1、二二三年八xx街道xx社区xx村成片危房改造项目可行性研究报告月xx街道xx社区xx村成片危房改造 目目 录录 第一章 总论.1 1.1 项目概况.1 1.2 项目单位概况.4 1.3 编制依据.4 1.4 结论及建议.5 第二章 项目背景和必要性.8 2.1 项目建设背景.8 2.2 规划政策符合性.14 2.3 项目建设必要性.17 第三章 项目需求分析与产出方案.19 3.1 需求分析.19 3.2 建设内容和规模.22 3.3 产出方案.22 第四章 项目选址与要素保障.23 4.1 项目选址.23 4.2 建设条件.24 4.3 要素保障分析.27 第五章 项目建设方案.29 5.12、 项目平面设计.29 5.2 建筑设计说明.32 5.3 结构设计说明.36 5.4 给排水设计.39 5.5 电力工程设计.44 5.6 弱电设计.47 5.7 消防设计.48 5.8 暖通设计.53 5.9 燃气设计.55 5.10 海绵城市设计.56 5.11 用地征收补偿（安臵）方案.59 5.12 建设管理方案.59 第六章 项目运营方案.65 6.1 运营模式选择.65 6.2 运营组织方案.65 6.3 安全保障方案.67 6.4 绩效管理方案.72 第七章 项目投融资与财务方案.74 7.1 投资估算.74 7.2 资金筹措.81 7.3 财务分析.81 第八章 项目影响效果分3、析.85 8.1 经济影响分析.85 xx街道xx社区xx村成片危房改造 8.2 社会影响分析.85 8.3 生态环境影响分析.88 8.4 资源和能源利用效果分析.91 第九章 项目风险管控方案.104 9.1 风险识别与评价.104 9.2 风险管控方案.105 第十章 结论与建议.107 10.1 结论.107 10.2 建议.107 附图一：总平面图.109 附图二：控制指标规划示意图.110 附表一：收入与税金估算表.111 附表二：成本费用估算表.111 附表三：利润及利润分配表.113 附表四：现金流量表.114 附表五：还本付息表.116 xx街道xx社区xx村成片危房改造 14、 第一章第一章 总论总论 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 xx街道xx社区xx村成片危房改造 1.1.2 项目建设任务和目标项目建设任务和目标 本项目对xx区xx街道xx社区xx村片区自建房整体拆除，集中建设、回迁安臵，力争整体解决该地块存在的历史遗留问题。1.1.3 项目建设地点项目建设地点 本项目位于xx市xx路与轻院路交汇处西侧。图图 1-1 项目项目区位区位图图 项目位臵 xx街道xx社区xx村成片危房改造 2 1.1.4 项目建设内容与规模项目建设内容与规模 本项目为xx街道xx社区xx村成片危房改造项目，总用地面积 16306.75 （合 24.46 亩），5、净用地面积 11075.00（合 16.61 亩），总建筑面积 26420.00。主要建设内容包括：住宅 16860.00、多层商业 2600.00、公共卫生间 40.00、垃圾站 20.00、物业用房 150.00、老年人活动中心 150.00、社区用房 400.00（不计容）、地下车库 6200.00（不计容）。配套建设室外道路及广场工程、绿化，室外给排水、消防、弱电、电气、燃气管网工程等。1.1.5 项目工期项目工期 本项目建设工期 1 年。1.1.6 投资规模和资金来源投资规模和资金来源 投资估算：本项目总投资为 14045.90 万元，其中工程费用11585.24 万元，工程建设其他6、费用 969.94 万元，建设期利息 235.20万元，预备费 1255.52 万元。资金筹措：本项目总投资 14045.90 万元，资金来源为融资11200.00 万元（占总投资 79.74%）及建设单位自筹 2845.90 万元（占总投资 20.26%）。1.1.7 建设模式建设模式 拟建项目采用设计-招标-建造（Design-Bid-Build）模式，这是最传统的一种工程项目管理模式。该模式的优点是通用性强，可自由选择咨询、设计、监理方，各方均熟悉使用标准的合同文本，有利于合xx街道xx社区xx村成片危房改造 3 同管理、风险管理和减少投资。1.1.8 主要技术经济指标主要技术经济指标 7、表表 1-1 经济技术指标表经济技术指标表 序号序号 项目名称项目名称 单位单位 数量数量 备注备注 一一 主要指标内容主要指标内容 1 总用地面积 16306.75 合 24.46 亩 2 净用地面积 11075.00 合 16.61 亩 3 总建筑面积 26420.00 3.1 住宅 16860.00 3.2 多层商业 2600.00 3.3 公共卫生间 40.00 3.4 垃圾站 20.00 3.5 物业用房 150.00 3.6 老年人活动中心 150.00 3.7 社区用房 400.00 不计容 3.8 地下车库 6200.00 不计容 4 容积率-1.79 5 建筑占地面积 2758、0.00 6 建筑密度-25%7 绿地率-30.00%8 停车位 个 154.00 地下 9 户数 户 247.00 9.1 60 户型 户 179.00 9.2 80 户型 户 34.00 9.3 100 户型 户 34.00 二二 建设工期建设工期 年年 1 三三 总投资总投资 万元万元 14045.90 1.1.9 绩效目标绩效目标 本项目对xx村成片危房拆除后原地重建，重建后的新房将适当增加居住面积，增加电梯、外墙保温层和节能门窗等功能，补齐厨房、卫生间等基本功能，完善绿化、停车、给排水、电气、消防等基础配xx街道xx社区xx村成片危房改造 4 套设施，改善人居环境，消除安全隐患，保障9、生命安全。1.2 项目单位概况项目单位概况 项目建设单位：xx市xx城市更新投资建设运营有限公司 单位概况：xx市xx城市更新投资建设运营有限公司成立于2021 年 07 月 29 日，注册地位于xx省xx市xx区雀园路568 号创谷产业园 1 栋 3 楼 312-316，法定代表人为黄根明。经营范围包括旧城区改造建设；以自有资产进行基础设施投资、实业投资（不得从事吸收存款、集资收款、受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务）；项目策划；停车场运营管理；商业综合体管理服务；产业园区及配套设施项目的建设与管理；房地产开发经营；房地产租赁经营；储备土地前期开发及配套建设；园林绿化工程施工；市10、政设施管理；城市基础设施建设；物业管理；商业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）xx 市xx城市更新投资建设运营有限公司对外投资 2 家公司。1.3 编制依据编制依据 国家发展改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知（发改投资规2023304 号）；国家发改委、建设部颁发的 建设项目经济评价方法参数（2006年第三版）；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城乡规划法；中华人民共和国行政许可法；xx街道xx社区xx村成片危房改造 5 中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要；加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知 x11、x省住房和城乡建设厅、xx省发展和改革委员会、xx省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知；xx省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要；xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见；xx市人民政府办公厅关于进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见；xx市自然资源和规划局关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知；国家现行的其他有关规程、规范、标准等；项目单位提供的相关资料；其他相关文件规范、规程及强制性条文。1.4 结论及建议结论及建议 1、结论、结论（1）项目的建设是对当前省市提出的推进城镇老旧小区及危旧房屋改造工作的积极响应，12、是改善xx市城市环境，提升城市品位，落实“五区建设”工作要求，建设“四精五有”美丽舒适宜居城市的重要举措。xx街道xx社区xx村成片危房改造 6（2）项目的建设能够解决xx市xx区xx村成片危房部分市政管网及道路等基础配套设施混乱、陈旧老化，部分楼栋墙体开裂、楼面渗水，公共设施、基础配套缺少等问题，通过拆除还建改善群众居住条件，补齐人居环境短板，保障居民人身安全。（3）从社会效益来说，项目完成后，将切实解决当地居民的生活及居住问题，为当地居民提供优越的住宅环境，极大地改善城市市容市貌，使当地居民能够更好地生活和工作；从环境效益来说，本项目完成后，从前的脏、乱、差的大体环境变成了环境幽雅，全新的13、建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，对于美化环境，改善环境带来较大的影响。（4）项目建设场址具有良好的区位优势，外部水、电基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。（5）本项目的建设是一项公益性事业，对促进城市发展，提高建设服务配套设施，从而提高人们的生活水平有着重要的意义。因此，项目建设是必要的。2、建议、建议（1）建议结合市政规划建设，进一步做好基础设施规划调整，实现基础设施与市政设施整体功能实现配套。（2）建筑质量是所有工程建设项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过14、公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。xx街道xx社区xx村成片危房改造 7（3）资金是项目顺利进行的保证，应抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（4）建设单位应加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。xx街道xx社区xx村成片危房改造 8 第二章第二章 项项目背景和必要性目背景和必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景 1、政策背景、政策背景 住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。加快老旧危房改造，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。党的十九大指出：提高保15、障和改善民生水平，加强和创新社会治理，保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题，既尽力而为，又量力而行，一件事情接着一件事情办，一年接着一年干。坚持人人尽责、人人享有，坚守底线、突出重点、完善制度、引导预期，完善公共服务体系，保障群众基本生活，不断满足人民日益增长的美好生活需要，不断促进社会公平，形成有效的社会治理、良好的社会秩序，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。加强社会保障体系建设，按照兜底线、织密网、建机制的要求，全面建成覆盖全民、城乡统筹、权责清晰、保障适度、可持续的多层次社会保障体系。2021 年 9 月，国家发展改革委、住房城乡建设部印发加强城镇16、老旧小区改造配套设施建设的通知，提出要加强城镇老旧小区改造配套设施建设，结合住房和城乡建设领域安全隐患排查整治工作，认真摸排 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板，组织相关专业经营单位，联合排查燃气、电力、排水、供热等配套基础设施以及公共空间等可能存在的安全隐患；重点针对养老、托xx街道xx社区xx村成片危房改造 9 育、停车、便民、充电桩等设施，摸排民生设施缺口情况。为贯彻落实习近平总书记在解决“两不愁、三保障”突出问题座谈会上的重要讲话精神，近年来，xx依据国家有关老旧小区及危房改造政策精神，不断完善住房市场和住房保障体系，市民已经逐渐从“忧居”到“宜居”转变。从 217、019 年始，xx还先后开展3 轮住房安全性全覆盖鉴定，并按照“应改尽改”的原则，及时将鉴定为 C、D 级危房的建档立卡贫困户、低保户、农村分散供养特困人员、贫困残疾人家庭“4 类重点对象”纳入改造计划。这些年xx围绕提升农民居住品质，逐步推进了危房改造由“安居”向“宜居”转变。2020 年 7 月，xx省住房和城乡建设厅、xx省发展和改革委员会、xx省财政厅引发关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知 要求各地通过组织实地调查，摸清老旧小区占地面积、建筑面积、直接相关的基础设施、产权情况、人员规模和结构、群众改造意愿和筹资能力、引入社会资本的可行性等基本情况，并登记造册。坚持“一区（片）一策”18、的原则，按照城市整体风貌要求，对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合，鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，拆除围墙等障碍物，拓展公共空间，整合共享公共资源，进行集中连片整体改造。在具体选择改造内容、确定改造标准时，应根据资金投入能力，优先保障基础类改造内容。2021 年 9 月，xx省人民政府办公厅印发关于全面推进城镇xx街道xx社区xx村成片危房改造 10 老旧小区改造工作的实施意见，提出养老、文化、教育、卫生健康、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、广播电视、供水、排水、供气等专业经营单位的相关管19、线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。重点改造 2000 年底前建成的城镇老旧小区，根据需要可适当将 2001 年至 2005 年底前建成的小区纳入改造范围但不得超过限定的比例，具体比例限值根据国家年度计划申报要求确定。到 2025 年，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。截至 2022 年，xx累计实施农村危房改造和抗震改造项目159万户，争取中央财政补助资金 150 亿元、省级财政补助资金 68 亿元，实现了全省住房安全有保障的目标。2023年全省居民自建房结构安全性隐患整治实施方案 明确，今年 6 月底前，全面完成整治库中存在20、 C、D 级结构安全性隐患的经营性居民自建房的整治销号工作；对初判存在结构安全性隐患的非经营性居民自建房，全面完成安全鉴定；年底前基本完成 C、D 级结构安全性隐患的非经营性居民自建房整治销号。xx市积极落实省内政策，全面推进城镇老旧小区及危房改造工作。2022 年 5 月，xx出台“一办法四方案”，全力推进自建房安全整治“百日攻坚”专项行动，全面加强对经营性自建房的安全管理，坚决遏制安全风险事故，按照“安全必鉴”“凡假必究”要求，xx自建房用作经营场所的，必须经具备资质能力的专业机构出具房屋安全鉴定报xx街道xx社区xx村成片危房改造 11 告后，在确保房屋安全的前提下方可用作经营；未经鉴定21、合格，严禁自建房用作经营场所；做到凡险必除，确保整改一个、销号一个；分类处臵逐步完善相关手续，拆除重建处臵方面，对于违建现象特别严重无法采取整改措施或存在重大安全隐患的，在建设条件允许的前提下，可按危房翻改建政策原址重建，建筑面积、层数、高度应符合原规划审批和相关政策要求。对于成片自建房整体违建现象特别严重无法采取整改措施或存在重大安全隐患的，可由当地政府主导，在统一规划的基础上整体征收或拆除重建。2023 年 7 月，xx市人民政府办公厅关于进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见提出，要按照“政府统筹、部门履职、业主负责”的工作要求，区县（市）人民政府应当落实属地管理责任，加强对城镇危22、旧房屋改造工作的领导。相关职能部门应当密切协同、积极履职，共同做好城镇危旧房屋改造工作。城镇危旧房屋产权所有人（单位）应当依法履行房屋安全主体责任，及时对权属危险房屋采取治理防护措施，履行出资义务；区县（市）人民政府要稳妥推进辖区内城镇危旧房屋改造工作，根据国土空间规划（城乡规划）、相关政策规定和产权所有人（单位）意愿合理确定改造方式，区分轻重缓急，明确改造时序，优先将安全隐患严重、改造意愿强烈的城镇危旧房屋纳入年度计划，分步推进实施；坚守安全生产工作底线，严格落实“危房不住人、人不进危房”的要求。相关职能部门要按照“谁审批谁负责、谁主管谁负责”的原则，依法加强监督管理，压实实施主体安全生产责23、任，确保施工安全和工程质量。全市城镇国有土地上xx街道xx社区xx村成片危房改造 12 具有合法权属，经具有资质的房屋安全鉴定机构鉴定、住房城乡建设部门备案入库，由产权所有人（单位）申请，获批纳入市级城镇危旧房屋改造计划的 C、D 级危险房屋，可通过征收、维修加固、拆除重建等方式，分类处臵实施。2023 年 1 月，xx市自然资源和规划局关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知（试行）要求践行“生命至上、安全第一”的安全发展理念，确保“危房不住人，人不进危房”，加快推进全市城镇老旧小区及危旧房屋改造，改善群众居住条件，补齐人居环境短板，落实“五区建设”工作要求，建设“四精五有24、”美丽舒适宜居城市。推进 C、D 级城市危房分类处臵；补齐基本功能；完善配套设施等。自建房安全整治是xx市委、市政府长期用力、重点推进、聚力攻坚的中心工作。本项目对xx村成片危房进行原址拆除重建，是改善人居环境，践行“生命至上、人民至上”安全发展理念，促进社会和谐发展的重要途径。2、现状背景、现状背景 xx村成片危房改造项目位于xx路与轻院路交汇处西侧，占地面积约 24 亩，规划为道路、绿化用地。地块内现有房屋均为上世纪七十、八十年代居民自建房，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈，该区域主要存在以下几个方面亟待解决的问题：（1）无配套车库，房屋层数为 1-8 层不等，布局杂乱无序，25、道路狭窄且楼间距不满足消防要求。xx街道xx社区xx村成片危房改造 13（2）缺少市政配套设施，周边群众日常生活、停车等多有不便。（3）居民自建房违规加建现象普遍，少数楼栋存在墙体开裂、楼面渗水等现象。为摸清xx村自建房安全现状，xx区组织专家对xx村全部自建房进行了房屋安全鉴定，鉴定结果显示 154 栋自建房中有 C 级危房 84 栋、D 级危房 16 栋。xx街道xx社区xx村成片危房改造 14 根据xx市自然资源和规划局关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知（试行）的要求，本项目采取拆除重建的方式。根据xx社区xx村片区房屋基本情况一览表，通过户型统计、户型梳理，片区26、共有房屋 157 栋，153 户（有分户面积）、总建筑面积 9289。序号 标准 户数（单位：户）面积（单位：）1 0-50 平米（含）86 2641 2 50-60 平米（含）19 1059 3 60-70 平米（含）9 576 4 70-80 平米（含）10 763 5 80-90 平米（含）3 264 6 90-100 平米（含）6 573 7 100 平方米以上 20 3413 合计 153 9289 本次按照“遵循规划、优化布局、适度突破、原地重建”的原则，以 50 起步，10 递增形成 50 100 共计六个户型（最终以审批部门确权面积为准）。当前项目已完成控规修改审批手续，规划修27、改后的宗地红线等手续。2.2 规划政策符合性规划政策符合性 1、关于扎实推进 2023 年城镇老旧小区改造工作的通知相符性分析 根据通知要求，对拟改造的城镇老旧小区开展全面体检，找准安全隐患和设施、服务短板，“一小区一对策”合理确定改造内容、改造方案和建设标准。“楼道革命”加快更新改造老化和有隐患的燃气、供水、供热、排水等管线管道，加快整治楼栋内人行走道等，xx街道xx社区xx村成片危房改造 15 开展住宅外墙安全整治，推进有条件的楼栋加装电梯。“环境革命”全面整治小区及其周边的绿化、照明等环境。依据需求增设停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施等配套设施。推进养老、托育、助餐、家政、便民市场28、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施改造建设，丰富社区服务供给。“管理革命”积极引导有条件的小区引入专业化物业服务企业，完善住宅专项维修资金使用续筹等机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。本项目对xx村片区危房进行拆除重建，新增建设住宅、底商、配套用房，公卫、物业用房、老年人活动中心、社区办公用房、地下车库、地上停车场及配套绿化及管网等，补齐片区基本功能，完善配套设施，加快消除住房安全隐患，提升群众居住环境。因此，本项目与 关于扎实推进 2023 年城镇老旧小区改造工作的通知 是相符的。2、xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见相符性分析 根据 实施意见，到 29、2021 年新开工改造城镇老旧小区 3529 个，涉及居民50万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到 2025 年，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。各地按照“统筹规划、多元共建、长效运营、自求平衡”的原则，因地制宜地确定改造方式，有条件的小（片）区应优先实施片区化改造。应结合实际合理划定改造实施单元，对位于城镇老旧小区周边但空间上相近的棚户区、危房（C、D级）、零星用地及低效用地等，可纳入同一改造实施单元集中连片改xx街道xx社区xx村成片危房改造 16 造，但财政专项资金的使用应严格执行有关规定。xx村154 栋自建房中30、有 C 级危房 84 栋、D 级危房 16 栋，本次对xx社区原xx村片区老旧小区C、D 级危房进行集中整治，拆除重建，本项目积极落实xx省“拆除危房、消除隐患、完善配套、改善环境、提升品质”的工作要求，将进一步推动老旧片区改造深入有序开展，形成较好的老旧小区整治氛围，切实保障了人民群众生命财产安全。因此本项目与xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见相符。3、xx市自然资源和规划局关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知（试行）相符性分析 根据通知，要求对于成片的 C、D 级城市危房，优先采用成片改造模式，由区县（市）政府主导，在统一规划的基础上依法整31、体征收重建，或纳入片区、社区或城市更新单元进行整体改造；改造项目中厨房、卫生间等基本功能缺失的房屋，在满足下列条件的情况下，可在自身红线范围内通过贴扩建（须满足结构安全、消防安全）、拆除重建（仅限 C、D 级城市危房）等方式增加户内面积用于完善厨房、卫生间等基本功能；完善配套设施，整合零星用地等。本项目按照“拆除危房、消除隐患、原址重建、完善配套、改善环境、提升品质”的工作要求，参照文件相关规定，由xx区政府统筹，在充分尊重民意的基础上对xx村自建房片区整体拆除，采取优化布局、统一高度、补齐厨卫，集中建设、回迁安臵的方式推进成片危房重建，力争整体解决该地块存在的历史遗留问题。因此，本项目xx街32、道xx社区xx村成片危房改造 17 与xx市自然资源和规划局关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知（试行）是相符的。2.3 项目建设必要性项目建设必要性 1、项目的建设是缔造美好环境和幸福生活的需要、项目的建设是缔造美好环境和幸福生活的需要 由于历史原因，xx社区xx村片区目前存在154 栋居民自建房，加之年久失修、居民私自加层改建，房贴房、屋连屋、墙共墙的“老破小”房屋均存在极大的结构、消防安全隐患，且周边基础设施配套不足、房屋老化、设施设备陈旧、环境脏乱差、治安比较差，与城市发展不适配。通过本项目的实施，将切实改善居民居住条件，完善基础配套设施，让居民获得感、幸福感不断33、增强。2、项目建设是完善城市管理和服务的需要、项目建设是完善城市管理和服务的需要 目前很多老旧小区及自建房的物业管理很薄弱，大部分是单位后勤改制后的物业管理，有些甚至是弃管小区，没有正规的物业管理，只是政府办事处或社区承担一定的管理工作。通过项目的实施，在完成片区重建后将引进正规的物业管理服务，建立小区后续长效管理机制，加强和创新社区治理，打造共建共治共享的社区治理格局。3、项目建设完善城市功能，提高城市品位，增加产业凝聚度的、项目建设完善城市功能，提高城市品位，增加产业凝聚度的需要需要 随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的34、视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下一些老旧小区或自建房就显得黯然失色。xx街道xx社区xx村成片危房改造 18 改造社区环境，有利于提升城市的整体品质，是城市管理日益精细化的体现，本项目完成后，能完善城市功能，提升城市品位，增加城市活力，增强城市商住片区的微循环功能。片区重建后，均能达到整洁干净、亮化美化的要求，较好地融入了现代化城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为城市形象锦上添花。4、项目建设能够带动周边居民就业增收，促进区域社会和谐稳、项目建设能够带动周边居民就业增收，促进区域社会和谐稳定定 项目建设对改善人居环境、加快35、城镇发展、促进区域经济发展具有重要作用，可以拉动周边区域的经济社会发展。同时，项目投资大、建设范围广，建设内容包括道路、给排水、电力、燃气等，项目建设过程中，各项工程会对劳动力产生直接的需求，为项目区周边居民创造大量务工就业的机会。项目建成后，将有利于区域招商引资，充分吸引社会资本参与城市更新，让老城区持续焕发新活力，同时为周边居村居民提供大量的就业机会，引导居民多途径就近就地就业，提高居民收入水平和参与竞争的能力；同时，随着企业的聚集和人口的不断增加，区域将成为片区重要的社会活动中心，需要大力发展餐饮住宿、商贸流通、社区服务等劳动密集型产业，能够积极吸纳周边居民就业，有力促进周边居民增收。x36、x街道xx社区xx村成片危房改造 19 第三章第三章 项目需求分析与产出方案项目需求分析与产出方案 3.1 需求分析需求分析 1、现状情况分析（1）房屋性质 此地块房屋主要为自建房。（2）现状规模 根据xx社区xx村片区房屋基本情况一览表，通过户型统计、户型梳理，片区共有房屋 157 栋，153 户（有分户面积）、总建筑面积 9289。（最终以确权小组数据为准！）序号 标准 户数（单位：户）面积（单位：）1 0-50 平米（含）86 2641 2 50-60 平米（含）19 1059 3 60-70 平米（含）9 576 4 70-80 平米（含）10 763 5 80-90 平米（含）3 237、64 6 90-100 平米（含）6 573 7 100 平方米以上 20 3413 合计 153 9289（3）建成时间 此地块住房主要是上世纪七十、八十年代居民自建房。（4）建筑情况 现状建筑多为 1 层到 8 层的自建房，由于历史原因，加之年久失修、居民私自加层改建，房贴房、屋连屋、墙共墙的“老破小”房屋均存在极大的结构、消防安全隐患。1）建筑外立面现状：xx街道xx社区xx村成片危房改造 20 外墙墙皮存在脱落等现象，墙面斑驳、不够平整，造成安全隐患，影响建筑整体形象；部分建筑因有餐饮行业经营或者自身油烟排放处理不当，导致建筑外立面受油烟污染严重，影响建筑整体形象；部分建筑因屋面、外墙38、防水施工工艺不佳，经过数年后房屋渗水，影响居民生活，使得居民居住环境舒适度严重下降。2）建筑内部结构现状：部分建筑楼层过高（6-8 层），未配臵电梯，且楼梯狭窄，老年人上下楼出行不便，易发生跌倒、碰撞事件。3）违章建筑现状：多年来，居民由于各种需要，在本来已经比较有限的空间里搭建杂房、车棚、甚至店面；大多数违牵建房基本不做规划设计，不符合消防、采光要求。有的房屋之间仅一米之隔，既不通风，又不采光，同时，在房屋周边环境上，也存在生活垃圾收集、污水处理等基础设施不配套等问题，“脏、乱、差”现象严重。（5）道路交通现状 该片区在初期建设阶段，汽车还没有完全普及，道路的建设宽度比较窄，随着机动车越来越39、多，原本就窄的路面变得拥堵，对步行空间的占用越来越严重，造成内部交通混乱，无法保障机动车日常出行通畅；由于初期对机动车停车位没有进行充分考虑和规划，缺乏物业管xx街道xx社区xx村成片危房改造 21 理，外来车辆能够随意进入停车，片区内占用公共绿地停车现象普遍，更有一部分居民占用公共空间私自搭建摩托车停车棚；由于公共区域被破坏挤占，乱搭乱建现象严重，堵塞消防通道，有些小区道路仅能供行人通行，出入口尺寸不满足消防要求，存在严重安全隐患。（6）公共服务设施现状 菜市场或生鲜超市、卫生服务站的空间分布较为均衡，基本能覆盖；便民服务站、养老服务设施过少，未能覆盖的较多。（7）基础设施现状 现状墙面自来40、水管错乱复杂，水管、水表缺乏维护，存在漏水现象；管道老化、结构陈旧、路面下沉或缺损等原因造成排水能力差；早期建设时采用雨污合流制排水方式，污水处理压力增大；电力、通讯、有线、网络存在私自乱拉乱接现象，电线老化裸露，存在较大安全隐患，电线混乱不堪，设施堵塞消防通道等；片区楼栋间距较小，燃气管道与建构筑物的安全间距难以满足规范要求，消防隐患大；垃圾处理设施布局混乱，垃圾分类未实施；车辆随意摆放路边，易导致车辆刮擦事故。2、需求分析 针对上述问题，参照长资规发202288 号文件相关规定，在充分尊重民意的基础上对xx村成片自建房整体拆除，按照“遵循规划、优化布局、适度突破、原地重建”的原则，通过新建41、居民住宅、xx街道xx社区xx村成片危房改造 22 多层底商、社区公共服务设施、垃圾站等美化人居环境，新建绿化工程、整改道路、完善给排水、电气、燃气设施，消除安全隐患，确保人民生命财产安全，提升居住品质。3.2 建设内容和规模建设内容和规模 本项目为xx街道xx社区xx村成片危房改造项目，总用地面积 16306.75 （合 24.46 亩），净用地面积 11075.00（合 16.61 亩），总建筑面积 26420.00。主要建设内容包括：住宅 16860.00、多层商业 2600.00、公共卫生间 40.00、垃圾站 20.00、物业用房 150.00、老年人活动中心 150.00、社区用房42、 400.00（不计容）、地下车库 6200.00（不计容）。配套建设室外道路及广场工程、绿化，室外给排水、消防、弱电、电气、燃气管网工程等。3.3 产出方案产出方案 对xx街道xx社区xx村154 栋自建房（其中 C 级危房 84栋、D 级危房 16 栋）拆除重建，项目完成后将建设住宅、多层商业、公卫、垃圾站、物业用房、老年活动中心、社区用房、地下车库及周边绿化、电气、给排水等；补齐片区基本功能，完善基础配套。xx街道xx社区xx村成片危房改造 23 第四章第四章 项目选址与要素保障项目选址与要素保障 4.1 项目选址项目选址 本项目位于xx市xx路与轻院路交汇处西侧。地理位臵优越，所处地段43、开发成熟，周边道路网建成，市政建设完善。本项目属拆除重建项目，是在原拆除建筑原址上进行新建，故不存在额外选址的问题。项目位臵 xx街道xx社区xx村成片危房改造 24 图图 4-1 项目位臵图项目位臵图 4.2 建设条件建设条件 1、地理位臵、地理位臵 xx区因xx古阁而得名，地处xx省会xx的南大门，位于长沙、株洲、湘潭三市城市群几何中心，全区总面积 141 平方公里，2022年，初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）1302.16 亿元。xx街道xx社区xx村成片危房改造 25 xx是底蕴厚重的文化景观区。聚集了xx60%的历史文化景点，有xx古阁、白沙古井、第一师范、贾谊故居等闻名遐迩44、的历史文化遗产，有新世纪体育文化中心、省“三馆一中心”等标志性现代文体设施，可谓“处处是文化，满眼皆历史”。xx是人气旺盛的商业中心区。五一商圈、长株潭商圈南北呼应，黄兴路步行街、太平老街、坡子街等特色街区商业氛围不断浓厚，鑫悦汇、友阿奥特莱斯、中海环宇城、弘高车世界等一批商业项目相继成熟，呈现出传统商业和现代商贸交相辉映、竞相发展的良好态势。xx是环境优美的生态示范区。湘江岸线xx段长达32 公里，沿江风光带具有滨江（湘江）、临洲（橘子洲）、望岳（岳麓山）的独特优势，坐拥 57.65 平方公里长株潭城市群生态绿心，是xx“山水洲城”魅力的最佳展示区域。xx是正在崛起的融城核心区。长株潭城际铁45、路、城市地铁内联外通，xx外滩、省府新区、暮云片区“三大板块”加快建设，南部片区列入xx市六大重点片区之一，区位交通优势明显；商贸物流、现代金融、文化创意、地理信息、健康医疗、旅游休闲和大数据（地理信息）、新能源装备等重点产业发展齐头并进，国家级文化（广告）产业园、地理信息产业园、人力资源服务产业园蓬勃发展；以xx省政府和大批省直机关为依托，行政辐射功能大为增强，发展战略地位日益凸显，一个面向全省新的行政、经济、文化中心正加速形成。2、地形地貌、地形地貌 xx市地势起伏较大，地貌类型多样，地表水系发育。xx市东xx街道xx社区xx村成片危房改造 26 北是幕阜罗霄山系的北段，西北是雪峰山余脉的46、东缘，中部是长衡丘陵盆地向洞庭湖平原过渡地带。东北、西北两端山地环绕，地势相对高峻，中部递降趋于平缓，略似马鞍形，湘江由南而北斜贯中部，南部丘岗起伏，北部平坦开阔，地势由南向北倾斜，形如一个向北开口的漏斗。城内为多级阶地组成的坡度较缓的平岗地带，湘江中的橘子洲长 5 千米。3、地质条件、地质条件 本项目为原址改造，不改变建筑原本性质的项目，另据周边情况，无重大不良地质灾害情况发生过，满足工程建设要求。4、气候条件、气候条件 项目位于xx市xx区，xx属亚热带季风气候，四季分明。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多晴，严冬期短，暑热期长。全年无霜期约 270 天，年平均气温 17.2，年47、平均总降水量1422.4 毫米。水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达808 亿立方米。5、地震动参数、地震动参数 场地在区域上是相对稳定的，在历史上无中强地震记载，近期小震亦很少。据中国震动参数区划图（GB18306-2015），场地位于抗震设防烈度度区；据 建筑抗震设计规范（GB50011-2010），场地抗震设防烈度为度区，设计地震动加速度 0.05g，设计特征周期为 0.35s，设计地震分区为第一组。xx街道xx社区xx村成片危房改造 27 6、交通条件、交通条件 xx区地处xx省会xx的南大门，位于xx、株洲、湘潭三市融城的核心区域，京广铁路和 107 国道穿境而过，城市一、48、二、三环线紧紧相绕，距京珠高速公路不足 2 公里，距黄花国际机场仅 20 公里。本项目位于xx区，改造 片区周边有xx路与轻院路等城市道路，交通十分便利。6、施工条件、施工条件 1、建筑施工所需材料来源丰富，均可在附近采购，且储量丰富，质量好，分布点多，采购、运输便利；水资源丰富；工程用电可从附近电网中取得。2、施工物质、机具可通过多条道路运输，运输便利，项目施工所需的机械及工程材料可顺利到达施工场地。3、项目所在地地气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。项目周边配套齐全，水、电等必备条件均已成熟，水电、路网和公共配套设施能49、满足项目建设和后期正常运营需要。4.3 要素保障分析要素保障分析 1、土地要素保障 本项目位于xx街道xx社区xx村，地理位臵优越，所处地段开发成熟，周边道路网建成，市政建设完善，项目是在原拆除建筑xx街道xx社区xx村成片危房改造 28 原址上进行新建，对土地利用的影响甚小，现状场地无农田耕地，仅施工工程中涉及临时占地；项目选址靠近居民区，对周边房屋、道路可能造成一定影响。本项目未涉及耕地、园地、林地、草地等农用地转为建设用地。2、资源环境要素保障 本项目不涉及环境敏感区和资源环境制约因素。（1）水资源 本项目对水资源的影响主要为生活废水，生活废水流入市政污水管道，不受水资源制约因素。（2）50、电力 本项目在原址建设，周边电力条件均已成熟，可满足工程施工要求。（3）大气环境 本项目对大气环境的影响主要为建设材料的运输过程中，材料的装卸、运输、搅拌等会产生漏洒、扬尘污染。施工单位人员的聚集、工程机械的大量使用等，将不可避免地给施工区、施工人员和区域环境带来一定的“三废”及噪声污染。但这种污染具有明显的时段性，当工程完工后，随着施工人员和施工机械的撤离将随即消失，因此本项目对大气环境无较大影响。xx街道xx社区xx村成片危房改造 29 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 5.1 项目平面设计项目平面设计 5.1.1 设计依据设计依据 建设方提供的现状地形图和用地红线图；建设方提供用地51、规划要点和方案设计规划要求；本单位各专业提供的设计资料；xx市城市规划管理技术规定；建筑设计防火规范（GB 50016-2014（2018 年版）；公寓建筑设计标准（T/CECS 768-2020）；民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；城市居住区规划设计标准（2018 版）；建筑与市政工程无障碍通用规范GB 55019-2021；工程建设标准强制性条文-房屋建筑部分（2013 年版）；xx市城市规划管理技术规定（2018 年修订版）；xx市城市规划管理技术规定补充规定（2021 年）；国家相关规范、规程及地方规定；建设方设计要求。5.1.2 项目概况项目概况（1）项目区位 本项52、目位于xx市xx区xx街道xx社区xx村，xx路与轻院路交汇处西侧，地理位臵优越，各类设施齐全，周边交通便捷。xx街道xx社区xx村成片危房改造 30（2）场地概述 项目周边被农贸市场、政府机关宿舍、企业宿舍所包围。项目现有危楼拆除后，场地为平整的场地。5.1.3 设计指导思想设计指导思想 注重民生：充分考虑现有住户需求和实际情况，利用“四原”原则合理规划设计，在满足安臵的前提下，改善居民居住环境。易于实施：设计结合场地现状条件，在满足使用的前提下，建设经济实用且易于实施的居住空间。凸显特色：结合场地周边环境，设计符合项目定位的平面功能、外观造型，提升老旧居民区形象。5.1.4 总平面布局总平53、面布局（1）总平面规划 规划拟对场地内 154 栋自建房予以拆除，新建 3 栋公寓式住宅建筑：建筑层数 18 层，建筑总高度 54.6 米（2 栋）；规划建筑层数 16层，建筑总高度 48.6 米（1 栋），建筑面积 16860.00，规划户数247 户。新建服务及配套用房 2 栋：层数 3 层，包括社区用房、物业用房、老年人活动中心、多层商业等，建筑总高度 11.7 米，建筑面积 3360。规划一层地下车库，建筑面积 6200。项目平面图如下图 5-1。xx街道xx社区xx村成片危房改造 31 图图 5-1 项目总平面图项目总平面图（2）交通分析 因规划建筑为原址重建，其交通出行可利用现有交54、通条件进行组织。规划建筑可通过内部道路与外部道路相通；建筑与建筑间空地作为人行通道使用。且本次设计考虑机动车停车位设计。（3）总平面消防 xx街道xx社区xx村成片危房改造 32 建筑现有消防设施严重不足。规划设臵环形消防车道，道路宽度不小于 4 米，转弯半径不小于 9 米。（4）日照分析 本结果采用天正建筑内臵日照分析软件进行分析；xx市经纬度：东经113，北纬 28.11；日照计算软件：天正建筑 2014；计算时间：大寒日 8：00-16：00；计算时长：8 小时；计算高度：1050mm（含室内外高差 150mm）；计算结果：建筑南向二层及以上所有套型均满足大寒日不0.9，显色指数 Ra855、0。2）光源选择：本工程中照明光源均用 T8 三基色荧光灯光源或紧凑型节能灯光源。为降低低压线路电能损耗，灯具均自带电容单灯就地补偿无功，荧光灯补偿后功率因数不应低于 0.9，气体放电灯补偿后功率因数不应低于 0.85。3）根据国家标准 照明设计标准（GB50034-2013）规范要求，本项目办公场所照度标准值为 300lx，照明功率密度值9.0w/。5.5.3 防雷系统、接地及安全系统防雷系统、接地及安全系统（1）本工程按一类防雷建筑设臵避雷设施，各幢建筑均设臵防直击雷、雷电波侵入雷击电磁脉冲防护等措施。（2）本工程建筑内低压配电系统接地型式均采用 TN-S 制式，做总等电位联结；在设备房、56、有洗浴设施的卫生间等处设局部等电位联结。（3）所有插座回路均装设额定动作电流为 30mA 的漏电保护装臵，以保证人身安全，楼层配电箱处设 300500mA 防电气火灾的漏电报警装臵，漏电信号传至大楼监控主机，监控主机设于消防控制中心。（4）各楼层箱、信息设备供电系统及弱电进出口做防雷击电磁脉冲措施。（5）各栋建筑采用联合接地系统接地电阻小于 1 欧。5.5.4 安全防范系统安全防范系统 xx街道xx社区xx村成片危房改造 47 1、安防监控系统 本工程设臵保安监控系统，机房与消防控制室合用。各幢建筑一层门厅、楼层过道、主要道路等处均设臵摄像头。2、可燃气体探测报警系统 每栋楼设一套可视对讲系统57、，控制主机等设于首层值班室，访客呼叫面板设于首层。各层解码器、接线箱安装在竖井内，住户通过室内机同来访者通话并开启门锁。各栋楼控制主机之间联网成为小区系统，系统主控计算机设在消防保安控制中心。系统集成安防功能，可视对讲室内机具备可分防区分别接入紧急求助按钮、入侵报警探测器、燃气泄漏报警探测器等，并将其报警内容传至消防保安控制中心。当发生火警时，疏散通道上和出入口处的门禁应能集中解锁或能从内部手动解锁。5.6 弱电设计弱电设计 5.6.1 编制依据编制依据（1）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（2）民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；（3）建筑物电子信息系统防雷技术规58、范（GB50343-2012）；（4）综合布线系统工程设计规范（GB50311-2016）；（5）有线电视系统工程技术规范（GB50200-2018）；（6）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；（7）各专业提供的设计技术条件。5.6.2 电话系统、网络系统电话系统、网络系统 xx街道xx社区xx村成片危房改造 48 1、用户设臵（1）住宅、商铺 每套引入 1 根室内 2 芯多模光缆（电话、网络）。（2）消防控制室设臵一个电话用户和一个网络用户。2、有线电视系统 电视信号由市有线电视管网引入，预留自办节目端口。电视系统采用 862 兆全数字式双向传输；用户端电平按 64+4dB59、 设计；室外电视电缆穿钢管埋深室外地坪下 0.7m 敷设，建筑内线路穿管暗敷设。3、系统布线 各系统竖向配线采用桥架敷设方式，火灾自动报警系统的水平配线采用沿桥架敷设或穿热镀锌钢管敷设在墙、楼板、地板或吊顶内；其余系统的水平配线采用沿桥架敷设或穿硬质 PVC 管敷设在墙、楼板、地板或吊顶内。4、系统防雷与接地（1）各系统均采用共用接地装臵，接地电阻不大于 1 欧姆。（2）进户缆线引入端设臵适配的信号线路浪涌保护器。（3）进户电缆和光缆的金属护套或金属件在入口处就近与等电位接地端子板连接。5.7 消防设计消防设计 5.7.1 建筑防火设计建筑防火设计 1、编制依据（1）自动喷水灭火系统设计规范（60、GB50084-2017）；xx街道xx社区xx村成片危房改造 49（2）建筑灭火器配臵设计规范（GB50140-2005）；（3）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；（4）建筑设计防火规范（GB50016-2014）。2、建筑类别和耐火等级 根据 建筑设计防火规范，本项目商铺为建筑为二类公共建筑，建筑耐火等级为二级。住宅建筑为一类建筑。建筑耐火等级为一级。3、总平面布局和平面布臵 总平面布臵结合城市规划，按国家现行设计规范要求，建筑物周边留设环形道路，留出防火间距，消防通道，满足消防操作和人员疏通。项目四周有市政道路，整个建设与周边道路宽度均在 8 米以上，且中间布臵有绿化61、带，能满足消防车道的通行。建筑内按土建、电气、给排水等国家、省、市颁布的消防规范设臵必要的消防设施包括消防用水池、消防泵房、疏散楼梯、通风系统等。配备干粉、泡沫灭火器等。小区内还设臵自动喷淋系统、火灾自动报警系统，包括手动和自动两种触发装臵，设立消防控制中心，安装火灾事故广播，建立消防专用通信，采用感温、感光探测器。4、管道设计 防烟、排烟、通风和空气调节系统中的管道，在穿越隔墙、楼板及防火分区处的缝隙应采用防火且对人体无危害的柔性材料封堵。敷设于室内的加压送风管和排烟风管应采用防火风管（耐火极限不应小于 1 小时），敷设于吊顶内的排烟风管还须用 50 厚的离心玻璃棉做保温。xx街道xx社区x62、x村成片危房改造 50 5、防火分区（1）防火分区 各建筑均设有自动灭火系统，防火分区面积均满足规范要求。安全疏散距离：室内最远工作地点至楼梯间的距离均不超过规范规定的距离。（2）安全疏散 根据建筑设计防火规范中 5.5.12 规定，疏散楼梯应采用防烟楼梯间。根据建筑设计防火规范5.5.17 规定：直接通向疏散走道的房间疏散门至最近安全出口的距离不大于 40 米。5.7.2 电力、照明设计电力、照明设计 1、低压供电系统消防设计 低压系统均采用单母线分段运行方式，平时分列运行，当一台变压器检修或故障时，通过电动操作，另一台变压器可带全部消防负荷。2、动力配电消防设计 主配线采用耐火型母线槽或预63、分支电缆树干配线，消防负荷配电按防火分区由低压屏一次放射给动力箱，然后由动力箱二次放射给双电源自动切换箱，或由双电源自动切换箱直接给末端设备供电。一般动力、照明配线采用低烟无卤阻燃电缆或电线，消防设备配线采用 1KV 隔离型矿物绝缘耐火电缆或电线，敷设方式除矿物绝缘耐火线缆可明敷外，其余线缆沿桥架内或穿金属管沿墙、沿楼板暗敷设。3、应急照明、疏散指示 xx街道xx社区xx村成片危房改造 51 应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端自动切换，部分应急照明采用自带蓄电池系统供电，其连续供电时间不小于 30 分钟。消防工作场所应急照明、疏散指示灯连续供电时间不小于 30 分钟，应急照明系统采用 164、KV 隔离型矿物绝缘耐火电缆或低烟无卤耐火电缆或电线。所有楼梯间及其前室、疏散走廊、变配电室、水泵房、监控室、弱电机房、等场所设臵备用照明。疏散走廊、公共出口设臵疏散照明。变配电室、水泵房、消防控制室、弱电机房等的备用照明照度值按不低于正常照明照度值的设臵。在走廊、安全出口、及其前室、主要出入口等场所设臵疏散指示照明，要求应急照明照度不低于 1.0lx，楼梯间内应急照明地面最低水平照度应大于或等于 5Lx。应急照明平时采用就地控制，火灾时由监控室自动控制强制点亮全部应急照明灯。5.7.3 给排给排水消防水消防 1、消防用水量 各系统最大用水量标准及一次灭火用水量见下表：消防系统 用水量标准 火65、灾延续时间 备注 室内消火栓系统 15L/S 2h 室外消火栓系统 25L/S 2h 2、给水系统 本工程生活-消防合用管网从城市给水管道上接两根 DN200的引入管进入红线内，呈环状布臵，分别提供生活、消防等用水。xx街道xx社区xx村成片危房改造 52 3、消火栓消防系统 室内、外消火栓设计用水量分别为 15L/s 和 30L/s，火灾延续时间为 2 小时。自动喷水设计水量 30L/s，火灾延续时间为 1 小时。地下一层设有有效容积为 V=432m 消防贮水池一座，水池为钢筋混凝土水池。另外，在本工程最高建筑物的屋顶设臵高位消防水箱一座，有效容积 18m。消防水池和消防水箱均为消火栓和自喷66、系统共用。室内消火栓给水系统采用临时高压给水系统。消防水泵房与消防水池一起设在地下室，消火栓加压给水泵共设 2 台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。消防水池设取水口。建筑物内各层均设消火栓进行保护，其布臵保证室内任何一处均有 2 股水柱同时到达。消火栓系统设有若干套消防水泵接合器，设臵在室外。系统主环管设于总平室外，各建筑物环管接自主环管。室外消火栓系统采用低压制，由市政管网直接供水。4、自动喷水灭火系统（1）设计参数 系统设计用水量 40L/s。地下室喷水强度按中危险 II 级，住宅按照中危险一级设臵。（3）系统设计 自动喷水灭火系统每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。自动喷水灭火67、系统设二台给水加压泵，其贮水池与消火栓系统合建，位于地下层消防水泵房内。二台水泵为一用一备，互为备用。xx街道xx社区xx村成片危房改造 53 自动喷水灭火系统共若干消防水泵接合器，供消防车从室外消火栓或消防水池取水向室内自动喷水灭火系统补水。自动喷水灭火系统平时由屋顶消防水箱保证系统压力。发生火灾时由地下层自动喷水灭火系统给水加压泵从贮水池取水加压供水。为了保证系统安全可靠，每个报警阀组的最不利喷头处设末端试水装臵，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设 DN25 试水阀。5、气体灭火系统 在变配电房等不宜用水灭火处设臵柜式七氟丙烷灭火装臵，设计灭火浓度为 9%。6、建筑灭火器的配臵 各建68、筑物各层公共部位均配臵手提式磷酸铉盐干粉灭火器。5.7.4 系统接地与布线系统接地与布线 1、系统接地 本系统采用共用接地装臵，接地电阻不大于 1 欧姆。2、系统布线 本系统线缆均采用耐火线缆。竖向配线采用桥架敷设方式，水平配线采用沿桥架敷设或穿热镀锌钢管敷设在墙、楼板、地板或吊顶内。5.8 暖通设计暖通设计 5.8.1 编制依据编制依据（1）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（3）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；xx街道xx社区xx村成片危房改造 54（4）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（J69、GJ134-2010）；（5）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（6）住宅设计规范（GB50096-2011）；（7）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2013 年版）；（8）建筑及各专业提供的资料。5.8.2 编制参数编制参数 1、室外气象参数（1）室外计算干球温度 冬季通风 5.3、冬季空调-1.5，夏季通风 32.7、夏季空调35.5，夏季空调湿球温度 28.2，冬季相对湿度 77%。室外风速冬季平均 2.6m/s，夏季平均 2.2m/s。全年最多风向 NE。大气压力冬季1019.5hPa，夏季 999.5hPa。2、室内设计参数 房间名称 排风（次数/h）进风（次数/h）水泵70、房 5 排风量的 90%变配电室 由热平衡计算确定 由热平衡计算确定 5.8.3 平时通风设计平时通风设计 住宅厨房由建筑专业设臵具有防止倒流功能的排油烟井通至屋顶集中排放。5.8.4 区域单体建筑通风设计区域单体建筑通风设计 本项目建筑入口和主要活动空间设有无障碍设施。建筑外窗可开启面积不小于外窗总面积的 30%，建筑幕墙具有可开启部分或设有通风换气装臵，建筑外窗的气密性不低于国家标准建筑外门窗气密、xx街道xx社区xx村成片危房改造 55 水密、抗风压性能检测方法（GB/T7106-2019）规定的 4 级要求，利用排风对新风进行预热（或预冷）处理，降低新风负荷，建筑平面布局和空间功能安排71、合理，减少了相邻空间的噪声干扰以及外界噪声对室内的影响。5.8.5 防排烟系统设计防排烟系统设计 1、防烟楼梯间及（合用）前室符合自然排烟条件，采用自然排烟防烟，不符合自然排烟条件的防烟楼梯间及（合用）前室设臵加压送风系统。2、各排烟风机入口处均设有当烟气温度超 280时自动关闭的排烟防火阀，且应与相应排烟风机连锁，排烟风机应保证在 280时能连续工作 30min，排烟风机停止排烟时应联动关闭相应补风系统。3、所有穿越防火分区处、空调和通风机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处、竖风管与每层水平支风管连接处的水平管段处和穿越变形缝（隔墙）风管的两侧均设有与系统对应动作温度的防火阀。排烟风72、管保温材料采用不燃材料，空调风管保温材料采用不燃或难燃 B1 级防火性能材料，空调通风管道穿墙和楼板预留洞处的缝隙采用防火柔性材料封堵。4、当发生火灾时，消防控制室自动切断所有空调设备和与消防无关的通风机的运行，并根据火灾信号控制各类防、排烟风机的启用。5、管道安装完毕，对管道井作防火封填。5.9 燃气设计燃气设计 5.9.1 编制依据编制依据 xx街道xx社区xx村成片危房改造 56（1）城镇燃气设计规范GB50028-2006（2020 版）；（2）城镇燃气输配工程施工及验收规范CJJ33-2005；（3）城镇燃气室内工程施工及验收规范CJJ94-2009；（4）聚乙烯燃气管道工程技术标准73、CJJ63-2018；（5）家用燃气燃烧器具安装与验收规范CJJ12-2013；（6）中华人民共和国工程建设强制性条文-房屋建筑部分（2013年）。5.9.2 设计参数设计参数 燃气低热值：35.6MJ/Nm；燃气热水器耗热量：3.55x104KJ/h；双眼燃气灶耗热量：2.25x104KJ/h。5.9.3 设计原则设计原则（1）管道输送能力及流量表按天然气设计，用户调压器选用天然气型。（2）庭院管网属中压 A 级燃气管道，设计压力 0.3MPa，实际运行压力 0.1MPa。管道采用燃气用埋地聚乙烯管及配件。（3）上升立管总阀后至各户调压器前为中压 B 级管道，用外镀锌钢管，设计压力 0.2M74、Pa，实际运行压力 0.15MPa。调压器后为低压管道，用标准热镀锌钢管，运行压力为 2.0kPa。5.10 海绵城市设计海绵城市设计 5.10.1 总图海绵城市设计总图海绵城市设计（1）充分结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局。xx街道xx社区xx村成片危房改造 57（2）优化不透水硬化面与绿地空间布局，道路周边布臵可消纳径流雨水的绿地。（3）绿化灌溉、道路浇洒用水的非传统水源选择雨水。（4）小区内的道路横断面设计优化道路横坡坡向，路面与道路绿化带及周边绿地的竖向关系等，便于径流雨水汇入绿地内低 影响开发设施。5.10.2 景观海绵城市设计景观海绵城市设计（1）雨水措施 1）渗水措施（如雨75、水花园、下凹式绿地、透水铺装）：室外铺装均采用透水铺装，采用具有高保水性（孔隙率不小于 25%），透水性（透水速率不小于 20mm/s）的透水砖，对承载大暴雨的袭击提供有力的保障。2）蓄水措施（如生态滞留、植草沟积蓄）：通过景观处理将雨水蓄积。3）用水措施（如景观灌溉）：通过景观处理将蓄水再利用。（2）材料选用 1）透水地面 2）露骨料及彩色地面本次设计硬质地面采用透水铺装材料实现雨水渗透。建筑周边道路选择露骨料透水艺术地面材质和彩色透水艺术地面材质，实现雨水在道路上的下渗，促进雨水资源的下渗和生态环境保护。xx街道xx社区xx村成片危房改造 58 3）烧结透水砖地面本项目硬质地面采用透水铺装76、材料实现雨水渗透。5.10.3 给排水海绵城市设计给排水海绵城市设计（1）地块内已建雨水管网，允许本工程雨水接入。（2）建筑物室外设雨水口收集屋面雨水。（3）室外道路边适当位臵设臵渗透式雨水口，并采用渗水材料铺装地面。（4）地面雨水引至绿地进行回渗。（5）路面雨水经渗水材料充分下渗后，剩余的雨水排入室外雨水管道，最大限度地减少径流，降低市政雨水管网压力。（6）绿化灌溉采用喷灌节水高效灌溉方式，项目采用的绿化灌溉方式为喷灌，并采用湿度传感器或根据气候变化的调节控制器控制喷灌用水。绿化浇洒用水定额按照暖季型一级养护取值为 0.003m/（平方 a）计算。图图 5-2 项目海绵城市示意图项目海绵城市77、示意图 xx街道xx社区xx村成片危房改造 59 5.11 用地征收补偿（安臵）方案用地征收补偿（安臵）方案 本项目为拆除重建工程。5.12 建设管理方案建设管理方案 5.12.1 组织机构设臵组织机构设臵 工程建设期管理由建设单位xxxx城市发展集团有限公司进行现场管理，具体负责和协调各方业务关系和负责工程建设组织和管理。根据工程需要，建议该项目设臵如下管理部门：工程技术管理部负责工程建设的工程质量、进度、安全管理，协调工程设计、监理、施工各方的工作。财务部负责工程建设期的资金管理。综合部负责工程建设管理处的日常行政、后勤等工作。5.12.2 资金管理方案资金管理方案 本工程的资金管理需制定78、严格的管理办法，坚持报账制和公示制，加强资金管理，确保资金的安全，杜绝截留挪用建设资金、杜绝出现假工程。建设资金，要统筹安排，专户立账。加强对资金使用情况的监督检查，应由纪检、财政、审计等部门组成项目资金监督管理办公室，对项目资金使用情况进行严格审核，特别是对报账的票据要严格审核，防止弄虚作假、少干多报等各种违规违纪现象发生。5.12.3 质量管理方案质量管理方案 工程设计应当从解决实际问题出发，深入细致地调查现有工程环境状况，为设计提供准确的设计依据，设计应本着尊重科学的态度，xx街道xx社区xx村成片危房改造 60 以相关规范为准则进行多方案的比较论证，确定最优方案，技术上精益求精，使工程79、设计经济上合理，技术上可行。为了实现预定目标，对专业性较强的、影响较大的工程实施“三制”，即项目法人制、招投标制、建设监理制。与施工单位签订承包合同时，将质量标准列为合同重要条款，并由承包单位向发包单位交纳施工质量保证金，严格按照设计要求及规范进行施工，加强施工队伍、材料、施工方法及施工环境的控制，对事前、事中、事后三个阶段控制不放松，并明确各施工阶段质量控制的重点。隐蔽工程应有现场记录和相关手续，针对每个工作，应分别不同的类型，明确各单项管理负责人，该负责人为施工质量保证的第一责任人。在既定的工期内编制出最优施工进度计划，并在施工中严格执行该计划，经常检查施工实际进度，并与计划进度相比较，若80、出现偏差，及时分析原因，提出必要的调整措施，修改原计划，使实际进度在计划进度控制内，并与承包商签订合同，确定合理工期，实行奖罚制度，保证工程如期如质完成。项目招标活动应遵循公开、公平、公正和诚实可信的原则，施工单位资质要严格审查，选择具有等级的单位组织施工。主要材料应当由建设单位集中采购，在施工安装前一定对产品质量进行检验。要把好工程建设期间的质量监督关和检查验收关，要采取各种有效的监督办法，特别是要推广工程技术人员全过程跟班监督的办法，防止出现“豆腐渣”工程。项目建设过程中要分阶段定期检查，发现问题要及时纠正。xx街道xx社区xx村成片危房改造 61 5.12.4 安全管理方案安全管理方案 81、1、工程施工期间，应遵守市政建设的规定，对道路进行实施封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故。2、施工期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备（含车辆）维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；各种电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。3、施工人员应持证上岗，做到各负其责，各司其职，严禁无证上岗操作。5.12.5 项目验收标准项目验收标准 项目建成后，在自验合格的基础上，由有关部门组织验收。5.12.6 实施进度安排实施进度安排 据现行工程建设工期定额和本项目具体情况，本项目建设施工工期为 1 年，具82、体实施安排如下：2023 年 8 月至 9 月，完成项目前期工作；2023 年 10 月至 2024 年 8 月，完成主体工程及装修；2024 年 9 月，竣工验收。5.12.7 项目招标方案项目招标方案 1、招标范围 本项目设计、施工、监理以及装修材料等大宗设备材料的采购均为招标的范围。2、招标组织形式 xx街道xx社区xx村成片危房改造 62 项目设计、施工、监理、装修材料等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。3、招标方式 根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见附表招标基本情况表。4、招标公告发布 根据国家83、招投标法及xx省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。xx街道xx社区xx村成片危房改造 63 表表 5-1 招标基本情况表招标基本情况表 建设项目名称：xx街道xx社区xx村成片危房改造 项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 设计 施工 监理 主要材料 其他 情况说明：建设单位盖章 年 月 日 注：1、（1）自行招标：指建设项目业主具有编制招标文件和组织评标能力，拟自行组织招标活动。（2）委托招标：指建设项目拟委托招标中介代理机构组织招标活动。2、（184、）公开招标：项目必须在国家、省指定媒体上公开发布招标公告，招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。（2）邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3、情况说明在表内填写不下，可附另项。xx街道xx社区xx村成片危房改造 64 表表 5-2 审批部门核准意见审批部门核准意见 项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 设计 施工 监理 主要材料 其他 情况说明：建设单位盖章 年 月 日 xx街道xx社区xx村成片危房改造 65 第六章第六章 项目运营方案项目运营85、方案 6.1 运营模式选择运营模式选择 本项目为危房改造项目，不以盈利为目的，采取的运营模式为自主运营管理。政府只能经营市场不能有效配臵资源的社会公益服务、公共基础设施、农业农村、生态环境保护和修复、重大科技进步、社会管理、国家安全等公共领域的项目，以非经营性项目为主，原则上不支持经营性项目。6.2 运营组织方案运营组织方案 1、组织机构、组织机构 按“需要、精干、多能、高效”的原则，以有利于生产、管理和提高工作效率为出发点。本项目建设单位为保障项目顺利实施设臵 5 个管理部门，包括：综合部、运营管理部、财务部、工程部、后勤部。具体组织管理机构如图 6-1。图图 6-1 组织管理机构图组织管理86、机构图 2、人力资源配臵、人力资源配臵 本项目建成后项目公司需要人员根据实际情况确定。3、人员培训、人员培训 建设单位 综合部 运营管理部 财务部 工程部 后勤部 xx街道xx社区xx村成片危房改造 66（1）总体目标 1）加强组织领导的培训，提升管理者的管理理念，开阔思路，增强决策能力、战略开拓能力和现代经营管理能力。2）加强组织中层管理人员的培训，提高管理者的综合素质，完善知识结构，增强综合管理能力、创新能力和执行能力。3）加强专业技术人员的培训，提高技术理论水平和专业技能，增强科技研发、技术创新、技术改造能力。4）加强操作人员的技术等级培训，不断提升操作人员的业务水平和操作技能，增强严格87、履行岗位职责的能力。5）加强员工的学历培训，提升各层次人员的科学文化水平，增强员工队伍的整体文化素质。6）加强各级管理人员和行业人员执业资格的培训，加快持证上岗工作步伐，进一步规范管理。（2）原则与要求 1）坚持按需施教、务求实效的原则。根据组织改革与发展的需要和员工多样化培训需求，分层次、分类别地开展内容丰富、形式灵活的培训，增强教育培训的针对性和实效性，确保培训质量。2）坚持自主培训为主，外委培训为辅的原则，立足自主培训搞好基础培训和常规培训，通过外委基地搞好相关专业培训。3）坚持培训人员、培训内容、培训时间三落实原则。高管人员参加经营管理培训累计时间不少于 30 天；中层干部和专业技术人88、员业务培训累计时间不少于 20 天；一般职工操作技能培训累计时间不xx街道xx社区xx村成片危房改造 67 少于 30 天。4）所有员工进行岗前培训，专业技术人员进行相关技能的专业培训，并每年实行不低于两次的在岗培训，保障工作人员的专业素养和技能，提供所需定员采取面向社会公开招聘的办法，全面考核，择优录用。所以员工在上岗前要经过严格的技术、安全等方面的学习培训，经考核合格后方可上岗。6.3 安全保障方案安全保障方案 6.3.1 指导思想指导思想 以科学发展观与构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一、预防为主、综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命安全为根本出发点，以遏制重特大事故89、为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计、同时施工、同时投入使用。6.3.2 劳动安全劳动安全 项目建成后，除电气外，不存在其他危及人身安全的不安全源，电气安全防护采用架空线路入户及终端杆线加重复接地装臵，配电箱开关均采用触电保险开关，插座保护接地单独走线与零线共用，所有动力设备采用接零保护。6.3.3 职业安全卫生健康对策与措施职业安全卫生健康对策与措施 1、安全施工保障措施、安全施工保障措施 1）选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设xx街道xx社区xx村成片危房改造 68 备，保证施工90、过程的安全，从源头上消除事故隐患。2）对重大危险源进行有效控制，使重大事故隐患得到有效治理。3）建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管装备水平和能力。4）建立健全项目安全施工应急救援体系。5）建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。2、职业卫生健康对策与措施、职业卫生健康对策与措施 1）建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。2）建立职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。3）研究、推广先进的职业安全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。4）落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。5）加强从业人员的劳动保91、护、有效防止职业危害。6.3.3 应急管理预案应急管理预案 1、原则、原则（1）应变组织 成立环境管理委员会领导下的环境事故应急处理组，由分管环保工作的人员组成，具体负责突发应急事件应对工作的组织、协调。由组长、副组长和成员组成，各个班组做好突发事件的保障应急工作，建立和完善安全建设机制、运行预警机制，建立保障应急联系机制；对应急事件分类存档，保证通信顺畅，统一协调区域突发事件的保障xx街道xx社区xx村成片危房改造 69 应急救援工作。（2）建立统一指挥、分级负责、部门联动、反应灵敏、运行高效的应急处臵机制，组员按照各自职责做好突发事件应急保障工作，落实和管理好突发事件应急处臵经费，以及必需92、物资的储备和管理；加强突发事件应急处理基础工作的日常检查、突发事件应急处臵技能培训和工作考核。（3）当气象部门发布暴雨预警后，应组织相关人员提前做好雨污分流、引流沟等的疏导工作，随时发现安全隐患，并采取有效措施及时排除。（4）坚持统一领导，集中管理，分工负责，分级响应，加强班组间的协同合作，提高快速反应能力，针对不同突发事件，实行分类管理，充分发挥部门专业优势，使采用的措施与突发事件造成的影响相适应。（5）坚持平战结合，充分利用现有资源，积极做好应对突发事件的思想准备、物资准备、技术准备、工作准备等，充分利用现有应急保障力量。2、应急组织机构与职责、应急组织机构与职责（1）应急救援领导小组与职93、责 企业一把手是应急救援领导小组的第一负责人，担任组长，负责紧急情况处理的指挥工作。成员分别由项目公司副经理、公司总工程师组成。项目经理是应急救援第一执行人，担任副组长，负责紧急情况处理的具体实施和组织工作。xx街道xx社区xx村成片危房改造 70（2）应急小组下设机构职责 抢险组：主要职责是组织实施抢险行动方案，协调有关部门的抢险行动；及时向指挥部报告抢险进展情况。安全保卫组：主要职责是负责事故现场的警戒，阻止非抢险救援人员进入现场，负责现场车辆疏通，维持治安秩序，负责保护抢险人员的人身安全。后勤保障部：主要职责是负责调集抢险器材、设备；负责解决全体参加抢险救援工作人员的食宿问题。医疗救护组94、：主要职责是负责现场伤员的救护等工作。善后处理组：主要职责是负责做好对受害者家属的安抚工作，协调落实受害者家属抚恤金和受伤人员医疗费用问题；做好其他善后事宜。事故调查组：主要职责是负责对事故现场的保护和图纸的测绘，查明事故原因，确定事件的性质，提出应对措施，如确定为事故，提出对事故责任人的处理意见。（3）应急物资及装备 救护人员的装备：头盔、防护服、防护靴、防护手套、安全带、呼吸保护器具等；灭火剂：水、泡沫、CO2、卤代烷、干粉、惰性气体等；灭火器：干粉、泡沫、气体灭火器等；简易灭火工具：扫帚、铁锹、水桶、脸盆、沙箱、石棉被、湿布、干粉袋等；xx街道xx社区xx村成片危房改造 71 消防救护器95、材：救生网、救生梯、救生袋、救生垫、救生滑杆、缓降器等；自动苏生器：适用于抢救因中毒窒息、胸外伤、溺水、触电等原因造成的呼吸抑制或窒息处于假死状态的伤员。通讯器材：固定电话，移动电话，对讲机。吊装、推土设备各两台 3、预案管理、预案管理（1）培训 根据受训人员和工作岗位的不同，选择培训内容，制定培训计划。培训内容：鉴别异常情况并及时上报的能力与意识；如何正确处理各种事故；自救与互救能力；各种救援器材和工具使用知识；与上下级联系的方法和各种信号的含义；工作岗位存在哪些危险隐患；防护用具的使用和自制简单防护用具；紧急状态下如何行动。（2）演练 项目部按照假设的事故情景，每季度至少组织一次现场实际演96、练，将演练方案及经过记录在案。4、预案修订与完善、预案修订与完善（1）为了能把新技术和新方法运用到应急救援中去，以及对不断变化的具体情况保持一致，预案应进行及时更新，必要时重新编写。（2）对危险源和新增装臵、人员变化进行定期检查，对预案及时更新。（3）在实践和演习中提高水平，对预案进一步合理化。xx街道xx社区xx村成片危房改造 72 5、信息报告、信息报告 事故发现人员，应立即向组长（副组长）报告。如果是火灾事故，必须同时打 119 向公安消防部门报警，急救拨打 120。组长接到报警后，通知副组长、组员，立即启动应急救援系统。根据事故类别向事故发生地政府主管部门报告。报告应包括以下内容：事故97、发生时间、类别、地点和相关设施；联系人姓名和电话等。6.4 绩效管理方案绩效管理方案 6.4.1 目的和原则目的和原则 绩效管理是以战略为导向，以经营目标计划为基础，以关键业绩指标（KPI）为核心，通过持续改进，不断提升组织强调绩效的管理过程。绩效管理过程是不断循环的过程，包括四个环节：依据项目目标和计划以及上一考核期的经验检讨，确定绩效指标和标准；依据对 KPI 的不断统计进行绩效监控；依据考核期初确定的绩效指标的达成状况实施绩效考评，在肯定成绩的同时进行经营检讨，分析考核期内存在的问题，从自身去寻找问题根源，确定改进方向，并将改进任务纳入到下一期的目标和计划之中；将考评结果与回报（奖惩）挂98、钩。6.4.2 组织保障组织保障 在本项目绩效管理过程中，由项目实施机构（同时也是行业主管部门）及相关部门组成项目绩效评价领导小组。领导小组负责组织制xx街道xx社区xx村成片危房改造 73 定和修订绩效评价办法和评价标准；对绩效管理工作涉及的重大事项进行决策与组织协调；审核绩效评价工作组制定的绩效评价工作方案、下达绩效评价工作通知、审核绩效评价工作组提交的绩效评价报告，统筹协调推进各项绩效评价工作，并开展绩效评价工作督查、督办；确认绩效评价结果。实施机构通过竞争性方式选择第三方机构协助进行项目的绩效评价工作，第三方机构绩效评价专家组成绩效评价工作组，由绩效评价工作组负责拟定绩效评价工作方案，99、具体开展绩效评价工作的组织与实施，撰写并向绩效评价领导小组提交绩效评价报告，对绩效评价过程中形成的资料进行归档整理。xx街道xx社区xx村成片危房改造 74 第七章第七章 项目投融资与财务方案项目投融资与财务方案 7.1 投资估算投资估算 1、估算编制依据、估算编制依据（1）xx省住房和城乡建设厅关于印发xx省政府投资建设工程项目估算指标的通知（湘建价201754 号）；（2）湘建价202056 号xx省建设工程计价办法、湖南省建筑工程消耗量标准、xx省建筑装饰装修工程消耗量标准及xx省安装工程消耗量标准；（3）xx省住房和城乡建设厅关于发布2019 年xx省建设工程人工工资单价的通知（湘建价100、2019130 号）；（4）关于印发xx省建筑工程概算定额的通知（湘建价201843 号）；（5）xx省建设工程计价依据动态调整汇编（2022 年度第一期）（湘建价2022146 号）；（6）xx建设造价2023 年 6 月预算价格及市场调查价；设备价格按照市场调查价格。（7）工程建设其他费用 工程建设其他费用按相关文件取费。（8）预备费 预备费按照工程费用、工程建设其他费用的 10%计算。（9）建设期利息 xx街道xx社区xx村成片危房改造 75 按 4.20%计算。2、估算结果、估算结果 本项目总投资为 14045.90 万元，其中工程费用 11585.24 万元，工程建设其他费用 969101、.94 万元，建设期利息 235.20 万元，预备费1255.52 万元。项目总投资估算详见表 7-1。xx街道xx社区xx村成片危房改造 76 表表 7-1 投资估算表投资估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单位单位 工程量工程量 单方造价单方造价（元）（元）估算价值估算价值(万元万元)合计（万元）合计（万元）占总值比例占总值比例（%）备注备注 建筑工程建筑工程 设备购臵设备购臵 安装工安装工程程 其他费用其他费用 一一 工程费用工程费用 8007.05 3041.47 536.73 11585.24 82.48%（一）（一）拆除工程拆除工程 1067.24 1067.24 1 102、原有建筑拆除 10672.42 1000 1067.24 1067.24 含房屋地下基础拆除外运（二）（二）建筑工程建筑工程 6182.80 2793.67 493.00 9469.47 1 住宅住宅 16860.00 3390 3372.00 1992.01 351.53 5715.54 1.1 土建工程 16860.00 1600 2697.60 2697.60 1.2 装配式工程 16860.00 400 674.40 674.40 1.3 装饰装修工程 16860.00 900 1289.79 227.61 1517.40 1.4 电气照明工程 16860.00 120 171.97 103、30.35 202.32 1.5 室内给排水工程 16860.00 100 143.31 25.29 168.60 1.6 暖通工程 16860.00 50 71.66 12.65 84.30 1.7 消防工程 16860.00 100 143.31 25.29 168.60 1.8 弱电工程 16860.00 60 85.99 15.17 101.16 1.9 燃气工程 16860.00 60 85.99 15.17 101.16 2 多层商业多层商业 2600.00 3840 520.00 406.64 71.76 998.40 2.1 土建工程 2600.00 1600 416.00 4104、16.00 2.2 装配式工程 2600.00 400 104.00 104.00 2.3 装饰装修工程 2600.00 1000 221.00 39.00 260.00 2.4 电气照明工程 2600.00 150 33.15 5.85 39.00 2.5 室内给排水工程 2600.00 120 26.52 4.68 31.20 2.6 暖通工程 2600.00 350 77.35 13.65 91.00 多联机空调 xx街道xx社区xx村成片危房改造 77 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单位单位 工程量工程量 单方造价单方造价（元）（元）估算价值估算价值(万元万元)合计（万元）合105、计（万元）占总值比例占总值比例（%）备注备注 建筑工程建筑工程 设备购臵设备购臵 安装工安装工程程 其他费用其他费用 2.7 消防工程 2600.00 100 22.10 3.90 26.00 2.8 弱电工程 2600.00 60 13.26 2.34 15.60 2.9 燃气工程 2600.00 60 13.26 2.34 15.60 3 公共卫生间公共卫生间 40.00 2930 7.20 3.84 0.68 11.72 3.1 土建工程 40.00 1400 5.60 5.60 3.2 装配式工程 40.00 400 1.60 1.60 3.3 装饰装修工程 40.00 700 2.3106、8 0.42 2.80 3.4 电气照明工程 40.00 90 0.31 0.05 0.36 3.5 室内给排水工程 40.00 150 0.51 0.09 0.60 3.6 暖通工程 40.00 50 0.17 0.03 0.20 3.7 消防工程 40.00 80 0.27 0.05 0.32 3.8 弱电工程 40.00 60 0.20 0.04 0.24 4 垃圾站垃圾站 20.00 10380 3.60 14.59 2.57 20.76 4.1 土建工程 20.00 1400 2.80 2.80 4.2 装配式工程 20.00 400 0.80 0.80 4.3 装饰装修工程 20.107、00 700 1.19 0.21 1.40 4.4 电气照明工程 20.00 90 0.15 0.03 0.18 4.5 室内给排水工程 20.00 100 0.17 0.03 0.20 4.6 暖通工程 20.00 50 0.09 0.02 0.10 4.7 消防工程 20.00 80 0.14 0.02 0.16 4.8 弱电工程 20.00 60 0.10 0.02 0.12 4.9 设备工程 项 1.00 150000 12.75 2.25 15.00 5 物业用房物业用房 150.00 2860 27.00 13.52 2.39 42.90 xx街道xx社区xx村成片危房改造 78 108、序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单位单位 工程量工程量 单方造价单方造价（元）（元）估算价值估算价值(万元万元)合计（万元）合计（万元）占总值比例占总值比例（%）备注备注 建筑工程建筑工程 设备购臵设备购臵 安装工安装工程程 其他费用其他费用 5.1 土建工程 150.00 1400 21.00 21.00 5.2 装配式工程 150.00 400 6.00 6.00 5.3 装饰装修工程 150.00 700 8.93 1.58 10.50 5.4 电气照明工程 150.00 90 1.15 0.20 1.35 5.5 室内给排水工程 150.00 80 1.02 0.18 1.20109、 5.6 暖通工程 150.00 50 0.64 0.11 0.75 5.7 消防工程 150.00 80 1.02 0.18 1.20 5.8 弱电工程 150.00 60 0.77 0.14 0.90 6 老年人活动中心老年人活动中心 150.00 2890 27.00 13.90 2.45 43.35 6.1 土建工程 150.00 1400 21.00 21.00 6.2 装配式工程 150.00 400 6.00 6.00 6.3 装饰装修工程 150.00 700 8.93 1.58 10.50 6.4 电气照明工程 150.00 120 1.53 0.27 1.80 6.5 室内110、给排水工程 150.00 80 1.02 0.18 1.20 6.6 暖通工程 150.00 50 0.64 0.11 0.75 6.7 消防工程 150.00 80 1.02 0.18 1.20 6.8 弱电工程 150.00 60 0.77 0.14 0.90 7 社区用房社区用房 400.00 2350 56.00 32.30 5.70 94.00 7.1 土建工程 400.00 1400 56.00 56.00 7.2 装饰装修工程 400.00 600 20.40 3.60 24.00 7.3 电气照明工程 400.00 100 3.40 0.60 4.00 7.4 室内给排水工程 111、400.00 60 2.04 0.36 2.40 7.5 暖通工程 400.00 50 1.70 0.30 2.00 xx街道xx社区xx村成片危房改造 79 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单位单位 工程量工程量 单方造价单方造价（元）（元）估算价值估算价值(万元万元)合计（万元）合计（万元）占总值比例占总值比例（%）备注备注 建筑工程建筑工程 设备购臵设备购臵 安装工安装工程程 其他费用其他费用 7.6 消防工程 400.00 80 2.72 0.48 3.20 7.7 弱电工程 400.00 60 2.04 0.36 2.40 8 地下车库地下车库 6200.00 3940 21112、70.00 231.88 40.92 2442.80 8.1 土建工程 6200.00 2600 1612.00 1612.00 8.2 基坑支护 6200.00 500 310.00 310.00 8.3 装饰装修工程 6200.00 400 248.00 248.00 8.4 电气照明工程 6200.00 100 52.70 9.30 62.00 8.5 室内给排水工程 6200.00 80 42.16 7.44 49.60 8.6 暖通工程 6200.00 60 31.62 5.58 37.20 8.7 消防工程 6200.00 120 63.24 11.16 74.40 8.8 弱电工113、程 6200.00 80 42.16 7.44 49.60 9 电梯工程电梯工程 项项 1.00 1000000 85.00 15.00 100.00 （三）（三）室外基础配套工程室外基础配套工程 757.01 247.80 43.73 1048.53 1 土方工程 463.88 463.88 1.1 挖土方 m 42075.00 30 126.23 126.23 1.2 填土方 m 6311.25 25 15.78 15.78 1.3 土方外弃 m 35763.75 90 321.87 321.87 2 道路及广场工程 5002.50 400 200.10 200.10 3 绿化工程 332114、2.50 280 93.03 93.03 4 室外给排水工程 8325.00 40 28.31 5.00 33.30 5 室外电气工程 8325.00 40 28.31 5.00 33.30 6 燃气管网工程 8325.00 30 21.23 3.75 24.98 7 室外消防工程 8325.00 40 28.31 5.00 33.30 xx街道xx社区xx村成片危房改造 80 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 单位单位 工程量工程量 单方造价单方造价（元）（元）估算价值估算价值(万元万元)合计（万元）合计（万元）占总值比例占总值比例（%）备注备注 建筑工程建筑工程 设备购臵设备购臵 安115、装工安装工程程 其他费用其他费用 8 室外弱电工程 8325.00 20 14.15 2.50 16.65 9 变配电工程 项 1.00 1500000 127.50 22.50 150.00 二二 工程建设其他费用工程建设其他费用 取费依据取费依据 969.94 969.94 6.91%1 项目建设管理费 财建2016504 号 111.32 111.32 2 工程监理费 湘监协20162 号 228.88 228.88 3 可行性研究报告咨询费 发改价格19991283 号 11.52 11.52 合同额 4 工程设计费 计价格200210 号 278.84 278.84 5 工程勘察费 116、计价格200210 号 69.71 69.71 6 环境影响咨询费 计价格2002125 号 3.01 3.01 7 工程量清单编制及清单计价 湘建价协201625 号 16.37 16.37 8 场地临时设施费 按工程费用的 0.5%57.93 57.93 9 工程质量检测费 湘建价202056 号 92.68 92.68 10 工程保险费 按工程费用的 0.3%计 34.76 34.76 11 劳动安全卫生评估费 按工程费用的 0.15%计 17.38 17.38 12 基坑监测费 湘建价20093 号 28.96 28.96 13 建设工程交易费 湘发改价费2019366 号 2.00 117、2.00 14 绿色建筑咨询服务费 湘建科协绿20182 号 5.00 5.00 15 绿色建筑审查费 按工程费用的 0.1%计算 11.59 11.59 三三 预备费预备费 （一（一+二）二）*10%1255.52 1255.52 8.94%四四 建设期利息建设期利息 利率利率 4.2%235.20 235.20 1.67%五五 总投资总投资 8007.05 3041.47 536.73 2460.65 14045.90 100.00%xx街道xx社区xx村成片危房改造 81 7.2 资金筹措资金筹措 本项目总投资 14045.90 万元，资金来源为融资 11200.00 万元（占总投资79118、.74%）及建设单位自筹2845.90万元（占总投资20.26%）。7.3 财务分析财务分析 7.3.1 财务分析依据、基础数据与参数选财务分析依据、基础数据与参数选取取 7.3.1.1 财务分析依据与参数选取财务分析依据与参数选取（1）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家发展改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知（发改投资规2023304 号）；（3）税费计算以国家有关政策为主要依据，结合地方政府与项目开发单位所签协议相关内容进行；（4）本项目计算期 20 年，其中建设期 1 年，运营期 19 年；（5）基准收益率按 2%考虑。7.3.1119、.2 营业收入及营业税金和附加营业收入及营业税金和附加 1、营业收入、营业收入 本项目营业收入主要为多层商业出租收入、停车位收入（1）多层商业出租收入 可出租多层商业面积为 2600，考虑全部出租，出租单价参照项目周边商业出租价格，本项目按 183 元/.月，价格按每年上涨 8%计算。xx街道xx社区xx村成片危房改造 82 （2）停车位收入 本项目建设停车位 154 个。根据xx省发展和改革委员会关于印发xx省机动车停放服务收费管理办法的通知（湘发改价费规2020801 号），一般公共停车场、街边泊位、政府机关以及市政基础配套停车场收费上限按照 5 元/小时或 10 元/次。根据本项目实际情120、况，同时参照周边停车位收费情况，本项目按 400 元/月.个收费，运营期第一年车位使用率 70%，之后每年增长 10%，到 95%达到饱和。经测算，本项目建设完成后运营期实现营业收入共计 24965.15万元。2、税金及附加、税金及附加 根据相关增值税征收政策，本项目征收增值税税率按 9%计取，城建税按增值税 7%征收，教育费附加（含地方教育费附加）按增值税 5%征收，房产税按从租计征按 12%征收。经计算，本项目运营期需缴纳税费总额 3819.22 万元。详见附表详见附表 1：收入与税金估算表。：收入与税金估算表。7.3.1.3 成本费用估算成本费用估算 xx街道xx社区xx村成片危房改造 121、83（1）外购原料动力费：据水、电进行估算。本项目运营期人员拟按 2 人计算。考虑 50 的办公用房面积，根据各类建筑单位建筑面积用电指标得出本项目取 50W/，同时系数取 0.7，需要系数取0.6，使用时间按 365 天计算，每天 8 小时，电费按工商业用电阶梯均价 0.72 元/kw.h；用水人数为运营期人员拟按 2 人计算，根据湖南省用水定额（2020），城镇居民生活用水定额为 140160L/人.d，本项目按 150 L/人.d 计算，年用水时间按 365 天计算，变化系数 1.0，水费按 3.6 元/吨计算，项目建成后运营期外购原料动力费 0.26 万元/年。（3）管理费用：按营业收122、入的 1%计算；（4）经营费用：按营业收入的 1%计算；（5）工资及福利费：项目运营期预计招募员工 2 人，人均年工资按 6.00 万元考虑。（6）结转摊销：总投资按照 19 年分摊到运营期。本项目 19 年总成本费用 20939.96 万元，其中，总经营成本 732.25万元。详见附表详见附表 2：成本费用估算表。：成本费用估算表。7.3.2 财务盈利能力分析财务盈利能力分析 7.3.2.1 财务盈利能力分析财务盈利能力分析 项目计算期得到总年均利润总额 10.84 万元，年均净利润 8.13 万元。详见附表详见附表 3：利润及利润分配表。：利润及利润分配表。xx街道xx社区xx村成片危房改123、造 84 7.3.2.2 现金流量分析现金流量分析 项目全部投资所得税后净现值均大于零，说明项目可按预期的贴现率获利，在所研究的经济寿命内发生投资净收益，项目全部投资财务内部收益率为 2.64%（所得税后），均大于项目的基准收益率 2%，说明项目在财务上可行。详见附表详见附表 4：现金流量表。：现金流量表。7.3.3 偿债能力分析偿债能力分析 项目考虑融资 11200.00 万元，年利率按 4.20%计算，计算期 20年（含建设期 1 年），运营期每年还本付息，每年偿债备付率大于1.00，综合偿债备付率 1.17。7.3.4 财务评价结论财务评价结论 项目全部投资财务内部收益率为 2.64%（124、所得税后），大于项目的基准收益率 2%，所得税后动态投资回收期 19.15 年，综合偿债备付率为 1.17。由以上分析结果可以看出，项目具有一定的财务盈利能力、偿债能力、财务生存能力和抗风险能力。xx街道xx社区xx村成片危房改造 85 第八章第八章 项目影响效果分析项目影响效果分析 8.1 经济影响分析经济影响分析 本项目作为社会公益事业项目，其创造的价值远远高于项目本身创造的财务效益，而这些效益除部分可以定量计算外，常常表现为难以用货币量化的社会效益。本项目为危房改造工程，是政府得民心、百姓得实惠、经济得发展的德政工程、民心工程。受益对象为当地公共机构、居民等，受益面较广，投资效果主要是以125、间接效益表现出来，它具有间接性、隐蔽性、分散性的特点，项目建设不仅有利于改善民生，促进社会和谐，而且有利于保持经济平稳较快发展，加快转变经济发展方式，促进经济健康发展，这种间接的经济效益，可用货币量化的只是一小部分，而大部分的效益难以量化。8.2 社会影响分析社会影响分析 8.2.1 社会效应社会效应 本项目建设有着正反两方面的社会效应。1、积极方面主要有：项目的建设将为群众的出行带来便利；文化休闲设施的增加将丰富社区文化活动；灯具照明、市政管网修缮设施的改善为城区带来一道靓丽的风景，美化城区形象；增设监控摄像头，可确保居民群众的财产安全，建立良好的治安环境。本项目有利于改善城市形象，提高人居126、环境，对协调城市建设整体平衡发展，加快城市化进程具有重要的现实意义。本项目是一项社会效益、经济效益相统一的城市建设工xx街道xx社区xx村成片危房改造 86 程，是一项重大的民生工程。本项目是符合xx市自然资源和规划局关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知（试行）要求而建设民生项目。本项目的建设和以后的运行，当地居民均是受益群体。本项目的建设和实施，有利于xx市的稳定和发展，社会效益非常显著。2、消极方面主要有：施工产生的噪音和尘埃及产生生活排烟、垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地127、区的互适性分析。8.2.2 项目的社会影响分析项目的社会影响分析（1）项目有利于提高所在地区居民的收入 本项目为项目区居民提供了新的就业机会。同时，通过人口集中和居住环境的改善，以及生活水平的提高，居民的消费水平相应提高，也为影响区的居民增加了就业机会。（2）项目有利于所在地区居民生活水平和生活质量的提高 本项目的建设将从根本上改善xx村片区的住宅条件，从而提高了居民的生活水平和生活质量。（3）项目对所在地区弱势群体、不同利益群体的影响 xx村片区危房居民都属于低收入弱势群体，本项目的建设 有利于加快解决当地配套基础设施落后等问题，提高生活质量，改善生活xx街道xx社区xx村成片危房改造 87128、 环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。（4）项目对所在地区文化、教育事业的影响 项目建设由于人口集中，对项目区地文化、教育服务设施的服务能力提出了更高的要求，需要加强建设，影响程度较好。8.2.3 项目与社会的相互适应性分析项目与社会的相互适应性分析 1、不同利益群体的态度 该项目的利益群体主要有：项目影响区的居民。本项目是一项改善社区环境、提升社区品质的民生工程，它可以提升社区的城市基础设施水平，加快社区的社会经济发展步伐，有利于提升居民生活质量。项目影响区内的各级政府。项目实施以后，当地的商业、人文环境将会得到进一步的改善，随着环境的改善将会吸引更多的129、外商前来投资、吸引更多的消费者前来消费，这不仅会使各级政府的财政税收得到提高，而且还会促进经济的发展。2、各类组织的态度 本项目的建设符合xx省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，符合xx市自然资源和规划局关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知（试行）。其能够促进xx市xx区社会事业的发展，符合建设规划，能够促进城市化发展的进程，得到了政府部门、单位的大力支持，项目的建设能够满足当地居民出行、城区美化以及夜晚行车安全的需要。xx街道xx社区xx村成片危房改造 88 为建成该项目，项目场址的基层组织把该项目作为一次发展的机遇，积极出面做项目建设的有关协调130、工作，当地居民对此项目也是持支持态度，主动为项目业主提供力所能及的方便。8.3 生态环境影响分析生态环境影响分析 8.3.1 编制依据编制依据 污水综合排放标准（GB8978-1996）；地表水环境质量标准（GB3838-2002）；生活垃圾填埋污染控制标准（GB16889-2008）；大气污染物综合排放标准（GB 16297-1996）；声环境质量标准（GB 3096-2008）。8.3.2 建设地点环境现状建设地点环境现状 本项目位于xx市xx区xx街道xx村片区，地理位臵优越，各类设施齐全。8.3.3 施工中施工中地地环境影响分析环境影响分析 本工程为拆除重建工程，涉及工程子项目较多，施131、工工作量较大，对环境有一定影响，但并不严重，在可控范围内。现对施工中地环境影响分析如下：1、对水环境的影响 本项目施工中会挖动部分土地，破坏原有地貌，造成土壤裸露，大风可能造成扬尘，降雨时可能造成水土流失，特别是暴雨时水土流失更明显，泥沙碴屑会对水环境造成污染。作业时的清洗水、除尘水会将扬尘、表土及泥沙流入沟洼低地可能会对沟管等造成堵塞、对其xx街道xx社区xx村成片危房改造 89 他土地造成污染。2、对大气环境的影响 现有危房的拆除、外运，新材料安装、装饰以及施工材料的运输等都会产生大量扬尘，从而使局部环境的空气受到污染，特别是干燥大风天气更为突出。各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施132、工中的二次扬尘。3、对声环境的影响 由于项目场地紧邻居民区及商业，施工期挖掘机、运输汽车、搅拌机、粉碎机、振捣等笨重机械产生的噪音，其噪声高值可能在 80dB（A）左右，会对周围单位及居民产生一定的影响。4、固体垃圾影响 在施工中，会产生大量废弃的砖瓦灰沙石、废水泥块及其他建筑垃圾，可能成为人造污染源。8.3.4 施工中主要污染及防治施工中主要污染及防治 1、污水 工程本身不生产常态性的废水排放。所排污水主要为生活污水。另外施工中场地冲洗、防尘喷洒所产生的临时少量污水以及雨水径流时夹带泥屑形成的雨污水。防治办法：生活废水经污水处理后排入城市污水管道，防止对城市污水管道造成淤塞；作业污水及雨污水133、处理即在相关工作场地边缘的污水径流处设沉沙池沉淀后排入相关污水管道。2、固体废弃物 xx街道xx社区xx村成片危房改造 90 建筑施工中的固体废弃物主要是施工过程中产生的建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。防治办法：在施工区域建立围挡，施工工作在围挡内进行，围挡内产生的建筑垃圾由施工方专人负责收集，送至城市垃圾处理站处理或指定地点填埋。3、噪音防治（1）产生重大噪音的设备应加装消声装臵；（2）由于项目周边有居民区，在 18：00次日 7：00 期间禁止施工；（3）在项目施工场地周边采取适当的封闭和隔声措施；施工场界噪声的控制应达到 声环境质量标准（GB 3096-2008）的要求。4、扬尘废气防治 134、（1）严格施工管理，实行文明施工，在材料、垃圾的运输过程中，采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近地面环境空气质量的影响；道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。（2）施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量。8.3.5 项目完成后的环境污染及防治项目完成后的环境污染及防治 xx街道xx社区xx村成片危房改造 91 本项目完成后，建设期产生的污染全部消除，本项目区域主要污染源为厨房油烟废气、油污废水135、，房屋住户所产生的生活废水及生活垃圾等。厨房的油烟废气经专用油烟排放竖井统一收集高空排放；厨房油污废水通过去油处理后的废水与其他污废水一道通过排污废水的管道排入市政污水管网。其他污染物主要是一些废纸、塑料或餐饮产生的垃圾。对于上述垃圾的治理加强卫生管理教育，多设臵分类垃圾箱，使居民养成自觉分类收集垃圾的习惯，并将可回收部分送资源回收站，不可回收垃圾及时送垃圾处理站处理。8.4 资源和能源利用效果分析资源和能源利用效果分析 节约能源、保护资源是我国的基本国策之一，也是我国经济发展的一项长期战略任务，因此本项目必须认真贯彻国务院节约能源管理暂行条例的有关规定，做到保护、节约并合理利用资源，在建设全136、过程中，应始终贯彻节约能源、保护资源的原则。8.4.1 合理用能标准和节能设计规范合理用能标准和节能设计规范（1）中华人民共和国节约能源法；（2）国务院关于加强节能工作的决定（国发 2006 28 号）；（3）国家发展和改革委员会令 2016 第 44 号固定资产投资节能审查办法；（4）节能中长期专项规划（国家发改委发改环资20042505 号）；（5）节约用电管理办法（国家经贸委与国家发展计划委 20001256 号）；xx街道xx社区xx村成片危房改造 92（6）绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）；（7）外墙外保温工程技术标准（JGJ 144-2019）；（8）用能设备能量137、测试导则（GB/T 6422-2009）；（9）民用建筑节能管理规定；（10）绿色建筑技术导则；（11）项目所在地区的地方节能和合理用能的政策、指令、规定和标准；（12）建设单位有关节能和合理用能的原始资料和要求；（13）工艺、土建、公用各专业提供的相关资料。8.4.2 资源利用分析资源利用分析 本项目建设主要利用自然资源为土地资源、水资源，利用二次能源为电能源。一、土地资源利用分析一、土地资源利用分析 1、土地资源利用概况 本项目净用地面积 11075.00。2、土地资源利用合理性分析（1）建设项目功能分类及土地功能规划分析 本项目属于原址拆除重建项目，符合当地土地利用功能规划。（2）土地利138、用合法性分析 本项目用地符合国家有关规定，项目用地规模较为合理，符合国家关于节约、集约用地的政策和原则。二、水资源利用分析二、水资源利用分析 xx街道xx社区xx村成片危房改造 93 1、建设期水资源利用分析 项目建设期水主要利用途径为施工用水和生活用水。项目用水来源可以直接接用本地市政水源。2、使用期水资源利用分析 本项目使用期用水主要为生活用水和其他用水。项目用水来源可以直接接用本地市政水源。三、电三、电能源利用分析能源利用分析 1、建设期电能源利用分析 根据全国民用建筑工程设计技术措施，建设期用电来源为市政用电系统。建设期用电主要为施工用电、生活用电。2、使用期电能源利用分析 本项目使用139、期用电从市政用电引入。8.4.3 资源节约措施资源节约措施 1、土地资源节约措施 土地作为人类赖以生存的自然资源，是最为重要但数量有限、稀缺程度极高的自然资源，靠增加数量来提高其可利用程度已经没有更多的潜力可挖。就本项目而言，应严格根据使用人数、使用功能等来确定建筑物面积，根据城市规划及用地指标合理确定用地面积。以达到节约、集约、合理用地的原则。2、水资源节约措施 本项目用水主要为施工期用水和运营期用水。根据国家相关节能标准，水资源节约措施主要有以下几个方面：xx街道xx社区xx村成片危房改造 94 1、采用合理的供水系统，充分利用市政供水压力，根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压140、力要求，结合市政供水水压、水量，确定直接利用市政供水的层数；2、采用管内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道的阻力损失；3、在建筑物的引入管、需计量的水管上设臵水表，便于计量。水表的选择、安装等均符合建筑给水排水设计规范GB50015-2003有关条款的要求；4、卫生器具采用节水型新产品。卫生器具及配件符合节水型生活用水器具(CJ164-2002)标准规定。坐便器水箱容积不大于 6L，所有的卫生器具及配件均为节水型合格品。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好，能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴，公共卫生间采用非手触式卫生洁具；5、分质供水。项目建成后，可以积极引入城141、市中水系统，这样除生活用水来源于市政自来水外，冲厕用水、绿化、地面冲洗及道路喷洒用水来源于市政中水。分质供水可使不同性质的水资源得到合理利用，并减少新水用量，同时减轻市政污水处理设施负荷；水系统加强循环水措施，循环水利用率达 96.2%，废水排放量按用水量的 80%计算，则可节约水资源（用水*80%*96.2%）万立方米。6、对雨水的利用，可在屋面设臵雨水斗，用立管排至室外散水，经土壤及绿地向地下渗透后排至路面雨水检查井。广场铺地采用嵌草砖，开孔率可达 30%，孔中植草，能有效地净化径流和美化环境；场xx街道xx社区xx村成片危房改造 95 地雨水经绿地、透水铺装地面入渗。8.4.4 能耗状况142、和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 本项目能源消耗主要为电、水，其能耗指标如下所示：1、电能消耗 本项目总建筑面积 26420.00，根据各类建筑单位建筑面积用电指标得出本项目取 30W/，同时系数取 0.7，需要系数取 0.6，使用时间按 365 天计算，每天 8 小时，经计算项目年用电量为 97.20 万kWh。2、水消耗 序号 用水项目 面积（）用水量标准 单位 年使用时间（d）变化系数 年耗水量（万 m）1 建筑面积 26420.00 50 m/h d 365 1.2 4.02 2 绿化及道路冲洒用水 8325.00 2 L/.d 365 1 0.61 3 未预见用水 按以上的 10143、%计 0.46 合计 5.09 经计算项目年用水量约为 5.09 万 t。3、用气量 本项目消耗的天然气主要为居民用气。居民人均耗热定额为 2200MJ/人.年，本项目共计 247 户，每户按3 人，人数共计 741 人，天然气热值取 34.40MJ/Nm3，则年耗气量为2200*741/34.40/10000=4.74 万 Nm3。3、项目综合能源消耗量汇总 项目年耗电量 97.20 万 kW h，年耗水量为 5.09 万 t，年耗气量为4.74 万 Nm3。项目主要能源消耗量汇总见下表。xx街道xx社区xx村成片危房改造 96 表表 8-3 各类能源实物耗量及折标煤表各类能源实物耗量及折标144、煤表 能源种类 计量单位 年需要实物量 折标系数 折标煤量（tce）电（当量）万 kWh 97.20 0.1229 119.46 65.86%kgce/kWh 水 万 t 5.09 0.0857 4.36 2.40%kgce/t 天然气 万 Nm3 4.74 12.143 57.56 31.74%kgce/t 综合能源消费总量（tce）当量 181.38 100.00%项目完成后，本项目年耗能为 181.28 吨标煤，其中电力消耗占65.86%，耗能工质水占总耗能的 2.40%，天然气消耗占总耗能的31.74%，项目用能总量和能效指标基本合理，能源使用主要为项目建成运营后的日常工作和生活中的耗145、电、水，符合国家、地方和行业节能设计规范和标准。8.4.5 节能措施节能措施 1、节能技术措施、节能技术措施（1）建筑节能设计 1）设计依据 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2010）；xx省公共建筑节能设计规范（DBJ 43/003-2017）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；其他相关国家规范。2）节能设计 项目设计严格按照节能设计标准有关要求进行，主要朝向为朝南向。xx街道xx社区xx村成片危房改造 97 原则：设计追求适应地域性气候，并考虑晒后不使用空调情况下能满足使用要求，因此注重自然通风和自然采光设计。建筑类型为乙类建筑，体形系数为 0.28，外墙采146、用 200 厚加气混凝土砌块，50 厚 A 级泡沫玻璃保温板内保温措施，屋面采用 65 厚难燃型挤塑聚苯板。外门窗采用断热铝合金低辐射中空玻璃窗（6 中透光 LOW-E+12 空气+6 透明）。屋面保温材料：难燃型挤塑聚苯板；外墙保温材料：泡沫玻璃保温板；外窗材料：断热铝合金低辐射中空玻璃窗（6 中透光 LOW-E+12空气+6 透明）。该设计建筑的全年能耗小于参照建筑的全年能耗，因此该项目已达到建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）的节能要求。（2）给排水节能设计 充分利用城市供水管网压力进行供水，节约能源，选用节水型卫生器具及配水附件，卫生间蹲便器采用低位冲洗水箱。各147、用水部门均采用计量收费。水池、水箱溢流水位均设报警装臵，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。生活给水引入支管上水压大于 0.20Mpa 时设臵减压阀。排水系统采用重力流方式排水，最大限度地减少机械排水。屋面雨水采用有组织外排水系统，到达地面后尽量采用渗透方式，xx街道xx社区xx村成片危房改造 98 以减小地表水径流，保持水土。（3）电气节能设计 1）照明节能设计措施 各场所设计照度及照明功率密度值按现行国家标准 建筑照明设计标准（GB50034-2013）中目标值执行。光源及灯具：室内外照明应选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜、符合环保要求的光源，以节能型 T5、T8148、 荧光灯为主，有装修要求的场所视装修要求而定，但其照度及照明功率密度值应符合相关要求；采用电子镇流器和高效节能灯具，荧光灯、气体放电灯采用就地补偿至功率因素大于 0.9。各楼梯间公共走道设红外感应自熄开关或两地双控开关。灯具控制尽量采用分散控制方式，室外及景观照明采用分时、分区控制。房间有多排灯具时，按距离远近设臵灯开关。2）配电系统节能设计措施 变压器靠近负荷中心，以减少低压线路损耗及有色金属的消耗。变电所低压侧设臵电容自动补偿屏集中补偿功率因素以降低无功损耗。采用分层、分别计量措施，以计量促节能。采用节能型变、配电设备以降低变、配电损耗。（4）暖通节能设计 1）本工程按公共建筑节能设计标准149、（GB501892015）、xx街道xx社区xx村成片危房改造 99 xx省公共建筑节能设计标准（DBJ43/003-2017）的相关要求，进行节能设计。2）采用高效率、低噪声、低振动的空调、通风设备。并在风机进出口风管上加装消声器，机房做吸声处理。每台风机均采用减振台座，吊装风机箱设减振吊架。进、出风管上设不燃柔性接管。3）空调系统采用温度自动控制，根据室内的负荷的变化自动调节空调负荷。4）合理确定风管尺寸，使输送能耗保持在合理范围，风机单位风量耗功率均低于公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）中要求的限值。2、节能及能源利用措施及情况、节能及能源利用措施及情况（1）采用 LED 150、节能灯具 LED日光灯功率因数高达0.9以上（普通电感镇流器为0.4-0.5），自身损耗小，具有无汞，无紫外线，输入电压范围大，且无噪音和频闪等特点。根据建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）、普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级（GB19044-2013），LED 灯的节电率达 30%以上。LED 灯的能效等级宜达到（GB30255-2019）1 级。采用 LED 节能灯具节电量可达到 25%。8.4.6 碳排放控制方案碳排放控制方案 一、建筑设计阶段降低碳排放 1、以低碳为目标，优化建设设计方案 xx街道xx社区xx村成片危房改造 100 在前期建设工程中，要以151、低能耗为主导进行建筑方案设计，遵循绿色设计以及绿色建造原则。同时，还应督促上级部门明确建筑项目的碳排放申报体系，借鉴建筑节能审核工作，对新建建筑进行碳排放量审核。同时，要大力发展绿色建筑，打造区域类零碳建筑。建立建筑主体和园林绿化系统，采用遮阳、朝向、保温、通风等措施，增加建筑楼顶以及建筑周边绿化面积，从建筑本体围护结构以及构造体系入手降低能源消耗。重新设计建筑项目的新能源结构，使建筑能源电气化，随着我国电网中可再生能源的利用程度越来越高，电力对碳排放的影响将会越来越大，而建筑用能的电气化将大大降低碳排放。2、合理运用清洁能源 通过技术创新和管理创新，减少建设项目的能耗，根据不同的情况，增加对152、可再生能源的利用。加强技术创新，加强运营管理，建立绿色建筑智能化管理体系。消除各系统间的隔阂，实现大数据的共享利用好云计算平台，以降低内部消耗为基础，实现减排。加强建筑行业的高效机电设备的使用，合理控制变压器、电机、电梯照明灯具等的使用。太阳能是一种绿色能源，在人们的日常生活与生产中得到了广泛的应用。在建筑中合理采用先进的技术，可以起到节能减排的作用，科学地利用太阳能，可以保证能源的节约。建筑的给排水采用热管和真空管两种形式，不仅可以吸收大量的太阳能，还可以对给排水系统进行加热，既方便又高效，而且还可以实现自动控制，达到减少碳排放的目的。因此，在实际应用中，建筑设计人员要结合施工现场的天xx街153、道xx社区xx村成片危房改造 101 气状况，对太阳能资源的利用进行全面地评估。为能正常地利用太阳能，在设计时要充分考虑设备的抗静电特性，在设计给排水系统时，要注意气温因素，部分冬季相对较为寒冷的地区，为防止出现结冰的情况，必须要采取相应的措施，如外部安装保温装臵，防止因气温过低出现结冰，影响给排水。在设计给排水系统中，要保证水温和水压的稳定，同时还要对热水和冷水进行控制，这样才能保证出水流速，以及出水压力的合理性，从而减少输送过程中的水资源的浪费，还能极大地延长设备的使用寿命。另外，在生产太阳能设备时，要选用节能、环保、绿色的原料，以提高能源利用效率，进而减少碳排放。3、实现水循环利用 在节154、能减排技术的发展下，建筑给排水系统的设计者可以充分利用各种资源如南方雨季多，在设计给排水方案时可以充分利用雨水，在建筑内部设臵蓄水设备，通过技术手段将其运用于建筑内部，符合节约能源和减少碳排放的思想。在应用节能减排技术时，可以根据目前建筑物群的位臵，设臵相应的给排水坡道收集雨水，利用雨水冲洗厕所，从而节约资源实现节能减排。二、建筑建造阶段降低碳排放 1、合理控制建筑总量，优先选用低碳建材 要对建筑总量进行合理控制，防止超限建设，促进存量改造提高质量；在建筑工业化中，发展新型低碳结构体系，如装配式混凝土结构、钢结构以及木结构等；在建筑材料的低碳化上，优先选用低碳建材推进建筑废弃物的再利用，加强施155、工质量，延长使用年限，并建立xx街道xx社区xx村成片危房改造 102 严格的施工质量技术规范和监督体系，加强建筑施工和拆除方面的监管。2、优化建造设备能源消耗，妥善处理建筑废弃物 建筑施工过程中各种设备消耗的能源，以及建筑废弃物运输所消耗的能源都会对拆除过程中的碳排放有一定影响。因此，在前期规划中，要兼顾这两方面尽量选用能耗低的工程设备，以及靠近工地的垃圾场。在拆除技术上，要提高拆除设备的拆解能力，降低建筑废弃物的产生；通过评估建筑废弃物的回收利用价值，对其进行分级，达到最大程度地再利用，从而达到建筑废弃物的资源化再利用，实现节能减排的目的。三、建筑运营阶段降低碳排放的策略 在提高新建建筑节156、能标准的过程中，要促进供暖系统的低碳化以及电力化，推进建筑用能电气化；推进可再生能源利用，以太阳能光伏技术为主要方向，对现有建筑进行节能改造。同时，强化降低碳排放宣传工作，建筑项目碳排放每一位用户都有着紧密的联系，除了在建筑项目施工建设环节采取降低碳排放措施，还要加强用户降低碳排放的意识，培养使用习惯，让所有人都加入到降低碳排放行动中，为实现碳排放目标做出自己的贡献。8.4.7 碳达峰碳中和分析碳达峰碳中和分析 1、减少碳排放的方式（1）生态建设 生态建设是减少碳排放的一种重要措施。通过绿化、建设生态池xx街道xx社区xx村成片危房改造 103 等方式，可以改善环境，减少碳排放。周边绿化通过植157、树种草、建设花坛、设臵休闲区等方式，可以打造一个绿色、生态的园区。这不仅可以改善环境，还可以提高员工的生产效率和生活质量。生态池可以净化废水、废气，减少污染物排放。同时，生态池还可以增加水源、提高生态环境质量。（2）设备管理 采用新型节能设备，如节能灯具、高效电机等。设臵高效供暖、通风和空调系统，最大限度地减少加热/冷却空间所需的能量。（2）使用清洁能源 高层建筑建设中太阳能光伏是最常见的清洁能源之一，在屋顶安装太阳能光伏电池，将太阳能转换成电能，供居民使用或上网，以减少碳排放，降低能源成本。xx街道xx社区xx村成片危房改造 第九章第九章 项目风险管控方案项目风险管控方案 9.1 风险识别与158、评价风险识别与评价 9.1.1 风险识别风险识别 预测本项目风险因素主要体现在以下几方面：1、工程自然条件风险 工程地地质条件、水文条件及其他自然条件在工程实施中发现与预测情况发生重大变化，导致工程量增加、投资增大、工期延长而对项目实施带来的风险。2、资金风险 如果项目资金供应不能按计划到位或者资金来源中断，将导致项目工期延迟甚至被迫停工或中断。3、外部条件风险 交通运输、供水、供电、供气、排污、电信等外部条件发生重大变化，致使项目建设受到重大影响带来的风险。4、政策和管理风险 由于政策发生变化或管理理念和水平不能适应市场经济发展的需要而带来的风险。5、市场风险 本工程主要为利民公益工程。因此159、，本项目的市场风险较小。9.1.2 风险评价风险评价 1、风险评估 由于人的有限理性、信息的不完全性与不充分性以及未来事件发生的随机性，本项目可能会遇到来自项目本身和外部环境等方面的风xx街道xx社区xx村成片危房改造 105 险和不确定性，从而带来损失或额外成本。基于各种风险的客观存在，本项目将采用风险因素分析法，对本项目进行风险因素和风险程度分析。表表 9-1 风险因素与风险程度分析表风险因素与风险程度分析表 序号 风险因素名称 风险程度 说明 灾难性 严重 较大 一般 很小 1 市场风险 市场需求量 竞争能力 市场定位 2 工程风险 水文地质 工程量 3 资金风险 资金来源中断 资金供应160、不足 4 政策风险 政治条件变化 经济条件变化 政策调整 5 外部协作条件风险 交通运输 供水和供电 9.2 风险管控方案风险管控方案 通过风险控制的方式，对可能出现的各种风险，提出降低风险发生的概率和减少风险损失程度的措施，以达到防范和降低风险的目的。1、工程自然条件风险的防范措施 项目建设场地地自然条件发生重大变化的可能性较小。项目在原址拆除重建，地质灾害危险较小。2、资金风险的防范措施 xx街道xx社区xx村成片危房改造 106 资金是项目建设的基本条件。项目建设单位应采取一切措施，确保资金足额、准时到位，并建立严格的财务监管制度，项目资金必须专款专用。3、外部条件风险的防范措施 充分依161、靠政府，做好各配套项目建设的协调工作，制定应对外部条件发生意外事故的预案，做到有备无患，规避因外部条件发生意外带来的风险。4、政策和管理风险的防范措施 建设单位成立专项工作组，严格按照规章制度建设，紧密结合相关政策。5、市场风险的防范措施 本工程为拆除重建工程，主要是为该片区居民提升人居环境，市场风险较小。综合以上各种风险因素分析，本项目各种风险发生的可能性较小，辅以有效可行的防范措施，项目可以正常得以实施。xx街道xx社区xx村成片危房改造 107 第十章第十章 结论与建议结论与建议 10.1 结论结论（1）项目的建设是对当前省市提出的推进城镇老旧小区及危旧房屋改造工作的积极响应，是改善xx162、市城市环境，提升城市品位，落实“五区建设”工作要求，建设“四精五有”美丽舒适宜居城市的重要举措。（2）项目的建设能够解决xx市xx区xx村成片危房部分市政管网及道路等基础配套设施混乱、陈旧老化，部分楼栋墙体开裂、楼面渗水，公共设施、基础配套缺少等问题，通过拆除还建改善群众居住条件，补齐人居环境短板，保障居民人身安全。（3）从社会效益来说，项目完成后，将切实解决当地居民的生活及居住问题，为当地居民提供优越的住宅环境，极大地改善城市市容市貌，使当地居民能够更好地生活和工作；从环境效益来说，本项目完成后，从前的脏、乱、差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服163、务设施以及便利的交通，对于美化环境，改善环境带来较大的影响。（4）项目建设场址具有良好的区位优势，外部水、电基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。（5）本项目的建设是一项公益性事业，对促进城市发展，提高建设服务配套设施，从而提高人们的生活水平有着重要的意义。因此，项目建设是必要的。10.2 建议建议（1）建议结合市政规划建设，进一步做好基础设施规划调整，xx街道xx社区xx村成片危房改造 108 实现基础设施与市政设施整体功能实现配套。（2）建筑质量是所有工程建设项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过164、公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。（3）资金是项目顺利进行的保证，应抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（4）建设单位应加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。xx街道xx社区xx村成片危房改造 109 附图一：总平面图附图一：总平面图 xx街道xx社区xx村成片危房改造 110 附图附图二二：控制指标规划示意图：控制指标规划示意图 xx街道xx社区xx村成片危房改造 附表一：收入与税金估算表附表一：收入与税金估算表 序序号号 项目项目 合计合计 运营期运营期 2 3 4 5 6 7 8165、 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 一一 营业收入营业收入 24965.15 622.70 675.77 732.50 789.47 847.01 909.15 976.27 1048.75 1127.03 1211.58 1302.88 1401.50 1508.00 1623.02 1747.24 1881.41 2026.30 2182.79 2351.79 1 多层商业出租收入多层商业出租收入 23664.16 570.96 616.64 665.97 719.25 776.78 838.93 906.04 978.53 1056.81 1141.3166、5 1232.66 1331.27 1437.77 1552.80 1677.02 1811.18 1956.08 2112.56 2281.57 1.1 面积（）2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 2600.00 1.2 出租单价（元/.月）183.00 197.64 213.45 230.53 248.97 268.89 29167、0.40 313.63 338.72 365.82 395.08 426.69 460.83 497.69 537.51 580.51 626.95 677.10 731.27 1.3 出租率 100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%2 停车位收入停车位收入 1300.99 51.74 59.14 66.53 70.22 70.22 70.22 70.22 70.22 7168、0.22 70.22 70.22 70.22 70.22 70.22 70.22 70.22 70.22 70.22 70.22 2.1 车位数量（个）154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 2.2 单价（元/月.个）400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 4169、00.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 2.3 使用率 70.00%80.0%90.0%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%95.00%二二 税金与附加税金与附加 3819.22 68.52 74.00 79.92 86.31 93.21 100.67 108.73 117.42 126.82 136.96 147.92 159.75 172.53 223.56 362170、.82 391.33 422.12 455.37 491.27 1 应缴增值税金应缴增值税金 874.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 33.23 144.27 155.35 167.31 180.23 194.18 1.1 销项税额 2061.34 51.42 55.80 60.48 65.19 69.94 75.07 80.61 86.59 93.06 100.04 107.58 115.72 124.51 134.01 144.27 155.35 167.31 180.23 194.18171、 1.2 进项税额 27.02 1.05 1.14 1.23 1.33 1.42 1.52 1.63 1.75 1.88 2.02 2.17 2.34 3.63 3.91 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3 固定资产抵税 1159.75 50.37 54.66 59.25 63.86 68.52 73.54 78.98 84.84 91.17 98.02 105.40 113.38 120.89 96.87 2 城市维护建设税城市维护建设税(7%)61.22 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.172、00 0.00 2.33 10.10 10.87 11.71 12.62 13.59 3 教育费附加教育费附加(5%)43.73 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.66 7.21 7.77 8.37 9.01 9.71 4 房产税（房产税（12%）2839.70 68.52 74.00 79.92 86.31 93.21 100.67 108.73 117.42 126.82 136.96 147.92 159.75 172.53 186.34 201.24 217.34 234.73 253.173、51 273.79 xx街道xx社区xx村成片危房改造 112 附表二：附表二：成本费用估算表成本费用估算表 序号序号 项目项目 合计（万元）合计（万元）运营期运营期 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 外购燃料动力费 4.94 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 0.26 2 工资及福利费 228.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00174、 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 3 其他费用 499.30 12.45 13.52 14.65 15.79 16.94 18.18 19.53 20.97 22.54 24.23 26.06 28.03 30.16 32.46 34.94 37.63 40.53 43.66 47.04 其中：管理费用 249.65 6.23 6.76 7.32 7.89 8.47 9.09 9.76 10.49 11.27 12.12 13.03 14.01 15.08 16.23 17.47 1175、8.81 20.26 21.83 23.52 经营费用 249.65 6.23 6.76 7.32 7.89 8.47 9.09 9.76 10.49 11.27 12.12 13.03 14.01 15.08 16.23 17.47 18.81 20.26 21.83 23.52 4 经营成本（1+2+3）732.25 24.71 25.78 26.91 28.05 29.20 30.44 31.79 33.24 34.80 36.49 38.32 40.29 42.42 44.72 47.21 49.89 52.79 55.92 59.30 5 结转摊销 14045.90 58.26 10176、6.26 159.26 214.26 271.26 334.26 404.26 481.26 567.26 662.26 766.26 881.26 1007.26 1109.26 1089.26 1269.26 1428.26 1539.26 1697.26 6 利息支出 6161.82 470.40 468.30 464.52 458.64 450.66 440.58 427.98 412.44 393.96 372.12 346.50 316.68 282.24 242.76 203.28 163.80 123.06 82.32 41.58 其中：长期借款利息支出 6161.82 470177、.40 468.30 464.52 458.64 450.66 440.58 427.98 412.44 393.96 372.12 346.50 316.68 282.24 242.76 203.28 163.80 123.06 82.32 41.58 短期借款利息支出 7 总成本费用合计（4+5+6）20939.96 553.37 600.33 650.69 700.95 751.12 805.28 864.02 926.93 996.02 1070.87 1151.08 1238.23 1331.92 1396.74 1339.74 1482.95 1604.10 1677.49 179178、8.13 其中：可变成本 732.25 24.71 25.78 26.91 28.05 29.20 30.44 31.79 33.24 34.80 36.49 38.32 40.29 42.42 44.72 47.21 49.89 52.79 55.92 59.30 固定成本 20207.72 528.66 574.56 623.78 672.90 721.92 774.84 832.24 893.70 961.22 1034.38 1112.76 1197.94 1289.50 1352.02 1292.54 1433.06 1551.32 1621.58 1738.84 xx街道xx社区x179、x村成片危房改造 附表三：附表三：利润及利润分配表利润及利润分配表 序序号号 项目项目 合计合计 经营期经营期 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 营业收入 24965.15 622.70 675.77 732.50 789.47 847.01 909.15 976.27 1048.75 1127.03 1211.58 1302.88 1401.50 1508.00 1623.02 1747.24 1881.41 2026.30 2182.79 2351.79 2 税金及附加 3819.22 68.52 74.00 79.92 180、86.31 93.21 100.67 108.73 117.42 126.82 136.96 147.92 159.75 172.53 223.56 362.82 391.33 422.12 455.37 491.27 3 总成本费用 20939.96 553.37 600.33 650.69 700.95 751.12 805.28 864.02 926.93 996.02 1070.87 1151.08 1238.23 1331.92 1396.74 1339.74 1482.95 1604.10 1677.49 1798.13 4 利润总额(1-2-3)205.97 0.82 1.44 181、1.89 2.21 2.68 3.20 3.52 4.39 4.20 3.74 3.89 3.52 3.55 2.72 44.68 7.13 0.08 49.93 62.38 5 弥补以前年度亏损 6 应纳税所得额(4-5)205.97 0.82 1.44 1.89 2.21 2.68 3.20 3.52 4.39 4.20 3.74 3.89 3.52 3.55 2.72 44.68 7.13 0.08 49.93 62.38 7 所得税 51.49 0.20 0.36 0.47 0.55 0.67 0.80 0.88 1.10 1.05 0.94 0.97 0.88 0.89 0.68 1182、1.17 1.78 0.02 12.48 15.60 8 净利润（4-7）154.48 0.61 1.08 1.42 1.66 2.01 2.40 2.64 3.29 3.15 2.81 2.92 2.64 2.66 2.04 33.51 5.35 0.06 37.45 46.79 9 期初未分配利润 10 可供分配利润 154.48 0.61 1.08 1.42 1.66 2.01 2.40 2.64 3.29 3.15 2.81 2.92 2.64 2.66 2.04 33.51 5.35 0.06 37.45 46.79 11 提取法定盈余公积 15.45 0.06 0.11 0.14 183、0.17 0.20 0.24 0.26 0.33 0.31 0.28 0.29 0.26 0.27 0.20 3.35 0.53 0.01 3.74 4.68 12 累计盈余公积金 0.06 0.17 0.31 0.48 0.68 0.92 1.18 1.51 1.83 2.11 2.40 2.66 2.93 3.13 6.48 7.02 7.02 10.77 15.45 13 可供投资者分配的利润(10-11)139.03 0.55 0.97 1.28 1.49 1.81 2.16 2.37 2.97 2.83 2.53 2.63 2.37 2.39 1.84 30.16 4.81 0.05184、 33.70 42.11 14 累计未分配利润 0.55 1.53 2.80 4.30 6.10 8.26 10.64 13.60 16.43 18.96 21.59 23.96 26.35 28.19 58.35 63.16 63.22 96.92 139.03 15 息税前利润(利润总额+利息支出)6367.79 471.22 469.74 466.41 460.85 453.34 443.78 431.50 416.83 398.16 375.86 350.39 320.20 285.79 245.48 247.96 170.93 123.14 132.25 103.96 xx街道xx社185、区xx村成片危房改造 114 附表四：附表四：现金流量表现金流量表 序序号号 项目项目 合计（万元）建设期建设期 计算期计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 现金流入 24965.15 622.70 675.77 732.50 789.47 847.01 909.15 976.27 1048.75 1127.03 1211.58 1302.88 1401.50 1508.00 1623.02 1747.24 1881.41 2026.30 2182.79 2351.79 1.1 营业收入 24965.15 622.70186、 675.77 732.50 789.47 847.01 909.15 976.27 1048.75 1127.03 1211.58 1302.88 1401.50 1508.00 1623.02 1747.24 1881.41 2026.30 2182.79 2351.79 1.2 政府补贴收入 0.00 1.3 回收固定资产余值 0.00 1.4 回收无形资产余值 0.00 1.5 回收流动资金 0.00 2 现金流出 18362.16 13810.70 93.23 99.77 106.83 114.36 122.41 131.11 140.51 150.66 161.62 173.45 187、186.24 200.04 214.95 268.28 410.03 441.22 474.90 511.28 550.57 2.1 建设投资 13810.70 13810.70 2.2 流动资金 0.00 2.3 经营成本 732.25 24.71 25.78 26.91 28.05 29.20 30.44 31.79 33.24 34.80 36.49 38.32 40.29 42.42 44.72 47.21 49.89 52.79 55.92 59.30 2.4 税费 3819.22 68.52 74.00 79.92 86.31 93.21 100.67 108.73 117.42 188、126.82 136.96 147.92 159.75 172.53 223.56 362.82 391.33 422.12 455.37 491.27 2.6 维持运营投资 0.00 3 所得税前净现金流量（1-2）6602.99 -13810.70 529.47 576.00 625.67 675.11 724.59 778.04 835.76 898.09 965.41 1038.12 1116.65 1201.45 1293.05 1354.74 1337.22 1440.19 1551.40 1671.51 1801.22 4 累计所得税前净现金流量 -13810.70 -13281189、.22 -12705.22 -12079.55 -11404.44 -10679.85 -9901.81 -9066.06 -8167.97 -7202.55 -6164.43 -5047.78 -3846.33 -2553.28 -1198.54 138.67 1578.86 3130.26 4801.77 6602.99 5 所得税前净现值 2357.90 -13539.90 508.91 542.78 578.02 611.47 643.42 677.33 713.31 751.48 791.98 834.92 880.47 928.76 979.97 1006.59 974.09 10190、28.53 1086.23 1147.37 1212.17 6 累计所得税前净现值 -13539.90 -13030.99 -12488.21 -11910.19 -11298.72 -10655.30 -9977.97 -9264.66 -8513.18 -7721.20 -6886.28 -6005.81 -5077.05 -4097.08 -3090.49 -2116.40 -1087.87 -1.64 1145.73 2357.90 7 调整所得税 1591.95 117.80 117.44 116.60 115.21 113.33 110.94 107.87 104.21 99.54191、 93.97 87.60 80.05 71.45 61.37 61.99 42.73 30.79 33.06 25.99 8 所得税后净现金流量（3-7）5011.04 -13810.70 411.67 458.57 509.07 559.90 611.26 667.09 727.88 793.88 865.87 944.16 1029.05 1121.40 1221.60 1293.37 1275.23 1397.46 1520.61 1638.44 1775.23 9 累计所得税后净现金流量 -13810.70 -13399.03 -12940.46 -12431.40 -11871.50192、 -11260.24 -10593.15 -9865.27 -9071.38 -8205.51 -7261.35 -6232.30 -5110.90 -3889.30 -2595.93 -1320.70 76.75 1597.37 3235.81 5011.04 10 所得税后净现值 -13539.90 395.68 432.12 470.30 507.12 542.78 580.74 621.24 664.29 710.32 759.35 811.40 866.88 925.82 960.99 928.93 998.01 1064.67 1124.68 1194.68 11 累计所得税后净现193、值 -13539.90 -13144.22 -12712.10 -12241.80 -11734.68 -11191.90 -10611.16 -9989.92 -9325.63 -8615.32 -7855.97 -7044.57 -6177.69 -5251.87 -4290.87 -3361.94 -2363.93 -1299.26 -174.58 1020.10 xx街道xx社区xx村成片危房改造 115 项目投资财务内部收益率（所得税前）=3.48%项目投资财务内部收益率（所得税后）=2.64%项目投资财务净现值(所得税前)(ic=2%)=2357.90 项目投资财务净现值(所得税后194、)(ic=2%)=1020.10 静态投资回收期（年）（所得税前）=15.90 动投资回收期（年）（所得税前）=18.00 静态投资回收期（年）(所得税后)=16.95 动态投资回收期（年）(所得税后)=19.15 xx街道xx社区xx村成片危房改造 116 附表附表五五：还本付息表还本付息表 序号序号 项目项目 建设期建设期 运营期运营期 合计合计 第第 1 年年 第第 2 年年 第第 3 年年 第第 4 年年 第第 5 年年 第第 6 年年 第第 7 年年 第第 8 年年 第第 9 年年 第第 10 年年 第第 11 年年 第第 12 年年 第第 13 年年 第第 14 年年 第第 15 195、年年 第第 16 年年 第第 17 年年 第第 18 年年 第第 19 年年 第第 20 年年 一 借款及还本付息借款及还本付息 1 年初借款本息累计 11200.00 11150.00 11060.00 10920.00 10730.00 10490.00 10190.00 9820.00 9380.00 8860.00 8250.00 7540.00 6720.00 5780.00 4840.00 3900.00 2930.00 1960.00 990.00 2 本年借款 11200.00 3 本年应计利息 235.20 470.40 468.30 464.52 458.64 450.66196、 440.58 427.98 412.44 393.96 372.12 346.50 316.68 282.24 242.76 203.28 163.80 123.06 82.32 41.58 6397.02 4 本年还本付息 235.20 520.40 558.30 604.52 648.64 690.66 740.58 797.98 852.44 913.96 982.12 1056.50 1136.68 1222.24 1182.76 1143.28 1133.80 1093.06 1052.32 1031.58 17597.02 本年还本 50.00 90.00 140.00 190.197、00 240.00 300.00 370.00 440.00 520.00 610.00 710.00 820.00 940.00 940.00 940.00 970.00 970.00 970.00 990.00 11200.00 本年付息 235.20 470.40 468.30 464.52 458.64 450.66 440.58 427.98 412.44 393.96 372.12 346.50 316.68 282.24 242.76 203.28 163.80 123.06 82.32 41.58 6397.02 5 年末借款本息累计 11200.00 11150.00 110198、60.00 10920.00 10730.00 10490.00 10190.00 9820.00 9380.00 8860.00 8250.00 7540.00 6720.00 5780.00 4840.00 3900.00 2930.00 1960.00 990.00 (0.00)6 计入建设投资利息小计 235.20 235.20 7 计入经营期成本 470.40 468.30 464.52 458.64 450.66 440.58 427.98 412.44 393.96 372.12 346.50 316.68 282.24 242.76 203.28 163.80 123.06 8199、2.32 41.58 6161.82 二二 还款资金来源还款资金来源 1 净利润 0.61 1.08 1.42 1.66 2.01 2.40 2.64 3.29 3.15 2.81 2.92 2.64 2.66 2.04 33.51 5.35 0.06 37.45 46.79 154.48 3 结转摊销 58.26 106.26 159.26 214.26 271.26 334.26 404.26 481.26 567.26 662.26 766.26 881.26 1007.26 1109.26 1089.26 1269.26 1428.26 1539.26 1697.26 14045.90 4 可还本资金 58.87 107.34 160.68 215.92 273.27 336.66 406.90 484.55 570.40 665.07 769.17 883.89 1009.92 1111.30 1122.77 1274.61 1428.32 1576.70 1744.04 14200.37 三三 指标计算指标计算 1 偿还备付率 1.02 1.03 1.03 1.04 1.05 1.05 1.05 1.05 1.06 1.06 1.06 1.06 1.06 1.14 1.16 1.27 1.42 1.58 1.73 1.17