1、新项目设计与落地执行问题解析目录CONTENTS0101背景说明0202项目强排解析及优化0303项目设计及落地缺陷3背景说明高周转项目设计存在的问题存在的问题方案设计强排阶段较随意项目和设计为追求速度，展示区、综合楼、样板房等未抓细节，导致整体方案效果一般，落地后问题多。图纸重复确认，装修图与建筑施工图不吻合项目部、设计管理部迫于时间压力，复核不严，致货量区图纸货不对板，出现一改再改的现象。项目货量区园林图未能在示范区开放前出具既不利于卖点展示，也不利于对客输出。商铺处理存在随意现象如塔楼压商铺，塔楼骑出空间随意处理为商铺，商铺进深长，塔楼骑出商铺下为剪力墙，不符市场需求，易造成积存。项目前2、期对于当地规范理解不够深入户型图纸出具后才发现与当地规范有出入，装修设计院虽已重新出图，但项目迫于工期压力，直接按原图纸施工，导致现场展示货不对板。营销人员不够专业提资内容与设计常识相冲突，反复修改，营销需勤修内功，从设计规划源头上做好内审和管控，助力高周转。内部资料，严禁外传1453266项目强排解析及优化规划优劣及案例分享内部资料，严禁外传强排定义内容：设计条件稍微苛刻一点的项目，在对接设计方案时，项目方案经常出现达不到营销要求的情况，设计往往会以多种理由搪塞，如日照遮挡（大寒日3小时、冬至日2小时）、塔楼间距不够、面宽超宽、不满足消防规范、户型不能调整，调整不能保证工期”等等，作为前策，3、需从市场及产品竞争力为出发点，推动设计，提升产品的销售和溢价能力。面临的问题日照间距面宽消防要求户型掌握规划强排基础知识，从销售角度合理提出优化意见，提升项目方案规划布局的档次，提升产品市场竞争力。内部资料，严禁外传内部资料，严禁外传营销关注点1、户型选择2、各面积段比例3、综合楼位置4、商业体量及布局5、示范区样板房设置6、园林空间打造7、货量分区布局针对强排方案本身，该从什么维度去评判和优化呢？14以往关注点:规划方案优劣判断15 针对方案本身，往往可以从以下几点进行优化提升。1.通风对流：通透对流的户型相比不通透对流的户型居住价值高，项目需针对多种组合方式进行布局研究（如：开列式、错列式4、斜列式、周边式等四种建筑群的布局进行研究）；2.朝向/采光：东西向户型不利于销售，如有条件应尽量南北向布置，且采光面更多的户型居住价值更高，宜布置面积更大的户型；3.T户比选择：综合考虑项目容积率及户型使用率，同一组电梯使用的户数越少居住价值越高，但户型使用率偏低；4.产品私密性：考虑对视情况，控制建筑间距，做好户型选择及组合形式；5.地块形状：不规则地块考虑如何修正，用地不规则不规整情况下，边角空间如何使用并提高土地使用效率；6.景观资源利用：具备景观资源优势的户型居住价值更高，因而户型平面落位上，景观规野更好的位置应布置面积更大的户型；同时，无外部资源时，是否可以通过中心园林造景最大化提5、升项目品质；7.合理的产品梯度：避免产品内部竞争，相邻面积段、产品总价段差异需合理设置；8.货量推售与施工考虑：尽量集中片区开发，平面配置相同或对称户型；9.不利因素是否考虑：噪音（临路、布置小面积），加油站、公共厕所、电磁干扰（高压线，变电站，信号塔），垃圾填埋场，场地高层等。10.风水因素考虑。根据上述各维度对方案的优化，结合湖南区域目前跟进的几个项目，来分享下营销在其中所做的内相部关资工料作，。严禁外传11案例一：某地级市高地价项目内部资料，严禁外传强排规划方案思考项目难点：1.限高24米（8层）2.容积率1.5，相对高容3.日照影响，北侧宿舍楼遮挡4.公共空间退让（3000）5.高压线6、走廊思考：1.规划布置依据是什么，能否实现组团，打造舒适园林空间？2.做满容积率的同时保证产品适销对路？3.低密，限高，强势景观资源，哪些产品配置更合理？17内部资料，严禁外传产品单一面临的问题：1.首选YJ140，但面积段无法满足高端终改客户需求；2.东侧建筑排布未考虑高压线的不利因素；3.西北侧退距不合要求（影响西北侧宿舍楼的日照）方案优化1高压电线Q：此方案不合规范，不成立，需进一步优化18内部资料，严禁外传小面宽YJ140-11方案优化2问题：1、产品户型舒适度差，户型整体格局和尺度感较差，不能支撑高溢价；2、户型单一，抗风险力弱，户型本身无法满足高端客户需求。YJ140-11（小面宽7、）19内部资料，严禁外传方案优化3公共空间+产品创新思路：1.为提高产品创新和溢价力，提升产品赠送，考虑叠墅复式楼；2.公共空间结合项目主入口及底商打造，使小区有大的功能空间；3.高压线覆盖区域建筑退让，结合园林打造。Q：通过后期与规划局沟通，株洲市对层高限制严格，复式中空需要计容，此产品无法实现高赠送及高溢价。20内部资料，严禁外传研发新户型+“突破”限高思路：1.YJ140产品不出容积率，无法满足项目需求，在原YJ140/YJ160基础上进行研发创新，控制面宽，加大进深，加大阳台赠送；2.住宅覆盖率偏高，无法打造舒适园林空间，项目规划品质感较差；在规划局无法通过。YJ160（新户型）方案优8、化4Q：能否根据项目内部高差，突破限高，控制局部相对海拔高度。21内部资料，严禁外传层高突破 按规划条件只能做8层，项目本身有地块高差，与规划局沟通，争取到地势较高位置8层楼栋为高度限高；实行部分区域突破限高（以项目地势较高区域+24米的海拔高度作为项目限高控制线），使得部分住宅有8层改11层的可能，从而提升单体容积率，更好的打造舒适园林。高度控制线8F11F11F11F11F方案优化522方案优化6舒适园林+产品组团城市规范对面宽控制严格，住宅24米以下，面宽控制在60米内，超8层（24米）住宅不能拼合。内部资料，严禁外传239内部资料，严禁外传1同步优化及时反馈规划调整内部资料，严禁外传29、0通过同步与政府规划部门沟通，明确政府相关部门对项目的基本要求：同步沟通两个以上的沟通规划方案；产品更好的朝向与更加舒适的园林组团空间。内部资料，严禁外传方案优化7舒适园林+产品创新思路：1.园林空间舒适，楼间距较大，产品私密性较好，且纠正了所有楼栋朝向；2.大户型品质较好，享有优质资源，可充分利用该产品溢价；势，中间户需要改良。Q：借鉴浙江Z5-Y006相对高容户型，该产品在湖南现有市场下，客户接受度情况未被验证过，且户型空间格局有一定劣2522案例二：某县城项目内部资料，严禁外传23国家级贫困县、省级深度贫困县，财政赤字较大。主要产业为牧业、旅游业，2016年GDP为36.37亿，在湖南810、7个县市中排名第85位，在邵阳9个县市中排名第9位，经济处于最末，市场在售仅有一个楼盘。项目背景思考：问题1：市场容量有限，地块获取前要严控成本、控货量；而地块太大，是否考虑切割分宗，能否分期挂牌获取，减少首期投入。问题2：地块不规整，土地使用效率不高，如何创造规划价值。问题3：是否考虑项目组团，提升品质。项目占地125.5亩，容积率2.5北向优势景观面，内部资料，严禁外传24面临的问题：1.北向规划YJ143，强势景观面未为充分利用；2.YJ115-9产品舒适度较差，且体量较多与YJ143中的115户型存在一定的内部竞争；强排方案一Q：北侧是否有更优产品选择，方案需进一步优化。内部资料，严禁11、外传25考虑到北侧景观资源，结合地块形状、容积率、项目规划形态（半围合高低配），充分利用项目四周景观及视野，选用户型面积更小，功能更合理的Y165-7景观户型。相比YJ143，户型具备以下优势：1、户型南向空间更优，南向四开间，基本实现全南房间；2、面积更小，功能更合理；3、充分展开，利用各个角度的优势景观面。户型比选YJ143Y165-7内部资料，严禁外传发文推动设计院，优化户型，减少样板房设置，减少相邻面积段产品(YJ140/YJ143)的同质竞争。户型优化13011511513030内部资料，严禁外传27方案优化产品组团思路：1.半围合规划排布，打造中心洋房组团，利于园林空间打造，提升产12、品价值；2.商业价值较低区域避免商铺规划排布。优化中心组团感较强Q：项目组团空间的园林打造是否有提升空间，楼王享受的资源是否最大化。内部资料，严禁外传28舒适园林+景观最大化思路：1.结合主入口打造南北竖向景观，衔接外部景观；2.YJ215楼王栋：享内外强势景观空间，提升大户型品质感和价值接受度。Q：展示区能否更加通透，提升园林展示效果。方案优化展示区能否更加通透楼王案例三：某县城高周转项目禁外传内部资料，严30印山人工湖（规划）2东南侧：明德湘南学校（隶属明德教育集团，政府引进的私立学校，17年9月开学，从小学到高中）3北侧/西北侧：印山、城市展示中心、世纪汇（竞品/在建）、红星美凯龙（在建13、）、印山人工湖（规划）、五星级酒店（规划）4西侧：湘南汽贸城（建成）2东北侧：约300米，宁远二中新校区（在建，预计18年9月投入使用，宁远县最好的公立初/高学校）5九嶷大道南向路况：在建，沥青、待扩宽（政府规划双向6车道）印山人工湖（规划）、园丁路：人工湖尚未开工，周边现为农田、小山丘，湖面路桥在建，园丁路暂为毛坯，计划年底建成；435地块现状：距离主干道九嶷大道约500米，小山丘，周边为农田、池塘项目背景某县新区，南部文化生态新城板块，周边规划有较好的教育、景观、配套资源；项目占地125亩，容积率2.5，限高100米。1内部资料，严禁外传31面临的问题：1.为满足展示区样板房35天开放要求14、，样板房YJ143不设置在塔楼里，单独设置各一套在综合楼二层。是否能将综合楼延伸至西边拐角处，YJ143与YJ140板房设置在西边售楼部二楼；2.首批供货位置为地块西面、北面，首批货量中无215大面积产品。强排方案规划人工湖酒店学校Q：是否能尝试转角综合楼，提升项目昭示性，方案需要进一步优化。内部资料，严禁外传32方案优化231.该位置东西向，朝向差，替换成YJ1432.该位置替换成1层单户215板房44.项目示范区范围建议扩大，提升展示效果155.建议设置一个出入口，提升西侧商业价值，并充分利用西侧景观资源66.塔楼对底商空间布局有较大影响，设计应该重点考虑。面临的问题：1.两栋16层YJ215、15中心景观要突出，体现楼王优势，体现YJ215的价值中心建议拔高，减少楼栋；2.园林展示区规模过小建议放大，提升项目展示效果。优化内部资料，严禁外传33考虑到设计周期和成本，底层部分剪力墙不转化的前提下，建议优化首层商业划铺方式，加大首层商铺面积，压缩首层物业用房面积，将物业用房底商优化面临的问题：1.首层商铺面积过小，未充分考虑首层价值；2.一二层塔楼投影部分全规划为物业用房，过多的牺牲了可售面积。内部资料，严禁外传34最新方案目前设计优化方向：1、已形成方案文本，报规划局沟通总规及各项指标，并落实调整是否可行；2、总图规划展示区商住楼部分再优化；3、地下车库规划设置在海拔最低最高区域，开16、挖土方量及难度较大，是否具备优化空间。35项目设计及落地缺陷地方规划冲突与设计缺陷设计与地方规范冲突17年12月该市新规：阳台需全封闭针对此情况，及时沟通设计院和总部，推动做好相关产品研发。根据市场变化，及时调整产品、满足客户需求内部资料，严禁外传YJ140&115某市阳台与公共连廊计容计半面积，但阳台验收测绘（合同面积）需要计全面积，导致YJ140&115 中的产品销售面积上升至130/150，提高了产品总价，对项目销售造成一定压力。YJ140&115内部资料，严禁外传项目YJ140115户型，前期进行了阳台拉升，客厅阳台延伸至次卧处，户型、施图更改，但样板房装修图纸没有更改，装修施工直接按17、照标准装修施工。设计与地方规范冲突内部资料，严禁外传38设计与地方规范冲突（户型优化）由于阳台产权计全面积，增加了户型的可售面积，为了减少客户对增加阳台面积导致总价上升的抗性；在做满阳台指标的同时，实现阳台功能的最大化（阳台改房）。料，内部资某市商业层高超高，需双倍计容产品设计阶段，未充分考虑到地势高差，导致7间商铺层高大于5.0米，需双倍计容。严禁外传设计与地方规范冲突内部资料，严禁外传40产品设计与某地方政府领导主观认识存在冲突；1.该市辖区内无复式内部透空指标，超过标准层高度计算多倍容积率；2.基础的蝶形塔楼户型被定义为”造型怪异”，规划阶段不被政府主管部门所认可，项目户配阶段该类产品不18、考虑选用。熟悉当地规范，结合项目报建板块，充分了解城市各规划建筑规范，摸透灰色条款，避免设计返工，加快项目设计进程。设计与地方规范冲突内部资料，严禁外传设备平台某项目Y165产品中的118户型，厨房处为厨房+设备平台的形式报建，施工图中未考虑厨房出阳台门设置。实际报建中发现，设备平台与阳台一样计半面积，故设计院及装修院直接将其改为阳台，但项目部因赶时间仍按原图纸施工。设备平台设计与地方规范冲突内部资料，严禁外传商铺进深:某项目2#栋底商，商业规划面宽3.85.4米，进深长达20米，商铺利用率低，且商铺面积过大，不利于后期销售。商业设计问题产品扩初设计阶段，营销需做好设计提资，与设计部门保持沟通19、，确保产品满足营销需求；内部资料，严禁外传43商业设计问题商业属性判定社区底商设计时，前期重点把控商业的划铺形式及2层以上的商业服务网点的开间、进深及面积，避免底商属性转变为商业综合体（更加严格的消防要求，如疏散距离、疏散宽度、楼梯数量、耐火等级等）。如：商铺2层进深太大导致2楼疏散无法满足要求（底商：2楼最远点跑到1楼出口不超过22米），只能变为商业性质，用封闭楼梯间的形式来解决疏散问题，楼梯宽度由1.2m变成1.4m。楼梯若调整到商铺尾部，无法满足疏散。内部资料，严禁外传细节处理-淋浴门YJ143户型端户公卫淋浴玻璃门开门处被洗手台阻挡，无法完全打开。项目部未与设计做好沟通导致下错物料采购20、单。内部资料，严禁外传综合楼中央空调建议安装在综合楼侧面或者园林内，不建议安装在楼顶平台，影响项目包装和样板房展示效果。综合楼平台空调外机细节处理-设备包装消防栓、电箱包装综合楼看楼通道的楼梯间建议做内嵌式消防栓、电箱，确保其舒适美观。内部资料，严禁外传 区域标准施工图中户型飘窗全为半飘窗，考虑到辖区县城大部分项目可实现全飘窗，为匹配到各地不同规范技术准则，及时沟通设计院出具全飘窗标准施工图。阳台方面，考虑到客户对南向阳台的功能需求，及时调整户型，拉宽南向阳台开间。提升产品价值，利于后期销售。户型优化-凸窗、阳台全凸窗与半凸窗超宽阳台优化存在的问题设计管理部、项目部需从源头上把控好图纸审核；项21、目、设计管理部、设计院、营销、商管参与项目规划方案讨论会议，达成一致意见，另需及时更新各地市设计规范要点；总结新项目配套设计缺陷，与设计管理部沟通共性问题达成共识：针对设计常识缺陷进行整理并达成设计共识，避免后续项目重复出现类似问题；组织工程和营销培训，降低前期出错率：组织培训，让工程和项目了解设计院出图流程，从源头上减少图纸出错率；建立设计、项目、营销信息共享平台：因设计院不对接营销，建议组建信息共享平台，做到营销和项目同步知悉图纸变动，及时调整；营销加强自身专业性，建筑设计/园林设计院知悉营销节点铺排：营销需加强自身专业性，提资问题需切实考虑到落地的可能性及时间成本等，设计院知悉营销节点，根据节点做到工作倒排。内部资料，严禁外传145326感谢聆听！