1、西安商墅及企业独栋办公调研,Part 1：沣西商业市场现状,沣西新城的城市功能主要以商务、教育、农业等三大方向，但是沣西新城商务环境相比沣东区域起步晚，发展慢，目前区域内商务中心主要集中在以沣西管委会为中心，沿康定路向东西延伸1公里范围内形成的沣西新城总部经济园。,Part 1：沣西商业市场现状,1、商务办公市场环境统计,沣西新区在售写字间整体规划产品形同，区域已售及在售项目现成交均价区间6500-7500元/，且为现房销售，区域办公产品均不达甲级标准,Part 1：沣西商业市场现状,2、公寓市场环境统计,沣西区域早期入市公寓单价低，单户面积小，去化快，入市价格为5500-6500元/，现阶段2、在售公寓均为现房，成交价格为8500元/，单价高于写字间产品,Part 1：沣西商业市场现状,由于沣西新城商务环境起步慢成熟度还较低，区域商务规模、商务氛围以及物业发展水平处于初级水平传统商务产品的销售价格相比统一路沿线住宅项目销售价格形成了严重倒挂难以支撑项目企业独栋办公的开发成本,Part 2：商墅产品案例分析,1、绿地独角兽公园叠拼商墅,绿地沣东区域又一大商业项目，项目总建筑面积共计31万方，项目总容积率仅为2.5，其中包含17万loft公寓，1.8万平米海派风情商业街，2.25万平米艺术酒店，1.42万方40年产权商墅，解决西安、沣东限购客群对低密改善产品的购买需求,Part 2：商墅3、产品案例分析,1、绿地独角兽公园叠拼商墅,绿地独角兽公园40年产权商墅产品采用8.1米大开间叠拼形式，1T4户，地上5层，地下一层，下叠-1、1、2三层141平方米四室三厅一厨四卫，赠送南北向将近200平米花园，销售价格23000元/平方米，上叠，3、4、5三层165平方米四室三厅一厨四卫，赠送46平方米露台和地面停车位使用权一个，毛坯交付销售价格20000元/平方米，2019年11月初入市2019年12月底8栋楼72套11000平方米全部售罄，剩余S2、S3、S5未推售。,Part 2：商墅产品案例分析,Part 2：商墅产品案例分析,2、融创融创世园大观联排商墅,2019年城东浐灞板块最具4、代表性的商业项目，项目分两期开发，一期由南地块2栋平层公寓和5栋16套别墅组成，二期由北地块3栋毛坯loft公寓和3栋12套别墅组成，在全国“禁墅令”政策下市区范围内联排产品打了政策擦边球，成为稀缺产品,Part 2：商墅产品案例分析,2、融创世园大观联排商墅,融创世园大观联排商墅共计规划27套，联排中部户型为190平方米，联排边户为240平方米，上下两层，一层挑高6米、二层挑高3.6米，赠送花园、露台，面积从30-100不等，该产品从2019年8月开始不公开销售，截止目前推出18套，成交12套，毛坯交付销售均价32000元/平方米,已推售区域,未退售,Part 2：商墅产品案例分析,按照商墅5、销售价格与周边在售住宅价格加权折算，联排和叠拼价格折算率在2-1.5之间,Part 2：商墅产品案例分析,沣西地块发展商墅物业产品更具其商墅类型销售价格在12493元17558元/平方米发展商墅类产品能够满足项目实现高议价需求！,Part 2：商墅产品案例分析,按照设计部楼体排布，企业独栋办公区域若建造叠拼别墅，保证原建筑高度不变，可排叠拼建筑面积8300平方米，比原方案减少建筑面积4400平方米，如果4400平方米补充到loft公寓，可以缩短项目销售周期，同时可增加销售额8500万，,叠拼商墅居住舒适度影响严重存在销售风险原规划中企业总部、建筑高度H：2027米建筑间距L：12.5021.46、0米按照陕西地区常规日照估算，最小日照间距30米根据与原设计院沟通，本项目原始日照条件紧张，由于商墅产品承载居住功能，现有日照条件价差，居住舒适度无法满足要求。,Part 3：企业独栋办公案例分析,1、万科经开中心,西安首个全自持商务办公项目，与万科IEC共同构成万科办公最高标准“中心系”产品，独栋办公四座总高5层，总建筑面积9665平方米，1-2层为商铺，3-5层为办公，A#2836平方米（商业1000办公1800平方米）、B#1964平方米（商业730办公1220平方米）、C#1732平方米（商业600办公1130平方米）、D#2024平方米（商业730办公1300平方米），目前由商业运营7、公司负责招商只租不售。,该项目现在由沃丰商业运营公司负责招商，根据招商公司透漏，独栋办公可以整租也可以按层出租，1层商铺面积11.11-105平方米，二层商铺按层出租352-558平方米，写字楼单层面积400-630平方米。目前仅A栋出租400平方米，其余均未出租商铺租金180-200元/月/平方米，办公租金100-120元/月/平方米，不含水电物业费,Part 3：企业独栋办公案例分析,1、万科经开中心,Part 3：企业独栋办公案例分析,2、保亿大明宫国际,保亿地产在西安首个写字楼项目，因项目地块受限高影响，规划形成三栋独立办公和一栋综合办公的低密商务中心，项目总占地21亩，总建面51998、2，容积率2.5.其中办公面积31663.92，商业面积3136.08。整个建筑地上6层，标准层高3.8米，首层层高4.5米。4#综合办公划分出售销售面积108-2000划分出售，1#独栋出售（中铁七局），2#、3#对外宣布整栋出售,Part 3：企业独栋办公案例分析,2、保亿大明宫国际,2#、3#一层设计两个大堂且核心筒位于大楼中部，中间有设计隔墙，内部建筑已经分割，2#5680平方米北楼2740平方米，南楼2938平方米，3#5500平方米北楼2860平方米，南楼2640平方米，2#在售价格1.2亿元，约合21130元/平方米,Part 3：企业独栋办公案例分析,3、云水一号智慧中心,高新9、软件新城高端公寓、办公项目，项目项目占地25亩，总建面约12万方，容积率4.46，绿化率31%，由一栋26层公寓楼、三栋总部办公楼组成，总部办公大楼4-5层，单独面积目前已经销售两栋。,Part 3：企业独栋办公案例分析,3、云水一号智慧中心,企业总部办公：三栋企业办公共计建筑面积约15800平方米，1层层高5.6米，2-5层层高4.55米，单层面积1000-1200平方米，总部办公按整栋出售，目前西楼、中楼已经出售给中国铁塔股份有限公司，东楼目前正在与银行等金融机构洽谈中,性质：写字楼总层数：5层总高：24米购置范围：整栋推荐购置面积：三栋独立面积分别为6054.56，4369.46，54810、3.27;交付条件：办公楼单元入口，电梯间前室，楼道间，公共过道为精装修平层面积：约1000-1200层高：1层5.6米，2-5层4.55米荷载：3KN/工程结构：框架核心筒空调系统：中央空调强电：453KW电梯品牌：日立，蒂森，奥的斯，通力或同档次弱电：安防、监控、门禁配备停车位数量：963个,Part 4：企业独栋办公划分建议,为了与总部港项目其他办公产品拉开产品特性，避免与研发楼和超高层办公产成品造成同质化内部竞争，同时为了避免产品面积过大，促进独栋办公产品去化，2000平方米以上独栋分两户出售，建议原则上单户不少于1000平方米，不大于2000平方米，,可划分两户出售，每户1250平方米,可划分两户出售，每户1150平方米,可划分两户出售，每户2000平方米,不做划分，整栋出售,可划分两户出售，每户2000平方米,可划分两户出售，每户1200平方米,可划分两户出售，每户900平方米,可划分两户出售，每户900平方米,THANKS,