1、 实话说，面对大项目,最重要的问题 是如何提高整体价值内容构建，这是溢价的核心 广告核心解决好不好的问题，反而显得没那么紧要了 时间比较紧，本次方案对项目做一个思路碰撞，不完善和错漏之处还请谅解。谢谢 探 索 融创海棠湾一号院价值 大观格局 27/04/2017 一、海棠湾面对面 住宅+酒店+外部配套的价值模式 保利、仁恒、葛洲坝等沿海岸线布局，一片海+一片房+一个酒店项目，面对高端客群的个性需求，度假的内容：看海、出海、玩海，其实比较匮乏或者说是开始显得单一。对海的过度利用和向往，让海棠湾忽略了其它内容的开发和塑造，除了海岸线就是地平线，人们的视觉找不到更新的兴奋点。我们周围其实有两个项目可2、以关注。1）清水湾：“通过10年，逐步将清水湾打造成为一个集休闲、度假、观光、商务、运动、居住为一体的复合性滨海旅游度假项目，比肩世界著名旅游度假胜地。”沙滩+游艇+高尔夫+酒店+商业街+别墅+公寓+N 清水湾无疑是成功的。但好像有些高端客户其实不太买账？原因三个：1、位置等级不够 2、纯粹性 3、独特性 还有一个更重要的原因，“比肩世界”，他其实没有走出去。2）亚特兰蒂斯 亚特兰蒂斯，之前没有多少人知道，但现在好多的士司机都知道这是个世界的品牌 这个品牌为他销售带来很大帮助。其实符合度假产品价值两个原则：第一：内容丰富性；赋予另外一种生活方式。第二：资源独特性；和现实生活疏离的环境。丰富性：3、3800亩不是更大，而是更多。3800亩土地内，拥有：山、海、湖、林、溪、高尔夫、游艇港等资源。这种多样性、独特性，是其他项目不具备的。内容丰富性和资源独特性看看我们 独特性：公有化的海棠湾，私有化的一号院 和大多数海棠湾项目不同，本案的内容不是共享外部配套，而是社区内私有的。别人有的我有，我有的别人没有。资源丰富性、独特性构建起完整度假生态 他决定了本案和海棠湾其他项目在度假体验上的根本不同。如果说其他的是“一个度假项目”，我们是一个度假生态区 做区域定位，而非项目定位。本案的高度不是从楼盘层面出发，成为海棠湾之一 而是从片区运营入手，把故事讲大，成为海棠湾第一。做海棠湾唯一，而非之一 定位4、区域两点：资源属性 规划属性 山：三亚最大最原始风貌的山林 总面积1506公顷，国家生态旅游示范区。三亚保护最完整面积最大的热带雨林 这里是无人打扰的植物天堂。植物133科1500余种，包括海南苏铁、青梅、海南黄檀等珍稀植物。数人才能合抱的树中之王高山榕，节外生枝的藤竹。枝繁叶茂，林相多样 这里与众多动物为邻 哺乳动物30余种，两栖爬行类动物60多种，鸟种100余种 20多种色彩缤纷的蝴蝶，包括野猪、猕猴、小灵猫、变色龙等 这里奇石耸立峰峦起伏 世界最大天然弥勒佛，太阳石、飞来石、野象石、河马石、白虎石、龟石等奇石耸立，峭壁悬崖，幽谷溪涧 天生“左青龙、右白虎”风水格局 六道岭向南为虎头岭，其5、一角称“白虎角”。而红霞岭向东称“龙塘岭”，海：海南自然生态环境保护最好的海湾 我国南海海岸线生态资源保护最完美之地。最后一片桃源海岸 海南最佳的海钓、潜水观光、沙滩拓展等户外活动地 海水最高能见度达20多米，沙滩比亚龙湾沙滩更细腻 天然的海钓圣地 盛产金谷鳗、鸭嘴鱼、石斑鱼、青衣、苏眉、海参、海胆、对虾、夜光螺及五颜六色的热带鱼类 海湾里完整未破坏的珊瑚，是开展浮潜的绝佳场所 国内最古老的红树林之一：铁炉港红树林，大量树龄超千年 铁炉港内海国际游艇港 罕有内海游艇港，天然避风良港，潮汐起伏水位高差不到1米。将设置干泊位、游艇维护中心、船具店和口岸联检等设施，形成维护、保养、培训等各类设施齐全6、的服务基地。大师设计山地环湖高尔夫 杰克尼克劳斯亲自设计，赛事级高尔夫。景观美妙，地形多变，富有挑战性 规划：多元文化度假区 亚洲顶级的国际游艇港、高档酒店区、山地高尔夫社区、国际风情小镇、影视不夜城、梦幻娱乐不夜城、奥林匹克湾、解放军总医院海南分院、国际会展中心 规划：国家自然生态保护区 山海最原生态+配套最丰富高端，多元化、原生态度假体验。我们是国家海岸最精华最原生态的保留区 以后都没了 国家海岸 特供保留区 项目区域定位 位置高度+独特地位 备选：国家海岸 度假溯源地 Global private holiday destination 二、再看两个小故事 最忙的不是接人，而是送人。一段7、与司机谈话：春节期间有些高端人士出岛，到马尔代夫、普吉岛、欧洲等旅行。司机最忙的不是接人，而是送人。三亚：从“目的地”变成“出发地”一个案例佐证：半岛云邸业主春节期间前往世界各地度假的不在少数。最嗨的不是度假，而是受虐。许多高端人仕早已过了西藏看拉萨，巴黎买包包，跟美国自由女神合照的阶段。朋友圈里，点赞和留言最多的是在藏地徒步50公里，在南极圈抓鲸鱼，在巴黎和塔罗牌神婆聊天。爬雪山，过草地成了许多财富人士的重要生命体验。度假已经更多元的个性化探索体验。反应了：上层人士度假的全球化、多样化、个性化 三亚传统的看海、玩海、出海已经满足不了这群上层人士的度假需求。他们的度假方式早已经走向全球化，追求8、更丰富的体验。他们要的第二生活是 探索：探索世界的惊奇 体验：体验多元的感受 丰富性、独特性 探索世界的惊喜+探索世界的惊喜 探索世界的惊喜 探索世界的惊喜 探索世界的惊喜 亲身体验世界的惊奇 Experience the worlds 创刊于1888年的美国国家地理杂志，世界第一品牌 世界高端人士的探索潮流。高端人士的目的地越来越像美国国家地理的指引；目前已经不局限于映像，出版；在生态。人文。科学。生活。教育等方面都有涉及。我们有一个大胆设想：与他们合作。公园建设：800-1000亩自然原生地块 基础条件：1小时超大城市辐射半径&旅游度假目的地 合作条件：授权，共建分成 资金条件：（商业秘密9、）National Geographic sanya 中 国 三 亚 国 家 地 理 公 园 一个案例：莫干山Discovery探索极限公园 君澜集团与Discovery合作项目，总占1200亩，核心400亩 看一组简单数据：总投资1200万刀（不含酒店）运营一年公园收益7000多万人民币。预计三年收回成本。酒店订不到房，地产销售一空 世界第二地理杂志品牌 莫干山Discovery探索极限公园 国家地理杂志公园 打造这个大IP，需要融创+政府做推手，能否拿到更多的山林地？是否符合规划要求等等问题？建立项目更大空间。创建更大未来。需要共同努力。不可否认里面有许多难度，和不确定性，我们希望可以去接10、触和尝试。退一步也可就会所合作 建立：环 球 首 家 国 家 地 理 会 所 National Geographic club 再退一步项目内容合作 客户旅程管理/国家地理主题展示/国家地理冬令营/用一个国际大IP，打造项目的 世界高度和中国地标地位。这也符合高端客群对“体验世界惊喜”的精神需求 另外我们希望嫁接全球更丰富，个性化的度假资源，增加高端客户买单的内容。告诉客户：项目不只是资源+别墅。我们做的不只是海棠湾的一个度假地产项目，还是他们全球度假生活的原点。链接一个完整的全球度假体验生活 国家海岸的世界地理 我们可以这样说：海棠湾的世界惊喜 环球度假的顶层设计 从融创旅游地产战略层面上，11、进入全球度假版图。项目为高端客户打造：世界度假顶层内容建议：“不是大众旅游景点，而是深度私人假期感悟地”以下部分资源腾鲤可以对接 西双版纳 老班章村私人茶林 热带原始雨林 古茶树 帐篷酒店 老挝易武南麓 丰沙里 原始茶林 定制茶、探险、茶马道：通过茶室环境营造和资源对接，建立项目自己的私人老班章古茶林 湄公河 西双版纳老班章村，天籽山茶林 老挝 丰沙里原生古树茶林（易武茶山南麓）1）客户个人古树定制茶 2）茶林采制茶体验 3）西双版纳原生热带雨林旅程 资源对接：西双版纳李旻果女士 吴哥窟后山 蓬柏塘 酒店优先权益、吴哥探秘 纳塘寺印经院 朝圣、请经、修行 日喀则纳塘寺印经院 香中徒步环线（香格12、里拉-稻城藏地环线）资源对接：乡城稻城县委书记 末书记 藏地环线的身心之旅已经成了高端客户必修课。更深入的修心旅程设计印经院为自己印一次经.缙云山 观 道 隐修、养生 哥伦比亚 旅游局合作点 快捷签证 再看看：体验多元的感受 六、回到壹号院 也必须看到，其实在三亚，单从产品看我们优势并不是绝对的 我们部分产品在层高等问题上的不足，更多优势还在于外部资源 我们需要引导客户更多向外看：别墅外的功夫。别墅溢价的关键除产品本身外，还在于资源的占有和体验。价值体系建设 体验精细化 度假内容体系的概念构想 地块归纳成：一山两湾三公园七院落 地块上涵盖：高尔夫、游艇俱乐部、运动公园等项目 先天原生度假环境+13、后天极致配套+产品 龙塘山郊野公园 Longtang mountain park 热带天堂雨林国家公园 rainforest national park 山地森氧运动公园 Mountain sports park 一山两湾三公园七院落 铁炉港 inland sea yacht 皇后湾 queens bay 龙塘山 Longtang mountain 七大主题别墅院落区 7 Vill block 一山 两湾 三公园 七院落 造化之境 造物之极 项目推广口号 借用日本轻井泽度假区的一句话 “将现代享受融入山湖林海的山谷中”Hoshinoya Karuizawa 三公园：龙塘山郊野公园 Longta14、ng mountain park 热带天堂雨林国家公园 rainforest national park 山地森氧运动公园 Mountain sports park 运动公园内容拆分：海绵儿童乐园 Sponge park K12环山漫跑道 K12 runs the trail 棠湖运动广场 TangHu Sports square 棠湖运动餐厅 Sports restaurant 六、关于会所体验 现场体验，其实是内容体验。所以会所，不是配套，而是体验营销。会所，不是已有，而是更多的可能。让会所，不只是体验红酒雪茄，而是一个窗口，一个故事的入口。在这里的体验背后，溯源到更广大的世界、更多的度假15、资源平台。铁炉港内海游艇港 inland sea port yacht T7全时游艇坞 time ironforge T7 融创 棠 游艇俱乐部 T club 意大利STK PIN 游艇工作站 The STK PIN yacht station 铁炉港 inland sea port yacht 两湾 皇后湾矶岸海钓学院 queens bay Sea fishing 皇后私人沙滩 queens bay beach 珊瑚海浮潜观光区 Diving resorts 皇后海洋牧场 queens bay mangroves 皇后湾 queens bay Sea fishing 2、总思路出发：加强讲故16、事的点 *溯源美好：融创海棠湾壹号院，会所的概念不但有服务自己的功能，还是一个可以延伸的“溯源”平台 通过平台搭建一个“世界度假溯源出发地”。意义：对客户：符合高端客户对生活旅程多样性的感悟需求 对项目：增加附加值，提高价格溢价空间 对企业：通过对接，逐步搭建一个“融创环球度假生态链体系”为品牌做贡献 会所名：溯 源 soul yard 案 名 释 义“在 水 边 的 身 心 溯 源 地”会所体验&内容建议 一湖两溪：融湖 SUNAC Melting lake 棠湾湖 Melting lake（备选）石龟清泉 Shi Gui stream 龙塘溪 LONGT stream 会所体验概念 1 117、体验点建议：会所是我们项目文脉体现的一个重点，从功能定位到装饰风格把文脉考虑进去，会为项目增加许多优势故事。时间短，本次提出初步沟通概念内容提示，需要根据资源和条件再优化丰富调整。环球私人度假溯源出发地Global private holiday destination “不是大众旅游景点，而是深度感悟地。”定位：3、溯源空间：空间上，上下左右张开两翼，空间有了自然分格。大功能分区后，通过软装打造资源嫁接空间，建立“环球旅游溯源节点”包装植入溯源概念，比：鹿野苑菩提树墙、龙华寺的红枫等，隐含环球概念。让客户从心里感受这个会所是世界度假目的地，出发点。这里是 “溯源世界的世界”溯源世界的体验 18、印度 摩诃菩提、鹿野苑菩提树 京都 龙华寺的红枫 老挝 丰沙里的茶 柬埔寨 吴哥窟的蓬柏塘。1）溯源世界概念，故事融入会所环境中 2）更重要是在会所建立这些资源的链接点 1）软装上，悬挂专门采自摩诃菩提寺大菩提树的菩提树叶大画框。2）联系当地旅行社及酒店，建立长期合作关系。1 摩诃菩提寺菩提树叶画框 摩诃菩提寺大菩提树的菩提树叶。释迦摩尼在此树下悟道成佛。摩诃菩提寺圣地树叶，能让人感受到的内在宁静的能量。只要有菩提树叶飘落下来，马上就会被人捡起，如珍似宝地收藏起来，被誉为圣物（鹿野苑，菩提树，这颗树的分枝，佛祖讲经创立佛教处，同样也是圣地）先天原生度假环境+后天极致配套 造化之境 造物之极 项19、目推广口号 借用日本轻井泽度假区的一句话 “将现代享受融入山湖的山谷中”Hoshinoya Karuizawa 借鉴：日本最有名的豪华别墅区和上流社会聚集地轻井泽 造化之境 造物之极 轻井泽的两个爆款 石之教堂又名内村鉴三纪念堂，是建造在宁静森林中的一座独一无二的建筑。它将20世纪初的思想家内村鉴三的思想“只有在大自然中才是真正的祈祷的地方”作为基础，把“石、光、水、绿色、树木”自然界的五大基本要素全部融入到设计中，体现了“天然的教堂”的设计理念。虹夕诺雅考虑的并不是简单的东西方结合。，酒店不追求形式上的古老传统，比如日式木造老建筑 但过程中，却时刻能发现日本特色，所以虹夕诺雅超越了一般意义上20、的日本顶级酒店，这也是他提出的“世界通用”的用意。六、别墅产品 低容积率的本质是 高资源占有率。所以，与其说低密度，不如说高资源占有率。容积率的正确表达是：户均森林占有量、户均海岸占有量、户均湖面占有量、户均绿地占有量 换个说法（三亚户均资源占有最多的别墅区）（1）超低密度大社区（2）纯独栋社区 山湖林海的自然环境，海棠湾最南端独成体系的资源 产品上，纯独栋，高端人士对私密生活的要求。度假产品形态的终极选择。换个说法（三亚资源最丰富的纯独栋别墅区）（3）里外有别的高尔夫里的院子 高尔夫除了是对自然景观的收纳和度假尺度的考量。还是一个符号代表。如果说高尔夫是个圈子，高尔夫旁就是在这个圈子外了 在21、三亚，有许多高尔夫项目，其实好多都是靠边站的。换个说法（长在高尔夫里的私人院子）（4）多空间的度假院子 对于度假需求越来越全家庭化的今天，超大赠送率和多套房为客户带来更多空间的自由。别墅不在只是度假的好看，而且要好于用。换个说法（三亚最好用的度假别墅之一）多空间的度假院子 高尔夫里的院子 山海纯独栋社区 超低密度大社区 国 家 海 岸 里 的 高 尔 夫 独 院国 家 海 岸 里 的 高 尔 夫 独 院 简单说简单说 七、关于会所体验 会所，不是体验，而是内容营销。会所，不只是服务，而是一个故事的窗口。在这里，可以看到到更大的世界、溯源更多的度假资源。会所体验&内容建议 会所体验概念 1 1、22、体验点建议：会所从功能定位到装饰风格把文脉考虑进去，会为项目增加许多优势故事。时间短，本次提出初步沟通概念内容提示，需要根据资源和条件再优化丰富调整。2、总思路出发：加强讲故事的点 *溯源美好：融创海棠湾壹号院，会所的概念不但有服务自己的功能，还是一个可以延伸的“溯源”平台 通过平台搭建一个“世界度假溯源出发地”。会所名：溯 源 soul yard 案 名 释 义“在 水 边 的 身 心 溯 源 地”方向1 环球私人度假溯源出发地Global private holiday destination “不是大众旅游景点，而是深度感悟地。”定位：1888 club 环 球 首 家 国 家 地 理 23、会 所 National Geographic club 美国国家地理杂志创刊于1888年10月 方向2 大 师 手 记 T h e m a s t e r s n o t e s 建立一个小型“视界”展览区 世界的视界 梭尔摄影展+Bill BENSLEY+Jean Michel Gathy +National Geographic 既然是世界，就让客户体会到。与美国国家地理杂志合作+国家地理映像方舟摄影展+Bill BENSLEY+Jean Michel Gathy 3、溯源空间：空间上，上下左右张开两翼，空间有了自然分格。大功能分区后，通过软装打造资源嫁接空间，建立“环球旅游溯源节点”包24、装植入溯源概念，比：鹿野苑菩提树墙、龙华寺的红枫等，隐含环球概念。让客户从心里感受这个会所是世界度假目的地，出发点。这里是 “溯源世界的世界”意义：对客户：符合高端客户对生活旅程多样性的感悟需求 对项目：增加附加值，提高价格溢价空间 对企业：通过对接，逐步搭建一个“融创环球度假生态链体系”为品牌做贡献 溯源世界的体验 印度 摩诃菩提、鹿野苑菩提树 京都 龙华寺的红枫 老挝 丰沙里的茶 柬埔寨 吴哥窟的蓬柏塘。1）溯源世界概念，故事融入会所环境中 2）更重要是在会所建立这些资源的链接点 1）软装上，悬挂专门采自摩诃菩提寺大菩提树的菩提树叶大画框。2）联系当地旅行社及酒店，建立长期合作关系。1 摩25、诃菩提寺菩提树叶画框 摩诃菩提寺大菩提树的菩提树叶。释迦摩尼在此树下悟道成佛。摩诃菩提寺圣地树叶，能让人感受到的内在宁静的能量。只要有菩提树叶飘落下来，马上就会被人捡起，如珍似宝地收藏起来，被誉为圣物（鹿野苑，菩提树，这颗树的分枝，佛祖讲经创立佛教处，同样也是圣地）龙华寺的红枫 环境小品移植于日本龙华寺的红枫 京都龙华寺红枫 2 3 水面放置的沉木源于马来西亚KJ谷。水面放置的沉木源于马来西亚KJV谷。1）酒店常租优先权益：2）建立自己的吴哥后山专属路线 资源对接：国旅新境界VL板块负责人 4 吴哥窟蓬柏塘 禅房：局部复原纳塘寺印经院，环境布置，自己带IP 附带藏地环线的身心之旅视频体验点及联26、络处 6 茶室：老班章村的茶号进入。茶马道老道具，老茶展示。私人古茶林签约地 老挝 丰沙里原生古树茶林（易武茶山南麓）5 7 小会客厅：挂牌哥伦比亚大使三亚会客厅。部分展示哥伦比亚旅游资源和珠宝。让客户觉得进入大使办公室是一个荣耀。某种意义上说 我们会所内容需要 由这些IP构成 2 会所功能区名 会所功能区名字希望能 体现一定与世界有关的故事，并且看上去有趣和专业 餐厅:syu restaurant 食养研馔所 溯源台湾食养山坊 瑜伽:agra-Yoga 阿格拉瑜伽馆 溯源印度，传统瑜伽圣地 o,SPA 海原态SPA 溯源泰国清迈古法原生态SPA 书房：HAN-BOOK 极简书院 溯源中国书房27、。咖啡 Colombia coffe 哥伦比亚 茶室 Ancient tea 古道 溯源中国古树茶马古道 香道 Nha Trang 芽 越南芽庄 影院 I m x t i m e m o v 。环球私人度假溯源出发地 Global private holiday destination 环球私人度假溯源出发地 Global private holiday destination 其他环境借鉴提示 3 古董航海仪 征服世界 向来是高端客户展示自己的舞台，现场可以适当配置道具 会所现场小物料 悬挂有来历的画。租借美院研究生作品或 老师作品，也可代为出售。销售员可讲，有看头更有定制专属感 让客户体验28、“真正的艺术品”比装饰油画强。（艺术也是客户品味的代言）（艺术也是客户品味的代言）环境导示考虑的有故事 台湾食养山房 建筑空间故事 七、品牌落地 融创，中国高端精品生活创领者。每一个壹号院，都是城市第壹号豪宅。融创所至 皆壹号 品牌口号 品牌落地，不是一句口号、一块户外 而是一个系统工程。品牌落地工程规划：1.现场落地品牌实力和理念展示 2.产品落地壹号院产品标准提升 3.体验落地壹号院服务标准建设 4.资源落地融创品牌资源链接 八、视觉表现 （讲产品故事）15000多种植物，700多鸟类，190多种动物 难以置信，确是真的 可能你不太信，对方向感不好的人来说，融创壹号院的3000多亩热带雨林29、完全是一个迷宫。不过，就算真的迷了路，里面15000多种植物，足以让你惊叹到忘却这种烦恼。100多种鸟轮流给你唱歌，20多种色彩的蝴蝶为你跳舞，还有30多种哺乳动物和60多种两栖爬行动物，所以这片雨林并不太寂寞。只是你当心了，因为这片森林从未被驯服，动物们都野惯了，可能对你不太友好（故事系列）不止于国家海岸线上的奢华 还有自然的成就 很难想象，有房子能囊括完整的生态。山、海、湖、溪、森林孕育出融创壹号院的原生态，负氧离子赖着不走，养生的必要条件就是自然呼吸。在这里你可以随意展示自己的另一面，不过抱歉，这里拒绝公文包。双会所呈现好的美食生态，不敢说包括全世界的美食，但各种地道的家乡菜，欢迎随时找30、茬。如果不是安分守家的主，亲手鼓捣鼓捣茶田，看枝抽嫩芽，亲手摘下；赤着脚滑进稻田，插下来自五常的恒久传说。更有寻求刺激的，已经收到了长白山滑雪场的邀请函。（故事系列）虽然对资源有着绝对的占有 但我们更在意与山湖林海的融合共生 对未来而言，纯净的水、新鲜的空气将是人类最宝贵的财富。现在也是，在北纬1817，铁炉港C9片区，和夏威夷、墨西哥城、加尔各答、孟买在同一纬度上。地球上最神奇、最适于度假的维度。融创海棠湾壹号院，悄然瞩目。距铁炉港内海100m，坚守着与大海最神圣的距离。在这里你可以像上帝一样，享受着1公里长延绵的海岸线。上万只水鸟或翩翩，或翱翔，点缀属于你的这片海。三面环山，一面近水，背靠亚龙湾森林公园。无意争利却掌控着世间资源。（故事系列）环球度假的顶层设计 环球私人度假溯源地 造化之境 造物之极 产品 小 结：内在度假体验 外在度假体验 区位 体验 形象 国家海岸特供保留区 上层人士的环球度假系统 山、海、湖、林、溪 高尔夫、游艇、公园 环球个性私人度假体验 +目标 国家海岸的世界地理 三亚国家地理公园 执 行 构 想 腾鲤传播期待与你共创辉煌 本方案一切图文版权归深圳市腾鲤广告有限公司所有，未经书面许可，不得使用。CopyrightJCT.AD 2017 All Right Reserved.