1、广州黄埔区*旧村改造拆迁补偿方案为切实做好*旧村改造居民的物业拆迁补偿安置工作，保障改造建 设工程顺利进行，保护居民群众的合法权益，改善居住环境和城市面 貌，根据国家有关法律、法规的规定以及各地方相关文件的精神，同时 根据旧村改造一村一策”的原则,并结合*股份经济联合社的实际情 况，制定本方案。【说明：本方案只是拆迁补偿安置方案的表达,是拆迁安置及补偿 的依据，不是补偿协议。未签署补偿协议者，不拆迁房屋】第一部分总则一、村改造遵从：政府主导，一村一策”原则二、*社区改造范围内所有建筑面积，将参照房屋普查数据为依据， 对现有房屋和新建房屋的有效凭证进行核实。三、适用范围：本方案适用于*旧村改造拆2、迁范围内的房屋拆迁安置 及补偿。四、房屋拆迁补偿以有效建基面积四层（含四层）以下的建筑面积为拆 迁面积，按拆迁面积拆一补一”为准则五、本补偿安置方案中所称的被拆迁人，是指拥有改造范围内被拆迁的 房屋及宅基地块的本村村民。六、被拆迁人分两类，第一类为本村村民，第二类为非本村村民。第一类：本村村民的身份界定为：开始计算并发放;并且不享受临迁费计算时间累计不足三年 的按三年计算的优惠。二十、签约奖励：被拆迁人签订安置补偿协议的，给予20000元/栋的签约补偿 金；待签约率达80% ,由改造主体发出书面通知的期限内交付房屋 的，给予10000元/栋的交楼补偿金。二十一、整体拆迁改造前，改造主体将设立回3、迁安置房的专项资金 账户,用于支付临迁费和工程款,专款专用。该账户应由政府、村 委、投资方共同进行监督，按工程进度和临迁费发放时间对款项分 批进行解付，具体办法根据实际情况另行制定。二十二、改造主体不得将回迁安置房所占土地使用权予以抵押。第四部分回迁安置房的选房、物业管理和保修二十三、回迁安置房的选房按照公平、公正、公开的方式进行抽签选 房。具体的选房抽签程序及操作细则另行公布。二十四、回迁安置房的物业管理由*股份经济联合社自主安排。具体 办法由经济联合社制定并解释。二十五、建成后的安置房公共配套设施将按国家相关规定配置。允许村民按每100平方米的回迁安置面积，可以用5平方米回迁安置 面积置换4、一个停车位。停车位使用年限与房屋产权年限一致。如该 套回迁安置房尾数不足100平方米的，则不能置换车位。例如回 迁安置房为200平方米的，则可用其中10平方米置换2个停车 位，以此类推。（因停车位数额有限，每个拆迁户保留一个停车位 置换名额，剩余车位按先签约先置换为原则X二十六、回迁安置房的保修范围、保修期限、保修责任等参照建筑工程质量管理条例的相关规定如下：（-）工程质量保修范围和内容承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理 规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。1. 质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程,屋面防水 工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,电气 管5、线、给排水管道、设备安装和装修工程。（二）双方根据建设工程质量管理条例及有关规定，工程的质量 保修期如下：1. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗 漏为5年；装修工程为2年；电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为1年。（质量保修期自工程竣工验收合格之日（年 月 日）起计算。二十七、本补偿方案未尽事宜,将通过程序另行补充，最终解释权归广州市黄埔区*股份经济联合社。广州市黄埔区股份经济联合社2018年 月 日附件：回迁安置房装修参考标准(-)室内装修部分地面:客厅、餐厅、卧室铺贴抛光砖；厨房未遮挡部分、卫生间及阳台铺贴防滑地砖内墙：厅、6、房涂乳胶漆、卫生间、厨房贴瓷片至天花板天花：厅、房、厨房、卫生间及阳台涂乳胶漆户内门：入户大门为实木装饰门，房门、厨房门为夹板门，阳台门、洗手间门为铝合金门窗户：全屋选用铝合金窗飘窗台：贴仿石抛光砖工作阳台：设洗衣机水管接驳位及洗衣机、燃气热水器电源插座供电设施:一户一表；厅、卧室、厨房、卫生间均按标准设置吸顶灯及插座；厅、主次室及书房设空调专用电源插座；电线暗装(初装费由改造主体承担)给排水：集中设置独立水表，给水（冷、热）水管道均暗埋（初 装费由改造主体承担）燃气:预设燃气管道至户，一户一表（初装费由改造主体承担）电视：客厅和主人房设有线电视接收插座电话及网络：客厅、主人房和书房（如有）设7、电话插座空调位：厅、主次卧室及书房预留空调机位及设置专用电源插 座门禁：可视楼宇对讲门禁系统公共部分装修夕卜墙：贴外墙砖地面:室内铺贴抛光砖内墙：涂乳胶漆天花：涂乳胶漆入户大堂：精装修大堂（-）在本村内所有房屋的拥有人，并属于*股份经济联合社的股东。（二）在本村内房屋拥有人的原本土村民。原本土村民是指在本村出 生或有合法的迁入村手续的村民。（三）在本村建有或继承合法房屋的原本土村民的外嫁女及其合法继 承人。（四）原有本土血统，在本村有房屋物业的拥有人,现侨居海外、港 澳台的村民。凡符合上述4条件之一的房屋合法所有权人以下简称为本村村 民。第二类：非本村村民：除第一类归类以外的本社区居住人员。此8、类居住人员改造后回迁安置房的业主居住期间不享受*村民所享有的一切福利待遇，包括在日后改造产生利益时的福利和利益分配资格，以及村民享有的所有优惠和福利。第二部分本村村民的补偿方法七、村民的回迁安置房总面积计算方法：回迁总建筑面积：首层有效建基面积+二至四层中最大面积那一层的投影面积x 3八、超出四层或不足四层的补偿方法：(-)四层以上超建面积不作回迁安置,只作材料补偿，超建面积按 结构类别，按照如下标准给与补偿：1. 框架、混合、砖木结构：1500元/平方米。2. 棚架等简易结构：200元/平方米。3. 楼面栏河：200元/平方米。(二) 不足四层的房屋允许屋主以1000元/平方米购买余下不足四9、层 的面积，购买的面积，首层不能大于有效建基面积，二至四层每 层面积不能大于现状二至四层最大面积那一层的投影面积或每 层面积不大于有效建基面积。(三) 除主体房屋外,剩余有证的宅基地地块,在地面建有简易构筑 物的情况下，先按照下列分类补偿完地上构筑物后，允许宅基地 地块持有人以1000元/平方米购买按四层有效建基面积计算的 权益面积。补偿分类如下：1. 有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米；无墙体的棚架等简易结构；300元/平方米。2. 单砖围墙按照100元/平方米补偿；18墙及以上的围墙按照120元/平方米补偿。九、关于房屋出现现状建基面积小于宅基地证证载用地面积情况的补偿 方法(-)对10、于房屋退缩，三间两廊的自留通道，上穿下插的房屋，重建 后退缩空间，在各方没有争议的前提下，以宅基地证证载用地面 积为依据进行回迁补偿,允许村民以1000元/平方米购买自行 退缩用地的权益面积。（二）可以购买的指标面积=宅基地证载用地面积X4（现状建基面积 x4+现有四层以内阳台面积xl00%+现有四层以内飘楼面积 xlOO%）（三）如果现状一至四层（含四层）各层建筑面积均大于宅基地证证 载用地面积的，以现状建筑面积为依据进行回迁补偿。如果某层 现状建筑面积小于宅基地证载面积，则按宅基地证载面积补偿。十、首层室外梯补偿标准（-）首层室外梯必须与主体结构相同,才符合复建安置补偿,按照 占地面积允许11、使用人以1000元/平方米购买至四层的权益面积。 （首层面积不用购买）（-）如该房屋首层建有室外梯，但该室外梯垂直区间位置内的二至 四层（含四层）已建有飘台、阳台，并且飘台、阳台已按建筑面 积回迁安置的，该室外梯只作首层面积回迁安置。十一、关于空地的安置补偿方法：（-）经*社区经联社和经济社确认的没有建筑物的投标建房用地， 合法持有宅基地证或为原历史遗留房屋（指旧村庄、旧房屋用地 范围内,集体承包地除外）用地允许使用人以1000元/平方米 购买有效建基面积四层的权益面积。（-）屋边空地上的附属物,只作地上构筑物补偿，不作回迁安置, 按下列分类补偿：1. 有墙体的棚架（铁瓦、石棉瓦、泥瓦）等简易12、结构：500元 /平方米。2. 无墙体的棚架（铁瓦、石棉瓦、泥瓦）等简易结构：300 元/平方米。3. 花基、鱼池230元/立方米。4. 化粪池800元/个。5. 水泥地面70元/平方米。6. 飘板200元/平方米。十二、关于弃产的补偿方式：（一）被拆迁人放弃回迁安置的，可以选择货币补偿。对有效建基面 积四层或四层以下的实际建筑面积，按照15000元/平方米进 行补偿；对放弃购买不足四层的权益面积，按照15000元/平方 米进行补偿。说明：有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积是指按照 本方案第七条计算方法计算的建筑面积。（二）经*股份经济联合社确认，没有建筑物的合法持证宅基地，不 参与购买13、面积回迁的，按照宅基地块的有效建基面积x4 ,以 15000元/平方米进行补偿。（三）被拆迁人确认选择弃产的补偿方式后，不得再作调整。十三、关于房屋内的复式、夹层、阁楼、棚屋、围墙等补偿方法：（-）房屋内的复式不计入回迁面积，复式内的建筑物只按照1500 元/平方米作材料补偿。（二）复式以上下层楼面2.3米的高度作为最低标准,低于2.3米的 高度归入夹层结构中。（三）房屋内的夹层水泥结构按照800元/平方米补偿;（四）棚屋、围墙等构筑物,参照下列分类补偿：1. 有墙体的棚屋，根据棚屋的建基面积，按照500元/平方米 补；没有墙体的棚屋，根据棚屋的建基面积，按照300元/平方 米偿；单砖围墙按照14、100元/平方米补偿；18墙及以上的围墙按照120元/平方米补偿。（五）下列房屋附属物可按以下标准给予材料补偿：1. 房屋储水设施：水泥池按照1500元/个补偿；水塔按容量 分类补偿:1. 5立方米（含1. 5 ）以内按照2000元/个补 偿；15立方米以上按3500元/个补偿（注：每栋楼房最 多按2个水塔计算，最高限额补偿4000元1水井：按照2000元/个补偿。（六）对于旧屋如果第二层是木结构，宅基地证已承认的，按宅基地证面积确认为准。 十四、关于房屋改建成商铺的解决方法：对于房屋改建成商铺的情况（于2018年7月1日前已领取营 业执照的商铺）,先对首层实际商铺面积一次性进行补助，补助 完15、毕后源整体物业按照住宅房屋的回迁安置办法进行回迁，补 偿或安置的分类如下：1. 位于黄埔东路、开发大道两条主干道两旁，首层实际商铺面 积一次性按照1500元/平方米补偿；村中大街两旁的，首层实际商铺面积一次性按照1000元/ 平方米补偿；除上述1,2点外的所有房屋改建商铺，首层实际商铺面积一 次性按照500元/平方米补偿。十五、村民的回迁安置全部以住宅安置。十六、回迁安置面积按照建筑面积计算。（-）整体拆迁后分期回迁安置，回迁安置区位于*旧村复建区地块 内。（二）本次回迁安置房装修的具体内容参照安置房装修标准。（回迁安 置房装修标准详见附件）（三）提供多种户型供被拆迁人选择回迁。（四）出现选择16、的回迁户型总建筑面积小于回迁安置房总建筑面积的 情况，可在本村村民之间合法流转，或由村集体按以下标准给予 购回：1. 如果多出部分为权益面积，村集体按15000元/平方米给予 购回。2. 如果多出部分为补偿面积，不属于权益面积，村集体按照 15000元/平方米的给予购回。（五）出现选择的回迁安置户型总建筑面积大于回迁安置房总建筑面 积（即本方案第七条方法计算确定的面积）的情况,村民可按照 以下标准购买：1. 超出回迁安置总面积在5平方米以内（含5平方米），以 15000元/平方米价格购买。2. 超出回迁安置总面积在5平方米以上的，超出部分按当时 商品房市场价格购买。第三部分搬迁费用、临迁费用及17、奖励十七、搬迁费用按照现状总建筑面积10元/平方米计算给予搬迁补偿，每栋补 偿不足2000元的，按照2000元给予补偿。有线电视、通讯等的迁 移费用按200元/栋计算。十八、超出四层部分面积的额外签约补贴被拆迁人在 年 月 日前签约的,按每栋现状房屋超过四 层部分建筑面积每平方米每月10元的标准计算给予一年的签约期 间补贴。十九、临迁费（-）临迁费的计算标准：村民回迁安置面积38元/nf/月，按季度计 付。不满3年的按3年计。（村民按1000元/平方米的标准缴纳 总额购买权益面积后,增加的权益面积可算临迁费）（）临迁费的起止日期：1. 临迁费自村民签约率达到80% （以栋为基准）且屋主交付 房屋之日起开始计算，按季度于每季第一个月内发放。（签 约率按照政府三旧”改造相关政策制定）临迁费计算至回迁安置房达到交楼标准，由改造主体向村民 发出书面收楼通知后一个月止。临迁费发放累计不足三 年的按三年计算，临迁费自支付之日起，累计超出三年未能 如期交楼的第四年开始临迁费增加20%给予补偿。2. 如村民收楼时发现房屋存在结构裂缝、漏水等重大质量问题, 经房屋质量鉴定机构确认，达不到验收标准的，则改造主体 继续发放临迁费至维修完好并书面通知村民收楼后一个月 止。3. 如村民未能在书面通知的期限内交付房屋的，则原应给予村 民的签约奖励取消，同时临迁费自村民实际交付房屋之日起