1、南安市农贸投资项目商业策划书年年8月月21日日南安市主城区概况农贸市场概况农贸市场经营分析项目建议2341南安主城区概况南安市简介街道组成及人口经济发展现状u南安市简介南安市，雅称武荣，为福建省下辖的一个县级市，由泉州市代管，位于福建省东南沿海，晋江中游，面积2,036平方公里。人口以汉族为主，此外有畲、满、回等少数民族。南安为极具实力的县市，其综合竞争力位居福建省第3位。主城区由溪美、柳城、美林街道组成u街道组成及人口情况 柳城街道面积最大，其次是溪美街道，最后是美林街道。溪美街道人口最多，其次是美林街道，最后是柳城街道。街道面积（平方公里）人口辖行政村（社区）溪美街道658982715柳城2、街道71.97123315美林街道61.67859320u经济发展现状经济发展现状数值含义30%最富裕30%-40%富裕40%-50%小康50%-59%温饱59%贫困恩格尔系数数值含义恩格尔系数(Engels Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。恩格尔系数越小，生活越富裕从经济数据可以看出，南安市恩格尔系数为35.4%处于“富裕”的生活水平，且GDP水平较高，意味着具有较高的消费能力。消费支出 食品消费 恩格尔系数人均泉州市186036331.7134.03%68254鲤城区232697309.131.41%340.1980329洛江区267958581.9132.3、03%132.8964822惠安152415120.233.59%691.8170846泉港区139125170.3537.16%290.2563651丰泽区170085931.3234.87%442.2580118安溪123164483.9836.41%344.38106453永春133295002.2437.53%410.1941163德化146525353.6836.54%170.1560231石狮252928137.5332.17%638.3795350晋江204496782.4633.17%1492.8672645南安17815 6307.2335.40%780.5153459 农贸4、市场概况市场分布市场简介现状及问题市场具体情况u市场分布下图为南安主城区大型市场以及自然形成的小型市场主要分布位置及辐射范围。市场主要分布于城区的主干道（S308省道）两侧。美林市场名称位置规模简介溪美第一市场南安市成功大厦对面（中心地段）溪美街与新美路交汇处大型市场由市场服务中心管理，市场中心建筑为政府所有，两侧周边商铺为私人所有。溪美第二市场南安市成功街7-9号（中心地段）新华街与民主街交汇处中型市场由市场服务中心管理，市场中心建筑为政府所有，两侧周边商铺为私人所有。主要以水果、粮油批发为主，各类农产品零售为辅。美林市场南洪路与江滨大道交汇处中型市场美林老人会进行收费，主要以水果、蔬菜批发5、为主，各类农产品零售为辅。武荣市场武荣古街内小型市场自然形成的小型市场，由街道两侧私人店铺组成。帽山市场帽山村s308省道与东二路交汇处小型市场自然形成的小型市场，由临时搭建小帐篷组成。u市场简介u各品类面积占比蔬菜,25.21%肉类,17.54%水果,8.18%海鲜,10.37%水产,3.85%熟食,2.47%冷冻,7.60%面糕食,0.82%干货,4.96%副食烟酒,6.23%干鲜调味,5.01%活禽,3.03%腌制品,0.70%豆制品,1.23%禽蛋,1.21%杂货,1.60%蔬菜肉类水果海鲜水产熟食冷冻面糕食干货副食烟酒干鲜调味活禽腌制品豆制品禽蛋杂货为农贸市场各品类所占比重的设计提供6、数据依据u经营户占比内部数量合计,46.99%外部合计,53.01%内部数量合计外部合计蔬菜,34.64%肉类,23.61%水果,8.63%海鲜,8.09%水产,2.95%熟食,1.75%冷冻,3.06%面糕食,0.66%干货,3.61%副食烟酒,2.40%干鲜调味,2.30%活禽,1.97%腌制品,1.97%豆制品,2.19%禽蛋,1.09%杂货,1.09%蔬菜肉类水果海鲜水产熟食冷冻面糕食干货副食烟酒干鲜调味活禽腌制品豆制品禽蛋杂货u现状及存在问题 就目前几个农贸市场现状来看，供水、排水、通风、照明等设施陈旧，污水处理以及消毒设施基本不具备，农贸市场垃圾遍地，污水横流。同时农贸市场中各品类7、没有合理划分，水产、肉类同蔬菜、蛋禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。目前农贸市场交易方式为传统的形式，众多的个体小贩采取租赁摊位的形式进行经营。这种分散经营的状况，客观上形成了进货渠道广而杂的混乱局面,导致市场管理者对商品质量难以管理,消费者难以识别。占道经营商户较多，难以进行规范。u溪美第一市场溪美第一市场占地面积6235平方米，农产品种类较为丰富，主要以水产品零售批发、肉类零售为主；蔬菜的零售批发主要为位于市场后面方占道经营的商户。蔬菜交易高峰期集中于凌晨5点-上午8点之间；其他农产品交易高峰期集中于中午12点之前以及下午5点左右。u溪美第二市场溪美第二市场占地面积3254平方米8、，农产品种类丰富度不足，主要以粮油、水果批发零售为主；蔬菜类商户主要为占道经营商户。水果批发主要集中在凌晨4点-7点之间，其他时间段主要以零售为主。整个市场的交易高峰期在上午7点-中午12点之间。u美林市场美林市场由市场中央搭建的简易铁皮棚以及周边商铺构成。主要以水果、蔬菜批发为主（销往散户、城区市场商户、乡镇市场商户）。蔬菜、水果批发的交易高峰期集中于凌晨4点-7点之间。u武荣市场武荣市场为自然形成的农贸市场，由街道两边私人商铺构成，已具有一定的规模。农产品种类较为丰富，主要以零售为主，消费人群主要为武荣古街及周边街道住户。u帽山市场帽山市场为自然形成的农贸市场，由商户临时搭建的简易帐篷组成9、，市场以农产品零售为主（商户以外地人为主）。u城区沿街流动商贩及占道经营商户沿街的商户主要为自产自销的散户，大都位于城区主干道（S308省道）两侧的小巷内、市医院旁以及大型小区周边。农贸市场经营分析行业现状辐射范围农产品消耗量 农产品流通体系合作社或基地批发市场零售市场终端客户零售市场终端客户农户终端客户批发市场零售市场终端客户零售市场终端客户u农贸市场辐射范围农贸市场辐射范围标准南安市主城区总人口在23万以上，而目前仅有一个大型农贸市场、二个中型农贸市场以及二个小型农贸市场，所能辐射人口在17万人左右，剩余6万左右的人口只能依靠沿街的临时市场以及散户来满足日常的农产品需求。此外，现有的农贸市10、场空置率较高，因此远远无法满足人们的正常需求。市场类型面积（）辐射半径（m)辐射人口特大型农贸市场10000以上2000以上5万以上大型农贸市场5000-100001000-20003-5万中型农贸市场2500-5000500-10001-3万小型农贸市场2500以内500以内1万以下u农产品消耗量品类蔬菜水果肉类粮油豆制品禽蛋水产品平均每人每天消耗量（kg）0.380.160.080.40.350.0440.05消耗量（kg）（23万人）87400368001840092000805001012011500根据官方人均农产品消耗量标准，南安主城区每天对农产品消耗量如下表通过整个城区的人口以及11、农产品人均消耗量，我们可以看出南安主城区对于农产品的需求量相当巨大，这也意味着具有很大的市场潜力。u总结综上所述：1、南安市主城区内人口较为密集，且主要集中在第一市场和第二市场周边。居民消费能力较高，日常消费频次高，对于农产品消费需求旺盛。2、现有市场存在较严重“脏、乱、差”和交通拥堵等问题。3、整个城区内存在较多流动商户及数个自然形成的具有一定规模的小型农贸市场。4、现有农贸市场的体量难以满足整个城区人口的总需求量。有较大比例的消费人群只能依靠流动商贩及占道经营商贩来满足对农产品的需求。5、流动商贩品相混杂，需要对其进行归行划市。项目建议u项目建议运营管理运营管理统一管理掌握市场主动权方案措12、施方案措施升级改造新建取缔规范归行划市归行划市整顿流动商贩、占道商户业态重新合理布局和设置u具体措施 溪美第一市场：地理位置优越，现有商户较多，辐射人口较多。目前主要存在交通拥堵、流动商贩和占道经营商贩较多、脏乱差、空置率高等问题，建议对市场进行升级改造，对市场业态分布重新规划布局，驱逐流动商贩和占道经营商贩或将其引入市场内部进行统一管理。溪美第二市场：周边辐射人口较多，但现有市场体量小，加上管理力度不够和规划不合理导致部分摊位被私自占用。建议对市场升级改造，对市场业态分布重新规划布局，驱逐流动商贩和占道经营商贩或将其引入市场内部进行统一管理。武荣市场：自然形成的农贸市场且具有较大规模，由沿街店铺组成（所有权为私人所有），因此不适合升级改造和取缔。建议对市场进行规范管理，纳入整个项目的管理体系中。帽山市场和成功开发区市场：位于南安主城区的郊区位置，周边为工厂和小村庄，具有较多的消费人群，但现有的市场由临时搭建的简易帐篷组成。建议新建农贸市场。流动商贩、占道经营商户及其他小型市场：流动性较大，且规模都很小。建议对这些商贩进行取缔。