1、XXXX公公司司电电建建大大楼楼项项目目可可行行性性研研究究报报告告XXXX 设设计计有有限限公公司司二二O O 二二二二年年十十一一月月目目 录录第一章第一章 项目总论项目总论.1 11.1 项目基本情况.11.2 建设单位简介.11.3 报告编制单位简介.21.4 报告编制依据与编制范围.31.5 项目提出的理由和过程.51.6 项目概况.6第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.1 12.1 政策背景.12.2 建设必要性.5第三章第三章 需求分析及建设规模需求分析及建设规模.1 13.1 需求分析.13.2 规模测算.63.3 项目主要建设内容及规模.9第四章第四章 项2、目选址与建设条件项目选址与建设条件.11114.1 项目选址.114.2 项目建设条件.13第五章第五章 项目建设方案项目建设方案.20205.1 规划设计依据.205.2 规划设计定位、原则.215.3 规划方案.215.4 建筑方案.235.5 海绵城市.265.6 绿色建筑.295.7 低碳节能设施.33第六章第六章 项目节能及碳排放分析项目节能及碳排放分析.38386.1 项目用能标准及节能技术规范.386.2 项目能源消耗种类和数量分析.396.3 低碳节能设施规模效益分析.406.4 建筑碳排放分析报告.41第七章第七章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标.51517.1 项3、目实施进度.517.2 项目招投标.51第八章第八章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.53538.1 估算编制说明.538.2 估算编制依据.538.3 估算编制方法.548.4 投资估算.568.5 资金筹措及投资计划.57第九章第九章 财务分析财务分析.66669.1 编制依据.669.2 编制说明.669.3 测算基础数据.699.4 财务分析结论.699.5 财务风险分析及预防措施.70第十章第十章 项目风险分析项目风险分析.979710.1 编制依据.9710.2 风险调查.9710.3 风险识别.9910.4 风险估计.10110.5 风险防范和化解措施.10110.6 落实4、措施后的预期风险等级.10210.7 评估结论.103附附图图.1 10 04 41第一章第一章 项目项目总论总论1.11.1 项目基本情况项目基本情况项目名称：XX公司电建大楼项目归属行业：产业园区项目性质：新建项目建设单位：XX公司项目建设内容：为满足XX公司传统业务及新兴业务开展需要，拟在广州国际氢能产业园内，建设生产材料仓储、生产办公、应急抢修、新型工业化建筑材料研发等于一体的生产主楼及生产副楼，以及符合国家及省、市及区规定的工业配套、地下停车库及室外工程等，总建筑面积 32683.00。1.21.2 建设单位简介建设单位简介项目建设单位：XX公司XX公司成立于 1995 年 06 月5、 15 日，注册地位于广州市黄埔区黄埔东路 2 号 3 号楼 207 房，法定代表人为苏建辉。经营范围包括建筑物电力系统安装；工程施工总承包；电力输送设施安装工程服务；机电设备安装工程专业承包；机电设备安装服务；城市及道路照明工程施工；消防设施工程专业承包；建筑结构防水补漏；工程环保设施施工；建筑劳务分包；市政公用工程施工；房屋建筑工程施工；电力工程设计服务；工程勘察设计；对外承包工程业务；机械设备租赁；建筑工程机械与设备租赁；汽车租赁；电气机械设备销售；通信设施安装工程服务；通信系统工程服务；电气设备零售；消防设备、器材的零售；工程技术咨询服务；电力电子技术服务；架线工程服务；土石方工程服务6、；绝缘装置安装服务；电子自动化工程安装服务；监控系统工程安装服务；工程围栏装卸施工；工程排水施工服务；基坑支护服务；通信线路和设备的安装；提供施工设备服务；承装（修、试）电力设施；防雷工程专业施工。XX公司为广州南方投资集团有限公司下辖子公司之一，南方投资集团下辖 22 家公司，主营业务分为电力建设、科技制造和物业运营三大板块。电力建设板块业务涵盖 500 千伏及以下全电压等级项目，提供电力建设全产业链综合服务。科技制造板块业务涵盖电力一二次设备、充电桩、电力信息化产2品等生产制造，具备研发、设计、制造、建设、运行等一体化开发能力。物业运营板块拥有国家一级物业管理资质企业，物业管辖面积 1007、 多万平方米，房地产业务正开发南沙锦珠广场、增城领秀山等多个大型地产项目。1 1.3 3 报报告告编编制制单单位位简简介介报告编制单位：XX设计有限公司工程咨询单位备案编号：法定代表人：单位地址：XX设计有限公司成立于 1986 年，现为广州工程总承包集团有限公司独资控股企业，具备建筑行业（建筑工程）设计甲级、工程咨询甲级、市政公用工程设计和城乡规划编制丙级资质，获国家授予直接对外经营权。现有各类专业技术和管理人员近百人，其中一级注册建筑师 5 人，一级注册结构工程师 7 人，注册设备工程师 5 人，高级技术职称人员 15 人，广州市建设科学委员会专家 5人，香港建筑师协会会员 1 人，香港工8、程师协会会员 1 人。XX设计有限公司设计业务包括：规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计、市政公用工程设计等；工程咨询业务包括：规划咨询、编制项目建议书、可行性研究报告、资金申请报告等。自成立以来，共完成数百项建筑工程的设计工作，包括酒店建筑、办公建筑、公共文化建筑、体育建筑、学校建筑和大型居住社区的设计，项目获得 40 余项优秀设计奖，其中，广州市伟伦体育运动学校教学训练馆获得全国优秀教育建筑设计优秀奖，三亚亚龙湾金棕榈度假酒店获得广东省优秀设计一等奖，三亚亚龙湾假日度假酒店获得广东省优秀设计二等奖，广州保利香槟花园、广州百顺台花园获得广州市优秀设计一等奖。XX设计有限公司拥有先进的设计设9、备和软件，建立了科学的管理体系，实行信息化管理和全面质量管理，于 1996 年在XX行业率先通过 ISO9001 质量管理体系认证，成为广东省第一家通过 ISO 国际质量体系认证的设计院，并连续十七年被广州市工商行政管理局评为“守合同、重信用企业”。XX设计有限公司凭借丰富的工程经验及系统性的技术资源，充分发挥品牌优势及人才与技术的综合优势，从管理中求效益，从服务中求市场，从创新中求3发展，积极开拓国内外市场，为您提供高效优质的工程设计和咨询服务。1.41.4 报告编制依据与编制范围报告编制依据与编制范围1.4.11.4.1 报告编制依据报告编制依据（1）国家计委、中国国际工程咨询公司投资项目10、可行性研究指南（计办投资200215 号）；（2）国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；（3）中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（4）国务院关于印发 2030 年前碳达峰行动方案的通知（国发202123号）；（5）中共中央、国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见（2021 年 9 月 22 日）；（6）国家发改委、国家能源局关于开展风光水火储一体化、源网荷储一体化的指导意见（征求意见稿）；（7）国家发展改革委、国家能源局能源技术革命创新行动计划（2016-203011、年）；（8）国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见（国办发201671 号）；（9）粤港澳大湾区发展规划纲要；（10）南方电网“十四五”电网发展规划；（11）广东电网有限责任公司全面服务粤港澳大湾区建设行动计划（20192022 年）；（12）关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）（粤国土资规字20173 号）；（13）广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见（粤府办201728 号）；（14）粤港澳大湾区中长期电力发展规划研究报告；4（15）广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（16）关于降低我省高可靠性供电费用及临12、时接电费用征收标准的通知（粤发改价格函20175068 号）；（17）广东省人民防空办公室、广东省发展和改革委员会、广东省物价局广东省财政厅、广东省住房和城乡建设厅关于明确新建民用建筑修建防空地下室标准的通知（粤人防201023 号）；（18）广东省人民政府办公厅转发省人防办 省发展改革委省财政厅 省自然资源厅 省住房城乡建设厅关于规范城市新建民用建筑修建防空地下室意见的通知（粤府办202027 号）；（19）广州市人民政府关于印发广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要的通知（穗府20217 号）；（20）广州市建设项目停车配建指标规定（穗国土规划规字 2018 13、6 号）；（21）广州市氢能产业发展规划（20192030 年）；（22）广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见（穗府办规201714 号）；（23）黄埔区、广州开发区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要；（24）广州市黄埔区人民政府 广州开发区管委会关于印发广州市黄埔区广州开发区促进氢能产业发展办法的通知（穗埔府规20217 号）；（25）广州市规划和自然资源局关于核发广州市黄埔区 HP-DS-18 地块规划条件的函（穗规划资源业务函202114487 号）；（26）与项目有关的其他资料。1.4.21.4.2 报告编制范围报告编制范14、围本报告编制范围包括：（1）需求分析及建设规模；（2）项目选址与建设条件；（3）项目建设方案；（4）项目实施进度与招投标；5（5）投资估算与资金筹措。1.51.5 项目提出的理由和过程项目提出的理由和过程实现碳达峰和碳中和是党中央、国务院统筹国际国内两个大局做出的重大战略决策，对加快促进生态文明建设、保障能源安全高效、推动经济转型升级、引领应对气候变化、实现“两个一百年”奋斗目标具有重大意义。实现碳达峰、碳中和是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革，对经济、社会、科技、环境、观念等各方面产生巨大影响和改变。虽然这场变革短期需要承受阵痛，带来巨大挑战，倒逼经济结构优化升级，从长远看是大势所趋，将带15、来新机遇。在国家“双碳”战略大背景下，氢能作为清洁、高效、可持续的新能源，已经成为我国能源战略的重要组成部分，并有望成为下一个新能源风口。2020 年 6月，广州市政府审议通过了广州市氢能产业发展规划（20192030 年），向业内画出了广州市氢能产业十年蓝图。规划打造一核、一枢纽、三基地产业布局。其中“一核”为黄埔氢能产业创新核心区，选址广州石化相邻地块设立新能源汽车产业基地，打造广州国际氢能产业集聚区。XX公司作为广东省能源电力行业建设重要参与者，主要承担220kV 及以下电压等级送电线路和变电站的电力工程施工，装配式电房、预制式排管等新型工业化建筑材料研制生产，为响应国家“双碳”节能减排16、战略规划，近年来亦大力开拓装配式建筑在电力工业建筑中的实施应用、装配式建筑与 BIM（建筑信息模型）技术融合等相关技术的研发工作等新兴业务，入驻广州国际氢能产业园，可借助氢能产业这一新能源行业的东风，促进企业的技术升级与可持续发展，可利用黄埔区这一广州市最具经济活力的区域，拓展更为广阔的电力建设市场并更好地服务电力相关行业，同时还可解决现有公司驻地租约到期、潜在租金上涨等一系列经营发展风险，具有良好的经济及社会效益。根据 黄埔区 广州开发区规划用地领导小组会议纪要（2021 年第 7 次）（穗开用地会纪20219 号）关于广州供电局氢电项目意向用地事宜的有关决议，黄埔区原则同意广州供电局氢电一17、体化项目意向用地安排于广深高速公路以南氢能产业园范围内，用地面积约 2.5 万平方米（约 37.5 亩），其中氢能项目及变电站用地面积约 2 万平方米，电建大楼项目用地面积约 0.5 万平方米。地块规划6用地性质为一类工业用地兼容二类工业用地（M1/M2)，氢能及变电站项目地块容积率3.0，电建大楼地块容积率调整为4.0。氢能及变电站项目用地由广东电网有限责任公司广州供电局为主体申请，配建含氢电调峰功能的变电站；电建大楼项目用地由XX公司为主体申请。由黄埔区规划和自然资源局按程序组织供地，土地出让年限为 50 年。因此，为配合国家、广东省、广州市及黄埔区“碳达峰、碳中和”发展战略及氢能源等新能18、源建设发展目标，根据基本建设程序及会议纪要等文件精神，建设单位委托我司（XX设计有限公司）开展XX公司电建大楼项目可行性研究报告编制工作，结合建设单位相关意见，几经修改，终成本稿。1.61.6 项目概况项目概况1.1.6 6.1.1 项目选址项目选址项目选址位于广州市黄埔区广州国际氢能产业园内，广州国际氢能产业园位于黄埔区科学城南部，规划四至范围为西至科丰路、东至广州绕城高速，北至沈海高速、南至广石化乙烯厂、东勤路。选址地块位于氢能产业园东南部蚌岗村，规划中的园区二路以南、开达路南延线以西，周边产业配套成熟，项目所在区域既有开发区的传统产业基础沉淀，同时又被划分至大科学城范围，周边产业氛围成熟19、，有广州石化乙烯厂、LG 显示（中国）有限公司、华南新材料创新园、宝洁广州分销中心、金发科技股份有限公司等知名企业。根据关于核发广州市黄埔区 HP-DS-18 地块规划条件的函（穗规划资源业务函 2021 14487 号），项目总用地面积为 5095.75 （全部为可建设用地），规划容积率4.0，规划用地性质为一类工业用地兼容二类工业用地（M1/M2）。地块所属的 AP0102 规划管理单元已于 2020 年 12 月-2021 年 1 月进行了控规修改征询意见公示（由公共绿地调整为工业用地），经调整审批后，用地将符合本项目建设要求。项目选址用地位置详见下图。7项目选址卫星图1.6.21.6.20、2 建设规模与内容建设规模与内容项目可建设用地面积 5095.75，规划总建筑面积 32683.00，其中计容建筑面积20383.00 （含厂房17325.55、配套 3057.45），不计容建筑面积12300（地下停车库，兼顾人防及设备用房）；地上建筑分为生产主楼 15383.00，副楼 5000.00；以及室外广场道路、绿地及其他配套设施等。详见下表。项目主要经济技术指标一览表项目主要经济技术指标一览表项目项目单位单位数量数量备注备注项目可建设用地面积5095.75项目总建筑面积32683.00其中地上建筑面积20383.00计容建筑面积，其中生产主楼 15383.00，副楼 5000.021、0；其中厂房17325.55通用厂房，实际以选定方案为准配套3057.45行政办公及生活配套，实际以选定方案为准地下建筑面积12300.00地下 3 层，停车位约 400 个，兼顾人防及设备用房等，不计容面积建筑基底面积2063.00实际以选定方案为准8项目项目单位单位数量数量备注备注人防建筑面积2063.00暂按基底面积计算，实际以人防审批部门批复为准绿地面积673.05暂定室外停车场面积306.00非机动车停车位广场道路面积2053.70建筑密度%40.48容积率4.00绿地率%13.21建筑高度m59.80主楼 13 层，副楼 5 层，建筑控高要求60 米围墙m290.00停车位辆60422、.00按照 30%机动车位预留充电桩位置（120 个）其中非机动车停车位辆204.00地上，按 1 泊/100 建筑面积配建，1.5/辆机动车停车位辆400.00其中地上机动车停车位辆0.00地下机动车停车位辆400.00其中：负一层、负三层各 110 个车位，负二层做双层机械式立体停车位 180 个；注：实际以选定方案为准。1.6.1.6.3 3 项目总估算及资金筹措项目总估算及资金筹措项目投资估算总额为 32401.41 万元（不含建设期贷款利息）。其中：工程费用 26221.61 万元，工程建设其他费用 4636.87 万元（含土地费用 700 万元），预备费 1542.92 万元（实际23、以相关部门批复为准）。详见项目投资估算表。本项目以绿色低碳大楼为特色，项目低碳节能设施投资估算总额为 3297.85万元，约占全部工程费用投资 26221.61 万元的 12.58%。资金来源：项目资金拟由企业外部融资解决。1.6.1.6.4 4 项目建设项目建设管理管理建设管理模式：本项目由建设单位XX公司负责建设管理，拟采用代建模式。本项目初步拟定于 2022 年 5 月-2022 年 9 月完成项目备案及可研编制；20229年 9 月-2022 年 10 月完成立项审批；2022 年 10 月-2022 年 11 月完成土拍流程；2022 年 11 月-2023 年 4 月完成勘察设计及24、招投标等工作；2023 年 5 月-2025 年 4月完成工程的施工、验收及交付使用（不含专用设备安装调试时间）；部分工作可穿插进行。本项目总计划工期约 36 个月，其中施工工期 24 个月。详见项目实施进度计划表。本项目为企业自筹资金投资项目，招标方式由建设单位自主决定。1第第二二章章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性2 2.1.1 政策背景政策背景（1 1）国务院关于印发国务院关于印发 20302030 年前碳达峰行动方案的通知年前碳达峰行动方案的通知（国发（国发202120212323 号）提出：号）提出：大力发展新能源。全面推进风电、太阳能发电大规模开发和高质量发展，坚持集中式25、与分布式并举，加快建设风电和光伏发电基地。加快智能光伏产业创新升级和特色应用，创新“光伏+”模式，推进光伏发电多元布局。坚持陆海并重，推动风电协调快速发展，完善海上风电产业链，鼓励建设海上风电基地。积极发展太阳能光热发电，推动建立光热发电与光伏发电、风电互补调节的风光热综合可再生能源发电基地。因地制宜发展生物质发电、生物质能清洁供暖和生物天然气。探索深化地热能以及波浪能、潮流能、温差能等海洋新能源开发利用。进一步完善可再生能源电力消纳保障机制。到 2030 年，风电、太阳能发电总装机容量达到 12 亿千瓦以上。实施节能降碳重点工程。实施城市节能降碳工程，开展建筑、交通、照明、供热等基础设施节能26、升级改造，推进先进绿色建筑技术示范应用，推动城市综合能效提升。实施园区节能降碳工程，以高耗能高排放项目（以下称“两高”项目）集聚度高的园区为重点，推动能源系统优化和梯级利用，打造一批达到国际先进水平的节能低碳园区。实施重点行业节能降碳工程，推动电力、钢铁、有色金属、建材、石化化工等行业开展节能降碳改造，提升能源资源利用效率。实施重大节能降碳技术示范工程，支持已取得突破的绿色低碳关键技术开展产业化示范应用。加快优化建筑用能结构。深化可再生能源建筑应用，推广光伏发电与建筑一体化应用。积极推动严寒、寒冷地区清洁取暖，推进热电联产集中供暖，加快工业余热供暖规模化应用，积极稳妥开展核能供热示范，因地制宜27、推行热泵、生物质能、地热能、太阳能等清洁低碳供暖。引导夏热冬冷地区科学取暖，因地制宜采用清洁高效取暖方式。提高建筑终端电气化水平，建设集光伏发电、储能、直流配电、柔性用电于一体的“光储直柔”建筑。到 2025 年，城镇建筑可再生能源替代率达到 8%，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到 50%。（2 2）中共中央中共中央、国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中2和工作的意见和工作的意见（20212021 年年 9 9 月月 2222 日）提出：日）提出：积极发展非化石能源。实施可再生能源替代行动，大力发展风能、太阳能、生28、物质能、海洋能、地热能等，不断提高非化石能源消费比重。坚持集中式与分布式并举，优先推动风能、太阳能就地就近开发利用。因地制宜开发水能。积极安全有序发展核电。合理利用生物质能。加快推进抽水蓄能和新型储能规模化应用。统筹推进氢能“制储输用”全链条发展。构建以新能源为主体的新型电力系统，提高电网对高比例可再生能源的消纳和调控能力。深化能源体制机制改革。全面推进电力市场化改革，加快培育发展配售电环节独立市场主体，完善中长期市场、现货市场和辅助服务市场衔接机制，扩大市场化交易规模。推进电网体制改革，明确以消纳可再生能源为主的增量配电网、微电网和分布式电源的市场主体地位。加快形成以储能和调峰能力为基础支撑29、的新增电力装机发展机制。完善电力等能源品种价格市场化形成机制。从有利于节能的角度深化电价改革，理顺输配电价结构，全面放开竞争性环节电价。推进煤炭、油气等市场化改革，加快完善能源统一市场。大力发展节能低碳建筑。持续提高新建建筑节能标准，加快推进超低能耗、近零能耗、低碳建筑规模化发展。大力推进城镇既有建筑和市政基础设施节能改造，提升建筑节能低碳水平。逐步开展建筑能耗限额管理，推行建筑能效测评标识，开展建筑领域低碳发展绩效评估。全面推广绿色低碳建材，推动建筑材料循环利用。发展绿色农房。加快优化建筑用能结构。深化可再生能源建筑应用，加快推动建筑用能电气化和低碳化。开展建筑屋顶光伏行动，大幅提高建筑采暖30、生活热水、炊事等电气化普及率。在北方城镇加快推进热电联产集中供暖，加快工业余热供暖规模化发展，积极稳妥推进核电余热供暖，因地制宜推进热泵、燃气、生物质能、地热能等清洁低碳供暖。（3 3）国家发展改革委国家发展改革委、国家能源局国家能源局 能源技术革命创新行动计划能源技术革命创新行动计划（2016-2032016-2030 0年年）提出：提出：氢能与燃料电池技术创新。研究基于可再生能源及先进核能的制氢技术、新一代煤催化气化制氢和甲烷重整/部分氧化制氢技术、分布式制氢技术、氢气纯化技术，开发氢气储运的关键材料及技术设备，实现大规模、低成本氢气的制取、3存储、运输、应用一体化，以及加氢站现场储氢、31、制氢模式的标准化和推广应用。研究氢气/空气聚合物电解质膜燃料电池（PEMFC）技术、甲醇/空气聚合物电解质膜燃料电池（MFC）技术，解决新能源动力电源的重大需求，并实现 PEMFC电动汽车及 MFC 增程式电动汽车的示范运行和推广应用。研究燃料电池分布式发电技术，实现示范应用并推广。现代电网关键技术创新。掌握柔性直流输配电技术、新型大容量高压电力电子元器件技术；开展直流电网技术、未来电网电力传输技术的研究和试验示范；突破电动汽车无线充电技术、高压海底电力电缆关键技术，并推广应用；研究高温超导材料等能源装备部件关键技术和工艺。掌握适合电网运行要求的低成本、量子级的通信安全工程应用技术，实现规模化32、应用。研究现代电网智能调控技术，开展大规模可再生能源和分布式发电并网关键技术研究示范；突破电力系统全局协调调控技术，并示范应用；研究能源大数据条件下的现代复杂大电网的仿真技术；实现微电网/局域网与大电网相互协调技术、源-网-荷协调智能调控技术的充分应用。（4 4）广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 20352035 年远景目标纲年远景目标纲要提出：要提出：推动能源清洁高效利用。坚持和完善能源消费总量和强度“双控”制度，推行用能预算管理。坚持能源节约与高效利用并举，推进产业结构优化升级，加快高效节能技术产品推广应用，深入实施节能重点工程，推进能源33、综合梯级利用，推动工业、交通、建筑、公共机构、数字基础设施等重点用能领域能效提升。大力培育新产业新业态新模式，推动用能方式变革。倡导绿色生活方式和消费文化，抑制不合理能源消费。加强能源需求侧管理，通过市场化手段推动实施需求侧响应，引导用户自主参与调峰、错峰，提高能源系统经济性和运行效率。拓展氢源渠道，推进丙烷脱氢、谷电及清洁能源制氢，扩大氢能利用规模。加快能源科技革命。围绕能源科技短板弱项，提升关键技术自主创新能力，加快建设能源实验室等创新平台，加快推广应用一批相对成熟的技术装备，超前部署一批战略性前沿技术，以技术创新驱动能源革命。加强新兴技术先行引导和市场培育，探索开展近海深水区海上风电柔直34、送出、漂浮式海上风电、海洋波浪能、氢能、储能等创新示范。大力发展先进核能、海上风电等优势产业，加快培4育氢能、储能、智慧能源等新兴产业，提升新能源产业集群整体发展水平，打造沿海新能源产业带和省内差异布局的产业集聚区。（5 5）广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 20352035 年远景目标纲年远景目标纲要提出：要提出：完善能源消费总量和强度双控制度。建立能源消费“双控”目标完成情况与目标分解、项目审批挂钩机制。坚持节能优先方针，深化工业、建筑、交通等领域和公共机构节能，推动 5G、大数据中心等新兴领域能效提升，强化重点用能单位节能管理，实施能量35、系统优化、节能技术改造等重点工程。严格控制新上高耗能、高污染项目，加快淘汰落后产能，构建节约型产业体系。实施煤炭消费减量管理，以天然气扩大利用为主推动能源结构清洁化转型，提高天然气消费占比。在琶洲、广州南站等区域建设天然气分布式能源站、太阳能光伏、储能、蓄冷等新能源技术综合利用示范试点，提升区域绿色能源利用水平。实施以碳强度控制为主、碳排放总量控制为辅的制度。以建设低碳试点城市为抓手，强化温室气体排放控制，深化全市温室气体清单编制和减排潜力分析，实施碳排放达峰行动，探索形成广州碳中和路径。大力发展太阳能、天然气、氢能等低碳能源，推动产业低碳化发展。减少建筑和交通领域碳排放，加速交通领域清洁燃料36、替代。推进碳排放交易，鼓励企业参与自愿减排项目。推广近零碳排放区首批示范工程项目经验，创建一批低碳园区。深化碳普惠制，鼓励申报碳普惠制核证减排量，探索开展低碳产品认证和碳足迹评价。（6 6）广州市氢能产业发展规划广州市氢能产业发展规划（2019201920302030 年）提出：年）提出：十四五阶段（2021-2025 年）规划目标为：新建制氢站 1 座，累计建成制氢站 3 座以上；累计建成加氢站 50 座以上；开展 1-2 座制氢加氢合建站建设，1-2 座储氢站（或依托制氢站、制氢加氢合建站、加氢站统筹考虑储氢）有关工作。形成 3.5 万公斤/天（1.3 万吨/年）燃料电池用氢气制氢能力，形37、成不低于 4.0万公斤/天加氢能力（1.5 万吨/年），可以满足 6000 辆以上氢燃料电池车运行用氢需求。2026-2030 年规划目标为：新建加氢站 50 座以上，累计建成加氢站 100 座以上，形成 5 座以上制氢加氢合建站布局，3-4 座储氢站布局。形成 10 万公斤/天（3.6 万吨/年）燃料电池用氢气制氢能力，形成 10 万公斤/天（3.6 万吨/年）以5上加氢能力，可以满足氢燃料电池车商业化运营需求。（7 7）黄埔区、广州开发区国民经济和社会发展第十四个五年规划和黄埔区、广州开发区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2032035 5年远景目标纲要提出：年远景目标纲要提出：提高38、资源利用效率实施煤炭消费减量管理，以天然气扩大利用为主推动能源结构清洁化转型。降低工业用水用能水平，加快建设全国首个花瓣式智能电网，确保“十四五”时期单位工业增加值能耗累计下降超过 15%。优化用水结构，实现城市健康水循环。严控建设用地总量、盘活存量，促进节约集约用地和土地价值提升。推进碳排放率先达峰以建设低碳试点城市为抓手，推进结构减排、工程减排、管理减排三大减排体系建设，力争率先实现碳排放达峰。开展全区温室气体清单编制和减排潜力分析，强化温室气体排放控制。落实能源消费总量和强度“双控”目标责任制，控制煤炭、油品等高碳能源消费，大力发展太阳能、天然气、氢能等低碳能源，推动产业低碳化发展，减少39、建筑和交通领域碳排放。推广黄埔区状元谷电子商务园近零碳排放区首批示范工程项目经验，创建一批低碳园区，探索开展低碳产品认证和碳足迹评价。2 2.2 2 建设必要性建设必要性1、项目建设是响应国家碳达峰、碳中和等方针政策，借助氢能产业等新能、项目建设是响应国家碳达峰、碳中和等方针政策，借助氢能产业等新能源行业的东风，实现可持续发展的需要源行业的东风，实现可持续发展的需要根据国务院关于印发 2030 年前碳达峰行动方案的通知（国发202123号）、中共中央、国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见（2021 年 9 月 22 日）、国家发展改革委、国家能源局能源技术革命创新行动40、计划（2016-2030 年）等近年来出台的一系列政策文件可知：实现碳达峰和碳中和是党中央、国务院统筹国际国内两个大局做出的重大战略决策，对加快促进生态文明建设、保障能源安全高效、推动经济转型升级、引领应对气候变化、实现“两个一百年”奋斗目标具有重大意义。实现碳达峰、碳中和是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革，对经济、社会、科技、环境、观念等各方面产生巨大影响和改变。虽然这场变革短期需要承受阵痛，带来巨大挑战，倒逼经6济结构优化升级，从长远看是大势所趋，将带来新机遇。在国家“双碳”战略大背景下，氢能作为清洁、高效、可持续的新能源，已经成为我国能源战略的重要组成部分，并有望成为下一个新能源风口。41、2020 年 6月，广州市政府审议通过了广州市氢能产业发展规划（20192030 年），向业内画出了广州市氢能产业十年蓝图。规划打造一核、一枢纽、三基地产业布局。其中“一核”为黄埔氢能产业创新核心区，选址广州石化相邻地块设立新能源汽车产业基地，打造广州国际氢能产业集聚区。XX公司作为广东省能源电力行业建设重要参与者，主要承担220kV 及以下电压等级送电线路和变电站的电力工程施工，装配式电房、预制式排管等新型工业化建筑材料研制生产，为响应国家“双碳”节能减排战略规划，近年来亦大力开拓装配式建筑在电力工业建筑中的实施应用、装配式建筑与 BIM（建筑信息模型）技术融合等相关技术的研发工作等新兴业务42、，入驻广州国际氢能产业园，可借助氢能产业这一新能源行业的东风，促进企业的技术升级与可持续发展，可利用黄埔区这一广州市最具经济活力的区域，拓展更为广阔的电力建设市场并更好地服务电力相关行业，具有良好的经济及社会效益。根据 黄埔区 广州开发区规划用地领导小组会议纪要（2021 年第 7 次）（穗开用地会纪20219 号）关于广州供电局氢电项目意向用地事宜的有关决议，黄埔区原则同意广州供电局氢电一体化项目意向用地安排于广深高速公路以南氢能产业园范围内，用地面积约 2.5 万平方米（约 37.5 亩），其中氢能项目及变电站用地面积约 2 万平方米，电建大楼项目用地面积约 0.5 万平方米。地块规划用地43、性质为一类工业用地兼容二类工业用地（M1/M2)，氢能及变电站项目地块容积率3.0，电建大楼地块容积率调整为4.0。氢能及变电站项目用地由广东电网有限责任公司广州供电局为主体申请，配建含氢电调峰功能的变电站；电建大楼项目用地由XX公司为主体申请。由黄埔区规划和自然资源局按程序组织供地，土地出让年限为 50 年。因此，项目建设是响应国家、广东省、广州市及黄埔区“碳达峰、碳中和”发展战略及氢能源等新能源建设发展规划的需要。2、项目建设是拓展电力建设市场，规避企业经营风险的需要、项目建设是拓展电力建设市场，规避企业经营风险的需要7XX公司目前的总部地址位于广州市番禺区东环街兴学路，根据公司 201244、 年与广州市番禺恒安实业有限公司签订租赁合同，租用位于广州市番禺区东环街兴学路 143 号易兴工业区恒安厂区的办公场所（共 4 栋），租用办公楼及仓库建筑面积 16002.05 平方米，道路及绿化面积 8984 平方米。租赁期由2012 年 7 月 1 日至 2027 年 9 月 30 日止，租期共 15 年零 90 天。初始租金为444971.25 元/月，租金递增按每满 3 年递增调整一次，每次递增率为 11%计算。目前租金为第四期（2021 年 10 月 1 日至 2024 年 9 月 30 日），月租金为 608556.46元/月。持续上涨的巨额租金明显增加公司经营成本，挤压公司利润空45、间，给公司稳定、可持续经营发展带来一定的风险。此外，近年来恒安厂区周边房地产发展迅速，多个地块被征收发展成商业楼盘，附近储备用地亦于 2020 年动工开发。2020 年 8 月，公司饭堂所处的部分区域被政府征收 200 多平方米，用于周边社区市政路开发，公司所处恒安厂区为周边仅剩的未开发地块。未来租赁合同到期后能否续租存在不确定性，是公司稳定、可持续经营发展的又一风险。因此，要消除公司上述经营发展风险，保障公司稳定、可持续经营发展，转变现行租赁办公用房模式，自建产业大楼是公司当前最佳选择。近年来，黄埔区经济一直保持强劲发展态势，2019 年、2020 年 GDP 总量均排名全市第二，增速分别排46、名全市第二、第三。强劲发展的经济促使电力需求持续旺盛，2021 年最高负荷达到 288.8 万千瓦，在全市各区中排名第二，同比 2020年增长 5.9%。2021 年 1 至 7 月总用电量为 112.56 亿千瓦时，居全市第一，同比增长 15.21%。“十四五”期间，黄埔区规划建设 110 千伏及以上变电站 19 座，其中 500 千伏变电站 1 座、220 千伏变电站 9 座（含土建 1 座）、110 千伏变电站9 座，预计规划投资约 53 亿元。“十四五”输变电项目 19 项。另外，为满足负荷发展不确定性需求，储备输变电项目 34 项。目前黄埔区正在筹备及实施的输电线路迁改项目 21 个47、，涉及线路 125 回，总投资约 27 亿元。番禺区 2019 年、2020 年 GDP 总量分别排名全市第五、第四，增速分别排名全市第十一、第四。根据番禺区变电站建设规划，20202025 年期间，番禺区将新建 110kV 变电站16 座，扩建变电站 8 座，新增 110kV 变电容量 2662MVA。相较之下，黄埔区经济发展潜力更大，电力建设市场更为广阔。82020 年 7 月，广州市发改委印发了广州市氢能产业发展规划(2019-2030年)，明确将广州建成我国南部地区氢能枢纽，支持广东电网有限责任公司广州供电局开展电解水制氢、应急电源车、绿色氢电综合调峰站、分布式电站、储能等项目建设。规48、划明确于 2025 年前拟在黄浦区建设一座绿色氢能综合调峰站。为落实上述规划，广州供电局于今年启动广州氢电一体化低碳示范项目、氢能创新研发实验室及电建大楼项目。该项目拟在广州国际氢能产业园征地 23452 平方米，主要建设以下四部分内容：一、氢能创新研发实验室大楼（M2 工业用地）；二、兆瓦级制氢产业示范项目（M2 工业用地）；三、氢电调峰枢纽变电站（U12 供电用地）；四、企业大楼（M2 工业用地）。其中，第四项企业大楼用地的功能定位及空间面积与XX公司经营发展需求比较匹配。经与广州供电局沟通，广州供电局同意广州电力建设有限公司申请该用地作为新建办公大楼用地。综上，XX公司在广州国际氢能产业49、园内自建产业大楼，不再续租番禺区办公场所，是融入黄埔区氢能产业等新能源发展的大潮，开拓黄埔区更加广阔的电力市场，规避租金上涨、市场局限等经营风险的需要。1第第三三章章 需求分析需求分析及建设规模及建设规模3 3.1.1 需求分析需求分析3 3.1.1.1 1 项目市场需求分析项目市场需求分析（1 1）黄埔区概况）黄埔区概况2014 年 1 月 25 日，国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域。2015 年 9月 1 日，新黄埔区正式挂牌成立，目前黄埔区与广州开发区实行深度融合的管理体制。全区辖 16 街 1 镇：黄埔街、红山50、街、鱼珠街、夏港街、大沙街、文冲街、南岗街、穗东街、长洲街、联和街、永和街、萝岗街、长岭街、云埔街、九佛街、龙湖街和新龙镇。近年来，黄埔区经济发展蹄疾步稳，综合实力跃上新台阶。牢牢坚持发展第一要务，地区生产总值超 3600 亿元，规模以上工业总产值超 8000 亿元，财税总收入超 1300 亿元，5 项主要经济指标排名全国经开区第一，综合实力位居全国经开区第二。人均地区生产总值达到世界发达经济体水平，城乡居民人均可支配收入年均分别增长 8.2%、10.1%，高于经济增速。累计完成固定资产投资 6172亿元、年均增长 17.3%，其中产业投资超 4600 亿元。构建“智谷氢谷药谷美谷纳米谷”五谷51、丰登产业发展格局，引进 GE、龙沙、正威等优质项目 700 多个，乐金 OLED、粤芯芯片、百济神州、诺诚健华等 314 个重点项目投产，荣获“2019年度全球杰出投资促进机构大奖”。规模以上高技术产业产值占全市 72.6%。商品销售总额增长 1.4 倍，社会消费品零售总额增长 1.1 倍。市场主体增长 2.4 倍。区属国企资产规模翻两番。进入“十四五”时期，黄埔区科技活力竞相迸发，创新发展铸就新引擎。牢牢坚持创新第一动力，进入世界一流高科技园区建设序列，广州高新区全国排名由2015年的第12位跃升至第6位，科技创新实力连续三年保持全国经开区第一。人类细胞谱系、航空轮胎动力学等重大科技基础设施52、落地，集聚纳米、太赫兹等中科院项目 13 个，省高水平创新研究院占全省 2/3。袁隆平、施一公、王晓东、赵宇亮等 91 名中外院士及其团队、项目引领黄埔创新发展，集聚高层次人才 1099名。荣获国家科学技术奖特等奖 1 项、一等奖 5 项、二等奖 16 项、国家专利金奖 3 项。建成华南地区最大的科技孵化器集群，高新技术企业总数超 2100 家、2增长 3.1 倍，上市企业达到 63 家、增长 80%，集聚风险投资机构超 500 家，技术合同年交易额突破 600 亿元、实现翻一番，广州科学城“双创”示范基地连续2 年获国务院督查激励。位于黄埔区的广州科学城围绕科技创新资源汇集和先进制造业集聚实53、现新一轮提质发展，科学大道、开创大道、创新大道连贯形成总部企业落地的热土，超 100 个世界 500 强企业项目、超 1000 家高端研发机构在此聚集，一大批创新型、科技型中小企业突破关键核心技术、实现快速成长，形成比肩上海张江、北京中关村的科技成果转化应用示范区。集聚以 LG 为代表的新型显示产业集群，以京信通信、海格通信为代表的 5G 产业集群，以及一大批氢能源、新材料领域创新创业企业，形成驱动新基建快速发展的重要动力。（2 2）黄埔区经济实力分析）黄埔区经济实力分析广州各区经济实力呈梯队式阵列，经济总量分布相对不均衡。广州拥有全国百强区位列第二的天河区，GDP 超 5000 亿元；同时亦54、存在位于全国弱三线城市水平的从化区，GDP 仅 386 亿元；黄埔区作为广州重点打造的区域，从 2017 年GDP 首次反超中心城区越秀区之后，近年来一直保证稳定增长，其经济总量仅次于广州最强区天河区；中心城区中，除天河区以外，越秀、白云、海珠、荔湾均出现增速逐步放缓的态势，其根本原因是产业的核心竞争和区域的土地资源无法支撑高速的发展。黄埔区的经济稳步增长，得益于其产业的实力逐步凸显、政策的逐步引导以及空间资源极为丰富。2020年全市近2万亿的工业总产值中，黄埔区高达8033亿元，占全市41.4%，主导地位十分凸显，位列第二的南沙区工业总产值仅 2845 亿元，约占黄埔区的1/3 比例，其实力55、相比非同一梯队；增速上看，增长较快的区域为从化区、南沙3区和增城区，均属于外围郊区，符合产业逐步从中心城区外迁的发展规律；黄埔区不仅是广州市工业的一张名片，在全国范围内，同样实力凸显。放眼全国，黄埔区工业实力排名全国第三，仅次于深圳龙岗区和南山区；广州开发区营商环境更是全国首位。黄埔区是名副其实的工业强区，不仅是广州工业水平最发达区域，在全国范围内具备超强影响力，对广州本土企业搬迁及外来工业企业在广州投资选址的吸引力最大。黄埔区下辖多个产业发展平台，均是全市具有足够影响力的战略平台，重点打造的区域包括科学城、中心知识城、生物岛和黄埔港区域；另外逐步提升优化传统工业区，包括东区、云埔、永和和西区56、等。4项目所在的区域既有开发区的传统产业基础沉淀，同时又被划分至大科学城范围，未来的产业升级转型方向非常明确。（3 3）人口基数分析）人口基数分析根据广州市第七次全国人口普查公报显示，2020 年黄埔区常住人口为1264447人，其中男性699706人，女性564741人，年龄结构中0-14岁占比15.44%，15-59 岁占比 76.15%，60 岁以上占比 8.41%，65 岁以上占比 5.56%。城镇人口为1166108 人。若算人口普查标准时点登记在册的人口，黄埔区现有人口已达 140万人。参考黄埔区 2019 年常住人口为 115 万人，广州年常住人口为 1530 万人，黄埔区人口与57、全市人口比值为 0.07:1，初步预计 2035 年黄埔区的常住人口将超 175万。大量年龄结构较为年轻的人口存在，是保障黄埔区长远发展动力的基础。（4 4）黄埔区电力及新能源产业发展情况）黄埔区电力及新能源产业发展情况近年来，黄埔区经济一直保持强劲发展态势，2019 年、2020 年 GDP 总量均排名全市第二，增速分别排名全市第二、第三。强劲发展的经济促使电力需求持续旺盛，2021 年最高负荷达到 288.8 万千瓦，在全市各区中排名第二，同比 2020年增长 5.9%。2021 年 1 至 7 月总用电量为 112.56 亿千瓦时，居全市第一，同比增长 15.21%。“十四五”期间，黄埔58、区规划建设 110 千伏及以上变电站 19 座，其中 500 千伏变电站 1 座、220 千伏变电站 9 座（含土建 1 座）、110 千伏变电站9 座，预计规划投资约 53 亿元。“十四五”输变电项目 19 项。另外，为满足负荷发展不确定性需求，储备输变电项目 34 项。目前黄埔区正在筹备及实施的输5电线路迁改项目 21 个，涉及线路 125 回，总投资约 27 亿元。对比当前广州电力建设有限公司总部所在的番禺区：2019 年、2020 年番禺区 GDP 总量分别排名全市第五、第四，增速分别排名全市第十一、第四。根据番禺区变电站建设规划，20202025 年期间，番禺区将新建 110kV 变59、电站 16 座，扩建变电站 8 座，新增110kV 变电容量 2662MVA。相较之下，黄埔区经济发展潜力更大，电力建设市场更为广阔。同时，黄埔区在广州市乃至全省的新能源战略规划中占据着重要位置：2020年 7 月，广州市发改委印发了广州市氢能产业发展规划(2019-2030 年)，明确将广州建成我国南部地区氢能枢纽，支持广东电网有限责任公司广州供电局开展电解水制氢、应急电源车、绿色氢电综合调峰站、分布式电站、储能等项目建设。规划明确于 2025 年前拟在黄埔区建设一座绿色氢能综合调峰站。根据 黄埔区 广州开发区规划用地领导小组会议纪要（2021 年第 7 次）（穗开用地会纪20219 号）关60、于广州供电局氢电项目意向用地事宜的有关决议，黄埔区原则同意广州供电局氢电一体化项目意向用地安排于广深高速公路以南氢能产业园范围内，用地面积约 2.5 万平方米（约 37.5 亩），其中氢能项目及变电站用地面积约 2 万平方米，电建大楼项目用地面积约 0.5 万平方米。地块规划用地性质为一类工业用地兼容二类工业用地（M1/M2)，氢能及变电站项目地块容积率3.0，电建大楼地块容积率调整为4.0。氢能及变电站项目用地由广东电网有限责任公司广州供电局为主体申请，配建含氢电调峰功能的变电站；电建大楼项目用地由XX公司为主体申请。由黄埔区规划和自然资源局按程序组织供地，土地出让年限为 50 年。在规划的61、黄埔区氢能产业园周边，拥有广州石化大型生产基地、LG 公司显示面板生产基地等耗能大户，在“双碳”战略大背景下，这些企业对于供配电及新能源、节能减排等相关技术服务的需求旺盛，会给当地的电力建设行业带来潜力巨大的市场空间。综上，黄埔区已经具有相当数量成规模的专业产业园区，聚集在大科学城等板块，整体电力市场呈现供需两旺的态势。63.1.23.1.2 分析结论分析结论综合上述分析，结论如下：从宏观上看，广州市是全国经济第四城，经济体量足够大；黄埔区在广州经济总量排名第二、工业实力排名第一。项目所在的大科学城板块是黄埔区工业集中区之一，具有足够雄厚的产业积淀。结论：产业基础好，但现阶段偏传统以制造业的生62、产环节为主，未来新能源等新兴产业发展潜力巨大。从中观上看，项目所在地被纳入科创实力最强的科学城范围，未来发展潜力较大。项目周边产业氛围十分成熟，且路网格局及交通通达性好，但短期内无地铁规划，区域价值的进一步提升有待培育。结论：未来发展潜力看好，但价值兑现速度慢。从微观上看，项目体量较小，总占地面积仅为 5095.75 平方米，不宜考虑过多可能性，尤其是在建筑上尽量做到集约化用地。结论：目标领域需更聚焦，且选定产业应当具备高端性、智能性、产研一体，以其以点带面。3 3.2.2 规模测算规模测算3.2.13.2.1 测算基础分析测算基础分析（1）广州市发展改革委 广州市国土规划委联合印发广州市产业63、用地指南（2018 年版）的通知（穗发改2018534 号），明确：（一）工业用地指南的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地所占比重、用地指标、土地产出率、产值能耗、科技率九项指标构成。（具体指标解释请参考备注）；（二）工业项目应按照产业集聚发展原则进入工业园区；（三）工业项目投资强度不得低于指南中的指标值；（四）工业项目容积率不得低于指南中的指标值；（五）工业项目建筑系数不得低于 30%；（六）工业企业内部一般不得安排绿地，但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不大于 20%。其中，绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等；（七）工64、业用地中配套行政办公及生产、生活服务设施原则上不超过项目总用地面积的 7%或总建筑面积的 14%。针对产业转型7发展、科技创新特点，经市国土资源会同城乡规划等部门充分论证，新产业工业项目用地的生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比例一般不超过 15%，并可仍按工业用途管理，城市更新产业转型升级涉及经认定的新产业工业项目可参照执行。（2）广州市提高工业用地利用效率实施办法（修订版）（穗府办规 20225 号）明确：普通工业用地是指城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011）规定的一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）。新型产业用地（M0）是65、指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，新型产业用地（M0）容积率不低于 3.0，一类工业用地容积率不低于 2.0，二类、三类工业用地容积率不低于 1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不低于 0.8。大力发展高标准立体化厂房，提高标准厂房用地的开发强度。除安全、消防等有特殊规定或生产环节有特殊要求外的新建工业项目，一般应建造 3 层及以上多层厂房。普通工业用地内配套行政办公及生活服务设施的用地面积不大于总用地面积的 7%，计容建筑面积不大于总计容建筑面积的 15%，66、不得独立分割转让。（3）广州市规划和自然资源局关于核发广州市黄埔区 HP-DS-18 地块规划条件的函（穗规划资源业务函202114487 号）规定：广州市黄埔区 HP-DS-18 地块（即本项目选址地块）位于黄埔区氢能产业园园区二路以南、开达路南延线以西；用地性质（含兼容性）为：一类工业用地兼容二类工业用地（M1/M2）；总用地面积 5096，可建设用地面积 5096；计算容积率建筑面积20384，容积率4.0；建筑密度50%，绿地率20%；地块建筑控高要求60 米，建筑间距及建筑退让应符合工业建筑设计规范、消防等相关要求；停车配建按照广州市建设项目停车配建指标规定执行。3.2.23.2.267、 建设内容及规模测算建设内容及规模测算（1 1）测算过程）测算过程8（1）工业厂房及工业配套测算据上，按照广州市提高工业用地利用效率实施办法（修订版）（穗府办规20225 号）第九条规定，根据广州市规划和自然资源局关于核发广州市黄埔区 HP-DS-18 地块规划条件的函（穗规划资源业务函202114487 号），本着集约利用土地资源、实现可持续发展的原则，本项目拟建设的工业厂房及配套用房等均按照规划条件规定的容积率上限指标建设，即容积率 4.0、计容建筑面积为 20383，建筑密度指标尽量靠近规划条件上限值，力求项目土地资源得到充分利用，实现最大的经济及社会效益。此外，根据广州市提高工业用地利68、用效率实施办法（修订版）（穗府办规20225 号），本项目总用地面积 5095.75，计容建筑面积为 20383，工业厂房计容建筑面积不得低于 17325.55（工业厂房及仓储等），工业配套计容建筑面积不得高于 3057.45（行政办公及生活配套等）。（2）停车、设备用房及人防根据广州市规划和自然资源局关于核发广州市黄埔区 HP-DS-18 地块规划条件的函（穗规划资源业务函202114487 号）及广州市国土资源和规划委员会关于印发广州市建设项目停车配建指标规定的通知（2018 年 7 月 17日实施版），本项目需配套建设普通机动车位、非机动车车位等停车设施。其中，普通机动车停车位按 1.969、6 泊/100 计容建筑面积配建，约 400 个；非机动车车位按 1 泊/100 计容建筑面积配建，约 204 个，车位总计约 604 个。同时，按照国家相关停车标准，本项目设置地下室在兼顾人防及设备的前提下，机动车（地下）拟按照约 40/个计取，机动车（地上）拟按照 30/个计取，非机动车位（地上）拟按照约 1.5/个计取，由于地块面积限制，本项目机动车位全部设于地下，核算地下车库总建筑面积为 12300（含设备用房），拟建设 3 层地下室（其中负二层做双层机械式立体停车）。另外，根据广东省人民政府办公厅转发省人防办 省发展改革委省财政厅省自然资源厅 省住房城乡建设厅关于规范城市新建民用建筑70、修建防空地下室意见的通知（粤府办202027 号）：城市（含县级市、县城，下同）总体规划确定的城市规划区内城镇建设用地内的新建民用建筑（包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建9筑，下同），应按规定修建防空地下室。（一）新建 10 层（含）以上或者基础埋深 3 米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建级（含）以上防空地下室。（二）除第（一）项规定以外的其他民用建筑，地面建筑总面积在两千平方米以上的，应当按照地面总建筑面积的百分之五修建防空地下室。开发区、工业园区、保税区等各类经济功能区和重要经济目标区内除前款第（一）项规定以外的民用建筑且属于相同建设单位的，可以按照一次性规划71、地面总建筑面积的百分之五集中修建防空地下室。基于现阶段为可行性研究报告，本项目暂按首层建筑面积计算人防指标，人防面积约 2063（实际以人防部门批复为准）。（3）充电桩根据新能源汽车产业发展规划(2021-2035 年)（国办发202039 号）、广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设指导意见的通知（粤府办201559 号）。原则上，大型公共建筑物配建停车场、社会公共停车场建设充电设施或预留建设安装条件的车位比例不低于10%，每 2000 辆电动汽车至少配套建设一座公共充电站。鼓励建设占地少、成本低、见效快的机械式与立体式停车充电一体化设施；广东省人民政府办公厅关72、于加快新能源汽车推广应用的实施意见（粤府办（2016）23 号）新建城市公共停车场以及新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目，要按不低于停车位总数的一定比例配建充换电桩或预留充换电设施接口，其中广州、深圳市不低于 30；广州市新能源汽车发展工作方案(2017-2020 年)、广州市人民政府办公厅关于印发广州市汽车产业 2025 战略规划的通知（府办20185 号）：新建办公楼、商场、酒店等公共建筑配件停车场和社会公共停车场，建设充电设施或预留安装充电设施接口条件的车位不低于 30%。因此，本项目规划预留充电桩数量为机动车停车位的 30%，约 120 个。3 3.3.3 项目主要建设内容及规模项73、目主要建设内容及规模据上分析，项目可建设用地面积 5095.75，规划总建筑面积 32683.00，其中计容建筑面积 20383.00（含厂房 17325.55、配套 3057.45），不计容10建筑面积 12300（地下停车库，兼顾人防及设备用房）；地上建筑分为生产主楼 15383.00，生产副楼 5000.00；以及室外广场道路、绿地及其他配套设施等。详见下表。项目主要经济技术指标一览表项目主要经济技术指标一览表项目项目单位单位数量数量备注备注项目可建设用地面积5095.75项目总建筑面积32683.00其中地上建筑面积20383.00计容建筑面积，其中生产主楼 15383.00，副楼 574、000.00；其中厂房17325.55通用厂房，实际以选定方案为准配套3057.45行政办公及生活配套，实际以选定方案为准地下建筑面积12300.00地下 3 层，停车位约 400 个，兼顾人防及设备用房等，不计容面积建筑基底面积2063.00实际以选定方案为准人防建筑面积2063.00暂按基底面积计算，实际以人防审批部门批复为准绿地面积673.05暂定室外停车场面积306.00非机动车停车位广场道路面积2053.70建筑密度%40.48容积率4.00绿地率%13.21建筑高度m59.80主楼 13 层，副楼 5 层，建筑控高要求60 米围墙m290.00停车位辆604.00按照 30%机动车75、位预留充电桩位置（120 个）其中非机动车停车位辆204.00地上，按 1 泊/100 建筑面积配建，1.5/辆机动车停车位辆400.00其中地上机动车停车位辆0.00地下机动车停车位辆400.00其中：负一层、负三层各 110 个车位，负二层做双层机械式立体停车位 180 个；注：实际以选定方案为准。11第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件4 4.1 1 项目选址项目选址项目选址位于广州市黄埔区广州国际氢能产业园内，广州国际氢能产业园位于黄埔区科学城南部，规划四至范围为西至科丰路、东至广州绕城高速，北至沈海高速、南至广石化乙烯厂、东勤路。选址地块位于氢能产业园东南部蚌岗村，规划76、中的园区二路以南、开达路南延线以西，周边产业配套成熟，项目所在区域既有开发区的传统产业基础沉淀，同时又被划分至大科学城范围，周边产业氛围成熟，有广州石化乙烯厂、LG 显示（中国）有限公司、华南新材料创新园、宝洁广州分销中心、金发科技股份有限公司等知名企业。根据关于核发广州市黄埔区 HP-DS-18 地块规划条件的函（穗规划资源业务函 2021 14487 号），项目总用地面积为 5095.75 （全部为可建设用地），规划容积率4.0，规划用地性质为一类工业用地兼容二类工业用地（M1/M2）。地块所属的 AP0102 规划管理单元已于 2020 年 12 月-2021 年 1 月进行了控规修改征77、询意见公示（主要调整项目为红线内公园绿地为二类工业用地，减少的公园绿地后续将编制绿地占补平衡方案），经调整审批后，用地将符合本项目建设要求。项目选址用地位置详见下图。项目地块位置图12地块现状为施工中的土地，地表有少量绿化，场地平整，建设条件良好。项目选址地块周边企业现状图134 4.2 2 项目建设条件项目建设条件4.24.2.1.1 区域区位条件区域区位条件项目地块位于黄埔区广州国际氢能产业园内，邻近沈海高速和广州绕城高速，属于广深科技走廊的核心区域，区位优势显著。所在区域既有开发区的传统产业基础沉淀，同时又被划分至大科学城板块范围，未来的产业升级转型方向非常明确。2020 年 6 月，广78、州市政府审议通过了广州市氢能产业发展规划（20192030 年），向业内画出了广州市氢能产业十年蓝图。规划打造一核、一枢纽、三基地产业布局。其中“一核”为黄埔氢能产业创新核心区，选址广州石化相邻地块设立新能源汽车产业基地，打造广州国际氢能产业集聚区。4.34.3.2.2 相关用地相关用地规划规划广州市国土空间总体规划（2018-2035 年）（送审稿）（在编）显示，项目用地范围符合“三区线”的管控要求,全部在城镇开发边界范围内。广州市城市总体规划（2017-2035）显示，项目地块为工业用地,不涉及四线。黄埔区功能片区土地利用总体规划（2013-2020 年）调整完善方案：项目地块为建设用地。79、广州市生态廊道总体规划与生态廊道规划建设指引：项目地块不涉及生态廊道。黄埔区国土空间总体规划（2019-2035 年），项目地块位于城镇开发边界以内，不涉及生态廊道、生态保护红线、永久基本农田、绿线、蓝线。根据项目现场探勘，本项目选址地块内不涉及大树、古树及名木（仅为小数及绿地、裸露的土地等）。项目所在地块：黄埔区广州国际氢能产业园，其控规调整已于 2020 年 12 月-2021 年 1 月进行了控规修改征询意见公示（主要调整项目为红线内公园绿地为二类工业用地，减少的公园绿地后续将编制绿地占补平衡方案），经调整审批后，用地将符合本项目建设要求。详见下图。14广州市工业产业区块及广州市黄埔区工80、业产业区块线划定，项目地块位于广州市工业产业区和黄埔区工业产业区块一级控制线内，可按相关要求建设。根据 黄埔区 广州开发区规划用地领导小组会议纪要（2021 年第 7 次）（穗开用地会纪20219 号），本项目电建大楼用地红线紧邻广州供电局氢电一体15化项目中的氢能项目及变电站用地，其中氢能项目及变电站用地面积约 2 万平方米，电建大楼项目用地面积约 0.5 万平方米。两个地块的红线情况详见下图。氢能项目及变电站用地红线图电建大楼项目用地红线图16电建大楼项目用地红线与氢能项目及变电站用地红线相对位置示意图4.34.3.3.3 交通分析交通分析项目位于广州国际氢能产业园东区核心板块，周边邻近有81、广州绕城高速、沈海高速广州支线、科丰路、东勤路等交通干道，距离城市主要节点的距离为 35km以内，1 小时车程基本覆盖。4.3.44.3.4 自然条件自然条件1、气候条件黄埔区属于亚热带季风气候，以“海上丝绸之路起点”的南海神庙、“中国将帅摇篮”的黄埔军校及华南第一大港广州港所在地而闻名。其热源丰富，无霜期长，雨量充沛。日照黄埔区地处北回归线以南，纬度较低，太阳辐射角度较大，太阳年辐射热量 106.7 千卡/平方厘米，年平均日照射时数 1906 小时，日照率 43%，热量资源丰富，有利于热带亚热带农林作物生长。气温本区具有夏长冬短，终年温暖，偶有奇寒，无霜期长，四季宜耕的特点。年平均温度为 282、1，最冷月 1 月份平均为 13.3，最热月 7 月份平均为 28.4，气温年际变化很少，气温年较差为 15.1，日.均10的年积温 7599.3，持续日数 350 天，如以候均温10为冬季，大于 22为夏季，黄埔地区夏季长达 19417天（4 月 15 日至 10 月 25 日），小于 10的日数每年有 40 多天。冬季强寒潮南下会引起急剧降温，出现低温霜冻天气。小于 5每年有 28 天，极端最低温可达 0。典型亚热带作物要注意防寒。夏季虽然气温较高，但因地处珠江口，受海风调节，也没有酷暑。雨量全区年降雨量 1694 毫米，主要集中在 49 月，这 6 个月占全年降雨量的 82%。46 月为83、前汛期，主要是锋面雨；79 月为后汛期，主要是对流降雨和台风雨。以日雨量30 毫米为雨季，雨季长达 200 天。降雨充沛，雨热同期，对水稻、甘蔗等喜温需水量大的作物生长十分有利。年际各季雨量是：夏雨占雨量的 45%50%，春雨占 26%?34%，秋雨占 16%20%，冬雨占 5%8%。旱季 4 个月（101 月）。降雨量的年际变化和雨量季节分配不均匀，引起夏洪涝和春秋干旱灾害。2、地形地质条件黄埔区地处珠江三角洲北部。全区地貌可分珠江和东江三角洲冲积平原和侵蚀台地低丘陵，地势大致北高南低。北面大田山主峰海拔 239.6 米，为全区最高点，其次亚婆髻山峰高 183.3 米。南部围田区海拔高度 084、.72.5 米，地下水位埋深在 3360 厘米左右。大田山以北和西面包括姬堂、茅岗、笔岗、沧联等村以丘陵台地为主，区间为开阔垌田、山坡、旱地和丘陵山地。垌田一般海拔高度在2.64.5 米，山坡旱地一般坡度在 510 度，海拔高度 1528 米左右。台地侵蚀面可分为 6080 米、2040 米、10 米三级，以 2025 米一级最为明显，为坡度在 8 度以下比较平缓的山坡旱地、中台地。冲积平原地貌多分布在夏园、南基、双沙、下沙、长洲、深井等沿江各村及江中沙洲岛上。由于本项目各未开展地质勘探工作，具体地质资料以专业单位出具地质勘察报告为准。3、水文条件黄埔地区内河流较多，有南岗河、乌涌河 2 条河85、流由北向南流入珠江，流经区内的有珠江主干流、东江北干流，在南岗头处交汇。南岗河：源于白云区木摾水库，经萝岗、火村、笔岗、南岗汇入珠江，全长24 千米，集雨面积 85 平方千米，其中境内河段长 6.8 千米，集雨面积 47 平方千米。最大流量每秒 584.2 立方米。18乌涌河：发源于白云区的水口水库，流经黄陂、小新塘，入大沙镇的姬堂、横沙、文冲等地流入珠江，全长 22 千米，区境内长度 4.8 千米，集雨面积 74 平方千米，其中过境面积 36 平方千米，最大流量每秒 572 立方米。珠江：自西向东流经黄埔，河道处于咸淡水交合活动范围，属咸潮区域。黄埔境内珠江江面宽 8002200 米，水深 86、815 米，平均流速每秒 0.9 米，平均流量每秒 4326 立方米。珠江南一支经北亭、官洲、新洲、深井、长洲河面，一支经沥滘南亭、穗石、新造至深井、长洲河面，汇于黄埔后流入狮子洋，为河水径流和海洋潮流作用潮汐汊道，受洪水和潮汐影响，潮差自外向内逐渐增加，黄埔潮差平均 1.64 米，最大 3.38 米，属不规则半日潮。落潮东南流向，流速 0.9 米/秒，最大 1.5 米/秒；涨潮西北流向，流速 0.7 米/秒。落潮时间长于涨潮。东江：为黄埔区东南界河，河宽 500700 米，水深 310 米，平均流量每秒 695 立方米。4.3.54.3.5 公用设施配套及施工条件公用设施配套及施工条件1、给87、排水：本项目用水由市政供水管网供应，供水能力完全能满足本工程实施及运营的需要。2、供电：项目的供电电源来自电网公司黄埔区供电局，供电能力完全能满足本工程实施及运营的需要。3、消防：项目必须按照建筑设计防火规范的要求配备和完善有关消防设施。另外，还应积极借助社会消防力量，消防条件能满足项目的需求。4、通信条件：项目所在地属于黄埔区电信局范围，电信容量充足，通信条件完全能满足项目的需求。5、建设项目资源和原材料项目需要的原材料主要是建筑用材，包括有型钢、高强度螺丝、水泥、钢筋、砂、石、轻质砖、铝合金材料、玻璃等在建筑市场常用的材料以及钢管、竹、木方等一些施工常用的建筑材料。项目所在区域建设用原材料88、供应充足，可满足大量生产的需要，供货稳定，质量保证。材料单价的高低，将直接影响到工程造价。从目前调查到的材料供应情况看，货源及运输条件较好，不会对本项目的实施造成太大影响。196、施工场地本项目场地周围可提供施工场地和材料堆放场地。但因为建设场地与附近道路距离较近，应加强施工管理，规划好施工场地的布置，避免施工期间影响周边车辆正常工作和居民的正常生活。在土方开挖搬运时，应注意对附近道路及绿化的影响。4.3.64.3.6 研究结论研究结论综上所述，本项目建设区位条件与经济、地形地貌、工程地质（需经专业勘察单位出具专业勘察报告）与水文地质、气候条件、交通运输条件满足项目的建设需要，项目用地基本符合89、城市总体规划要求（实际以国土、规划部门批示为准），场址所在地区周围市政设施较好，水、电、通信等市政配套条件相对完善，符合本项目使用需要。20第五章第五章 项目建设方案项目建设方案5 5.1.1 规划规划设计依据设计依据（1）中华人民共和国建筑法（2019 年修正）（2）中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）（3）城市给水工程规划规范（GB50282-2016）（4）城市电力规划规范（GB50293-2014）（5）城市工程管线综合规划规范（GB50289-2016）（6）室外给水设计标准（GB50013-2018）（7）室外排水设计标准（GB50014-2021）（8）建筑工程设计文件编90、制深度规定（2016 年版）（9）工业建筑节能设计统一标准（GB51245-2017）（10）车库建筑设计规范（JGJ100-2015）（11）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）（12）建筑设计防火规范（GB 50016-2014）（2018 年修订版）（13）无障碍设计规范（GB 50763-2012）（14）建筑地面设计规范（GB50037-2013）（15）屋面工程技术规范(GB50345-2012)（16）建筑采光设计标准（GB50033-2013）（17）建设工程施工质量验收统一标准（GB50300-2013）（18）建筑内部装修设计防火规范（GB50291、22-2017）（19）建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2009）（20）建筑幕墙工程技术规范（JGJ102-2003）（21）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）（22）建筑照明设计标准（GB50034-2013）（23）混凝土结构设计规范（GB50010-2015）（24）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年修订版）（25）建筑防水工程技术规程（DBJ15-19-2017）（26）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）（27）广州市城市规划管理技术规定等现行法规和标准等215 5.2.2 规划规划设计定位、原则设计定位、原则5 5.2.1.2.92、1 设计定位设计定位依据电建公司现有业务范围：主要承担 220kV 及以下电压等级送电线路和变电站的电力工程施工，装配式电房、预制式排管等新型工业化建筑材料研制生产；以及新兴业务范围：负责装配式建筑在电力工业建筑中的实施应用、装配式建筑与 BIM（建筑信息模型）技术融合等相关技术的研发工作。本项目定位为：一是支撑现有业务需要，进行生产材料仓储、生产办公，作为电力应急抢修基地等；二是支撑新兴业务发展需要，进行装配式电房、预制式排管等新型工业化建筑材料研发。5 5.2.2.2.2 设计原则设计原则本项目的设计要在尊重规划、以人为本的基础上，按照现代化产业园的环境模式及布局要求，建设成为具有优美环境93、高标准硬件配置、配套齐全、交通便利的现代电力建设产业基地典范。融合建筑美学的文化内涵和体现企业品牌的标准进行打造，充分满足产研结合的工业建筑现代化、个性化、多样化的需求。在体现以人为本、绿色节能、智能高效、安全可靠等设计原则外，还需：1）符合国家、省、市有关规定、指标、规范和标准，符合国家广州市及黄埔区、科学城的发展规划，贴合广州国际氢能产业集聚区关键节点的设想。2）总体设计要求功能齐全、分区明确，满足电力建设行业开展及举办相关活动等的基本功能要求及规模需求，并充分考虑其所处地理位置的特点及其他配套功能的设置。3）根据国家颁布的有关建筑设计规范、标准，在满足有关环保、防火、日照、景观等诸因素94、的条件下，尽可能提高土地的使用率，从而节约土地与投资。4）建筑不同功能区应有机结合，建筑造型、装饰材料和色彩符合建设单位自身及区域控制要求特点，体现特有的企业文化内涵。5）充分考虑建筑材料、机电设备等重要材料、设备的成熟性、先进性及性价比，以合理的投入建设一流的建筑。5 5.3.3 规划方案规划方案1、项目概况本项目拟建一栋 13 层高层生产厂房（含配套用房）及 5 层生产副楼，配套22用房（行政办公及生活配套）占比满足工业用地相关规范规定，总计容建筑面积为 20383。其中高层生产厂房主楼为 13 层，计容建筑面积约为 15383；副楼裙楼为 5 层，计容建筑面积约为 5000；项目拟建 395、 层地下室，主要为地下停车库，兼做人防及设备用房等，其中负二层做双层机械式立体停车，不计容建筑面积共约 12300。2、总平面布局总平面设计，主要通过对用地的特点、朝向、出入口与道路的关系、周边人流、车流的行为等条件进行分析，结合建筑的整体形态进行设计。根据用地范围的特点，沿规划道路布置了建筑主楼，用地的主入口设置在地块北面，与园区路网相接，车辆和行人通过围绕建筑的环道行进，保证了建筑空间界面的连续性。场地主要道路环绕建筑布置，地库出入口位于建筑东西两侧，地面除设置相应的架空卸货车位及临时停车位外，其余车位均设置于地下，以保证地面空间的开阔，人行空间的连续性。卸货区位于裙楼的南侧，与围绕建筑的96、环道相接，便于管理和运输。根据建设单位提供的载重车辆最大尺寸（长 17m、宽 2.6m、载重 30 吨）及仓库拟存储的最重物资（15 吨、长和高 3.8m、宽 3 米）等数据，在方案设计阶段充分考虑仓库物资进出场地运输转弯半径（暂定 12 米）、物资吊装和地基承载力的需求，为下一步深化优化设计预留空间。3、消防设计建筑单体利用场地内的环道，作为消防车通道；生产主楼的登高场地位于主楼北侧，与主入口广场结合设计；建筑单体的疏散楼梯出口连接室外场地，疏散距离满足规范及使用要求。项目拟根据邻近氢能地块的业务实际需要，在地块南侧围墙处适当位置增设开向本项目地块的逃生门，门宽约 1.2 米，平时封闭管理，97、必要时开启，发挥疏散逃生功能。4、景观绿地设计道路、建筑入口、卸货场地为硬质铺地，建筑外场地设计有绿化景观带；合理设置绿化点、带、面，配合建筑小品，雕塑等，提供了厂区内良好的景观环境。项目总平面规划布置详见下图。23项目总平面规划图5 5.4 4 建筑方案建筑方案1、设计依据、设计依据（1）建筑工程设计文件编制深度规定（2016 年版）（2）房屋建筑制图统一标准（GB/T 50001-2017）（3）民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）（4）工业建筑节能设计统一标准（GB51245-2017）（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）（6）建筑设计防火98、规范GB 50016-2014（2018 年修订版）（7）无障碍设计规范（GB 50763-2012）（8）建筑地面设计规范（GB50037-2013）24（9）屋面工程技术规范（GB50345-2012）（10）建筑采光设计标准（GB50033-2013）（11）汽车库建筑设计规范（JGJ100-2015）（12）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年修订版）（13）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）（14）人民防空地下室设计规范（GB 50038-2005）（15）建筑内部装修设计防火规范（GB 50222-2017）（16）民用建筑工程室内环境污染控制规99、范GB50325-2010（2013 版）（17）建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2009）（18）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2008）（19）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）（20）混凝土结构设计规范（GB50010-2015）（21）建筑防水工程技术规程（DBJ15-19-2017）（22）其他现行相关法律、法规和标准及建设单位提供资料等2、设计说明设计说明（1）平面设计本项目设计了一栋生产主楼及裙楼副楼，平面设计追求流线的高效性与便捷性，以达到运输、生产、加工的流线简短、组织高效。主楼生产厂房为 13 层，标准层面积约为 1242，采用内核心筒的高层厂房设计100、，最大限度的提高厂房的实用率，为生产功能提供更多的可用空间。卫生间及垂直交通集约于中心位置，减少服务半径，更好地服务工作人员。（2）立面造型项目设计之初力求摆脱传统厂房建筑带来的枯燥机械的立面观感，追求简洁时尚的建筑气质，并结合经济性，实用性，力求塑造出新颖独特、经济、实用的厂区形象。结合黄埔区整体的建筑形象，建筑以玻璃外墙为主元素，结合竖向构件的设计，使建筑更显得挺拔；建筑主楼与裙楼的体块穿插，使得建筑形体关系更加明确。注重对比例尺度的推敲，对材料质感的选择和组合，对现代建筑技术的了解，从而追求富有创意的理性主义的设计风格，改变传统生产厂房一成不变，外立面单调低端的现状。25项目整体建筑效果101、详见下图。项目低点效果图3、节能与无障碍设计节能与无障碍设计根据无障碍设计规范（GB50763-2012），建筑主要入口处、建筑室内公共区域地坪有高差处均设轮椅坡道，坡度均小于 1/12；建筑室内设置无障碍专用厕所；建筑单体的电梯必须设置不少于一部无障碍电梯、一部客货两用电梯；停车场设无障碍停车位。考虑到项目属于工业类的产业园，建议本项目按照绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）绿色建筑一星执行。垂直交通：考虑到主副楼 37 楼拟建成后对外出租，其余楼层自用，项目电26梯及疏散楼梯除满足相关消防规范外，还考虑对内及对外不同流线的管理需要，分别设计，使流线互不干扰，人员疏散快速便捷。建102、筑消防设计：项目建筑单体必须严格执行建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年修订版）相关规定。项目高层厂房建筑耐火等级为一级，地下室三层，功能为车库、人防设施及设备用房，建筑耐火等级为一级，地下停车位数量为 400 个。建筑节能设计：根据民用建筑热工设计规范，项目处于夏热冬暖地区，应满足夏季防热要求。同时，考虑到项目的属性，建议本项目按照公共建筑节能设计标准相关要求进行节能设计。4、综合管线综合管线由于本项目方案的合理功能分区，简单、直接的道路系统，本项目的管线布置有充分合理、有利的先决条件。本项目综合管线以单项管线工程规划为依据而进行总体布置。做到平面上尽量减少管线的交叉次103、数，在道路断面的竖向布置则避免各管线抢位、冲突现象。各管线做到与道路中心线平行，并严格依照管线与管线间、管线与建筑物等设施间的最小水平间距、垂直间距等有关规范要求。5、装饰、装修工程装饰、装修工程本项目的建筑外立面装修遵循简朴庄重、经济适用的原则，兼顾美观和地方特色。装修材料选择因地制宜、就地取材，禁止采用进口装修材料。外立面部分采用玻璃幕墙。考虑到项目的特色和企业后期个性化定制，本项目的室内装修重点考虑公摊区域，同时本项目公摊区域（占比 20%）按照普通装修、非公共部分（占比 80%）按照简单装修考虑（具体以建设单位意见及当地相关部门竣工验收为准）。5 5.5 5 海绵城市海绵城市考虑到本项104、目属于工业用地 M2，且建设内容为工业厂房、工业配套，建议在有条件前提下，适当考虑海绵城市一定的措施（非达标要求）。1、设计依据1）城市道路工程设计规范CJJ37-2012(2016 版)；2）城市绿地设计规范BG50420-2007(2016 版)；3）室外排水设计规范GB50014-2006(2016 版)；274）建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范（GB50400-2016）；5）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；6）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；7）国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575号）；8）住房城乡建设部关于印发海绵城105、市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）的通知（建城函2014275 号）；9）广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办201653 号）；10）海绵城市建设评价标准（GB/T51345-2018）；11）广州市海绵城市专项规划 2016-2030；12）广州市人民政府办公厅关于印发广州市海绵城市建设管理办法的通知（穗府办规202027 号）；13）黄埔区海绵城市专项规划（2019-2035）；14）其他现行有关法律、法规、海绵城市相关政策等。2、海绵城市定义及设计理念、原则海绵城市定义：是指通过加强城市规划建设管理，充分发挥建筑、道路、排水设施和绿地、水系等生态系统对雨106、水的吸纳、蓄渗和缓释作用，有效控制雨水径流，实现自然积存、自然渗透、自然净化的城市发展方式。海绵城市的设计理念：下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。传统城市建设模式，处处是硬化路面，每逢大雨，主要依靠管渠、泵站等“灰色”设施来排水，以“快速排除”和“末端集中”控制为主要规划设计理念，往往造成逢雨必涝，旱涝急转。根据 海绵城市建设技术指南，城市建设将强调优先利用植草沟、渗水砖、雨水花园、下沉式绿地等“绿色”措施来组织排水，以“慢排缓释”和“源头分散”控制为主要规划设计理念，既避免了洪涝，又有效的收集了雨水。海绵城市设计遵循原则：海绵城市建设应遵循生态优先等原则，将自107、然途径与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。同时，建设“海绵城市”并不是推倒重来，取代传统的排水系统，而是对传统排水系统的28一种“减负”和补充，最大程度地发挥城市本身的作用。在海绵城市建设过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用各环节，并考虑其复杂性和长期性。（1）将雨水作为一项宝贵资源：水资源管理是可持续发展的重要组成部分，通过收集净化雨水来冲洗场地、停车场，浇灌绿地和为景观水体补水，可以减少对传统水资源的消耗，缓解场地内涝积水现象，改善水生态环境。（2）重视对流108、域水系统的影响：建设海绵城市，其积极作用不仅仅局限于项目场地，同时会对所在的流域水文循环产生积极影响，减少下游内涝灾害发生的频率和程度，改善流域水环境质量，促进健康水文循环。（3）与项目规划设计结合：在项目建设初期，通过将绿色基础设施与开放空间、道路、建筑和景观进行整体性规划设计，能够在保障各项基本功能的基础上，大幅减少雨水设施的占地面积和成本，提高雨水系统的总体效益，实施可持续雨洪管理理念。（4）应用种类多样的技术措施：场地内有相当比例的绿地面积，屋顶、广场等，可以通过合理的规划设计，采取多样化的非工程和工程措施，可以实现综合性雨洪控制利用目标，同时提高低影响开发措施的丰富性和展示度。（5）109、进行合理的排水分区设计和分区建设；综合考虑项目区域与周围水系和地块的排水关系，充分利用竖向设计调整原有的排水组织方式；综合考虑项目建设过程中的安全性、改造措施的实用性和场地开放性等需求进行设计。（6）充分结合多种设计和建设手段，提供多维整合的建设措施组合，以满足海绵建设的功能、技术和景观要求。3、海绵城市设计说明本项目拟按照广州市海绵城市专项规划 2016-2030要求进行海绵城市建设。海绵措施主要有：自然排水系统主要构造包括：植被。有机覆盖层。生物生长厚混合土层。下渗排水系统-碎石层和花管。下凹绿地：指具有一定的调蓄容积，且可用于调蓄和净化径流雨水的绿地。（1）下凹式绿地的下沉深度应根据植物110、耐淹性能和土壤渗透能力确定，一般为 100200mm，根据项目情况，本项目设置为下凹高度 h=150mm。（2）下凹式绿地内一般应设置溢流口（如雨水口），保证暴雨时径流的溢流29排放、溢流口的高度=下凹绿地的地面高度+100mm。雨水花园：是一种有效的雨水自然净化与处置技术，也是一种生物滞留设施。它具有建造费用低，运营管理简单，自然美观，易与景观结合等优点。透水铺装：采用网格砖、塑料网格系统、多孔沥青、多孔混凝土等透水性较好的材料替代传统路面，暂时性的存储地面径流，并向底层土壤下渗，是一种典型的降低城市不透水面积比例的措施。有效地削减降雨径流，补充地下水。适用于城市化地区的停车场、人行道、广场111、等交通量不大的区域。其他现行相关法律、法规和标准及建设单位提供资料等。5 5.6 6 绿色建筑绿色建筑一、设计依据（1）中华人民共和国节约能源法（2）民用建筑节能条例(国务院令第 530 号)（3）广东省绿色建筑条例（4）广东省节约能源条例（5）广东省节能中长期专项规划（6）民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）（7）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）（8）建筑采光设计标准（GB50033-2013）（9）建筑照明设计标准（GB50034-2013）（10）民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）（11）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）（12）112、工业建筑节能设计统一标准（GB51245-2017）（13）建筑外门窗气窗、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T7106-2008）（14）建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程（JGJ/T 151-2008）（15）广州市绿色建筑和建筑节能管理规定（16）广州市绿色建筑行动实施方案（穗府办函2014135 号）（17）中共广州市委广州市人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见30（18）其他现行的相关绿色建筑及建筑节能法律、法规等二、绿色建筑说明根据广东省绿色建筑条例第十一条，新建民用建筑应当按照绿色建筑标准进行建设。大型公共建筑和国家机关办公建筑、国有资金参与投资建设的其他公共建筑应113、当按照高于最低等级绿色建筑标准进行建设。粤港澳大湾区范围内的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等九市应当按照国家和省的要求，加快推进绿色建筑发展，在一定区域内按照高于最低等级绿色建筑标准两级以上进行建设，具体区域范围在绿色建筑发展专项规划中确定。广州市绿色建筑和建筑节能管理规定中规定全部或者部分使用财政资金，或者国有资金占主导的新建、改建、扩建房屋建筑项目应当按照绿色建筑标准进行立项、土地出让、规划、建设和管理。同时，根据中共广州市委广州市人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见等有关标准及要求，项目需进行绿色建筑设计。绿色建筑评价标准GB/T50378-2019114、 于 2019 年 8 月 1 日起实施，规范升级确立了“以人为本、强调性能、提高质量”的绿色建筑发展新模式。在指标体系上，从 GB/T50378-2014 的“四节一环保”扩充为“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”5 个方面；在“以人为本”上，提高和新增了全装修、室内空气质量、水质、健身设施、垃圾、全龄友好等要求。为保证绿色建筑的性能和质量，明确了建筑工业化、海绵城市、健康建筑、建筑信息模型等方面的技术要求。本项目的相关绿色建筑措施参考 GB/T50378-2019 的要求进行设计（暂定绿色二星）。绿色建筑造价比普通建筑高，虽然增加了一定的建设成本，但是在节能、环保等方面的效115、益也将十分显著的，大大降低本项目能耗，带来可观的经济和社会效益。三、绿色建筑的技术策略（1）项目建设走土地资源集约化道路，充分利用周边的配套建筑设施，合理规划用地。强调在不增用或少增用土地的前提下，高效利用土地。项目建设过程中采用新型结构体系与高强轻质结构材料，提高建筑空间的使用率。31（2）项目建设可采用建筑的内部与外部采取有效连通的办法，使区域气候变化进行自动调节适应，为人们创造一个舒适、健康的室内环境。本项目主要通过合理的墙窗比来进行节能设计。（3）节水与水资源利用符合绿色建筑最大限度节约资源，保护环境和减少污染的可持续发展理念，是绿色建筑设计的重要组成部分。内部供水设施宜采用节能节水型116、，要强调淘汰耗水型室内水器具，推行节水型器具。在必要的地方，同步规划设计管道直饮水系统，以便提供优质直饮水。（4）设计立体绿化，提高三维绿量，即把绿色植物作为重要元素引入，将生态性、人性话的因素融入到建筑之中。目前，由于城市用地日趋紧张，建筑覆盖率持续增高，顶屋绿化成为改善城市环境的有效措施。建议设计中将屋面布置成空中花园，种植各种耐寒常绿的草坪花卉，这样不但可以通过植物的吸收喝反射作用降低燥热，同时植被本身吸收的热量通过蒸发散失，从而降低耗能。但值得注意的是：屋面要根据植物生长的不同要求，解决畜水和通风问题，同时该技术构造必须保证建筑顶部防水层不受植物根系的破坏，从而提高居住的舒适性。（5）117、项目建设过程中选择绿色材料，满足建筑节能，环保，生态的需要。采用清洁生产技术，用天然资源和能源少，大量使用工业或城市固态废弃物生产的无毒害，污染，无无放射性，有利于环境保护和人体健康的建筑材料。（6）建筑体型设计尽量规整方正，避免过于复杂，减少外传热面积，有效节省能耗。通过设计适宜的建筑形体、外窗面积与遮阳形式，提高围护结构的热工性能，减少室内照明与设备负荷，设计高能效的空调系统，满足建筑设计总能耗低于公共建筑节能设计标准规定值的 80%。（7）采取动静分区的原则进行建筑的平面布置和空间划分，声环境要求高的空间不与空调机房、电梯间等设备用房相邻，并考虑各类噪声源的降噪措施和房间的隔声措施。设备118、的隔声、降噪设计满足以下要求：1）机房应安装隔声门，机房墙面和吊顶安装吸声材料；2）空调风机和吊顶风柜采用低噪声型送回风口或安装消声器；3）风道与水管采用消声风道、消声弯头、消声器、消声软管等方式控制透射噪声，采用隔振吊架、隔振支撑、软接头等进行连接部位的隔振；4）特殊用房精装修设计应当设置相应的高要求隔音降噪及保密等措施（由入驻单位另行研究）。32（8）建筑总平面设计和构造设计应当结合场地因素，有利于夏季自然通风：1）建筑的平面布置结合房间门窗洞口位置、开窗方式组织好气流通道；2）楼梯间、走廊等公共空间设有通风口；3）采用导风墙、拔风井等促进自然通风的措施。（9）建筑立面造型采取合理的外遮阳119、措施，形成整体有效的外遮阳系统，有效地减少太阳辐射和室外高气温对建筑的影响，提高建筑夏季室内的热舒适性：1）南向外窗采用水平固定外遮阳；2）东西向外窗采用活动外遮阳。（10）建筑外立面设计尽量不对周围环境产生的光照污染，不采用镜面玻璃或抛光金属板等材料。（11）提高建筑平面布置的合理性和布置方式的可变性。厅堂等公共空间建筑空间室内采用灵活隔断，减少重新装修时的材料浪费和垃圾产生。条件允许情况下，建议采用太阳能光伏发电或者空气能电热。四、绿色施工的技术要求1.绿色施工对环境影响控制的要求1）施工单位需制定现场环境保护计划；2）施工单位需提供环境保护结果自评报告；3）施工单位需做好现场环境保护措施120、取证工作，加相应记录表及照片。2.绿色施工对废弃物管理的要求1）施工单位需编制废弃物管理计划；2）施工单位需按建筑施工、旧建筑拆除和场地清理时产生的固体废弃物分类处理，并尽量将其中可再利用材料、可再循环材料回收和再利用；3）施工单位需按废弃物管理技术做好现场取证工作，如相应记录表及照片。3.绿色施工室内空气质量管理的要求1）施工单位需制定室内空气品质管理计划；2）室内施工现场保证良好自然通风或采取强制排风措施；3）施工单位需做好室内空气质量管理措施取证工作，如相应记录表及照片。4.绿色施工对建筑材料的要求1）施工单位采购材料尽量采用施工现场 500km 以内生产的建筑材料，其重量应占建筑材料总121、重量的 70以上。332）施工单位采购材料需符合现行国家标准 GB1858018588 和建筑材料放射性核素限量GB6566 的要求，室内游离甲醛、苯、氨、氡和 TVOC 等空气污染物浓度符合现行国家民用建筑室内环境污染控制规范GB50325 的规定。5 5.7 7 低碳节能设施低碳节能设施5 5.7 7.1.1 光电幕墙光电幕墙光电幕墙，即太阳能光电池粘贴在玻璃上，镶嵌于两片玻璃之间，通过电池可将光能转化成电能。它是用光电池、光电板技术，把太阳光转化为电能，它关键的技术是太阳能光电池技术。太阳能光电池是利用太阳光的光子能量，使得被照射的电解液或者半导体材料的电子移动，从而产生电压，这称为光电122、效应。太阳能是一种取之不尽、用之不竭的能源。为了把太阳能无污染地转换成可利用能源，光电幕墙技术应运而生。光电幕墙是将传统幕墙与光生伏打效应（光电原理）相结合的一种新型建筑幕墙。这种新兴的技术，将光电技术与幕墙系统技术科学地结合在一起。光电幕墙的特点是：（1）节约能源由于光电幕墙作为建筑外围护体系，并直接吸收太阳能，避免了墙面温度和屋顶温度过高，可以有效降低墙面及屋面温升，减轻空调负荷，降低空调能耗。（2）保护环境光电幕墙通过太阳能进行发电，它不需燃料，不产生废气，无余热，无废渣，无噪音污染。（3）新型实用舒缓白天用电高峰期电力需求，解决电力紧张地区及无电少电地区供电情况。可原地发电、原地使用，123、减少电流运输过程的费用和能耗；同时避免了放置光电阵板的额外占用宝贵的建筑空间，与建筑结构合一省去了单独为光电设备提供的支撑结构，也介于了昂贵的外装饰材料，减少建筑物的整体造价。（4）特殊效果光电幕墙本身具有很强的装饰效果。玻璃中间采用各种光伏组件，色彩多样，使建筑具有丰富的艺术表现力。同时光电模板背面还可以衬以设计师喜欢的颜色，以适应不同的建筑风格。本项目拟在生产主楼 613 层的东、西、南三个外立面采用光伏幕墙，实现建筑装饰及发电自用的双重功能。345 5.7 7.2 2 冰蓄冷空调系统冰蓄冷空调系统由于工业发展和人民物质文化生活水平的提高，空调的普及率逐年增长，电力消耗增长迅速，高峰电力紧124、张，离峰电力又得不到充分应用。因此，如何转移高峰电力需求，“移峰填谷”，平衡电力供应，提高电能的有效利用，就成为当前许多国家重视解决的问题。采用“分时电价”政策以及某些鼓励性政策进一步推动了使用离峰电力的积极性。这就使离峰蓄冷技术得到重视和发展。冰蓄冷空调是利用夜间低谷负荷电力制冰储存在蓄冰装置中，白天融冰将所储存冷量释放出来，以减少电网高峰时段空调用电负荷及空调系统装机容量。冰蓄冷就是将水制成冰的方式，利用冰的相变潜热进行冷量的储存。与水蓄冷相比，储存同样多的冷量，冰蓄冷所需的体积将比水蓄冷所需的体积小得多。冰蓄冷空调具有如下特点：（1）转移制冷机组用电时间，起到转移电力高峰期用电负荷的作用125、。（2）蓄冷空调系统的制冷设备容量和装设功率小于常规空调系统，一般可减少 30%50%。（3）蓄冷空调系统的一次投资比常规空调系统要高。如果计入供电增容费及用电集资费等，有可能投资相对或增加不多。（4）蓄冷空调系统的运行费用由于电力部门实行峰谷电价政策，比常规空调系统要低，分时电价差值愈大，得益愈多。（5）蓄冷空调系统制冷设备满负荷运行比例增大，状态稳定，提高设备利用率。（6）蓄冷空调不一定节电，而是合理使用峰谷段的电能。在发达国家，60%以上的建筑物都已使用冰蓄冷技术。美国芝加哥一个城市区域供冷系统，600 多万平方米的建筑共有 4 个冷站，城市集中供冷。其中芝加哥城市供冷三号冷站蓄冰量是 126、12.5 万冷吨时，电力负荷 438 兆瓦，每日制冰 4700吨。从美、日、韩等国家应用的情况看，冰蓄冷技术在空调负荷集中、峰谷差大、建筑物相对聚集的地区或区域都可推广使用。目前我国每年新建建筑面积约 20亿平方米，其中，城市新增住宅建筑和公共建筑约 8 亿9 亿平方米，为冰蓄冷技术的推广应用提供了巨大市场。我国每年公共建筑新增面积约 3 亿平方米，如3530%的新建公共建筑采用冰蓄冷空调系统，全国每年可节约 15 亿千瓦时所对应的电价差值，所节约金额高达约 10 亿元。本项目新建大楼内拟采用冰蓄冷空调系统进行制冷，有效利用峰谷段电能，在电价相对便宜的夜间制冰蓄冷，白天释放冷媒供应各空调末端使127、用。5 5.7 7.3 3 储能装置储能装置由于人们所需的能源都具有很强的时间性和空间性，为了合理利用能源并提高能量的利用率，需要使用一种装置，把一段时期内暂时不用的多余能量通过某种方式收集并储存起来，在使用高峰时再提取使用，或者运往能量紧缺的地方再使用，这种方法就是能量存储。能量储存系统的基本任务是克服在能量供应和需求之间的时间性或者局部性的差异。产生这种差异有两种情况，一种是由于能量需求量的突然变化引起的，即存在高峰负荷问题，采用储能方法可以在负荷变化率增高时起到调节或者缓冲的作用。由于一个储能系统的投资费用相对要比建设一座高峰负荷厂低，尽管储能装置会有储存损失，但由于储存的能量是来自工厂128、的多余能量或新能源，所以它还是能够降低燃料费用的。另一种是由于一次能源和能源转换装置之类的原因引起的，则储能系统（装置）的任务则是使能源产量均衡，即不但要削减能源输出量的高峰，还要填补输出量的低谷（即填谷）。储能主要包括热能、动能、电能、电磁能、化学能等能量的存储，储能技术的研究、开发与应用主要是以储存热能、电能为主，广泛应用于太阳能利用、电力的“移峰填谷”、废热和余热的回收以及工业与民用建筑和空调的节能等领域。本项目由于采用了光电幕墙、屋顶风能及屋顶光伏系统等绿色发电设施，故首要考虑的是光伏、风能发电产生的电能储能问题。当前，发展较快的主流电能储能系统为锂离子电池储能系统。储能锂离子电池作为129、新兴应用场景逐渐受到重视，锂离子电池以其高能量密度、高转换效率和快速反应等特点，在储能系统的应用中有着广阔的前景，其主要应用场景如下：1、新能源并网需求，包括电能质量改善，平波；新能源发电计划跟踪，与发电曲线预测相结合；削峰填谷，使新能源持续发电；与光伏、风力发电结合，平滑功率输出，提高电网接纳比例，充分利用新能源，减少有害气体排放；362、调整负荷曲线，削峰填谷，提高配电设备和线路的利用率；3、参与电网调频，改善大电网的供电水平；4、作为微型电网的重要组成部分，解决民生问题，改善局部地区供电质量；5、智能电网的重要元素；6、特种储能要求（光伏电站、灾害现场、地铁站、机场码头、军事基地等要不间130、断电源的场所）；7、数据中心：锂离子电池可多次快速充放电，以及高密度的特性，在市政用电波谷时段进行储电，当用电波峰来临，则将储存的电力传输给数据中心，从而降低电网的波峰压力；这一功能，无论对绿色节能还是 PUE 都将有较大贡献，能够同时满足政府和数据中心用户关于 PUE 和 TCO 的双重要求；8、分布式储能，用于工厂、楼宇的削峰填谷；9、备用电源。本项目由于采用了光电幕墙、屋顶风能及光伏发电系统等绿色发电设施，为实现削峰填谷等节能功效，拟同时布置锂离子电池储能系统，考虑到尽可能减少电能传输损耗的需要，储能装置宜安装在大楼屋顶靠近发电装置的位置。5 5.7 7.4 4 屋顶风能及光伏发电系统屋131、顶风能及光伏发电系统光伏建筑是建筑业减碳的重要路径，但过去由于成本的制约，光伏建筑未能得到较好地发展。不过，经过我国光伏企业近十年来在产业链上下游不断地技术创新和降本增效，让光伏发电成本下降了近 90%，成功进入了平价时代，同时也令光伏建筑的规模化推广具有可行性。国家能源局综合司下发的关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知中表示，实施屋顶分布式光伏开发试点有利于整合资源实现集约开发，是实现“双碳”和乡村振兴两大国家重大战略的重要措施。目前，市场上的光伏系统一般可分为集中式和分布式。集中式光伏电站，一般指的是利用荒漠、戈壁等资源条件好的地区，集中建设大型光伏电站，发电直接并入公共132、电网，接入高压输电系统供给远距离负荷。分布式光伏指的是在用户场地附近建设的光伏发电设施，用户自发自用、多余电量上网。其中，屋顶分布式光伏，其具体应用方式包括 BAPV 和 BIPV 两种。37BAPV，即光伏与建筑结合，将光伏系统安装在已投入使用的建筑之上，利用建筑闲置空间进行发电，优先考量发电系统的投资效益。BIPV，即光伏建筑一体化，将光伏产品集成到建筑自身，成为建筑的组成部分，兼顾美观与功能性，通常以建筑属性为主，发电属性为辅，主要包括屋顶瓦片、幕墙、玻璃等形式。此外，屋顶光伏电站（并网或离网）可与其他发电组件（例如柴油发电机、风力涡轮机、电池等）结合使用，这些混合发电系统可能能够提供连133、续的动力源，其中风能发电机是较为常见的清洁能源来源。风能是从风中获得的一种可再生能源，换句话说，就是从空气从高气压区域转移到附近低气压区域的运动，速度与压力梯度成比例。人们使用风力涡轮机或风力发电机来利用风能，这些机器在螺旋桨旋转时通过风的运动而启动。螺旋桨又连接到发电机转子，该发电机转子将旋转速度提高到每分钟数千转，从而将动能转化为电能。遵循这一趋势，风能已成为一种清洁的，可再生的替代品，取代了其他基于化石燃料的能源，从而帮助减少了温室气体的排放。显然，以风为动力的建筑项目，例如，小型风力涡轮机必须位于风力充足且不受障碍物约束的区域，并且还必须具有固定该系统的空间。如果当地法规允许，甚至可以134、将风力涡轮机放置在人口稠密的城市地区的开放式屋顶上。在每种情况下，认真研究风力涡轮机的功率始终很重要，这将决定螺旋桨的尺寸，螺旋桨的高度以及为建筑物运行所产生的能量。尽管涡轮机产生的以千瓦时为单位的能源可能无法覆盖所有能源需求，但它们可以帮助大大减少我们日常的每月消耗量。本项目拟于生产主楼及副楼的楼顶平台设置屋顶光伏及风能发电综合系统，与光电幕墙一起可实现部分的能源自产，用于大楼本身的电能消耗。5 5.7 7.5 5 低碳设施统一管理低碳设施统一管理由于本项目涉及光伏、储能、冰蓄冷等多种类型的低碳设施，考虑接入南方投资集团低碳管理平台进行统一管理。该平台采用物联网私有云构架，采用 LoRa协议135、加密物联网通讯技术，包含：智能大屏系统、安全用电系统、能耗分析系统、智能告警系统、分级运维系统、多空间管理系统等。38第六章第六章 项目节能及碳排放分析项目节能及碳排放分析6 6.1.1 项目用能标准及节能技术规范项目用能标准及节能技术规范6.1.16.1.1 相关法律及条例相关法律及条例（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中国节能技术政策大纲(发改环资2007199 号)；（3）民用建筑节能条例(国务院令第 530 号)；（4）国务院关于加强节能工作的决定(国发200628 号)；（5）国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资20062787 号)；（6）固136、定资产投资项目节能评估和审查指南(发改环资200721 号)；（7）固定资产投资项目节能审查办法（2016 年第 44 号令）；（8）综合能耗计算通则(GB/T2589-2008)；（9）固定资产投资项目节能评估工作指南（2017 年本）；（10）国家发展改革委关于印发 不单独进行节能审查的行业目录的通知（发改环资规20171975 号）；（11）其他有关法律、法规、节能政策。6.1.26.1.2 相关标准及规范相关标准及规范（1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；（2）民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；（3）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（4）137、民用建筑电气设计规范（JCJ16-2008）；（5）建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法 GB/T7106-2008；（6）建筑外门窗保温性能分级及检测方法（GB/T8484-2008）；（8）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；（9）绿色建筑技术导则（建科20051199 号）；（10）绿色建筑评价技术细则建科2015108 号；（11）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年修订版）（12）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（13）气体灭火系统设计规范(GB50370-2005)；39（14）气体灭火系统施工及验收规范（GB502138、63-2007）；（15）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；（16）通风机能效限定值及能效等级（GB19761-2009）；（17）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；（18）房间空气调节器能效限定值及能源效率等级（GB12021.3-2010）；（19）延时节能照明开关通用技术条件（JG/T7-1999）；（20）评价企业合理用电技术导则GB/T3485-1998；（21）评价企业合理用水技术通则GB/T7119-1993；（22）电子工程节能设计规范GB/50710-2011；（23）采暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012；139、（24）空气调节系统经济运行GB/T17981-2007；（25）广东省用水定额(DB44T1461-2014)；（26）节水型生活用水器具（CJ164-2002）及其他现行节能规范条例。6 6.2 2 项目能源消耗种类和数量分析项目能源消耗种类和数量分析本项目建成后能耗主要是各类用房的供电、供水能耗，项目主要用电设备有空调通风设备、照明和办公设备等，这些设备都采用节能型产品，根据功率密度法测算可得：项目总用电负荷约为 1611.31 Kw（地上建筑功率密度取 70W/，地下建筑功率密度取 15W/）。另外，根据定额法估算，项目日最高用水量约为157.64 m3/d（详见下表），用水主要包括业140、务用水、生活用水、绿化用水等。综合考虑电能和用水能耗，并转换为标煤的单位，则项目年总能耗约为 201.41 吨标煤，项目的主要能源及其含能工质耗量如下表：项目主要能源及含能工质年消耗量表（暂估）注：实际以节能评估报告为准。40项目用水量估算表注：实际以节能评估报告为准。6 6.3 3 低碳节能设施规模效益分析低碳节能设施规模效益分析本项目拟采用的低碳节能设施主要有：光电幕墙、冰蓄冷空调系统、储能装置、屋顶风能及光伏发电系统等，其中，由于建筑限高及屋面荷载等限制因素，项目风能发电仅作为极小规模示范工程，年发电量可忽略不计，储能装置为与光伏系统及冰蓄冷空调系统联合使用，故本项目仅对光电幕墙及屋顶光141、伏、冰蓄冷空调系统低碳节能效益进行分析。经测算，本项目拟建设屋顶光伏发电系统（分布式光伏电站）共约 1031.50（按屋面建筑面积的 50%预估），参考市场主流的专业光伏设备供应商数据，考虑光伏板安装间距后，预估大楼屋顶可安装多晶硅光伏板 309 块（参考尺寸1957*992*50），单块光伏板最大功率 Pm 按 305Wp 计算，总装机容量 94.25KWp。此外，光伏发电受天气影响较大，根据天气、季节的不同，光伏设备发电效率会存在较大的差别，一般情况下，在天气晴朗的一天中，有效光照时间在 5-8 个小时（根据季节有所不同），年均日照小时数还应考虑阴雨天气等光照不足日数，因此平均有效光照时间142、取 3 小时/天。综合测算得项目屋顶光伏发电系统年发电量如下：Ep=HAPAK/Ea=336594.250.88.26 万 Kwh另外，本项目拟在生产主楼 613 层的东、西、南三个外立面采用光伏幕墙，总面积约 3553.20，光伏幕墙拟采用碲化镉薄膜光伏幕墙，透光组件透光率5%45%（可调），预估可安装碲化镉薄膜光伏板 4442 块（参考尺寸411245*635*7.5），单块光伏板最大功率 Pm 按 60Wp 计算，总装机容量 266.5KWp。其年发电量测算如下：Ep=HAPAK/Ea=3365266.50.823.34 万 Kwh综上，本项目新能源设施合计年发电量约 31.6 万 Kw143、h，可占到本项目大楼年耗电总量 161.13 万 Kwh 的 19.5%，按平均电价 0.79 元/Kwh 估算，每年可节省电费约 24.96 万元。此外，本项目新建大楼内拟采用冰蓄冷空调系统进行制冷，有效利用峰谷电价的差价达到节省电费的目的。项目冰蓄冷空调系统拟设置 1 台 600RT 的双工况机组和 2 台 300RT 的常规冷水机组，谷电价 8h 总蓄冷量 3600RTh，蓄冷槽容积约300m3。系统采用较为先进的动态冰蓄冷技术，设备最大运行功率约360KW，系统最大运行总功率出现在三台主机同时使用时，合计约 1060kW。根据以往类似项目经验值估算，本项目冰蓄冷系统可年转移高峰电量约 144、77 万 kWh，相当于减少 839 吨碳排放，节约年运行费用约为 71 万元。综上合计，本项目低碳节能设施每年共可节约能源开支约 95.96 万元。6 6.4 4 建筑碳排放分析报告建筑碳排放分析报告为共同应对全球气候变化，世界近 126 个国家已承诺在 2050 年左右实现碳中和。中国在 2020 年提出“二氧化碳的碳排放力争于 2030 年前达到峰值，努力争取到 2060 年前实现“碳中和”。为实现应对气候变化目标，中国积极制定和实施了一系列应对气候变化的战略、法规、政策、标准与行动，构建起碳达峰、碳中和“1+N”政策体系。中国建筑能耗与碳排放研究报告（2021）显示，2005-2019145、 年间，全国建筑全过程碳排放由 2005 年的 22.34 亿吨二氧化碳，上升到 2019 年的 49.97 亿吨，年均增长 5.92%。其中，2019 年建筑全过程碳排放总量占全国碳排放总量的50.6%。2022 年 4 月 1 日起，国家标准建筑节能与可再生能源利用通用规范GB 55015-2021 正式生效，规范明确“建设项目可行性研究报告、建设方案和初步设计文件应包含建筑碳排放分析报告”。实现碳达峰、碳中和，是以习近平同志为核心的党中央统筹国内国际两个大局作出的重大战略决策，是着力解决资源环境约束突出问题、实现中华民族永续发展的必然选择，是构建人类命运共同体的庄严承诺。426.4.16146、.4.1 分析依据分析依据（1）中共中央国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见；（2）国务院关于印发2030 年前碳达峰行动方案的通知（国发202123 号）；（3）碳排放权交易管理办法（试行）（中华人民共和国生态环境部令 2021第 19 号）；（4）建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；（5）建筑碳排放计算标准（GB/T51366-2019）；（6）生态环境部等七部门联合印发减污降碳协同增效实施方案（环综合202242 号）；（7）广东省住房和城乡建设厅关于印发建筑碳排放计算导则(试行)的通知。6.4.26.4.2 分析过程分析过程1.项目概147、况本项目是XX公司电建大楼项目，工业用地（M1/M2），总用地面积5095.75平方米，总建筑面积32683平方米（地下建筑面积为12300平方米）。建筑地下 3 层，地上 13 层，建筑总高度 59.8 米。地下建筑功能为设备用房、停车库及人防，地上建筑主要为厂房（通用厂房）、行政办公及生活配套。建筑结构形式为钢筋混凝土框架剪力墙结构，总投资为33184.90 万元。2.建造阶段碳排放 CJZ 核算建筑建造阶段的碳排放，指建筑建造过程的综合碳排放。建筑建设工程，一般分为基础工程、装修工程、结构工程、安装工程、场地运输、施工临设 6 大分部工程。如果按照建筑工程分项建立碳排放核算清单，过程比较148、繁复，且基础数据很难获得，操作性较弱。建筑建造阶段的碳排放主要来自三个方面：一是部分建材加工能耗，包括混凝土的加工，以及装配式建筑预制构件生产加工产生的碳排放，二是施工人员在场地工作生活产生的碳排放，包括工棚空调、照明等；三是施工能耗，包括施工设备的使用电耗、油耗等。（1）公式43建造阶段碳排放计算，指各种能耗折算成碳排放的量。能耗主要包括电、气、油、煤等几个方面。公式为：（2）释义建筑建造期的能耗，主要指建筑部分建材生产加工、施工办公活动、施工现场所产生的能耗。从具体的消耗类型来看，包括以下几个方面：混凝土加工消耗的能源包括上料、配料、搅拌、下料等过程产生的电力、燃油、煤气、天然气等能源消耗149、。如涉及装配式建筑，则需增加装配式建筑预制构件生产加工消耗的能源包括预制构件生产过程消耗的电力、柴油、汽油等能源，不包括预制构件原材料生产消耗的能源。若工程没有采取装配式构件，则本部分能源消耗为零。施工人员工作生活消耗的能源主要包括施工人员工作生活所在的工棚、办公场所等场地产生的能源消耗，如采暖空调电耗，照明电耗等。施工设备消耗的能源指建筑施工过程中的施工设备产生的电力、柴油、汽油、煤气、天然气等能源形式的消耗。建筑建造阶段的碳排放总量为上述几个方面的各类能源消耗量乘以对应的碳排放因子之和。（3）核算办法基于实际施工能源消耗数据计算碳排放方法一：通过调取施工能源消耗台账对施工过程各类能源消耗实150、物量进行统计，并计算对应碳排放量。此方法适用于施工单位有较好的节能意识和管理制度，建立了施工全过程的各类能源消耗台账的工程项目。方法二：如果项目没有建立施工能耗统计台账，则可按照以下方法统计各类能源消耗数据。对于电力消耗，可对施工场地安装的临时电表进行抄表统计，或者通过电表号向供电局调取用电量数据，还可以通过调取项目管理部每月缴纳的44电费清单进行用电量统计。对于其他一次能源，如油、气等，可通过调取项目管理部对于相关能源购买及使用的进出库记录统计对应的使用量。基于施工能耗估算值计算碳排放对于未进行施工的项目或者相关建造阶段的能耗数据较难获取的项目，可以采用下列方法对建造过程各类能源的消耗量进行151、估算，从而计算建造阶段的碳排放量。方法一：施工能耗定额法。如对于施工人员的工作生活用能，可以通过估算施工人员数量评估所需要的办公场地建筑面积，然后按照 40kWh/（a）的单位面积电耗估算办公场地的用电量。对于施工设备的用能碳排放核算，可通过统计施工器械设备的台班数量，并利用施工台班的碳排放定额进行计算，计算公式如下；CJZE 为施工器械设备用能碳排放量，Qi 为第 i 种能源的碳排放因子，请参见附录 1。|Uj,i|使用第 i 种能源的第 j 种设备的班台量，Qj,i 为使用第 i 种能源的第 j 种施工机械设备的耗能定额，n 为共使用的能源种类数，N 为共使用的机械种类数，具体可参考全国统152、一施工机械台班费用定额。方法二：工程预算决算书法。对于建筑施工资料较为缺少的工程项目，若上述几种方法中所需要的数据都无法获取，可以通过检索立项阶段的投资估算、初步设计阶段的设计总概算、技术设计阶段的修正总概算、施工图设计阶段的施工图预算、工程招标阶段的合同价、合同施工的结算价以及竣工验收的竣工决算报告等文件内包含的电耗以及化石能源用量，推算建造阶段的碳排放量。一般情况下，最新的计价文件的数据更为接近实际情况。方法三：经验公式法。此方法为颗粒度最粗的建造阶段碳排放量估算方法，只适用于没有任何建筑建造阶段的能耗相关的数据，但仍需进行建造阶段碳排放核算的工程项目。该方法通过经验公式估算建筑的单位面积153、建造碳排放量，再结合建筑面积计算出整个建造过程的碳排放总量估算值。经验公式如下：45考虑到项目目前属于立项阶段，没有任何建筑建造阶段的能耗相关数据，拟采用经验公式法测算整个建造过程的碳排放总量估算值，计算过程如下：单位面积建造碳排放量：13+1.99=14.99kgCO2整个建造过程的碳排放总量估算值：（13+1.99）32683/1000489.92tCO23.运行阶段碳排放 CM 核算运行阶段的碳排放核算以一个完整的自然年为时间单位，对于建筑整个使用周期的碳排放核算，只需要将运行阶段每一年的碳排放求和即可。运行阶段的碳排放 CM 为建筑使用阶段消耗的各类能源折算的碳排放量之和。（1）公式运154、行阶段能耗折算碳排，指各种能耗折算成碳排放的量。能耗主要包括电能、气、油、煤等几个方面，各类能耗均应为建筑被提供的总能耗减去可再生能源提供的能耗，假设运行阶段共消耗 n 类能源，计算公式为：（2）释义建筑运行中的碳排放主要来自能耗，系维持建筑运转，为人提供舒适环境的空调系统、照明系统、动力设备系统等等各类用能系统产生的能耗折算的碳排放。（3）核算能耗的核算有三种方法，对于已建成项目，可采用方法一和方法二；对于未建成项目或者不具备使用方法一的建成项目，可采用方法三。方法一：能耗监测法，即通过建立的建筑能耗监测系统获取建筑运营能耗。方法二：能耗统计法，即通过收集建筑各类能源消费数据，进行统计分析后155、，计算建筑运营能耗。方法三：能耗模拟法，即通过建立虚拟模型，运用能耗模拟软件模拟建筑能耗量的方法。（4）扩展能耗模拟与计算：建筑能耗模拟软件通常是逐时、逐区模拟建筑能耗，考虑了影响建筑能耗的各个因素，如建筑围护结构、HVAC 系统、照明系统和控制46系统等。国外较常用的建筑能耗模拟软件有 DOE-2、BLAST、COMBINE、TRNSYS、ESP、HVACSIM+、EnergyPlus、SPARK、TRACE 等；国内较有影响的建筑能耗模拟软件是清华大学开发的 DEST。建筑能耗统计：主要调查建筑在使用过程中用于照明、通风空调、热水供应、动力等方面的年度能源消耗量。能源按种类分为电、煤、天然156、气、液化石油气、人工煤气、集中供冷耗冷量和其他能源。同时统计可再生能源（太阳能热水系统、太阳能光伏发电系统）在建筑中的应用量。能耗数据的获取可通过调取建筑能源消耗台账、进行建筑能源审计、进行建筑能效测评等方式实现。建筑能耗监测系统：是指通过建筑安装分类和分项能耗计量装置，采用远程传输等手段及时采集能耗数据，实现重点建筑能耗的在线监测和动态分析功能的硬件系统和软件系统的统称。分类能耗是指根据建筑消耗的主要能源种类划分进行采集和整理的能耗数据，如：电、燃气等，具体监测数据包括电量、燃气量(天然气量或煤气量)、集中供热耗热量、集中供冷耗冷量、其它能源应用量如集中热水供应量、煤、油、可再生能源等。分项157、能耗是指根据建筑消耗的各类能源的主要用途划分进行采集和整理的能耗数据，如：空调用电、动力用电、照明用电等。具体监测数据数据包括照明插座用电、空调用电、动力用电和特殊用电。根据上述主要能源及含能工质年消耗量表有关数据，预估项目运行阶段的能源消耗为扣除光伏发电等清洁能源电量后的电力消耗（柴油发电机属于备用系统，不考虑碳排放量），预估项目建成投产年全年电力能耗总量为 1303910 KWh，参考各类能源碳排放因子一览表，可知电能的碳排放因子为 0.3748kgCO2/KWh。各类能源碳排放因子一览表因此若只预估项目投产年全年运行产生的碳排放数据，则预估项目投产年全年运行产生的碳排放量为：130391158、00.3748/1000=488.71tCO247由于项目现处于立项申报阶段，若要进行整个使用期碳排放核算，则可按照建筑等设计年限 50 年作为建筑寿命预估，以项目投产年全年运行产生的碳排放量为基准值估算整个使用期运行碳排放量，即为：488.7150=2.44 万 tCO24.拆除阶段碳排放 CCC 核算（1）公式拆除阶段能耗折碳排放计算，指各种能耗折算成碳排放的量。能耗主要包括电能、气、油、煤等几个方面。（2）释义建筑拆除阶段的用电，主要指建筑拆除办公活动、拆除现场所产生的电耗。从具体的消耗类型来看，主要有办公场所采暖空调电耗，办公与拆除场所的电气照明、各类拆除设备的各种能耗等方面。其碳排放159、计算为各类能源消耗量乘以对应的碳排放因子之和。（3）核算办法对于建筑拆除期能耗的核算，与建造阶段能耗类似，可参照建造阶段核算。由于项目现处于立项申报阶段，未到拆除阶段，因此可以参考建造阶段碳排放的估算方法，采用经验公式，粗略估算拆除阶段的碳排放。采用经验公式 Y=X+1.99，得到单位面积 CO2排放量=13+1.99=14.99kgCO2/，则拆除阶段碳排放估算值为 14.9932683/1000=489.92tCO25.碳汇量 Cp 核算建筑碳汇 Cp 主要包括绿化、水体等碳汇措施的碳汇量。（1）公式（2）释义建筑相关的碳汇，主要来自建筑绿化，即通过植物的光合作用的固碳释氧效应实现碳汇。4160、8（3）核算对于绿地的碳汇核算，可分为三个层次。第一层次是粗略核算，可根据绿地类型，参考下表中居住区绿地值。第二层次，对于具体绿化大致构成的核算，也可采用不同植物的固碳能力，参考下表。第三层次是精细核算，根据植物种类和数量，逐一核算绿化碳汇，具体植物的固碳能力见下表。4950（4）扩展建筑碳汇面积，可从建筑的规划总图的景观部分内容中获得。根据项目初步规划方案，本项目碳汇主要是室外绿化，初步预估面积 673.05。考虑到项目目前属于立项阶段，没有具体的植物配置，仅能按照第一层次是粗略核算。根据绿化面积，选择相应的碳汇因子，计算得到年度碳汇量为 0.58tCO2（1.1606673.05/1000161、0.78tCO2），若按照 50 年的建筑使用寿命估算，则建筑整个使用期的碳汇量为 39.06 tCO2（0.785039.06tCO2）。6.计算结果汇总（1）建筑年度运行净碳排放量年度运行净碳排放量=消耗能源产生的碳排放量（Cm）-碳汇量（Cp）=488.710.78=487.93 tCO2（2）建筑整个使用期各阶段碳排放量（3）总量和单位指标51第七章第七章 项目实施进度与招项目实施进度与招投投标标7 7.1.1 项目实施进度项目实施进度根据建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条例、工程建设项目施工招标投标办法、建设工程施工工期的管理办法广东省住房和城乡建设厅（粤建法2012112162、 号文），依据广东省建设工程施工工期定额（2021年）等文件，初步拟定本项目的工期如下：本项目初步拟定于 2022 年 5 月-2022 年 9 月完成项目备案及可研编制；2022年 9 月-2022 年 10 月完成立项审批；2022 年 10 月-2022 年 11 月完成土拍流程；2022 年 11 月-2023 年 4 月完成勘察设计及招投标等工作；2023 年 5 月-2025 年4 月完成工程的施工、验收及交付使用（不含专用设备安装调试时间）；部分工作可穿插进行。本项目总计划工期约 36 个月，其中施工工期 24 个月。详见项目实施进度计划表。项目实施进度计划表注：实际以相关部门批163、复为准。7 7.2.2 项目招投标项目招投标7.2.17.2.1 招标范围招标范围（1）根据中华人民共和国招标投标法第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或52者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。（2）根据必须招标的工程项目规定（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 16 号）：第二条全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目包括：（一）使用预算资金 200 164、万元人民币以上，并且该资金占投资额 10%以上的项目；（二）使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目。第三条使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目包括：（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目；（二）使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。第四条不属于本规定第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围由国务院发展改革部门会同国务院有关部门按照确有必要、严格限定的原则制订，报国务院批准。第五条本规定第二条至第四条规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的165、采购达到下列标准之一的，必须招标：（一）施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币以上。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。（3）根据上述规定，由于本项目建设资金由建设单位XX公司通过向集团母公司或银行筹集资金解决，且不属于 必须招标的工程项目规定（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 16 号）等规定必须招标内容，因此其相关咨询服务及施工单位可166、由业主企业直接委托。7.2.27.2.2 招标方式招标方式本项目为企业自筹资金投资项目，招标方式由建设单位自主决定。7.2.37.2.3 招标组织形式招标组织形式本项目为企业自筹资金投资项目，招标组织形式由建设单位自主决定。同时，符合企业管理相关管理规定的，由建设单位执行企业相关法律法规进行。53第八章第八章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措8 8.1.1 估算编制说明估算编制说明1、本估算编制范围为XX公司电建大楼项目全部建设内容的投资估算。项目可建设用地面积 5095.75，规划总建筑面积 32683.00，其中计容建筑面积 20383.00（含厂房 17325.55、配套 3057.167、45），不计容建筑面积 12300（三层地下停车库，兼顾人防及设备用房）；地上建筑分为生产主楼 15383.00，副楼 5000.00；以及室外广场道路、绿地及其他配套设施等。详见项目主要经济技术指标一览表。2、估算主要包括：工程费用；工程建设其它费用；预备费用。不含：生产工艺系统及设施设备、价差预备费、特殊地质处理费、开办费、建设期利息等估算表未列之项目及备注明确不考虑之投资（详见项目投资估算表）。同时本项估算暂不考虑装配式建筑投资，如相关部门要求执行装配式建筑，应当另外增加相应投资成本。3、有关说明：（1）费用的发生包含了从本阶段到工程完工交付使用的整个基本建设过程。（2）估算汇总表中所计168、列的项目主要由设计人提供，个别项目费用在设计中未提及，而工程建设过程中必然发生的，则由编制人进行估算。各部分项目的造价均已结合了定额标准及当前市场水平进行测算。建议下一阶段根据项目的开展情况，以及选定的设计方案，委托专业的造价咨询单位，进一步控制造价。8 8.2.2 估算编制依据估算编制依据本估算依据本项目可行性研究报告提出的各项技术参数、数据，根据广东省及广州市、黄埔区等类似工程近期造价水平估算，并参照：1.国家发展改革委和建设部批准发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；2.国家计委办公厅关于出版的通知54（计办投资200215 号）；3.国家计委关于工169、程建筑其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；4.中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；5.市政工程投资估算编制办法（建标2007164 号）；6.广东省住房和城乡建设厅关于印发广东省建设工程计价依据（2018)的通知(粤建市 2019 6 号)（包括 广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）广东省市政工程综合定额（2018）广东省通用安装工程综合定额（2018）广东省园林绿化工程综合定额（2018）广东省建设工程施工机具台班费用编制规则（2018），自 2019 年 3 月 1 日起实施）；7.关于调整广东省建设工程计价依据增值税税率的通知（粤建市函 2170、018898 号）；8.广东省住房和城乡建设厅关于发布广东省标准 广东省建设项目全过程造价管理规范的公告(粤建公告201923 号);9.广州市建设项目设计概算编审指引(2017 年版);10.广州市建设工程造价管理站关于印发广州市建设工程设计概算主要技术经济指标编制指引的通知（穗建造价202146 号）;11.黄埔区发展改革局 广州开发区发展改革局关于印发广州市黄埔区 广州开发区建设工程项目建设与投资标准（指引）的通知（穗埔发改201951号）；12.广州市、黄埔区现行建设工程材料价格，本报告中的相关建设内容及标准、设计方案及相关设计说明等。13.国家和地方发布的有关规范要求。8 8.3.3171、 估算编制方法估算编制方法工程参照广东省概预算定额、根据类似工程估算。其他费用按如下标准：1）土地费用：根据业主提供资料，暂定 700 万元。2）代建服务费参考基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504号）计列。3）前期工作费包括编制可行性研究报告等，依据国家发展改革委关于进55一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），参考粤价20008 号。4）环境影响评价费，依据国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），参考按计价格2002125 号国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知执行。5）勘察设计费收费172、依据国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），标准参考计价格200210 号文国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知。施工图预算编制费取设计费的 10%计取；竣工图编制费按设计费的 8%计取。6）施工图技术审查费依据国家发展改革委印发关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知计取。7）工程监理费依据国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），参考发改价格2007670 号国家发展改革委、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知执行。8）招标代理服务费依据国家发展改革委关于进173、一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），参考国家计委计价格20021980 号招标代理服务收费管理暂行办法、发改价格2011534 号文国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知计列。9）工程保险费根据中国国际工程咨询公司咨经199811 号文，结合中国人民保险公司的有关规定，按建安工程费用总额的 0.3%计算。10）检验监测费，按照粤建市2013131 号、广东省建设工程概算编制办法2014、穗建造价201938 号计列。11）场地准备及临时设施费根据建标20111 号市政工程可行性研究投资估算编制办法，以第一部分工程费用的 0.5%计取174、。12）城市基础设施配套费：按粤建标20111 号、粤建市2013131 号、穗建规字20193 号计列。13）工程造价咨询费按粤价函2011742 号关于调整我省建设工程造价咨询服务收费的复函计列。14）水土保持方案编制、水土保持设施施工验收费根据保监200522 号关于开发建设项目水保咨询服务费计列的指导意见计列。5615）地震安全性评价根据穗国房函2012134 号中华人民共和国防震减灾法计列。地质灾害评价根据粤价格1998264 号文关于地质灾害危险性评估收费标准的意见计列。16）白蚁防治费：按粤价2002370 号计列。17）高可靠性供电费用：按粤发改价格函20175068 号计列。175、18）信息模型（BIM）技术应用费：按粤建科2018136 号计列。19）绿色建筑评价费：参照广东省建筑节能协会关于发布的通知（粤建节协201309 号）计取。20）基本预备费以第一部分“工程费用”总值和第二部分“工程建设其他费用”总值之和，预备费率考虑该阶段的特点，按 5%计取。8 8.4.4 投资估算投资估算项目投资估算总额为 32401.41 万元（不含建设期贷款利息）。其中：工程费用 26221.61 万元，工程建设其他费用 4636.87 万元（含土地费用 700 万元），预备费 1542.92 万元（实际以相关部门批复为准）。详见后附项目投资估算表。本项目以绿色低碳大楼为特色，项目176、低碳节能设施投资估算总额为 3297.85万元，约占全部工程费用投资 26221.61 万元的 12.58%。详见下表。低碳节能设施投资估算汇总表低碳节能设施投资估算汇总表序号序号项目项目合计合计(万元）万元）单价（元单价（元/平方米）平方米）比例比例（一）（一）光伏发电玻璃幕墙工程光伏发电玻璃幕墙工程710.642000.0021.55%（二）（二）冰蓄冷空调系统冰蓄冷空调系统2445.961200.0074.17%（三）（三）储能装置系统储能装置系统100.0030.603.03%（四）（四）风能发电系统风能发电系统1.020.310.03%（五）（五）屋顶光伏发电系统屋顶光伏发电系统40177、.23390.001.22%总投资总投资3297.851009.04100.00%在扣除上述低碳节能设施投资 3297.85 万元，以及办公家具及电器设备、多媒体及会议系统等二次装修采购项目投资 1220 万元后，项目主体建安工程费用57为 21703.76 万元，建安工程单价为 6640.69 元/平方米，其中，厂房部分综合单价为 5380.34 元/平方米，配套部分综合单价为 5395.22 元/平方米，详见下表。项目主体工程投资估算汇总表（扣除低碳设施及二次装修采购项目后）项目主体工程投资估算汇总表（扣除低碳设施及二次装修采购项目后）序号序号项目项目合计合计(万元）万元）单价（元单价（元178、/平方米）平方米）1工程费用工程费用21703.766640.69（一）（一）单体工程单体工程21106.161.1地下建筑10134.868239.721.2厂房（通用厂房）9321.745380.341.3配套（行政办公及生活配套）1649.565395.22（二）（二）室外及配套室外及配套597.60注：实际以相关部门批复为准。8 8.5.5 资金筹措及投资计划资金筹措及投资计划项目资金筹措方案：项目资金拟由企业外部融资解决。投资计划：本项目建设期为 3 年，建设投资暂按第 1 年 10%、第 2 年 45%、第 3 年 45%的投资计划进行投资（实际以审批部门批复为准）。建设单位应确保179、融资资金到位及时，不影响项目建设进度。（注：投资计划第 1 年、第 2 年、第3 年均指周期年，而非自然年）。58项目投资估算表项目投资估算表序号序号工程费用名称工程费用名称建筑工程建筑工程费费安装工安装工程及设程及设备购置备购置费费室外室外工程工程其它工其它工程程总价总价（万（万元）元）技术经济指标技术经济指标投资投资比例比例（%）备注备注单位单位计量指标计量指标单位投资单位投资(元元/单位单位)一一工程费用工程费用17051.848471.15698.620.0026221.6132683.008023.0180.93A建筑安装工程费17051.848471.150.000.0025522180、.9932683.007809.2678.77本项目不考虑装配式建筑(一）地下建筑8118.002016.860.000.0010134.8612300.008239.7231.281地下土建工程3444.003444.0012300.00280010.63地下 3 层，负 1、负 3 层层高 4米，负 2 层层高 5.5 米2基坑支护及土石方工程3936.003936.0012300.00320012.15地下 3 层，含土石方外运消纳3室内装饰装修工程430.50430.5012300.003501.33刷白及树脂地面4安装工程4.1给排水工程123.00123.0012300.00100181、0.384.2消防工程221.40221.4012300.001800.684.3高低压变配电工程250.00250.00KVA2000.0012500.774.4电气、照明工程246.00246.0012300.002000.764.5发电机组工程80.0080.00KW800.0010000.25暂定4.6通风工程123.00123.0012300.001000.384.7弱电工程147.60147.6012300.001200.46含停车收费系统4.8电梯工程73.8073.8012300.00600.234.9人防工程144.41144.412063.007000.45人防门等4.10182、抗震支吊架工程55.3555.3512300.00450.174.11导向及标线工程12.3012.3012300.00100.0459序号序号工程费用名称工程费用名称建筑工程建筑工程费费安装工安装工程及设程及设备购置备购置费费室外室外工程工程其它工其它工程程总价总价（万（万元）元）技术经济指标技术经济指标投资投资比例比例（%）备注备注单位单位计量指标计量指标单位投资单位投资(元元/单位单位)5机械式立体停车位540.00540.00个180.00300001.67仅负 2 层做立体停车，负 1、负3 层为普通停车兼顾人防及设备用房6绿色建筑增加费307.50307.5012300.00250183、0.95二星(二）厂房（通用厂房）7593.774451.310.000.0012045.0817325.556952.2137.17高层建筑1土建工程4504.644504.6417325.55260013.902装饰装修工程2.1光伏发电玻璃幕墙工程604.04604.043020.2220001.86仅主楼 613 层东、西、南三侧立面做光伏幕墙，主楼北侧及副楼暂不做2.2外立面装饰工程613.92613.924385.1314001.89普通玻璃幕墙，主楼北侧及副楼外立面2.3室内装修工程2.3.1公共部分779.65779.655197.6715002.41按照 30%算2.3.2非184、公共部分1091.511091.5112127.899003.373安装工程3.1给排水工程207.91207.9117325.551200.643.2消防工程311.86311.8617325.551800.963.3电气、照明及防雷工程415.81415.8117325.552401.283.4冰蓄冷空调系统2079.072079.0717325.5512006.421 台 600RT 的双工况机组+2 台300RT 的常规冷水机组；包含空调末端设备60序号序号工程费用名称工程费用名称建筑工程建筑工程费费安装工安装工程及设程及设备购置备购置费费室外室外工程工程其它工其它工程程总价总价（万（185、万元）元）技术经济指标技术经济指标投资投资比例比例（%）备注备注单位单位计量指标计量指标单位投资单位投资(元元/单位单位)3.4通风工程138.60138.6017325.55800.433.5弱电工程207.91207.9117325.551200.64综合布线系统，楼宇自控系统，通信自动化系统，广播及网络系统，安防系统等3.6电梯工程138.60138.6017325.55800.43含货用电梯3.7抗震支吊架工程77.9677.9617325.55450.243.8导向及标线工程17.3317.3317325.55100.053.9泛光照明工程36.3836.3812127.89300.186、114绿色建筑增加费779.65779.6517325.554502.41二星5屋顶光伏发电系统40.2340.231031.503900.12按主楼及副楼楼顶面积的 50%(三）配套（行政办公及生活配套）1340.082002.980.000.003343.053057.4510934.1210.32高层建筑1土建工程794.94794.943057.4526002.452装饰装修工程2.1光伏发电玻璃幕墙工程106.60106.60532.9820000.33仅主楼 613 层东、西、南三侧立面做光伏幕墙，主楼北侧及副楼暂不做2.2外立面装饰工程108.34108.34773.851400187、0.33普通玻璃幕墙，主楼北侧及副楼外立面2.3室内装修工程2.3.1公共部分137.59137.59917.2415000.42按照 30%算2.3.2非公共部分192.62192.622140.229000.5961序号序号工程费用名称工程费用名称建筑工程建筑工程费费安装工安装工程及设程及设备购置备购置费费室外室外工程工程其它工其它工程程总价总价（万（万元）元）技术经济指标技术经济指标投资投资比例比例（%）备注备注单位单位计量指标计量指标单位投资单位投资(元元/单位单位)3安装工程3.1给排水工程36.6936.693057.451200.113.2消防工程（普通水消防）43.3343.3188、32407.451800.133.3特殊消防工程（气体消防）16.2516.25650.002500.05包括通信机房 350、档案室300 3.4电气、照明及防雷工程73.3873.383057.452400.233.5冰蓄冷空调系统366.89366.893057.4512001.131 台 600RT 的双工况机组+2 台300RT 的常规冷水机组；包含空调末端设备3.6通风工程24.4624.463057.45800.083.7弱电工程36.6936.693057.451200.11综合布线系统，楼宇自控系统，办公自动系统，通信自动化系统，多媒体、有线电视、广播及网络系统，安防系统等3189、.8多媒体及会议系统500.00500.00项1.0050000001.54暂估3.9电梯工程24.4624.463057.45800.083.10抗震支吊架工程13.7613.763057.45450.043.11导向及标线工程3.063.063057.45100.013.12泛光照明工程6.426.422140.22300.024绿色建筑增加费137.59137.593057.454500.42二星5办公家具及电器设备720.00720.00人720.00100002.22按办公人员人数预估B室外及配套698.62698.622.1662序号序号工程费用名称工程费用名称建筑工程建筑工程费费190、安装工安装工程及设程及设备购置备购置费费室外室外工程工程其它工其它工程程总价总价（万（万元）元）技术经济指标技术经济指标投资投资比例比例（%）备注备注单位单位计量指标计量指标单位投资单位投资(元元/单位单位)1广场及道路工程71.8871.882053.703500.222室外停车场工程7.347.34306.002400.02非机动车停车位3园林绿化工程14.8114.81673.052200.054室外管网工程45.4945.493032.751500.145外电工程150.00150.00项1.0015000000.46暂定6外水工程150.00150.00项1.0015000000.4191、6暂定7通信及其他20.0020.00项1.002000000.06暂定8室外标识工程20.3820.3820383.00100.069海绵城市增加费18.2018.203032.75600.0610充电桩预留工程36.0036.00个120.0030000.11预留管线及消防预设等11大门工程20.0020.00项1.002000000.0612围墙（含逃生门）43.5043.50m290.0015000.13含围墙及监控，含南侧 1.2 米宽逃生门13储能装置系统100.00100.00kW500.0020000.31磷酸铁锂电池14风能发电系统1.021.02W600.00170.003192、 台 200W 微型风力发电机组二二工程建设其他费用工程建设其他费用4636.874636.8714.311土地费用700.00700.002.16业主提供1招标代理服务费一54.0054.000.17发改价格2015299 号，参考计价格20021980 号文、发改价63序号序号工程费用名称工程费用名称建筑工程建筑工程费费安装工安装工程及设程及设备购置备购置费费室外室外工程工程其它工其它工程程总价总价（万（万元）元）技术经济指标技术经济指标投资投资比例比例（%）备注备注单位单位计量指标计量指标单位投资单位投资(元元/单位单位)格2011534 号2场地准备及临时设施费一0.5%131.111193、31.110.40场地平整及临时通水、电、路、讯、气等3监理费一491.33491.331.52发改价格2015299 号，参考发改价格2007670 号，复杂系数取 1.04勘察费一0.8%209.77209.770.65发改价格2015299 号，参考计价格200210 号 工程勘察设计收费管理规定，复杂系数取1.05设计费一718.36718.362.226施工图技术审查服务费勘察设计费4+56.5%60.3360.330.19发改价格2011534 号文7竣工图编制费设计费58%57.4757.470.18计价格200210 号8施工阶段全过程造价控制一243.41243.410.75194、发改价格2015299、粤价函2011742 号9白蚁防治费9.809.800.03粤价2002370 号10检验监测费一2.0%524.43524.431.62粤建市2013131 号、广东省建设工程概算编制办法2014、穗建造价201938 号11可行性研究报告编制费一43.4643.460.13发改价格2015299 号，参考计价格19991283 号12环境影响评价费一16.5616.560.05发改价格2015299 号，参考计价格2002125 号64序号序号工程费用名称工程费用名称建筑工程建筑工程费费安装工安装工程及设程及设备购置备购置费费室外室外工程工程其它工其它工程程总价总价195、（万（万元）元）技术经济指标技术经济指标投资投资比例比例（%）备注备注单位单位计量指标计量指标单位投资单位投资(元元/单位单位)13控规调整及其他设计咨询服务费一0.30%78.6678.660.24广东省建设工程概算编制办法，参考穗建技1999313 号，暂定建安费的 0.3%，含交通影响评价及提容论证等14工程保险费一0.3%78.6678.660.24建设单位保险费15城市基础设施配套费497.37497.371.54建标20111 号、粤建市2013131 号、穗建规字20193号16水土保持方案编制及评估费111.95111.950.35水保监200522 号，含防洪影响评价17地质196、灾害危险性评估费9.809.8032683.0030.03发改办价格【2006】745 号18地震安全性评价费9.809.8032683.0030.03发改价格20102320 号、粤价1998164 号19信息模型（BIM）技术应用费102.10102.1032683.0031.240.32粤建科2018136 号20节能评估报告编制费8.968.960.03发改价格2015299、粤价20008 号等21高可靠性供电费22.4022.40KVA20001120.07粤发改价格函20175068 号22代建服务费364.01364.011.12财建2016504 号23施工图预算编制费设计费197、610%71.8471.840.22穗发改2017811 号24绿色建筑星级评价设计认证费21.2721.270.07粤建节协201309 号65序号序号工程费用名称工程费用名称建筑工程建筑工程费费安装工安装工程及设程及设备购置备购置费费室外室外工程工程其它工其它工程程总价总价（万（万元）元）技术经济指标技术经济指标投资投资比例比例（%）备注备注单位单位计量指标计量指标单位投资单位投资(元元/单位单位)三三预备费预备费1542.921542.924.761基本预备费一+二5.0%1542.921542.924.76按一类费用及二类费用之和的5%四四项目总投资项目总投资17051.848471.198、15698.626179.8032401.410.0032683.009913.84100.00注：实际以备案批复为准。66第九章第九章 财务分析财务分析9 9.1 1 编制依据编制依据（1）国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南1998；（3）企业会计制度和相关会计准则；（4）委托方提供的相关资料；（5）其他有关财经法规和文件。9 9.2 2 编制编制说明说明9.2.19.2.1 财务分析范围财务分析范围本项目财务分析范围包括XX公司电建大楼项目的全部建设内容，含大楼出租及自用两部分。9.2.29.2.2 总成本费199、用总成本费用项目总成本和费用主要包括运营费用、财务费用、出租部分固定资产折旧、土地摊销等。1、运营费用：工业厂房和工业配套部分，按出租物业运营收入的 20%考虑；停车位（地下车位）按停车位运营收入的 10%考虑。2、财务费用：按建设投资借款本金在运营期开始后采用等额本金的还款方式分 30 年还清产生的利息支出。3、折旧：考虑出租部分固定资产，折旧按直线法分类折旧计算，折旧年限建筑工程按 20 年，固定资产净残值为 0。4、摊销：土地按 47 年摊销（工业用地使用权期限 50 年减去建设期 3 年）。9.2.39.2.3 营业收入、税金及附加营业收入、税金及附加项目收入主要包括出租收入，税费主要200、包括租金增值税及附加、房产税、企业所得税。1、自用及出租面积：工业厂房出租面积 7475.75、自用面积 9849.80；配套用房出租面积 1319.25、自用面积 1738.20；地下车库停车位共 400 个，其中 300 个用于出租，100 个车位自用。672、遵循财务测算的保守性原则，出租部分工业厂房和工业配套物业出租率为第一年 90%，第二年 95%，第三年 100%，出租率稳定在 100%。3、大楼出租部分，结合项目所在区域的工业用房对外出租市场的需求分析，预计项目建成后各功能区的租价水平如下：工业厂房及配套用房出租租金为 65元/月，前三年租金保持不变，从第四年开始，每年按照 5%201、增长率上调租金。前三年地下停车位月租金为 500 元/泊，之后每三年按照 5%上调租金。项目租金预测参考依据来源为近年来广州市相关部门发布的市内各主要区域各类用房租金参考价，例如广州市房屋交易监管中心关于公布 2021 年广州市房屋租金参考价的通知(穗房交监20227 号)，以及本项目地块周边（距离约 3km 范围内）类似已建项目的调查出租均价。详见下图及下表。地块周边类似项目出租均价项目名称月租金（元/月）用地性质火村开发区加速器35（有政策补贴）工业用地华南新材料产业园55-75工业用地龙盛创智汇72工业用地润慧科技园70-90工业用地光正科技产业园45工业用地姬堂工业园50工业用地瑞辉科202、技园45工业用地岐山工业园45-50工业用地大沙工业区45工业用地周边类似参考项目与本项目的相对位置图684、大楼自用部分，根据XX 公司当前正在履行的租赁合同（2012年与广州市番禺恒安实业有限公司签订），公司在2024年10月1日至2027年 9 月 30 日约定租期内，每月应交租金为 675497.67+8220.94=683718.61 元（其中的 8220.94 元为 2021 年业主实施雨污分流工程后，要求承租方每月增加的租金），年租金为 820.46 万元。本项目建成后，XX公司搬迁至大楼自用部分，则可节省此部分租金费用，每年至少可节省费用 820.46 万元，本财务评价拟将每年203、节省租金视为自用部分的经营收入，按照大楼自用部分面积换算为初始月租金水平约为 8204600115881259 元/月。并参考预期租价增长水平，前三年租金水平保持不变，从第四年开始，每年按照 6%增长率上调租金，出租率始终稳定在 100%。5、税率增值税税率：根据国家相关税收规定，本项目收入来源为不动产租赁收入，增值税税率为 9%。房产税税率：按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。从租计征的房产税税率为 12%。本项目房产税按租金收入的 12%计提。城市维护建设税：根据 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 及其 实施细则有关规定，城建税税率按纳税人所在地分别规定为：市区 7%，县城和镇 5204、%，乡村 1%。本项目位于市区内，故城市建设维护税税率按 7%估算。教育费附加：根据国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知的精神，国家教育费附加征收率为“三税”税额的 3%，地方教育费附加征收税率为 2%，因此本项目的教育费附加税率按 5%估算。所得税：根据中华人民共和国企业所得税暂行条例和 2008 年新的中华人民共和国所得税法规定，本项目适用企业所得税税率为 25%。6、企业利润补贴由于本项目出租及自用部分的租金收入短期内不足以支撑项目达到预期收益目标，估需要项目业主在运营期拿出一部分企业利润进行补贴，其中，出租部分需连续补贴 11 年，补贴总额 3498.27 万元；自用部分需连续补贴 205、14 年，补贴总额 7586.73 万元。项目总补贴额为 11085 万元。详见借款还本付息表。在XX公司搬迁至黄埔区、入驻广州国际氢能产业园之后，可以预见到企业将借助氢能产业的东风、利用黄埔区的经济活力，拓展更为广阔的69电力建设市场，加大装备式建筑等新业务的拓展，同时上级集团亦将对公司的发展给予大力支持，因此，可以预估未来项目运营期内，新业务的开拓将带来 2-3亿左右的年均新增合同额，企业年均利润额会在近五年（2017 年2021 年）平均利润 1213 万元的基础上进一步增长，在投产年份达到并超过 1300 万元，据此测算在项目补贴期前 11 年中（此阶段大楼出租及自用部分均需补贴，还款206、压力最大），公司的利润总额期待值至少 14300 万元，净利润期待值至少 10725 万元，要高于同期出租及自用部分补贴总额 10678.06 万元，可满足项目的补贴需要。9 9.3 3 测算基础数据测算基础数据1、财务基准收益率 IC=4.5%。2、项目经营期按 33 年考虑，即项目计算期 36 年（含 3 年建设期）。3、根据项目资金筹措方案：项目于建设期第 1 年开始申请外部融资（项目无资本金），融资年利率按 4.35%计算，并于运营期第 1 年开始还本付息，运营30 年后本息还清。9 9.4.4 财务分析结论财务分析结论出租部分：经测算，项目出租部分融资总额14691.48万元（含建设207、期利息710.69万元），物业出租运营可回收款 57456 万元，项目需在 30 年还款期内的前 11 年每年由企业利润进行补贴，补贴总额为 3498.27 万元，每年补贴金额详见借款还本付息表。出租部分财务内部收益率为 6.27%，财务净现值 3228.43 万元，投资回收期 17.09年。自用部分：经测算，项目融资总额 19357.00 万元（含建设期利息 936.38 万元），物业自持运营可回收款 71215 万元，项目需在 30 年还款期内的前 14 年每年由企业利润进行补贴，补贴总额为 7586.73 万元，每年补贴金额详见借款还本付息表。自用部分财务内部收益率为 6.13%，财务净208、现值 3919.65 万元，投资回收期 17.13年。财务分析各项数据详见后附表格。70此外，根据黄埔区类似规模写字楼售价参考（详见下表），本项目采取自建总部大楼方式是较为经济的，项目建成后每年至少可节省办公场地年租赁费用820.46 万元。黄埔区类似规模写字楼售价参考表黄埔区类似规模写字楼售价参考表序号写字楼名称总价(亿元）单价（万元/）面积（）装修标准写字楼位置距离项目所在地的距离（一）IMC 越秀南方智媒大厦6320000毛坯黄埔-鱼珠-黄埔大道东直线距离约 7km（二）广报云汇5.943.318000毛坯黄埔-鱼珠-黄埔大道东直线距离约 7km（三）广州国际港航中心二期（1）5.283209、.316000毛坯黄埔-鱼珠-鱼珠东路直线距离约 7km（四）科学城广场3.91.330000精装修黄埔-科学城-科学大道直线距离约 3km（五）绿地中央广场2.722.3811448精装修黄埔-科学城-科学大道直线距离约 4.5km（六）广州国际港航中心二期（2）4.22.815000简装修黄埔-鱼珠-鱼珠东路直线距离约 7km9 9.5.5 财务风险分析财务风险分析及预防措施及预防措施一、财务风险分析1、筹资风险项目建设周期长、耗资巨大，需要多元化的资金来源渠道。受资金供需市场、筹资期限结构、资金来源结构等各种不特定因素的影响，企业发展过程中面临着利率风险、价格风险等财务风险。2、投资风险210、从基建项目的投资来看，预期收益的背离、资金回收率的降低等各种财务风险无处不在。这些风险的产生不仅与项目总体规划有关，还与项目建设过程中的成本管理、内部控制等各个环节息息相关。3、运营风险运营风险虽然不像前两者那样能够以最直接的方式将财务风险呈现出来，但它却是项目资本运营中所有财务风险的最终表现形式。比如，如果忽视了公共设施的管理与维护，那么这些固定资产的折旧速度就会加快，会给企业带来一定的财务损失；如果财务管理人员没有按照预先制定好的日常预算来控制投资项目的71成本，那么最终很可能体现为投资风险；同样，如果财务管理人员没有对日常的资金使用进行审慎的管理，那么最终很可能体现为筹资风险。4、收益风211、险近年来，由于疫情及国际政经情势影响，广州市、黄埔区的产业地产类项目收益率较不稳定，主要影响因素为出租率、租金水平等未达预期，本项目财务评价采用工业厂房和工业配套物业出租率为第一年 90%，第二年 95%，第三年 100%，第四年起出租率稳定在 100%的预期值，但项目实际运营中，可能会因疫情等客观因素造成出租率无法达到预期值，进而影响项目最终的收益率。例如，当出租率降为第一年 70%，第二年 80%，第三年 90%，第四年起稳定在 90%的水平时，项目的财务内部收益率将降为 5.97%（其他财务测算基础数据不变的情况下），若租金水平再无法达到预期水平，则收益率还会进一步下降，因此，项目需考虑212、相关的收益风险，并通过积极拓展收益渠道、降低运营成本等措施规避风险。二、预防措施1、构建复合型财务管理人才队伍对于财务风险的控制而言，其人才队伍要抓住“复合型”这一要求来构建。一是知识结构的复合型。不仅要求财务风险控制人员有专业的财务风险管理知识，还要求其对项目的日常运营、市场经济趋势分析、金融体系的运作、基建工程的会计核算与管理等各方面知识有一定的了解与掌握，为其财务风险分析打下扎实的基础。二是年龄结构的复合型。年轻的工作人员可能更加能够接受高风险，但年长的工作人员则恰恰相反。同时，年长的工作人员经验较为丰富，可以与年轻的工作人员形成优势互补。通过构建复合型的财务管理人才队伍来规避财务风险的213、主观性。2、构建系统化财务风险管理体制，加强规范化管理系统化的财务风险管理体制首先要从内容上来构建。一方面，对于财务风险的防范与控制要渗透于项目日常运营的各个环节；另一方面，对于每一阶段财务风险的防范要从风险识别、风险分析、风险应对、风险应对结果分析、风险体系调整等方面着手。其次，要从时间上来构建，即改变以往只注重事后控制的理念，同等对待事前、事中、事后控制。3、不断完善信息化系统平台的建设72当前，ERP 是组织信息化管理公认的先进手段与工具，通过此平台可以把信息流、价值流完善起来。但毋庸置疑的是，建设先进、适用的 ERP 系统耗资巨大，亦需要相应的人员、岗位匹配。虽然很多高新科技企业已经开214、始引入 ERP 系统作为其信息系统平台，但是由于其耗资巨大，并不适用于所有的企业。对于资金实力较弱的企业而言，其信息化平台的建设需要注意各个信息化系统的整合，尽可能统一各个系统之间数据录入与分析的标准，便于后期工作人员运用软件对各项财务风险进行数据分析，为财务风险控制工作奠定基础，同时为未来实施更先进的信息化系统平台建设打下基础。此外，也要关注信息化系统平台运用过程中数据录入的准确性，可以在此阶段设置合适的内部控制活动。同时，定期检查系统的安全性，及时更新安全系统，防止数据出现异常丢失或者毁损。73一、出租部分：一、出租部分：总成本费用估算表（单位：万元）总成本费用估算表（单位：万元）总成本费215、用估算表（单位：万元）总成本费用估算表（单位：万元）总成本费用估算表（单位：万元）总成本费用估算表（单位：万元）74项目项目运营收入估算表（单位：万元）运营收入估算表（单位：万元）75项目项目运营收入估算表（单位：万元）运营收入估算表（单位：万元）76项目项目运营收入估算表（单位：万元）运营收入估算表（单位：万元）77项目项目运营成本估算表（单位：万元）运营成本估算表（单位：万元）项目项目运营成本估算表（单位：万元）运营成本估算表（单位：万元）项目项目运营成本估算表（单位：万元）运营成本估算表（单位：万元）78项目借款还本付息表（单位：万元）项目借款还本付息表（单位：万元）项目借款还本付息表（216、单位：万元）项目借款还本付息表（单位：万元）79项目借款还本付息表（单位：万元）项目借款还本付息表（单位：万元）80项目投资现金流量表（单位：万元）项目投资现金流量表（单位：万元）81项目投资现金流量表（单位：万元）项目投资现金流量表（单位：万元）82项目投资现金流量表（单位：万元）项目投资现金流量表（单位：万元）83项目利润与利润分配表（单位：万元）项目利润与利润分配表（单位：万元）项目利润与利润分配表（单位：万元）项目利润与利润分配表（单位：万元）84项目利润与利润分配表（单位：万元）项目利润与利润分配表（单位：万元）85二、自用部分：二、自用部分：总成本费用估算表（单位：万元）总成本费用217、估算表（单位：万元）总成本费用估算表（单位：万元）总成本费用估算表（单位：万元）总成本费用估算表（单位：万元）总成本费用估算表（单位：万元）86项目项目运营收入估算表（单位：万元）运营收入估算表（单位：万元）87项目项目运营收入估算表（单位：万元）运营收入估算表（单位：万元）88项目项目运营收入估算表（单位：万元）运营收入估算表（单位：万元）89项目项目运营成本估算表（单位：万元）运营成本估算表（单位：万元）项目项目运营成本估算表（单位：万元）运营成本估算表（单位：万元）项目项目运营成本估算表（单位：万元）运营成本估算表（单位：万元）90项目借款还本付息表（单位：万元）项目借款还本付息表（单位218、：万元）项目借款还本付息表（单位：万元）项目借款还本付息表（单位：万元）91项目借款还本付息表（单位：万元）项目借款还本付息表（单位：万元）92项目投资现金流量表（单位：万元）项目投资现金流量表（单位：万元）93项目投资现金流量表（单位：万元）项目投资现金流量表（单位：万元）94项目投资现金流量表（单位：万元）项目投资现金流量表（单位：万元）95项目利润与利润分配表（单位：万元）项目利润与利润分配表（单位：万元）项目利润与利润分配表（单位：万元）项目利润与利润分配表（单位：万元）96项目利润与利润分配表（单位：万元）项目利润与利润分配表（单位：万元）97第十章第十章 项目风险分析项目风险分析1219、010.1 1 编制依据编制依据1.国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法（发改投资20122492 号）；2.国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知（发改办投资2013428 号）；3.关于建立广东省重大事项社会稳定风险评估工作机制的意见(粤办发20113 号)；4.广东省发展改革委重大项目社会稳定风险评估暂行办法（粤发改重点20121095 号）；5.国家出台的区域经济社会发展规划、国务院及有关部门批准的相关规划；6.其他相关法律、法规、规章、规范性文件以及其他政策性文件。1010.2 2 风险调查风险调查（220、一）调查的内容和范围1.风险调查的内容（1）搜集相近工程资料；（2）搜集相关文献资料；（3）社会环境调查。2.调查范围周边工商业企业及相关职工、政府等人员。（二）调查的方式和方法本项目主要采取实地勘察、走访群众、网上调查、舆情分析等方式和方法。（三）项目的合法性本项目的建设符合国家和当地经济社会发展规划、行业规划、产业政策、建设标准规范等，与土地利用总体规划、城乡规划的符合性，相关规划、国土前置审批文件相对齐全（本项目的相关土地利用规划、城市规划及征地拆迁等由当地政府前置审批完成后交付建设单位进行实施，因此本项目按照已完备考虑）。（四）项目区位优势98项目选址位于广州市黄埔区广州国际氢能产业园221、内，广州国际氢能产业园位于黄埔区科学城南部，规划四至范围为西至科丰路、东至广州绕城高速，北至沈海高速、南至广石化乙烯厂、东勤路。选址地块位于氢能产业园东南部蚌岗村，规划中的园区二路以南、开达路南延线以西，周边产业配套成熟，项目所在区域既有开发区的传统产业基础沉淀，同时又被划分至大科学城范围，周边产业氛围成熟，有广州石化乙烯厂、LG 显示（中国）有限公司、华南新材料创新园、宝洁广州分销中心、金发科技股份有限公司等知名企业。（五）项目环境状况1.周边自然环境状况和社会环境状况项目拟建地点位于广州市黄埔区国际氢能产业园东南部蚌岗村，总用地面积5095.75，总建筑面积 32383.00。项目对土地、222、能源、水资源、交通、污染物排放指标、自然和生态环境等带来的影响较小；项目的建设和运营对项目所在地工作品质需求、生活品质需求、生活方式、社会习俗等非物质性因素的影响较小；参照类似项目，其实施能被当地的社会环境、人文条件所接纳。2.项目建设对当地经济、社会发展的影响依上文有关论述，项目的实施有利于当地的经济发展、社会发展。（六）项目周边敏感目标与历史矛盾项目周边交通便利，项目建设用地范围内没有文物古迹和风景名胜等，且场址周边群众密集度较低，社会关系较简单，不涉及敏感目标与历史矛盾。但施工时应考虑各方面不利因素给周围群众带来的影响。（七）利益相关方的诉求建设方案主要通过公开招标选定，将在后续进行，参223、考相关项目实施情况，其影响将能够满足有关规定及各方利益。同时，项目的建设有利于推动国家“双碳”战略实施，落实相关发展规划。项目的生态环境保护、交通影响、施工措施及对周边居民的生产生活不会产生负面影响（严格执行相关规定后）。（八）政府、基层组织态度当地基层、社会团体等组织均对项目的实施表示支持和理解，项目所在地不存在社会历史矛盾。99（九）媒体舆情导向参照XX公司的发展历程，可知媒体、网络论坛等将会支持和理解。（十）同类项目风险情况参考国内相类似的产业大楼建设项目，在合法合规完成相关手续后，基本无社会稳定风险。1010.3 3 风险识别风险识别（一）风险因素分析风险因素对照表类型类型序号序号风险224、因素风险因素参考评价指标参考评价指标是否为该项是否为该项目风险因素目风险因素备注备注政策规划和审批程序1立项、审批程序项目立项、审批的合法合规性否2产业政策、发展规划及规划选址与地方总体规划、专项规划的相容性，周边敏感目标（重要企业、住宅、工业园、医院、幼儿园、养老院等）与拟建项目的位置关系和距离等否3设计标准与行业中长期规划的符合性、功能定位的准确性否4可研过程中公众参与建设方案、能评、交评、环评审批过程中的公示及诉求、负面反馈意见等否征地拆迁及补偿5建设用地、房屋征拆范围建设用地是否符合因地制宜、节约利用土地资源的总体要求，征地范围与工程用地需求之间、与地方土地利用规划的关系等（当地政府完225、成后移交）否6被征地农民就业及生活农民社会、医疗保障方案和落实情况，技能培训和就业计划等否7土地房屋征拆补偿标准实物或货币补偿与市场价格之间关系、与近期类似地块补偿标准之间关系（过多或过少均为欠合理）否8土地房屋征拆补偿程序和方案是否按照国家和当地法规规定的程序开展土地房屋征收补偿工作；补偿方案是否征求公众意见等否9特殊土地和建筑物的征收程序涉及基本农田、军事用地、宗教用地等征收征用是否与相关政策的衔接等否10管线迁改及绿化管线迁改方案和绿化的合理性等否11对地方的其他补偿对因项目实施受到各类生活环境影响人群的补偿方案等否方案的技术经济性12建筑方案建筑方案的工程安全、环境影响等方面的风险因素226、否13地上及基础工程施工可能引起地面沉降的影响地上及基础工程基本情况，地质条件，类似案例调查，开挖和维护方案是否充分及专项评审意见。工程引起地面沉降，导致对周边建筑物、构筑物、道路及地下管线损失等是14资金筹措和保障资金筹措方案的可行性，资金保障措施是否充分是生态环境影响15大气污染物排放施工、运营期间，工程施工、项目物料运输过程中各污染物排放与环保排放标准限值之间的关系，与人体生理指标的关系，与人群感受之间的关系等否16水体污染物排放否17噪声和振动影响否100类型类型序号序号风险因素风险因素参考评价指标参考评价指标是否为该项是否为该项目风险因素目风险因素备注备注18放射线影响否19土壤污染227、重金属及有害有机化合物的富集和迁移等否20取、弃土场取、弃土场设计是否符合环水保要求否21日照、采光影响与规划限值之间关系，日照减少率，日照减少绝对量，受影响范围、性质（商业、住宅、学校、养老院、医院病房或其他）和数量（面积、户数）等否22公共开放活动空间、绿地、水系、生态环境和景观公共活动空间质和量的变化、公共绿地质和量的变化，水系的变化，生态环境的变化，社区景观的变化等否23水土流失工程实施引起地形、植被、土壤结构可能发生的变化是24其他影响如文物、古木、墓地以及生物多样性破坏否经济社会影响25对周边土地、房屋价值、商业的影响土地价值变化量和变化率、房屋价值变化量和变化率、商业产量影响等是228、26就业影响项目建设、运行对周边居民总体就业率影响和特定人群就业率影响等是27群众收入影响项目建设、运行引起当地群众收入水平变化量和变化率，以及收入不均匀程度变化等是28流动人口管理施工期流动人口变化、运行期流动人口变化管理的影响等是29周边商业经营的影响施工期、运行期对当地商业经营状况的影响是30施工过渡的影响项目施工措施对周边商业的影响否31对周边交通的影响施工过程对周边人群交通出行的影响，运行期间各类立交、平交工程对周边人群、工作、生活人员等的影响是媒体舆情32媒体舆论导向及其影响是否获得媒体支持，是否协调安排有权威、有公信力的媒体公示项目建设信息、进行正面引导，是否受到媒体的关注及舆论229、导向性的信息是（二）主要风险因素按照风险可能发生的项目阶段（决策、准备、实施、运营），结合当地经济社会与项目的相互适应性，本项目的主要风险因素如下：主要风险因素识别表序号序号风险类型风险类型发生阶段发生阶段风险因素风险因素备注备注1经济社会影响运营期对周边土地、房屋价值、商业的影响；就业影响；群众收入影响；流动人口管理；周边商业经营的影响；对周边交通的影响2方案的技术经济性设计期地上及基础工程基本情况，地质条件，类似案例调查，开挖和维护方案是否充分及专项评审意见。工程引起地面沉降，导致对周边建筑物、构筑物、道路及地下管线损失等101序号序号风险类型风险类型发生阶段发生阶段风险因素风险因素备注备230、注3实施期资金筹措方案的可行性，资金保障措施是否充分4生态环境影响实施期工程实施引起地形、植被、土壤结构可能发生的变化5媒体舆情全过程媒体舆论导向及其影响1010.4 4 风险估计风险估计主要风险因素及其风险程度表序号序号风险因素风险因素风险概率风险概率影响程度影响程度风险程度风险程度1对周边土地、房屋价值、商业的影响中等中等一般2就业影响中等中等一般3群众收入影响中等中等一般4流动人口管理中等中等一般5周边商业经营的影响中等中等一般6对周边交通的影响很高中等较大7地上及基础工程基本情况，地质条件，类似案例调查，开挖和维护方案是否充分及专项评审意见。工程引起地面沉降，导致对周边建筑物、构筑物、231、道路及地下管线损失等很高中等较大8资金贷款方案的可行性，资金保障措施是否充分很高中等较大9工程实施引起地形、植被、土壤结构可能发生的变化很高中等较大10媒体舆论导向及其影响中等中等一般1）风险概率划分为五个档次，很高（概率在 81%100%）、较高（概率在 61%80%）、中等（概率在 41%60%）、较低（概率在 21%40%）、很低（概率在 020%）。2）对项目的影响大小，划分为五个影响等级，严重（定量判断标准 81%100%）、较大（定量判断标准 61%80%）、中等（定量判断标准 41%60%）、较小（定量判断标准 21%40%）、可忽略（定量判断标准 020%）。3）风险程度（R）232、，可分为重大（定量判断标准为：R=pq0.64）、较大（定量判断标准为：0.64R=pq0.36）、一般（定量判断标准为：0.36R=pq0.16）、较小（定量判断标准为：0.16R=pq0.04）和微小（定量判断标准为：0.04R=pq0）五个等级。1010.5 5 风险防范和化解措施风险防范和化解措施风险防范和化解措施汇总表序号序号风险发生风险发生阶段阶段风险因素风险因素主要防范、化解措施主要防范、化解措施责任主体责任主体协助单位协助单位102序号序号风险发生风险发生阶段阶段风险因素风险因素主要防范、化解措施主要防范、化解措施责任主体责任主体协助单位协助单位1实施、运营对周边交通的影响做好233、沟通，制定相关制度、按规定实施，与政府相关部门沟通，避免地块周边地块的乱开发。注意管理好实施过程中的人和物，按有关规定进行施工政 府、项 目经理、法人政府、建设相关方2实施地上及基础工程基本情况，地质条件，类似案例调查，开挖和维护方案是否充分及专项评审意见。工程引起地面沉降，导致对周边建筑物、构筑物、道路及地下管线损失等负面影响，应当尽早开展地质勘探及周边管线摸查工作，避免施工影响周边群众的生活项目经理、法人政府、建设相关方3实施资金筹措方案的可行性，资金保障措施是否充分注意资金筹措，重视资金保障措施的落实，按有关规定进行资金支付项目经理、法人政府、建设相关方4实施工程实施引起地形、植被、土壤234、结构可能发生的变化（水土流失）制定完善的水土保持方案，合理开挖土方，结合场地现状内场地标高处置开挖土，少外运。同时建成后复土及复绿。项目经理、法人政府、建设相关方5实施、运营媒体舆论导向及其影响与各类媒体，特别是新媒体保持良好联系，避免把小事化大项目经理、法人建设相关方1010.6 6 落实措施后的预期风险等级落实措施后的预期风险等级措施前后各因素风险变化对比表序号序号风险因素风险因素风险概率风险概率影响程度影响程度风险程度风险程度措施前措施前措施后措施后措施前措施前措施后措施后措施前措施前措施后措施后1对周边交通的影响很高中等中等较小较大一般2地上及基础工程基本情况，地质条件，类似案例调查，235、开挖和维护方案是否充分及专项评审意见。工程引起地面沉降，导致对周边建筑物、构筑物、道路及地下管线损失等很高中等中等一般较大较大3资金筹措方案的可行性，资金保障措施是否充分很高中等中等较小较大一般103序号序号风险因素风险因素风险概率风险概率影响程度影响程度风险程度风险程度措施前措施前措施后措施后措施前措施前措施后措施后措施前措施前措施后措施后4工程实施引起地形、植被、土壤结构可能发生的变化（水土流失）很高中等中等较小较大一般5媒体舆论导向及其影响中等较低中等较小一般较小参考上表，根据单因素风险程度评判标准分析，本项目经落实相关风险防范和化解措施后，项目的风险等级分析评估为：低（一般负面影响）。1010.7 7 评估结论评估结论由上述分析可知，本项目的风险，在按相关法规、程序实施后，风险等级评估为：低（一般负面影响），项目风险可控。115附图 1：规划总平面图116附图 2：项目建筑效果图