1、医学院校区物业管理服务采购项目投标文件XX公司二零XX年XX月医学院校区物业管理服务采购项目投标文件投标单位：法定代表：地址：投标日期：20XX年XX月 第一部分 商务文件第一节 投标方案致：xx医学院招标小组：根据贵方（招标编号）对xxxxxx校区物业管理服务的招标，正式授权下述签字人， ；代表投标人 提交下述文件。1、投标方案2、投标报价书3、法人代表授权书(原件)4、法人工商营业执照（复印件）5、税务登记证（复印件）6、物业管理企业资质证书（复印件）7、公司简介8、物业管理方案9、物业服务案例据此函，签字代表宣布同意如下：1、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。2、投标人已详细审2、查全部招标文件，包括修改文件（如有的话）以及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。3、其投标自开标日起有效期为30个工作日。4、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。5、投标人同意提供，按照贵方要求与投标有关的一切数据或资料，并理解贵方不一定接受最低价的投标。6、与本投标有关的一切正式往来通讯请寄：地址：邮编：电话：传真：投标人法定代表人姓名： 投标人代表姓名、职务：（印刷体）投标人名称： （公章）：全权代表签字：日期：2005年7月日第二节 投标报价书项目名称：xx医学院xx校区物业管理服务采购项目投标报价（大写）3、：￥：投标人（盖章）：法定代表人（盖章）：2005年7月日第三节 公司简介xxx公司是xxx控股的属下公司， 成立于2000年7月，是国家二级物业管理企业，2004年6月通过了ISO9001：2000质量体系认证，是xxx“十强物业管理企业”之一，多次得到xxx的赞许，目前是xxx物业管理协会会员、xxx物业管理协会会员。公司以“文明、礼貌、优质、高效”为经营宗旨，以“以人为本、严谨周到”为服务原则，构建了完善的服务质量管理体系，致力于为业主/租户提供高效、精细化的写字楼服务，以及舒适、宜人的小区生活环境，目前在管物业面积超过100万平方米，包括了高级写字楼、住宅小区、商铺、宾馆酒店等物业管理4、类型。目前，公司上下员工共有五百二十八人，其中各类管理人员和专业工程技术人员占30%以上，公司多次组织员工进行在岗培训，每一工种岗位都取得了上岗证书，其中管理岗员工都取得了物业管理岗位证书或是物业管理自考大专班毕业学历，塑造了一支综合素质高，适应能力强，专业程度高的物业管理队伍，全心为客户提供贴身服务。公司的优质服务得到了政府主管部门及社会各界的肯定和支持，在管物业xxx大厦，于2003年获“xxx物业管理示范大厦”称号，xxx管理处，荣获2004年xxx文明标兵称号。公司于2005年度被中国资信评估学会及中国质量标准研究中心列为建设系统信用信誉AAA级单位。公司的顾问管理楼宇xxx大厦，已成5、为xxx首家具有航空服务特色的电子智能化写字楼，公司在管的四幢高级写字楼，平均出租率达83%以上，远高于同行业的水平。 在“一业为主，多种经营”的原则指导下，公司充分合理利用各种资源，为客户的服务要求和标准永无止境，公司拟定了“提高核心能力，向规模化、专业化方向发展”的总体思路，分别成立了设备维修、宾馆服务二个子公司，进一步提升公司的综合实力和专业化管理水平，力争到2006年成为一级物业管理企业，为更多的住/租户提供更优质的物业管理服务。期望社会各界一如既往地支持和鼓励公司的发展，公司将以“进取、创新”的企业文化精神，同社会各界一起，与时俱进，再创佳绩。 组织架构：股东会董事会总经理安保部人力6、资源处各管理处保安队工程部服务部行政部财务部清洁绿化部策划部管理者代表副总经理xxx子公司xxx子公司营销部第二部分 物业管理方案第一章 管理服务理念和目标第一节 影响管理服务效果的因素一、受设备设施先进程度影响众所周知，建筑的设备设施对于建筑本身及使用人的决对重要性是无可否认的，这不仅决定建筑的显性价值和隐性价值，也关系到使用人的安全程度。大厦配备设备设施的先进程度如何，将直接决定建筑功能是否能够充分发挥及实现物业使用人的要求。为此，选择质优、先进的产品其本身就是保障正常使用的基础，再通过专业人员的维修、养护，使其发挥应具功能并延长使用寿命，减少更换周期，从而节约一笔为数可观的更换费用。二、7、业主对物业管理的理解与支持的影响物业管理行业在国内出现虽已二十多年，但目前仍然存在对物业管理认识上的偏颇，探其原因是多方面的。仅从法律观点来判断，首先物业公司必须严格按照物业管理条例及有关法律、法规、政策规定规范操作，认真履行物业服务合同，在此基础上渴望得到业主的理解与支持。物业管理是人对物的管理和人对人的服务，其服务的对象对于物业管理的认识、了解或期望也是因人而异，所以对人服务的工作尤其需要理解与支持。三、受物业公司管理能力的影响目前全国注册的物业公司有2万多家，如此众多的物业公司之中必然良莠不齐，为此物业管理上级主管部门按照国家、省、市（计划设区）级别分别设立主管机构和行业协会，并根据物业8、公司的管理能力、信誉程度、经济实力等众多条件评定出的物业公司。而在管经验不同的物业公司管理同样条件下的物业，其管理效果也一定是不同的。第二节 管理服务的整体设想我们根据xxx校区所处项目地理位置相对独立，建筑面积较大，根据本物业规划布局，建筑风格，智能化硬件设施设置及使用性质等特点，计划设置驻校区管理处。管理处在合同期内负责对所有涉及乙方（物业管理公司）服务范围内的事项进行专业管理，并受受委托方（甲方）指导，负责管理下辖的安保部、保洁部、绿化部、工程部、服务部，使其按照“四个统一”和ISO9001：2000质量服务体系要求规范操作，并及时保持与委托方（甲方）联系，主动接受其监督和指导，对欠完善9、的事项及时改进，努力为校区师生营造一个安全、有序、环境优美、健康舒适的工作和学习环境。根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，我司将提供以下有偿特色服务：1、在星期六、日及法定节假日提供往返xxx市区、xxx的校巴服务；2、为教职员工、学生提供包括打印、复印、传真、装订、票务的商务服务；3、根据贵校行政办公楼、学术交流中心等物业具备会议功能的特点，提供全方位的会务服务；4、为教职员工、学生提供钟点工保洁服务；5、开展师生宿舍超支水电费代收代付服务；6、为贵校在设施设备维护方面提供技术性的支持；7、协助校方开展有特色的社区文化活动，共建和谐、友好、团结的校园；8、提供质优价廉10、的鲜花、礼仪及接待服务。第三节 管理服务理念和策划一、管理理念我司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为业主、委托方服务的11、目的。二、管理策划在全面执行国务院颁布的物业管理条例的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为xxx校区提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便的工作和学习环境。1、管理模式统一管理标准：严格执行公司已通过认证的ISO9001：2000质量管理体系之有关标准及公司各项规章制度。统一管理理念：“以人为本，服务为主，注重对各级员工的关心、激励、挖潜，做到人尽其才，在外延上则是以业主、顾客的服务为焦点，对业主、顾客的合理需求给予最大限度的满足。统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之未想，急客户之未急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。统一管理目12、标：“接一座物业，创一方文明，保一方平安，树一个品牌。” 我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们xxx物业管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“文明、礼貌、优质、高效”的经营方针，通过专业精细化物业管理，确保校内区域安全，优美校区环境，从而提升xxx品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。2、两个意识： 管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神创新学院的管理新思路，树立业主就是顾客，管理就是服务的观念。服务意识：全方位的主动服务，客户的一切所需，均是服务之想为之的观念。第四节 管理目标一、接管后一年内达市“优秀小区”标准；三年内获省级或国家级“物业管理示范小区”称13、号。二、全面实行环境保护管理条例，使校区内成无污染、无噪音、无废气的“三无”绿色环保区。三、根据国家物业管理示范大厦（小区）的评分细则规定要求，结合我司在管荣获物业管理示范大厦（小区）的成功经验，我们承诺有关服务综合技术指标及为完成承诺指标采取的措施如下：序号承诺项目国家示范标准承诺指标实施措施1安全防范管理无重大刑事案件和重大交通等安全事故24小时巡逻，关键岗位24小时固定值班，落实保安岗位职员，明确责任区域，完善制度，狠抓人员思想业务素质。2消防管理无消防事故无组建保安义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0。消防设备完好率100%100%进行编号入14、档管理，管理员与保安员每天上班必须对消防设施、设备进行全面检查，做好防盗，损坏的防范、保养，确保消防设施的完好与正常启动运行。3卫生、保洁动态保洁满意率95%以上实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转站及保洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。4环境绿化达标率95%以上分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有机结合。5房屋及设备、配套设施完好率（因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外）98%以上100%加强巡查、监测，重要设备责任到人，做到日运行记录，不放过任何微小的现象，把故障排除在发生之前，切实消除运行故障和事故隐患，保证设备设施15、运行完好、正常。6房屋零修、急修及时率（单项在100元以内）99%100%接到维修单在承诺时间内到达并督促供方准时到达现场，零修及时完成，急修不过夜，强化回访制度、考核制度。7管理服务人员培训合格及持证上岗率100%100%实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。8师生员工对物业管理服务满意率及投诉处理率95%95%以人性化管理，按照政策、法规规定，依法管理，建立业主/师生投诉及时跟踪解决，回访并记录入档。95%以上100%9停车场、道路完好率95%以上100%加强巡视，确保道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水通畅，无随意占用道路，无改变使用功能10化粪池、雨水井、污水井完好率95%以上1016、0%每日记录检查情况定期疏通、清理，井盖齐全良好，保证排放通畅无堵11排水管、明暗沟完好率95%以上100%排水通畅，无堵，无积水，无塌陷，无残缺12照明设备完好率95%以上98%每日检查，发现问题及时更换维修，确保照明设备完好无损，夜间正常使用，保持洁净。第二章 管理机构动作方法及管理制度第一节 项目管理机构图管 理 处在综合一体化管理方式的指导下，实施物业管理服务工作，我们力求：部门设置精简、高效；人员配置合理、科学。在管理处经理的调度下，各司其职，各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理服务的良性循环。其机构设置如下:固定岗巡逻岗义务消防队应急分队修剪消杀日常保养护理教17、学区生活区维护维修行政办公及附属区综合事务保 安 队绿 化 部保 洁 部工 程 部第二节 工作职能组织运行图xxx公司委托方(甲方：xxx校区)公司各职能部门 管理处 指示 指令 报告 指令 各部门 服务地点部门员工反馈 督导第三节 项目经理管理职责及内部管理职责一、项目经理管理职责报告上级：xxx公司总经理督导下级：管理处管理员、保安队长、保洁部长、绿化部长、工程部长。 管理职责：1、 全面负责管理处的工作，领导全体员工完成公司下达的责任目标。2、 根据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定管理处的经营方针和运作模式。3、 制定各项规章制度、服务规范及操作规程，明确各级管理人员和员工的职责18、，并监督贯彻执行。4、 建立健全管理处的各级组织架构及工作程序，使之合理化、精简化及效率化。5、 编制管理处业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，员工培训计划及年终工作总结。6、 对管理处的全面工作有决策指挥权，对管理处所属管理岗人员的任免及聘用、调动和辞退有建议权；对管理处所属生产岗人员有人事决定权。7、 负责制定、审核管理处的经费收支，做到合理收支、开源节流，开展各项有偿服务，力求取得良好的经济和社会效益。8、 组织管理处的月检工作，对管理处的整体服务质量，安全生产负责。9、 负责对外业务的联系工作及合同的评审工作，并组织实施对供方的考评，有权建议决定聘用或解聘，并上报公司批复。1019、 注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公司对外形象，努力争创优质服务。研究制定管理处所辖物业的“创优”评比计划及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而发展，最终形成品牌物业。11、 定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上请下达的保障工作。12、 以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高度凝聚力，引导员工以高度热忱和责任感去完成本职工作。13、 完成公司交办的其它工作。二、内部管理职责分工（一）管理处 管理员（综合岗）岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：公司人力资源部、管理处各部岗位职责：1、负责管理处各类公文的拟稿、修改、并呈20、送部长审核，以及管理处收发文登记分发工作。2、协助经理安排管理处会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪要或决议。3、熟悉档案归档范围，懂得分门别类，对档案的整理、书写要求规范化，科学化。做好各种文件记录资料的收集，分期分类归档案，为日后查找提供方便。对所管理档案的丢失、损坏、泄露负责，并对具体确定文件材料作出保管期限的划分。4、负责管理处的日常接待工作。5、负责管理处的报销工作。6、完成上级交办的其他工作。管理员（质监岗）岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：绿化部、保洁部、工程部、保安队岗位职责：1、执行管理处指令，全面负责物业管理的监管工作。 2、遇到紧急突发事件在第一时间通知保安队队长21、并汇报经理，协助相关人员做出有效的应急处理，并向上级汇报。3、掌握现代化的办公设备，不断提高服务意识及管理水平、物业管理业务知识，及时与有关部门协调合作；4、完成上级交办的其它工作。（二）保安队 保安队主要工作1、全面负责物业区域范围内的安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故、防毒”的六防工作；2、对物业实施全方位安全监督工作；3、实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；4、协助公安机关查处辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故等案件；5、负责辖区内消防系统的监控、消防设施的安全检查以及消防知识的宣传工作；6、负责物业区域范围之配套设施如车场、监控等管理工作；7、抓好保安队22、伍的建设和业务培训。保安队长岗位职责报告上级：管理处经理督导下级：保安副队长、保安队领班、保安员联系部门：管理处、工程部、保洁部、绿化部岗位职责：1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实；2、全面负责保安队的工作，确保保安队能够完成公司下达的任务目标。根据公司下达的任务和目标，制订保安队的年度工作计划并督促实施。3、负责批示下级上报的各类文件，对重大的奖惩事件提出建议，对安全责任事故进行处理。4、参与公司的业务拓展，负责编制保安方面的方案。5、主动与地方上级主管部门、公安机关作好双向沟通工作。6、督促指导下23、级开展工作，检查下级落实保安处安排工作的实施情况。7、负责组织召开保安队人员的每月例会，总结上月工作情况及布署下月工作安排。8、负责协调管理处其它部门的有关工作。9、定期向上级领导汇报工作，提出有关保安工作建议。10、完成上级交给的其他任务。11、经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和思想动态，发现隐患及时处理；12、负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；13、跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件（包括各种治安案件）；14、负责员工的考核评比工作，并对不称职的保安员提出处理意见；15、负责消防系统的监控工作，制定消防设施的安全检查制度，组织训练消防人员，制定消防安全知识的宣传工24、作。17、定期检查物业之消防器材和设施，按期组织员工更换灭火器材，保证消防器材的安全可靠；18、收集和整理本部门的有关资料，汇总后交管理处阅读；19、负责本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和调班；20、完成上级交办的其它工作。保安副队长岗位职责报告上级：保安队长督导下级：、保安队领班、保安员联系部门：管理处、工程部、保洁部、绿化部岗位职责：1、负责保安员的上岗培训和思想教育工作，对保安员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定保安员训练计划，并接受管理处和辖区派出所的监督、指导。2、负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保证巡逻岗和固定岗正常运作，无缺岗，无治安死角。3、25、协助队长进行岗位考核，公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则将视作失职。4、督促队员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂，安排好值日。负责宿舍卫生和队容纠察，保持队伍有良好的风气。5、负责队员的政治思想教育工作，对态度不好和工作不认真的队员，要做好思想教育工作，对屡教不改者和情况严重者，书面提出处理意见报队长裁决。6、定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、匪警以及突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理处的要求达标。7、负责保安队所需装置的保管、发放工作。8、定期回访住户对校区治安状况的意见和提议，并做好记录，向26、上级汇报好的建议。9、完成上级领导交待的其它工作任务。保安领班岗位职责报告上级：保安队长、保安副队长督导下级：保安员岗位职责：1、协助保安队长完成本班队员的管理工作。2、熟悉治安管理处罚条例以及公司各项规章制度。3、熟悉本班各岗位的职责和分布情况，了解本班队员的思想动态和工作情况。4、掌握治安区域及四周环境情况。5、掌握消防器材的分布和维护情况，精通各种消防器材的使用。6、掌握突发意外事件处理程度，并具有应对能力。7、了解一定的物业管理知识。保安员岗位职责报告上级：保安副队长、保安领班岗位职责：巡逻岗岗位职责1、负责按规定路线巡查辖区各楼层，密切注意治安消防情况。掌握防火、灭火知识，熟悉火灾报27、警119系统和盗警110系统。2、巡视检查辖区内是否有不安全的因素，发现情况应及时报告，并采取有效措施进行处理。3、对形迹可疑人员进行必要的询查，及时将闲杂人员等劝离辖区。4、制止辖区内吵架、打架斗殴事件的发生。5、制止在辖区内，尤其是在住宅楼的电梯内、电梯厅等公共地方大声喧哗、随地吐痰等不文明行为。6、检查消防设施是否完好，及时消除火灾的隐患。7、配合管理处其他岗位的工作发现公共设施、设备、水、电、电梯保洁卫生等方面的问题应及时向主管负责人汇报，协助及时处理。8、认真记录巡查过程中发现的情况，认真做好值班记录和巡逻的交接班工作。9、完成上级领导交办的其它工作任务。固定岗岗位职责1、疏通车辆和28、人员进出，维护门口交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻。2、严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入校区。3、提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速报告领导。4、认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况。5、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好辖区的大门关。6、为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置）。7、完成上级领导交办的其它工作任务。学生公寓值班员岗位职责1、严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入学生公寓。2、认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况，并做好交接班记录。3、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等29、各项安全防范工作，把好公寓的消防安全工作，掌握公寓消防器材的分布情况，精通各消防器材的使用。4、了解公寓的物业常规和常识，有一定的物业管理知识。5、为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置）。6、具有一定处理突发事件的能力。7、完成上级领导交办的其它工作任务。（三）工程部工程部主要工作1、负责管理区域内设备设施维护保养和小故障检修。2、抓好工程部员工队伍的思想建设和业务建设。3、抓好工程部安全教育（包括人身、设备、消防），提高安全意识，督促员工严格执行安全操作规程。4、完成上级布置的任务和业主（客户）要求的其他维修工作。工程部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、保安队、30、保洁部督导下级：工程部班长、工程部水电维修工、泥水工、木工 岗位职责：1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。2、对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位工作人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行和设施完好，以最低的动力费用开支保持所管辖范围的设备设施管理水准。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。3、组织制定所属各岗位责任及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。4、组织并参与设备的定期保养及检修，制定、检查各类设备的月、季、年保养计划的实施情况，及时向管理处经理报告。531、负责制定各系统、设备年度、月度保养维修计划和备品备件计划，依时报管理处审核，批准后，组织实施。6、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。7、完成上级交办的其它工作。工程部班长岗位职责报告上级：工程部长联系部门：管理处、绿化部、保安队、保洁部督导下级：工程部水电维修工、泥水工、木工 岗位职责：1、负责工程部的综合管理，承担公司的上传下达及公关工作。2、负责制定适用于本项目的各项管理制度、操作规程，并监督和检查其实施情况。3、负责策划和组织工程人员召开各类会议和培训工作并做好记录。4、收发、处理、跟踪、督办各类内外文件，做好公司各种合同、文件其它资料的管理。5、负责32、工程部材料、零配件的采购和保管、领用等相关管理。7、编制设备的维修计划，并检查督促计划的实施。8、负责对各栋楼宇设施设备运行、保养、维修、抢修等各项工作的监督管理，协助、协调相关人员完成设备的维修和保养工作。9、负责处理工程部的各项投诉、来信、来访，及时处理顾客投诉纠正不合格服务，提高管理服务质量。10、做好与学院相关部门的沟通工作，及时了解顾客的需求，不断完善服务工作。水电维修工岗位职责报告上级：工程部班长、管理员岗位职责：1、负责对应学院设备的日常管理和维修工作。2、熟悉学院设备的运行方式、工作原理、正常操作。3、负责学院各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。4、做好学院设备的日33、常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，确保设备的正常运行。5、完成其它临时性工作。6、不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。泥水工岗位职责报告上级：工程班长、管理员岗位职责：1、泥水工主要负责各学院三大区楼房天花，室内、走道、楼梯间墙身，车道的和维护工作。2、服从主管的调配，完成主管安排的其它工作。木工岗位职责报告上级：工程班长、管理员岗位职责：1、主要负责各学院三大区域的门窗、桌椅、柜台等设备设施的维修工作。2、服从主管的调配，完成主管安排的其它工作。（四）、保洁部保洁部主要工作1、按物业管理委托合同规定的标准及范围，实施保洁、卫生业务工作。 2、负责公司保洁业务的安全工作，明确安全34、责任，制订安全操作规程，防患于未然。3、负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。4、负责保洁部员工的管理工作。保洁部部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、工程部、保安队督导下级：保洁部领班、保洁员 岗位职责：1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。对保洁部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。2、依据公司签订的保洁服务合同制定保洁质量及检查标准，提高工作效率，实现管理目标。3、负责保洁所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。4、针对员工的工作状况和思想状35、况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。5、组织制定并实施员工的考核工作。6、完成上级交办的其它工作。保洁部领班岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、保安队、工程部督导下级：保洁员 岗位职责：1、协助部门部长做好保洁员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。2、负责保洁员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和保洁质量及检查标准，并督促员工遵守各项制度。3、负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责人员调配；定期组织业务知识培训。4、负责保洁员的考核工作，认真抽查每个保洁员负责的片区，公平公正地评价每一个员工36、的工作情况。5、每日巡视物业区域，检查环境卫生情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。6、每季度进行一次保洁质量满意度的调查工作并作统计、分析，以书面形式上报。7、按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。8、负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。9、负责保洁所需材料保管、领用等相关管理工作。10、完成部长交待的其它工作任务。11、提前上班时间二十分钟到岗，负责对其所管理区域内的保洁工进行班前会。12、按保洁工岗位职责及保洁质量及检查标准要求做好属于本人保洁区域的保洁卫生工作。13、按保洁质量及检查标准要求每天37、进行检查、记录，并于次日的班前会通报检查结果。14、按规定要求在规定时间领取所需物料。15、协助部长进行保洁质量的监管工作，对本班组的保洁工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长；完成部长交办的其它工作。保洁工岗位职责1、提前上班时间十五分钟到岗，确保小区（大厦）范围内各路面、楼梯、通道、房屋楼宇天面的保洁卫生，确保没有杂物、纸屑、烟头，保证区域内环境整洁。2、维护保洁区域的整洁，制止各种有损环境卫生的乱倒、乱涂等违章行为。3、保持沙井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生，定期对果皮箱和垃圾桶进行清洗，定期清疏化粪池沙井，保持排水排污畅通。4、定期喷洒灭蝇、蚊、虫、鼠的药水、药物。5、每天清扫公共楼梯、通38、道，上门收垃圾。定期清洗公共楼梯、通道扶手，并做好垃圾清运工作及做好清运记录。定期打捞水塘水面漂浮垃圾。6、完成上级领导交办的其它工作任务。（五）、绿化部绿化部主要工作1、按物业管理委托合同规定的标准及范围，实施绿化工作。2、负责公司绿化业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。3、负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。4、负责绿化部员工的管理工作。绿化部部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：保洁部、保安队督导下级：绿化领班、绿化工 岗位职责：1、坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。2、对绿化部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作39、人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行3、依据公司签订的保洁服务合同制定绿化质量及检查标准，提高工作效率，实现管理目标。4、负责绿化所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。5、针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。6、组织制定并实施员工的考核工作。7、完成上级交办的其它工作。绿化部班长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、保洁部、保安队、工程部督导下级：绿化工 岗位职责：1、协助部门部长做好绿化员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。2、负责绿化员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业40、道德、管理规章制度，岗位职责和绿化质量及检查标准及绿化业务知识，并督促员工遵守各项制度。负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负3、责人员调配；定期组织业务知识培训。4、负责员工的考核工作，认真抽查每个绿化员负责的片区，公平公正地评价每一个队员的工作情况。5、每日巡视物业区域，检查环境绿化情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。6、每季度进行一次质量满意度的调查工作并作统计分析，以书面形式上报。7、按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。8、负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。9、完成部长交待41、的其它工作任务。10、按绿化工岗位职责及绿化质量及检查标准要求做好属于本人绿化区域的保洁卫生工作。11、按绿化质量及检查标准要求每天进行检查，并向部长通报检查结果。12、对本班组的绿化工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长。13、协助管理员进行绿化质量的监管工作，及完成部长交办的其它工作。绿化工岗位职责1、掌握绿地花草、树木生长情况，做好四季护理，及时施肥、除草、杀虫。2、及时清除已枯死的花草树木并补种，根据季节每日喷淋，定期喷洒农药。3、每月修剪绿化、草坪、树木，每天清除绿地、树脚、花盆内的杂物垃圾。4、制止破坏绿化设备设施、践踏绿地、花木的行为。5、完成上级领导交办的其它工作任务。 第四节 日42、常管理制度和考核办法一、日常管理制度目录1、精神文明建设公约2、环境卫生管理规定3、绿化管理规定4、消防管理规定5、安全用水、用电管理规定6、文体娱乐场所管理规定7、管理处运作制度8、管理处档案资料管理制度9、管理处办公设备使用制度10、管理处消防责任制11、管理处对外服务工作管理规定12、管理处员工工作服管理规定13、管理处员工宿舍管理规定14、管理处投诉处理、回访制度15、管理处维修、回访制度16、安保管理工作制度二、考核办法目录1、部门考核细则2、管理岗员工考核细则3、非保安类生产岗员工考核细则（考核岗位：保洁工、绿化工、维修工；含班长、领班）4、保安队员工考核细则（考核岗位：保安领班、43、保安）第三章 管理服务人员配置第一节 配置各岗位人员的具体情况部门（总人数）管理岗人员（人数）生产岗人员（人数）生产岗人员（人数）管理处（3人：其中管理处经理1人，管理员2人）管理处经理(1人)综合岗管理员(1人)质监岗管理员(1人保安人 （91人）保安队长(1人)保安副队长(1人)领班(3人)学生公寓值班员(39人)保安(47人)保洁部 （46人）部长(1人)班长(1人)保洁领班(3人)保洁员(41人)绿化部 （10人）部长(1人)班长(1人)绿化员(8人)工程部 （12人）部长(1人)班长(1人)水电维修工(6人)泥水工(2人)木工(2人)合计：162人(管理人员7人)第二节 项目经理人简44、介序号姓名性别年龄学历资格证书拟任职务从事物业管理年限第三节 各岗位任职标准管理处经理：本科以上学历，持“物业管理企业经理”上岗证；3年以上物业管理工作经验，熟知物业管理流程和物业管理专业知识；熟悉相关物业法规；优秀的沟通协调组织公关能力；业务素质和市场意识强，谨慎敏锐，品行优良。综合岗管理员：大专以上学历，熟悉公文写作基本要求；良好的口头表达能力，工作认真负责；头脑灵活，具有保密意识；熟悉电脑操作，持电算化上岗证；持“物业管理岗位”上岗证。质监岗管理员：大专以上学历，；有1年以上物业管理经验；熟悉xxx市有关物业市容卫生绿化治安消防等管理规定，并能熟练运用；熟悉电脑操作。工程部长：理工科大专45、以上文化程度，助理工程师以上技术资格；持“物业管理岗”上岗证，具有2年以上工程维护及装修工程管理的工作经验；熟悉电脑操作。工程部班长：大专以上文化程度，持“物业管理岗”上岗证，具有2年以上物业管理工程维护管理的工作经验；熟悉电脑操作。工程部水电维修工、水泥工、木工：高中以上学历，持上岗证。有2年以上同岗位工作经验。保安队长：大专以上学历；强烈的工作责任感和工作敏锐感；出色的组织 协调沟通能力及突发事件应变能力；具有全面丰富的安保业务知识，部队转业军人优先，熟悉电脑操作。保安副队长：大专以上学历，身高175厘米以上；具军事技能培训指导能力，制订军事技能培训计划并跟进考核；掌握各安保岗位必备条件的46、业务知识，有部队服役经验者优先，熟悉电脑操作。有1年以上同岗位工作经验。 保安领班、保安：年龄20-28周岁，身高170厘米以上，初中以上文化程度，身体健康，相貌端庄，有酒店或物业管理保安工作经验及退伍军人优先。学生公寓值班员：年龄20-35周岁，身高168厘米以上，初中以上文化程度，身体健康，相貌端庄。保洁部长、绿化部长：大专以上学历，形象好，身体健康，有一定的沟通及处事能力，有3年领班工作经验及一定专业知识，并具备电脑操作基础。保洁班长、绿化班长：高中或中专以上学历，形象好，身体健康，有一定的沟通及处事能力，具备电脑操作基础。保洁工、绿化工：初中以上学历，身体健康，外地人员须有xxx市、x47、xx市户口的亲友担保。注：对公司内部培养的各级管理人员，公司坚持“能者上，平者让，庸者下”的用人原则，坚持学历职称与实际工作能力相结合，以实际工作能力为主的原则。对任职人员的学历，职称和年龄等条件可作适当放宽，注重其实际工作经验和综合素质。第四节 人员开发和培训按公司ISO9001：2000质量管理体系标准要求，建立员工培训制度，管理处每年年底制定第二年的培训计划，并认真实施，管理处不定期对各部门的培训工作进行抽查，年终作为各部门绩效考核的依据。一、人员培训计划（一）培训计划的制定1、管理处根据公司培训制度的要求，结合实际工作需要，于每年12月份制定下年度年度培训计划。2、下属部门根据管理处的48、年度培训计划，结合本部门实际情况，制定本部门月度、年度培训计划。3、培训计划包括：培训项目、培训对象、培训部门或责任人、完成期限等内容。4、培训计划应由编制人签名，并由管理处负责人审批。（二）三年总体培训计划第一年：培训目标为保证项目派驻人员充分了解项目的具体情况，使各部门员工熟悉各项工作流程及应急方案。在建立健全各项规章制度和操作规程的前提下，以树立形象，规范管理，注重服务，提高各阶层员工的现场解决问题能力为主要内容，为实施标准化管理服务打下扎实的群众基础。并针对第一年要求达到市级示范项目进行专项培训。第二年：培训以提高服务质量、实施精细服务为主要目标。继续将新员工入职培训和提高员工现场管理49、服务能力为培训重点，重视提高基层管理人员管理水平的培训，发现、培养具发展潜质的管理干部，在员工队伍中形成良性的竞争机制和晋升阶梯，增强团队的凝聚力和战斗力，并为创省级物业管理示范项目进行专项培训。第三年：培训工作仍然将新员工入职培训和提高员工主动服务意识、提高现场管理服务能力为培训重点，继续重视提高基层管理人员管理水平的培训，以保证管理服务工作的连贯性和团队精神。提出实现精品管理的培训目标，为实现三年创国家级物业管理示范项目进行专项培训。（三）管理处培训计划表序号培训项目（内容）培训对象责任部门学时要求完成期限备注1入职培训公司简介；管辖物业简介；物业管理概述；物业管理从业人员的基本要求（含服50、务规范、仪容仪表、处理投诉等内容）；员工手册（含员工守则、劳动条例、奖惩条例）新入职员工管理处16小时正式接管项目前7天完成，以后凡新员工入职前接管前安排所有新员工集中培训。接管后，凡新入职员工按此要求进行。培训后进行开卷测试，资料存入员工档案。2岗前培训：部门简介；岗位职责和操作规程；安全须知；本物业突发事件应急方案（含火警、供配电、供排水、自然灾害、非正常上访、电梯困人等应急方案）；员工考核细则。 试用期员工用人部门不少于24小时正式接管项目前2天完成，以后凡新员工入职一周内正式接管项目前，各用人部门与项目方联系，收集相关资料，编写简易实用教材进行培训。接管项目后一个月内建立健全各项制度及51、工作程序，并完成相关培训。各部门建立新入职员工培训记录表。培训后进行抽查提问或书面测试，试用期满进行闭卷理论考试及实操考核。经考核不适用者，不予录用。考核合格者，办理转正手续，资料存入员工个人档案。3岗位培训3.1物业管理从业人员上岗培训管理员、文员、部长以上（含部长）管理人员未持证员工管理处40小时以上视行业主管部门相关培训时间表及时安排我司要求所有管理员及部长以上（含部长）管理人员必须持物业管理从业人员上岗证。凡未持证者，由公司安排参加行业举办的专业培训，考试合格发证。3.2保安员上岗培训未有上岗证的保安员保安队40小时保安员入职后3个月内根据公安机关的要求及开班情况及时安排,考试合格由公52、安机关发证。3.3保安员军体训练保安员保安队隔天进行，每次1小时长期进行由保安队选定军体教练，安排非当值保安员参加。3.4突发事件应急处理（理论与现场演练结合）：发生火警的应急处理； 治安事故的应急处理；自然灾害事故的应急处理；非正常上访应急处理保安员及各部门相关员工保安队不少于16小时纳入新项目接管前岗前培训，以后凡新员工试用期内培训导师具体由部门安排。建立员工培训签到表对每月培训完的理论内容，进行书面测试或抽查提问。根据月度培训计划安排，实操培训内容完成后，进行实操考核。培训内容也可根据实际情况，进行实发案例随机培训。3.5消防理论与实操,消防基本常识；灭火器材的使用；消防设备的操作使用。53、全体员工保安队8小时半年一次结合公司每年年中的业务大比武及年底的消防演练进行。3.6法律法规：物业管理条例；xxx省保安管理服务条例；消防法；机关、团体、企业、事业单位安全管理规定。保安员保安队2小时每季一次纳入每周的班后学习。3.7熟悉了解设备概况新员工工程部4小时入职第一周内纳入新员工岗前培训。3.8应急培训：给排水系统；供配电系统；空调系统；楼宇自动系统；电梯困人解救；消防系统工程部员工工程部根据系统情况而定纳入新项目接管前岗前培训，以后凡新员工试用期内理论与现场演练结合，培训导师具体由部门安排。对每月培训完的内容，进行书面测试或抽查提问。3.9服务意识、技巧及案例分折全体员工管理处1小54、时每年一次结合案例进行培训，以提高员工服务工作能力。4管理理论与实践、案例分折管理人员管理处16小时每半年一次邀请院校教授讲授，旨在提高各层次管理人员管理水平。5经验交流活动管理人员管理处8小时每半年一次组织各分公司及管理处内部交流及到其他物业公司学习同行的先进经验。（四）保洁部员工培训计划表序号培训项目（内容）培训对象责任部门学时要求完成期限备注1职前培训：公司资料介绍，员工素质教育新员工分公司3小时入职前一天让新员工认识公司的背景、结构、业务范围、公司人事政策等，树立“顾客至上”的服务意识。2.1岗前培训：基础理论知识培训新员工所属保洁部门1天入职后7天内， 了解公司制定的规章制度、工作规55、程、安全知识、工作注意事项等，增强员工承担高素质保洁服务工作的信心。2.2岗前培训：实操技术培训新员工所属保洁部门6天入职后7天内上岗前的机械操作、保洁程序或会务接待等基本技能训练，为保洁服务作业或会务工作打下基础，经考核合格后方可正式上岗工作。3.1在职培训：保洁理论知识培训试用期保洁员所属保洁部门3天入职后1个月内用规范的工作程序教育员工掌握基本工作要领，学会保洁保养剂的使用，掌握正确的使用方法，以免造成物料浪费。3.2在职培训：现场技术、技能培训试用期保洁员所属保洁部门6天入职后1个月内使员工熟悉正确使用各种保洁工具、机器操作，以及各种物业的保养方法，从中培训更多的操作能手。4固定合同员56、工培训：理论与实践相结合试用期 员工所属保洁部门2天入职2个月后3个月内训练员工熟练操作各种保洁机械、工具，合理使用各种物料、须培训考核合格后，可转为公司固定合同员工。5.1提职培训：基本管理知识、技巧等领班所属保洁部门2天拟提职1个月内提任前的提职培训，掌握新任职务必须具备的知识、技巧和能力。5.2提职培训：管理基本知识、人力管理、主管的职责和领导技巧及其信息传递、管理心理学基础知识、培训的重要性和主管必须成为培训者、如何处理投诉等主管所属保洁部门4天拟提职2个月内此为理论培训之安排，实践培训阶段根据部门实际情况安排，理论考试合格及实践培训合格后方可提职为主管。二、言行规范、仪容仪表、公众形57、象的培训及要求（一）言行规范礼貌是员工对待客户和同事最基本态度，任何时候均要使用礼貌用语，“请”字当头，“谢”字不离口，接听电话时先说：“您好！（部门名称）”。要求员工做到常露笑容，给人以友好、愉快和轻松的感觉。行为举止方面，要求员工举止大方得体，与人交谈时双眼应平视对方，客人来访要起身相迎并问好，先请客人入座，自己方可坐下，来客告辞应起身移步相送。走路脚步要轻，遇到客人主动让道。有事进入办公场所，先在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内。（二）仪容仪表在员工守则中，对员工的工作态度、服务态度、仪容仪表、行为举止、对待投诉、爱护公物、维护公共卫生、拾遗、赠物方面进行了全面的规定。要求着装统一：管58、理处及各部门部长以上管理人员着装一致，工程部（包括主管）着装一致，绿化部（包括主管）着装一致，保安（包括领班）着装一致，保洁部（包括保洁员）着装一致。并在工作时间穿戴整齐，配戴附有姓名、部门、职务及照片的上岗证。注重仪容仪表，讲究礼貌，服从管理人员的监督管理。在仪容仪表方面，要求员工上班时穿着整洁的制服，发型端庄大方，梳理整齐，不涂有色指甲油，不使用味浓化妆品，化妆宜淡雅，不吃异味食物，皮鞋保持干净、光亮，不钉响底。（三）公众形象除员工手册每人1份外，各部门经常对员工进行服务意识的教育，要求每一位员工认识到物业管理工作是为客户提供全面、优质的服务，坚持“客户至上、服务第一”的服务宗旨，为业主提59、供“安全、整洁、宁静、优雅”的环境。要急业主之所急，想业主之所想，真心实意为业主排忧解难，把业主的利益放在第一位。我们的目标是：“以整洁、优美、舒适、宁静的办公、生活环境，安全可靠的设备运行，科学适用的现代管理，优质高效和热诚周到的服务，争创优质服务，优秀管理和优秀示范项目。三、 人员的管理人是企业的核心内容，人员的管理是一个企业双重管理运作机制的过程，我公司提出“有满意的员工才有满意的客户”的管理概念，善待员工，支持“以人为本”的管理理想，健全人事管理机制，实施诱导式的培训机制与情感式的激励机制，提高员工的集体荣誉感与团队精神，进一步开发人才资源，量才录用，知人善任，合理调配。 （一）量才适60、用，合理配置为最大限度地发展人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我公司对人才资源进行合理有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，使员工适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人，用好人”的思路。我们规定新员工录用后，由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。（二）分工协作，层级管理机制在管理中实施层级管理，一级管一级，下级服从上级，规范管理机制，明确各级人员的岗位职责和权力，通过规范企业运作约束员工行为，达到制度管人，增强管理人员的责任感与向上的进取心61、。 （三）激励机制，留住人才公司对员工的管理是建立在“人性”的基础上，对员工的工作与生活都给予了高度的重视，我们做法有：1、树立员工也是顾客的管理理念2、人才创造机会，让机会造就人才 3、唯人是举，任人不疑，发现人才，重用人才4、物质奖励，精神奖励，形成人才的归属感5、营造企业文化氛围，促进交流沟通（四）考核与淘汰机制在管理过程中实行月度考核制与淘汰机制，我们采用人性与制度化管理的相结合，对岗位的员工进行月度考核（有标准），对每季度考核的佼佼者给予物质的与晋升的奖励，对连续三次最低分者给予辞退，使考核起到奖励先进，鞭策后进的良好作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。第四章 物业管理服务内62、容及标准第一节 保洁服务一、保洁组织架构保洁部长（1人）保洁领班（1人）生活区保洁班13人教学区保洁班24人行政办公及附属区保洁班7人学术交流中心2人后勤附属楼、污水间2人行政办公楼3人 图书馆2人信息中心2人露天运场及校区道路3人解剖楼、化学楼2人教学楼群15人4#学生宿舍1人5#学生宿舍1人6#学生宿舍1人7#学生宿舍1人8#学生宿舍1人9#学生宿舍1人10#学生宿舍1人11#学生宿舍1人留学生公寓一1人留学生公寓二1人1#学生宿舍1人2#学生宿舍1人3#学生宿舍1人注：以上保洁部人数配置考虑到为学校学生提供勤工建学的岗位和机会，拟配置人数为46人。二、具体保洁项目明细和检查标准(不含外墙63、保洁)（一）教学区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、楼内走廊、楼梯道、电梯间等公共区域保持走廊、梯道、电梯间地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味1.1 清扫楼内走廊、楼梯基石及梯极电梯间垃圾、杂物，拖抹一次，巡回保洁1.2 用专用保洁剂处理地面污渍、油渍1.3 用抹布抹走火楼梯扶手、防火门1.4 按指定时间每日清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋1.5 清抹电梯间指示牌、消防栓1.6 用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性污迹,用铲刀铲除；每周工作1.1 定期清抹百叶窗一次1.2 定期将垃圾桶清洗三次保持无尘64、干净每月工作1.1 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹1.2 全面大做保洁一次,消杀消毒一次保持卫生死角每日工作台 2、卫生间洁具洁净无黄渍,目视无尘积污渍, 漏口无沙泥畅通2.1 清洗蹲厕二次,地面拖抹二次,巡回保洁2.2 低位墙身擦抹一次2.3 洗手盘巡回保洁2.4 擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施1次2.5 厕纸箩清倒多次每周工作2.1 蹲厕全面擦洗一次2.2 擦洗尿戽凹位一次2.3 清洗镜面三次2.4 清洗厕纸箩一次2.5 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒无积水,无异味每月工作2.1 对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁无积尘污渍每日工作3、停车65、场、天台保持地面干净、无垃圾、无杂物，保持设施干净、无明显灰尘3.1 每天巡视停车场，及时用扫把、垃圾铲随时清除地面、楼梯杂物、纸屑3.2 发现有水迹立即清理干净3.3 抹指示牌、消防栓、栏杆3.4 清理、清洗去水明渠3.5 清理地漏及水沟每周工作3.1 局部地面如有特别污渍、油渍，用多功能擦地机保持干净、整洁保洁去油剂擦洗地面3.2 清抹照明、消防喉管、天花管道灰尘，清除蜘蛛网保持干净、整洁每月工作3.1 用高压射水机对整个停车场清洗一次，将停车场的垃圾、积灰、杂物冲掉保持干净每日工作4、生活垃圾4.1 清垃圾房地面垃圾、烟头、纸碎，清理地面青苔4.2 对每天产生的垃圾每天清理干净保持干净、66、无异味、每月工作4.1 用高压射水枪清洗垃圾中转站一次保持干净、无异味、无积水、无污渍(二)生活区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、宿舍、教师房间外、生活室外道路、运动场等公共区域保持地面干净、光亮、无污迹1.1 及时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物；1.2 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹；1.3 及时处理地面水渍； 1.4 清扫基石及梯极垃圾、杂物，拖抹走火梯1.5 用抹布抹走火楼梯扶手、防火门1.6 用广场扫清扫外围广场、运动场地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面香口胶清除1.7 及时清除外围广场积水1.8 清倒垃圾箱内垃圾，抹拭垃圾箱1.9 按指定时间两次清倒垃67、圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋每周工作1.1 用高压射水机冲洗外围地面一次保持干净、地面光亮每月工作1.1 全面大做保洁一次,消杀消毒一次注:不含食堂、商店的楼内部分。(三)行政楼及附属区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、大堂地面保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑1.1 用静电尘推循环对地面进行来回推尘；(推尘次数视灰尘污染程度及人流量而定)1.2 时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物1.3 用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹1.4 用棉沙拖把及时处理地面水渍1.5 遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人出入的位置，摆放小心地滑告示牌，68、以防客人滑倒；1.6 遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂每季工作1.1 针对大理石、花岗岩地面用高速抛光机及专用保养剂进行保洁保养一次达到光亮效果每日工作2、玻璃及玻璃门保持保洁、明亮、无尘、无污印2.1 每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性污迹,用铲刀铲除；2.2 循环跟进玻璃的手印、污渍每月工作2.1 每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍保持保洁、明亮每日工作3、防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱保持无尘、无污迹3.1 每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净低位69、墙身(1.5米以下部分)、低位墙身槽缝(1.5米以下部分)、防火门、地脚线、花盘、果皮箱，注意对卫死角每日工作4、指示牌、告示牌、前台、其他设施保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹4.1 用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌4.2 用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施，不乱动前台东西，不乱扔前台东西4.3 清抹开关、消防设施、台椅、烟灰盅每日工作5、门前地毡5.1 每天用拖把将门前地毡拖抹干净，用吸尘器对门前地毡进行吸尘5.2 每天将门前地毡清洗一次保持干净，无杂物，无积尘工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作6、电梯内外及电梯间公共地方保持干净、光亮6.1 用静电尘推循环对地面70、进行来回推尘6.2 及时清扫地面，注意跟进边角位、死角位垃圾、杂物、烟头6.3 用地拖配合全能保洁剂巡回对地面进行拖地，及时处理水渍6.4 发现地面有香口胶，及时用地板铲刀配合除香口胶剂清除地面香口胶6.5 雨天勤拖地面由客人脚底带的雨水，以保持地面干爽每日工作7、电梯轿厢保持地面干净、无垃圾、无污渍，保持电梯间内干净、光亮，壁面无手印7.1 用吸尘机吸净电梯内地面、地轨尘土、砂粒7.2 每天用吸尘机对轿厢里防尘地毯吸尘并及时清扫灰尘、砂粒7.3 每天用消毒水将电梯间作一次消毒处理，用棉布均匀将金属光亮剂或不锈钢保养剂涂抹电梯门、框、轿厢壁，然后用布抛光，将电梯按键擦拭干净7.4 及时清除电梯71、口垃圾桶内的口痰、垃圾、杂物，然后用棉布抹干净7.5 将电梯厅的电梯门指示牌、果皮箱、消防栓清抹干净每周工作7.1 定时清洗地毯一次7.2 定时将天花灯饰、风口进行扫尘、清抹保持干净每日工作8、电梯间指示牌、消防栓、果皮箱、天花灯饰、风口8.1 清抹电梯间指示牌、消防栓、果皮箱8.2 按指定时间清倒果皮箱内垃圾，更换垃圾袋保持各种设施干净、明亮、无尘、无污渍每周工作8.1 定期将垃圾桶内石米清洗保持干净、无杂物每月工作8.1 定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹保持干净、明亮每日工作9、走火梯及梯间保持走火梯地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味9.1 清扫72、楼梯基石及梯极垃圾、杂物，拖走火梯9.2 用专用保洁剂处理走火楼梯梯面污渍、油渍9.3 用抹布抹走火楼梯扶手、防火门9.4 按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋每周工作9.1 定期清抹百叶窗一次9.2 定期将垃圾桶清洗三次保持无尘、干净每月工作9.1 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹9.2 全面大做保洁一次,消杀消毒保持卫生死角工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作10、阳台、天台保持地面干净、无垃圾，保持地漏及水沟无杂物聚集10.1 每天高压射水枪将地面冲洗一次10.2 清理地漏及水沟每月工作11、风口、管道保持干净、无积尘11.1 定期将风口、管道擦拭干净每日工作12、校73、领导办公区域保持保洁、卫生、无杂物灰尘12.1 每天两次将办公台面、沙发、文件柜、烟灰盅抹净，不乱动桌面资料12.2 每天两次用扫把将地面垃圾扫干净，用地拖将 地面拖干净12.3 每天两次清倒垃圾桶内垃圾每日工作13、洗手间洗手台无积水，镜面无水渍，卫生间内无异味，及时清倒卫生垃圾，达到卫生标准13.1 首先在门口摆放“工作进行中”告示牌，提醒客人不可内进;13.2 厕缸,尿斗用洁厕剂配防护手套,恭池刷进行保洁13.3 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒13.4 对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁13.5 镜面、洗手盆、台面、水龙头、皂液盒用棉布配合中性74、保洁剂进行保洁13.6 增补去臭卫生球13.7 循环跟抹台面、镜面、墙身、地面水渍，冲洗尿槽、厕缸13.8 定时喷洒空气清新剂13.9 清理垃圾桶，倒掉桶内垃圾，用水冲洗，再用棉布抹干净放回原位13.10 每天对洗手台、盘面、马桶、尿槽大做两次(四)公共场所及道路工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果每日工作1、道路无垃圾、无杂物、无纸屑、无烟头、无大量积尘1.1 用广场扫清扫校区道路地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面香口胶清除,并巡回保洁1.2 及时清除道路积水,清理排洪渠和排洪沟淤泥、垃圾每月工作1.2 用高压射水机冲洗道路地面一次干净、无杂物每日工作2、草皮拾荒保持干净、无垃圾2.175、 每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶2.2 清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等每日(周)工作3、垃圾箱冲洗消毒和消杀老鼠密度不超过10%，鼠洞每万平方米不超过1个，楼道、车库、广场无明显鼠迹。广场绿地、沟渠、垃圾房无蚊、蝇、蛆孽生地；目视无明显蚊、蝇在飞。蟑迹在室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%；3.1 清理垃圾箱,并冲洗和用消毒剂喷杀消毒3.2 喷灭蚊蝇药每周2次每月工作3.1 投鼠药每月更换1次3.2 投灭蟑粉每月更换1次三、消毒方案工作项目使用品名兑水情况使用方法消毒时间大堂入口地面氯漂粉1：99拖抹地面每周日公共区域、走火梯氯漂粉1：99拖抹地面每周日公共区域设备设施庆卫牌消毒76、剂10克兑水4000毫升擦抹每周日烟盅庆卫牌消毒剂10克兑水2400毫升清洗擦抹每周日卫生间庆卫牌消毒剂10克兑水2400毫升清洗擦抹每周日蹲厕、尿戽氯漂粉1：10清洗每周三、日垃圾中转站庆卫牌消毒剂10克兑水2400毫升喷杀每周一次垃圾箱庆卫牌消毒剂10克兑水2400毫升喷杀每日一次室内、通道庆卫牌离子消毒剂10克兑水2400毫升离子喷雾每月一次四、除“四害”实施方案为保证卫生质量标准，做好除“四害”工作是基本前提。根据xxx省除四害管理规定除四害管理规定和全国爱卫会全国城市卫生检查评比标准的有关要求，制定除“四害”工作方案如下：1、背景分析目前我们除“四害”工作处于零打碎敲无计划的状况，不77、能满足现代化运营管理要求，如措施不到位，技术跟不上，一旦鼠密度增高，造成咬坏电缆、通讯中断、车辆设备损坏等事故，后果则不堪设想。因此，我们认为除“四害”工作必须实行统一规划、专业管理。2、除“四害”指导思想坚持以防为主，防治结合；坚持综合防治，措施到位；坚持安全第一，合理用药；坚持质量第一，确保除“四害”达标。 3、具体工作安排 (1)建设好各种除“四害”基础设施。在车场、各设备房、商业网点修建好防鼠墙、防鼠窗、灭鼠屋等设施，灭鼠设施建设按永久或半永久考虑，购置杀虫设备。在硬件上达到市爱卫会规定的要求。 (2)实行综合防治。灭鼠采取定期施药、收集死鼠，堵塞鼠洞、鼠路，同时放置捕鼠笼、鼠夹，药物78、灭鼠为主，物理防治为辅的办法，杀灭蟑螂、蚊蝇，采取定期喷药，消灭滋生地的方法。 (3)坚持预防为主，地面与地下相结合，地下与地面同时进行，建立地面隔离保护带，杀灭鼠源，有效降低其密度。 (4)采取饱和投饵法投饵，选用国家准许使用的高效低毒灭鼠药。选用先进的施药技术进行灭蟑、灭蚊、灭蝇，并定期消杀。 (5)突出安全第一，防治及用药要保证设备和乘客安全，做到安全有效、经济、简便。4、防治质量标准： （一）灭鼠标准 1、15平方米标准房间布放2020cm滑石粉2块，一夜后耐性粉块不超过3%；有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的房间不超过2%；重点单位防鼠设施不合格处不超过5%。2、不同类型的外环境累计20079、0M，鼠迹不超过5%。（二）灭蚊标准1、住宅、单位内外环境各种存水容器和积水中，幼蚊及蛹的阳性率不超过3%。2、用500ml收集勺采集城区大中型水体虫的蚊幼或阳蛹性率不超过3%；阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只。3、特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱蚊数不超过1只。（三）灭蝇标准1、重点单位有蝇房间不超过1只，其它单位不超过3%，平均每阳性房间不超过3只；重点单位防蝇设施不合格房间不超过5%；加工、销售直接入口食品场所不得有蝇。2、蝇类孳生地得到有效控制，幼虫和肾的检出率不超过3。（四）灭蟑螂标准1、室内有蟑螂成虫和若虫阳性房间不超过3%，平均每间大蟑不超过5只，小蟑不超过10只。2、80、有蟑螂卵等的房间不超过2%，平均每间房不超过4只。3、有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。五、保洁各工作程序办公室的保洁一、主要特点：办公人员多，写字台、文件柜、电脑等设备、家具多，台面上文件、办公用具多、废纸垃圾多。保洁时间多受时间制约，主要作业需在客户办公前或下班后进行，通常是在室内无办公人员时作业。二、日常保洁项目1. 清倒烟灰缸、字纸箩等垃圾；2. 清扫地面；3. 擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具；4. 擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物等；5. 送开水。三、 注意事项1. 受时间制约多，需在规定时间内迅速完成作业，需制定周密的保洁计划，事先设计好作业内81、容、作业路线、作业程序、作业时间，要求作业人员按计划作业，动作利索快捷。2. 地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往返清洗时间，提高短时间内突击作业的效率。3. 进入客户已下班的办公室作业时，最好由2人以上同时进出，共同作业，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。4. 抹办公桌椅时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包、通讯器材等贵重物品，应立即向主管或保安队门报告。5. 抹饰柜、饰物等贵重物品、陈列品时，切记小心、抓稳、轻抹、轻放，一般情况下不得使用有腐蚀性的保洁剂。6. 吸尘器噪音大，室内吸尘作业可安排在客户上班前或下班后进行。7. 管理办公室钥匙必须有严格的制度，除82、指定人员外，不得交与任何人员，客户要求开门或保洁人员作业时返回室内，应严格登记手续。四、保洁程序1. 备：准备好保洁工具，水桶、抹布、保洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等。2. 进：室内若有人，应先打招呼，得到允许后再作业,门不要关。3. 查：进入办公室后，先查看有无异常现象、有无客户遗忘的贵重物品、有无已损坏的物品。如发现异常，先向主管上级报告后再作业。4. 倒：清倒烟灰缸、字纸箩、垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒字纸箩，集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理。5. 抹：从门口开始，由左至右或由右至左，依次抹室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。抹每一件家具时，由83、高到低，先里后外。抹墙壁时，重点抹墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。大墙面、天花的保洁为定期作业，也可穿插在日常保洁中进行（如每天抹一间或一面）。6. 整：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按客户习惯的固定位置摆放，报纸、书籍摆放整齐，文件资料、茶杯及贵重物品不准动。7. 换：收换垃圾袋、暖水瓶。8. 吸：按照先里后外，先边角、桌下，后大面的顺序，进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。9. 关：作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁门。10. 记：认真记录每日作业情况，主要包括保洁员姓名、84、保洁房间号码、进出时间、作业时客户状态（无人、工作、返回）、家具设备有无损坏等。门厅、大堂的保洁一、 门厅和大堂的主要特点来往人流最多、最频繁，带入的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到大厦的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华，摆设和装饰物较多。是大厦使用者和外来客人进入大厦的第一外场所，是显示大厦的等级和脸面的重要区域。二、 日常保洁项目1. 地面及入口处脚垫的清扫。2. 玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。3. 各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。4. 墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。5. 果皮箱的清倒、擦拭。6. 金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。7. 烟灰缸的清倒、85、更换。8. 此外还有天花、吊灯等特殊清扫项目。三、 注意事项1. 为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨天，应铺吸水性的脚垫。2. 门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印。3. 门厅及大堂地面多为花岗石、大理石、水磨石、瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应根据不同材质，采取不同的清洗方法。4. 不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成花痕。5. 注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。四、 作业安排每个大楼的门厅及大堂大小不同，保洁要求不同。若范围较大，应按保洁项目、作业量及区域86、进行人员分工；若范围较小，只配备一个保洁员，应采取“定时巡回清扫、依次逐项擦拭”的作业安排。1. 定时巡回清扫大厅最容易被弄脏的地方是地面。一般门厅及大堂，每30分钟（时间长短应视人员流动量及其他因素定）应定时巡回清扫一次，以确保地面经常处于保洁状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、保洁，然后去擦拭其他项目，隔30分钟再巡回保洁地面如此往复。2. 依次逐项擦拭门厅及大堂日常保洁的其他项目多为每日擦拭一次即可，应事先安排好作业顺序，依次擦拭。规定每30分钟对地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍的时间一般为35分钟或再长一些，其余20多分钟时间，用来依次逐项擦其他项目。有的87、项目，如烟灰缸的清倒或更换，可结合地面巡回进行保洁。卫生间的保洁一、 卫生间主要特点人员来往频繁，最易脏污的共用地方，人们不仅在卫生间大小便，还进行梳洗化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异味难度较大。二、 日常保洁项目1 及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。2 及时清倒手纸箩，箩内手纸不得多于1/3。3 不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。4 定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备。5 定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。6 定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂。7 及时补充香皂、洗手液、香球、手纸。三、 注意事项1 作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩88、，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤。中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱口。2 清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管。3 作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便客人注意并予以配合。4 注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。四、 保洁程序1 备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他）、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。2 冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。3 倒：扫除地面垃圾，清倒手纸箩、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸箩、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。4 洗：按89、照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水口和厕兜的下部（反水管水面以上），刷洗时应特别注意。5 擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、干手机、皂液器等，必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。6 拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不要留有水迹。7 补：补充手纸、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手纸要上好，撕口留在外侧，折成三角，压在护板下。8 喷：按规定喷洒除臭剂、清香剂。9 撤：撤去“工作进行中”告示牌，把门窗关好。五、 90、最影响卫生间保洁的现象是：1 厕兜未冲或未冲净。2 手纸箩已堆满或手纸扔在箩外边。3 地面有烟头等垃圾，有水迹。4 镜面有污迹、水迹。楼层公共区域保洁一、备用工具、材料： 扫把、垃圾铲、胶桶、地拖、刀片、胶袋、干、湿布、保洁剂。二、工作程序：1、 用扫把彻底清扫楼层各通道地面，清倒不锈钢垃圾桶。2、 用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。3、 用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制和指示牌，然后用干布抹净。4、 用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。5、 清抹热水器和平共处周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。6、 每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。8、抛光、打蜡保洁保91、养工作按蜡面抛光保养工作程序、白云石地面打蜡工作程序进行。 三、标准：1、 地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽。2、 电梯门、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。3、 天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。4、 卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。 四、注意事项：1、 仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。2、 使用的保洁用具要勤洗消毒，保持洁净。3、 打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。电梯保洁一、 工作要求：1 电梯保洁后要求：轿厢无杂物、洁净，门缝无泥尘，显示屏干净、清晰，不锈钢光亮、无尘、无水渍、斑印。二、 工作程序： 准备工具、物料手刷、百洁布、吸尘机、水桶、人字92、梯、毛巾、镜布、全能水、洁而亮、去污剂、不锈钢钢油、告示牌 向管理处申请停开电梯；在电梯门口处放置告示牌；电梯轿厢清扫、吸尘、或撤换地毯；用吸尘机吸干净门缝内泥尘、杂物；用手刷、毛巾蘸稀释的全能水刷抹干净门缝；用干净湿毛巾擦拭门缝、门边、然后用干毛巾将水渍吸干；用稀释的全能水、毛巾抹干净轿厢天花抽风口、灯饰、显示屏；将适量的洁而亮用毛巾均匀地涂在轿厢不锈钢部份，再用力来回反复擦拭；用干净的湿毛巾擦拭不锈钢部份；将适量的不锈钢钢油喷在镜布上，均匀地涂在不锈钢表面，然后进行抛光处理；收拾所带的工具、物料，不能遗留物品。通知管理处开启电梯。 停车场的保洁一、备用工具、材料： 胶水管、扫把、胶刷、抹布93、推水刮、垃圾铲、保洁剂。二、工作程序： 1、用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物，布放的毒鼠药要捡起。 2、用胶水管接通水源，全面清洗地面，发现油迹，倒少量保洁剂在污渍处，用胶刷擦洗除渍，用水冲洗，扫除地面积水。 3、保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。 4、冲洗完毕后，重新布放毒鼠药。 5、每周用鸡毛扫扫除天花顶蜘蛛网，用适当保洁剂兑水，擦抹风口、灯罩、标志牌、警示筒、防撞杠。 6、每季度用抹布全面擦抹车场天花管道和排风管。三、标准： 地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。四、注意事项：1、 保洁工作应小心细致，不要碰坏客户车辆。2、 清洗工具，盘好胶水管。玻璃门、窗、镜面的保94、洁一、备用工具、材料： 毛套、玻璃刮、伸缩杆、水桶、抹布、刀片玻璃保洁剂。二、工作程序 1、先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。 2、将玻璃保洁剂按1：10加清水。 3、将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水份。 4、一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。 5、用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。 6、最后用拖把抹净地面上的污水。 7、保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。 8、循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍、手印。三、时间安排 1、每天早上安排一次保洁。 2、每天巡查95、保洁四次以上。四、标准： 玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。五、注意事项 1、毛套每次上水时必须洗干净毛套上的脏物、沙尘，避免擦花玻璃表面。 2、爱护使用玻璃刮刮上的胶条，一面损破后，可调换另一面再用，完全损破的需要更换。不锈钢、铜、铝合金的保洁定期保养，百洁布、毛巾、刀片、专用保养剂、酒精。1、用刀片铲除表面硬性污垢，注意使用刀片要小心，不要用力太大，以免刮花金属表面。2、用酒精清除表面胶渍。3、用干净毛巾或百洁布将专用保洁保养剂均匀涂抹在金属表面，注意用量要适中。4、用毛巾或百洁布反复擦拭，注意：用力要均匀，在污垢重的地方适当加力或加重保洁剂用量。5、用干净毛巾全面擦拭干净，不锈96、钢表面上光油后，须用干净的无绒毛巾进行抛光。6、注意检查边、角、地面或周边物件上是否有滴漏液渍或因工作不小心人为造成的脏乱并且立即清除整理。天台、阳台、雨篷保洁1、扫除天台、阳台地面沙泥垃圾，并将垃圾、泥沙装进垃圾袋内清走，擦抹干净围墙表面。2、扫除和清理天台、阳台各排水沟渠泥沙垃圾，清理排水口地漏的内、外格网，保持格网洁净，保证排水疏通、不积水。3、保洁雨篷时先将梯子放稳，沿梯子爬上雨篷，按上述（1）、（2）程序保洁。标准：目视天台阳台、雨篷无垃圾及积水、无青苔、杂物和弃置物。注意事项：1、使用梯子应注意安全，上下有人看护。2、清理垃圾、杂物和工具不能往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。广场、台97、阶、绿地保洁1、巡视广场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。2、地面有个别污渍用保洁剂和胶刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。3、清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。4、下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。5、每晚用水冲洗广场、台阶一遍。6、每月用擦机洗擦地面一遍，然后用水冲洗干净。标准：1、地面、路面无泥沙、无明显垃圾、无积水、污渍。 2、草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。注意事项：1、用机械洗擦广场地面时，应竖立告示牌，注意车辆和行人。 2、使用的工具清洗干净。排水渠、集水井保洁1、巡回保洁时打扫干净渠面井盖，用夹子捡98、起渠内垃圾和纸屑。2、清理排水渠、集水井大做前，先在工作范围设置警告标志。3、先用漏铲清理排水渠底淤泥、垃圾，然后用胶刷擦洗干净渠底和壁上的污渍和青苔，渠盖同时冲洗干净。4、沙井清理井底淤泥后，同样冲洗干净井壁及井盖。5、井盖或井盖边缘上的污渍用铲刀铲除干净，清走淤泥垃圾并冲洗干净附近地面，将盖子盖好。6、清点工具撤退警告标志后离场。标准：目视沟渠干净无污渍、无青苔、垃圾和过量淤泥。注意事项：1、清理广场和道路排水沟时，设告示标志，避让车辆。2、理的淤泥、垃圾用胶桶装运，避免污染环境。垃圾房保洁1、定时巡视垃圾房和周边范围，及时清扫垃圾杂物和积水。2、清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，99、堆放垃圾房内，防止散漏污染。3、每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾房四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干净。4、周一次全面清洗垃圾房及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。标准：目视垃圾房内外壁地面无污渍和粘附物、无积水无异味注意事项：1、喷洒杀虫剂时要戴口罩，戴上胶手套 2、垃圾必须做到日产日清。六、保洁工作流程图通过分析、讨论总结，对全体保洁员进行案例培训书面特别报告形式能 反馈记录、反馈能突发事件能否反 馈保洁人员报告领班遇到问题通知相关部门问题解决自行处理能否处理报清洁部长处理跟进处理跟进报公司行政部报管理处能否处理能否处理反 馈否否商议反 馈 第二节 绿化养护和鱼塘管理 一、绿化100、部组织架构图: 绿化部长（1人）领班1人行政办公及附属区绿化工2人教学区绿化工3人生活区绿化工3人绿化部人员合计：10人二、绿化养护标准规程及鱼塘管理（一）草坪养护管理工具配置 拔草楸、垃圾袋、坐骑式剪划车、轮推式剪草机、锄头、喷灌设施（水车和软胶管）、杀虫车、喷雾器、竹耙等.管理措施按二级草坪进行养护，绿期320天以上，草坪平整留茬60mm以下，供公共休憩及轻度践踏。 1、除杂草根据草地品种、生长情况、气候状况等因素,一般生长季节每月除杂草2次,非生长季节每月除杂草1次,杂草要求连根系清除.2、修剪 剪草频度：草生长季每20天剪一次，秋冬季每月剪一次。 在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，101、并根据所选用的机器调整力度盘高度，一般特级至二级的草要遵循1/3原则（即每次剪草剪去长度不超过草高的1/3）。台湾草控制在56cm左右、夏威夷草控制在4-6cm左右. 剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹；四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹；现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。同一块草坪应在同一天内剪完，以防生长不均。3、填吭洼,平整草地 对因维修工程等各种原因遭受破坏的草坪,及时进行平整,填坑洼,对面积不大的坑洼草坪,铺泥炭和沙填平,以保持草地平坦.对面积较大的坑洼,安排一个平整计划,务必确保草地生长良好,达到较好的审美效果. 4102、补植对因维修工程、人为践踏、生长不良等造成的裸露地,及时补植草地并加强保护和养护,保证其长势良好.5、草坪灌溉 不同土壤类型所需要的喷灌强度不同,根据草坪所处土壤条件进行浇水,各种土壤所需要的喷灌强度见下表:各类土壤允许喷溉强度(mm/h)土壤类别砂土壤砂土砂壤土壤土黏土允许喷溉强度201512108P强=Q/A,其中Q为单喷头的流量, A为单喷头的有效湿润面积.根据草坪的使用性质进行浇水,春夏季一般没雨天气1-2天浇一次.冬秋季一般一般34天一次.6、施肥施肥保养以追肥形式施放,可以结合淋水撒肥,一般每个月撒肥一次(肥料以复合肥、尿素为主)以保持良好的长势,不同的季节根据草地生长情况安排施103、肥,如快绿美及尿素只在重大节庆日、检查日才用于追绿，其他时间严格控制使用。7、杂草防治 以预防为主, 结合草坪的实际情况,定期作好喷药防治处理工作.所用的农药要是低危害的,对环境没有构成危害的,例如 地散磷或环草隆等低危害且高效率的除草剂.杂草防除质量标准：草坪没有明显高于15cm的杂草，12cm的杂草不得超过5棵/m2；整块草坪没有明显的阔叶杂草；整块草地没有已经开花的杂草。八、病虫害防治 草坪病虫害应以防为主，每半个月喷一次广谱性杀虫药及杀菌药，对于突发性的病虫害的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀，以防蔓延。 对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。白蚁的防治：白蚁的生物学104、的基本特征是，它是土木两栖性白蚁，不建大型巢，严重危害处就是其栖息的地方，蚁巢无主副巢之分，巢内无定型“王室”，原始蚁后虽然腹部膨大，但仍能爬行，补充型蚁王、蚁后数量众多，一般有数十只之多，曾在一根地搁栅中发现一百多只短翅补充型蚁后，无翅型也有发现，但数量很少。白蚁的同一群体可分若干小群活动，各小群互有个体往来，故有白蚁不散之说。这是人们利用能传染的药剂消灭它的有利条件。白蚁每年要进行婚飞，即分群，其分群季节是其活动最频繁时期，一般在二月下旬至五月中旬的上午九时到下午三时出飞。具体分飞时间受当地气温、气压的影响，一般在气温18以上，气压在750毫米左右进行。在其分群时是使用药剂消灭它的效果最佳105、时期。同时白蚁具有相互接触吮舔习性，即白蚁在爬行时如遇到同一群体的个体便相互用口器或触角交接，借以传递信息。如白蚁身上沾有杂质或异物时，就彼此吮舔。利用这个习性，只要我们将灭蚁粉剂喷在部份白蚁身上，就能使其互相传染中毒，造成全巢覆灭。小黄家蚁和大头兵蚁A.物理防治：a）湿布揩除：若发现有一列或多列蚂蚁活动，可用湿布揩去，并放入装有洗衣粉水的盆中将其淹死；b）洗衣粉水沟阻隔：由于蚂蚁一进入洗衣粉水便会被淹死，所以此法可用以保护一定的区域；c）水淹：即用浇水的方法淹掉蚂蚁巢，比较适合在花盆中营巢的蚂蚁。B.化学防治：a）粉尘：通常采用硅酸（二氧化硅）粉等吸入性粉尘使蚂蚁体内缺水而死亡；b）硅酸粉虫106、菊酯粉混合物：此种方法是上法的改良，可以缩短杀灭的时间，但应避免自己吸入粉麈或将粉尘吸入室中；化学药剂喷雾在蚁巢口周围及蚁路上喷洒化学药剂可直接触杀害蚁：此法易造成环境污染和抗性。现多用药剂如下：90%以上敌百虫原液5001000倍液喷雾；50%敌敌畏乳油或80%敌敌畏乳油10001500倍液、20003000倍液喷雾；0.1%除虫菊酯煤油溶剂喷雾等。这些方法有较好的效果，见效迅速，但不彻底，不易根绝，且易造成环境污染和抗性。c).毒饵：毒饵即是由化学药剂与蚂蚁喜食的食物诱饵混合而成。根据蚂蚁的交捕行为，一只工蚁取食毒饵后，只要其短时间内不死亡，就可将毒饵带入蚁巢，引起其它个体死亡，死亡时间一107、般在七天之内，但蚂蚁蛹不进食，因此可能存活，使除蚁不彻底。d).保幼激素类似物毒饵：即在饵料内配以保幼激素类似物，如抑太保（Chlorfluazuron）、甲氧保幼激素（Methoprene）等，激素浓度一般为饵重的0.6%至1.5%。目前正研制向保幼激素类似物中加入增效剂，使此法更趋完善。九、打孔与疏草视草坪生长密度每年疏草打孔，或给予局部培沙。检查项目：草地完好率即覆盖率99%以上,严整无裸露及无坑洼.杂草率低于3%.草坪长势旺盛,四季常绿.草坪高度:台湾草和夏威夷均不超过8cm,且整齐美观.草地无杂物、垃圾树叶.注意事项：草地无坑洼积水,无裸露地,一般情况雨天不能修剪.（二）绿篱养护管理108、工具配置：锄头、枝剪、绿篱剪、绿蓠机、喷溉设施、水管、线、竹支等.管理措施： 1、除杂草和修边对未郁闭的绿篱每月松土除杂草1次,已郁闭绿篱发现寄生藤必须马上清除,并入袋销毁,养护面松土除杂草1次,为防止杂草长入,每季度修边1次,修边宽度30cm.根据景观要求, 保持设计要求的品种特性和线条流畅,进行强修剪和轻修剪,修边保证绿篱整齐,有一定的形状,给人一种美观感觉.强修剪一般于植物萌动前进行,一定范围内统一高度,形状.轻修剪保持新梢在10cm以内. 2、施肥 每月追复合肥1次,结合雨天进行,每年根据长势和覆盖率情况适当施基肥12次,基肥0.51kg/m2 ,复合肥0.10.15kg/m2,施肥方109、法以撒施为主.3、补植和灌溉 对各种工程维修,人为破坏等原因造成的缺株出现绿篱断层,须及时补植,尽量用盆苗以尽快封行.绿篱一般23天浇水1次,补植后一个星期内每天浇水1次,施肥和补植需加强浇水.检查项目：长势:生长良好.完好率:无断层,缺株.造型:保持线条的流畅,平整,棱角分明,有艺术美感.无杂草、寄生藤、绿篱内无垃圾和枯枝落叶堆积.注意事项：修理后及时清理现场（三）乔木和灌木养护管理工具配置：高空修剪车、锄头、草剪、高枝剪、木梯、扩树桩、扩树板、绑带、钳子、锯子、油锯等.管理措施：1、乔木修剪 棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达1/3时即应剪除，局部枯黄时按树叶形状进行修边，其叶壳在底部开裂达1/110、3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤； 对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时修剪； 每年三月至四月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状.造型树木每两个月修剪一次外形，以保持形状； 修剪整形应达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求； 开花乔木应在花后进行,乔木整形要与周围环境协调,保持树冠完整,按树种冠形修枝整形,去弱留强,去强助弱适当疏冠通风,保持无枯枝,以增强园林美化效果.2、灌木修剪 所有灌木应在秋季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作； 非观花的造型灌木生长季应每30天进行一次修剪以111、保持树冠丰满、树型美观； 每天巡查中应及时清剪因折断而枯黄的枝叶； 对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木应及时将枯黄的叶边清修； 观花灌木应在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。3、乔灌木施肥 乔木应每年施肥一次，一般在发芽,开花,结果前后施肥,采用穴施或环施法，有机肥或无机肥均可,常用的有机肥有粪渣,木糠,花生麸等；常用的无机肥有尿素,硫酸铵,颗粒肥,磷酸二氢钾,无机肥作追肥用,追肥在发芽后落叶前进行. 观赏用的灌木每年冬季应施一次有机肥，每年5-6月应追肥一次复合肥，入冬前应施一次钾肥。 小区内乔灌木不应该长期单纯施用尿素等高氮肥速效肥。 使用化肥要根据含氮量和树木大小适量合理使用,一般112、浓度为0.2%-0.5%. 沟施或喷施:沟施为在树冠边缘淌水线开沟,半园形沟,深度40cm,宽度30-40 cm;水喷施为把肥料溶于水,淋根部或喷叶面.4、病虫害防治 小区内灌木每月应喷一次广谱杀虫剂和杀菌剂；禁用高毒或强刺激性的农药。 对突发性病虫害应及时针对性地喷杀农药； 对园艺害虫应交替使用几种药物喷杀，避免病虫产生抗药性； 喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位.5、补植、防台风、松土、整理养护穴 对工程维修,病虫害,台风等造成树木死亡,应及时清走,补回与原树种规格基本一致的植株,并加强管理;每年台风前(7-8月份)加固护构桩或支架,台风后立即扶树,清理断枝,落叶;新植乔木(1-3年)及113、棕榈科植物保留临水窝,每年进行1-2次松土,培土,3年以上以上乔木根已扎深可不保留淋水窝.6、乔灌木养护应达到的质量标准 乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶，灌木株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。 没有长20cm以上枯枝黄叶，折断枝、修剪残留枝。 正确施肥、喷药，无明显病虫害，乔木基部无20cm以上萌蘖枝，无过长杂草 灌木脚部整齐保洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘； 乔木修剪截口与枝位平齐，直径5cm以上的截口要封蜡； 若因养护不当或自然因素造成乔灌木的死亡，应及时补种。7、检查项目乔木长势:生长旺盛, 下缘线整齐,修剪适度,树形美观,景观效果好,.保存率:1114、00%无缺株,缺穴养护设施:护树桩(板),绑带是否整齐,完整. 8、乔灌木养护注意事项不得擅自改变原植株造型；不得擅自截剪直径5cm以上枝条；乔灌木修剪、施肥、喷药等养护工作应及时登记；乔木修剪应两个人以上配合，用人字梯及高枝剪、高枝锯进行，不提倡爬数修剪；乔灌木喷药应注意风向，注意保护员工及周围人员安全。山体斜坡上的乔灌木养护操作应注意安全，戴好有关安全设备。（四）盆景养护管理工具配置： 锄头、枝剪、软胶管、喷溉工具、竹支等.管理措施：1、盆景淋水 室内盆景淋水见干见湿,保持盆土湿润,每次浇水时用小喷壶往树上喷一次雾。 室外盆景夏秋季根据树种的不同淋水的次数不同,每天早上淋一次水，冬春季根据115、天气情况每1-2天淋一次水。2、盆景修剪 落叶类树木一年四季均可做控形修剪，养护中应随时剪除病枝、枯枝、细弱枝及徒长枝，保持盆景植株造型。 落叶类树木重修应在落叶后的休眠期进行；观花类树木修剪应在3-5月份进行。 福建茶、榕树等常绿树木应每月进行一次控形轻剪，修剪应在天气较暖时进行。 修剪方式采用疏剪、短剪、蓄枝截干、抹芽、摘心、摘叶等方式。3、盆景施肥 盆景施肥一般用饼肥和复合肥配合使用。 饼肥应在土盆或换盆时施入盆土中，若不换盆则应在每年的2月份施用。 复合肥应作追肥，在每年的6-8月份施一次，每盆用量约10克，小盆景酌情减量。4、盆景杂草和病虫害防治 对盆景每月松土除杂草1次,发现寄生虫116、必须马上清除,并入袋销毁. 编制防治蚧壳虫、蚜虫、红蜘蛛、食叶害虫、驻干害虫及锈病、白粉病、黑斑病、炭疽病等病虫害的有效防治措施及方案。5、盆景翻盆 幼树每年翻一次盆，换成大一号的盆，时间最长不超过两年； 已成形的树木盆景两年翻一次盆；老树、松柏类树木3年翻一次盆；6、室内盆景摆放 室内盆景应放于合适的几架上，盆景观赏面正对客人，盆景编号牌放于隐藏处； 摆放于室内的盆景应无杂草、无露于盆土表面的肥，盆景盆干净美观； 摆放于室内的树木盆景应每周更换出室外养护至少两星期后才能再摆入室内观赏，搬进搬出都要注意给盆景一个环境适应期。 摆放于室内的山水盆景应将石块保洁，盆内无青苔杂物，山石稳固不易掉下，117、山上附生植物长势良好。7、室外盆景摆放 摆放于盆景场的盆景应根据盆景的类型及树种习性分类摆放，并根据盆景类型分类编号登记挂牌，以便于管理； 悬崖式盆景应摆放于高架上，小型盆景应放于高层架上，大型盆景应放于矮架上； 长期摆于花园供观赏的大型盆景可直接将盆景连盆埋入土中。检查项目：长势:生长良好完好率:无缺株造型:开花整齐无杂草、寄生藤、无垃圾和枯枝落叶堆积和无病虫害.（五）病虫害的防治措施工具配置： 普通喷雾器、自动喷雾器、量筒、器皿、车辆等.防治措施：1、以预防为主,主要措施为减少病虫害来源（注意运输、消毒、轮栽、滋生、蔓延、卫生等）;选用抗性品种；选择好化学药剂防治.定期作好喷药 防治工作,118、病害以百菌清、灭病威、托布泽等为主;虫害可用敌敌畏、氧化乐果等,例如对于治疗白蚁等蚁类相当有效.2、经常观察绿地植物,病虫害情况,一旦发现立即跟踪防治,喷药时需先诊断病虫害种类和危害程度,然后对症下药,进行跟踪观察.3、对于灌木、草地一般用普通喷雾器,对于乔木和垂直绿化用自动喷雾器.4、喷药如果不明显,应立即跟换不同的药剂,直至得到全面控制.使用农药操作规程及注意事项： 事先准备好相关喷药工具，检查其完好性。 操作人员必穿长衣裤、戴手套、口罩，详细阅读标签说明， 做到清楚农药的防治对象，清楚病虫害情况、农药使用剂量和农药稀释倍数。 喷药时，要注意周边的人、畜、物和环境的安全，操作人中应站在上风119、口，喷药完毕，要洗净手、脸和喷药工具，将农药交回仓库安全保管。以防意外事故。 使用农药的浓度要准确，两种以上药剂配合时，用量要准确，避免降低药效产生药害。 喷洒农药时要均匀，以防多药处产生药害，少药处病虫末除。 喷洒农药的浓度要考虑植物的生育期，一般在落叶或生长旺盛时期，浓度可高，发芽期和幼苗浓度要低，花卉开花时一般不使用喷洒农药。大风雨天、重大节假日不喷药。 喷除草剂时应压低枪口，以防药雾飘到周围植物上，喷完后要彻底清洗工具。 在使用农药时必须有技术员在场配药和技术指导。 小区内不得使用剧毒、残效期长、强剌激气味的农药。（六）植物病虫害防治要求 目的：经济、安全、有效的原则；方针：以预防为主120、防治结合；方法：正确选药（根据病虫害情况选择合适的药剂，做到对症下药）。适时用药（掌握病虫害发生发展规律进行预防、早防治、考虑气候条件）。适量用药（注意药的规格、有效含量，根据标准来用药，即安全又省药）。交互用药（以免病虫长期用同一种药产生抗药性，要常换不同的类型）。a、全年中无严重病虫害发生，即：相同或类似品种在同一时间内受到同一种病虫害，造成花木大面积光叶或死亡的病虫害。b、全年中一般病虫害不超过三次，即：可发现明显病虫害症状，花木受损面积不大，在一月内即可恢复长势的病虫害。c、全年中轻微病虫害不超过五次，即；有轻微的病害症状，但通过喷药后能在10天内恢复的病虫害。d、做好防治记录，喷药121、后定期观察效果，对出现药害或无效的要归结原因并采取相应补救措施，同时做好记录。（七）绿化环境布置标准1、环境布置根据各景区的用花数量和品种做好用花计划，包括具体用花数、品种、日期。2、绿化景区布置质量标准 植物材料形态优美，生长健康，与景点格调相谐，且具观赏性； 品种间搭配合理，有层次，具韵律感，整体效果突出，符合时令要求； 植物取材与周围环境美工设计配合得当，注意细节自然及环境卫生。3、节庆日布置质量标准 主题突出，色彩作用得当，对比强烈；材料新颖，有较长观赏期； 花材有时令感，所用花材在节庆日当天达到最佳观赏效果； 节庆日环境布置与环境相协调。4、应该撤出的残花标准 时花单盆开残率2/3以122、上，观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/2以上。 植株严惩枯黄或生长不良，影响美观，植物不适应所摆放的环境产生落叶等症状。 植株有较严重病虫害，防治该种病虫害的药物具有强刺激性不宜在景区喷杀。三、绿化工作流程图通过分析、讨论总结，对全体保洁员进行案例培训书面特别报告形式能 反馈记录、反馈能突发事件能否反 馈绿化人员报告领班遇到问题通知相关部门问题解决自行处理能否处理报绿化部长处理跟进处理跟进报公司行政部报管理处能否处理能否处理反 馈否否商议反 馈 四、绿化养护服务承诺为确保本养护工程,达到既定目标,我司将采取以下措施保证工程质量目标的实现,具体如下:严格按照xxx市城市绿化养护质量标准及园林考核123、技术标准及评分办法进行养护,确保各种质量活动始终在监控下进行。健立健全各种管理制度,在科学的管理之下精心施工,根据本校现行的管理制度,结合本养护工程特点,拟在本工程履行如下管理制度：1、技术责任制和技术交流制度 对绿化养护技术指导设立专人负责,对各养护小组的工作进行技术指导,并定期组织技术交流,不断总结,以达到绿化养护技术的不断提高.2、养护计划表制度由总负责人列出养护计划表给养护作业组,书面明确当月生产任务和完成任务的时间,应达到的质量标准。作业班组按任务单要求完成任务后,总负责人每月检查任务完成的情况,检查其质量是否符合规定,材料耗用是否符合定额要求.组织严密完善的职能管理机构,依据分工负124、责,相互协调的管理原则,层层落实职能,责任,风险和利益,保证在整个养护工程作业生产中质量保证体系的正常运作.定期组织各保养小组负责人进行学习和交流,切实了解和掌握养护工程的要求和作业的技术标准,响应业主的需要和要求,如有不清楚或是不明确之处,及时向业主或主管部门提出书面报告.根据该养护工程的要求和特点,组织专业技术人员编写具体实施的绿化养护及管理办法,严格编制执行计划,确定并落实配备适用的机械设备,作业过程控制手段,检验设备,辅助装置,资源(包括人力)以达到规定的质量.通过严把工程检验关,保证道路的每一棵树,每块绿地质量在作业的过程中已受到控制.保证三级验收制度效能,及时组织质检和作业人员及有125、关技术人员对保养范围进行自检,并按检验内容分类和有关规程规范进行检验,记录,对于出现的问题,及时组织有关人员进行研究分析,制订纠正的措施,并及时通知业主或主管部门,必须经业主或主管部门现场检查认可.合理的养护工作计划安排也是保证养护质量的必要手段之一.我们将对养护工作进度进行合理的计划和实施,通过网络计划,范围控制,作业期中间排序法等现代管理方法,将养护作业进度控制在最合理,最便于质量控制的节奏上,确保优质,高效,低成本的实现.根据工程验收和我司质量体系对养护工程资料和养护管理控制资料的要求,作好各类资料的收集,保存,归档等工作.对图,表,记录,原始凭证,施工文件,往来信函等,在内容,签认,格126、式等方面进行有效的管理和控制,保证文件和资料控制对保障养护工程质量的有效性和可追溯性,确保工程结算资料的准确性,及时性和完整性.五、鱼塘管理(一). 鱼塘清洁管理标准: 按照xxx省园林景区鱼塘卫生管理标准一级进行操作.(二). 鱼塘清洁管理操作: 1. 每周一次对鱼塘进行全面检查,每天重点对鱼塘的死角检查,发现垃圾立即打捞清理. 2. 协助鱼塘收获工作,收获完成后,立即进行清洁工作,保持鱼塘无异味. 3. 配备小船,随时可对鱼塘中的任何地方进行打捞,保持塘面干净. 4. 为达到美观效果,在适当的季节,在塘面不同地方种植睡莲. (三)鱼塘保洁服务承诺:1鱼塘无异味2鱼塘存在垃圾的地方不超过10127、处.3各死角地区没有碎纸,果皮等垃圾.第三节 维修维护管理一、工程部组织架构图工程部部长（1人）工程领班（1人）水电维修技工6人泥水工2人木工2人 工程部人员合计：12人二、人员编制说明 1、上述人员架构编排在考虑到xxx校区综合楼功能多、设备多，为确保所有设备正常运行和满足业主的维修要求编制而成。 2、考虑到校区综合楼是集教学、科研、办公、会议于一体的综合性大楼，大楼所属设备设施需求24小时保证正常运行，确保大楼的正常供电、供冷、供水，需要24小时服务。3、管理、维修人员每周实行五天工作制，每天工作8小时。4、日常班维修、设备保养人员4人（包括木工泥水工）。5、正常工作时间：上午：8：30-128、12：00，下午：13：30一18：00，设立24小时服务电话，周六、日和顶替轮休人员1人。 6、考虑到校区综合教学楼的特殊性，除上述当值值班人员编排外，我司将利用雄厚的技术力量优势，实行技术、人员资源共享，可随时给予技术、人力的支援，对校区内重大的设备维修、突发事件处理给予有效技术支持和人员支援，确保各系统设备正常运行。三、设备维修服务日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作。工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：（一）熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度l、一幢大厦大大小小的设备不计其数，分布在四面八方。因此，工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时129、发现设备故障及故障隐患，并予排除。2、建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。（二）维修服务承诺与业主有关部门建立良好的联系，科室及教职员工的报修或设施设备故障可报管理处或定点报修箱，也可直接通知工程部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室、教职员工解释，并另约定维修时间后，按约完成维修；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体130、承诺如下：1、实行每天24小时客户报修电话接待，将报修电话向业主公布。接到报修电话及时记录，并通知工程部派人员维修。2、水电急修项目：接报修后15分钟到达现场，1小时内修复；3、其他维修项目：20分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复；4、有偿维修：1小时到达现场查勘，与客户洽谈，确定维修费和维修时间，按约维修。5、做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。6、维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。7、维修服务应达到：临修急修及时率100%；维修质量合格率99%以上；客户满意率95%以上；有偿服务回访率100%，回访中发现维修质量131、问题，及时预约整改。8、免费向教职工提供小家电维修服务。(三)维修服务规范要求 要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。2、介绍：办公室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍： “对不起，打搅了，我是xxx物业公司维修人员，前来为您服务”。3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进132、门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。6、整理：维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。7、试用：请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。8、讲解133、：必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。9、如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。四、设备维修维护范围（一）维修范围：材料单价原值100元（含100元）以下的水电设备、公共设施、设备（不含食堂、商店）的维修。主要包括：办公室内和学生宿舍内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、花洒、洗手盆、大小便器的给排水和晾衣架等。（详见附表）。（二）维护范围：建筑物上下水管道、雨水管；每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路；每栋建筑物总水闸以后的供水系统，不包括热水系统；建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通134、道、门厅、门窗、电铃等。附表一： 100元（含100元）以下包料设备清单编号名称品牌编号 名称品牌11A-60A单极空气开关梅兰日兰40、普通水龙头xxx水暖21A-40A双极空气开关梅兰日兰41冷热水花洒头xxx水暖31A-20A交流接触器正泰42软管xxx水暖414W60W日光灯恒星43角阀xxx水暖4电感式光管镇流器九佛44普通洗手盆xxx水暖6电子式光管镇流器九佛45普通小便器xxx水暖7启辉器乐声46普通洗手盆单冷龙头xxx水暖8白炽灯汾光47闸阀xxx水暖98位以下开关箱奇胜48闸阀xxx水暖10三相四线插座奇胜491闸阀xxx水暖11二二插座奇胜501闸阀xxx水暖12二三插座奇135、胜512闸阀xxx水暖13三三插座奇胜52洗手盆去水器xxx水暖14三四插座奇胜53厕所低水箱去水器xxx水暖15600W以下调光开关奇胜541浮球阀xxx水暖16三极圆插座奇胜551止回阀xxx水暖17吊灯座新兴564各种管件xxx水暖18灯座新兴57消防栓水枪头xxx消器1986型底盒奇胜584分水表xxx水表201W40W节能灯先朗59球形锁中山21风扇电容器60抽屉锁22一位单极开关奇胜61大门铰23二位单极开关奇胜62柜门铰24三位单极开关奇胜63抽屉导轨25四位单极开关奇胜64普通单舌锁26五位单极开关奇胜65普通双舌锁27125W高压镇流器亚明66铝合金门推拉轮28240W高压镇136、流器亚明67铝合金窗平开铰29普通6、8寸排气扇金羚68铝合金窗拉手3040CM以下吸顶灯罩69铝合金窗自动锁31125W高压钠灯亚明702M以下普通窗玻璃32110W高压钠灯亚明71妆台镜33风扇调速器72窗帘配件3420W光管支架九佛73镙丝等小五金34应急灯6V电珠74马路少许破损36电铃75人行道部分破坏37照明控制箱按钮、开关76公共走道地面砖破坏38照明控制箱指示灯77内墙身少许修补39照明控制箱继电器正泰78明渠铸铁盖板（单件）五、维修服务流程图 工程部接到报修单或电话进行登记派维修人员前往报修点 不合格现场维修 合格维修后请相关人员进行签名验收清洁工作现场 定期回访第四节 治安137、防范管理一、保安管理服务设想（一）管理理念和目标 1、组建一支专业化的保安队伍以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。高素质的保安队伍需要有严明的管理制度，完善的用人、培训制度和完善的自我激励机制同自我约束机制，员工只有通过严谨的管理，以及有效的培训、考核和监督，才能使个人素质得到保持和提高，才能形成整个队伍的高素质。2、建立健全的保安管理制度 以ISO9001：2000质量管理体系有关标准和法律法规为依据，建立健全切实可行且符合xxx校区（以下简称“校区”）的保安管理制度。3、加强安全防范，做好治安联防工作视“安全”为“命脉”，结合校区的138、实际情况，采用“人防”、“物防”与“技防”相结合，加强与当地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好校区的各项安全防范工作。4、注重消防管理坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查，确保校区内的消防安全。5、维护公共秩序，规范交通车辆管理以“安全”为重心,“服务”为目的，努力维护校区及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的办公环境。规范校区内的车辆管理，确保车辆停泊有序、交通顺畅、标识清晰、管理完善。（二）管理模式 1、组建一支专业化的保安队伍 保安管理的有效与否将直接影响校区的安全，甚至影响贵校的社会139、形象。因此我司介入后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成校区的各项安全保卫任务。所有保安人员招聘都必须通过严格的考核、筛选，择优录用（骨干队伍从公司在管物业中择优选拔）。注重保安员的思想教育和业务素质的培训，严格按照xxx省保安服务管理条例持证上岗，向属地公安机关申请成立自建保安组织。并将保安工作纳入校区物业管理的“一体化”管理之中，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识和各种突发事件处理140、的培训，着重以实践操作为主，力求达到一专多能，培养并形成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。 2、建立健全保安管理制度 保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和工作程序，为此，我司介入管理后，将根据ISO9001质量管理体系的有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含安全管理规程、安全检查工作规程、物品进出管理规程、监控室工作规程、保安队值班管理规定、队长、领班岗位工作规程、消防防火作业管理规程、消防设施设备操作规程、巡逻岗工作规程、应急分队工作规程、保安交接班制度、保安执勤管理规定、校区道路车辆管理规定、火警应急处理流程、治安事故应急处理流程等一整套完善的管理制度和操作规程141、，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。 3、落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为保证校区内的工作秩序正常而进行的防盗、防火、防破坏、防自然灾害等一系列的治安管理活动。根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，我司将在日常管理工作中从如下几方面做好治安工作：坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对校区进行全方位值岗巡查，防止可疑人员进入校区，预防各类刑事案件和治安事故的发生，谢绝一切推销业务。坚持校区内的治安管142、理工作与周边社会治安工作相结合原则。积极与当地公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，确保物业的安全。坚持治安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的原则。努力使治安工作中的固定岗与巡逻岗相结合的治安防范网络，组成较为完善的治安防范体系，为贵校创造一个安全、舒适、文明、宁静的办公、教学及生活环境。建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防自然灾害的安全防范检查，发现隐患及时整改。在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照中华人民共和国治安管理处罚条例给予制止及时上报公安部143、门处理。在执勤工作时必须做到：统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务，自觉接受社会和业主的监督。4、注重消防管理，确保消防安全根据机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定（公安部61号令）以及贵校的消防实际情况和消防安全的要求，我司将把消防工作做为校区物业管理的重点和难点来抓，并制定一系列的消防管理方法和措施，具体内容包括：建立三级防火责任制和消防工作领导小组；制订消防安全“日”、“周”、“月”检查制度，制订落实校区重要部位的防火措施，加强消防安全检查，每年举行一次消防疏散演习；加强消防设施设备管理，对校区内的消防设施设备实行定期检144、查，发现问题及时向有关部门报告，确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态；加强防火管理，建立动火作业审批制度，确保动火作业安全；建立义务消防制度，组建义务消防队，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，提高灭火扑救能力；配合贵校安全管理部门定期开展消防宣传教育，提高教职员工及学生的消防安全意识和逃生自救能力；建立健全消防档案，做好公安机关各种法律文书与消防工作有关的材料和记录的档案管理。5、维护公共秩序，规范车辆管理根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，进出的人员、车辆相对较多。必须通过有效的措施，维护管理责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序；制订校区道路交通145、车辆管理规定，做好各类交通设施和标识的管理，严格按照业主的指示，做好车辆的导泊和管理工作，确保车辆停放、出入有序。详见第三大点管理措施之第（一）校区交通道路及车辆管理二、人员编制及岗位设置1、保安队组织架构： 保安队长（1人）保安副队长（1人）机动班运动场治安岗顶班岗教学楼监控岗4号门1号门2号门3号门5号门运动场后门行政办公楼岗信息中心（只设夜班）化学及解剖楼外围岗学生公寓值班岗巡逻岗（只设夜班）巡逻岗2巡逻岗3早班领班（1人）7:0015:00中班领班(1人)15:0023:00夜班领班(1人)23:007:002、岗位设置说明：（1）“1、2、3、4、5号门岗及行政办公楼岗、信息中心岗(146、夜班)、教学楼监控岗、化学解剖楼岗、学生公寓值班岗”为招标书中列明的必须配置的岗位；（2）“巡逻岗1”以行政楼、图书馆、信息中心及学术交流中心为重点；“巡逻岗2”以学生公寓、行政附属楼为巡逻重点；“巡逻岗3”以教学楼群、化学楼、解剖楼为重点；A.同时根据上述区域的特点，“巡逻岗1”只设夜班；B.“巡逻岗2和巡逻岗3”设早、中、夜三班，同时“巡逻岗3”兼顾“巡逻岗1”区域内早、中班的安全巡视；（3）“运动场治安岗”根据校方需求设置，岗位不固定；（4）“顶班岗”负责其他岗位人员休息时间的顶岗。3、人员编制说明：（1）拟设管理人员（队长、副队长）2人，全面负责治安队日常管理工作。（2）早班领班1人,147、保安员10人，公寓值班员13人(包括3名女值班员)。合计24人；（3）中班领班1人,保安员10人，公寓值班员13人(包括3名女值班员)。合计24人；（4）夜班领班1人，保安员19人，公寓值班员13人(包括3名女值班员)（其中“1、2、4、5门岗及化学解剖楼外围岗”采取双岗值班；“巡逻岗2”夜班采取三人值班；“巡逻岗1和巡逻岗3”、3号门、行政办公楼、信息中心、教学楼监控室夜班各设1人；学生公寓每栋夜班各设1人），合计33人。（5）机动班不设领班，由保安队厂监管，保安员6人，公寓值班员2人（包括1名女值班员），合计8人。（6）保安队总计人数为91人（其中管理岗1人，实际保安及学生公寓值班人员合计148、90人）。4、工作时间：保安实行24小时三班轮值制度，每天工作8小时，保安领班、保安员每月工作28天（休息2天）每人每年可享受5天的年休假。5、各岗位工作范围及要求：（1）管理人员（队长、副队长）1人，全面负责治安队的日常管理工作；（2）1、2、4号门治安岗，负责校区三大门值班管理，对进出校区车辆、人员、物资实施管制。其中2号门岗兼负责学生第一饭堂柜员机和一卡通收费中心的安全防范；（3）3号门治安岗对三号门实施全封闭管理，禁止车辆、物资通过该门进出。并承担银行、超市及大课室临时停车场的治安、交通、消防管理；（4）5号门治安岗，负责运动场后工程通道及水厂、交流中心外围的治安防范。主要对工程通道进149、出车辆、人员、物资实施管理；（5）行政办公楼治安岗，该治安点主要是对该物业进行安全保卫管理，为机关办公、财产提供安全防范； （6）网络信息中心治安岗，该治安点根据信息中心的安全防范要求，为信息中心提供安全保障；（7）教学楼监控岗，负责教学楼监控室的安全监控工作；（8）学生公寓值班岗，负责各公寓的日常管理及做好各项安全防范工作，及时了解学生动态，协助校区有关部门做好学生的管理工作；（9）化学楼、解剖楼、外科楼、动物楼治安岗，负责该地段治安点，实行24小时治安防范值班，对该地段治安、交通、消防实施管理；（10）巡逻岗，维持校区内的交通安全、盘查可疑人员，协助其他值班岗位做好安全防范工作；（11）运150、动场治安岗，该治安点根据体育教研室的要求，在正常上课期间对进出运动场的人员实施管理。三、管理措施(一)校区交通道路及车辆管理1、基本情况管理范围：校区内各条主干道及支道；管理时间：每天24小时对交通道路实行全天候监控管理；管理人员：保安员；管理职责：负责校区车辆的引导、停放秩序、安全监控工作。2、校区交通道路管理道路线型、断面应与大楼整个建筑群体布置协调；车行道宽度须保持2.5m；应在校区各主干道及支道上设置导向指示，限速或其他禁令标志，具体操作如下：A. 根据车辆靠右行驶的交通规则，在校区1、2、3、4大门口处设置右行指示标志，规范车辆行驶的路线（指车辆靠右绕校区环状行驶）；B.在校区1、2151、3、4大门口处设置禁鸣标志，营造一个宁静的校区环境；C.在校区1、2、3、4大门口处、各主干道转弯处及道路叉口设置限速标志及减速带，营造一个安全的校区环境；D.在校区各支干道入口处设置禁行标志，确保各支干道作为非机动车专用道。E在校区内各建筑物的进出口处设置指向标志，引导车辆出入。在进行道路改造时应设置施工标志，尽量不阻碍车辆进出。3、车辆管理。保安员严格遵守岗位操作规程，做好车辆出入的检查、指挥及巡查工作；保安队当值领班负责对车辆管理工作进行检查、监督及指导；保安队队长负责对领班的工作进行监督指导，对违纪违规行为及不安全因素提出整改措施；本校车辆，按规定停放在校方指定的位置；非本校车辆（含152、非机动车辆），保安员给予正确指引，规定位置停放，禁止车辆乱停乱放；凡属于出入校区内的外来车辆必须凭出入卡进出，并做好出入卡编号及车牌号码的登记(本校的车辆统一发放校区车辆出入证)；进入校区车辆要求严格按照道路设置的禁令牌、指示牌、标线等安全行驶，时速不得超过20公里，不准按喇叭，不准大声播放音乐；如因违规而造成事故，驾驶员须承担全部责任；禁止在区域内学习驾驶汽车、摩托车和自行车；车辆停好后，司机应将发动机关闭，锁好门窗，贵重物品随身带走；对装有易燃易爆、腐蚀性等危险物品的车辆需经得校方相关部门允许后方可进入校区并严格管理；车辆离开时，要求仔细观察车辆和驾驶员，对于载有货物的车辆要求到车辆前面向153、司机敬礼，再礼貌盘查，并检查司机的行驶证及其他有效证件，核对无误后方可放行；若发现有问题立即扣留车辆，并及时通知领班，机警地做好应对工作，以防不法分子盗车；保安员不定期对校区内车辆停放情况进行巡查，遇异常情况需在保安巡逻记录本上详细记录清楚，并即时上报领班，当值领班将情况记录于保安队工作记事本；地下车场未竣工并投入使用的情况下按以上制度实行车辆管理。4、停车场竣工并投入使用后的管理(1)、基本情况A.管理范围：地下停车场；B.管理时间：每天24小时对车场实行全天候监控管理；C.管理人员：保安员；D.管理职责：负责停车场进出车辆的引导、停放秩序、安全监控工作。(2)、车场的机动车辆分区及设备设施154、管理A.车场实行汽车、摩托车分类停放的管理办法；B.对车场要画出标准的停车位；C.可以考虑对车场在夜间安装或补充相应的照明设备；D.在每个停车位后方安装防撞杆，防止汽车后撞；E.车场要安装停车标志和一些提醒车主注意的指示牌；F.设置车场车辆出入、行驶指向及其他警示标志。(3)、车场车辆管理措施车场车辆的管理同“校区交通道路及车辆道路”管理措施详见第三大点管理措施之第（一）“校区交通道路及车辆管理”之第3小点。 (二) 重点部位（行政办公楼、图书馆、学生公寓楼、信息中心、学术交流中心、化学解剖楼、教学楼群）的管理根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，保安队进驻后重点部位的管155、理将根据不同物业的运作特点区分为“办公时段管理”和“非办公时段管理”，呈现出“内紧外松”的管理特征，内部采取部分设关卡加人防、技防管理，杜绝安全隐患，体现出不同时期的保安管理服务特色。1、办公时段管理“行政办公楼、图书馆、学生公寓楼、信息中心、学术交流中心、化学解剖楼及教学楼群”在正常的工作时间内为对外半开放式，我司将对管辖区域的人员、物品进出情况进行严密监控，将任务落实到各岗位，确保辖区内的安全；外来办事人员的管理实施核查证件及登记制度，只能在规定的办事区域内活动，严禁到其他区域走动；注重加强对重要部位的安全防范，禁止无关人员入内；充分利用“硬件”（技防、物防）与“软件（人防）”使固定岗与巡156、逻岗相结合的治安防范网络，组成较为完善的治安防范体系；2、非办公时段管理“行政办公楼、图书馆、学生公寓楼、信息中心、学术交流中心、化学解剖楼及教学楼群”在非办公时间内，对外围出入口进行封锁，谢绝一切外来人员入内，确因工作需要进入一律进行严格登记；非办公时间对出行的物品进行严格盘查，确认无误后方可放行，如有可疑必须上报相关领导妥善处理；若贵校内部工作人员因工作需要加班时，在出示相关证件确定身份、填写加班登记表后方可进入；每天对以上物业在规定下班时间1小时后，对楼层人员情况进行一次彻底的清查，杜绝隐患；3、根据现时贵校监控设备尚未投入使用的情况，我方将以“人防”作为安全防范的主要手段。（三）应急突157、发事件处理1、发生火警应急处理各区域值班人员负责消防监控、报警工作；现场灭火组负责火场灭火；保洁部人员协助贵校有关单位组织物资疏散，保安队负责组织现场警戒；管理处办公室人员负责人员撤离疏导；管理处经理、保安队负责人协助贵校相关负责人指挥灭火工作；本校发生火警使用代号“99”；员工如发现火情，必须保持镇定，尽快用电话或对讲机通知就近的保安值班人员或保安队负责人，并视火势大小，就近取灭火器或消防栓盘管水枪灭火（电器着火先关电闸，气体着火先关气闸）；保安队当值人员A.接到火情报告后，就近的保安值班人员应立即通知保安队负责人，并迅速赶往现场观察确认火情；保安队负责人接到报告后，也应立即前往火警现场观察158、；B.火情确认后，保安队负责人应立即向管理处及贵校有关部门报告，报告时必须讲清楚火警位置；C.然后，保安队负责人迅速通知当值保安领班召集当值保安人员及宿舍保安人员赶赴火灾现场，协助灭火；D.由现场指挥决定是否向消防部门报警，报警时，清楚讲出xxxxxx校区地址：xxx市松山湖科技产业园区新城大道xxxxxx校区；E.保安队负责人应与火灾现场指挥保持密切联系，听从火灾现场指挥人员命令，关闭火灾现场区域内的所有电梯，并通过广播疏散工作人员；做好火警记录；F.1、2、3、4号门岗（车辆出入口岗）坚守岗位，确保通道畅通，保证消防车辆顺利到位；G.其它当值保安员应坚守岗位，维持好秩序以及监控各通道，保证159、畅通；H.各巡逻岗和宿舍员工应立即赶赴现场救火以及疏散人员、维护公共秩序，保障通道畅通并协助消防队，逐房检查、核实疏散人员是否完全撤离火灾现场；I.保安队队长做好事故记录，填写突发事件报告和书面报告报管理处、学校保卫部门及当地消防部门；工程部人员在工程部负责人领导下，负责应急电源、设备等的正常运行。切断火灾现场电源，关闭空调机组、通风机、送风机、抽风机。现场灭火组管理处负责人为火灾现场指挥（管理处负责人缺席情况下，保安队负责人为火灾现场指挥），负责指挥火场灭火及人员物品疏散；接到火警信号后，灭火应急分队（保安员兼）立即到达现场成立现场灭火组，确认火情，并及时组织灭火；火警现场灭火最高指挥，确定160、人员分配，确定铺设水带路线和灭火剂、灭火器材；火灾现场指挥确定疏散人员及物资出口、疏散路线，组织消防人员引导、护送疏散人员有秩序地撤离至安全区。保洁部在保洁部负责人领导下，协助疏散物资。扑灭火灾，调查结束后，协助清理火灾现场；人员及物品疏散方案妥善组织人员、物品撤离危险地带；严禁使用电梯，人员疏散应从消防楼梯疏散；现场若有被困人员，应本着“先人员，后财产”、“先救人，后灭火”的原则进行抢救；并视火情的程度采取相应的疏散措施（例如破门进入，紧急疏散人员和物资），事后由管理处负责人向校方做好解释工作。人员物品疏散完毕后，管理处安排人员协助有关部门查明原因、计算损失。灭火器材的选用因电器故障短路及液161、化石油气等燃气引起着火，应迅速切断电源、气源，用ABC干粉或其他阻燃材料进行扑救；汽油、柴油等着火，用CO2灭火器进行扑救。如果档案资料、精密设备着火，用CO2灭火器灭火。灭火器材的使用方法使用ABC干粉灭火器时应对准着火部位根部喷射，同时还要注意对着火物冷却降温，已免复燃；使用消防栓盘管水枪时，要利用掩蔽体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，提高灭火效果；在上述重点建筑物配置消防广播系统，确保在发生火险及其他突发紧急事故的情况下，能够及时通知人员疏散。2、发生治安事件应急处理管理处经理负责发生治安事件现场的指挥及督导。（管理处经理缺席情况下，由保安队负责人替代）； 当值人员按程序分工各负其责162、：保安员负责安全防范；其他部门员工应服从上级领导的调遣，积极参与人员救护或物资疏散；盗窃、匪警应急处理程序：校区内发生盗窃、匪警情况时，对讲机联络使用代号“11”。保安员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、 偷等）强行索取、毁坏贵校财物或威胁教职员工及学生人身安全的犯罪行为时要切实履行保安员职责，迅速制止犯罪；当发生治安事件时，当值人员要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通迅设备呼叫求援；当值保安领班在接到求援信号后，要立即赶到现场，同时通知各岗位封锁各出口（在具备监控设备的情况下，启用监控系统录像），然后迅速向上级领导汇报。重大案情，当值人员必须立即向校区警务室报警163、（或拨打110报警）；根据盗窃、匪警发生的时间、场地灵活采取措施：发生在非办公时间内，保安领班立即派人员封堵走火通道及各出入口；发生在办公时间内，为了不影响正常办公，在封堵走火通道及各出入口的同时，做好与校方的解释工作；紧急情况时报学校保卫部门、保安队和管理处并协助处理；若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、外形、所用交通工具及特征等；有案发现场的（包括偷盗、抢劫现场）要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安部门未勘查现场或现场未勘查完毕之前，不能离开；记录事主所提供的所有情况，记录被抢（盗）物品及价值，询问事164、主是否有任何线索、怀疑对象等情况；若是在追捕过程中，有犯罪分子遗留下来的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内，妥善保存并交公安机关处理，切不可将保安人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上；事主或现场如有人受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救，并报告管理处及学校保卫部门。 校区内发生斗殴事件的处理保安员在执勤中（或教职员工、学生投诉）发现在公众区内有人员在争吵、斗殴的现象时，要及时制止。制止原则：劝阻双方住手、住口；将争吵或斗殴的双方或一方劝离现场；持有器械斗殴则应先制止持械一方；有伤员则先送伤员去医院救治；迅速报告（或由其他当值人员转达）管理处领导，保安队领导，由保安队出165、面调解，如个人力量单薄，应向保安队值班室请求增援。在制止双方争吵、斗殴时，要保持中立，切记不能动粗，不允许恶言相向或偏帮某一方。发现可疑分子的处理各出入口岗位或巡逻岗如发现可疑分子，要审查其证件，严禁无证人员进入物业内。巡逻岗在校区内发现可疑分子，要查验其证件，必要时带到保安队作进一步审查。在处理各类可疑人员时，不允许敲诈、勒索、恐吓、私自罚款。 发现有客人醉酒闹事或精神病人的处理方法醉酒者或精神病人失去的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员伤害，保安员应及时对采取控制和监督措施。尽可能查清醉酒者或精神病人的身份（或其他证明），及时通知家属，让他们派人领回。若醉酒者或精神病人有危害校166、区公共秩序的行为，即上报派出所和有关部门处理。保安员在执勤中，若遇到不愿出示证件又强行进入，强行在不准停车的地停放、在不该堆放垃圾的地方堆垃圾等，可采取以下处置方法：纠正违章时，要使用礼貌规范的服务用语，以理服人。对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向管理处或保安队汇报。发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂保安员的可上报管理处或保安队，由领导出面妥善处理。若社会上的人来校区内故意扰乱，不听劝告，自行其事，情节严重的，即报管理处。保安队长负责做好现场记录，并填写突发事件报告交公司安保部和管理处。3、自然灾害应急处理（1）遇台风袭击的应急处理 台风袭击前的预防167、措施：A检查紧急应用工具、照明并确定其性能良好；B检查急救药箱，确定各项基本药物齐备；C将紧急联系电话张贴于校区公告栏等显目位置；D提醒个部门下班后将门、窗关闭，将水、电总闸关闭；E天台沟渠、地漏要将清扫工作落实到人；F搬离放在围墙或其他高处之各类可移动物品，将安装在挡风处灯罩、指示牌绑好或移走，检查天台、平台下水道及各水渠，确保畅通；G加固所有柱杆、树木或用绳索捆好，将盆栽、花卉移至低处或隐蔽角落；H留意电台播放有关台风暴进展消息，及时将最新台风讯号向各部门告知台风的进展；I刮八号风球时，当值员工须与管理处领导或本部门负责人联络，听候指示；K员工应注意自身之安全，应避免逗留在空旷地方，如须执168、行紧急任务时，员工应采取适当的安全措施及知会其他员工；L如风暴持续昼夜不停，员工需轮流当值，无论任何时刻保安值班中心都必须保持有值班人员接听电话；N关闭所有门窗，电梯机房及垃圾房作好防水措施。台风来临后的应急措施：A当班人员要认真负起责任，勤于巡查，善于发现问题，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”即：在关键时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部的联系和沟通，做好协调配合工作。B当台风讯号减低至3号时，管理处应即时安排人员进行检查及填报突发事件报告，以便安排保险赔偿事宜；并安排保洁人员迅速清理由台风造成之垃圾淤塞的渠道。（2）突发性水浸的应急处理办公时间A当值员工在接到教职工169、学生投诉或报告发现水浸事件后，应马上通知工程部和上级领导，并联同工程人员（或上级）即赶到现场处理。B抵达现场后，协助工程部人员立刻查找出水的来源，检查出水阀位置，立即关闭水阀。若是下水道堵塞，应立即通知保洁部疏通。C用防水沙包对水源进行堵漏，防止水浸到机房损坏贵重器械和资料造成不必要的损失。非办公时间A.保安员巡楼发现水浸，应马上通知领班和工程部，并尽快找出水的来源，关闭水阀；B.同时用防水沙包对水源进行堵漏，防止水浸机房或仓库内造成不必要的损失，通知保洁部进行吸水；C若发生在办公楼、实验室、教学楼、图书馆等，应及时通知学校相关部门，同时检查下相临楼层有没无渗漏，必要时应通知被影响的部门负责170、人回大楼打开大门进内检查；D观察现场附近的电掣。如有浸水应立即通知工程部切断电源，预防水浸漏电伤人。（3）遇地震的处理接到“三防指挥部”的预告信息时，应及时通知校方人员撤离到安全地带；如地震正在进行中，人在室内时，应避到空间较小（如厕所、四周混凝土钢筋结构空间、办公台底等）的地方，待地震后再撤离到安全地带；在疏散人员时，必须按安全疏散程序执行，防止人员混乱拥挤而造成伤亡；保安员如正在值勤的过程中遇到地震，应立即通知领班，并按领班指示，避到较安全的地带。4、意外事件应急处理（1）遇急症病人的应急处理第一时间赶到病人所在现场；立即通知管理处、保安队和学校；在有可能的情况下，通知病人的单位和家属；如171、情况危急，速拨打“120”求救。（2）触电事故的应急处理发现有人触电应马上赶到现场并通知工程部关闭电源；在未关闭电源之前切不可接触触电人员，以免伤害自身，应用绝缘材料把线头或人拉开；在有条件情况下马上对病人进行人工急救；情况紧急，立即报告保安值班室打“120”求救。（3）丢失物品的处理接到校内人员物品丢失的信息，首先对发生的事件表示关注，记录丢失人员的姓名、房号，丢失物品名称、数量，丢失地点和时间；立即派人到事发现场了解情况，保护好现场，同时报告管理处；询问事件过程，如丢失人员要求向公安机关报案，可代客户报案；将事件记录交丢失人签字；对案件现场必要的位置进行拍照；对事件进行必要的调查及分析；随172、时与相关部门保持联系，了解事态进展情况，及时将信息反馈给丢失人员；做好“物品失窃调查分析报告”存档备查。（4）客人损坏大楼财物的处理校区内的设备、设施遭到损坏时，应礼貌地请损坏人暂时不离开。即用对讲机通知领班和管理处人员到场；要求损坏人到现场核对被损坏的物品，分清责任，必要时可损坏人签字承认（损坏人签字承认后若属于本校内教职工或学生可让其先离开，若不是本校内教职工或学生必须要其交纳赔偿金）；对被损坏物品必要时进行拍照存档；向损坏人申明赔偿责任，但具体赔偿应由管理处和校方决定；认真记录事情经过，做好“客人损坏物品的报告”存档备查。（5）爆炸事故的应急处理收到校区内被放置爆炸物品信息时的处理：A得173、知校区内被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持冷静，认真记录。同时以最快速度报告高层管理者并立即向当地公安机关报案。B由管理处经理负责，立即组成防爆炸指挥部，增派保安、加强对校区出入口、车辆管理，对陌生或形迹可疑人员严加防范，认真检查放行。C.立即通知各岗位，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰触，立即上报，并报公安机关请求协助，保护现场。D确定确有爆炸物品，立即赶到现场，确认后立即向公安机关报告。发生爆炸事件时的紧急处理：A.值班人员接到发生爆炸报告，立即赶到现场，确认后立即向管理处最高领导报告，同时向公安机关报案，如引起火灾“119”火警，如有人伤亡，立174、即向医院求救，并派人迎接公安、消防、急救部门的车辆、人员、引导其进入现场；B.立即成立临时指挥小组，由管理处最高负责人、工程部、保安队人员组成；C.工程人员迅速切断必要电源。保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户，并在距爆炸中心30米处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业管理人员在公共区域巡视，检查是否还有可疑爆炸物；D.保安队要高度戒备，监视有无火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗位，密切注意有无可疑情况；E.事故后管理处经理做好“事故调查分析报告“存档备查。（6）车辆被损、被盗的应急处理车辆被损坏处理A.当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏，保安员应记下肇事车牌号码，暂时不放其驶出校区，175、立即报告领班和物业管理处负责人及受损车主与肇事车主共同协商解决；B.如果车辆被损坏而未当场发现时，保安员发现后要立即通知当值领班和物业管理处，也要立即通知车主，共同协商解决处理。车辆被盗的处理A.车辆在车场被盗后，由物业管理处负责人确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机关报案；B.事故发生后，被保险人（车主、管理处）双方应立即通知保险公司。保管单位要协助车主向保险公司索赔；C.保安员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作；D.保安员认真填写交接班记录，如实写明车辆进出场时间、停放地点，发生事故的时间，以及发现后报告有关人员的情况；E.管理处应与公安机关随时取得联系，并将有关176、处理情况反馈给车主，并做好记录。F.保安队要认真总结车辆被盗事故的原因，检查管理工作中是否存在问题，及时整改并报管理处。保安队做好“意外事件的应急处理报告” 存档备查。5、电梯困人应急处理（1）当值保安领班接到困人信息时，立即通知工程部、保安队巡逻岗和机动岗立即赶赴电梯机房和被困人的楼层，并设置好相应的困人解救标志； （2）保安员（巡逻岗、机动岗）一切行动听从指挥，镇静配合工程部进行盘梯救人。（3）停电时电梯困人解救方法A.当值保安员发现电梯因停电困人时立即报告领班（讲明被困方位）并用电梯对讲话筒与被困客人对话，安慰客人不用惊慌，因停电原因引起，我们正在进行发电机发电（5分钟内），电梯很快恢复177、正常运行。并告诉客人电梯会随时移动，切勿依靠梯门，尽量向电梯内靠近扶手；B.领班接到困人信息时应赶赴现场并通知工程部立即发电投入。使电梯恢复运行，尽量避免人为的盘梯救人确保安全；C.保安员一切行动应听从领班指挥。随时投入因停电造成故障困人的解救工作。（4）电梯故障引起的困人解救方法A.保安员发现电梯因故障困人时，应立即报告当值领班（讲清被困人员的方位），并对被困电梯进行监控，用电梯对讲话筒与被困人员对话，安慰客人不要惊慌，我们正在进行解救，并说明电梯可能随时移动，尽量向电梯内靠进，并扶好扶手，请客人不要依靠梯门；B.领班接到电梯困人的信息时，应立即赶赴现场作出果断指挥，并通知工程部在电梯出入口178、放上警戒或护栏，带上救援工具赶赴电梯机房，派保安员赶赴电梯被困楼层协助救人；C.被困人员解救出来，保安领班应代表管理处向客人致歉；D.对电梯困人救援经过作出详细的相关记录和报告。6、工作流程图保安队伍交接班流程图6:40分早班班前会22:50分夜班列队接岗6:50分列队接岗7：007:20分夜班班后会14:40分中班班前会15:0015:20分早班班后会14:50分中班列队接岗15:0023:00时中班执行安全保卫工作7：0015:00早班执行安全保卫工作23：007:00时夜班执行安全保卫工作22:40分夜班班前会火灾、火警应急处理流程图接报或发现火警报告领班报保安队及管理处报学校应急分队组179、织人员灭火抢救物资打119报警能自行扑灭确认火情派人现场查看 是 否 协助否 能 消防队扑救火灾消除警报火灾扑灭清理火灾现场调查起火原因写出火灾报告 治安事件应急处理流程图发生治安事件犯事人员仍在现场报 案拍照片封锁现场保护现场事件解决查 问擒 获设法调停、协助有关部门解决（或对犯罪嫌疑人实施捉拿）送公安机关处理跟踪处理结果通知各岗位戒备报管理处写出事情经过报告领班意外事件应急处理流程图接报或发生意外事件报告领班报保安队及管理处报学校应急分队组织人员进行人员物品疏散和抢救通知工程部有能力采取措施应对确认事件紧密跟踪事态发展 是 否 协助否 是有关部门实施现场疏散及解救做好事件处理记录及报告消除180、警报自然灾害应急处理流程图接报或发生自然灾害事件报告领班报保安队及管理处报学校应急分队组织人员进行事件调查、人员物品疏散或抢救通知工程部有能力采取措施应对确认事件紧密跟踪事态发展 是 否 协助否 是有关部门实施现场疏散及解救做好事件处理记录及报告消除警报电梯困人应急处理流程图接报或发现困梯事件报告领班报保安队及管理处报学校应急分队组织人员进行解救安抚受困人员确认事件派人现场查看 是 协助通知工程部否 实施现场解救做好事件处理记录及报告消除警报物品携出处理流程图大件及贵重物品携出当值保安员检查有否放行条报告领班扣留物品查明原因 否 报学校核实 有 查对物品是否相符扣留物品查明原因同意放行否是 放181、 行第五节 整体管理工作计划根据我们的管理方式和管理运作流程，我们将天衢大厦的工作计划分为前期管理和常规管理二部分，按照轻重有序，科学实效的原则进行管理。一、前期管理工作计划序号项 目内 容时 间备 注一接管期管理 （详见下文第三点）了解物业的施工现状，掌握物业的重点、难点；从物业的角度提出合理化建议接管介入时开始二拟订物业管理方案对xxx校区展开深入的调查研究,充分征询校方意见针对xxx校区特点，拟订具体管理方案三组建物业管理队伍人员的聘用人员的培训人员的上岗四完善管理及办公条件确定安排管理用房，安排员工宿舍购买管理用的物资装备五制定管理规章制度制定切合实际的各项制度根据国家城市示范大厦标准182、进行管理（在原有的一套机制上结合xxx校区特点不断完善机制的不足）六物业的验收与接管做好接管验收衔接的各项筹备工作依据标准，逐项检查，发现问题，向校方提出合理化和整改。办理书面移交手续，做好遗留工程备案。准备好进驻资料，举办进驻仪式合理设置办理进驻手续的流程和岗位七宣传向师生进行物业管理各项规定和楼宇综合智能化的宣传现场提供各类物业管理咨询二、正常期管理工作计划序号项 目内 容时 间备注一房屋及公共设施维修保养制定房屋养护和维修计划方案房屋的维修管理房屋的养护服务9月份二水电设备、公共设施设备的维修水电设备、公共设施设备维修管理水电设备、公共设施设备的维修资料管理设备能源和安全管理三治安管理治183、安安全管理交通、车辆管理消防管理四智能化设备管理智能化设施的日常使用操作智能化设施的维护智能化系统的完善五校区环境管理园林绿化管理保洁卫生管理环保管理六财务管理财务帐务费用收取八便民服务和完善配套为校区师生提供便民服务完善大厦配套设施、设备九档案的建立和管理收集档案资料科学分类建立规范档案运用三、接管期管理工作计划：序号项 目内 容时 间备注一签订物业服务合同根据委托内容明确双方的责、权、利关系定标后一个月内二办理交接房屋交接设备交接资料交接办理交接手续锁匙交接办公用品办公场所等定标后一个月内三建立管理处掌握师生工作学习情况熟悉物业状况了解区内环境与配套设备设施建立各职能部门接管后四其他事项做184、好移交工作的相关记录物业装备的配置，资料的印制，人员配备等。专业化管理接管后第三部分 物业服务案例前言一间物业公司是否具备较强的服务管理能力，主要反映在该物业公司能否有针对性地对所管辖的物业（或正在接管的物业）根据物业的实际情况实施切实可行的管理措施，并最终在实践中兑现其服务承诺。为此，我公司特意精选出现所管辖的三个楼盘，作为本次投标的考察对象。这三个楼盘分别是：xxx大厦、xxx大厦、xxx大厦（含xxx小区），其中xxx大厦和xxx大厦为综合性行政办公楼，xxx大厦（含xxx小区）结合了生活小区和行政办公楼的特点。推荐xxx大厦作为投标考察场地。第一节 在管物业简介一、xxx大厦xxx大厦185、是由xxx公司开发的甲级写字楼，位于xxx商务中心地段，大厦楼高xxx米，共xxx层，其中地下两层，总建筑面积为xxx平方米，于xxx全面竣工并交付使用。xxx大厦地理位置优越，规划设计合理，充分考虑采光、景观、通风等要素。建筑外观简洁明丽，整个大厦基本实现了联防联动；大厦内分布有完善的闭路电视监控系统，对大厦周边、电梯轿厢、大堂、地下车库等进行24小时录像监控，为用户提供了可靠的安防保障。二、xxx大厦xxx大厦位于xxx，毗邻xxx，处于xxx中心区域，地理位置优越。xxx大厦于xxx投入使用，总建筑面积为xxx平方米，楼高xxx层，主楼xxx层为公共楼层，负xxx为机房，附楼为xxx办公186、大楼，地下车场有车位40个，大厦现有30多个客户，办公人数超出1000人。大厦具备“3A”办公系统，即楼宇自动化系统、通信自动化系统和办公自动化系统，包括（供配电系统、应急发电系统、中央空调系统、给排水系统、电梯系统以及消防楼宇自控系统）等，楼宇设计具有相当的超前性，能满足高级办公需要。三、xxx大厦（含xxx小区）xxx大厦（含xxx小区）的行政办公楼xxx年投入使用，楼高xxx层，建筑总面积为xxx平方米，主楼xxx层、附楼xxx楼为写字楼、主楼xxx层为机房、主楼附楼首层为商铺、附楼xxx楼为酒楼，地下车场有车位37个，地面车位32个；宿舍小区面积约xxxx平方米，共有业主 （住户）20187、0多户。小区内设24小时保安巡逻制度，为业主（住户）提供舒适安全的生活保障；同时，管理处在小区开展了多项有偿服务业务，为客户吃住、出行、购物提供了全方位的服务；小区经常开展社区文化活动，营造了一个活跃、和谐、团结的社区环境。第二节 管理处简介xxx大厦xxx大厦、xxx大厦（含xxx小区）管理处是xxx公司属下的一个独立部门，主要负责大厦（小区）物业管理工作。大厦管理处设经理一人，经理助理（或客户中心队长）一人及大厦管理员若干人。经理主要负责统筹管理处的内部运作和负责管理处不合格服务的处理及纠正、预防措施实施和跟踪，对管理处的整体服务质量安全生产负责。经理助理（或客户中心队长）协助管理处经理统188、筹管理处的内部运作，并负责对相关专业维护公司的合同监督、考核工作；大厦管理员主要负责单位租户的入住、装修和投诉的处理，日巡检，每月收取管理费，同时，对大厦的保洁、绿化、维修保养等相关专业公司和安保工作进行协调监督。大厦（小区）管理处自接管物业厦以来，分工协作，齐心协力，运用物业管理专业知识，为驻大厦的单位租户提供安全、舒适、快捷的服务。第三节 管理处组织架构图管理处经理收费岗兼管理员经理助理(服务中心队长)会场服务岗客访岗大堂接待岗安保主管安保主管兼保安队长xxx班长xxx队员保安班长保安员会议室服务岗会议室保洁岗环境监理岗机电监理岗xxx大厦安保队（兼管车场）第四节 管理理念与措施大厦（小区189、）在开发阶段，决策者就已十分注重通过物业管理品牌服务，提升大厦的档次，为此，业主xxx委托xxx物业管理有限公司对大厦（小区）进行了全方位的物业管理。一、大胆创新，铸造品牌xxxx公司通过几年的发展，积累了丰富的管理经验。为把xxx大厦打造成为xxx乃到xxx省著名的大厦物业管理品牌，公司领导以大胆创新的管理理念，高瞻远瞩的正确决策，使大厦的物业管理一开始就高标准、高起点地步入专业化、规范化、科学化的轨道。全新的管理模式、先进的专业技术和完善的培训指导造就了一支高素质的物业管理服务队伍。二、严格制度，规范操作大厦（小区）管理处以ISO9001：2000质量管理体系为基础，制定了严格科学的操作规190、程，并结合管理处的实际情况，对相关规章制度进行了针对性的修改，特别是新修订的操作规程，对每个岗位、每个工作流程都作了更为详细清楚的规定，做到人人有章可依、事事有章可循。同时修改完善了相应的技术标准和管理标准，为管理处工作的规范化、科学化、标准化奠定了基础。三、以人为本，提高员工素质公司选派部分管理经验丰富、文化素质较高的管理人员和技术人员到主要岗位，并根据大厦投入使用的情况，健全完善了管理处的人员编制。公司和管理处把员工培训工作作为企业发展的头等大事来抓，开展层次丰富的员工培训，一是选派兼具丰富理论知识和实践经验的专家开展高标准、严要求的入职培训、上岗前培训、在岗培训；二是选派业务骨干外出参观191、学习、参加行业研讨会；此外还鼓励管理处员工积极参加学历教育，或者参加行业主管部门组织的上网培训、专题培训等，不断提高自身素质。四、严格要求、自觉奉献，为住户提供专业化、规范化的优质、温馨服务四年多来，在科学规范的制度下高效运作的员工队伍，谨记“业主至上，服务第一”和“服务至上，寓管理于服务之中”的宗旨，发扬“团结奋斗、勇于创新、严格管理、优质高效”的企业精神，从细微处着想，从点滴处着手，“急用户之所争、想用户之所想”，用实际行动，实现了“以优质高效和热情周到的服务让用户满意”的服务承诺。此外，大厦（小区）管理处还针对大厦（小区）的实际情况，提供多种专项服务和特约服务，做到礼貌、热情、周到，最大192、限度地满足用户的服务需求。五、降耗节能，增收节支大厦（小区）管理处时刻把“用好业主每一分钱”及“为业主省钱就是最好的服务”作好基本的原则，千方百计降耗节能。如今年通过改造地库照明系统、实施地库风机系统科学、合理开关以及走火梯灯由普通开关声光控、大堂灯由白炽灯改为节能灯调整供电电压等多项节能措施，每月可降低电费支出及更换灯光费用多达2万多元；同时通过开展多项创收活动，如有偿维修、场地出租等，增加收入，补偿管理费的不足。通过以上降耗节能的措施，使大厦内的各项设施设备有效、节约地运行；通过增收节支的办法，保证管理处的各项管理服务活动得到有效的开展，并最大限度地为开展大厦文化、完善文化娱乐设施提供有力193、的经济支持。六、建设文明社区，营造温馨家园建设有大厦（小区）特色的健康文明的大厦文化，营造一个温馨、友好和睦的文明大厦，是我们物业管理服务中一个重要方面，管理处有机地将大厦文化穿插于日常的管理服务工作当中，取得了令人满意的效果。我们采取了如下措施：1、管理处员工定期或不定期到用户中拜访，征求用户的意见和建议，沟通相互之间的感情，通过反馈回来的信息不断改进和提高自身的管理服务水平。2、管理处还积极与石牌街派出所、石牌街居委会、石牌街综治办等协调配合，广泛开展大厦用户人口普查、防火防盗、爱国卫生、法律知识宣传等活动，并在天河区房屋管理局的指导下，成立了业主委员会，使大厦走上“业主自治自律与专业化管194、理相结合”的道路。3、发挥宣传栏的作用：利用固定的宣传栏，对用户进行以公德、安全、法制、团结为中心内容的宣传教育。更好地规范用户的行为，创造和谐共处、健康向上的气氛，我们与用户签订了“业主公约”，并通过广泛的宣传，使公约得到了较好的遵守。四年多来，大厦（小区）的物业管理工作在省、市国土房管部门领导、专家的关心和指导下，在业主xxx及广大用户的大力支持和xxx公司的正确领导下，通过全体员工的辛勤努力和扎实工作，已走出了一条成功的可喜之路。我们通过“优质高效和热诚周到的服务以及科学适用的现代化管理、安全可靠的设备运行”，在xxx树立起一块闪亮的物业管理品牌。第五节 管理成效大厦（小区）管理处在xx195、x公司直接领导下，在市国土房管局区国土房管局的监督指导下，从接管开始，始终贯彻落实“业主至上，服务第一”的宗旨，坚持“业主自治自律与专业化管理相结合”的基本原则；坚持“争创优质服务与提高管理水平共举”，“力求社会效益与经济效益共存”的经营管理方针；高标准、严要求从“硬件”、“软件”两方面提高大厦的整体管理服务水平。营造了整洁、舒适、方便的办公工作环境，安全、可靠、高效的设备运行。四年多来取得了显著的进步。在硬件方面，先后建全了管理用房、大厦（小区）消防中心、娱乐活动室，改造了大厦的绿化环境，增设了大厦（小区）安全保卫工作的电视监控系统，完善了车场的配套设施，以及更新改造了大厦的部分机电设备等，196、为实现全方位的优质服务，提供了有力的支撑点，打下了坚实的基础。在软件方面，建立了完善的保安、停车场、保洁、绿化、维修、装修等管理制度及服务规范，明确了各类人员的岗位职责及员工工作考核细则，全面推行物业管理ISO9001质量管理体系之有关标准，使服务质量和管理工作时时处于受控状态之下，尽可能把服务质量事故和缺陷消除在萌芽状态之前。基本做到了服务有规范、工作有目标、任务有措施、言行有依据、事事有计划，并通过24小时全方位服务，实现了大厦的有效管理。同时培养和造就了一支“思想过硬、作风优良、技术精湛、保障有力、服务一流”的骨干队伍，以“开源节流”为中心，以“降耗节能”为目标，立足于维护全体业主（用户197、）的共同利益，适时向大厦（小区）业主提供设备技术改造的方案和可行性报告，并征得他们认可后，完成了大厦数项设备设施技术革新的改造工作，真正实现了“取之于民，用之于民”的物业管理经营原则。使管理处的工作受到了业主（用户）的普遍赞扬和充分肯定，据近期业主（用户）的民意测验，对大厦（小区）物业管理工作满意率高达90%以上。在接管大厦（小区）四年多的时间里，由于前期xxx写字楼供过于求，造成大厦入住率长期偏低，管理经费严重不足，管理处在认真测算管理运作成本的基础上，严把“费用开支”这个龙头，尽可能管好用好业主（用户）的每一分钱。在发外专业服务工作方面，始终坚持实行“公开招标，货比三家，择优筛选”的原则。198、尽力做到“少花钱，多办事”，并坚持“以人为本”，狠抓服务行业的第一要素全面提高管理、服务人员的综合素质，通过认真的工作态度、严谨的工作作风和强烈的工作责任心，树立了具自身特色的服务风范，吸引了多家有实力的公司入住大厦，使大厦平均入住率上升到90%，管理费收缴率达100%。我们以持续改进，勇于创新的敬业精神，不断提升物业的品牌，使大厦（小区）管理得到业主（用户）的一致好评，进一步提高了大厦（小区）的专业化管理水平：1、在管物业xxx大厦于xxx通过了xxx物业管理示范大厦及xxx省物业管理示范大厦的考评。2、xxx大厦通过了xxx市物业管理示范大厦的考评。3、xxx大厦管理处还在xxx年被xxx199、评为系统“优秀文明标兵窗口”单位。4、四年来，公司在管的物业未发生较大的治安、火灾事故，其中xxx大厦被评为市消防管理重点单位。5、同时，为了迎接2005年“全国物业管理示范大厦”的评比，xxx大厦管理处投入了大量的人力、物力进行准备，并按有关专家的指导意见细心地进行了整改，力保在今年11月份的“全国物业管理示范大厦”考评工作取得优异成绩。第四部分 投标报价第一节 报价包括的主要项目1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费人员类别项目 测算依据月支出年支出计算依据元/月计算依据元/年管理岗人员人工成本人工成本=工资+社会保险费+福利费+工会经费+教育经费+服装费=+月支出=+=17200、402+5081+2436+348+261+522+139227443年支出=月支出月数=5973012329315工资管理人员7人，其中经理1人，部长4人，管理员2人。其中经理5000元/月/人，部长2200元/月，管理员工1800元/月/人，按人均2486元计算。月支出=人均月工资人数=2486717402年支出=月支出月数=2650212208824社会保险费含养老保险18%、失业保险2%、生育工伤保险1.2%及医疗保险8%，即按工资总额的29.2计提月社会保险费支出=月工资总额缴费比例=2650229.2%5081年支出=月支出月数=77391260977 福利费按工资总额的14计提月201、福利费支出=月工资总额缴费比例=2650214%2436 年支出=月支出月数=37101229235 工会经费按工资总额的2计提月工会经费支出=月工资总额缴费比例=265022%348 年支出=月支出月数=530124176 教育经费按工资总额的1.5计提月教育经费支出=月工资总额缴费比例=265021.5%261年支出=月支出月数=398123132 服装费按工资总额3%计提服装费支出=月工资总额缴费比例=265023%522 年支出=月支出月数=795126265 住房公积金按工资总额8%计提住房公积金支出=月工资总额缴费比例=265028%1392 年支出=月支出月数=212012167202、06 生产岗人员人工成本生产岗人员155人，其中保洁45人（含班长1人），绿化9人（含班长1人），保安（含值班员39人，含副队长1人）90人。工程11人（含班长1人）。保洁、绿化、值班员工资700元/月/人；保安1000元/月/人；工程1200元/月/人；班长1700元/月/人；按人均858元/月计算。月支出=人均月工资人数=856155132680年支出=月支出月数=132088121592160全部人员人工成本合计月支出=管理岗人员人工成本月支出+生产岗人员人工成本月支出=27443+132680160123年支出=月支出月数=173882121921475 2、办公费 :14591元/月203、 项目月金额年金额备注交通费600072000含车辆耗油、维修保养费、车辆保险费、车辆保养费、车辆养路费等通讯费220026400电话费、传真费、传呼机服务费等水电费1501800办公用品4004800管理人员:300人/年,其他人员:240人/年书报费1201440订报刊杂志宣传费4205040社区文化,节假日装点业务招待费125015000租金162019440按10元/月/人计服装费243129176合计145911750963、保洁卫生费 18333元/月（1） 保洁日常用品(不含卷纸,洗手液等)综合测算每月5000元；（2） 垃圾清倒、外运费；（注：每日按2车测算，每车150元，则每204、月需费用为9000元）（3） 化粪池清掏；（注：约1300立方，按5吨/车计算，约需260车，200元/车计算，则每年清掏一次费用为52000元，则每月4333元）（4） 工具更新费； 4、绿化养护费 272.82元/月 绿化项目单位需用量总需用量单位价格小计备注施肥乔木2-3kg/株4860 kg60291.6所报价格为一年绿化植物的使用量的总价灌木0.15-0.5kg/株324 kg6019.5草坪0.1 kg/m220公斤601200盆景0.15-0.5kg/株65.4 kg603.92绿篱0.15-0.5kg/ m246.8 kg602.81 杀虫乔木1.5 kg/100株24.3 k205、g601.46灌木1.5 kg/500株32.4 kg602草坪1500kg/1000m230公斤601800盆景1.5 kg/500株6.5 kg600.39绿篱1.5 kg/300m22. 8 kg600.2 合 计3321.8即每月=3321.80/12=276.82元/月注:根据植物的不同,施肥和杀虫的次数不同,本预算施肥和杀虫以一年2-3次.5、治安保卫费 480元/月。包括日常保安器材等费用。编号名称数量单价（元）总价(元)折旧年限折旧费(月)120W光管6200支4.5279002年1162.5240W光管28800支5.01440002年6000.00340W白炽灯12500只206、1.2150001年1250.004指甲开关8008只10.08008010年667.335风扇调速器2002个20.04004010年333.676单极空气开关8010只22.017622010年1468.57吸顶灯罩6850个18.012330010年1027.5820W光管电感式镇流器6200只8.0496008年516.67940W光管电感式镇流器28800只8.02304008年2400.0010普通水龙头6102只13.07932610年661.0511花洒头2002只12.02402410年200.212洗手盆2098只66.013846820年576.9513梳妆镜2098块5207、0.010490020年437.0814吊（壁）扇配件3264把4.01305610年108.815冲水阀2344只58.01359528年1416.1616台扇配件8008把4.03203210年266.9317组合式柜台8008套小五金配件226.0018床架8008套小五金配件226.0019课桌椅8000套小五金配件226.00合计19171.346、共用部位、共用设施的日常运行、维护费 19171元/月。7、固定资产折旧费4574.06元/月,包括：(1) 办公设备序号项 目数量单价（元）金 额折旧(元/月)备注1办公桌椅、文件柜等144005600155.56按3年摊2床14300208、4200116.673铁皮柜14250350097.224吊扇14250350097.225衣柜16015024000666.676床头柜145070019.447电话机615090025.008电动自行车21200240040.00按5年摊9传真机11500150025.0010照相机12000200033.3311对讲机21160033600560.0012电视22000400066.6713电脑3400012000200.0014打印机14000400066.6715复印机11500015000250.00合计合计328501169002419.44(2) 保洁设备序号项 目数量金额（元209、）折旧(元/月)备注8多功能擦机1台9,259.62154.33 按5年摊11高速抛光机1台10,153.13169.22 12吸尘/吸水机1台4,044.9967.42 13吸尘机1台1,364.5822.74 14三速吹风机1台2,274.2837.90 15射水机1台1,535.6425.59 16清洗机2台3,163.5252.73 合计￥31,795.76529.93 (3) 维修设备序号项 目单 价数量金额折旧费(元/月)备注1管道疏通机800180013.33本表所列各项维修保养工具均为日常运行管理、定期维修保养的必备通用工具，全部按国家规定分五年折旧。对于专用工具将由我司统筹调210、用，以降低投入，发挥资源共享的优势。若学院能提供部分维修的常用工具，则可相应减少此项投入并降低每月提取的折旧费用。2电焊机800180013.333冲击钻15001150025.004电钻（小型）5002100016.675金属切割机15001150025.006瓷片切割机600160010.007手提砂轮机50015008.338电锯10001100016.679拉钉枪20012003.3310台钻30001300050.0011万用表180472012.0012钳形表10011001.6713兆欧表14011402.3314五级铝合金梯180472012.0015七级铝合金梯2804112211、018.6716九级铝合金梯480296016.0017十一级铝合金梯55015509.1718电拖盘3603108018.0019吸尘机750175012.5020电锯50015008.3321电刨800180013.3322水电工常用工具30001300050.0023压线钳600160010.0024水木工常用工具10001100016.6725斗车25025008.3326九级竹梯8021602.6727十三级竹梯10022003.33282寸绞牙机25001250041.6729亚弧焊机30001300050.0030空压机20001200033.3331钉枪20012003.333212、2针检枪20012003.33合 计￥528.26(4) 绿化设备序号设备名称数量单价(元)金额折旧费(元/月)备注1绿篱机2部500010000277.78按3年摊2剪草机2部600012000333.333软管600米3元/米180050.004喷雾杀虫机1部50005000138.895伸缩剪3把25075020.836绿篱剪2把35007000194.447粗枝剪3把20060016.678喷雾器2台800160044.449喷药枪3台20601.6710锄头3把20601.6711车辆320060016.7合计374701096.428、法定税费法定税费指按现行税法物业管理企业进行企213、业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税率5.5%。每月应缴纳税费为:3000000*0.055=13750元。9、物业管理企业利润：17500元/月按物业管理条例,利润按10%计,现按7%计。10、其他:按1-7项合计的2%计算，即4365元/月。第二节 物业管理服务支出汇总表序号项 目月支出(元)占总费(%)1管理服务人员工资、福利1601230.6302办公费152710.0603清洁卫生费183330.0724绿化养护费276.820.0015治安保卫费4800.0026共用部位、共用设施日常运行、维护费191710.0757固定资产折旧费46940.0188法定税费137500.0549物业管理企业利润175000.06910其他43670.01711月合计2539661.00012年合计3047592元144