1、房地产众筹模式研究方案 关于绿地之窗项目众筹可行性报告 目录 PART1 众筹模式研究 PARE2 众筹案例分析 PART3 本案应用难点 PART1 众筹模式研究 PART1 众筹模式研究 众筹的起源 PART1 众筹模式研究 房地产众筹的起源 美国网站Fundrise在2012年12月率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式 房产众筹由来 Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。众筹的范围 据华尔街日报报道，大量的房产众筹网站不断涌现，给投资者购买商业地产股份提供了众多选择。美国房地产投资众筹平台Realty Mog2、ul 运营一年，其会员通过平台投资的房地产项目总值超过1亿美元。众筹的发展 PART1 众筹模式研究 众筹到底是什么 PART1 众筹模式研究 翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资或群众筹资。特点：具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。具有三个要素：发起人、支持者、平台。发起人：有创造能力但缺乏资金的人。支持者：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。平台：连接发起人和支持者的互联网终端，是一个专业的大众集资网站，创业者将他的想法和设计原型以视频、图片和文字的方式进行展示，假如投资人感觉这个想法很靠谱就可以把钱投给创业者（交易方式类似淘宝）以换取相应的承诺。这种3、商业模式下任何人都可以成为大众投资者，因为众筹平台的准入门槛很低。关于众筹？PART1 众筹模式研究 众筹在国内的发展 20112011年年 7 7月月 众筹来到中国国 2 2014014年年地产行业推广“众筹”地产行业推广“众筹”2014年9月19日 上海 丽君酒店 2014年10月21日 北京 鸿坤理想湾 2014年11月4日 远洋地产联手京东 2014年11月11日 成都 绿地468 。下一个是谁？PART1 众筹模式研究 众筹模式的特点 无论身份，地位，置业，年龄，性别，只要有想法有可以发起项目 低门槛 众筹的方向具有多样性（包括地产、设计，科技，音乐，影视，食品，漫画，出版，游戏，摄4、影等。）多样性 支持者通常是普通的草根民众而非公司，企业或者风险投资人 大众力量 发起人必须先将自己的创意（设计图，成品，策划等）达到可展示的程度，而不是简单一个点子 注重创意 资金直接来自消费者，承载一定程度上反映出产品将来大范围投放市场后的结果 市场性 营销型 众筹平台带来的极好的广告效应 PART1 众筹模式研究 众筹模式 购买模式 投资模式 捐赠模式 奖励模式 股权模式 债权模式 众筹的类型 PART1 众筹模式研究 众筹当前在国内的操作模式 投资理财 集资建房 营销噱头 PART1 众筹模式研究 模式一：投资理财型 对客户而言，众筹仅仅是投资的一种类型，而区别与其它投资产品，众筹的客5、户多为小额投资，很少人愿意为此类投资的风险买单。PART1 众筹模式研究 模式一：投资理财型 添加标题 众众筹筹=投资投资 投资理财当前国内可分为四个种类，包括：债权众筹、股权众筹、回报众筹、捐赠众筹。PART1 众筹模式研究 模式二：集资建房型 常见于海外项目，但是国内的许多项目也属于变相的此种类型。易于降低成本、提供一对一产品定制化服务，但容易引入非法集资陷阱。PART1 众筹模式研究 模式三：营销噱头型 通过对众筹买房的宣传，制作营销噱头，并且不断的利用媒体造势，拉动促销节点，通过广大客户对新鲜事物的认知和参与，促进营销。PART2 众筹案例分析 PART2 众筹案例分析 案例1：京东携6、手远洋，“凑份子，得房子”2014年“双十一”，电商之间的竞争将更加激烈，甚至房地产企业也希望分一杯羹。京东金融众筹与远洋地产的合作项目于11月11日凌晨上线，推出“十一元凑份子得房子”活动。PART2 众筹案例分析 案例1：活动流程：此次众筹活动中，远洋地产共拿出11套房源，分别位于北京、大连、抚顺、杭州、秦皇岛、天津、武汉。房屋总价最低的为秦皇岛远洋海世纪一套指定房源，原价24.8万元，众筹价2.8万元；总价最高的为北京远洋新天地一套指定房源，原价134.4万元，众筹价为14.8万元。一天推出的11套房源总价约718万元，活动价为房屋总价的1.1折。京东金融会员可以花费11元来支持任何一套7、房屋的众筹产品，活动下线后，在公证处监督下，从所有支持者中抽取一名幸运者获得1.1折购买该套房屋的资格。第一波活动时间 参与人数 时间段 总金额 2014年11月11日 180000人 24小时 12000000元 两波活动持续时间 参与人数 时间段 总金额 11月11日12月1日 200000人 20天 22000000元 PART2 众筹案例分析 案例1：活动造势 PART2 众筹案例分析 案例1：活动结果：1、从第一波的11元筹1.1折房，到第二波的5000元筹独家折扣房等，两波活动总计吸引了近20万人次参与。2、筹资金额超过了2200万，涉及的房屋总价值超过了25亿。3、此次参与的项目8、中不乏热销产品，其中位于奥北别墅区的远洋傲北作为高端别墅项目，在半个月内实现了超一亿元的签约额，实现了逆市热销。活动点评：1、开创了传统房地产与互联网金融跨界合作的先河，将创新和互联网思维引入房产、众筹两大行业，对其未来发展提供借鉴意义。2、巨额的优惠，有助于开发商快速去化，但这样的优惠幅度无法持久。如果将品牌传播效果计算在内，开发商固然是既卖了房子，赚了银子，又赢得了名声。3、未来，互联网平台有可能承担起虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上来，对开发商来说，这节约了营销成本，对消费者来说则能够获得更多的让利与实惠。但这样的活动无法成为常态，开发商也无法将所有房子都这样卖。PART2 众筹9、案例分析 案例2：苏州万科与搜房联合众筹 活动流程：2014年9月22日万科与搜房合作推出房产众筹；9月24日至26日540个客户每位筹资1000元，共计54万；9月27日针对参与众筹客户竞拍，最终经过2个小时500人次叫价以81万成交。PART2 众筹案例分析 案例2：首次试水，溢价五成竞拍成功 万科携手搜房，推出首个房产众筹，9月22日正式落地 活动3小时，176人参与众筹，筹资金额14万 收益近五成 背景 条件 活动热度 活动结果 收益 9月24至26日，每位投资人最低只需要投资1000元，筹资金额达到54万，众筹阶段完成 拍卖时间持续2小时，超500人叫价，540万网友参与竞拍，最终以10、81万成交 PART2 众筹案例分析 案例2：参与众筹客户收益 以市场价100万房产为例，众筹50万元，竞拍价70万元，溢价20万元即为投资收益（含担保费、服务费，其中担保费为投资额的3%，服务费为投资收益的10%）1、众筹：购房者登陆众筹平台，认购一定份额即成为众筹投资人 2、竞拍：所有投资人参与竞拍，出价最高者获得购房资格 3、获得收益：竞得者向开发商支付众筹金额对应的房款买房，向平台支付竞拍产生的溢价作为投资人的投资收益，平台在扣除相关费用后返还到投资人账户 PART2 众筹案例分析 活动结果：1、众筹阶段持续了9个小时，共计有540人参加，共计筹资54万元。2、竞拍结果为81万元，其他11、参与众筹的客户获得27万元的总收益。3、苏州万科在9月份到10月份期间，于各家媒体头条上话题不断，炒作不断，万科的销售量也得到很大改善。活动点评：1、“理解新规则，寻找新伙伴，运用新工具”的理念下，万科各区域公司的营销活动层出不穷。近日被利用的新工具“众筹”，也让苏州万科成功上了头条。免费让各大媒体为之宣传，新鲜的噱头也让房产下行的市场看到了短暂的曙光。2、拍卖到房子的客户以低于市场价格购得房子，其他客户也如愿以偿得到一定收益，对于短时间内的投资理财起到一定作用。但是对于长远的收益无法保持，也不可能做到像银行理财一样保险。3、作为一种投资方式，自然与风险并存。显然这样的众筹模式带有炒房的属性，12、并不会为所有社会舆论认同。4、房产众筹也有被认为存在法律风险。因为是向多数公众公开筹集资金，因此很容易带有非法集资的嫌疑。但就目前来看，监管部门对于目前在运作的众筹项目尚未有表态。案例2：PART2 众筹案例分析 通过以上众筹模式的解答和案例的分析，看似成功的众筹案例，背后却存在着诸多隐患！PART2 众筹案例分析 隐患1：涉及混搭营销 京东与远洋的合作案例表明：1、并非一个纯粹的众筹案例，第一轮的本质是抽奖，第三轮的价值则是O2O导流，只有第二轮活动才有众筹的味道。2、投资与买房的多层重合，使参与者仅仅想到短暂性的投资，并未考虑到实际的买房。PART2 众筹案例分析 隐患2：众筹涉及“三无”13、政策 无准入门槛 无行业标准 无监管机构 PART2 众筹案例分析 隐患3：投资者无法得到长期稳定收益 国内的房地产众筹体系不够完善 当前国内大众对此模式感到新鲜，踊跃参加，一旦失去兴趣，则发起者无法盈利 众筹依靠的是客户的信任参与，存在很大不确定性，则本息可能无法收回 国内无法律规范，众筹涉及非法集资嫌疑，一旦投入成本，后期无法预料结果 体系差 新鲜度 非法集资 风险大 PART2 众筹案例分析 隐患4：无法长期吸纳资金，进行资本运作 当前首次试水众筹的多为营销噱头，促进销售而做的宣传策略 三无标准让投资客户望而却步，不敢出手 试点众筹的房源多为低价销售，大量低价促销只会导致市场秩序混乱 综14、合以上众筹分析，对本案现有产品的去化做 如下分解：PART3 本案应用难点 PART3 本案应用难点 关于本案K地块 规划：1-2层裙房商业：1.39万方 3-5层裙房办公：1.49万方 南面28F塔楼公寓：4.08万方 自带空中花园与地下车库 商业：10-680平内外街商铺（含主力店）公寓：30-60平精装公寓（自带卫生间，无烟道，层高3.3-6M）将对本案进行大规模众筹促销 PART3 本案应用难点 假如对本案进行众筹销售 从以下几个方面论述：客户群体认可度 针对客户层面：商办客户群体多为社会高端客户群体，为中年以上事业有成人士，大多数对网络形式的销售认可度不高，对众筹模式的认可度有待考察15、。公寓客户群体多为投资客户，这部分客群手里有较宽裕的资金，以社会35岁以下客户群体为主，这部分客群大多数为社会精英，投资谨慎，会选择投资成本较少的投资。商办客户群体 不认可众筹模式 公寓客户群体 投资十分谨慎 愿意选择成本较少的投资 PART3 本案应用难点 政府层面认可度 社会效应：假如对本项目K地块进行大规模众筹，必然会引起社会的极大关注，那么在各类媒体的狂轰滥炸之下，必然引起政府的高度重视。政府认可度：众筹进入中国以来，大多数房地产企业都是纯粹的试水，只拿出一套或者几套房源进行低价销售，投资者都是小额投资，但是也引起了相关部分对是否“非法集资”的很大争议，如果本案大规模众筹，政府势必会重视此类“非法集资”，最后可能造成众筹无法顺利进行，还有可能影响项目后期销售。社会效应 极大关注度 政府认可度 将重视“非法集资”PART3 本案应用难点 综上所述，本案应将公寓少量房源作为众筹的方式推出，运用众筹在市场上发声，达到广泛的传播效果，从而带动项目其他产品的去化。Thanks!