1、2018年年01月月04日日CONTENTS PAGE逻逻辑辑思思维维导导图图1234城市质素城市质素Macro market analysis城市房地产质素城市房地产质素Macro market analysis我们是什么样的？我们是什么样的？Project and to ontology思思路路Train of thou ht1城市质素城市质素Citycharacteristicsanalysis诸城市位于山东半岛东南部，东与胶州、胶南毗连，南与五莲接壤，西与莒县、沂水为邻，北与安丘、高密交界；位于青岛、潍坊、日照三大城市几何中心，是山东半岛城市群重要节点城市重要节点城市。诸城市交通便利，2、境内有胶新铁路铁路、青兰高速高速和6条国省道干线，到青岛流亭国际机场和正在建设的青岛新机场、潍坊机场、日照机场，青岛前湾港、董家口港和日照岚山港，车程均在1小时左右。京沪东线、诸城至青岛城际铁路、董家口港疏港铁路等重大交通基础设施建设项目，也正在积极规划中。据悉，2016年12月公示的青岛西海岸新区综合交通规划（2013-2030年）显示，黄岛新规划了一条高速，一条城际铁路，三条省道连接诸城。诸城市交通便利，为经济发展提供强大支持诸城市交通便利，为经济发展提供强大支持诸城市下辖13处镇街处镇街、1个省级经济开发区个省级经济开发区，235个社个社区区(其中农村社区208个)；城镇化率高达到60%3、，已列入国家新型城镇化综合试点城市。2017年，诸城市常住人口约112万人万人，山东省各县市区排名第第17位位，潍坊市各县市区排名第第2位位；平均人口密度约508人人/km2。劳动力输出型城市，主要输出城市为潍坊、青岛、北京、天津等。2017年全市人口出生率和自然增长率分别为15和11。劳动力充足，城镇化率高劳动力充足，城镇化率高诸城市工业经济优势凸显工业经济优势凸显，形成了以机械、铸造、陶瓷、服装、针织、食品为主导产业的经济体系。诸城市大力发展现代化农业发展现代化农业。建立万寿菊、麦复菜、树莓等农作物种植基地及其相关专业技能学习组织。此外积极加强外出务工人员的技术技能培训加强外出务工人员的技4、术技能培训，提高劳务输出的组织化程度。诸城市旅游业发展迅速旅游业发展迅速，诸城市三农博览园和诸城市中小学生实践基地坐落在贾悦村姜张公路东西两侧，它具有参观、餐饮、住宿、娱乐为一体的多功能服务体系，成为诸城市新的旅游景点。以工业经济为主，农业、旅游业发展次之以工业经济为主，农业、旅游业发展次之第一产业增加值64.2亿元，增长4.5%；第二产业增加值403.7亿元，增长7.8%；第三产业增加值326.6亿元，增长9.3%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为4.54%、50.73%和44.73%。三次产业比例为三次产业比例为8.09：50.81：41.10。产业链发展后劲不足，资金需求、品牌营销5、及技术创新缺口较大，对经济发展形成限制因素；尤其是第二产业经济主体正面临转型升级。产业链丰富，并已形成规模，主导产业经济带动作用明显。产业链丰富，并已形成规模，主导产业经济带动作用明显。工业产业丰富，城市重点打造第三产业工业产业丰富，城市重点打造第三产业2017年，诸城市全市实现地区生产总值（GDP）约858.9亿元亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%；城镇居民人均可支配收入约34130元元，收入水平逐步提高；全市固定资产投资累计约完成718.1亿元亿元，比上年增长13.0%。居民收入水平逐步提高，固定资产投资持续增加居民收入水平逐步提高，固定资产投资持续增加以河东侧老城区为主的商服、行政办6、公区生活区生活区以城东区和城西区为主的生活区休闲娱乐区休闲娱乐区以恐龙公园、三里庄水库、潍河公园组成的休闲区经济开发区工业园区城西区生活区城东区生活区休闲区中心区商服、行政办公区城市功能区布局合理城市功能区布局合理工业园区工业园区以开发区为中心的工业园区中心区中心区“一带一带”指沿潍河与扶淇河以及滨河公园绿地所组成的“人”字形水景绿化带；“四轴四轴”是指位于建成区，以人民东路商服轴线，密州路商服轴线、火车站前商服轴线和新区东北居住片区商服轴线；“三中心三中心”是指位于既有建成区中的市级商业服务、文化娱乐及行政办公的综合服务中心，位于火车站前的站前商服中心和位于北部新区潍河以东的体育文化中心。“7、七片区七片区”是指原中心城区、西南居住片区、潍河西岸居住片区、东北居住片区、西南工业园区、东部工业园区以及北部工业园区。现阶段诸城市工业主要向北部潍河西侧发展，居住区主现阶段诸城市工业主要向北部潍河西侧发展，居住区主要向东南发展；远景考虑东部机场的搬迁，城市可继续要向东南发展；远景考虑东部机场的搬迁，城市可继续向东发展。向东发展。“一带、四轴、三中心、七片区一带、四轴、三中心、七片区”主要医院主要医院人民医院、中医院、妇幼保健院主要中学主要中学东繁华中学西诸城一中南实验中学北龙城中学主要小学主要小学实验小学、西郊学校、科信小学龙城中学妇幼保健院繁华中学中实医验院中学学科信小人民医院西郊诸学城校8、一中学实验小明德学校城市重点教育、医疗配套主要集中于潍河东南方向城市重点教育、医疗配套主要集中于潍河东南方向诸城市是一个经济发展迅速，城市功能区划分明确，基础设施完备，经济发展迅速，城市功能区划分明确，基础设施完备，城市整体发展的中型县级城市城市整体发展的中型县级城市城市经济环境和城市规划较利于房地产市场的发展2城市房地产质素城市房地产质素Macro market analysis量22块略大于上半年出让17块；其中，开发区板块开发区板块10块、块、东城板块10块，南湖板块9块、西城板块7块数量次之，其余区域3块；17年全市出让住宅用地总面积74.7414公顷，总建筑面积预计约1382904.9、741690445.60；17年开发区出让住宅用地总面积17.7174公顷，总建筑面积预计约295173.44368593.3。城西板块中心区板块17年诸城出让土地共计年诸城出让土地共计39块块诸城房产市场主要可分为5个板块：经济开发区板块、城东板块、城西板块、南湖板块以及中心区板块。其中城东板块和城西板块楼盘较为集中，南湖板块。诸城市2017年出让住宅用地39宗，下半年出让数城东区板块南湖板块城市房地产质素城市房地产质素土地供应情况土地供应情况经济开发区板块序序号号板块区域板块区域项目名称项目名称宗地位置宗地位置面积面积(公公顷顷)约定容约定容积积率下限率下限约定容约定容积率积率上限上限竞得10、人竞得人开工时间开工时间竣工时间竣工时间1舜王板块诸城阳光海棠湾北环路中段北侧4.27121.41.9山东恒天阳光置业投资有限公司2017年1月30日2017年3月27日2舜王板块阳光.海棠湾二期北环路中段北侧1.25121.41.9山东恒天阳光置业投资有限公司2017年8月10日2017年10月11日3舜王板块阳光海棠湾二期北环路中段北侧0.69252.53山东恒天阳光置业投资有限公司2017年8月10日2017年10月11日4开发区板块红星家园D区舜王街道官庄店、斜屋2.161433.5诸城市华龙房地产开发有限公司2017年4月14日2017年5月1日5开发区板块红星家园C区舜王街道官庄店11、1.99111.141.7诸城市华龙房地产开发有限公司2017年4月14日2017年5月1日6开发区板块红星家园C区舜王街道官庄店2.150911.3诸城市华龙房地产开发有限公司2017年5月12日2017年6月5日7开发区板块东鲁家园项目诸城市东武北街与北环路交叉口东南角0.96041.51.8诸城舜邦投资开发有限公司2017年5月31日-8开发区板块东鲁家园项目诸城市东武北街与北环路交叉口东南角0.98472.42.7诸城舜邦投资开发有限公司2017年5月31日-城市房地产质素城市房地产质素土地供应情况土地供应情况17年诸城市土地成交一览表年诸城市土地成交一览表序号序号板块区域板块区域项目12、名称项目名称宗地位置宗地位置面积面积(公公顷顷)约定容积约定容积率率下限下限约定容积约定容积率率上限上限竞得人竞得人开工时间开工时间竣工时间竣工时间10开发区板块长运.兰花清韵舜王大道东侧，龙城中学北侧1.47051.51.8诸城长运置业有限公司2017年9月21日2017年10月31日11开发区板块长运.兰花清韵诸城市舜王大道东侧，龙城中学北侧1.18032.12.4诸城长运置业有限公司2017年9月21日2017年10月31日12开发区板块红星家园诸城市开发区官庄村3.08241.31.8诸城市华龙房地产开发有限公司2017年12月15日2017年12月29日13开发区板块红星家园开发区官13、庄居委会2.30161.11.6诸城市华龙房地产开发有限公司2017年12月15日2017年12月29日14东城板块华都富林项目诸城市人民东路中段北侧0.12864.54.8山东正大置业有限公司2017年2月13日2017年2月28日15东城板块芦山家园二期项目诸城市密州街道南朱解村1.04631.51.8山东鑫城集团有限公司2017年3月20日2017年5月1日16东城板块东城龙玺嘉苑项目诸城市密州街道南朱解村1.26621.21.5安徽建华房屋开发有限公司2017年4月14日2017年5月1日17东城板块繁荣尊府项目诸城市密州路中段南侧0.42544.85.1诸城市玉山房地产开发有限责任公14、司2017年4月28日2017年5月30日城市房地产质素城市房地产质素土地供应情况土地供应情况17年诸城市土地成交一览表年诸城市土地成交一览表序序号号板块区域板块区域项目名称项目名称宗地位置宗地位置面积面积(公公顷顷)约定容积约定容积率率下限下限约定容积约定容积率率上限上限竞得人竞得人开工时间开工时间竣工时间竣工时间20东城板块长运菊花丰都项目诸城市规划北郊路西段北侧3.85672.63.1诸城长运置业有限公司2018年1月15日2018年7月31日21西城板块孔府家园二期龙都街道孔戈庄二居委会0.258822.5诸城市金盛元房地产开发有限公司2017年2月24日-22西城板块东升龙华园公园印15、象诸城市龙都街南段西侧、龙都街道岔道口居委会1.00373.64.1诸城市东升房地产开发有限责任公司2017年4月28日2017年5月31日23西城板块金栗福地小区四期建设项目人民西路西段南侧0.67912.83诸城市龙都房产开发有限公司2017年8月8日2017年8月30日24西城板块万家园府邸小区建设项目诸城市龙都街与南环路交叉口西南角0.61084.95.4诸城市万家园房地产开发有限公司2017年8月31日2017年9月15日25西城板块惠丰.檏园南环路西段南侧2.62391.31.6诸城市惠丰房地产开发有限公司2017年11月21日2018年5月8日26西城板块惠丰.檏园诸城市南环西段16、南侧1.32184.55诸城市惠丰房地产开发有限公司2017年11月21日2018年5月8日27西城板块龙都现代城五期龙都街中段西侧1.90622.32.6潍坊康泰置业有限2017年11月302018年3月8日城市房地产质素城市房地产质素土地供应情况土地供应情况17年诸城市土地成交一览表年诸城市土地成交一览表序序号号板块区域板块区域项目名称项目名称宗地位置宗地位置面积面积(公公顷顷)约定容积约定容积率率下限下限约定容积率约定容积率上上限限竞得人竞得人开工时间开工时间竣工时间竣工时间30西城板块学子龙源.泽邻园项目龙都街中段西侧0.50972.83诸城世元置业集团有限公司2017年12月22日217、018年3月1日31南湖板块大源枫香小镇密州街道新农村、鞠家村居委会1.67411.72山东大源置业有限公司2017年3月10日2017年5月5日32南湖板块大源枫香小镇密州街道新农村、鞠家村居委会5.93151.41.7山东大源置业有限公司2017年3月10日2017年5月5日33南湖板块大源枫香小镇密州街道新农村、鞠家村居委会3.04171.41.7山东大源置业有限公司2017年3月10日2017年5月5日34南湖板块大源枫香小镇密州街道瓦屋庄、新农村1.55221.11.4山东大源置业有限公司2017年3月10日2017年5月5日35南湖板块安家小筑项目诸城市密州街道安家铁沟村0.51118、31.82.3诸城金房置业有限公司2017年6月30日-36南湖板块正大繁华新城环湖东路东侧、凤凰路北侧6.42471.62.1诸城市华都置业有限公司2017年8月4日2017年11月4日37南湖板块正大繁华新城诸城市龙华街西侧、凤凰路4.070522.5诸城市华都置2017年8月4日2017年11月4日城市房地产质素城市房地产质素土地供应情况土地供应情况17年诸城市土地成交一览表年诸城市土地成交一览表共有项目约7个个，尾盘项目计2个个，在售项目计4个个，将入市项目计1个个，剩余房源约2000套套。开发区板块竞品详情开发区板块竞品详情城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城市房地19、产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况开发区板块竞品详情开发区板块竞品详情 项目地址：北外环与西外环交叉路口东南部 开发商：诸城市鲁班房地产开发有限责任公司 建筑面积：381361 占地面积：95549 绿 化 率：50%开盘时间：2015年7月 物业形态：超高层 目前均价：约4700元/未售房源：尾盘阶段，剩余房源不多城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况开发区板块竞品详情开发区板块竞品详情 项目地址：和平街（水上公园北侧）开发商：诸城市华龙房地产开发有限公司 总 套 数：D区区1927户户 占地面积：136万 绿 化 率：36.5%开盘时间：2015年7月 物业形态：小20、高层、高层 目前均价：6800元元/（含精装）（含精装）未售房源：D区强销期剩余房源较多，约1900套该板块共有项目约21个个，尾盘项目共计13个个，在售项目共计8个个，剩余房源约4000套套。城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情项目地址：龙源街与兴华路交汇处路南开发商：诸城宝玺置业有限公司建筑面积：15.9万总 套 数：954户占地面积：88016绿 化 率：36.3%开工时间：2014年物业形态：高层目前均价：简装5800元/、毛坯5400元/未售房源：剩余30余套城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西21、区板块竞品详情城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情 项目地址：龙都街中段东侧 开发商：诸城市兴隆置业有限公司 建筑面积：43673.47万 总 套 数：302户 占地面积：12388 开工时间：2010年 物业形态：高层 目前均价：7100元/未售房源：剩余10余套城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情 项目地址：繁荣西路杨春家园北大门东 开发商：诸城市杨春房地产开发有限公司 建筑面积：37248 总 套 数：302户 占地面积：10994 绿 化 率：36.67%开盘时间：2016年10月 22、建筑：高层 目前均价：6000元/未售房源：剩余58余套 项目地址：繁荣路大桥西100米 开发商：山东宝纺置业开发有限公司 建筑面积：20万 总 套 数：1600户 占地面积：14万 绿 化 率：38%开盘时间：2015年8月 建筑：高层、多层 目前均价：5700元/未售房源：剩余120以上房源为主，约30套1#2#3#城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情 项目地址：诸城市密州西路体育馆西300米 开发商：潍坊新明房地产开发有限公司 建筑面积：16万 总 23、套 数：1056户 占地面积：5.3万 绿 化 率：40%开盘时间：2016年4月 目前均价：4600元/未售房源：剩余30余套城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情 项目地址：兴华西路与西环路交汇处 开发商：山东裕华发展有限公司 建筑面积：29万 总 套 数：800多户 占地面积：8万 绿 化 率：35.5%开盘时间：2016年3月 目前均价：5600-5900元/未售房源：剩余30余套城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情 项目地址：诸城市岔道口 开发商：诸城东升房地产开发公司 建筑面积：924、1500 总 套 数：453户 占地面积：27亩 绿 化 率：35%开盘时间：2016年12月3日 目前均价：7800元/未售房源：3#、4#、5#剩余约300套项目地址：棉织街与明城路交叉口西50米开发商：诸城市侨洋置业有限公司建筑面积：51000总 套 数：342户占地面积：13200m绿 化 率：35%开盘时间：2017年3月物业形态：高层目前均价：6000元/未售房源：剩余90余套城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情项目地址：龙都街岔道口公园东门对面开发商：诸城市天泰城市房地产开发有限公司建筑面积：58677.4总 套 数：612户占25、地面积：20429绿 化 率：44.9%开工时间：2014年11月物业形态：高层目前均价：5700元/未售房源：尾盘阶段，剩余房源不多城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情项目地址：人民西路与西郊街交汇处开发商：潍坊康泰置业有限公司建筑面积：60万总 套 数：3000户占地面积：33万绿 化 率：35%开盘时间：2016年10月目前均价：7000元/未售房源：项目强销期，剩余房源较多，未售房源约2000套左右城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情项目地址：人民东路与东关大街交汇处区开发商：山东正26、大置业集团建筑面积：30万总 套 数：占地面积：20万绿 化 率：40%开盘时间：2016年6月物业形态：高层、小高层目前均价：6700元/未售房源：剩余房源约300套城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情 项目地址：府前街与文化路交叉路口处 开发商：山东大源置业有限公司 建筑面积：30万 总 套 数：1512户 占地面积：9万 绿 化 率：41%开盘时间：2016年1月 物业形态：高层、多层洋房 未售房源：已售罄项目地址：密州东路以南繁荣新巷北侧开发商：诸27、城市玉山房地产开发有限公司建筑面积：94001 占地面积：28391绿 化 率：38.5%开盘时间：2017年6月物业形态：高层、小高层目前均价：7000元/未售房源：项目持销期，剩余房源较多，未售房源约800套左右城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情项目地址：诸城市东武街119号开发商：山东鑫诚集团有限公司建筑面积：32645总 套 数：占地面积：113953 绿 化 率：38.9%开工时间：2016年物业形态：高层目前均价：6800元/未售房源：尾盘阶段，剩余房源不多城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城28、西区板块竞品详情项目地址：东坡街中段路东开发商：诸城中天置业有限公司建筑面积：76804总 套 数：772户占地面积：153621 绿 化 率：35.1%开盘时间：2015年1月物业形态：高层目前均价：多层7000元/、高层6800元/未售房源：尾盘阶段，剩余房源不多城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情项目地址：人民东路与东坡街交汇处200米路东开发商：诸城鸿祥置业有限公司建筑面积：52992 总 套 数：占地面积：24910绿 化 率：35.8%开盘时间：2017年7月物业形态：小高层目前均价：5700-5900元/未售房源：项目持销期，剩29、余房源较多，未售房源约300套左右城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况城西区板块竞品详情城西区板块竞品详情该板块共有项目约3个个，在售项目共计3个个，剩余房源充足。城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况南湖区板块竞品详情南湖区板块竞品详情城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况南湖区板块竞品详情南湖区板块竞品详情 项目地址：诸城市南外环与欢呼东路交叉口西南侧 开发商：山东大源置业有限公司 建筑面积：147万 占地面积：58万 绿 化 率：45%开盘时间：2017年5月 物业形态：多层、小高层 未售房源：强销阶段，剩余房源较多城市房地产质素城市房地产质素30、版块竞品情况版块竞品情况南湖区板块竞品详情南湖区板块竞品详情 项目地址：环湖东路与凤凰路交汇处 开发商：诸城市华都置业有限公司 建筑面积：52万 总 套 数：1036户 占地面积：15.5万 绿 化 率：44.87%物业形态：多层、小高层、高层 营销中心建设中项目地址：诸城市东武街与环湖路交汇处开发商：碧桂园建筑面积：129.04万占地面积：99万容积率：1.3开盘时间：2016年5月物业形态：小高层 未售房源：一期售罄，二期2018年开盘城市房地产质素城市房地产质素版块竞品情况版块竞品情况南湖区板块竞品详情南湖区板块竞品详情1、房地产开发投资趋于平稳，建安工程投资占比增加。、房地产开发投资趋31、于平稳，建安工程投资占比增加。2017年上半年，全市房地产投资完成16.4亿元，同比增长9.2%，比1-5月增速回落0.3个百分点。按构成分，建筑工程完成投资13.4亿元，同比增长27.4%，占房地产开发投资的比重为81.7%，比上月提高2个百分点；安装工程完成投资1.4亿元，同比增长3.2%，占房地产开发投资的比重为8.5%，比5月提高0.4个百分点。2、商品房销售平稳增长，住宅销售面积占比提高。、商品房销售平稳增长，住宅销售面积占比提高。1-6月，全市房地产商品房销售面积54.2万平方米，同比增长10.1%，比1-5月增速回落2.1个百分点；商品房销售额26.7亿元，同比增长9.6%，比132、-5月增速回落1.8个百分点。其中，住宅销售面积为47.8万平方米，同比增长15.5%，占商品房销售面积的比重为88.3%，比上年同期提高4.3个百分点；住宅销售额为23.9亿元，同比增长16.2%，占比89.5%，提高4个百分点。3、大规模竞品项目数量较多，但同区域内较少且本项目品质具有优势、大规模竞品项目数量较多，但同区域内较少且本项目品质具有优势诸城市在售项目中规划总面积大于100万万的共计5个，分别分布在南湖板块3个（山钢碧桂园翡翠城、大源枫香小镇、正大繁华新城）、西城板块1个（龙都现代城）、开发区板块1个（红星家园）。与本项目同板块仅有红星家园，虽然在售时间较长、剩余体量较大，但项目33、品质劣与本项目。城市住宅市场状况小结城市住宅市场状况小结1、城市东南侧为诸城未来重点打造居住区，而本案所在的开发区居住配套有限；2、整体市场月均去化20-25套，去化速不温不火，与同类城市比较整体去化较差；3、刚需客户为主，占比约64%，主力需求为115-125经济三居，125-140需求量次之；4、据走访得知：诸城市场出现过多次因外地开发商资金链断裂而烂尾的情况，市场存在较大程度的排外情况。诸城房产市场城市住宅市场状况小结城市住宅市场状况小结谁在买房子住宅销售额与销售面积逐步提升，那么市场上城市房地城市房地市场存在的五大消费主力客群市场存在的五大消费主力客群产质素产质素脑白金一族：脑白金一族34、：养老的中老年群体小太阳家庭小太阳家庭：打算生育的年青夫妇财富成长家庭：财富成长家庭：为改善居住环境的客群现阶段现阶段客群状况客群状况现阶段市场存在的五大消费主力客群现阶段市场存在的五大消费主力客群婚房一族：婚房一族：希望买房结婚城市新锐：城市新锐：未谈婚论嫁的年轻群体市场消费主力人群市场消费主力人群市场客户占比客户类型市场占比城市新锐5%婚房一族45%财富成长家庭32%小太阳家庭14%脑白金一族4%合计100%备注：以上数据为不完全统计。谁是我们的消费主力军？一是年轻的刚需人群年轻的刚需人群；一是改善产品的中高端客户改善产品的中高端客户。现阶段市场主流客群为财富成长家庭及婚房一族现阶段市场主35、流客群为财富成长家庭及婚房一族城市房地产质素城市房地产质素客群状况客群状况3我们是什么样的？我们是什么样的？Project and to ontologyCOGNITION项目质素分析：项目总规项目总规项目占地约910亩亩，绿化率约绿化率约37%，总建筑面积约120万，万，容积率约容积率约1.7。建筑类型：叠拼别墅叠拼别墅+多层洋房多层洋房+小高小高层层+高层高层+住宅沿街底商住宅沿街底商+大型商超大型商超产品丰富，千亩大盘，造城行动产品丰富，千亩大盘，造城行动C现阶段本案周边成型商业较少，医疗、娱乐设施缺失现阶段本案周边成型商业较少，医疗、娱乐设施缺失本本案案银座商城商业步行街商业街百盛超市36、本案规划商业已有商业周边无医疗配套个地块在施工。项目质素分析：项目商业配套项目商业配套OGNITION地处诸城市西北部开发区，周边商业配套较少，无医院、大型娱乐场所等配套，且项目北侧交通情况不佳，周边多C经济开发区小学、中学，明德学校，龙城中学分布在项目周边2公里范围内，满足3-18岁孩子的所有教育需求。周边教育资源较丰富周边教育资源较丰富项目质素分析：项目教育配套项目教育配套OGNITION本项目教育配套丰富，项目规划幼儿园，舜德学校在建设中，龙诚中学明德学校舜德学校经济开发区学校幼儿园本案规划学校已有学校C郁金香主题潍河景观公园就是我家郁金香主题潍河景观公园就是我家项目南侧紧邻潍河景观带，37、环境优美，是诸城市政府重点规划的景观项目。项目沿潍河打造约20亩的郁金香公园，园区种植了20余个品种约32万株的荷兰郁金香及其他花卉。配合风车以及现场互动活动，营造了一片花海的景象，为项目树立了良好的形象。OGNITION项目质素分析：项目景观配套项目景观配套造城行动！造城行动！120万方的千亩大盘，产品类型多样，紧邻潍河景观带，环境优势明显，学校资源丰富，但现阶段项目周边商业配套较少，且无医疗、娱乐设施。锐房思路锐房思路Train of thought4综上所述，我们导出本案关键词：外地开发商，以千亩计的地产项目，在诸城开发区（工业园）造城！我们要从哪里入手考虑市场竞争市场竞争我们的姿态：城38、市竞争激烈，本区域无竞品城市竞争激烈，本区域无竞品因为我们能为开发区带来读不够的好书，每一篇文章都记载着刻人间相互关爱的温暖；家是一份永远抹都凝聚着亲骨铭心的亲情，每一首诗歌读不够的好书，每一篇文章都记载着刻骨铭心的亲情，每一首诗歌都凝聚着亲是一幅永远画不倦的风景，每一片朝霞都会带来无限的遐思，每一轮落日都会勾起满腹的牵挂；家是一本永远租房？租房？父母同住？父母同住？蜗居？蜗居？NO一个完完全全属于自己的真正的家，一个完完全全属于自己的真正的家，没有人不渴望不需要没有人不渴望不需要人和思念，爱的温暖的梦想不去的回忆间相互关每一个奋斗；家是一份永远抹都需要有一去的回忆和思念，每一个奋斗的梦想不个39、停歇的港湾，都需要有一个停歇的港湾，推广目标：集中可利用的一切推广渠道对市区及周边乡镇进行为期三个月左右的病毒式覆盖宣传，推广目标：集中可利用的一切推广渠道对市区及周边乡镇进行为期三个月左右的病毒式覆盖宣传，树立项目形象树立项目形象推广主题诉求：你理想的家在哪里？推广主题诉求：你理想的家在哪里？推广渠道：推广渠道：线上线上户外、围挡、网络、微信等一切可利用的传统线上渠道，集中户外、围挡、网络、微信等一切可利用的传统线上渠道，集中3个月大范围输出本案信息个月大范围输出本案信息线下线下蚂蚁人、锐房通、外场展销蚂蚁人、锐房通、外场展销阶段一：家阶段一：家期盼期盼本阶段主题活动本阶段主题活动活动概述：40、联系当地各大媒体，对活动全程进行跟踪报道，在各大网络进行大肆宣传，制造品牌和话题效应，邀请知名明星现场活动概述：联系当地各大媒体，对活动全程进行跟踪报道，在各大网络进行大肆宣传，制造品牌和话题效应，邀请知名明星现场助阵新品发布会，借助明星效应，吸引市场关注度，促进项目品牌、产品形象输出。助阵新品发布会，借助明星效应，吸引市场关注度，促进项目品牌、产品形象输出。本阶段主题活动本阶段主题活动本阶段暖场活动举例本阶段暖场活动举例鸡鸡蛋蛋免免费费送送甜甜点点DIY家家电电0元元拍拍缤缤纷纷水水果果节节是否因为社区的环境不好而犹豫不决？是否因为购物不便而望楼兴叹？是否因为教育不完善而踌躇不决？是否因为想41、换个理想的大房子而苦苦找寻？品牌房企兴业舜德帝景向您承诺：为您提供想要的一切生活。推广目标：烘托售楼处营销氛围，以周周暖场活动活动配合主题活动的形式，并释放优惠信息推广目标：烘托售楼处营销氛围，以周周暖场活动活动配合主题活动的形式，并释放优惠信息吸引到访力争认筹量达到推售货量吸引到访力争认筹量达到推售货量1.52倍倍推广主题诉求：你想要的，我们都有？推广主题诉求：你想要的，我们都有？推广渠道：推广渠道：线上线上户外、围挡、网络、微信等有效的线上途径，持续推送项目信息户外、围挡、网络、微信等有效的线上途径，持续推送项目信息线下线下蚂蚁人、锐房通、外场展销蚂蚁人、锐房通、外场展销阶段二：家阶段二：42、家寻觅寻觅活动概述：邀请老业主和意向客户参与露天烧烤派对，在炎热的夏季感受关怀。吸引客户，制造火爆气氛。活动概述：邀请老业主和意向客户参与露天烧烤派对，在炎热的夏季感受关怀。吸引客户，制造火爆气氛。本阶段主题活动本阶段主题活动露天烧烤露天烧烤party仲夏狂欢夜仲夏狂欢夜本阶段暖场活动举例本阶段暖场活动举例玩玩转转大大富富翁翁花花艺艺盆盆栽栽立立体体人人面面公公仔仔DIY手手绘绘脸脸谱谱怎么办？怎么办？怎么办？怎么办？我们随时向您提供进度播报我们随时为您解答质量问题我们配套郁金香主题公园我们拥有水平一流的服务团队品牌房企兴业舜德帝景向您承诺：您未来的生活，我们是最有力的的保障新居不能如期而至工43、程质量不好没有休闲去处物业服务不周到推广目标：增加售楼处营销氛围，以周周暖场活动配合主题活动的形式，释放价格信息，确保去化推广目标：增加售楼处营销氛围，以周周暖场活动配合主题活动的形式，释放价格信息，确保去化率在率在80%-90%推广主题诉求：品牌房企，兴业集团推广主题诉求：品牌房企，兴业集团您未来的生活，我们是最有力保障。您未来的生活，我们是最有力保障。推广渠道：推广渠道：线上线上户外、围挡、网络、微信等有效的线上途径，持续推送项目信息户外、围挡、网络、微信等有效的线上途径，持续推送项目信息线下线下蚂蚁人、锐房通、外场展销蚂蚁人、锐房通、外场展销阶段三：家阶段三：家思念思念活动概述：与政府部44、门合作，组织诸城全城人参与半程马拉松比赛，项目品牌快速落地。活动概述：与政府部门合作，组织诸城全城人参与半程马拉松比赛，项目品牌快速落地。本阶段主题活动本阶段主题活动潍河半程马拉松潍河半程马拉松本阶段暖场活动举例本阶段暖场活动举例水晶蜡烛水晶蜡烛蛋挞蛋挞DIY体感运动体感运动音乐之星音乐之星推广目标：以节点对市区进行爱心慈善活动，售楼处并辅以回馈业主为主题的活动，树立开发商企推广目标：以节点对市区进行爱心慈善活动，售楼处并辅以回馈业主为主题的活动，树立开发商企业品牌形象业品牌形象推广主题诉求：新居雏形已成，兴业推广主题诉求：新居雏形已成，兴业舜德帝景随时恭候您回家。舜德帝景随时恭候您回家。推广45、渠道：推广渠道：线上线上户外、围挡、网络、微信等有效的线上途径，持续推送项目信息户外、围挡、网络、微信等有效的线上途径，持续推送项目信息线下线下蚂蚁人、锐房通、外场展销蚂蚁人、锐房通、外场展销阶段四：家阶段四：家温暖温暖本阶段品牌活动本阶段品牌活动业主回馈季暨买房送金条活动概述：加大项目和企业品牌的宣传力和活动力度，建议为业主送物业费和抽金条、家电的活动。提高项目和企业的形象和口碑活动概述：加大项目和企业品牌的宣传力和活动力度，建议为业主送物业费和抽金条、家电的活动。提高项目和企业的形象和口碑宣传。宣传。本阶段暖场活动举例本阶段暖场活动举例音乐猫音乐猫星期八小镇星期八小镇插花插花DIY手工中国46、结手工中国结依靠专业并激情的内场团队回收成果1团队配置项目在编人员统计：管理层5人；专员12-16人其中现场刀客专员6-8人渠道专员6-8人项目助理2人，策划经理1人，策划师1-2人总计：21-26人项目强销期，团队在编人数将达到32人以上。最合理的团队配置最合理的团队配置最优化的职责分工最优化的职责分工项目总监：项目总监：1）项目营业创收及利润率负责；2）甲方及第三方活动公司对接负责；3）锐房后台支持部门对接负责；4）项目所在城市新地块及可操作性新项目信息手机及反馈负责；刀客经理：刀客经理：1）对帮助所属专员的客户成交负责；2）对本小组业绩达成及成交率负责；渠道经理渠道经理1）对帮助所属专员47、的有效客户带访量负责；2）对本小组业绩达成及带访成交率负责；刀客专员：刀客专员：1）对本人的业绩达成及成交率负责；渠道专员：渠道专员：1）对本人的业绩达成及带访成交率负责；锐房特战队：锐房特战队：1）对个人业绩达成及成交率负责；认购3.1套/月/人认购2.1套/月/人任务分解到个人任务分解到个人2018年认购年认购336套套/8个月个月平均每月去化平均每月去化42套套对人物指标的60%负责去化200套/8个月认购25套/（8人）对人物指标的40%负责去化136套/8个月认购17套/月（8人）项目负责人项目负责人依靠外场强大的销售团队回收成果2营销网络渗透进全城竞品及非竞品售楼处，吸纳其置业顾问48、成为本案经纪人，深度挖掘意向客户资源。营销网络渗透进全城竞品及非竞品售楼处，吸纳其置业顾问成为本案经纪人，深度挖掘意向客户资源。楼盘资源挖掘楼盘资源挖掘与全城各家二手房门店合作，在其店内设置展示牌，同时由房地产经纪人向客户推介本项目。与全城各家二手房门店合作，在其店内设置展示牌，同时由房地产经纪人向客户推介本项目。二手房联动二手房联动老带新政策激励老带新政策激励本项目所有成交客户均纳入到本政策体系中，鼓励老客户带访新客户，该部分费用由乙方承担。本项目所有成交客户均纳入到本政策体系中，鼓励老客户带访新客户，该部分费用由乙方承担。（锐房线上客户资源平台部分数据示意）：锐房蚂蚁人拓客团队，因地制宜，49、因项目特点制定相应的独居特色的拓客方案，以执行力何效果为唯一考核依据，目前以成为锐房操盘项目重要组成部分，-锐房旗下线下客户资源整合机构锐房旗下线下客户资源整合机构8：30送小孩上学送小孩上学16：00接孩子放学接孩子放学本地居民本地居民的一天的一天打工族打工族的一天的一天7：00买菜买菜8：0010：00散步串门散步串门12：0018：00逛超市逛超市18：0019：00跳广场舞跳广场舞19：00上班上班食堂吃饭食堂吃饭逛超市逛超市下班下班客户生活动线抓取客户生活动线抓取生活线封锁，把准城区、乡镇客户生活动线，全天候抓取生活线封锁，把准城区、乡镇客户生活动线，全天候抓取周期性成立百人拓客团队50、，进行大规模作战，对诸城市进行全城地推，吸引市场关注。周期性成立百人拓客团队，进行大规模作战，对诸城市进行全城地推，吸引市场关注。百人拓客团队大作战百人拓客团队大作战利用竞品拦截，将直接有效获得意向客户资源。利用竞品拦截，将直接有效获得意向客户资源。直接竞品周边的直接竞品周边的户外、交通蓝牌户外、交通蓝牌等资源抢先站位等资源抢先站位拦截体系拦截体系竞品小红帽派竞品小红帽派单拦截单拦截竞品拦截竞品拦截竞品客户资源竞品客户资源购买购买意向客户第一意向客户第一时间拉访时间拉访与各大超市、餐饮、酒店、汽车与各大超市、餐饮、酒店、汽车4s店、出租车、学校等合作，全城推广，全面抢占客户资源店、出租车、学校51、等合作，全城推广，全面抢占客户资源异业联盟异业联盟在项目面世期在项目面世期11.5个月内，选择个月内，选择大型商超大型商超等等23个固定点位，设立外场营销中心。个固定点位，设立外场营销中心。将营销中心建立在客户最方便到达的地方将营销中心建立在客户最方便到达的地方商超外展点商超外展点锐房操盘模式，实现利润最大化回收成果3这与我们的“高频活动高频活动”“高频开盘高频开盘”活动频率活动频率，决定产品推售频率，逐步提价逐步提价，实现项目高溢价，最终实现利润最大化实现利润最大化。密不可分密不可分！每年四次品牌活动每年四次品牌活动每年四次品牌活动每年四次品牌活动周周暖场活动周周暖场活动周周暖场活动周周暖场52、活动周周暖场活动周周暖场活动周周暖场活动周周暖场活动每月一次中型暖场活动每月一次中型暖场活动每月一次中型暖场活动每月一次中型暖场活动外场渠道持续导客配合内场周周暖场活动，促进成交。品牌活动树形象，召集活动聚客户，暖场活动聚人气品牌活动树形象，召集活动聚客户，暖场活动聚人气每年四次品牌活动，每月一次中型召集类活动，周周暖场活动。每年四次品牌活动，每月一次中型召集类活动，周周暖场活动。第一批次XX套首批低价第二批次XX套首次提价第三批次XX套二次提价第三批次XX套三次提价第四批次XX套四次提价吸纳大量客户，提高市场关注度最终以不损失开发公司利益且短时间实现溢价为前提，进行项目推售逐步提价逐步提价逐步提价逐步提价批次房源推售方式批次房源推售方式与活动频次同频率，逐步提价，实现项目高溢价，最终实现利润最大化。与活动频次同频率，逐步提价，实现项目高溢价，最终实现利润最大化。锐房经验：锐房经验：锐房操盘项目每年实现溢价约锐房操盘项目每年实现溢价约600-1000元元/高溢价实现项目利润最大化高溢价实现项目利润最大化本案的价格提升思路导图构想：本案的价格提升思路导图构想：XXXX+（600-1000）=XXXX本方案内容为合作意向阶段概念性方案，至此已汇报完毕细化执行方案在双方合作之后，细化执行方案在双方合作之后，将分阶段提报将分阶段提报我们期待与甲方团队的合作！