1、这里填写公司名称或单位名称相关单位填写公司里的相关部门相关部门这里填写相关项目名称项目名称高校物业投标方案337高校物业投标方案目 录第一章 管理服务理念和目标15第一节 影响管理服务效果的因素15一、受设备设施先进程度影响15二、业主对物业管理的理解与支持的影响15三、受物业公司管理能力的影响16第二节 物业管理思路16一、建立优化的管理机制16二、推行适合的管理模式16三、坚持一贯的服务理念17四、运用快捷高效的网络平台17第三节 管理目标18一、物业管理目标18二、质量目标21三、管理服务目标21第四节 管理服务理念和策划23一、管理理念23二、管理策划24第五节 整体管理服务设想25第2、六节 整体管理服务思路26一、环境卫生服务26二、公共设施设备的维修和维护27三、教学服务及教学保障27四、楼宇管理及公共秩序维护28五、水电等能源的节约管理28六、学生宿舍的管理措施29七、图书馆管理29第七节 整体管理工作计划30一、前期管理工作计划30二、正常期管理工作计划31三、接管期管理工作计划32第八节 管理服务项目内容33一、安全保卫33二、消防管理35三、停车场管理36四、物业配套设施、水电设备的管理37五、课室管理39六、卫生保洁41七、绿化管理42八、会务服务43九、接待咨询及信件收发保障服务44十、档案资料建立与管理44十一、学生宿舍管理服务46十二、其他事项49第九节 3、工作重点和难点49一、工作重点49二、管理难点50第二章 组织结构与人员配置计划51第一节 管理机构运作图51一、项目管理机构图51二、工作职能组织运行图52第二节 人员及岗位配备原则与说明52一、人员配备的原则52二、岗位配备方案53第三节 项目经理管理职责及内部管理职责54一、项目经理管理职责54二、内部管理职责分工55第四节 各岗位任职标准75一、项目经理75二、管理处76三、工程部78四、保安部80五、保洁绿化部82六、客服中心84第五节 人员开发和培训86一、培训目标86二、培训类别与方式87三、培训计划的实施运行89四、培训内容97第六节 员工管理规定100一、本制度适用范围1004、二、公司员工守则100三、人员的管理机制101四、人员管理规定103第三章 物业管理服务内容及标准119第一节 工作交接、进场专案119一、工作内容119二、现场验收主要项目120三、资料交接121四、其它交接122五、其它前期准备工作124第二节 保洁服务专案128一、保洁组织架构128二、具体保洁项目明细和检查标准（不含外墙保洁）128三、消毒方案138四、除“四害”实施方案138五、保洁各工作程序141六、保洁工作流程图157七、保洁物资装备及管理制度159八、清洁、保洁人员安全作业手册160九、保洁服务工作具体应急预案167第三节 安全秩序维护服务方案170一、保安管理服务设想170二5、人员编制及岗位设置176三、管理措施188四、服务细则194五、保安人员工作守则197六、保安人员安全作业手册207第四节 楼宇服务专案214一、办公会议楼服务专案214二、教学楼及图书馆专案216三、工勤服务专案（学院及各部门）217四、校园服务专案218第五节 绿化养护和鱼塘管理服务专案222一、绿化部组织架构图222二、绿化养护标准规程223三、绿化工作流程图239四、绿化养护服务承诺241五、鱼塘管理243第六节 学校病媒生物防制方案243一、指导思想243二、工作目标244三、防制范围244四、实施安排计划244五、效果评价标准248六、具体工作措施249第七节 课室管理方案2546、一、课室管理员上岗素质要求254二、课室日常管理操作规程255三、课室管理规定256四、课室管理应变措施256五、锁匙和智能卡的管理规定257第八节 配合学院搬迁的工作方案258一、前期准备工作258二、秩序维护方面259三、工程维修方面259四、保洁服务方面259五、客户服务方面259第九节 迎新、放假服务方案260一、迎新工作方案260二、假期管理方案261三、配合学院搬迁的工作方案263第四章 学生宿舍管理服务方案266第一节 学生宿舍管理设想266一、宿舍管理服务特点分析266二、宿舍管理服务定位266三、宿舍管理服务目标266四、宿舍管理服务计划269五、宿舍管理服务重点工作281第7、二节 学生宿舍住宿服务与管理283一、宿管日常管理服务283二、学生宿舍设备维护290三、学生入住、离校退宿管理323四、学生宿舍报修管理329五、学生宿舍文化活动建设实施方案332六、学生宿舍人性化的无偿便民服务336第三节 学生宿舍环境卫生管理服务方案337一、学生宿舍卫生要求规范337二、学生宿舍保洁规则340三、学生宿舍卫生保洁管理制度343四、学生宿舍保洁服务标准345五、宿舍门前三包保洁服务349第四节 宿舍整体安全防范管理350一、学生宿舍安全用电350二、学生宿舍卫生安全351三、学生宿舍宿管员值班、巡查352四、宿舍盗窃安全防范352五、学生宿舍贵重物品安全357六、学生宿舍8、安全保卫357七、学生宿舍安全事故防范358第五节 疫情期间宿舍管理359一、学生自我管理359二、宿舍保安、管理员360三、宿舍管理362第六节 学生宿舍日常管理制度363一、住宿管理364二、宿舍卫生管理条例366三、宿舍内务管理条例367四、优秀宿舍评比标准368五、违反宿舍安全管理规定的行为369六、学生助管员工作372七、宿舍长、宿舍信息员工作374八、学生宿舍检查奖惩制度375第五章 项目设备设施管理与维养方案382第一节 设施设备管理服务专案382一、工程部架构382二、人员配置及工作安排说明383三、服务质量目标384四、基础设备维修维护范围386五、主要的设施运行管理388六9、设施设备的维修要求与措施390七、设备维修服务承诺392八、维修服务流程图395九、设施设备的保管396第二节 物业共用部位的管理396一、维修及养护方案396二、维修养护标准及相关制度398第三节 机电设施设备服务项目内容及工作标准411一、给排水设备411二、电梯设备414三、消防、监控系统417四、配电系统422五、空调系统430六、物业照明系统，通风等日常维护保养432七、避雷设施检查养护制度433第四节 智能化系统的日常运行及维护方案434第五节 设施设备管理制度438一、电梯设备管理制度438二、消防系统管理制度442三、配电设施设备管理制度443四、给排水设备系统管理制度44610、五、供气设施设备管理制度447第七章 质量保证与投诉处理方案450第一节 内部质量监管方案450一、检查控制体系450二、适用范围450三、标准作业规程451第二节 投诉产生原因分析454一、投诉的定义454二、剖析投诉成因454三、投诉动机分析455第三节 投诉处理基本原则457一、换位思考原则457二、有法可依原则457三、快速反应原则458四、及时总结原则458第四节 投诉处理制度459一、投诉界定459二、投诉接待460三、投诉处理461四、投诉处理时间要求：461五、投诉回访462第五节 投诉处理流程462一、记录投诉内容462二、判断投诉是否成立462三、确定投诉处理责任部门46211、四、责任部门分析投诉原因462五、公平提出处理方案463六、提交主管领导批示463七、实施处理方案463八、总结评价463第八章 突发事件应急处置466第一节 消防应急预案466一、总则466二、组织机构与职责467三、应急响应469四、应急处置470五、火灾善后475六、火灾、火警应急处理流程图476七、培训、宣传、演习476第二节 发生治安事件应急处理477一、打架斗殴突发事件的应急措施478二、盗窃突发事件服务方案478三、对损坏大楼财物人员的处理480四、爆炸事故的应急处理481五、车辆被损、被盗的应急处理482六、治安事件应急处理流程图484第三节 自然灾害应急处理485一、遇暴风袭12、击的应急处理485二、突发性水浸的应急处理486三、遇地震的处理487四、雨、污水管及排水管网或设施阻塞的应急措施487五、自然灾害应急处理流程图489第四节 意外事件应急处理489一、遇急症病人的应急处理489二、触电事故的应急处理490三、丢失物品的处理490四、电梯困人应急处理491五、给排水系统应急处理方案493六、天然气泄漏应急预案495七、高空坠物应急预案498八、意外事件应急处理流程图503第五节 公共卫生事件应急预案503一、组织机构504二、防控措施504三、疫情感染者紧急处理程序506第六节 其它事件应急预案506一、外墙或建筑物发生危险影响他人安全时应急预案506二、断水13、/断电应急预案508温馨提示：本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。说明一、如招标文件评分标准中要求“管理服务理念与目标”详情可见本文第一章二、如招标文件评分标准中要求“组织结构与人员管理”详情可见本文第二章。三、如招标文件评分标准中要求“保洁服务方案”详情可见本文第三章第二节。四、如招标文件评分标准中要求“安全秩序维护方案”详情可见本文第三章第三节。五、如招标文件评分标准中要求“除“四害”详情可见本文第三章第六节。六、如招标文件评分标准中要求“设备管理与维护”详情可见本文第五章。七、如招标文件评分标准中要求“质量保证与投诉处理”详情可见本文第六章。八、如招标14、文件评分标准中要求“应急预案”详情可见本文第七章。编制依据一、项目招标文件、补遗及设计文件等相关资料。二、国家现行技术规范、标准及有关的技术资料、规范、规程及技术标准。三、依照有关主要法律、法规：（一）物业管理条例（二）中华人民共和国消防法（三）其他法律法规。四、行业规范、标准（以下内容根据项目实际情况和招标文件的要求进行修改）第一章 管理服务理念和目标第一节 影响管理服务效果的因素一、受设备设施先进程度影响众所周知，建筑的设备设施对于建筑本身及使用人的决对重要性是无可否认的，这不仅决定建筑的显性价值和隐性价值，也关系到使用人的安全程度。大厦配备设备设施的先进程度如何，将直接决定建筑功能是否能15、够充分发挥及实现物业使用人的要求。为此，选择质优、先进的产品其本身就是保障正常使用的基础，再通过专业人员的维修、养护，使其发挥应具功能并延长使用寿命，减少更换周期，从而节约一笔为数可观的更换费用。二、业主对物业管理的理解与支持的影响物业管理行业在国内出现虽已二十多年，但目前仍然存在对物业管理认识上的偏颇，探其原因是多方面的。仅从法律观点来判断，首先物业公司必须严格按照物业管理条例及有关法律、法规、政策规定规范操作，认真履行物业服务合同，在此基础上渴望得到业主的理解与支持。物业管理是人对物的管理和人对人的服务，其服务的对象对于物业管理的认识、了解或期望也是因人而异，所以对人服务的工作尤其需要理解16、与支持。三、受物业公司管理能力的影响目前全国注册的物业公司有2万多家，如此众多的物业公司之中必然良莠不齐，为此物业管理上级主管部门按照国家、省、市（计划设区）级别分别设立主管机构和行业协会，并根据物业公司的管理能力、信誉程度、经济实力等众多条件评定出的物业公司。而在管经验不同的物业公司管理同样条件下的物业，其管理效果也一定是不同的。第二节 物业管理思路一、建立优化的管理机制公司将以“教学比天大”“师生最重要”的服务需求着眼，建立符合学院品牌建设需求的服务供给体系；从满足日常教学、生活需求着手，为校区提供优质物业管理服务。二、推行适合的管理模式坚持“以人为本，市场为源，管理为基础，质量为生命”经17、营理念，实施“双向式”管理模式，突出超前的主动管理与服务。推行网络化办公，设立网络信息，收集、传输管理信息，为师生提供服务方便，优化组织架构及工作程序，推行资源再利用，节约管理成本。构建校园管理新模式“优质低价”模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的18、原则，员工一专多能，从而降低管理成本。三、坚持一贯的服务理念坚持“奉献真诚服务，追求卓越管理”的服务宗旨，竭力为广大师生打造“安全、和谐、舒适”的学习办公居住环境。将秉承“以人为本、高效规范、持续改进、顾客满意”的质量方针，携全体员工和合作伙伴，为校区提供学校满意、师生满意、社会满意、企业满意的优质的物业管理服务。四、运用快捷高效的网络平台公司将运用广域网物业管理软件，建立物业管理远程计算机网络支持平台。公司的各远程管理点已实现联网办公。如接管学院，管理处即可通过网络与总部取得联系，公司总部及院方相关部门及人员通过网络平台可及时了解掌握机电设备运行信息、管理处的各项管理情况，避免管理产生的管理19、脱节、公文传递速度慢、信息失真等问题，大大提高了管理效率及服务的透明度。一旦现场出现运行和管理的重大问题，利用网络短信平台预设的预警系统可直接将相关信息以短信方式同时发送各相关人员及总部领导，可及时得到公司总部强有力的各种帮助，确保物业服务的正常运行。第三节 管理目标一、物业管理目标结合高校项目实际情况，其管理目标定位为：以服务教学，服务师生为已任，提供优质、安全、高效、有序的服务和管理，使高校在教学保障、校园环境保障、学生宿舍保障、文化氛围营造、服务管理水平等方面成为高等高校物业管理的典范。该物业一经全面接管，公司将按专业化的标准经营，按ISO9001国际质量保证体系进行规范化运作，其物业管20、理目标如下：1.在全面接管后一年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到XX市物业管理示范校区的管理标准。2.在全面接管后二年内，该物业达到全国物业管理示范校区物业管理标准。3.在甲乙双方共同努力下，创造共赢的经济成果。4.根据国家物业管理示范校区物业的评分细则规定要求，结合我司在管荣获物业管理示范校区物业的成功经验，我们承诺有关服务综合技术指标及为完成承诺指标采取的措施如下：序号承诺项目国家示范标准承诺指标实施措施1安全防范管理无重大刑事案件和重大交通等安全事故24小时巡逻，关键岗位24小时固定值班，落实保安岗位职员，明确责任区域，完善制度，狠抓人员思想业务素质。2消防管理无消防事故无组建保21、安义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0。消防设备完好率100%100%进行编号入档管理，管理员与保安员每天上班必须对消防设施、设备进行全面检查，做好防盗，损坏的防范、保养，确保消防设施的完好与正常启动运行。3卫生、保洁动态保洁满意率95%以上实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转站及保洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。4环境绿化达标率95%以上分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有机结合。5房屋及设备、配套设施完好率（因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外）98%以上100%加强巡查、22、监测，重要设备责任到人，做到日运行记录，不放过任何微小的现象，把故障排除在发生之前，切实消除运行故障和事故隐患，保证设备设施运行完好、正常。6房屋零修、急修及时率（单项在100元以内）99%100%接到维修单在承诺时间内到达并督促供方准时到达现场，零修及时完成，急修不过夜，强化回访制度、考核制度。7管理服务人员培训合格及持证上岗率100%100%实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。8师生员工对物业管理服务满意率及投诉处理率95%95%以人性化管理，按照政策、法规规定，依法管理，建立业主/师生投诉及时跟踪解决，回访并记录入档。95%以上100%9停车场、道路完好率95%以上100%加强巡23、视，确保道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水通畅，无随意占用道路，无改变使用功能10化粪池、雨水井、污水井完好率95%以上100%每日记录检查情况定期疏通、清理，井盖齐全良好，保证排放通畅无堵11排水管、明暗沟完好率95%以上100%排水通畅，无堵，无积水，无塌陷，无残缺12照明设备完好率95%以上98%每日检查，发现问题及时更换维修，确保照明设备完好无损，夜间正常使用，保持洁净。二、质量目标响应招标方要求，努力达成以下质量目标1.师生满意率达：80%以上；2.合同履约率达：98%以上；3.上岗培训合格率达：100%；4.合理投诉解决率达：100%；5.服务人员持证上岗率达：100%。三、管理服24、务目标（一）在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到XX市物业管理优秀示范项目考评水平。（二）在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查。l1.消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。2.安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任25、性事故发生。3.环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上；环境卫生、消杀达标率为98%以上。4.房屋及公共配套设施报修及时率100%以上；除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。l5.管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。6.管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。l7.业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上；有效投诉率低于0.5%；有效投诉处理率达100%。l（三）严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服26、务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。（四）建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。（五）严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。（六）建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。（七）进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。（八）提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。（九）进一步完善各项管理制度27、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。（十）制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。第四节 管理服务理念和策划一、管理理念我司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公28、共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为业主、委托方服务的目的。二、管理策划在全面执行国务院颁布的物业管理条例的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为XX高校提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便的工作和学习环境。1.管理模式统一管理标准：严格执行公司已通过认证的ISO9001：2000质量管理体系之有关标准及公司各项规章制度。统一管理理念：“以人为本，服务为主，注重对各级员工的关心、激励、挖潜，做到人尽其才，在外延上则是以业主、顾客的服务为焦点，对业主、顾客的合理需求29、给予最大限度的满足。统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之未想，急客户之未急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。统一管理目标：“接一座物业，创一方文明，保一方平安，树一个品牌。”我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们XX物业管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“文明、礼貌、优质、高效”的经营方针，通过专业精细化物业管理，确保校内区域安全，优美校区环境，从而提升XX品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。2.两个意识：管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神创新学院的管理新思路，树立业主就是顾客，管理就是服务的观念。服务30、意识：全方位的主动服务，客户的一切所需，均是服务之想为之的观念。第五节 整体管理服务设想我们根据XX高校所处项目地理位置相对独立，建筑面积较大，根据本物业规划布局，建筑风格，智能化硬件设施设置及使用性质等特点，计划设置驻校区管理处。管理处在合同期内负责对所有涉及乙方（物业管理公司）服务范围内的事项进行专业管理，并受受委托方（甲方）指导，负责管理下辖的安保部、保洁部、绿化部、工程部、服务部，使其按照“四个统一”和ISO9001：2000质量服务体系要求规范操作，并及时保持与委托方（甲方）联系，主动接受其监督和指导，对欠完善的事项及时改进，努力为校区师生营造一个安全、有序、环境优美、健康舒适的工作31、和学习环境。根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，我司将提供以下有偿特色服务：1.在星期六、日及法定节假日提供往返XX市区、XX的校巴服务；2.为教职员工、学生提供包括打印、复印、传真、装订、票务的商务服务；3.根据贵校行政办公楼、学术交流中心等物业具备会议功能的特点，提供全方位的会务服务；4.为教职员工、学生提供钟点工保洁服务；5.开展师生宿舍超支水电费代收代付服务；6.为贵校在设施设备维护方面提供技术性的支持；7.协助校方开展有特色的社区文化活动，共建和谐、友好、团结的校园；8.提供质优价廉的鲜花、礼仪及接待服务。第六节 整体管理服务思路学校作为特殊的物业有其自身的特32、点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。一、环境卫生服务要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001.1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前33、都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。二、公共设施设备的维修和维护公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。三、教学34、服务及教学保障根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。四、楼宇管理及公共秩序维护由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范35、的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。五、水电等能源的节约管理为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：1.保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。2.维修人员认真巡视检查教学楼及宿舍所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。3.保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。六、学生宿舍的管理措施宿舍管理是学生管理体系的一个重要组成部36、分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生宿舍先进的物业管理经验基础之上，抓住宿舍安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生宿舍的实际情况，制定出符合现代学生宿舍管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现宿舍管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生宿舍为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的宿舍功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。七、图书馆管理从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提高其服务水平，多留意各项工作37、是否完备，有什么可改善，有什么应当主动配合，开动脑筋，力争把它们做得最好，图书馆作为特殊类型的物业，消防工作是重点，因此要加强消防管理。学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。第七节 整体管理工作计划根据我们的管理方式和管理运作流程，我们将XX高校的工作计划分为前期管理和常规管理二部分，按照轻重有序，科学实效的原则进行38、管理。一、前期管理工作计划序号项目内容时间备注1接管期管理（详见下文第3点）（1）了解物业的施工现状，掌握物业的重点、难点；（2）从物业的角度提出合理化建议接管介入时开始2拟订物业管理方案（1）对xxx校区展开深入的调查研究,充分征询校方意见（2）针对xxx校区特点，拟订具体管理方案3组建物业管理队伍（1）人员的聘用（2）人员的培训（3）人员的上岗4完善管理及办公条件（1）确定安排管理用房，安排员工宿舍（2）购买管理用的物资装备5制定管理规章制度（1）制定切合实际的各项制度（2）根据国家城市示范大厦标准进行管理（在原有的一套机制上结合xxx校区特点不断完善机制的不足）6物业的验收与接管（1）做39、好接管验收衔接的各项筹备工作（2）依据标准，逐项检查，发现问题，向校方提出合理化和整改。（3）办理书面移交手续，做好遗留工程备案。（4）准备好进驻资料，举办进驻仪式（5）合理设置办理进驻手续的流程和岗位7宣传（1）向师生进行物业管理各项规定和楼宇综合智能化的宣传（2）现场提供各类物业管理咨询二、正常期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公共设施维修保养（1）制定房屋养护和维修计划方案（2）房屋的维修管理（3）房屋的养护服务9月份2水电设备、公共设施设备的维修（1）水电设备、公共设施设备维修管理（2）水电设备、公共设施设备的维修资料管理（3）设备能源和安全管理3治安管理（1）治安安全管理（240、）交通、车辆管理（3）消防管理4智能化设备管理（1）智能化设施的日常使用操作（2）智能化设施的维护（3）智能化系统的完善5校区环境管理（1）园林绿化管理（1）保洁卫生管理（2）环保管理6财务管理（1）财务帐务（2）费用收取7便民服务和完善配套（1）为校区师生提供便民服务（2）完善大厦配套设施、设备8档案的建立和管理（1）收集档案资料（2）科学分类（3）建立规范档案（4）运用三、接管期管理工作计划序号项目内容时间备注1签订物业服务合同根据委托内容明确双方的责、权、利关系定标后一个月内2办理交接（1）房屋交接（2）设备交接（3）资料交接（4）办理交接手续（5）锁匙交接（6）办公用品（7）办公场所等41、定标后一个月内3建立管理处（1）掌握师生工作学习情况（2）熟悉物业状况（3）了解区内环境与配套设备设施（4）建立各职能部门接管后4其他事项（1）做好移交工作的相关记录（2）物业装备的配置，资料的印制，人员配备等。（3）专业化管理接管后第八节 管理服务项目内容一、安全保卫负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。1.全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。2.全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。3.加强对出入42、口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。4.物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。5.非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。6.对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。7.熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。8.全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水43、电、消防等情况。9.对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。10.做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。11.在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。12.做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。13.协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。14.负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。15.制定处44、置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。16.遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在XX分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。二、消防管理负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。1.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。2.按XX省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行45、全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。3.全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警XX分钟辨别消防报警的信息，XX分钟内到达报警点。4.建立义务消防队伍，出现消防事故XX分钟内应有XX人以上到达现场，进行必要的扑救。5.每周进行一次全部消防设备、设施巡视46、检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。6.做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。7.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。三、停车场管理车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。1.负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。2.每XX小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。3.负责停车场智能系统的日常使用、管理47、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。4.对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。四、物业配套设施、水电设备的管理负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。（一）负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每XX小时进行巡查，并做好记录。（二）建48、筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。（三）物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。（四）除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。1.给49、排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。2.照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。3.空调系统：做好空调系统管理维护工作。4.电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。5.安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。6.50、会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。7.通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。8.外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。（五）设立24小时工程技术人员值班备勤岗XX人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。（六）对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。（七）负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。（八）与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明51、书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。（九）在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。五、课室管理（一）主要工作内容1.负责教学区普通教室、多媒体教室、教师休息室开关门和设备设施的管理，负责为教室配备粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内教师休息室开门、关门和开水供应。2.负责课室、教师休息室的水电、门窗、土木等设施的检查报修工作。3.工作时间：7：0022：30（二）课室物业管理的基本数据教室合计约XX平方米，教室共XX间，其中：多媒体课室XX间，普通课室XX间。（三）课室管理工作细则及标准1.根据学校教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知52、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照教室管理规定对教室进行管理。2.搞好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。3.搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班的课室管理员，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁的设备在上课前XX分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障或损坏，按学校指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备是否完好，锁上柜和门窗。4.为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。53、基本教具由学校购置。5.配合学校做好课室的节能管理工作。根据教务处提供的课程时间安排表，按时开启和关闭课室的照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。六、卫生保洁（一）负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。1.关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。2.清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方54、式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。3.清洁时所用的清洁用品要求如下：（1）关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；（2）玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；（3）垃圾桶：选用全能水；（4）楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；（5）洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；（6）花岗石地面处理：选用磨光剂；（7）大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；（8）地毯：选用中性地毯水；（9）铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；（10）木质地板：采用专用地板蜡水护理。（二）负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁55、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。（三）负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。（四）所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。七、绿化管理1.负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和养护。56、2.按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。3.定期施肥和防虫。4.定期对绿化场地松土，割除杂草。5.根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。6.绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。八、会务服务负责各个会议室的会务服务。1.配备形象好，受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员；配备相应技术人员，主要负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统的维护和保养。2.服务范围包括会务中心、各个会议室、领导办公室召开的各类会议、大型集体活动及机关重要接待活动的礼仪57、服务保障。3.服务内容包括会场气氛布置，茶水供应；协助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。4.负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等；5.根据学校的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助学校合理分配安排会议地点。6.要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。7.重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。九、接待咨询及信件收发保障服务（一）接待咨询服务保障1.负责来人、来电的接待咨询服务58、；2.熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；3.值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用普通话和粤语。4.遵守纪律，认真做好保密工作。（二）报刊信件收发服务1.负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；2.报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；3.收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；4.做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；5.严格执行保密制度。十、档案资料建立与管理档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管59、理。1.按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。2.资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来60、源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。3.档案资料的分类规划建设资料、图纸（复印件）验收资料单项验收资料综合验收资料整体移交验收资料各项管理服务合同爱卫、创卫资料管理制度，管理人员考核制度机电设备运行、检查、保养、维修记录供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录市政绿化、环境、检查维护记录治安、车辆管理记录社会文化活动资料管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录4.资料归档管理归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地61、分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件文件和资料控制程序执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；5.档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。十一、学生宿舍管理服务（一）管理范围和主要设施1.管理范围：学校实施校区内X栋学生宿舍。2.主要设施：舍套床、椅子、风扇、热62、水器。（二）管理服务的分项指标1.住宿生的管理和服务。2.协助学校做好住宿生突发问题的处理、思想教育和心理疏导。3.师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。4.确保按照劳动法的要求使用所有聘用员工。具体人员定编定岗如下：学生宿舍主管X人；宿管人员X人。（三）管理服务的内容及要求严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在63、宿舍内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；我方自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。1.具体管理内容：根据学校的安排承担：（1）我校学生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务的变动住宿安排。完成春节学生回家的火车票订购工作。协助做好学生邮件的收发工作。（2）核准学校住宿生的宿籍资料与住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、超额水电费、热开水费、冷气费的催缴工作。2.做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：（1）做好学生宿64、舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；（2）配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；（3）学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。3.负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准按照关于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知执行。4.负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。5.负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。6.配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包65、括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。7.配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。8.做好学生宿舍内各种设备设施的管理。9.完成学校交办的其他临时性工作。十二、其他事项1.按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。2.负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。3.根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。4.专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。5.自签约之日起，我方应依据学校的需求，掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规66、程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。6.负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。第九节 工作重点和难点一、工作重点（一）设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备67、的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。（二）校区建筑物本体管理1.制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；2.重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；3.及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；4.建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。二、管理难点1.由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不68、稳定性，增加了管理和操作难度；2.管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；3.消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。第二章 组织结构与人员配置计划第一节 管理机构运作图一、项目管理机构图在综合一体化管理方式的指导下，实施物业管理服务工作，我们力求：部门设置精简、高效；人员配置合理、科学。在管理处经理的调度下，各司其职，各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理服务的良性循环。其机构设置如下:管理处综合事务保洁部绿化部工程部保安队行政办公及附属区维修维护生活区教学区日常保养护理修剪消杀应急分队队义务消防队巡逻岗固69、定岗二、工作职能组织运行图督导反馈指令指令报告指示XX物业公司管理处各部门部门员工服务地点公司各职能部门委托方（甲方：xxx校区）第二节 人员及岗位配备原则与说明一、人员配备的原则为了保障校园物业管理服务质量，减少物业服务企业更迭时的服务风险，本项目员工招募主要来源于三个方面，管理层人员（含主管）均为公司老员工，具有丰富的管理经验和高度的企业忠诚度；40%的班长级员工、20%的一般员工来源于公司成熟项目，具有较高的企业忠诚度和熟练的工作技能，可以起到老带新的作用。其余人员就近就地招聘，其原则如下：1.精干、高效、敬业爱业的原则；2.文化素质与实际管理经验相结合的原则；3.内部调剂为主和社会招聘70、为辅的原则；4.先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。二、岗位配备方案（不含外围）部门（总人数）管理岗人员（人数）生产岗人员（人数）生产岗人员（人数）管理处XX人（其中管理处经理XX人，管理员XX人）管理处经理（XX人）综合岗管理员（XX人）质监岗管理员（XX人物业助理（XX人）品质、培训专员（XX人）人事专员（XX人）保安部（XX人）保安队长（XX人）保安副队长（XX人）领班（XX人）保安（XX人）保洁部（4XX人）部长（XX人）保洁主管（XX人）保洁领班（XX人）办公楼保洁（XX人）宿舍保洁员（XX人）实训楼保洁员（XX人）校区保洁员（XX人）教学楼保洁员（XX人）其它保洁员（XX人）71、绿化部（XX人）部长（XX人）班长（XX人）绿化员（XX人）工程部（XX人）部长（XX人）班长（XX人）水电维修工（XX人）泥水工（XX人）木工（XX人）客户服务中心客户主管（XX人）客户接待员（XX人）教学管理员（XX人）培训部服务员（XX人）宿舍管理员（XX人）合计：XX人（管理人员XX人）第三节 项目经理管理职责及内部管理职责一、项目经理管理职责报告上级：xxx公司总经理督导下级：管理处管理员、保安队长、保洁部长、绿化部长、工程部长。1.全面负责管理处的工作，领导全体员工完成公司下达的责任目标。2.根据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定管理处的经营方针和运作模式。3.制定各项规章制72、度、服务规范及操作规程，明确各级管理人员和员工的职责，并监督贯彻执行。4.建立健全管理处的各级组织架构及工作程序，使之合理化、精简化及效率化。5.编制管理处业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，员工培训计划及年终工作总结。6.对管理处的全面工作有决策指挥权，对管理处所属管理岗人员的任免及聘用、调动和辞退有建议权；对管理处所属生产岗人员有人事决定权。7.负责制定、审核管理处的经费收支，做到合理收支、开源节流，开展各项有偿服务，力求取得良好的经济和社会效益。8.组织管理处的月检工作，对管理处的整体服务质量，安全生产负责。9.负责对外业务的联系工作及合同的评审工作，并组织实施对供方的考评，有权73、建议决定聘用或解聘，并上报公司批复。10.注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公司对外形象，努力争创优质服务。研究制定管理处所辖物业的“创优”评比计划及方案，使所辖物业随社会的不断进步和行业的不断前进而发展，最终形成品牌物业。11.定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上请下达的保障工作。12.以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高度凝聚力，引导员工以高度热忱和责任感去完成本职工作。13.完成公司交办的其它工作。二、内部管理职责分工（一）管理处1.管理员（综合岗）管理职责报告上级：管理处经理联系部门：公司人力资源部、管理处各部（1）负责管理处74、各类公文的拟稿、修改、并呈送部长审核，以及管理处收发文登记分发工作。（2）协助经理安排管理处会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪要或决议。（3）熟悉档案归档范围，懂得分门别类，对档案的整理、书写要求规范化，科学化。做好各种文件记录资料的收集，分期分类归档案，为日后查找提供方便。对所管理档案的丢失、损坏、泄露负责，并对具体确定文件材料作出保管期限的划分。（4）负责管理处的日常接待工作。（5）负责管理处的报销工作。（6）完成上级交办的其他工作。2.管理员（质监岗）岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：绿化部、保洁部、工程部、保安队（1）执行管理处指令，全面负责物业管理的监管工作。（2）遇到紧急75、突发事件在第一时间通知保安队队长并汇报经理，协助相关人员做出有效的应急处理，并向上级汇报。（3）掌握现代化的办公设备，不断提高服务意识及管理水平、物业管理业务知识，及时与有关部门协调合作；（4）完成上级交办的其它工作。3.物业助理（1）代表管理处负责本楼的日常工作，并对楼内发生的一切负责。（2）负责全面考察楼内工作人员的工作情况。（3）积极做好楼内服务工作，增强服务意识，尊敬老师、同学及来访人员举止文明，礼貌待人。（4）负责楼内的安全防范工作，监督和管理教学场所安全用电，应认真检查好消防设施等运转情况，有情况及时报修，对楼内的安全管理有应急措施。（5）负责对于楼内可能出现的问题要早发现、早报告76、早处理。（6）要按时传达及完成管理处布置的各项工作。（7）全面负责楼内公共资产和设备设施等日常管理工作，注意教学设施运作情况并保管好教学区域的教学设施。4.品质专员（1）全面负责管理处品质管理及培训工作；（2）熟悉公司管理制度及操作流程，帮助员工完成工作任务；（3）负责处理投诉，与师生建立广泛联系和融洽关系，虚心听取他们的意见和建议，受理他们的投诉，及时妥善处理所反映的问题；（4）及时督促各部门运行人员，做好各项服务工作，保证师生服务满意率达标；（5）每天不少于一次巡视所服务区域，发现问题，及时妥善处理；（6）总结并汇报日常管理服务工作，提出具体意见和建议；不断提高业务能力和管理水平；（7）77、负责各项工作的回访，保证回访率；（8）按照服务标准实施考核，并负责与甲方考核部门对接，争取支持；（9）编制培训计划，执行培训计划，完成培训工作；（10）完成上级主管交办的其他工作。5.人事专员（1）全面负责管理处行政人事工作；（2）熟悉公司人事行政管理制度及操作流程，完成工作任务；（3）负责处理员工投诉，与员工建立融洽关系，听取员工的意见和建议，及时妥善处理所反映的问题；（4）及时督促各部门运行人员，做好各项服务工作，保证师生服务满意率达标；（5）每天不少于一次巡视所服务区域，发现问题，及时妥善处理；（6）做好甲方沟通协调工作；（7）负责各项工作计划的检查，保证完成率；（8）带领员工参与校区文78、化活动；（9）编制人事行政计划，组织召开管理处办公会议；（10）完成上级主管交办的其他工作。（二）保安队1.保安队主要工作（1）全面负责物业区域范围内的安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故、防毒”的六防工作；（2）对物业实施全方位安全监督工作；（3）实施对员工有关安全保卫方面的纪律稽查；（4）协助公安机关查处辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故等案件；（5）负责辖区内消防系统的监控、消防设施的安全检查以及消防知识的宣传工作；（6）负责物业区域范围之配套设施如车场、监控等管理工作；（7）抓好保安队伍的建设和业务培训。2.保安队长岗位职责报告上级：管理处经理督导下级：保安79、副队长、保安队领班、保安员联系部门：管理处、工程部、保洁部、绿化部岗位职责：（1）坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实；（2）全面负责保安队的工作，确保保安队能够完成公司下达的任务目标。根据公司下达的任务和目标，制订保安队的年度工作计划并督促实施。（3）负责批示下级上报的各类文件，对重大的奖惩事件提出建议，对安全责任事故进行处理。（4）参与公司的业务拓展，负责编制保安方面的方案。（5）主动与地方上级主管部门、公安机关作好双向沟通工作。（6）督促指导下级开展工作，检查下级落实保安处安排工作的实施情况。（7）负80、责组织召开保安队人员的每月例会，总结上月工作情况及布署下月工作安排。（8）负责协调管理处其它部门的有关工作。（9）定期向上级领导汇报工作，提出有关保安工作建议。（10）完成上级交给的其他任务。（11）经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和思想动态，发现隐患及时处理；（12）负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；（13）跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件（包括各种治安案件）；（14）负责员工的考核评比工作，并对不称职的保安员提出处理意见；（15）负责消防系统的监控工作，制定消防设施的安全检查制度，组织训练消防救援人员，制定消防安全知识的宣传工作。（16）定期检查物业之消防器材和81、设施，按期组织员工更换灭火器材，保证消防器材的安全可靠；（17）收集和整理本部门的有关资料，汇总后交管理处阅读；（18）负责本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和调班；（19）完成上级交办的其它工作。3.保安副队长岗位职责报告上级：保安队长督导下级：、保安队领班、保安员联系部门：管理处、工程部、保洁部、绿化部岗位职责：（1）负责保安员的上岗培训和思想教育工作，对保安员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定保安员训练计划，并接受管理处和辖区派出所的监督、指导。（2）负责保安队的日常工作安排，合理调配人员。保证巡逻岗和固定岗正常运作，无缺岗，无治安死角。（3）协助队长进行岗位考82、核，公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则将视作失职。（4）督促队员遵守员工宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂，安排好值日。负责宿舍卫生和队容纠察，保持队伍有良好的风气。（5）负责队员的政治思想教育工作，对态度不好和工作不认真的队员，要做好思想教育工作，对屡教不改者和情况严重者，书面提出处理意见报队长裁决。（6）定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、匪警以及突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理处的要求达标。（7）负责保安队所需装置的保管、发放工作。（8）定期回访住户对校区治安状况的意见和提议，并做好记录，向上级汇报83、好的建议。（9）完成上级领导交待的其它工作任务。4.保安领班岗位职责报告上级：保安队长、保安副队长督导下级：保安员岗位职责：（1）协助保安队长完成本班队员的管理工作。（2）熟悉治安管理处罚条例以及公司各项规章制度。（3）熟悉本班各岗位的职责和分布情况，了解本班队员的思想动态和工作情况。（4）掌握治安区域及四周环境情况。（5）掌握消防器材的分布和维护情况，精通各种消防器材的使用。（6）掌握突发意外事件处理程度，并具有应对能力。（7）了解一定的物业管理知识。5.保安员岗位职责报告上级：保安副队长、保安领班岗位职责：巡逻岗岗位职责（1）负责按规定路线巡查辖区各楼层，密切注意治安消防情况。掌握防火、灭84、火知识，熟悉火灾报警119系统和盗警110系统。（2）巡视检查辖区内是否有不安全的因素，发现情况应及时报告，并采取有效措施进行处理。（3）对形迹可疑人员进行必要的询查，及时将闲杂人员等劝离辖区。（4）制止辖区内吵架、打架斗殴事件的发生。（5）制止在辖区内，尤其是在住宅楼的电梯内、电梯厅等公共地方大声喧哗、随地吐痰等不文明行为。（6）检查消防设施是否完好，及时消除火灾的隐患。（7）配合管理处其他岗位的工作发现公共设施、设备、水、电、电梯保洁卫生等方面的问题应及时向主管负责人汇报，协助及时处理。（8）认真记录巡查过程中发现的情况，认真做好值班记录和巡逻的交接班工作。（9）完成上级领导交办的其它工作85、任务。6.固定岗岗位职责（1）疏通车辆和人员进出，维护门口交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻。（2）严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入校区。（3）提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速报告领导。（4）认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况。（5）积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好辖区的大门关。（6）为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置）。（7）完成上级领导交办的其它工作任务。7.学生宿舍值班员岗位职责（1）严格制止闲杂人员、小商版、推销人员等进入学生宿舍。（2）认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况86、，并做好交接班记录。（3）积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好宿舍的消防安全工作，掌握宿舍消防器材的分布情况，精通各消防器材的使用。（4）了解宿舍的物业常规和常识，有一定的物业管理知识。（5）为来访客人提供校内物业引导服务（指明方向位置）。（6）具有一定处理突发事件的能力。（7）完成上级领导交办的其它工作任务。（三）工程部1.工程部主要工作（1）负责管理区域内设备设施维护保养和小故障检修。（2）抓好工程部员工队伍的思想建设和业务建设。（3）抓好工程部安全教育（包括人身、设备、消防），提高安全意识，督促员工严格执行安全操作规程。（4）完成上级布置的任务和业主（客户）要求的其87、他维修工作。2.工程部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、保安队、保洁部督导下级：工程部班长、工程部水电维修工、泥水工、木工岗位职责：（1）坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。（2）对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位工作人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行和设施完好，以最低的动力费用开支保持所管辖范围的设备设施管理水准。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。（3）组织制定所属各岗位责任及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。（4）组织并参与设备88、的定期保养及检修，制定、检查各类设备的月、季、年保养计划的实施情况，及时向管理处经理报告。（5）负责制定各系统、设备年度、月度保养维修计划和备品备件计划，依时报管理处审核，批准后，组织实施。（6）针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。（7）完成上级交办的其它工作。3.工程部班长岗位职责报告上级：工程部长联系部门：管理处、绿化部、保安队、保洁部督导下级：工程部水电维修工、泥水工、木工岗位职责：（1）负责工程部的综合管理，承担公司的上传下达及公关工作。（2）负责制定适用于本项目的各项管理制度、操作规程，并监督和检查其实施情况。（3）负责策划和组织工程人员召开各类会议和89、培训工作并做好记录。（4）收发、处理、跟踪、督办各类内外文件，做好公司各种合同、文件其它资料的管理。（5）负责工程部材料、零配件的采购和保管、领用等相关管理。（7）编制设备的维修计划，并检查督促计划的实施。（8）负责对各栋楼宇设施设备运行、保养、维修、抢修等各项工作的监督管理，协助、协调相关人员完成设备的维修和保养工作。（9）负责处理工程部的各项投诉、来信、来访，及时处理顾客投诉纠正不合格服务，提高管理服务质量。（10）做好与学院相关部门的沟通工作，及时了解顾客的需求，不断完善服务工作。4.水电维修工岗位职责报告上级：工程部班长、管理员岗位职责：（1）负责对应学院设备的日常管理和维修工作。（290、）熟悉学院设备的运行方式、工作原理、正常操作。（3）负责学院各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。（4）做好学院设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，确保设备的正常运行。（5）完成其它临时性工作。（6）不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。5.泥水工岗位职责报告上级：工程班长、管理员岗位职责：（1）泥水工主要负责各学院三大区楼房天花，室内、走道、楼梯间墙身，车道的和维护工作。（2）服从主管的调配，完成主管安排的其它工作。6.木工岗位职责报告上级：工程班长、管理员岗位职责：（1）主要负责各学院三大区域的门窗、桌椅、柜台等设备设施的维修工作。（2）服从主管的调配，完成主管91、安排的其它工作。（四）保洁部1.保洁部主要工作（1）按物业管理委托合同规定的标准及范围，实施保洁、卫生业务工作。（2）负责公司保洁业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。（3）负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。（4）负责保洁部员工的管理工作。2.保洁部部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、工程部、保安队督导下级：保洁部领班、保洁员岗位职责：（1）坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。对保洁部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行。（2）依据公司签订的保洁服务合同92、制定保洁质量及检查标准，提高工作效率，实现管理目标。（3）负责保洁所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。（4）针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。（5）组织制定并实施员工的考核工作。（6）完成上级交办的其它工作。3.保洁部领班岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、绿化部、保安队、工程部督导下级：保洁员岗位职责：（1）协助部门部长做好保洁员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。（2）负责保洁员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和保洁质量及检查标准，并督促员工遵守各项93、制度。（3）负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责人员调配；定期组织业务知识培训。（4）负责保洁员的考核工作，认真抽查每个保洁员负责的片区，公平公正地评价每一个员工的工作情况。（5）每日巡视物业区域，检查环境卫生情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的依据之一。（6）每季度进行一次保洁质量满意度的调查工作并作统计、分析，以书面形式上报。（7）按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。（8）负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。（9）负责保洁所需材料保管、领用等相关管理工作。（10）完成部长交待的其它工作94、任务。（11）提前上班时间二十分钟到岗，负责对其所管理区域内的保洁工进行班前会。（12）按保洁工岗位职责及保洁质量及检查标准要求做好属于本人保洁区域的保洁卫生工作。（13）按保洁质量及检查标准要求每天进行检查、记录，并于次日的班前会通报检查结果。（14）按规定要求在规定时间领取所需物料。（15）协助部长进行保洁质量的监管工作，对本班组的保洁工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长；完成部长交办的其它工作。4.保洁工岗位职责（1）提前上班时间十五分钟到岗，确保小区（大厦）范围内各路面、楼梯、通道、房屋楼宇天面的保洁卫生，确保没有杂物、纸屑、烟头，保证区域内环境整洁。（2）维护保洁区域的整洁，制止各种有95、损环境卫生的乱倒、乱涂等违章行为。（3）保持沙井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生，定期对果皮箱和垃圾桶进行清洗，定期清疏化粪池沙井，保持排水排污畅通。（4）定期喷洒灭蝇、蚊、虫、鼠的药水、药物。（5）每天清扫公共楼梯、通道，上门收垃圾。定期清洗公共楼梯、通道扶手，并做好垃圾清运工作及做好清运记录。定期打捞水塘水面漂浮垃圾。（6）完成上级领导交办的其它工作任务。（五）绿化部1.绿化部主要工作（1）按物业管理委托合同规定的标准及范围，实施绿化工作。（2）负责公司绿化业务的安全工作，明确安全责任，制订安全操作规程，防患于未然。（3）负责与各区域班组及客户的工作协调和沟通。（4）负责绿化部员工的管理工作96、。2.绿化部部长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：保洁部、保安队督导下级：绿化领班、绿化工岗位职责：（1）坚决贯彻执行所属管理处经理的指示，工作直接对所属管理处经理负责。（2）对绿化部生产岗人员和设备的全权管辖和调配。并合理编排工作人员的分班分级，保证人员安排合理。工作正常有序地进行（3）依据公司签订的保洁服务合同制定绿化质量及检查标准，提高工作效率，实现管理目标。（4）负责绿化所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用情况的费用核算和控制。（5）针对员工的工作状况和思想状况，编制并实施培训计划，做好培训管理工作。（6）组织制定并实施员工的考核工作。（7）完成上级交办的其它工作。3.97、绿化部班长岗位职责报告上级：管理处经理联系部门：管理处、保洁部、保安队、工程部督导下级：绿化工岗位职责：（1）协助部门部长做好绿化员的招聘工作。保洁员人选坚持以有一定工作经验为主，思想品德好等为标准。（2）负责绿化员的上岗前培训工作，组织保洁员学习职业道德、管理规章制度，岗位职责和绿化质量及检查标准及绿化业务知识，并督促员工遵守各项制度。负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负（3）责人员调配；定期组织业务知识培训。（4）负责员工的考核工作，认真抽查每个绿化员负责的片区，公平公正地评价每一个队员的工作情况。（5）每日巡视物业区域，检查环境绿化情况，并做详细记录，以此作为岗位考核的98、依据之一。（6）每季度进行一次质量满意度的调查工作并作统计分析，以书面形式上报。（7）按规定要求负责本部门物料的保管、发放工作。（8）负责员工的思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心做好思想工作，屡教不改者，书面提出处理意见报部长处理。（9）完成部长交待的其它工作任务。（10）按绿化工岗位职责及绿化质量及检查标准要求做好属于本人绿化区域的保洁卫生工作。（11）按绿化质量及检查标准要求每天进行检查，并向部长通报检查结果。（12）对本班组的绿化工有奖优罚劣的建议权，建议上报部长。（13）协助管理员进行绿化质量的监管工作，及完成部长交办的其它工作。4.绿化工岗位职责（1）掌握绿地花草、树99、木生长情况，做好四季护理，及时施肥、除草、杀虫。（2）及时清除已枯死的花草树木并补种，根据季节每日喷淋，定期喷洒农药。（3）每月修剪绿化、草坪、树木，每天清除绿地、树脚、花盆内的杂物垃圾。（4）制止破坏绿化设备设施、践踏绿地、花木的行为。（5）完成上级领导交办的其它工作任务。（六）客服中心1.客服主管（1）负责客户中心的管理并受理院校方的服务需求。（2）负责教学管理方面的协调工作。（3）负责培训部的日常管理工作。（4）负责对教学管理服务质量、学生宿舍管理服务质量及培训部服务质量的考核及检查。（5）协助管理处做好其他服务工作。2.教学管理员（1）积极做好楼内服务工作，增强服务意识，尊敬老师、同学100、及来访人员，举止文明，礼貌待人。（2）负责对于楼内可能出现的问题要早发现、早报告、早处理。（3）全面负责楼内公共资产和教学设备设施等的日常管理和保管工作。（4）每天检查教室、粉笔、黑板、黑板擦、话筒等的准备情况，保证教学秩序正常运转。（5）掌握教室分布情况，及时公布教学用室和自习室。（6）负责自习室数量和分布的公示工作。3.培训部服务员（1）负责培训部的清洁、保洁及垃圾清运工作。（2）负责培训部的日常管理及服务工作。（3）负责培训部的物资用品等的领用、保管及分发工作。（4）负责培训部客人入住、退房等手续的办理及相关服务工作。第四节 各岗位任职标准一、项目经理任职资格：适应性别男/女不限适应年龄101、X-XX岁专业要求持“物业管理企业经理”上岗证工作经验X年以上物业管理服务工作经验其他资格要求熟知物业管理流程和物业管理专业知识；熟悉相关物业法规；优秀的沟通协调组织公关能力；业务素质和市场意识强，谨慎敏锐，品行优良。二、管理处（一）综合岗管理员任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持电算化上岗证；持“物业管理岗位”上岗证。工作经验X年以上物业管理服务工作经验其他资格要求熟悉公文写作基本要求；良好的口头表达能力，工作认真负责；头脑灵活，具有保密意识；熟悉电脑操作（二）质监岗管理员任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求无工作经验有X年以上物业管理经验其他资格要求熟102、悉xxx市有关物业市容卫生绿化治安消防等管理规定，并能熟练运用；熟悉电脑操作。（三）物业助理任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持有物业管理从业人员资格证书工作经验X年以上物业管理服务工作经验专业技能/职称无必需的技能培训会普通话，会电脑操作，熟悉物业管理相关的法律法规其他资格要求具有一定的写作能力和语言表达能力，有亲和力，善于人际交往和沟通（四）品质培训专员任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求物业管理专业优先工作经验五年以上物管从业经验，XX年以上管理经验，熟悉物业各项法律法规，熟悉客服中心的运作环节，熟练使用计算机。专业技能/职称持物业管理经理上岗证必需103、的技能培训熟习品质管理，能完成学校物业管理、服务礼仪、沟通技能技巧等培训任务其他资格要求严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；具有亲和力和团队精神；对师生的服务及投诉能妥善处理（五）行政人事专员任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求物业管理专业优先工作经验五年以上物管从业经验，XX年以上管理经验，熟悉物业各项法律法规，熟悉客服中心的运作环节，熟练使用计算机。专业技能/职称持物业管理经理上岗证必需的技能培训熟习行政、人事管理，学校物业管理，熟习人事管理法规其他资格要求严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能104、力；具有亲和力和团队精神；对员工投诉能妥善处理三、工程部（一）工程部长任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求助理工程师以上技术资格，持“物业管理岗”上岗证工作经验具有XX年以上工程维护及装修工程管理的工作经验其他资格要求熟悉电脑操作（二）工程部班长任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持“物业管理岗”上岗证工作经验具有XX年以上物业管理工程维护管理的工作经验其他资格要求熟悉电脑操作（三）维修主管任职资格：适应性别男适应年龄XX岁以下专业要求建筑、电气、暖通相关专业大学专科及以上学历，中级以上职称工作经验具有XX年以上物业从业经验，XX年以上物业工程技术管理工作经105、验以及建筑面积XX万以上高档住宅小区、写字楼、商场等业态工程管理经验专业技能/职称持有建设部颁发的物业管理人员上岗证必需的技能培训具有强/弱电、暖通、给排水各类知识，熟悉各类物业设备设施的维修、保养及施工管理。其他资格要求踏实、认真、负责、工作主动性强、有一定的沟通能力（四）配电工任职资格：适应性别男适应年龄X-XX岁专业要求有从事国家电网进网操作资格者优先工作经验XX年以上物业管理供、配电岗位工作经验专业技能/职称持有电工操作证必需的技能培训熟悉高低压配电设备程序，巡回检查和维护保养其他资格要求责任心强，遇事沉着冷静（五）工程维修员任职资格：适应性别男适应年龄X-XX岁专业要求有高级电工资格106、证优先工作经验从事物业管理工程维修XX年以上专业技能/职称电梯维修证、电工操作证必需的技能培训熟悉工程维修、设备维保、操作及管理其他资格要求踏实、认真、负责、工作主动性强、有一定的沟通能力（六）工程部水泥工、木工任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求持上岗证工作经验有XX年以上同岗位工作经验四、保安部（一）保安主管任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验XX年安全工作经验专业技能/职称无必需的技能培训消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识（防火、防盗等）其他资格要求正直、责任心（二）保安队长任职资格：适应性别男107、/女不限适应年龄X-XX岁其他资格要求强烈的工作责任感和工作敏锐感；出色的组织协调沟通能力及突发事件应变能力；具有全面丰富的安保业务知识；部队转业军人优先；熟悉电脑操作。（三）保安副队长任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁工作经验有XX年以上同岗位工作经验。专业技能/职称具军事技能培训指导能力必需的技能培训身高XX厘米以上；制订军事技能培训计划并跟进考核；掌握各安保岗位必备条件的业务知识，有部队服役经验者优先；熟悉电脑操作。（四）保卫班长任职资格：适应性别男适应年龄X-XX岁专业要求具备治安、消防安全管理基本技能工作经验XX年以上保安服务从业经历专业技能/职称无必需的技能培训持保安员108、培训合格证其他资格要求退伍军人、党员优先（五）保卫队员任职资格：适应性别男适应年龄X-XX岁专业要求具备治安、消防安全管理基本技能工作经验XX年以上保安服务从业经历专业技能/职称无必需的技能培训持保安员培训合格证其他资格要求身高XX厘米以上；身体健康，相貌端庄，有学校或物业管理保安工作经验及退伍军人优先。五、保洁绿化部（一）保洁部长、绿化部长任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求保洁管理相关专业工作经验有XX年领班工作经验及一定专业知识专业技能/职称物业管理物管员上岗证，熟悉清洁保洁专业知识，了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训环境管理，房屋结构，物业管理。其他资格要求负责、敬业109、；具较强的协调、指导、管理能力；时间管理和计划分配能力；（二）保洁班长、绿化班长任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求无工作经验有XX年保洁工作经验必需的技能培训礼仪培训、保洁技能技巧其他资格要求负责、认真、敬业、踏实肯干；身体健康，外地人员须有xxx市、xxx市户口的亲友担保。（三）保洁员、绿化工任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求无工作经验XX年以上保洁工作经验专业技能/职称无必需的技能培训礼仪培训、保洁技能技巧其他资格要求负责、认真、敬业、踏实肯干六、客服中心（一）客户主管任职资格：适应性别女适应年龄X-XX岁专业要求物业管理相关专业工作经验XX年以上物110、业管理服务工作经验专业技能/职称持有物业管理从业人员资格证书必需的技能培训会普通话，会电脑操作，熟悉物业管理相关的法律法规其他资格要求具有一定的写作能力和语言表达能力，有亲和力，善于人际交往和沟通（二）教学管理员任职资格：适应性别女适应年龄X-XX岁专业要求无工作经验XX年以上物业服务工作经验专业技能/职称必需的技能培训礼仪培训、保洁技能技巧其他资格要求负责、认真、敬业（三）培训部服务员任职资格：适应性别女适应年龄X-XX岁专业要求无工作经验从事物业培训服务XX年以上专业技能/职称无必需的技能培训熟悉物业培训服务及管理流程其他资格要求踏实、认真、负责、工作主动性强、有一定的沟通能力（四）宿舍管111、理员任职资格：适应性别男/女不限适应年龄X-XX岁专业要求物业管理专业优先工作经验XX年以上物管工作经验专业技能/职称持物业管理物管员上岗证必需的技能培训物业管理、物业法律法规、服务礼仪、沟通技能技巧等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、职业道德；工作细致认真，谨慎细心、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；注：对公司内部培养的各级管理人员，公司坚持“能者上，平者让，庸者下”的用人原则，坚持以实际工作能力为主的原则。对任职人员的学历，职称和年龄等条件可作适当放宽，注重其实际工作经验和综合素质。第五节 人员开发和培训按公司ISO9001：2000质量管理体系标准要求，建112、立员工培训制度，管理处每年年底制定第二年的培训计划，并认真实施，管理处不定期对各部门的培训工作进行抽查，年终作为各部门绩效考核的依据。一、培训目标为了保障物业管理处的有序运作，需要培养一支高素质的物业管理专业队伍，通过培训提升员工综合素质，满足物业服务需求，实现预期管理目标。（一）管理部经理除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。（二）管理层员工具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进去的精神，以及处理各类突发事件的能力113、。（三）操作层员工熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。（四）分解目标为：1.确保每个员工年度培训在100课时以上。2.新员工培训率100%，培训合格率100%。3.管理人员持证上岗率100%。4.特殊工种人员持证上岗率100%。5.建立和完善员工训练网络。6.对员工进行网络及智能化培训。二、培训类别与方式（一）培训类别1.入职培训：侧重于对物业管理基本知识及ISO9001（2000）质量体系和各项规章制度的培训；2.上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；3.114、在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行；4.转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行；5.职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。（二）培训方式1.自学自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参加与自身岗位相关的专业培训班、自考班，学习时间上给予安排和照顾。2.自办培训班举办相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。3.外委115、培训选派员工参加同行或上级主管部门组织的各项专业技能培训。4.理论研讨或专题讨论针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时组织专题研讨或专题讲座，总结经验，提高水平。5.参观学习组织员工分期、分批参观同行业优秀管理项目，开拓视野、总结经验。6.岗位轮训通过岗位轮训，给员工提供晋升的机会；通过人才的横向、纵向交流，达到“专职多能”的目的，从而提高员工的综合素质。三、培训计划的实施运行（一）培训计划的制定1.管理处根据公司培训制度的要求，结合实际工作需要，于每年12月份制定下年度年度培训计划。2.下属部门根据管理处的年度培训计划，结合本部门实际情况，制定本部门月度、年度培训计划。3.培训计划包括：116、培训项目、培训对象、培训部门或责任人、完成期限等内容。4.培训计划应由编制人签名，并由管理处负责人审批。（二）三年总体培训计划第一年：培训目标为保证项目派驻人员充分了解项目的具体情况，使各部门员工熟悉各项工作流程及应急方案。在建立健全各项规章制度和操作规程的前提下，以树立形象，规范管理，注重服务，提高各阶层员工的现场解决问题能力为主要内容，为实施标准化管理服务打下扎实的群众基础。并针对第一年要求达到市级示范项目进行专项培训。第二年：培训以提高服务质量、实施精细服务为主要目标。继续将新员工入职培训和提高员工现场管理服务能力为培训重点，重视提高基层管理人员管理水平的培训，发现、培养具发展潜质的管理117、干部，在员工队伍中形成良性的竞争机制和晋升阶梯，增强团队的凝聚力和战斗力，并为创省级物业管理示范项目进行专项培训。第三年：培训工作仍然将新员工入职培训和提高员工主动服务意识、提高现场管理服务能力为培训重点，继续重视提高基层管理人员管理水平的培训，以保证管理服务工作的连贯性和团队精神。提出实现精品管理的培训目标，为实现三年创国家级物业管理示范项目进行专项培训。（三）培训系统1.培训系统图（下图）执行修正培训计划培训计划培训计划评价反馈培训计划2.系统图说明（1）针对学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划；（2）有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；（3）通过对员工进行考核，了解培118、训的有效性及员工的接受程度；（4）根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践中。3.培训工作程序分析、比较、需求确定培训计划指定培训人员准备培训条件选定培训方法设计培训课程反馈实施培训计划分析评估培训效果评价培训工作的有效性（四）各岗位员工培训计划表1.管理处员工培训计划表（1）新入职员工入职培训培训内容学时要求完成期限备注公司简介；管辖物业简介；物业管理概述；物业管理从业人员的基本要求（含服务规范、仪容仪表、处理投诉等内容；员工手册（含员工守则、劳动条例、奖惩条例）XX小时正式接管项目前XX天完成，以后凡新员工入职前接管前安排所有新员工集中培训。接119、管后，凡新入职员工按此要求进行。培训后进行开卷测试，资料存入员工档案。（2）试用期员工岗前培训培训内容学时要求完成期限备注部门简介；岗位职责和操作规程；安全须知；本物业突发事件应急方案（含火警、供配电、供排水、自然灾害、非正常上访、电梯困人等应急方案）；员工考核细则。不少于XX小时正式接管项目前XX天完成，以后凡新员工入职一周内正式接管项目前，各用人部门与项目方联系，收集相关资料，编写简易实用教材进行培训。接管项目后一个月内建立健全各项制度及工作程序，并完成相关培训。各部门建立新入职员工培训记录表。培训后进行抽查提问或书面测试，试用期满进行闭卷理论考试及实操考核。经考核不适用者，不予录用。考核120、合格者，办理转正手续，资料存入员工个人档案。（3）岗位培训培训内容培训对象学时要求完成期限备注物业管理从业人员上岗培训管理员、文员、部长以上（含部长）管理人员未持证员工XX小时以上视行业主管部门相关培训时间表及时安排我司要求所有管理员及部长以上（含部长）管理人员必须持物业管理从业人员上岗证。凡未持证者，由公司安排参加行业举办的专业培训，考试合格发证。服务意识、技巧及案例分折全体员工XX小时每年XX次结合案例进行培训，以提高员工服务工作能力。管理理论与实践、案例分折管理人员XX小时每半年XX次邀请院校教授讲授，旨在提高各层次管理人员管理水平。经验交流活动管理人员XX小时每半年XX次组织各分公司及121、管理处内部交流及到其他物业公司学习同行的先进经验。2.保安部员工培训计划表（1）未有上岗证的保安员培训内容学时要求完成期限备注保安员上岗培训XX小时保安员入职后XX个月内根据公安机关的要求及开班情况及时安排，考试合格由公安机关发证。保安员军体训练隔天进行每次XX小时长期进行由保安队选定军体教练，安排非当值保安员参加。消防理论与实操，消防基本常识；灭火器材的使用；消防设备的操作使用。XX小时半年XX次结合公司每年年中的业务大比武及年底的消防演练进行。（2）突发事件应急处理（理论与现场演练结合）培训内容学时要求完成期限备注发生火警的应急处理；治安事故的应急处理；自然灾害事故的应急处理；非正常上访应122、急处理不少于XX小时纳入新项目接管前岗前培训，以后凡新员工试用期内培训导师具体由部门安排。建立员工培训签到表对每月培训完的理论内容，进行书面测试或抽查提问。根据月度培训计划安排，实操培训内容完成后，进行实操考核。培训内容也可根据实际情况，进行实发案例随机培训。3.工程部（1）全体员工培训内容学时要求完成期限备注熟悉了解设备概况4小时入职第一周内纳入新员工岗前培训。（2）应急培训培训内容学时要求完成期限备注给排水系统；供配电系统；空调系统；楼宇自动系统；电梯困人解救；消防系统根据系统情况而定纳入新项目接管前岗前培训，以后凡新员工试用期内理论与现场演练结合，培训导师具体由部门安排。对每月培训完的内123、容，进行书面测试或抽查提问。4.保洁部员工培训计划表（1）新员工入职培训培训内容学时要求完成期限备注公司资料介绍，员工素质教育XX小时入职前XX天让新员工认识公司的背景、结构、业务范围、公司人事政策等，树立“顾客至上”的服务意识。基础理论知识培训XX天入职后XX天内了解公司制定的规章制度、工作规程、安全知识、工作注意事项等，增强员工承担高素质保洁服务工作的信心。实操技术培训XX天入职后XX天内上岗前的机械操作、保洁程序或会务接待等基本技能训练，为保洁服务作业或会务工作打下基础，经考核合格后方可正式上岗工作。（2）试用期员工培训培训内容学时要求完成期限备注保洁理论知识培训XX天入职后XX个月内用124、规范的工作程序教育员工掌握基本工作要领，学会保洁保养剂的使用，掌握正确的使用方法，以免造成物料浪费。现场技术、技能培训XX天入职后XX个月内使员工熟悉正确使用各种保洁工具、机器操作，以及各种物业的保养方法，从中培训更多的操作能手。理论与实践相结合XX天入职XX个月后XX个月内训练员工熟练操作各种保洁机械、工具，合理使用各种物料、须培训考核合格后，可转为公司固定合同员工。（3）领班、主管提职培训培训内容培训对象学时要求完成期限备注基本管理知识、技巧等领班XX天拟提职XX个月内提任前的提职培训，掌握新任职务必须具备的知识、技巧和能力。管理基本知识、人力管理、主管的职责和领导技巧及其信息传递、管理心125、理学基础知识、培训的重要性和主管必须成为培训者、如何处理投诉等主管XX天拟提职XX个月内此为理论培训之安排，实践培训阶段根据部门实际情况安排，理论考试合格及实践培训合格后方可提职为主管。四、培训内容（一）主要内容1.项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；2.ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识；3.CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；4.企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。（二）确立和完善员工培训网络系统1.在员工的“工作技能、服务意识、综合素质、团体合作”四个方面调查员工受训程度，确定训练需126、求，制定训练计划。训练计划包括：（1）按什么标准，达到什么目的（训练目标）；（2）训练程序、方法；（3）训练对象（受训区域、岗位、人员）；（4）训练内容（技能、意识、操守等）；（5）训练地点、时间以及经费预算；（6）效果追踪的方式、时间、执行者；（7）预备修正计划。2.员工的训练分层次进行。注重管理职能的训练，并由其分解及制订、实施，形成员工训练组织网络。层次的训练使训练对象知道工作怎样做，为什么这样做，由被动式工作转化为主动式工作，再进行深层次的引导，提高员工的工作技能，端正工作态度。3.训练的程式不单是采用授课讲解告知的方式，而是有系统步骤的进行。训练的步骤为：告知、呈现、试作、追踪检讨；127、其中追踪效果的方法亦分为定期和不定期、告知和不告知两种。定期结合告知的追踪方式，主要检查员工掌握的工作技能程度和工作标准水平；不定期结合不告知的方式主要是追踪员工在实际工作中的效率、效果，检讨其工作态度。（三）言行规范、仪容仪表、公众形象的培训及要求1.言行规范礼貌是员工对待客户和同事最基本态度，任何时候均要使用礼貌用语，“请”字当头，“谢”字不离口，接听电话时先说：“您好！（部门名称）”。要求员工做到常露笑容，给人以友好、愉快和轻松的感觉。行为举止方面，要求员工举止大方得体，与人交谈时双眼应平视对方，客人来访要起身相迎并问好，先请客人入座，自己方可坐下，来客告辞应起身移步相送。走路脚步要轻，128、遇到客人主动让道。有事进入办公场所，先在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内。2.仪容仪表在员工守则中，对员工的工作态度、服务态度、仪容仪表、行为举止、对待投诉、爱护公物、维护公共卫生、拾遗、赠物方面进行了全面的规定。要求着装统一：管理处及各部门部长以上管理人员着装一致，工程部（包括主管）着装一致，绿化部（包括主管）着装一致，保安（包括领班）着装一致，保洁部（包括保洁员）着装一致。并在工作时间穿戴整齐，配戴附有姓名、部门、职务及照片的上岗证。注重仪容仪表，讲究礼貌，服从管理人员的监督管理。在仪容仪表方面，要求员工上班时穿着整洁的制服，发型端庄大方，梳理整齐，不涂有色指甲油，不使用味浓化妆品，化妆129、宜淡雅，不吃异味食物，皮鞋保持干净、光亮，不钉响底。3.公众形象除员工手册每人1份外，各部门经常对员工进行服务意识的教育，要求每一位员工认识到物业管理工作是为客户提供全面、优质的服务，坚持“客户至上、服务第一”的服务宗旨，为业主提供“安全、整洁、宁静、优雅”的环境。要急业主之所急，想业主之所想，真心实意为业主排忧解难，把业主的利益放在第一位。我们的目标是：“以整洁、优美、舒适、宁静的办公、生活环境，安全可靠的设备运行，科学适用的现代管理，优质高效和热诚周到的服务，争创优质服务，优秀管理和优秀示范项目。第六节 员工管理规定人是企业的核心内容，人员的管理是一个企业双重管理运作机制的过程，我公司提出130、“有满意的员工才有满意的客户”的管理概念，善待员工，支持“以人为本”的管理理想，健全人事管理机制，实施诱导式的培训机制与情感式的激励机制，提高员工的集体荣誉感与团队精神，进一步开发人才资源，量才录用，知人善任，合理调配。一、本制度适用范围1.本公司员工的管理，除遵照国家和地方有关法令外，都应依据本制度办理。2.本制度所称员工，系指本公司聘用的全体从业人员。3.本公司如有临时性、短期性、季节性或特定性工作，可聘用临时员工，临时员工的管理依照合同或其它相应规定，或参照本规定办理。4.关于试用、实习人员，新进员工的管理参照本规定办理或订之。二、公司员工守则1.热爱祖国，热爱人民，热爱天盛。2.遵纪守131、法，服从公司管理。3.顾全大局，善于合用。4.努力学习，踏踏实实做好本职工作，不断提高业务水平。5.一切为用户着想，减少人为差错，努力提供优质与服务。6.团结互助，尊重他人，树立集体奋斗的良好风尚。7.严守公司机秘，自觉维护公司安全。8.待客热情礼貌，服务周全，维护公司形象。9.谦虚谨慎，戒骄戒躁，勇于批评与自我批评。10.坚持真理，坚持原则，不做有损公理道德之事。11.爱护公司财物，坚持反盗窃、反浪费。12.保持环境整洁，注意仪表、仪容。13.加强品德修养，倡导精神文明。为使本公司人事作业规范化、制度化和统一化，使公司员工的管理有章可循，提高工作效率和加强责任感、归属感，特制定本制度。三、人132、员的管理机制（一）量才适用，合理配置为最大限度地发展人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我公司对人才资源进行合理有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，使员工适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人，用好人”的思路。我们规定新员工录用后，由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。（二）分工协作，层级管理机制在管理中实施层级管理，一级管一级，下级服从上级，规范管理机制，明确各级人员的岗位职责和权力，通过规范企业运作约束员工行为，达到制度管人，增强管理人133、员的责任感与向上的进取心。（三）激励机制，留住人才公司对员工的管理是建立在“人性”的基础上，对员工的工作与生活都给予了高度的重视，我们做法有：1.树立员工也是顾客的管理理念2.人才创造机会，让机会造就人才3.唯人是举，任人不疑，发现人才，重用人才4.物质奖励，精神奖励，形成人才的归属感5.营造企业文化氛围，促进交流沟通（四）考核与淘汰机制在管理过程中实行月度考核制与淘汰机制，我们采用人性与制度化管理的相结合，对岗位的员工进行月度考核（有标准），对每季度考核的佼佼者给予物质的与晋升的奖励，对连续三次最低分者给予辞退，使考核起到奖励先进，鞭策后进的良好作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。四134、人员管理规定（一）员工日常管理制度1.人性化地设计制度，创造优秀管理绩效公司依据内控要求，内控目标，内控标准人性化地设计制度，取得优良效果。内控要求：按写的去做，按做的去写；内控目标：遵守职业道德规范，创建优良企业文化；内控标准：设计有效、流程优化、权责分明、证据充分2.推行人性化的管理，员工是企业的宝贵财富公司在完善员工日常管理制度的同时，还编制了员工手册，内部控制宣传手册，帮助员工理解企业核心价值观及服务理念，重视每一个员工，注重员工的感受，鼓励员工的进步，修正员工的失误。3.物业管理服务主要是由员工来实施的。管理者对员工必须具备服务意识：4.加强员工实际操作的品质管理督导，有针对性地具135、体实施员工训练，关心员工的成长。5.适当的授权结合“指令”的信息传达、实施过程，进行必要的效果追踪，增强员工的参与感。6.主动了解员工需要，和员工保持良好的沟通，倡导团队精神。（二）员工录用制度1.本公司各部门如因工作需要，必须增加人员时，应先依据人员甄选流程提出申请，经公司主管领导批准后，由人力资源管理科统一纳入聘计划并办理甄选事宜。2.本公司员工的甄选，以学识、能力、品德、体格及适合工作所需要条件为准。采用考试和面试两种，依实际需要任择其中一种实施或两种并用。3.新进人员经考试或面试合格和审查批准后，由人力资源管理科办理试用手续。原则上员工试用期三个月，期满合格后，方得正式录用；但成绩优秀136、者，可适当缩短其试用时间。4.试用人员报到时，应向人力资源管理科送交以下证件：（1）毕业证书、学位证书原件及复印件。（2）技术职务任职资格证书原件及复印件。（3）身份证原件及复印件。（4）一寸半身免冠照片二张。（5）试用同意书。（6）其它必要的证件。5.凡有下列情形者，不得录用。（1）剥夺政治权利尚未恢复者。（2）被判有期徒刑或被通缉，尚未结案者。（3）吸食毒品或有其它严重不良嗜好者。（4）患有精神病或传染病者。（5）因品行恶劣，曾被政府行政机关惩罚者。（6）其它经本公司认定不适合者。6.员工如系临时性、短期性、季节性或特定性工作，视情况与本公司签订“定期工作协议书”，双方共同遵守。7.试用人137、员如因品行不良，工作欠佳或无故旷职者，可随时停止试用，予以辞退。8.员工录用分派工作后，应立即赴所分配的单位工作，不得无故拖延推诿。（三）员工工作制度1.员工应遵守本公司一切规章、通告及公告。2.员工应遵守下列事项：（1）忠于职守，服从领导，不得有敷衍塞责的行为；（2）不得经营与本公司类似或职务上有关的业务，不得在工作时间兼任其它公司的职务。（3）全体员工必须不断提高自己的工作技能，强化品质意识，圆满完成各级领导交付的工作任务；（4）不得携带违禁品、危险品或公司规定其它不得带入生产、工作场所的物品进入公司工作场所；（5）爱护公物，未经许可不得私自将公司财物携带出公司；（6）工作时间不得中途任意138、离开岗位、如需离开应向主管人员请准后方可离开；（7）员工应随时注意保持作业地点、宿舍及公司其它场所的环境卫生；（8）员工在作业时不得怠慢拖延，不得干与本职工作无关的事情；（9）员工应团结协作，同舟共济，不得有吵闹、斗殴、搭讪樊谈、搬弄是非或其它扰乱公共秩序的行为；（10）不得假借职权或以公司名义在外招摇撞骗；（11）员工对外接洽业务，应坚持有理、有利、有节的原则，不得有损害本公司名誉的行为；（12）各级主管应加强自身修养，领导所属员工，提高工作情绪和满意程度，加强员工安全感和归属感；（13）按规定时间上下班，不得无故迟到早退。3.公司实行每日七小时工作制上午：8：30-12：00下午：2：00139、-5：30。以后如调整，以新公布的工作时间为准。4.部门主管级以下人员应亲自打卡计时，不得叫人或代人打卡，否则双方均按旷工一日处理。5.实行弹性工作制的，采取由各部门主管记录工作人员的工作时间（含加班时间），本人确认，部门备案的考勤方法。6.员工如有迟到、早退、或旷工等情形，依下列规定处理：（1）迟到、早退。员工均需按时上、下班，工作时间开始后十分钟内到班者为迟到。工作时间终了前十分钟内下班者为早退。员工当月内迟到、早退合计每三次以旷职（工）半日论。超过十五分钟后，才打卡者以旷职（工）半日论，因公外出或请假经主管在卡上签字或书面说明者除外。无故提前十五分钟以上下班者，以旷职（工）半日论。因公外140、出或请假者需经主管签字证明。上、下班而忘打卡者，应由部门在卡上或有效工作时间考核表上签字。（2）旷工未经请假或假满未经续假而擅自不到职以旷职（工）论处。委托或代人打卡或伪造出勤记录者，一经查明属实，双方均以旷职（工）论处。员工旷职（工），不发薪资及奖金。连续旷职三日或全月累计旷职六日或一年累计旷职达十二日者，予以除名，不发给资遣费。（四）员工待遇管理规定1.本公司依照兼顾企业的维持与发展和工作人员生活安定及逐步改善的原则，以贡献定报酬、凭责任定待遇，给予员工合理的报酬和待遇。2.员工的基本待遇有工资、奖金和伙食补贴、季节补贴。3.月薪工资在每月10日计发到员工的工资帐户。新进人员从报到之日起计141、薪，离职人员自离职之日停薪，按日计算。（五）员工休假规定1.按国家规定，员工除星期日休息外，还享有以下有薪假日：（1）元旦：1天（元月一日）（2）春节：3天（农历初一、二、三）（3）劳动节：3天（五月一日）（4）国庆节：3天（十月一、二日）由于业务需要，公司可临时安排员工于法定的公休日、休假日照常上班。2.管理员职级以上的员工连续工龄满一年时间，每年可获得探亲假一次，假期为10天。员工探亲假期间，原待遇不变。3.探亲可以报销硬座票及长途汽车票，或者来硬卧票，此外超支由本人负责。未婚员工探亲只能探父母，已婚员工探亲只能探配偶。4.夫妻在同一城市工作的员工不能享受探亲的路费报销，可以享受假期。连续142、工龄每满四年可报销一次探望父母的路费，不另给探亲假。5.员工探亲或休期一般不报销医药费，但经批准带有疗养性的休假的职工和因患重病或传染病经县医院证明的嗣，可适当报销医药费。6.春节休假或探亲的员工，不在10天休假以外再增加春节假，在公司工作的职工按国家定假安排休息。需安排加班或值班的按规定雪给加班工资或值班补贴，如安排补休，则不计发加班工资和值班补贴。7.对于放弃休假或探亲假的员工，公司给予其应休假当月全部收入的奖励。（六）员工加班管理规定1.各部门主管在工作时间以外，可指定员工加班；被指定的员工，除因特殊事由经主管批准者外，不得拒绝。2.事先由主管人员填写“加班申请表”经公司主管领导批准后加143、班，每人每月加班不得超过44小时。3.加班费的计算：基层员工加班工作时间记为员工的有效工作时间，以小时为计算单位，加班工资按原工资标准的100%计算。在国家法定节假日加班，其工资另计。4.基层员工如在加班时间内擅离职守者，除不计有效工作时间外，就其加班时间按旷职（工）论处。（七）员工出差管理规定1.公司要根据需要安排员工出差，受派遣的员工，无特殊理由应服从安排。2.员工出差在外，应注意人身及财物安全，遵章守法，按公司规定的标准和使用交通工作，合理降低出差费用。3.公司对出差的员工按规定标准给报销停费用和交通费用。并给予一定的生活补贴，具体标准见公司的意见办理。4.出差人员返回公司后，应及时向主144、管叙职，并按规定报销或核销相关费用。（八）员工培训管理规定1.为提高公同工的知识技能及发挥其潜在智能，使公司人力资源能适应本公司日益迅速发展的需要，公司将举行各种教育培训活动，被指定员工，不得无故缺席，确有特殊原因，应按有关请假制度执行。2.新员工进入公司后，须接受公司概况与发展的培训以及不同层次、不同类别的岗前专业培训，培训时间应不少于20小时，合格者方可上岗。培训不合格者不再继续留用。3.员工调职前，必须接受将要调往岗位的岗前专业性培训，直到能满足该岗位的上岗要求。特殊情况经将调往部门的主管副总裁同意，可在适当的时间另行安排培训。4.对于培训中成绩优秀者，除通报表彰外，可根据情况给予适当物145、质奖励，未能达到者，可适当延长其培训期。5.公司所有员工的培训情况均应登记在相应的员工培训登记卡上，员工培训登记卡由人力资源管理科保存在员工档案内。6.公司对员工在业余时间（不影响本职工作和任务的完成）内，在公司外接受教育和培训予以鼓励，并视不同情况给予全额报销学杂费、部分报销学杂费、承认其教育和培训后的学历等支持。（九）员工调职管理规定1.公司基于业务上的需要，可随时调动员工的职务或工作地点，被调员工不得借故拖延或拒不到职。2.各部门主管在调动员工时，应充分考虑其个性、学识、能力，务使“人尽其才，才尽其用，才职相称”。3.员工接到调动通知书后，限在一月内办委移交手续，前往新职单位报到。4.员146、工调动，如驻地远者，按出差规定支给差旅费。（十）员工保密管理规定1.员工所掌握的有关公司的信息、资料和成果，应对系统上级领导全部公开，但不得向其它任何或个人公开或透露。2.员工不得汇露业务或职务上的机密，凡涉及公司的机密，未经上级领导许可，不得对外发表。3.明确职责，对于非本人工作职权范围内的机密，做到不打听、不猜测，不参与小道消息的传播。4.非经发放部门或文件管理部门允许，员工不得私自复印和拷贝有关文件。5.树立保密意识，涉及公司机密的书籍、资料、信息和成果，员工应妥善保管，若有遗失或人窃，应立即向上级主管汇报。6.发现其他员工有泄密行为或非本公司人员有窃取机蜜行为和动机，应及时阴止并向上级147、领导汇报。（十一）员工考核管理规定1.员工考核分为：（1）试用考绩：员工试用期间（三个月）由试用部门主管负责考核，期满考核合格者，填具“度用人员考核表”经公司主管领导批准后正式录用。（2）平时考核：由各部门依照通用的考核标准和具体的工作指标考核标准进行，通用的考核标准和考核表由人力资源管理科与公司主管领导共同拟制及及修订，具体的工作指标考核标准由部门主管负责拟制及修订。部门主管及其以上人员每6个月考核一次，其他人员每三个月考核一闪，特殊人员可由公司主管领导决定其考核的密度。2.部门主管以下人员的考核结果由各部门保存，作为确定薪酬、培养晋升的重要依据。部门主管及其以上人员的考核结果由公司主管领导148、保存，作为确定部门业绩、对公司的评价、薪酬及奖励、调职的依据。3.考核人员，应严守秘密，不得有营私舞弊或贻误行为。（十二）员工奖惩管理规定1.员工的奖励分为以下三种：（1）嘉奖：由员工的直属主管书面提出，部门主管批准，奖给不超过二百元的现金或纪念品；（2）表彰：由员工所在部门主管书面提出，公司主管领导批准，奖给不超过一千元的或纪念品，同时由董事长签署表彰证书。（3）特别奖：由公司主管领导提出书面申请，董事会评议后，经董事长批准，并由人力资源管理科备案，每年公布一次，员工除奖给一定额度的奖金和发给由公司董事长签署的证书外，不可根据实际情况晋升1-3级工资。2.有下列情形之一者，给予嘉奖：（1）品149、性端正，工作努力，按时完成重大或特殊事务者；（2）教训考核，成绩优秀者；（3）热心服务，有具体事实者；（4）有显著的善行佳话，足为公司荣誉者；（5）在艰苦条件下工作，足为楷模者；（6）节约物料或对废料利用，卓有成效者；（7）检举违规或损害公司利益者；（8）发现职责外的故障，予以速报或妥善处理防止损害者；3.有下列情形之一者，予以表彰：（1）对生产或管理制度提出改进建议，经采纳实施，卓有成效者；（2）遇有灾难，勇于负责，处理得当者；（3）遇有意外或灾害，奋不顾身，不避危难，因而减少损害者；（4）维护员工安全，冒险执行任务，确有功绩者；（5）维护公司或工厂重大利益，避免重大损失者。（6）有其它重大150、功绩者。4.有下列情形之一者，授予特别奖：（1）研究发明，对公司有贡献，并使综合成本降低，利润增加较大者；（2）兢兢业业，不断改进工作，业绩突出者；（3）热情为用户服务，经常得到用户书面表扬，为公司赢得很高信誉，成绩突出者；（4）开发新客户，市场销售成绩显著者；（5）对有其它特殊贡献，足为全公司表率者。5.员工的惩罚分为五种：（1）罚款：由直属主管部门主管书面提出，经公司主管领导批准后执行。（2）批准：由员工的直属主管或有关人员书面提出，报部门备案。（3）记过：由部门主管书面提出，公司主管领导审核、批准，报人力资源管理科执行，并下达通知，受记过者同时扣发当月奖金。（4）降级：由公司主管领导书面151、提出，董事长审核批准后报人力资源管理科执行。（5）除名：由公司主管领导书面提出，董事长批准后执行。6.有下列情形之一者，予以罚款或批评：（1）工作时间，擅自在公司推销非本公司产品者，职责所需，经批准者不在此限；（2）上班时间，躺卧休息，擅离岗位，怠慢工作者；（3）因个人过失致发生错误，情节轻微者；（4）妨害工作或团体秩序，情节轻微者；（5）不服从主管人吕合理指导，节轻轻微者；（6）不按规定穿着或佩带规定上班者；（7）不能适时完成重大或特殊交办任务者；（8）对上级指示或有期限的命令，无故未能如期完成；（9）在工作场所喧哗、吵闹，妨碍他人工作而不听劝告者；（10）对同事恶意辱或诬害、伪证，制造事端152、者；（11）工作中酗酒以致影响自己和他人工作者；（12）因疏忽导致机器设备物品材料遭受损失或伤及他人，情节较轻者；（13）未经许可携带外人到生产和科研场所参观者；（14）公司另文规定其它应处罚款或批评的行为。7.有下列情形之一者，予以记过：（1）擅离职守，致公司受较大损失者；（2）损毁公司财物，造成较大损失者；（3）怠慢工作擅自变更作业方法，使公司蒙受较在损失者（4）一个月内受到批评超过三次者；（5）一个月内旷工职（工）累计达二日者；（6）仪器、设备、车辆等和安全性要求较高的工具，未经使用人同意或违反使用制度，擅自操作者；（7）道德行为不合社会规范，影响公司声誉者；（8）其它重大违反规定者。8153、.有下列情形之一者，予以降级：（1）未经许可，兼营与本同类业务或在其它兼职者，或在外兼营事务，影响本公司公务者；（2）一年中记过二次者；（3）散播不利于公司谣言或挑拨公司与员工的感情，实际影响较轻者；（4）在工作场所制造私人物件或指使他人制造私人物件者。9.有下列情形之一者，予以除名：（1）对同事暴力威胁、恐吓，影响团体秩序者；（2）殴打同仁，或相互斗殴者；（3）在公司内赌博者；（4）偷窃公司或同事财物经查属实者；（5）无故损毁公司财物，损失重大，或毁、涂改公司重要文件者；（6）在公司服务期间，受刑事处分者；（7）一年中已降二次者；（8）无故放职三日或全月累计旷职六日或一年旷职累计达十二日者；154、（9）煽动怠工或罢工者；（10）吸食毒品或有其它严重不良嗜好者；（11）伪造或盗用公司印章者；（12）故意泄露公司技术、营业上的机蜜，致使公司蒙受重大损失者；（13）营私舞弊，挪用公款，收受贿赂者；（14）利用公司名义在外招摇撞骗，使公司名誉受损害者；（15）参加非法组织者；（16）有不良行为，道德败坏，严重影响公司声誉或在公司内造成严重不良影响者；（17）其它违反法令、规则或规定情节严重者。（十二）员工福利管理规定1.试用人员试用期间不享受医疗保险，其自理。2.公司为一般员工人身财产意外伤害保险，其费用由公司支付。3.保安员由公司安排住房。4.本公司依据有关劳动法的规定，发给员工年终奖金，终155、奖金的评定方法及额度由公司根据经营情况确定。（十三）员工辞职管理规定1.员工因故不能继续工作时，应填具“辞职申请”经主管报公司主管领导批准后，办理手续。并视需要，开给离职证明。2.一般员工辞职，需提前一月提出申请：责任人员辞职，根据密级的不同，需提前2-6个月提出辞职申请。3.辞职的手续和费用结算，按公司有关规定办理。第三章 物业管理服务内容及标准第一节 工作交接、进场专案施工验收及物业接管验收期是指学院的工程竣工并开始验收，经过物业接管验收阶段（该项目也可能与工程一并进行）至学院全面进驻的整个时期，估计时间一个月。在此期间，公司委派由副总经理带队及土建、机电、消防、财务等方面人员组成的小组来156、现场工作，帮助和指导管理处接管验收物业，清点接管的资产、建立财务制度及帐目，并协调准备学院全面进驻工作。管理要点：在配合学院施工验收的同时，重点做好物业的接管验收和学院全面进驻的准备。工作方式：在学院施工验收中，管理处的工程技术人员要参与各项验收工作，任何问题记录下来，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报学院相关部门。在办公大楼物业接管验收中，管理处的全部人员必须参与，对各自分管的项目全面负责，任何问题一定要详细记录、及时报告，以求尽快解决。在完成接管验收后，协助学院做好全面进驻的准备。一、工作内容（一）签订物业管理委托合同根据招标规定，在学院正式入驻前一个月与学院签订物业管理委托合157、同（二）行政人事方面为保证计划按时进行，管理处人员应该全部招、调到位、并进行培训以保证能参加物业接管验收和学院全面进驻的准备工作。（三）工程竣工验收管理处人员应参与市建筑质量管理部门与学院组织的工程竣工验收工作，帮助学院了解并发现施工质量问题。（四）物业接管验收物业接管验收应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向学院移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业接管验收是学院向物业管理方移交物业，验收的方式是按学院进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料158、交接及其它交接等三方面。二、现场验收主要项目1.土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、女儿墙及地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。2.装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门框及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。3.供配电系统；包括正常供配电设备：应急供配电设备；油箱及油库、各配电房的防鼠；各强电检查井内管线及电箱；避雷装置159、；公共照明、用电器具等。4.给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。5.电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。6.弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、广播等）；弱电检查井内管线、接线箱等。三、资料交接1.产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。2.技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书调试报告、地质勘察报告、工程合同及开160、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录，沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、采暖、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水及供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。3.验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套办公室小区综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。四、其它交接1.设施设161、备的备品备件、施工剩余材料备品等。2.具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。3.公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。4.接管验收注意事项（1）在接管验收前，管理处应该主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等）。同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返162、修，一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请学院相关部门记录备案；属于暂时须返修的问题，列出清单报请学院备案。4.设施设备试运行为保证进驻学院后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。5.清洁开荒在进驻学院前，施工管理方将负责进行初次全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在清洁开荒中，管理处要注意外墙、石材地墙面、瓷墙面、不锈钢饰面的清洁液，防止腐蚀以上材料造成损失及后续物业管理的困难。6.公众文件的确163、立为保证全面进驻学院后得到良好的服务，管理处应该主动将办公注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺等一系列公众文件呈交学院审阅，在修改后整理成册转请学院发给学院各相关部门。7.秩序维护接管准备根据院方需求，确定保卫人员进驻时间，保卫主管、班长等管理骨干人员提前一周进场熟悉院方相关人员、规章制度、服务区域安防情况等，保卫队员全面进驻前三天进场熟悉服务区域环境、安排调整备勤宿舍。在院方确定的安防接管时间前完成执勤装备、用具的准备以及人员培训教育动员工作。8. 全面进驻学院的准备在全面进驻学院之前，公司应该主动与学院协商，确定包括入迁的部门及办公场所、日期及时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线164、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合，包括确认各办公室内的电、通讯等正常；确认公共区域电梯、照明、洗手间、停车场、标识等正常。在迁入过程中，管理处应再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其它单位的影响。在迁入完成后，管理处主任立即拜会学院，征询意见后跟进改善服务。五、其它前期准备工作（一）人员安排计划人员时间人员岗位及数量具体工作备注第一期合同签订后XX日内综合、管理、保卫主管各XX人；强电工XX人；电梯、弱电工及技工各XX人；宿舍管理员XX人。面试、审核、入职管理处共有人员XX人。在第一次165、招聘时，可以预招第二批人员。培训上岗第二期保卫队员XX人；保洁员XX人。面试、审核、入职管理处共有人员XX人。在第二次招聘时，可以预招第三批人员。培训上岗第三期管理员XX人；培训部服务员XX人。面试、审核、入职管理处共有人员XX人按计划人员全部到位。培训上岗备注：1.在第一期后续人员上岗接手工作后，原公司抽调派驻人员除管理处经理、财务外，可逐步陆续撤回。2.前期介入人员培训内容见本标书培训计划。（二）正式进驻前各种物资准备工作1.前期介入阶段的物资准备在进驻后，要与学院商议管理处在前期介入阶段的办公及居住场所。在办公及居住场所确立后，进行初步装修和办公及通讯配备，要求在开学前能在现场正式挂牌办166、公。2.设备工具及用品装备的准备鉴于日常管理所需设备及大型订购期较长，为保证月 日全面进驻学院后的正常物业管理，按本标书第二章物资装备计划，在月初开始设备及大型工具的选型、订货工作，要求月日前全面到货。在月日前开始小型工具及其它用品装备的选型、订货工作。3.备品备件的准备接受施工单位移交的设备随机备件附件，检验入库，妥善保管。提出尚需采购的重要设备备品备件清单，建立必要的维修储备。4.易损易耗品的准备按照日常物业管理的实际需要，在月初管理处要确立正常运作期间每月易损易耗品的消耗计划，并按一个季度的需求开始订购。5.建立储备仓库在月初，与学院商议，确定储备仓库的地点并进行初步装修，要求月中旬仓库167、正式启用，并配备人员及相关的管理制度。物资准备计划表配备物品期限备注临时办公室、宿舍待定部分办公、生活设施待定计划划拨的办公室及宿舍待定其它计划装备的办公、生活、交通及通讯设施待定设备工具及用品装备待定备品备件不足部分待定易损易耗品待定储备仓库待定（三）外部公共关系的建立为保证今后物业管理的顺利开展，管理处主任必须在学院全面进驻前，拜会相应的周边政府及公用事业各职能机构（工商、税务、物价、供电、供水、供暖、电信、市政、环卫、园林、环保、交管、邮电等），建立稳定的沟通渠道。第二节 保洁服务专案一、保洁组织架构保洁部长（X人）保洁领班（X人）教学区保洁班XX人生活区保洁班XX人行政办公及附属区保洁168、班XX人教学楼群XX人解剖楼、化学楼XX人图书馆XX人信息中心XX人露天运场及校区道路XX人1#学生宿舍XX人2#学生宿舍XX人3#学生宿舍XX人4#学生宿舍XX人5#学生宿舍XX人6#学生宿舍XX人7#学生宿舍XX人8#学生宿舍XX人9#学生宿舍XX人0#学生宿舍XX人X#学生宿舍XX人留学生宿舍一XX人学术交流中心XX人后勤附属楼、污水间XX人行政办公楼XX人留学生宿舍二XX人注：以上保洁部人数配置考虑到为学校学生提供勤工建学的岗位和机会，拟配置人数为XX人。二、具体保洁项目明细和检查标准（不含外墙保洁）（一）教学区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果1.楼内走廊、楼梯道、电梯间等公共区169、域每日工作（1）清扫楼内走廊、楼梯基石及梯极电梯间垃圾、杂物，拖抹XX次，巡回保洁；（2）用专用保洁剂处理地面污渍、油渍；（3）用抹布抹走火楼梯扶手、防火门；（4）按指定时间每日清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋；（5）清抹电梯间指示牌、消防栓；（6）用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗XX次，发现有硬性污迹，用铲刀铲除。保持走廊、梯道、电梯间地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味。每周工作（1）定期清抹百叶窗XX次；（2）定期将垃圾桶清洗XX次。保持无尘、干净。每月工作（1）定期对天花照明设施进行扫尘，清抹；（2）全面大做保洁XX次，消170、杀消毒XX次。保持卫生死角。2.卫生间每日工作（1）清洗蹲厕XX次，地面拖抹XX次，巡回保洁；（2）低位墙身擦抹XX次；（3）洗手盘巡回保洁；（4）擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施XX次；（5）厕纸箩清倒多次。洁具洁净无黄渍，目视无尘积污渍，漏口无沙泥畅通。每周工作（1）蹲厕全面擦洗XX次；（2）擦洗尿戽凹位XX次；（3）清洗镜面XX次；（4）清洗厕纸箩XX次；（5）厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒。无积水，无异味。每月工作对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁。无积尘污渍。3.停车场、天台每日工作（1）每天巡视停车场，及时用扫把、垃圾铲随时清除地面、楼梯171、杂物、纸屑；（2）发现有水迹立即清理干净；（3）抹指示牌、消防栓、栏杆；（4）清理、清洗去水明渠；（5）清理地漏及水沟。保持地面干净、无垃圾、无杂物，保持设施干净、无明显灰尘。每周工作（1）局部地面如有特别污渍、油渍，用多功能擦地机保持干净、整洁保洁去油剂擦洗地面；（2）清抹照明、消防喉管、天花管道灰尘，清除蜘蛛网。保持干净、整洁。每月工作用高压射水机对整个停车场清洗XX次，将停车场的垃圾、积灰、杂物冲掉。保持干净。4.生活垃圾每日工作（1）清垃圾房地面垃圾、烟头、纸碎，清理地面青苔；（2）对每天产生的垃圾每天清理干净。保持干净、无异味。每月工作用高压射水枪清洗垃圾中转站XX次。保持干净、无异172、味、无积水、无污渍。（二）生活区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果宿舍、教师房间外、生活室外道路、运动场等公共区域每日工作1.及时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物；2.用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹；3.及时处理地面水渍；4.清扫基石及梯极垃圾、杂物，拖抹走火梯；5.用抹布抹走火楼梯扶手、防火门；6.用广场扫清扫外围广场、运动场地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面香口胶清除；7.及时清除外围广场积水；8.清倒垃圾箱内垃圾，抹拭垃圾箱；9.按指定时间XX次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋。保持地面干净、光亮、无污迹。每周工作用高压射水机冲洗外围地面XX次。保持干净、地面光亮。每月工173、作全面大做保洁XX次，消杀消毒XX次。注:不含食堂、商店的楼内部分。（三）行政楼及附属区工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果1.大堂地面每日工作（1）用静电尘推循环对地面进行来回推尘；（推尘次数视灰尘污染程度及人流量而定）（2）时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物；（3）用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹；（4）用棉沙拖把及时处理地面水渍；（5）遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人出入的位置，摆放“小心地滑”告示牌，以防客人滑倒；（6）遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂。保持地面干净、光亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防174、滑每季工作针对大理石、花岗岩地面用高速抛光机及专用保养剂进行保洁保养XX次达到光亮效果2.玻璃及玻璃门每日工作（1）每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗XX次，发现有硬性污迹，用铲刀铲除；（2）循环跟进玻璃的手印、污渍。保持保洁、明亮、无尘、无污印每月工作每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗XX次，清除玻璃表面的积灰、污渍。保持保洁、明亮。3.防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱每日工作每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净低位墙身（1.5米以下部分）、低位墙身槽缝（1.5米以下部分）、防火门、地脚线、花盘、果皮箱，注意对卫死角。保持无尘、无污迹。4.指175、示牌、告示牌、前台、其他设施每日工作（1）用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌；（2）用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施，不乱动前台东西，不乱扔前台东西；（3）清抹开关、消防设施、台椅、烟灰盅。保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹。5.门前地毡每日工作（1）每天用拖把将门前地毡拖抹干净，用吸尘器对门前地毡进行吸尘；（2）每天将门前地毡清洗XX次。保持干净，无杂物，无积尘。6.电梯内外及电梯间公共地方每日工作（1）用静电尘推循环对地面进行来回推尘；（2）及时清扫地面，注意跟进边角位、死角位垃圾、杂物、烟头；（3）用地拖配合全能保洁剂巡回对地面进行拖地，及时处理水渍；（4）发现地面有香口胶176、，及时用地板铲刀配合除香口胶剂清除地面香口胶；（5）雨天勤拖地面由客人脚底带的雨水，以保持地面干爽。保持干净、光亮。7.电梯轿厢每日工作（1）用吸尘机吸净电梯内地面、地轨尘土、砂粒；每天用吸尘机对轿厢里防尘地毯吸尘并及时清扫灰尘、砂粒；（2）每天用消毒水将电梯间作XX次消毒处理，用棉布均匀将金属光亮剂或不锈钢保养剂涂抹电梯门、框、轿厢壁，然后用布抛光，将电梯按键擦拭干净；（3）及时清除电梯口垃圾桶内的口痰、垃圾、杂物，然后用棉布抹干净；（4）将电梯厅的电梯门指示牌、果皮箱、消防栓清抹干净。保持地面干净、无垃圾、无污渍，保持电梯间内干净、光亮，壁面无手印。每周工作（1）定时清洗地毯XX次；（2）177、定时将天花灯饰、风口进行扫尘、清抹。保持干净。8.电梯间指示牌、消防栓、果皮箱、天花灯饰、风口每日工作（1）清抹电梯间指示牌、消防栓、果皮箱；（2）按指定时间清倒果皮箱内垃圾，更换垃圾袋。保持各种设施干净、明亮、无尘、无污渍。每周工作定期将垃圾桶内石米清洗。保持干净、无杂物。每月工作定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹。保持干净、明亮。9.走火梯及梯间每日工作（1）清扫楼梯基石及梯极垃圾、杂物，拖走火梯；（2）用专用保洁剂处理走火楼梯梯面污渍、油渍；（3）用抹布抹走火楼梯扶手、防火门；（4）按指定时间XX次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋。保持走火梯地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净178、无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味。每周工作（1）定期清抹百叶窗XX次；（2）定期将垃圾桶清洗XX次；保持无尘、干净。每月工作（1）定期对天花照明设施进行扫尘，清抹；（2）全面大做保洁XX次，消杀消毒。保持卫生死角。10.阳台、天台每日工作（1）每天高压射水枪将地面冲洗XX次；（2）清理地漏及水沟。保持地面干净、无垃圾，保持地漏及水沟无杂物聚集。11.风口、管道每月工作定期将风口、管道擦拭干净。保持干净、无积尘。12.校领导办公区域每日工作（1）每天XX次将办公台面、沙发、文件柜、烟灰盅抹净，不乱动桌面资料；（2）每天XX次用扫把将地面垃圾扫干净，用地拖将地面拖干净；（3）每天XX次清倒垃圾桶内垃179、圾。保持保洁、卫生、无杂物灰尘。13.洗手间每日工作（1）首先在门口摆放“工作进行中”告示牌，提醒客人不可内进；（2）厕缸，尿斗用洁厕剂配防护手套，恭池刷进行保洁，厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒；（3）对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁；（4）镜面、洗手盆、台面、水龙头、皂液盒用棉布配合中性保洁剂进行保洁；（5）增补去臭卫生球；（6）循环跟抹台面、镜面、墙身、地面水渍，冲洗尿槽、厕缸；（7）定时喷洒空气清新剂；（8）清理垃圾桶，倒掉桶内垃圾，用水冲洗，再用棉布抹干净放回原位；（9）每天对洗手台、盘面、马桶、尿槽大做XX次。洗手台无积水，镜面无水渍，卫180、生间内无异味，及时清倒卫生垃圾，达到卫生标准。（四）公共场所及道路工作周期保洁工作项目及内容保洁工作效果1.道路每日工作（1）用广场扫清扫校区道路地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面香口胶清除，并巡回保洁；（2）及时清除道路积水，清理排洪渠和排洪沟淤泥、垃圾；无垃圾、无杂物、无纸屑、无烟头、无大量积尘。每月工作用高压射水机冲洗道路地面XX次干净、无杂物。2.草皮拾荒每日工作（1）每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶；（2）清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等；保持干净、无垃圾。3.垃圾箱冲洗消毒和消杀每日（周）工作（1）清理垃圾箱，并冲洗和用消毒剂喷杀消毒；（2）喷灭蚊蝇药每周XX次。老鼠密度不181、超过10%，鼠洞每万平方米不超过XX个，楼道、车库、广场无明显鼠迹。广场绿地、沟渠、垃圾房无蚊、蝇、蛆孽生地；目视无明显蚊、蝇在飞。蟑迹在室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%；每月工作（1）投鼠药每月更换XX次；（2）投灭蟑粉每月更换XX次。三、消毒方案工作项目使用品名兑水情况使用方法消毒时间大堂入口地面氯漂粉X：XX拖抹地面每周日公共区域、走火梯氯漂粉X：XX拖抹地面每周日公共区域设备设施XX牌消毒剂XX克兑水XX毫升擦抹每周日烟盅XX牌消毒剂XX克兑水XX毫升清洗擦抹每周日卫生间XX牌消毒剂XX克兑水XX毫升清洗擦抹每周日蹲厕、尿戽氯漂粉X：XX清洗每周三、日垃圾中转站XX牌消毒剂X182、X克兑水XX毫升喷杀每周XX次垃圾箱XX牌消毒剂XX克兑水XX毫升喷杀每日XX次室内、通道XX牌离子消毒剂XX克兑水XX毫升离子喷雾每月XX次四、除“四害”实施方案为保证卫生质量标准，做好除“四害”工作是基本前提。根据xxx省除四害管理规定除四害管理规定和全国爱卫会全国城市卫生检查评比标准的有关要求，制定除“四害”工作方案如下：（一）背景分析目前我们除“四害”工作处于零打碎敲无计划的状况，不能满足现代化运营管理要求，如措施不到位，技术跟不上，一旦鼠密度增高，造成咬坏电缆、通讯中断、车辆设备损坏等事故，后果则不堪设想。因此，我们认为除“四害”工作必须实行统一规划、专业管理。（二）除“四害”指导思183、想坚持以防为主，防治结合；坚持综合防治，措施到位；坚持安全第一，合理用药；坚持质量第一，确保除“四害”达标。（三）具体工作安排1.建设好各种除“四害”基础设施。在车场、各设备房、商业网点修建好防鼠墙、防鼠窗、灭鼠屋等设施，灭鼠设施建设按永久或半永久考虑，购置杀虫设备。在硬件上达到市爱卫会规定的要求。2.实行综合防治。灭鼠采取定期施药、收集死鼠，堵塞鼠洞、鼠路，同时放置捕鼠笼、鼠夹，药物灭鼠为主，物理防治为辅的办法，杀灭蟑螂、蚊蝇，采取定期喷药，消灭滋生地的方法。3.坚持预防为主，地面与地下相结合，地下与地面同时进行，建立地面隔离保护带，杀灭鼠源，有效降低其密度。4.采取饱和投饵法投饵，选用国家184、准许使用的高效低毒灭鼠药。选用先进的施药技术进行灭蟑、灭蚊、灭蝇，并定期消杀。5.突出安全第一，防治及用药要保证设备和乘客安全，做到安全有效、经济、简便。（四）防治质量标准：1.灭鼠标准（1）XX平方米标准房间布放XX*XXcm滑石粉XX块，一夜后耐性粉块不超过3%；有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的房间不超过2%；重点单位防鼠设施不合格处不超过5%。2.不同类型的外环境累计XXm，鼠迹不超过5%。2.灭蚊标准（1）住宅、单位内外环境各种存水容器和积水中，幼蚊及蛹的阳性率不超过3%。（2）用XXml收集勺采集城区大中型水体虫的蚊幼或阳蛹性率不超过3%；阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过XX只。（3）特殊185、场所白天人诱蚊XX分钟，平均每人次诱蚊数不超过XX只。3.灭蝇标准（1）重点单位有蝇房间不超过XX只，其它单位不超过3%，平均每阳性房间不超过XX只；重点单位防蝇设施不合格房间不超过5%；加工、销售直接入口食品场所不得有蝇。（2）蝇类孳生地得到有效控制，幼虫和肾的检出率不超过3%。4.灭蟑螂标准（1）室内有蟑螂成虫和若虫阳性房间不超过3%，平均每间大蟑不超过XX只，小蟑不超过XX只。（2）有蟑螂卵等的房间不超过2%，平均每间房不超过XX只。（3）有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。五、保洁各工作程序（一）办公室的保洁1.主要特点：办公人员多，写字台、文件柜、电脑等设备、家具多，台面上文件、186、办公用具多、废纸垃圾多。保洁时间多受时间制约，主要作业需在客户办公前或下班后进行，通常是在室内无办公人员时作业。2.日常保洁项目（1）清倒烟灰缸、字纸箩等垃圾；（2）清扫地面；（3）擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具；（4）擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物等；（5）送开水。3.注意事项（1）受时间制约多，需在规定时间内迅速完成作业，需制定周密的保洁计划，事先设计好作业内容、作业路线、作业程序、作业时间，要求作业人员按计划作业，动作利索快捷。（2）地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往返清洗时间，提高短时间内突击作业的效率。（3）进入客户已下班的办公室作业时，最好187、由XX人以上同时进出，共同作业，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。（5）抹办公桌椅时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包、通讯器材等贵重物品，应立即向主管或保安队门报告。（6）抹饰柜、饰物等贵重物品、陈列品时，切记小心、抓稳、轻抹、轻放，一般情况下不得使用有腐蚀性的保洁剂。（7）吸尘器噪音大，室内吸尘作业可安排在客户上班前或下班后进行。（8）管理办公室钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交与任何人员，客户要求开门或保洁人员作业时返回室内，应严格登记手续。4.保洁程序（1）备：准备好保洁工具，水桶、抹布、保洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等。（2）进：室内若有人，应先188、打招呼，得到允许后再作业，门不要关。（3）查：进入办公室后，先查看有无异常现象、有无客户遗忘的贵重物品、有无已损坏的物品。如发现异常，先向主管上级报告后再作业。（4）倒：清倒烟灰缸、字纸箩、垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒字纸箩，集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理。（5）抹：从门口开始，由左至右或由右至左，依次抹室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。抹每一件家具时，由高到低，先里后外。抹墙壁时，重点抹墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。大墙面、天花的保洁为定期作业，也可穿插在日常保洁中进行（如每天抹一间或一面）。（6）整：台面、桌面上的主要189、用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按客户习惯的固定位置摆放，报纸、书籍摆放整齐，文件资料、茶杯及贵重物品不准动。（7）换：收换垃圾袋、暖水瓶。（8）吸：按照先里后外，先边角、桌下，后大面的顺序，进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。（9）关：作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁门。（10）记：认真记录每日作业情况，主要包括保洁员姓名、保洁房间号码、进出时间、作业时客户状态（无人、工作、返回）、家具设备有无损坏等。5.办公区域保洁服务的质量标准（1）班前地面大理石无灰尘、无污渍、无积水、干净洁亮。指示牌无灰尘、干净。风口、灯饰、天190、花板无污渍、无灰尘。消防设施及其他设备无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。门、窗无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。（2）班后地面地毯无灰尘、无污渍、干净洁亮。沙发、茶具、桌椅无污渍、无灰尘、干净洁亮。烟灰缸无灰尘、无污渍、干净。饮水机无污渍、无积水、干净。碎纸机无过多纸屑、手印、印记、污渍。复印机无手印、印记、污渍。垃圾篓无溢出垃圾、无异味。玻璃幕墙保持洁净、无污渍。茶水间楼层公共部分地面整体洁净、无灰尘、无污渍、无积水。墙面、地脚线无污渍、无灰尘。门、窗无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。天花板洁净、无污渍、无灰尘、无蜘蛛网、无霉点。痰箱无污渍、无痕印。指示牌、信箱无灰尘、无污渍、无痕印。照明器材无灰191、尘、无污渍、光洁明亮。花盘无灰尘、无污渍、无杂物。绿色植物洁净、无杂物、无灰尘。垃圾桶、垃圾箱无污渍、无痕印、无异味。玻璃幕墙（2米以下清洁）保持洁净、无污渍。风口无污渍、无灰尘、无冷凝水。消防设施照明灯具及其他设备无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。（二）门厅、大堂的保洁1.门厅和大堂的主要特点来往人流最多、最频繁，带入的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到大厦的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华，摆设和装饰物较多。是大厦使用者和外来客人进入大厦的第一外场所，是显示大厦的等级和脸面的重要区域。2.日常保洁项目（1）地面及入口处脚垫的清扫。（2）玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。（3）各种家具摆设192、以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。（4）墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。（5）果皮箱的清倒、擦拭。（6）金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。（7）烟灰缸的清倒、更换。（8）此外还有天花、吊灯等特殊清扫项目。3.注意事项（1）为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨天，应铺吸水性的脚垫。（2）门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印。（3）门厅及大堂地面多为花岗石、大理石、水磨石、瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应根据不同材质，采取不同的清洗方法。（4）不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦拭时要选用专用保洁剂、保护193、剂，切记小心不要造成花痕。（5）注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。4.作业安排（1）每个大楼的门厅及大堂大小不同，保洁要求不同。若范围较大，应按保洁项目、作业量及区域进行人员分工；若范围较小，只配备一个保洁员，应采取“定时巡回清扫、依次逐项擦拭”的作业安排。（2）定时巡回清扫大厅最容易被弄脏的地方是地面。一般门厅及大堂，每XX分钟（时间长短应视人员流动量及其他因素定）应定时巡回清扫XX次，以确保地面经常处于保洁状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、保洁，然后去擦拭其他项目，隔XX分钟再巡回保洁地面如此往复。（3）依次逐项擦拭门厅及大堂日常保洁的其他项目多为每日194、擦拭XX次即可，应事先安排好作业顺序，依次擦拭。规定每XX分钟对地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍的时间一般为35分钟或再长一些，其余XX分钟时间，用来依次逐项擦其他项目。有的项目，如烟灰缸的清倒或更换，可结合地面巡回进行保洁。（三）卫生间的保洁1.卫生间主要特点人员来往频繁，最易脏污的共用地方，人们不仅在卫生间大小便，还进行梳洗化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异味难度较大。2.日常保洁项目（1）及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。（2）及时清倒手纸箩，箩内手纸不得多于1/3。（3）不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。（4）定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜195、等卫生设备。（5）定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。（6）定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂。（7）及时补充香皂、洗手液、香球、手纸。3.注意事项（1）作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤。中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱口。（2）清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管。（3）作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便客人注意并予以配合。（4）注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。4.保洁程序（1）备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，196、浅色抹其他）、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。（2）冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。（3）倒：扫除地面垃圾，清倒手纸箩、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸箩、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。（4）洗：按照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水口和厕兜的下部（反水管水面以上），刷洗时应特别注意。（5）擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、干手机、皂液器等，必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。（6）拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意197、尿兜周围，不要留有水迹。（7）补：补充手纸、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手纸要上好，撕口留在外侧，折成三角，压在护板下。（8）喷：按规定喷洒除臭剂、清香剂。（9）撤：撤去“工作进行中”告示牌，把门窗关好。（10）最影响卫生间保洁的现象是：（11）厕兜未冲或未冲净。（12）手纸箩已堆满或手纸扔在箩外边。（13）地面有烟头等垃圾，有水迹。（14）镜面有污迹、水迹。5.保洁服务的质量标准（1）地面整体洁净、无灰尘、无污渍、无积水、无异味。（2）门、窗无污渍、无灰尘、无痕印、无手印。（3）天花板、灯饰、通风口洁净、无污渍、无灰尘。（4）洗手盆及台面无污渍、无垃圾、无异味。（5）镜面无灰尘、无污渍、无198、手印、光洁明亮。（6）大小便池无异味。垃圾篓无溢出垃圾、无异味。（7）其他设备无污渍、无灰尘、无水印、无异味。（四）楼层公共区域保洁1.备用工具、材料：扫把、垃圾铲、胶桶、地拖、刀片、胶袋、干、湿布、保洁剂。2.工作程序：（1）用扫把彻底清扫楼层各通道地面，清倒不锈钢垃圾桶。（2）用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。（3）用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制和指示牌，然后用干布抹净。（4）用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。（5）清抹热水器和平共处周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。（6）每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。（7）抛光、打蜡保洁保养工作按蜡面抛光保199、养工作程序、白云石地面打蜡工作程序进行。3.标准：（1）地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽。（2）电梯门、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。（3）天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。（4）卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。4.注意事项：（1）仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。（2）使用的保洁用具要勤洗消毒，保持洁净。（3）打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。（五）电梯保洁1.工作要求：电梯保洁后要求：轿厢无杂物、洁净，门缝无泥尘，显示屏干净、清晰，不锈钢光亮、无尘、无水渍、斑印。2.工作程序：（1）准备工具、物料手刷、百洁布、吸尘机、水桶、人字梯、毛巾、镜布、全能200、水、洁而亮、去污剂、不锈钢钢油、告示牌。（2）向管理处申请停开电梯；（3）在电梯门口处放置告示牌；（4）电梯轿厢清扫、吸尘、或撤换地毯；（5）用吸尘机吸干净门缝内泥尘、杂物；（6）用手刷、毛巾蘸稀释的全能水刷抹干净门缝；（7）用干净湿毛巾擦拭门缝、门边、然后用干毛巾将水渍吸干；（8）用稀释的全能水、毛巾抹干净轿厢天花抽风口、灯饰、显示屏；（9）将适量的洁而亮用毛巾均匀地涂在轿厢不锈钢部份，再用力来回反复擦拭；（10）用干净的湿毛巾擦拭不锈钢部份；（11）将适量的不锈钢钢油喷在镜布上，均匀地涂在不锈钢表面，然后进行抛光处理；（12）收拾所带的工具、物料，不能遗留物品。（13）通知管理处开启电梯。201、（六）停车场的保洁1.备用工具、材料：胶水管、扫把、胶刷、抹布、推水刮、垃圾铲、保洁剂。2.工作程序：（1）用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物，布放的毒鼠药要捡起。（2）用胶水管接通水源，全面清洗地面，发现油迹，倒少量保洁剂在污渍处，用胶刷擦洗除渍，用水冲洗，扫除地面积水。（3）保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。（4）冲洗完毕后，重新布放毒鼠药。（5）每周用鸡毛扫扫除天花顶蜘蛛网，用适当保洁剂兑水，擦抹风口、灯罩、标志牌、警示筒、防撞杠。（6）每季度用抹布全面擦抹车场天花管道和排风管。3.标准：（1）地面无污渍、无灰尘、无水迹、无严重油污。（2）天花板、管道无灰尘、无蜘蛛网。消防202、设施无污渍、无灰尘、无蜘蛛网。（3）排水沟无垃圾、无烟头、保持畅通。（4）消防门无污渍、无灰尘。4.注意事项：（1）保洁工作应小心细致，不要碰坏客户车辆。（2）清洗工具，盘好胶水管。（七）玻璃门、窗、镜面的保洁1.备用工具、材料：毛套、玻璃刮、伸缩杆、水桶、抹布、刀片玻璃保洁剂。2.工作程序（1）先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。（2）将玻璃保洁剂按X：XX加清水。（3）将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水份。（4）一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。（5）用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。（6）最203、后用拖把抹净地面上的污水。（7）保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。（8）循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍、手印。3.时间安排（1）每天早上安排XX次保洁。（2）每天巡查保洁四次以上。4.标准：玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。5.注意事项（1）毛套每次上水时必须洗干净毛套上的脏物、沙尘，避免擦花玻璃表面。（2）爱护使用玻璃刮刮上的胶条，一面损破后，可调换另一面再用，完全损破的需要更换。（八）不锈钢、铜、铝合金的保洁定期保养，百洁布、毛巾、刀片、专用保养剂、酒精。1.用刀片铲除表面硬性污垢，注意使用刀片要小心，不要用力太大，以免刮花金属表面。2.204、用酒精清除表面胶渍。3.用干净毛巾或百洁布将专用保洁保养剂均匀涂抹在金属表面，注意用量要适中。4.用毛巾或百洁布反复擦拭，注意：用力要均匀，在污垢重的地方适当加力或加重保洁剂用量。5.用干净毛巾全面擦拭干净，不锈钢表面上光油后，须用干净的无绒毛巾进行抛光。6.注意检查边、角、地面或周边物件上是否有滴漏液渍或因工作不小心人为造成的脏乱并且立即清除整理。（九）天台、阳台、雨篷保洁1.作业程序：（1）扫除天台、阳台地面沙泥垃圾，并将垃圾、泥沙装进垃圾袋内清走，擦抹干净围墙表面。（2）扫除和清理天台、阳台各排水沟渠泥沙垃圾，清理排水口地漏的内、外格网，保持格网洁净，保证排水疏通、不积水。（3）保洁雨篷205、时先将梯子放稳，沿梯子爬上雨篷，按上述（1）、（2）程序保洁。2.标准：目视天台阳台、雨篷无垃圾及积水、无青苔、杂物和弃置物。3.注意事项：（1）使用梯子应注意安全，上下有人看护。（2）清理垃圾、杂物和工具不能往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。（十）广场、台阶、绿地保洁1.作业程序：（1）巡视广场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。（2）地面有个别污渍用保洁剂和胶刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。（3）清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。（4）下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。（5）每晚用水冲洗广场、台阶一遍。（6）每月用206、擦机洗擦地面一遍，然后用水冲洗干净。2.标准：（1）地面、路面无泥沙、无明显垃圾、无积水、污渍。（2）草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。3.注意事项：（1）用机械洗擦广场地面时，应竖立告示牌，注意车辆和行人。（2）使用的工具清洗干净。（十一）排水渠、集水井保洁1.作业程序（1）巡回保洁时打扫干净渠面井盖，用夹子捡起渠内垃圾和纸屑。（2）清理排水渠、集水井大做前，先在工作范围设置警告标志。（3）先用漏铲清理排水渠底淤泥、垃圾，然后用胶刷擦洗干净渠底和壁上的污渍和青苔，渠盖同时冲洗干净。（4）沙井清理井底淤泥后，同样冲洗干净井壁及井盖。（5）井盖或井盖边缘上的污渍用铲刀铲除干净，清走淤泥垃圾并冲207、洗干净附近地面，将盖子盖好。（6）清点工具撤退警告标志后离场。2.标准：目视沟渠干净无污渍、无青苔、垃圾和过量淤泥。3.注意事项：（1）清理广场和道路排水沟时，设告示标志，避让车辆。（2）理的淤泥、垃圾用胶桶装运，避免污染环境。（十二）垃圾房保洁1.作业程序：（1）定时巡视垃圾房和周边范围，及时清扫垃圾杂物和积水。（2）清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，堆放垃圾房内，防止散漏污染。（3）每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾房四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干净。（4）每周XX次全面清洗垃圾房及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。2.标准：目视垃圾房内外壁地面无污渍和粘附物、无积水208、无异味3.注意事项：（1）喷洒杀虫剂时要戴口罩，戴上胶手套（2）垃圾必须做到日产日清。六、保洁工作流程图保洁人员反馈通过分析、讨论总结，对全体保洁员进行案例培训遇到问题能否处理通知相关部门否突发事件报告领班自行处理反馈能否处理能能问题解决否反馈报清洁部长处理跟进记录、反馈能否处理否处理跟进能商议报公司行政部报管理处书面特别报告形式反馈七、保洁物资装备及管理制度（一）物资明细表序号项目数量单位备注一工具类1垃圾车(手推)3辆运送垃圾2清洁车6辆清洁使用3铝合金梯（2m、5m）4个清洁使用4告示牌30个清洁使用5清洁用小型工具9套清洁使用二、耗材类7清洁剂斤清洁使用8手套一批双劳动保护9雨衣5件1209、人1年1件10洗衣粉30斤清洁使用11垃圾袋（大）一批个清洁使用12垃圾袋（小）一批个清洁使用13其它杂件、维护（二）清洁用品管理规定清洁用品管理规定提要：发放清洁剂，应做好劳动保护、确保安全。对酸、碱及有毒、易燃物品，应阅读说明，按正确比例和操作方法进行，并集中存放。1.学校配发以及管理处申购的清洁用品属学校财产，任何人不得私自占用。2.申领清洁用品，需书面申报管理处主管，由主管核实后统一申报学校采购部采购，并由管理处主管领回核实后统一发放。3.申领物品时，力争做到以旧换新，并核对签字，防止人为丢失、浪费现象。4.发放清洁剂，应做好劳动保护、确保安全。对酸、碱及有毒、易燃物品，应阅读说明，按210、正确比例和操作方法进行，并集中存放，防止污染物品和造成人身伤害。5.发扬节约精神，爱惜学校财产，及时维修工具设施，保证安全和完好。6.每月库存和购进物品做到存货先用、防止变质，要建立台帐，整理清楚，保持美观。八、清洁、保洁人员安全作业手册（一）总则1.根据重庆市劳动安全条例规定和学校对劳动生产作业的要求，结合本物业区域和本部门工作特点，为强化清洁、保洁人员的安全意识、规范作业行为，特制定本作业手册。2.物业学校清洁、保洁人员在本物业区域进行日常清洁、保洁、排水沟（井）检查疏通、沉油井检查清掏、化粪池检查清掏、天棚的清洗、公共区域玻璃窗的清洁、垃圾的清运等工作时，必须严格执行本手册。3.新入职的211、清洁、保洁人员必须进行安全作业培训，了解学校制度、作业区域的情况，经部门主管进行考试（笔试或口试）合格后，才能到指定区域进行作业，并在该区域管理人员指导下工作。4.各级管理人员发挥监督管理作用，严格监督本手册的执行。（二）基本要求1.清洁、保洁人员在工作时，应根据工作场所的要求和工作性质正确使用学校配发的劳动保护用品。2.清洁、保洁人员在工作时，应树立劳动安全意识，自觉做好劳动安全防护、保护工作。3.清洁、保洁人员感觉身体不适，不能从事高空作业、重体力劳动、化粪池检查及清掏、沉油井检查及清掏、排水沟（井）的检查疏通等工作，必须提前告之部门主管，由部门主管根据实际情况安排工作。4.清洁、保洁人员212、在工作时不得使用特种设备（如手持电动工具等），如因工作需要，确实要使用的，须报经部门主管批准，由部门主管安排专业人员对其进行培训后，采取防护措施，并在专业人员指导下工作。5.清洁、保洁人员在工作时，除做好自身的劳动安全防护、保护外，必须要采取措施，保护周围的设施设备及其他人的财产及人身安全。6.清洁、保洁人员未经专业培训，未取得专业资格证书，不得从事特种作业，如电工作业、金属焊接作业、电梯起重机作业、机动车辆驾驶、建筑登高作业等。7.清洁、保洁人员要熟悉自己工作区域和与工作有关的区域情况，特别是对有可能影响劳动安全的情况要特别重视，要保持警觉，对正在施工的区域、正在维修的设施设备、正在抢修的供213、电线路和现场堆放的油漆、涂料等，要采取措施防止安全事故的发生。8.清洁、保洁人员必须熟悉和掌握与工作有关的各种清洁剂、用品、工具的性能及使用方法和注意事项，能正确使用。要保持工具的完好，手柄无松动，已损坏的工具（用具）须修复后使用。9.清洁、保洁人员在使用锋利工具时，应特别小心，不能将刀片、铲刀等放于衣服和裤袋中，防止划（割）伤身体。10.清洁、保洁人员不得随意使用易燃、有毒、有异味物品，确因工作需要必须使用的，应报经部门主管批准，由部门主管安排培训，采取措施后使用。（三）登高作业要求1.清洁、保洁人员在工作时，应尽量采取措施避免登高作业。2.确需登高作业时，应采用“人字梯”作为登高工具，并要214、有人在场扶住梯子，避免“人字梯”滑倒造成事故。3.登高作业时，要先观察作业区域及周边5M2以内有无电线、移动物品或其它有可能影响安全的物品，在未确定、未排除隐患的情况下，禁止登高作业。4.禁止在无照明和无法看清楚作业现场情况下从事登高作业。5.登高作业时，不得影响其他人的正常通行及安全。（四）房屋周边清洁作业要求1.清洁、保洁人员在进行大楼周边区域清洁、保洁作业时，应戴安全帽，防止高空坠物伤人。2.遇大风、大雨天气时，禁止在室外从事作业，特殊情况经部门主管同意，在现场指导、采取安全保护措施的情况下可从事一般性的作业（突发事件除外）。3.在从事室外作业时，应注意来往车辆对自己构成的安全隐患，不因215、清洁、保洁作业影响行人及车辆通行。4.在进行车库下穿道的清洁、保洁时，作业人员必须穿专用反光背心，在现场有充分照明，能保证自身安全的情况下进行作业。（五）清洁天棚时作业要求1.部门主管必须对从事清洁天棚的人员进行劳动安全知识培训，根据现场的情况及作业要求，采取安全防护措施，如安全绳、穿防滑鞋、设置警示标识等。2.在开始作业前，部门主管必须到现场，确认作业面无安全隐患、周边区域无车辆停放、作业过程中的污水、杂物等不得影响车辆及行人的安全及通行。3.禁止员工单独从事天棚清洁作业，禁止在未经部门主管同意的情况下从事天棚清洁作业。4.天棚在出现损坏或正在维修、维护期间，禁止从事清洁作业，在未确认或未排216、除存在的安全隐患的情况下，禁止清洁、保洁人员到天棚。（六）检查、疏通化粪池、排污井（沟）、沉油井时作业要求1.检查、疏通作业时，必须先打开井盖，让污浊气体扩散后才能作业，如有气体未打散前作业人员不得下到井（池）内，避免空气不畅、沼气等危及人身安全。2.禁止员工单独从事检查及疏通作业，禁止在未经部门主管同意的情况下从事检查及疏通作业。3.在从事检查、疏通作业前，应备齐所需工具及物品，如电筒、清掏工具、雨衣、水鞋、帆布手套、安全绳等。4.检查、疏通作业时，禁止明火，禁止在作业现场吸烟。5.清掏出的残渣、废弃物必须用清洁袋或专用包装封闭后清运，避免对环境造成污染。6.每次作业后必须用肥皂（或洗手液）217、用流动水反复洗手。（七）清运垃圾时作业要求1.清运垃圾时必须使用专用的垃圾袋或包装，做好个人防护（戴帆布手套、穿工作服）。2.易碎物品，如灯管、灯泡、玻璃（瓶）、易割伤人的铁皮等必须单独清运，避免对人员造成伤害。3.清运垃圾时应使用货梯，应避免影响行人和车辆的通行，避免对环境造成污染。4.用手推车运垃圾时，每次装运不得遮挡视线，避免在行进中碰到车辆和行人。5.清运垃圾过程中，如地面残留有污水或其它残留物，必须立即消除，避免造成行人踩到后滑倒。6.禁止在光线太暗，无法看清环境的情况下清运垃圾，避免造成人员跌伤。7.每次清运垃圾后必须用肥皂（或洗手液），用流动水反复洗手.（八）搬运物品时作业要求1218、.清洁、保洁人员根据工作需要，在部门主管的安排下对搬运物品的路线进行查看，确认无隐患的情况下安排人员作业。2.搬运物品时，应根据物品的种类、大小、搬运的距离等确定使用的工具及方法。3.搬运物品时不得影响车辆及行人的通行，不得对周边环境及物品、行人造成损失或伤害，如确有车辆或物品挡住搬运物品的行进路线，必须采取绕行或排除障碍后才能作业，不允许在障碍未排除的情况下作业。4.禁止人员带伤、带病搬运物品，为确保作业人员安全，有伤、身体不适等状况应提前告之部门主管，避免伤、病情加重，在搬运过程中影响本人或他人及物品的安全。（九）做窗户清洁时作业要求1.清洁、保洁人员在进行玻璃窗清洁时，应在室内作业，对玻219、璃的外侧面清洁时必须采用专用工具，禁止踩在窗台上进行玻璃窗的清洁作业。2.在进行窗户的清洁作业时，必须先确认玻璃及窗户无破损，窗台上无堆放物品（如花盆等），窗外无悬挂物（如扫把、拖把等），在上述隐患未排除前，禁止从事窗户的清洁作业。3.在作业时，必须避免工具、玻璃等掉下砸伤行人、砸坏车辆及物品。4.禁止踩在木凳、不牢固的物品上从事玻璃窗的清洁作业，避免木凳及物品晃动造成作业人员跌伤。（十）电梯轿厢及厅门保洁的作业要求1.在进行电梯轿厢及厅门清洁时，应安排在所在区域使用电梯频次较低的时段（如休息日或每天中午）或下班后，避免因保洁作业影响其他人使用电梯。2.在进行电梯厅门及周边保洁时，应注意观察电220、梯到层情况，避免厅门开启时作业。3.禁止在电梯检修时从事清洁、保洁作业，避免电梯运行造成安全事故。4.禁止踩在木凳、梯子或其它物品上进行电梯厅门保洁和其它清洁作业（包括抹不锈钢光亮剂等），避免厅门开启时人员进出电梯，撞倒作业人员造成伤害事故。（十一）灯具、电器表面清洁时作业要求1.在进行灯具、电器表面清洁前，必须确认灯具、电器已切断电源，在未确认前禁止作业。2.禁止使用湿抹布、毛巾等进行灯具、电器的表面清洁，造成灯具、电器等潮湿，影响绝缘性能，引起漏电造成使用人触电的安全事故。3.禁止清洁、保洁人员拆卸灯具、电器，如因工作需要，必须报告部门主管，由部门主管安排具有相应资质的人员作业。4.清洁、221、保洁人员在进行其它保洁作业时，必须避免造成灯具、电器等潮湿，如发现灯具、电器等已经潮湿，必须立即切断电源，避免使用人发生触电事故。九、保洁服务工作具体应急预案（一）目的 对影响学校环境卫生的意外情况制定应急处理措施，为中心提供始终如一的清洁服务。 （二）适用范围 学校出现的突发性火灾，污雨水井、管道、化粪池严重堵塞，暴风雨，户外施工等。 （三）应急措施 1.发生火灾后 （1）救灾结束后，保洁班长组织全体保洁员参加清理现场的工作。 （2）用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。 （3）打扫地面积水，用拖把拖抹。 （4）检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫。2.污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢222、 （1）维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。 （2）该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。 （3）将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。 （4）疏通后，保洁人员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。 3.发生暴风雨后 （1）暴风雨后，保洁人员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。 （2）发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，保洁人员协助工程部检修，及时清运、打扫。 （3）保洁人员查看各责任区内污、雨排水是否畅通。如发生外溢，及时报告物业部。 4.户外施工后 223、（1）学校设施维修以及供水、供电、燃气管道、通讯设施等项目施工中，保洁人员配合做好场地周围的清洁工作。 （2）及时清理清理垃圾桶周边遗弃的杂物，并清扫场地。 5.梅雨天气 梅雨季节，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导通等现象。 （1）在大厅等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。 （2）加快工作速度，班长要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面、墙面水迹。 （3）若反潮现象比较严重，应在大厅铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的水分。 （4）配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。 （5）安全注意事项：梅雨224、天气作业宜穿胶鞋，不宜穿着塑料硬底鞋，以防滑倒。 6.暴风雨天气 （1）保洁部班长勤巡查、督导各岗位保洁人员的工作，加强与其他部门的协调联系工作。 （2）天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏由班长派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。 （3）检查雨、污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。 （4）各岗位保洁人员配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面或打碎玻璃。 （5）仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患。 （6）安全注意事项：暴风暴雨天气注意高空坠物。 （四）安全注意事项 1.清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经同意方可进行清理。 2.台225、风时，清洁员不要冒险作业，以防止发生意外。第三节 安全秩序维护服务方案大学生群体是国家的未来、家庭的希望、明天的社会栋梁，加强安全管理，确保师生平安是物业服务的首要任务，也是每一位秩序维护人员义不容辞的责任。安全是物业服务工作的灵魂，具有压倒一切的地位，是物业服务工作的重点和难点。为此，我们将结合贵院安全管理的特点，制订针对性的秩序维护服务方案。一、保安管理服务设想（一）管理理念和目标1.组建专业化队伍，确保服务人员素质以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保卫队伍。高素质的保卫队伍需要有严明的管理制度，完善的用人、培训制度和完善的自我激励机制好、226、自我约束机制，保卫人员只有通过严谨的管理，以及有效的培训、考核和监督，才能使个人素质得到保持和提高，才能形成整个队伍的高素质。2.建立健全管理制度，规范服务过程以ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSMS18001职业健康与安全管理体系有关标准和法律法规为依据，建立健全切实可行且符合的安全保卫管理制度，并加强对保卫人员的教育培训，使工作更加高效规范。3.加强安全防范，做好治安联防视“安全”为“命脉”，结合校区的实际情况，采用“人防”、“物防”与“技防”相结合，加强与当地公安部门、学院保卫部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好校区的各项安全防范工作。4.强化消防管理，227、确保消防安全坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防工作原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查，确保校区内的消防安全。5.维护公共秩序，规范交通管理以“安全”为重心,“服务”为目的，坚持“友善与威严同在，服务与警卫并举”的原则，努力维护校区及周边的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的办公环境。规范校区内的车辆管理，确保车辆停泊有序、交通顺畅、标识清晰、管理完善。（二）管理模式1.组建一支专业化的保卫队伍保卫人员管理的有效与否将直接影响校区的安全，甚至影响贵校的社会形象。因此我司介入后，将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有228、素、服务一流”的专业化保卫队伍。以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保卫队伍，坚持保卫队员一日生活制度、应急备勤制度、军体训练等制度。保卫骨干队伍从公司保卫处挑选退伍军人、党员、班长等高素质的保卫人员，其余保卫人员招聘都必须通过严格的考核、筛选，择优录用，达到保卫人员形象上乘、技能专业、服务优质，是校区一道亮丽的风景线。公司提供具有较强市场竞争力的薪酬待遇，实行高薪高责，提高保卫人员的工作责任心，稳定保卫队伍。同时注重保卫队员的思想教育和业务素质的培训，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及安全保卫技能、服务意识和各种突229、发事件处理的培训，着重以实践操作为主，力求达到一专多能，培养并形成公正、廉洁、高效的保卫服务队伍，确保出色完成校区的各项安全保卫任务。2.建立健全秩序维护管理制度安全管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和工作程序，为此，我司介入管理后，将根据ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSMS18001职业健康与安全管理体系的有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含教学楼门卫作业规程、学生宿舍楼门卫作业规程、行政办公楼门卫作业规程、实训楼门卫作业规程、巡逻岗作业规程、保卫队员工作守则保卫人员安全作业手册、保卫队员礼节礼仪规范、保卫队员工作质量标准与考核规程230、安全防火管理作业规程、灭火器材操作规程、交接班管理作业规程、对讲机使用管理作业规程、紧急集合作业规程、火警、火灾应急处理作业规程、保卫应急管理作业规程等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。3.落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为保证校区内的工作秩序正常而进行的防盗、防火、防破坏、防自然灾害等一系列的治安管理活动。根据贵学院是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，我司将在日常管理工作中从如下几方面做好治安工作：（1）坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针231、，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对校区进行全方位值岗巡查，防止可疑人员进入校区，预防各类刑事案件和治安事故的发生，谢绝一切推销业务。（2）坚持校区内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。积极与当地公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，确保贵学院物业区域的安全。（3）坚持治安工作“硬件”（技防、物防）与“软件”（人防）一起抓的原则。努力使固定岗与巡逻岗有机结合，做到“内紧外松、三防结合、定动互补、全员协防”，组成较为完善的治安防范体系，为贵232、校创造一个安全、舒适、文明、宁静的办公、教学及生活环境。（4）建立安全责任人制度，签订逐级安全责任书，落实安全责任，定期进行防盗、防破坏、防自然灾害的安全防范检查，发现隐患及时整改。（5）在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照中华人民共和国治安管理处罚条例给予制止及时上报公安部门处理。（6）在执勤工作时必须做到：统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务，自觉接受社会和校方的监督。4.注重消防管理，确保消防安全根据中华人民共和国消防法、机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定以及贵校的消防安全管理制度及消防实际情况，我司将把消防工作233、做为校区物业管理的重点和难点来抓，并制定一系列的消防管理方法和措施，具体内容包括：（1）建立三级防火责任制和消防工作领导小组；（2）制订消防安全“日”、“周”、“月”检查制度，制订落实校区重要部位的防火措施，加强消防安全检查，每年举行一次消防疏散演习；（3）加强消防设施设备管理，对校区内的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向有关部门报告，确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态；（4）加强防火管理，建立动火作业审批制度，确保动火作业安全；（5）建立义务消防制度，组建义务消防队，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，提高灭火扑救能力；（6）配合贵校保卫部门定期开展消防宣传教育，提高教234、职员工及学生的消防安全意识和逃生自救能力；（7）建立健全消防档案，做好公安机关各种法律文书与消防工作有关的材料和记录的档案管理。5.维护公共秩序，规范楼宇管理根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，进出的人员、车辆相对较多。必须通过有效的措施，维护管理责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。二、人员编制及岗位设置（一）保安队组织架构： 保安队长（XX人）保安副队长（XX人）中班领班（XX人）15:0023:00夜班领班（XX人）23:007:00机动班早班领班（XX人）7:0015:00顶班岗运动场治安岗巡逻岗1信息中心只设夜班学生宿舍值班岗行政办公楼岗5号门运动场后门235、巡逻岗3只设夜班巡逻岗2化学及解剖楼外围岗教学楼监控岗4号门3号门2号门1号门（二）岗位设置说明：1.“1、2、3、4、5号门岗及行政办公楼岗、信息中心岗(夜班)、教学楼监控岗、化学解剖楼岗、学生宿舍值班岗”为招标书中列明的必须配置的岗位；2.“巡逻岗1”以行政楼、图书馆、信息中心及学术交流中心为重点；“巡逻岗2”以学生宿舍、行政附属楼为巡逻重点；“巡逻岗3”以教学楼群、化学楼、解剖楼为重点；（1）同时根据上述区域的特点，“巡逻岗1”只设夜班；（2）“巡逻岗2和巡逻岗3”设早、中、夜三班，同时“巡逻岗3”兼顾“巡逻岗1”区域内早、中班的安全巡视；3.“运动场治安岗”根据校方需求设置，岗位不固定236、；4.“顶班岗”负责其他岗位人员休息时间的顶岗。（三）人员编制说明：1.拟设管理人员（队长、副队长）XX人，全面负责治安队日常管理工作。2.早班领班XX人,保安员XX人，宿舍值班员XX人(包括XX名女值班员)。合计XX人；3.中班领班XX人,保安员XX人，宿舍值班员XX人(包括XX名女值班员)。合计XX人；4.夜班领班XX人，保安员XX人，宿舍值班员XX人(包括XX名女值班员)（其中“1、2、4、5门岗及化学解剖楼外围岗”采取双岗值班；“巡逻岗2”夜班采取三人值班；“巡逻岗1和巡逻岗3”、3号门、行政办公楼、信息中心、教学楼监控室夜班各设XX人；学生宿舍每栋夜班各设XX人），合计XX人。5.机237、动班不设领班，由保安队厂监管，保安员XX人，宿舍值班员XX人（包括XX名女值班员），合计XX人。6.保安队总计人数为XX人（其中管理岗XX人，实际保安及学生宿舍值班人员合计XX人）。（四）工作时间：保安实行24小时三班轮值制度，每天工作8小时，保安领班、保安员每月工作XX天（休息XX天）每人每年可享受XX天的年休假。（五）各岗位工作范围及要求：1.总体要求（1）管理人员（队长、副队长）XX人，全面负责治安队的日常管理工作；（2）1、2、4号门治安岗，负责校区三大门值班管理，对进出校区车辆、人员、物资实施管制。其中2号门岗兼负责学生第一饭堂柜员机和一卡通收费中心的安全防范；（3）3号门治安岗对三238、号门实施全封闭管理，禁止车辆、物资通过该门进出。并承担银行、超市及大课室临时停车场的治安、交通、消防管理；（4）5号门治安岗，负责运动场后工程通道及水厂、交流中心外围的治安防范。主要对工程通道进出车辆、人员、物资实施管理；（5）行政办公楼治安岗，该治安点主要是对该物业进行安全保卫管理，为机关办公、财产提供安全防范； （6）网络信息中心治安岗，该治安点根据信息中心的安全防范要求，为信息中心提供安全保障；（7）教学楼监控岗，负责教学楼监控室的安全监控工作；（8）学生宿舍值班岗，负责各宿舍的日常管理及做好各项安全防范工作，及时了解学生动态，协助校区有关部门做好学生的管理工作；（9）化学楼、解剖楼、外239、科楼、动物楼治安岗，负责该地段治安点，实行24小时治安防范值班，对该地段治安、交通、消防实施管理；（10）巡逻岗，维持校区内的交通安全、盘查可疑人员，协助其他值班岗位做好安全防范工作；（11）运动场治安岗，该治安点根据体育教研室的要求，在正常上课期间对进出运动场的人员实施管理。2.保安主管职责（1）保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；（2）负责监督落实消防工作；（3）每年定期制定消防演习方案，供管理处项目主任及学校参考审批；（4）消防演习结束后完成消防演习报告；（5）负责编制辖区义务消防救援人员名单和落实培训工作和演练计划；（6）负责对消防设备进行检查和240、组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；（7）建立重要消防部位登记、消防器材登记、消防设备清单和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。3.保安班长职责（1）接受安全防范主管的领导，带领全班完成上级下达的各项任务。（2）服从安全防范主管的管理，及时反映执勤情况及本班存在的问题。（3）按部门负责人下达的工作计划，科学、合理地安排勤务，检查各岗位队员执勤情况。（4）负责本班队员的日常管理，组织指挥全班进行专业技能培训、政治业务学习，及时传达上级的指示精神。（5）带班上岗，对固定岗、巡逻岗、车库管理员的工作实施日检。（6）做好队员的思想政治工作，关心队员生活，帮助解决队员实际困难，加强队员241、之间的团结，关心队员生活，公正处理班内矛盾，提高队员的工作积极性。（7）负责对本班队员进行考核，认真记录队员上岗执勤情况。（8）接到事故通知后，须及时赶到事故现场，负责指挥处理治安、消防车辆管理的突发事件。（9）以身作则，敢于大胆管理，做遵守各项规章制度的楷模，要求队员做到的自己必须做到，要求队员遵守的自己必须遵守。（10）领取学习文件、办公用品、执勤器材装备并负责接交工作。4.门岗执勤（1）大门岗。（2）岗位目的：全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；守护管理学院内242、公共设施及附属设备；查询进入学院的外来人员与物品；为出入学院的人员提供服务。（3）工作内容:保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。针对来访人员a.对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在来访登记表做好来访登记。lb.对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。lc.请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。ld.遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。l243、e.若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。lf.大件物品必需按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。lg.若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。外来施工人员，须持有管理处签发的临时出入证才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收临时出入证，并驱逐出管理服务责任区。上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在监控记244、录本做好登记。5.巡逻岗（1）巡逻岗：学院内巡逻岗。（2）岗位目的：巡查管理服务责任区域秩序、消防情况；巡查管理服务责任区域物业公共场所环境；清查管理服务责任区域无关人员及物品；协助相关岗位协防秩序、消防工作。（3）巡逻内容:负责楼宇安全巡查、盘查外来闲杂人员，发现问题妥善处理并及时报告；检查教学楼、行政办公楼、学生宿舍楼、实训楼等重点要害部位的防火、防盗、防事故的安全防范情况，发现隐患、漏洞及时处置并报告有关领导；维护校园内公共场所治安秩序，协助保卫处值班人员处理治安案件、刑事案件和做好现场保护工作；熟悉校内主要部位的分布情况，按规定巡逻路线、时间巡逻，巡逻时要严于职守、照章办事，不准擅离巡245、逻路线；负责对学院内的乱摆卖、乱停放的管理，对在学院内摆卖、违章驾驶、学驾机动车辆的人员，要及时制止；注意对三轮车、收废品车等外来车辆的检查，注意对混入学院内小商小贩、推销人员、张贴传单人员的查获。检查大堂秩序及人员、物品状况；检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。认真填246、写巡逻记录，交班时对未处理或进行完的事交代清楚。（4）巡逻要求:各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在巡逻签到表记录巡查情况。按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。自觉遵守保卫工作的各项纪律，上岗前进行自我检查，做到按规定着装，仪容仪表端庄整洁。熟悉学院内各部门的基本情况，熟悉所有楼层通道的主要设施，特别是消防设施。上班期间，不得擅自离岗，不允许长时间停留在公共场所内，如发现问题要及时处理并向管理处及时报告。在巡逻过程247、中发现公共设施，如厕所、消防通道、设备和机房等损坏及时汇报，并做好记录。发现火警、治安报警或有可疑情况立即奔赴现场，及时扑救或保护现场，且迅速向上级有关部门报告。（9）做好交接班记录，接班人员未到岗交班人员不得离岗，否则按擅自离岗处理。6.教学楼门卫（1）岗位职责负责检查入楼人员的证件，禁止外来人员随意进入楼内。对来访的校外人员应问明来访事由并与接待单位或者接待人电话联系，经确认登记后允许其进入；无法取得联系的，来访人员可在楼下等候；对向楼内、外搬运物品的人员进行盘查，并与楼内相关单位联系，经查实确无问题后方可放行。发现可疑情况要立即制止，并报告保卫部门处理；对辖区内门、窗、火源及各个部位进行248、巡查。聘用两名以上门卫的部位，其门卫人员须不间断的在辖区内交替巡查，直至辖区内人员全部离去；按规定时间开、关辖区内的楼门。开门、关门前要同值班干部一起对楼内进行检查，确认安全无事后方可打开或关闭楼门；发生案件时，要注意保护好现场，并迅速报告保卫部门，等候公安、保卫人员到达现场；在本辖区内发现火情，要立即采取应急扑救措施，并报告保卫部门及视情况拨打“119”报警电话；负责门卫室的卫生、安全和防火事项；填写当班记录，并办好交接班手续；（9）完成上级交办的其他安全方面的工作。（2）工作要求上课和晚自习课时间，教学楼大门必须按时上锁。严禁外来人员（包括学生家长）擅自进入教学楼，学生离开教学楼必须经部领249、导或班主任批准。教学楼大门开放时间，必须严把门卫关，严禁外来人员擅自进入教学楼。严禁学生携带饭菜、快餐面及其它有可能破坏卫生的食品进入教学楼。严禁任何人携带危险品或猫、狗等宠物进入教学楼。学生或外来人员从教学楼带出公物、电脑等贵重物品，不得随意放行。加强对重点区域（机房、多媒体教室和办公室）的安全巡查工作，重点是防火防盗，遇到情况要及时报告，并采取有效的防护措施。协助学校做好学生的思想教育工作，遇突发事件，要及时报告并采取积极的防护措施。晚上、周末及节假日要认真值班，有事必须请假（请人代班），不得擅自离岗或脱岗。7.实训楼门卫（1）岗位职责负责实训楼人员、物品进出的验证检查，楼宇内物品严禁带出250、，如有带出的必须由院方开具出门条签字盖章方可带出。做好防盗及防火工作。上班期间、不得擅自离开，负责楼内各个重点部位的监控，如发现问题及时处理，并及时报告。3熟悉实训楼各楼层的主要设施及消防设施，发现如有漏水、电，等问题及时报管理处进行处理。晚间重点检查楼内的微机室及精密仪器室的门是否锁好防止丢失。负责实训楼门，开门锁门工作。（2）工作要求值班时，必须按规定着装，坚守岗位，坚持原则，认真负责，文明执勤，礼貌待人。不准睡岗，不做与工作无关的其它事情；保持值班室内及周围环境卫生整洁有序。爱护配备给门卫的一切财物和用具，登记本等不得乱撕、乱画，要妥善保管。认真做好工作情况登记，做好交接班工作。对违反规251、定不听劝告，无理取闹，妨碍门卫正常执勤的，应及时向保卫处报告。严格要求规范自己的行为，严格执行学院的各项规章制度，不得擅自使用实训楼内任何设备。8.行政办公楼门卫（1）岗位职责负责对进入行政办公楼的人员进行验证检查，禁止外来人员随意进入楼内。对来访的校外人员应问明来访事由并与接待部门或者接待人电话联系，经确认登记后允许其进入；无法取得联系的，来访人员可在楼下等候；对向楼内、外搬运物品的人员进行盘查，并与楼内相关单位联系，经查实确无问题后方可放行。发现可疑情况要立即制止，并报告保卫部门处理；按规定时间开、关门。开门、关门前要同值班班长一起对楼内进行检查，确认安全无事后方可打开或关闭楼门；负责行政252、办公楼门卫室的卫生、安全和防火事项；填写当班记录，并办好交接班手续；完成上级交办的其他安全方面的工作。（2）工作要求行政办公楼门卫人员当班期间均应坚守岗位，认真履行职责，不准有下列行为：a.迟到、早退、擅离职守；b.喝酒、睡觉；c.打扑克、下棋、打麻将或从事其他娱乐活动；d.擅自串换他人顶班、替岗；e.对发生的案件或可疑情况漏报、拖报、谎报；f.从事与本岗位无关的其他工作。在本辖区内发现火情，要立即采取应急扑救措施，并报告保卫部门及视情况拨打“119”报警电话；发生案件时，要注意保护好现场，并迅速报告保卫部门，等候公安、保卫人员到达现场。三、管理措施（一）校区交通道路及车辆管理1.基本情况（1253、）管理范围：校区内各条主干道及支道；（2）管理时间：每天24小时对交通道路实行全天候监控管理；（3）管理人员：保安员；（4）管理职责：负责校区车辆的引导、停放秩序、安全监控工作。2.校区交通道路管理（1）道路线型、断面应与大楼整个建筑群体布置协调；（2）车行道宽度须保持2.5m；（3）应在校区各主干道及支道上设置导向指示，限速或其他禁令标志，具体操作如下：根据车辆靠右行驶的交通规则，在校区1、2、3、4大门口处设置右行指示标志，规范车辆行驶的路线（指车辆靠右绕校区环状行驶）；在校区1、2、3、4大门口处设置禁鸣标志，营造一个宁静的校区环境；在校区1、2、3、4大门口处、各主干道转弯处及道路叉口254、设置限速标志及减速带，营造一个安全的校区环境；在校区各支干道入口处设置禁行标志，确保各支干道作为非机动车专用道。在校区内各建筑物的进出口处设置指向标志，引导车辆出入。（4）在进行道路改造时应设置施工标志，尽量不阻碍车辆进出。3.车辆管理。（1）保安员严格遵守岗位操作规程，做好车辆出入的检查、指挥及巡查工作；（2）保安队当值领班负责对车辆管理工作进行检查、监督及指导；（3）保安队队长负责对领班的工作进行监督指导，对违纪违规行为及不安全因素提出整改措施；（4）本校车辆，按规定停放在校方指定的位置；（5）非本校车辆（含非机动车辆），保安员给予正确指引，规定位置停放，禁止车辆乱停乱放；（6）凡属于出入255、校区内的外来车辆必须凭出入卡进出，并做好出入卡编号及车牌号码的登记（本校的车辆统一发放校区车辆出入证）；（7）进入校区车辆要求严格按照道路设置的禁令牌、指示牌、标线等安全行驶，时速不得超过20公里，不准按喇叭，不准大声播放音乐；如因违规而造成事故，驾驶员须承担全部责任；（8）禁止在区域内学习驾驶汽车、摩托车和自行车；（9）车辆停好后，司机应将发动机关闭，锁好门窗，贵重物品随身带走；（10）对装有易燃易爆、腐蚀性等危险物品的车辆需经得校方相关部门允许后方可进入校区并严格管理；（11）车辆离开时，要求仔细观察车辆和驾驶员，对于载有货物的车辆要求到车辆前面向司机敬礼，再礼貌盘查，并检查司机的行驶证及256、其他有效证件，核对无误后方可放行；若发现有问题立即扣留车辆，并及时通知领班，机警地做好应对工作，以防不法分子盗车；（12）保安员不定期对校区内车辆停放情况进行巡查，遇异常情况需在保安巡逻记录本上详细记录清楚，并即时上报领班，当值领班将情况记录于保安队工作记事本；（13）地下车场未竣工并投入使用的情况下按以上制度实行车辆管理。4.停车场竣工并投入使用后的管理（1）基本情况管理范围：地下停车场；管理时间：每天24小时对车场实行全天候监控管理；管理人员：保安员；管理职责：负责停车场进出车辆的引导、停放秩序、安全监控工作。（2）车场的机动车辆分区及设备设施管理车场实行汽车、摩托车分类停放的管理办法；对257、车场要画出标准的停车位；可以考虑对车场在夜间安装或补充相应的照明设备；在每个停车位后方安装防撞杆，防止汽车后撞；车场要安装停车标志和一些提醒车主注意的指示牌；设置车场车辆出入、行驶指向及其他警示标志。（3）车场车辆管理措施车场车辆的管理同“校区交通道路及车辆道路”管理措施。（二）重点部位（行政办公楼、教学楼、学生宿舍楼、实训楼）的管理根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，物业公司进驻后重点部位的管理将根据不同物业的运作特点区分为“办公时段管理”和“非办公时段管理”，呈现出“内紧外松”的管理特征，内部采取部分设关卡加人防、技防管理，杜绝安全隐患，体现出不同时期的保安管理服务258、特色。1.办公时段管理（1）“行政办公楼、教学楼、学生宿舍楼、实训楼”在正常的工作时间内为对外半开放式，我司将对管辖区域的人员、物品进出情况进行严密监控，将任务落实到各岗位，确保辖区内的安全；（2）外来办事人员的管理实施核查证件及登记制度，只能在规定的办事区域内活动，严禁到其他区域走动；（3）注重加强对重要部位的安全防范，禁止无关人员入内；（4）充分利用“硬件”（技防、物防）与“软件（人防）”使固定岗与巡逻岗相结合的治安防范网络，组成较为完善的治安防范体系；2.非办公时段管理（1）“行政办公楼、教学楼、学生宿舍楼、实训楼”在非办公时间内，对外围出入口进行封锁，谢绝一切外来人员入内，确因工作需要259、进入一律进行严格登记；（2）非办公时间对出行的物品进行严格盘查，确认无误后方可放行，如有可疑必须上报相关领导妥善处理；（3）若贵校内部工作人员因工作需要加班时，在出示相关证件确定身份、填写加班登记表后方可进入；（4）每天对以上物业在规定下班时间1小时后，对楼层人员情况进行一次彻底的清查，杜绝隐患；3.根据现时贵校监控设备尚未全面投入使用的情况，我方将以“人防”作为安全防范的主要手段（二）安全巡逻1.全天24小时安全巡逻，每2小时对托管物业区域巡视检查一次。2.巡逻岗队员要密切关注校园动态，发现安全隐患和影响治安秩序的异常情况、突发事件第一时间报告有关部门并及时处理。3.制止未经批准，随意在校园260、内张贴广告和其它宣传的行为，发现有煽动闹事、反动政治色彩的宣传品，应及时向当值班长和值班经理报告。4.对打架斗殴的行为劝阻制止，控制事态发展。5.对校园内的可疑人员进行盘查询问，阻止可疑人员进入校园。6.检查各楼宇门窗，及时检查、处理治安漏洞和隐患。7.确保辖区内物业及附属设备等不受人为损坏。8.防止外来因素影响师生的工作、学习及生活秩序。9.处理各种违章违纪时，应有礼有节灵活机动，及时有效、不失原则、做到主动、热情、耐心、周到、坚持原则。10.完成上级领导交办的其它工作任务。四、服务细则（一）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍1.通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配261、备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。2.保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在XX岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。3.通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。4.安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。5.我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，262、做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。6.规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。（二）对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。1.全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；2.外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围；3.制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时263、报警。4.为出入管理服务责任区域的人员提供服务。5.对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在来访登记表做好来访登记。（三）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。1.检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。2.检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。3.检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。4.检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。5.检视学院外墙、门窗264、玻璃、公共通道建筑等是否完好。6.检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。7.以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。（四）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。1.要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。2.保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。3.集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。4.按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。5.发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在监控记录本做好登记。五、保安人员工作守则（一）目的通过制定保安人员工作守则，规范保安人员行265、为，提高保安人员综合素质，确保治安、消防、安全安全防范工作正常开展。（二）范围管理处全体保安工作人员（三）职责1.保安队员负责岗位的治安、消防、安全安全防范工作及辖区正常秩序的维护。2.保安班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的报告与处理。3.安全防范主管负责处理管辖区域内突发事件，维护辖区内的安全稳定。（四）内容1.保安人员的基本条件（1）政治可靠，作风正派，综合素质较好，热爱安全防范工作。（2）遵守国家法律法规，具备一定的法律知识和业务技能。（3）尊敬领导，团结同志，服从命令，一切行动听指挥。（4）身体健康，五官端正，无违法犯罪记录。2.保安队员的基本职责（1）服从领导，听从指挥，坚守266、岗位，做好本职工作，积极完成本职工作和其它任务。（2）严格执行安全安全防范工作的有关规定，廉洁奉公，不徇私情，认真执行各项规章制度。（3）文明执勤，礼貌待客，树立“文明执勤、热情服务”的思想，为企业树立良好形象，维护整个物业区域的治安稳定。（4）发现安全防范漏洞，火险及其它事故隐患，应及时采取有效措施，并立即向上级报告。（5）依照法律法规和公司的有关规定灵活果断处理各种问题，维护物业区域正常生活工作秩序。（6）认真履行岗位职责的有关规定，努力完成上级交给的任务。3.礼节礼貌（1）文明执勤，礼貌待人，做到先行礼后行事。（2）遇到上级主动问候，用好敬语，并礼让先行。（3）领导检查工作时，应自行立正267、敬礼，主动汇报值班情况，领导的指示应用心聆听；接受批评时，态度诚恳，认真改正。管理人员到各岗巡视工作时必须立正汇报当班情况。（4）来客咨询时，做到有问必答，耐心讲解，不得无端拒绝。（5）进办公室必须先敲门，或报告待允许后方可进入。（6）交接班时执勤人员之间应相互敬礼。（7）学院领导出入本岗位时，门卫必须立正敬礼。4.着装（1）保安队员上岗时间必须着统一规定的制服，佩戴各种标志、警具和执勤证。（2）服装必须保持整洁，上岗执勤时，不得松扣武装带，歪戴帽子，制服不能与便服混穿。（3）着冬装时必须扣好领扣，着夏装、秋装时必须内着统一制式或白色衬衫并系好领带。非上岗人员着制服时必须警容严整。（4）非执勤268、人员在物业区域内不准披衣敝怀、打赤背、穿拖鞋、短裤、背心等。（5）统一发放的制式服装不准随意转借、变卖；外出时服装、警具不准携带出物业区域。5.仪容仪表（1）保安人员必须衣冠整洁，不准留长发、胡须、长指甲，蓄发不得露出帽外。（2）站立上岗时，必须精神饱满，姿态严谨，保持跨立或立正姿势。（3）坐姿上岗时，应上体保持正直，不弯腰、斜坐、翘二郎腿。（4）巡逻上岗时，应昂首挺胸，精神振作，俩人或俩人以上巡逻时，必须列队行进，步调一致。（5）上岗时间不准修指甲、吸烟、吃零食、看书报，严禁与闲杂人员聊天。6.交接班制度（1）岗位执勤换岗时，应由带班班长负责带队换岗，做到班前有要求，班后有讲评，交班队员应提269、前10分钟准备换岗。（2）交班时应做到下班未接，上班不离，值班时不得有串岗、脱岗、漏岗现象发生。（3）交班队员应对交接资料、值班情况、注意事项做好交接记录。（4）上岗队员不能擅自调班，如有特殊情况确需调班时，必须经班长同意报主管领导批准后，方可调换。（5）交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安人员移交清楚。（6）接班保安人员验收发现的问题，由交班保安人员承担责任；验收完毕，交班保安人员离开岗位后发生的问题应由当班保安人员承担责任。（7）接班人员未来，交班人员不得下班。若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生问题，两人共同负责。6:50分列队270、接岗保安队伍交接班流程图14:50分中班列队接岗15:0015:20分早班班后会15:0023:00时中班执行安全保卫工作22:40分夜班班前会22:50分夜班列队接岗23：007:00时夜班执行安全保卫工作7：0015:00分早班执行安全保卫工作14:40分中班班前会7：007:20分夜班班后会6:40分早班班前会7.请销假制度（1）保安队员在岗期间一般不予批假，确有特殊情况的，在不影响工作的前题下，应逐级审批。（2）请假队员必须以书面形式写出请假事由，不得请霸王假，更不允许不请假外出。（3）请假队员在规定的时间内必须按时归队，并向审批人销假，未按时销假者作逾期假不归处理。（4）请假外出队员271、应遵守法律法规和社会公德，对影响单位声誉、造成后果的，将按公司管理规章制度严肃处理。8.工作秩序（1）全体保安队员受保安班长直接领导和管理。实行层层负责，逐级管理，即队员对班长负责，班长对主管负责。（2）保安部保安人员执勤期间发现问题，应立即采取果断措施，同时报告值班班长，必要时可直接上报保安部办公室。（3）如遇各类事故发生，应立即采取保护现场及时上报，不得擅自处理或离开现场。（4）对各类事件要按照“七何要素”（何时、何地、何因、何事、何人、何后果、何处理）详细记录。（5）严格公用物资装备及资料的交接，队员之间交接由班长负责，班与班之间交接由部长负责。（6）队员上岗必须由值班班长带队上岗，在带272、队过程中必须遵守队列纪律，步伐整齐；节假日可不带队，但值班班长必须按时叫岗并到各岗位督促检查。9.纪律规定（1）不准违抗命令，顶撞上级。（2）不准泄露内部秘密。（3）不准仗势欺人。（4）不准滥用防卫器械。（5）不准介入客户的经济纠纷。（6）不准向客户赊、欠、借款。（7）不准酗酒、聚众赌博、打群架。（8）不准漏岗、脱岗、串岗。（9）不准在执勤时睡觉或做与工作无关的事。（10）不准拨打声讯电话或利用通讯工具吹牛聊天。（11）不准将外来无关人员及亲友带进执勤点。（12）不准留宿外来人员及异性朋友。（13）不准在下班时间在执勤点与值班队员闲聊。（14）不准不假外出。10.保安队员奖惩细则（1）奖励遵守273、国家法律法规，模范遵守公司管理规章制度和保安部的各项规章制度。文明执勤、礼貌待人、热心服务、爱岗敬业，在本职岗位上做出突出贡献。坚守岗位，忠于职守，工作表现突出。工作生活中受到上级领导和客户赞扬，为公司树立良好形象。业务知识、专业技能、学习训练成绩突出。见义勇为，为保护集体和群众生命财产表现突出。公司规定其它奖励行为。（2）轻度违纪凡有下列行为之一的应视为轻度违纪，分别给予批评教育（书面检查），并经济处罚（10-50元）的处理，且不能参加半年和年终评优。一月内累计轻度违纪三次以上（含三次），自动转为重违纪。上岗迟到5分钟（带班上岗时规定为提前10分钟集合带队上岗）。上岗期间擅自离岗10分钟以内274、（特殊情况除外）。上岗期间使用通讯工具（电话、对讲机等）聊天、开玩笑等。未经批准擅自调班或串岗（下岗休息期间在执勤点逗留）。上岗时仪表不整洁，姿态不端正，或不按规定着装、佩戴标志和警具。上岗时吸烟、嬉笑、吃零食，看书报或做与工作无关事宜。工作岗位及寝室、个人或环境卫生不整洁的。未经允许私自离开备勤区域以外。随地吐痰、乱扔烟头、纸屑等污染环境的行为。其它违反公司规章制度或被视为轻度违纪的行为。（3）重度违纪凡有下列行为之一的视为重度违纪，予以书面严重警告并经济处罚（50元-100元）.迟到、早退15分钟以内（含15分钟）；一月内迟到、早退3次以上（含3次）；不假外出4小时以内（按旷工一天并处），275、8小时以内（按旷工两天并处），24小以内（按自动离职并处）。不服从班长管理的；对客户有不礼貌言行的；私自动用公司、客户财物的。上岗时间擅离岗位长达15分钟以内的（特殊情况除外）。下岗衣冠不整，在小区逗留闲逛，影响公司形象的。上岗时间未经批准私自会客。遇有情况不及时请示汇报，造成不良影响和后果的。不按规定使用装备、设备，造成非正常损坏的。交接班时不按规定履行器材、警具、资料等交接手续的。将安全防范服装、标志等穿（带）出服务区域，转借、变卖的。其它违反公司规章制度或被视为重度违纪的行为。（4）严重违纪凡有下列行为之一的视为严重违纪，经济处罚（100元-150元），并视情节轻重，提请公司除名。无故旷276、工两天以上（含两天的）。值班期间，在岗位上睡觉的。私自动用公司及客户机动车辆或其它物资的。在寝室聚众赌博或搞其它非法组织的传播活动的。不爱护公司财产的。对客户态度蛮横、言行粗俗的。盗窃公司或客户财物的。殴打、恐吓等有不利于团结行为的。利用工作之便牟取个人私利，玷污安全防范队伍形象，损害公司或客户利益行为的。其它违反公司规章制度或被视为严重违纪的行为。（5）以上规定说明保安部对轻度、重度、严重违纪的，有直接给予公开批评、罚款等处罚的权利；对需要给予除名的，由班长以上管理人员讨论研究后报公司予以除名处理。班长具有要求违纪队员书写“检讨书”以及建议处罚等权利。11.保安队员寝室管理规定（1）保安人员277、的寝室必须保持整洁，地面无烟头纸屑等杂物。（2）卫生间要保持清洁，地板、墙壁保持无污渍、无异味。（3）洗漱间要保持清爽，洗漱用具、餐具必须放置整齐。（4）床上用品整洁、摆放有序，床头禁止挂衣帽。（5）节约用水、用电、用气，禁止长明灯长流水，做到人走灯熄。（6）班每周两次对室内环境卫生进行一次检查、评定。（7）班每天应按排一人担任值日员，负责清扫和维护本班的室内环境卫生。（8）寝室内应保持肃静，不准大声喧哗，控制电视音量，晚24时后不得看电视影响他人休息，不准用任何形式参与赌博。（9）寝室严禁留宿外来人员及异性朋友，女队员宿舍禁止异性单独进入，因工作需要确需进入的，须经公司领导同意，两人以上方可278、进入。（10）严禁非本公司员工未经许可进入保安人员寝室。（11）爱护宿舍生活设施、家俱、电器等，恶意损坏照价赔偿，并视情节予以处罚。六、保安人员安全作业手册（一）目的强化保安人员的安全意识，规范保安队员、值班员、车辆管理员的安全作业行为，根据国家、行业有关安全生产的规定和要求，结合本公司实际情况，特制定本安全作业手册。（二）范围本手册适用于固定岗位值班、楼宇安全巡查、室内外停车场车辆指挥引导、物业区域道路交通车辆管理、各类突发事件处理等工作人员。（三）职责1.各级管理人员要发挥管理和督促的作用，严格监督本安全作业手册的执行。2.保安人员在值班、巡逻、处理突发事件等工作时，必须严格执行本手册。3279、.保安人员必须具备下列条件：（1）经专业医疗机构出具体检合格证明，无防碍工作的病症。（2）具备相关专业知识，熟悉其职务和工作性质相关的专业作业程序，并经培训考核合格。（3）具备自我安全保护意识和自救、互救的相关知识。4.新入职的保安人员必须学习本安全作业手册，经过安全培训考核合格后，才能独立上岗工作。（四）内容1.基本要求（1）保安人员在工作时，应根据工作场所的要求和工作性质正确使用公司配发的劳动保护用品。（2）保安人员在工作时，应树立劳动安全意识，自觉做好劳动安全防护、保护工作。（3）保安人员感觉身体不适，不能从事固定岗位值班、楼宇安全巡查、室内外停车场车辆指挥引导、小区道路交通车辆管理、各280、类突发事件处理等工作，必须提前告之部门主管，由部门主管根据实际情况安排工作。（4）保安人员在工作时不得使用特种设备（如手持电动工具等），如因工作需要，确实要使用的，须报经部门主管批准，由部门主管安排专业人员对其进行培训后，采取防护措施，并在专业人员指导下工作。（5）保安人员在工作时，除做好自身的劳动安全防护、保护外，必须要采取措施，保护周围的设施设备及其他人的财产及人身安全。（6）保安人员未经专业培训，未取得专业资格证书，不得从事特种作业，如电工作业、金属焊接作业、电梯起重机作业、机动车辆驾驶、建筑登高作业等。（7）保安人员要熟悉自己工作区域和与工作有关的区域情况，特别是对有可能影响劳动安全的281、情况要特别重视，要保持警觉，对正在施工的区域、正在维修的设施设备、正在抢修的供电线路和现场堆放的油漆、涂料等，要采取措施防止安全事故的发生。（8）保安人员必须熟悉和掌握与工作有关的各种值勤用具的性能及使用方法和注意事项，能正确使用。（9）保安人员不得随意使用易燃、有毒、有异味物品，确因工作需要必须使用的，应报经部门主管批准，由部门主管安排培训，采取措施后使用。2.固定岗位值班要求（1）固定岗位的值班人员应对本岗位的安全环境进行检查，发现安全隐患及时向上级报告，并做好交接班和相关记录。（2）岗位上配置的各类电器发生故障，不得自行拆卸、维修，应及时报修。（3）禁止违规操作值班区域设施、设备，如设施282、设备出现故障，应密切关注，做好安全防范措施，并及时报修。（4）固定岗位的值班人员应坚守岗位，如确实有事需要离岗，应有人顶岗方可离开，防止安全事故的发生。（5）值班过程中时刻保持高度的安全警惕性，严格执行外来人员控制，防止不法分子混入物管区域，对外来人员的询问、盘查应有礼有节，态度和蔼，避免与来人发生冲突。（6）在需要检查出入人员所携带物品时，对拒绝接受物品检查的人员，不要强行对进出人员携带物品进行查验，以免发生意外或纠纷。必须查验的，应让其自己开包并将物品一件件取出查验，查验物品时，执勤人员一定要集中精力，认真细致，并要提高警惕，随时防止携带物人弃物逃路或包内有危险物品。查验中如发现危险物品283、违禁品，应立即扣留，并报告保安部门，对危险物品，应立即采取安全措施，并将其移至安全处保管。（7）对值班区域的电梯等特种设备，未取得特种设备操作资格的值班人员不得操作电梯等特种设备，如出现电梯故障或关人，应按照电梯故障应急处置程序进行。3.楼宇安全巡查要求（1）保安巡逻人员必须严格执行规定路线定期巡逻任务，并佩带规定的警械（对讲机、应急电筒、橡胶警棍）。（2）巡逻值勤时应随时检查对讲机的工作状态，与各岗位保持密切联系，出现情况及时支援。（3）橡胶警棍是保安人员在值勤过程中遇到不法分子人身攻击时的自卫防身工具，非紧急情况禁止使用。（4）保安巡逻人员要熟悉物业区域的环境和治安特点及巡逻区域内各类设284、备、物品放置的位置，随时保持高度警惕，严防破坏及盗窃行为的发生。（5）巡逻中闻到异味或听到可疑响声，要立即查明情况，遇有不寻常气体味道时，应小心处理。（6）熟悉消防器材的使用，发现火情应立即扑救并向消防中心报警。（7）巡查装修施工现场、未完工建筑等环境复杂区域时，应时刻注意自身安全，在现场有充分照明，且能保证自身安全的情况下进行。（8）禁止违规操作值班区域设施、设备，如设施、设备出现故障，应密切关注，做好安全防范措施，并及时报修。（9）对值班区域的电梯等特种设备，未取得特种设备操作资格的值班人员不得操作电梯等特种设备，如出现电梯故障或关人，应按照电梯故障应急处置程序进行。4.室内外停车场车辆指285、挥引导要求（1）负责室内外停车场车辆指挥引导的人员必须掌握有关交通、车辆的规章制度和指挥手势。（2）对值班区域的电梯等特种设备，未取得特种设备操作资格的值班人员不得操作电梯等特种设备，如出现电梯故障或关人，应按照电梯故障应急处置程序进行。（3）禁止违规操作值班区域设施、设备，如设施、设备出现故障，应密切关注，做好安全防范措施，并及时报修。（4）岗位上配置的各类电器发生故障，不得自行拆卸、维修，应及时报修。（5）室内停车场车辆管理员应做好车库安全巡查工作，盘查可疑人员，阻止无关闲杂人员进入车库，制止在车库内的违规吸烟和停车不熄火行为。（6）室内外停车场车辆指挥引导人员在指挥车辆时，应做好自身安全286、保护，不得站在车辆的正前方或正后方指挥。（7）值班人员不得动用室内外停车场车辆。5.道路交通车辆管理要求（1）负责物业区域道路交通车辆管理的人员必须掌握有关交通、车辆的规章制度和指挥手势。（2）禁止违规操作值班区域设施、设备，如设施、设备出现故障，应密切关注，做好安全防范措施，并及时报修。（3）岗位上配置的各类电器发生故障，不得自行拆卸、维修，应及时报修。（4）纠正违章做到先敬礼后行事，对不遵守停车管理规定的车主（驾驶员）要耐心说服，讲明：“这是消防通道，禁止停车，请将车辆停入车库”或“这是单行道，为了你和他人的安全请不要逆行”。（5）遇态度蛮横、无理取闹的车主（驾驶员）要冷静对待，严禁出口不287、逊，动手伤人、伤车，不做任何侵犯他人合法权利的事。（6）车辆指挥引导人员在指挥车辆时，应做好自身安全保护，不得站在车辆的正前方或正后方指挥。（7）值勤人员不得动用他人机动车辆。6.各类突发事件处理要求（1）保安人员在执勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其他手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏公司和住户财物或威胁住户人身安全的犯罪行为时，在确保自身安全的前提下，要切实履行保安队员职责，迅速制止犯罪。（2）当发生突发案件时，要保持镇静，在势单力簿时应设法与犯罪嫌疑人周旋或暗地跟踪，同时立即用对讲机或电话呼叫增援，制服罪犯嫌疑人。（3）在制止争吵或斗殴时，应劝阻双方住手、住口；将争吵或斗殴的双方或288、一方劝离现场；持有器械斗殴则应先制止持械一方；有伤员则先送伤员去医院救治。如个人力量单薄，应请求增援。在制止争吵、斗殴双方时，切记不可以动粗，不允许恶言相向。（4）在接待处置上访事件中，保安队员应有礼有节、不卑不亢，面对情绪激动的上访人员要尽力克制，做到忍辱负重，避免激化矛盾。（5）出现火情，使用灭火器时不要站在下风处，避免灭火器药粉进入眼睛；使用消火栓或用水灭火时，应确认失火区域电源已切断，防止触电事故的发生。（6）发生有人触电事故时，应立即切断电源，不得徒手直接接触触电者，可用干燥的木制品或绝缘的塑料制品将触电者移开。（7）当收到怀疑泄漏易燃气体报告时，应立即通知上级，并尽快赶到现场查看究289、竟。抵达现场后，要谨慎行事，不可开灯、开风扇及任何电掣；严禁现场吸烟。通知所有人离开现场，有关人员到场检查，劝阻围观人员撤离现场。第四节 楼宇服务专案一、办公会议楼服务专案（一）服务标准1.规章制度健全，标识牌、制度牌上墙并统一规范张贴，楼宇内无乱贴乱画现象，整齐划一。2.值班服务人员着装整齐、服务态度端正，热情，文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。3.管理服务人员具有高中以上文化水平，持证上岗、着制服、标志明显。4.管理服务人员24小时值班，24小时值班不因双休与节假日而中断。5.接待来访宾客，并认真登记。6.对办公楼内的供水系统、供电设施进行巡查，达到所有290、设备随时可以启动，并保持良好的性能。发现问题及时报修。7.对办公楼内的照明、供水设施、门、锁等巡查，负责更换灯泡，对其他需要维修的及时报告，从发现问题到报修不超过2小时。8.保证各办公室资产保全，无突发事件保证不停水，不停电等。（二）考核指标1.楼内卫生合格率为100。2.楼内设备完好率为99。3.楼内报修及时率为100。4.有效投诉处理率为100。（三）响应措施1.健全规章制度，标示牌、制度牌上墙于明显位置张贴。2.设立24小时值班岗位，值班人员统一着装，持证上岗，并做到热情服务、文明礼貌。3.建立来访登记制度，并严格执行学校的作息制度。4.定期对楼内的供水系统、供电设施进行巡查，保证所有设291、备可随时启用。5.楼内的照明、供水设施、门锁等加强巡查，对需要维修更换的2小时内报修。6.确保楼内供水供电。7.严格物品进出登记制度，确保办公室资产安全。二、教学楼及图书馆专案（一）服务标准1.教学楼规章制度健全，标识牌、制度牌上墙并统一规范张贴，楼宇内无乱贴乱画现象，整齐划一。2.教学楼值班服务人员服务态度端正，热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。3.教学楼服务人员具有高中以上文化水平，持证上岗、着制服、标志明显。4.管理服务人员24小时值班，24小时值班不因双休与节假日而中断。5.按照学院有关规章制度对老师上班和同学作息制度、出入检查、来访登292、记等进行管理工作。6.对教学楼内的供水系统、供电设施进行巡查，达到所有设备随时可以启动，并保持良好的性能。7.更换教学楼内灯泡，发现供电、供水设施、门、锁等故障，2小时内必须报修。8.保证教学设施设备、教具等提前准备，绝不影响教学工作。9.保证教学楼资产保全，无突发事件保证不停水，不停电等。（二）考核标准1.楼内卫生合格率为100。2.楼内设备完好率为99。3.楼内维修及时率为100。4.教具准备为100%。5.有效投诉处理率为100。（三）响应措施1.健全规章制度，标示牌、制度牌上墙于明显位置张贴。2.设立24小时值班岗位，值班人员统一着装，持证上岗，并做到热情服务、文明礼貌。3.建立来访登293、记制度，并严格执行学校的作息制度。4.定期对楼内的供水系统、供电设施进行巡查，保证所有设备可随时启用。5.楼内的照明、供水设施、门锁等加强巡查，对需要维修更换的2小时内报修。6.提前准备教学设施设备、教具等，绝不影响教学工作。7.确保楼内供水供电。8.严格物品进出登记制度，确保办公室资产安全。三、工勤服务专案（学院及各部门）（一）服务标准1.保证用工需求。2.保证工人基本素质。（二）考核标准1.人员到位率100%。2.部门满意率100%。（三）响应措施能够满足学院及各部门的用工需求。四、校园服务专案（一）服务标准1.室外场地达到“六无”（无沙土、无烟头、无纸屑、无垃圾、无杂草、无塑料袋。）室内294、场所做到“三保”（地板保洁、天面保光、门窗保亮）。2.卫生间做到“四无”（无污垢、无臭味、无尘埃、无蛛网）、“五洁”（洗手盆、蓄水池、尿池、厕坑等冲洗清洁）、“二净”（门板、玻璃擦拭干净）。3.沟渠定期清理，做到无淤泥、无堵塞、无垃圾，确保排水通畅。4.除“四害”（月尾检查）。确保包干范围的公共场所的的“四害”（鼠、蟑、蚊、蝇）的次数及消杀工作达标。5.特殊区域（办公室）清洁标准：（1）办公桌椅、沙发、文件柜、电脑设备、设施干净无灰尘，表面光亮，室内无异味，无污迹，地毯干净无灰尘、污迹。（2）要求：每天全面清洁1-XX次、清洁作业在领导上班前完成。6.特殊区域（洗手间）清洁标准：（1）卫生间内295、洁具、设备干净无污渍、表面光亮、镜面明亮、室内无异味、地面干爽、无污渍。（2）要求：每天全面清洗1-4次，每小时循环保洁XX次，并随时保洁。7.特殊区域（电梯）清洁标准：（1）电梯门、厢内四周不锈钢明亮、保持金属光泽、不油腻，门轨无污渍、无沙尘，地毯上无香口胶。（2）要求：每天全面清洁XX次。8.特殊区域（不锈钢）清洁标准：（1）亚光面不锈钢表面无污迹、无灰尘。（2）要求：每周清洁XX次。9.特殊情况（发生火灾后）的清洁工作应急措施：（1）救灾结束后，组织全体清洁员参加清理现场的工作。（2）用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。（3）打扫地面积水，用拖把拖抹。（4）检查建筑物周边环境卫生情况，如296、有残留一并清运、打扫。10.特殊情况（污、雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢）的应急处理措施：（1）通知维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。（2）责任区清洁员将保洁工具拿到故障点，协助维修工处理。（3）将从污、雨水井、管、池中捞起的污垢，杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。（二）考核指标1.卫生清洁率达到100%。2.卫生保洁率达到99%。3.垃圾处置率为95%。4.应急有效处置率100%。（三）响应措施1.室外场地达到无沙土、无烟头、无纸屑、无垃圾、无杂草、无塑料袋。室内场所做到地板保洁、天面保光、门窗保亮。2.卫生间做到无污垢、无臭味、无尘埃、无蛛网、洗手盆、蓄水池297、尿池、厕坑等冲洗清洁、门板、玻璃擦拭干净。3.沟渠定期清理，做到无淤泥、无堵塞、无垃圾，确保排水通畅。4.每月开展除“四害”工作。确保公共场所的的“四害”（鼠、蟑、蚊、蝇）的次数及消杀工作达标。5.办公室达到清洁标准：（1）办公桌椅、沙发、文件柜、电脑设备、设施干净无灰尘，表面光亮，室内无异味，无污迹，地毯干净无灰尘、污迹。（2）每天全面清洁XX次、清洁作业在领导上班前完成。6.洗手间清洁标准：（1）卫生间内洁具、设备干净无污渍、表面光亮、镜面明亮、室内无异味、地面干爽、无污渍。（2）每天全面清洗XX次，每小时循环保洁XX次，并随时保洁。7.电梯清洁标准：（1）电梯门、厢内四周不锈钢明亮、保298、持金属光泽、不油腻，门轨无污渍、无沙尘，地毯上无香口胶。（2）每天全面清洁XX次。8.不锈钢达到：（1）亚光面不锈钢表面无污迹、无灰尘。（2）每周清洁XX次。9.特殊情况（发生火灾后）的清洁工作应急措施：（1）救灾结束后，组织全体清洁员参加清理现场的工作。（2）用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。（3）打扫地面积水，用拖把拖抹。（4）检查建筑物周边环境卫生情况，如有残留一并清运、打扫。10.污雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的应急处理措施：（1）通知维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。（2）责任区清洁员将保洁工具拿到故障点，协助维修工处理。（3）将从污雨水井、管、池中捞起299、的污垢，杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。第五节 绿化养护和鱼塘管理服务专案一、绿化部组织架构图绿化部长（XX人）领班（XX人）行政办公及附属区绿化工2人教学区绿化工3人生活区绿化工3人绿化部人员合计：XX人二、绿化养护标准规程（一）草坪养护管理1.工具配置拔草楸、垃圾袋、坐骑式剪划车、轮推式剪草机、锄头、喷灌设施（水车和软胶管）、杀虫车、喷雾器、竹耙等。2.管理措施按二级草坪进行养护，绿期XX天以上，草坪平整留茬XXmm以下，供公共休憩及轻度践踏。（1）除杂草根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草XX次，非生长季节每月除杂草XX次，杂草要求连根系清除。（2）修剪300、剪草频度：草生长季每XX天剪XX次，秋冬季每月剪XX次。在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调整力度盘高度，一般特级至二级的草要遵循1/3原则（即每次剪草剪去长度不超过草高的1/3）。台湾草控制在X-XXcm左右、夏威夷草控制在X-XXcm左右。剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹；四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹；现场清理干净，无遗漏草屑、杂物。同一块草坪应在同一天内剪完，以防生长不均。（3）填吭洼，平整草地对因维修工程等各种原因遭受破坏的草坪，及时进行平整，填坑洼，对面积不大的坑洼草坪，铺泥炭和沙填平，301、以保持草地平坦。对面积较大的坑洼，安排一个平整计划，务必确保草地生长良好，达到较好的审美效果。（4）补植对因维修工程、人为践踏、生长不良等造成的裸露地，及时补植草地并加强保护和养护，保证其长势良好。（5）草坪灌溉不同土壤类型所需要的喷灌强度不同，根据草坪所处土壤条件进行浇水，各种土壤所需要的喷灌强度见下表：各类土壤允许喷溉强度（mm/h）（根据自身情况填写）土壤类别砂土壤砂土砂壤土壤土黏土允许喷溉强度P强=Q/A，其中Q为单喷头的流量，A为单喷头的有效湿润面积。根据草坪的使用性质进行浇水，春夏季一般没雨天气X-XX天浇XX次。冬秋季一般一般X-XX天XX次。（6）施肥施肥保养以追肥形式施放，可302、以结合淋水撒肥，一般每个月撒肥XX次（肥料以复合肥、尿素为主）以保持良好的长势，不同的季节根据草地生长情况安排施肥，如快绿美及尿素只在重大节庆日、检查日才用于追绿，其他时间严格控制使用。（7）杂草防治以预防为主，结合草坪的实际情况，定期作好喷药防治处理工作。所用的农药要是低危害的，对环境没有构成危害的，例如地散磷或环草隆等低危害且高效率的除草剂。杂草防除质量标准：草坪没有明显高于XXcm的杂草，XXcm的杂草不得超过XX棵/；整块草坪没有明显的阔叶杂草；整块草地没有已经开花的杂草。（8）病虫害防治草坪病虫害应以防为主，每半个月喷XX次广谱性杀虫药及杀菌药，对于突发性的病虫害的草坪都应及时针对性303、地选用农药加以喷杀，以防蔓延。对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。白蚁的防治：白蚁的生物学的基本特征是，它是土木两栖性白蚁，不建大型巢，严重危害处就是其栖息的地方，蚁巢无主副巢之分，巢内无定型“王室”，原始蚁后虽然腹部膨大，但仍能爬行，补充型蚁王、蚁后数量众多，一般有数十只之多，曾在一根地搁栅中发现一百多只短翅补充型蚁后，无翅型也有发现，但数量很少。白蚁的同一群体可分若干小群活动，各小群互有个体往来，故有白蚁不散之说。这是人们利用能传染的药剂消灭它的有利条件。白蚁每年要进行婚飞，即分群，其分群季节是其活动最频繁时期，一般在二月下旬至五月中旬的上午九时到下午三时出飞。具体分飞时间304、受当地气温、气压的影响，一般在气温18以上，气压在750毫米左右进行。在其分群时是使用药剂消灭它的效果最佳时期。同时白蚁具有相互接触吮舔习性，即白蚁在爬行时如遇到同一群体的个体便相互用口器或触角交接，借以传递信息。如白蚁身上沾有杂质或异物时，就彼此吮舔。利用这个习性，只要我们将灭蚁粉剂喷在部份白蚁身上，就能使其互相传染中毒，造成全巢覆灭。小黄家蚁和大头兵蚁A.物理防治：a）湿布揩除：若发现有一列或多列蚂蚁活动，可用湿布揩去，并放入装有洗衣粉水的盆中将其淹死；b）洗衣粉水沟阻隔：由于蚂蚁一进入洗衣粉水便会被淹死，所以此法可用以保护一定的区域；c）水淹：即用浇水的方法淹掉蚂蚁巢，比较适合在花盆中营巢的蚂蚁。B.化学防治：a）粉尘：通常采用硅酸（二氧化硅）粉等吸入性粉尘使蚂