系统WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划68交通专题：静态交通立体城市构建针对新城区不同功能区域，形成地下、地面与院内三种停车方式相结合的综合静态交通体系在信息时代，城市空间将由传统的平面组织转变为平面与结合竖向的115、多维空间组织形式，本次规划在高密度开发的中心商务区形成有效的立体城市空间利用策略，可以帮助缓解中心区交通压力以及提高土地利用效率WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划69交通专题：公共交通规划结合现状铁路形成的区域内环形轨道交通，与城市级公共交通系统以及区域内水上交通联系形成多元混合的公共交通系统WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划70生态景观116、系统规划本次规划将生态景观系统分为四个层面：保护现状植被、恢复滨水景观带、建立生态交通通道以及塑造历史文化遗迹廊道，将这四个层面叠加便形成了综合考虑的生态景观系统WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划73WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划74WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao117、 west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划75WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划76WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划77WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划78WEST HARBOUR西港区118、strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划79WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划80文化历史轴线空间意象：一山 两河 四港湾结合片区内历史文化遗迹打造秦皇求仙入海处、大小码头至开滦路一线的文化历史轴线的空间塑造充分利用西港区4.8公里长的岸线以及两个河口区域，利用几座具有强烈未来气息的超现实主义建筑及生动的景观体系，打造各具风情的港湾风貌区WEST HARBOUR西港区str119、ategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划81东山公园风貌示意新开河口风貌示意海景湾岸线风貌示意WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划82国际游轮码头岸线风貌示意中央商务区岸线风貌示意汤河口岸线风貌示意WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划83节点详细设计WES120、T HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划84节点详细设计WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划85节点详细设计WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划86海岸空间天际线示意WEST HARBOUR西港区strategetic sol121、ution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划87海岸空间天际线示意WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划88WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划第六篇：分期实施策略 Phasing of the scheMeWEST HARBOUR西港区strategetic solution for122、 qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划91总用地1期2期3期4期城市建设用地 类别名称 用 地 面积(ha)容积率建 筑 面积(m2)城市建设用地 类别名称 用 地 面积(ha)容积率建 筑 面积(m2)城市建设用地 类别名称 用 地 面积(ha)容积率建 筑 面积(m2)城市建设用地 类别名称 用 地 面积(ha)容积率建 筑 面积(m2)城市建设用地 类别名称 用 地 面积(ha)容积率建 筑 面积(m2)规 划 区 总面积690.8 规 划 区 总面积178.9 规 划 区 总面积169.6 0.0 规 划 区 总面积178.2 0.0 规123、 划 区 总面积164.1 0.0 居住用地120.5 1.7 209.3 居住用地63.5 1.5 95.3 居住用地0.0 0.0 居住用地38.1 2.0 76.2 居住用地18.9 2.0 37.8 商 业 金 融用地58.0 2.0 117.3 商 业 金 融用地8.5 1.2 10.2 商 业 金 融用地16.7 1.5 25.1 商 业 金 融用地0.0 0.0 商 业 金 融用地32.8 2.5 82.0 混合用地170.8 1.9 328.8 混合用地18.7 1.5 28.1 混合用地57.4 1.8 103.3 混合用地54.7 2.0 109.4 混合用地40.0 2.124、2 88.0 混 合 用 地(居住)102.5 1.9 197.3 混 合 用 地(居住)11.2 1.5 16.8 混 合 用 地(居住)34.4 1.8 62.0 混 合 用 地(居住)32.8 2.0 65.6 混 合 用 地(居住)24.0 2.2 52.8 混 合 用 地(其他)56.7 1.9 108.5 混 合 用 地(其他)4.5 1.5 6.7 混 合 用 地(其他)22.9 1.8 41.3 混 合 用 地(其他)19.7 2.0 39.4 混 合 用 地(其他)9.6 2.2 21.1 文 化 娱 乐用地13.3 0.9 12.6 文 化 娱 乐用地1.8 0.6 1.1125、 文 化 娱 乐用地0.0 0.0 文 化 娱 乐用地11.5 1.0 11.5 文 化 娱 乐用地0.0 0.0 行 政 办 公用地3.0 1.0 3.0 行 政 办 公用地0.0 0.0 行 政 办 公用地0.0 0.0 行 政 办 公用地3.0 1.0 3.0 行 政 办 公用地0.0 0.0 绿地144.6 0.0 0.0 绿地26.8 0.0 绿地55.6 0.0 绿地36.8 0.0 绿地25.4 0.0 文 物 古 迹用地1.2 0.1 0.1 文 物 古 迹用地1.2 0.1 0.1 文 物 古 迹用地0.0 0.0 文 物 古 迹用地0.0 0.0 文 物 古 迹用地0.0 126、0.0 市 政 设 施用地1.0 0.1 0.1 市 政 设 施用地0.2 0.0 市 政 设 施用地0.3 0.0 市 政 设 施用地0.2 0.5 0.1 市 政 设 施用地0.3 0.0 对 外 交 通用地16.0 0.4 6.4 对 外 交 通用地8.6 0.4 3.4 对 外 交 通用地7.4 0.4 3.0 对 外 交 通用地0.0 0.0 对 外 交 通用地0.0 0.0 旅 游 度 假用地16.2 0.4 6.5 旅 游 度 假用地16.2 0.4 6.5 旅 游 度 假用地0.0 0.0 旅 游 度 假用地0.0 0.0 旅 游 度 假用地0.0 0.0 道 路 广 场用地1127、30.7 0.0 0.0 道 路 广 场用地33.4 0.0 道 路 广 场用地32.2 0.0 道 路 广 场用地33.9 0.0 道 路 广 场用地31.2 0.0 人工岛15.5 2.2 34.1 人工岛15.5 2.2 34.1 合计690.8 1.0 718.0 178.9 0.8 144.6 169.6 0.8 131.3 178.2 1.1 200.2 164.1 1.5 241.9 690.8 居住总量406.5 112.1 62.0 141.8 90.6 WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harb128、our area秦皇岛西港区概念性总体规划92A区产品类型占地面积容积率建筑面积B区产品类型占地面积容积率建筑面积C区产品类型占地面积容积率建筑面积D区产品类型占地面积容积率建筑面积A-1风情居住区56.4 1.0 56.4 B-1海景高档居住区19.0 1.0 19.0 C-1商务服务区18.6 1.5 27.9 D-1中央商务配套服务区15.7 2.2 34.5 A-2客运码头4.2 0.8 3.4 B-2海景高档居住区45.2 1.0 45.2 C-2高端居住区62.5 1.2 75.0 D-2中央商务核心区31.6 2.2 69.6 A-3综合服务中心13.4 1.0 13.4 B-3129、海洋主题商业娱乐区39.6 0.7 27.7 C-3海景高档居住区23.6 1.5 35.4 D-3中央商务配套服务区13.2 2.2 29.0 A-4东山高端居住区24.7 1.2 29.6 B-4风情高住混合街区34.5 1.0 34.5 C-4海景高档居住区19.9 1.5 29.9 D-4滨水高级公寓26.1 1.0 26.1 A-5风貌小镇40.4 1.0 40.4 B-5国际邮轮码头6.8 0.5 3.4 C-5投资服务中心16.4 1.0 16.4 D-5高端商务居住区20.2 1.5 30.2 A-6东山公园14.6 0.1 1.5 B-6大小码头风貌区15.7 0.1 1.6130、 C-6综合管理服务中心9.2 0.9 8.3 D-6文化中心2.6 0.7 1.8 A-7绿地25.3 0.0 0.0 B-7绿地8.8 0.0 0.0 C-7会议中心10.5 0.7 7.4 D-7超五星酒店综合体25.3 2.0 50.6 C-8滨海步行带17.5 0.0 0.0 D-8滨海步行带29.4 0.0 0.0 总量178.9 0.8 144.6 总量169.6 131.3 总量178.2 1.1 200.2 总量164.1 241.9 合计690.7 718.0 一期二期三期四期WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangd131、ao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划97一级开发效益匡算说明总用地及面积指标城市建设用地类别名称用地面积(ha)容积率建筑面积(m2)规划区总面积690.8居住用地120.51.7209.3商业金融用地58.02.0117.3混合用地170.81.9328.8混合用地(居住)102.51.9197.3混合用地(其他)56.71.9108.5文化娱乐用地13.30.912.6行政办公用地3.01.03.0绿地144.60.00.0文物古迹用地1.20.10.1市政设施用地1.00.10.1对外交通用地16.00.46.4旅游度假用地16.20.46.5道路广场用地1132、30.70.00.0人工岛15.52.234.1合计690.81.0718.0总用地一级开发成本匡算费用子项计价数量 标准(万元/公顷）费用金额（万元）备注说明项目前期费用690.80 50 34,540.00 按照规划占地面积50万元/公顷征地、拆迁费用690.80 -因拆迁量未定,目前无法估算此部分成本公共区域市政基础设施建设费用341.50 300 102,450.00 按规划占地面积300万元/公顷计算公共区域内公共环境景观建设费用341.50 50 17,075.00 按规划占地面积50万元/公顷计算区域内公共配套设施建设费用690.80 100 69,080.00 按规划占地面积1133、00万元/公顷计算工程建设的其他费用377.21 按4-6项0.2计取管理费用2%4,470.44 按第2-7项的2计算不可预见费用5%11,176.11 按第2-7项的5计算销售费用2%18,030.00 按总销售额的2计算应纳税费5%45,075.00 营业税及附加按总销售额的5财务费用196,477.95 8%15,718.24 按总投资65的比例，8年利率项目投资总额317,992.00 第212项合计,不含征地拆迁成本一级开发收益匡算土地属性占地面积(公顷)标准（万元）收入金额（万元）居住用地120.503000361,500.00 商业金融用地58.004500261,000.00134、 混合用地170.803750640,500.00 经营用地总计349.30901,500.00 一级土地开发共可获得349.30万平米经营性用地,土地出让收入约为90亿元。因目前无法获得用地范围内土地拆迁量及补偿方式，因此本次一级开发成本匡算中不包括土地拆迁成本；若按“补偿重置“的原则，此部分成本应包含部分东港建设成本，需甲方进一步明确；因尚未获得秦皇岛市土地一级开发相关标准，所以土地基础设施、公共环境、公共配套成本估算方法及参数依据依据北京市有关规定计算；在一级土地开发收益部分，因未获得秦皇岛经营性土地出让价格相关参数，故依据甲方提供规划局资料及工作人员经验判断得出：住宅用地200万元/亩135、，即3000万元/公顷 商业金融用地300万元/亩，即4500万元/公顷，为住宅用地标准的1.5倍；混合用地250万元/亩，即3750万元/公顷，为住宅用地标准的1.25倍；WEST HARBOUR西港区strategetic solution for qinhuangdao west harbour area秦皇岛西港区概念性总体规划98二级开发效益匡算说明在二级开发匡算中，把项目基本分为两类住宅类销售型项目和非住宅类持有型项目；二级开发以住宅销售所获得资金平衡整体投资，并获得持有型物业的长期租金收益；住宅销售价格假设为9000元/平米，所有物业投资成本假设为5000元/平米；以上数值为工作136、人员经验初步假设值；二级开发资金平衡匡算第一期第二期第三期第四期总计建筑面积(万平米)144.60131.30200.20241.90718.00住宅建筑面积(万平米)112.1062.00141.8090.60406.50其它建筑面积(万平米)32.5069.3058.40151.30311.50住宅销售总额(亿元)100.8955.80127.6281.54365.85总投资金额(亿元)72.3065.65100.10120.95359.00资金平衡余额(亿元)28.59-9.8527.52-39.416.85项目开发周期内可实现自我资金平衡,并实现盈余6.85亿元二级开发持有型物业租金收137、益持有型物业总投资金额：311.5 X 0.5=155.75 亿元持有型物业(商业写字楼)国际基本平均回报率为7%-10%，即投资回收期为10-15年；持有型物业年平均收益约为：下限：155.75 X 0.07%=10.9 亿元/年 上限：155.75 X 0.10%=15.6 亿元/年 即年收益额约为11亿元至16亿元。人口规模初步预测建成后，总住宅建筑面积为406.6万平米,按人均35平米居住面积计算，可容纳居住人口为：406.6*10000/35=116171 人总商业金融建筑面积为225.8万平米,按人均25平米就业面积计算，可容纳就业人口为：225.8*10000/25=90320 138、人建成后，可容纳居住人口11万人，就业人口9万人公共配套服务设施用地面积(m2/千人)用地面积(m2)用地面积(ha)总指标3500.0 385000.0 38.5 其中教育1700.0 187000.0 18.7 医疗卫生(含医院)250.0 27500.0 2.8 文体420.0 46200.0 4.6 商业服务770.0 84700.0 8.5 社区服务300.0 33000.0 3.3 金融邮电35.0 3850.0 0.4 市政公用200.0 22000.0 2.2 行政管理及其它50.0 5500.0 0.6 总计409750.0 41.0 用地面积(m2/千人)用地面积(m2)用地面积(ha)总指标3500.0 385000.0 38.5 其中教育1700.0 187000.0 18.7 医疗卫生(含医院)250.0 27500.0 2.8 文体420.0 46200.0 4.6 商业服务770.0 84700.0 8.5 社区服务300.0 33000.0 3.3 金融邮电35.0 3850.0 0.4 市政公用200.0 22000.0 2.2 行政管理及其它50.0 5500.0 0.6 总计409750.0 41.0