1、西安公寓市场专题研究报告西安公寓市场专题研究报告XX物业顾问有限公司2019年7月29日西安楼市运行状况分析西安楼市运行状况分析01通过对项目的初步认知，分析规划方案优缺点及XX建议 本体分析 两版规划方案比较及分析 XX产品建议观点宏观宏观分析分析|政策政策环境环境限购限购限贷限贷+限价限价扩需扩需摇号摇号限制购房资格限制购房资格减少购房客户减少购房客户提高首付比例提高首付比例限制预售价格限制预售价格市场严重供不应求市场严重供不应求保证买卖双方公平保证买卖双方公平监管监管市场监管动作持续市场监管动作持续保稳促发展仍为主要方针保稳促发展仍为主要方针2017.04.18限 购扩大限购的区域长安区2、纳入限购范围，不分户籍限购一套住房首套房首付比例30%/二套房首付比例40%二套房首付比例40%/三套房禁贷限 贷监监 管管 升升 级级2017.09.13限 购1、沣东新城纳入本次限购范围。2、本市户口已有2套住房暂停购房资格；外地户口本市已有1套住房暂停购房资；外地户口本市无房能提供2年社保或纳税证明允许购1套；政政策策加加码码2017.10.1限 价关于商品住房价格申报及梳理情况汇报（1）按照从低原则有比对数据的，要求申报预售均价与上月网签均价比例不超过2%的增长幅度；（2）新开盘没有对比数据的，申报均价毛坯房不超过9000元/平方米，精装房不超过10500元/平方米。政政策策加加码码23、018.03.30 摇 号 购 房 意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。2018.06.24限 购限购区域内暂停向企事业单位及其他机构销售住房，规范购房摇号方式限 售适当放宽在限购区域执行的销售条件，限购区内购买新建住宅及二手房，取得房产证满2年方可交易摇 号 细 则新定义刚需客群，刚需客群享优先摇号特权，未婚及离异未满三年的单身群体不享受刚需摇号权2018.10 监管 政府相关11部门联合发布政策关于治理房地产市场乱象专项行动 监管 10月物价局关于商品房明码标价专项检查监监 管管 升升 级级政府不断出台4、调整限购、限价政策、持续抑制房价增长及投资 房价在稳定基础上略有攀升 未来持续保持房住不炒主基调扩扩 张张 规规 模模加快引进各类人才加快引进各类人才全国政策的规范化全国政策的规范化/房价促涨利好房价促涨利好2019.2人口引进西安户口落户条件再次放宽，意味着全国高校在校学生，均可迁入落户，具有本科(含)以上学历的，不受年龄限制;具有本科(不含)以下学历的，年龄在45周岁(含)以下。套内面积交易国家住建部颁布住宅项目规范，明确全国项目应案套内面积交易公公寓寓限限购购不论土地性质，只要产品性质为公寓的，都限购不论土地性质，只要产品性质为公寓的，都限购凡是房产证或网购合同文本中明确规划用途或该商品5、房规划用途为公寓的，则不论其土地性质、年限，都在本次限购范围内。也就是说，无论土地产权是40年的、50年或70年的，只要产品规划明确为公寓的，都限购。商商办办开开放放产品规划用途为办公、商业的，不限购产品规划用途为办公、商业的，不限购土地性质中，无论是商业的，还是综合的，或是居住用地，只要产品规划为办公、商业的，都不限购。限限购购规规避避7070年居住用地土地性质或列为共年居住用地土地性质或列为共“用宗商用宗商”的商住性质用地可的商住性质用地可规避限购规避限购按照土地性质，如在报建时按照“普通住宅”产品功能报备的，那肯定是执行限购的，如按照办公、商业产品功能报备的，则不在本次限购范围内。住宅类6、宏观调控不放松稳定为第一要素，需求外溢下商办迎投资热潮住宅类宏观调控不放松稳定为第一要素，需求外溢下商办迎投资热潮限购限购 2019.6限售市外迁入户籍的家庭在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税限购非本市户籍居民家非本市户籍居民家庭庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。将临潼区纳入住房将临潼区纳入住房限购范围限购范围监监 管管 升升 级级微观微观分析分析|城市城市发展发展西安西安221221个项目集中开工、总投资个项目集中开工、总投资1 7、6161 616亿元，促进产业转型升级，为城市发展注入活力亿元，促进产业转型升级，为城市发展注入活力6月4日.上午，西安市2019年第二_批扩大有效投资重大项目暨电力基础设施项目集中开工。本次集中开工项目共221个，总投资达1616亿元，年计划投资457亿元，涵盖基础设施、先进制造业、现代服务业和民生工程等四大领域。基础设施建设项目79个(总投资459亿元)电力基础设施及改造升级项目 农村电网基础设施改造项目等现代服务业项目52个(总投资553亿元)西安港综合口岸项目。空港新城临空产业园(二期)项目 亿达西安智慧冷链产先进制造业项目46个(总投资273亿元)贝尔直升机项目(二期)泾河新城玉沣智8、能制造中心民生工程44个 (总投资331亿元)联合国教科文组织妇女儿童教育中心沣东新城第初级中学沣东新城第七学校沣东新城第七学校(幼儿园、小学、中学幼儿园、小学、中学)公办幼儿园，占地面积约10.72亩，总建面9192mt,设置教学班18个。公办小学，占地面积约47.25亩，总建面40216mf,设置教学班48个。公办初级中学,占地面积约49亩，总建面39470mf,设置教学班24个。微观微观分析分析|城市城市发展发展20192019年推进关中平原城市群建设行动计划年推进关中平原城市群建设行动计划出台，出台，7 7计划促进全省经济稳增长和高质量发展计划促进全省经济稳增长和高质量发展2018年19、月，国务院批复(关中平原城市群发展规划.标志着关中平原城市群建设与发展正式上升为国家战略.为更好推进规划实施，按照省委、省政府工作部署，省发展改革委2019年6月10日牵头制定了行动计划.明确了七项具体计划。u 国家中心城市建设计划。支持建设“一带-路综合改革开放试验区:加快西安火车站改扩建工程;启动大西安轨道交通建设三期规划；u 交通互联计划.加快“米字形高铁网和关中城际铁路网建设:加快实施西安外环高速南段建设工程；u 产业互动计划.推动关中各市区与大西安开展协作配套:探索“总部+基地”。研发+生产”等经济模式；u 资源开放行动计划。依托关中平原城市群建立分级落户政策，推动西安市继续优化落户10、政策;加大力度吸引所需人才落户;u 服务共享行动计划。实施“名校+计划，新组建51个教育联合体;u 污染共治行动计划.积极构建绿色生态网络，加强秦岭北麓生态环境保护，协同开展秦岭区域“五乱”问题整治；u 协同发展行动计划。完善关中“一市一策体系。微观微观分析分析|城市城市发展发展 西安地铁第三期建设规划获批，总投资西安地铁第三期建设规划获批，总投资969969亿元、建设里程亿元、建设里程1 501 50公里助推城市轨道交通全面升级公里助推城市轨道交通全面升级 近日，国家发展改革委批复了西安市城市轨道交通第三期建设规划(2019-2024年).本期建设包括5条新建线路和2条延伸线路，具体为1号线11、三期(秦都站-森林公园)、2号线二期(草滩北-北客站、韦曲南-常宁)、8号线(环线)、10号线-期(杨家庄水景公园)、14号线(北客站-贺韶村)、15号线期(细柳-韩家湾)、16号线-期(沣东小镇-能源三路),建设里程约150公里，估算总投资约969亿元。微观微观分析分析|城市城市发展发展西咸新区印发西咸新区印发2019-20252019-2025年产业发展规划及重点任务分工的通知，总投资年产业发展规划及重点任务分工的通知，总投资35003500亿元拟建亿元拟建144144个重点项目，个重点项目，新区发展步入快车道。新区发展步入快车道。6月20日，西咸新区官网发布了“关于印发西咸新区产业发展规12、划(2019-2025年)及重点任务分工的通知”.其中区域人口总数到2020年达到120万人，到2025年达到220万人;高端人才引进数量到2020年达到5万人，到2025年达到10万人。首度公布144个重点项目清单,总投资超过3500亿元，以此为引领，促使西咸新区成为大西安打造核心增长极的重要载体。20192019年推进关中平原城市群建设行动计划年推进关中平原城市群建设行动计划 出台，出台，加快关中平原城市群和西安国家加快关中平原城市群和西安国家中心城市高质量发展中心城市高质量发展;地铁期建设规划的获批，助推大西安城市轨道交通全面升级，地铁期建设规划的获批，助推大西安城市轨道交通全面升级，同13、时伴随着丝博会的顺利圆满闭幕同时伴随着丝博会的顺利圆满闭幕,西安西安 合计引资合计引资8090.418090.41亿元，为经济发展注入亿元，为经济发展注入新鲜活力新鲜活力;西咸新区西咸新区2019-20252019-2025年产业发展规划及重点任务分工的通知年产业发展规划及重点任务分工的通知的印发，详细规划了的印发，详细规划了区域产业发展方向和区域产业发展方向和 人才引进目标，人才引进目标，预示西咸新区发展进一步加速。预示西咸新区发展进一步加速。城市发展小结城市发展小结公寓宏观市场分析公寓宏观市场分析02 全市公寓供销量价存分析 公寓市场公寓市场年度供销走势年度供销走势2015年公寓成交量4314、万方，2018年公寓成交118万方，成交量涨幅174%。2017年下半年到2018年上半年，政府通过限价、限购等多种措施调控住宅市场过热，在限购的背景下，作为住宅市场上的重要补充角色，公寓类产品的需求也随之出现，使得公寓产品量价齐升。据不完全统计，已入市和即将入市的公寓项目在2019年供应量将超过200万，今年公寓的供应量会更多，相对应，公寓市场的成交量也将继续上涨。据了解，仅今年4月份，西安公寓的成交套数就已经达到约3151套。62.810676.2283786.276.265.812753.34310111411852.8699076208482118231500002040608010015、1201400200040006000800010000120001400016000201520162017201820192015-2019年西安市新增供应及成交量年初库存当年新增供量当年成交量成交均价从2018整年来看，供应量及销售量均达到历史峰值；销售量为118万，但纵观全年，从7月开始，销量环比大幅下降，上半年月均11.8万，下半年月均7.8万，下半年环比上半年下降34%；下半年月均7.8万水平，已低于近3年月均去化量16%；上半年月均去化11.8万、近3年月均去化9.2万、12月大量项目集中网签备案导致去化量上涨、市场未明显向好。数据来源：房管局网签备案数据与XX市调数据公寓市场月16、度走势公寓市场月度走势|公寓出现拐点、供求关系逆转公寓出现拐点、供求关系逆转18156.56.51743147181262.414.45.55.817.37.97.43.410.317.217.615.29.57.24.76.46.512.512.53.76.111.610.211.4201801 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809 201810 201811 201812 201901 201902 201903 201904 201905 2019062018年年-2019年年6月西安公寓市场新增供应及去化量月西安17、公寓市场新增供应及去化量公寓供应量（万）公寓成交量（万）公寓市场公寓市场整体市场整体市场2019上半年全市公寓新增供应53.3万，累计成交52.8万，供求基本持平，成交均价11901元/；供求主要集中在港务，其次为高新、浐灞，同时经开、曲江供应量相对较大；库存则主要集中在高新6.181.410.001.300.000.0010.6510.646.823.890.0012.440.008.833.440.132.650.045.718.944.213.411.950.6011.570.2912593118351083013526620897241586912367157271015916249718、9427647050001000015000200000 5 10 15 浐灞城北城东城南城内城西高新经开曲江长安航天港务灞河2019上半年西安市公寓各区域供求量价走势供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）21.476.724.1325.810.0514.2845.4418.0412.345.142.1313.241.1414.5911.71187.5958.537.2315.0030.5025.7121.7215.8621.246.8623.930 50 100 150 200 0 10 20 30 40 50 浐灞 城北 城东 城南 城内 城西 高新 经开 曲江 长安 航天 港务 灞19、河2019上半年西安市公寓各区域存量及去化 周期走势存量（万）去化周期（月）公寓公寓宏观市场宏观市场|全市公寓成交面积段分析全市公寓成交面积段分析随着住宅市场的持续火爆、公寓价格持续走高，客户投资门槛上升。30-40低总价低门槛产品依然为成交的主流。项目对位产品面积段46-83以上产品所占比例较小，非市场主流产品，去化压力较大。0.36%0.26%4%76%18.91%17.15%19%19%25.16%25.61%17%3%20.97%17.80%7%1%8.76%7%9%1%17.30%25.17%13%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%7020、.00%80.00%20152016201720182015-20182015-2018年全市公寓成交面积段趋势变化分析年全市公寓成交面积段趋势变化分析80以上70-8060-7050-6040-5030-4030以下数据来源：房管局网签备案数据宏观宏观20182018年全市公寓年全市公寓TOP5TOP52018西安市西安市按按销售销售金额金额TOP5排排名名项目名称成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）销售周期1金辉世界城11.447.7216091482012个月2旭辉荣华公园大道9.998.0320461244610个月3融创世园大观9.594.828531990821、4月（蓄客10个月）4绿地城7.377.401599996112个月5曲江华著中城7.244.161043174019个月2018年西安市年西安市按按销售销售面积面积TOP5排排名名项目名称成交金额（亿元）成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）销售周期1旭辉荣华公园大道9.998.0320461244610月2金辉世界城11.447.7216091482012月3绿地城7.377.401599996112个月4融创世园大观9.594.82853199084个月5KingMall未来中心5.954.4810671328312个月20182018年全市公寓年全市公寓TOP5TOP5项目成交特22、征：套数项目成交特征：套数10001000套套+、面积、面积4.54.5万万+、成交金额、成交金额6 6亿亿+、偏住宅精装产品，成交价格集中在偏住宅精装产品，成交价格集中在1.21.2万元万元/1.41.4万元万元/数据来源：房管局网签备案数据宏观宏观公寓公寓宏观市场观点宏观市场观点1 120182018年年8 8月至今，公寓出现拐点、供求关系逆转月至今，公寓出现拐点、供求关系逆转18156.56.51743147181267.43.410.317.217.615.29.57.24.76.46.512.502468101214161820201801201802201803201804201823、0520180620180720180820180920181020181120181220182018年西安公寓市场新增供应及去化量年西安公寓市场新增供应及去化量公寓供应量公寓成交量上半年月均去化11.8万近3年月均去化9.2万住宅火热，带住宅火热，带动公寓上涨动公寓上涨住宅住宅回稳回稳公寓衰退公寓衰退趋势线12月大量项目集中网签备案导致去化量上涨、市场未明显向好数据来源：房管局网签备案数据与XX市调数据宏观宏观公寓公寓宏观市场观点宏观市场观点2 2宏观观点宏观观点2 2：1919年年市场供应激增，达史上最高市场供应激增，达史上最高200200万万+，供需严重失衡，供需严重失衡 板块项目名称24、19年供应套数19年供应面积小计板块项目名称19年供应套数19年供应面积小计浐灞&城东旭辉公园大道105549585530353高新微软新坐标53633241300181融创世园大观2900145000天竹元谷1608000斯普瑞231996254美墅63835728世园大公馆51040000未来中心15900中建世园自贸中心98349153coloursun50018600华南城110138561蓝基中心917280迈科大厦97648800梧桐公寓2139770秦汉希尔顿30013000尊贵一方74940495新城ID80050000伟业公馆733654城北正荣府1600688001856725、4高新芳华70031500雅荷中央公园一一12442中华世纪城60030000荣民时代广场38014560环球西安中心15230000环球贸易中心14511600华煜美居1217381北客站西广场公寓一一30000建邦华庭13611823金汇广场一一30000E客公寓301800帕克公寓301500马上公寓一一30000雨润公寓43016772曲江莱安中心16813965362242城西亿润领域64830456372905华润九里69135214云视界27214966融创曲江一一32143华润24城5213168421金辉公寓163272350中建MAX1839333温德姆15232263绿地26、新里程2814123809航天希尔顿1437000中铁立丰32025920汉华曲江中心124253127城南万象春天8876212492868巴比伦艺术花园84940900天地源悦熙58023200星河九号118453280南飞鸿1647544汉华甜心广场53522000长安智慧新城112433048511大兴珑寓2821297236947海亮德文郡64926181中南青樾42323975海亮时代ONE45018000全市公寓可见供应量约193万数据来源：房管局网签备案数据与XX市调数据宏观宏观全市公寓产品梯队全市公寓产品梯队观点观点：品质投资型公寓，为市场热宠，去化月度平均峰值：品质投资型公27、寓，为市场热宠，去化月度平均峰值200200套套+总价段/客户容量顶级公寓高端商务公寓品质居住型公寓品质投资型公寓初级投资型公寓面积段面积段单价区间单价区间总价段总价段116-2454.5-5.0568-120040-1002.7-3.290-30040-902.0-2.580-12035-751.4-1.840-8030-501.1-1.230-50代表项目：第址/融创曲江印代表项目：兰基中心/梧桐公寓/温德姆公寓/E客公寓代表项目：慕客公寓/中铁立丰国际广场代表项目：金辉世界城、海亮时代ONE、旭辉公园大道代表项目：华南城公寓、IPRAK公寓微观微观全市全市热销公寓热销公寓对比对比价值突破28、方式代表项目热销/价值突破点月均去化套数特征高端配置类高新兰基中心裙楼奢侈品专卖；5星级酒店配套 5-10高端品质装修；核心地段；裙楼高端商业带动；户内智能控制系统；高端酒店配套服务环球西安中心.第址高新核心地段5-8梧桐公寓配套高端服务6-8曲江温德姆曲江文旅核心地段；温德姆酒店服务；1-2高附加值类高新E客公寓LOFT高性价比附加值；品质精装5-10具备高端居住品质的同时，采用高附加值LOFT产品天竹元谷LOFT高性价比附加值；高端完美裙楼商业2-5高返租类高新希尔顿美墅希尔顿酒店运营返租；135元/.月5-155星级酒店运营返租睿中心瑞斯丽酒店运营返租；返租10年，每年返总房款5%，送129、00天住房券或者6万块消费券5-10全市TPO5曲江金辉世界城精装修+盒子商业+地铁口134核心地段商业中心消费支撑精装修价格1.2万1.4万品牌物业支撑浐灞旭辉公园大道精装修+价格优势+LOFT层高优势170高新Kingmall未来中心总价段低+地铁口+盒子商业89曲江华著中城精装修+商业盒子+消费支撑86微观观点：市场热销公寓月度平均峰值去化微观观点：市场热销公寓月度平均峰值去化200200套套+、品牌品牌/地理位置地理位置/精装修精装修/商业配套已成标配商业配套已成标配数据来源：XX市调数据微观微观全市全市TOP5TOP5热销公寓热销公寓项目分析项目分析金辉世界城金辉世界城6栋、ABE售30、罄CF在售、D年底推出公寓14820元/品牌、位置、商业、地段、住宅精装三次开盘、三通、链家、房多多、分销公司旭辉公园大道旭辉公园大道4栋LOFT、1栋公寓公寓12446元/品牌、位置、商业、地段、精装住宅二手中介、线上媒体融创世园大观融创世园大观3栋LOFT、2栋平层公寓均价19908元/品牌、位置、精装住宅、产业、景观内销、中介、自媒体、网络、展厅华著中城华著中城1栋LOFT、1栋公寓均价17401元/品牌、位置、精装住宅、产业、中介、线上媒体、中介、电梯C/C/DD企业企业办公办公总部总部A/BA/B中小中小企业企业创意创意办公办公集群集群E/E/F F公寓公寓5#售罄4#售罄2#1#331、#3 3#1 1#2 2#1 1#2 2#营销方式1、蓄客时间长、9个月蓄客时间2、核心价值：一线河景偏住宅装修、浐灞产业支撑3、渠道：员工内部购房系统底价、老业主和意向客户积攒基数大优惠1-2点、前期蓄客二手中介、全民营销、三方购房会、竞品渠道人员营销方式1、政策挤压，公寓投资市场热度不减2、核心价值：地铁口、项目自身商业体量、写字间人群支撑、项目人群支撑3、渠道：三通、链家、房多多等5家渠道公司带客合作4、全年3次开盘，2018年下半年销售下滑营销方式1、首付一年分期、大客户有特惠、部分房源为特价房2、核心价值：一线河景偏住宅装修、浐灞产业支撑3、渠道：自身渠道、中介、自媒体、房产网络、老32、业主资源、老带新4、推货集中在4-6月份、2018年下半年有下滑营销方式1、蓄客时间近1年，集中推货在5月份以后，一口价促销2、核心价值：四恒科技系统、商业体量支撑消费人群、3、渠道：二手中介、多家联代资源支撑、自身老业主平台、房产网络营销关键词：政策挤压、多渠道、多支撑营销关键词：政策挤压、多渠道、多支撑微观微观金辉金辉环球环球广场广场项目名称金辉环球中心项目定位曲江CCBD地铁旁边环球MALL上世界青年公寓楼盘位置雁南路与南三环交汇处东南角产品类型3栋写字楼，4栋公寓，BLOCK街区，10万5层地标购物中心，住宅区产权40销售均价平层 15500 LOFT 17000总建筑面积住宅300万33、，写字楼及公寓9.9万总户数公寓2736户层高平层3.2m，LOFT5.4m车位2201业态分布写字楼、公寓，商业开盘时间E/F栋2017年销售，目前E栋已售罄，C栋2018年11月10日开盘，F栋和C栋在售公共区域大堂局部8米层高，整体层高6.9米C/DC/D企业办公总部企业办公总部A/BA/B中小企业创意中小企业创意办公集群办公集群E/FE/F公寓公寓项目总共项目总共6 6栋公寓规划（栋公寓规划（ABCDEFABCDEF）其中其中A A栋、栋、B B栋、栋、E E栋已售罄，栋已售罄，C C栋及栋及F F栋在售，栋在售，D D栋预计栋预计20192019年年底推售年年底推售销售分析销售分析项34、目全年3次开盘，全年供货充足，下半年基于整体大市场变冷，销售持续下滑渠道分析渠道分析与三通、链家、房多多等5家分销公司合作带客，F栋公寓对外包销重要节点网络媒体投放金辉环球广场：金辉环球广场：依托区域优势、成熟配套及轨道交通实现依托区域优势、成熟配套及轨道交通实现20182018年热销，精装平层公寓主力面积年热销，精装平层公寓主力面积40-5540-55，总价区间总价区间60-7560-75万，万，20182018年总计销售年总计销售11.7911.79亿亿123432328455.31473.525071.56444.6885946363579.8172572064004000800012035、00160002000024000280001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月金辉环球广场金辉环球广场20182018年量价情况年量价情况推货：1月份项目开始蓄客，2月份E栋开盘渠道：分销公司合作优惠：无推货：5月F栋开盘渠道：分销公司合作，开盘期间网络媒体投放优惠：无推货：11月C栋开盘渠道：分销公司合作优惠：一口价金辉世界城2018年销售情况汇总产品类型户型面积（）2108年推售套数2018年销售套数2018年销售均价（元/）平层41-458447581436546-5076665414966532218148125924201495763462215121784636、331491180926115482loft50384321759556641118093微观微观金辉金辉环球环球广场广场项目名称旭辉公园大道占地/建面（万）2.7万/19.6万产权40年规划楼栋总计5栋，4栋LOFT，1栋SOHO总户数LOFT 2979套，SOHO 435套，总计3414套层数层层高LOFT 5.4米梯户比6T27物业公司旭辉旗下 永升物业面积区间（）37-70，总计37-45销售进度目前只剩少量45，2#楼楼王处于蓄客阶段销售均价（元/）12000-13000元/是否精装毛坯精装标准/5#售罄4#售罄2#1#3#微观微观旭旭辉公园辉公园大道大道项目总共项目总共5 5栋公寓37、规划栋公寓规划其中其中3#3#楼为公寓，其余为楼为公寓，其余为LOFTLOFT产品产品销售分析销售分析推货集中在4-6月份，下半年基于推货节奏、公寓限购政策、整体大市场遇冷影响，成交相对有所下滑渠道分析渠道分析常年以二手中介合作带客二手中介合作带客为主，节点性线上媒体配节点性线上媒体配合合，下半年启动大客户团购活动下半年启动大客户团购活动旭辉公园大道旭辉公园大道：依托区域及性价比优势实现依托区域及性价比优势实现20182018年热销，毛坯年热销，毛坯LOFTLOFT主力面积段主力面积段37-4537-45，总价区间，总价区间44-5844-58万之间，万之间，20182018年总计销售年总计销38、售9.999.99亿亿销售政策：销售政策：首付分期政首付分期政策策2018年12月份启动，2019年2月底结束，首次付10%房款，剩余40%2月底之前付清大客户团购政大客户团购政策策针对大客户团购，1-2个点客户团购优惠点位特价特价房房部分特价房源配合小数，均价可达到10500元/左右04000800012000160002000024000280001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月旭辉公园大道旭辉公园大道20182018年量价情况年量价情况推货：前期蓄客渠道：线上媒体、二手房中介合作优惠：/推货：3/4/5#渠道：线上媒体、二手房中介合作优惠：首付分期政策，先付2成，一39、年内付清推货：7-8月以销售前期余货为主，10月推售1#楼，销售情况较差渠道：线上安居客，二手房中介合作，企业内部拓展，大客户拓展优惠：首付分期持续中介，总价优惠95折，团购优惠1-2个点旭辉公园大道2018年成交详情产品类型户型面积（）2018年销售套数2018年销售均价（元/）loft（T1）371451119004559513100微观微观旭旭辉公园辉公园大道大道微观微观融融创世园创世园大观大观项目名称融创世园大观占地/建面（万）81957.5/206215产权40年规划楼栋总计5栋，3栋LOFT，2栋SOHO总户数LOFT 1296套，SOHO 1395套，总计2691套层数17层层高40、LOFT 5.45米梯户比7T27物业公司融创物业服务集团有限公司西安分公司面积区间（）55-65销售进度3#售罄，目前在售1#，剩余100套左右销售均价（元/）12000-13000元/是否精装毛坯精装标准/项目总共项目总共5 5栋公寓规划、其中栋公寓规划、其中3 3栋栋LOFTLOFT、2 2栋栋SOHOSOHO公寓公寓3 3#1 1#2 2#1 1#2 2#融创世园大观：共计规划5栋楼，18年12月初推出一期3#，目前一期3#售罄，1#楼在售，2#未售，二期1#及2#均未售。融创世园大观2018年销售情况汇总产品类型户型面积（）2108年推售套数2018年销售套数2018年销售均价（元/41、）LOFT65128741200055736468120001、融创自身渠道融创自有渠道，进行二手房、中介、同行资源整合，钛茂及旭辉公园大道竞品拦截；2、二手中介融创渠道进行二手房、中介合同签订，置业顾问携带礼品进行拜访和维护；3、自媒体项目入市前期，主要以炒作区域红利为主，大量自媒体号文章发布；4、网络媒体安居客、房天下等网络媒体投放；5、品牌展厅设置熙地港6F奥斯卡影城、砂之船奥特莱斯4FUME影院、益日假日世界1F中厅。微观微观融融创世园创世园大观大观项目名称汉华曲江中心(华著中诚)项目定位科技住宅、超大商业综合体、超高层建筑楼盘位置雁翔路与雁曲五路十字向东500m产品类型10万购物中心42、/步行街区+1栋希尔顿酒店+1栋164m超高层+2栋公寓容 积 率6.97占地面积约69亩总建筑面积约30万方总户数1437户层高平层3米，loft5.4米开间/进深开间3-5米开盘时间2018年5月13日销售价格平层16000元/、loft21000元/装修情况平层精装3000元/、loft毛坯主力户型&面积平层28-56、loft37-71梯户比5T25物业公司五大行之一目前目前T1T1、T2T2剩余少量房源在售，剩余少量房源在售，T3T3预计预计20192019年年6 6月份推售月份推售T4希尔顿酒店T3160米超高层T2精装公寓T1LOFT微观微观华华著中著中诚诚推货：前期蓄客渠道：线43、上媒体、二手房中介合作优惠：/推货：1/2#总计推售600套左右渠道：腾讯、安居客、二手房中介合作优惠：无推货：针对1/2#楼剩余货量分批次推售渠道：二手房中介合作、电梯框架投放优惠：11月份以后配合一口价促销销售分析销售分析项目5月份集中推售，后续针对前期推售楼栋以奇偶层形式，LOFT及平层公寓搭配推售的形式进行平销。渠道分析渠道分析常年以二手中介合作带客二手中介合作带客为主，阶段性配合网络媒体及电梯框架。汉华曲江中心：汉华曲江中心：依托轨道交通、四恒科技实现依托轨道交通、四恒科技实现20182018年热销，精装平层年热销，精装平层30-5530-55，总价区间，总价区间50-6550-6544、万万，毛坯，毛坯LOFTLOFT主力面积曲江主力面积曲江45-6045-60，总价，总价80-10080-100万，万，20182018年总计销售年总计销售7.247.24亿。亿。-200060001400022000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月汉华曲江中心汉华曲江中心20182018年去化情况年去化情况汉华曲江中心2018年销售情况汇总产品类型户型面积（）2018年销售套数2018年销售均价（元/）loft（T1）3418021619463820726564920360675620838平层（T2）27106162913140916429526612545、895513914415微观微观华华著中著中诚诚热销热销TOP5TOP5共性营销特征共性营销特征1住宅限购政策挤压住宅限购政策挤压2周边配套兑现期、产业或商业中心周边配套兑现期、产业或商业中心3偏住宅方向精装、硬件形象支撑偏住宅方向精装、硬件形象支撑4样板、精装、示范区等营销及广泛渠道支撑样板、精装、示范区等营销及广泛渠道支撑5主力主力35-5035-50、总价、总价4040万万-70-70万万6全线品牌支撑、物业服务及品质保障全线品牌支撑、物业服务及品质保障高新公寓市场分析高新公寓市场分析03 全市公寓供销量价存分析万象万象汇梧桐公寓汇梧桐公寓总体规划图项目基本信息项目基本信息项目位置高新六46、路与科技一路十字东南角开发商西安惠大实业开发有限公司总占地面积26680容积率5.59总建筑面积150000绿化率20%建筑风格Artdeco停车位/车位比1300个 1：1公寓基本信息公寓基本信息栋数1套数210取暖方式热干岩面积区间39923992梯户比3T7精装标准精装修层数29配套服务私人影厅、独享书吧、咖啡&威士忌吧等物业类别商用公寓配套设施星巴克、袁家村商业设施物管公司陕西金松物业管理有限公司智能化小米窗帘项目主题项目主题“好水好水新氧新氧乐居乐居”项目以健康为主题、引进（梧桐公寓）品牌，通过品牌发布会项目以健康为主题、引进（梧桐公寓）品牌，通过品牌发布会-项目启动会项目启动会-产47、品发布会产品发布会-样板间呈现样板间呈现-名人品鉴活动名人品鉴活动-健康人居健康人居论坛论坛-干热岩竣工干热岩竣工-健康标准认证注册签约仪式健康标准认证注册签约仪式-贯穿整个营销过程，项目贯穿整个营销过程，项目20192019年年1010月月即将即将交付交付入住入住，6 6月与玛雅房屋合作。月与玛雅房屋合作。12月干热岩竣工在即2018年8月30日开盘、2018年10月样板间呈现、25日秦商代表考察项目、31日健康万里行活动万象万象汇梧桐公寓丨全案营销动态汇梧桐公寓丨全案营销动态3月26日，西安市2019年“名校”+工程现场推进会召开时代人物分享会时代人物分享会陕西房产主题论坛陕西房产主题论坛48、业主体验艺术生活活动业主体验艺术生活活动与玛雅房屋合作仪式与玛雅房屋合作仪式4月17日 奢装公区开放，实景呈现5月30日 营销中心，陕西房产主题论坛6月28日 营销中心举行与玛雅房屋合作仪式万象万象汇梧桐公寓丨成交动态分析汇梧桐公寓丨成交动态分析渠道：同行转介、全民转介；转介费：70以下1万元，70以上2万元；渠道门店：玛雅房屋和21世纪不动产；项目动态：甲方自建9人团队，售楼部搬至A座2楼，目前推出了返租政策（签约五年，年返6%，返租是和甲方直接签订委托协议、由甲方运营团队自己运营），高新第二学校可以租售同权，两年内免费更名。预计2019年10月交付。万象汇梧桐公寓 1月2月3月4月5月6月49、来电量（组）12581012来访量（组）151121471660本月成交（组）00415612成交均价（元/）0028100285002800028500125810121511214716600041561200281002850028000285000500010000150002000025000300000102030405060701月2月3月4月5月6月梧桐公寓成交分析万象万象汇梧桐公寓丨客户分析汇梧桐公寓丨客户分析客户情况客户情况客户以商会老板为主，外省市占45%，高新区地缘性客户占比40%、曲江10%，西安其他城区客户占5%；购买用途来看，纯投资53%，学区30%，投资兼自用150、7%。关注点：学区和投资回报率占比最大，达到68%，其中投资回报率（38%）。抗性问题抗性问题1、项目对外输出的品质（如样板间装修）。2、品牌力弱，酒店式公寓没有引进酒店品牌管理；40%10%45%5%成交客户分布区域成交客户分布区域高新曲江外省市西安其他城区30%53%17%客户置业目的客户置业目的学区纯投资投资兼自用20%30%38%12%客户关注点客户关注点地段学区投资回报率不限购公寓基本信息公寓基本信息栋数2栋套数328公寓体量15万方面积区间116430梯户比低区3T6户/高区6T5户/顶部一户精装标准精装修8000-12000元/层数46层层高3.3m/4.6米物业类别综合体配套设51、施会所、室内泳池、屋顶花园、儿童乐园、图书馆、健身房 第第址公寓址公寓T4T4公寓公寓T3T3公寓公寓写字楼写字楼商业商业国际甲级写字楼定向开发商业（世纪金花）2#楼超高层高端公寓1#楼超高层高端公寓（首开）总建面约总建面约7 7万万，6-346-34层层标准层标准层25002500总建面约总建面约7 7万，万，1-51-5层层2 2栋公寓约栋公寓约1515万万项目基本信息项目基本信息项目位置高新高新区科技路与高新四路十字东北角开发商西安亿高置业有限公司总占地面积28948.60 容积率8.80总建筑面积400000平方米绿化率30%在售产品1#楼公寓产品建筑密度35%取证时间2018年1月552、日产品信息46层，2个单元交付标准精装修交付停车位地上2400个项目共项目共3 3栋楼，栋楼，1#1#、2#2#楼超高层公寓。楼超高层公寓。3#3#楼国际甲级写字楼楼国际甲级写字楼目前公寓在售中，目前公寓在售中，20182018年年1212月月3 3号样板间已开号样板间已开放放；6 6月月1212日下午由环球西安中心和爱建信托联合主办的日下午由环球西安中心和爱建信托联合主办的“20192019财富管财富管理高峰论坛理高峰论坛”在西安香格里拉酒店举行，为西部的高净值人士解码财富管理之道。在西安香格里拉酒店举行，为西部的高净值人士解码财富管理之道。6 6月月2828日公众号展示公寓工程进度。日公众53、号展示公寓工程进度。第第址公寓址公寓丨全案营销动态丨全案营销动态2018年12月3日样板间已开放样板间开发“对话设计”分享沙龙接待中心搬迁2019财富管理高峰论坛2019财富管理高峰论坛2019财富管理高峰论坛公寓工程进展公寓工程进展4月19日著名设计师SAYA分享男女装设计搭配实用技巧5月16日环球之声系列“对话设计“主题分享沙龙5月20日第址公寓接待中心迁至香格里拉酒店1516房6月12日 在香格里拉酒店举行“2019财富管理高峰论坛”6月28日 公寓工程进展第第址公寓丨址公寓丨成交动态分析成交动态分析推广：工地围挡、微信推广、广告、企业拓展渠道：同行转介（1.5%）主要卖点：资源地段、西54、安第一豪宅，（近200米，46层）第址公寓 1月2月3月4月5月6月来电量（组）3725211853来访量（组）514234271620本月成交（组）001000成交均价（元/）0047500000372521185351423427162000100000475000000100002000030000400005000001020304050601月2月3月4月5月6月第址成交分析第第址公寓丨客户分析址公寓丨客户分析客户情况客户情况客户以外地私企老板为主，占55%，西安本地老板占45%。购买用途来看，纯投资45%，资源占有占40%，自用15%；关注点：客户主要看中本项目品质、占35%；其次55、是品牌占25%、物业服务、占22%、地段、占18%。抗性抗性问题问题价格过高，客户接受度一般45%55%成交客户分布区域成交客户分布区域西安市外省市15%45%40%客户置业目的客户置业目的投资兼自用资源占有品牌认可18%35%22%25%客户关注点客户关注点地段项目品质物业服务品牌物业地址科技一路与团结南路十字东南角开发商西安华梁实业有限公司总占地面积4947总建筑面积47184建筑风格港式物业类别商住公寓车位数364容积率7.40绿化率35%物业公司碧桂园物业服务公司项目风格纽约曼哈顿风格物业碧桂园物业物业费2.8元/取暖锅炉（开发商）配套丈八北路十字西北角规划有钱学森学校，项目对面规划包56、含开丈八北路十字西北角规划有钱学森学校，项目对面规划包含开米、赛格广场米、赛格广场2020万方商业综合体。万方商业综合体。美墅希尔顿欢朋公寓美墅希尔顿欢朋公寓3-123-12层一共层一共2626户户3 3个电个电梯，梯，2 2层以下层以下暂定商业暂定商业13-2713-27层层loftloft，一共，一共2727户，户，5 5个电梯、个电梯、还有一个消防梯，还有一个消防梯，2727层以上会所配套层以上会所配套美墅希尔顿欢朋公寓丨美墅希尔顿欢朋公寓丨全案营销动态全案营销动态美美墅希尔顿欢朋墅希尔顿欢朋公寓在公寓在20182018年年1010月月2828日开盘，预计日开盘，预计20202020年年57、1212月月3030日交房。近期与日交房。近期与6 6月月2121日在高新希尔顿酒店举行与碧桂日在高新希尔顿酒店举行与碧桂园物业签约仪式，园物业签约仪式，6 6月月2828日营销中心打造网红打卡花墙。日营销中心打造网红打卡花墙。2019年1月11日感恩合作方感恩盛宴3月8号时尚美甲、专业美妆活动3月15号微景观活动4月20酸奶DIY活动4月18日 建筑风格鉴赏线上推广5月 贝壳专题活动6月21日 华梁事业希尔顿欢朋公寓与碧桂园物业战略合作签约仪式6月28日 营销中心门口打造网红打卡花墙与陕西一建签约仪式酸奶DIY活动感恩晚宴活动与碧桂园物业签约仪式与碧桂园物业签约仪式与碧桂园物业签约仪式网红打58、卡花墙网红打卡花墙美墅希尔顿欢朋公寓丨美墅希尔顿欢朋公寓丨成交动态分析成交动态分析推广：微信朋友圈、选点电梯看板、微信朋友圈定投；渠道：贝壳和房友，和总部签约，渠道全城带客。主要卖点：返租收益（返租10年，133元/月，参与酒店净利润分红）、小米家居智能、智能停车。美墅 1月2月3月4月5月6月来电量（组）1352369560来访量（组）97112242187260220本月成交（组）6875384038成交均价（元/）2500025000 2600026000 26000 26000135236956097112242187260220687538403825000 2500026000 259、6000 26000 26000244002460024800250002520025400256002580026000262000501001502002503001月2月3月4月5月6月美墅成交分析美墅希尔顿欢朋公寓丨美墅希尔顿欢朋公寓丨客户分析客户分析客户情况客户情况客户以地缘性客户为主，西安本市客户占55%以上、西安周边市区占40%、外省市5%；购买用途来看，纯投资、占80%，投资兼自用占比15%以上，自用5%；关注点：主要看中本项目酒店返租、占50%；其次是品牌物业服务、占15%、地段、占20%、投资回报率占15%。抗性问题抗性问题 主要是首付高；其次是部分不带返租的投资回报率低。60、55%40%5%成交客户分布区域成交客户分布区域西安本市西安周边市区外省市15%80%5%客户置业目的客户置业目的投资兼自用纯投资自用50%15%20%15%客户关注点客户关注点酒店返租品牌物业服务地段投资回报率物业地址高新区枫林路5号（禾盛京广中心东侧）开发商西安西迈房地产开发有限公司总占地面积3792.4总建筑面积35128.94总层高26层（1层商业，2-3层为健身房和游泳馆，4-26层精装公寓）物业类别商住公寓车位数265容积率7绿化率35%户型面积区间36-60物业公司一山物业物业费8元/月取暖集中供暖配套商超：禾盛京广T11，中大国际学校：高新一幼，高新一中医院：高新医院交通：地铁61、三号线公园：唐城墙遗址公园，新纪元公园高新第五大道高新第五大道项目位于高新唐延路禾盛京广中心东门，项目采用通体华贵石材，打造建筑项目位于高新唐延路禾盛京广中心东门，项目采用通体华贵石材，打造建筑ART-DECOART-DECO。属于。属于高新富人区核心处，消高新富人区核心处，消费、公寓、教育配置极高。费、公寓、教育配置极高。高新高新第五大第五大道丨营道丨营销动态销动态项目为项目为4040年产权的商住公寓（不限购），年产权的商住公寓（不限购），20192019年年4 4月月2222日取得预售许可证，日取得预售许可证，20192019年年6 6月月1919日开盘销售日开盘销售,项项目预计目预计2062、212021年年6 6月底交付月底交付。总户数。总户数535535户，户型面积段户，户型面积段36-6036-60。目前只开。目前只开12,13,1512,13,15层（共层（共7272套房套房源），去化源），去化2222套，成交均价为套，成交均价为2500025000元元/。渠道：。渠道：贝壳，转介百一。贝壳，转介百一。售楼中心推广单图开盘活动工程进度工程公示工程公示户型分析平面户型图高新第五大道丨高新第五大道丨客户分析客户分析客户情况客户情况客户以地缘性客户为主，高新占45%，曲江23%，其他城区15%，周边市区12%，外省市5%；购买用途来看，纯投资、占80%，投资兼自用占比15%以上，63、自用5%；关注点：主要看中本项目地段、占50%；其次是首付低、占30%、投资回报率占20%。抗性问题抗性问题 主要是没有品牌物业和酒店的引入，以及建筑风格。45%23%15%12%5%成交客户分布区域成交客户分布区域高新曲江西安其他城区西安周边市区外省市15%80%5%客户置业目的客户置业目的投资兼自用纯投资自用50%20%30%客户关注点客户关注点地段投资回报率首付低项目地址高新云水一路开发商西安泰尔总占地面积17123总建筑面积11.8万总层高1#26层，2#、3#、4#5层物业类别酒店写字楼，商住别墅，商住公寓梯户比8T24容积率4.46绿化率31%户型面积区间40-85物业公司第一太平64、戴维斯物业费7元/月产权年限40年产权泰尔泰尔云水壹号云水壹号云云水壹号智慧中心，位于高新区软件新城，公园湖景公寓，第一太平戴维斯物业，拎包入住全配科技公寓，项目自带水壹号智慧中心，位于高新区软件新城，公园湖景公寓，第一太平戴维斯物业，拎包入住全配科技公寓，项目自带商业综合体、无边泳池配套、凯悦精品酒店。商业综合体、无边泳池配套、凯悦精品酒店。泰尔泰尔云水壹号丨项目规划云水壹号丨项目规划u 1#1#楼为高层双塔楼，顶部三层相连（东塔楼为高层双塔楼，顶部三层相连（东塔2222层，西塔层，西塔2323层），层），1-21-2层商业，西塔层商业，西塔3-213-21层层公寓，公寓，24-2624-265、6层空墅，东塔层空墅，东塔3-203-20层公寓。层公寓。u 2#2#、3#3#楼为五层独楼为五层独栋酒店（凯栋酒店（凯悦精品酒店）悦精品酒店）u 4#4#楼为五层独栋商墅楼为五层独栋商墅1#4#3#2#泰尔泰尔云水壹号丨云水壹号丨客户分析客户分析70%15%5%10%客户分布区域客户分布区域高新曲江西安其他区域外省市40%50%10%置业目的置业目的投资兼自用纯投资自用40%30%20%10%关注点关注点投资回报率装修品质性价比地段客户情况客户情况客户高新为主，高新软件新城企业员工占比70%、曲江15%，西安其他城区客户占5%，外省市10%；购买用途来看，纯投资50%，投资兼自用占40%，自66、用10%；关注点：客户主要关注的是投资回报率和装修及物业，占比达到70%，其中投资回报率占40%。抗抗性问题性问题 紧邻西三环，会有一定的噪音干扰；周边开发程度较低，公共教育配套、生活配套较为欠缺。总体规划图项目基本信息项目位置高新科技二路与团结南路十字西南角开发商西安恒生科技股份有限公司总占地面积18亩容积率6.0总建筑面积90000绿化率35%建筑风格现代简约停车位地上车位数 200；地下车位数 783公寓基本信息栋数1套数252取暖方式中央空调面积区间70-110梯户比6T18精装标准精装修层数24层高3.85物业类别公寓配套设施人文艺术餐厅、全身健身中心、天际泳池物管公司第一太平戴维斯67、物管费7-10元/月/（待定）配套服务意式管家级物业服务智能化智能系统、智能空调、360度车辆管理系统兰博基尼兰博基尼公寓公寓以兰博基尼为主体的鲜明标志，聚合高端阶层为主要使用群体。如以兰博基尼为主体的鲜明标志，聚合高端阶层为主要使用群体。如WW酒店般，颠覆和超越了一般酒店的酒店般，颠覆和超越了一般酒店的概念，在休闲和居住体验更为独特，其潜在的使用客群为商务人士中的塔尖人群概念，在休闲和居住体验更为独特，其潜在的使用客群为商务人士中的塔尖人群项目项目20182018年年7 7月开盘，公寓目前在售中，后期举办大型活动较少，主要以线上宣传为主，以及线下渠道带客及二手门店合月开盘，公寓目前在售中，后68、期举办大型活动较少，主要以线上宣传为主，以及线下渠道带客及二手门店合作；作；2月13日样板间开放2018年7月20日B栋开盘兰博基尼兰博基尼公寓公寓丨全案营销动态丨全案营销动态4月15日托尼洛.兰博基尼酒店管理集团总裁李树东先生与恒生科技总裁张献军先生视察酒店筹备进程样板间开放恒生总裁视察恒生总裁视察糕点DIY活动装修展示装修展示阿斯顿马丁公寓媒体发布会5月1日 糕点DIY活动6月14日 于售楼中心举办“与世界超跑并驾齐驱”媒体发布会6月28日 对标阿玛尼公寓和阿斯顿马丁公寓，推出装修风格兰博基尼兰博基尼公寓丨公寓丨成交动态分析成交动态分析兰博基尼公寓 1月2月3月4月5月6月来电量（组）1069、1522255020来访量（组）206161143161220140本月成交（组）13128101410成交均价（元/）3150031500320003300033000 3300010152225502020616114316122014013128101410315003150032000330003300033000305003100031500320003250033000335000501001502002501月2月3月4月5月6月兰博基尼公寓成交分析推广：微信推广；渠道：链家、境商、邦房、玛雅等二手门店、老带新；主要卖点：品牌、奢华配套、意式管家级物业服务。最新动态：带租约销售（70、签约10年，前两年7.5%，后八年10%）每个季度返一次，2021年开始返租。兰博基尼兰博基尼公寓丨客户分析公寓丨客户分析客客户情况户情况客户以高新区、曲江、地缘性客户为主，高新地缘性客户占比40%以上、曲江35%，西安其他区域客户占5%，外省市20%；购买用途来看，纯投资占54%，投资兼自用占比36%以上，自用10%；关注点：客户注重品牌和返租政策，占比达到80%，其中关注兰博基尼品牌占50%。抗性问题抗性问题到访客户接受价格与本案匹配度低。40%35%5%20%成交客户分布区域成交客户分布区域高新曲江西安其他区域外省市36%54%10%客户置业目的客户置业目的投资兼自用纯投资自用30%5071、%10%10%客户关注点客户关注点返租政策兰基冠名品牌装修品质性价比高新高新九树公寓（即将入市）九树公寓（即将入市）九树公寓九树公寓项目基本信息项目位置高新科技二路与高新五路以西 开发商西安高智房地产开发有限公司 总占地面积12亩 容积率 7.23总建筑面积7.8 绿化率 35%公寓基本信息栋数1套数764取暖方式中央空调 面积区间39-136梯户比9T26精装标准精装修层数39层层高3.7m物业类别公寓配套设施自帶洲际逸衡酒店物管公司龙湖物业物管费5.5元/配套服务待定智能化智能家居系统定制项目亮点：项目亮点：1 1、项目位于高新区核心地段，科技二路与高新五路以西。、项目位于高新区核心地段，72、科技二路与高新五路以西。2 2、精奢全装体系、精奢全装体系+洲际逸衡酒店洲际逸衡酒店+龙湖物业龙湖物业+智能家居智能家居+金螳螂设金螳螂设计计。3 3、可落户双学位（钱学森小学和钱学森中学）、可落户双学位（钱学森小学和钱学森中学）5月12日”尊享逸衡酒店健康生活”微信推广高新高新九树公寓丨营销推广动态九树公寓丨营销推广动态目前目前项项目售楼处开放，大约目售楼处开放，大约8 8月份开盘；月份开盘；5月26日九树携手龙湖物业微信推广6月9日”为何世界级建筑，都臻选玻璃幕墙外立面？”微信推广5月19日”蒂森克虏伯电梯镌刻不可复制的时代印记”微信推广6月3日九树”人工智能家居5.0时代，智慧家居新体验73、”微信推广6月26日 售楼中心开放高新高新九树公寓（业态划分）九树公寓（业态划分）2 2大产品系大产品系1-2层洲际逸衡酒店大堂3-13F 精装公寓14F避难层15-26F精装公寓27F避难层28F-32F精装公寓33-39F洲际逸衡酒高新公寓高新公寓产品分析小结产品分析小结地段优势地段优势配套稀缺配套稀缺交房标准交房标准项目规模项目规模户型配比户型配比客户群体客户群体销售形式销售形式大部分公寓所在区域均属繁华闹市区繁华闹市区,主要集中在城市中心位置和 办公聚集区;大部分公寓的精致服务配套都并不存在服务配套都并不存在,只是保障有最基本的公共需求,绿化(10%)园林等景观设施更是少之甚少.与真正国际公寓的出租形式相比,西安的公寓均以销售销售形式推出.大部分高档的所谓公寓还是以精装精装修为交房标准,大众也比较接受.市场上的公寓基本都是小体量小体量的开发，占地面积很小，主要以一栋到两栋为主；公寓主要以小户型小户型为主，基本区间都在40-70之间，也会配有部分大中户型，但所占比例很小；公寓基本上都是以青年人青年人（30-40岁）为购买主力军，年龄段没有住宅（25-60岁）哪么广泛；