1、2022年5月金开玖号商业概念方案Part1机会研判Part2定位方向Part3操盘策略Part4商务条件金开玖号商业概念方案Part1机会研判Part2定位方向Part3操盘策略Part4商务条件金开玖号商业概念方案1.1机会研判丨项目概况n 项目位于照母山板块，处于低密度高端居住区，周边路网发达，交通便利，但受自身物业条件限制，内部人流量小，商业氛围差 项目总建筑面积8.5万方，其中商业约7500 平米，规划3栋楼，A栋办公和商铺、B栋住宅及底商、C栋商铺；项目区位条件优越，但商业高差、建筑形态导致内部动线、通达性较差，不易聚集人气；项目住宅入住率低，未处于人流主干道上，人流量小；1.2机2、会研判丨项目指标n 项目商业为现铺，未租商铺100个，总面积7379.29未租商铺统计楼栋楼层梳理面积A2151159.823101299.9849785.46B125635.44C3311956.514101542.08统计1007379.291.3机会研判丨外部动线分析n 项目周边消费人流汇集在光环、爱琴海两大购物中心，本案辐射有限本案光环爱琴海n项目商业有高差，多步梯，内部动线较为复杂，昭示性、通达性差1.4机会研判丨内部动线分析1.5机会研判丨项目及周边现状展示n周边小区（16个）：洋丰圣乔维斯、紫檀庄园、金鹏金岭、万科悦峰、龙湖南湖郡、万科悦府等n周边写字楼（4个）：玫瑰天街、万科万3、悦汇、金鼎时代等n周边酒店（19个）：星程酒店、西岛酒店、布宫酒店、柏辰酒店等n周边餐厅（325个）：小吃12个、火锅29个、韩餐9个、酒吧5个、中餐198个、甜品2个、咖啡11个、西餐1个、自助餐4个、快餐52个n周边购物中心（2个）：爱琴海购物公园、玫瑰天街、n周边交通：16个交通站点；n周边教育（107个）：1个小学、5个幼儿园、101个培训机构n休闲娱乐（176个）：美容75个、俱乐部1个、洗浴1个、KTV2个、体育场8个、按摩24个、影院1个、健身29个、网咖2个n 周边以高端住区（南湖郡）消费人群为主，附加办公客群n 周边商业除爱琴海、万悦汇、玫瑰天街外均为社区底商；周边缺少高端消4、费类业态n 项目周边1千米内常住人口有2.88万人，具备一定的消费基础1km本案1.6机会研判丨周边配套1.7机会研判丨消费客群n项目消费客群依靠周边高端住区居民商务、休闲消费为主，办公、流动人口为辅1.8机会研判丨项目小结1.项目处于照母山板块高端居住区，配套成熟，交通便利；2.本案物业因位置、物业形态限制，辐射能力有限，难以聚集人气；3.本案商业为现铺，内部动线较复杂，通达性差、昭示性差、无法流量营销；4.周边常住2.88万人，以高端社区居民为主，消费实力强，对高端消费业态有需求。1.9机会研判丨项目机会项目规避点：1.避免无定位、无规划、无管理，盲目散招；2.避免以传统为主，缺乏特色、档5、次及品牌（客单价偏低，租金承受力低）；本案商业机会点：1.项目周边1千米内常住人口有2.88万人，本案具备一定的消费基础；2.项目位于高端居住社区中心，临爱琴海购物公园，周边业态以餐饮、零售、教育培训、社区配套、休闲娱乐为主，缺少目的性高端消费业态。Part1机会研判Part2定位方向Part3操盘策略Part4商务条件金开玖号商业概念方案2.1定位方向丨定位思路1.结合现有的物业条件、未租商铺进行统一招商打造；2.规划目的性情景体验业态，精准导流，打造高端社区消费体验中心；3.以私人定制、稀缺体验、康养理疗等场景打造带动项目整体招商；高端体验会所休闲茶室绣厨健身私教顶级餐厅私宴康养理疗保健足6、浴2.2定位研判丨定位思路情景体验2.3定位研判丨对标案例-棕榈岛n由澳大利亚顶级设计师john pauline(水立方主创设计师之一)设计，满足重庆高端消费人群商务、休闲、艺术文化展示等多方面需求的“顶级商务生活场”2.3定位研判丨对标案例-棕榈岛n业态以静态私人定制高端餐饮、休闲体验为主2.4定位方向丨项目定位私人定制、康养理疗、休闲茶室、健身工作室、特色体验私宴顶级宴会健身工作室户外设备店特色茶室中医理疗康体保健SPA康体保健足浴2.5定位方向丨商家品牌御力堂（健康管理）亦美瑜伽（私教）康养SPA锦然瑜伽一同茶道（高端）前后院子美术馆（绣厨）sunfit健身工作室WINGSSKYBAR酒7、吧2.6定位方向丨IP商家-高端冲浪体验馆极酷冲浪2.6定位方向丨IP商家-高尔夫体验馆室内高尔夫体验2.6定位方向丨IP商家-特色餐饮店山城袍哥红茶火锅Young艺术家餐厅2.6定位方向丨IP商家-高端私厨雅云台艺术概念餐厅2.6定位方向丨IP商家-情景体验餐厅猛虎玫瑰鲜花西餐厅2.6定位方向丨IP商家-高端茶室白马茶泡饭2.6定位方向丨IP商家-中医理疗璎珞子归阁中医自然疗愈Part1机会研判Part2定位方向Part3操盘策略Part4商务条件金开玖号商业概念方案3.1操盘策略丨整体策略现铺盘活,统一招商,统一打造定位招商，统一招商，人气聚集，价值提升3.2操盘策略丨节点铺排（1年）招商8、节点项目打造主力店招商根据业态规划及商家品牌进行商家落位打造，控制品相6月7月8月9月10月5月11月12月1月2月3月运营筹备期开街推广前期推广运营节点活动节点集中招商4月运营持续期推广节点商家签约活动开业活动商家联合活动补位调整持续推广前期筹备项目开街3.3需求支持丨商业包装店招门头玻璃画面橱窗雨棚情景小品围挡路旗休闲桌椅精神堡垒广告招贴3.4需求支持丨商业包装n整体规划设计导视系统3.5需求支持丨商业包装n商家店招门头包装3.6需求支持丨商业包装n商业街景观小品3.6需求支持丨商业包装n商业街DP点包装3.7需求支持丨车库包装n对商业车位进行包装，满足消费客群停车需求及尊崇体验Part1机会研判Part2定位方向Part3操盘策略Part4商务条件金开玖号商业概念方案4.1团队配置专业团队保障项目任务落地管理端：负责项目统筹管理工作 1名招商负责人策划端：策略输出、策划执行 1名策划经理招商端：招商工作推进 2名招商主管公司后台：策略管理中心 策划中心+设计部4.2商务条件丨合作模式合作模式服务内容服务费用服务期限招商独家代理招商执行基础人工费（3万元/月）+招商佣金（收取3个月租金）；12个月运营独家代理统一打造、统一运营3-5年期，4万元/月；36-60个月需求支持：部分IP商家需要甲方给予一定装修补贴进行特色装修、物业改造（根据商家需求一事一议）