1、房地产营销推广节点及常识,2,何为节点？,3,“节点”这一概念被广泛应用于许多领域。电力学中，节点是塔的若干部件的汇合点。机械工程学中，节点是在一对相啮合的齿轮上，其两节圆的切点。在网络拓扑学中，节点是网络任何支路的终端或网络中两个或更多支路的互连公共点。生化工程中，代谢网络分流处的代谢产物称为节点。在程序语言中，节点是XML文件中有效而完整的结构的最小单元。在作图软件MAYA中，节点是最小的单位。每个节点都是一个属性组。节点可以输入，输出，保存属性。,4,何为营销推广节点？,工程、市场、目标,5,营销推广的作用？,获利润，占份额，树口碑。,6,营销推广的办法？,事件、媒介,7,营销推广的阶段2、？,形象期、蓄客期、开盘期、强销期、持销期、清盘期,8,树立形象期,阶段目的：树立项目形象，释放主题推广语及核心定位。通常以渗透式营销的方式进入市场，扩大项目的市场知晓度。常规推广手法：此阶段以长效媒体为主，长期持续进行推广。主要推广手段包括：公交系统（公交站台、公交车身）、报媒硬广（晨报、时报、商报、晚报）、网络硬广（通常采用搜房网）、电梯轿厢等。,重要节点：营销目标制定、价值述求梳理、入市时机把握,9,蓄客期,阶段目的：为项目开盘热销积累客源，精准打击市场客户，向市场传递核心价值点，并亮相户型，吸引项目准客群。本阶段重要节点为“办理VIP普卡VIP升级”。办理普卡为了积累更多客户基础，升级3、为了进一步筛选准客户。,常规推广手法：此阶段将进行线上线下的多渠道立体推广，全方位精准传递项目信息。主要推广手段包括：线上报媒（硬广、新闻）、网络硬广、网推（论坛、新闻、微博、QQ群等）、公交系统（站台、吊旗、车身）、楼体广告、商圈巡展。线下短信、电梯轿厢、夹报、直投、渠道（派单、客户拦截）,重要节点：形象效果评估、客户需求（关注）收集、蓄客方式制定、蓄客程度监控、,10,开盘期,阶段目的：为项目实现销售产值，将前期积累的客户进行消化,是一个项目最重要的节点。一个项目可以重复多次进行开盘。开盘方式包括摇号、排队等。通常在客户基础大时，选择摇号；在客户基础小时，选择排队。常规推广手法：此阶段将延4、续前期（蓄客期）的推广手段，并将开盘信息传递给市场。,重要节点：蓄客情况摸底（落位）、消化方式及时间评估、成交情况分析,11,强销期,阶段目的：为延续开盘期的势头，抓紧时机推售产品，从而冲刺销售任务。此阶段通常为开盘后12周之内，距离开盘时间较近，优惠折扣尚可保留，客户购买的冲动较大，比较容易打动客户。常规推广手法：此阶段将继续延续前期（蓄客期）的推广手段，并大力向市场传递开盘热销的信息。,重要节点：销售信息炒作、营销目标调整、蓄客方式调整,12,阶段目的,常规推广手法,此阶段持续进行核心价值宣传，对前期剩余房源进行持续销售，并为完成销售目标而进一步努力。此阶段通常为开盘后24个月，月均去化通5、常少于开盘热销期。,常规推广手法：此阶段将适当减少线上推广，注重线下推广，仍保持线上线下立体渠道进行宣传。主要推广手段包括：线上网推（论坛、新闻、微博、QQ群等）、公交系统（站台、吊旗、车身）、楼体广告。线下短信、电梯轿厢、夹报、直投、渠道（派单、客户拦截）,持销期,重要节点：营销计划调整、市场变化监控、消化方式拟定,13,清盘期,阶段目的：项目销售进入尾声，房源所剩无几。常规推广手法：此阶段推广较少，销售产值低，自然推广投入就少。主要推广手段包括：以线下为主短信、渠道（派单、客户拦截）案例简析：,重要节点：营销目标调整、客户关系维护、营销工作总结,14,2月 3月 4月 5月 6月 7月 86、月 9月 10月 11月 12月,案例一,时间,销售阶段,关键节点,媒体推广,活动营销,销售物料,形象导入期,09年6月,09年78月,09年910年1月,10年25月,项目蓄势开盘期,项目强销期,项目续销期,项目尾盘期,项目加推,秋交会,户外广告、报媒配合,户外广告、报媒、网络配合、专业媒体、短信、杂志,折页、楼书、画册、软文撰写，报版设计、VI系统、DM单、平面图、销售培训,南岸政府携手万达国际城南升级招商推介会,万达重庆CEO商务地产会成立,知名企业签约万达国际与世界的对话,项目加推,项目开盘,项目亮相,10年6月,春交会,案例二,16,2011.7-8月,2011.9月,2011.107、月-2012年6月,第一阶段报版推广 项目形象楼书 A栋产品DM 传递区域、地段中心价值,1,2,第二阶段报版推广 项目产品楼书、公寓投资手册 公关活动 价格释放，蓄客冲刺 传递教育投资价值，产品品质,8月初外卖场开放,8月初整体形象亮相,9月上旬产品形象出街,9月底合作学校签约仪式暨产品说明会,2011年10月秋交会前B栋开盘,第三阶段报版推广 开盘热销，持续销售 持续的小型公关活动持续传递项目投资价值,3,9月中旬销售中心开放、启动放号,9月下旬A栋样板间开放,2012元旦节A栋开盘,2012年4月春交会前后C栋开盘,案例三,17,开盘T T-1 T-2 T-3 T-4 T-5,T-10 8、T-9 T-8 T-7 T-6,T-11,T-12 T-13 T-14 T-15（开盘前15周）,网络集结号：你在重庆吗,网络集结对象重聚北大,北大人在重庆编撰制作,燕园 序编撰制作,机场登机廊桥 发布画面，为期半年；院线广告脚本A，直至T-4,外卖场开馆,燕园 序专题报道,燕园 礼燕园 度编撰制作,北大资源签约酒会,开馆/热馆事件,现场销售中心开馆（样板示范）,开馆/热馆事件,院线广告换脚本B，直至T,燕园 礼专题报道,燕园 礼 燕园 度产品鉴赏会,燕园 礼 燕园 度各大商圈巡展,根据2011年6月外卖场开放；9月现场开放；10月开盘的指导性进度，外卖场节点早至T-20周左右。策源建议：外卖场节点设置在T-10周左右更为适宜，有利于实现相对的传播能量短效聚合。,注：,案例四,18,THANKS,