1、IV 目目 录录 第第 1 章章 项目总论项目总论.1 1.1 项目名称.1 1.2 项目建设单位.1 1.3 报告编制单位.3 1.4 项目概况.4 1.5 编制原则、依据与范围.8 1.6 研究结论.11 第第 2 章章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.12 2.1 项目建设背景.12 2.2 项目建设必要性.24 第第 3 章章 需求分析及建设规模需求分析及建设规模.32 3.1 需求分析.32 3.2 分析过程.39 3.3 建设规模及内容.42 第第 4 章章 产业定位及功能业态产业定位及功能业态.45 4.1 区域发展谋划.45 4.2 产业方向选择.49 4.3 功能业2、态策划.56 第第 5 章章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件.66 5.1 项目选址.66 5.2 项目建设条件.67 5.3 研究结论.70 第第 6 章章 项目建设方案项目建设方案.71 6.1 规划方案.71 6.2 建筑方案.77 6.3 结构方案.80 6.4 绿色建筑.84 6.5 海绵城市.88 V 6.6 树木保护专篇.95 6.7 历史文化风貌保护.107 6.8 防范大拆大建.107 第第 7 章章 公用工程方案公用工程方案.108 7.1 给排水工程.108 7.2 空调与通风工程.114 7.3 供配电工程.122 7.4 弱电系统及智能化.133 7.5 燃气工3、程.139 第第 8 章章 生态环境影响分析生态环境影响分析.141 8.1 环境保护执行标准.141 8.2 项目环境现状.142 8.3 影响环境因素分析.142 8.4 环境保护措施.144 8.5 水土保持方案.147 8.6 评价结论.153 第第 9 章章 能源利用效果分析能源利用效果分析.154 9.1 项目用能标准及节能技术规范.154 9.2 项目能源消耗种类和数量分析.155 9.3 项目选址当地能源供应状况.156 9.4 节能措施和建议.156 9.5 可再生能源利用方案.162 9.6 建筑碳排放分析.163 9.7 分析结论.166 第第 10 章章 消防、劳动安全4、与卫生消防、劳动安全与卫生.167 10.1 设计原则与依据.167 10.2 危险、有害因素.168 10.3 劳动安全与保护.168 10.4 卫生措施.169 VI 10.5 施工消防.170 第第 11 章章 建设管理模式与人力资源配置、培训建设管理模式与人力资源配置、培训.172 11.1 建设管理模式.172 11.2 组织架构及人力资源配置.172 11.3 人员培训.172 第第 12 章章 项目运营策略项目运营策略.173 12.1 组建运营公司.173 12.2 申请园区挂牌.173 12.3 探索租售结合.174 12.4 设定产税门槛.175 第第 13 章章 项目实施5、进度与招投标项目实施进度与招投标.176 13.1 建设期限与实施计划.176 13.2 招投标方案.176 第第 14 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.180 14.1 编制范围.180 14.2 估算编制依据.180 14.3 估算编制方法.181 14.4 投资估算.183 14.5 资金筹措与投资计划.183 第第 15 章章 财务分析财务分析.200 15.1 编制依据.200 15.2 财务评价范围.200 15.3 财务评价基础数据.200 15.4 财务评价主要指标数据.201 15.5 盈利能力分析.203 15.6 融资方案.205 15.7 偿债能力分析.206、5 15.8 财务可持续性分析.205 15.9 财务评价结论.206 VII 第第 16 章章 项目社会效益评价项目社会效益评价.216 16.1 项目社会影响分析.216 16.2 社会互适性分析.217 16.3 风险分析.218 16.4 评价结论.218 第第 17 章章 社会稳定风险评估社会稳定风险评估.219 17.1 编制依据.219 17.2 风险调查.219 17.3 风险识别.221 17.4 风险估计.223 17.5 风险防范和化解措施.224 17.6 落实措施后的预期风险等级.225 17.7 评估结论.226 第第 18 章章 结论与建议结论与建议.227 187、.1 研究结论.227 18.2 问题与建议.228 附图、附件附图、附件.230 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 第第 1 章章 项目项目1总论总论 1.1 项目名称项目名称 项目名称：荔湾现代都市工业产业园项目项目类别：产业园区项目性质：新建项目建设单位：XX集团有限责任公司 项目建设地点：广州市荔湾区龙溪大道以北、环城高速公路以西、旧龙溪路以南建设管理模式：自管模式1.2 项目建设单位项目建设单位项目建设单位：XX集团有限责任公司（项目实施单位为全资子公司：投资发展有限公司）XX集团有限责任公司（以下简称“8、XX”）是由荔湾区政府投资设立国有独资、自主经营的区属一级企业，注册资本 2 亿元。XX是在荔湾区委、区政府贯彻落实广州市委、广州市人民政府关于促进国资国企改革创新发展的实施意见和进一步深化国资国企改革发展的背景下，进一步优化和集中荔湾区国有资本（资源）配置，在原西关文旅集团、西关城建集团和新隆沙集团三家竞争类企业基础上组建而成。集团下辖有发展有限公司等 8家企业。一、战略定位XX旨在充分发挥国有企业在土地整备、旧城更新和微改造、投融资、金融服务、文化产业建设等领域的主力军作用，以“优化结构、突出主业”为主线，围绕建设荔湾文商旅活力区、白鹅潭商务区、海龙围科创区“三大发展平台”，推动国有资本做9、强做优做大，进一步促进荔湾区产业转型升级，支持和引导符合荔湾区国家重要中心城市核心功能区定位的城市建设，形成符合荔湾区 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 建成国家重要中心城市核心功能区的功能定位和适应现代城市发展要求的国资2布局。二、发展目标XX力争成为区内国有资本投资、运营体制的中心力量。推动荔湾区产业转型升级，重点投资城市更新、旧城改造、城市基础设施建设和维护、文化创意、金融服务、科技创新等主导产业，培育企业利用资本市场做优做强。集聚资源优势与社会资本合作，投资建设区域公共基础设施、吸引企业和资金参与三旧改造、10、城区扩容提质的项目开发。三、主要业务情况1.城市建设板块。围绕荔湾区“三大平台”建设，聚焦盘活土地资源，释放城市发展空间，提升城市治理能力，焕发老旧城区新面貌。XX下属广州市荔湾城市建设开发有限公司等企业先后开发建设高层楼宇、大型综合住宅小区、商务大楼等各类建筑 80 多幢，总开发面积超过 60 万平方米。广州市西关住房租赁发展投资有限公司等租赁运营平台，着力于直管房运营管理、人才公寓建设、品质化提升工程、保障房建设工作，已形成相对成熟的房屋租赁经营管理体系，以专业化、信息化手段经营管理区内总面积超过 150 万平方米、总数量超过3.2 万间的直管房，筹建运营首批 108 套人才公寓，为全区实11、施人才政策落地见效添砖加瓦。2.文旅业务板块。依托荔湾区丰富的历史文化资源，打造荔湾区发展文化产业所亟须的公共服务平台、投融资平台、展示平台、交易平台。XX下属广州荔湾区文商旅发展有限公司等企业在打造粤港澳大湾区历史文化遗产游径信息展厅、活化下九路摘星台物业、承办广州文交会荔湾展区、优化区内停车场布局等旅游基础设施项目上取得成效，持续推进西关美食文化体验馆、广钢铁路小镇和广钢遗址公园等文旅项目建设，着力推动实施“文化”战略，承办全国有影响力文化大会和开展广告业务，为区域文化产业发展对接更多资源，焕发西关文化影响力。3.投融资和金融管理业务板块。致力于成为荔湾区重大产业投资运营平台，立足于现代金12、融、科技园区与资本运营创新服务提供商，通过投资、培育和发展科技金融园区等创新形式，带动银行基金等投贷联动，撬动社会资本，打造国有金融控股平台。XX下属广州市中荔投资发展有限公司等企业，累计承 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 接了新隆沙、陆居路、三馆合一、芳村大道南快捷化路改造、华林禅寺扩建、文昌北路（胜业）地块、广钢新城一期市政道路、广医三院医技综合大楼、地铁22 号线白鹅潭站、12 号线白云区景泰站、14 号线同德站等 11 个拆迁项目，最高融资额达 8.21 亿元。广州白鹅潭基金管理有限公司等企业，以市场化方13、式参与项目投资，如投资东塱村旧改项目发行全市首支城市更新基金，与深圳倚锋九期创业投资中心合作投资 27 个项目整体增值 150%，投资荔湾区内重点拟上市企业绿瘦健康产业集团（现为广东壹健康产业集团）实现投后估值 45 亿元，参股投资为来卓识股权投资基金，整体估值浮盈已达 2.33倍。1.3 报告编制单位报告编制单位编制单位：广东省XX有限公司工程咨询单位甲级资信证书：甲 232021011036法定代表人：XX单位地址：广东省XX有限公司（GDAD）创建于 1952 年，是新中国第一批大型综合勘察设计单位之一，改革开放后第一批推行工程总承包业务的现代科技服务型企业，全球低碳城市和建筑发展倡议单14、位、国家高新技术企业、全国科技先进集体、全国优秀勘察设计企业、当代中国建筑设计百家名院、全国企业文化建设示范单位、广东省文明单位、广东省抗震救灾先进集体、广东省重点项目建设先进集体、广东省守合同重信用企业、广东省勘察设计行业领军企业、广州市总部企业、综合性城市建设技术服务企业。GDAD 现有全国工程勘察设计大师 2 名、广东省工程勘察设计大师 5 名、享受政府津贴专家 13 名、教授级高工逾 100 名，具有素质优良、结构合理、专业齐备、效能显著的人才梯队。GDAD 现有建筑工程设计、市政行业设计、工程勘察（综合甲级）、工程咨询、城乡规划编制、建筑智能化系统工程设计、风景园林工程设计、建筑装饰15、设计、工程建设监理、招标代理、工程承包、施工图审查等甲级资质，以及人防设计资质和测绘资质，立足广东、面向国内外开展设计、规划、勘察、测绘、咨询、总承包、审图、监理、科技研发等技术服务。GDAD 现有“广东省现代建筑设计工程技术研究中心”和“广东省水环境G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 4 与生态工程技术研究中心”2 个省级科研中心，同时设有高等结构、BIM 设计、钢结构、绿色建筑、机电工程、地下空间、人防工程、TOD、智慧城市等专项研究部门，先后完成一批国家及省市重点科研课题和技术攻关项目，在基础研究、政策研究、国16、家地方行业标准规范编制、科研成果转化以及行业技术创新等方面做出积极贡献，获得多项发明专利、实用新型专利及软件著作权。GDAD 先后设计完成中国工艺美术馆、北京钓鱼台国宾馆、广东大厦、广州人民路 623 路高架桥、广东国际大厦、深圳国际金融大厦、深圳华润万象城、广州内环路主线桥梁工程、广州白云国际机场、北京奥运自行车馆、广州大坦沙污水处理厂、广州兴丰生活垃圾填埋场、广东省博物馆、广州亚运馆、广州珠江新城核心区地下空间、广州西江引水工程、广州地铁 5 号、21 号线站厅、广州中新知识城、粤剧艺术博物馆、深圳蛇口邮轮中心、肇庆新区体育中心、港珠澳大桥管理养护中心、广东（潭洲）国际会展中心、中国散裂中17、子源、昆明南火车站等国家及省市重点工程项目，屡获国家、省、市级奖项。GDAD 将继续秉承“守正鼎新，营造臻品”的核心价值观，发扬“绘雅方寸，筑梦千里”的企业精神，充分利用人才、技术、科研、创新和品牌的综合优势，为广大客户提供高效优质的服务，共同设计未来，成就梦想。1.4 项目概况项目概况 1.4.1 项目建设地点项目建设地点 项目场址位于广州市荔湾区龙溪大道以北、环城高速公路以西、旧龙溪路以南，位于海龙围科创区范围内，详见项目选址位置红线图。根据广州市规划和自然资源局关于申请出具荔湾区龙溪大道地块规划条件的复函（穗规划资源业务函【2020】2143 号）：项目现行规划条件的用地范围涵盖 AF018、30570、AF030571、AF030572 三个地块；项目总用地面积约 38907 平方米（约 58.36 亩），用地性质均为一类工业用地（M1）。详见现行控规示意图。项目选址基地内部现状为施工弃土堆放，高度约 56 米，初步预估土方量约20 万立方米。项目选址位置、选址现状情况详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 5 项目选址位置红线图 项目选址现状航拍图 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 6 现行控规示意图 1.4.2 项19、目主要建设内容及规模项目主要建设内容及规模 结合建设单位意见及相关会议纪要及精神等，荔湾现代都市工业产业园项目规划可建设用地总面积 38907（约 58.36 亩），分为 AF030570、AF030571、AF030572 三个地块建设，项目规划总建筑面积 186828，总计容建筑面积155628，其中：规划新建厂房功能面积 132283.80（占比 85%），综合配套功能面积 23344.20（行政办公及生活服务等，占比 15%），建筑连廊面积 1200，地下停车库（兼顾人防、设备用房）30000（地下一层）；以及道路广场、室外绿地、室外停车场等室外工程。项目主要建设内容及规模详见下表。项20、目主要经济技术指标一览表项目主要经济技术指标一览表 项目项目 单位单位 数量数量 备注备注 项目可建设用地面积 38907.00 一类工业用地 M1，约 58.36 亩 项目总建筑面积 186828.00 其中 地上计容建筑面积 155628.00 计容建筑面积 其中 通用厂房 132283.80 通用厂房，占总计容面积的 85%行政办公及生活配套 23344.20 行政办公及生活配套，占总计容面积的 15%连廊面积 1200.00 不计容面积 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 7 项目项目 单位单位 数量数量 备21、注备注 地下建筑面积 30000.00 地下 1 层，停车库兼顾人防及设备用房等，不计容面积 建筑基底面积 19453.50 实际以选定方案为准 人防配建面积 2012.50 暂按配套部分用房所占基底面积计算，实际以人防审批部门批复为准 绿地面积 7781.40 暂定 室外停车场面积 3800.50 机动车及非机动车地面停车位 广场道路面积 7871.60 含公交首末站 建筑密度%50.00 容积率 4.00 绿地率%20.00 建筑高度 m 40.00 平均层数8层，建筑控高要求40米，局部经论证后可60 米 总土石方量 m 325595.45 暂估，含地表土方及基坑开挖 总停车位数量 泊 22、2507.00 其中 非机动车停车位 泊 1487.00 地上，厂房按 1 泊/100、配套按 0.7 泊/100 建筑面积配建，1.5/泊 机动车停车位 泊 1020.00 厂房按 0.3 泊/100、配套按 0.9泊/100 建筑面积配建，另含配建公共停车库 373 泊车位 其中 临时接送车位 泊 3.00 全部地上，30/泊 装卸货车位 泊 37.00 全部地上，40/泊 地下机动车停车位 泊 980.00 其中普通停车位 700 泊，机械停车位 280 泊 充电桩 支 306.00 按照 30%机动停车位预留充电桩安装条件 注：实际以选定方案为准。1.4.3 项目投资与资金筹措项目投资23、与资金筹措 项目静态投资估算总额为 132532.79 万元（不含建设期利息）。其中：工程费用 87616.95 万元，工程建设其他费用 40036.67 万元（其中土地相关费用G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 8 30070.25 万元），预备费 4879.17 万元（实际以相关部门批复为准）。详见项目投资估算表。本项目总投资（含建设期利息）137768.77 万元，其中建设期利息5235.98 万元。项目建设资金来源为企业自筹、银行贷款等（实际以审批部门批复为准）。1.4.4 项目建设管理项目建设管理及工期安排24、及工期安排 建设管理模式：项目拟采取自管模式。工期安排：项目初步拟定于 2023 年 6 月-2023 年 7 月完成项目立项、可研等前期工作，2023 年 7 月-2023 年 9 月完成勘察设计及招投标等工作，2023 年 9月-2025 年 11 月完成工程的施工及验收，2025 年 11 月-2025 年 12 月完成设备调试、最终竣工验收及交付使用，部分工作可穿插进行。本项目总计划工期约 31个月，其中施工工期 27 个月（实际以审批部门批复为准）。详见项目实施进度计划表。1.5 编制原则编制原则、依据、依据与范围与范围 1.5.1 编制编制原则原则 投资项目可行性研究是固定资产投资25、活动的一项基础性工作，可行性研究结论是项目投资决策的重要依据，可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高投资项目的经济、社会和环境效益。本项目可行性研究报告编制遵循以下原则：1、可行性研究报告的编制范围、编制深度严格按照国家最新制定的相关法规、政策和标准。2、可行性研究报告的编制贯彻执行我国工程项目建设的指导原则，在对工程项目的建设条件和需求进行充分调查分析的基础上，对项目的规模、结构和功能、主要技术指标以及配套工程等进行方案论证，进行可行性评价。3、科学性、超前性、可操作性原则 项目在实施过程中坚持科学的发展观，适当超前的同时确保项目的可操作性。4、节26、约资源，降低成本原则 节约和集约利用土地资源，根据城市未来发展契机和当地城市建设发展需要，调整现有存量建设用地布局，提高土地利用效率。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 9 5、可持续发展、实事求是原则 结合城市总体发展规划，坚持实事求是、因地制宜、功能适用、建设规模适当的原则。1.5.2 编制依据编制依据（1）国家计委、中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；（2）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325 号）；（3）建设项目经济评价方27、法与参数（第三版）；（4）国家发展改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知（发改投资规2023304 号）；（5）中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见（中发20166 号）；（6）中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要；（7）粤港澳大湾区发展规划纲要；（8）珠江三角洲地区改革发展规划纲要；（9）工业项目建设用地控制指标（2023-06-25）；（10）广东省人民政府关于印发广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要的通知（粤府202128 号）；（11）广佛高质量发展融合试验区建设总体规划；（1228、）广佛高质量发展融合试验区先导区建设方案；（13）广州市人民政府关于印发广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要的通知（穗府20217 号）；（14）2022 年广州市国民经济和社会发展统计公报；（15）广州市工业和信息化发展“十四五”规划；（16）广州市城乡规划技术规定（根据 2019 年 11 月 14 日广州市人民政府令第 168 号广州市人民政府关于修改和废止部分政府规章的决定 第三次修订）；G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 10 （17）关于印发申请审批项目建议书和可行性研究报29、告文件格式文本（试用）的通知（穗发改投资201250 号）；（18）政府投资项目估算编制指引（建筑类）；（19）荔湾区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要；（20）2022 年荔湾区人民政府政府工作报告；（21）广州市荔湾区国土空间总体规划（2021-2035 年）（草案公示）；（22）荔湾区现代产业发展规划（20212025 年）；（23）广州市荔湾区先进制造业发展“十四五”规划；（24）广州市荔湾区科技创新和信息化“十四五”发展规划；（25）中共广州市荔湾区委办公室 广州市荔湾区人民政 府办公室关于印发三大平台三年行动方案的通知；（26）海龙围广佛高质量发展科创区建设30、总体方案；（27）海龙围科技创新产业区产业发展规划（2022-2025）（征求意见稿）；（28）委托方提供的项目其他相关资料。1.5.3 编制范围编制范围 根据国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215 号）及关于印发申请审批项目建议书和可行性研究报告文件格式文本（试用）的通知（穗发改投资201250 号）等相关要求，本项目可行性研究报告编制范围包括：（1）项目建设背景与必要性；（2）需求分析及建设规模；（3）项目选址与建设条件；（4）产业定位及功能业态；（5）项目建筑结构方案；（6）公用工程设计方案；（7）生态环境影响分析；（8）能源利用效果分析；G 31、D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 11 （9）消防、劳动安全与卫生；（10）建设管理与人力资源配置、培训；（11）项目实施进度与招投标；（12）项目运营策略；（13）投资估算与资金筹措；（14）财务分析；（15）项目社会效益评价；（16）社会稳定风险分析；（17）通过以上各方面的分析论证，提出研究结论与建议。1.6 研究结论研究结论 荔湾现代都市工业产业园项目总体定位为：以“企业加速”为目标，重点承接荔湾区现状优质企业，推动荔湾区现代都市工业稳企强产；以“成果加速”为目标，重点通过区域协同打造面向战略性支柱产业的成果投32、产平台，打造集高精尖产品智能生产、研发中试、检验检测等功能于一体的现代都市工业示范项目。项目的建设，符合国家及地方十四五发展规划及相关政策要求，是广深港澳科创走廊的先驱发展需要；是立足供给侧结构性改革，解决当前高质量产业场地相对不足问题，满足创新产业集群发展的现实需求；有利于扩大就业机会，带动相关产业的进一步发展。本项目建设规模合理，内容充实，功能多样性结合良好，充分考虑到了当地的社会经济发展实际，以及产业发展规划、城市总体规划需求，项目的建设，符合节能、环保及绿色建筑等方面要求，在工程技术的各个方面也是可行的。因此，本项目的建设是非常必要的，并且建设条件成熟可行。建议尽快完成前期工作，尽早实33、施。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 12 第第 2 章章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景 2.1.1 项目所在区域项目所在区域概况概况（1）广州市及广州市及荔湾荔湾区概况区概况 A.广州市概况 广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。其范围是东经 112 度 57 分至 114 度 3 分，北纬 22 度 26 分至23 度 56 分。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德区，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新34、丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。由于珠江口岛屿众多，水道密布，有虎门、蕉门、洪奇门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕和武广铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切，因此，广州有中国“南大门”之称。广州，简称穗，中国第三大城市，中国的南大门，中国国家中心城市，国务院定位的国际大都市和国家三大综合性门户城市之一，世界著名的港口城市，中国重要的经济、金融、贸易、交通和会展中心，中国南方的政治、军事、经济、文化、科教中心，国家综合交通枢纽，社会经济文化辐射力直指东南亚。广州有着两千多年的历史，35、是中国历史文化名城，中国最大、历史最悠久的对外通商口岸，海上丝绸之路的起点之一，有“千年商都”之称。广州优越的地理环境和悠久的历史，积淀了独具特色、中西交融的岭南文化，使广州成为岭南文化代表广府文化兴盛之地。作为中国对外贸易的窗口和国家门户城市，广州外国人士众多，被称为“第三世界的首都”，是全国华侨最多的大城市，与北京、上海并称“北上广”。广州管辖的城市总面积 7434.4 平方千米，市本级统筹区即越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙，简称“老七区”。东山、芳村、萝岗原为老七区之一，后因合并而撤销，南沙为新的老七区组成部分。老四区原指越秀区、东山区、海珠区、荔湾区，区域调整之后，就采用老三36、区（老城区），指越秀、荔湾、海珠；新四区为番禺区、花都区、从化区、增城区。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 13 2022 年广州市国民经济和社会发展统计公报显示：根据广东省地区生产总值统一核算结果，2022 年，广州市实现地区生产总值（初步核算数）28839.00亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长 1.0%。其中，第一产业增加值 318.31亿元，增长 3.17%；第二产业增加值 7909.29 亿元，增长 1.07%；第三产业增加值 20611.40 亿元，增长 0.97%。第一、二、三次产业增加值的比例37、为 1.10：27.43：71.47。第一、第二、三产业对经济增长的贡献率分别为 3.5%、28.2%和 68.3%。人均地区生产总值达到 153625 元（按年平均汇率折算为 22840 美元），增长 1.0%。2022 年末广州常住人口 1873.41 万人，城镇化率为 86.48%。年末户籍人口1034.91 万人，其中，户籍出生人口 10.96 万人，出生率 10.71；死亡人口 5.74万人，死亡率 5.61；自然增长人口 5.22 万人，自然增长率 5.10。户籍迁入人口 21.77 万人，迁出人口 3.65 万人，机械增长人口 18.12 万人。户籍人口城镇化率为 81.16%。38、B.荔湾区概况 一、基本情况 荔湾区是广州市中心城区，国家重要中心城市核心功能区。东部与越秀区相连，西北部与白云区水陆相通，西部与佛山市南海区接壤。区域面积 591 平方公里。常住人口 8915 万，下辖 22 条行政街，191 个社区居委会。二、历史沿革 荔湾区历史上地处广州府城西门外，俗称西关，因“一湾溪水绿，两岸荔枝红”的美丽景致而得名。荔湾地区外通大洋，内航各地，水陆交通畅达，商贸渔农得天时地利，民殷物阜，向为府治所重。历代人民智慧，使西关名传岭海，留下不少史迹名胜，源远流长，人文继起，历代不衰。公元前 196 年，汉大夫陆贾南来，在其泥城驻地不远的溪中河旁种植莲藕和荔枝。至东汉年间，39、这里的荔枝成为上贡皇帝的佳品和朝廷赠送外国使臣的礼物，故这一片风水宝地被称为“荔枝湾”。明朝时，这里已是中国对外通商与文化交流的重要口岸。是时广州海外贸易的管理机构“怀远驿”设在今十八甫附近，专供海外各国使节来华下榻，成为中外商人从事贸易的馆所。公元 1685 年，清政府设立粤海关。1757 年清政府实施“闭关锁国”，但特G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 14 许十三行为经营对外贸易的广州商行。17571842 年，十三行成为清政府唯一合法对外通商口，长达 85 年。1859 年，因第二次鸦片战争，沙面被迫租借给英40、法作租界，外商进驻沙面直接开展在中国的贸易。民国十年（1922 年），广州市政厅成立，西关地段归属广州市。民国三十四年（1946），收回沙面租界。中华人民共和国成立后，1952 年设西区，1960 年 8 月改称荔湾区至今。2002年广州市政府实施行政区划调整，将大坦沙岛划入荔湾区。2005 年经国务院批准，将原芳村区的行政区域划归荔湾区管辖。三、区域特色 荔湾自古风物荟萃、名胜云集，很早就成为对外贸易和中外文化活跃之地，被誉为“广州作为海上丝绸之路的起始地、岭南文化的中心地、近代中国革命的策源地和中国改革开放的前沿地”的缩影和窗口。文化：拥有禅宗达摩的“西来初地”、千年道教庙宇“仁威祖庙”41、明代海外贸易管理机构“怀远驿”、全国重点文物保护单位和岭南建筑艺术宝库“陈家祠”、清代唯一的外贸通商口岸“十三行”、“中国历史文化名街”和欧陆风情历史建筑群“沙面”、岭南一代名园“海山仙馆”、粤剧艺术圣地“八和会馆”、全国最早的丝织行业协会“锦纶会馆”、中国最早的柴油机厂“协同和机械厂”、中国最早最大的百货商店“南方大厦”、新中国第一家五星级酒店“白天鹅宾馆”、广州市第一条商业步行街“上下九”、古代羊城八景之一“荔湾渔唱”的“荔枝湾”、岭南建筑重要标志“骑楼街”。名人：荔湾人杰地灵，才人辈出。政界清太子少保邓华熙、变法维新康有为、著名革命活动家何香凝、广州起义的领导人之一周文雍等。经济界商文42、博才清代五大首富之一潘仕成等。科教界有铁路之父詹天佑、清学者书法家李文田等。艺术界粤剧宗师千里驹、武打巨星李小龙等。医界“南梁北林”之誉的妇产科专家梁毅文、“独立神州树一军”的革命女医生张竹君等。体育界乒乓球世界冠军梁丽珍、举重世界冠军陈伟强、羽毛球世界冠军庾耀东等。他们都出生于荔湾，或成长在荔湾，或其主要生活范围在荔湾。名食：“食在广州、味在西关、源自泮塘”。汉时荔枝上贡皇帝，南汉后主在G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 15 昌华苑大摆“红云宴”。明代泮塘“五秀”（莲藕、马蹄、菱角、茨菇、茭笋）飘香。清代荔湾枝小43、花艇盛起牛腩粉、云吞面、艇仔粥、炒粉面、炒田螺、芝麻糊等各式美食。皇上皇腊味、趣香饼家特色糕点、南信双皮奶、伍湛记状元及第粥、银记肠粉、顺记冰室椰香雪糕等民间美食深入民心。茶楼、食店遍布大街小巷，泮溪酒家、陶陶居、莲香楼、广州酒家等一批中华老字号享誉全球。商贸：全区现有专业市场 233 个，涵盖 18 个商品类别。茶叶、鞋类、服装、中药材、玉器、珠宝、花卉、饰品、文具、塑料等居全国领先地位。交通：荔湾区位于广州市中心城区西部，是连接佛山的主要出入口，交通网络纵横交错：连接周边市区的内环路西半环、环城高速西半环等快速干道，贯通珠江两岸的珠江大桥、人民桥、鹤洞大桥、东沙大桥及珠江隧道、洲头咀隧道等44、桥梁隧道；由北往西南方面分别连接机场高速、广清高速、广佛放射线、龙溪大道、广珠西线、东新高速等主要交通出口；北接广州火车站、白云机场，西有滘口客运站，南有芳村客运站，还有可通世界各地口岸的新风港；已有和规划地铁1、5、6、8、11、10、13、19 号线及广佛线共 9 条城市地铁，以及广佛肇城际线、广佛江珠、广珠城际北延线 3 条城际轻轨贯穿。四、发展情况 根据广州市地区生产总值统一核算结果，2022 年，荔湾区实现地区生产总值（初步核算数）1215.57 亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长 1.1%。其中，第一产业增加值 5.54 亿元，增长 2.2%；第二产业增加值 351.46 亿45、元，增长 3.8%；第三产业增加值 858.57 亿元，增长 0.1%。第一、二、三产业增加值比例为 0.5：28.9：70.6，对经济增长的贡献率分别为 0.9%、93.6%和 5.5%。2022年人均地区生产总值 10.79 万元，经济密度 20.57 亿元/平方公里。（2）海龙围科创区海龙围科创区概概况况 海龙围科技创新产业区(以下简称海龙围科创区）地处荔湾区西南部，是荔湾区三大发展平台之一和粤港澳大湾区广佛极点核心区，已纳入“1+4”广佛高质量发展融合试验区先导区。加快发展现代都市工业，推动海龙围科创区科技创新和产业升级，是贯彻党的二十大精神，壮大荔湾区制造业，支撑广州制造业立市和广佛46、同城化发展的必然要求。海龙围科创区位于荔湾南片的西南部地区，西、北侧与佛山市南海区接壤，G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 16 是连接广佛两地中心城区的重要纽带区域，是广佛两地市政府连线的中点,处于广深港科技创新走廊和广珠澳科技创新走廊连接的“V”形顶点。区内交通便利，广州环城高速贯穿其中，连接广珠西高速和东新高速，西侧可进入广佛珠江高速，30 分钟交通圈基本覆盖主要城市核心节点。海龙围科创区独特的地理位置，有利于高端资源要素的集聚流通，为形成科技创新驱动的高质量发展提供了难得优势。近年来，海龙围科创区遵循“科技创47、新主引擎、产业升级主战场和生态保护主阵地”定位，抓招商、抓项目、抓投资，实现产业规模持续扩增。一是工业总量持续增长，规上工业生产总值从 2019 年的 5.7 亿元增长至 2022 年 10.5 亿元，年均增长 16.4%。二是产业发展活力焕发，海龙围科创区积极引进特色制造业、高端服务业、绿色建筑与设计业等重点行业，实现规模快速扩张，2021 年资质建筑业产值为 3.6 亿元。三是产业发展动力强劲，2021 年海龙围科创区固定投资额 41.06 亿元，同比增长 24.5%；截止 2021 年，海龙围科创区起步区内已落地项目 13 个，总投资超过 75 亿元。产业项目加快落地，珠江钢琴创梦园、岭48、南 V谷等园区招商已过半。海龙围科创区紧盯新一代信息技术、中医药健康、高端服务业、文化创意、绿色建筑与设计业、现代商贸业等重点产业，精准开展招商引资工作，初步促成特色产业集聚。在医药科技产业领域，海龙围科创区起步区内落地绿瘦、大参林、大翔、帝奇、慧心 5 个中医药健康企业；岭南 V 谷已引进广东平安药业、广康医药等多家医药企业入驻。在信息科技产业领域，国智恒北斗、唯品会、绿瘦等信息技术企业，侨银环保、中南研、创金等科技型企业率先入驻海龙围科创区。在绿色科技产业领域，花卉博览园集聚 200 多家花卉企业，敏城等绿色建筑设计与家居企业加速入驻海龙围科创区。海龙围科创区内目前有名创优品白鹤沙科技大厦49、北斗科技产业园、创金中心、岭南 V 谷、TCL 云峰科技园、珠江钢琴创梦园等楼宇载体和园区加速建设、完善配套功能，产业承载能力持续提升。一是平台建设方面，岭南 V 谷园区拥有 V 创空间、V 谷孵化器、V 谷中小企业服务站、V 谷产业论坛、荔湾区人才等创新服务平台。二是服务配套方面，科创区内有广州中医药大学第三附属医院、芳村体育中心，爱莎国际教育集团广州荔湾国际学校，教育培训、商务办公、医疗卫生等生产生活配套服务不断完善。三是环境优化方面，科创区加大投入提升G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 17 水系、道路、园区50、等环境，中南街、海龙街河涌治理成效明显，海北东石桃花农业公园示范区首期已顺利投入使用，大沙河碧道已对外开放，生态绿色园区环境加速形成。2.1.2 相关规划及政策相关规划及政策（1）“广深港澳科广深港澳科创走廊创走廊”相关政策及规划解读”相关政策及规划解读 2019 年 2 月 18 日，中共中央、国务院印发了 粤港澳大湾区发展规划纲要（下称“纲要”）。纲要指出，粤港澳三地科技研发、转化能力突出，拥有一批在全国乃至全球具有重要影响力的高校、科研院所、高新技术企业和国家大科学工程，创新要素吸引力强，具备建设国际科技创新中心的良好基础。在规划纲要中，一条沿着“广州深圳香港澳门”线路打造的“广深港澳科51、创走廊”被重点提及。2017 年 12 月，广东省委和广东省政府首次发布广深科技创新走廊规划；2018 年 7 月，广东省政府透露将广深科创走廊延伸到香港；2018 年 8 月，粤港澳大湾区建设领导小组全体会议上提出，建设“广州深圳香港澳门”科技创新走廊，打造大湾区国际科技创新中心。广深港澳科创走廊的设立，是“大湾区通道贩卖”的时代落幕，“大湾区内容生产”的时代到来。所谓“内容生产”，便是创新。紧邻东南亚的粤港澳承担“将中国内容传向世界”的工作，要“走出去”，靠的便是内容输出，而唯有创新，才能有内容。透过粤港澳大湾区的发展历史，可以窥见广深港澳的“三变”城市职能、时代格局以及传播途径的改变。这52、“三变”，条条道路指创新。变化一城市职能的转化 八、九十年代，珠三角地区仍处于较为落后的乡镇经济阶段，但港澳服务业已相当发达，可谓地区发展的动力源。但 2000 年后，珠三角地区住房制度改革推进，广深两个中心城区得到发展，且港澳地区受 1997 年亚洲金融风暴及 2008年全球经济危机的重创，服务业逐渐由港澳流向广深。港澳与珠三角的传统分工模式受到挑战，作为粤港澳大湾区的最大引擎，港澳势必要寻一条新出路。而这条出路，便是创新。变化二时代格局的更迭 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 18 航海时代的到来开启了全球化历53、程，15、16 世纪的西葡，17 世纪的荷兰，18 世纪的英国，谁掌握了制海权，谁便掌握了天下。航海时代沿海城市繁荣的本质是通过对通道的控制进行贩卖，而这也是粤港澳地区发展的原动力广州自古以来便是中外通商口岸，港澳对标国际，因此，粤港澳地区曾一度是中国与世界交流的第一大通道。但自八十年代以来，世界格局剧变，信息化航空互联网取代海运，“大湾区通道贩卖”的时代落幕，“大湾区内容生产”的时代到来。所谓“内容生产”，便是创新。变化三传播途径的改变 过去，“世界内容”先传到港澳，再经由珠三角传到中国大陆，反之亦然。如今，“世界内容”传入中国大陆的工作，更多由长三角地区完成，而紧邻东南亚的粤港澳承担“将中54、国内容传向世界”的工作，是中国通过一带一路“走出去”的重要支点。要“走出去”，靠的便是内容输出，而唯有创新，才能有内容。小结：一方面，城市职能的转变决定了港澳要向创新寻出路，港澳又是大湾区的最大引擎，必然推动大湾区走向创新。另一方面，时代格局与传播途径的变迁让大湾区成为中国“走出去”的重要支撑，“走出去”要靠创新。未来，粤港澳大湾区将承担两个重要功能“一带一路”的重要支点，以及全国乃至全球的创新中心。发展以创新为支撑的经济体系是粤港澳大湾区的必然方向。2014 年美国布鲁金斯学会发布的创新城区报告指出，中心城区才是最佳创新地，故而提倡“创新回城区”。以此观点来看，建设“广深港澳科创走廊”的理由55、如下：理由一创新定义的改变 过去，创新更多指“发现的过程”，从研发到市场全程包办。在此定义下，仅大城区有实力完成创新过程中的每一步，形成的是“全球生产网络”。现在，创新主要分成三个环节：高校科研的知识生产环节，平台经济下大大小小的创客联通环节，以及大公司的产品转化环节。承担任一环节，均是参与创新。从零到一的“过程式创新”被肢解，更多地区可以参与进来，形成的是“全球创新网络”。这便是科创走廊的内在逻辑。大城区里更完善的制度提供了更高的创新浓度，但不是每个创新者都有支付G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 19 能力进驻城56、区。科创走廊通过高可达性连结城区及外围地区，使支付能力不足的创新者也能享受城区的创新浓度。理由二粤港澳地区互补性强 港澳地区科研实力雄厚，珠三角地区制造业高度发达。科创走廊密切了港澳与珠三角的联系，一来结合研发与制造，形成以创新驱动的制造业；二来进一步引进港澳创新要素，尤其是让深圳以外的其它城市也能享受到香港制度优势带来的良好创新环境。小结：全球创新网络日趋开放，粤港澳三地互补性极强，这二者是“广深港澳科创走廊”存在的内在逻辑。同时，“广深港澳科创走廊”的建设仍面临着“要素”、“空间”、“要素与空间的匹配”三大挑战，而所谓挑战，亦是城市、企业以及千千万万创新者的机遇。挑战一要素引进、落地难 粤57、港澳大湾区发展规划纲要中提出了“通关便利”、“知识产权保护”等众多要素，但这些要素的引进和落地并非畅通无阻。以“飞地经济”为例，要在珠三角发展香港飞地，首要难题便是香港年轻人缺乏对大陆的接触与理解，文化认同度不足。文化认同的问题同样存在于珠三角内部：广佛同城顺利推进建立在两城文化同源的基础上，而反观莞深，东莞多为本地人口，深圳多为外来人口，文化差异较大，融合速度则慢。挑战二创新对活动空间有新需求 一、创新行业偏爱开放式的面对面空间，注重团队合作质量，因而更适合在大平层的办公空间办公，高楼、塔楼已不适应创新行业的需求。二、工作与娱乐的界线日渐模糊。创新行业对咖啡厅、休息室等第三空间的G D A 58、D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 20 需求高，因而办公场所也逐渐加入更多休闲元素。三、创新环境的形成有赖于知识渗透性场所的建设。以广州为例，中轴线上除广州图书馆以外，其余可以自由进出的公共空间基本是商业场所。商业渗透度高印证了广州“千年商都”的名号，但知识渗透少却是广州创新氛围弱一大原因。挑战三要素聚集与空间匹配的问题 目前，“广深港澳科创走廊”的要素聚集由科技部门负责，空间供给由建设部门负责，交通等公共服务由相应的部门负责。各个环节不匹配，削弱科创走廊的可达性。在推动三者匹配的过程中，首先要确定的是要素聚集和空间分配，然后59、再做配套服务的规划。另一方面，城区外围配套设施的水准要与城区相匹配，为流动性人才提供可支付的优质生活环境，才能留得住科创人才。因此，粤港澳大湾区的“广深港澳科创走廊”建设面临着三大挑战，这也是城市和企业可以发挥创意大展身手的好时机。谁能率先解决问题，谁便抢占了创新发展的制高点，挑战背后便是机遇。（2）中国制造中国制造 2025提出：提出：加快机械、航空、船舶、汽车、轻工、纺织、食品、电子等行业生产设备的智能化改造，提高精准制造、敏捷制造能力;统筹布局和推动智能交通工具、智能工程机械、服务机器人、智能家电、智能照明电器、可穿戴设备等产品研发和产业化;发展基于互联网的个性化定制、众包设计、云制造等60、新型制造模式，推动形成基于消费需求动态感知的研发、制造和产业组织方式等。（3）工信部智能制造发展规划（工信部智能制造发展规划（2016-2020 年）年）：将智能制造定义为基于新一代信息通信技术与先进制造技术深度融合，贯穿于设计、生产、管理、服务等制造活动的各个环节，具有自感知、自学习、自决策、自执行、自适应等功能的新型生产方式。可以认为，智能制造是通过新一代信息技术、自动化技术、工业软件及现代管理思想在制造企业全领域、全流程的系统应用而产生的一种全新的生产方式。智能制造的应用能够使制造业企业实现生产智能化、管理智能化、服务智能化与产品智能化。（4）关于培育发展战略性支柱产业集群和战略性新兴产61、业集群的意见关于培育发展战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的意见：根据 20 个战略性支柱产业集群的行动计划，在具体产业集群的选择上，广G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 21 东省战略性支柱产业集群主要选择产值在 5000 亿元以上、具有坚实发展基础和良好增长态势、对广东经济具有重要支撑作用的产业集群，旨在进一步巩固传统产业优势，强化优势产业领先地位。具体包括：新一代电子信息、绿色石化、智能家电、汽车产业、先进材料、现代轻工纺织、软件与信息服务、超高清视频显示、生物医药与健康、现代农业与食品。这 10 个战略性62、支柱产业集群 2019 年营业收入合计达 15 万亿元。战略性新兴产业集群主要选择产值在 2000 亿元以内，产业辨识度高、成长性强、符合未来发展方向的产业集群，旨在积极抢占产业发展制高点，推动形成新的经济增长点、壮大发展新动能。具体包括：半导体与集成电路、高端装备制造、智能机器人、区块链与量子信息、前沿新材料、新能源、激光与增材制造、数字创意、安全应急与环保、精密仪器设备。这 10 个战略性新兴产业集群 2019 年营业收入合计达 1.5 万亿元。（5）广州市工业和信息化局关于印发广州市先进制造业强市三年行动计广州市工业和信息化局关于印发广州市先进制造业强市三年行动计划（划（2019-20263、1 年）的通知（穗工信年）的通知（穗工信20198 号）号）：到 2021 年，广州市先进制造业增加值达 3000 亿元以上，力争实现先进制造业增加值占规模以上制造业增加值比重达 70左右。打造汽车、超高清视频及新型显示两大世界级先进制造业集群，规模分别达到 6000 亿元、2300 亿元；打造新材料、都市消费工业（智能家居、绿色食品、时尚服饰、灯光音响、化妆品）、高端装备制造（智能装备及机器人、轨道交通装备、船舶与海洋工程装备）、生物医药等四大国家级先进制造业集群，规模分别达到 3000 亿元、2000 亿元、1200亿元、1000 亿元。推进国家级和省级制造业创新中心、重点实验室、工程实验64、室、产学研协同创新中心等创新平台建设，推动现代服务业与先进制造业深度融合发展。（6）广州市发展改革委广州市发展改革委 广州市国土规划委联合印发广州市产业用地指广州市国土规划委联合印发广州市产业用地指南（南（2018 年版）的通知（穗发改年版）的通知（穗发改2018534 号）号）明确：（一）工业用地指南的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地所占比重、用地指标、土地产出率、产值能耗、科技率九项指标构成。（具体指标解释请参考备注）；（二）工业项目应按照产业集聚发展原则进入工业园区；（三）工业项目投资强度不得低于指南中的指标值；（四）工业项目容积率不得低于指南中的65、指标值；（五）工业项目建筑系数G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 22 不得低于 30%；（六）工业企业内部一般不得安排绿地，但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不大于 20%。其中，绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等；（七）工业用地中配套行政办公及生产、生活服务设施原则上不超过项目总用地面积的 7%或总建筑面积的 14%。针对产业转型发展、科技创新特点，经市国土资源会同城乡规划等部门充分论证，新产业工业项目用地的生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比例一般不超过 166、5%，并可仍按工业用途管理，城市更新产业转型升级涉及经认定的新产业工业项目可参照执行。（7）广州市产业用地政策实施工作指引（广州市产业用地政策实施工作指引（2019 年版）：年版）：依据广州市相关政策文件，对以下产业空间、建设项目、企业用地等予以优先保障：1）产业类型。包括战略性新兴产业、先进制造业、IAB 产业、重点工业机器人产业、港航业、农产品加工业、农村新产业新业态、符合循环经济的产业；2）产业空间类型。包括价值创新园区、科技创新园区、电子商务和移动互联网总部区、集聚区和产业基地；3）企业类型。包括总部企业、高新科技企业、大型骨干和行业领先培育企业、生物医药企业、自主创新示范区内科技企业67、；4）项目类型。包括重大基础设施、重大民生项目、优质技改项目、纳入年度市重点建设项目计划的民间投资项目、台资企业项目、我市重点产业项目总部、“广州市创新标杆企业”重大发展项目、科技企业孵化器项目、文化创意和设计服务项目、广州市汽车产业重点发展目录内汽车项目、跨境电子商务物流仓储项目、农村电子商务公共仓项目、三大战略枢纽、一江两岸三带等重大功能片区产业项目、落户空港经济区的重大项目。同时，依据广州市人民政府关于加快科技创新的若干政策意见（穗府201510 号）的规定，利用新增工业用地开发建设科技企业孵化器，可按一类工业用地性质供地。（8）广州市提高工业用地利用效率实施办法（修订版）（穗府办规 广68、州市提高工业用地利用效率实施办法（修订版）（穗府办规 20225 号）号）：明确：普通工业用地是指城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011）规定的一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）。新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 23 除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，新型产业用地（M0）容积率不低于 3.0，一类工业用地容积率不低于 69、2.0，二类、三类工业用地容积率不低于 1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不低于 0.8。大力发展高标准立体化厂房，提高标准厂房用地的开发强度。除安全、消防等有特殊规定或生产环节有特殊要求外的新建工业项目，一般应建造 3 层及以上多层厂房。普通工业用地内配套行政办公及生活服务设施的用地面积不大于总用地面积的 7%，计容建筑面积不大于总计容建筑面积的 15%，不得独立分割转让。（9）广州市荔湾区国土空间总体规划（广州市荔湾区国土空间总体规划（2021-2035 年）（草案公示）年）（草案公示）：到 2035 年，全面融入粤港澳大湾区，广佛高质量融合发展格局形成，完成荔湾文商旅活力区、白鹅70、潭商务区、海龙围科创区三大平台建设，建成兼具经典魅力和时代活力的现代化中心城区。打造产业发展新格局，高水平建设荔湾文商旅活力区、白鹅潭商务区、海龙围科创区三大平台，推动产业围绕重要交通廊道集聚发展。提高产业用地利用效率，促进产业高质量发展。（10）海龙围科技创新产业区产业发展规划（海龙围科技创新产业区产业发展规划（2022-2025）（征求意见稿）（征求意见稿）：海龙围科创区战略定位：立足荔湾，面向大湾区，服务广佛，带动粤西，着力打造国家中心城市和粤港澳大湾区广佛极点核心区科创示范区。荔湾区产业创新发展高地。加快推动制造业转型升级，加快生命科技、信息科技、绿色科技产业落地，构建以“互联网+”为71、核心的高端智能绿色创新产业体系，推动产业创新和科技创新协同发展，形成以新技术、新产品、新业态、新模式为主导的产业体系，建设影响力彰显的产业创新发展高地。广州市向西开放发展门户。依托海龙围广州中心城区连接珠西前沿优势，发挥承东启西作用，向西溢出广州科创资源，强化对粤西及西南地区的辐射带动作用，为广东打造新发展格局战略支点提供重要支撑。广佛产业协同创新核心区。发挥广佛地区制造业发达和联通海外门户优势，加速广佛全域同城化进程，高水平建设广佛重大创新平台，加快产业融合创新发展，促进各大创新功能区提质，以城市融合带动创新协同，打造广佛协同创新发G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔72、湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 24 展核心区。海龙围科创区发展目标：到 2025 年，创新资源进一步集聚，创新平台和高新技术企业培育发展取得明显成效，产业创新体系初步建立，医药健康、信息科技等产业影响力彰显，高新技术产业基础加快夯实，实体经济不断壮大，产业规模到达 500 亿。到 2030年，创新发展水平更加彰显，产业规模到达 800 亿，单位土地经济密度进入广州市前列。创新能力明显提升。创新资源集聚能力、创新策源能力和创新成果转化能力全面增强，研发投入强度达到 3.6%，建成 10 家创新平台，培育高新技术企业 200家，专利申请量达 400 件。平台载体建设加快完善73、。特色园区发展定位明确，起步区重大项目建成并运营，建成 6 个专业化园区。网络平台功能不断完善，支撑能力明显提升，建成10 个专业领域垂直平台。产业集聚能力进一步增强。产业集聚发展态势明显，引进一批龙头企业和发展潜力大的“专精特新”企业，集聚企业达到 1000 家，产业规模达 500 亿。开放合作水平迈上新台阶。与佛山南海区的融合发展进一步深化，对外开放发展水平明显提升，区域总部企业 100 家，共建园区 2 个，共建平台 2 个，外贸出口额增增速高于广州市平均水平。2.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.2.1 项目的建设，项目的建设，符合国家及地方十四五发展规划及相关政策要求，是广深港符74、合国家及地方十四五发展规划及相关政策要求，是广深港澳科创走廊的先驱发展需要澳科创走廊的先驱发展需要 当前，新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战。做好经济工作、切实保障和改善民生至关重要。要坚定信心、攻坚克难，确保党中央大政方针落实到位。2022 年 4 月政治局会议要求，要全力扩大国内需求，发挥有效投资的关键作用，强化土地、用能、环评等保障，全面加强基础设施建设。未来将聚焦五大领域的基础设施体系：第一，交通、能源、水利等网络基础设施；第二，信息、科技、物流等基础设施；第三，传统和新型城市基础设施；第四，G 75、D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 25 农村基础设施；第五，国家安全基础设施。预计自上而下的政策变化将推动基建项目和融资更加顺畅。建设粤港澳大湾区是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略，是新时代推动形成全面开放新格局的新举措，是推动“一国两制”事业发展的新实践。习近平总书记十分关心粤港澳大湾区建设，作出了一系列重要指示批示和重要论述，体现了对粤港澳三地的充分信任和殷殷嘱托，为大湾区建设提供了根本遵循，指明了前进方向。粤港澳大湾区的建设重点，是“打造国际科技创新中心”，必将重点打造“科技创新能力和产业生态”76、。这意味着产业园区将在粤港澳大湾区提高“科技创新能力和产业生态”发展道路上承担首要角色。粤港澳大湾区发展规划纲要提出，推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业，在新型显示、新一代通信技术、5G 和移动互联网、蛋白类等生物医药、高端医学诊疗设备、基因检测、现代中药、智能机器人、3D 打印、北斗卫星应用等重点领域培育一批重大产业项目。2017 年底年底，广东印发了广深科技创新走廊规划，连接广州、东莞、深圳，打造“一廊联动十核驱动”的创新高地。随后不久，广深科创走廊范围延伸到了港澳。2018 年 8 月，粤港澳大湾区建设领导小组全体会议上提出，建设“广州深圳香港澳门”77、科技创新走廊，打造大湾区国际科技创新中心。2020 年 3 月，中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要全文正式发布。全文提出，未来 5 年，新兴产业增加值占 GDP 比重要超过 17%，其中包含新一代信息技术、生物技术、新能源、新材料、高端装备、新能源汽车、绿色环保、航空航天海洋装备。这些领域又和产业升级有着巨大联系。制造业要补齐基础短板，中国制造正在掀起攻克基础零部件、元器件、基础软件、基础材料、基础工艺的大浪潮。纲要明确指出，打造数字经济新优势。聚焦高端芯片、操作系统、人工智能关键算法、传感器等关键领域。加快布局量子计算、量子通信、神经芯片、DNA 存储78、等前沿技术。构建基于 5G 的应用场景和产业生态，在智能交通、智慧物流、智慧能源、智慧医疗等重点领域开展试点示范。实施“上云用数赋智”行动，推动数据赋能全产业链协同转型。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 26 广东省人民政府关于印发 广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要的通知（粤府202128 号）提出，加强产业技术创新平台建设。持续推动高新技术企业“树标提质”，培育一批拥有自主知识产权和核心技术的高成长企业、细分领域领军企业、综合实力百强企业，积极推动一批“专精特新”中小微企业创新发79、展。聚焦未来通信高端器件、新型显示技术、第三代半导体、干细胞、体外诊断、医疗器械、新材料等优势领域，加快建设粤港澳大湾区国家技术创新中心，统筹推动组建一批国家和省级技术创新中心、产业创新中心、制造业创新中心以及工程研究中心和企业技术中心等创新平台，构建以市场为主导、企业为主体的产业技术创新体系。推动国家级高新区地市全覆盖，在全省县域范围内新布局建设一批省级高新区。推动新型研发机构创新发展，建设一批与市场和产业紧密结合的高水平创新研究院。明确：加快培育半导体与集成电路产业，布局建设高端特色模拟工艺生产线和 SOI（硅晶绝缘体技术）工艺研发线，积极发展第三代半导体、高端 SOC（系统级）等芯片产品80、。重点依托广州、深圳、惠州等珠三角核心区，支持发展 OLED（有机发光半导体）、AMOLED（有源矩阵有机发光二极体）、QLED（量子点发光二极管）、MicroLED（微型发光二极管）、印刷显示、量子点、柔性显示、石墨烯显示等新型显示产业，推进摄录设备、核心芯片、内容制作、编解码、信号传输、终端显示等关键技术取得突破。广州市人民政府关于印发 广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要的通知（穗府20217 号）提出，将新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药与健康产业打造成为新兴支柱产业，促进新一代信息技术产业赋能智能与新能源汽车、生物医药与健康产业。新一代信息技术产81、业着力实施“强芯”“亮屏”“融网”工程，构建集成电路“设计制造封装测试”全产业链集群和超高清视频及新型显示“设备制造内容创作应用服务”全产业链集群，打造“显示之都”“软件名城”“5G 高地”。重点发展半导体与集成电路、超高清视频及新型显示、智能终端、软件、5G、北斗通信导航、工业互联网等领域。推动汽车、电子、石化等传统优势产业智能化、高端化、绿色化发展，向智能与新能源汽车、新一代信息技术、新材料与精细化工等战略性新兴产业、高技术制造业迭代升级。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 27 广州市人民政府办公厅关于印发广州82、市推进新型基础设施建设实施方案（20202022 年）的通知（穗府办20208 号）提出，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，抓住推进粤港澳大湾区建设和珠江三角洲世界级城市群建设的重大机遇，按照推进实现老城市新活力、“四个出新出彩”的要求，顺应新一轮科技产业变革和数字经济发展趋势，加快建设 5G（第五代移动通信技术）、工业互联网、物联网等信息基础设施，统筹布局重大科技、产业技术创新等创新基础设施，优化升级交通、能源、物流等融合基础设施，支撑广州打造数字经济创新引领型城市，为广州创建新时代高质量发展示范区注入新动力。到2022 年，新型基础设施建设规模和创新水平领先全国，5G、人工智能、工83、业互联网、物联网等新技术与经济社会发展深度融合，系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系基本形成，为数字经济发展提供强大动能，为经济高质量发展提供重要支撑。当前，荔湾区处于转型发展、提升地区核心竞争力关键期。2021 年，荔湾区出台了荔湾区现代产业发展规划（2021-2025 年）、广州市荔湾区先进制造业发展“十四五”规划，明确到 2025 年，主导和引领性产业基本确立，科技创新成为经济发展的主要驱动力，新兴产业成为产业体系新支柱，基本建成粤港澳大湾区科技创新枢纽，国际大都市现代化中心城区地位进一步凸显的重要发展目标。海龙围科创区作为荔湾区重要发展区域，肩负着形成荔湾区经济发84、展新动能、提升区域品质、补齐荔湾区建设短板的重任，须根据区十三次党代会精神和区委、区政府关于升级打造三大发展平台的总体要求，大力培育和发展生产性服务业，积极导入新一代信息技术、医药健康、数字创意、绿色建筑与设计等产业，加快形成主导和引领性产业。因此，在当下粤港澳大湾区新一轮的发展中，作为产业发展重要引擎的产业园区，势必迎来如火如荼的发展机遇，也势必面临着白热化竞争，谁能把握好园区的发展趋势，谁就能在竞争中脱颖而出。综上所述，项目在海龙围科创区内建设荔湾现代都市工业产业园项目，将对荔湾区、广州市乃至大湾区高端制造、电子信息、人工智能等科技创新产业的发展提供基础设施载体，符合国家及地方十四五发展规85、划及相关政策要求，是广深港澳科创走廊的先驱发展需要。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 28 2.2.2 项目的建设，项目的建设，是立足供给侧结构性改革，解决当前高质量产业场地相对不是立足供给侧结构性改革，解决当前高质量产业场地相对不足问题，满足创新产业集群发展的现实需求足问题，满足创新产业集群发展的现实需求 2016 年 1 月 26 日，习近平总书记在中央财经领导小组第 12 次会议上首次提出供给侧结构性改革，并在中共十九大将“推进供给侧结构性改革”首次写入党章。供给侧结构性改革是我国改革开放步入深水期，适应并引86、领经济新常态的内在要求。近年来，城乡居民的需求水平明显提升，但供给体系明显不适应需求结构的变化，无效和低端供给过多，有效和中高端供给不足。供给侧结构性改革正是从供给侧开展以提高供给体系质量为主攻方向的结构性改革，通过有效的要素供给、产品供给和制度供给，最终有效提升供给水平和质量，从而在更高水平上达成新的供求均衡，实现供需的有机衔接。产业园区建设是适应生产力发展的时代要求，是实现可持续发展的有效保证，促进产业园区和产业集群的健康发展是实现新型工业化的重要途径。加快园区建设，可以促进生产要素的聚集和优化配置，实现资源共享，促进产业升级，进一步解放和发展生产力；可以把工业化与城市化结合起来，形成以工87、业化促进城市化、以城市化提升工业化的互动发展格局；可以带动第三产业的快速发展，提供更多的就业机会，为缓解就业压力、加快城乡一体化进程创造有利条件。在世界经济下行压力和新冠肺炎疫情的双重冲击下，广深港澳科技创新走廊上的荔湾区紧扣“老城市新活力”目标，深入实施创新驱动发展战略，以创新引领产业发展，为海龙围科创区产业创新发展提供基点。荔湾区地区生产总值从2015年的868.15亿元提升至2021年的1203.11亿元，年均增长 4.7%。三次产业结构由 2015 年的 0.5:25.0:74.5 调整为 2021 年的0.4:28.1:71.5，工业在荔湾区经济发展的支柱地位进一步凸显。2021 年88、，规模以上工业总产值和规模以上服务业营业收入分别达到 366.98 亿元、361.28 亿元，同比分别增长 6.7%和 8.6%，其中规模以上医药制造业产值、规模以上科学研究和技术服务业同比分别增长 8.3%和 7.8%。“十三五”期间，荔湾区财政科技投入 12.56 亿元，全区高新技术企业数量增长近五倍，进入中国 500 强企业有广药集团、唯品会、名创优品 3 家，中国创新 50 强有唯品会、前后文化，广州独角兽创新企业有名创优品。全区国家级、省级、市级、区级工程中心、技术中心数量分别为 4 家、37 家、15 家、26 家，市级以上孵化器有 27 家。创新创业人才加速集聚，2020 年全区89、新增市级以上创G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 29 新创业人才（团队）、区高层次人才和区政府特殊津贴专家分别达到 267 人、80人。2015 年-2019 年，全社会 R&D 经费支出增长 67.1%，专利申请数增长 10%，专利授权数增长超 60%，获得省级以上科学技术奖励 23 项。创新体系不断完善，为荔湾区构建创新产业体系奠定了基础。荔湾区位于大湾区广深港科技创新走廊和广珠澳科技创新走廊的交界处，关键枢纽节点比较优势渐显。但对标广州市天河区、海珠区及深圳南山区，经济密度偏低、高新技术企业偏少、产业层次偏低90、。基于 2021 年统计数据，荔湾区每平方公里的 GDP 仅 20.36 亿元，低于海珠区的 26.61 亿元，只有天河区的三分之一、南山区的二分之一。作为广州市传统的历史悠久的老城区，荔湾区土地资源相对匮乏，尤其是发展新兴科创产业所需的规整的、大面积的产业园区用地更加稀缺。而本项目所在的海龙围科创区就属于此类稀缺资源，海龙围科创区地处荔湾区西南部，具有一定的产业发展土地空间，应利用区域战略叠加带来的政策红利创造“洼地效应”，以创新发展为方向，依托广佛两地“荔湾新商贸+南海制造”产业基础，加快发展智能制造、新一代信息技术、绿色建筑与设计等新兴产业，提升荔湾区产业能级，为荔湾高质量发展提供支撑。91、综述所述，本项目的建设是立足供给侧结构性改革，解决当前高质量产业场地相对不足问题，满足创新产业集群发展的现实需求。2.2.3 项目的建设，项目的建设，有利于扩大就业机会，带动相关产业的进一步发展有利于扩大就业机会，带动相关产业的进一步发展 自中国智能制造 2025发布以来，国内智能制造产业进入快速发展阶段。智能制造是制造强国战略的主攻方向，国家高度重视中小企业发展，对“专精特新”企业的支持更是上升至国家层面。“专精特新”已成为中小企业实现高质量发展的普遍共识和必由之路。加快推进新一代信息技术和制造业融合发展，要顺应新一轮科技革命和产业变革趋势，以供给侧结构性改革为主线，以智能制造为主攻方向，加92、快工业互联网创新发展，加快制造业生产方式和企业形态根本性变革，夯实融合发展的技术支撑，健全法律法规，提升制造业数字化、网络化、智能化发展水平。当前，新一代信息技术、新能源、新材料、新一代生物技术等新技术进入加速发展阶段，为我国制造业转型升级提供了新机遇。新技术又催生了新组织形式，是企业、产品、生产和市场组织模式的变革，带来的内在效率和动力提升不可小G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 30 觑。而新产业集群既包括新兴产业形成的集群，也包括传统产业集群通过改造提升，引入新模式、注入新动力，呈现新面貌。应当明确的是，中国特93、色智能制造更加突出了人的中心地位。设计智能制造要靠人，建设智能制造要靠人，运行智能制造要靠人，管理智能制造要靠人，因此推进发展智能制造，最根本的要靠人。作为靠人的智能制造，必然会进一步拓展地区的就业机会与。先进制造业为代表的现代工业的发展对于吸纳就业、推动社会经济增长具有举足轻重的关键作用，因此，广州市、荔湾区各级政府均非常重视工业制造业的发展，近年来也不断出台各项政策鼓励支持先进制造业企业落户区内、创造就业机会。此前，广州市“高质量发展看国企”新闻发布会(2023 年总第 42 场)透露，今年国有经济总体呈现出整体平稳、稳中有进、逐月向好的发展态势，截至5 月末，广州全市国企资产总额 6.294、8 万亿元，同比增长 8.2%；1-5 月实现营业收入 4357.3 亿元，同比增长 7%。市属国企实现工业总产值 2497.7 亿元，同比增长5.2%。然而，广州市国资委上半年市属国有企业经济运行调度会也同时指出：市属国有企业存在对外借款、对外参股投资、有息负债、下属子企业投资风险等四方面需要特别关注的问题，要加快工业投资项目建设进度，尽快扭转工业投资负要加快工业投资项目建设进度，尽快扭转工业投资负增长的态势增长的态势。会议提出：要不断巩固和拓展经济运行回升势头，紧盯重大工程、重要抓手和重要增长点，采取切实有力举措，确保上半年完成既定增长目标，努力为全市多作贡献。一是要高度重视稳增长工作，千95、方百计推动市属国企经济运行持续好转；二是要发挥国资力量“以投促引”，多措并举盘活资源，做好 2000亿元产业投资母基金、创业投资母基金的运营管理。三是要加快工业投资项目建设进度，尽快扭转工业投资负增长的态势。四是要加快建设一批重大现代产业园四是要加快建设一批重大现代产业园区。区。五是要进一步加强同各地区的合作交流，推动市属国企寻找新市场新机遇。六是要注重防范化解重大风险，打好防范化解重大风险攻坚战。七是要扎实做好当前国资系统安全生产和信访维稳工作。广州市荔湾区科技工业和信息化局关于印发广州市荔湾区促进现代都市工业高质量发展鼓励措施的通知（荔科工信规20231 号）文件提出：深入贯彻党的二十大和96、中央经济工作会议精神，落实省委、市委经济工作会议部署，按照区委十三届五次全会和全区高质量发展大会要求，锚定高质量发展首要任务，大力发展现代都市工业，大力发展现代都市工业，立足荔湾区产业基础、资源禀赋、区位优势，实现G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 31 工业质的有效提升和量的合理增长，努力开创荔湾高质量发展新局面。同时在大力支持总部现代都市工业企业、降低现代都市工业企业用房成本、支持现代都市工业企业发展壮大、促进现代都市工业企业集聚发展、示范项目及单项冠军奖励、支持现代都市工业企业创新发展、支持现代都市工业企业利用97、资本市场、支持现代都市工业载体提质增效、支持现代都市工业产业人才发展、创造良好营商环境等几方面推出多项优惠政策，引导鼓励现代都市工业企业落户荔湾区。同时，推动制造业高质量发展，不仅要从制造业本身出发补齐短板，还要充分发挥现代服务业尤其是生产性服务业的支撑作用，进一步带动项目产业相关生产性服务业进一步集聚、发展。广州市荔湾区科技工业和信息化局关于印发 广州市荔湾区进一步促进科技创新发展扶持办法（试行）的通知（荔科工信规20233 号）就提出：对注册在荔湾区的科学研究和技术服务业规上企业同比上一年度营业收入每增长1000 万元的给予 1 万元奖励，每家企业累计奖励最高不超过 100 万元；科技服务98、机构辅导注册在荔湾区的企业首次通过高新技术企业认定的，按每家 1 万元给予该科技服务机构一次性奖励；科技服务机构单一年度引进高新技术企业落户荔湾的，按每家 3 万元给予奖励；引进落户的高企为“四上”企业的，按每家 5万元给予奖励；科技服务机构单一年度引进省级以上新型研发机构落户荔湾的，按每家给予最高 100 万元的奖励。希望通过各项优惠政策，将更多高新技术服务类企业吸引到荔湾落户、发展，带动当地就业和经济高质量发展。因此，本项目聚焦“高精尖”，将进一步拓宽就业面、扩大就业机会，带动相关产业的进一步发展。综上所述，本项目的建设是必要的。综上所述，本项目的建设是必要的。G D A D G D A 99、D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 32 第第 3 章章 需求分析及建设规模需求分析及建设规模 3.1 需求分析需求分析 3.1.1 园区定义及问题研究园区定义及问题研究 园区概念在学术界一直没有统一定义，有时也可称为 开发区 或集聚区，如高新技术产业开发区、经济技术开发区等。从实践表现看，园区是指由政府或其他开发主体划出一定区域范围，并通过在该区域内建设基础设施，改善生态环境，制定相关政策和法规，改善产业发展的硬、软环境，形成适合于产业发展的各种条件，进而以现代经营理念及科学技术手段为基础，发展产业聚集区，最终实现城市经营、区域协调发展、经济100、社会生态共同进步的目标。从组织学角度，园区是一个区别于一般行政组织的特殊组织，其主要特性表现在以下两方面：第一，园区是具有竞争力的、开放的组织系统。一般行政组织在政府管辖区域内，依照法定程序，按照统一标准、统一流程集中统一管理各项事务，履行行政职能和公共权力，是一种无须参与社会竞争的组织。而园区强调经济效益和社会竞争力的提升，它的组织形式是政府特派机构管理委员会以及产业管理的混合结构。这种兼有公共性和私利性双重性质的组织形式，要求园区形成灵活开放、具有特色的内部组织机构及其制度体系。第二，园区不仅追求公共利益目标，而且追求经济利益目标。园区不像一般行政组织，只是依法提供公共管理和公共服务，其最101、大的目标追求就是在法定权力支配下实现公共目标。而园区则不同，它既要代替政府在该区域提供公共产品和公共服务，实现公共利益目标，又要实现自身经济利益目标。这种特殊的二元目标构成要求园区不仅要充当区域管理者角色，还要以 企业家 经营理念进行园区运营管理。园区主要类型有：一是企业化经济园区。以某个企业或集团主导开发、建设、运营的经济园区，以生产和经营活动为主，采用封闭、半封闭式管理，建立适应市场经济规则的现代政企关系；二是专业化经济园区。如：工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文化创意 产业园区等；三是主题型经济园区。如：国家或地区主题、功能定位主题（苗圃、孵化器、加速器），创新主题、招商主题、生102、态经济主题、创业主题、出口加工主题、科技教育主题等。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 33 产业园区同其他社会产品一样，存在生命周期。按照产品生命周期划分方法，产业园区的生命周期可划分为四个阶段，即初创期、发展期，成熟期和衰退期。初创期：从建园开始，园区基础设施建设大张旗鼓地进行，招商工作伴随基础建设的展开而全面启动，部分企业开始进驻园区；发展期：招商工作是重中之重，大量企业陆续入驻园区，形成规模化的生产经营并呈现强劲的发展劲头，园区配套设施投入使用，公共服务逐渐展开和深入；成熟期：园区可利用的载体空间趋于饱和，园103、区的各项服务工作日臻完善，企业的生产经营趋向稳定，一些企业品牌及园区品牌都 露出了尖尖角，园区和部分入驻企业的经营状况基本都进入 小康 状态，一些优质企业对物业空间和服务提出更高要求，个别企业甚至会寻找新的园区落户。衰退期：园区中一些企业的生产经营不能适应外部环境的变化和需要，下滑的趋势日益明显，很多企业需要技术创新和经营创新实现自我救赎和再次创业，以进入一个新的发展期。园区也显露出物业设施老旧、产业（定位）老化、配套服务老套的 三老 问题，急待创新提升和扩展，这些问题解决得好，则园区可以焕发第二春、延续生命周期，解决得不好只能走入下坡路、日暮途穷。因此，每个产业园区生命周期的时间跨度和发展高104、度都不是一成不变的，因产业园区的功能定位与经营能力、区域经济发展状况和速度的不同而不同。我国的产业园区从深圳蛇口工业区诞生开始，到各地开发区、高新区如雨后春笋般地涌现，再到孵化器建设如火如荼，而当下产业新城、产业地产也呈现出风起云涌的发展态势，中国的产业园区大体上经历了四个发展阶段，从产业状态、建筑形态、服务特点三个维度对四代产业园区整合如下所示：在当下“大众创业、万众创新”、“供给侧改革”、“产业转型升级”、“区域协同创新”、“政府和园区招商引资”、“培育和发展战略新兴产业”G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 34105、 等社会经济大环境中，解决产业创新的问题、突破产业创新的窘境，对地方政府、产业园区和龙头企业非常关键和迫切。经过改革开放的高速经济增长，我国产业在快速发展中与世界水平的差距正在缩小，整体的竞争力不断增强;结构调整取得成效，产业信息化进程加快，高新技术产业比重明显提高，部分传统产业通过转型升级比重持续下降。但是，地方政府、产业园区和龙头企业在推动产业创新中依然存在很多问题。一、地方政府的产业创新问题 地方政府是产业创新发展的重要推手，对产业创新起着重要驱动和引导作用。由于地方政府在促进产业创新过程中的缺位、错位、越位、不作为或乱作为，在推动产业创新发展中常常存在以下问题:1、产业创新的生态环境营106、造不力，存在环境驱动和政策拉动乏力的问题 地方政府是营造良好的产业创新生态环境的主要角色和责任担当，需要从区域经济发展特点、城镇化经营策略、经济环境、产业定位、产业规划、产业政策、产业结构、资源条件、企业家精神与企业家培育机制等多个方面进行系统性、持续性的营造产业创新生态环境。2、产业创新体制机制不顺，存在政策体系不完善、不配套的问题 地方政府的产业创新主管部门之间缺乏高效互动的机制，部门、地区之间条块分割，没有形成推进产业创新的合力。3、产业创新的投资拉动和资本运营策动的力度不够 地方政府不擅长通过产业引导基金或母基金的资本运作对产业创新、新兴技术和人才引进进行投资拉动，缺乏有效的投资约束、107、监督和考核机制，对产业创 新的资本策动力度不够，投资效率和投资回报不高。二、园区的产业创新问题 园区是产业创新发展的重要载体，对产业创新起着重要的支撑、培育、辅导和服务作用。园区是统一规划指定区域，专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，进行统一管理与运营的区域经济与产业经济相结合的综合经济体。园区在推动产业创新发展中主要存在以下问题与窘境：1、园区对产业创新的支撑、培育、辅导和服务作用的认识不足 园区的研究策划、规划设计、开发建设与运营管理主要是房地产思维，园区运营收入来源单一，主要依赖工业、商业、住宅等房屋出售、租赁和物业管G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现108、代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 35 理收入，园区运营本质上在 做房地产经营而不是做产业服务或企业服务，园区成为了企业的“一房东或二房东”。2、园区对产业创新的支撑作用不够 促进产业创新的基础设施不完善，尤其缺乏技术创新共享平台和产业互联网等基础设施。3、园区对产业创新的培育、辅导、孵化、加速等作用非常有限 产业创新的服务体系不健全或产业创新的专业服务能力不到位。同时，园区在产业创新的培育、辅导、孵化、加速等方面，存在周期长、投入高、发展速度慢、项目成功率低、投 资回报低等问题，很难培育产业创新中的“黑马”和“独角兽”。三、龙头企业的产业创新问题 企业是产业创新发展的重要主体109、，尤其是龙头企业，通过知识引领、技术推动、资本策动、业务驱动、资源拉动、示范带动等效应对产业创新起着重要主导作用和带头示范作用。龙头企业是指在某个行业中，对同行业的其他企业具有很深的影响、号召力和一定的示范、引导作用，并对该地区、该行业或者国家做出突出贡献的企业。龙头企业在推动产业创新发展中主要存在以下问题与窘境:1、龙头企业还只是传统的生产型企业而不是创新型企业，对产业创新的技术推动能力不足，自身的产品技术档次低、产业技术水平差、技术创新能力薄弱。具体表现在：（1）龙头企业产品技术档次低。一些关键产品与国际水平在质量和成本上存在较大的差距，如轴承钢达到国际质量标准的只有 1 0%。中国生产的110、高附加值品种不能满足国内需求。（2）龙头企业的技术新能力薄弱。我国产业发展研究开发经费投入严重不足，创新人才短缺、外流严重;有自主知识产权的产品少，产业主体技术依靠国外，并且近年来有加大的趋势。2、龙头企业的知识引领作用不强，自身战略格局具有局限性，或自身管理能力欠缺，或在产业中缺乏话语权和影响力。有些龙头企业的战略格局具有局限性，缺乏产业链思维、供应链思维、互联网思维、平台化思维和生态圈思维，这些因素将制约龙头企业的商业模式及企业战略向产业链、供应链、互联网、平台化和生态圈进行转型升级。有些龙头企业的管理能力欠缺，企业经营G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市111、工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 36 管理不强、知识管理系统缺失、信息系统滞后，无法通过技术、品牌、管理等资源共享或知识输出带动产业转型升级或推动新兴产业发展。3、龙头企业的资本策动能力不强，在产业链投资孵化、供应链金融、产业并购等资本运作能力欠缺。有些龙头企业选择多元化战略或进行跨行业投资，在本产业的上下游价值链的投资孵化、供应链金融、产业并购等能力或意愿不强，缺乏产业创新的资本策动能力和意愿，一旦多元化战略和跨行业投资失利，直接导致企业丧失龙头地位，甚至影响企业自身的生存与发展。3.1.2 粤港澳大湾区产业园区发展趋势粤港澳大湾区产业园区发展趋势 在当下粤港澳大湾区新一轮的发展112、中，作为产业发展重要引擎的产业园区，势必迎来如火如荼的发展机遇，也势必面临着白热化竞争，谁能把握好园区的发展趋势，谁就能在竞争中脱颖而出。在粤港澳大湾区背景下，产业园区发展四大核心趋势如下：趋势一：注重产业生态打造 粤港澳大湾区的建设重点，是“打造国际科技创新中心”，必将重点打造“科技创新能力和产业生态”。这意味着产业园区将在粤港澳大湾区提高“科技创新能力和产业生态”发展道路上承担首要角色。从粤港澳大湾区各大产业园区发展定位以及相关宣传思路来看，对于产业生态打造的追求成为了普遍现象。不少园区运营的操盘者认为，园区地产业务不应该是核心盈利点，产业园区应当提供优质资源给优秀的创新企业，支持创新企业113、成长壮大的同时，也能从投资服务、平台服务等方面分享“蛋糕”。然而，产业生态不是设计出来的，而是由各类创新主体、创新种群、创新群落与其环境之间相互作用影响而逐渐形成的。产业园区最重要的是提供创新产业生态所需的因素，企业自然而来，生态自然形成，并不是一味的刻意“招商”。可见，相比于全国其他城市注重企业规模、投资额、税收的招商要求，粤港澳大湾区更注重生态招商，看重企业对于产业生态的帮助。粤港澳大湾区各大产业园区隐隐已经摸到产业生态打造、运营的门槛，这将很大程度上促进当地产业创新发展，将形成一个全新的产业园区运营模式。趋势二：把握差异化定位，挖掘差异化服务 伴随着各大房企的大规模涌入产业地产，产业园区114、行业竞争势必将更加“血G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 37 腥”，园区的差异化竞争将成为产业园区打开成功之门的关键钥匙，而做好园区的差异化竞争可分为两个方面。(一)做好产业园区定位的差异化。这也是重点，目前有很多产业都是过剩的，传统产业领域 70-80%都是过剩的，但最过剩的莫过于产业园区。如何做好产业园区的差异化定位?有以下几点值得借鉴：一是要根植于当地的产业基础和资源禀赋。深挖当地的产业资源、区位优势及人文环境，以此找到产业园发展的 DNA，并通过这个 DNA 来进行产业园整体规划。二是要有非常突出的产业 I115、P(知识产权)。产业 IP 就等同于新产业+强 IP。首先新产业，比如产业园定位可以是工业机器人、服务机器人、特种机器人方向，也可以是人工智能产业方向，确保在产业方向上形成差异化;其次强 IP，依托龙头企业形成强 IP。三是可通过产业服务体现。成熟的公共服务体系，高效的产业基金资金扶持，完善的产业公共服务平台等，这些产业服务也可以成为园区差异化的来源。(二)做好运营与服务。产业与住宅相比，盈利是个比较漫长的过程，前期投入也很大。毕竟产业园是个硬骨头，不像住宅类产品具有高周转、盈利快的特点。产业园区运营要有工匠精神和情怀，慢慢地细磨，把商业模式要设计好。在粤港澳大湾区统筹协同发展背景下，产业园区116、运营最需解决的是产业三部曲，即产业导入、产业运营和产业发展壮大。虽然产业运营服务在中间，但其横跨两端，有很多差异化服务可以挖掘。在进行产业导入时，园区就已经在考虑产业运营服务。成熟的产业运营服务应包括以下几个方面：一是为产业发展提供的运营平台;二是为企业发展提供的公共服务平台;三是为入驻的企业家和员工提供的服务平台。趋势三：打造“真正的”智慧园区 在园区的发展过程中，由于地方政府对园区产业结构、功能定位不准确，导致我国现有产业园区存在同质化严重、供给过剩等问题，说到底，园区的转型升级和高质发展都迫在眉睫。随着全球物联网、移动互联网、云计算等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，“智慧园区”建设已117、成为发展趋势。近年来，我国的产业园区也向着智慧化、创新化、科技化转变。然而产业园区不是单纯的增加智慧停车、增加园区摄G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 38 像头。所谓智慧园区，是指融合新一代信息与通信技术，具备迅捷信息采集、高速信息传输、高度集中计算、智能事务处理和无所不在的服务提供能力，实现园区内及时、互动、整合的信息感知、传递和处理，以提高园区产业集聚能力、企业经济竞争力、园区可持续发展为目标的先进园区发展理念。具体来看，智慧园区要立足产业发展，以促进企业发展作为智慧园区建设的出发点和落脚点，以科学管理和人性化118、服务为需求导向，确保提升园区协同管理和集约建设。同时，智慧园区要充分结合园区内外部资源，统筹规划，合理布局，强化标准及数据规范，最大限度地降低园区管理和企业运营成本，避免资源浪费，且鼓励以智慧城市公共信息平台和基础数据库为依托，搭建市级或区级统一的智慧园区综合信息服务平台，整合办公管理、物业服务、生态环保、产业服务、生活服务、产业发展等专项应用，促进园区向资源集约、环境友好发展。趋势四：打造“升级版”孵化器、加速器 相比于其他城市“以亩产论英雄”的招商模式，粤港澳大湾区在科创产业培育方面可以说是领先全国，早就针对科创产业培育，提出“升级版”孵化器、加速器的概念，这也成为了粤港澳大湾区产业园区的119、特色趋势。“升级版”孵化器、加速器，是脱离前几年双创时期的概念，不再是为企业单纯地提供物理空间，而是通过孵化器、加速器与产业园区的合作，由产业园区补足孵化器、加速器所缺少的产业服务，为中小企业提供人才培训、股权投资、金融服务等一系列发展所需的服务。2018 年 9 月，国务院关于推动创新创业高质量打造“双创”升级版的意见正式发布，特别提出创新创业服务要全面升级。也有专业人士认为，完善“众创空间孵化器加速器产业园区”创新创业服务链条正是达成这一目标的重中之重。高质量的科技加速器是推动科技企业从幼苗长成大树的重要基石，也是衔接整个科技成果转化过程的关键一环。只有具备一定核心竞争力的加速器才能被称为120、“高质量的科技加速器”，才能真正起到为科技企业“加速”的作用。构成科技加速器核心竞争力的要素，主要包含三方面：经验、资源、资本。“经验”能极大地帮助创业企业减少试错成本，帮助企业在短期内提升整体实力。“资源”对于创业企业，就像阳光雨露，是茁壮成长的必要条件。“资本”对创G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 39 业企业更是不可缺少，尤其处在加速期的企业，只有解决了融资难、融资慢等问题，才可能更上一层楼。具备以上三大要素的科技加速器，才能为创新创业企业提供高水平的精心服务，提升孵化质量，培育一大批优质高新技术企业，合力跑121、出中国创新“加速度”。因此，无论是“升级版”孵化器、加速器，还是“众创空间孵化器加速器产业园区”创新创业孵化链条，都旨在实现“双创”升级。3.2 分析过程分析过程 一、一、项目项目建设总量建设总量 根据荔湾区海龙围科创区龙溪大道地块（AF0305 规划管理单元）控制性详细规划修正通告附图以及广州市规划和自然资源局关于申请出具荔湾区龙溪大道地块规划条件的复函（穗规划资源业务函【2020】2143 号）：项目现行规划条件的用地范围涵盖 AF030570、AF030571、AF030572 三个地块；项目总用地面积约 38907 平方米（约 58.36 亩），用地性质均为一类工业用地（M1）。AF0122、30570、AF030571、AF030572 三个地块的规划指标均为：容积率2.5且4.0，建筑密度50%，绿地率20%（以上指标均按可建设用地面积计算）；建筑限高：地块建筑高度不大于 40 米，局部因功能需要增加层高，经充分论证后建筑高度不大于 60 米。依据上述规划条件，按项目可建设用地面积约 38907 平方米，测算可得项目计算容积率总建筑面积应满足97267.5 且155628。本着集约利用土地资源、实现可持续发展的原则，本项目三个地块拟建设的计算容积率总建筑量均按照规划条件规定的容积率上限指标，即总计容建设规模按照容积率 4.0 测算，为155628，建筑密度、绿地率等指标也参照规123、划条件相关指标取上限/下限值，力求项目土地资源得到充分利用，实现最大的经济及社会效益。同时，根据广州市提高工业用地利用效率实施办法（修订版）（穗府办规20225 号）以及最新版工业项目建设用地控制指标（2023-06-25）：普通工业用地内配套行政办公及生活服务设施的用地面积不大于总用地面积的 7%，计容建筑面积不大于总计容建筑面积的 15%，同上，本项目配套行政办公及生活服务设施建筑面积按上限值 15%取值，即 15562815%=23344.20。另外，工业厂房占比即为 85%，则工业用房建筑面积为 15562885%=132283.80。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产124、业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 40 二二、其他分析、其他分析 1、停车位停车位 根据广州市建设项目停车配建指标规定，本项目需配套建设机动车、非机动车及其他特殊类型的停车位设施（装卸货车位、临时接送车位等）。其中，项目工业厂房、配套办公类等功能用房应参照的停车配建指标如下表。广州市建设项目停车配建指标规定（工业、仓储及办公类）按照广州市建设项目停车配建指标规定，规划范围位于停车管理分区 B区，应根据规定指标对项目地块配建机动车和非机动车停车泊位。根据规定，工业、仓储类建筑每 1500 平方米建筑面积应设置 1 个装卸货泊位；超过 1500 平方米建筑面积时，超出125、部分每 4000 平方米建筑面积设置 1 个装卸泊位。根据上述各地块建筑量计算，项目共需至少设置装卸货车位 37 个；此外，办公类建筑每10000 平方米建筑面积应设置 1 个临时接送车位（出租车上落客泊位），根据上述各地块建筑量计算，项目共需至少设置临时接送车位 3 个。除上述按照广州市建设项目停车配建指标规定应配建的基本停车位外，本项目根据广州市规划和自然资源局 关于申请出具荔湾区龙溪大道地块规划条件的复函（穗规划资源业务函【2020】2143 号）文件规定，还需配建建议 265375泊位的公共停车场/库，拟按配置 373 个泊位计算，得项目总机动车泊位数为 1020个，其中地下车库设置 126、980 个机动车位。项目停车位指标详见下表。泊2 5 0 7.0 0泊1 4 8 7.0 0地上，厂房按1 泊/1 0 0、配套按0.7 泊/1 0 0 建筑面积配建，1.5/泊泊1 0 2 0.0 0厂房按0.3 泊/1 0 0、配套按0.9 泊/1 0 0 建筑面积配建，另含配建公共停车库3 7 3泊车位泊3.0 0全部地上，3 0/泊泊3 7.0 0全部地上，4 0/泊泊9 8 0.0 0 其中普通停车位7 0 0 泊，机械停车位2 8 0 泊支3 0 6.0 0 按照3 0%机动停车位预留充电桩安装条件充电桩其中临时接送车位机动车停车位装卸货车位地下机动车停车位总停车位数量其中非机动车127、停车位 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 41 注：实际以选定方案为准。同时，按照国家及广州市相关停车位建设标准，本项目设置地下室在兼顾人防及设备的前提下，拟设置普通停车位 700 泊，机械停车位 280 泊，地面机动车位拟按照 30/个计取，装卸货车位拟按照 40/个计取，非机动车按照 1.5/个计取。综合测算得：项目地下车库总需求面积约 30000，地面停车场总面积约 3800。2、充电桩充电桩 根据 广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设指导意见的通知（粤府办201559 号）：128、原则上，大型公共建筑物配建停车场、社会公共停车场建设充电设施或预留建设安装条件的车位比例不低于 10%，每 2000 辆电动汽车至少配套建设一座公共充电站。鼓励建设占地少、成本低、见效快的机械式与立体式停车充电一体化设施；另广东省人民政府办公厅关于加快新能源汽车推广应用的实施意见（粤府办（2016）23 号）规定：新建城市公共停车场以及新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目，要按不低于停车位总数的一定比例配建充换电桩或预留充换电设施接口，其中广州、深圳市不低于 30；广州市新能源汽车发展工作方案（2017-2020 年）规定：贯彻落实国家和省的要求，推动新建住宅停车位全部建设充电设施或预留安装129、充电设施接口，新建办公楼、商场、酒店等公共建筑配件停车场和社会公共停车场，建设充电设施或预留安装充电设施接口条件的车位不低于 30%。因此，本项目规划预留充电桩设施接口条件的数量为机动车停车位总数的 30%，共 306 个。3、人防人防工程工程 人防工程是战时保障城市居民就地就近掩蔽，减少人员伤亡的重要途径。在人防重点城市的市区（直辖市含近郊区）新建民用建筑，要按照国家有关的规定修建防空地下室。根据广东省人民政府办公厅转发省人防办、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省住房城乡建设厅关于规范城市新建民用建筑修建防空地下室意见的通知（粤府办202027 号）：城市（含县级市、县城，下同）总体规130、划确定的城市规划区内城镇建设用地内的新建民用建筑（包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑，下同），应按规定修建防空地下室。城市新建民用建筑按照以下标准修建防空地下室：（一）新建 10 层（含）以上或者基础埋G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 42 深 3 米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建 6 级（含）以上防空地下室。综上，本项目按平战结合考虑，将人防工程设置在地下车库内合建。本项目按照非生产性用房部分地面首层建筑面积计算应建防空地下室面积（实际以人防部门批复为准），即按配套行政办公及生活131、服务用房所占基底面积测算，人防面积约 2012.50。4、架空、架空及连廊及连廊 架空及连廊，原是中国古建的一种形式，即建筑和建筑之间的架空及连接构筑物，上有顶，没有围护结构。架空及连廊设置一方面出于建筑功能上的要求，它可以方便两建筑之间联系。架空及连廊具有良好的采光效果和广阔的视野等。现代建筑学的定义，架空及连廊是建筑结构体系的一种，它一般指两幢或几幢建筑之间由架空连接体相互连接，以满足建筑造型及使用功能的要求。其跨度有几米长，也有几十米长。连廊沿建筑物竖向有布置一个的，也有布置几个的。另一方面，由于架空及连廊的设置，可以使建筑外观上更具特色，并能营造出一种更加和谐的建筑氛围。此外，还有消防132、架空及连廊，起到安全通道的作用，对防火要求很高，必须全部用防火材料制作。为满足交通联系、契合防火安全通道相关规范要求、解决建筑对外交通联系及遮风避雨问题，以及契合荔湾区当地气候特点、园景设置等需求，本项目拟设置风雨连廊面积共 1200（实际以最终选定方案为准），并配套设置垂直电梯方便交通联系。连廊面积均为不计容建筑面积。3.3 建设规模及内容建设规模及内容 据上分析，结合建设单位意见及相关会议纪要及精神等，荔湾现代都市工业产业园项目规划可建设用地总面积 38907（约 58.36 亩），分为 AF030570、AF030571、AF030572 三个地块建设，项目规划总建筑面积 186828，133、总计容建筑面积 155628，其中：规划新建厂房功能面积 132283.80（占比 85%），综合配套功能面积 23344.20（行政办公及生活服务等，占比 15%），建筑连廊面积 1200，地下停车库（兼顾人防、设备用房）30000（地下一层）；以及道路广场、室外绿地、室外停车场等室外工程。项目主要建设内容及规模详见下表。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 43 项目主要经济技术指标一览表项目主要经济技术指标一览表 项目项目 单位单位 数量数量 备注备注 项目可建设用地面积 38907.00 一类工业用地 M1，约134、 58.36 亩 项目总建筑面积 186828.00 其中 地上计容建筑面积 155628.00 计容建筑面积 其中 通用厂房 132283.80 通用厂房，占总计容面积的 85%行政办公及生活配套 23344.20 行政办公及生活配套，占总计容面积的 15%连廊面积 1200.00 不计容面积 地下建筑面积 30000.00 地下 1 层，停车库兼顾人防及设备用房等，不计容面积 建筑基底面积 19453.50 实际以选定方案为准 人防配建面积 2012.50 暂按配套部分用房所占基底面积计算，实际以人防审批部门批复为准 绿地面积 7781.40 暂定 室外停车场面积 3800.50 机动车及135、非机动车地面停车位 广场道路面积 7871.60 含公交首末站 建筑密度%50.00 容积率 4.00 绿地率%20.00 建筑高度 m 40.00 平均层数8层，建筑控高要求40米，局部经论证后可60 米 总土石方量 m 325595.45 暂估，含地表土方及基坑开挖 总停车位数量 泊 2507.00 其中 非机动车停车位 泊 1487.00 地上，厂房按 1 泊/100、配套按 0.7 泊/100 建筑面积配建，1.5/泊 机动车停车位 泊 1020.00 厂房按 0.3 泊/100、配套按 0.9泊/100 建筑面积配建，另含配建公共停车库 373 泊车位 其临时接送车位 泊 3.00 136、全部地上，30/泊 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 44 项目项目 单位单位 数量数量 备注备注 中 装卸货车位 泊 37.00 全部地上，40/泊 地下机动车停车位 泊 980.00 其中普通停车位 700 泊，机械停车位 280 泊 充电桩 支 306.00 按照 30%机动停车位预留充电桩安装条件 注：实际以选定方案为准。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 45 第第 4 章章 产业定位及功能业态产业定位及功能业态 4.1 区域发137、展谋划区域发展谋划 4.1.1 战略发展指引战略发展指引（1）省市区实施实体经济优先的高质量发展战略，形成“万千百”规模化产业链群梯队，荔湾区重点推动海龙围科创区集聚高端要素，构建广佛协同格局。1）广东省：以实体经济为本，加快现代产业体系的立柱架梁，提质壮大现有的 8 个万亿级产业集群。把握坚持制造业当家、推进科技创新强省建设等重大机遇，坚持实体经济为本，打造更多享誉世界的广东产品、广东企业、广东产业，加快加力推动现代产业体系的立柱架梁，着力提质壮大现有的新一代信息技术、现代轻工纺织等 8个万亿级产业集群。2）广州市：坚持实体优先，制造业立市，擦亮“广州制造”品牌 将着力打造 8 个万亿级产业138、链群、13 个千亿级产业链群、一大批百亿级产业链群。着力打造智能网联与新能源汽车、软件和信创、时尚产业、文化创意等 8个万亿级产业链群；围绕现代高端装备、半导体和集成电路、新能源等 13 个千亿级产业链群，提升产业能级；推进人工智能、检验检测、新材料等一大批百亿级产业链群多极发展。3）荔湾区：发展以佛山为代表的珠西产业协同格局聚集平台动能，紧抓“三大平台”建设增强海龙围科创区极点带动作用。积极对接珠江西岸尤其是佛山市的先进装备制造业，加快形成“广州研发创新+珠西制造”产业协同发展格局；紧抓“三大平台”建设：增强白鹅潭商务区核心引擎功能、推动海龙围科创区聚集高端要素、深耕荔湾文商旅活力区文化传承139、；增强海龙围科创区极点带动作用，加快“工业上楼”步伐，发展各类创新载体和平台。（2）广佛同城进入产业联动阶段，融合先导区先行建设，形成“广州关键环节研发中试加速+佛山成品规模生产转化”的协同发展模式。过去：交通与人口协同为主，缺乏产业协同，优质专精特新载体落地缓慢；广佛候鸟两市流动，广佛同城仅停留在交通和人口层面。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 46 未来：产业联动重点 产业联动是更高层次广佛同城化的核心关键；需要更高质量的产业内容导入加速广佛同城融合先导区的落地。广佛融合先导区先行建设，重点共建 4 个万亿级产140、业集群，广佛同城进入产业联动起步阶段，需导入高质量产业加速广佛同城发展，广佛同城融合先导区先行建设，推动片区内多个重点项目打造 4 个万亿产业集群。广州在关键研发中试加速，佛山在成品规模生产转化，广佛产业联动。广佛同城融合先导区先行建设，广佛同城融合先导区，重点共建 4 个万亿级产业集群：先进装备智造、汽车、新一代信息技术、生物医药健康等，推动重点项目产业协同发展，集中显示广佛高质量发展融合成效。战略发展指引详见下图。4.1.2 荔湾发展基础荔湾发展基础（1）荔湾区以烟草制造业和医药制造业为主导，产业结构单一，且医药制造业“转增为降”，其他行业占比较少未成规模，新动能导入需求迫切。1）2022141、 年全年规模以上工业总产值 371.21 亿元，增长 5.2%，排名全市第十；2）分行业看，产值前两位依次是烟草制品业和医药制造业，占比重合计为 78.3%，产业结构单一，缺乏新的增长动能；3）烟草制造业增长 5.5%，保持稳定发展，是区工业产值的主要贡献来源（2021 年占全区 63.4%）；4）医药制造业下降 15.7%，转增为降（2021 年增长 8.3%），产业基础受到动摇。5）2022 年荔湾区规模以上工业总产值占比及 2022 年广州市各区规模以上工业总产值及增长率详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究142、报告 47 2022 年荔湾区规模以上工业总产值占比图 2022 年广州市各区规模以上工业总产值及增长率 （3）荔湾区规上企业分散式分布未形成产业集群，传统优势领域占比大但增长缓慢，新兴领域正在起步有一定布局，整体处于新旧动能交替阶段。都市消费工业规上企业占比 53.33%，主要集中在烟草、制鞋业等领域，具备深厚的产业基础；生物医药与健康制造占比 14.67%，企业产值高，产业质量好；材料与精细化工、智能装备分别占 13.33%和 10.67%，具备一定的基础；新一代信息技术、节能与新能源产业分别占 5.33%和 2.67%，处于起步阶段。以荔湾区各行业传统优势领域和新兴领域为例，荔湾区都市消143、费工业主要集中在烟草、制鞋业等传统细分领域，产业基础深厚，生物医药与健康，主要在白云山医药、敬修堂等龙头企业赋能下，成为荔湾工业产值的重要组成部分，但近年呈现一定的下滑。新兴领域中智能装备以传统材料和通用设备企业为主，新材料及高精尖智能装备处于起步阶段，正在逐步导入，详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 48 4.1.3 区域发展需求区域发展需求（1）荔湾区初步集聚一批新一代信息技术、智能装备等领域的专精特新企业，呈现较好发展潜力，是优化区域产业结构的重要力量，需加强引导高质发展。截止 2022 年，荔湾区专144、精特新中小企业数量 75 家，智能装备及新一代信息技术占 56%，具备较好的发展潜力。详见下图。（2）优质企业有 25 家位于村镇工业集聚区，在荔湾推进 37 个村镇工业集聚区改造背景下，需要做好园内企业的稳企工作，夯实荔湾产业基础。1）37 个村镇工业集聚区推进改造，园区内企业有转移需求 根据荔湾区村镇工业集聚区改造升级专项规划（中期成果），全区 55 个村镇工业集聚区中，有 37 个加速推进更新改造，现状企业有转移需求，详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 49 2）位于村镇工业集聚区规上企业共 25 家145、，需做好保留安置，详见下表。4.1.4 项目发展思路项目发展思路 紧抓广佛协同机遇，夯实荔湾产业基础，满足新动能导入需求，建议本项目以“稳企强产，外联拓展”为策略，壮大荔湾现代都市工业产业集群。（1）战略发展指引 以实体经济为本，制造业立市，荔湾推动海龙围科创区集聚高端要素，构建广佛协同格局，项目所在的广佛同城融合先导区先行建设。（2）荔湾发展基础 传统优势产业结构单一，新兴领域起步有一定布局，整体处于新旧动能交替阶段。（3）区域发展需求 初步集聚一批新兴产业的优质企业，引导发展村镇工业集聚区改造背景下要做好稳企工作。4.2 产业方向选择产业方向选择 4.2.1 项目规划背景项目规划背景 G 146、D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 50 项目作为重点任务明确写进荔湾区现代都市工业高质量发展工作方案，建设荔湾现代都市工业加速器，并制定专项扶持政策全力推动项目落地运营。本项目作为重点任务明确写进荔湾区都市工业高质量发展工作方案，专项政策正在编制，“建设一个现代都市工业加速器（孵化器），以龙溪大道 58 亩工业用地，按照高标准厂房要求，打造荔湾区首个产业加速器。”计划于 8 月底动工建设。荔湾区发改局牵头，正在开展“现代都市工业加速器”园区的专项政策编制工作，研究制定系列支持园区建设和产业导入的扶持政策，助力引优育强，147、促进现代都市工业和生产性服务业发展。4.2.2 区位交通优势区位交通优势（1）项目坐拥广佛交界的桥头堡区位优势，依托环城高速、城市快速路、广佛线等交通路网，可快速连通广佛重点片区，实现生产要素的高效流通。本项目位于广佛城市核心区的几何中心，与广佛重点片区的交通连接度高，1 小时内可抵达广佛主要城区，2 小时内可达广佛全域，距珠江新城约 13km，距金融高新区（千灯湖）约 7km，距三山新城约 5km，项目周边交通基础条件突出。项目位于区域仅有的交通主干道交汇处龙溪大道、广州环城高速西北角距离高速出入口近 500m，距离两个地铁站均 1km，详见下图。（2）项目位于区级重点平台海龙围科创起步区内148、，是片区近期唯一可快速启动的生产性工业园区载体，是荔湾推进现代都市工业高质量发展的首要抓手。1）快速整备连片工业用地的先发优势 荔湾区工业用地重点集中在村镇工业集聚区和海龙围科创起步区内，其中起G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 51 步区已导入项目均已研发办公为主，且尚处于建设区，项目是海龙围近期可快速承载现代都市工业的唯一选择。4.2.3 现状产业基础现状产业基础 项目周边现状产业以花卉种植贸易、五金、机械制造、纺织、家具、食品为主，业态低端，与片区发展定位的契合度较低，现有企业基础难挖潜（1）产业主题：传统领域149、为主，主题散乱未成优势。片区现状产业以制造业和批发业为主，占比达 57.2%。制造业集中在金属制品、机械制造、纺织服饰、家具建材等传统领域。批发业涉及花卉水产、金属制品、纺织服装、机械设备等众多领域，未形成优势主题方向。（2）产业质量：个体户过半，高质量企业占比低。现状企业整体质量较差，与上位规划契合度弱，未来可围绕高新企业所属的高端装备等领域延伸发展。个体工商户占 52%+，小微企业占 94%，大中型企业有 42 加，高新技术企业有 22 家，专精特新企业有 5 家。4.2.4 现状城市配套现状城市配套 项目周边现有文教体卫基础设施数量较多，基本商业配套齐全但业态低端，对企业和人才的吸引力较150、弱。区域医教文体配套基础较好，但整体商业体系未建立，产业人才的生活服务需求难保障。现状设施分布情况：教育设施：7 家小学、6 所中学和多家幼儿园机构；医疗设施：3km 内有社区卫生服务中心，5km 内有 3 家三甲医院；文体设施：荔湾区海北东石桃花公园、海中公园、大沙河湿地等；商服设施：3km 内无大型商业广场/购物中心，以沿街商业、便民超市为主，5km 内有广百广场、中海花湾天地购物中心等商业。目前商业集中在南海中心区和荔湾芳村，广佛缝合地带的海龙街道基本无大型购物中心；片区范围内以传统大众消费为主，依托沿街铺面布局了大众餐饮、便民商店等低端消费业态，难满足未来高新智造与创新人才的服务需求。151、详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 52 4.2.5 本位条件分析本位条件分析 项目周边产业基础薄弱，难有挖掘提升机会，应充分发挥广佛桥头堡区位交通优势，把握作为荔湾区现代都市工业重点项目的政策优势和海龙围科创区首个生产性工业园区的先行优势，从三个维度做好产业引育。（1）联动广佛产业互动，找企业增量；（2）协同周边龙头企业，引链条集聚；（3）承接荔湾本土优企，促稳企强企。4.2.6 广佛产业联动广佛产业联动（1）广佛推进智能装备、超高清视频与智能家电国家先进制造业集群建设，广州依托中心城市优势，重点承接高精152、尖核心部件的研产功能。广深佛莞智能装备集群、广佛惠超高清视频和智能家电产业集群，入选工信部国家先进制造业集群名单，成为广佛产业互动的关键领域和路径支持。1）广深佛莞智能装备集群：广州地区是智能成套装备、关键零部件研发生产环节，佛山地区是各类智能化技术应用方向的智能装备制造。广深佛莞智能装备集群 2021 年总产值超过 8000 亿元，是全国规模领先、品类最多的智能装备集聚区域。该集群拥有规上企业近 5000 家，专精特新“小巨人”企业超过 100 家，10000 多家产业链上下游企业。2）广佛惠超高清视频和智能家电产业集群：广州地区 1500 家+超高清产业核心元件、终端呈现领域企业近 60%153、处于产G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 53 品开发前沿技术研发环节，落地 TCL“半导体新型显示器件生产线”，佛惠地区是智能家电龙头企业落地成品规模生产基地。广佛惠超高清视频和智能家电产业集群于 2019 年 9 月入围国家先进制造业集群首批培育对象，从智能家电延伸到智能家居，推进培育超万亿的泛家居先进制造业产业集群，培育了美的、格兰仕、海信科龙等一批龙头企业。（2）结合佛山产业基础特点，基于广佛协同模式下，项目可聚焦智能装备、新一代信息技术、都市消费工业等领域，开展高价值环节的研产协同。1）广州高精尖关键部件研154、产 聚焦智能装备、新一代信息技术、都市消费工业开展高技术高价值关键部件的中试生产协同。2）佛山装备制造业高速发展 佛山装备制造业产值突破万亿元大关，成为佛山唯二的万亿产业。随着佛山全国工业转型进入数字化、智能化升级阶段，智能机器人制造、高端电子信息制造等细分领域迅猛发展。2020 年，佛山装备制造业产值突破万亿产值年均增长 10.1%；2021 年，佛山实现先进制造业增加值 2688.21 亿元占规模以上工业比重达 49.4%；智能装备规模快速跃升工业机器人产量 29765 套，同比增长 302.7%；服务机器人 6283套，同比增长了 12.8 倍。4.2.7 区域龙头协同区域龙头协同（1）155、项目周边龙头引领研发办公重点项目加快建设，本项目可通过智造-中试-检测等功能互补导入，“链式协同”集聚龙头企业“朋友圈”。详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 54 1）龙头企业“链长制招商”海龙围科创区在建龙头项目 12 个，涉及生物医药、都市消费工业、新一代信息技术、智能装备、科创服务五大方向，以研发办公为主导功能，本项目可通过“链长制招商”和“空间功能互补”，承接龙头企业上下游制造环节。详见下图。（2）挖掘七大重点项目的产业链上下游环节，协同新一代信息技术、智能装备、都市消费工业领域的研产环节落地，并满156、足科技创新的成果投产转化需求。1）项目周边在建龙头项目分布情况 根据广州市产业用地指南(2018 年版)，生物医药制造只能布局在外围区域，本项目不具备条件，因此与大翔、大参林、绿瘦、帝奇项目无法协同；北斗智创谷定位本身已包含生产制造功能，功能上无法协同。2）敏城互联数字经济大楼协同智能装备、新一代信息技术研产环节 规划引入中科院国家传感技术重点实验室南方基地，通过上游传感技术研发试验，可吸引需广泛应用传感技术的智能机器人、精密仪器设备、关键零部件等下游智能装备类企业进驻。3）名创优品总部及唯品会服务基地协同都市消费工业、智能装备 研产环节 名创优品供应商涉及 11 个大类的细分产品，其中电子电157、器价值较高，时尚服装与荔湾的产业基础有一定匹配。其部分供应商实力较强，如电子电器供应商立讯精密，同时也是苹果的供应商，因此，可对其供应商体系进行深度挖掘，导入高价值产品的制造环节。4）四大科创服务项目满足成果投产转化需求 依托四大科创服务项目，构建“众创空间-孵化器-加速器”全链条孵化体系。本项目通过生产制造环节的功能互补，面向加速型企业提供中试及成果投产空间。4.2.8 本土优企承接本土优企承接 根据重点企业需求摸查，新一代信息技术与都市消费工业类企业有明确厂房需求，且产值较高，符合项目区域需求，另外，根据广州市产业用地指南(2018年版)，生物医药制造只能布局在外围区域，本项目不具备条件。158、详见下表。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 55 4.2.9 项目产业体系项目产业体系（1）立足外来增量机会与荔湾本地优势升级，本项目以智能装备为核心、新一代信息技术与都市消费工业为支撑，做强现代都市工业加速功能。项目产业体系详见下图。（2）按不同维度对三大产业方向的细分领域进行评价筛选，详见下表。以上产业领域不涉及易燃物、特殊液/气体等的加工和储存。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 56 （4）通过对三大方向的细分领域进行评分筛选，形159、成本项目的“3+8”现代都市工业产业体系。1）新一代信息技术 新型电子元器件及设备：敏感元件及传感器、电子元器件、电声器件及零件等；智能消费相关设备：可穿戴智能设备、智能无人飞行器、智能家电等；数字创意技术设备：VR/AR 设备、影音制作设备等。2）智能设备 机器人与增材设备：工业机器人、服务机器人、家用机器人等；智能测控设备：工业自动控制系统装置、实验分析仪器、供应用仪器仪表等；智能关键基础零部件：动力机械及元件、关键机械零部件、关键通用零部件等。3）都市消费工业 光电设备：LED 灯光、光电子器件等；时尚服装：新型功能服饰、服装定制等。注：家用机器人作为先进制造业纳入智能装备分类。4.3 160、功能业态策划功能业态策划 4.3.1 项目总体定位项目总体定位 本项目拟建成荔湾现代都市工业产业园，成为荔湾现代都市工业加速器，承接荔湾实体经济的优质企业成长牧场，面向区域协同的新兴产业成果投产平台，实现企业和成果同时加速。（1）企业加速 引入一批省市级专精特新高新技术企业，增强荔湾产业韧性与抗风险性；承接一批荔湾区现状优质企业，推动荔湾区现代都市工业稳企强产；链接一批龙头上下游制造企业，支撑新兴产业铸链成群储力蓄能。（2）成果加速 以中试生产功能差异化协同，打造战略性支柱产业的成果投产平台，打通科创落地“最后一公里”，打造围绕高精尖产品集智能生产、研发中试、检验检测等功能于一体的现代都市工业161、示范项目。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 57 4.3.2 招商企业画像招商企业画像 招商企业拟以成熟期企业为支柱，以成长期企业为支撑，以服务机构为支持，构建项目企业森林生态，详见下图。4.3.3 对标案例分析对标案例分析（1）围绕同类产业方向、同类运营主体、同类定位属性三大维度选取对标案例，开展功能业态构成、产品设计建议等分析借鉴。1）同类产业方向案例 佛山南海润慧科技园：该项目属性为工业上楼标杆项目，M1 用地，总建筑面积 15 万；区位交通条件为城市主干道旁，不临近地铁站；主导产业方向为新一代信息技术、智能162、制造、智慧医疗。2）国企主导型案例 白云美湾五龙岗产业园：该项目属性为现代化高标园区，M1 用地，总建筑面积 14 万；区位交通条件为区级重点产业发展片区内，城市主干道旁；项目竞争力标签为专项产业政策、白云首个区属国投建的智造园区。3）产业加速器案例 广州开发区科技企业加速器：该项目属性为厂房+研发办公+园区配套，总建筑面积 75 万；区位交通条件为临近高速路、城市主干道，距地铁站一定距离；项目功能定位为黄埔区中小型科技企业规模化加速成长平台。（2）佛山南海润慧科技园 1）园区概况：独栋定制厂房+灵活分割高标厂房+省级孵化器，已初步形成G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目163、荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 58 龙头引领、中小企业集聚的企业加速全周期生态圈。佛山南海润慧科技园是华润置地佛山地区首个工业上楼标杆项目，加速佛山智造升级，该产业方向是新一代信息技术、智能智造、智慧城市；招商可售空间去化率 82%，一期已导入广佛深优质科创企业 20 家，二期在建，以研发、中试、生产、展销一体化头部科技型企业总部，目前已对接国高、准国高、专精特新等行业头部业超 10 家，6 家已签约进驻打造定制独栋厂房。2）产品分析：高层智造厂房标准层约 1500-2500，四层独栋定制厂房总面积约 3000-5000。具体分区详见下图。3）产业服务：导入重点实验室164、科技孵化器和加速器，以金融创投为核心整合全流程服务，打造创新产业服务平台，赋能企业加速成长。中科院北京国家技术转移中心佛山分中心为主要科创支持，以金融服务为核心，产业链整合服务，供需对接服务相结合。金融服务：润加速国家级众创空间 依托华润集团及全球资源网络，链接全球大型企业、高校、基金等产业资源，为入园企业提供从产业资源对接到金融投资支持的一系列加速服务。产业链整合服务：中城智能硬件加速器 整合大湾区的智能印件供应链资源，涵盖硬件产品的研发设计、生产制造到上市销售的每个环节，做到最全整合、最快对接和最专业的加速服务。供需对接服务：天集社工业 B2B 供需对接平台 围绕研发设计、制造生产、产品165、采购等需求，精准高效对接行业中上中下游G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 59 供需，提供快速的需求响应能力，助力企业技术与产品的迭代。（3）白云美湾五龙岗产业园 1）园区概况：高标准现代化智造厂房+高端配套用房，适配美丽健康企业共性生产需求与多元空间组合需求，打造制造集聚区。白云美湾五龙岗产业园是产品制造、设备制造和检验检测类头部总部，该项目定位为美丽健康产业制造集聚区，是助力“白云美湾“千亿级产业集群发展的重要平台，产业方向以化妆品产业、生物医药为主；意向招商去化率 100%，广州迪安医疗投资有限公司、广州迪安医166、学检验实验室有限公司等行业龙头企业已入驻，签约意向企业超 10 家。2）产品分析：高标厂房标准层约 2500-3500，配套用房标准层约 750，建筑规模占比约 6%，具体标准详见下图。3）产业服务：发挥国企主体“稳企促产”的运营特点，以创新载体+多元服务+灵活租售+专项政策为服务模式，加速产业集聚与培育。多元软硬件配套服务：企业展厅、共享会议室 国企运营，增益服务保障：灵活租售模式，降低企业压力 稳定租金、手续齐全、统一标准化管理；按揭购买，首付 20%起，减少前期资金压力；产权分割，灵活分证，解决企业融资需求。白云投资组建产业服务中心落地园区主要运营特点：产业资源协同：行业论坛、链长制服务167、等；惠普金融支持：成立美丽健康基金等；G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 60 政策兑现申报：合规运营政务服务、奖补申报等；人才引育服务：创新孵化、人力资源服务等。专项政策加持：落实白云“1+4+N”惠企政策 支持企业建设规模、支持企业开拓市场、支持企业创新发展、支持企业培育人才、支持企业集采原料、进一步优化产业生态、支持企业培育品牌、保障企业发展空间、支持产业配套服务机构落户发展。（4）广州开发区科技企业加速器 1）园区概况：聚焦加速器期企业成果落地投产，形成了国家研究机构引领，孵化加速平台支撑，多赛道产业链生态的168、创新型产业园。广州开发区科技企业加速器是广州市战略性新兴产业基地的重点孵育平台，是黄埔中小科技企业转向规模化投产的成长平台。产业方向以智能制造、新一代信息技术、生物医药、新材料为主导。招商平均去化率/出租率约 90%，累计引进企业 140 余家，规上企业达 98%，现状入驻企业超过 56%被认定为国家高新技术企业。研究机构有中科院自动化所、清华珠三角研究院、浙江大学华南工业技术研究院等。以标准化厂房为主导功能，提供成果投产载体，详见下表。2）产业服务：围绕软内企业普性和个性化需求，构建金融投资-产业服务-孵化服务的三层式一体化服务体系。金融投资：开发区控股集团搭建科技金融服务体系 1）证券服务169、粤开证券控股股东是广州开发区控股集团 2）金融服务凯得资本是广州开发区控股集团的全资二级企业 孵化服务：聚焦产业主题打造孵化器，完善园区企业成长链条 在 C5 栋、C6 栋打造生物医药孵化器凯得生物科技创新园，通过组织园区内外龙头、头部生物医药企业家作为园区创业导师，通过项目合作支持中小微G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 61 企业创新速。产业服务：搭建国内领先的知识产权保护与服务体系 依托开发区知识产权政策，以科创金融为支撑，搭建了全过程、多样化的投融资体系和培训服务体系，针对科技型企业发展的不同需求，分阶段为在170、园企业提供知识产权、科技研发、投融资、创业辅导等专业化服务，鼓励园内企业申报参与开发区“知识产权助力科创企业上市项目”。4.3.4 项目借鉴总结项目借鉴总结 通过对标案例借鉴，都市工业园区类项目建议从高标产品供应、灵活运营机制、全面产业服务三大维度开展建设。（1）高标产品供应：高标厂房+服务配套用房 功能配比：研发空间占厂房面积比例：5%-10%产品类型：高标厂房+独栋厂房+研发楼宇 产品参数：新一代信息技术、智能装备、都市消费工业等产业企业基本适用：标准层：2000-3000（独栋层 1000 左右）层高：首层 7-8m，高层 5.4-6m 的高层高优先 层数：7-10 层居多 柱距：8.4171、m*8.4m 以上宽柱距居多（2）灵活运营机制：弹性租售+政策扶持 租售模式：允许一定比例分割转让，降低企业融资成本；国企担保，稳定租金、把控产品品质，提升企业入园积极性。政策支持：企业入园支持：租金补贴、普惠金融购房融资支持等；产业发展支持：企业规模扩张、技术创新、品牌培育等资金补贴。（3）全面产业服务：构建企业成长全周期赋能服务 空间载体支持：实验室等研发基础空间及设备、会议室、成果展厅、路演厅等交流空间、双创办公空间适配各阶段企业梯级加速；软性服务赋能：产业基金、科创金融等金融服务；知识产权服务等成果转化服务；法律、财会、园区管理等基础保障服务；人才引育、政策申报等增值服务。4.3.5 172、功能业态策划功能业态策划 基于三大领域企业智能生产特点和高附加值环节的共性配套需求，构建以智能制造为核心，产业服务为支撑的全生态功能体系。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 62 智能智造示范区：研产一体化工业大楼+现代化高标准智造厂房，构建“头部企业+中小企业”的现代都市工业集群金字塔；产业服务支持区：共享型、多元化产业服务空间，赋能科创企业规模化成长；生活服务配套区：面向园内产业人才的餐饮、休闲、居住服务等邻里服务配套。4.3.6 引擎项目策划引擎项目策划（1）工业大楼面向中大型企业的产研一体化总部工业楼宇 以中173、大型企业自用为主，满足企业“独门独院”的企业形象展示需求，产品开发、实验中试等研发创新需求，定制生产、批量生产等智能生产需求，品牌运营等商务办公需求。规模建议：2-3 万。（2）以大型企业供应链为核心的垂直化布局的都市型工业楼宇分区详见下图。（3）高标智造厂房面向专精特新、瞪羚企业等成长型企业的标准化高标厂房 以高标厂房及工业上楼建筑设计要求为建设标准，匹配智能装备、新一代信息技术及都市消费工业制造求企业共性产品需求，集中化为中小型制造创新企业提供核心生产功能空间。规模建议：8-9 万。高标准、高弹性、强灵活性的现代化智造工厂建议指标详见下表。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产174、业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 63 （4）共享实验室配备专业实验设备，为企业提供研发创新的公共实验 空间 整合科研机构/团队和龙头企业资源，通过国标级实验室空间和先进实验设施设备的配备，打造支撑园内中小企业产品创新、工艺设计升级的技术创新大脑。规模建议：3000-4000。创新龙头统筹资源，空间设施开放共享，灵活租赁。周边已落地龙头企业和高校科研院所提供技术支持、项目资源支持，XX提供空间支持、设备支持，2 者结合组成现代都市工业加速共享实验室，既有创新项目合作，又有中小企业共享租赁 2 种合作模式。创新项目合作模式：实验室及资源免费使用、产品合作开发，版权共175、享、知识产权及市场转化订单购买；中小企业共享租赁模式：专业技术咨询、信息数据使用、设备空间租赁。（5）检验检测中心提供新品检测、产品出厂等检验检测服务在政府部门指导下，导入智能装备、新一代信息技术、都市消费工业领域专业第三方检验检测机构，面向园内甚至广佛制造企业的产品的进行合规性质量检查、产品质量认证等检测服务。规模建议：3000-5000。省市级平台引领、全领域检测机构汇聚的一站式检测中心。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 64 政府断引领：荔湾区市场监督管理局和广东产品质量监督检验研究院共同汇聚，提供广东省质量176、监督精密仪器/信息材料/产品检验站(广州)），包括不限于产品质量监督抽查检验、产品相关委托测试和认证检测服务、研发成果性能测试、定制化检验、诊断服务等。市场端引领：导入一批获得 CNAS 认可、CAL 和 CMA 资质认定的检验检测机构，面向荔湾、广佛现代都市工业企业，提供高价值服务，详见下图。（6）省级创新企业孵化器面向系统开发、平台服务型企业的创新孵化空间 围绕智能装备与新一代信息技术领域，系统开发、解决方案研发等环节创新企业提供研发试验、测试小试、创新办公等优质活力的载体空间，并提供产业服务、风投服务及匹配资源服务，加快科技企业及人才的集聚与成果落地。规模建议：12000-15000。导177、入省/市级科创孵化器品牌，完善园区企业成长链条。科创研发企业开发智慧工厂系统，提供智慧工业解决方案。孵化服务机构有以下几种：金融服务机构、识产权服务机构、人才培训机构、技术咨询机构、法务咨询机构。（7）科技成果展厅线下展厅+线上推介平台，为企业提供产品展示与商务交流的空间 为园内中小企业集中式提供产业研创的成果发布空间、品牌展示体验厅，并配备 200 人会议室空间，不定期举办新品展会、行业交流及论坛活动，提供宣传承办服务。帮助企业转化潜在客户。规模建议：1000-2000。高端商务配套+多元活动举办，加速成果转化。科创新品路演发布厅：为智能装备等科技创新成果提供专业展示发布场地，配备 LED 178、显示互动屏、3D 全息投影等设备，打造高端展会。行业论坛会议厅：打造专业会议交流中心，定期承办行业等大型峰会、论坛、G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 65 圆桌会议等商务活动。创新成果常态化展厅：为园内企业的科创成果提供常态化展厅，配套商务交流空间，推动科创企业与投资方的合作。（8）园区运营管理中心园区运营公司日常办公为入园企业提供智慧化、管家式服务 依托智慧园区服务管理平台，建成园区数字管理运营办公区域，实现园区设备管理数据的信息化。同时打造成企业服务窗口，依托数据管理提供精准、定制、个性的服务，塑造现代智造园区179、新形象。规模建议：3000-4000。数字化、智能化、智慧化的园区服务运维中心：配套数字化基础设施和建设智慧园区是智慧园区解决案提供商。配套数字化基础设施：移动安防、智能监测、智能停车、寄出设施、高清视频；建设智慧园区：园内企业数据库、业务管理平台、对外服务平台。园区数字化管理服务平台：提供政策申报咨询服务、厂房效能利用分析、园区全天候安防巡查。（9）工业邻里服务中心以邻里中心模式为特色构建综合型生活服务中心 打造为园内全龄段产业人才提供多样化公共服务的 24 小时活力邻里中心，涵盖员工餐厅、休闲餐饮、便民商业、运动休闲等生活需求，打造现代化工业园区的社区生活中心。规模建议：18000-200180、00 垂直化构建商业-休闲-配套于一体的友好型社区中心。品质生活配套：面向园内主要企业，满足工业人才、中薪白领等高新产业人才的舒适空间。便捷商业设施：配套大型公共食堂，以及 24h 便利店、茶饮店和少量餐饮店。健康生活配套：配备园区 24h 医务室、乒乓球、健身房等健身运动场馆。人际交往空间：共享书吧、影音娱乐室等。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 66 第第 5 章章 项目项目选址与建设条件选址与建设条件 5.1 项目项目选址选址 项目场址位于广州市荔湾区龙溪大道以北、环城高速公路以西、旧龙溪路以南，位于海龙围科181、创区范围内，详见项目选址位置红线图。根据广州市规划和自然资源局关于申请出具荔湾区龙溪大道地块规划条件的复函（穗规划资源业务函【2020】2143 号）：项目现行规划条件的用地范围涵盖 AF030570、AF030571、AF030572 三个地块；项目总用地面积约 38907 平方米（约 58.36 亩），用地性质均为一类工业用地（M1）。详见现行控规示意图（注：现行控规在地块出让时会把公交站场调整到 AF030570 地块，停车场可由建设单位统筹布局）。项目选址基地内部现状为施工弃土堆放，高度约 56 米，初步预估土方量约20 万立方米。项目选址位置、选址现状情况详见下图。项目选址位置红线图182、 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 67 项目选址现状航拍图 现行控规示意图 5.2 项目建设条件项目建设条件 1、位置条件 荔湾区，隶属于广东省广州市，是广州市老城区之一。位于广州市西部、北回归线南侧。东北部与越秀区相连，东南部与海珠区、番禺区隔江相望，北部、G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 68 西北部与白云区相邻，西部、南部与佛山市南海区接壤。2021 年，荔湾区常住人口 112.96 万人。户籍总人口 78.30 万人。截至 2183、021 年 10 月，荔湾区下辖 22个街道，区人民政府驻石围塘街芳村大道西 2 号。荔湾区位于广州市西部、北回归线南侧。介于东经 1131011315，北纬 23022309之间。东北部与越秀区相连，东南部与海珠区、番禺区隔江相望，北部、西北部与白云区相邻，西部、南部与佛山市南海区接壤。总面积59.1 平方千米。2、气候条件 广州属于亚热带季风气候，暖热少寒，夏长冬短，终年气温相对较高，北回归线从这穿过，四季常青，繁花似锦，有“花城”的美誉。荔湾区是广州的中心区，气候跟整个广州市基本相同，属于南亚热带季风海洋性气候，温暖、多雨、湿润，夏长冬短。由于背山面海，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜184、期短等特征。全年水热同期，雨量充沛，利于植物生长。具体自然条件如下：年平均温度 21.421.9 极端最高温度 39.1 极端最低温度 零下 2.6 全年总降雨量 1982.7mm 日最大降雨量 284.9mm 全年平均相对湿度 68 夏季主导风向 东南 冬季主导风向 北 全年平均风速 2.0ms 抗震设防烈度 7 度 3、地形地质条件 荔湾区北片区（珠江西航道以北）地势平坦且向南向西呈低落之势。北面为台地，地势较高，西南、南部略低，由西湾到小北江间，大部分为低洼平原。侵蚀平原分布于区内的克山和西村一带，堆积平原分布于西关大部分地区。中山七路东段到西山最高，最低处在丛桂路涌边。因地势低洼，每逢185、大雨季节，局部地段地下水上升至地面，致排水不畅。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 69 南片区（珠江西航道以南）地处珠江三角洲平原北缘，相对高差 2 米左右，多为第四纪堆积层。在白鹤洞一带，有顶部高程相差很小的小山岗群，台地东西长约 1000 米，属二级台地。海北村、海南村各有一座小山岗，岗顶标高 170米，岗体保留不够完整，且面积很小。荔湾区地域地质基底为白红岩体，上层为第四纪沉积岩、沙土、黏土、淤泥、杂填土等。北片区的基底大都为垩尔岩及其他岩系，分布很广，第四纪地层系统由表及里分为表层土人工填土层和全新世海陆交186、替层，属陆相湖盆地沉积，沉积物厚度在 500 米以上。南片区地处三水盆地，出露的地层由新到老有第四系、第三系及白垩系。由于本项目各地块尚未开展地质勘探工作，具体地质资料以专业单位出具地质勘察报告为准。4、水文条件 荔湾区北片内河流以珠江为主干，北江、流溪河水汇流贯通。天然河涌水道均由东向西流出增埗河和西航道，其间串通多条人工开挖涌渠以利排水。南片地域三面环水，区内河涌多。5、交通条件 项目选址外部交通条件便捷，规划范围可通过龙溪大道、龙溪中路等快速接入广州环城高速公路，与市域其他范围实现互联互通。3.2.6 水、电及通讯条件 给排水：本项目用水由市政供水管网供应，供水能力完全能满足本工程实施及187、运营的需要。供电：项目的供电电源来自电网公司荔湾区供电局，供电能力完全能满足本工程实施及运营的需要。消防：项目必须按照 建筑设计防火规范 的要求配备和完善有关消防设施。另外，还应积极借助社会消防力量，消防条件能满足项目的需求。通信条件：项目所在地属于荔湾区电信局范围，电信容量充足，通信条件完全能满足项目的需求。3.2.7 建设项目资源和原材料 项目需要的原材料主要是建筑用材，包括有型钢、高强度螺丝、水泥、钢筋、砂、石、轻质砖、铝合金材料、玻璃等在建筑市场常用的材料以及钢管、竹、木G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 7188、0 方等一些施工常用的建筑材料。项目所在区域建设用原材料供应充足，可满足大量生产的需要，供货稳定，质量保证。材料单价的高低，将直接影响到工程造价。从目前调查到的材料供应情况看，货源及运输条件较好，不会对本项目的实施造成太大影响。3.2.8 施工场地 本项目场地周围可提供施工场地和材料堆放场地。但因为建设场地与附近道路距离较近，应加强施工管理，规划好施工场地的布置，避免施工期间影响周边车辆正常工作和居民的正常生活。在土方开挖搬运时，应注意对附近道路及绿化的影响。5.3 研究结论研究结论 综上所述，本项目建设区位条件与经济、地形地貌、工程地质（需经专业勘察单位出具专业勘察报告）与水文地质、气候条件189、交通运输条件满足项目的建设需要，项目用地基本符合城市总体规划要求（实际以国土、规划部门批示为准），场址所在地区周围市政设施较好，水、电、通信等市政配套条件相对完善，符合本项目使用需要。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 71 第第 6 章章 项目项目建设建设方案方案 6.1 规划规划方案方案 1、设计依据、设计依据（1）中华人民共和国建筑法（2019 年修正）（2）中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）（3）城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）（4）工业建筑设计规范（ZBBZH/GJ 19）（5）城市190、给水工程规划规范(GB50282-2016)（6）城市电力规划规范(GB50293-2014)（7）城市工程管线综合规划规范(GB50289-2016)（8）室外给水设计标准(GB50013-2018)（9）室外排水设计标准(GB50014-2021)（10）建筑工程设计文件编制深度规定（2016 年版）（11）民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）（12）车库建筑设计规范（JGJ100-2015）（13）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）（14）建筑设计防火规范（GB 50016-2014）（2018 年修订版）（15）无障碍设计规范（GB 50763191、-2012）（16）建筑地面设计规范（GB50037-2013）（17）屋面工程技术规范(GB50345-2012)（18）建筑采光设计标准（GB50033-2013）（19）建筑幕墙（GB/T21086-2007）（20）玻璃幕墙工程技术规范（JGJ102-2003）（21）办公建筑设计标准（JGJ/T67-2019）（22）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）（23）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年修订版）（24）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）（25）建筑防火通用规范（GB 55037-2022）（26）广州市城市规划管理技术规定等其192、他现行法规和标准等 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 72 （27）工业项目建设用地控制指标（28）建筑与市政工程无障碍通用规范（GB 55019-2021）（29）广州市提高工业用地利用效率实施办法 2、项目定位项目定位 以“企业加速”为目标，重点承接荔湾区现状优质企业，推动荔湾区现代都市工业稳企强产；以“成果加速”为目标，重点通过区域协同打造面向战略性支柱产业的成果投产平台，打造集高精尖产品智能生产、研发中试、检验检测等功能于一体的现代都市工业示范项目。3、规划规划设计原则设计原则 1）个性化原则 项目的建设应193、承载荔湾区的当下与未来，体现高新技术产业园区的特点，并充分反映习近平新时代精神特征。建筑本身既能成为为周边企业、生产及贸易服务的多功能场所，也能成为群众喜爱的建筑艺术品，形成自身的差异化特点与运营优势，避免与其他城市园区建筑同质化。2）现代化原则 遵循现代化的原则，实现建筑现代化、设施现代化和管理现代化，运用先进技术将运营管理智能化。3）可持续发展原则 本着立足当前、服务长远的原则，做到设施先进、功能齐全、经济高效，同时预留未来发展空间，使项目能够实现可持续性发展。4）共享原则 设计应整体考虑项目各功能区块之间的关系，合理规划各项业态配置，做到功能分区明确，配套服务设施齐全，突出其专业性和开放194、性的特征。同时考虑多功能公共设施的资源共享和综合利用问题，形成具有共享、高效、互动、灵活等使用特征的产业园区。5）绿色、生态原则 尊重生态优先的原则，设计要体现低碳、节能、绿色、生态、环保、“海绵城市”的理念。从空间组织、交通等方面入手，结合绿化、活动场地、广场道路等开敞空间，使自然环境与人工环境相协调。预留景观视线和开敞绿化廊道，营造优美宜人的绿色生态环境。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 73 建筑设计要充分体现绿色建筑主题，降低建筑能耗，减少运行成本，提高舒适度，运用可行的绿色设计方法、适用的绿色技术，以保障195、绿色建筑目标的达成。在平面布局、建筑形体、空间关系中充分利用自然条件，创造健康舒适的环境。6）规范性原则 设计必须遵循国家和地方有关建设标准和设计规范的要求，并符合技术文件的规定。4、规划规划设计设计（1）功能布局 结合周边产业适配度、交通便利度等因素，项目以“一栋集中办公为标识引领，各地块配套均衡布局”为规划原则，南侧地块规划配套 1 栋高层办公楼及 1栋高层厂房，东北侧及西北侧地块以厂房为主，各规划配套 2 栋高层厂房，其中1 栋厂房内设有配套办公。在本项目用地红线内的各地块之间，设置有过街连廊，有利于人员快速、便捷通达各个地块。规划总平面详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代196、都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 74 项目规划总平面图（2）功能分区 南侧地块：设置 1 栋高层配套办公楼、1 栋高层厂房；北侧地块：设置 2 栋高层厂房及局部配套办公；项目功能分区情况详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 75 功能分布图（3）人行出入口设置 南侧地块：用地西侧设置主要人行出入口；北侧地块：用地南侧及北侧设置主要人行出入口；三个地块之间围绕建筑设置过街连廊。人行流线规划详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工197、业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 76 人行流线规划图（4）车行出入口设置 三个地块之间地面车行系统均通过市政路连接，各设置 2个地下车库出入口：南侧地块：于办公楼西北侧，厂房东北侧设置地下车库出入口；东北侧地块：于厂房东北侧、西南侧设置地下车库出入口；西北侧地块：于厂房东南侧、西北侧设置地下车库出入口。车行流线规划详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 77 车行流线规划图 6.2 建筑建筑方案方案 1、设计依据、设计依据（1）建筑工程设计文件编制深度规定（2016 年版）（2）房屋建筑制图统一标准G198、B/T 50001-2017（3）民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）（4）公共建筑节能设计标准（GB 50189-2015）（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-2014）（6）建筑设计防火规范GB 50016-2014（2018 年修订版）（7）无障碍设计规范（GB 50763-2012）（8）建筑地面设计规范（GB50037-2013）（9）屋面工程技术规范(GB50345-2012)（10）建筑采光设计标准（GB50033-2013）（11）建筑防火通用规范（GB 55037-2022）G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现199、代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 78 （12）办公建筑设计规范JGJ/T67-2019（13）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019)（14）人民防空地下室设计规范GB 50038-2005（15）建筑内部装修设计防火规范GB 50222-2017（16）民用建筑工程室内环境污染控制规范 GB50325-2020；（17）建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2015）（18）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2008）（19）工业建筑设计规范（ZBBZH/GJ 19）（20）车库建筑设计规范（JGJ100-2015）（21）广州市规划管理容积率指标计算办法（22）200、建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB 55015-2021）其他现行相关法律、法规和标准及建设单位提供资料等 2、建筑设计、建筑设计（1）项目主要建设内容详见项目主要经济技术指标一览表。（2）项目在功能上，结合“产城融合”的理念，设置有产业配套等，实现产业人员在不同的场景中自由切换，既能全身心投入工作，又能与外界保持良好的交流，与城市的缤纷生活和舒适健康的自然环境达到良性互动。在空间上，实现公共空间与城市空间相互融合，通过多层次的城市过街连廊，带动交往与交流的发生，提升园区内部空间活力。在环境上，园内环境设计体现对人的关怀。通过人车分流，使机动车只在外 围行驶而不干扰内部舒适的步行环境；控制201、活动空间尺度，为行人提供舒适的空 间感受；完善的服务设施满足使用者多方面的功能需求。（3）工业厂房遵循“经济、适用、美观”三大原则 地块内厂房类建筑立面风格主要为现代简洁，注重功能性，色彩搭配以白色、灰色为主要基调。同时于外立面上适当增加空中绿化设计。项目整体鸟瞰效果详见下图。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 79 项目整体鸟瞰效果图（4）节能、消防与无障碍设计 根据无障碍设计规范（G B 5 0 7 6 3-2 0 1 2），建筑主要入口处、建筑室内公共区域地坪有高差处均设轮椅坡道，坡度均小于 1/1 2。建筑室202、内设置、无障碍专用厕所，建筑单体电梯必须设置不少于一部无障碍电梯、一部客货两用电梯。停车场设无障碍停车位。建筑消防设计：项目建筑单体必须严格执行建筑设计防火规范（G B 5 0 0 1 6-2 0 1 4）（2 0 1 8 年修订版）及建筑防火通用规范（G B 5 5 0 3 7-2 0 2 2）等相关规范规定。本项目厂房为丙类厂房，厂房之间间距不小于 1 3 m，厂房与配套用房之间不小于 1 5 m；场地位于东侧和南侧的两栋厂房，沿东西两侧设置两条消防车道。场地内建筑外墙上设置便于消防救援人员出入的消防救援口，高层厂房的疏散楼梯设置为防烟楼梯间，并按照每个防火分区不少于一部设置消防电梯。建筑203、节能设计：根据民用建筑热工设计规范，项目处于夏热冬暖地区，应满足夏季防热要求。同时，考虑到项目的属性，建议本项目按照公共建筑节能设计标准相关要求进行节能设计。（5）层高与容积率计算 高层厂房、仓库及新型产业用房，层高小于 4.5 m 按该层水平投影面积计算G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 80 容积率建筑面积；层高每增加 2.2 m容积率建筑面积按该层水平投影面积增加一倍。（6）综合管线 由于本项目方案的合理功能分区，简单、直接的道路系统，本项目的管线布置有充分合理、有利的先决条件。本项目综合管线以单项管线工程规划204、为依据而进行总体布置。做到平面上尽量减少管线的交叉次数，在道路断面的竖向布置则避免各管线抢位、冲突现象。各管线做到与道路中心线平行，并严格依照管线与管线间、管线与建筑物等设施间的最小水平间距、垂直间距等有关规范要求。（7）装配式建筑 结合 广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见，依照 2023 年 7 月 21 日荔湾区政府常务会议相关会议纪要，考虑建设成本控制需要，本项目拟仅考虑办公楼单体实施装配式建筑，依据装配式建筑评价标准（D B J/T 1 5-1 6 3-2 0 1 9），装配式等级为基本级。拟采用装配整体式混凝土结构，在满足装配率及的前提下，主体205、结构得分优先考虑楼板、梯段板等部品。实施装配式建筑符合标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理的工业化建筑基本特征。装配式建筑的具体设计待项目建设方案稳定后，再下一阶段再进行详细论证。6.3 结构方案结构方案 1、设计依据（1）工程结构通用规范（GB500012021）；（2）建筑与市政工程抗震通用规范（GB500022021）；（3）建筑与市政地基基础通用规范（GB500062021）；（4）钢结构通用规范（GB500062021）；（5）混凝土结构通用规范（GB500082021）；（6）建筑结构荷载规范（GB500092012）；（7）建筑工程抗震设防分类标准（GB50206、2232008）；（8）建筑抗震设计规范（GB500112010）（2016 年局部修订稿）；（9）建筑地基基础设计规范（GB500072011）；G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 81 （10）建筑桩基技术规范（JGJ942008）；（11）混凝土结构设计规范（GB500102010）（2015 年版）；（12）钢结构设计标准（GB500172017）；（13）建筑钢结构防火技术规范（GB512492017）；（14）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；（15）广东省建筑地基基础设计规207、范（DBJ15312016）；（16）地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；（17）人民防空工程设计规范（GB502252005）；（18）其他现行相关法律、法规和标准及建设单位提供资料等。2、结构设计原则 结构设计应充分考虑广州地区建筑物抗震设防的特点，选择对抗震有利的结构体系，力求受力合理，安全可靠，经济耐用。结构设计中应考虑其涉及的间接作用，如地基变形、混凝土收缩、焊接变形、温度变化等。大跨度空间结构应选用受力合理又能满足建筑外形美观要求的结构形式，并充分考虑其耐久性和日后的使用、维护问题。结构体系的构件不应影响使用者的视线。结构体系的选用应该充分考虑公共空间的室内效果，选用208、合理、美观的结构类型。严格执行国家及本地有关规范和规定，在不影响安全和使用前提下，努力使用新的设计理念，采用新的技术，精心设计，尽量满足建筑效果、使用功能和节省投资，为业主创造更大的经济和社会效益。3、工程概况 4、结构参数取值（1）结构物设计使用年限及建筑物结构的安全等级 根据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2018，本项目结构设计使用年限为 50 年，耐火等级为二级。根据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2018，本工程结构设计基准期为 50 年。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 82 根据建209、筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2018，本工程结构安全等级为二级；结构重要性系数 0=1.0。（2）抗震设防 根据建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008，本工程抗震设类别为丙类设防类。根据建筑抗震设计规范GB50011-2008，本工程抗震设防烈度为 7 度，地震分组为第一组，基本加速度值为 0.10 g，设计地震分组为第一组，场地类别类，场地特征周期 0.45 秒，结构阻尼比按材料类别分别考虑，混凝土结构取 0.05，钢结构取 0.02。（3）混凝土受弯构件最大挠度控制值 构件类别 框支梁、框架梁、主梁 次梁、楼板、楼梯 Lo7m 7mLo9m Lo9m Lo7m 7mL210、o9m Lo9m 挠度限值 Lo/200 Lo/250 Lo/300 Lo/200 Lo/250 Lo/300 注：1、表中 L o 为构件的计算跨度；2、悬臂构件的挠度限值 L o 为实际悬臂梁长度的 2 倍。（4）混凝土构件环境类别 混凝土构件环境类别：地面(0.000)以上为一类，0.000 以下为二(a)类。（5）结构耐久性对混凝土结构的技术要求 环境 类别 设计使用 年限 (年)最大 水灰比 最小水泥用量(kg/m3)最大氯离子含量(占水泥用量 的百分率)%最大碱含量 kN/m3 一 50 0.65 225 1.0 不限制 100 0.65 225 0.06 3.0 二(a)50 0211、.6 250 0.3 3.0 100 0.5 250 0.06 3.0 注：当使用非碱活性骨料时，混凝土中的碱含量不限制（6）混凝土结构主筋外保护层最小厚度 位置 室外地面以下 地上(0.0 0 0 以上)构件名称 墙、板 墙、板外梁、柱内梁、柱外板 梁 柱 墙 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 83 内侧 侧 侧 侧 环境 类别 一 1 5 2 5 3 0 1 5 二 a 2 0 3 0 3 0 3 0 注：1、混凝土主筋保护层厚度除满足上表要求外，还应满足混凝土环境类别要求和混凝土最小保护层要求，且不应小于主筋212、的公称直径。2、基础底板设置垫层时，保护层厚度为 4 0 m m。（7）荷载取值 本工程的使用荷载按照建筑结构荷载规范（GB500092012）及工程结构通用规范（GB500012021）规定取值，如下表：荷载取值表 （单位：kN/）类别 附加恒载（面层及吊顶）使用活载 备注 设备区 2.5 8.0 新型工业用房 2.5 8.0 二三层可取 6.5，四层及以上可取 5.0 普通工业用房 2.5 12 二三层可取 8.0，四层及以上可取 6.5 车库 2.5 4.0 办公室、会议室 2.5 4.0 楼梯、前室、走廊、电梯厅、通廊 1.5 3.5 厕所 按实际 2.5 上人屋面 2.5 2.0 不213、上人屋面 2.5 0.5 注：设备房、工业用房、屋面上有较大荷载时按实计算。（8）混凝土构件裂缝宽度控制 本工程混凝土结构构件的裂缝控制等级为三级。在室内正常环境工作的构件，环境类别为一类；在露天或室内高湿度环境工作的构件，环境类别为二（a）类。1）普通钢筋混凝土 室内构件的裂缝允许宽度为 0.3mm；在露天或室内高湿度环境工作的构件裂缝允许宽度为 0.2mm。2）预应力混凝土 室内构件的裂缝允许宽度为 0.2mm；在露天或室内高湿度环境工作的构件不允许出现裂缝。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 84 （9）主要结214、构材料 1）混凝土：C30C40 2）预应力混凝土：不低于 C40 3）钢筋：HRB400 4）预应力钢绞线：1860MPa 5）钢材：Q235B、Q355B（10）基坑及土方工程 本项目设置一层地下室，基坑开挖面积约 3.5 万，基坑最大开挖深度约5.5m，基坑周长约 1500m，拟采用“放坡、管桩+预应力锚索”的支护型式，止水帷幕采用水泥土搅拌桩。项目现状场地平整及地下室开挖合计土方量预估约 325595.45 立方米，土石方无法就近平衡，需外运消纳。根据广州市住房和城乡建设局关于印发 房屋建筑工程办理施工许可证（2.0版）审批指引（试行）的通知（穗建审批2020194 号）相关规定，本项215、目基坑支护及土石方工程拟单独招标，先行实施。6.4 绿色建筑绿色建筑 一、设计依据（1）中华人民共和国节约能源法；（2）中国节能技术政策大纲(发改环资2007199 号)；（3）民用建筑节能条例(国务院令第 530 号)；（4）国务院关于加强节能工作的决定(国发200628 号)；（5）国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(发改投资20062787 号)；（6）固定资产投资项目节能评估和审查指南(发改环资200721 号)；（7）固定资产投资项目节能审查办法（2016 年第 44 号令）；（8）综合能耗计算通则(GB/T2589-2008)；（9）广东省节约能源条例；216、（10）广东省节能中长期专项规划；（11）民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 85 （12）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；（13）建筑采光设计标准（GB50033-2013）；（14）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（15）民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；（16）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；（17）公共建筑节能设计标准GB50189-2015；（18）建筑幕墙（GB/T 21086-2007）217、；（19）建筑外门窗气窗、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T 7106-2008）；（20）建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程（JGJ/T151-2008）；（21）广东省人民政府办公厅关于印发广东省绿色建筑行动实施方案的通知（22）广州市人民政府关于加快发展绿色建筑的通告(穗府20121号文件)（23）广州市绿色建筑和建筑节能管理规定（24）广州市城建领导小组办公室关于明确绿色建筑标准执行有关事项的通知（穗城建领办20211 号）（25）其国家、省、市现行的相关绿色建筑及建筑节能法律、法规等。二、绿色建筑说明 广州市城建领导小组办公室关于明确绿色建筑标准执行有关事项的通知（穗城建领办2021218、1 号），2021 年 1 月 1 日起，新立项的民用建筑（含工业用地范围内用于办公、居住等民用建筑功能的建筑）应当按照绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）基本级或以上进行建设，其中政府投资公益性建筑和大型公共建筑应当按照二星级及以上绿色建筑标准进行建设。据上，为保证绿色建筑的性能和质量，本项目的相关绿色建筑措施参考绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）的绿色一星要求进行设计。同时，绿色建筑造价比普通建筑高，虽然增加了一定的建设成本，但是在节能、环保等方面的效益也将十分显著的，大大降低了本项目能耗，带来可观的经济和社会效益。三、绿色建筑的技术策略 G D A D G D 219、A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 86 （1）项目建设走土地资源集约化道路，充分利用周边的配套建筑设施，合理规划用地。综合商务服务区强调在不增用或少增用土地的前提下，高效利用土地，尽量设置地下空间。项目建设过程中采用新型结构体系与高强轻质结构材料，提高建筑空间的使用率。（2）项目建设可采用建筑的内部与外部采取有效连通的办法，使区域气候变化进行自动调节适应，为人们创造一个舒适、健康的室内环境。本项目主要通过合理的墙窗比来进行节能设计。（3）节水与水资源利用符合绿色建筑最大限度节约资源，保护环境和减少污染的可持续发展理念，是绿色建筑设计的重要220、组成部分。内部供水设施宜采用节能节水型，要强调淘汰耗水型室内水器具，推行节水型器具。在必要的地方，同步规划设计管道直饮水系统，以便提供优质直饮水。（4）设计立体绿化，提高三维绿量，即把绿色植物作为重要元素引入，将生态性、人性化的因素融入到建筑之中。目前，由于城市用地日趋紧张，建筑覆盖率持续增高，屋顶绿化成为改善城市环境的有效措施。建议设计中尽可能将部分屋面布置成空中花园，种植各种耐寒常绿的草坪花卉，这样不但可以通过植物的吸收喝反射作用降低燥热，同时植被本身吸收的热量通过蒸发散失，从而降低耗能。但值得注意的是：屋面要根据植物生长的不同要求，解决畜水和通风问题，同时该技术构造必须保证建筑顶部防水层221、不受植物根系的破坏，从而提高居住的舒适性。（5）项目建设过程中选择绿色材料，满足建筑节能，环保，生态的需要。采用清洁生产技术，用天然资源和能源少，大量使用工业或城市固态废弃物生产的无毒害，污染，无无放射性，有利于环境保护和人体健康的建筑材料。（6）通过设计适宜的建筑形体、外窗面积与遮阳形式，提高围护结构的热工性能，减少室内照明与设备负荷，设计高能效的空调系统，满足建筑设计总能耗低于公共建筑节能设计标准规定值的 80%。（7）采取动静分区的原则进行建筑的平面布置和空间划分，声环境要求高的空间不与空调机房、电梯间等设备用房相邻，并考虑各类噪声源的降噪措施和房间的隔声措施。设备的隔声、降噪设计满足以222、下要求：1）机房应安装隔声门，机房墙面和吊顶安装吸声材料；2）空调风机和吊顶风柜采用低噪声型送回风口或安装消声器；3）风道与水管采用消声风道、消声弯头、消声器、消声软管等G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 87 方式控制透射噪声，采用隔振吊架、隔振支撑、软接头等进行连接部位的隔振；4）特殊空间的二次装修设计应当设置相应高要求隔音降噪及安防等措施（另行研究）。（8）建筑总平面设计和构造设计应当结合场地因素，有利于夏季自然通风：1）建筑的平面布置结合房间门窗洞口位置、开窗方式组织好气流通道；2）楼梯间、走廊等公共空间设有223、通风口；3）采用导风墙、拔风井等促进自然通风的措施。（9）建筑立面造型采取合理的外遮阳措施，形成整体有效的外遮阳系统，有效地减少太阳辐射和室外高气温对建筑的影响，提高建筑夏季室内的热舒适性：1）南向外窗采用水平固定外遮阳；2）东西向外窗采用活动外遮阳。（10）建筑外立面设计尽量不对周围环境产生的光照污染，不采用镜面玻璃或抛光金属板等材料。玻璃幕墙采用反射比不大于 0.30 的幕墙玻璃。（11）提高建筑平面布置的合理性和布置方式的可变性。厅堂等公共空间建筑空间室内采用灵活隔断，减少重新装修时的材料浪费和垃圾产生。条件允许情况下，建议采用太阳能光伏发电或者空气能电热。四、绿色施工的技术要求 1.绿224、色施工对环境影响控制的要求 1）施工单位需制定现场环境保护计划；2）施工单位需提供环境保护结果自评报告；3）施工单位需做好现场环境保护措施取证工作，加相应记录表及照片。2.绿色施工对废弃物管理的要求 1）施工单位需编制废弃物管理计划；2）施工单位需按建筑施工、旧建筑拆除和场地清理时产生的固体废弃物分类处理，并尽量将其中可再利用材料、可再循环材料回收和再利用；3）施工单位需按废弃物管理技术做好现场取证工作，如相应记录表及照片。3.绿色施工室内空气质量管理的要求 1）施工单位需制定室内空气品质管理计划；2）室内施工现场保证良好自然通风或采取强制排风措施；3）施工单位需做好室内空气质量管理措施取证工225、作，如相应记录表及照片。4.绿色施工对建筑材料的要求 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 88 1）施工单位采购材料尽量采用施工现场 500km 以内生产的建筑材料，其重量应占建筑材料总重量的 70以上。2）施工单位采购材料需符合现行国家标准 GB1858018588 和建筑材料放射性 核素限量GB6566 的要求，室内游离甲醛、苯、氨、氡和 TVOC 等空气污染物浓度符合现行国家民用建筑室内环境污染控制规范GB50325 的规定。6.5 海绵城市海绵城市 6.5.1 设计依据设计依据 1）室外排水设计标准（GB 5226、0014-2021）2）城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）3）建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB 50400-2016）4）雨水集蓄利用工程技术规范（GB/T 50596-2010）5）城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）6）城市园林绿化评价标准（GB/T 50563-2010）7）城市园林绿化评价标准（GB/T50563-2010）8）园林绿化工程施工及验收规范（CJJ82-2012）9）广州市海绵城市专项规划（2016-2030）10）透水砖路面技术规程（CJJ/T188）11）透水水泥混凝土路面技术规程（CJJ/T135）12）海绵城市建设技术指南低影响开发雨227、水系统构建（试行）13）广州市海绵城市建设技术指引及标准图集（试行）14）广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行）15）广州市水务工程项目海绵城市建设技术指引-2019 16）其他有关的国家及地方强制性规程、标准。6.5.2 建设背景分析建设背景分析 海绵城市是指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。海绵城市建设应遵循生态优先等原则，将自然途径与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾228、现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 89 积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。在海绵城市建设过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用各环节，并考虑其复杂性和长期性。为推进广州市海绵城市建设，市住房和城乡建设委员会、水务局、国土资源和规划委员会、林业和园林局等单位联合编制了广州市海绵城市建设管理办法。根据广州市海绵城市建设管理办法，对社会投资类项目，在“用地清单”环节，由水务部门对地块规划条件中海绵城市建设有关内容进行复核并出具复文；在可行性研究报告中应提出海绵城市建设的目标及措施，对技术和经济可行性进行全面分析，并提出投资估算。229、6.5.3 基本原则基本原则 生态为本、自然循环。遵循尊重自然、顺应自然、保护自然的理念，充分利用自然排水系统，构建低影响开发雨水系统，使 70%以上的雨水得到有效控制，实现雨水的自然积存、自然渗透，充分发挥湿地、水体等水生态系统的自然净化作用，努力实现城市水体的自然循环。科学编制、合理可行。建成区以问题为导向，新建区以目标为导向，科学编制海绵城市建设指标体系，引导相关规划落 实海绵城市建设的具体指标值，约束各类建设项目落实海绵设施。因地制宜、统筹协调。结合区位条件（建筑、小区、道路、广场、绿地）、自然地理特性（降雨、土壤、地下水、下垫面）推进海绵城市建设，针对新建（含扩建、成片改造）和改建区230、域（项目），因地制宜分区、分类制定相应指标体系，统筹总体、绿地、道路和广场、建筑与小区、海绵型村镇各系统之间的有效衔接。绿灰结合、系统治理。坚持“绿色”与“灰色”互补，统筹低影响开发雨水系统、城市雨水管网系统及超标雨水径流排放系统，实施源头减排、过程控制、系铳治理，逐步实现小雨不积水、大雨不内涝、水体不黑臭、热岛有缓解。6.5.4 建设目标建设目标 据广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见和广州市海绵城市建设管理办法，通过海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 90231、 排”等措施，构建低影响开发雨水系统，使 70%以上的降雨就地消纳和利用，到2020 年，城市建成区 20%以上的面积达到目标要求；到 2030 年，城市建成区 80%以上的面积应达到目标要求。根据住建部海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建，对于不同的控制率，通常转化为当地对应的降雨量进行控制。具体计算过程：选取至少30 年（反映长期的降雨规律和近年气候的变化）日降雨（不包括降雪）资料，扣除小于等于 2 毫米的降雨事件的降雨量（一般不产生径流），将日降雨量由小到大进行排序，统计小于某一降雨量的降雨总量在总降雨量（小于该降雨量的按实际雨量计算出降雨总量，大于该降雨量的按该降雨量计算出降雨总232、量，两者累计总和）中的比率，此比率即为对应设计降雨量的年径流总量控制率。计算原理如下图所示。计算原理如下图所示。年径流总量控制率计算原理图 根据广州市海绵城市规划设计导则中广州市年径流总量控制率与设计雨量之间的关系曲线如下图所示：G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 91 广州市年径流总量控制率与设计降雨量的对应关系曲线 年径流总量控制率对应的设计控制雨量 参考广州市海绵城市专项规划（2016-2030）中年径流总量控制率指标的分解结果显示，本项目位于越秀区内，管控单元如下图。项目所属管控单元示意图 参考广州市海绵城市233、规划设计导则各类项目年径流总量控制目标表，确定本项目年径流总量控制率的取值。如下表所示。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 92 不同地块年径流总量控制率推荐取值 本项目总体控制目标：依据广州海绵城市专项规划（2016-2030）、广州市建设项目雨水径流控制办法，项目地块年径流总量控制率为 65-75%，综合考虑地块实际情况，同时考虑防洪排涝、雨水资源综合应用，最大程度保护原有水文功能，本项目低影响开发雨水规划方案满足下列控制目标：海绵城市相关指标及目标海绵城市相关指标及目标 评价指标 目标值 完成值 绿色屋顶率（鼓234、励性指标）60%60%下沉式绿地率（强制性指标）50%50%建筑物的室外可渗透地面率（除城镇道路外）40%70%人行道、室外停车场、步行街、自行车道和建设工程的外庭院的渗透铺装率（鼓励性指标）70%25%与硬化面积配建的雨水调蓄设施的有效容积 500m3/10000m2 555m3/10000m2 年径流总量控制率 70%94%年径流总量控制率对应设计降雨量 25.8mm 81 mm 年径流污染去除率 50%97%6.5.5 海绵城市设计海绵城市设计 1、布置思路 根据项目总体规划，室外场地功能布置等，合理布置植草沟、下沉式绿地、雨水花园、生态树池、绿化屋顶、透水砖、透水混凝土、蓄水池等 LI235、D 设施。将场地内部分道路及广场设置为透水砖和透水沥青，减少地表径流；将场地内部分绿化改造为下沉式绿地或雨水花园，对雨水进行源头滞、蓄、渗和净化处理 本项目具体海绵城市规划方案如下：1）透水铺装 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 93 透水铺装用于人行道路、广场等，透水路面是典型的通过降低不透水面积比例而对径流进行调控的 LID 措施，能使暴雨径流在很短时间内入渗至更深的土壤中。项目主要采用透水砖及透水沥青，工程透水厚度300mm，可以削减洪峰流量和非点源污染。本项目可考虑采用透水砖及透水沥青。2）下凹绿地 下凹绿236、地应用在局部公共绿地或雨水管网排水负荷大的区域，主要使用功能为削减暴雨径流峰值、延迟径流峰值出现时间、去除雨水径流中的污染物。3）植草沟 种有植被的地表沟渠，可收集、输送和排放径流雨水，并具有一定的雨水净化作用。适用于园区道路、广场、停车场的周边，可推迟场地降雨洪峰的出现时间，减少雨水外排量。植草沟距离过长时，宜分段设置，每段植草沟长度不大于40m，溢流式排水口的个数根据汇水面积计算确定。4）雨水花园 雨水花园应用在局部公共绿地或雨水管网排水负荷大的区域，主要使用功能为削减暴雨径流峰值、延迟径流峰值出现时间、去除雨水径流中的污染物。5）绿色屋顶 本工程绿色屋顶不含蓄水层，主要采用轻质绿色屋顶，237、种植小创草。绿色屋顶主要功能是削减暴雨径流峰值、去除雨水径流中的污染物。当有平台雨水直接溅落到绿色屋顶时，应采取措施防止冲蚀种植土壤。6）雨水调蓄池 雨水调蓄池是一种雨水收集设施，主要是把雨水径流的高峰流量暂留其内，待最大流量下降后再从调蓄池中将雨水慢慢地排出。达到既能规避雨水洪峰，提高雨水利用率，又能控制初期雨水对受纳水体的污染，还能对排水区域间的排水调度起到积极作用。雨水调蓄池可考虑与雨水回用系统的雨水收集池共用。7）雨水回用系统 项目设置雨水回用系统，实现雨水资源化利用。设置一套雨水回用收集管网，一部分屋面的雨水汇集进雨水收集管网，最终汇入室外埋地设置的雨水收集池中，通过过滤、杀菌消毒处238、理后回用于场地绿化灌溉、车库冲洗、道路冲洗等。雨水利用工艺流程：G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 94 屋面雨水雨水管网安全分流井初期弃流装置过滤器井雨水收集池泵雨水处理（加药装置过滤器消毒装置）雨水回用水箱变频供水设备室外绿化、广场道路冲洗、地下车库冲洗用水。2、海绵城市指标计算 本项目采用容积法设计，即以径流总量控制为目标，控制地块内各低影响开发设施的设计调蓄容积之和，即总调蓄容积，一般不低于该地块“单位面积控制容积”的控制要求。场地内通过设置下沉式绿地、透水铺装、雨水调页池等 LID设施，对排水系统、绿地系统239、道路系统等区域的雨水进行有效吸纳、蓄渗和缓释，有效控制雨水径流，实现海绵建设总体控制目标。（1）汇水分区的划分 根据项目的竖向和排水组织关系，本项目按地块划分汇水分区，使每个地块均满足年径流总里控制率的要求。根据海绵城市设施分布情况，本项目雨水系统主要流程如下：（2）综合径流系数计算 本项目下垫面类型包括建筑硬化屋面、绿地、下沉式绿地、透水铺装、不透水铺装等。根据室外排水设计标准GB 50014-2021 和海绵城市建设技术指南低景响开发雨水系统构建中表 4-3，可分别确定各类下垫面的综合雨里径流系数取值。本项目汇水分区综合雨量径流系数可按下垫面种类加权平均计算：G D A D G D A 240、D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 95 （3）按建设后的雨水径流量计算所需调蓄设施容积 雨水径流峰值控制容积便是雨水控制工程需要截留的雨水量，控制了雨水径流峰值容积便满足了 2 年一遇设计重现期的最大日降雨产生的外排雨水里不大于建设开发前的外排雨水量。（4）LID 设施实际设计调蓄设施容积 根据海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）透水铺装仅参与综合雨量径流系数的计算，其结构内的空隙容积一般不再计入总调蓄容积，考虑在各汇水分区内布置下沉式绿地等具有滞蓄功能的低影响开发措施。本项目雨水调蓄措施按下沉式绿地计算。本项目下沉式绿地的深度241、按 200mm 设计，下沉式绿地溢流口高度高出下沉式绿地底部 100mm，调蓄深度按 150mm 计算。海绵城市建设四图三表详见附图附件。6.6 树木保护专篇树木保护专篇 6.6.1 编制依据编制依据 6.6.1.1 编制的必要性 为深入贯彻习近平生态文明思想，践行绿水青山就是金山银山的发展理念，让历史文化保护融入城市建设，把树木作为城市有生命的基础设施保护好、传承好，切实做好城市绿化和生态环境保护工作，加强对城市建设和发展中的绿化和树木保护，促进绿化行政审批的规范化，提升审批事项的质量和管理水平，制定规范性文件。6.6.1.2 法律法规 1、中华人民共和国森林法（2019 年修订）（中华人民242、共和国主席令第39 号）；2、中华人民共和国土地管理法（2019 修正）（中华人民共和国主席令第 32 号）；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第43 号）；4、城市绿化条例（2017 年修订）（中华人民共和国国务院令第 100 号）；5、城市古树名木保护管理办法（建城2000192 号）G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 96 6、广东省城市绿化条例（2014 修正）（粤人常199363 号）；7、广州市绿化条例（2020 年修正）（穗人常20126 号）；8、广州市城市树木保护管理规定（243、试行）（穗林业园林规字20221号）。6.6.1.3 指导性文件 1、国务院办公厅关于科学绿化的指导意见（国发办202119 号）；2、广东省人民政府办公厅关于科学绿化的实施意见（粤府办202148 号）；3、广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）的通知（穗办202112 号）。6.6.1.4 技术规范及指引 1、园林绿化工程施工及验收规范（CJJ 82-2012）；2、园林绿化养护标准（CJJ/T 287-2018）；3、古树名木普查技术规范（LY/T 2738-2016）；4、古树名木鉴定规范（LY/T 2737-2016）；5、广东省古树名木普查工作操作细则（201244、6 年 4 月）6、广州市树木修剪技术指引（试行）；7、广州市古树名木迁移管理办法（穗林业园林规20201 号）；8、广州市城市树木保护专章编制技术指引（以下简称指引）；9、广州市绿化行政审批项目专家论证工作细则（以下简称细则）。6.6.2 编制原则编制原则 6.6.2.1 分类基本定义 依据广州市城市树木保护管理规定（试行）（穗林业园林规字（2022）1 号）文件，有关规定及定义：古树名木：古树，是指树龄在 100 年以上（含 100 年）的树木。名木，是指国内外稀有的以及具有历史价值和纪念意义及重要科研价值的树木。古树后续资源：树龄在 80 年以上（含 80 年）不足 100 年的树木以及245、胸径 80cm（含 80cm）以上的树木；大树：胸径在 20cm 以上（含 20cm）80cm 以下（不包含 80cm）的树木；G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 97 其他：胸径在 20cm 以下（不含 20cm）的树木。6.6.2.2 树木保护利用与迁改原则 1、科学绿化 科学绿化是遵循自然规律和经济规律、保护修复自然生态系统、改善生态环境、维护生态安全的重要措施。坚持树木保护优先、分级分类，合理利用的指导思想，保护树木及其生境。古树名木，必须保留。古树后续资源胸径 80cm 以上的树木，应原址保留为主，应留尽留246、，最大限度保护。胸径在 20cm 以上（含 20cm）以上，80cm 以下（不包含 80cm）的树木，确实需要迁移的树木，原则上在项目范围内 100%回迁移植利用。无迁移利用价值树木，不做保留。2、树木资源保护原则 尊重城市发展规律，保护城市自然生态环境和历史文化风貌，科学推进城市绿化，优先选择就近迁移利用，减少砍伐移除，最大化发挥树木资源的再利用价值，防止树木资源的流失，保护树木资源，建设美丽宜居城市。3、安全性原则 城市树木处理应综合异常天气、周边建筑设施、群众安全等多方面指标考量树木的安全风险情况，考量的危及目标应包括建筑、公园、城市街道、人流、车辆及地下设施等。如施工作业对树木地下和周247、边地下管线、桥梁、隧道及其他市政基础设施安全性的影响，保障树木周边建筑物、桥梁、隧道基础稳定及地下管线的安全运行。4、减少社会影响原则 城市树木处理应避免在正常工作学习时段、交通高峰时段进行施工以及占用较大面积道路空间，减少施工对城市交通秩序和周边市民生活造成的负面影响，保障城市正常交通秩序和周边市民正常生活。5、经济性原则 城市树木处理应考量树木价值和处理方式的必要成本费用，釆取经济合理的处理方式。6、综合考量原则 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 98 城市树木处理应从安全性、对社会秩序造成的影响、生态以及经济248、性等多方面综合考量，选择安全性高、对社会秩序影响低、经济合理的处理方式。6.6.3 现状总体树木情况现状总体树木情况 根据现场踏勘摸查，项目场地内现有主要树木四颗，树木平均胸径约 0.445m，平均冠幅约 8.375 m，平均树高约 8.75 米。由于树木树径较大，生长良好，建议可视工程实际需要情况将其保留作为园区景观或整体迁移他处。场地现状主要树木情况详见下表。场地现状主要树木情况表场地现状主要树木情况表 序号 树种 位置（X,Y）高度（m）胸径（m）冠幅（m）长势 立地条件 1 苦楝子 223238.856 30856.266 9.5 0.55 10.0 正常 良好 2 构树 223238249、.754 30856.152 7.5 0.33 7.0 正常 良好 3 苦楝子 223244.309 30858.589 11.0 0.55 10.0 正常 良好 4 芒果 223236.372 30879.093 7.0 0.35 6.5 正常 良好 项目场地内树木的具体摸查情况及处理措施详见树保设计及实施单位出具专业的树木保护专篇内容。6.6.4 树木保护迁移原因分树木保护迁移原因分析析 1、工程建设 除上述场地内的四颗大树外，现状其他树木总体分布较为零散，树径较小，若全部按原址保留方案将对项目整体设计方案及建设规模产生较大影响。2、地下车库开挖 本项目地下室规模较大，为避免开挖、施工对地250、上树木造成不利影响，应综合考虑最大化保护树木。3、工程施工过程对植株影响（1）由于基坑主体范围内要进行大量的土方开挖施工，植株无法存活。（2）因现场施工需求，施工时场内需要相应施工通道，便于相应施工大型车辆及作业人员通行，植株位于施工通道上势必影响施工进度妨碍施工作业，因此有迁移的必要性。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 99 （3）由于施工现场会产生大量泥沙以及泥土，根据现有环保高标准要求，现场需安装相应污水处理设施，污水处理设施需在基坑主体结构范围外进行安装，植株位于污水处理设施上势必增加施工难度，影响施工处理251、环境，因此需要迁移。（4）施工场地中需要用到塔吊等大型施工设施，现存的植株会导致施工无法进行，因此需要迁移。（5）植株在施工工地的环境中势必会难以存活，施工工地内正在进行硬化施工其中混凝土内的微量元素会对绿植周边土壤造成危害影响，绿植存活率会大大降低。6.6.5 树木迁移保护的实施要点说明树木迁移保护的实施要点说明 6.6.5.1 树木方案迁移实施阶段原则（1）规范程序。对于确须移植或砍伐的树木应依法依规办理移植或砍伐审批手续，审批结果及时在指定网站做好公开公示。施工时，应在现场显著位置设立告示牌进行公示。对未经审批的移植、砍伐行为要从严处罚。（2）妥善管理。应留尽留，最大限度保护。就近迁移树252、木，施工进场先移植到本项目用地红线范围内绿地。回迁树木，由甲方统筹安排施工单位迁移树木利用，土建工程完成后，按同等树种规格树木重新种植。（3）质量管控。严把苗木质量关，对现有移植树种需要严格规范实行质量保证。保证移植过程中的树木存活率。合格回迁可再利用树木，需根据广州地区建设工程材料（设备）厂商价格信息的验收标准：树干垂直偏差度不能超过 10 度，主干不得有弯曲、机械损伤、明显伤疤、树瘤等执行。（4）专业施工。绿化工程建设严格按照施工规范进行。地形整理、树穴开挖、基肥施放等必须符合设计要求，严禁偷工减料。施工方需按广州市技术规范城市绿化工程施工和验收规范（DB440100/T142007），执253、行施工及验收标准。（5）精细养护。对苗木进行科学管理，规范树木培育、病虫害防治、树木健康评估、树木修剪等工作。合理修剪树木，避免对原有和新种树木过度截枝截干。（6）落实监管。对项目进行事中事后监管，建立监督检查、考核评价及奖惩问责制度。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 100 （7）以人为本。加强公众参与，营造共建共享氛围。道路绿化方案及树木回迁移植方案须按规定征求公众意见、开展专家论证。6.6.5.2 树木迁移施工方案 1、施工组织及实施 根据施工任务量、施工要求、预算项目的具体定额等组织施工技术力量、安排计划；254、熟悉图纸、熟记规范、准备好施工机械、工具以及花草树木、肥料等原材料，做好施工计划；按工程主管单位的要求、施工期限、合同规定等按设计图纸和园林规范依实组织具体施工。2、具体施工及要求 移植时间南方 2 月下旬至 3 月初为最佳时期，因此段时间雨水充沛、空气湿润、温度适宜，移植后的 4 月至 6 月温湿度适宜，适合移植苗木的生长过渡。应避免夏季的高温和强日照，易导致移栽时树木代谢过盛，水分流失严重，断过根的地下根系供应水分能力尚不足，无法维持树体需要。落叶苗木应在落叶后至发芽前移植较为适宜。北方地区适宜在早春解冻后至发芽前栽植完毕，基本在 2月下旬至 3 月中下旬。修剪全冠移植的苗木在断根前的修剪255、主要以疏枝为主，短截为辅。目的主要为提高移植成活率、树冠整形、延迟物候期、增强生长势。修剪强度应根据大树种类、移植季节、挖掘方式、运输条件、种植地条件等因素决定。落叶乔木大多在栽植前修剪，以利运输、移植和栽植后修剪。常绿乔木如树体较小，可在栽植后修剪。修剪原则为：多去叶、少剪枝；大枝尽量不剪；春季移植时，新芽要除尽；剪除断枝。断根对于胸径 20 厘米以上的地栽苗通常需先断根再进行全冠移植，对于部分移植较难成活的苗木，断根还需分阶段进行，整个过程视季节约需 4 个月至6 个月，某些难发根的树种则所需时间更长，同时施用生根素喷施伤口进行处理。中小规格苗木可按地径的 8 倍至 10 倍左右一次起挖。256、沟挖好后填入疏松肥沃的土壤，填满土后夯实，每天充分浇水。起土球土球的规格和质量会直接影响到全冠移植的成败。土球具体大小需根据树种特性、大小、土壤条件等具体考虑。通常来说，土球直径为树木胸径的G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 101 7 倍至 10 倍，土球高度视树种而定，一般不超过土球的直径。对于提前采用控根育苗技术假植的苗木，去掉容器片后，若四周布满根系，则不需铲掉周围的浮土，若根系较少，则应铲去浮土，保留须根。包扎通常采用黑纱网外包铁丝网或直接用草绳包扎。采用麻袋结合铁丝网的包扎方式。用麻袋包裹土球后再用铁网把257、土球包好，用铁钩将铁网绞紧。在绞铁网时需先把最低的一圈绞紧，这是土球包扎效果的关键。绞紧底圈后需把接口先收紧再向上收紧，之后收好上面的网，最后还需对中间的网再绞紧加固以确保土球在运输过程中不会散坨，为后续工作提供保障。吊装因通常苗木土球较大，在运输装卸过程中容易造成生理缺水、土球散落、树皮损伤等，因此苗木起吊必须十分小心谨慎，尽量缩短运输装卸时间，必要时需用支垫加固，适时喷水。在吊装前需先撤去支撑，收拢树冠。吊装时要采用铁勾，钩住包裹土球的铁网，不能只绑树干，防止树干过度受力而损伤树皮。对部分小规格苗木还可采用布带绑土球，再在树身用多层海绵或麻袋捆绑好树身再加木片以保护树皮的起吊方法。装车时，258、运输车的车厢内需用木棍支撑或铺衬垫物，土球应在车头部位，树冠在车后，可用黑纱网进行遮盖，特别是树冠部，以免因运输而致失水过多。树穴准备进行全冠移植的苗木不能积水，故树穴应选在地势较高处，应在常年地下水位之上。树穴大小及深度应根据土球大小而定，通常直径应比土球大80 厘米，深度应多于土球 10 厘米，树穴上下大小要一致。种植前应清除树穴中的建筑垃圾、有毒有害物质等。种植土的准备由植物的生长特性决定。棕榈科植物通常选用原土、营养土、河沙之比为 5：3：2 的方法，华南地区营养土可用泥炭土，河沙可增加土壤的透气性。3 类材料到位后应搅拌均匀，放在树穴四周备用。种植前修剪苗木到现场后种植前可进行修剪，259、因属全冠移植又是断根苗或控根苗，只对外围的枯叶或严重发黄的叶片进行修剪。种植先将树穴底部铺垫30 厘米种植土，这样可使土球高出地面 20 厘米，称为抛高种植，不易产生积水。然后苗木卸车，将土球置于种植穴内，再垂直起吊将苗木竖起来，用钢丝或其他材料固定，向土球四周培土后，应分层捣紧，使种植土与土球紧密结合。种植完毕后应浇透定根水。移植后的苗木土球需注意透气保水。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 102 水肥管理容器苗栽后应立即浇一次透水，3 天后浇第二次，一周后浇第三次。日后根据土壤情况进行灌溉。每次浇水都应做到“不260、干不浇，浇则浇透”，对部分不耐水湿的苗木，更应注意平衡土壤湿度，避免过湿而导致烂根。除日常浇水外还应在夏季进行树干捆扎保湿和喷洒叶面水，并注意避免根部积水。容器苗吸收不到土壤肥料，主要靠在容器的介质中加肥和根外追肥的方式补充肥料，可撒施、埋施和液施。6.6.5.3 大树迁移移植保活技术 1、大树移植的基本原理（1）近似生境原理 树木移植后所处的环境在温度，湿度、光照、土壤等生态条件方面与移植前的越相似或优于原生态条件，移植的成活率越高。（2）树势平衡原理 树势平衡也就是在养分和水分等方面，树木的地上部分和地下部分应保持平衡。大树移植时，或多或少总会对根系造成伤害，根系吸收水分和养分的能力会相对261、减弱，这时如果不采取措施控制地上部分的消耗，就会使树木的生长势减弱，甚至死亡，因此地上部分和地下部分的生长情况一定要基本保持平衡。2、影响大树移植成活率的原因（1）树种选择不合适“适地适树”是绿地种植的首选条件，树种选择不适宜，导致树木生态适应幅度窄，难以适应新栽植环境的温、湿度条件，导致生长势减弱，甚至死亡。（2）光照条件不适应 长期生长在背阴面的树木移植到光照条件较强的地区，因光照条件不适应导致生长势减弱甚至死亡。（3）土壤条件不适应 土壤过于黏重，后期浇水不能浇透，或者由于土壤排水不通畅，导致土壤积水，根系因严重缺氧而活力下降甚至腐烂。将喜酸性土壤的树木栽植在碱性土壤中或将喜碱性土壤的树262、木栽植在酸性土壤中，也会出现树木生长势减弱，甚至死亡的现象。（4）修剪不当 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 103 对树木修剪要选择合适的时间，修剪程度要适度，不能过轻，也不能过重。如松树类树种在生长期间修剪过重会造成伤流而导致树木死亡。（5）栽植技术不合适 种植穴规格不符合要求，导致栽植树木时出现悬根或窝根现象；树木栽植过浅或过深；树木起苗后不能及时栽植，栽植树木时填土不坚实等原因均能导致树木的移植成活率降低。（6）后期管理跟不上 树木栽植“三分栽，七分管”，要想提高大树移植的成活率，栽后管理是关键。3、提高大263、树移植成活率的措施（1）移栽前的准备工作 A、树种、苗木的选择 应注意选生境条件差不多的树种。选择无病虫害和生长健壮的苗木。一般来说，苗圃苗比山地苗好活；移植木直径相同的情况下，树矮的比树高的好活。B、移植时间的选择 条件允许的话，树木的移植时间最好选在春季树木萌动前和秋季树木落叶后。工程紧急时，也可在生长旺季(夏季)移植树木，但应选择在连阴天或降雨前后移植。C、种植穴挖掘及土壤处理 移栽前 l 周应根据图纸将新栽地的种植穴挖好，种植穴直径要比移栽树土球的直径大 4050cm，深度超出土球高度 15cm 左右。种植穴壁要垂直，避免挖成锅底状(锅底种植穴会造成栽植树根系不伸展，长成小老树)。掘穴264、时要将表土和中底部土分开放置，并将土中的杂质(石砾，砖头、瓦块等)清理干净。种植前土壤的处理主要指改良土壤的透气性和排水、持水性，增加土壤肥力和对土壤进行消毒杀虫处理。D、移栽树的处理 大树在移植前可以根据树木的珍贵程度和实际条件对树木采用“多次移栽”、断根缩坨”、“根部环状剥皮”等方法促进须根萌发，提高移植成活率。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 104 大树移植前要进行枝干修剪以减少叶面蒸腾，树干的主梢和粗大侧枝的侧梢应同步缩剪，修剪强度大约为其总长度的 l413。树木挖出后、栽种前要对剪口进行处理。剪口应用塑265、料薄膜、凡士林、石蜡或植物专用伤口涂补剂包封。在树木移栽前 34d，为防止因土壤过干挖掘时土球散开，应对拟移栽大树做灌水处理，灌水要遵循浇足浇透的原则。掘树前应用红色铅油标记好树干的南北方向并严格按原方向栽植，以免出现的夏季日灼(原阴面树皮)和冬季冻伤(原阳面干皮)，提高栽植成活率。（2）起树运输 A、起树包装 土球软材料包装：此法适用于挖掘圆形土球和胸径为 1015cm 的乔木，用蒲包，草片或塑编材料加草绳包装(树干用浸湿的草绳缠绕至分枝点)。带土木箱包装：此法适用于挖掘方形土台和胸径为 1525cm 的乔木。裸根移植：此法适用于移植容易成活、干径在 10cm20cm 粗的落叶乔木。裸根移植266、大树，必须在落叶后至萌芽前的最适季节进行。冻土移栽法：北方寒冷地区可采用此法。一般地区按树木胸径的 68 倍挖掘土球或方形土台装箱。高寒地区可挖掘冻土台移植。B、吊装、运输为保证成活率，树木吊装运输时应做到 要争取在最短的时间内完成挖掘到栽植的全过程，避免树木裸露在空气中的时间太长。装运过程中要保护泥球不松散，装车时，土球向前，树冠向后，放在卡车上，土球两旁垫木板或砖块，使土球稳定不滚动。装运中注意保护枝杆与树皮不被磨损。可在树干与卡车接触的部位，用软材料垫起，防止擦伤树皮。还可罩上遮阳网，可以减少叶片晃动，减小树木的招风面，树体可用绳与车厢紧密连接。可在运输中喷洒蒸腾抑制剂，以减少树叶的蒸发267、。（3）栽植 大树种植时应先在种植穴底部垫入肥沃的细土，再将带土球的大树放入种植穴内(应注意植株按原来标记的南北向放置)，剪断并抽去草绳，以免草绳腐烂时发出的热量灼伤根部。木箱包装的大树，可先拆除中间一块底板，然后逐步拆除其余箱板，最后填入肥沃细土，填土时要分层回填、踏实。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 105 （4）栽后管理 大树移栽后，一定要加强后期的养护管理，这是提高大树移植成活率的重要环节，尤以第 1 年最为关键。A、设立支撑 定植完毕后的大树要及时设立支撑，对树体固定，以防地面土层湿软，大树遭风袭导致歪268、斜，倾倒，同时也有利于根系生长。可采用三角架或井字架支撑固定，确保树体稳固。支架与树皮交接处可用草包或旧布、旧麻袋等隔垫，以免磨伤树皮。支架通常在 1 年后大树根系恢复良好时撤除。B、浇水及控水 大树移栽后要立即浇 1 次透水，以保证树根与土壤密接，促进根系发育。以后则要根据“不干万方数据不浇，浇则浇透”的原则，视土壤墒情酌情浇水。浇水量不宜过大，以免妨碍根系呼吸，为了有效促发新根，还可结合浇水加 002的 NAA 或 ABT 生根粉。C、地面覆盖为了减缓地表蒸发，防止土壤板结，通常使用麦秸，稻草、锯末等覆盖树盘，也有用塑料薄膜做覆盖材料的，一般要在冬季使用，并且开春时要及时撤去塑料薄膜，以免269、影响根系呼吸。最好的办法是在树盘里种植露地被草类植物，在覆盖地面减少蒸发的同时，还能改良土壤、抑制杂草，一举多得。D、树干保湿 为防止树干水分的蒸发损耗，提高大树的移栽成活率，对树干进行保湿处理是关键，方法主要有裹草绑膜和缠绳绑膜两种。裹草绑膜的做法是：先用草帘或稻草将树干裹好，然后用细草绳将其固定在树干上，用水管或喷雾器将稻草喷湿，树干下部靠近土球处让薄膜铺展开来，再将基部覆土浇透水后，连同树兜四周约土球直径大小的范围内一并覆盖上地膜，地膜周边用土压好，这样可利用土壤湿度的调节作用，保证被包裹树干空间内有足够的温度和湿度，缠绳绑膜是用粗草绳环环相扣捆紧代替草帘的做法。E、树冠喷水和喷抑制剂 270、晴天，用高压喷雾器对树体实施喷水可起到增湿降温的作用。刚栽时可每天喷水 23 次，以后逐渐减少喷水次数。喷水时，应在树盘上覆盖塑料薄膜，以免树盘积水，影响根系呼吸。还可以喷洒蒸腾抑制剂，最大程度的减少树叶水分的蒸发，对提高成活率大有好处。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 106 F、架设阴棚 大树移植初期或高温季节，要搭棚遮荫，以降低棚内温度，减少树体的水分蒸发，促进移植成活率。G、输液促活 用树体输液的方法配合大树移植后的养护管理，可有效提高成活率。具体方法为：在植株基部用木工钻由上向下成 45。角钻输液孔 35271、 个，深至髓心，输液孔的数量多寡和孔径大小应与树干粗细及输液器插头相匹配。输液孔水平分布均匀，垂直分布交错。输用液体配制应以水为主，同时加入微量植物激素和矿质元素，每 lL 水溶入 ABT6 号生根粉 0.1g 和磷酸二氢钾 0.5g，也可购买专用的营养液。将安装好的针头插入髓心层或形成层，再用胶布贴严插孔，即可开始输液。待液体输完后，拔出针头，用棉花团塞住输液孔(再次输液时夹出棉塞即可)。树体输液最好在根系生长期或大树生长不良时使用。需要注意的是，冰冻的天气不宜输液，以免冻坏植株；输液结束后要用波尔多液涂封孔口，以免病菌侵害。该方法只是适用于树木移栽缺乏营养时的一种临时补救措施，不宜单独长期272、使用。H、施肥管理 由于树木损伤大，第 1 年不宜施肥，第 2 年根据树的生长情况施农家肥或叶面喷肥。I、病虫害防治 栽后的大树因起苗、修剪造成各种伤口，加之新萌的树叶幼嫩，树体抵抗力弱，故较易感染病虫害，所以要加强预防。可用多菌灵或托布津、敌杀死等农药混合喷施。分 4、7、9 月 3 个阶段连续喷药，每星期 1 次，正常情况下可达到防治的目的。J、调整树形 移栽的大树成活后会萌出大量枝条，此时要根据树种特性及树形要求及时抹除树干及主枝上一些不必要的萌芽。K、防寒抗冻 新移植大树要重视抗寒防冻工作。一般抗寒防冻工作要保证 3 年，可利用草帘、草绳和防风幕布，近年来有卖专门的防寒材料，省去了不少273、麻烦。对新长的粗大绿色侧枝，可通过包裹草绳或薄膜的方法来防万方数据寒，直到其外皮粗厚G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 107 可安全越冬为止。当冬季特别寒冷时，不论是当年新栽还是已移栽数年的大树，均应搭建席棚进行防寒保护。6.6.6 树木迁移保护结论与建议树木迁移保护结论与建议 依据广州市城市树木保护管理规定、广州市绿化条例等相关规定：原址保护、迁移利用的树木，成活率、管养期的时长及维护方案，建议找相关专业单位给予评估。针对树木迁移，绿化行政主管部门须经认真核查申请迁移的理由，经批准迁移的，要确保树木的成活。因特殊274、原因要申请树木采伐的，必须经过专业机构鉴定、专家论证，以及绿化行政主管部门审批同意后实施。6.7 历史文化风貌保护历史文化风貌保护 根据广州市文物局关于荔湾区龙溪大道地块考古调查勘探工作完成的函（穗文物2018760 号）：“由广州市文物考古研究院承担的荔湾区龙溪大道地块考古调查勘探工作已完成，根据该院提交的考古调查勘探工作报告，在该项目用地范围内未发现具有重要历史文物价值及需要做进一岁考古发掘或原址保护的古代文化遗存，可以按规定继续完善土地收储和出让的相关手续。由于本次考古勘探是对重点区域采取普通勘探的方式，勘探范围未能覆盖地块全部区域。将来在建设施工过程中如果发现文物遗存，建设、施工单位应275、当立即停止施工，保护好现场，并及时报请文物部门处理。”故本项目建设用地范围内暂不涉及已列入法定名录的文化遗产保护对象。6.8 防范大拆大建防范大拆大建 根据相关研究成果，本项目定位为：以“企业加速”为目标，重点承接荔湾区现状优质企业，推动荔湾区现代都市工业稳企强产；以“成果加速”为目标，重点通过区域协同打造面向战略性支柱产业的成果投产平台，打造集高精尖产品智能生产、研发中试、检验检测等功能于一体的现代都市工业示范项目。因此，本项目不存在沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，以及随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、增加生活成本等城市问题。G D A D G D 276、A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 108 第第 7 章章 公用工程方案公用工程方案 7.1 给排水给排水工程工程 7.1.1 设计依据设计依据 建筑给水排水与节水通用规范GB55020-2021 建筑节能与可再生能源利用通用规范GB55015-2021 建筑给水排水设计标准GB50015-2019 室外给水设计规范GB50013-2018 室外排水设计规范GB50014-2021 建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范GB 50400-2016 城市给水工程项目规范GB55026-2022 城市排水工程项目规范GB55027-2022 生活277、饮用水卫生标准GB5749-2022 二次供水工程技术规程CJJ140-2010 节水型产品技术条件与管理通则GB18870-2002 节水型生活用水器具CJ164-2002 建筑与市政工程抗震通用规范GB55002-2021 建筑抗震设计规范GB50011-2010（2016 年版）建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014 人民防空地下室设计规范GB50038-2005 民用建筑通用规范GB55031-2022 民用建筑设计统一标准GB50352-2019 民用建筑节水设计规范GB50555-2010 消防给水及消火栓系统技术规范GB50974-2014 建筑防火通用规范GB 550278、37-2022 消防设施通用规范GB 55036-2022 建筑设计防火规范GB50016-2014(2018 版)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2017 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 109 气体灭火系统设计规范GB50370-2005 七氟丙烷(HFC-227ea)洁净气体灭火系统设计规范DBJ15-23-1999 建筑给排水及采暖施工质量验收规范GB50242-2002 给排水构筑物工程施279、工及验收规范GB50141-2008 建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CJJ/T29-2010 其它与本工程有关的国家及地方规范、规程 7.1.2 项目概况项目概况 本项目分三个地块，分别为 AF030570、AF030571、AF030572 地块，每个地块间有市政道路分隔，故每个地块系统独立设计。7.1.3 给水、消防工程给水、消防工程 1、水源：本工程生活给水水源取之于周边市政给水管网，从市政给水干管引入进水管，分设不同水表计量，并采用相应的防止污染技术措施后，分别供应至本工程生活用水及消防用水、室外绿化等。2、供水方式：给水由市政供水管网供给，本工程生活用水采用不锈钢生活水箱和生活变280、频供水泵组供水，市政压力不小于 0.14MPa。3、项目用水类别主要有工业生产用水、配套服务用水、车库冲洗地面用水、绿化及道路用水等。4、估算项目最高日用水量约 1298.80 立方米/日，用水量计算详见下表。项目用水量估算表项目用水量估算表 用水用水项目项目 用水用水规模规模（人人/）单位单位 用用水水量量标标准准 小时小时变化变化系数系数（K)使 用使 用 时 间时 间（h）用水量用水量 最 高 日最 高 日（m/d）最 大 时最 大 时（m/h）平 均 时平 均 时（m/h）生 产用水 132284 L/日 4 2 10 529.1 105.8 52.9 员工 4000 L/人日 50 281、2 10 200.0 40.0 20.0 配 套用房 2334 L/日 50 1.2 10 116.7 14.0 11.7 员 工餐厅 10000 L/顾客日 25 1.2 16 250.0 18.8 15.6 车 库冲洗 34680 L/日 2 1 6 69.4 11.6 11.6 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 110 用水用水项目项目 用水用水规模规模（人人/）单位单位 用用水水量量标标准准 小时小时变化变化系数系数（K)使 用使 用 时 间时 间（h）用水量用水量 最 高 日最 高 日（m/d）最 大 时282、最 大 时（m/h）平 均 时平 均 时（m/h）绿化 7781 L/日 2 1 6 15.6 2.6 2.6 小计 1180.8 192.7 114.4 不 可预 见用水 118.1 19.3 11.4 合计 1298.8 212.0 125.8 5、本工程设置的灭火系统有：室外消火栓系统、室内消火栓系统、湿式自动喷水灭火系统、气体灭火系统、灭火器系统。6、系统设计 1）本工程湿式报警阀设在报警阀间内；每个湿式报警阀控制的喷头不超过800 个。2）自动喷水灭火系统每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。3）自动喷水灭火系统在消防泵房内设置喷淋加压泵及稳压泵。4）自动喷水灭火系统设置水泵接合283、器。5）最高建筑物屋面设置高位消防水箱（有效容积不小于 18m3），设专用供水管至报警阀前供水管，消防泵房内设置喷淋稳压泵设备，以保证系统压力。6）报警阀组的最不利喷头处设末端试水装置，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设末端试水阀。7、系统控制 1）火灾发生后喷头玻璃球爆碎，向外喷水，水流指示器动作，向消防控制中心报警，显示火灾发生位置并发出声光等信号。系统压力下降，报警阀组的压力开关动作，并自动开启设置于地下层的自动喷水灭火给水加压泵，与此同时向消防控制中心报警。并敲响水利警铃向人们报警。给水加压泵运行状况在消防控制中心有信号显示。2）自动喷水灭火系统喷淋加压泵及稳压设备的运行状况，应284、在泵房的控制盘上和消防控制中心的屏幕上均设有显示装置。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 111 3）喷淋给水备用泵消防水泵接合器转输给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。8、室外消火栓系统 1）室外消火栓系统采用临高压消火栓灭火给水系统。2）室外消火栓设计流量 40L/s，火灾延续时间 3 小时。3）室外消火栓的布置：室外消火栓沿建筑周围均匀布置，室外消火栓布置间距不大于 120m，保护半径不大于 150m，消火栓距建筑外墙不小于 5 米，距路边不大于 2m。并在建筑消防扑救面一侧布置的室外消火栓数量不少于 2285、 个。4）储存室外消防用水的消防水池设置消防车取水口，且吸水高度不大于6.0m。5）管材：采用球墨铸铁给水管，承插式胶圈接口，工作压力1.2MPa。9、室内消火栓系统 1）本工程建筑高度不大于 50m，室内消火栓系统采用临高压消火栓灭火给水系统。2）室内消火栓设计流量 30L/s，火灾延续时间 3 小时。3）本工程建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有 2 股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱不小于 13m。4）室内消火栓系统管网布置成环状，各立管顶部连通。5）室内消火栓立管管径 DN=100，单立管过水能力 15L/S，立管间距30m。6）每个消火栓箱内均配置 DN65mm286、 消火栓一个、DN65mm L25m 麻质衬胶水带一条，DN6519mm 直流水枪一支，自救消防卷盘一套，启动消防水泵按钮和指示灯各一只。7）在消火栓栓口动水压力大于 0.5Mpa 的楼层采用减压稳压消火栓，使各层消火栓栓口动水压力达到 0.350.5Mpa 的供水压力范围。8）在最高建筑物屋顶层设有高位消防水箱有效容积不小于 18m，安装高度不满足最高处最不利点消火栓处的静水压7m水柱的要求，故需设置消防稳压泵，以保证系统压力。9）消火栓加压给水泵、稳压泵及消防水池设在消防泵房内。10）室内消火栓系统设置水泵接合器。10、气体灭火系统 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项287、目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 112 （1）设计范围：变压器房、配电房等。（2）产品选型：七氟丙烷气体灭火系统。（3）设计概述：1）管网气体灭火系统设自动控制、手动控制、机械应急操作三种启动方式；预制灭火系统设自动控制和手动控制两种启动方式。气体灭火系统自动控制装置应在接到两个独立的火灾信号后才能启动。2）气体灭火系统防护区应设手动与自动控制的转换装置；当人员进入防区时，应将灭火系统转换到手动控制位；当人员离开时，应恢复到自动控制位。防护区内外应设手动、自动控制状态的显示装置。3）气体灭火剂气体贮瓶应设安全泄压装置和压力表；集流管也应设安全泄压装置。4）气体灭火装置288、均应具备启动反馈功能。气体灭火剂气体贮瓶的压力、各防护区的各种报警信号和灭火状态等有关信息必须显示在气体灭火控制器上，并反映到消防控制中心。气体灭火控制器应具备对需联动的开口密闭装置、通风机、防火阀等设备实施操作、控制的联动功能。5）系统喷射灭火剂前，防护区内除泄压口外的开口应自行关闭；防护区用的通风机和通风管道中的防火阀应自动关闭。灭火后的防护区应通风换气，将废气排净后，人员方可进入进行检修。6）消防承建商所采用的消防设备必须经当地消防部门鉴定批准。10、建筑灭火器配置 手提式灭火器按规范要求在各机电设备用房及地下停车库等处配置：1）地下室（非车库）各灭火器配置点，火灾类型为A/E类，配置等289、级：严重危险等级；每个配置点配置磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC52具，保护距离15m，单具灭火器配置不小于3 A。2）汽车库各灭火器配置点，火灾类型为 A/B 类，配置等级：严重危险等级；每个配置点配置磷酸铵盐干粉灭火器 MF/ABC5 2 具，保护距离 9 m，单具灭火器配置不小于 89 B。3）发电机房及锅炉房灭火器配置点，火灾类型为B/C类，配置等级：严重危险等级；每个配置点配置磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC5 2 具，保护距离 9 m，单具灭火器配置不小于 89 B。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 113290、 4）办公等灭火器配置点，A类火灾，严重危险等级，每个配置点配置MF/ABC5手提式灭火器2具，保护距离15m，单具灭火器配置不小于3A。11、给水抗震设计（1）安装要求 1）抗震支吊架的安装固定应考虑检修维护方便，为便于运营部门后期维护，抗震支吊架应便于现场灵活组装与拆卸组合，以适应地下空间狭小紧凑的矛盾。2）抗 震 支 吊 架 安 装 应 严 格 按 照 建筑 机 电 工 程 抗震 设计 规 范（GB50981-2014）第 8 章相关条文要求执行。3）以上所有产品的零配件及型材在工厂内预制完成，根据现场尺寸装配，不在现场进行焊接。4）抗震支吊架安装完成后具有安全的抗振、抗冲击、抗滑移性能291、。中标人负责优化管综排布、抗震支架设计；管综设计负责确认管综优化、抗震支架设计图纸。（2）布置原则 1）每段水平直管道应在两端设置侧向抗震支吊架。2）当两个侧向抗震支吊架间距超过最大设计间距时，应在中间增设侧向抗震支吊架。3）每段水平直管道应至少设置一个纵向抗震支吊架，当两个纵向抗震支吊架距离超过最大设计间距时，应按建筑机电工程抗震设计规范 GB50981-2014第 8.2.3 条要求间距依次增设纵向抗震支吊架。12、管材 内外壁热浸锌镀锌钢管，DN50，卡箍连接。当系统工作压力小于等于 1.20MPa 时，采用内外壁热浸锌镀锌钢管；当系统工作压力大于 1.20MPa 时，应采用内外壁热浸镀292、锌加厚钢管或内外壁热浸镀锌无缝钢管；当系统工作压力大于 1.60MPa 时，应采用内外壁热浸镀锌无缝钢管。7.1.4 排水排水工程工程 1、室外排水管材所选用的材料和设备均采用国家推荐的节能产品。2、本项目周边市政排水管网较为完善，污废水采用分散、就近排放的原则，分别接入附近的污水管。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 114 3、污水管网规划：地块内排水采用雨、污分流的原则排设。污水和雨水分别设管道收集。地块内废水采用分散、就近排放的原则，分别接入附近的废水管。4、雨水工程市政状况：本工程周边市政排水管网较为完善，293、且江尾涌在地块边上经过，地块内雨水由就近原则排入市政路雨水管道或江尾涌。5、抗震安装要求 1）抗震支吊架的安装固定应考虑检修维护方便，为便于运营部门后期维护，抗震支吊架应便于现场灵活组装与拆卸组合，以适应地下空间狭小紧凑的矛盾。2）抗震支吊架安装应严格按照建筑机电工程抗震设计规范（GB50981-2014）第 8 章相关条文要求执行。3）以上所有产品的零配件及型材在工厂内预制完成，根据现场尺寸装配，不在现场进行焊接。4）抗震支吊架安装完成后具有安全的抗振、抗冲击、抗滑移性能。中标人负责优化管综排布、抗震支架设计；管综设计负责确认管综优化、抗震支架设计图纸。6、本项目采用雨水、污水分流排水体制。294、雨水经雨水立管收集后，排入地块内排水主管。根据各地可周边的市政排水情况，采用就近原则接入周边道路的市政雨水管网或河涌。建筑物的室外可渗透地面率不低于 40%，室外人行道等采用渗透性铺装，渗透铺装率不低于 70%。室内采用污、废分流制，地上部分污、废水采用重力排出，地下室污、废水经潜污泵加压排至室外废水检查井。室外采用雨、污分流制，生活污水经化粪池处理后排至市政污水管网；厨房废水经隔油池处理后排入市政污水管网。7、其他：本项目按照绿色建筑及海绵城市有关要求进行给排水设计，还需按照标准进行机电管道抗震要求、卫生防疫要求、节水要求、减震防噪等要求进行设计。7.2 空调与通风工程空调与通风工程 7.2295、.1 空调系统方案的主要概念：空调系统方案的主要概念：1、在满足室内环境舒适的条件下，系统设计时考虑操作的容易性和维修方便性，着重“简单”的同时提供最有效的功能服务。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 115 2、根据不同功能分区的定位，分别进行空调系统方案设计。3、强调“绿色、环保、以人为本”的理念，保证人员舒适与健康的需求。4、采用成熟的先进技术，以达到节省运行费用的目的。同时，为达以上之目的，设计将在最佳的节能措施和如何减少系统的初次及二次运行费用方面寻求最佳的结合点，提出合理的解决方案以满足上述目标。7.2.296、2 设计依据设计依据 1）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012 2）工业建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50019-2015 3）建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 版）3）建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-2017 4）办公建筑设计标准JGJ/T 67-2019 5）民用建筑热工设计规范GB 50176-2016 6）公共建筑节能设计标准GB50189-2015 7）公共建筑室内空气质量控制设计标准JGJ/T461-2019 8）建筑节能与可再生能源利用通用规范GB55015-2021 9）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-201297、4 10）汽车库建筑设计规范GBJ100-2015 11）多联机空调系统工程技术规程 JGJ174-2010 12）房间空气调节器能效限定值及能源效率等级GB21455-2019 13）民用建筑绿色设计规范JGJ/T229-2010 14）绿色建筑评价标准GB/T 50378-2019 15）通风机能效限定值及能效等级GB19761-2020 16）建筑机电工程抗震设计规范 GB 50981-2014 17）建筑与市政工程抗震通用规范GB55002-2021 18）通风与空调工程施工规范GB50738-2011 19）通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2016 20）消防设施通用规298、范（GB55036-2022）21）建设单位提供的投标设计任务书和各专业设计图 22）广东省关于印发建筑防烟排烟系统技术标准问题释疑 23）广东省电动汽车充电基础设施建设技术规程DBJ/T15-150-2018 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 116 24）建筑工程设计文件编制深度规定（2016 年版）25）其他现行的相关国家及地方其他现行的有关规范、政策、条例、规定、技术要求。7.2.3 主要设计内容（具体以选定方案为准）：主要设计内容（具体以选定方案为准）：1、本项目配套行政办公区及生活服务区域设计空调系统；299、2、消防控制中心 24 小时空调系统；3、厂房预留多联机空调或屋顶一体式中央空调（由进驻业主负责）的土建条件。4、厂房预留工艺排风井等常见工艺管道井。5、地下室停车场、设备用房及卫生间平时通风系统；6、整体的消防防排烟系统设计；7、人防通风：按照相关人防标准进行设计。7.2.4 设计参数：设计参数：1、室外气象参数（广州地区）：参数 季节 干球温度 湿球温度 相对湿度%大气压力 kPa 空调 通风 夏季 34.2 31.8 27.8-100.40 冬季 5.2 13.6-72 101.90 2、室内设计参数（夏季空调设计参数）：参数 功能 干球温度 相对湿度%新风量 m/h人 允许噪声标准 d300、B(A)公共服务区 26 5565 10 50 人行道、过道 26 5565 10 50 办公区 26 5565 30 45 配套用房 26 5060 30 45 商务展厅 26 5065 15 50 厂房办公区 26 5060 20 50 7.2.5 空调系统空调系统 1.本项目配套行政办公区及生活服务区域，包括工业大楼、产业服务楼宇、邻里服务中心等，采用多联机空调系统。多联机室外机设置于屋顶，空调末端根据装修天花形式采用四面出风、暗藏天花风管式等末端。同时设置新风系统。2.生活配套用房采用分体式空调。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性301、研究报告可行性研究报告 117 3.消防控制中心采用分体空调。4.预留智造厂房空调土建条件，智造厂房空调预留多联机或屋顶一体机中央空调系统或风冷冷水机组。空调设备由进驻业主负责，屋顶预留设备区域，并预留结构负荷，按服务区域预留冷媒管井与冷冻水管井，或每层设置空调设备平台（具体在单体设计阶段视情况而定）。7.2.6 通风系统通风系统 1）各层公共卫生间：换气次数15 次/时，排风经排气扇或排风机排出室外，利用负压方式自然补风。2）地下车库等设置机械排风系统，换气次数见下表：机械通风换气次数 房间功能 换气次数（次/h）房间功能 换气次数（次/h）变电房 按实际发热量 水泵房 5 配电房 10 储302、油间 12 发电机房（平时）12 事故后排风 6 车库 6 一般设备用房 5 事故通风 12 3）高、低压配电室、变压器室设置平时通风系统兼事故后排风系统。4）事故通风：厨房、柴油发电机房气瓶间等区域设有事故通风系统,换气次数取 12 次/h。5）电气用房设平时通风兼气体灭火事故后通风系统：设有气体消防或事故通风的房间在灭火完毕后开启事后排风机(和防烟防火阀)排风。事后排风与平时排风或事故通风合用系统。所有进出该类房间的风管均设置 70电动常开型防烟防火阀；当某个房间发生火灾时，所有进出该房间的风管上的防烟防火阀全部由消控中心发出的关闭信号自动关闭。灭火完毕后，再手动或电动开启排风系统的防烟防303、火阀和相应的风机进行排风。系统设置了下排风口，换气次数为 6 次/h。6）发电机组烟气须经烟气净化处理，达到排放标准后排出。发电机房储油间的油箱应设置通向室外的通气管，通气管应设置带阻火器的呼吸阀。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 118 7.2.7 防排烟系统防排烟系统（1）防烟系统设计防烟系统设计 1）防烟楼梯间及前室、合用前室尽量采用自然通风的防烟设施。2）每五层可开启外窗净面积不小于 2 平米且布置间隔不大于 3 层，且在最高部位设置不小于 1 平米的可开启外窗。2）对于设在地下的封闭楼梯间，当其服务的地下304、室层数仅为 1 层且最底层地坪与室外地坪高差小于 10m 时，为体现经济合理的建设要求，只要在其首层设置了直接开向室外的门或设有不小于 1.2m2 的可开启外窗即可。3）不具备自然通风条件的防烟楼梯间、前室及合用前室设置机械加压送风系统，加压送风量按 建筑防烟排烟系统技术标准（GB51251-2017）第 3.4.13.4.9 表格及公式计算选取，风机设置于屋面或地下室的专用机房内。设置机械加压送风系统的楼梯间，在其顶部设置了不小于 1m2 的固定窗。靠外墙的防烟楼梯间，在其外墙上每 5 层内设置总面积不小于 2m2 的固定窗。4）机械防烟楼梯间余压值为 4050Pa，前室、合用前室余压值为 305、4）2530Pa。当系统余压值超过最大允许压力差时采取泄压措施。机械加压送风系统宜设有测压装置及风压调节措施。5）加 压 送 风 系 统 的 计 算 风 量 按 建筑 防 烟 排 烟 系统 技术 标 准（GB51251-2017）第 3.4.13.4.9 表格及公式计算选取。加压送风系统的设计风量不应小于其系统计算风量的 1.2 倍。6）加压送风口的设置原则：a.楼梯间宜每隔 2 层3 层设一个常开式百叶送风口（自垂式百叶）；b.前室每层设一个常闭式加压送风口（电动多叶加压送风口），并应设手动开启装置；c.送风口的风速不宜大于 7m/s；d.送风口不宜设置在被门挡住的部位。（2）排烟系统设置）306、排烟系统设置 1)防烟分区内任何一点至自然排烟窗的距离不应大于 30m。2）自然排烟窗设置于排烟区域的外墙，并符合以下规定：A.自然排烟窗应设置在储烟仓以内，但室内净高不大于 3m 的区域的自然排烟可设置在室内净高度的 1/2 以上；G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 119 B.自然排烟窗的开启形式应有利于火灾烟气的排出；C.自然排烟窗分散均匀布置，每组长度不大于 3m；D.设置在防火墙二侧的自然排烟窗之间最近边缘的水平距离不应小于 2m。3)3）自然排烟窗开启的有效面积应符合自然排烟窗（口）开启的有效面积尚应符合307、下列要求：A.当采用开窗角大于 70的悬窗时，其面积应按窗的面积计算；当开窗角小于 70时，其面积应按窗最大开启时的水平投影面积计算；B.当采用开窗角大于 70的平开窗时，其面积应按窗的面积计算；当开 窗角小于 70时，其面积应按窗最大开启时的竖向投影面积计算；C.当采用推拉窗时，其面积应按开启的最大窗口面积计算；D.当采用百叶窗时，其面积应按窗的有效开口面积计算；E.当平推窗设置在顶部时，其面积可按窗的 1/2 周长与平推距离乘积计 算，且不应大于窗面积；F.当平推窗设置在外墙时，其面积可按窗的 1/4 周长与平推距离乘积计算，且不应大于窗面积。4)自然排烟窗应设置手动开启装置，设置在高位不308、便于直接开启的自然排烟 窗，应设置距地面高度 1.31.5m 的手动开启装置。净空高度大于 9m 的场所，尚应设置集中手动开启装置和自动开启设施。5)采用自然排烟方式时，储烟仓的厚度不应小于空间净高的 20%，且不小于 500mm；同时储烟仓底部距离地面的高度应大于安全疏散所需的最小清晰高度，最小清晰高度按建筑防烟排烟系统技术标准（GB51251-2017）第 4.6.9 条的规定计算确定。6)当建筑内仅在走道或回廊采用自然排烟时，在走道二侧均设置面积不小于 2 的自然排烟窗且二侧自然排烟窗的距离不应小于走道长度的 2/3。7)当建筑内走道或回廊均采用自然排烟时，应设置有效面积不小于走道、回 309、廊建筑面积 2%的自然排烟窗。建筑空间净高6m 的场所，自然排烟窗有效面积不小于该房间建筑面积的2%。排烟风机应设置在专用机房内且风机两侧应有 600mm 以上的空间。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 120 排烟风机应满足 280时连续工作 30min 的要求，排烟风机应与风机入口处的排烟防火阀联锁，当该阀关闭时，排烟风机应能停止运转。排烟口的设置宜使烟流方向与人员疏散方向相反，排烟口与附近安全出口相邻边缘之间的水平距离不应小于 1.5m；每个排烟口的排烟量不应大于最大允许排烟量，排烟口的风速不宜大于 10m/s310、。除地上建筑的走道或建筑面积小于 500m2 的房间外，设置排烟系统的场所应设置补风系统，且补风量不应小于排烟量的 50%。同一个防烟分区采用同一种排烟方式。地下汽车库排烟系统 A：地下车库设置机械排烟（补风）系统，风机及风管等与平时通风系统 合用。B：地下汽车库按不大于 2000 划分防烟分区。防烟分区不应跨越防火 分区，采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于 0.5m 的梁划分。C：地下车库每个防烟分区排烟风机的排烟量根据汽车库、修车库、停 车场设计防火规范（GB50067-2014）表 8.2.5 查表选取。地下一层高 4.2 米，每个防烟分区计算排烟量为 32000m3/h，补风量按不311、小于排烟 量的 50%计算。D：地下汽车库平时通风按实际层高、换气次数计算，其中，排风换气次 数 6 次/h，送风换气次数 5 次/h。E：地下汽车库送、排风机风量按平时送（排）风量及补风（排烟）量二 者取大值。排烟系统的设计风量不应小于其系统计算风量的 1.2 倍。排烟口距排烟分区内的最远点均不超过 30 米，排烟口设置与顶棚或靠近顶棚的墙上，排烟口应设置在储烟仓内。下列部位应设置排烟防火阀：垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上；一个排烟系统负担多个防烟分区的排烟支管上；排烟风机入口处；跨越防火分区处。（3）防排烟系统控制）防排烟系统控制 1）机械加压送风系统、机械排烟系统应与火灾自动报312、警系统联动，其联动G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 121 控制应符合现行国家标准火灾自动报警系统设计规范GB50116 的有关规定。2）加压送风机的启动应满足下列要求：A.现场手动启动；B.通过火灾自动报警系统自动启动；C.消防控制室手动启动；D.系统中任一常闭加压送风口开启时，加压风机应能自动启动。3）当防火分区内火灾确认后，应能在 15s 内联动开启常闭加压送风口和加压送风机，并应满足下列要求：A.应开启该防火分区楼梯间的全部加压送风机；B.应开启该防火分区内着火层及其相邻上下两层前室及合用前室的常闭送风口，313、同时开启加压送风机。4）消防控制设备应显示防烟系统的送风机、阀门等设施启闭状态。5）排烟风机、补风机的控制方式，应满足下列要求：A.现场手动启动；B.火灾自动报警系统自动启动；C.消防控制室手动启动；D.系统中任一排烟阀或排烟口开启时，排烟风机、补风机自动启动；E.排烟防火阀在 280时应自行关闭，并应连锁关闭排烟风机和补风机。6）防烟加压送风系统的控制：火灾时，由消防控制中心开启着火层及相邻两层消防电梯前室或合用前室的加压送风口，同时开启防烟楼梯间、消防电梯前室或合用前室的加压送风机，运行加压送风系统；同时根据楼梯间、前室压力传感器信号，调节风机旁通管上的电动风阀，以保持防烟楼梯间、前室或合314、用前室的正压。7）排烟系统的控制：排烟风机平时排风，火灾时，由消防控制室指令该防烟分区内的排烟系统风机打开对车库进行排烟，补风机机械补风。当烟气温度超过 280时，排烟风机入口的 280排烟防火阀关闭，同时停止排烟风机及补风机运行并反馈信号至消防中心。7.2.8 节能措施节能措施 1）选用高能效的空调主机，提高能源利用率，风机效率不低于 60%。2）空调风机单位风量耗功率和通风系统风机单位风量耗功率均应满足公G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 122 共建筑节能设计标准（GB50189-2015）要求。3）地下车库设315、置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置。4）配合建筑专业进行建筑围护结构热工设计，使其传热系数符合节能要求。5）所有空调设备采用自动控制系统，根据设定的温度控制使设备达到最佳的匹配运行效果，以最大化实现节能。7.2.9 消声减震消声减震 1）本工程的所有设备尽量选用低噪声型、降低噪声源。2）空调器、风机(纯消防用风机除外)、空调室外机、水管等均作隔振处理。3）消声降噪：服务公共区域以及安装在人员活动区域的的排风机、送风机均采用低噪声的离心风机箱，风机转速不超过 1450r/min。根据各个区域的噪声要求，空调器、送排风机组送回风总管上均设置消声器，同时控制风管介质流速。4）隔振：所有在运行中产316、生振动的机电设备，均须考虑合适隔振措施，设备进出口接管处，均设置柔性接管，设备采用抗震支吊架、设置隔振器、弹性吊架等。5）风机的进出口均设不燃或难燃材料软接头(柔性短管),消防排烟系统与通风空调系统共用风机则需用不燃材料软接头(需有国家防火建筑材料质量监督检验中心合格证)。6）风机房等的内墙面及顶棚均作吸音构造，并选用隔声门。7.2.10 抗震设计抗震设计 1）防排烟风道、事故通风风道及相关设备应采用抗震支吊架。2）通风及防排烟管道采用金属材质时，侧向抗震支吊架的最大间距 9m，纵向抗震支吊架的最大间距 18m；采用非金属材质时，侧向抗震支吊架的最大间距4.5m，纵向抗震支吊架的最大间距 9m317、，具体深化设计由厂家完成，最终间距根据现场实际情况在深化设计阶段确定。3）重力大于 1.8kN 的空调机组、风机等设备不宜采用吊装安装。当必须采用吊装时，应避免设在人员活动和疏散通道位置的上方，但应设置抗震支吊架。4）管段设置的抗震支架与支架重合处，可只设抗震支承。5）其余管道及设备的抗震支吊架应满足相关专业规范要求。7.3 供配电供配电工程工程 G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 123 7.3.1 设计依据设计依据 1)建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）；2)建筑内部装修设计防火规范GB 318、50222-2017；3)民用建筑设计统一标准GB50352-2019；4)民用建筑电气设计标准GB 51348-2019；5)消防设施通用规范GB 55036-2022 6)建筑防火通用规范GB 55037-2022 7)20kV 及以下变电所设计规范GB50053-2013；8)电力变压器能效限定值及能效等级GB 20052-2020；9)供配电系统设计规范GB50052-2009；10)低压配电设计规范GB50054-2011；11)建筑电气与智能化通用规范GB55024-2022；12)电力工程电缆设计标准GB50217-2018 13)建筑照明设计标准GB50034-2013；14)319、消防应急照明和疏散指示系统技术标准GB51309-2018；15)建筑环境通用规范GB 55016-2021；16)建筑物防雷设计规范 GB 50057-2010；17)建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2012；18)火灾自动报警系统设计规范 GB 50116-2013；19)气体灭火系统设计规范GB 50370-2005；20)消防给水及消火栓系统技术规范GB 50974-2014；21)建筑防烟排烟系统技术标准GB 51251-2017；22)工业建筑节能设计统一标准GB 51245-2017；23)绿色工业建筑评价标准GB/T 50878-2013；24)建筑节能与可再生能320、源利用通用规范GB55015-2021；25)建筑与市政工程抗震通用规范GB55002-2021；26)建筑机电工程抗震设计规范GB50981-2014；27)建筑与市政工程无障碍通用规范GB55019-2021；28)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；29)车库建筑设计规范JGJ100-2015；G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 124 30)消防设施通用规范GB 55036-2022 31)建筑防火通用规范GB 55037-2022 32)广东省电动汽车充电基础设施建设技术规程DBJ/321、T15-150-2018；33)广东省民用建筑电线电缆防火技术规程 DBJ/T 15-226-2021 34)其他与本工程有关的国家和地方规范及技术规范。7.3.2 设计范围（具体以选定方案为准）设计范围（具体以选定方案为准）本设计包括建设红线内建筑主体的以下内容：1）电气总平面图；2）10/0.4kV 变配电及自备电源系统；3）电力配电系统；4）照明系统；5）建筑物防雷、接地系统及安全措施；6）火灾自动报警系统；7）电气节能及环保措施；8）绿色建筑电气措施；9）电气抗震设计 7.3.3 负荷计算负荷计算 采用功率密度法估算，本工程总的计算用电功率约为 19587 kW（实际以最终选定的设计方322、案为准），拟设置变压器总容量 25000 kVA。详见下表。项目用电负荷计算表 序号功能业态面积（）单位负荷(W/）需求系数计算负荷（k W)1通用厂房1 3 2 2 8 3.81 5 00.81 5 8 7 4.12行政办公及生活配套2 3 3 4 4.21 0 00.81 8 6 7.53连廊1 2 0 050.63.64地下室车库及设备房3 0 0 0 01 50.73 1 5.05充电桩3 0 680.61 4 6 8.86室外广场园林照明1 9 4 5 3.550.65 8.4合计1 9 5 8 7 本项目拟设的开闭所、变电所、柴油发电机房、消防控制室的具体位置均应满足建设要求，需结323、合建设的具体要求后核实。一级负荷：消防水泵、消防风机、消防电梯、消防控制室、防火卷帘、应急照明和疏散指示系统等消防用电设备。主要通道及楼梯间照明、客梯、排污泵、G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 125 生活水泵、安防系统用电、智能化系统设备用电等。其中，安防系统用电属于特别重要的一级负荷。二级负荷：产品展示厅用电、空调机房、会议室、管理保障中心等。三级负荷：不属于一、二级负荷以外的其他负荷。7.3.4 供电电源及电压等级供电电源及电压等级 本工程采用 2 路 10kV 电源供电，10kV 配电系统采用单母线分段方式324、运行。7.3.5 变配电所变配电所 本工程在园区内接近负荷中心的位置设若干个 10/0.4kV 变配电所，内设干式变压器。为确保一级负荷供电，设自启动柴油发电机组作应急电源。7.3.6 备用发电机备用发电机 结合变电所设置及各业态分布，本工程拟在地下一层设置 1 台 1000kW 的柴油发电机组。当二路市电停电或同一变电所内两两联络的两台变压器同时故障时，发电机自动启动，通过自动转换开关向消防负荷、安保负荷等一级负荷及部分二级负荷供电，当发生火灾时，切除非消防负荷。发电机启动信号引自低压进线配电柜进线开关的常闭辅助触点，信号延时 010s 启动柴油发电机组，15s 内投入额定负载运行。当市电恢325、复后，柴油发电机组冷却延时，自动停机。1）柴油发电机组容量满足下列消防一、二级负荷要求：应急疏散照明（包括疏散指示灯、出口指示灯、走廊及疏散通道的应急照明等）、消火栓泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟设备、楼梯及前室加压系统、消防控制室、地下室排水泵、安防及广播等。2）柴油发电机组亦可作为备用电源，在市电停电或供电部门限电时供电给非消防用电设备等用电，如重要的实验室，生产车间设备、冷库、客梯、生活水泵、走道照明用电等。7.3.7 低压配电系统低压配电系统 低压配电系统采用单母线分段运行方式，每两台变压器为一组，两段母线之间设母联开关，母联断路器设有延时自投、自投手复、手动投入方式，并具有机械与电气联326、锁。低压配电柜采用抽屉式配电柜，配电柜采用母线上进线、母线上出线或电缆下出线方式。G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 126 低压总进线断路器采用三段以上保护、配智能式控制器，分支断路器采用过载长延时、短路瞬时保护，并根据需要可选择配置短路短延时及接地故障保护。消防馈电断路器取消过负荷保护或过负荷保护仅作用于信号；非消防馈电断路器设分励脱扣器，部分需在火灾时坚持工作的非消防馈电断路器不设分励脱扣器。变电所内应做局部等电位联接，所有电气设备外露可导电部分必须可靠接地。发电机确保部分由柴油发电机组在变压器低压侧与市电自动327、切换联络供电，发电与市电的自投切换加设电气及机械联锁。低压配电系统采用放射式与树干式混合配电方式，对于电梯、消防等重要负荷及弱电系统均采用两路电源末端自动切换方式，并采用柴油发电机组作为后备电源，保障紧急情况下安全保障设施的连续供电。弱电系统机房采用 UPS 电源，确保弱电系统的不间断供电。7.3.8 供电供电计量计量 高压采用集中计量，在每路 10kV 电源进线处设置专用计量装置，其型号规格由供电部门确定。在每台变压器低压主进线处设低压计量装置，计量有功功率、无功功率、峰/谷/平时电能等电量参数。在分类负荷及有独立计量要求的低压配电回路上分别装设电能计量装置。专变低压计量装置采用多功能数字式328、仪表，预留电力监控系统接口进行集中管理。本工程设电力监控系统，对变配电系统实施动态监视，同时对大楼各类能耗进行统计及分析，并预留接口与城市能耗监测平台连接。7.3.9 主要设备、电缆、导线选择主要设备、电缆、导线选择 1）10kV 开关柜按中置式手车柜设计，要求具有“五防”功能。断路器选用真空断路器，弹簧储能操作机构。操作电源为 DC110V，直流屏选用高频开关配免维护铅酸胶体电池组成套柜，容量 60Ah。信号屏与之配套。本工程 10kV 开关柜采取下进下出接线方式。2）低压开关柜按抽屉柜设计，低压开关柜采取电缆采用下进下出线形式、封闭母线采用上进上出形式、保护母线沿开关柜底部敷设的接线方式。329、G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 127 10001600kVA 变压器低压侧断路器运行短路分断能力 Ics 不低于 50kA，额定耐受电流 1 秒；2000kVA 变压器低压侧断路器运行短路分断能力 Ics 不低于65kA，额定耐受电流 1 秒。3）变压器按 SCB14 型干式变压器设计，接线为 D，Yn11，UK=6%，设强制风冷系统及温度监测及报警装置。4）柴油发电机组为风冷型，机组为应急自启动型，应急启动电源切换装置及相关设备由厂家成套供货。5）在变配电室内敷设的电缆桥架采用梯形桥架，其余为托盘式槽盒。宽度330、在 200mm 以上的非消防配电线路托盘式槽盒应带散热孔。6）采用耐火电缆的消防配电线路明敷时（包括敷设在吊顶内），应穿金属导管或采用封闭式金属槽盒保护，金属导管或封闭式金属槽盒表面应涂防火涂料；在电缆井内敷设时，可采用带散热孔托盘式槽盒（或梯形桥架）。当采用矿物绝缘类不燃性电缆时，可采用梯形桥架明敷。7）建筑内 10KV 电缆选用 A 类阻燃低烟无卤交联聚乙烯绝缘电力电缆（WDZAN-YJY-8.7/15kV）电力电缆。市政供电至开关房的电缆规格、型号由供电部门定。总配变电所至分变电所的 10kV 的电缆采用不低于 750、180min 的耐火电缆。8）380220V低压配电回路中使用的绝缘331、导线额定电压应不低于750/500V，电力电缆的额定电压应不低于 1000V。9）低压柴油发电机组输出的电源线路应采用 950、180 min 的矿物绝缘耐火电缆或母线槽。10）封闭式母线选用密集型铜母线。11）对于消防供电回路，电缆、电线的绝缘类型为：低压供电干线、分支干线电缆：WDZA-RTTYZ 铜芯云母带矿物绝缘波纹铜护套聚烯烃外护套电缆；分支线路电缆：WDZB1(t1，d1，a3)N-YJY 交联聚乙烯绝缘、聚烯烃护套、燃烧性能等级为 B1、烟气毒性等级为 t1、燃烧滴落物/微粒等级为 d1、腐蚀性等级为 a3 的耐火电力电缆分支线路电线：WDZB1(t1，d1，a3)N-BYJ 交332、联聚乙烯绝缘、燃烧性能等级为 B1、烟气毒性等级为 t1、燃烧滴落物/微粒等级为 d1、腐蚀性等级为 a3 的耐火电线。12）对于非消防供电回路，电缆、电线的绝缘类型为：G D A D G D A D 荔湾现代都市工业产业园项目荔湾现代都市工业产业园项目可行性研究报告可行性研究报告 128 电缆：WDZB1(t1，d1，a3)-YJY 交联聚乙烯绝缘、聚烯烃护套、燃烧性能等级为 B1、烟气毒性等级为 t1、燃烧滴落物/微粒等级为 d1、腐蚀性等级为 a3的电力电缆；电线：WDZB1(t1，d1，a3)-BYJ 交联聚乙烯绝缘、燃烧性能等级为 B1、烟气毒性等级为 t1、燃烧滴落物/微粒等级为 333、d1、腐蚀性等级为 a3 的电线。7.3.10 照明系统照明系统 1）正常照明各房间或场所的照明功率密度值不高于建筑节能与可再生能源利用通用规范GB55015-2021 中规定的照明功率密度限值，各房间照明的设计值、灯具的统一眩光值、显示指数等应满足 建筑照明设计标准 GB50034-2013相关的要求。同时照明设计应满足本工程绿色建筑相关的要求。疏散照明（消防应急照明和疏散指示标志）2）疏散照明的设置部位：a.敞开楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间及其前室、室外楼梯、消防电梯间的前室或合用前室、避难走道等 b.人员密集厂房内的生产场所、疏散走道 c.配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等发生火灾时仍需工作、值守的区域，安全出口外面及附近区域、连廊的连接处两端，地下车库等。d.疏散照明的地面最低水平照度要求应满足：场所 最低照度水平 敞开楼梯间、封闭楼梯间、防烟楼梯间及其前室、室外楼梯